河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23120号原告郑州市海兴物业管理有限公司，住郑州市金水区凤凰台办事处王庄村42号，统一社会信用代码91410105690573358E。法定代表人赵关海，总经理。委托代理人杨梦圆、霍军旗（实习），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告朱建平，女，汉族，1966年4月24日出生，住郑州市金水区。原告郑州市海兴物业管理有限公司诉被告朱建平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹春丽适用简易（小额）诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告郑州市海兴物业管理有限公司委托代理人杨梦圆、霍军旗（实习）到庭；被告朱建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2011年3月1日至2018年8月31日的物业费共计27387元；2、依法判令被告支付原告滞纳金（以27387元为基数，自起诉之日起按照日千分之五计算至实际清偿日止）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月1日，原告与被告及所在社区郑州市金水区王庄村民委员会（下简称“王庄村委会”）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所购住宅所处小区提供物业服务，由原告依照政府指导价和合同约定价为基准制定合理收费标准向业主收取物业费。物业费标准为：2011年3月1日至2016年2月29日高层为1.15元/平方/月，多层为0.43元/平方/月，2016年3月1日至2018年8月31日高层为1.4元/平方/月，多层为0.65元/平方/月，按月支付物业费。业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起应交管理费总额的日千分之五计算滞纳金；被告所购房屋建筑面积为246.73㎡。2018年8月6日王庄村委会发布通知原告管理案涉小区物业权限到2018年8月31日全面停止。2011年3月1日起，原告提供了相应的物业服务，而被告却未按时向原告交纳物业服务费，拖欠至今。原告多次向被告催促，但被告却拒不履行自己的交费义务，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告辩称：我在2009年6月25日和清华房地产签订了房屋认购协议，在签订协议时，清华房地产公司明确告知会在规定时间内通知我们签订正式购房协议。但直到今天为止，清华房地产公司也未通知我交房，更未与我方签署入户协议。清华房地产公司也未向我提交（竣工验收备案表），（住宅质量保证书）等。根绝国家有关规定建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用的法律强制性规定”，我不认可我已经使用该房屋。2、我方所居住房屋既然是从清华房地产公司所购买，并不是王庄村的安置房，那么根据原告提供的物业服务合同，原告海兴物业公司是与王庄村委会签署的物业服务合同，与被告无任何关系。并且王庄村委会也未取得清华房地产公司的委托，那么海兴物业公司与王庄村委会签订的合同只能证明其给王庄村委会达成了协议，并不能证明海兴物业与清华房地产达成了物业协议。更不能证明海兴物业给清华房地产所销售的房屋提供了物业服务。所以该协议与被告无任何关系，被告更没有缴纳物业费的义务。3.根据国家《物业管理条例》第三十二条的规定，“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”。第六十条之规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。未取得资质的物业公司与业主委员会签订的物业合同是无效合同。而海兴物业公司在和王庄村委会签订物业管理协议时，并未取得相应的资质证书。该合同为无效合同。该合同不仅无效，更未与被告签定物业服务协议，海兴物业也不能提供给原告服务的证据。因此原告要求被告支付从2011年到2018年的物业费，根本就是无稽之谈。4.退一步来讲，海兴物业公司与王庄村委签订的合同规定的委托管理期限是5年。自2011年3月1日至2016年2月29日止。原告起诉的物业服务费是从2011年到2018年8月31日，更是可笑之极，在超出合同期限时，未签订新的物业合同，按照常规，海兴物业根本不可能再提供服务。5、海兴公司不仅没有服务资质，并且海兴物业的收费标准未经郑州市物价部门核准备案，未核准备案的收费标准没有任何意义，而海兴物业却根据一份没有物价部门核准的价格收取被告物业费并起诉被告，给被告的身心造成了极大的影响，我们保留起诉海兴物业的权利。6．至今为止该小区的管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁侵占，存在大量养鸡种菜的现象、环境卫生恶劣、道路出行困难、排水不畅、污水横流、电梯不进行正常的维修，××运行，时常出现故障，小区治安案件频发，根本不像是有物业的样子。二、清华房地产公司至今未和被告完成了商品房交接手续，更未指定海兴物业公司服务，海兴物业公司也未与我们签订物业服务合同，因此在清华房地产办理正式交房前的费用按照约定应由清华房地产公司承担，海兴物业应找清华房地产公司协商物业费用的问题，而不是找我们。综上所述，海兴物业告我们不缴纳物业费，没有任何法律依据，请求法院依法审理，驳回原告的全部诉讼请求，涉案房屋没有质量保证。本院经审理查明以下事实：2011年3月1日，原告与被告所在社区郑州市金水区王庄村民委员会（下简称“王庄村委会”）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所购住宅所处小区提供物业服务，由原告依照政府指导价和合同约定价为基准制定合理收费标准向业主收取物业费。物业费标准为：2011年3月1日至2016年2月29日高层为1.15元/平方/月，多层为0.43元/平方/月，按月支付物业费。业主和物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，从逾期之日起应交管理费总额的日千分之五计算滞纳金；被告所购房屋建筑面积为246.73㎡；原告于2016年2月15日发布公告，主要内容为：自2016年3月1日起，多层由原来的0.43元/平方/月上调为0.65元/平方/月，高层由原来的1.15元/平方/月上调为1.4元/平方/月；2018年8月6日王庄村委会发布通知公告，主要内容为：原告管理王庄欢乐家园小区物业权限到2018年8月31日全面停止；被告系郑州市金水区王庄欢乐家园2号楼3单元1西室业主；被告未缴纳自2011年3月1日至2018年8月31日期间物业服务费，原告通过张贴物业费催缴通知单等向被告催要物业服务费。本院认为：原告与被告所在村委会签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同成立且生效，原告实际为被告提供物业服务，双方均应依约履行权利、义务。被告虽未与原告直接签订物业合同，原告为包括被告在内的小区业主提供了合同约定的物业服务，被告应按照合同约定的期限及时向原告缴纳物业管理服务费用，故原告诉请被告支付自2011年3月1日至2018年8月31日期间的物业管理服务费用27387元，本院予以支持。但原告主张滞纳金，证据不足，本院不予支持。被告辩称意见，依据不足，本院不予采纳，关于房屋质量等其他问题，被告可以另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：（2019）被告朱建平于本判决书生效后十日内支付原告郑州市海兴物业管理有限公司物业管理费27387元。（2019）驳回原告郑州市海兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的务利息。案件受理费减半后收取243元，由被告朱建平负担。本判决为终审判决。审判员  曹春丽二〇一九年十月八日书记员  周朋阅