湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民申3358号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：周道奎，男，1972年9月28日出生，汉族，住湖北省随县。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：随县环潭镇第二小学，住所地湖北省随县环潭镇车站街189号。法定代表人：王春江，该校校长。再审申请人周道奎因与被申请人随县环潭镇第二小学（以下简称环潭二小）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市中级人民法院（2019）鄂13民终431号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。周道奎申请再审称，（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.环潭二小未举证证明其与周道奎于2011年签订《随县环潭镇第二小学临街门面房租赁合同》，二审判决周道奎支付房租和违约金错误。2.环潭二小没有提交周道奎出具的收条、银行转账记录等证据，原审仅依据环潭二小自己开具的收据认定退还了36000元押金错误。3.一审中周道奎举证证明2007年至2011年期间房屋出售价格为4000-7000元/平方米，门面房实际市场价格为30万元，一审酌定2900元/平方米不严谨不客观。案涉房屋一直是商业用途，二审认定此房为教学楼而非商业用房，以此计算违约金错误。（二）原判决适用法律错误。1.案涉合同名为房屋租赁合同，实为房屋买卖合同，二审判决参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》错误。2.根据法律规定，诉讼时效期间为两年，环潭二小起诉超过诉讼时效，二审判决适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，适用法律错误。周道奎依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。本院经审查认为，（一）关于36000元押金是否已退还的问题。从案涉租赁合同内容看，环潭二小对案涉36000元押金的使用收益权系作为周道奎租赁房屋的对价。若环潭二小未向周道奎退还该36000元押金，周道奎仍向环潭二小支付2011年12月至2012年12月的租金4000元，明显不符合常理。并且，环潭二小持有退还周道奎36000元押金的收据。原审判决根据环潭二小在原审中提供的该收据，并结合周道奎支付租金的上述事实，认定环潭二小已向周道奎退还36000元押金，并无不当。周道奎关于原审判决认定环潭二小向其退还了36000元押金错误的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。（二）关于双方合同关系的性质问题。第一，从合同形式及内容看，双方签订的合同名称为租赁合同书。合同第1条明确约定张道美交纳36000元，租环潭二中（现环潭二小）门面房第1间。合同第2条约定张道美交清款后，可享受自主经营权，无所有权，也可租赁他人经营。张道美签订合同后不久将案涉房屋转给周道奎。据此，可以认定环潭二小与周道奎之间存在房屋租赁合同关系。第二，从合同约定的权利义务看，合同第4条载明“张道美在三年满后提出退房要求，环潭二中（现环潭二小）应在开学期最长五个月内退本金，不能如期退还本金，视作放弃房子所有权，张道美可自由支配”等内容。从该条款所包含的权利义务内容来看，如果张道美在三年后退房，环潭二小退还36000元的本金，则双方租赁合同关系终止，环潭二小对36000元的三年占有收益权作为张道美给付的租金。如果环潭二小逾期不退还钱款，则房屋所有权归属于张道美，已付的钱款视为购房款。该约定系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，上述租赁合同第4条的约定，实际为让与担保，即以买卖合同条款作为房屋租赁合同履行的担保。根据该规定，即使环潭二小未返还36000元押金，周道奎亦只能请求拍卖合同标的物以偿还债务，而不能请求履行买卖合同。第三，从以物抵债的角度考量，合同关于“不能如期退还本金，视作放弃房子所有权，张道美可自由支配”的约定在性质上亦属于以物抵债的约定。为防止债权人乘人之危，迫使债务人转移物权，明显有失公平地从中获取暴利，从而损害债务人或第三人利益，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条规定了禁止流押或流质。在债务人不能偿还债务的情形下，应对担保权人施加清算义务，以达到避免与流质契约条款相类似的不利后果。因此，在债务人环潭二小不能按期偿还债务又不同意直接履行房屋买卖合同的情形下，债权人周道奎不能请求直接以房抵债，即履行房屋买卖合同。最后，从双方实际履行行为看，环潭二小已经向周道奎退还36000元押金。周道奎又向环潭二小交纳了案涉房屋2011年12月至2012年12月的租赁款4000元，该行为可以视为双方对于合同约定第4条的变更，即双方形成了新的意思表示：解除合同中有关房屋买卖的约定，按房屋租赁合同关系履行。综上，原审判决认定双方合同性质为房屋租赁合同，并无不当。周道奎关于双方合同性质为房屋买卖合同的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（三）关于违约金的问题。一审庭审中，环潭二小、周道奎均不愿意对案涉房屋2007年的市场价格进行鉴定，一审时环潭二小认为2007年该房市场价格大概为1800元/平方米，对此周道奎没有明确意见，而类似承租户雷明会（此系列案被告）认为系4000元/平方米。再者，根据案涉房屋的不动产证，该房的土地使用权属划拨性质，用途为科教用地，不是法定的国家批准的商业用途的商铺，不能按商业用途进行价格评估。原审按双方各自主张的市场价格的平均数额即2900元/平方米作为案涉房屋的市场价格（售价）并据此计算违约金，未超出法官自由裁量权的合理范围，具有合理性和可行性，有利于减少诉累，并无不当。周道奎主张应按照商业用房计算环潭二小向其支付的违约金，但未提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其该主张不予支持。（四）关于诉讼时效的问题。周道奎于2011年12月20日向环潭二小交纳了该门面房2011年12月至2012年12月的租金4000元，之后未再支付租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”据此，双方对于2012年12月后支付租金的期限没有明确约定，周道奎有义务在租期每届满一年时付清当年承租房屋的租金。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”根据上述规定，因周道奎负有依法按年给付租金的义务，环潭二小于2018年10月11日起诉，请求判令周道奎支付2013年1月至2018年12月底的房屋占用费（租金），本案诉讼时效可自其起诉时起算。故环潭二小的起诉未超过诉讼时效。周道奎关于环潭二小的起诉超过诉讼时效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，周道奎的再审申请事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回周道奎的再审申请。审判长  邬文俊审判员  刘 畅审判员  吴 琦二〇一九年十月三十一日法官助理张阳书记员李青青