西安市雁塔区人民法院   民事判决书           (2019)陕0113民初9736号     原告:陕西金叶科教集团股份有限公司，住所地西安市高新区。   法定代表人：袁汉源，该公司董事长。   委托代理人：张晓娜，该公司职工。   委托代理人：朱俊刚，该公司职工。   被告：西安铁狮孵化基地有限公司，住所地西安市雁塔区。   法定代表人：师良，该公司经理。   被告：师良，男，1982年8月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。   原告陕西金叶科教集团股份有限公司（以下简称陕西金叶公司）与被告西安铁狮孵化基地有限公司（以下简称西安铁狮公司）、师良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西金叶公司委托代理人张晓娜、朱俊刚到庭参加诉讼，被告西安铁狮公司、师良经本院合法传唤，未出庭应诉。本案现已审理终结。   原告陕西金叶公司诉称，2015年3月15日，原告与被告签订办公楼租赁合同，约定：原告将自有房屋出租给被告作为其办公用房，该房屋位于西安市雁塔区XX环XX路XX号XX大厦XX楼，月租金为71345元，被告每六个月向原告支付一次租金428076元，租金每次提前15日支付。合同期限为2015年4月1日至2020年3月31日。2018年2月11日，原告与被告师良签订担保协议，被告师良对被告西安铁狮公司就租赁合同产生的所有债务承担连带保证责任。租赁合同签订后，原告依约履行了交房义务，被告自2015年10月起拖欠租金至今，经原告多次向两被告催要无果。现为保护原告的合法权益，诉至法院，要求判令被告西安铁狮公司向原告支付房屋租金1506342元（截止2018年12月25日）；判令被告西安铁狮公司向原告支付逾期付款滞纳金合计777676元（截止至2018年12月25日）及实际付清之日的滞纳金；判令被告西安铁狮公司向原告支付解除合同违约金50万元；判令被告师良对被告西安铁狮公司以上债务承担连带担保保证责任；本案诉讼费用由二被告承担。    被告西安铁狮公司、师良经本院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。   经审理查明，原告陕西金叶公司系西安市碑林区二环南路100号金叶现代之窗大厦5层的房屋所有权人，2015年3月15日，原告陕西金叶公司与西安铁狮商业运营管理有限公司签订办公楼租赁合同一份，约定，西安铁狮商业运营管理有限公司租赁原告所有的位于西安市碑林区二环南路100号金叶现代之窗大厦5层，建筑面积为1877.52平方米的办公用房。租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，共60个月。原告给西安铁狮商业运营管理有限公司一定的期限用于房屋内部改造装修，装修期为2015年4月1日起至2015年5月31日，共2个月，在装修期内，原告免收西安铁狮商业运营管理有限公司租金。合同期内月租金为71346元，先付租后使用，每个租约年度的租金分两期各50%支付，每半个租约年度支付一次，在合同签订之日起的十五个工作日内，西安铁狮商业运营管理有限公司向原告支付第一个租约年度的首期租金，其后西安铁狮商业运营管理有限公司均应于每半年租约年度开始前的十五个工作日内支付下半个租约年度的租金。在合同签订之日起的七个工作日内，西安铁狮商业运营管理有限公司向原告缴纳租赁保证金，保证金等额于租约年度的1个月租金，为71346元。保证金不可视为预付的租金，租赁期满或解除合同时，在西安铁狮商业运营管理有限公司迁空交还房屋，结清租金、水电气、物业管理费及相关物业服务费用后，并办理完成相关手续后的七个工作日内，由原告无息返还给西安铁狮商业运营管理有限公司。若西安铁狮商业运营管理有限公司拖欠与房屋有关的应付款项，经原告书面催告后仍未履行的，原告有权从保证金中先行扣除，冲抵被告债务，在合同期内，原告按照本条约定扣减保证金的情况下，西安铁狮商业运营管理有限公司应在收到原告通知之日起七个工作日内补足保证金的不足部分，若西安铁狮商业运营管理有限公司逾期未予补足保证金，原告有权解除合同。合同第八条8约定，西安铁狮商业运营管理有限公司应按时支付租金，若逾期缴纳租金的，则每逾期一日，由原告按所在租约年度的月租金的3‰/日计收滞纳金，若西安铁狮商业运营管理有限公司拖欠租金达15日，且经原告催告后仍不支付的，原告有权解除合同。合同第十条4约定被西安铁狮商业运营管理有限公司有下列情形之一的，原告有权解除合同，收回房屋，同时西安铁狮商业运营管理有限公司应向原告赔偿损失：1、利用租赁房屋进行非法活动、损害公共利益的；2、连续或累计拖欠二次租金达15日，且经原告催告后仍未支付的；3、逾期支付租金达15日，且经原告催告后仍未支付的。合同第十一条1约定，未经双方书面同意，任何一方擅自解除合同，或者一方未按合同约定全面履行义务致使对方解除合同的，违约方支付对方违约金50万元。上述合同签订后，原告按约向西安铁狮商业运营管理有限公司交付了房屋。2015年12月16日，西安铁狮商业运营管理有限公司变更为西安铁狮孵化基地有限公司，即本案被告西安铁狮公司。   2017年11月10日，被告西安铁狮公司向原告提交关于房租缓交申请，载明：由于我方新园区拓展一直在增加，暂时资金紧张，加之贵方承诺房屋修缮工作一直尚未处理，导致房租迟交，深表歉意，现与贵方沟通解决方案如下：我方截止2017年12月31日未缴纳租金为1926342元。将在2017年12月31日，2018年3月31日，2018年6月30日分别向贵公司每次支付385267.40元，2018年9月30日向贵公司支付剩余租金770534.80元。2018年2月，原告陕西金叶公司与被告师良签订担保协议书一份，约定原告与被告西安铁狮公司于2015年3月15日签订房屋租赁合同，原告已如约向被告西安铁狮公司交付使用，截止2018年1月31日，被告铁狮公司房屋欠款余额为1597688元。被告师良同意为被告铁狮公司就房屋租赁合同项下的所有债务提供担保，担保范围包括但不限于：1、被告西安铁狮公司尚未向原告支付的房租（截止2018年1月31日）欠缴房租1597688元。2、2018年1月31日之后，直至被告西安铁狮公司向原告返还全部租赁房屋之日止，铁狮公司应向原告缴纳的房租（房屋占用费）；3、因被告西安铁狮公司逾期缴纳房租，依据房屋租赁合同约定，被告西安铁狮公司应向原告承担逾期付款滞纳金；4、如因被告西安铁狮公司违约而导致房屋租赁合同解除，依据房屋租赁合同约定，应由西安铁狮公司向原告承担的违约金；5、原告因实现合同债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、评估费等；6、房屋租赁合同中约定的应由被告西安铁狮公司承担的其他债务。被告师良同意在上述担保范围内，就被告西安铁狮公司的债务向原告提供连带保证担保。在被告西安铁狮公司未如约履行本协议所述债务，原告可直接要求被告师良承担连带保证担保责任。   2018年7月，被告西安铁狮公司向原告出具情况说明，载明：我公司截至2018年6月30日总计待缴房租为153万元（未扣除金叶答应抵扣修复费15万元），我公司将会从2018年9月30日开始分四期按季度等额支付待缴房租，在2019年6月30日之前缴清所有待缴房租。   2018年12月25日，原告以被告西安铁狮公司长期拖欠租金已构成根本违约向被告西安铁狮公司发出解除合同通知书。向被告西安铁狮公司通知解除双方于2015年3月15日签订的房屋租赁合同，并在租赁场所进行张贴。后被告陆续搬离了租赁场地。   还查明，于2015年10月至2018年12月25日，共计产生租金为3067878元，被告已向原告支付了1561536元，尚欠原告租金1506342元。   上述事实，有办公楼租赁合同、金叶现代之窗大厦五层产权证、被告西安铁狮公司的情况说明、担保协议、解除合同通知书等证据及当事人陈述在卷佐证。   本院认为，原告陕西金叶公司与被告西安铁狮公司签订的办公楼租赁合同、原告与被告师良的签订担保协议书是三方当事人的真实意思表示，合法有效，依法应予保护。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务，现原告按照约定向被告西安铁狮公司提供了租赁物，被告西安铁狮公司亦应按照合同约定时间及时向原告支付租赁费用，但被告西安铁狮公司从2015年10月就开始拖欠原告租金，其行为已构成违约，原告按照约定于2018年12月25日向被告发出了解除合同通知书，并在租赁场地进行了张贴，被告遂后搬离了租赁场地，其从行动上认可了双方租赁合同已经解除。现原告要求被告西安铁狮公司支付拖欠截止2018年12月25日的租赁费用1506342元的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告未按期支付房屋租金，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。但双方合同既约定了逾期付款滞纳金按月租金的3‰/日计算，又约定了解除合同违约金50万元，该滞纳金约定明显超高，本院依法予以降低，从合同解除之日起按照同期人民银行贷款利率承担违约责任，更显公平。被告师良自愿对被告西安铁狮公司的债务承担担保责任，故原告要求被告师良承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告西安铁狮公司、师良经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条之规定，判决如下：     一、被告西安铁狮孵化基地有限公司于本判决生效后十日内向原告陕西金叶科教集团股份有限公司支付租赁费1506342元及解除合同违约金500000元，并从2018年12月25日起以拖欠租赁费1506342元为基数按同期人民银行贷款利率向原告陕西金叶科教集团股份有限公司支付逾期付款违约金，直至租赁费实际清偿之日止；   二、被告师良对上述第一项债务承担连带保证责任；   三、驳回原告陕西金叶科教集团股份有限公司其余诉讼请求。    如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费29072元，由二被告承担20000元，原告承担9072元；本案保全费5000元，由二被告承担。因原告已预交，被告将其承担部分于本判决生效后十日内支付给原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审判长  何    燕   审判员  赵琳君   审判员  李多萌     二O一九年十月二十八 日     书记员  王小波         打印：扈艳红     校对：王小波     年 月日送达