福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初2873号 原告：中国建设银行股份有限公司德化支行，住所地德化县浔中镇群盛.翰林府邸1-6幢108-1、108-2、2层247-1店面。 负责人：陈德伦，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘建平、郑良耀，该支行员工。 被告：林国清，男，1976年1月5日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：陈莉圆（曾用名：陈俐园），女，1982年2月28日出生，汉族，住福建省德化县，现住德化县。 被告：德化县国地房地产有限公司，住所地德化县龙浔镇湖前路57号。 法定代表人：林渊硕，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄华锋，福建瓷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾秀丽，福建瓷城律师事务所实习律师。 原告中国建设银行股份有限公司德化支行(以下简称:中国建设银行德化支行)与被告林国清、陈莉圆、德化县国地房地产有限公司（以下简称：国地房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行德化支行的委托诉讼代理人郑良耀、被告国地房地产公司的委托诉讼代理人黄华锋、曾秀丽到庭参加诉讼，被告林国清、陈莉圆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行德化支行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令林国清、陈莉圆归还借款本金110982.35元及相应利息（含罚息、复利）1848.37元，合计112830.72元，并支付自2019年7月30日起至还款日止按合同约定及人行有关规定计算的利息；2、请求依法判令中国建设银行德化支行对林国清、陈莉圆提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、请求依法判令国地房地产公司对上述债务承担连带保证责任。事实和理由：2015年10月19日，林国清、陈莉圆因购买德化县城东工业项目区房产资金不足，向中国建设银行德化支行申请个人公积金住房贷款15.3万元，期限10年，自2015年11月10日起至2025年11月10日止，以其所购房屋提供抵押担保。借款年利率为基准利率，借款逾期，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。本息归还方式采用等额本息还款方法，每1月归还本息金额约为1495.1元。双方于2015年11月10日签订了《个人住房借款合同》，合同签订后，借款双方于2015年10月19日向登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记手续，中国建设银行德化支行于2015年11月10日如约将合同款项交付林国清使用。同时，国地房地产公司为林国清、陈莉圆贷款提供连带责任担保，中国建设银行德化支行与国地房地产公司签订了《个人住房借款最高额保证合同》，约定主合同项下债务到期或者根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，国地房地产公司应在保证范围内承担连带保证责任。最高额保证所担保的债权是指在债权确定期间因向债务人发放个人住房贷款形成的全部债权，包括贷款本金以及产生的利息（含复利及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项（包括但不限于垫付的有关手续费、杂费等）、为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。国地房地产公司为林国清提供阶段性连带保证责任，保证期间从借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日起。但合同签订至2019年7月29日，林国清已连续拖欠7期并累计拖欠20期贷款本息，拖欠额为本金8411.14元及相应利息（含复利及罚息）1848.37元，虽经多次催告仍未归还，国地房地产公司亦未履行连带责任。 林国清、陈莉圆未作答辩，也没有提供相关证据材料。 国地房地产公司辩称，公司提供阶段性担保属实。 中国建设银行德化支行围绕诉讼请求提交的证据：1、林国清、陈莉圆的《居民身份证》和结婚证及户口簿、国地房地产公司的《企业法人营业执照》和法定代表人的《居民身份证》，欲证明林国清、陈莉圆、国地房地产公司的主体资格；2、预购商品房抵押权《预告登记证明》及《商品房买卖合同》，欲证明双方已就抵押物办理了合法的抵押权预告登记手续；3、《个人住房借款合同》、《个人贷款开立贷款账户通知书》，欲证明中国建设银行德化支行按照合同约定将款项划至被告指定账户；4、《账户管理一览表》，欲证明林国清拖欠贷款本息的事实；5、《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，欲证明国地房地产公司担保的事实；6、《中国建设银行个人贷款对账单》，欲证明中国建设银行德化支行于2019年8月14日、2019年9月17日分别从国地房地产公司账户划扣资金11641.75元、1495.1元用于偿还案涉贷款本息，截至2019年9月17日，尚欠借款本金100133.31元。 陈莉圆提交的证据：《离婚协议书》。 国地房地产公司提交的证据：《公司存款扣款通知书》、中国建设银行德化支行出具的《个人贷款还款凭证》，欲证明中国建设银行德化支行已从国地房地产公司账户扣划资金11804.08元用于清偿公积金贷款本金9628.44元、利息2175.64元。 本院向德化县民政局调取的林国清与陈莉圆《结婚登记审查处理表》、《离婚登记审查处理表》。 本院经审查认为，对中国建设银行德化支行提交的上述证据、国地房地产公司提交的证据及本院调取的证据，林国清、陈莉圆未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提供反驳证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利，该《商品房买卖合同》经林国清签名确认，该《个人住房借款合同》经林国清、陈莉圆签名确认，且上述证据经国地房地产公司、中国建设银行德化支行分别质证均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据中国建设银行德化支行提交的证据、陈莉圆提交的证据、国地房地产公司提交的证据、本院调取的证据以及当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年6月13日，国地房地产公司作为甲方，中国建设银行德化支行作为乙方，双方签订了一份《商品房销售贷款合作协议书》，该协议书约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于泉州市德化县浔中镇城东新区二期的经批准命名为德化县城东保障性住房工程的商品房发放个人住房贷款，对全部购房人提供最高额为壹亿捌仟万元整的住房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限贰拾年；甲方在乙方开立售房款账户，将销售资金结算委托乙方办理，同时存有占个人住房贷款余额1%的保证金；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证；保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用、律师费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起，至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证明交由贷款人核对无误、收执之日止或该经济适用房经国家政策允许上市出售之日；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划等条款。同日，国地房地产公司作为保证人（甲方），中国建设银行德化支行作为债权人（乙方），双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：最高额保证所担保的债权是指自2013年6月13日至2034年6月13日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；担保责任的最高限额为壹亿捌仟元整；保证方式为不可撤销的阶段性连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力，甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期、债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等条款。 林国清与陈莉圆于2007年5月28日办理结婚登记，于2015年10月26日办理离婚登记；于2017年9月22日再办理结婚登记，于2018年1月11日再办理离婚登记。2014年4月16日，林国清向国地房地产公司购买址在德化县城东工业项目区住宅房产，建筑面积79.01平方米，价款290757元。2015年10月29日，中国建设银行德化支行作为贷款人，林国清、陈莉圆作为借款人和抵押人，双方签订了一份《个人住房借款合同》，合同约定：借款金额为壹拾伍万叁仟元整；借款期限120个月即自2015年10月29日起至2025年10月29日止；贷款利率执行浮动利率，即在个人住房公积金贷款基准利率水平上不上浮不下调，罚息利率为年利率，借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮100%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；利率调整按本合同项下贷款的利率调整日按每年的1月1日调整；还款方法和还款数额：采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为人民币1495.10元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；抵押财产为德化县城东工业区城东保障性住房5幢1606室房产；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；违约责任：借款人未按本合同约定用途使用借款的，对借款人挪用的部分，自未按合同约定用途使用借款之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的挪用罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按本合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；借款人发生不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形的违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相应费用，有权解除与借款人的借贷关系等条款。2015年11月3日，中国建设银行德化支行作为预告登记权利人，林国清作为预告登记义务人，双方就林国清向国地房地产公司购买址在德化县房地产交易所办理《预告登记证明》。2015年11月10日，中国建设银行德化支行向林国清发放贷款153000元，执行利率3.25%。借款后，林国清未能按合同约定按期向中国建设银行德化支行偿还借款本息，已连续拖欠7期并累计拖欠20期贷款本息，拖欠金8411.14元、拖欠利息1848.37元。在本案审理过程中，中国建设银行德化支行于2019年8月14日从国地房地产公司所开立售房款的保证金账户35×××38中扣划11804.08.58元，用于偿还林国清贷款本金9628.44元、利息2175.64元；于2019年9月17日扣划1495.1元，用于偿还林国清贷款本金1220.6元、利息274.5元。至今，林国清尚欠贷款本金100133.31元及自2019年9月18日起按合同约定的利息、罚息、复利。 本院认为，中国建设银行德化支行与林国清、陈莉圆签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方应按合同履行。林国清、陈莉圆在借款后自2019年3月21日至2019年9月17日止，累计已连续9期未能如期履行向中国建设银行德化支行缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约。根据合同约定，借款人违约，贷款人可以宣布借款立即到期，中国建设银行德化支行要求林国清、陈莉圆提前归还尚欠借款本金及利息的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，予以支持。虽然陈莉圆与林国清于2015年10月26日和2018年1月11日已经办理2次离婚手续，但该涉案贷款发生于林国清与陈莉圆夫妻关系存续期间，且陈莉圆亦在《个人住房借款合同》中作为借款人参与共同签字，属于夫妻双方共同意思表示，因此该涉案贷款应认定为夫妻共同债务，应共同偿还。林国清、陈莉圆以其购买的址在德化县城东工业项目区住宅房产作该借款抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记证明。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，至今尚未将房地产权证书办理至林国清的名下，故抵押登记的条件尚不具备，抵押权尚未设立。因此，中国建设银行德化支行要求林国清、陈莉圆所提供的抵押物拍卖、变卖后所得价款优先受偿，因不符合法律规定，不予支持。国地房地产公司为林国清、陈莉圆的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同有效。中国建设银行德化支行与国地房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的第四条中约定：“保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”该合同约定属于附条件的合同约定。本案中，林国清虽然以所按揭的房屋向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，但国地房地产公司为林国清所购的房屋履行办理土地使用权证、房屋所有权证的义务尚未完成。因此，双方约定的所附条件还没有成就，同时，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的第七条中约定：“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等条款。”故中国建设银行德化支行有权要求保证人国地房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。林国清、陈莉圆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、林国清、陈莉圆应在本判决生效后十五日内偿还中国建设银行股份有限公司德化支行借款本金100133.31元及自2019年9月18日起至还款日止按合同约定的利息、罚息、复利。 二、德化县国地房地产有限公司对以上债务承担连带清偿责任。德化县国地房地产有限公司承担保证责任后，有权向林国清、陈莉圆追偿。 三、驳回中国建设银行股份有限公司德化支行的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2556.6元，减半收取计1278.3元，由林国清、陈莉圆、德化县国地房地产有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  曾金赞 二〇一九年十月二十九日 书记员  王雅雯 附: （一）本案相关的法律法规： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 6、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 （二）执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起 计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方