北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初55706号原告：杨旭，男，1982年12月22日出生，汉族，上海赛连科技有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：余亮哉，北京京坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：廉惠子，女，1986年8月12日出生，汉族，北京京坤律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。被告：张娟，女，1980年3月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：胡新颜，北京市汉良律师事务所律师。第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：焦石，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理。委托诉讼代理人：刘林，男，1988年2月3日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司部门经理。原告杨旭（以下简称原告）与被告张娟（以下简称被告）、被告北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人余亮哉、廉惠子，被告及其委托诉讼代理人胡新颜，第三人的委托诉讼代理人温杰、刘林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，协助办理北京市朝阳区双桥东路x号院1号楼3层2单元304号房屋（以下简称诉争房屋）网签、过户手续并交付房屋；2、判令被告向原告支付违约金64.2万元；3、判令被告以房屋总成交价321万元为基数，按照日万分之五，支付自2019年4月11日至原告实际取得不动产权证书之日的违约金。事实与理由：2019年3月12日，原告与被告就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、《房屋买卖居间合同》、《定金收付书》，约定诉争房屋总成交价格321万元，自协议签订起30日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。原告购房定金10万元于3月13日、3月26日分两次向被告支付，并通过购房资格初步审查，具备随时支付剩余房款的条件。原告就合同履行4次发函给被告，被告无实质性履行的行为，构成根本性违约。2019年3月14日至今，被告先后以诉争房屋共有人不同意出售房屋、质疑原告的购房资格、变更交易条件、带条件履行合同等理由，延误合同执行时间，构成无实质性履行合同之义务之事实，达到“拒绝将房屋出售给乙方”之目的。被告违约的行为已经触发《北京市存量房屋买卖合同》第9条及补充协议第3条的违约责任。原告认为，合同的签署是双方真实意思表示，被告的行为已经违背了合同签署“自愿、平等、公平及诚实信用”的原则，侵犯了原告的合法权益，并给原告造成了经济损失，更有悖于社会信用体系的构建。被告辩称：同意完善相应手续之后继续履行合同，被告从未拒绝履行合同，不履行合同的是原告。原告不具有购房资格，具有购房资格的是其妻子刘x，如果和原告进行网签，会导致合同履行不能。出于善意履行合同的目的，被告才要求完善交易条件，签订补充协议。10万元定金均是原告妻子支付，但根据合同约定，并未同意由他人帐户进行支付，被告要求完善合同条款是有必要的。第三人出具的网签合同初稿擅自将购房人变更为刘x并将购房款变更为90万元，被告对此并不知情。根据相关司法解释，违约金不能重复计算。第三人述称：同意原告的诉讼请求。关于被告辩称的原告无购房资格，原告购房是为了解决家庭住房困难，根据北京市购房政策，只要家庭成员中有一人有购房资格就可以，原告的妻子有购房资格，其家庭就具有了购房资格。关于网签，网签的价格符合交易习惯，且在国家指导价范围内，原告并未构成偷税漏税。签订合同之前就告知了双方刘x具有购房资格，因为以家庭为单位，所以谁签订合同都一样，原告当天带着身份证，所以原告签订了合同。当时被告也认可由刘x帐户支付定金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为诉争房屋，房屋总成交价为321万元，此价格不包括房产过户时发生的各项税费，为出卖人净得价（其中房屋成交价为90万元，房屋现有公共维修基金、室内装饰装修、配套设施及家具家电等作价231万元，该款项买受人一并另行支付与出卖人）。签订本合同，买受人向出卖人支付履行定金10万元。付款方式为一次性付款。出卖人应当在2019年5月31日将房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起30日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。因出卖人原因，买受人未能在30日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付该房屋总成交价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产证书之日起15日内向买受人支付。同日，原告（买受人、乙方）、被告（出卖人、甲方）及第三人（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定乙方在2019年3月12日向甲方支付第一笔购房定金3万元，在2019年3月15日向甲方支付第二笔购房定金7万。乙方在过户前3个工作日向甲方支付第一笔购房款311万元。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付总房价款的万分之五违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总成交价款的20%向乙方支付违约金。甲方支付违约金后，乙方有权要求出卖人继续履行本合同。同日，原告、被告及第三人还签订了《房屋买卖居间合同》、《定金收付书》。原告的妻子刘x帐户分别于2019年3月13日、2019年3月26日向被告帐户转账支付定金3万元、7万元。关于合同履行情况，原告表示：2019年3月14日，原告要将7万元定金支付至被告帐户，但当晚被告及其配偶裴xx到原告家中，提出裴xx是诉争房屋共有人，其不同意出售该房屋。后双方前往第三人处协商，原告要求被告提供其系房屋共有人的证明，被告不肯出具书面说明。3月15日，双方再次前往第三人处协商，被告系2009年结婚，原告要求提供更多证据。3月18日，被告出示购房合同，显示诉争房屋系2008年购买，原告认为不能以此证明其系共有人。3月24日，原告通过微信向被告发催告函，要求继续履行合同。3月26日，原告和被告再次商谈，被告对合同提出异议，双方未能达成一致，原告自行将7万元定金付至被告帐户。4月2日，双方再次到第三人处协商，仍未达成一致。4月10日，经过协商，被告出示了其配偶出具的同意出售房屋证明，但此后被告还是没有履行合同。被告分别于4月17日和5月1日通过微信向原告发送告知函，质疑原告的购房资格，并声称未收到任何定金。5月16日被告通过微信和EMS向原告发送解除合同通知书，并将10万元定金退还至原告配偶刘x帐户。关于合同履行情况，被告表示：原告未按约于签订合同当天支付被告定金，而是由原告的配偶于第二天向被告支付，但并未征得被告的同意，也没有人告知被告通过原告爱人的帐户支付，属于不当得利，被告已经退还。签订合同时未核验原告的购房资格，当天被告也没有收到原告具有独立购房资格的证明。裴xx作为房屋共有人，其发现问题后提出暂停交易，并未表示不愿再出售房屋。3月24日原告发函建议推进合同履行，被告表示接受，但要求依约合法履行，根据合同约定，只能由原被告进行网签，但原告不具有独立的购房资格。3月27日，裴xx出具同意出售房屋的证明，原告发函要求继续履行合同，被告表示同意，要求依约履行，原告表示被告的要求是变更交易条件。3月29日，原告提出将购房人变更为刘x，按照90万元的合同价款进行网签，被告不同意。如果与刘x网签，应签订补充协议。三方进行了商谈，第三人和原告同意签署兜底条款，表示如果涉及到税务问题，其愿意承担税费，被告因不确定风险，未同意。4月2日原告表示同意按照合同价款321万网签，但要求被告承担税费，被告表示不同意，并对原告购房资格问题要求签署补充协议，双方未达成一致。4月10日被告发函要求依约合法履行合同，合同中对于房价款的约定是逃税条款，应当进行调整，房屋成交价就是321万，并无其他作价。双方未达成一致，第三人拿出纸质版网签合同，合同中对购房款和房款都进行了变更，被告不同意，但原告坚持按照合同价款90万元进行网签，这是导致合同无法履行的根本原因。4月12日和5月1日被告向原告发函，同意履行合同，但要求完善其购房资格和合同价款的问题，双方未达成一致。5月16日被告通过微信和快递向原告发送了解除合同通知书。第三人表示：签订合同之前已向双方告知原告本人无购房资格，但其配偶刘x具有购房资格，由于购房资格的审核以家庭为单位，所以原告和刘x谁签合同都可以。由于签订合同当天原告带着其身份证，所以由原告签订了合同。由于签订合同当天商谈时间很晚，所以当时支付定金3万元时已是3月13日，当时被告认可由刘x帐户转账支付定金。至于网签价格90万元，第三人就相关政策向原告、被告进行了解释，该价格不违反法律规定。被告以网签价格和原告无购房资格为由拒绝履行合同，是为了规避其拒绝继续履行合同的违约责任。被告表示签订合同时原告、第三人表示原告有购房资格，所以被告签订了合同，后原告要求将购房人变更为刘x，被告才知道原告无购房资格。原告表示签订合同时告知被告原告是以家庭为单位购房的。第三人表示签订合同之前就已告知被告进行网签时要将刘x作为买受人，或者将原告、刘x作为买受人。2019年3月24日，原告向被告及第三人发送《通知函》，要求继续履行各方之间的合同。2019年4月2日，原告收到该《通知函》。经询，原告表示其无在北京市购房的资格，其妻子刘x具有在北京市购房的资格，提交其妻子刘x在北京市住建委网站进行购房资格核验的网页截图为证。庭审中，原告表示其系以家庭为单位购房，要求被告配合将诉争房屋转移登记至原告及刘x名下。原告表示其具有支付房款的能力，提交平安银行北京望京支行出具的《存款证明书》为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人陈述，原告无在北京市购房的资格，诉争房屋无法过户至原告名下；同时，刘x并非《北京市存量房屋买卖合同》约定的买受人，原告要求被告配合将房屋过户至刘x名下亦无合同依据。故此，原告要求继续履行合同，将诉争房屋过户至原告、刘x名下及交付房屋的诉求，本院不予支持。关于原告主张的违约金及利息，系以合同继续履行为前提，鉴于其要求合同继续履行的诉求未获支持，故其该诉求本院于本案中亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告杨旭的全部诉讼请求。案件受理费16240元，由原告杨旭负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇一九年十月三十一日法官助理  袁书亮书 记 员  夏甜甜