广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终4877号上诉人（原审原告）：姚筱媛，女，汉族，1958年10月21日出生，户籍地：广东省增城市。上诉人（原审原告）：吴荣乾，男，汉族，1967年1月9日出生，户籍地：四川省邻水县。上诉人（原审原告）：吴光辉，男，汉族，1964年10月24日出生，户籍地：四川省蓬安县。上诉人吴荣乾、吴光辉共同委托诉讼代理人：姚筱媛，湖南鼎昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张学锋，男，汉族，1951年2月1日出生，户籍地：江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：张劲，系被上诉人张学锋之子。上诉人姚筱媛、吴荣乾、吴光辉因与被上诉人张学锋合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姚筱媛、上诉人吴光辉及其与上诉人吴荣乾的共同委托诉讼代理人姚筱媛、被上诉人张学锋及其委托诉讼代理人张劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姚筱媛、吴荣乾、吴光辉共同上诉请求：1、依法撤销（2018）粤1303民初2490号民事判决书，对本案予以改判，判决张学锋配合上诉人办理过户手续，将涉案房屋登记到上诉人名下；2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：本案事实真相的陈述：2000年5月20日被上诉人给邹某出具一份《委托书》，授权邹某代理其将涉案房屋对外出售事宜，整栋房屋售价不低于人民币陆拾万元（邹某是淡水本地人，曾是某单位的领导，2017年3月因患癌去世，生前和被上诉人是多年的好朋友关系，被上诉人涉案的房屋土地是经邹某关系拿到的，涉案房屋承包人吴某和施工人吴光辉、吴荣乾也是邹某介绍的）。由于涉案房当时已成烂尾楼(有上诉人向法庭提交当时房屋状况照片为证)，邹某多次为其寻找买家，均因其出价低于陆拾万元没有成交。2005年10月15日，已查出身患癌症的吴某带病来到惠阳(吴某是上海人，该涉案房屋建造承包人，2014年去世。因被上诉人还欠吴某近五十万元的工程款未付，而吴某又欠吴光辉、吴荣乾二十五万元的劳务工资未付)找邹某，要求帮助寻找被上诉人(被上诉人当时因欠巨债逃出广东躲了起来，断绝了和吴某的联系，只和邹某有联系)，要被上诉人还款治病和还吴光辉、吴荣乾欠款。邹某联系被上诉人将吴某的实际情况告知被上诉人，要带吴某见被上诉人，被上诉人说他在外地，不能见吴某，要邹某将涉案房屋处理掉还钱给吴某。由于吴某来惠阳了，吴光辉、吴荣乾找到吴某还钱，得知吴某要靠邹某帮被上诉人出售房屋才能拿到钱，吴光辉问清邹某情况，邹某予以证实其代理被上诉人出售房屋的事，并要吴光辉帮忙找人卖房，吴光辉便找到姚筱媛(吴光辉和姚筱媛是十多年的老邻居)告诉涉案房屋出售的事情，姚筱媛表示要看完房再说。10月17日吴光辉、吴荣乾带姚筱媛见邹某，姚筱媛表示要看涉案房屋和相关法律手续，只要房屋价格合适，可以考虑买房的事，尔后邹某、吴某、吴光辉，吴荣乾，姚筱媛一行人及载人摩的师傅等人到涉案房屋现场看房，当时房屋破败不堪，垃圾四野都是，已经堆到顶楼，房屋有拾荒的人在看守，吴某说是他请的人在看守，因为被上诉人不给钱又不见他人还和他断绝联系，他就占着他的房屋，目的是要等到被上诉人来收房，被上诉人要是不给钱他就不腾房。看完房后，众人回到邹某家看相关手续材料，邹某拿出涉案房产所有合法材料复印件(邹说原件在被上诉人处)和被上诉人出具的《委托书》原件给大家看，姚筱媛认为房屋合法，只是此房就是一烂尾楼，认为被告60万元要价过高不想购买，因当时淡水的二手房价还不到一千。后来经吴某和吴光辉劝说，因吴某付不出吴光辉的劳务工资，愿意将债权转让给吴光辉和吴荣乾，而他二人愿意与姚筱媛一起购买，这样姚筱媛才决定购买。由于被上诉人当时不在现场，无法签合同，姚筱媛要邹某通知被上诉人来淡水签合同并办理涉案房屋过户手续，等被上诉人来淡水了再约姚筱媛，若被上诉人定下了时间就提前告知，以防姚筱媛有可能外出办事没在淡水，说完后姚筱媛和吴光辉、吴荣乾准备回家，但邹某当即说让他马上先和被上诉人电话联系下，让被上诉人定个准确时间好作安排(为了让姚筱媛和吴光辉、吴荣乾也能听到被上诉人的答复，当时邹某用座机开了免提打的电话，当时姚筱媛、吴光辉、吴荣乾、吴某及邹某的妻子和载姚筱媛的摩的师傅都在场听到)，被上诉人在电话里说由于一些原因，他一下子回不了淡水，要邹某与上诉人先签一份转让意向书，并要上诉人先交十万元定金，等他回淡水了再和带正式合法手续与上诉人办理过户的相关手续。邹某和被上诉人通完后，邹某就对姚筱媛和吴光辉、吴荣乾表示，上诉人可以和他先签转让意向书再先交十万元定金，这事就成了。姚筱嫒认为可以先与邹某签转让意向书，但定金要的太高，只肯交一万元定金，要等被上诉人到了一并付清，由于定金差别太大，当天没有签成意向书。18日，邹某与姚筱媛通电话，说明被上诉人为什么要十万元定金的原因，是因为吴某查出癌症(胃癌)急需钱治病，被上诉人答应吴某先给他十万元，将房屋转让定金给他。邹某跟姚筱媛说反正是要给被上诉人钱，就先帮一下吴某，这样姚筱媛才答应先交十万元定金。下午，上诉人一起与被上诉人授权的代理人邹某在邹某的家里签订了《房屋转让意向书》，因吴某无力再偿还吴光辉、吴荣乾劳务工资，便将被上诉人欠其叁拾多万的债权转让给了上诉人，并与上诉人签订了《债权转让协议书》。签意向书时姚筱媛要求邹某要以被上诉人的名义与上诉人签，并要留有签约人的身份证号码，邹某可以代其签名，否则上诉人不签。邹某当即与被上诉人沟通，被上诉人同意并将其身份证号码当时通过电话告诉了邹某。邹某代理被上诉人才与上诉人签下了《房屋转让意向书》，《房屋转让意向书》签名之前，姚筱媛又要邹某与被上诉人通电话将意向书的内容告知被上诉人，得到其认可后大家才签名盖手印。《房屋转让意向书》签好后，上诉人当即将定金(现金)交给邹某，邹某又当即将定金交给吴某并给上诉人出具了收条。为了吴某的资金安全，一行五人又去了立交桥旁边的工商行将款打到吴某的账号。第二天上午，吴某、邹某及上诉人到涉案房屋处将房屋移交给上诉人管理，办完事后吴某下午就走了。然而《房屋转让意向书》签订完后过了一段时间，被上诉人就与邹某断绝了联系，说与上诉人办理过户手续成了空话，这样一直十多年被上诉人都杳无音信。2015年邹某病重，下半年姚筱媛和吴光辉到探视邹某，与邹某又谈到被上诉人，邹说现已无法得知被上诉人的任何信息，不知被上诉人死活，他感到对不住上诉人，他提出了对涉案房屋处理意见，邹某建议上诉人，反正房屋已是上诉人有意买下了，上诉人住到里面，要是被上诉人回来就能直接找到，该算钱算钱，该办手续就办手续，免得日后他真有什么事了，被上诉人又不认识上诉人，无法接洽，上诉人认为邹某的建议可行，于是在2015年9月份开始对涉案房屋进行装修，2015年刚装修时，被上诉人到装修现场察看并跟工人说他是房东，工人们感到奇怪，便对他说，叫他们装修的是吴老板，他们只认吴老板(即吴光辉)，并说吴光辉不在，有什么事让他找吴光辉说，但被上诉人没找上诉人看看就走了。工人们当天告诉上诉人，上诉人去找邹某询问，邹某说被上诉人没有到过他家，他不知情，还是无法联系被上诉人，上诉人当时也就只能作罢。上诉人装修了近一年才搬进住下，装修共花费了二百多万元(有上诉人向法提交相关证据为证)。2017年三月邹某不幸去世。2017年底，被上诉人现身找到涉案房吴光辉住处，与吴光辉商谈对房屋的处理事情，当时由于姚筱媛在安徽办事不在场，吴荣乾在山西做事没回，他们二人约定等姚筱媛回来再谈。2018年春节前姚筱媛回淡水，与吴光辉约了被上诉人，被上诉人再次来淡水，被上诉人带了一女人到吴光辉处，四人在吴光辉家中就房屋问题交换了意见，当时被上诉人说涉案房屋是他的，责问上诉人为什么占了他的房屋，要上诉人搬出去，上诉人当时就指出他怎么可以否认他授权其代理人邹某与上诉人签《房屋转让意向书》的事?被上诉人说他不认识邹某，没有给他什么授权，根本不知签房屋转让意向书的事，上诉人当场将他出具给邹某的《委托书》与邹某和吴某与上诉人所签订的相关文书给了被上诉人看，并指出被上诉人当时与邹某通话时上诉人及吴某均在场，被上诉人还是否认，于是上诉人就提出若被上诉人不承认认识邹某也不承认《委托书》是其书写的，上诉人将进行笔迹鉴定，若是真，一切后果将由被上诉人承担，见上诉人这样说，被上诉人提出他要请教律师一些法律问题后再和上诉人商谈，上诉人同意，被上诉人当天就回了。可是过了一星期没有被上诉人任何回话，于是上诉人再约被上诉人要他与上诉人一起将此事处理好，被上诉人说由于律师出差没回，约定过完春节再谈，过完年上诉人再约被上诉人，被上诉人又一次推诿不见上诉人，于是上诉人等到的是被上诉人对上诉人提起的侵权诉讼。而后上诉人也对被上诉人提起了合同纠纷之诉。以上是本案的事实真相。一审(2018)粤1303民初2490号案中，一审法院适用合同法第四十八条规定却驳回上诉人的诉求，一审法庭在此案中认定事实错误，适用法律不当。一审时，上诉人提起诉讼，被上诉人没有提交答辩状，没有提交任何证据，更是经法庭合法传唤拒不到庭，也没有聘请诉讼代理人，全案只有上诉人一方的诉状和证据，法庭在审理此案时认定事实时，认定“被告张学锋仅授权案外人邹某就涉案房产的出售事宜进行商谈价格，待购买人认可出售价格后，案外人邹某应当通知被告张学锋回来签订，办理相关转让协议及手续，被告张学锋并未授权案外人邹某可代其签订转让协议及领取相关转让款面。案外人邹某代表被告张学锋与三原告签订涉案《房屋转让意向书》并收取相关转让费的行为属越权行为”。对上诉人曾向法庭陈述邹某与上诉人签订的《房屋转让意向书》和收取转让定金的事实说上诉人没有提供证据证实不采信。并适用合同法四十八条规定，将该案的法律责任判定由邹某承担，驳回上诉人的法律诉求。一审对事实的认定是错误的，适用合同法四十八条规定是不当的。理由：被上诉人代理人邹某与上诉人签订涉案《房屋转让意向书》并收取相关转让费是被上诉人电话授权的事是真实的(有证人出庭作证为证)。即便是上诉人一审时没有提供证人出庭作证，但《房屋转让意向书》中被上诉人的身份证号码也是证据之一，一审法院不应对此证粗暴否定，因为被上诉人没有否认其提供身份证号码和其身份证号码的真实性。一般人的身份证号只有本人知道，他人不可能知道，除非告诉他人！被上诉人给其代理人邹某的《委托书》没有明文禁止邹某与购买人签订协议收取定金的规定，而明文载明“现委托邹某代表本人商谈房屋售事宜”。在现实事务中，代理人在出售房屋正式办理转让手续前所进行的具体代理事项一般包括：与购买人商谈房屋价格、商谈有意购房的定金、带购买人现场看房、为购买人提供所要查看的合法手续、与购买人签订购房意向合约，收取购房定金等事务。若是按一审法院机械的理解被上诉人的《委托书》仅授权案外人邹某就涉案房产的出售事宜进行商谈价格，那么其代理人邹某带上诉人看房，为上诉人提供所要查看的合法手续都是越权，因为《委托书》中没有授权其代理人可以带人看房、看相关合法手续。那么请问一审法院，被上诉人的《委托书》的实质意义何在?若是购买人连出售房屋都没看过，相关的合法手续也没看到，其代理人如何为被上诉人实现其房屋出售?为了能使被上诉人的房屋出售目的得以实现，邹某的行为没有越权，是正当的合法的，所以说一审认定事实是错误的。退一万步说，既使其代理人邹某在其代理过程中越权了，那他也是为了帮被上诉人在其授权的价格中能实现涉案房屋出售目的，他没有任何私人利益和不谋所图，是为了被上诉人的利益而为，对于上诉人来说也是有理由相信其代理行为是为了被上诉人，因为代理人邹某是否越权他自己本人是清楚的，更何况他在上诉人的要求下，还当着上诉人及相关人员和证人的面与被上诉人通了电话，上诉人在其代理过程也没有看到邹某在此代理中有不法之图，也就没有理由怀疑其的代理行为是否越权，一审法院应依《合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定判决被上诉人承担其法律责任，而不是将此案的法律责任判给邹某来承担，所以说一审法院适用合同法四十八条规定是不当的。被上诉人一审既不提交答辩意见和相关证据，也不聘请代理人，更是经法庭合法传唤拒不出庭，就是藐视法庭，也证明被上诉人理亏，不敢面对上诉人，法庭应正视上诉人的诉求和法庭陈述。综上所述，一审的判决是错误的，将责任判给已去世的邹某，只能激化上诉人与被上诉人的矛盾，有可能使双方出现暴力的可能，按民俗的说法叫牵牛打架，这是一种极不负责的判决，上诉法院应依法纠正。一审法院认定事实错误，适用法律不当，为维护上诉人的合法权益，特上诉至贵院，请求贵院依法改判，支持上诉人的诉求，以示法律的尊严与公正!。被上诉人张学锋辩称，1、请求依法驳回上诉人的诉讼请求第一项，维持(2018)粤1303民初2490号《民事判决书》判决，并判决吴荣乾、吴光辉、姚筱媛立即停止侵权，从答辩人张学锋名下位于惠州市××区××街××房搬出。2、请求依法驳回上诉人的诉讼请求第二项，本案一审、二审受理费由上诉人承担。本案陈述：答辩人张学锋拥有的惠州市XX区XXXX号(现XX街XX巷XX号)地皮两块，合计137.5平米，答辩人于1993年开始在该地皮上兴建了七层的楼房，并取得了惠阳县建设用地许可证、惠阳县建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，为该栋房屋的合法所有权人。该房屋于1994年5月17日由建筑商吴某建成交付。后因当时淡水经济不景气，房屋没人值守，导致水电、卫生设施遭到破坏。当时由于答辩人资金困难，遭破坏的设施一时无法修复。2000年5月20日案外人邹某找到答辩人说大亚湾规划处一位办公室主任(湖南人)欲购买答辩人的楼房，要求答辩人出具《委托书》由案外人邹某前往商谈。于是，答辩人为案外人邹某书写了《委托书》，并将房屋的全套资料复印了一份一起交给案外人邹某，但是此事并未谈成。2000年底因答辩人不想再低价出售此房产，在案外人邹某来到淡水XX装饰建材有限公司答辩人办公室闲聊时，答辩人曾当面要求案外人邹某把委托书归还销毁，但案外人邹某回复说《委托书》早已在洗衣服时洗掉了，本以为此事就此了结。此后，还是因为淡水经济不景气人流量少，自己也没有其它事业在当地，答辩人之后的十几年一直没有在淡水。2017年底答辩人回到淡水发现自己位于惠州市××区××街××房屋有人入住，当时经询问租用一楼店面做铝合金生意的租产后才得知自己的房屋被人侵占自住并出租，于是答辩人告知租户自己是房屋所有人。因租户不肯告知出租人电话号码，于是答辩人将电话号码留给一楼租户，请他转告出租人自己是房产的业主并请出租人打电话给自己。后来上诉人之一的吴光辉打电话联系答辩人，告知答辩人的房产已于2005年10月18日由案外人邹某持《委托书》与上诉人签订《房屋转让意向书》被卖掉，并且定金还被转交给当时的房屋建筑商吴某“替答辩人还债”。答辩人当时一听就蒙了，心想自己根本就没有再写过委托书，自2000年底就再也没有打算过卖房子，哪来的委托书?于是多次打电话要求吴光辉找到邹某和吴某一起把事情的整个过程解释清楚，但吴光辉一直说找不到。2018年春节前与吴光辉约定到涉案房屋见面，答辩人和朋友到现场见到上诉人吴光辉和姚筱媛后才被告知涉案房是案外人邹某持答辩人于2000年5月20日出具的《委托书》代表答辩人签订《房屋转让意向书》而卖房的整个经过。上诉人出具了《委托书》、《房屋转让意向书》、《债权转让协议书》等相关资料复印件。在了解了整个事情的经过后，当场跟吴光辉和姚筱媛说他们侵占了自己的房屋，属于侵权行为，请他们搬出去，吴光辉和姚筱媛当时回应说他们是合法买卖。经过多次与上诉人协商无果，答辩人于2018年3月聘请律师将上诉人告上法庭，要求上诉人停止侵权行为并从自己的房屋内搬出。而上诉人知道答辩人将上诉人告上法庭之后也将答辩人告上法庭。2019年5月22日惠州市惠阳区人民法院下达判决书，判决驳回原告姚筱媛、吴荣乾、吴光辉的诉讼请求。受理费用7225元，由原告姚筱媛、吴荣乾、吴光辉负担。答辩理由：一、上诉人未能出示《委托书》原件，仅出示无答辩人亲笔签名追认的《委托书》复印件，该复印件不具有法律效力，不能作为委托凭证。因上诉人出示的仅仅是《委托书》复印件(此《委托书》原件答辩人于2000年底曾经当面要求案外人邹某归还销毁，但案外人邹某回复委托书洗衣服时洗掉了)，而复印件无答辩人亲笔签名追认，不能作为正式文本凭证。当《委托书》原件灭失后，其所赋予的功能已不复存在。如原被委托人或相对人及第三人持复印件再行签署相关文件或者合同等事宜，在未获得委托人追认的情况下，均属欺诈行为，应负相应的法律责任和赔偿责任。以下答辩是答辩人在上诉人能够出示《委托书》原件的前提下进行的答辩：二、《委托书》所赋予的主要任务和所承担的民事责任。按照上诉人姚筱媛、吴荣乾、吴光辉十多年的侵权说法是，答辩人给案外人邹某出具了一份《委托书》，案外人邹某以代理人的身份与上诉人签订了《房屋转让意向书》并收取了十万元定金，才致使侵权至今。但是，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条有关规定，以及本人出具的《委托书》所赋予受托人的主要任务之规定，上诉人已经构成侵权责任，与案外人邹某所签订的《房屋转让意向书》对答辩人不具有法律效力，其所造成的责任后果应由相对人和当事人承担。再根据《中华人民共和国合同法》第八章其它规定第一百二十五条，当事人对合同条款的理解有争议的应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用的原则，确定该条款的真实意思。因此，有必要对《委托书》的有关重要词句、有关条款进行明确的论述：1、涉案《委托书》赋予受托人的主要任务。(1)与客户商谈该房屋出售事宜。关键词：商谈。“商谈”一词为动词，在《百度汉语》和《现代汉语词典》里的释义是：口头商量。关键词：口头。相信稍微有一点汉语知识的人都能理解“商谈”一词的含义。(2)通知委托人。如意向购买人(当时与客户商谈之人是有所指的，才会在2000年5月20日开出委托书)同意当时委托价格，由受托人通知委托人本人带正式手续前来办理有关转让手续。有关转让手续包括：亲自到场审议、签订《房屋转让合同》，亲自收取全部款项并开出收款收据之后，才能共同到房产部门按照有关程序并提供相关资料办理过户手续等。2、《委托书》所负的民事责任。(1)委托书是委托人与受托人在诚实、守信的基础上签订的受民事法律制约的一种契约。其具体内容明确规定了受托人在受托事件中可以行使的职权范围，如受托人按委托内容行使职权而造成的民事责任由委托人承担。(2)受托人超越权限，违背委托人的意愿另搞一套，所造成的民事责任由受托人和第三人承担。《中华人民共和国民法通则》第四章：民事法律行为和代理第二节，代理条款中第六十六条规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为由行为人承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已经终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。因此，答辩人出具的《委托书》是明确的，是没有争议的。根据《委托书》的核心内容，案外人邹某只有与买家的商谈权和通知答辩人的通知权，没有除“商谈”和“通知”以外的任何权限，更没有代替答辩人签订任何文字内容的文件和收取款项的权力。而上诉人却在2019年7月9日上诉至惠州市中级人民法院的两份民事上诉状中陈述的是2000年5月20日答辩人给邹某出具一份《委托书》，授权邹某代理其将涉案房屋对外出售事宜。以断章取义的方法删除“商谈”二字，以抹除商谈的真正含义，而只突出代理，妄图达到混淆视听，曲解《委托书》的核心内容的目的。上诉人自说自话的认可邹某超越《委托书》委托权限的“委托人代理权”。上诉人无视《委托书》的核心内容，认可案外人邹某的所谓“代理权”，更可笑的在上诉书上称：答辩人给其代理人邹某的《委托书》没有明文禁止邹某与购买人签订协议和收取定金的规定。上诉人之一的姚筱媛女士具有律师资格从业证，按理说应该有知识、知法律，对事物具有很清晰的认知能力，可是在白纸黑字的事实面前却强词夺理、歪曲事实，在此可以看出上诉人具有与案外人邹某利用《委托书》合谋串通，以合同诈骗的形式企图侵占答辩人房产的嫌疑。三、上诉人与案外人邹某私自签订的《房屋转让意向书》严重伤害了答辩人的合法权益，对答辩人不具有法律效力(在整个涉案房屋事件的过程中，答辩人与上诉人至始至终未签订任何协议和合同，不存在合同纠纷的问题)。2005年10月18日在房屋所有人不知情，上诉人未与房屋所有人见面，未确认房屋所有人身份，未见到房屋正式凭证的情况下，案外人邹某超越《委托书》委托权限与上诉人私自签订《房屋转让意向书》(上诉人在上诉状中所称“房屋买卖合同”)，同时案外人邹某自行收取上诉人10万定金，并莫名将定金转交给所谓债权人，从房产交易习惯上来说这是极其不正常的现象。上诉人和案外人私自签订的《房屋转让意向书》是以上诉人之一的姚筱媛女士为主导的，而姚筱媛女士持有律师从业资格证，是非常清楚案外人邹某在《委托书》范围内所拥有的权限。事后，上诉人在答辩人不知情，未经过答辩人同意的情况下，私自改变房屋结构，擅自将涉案房屋原有装修(详见建筑合同和上诉人提供的装修时照片)铲除而重新装修并擅自入住三年多时间，此行为严重侵犯答辩人的合法权益。总之，无论是合同书、协议书还是意向书的签订都应该是在平等互利，协商一致，并符合国家的有关政策、法律法规的基础上来签订的。但是从上诉人与案外人邹某签订的所谓《房屋转让意向书》的条款来看，完全是一种先入为主，强买强卖，完全违背交易原则的霸凌行为，具有典型的非善意表现。四、上诉人在本案房屋买卖过程中的非善意表现：1、上诉人未与房屋所有人见面，未确认房屋所有人身份、未见到房屋正式凭证的情况下与案外人签订《房屋转让意向书》。2、在明知与案外人邹某签订《房屋转让意向书》已经超越了《委托书》的授权范围，上诉人还与案外人邹某私自签订《房屋转让意向书》。3、上诉人在在明知道涉案房屋有“债务争议”和明知“债务”虚假的情况下还参与购买涉案房屋。4、既然吴某已经将“债权”转让给上诉人，那么吴某就已经不是答辩人的所谓“债权人”，案外人邹某为什么要将10万元的“定金”转交给吴某?完全是此地无银三百两!欲盖弥彰！5、在未与答辩人签订正式的《房屋转让合同》情况下与案外人邹某在《房屋转让意向书》中设定并签订不平等和不利于他人的霸凌条款(1、在签订《房屋转让意向书》后上诉人即可对房屋进行装修。2、在支付定金后即可对房屋行使管理权)。在正常的房产交易中，以上两种行为只有在全额支付房款，办理好房产过户手续后才可能做的事情，房屋没有完成过户就还不是自己的，既然不是自己的怎么可以行使使用权和装修权?因为在交易没有完成的情况下会发生很多不确定因素，容易产生各种不必要的纠纷)。6、以姚筱媛女士为主导的上诉人在上诉书中说答辩人在《委托书》中约定的整栋楼价60万元要价过高不想买，但是上诉人却在短短的两天内从看楼到起草并签订《房屋转让意向书》再到支付定金，并办理妥当。究其原因，最主要的是姚筱媛女士听信了案外人邹某和上诉人之一吴荣乾的说辞，大意是老张年纪大了身体不好，现在是否健在都难说。因此，姚筱媛女士和其他上诉人觉得有空子可钻，敢用10万元定金来赌一把，企图用10万元就谋取整栋楼房。再则，身为律师的姚筱媛女士懂得《民法通则》第七章诉讼时效第一百三十七条“从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”的规定。寄希望答辩人在二十年之内不予出现，因此，上诉人在极度贪婪的私欲驱使下才做出了“明知不可为而为之”的侵权行为。五、上诉人恶意诋毁答辩人名誉，企图通过虚假债务，癌症缺钱，伪造虚报装修证据，打悲情牌来扰乱视听。l、拿他人编造的没有答辩人签名认可的所谓近40万元(在二份上诉书中一会说近40万，一会儿又说近50万)“西直路补差清单”和“要求材料补差理由”(合同造价低于预算的30%，合同签订后材料价高于预算的100%以上，请问这是来搞笑的吗？)作为答辩人的欠债证据。并以此称答辩人一贯来诚信破产，为逃债躲闪十多年，企图诋毁答辩人。2、既然近40万元的债务是子虚乌有的，那答辩人怎么可能随意卖掉自己的房子支付钱款给所谓得了癌症的房屋建筑商吴某，为他人买单？上诉人将所谓债务牵强的扯在一起，无非是为自己的心虚做掩盖。3、上诉人一直拿装修了200多万说事，无非想说明自己花费了巨大代价，可是上诉人有在侵占他人的房屋中装修的权利吗？并且上诉人自己提供的装修证据存在严重的造假和夸大虚报(详见上诉人一审提供的装修清单证据)。4、上诉人在上诉书中编造谎言说，2015年9月上诉人开始对侵占房屋装修时，答辩人曾经到房屋的装修现场告知装修工人自己是房屋的业主，却没有告知案外人邹某和上诉人，而2017年底才找上诉人追讨被侵占的房屋，企图以此来反诬答辩人意图讹诈上诉人。综上所述：上诉人在涉案房屋事件的整个过程中违犯了《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，严重伤害了答辩人的合法权益，为此，答辩人请求贵院驳回上诉人的诉讼请求，维持一审判决，并责令上诉人立即停止侵权行为并从答辩人张学锋名下位于惠州市××区××街××房搬出，以示法律的威严与公正。原审原告姚筱媛、吴荣乾、吴光辉向一审法院起诉请求1、判令被告依法履行其通过代理人邹某与原告签订的《房屋转让意向书》约定的义务，与原告根据《房屋转让意向书》约定的条款签署相关协议，结算房屋转让费，办理涉案房屋转让过户手续；2、判令被告依法根据《债权转让协议书》支付原告债权39.5万元（包涵了原告的劳务工资25万元）；3、本案诉讼费用由被告承担。：一审法院认定事实：涉案土地经惠阳县国土局、惠阳县城镇规划局核准办理了建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件，权属人为被告张学锋。被告张学锋报建后进行施工建设，建成七层框架结构室内未装修的楼房。2000年5月20日，被告张学锋出具一份《委托书》给案外人邹某，载明：本人在惠阳淡水镇黄泥沥现有框架结构七层楼房一栋，卫生、水电设施遭破坏，目前由于资金紧张，暂无法予以管理，因此现委托邹某代表本人商谈该房屋出售事宜，本人房屋出售价整栋不低于人民币六十万元，如购买人同意此价格，由邹某通知本人带正式手续前来办理相关转让手续。案外人邹某拿到原告出具的委托书后，于2005年10月18日作为被告张学锋的委托代理人与原告姚筱媛、吴荣乾、吴光辉签订一份《房屋转让意向书》，协议约定：1、张学锋委托邹某代理涉案房产出售事宜，三原告认可邹某的代理权，被告张学锋将其所有的涉案房产转让予三原告，转让价格为60万元；2、张学锋代理人邹某代其收取三原告转让费定金10万元，余款待邹某通知被告张学锋本人带正式手续办理有关转让手续时一次性付清；3、由于张学锋欠该房承建人吴某39万元工程款，该房目前由吴某管理，为了该房能顺利转让实现，三原告交给张学锋的10万元定金由代理人邹某代张学锋先行偿还给吴某，由吴某将房屋交给三原告管理，并清走相关人员；4、正式房屋转让书以张学锋本人与三原告签订为准，且价格须与本意向书一致，双方均不得擅自单方加价，另在本意向书生效后，三原告可对房屋进行装修及使用。三原告在同日向邹某支付转让定金10万元，邹某出具一份《收条》，载明：收到吴荣乾、吴光辉、姚筱媛转让淡水黄泥沥七层楼房转让定金10万元，转付给吴某作代张学锋偿还欠其的工程款。上述意向书签订后，被告张学锋与三原告至今尚未签订正式的房屋转让合同，三原告亦未再向被告张学锋支付剩余转让款。另查明，三原告提交《建筑承包合同》及《债权转让协议》欲证实被告因建设涉案房产曾欠案外人吴某工程款，案外人吴某已将债权转让予三原告。现涉案房产由三原告管理使用，并已对涉案房产进行装修且入住，为此三原告提供《工程结算清单》、《施工队结算清单》、《收款收据》、《照片》等证据欲证实其为此支付的装修款。一审法院认为，本案的焦点问题是：案外人邹某是否有权代理被告与三原告签订涉案《房屋转让意向书》及收取相关款项。被告张学锋虽出具过一份《委托书》给案外人邹某，但该委托书载明案外人邹某的代理权限仅为代表被告张学锋商谈该房屋出售事宜，在购买人同意出售底价60万元后，由案外人邹某通知被告张学锋本人回来办理相关转让手续，即被告张学锋仅授权案外人邹某就涉案房产的出售事宜进行商谈价格，待购买人认可出售价格后，案外人邹某应通知被告张学锋回来签订、办理相关转让协议及手续。因此，被告张学锋并未授权案外人邹某可代其签订转让协议及领取相关转让款项。案外人邹某代表被告张学锋与三原告签订涉案《房屋转让意向书》并收取相关转让款的行为属越权行为。三原告虽称，案外人邹某与其三人签订《房屋转让意向书》时曾电话告知被告张学锋并得到其认可，但未提供证据证实，因此，对三原告该诉称一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，涉案《房屋转让意向书》对被告张学锋不发生效力。三原告诉请被告张学锋履行《房屋转让意向书》，没有事实和法律依据，不予支持。对于三原告诉请被告张学锋履行《债权转让协议书》、支付债权款的问题。三原告该项诉请所涉法律关系与本案不是同一法律关系，本案不宜作一并处理。三原告可另循法律途径解决。本案在审理期间，被告张学锋经合法传唤拒不到庭参加诉讼，应以缺席论处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告姚筱媛、吴荣乾、吴光辉的诉讼请求。受理费7225元，由原告姚筱媛、吴荣乾、吴光辉负担。本院二审期间，被上诉人张学锋向本院提交了如下新证据：1、《惠阳县建设用地许可证》、《惠阳县建设用地转让许可证》、《惠阳县建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑许可证》、《惠阳县县城建设建设工程报建通知书》、《惠阳县建筑工程地盘放线验线建筑管理验收记录册》复印件(开庭举证时提供原件)，证明张学锋是惠州市XX区XX街XX号(现XX街XX巷XX号)房屋的所有人；2、《委托书》复印件，证明(1)被委托人(即案外人邹某)在《委托书》中被授予的权限仅限于与客户就购买意向进行“商谈”和在与客户有购买意向及认可购买价格后“通知”答辩人本人，无权签署《房屋转让意向书》和收取定金；(2)上诉人清楚案外人邹某在涉案《委托书》中被授予的权限，签署《房屋转让意向书》超越了被授予的权限，签署《房屋转让意向书》的双方都应当承担相应的后果；3、《房屋转让意向书》复印件，证明上诉人和案外人邹某在《房屋转让意向书》中的非善意表现；4、《债权转让协议书》、《收条》复印件，证明吴某已经将所谓“39.5万元的债权”转让给了上诉人，答辩人与吴某已经不存在“债权债务”关系。但是案外人邹某却将定金10万元转交给了吴某“替答辩人还债”；5、《建筑承包合同》复印件，证明(1)当时房屋的造价为610元一平方；(2)当时的建筑已经包含了相应的装修(详见合同内容)；6、涉案房屋上诉人装修前照片复印件，证明上诉人进入涉案房屋装修前，房屋已经包含了相应的装修；7、《西直楼工程结算清单》、《要求材料补差理由》复印件，证明上诉人所谓的答辩人欠吴某39.5万元的“债务”没有答辩人签字认可，是不存在；8、上诉人装修《收款收据》复印件，证明(1)上诉人陈述的2015年9月对涉案房屋开始进行装修的时间存在疑问；(2)上诉人提供的《收款收据》造假；9、《施工队结算清单》，证明上诉人提供给法庭的《施工队结算清单》存在严重的造假；10、证人证词复印件(开庭举证时提供原件)，证明答辩人2014年3月至2016年9月一直在涪陵，根本没有到过上诉人所谓的装修现场。上诉人姚筱媛、吴荣乾、吴光辉对被上诉人张学锋提交的证人证词的三性均不认可，1、他这是在我们说的那个地方，他像这样的在当地找几个人写，这个是很容易弄得；2、证言里面有一个相关矛盾的，其中一份说15年到17年开火锅店，另一份说14年到16年开火锅店，还有一份说14年开的是理疗馆，这些是相互矛盾的，对三性都不予认可。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据本案查明的事实和双方当事人的意见，本案争议的焦点是：上诉人请求被上诉人协助办理涉案房屋过户手续的理由是否成立。上诉人主张被上诉人已通过代理人邹某将涉案房屋转让给了上诉人并收取了房屋转让定金10万元，被上诉人理应协助上诉人办理房屋过户手续。被上诉人则认为其仅是委托邹某商谈涉案房屋的出售，具体的转让手续应该由其本人办理，邹某无权代理。对于双方的争议，本院认为，根据被上诉人于2000年5月20日出具的《委托书》“现委托邹某通知代表本人商谈该房屋出售事宜。……如购买人同意此价格，由邹某通知同志通知本人带正式手续前来办理相关转让手续”可知，被上诉人仅委托案外人邹某就房屋售价进行商谈，待购买人认可购买价后，具体转让手续应由邹某通知被上诉人本人办理。由此可见，案外人邹某并未取得签订房屋转让协议并收取房屋转让款的权限。故，一审据此认定邹某代表被上诉人与上诉人签订《房屋转让意向书》并收取房屋转让定金的行为属越权行为正确，本院予以支持。《房屋转让意向书》不能作为认定被上诉人已同意将涉案房屋转让给上诉人的依据。上诉人辩称其与案外人邹某签订《房屋转让意向书》时已电话告知被上诉人并征得了被上诉人的同意，但并未提交证据证明。虽然上诉人申请的证人出庭作证称，房东曾电话委托邹某出售涉案房屋和被上诉人在2015年9月至10月期间曾去过涉案房屋的装修现场，但在没有其他证据相互印证的情况下，仅凭证人证言不足以证实被上诉人已委托邹某或其本人已同意将涉案房屋转让给上诉人。综上，上诉人主张被上诉人已将涉案房屋转让，并请求被上诉人协助办理房屋过户手续，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7225元，由上诉人姚筱媛、吴荣乾、吴光辉负担。本判决为终审判决。审判长 沈 巍审判员 邓耀辉审判员 刘艳妹二〇一九年十月三十一日法官助理李兵勤书记员叶婷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；