广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2269号上诉人（原审原告、反诉被告）：英德市英城家家顺景房地产信息部。经营者：邝伟雄。委托诉讼代理人：李**，销售员。委托诉讼代理人：曾德建，广东邦顿律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张亚对，男，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：江云奉，广东浈阳律师事务所律师。上诉人英德市英城家家顺景房地产信息部（以下简称家家顺景）因与被上诉人张亚对居间合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人家家顺景上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判由被上诉人向上诉人支付合同违约金21000元（扣除被上诉人已支付的居间服务费8200元，被上诉人还须支付12800元）；2.由被上诉人负担一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当予以改判。一、在本案诉讼之前，被上诉人业经生效判决确认存在违约行为，并向买受人吴**承担违约责任。签订居间合同后，上诉人已依约完成了居间服务，积极与买受人吴**沟通，吴**愿意一次性向被上诉人支付购房款，但在约定的期限内，被上诉人仍然将房屋售予他人，致使合同目的不能实现，已构成根本违约，应当承担违约责任。二、一审法院依据被上诉人的说辞，片面认定上诉人未能提供满足被上诉人要求的客户，导致误导被上诉人。但是上诉人有完整的录音证据，以及吴**也愿意出庭作证，证实当时吴**愿意一次性付清房款，该付款方式完全能够满足并优于被上诉人提出的付款要求，上诉人在整个过程中并无过错。合同中违约金条款并未违反法律强制性规定，合法有效，故应予支持上诉人请求被上诉人支付违约金的诉求。被上诉人张亚对辩称，一、被答辩人在原审及上诉状中的主张，没有事实依据，依法不应支持。答辩人只是在与购买方的买卖关系中出现最终不能出卖房屋的行为，但是在与被答辩人的居间合同关系中，答辩人并没有出现任何违约行为。被答辩人提出的购买方同意一次性给付全额房款的主张，没有提交充分证据证实。二、被答辩人要求答辩人支付违约金的条款即涉案合同第十五条属于无效条款，且被答辩人没有做出任何按揭服务，因此其诉求没有法律依据，应依法予以驳回。上诉人家家顺景向一审法院起诉请求：1.判令张亚对立即支付合同违约金21000元给家家顺景；2.案件诉讼费用由张亚对负担。被上诉人张亚对向一审法院反诉请求：1.判令家家顺景赔偿张亚对损失共60650元；2.判令家家顺景返还张亚对居间服务费用共8200元；3.案件诉讼费用由家家顺景负担。一审法院认定事实：2018年3月11日，张亚对与家家顺景及买方吴**签订三方的《房地产居间合同》，张亚对通过家家顺景的居间服务出售位于英德市英城***路****广场***豪庭**幢****号房给买方吴**，约定总价808000元，定金3万元，签订合同时交清，首期款368000元（不含定金）于2018年4月30日前支付，尾款41万元按揭支付，张亚对及买方各负担8000元中介费，另买方需支付5000元按揭服务费，买卖双方一方违约，违约方须即时一次性支付中介方本次交易的全部中介费和按揭服务费其21000元给中介方，如逾期支付，则按前款总额3%计算滞纳金。当天，房屋买方向家家顺景转账了3万元，家家顺景扣下8200元作为张亚对的中介服务费，将21800元转账给张亚对。2018年3月13日，家家顺景的经营者向张亚对出具承诺，载明“买方吴**于2018年3月14日出来英德，协商10天内付清首付，2个月内结清贷款。如协商不成，则现协助买卖双方当天取消合同。”2018年3月14日，张亚对与家家顺景的该交易的负责人李**对话，追问“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的事情，张亚对多次质疑李**对前述事项给予了口头承诺，却未在合同中约定，要求其解决，李**均未直接承认对该事项予以了承诺，也未否认家家顺景提出的“10天交首期，2个月拿到银行贷款”事项。家家顺景的另一现场女负责人则一直以张亚对提出的“10天交首期”问题以时间未到为由答复张亚对。事后，张亚对与买方一直就“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的事情未能达成一致意见。2018年4月中旬，张亚对将案涉房屋另行出售给他人，并办理了过户登记手续。2018年4月26日，买方吴**以张亚对违约，向一审法院提起诉讼，经一审法院作出的（2018）粤1881民初1602号生效判决书判决，解除张亚对与家家顺景及买方的《房地产居间合同》，由张亚对双倍返还买方吴**定金6万元，诉讼费650元，由张亚对承担。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。双方的争议焦点是家家顺景在提供居间服务时有无口头向张亚对承认购买方“10天交首期，2个月拿到银行贷款”，从而导致张亚对错误理解而签订合同。张亚对与家家顺景及买方吴**三方签订的《房地产居间合同》中，对于案涉房屋的价款支付方式是有明确约定，张亚对作为一个成年人，对于房屋这么重大的不动产的交易应是持极其谨慎的态度处理，对合同的条款，应有充分的理解。另一方面，家家顺景的负责人出具给张亚对的承诺中，一直主张协助张亚对与购买方补充订立“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的事项，“如协商不成，则现协助买卖双方当天取消合同”，从该表述可以看出，家家顺景在向张亚对提供中介服务时，应是口头上答应了张亚对提出的“10天交首期，2个月拿到银行贷款”要求的，而向张亚对实际提供中介服务的工作人员李**与张亚对的对话中，其一直对张亚对追问的事前承诺“10天交首期，2个月拿到银行贷款”事项，不直接回应，以及另一女负责人的答复，均能佐证，家家顺景在向张亚对提供中介服务时，是答应了张亚对提出的“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的要求的，家家顺景理应在提供中介服务时寻找能够“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的客户与张亚对签订房屋买卖合同，但是家家顺景并未向张亚对提供满足该条件的客户，并导致张亚对错误理解购买方已同意该要求而签署了房屋买卖合同，事后发现问题后一直要求家家顺景予以解决，而家家顺景亦一直承诺协助其解决。因此，在张亚对要求“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的事情上，张亚对自身作为成年人，未尽到谨慎义务，存在重大过错，而家家顺景作出承诺而未能依照承诺履行义务并导致张亚对作出错误判定，亦存在过错，因此，对于张亚对反诉的其违约而导致的损失，应由张亚对自身承担；家家顺景在提供中介服务时，未尽到职责，存在过错，并导致张亚对产生错误理解而遭受重大损失，其收取的张亚对的8200元中介费，应予以返还。对双方提出的其他诉讼请求，因理据不足，一审法院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第十一条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年1月2日作出判决：一、由英德市英城家家顺景房地产信息部返还张亚对8200元；二、驳回英德市英城家家顺景房地产信息部的诉讼请求；三、驳回张亚对的其他诉讼请求。案件受理费162.5元，反诉费760.63元，合共923.13元，由英德市英城家家顺景房地产信息部负担200元，其余723.13元，由张亚对负担。本院二审期间，上诉人提交一组证据：上诉人的经营者邝伟雄与被上诉人张亚对的通话录音，拟证明三方签订居间合同之后，被上诉人反口要求“10天内支付首期，2个月内结清房款”，导致三方产生矛盾；上诉人作为中介方，对于被上诉人临时变更付款方式，已经联系买方沟通协调；买方同意一次性支付款项，但是被上诉人仍然不同意。被上诉人张亚对质证称：对证据不予认可，不属于新证据；上诉人的经营者邝伟雄声称买方可以一次性给付全额房款，但是该说法只是其单方说法，没有证据证实其真实性。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点归纳为家家顺景是否已按照张亚对的要求完成居间服务。根据张亚对提交的《房地产居间合同》、录音对话、家家顺景经营者邝伟雄手写的字条，张亚对在与家家顺景、买方吴**签订居间合同后，就合同未列明“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的问题与家家顺景进行交涉。对话中，家家顺景的工作人员李**、另一女负责人对于张亚对指出的合同未列明家家顺景事前承诺买方“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的问题故意回避，既不承认也不否认。而家家顺景负责人邝伟雄出具手写字条，向张亚对承诺会与买方协商达成“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的意见，否则将协助张亚对与买方解除合同。从双方对于问题的处理情况可推定，家家顺景曾经口头承诺帮助张亚对寻找满足“10天交首期，2个月拿到银行贷款”的买方，导致张亚对错误理解现买方吴**同意其付款要求，与吴**签订合同而遭受损失。家家顺景主张事后曾与买方吴**联系协调，吴**愿意一次性全额付款，没有充分证据证明，本院不予采信。家家顺景没有按照张亚对的要求完成居间服务，未履行合同主要义务，其收取张亚对的中介费，没有合理依据，应当予以返还。虽然张亚对在与买方吴**的买卖合同关系中存在违约行为，但合同关系以相对性为原则，家家顺景并非买卖合同关系中的当事人，其不能以此要求张亚对在双方的居间合同中承担违约责任。家家顺景请求张亚对支付违约金，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人英德市英城家家顺景房地产信息部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人英德市英城家家顺景房地产信息部负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十月十四日书记员  梁家惠书记员  潘丽泳附相关法律及司法解释条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。