北京市朝阳区人民法院民 事 裁 定 书（2019）京0105民初69801号原告:高小迪，女，1981年9月22日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪晔，北京市易行律师事务所律师。被告：北京百瑞苑物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区京顺路99号京顺路大雨饭店内3层319室，统一社会信用代码：911101057832216779。法定代表人：邹军，总经理。委托诉讼代理人：范景玉，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。原告高小迪（以下简称原告）与被告北京百瑞苑物业服务有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马骋、洪晔，被告委托诉讼代理人范景玉、姜红伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告返还10万元。事实和理由：2016年2月，原告母亲胡萍到北京市利锦荣房地产开发有限公司（以下简称利锦荣公司）售楼处购房，销售人员说本小区设有会所、酒店、游泳馆、健身房等娱乐设施，需要先交10万元会员费，之后就可以终身打折使用酒店住宿、餐饮、终身免费使用游泳馆、健身房等娱乐设施。原告听说之后，考虑到自己以后会在此居住生活，就向被告交纳了10万元。但2017年原告入住母亲所购房屋后，发现并没有上述设施。为此，原告多次找被告协商，要求其履行双方之前达成的合意内容，但被告一直推脱娱乐设施正在建设中。原告认为，被告一直拒绝履行双方合意内容的行为，导致原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约，故提出本案，要求被告退还收取的费用。被告辩称：不同意原告诉讼请求。原告向被告交付的100000元会费是用以取得购买利锦府房屋的优惠资格，最初的实际购房价款8350131元，因原告向被告支付10万元加入利锦会，被告向利锦荣公司争取购房优惠，优惠后价格为7905627元，后经原告申请，原告以其母亲胡萍名义，与利锦荣公司签署商品房预售合同，因此我们认为原告支付的10万元会费是为了取得购房优惠，被告实际为原告争取到了购房优惠，因此请求法院驳回原告诉讼请求。该10万元只是作为优惠资格，不作为购房款。该行为不存在规避法律的嫌疑，现在很多房屋中介机构都是通过这种模式进行房屋销售。我们保存有利锦会入会申请表。关于原告诉状事实理由中所提及的酒店、健身房等设备是开发商建的，现在还没有完成。若建设完成后，原告是否可以使用，我们无法答复，这是原告跟开发商协商的事情。经查，2016年2月29日，原告向被告交付10万元，收据载明“今收到高小迪交来XXX房屋人民币壹拾万元整。”收据交款人栏有原告手写签名。针对该笔款项的用途，当事人存在争议。其中，原告认为系利锦会会费，除可享受购房价格优惠外，还可以终身免费使用利锦荣公司开发建设的本小区游泳馆、健身房等娱乐设施。被告则认为该款项系利锦会会费，仅可享受购房价格优惠。2016年2月29日，高小迪向利锦荣公司交付购买XXX房屋的定金10万元。2016年3月16日、5月6日，高小迪向利锦荣公司交付XXX房屋的购房款290万元、4905627元，以上共计7905627元。利锦荣公司出具了收款收据，交款人栏系高小迪本人签名。高小迪认可上述三份收据的真实性，但不认可证明目的和关联性。针对上述三份收据为何以高小迪的名义形成，被告称最初系高小迪作为购房人签约购房，并享受了购房优惠，但由于高小迪不具备购房资格，所以，其与利锦荣公司之间的购房合同解除，由高小迪之母胡萍作为购房人签约购房，高小迪已付房款转为胡萍名下所签合同的购房款。针对高小迪不具备购房资格而更换购房人为胡萍的事实，被告未能举证，高小迪对此陈述不认可。高小迪表示，之所以会出现自己的名字，是因为母亲胡萍年龄大了，眼神不好，所以，委托其签字。为证明原告最初购房的事实，原告另提交由原告签名形成的《北京市商品房认购书》，约定原告认购涉案房屋，价款为76946元/平方米，总价款8350131元，认购人应当在签订本认购书当日支付认购定金10万元。认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，并提交办理商品房买卖合同网签所需的全部资料。认购人购房资格审核通过后7日内，应当与出卖人网签商品房买卖合同。被告认为该份《北京市商品房认购书》可以看出作出的购房人即为原告，且购房款为8350131元，并非之后胡萍所签合同载明的购房款7905627元，所以，可以认定胡萍实际购房时享受了原告交纳的利锦会入会费所带来的购房优惠。该份认购书未见相关人员在落款日期处签字。被告另提交一份《特殊折扣审批表》佐证最初购房人即原告，根据该份《特殊折扣审批表》，填表日期栏显示为2016年2月29日，认购信息栏包括客户姓名“高小迪”，房号“XXX”，认购时间“2016．2．29”，付款方式“一次性”，建筑面积138．55平方米，套内建筑面积108．52平方米，标准房屋总价8350131元，标准建面单价60268元，标准套内单价76946元，成交房屋总价7905627元，成交建筑单价57059．74元，成交套内单价72849．49元，付款情况“一次性付款，3月15日之前付清300万首付，4月底之前全款付清。”利锦会会费10万元，已付房款10万，未付房款7805627元，情况说明：“一次性付款9．7折，折后7905627元。”客户确认栏有“高小迪”签名，业务员确认栏有“王志勇”签名，开发商客服确认“李静”，开发商销售经理确认“卜照溪”。开发商营销总监签名。上述开发商客服、销售经理、营销总监签名栏均落款时间为2016．2．29。针对该份《特殊折扣审批表》，被告认为系利锦荣公司内部审批文件，其上并没有被告签名栏，但显示的“利锦会会费”即被告为原告申请的购房优惠情况。原告则认为该份表格中无法体现被告收取10万元款项的情况，无法佐证原告仅得享有优惠购房的权益，坚持认为可得享有包括酒店、会所等免费消费的权利。此外，为证明最初系高小迪购房后更换为胡萍，且二人均已享受购房优惠的事实，被告提交《利锦会︱利锦府入会申请表》，显示如下内容：会员资料的姓名栏手写“高小迪更名胡萍”及二人身份证号码字样。会员权益栏为“所有利锦府购房客户，缴纳10万元入会费后，即可成为利锦会会员，并享受如下优惠：购房价格折扣优惠。利锦会会员在利锦府项目开发商旗下企业北京大雨奥斯特酒店住宿及餐饮消费可享受／折的优惠。”落款处会员签字栏有“高小迪胡萍”手写签名。该份申请表格中并未有形成时间的确认，落款签署日期一栏为空白。原告对该份《利锦会︱利锦府入会申请表》真实性认可，但提出如下异议：1、原告主张签字时该份表格系空白，只有家庭住址一栏是填写的，原告和胡萍只是签字，其他内容都是被告可以后期添加的，包括手写的“购房价格折扣优惠”，都是被告事后自行添加的，这一点从原件的笔迹比对上就可看出。2、该份表格上“高小迪”的签名系原告本人所写，“胡萍”的签名系胡萍所写，但之所以填写两个人的姓名，是因为每次均为二人共同前往售楼部，由于胡萍年龄已满60周岁，无法申请贷款，故二人同时签名。3、被告认为该份申请表所载“利锦会会员在利锦府项目开发商旗下企业北京大雨奥斯特酒店住宿及餐饮消费可享受／折的优惠”字样中“／”的符号系被告手写形成，不清楚该项会员优惠中的“／”的符号是何时形成的。2016年11月17日，胡萍（原告之母）作为买受人、利锦荣公司作为出卖人签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定胡萍购买利锦荣公司开发的位于北京市朝阳区东坝中路红松园住宅混合公建项目用地6#住宅楼XXX房（项目名称：利锦新苑），预测建筑面积138．55平方米，单价72849．49元/平方米，总价款7905627元。本院认为：合同纠纷需审查并认定合同相对方的身份关系。从法律关系层面上分析，应当审定原告与被告之间构成何种法律关系，原告与开发商之间是否还存在合同关系。第一，关于原告与开发商之间是否还存在合同关系的问题。本案中，结合被告举证，可以认定，原告最初系购房人，且已签订认购书，但针对原告所购房屋最终由原告之母胡萍购买，所以，虽然各方均未提交原告与开发商之间关于房屋买卖合同关系已经解除的证据，但从标的物的同一性上看，可以认定，原告与开发商之间房屋买卖合同关系已经解除，原告已非房屋买卖合同法律关系的主体。第二，关于胡萍作为购房人针对同一房屋重新与开发商签订购房合同的行为如何认定。双方所签合同系彼此真实意思表示，且已实际履行，开发商亦对胡萍已付房款无异议，所以，可以认定胡萍系购房人，其与开发商之间形成房屋买卖合同法律关系。第三，关于原告于2016年2月29日、2016年3月16日、5月6日向所付三笔款项性质的认定。上述三笔款项均以原告名义交付，均由利锦荣公司出具收据，且金额与胡萍所签购房合同中载明的购房款总额吻合，之后未见胡萍另付购房款，所以，可以认定原告、胡萍、利锦荣公司均对原告所付购房款转抵胡萍应付购房款的事实达成了共识。第四，如何看待原告、胡萍共同签名的《利锦会︱利锦府入会申请表》及原告签名的《特殊折扣审批表》，首先，本院对上述两份文件的真实性予以认定。其次，从上述两份证据看，原告签署《利锦会︱利锦府入会申请表》与其向被告交付10万元入会费应属同一时期，再结合《特殊折扣审批表》、原告向利锦荣公司交付10万元购房定金的收据可见，原告再交付10万元入会费、10万元购房款定金后，在《特殊折扣审批表》上签字确认，核定了涉案房屋的购买价格为折后7905627元，而该价格在胡萍与利锦荣公司的购房合同中也应予以体现。所以，可以认定，原告交付10万元入会费后所获得的购房优惠折扣权益实际得以体现，且已转由胡萍享有。所以，原告之前虽向被告交付10万元入会费，但该入会费的权益已转归胡萍享有，现有证据难以认定原告可得与胡萍共同享有该项权益。即原告与被告之间并不存在合同关系，原告提起本案并非适格主体。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告高小迪的起诉。如不服本裁定，可在十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一九年十月三十日书记员  李雅雯