福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初6969号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，1989年5月7日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 被告：杨培芳，男，1987年1月4日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：陈剑娥，女，1986年3月8日出生，汉族，住福建省惠安县，现住福建省惠安县。 被告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称惠安农行）与被告杨培芳、陈剑娥、禹洲地产（泉州）有限公司（以下简称禹洲公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国林、被告禹洲公司的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼。被告杨培芳、陈剑娥经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼，请求判决：一、解除原告与被告杨培芳、陈剑娥、禹洲公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160069257）。二、被告杨培芳立即偿还原告借款本金424751.22元及计至2019年8月20日止的利息3135.18元（其中未结清正常息1560.96元，未结清罚息12.33元，未结清复利8.89元，上期帐单日2019年7月20日至截止日利息1553元），并按合同约定支付自2019年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利。三、原告对被告杨培芳、陈剑娥提供的抵押物（位于惠安县享有优先受偿权。四、被告禹洲公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2016年10月9日，原告与被告杨培芳、陈剑娥签订《个人购房担保借款合同》1份，约定原告向被告杨培芳提供借款49万元，借款期限为180个月，借款用途为购买位于惠安县；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定。利率调整以12个月为一个周期；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款。合同还约定如被告杨培芳未按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息。被告杨培芳、陈剑娥提供其购买的上述房产作为借款抵押担保。被告禹洲公司为被告杨培芳的上述借款提供连带责任保证。抵押担保和保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等原告实现债权的一切费用。被告陈剑娥向原告出具《共同还款承诺书》，其承诺愿为上述合同项下的所有贷款承担共同还款责任。合同签订后，原告依约向被告杨培芳发放了贷款。但被告杨培芳未能依约履行还本付息义务，已违反了合同约定的义务，原告有权提前收回已发放借款。截至2019年8月20日，被告杨培芳尚欠借款本金424751.22元，以及利息、罚息、复利3135.18元。 被告杨培芳、陈剑娥未作答辩。 被告禹洲公司辩称，被告禹洲公司为被告杨培芳的本案借款提供阶段性保证担保属实。被告杨培芳、陈剑娥提供抵押的案涉房产于2018年5月已具备办理产权证的条件，但被告杨培芳、陈剑娥经被告禹洲公司多次催促拒不配合办理产权证，其恶意拖延被告禹洲公司的保证期限，应就其行为承担相应的法律责任，故本案债务应由被告杨培芳、陈剑娥先行承担偿还责任，被告禹洲公司再对剩余不足款项进行偿还。案涉房产未办理正式抵押登记，原告不享有优先受偿权。 经审理查明，2016年10月9日，原告与被告杨培芳、陈剑娥、禹洲公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160069257）1份，合同约定：原告向被告杨培芳提供借款49万元，借款期限180个月；借款用途为购买位于惠安县；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%确定。利率调整以12个月为一个周期；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告杨培芳未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款。被告杨培芳、陈剑娥提供其购买的位于惠安县作为借款抵押担保。被告禹洲公司为被告杨培芳的借款提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至被告杨培芳取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告杨培芳的债务承担连带保证责任。保证期间为被告杨培芳借款到期之日起二年。同日，被告陈剑娥向原告出具《共同还款承诺书》1份，其承诺愿为上述合同项下借款人被告杨培芳的所有贷款承担共同还款责任。2016年10月21日，原告依约向被告杨培芳发放借款49万元，借款执行年利率4.41%。2016年11月3日，抵押人被告杨培芳、陈剑娥购买的上述房产办理了预售商品房抵押权预告登记。借款后，被告杨培芳未能依约按期偿还借款本息，截至2019年8月20日，被告杨培芳尚欠借款本金424751.22元，以及利息、罚息、复利3135.18元。被告禹洲公司亦未履行保证义务。另查明，被告杨培芳、陈剑娥于2009年5月6日登记结婚。 以上事实，有原告提供的营业执照（副本)、金融许可证、被告禹洲公司的营业执照复印件、被告杨培芳、陈剑娥的居民身份证及结婚证复印件、《个人购房担保借款合同》《共同还款承诺书》《不动产登记证明》、借款凭证、贷款还款汇总试算查询表、三被告的《送达地址确认书》，以及原告、被告禹洲公司在庭审中的陈述等证据证明。被告杨培芳、陈剑娥未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 综上事实，本院认为，本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据本案借款合同约定的解除合同条件，被告杨培芳未能依约按期偿还借款本息，已构成违约，原告请求解除借款合同，并请求被告杨培芳偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告杨培芳、陈剑娥提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告禹洲公司为被告杨培芳的借款提供阶段性连带责任保证，因被告禹洲公司保证责任免除所附的条件尚未成就，故应当对被告杨培芳的全部债务承担连带清偿责任。被告禹洲公司承担保证责任后，有权向被告杨培芳追偿。被告禹洲公司辩称被告杨培芳、陈剑娥拒不配合办理案涉房产的产权证，本案债务应由被告杨培芳、陈剑娥先行承担偿还责任，被告禹洲公司再对剩余不足款项进行偿还，依据和理由不足，本院不予采纳。被告杨培芳、陈剑娥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告杨培芳、陈剑娥、禹洲地产（泉州）有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120160069257）。 二、被告杨培芳应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金424751.22元及计至2019年8月20日止的利息、罚息、复利3135.18元，并按合同约定支付自2019年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利。 三、被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告杨培芳的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告杨培芳追偿。 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7718元，减半收取计3859元，由被告杨培芳、禹洲地产（泉州）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 黄 坚 二〇一九年十月十六日 书记员 佘惠娥 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。