河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初131号原告(执行案外人):洛阳名兴房地产开发有限公司，住所：洛阳市高新区九都西路与青岛路交叉口西北侧名门世家品鉴中心三楼南侧，统一社会信用代码：91410300574957629J。法定代表人：孙群堤，该公司董事长。委托代理人：王丽伟，河南定鼎律师事务所律师。委托代理人：王政豪，河南定鼎律师事务所律师。被告(申请执行人)：王会娟，女，汉族，1963年8月4日出生，住洛阳市孟津县。委托代理人：张少如，孟津县法律服务所法律工作者。被告(被执行人)：赵军克，男，汉族，1961年11月12日出生，住河南省偃师市。被告(被执行人)：洛阳市君宁办公家具有限公司，住所：洛阳市洛龙区君宁路。法定代表人：赵丽军，该公司经理。被告(被执行人)：游小飞，男，汉族，1972年5月22日出生，住洛阳市西工区。原告洛阳名兴房地产开发有限公司诉被告王会娟、赵军克、游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳名兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王政豪、被告王会娟的委托诉讼代理人张少如到庭参加诉讼。被告赵军克、游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告洛阳名兴房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告作为出卖方与买受人（被告）游小飞于2014年8月1日签订的关于案涉房屋的商品房买卖（预售）合同；2、依法确认原告系位于洛阳市高新技术开发区××与××交叉口名门世家第4幢1单元1-2401号房屋（用途为住宅，钢筋混凝土结构，预测建筑面积共计194.26平方米，其中套内建筑面积159.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积34.78平方米，以下简称案涉房屋）的所有权人；3、对案涉房屋依法裁定中止执行；4、对案涉房屋依法解除查封、拍卖等一切执行措施；5、判令被告游小飞立即向原告支付违约金，违约金具体数额以案涉房屋价款总金额人民币718762元为基数，按银行同期同类逾期贷款利率计算，原告可以在被告游小飞已支付的房价款中扣除上述违约金；6、判令被告游小飞协助原告办理案涉房屋商品房买卖（预售）合同登记备案、预告登记的注销登记手续；7.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：贵院就王会娟与赵克军、游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司民间借贷纠纷一案作出(2015)孟民一初字第144号民事调解书，该调解书确定被告赵军克借原告王会娟本金100万元，就该100万元本金及利息，被告赵军克与原告王会娟商定了分期付款方式，并由被告游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司承担连带责任。后因三被告未按该调解书履行，王会娟向贵院申请执行。在执行过程中，贵院作出（2015）孟执字第398一l号执行裁定书，裁定评估拍卖案涉房屋。原告得知上述情况后遂以案外人身份向贵院提出执行异议，请求：l、依法确认原告系案涉房屋的所有权人。2、对案涉房屋依法裁定中止执行。3、对案涉房屋依法解除查封、拍卖等一切执行措施。具体理由如下：一、游小飞对案涉房屋不享有任何权利，原告才是案涉房屋的所有权人。2014年8月1日，原告作为出卖方与买受人（被告）游小飞签订了一份关于案涉房屋的商品房买卖（预售）合同。合同约定：1、案涉房屋价款总金额人民币718762元，买受人于2014年8月l日前交付首付款人民币418762元，余款人民币300000元办理公积金贷款。买受人须于签署《商品房预售合同》当日同时备齐资料向公积金管理中心提交合格资料井办理贷款手续，并及时供款。2、买受人逾期付款超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，买受人按累计应付款的1%向××支付违约金……。合同签订后，至2014年8月1日买受人依约共支付了首付款人民币418762元，但余款人民币300000元经原告多次催交但买受入（被告）游小飞至今未付。买受人的行为已构成根本违约，××已将解除合同通知邮寄给买受人，买受人对该房屋不享有任何权利。由于买受人上述违约行为，××尚未向买受人交付案涉房屋，案涉房屋亦未办理所有权转移登记，不动产登记簿上记载的所有权人仍为原告。《中华人民共和国物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。故原告（××）才是案涉房屋的所有权人。二、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十五条第一款之规定“人民法院判断异议人是否系权利人的标准”，原告是案涉房屋的所有权人。案涉房屋不动产登记簿上记载的所有权人为原告，土地使用权登记簿上记载的土地使用权人为原告，建设工程规划许可证上记载的建设单位为原告，预售许可证记载的开发单位为原告。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，案涉房屋的所有权人是原告。2018年1月8日，贵院作出(2017)豫0322执异33号执行裁定书，裁定如下；驳回案外人洛阳名兴房地产开发有限公司的异议请求。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，判处所求。被告王会娟辩称，一、2014年4月25日，赵军克借王会娟人民币1OO万元，期限三个月，上述借款均有游小飞和洛阳市君宁办公家具有限公司担保，借款到期后，三方均未还款。2014年12月30日被告赵军克、游小飞，洛阳市君宁办公家具有限公司给王会娟出具了还款承诺书，并保证在2015年2月底前还清本金和利息，但三方均失约，无奈，王会娟将三方诉至法院。本案在审理中，经法院主持调解，原、被告各方本着解决纠纷互让互谅的态度，自愿达成了协议，孟津县人民法院对协议内容制作并下发下(2015)孟民一初字第144号民事调解书（附：民事调解书）。二、孟津县人民法院144号民事调解书生效后，三被告均未履行已生效的法律文书确定的义务，王会娟只好申请对三被执行人强制执行。在执行过程中，孟津县人民法院于(2015)豫孟执字第398-1号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人游小飞名下位于洛阳市高新技术开发区九都西路与青岛路交叉口名门世家第4幢1单元1-2401号房屋一套并下达了拍卖公告（附：孟津县人民法院公告）。三、2017年8月2日，洛阳名兴房地产开发有限公司向孟津县人民法院提出了执行异议申请书。请求：1、该房产所有人系异议人。2、请求法院对案涉房产依法裁定终止执行。3、请求法院对案涉房屋依法解除查封、拍卖等一切执行措施。（附：执行异议书）。法院经过审理，依法驳回了案外人洛阳名兴房地产开发有限公司的异议请求（附：孟津县人民法院2017豫0322执异33号执行裁定书）。四、本案中洛阳名兴房地产开发有限公司又重复诉求，该房产系自己建造，但证明不了该房产为自己所有。因为该房产已卖给了游小飞（附：商品房预售合同书）且该房产已在洛阳市不动产登记中心已有档案（附：原告在提执行异议时递交法院的查档证明）。原告妄图达到自己的目的，几次诉扰法院的依法执行，但自己确没有现争议的房产系自己所有的房产证，因此法院查封、评估、拍卖该房产依法有据，如果真是游小飞欠你30万元，你可让他归还，因为该房产已登记在游小飞名下，原告虽认为其之案涉房屋所有权人，但未提供房产所有权证加以证实。该房产备案、登记已是在游小飞名下的房产，在该房产备案状态未变更的情况下，原告的诉求根本不能成立。因为，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题第25条第1款有明确规定：“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”。被告赵军克、游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司缺席，无答辩。审理查明，被告王会娟与赵军克、游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司之间曾有民间借贷纠纷，在案件诉讼及执行过程中，我院于2015年6月10日依法查封游小飞位于洛阳市高新技术开发区××与××交叉口名门世家第4幢1单元年6月101号房屋一套。并依据（2015）豫孟执字第398-1号执行裁定书，裁定评估拍卖该套房屋。后原告于2017年8月28日以其系涉案房产实际所有权人为由，向本院提出执行异议，请求中止执行并解除对该套房产的查封措施。我院经审查于2018年1月8日作出（2017）豫0322执异33号执行裁定书裁定：“驳回案外人洛阳名兴房地产开发有限公司的异议请求”。洛阳名兴房地产开发有限公司对该裁定不服，提起执行异议之诉。就上述事实，到庭双方当事人均无异议。庭审中，原告洛阳名兴房地产开发有限公司提供：①2014年8月1日原告与游小飞所签《商品房预售合同》及现金缴款单、收据等，证明合同双方达成商品房预售合同关系，游小飞已交房款418762元，尚欠原告房款30万元未付。该合同第六条约定：1.案涉房屋价款总金额人民币718762元，买受人于2014年8月1日前交付首付款人民币418762元，余款人民币300000元办理公积金贷款。买受人须于签署《商品房预售合同》当日同时备齐资料向公积金管理中心提交合格资料并办理贷款手续，并及时供款。合同第七条约定：买受人逾期付款超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，买受人按累计应付款的1%向××支付违约金……。该合同附件四补充协议第五条：买受人采取按揭贷款（商业贷款/公积金贷款）方式付款，发生下列情形之一的，××有权解除合同：（1）买受人提供的按揭资料不符合银行要求，自接到××或者银行通知之日起超过5日（含）仍未补齐资料的；（2）因买受人征信等个人原因导致贷款银行拒绝受理贷款申请，买受人自接到××或者银行通知之日起超过5日（含）仍未与××达成付款协议的……。因买受人违约，××依据本合同和补充协议的约定行使合同解除权的，买受人以商品房总价款为基数，按银行同期同类逾期贷款利率向××支付违约金，××可以在买受人已支付的房价款中扣除上述违约金。②解约函、送达回执、邮件送达查询单各1份，证明原告制作解约函并按照双方合同约定的地址和联系电话投递，2017年1月15日被退回。③不动产权登记记载表、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、预售许可证各1份，证明土地使用权登记簿上记载的土地使用权人为原告，建设工程规划许可证上记载的建设单位为原告，预售许可证上记载的开发单位为原告。本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，洛阳名兴房地产开发有限公司与游小飞签订的商品房预售合同合法有效，且办理了备案登记，游小飞已付清首付款人民币418762元，余款人民币300000元按照合同约定办理公积金贷款。现原告称游小飞迟延支付剩余30万购房款，请求解除合同，但双方合同并未对余款按揭贷款的期限进行约定，原告方现有证据不能证明未办理按揭贷款的责任在被告，不能证明在因被告原因贷款不能的情况下，原告曾催告被告在合理期限内分期或全款支付剩余房款。故原告主张解除合同并由被告支付违约金等诉求，证据不足，本院不予支持。原告认为其是案涉房屋所有权人，但未提供房屋所有权证加以证实。本院查封的是备案登记在游小飞名下的房产，在该房产备案登记状况未变更的情况下，本院裁定查封案涉房屋并进行评估拍卖并无不当。原告洛阳名兴房地产开发有限公司作为案涉房屋的建造人，将案涉房屋出卖给游小飞，已收到大部分房款，在商品房预售合同未解除前，就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故其要求确认其为案涉房屋所有权人、对案涉房屋停止执行、解除查封措施的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。赵军克、游小飞、洛阳市君宁办公家具有限公司经本院依法送达应诉手续及开庭传票仍未到庭参加诉讼，应视为对举证、质证、答辩等程序性诉讼权益的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告洛阳名兴房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告洛阳名兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  乔同五人民陪审员  高水定人民陪审员  杜万寿二〇一九年十月十七日书 记 员  郭帅兵