北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初38152号原告：姜惟志，男，1982年11月22日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：彭希，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱滔滔，北京市中银律师事务所实习律师。被告：王立成，男，1972年5月25日出生，汉族，住河北省遵化市。原告姜惟志诉被告王立成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案。本院依法适用普通程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理，本案原告姜惟志及其委托诉讼代理人彭希、朱滔滔到庭参加诉讼，被告王立成经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼；2019年7月22日，本院于再次公开开庭进行了审理，本案原告姜惟志之委托诉讼代理人彭希、朱滔滔到庭参加诉讼，被告王立成经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜惟志向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签署的《房屋租赁合同》；2.判令被告王立成退还原告姜惟志支付的房屋租金130000元、押金20000元、中介费2100元，以上各项费用共计152100元；3.判令被告王立成赔偿原告姜惟志的装修损失150000元；4.诉讼费由被告王立成负担。在审理过程中，原告姜惟志将其第一项诉讼请求变更为：要求判决确认原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》无效，其他诉讼请求与起诉状一致。原告姜惟志向本院陈述的事实和理由如下：2018年5月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告姜惟志承租被告王立成位于北京市通州区宋庄镇小堡村艺术东区的房产原锅炉房库房（含中间小院）房屋，租赁期限自2018年5月22日起至2023年6月1日止，租金共计130000元，押金20000元，原告须于2018年5月24日前将房屋租金支付给被告。合同签订后，原告即按照合同约定向被告支付了全部房屋租金及押金。被告将房屋交付给原告后，原告即开始房屋的装修工作。但2018年7月25日，原告收到北京市通州区宋庄镇人民政府针对租赁房屋的通宋拆责字（2018）第1026号《责令改正违法行为告知书》，才得知租赁房屋系违法建筑。随后，原告立即联系被告，要求被告出具租赁房屋的产权证，但被告无法出具，同时原告得知租赁涉案房屋时被告承租的他人房屋且租赁期限到2019年即届满。鉴于此种情形，原告多次联系被告，要求解除合同、返还原告已经交付的租金、押金并赔偿装修损失，但被告一直以各种理由予以拒绝。被告的行为已经严重违反了合同约定，给原告造成重大的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告王立成未到庭参加本案庭审，但其在向本院提交的书面答辩状中辩称：1.不同意原告姜惟志的诉讼请求。2.涉案租赁标的物位于北京市通州区宋庄镇小堡村艺术区内，原为案外人唐人王氏美术培训中心的锅炉房（无顶棚）、临街库房（水电齐全且有独立卫生间，有一处顶瓦漏雨）及三间闲置小屋（可作为办公用房使用），被告王立成原计划修缮屋顶后出租。3.原、被告双方经过协商签订涉案房屋租赁合同，约定由原告自投改造资金，在涉案租赁标的物占地范围内修缮加盖屋顶、更换新门窗、增加地暖配套等，被告将每年租金价格由3.6万元降至2.6万元，让利5万元用于原告对涉案租赁标的物进行改造。4.被告在原告方施工改造前，按约定与小堡村中坝河物业公司完成对接，确保原告顺利进场施工。5.合同履行期间，原告姜惟志告知被告，其收到宋庄镇政府通知，疑为新增违建，要求限期拆除，经被告了解，原告系将原临街库房的灰砖通体墙改为双拱窗红砖墙并增建了一幢门楼，且将原锅炉房人字形屋顶山墙改建成平顶，致使改建后的房屋现状与原建筑外立面截然不同，故政府部门巡查人员误以为是新增违建。6.经被告王立成与相关部门沟通、协调，就涉案房屋的违建拆除事宜未再继续追究，被告亦及时将该情况告知原告姜惟志，并表示其可以继续施工，但原告姜惟志之妻告知被告称，姜惟志当时脚部骨折，其本人亦忙于工作，希望将涉案房屋返还给被告。7.被告王立成认为，当时房屋的屋顶、地面、墙面均未完工，卫生间已被拆除，水、电、暖、门窗均未安装，房屋整个处于毛坯状态无法使用，故被告要求原告尽快完成工程收尾，简单配套恢复到可以使用状态，否则被告无法接收该房屋，但原告均未再进一步施工，直至原告起诉。8.综上，被告王立成认为，原告姜惟志系在充分了解房屋现状的前提下签订的涉案房屋租赁合同，且被告已将相关协调工作完成到位，而原告单方放弃继续施工，系存在违约行为，故被告要求原告继续履行合同，继续完成涉案房屋的后续配套工程。9.此外，被告王立成应原告姜惟志之要求每年让利租金1万元，租期内共计让利5万元，作为姜惟志的改造资金，该金额应视为被告王立成的部分出资。10.原告支付的中介费、装修费等均与被告无关，不同意返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月22日，原告姜惟志（承租方、乙方）与被告王立成（出租方、甲方）签订《租房合同》一份，约定乙方自甲方处承租院落一处。涉案租赁合同约定的主要内容如下，1、经甲、乙双方协商，甲方将坐落于北京市通州区宋庄镇小堡村艺术东区甲方所属的房产原锅炉房库房含中间小院（以下简称诉争房屋）出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房产做了充分了解，愿意承租该房产。2、甲方保证上述房产权益清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务由甲方负责，乙方保证承租上述房屋仅作为艺术交流空间使用。3、出租房屋总面积为38180平方米（合同标称），年租金为36000元（合同原文标称存在笔误，误写为3600元）。4、租赁期限自2018年5月22日至2023年6月1日止，租金总额共计130000元，押金2万元，付款方式采用预交租金的方式，乙方须于2018年5月24日前将租金交给甲方。5、乙方承诺，在租赁期内，如须对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，租赁到期移交甲方抵偿作为甲方原有装修和设备的配套使用费；对甲方原有设施设备因使用不当或其他原因而造成设备损坏的，乙方负责赔偿，房屋损坏的，乙方负责修复；乙方配合甲方正常的房屋检查、维修，乙方不得将诉争房屋转让或出借给第三人使用。6、违约责任：任何一方未履行本协议规定的条款，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担，双方协定违约金为合同总金额的20%。7、因乙方商业行为导致政府部门不允许乙方使用诉争房屋的，后果乙方自负；乙方因装修施工导致的伤亡事故，责任由乙方自负；乙方因物业、水电改造施工产生的相关需协调事宜，由甲方负责协调；乙方租用空间为单独水电，并配备灭火器。8、该合同还约定了其他事项。涉案合同签订当日，原告姜惟志向被告王立成支付房屋定金5000元；2018年5月24日，原告姜惟志通过银行转账方式向被告王立成支付备注为“房租及压金（押金）”147100元；被告王立成亦按照合同约定将涉案诉争房屋及院落交付原告姜惟志实际控制、使用。另查：2018年7月25日，原告姜惟志收到北京市通州区宋庄镇人民政府送达的编号为通宋拆责字（2018）第1026号“责令改正违法行为告知书”（以下简称“违法行为告知书”）一份（原告姜惟志称该违法行为通知书黏贴在涉案房屋外墙上）。该“违法行为告知书”载明：“该建筑物所有权人：你（单位）在通州区宋庄镇小堡村东北所进行的建设行为，未能出示《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及相关部门的审判手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条的规定，属于违法建设。现责令你（单位）在自收到本通知书之日起3日内改正，恢复土地原貌，逾期不改正的，本机关将按照相关法律规定进行依法拆除，当事人享有陈述和申辩的权利”。在审理过程中，原告姜惟志向本院提交北京市规划和国土资源管理委员会于2019年3月28日出具的“答复告知书”一份。该份答复告知书主要内容为，涉案租赁标的物所在土地的规划性质为城乡建设用地，土地权属性质为集体土地。原告姜惟志表示，该“答复告知书”所指向的土地即原、被告双方诉争房屋所在土地，原告姜惟志在与被告签订涉案租赁合同时，被告王立成口头告知原告姜惟志，称其与村集体签订有合同，但具体合同签订内容原告姜惟志并不清楚。在审理过程中，原告姜惟志主张其在签订房屋租赁合同后，即在经过被告王立成同意的前提下，对涉案房屋进行改造施工。为确认涉案房屋现状，本院亦对涉案诉争房屋进行了现场勘验；经勘验可以确认，原告姜惟志在承租涉案房屋后对涉案房屋进行了相应的拆改、翻建，但相关工程并未完全完工，存在门窗尚未安装，水电改造等亦未完工等情况，涉案房屋尚不具备直接投入使用的条件。在审理过程中，原告姜惟志表示，其已于2018年8月20日向通过微信向被告王立成明确告知被告王立成，原告不再同意继续履行合同，且原告姜惟志已于当天向被告交付了涉案租赁标的物，自该日起，被告方可随时接收该租赁标的物。被告王立成表示，1.在签订涉案房屋租赁合同时，原告姜惟志即清楚的知悉涉案租赁标的物系临时建筑；2.原告姜惟志单方面改变了原建筑外立面的结构，使得改变后的现状与原有建筑物完全不同，导致被政府部门认定为新增违建；3.就原告姜惟志的私自改建事宜，被告王立成多次出面协调，使得涉案房屋可以继续施工，但原告姜惟志一直未再继续施工，导致涉案房屋至今仍不具备使用条件。在审理过程中，原告姜惟志向本院提交《建筑施工装修合同》（以下简称装饰装修合同）一份、银行交易流水一组等证据材料，主张其在与被告王立成签订涉案房屋租赁合同后，即与案外人王艳成（原告姜惟志自认王艳成系原告姜惟志之妻弟）达成装饰装修合同，约定由案外人王艳成为其租赁的标的物进行装饰装修，约定工期自2018年6月13日起至2018年7月31日止，约定工程造价共计370845元。原告姜惟志表示，其已就涉案房屋的装修事宜支出装饰装修费用超过15万元（已经实际支付10万元，且尚有部分款项尚未与施工人结算），为减少诉累，不就此申请评估鉴定，坚持主张15万元，具体数额申请法院根据实际情况酌定，对于其支出的该笔装饰装修费用损失，原告姜惟志要求被告王立成承担全部赔偿责任。经核实，原告姜惟志提交的银行交易流水，可以确认其于2018年6月17日、6月25、8月10日分别向王艳成汇款三次，金额分别为5万元、3万元、2万元。被告王立成对此不予认可，主张该装饰装修合同系原告姜惟志与第三方签订，其相关支出与被告王立成亦无关。在审理过程中，原告姜惟志向本院提交微信聊天记录一份，主张其就涉案租赁标的物的装饰装修事宜已经经过被告王立成的同意，且双方就涉案建筑物改造事宜多次进行沟通。经审查，原告姜惟志提交的微信聊天记录，对方当事人微信昵称为“一凡”，微信号为“×××”。据双方在微信聊天记录（主要内容均系微信语音转换为文字）显示，自2018年5月开始，原告姜惟志在其中向对方提出了临街一侧外墙拆改事宜、房屋改造事宜、水电改造事宜，对方则回复，要求听取相关人员意见、帮助协调施工基本没有问题、注意施工安全、尽快完成施工等内容。2018年7月27日，原告姜惟志向对方发送内容显示，里面的工程量，也没什么工程量，就一个吊顶、一个地面儿以及“我本来里面也没有什么装修，就是一个地面、一个走顶子，因为是钢结构，顶子上边一封就完了。”在审理过程中，原告姜惟志主张涉案房屋租赁合同约定每年租金为3.6万元，系出于被告王立成希望合同到期时以3.6万元的价格再行出租，而当时市场的行情即为每年2.6万元。被告王立成对此不予认可，主张市场价格为3.6万元每年，其以低价出租给原告姜惟志，系基于双方达成对房屋改造事宜的让利结果，由被告王立成让利5万元用于原告方对涉案房屋的改造，被告王立成让利的5万元应视为被告王立成对涉案房屋改建、装修的出资。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。根据查明的事实，原、被告双方经协商签订涉案租赁协议，后被告王立成将标的物交付原告姜惟志实际控制、使用，原告姜惟志亦按照合同约定支付了相应款项。现原告姜惟志诉至本院，要求确认涉案诉争租赁协议无效，终止履行诉争合同，并要求被告王立成返还其已经支付的相关款项且要求被告王立成对原告姜惟志对涉案房屋的装饰装修进行全额赔偿；被告王立成对此不予认可。经审理，本院认为本案存在以下焦点问题。第一、涉案租赁协议书的效力问题。根据现有查明、认定的证据，并结合双方当事人意见，出租人王立成主张其系涉案租赁标的物的所有权人，但是其至今仍未就涉案租赁协议约定标的物取得相关规划审批手续，亦未向本院提交其他证明材料证明涉案房屋符合相关法律法规的规定；结合原告姜惟志提交的北京市规划和国土资源管理委员会出具的“答复告知书”，本院认为原告姜惟志主张诉争租赁协议约定的标的物没有取得相关规划审批手续的意见成立，即诉争租赁标的物不符合法律法规的规定，原、被告双方就诉争标的物所订立的涉案租赁协议应属无效。第二、合同双方当事人对涉案无效租赁合同的订立、后果及相关损失的形成是否均负有过错？出租人的责任与义务：根据法律规定，出租人应当就租赁标的物的瑕疵向承租人承担责任，本案中被告王立成作为出租人并未就其向原告姜惟志出租的标的物取得相关建设规划审批手续，进而导致合同无效，故出租人被告王立成对此当然存在过错，被告王立成应就此承担责任。承租人的责任与义务：首先，原告姜惟志作为完全民事行为能力人，在订立相关租赁合同时应当选择符合法律法规规定的标的物，就诉争纠纷的客观结果而言，原告姜惟志显然没有尽到相关注意义务；其次，根据诉争房屋租赁合同约定的内容，尤其是租赁合同第三条“甲方保证租赁标的物权益清楚”及第十条的相关约定，再结合原、被告双方微信聊天内容，可知原告姜惟志在签订租赁合同之初及在涉案租赁合同的履行过程中，均已经注意到了涉案房屋的权属问题，且原告姜惟志对于涉案租赁标的物缺乏相关规划审批手续的情况应当是清楚知悉，但原告姜惟志仍旧与被告王立成签订涉案租赁合同并投入资金进行改造，故原告姜惟志对此亦存在过错。据此，原、被告双方对于诉争租赁合同无效在订立合同之初即有相当明确的判断，在合同履行过程中，亦对诉争租赁标的物的权属瑕疵有清晰的认识，但结合诉争纠纷的后果，原、被告双方对此可能导致的后果却抱有侥幸心理或持放任的态度。综合本案实际情况，本院认定租赁合同双方当事人对于租赁合同的无效，都存在过错，对于涉案租赁合同最终无法继续履行并由此导致的损失均应当承担相应的责任。第三、合同双方当事人对涉案租赁合同无效导致的损失，应当如何分担，责任比例的认定、划分。如果合同当事人仅签订了一份无效的合同，双方并未为此付出其他成本或并未事实履行该份合同，则相关损失会极大降低，但本案出租人王立成将标的物交付承租人实际使用，由此遭受损失，承租人姜惟志在取得控制权后，对涉案房屋进行了改造，亦由此产生了损失。本院根据查明的事实、综合双方当事人意见，并结合实际情况，酌情确定就涉案租赁合同无效及由此导致的相关损失，由出租人被告王立成承担70%的责任，承租人原告姜惟志承担30%的责任。具体分析如下：1、根据前述分析，原、被告双方系在对合同应属无效有着较为清晰判断的条件下签订涉案房屋租赁合同，故双方对此均有过错，双方对由此导致的损失应当进行分担。2、对于原告姜惟志提交的微信聊天记录，本院结合被告王立成的答辩意见，对其真实性予以认可，并确认该微信聊天记录系原、被告双方就诉争事宜的沟通记录；根据该聊天记录，可以推定被告王立成对于原告姜惟志进行改造、装修事宜持同意态度，在出现相关困难如在政府下达整改通知书后，被告王立成对此进行了积极协调，促进了装饰装修工程的推进，客观上与原告姜惟志一起促进了相关损失的进一步扩大。3、经现场勘验可知，原告姜惟志的对涉案标的物的改造、装修对标的物形成了添附，一定程度上提高了标的物的价值，且不可拆除，被告王立成作为出租人最终实际收回标的物由此获得相应利益，据此被告王立成需对承租人的投入进行一定的赔偿。4、需要注意的是，承租人对涉案房屋的改造及装饰装修均系按照承租人的要求予以量身定制，系为满足承租人特定要求而进行装饰装修，故出租人即使在客观上的实际利用也必定将极大的受到原有装修方案的限制，进而使得实际利用价值受到影响。5、结合本案实际情况及被告王立成的答辩意见，出租人对涉案房屋的添附使用显然属于被动接受，而且对于该部分的添附，尤其是涉案标的物现有状态尚未实现完工，故涉案房屋当前状态的使用价值将进一步受到影响。6、根据查明的事实，可以确定原告姜惟志对标的物的改造，对诉争标的物的原有状态进行了改变，对标的物的原有形状进行了一定拆改，由此导致出租人遭受一定损失。第四、诉争合同无效导致的损失数额的确定。本案中，承租人姜惟志对涉案房屋进行了改造、装饰装修，由此产生损失。对于该部分损失，原告姜惟志表示其共计投入超过15万元，为减少诉累其并不申请就此进行评估鉴定并只主张15万元，对于具体数额申请由人民法院对数额根据现场勘验的结果进行酌定，但要求被告王立成进行全额赔偿。对此，被告王立成不予认可。根据现场勘验的结果并结合原告姜惟志提交的银行转账记录等，本院酌情确定原告姜惟志投入的实际款项为10万元；关于原告姜惟志主张的装修投入意见不予采信，其主张的过高部分不予支持；关于涉案租赁合同约定年租金及实际已付租金总额不符一节，被告王立成主张系其让利5万元的意见，原告姜惟志不予认可，并表示系被告王立成系为以后高价出租而刻意书写，对此，原、被告双方均未就此提交充足证据予以证明，本院就租金总额以实际发生额为准，被告王立成的相关答辩意见，本院不予采纳。故，关于原告姜惟志要求确认涉案租赁合同无效的诉讼请求，证据充分、于法有据，本院予以支持。关于原告姜惟志要求被告王立成返还租金（在合同无效情况下应为占有使用费）、押金的诉讼请求，在合同无效的情况下，出租人当然没有继续占有相关款项的依据，故原告姜惟志的该项请求成立；但是，考虑到涉案标的物实际交付承租人实际使用的情况，承租人应当在交还标的物之前支付占有使用费，结合本案实际情况，结合原告姜惟志有关被告王立成自2018年8月20日即可随时接受房屋的意见，本院认为承租人应当支付的占有使用费的期间，应以承租人实际控制涉案房屋的时间段为基础（结合本案的实际情况，本案应自承租人取得标的物实际控制权之日计算至其向本院提交起诉状要求终止履约时止），本案还需考虑涉案房屋仍处于尚未完工状态，不能直接使用的实际情况，至可以使用尚需完善相关施工，故本院对该期限予以适当延长，具体应付的占有使用费数额以本案核准数额为准；为减少诉累，就承租人应支付的占有使用费与出租人应返还的费用，本院在本案中一并处理，予以折抵。关于原告姜惟志要求被告王立成赔偿装修损失的诉讼请求，于法有据，具体数额以本院核实数额为准，其主张的过高部分本院不予支持。关于原告姜惟志要求被告王立成返还中介费的诉讼请求，依据不足、于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告姜惟志与被告王立成于2018年5月22日签订的《租房合同》无效；二、被告王立成返还原告姜惟志押金20000元、未使用期间的占有使用费119000元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告王立成赔偿原告姜惟志装饰装修损失100000元的百分之七十即70000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告姜惟志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体数额以原告姜惟志提交的票据为准，需经审核）由被告王立成负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费5832元，由原告姜惟志负担1798元（已交纳），由被告王立成负担4034元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 涛人民陪审员  詹国辉人民陪审员  李世祥二〇一九年十月三十一日法官 助理  李 成书 记 员  纪 妍