江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终1957号上诉人（原审原告、反诉被告）：靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会，统一社会信用代码54321282ME24330385，住所地靖江市斜桥镇旺桥村南11。法定代表人：杜磊，主任。委托诉讼代理人：李静、刘巧雯，江苏骥江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹军江（又名曹军刚），男，1982年12月7日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：刘冬娇、陈帆，江苏苏泰律师事务所律师。上诉人靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会（以下简称旺桥村委会）因与被上诉人曹军江房屋租赁合同纠纷一案，不服靖江市人民法院(2018)苏1282民初4239号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人旺桥村委会上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判驳回曹军江的反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实不清，证据不足。1.原审认定上诉人同意被上诉人的扩建行为无事实和法律依据。双方并未就扩建部分达成口头约定或签订任何书面合同，也未因扩建行为收取任何费用或加收租金。被上诉人主张上诉人准许其扩建未能提供有效证据证明。2.被上诉人未经上诉人同意擅自扩建，虽临近上诉人办公地点，但不代表上诉人认可该行为，且扩建行为需进行审批，上诉人不可能同意随意扩建。上诉人曾要求被上诉人拆除，因被上诉人拒不改正，上诉人准备在合同到期后要求一并拆除。二、原审适用法律错误。被上诉人扩建是基于自身经营所需，未经过上诉人同意，该建筑物已经为其带来收益，根据合同法第二百二十三条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人自行负担。本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人不应承担扩建费用。三、原审认定被上诉人存在较大过错，与事实相悖。被上诉人为自身经营需要在租赁期限内未经上诉人同意，不听上诉人劝阻，擅自扩建，其主观存在恶意，存在重大过错，应由其自身承担责任。四、一审以评估结论为计算依据，有失公正。被上诉人自行搭建房屋在2015年左右，评估依据指导价是2018年，计算单价有较大出入。建造房屋距今四年，按照使用周期和方式，折旧造价应低于70%。评估厂房无任何审批手续，系违章建筑，不可能缴纳相应的规费和税金，被上诉人也未提供证据证明系有资质的施工企业进行施工，故安全文明措施费、规费及税金等合法建造费用应予以扣除。五、原审判决对违章建筑进行赔偿，会对靖江市长江岸线违建整治的处理产生示范效应。被上诉人曹军江答辩称，一、被上诉人的扩建行为经过了上诉人同意，且支付了相应对价。双方在2012年协商房屋租赁合同时就扩建事宜协商一致，上诉人提出被上诉人为村委缴纳电费作为条件。被上诉人搭建房屋位于上诉人隔壁相距不足100米，上诉人知晓且从未提出异议。二、一审适用法律并无不当。被上诉人搭建厂房是用的村集体零星废地，只要村委会同意即可，村委会也未提出要办理审批手续。厂房是否是违章建筑需行政部门作出认定，即便扩建无审批手续，也不影响被上诉人主张赔偿的权利。评估机构是对搭建成本进行评估，不是对建筑物的价值进行评估。三、上诉人对被上诉人造成的损失存在重大过错。上诉人作为基层组织，对违建行为有管理职能，发现违建应及时制止并报告职能部门。事实上上诉人以收取电费为条件同意被上诉人扩建，对扩建及可能产生的损失从未提醒且未予以制止，故上诉人对损害后果有主要过错，应承担主要责任。旺桥村委会向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令曹军江立即从位于小工厂的租赁房屋内迁出；2.请求判令曹军江立即将擅自搭建的简易钢结构厂房拆除，将租赁房屋恢复原状；3.请求判令曹军江支付自2018年1月1日至实际迁出之日按年租金8000元计算的房屋使用费；4.本案诉讼费由曹军江承担。事实和理由：2012年1月，旺桥村委会、曹军江签订《房屋租赁协议》，约定旺桥村委会将位于小工厂的房屋（一处位于旺桥村委会东侧100米，一层五间平房和两间小屋；一处紧邻村委会西侧两间一层平房，以下简称九组厂房）出租给曹军江开办工厂，租期三年。2015年1月1日，双方续签上述租赁协议，租期至2017年12月30日，年租金8000元。租赁期间曹军江擅自在九组厂房周边搭建了钢结构厂房。租赁到期后，旺桥村委会向曹军江表示不再将九组厂房出租给曹军江使用，多次催告曹军江拆除自行搭建的钢结构厂房，并迁出，但曹军江拒不履行。2018年5月21日、6月14日，旺桥村委会又向曹军江送达书面通知，要求拆除钢结构厂房并搬迁，但曹军江至今仍未搬迁。为维护旺桥村委会的合法权益，请求法院支持旺桥村委会的诉讼请求。旺桥村委会提供了其与曹军江于2015年1月1日签订的《房屋租赁协议》、2018年5月21日、6月14日旺桥村委会向曹军江送达的《解除租赁合同通知》、《通知》（附曹军江委托施某处理租赁合同事宜的委托书、施某签收两份通知的收条、照片）。曹军江答辩并反诉称：旺桥村委会所称与曹军江两次签订房屋租赁协议，租赁届满后两次书面通知曹军江搬迁是事实，对旺桥村委会提供的证据真实性无异议。曹军江支付旺桥村委会租金至2017年12月底，2018年后的租金未再支付。双方在2012年签订租赁协议时，九组厂房不够曹军江使用，经与旺桥村委会协商，旺桥村委会同意曹军江在九组厂房基础上采取搭建钢结构的方式进行扩建，作为对等条件，旺桥村委会每年的电费由曹军江交纳。曹军江扩建的钢结构厂房就在旺桥村委会眼皮底下，如果旺桥村委会不同意，曹军江根本无法扩建，所以曹军江的扩建是得到旺桥村委会同意的，并不是曹军江擅自搭建。当时曹军江问旺桥村委会扩建钢结构厂房要不要办理审批手续，旺桥村委会答复称：“你使用的是我们村里的集体土地，我们村委会都没有意见，谁还有意见，而且村委会出租给你的房屋也没有任何审批手续，不一样用到现在”。在此情况下曹军江出资30万元扩建了钢结构厂房，每年为旺桥村委会支付电费近2万元。曹军江扩建的钢结构厂房部分覆盖了九组厂房，使九组厂房没有单独进出通道，故现客观上无法返还九组厂房。曹军江在租赁合同到期后，已从九组厂房内搬出，不再使用，而仅使用扩建的厂房。曹军江自租赁合同期限届满起已从九组厂房内迁出，故不同意支付使用费。在旺桥村委会赔偿曹军江因拆除扩建的钢结构厂房损失的情况下，曹军江同意将扩建的钢结构厂房自行拆除。故反诉请求判令旺桥村委会赔偿曹军江搭建钢结构厂房损失182172元，反诉费及评估费3000元由旺桥村委会承担。曹军江提供了旺桥村部2017年、2018年度电费账单、记账凭证、钢结构厂房评估报告（附评估费发票）；另申请施某到庭作证，施某陈述：曹军江在2012年向旺桥村委会租赁房屋签订合同时我在场，东边的老车间，里面5间，外面2小间，只有300平方米，曹军江说不够用，村委会说东面有空地，你们可以搭建起来使用，后来曹军江就自己出资了24万多元搭建了钢结构厂房，村委会也没有制止。然后说到电费问题，由于村委会与我们厂没有单独设表，村里的电费和我们的电费就由我们一起缴纳，村里电费基本上1000元左右一个月，我们负担该电费，是因为村里允许曹军江在空地上搭建厂房使用。针对曹军江辩称及反诉，旺桥村委会辩称：对曹军江提供的电费账单、记账凭证真实性无异议，曹军江确实为旺桥村委会缴纳了电费，但该电费系曹军江对旺桥村委会的赠予，双方并没有对款项的性质进行界定。证人施某是受曹军江委托处理房屋租赁的代理人，其证言相当于曹军江陈述，不具有证明力。2012年-2017年的房屋租金曹军江也确实付清了。对评估报告的真实性不予认可，曹军江搭建的厂房在2012年和2015年，而评估依据是2018年的材料及人工价格，另外房屋还有折旧。评估报告中的安全文明施工措施费、规费、税金应在评估价中扣除。村委会虽然知道曹军江搭建钢结构厂房，但其未经村委会同意，村委会要求曹军江拆除，但曹军江拒不改正。在村委会发函给曹军江时也反复提及要求其拆除，故不同意赔偿曹军江拆除的损失。在审理过程中，一审法院对九组厂房及曹军江扩建的钢结构厂房进行了现场勘验，发现旺桥村委会出租给曹军江的九组厂房分两处，一外在旺桥村委会办公楼东侧约100米，一处紧邻旺桥村委会办公楼西侧。东侧厂房正屋五间，小屋两间，厂房内已无曹军江物品。曹军江在东侧厂房上方及该厂房东侧扩建了钢结构厂房，钢结构厂房内堆放有曹军江生产的成品及半成品。西侧厂房共两间，厂房内曹军江存放有机械设备及产品。曹军江在西侧厂房后面及西侧扩建了钢结构厂房，厂房内存放机械设备及产品。两处九组厂房与曹军江扩建的钢结构厂房共用厂门。双方对一审法院勘验情况均无异议。根据双方陈述及提供的证据，结合现场勘验，一审法院对双方签订房屋租赁合同后，曹军江在向旺桥村委会租赁的九组厂房上扩建了钢结构厂房，曹军江为旺桥村委会缴纳了租赁期间的电费，以及租赁合同到期后，旺桥村委会两次发函曹军江要求其迁出租赁房屋及拆除扩建的钢结构厂房的事实予以认定。另根据曹军江申请，一审法院委托鉴定机构对曹军江扩建的钢结构厂房造价进行了鉴定，经鉴定，按照房屋使用周期，该钢结构厂房工程造价按照70%进行计算为182172.28元，曹军江为此支付评估费3000元。一审法院归纳本案的争议焦点是双方间的租赁合同到期，旺桥村委会是否应当承担曹军江扩建钢结构厂房的费用。一审法院认为，双方间的租赁合同合法有效，双方当事人应按照合同约定及法律规定，履行各自义务。在租赁合同到期后，曹军江应从租赁房屋内迁出，并将租赁房屋返还旺桥村委会，曹军江未及时迁出及返还，应参照原租金标准支付房屋使用费。在双方履行合同过程中，曹军江在租赁旺桥村委会的九组厂房基础上未经有权部门审批扩建了钢结构厂房，而在曹军江扩建厂房时，旺桥村委会是明知的，但未要求曹军江停工并拆除，并在2015年续签了租赁合同，故曹军江扩建厂房旺桥村委会是同意的，而双方对扩建费用的处理没有约定。现因租赁合同到期，旺桥村委会表示不再继续出租，且钢结构厂房系违法建筑，旺桥村委会亦要求曹军江拆除扩建的钢结构厂房，故曹军江应拆除其扩建的钢结构厂房。根据法律规定，因曹军江扩建的钢结构厂房系经旺桥村委会同意，但未办理合法建设手续，故扩建钢结构厂房的造价费用应由双方按照过错分担。旺桥村委会作为基层自治组织，对自己出租的房屋上扩建钢结构厂房应办理建设手续应当是明知的，而其未要求曹军江办理或者自行办理建设手续，同意曹军江扩建，其过错程度较大，应分担大部分造价费用及鉴定费。一审依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条的规定，判决：一、曹军江在判决发生法律效力之日起十日内从其向靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会租赁的该村民委员会九组的厂房内迁出，并支付自2018年1月1日起至迁出之日止按每年8000元标准计算的房屋使用费。二、曹军江在判决发生法律效力之日起二十日内拆除其在向靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会租赁的该村民委员会九组的厂房上扩建的钢结构厂房。三、靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会在曹军江拆除判决第二项规定的钢结构厂房后十日内支付曹军江该钢结构厂房的造价费用127520元、评估费2100元。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费210元，反诉案件受理费1972元，由旺桥村委会负担1380元，曹军江负担802元。旺桥村委会在判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳1275元，曹军江负担的剩余部分1170元由一审法院在判决发生法律效力之日起十日内退还。二审中，双方均未有新证据提交，二审审理查明，旺桥村委会出租的房屋无规划许可证，亦无房产证。二审审理查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，因旺桥村委会出租的房屋无建设规划许可证，双方签订的房屋租赁合同应为无效，原审认定双方之间的房屋租赁合同合法有效不当，本院予以纠正。本案二审争议焦点为：1.靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会是否应当承担扩建费用，如应承担，责任比例如何确定；2.评估报告能否作为确定本案扩建钢结构厂房造价费用的依据？关于争议焦点一，双方当事人于2012年、2015年两次签订房屋租赁合同，且根据原审法院现场勘验情况反映涉案出租房屋紧邻旺桥村委会的办公楼，故上诉人旺桥村委会对曹军江的扩建行为应是明知，其未能举证证明其对曹军江的扩建行为提出异议，原审综合案件实际情况认定上诉人旺桥村委会同意曹军江的扩建行为，并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用应由双方按照过错分担。本案中，曹军江作为承租方应知道建房应领取相应审批手续，其未领取相关手续即实施建房行为，且其未能考虑租赁期限，合理地确定和控制投资规模，其对损失的发生存在过错。上诉人旺桥村委会作为出租方未在曹军江建房时提出异议，亦存在过错，综合案件事实及过错程度，本院认为双方对损失发生的过错程度相当，由双方对损失各自承担50%的责任为宜。原审认定旺桥村委会承担70%的责任明显失当，本院予以纠正。关于争议焦点二，原审审理过程中，就搭建房屋的价值、拆除后的残值及拆除费用依法委托江苏永华房地产造价咨询评估公司进行了造价评估，评估报告中已经考虑了房屋的使用周期，按照70%计算房屋造价，上诉人旺桥村委会上诉认为折旧造价应低于70%无任何依据，本院不予支持。因扩建房屋并无建房手续，曹军江亦无证据证明其在建房时委托具备资质的建设单位对房屋进行施工，房屋造价仅应对人工费、材料费及施工机具使用费予以支持，对其他规费、税金、企业管理费等费用依法应予扣减。故钢结构房屋的造价应为141811.75元，旺桥村委会应支付曹军江钢结构厂房造价费用为70905.87元。综上，原审对责任比例及工程造价认定不当，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省靖江市人民法院（2018）苏1282民初4239号民事判决第一、二项；二、变更江苏省靖江市人民法院（2018）苏1282民初4239号民事判决第三项为：靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会在曹军江拆除扩建的钢结构厂房后十日内支付曹军江该钢结构厂房的造价费用70905.87元，评估费1500元。一审本诉案件受理费210元，反诉案件受理费1972元，由靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会负担1091元，曹军江负担1091元；二审案件受理费3944元，由靖江市斜桥镇旺桥村村民委员会负担2398元，由曹军江负担1546元。本判决为终审判决。审判长 赵 旭审判员 顾春旺审判员 缪翠玲二〇一九年十月八日书记员 刘 非