广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2778号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：王林，男，系该司员工。委托诉讼代理人：曹娟，女，系该司员工。被告：黄益玲，男，1957年9月10日出生，汉族，住广东省五华县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司（以下简称碧桂园增城分公司）与被告黄益玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告碧桂园增城分公司的委托诉讼代理人曹娟到庭参加诉讼，被告黄益玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月至2018年12月止共12个月的物业服务费3445.80元（按房屋建筑面积159.530平方米，每月每平方米1.8元计收，合每月的物业服务费为287.15元）；2、判令被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金2905.96（违约金以当月所欠物业费为计算基数，按每日千分之五的标准，从逾期之日起计算至被告付清之日止，暂计至2019年1月31日的违约金为2905.96元，若违约金超过物业服务费本金，则调整违约金与本金一致）；3、判令被告向原告支付2018年1月起至2018年12月水费198.12元；4、判令被告向原告支付2018年1月至2018年12月污水费80.01元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与碧桂园增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，碧桂园增城分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、公共设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信等管理服务。黄益玲所购买的房屋属于碧桂园增城分公司提供物业服务的范围，并与碧桂园增城分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，根据该协议约定，黄益玲应支付物业服务费。但黄益玲在2015年10月开始拖欠物业服务费。为维护自身合法权益，碧桂园增城分公司特诉至法院。被告黄益玲未答辩。经审理查明：经广州市工商行政管理局核准，广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司变更名称为碧桂园增城分公司。2004年9月6日，黄益玲（乙方，业主）与增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）签订《碧桂园前期物业服务协议》，载明“……第三章物业服务费用第九条本物业交付使用后，管理公司按以下标准向乙方收取物业服务费。乙方应缴纳的物业服务费标准以该商品房的房屋建筑面积及花园面积计算。以该楼房的房屋建筑面积计算每月每平方米为壹点捌元，该楼房的房屋建筑面积为该楼房的套内建筑面积148.3平方米和该楼房应分摊的公用建筑面积11.23平方米的总和即159.53平方米。……第十条乙方应自商品房买卖合同约定本物业交付时间起，且不论乙方是否居住或使用均应缴纳物业服务费，物业服务费及代收的水电费应采用现金支付或由银行代支的方式于公历每月5号前交纳。……第十一条物业服务费的调整和违约责任……2、乙方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需交纳所拖欠费用的0.5%的滞纳金。……”。2004年9月6日，黄益玲接收涉案房屋。2015年3月1日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具《授权委托书》“……2006年前我单位与碧桂园凤凰城业主所签署的《前期物业服务协议》中，涉及我单位的权利义务均由碧桂园增城分公司具体履行。碧桂园凤凰城小区业主拖欠物业服务费、水费、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用，我单位委托碧桂园增城分公司代为向法院提起诉讼。……”。2018年10月20日，碧桂园增城分公司向黄益玲邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求黄益玲在2018年11月20日前缴清拖欠的费用。2019年2月18日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，载明“兹有广东碧桂园凤凰城凤仪苑xx街xx座xx号，2018年1月至2018年12月水费198.12元，污水费80.01元，合计278.13元，已由广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司向增城市清源自来水厂有限公司代缴完毕。……”。另查明，2019年10月10日，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《不动产登记查册表》，载明“房屋地址新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤仪苑x街x座xx房。建筑面积159.53平方米，产权人：黄益玲”。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算违约金，故违约金统一从下个月1日开始计算。本院认为：增城市碧桂园物业发展有限公司与黄益玲签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。增城市碧桂园物业发展有限公司已经授权碧桂园增城分公司对涉案房屋进行管理收取物业服务费并在业主拖欠物业服务费的情况下享有诉讼权利。故碧桂园增城分公司作为实际物业提供方提起本案诉讼，主体适格，故黄益玲应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张黄益玲未交纳2018年1月至2018年12月的物业服务费，黄益玲并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且黄益玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园增城分公司的主张，故碧桂园增城分公司主张黄益玲应支付自2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费，本院予以支持。经核算，房屋的每月物业服务费为287.15元（159.53平方米×1.8元/平方米）。上述期间内的物业服务费合计3445.8元（287.15元/月×12个月）。原告起诉3445.8元，本院予以准许。至于违约金的问题，根据增城市碧桂园物业发展有限公司与黄益玲签订的《碧桂园前期物业服务协议》的约定，黄益玲不按约定时间交纳费用的，碧桂园增城分公司有权要求黄益玲支付从逾期之日起每日千分之五的滞纳金，现碧桂园增城分公司主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2018年1月物业服务费的延迟交纳违约金，从2018年3月1日开始，按2018年1月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限,总额以3445.8元为限。至于碧桂园增城分公司起诉要求黄益玲支付2018年1月至2018年12月水费198.12元及污水费80.01元，合计278.13元，因碧桂园增城分公司已经代缴，故黄益玲理应予以支付。被告黄益玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄益玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3445.8元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月违约金总额以当月欠付物业管理费的本金为限，总额以3445.8元为限)；二、被告黄益玲在本判决发生法律效力之日起十日内，支付2018年1月至2018年12月水费及污水费共278.13元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告黄益玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 靖人民陪审员  陈严英人民陪审员  刘雄英二〇一九年十月三十一日书 记 员  张淋丽附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。