北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初4430号原告（反诉被告）：王红，女，1968年6月30日出生，汉族，饭店职员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：史伟昌，男，1983年7月28日出生，汉族，公司业务部经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吕永启，北京浩鸿律师事务所律师。原告（反诉被告）王红与被告（反诉原告）史伟昌返还原物纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）王红及其委托诉讼代理人岳仁东、葛鹏艳，被告（反诉原告）史伟昌的委托诉讼代理人吕永启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王红向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将北京市通州区京洲园A号楼3单元B室（以下简称B室）房屋腾退并交付原告，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书返还给原告；2、请求法院判决被告给付原告房屋占有使用费（自2014年3月14日起按4500元/月的标准支付至实际腾退完毕之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告双方于2014年11月23日签订《协议》，协议约定：兹有史伟昌购买王红名下住房一套（通州区京洲园A号楼3单元B室）。一、购房款史伟昌已全部付清。二、王红将所有票已转交史伟昌。包括：房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书。三、房屋所有权证由史伟昌保管。四、王红到年限无条件过户房屋，过户费及相关费用由史伟昌承担。卖房人：王红，买房人：史伟昌。贰零壹肆年拾壹月贰拾叁日。涉案房屋于2014年3月13日交付被告占有使用。北京市通州区人民法院于2018年12月26日作出（2018）京0112民初25662号民事判决书，判决：确认原告王红与被告史伟昌于二〇一四年十一月二十三日签订的《协议》无效。原告认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，现生效的民事判决已经确定原告与被告之间就涉诉房屋的协议无效，原告作为涉案房屋的所有权人，要求被告返还涉诉房屋及该房屋所有权证、房款、发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书，理由正当、证据充分，应予支持。故原告依据《民事诉讼法》第119条之规定，诉至贵院，请求贵院支持其诉讼请求，维护其合法权益。被告（反诉原告）史伟昌辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、按照一事不再理的原则请求法院驳回原告的诉讼请求，从而保障被告的人权避免诉累。因为今年的诉讼请求与去年的一致。2、因为我是从开发商处直接购买房屋，与王红属于借名买房的关系，我方是涉案房屋的实际所有人。原告是以诱骗违法获取的不当得利，根据“两限房”的规定私下不能进行指标转让或者收取好处，故原告王红属于非法不当得利，应该及时返还并赔偿被告五年多的好处费16万元及利息，确定原告的行为属于诈骗违法行为。根据契约精神，民事诉讼寻求的是诚实信用原则，故原告属于单方面的违约自毁协议，也属于是违约方，故提请法院对守约方予以支持。根据《合同法》第一百一十三条规定，我方要求对方赔偿直接损失和间接损失，间接损失包括房屋的升值费用。涉案房屋是拆迁所得不是摇号所得，因此不存在损害第三方的利益，原告的诉讼请求没有依据，在（2018）京0112民初25662号民事判决书明确指出房屋涉及购房款及装修款的问题所以不予处理腾退。根据原告的诉讼请求，其没有提及全部房款装修、房屋损失包括骗取的好处费，不符合双向返还条件。故请求法院不予支持。根据《物权法》规定，合同无效取得所有权，同时有付款的义务，先付款再享有所有权在原告的诉讼请求中都没有体现。房屋由被告全款交至开发商，故被告是实际的出资人及享有人，原告在事实中转让了指标收取了好处费，故原告无权索要涉案房屋。同时提起反诉，要求：1、判令被反诉人返还反诉人购房款429771元、登记费80元、印花税票5元、住宅专项维修资金17712元、契税12893.13元，共计462672.87元；2、判令被反诉人返还反诉人额外支付的购房好处费16万元；3、判令被反诉人支付反诉人对涉案房屋进行的装修投入147000元；4、判令被反诉人赔偿反诉，因合同无效导致的房屋升值差价损失290万元；5、判令被反诉人承担本案的鉴定费评估费以及反诉费用。针对被告（反诉原告）史伟昌的反诉，原告（反诉被告）王红辩称：不同意被告的反诉请求。根据《合同法》第五十八条规定，排除货币返还形式，反诉人的要求属于损失范围，关于第二项诉请，我方认为不存在购房好处费，该笔费用属于购房款的一部分，关于第三项诉讼请求，需要反诉人提交相应证据并证实2014年至今的折旧损失。房屋差价没有证据。双方在买卖房屋办理手续时，原告和被告对房屋性质知情，房屋价格与其他商品房屋价格有明显区别，反诉人作为买房人在买房时应该对房屋的性质产权的问题进行充分了解，所以反诉人在整个交易过程中存在过错，根据《合同法》第五十八条的规定，双方都有过错应各自承担相应的责任，我方认为我方应承担30%的过错，由对方承担70%。且反诉人自2014年3月对涉案房屋进行使用，即反诉人获得相应利益，就反诉人的事实理由中表述的房屋是期房、16万元好处费、房屋性质等问题与客观事实不符，本案涉及的事实，在上一案件中法院已将查明，请求法院依法予以判决。经审理查明：2014年3月13日，王红（买受人）与北京龙湖中佰置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定：该限价商品住房地址为通州区京洲园A号楼第4层3单元B号。该房屋实测建筑面积共88.56平方米。按照建筑面积计算，该限价商品住房总价款为429771元。买受人采取一次性付款方式付款。此外，合同还约定了其他内容。被告史伟昌已将购房款429771元交纳。2014年3月13日，被告史伟昌在原告王红办理入住手续后入住B室房屋，入住之时B室房屋为毛坯房。另查，2014年9月1日，401室房屋登记在原告王红名下，房屋建筑面积为88.56平方米，房屋性质为限价商品住房。2014年11月23日，原告王红与被告史伟昌签订《协议》，约定：兹有史伟昌购买王红名下住房一套（通州区京洲园X号楼3单元B）。一、购房款史伟昌已全部付清。二、王红将所有票据已转交史伟昌。包括：房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书。三、房屋所有权证由史伟昌保管。四、王红到年限无条件过户房屋，过户费及相关费用由史伟昌承担。协议最后有卖房人王红签字，买房人史伟昌签字。2018年，王红以房屋买卖合同纠纷为由起诉史伟昌，要求1、依法确认王红与史伟昌于2014年11月23日签订的《协议》无效；2、判决史伟昌将位于北京市通州区京洲园A号楼3单元B号房屋腾退并交付原告，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款返还给原告；3、判令史伟昌承担本案的全部诉讼费用。本院受理此案后，在审理过程中，就上述《协议》中记载X号楼问题，原告王红称是因为开发商对楼号进行了调整或者是当时写错了。被告史伟昌表示不清楚这个情况。就该协议签订的背景，原告王红称其当时没有钱，想卖房。原告王红的母亲张秀清通过邻居认识的被告史伟昌，被告史伟昌自愿购买，我就把这个指标转让给被告史伟昌，被告史伟昌支付房款，再给我16万元。被告史伟昌表示其是经人介绍把电话给的原告王红，原告王红联系他说家里房屋太多，郊区的房屋不想要。双方均认可B室房屋购房所产生费用都是被告史伟昌交纳的。2014年11月23日，原告王红将房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书交给被告史伟昌。此外，被告史伟昌称其于2014年3月14日将购买B室房屋的好处费16万元按照原告王红要求支付给原告王红的外甥女王宣力。原告王红认可给付16万的事实，但认为该费用是其转让购房指标的钱，属于购房款的一部分。2018年12月26日，本院作出（2018）京0112民初25662号民事判决书，判决：“确认原告王红与被告史伟昌于二〇一四年十一月二十三日签订的《协议》无效。”在该判决书本院认为部分，载明“关于原告王红主张被告史伟昌腾退、交付房屋，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书返还的诉讼请求，因涉及到购房款返还及房屋装修等问题，且被告史伟昌主张就合同无效后的法律后果问题另案解决，故本院对原告王红的该项诉讼请求不予处理，双方可另行解决”。该判决现已生效。经核实，除上述购房款及16万元外，被告史伟昌为购买401室所支出的其他费用包括：契税12893.13元、登记费80元、印花税5元、公共维修基金17712元。本案审理过程中，经被告史伟昌申请，本院委托北京京评价格评估有限公司对B室的现值及室内装修残值进行评估鉴定，2019年6月14日评估机构出具两份《价格评估报告书》，评估结论分别为：经运用市场法评估，B室在评估基准日的市场价值为3241200元；B室室内装修残值为59660元。上述事实，有（2018）京0112民初25662号民事判决书、《价格评估报告书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在双方关于诉争房屋签订的《协议》被法院生效判决确认无效的情况下，被告史伟昌应将B室房屋返还给原告王红。同时，王红应将史伟昌垫付的购房款429771元、登记费80元、印花税5元、住宅专项维修基金17712元、契税12893.13元返还史伟昌。同时，史伟昌亦需将相对应票据和证书返还王红。对于史伟昌在购房款之外为取得B室房屋另行支付给王红的16万元费用，王红需予以返还。关于原告王红主张的占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于史伟昌反诉所主张的房屋溢价损失及装修费用损失，系其因合同无效所产生的信赖利益损失，依据人民法院生效判决所确认的事实，涉案合同被依法确认无效的原因是违反了限价商品房在取得权属证书后5年内不得转让的政策，损害社会公共利益，双方当事人对合同无效均负有主观上的过错。被告史伟昌虽辩称其对房屋性质不知情，但结合购房过程及《协议》约定内容，可以认定史伟昌对诉争房屋的性质是知情的，本院对其该项辩解意见不予采信。故，结合协议签订及无效的过程，综合判断确定王红负60%的责任，史伟昌负40%的责任。具体数额，参考《价格评估报告书》所出具评估结论予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）史伟昌于本判决生效之日起三十日内将北京市通州区京洲园A号楼Y层3单元B号房屋腾清并将该房屋所有权证书、购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书一并返还给原告（反诉被告）王红；二、原告（反诉被告）王红返还被告（反诉原告）史伟昌购房款、登记费、印花税、住宅专项维修资金、契税共计460461.13元，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、原告（反诉被告）王红返还被告（反诉原告）史伟昌为购房另行支付的160000元，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、原告（反诉被告）王红给付被告（反诉原告）史伟昌房屋溢价损失及装修费用损失共计1618866.5元，于本判决生效之日起三十日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）王红的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）史伟昌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2608元，由被告（反诉原告）史伟昌负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费18079元，由被告（反诉原告）史伟昌负担5722元（已交纳），由原告（反诉被告）王红负担12357元,于本判决生效之日起七日内交纳。评估费14400元，由原告（反诉被告）王红负担8640元；由被告（反诉原告）史伟昌负担5760元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇一九年十月三十一日法官助理  崔艳丽书 记 员  孙嘉慧