安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2192号上诉人（原审被告）：丁阿金，男，1958年12月8日出生，汉族，高中文化，工人，住安徽省芜湖市镜湖区。被上诉人（原审原告）：安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区花津南路39号。负责人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：李祥强，安徽宇浩律师事务所律师。上诉人丁阿金因与被上诉人安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司（以下简称安兴华安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初2717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，因双方均未提出新的事实和理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁阿金上诉请求：撤销（2019）皖0203民初2717号民事判决，依法改判或者发回重审或调解。事实与理由：丁阿金系芜湖市弋江区中央城F区10#楼1单元804室的业主，房屋面积为103.93平方米，自2013年3月1日起就未交纳物业费的原因如下：1、自2011年拿房后就未入住案涉房屋，没有享受到物业服务，故不应该全额交纳物业费；2、上诉人是低保户，国家有照顾，故在物业费上也应该给予优惠；3、安兴华安物业公司一审提交的物业服务协议系伪造，上面并非上诉人本人签字，上诉人与物业公司未签订任何合同，故不应该缴纳物业费；4、物业公司前两年的法定代表人并不是刘勇，故现在的物业公司无权收取前期物业费。一审法院经调解，物业公司同意按照75%收取物业费，但标准仍然过高。安兴华安物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。安兴华安物业公司向一审法院起诉请求：判令丁阿金支付拖欠的物业服务管理费人民币7795元（自2013年3月1日至2019年5月31日）。一审法院认定事实：丁阿金系芜湖市弋江区中央城F区10#楼1单元804室的业主，房屋面积为103.93平方米。2011年8月28日，安兴华安物业公司（乙方）与安徽安兴杰成房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同书》一份，合同约定：甲方委托乙方对芜湖市中央城住商E、F组团实施前期物业服务工作；本合同的委托管理期限自2011年9月1日至2014年8月31日，若合同到期业主委员会尚未成立，本合同自动延续至业主委员会成立并签订物业管理服务合同止；业主缴纳前期物业管理服务费收费标准为高层/小高层六层及以上1.2元/月/平方米（含100%电梯运行费、变频水泵运行费用），三年内按业主购房时与开发商约定的上述价格收取物业综合服务费，三年后按业主委员会与物业服务企业约定或物价局核准价格收取。上述合同签订后，安兴华安物业公司对该小区进行了物业管理服务。丁阿金自2011年9月起按1元/平方米/月的标准交纳物业服务费至2013年2月28日，后未再交纳。安兴华安物业公司多次催要未果，故成讼。另查明，丁阿金自2011年7月1日起至2014年6月6日止持有芜湖市弋江区民政局发放的低保证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1、关于丁阿金辩称其未与安兴华安物业公司签订物业服务合同，因此安兴华安物业公司无权收取物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案的安兴华安物业公司与安徽安兴杰成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同书》，对全体业主均具有约束力。物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，故对安兴华安物业公司要求丁阿金支付欠缴的物业费，予以支持。2、关于丁阿金辩称的其自2011年7月1日起至2014年6月6日止持有芜湖市弋江区民政局发放的低保证，故该时间段内可不交或少交物业服务费。该院认为，从丁阿金提交的低保证上可以看出，丁阿金每月享受低保保障金200元，但低保证对物业费能否得到减免未有记载，且目前国家及芜湖市也无明确规定低保户可享受物业费的减免政策。我国低保户享受的待遇因地域不同而有所不同，主要包括最低保障金，就医、就学、住房、取暖等补贴，临时救济等等，所需资金由地方各级人民政府列入财政预算。安兴华安物业公司是以盈利为目的的物业服务企业，其没有法定义务必须对低保户所需缴纳的物业费进行减免，故对丁阿金的该项辩解，该院不予支持。3、关于丁阿金辩称的涉案房屋系空置房，其未实际入住，故不应全额交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”且本案的安兴华安物业公司与安徽安兴杰成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同书》中对空置房物业费收取未作单独约定，而国家及芜湖市现行政策中也无对空置房物业费进行减免的统一规定，故该院对被告的该项答辩意见不予支持。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，物业服务费也并非按服务项目逐项收费，而系以一定标准按年统一收费，业主并非必须充分享受了所有服务项目，才需全额缴纳物业服务费。即便丁阿金未实际入住该小区，但因其所有的房产位于小区内，其仍享受了物业公司的物业服务，只是形式有所不同，如：物业公司为小区提供了安保服务，从而有效降低了房产被盗、被毁损的可能；物业公司为小区提供了环境、绿化、卫生服务，使得小区房产周边环境整洁、卫生、美观；物业公司为小区提供了房屋共用部位的维护和管理，使得丁阿金所有的房产外观上保持了完好；等等。物业公司一直为小区提供了物业服务，即便丁阿金未实际入住，物业公司的运营成本仍实际发生，如人工成本、电梯运行维护成本、公共设施维护成本、绿化成本等等，丁阿金因自身原因而未享受部分服务，并非系物业公司不为其提供相关服务，故不能因此免除或减轻丁阿金交纳物业服务费的义务。4、关于丁阿金辩称安兴华安物业公司负责人发生过变更，变更后的公司只能收取后期的物业费。该院认为，物业服务合同当事人系安兴华安物业公司而非其负责人，为小区提供物业服务的亦系安兴华安物业公司而非其负责人，公司负责人是否变更不影响公司在本案中的主体资格适格，丁阿金的上述辩解无法律依据，该院不予支持。5、关于丁阿金反映的安兴华安物业公司前期物业管理服务不到位的问题。安兴华安物业公司对业主反映的小区物业管理问题未能及时处理，在提供物业服务时存在一定瑕疵，故丁阿金应缴纳的物业服务费用应适当减少10%。判决：一、丁阿金于判决生效之日起十日内支付安兴华安物业公司物业管理费7015.28元（103.93平方米×75月×1元/月/平方米×90%）；二、驳回安兴华安物业公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，安兴华安物业公司负担3元，丁阿金负担22元。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法订立并生效的合同对合同当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案的安兴华安物业公司与建设单位安徽安兴杰成房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同书》，对该小区全体业主均具有约束力。安兴华安物业公司依约提供物业服务，丁阿金应当依约按时足额交纳物业费。安兴华安物业公司是物业服务提供的主体，其法定代表人或者主要负责人的变更，不影响其按约提供物业服务的义务和收取物业服务费的权利。丁阿金上诉称其系低保户应当享受物业费用优惠的理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，丁阿金的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人丁阿金负担。本判决为终审判决。审判长  国廷斌审判员  徐红梅审判员  蔡 俊二〇一九年十月二十一日法官助理王文成书记员王文成（兼）附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。