大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初9731号原告（反诉被告）：大连科技城欣同开发有限公司委托诉讼代理人：梁红、梁毅，均系辽宁智库律师事务所律师。被告（反诉原告）：美硕食品（大连）有限公司委托诉讼代理人：姜旭东，辽宁东绥律师事务所律师。原告（反诉被告）大连科技城欣同开发有限公司与被告（反诉原告）美硕食品（大连）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁红，被告的委托诉讼代理人姜旭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.原告与被告之间的房屋租赁合同于法院向被告送达起诉状副本时解除；2.被告向原告支付物业费34026元、电费811.8元及滞纳金（自欠付之日起，至实际付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.3倍的标准计算）；3.被告按三个月租金（含物业费）的标准向原告支付解除合同赔偿金96725元；4.被告向原告支付免租期租金687516元。事实和理由：2014年5月28日，原告与被告签订《租赁合同书》，于2014年12月9日签订《合同租赁期限变更协议》，约定由被告承租原告位于大连市甘井子区房屋，建筑面积530平方米，期限自2014年10月31日起至2019年10月30日止，租金标准为：第一年至第三年1.2元／天*平方米，第四年至第五年1.4元／天*平方米，租金不含水费、电费和通讯费，物业费单价0.6元／天*平方米。合同签订后，原告按约定交付了房屋，但被告自2017年7月1日起开始拖欠物业费及电费，经多次催要未果，原告于2017年10月向被告发送《解除合同通知函》，通知自2017年10月15日起解除双方租赁合同，被告在收悉解除通知后，未履行房屋腾退及款项给付义务。2018年3月，原告再次发函，限期腾退，被告拒收函件，拒绝腾退及付款，原告被迫于2018年3月16日自行将该物业收回。被告的行为构成违约，应承担违约责任：1.向原告支付物业费、电费及合同约定的滞纳金，原告自愿降低滞纳金标准，按照同期人民银行贷款利率1.3倍标准计算。2.被告拖欠租金三个月导致合同解除，根据合同约定应向原告支付赔偿金，原告自愿降低损失赔偿标准，同意被告按三个月租金（含物业费）的标准支付。3.被告应按照合同约定补交免租期租金。被告（反诉原告）辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。被告并未拖欠原告的物业费，原告解除合同理由不成立，被告不同意解除合同。本案系原告违约。首先，原告无故解除租赁合同，且没有提前履行通知义务，自2017年10月9日起强行对案涉房屋断水断电，禁止被告人员进入房屋，阻止被告搬走室内物品，并将被告刚装修完的室内装修隔断拆除，另行租赁给第三人，导致被告无法正常使用房屋，原告要求法庭确认案涉合同在本案送达起诉状时解除，证明其此前系单方解除合同，程序违法，应承担违约责任。其次，截至2017年10月9日，被告并未拖欠原告物业费，原告在2015年5月8日前并未取得案涉房屋的消防验收手续，依法案涉房屋不得租赁使用，被告也没有义务缴纳物业费，由于被告自2014年11月1日被原告收取物业费，因此原告多收了被告6个月8天的物业费60420元，被告当时要求多缴纳的部分冲抵后续费用，可以冲抵到2018年6月8日，但原告却在2017年10月9日强行解约，属于原告违约。再次，被告根本无须向原告缴纳物业管理费，案涉合同是租赁合同，原告并无物业费的收费资质和经营资质，合同中有关缴纳物业管理费的条款是无效的。直到2018年9月27日，原告才在工商局办理了经营范围的增项，增加了物业管理和停车场管理服务。关于原告之所以免除租金是基于原告与甘井子区政府的联合招商，被告基于对原告作为大公司和政府的信任成为首批进入电子商业大厦的企业，原告享受政府补贴，租金根据相关政策已经免除，现在原告索要没有法律依据，且租金的主张超过了诉讼时效。综上，原告的诉请是建立在被告逾期缴纳物业费的基础上，但被告并未违约，原告这些诉请不应被支持。相反，原告一直在违约，其先是违反消防法采取欺诈手段将未经消防验收的房屋出租给被告，后长期不兑现给承租人配备食堂、班车、供暖等承诺，造成被告无法使用案涉房屋。原告又以被告没有缴纳物业费为由强行解约，给被告造成重大经济损失。故被告提出如下反诉请求：1、反诉被告立即返还反诉原告已交纳的物业费共计310270.78元；2、反诉被告立即返还反诉原告已交纳的押金57240元；3、反诉被告立即返还反诉原告已缴纳的装修押金等费用2650元；4、判令被告立即返还原告的办公家具。反诉被告辩称，不同意反诉原告的反诉请求。第一，我公司已经依约提供了物业服务，反诉原告应支付物业管理费，物业服务资质属于行政管理范畴，并不影响双方合同效力。第二，反诉原告长期拖欠租金、物业费等相关费用导致合同解除，我公司有权没收履约保证金57240元。第三，案涉房屋内并无反诉原告主张的办公家具，其应承担举证不能的不利后果。即使该家具存在，依据合同约定，反诉原告违约，我公司有权自行处置屋内资产。第四，二次装修水电费为反诉原告接收房屋后至2015年8月间承租房屋实际发生费用，二次装修管理费为约定费用，反诉原告无权要求返还。经审理查明，2014年5月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签署了《租赁合同书》，约定由被告承租原告位于大连市甘井子区从事电子商务办公相关行业业务使用，建筑面积530平方米，租赁期限自2014年7月30日至2019年7月29日。租金标准为：第一年至第三年1.2元／天*平方米，第四年至第五年1.4元／天*平方米，物业费单价0.6元／天*平方米，租金及物业管理费总额为1819384元（其中租金1238716元，物业费580668元）。二次装修费用收费标准：装修保证金（可返还）20元/㎡、装修管理费（不可返还）5元/㎡。履约保证金为60天的租金及物业服务费，共计57240元。租金及物业管理费支付方式为按季度计算，即：1.乙方于本合同签订后10个工作日内支付60102元,其中租金总额40068元，物业费总额20034元，代表期限：2014年7月30日至2014年9月30日。2.除首次租金及物业管理费外，乙方应于每季度的最后两周内，向甲方支付下一季度的租金及物业管理费。合同基本信息表中约定的物业服务内容包括保安、保洁、维护维修、商务服务、配套服务和其他服务。关于违约责任，合同第五条第1.1项约定：租赁期间，乙方未按合同约定支付租金（含物业费、水电费），每延期一日应向甲方交纳逾期欠交费用的0.1%的滞纳金，日期从欠交之日起计。乙方逾期仍未交纳相应费用，超过两个月的，甲方有权解除合同，收回该房屋，另行将房屋租赁他人，乙方须按照本合同规定向甲方交纳滞纳金，且不能要求甲方返还履约保证金，同时，乙方应按剩余租期租金总额（含物业费）的20%赔偿甲方损失。第1.2项约定：合同期满、解除或提前终止时，乙方应按时迁出该房屋，如未能按时迁出该房屋，甲方可宽限三个工作日，若乙方超过十个工作日仍未迁出该房屋，甲方有权收回该房屋并处置屋内资产和物品。在合同基本信息表备注中约定：该房屋的消防、工程竣工等各项验收工作在本合同签订时尚未办理完毕，且在本合同约定的租赁起始日开始时亦可能暂未办理完毕。乙方同意按照本合同约定的租赁起始日完成该房屋的交接事宜，并在该房屋通过各项验收前积极开展经营使用前的各项准备工作，甲方将给予最大限度的配合。乙方自房屋交接之日支付租金及物业费等费用。乙方作为春田园“电子商务大厦”首批入驻企业，根据相关的优惠政策给予前三年租金免收的优惠政策，物业费等其他费用正常缴纳。乙方同意在本合同期内，在由于乙方自身原因提前解除合同的情况下，乙方在履行本合同约定的相关赔偿责任外，需同时补交已享受免租期内的全部租金（免租期内租金标准按照1.2元／天／平方米计算）。合同签订后，原告于2014年6月30日将案涉房屋交付被告。2014年12月9日，原告与被告签署《合同租赁期限变更协议》，租赁期限变更为2014年10月31日至2019年10月30日。被告共向原告支付物业费310270.78元（2014年10月31日至2017年6月30日），履约保证金57240元，装修管理费2650元。原告称分别于2017年10月15日、2018年3月8日向被告发出《解除合同通知函》、《关于限期腾房的通知函》，要求自2017年10月15日起解除与被告签订的案涉房屋租赁合同。上述函件被告称并未收到。原告称其已于2018年3月自行将案涉房屋收回。另查，2015年5月8日，案涉房屋经消防验收合格。2018年9月25日，原告取得案涉房屋所在楼宇的不动产权证书。2018年9月27日，原告取得物业管理资质。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同租赁期限变更协议》、入驻通知单、不动产权证书、企业信用信息公示报告及庭审笔录等在案为凭，这些证明材料业经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同书》、《合同租赁期限变更协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定享有权利并履行义务。本案争议的焦点问题为合同违约方的确认。首先，被告以原告不具备物业管理资质为由，拒绝支付物业费，没有法律依据。根据原、被告签订的《租赁合同书》，明确约定了物业服务的内容、物业费的具体金额及支付方式，被告签署了案涉合同即视为对上述内容的认可。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条之规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”原告在签订合同时经营范围中不包含物业管理并不必然导致合同无效，在不违反法律法规强制性规定的前提下，应遵循当事人意思自治。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告占有使用，被告也未能举证证明原告提供的物业服务存在不符合合同约定的情形，故被告应按照合同约定交纳物业费。被告自2017年7月1日起未交纳物业费构成违约。其次，关于被告主张的原告提供的房屋未经消防验收及未按承诺配备食堂、班车等抗辩意见，在合同基本信息表的备注中记载“该房屋的消防、工程竣工等各项验收工作在本合同签订时尚未办理完毕，且在本合同约定的租赁起始日开始时亦可能暂未办理完毕。乙方同意按照本合同约定的租赁起始日完成该房屋的交接事宜。乙方自房屋交接之日支付租金及物业费等费用。”上述约定说明被告在签订合同及接收房屋时对房屋未经消防验收是明知的，且同意按交接之日支付租金及物业费等费用。该约定并不违反法律法规的强制性规定，且案涉房屋所在建筑已于2015年5月8日经消防验收合格。现被告又以交付房屋时房屋未经消防验收为由不支付物业费，本院不予支持。关于配备食堂、班车并未在合同中体现，本院不予支持。综上，被告逾期支付物业费超过两个月构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，原告主张双方的租赁合同于法院向被告送达起诉状副本时解除，符合法律规定，被告于2019年3月18日签收了起诉状，原、被告签订的《租赁合同书》于2019年3月18日解除。原告主张按照其发出的《解除合同通知函》的合同解除时间计算被告欠付的物业费，即自2017年7月1日至2017年10月15日共计34026元（0.6元／天*530平方米*107天），符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的电费811.8元，因无法证明该电费金额取得被告认可，本院不予支持。关于滞纳金一节，根据合同约定“租赁期间，乙方未按合同约定支付租金（含物业费、水电费），每延期一日应向甲方交纳逾期欠交费用的0.1%的滞纳金，日期从欠交之日起计。”原告自行将滞纳金标准降低为中国人民银行同期流动资金贷款利率1.3倍，符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定“乙方应于每季度的最后两周内，向甲方支付下一季度的租金及物业管理费。”被告应于2017年6月30日前向原告交纳下一季度物业费，原告主张欠付日期自2017年7月1日起算，符合合同约定。关于原告主张被告按三个月租金（含物业费）的标准支付解除合同赔偿金96725元一节，根据合同约定如因乙方逾期缴纳费用超过两个月导致合同解除的，“乙方应按剩余租期租金总额（含物业费）的20%赔偿甲方损失。”被告自2017年7月1日起欠付物业费，合同约定的租期至2019年10月30日，该期间的租金总额（含物业费）的20%远超过原告主张的96725元，故对原告的该项请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付免租期租金687516元（自2014年10月31日至2017年10月15日）一节，根据合同约定：承租方享有前三年租金免交的优惠政策，承租方同意在本合同期内，在由于承租方自身原因提前解除合同的情况下，承租方在履行本合同约定的相关赔偿责任外，需同时补交已享受免租期内的全部租金（免租期内租金标准按照1.2元／天／平方米计算）。现被告违约，其应按照合同的约定向原告支付免除的租金，原告主张以《解除合同通知函》的合同解除时间作为租金计算的截止时间，被告也并未举证证明在该时间其已将房屋返还原告，故以该时间计算截止时间，本院予以支持。免租期租金合计687516元（1.2元／天*530平方米*1081天）。关于反诉原告的反诉请求，根据现有证据无法认定反诉被告存在履行合同不符合约定的情形，反诉原告要求反诉被告返还交纳的物业费没有事实及法律依据，本院不予支持。根据合同约定：“乙方逾期仍未交纳相应费用，超过两个月的，甲方有权解除合同，收回该房屋，另行将房屋租赁他人，乙方须按照本合同规定向甲方交纳滞纳金，且不能要求甲方返还履约保证金，”反诉原告要求反诉被告返还已交纳的履约保证金不符合合同约定，本院不予支持。合同基本信息表中二次装修费用一栏载明，装修管理费不可返还，反诉原告要求反诉被告返还已缴纳的装修管理费2650元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还办公家具一节，反诉原告未能提供证据证明其主张的办公家具在反诉被告处，且根据合同约定，在合同解除时，若承租方未按期迁出，“甲方有权收回该房屋并处置屋内资产和物品。”故对该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告大连科技城欣同开发有限公司与被告美硕食品（大连）有限公司2014年5月28日签订的《租赁合同书》于2019年3月18日解除。二、被告美硕食品（大连）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连科技城欣同开发有限公司支付物业费34026元及滞纳金（以34026元为基数，自2017年7月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率1.3倍计息）。三、被告美硕食品（大连）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连科技城欣同开发有限公司支付解除合同赔偿金96725元。四、被告美硕食品（大连）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连科技城欣同开发有限公司支付租金687516元。五、驳回原告大连科技城欣同开发有限公司其他诉讼请求。六、驳回反诉原告美硕食品（大连）有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12010元（原告已预交），由原告负担50元，由被告负担11960元。反诉费4409元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  率楠楠人民陪审员  姚 波人民陪审员  张晓青二〇一九年十月九日书 记 员  王 健