山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8871号 上诉人(原审被告)：青岛紫云来实业有限公司，住所地：山东省青岛市市南区银川西路7-60户。 法定代表人：王淑英，董事长。 委托代理人：王民，山东正洋律师事务所律师。 委托代理人：窦晓冰，山东正洋律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：青岛新视线亚泰钢木制品有限公司，住所地：山东省胶州市胶北镇泉子崖村东。 法定代表人：李显明，总经理。 委托诉讼代理人：王迎，山东德衡（胶州）律师事务所律师。 原审被告：袁清杰，男，1976年6月3日生，汉族，住山东省胶州市。 上诉人青岛紫云来实业有限公司（以下简称紫云来公司）因与被上诉人青岛新视线亚泰钢木制品有限公司（以下简称新视线公司）、原审被告袁清杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初2832号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人紫云来公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销山东省胶州市人民法院(2018)鲁0281民初2832号民事判决书，改判或依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人违约系认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。根据庭审和判决书认定的事实，被上诉人于2010年12月27日被吊销营业执照。因被上诉人被吊销营业执照，导致上诉人无法履行合同义务，上诉人在不知情被上诉人被吊销营业执照的情况下，支付了部分年度的房租，但后因被上诉人法定代表人被相关司法部门采取强制措施，导致上诉人无法继续履行，因此不存在上诉人违约的问题。二、被上诉人不是涉案房屋的合法权利人，无权主张涉案租赁物的所有权。根据上诉人向胶州市国土资源局调取的证据显示，截止到2018年9月19日，被上诉人在胶州市无土地登记信息，证明涉案土地并非被上诉人所有。虽然被上诉人提供了案外人李文博提供的拍卖所得土地的证据，但经过一审法院实地查看，以及经上诉人实地测量，李文博提供的拍卖所得的土地与上诉人使用的土地是两块不同的土地，四至不同、位置不同。而一审法院片面的采信李文博的证据，所作出的判决显然是错误的。假设案外人李文博提供的拍卖土地情况属实，那也就恰恰更能证明涉案土地并不是归被上诉人所有的事实。上诉人未向被上诉人交纳后面几年的租赁，除了被上诉人被吊销、法定代表人找不到的原因之外，另一重要原因就是发现所租赁的土地并不是被上诉人的，因此也未支付给其租赁费。三、被上诉人存在欺诈行为，应承担相应违约责任。被上诉人在诉状中称提供给上诉人房屋7600平方米，属于虚假陈述，双方签订的租赁合同中约定被上诉人交付给上诉人的土地中含有房屋10000平方米，但在上诉人租赁土地后经实地测算发现，被上诉人交付给上诉人的实际房屋面积只有7000多平方米，与合同不符，但就是在这种情况下，上诉人仍然按期支付了合同约定的房租，因此被告存在合同欺诈行为，应承担相应的违约责任。综上，上诉人认为一审法院未查清本案的关键事实，即涉案土地的所有权权属的问题，未查明被上诉人被吊销营业执照后上诉人无法履行合同的客观事实，笼统的认定上诉人违约并判令解除合同，属于严重的错判。另外上诉人在所租赁的土地上增建了部分房屋，在如此长的时间被上诉人对此没有提出任何异议，说明其是知情并同意的，但一审法院对上诉人如此多的投入未做任何查明及处理。严重侵害了上诉人的合法权益。故请求贵院依法撤销(2018)鲁0281民初2832号民事判决，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人新视线公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。一、被上诉人虽然被吊销了营业执照但民事主体依然存在，不影响租赁合同的履行。上诉人并未提供证据证明因找不到被上诉人的法定代表人而无法继续履行合同。故上述原因不能成为上诉人不履行合同义务的理由。二、被上诉人是否拥有涉案房屋的所有权也不当然影响租赁合同的效力。涉案房屋土地虽然没有办理产权证明，但一直为被上诉人所有，贵院（2006）青执一字第50号裁定书也曾认定上述事实。李文博拍得涉案房屋土地后授权给被上诉人出租、使用和受益，被上诉人对涉案房屋及土地拥有合法的出租权利。该租赁合同合法有效。上诉人因被上诉人不是涉案房屋所有人而不履行合同于法无据。三、上诉人称被上诉人对于出租房屋的面积存在欺诈的行为，但并未提供相应的证据证明当时合同约定具体的房屋面积。即便上诉人所述属实，其在房屋交付时即2011年6月就发现实际交付使用面积与约定面积不一致也并未向被上诉人提出，应视为其对房屋面积的认可，时至本案二审立案显然该部分主张也已超过诉讼时效。综上，被上诉人认为原审事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判，以维护当事人的合法权益。 新视线公司向一审法院提出诉讼请求:1.依法解除双方之间的租赁合同，并判令紫云来公司、袁清杰支付欠付的租赁费50万元及自欠付租金之日起至付款之日止的同期银行贷款利息；2.诉讼费、保全费由紫云来公司、袁清杰承担。事实与理由：2004年，新视线公司在胶州市建设厂房一座，建筑面积7650平方米，占地80亩。2011年6月，新视线公司将上述土地及厂房租赁给紫云来公司使用，双方约定年租金10万元、租期5年、不得转租。紫云来公司应当合法经营，紫云来公司经营过程中给新视线公司造成损失应当赔偿等。合同签订后，双方办理土地厂房交接手续，紫云来公司开始使用厂房，但紫云来公司仅交纳了2011年、2012年两年的房租20万元，剩余房租经新视线公司多次催要未果，现在租期已过，并且紫云来公司违法经营致使新视线公司1000平方米厂房被烧毁，故新视线公司要求解除双方的租赁合同。 紫云来公司在一审中辩称，新视线公司诉讼请求依法不应支持。 袁清杰在一审中辩称，新视线公司诉讼请求依法不应支持。 一审法院查明以下事实： 一、新视线公司于2010年12月27日被吊销营业执照。 二、2006年4月9日，鲁政土字（2006）565号山东省人民政府关于胶州市完善城镇建设用地审批手续的批复中批复：同意征收胶州市胶北镇等4个镇耕地292732平方米…共计313239平方米，用于胶州市城镇建设。补办项目明细表中包括新视线公司的64268平方米，用地时间1998年10月。 三、2010年12月13日，李文博通过青岛公信拍卖有限公司以2312000元的价格拍卖取得位于胶州市房产（约7652平方米）及土地（约64268平方米）。经胶州市不动产登记中心查询，截至2018年9月19日新视线公司在胶州市无土地登记信息。2018年10月6日，李文博书面说明其将于2010年12月13日拍卖取得的新视线公司位于胶州市厂房（约7652平方米）及土地（约64268平方米）授权给新视线公司及李显明使用、出租，所得权益归新视线公司所有。 四、新视线公司称自2008年6月7日至今新视线公司与紫云来公司一直存在租赁关系，租赁期当时约定到2016年结束，但是现在紫云来公司一直非法转租，一直占有涉案土地及厂房，没有支付租金，双方约定每年租金100000元，紫云来公司仅仅支付了2011年、2012年的租金。紫云来公司欠新视线公司2013年6月-2018年6月份租金500000元。合同租赁期限是自2011年6月至2016年6月份五年，合同已到期，但被告紫云来公司一直占有使用土地厂房。本案起诉之前新视线公司未书面通知被告解除合同，但多次找过紫云来公司协商要求立即解除合同搬离土地厂房，并交纳租金。 五、紫云来公司称双方从2009年开始存在租赁关系，紫云来公司现在仍在使用涉案土地及厂房，租金前期约定每年100000元，后期紫云来公司认为新视线公司不是产权人，所以不再支付租金，双方之间租赁关系无效。因为租赁合同一直没有找到，对于租赁费现在无法确认，未支付2013年6月-2018年6月份的租赁费，原因是新视线公司被吊销了营业执照，在这期间新视线公司的法定代表人无法找到。租赁期限紫云来公司认为不仅仅是五年。新视线公司未书面通知紫云来解除合同，也未找紫云来公司协商关于解除合同的事宜，因为新视线公司法定代表人的个人原因，其无法与紫云来公司协商关于解除合同的事宜。另外新视线公司属于吊销歇业状态，属于履约不能，无法履行合同。 六、2009年3月25日，紫云来向新视线公司支付房租100000元。2009年8月10日，紫云来向新视线公司支付“第壹年度房租”100000元。2009年8月10日，紫云来向新视线公司支付“第贰年度房租”100000元。2011年7月2日，紫云来向新视线公司支付了“房租2011年6月8日至2012年6月7日”100000元。2012年6月12日，紫云来通过工商银行向新视线公司支付了租赁费100000元。 七、2018年5月3日，胶州市公安消防大队福州南路中队出具证明，载明2018年2月5日，其接到报警称胶州市青岛新视线亚泰公司钢木制品有限公司起火。2018年2月7日，袁清杰在胶北派出所被询问时称，其于2006年成立了青岛颐尔特橡胶厂（位于泉子崖村东、厂房10间左右、300平方米），厂房是2015年租赁的，平均每年18000元，该厂于2018年2月5日发生了火灾。2018年2月8日，孙学军在胶北派出所被询问时称，2018年2月5日袁清杰租赁其的厂房发生了火灾。 八、2004年3月22日，胶州市村民委员会向胶北镇政府申请占用耕地给予村民发放政策补贴，申请中说明新视线公司供应耕地约96.4亩，该地位于胶北镇道路南侧，起自村民陈玉民人口地西侧，东西长约313.5米，南邻村民陈宗良承包地北侧，南北宽约205米。2006年、2008年胶州市村民委员会收到了新视线公司交纳的土地补偿款。 九、关于本案涉及的土地及厂房现在的使用情况，新视线公司称土地及厂房现在还是紫云来公司和袁清杰使用，袁清杰是未经新视线公司同意转租使用的，现在厂房因袁清杰的原因被烧毁了。紫云来公司称厂房是租赁的，厂房、土地现在还是由紫云来公司一直在使用。新视线公司明确其主张解除合同的理由是紫云来公司一直未交房租，且未经新视线公司同意转租给袁清杰使用。紫云来公司称不同意解除合同，因为在相应的租赁地点其使用多年，也增加了很多设施，如果解除合同将给紫云来公司造成相应的损失，另紫云来公司未交房租的原因并不是紫云来公司不按合同履行，而是因为新视线公司被吊销营业执照，法定代表人又无法找到，紫云来公司无法履行合同，请求继续履行合同，支付尚欠新视线公司的房租。 十、一审法院庭审中向新视线公司、紫云来公司和袁清杰释明因新视线公司请求解除合同，双方可就合同解除所涉及的厂房土地返还、厂房土地上的增建部分等协商。新视线公司称增建部分没有经过新视线公司的同意，且增建部分未经合法审批，所以不同意补偿。紫云来公司称其继续找书面的租赁合同，因为其认为双方签订的并不是五年的租赁合同，如果新视线公司请求解除合同得到支持，紫云来公司不请求一并处理，如有纠纷，另行处理。 一审法院经审理认为，本案争议焦点为：第一、新视线公司与紫云来公司之间是否就涉案土地及厂房存在租赁关系；第二、新视线公司与紫云来公司之间如果存在租赁关系，租赁关系能否解除；第三、紫云来公司应否支付新视线公司涉案土地及厂房的租金、欠付租金的利息及租金和利息的数额；第四、袁清杰应否承担支付租金及利息的连带责任。就上述争议焦点，一审法院评析如下：第一、新视线公司与紫云来公司之间是否就涉案土地及厂房存在租赁关系，依紫云来公司的“双方从2009年开始存在租赁关系，紫云来公司现在仍在使用涉案土地及厂房”当庭陈述和交纳了部分租赁费的事实，可以认定紫云来租赁了新视线公司的厂房和土地，新视线公司和紫云来公司之间存在厂和土地的租赁关系。庭审中新视线公司和紫云来公司均未提交租赁合同等相关的书面证据，因此不能确定双方关于租赁时间、租赁费用、违约责任等内容的约定，视为约定不明确。依《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”和第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，认定新视线公司和紫云来公司之间为不定期租赁关系。第二、新视线公司与紫云来公司之间的租赁关系能否解除；虽然紫云来公司不认可新视线公司所称多次找紫云来公司协商解除租赁关系的主张，但新视线公司于2018年3月7日提起本案诉讼时明确请求解除双方的租赁关系，至本案判决前双方就租赁纠纷进行了多次协商、开庭，视为新视线公司解除租赁关系的请求在合理期限之前通知了紫云来公司，但因双方并未约定租赁关系解除条件，未能就租赁关系是否解除达成一致。因此，在新视线公司和紫云来公司之间为不定期租赁关系和紫云来公司未按期支付租赁费的情况下，新视线公司请求解除与紫云来之间的厂房和土地的租赁关系，予以支持，确定新视线公司与紫云来公司之间厂房和土地的租赁关系于本案一审判决生效之日解除。第三、紫云来公司应否支付新视线公司涉案土地及厂房的租金、欠付租金的利息及租金和利息的数额；新视线公司虽然被吊销了营业执照，但新视线公司仍是享有相关民事权利的民事主体，新视线公司和紫云来公司之间租赁关系不因新视线公司被吊销营业执照而终止。庭审中紫云来辩称因找不新视线公司的法定代表人而未交纳租赁费，但未提交证据证明是因为新视线公司的原因导致租赁费不能按期支付，因此对紫云来公司的意见不予采纳。新视线公司和紫云来公司未明确约定租赁费的支付期限，紫云来公司应当依《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定支付租赁费，但紫云来公司至今未支付2013年至2018年的租赁费，未履行支付租赁费的义务。新视线公司和紫云来公司确认租赁费每年为100000元，且紫云来公司确认未支付2013年6月-2018年6月份的租赁费，因此新视线公司请求紫云来公司支付2013年6月份至2018年6月份拖欠的租赁费50万元，予以支持，并承担以租赁费10万元为基数自2014年7月1日起至2015年6月30日止、以租赁费20万元为基数自2015年7月1日起至2016年6月30日止、以租赁费30万元为基数自2016年7月1日起至2017年6月30日止、以租赁费40万元为基数自2017年7月1日起至2018年6月30日止、以租赁费50万元为基数自2018年7月1日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息。第四、关于袁清杰应否承担支付租金及利息的连带责任；新视线公司与袁清杰之间没有租赁关系，请求袁清杰承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、新视线公司与紫云来公司之间的厂房和土地租赁关系于判决生效之日解除。二、紫云来公司支付新视线公司租赁费50万元，于判决生效之日起十日内付清，并承担以租赁费10万元为基数自2014年7月1日起至2015年6月30日止、以租赁费20万元为基数自2015年7月1日起至2016年6月30日止、以租赁费30万元为基数自2016年7月1日起至2017年6月30日止、以租赁费40万元为基数自2017年7月1日起至2018年6月30日止、以租赁费50万元为基数自2018年7月1日起至付清之日止按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算的利息。三、驳回新视线公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由紫云来公司负担。 本院二审期间，上诉人提交证据一租房合同及工商查询一份，证明双方自2009年3月23日就已签订合同，而不是被上诉人所称的2011年6月。合同约定的被上诉人应交付给上诉人的房屋建筑面积为10000平方米，而不是被上诉人诉状中所称的7650平方米。工商查询登记青岛青泉港实业有限公司更名为青岛紫云来实业有限公司。提交证据二被上诉人工商登记情况，证明被上诉人2012年前已经被吊销营业执照。 被上诉人质证称，对以上证据上诉人没有在一审时提供，现不应认定为新证据，不应该被法庭采信。对合同的真实性有异议，合同文本未加盖骑缝章，即使该证据为真，依据该合同约定，合同已经达到了解除条件，被上诉人拖欠租金，构成根本违约。工商登记情况系打印件，真实性无法确。对于上诉人的证明事项，上诉人在一审中对于房屋的面积并未提出异议，且根据上诉人上诉状中所述，是在房屋交付时就已经发现面积与约定不符，但从未向被上诉人提出，该部分主张已经过了诉讼时效，不应被支持。 本院认为，上诉人紫云来公司提交的租赁合同，其上有双方的公章，新视线公司未对其上公章提出异议，本院对该证据予以采信；关于紫云来公司提交的工商查询打印件，虽然形式上有瑕疵，但因新视线公司对其吊销执照事宜无异议，本院予以采信。 根据二审提交的证据，本院查明事实如下：紫云来公司曾用名青岛青泉港实业有限公司。2009年3月23日，紫云来公司与新视线公司签订了《租房合同书》，在合同中约定：新视线公司将其在胶州市胶北镇圈子崖村东的工厂（占地面积约80亩，厂房及其他房屋建筑面积约10000平方米）租赁给紫云来公司使用。租赁期限自2009年6月8日至2009年6月7日。租金每年100000元，每年6月8日付清下一年度租金。到期3个月未能支付租金，双方合同自动解除。租赁期间双方不得擅自解除合同，否则一切损失由违约方承担。紫云来公司在租赁期间应搞好防火、防盗工作，否则因乙方使用管理不当给出租人造成的一切经济损失由紫云来公司全部负责赔偿。 本院查明的其他事实与原审基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案一审中因双方均未提交书面租赁合同，故一审法院按照不定期租赁进行了认定。根据二审中上诉人提交的书面租赁合同，该合同对双方权利义务进行了明确约定，紫云来公司应当每年支付租金，新视线公司被吊销营业执照不影响紫云来公司履行义务。因紫云来公司未依约履行交纳租金的义务，符合合同约定的解除条件，新视线公司作为守约方享有合同解除权。故一审法院判决解除双方合同并无不当。因房屋租赁合同的特殊性，房屋出租人应举证证明其对出租的标的物享有所有权，或虽无所有权，但有权出租标的物。根据新视线公司一审中提交的证据，在山东省人民政府《关于胶州市完善城镇建设用地审批手续的批复》中，列明了新视线公司用地时间和面积。在本院出具的（2009）青执一字第50号民事裁定书中，载明因新视线公司欠付青岛市商业银行东海西路支行借款而对其所有的土地使用权及建筑物进行拍卖，因无人竞拍而流拍，将新视线所有的上述土地使用权及建筑物抵顶给青岛市商业银行东海西路支行。青岛市商业银行东海西路支行在对上述土地使用权及房产进行拍卖时，李文博竞拍得到。李文博同意将其拍卖所得授权新视线公司使用。故上述证据已经形成了完整的证据链，新视线公司有权对涉案土地及房产对外出租。故上诉人对于新视线公司不是合法权利人的抗辩，本院不予支持。在涉案合同履行过程中，上诉人在接收涉案房屋并且交纳租金的过程中对租赁面积均未提出异议，且在一审中亦未提出抗辩，对该项上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由本院不予支持。 综上所述，本院认为上诉人青岛紫云来实业有限公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不应予以支持。基于二审提交的新证据，原审法院对部分事实认定错误，但判决结果得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8900元，由上诉人青岛紫云来实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡