浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5314号上诉人（原审原告）：牟选根，男，1990年11月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：贾建军，男，1965年11月10日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李尚节，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人牟选根因与被上诉人贾建军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牟选根上诉请求：1.判决瓯海区经济管理委员会强拆牟选根广告牌的行政行为违法；2.判决支持牟选根的一审诉讼请求；3.本案移送温州市中级人民法院处理；4.本案诉讼费由贾建军承担。事实和理由：一、一审判决对牟选根表达的真实意思产生误解。1、贾建军系涉案房屋的二房东，涉案租赁合同的履行过程中产生的矛盾都是牟选根与大房东进行协商的。协议不是牟选根不签，而是大房东不肯签。2、牟选根同意腾退房屋，但是大房东不同意。3、一审一开始对支付宝和微信的转账记录予以认可，但第二次不予认可，这是没有道理的。4、牟选根在2017年就装修好涉案店铺了，并非一审认定的2018年。5、牟选根承租涉案房屋经历了两次强拆，该强拆是违法的。二、一审存在常理性错误逻辑。一审认定牟选根是在2018年3月份与贾建军签订协议后再装修的，与事实不符。涉案房屋原是陈先琴用于开设美甲店，需要装修后才能用作开设网吧。牟选根是在2017年11月份从陈先琴手中接手后开始装修的。三、一审法院不认可营业报表是错误的。营业报表系支付宝和微信提取，牟选根、贾建军均无法修改。第一次的转让费、转账记录都是支付宝提取的，应予以认可。四、本案系大房东不同意腾退，并非牟选根。2018年12月21日牟选根同意退房，并搬离了大部分物品，由于道路施工，有一些大型柜台无法搬离。牟选根给大房东发送了银行卡卡号、姓名等信息，去上汇管理委员会说明情况，同意腾退房屋，是大房东不同意，并非牟选根要当钉子户。旁边的租户都退房了并补偿了43333元，所以牟选根也要求退房。本案涉及大房东，牟选根只起诉二房东，大房东的事情没有记录进去，起诉状是律师代写的，律师不知情。五、房东收取退二进三费用不合法，开发区管委会强拆广告牌也是违法的，这两点会影响到本案的最终判决，应当是本案重要的争议焦点，一审没有进行审理错误。贾建军辩称，一、牟选根的第一点上诉请求属于行政诉讼的请求，若牟选根对政府行为有异议，应另案起诉。二、原审法院已经部分支持牟选根一审诉讼请求，一审判决正确。三、牟选根的第三点上诉请求不属于上诉请求。若牟选根是想本案一审在温州市中级人民法院审理的话，则违反了级别管辖，不应予支持。四、诉讼费由法院依法判决。请求驳回上诉。牟选根向一审法院起诉请求：一、判令解除牟选根、贾建军于2018年3月18日签订的《房屋租赁协议书》；二、判令贾建军返还牟选根租金54166元（自2018年8月18日起至2019年3月19日，外加3个月补偿）、退二进三费用2000元并赔偿牟选根店铺装修损失16408元。一审法院认定事实：2017年11月，牟选根从案外人处转租得位于温州市瓯海区娄桥街道速腾网吧东首第一间（豪新路122号）店面（租期至2018年3月17日），并进行装修使用。2018年1月28日，眼镜小镇建设办公室发布关于共同打造中国（瓯海）眼镜小镇品牌形象街的告知书，告知豪新路、集光路各房东企业：根据规划设计，自2018年3月15日起将对豪新路、集光路路面及沿街立面进行改造，希望各房东企业积极配合做好各自沿街非眼镜店面转型或腾退搬离工作。同日，牟选根知晓上述告知书内容。2018年3月17日，原合同租期届满后，牟选根继续使用涉案店面。2018年4月10日，双方补签《房屋租赁协议书》一份，约定租期为2018年3月18日至2019年3月17日，年租金65000元，房屋租赁税由牟选根承担。另外，因店面产权用地性质为工业，故牟选根还需缴纳临时退二进三费用1680元。2018年4月13日，牟选根向贾建军缴清租金65000元，并支付房屋租赁税金及退二进三费用2000元。2018年4月18日，牟选根办理店面营业执照。2018年7月20日，眼镜小镇建设办公室发布公告，告知豪新路、集光路各沿路企业：因眼镜小镇建设需要，将于2018年7月25日起对豪新路、集光路进行道路和立面改造，施工期间需对道路进行封闭或半封闭施工。2018年8月5日，眼镜小镇建设办公室陆续对豪新路、集光路进行半封闭、封闭改造施工。2018年8月24日，涉案店面的广告招牌被拆除。此后，牟选根营业基本处于停滞状态。期间，贾建军及店面房东与牟选根多次沟通店面腾退事宜，但双方均未达成一致意见，牟选根一直未将店面腾空完毕。合同约定租期届满之日，贾建军取回并占有店面。审理中，贾建军表示因店面所在区域临时退二进三手续不能办理，故自愿退还牟选根缴纳的房屋租赁税金及退二进三费用2000元。一审法院认为，政府主管部门对辖区内道路及沿街立面改造提升，并要求不符合产业布局要求的经营户腾退，导致涉案店面不能正常经营，合同无法继续履行，该合同应予以解除。牟选根主张解除《房屋租赁协议书》并退还相应租金的诉讼请求于法有据，但《房屋租赁协议书》约定的租期现已届满，合同已无再做判决解除必要，故牟选根主张解除《房屋租赁协议书》的诉讼请求，已无诉的意义，不予处理。2018年8月中旬起至2019年3月中旬，贾建军应返还牟选根租金37917元（65000元÷12×7），牟选根主张外加3个月租金补偿，无事实及法律依据，不予支持；合同不能履行的情形出现后，牟选根应该重新与贾建军协商，并及时腾退房屋，但牟选根以未协商一致为由，拒不腾退房屋，存在过错，并给贾建军造成一定房屋使用价值损失。参照租金价值，并结合本案实际情况，一审法院酌情认定该期间涉案店面实际房屋使用价值为15000元，该损失赔偿与应返还租金抵消后，贾建军应返还牟选根租金22917元。贾建军自愿退还牟选根缴纳的房屋租赁税金及退二进三费用2000元，予以确认。牟选根在2018年1月28日已经知晓涉案店面所在豪新路、集光路路面及沿街立面将进行提升改造，故牟选根主张贾建军隐瞒上述事实的意见，与事实不符，不予采纳。牟选根基于上述情形下仍对店面进行装修，现合同无法继续的风险应由牟选根自行承担，故牟选根诉请主张贾建军赔偿装修费用的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、贾建军于本判决生效之日起十日内返还牟选根租金22917元；二、驳回牟选根的其他诉讼请求。案件受理费1614元，由牟选根负担1242元，贾建军负担372元。本院二审期间，贾建军没有提交新的证据。牟选根提供了其与程鹏的聊天记录，以证明牟选根已经腾空，但是大房东不同意。贾建军质证认为，大房东确实叫程鹏，但聊天记录的实质真实性无法核实。反而可以证明贾建军按照租赁协议履行，没有违约。本院认为，从聊天记录来看，牟选根是以获得补偿为前提而答应腾空，不能证明其待证事实，故对该份证据本院不予采信。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，虽然牟选根称其在2018年8月份已经搬离了大部分的物品，但是其亦承认仍有大型柜台在涉案店面内，且在被要求腾空时，仍表示如果不签订赔偿协议就不同意搬离。一审法院已经综合考虑涉案店面需转型或腾退而不能正常经营、牟选根虽停止经营却拒不腾退等情形，认定贾建军应返还牟选根2018年8月中旬至2019年3月中旬租金37917元，同时酌情认定牟选根应支付涉案店面实际房屋使用费15000元。上述处理已兼顾双方利益，处理恰当，本院对此予以维持。牟选根关于额外三个月租金补偿的主张，因其未提供证据证明双方之间有相应的约定，故该主张无合同依据，本院不予支持。牟选根主张贾建军应当赔偿其店铺装修损失，但未提供相关证据证明其主张金额的计算依据，故对该主张本院不予支持。而牟选根所主张的2018年8月至2019年3月的租金及退二进三的费用，一审法院均已依法予以支持。至于牟选根关于瓯海区经济管理委员会强拆其广告牌的行政行为违法的主张，该请求既不属于本案二审的审理范围，亦不属于民事案件的审理范围，对该主张本院不予审查。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1614元，由牟选根负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十月十六日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁