安徽省铜陵市郊区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0711民初1266号 原告：铜陵市金苑物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区桥南办金苑小区内。 法定代表人：张国候，该公司总经理。 委托代理人：宣恒保，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。 被告：骆国庆，男，1981年9月28日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 委托代理人：陈正功，男，1956年10月23日出生，铜陵市郊区。 原告铜陵市金苑物业管理有限公司与被告骆国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告铜陵市金苑物业管理有限公司的法定代表人张国候及其委托代理人宣恒保、被告骆国庆的委托代理人陈正功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铜陵市金苑物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即付清原告2015年1月1日至2019年6月30日止54个月的房屋租金100440元，2014年1月至2019年6月30日的卫生费1980元，合计102420元。扣除被告给付的5000元房屋租赁保证金，被告实际还应支付原告97120元。事实与理由：2014年1月1日，原告在桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会和铜陵市郊区桥南办事处金苑社区居民委员会的见证下，与被告签订了一份《房屋租赁协议》。双方在协议中约定：被告自愿承租原告管理的金苑小区24栋一楼（车库）部分房屋约300平方米，作为办公楼和小五金库房；租赁期限三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止，协议期满后，被告愿意继续承租时，再续定三年，按实定价；租金经双方协商，按每平方米7.5元计算，面积以实际承租房屋的面积为准（实际面积为248平方米）；预交500元的水电费和5000元房屋租赁保证金；租金按季度交纳。此外，协议还对注意事项、违约责任等进行了约定。 对于被告自2014年元月1日起承租房屋后，拒不交付一分钱卫生费，且自2015年元月开始一直拖欠房屋租金，至今仍在占有、使用承租房屋的行为，原告根据2013年7月1日与桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会签订的“协议书”中约定的权利义务，有权对受托房屋对外出租，收取房屋租金和卫生费用，以保证履行对小区的物业管理义务，故原告要求被告付清拖欠的房屋租金和卫生费合理、合情、合法。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告骆国庆辩称：首先，原告的诉讼内容不是事实，原告的陈述自相矛盾。具体理由如下：一、被告自将金苑小区24栋一楼车库装潢后，一天未租用过，一直由阮海波租用至今。证据如下：1、原告在2019年5月20日（2019）皖0711民初671号案件的答辩状上称，原告受托管理金苑小区24栋2号车库，在出租到期后多次和阮海波联系，希望其腾出房屋，然而阮海波置之不理；2、原告与阮海波于2013年签订了一份还款协议，将24栋2号车库抵租给阮海波。阮海波在供电公司开户使用，并交纳电费至今，且还款协议经科学鉴定是真实的；3、原告在郊区人民法院（2019）皖0711民初671号民事判决书中认定24栋2号车库一直由阮海波使用；4、金苑小区业主委员会在2019年向郊区人民法院起诉主张确权诉讼中也明确提出24栋一楼（2号）车库和租金从2014年1月1日起要求阮海波支付租金。其次，被告提供的租赁合同与原告提供的租赁合同内容不一致。1、原告提供的合同上第一页上没有“铜陵市金苑物业有限公司和铜陵市铜官山区鑫业装饰经营部”的印章。而被告的这份合同上有两枚公章，其中哪一份是真实的，请法院查明；2、两份合同内容不一致。原告所持有的合同第二条“租期是三年即从2014年1月1日起至2016年12月31日止。协议期满后，乙方愿意继续承租时，再续定三年，按原价。”而被告的合同内容是续定十三年，按原价。两者相比，其真实性应是被告持有的合同。因为被告持有的合同上第一页有原告的原始印章，内容不容易篡改，且被告花了几十万元进行装潢，印证被告所持有的合同内容是真实的。最后，原告的诉请时间违反了法律规定。根据法律规定，一般民事诉讼时效是三年，但有特殊情况的时效是一年，其中房屋租赁的租金诉讼时效只有一年，原告本次诉讼的房屋租金已达五年之久，已超过了法律规定的时效。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年1月1日，原告在桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会和铜陵市郊区桥南办事处金苑社区居民委员会的见证下，与被告签订了一份《房屋租赁协议》。双方在协议中约定被告自愿承租原告管理的金苑小区24栋一楼（车库）部分房屋约300平方米（实际租用面积为248平方米），作为办公楼和小五金库房。协议中同时对租赁期限，租金金额及给付方式等进行了约定。协议签订后，被告预交了500元的水电费和5000元房屋租赁保证金，并对所承租的金苑小区24栋一楼（车库）进行了装潢，并于2014年9月17日支付了2014年全年的房屋租金。2013年12月20日，原告与阮海波签订了一份还款协议，协议中约定，原告在2014年6月1日前如未能归还欠阮海波的15万元借款，则原告用金苑小区11栋1号车库和24栋2号车库以每年两万元价格租给阮海波。金苑小区11栋1号车库自2013年4月29日起至今一直由阮海波使用至今，金苑小区24栋2号车库自2014年6月1日起至今也一直由阮海波在使用。 另查明，2013年7月1日，桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会与原告签订了一份协议书，协议书约定，桥南办事处金苑社区金苑小区业主委员会同意将金苑小区物业整体委托原告管理及相关公共配套设施,其中包括11栋和24栋一楼车库等无偿交付原告管理。管理期限为六年(2013年至2019年）。协议书中还对双方其它权利义务及违约责任等进行了约定。 上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、协议书、金苑小区物管会专用收据、民事判决书，被告提供的房屋租赁协议、供用电合同、水电费发票、民事答辩状、诉状、还款协议及当事人当庭陈述等在案为凭，已经庭审举证、质证和本院审查核实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是金苑小区24栋一楼（车库），也就是金苑小区2号车库，在2013年1月1日至2019年6月30日期间是否一直由被告骆国庆（原铜陵市铜官山区鑫业装饰经营部负责人）租赁使用还是由案外人阮海波租赁使用。根据庭审中原告提交的房屋租赁协议、收款收据、证明等证据可以认定，金苑小区24栋一楼（车库）最初是由原告骆国庆承租使用，并对所承租的房屋进行了装修，并交付了部分租赁费用。根据被告提交的还款协议、供用电合同、水电费发票、民事答辩状以及(2019)皖0711民初671号和(2019)皖民终622号判决书查明的事实可以认定，因原告未能在约定的期限内（2014年6月1日前)归还所欠案外人阮海波的借款，根据双方还款协议的约定，原告又将金苑小区24栋一楼（车库）租赁给了阮海波，并由阮海波自2014年6月1日租用至今。综上，本院认为，原告在将24栋一楼（车库）租赁给被告后，在被告支付了2014年全年的租金后，又依据其与阮海波之间的还款协议将房屋租赁给了案外人阮海波使用，并由阮海波自2014年6月1日租用至今，导致被告不能按照协议约定租赁使用所承租的房屋。现原告要求被告按照协议的约定支付租金无事实依据。故对原告的诉求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告铜陵市金苑物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费2236元减半收取1118元，由原告铜陵市金苑物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  谢爱萍 二〇一九年十月二十九日 书记员  张 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。