江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初6525号 原告：陈辰，男，2007年2月14日生，汉族，住如皋市。 法定代理人：陈某，男，1979年12月18日生，汉族，住如皋市，系陈辰的父亲。 委托诉讼代理人：钱琴，北京汉卓（上海）律师事务所律师。 被告：南通恒隆置业有限公司，住所地：如皋市如城镇惠政路汽车城1号。 法定代表人：袁国夫。 委托诉讼代理人：金志学，江苏联嘉律师事务所律师。 原告陈辰与被告南通恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈辰的法定代理人陈某及特别授权委托诉讼代理人钱琴、被告恒隆公司的特别授权委托诉讼代理人金志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈辰向本院提出诉讼请求：1、被告全面履行商品房买卖合同义务，立即办理登记备案、配合办理过户登记；2、被告按已付款同期银行贷款利率支付逾期办理产权登记的违约金（暂计算至起诉时利息285143元）。事实和理由：2016年7月6日，原被告之间签订《商品房买卖合同》，约定被告将七幢123-130号房屋出售给原告，当日被告将房屋交付给原告，原告在被告的指示下，又与如皋市上成汽配城有限公司签订了《委托经营管理协议》。原告按合同分别于2016年6月29日缴纳定金3万元，2016年7月6日当日交127万，当日介绍两个朋友购买商铺抵扣1万，2017年1月20日缴2万，2017年3月8日缴30万，故实际已付款163万元。根据合同约定，被告应于2017年1月6日前办理产权登记所需资料提交备案。但原告多次催告，迄今被告拒不履行办理产权登记备案等相关义务，并以各种理由推脱，现被告已明显违反合同，特根据《最高院关于房屋买卖合同的司法解释》，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。提起诉讼，愿判如所请。 陈辰为证明其主张，提供证据如下： 证据1，原告出生医学证明复印件。证明原告主体资格。 证据2，陈某的身份证复印件。结合出生医学证明，证明陈某系陈辰的父亲，陈辰未成年，陈某是其法定代理人。 证据3，被告的工商登记信息查询打印件。证明被告主体资格。 证据4，商品房买卖合同。证明原被告双方权利义务。该商品房买卖合同第5页第6条第2款明确约定2016年7月6日前交款130万元，原告已经在规定期限内全部履行。约定余款2017年2月10日前付清，但2017年1月7日被告并未按照合同第8页第15条规定出卖人应当在商品房交付使用后6个月内将办理权属登记需由卖方提交的资料报产权登记备案。故本案被告构成违约，因该合同系被告制作的制式合同，依法应当按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，按照银行同期贷款利率核算违约金。 证据5，原告与如皋市上成汽配城有限公司签订的委托经营管理协议。证明在签订合同当日，原告已得到房屋交付，进一步确认被告应当履行配合办理产权证的时间为该日期的6个月内。 证据6，银联商务签购单2张、发票2张、收款收据2张。证明原告履行付款义务，2016年7月6日前给付130万元，2017年1月20日给付2万元，2017年3月8日给付30万元，实际付款162万元。 证据7，被告与原告于2016年8月23日签订的补充协议1份。证明被告明确承诺因带领朋友过来看房认购两间，优惠房款1万元。实际总付款金额为163万元。 恒隆公司质证认为： 对证据1、2，由法庭核实。 对证据3，没有异议。 对证据4，真实性无异议，被告认为原告并没有按合同约定付清房款。 对证据5，没有异议。被告认为没有提交办房产证的资料对原告的实体权利没有影响。 对证据6、7，无异议。 恒隆公司辩称，1、原告认为已付房款163万元与事实不符，合同约定总房款195万元，原告实际支付162万元，尚欠33万元购房款。原告违约在先，只要原告付清房款，被告保证在付清房款后六个月内把办理权属证书的资料进行备案。2、原告认为被告应于2017年1月6日前将办理的产权登记的资料登记备案也是错误的。合同约定2016年7月6日前交款130万元，余款在2017年2月10日前付清，但原告未能付清房款。合同约定付清房款后6个月内将办理房产证的权属资料进行产权登记备案。但原告的第二期房款没有及时付清。3、原告主张要求被告支付违约金，没有依据。合同第15条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意协商解决。因此我方认为原告的请求不能成立。 本院经审理认定事实如下：2015年12月10日，被告开发的上成汽配城B区项目领取预售许可证。 2016年7月6日，恒隆公司作为出卖人与陈辰作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买上成·如皋国际汽车城第七幢123、124、125、126、127、128、129、130号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共188.31平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为10355元每平方米，总金额为195万元；第六条、付款方式及期限：2016年7月6日前缴款130万元，余款65万元于2017年2月10日前付清；第八条、交付期限：出卖人应当在（空白）年（空白）月（空日）日前，实际交房日期以市场开业为准，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后六个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。关于房屋交付期限的约定，原告陈述其是在被告的指示下签订委托经营管理协议，故其认为约定的交付期限应该是2016年7月6日；被告陈述合同第八条约定了实际交房日期以市场开业为准。 同日，陈辰作为委托方（甲方）与如皋市上成汽配城有限公司（被告陈述该公司为管理如皋市上成汽配城的公司）作为受委托方（乙方）签订一份《委托经营管理协议》，约定：就甲方将其购买的“上成汽配城”商铺全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，经双方友好协商，达成如下协议：第一条、商铺的基本情况：该商铺位于如皋市的“上成汽配城”B区，第7栋123、124、125、126、127、128、129、130号，建筑面积188.31平方米，装修状况毛坯，……。第三条、委托经营期限：（一）该商铺的委托经营期自2016年7月1日起至2028年6月30日止。第六条、商业管理费：（一）商业管理费标准：委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，……，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年如有收益的，作为乙方的商业管理费收入。（二）委托经营第四年至委托经营期结束（即2019年7月1日至2028年6月30日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。 审理中，关于案涉房屋的交付时间，原告陈述为2016年7月6日；被告陈述为2016年7、8月份。 2016年8月23日，原被告签订一份《补充协议（老带新）》，载明：“业主陈某于2016年6月29日认购7号楼123-130商铺8间，认购当时有老带新优惠活动，陈某于7月3日介绍朋友过来看房，7月6日认购7号楼137.138两间，故给老客户陈某优惠房款10000元。” 庭审中，被告陈述案涉房屋目前不具备办理产权登记的条件。 另查明，2016年7月6日，原告给付被告购房款127万元（25万元+102万元），2016年8月17日，被告分别向原告开具金额为60万元、70万元的购房款增值税发票各一份。2017年1月20日、3月8日，被告向原告开具金额为2万元、30万元的购房款收款收据。 2019年7月16日，原告诉至本院，要求判如所请。 以上事实，有当事人当庭陈述及相关证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方所签订的商品房买卖合同不违反法律法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，属合法有效合同。根据双方签订的合同约定，原告应于2016年7月6日前、2017年2月10日前分别支付购房款130万元、65万元；被告应于案涉房屋交付使用后六个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。关于案涉房屋的交付时间，原告陈述为2016年7月6日，被告陈述为2016年7、8月份，结合原告与如皋市上成汽配城有限公司于2016年7月6日签订的《委托经营管理协议》约定的委托经营管理期限自2016年7月1日起，据被告陈述如皋市上成汽配城有限公司系管理如皋市上成汽配城的公司，且原被告签订的商品房买卖合同中没有具体的交付时间的约定，由此，综合前述陈述及证据，可以认定案涉房屋的交付时间为2016年7月6日，则被告应按照合同约定于交房后的六个月内即2017年1月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告在庭审时陈述目前还不具备办理产权登记的条件，故原告主张被告承担逾期办理产权登记的违约责任，具有事实和法律依据。被告抗辩原告尚欠购房款33万元，原告违约在先；原告主张因被告未履行办理房屋产权登记的先期义务，原告享有履约抗辩权，被告的抗辩不成立。对此，本院认为，根据原被告就付款期限、关于产权登记的约定，结合原告实际付款情况以及被告交付房屋的事实来分析，原告应于2017年2月10日前付清购房款，被告应于2017年1月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告未能举证证实其在2017年1月6日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告在庭审中还明确表明目前还不具备办理产权登记的条件。故原告主张其有先履行抗辩权，具有事实和法律依据；被告辩称，依据不足，本院不予采纳。 关于原告主张的逾期办理产权登记违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原被告签订的合同中没有关于违约金的具体约定，原告主张按照该司法解释计算逾期办理产权登记的违约金，本院予以支持。关于案涉房屋已付款的问题，被告对原告已实际支付的162万元无异议，关于原告主张的2016年8月23日双方签订的补充协议所涉优惠房款10000元，属原被告双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，则该10000元也应认定为原告的已付购房款，则本案中原告的已付购房款为163万元。据此，根据原告暂主张计算至起诉之日即2019年7月16日，被告应支付原告自2017年1月7日起至2019年7月16日止按照中国人民银行同期六个月以内贷款利率以163万元为本金计算的逾期办理产权登记的违约金为181201.67元。 关于原告主张被告立即办理登记备案、配合办理过户登记的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。被告未能举证证实其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，且在庭审中还明确表明目前还不具备办理产权登记的条件，故原告主张被告立即办理登记备案、配合办理过户登记，属法律上、事实上的不能履行，故原告的该项诉求，本院在本案中不予支持。如案涉房屋达到相关办理产权登记的条件，原告可凭相关证据另行主张。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告南通恒隆置业有限公司给付原告陈辰自2017年1月7日起至2019年7月16日止的逾期办理产权登记违约金181201.67元，于本判决生效后立即履行。 二、驳回原告陈辰的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5580元，减半收取2790元，由原告陈辰负担828元；由被告南通恒隆置业有限公司负担1962元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）预交上诉案件受理费5580元。 审判员 钟 文 二〇一九年十月十四日 书记员 汤亚南