安徽省太和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1222民初7307号 原告（反诉被告）：刘桂芹，女，1968年11月9日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告（反诉被告）：杜志恩，男，1968年8月20日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告（反诉被告）：杜明宇，女，1999年5月6日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告（反诉被告）：桑欠欠，女，1991年9月24日出生，汉族，住安徽省太和县。 原告：杜某，男，2012年10月15日出生，汉族，住安徽省太和县。 法定代理人：桑欠欠（系杜某母亲），女，1991年9月24日出生，汉族，住安徽省太和县。 以上五原告共同委托诉讼代理人：李军，安徽皖太律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘大龙，男，1988年8月2日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：邹浩汗，安徽天联天律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某诉被告（反诉原告）刘大龙返还原物纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法由审判员徐功法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩及原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某的共同委托诉讼代理人李军，被告（反诉原告）刘大龙及其委托诉讼代理人邹浩汗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某向本院提出诉讼请求：①请求依法确认原告（反诉被告）杜志恩与被告（反诉原告）刘大龙签订的晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋买卖合同无效；②请求依法判令被告刘大龙非法占用的该两套房屋予以返还。③本案诉讼费被告（反诉原告）刘大龙承担。事实和理由：2018年5月，原告（反诉被告）刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某得知杜志恩将其共有的位于太和县祥和路与国泰路交叉口的晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套拆迁安置房，以买卖合同的形式作价1012332元以充抵杜明昊欠刘大龙的借款，原告（反诉被告）刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某找刘大龙要求返还，遭到拒绝，为此，原告刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某于2018年8月27日向太和县人民法院主张权益，由于案由不适原因于2018年11月14日提出撤诉申请，太和县人民法院裁定准许。于2018年11月21日，原告刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某以撤销权之诉向太和县人民法院提起起诉，2019年4月1日，太和县人民法院作出（2018）皖1222民初8019号民事判决书，判决：“①撤销被告刘大龙和被告杜志恩于2017年7月17日签订的关于位于太和县晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋买卖合同；②被告刘大龙所得的上述该两套房屋于本判决生效之日起十日内返还共同共有人”。判决宣判后，被告刘大龙不服提起上诉。安徽省阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民初2186号民事判决书，判决：“①撤销安徽省太和县人民法院（2018）皖1222民初8019号民事判决；②驳回刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某的诉讼请求”。为此，原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某再次向本院提起诉讼。 被告（反诉原告）刘大龙辩称：①被告刘大龙与杜志恩签订房屋买卖合同成立并且有效，不存在合同法第52条规定的合同无效的情形。②原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某无权请求返还，其返还请求已经被阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终2186号民事判决书驳回其诉讼请求，本次再次起诉系重复诉讼，请求法庭驳回其起诉。 被告（反诉原告）刘大龙向本院反诉诉讼请求：①请求依法判令太和县晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋归反诉人刘大龙所有。②请求依法判令被反诉人协助反诉人将上述房屋过户至反诉人名下，履行过户义务，过户费用由被反诉人承担。③本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：刘大龙与杜志恩于2017年7月17日签订的房屋买卖合同，约定杜志恩将所有的太和县晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋出售给刘大龙，双方已经实际履行该合同，且杜志恩已经将上述房屋交付给反诉人刘大龙使用，刘大龙也已经支付全部房款，因签订合同时房屋尚未办理产权登记，双方约定了杜志恩无条件配合过户手续。上述房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某反诉辩称:反诉人反诉请求不成立，本案反诉人与被反诉人除了杜志恩签字以外，其余当事人不知情更没有在合同上签字，依据合同的相对性，被反诉人没有与反诉人的签订合同，从反诉请求来看反诉人认可了本案涉诉房屋系五位被反诉人共有，从而也证明了反诉人与杜志恩签署的房屋买卖合同无效，侵害了其余四反诉人的利益，并且反诉人也没有向被反诉人支付任何购房款，所以房屋买卖合同无效，反诉人反诉理由不成立，请求依法驳回反诉人反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月12日，杜志恩定购晶宫祥和城14#1207、1307两套房屋，交定金各10000元。 2016年4月2日，征收人太和县城关镇人民政府和被征收人太和县城关镇银杏社区杜庄居民杜志恩签订了“太和县集体土地上房屋征收补偿安置协议书”，安置协议上载明安置人口5人，分别是杜志恩及其妻子刘桂芹、女儿杜明宇、儿媳桑欠欠、孙子杜某。2016年6月2日，甲方（征收部门）太和县房地产管理局、乙方（被征收人）杜志恩、丙方（太和金和置业有限公司）签订“市场化购房安置三方协议书”，编号：00086。该协议内容为：第一条乙方被征收房屋位于城北片区，建筑面积300平方米，房屋补偿款、市场化购置补助费969000元，其他附属物、装修补偿等补偿费35100元，合计购房券价款1004100元。第二条乙方选择市场化购房房源位于晶宫祥和城14＃1207室，建筑面积121.32平方米，总房款507463元。由甲方按购房券金额向丙方支付507463元，购房券剩余部分用于购买乙方选择位于晶宫祥和城14＃1307室，建筑面积121.32平方米，总房款507463元。由甲方按购房券金额向丙方支付496637元等内容。即日，杜志恩用购房券补交房款，14＃1207总房款507463元，全额用购房券，14＃1307总房款507463元，用购房券496637元，补现金10826元。购房券编号为00086，购房券总金额为1004100元。2017年7月17日晚饭后，刘大龙、庄东东到杜志恩家，刘大龙对杜志恩说，你儿杜明昊欠我的钱，拿几个条子算了算合计250万元。杜志恩当时愿把家庭的上述两套房子作主抵债。为此，杜志恩作为甲方，刘大龙作为乙方，签订了“房屋买卖合同”。内容为：“甲方因政府拆迁安置补偿取得位于安徽省太和县，建筑面积121.32㎡、14号楼1307室，建筑面积121.32㎡此两套房屋所有权（该房屋已交付给甲方，甲方自愿出让给乙方）【乙方因与杜明昊（甲方杜志恩之子）因债务债权纠纷一事，甲方杜志恩为杜明昊担保七十万元，并愿为杜明昊额外偿还欠款300000元整，共一并还款壹佰万元整】附：两套房产甲方杜志恩购买总价（壹佰零壹万两千叁佰叁拾贰元整），甲乙双方因现就此两套房屋的买卖事宜，经协商一致自愿达成以下合同条款：甲、乙双方本着平等自愿互惠互利的原则，经协商达成以下协议：一、甲方自愿将坐落在安徽省太和县，建筑面积121.32㎡、14号楼1307室，建筑面积121.32㎡此两套房屋出卖给乙方。二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价为人民币（大写）壹佰零壹万两千三百三十二元整即人民币（小写）1012332元整。三、乙方已经于2016年10月12日向甲方杜志恩之子（杜明昊）支付柒拾万人民币整。中国建设银行6214991730088399（庄东东转帐）乙方已经于2017年5月6日向甲方杜志恩之子（杜明昊）支付叁拾万人民币整。中国建设银行6214991730088399（刘大龙转帐现金）（剩余12332元乙方现金支付甲方杜志恩）四、经甲乙双方同意，甲方于2017年7月17日将该楼房购置合同及楼钥匙房一并交付给乙方所有。”等。即日，甲方：庄东东、刘大龙，乙方：杜明昊，签订了“借款合同”。内容为：“乙方向甲方借人民币贰佰伍拾万元整，订立本合同时，又乙方确认，不另立字据。（由于乙方多次向甲方借款，经双方核算认定，乙方欠甲方，乙方父亲杜志恩把自有的两套房屋卖给甲方，冲抵1012332元欠款，剩余乙方欠甲方1487668元）。甲方：庄东东、刘大龙，乙方：杜明昊日期2017年7月17日，担保人：杜志恩备注：杜明昊2018年3月1日前还清所有欠款本金不含利息”等。后即日，杜明昊为刘大龙出具借条。内容有：“欠条本人杜明昊由于家庭生意周转，于2016年8月26日至2017年5月5日期间，共借刘大龙。庄东东人民币贰佰伍拾万元整。我父亲抵给刘大龙两套房子，位于太和晶宫祥和城14＃1207、1307室，共计1012332元，剩余共欠1487668元，经双方核算，我本人杜明昊保证于2018年3月1日前将本金全部还清，其余详见双方借款合同。债务人：杜明昊，2017年7月17日”。庄东东、刘大龙以杜明昊、杜志恩逾期未履行借款合同、欠条约定的还款为由，于2018年5月9日向本院提起诉讼，2018年10月24日（2018）皖1222民初3212号民事判决书判决：一、被告杜明昊于本判决生效之日起15日内偿还原告庄东东、刘大龙借款本金1487668元及利息（按月利率2%，自2017年7月17日起计算至还清之日止）；二、被告杜志恩对上述借款承担连带清偿责任等。 另查明：2018年6月28日曾立案受理原告刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某诉被告刘大龙、杜志恩确认合同无效纠纷一案，因刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，（2018）皖1222民初4446号民事裁定书，裁定按撤诉处理。另2018年8月27日本院曾立案受理原告刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某诉被告刘大龙、杜志恩房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年10月14日向本院提出撤诉申请，（2018）皖1222民初6026号民事裁定书，裁定准许其撤诉。 上述事实，有下列经庭审举证、质证的原告（反诉被告）举证的五原告身份证及户口本、杜志恩与刘桂芹的结婚证，、房屋征收补偿安置协议、购房劵、市场化安置三方协议、情况说明、太和县城关镇银杏社区证明、被拆迁房屋人口登记信息表、太和县人民法院（2018）皖1222民初8019号民事判决书、阜阳市中级人民法院（2019）皖12民终2186号民事判决书、被告身份证、房屋买卖合同、涉案房屋原始购房合同、（2018）皖1222民初3212号民事判决书、（2019）皖12民终638号民事判决书、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。因该合同取得的财产，应当予以返还。共有房地产，未经其他共有人书面同意的；未依法登记领取权属证书的不得转让。本案中位于太和县晶宫祥和城14＃1207、1307两套房屋，系刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某、杜志恩房屋征收补偿安置的共有的房屋，均享有所有权。该房屋未经刘桂芹、杜明宇、桑欠欠、杜某共有人的书面同意，且未依法登记领取权属证书，杜志恩即和刘大龙签订房屋买卖合同，违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。故刘大龙与杜志恩签署的关于晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋买卖合同无效，刘大龙所得的该两套房屋应予以返还。综上，对于原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某提出：“①请求依法确认原告（反诉被告）杜志恩与被告（反诉原告）刘大龙签订的晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋买卖合同无效；②请求依法判令被告刘大龙返还非法占用的该两套房屋”的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于刘大龙提出的反诉请求及辩称，因合同无效，本院不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零六条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、第三十八条第四项、第六项之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杜志恩和被告（反诉原告）刘大龙于2017年7月17日签订的关于位于太和县晶宫祥和城小区14号楼1207室、1307室两套房屋买卖合同无效； 二、被告（反诉原告）刘大龙于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）刘桂芹、杜志恩、杜明宇、桑欠欠、杜某的上述两套房屋。 三、驳回被告（反诉原告）刘大龙的反诉请求。 案件受理费减半收取50元，反诉费50元，合计100元，由被告（反诉原告）刘大龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  徐功法 二〇一九年十月二十九日 书记员  朱青青 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国房地产管理法》 第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。