北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初35503号原告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：魏玮，男，该公司员工。被告：李爱民，女，1954年3月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：蔡英(兼李爱民之委托诉讼代理人)，男，1955年4月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）与被告蔡英、李爱民物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城物业公司委托诉讼代理人魏玮与被告蔡英（兼李爱民之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令蔡英、李爱民支付2017年4月14日至2017年11月29日物业服务费4796.14元；2.判令诉讼费由蔡英、李爱民承担。事实与理由：蔡英、李爱民为北京鲁园上河村小区业主，自2016年5月17日我公司受海淀区曙光街道办事处派驻，为其房产所在小区提供物业服务，并附带提供车位管理、生活热水等服务。我公司所提供的服务标准及收费标准全部按原物业公司标准执行，蔡英、李爱民享受了我公司提供的各项服务却未履行业主应尽的义务，拖欠物业服务费。我公司多次催要无果，为维护我方合法权益，故诉至法院。蔡英、李爱民辩称，我方不欠物业费。1.龙城物业公司的服务时间应为2016年5月17日至2017年11月11日，我也没有委托龙城物业公司将我交的物业费转给任何人。2.我方实际交物业费（2015年12月25日至2016年12月24日）7673.82元、（2017年12月25日至2018年4月14日）3000元，龙城物业公司实际提供物业服务的时间为17个月23天，我实际交纳了15个月14天的物业费，故欠费应为2个月9天，合款1470.81元。3.2016年8月龙城物业公司组织清洗小区外墙时，清洗工人把我家窗外安装的两个卫星电视接收器（高频接收器）撞坏了，无法观看电视，当时物业公司主管表示更换费用由物业公司出，我购买后物业公司至今未赔偿我相关费用。4.龙城物业公司服务水平、服务态度差，没有把业主的利益放心上，龙城物业公司多收的物业费至今也未移交给新的物业公司。本院经审理认定事实如下：蔡英、李爱民为北京市海淀区上河村二区x号楼x室（以下简称涉案房屋）业主，房屋面积182.71平方米。2016年5月5日，北京市海淀区人民政府曙光街道办事处（以下简称曙光街道办事处）发布《关于组织提供上河村小区应急物业服务的公告》（以下简称为《公告》），内容为：上河村小区全体业主：北京中信国际大厦物业管理有限公司（以下简称中信物业公司）因国企改革，于2016年4月1日向我处提出退出上河村小区物业管理区域的申请，准备退出上河村小区的物业服务。鉴于上河村全体业主暂时未能依法确认物业管理方式，为维持上河村小区正常的物业管理秩序，保障全体业主生活秩序不受影响，我处依据《北京市物业管理办法》、《北京市物业项目交接管理办法》等政府规范性文件的规定，会同相关部门确定龙城物业公司为上河村小区的应急物业服务企业适时进行应急服务。应急物业服务企业的服务内容、服务收费与原物业公司有关服务、收费保持不变，应急物业服务的期限至上河村小区全体业主依法确定物业管理方式之日止。应急物业服务期间，我处将会及时协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。另，本院依职权查明，根据本院已生效判决认定，中信物业公司为上河村小区提供物业服务期间收费标准为自2013年1月1日起为3.50元/月·m2。2017年11月2日，北京市海淀区上河村小区业主委员会（以下简称上河村业委会）向龙城物业公司第三分公司出具《关于上河村小区物业管理交接事宜的通知函》，显示，上河村业委会已根据本小区第一次业主大会临时会议决议，于2017年11月1日与北京龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）签订了物业服务合同。上河村业委会已于2017年11月1日专函向龙城物业公司发出交接通知，请龙城物业公司配合2017年11月11日的物业管理交接工作。2017年11月28日，甲方上河村业委会、乙方龙城物业公司、丙方龙湖物业公司签订《北京市海淀区上河村小区物业管理交接协议》，约定上河村小区的物业交接工作于2017年11月30日零点开始，丙方提供物业管理服务、停车管理、供暖管理、公共区域能源费用接管的起算日期均为2017年11月30日零点。该协议第四条约定，乙方提供应急服务期间已经收取的2017年11月11日零时之后的物业费、停车费、供暖费及乙方服务期间收取地下车库广告位出租收益等公共收益等，由乙方与甲方（或丙方）以支票方式进行现场交接，乙方逾期未交接的按日3‰向甲方支付（或丙方）违约金；乙方形成的本小区历史欠费与预缴各项费用，不作互相冲抵。蔡英、李爱民主张其已向龙城物业公司交纳了2015年12月25日至2016年12月24日的物业费7673.82元、2017年12月25日至2018年4月14日的物业费3000元，超出龙城物业公司服务期间的部分应该折抵欠交部分。就此，蔡英、李爱民向本院提交了发票二张予以佐证。龙城兴业公司对发票的真实性予以认可，但称其中2016年11月16日出具的金额为7673.82元的发票在其公司财务记录处显示已作废，因为蔡英、李爱民当时要求先出具发票再交纳费用，而实际该笔款项并未真实支付。蔡英、李爱民庭后另补充提交了龙湖物业公司收据一张，其上显示2018年8月1日蔡英交纳了x房屋2017年11月30日至2018年7月9日的物业费及2017年至2018年供暖季供暖费共计7978.41元；补充提交2016年12月26日中信物业公司上河村物业管理中心收据一张，其上显示李爱民交纳了x房屋自2015年12月25日至2016年5月16日物业费3027元。龙城物业公司对上述收据亦无异议。经本院询问，龙城物业公司称其尚未与龙湖物业公司交接物业费等费用，与中信物业公司已交接完毕。本院另与龙湖物业公司联系，其公司工作人员表示x房屋确实交纳过2017年11月30日至2018年7月9日的物业费及2017年至2018年供暖季供暖费共计7978.41元。本院认为，根据曙光街道办事处发布的《公告》，确定由龙城物业公司为上河村小区提供应急物业服务。虽龙城物业公司未与蔡英、李爱民签订物业服务合同，但龙城物业公司是受曙光街道办事处指定，为上河村小区提供应急物业服务，蔡英、李爱民作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。鉴于《公告》中已载明“应急物业服务企业的服务内容、服务收费与原物业公司有关服务、收费保持不变”，故龙城物业公司可依照中信物业公司的收费标准收取相应费用，经本院生效判决认定，自2013年1月1日起中信物业公司物业费收费标准为3.50元每月每平米，故蔡英、李爱民应当依据前述标准交纳相应的物业服务费。根据《北京市海淀区上河村小区物业管理交接协议》中的约定，龙城物业公司无权收取2017年11月11日零时之后的物业费等其他费用，该协议经龙城物业公司签字确认，对其具有约束力，故龙城物业公司主张2017年11月10日之后的物业服务费并无依据，本院不予支持。就蔡英、李爱民欠费数额一节，本院认为，蔡英、李爱民向本院提交了龙城物业公司开具的发票，龙城物业公司虽然称其中部分发票开具后蔡英、李爱民并未支付相应金额，但未向本院提交证据，本院对其该项意见不予采纳。故，本院认定蔡英、李爱民向龙城物业公司交纳了2015年12月25日至2016年5月17日期间及2017年12月25日至2018年4月14日期间的物业费。鉴于2015年12月25日至2016年5月17日期间涉案小区系由中信物业公司提供服务，且依据龙城物业公司所述可知其并未向中信物业公司移交蔡英、李爱民上述期间的物业费，故上述期间的物业费应在龙城物业公司主张的物业费内予以抵扣；涉案小区在2017年12月25日至2018年4月14日期间系由龙湖物业公司提供的物业服务，虽龙城物业公司与龙湖物业公司约定涉案小区历史欠费与预缴各项费用不作互相冲抵，但由于蔡英、李爱民亦已向龙湖物业公司交纳了上述期间的物业费，故本院认定上述期间的物业费仍应在龙城物业公司应收的物业费内予以抵扣。结合蔡英、李爱民的答辩意见，经本院核算，蔡英、李爱民应向龙城物业公司支付物业服务费1470.81元。蔡英、李爱民另称龙城物业公司的维修人员曾同意赔偿损坏的卫星电视接收器二个且龙城物业公司提供的物业服务不达标，均未提交充分证明予以佐证，故本院对其上述抗辩意见均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、蔡英、李爱民于本判决生效后七日内向北京龙城兴业物业管理有限公司支付物业服务费1470.81元；二、驳回北京龙城兴业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京龙城兴业物业管理有限公司已预交），由北京龙城兴业物业管理有限公司负担18元，已交纳；由蔡英、李爱民负担7元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇一九年十月十一日书记员  蔡 蕊