广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18520号原告：冼燕芬，女，1989年2月17日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：龚淳，广东国硕律师事务所律师。被告：汤荣枝，男，1989年12月7日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，城市总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，该司员工。原告冼燕芬与被告汤荣枝、第三人中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冼燕芬委托诉讼代理人龚淳，被告汤荣枝及其委托诉讼代理人颜美林，第三人世华公司委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冼燕芬向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月8日签订的房地产买卖及居间合同；2.被告向原告支付违约金45000元（违约金总计145000元，扣除被告已支付的100000元）；3.被告腾退标的房产即中山市××路××房。事实和理由：2018年10月8日，原告与被告、第三人签订房地产买卖及居间合同，约定原告向被告出售位于中山市××路××房，交易总价为660000元，付款方式为按揭付款。被告支付定金100000元后，原告将上述房屋交付给被告，但被告一直未办理银行按揭贷款手续，剩余购房款至今尚未支付。原告认为被告的行为构成了违约，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告汤荣枝辩称，1.原告违约在先，根据合同约定原告应在签约180天内办理注销抵押登记手续并注销完毕，即原告须在2019年4月6日前办妥注销手续，但涉案房屋至开庭之日仍处于抵押状态，不具备过户条件；2.剩余购房款560000元在递件过户当天支付，但因原告未注销涉案房屋的抵押登记，购房款的支付条件尚未成就，被告不存在违约，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人世华公司述称，1.不同意解除合同，涉案房地产买卖及居间合同包含房屋买卖合同关系及居间合同关系；2.何方违约由法院认定，世华公司不发表意见；3.对于原告的其他诉求，世华公司不发表意见。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2018年10月8日，冼燕芬（卖方）与汤荣枝（买方）、世华公司（居间方）签订一份编号为ZSSH-MM1801620房地产买卖及居间合同，主要约定买卖双方通过居间方交易位于中山市××路××房，成交总价为660000元，定金100000元；除定金外的房款560000元，首期房款以银行同贷书为准，于递件过户当天支付；余款以银行同贷书为准（以银行批复额度为准，如批复额度高于或少于填写金额的，则在首期房款中作相应的减少或增加）由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方；买方应自签订合同之日起270日内递交完毕全部银行按揭申请资料集签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约；若买方已按约定期限内向贷款银行办结全部银行按揭申请手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在约定期限内有权选择含更换不超过三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额度不足以支付房款的，买方应在约定期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；卖方应于签订合同之日起180日内自行凑资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起3日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；买方选择按揭付款并出具银行贷款同意书（如卖方赎楼，则还应同时满足卖方已赎楼并办妥注销抵押登记××条件）之日××工作日内××广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）并办理过户递件手续；交楼日期为收齐定金；买卖双方应向居间方支付的居间服务费以佣金支付承诺书为准；如买方未按约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按上述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未按约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按上述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付成交总价20%违约金或双倍返还买方已付的定金；如因买卖双方任何一方违约导致无法按合同约定完成过户手续的，则违约方按约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任；双方还约定了其他事项。同日，冼燕芬的配偶苏耀盛出具声明书，同意出售涉案房屋，同意冼燕芬对外签署买卖合同及附件并认可买卖合同及附件的效力。2018年10月8日，汤荣枝以转账方式、现金方式分别向冼燕芬支付定金80000元、20000元。冼燕芬收取上述款项后出具收据予以确认。冼燕芬提交的中国农业银行中山坦洲支行出具的业务凭证显示，冼燕芬于2019年3月28日申请分期提前还款。日期为2019年8月27日的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市××路××房[粤（2017）中山市不动产权第0070925号]权利人为冼燕芬，抵押权人为中国农业银行中山坦洲支行，登记时间为2017年5月25日。庭审中，冼燕芬称收到定金后已将涉案房屋交付给汤荣枝；其只要求解除房地产买卖及居间合同中的买卖部分。汤荣枝对此不予确认，认为涉案房屋并未交付。世华公司则称冼燕芬于2019年3月底以赎楼为由取回了房产权证。本院认为，冼燕芬与汤荣枝、世华公司于2018年10月8日签订的房地产买卖及居间合同包含了两个法律关系，其一系冼燕芬与汤荣枝作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系冼燕芬、汤荣枝各自与世华公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为冼燕芬与汤荣枝之间的房屋买卖合同关系。本案所涉房地产买卖及居间合同是冼燕芬与汤荣枝在平等自愿基础上基于真实意思表示签订，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方均产生约束力。庭审中，双方确认已支付定金100000元，本院对此予以确认。依据涉案房地产买卖及居间合同约定的内容，汤荣枝应于2019年7月5日前办理结全部银行按揭手续或2019年9月3日前一次性支付房款、于过户当日支付首期款，冼燕芬应于2019年4月6日办理注销抵押登记手续并完成赎楼手续，双方约定收齐定金日为交楼日期，但上述各项事宜并未约定先后履行顺序，买卖双方的各自合同义务应在各自的期限内同时进行。时至今日，冼燕芬未注销涉案房屋的抵押登记，汤荣枝亦未办理银行按揭贷款，买卖双方均属违约。庭审中，冼燕芬主张涉案房屋已交付汤荣枝使用及依约办理了赎楼手续，为此提供银行出具的业务凭证予以证明，汤荣枝抗辩涉案房屋并未交付。因冼燕芬提供证据证明力并不足以证明其所证明的事实，上述主张理据不充分，本院不予采信，冼燕芬要求汤荣枝腾退涉案房屋的诉求，本院不予支持。冼燕芬请求解除合同，因双方均存在违约，均以其实际行为表明不继续履行合同义务，冼燕芬与汤荣枝已无继续履行合同的意向和基础，本院予以准许。关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。结合本案案情，冼燕芬、汤荣枝均构成违约，各人应当各自承担相应的责任。冼燕芬主张汤荣枝支付违约金145000元（已付定金100000元+违约金45000元）的诉求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告冼燕芬与被告汤荣枝于2018年10月8日签订的房地产买卖及居间合同；二、驳回原告冼燕芬的其他诉讼请求。案件受理费926元，减半收取463元（原告已预交），由原告冼燕芬负担363元，被告汤荣枝负担100元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十月二十三日书记员  李德莲吴泳丝