广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初1349号原告（反诉被告）：冯火生，男，汉族，1970年12月15日出生，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：佘东杲，广东迅恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁华东，男，汉族，1978年10月17日出生，住广东省廉江市吉水县，委托诉讼代理人：梁雪榆，广东荣耀律师事务所律师。原告冯火生诉被告梁华东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯火生及其委托诉讼代理人佘东杲，被告梁华东及其委托诉讼代理人梁雪榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯火生向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付购房款167106元及逾期付款利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清款日止）给原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系朋友关系。被告于2018年3月份向原告购买坐落于阳西县××广场商业××楼××房。购房总价款为467106元。由于原告之前尚欠被告工程款170000元，双方同意抵顶该170000元工程款后，被告还应支付购房款297106元，原告同意由被告分三期支付。2018年3月5日，双方就买卖房屋事宜签订一份《协议书》，协议约定，被告尚欠原告购房款297106元，分三期付清，第一期定于2018年3月5日付款30000元，第二期定于2018年农历八月十五前付清100000元，第三期购房款167106元定于2019年农历春节前付清。签订协议后，原告即将涉案房屋过户并交付给被告，被告支付了第一、二期购房款共130000元，但第三期购房款167106元到期后，被告一直以各种理由拒不支付，原告多次催收无果。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告梁华东辩称，一、讼争的房屋并非属于原告冯火生所有，原告要求答辩人支付剩余房款没有事实和法律依据。原告冯火生因拖欠答辩人的工程款，故提出将属于其所有的位于粤丰广场商业09号楼的G333房屋出售给答辩人，将原告拖欠的工程款17万元用于抵扣购房款，剩余房款由答辩人分三期支付。除了抵扣的工程款17万元后，答辩人还一共支付了13万元给原告冯火生。支付房款后，答辩人发现涉案的房屋没有产权登记，原告至今也无法将房屋交付和过户到答辩人的名下。因此，原告在房屋无法交付的情况下仍然要求答辩人支付购房款没有依据。二、答辩人与原告签订的合同属于无效合同。即使有效，但原告客观上不能将讼争的房屋交付给答辩人，合同目的无法实现，应当依法解除答辩人与原告签订的《协议书》，并由原告将购房款30万元返还给答辩人。讼争的房屋不属于原告所有，原告无权处分涉案的房产，本案属于无效合同。退一步来说，即使合同有效，但涉案的房屋现在客观上已经不能交付给答辩人，答辩人购买房屋的合同目的不能实现，答辩人请求法院依法解除双方在2018年3月5日签订的《协议书》，并判决原告依法返还购房款30万元给答辩人。综上所述，原告要求答辩人支付剩余房款没有事实依据。答辩人已向法院提出反诉，请求法院依法解除双方签订的协议书，并判决原告返还30万元给答辩人。被告梁华东向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告梁华东与反诉被告冯火生于2018年3月5日签订的《协议书》；2、反诉被告冯火生立即退还抵顶房款的工程款170000元并支付逾期利息（从起诉之日起按年利率6%计算利息至还清款日止）给反诉原告梁华东；3、反诉被告冯火生立即退还已付房款130000元并支付逾期利息（从起诉之日起按年利率6%计算利息至还清款日止）给反诉原告梁华东；4、本案受理费及反诉受理费均由反诉被告冯火生承担。事实及理由：双方于2018年3月5日签订的《协议书》属实，反诉被告冯火生尚欠反诉原告梁金华工程款17万元情况也属实，该工程款的事实反诉被告冯火生也已经认可，另外反诉原告梁华东也已经支付了13万元房款给反诉被告冯火生。直至反诉原告支付完毕第二笔购房款10万无后反诉原告发现，反诉被告冯火生出售给反诉原告梁华东的房产并不是反诉被告冯火生所有。对此，反诉原告梁华东多次找反诉被告冯火生协商退款事宜，但是反诉被告冯火生一直推卸责任，至今未能退还款项。因此，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，由于反诉被告冯火生所出售给反诉原告梁华东的房产不是反诉被告冯火生所有，因此双方的涉案房屋买卖关系应属无效，即使有效，现在该房屋不是被反诉人冯火生所有，房屋也无法交付或者过户至反诉原告梁华东名下，双方于2018年3月5日签订的《协议书》应依法予以解除，反诉被告冯火生拖欠反诉原告梁华东的工程款17万元及已支付的购房款13万元应依法由反诉被告冯火生予以反还给反诉原告梁华东。特此，反诉原告梁华东特向人民法院提起反诉，请求人民法院依法作出公正判决，维护反诉原告的合法权利，依法驳回反诉被告冯火生的全部诉讼请求。原告冯火生针对被告梁华东的反诉请求辩称，一、冯火生与梁华东签订的转让粤丰广场商业9号楼G333房给梁华东的《协议书》合法有效。转让粤丰广场商业09号楼G333房《协议书》是梁华东与冯火生自愿签订，双方当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有《合同法》第五十二条规定的其他无效的情形，合法有效，双方应全面履行。二、冯火生基于《协议书》的义务已履行完毕。粤丰广场09号楼G333房是开发商阳江市粤丰投资有限公司用于抵顶欠冯火生工程款的顶款房。《协议书》有特别注明，梁华东清楚。梁华东与冯火生签订《协议书》后，冯火生即与阳江市粤丰投资有限公司办理G333房结算手续，阳江市粤丰投资有限公司相应扣减了冯火生467106元工程款，表明冯火生支付了G333房的对价467106元给开发商阳江市粤丰投资有限公司，表明G333房产权已归属冯火生，只待阳江市粤丰投资有限公司配合办理产权证。在冯火生支付了G333房467106元对价给阳江市粤丰投资有限公司的同时，在梁华东没有交付G333房相应对价467106元的情况下，阳江市粤丰投资有限公司向梁华东出具了收到G333房认筹意向金467106元的收据并与梁华东签订了《认筹意向书》，梁华东也支付了G333房办证费、维修基金、印花税、产权登记费，表明了梁华东同意受让归属已归冯火生的G333房，同意由开发商阳江市粤丰投资有限公司直接向其履行交付G333房、办理产权证的义务；表明了阳江市粤丰投资有限公司同意履行直接向梁华东交付G333房、办理产权证的义务。显然，《协议书》中冯火生的义务实际已履行完毕。三、梁华东基于《协议书》的义务并未完全履行，应继续履行并承担违约责任。《协议书》约定，梁华东购房款分三期支付，第三期应于2019年春节前付清给冯火生。但至今梁华东尚未履行支付第三期167106元购房款给梁华东的义务，根据《合同法》第107条的规定，梁华东应继续履行并承担违约责任。四、《协议书》签订后，没有法定或约定的解除的情形，综上所述，请求法院驳回反诉原告梁华东的反诉请求，支持本诉原告的诉讼请求，判决梁华东履行《协议书》的义务并承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原告冯火生与被告梁华东签订一份《协议书》，写明：梁华东购买冯火生粤丰广场商业09号楼G333房（冯火生工程款顶款房），总房价为467106元，现已兑工程款170000元，尚欠297106元，分三期付清房款，第一期定于2018年3月5日付款30000元，第二期定于农历八月十五前付清100000元，第三期农历2018年春节前付清。本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，双方签字之日起生效。协议书签订后，梁华东支付了13万元给冯火生。因梁华东没有依协议书约定支付第三期购房款，冯火生起诉至本院，要求梁华东支付购房款167106元及逾期利息。第一次简易程序开庭后，因本案案情复杂，转为普通程序审理，审理过程中原告冯火生认为本案法律关系为债权转让合同，变更诉讼请求为判令被告梁华东支付债权转让合同价款167106元及逾期利息。被告梁华东不认可构成债权转让，认为系房屋买卖关系。另查明，案涉房屋09号楼开发商为阳江市粤丰投资有限公司，该楼房至今尚未取得预售许可证。2018年3月5日，阳江市粤丰投资有限公司与梁华东签订一份《认筹意向书》，写明梁华东向阳江市粤丰投资有限公司认购案涉房屋，阳江市粤丰投资有限公司同时出具了一份《收据》交梁华东收执，该份收据写明收到梁华东交来粤丰广场商业09号楼G333号认筹意向金款467106元，但梁华东实际没有支付认筹意向金给阳江市粤丰投资有限公司。本院认为,原、被告双方签订的《协议书》约定被告梁华东购买冯火生粤丰广场商业09号楼G333房，梁华东与阳江市粤丰投资有限公司签订的《认筹意向书》也是约定梁华东意向购买开发商阳江市粤丰投资有限公司开发的粤丰广场09号楼G333号房，故本案标的物为房屋，本案法律关系为房屋买卖关系。冯火生并非案涉房屋所有人，无权出卖涉案房屋，且该房屋至今尚未取得预售许可证，故原、被告双方签订的《协议书》无效。原告冯火生以本案构成债权转让为由，变更诉讼请求为支付债权转让合同价款及逾期利息，因债权转让关系标的物为债权，原告冯火生未能提供转让合同等证据证明本案法律关系为债权转让关系，故原告的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告冯火生将案涉房屋出卖给被告梁华东属无权处分，买卖行为无效，被告（反诉原告）梁华东请求原告（反诉被告）冯火生返还已支付的130000元购房款及从起诉之日按年利率6%支付利息，合法有理，本院予以支持。被告（反诉原告）梁华东请求原告（反诉被告）冯火生支付尚欠工程款170000元，属另一法律关系，本案不作处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百三十二条的规定，判决如下：一、驳回原告冯火生的本诉诉讼请求；二、解除原告冯火生与被告梁华东于2018年3月5日签订的房屋买卖协议；三、限原告（反诉被告）冯火生在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款130000元及逾期利息（从2019年4月10日起按年利率6%计至还清款日止）给被告（反诉原告）梁华东；四、驳回反诉原告梁华东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3642元，由原告冯火生负担。反诉费5800元，由被告梁华东（反诉原告）负担2900元，由原告冯火生（反诉被告）负担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  周卫民人民陪审员  周兰芳人民陪审员  张锐玲二〇一九年十月十日书 记 员  余金洋