广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8977号原告：杨义政，男，1986年10月18日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告：文小丹，女，1988年7月15日出生，汉族，住广州市天河区，被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告杨义政、文小丹与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告杨义政、文小丹，被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨义政、文小丹向本院提出诉讼请求：请求法院判决元邦公司向杨义政、文小丹以转账方式支付延期交楼违约金32252.43元。事实与理由：一、总房价款为：721870.00元（不含收楼日期前每月还贷利息），具体构成如下：本人于2017年6月11日在元邦公司开发楼盘元邦山清水秀售楼处预定了一套住宅（自编号：F9-1-X0X，建筑面积81.02平方米，套内建筑面积64.56平方米），房屋地址为：花都区狮岭镇泰福大街27号（泰福大街27号）X0X房，并交纳了20000元的定金。2017年6月17日在售楼处签订了认购书，确定物业总成交价为686670.00元（但享受此价格的前提是必须先交纳所谓的30000抵100000团购优惠金，物业总成交价688670.00元不包含此3万元）。当日分四次共计支付了511870元，加上11日支付的20000元定金，截止当日共计支付531870元。2017年7月16日杨义政、文小丹与元邦公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707159899），2017年12月31日为最迟交楼日期。2017年11月29日19万元贷款批下来，并于12月28日开始还贷。至此为了购买此房产物业，本人总共支付了721870.00元（不含收楼日期前每且还贷利息）。二、延期交楼天数：553日。根据2017年7月16日与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707159899）约定最迟交楼日期为2017年12月31日。最后实际收楼日期为2019年7月7日，至此元邦公司违约日期长达553日。三、延期交楼违约金计算利率为0.008%。根据2017年7月16日与元邦公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201707159899）第十四条的规定，逾期超过365日，不超过730日（含）的，元邦公司每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金。综上一、二、三点所述，本人总房价款为721870.00元（不含收楼日期前每月还贷利息），元邦公司违约日期为553日，违约赔付率为0.008%，元邦公司需支付逾期违约金为:31935.53元。四、收楼前每月还贷利息违约金为：316.90元。综上所述，延期交楼违约金总计：31935.53元+316.90元=32252.43元。元邦公司辩称，第一，对杨义政、文小丹要求支付延期违约金中计算基数，我方认为应当以认购书中确认的房屋总成交价688670元为准，其要求将30000元团购金计算入内，没有事实和法律依据，且该团购优惠金并非支付给我方。第二，对于迟延交楼天数，本案中元邦公司曾于2019年1月29日向杨义政、文小丹发出收楼催告函，故逾期交楼违约金截止时间是2019年1月29日。第三，逾期交楼违约金标准应当按照合同第十四条第二款约定，分段分标准计算。第四，对于杨义政、文小丹要求计算还贷利息违约金，其诉请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇芙蓉旗新村、山前旅游大道以北的山清水秀花园的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2017年7月16日，元邦公司（甲方、卖方）与杨义政、文小丹（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇泰福大街27号（泰福大街27号）X0X房，总金额为663963元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方，乙方不按时收楼，风险亦从约定收楼时间起转移至乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2017年6月17日，杨义政、文小丹交纳了30000元团购优惠金，广州市宜泰源广告有限公司出具收据予以确认，收据载明，收到杨义政、文小丹交来元邦山清水秀3万抵10万团购优惠金。同日，杨义政、文小丹交纳了按揭费、权证代办费共3200元，广州市资心按揭服务有限公司出具收据予以确认。合同签订后，杨义政、文小丹向元邦公司付清了合同约定的全部房价款。涉案小区的《客户受电工程竣工检验意见书》显示，2018年1月2日，涉案小区的受电工程质量符合国家及电力行业验收标准，供电部门出具查验合格的意见。2018年6月26日，涉案小区的燃气工程取得了《竣工报告》。2018年9月13日，涉案小区取得自来水永久使用报装证明书。2018年11月7日，中国邮政集团公司广州市花都区邮政局出具涉案小区符合通邮设施设置方式设置标准信报箱，可予通邮的意见。2018年11月16日，涉案房屋所在的楼栋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年1月28日，元邦公司向杨义政、文小丹在商品房买卖合同上载明的地址通过EMS发出收楼催告函，该函中告知杨义政、文小丹涉案房屋已取得竣工验收备案表，请于2019年2月1日前办理收楼手续。中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司出具妥投证明，显示该邮件于2019年1月31日妥投。杨义政、文小丹否认收到该函。2019年7月7日，杨义政、文小丹办理了收楼手续，签收了房屋钥匙。杨义政、文小丹陈述，我方在2018年10月14日主动前往涉案房屋，发现房屋出现空鼓，提出整改意见，我方认为元邦公司整改完毕之后在2019年7月7日才算符合交付条件。诉讼中，双方关于房价款的总金额各执一词。杨义政、文小丹陈述，认购书约定房价款为688670元，商品房预售合同约定房价款663963元，我方认为房屋总价款是721870元，团购优惠金30000元、产权证及按揭代办费3200元、装修设计费24707元以及按揭利息都属于房价款的一部分。其中团购优惠金30000元的收款人显示是广州市宜泰源有限公司，但是收据上列明是元邦山清水秀30000抵100000团购优惠金，就是支付了该笔费用，杨义政、文小丹才能享受到688670元的团购优惠价格。按揭代办费3200元收款人显示是广州市资心按揭服务有限公司。以上费用的收取没有签订相应的合同。元邦公司陈述，我方只确认装修设计费24707元作为房款一部分，其他两部分我方不予以确认，收款人不是我方，也不能作为购房款，3200元是杨义政、文小丹采取按揭付款方式委托按揭机构的代办费用，不能据此认为该费用属于购房款，而购房贷款利息是杨义政、文小丹采取贷款方式产生的支出，不应当作为购房款。本院认为，杨义政、文小丹与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。杨义政、文小丹已经付清了房价款，元邦公司应当按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付杨义政、文小丹使用，元邦公司逾期交楼应当承担逾期交楼的违约责任。双方争议的部分如下：一是逾期交楼违约金的计算基数；二是逾期交楼违约金的截止日期。关于逾期交楼违约金的计算基数，杨义政、文小丹认为团购优惠金30000元、产权证及按揭代办费3200元、装修设计费24707元以及按揭利息均属于房价款的一部分，计算逾期交楼违约金时应当一并计算在内。团购优惠金30000元、产权证及按揭代办费3200元的收款方分别为广州市宜泰源广告有限公司和广州市资心按揭服务有限公司，并无证据显示是元邦公司收取的涉案房屋的款项，因此，杨义政、文小丹要求将上述费用计算至总房价款中，依据不足，本院不予采纳。按揭利息属于杨义政、文小丹自行选择的付款方式所致，并不属于房价款。元邦公司确认装修设计费24707元是房价款的一部分，故逾期交楼违约金的计算基数应当为688670元（663963元+24707元）。关于逾期交楼违约金的截止日期，元邦公司于2019年1月28日向杨义政、文小丹发出收楼通知书，通知杨义政、文小丹2019年2月1日前办理收楼手续，该邮件于2019年1月31日妥投，元邦公司通知收楼之日涉案房屋已经满足交付条件，杨义政、文小丹提出的空鼓问题属于质量保修的范围，故逾期交楼违约金应当计算至2019年2月1日止，违约金应当以688670元为基数，按每日0.008%的标准，从2018年1月1日计至2019年2月1日，共计21872.16元（688670元×0.00008×397天）。元邦公司认为违约金应当分段分标准计算，本院不予支持。杨义政、文小丹诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨义政、文小丹支付逾期交楼违约金21872.16元；二、驳回原告杨义政、文小丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费303元，由原告杨义政、文小丹负担98元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担205元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇一九年十月二十五日书记员  朱婷欣孙诗韵