连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初3431号原告：连云港金明物业服务有限公司，住所地连云港市海州区通灌南路91号。法定代表人：王金芳，总经理。委托诉讼代理人：王金明，该公司员工。被告：连云港市荣阳房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区西门路180号23号楼2号门。法定代表人：陈昌元，总经理。委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。原告连云港金明物业服务有限公司（以下简称金明公司）与被告连云港市荣某房地产开发有限公司（以下简称荣某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，由审判员于华天依法适用简易程序审理，后依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告金明公司的委托诉讼代理人王金明，被告荣某公司的委托诉讼代理人薛尚美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金明公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告给付原告物业费80217.86元、电梯年检费33424.11元、公用电费790元，共计114431.97元及违约金（自2012年9月1日至2019年3月31日，按日千分之三计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和盛世嘉缘小区业主委员会签订合同后于2012年9月1日进驻该小区进行物业管理，截至目前，一号楼8号门面房、9号门面房物业费为80217.86元，电梯维护费为33424.11元，公用电费共790元。原告多次要求被告缴纳上述费用均未果。现提起诉讼，请求判如所请。被告荣某公司辩称：1.涉案房屋被他人实际控制并转租得利，被告至今没有取得该房屋的使用权。即使产生相应的费用应当由占用人或实际使用人承担。被告不应承担责任。2.原告在3年之前的诉求已超过诉讼时效，不应受到法律保护。3.违约金没有依据，费用是按照时间进度产生的，其一概从2012年起计算违约金没有依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月1日，原告金明公司（乙方）与盛世嘉缘小区业主委员会（甲方）签订《自治管理委托合同》，约定金明公司为盛世嘉缘小区1-10栋提供物业管理服务，期限三年，自2012年9月1日至2015年8月30日。该合同第二条第五款规定，乙方对违反物业管理法规及业主公约的行为进行处理，包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金日千分之三等。第四条规定了物业费的收取标准，高层商业用房每月每平方1.2元，公用电费每月5元，高层电梯费每月每平方0.5元。按季度收取费用，每月1-5日交纳。合同签订后，金明公司进驻该小区进行物业服务。2015年9月1日，双方续签合同至2018年9月1日，上述收费标准不变。该合同到期后未续签，原告提供物业服务至今。该小区一号楼一层8号、9号门面房被被告出租给他人经营，面积分别为560.68平方米、285.5平方米，被告及实际营业者均未交纳物业费用，现该房屋被出租给他人用于经营汽车美容、汽车维修，原告主张物业费用未果，故诉至本院。本院认为，原告金明公司与盛世嘉缘小区业主委员会的签订《自治管理委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对小区业主及物业承租人具有法律约束力。原告自2012年9月1日起为盛世嘉缘小区提供了物业服务，该小区一号楼一层8号、9号门面房的业主及实际使用人应当依法依约交纳相应的物业费用，现原告向业主荣某公司主张权利具有事实和法律依据，本院予以支持。被告关于其对房屋没有使用权无需交纳物业费的主张于法无据，本院不予采纳。拖欠物业费系持续违约行为，且原告亦有证据证明按合同约定向业主催收物业费，故被告提出的超诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。关于物业费用。《自治管理委托合同》期限内的物业费用应按约定计算，2018年9月后合同虽未续签，但原告仍在实际提供物业服务，可参照原合同约定计算。根据“高层商业用房物业费每月每平方1.2元，公用电费每月5元，高层电梯费每月每平方0.5元”的约定，2012年9月1日至2019年3月31日期间（共79个月）物业费80217.86元[（560.68+285.5）平方米×1.2元×79月]、公用电费790元（5元×79月×2户）、电梯维护费33424.11元[（560.68+285.5）平方米×0.5元×79月]，共计114431.97元，原告计算正确且有据可依，本院予以支持。关于违约金。合同关于逾期交费违约金日3‰的约定过高，如适用显失公平，本院酌情参照24％的年利率（日0.06％）予以调整。根据合同关于“高层按季度收取物业费，每月1-5号交纳物业费”的约定，本院按季度分段计算，自应交费当月的第6日起算（2012年9月6日至2019年3月31日，2013年1月6日至2019年3月31日，2013年4月6日至2019年3月31日，以此类推，直至2019年1月6日至2019年3月31日），经核算为85341元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，被告应支付原告各项物业费和违约金共计199772.97元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连云港市荣阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告连云港金明物业服务有限公司199772.97元；二、驳回原告连云港金明物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4509元（原告已预交），由被告负担，于给付上述款项时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  刘永新二〇一九年十月十五日书 记 员  孙艳薇法律条文附录一、法律条文【一】《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。【二】《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。