广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18648号原告：刘水军，男，1975年12月25日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：廖驰，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金芬，广东国硕律师事务所实习律师。被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路8号，统一社会信用代码914420007462951082。法定代表人：郑伟强，职务总经理。委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。原告刘水军诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员黄莺独任审判，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘水军的委托诉讼代理人廖驰、被告荣基公司的委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘水军向本院提出诉讼请求：被告向原告立即支付逾期办理房地产权属证书违约金442266元（以1704300元为基数，按日万分之一从2012年3月31日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2019年6月13日）。事实和理由：2010年3月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买的商品房为被告开发的座落为中山市三乡镇骏豪名居A1-6幢2号房，建筑面积共230平方米，价款为1704300元。2、付款方式：原告于2010年3月19日以现金方式支付金额514300元，剩余金额1190000元以商业贷款方式支付。3.交付期限：被告应当在2010年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的因政府机关行政行为导致出卖人无法按时交付商品房等。4、逾期办理产权登记的违约责任：被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权解除合同。无论原告是否解除合同被告均应按已付房价款每天万分之一向买受人支付违约金。2010年3月16日原告向被告支付购房款514300元，并依约将房产按揭银行贷款1190000元支付给被告。等到合同约定的办理房地产权属证书时间开始，原告不断找到被告催促被告办理房地产权属证书，但是被告一直推脱，无奈引起纠纷。至今被告仍未能办理房地产权属证书，严重违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。原告刘水军围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.认购书、《中山市商品房买卖合同》；2.付款凭证；3.中山市商品房登记备案表；4.《个人购房担保借款合同》；5.《中山市契税缴款通知书》、契税完税证及收据；6.维修基金收据。被告荣基公司辩称：一、被告逾期办理涉案房屋的权属证书主要原因为政府，系政策调整等原因导致被告未能按时办理涉案权属证书，原告清楚知悉上述情形且已配合被告签订《业主同意书》，同意配合办理土地使用权证和规则变更手续。被告不存在过错，不应当承担逾期办证的违约责任；二、原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书违约金442266元（按万分之一从2012年3月31日起计）明显已过诉讼时效，并且原告的违约金起算日期明显错误，原告的诉讼请求没有任何事实与法律依据；三、由于原告未按《买卖合同》的约定缴纳专项维修资金、物业管理费等费用，被告有权拒绝办理房地产权证，且不承担逾期办理房地产权证的违约责任；四、综上所述，原告的诉讼请求已过诉讼时效，并且被告逾期未能办理不动产权证的主要原因在于政府，被告不存在过错，不应当承担逾期办证的违约责任。原告的诉讼请求均属无理请求，已对被告的声誉造成严重的不利影响，现请求法院在查清事实的基础上依法予以判决，并驳回原告的全部诉讼请求。被告荣基公司就其辩解向本院提交的证据有：1.物业交接表；2.业主同意书；3.竣工验收报告；4.《2019年全市房地产领域涉稳楼盘排查表》；5.刘欧华、胡霞辉商品房预售合同纠纷二审民事判决书。经审理查明，2009年12月9日，出售方荣基公司与认购方刘水军签订《檀香山别墅区认购书》，约定：认购方向出售方认购位于中山市××（××别墅区）A1-6幢2号房；建筑面积230平方米；房屋总价为1704300元。认购书还约定了其他事项。出售方落款处盖荣基公司章，认购方处签刘水军名并捺印。2010年3月16日，出卖人荣基公司与买受人刘水军签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买商品房位于三乡镇骏豪名层Al-6幢2号房；建筑面积230平方米；总金额为1704300元；买受人按银行按揭方式按期付款；现金付款514300元，商业贷款支付1190000元，时间均为2009年12月19日；出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：l.该商品房经验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4、如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约金；买受人须按出卖人通知的时间提办理房地产权属证书所需的资料，因逾期提供办证资料等买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处签刘水军名并捺印。2010年1月25日，荣基公司出具《收据》，载明：今收到刘水军交来购买骏豪名居A1-6幢2号房首期款464300元。收据上盖荣基公司财务专用章。2010年3月31日，中山市房地产交易登记管理所就涉案房产出具《中山市商品房销售登记备案表》。2010年5月4日，《收据》载明：今收到A1-6幢2号房刘水军维修基金9200元。2011年2月26日，荣基公司向刘水军出具檀香山物业交接表。本院认为，本案系商品预售合同纠纷。荣基公司与刘水军签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。对于逾期办证违约金的诉讼时效问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据合同的约定，逾期办证的违约金按日收取，每天的违约金属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故每日的逾期办证违约金应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。因民法总则自2017年10月1日起施行，故2017年10月1日之前产生的违约金应当适用民法通则关于诉讼时效的规定，原告于2019年7月17日向本院起诉，请求被告支付从2012年3月31日起计算逾期办证违约金，显然，2016年7月17日之前的违约金已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告请求被告支付逾期办证违约金的时间应从2016年7月18日起计算。故逾期办证违约金应以1704300元为基数，按日万分之一，从2016年7月18日起计算至被告持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。关于被告述称是因原告未缴纳专项维修基金、物业管理费等费用，被告有权拒绝办理房产证且不支付逾期办证违约金，本院认为，原告已向本院提交了缴纳专项维修基金的收据，故对被告的该辩解，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市荣基房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告刘水军支付逾期办证违约金（以1704300元为基数，按日万分之一，从2016年7月18日计算至被告中山市荣基房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案止）；二、驳回原告刘水军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7934元，减半收取为3967元（该款原告已预交），由原告刘水军负担1700元，被告中山市荣基房地产有限公司负担2267元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇一九年十月十六日书记员 苏颖瑜**龙