吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1113号之一上诉人（原审原告）：梁国红，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：张敏，辽宁腾坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栾奎一，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：孙侠，吉林方鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁伟，住吉林省梅河口市。原审第三人：梁雪，住吉林省梅河口市。上诉人梁国红因与被上诉人栾奎一、梁伟、原审第三人梁雪确认合同无效纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2019）吉0581民初1670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人梁国红委托诉讼代理人张敏，被上诉人栾奎一及其委托诉讼代理人孙侠到庭参加诉讼；被上诉人梁伟、原审第三人梁雪经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁国红上诉请求：一、依法撤销原审判决;二、对本案依法改判或者发回重审;三、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第三条当事人在民事活动中的地位平等。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上述这些法律条款适用的前提是合同双方签订的合同是合法有效的，但是本案中的房契是违法的房屋买卖合同，应该适用如下法律条款认定房契无效。1、二被上诉人签订的房契因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定而无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。根据上述法律规定，宅基地属农民集体所有，农民经审批才能获得宅基地使用权，并应当遵守一户一宅的原则。集体土地上房屋违反规定私自流转的，违反了法律的强制性规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。2、二被上诉人签订的房契，因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）款的规定而无效。宅基地使用权具有福利性，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地,获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。有了宅基地农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。如果允许宅基地在村民之间流动，势必会造成一户二宅和一户多宅。这也必将会导致一些农民失去房基地而无家可归，而购买宅基地的农民多占了别人的福利。从这个角度上说，二被上诉人签订的房契因危害社会公共利益而无效。3、《吉林省农村宅基地管理办法》进一步明确了吉林农村购买宅基地和出售宅基地的资格。根据该管理办法，出售宅基地的农民必须拥有两个宅基地，而购买宅基地的农民必须没有宅基地。而本案中二被上诉人恰恰不具备这两个条件。4、二被上诉人签订的房契，因违反《中华人民共和国土地管理法》第八条和第十条的规定而无效。第八条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;宅基地的所有权人是革新村村民委员会。但是房契没有村集体盖章也没有村长签字。作为宅基地所有人的村集体经济组织并不知晓也不认可该行为，其转让行为缺乏生效要件。二、一审法院认定事实错误。在没有获得上诉人的同意的前提下，梁伟的处分行为是无权处分的行为，该宅基地卖房行为因无权处分而无效。上诉人嫁到外村以后，很少回到革新村。上诉人听说其弟弟将房子出租给栾奎一,对二被上诉人签订房契行为是不知情的。三、一审法院没有参考上诉人提供的11份其它法院的判决。这11份判决的原告和被告都是同村的居民，他们的纠纷都是宅基地买卖纠纷，签订买卖合同都在十年左右，适用的法律依据都是《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条第（三)项、《中华人民共和国合同法》第五十六条，判决都是认定宅基地买卖行为无效。虽然我国不是判例法国家,但是其它法院的判决可以作为梅河口市法院做出合法判决的重要借鉴。一审法院以上诉人提供的判决系复印件为由，质疑这些判决的真实性，而未对这些判决文书予以参考。但是这些判决都是上诉人从北京法意科技有限公司的“北大法益”网站下载的。北京法意科技有限公司成立于2003年，是引领国内法律行业信息化建设的知名软件企业。法意科技拥有超过100项自主知识产权，获得高新技术企业、软件企业、自主创新企业、涉密资质、ISo9001质量体系、AAA信用等级等认证，其提供的判决是合法真实的。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用和理解法律不对。上诉人望二审法院查清事实，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十二条之规定“查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应当在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院审理”，依法支持上诉人的上诉请求。栾奎一辩称，一审判决事实清楚，适用法律得当，请二审驳回上诉人不符合事实的请求。梁伟、梁雪未答辩。梁国红向一审法院起诉请求：1、确认梁伟与栾奎一签订房契无效;2、诉讼费用由梁伟与栾奎一承担。一审法院认定事实：梁景芳与徐桂香原均系梅河口市光明街革新村村民。徐桂香于1998年去世、梁景芳于2002年去世。梁景芳、徐桂香生前育有长女梁雪、长子梁伟、次女梁国红。梁景芳、徐桂香去世后遗留有坐落在梅河口市光明街革新村梅权020264号和梅权020594号私有房屋77平方米和24平方米。2002年4月24日，梁伟因去云南打工急需用钱经中间人周杰平联系，由宋绪平执笔，中间人周杰平及部分邻居在场下，梁伟将两处房屋77平方米和24平方米及仓房以协商价21,500元价格出卖给栾奎一，并写有《房契》一份，买卖双方及执笔人、中间人、部分邻居在该《房契》上签字，《房契》形成后梁雪在《房契》下方在座人处签字。梁伟将77平方米和24平方米《私有房屋所有权证》交付栾奎一,栾奎一同时将购房款21,500元交付给梁伟。栾奎一占有、管理使用该两处房屋至2019年5月被梅河口市房屋征收经办中心将该两处房屋征收并灭籍时。该两处房屋栾奎一选择的被征收方式是回迁与货币补偿相结合的方式，两年后回迁90.24平方米住宅一处及218,247元的货币补偿。另查明，栾奎一亦是梅河口市光明街革新村村民。梁国红于1996年因婚嫁到梅河口市牛心顶镇大沙河村居住和生活，梁国红在革新村有一个人的口粮田，自认由其本人管理，管理方式是对外承包，由本人回村收取承包费。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。梁伟与栾奎一签订的《房契》，是买卖双方真实意思表示，梁伟对父母的遗产进行了实际交付，并收取了房款，实际履行已达17年之久，在梁伟出卖遗产房屋时，作为继承人之一的梁雪是否认可和同意的问题，通过庭审的双方陈述、举证和质证，梁伟在处分父母遗产时，本案第三人的梁雪，在《房契》上签字，虽其陈述其签字系在梁伟与栾奎一签订《房契》后签署，本院可认定梁伟处分其父母遗产时的梁雪的认可和同意;对于梁国红是否明知和默认问题，通过本案的庭审梁国红的自认，1996年因婚嫁离开革新村，其在革新村尚有自己的口粮田，口粮田有自己本人对外承包管理，并由自己每年回到革新村收取承包费，每年遇到红白喜事亦回到革新村，自2002年始至2019年，已过17年之久，且梁伟2002年出卖房屋去云南打工，作为梁伟的亲姐姐，本院有理由相信梁国红对其弟梁伟出卖其父母的遗产房屋知晓，存在明知和默认行为，同时作为梁伟的姐姐，也不能排除在梁伟与栾奎一签署《房契》时的默许和同意，按照我国农村的村俗民俗，梁伟系家庭成员的长子，继承和处分父母的遗产行为系通常做法。另梁伟在处分父母的遗产后17年中，梁雪、梁国红没有向梁伟主张继承其父母的遗产，亦应可以视为梁雪、梁国红对父母遗产继承的放弃;现该《房契》已经履行十七年之久，且两处房屋已经被征收灭失，栾奎一已经实现了该两处房屋的应有权益，本案无论从法律效果还是社会效果上,或者从物权的取得方式及梁雪、梁国红对其父母遗产的态度上，考虑我国市场经济条件下的交易安全，综合梅河口市动迁引发纠纷的实际情况，均不宜认定该《房契》无效，对梁伟与栾奎一已履行完毕十七年之久的买卖行为应予以维持，故本院对梁国红主张确认《房契》无效的请求不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，判决:驳回原告梁国红请求确认被告梁伟与被告栾奎一签订的《房契》无效的诉讼请求。案件受理费170元（已减半)，由梁国红负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，梁国红在（2019）吉0581民初1037号案件中起诉梁伟、梁雪继承纠纷一案时，其主张依法分割位于梅权020264号和梅权020594号房产，价值共计2万元。本院认为，关于梁伟与栾奎一之间所签订的房契是否有效的问题。因案涉房屋原系梁伟、梁雪、梁国红父母所有，梁伟作为案涉房屋的继承人之一，其与栾奎一之间的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，梁伟已对父母的遗产进行了实际处分；梁雪在房契上签字，应视为对梁伟处置遗产的认可；梁国红虽于1996年婚嫁离开革新村，但其在该村尚有口粮田对外承包，每年回村收取承包费，有时参加村里的红白喜事；其在2019年5月起诉梁伟、梁雪继承纠纷一案时，其主张分割房款2万元。从其这一诉求看，说明梁国红对梁伟出售房屋的事实予以认可。栾奎一作为案涉房屋的购买人，其有理由相信梁伟有权处置父母的遗产，且其已交付房款，并实际占有使用该房屋，属于善意取得第三人，现案涉房屋已被征收，栾奎一已与房屋征收部门签订房屋征收协议，依法取得该房屋所有权。另，案涉房屋的原所有权人已死亡，本案系梁伟处分该房屋，不存在原房屋所有权人失去宅基地的情形。据此，梁国红主张梁伟与栾奎一签订的房契无效的理由不充分，本院不予支持。综上所述，梁国红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费338元，由上诉人梁国红负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凤审判员 黄智慧审判员 崔红霞二〇一九年十月二十五日书记员 陈昱彤