广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初1321号 原告：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所：柳州市柳邕路359号，统一社会信用代码：91450204756523661K。 法定代表人：莫太贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦金叶，该公司法务专员。 被告：李雪峰，男，1984年11月26日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被告：黄金莲，女，1986年10月23日生，汉族，住广西田东县。 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称恒泰公司）与被告李雪峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，原告恒泰公司于2019年4月17日申请追加黄金莲为被告，本院因此扣除审限，并依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告恒泰公司的委托诉讼代理人韦金叶到庭参加诉讼。被告李雪峰经本院公告送达开庭传票，被告黄金莲经本院依法送达开庭传票，均逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付柳州工人医院×小区×号房物业费1066.19元，滞纳金63.97元，合计1130.16元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系柳州工人医院×小区×号房业主，房屋面积72.53㎡。2016年7月26日，原告与柳州市工人医院签订《工人医院马鞍山、南院宿舍区前期物业服务合同》，约定由原告对被告居住的柳州工人医院×小区提供物业管理服务，服务期限自2016年8月1日至2018年7月30日止。合同签订后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对柳州工人医院×小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2016年11月起未交付物业管理费用，截至2018年7月，被告拖欠物业费1066.19元。根据《工人医院马鞍山、南院宿舍区前期物业服务合同》第七条（三）“甲方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金”的约定，由此计算，被告拖欠21个月物业管理服务费用产生的滞纳金为63.97元，费用合计1130.16元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业管理服务。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特依法向人民法院起诉，请求判如所请。 被告黄金莲庭前提交书面答辩意见称，一、恒泰公司诉讼主体错误。黄金莲并未授权或委托任何个人及单位与恒泰公司签订物业协议，对物业收取的费用及服务等并不清楚。二、恒泰公司也没有尽到物业管理义务。自黄金莲入住以来，从未见到物业公示基本情况、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况。也未见物业人员上门与黄金莲进行告知。三、恒泰公司出示合同中约定服务期限由2016年8月1日至2018年7月30日，这期间由于车棚被物业直接锁住要求收取停车费用，黄金莲预交2017年10月至12月停车费。在2018年1月，黄金莲的电动车在车棚内丢失并报案，要求物业协助处理，物业人员称“1.停车费用已到期，物业不负责；2.监控损坏无法提供查看监控视频；3.物业在2017年12月31日已撤出小区，不负责小区电车管理；4.黄金莲电车丢失是由于黄金莲未锁大锁所至未协助派出所处理（仅提供停车收据，报案记录派出所有）”。四、就物业人员回答，黄金莲提出异议：1.合同签订服务与物业人员所说自相矛盾；2.物业如进行服务为何进入大门监控都没有；3.物业是否有管理记录，无法协助提供车牌号也未提醒黄金莲交停车费用；4.物业如何知道电车未锁大锁。五、黄金莲主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告李雪峰未作书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告提交了以下证据： 1.《工人医院马鞍山、南院宿舍区前期物业服务合同》一份，证明：柳州工人医院选聘原告对工人医院×区进行物业管理服务；前期物业服务合同签订于2016年7月26日，合同期限自2016年8月1日开始；约定原告收取物业费的标准为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；约定被告若拖欠物业费将产生的滞纳金的收取标准：从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金。 2.《工作简报》一份，证明：原告依法依约履行合同约定事项。 3.《欠费明细表》一份，证明：被告欠费情况。 4.《催费通知书》一份，证明：原告对被告的催费情况。 5.公告照片一份，证明：原告退管小区的时间是2018年7月30日，原告向被告催收物业费。 6.邮寄起诉通知书挂号信及运单查询一份，证明：原告对被告的书面催费情况。 7.《柳州市不动产查档证明书》一份，证明：涉诉房屋的权属情况。 被告李雪峰未到庭亦未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 被告黄金莲庭前向本院提交证据一份，本院依职权出示： 1.2017年10月17日收款收据一份，载明：恒泰物业收取2017年10月至12月的停车费75元。 本院认为，原告提交的证据1-7客观、真实，与本案有关联性，本院对该证据予以采纳。对被告黄金莲庭前提交的证据1，原告对真实性无异议，但认为与本案无关，黄金莲电动车交纳的是停车费而非保管费，电动车被盗系他人侵权行为，无证据证实监控视屏损坏，黄金莲在答辩状中的陈述不是事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 柳州市工人医院×小区由柳州市工人医院开发建设。两被告系柳州市鱼峰区柳石路×不动产的所有权人，该房屋建筑面积为72.53平方米。2016年7月28日，柳州市工人医院作为甲方与原告作为乙方签订《工人医院马鞍山、南院宿舍区前期物业服务合同》，约定：由乙方为柳州市乐群路2号（马鞍山宿舍一）、柳州市柳石路145号（南院宿舍）提供前期物业管理服务；合同期限为两年，自2016年8月1日起至2018年7月30日止；甲方向业主公告宿舍区物业服务管理委托事项，明示双方审定的《前期物业服务合同》，并要求业主本合同的内容和《临时管理规约》予以书面确认并承诺遵守；甲方按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；乙方根据《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》提供三级的物业服务标准；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；甲方向业主承诺由甲方承担或赠送的物业服务相关费用，由甲方全额支付给乙方，支付方式以转账方式每季度结算一次；试行服务管理三个月（从2016.8.1-2016.10.31止）医院全额支付物业费23500元、水电实际公共损耗费，三个月后物业公司全部接管实行自负盈亏；两个宿舍区设备设施陈旧如水管、楼道扶梯、墙面翻新需要进行维修的，由住户分摊负责；每月业主或物业使用人应向物业服务中心交纳物业服务费；甲方逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金；等等。原告于2018年7月10日制作《缴费通知书》，向被告书面催收2016年11月至2018年7月的物业服务费。因被告拒不交纳，遂酿成本案纠纷。 另查明，庭审中，原告自述其于2018年7月30日撤出涉诉小区。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，柳州市工人医院与原告签订《工人医院马鞍山、南院宿舍区前期物业服务合同》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为涉诉不动产所在小区提供了物业服务，两被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务，现原告要求两被告支付物业服务费，合理合法，本院予以支持。故两被告应支付原告从2016年11月1日起至2018年7月30日止期间的物业费1066.19元（72.53平方米×0.7元／平方米×21个月）。 关于滞纳金，实为违约金，原告主张按《工人医院马鞍山、南院宿舍区前期物业服务合同》中约定的滞纳金标准支付，即“甲方逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之二交纳滞纳金”，但从该约定的文义表述来看，前述“甲方”系指柳州市工人医院，该合同并未就业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的违约责任进行约定。故原告要求两被告按前述滞纳金标准支付违约金，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。 关于被告黄金莲抗辩原告未与其订立物业服务合同，原告起诉主体有误，系对前期物业服务合同法律关系的误解；其抗辩电动车被盗系原告提供物业服务瑕疵导致，所提供的证据不足以证实其观点；至于其主张的先履行抗辩权，亦缺乏事实依据；综上，被告的上述抗辩理由不足以作为其拒交物业费的理由，本院对此不予采纳。被告李雪峰、黄金莲经本院依法传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李雪峰、黄金莲支付原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司物业服务费1066.19元； 二、驳回原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，公告费360元，合计410元（原告已预交），由原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司负担3元，由被告李雪峰、黄金莲负担407元。 上述应付款项，义务人应于本案判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  李 旎 人民陪审员  蔡铭奇 人民陪审员  杨 柳 二〇一九年十月九日 书 记 员  陈 丹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。