北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初22405号原告：北京心和致远房地产开发有限公司，住所地门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-1898室。法定代表人：李然，总经理。委托诉讼代理人：谢乐，男，北京心和致远房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：刘欢，女，北京心和致远房地产开发有限公司职员。被告：北京智伟万家商贸有限公司，住所地丰台区南三环西路91号院1号楼1层110。法定代表人：闪热闹。被告：北京众智水源商贸有限公司，住所地丰台区南三环西路91号院1号楼15层1单元1810。法定代表人：靳红兴。原告北京心和致远房地产开发有限公司（以下简称心和致远公司）与被告北京智伟万家商贸有限公司（以下简称智伟万家公司）、北京众智水源商贸有限公司（以下简称众智水源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告心和致远公司委托诉讼代理人谢乐、刘欢到庭参加诉讼。被告智伟万家公司、众智水源公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告心和致远公司向本院提出诉讼请求：1、智伟万家公司给付自2017年12月1日起至2018年9月26日的租金410162.3元；2、智伟万家公司给付2017年1月8日至2018年9月26日的物业费、能源费130352.12元；3、智伟万家公司将工商注册地点迁出丰台区某小区110号房屋（以下简称110号房屋）；4、智伟万家公司给付逾期支付租金的滞纳金，以410162.3元为基数，每日1%为标准，自2017年12月23日至付清之日；5、众智水源公司对第1、2、4项诉讼请求承担连带保证责任；6、诉讼费用由众智水源公司、智伟万家公司负担。事实及理由：2016年9月27日，我公司与众智水源公司签订《商业项目租赁合同》（以下简称《租赁合同》），众智水源公司承租110号房屋，租期自2016年10月1日至2021年9月30日。2017年6月13日，我公司与智伟万家公司、众智水源公司签订《商业项目租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定众智水源公司将《租赁合同》的权利义务转让给智伟万家公司，众智水源公司对智伟万家公司履行《租赁合同》承担连带保证责任。现智伟万家公司拖欠租金、未给付物业、能源费，且将房屋转租他人，已达到解除合同的条件。2018年9月26日，我公司向智伟万家公司送达解除合同通知。依照合同约定，智伟万家公司应当给付拖欠的费用并承担违约责任，众智水源公司应当承担连带保证责任，故我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告智伟万家公司、众智水源公司未到庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，心和致远公司（甲方）与众智水源公司（乙方）签订《租赁合同》，众智水源公司承租110号房屋，租期自2016年10月1日至2021年9月30日，前两年每月租金44765.58元，房屋建筑面积347.02平米。合同第三条约定“3.3物业管理费8元/月/平米，乙方同意按照物业服务合同约定将物业管理费用直接交付至物业公司……3.4能源费用及其他相关政府性费用，由乙方按照物业公司的通知缴纳或自行向相关单位缴纳……”；第七条约定“7.2乙方需按时缴付租金、物业管理费、保证金及本合同规定的其他费用。逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳违约金，每日违约金按应交款额1%计算……7.3出现下列情形之一，甲方有权解除本合同并收回租赁房屋：1、租金、保证金、物业管理费、水电费及在本合同项下应付的其他费用在到期后30日内乙方仍未支付（不管有无正式要求支付）……5、乙方擅自转租或变更租赁房屋用途……甲方解除本合同的，自解除通知发出之日起本合同解除。由于上述原因导致甲方解除本合同的，则乙方应按照剩余租赁期限全部租金总额的30%或合同解除当月月租金的10倍向甲方支付违约金，两者取高……”；第九条约定“根据本合同需要发出的全部通知均采用书面形式，通知按本合同所载明的通讯地址的发出之日起即视为已经送达对方（租赁房屋地址亦视为乙方通讯地址）……”；附件四约定“二、本合同项下房屋租金按公历月支付，乙方应在本合同签署时支付首期租金共计44765.58元，此后每笔租金由乙方在每个公历月度末之前向甲方支付下月月度租金……”2017年6月13日，心和致远公司（甲方）、众智水源公司（乙方）、智伟万家公司（丙方）签订《补充协议》，第一条约定“各方同意自2017年1月8日始，将租赁合同中所述乙方全部的权利义务均转移给丙方，由丙方自行享有并承担租赁合同所涉及的承租人的权利义务。乙方同意对丙方租赁合同项下的权利义务承担连带担保责任……”。心和致远公司主张智伟万家公司仅将租金交付至2017年11月30日。另外，智伟万家公司未依合同约定向物业公司缴纳物业管理费、能源费，心和致远公司已代智伟万家公司缴纳，故要求智伟万家公司给付租金、物业管理费及能源费。同时，心和致远公司要求智伟万家公司依照合同约定给付逾期交纳租金的违约金。心和致远公司对上述主张提交物业公司出具的《证明》等证据予以佐证。《证明》大意为心和致远公司交纳了110号房屋2017年物业费33312元、能源费41640元，2018年度物业费33312元、能源费41640元。同时，心和致远公司主张要求智伟万家公司将注册地迁出110号房屋。心和致远公司另主张众智水源公司应当依据《补充协议》对智伟万家公司的上述债务承担连带保证责任。庭审中，心和致远公司表示考虑到逾期给付租金的违约金计算标准过高，同意法院酌情予以调整。本院认为：《租赁合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，双方应依约履行。依据上述合同，本院认定心和致远公司系出租人，智伟万家公司系承租人，众智水源公司系对智伟万家公司的债务承担担保责任的连带保证人。智伟万家公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，视为智伟万家公司放弃举证和质证的权利。智伟万家公司作为履行义务一方，应当对租金交纳情况予以证明，现智伟万家公司未就租金交纳情况进行举证，故本院在现有情况下对心和致远公司所述租金交纳情况予以认定。因此，本院对心和致远公司要求智伟万家公司给付截止至2018年9月26日的租金410162.3元予以支持。依照《租赁合同》第七条，逾期给付租金应当支付违约金，以欠付租金为基数，自2017年12月23日起算至付清之日止。违约金计算标准由本院结合双方合同约定内容，心和致远公司陈述以及本案其他情节等因素，酌情调整为每日万分之五。依前述规则计算，智伟万家公司应给付截止至2018年8月31日的违约金30261.54元，并继续给付违约金，以410162.3元为基数，每日万分之五为标准，自2018年9月1日起至付清之日止。依照《租赁合同》第三条，物业费、能源费应当由智伟万家公司负担。依据现有证据可以认定智伟万家公司未支付上述费用，而是由心和致远公司代为支付，故心和致远公司代付款项属于损失，智伟万家公司应当对其违约行为承担责任。本院结合心和致远公司诉讼请求及物业公司出具的《证明》，认定智伟万家公司给付物业费、能源费共计128753.16元。迁移工商注册地址不属于法院民事诉讼受案范围，本院对该项诉讼请求不予处理。债权人未在保证期间内要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因各方在《补充协议》中并未约定保证期间，故保证期间应为主债务履行期限届满6个月。关于债务履行期限届满如何认定一节，本院结合“房屋租赁合同约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效期间应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算”的规定可以得出，既然诉讼时效应当从履行期限届满之日起计算，那么本案中保证期间亦应从最后一期租金约定支付期间届满的次日起计算。因此，本院在本案现有情节下认定心和致远所主张的租金及违约金并未超过保证期间，众智水源公司应当承担连带保证责任。众智水源公司承担责任后，有权向智伟万家公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京智伟万家商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京心和致远房地产开发有限公司租金410162.3元；二、北京智伟万家商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京心和致远房地产开发有限公司截止至二〇一八年八月三十一日的逾期给付租金违约金30261.54元，并继续给付违约金，以410162.3元为基数，每日万分之五为标准，自二〇一八年九月一日起至付清之日止；三、北京智伟万家商贸有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京心和致远房地产开发有限公司物业费、能源费128753.16元；四、北京众智水源商贸有限公司对本判决书第一、二、三项确认的义务承担连带保证责任。北京众智水源商贸有限公司承担保证责任后，有权向北京智伟万家商贸有限公司追偿；五、驳回北京心和致远房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14322元、公告费560元，由北京心和致远房地产开发有限公司负担42元（已交纳），由北京众智水源商贸有限公司、北京智伟万家商贸有限公司负担14840元（于本判决书生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  马新民人民陪审员  莫连福二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘 雨