北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24461号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：史永联，董事长。委托诉讼代理人：马雪玲，女，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：陈洪，男，1964年8月7日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告陈洪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信卫物业公司的委托代理人马雪玲、赵博，被告陈洪到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告信卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年7月1日起至2019年6月30日期间的物业费109240元人民币;2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为3604元人民币）。上述金额合计为112844元人民币;3.判令被告支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区×镇×庄村×花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区×镇×庄村×花园×号房屋业主。2008年11月20日，被告与北京市顺义区×镇×村×花园开发商北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）包含附件七《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。原告依《前期物业服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2016年7月1日起至2019年6月30日期间的物业管理服务费，共计人民币109240.92元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2018年11月30日，该违约金为3604.03元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对×花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和×花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告陈洪答辩称：认可房屋坐落，房屋面积、物业费计算方式，认可欠缴物业费的时间为2016年7月1日至2019年6月30日。不同意支付违约金，同意支付律师费。不按时缴纳物业费的理由为房屋质量有问题，但是物业公司没有帮助解决，我已经为了维修房屋支出了大笔的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年11月20日，出卖人长乐公司与买受人张雅坤签订《商品房预售合同》，约定由张雅坤购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为长乐公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。同日，赠与人长乐公司与受赠人张雅坤签订《车库赠与协议》载明：鉴于双方已经签署了的《商品房预售合同》，根据前述《商品房预售合同》等文件之规定，受赠人自愿向赠与人购买坐落于北京市顺义区×镇×村×花园号的房屋，长乐公司将位于北京市顺义区×镇×庄村×花园×号地下车库赠与受赠人使用。该协议第二条记载，该车库的预测建筑面积共109.01平方米；第十条约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取，首年收费标准为人民币7.9元/月/建筑平方米。受赠人须于每半个缴费年度的第一天或之前向物业服务企业预缴下一个半年的该车库的物业管理费。第十一条第三款规定受赠人在对外转让所购买的该商品房时，应将受赠的该车库一并转让，并应告知赠与人及物业服务企业。2010年6月22日，张雅坤与长乐公司签署分别签署了《房屋交接单》及《车库交接单》，并于同日签署了《物业管理确认函》。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区×花园×区×栋-1至4层02，建筑面积为274.84平方米，于2012年9月26日登记在张雅坤名下，于2015年7月8日登记在被告陈洪名下。产权登记坐落为顺义区×花园×区×栋-1层×的商品房，规划用途为车库，建筑面积为109.27平方米。2015年7月12日，陈洪签署了物业管理确认函，确认认可长乐公司与信卫物业公司签署的《前期物业服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。承诺遵守信卫物业公司根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》而制定的全部管理规则和管理制度。同意承担违反上述管理规则和管理制度、《前期物业服务合同》的法律责任。信卫物业公司提交业主资料登记表、业主信息登记表证明陈洪系涉诉房屋业主。信卫物业公司提交收据、发票及中国银行缴费凭证证明陈洪缴纳物业服务费截止到2016年6月30日。提交缴费通知书证明其已经向陈洪催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2016年7月1日至2019年6月30日(含车库管理费）合计109240元。信卫物业公司明确其主张的违约金为3604元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2016年9月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费。合同约定北京市博融律师事务所接受信卫物业公司的委托，委派赵博律师在甲方与陈洪之纠纷的诉讼案件中作为甲方的指定代理人参加诉讼活动。一审代理费为2000元。发票的服务名称为律师代理费，价税合计金额为9000元，备注含有陈洪等九人的名字。陈洪认可上述所有证据的真实性及证明目的，认可欠缴物业费的时间及计算方式。上述事实，有信卫物业公司提交的《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《车库赠与协议》、房屋产权登记信息等证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，信卫物业公司依约为陈洪提供了相应物业服务，陈洪作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》、《车库赠与协议》以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋及车库的建筑面积以及收费标准，陈洪亦认可欠缴期间为2016年7月1日至2019年6月30日，信卫物业公司要求陈洪给付物业费（含车库管理费）共计109240元，该数额未超出按合同约定应缴纳的物业费数额，有事实依据和法律依据，故本院予以支持。对于陈洪主张不缴纳物业费的理由是信卫物业公司没有协助解决房屋质量的问题，因其没有提供相应证据，故本院对该抗辩意见不予采纳。对于信卫物业公司主张的违约金，由于陈洪迟延交纳物业费并非恶意拖欠，故本院对该违约金酌定调整为1500元；针对信卫物业公司主张其为追讨物业费而支付的律师费，依据合同以及发票载明的金额，信卫物业公司实际为本案支出了律师费1000元，对该部分金额本院予以支持。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈洪给付原告北京信卫物业管理有限公司2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业费109240元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告陈洪向原告北京信卫物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金1500元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告陈洪向原告北京信卫物业管理有限公司支付律师费1000元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈洪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，由被告陈洪负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇一九年十月二十日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行