江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3482号上诉人（原审原告）：叶绍亚。委托诉讼代理人：蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶道彩。上诉人叶绍亚因与被上诉人陶道彩房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶绍亚上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：从2004年5月至（2018）苏0891民初1207号判决解除双方房屋买卖合同之日，被上诉人占有并使用上诉人房屋，（2018）苏0891民初1207号民事判决已经判决上诉人返还购房款和赔偿损失，被上诉人无偿占有使用上诉人房屋，被上诉人理应支付上诉人房租损失。陶道彩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶绍亚向一审法院起诉请求：判令陶道彩支付房屋占用费（从2004年5月份房屋交付后的次月起计算，至2019年5月份，计15年即180个月，每月按2500元计算计450000元，2019年6月份以后至陶道彩实际返还房屋时止，仍按此标准计算）及违约金10000元。一审法院经审理确认以下事实，2004年5月17日，陶道彩作为乙方，与作为甲方的叶绍亚签订《售房协议》一份，协议约定：一、经甲乙双方协商，甲方将淮安经济技术开发区青岛路1号楼409室（建筑面积117.46平方米，车库面积10.93平方米）以人民币139800元（大写）的价格售给乙方。二、付款方式：自本协议签订之日起首付10万元，余款39800元，在2004年12月底前付清；三、双方责任：（一）甲方负责办理房屋产权证（其费用由甲方承担）并协助办理过户手续，（二）乙方责任，房产证等相关手续的过户费用由乙方承担。四、违约责任：甲乙双方自本协议签订之日起如有一方违约，付给另一方违约金一万元。陶道彩曾于2016年6月3日提起诉讼，案号为（2016）苏0891民初1938号，审理过程中，叶绍亚委托诉讼代理人金泉（现已去世）向法庭提供了由陶道彩及其女儿代书向叶绍亚出具的四张收条原件，分别为：2004年5月17日收条（1万元）；2004年5月21日收条（85000元）；2004年12月31日收条（16000元，系代书）；2005年2月13日收条（28800元），上述四张收条总金额是139800元。法庭核实后，予以退回；因查询到陶道彩办理的房产证有他项权利，于8月29日撤回起诉。2017年6月26日，陶道彩将涉案房屋及车库出售给案外人庄成林，销售价格为82万元，由于无法办理产权证，2017年8月29日又提起诉讼，请求判令叶绍亚办理房屋过户手续并承担违约金1万元，后以需追加陶道彩为由于2017年10月29日撤回起诉。2017年11月13日陶道彩向一审法院提起诉讼，要求叶绍亚、张爱勤履行房屋过户义务，陶道彩提起反诉，要求判令解除合同、退回房屋、承担违约金1万元，承担租金9万元；审理过程中，因叶绍亚将房屋再次抵押无法履行过户，陶道彩申请撤回起诉，一审法院经审理，作出（2017）苏0891民初4477号民事判决，驳回了叶绍亚的反诉请求。另查明，涉案房屋叶绍亚取得产权证后，于2013年8月14日对所负周群的个人债务设定30万元债务抵押，2017年8月29日对所负中国民生银行股份有限公司淮安分行债务设定48万元的抵押。2018年4月8日，陶道彩再次将叶绍亚诉至一审法院，要求解除房屋买卖合同并赔偿损失[（2018）苏0891民初1207号]，一审法院经审理作出判决：一、解除陶道彩与叶绍亚之间签订的《售房协议》；二、叶绍亚于判决生效之日起十日内返还陶道彩购房款139800元、赔偿损失680200元，合计82万元。后叶绍亚不服提起上诉，二审法院判决维持。陶道彩目前已向一审法院依法申请强制执行，案件处于执行过程中。一审法院认为，叶绍亚作为房屋出卖人，其在取得房屋权属证书后，依法应立即通知买受人陶道彩办理房屋过户手续，但其事实上并未履行相关合同义务，反而将房屋产权向他人抵押，甚而在陶道彩持续诉讼要求过户的过程中，继续实施了数额更大的二次抵押，造成案涉房屋产权被设定高达78万元的抵押债务。叶绍亚的违约行为情节严重，直接导致合同无法继续履行，陶道彩最终亦将诉讼请求由要求陶道彩协助过户调整为解除合同、赔偿损失，法院判决后，叶绍亚未履行判决。综观本案，叶绍亚要求陶道彩支付房屋占用费，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，一审法院判决：驳回叶绍亚的诉讼请求。案件受理费8200元，减半收取4100元，由叶绍亚负担。二审中，上诉人申请证人王某出庭作证，其陈述在涉案小区租赁了上诉人另一住房，租期4年，其一次性现金交付13万多元租金，是在上诉人家里给的，现金是家里人凑的。本院认证意见：证人陈述仅系其单方陈述，并无其他证据予以证明，本院对证人陈述不予认可。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，上诉人不服一审法院（2018）苏0891民初1207号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月11日作出（2019）苏08民终370号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上诉人陈述（2019）苏08民终370号民事判决其于2019年4月12日或13日签收，被上诉人陈述其于2019年4月15日签收。本院认为，双方于2004年5月17日签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，该《售房协议》经一审法院（2018）苏0891民初1207号民事判决判决解除，本院（2019）苏08民终370号民事判决维持原判。故涉案《售房协议》于双方当事人签收（2019）苏08民终370号民事判决之日即2019年4月15日解除。涉案《售房协议》被法院判决解除之前仍处于合同履行期间，被上诉人基于《售房协议》支付房款取得涉案房屋使用权，且涉案房屋买卖合同被法院解除经生效判决认定系上诉人单方过错导致，故上诉人主张该期间的房租损失无法律依据。对于《售房协议》判决解除之后的房租损失。因《售房协议》已经被法院判决解除，并判决上诉人返还被上诉人购房款并赔偿损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被上诉人应在合理期限内向上诉人返还涉案房屋，被上诉人无权再继续占有涉案房屋。被上诉人在判决后未向上诉人返还房屋并继续占有使用无法律依据，被上诉人应支付上诉人《售房协议》解除后的房租损失。对于被上诉人返还房屋的合理期限。因生效判决确认上诉人返还被上诉人购房款的期限为十日，故被上诉人返还上诉人房屋的合理期限应以十日为宜。对于房租损失的具体标准，上诉人一、二审提供的证据不足以证明其与王某签订的租赁合同实际履行，承租人实际支付了约定的房租，故本院对上诉人主张的租金标准不予认可。本院结合房屋面积、房屋地理位置以及当地房屋租赁市场行情，酌情确定房租标准为1600元/月。另外，因房屋租赁市场行情不断变动，且被上诉人是否停止侵权行为仍不确定，本院酌定房租损失计算至本院判决之日，如侵权行为仍存续，上诉人可另案主张。故本案中被上诉人应支付自《售房协议》判决解除后第十一日至本院判决之日的租金损失计9867元。另外，对于上诉人所主张的违约金10000元，因涉案《售房协议》解除的过错在于上诉人，故上诉人主张违约金没有依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初2602号民事判决；二、陶道彩于本判决生效之日起十五日内给付叶绍亚9867元；三、驳回叶绍亚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8200元，减半收取4100元，由上诉人叶绍亚负担4000元，由被上诉人陶道彩负担100元。二审案件受理费8200元，由上诉人叶绍亚负担8000元，由被上诉人陶道彩负担200元。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王伟审 判 员 王纯二〇一九年十月三十日法官助理 缪珵书 记 员 刘青