上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16920号原告：上海纳海物资发展有限公司，上海市共和新路。法定代表人：林剑雄，经理。委托诉讼代理人：孙一天、孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被告：上海蓬火实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘远杰。原告上海纳海物资发展有限公司(以下简称纳海公司)与被告上海蓬火实业有限公司(以下简称蓬火公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纳海公司委托诉讼代理人孙一天、被告法定代表人刘远杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年8月签订租赁合同以后，原告将位于上海市嘉定区安亭镇曹联路XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租期从2017年8月24日至2020年8月23日，租赁面积1,800平方米，年租金70万元。根据合同第四条C2款约定，如乙方未按约定支付租金，乙方应当支付滞纳金，超过15天的，甲方有权终止合同，并追究乙方的违约责任。合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告却在2019年5月没有交付合同约定的租金，构成了严重违约，原告曾多次向被告催讨欠付的款项，被告拒不支付。原告无奈故诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、被告支付原告自2019年5月24日至实际搬离之日止的租金(按年租金70万元的标准)；3、被告支付原告免租期租金19,444元；4、被告支付原告逾期付款的滞纳金18,550元(按应付租金每日千分之一计算，自2019年5月8日起算)；5、被告支付原告违约金175,000元;6、被告已付保证金11,7000元不予退还。被告答辩称，被告公司因经营不善于2019年5月已经停业。被告在5月10日即已经通知原告，被告公司租赁至2019年5月23日不再承租，实际上被告的房租也已支付至2019年5月23日。但原告对此没有明确的回复。由于被告公司已经处于破产状态，当地派出所和村委会等有关部门前来协调，当时给出的方案是租金计算至2019年5月23日租赁合同终止，由原告退还保证金。但原告对此仍然没有明确回复。拖延至6月11日，嘉定区劳动监察大队对被告厂区内的机器设备进行了拍卖，并且被告的机器设备陆续在一星期内已从厂房内搬走。现租赁厂房当中已没有被告的东西。后因被告的联系方式被原告拉黑，故被告无法同原告取得联系。被告认为租赁合同已经于2019年5月23日解除，对于原告诉请第二项要求支付租金的诉请，被告认为自合同解除后被告就不应该再支付租金。关于原告其余的诉请，被告均表示不同意。经审理查明，纳海公司(甲方、出租方)和蓬火公司(乙方、承租方)于2017年8月签订租赁合同，约定由甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期从2017年8月24日至2020年8月23日，免租期从2017年8月9日至2017年8月23日，租赁面积1,800平方米，年租金70万元。租金先付后用，每三个月支付一次，每次支付租金须提前15天。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付117,000元作为租赁保证金，乙方向甲方支付的租赁保证金不得抵作租金及水电费，但可抵违约、赔偿费用。未及时交纳租赁保证金的，按本合同约定承担逾期付款责任。租赁期限届满后，在甲方验明所出租的租赁物均无损坏、符合交接时状态、租赁物上的登记及许可手续(包括但不限于工商卫生)均已经注销或者变更至其他地址、本合同各项乙方应当承担的费用已付清后，甲方将在八个工作日内将结余保证金无息归还乙方。合同第四条C2款约定，乙方不按时支付租金和水电费，每拖欠一天甲方按租金或水电费总金额的10%收取乙方滞纳金，超过10天的，甲方有权采取停水停电、关闭大门等措施，超过15天的，甲方有权单方面终止合同(视为乙方违约)并没收乙方的租赁保证金，并有权对承租人厂房内的物资进行清理或没收。合同第四条C4款约定，甲乙双方在合同有效期内(因不可抗力因素除外)提前终止合同的，均被视为违约处理。任何一方违约，将以三个月租金作为违约金赔偿给另一方。乙方在租赁期间中途退租的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方如有装修的，装修不得拆除，无偿归甲方所有。合同签订后，纳海公司履行了交房义务，蓬火公司支付租金至2019年5月23日，但未能支付后续租金。2019年8月，纳海公司起诉来院。诉讼中，承办人于2019年9月26日下午与嘉定区黄渡镇联西村村民委员会钱家光(音)电话联系。钱家光表示，蓬火公司因拖欠员工工资无法继续经营，在今年5月曾提出要求与出租方(纳海公司)解除合同，蓬火公司法定代表人刘远杰表示愿意将出租方退还的保证金用于支付员工工资，但经村民委员会和当地派出所派员协调，出租方未同意退还保证金。承办人稍后又与嘉定区劳动监察大队缪姓工作人员(电话为XXXXXXXX)电话联系，该工作人员表示，因蓬火公司拖欠其公司员工的工资，员工将情况反映至劳动部门要求解决。蓬火公司法定代表人刘远杰称其公司可以将其所有的机器设备进行出售，所得款项用于支付员工工资，另公司在出租方即本案原告处有10多万保证金，如果出租方可以全部或大部退还的话，也可用于支付员工工资。后刘远杰向劳动部门反映公司主要的机器设备其已出售并用于支付部分员工工资，但仍有部分机器设备未售出。关于租赁保证金，虽经黄渡镇联西村村民委员会和当地派出所派员协调，但出租方最终未同意退还押金。本院认为，纳海公司和蓬火公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。因蓬火公司拖欠租金已经构成违约，故纳海公司依据合同行使解除权合法有据，本院予以支持。蓬火公司法定代表人刘远杰虽然于2019年5月曾提出要求与纳海公司解除合同，但因双方未能协商一致，故蓬火公司认为合同已于2019年5月23日解除的主张不能成立，本院确认上述租赁合同于纳海公司诉状副本送达蓬火公司之日即2019年8月15日解除。通常合同解除后，承租方仍应支付租金(实际使用费)至其实际搬离之日止，但鉴于蓬火公司于2019年5月即已提出要求与出租方(纳海公司)解除合同，并通过当地有关组织协调退租及返还保证金事宜，且合同明确约定承租方超过15天(未付租金)的，甲方有权单方面终止合同(视为乙方违约)，并有权对承租人厂房内的物资进行清理或没收。故纳海公司在明知蓬火公司无法继续经营的情况下，理应及时与蓬火公司协商合同解除事宜并尽快收回租赁房屋以避免损失扩大。纳海公司未采取相关措施以避免损失扩大，应自行承担相应责任。考虑到无论是纳海公司还是蓬火公司对租赁厂房内的物资进行清理均需一定的时间，故本院酌情确定由蓬火公司向纳海公司支付6万元租金，之后的租金损失由纳海公司自行承担。纳海公司要求蓬火公司支付免租期租金没有合同依据，本院不予支持。关于2019年5月24日以后的租金，蓬火公司确实存在逾期付款的情形，但鉴于其时双方已在协商解约事宜，故对纳海公司要求蓬火公司支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。合同约定在承租方违约的情况下由承租方向出租方支付违约金及已付保证金不予退还，两者均属于违约方的责任承担方式，本院认为在纳海公司要求保证金不予退还的情况下通常已可弥补其损失，故对纳海公司要求蓬火公司支付违约金的诉请不再予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海纳海物资发展有限公司和被告上海蓬火实业有限公司于2017年8月签订的租赁合同自2019年8月15日起解除；二、被告上海蓬火实业有限公司应于本判决生效之日起支付原告上海纳海物资发展有限公司租金6万元；三、被告上海蓬火实业有限公司已付原告上海纳海物资发展有限公司租赁保证金117,000元，不予退还；四、原告上海纳海物资发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。本案案件受理费7,120元，减半收取3,560元，由原告上海纳海物资发展有限公司负担1,560元，被告上海蓬火实业有限公司负担2,000元。被告上海蓬火实业有限公司负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一九年十月十一日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。