北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初24241号原告：北京中油实信物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安外安华里二区3号楼108室。法定代表人：马国忠，经理。委托诉讼代理人：张婷婷，北京金台（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾思懿，北京市金台律师事务所律师。被告：油联易家（北京）科技有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王江，董事长。委托诉讼代理人：曹建民，男，1963年7月12日出生，汉族，油联易家（北京）科技有限责任公司总经理，住北京市西城区。原告北京中油实信物业管理有限公司与被告油联易家（北京）科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京中油实信物业管理有限公司（以下简称中油实信公司）委托诉讼代理人贾思懿，被告油联易家（北京）科技有限责任公司（以下简称油联易家公司）委托诉讼代理人曹建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中油实信公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2016年2月15日至2016年11月14日三个季度房租215895元，2018年8月15日至2018年11月14日一个季度房租71965元，2019年一季度房租71965元，合计359825元；2．判令被告向原告支付自逾期10日起至实际支付之日按上述所欠房租费用每日1%的违约金；3．诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求如下：1．判令被告向原告支付2016年2月15日至2016年11月14日三个季度房租215895元，2018年8月15日至2018年11月14日一个季度房租71965元，2019年一季度房租71965元，2019年二季度房租71965元，2019年第三季度房租71965元，合计503755元；2．判令被告向原告支付自逾期10日起至实际支付之日按上述所欠房租费用按同期银行贷款基准利率计算违约金，截至2019年9月19日违约金暂计为44542．84元；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告授权管理的产权为北京新银座发展总公司所有的北京市西城区安德路xx号x号楼xx房，于2014年11月15日出租给被告油联易家公司使用，双方签订了书面《房屋租赁合同》。到目前为止，被告欠付原告2016年2月15日至2016年11月14日三个季度房租215895元，2018年8月15日至2018年11月14日一个季度房租71965元，2019年一季度房租71965元，2019年二季度房租71965元，2019年三季度房租71965元，共计503755元。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告油联易家公司认可原告所述事实，但不同意原告诉讼请求，并发表答辩意见如下：对于原告主张的欠租事实没有异议，原告主张按同期银行贷款基准利率计算违约金过高，希望法院予以调整。关于欠款房租事实，我们一直在积极想办法与原告协商解决此事。针对企业目前经营实际状况，我们希望法庭能够采纳我们能够在分期分批在3个月内与原告付清房款的这种请求。倘若不能满足被告提出的要求，至少希望原告给被告一个月的履行期，之后希望原告撤诉。本院经审理认定事实如下：中油实信公司自2003年1月开始接受北京新银座发展总公司的委托对西城区安德路xx号房产进行物业管理及对外租赁。2014年11月12日，中油实信公司（甲方）与油联易家公司（乙方）签订《房屋使用协议》，约定甲方同意将位于西城区安德路xx号商住楼x层的x房间（使用面积185平方米）租给乙方作为办公用房，租期为2014年11月15日至2015年11月14日。2015年11月15日、2016年11月15日、2017年11月14日、2018年11月15日，中油实信公司（甲方）与油联易家公司（乙方）又续签了上述合同，续签的合同“违约责任”部分中约定“若乙方未能依约按期向甲方支付租金，则甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金，乙方须按迟延缴纳天数按每日百分之一的标准向甲方缴纳滞纳金；如乙方逾期20日仍未能缴付，则甲方有权解除本租约”。关于支付房租时间，2015年11月15日签订的租赁合同第五章约定“每半年缴纳一次租金，计143930元/半年，第一次缴纳租金为合同签订日，以后依次按约定缴费”；2016年11月15日、2017年11月14日签订的租赁合同第二章均约定“每季度缴纳一次租金，计71965元/季度，第一次缴纳租金日期为合同签订日，以后依次按季度缴费”；2018年11月15日签订的租赁合同第二章约定“自2019年1月1日起按季度缴费，每季度初缴费71965元”。因被告未按期支付租金，原告曾多次函告被告支付租金。庭审中，双方当事人一致确认被告共拖欠原告2016年2月15日至2016年11月14日期间房租215895元，2018年8月15日至2018年11月14日期间房租71965元，2019年一季度房租71965元，2019年二季度房租71965元，2019年三季度房租71965元，共计503755元。上述事实，有双方当事人提交的证据以及双方当事人在庭审中的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。油联易家公司与中油实信公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且并无违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法认定其合同效力。双方当事人均应依约履行合同约定的权利义务。鉴于油联易家公司已经按照合同约定交付了房屋，中油实信公司即应依约支付房屋租金。原告主张被告支付欠付租金，被告对欠付租金金额不持异议，故对原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告述称一直在想办法与原告协商解决拖欠房租事宜，并表示愿分期付款，为此向本院提交了三张对应金额的转账支票，对于被告积极协商的姿态，本院充分认可。鉴于原告不同意被告提出的分期付款方案，被告只能按照合同约定支付违约金。双方合同约定违约金按延迟缴纳天数按每日百分之一的标准计算，该违约金计算标准明显过高。原告变更诉讼请求要求被告按照同期银行贷款基准利率支付自逾期10日起至实际支付房租之日的违约金，该计算标准符合相关法律规定，被告仍据此提出违约金过高的抗辩，本院不予采信。关于违约金的起算时间，原、被告双方在合同中曾约定每半年缴纳一次租金，也约定过按季度缴费，约定按季度缴费的合同中仅有2018年11月15日签订的租赁合同中约定每季度初缴费，其他合同均未明确季度初还是季度末缴费，且被告的历次支付租金的时间与合同约定的支付时间也不能对映，故应视为原、被告未明确具体的租金支付日期。合同“违约责任”处虽约定“甲方有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金，乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金，乙方须按迟延缴纳天数按每日百分之一的标准向甲方缴纳滞纳金”，但该约定不能明确是“书面通知的缴付日期”逾期10日还是“合同约定的缴付日期”逾期10日，违约金起算时间也应视为约定不明确。综上，本院依据双方合同的签订、履行情况、当事人过错程度及公平原则，确定违约金起算时间为每季度到期日的次日（2016年2月15日至2016年11月14日期间租金因约定半年支付，该期间违约金从2016年11月15日起算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告油联易家（北京）科技有限责任公司向原告北京中油实信物业管理有限公司支付2016年2月15日至2016年11月14日期间房租215895元，2018年8月15日至2018年11月14日期间房租71965元，2019年一季度房租71965元，2019年二季度房租71965元，2019年三季度房租71965元，以上合计503755元；二、本判决生效之日起七日内，被告油联易家（北京）科技有限责任公司向原告北京中油实信物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金，其中2016年2月15日至2016年11月14日房租的违约金以215895元为基数，按同期银行贷款基准利率自2016年11月15日起计算至实际给付之日止；2018年8月15日至2018年11月14日房租的违约金以71965元为基数，按同期银行贷款基准利率自2018年11月15日起计算至实际给付之日止；2019年一季度房租的违约金以71965元为基数，按同期银行贷款基准利率自2019年4月1日起计算至实际给付之日止；2019年二季度房租的违约金以71965元为基数，按同期银行贷款基准利率自2019年7月1日起计算至实际给付之日止；2019年三季度房租的违约金以71965元为基数，按同期银行贷款基准利率自2019年10月1日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告北京中油实信物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4641元（已由原告北京中油实信物业管理有限公司预交），由被告油联易家（北京）科技有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高中营二〇一九年十月二十一日书记员  张宏钰书记员  刘思敏