上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初10254号原告：林武辉，男，1971年9月6日生，汉族。委托诉讼代理人：濮家良，上海金亭律师事务所律师。被告：陈大鹏，男，1984年1月28日生，汉族。第三人：上海宝山万达广场商业管理有限公司，住所地上海市宝山区一二八纪念路XXX号XXX室。法定代表人：王志彬，副总裁。委托诉讼代理人：张苏。原告林武辉与被告陈大鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海宝山万达广场商业管理有限公司(以下简称“万达公司”)作为第三人参加诉讼，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。原告林武辉的委托诉讼代理人濮家良，被告陈大鹏，第三人万达公司的委托诉讼代理人张苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林武辉向本院提出诉讼请求：1、判令陈大鹏支付2018年4月-7月的租金人民币125,108元(以下币种均为人民币)；2、判令陈大鹏支付违约金31,277元。事实和理由：2013年10月19日，原、被告签订商铺租赁合同，约定林武辉将位于上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号XXX室的商铺(以下简称“系争商铺”)出租给陈大鹏用于经营餐厅，租期自2013年11月1日起至2018年10月31日。2018年年初，陈大鹏告知原告欲提前解除合同，其后只支付租金至2018年3月31日，后期租金未再支付便离场，原告于2018年7月16日接手了系争商铺。原告认为，被告未按时支付租金，亦未按约返还系争商铺，其行为已构成违约，应承担赔付免租期租金等违约责任。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告陈大鹏答辩称：合同签订及租金支付情况如原告所述；其承租系争商铺用于经营火锅店，因经营困难于2016年12月就向被告提出解约，原告亦表示同意，故双方现为不定期租赁合同关系，被告可随时解约；其2018年初曾通知原告，于3月底停业，并经原告同意由其寻找新房客，其后一直带领客户看房；2018年5月28日，其带看时发现系争商铺已加锁，后经沟通，得知是原告让物业锁门。第三人万达公司述称：其为系争商铺的物业单位，陈大鹏于2013年11月1日在该司办理了进场手续，2018年7月8月，原告将系争商铺转让给了案外人，后者在该司办理了登记手续；对于原、被告之间的租赁纠纷，第三人并不清楚。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争商铺的权利人为林武辉。2013年10月19日，原告林武辉(出租方、甲方)和被告陈大鹏(承租方、乙方)就系争商铺签订租赁合同，租期自2013年11月1日至2018年10月31日，共五年。甲方于2013年11月1日向乙方交付系争商铺，并确认为起租日期。每月租金为31,277元，先付后用，两个月一次性预付。2013年11月1日至2013年11月30日为免租期，免收一个月的租金。租赁合同第17.2条主要约定，乙方违约系指发生以下任何一种或几种情形：1)乙方拖欠租金、物业服务管理费或公用事业费或保证金等费用；……7)除本合同已有的约定外，在甲方已经履行本合同约定的义务之前提下，乙方擅自提前终止本合同的。乙方违约致本合同解除的，乙方还应向甲方承担如下违约责任：1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间的租金等。上述合同签订后，原告按约向被告交付了系争商铺，后者支付租金至2018年3月31日。原、被告在庭审中共同确认，商铺租金一直按照31,277元收取，被告另交纳的押金93,831元已冲抵2017年1至3月的租金，后也没有补足；双方未就系争商铺签订过解约协议，也未办理过商铺返还手续。为证明己方主张，被告陈大鹏向本院提交了如下证据：1、2016年原、被告之间的短信记录，主要为：陈大鹏2016年12月6日短信“林总您好，刚才和您电话沟通的方案情况如下，明天我把2016年的房租全都付清，从2017年1月开始转让店铺，如3月底转让成功，您根据实际使用情况，退还我剩余的押金，如果3月底前没有转让出去，我也会配合您和您办理房屋交接手续”；陈大鹏2016年12月7日短信“昨天我发给您的方案是否可以”，证明租赁合同已于2016年12月底解除，被告陈大鹏又表示，后没有新房客接手商铺，故其继续经营。原告林武辉发表质证意见：被告提供的2016年短信记录，由于时间较长，原告已删除，且上述证据没有经过公证，故对三性均不予认可；即便属实，被告只是提出了商铺转让方案，而不是解约方案，且当时并未转让成功，未达成转让条件，双方实际仍继续履行原租赁合同。2、被告陈大鹏与原告妻子朱秀梅2018年期间的短信记录，主要内容为：陈大鹏2018年1月25日短信“朱总你好，我去年跟林总沟通过要转让的事宜，把押金用掉也是跟林总说过的。我今年在万达已经亏损50多万，但是房租我并没有不打给你们。我现在开始找人转让，相关费用我承担。等我找好人就马上通知你们签合同，转让期间我房租照付。这个也算是我的承诺，你看是否可行”；陈大鹏2018年4月3日短信“朱总你好，万达那边我已经努力经营了四年有余，现在状况非常不乐观，根本没有人气，我网上花钱发布转让信息，人家一听三楼，都不考虑。我四月一号已经停止营业了，我最近办理交接手续，这边我也再找接手的人，您看什么时候有时间”；陈大鹏2018年5月28日短信“朱总，我前两天刚从外地回来，今天找中介谈物业的手续，一上来看见他们加锁了，还把责任推给你们”。原告林武辉发表质证意见：认可上述证据的真实性，妻子朱秀梅也代表原告；被告未按承诺在转让期间支付2018年4月起的租金，故原告通知第三人在2018年5月28日前几天锁门，具体日期不清；其也无证据证明何时接手系争商铺，2018年7月8月系争商铺另转租给案外人。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告陈大鹏提供的2016年的短信记录，只是其单方提出的建议方案，未得到原告的明确同意，且该建议事后亦未得到履行，双方实际仍履行原租赁合同，故被告关于租赁合同于2016年12月解除、现为不定期租赁合同的抗辩意见，本院不予采纳。根据已查明的事实，被告陈大鹏未按约支付2018年4月1日之后的租金，其行为已构成违约，原告诉请要求被告支付免租期期间租金31,277元的请求，符合合同约定，本院予以支持。虽然双方未办理返还商铺手续，但原告承认其后让第三人锁门，该行为应视为原告已控制了系争商铺，之后的租金不应再向被告主张，故本院酌定被告陈大鹏应支付2018年4月1日起至2018年5月27日期间的租金共计58,612元(31277元×12月÷365天×57天，四舍五入保留至整数位)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈大鹏于本判决生效之日起十日内，向原告林武辉支付2018年4月1日至2018年5月27日期间的租金58,612元和免租期期间的租金31,277元；二、驳回原告林武辉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,713元，由原告林武辉负担729元，被告陈大鹏负担984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇一九年十月二十二日书记员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。