江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初13772号原告：昆山居安顺物业管理有限公司，住所地昆山市周市镇青阳北路198号，统一社会信用代码9132058346720097814。法定代表人：董安平，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍欢欢，江苏海联海律师事务所律师。委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。被告：王晓莉，女，汉族，1979年9月18日生，住昆山市。委托诉讼代理人：鲍志伟，男，汉族，1975年7月16日生，住昆山市，系被告王晓莉配偶。原告昆山居安顺物业管理有限公司（以下简称居安顺公司）与被告王晓莉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员李加好独任审判，于2019年9月18日公开开庭进行审理。原告居安顺公司委托诉讼代理人鲍欢欢、被告王晓莉委托诉讼代理人鲍志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居安顺公司向本院提出诉讼请求：1、要求王晓莉支付2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费6075元，滞纳金3423元（按每日千分之一标准，自合同约定的应付款之日起计算）；2、本案诉讼费由王晓莉负担。事实与理由：王晓莉拥有的XX区X栋XX号房屋由居安顺公司提供物业服务。居安顺公司按约为王晓莉提供了物业服务，但王晓莉截至2019年12月31日拖欠物业管理费6075元。虽经居安顺公司多次催讨，王晓莉至今仍未交纳，由此产生滞纳金3423元。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。被告王晓莉辩称：本人并无拖欠物业费的意图，前期已经足额缴纳了2014年和2015年的物业费。但在此期间，居安顺公司凭借没有业主委员会监管以和前期物业不公平的优势，无视业主的正当需求和合法权益，不解决业主反馈的任何问题，反而在小区群内对业主进行谩骂。本人也向相关部门进行了反映，也多次向物业主任反馈，要求解决问题会交纳物业费，但问题至今仍未决绝。在这几年的时间里，本人车库门口经常有业主倒狗屎狗尿，车库以及家门口经常有电瓶车堵住大门的行为。居安顺公司要求支付物业费以及滞纳金的诉讼请求没有任何依据，具体理由为：首先，前期物业协议是在乘人之危情况下，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，业主并未全程参与，虽不违法但对业主明显显失公平。其次，前期物业合同已经超过了合同约定的两年的服务期限，根据《物业管理条例》的有关规定，物业管理区域符合该条例第十条规定情形的，建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知街道办事处，但相关部门至今未收到相关书面告知，存在故意阻挠成立业主委员会的嫌疑。再次，根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，前期物业协议采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务。但本格式合同时当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时并未与对方协商的条款。该格式条款中通篇没有物业的违约责任和考核条款，只规定了业主的违约责任。根据法律规定，提供格式合同一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该交纳滞纳金的条款等条款无效。最后，该前期物业协议是三方协议，甲方为开发商，居安顺物业为开发商选聘的一方，甲方未对磁粉协议盖章、签字，意味着开发商卫队该协议的相关条款急性确认，该协议自然无效。鉴于居安顺公司已为本小区提供了物业服务的事实，本着友好协商的医院，本人要求物业公司提供当时的招投标文件和开发商签订的合同，核实招投标人员数量、管理水平以及考核条款等，并提供城际雅苑工作人员的劳动合同和社会保险以便确认人员的配备。对于居安顺公司管理和服务水平未达到《昆山市普通住宅物业公共分类分项分级标准以及政府指导价标准》和合同约定的《物业管理服务事项》的（多为四级标准）部分，予以考核扣款。本人同意支付期间的代收代交费用，对于公共服务管理费部分，同意支付60%。诉求期之外的物业费，待物业将问题解决后足额交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2012年6月10日王晓莉与居安顺公司签订《昆山市前期物业服务协议》，约定由居安顺公司为王晓莉购买的位于昆山市的XX区房屋提供物业管理服务，管理期限为整个物业管理服务交付使用后2年。物业服务费的收费标准为小高层住宅1.42元/月/平方米（其中公共服务管理费为0.7元/月/平方米，代收代缴费为0.72元/月/平方米），前期物业管理服务费自开发商通知王晓莉入伙之日起计算，提前一次性以一年或半年为单位交纳。2014年1月3日王晓莉填写了业主（住户）基本情况登记表，登记确认其居住XX区房屋为X栋XX室内，面积89平方米。王晓莉自2016年1月至今未交纳物业服务费。其主张未交纳物业服务费原因是车库门口被倒狗屎狗尿以及楼道内被放置电动自行车并为此提供了照片予以证明。居安顺公司陈述狗屎狗尿问题已经处理过很多次，并为此报过警，但其他业主不服从物业公司管理也没有办法；对于楼道口停车问题，物业公司也尽量做到说服和挪走工作，但也无法确保24小时盯着每位业主不能停车。庭审中，王晓莉还提供了其他照片证明物业管理服务存在门卫晚间睡觉、树木干旱枯死以及路灯不亮等服务瑕疵；居安顺公司对上述证据不予认可，认为无法确认是该小区的物业。本院认为，本案所涉的物业服务合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。在居安顺公司为城际雅苑小区提供物业管理服务后，王晓莉作为该小区业主应当按合同约定向该公司交纳物业管理服务费。王晓莉已经实际入住该房屋，故本院根据本案所涉张强房屋面积结合合同约定的物业管理服务费用标准计算王晓莉应当支付居安顺公司2016年1月至2019年6月期间的物业管理服务费为5307.96元（1.42元/月/平方米×89平方米×42个月）。居安顺公司主张的2019年6月之后的物业服务费用，因交纳时间尚未确定，本院暂不予理涉，居安顺公司可另行主张权利。关于居安顺公司要求王晓莉支付滞纳金3423元的诉讼请求，本院认为居安顺公司未提供充分证据证明物业服务费的具体应交纳时间以及就此向王晓莉催讨的事实，且其主张的标准过高，故本院酌情调整为自起诉之日，即2019年7月8日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的2倍计算至实际给付之日止。关于王晓莉主张居安顺公司物业服务存在瑕疵进而要求物业服务费降低以及不支付滞纳金的抗辩意见，本院认为物业公司是为整个小区业主提供物业管理服务，小区面积的大小以及业主人员数量的多少和物业费交纳情况必然会影响物业管理服务的完善程度。在未及时足额交纳物业服务费的情况下应当容许物业公司存在微小的服务瑕疵。王晓莉未提供充分证据证明居安顺公司存在过重大瑕疵，故对上述抗辩意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条之规定，判决如下：被告王晓莉于本判决生效之日起十日内支付原告昆山居安顺物业管理有限公司2016年1月至2019年6月的物业服务费5307.96元及逾期付款滞纳金（以中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的2倍为标准，自2019年7月8日起计算至实际给付之日止）。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王晓莉负担。该费原告已经预交，本院予以退还，被告于本判决生效之日起十日内交纳至本院；逾期未交纳，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  李加好二〇一九年十月八日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。