吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1462号上诉人（原审原告）：赵艺花，女，朝鲜族，教师，住吉林省龙井市。委托诉讼代理人：李书敏，吉林诚途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘忠良，男，汉族，无职业，住吉林省龙井市。被上诉人（原审被告）：延边安居建设集团有限公司，住所地吉林省龙井市。法定代表人：韩东旭，经理。上诉人赵艺花因与被上诉人刘忠良、延边安居建设集团有限公司（以下简称“安居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院（2019）吉2405民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李书敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艺花上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审庭审程序违法。一审第一次开庭时，刘忠良中途退庭，未提交任何证据，但在第二次开庭时，出现了刘忠良提交的证据。且原审法院在2019年2月14日单独为刘忠良进行了听证，该笔录中记载上诉人和安居公司未到庭。但上诉人根本未接到法院的通知，且在后续的开庭审理中原审法院也未宣读刘忠良在听证中的质证意见，且原审判决没有对安居公司法人的调查笔录进行论证。2.一审法院采信证据不当，认定事实错误。一审庭审中上诉人提交的安居公司法定代表人通话录音已证实，刘忠良与安居公司是借款关系，非房屋买卖关系。同时，一审法院对安居公司法定代表人的调查笔录中也证实刘忠良与安居公司为民间借贷关系，备案登记是为了进行抵押。刘忠良从2014年12月11日至2016年12月22日止，共备案登记5套房屋，价值为1989370元。刘忠良称这些款项均是自家存放的现金，是以现金支付的房款，不符合常理，特别是2015年11月10日，一次性交易现金68万元更有违常理。根据以上几点，足以认定安居公司与刘忠良是借贷关系，其备案登记只是为借贷提供抵押担保。故原审否定借款存在的依据错误。刘忠良、安居公司均未提出答辩意见。赵艺花向一审提出诉讼请求：1.确认原告与安居公司签订的《商品房买卖合同》有效；2.确认安居公司与刘忠良签订的《商品房买卖合同》无效；3.安居公司协助将涉案房屋预售备案登记变更在原告名下；4.安居公司承担本案的诉讼费。事实与理由：2015年5月26日，原告与安居公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买安居公司开发建设的房屋一座，位于龙井市山水兰庭小区第0050幢2单元203室（现称为15号楼2单元203室），房屋面积为91.8平方米，房屋交付日期为2015年12月31日前，安居公司向原告交付房屋后540日内为原告办理房屋产权变更登记手续。原告依据合同约定向被告支付347004元全部购房款。同年，安居公司依据约定向原告交付房屋，原告占有使用该房屋至今。在原告占有、使用期间，刘忠良多次干扰原告正常的占有，并声称房屋为自己所有。导致原告无法正常办理各项登记手续。故特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。一审法院认定的事实：2014年8月19日，赵艺花的父亲赵云星预购买安居公司开发的位于龙井市山水兰庭小区16号楼3单元702号房屋，面积为101.1平方米，单价4160元，总价款为420576元，当日交付了定金2万元，余款约定同年8月26日前交付。2015年5月18日，赵艺花将其父亲预定房屋置换为50幢2单元203号房屋（现称15号楼2单元203号），安居公司退还了房屋差价款。2015年5月26日，赵艺花作为买受人与出卖人延边安居开发有限公司、安居建设集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：将龙井市山水兰庭二期预售住宅出售给赵艺花，房款总价为347004元。房屋交付日期为2015年12月31日前，出卖人在交付房屋后540日，为买受人办理权属登记并报登记机关备案。如不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房。当日，安居公司将涉案房屋的密码锁的密码告知了赵艺花，赵艺花对密码进行了更改。合同签订至今，安居公司未协助赵艺花办理商品房买卖备案登记手续。2018年4月21日，原告赵艺花交纳了涉案房屋的暖气费、卫生费、燃气初装费等相关费用，待装修房屋时，发现门锁密码发生变更，找到物业进行了开锁。2018年4月末，赵艺花开始装修房屋，在装修过程中与刘忠良因房屋权属发生争执，后停工保持现状，现为空置状态。经查，2014年6月26日，延边安居房地产开发有限公司变更为安居建设集团有限公司，法定代表人均为韩东旭，涉案房屋由赵艺花与延边安居房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》后，下方由安居建设集团有限公司加盖印章。涉案房屋50幢2单元203号另称为15号楼2单元203号房屋，房屋产权登记备案面积为90.28平方米，现房屋未经验收合格，不能办理房屋产权证。另查明：2016年12月17日，安居公司与刘忠良签订《商品房买卖合同书》，安居公司在未告知赵艺花的情况下，将涉案房屋出售给刘忠良，于2016年12月22日在龙井市房管部门办理了《商品房预售合同登记备案》手续，购买后房屋为空置，未交纳房屋的其他相关费用。2018年11月15日，安居公司就涉案房屋出具保证书一份，承诺其与赵艺花签订的《商品房买卖合同》项下的房产，房款已付清，在签订合同后，未通知赵艺花的情况下，私自将房屋预售备案给他人，并保证于2018年12月10日前将涉案房屋登记备案到赵艺花名下。若不能做到上述备案，安居公司保证2018年12月10日一次性退还赵艺花40万元（包括购房款、物业费、取暖费、房屋装修费、购置款4年的利息及精神损失费等）。若到期未支付退款40万元，利息从2018年12月10日起按年利率20%计算，支付至偿还本金40万元为止。一审认为：购房款虽为原告的父亲赵云星交付，但其同意赵艺花和安居公司之间签订房屋买卖合同，达成的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定了房屋交付后540日办理权属登记，应按照约定履行各自的义务，原告已依约支付全部购房款，但安居公司“一房二卖”，将涉案房屋预售登记备案在刘忠良名下，致使原告的合同目的不能实现，安居公司违反诚实信用原则，其行为已构成违约，应返还购房款并承担赔偿责任。鉴于赵艺花未提起赔偿相关损失的诉讼请求，因此不宜在本案中对此作出具体认定及判决。赵艺花主张安居公司与刘忠良是借贷关系，签订的《商品房买卖合同》实际出于抵押担保借款的目的，并非真实的房屋买卖意思表示。对此，赵艺花仅提供了安居公司法人韩东旭的通话录音，不足以认定安居公司与刘忠良签订的买卖合同并非真实意思表示。且除韩东旭对此事实的陈述外，未提供与刘忠良之间的借款协议、偿付本息等相关证据予以佐证，安居公司与刘忠良签订《房屋买卖合同》后，刘忠良已全部履行了合同约定的付款义务，之后双方又完成了上述合同的备案登记，双方合同已得到实际履行。据此，赵艺花诉称安居公司与刘忠良并非买卖房屋，双方是借贷关系的意思表示，缺乏证据佐证，对原告主张安居公司与刘忠良签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，不予支持。对原告主张安居公司协助将涉案房屋预售备案登记变更在赵艺花名下，原告对该备案登记行为有异议，可向行政主管部门申请撤销。因现暂不具备办理房屋备案登记变更条件，因此对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，安居公司与赵艺花达成的房屋买卖合同已生效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵艺花与被告安居建设集团有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告赵艺花的其他诉讼请求。案件受理费5905元，由被告安居建设集团有限公司负担。二审中，赵艺花为证实自己的主张向本院提交如下证据：商品房买卖预售合同登记表。证明刘忠良在3年期间连续备案5套房屋，房屋总价1989370元，不能合理说明资金交付过程，从形式上看符合借款关系中的备案抵押担保，刘忠良并非真实的房屋买受人，与安居公司是借贷关系。本院对该证据的真实性予以采信。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：赵艺花于2015年5月26日与安居公司签订《商品房买卖合同》，并支付全部房款，安居公司于同日告知赵艺花涉案房屋密码锁。2018年4月21日，赵艺花交纳了涉案房屋的暖气费、卫生费、燃气初装费等相关费用。虽然安居公司向赵艺花交付涉案房屋时，房屋尚未验收，但买受人赵艺花同意接收房屋，应视为商品房已经交付。安居公司应当按照双方合同约定继续履行合同义务。房屋交付不仅包括房屋的实际交付，还应包括办理不动产产权登记。涉案房屋达到验收条件后，安居公司应协助买受人赵艺花办理产权登记手续。买受人赵艺花基于房屋买卖合同对诉争房屋实际占有的情况下，刘忠良又与安居公司签订房屋买卖合同并办理了备案登记，但不能对抗签约在前且支付全部房款、合法占有不动产的买受人赵艺花。本案中，赵艺花与刘忠良均未办理房屋产权登记或者房屋预告登记，刘忠良的合同虽然已备案登记，但备案登记不等同于预告登记，不产生具有登记请求权的物权效力，不享有排他权。关于赵艺花要求安居公司协助变更涉案房屋预售备案登记的上诉请求，一审认为赵艺花对该备案登记行为有异议，可向行政主管部门申请撤销并无不当，本院对该项上诉请求不予支持。关于赵艺花请求确认刘忠良与安居公司签订的《商品房买卖合同书》无效的上诉请求，因赵艺花未能提供充分证据予以佐证，故对该主张本院不予支持。一审法院认为安居公司“一房二卖”，将涉案房屋预售登记备案在刘忠良名下，致使赵艺花的合同目的不能实现，安居公司违反诚实信用原则，其行为已构成违约，应返还购房款并承担赔偿责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽然部分论述有误，但结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5905元，由上诉人赵艺花负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  咸柱英审判员  张玉石二〇一九年十月十五日书记员  李宣臻