安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1003民初253号原告：刘先荣，女，1963年3月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告：邬锡涛，男，1962年1月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上述两原告共同委托诉讼代理人：徐蜀移，安徽安泰达律师事务所律师。被告：黄山荣盛房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区。法定代表人：张志勇，公司总经理。委托诉讼代理人：朱振兴，公司行政办公室主任。委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。原告刘先荣、邬锡涛诉被告黄山荣盛房地产开发有限公司（下称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案，2019年4月22日因李军、李明桓申请司法鉴定，暂停审理，2019年9月24日恢复审理。2019年10月16日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘先荣、邬锡涛的委托诉讼代理人徐蜀移、刘先荣、荣盛公司的委托诉讼代理人钱俊到庭参加了诉讼，邬锡涛、荣盛公司的法定代表人张志勇、荣盛公司的委托诉讼代理人朱振兴未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘先荣、邬锡涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司返还购房款及利息367316.50元，（188000元利息按人民银行贷款利率4.75%计算，170000元利息根据按揭贷款利率5.39%计算，从2019年1月1日暂计算至2019年7月1日，之后顺延至付清止）；3.判令荣盛公司赔偿损失70020元；4.判令荣盛公司承担本案的鉴定费和诉讼费用。诉讼过程中，刘先荣、邬锡涛变更诉讼请求为：1.判令解除刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令荣盛公司支付违约金3580元；3.判令荣盛公司返还购房款及利息367316.50元，（188000元利息按人民银行贷款利率4.75%计算，170000元利息根据按揭贷款利率5.39%计算，从2019年1月1日暂计算至2019年7月1日，之后顺延至付清止）；4.判令荣盛公司赔偿损失62100元；5.判令荣盛公司承担本案的诉讼费用和鉴定费3000元。事实和理由：2017年1月21日，刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订《商品房买卖合同》，购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖风景区金盆湾GYa14幢1单元607号公寓一套，约定：房屋面积46.68平方米；单价7669.24元/平方米，总价款358000元；房屋交付日期为2017年12月31日。合同签订后，刘先荣、邬锡涛支付了首付款188000元，后通过按揭贷款方式支付170000元。付清全部房款后，荣盛公司未能按合同约定时间交付房屋，经多次交涉无果。2018年3月21日，刘先荣、邬锡涛诉至黄山区人民法院，2018年6月19日，经调解，双方达成一致意见，但荣盛公司仍未按调解书确定的时间交房，为维护合法权益，故诉讼至法院要求依法解决。荣盛公司辩称，1.原告的购房款采取首付和银行按揭方式支付，在解除买卖合同的同时，双方应去房管部门及不动产部门办理解除备案和预抵押登记手续。2.原告于2018年曾向黄山区人民法院起诉，经调解并达成协议，被告已对逾期交房的损失进行了赔偿，为此，应综合考量这一因素。3.逾期交房的违约责任，按合同规定，每日按已付房款万分之一承担违约金。原告提出预期利益的损失无法律依据，法律明确规定合同约定的违约金不能赔偿损失的话，对于扩大的损失原告要提交证据证明，我方不认可预期利益损失这一主张。4.被告同意双方解除商品房买卖合同，原告提出利息这一主张无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据：商品房买卖合同、购房款票据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.刘先荣、邬锡涛提供的个人商业用房贷款合同，本院对其真实性、合法性、与本案的关联性予以认定，对证明目的不予认定；2.刘先荣、邬锡涛提供的安徽省黄山市黄山区人民法院（2018）皖1003民初440号民事调解书，荣盛公司对其证明目的不予认可，本院对其真实性、合法性、与本案的关联性；该证据证明继续履行合同，荣盛公司的交房时间为2018年12月31日前。对由刘先荣、邬锡涛申请，并经人民法院选定的安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2019）房估字第S0320-3号《房地产评估报告》，荣盛公司对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性均不予认可，认为评估的房产没有建成，评估基础不存在，不能以市场价进行评估，应按成本价评估；本院对该证据的真实性、合法性、与本案的关联性及证明目的予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，刘先荣、邬锡涛就购买荣盛公司开发的位于安徽省黄山市黄山区太平湖风景区金盆湾GYa14幢1单元607号公寓一套，与荣盛公司签订了编号为0037-170121125308的《商品房买卖合同》，合同约定：1.房屋面积为46.68平方米；2.房屋单价为7669.24元/平方米，总价款为358000元；3.房屋交付日期为2017年12月31日前；4.出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；5.商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向黄山区房地产管理局申请备案登记。同时双方还在合同中约定了其他权利和义务。合同签订当日，刘先荣、邬锡涛向荣盛公司支付购房款188000元，同年3月10日，通过银行按揭贷款方式再支付荣盛公司170000元；至此，刘先荣、邬锡涛已付清全部房款。荣盛公司到黄山区房地产交易管理所办理了合同备案登记手续。2017年12月31日，涉案房屋所在的GYa14幢尚未动工，荣盛公司无法按约交付房屋，遂与GYa14幢房屋的买受人发生争议。2018年3月21日，刘先荣、邬锡涛诉至黄山区人民法院，经协商达成调解协议，双方继续履行合同，荣盛公司于2018年12月31日前交付房屋，并赔偿损失60000元，荣盛公司支付了赔偿款，但未能在约定的时间内交房。本院认为，刘先荣、邬锡涛与荣盛公司签订的合同是当事人双方的真实意思表示，没有违背法律的强制性规定，合法、有效，应受到法律保护，双方均应严格信守，全面履行合同义务。荣盛公司在刘先荣、邬锡涛给付全部购房款后，未能在约定的期间内交付涉案房屋，其未履行义务，违反了合同约定，应当承担违约责任。依据双方签订合同的违约条款约定，荣盛公司逾期交房超过60日后，刘先荣、邬锡涛有权自主选择解除合同或者继续履行合同，也就是说解除合同的条件成就，守约方即取得行使解除合同的权利。刘先荣、邬锡涛选择解除合同，符合双方的合同约定，荣盛公司也同意解除合同，本院予以确认。合同解除后，荣盛公司应当按照合同的约定和法律的相关规定，退还刘先荣、邬锡涛全部已付购房款。本案中，双方调解约定的房屋交付日期为2018年12月31日前，但截止房屋交付日，涉案房屋尚未建成，导致刘先荣、邬锡涛在与荣盛公司订立商品房买卖合同、支付购房款后无法取得房屋，被迫解除合同。因此，荣盛公司应当承担违约责任。双方约定逾期交房导致解除合同的，荣盛公司应承担已付房款的百分之一的违约金责任，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司作出的皖天源（2019）房估字第S0320-3号《房地产评估报告》，荣盛公司并没有举出证据足以反驳该评估报告的结论不能成立，且在生效的同类型案件中对同类型的房地产评估报告也予以了认定，该评估程序合法，本院予以确认，对该房地产评估报告作出的结论，本院予以采信。刘先荣、邬锡涛主张的房屋差价62100元（420100元-358000元），为本案合同履行后刘先荣、邬锡涛可获得的利益，也是荣盛公司违约给刘先荣、邬锡涛造成的损失金额。本院（2018）皖1003民初440号民事调解书确定荣盛公司向刘先荣、邬锡涛赔偿损失60000元，并已履行完毕，该60000元是荣盛公司对于合同继续履行情况下逾期交房违约责任的一种补偿，而本案房屋差价62100元是合同解除导致可得利益的损失赔偿，因此二者并不矛盾，本院应予支持。支付购房款是刘先荣、邬锡涛取得房产的基础，购房款的利息是取得房屋所必须承担的成本，因此，在支持房屋差价62100元的前提下，刘先荣、邬锡涛主张已付购房款的利息损失，不应支持。评估费3000元，可视为其他诉讼费用，依法在诉讼费用负担时一并解决。综上所述此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除刘先荣、邬锡涛与黄山荣盛房地产开发有限公司于2017年1月21日签订的编号0037-170121125308《商品房买卖合同》；二、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内退还刘先荣、邬锡涛购房款358000元；三、黄山荣盛房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿刘先荣、邬锡涛经济损失62100元；四、驳回刘先荣、邬锡涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，减半收取3930元，由刘先荣、邬锡涛负担155元，黄山荣盛房地产开发有限公司负担3775元。评估费3000元，由黄山荣盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  方春二〇一九年十月三十日法官助理吴飞阳书记员黄鑫