北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初2175号原告：张姗，女，1982年9月21日出生，住所地北京市西城区。委托诉讼代理人：潘静，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭改桃，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京佰嘉置业集团有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：黄晓华，董事长。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。原告张姗与被告北京佰嘉置业集团有限公司（以下简称佰嘉置业公司）合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张珊的委托诉讼代理人潘静、郭改桃、被告佰嘉置业公司的委托诉讼代理人刘晋卿、孙钦永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张姗向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失216万元（以该房屋市场价格300万元为基数，扣除房屋10%的综合地价款，以被告承担80%责任为依据）；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告原在被告处工作，其具有经济适用房的购房资格，在2005年9月原告就已通过经济适用房资格审核，准备购买经济适用房，在2007年7月被告得知原告有该指标，为达到非法留用自建房产的目的，要求原告拿出其经济适用房购房指标，代为购房，并与原告签订×号《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“合同”）,合同总价款为217602元。原告于2007年10月17日取得该套房屋的所有权证，房屋性质为经济适用房，后北京房价高涨，被告为获取不正当经济利益，以其此前系虚构房屋买卖事实与原告签订上述合同为由，向法院主张合同无效以及房产返还，上述合同最终被法院确认无效，后又经法院判决将原登记在原告名下的房屋配合登记至被告名下。原告认为，被告利用其雇主身份的强势地位，与原告签署购房合同，导致原告丧失该唯一住房的房屋所有权以及经济适用房购房资格，至今为止，也无法另行购买房屋，被告也因此获取了该房屋的所有权，获得巨大经济利益，导致原被告双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》合同无效的主要过错在于被告，被告应对原告予以赔偿或补偿。综上所述，根据《合同法》第58条规定，由于被告的行为是导致上述合同无效的主要原因，而且其行为给原告造成重大损失，却给其自身带来巨大利益，是对原告的极不公平。原告从2004年5月至2014年5月在被告处工作，原告本身在2005年9月申请经济适用房，并取得经济适用房审批通过，本就是准备自己购买经济适用房用，也确实具有购房的需求，被告利用其雇主地位，为达到非法留用自建房产的目的，找到原告，强行要求原告代为购房，要求使用原告的经济适用房资格，被告违背诚实信用原则的行为，导致原告本可正常取得的房屋，却因合同无效而丧失房屋所有权，且在其后的经济适用房申请政策中再也无法申请经济适用房，或申请任何保障性住房，随着2010年4月25日北京市购房政策的出台，对于二套房屋限制，及差别化住房信贷政策的实施，导致至今原告均无法购买房屋。另被告在签订和履行×号《北京市商品房现房买卖合同》时，多次向原告口头承诺未来支付原购房款项后，该房屋即归原告所有，然而，虽经原告多次口头协商，被告却未兑现。综合以上，原被告签订的×号《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称“合同”）无效，主要过错方在于被告，其违背诚实信用的行为导致原告巨大损失，而被告现已经达到自留该房屋的目的，以及房屋登记于被告名下的事实，无论是从缔约过失责任的角度，还是从损害赔偿的角度，被告均应赔偿原告的损失。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》“2008年4月11日（含）之前签订购买经济适用住房合同的，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年再次上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款”，原告于2007年8月16日签署购房合同，并在2007年9月21日缴纳契税，于2007年10月16日取得房屋产权证，因此被告应按照现房屋现市场价格扣除房屋上市应缴纳的10%土地收益款（综合地价款）后，按照其应承担过错责任（80%的责任）予以赔偿原告，被告应赔偿原告300万*90%*80%=216万元。因此，为维护原告的合法利益，现根据合同法及相关法律规定，特向贵院起诉，望判如所请。佰嘉置业公司辩称：一、对于涉案房屋的购买原因及实际履行方式等是答辩人与被答辩人经共同协商一致确定的，且是被答辩人自愿的，相应的法律后果被答辩人也是明知的，故造成涉案房屋买卖合同无效的法律后果应当由被上诉人自己承担，被答辩人在起诉中称“导致合同无效的主要过错在于答辩人”是不成立的。二、涉案房屋买卖合同虽然被确认无效，但未给被答辩人造成任何经济损失。1、在涉案房屋买卖合同签订时，被答辩人亦没有购买包括经济适用房在内的任何商品房的意愿。如果被答辩人有购买的意愿也不会同意与答辩人签订涉案合同，因此对被答辩人来说也不存在任何经济损失。2、依据当时的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第九条规定，符合条件的申请家庭只能按照规定的标准购买1套经济适用住房。答辩人认为，被答辩人在了解经济适用住房的相关政策的情况下，仍然同意与答辩人签订涉案购房合同，证明被答辩人已放弃实际购买经济适用房的意愿。因此，被答辩人在起诉状中所称“因答辩人的原因导致被答辩人丧失经济适用房的购房资格”本身就是不成立的，也就是说，被答辩人放弃实际购买经济适用房是自己决定的，并不是答辩人造成的，所谓的损失也是不存在的。3、自涉案合同签订至今，被答辩人仍然具有购买商品房的资格，不存在因涉案房屋在其名下而影响其购房资格的问题。虽然北京的房价较2007年来说有大幅上涨，但也是随着时间的推移慢慢涨上来的，在这近十余年里，被答辩人未购买房屋是被答辩人自己的原因，与答辩人无关，不能将所谓今天的房价与之前房价的差额视为损失，更不能将该损失归责于答辩人。即使将所谓的房价差额视为损失，也是被答辩人自己的原因造成的，与答辩人无关。三、涉案房屋买卖合同虽然被确认无效，将恢复登记至答辩人名下，但也未给答辩人带来利益。1、涉案合同无效后，法院将涉案房屋判决恢复登记至答辩人名下，是基于答辩人为涉案房屋的建设单位，初始登记在答辩人名下，但并非答辩人就实际拥有了涉案房屋的所有权。2、而事实上，涉案房屋当时立项时就是经济适用房项目，涉案房屋虽然判决恢复登记至答辩人名下，但答辩人对该房屋并没有实际的支配权和处分权，而是将涉案房屋列入北京市保障房序列，最终由住房保障部门进行分配。3、关于涉案房屋归属问题，答辩人在此前诉讼中就已明确说明过，答辩人不存在留用涉案房屋的非法目的，同意待涉案房屋恢复登记至答辩人名下后列入本市保障房序列，由相关政府部门进行处理。4、目前，涉案房屋仍然登记在被答辩人名下，答辩人虽然就判决将涉案房屋恢复登记至答辩人名下已向北京市昌平区人民法院申请强制执行，但仍在执行中。四、关于本案案由和诉讼请求的意见。被答辩人以财产损害赔偿责任纠纷案由起诉答辩人及要求答辩人赔偿的诉讼请求是不成立的，理由如下：1、依据《民事案件案由规定》，财产损害赔偿纠纷在第三部分物权纠纷项下第五物权保护纠纷中第38。从上述规定来说，财产损害赔偿纠纷是基于物权而设立的具体案由名称，而本案中，被答辩人对涉案房屋并不享有物权，何谈物权保护的问题。2、既然是财产损害赔偿纠纷，就应当具备行为人有加害行为，物权被侵害并造成了损害事实，加害行为与损害事实之间有因果关系，行为人有过错这四个基本要素。但本案中，答辩人未对被答辩人有加害行为，也没给答辩人造成损害后果，故不存在财产损害赔偿的事实。同时，被答辩人既没有证据证明因答辩人的侵害行为造成了被答辩人的损失，更没有证据证明答辩人给其造成了100万元的损失，因此，被答辩人主张的100万元赔偿是不成立的。3、即使答辩人对被答辩人造成了损害，也因事前取得了被答辩人的认可同意而予以免责，也就是说也无需承担任何赔偿责任。五、关于在确认合同无效的判决中载明的“合同无效后的相关问题处理，可另行解决”的答辩意见。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。确认合同无效的判决中虽然载明了“合同无效后的相关问题处理，可另行解决”，但答辩人认为，本案除了将涉案房屋恢复登记至答辩人名下外，并无其他需要后续解决的问题，具体理由如下：1、在涉案房屋买卖过程中，被答辩人未向答辩人支付任何购房款项，因此，不存在答辩人因合同取得财产，也就不存在返还的问题。2、涉案房屋不存在不能返还或者没必要返还的情形，因此，也不存在折价补偿的问题。3、被答辩人不存在因合同无效而受到损失，因此，也不存在赔偿的问题。4、因涉案合同的签订履行均经被答辩人认可同意，即使使被答辩人受到了损失，也无需答辩人赔偿。综上，答辩人认为，被答辩人提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：佰嘉置业公司系昌平区×院建筑面积为136894.25平方米房屋的开发建设单位。2006年6月13日，北京市建设委员会颁发了上述房屋的所有权证（证号：京房权证昌其字第XXXX号），登记的房屋所有权人为佰嘉置业公司。张姗原系佰嘉置业公司的员工。2007年8月16日，北京佰嘉置业有限公司（2012年4月1日，该公司名称经核准变更为北京佰嘉置业集团有限公司）与张姗签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定佰嘉置业公司将其开发建设的位于北京市昌平区回×号的房屋出售给张姗，房屋总价款为217602元。合同签订后，佰嘉置业公司支付了购房款，并缴纳了契税及住宅专项维修资金。2007年10月17日，北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证（证号为：X京房权证昌私字第XXXX号），登记的房屋所有权人为张姗，房屋性质为经济适用住房。2008年1月30日，张姗出具《声明书》一份，内容为：“×房屋作为佰嘉置业公司职工宿舍，是以本人张姗（身份证号码：×××）名义购置的，但购置该房屋的全部费用是由佰嘉置业公司支付，目前该房屋产权证已办理完毕。该房屋虽然在本人名义下，但该房屋属于佰嘉置业公司所有，不归本人所有。现本人在此郑重声明：以上情况属实，该房屋所有的权利和义务均属佰嘉置业公司，与本人无关。”2014年，佰嘉置业公司诉至北京市昌平区人民法院，要求确认上述《北京市商品房现房买卖合同》无效。2014年8月30日，本院作出（2014）昌民初字第06373号民事判决书，判决确认上述《北京市商品房现房买卖合同》无效。后张姗不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。2014年11月3日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第8788号民事判决书，以佰嘉置业公司采用虚构房屋买卖事实而与张姗签订《北京市商品房现房买卖合同》，将房屋占为己有，其行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定，该行为损害了社会公共利益，原审法院认定上述《北京市商品房现房买卖合同》应属无效是正确的，应予维持为由，判决驳回上诉，维持原判。对于合同无效后的相关问题处理，该判决认为可另行解决。2016年8月11日，佰嘉置业公司向北京市昌平区人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销X京房权证昌私字第XXXX号房屋所有权证，判令北京市规划和国土资源管理委员会将×号房屋恢复登记至佰嘉置业公司名下。2016年10月27日，该院作出（2016）京0114行初202号行政裁定书，以佰嘉置业公司已经超过法定的起诉期限且无正当理由，不符合提起行政诉讼应当具备的法定条件为由，裁定驳回佰嘉置业公司的起诉。后佰嘉置业公司不服该裁定，向北京市第一中级人民法院提起上诉。在二审审理过程中，佰嘉置业公司申请撤回上诉。2017年1月20日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01行终1133号行政裁定书，裁定准许佰嘉置业公司撤回上诉。2017年，佰嘉置业公司提起合同之诉，请求判令将×号房屋恢复登记至其公司名下。本院经审理作出（2017）京0114民初15696号民事判决书，判决张姗于本判决生效后十日内协助北京佰嘉置业集团有限公司将位于昌平区回×的房屋恢复登记至北京佰嘉置业集团有限公司名下。后张姗不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终166号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现该判决已执行完毕，×房屋登记的所有权人为佰嘉置业公司，性质为经济适用房。本案庭审中，佰嘉置业公司认可房屋现价值300万元，该价值包含土地出让金及各项税费。张姗称应按此价值扣除10%的综合地价款，由佰嘉置业公司承担80%的责任。张姗认为，根据现行购房政策，其无法购买政策性房屋导致自身存在损失。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，佰嘉置业公司与张姗签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同经生效判决认定为无效。对于该份无效合同，双方均有过错。张姗主张因此事失去购买政策性房屋的资格，但在签订合同之初，张姗应知晓相应的后果，应对自己的行为承担相应的责任。现张姗签订合同后并未实际交纳购房款，亦无真实购房事实，因此其要求按照房屋现价值计算损失，无事实及法律依据，本院不予支持。且经济适用房是政府为解决低收入家庭而兴建的保障性用房，现房屋恢复登记至佰嘉置业公司名下，性质为经济适用房，佰嘉置业公司并未获得利益。故综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回张姗的全部诉讼请求。案件受理费24080元，由张姗负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  李 强人民陪审员  郝成宝二〇一九年十月三十日书 记 员  王婵娟