湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4078号原告：张家界中海置业发展有限公司，统一社会信用代码91430800557628022K，住所地张家界市永定区子午西路738号。法定代表人：林荣忠，董事长。委托诉讼代理人：刘桂林，湖南正诚律师事务所律师，系原告张家界中海置业发展有限公司的特别授权代理人。委托诉讼代理人：周觅，女，张家界中海置业公司发展有限公司员工，现住张家界市永定区。被告：邹智，男，现住张家界市永定区。被告：王建英，女，现住张家界市永定区。共同委托诉讼代理人：覃峰，湖南湘晟律师事务所律师，系被告邹智、王建英的特别授权代理人。原告张家界中海置业发展有限公司（以下简称中海置业公司）与被告邹智、王建英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行审理。原告中海置业公司的委托诉讼代理人刘桂林，被告邹智及被告邹智、王建英的共同委托诉讼代理人覃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海置业公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》；2．被告自2018年7月29日起以总价款256885元为基数，按每日万分之五支付违约金至合同判决解除之日止，截止2019年8月31日应付利息50263元。事实和理由：2018年7月28日，原、被告经过协商签订了《张家界市商品房预售合同》。合同约定：两被告购买原告开发的张家界国际建材城第3幢3层S310号门面，建筑面积46.01㎡，总价款为256885元，该款项于本合同签订之日支付。同时合同第7条第2款对买受人逾期付款违约责任约定，逾期付款30天内，按未付款金额每日万分之五支付违约金，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，由买受人赔偿出卖人全部实际损失。合同签订后，被告至今未付购房款，已构成根本违约。故原告请求解除与被告签订的《张家界市商品房预售合同》，且被告应按合同约定赔偿原告的违约金。由于协商未果，依法向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邹智、王建英共同答辩称：一、本案的真实情况是2018年7月27日，张世喜找被告邹智借款200万元并给予分红，被告邹智同意借款并要求提供担保，张世喜表示可以用张家界国际建材城的8间房屋进行担保，双方签订了《借款协议》，该协议约定：借款200万元，月分红8万元，期限为12个月，并约定以“国际建材城3栋第3层S303a、S305、S306、S307、S308、S309、S310、S311房屋”为担保。由于该担保房屋的实际权利人不是张世喜，而是预售的商品房，当时还没有办理产权证，经相关人员在原告售楼部协商后，就按照《借款协议》采取网签买卖约定房屋给被告邹智的方式提供担保。2018年7月28日，原告与被告签订了涉案的8份商品房预售合同，原告又在签完合同后办理了网签备案登记手续。之后，被告在政务中心主管部门查询所签合同备案登记情况无误。2018年7月30日，被告邹智才按约向张世喜指定账户转款200万元。2018年9月13日，张世喜就涉案的“国际建材城3栋第3层S303a、S305、S306、S307、S308、S309、S310、S311商铺”过户契税滞纳金一事出具《承诺书》，承诺表示“过户契税的过期滞纳金与被告邹智无关”。2019年7月27日，邹智出借给张世喜的借款期限届满，张世喜没有归还所借款项；二、原、被告之间不是单一或者纯正的协商买卖涉案商品房，涉案8份商品房预售合同全部是原告为被告和张世喜的民间借贷提供担保而网签的买卖合同，所涉及的国际建材城3栋第3层S303a、S305、S306、S307、S308、S309、S310、S311商铺全部是担保财产。故，本案当事人不是单纯的商品房买卖关系，而是借款人不还款就以房担保还债的关系；三、依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，原、被告之间依法成立非典型的借款担保法律关系，被告依法有权就本案网签的8间商铺申请拍卖，也就不存在网签买卖合同无效的法定情形，法庭理应以民间借贷而非商品房预售纠纷进行审理，并对被告的此合法权益予以保护；四、原告办理网签买卖合同为被告提供的借款担保，现起诉被告未付购房款并要求承担违约责任，明显对作为第三方的被告构成民事欺诈，不仅应当驳回其诉讼请求，还应当因其起诉行为损害了被告的合同债权而承担连带清偿责任，被告保留此项权利。综上所述，案涉国际建材城3栋第3层S303a、S305、S306、S307、S308、S309、S310、S311商铺所签订的《张家界市商品房预售合同》系网签的担保财产，本案不是商品房预售纠纷，而是网签买卖合同为被告和张世喜的民间借贷提供担保的民间借贷纠纷，法庭应当按民间借贷纠纷审理并作出驳回原告诉讼请求的裁判。查明的事实经过根据原、被告的陈述和辩称，结合双方举证质证情况，本院确认如下事实：2018年7月28日，原、被告经过协商签订《张家界市商品房预售合同》。合同约定：被告购买原告开发的位于张家界市永定区商铺，建筑面积46.01㎡，单价每平方米5583.24元，总金额为256885元，第六条约定购房款于合同签订之日支付；第七条第2款对买受人逾期付款违约责任约定：逾期在30日内的，买受人每逾期一天按照购房未付款的万分之五标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日后，买受人应于期满30日的次日一次性付清购房余款和违约滞纳金（按前述标准计算），否则出卖人有权解除合同，并由买受人赔偿出卖人的全部实际损失；第十条出卖人应当在2018年8月1日前，将具备商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告邹智、王建英在合同买受人栏签名、捺印确认，原告中海置业公司在出卖人栏加盖公章，法定代表人签章确认。合同签订后，原告中海置业公司将该《张家界市商品房预售合同》在房地产相关部门进行网签备案，并公布在网上。2018年7月30日，被告邹智通过中国建设银行转账1920000元至张家界大野房地产开发有限责任公司银行账户，用途注明房款。另查明，2018年7月27日，向某、聂某出具声明一份，内容为“本人聂某，身份证号4331011962××××××××，于2016年12月21日购买张家界国际建材城3栋Ｓ303ａ、Ｓ305、Ｓ306、Ｓ307、Ｓ308、Ｓ309、Ｓ310、Ｓ311号商铺，并于2018年5月26日自愿将张家界国际建材城3栋Ｓ303ａ、Ｓ305、Ｓ306、Ｓ307、Ｓ308、Ｓ309、Ｓ310、Ｓ311号商铺签订《张家界市商品房预售合同》的名字改签向某，身份证号4308221989××××××××。因资金原因，现聂某、向某同意将以上商铺签订《张家界市商品房预售合同》的名字更名为邹智，身份证号4308021974××××××××。如有法律纠纷，概由聂某、向某负责”。又查明，向某、聂某已向原告支付张家界国际建材城第3幢3层S303a、S305、S306、S307、S308、S309、S310、S311号8个商铺的全部购房款。还查明，原告中海置业公司至今未将案涉张家界国际建材城第3幢3层S303a、S305、S306、S307、S308、S309、S310、S311号8个商铺向被告交房。上述事实有原告中海置业公司提交的《张家界市商品房预售合同》、《声明》，被告邹智、王建英提交的《转账凭证》、《不动产登记情况查询证明》等证据及当事人陈述辩称予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，原告中海置业公司与被告邹智、王建英签订《张家界市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，即使该合同的真实目的是为案外人张世喜提供担保，该合同亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。被告辩称本案应以民间借贷纠纷审理，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，原告和被告之间依法成立非典型的借款担保法律关系，被告依法有权就本案网签的8间商铺申请拍卖。本案中，经审理查明，原告与被告之间并不存在民间借贷法律关系，故不适用该司法解释，本院对被告关于应以民间借贷法律关系审理的辩称理由不予采信。本案被告可就与借款人之间存在的民间借贷法律关系另案主张权利。关于被告是否应该向原告支付购房款的问题。本案所涉8间商铺原系案外人向某、聂某于2016年12月21日与原告签订《张家界市商品房预售合同》，已经全额支付购房款并进行网签的商铺。2018年7月27日，原告与被告及向某、聂某商议，经更名等程序后，原告重新与两被告签订《张家界市商品房预售合同》，合同内容同向某、聂某与原告所签合同内容一致，即商铺房号、面积、单价、总价款等均一致。原告提交向某、聂某的《声明》予以证实。本院认为，向某、聂某出具《声明》、原告与被告签订《张家界市商品房预售合同》的法律行为，应为合同的概括承受，即合同当事人一方将其在合同的权利义务全部转移于第三人，第三人承受其在合同的地位，享受权利与负担义务。本案中，被告经原告同意并与其签订《张家界市商品房预售合同》，已概括承受向某、聂某与原告所签订《张家界市商品房预售合同》的所有权利与义务，自然包括享受向某、聂某已经足额向原告缴纳购房款的权利，故原告不能再向被告主张承担支付购房款的合同义务。关于合同解除权的问题。原告主张解除与被告签订的《张家界市商品房预售合同》并要求被告承担违约责任的理由是因为被告未按合同约定支付购房款。按合同约定，所有的购房款项应于《张家界市商品房预售合同》签订之日即2018年7月28日支付。合同在第7条第2款对买受人逾期付款违约责任进行约定，逾期付款30日内，每逾期一天按照购房未付款的万分之五标准支付违约金，逾期付款超过30日，即2018年8月29日起出卖人有权解除合同，由买受人赔偿出卖人全部实际损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告未提交证据证实其向被告进行了催告，按合同约定原告在被告未支付购房款逾期30日后享有解除权，即2018年8月29日起有权解除合同，最迟应于2019年8月29日前行使合同解除权。原告亦未提交证据证实行使合同解除权，故本院认定原告行使合同解除权的时间为起诉之日即2019年9月18日，已超过行使合同解除权的期限，解除权已经消灭。综上，原告请求解除原、被告签订的《张家界市商品房预售合同》，并要求被告支付违约金的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十五条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告张家界中海置业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费1078元，适用简易程序审理减半收取539元，由原告张家界中海置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  顾 霞二〇一九年十月二十八日代理书记员  符娅芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。