福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初4073号 原告：福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会，住所地龙岩市新罗区西郊路103号，统一社会信用代码55350802MEA176531A。 法定代表人：李斌，主任。 委托诉讼代理人：黄振球、施丽仙，福建诺佳律师事务所执业律师。 被告：胡向阳，男，1971年10月28日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：胡向前，男，1973年1月25日出生，汉族，福建国福中亚电气机械有限公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：胡向腾，男，1983年7月1日出生，汉族，莆田市荔城区农业局干部，住龙岩市新罗区。 原告福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会（以下简称“华龙社区居委会”）与被告胡向阳物权保护纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案件审理需要，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华龙社区居委会的委托诉讼代理人黄振球，被告胡向阳的委托诉讼代理人胡向腾、胡向前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华龙社区居委会向本院提出诉讼请求：胡向阳立即搬离龙岩市新罗区西陂街道华龙社区华龙一条街2号店（西郊西路2-15）和3号店（西郊西路2-14）。事实与理由：国营华龙机械厂劳动服务公司（以下简称“劳服公司”）是福建华龙机械厂的下属公司。1992年12月6日，国营华龙机械厂劳动服务公司，以劳服公司为甲方、以胡向阳为乙方的签订了编号为92002AB的《店面出售合同》，合同约定出售华龙一条街2号店和3号店（名为出售、实为以息代租），售价为19500元整。合同第二条约定：“乙方有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施。严禁店门口使用煤炭炉。”第三条约定：“乙方自签订之日起使用期满15年整可退回甲方，并按7折计价退款；使用期满18年整可按6折计价退款；使用期满20年整可按5折计价退款；20年以后乙方要求折价退房，退款额不高于5折”。2002年8月份福建华龙机械厂宣告破产，福建华龙机械厂破产后，华龙一条街的所有权由龙岩市人民政府划拨到了华龙社区居委会名下。从1991年开始到福建华龙机械厂破产，华龙一条街十六间店面所有权都合在一本房屋所有权证中，没有分割，所有权证号为“龙字第18369号”，建筑面积为492.27平方米，所有权人为华龙机械厂。福建华龙机械厂破产后，由龙岩市人民政府把原华龙机械厂的非经营性国有资产划拨给了华龙社区居委会。华龙社区项目改造是我市“十三五”规划的重点项目。龙岩市和新罗区二级政府为了进一步完善华龙社区周边路网结构，打通华莲西路一期和犀牛路二期南段两段断头路，有效缓解龙岩大道、龙腾路及周边区域的交通压力，以便于社区居民及周边群众出行。市区二级人民政府决定对华龙社区进行项目改造，采取“市区政府主导、国企运作、社区参与、公益定位”的模式方案进行实施。现因胡向阳等部分人员以在1992年与原华龙机械厂的劳服公司签订了合同为由拒不搬离，致使华龙社区项目改造受阻、无法进一步推进打通华莲西路一期和犀牛路二期南段断头路工程。华龙社区改造指挥部、华龙社区居委会、互诚房屋征收公司、以及相关的法律顾问的多家单位共同多次与胡向阳进行沟通、协商关于本案纠纷店面搬迁事宜，一再告知本案纠纷店面的所有权人是华龙社区居委会，胡向阳是承租人并不是所有权人，且华龙社区项目改造是我市“十三五”规划的重点项目，大家应共同努力做好华龙社区项目改造工作。但因双方无法达成一致意见，致使本案纠纷的店面无法拆除。华龙社区居委会为了维护自身的合法权益，诉至法院。 胡向阳辩称，一、根据岩署（1992）综141号、岩地房改1992（001）号文件精神，经龙岩地区住房制度改革领导小组同意，确定国营华龙机械厂为地级房改试点单位。国营华龙机械厂为搞活市场，发展第三产业，以华龙厂劳服公司的名义将新建店面出售给胡向阳。二、《店面出售合同》的性质是买卖合同非出租合同，出售的标的物为居住使用权,合同无一处体现以息代租内容，且合同的名称及引文均表述为出售，体现了华龙厂劳服公司代表国营华龙机械厂出售店面的真实目的,而讼争店面属于经营性资产。三、1993年10月30日，华龙机械厂出售给胡向阳父亲的房子面积为42.28平方米，总价2500元整，于2019年4月已经批准进行模拟房改并置换一套房子。而胡向阳于1992年12月6日以19000元购买32平方米的2间店面，从当时价格来看，属购买性质。四、《店面出售合同》第三条表明胡向阳要退房才可收回店面，华龙厂劳服公司不可以主动收回店面。综上，请求驳回华龙社区居委会的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原福建华龙机械厂为全民所有制企业，原国营华龙机械厂劳动服务公司为福建华龙机械厂下属企业。1992年12月6日，国营华龙机械厂劳动服务公司（甲方）与胡向阳（乙方）签订了编号为92002AB的《店面出售合同》一份，合同主要约定：甲方将新澡堂至市场道路边第2号店和3号店出售给乙方，售价为19500元整；乙方有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施。严禁店门口使用煤炭炉；乙方自签订合同之日起使用期满15年整可退回甲方，并按7折计价退款；使用期满18年整可按6折计价退款；使用期满20年整可按5折计价退款；20年以后乙方要求折价退房，退款额不高于5折等。合同签订后，福建国营华龙机械厂劳动服务公司将涉案店面交付胡向阳使用。1996年1月，华龙一条街的店面的房屋所有权证登记至华龙机械厂名下。2002年,福建华龙机械厂申请破产，福建省高级人民法院作出（2002）闽民破字第1-1号民事裁定书，裁定：准予清算组关于要求福建华龙机械厂医院、幼儿园等社区国有资产（具体详见所附清单，账面价值为60,458,626.21元）不列入企业破产财产，移交龙岩市人民政府管理的申请。2002年12月20日，龙岩市财政局发出龙财国资[2002]4号《关于福建华龙工业集团公司破产后非经营性国有资产划拨的通知》，主要内容为：除原华龙公司职工医院房屋、建筑物、设备，原华龙幼儿园的房屋、建筑物，原华龙公司运动场产权及原华龙公司生产区的2000平方米抽水井用地外，其余非经营性国有资产划拨给华龙居委会筹备小组，其中：房屋、建筑物原值39,442,509.09元，净值31,600,486.84元；设备原值424,952.86元，净值104,451.92元，其所占用土地随之划转。2019年8月2日，龙岩市自然资源局将案涉店面的不动产权证登记在华龙社区居委会名下。现华龙社区居委会主张原国营华龙机械厂劳动服务公司与胡向阳签订的《店面出售合同》名为出售、实为以息代租，租赁期早已届满，现涉案店面的产权人为华龙社区居委会，华龙社区居委会有权收回涉案店面为由，诉至本院。在本案诉讼过程中，华龙社区居委会向本院提交书面申请，同意如胡向阳搬离案涉店面，华龙社区居委会将胡向阳按合同约定缴纳的15000元予以退还，并按相应标准予以补偿。 以上事实，有华龙社区居委会提供的《店面出售合同》、房屋所有权证、（2002）闽民破字第1-1号民事裁定书、非经营性国有资产划拨通知书、不动产权证书、申请书及及庭审陈述在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点为1992年国营华龙机械厂劳动服务公司与胡向阳签订的《店面出售合同》，性质为房屋买卖合同还是房屋租赁合同。对合同的性质进行判断，要通过双方合同对权利义务约定的内容进行考量。如果合同性质为买卖合同，则应约定胡向阳拥有房屋所有权，且对房屋拥有绝对的支配权,包括占有、使用、收益、处分权。虽然双方合同的标题形式上表述为“出售”，但合同内容约定：“胡向阳有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施”。该约定表明胡向阳对讼争店面不具有所有权，不得转让，不得对店内设施进行改造，不具有店面受让方应享有的权利。而该条款的权利义务性质符合租赁关系的特征。故本院认定1992年国营华龙机械厂劳动服务公司与胡向阳签订的《店面出售合同》，名义为“出售”，实质为店面租赁合同。同时，原福建华龙机械厂1996年亦取得了案涉店面的房屋所有权证，胡向阳多年来亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。胡向阳已连续使用涉案店面超过了二十年，20年最长租赁期限届满后，国营华龙机械厂劳动服务公司作为缔约方主体已经不存在。原福建华龙机械厂经破产改组，案涉店面的所有权已划拨给华龙社区居委会，华龙社区居委会已取得案涉店面的不动产登记证。胡向阳与华龙社区居委会未再签订案涉店面的任何协议。胡向阳继续占用案涉店面，无事实与法律依据，华龙社区居委会有权要求胡向阳限期搬离。在本案诉讼过程中，华龙社区居委会向本院提交书面申请，同意如胡向阳搬离案涉店面，华龙社区居委会将胡向阳按合同约定缴纳的15000元予以退还，并按相应标准予以补偿，该申请不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条的规定，判决如下： 胡向阳应于本判决生效之日起十日内搬离龙岩市新罗区西陂街道华龙社区华龙一条街2号店（西郊西路2-15）、3号店（西郊西路2-14）。 案件受理费100元，由胡向阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 郑  冬  伟 人民陪审员 杨  爱  瑛 人民陪审员 兰  美  芳 二〇一九年十月二十一日 书 记 员 卢晓青(代) 书 记 员 郭萍 ( 代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 2、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。