江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5227号上诉人(原审原告)：王兆阗，男，1980年1月1日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：娄培培，江苏金合律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：鞠锋，男，1986年2月8日生，汉族，住江苏省徐州市新城区。被上诉人(原审被告)：葛孝晨，女，1989年8月15日生，汉族，住江苏省徐州市新城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：徐爱松，江苏彭城律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨莉，江苏彭城律师事务所律师。上诉人王兆阗因与被上诉人鞠锋、葛孝晨房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初5768号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王兆阗及其委托诉讼代理人娄培培，被上诉人鞠锋、葛孝晨的委托诉讼代理人杨莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王兆阗上诉请求：1.改判一审判决第二项，将违约金数额增加400000元。2.一、二审诉讼费由鞠锋、葛孝晨承担。事实与理由：2017年8月王兆阗有意购置房产，得知鞠锋、葛孝晨惠民花园惠民翡翠园12号楼1-601有意出售，双方于2018年8月12日签订购房合同并由云龙区潘塘法律服务所见证，约定房屋总价款为55万元整。被上诉人称该房产产权证书已在办理中，最迟2017年10月份能拿到。双方在合同中约定卖房人必须在合同签订后六个月内给买房人办理房产过户手续，办不成或不愿意给办的属于违约，违约金60万元。后王兆阗按照合同约定两次支付了购房款50万元。鞠锋、葛孝晨也于2017年8月12日将上述房产实际交付给王兆阗。后鞠锋、葛孝晨以种种理由推托，拒不办理房屋产权证书。直至2018年4月，鞠锋、葛孝晨才将房屋产权证书办理完毕。王兆阗多次催促，其仍未按合同约定及时将“不动产权证书”交付给王兆阗，也未在2018年6月限购政策出台之前的两个月合理期限内给王兆阗办理过户手续。致使王兆阗至今未能顺利完成产权变更。鞠锋、葛孝晨还于王兆阗起诉前强行将己经交付给王兆阗的房屋上锁，意欲逼迫王兆阗将余下的5万元房款也提前付清。王兆阗到房产部门查询得知，涉案房产己于2018年7月6日被案外人查封了。鞠锋、葛孝晨明知其房产被法院查封，恶意隐瞒事实，扩大了王兆阗损失。鞠锋、葛孝晨主观、客观均构成违约，致使合同无法履行，一审法院判决二人返还购房款并支付违约金20万元，但20万元违约金数额过低，不足以弥补王兆阗的损失。且双方合同中对违约金的约定系针对违约方的惩罚性条款，房屋差价等相关损失另有约定。请求二审法院查清事实，依法改判。鞠锋、葛孝晨答辩称，1.我方不存在违约行为，不应支付违约金。鉴于王兆阗存在违约行为，根据合同约定我们不应返还购房款，王兆阗应向我方承担违约责任，支付违约金。2.我方与王兆阗在签订买卖合同时，涉案房屋没有房证，依法不允许交易。合同签订后，政府又不允许过户，由此可以推定双方签订的合同为无效合同，合同约定的违约条款也应为无效。王兆阗向一审法院起诉请求：1.判决解除王兆阗与鞠锋、葛孝晨之间签订的买卖合同并退还房款50万元；2.判令鞠锋、葛孝晨支付违约金60万元并赔偿市场差价；3.诉讼费、保全费由鞠锋、葛孝晨承担。一审法院查明：鞠锋、葛孝晨系夫妻关系。2017年8月12日，经徐州市云龙区潘塘法律服务所见证，鞠锋、葛孝晨作为卖房人与王兆阗王兆阗作为买房人签订《房屋买卖协议书》，约定：卖房人将坐落在惠民小区C31楼1单元601室（建筑面积141.26平方米）及地下室601室（建筑面积29.15平方米）的拆迁安置房一套（现状），以55万元的房价出售给买房人，2017年8月12日卖房人将房屋的钥匙、安置补偿协议书（复印件）、上房通知单（复印件）及用水、用电手续一并交给买房人，买房人将购房款分二次付清（2017年8月12日付房款30万元，同年8月30日前付房款20万元，余款5万元过户后24小时内付清），该房屋归买房人所有；政府给卖房人办理“不动产权证书”的费用由卖房人承担，过户的费用由买房人承担，过户材料由双方共同提供。第六条违约责任约定：1、(1)卖房人在取得“不动产权证书”前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、瞒报、私自处分共有人的房产导致房屋买卖无效、已收到买房人的房款不交给房屋、反悔本协议的均属违约。（2）卖房人在取得“不动产权证书”后的5日内（特殊情况除外）没有把“不动产权证书”交给买房人的属于违约。（3）政府允许房产过户，卖房人不得向买房人提出任何要求和条件（对出售的房屋另外加钱、支付务工费、交通费等），必须在6个月内给买房人办结房产过户，办不成或不愿意给办的属于违约（政府原因除外）。（4）卖房人没有按照政府通知要求及时上缴各类办理房产证材料使房产证办不下来或房管部门要求卖房人到公证处办理相关公证手续，卖房人不去办理，使不动产权证书办不下来的均属违约。（5）卖房人不履行本协议义务的属于违约。卖房人构成以上任何一项违约，买房人有权要求卖房人继续履行协议并支付违约金或者买房人有权解除协议，要求返还购房款、支付违约金，给买房人造成的损失除加倍赔偿外，还应赔偿房屋市场现价与购买价的差额部分。双方约定违约金为60万元。2、买房人不得以任何理由反悔本协议，否则购房款不予退还，并向卖房人支付双方约定的违约金60万元。当日，王兆阗向鞠锋、葛孝晨给付购房款30万元，鞠锋、葛孝晨交付案涉房屋给王兆阗。2017年8月31日王兆阗向鞠锋、葛孝晨给付购房款20万元。王兆阗称“2017年8月31日支付合同约定的购房款20万元，当时签合同口头约定是月底，但是拿了合同后没仔细看，当时被告是无异议的”。另查明，案涉房屋系拆迁安置房，不动产权已于2018年4月18日登记在鞠锋、葛孝晨鞠锋名下[不动产权证书载明：编号苏（2018）徐州市不动产权第0042616号，权利人鞠锋，坐落云龙区，住宅，房屋建筑面积145.06平方米；编号苏（2018）徐州市不动产权第0042593号，权利人鞠锋，坐落云龙区，地下室，建筑面积29.12平方米]。王兆阗称“被告曾经带我们去坝子街房管局问能不能过户。只是在大厅问说是有限购政策不能过户，也没提供手续，应该是在2018年7月。被告称主动找我过户是假的，自从签订合同后每次都是我主动给他打电话，不是说没办下来就是在外地，直到最后没办法了我到房产局查到他办下来了，他才勉强给我发了张照片，他说在外地，得过几天才能办理过户手续。当时带我们一起去坝子街房管局也是我打了几次电话，没办法了，他也知道这个房子不能办理过户，想要5万元余款的。甚至在起诉前几天还去房子的地方把房门给锁了”。鞠锋、葛孝晨称“因系拆迁房，不动产权证书是办事处通知到办事处领取的，大概是在2018年5、6月份领的，鞠锋、葛孝晨领取房证后及时与王兆阗联系，一同到产权部门办理过户手续，而且王兆阗也认可确实由鞠锋、葛孝晨带其过户，但因政策不允许，当时没有办理成过户，鞠锋、葛孝晨不存在拖延过户及王兆阗诉状上所称的违约行为。大概是6月份，领完房证没多久就和王兆阗联系了。王兆阗并没有要求鞠锋、葛孝晨将房证交付给他，称办过户时一并带着即可。没有锁门的情况。鉴于王兆阗提出解除合同，鞠锋、葛孝晨同意不继续履行。况且经过询问产权部门，政策确实不允许过户。涉案房屋被张猛起诉被查封的，大概是2018年7、8月份，现仍未解除查封”。王兆阗庭审中称不再单独主张赔偿市场差价，称包含在违约金60万元之内。2018年5月31日徐州市人民政府办公室发布《市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知》（徐政办发[2018]89号），该通知第三条规定：市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手住房，以下同）自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。一审法院认为，王兆阗与鞠锋、葛孝晨签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容合法，法院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。王兆阗作为案涉房屋的购买人有证据证明其已按约完成给付购房款的合同义务，鞠锋、葛孝晨作为出卖人应按合同约定配合王兆阗办理案涉房屋的产权过户手续。鞠锋、葛孝晨未及时办理涉案房屋的产权登记手续，在取得不动产权证书后未按约定5日内交给王兆阗，未在徐州市房屋限售政策2018年6月10日实施前给王兆阗办结房产过户手续，涉案房屋因鞠锋、葛孝晨涉及其他诉讼案件被一审法院于2018年7、8月份查封至本案一审庭审结束仍未解除查封，应认定鞠锋、葛孝晨违约，致使王兆阗购买房屋的合同目的不能实现，王兆阗请求解除涉案的房屋买卖协议书，鞠锋、葛孝晨亦同意解除，不违反法律规定，法院确认予以解除。合同解除后，鞠锋、葛孝晨应向王兆阗返还已给付的购房款50万元。鞠锋、葛孝晨在履行合同义务中存在违约，王兆阗有权按照合同约定向鞠锋、葛孝晨主张违约责任。王兆阗没有提供证据证明因鞠锋、葛孝晨违约造成其实际损失情况，王兆阗主张违约金60万元过高，根据本案的实际情况，一审法院酌情支持违约金20万元。综上，一审法院判决：一、解除王兆阗与鞠锋、葛孝晨于2017年8月12日签订的《房屋买卖协议书》；二、鞠锋、葛孝晨于判决生效之日起十日内向王兆阗返还购房款50万元并支付违约金20万元；三、驳回王兆阗的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明一致，本院予以确认。本院认为，一、关于鞠锋、葛孝晨是否构成违约的问题。第一，涉案《房屋买卖协议书》第六条第2点约定：“卖房人在取得不动产权证书后的5日内（特殊情况除外）没有把不动产权证书交给买房人的属于违约。”而根据查明事实，鞠锋、葛孝晨在领取了不动产权证书后，并没有在5日内将证书交与王兆阗。鞠锋、葛孝晨对此解释为王兆阗并没有要求交付房证，称办过户时一并带着即可。但王兆阗对此不予认可，且鞠锋、葛孝晨也未能举证证明王兆阗确与二人有暂不交付房证的约定。第二，涉案《房屋买卖协议书》第六条第3点约定：“政府允许房产过户，必须在6个月内给买房人办结房产过户，办不成或不愿意给办的属于违约（政府原因除外）”，徐州市房屋限售政策于2018年6月10日起开始实施，鞠锋、葛孝晨在领取不动产权证之后、房屋限售政策实施之前未给王兆阗办结房产过户手续。现鞠锋涉及其他诉讼案件导致涉案房屋被查封，并已有(2018)苏03民终7117号生效判决书确定鞠锋应向申请查封人偿还借款45.5万元及相应利息。王兆阗购买涉案房屋的合同目的已经无法实现，房屋买卖协议已经无法继续履行，故鞠锋、葛孝晨已经构成根本违约，应当向买房人王兆阗承担违约责任。二、关于违约金数额的问题。如上所述，鞠锋、葛孝晨在履行合同义务中存在违约，王兆阗有权向二人主张违约责任。涉案房屋买卖协议约定违约金数额为60万元，一审法院酌情调整为20万元，王兆阗上诉主张20万元不足以弥补其损失，而鞠锋、葛孝晨则认为20万元违约金数额过高。对此本院认为，当事人依照《合同法》第114条第2款的规定主张违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，王兆阗于二审庭后提交了同在惠民花园小区的房产拍卖价格，以证明涉案小区房价上涨幅度较大、其因鞠锋与葛孝晨的违约所造成的损失高于违约金数额，但由于楼号、户型等不同，该房产拍卖价格对于证明王兆阗损失仅具有一定的参考价值，不能直接作为认定其损失的依据。综合考虑鞠锋、葛孝晨在本案中的过错程度，以及本案纠纷发生期间徐州市房屋上涨情况、市场行情等情况，本院酌情支持违约金30万元。综上，上诉人王兆阗的上诉请求部分成立，本院予以支持。上诉人鞠锋、葛孝晨的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初5768号民事判决；二、解除王兆阗与鞠锋、葛孝晨于2017年8月12日签订的《房屋买卖协议书》；三、鞠锋、葛孝晨于本判决生效之日起十日内向王兆阗返还购房款50万元并支付违约金30万元；四、驳回王兆阗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15150元，由王兆阗负担5000元，鞠锋、葛孝晨负担10150元，财产保全费5000元由鞠锋、葛孝晨负担；二审案件受理费7300元，由王兆阗负担2300元，鞠锋、葛孝晨5000元。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  宋新河审判员  张 伟二〇一九年十月十五日书记员  宗 正