河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初7091号原告余明志，男，1975年11月30日出生，汉族，住河南省确山县。委托代理人回新生、惠传伟，河南嘉同律师事务所律师。被告驻马店市新天地房地产开发有限公司。住所地：驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼。法定代表人李艳红，董事长。委托代理人杨春生，河南华珠律师事务所律师。原告余明志与被告驻马店市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余明志及其委托代理人回新生，被告新天地房地产公司的委托代理人杨春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余明志诉称，原、被告双方于2015年8月6日签订商品房买卖合同，合同主要内容是，该商品房位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地·未来城第3幢7层702号，建筑面积98.53平方米，按建筑面积计算房屋价，单价4664.66元/平方米，总价459609元。出卖人应于2015年12月31日前交房，如逾期按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金。签订合同当日原告支付首付款99609元，余款360000元通过银行贷款支付给被告。被告在合同约定的期限内没有交付经验收合格的房屋，未办理权属登记，其行为己构成违约，应承担违约责任。合同约定逾期办理权属登记按已付房价款0.02%支付违约金，违约金明显过低根据合同法以及有关司法解释的规定，请求调整逾期办理权属登记违约金，违约金赔付标准为已付房款为基数，按年利率6%计算。请求：1、判令被告支付逾期交房违约金52717.15元，自2016年1月1日起至2019年2月20日止，按照日万分之一计算，共逾期1147天；2、调整商品房买卖合同第十五条违约金标准为年利率6%，以已付房价款为基数向××支付违约金，从2018年10月8日起计至2019年2月20日，按照年利率6%计算，合计是10341.20元。被告新天地房地产公司辩称，1、原告以2016年12月25日领取涉案房屋钥匙，自该日起，被告即视为履行了向原告交房的义务，此后的违约金不应当支付。2、原告请求逾期办证违约金是双方进行的约定，而且计算是按照房价款进行一次性计算，根据违约金的约定比例，并不明显过低，原告请求2018年10月8日起计至2019年2月20日，按日计算，没有事实和法律依据。经审理查明，2015年8月6日，原告余明志（××)与被告新天地房地产公司(出卖人)签订商品房买卖合同一份，约定：一、出卖人将其开发的位于驻马店市高新区淮河大道西段新天地·未来城小区第3幢7层702号房出卖给××，商品房预售许可证号为驻房字第××号。二、该商品房预测建筑面积为98.53平方米。三、该商品房单价为4664.66元/平方米，总金额为459609元，付款方式为签订合同当日付清首付款99609元，余额360000元，作为银行按揭，并在5日内备齐按揭资料和承担贷款相关费用。四、出卖人应在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给××。五、逾期交房超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知达到之日起90日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。六、出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金等条款。签订合同后，原告依约交纳首付款，并办理了贷款手续。2016年12月25日，原告从被告处领取了诉争房屋的钥匙。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，庭审中，原告称，合同法中有明确约定，双方违约金约定过低，不足以弥补损失的，可以申请调整。根据最高法商品房买卖司法解释相关规定，违约金过低可以进行调整，当事人损失难以计算的，可以按照银行同期贷款利率计算，在最高人民法院第八次民事审判纪要有明确规定，对于延期办理房屋所有权、登记过程中，开发商违约的，而购买人的损失难以计算的，可以按照年息6%计算违约金。原告购买房屋后，因为没有所有权证，造成房屋租赁、抵押、买卖等经济行为无法顺畅进行，还有户口无法转入等情形出现，因为没有房权证，原告所产生的不安、忧虑等心理压力。以上情形都是一个正常人在正常的社会中都能体会和理解的。当事人丧失着各种交易行为，以及带来的各种生活上的焦虑和不安，该损失无法用金钱具体计算。因此，根据上述的法律规定，请求人民法院按照年息6%调整合同第十五条违约金的比例。被告辩称，调整违约金过高或过低，举证责任应当是谁主张谁举证，原告代理人所讲的法律依据前提是双方对违约金的计算没有进行约定的情况下应当依据有关的法律规定来计算其损失，本案已约定逾期办证违约金标准。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据等证据及原、被告陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告余明志与被告新天地房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方合同约定：“出卖人应在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给××”，本案中，原告依约已全部支付了购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未依约将诉争房屋在合同约定期限即2014年10月1日前交付给原告，构成违约。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院应予支持。关于逾期交房期间，2016年12月25日，原告从被告处领取诉争房屋钥匙，原、被告双方对此均无异议。法律规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，故2016年12月25日应为诉争房屋的交付使用之日，逾期交房期间应为2016年1月1日至2016年12月25日，共计360日。关于逾期交房违约金数额，双方合同约定：“××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金”，经计算，2016年1月1日至2016年12月25日的逾期交房违约金为16545.92元（459609元×日万分之一×360日），本院以该数额支持原告的诉讼请求，原告请求超出上述数额的部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金，合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、××不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向××支付违约金”。上述已确认交房时间为2016年12月25日，至今已超过360工作日，被告应当依约支付逾期办证违约金。故原告请求被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院应予支持。关于逾期办证违约金金额，依据合同约定计算，逾期办证违约金为45.96元，诉讼中，原告以该约定过低为由申请法院调高逾期办证违约金，但未提供证据证明其具体实际损失；被告以违约金约定系双方约定以及本案不符合违约金调高的相关规定为由主张不应调高逾期办证违约金。经综合考量本案已存在逾期交房违约金标准约定的情况下，在尊重当事人意思自治，并兼顾公平原则的基础上,本院酌定将逾期办证违约金标准调整为已付房价款的0.1%，经计算，被告应支付逾期办证违约金为459.61元。原告请求超出该数额的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告余明志支付逾期交房违约金16545.92元。二、限被告驻马店市新天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告余明志支付逾期办证违约金459.61元。三、驳回原告余明志的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1118元，由原告余明志负担758元，由被告驻马店市新天地房地产开发有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  张伟光人民陪审员  闫 伟人民陪审员  马振河二〇一九年十月二十八日书 记 员  魏浩然