四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1181民初2922号 原告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市山湖路南段6号峨秀湖假日半岛小区，统一社会信用代码91511181MA62802R7B。 法定代表人：李小龙,公司总经理。 委托诉讼代理人：**，男，1989年10月10日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：陈宇平，女，1988年9月28日出生，汉族，住四川省峨眉山市，系公司员工，特别授权。 被告：四川快捷叁壹捌汽车旅馆投资管理有限公司，住所地:四川省成都市高新区天府大道中段530号1栋17楼1702号。统一社会信用代码：91510100797825682L。 法定代表人：郝刚，系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：温沪华，男，1965年11月9日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：徐静怡，四川恒和信律师事务所律师。一般授权。 被告：峨眉山三一八汽车旅馆有限责任公司，住所地：四川省峨眉山市秀湖大道蓝光文旅假日半岛138、139、140号楼，统一社会信用代码9151118130943179XJ。 法定代表人：魏蓉，系公司董事。 委托诉讼代理人：温沪华，男，1965年11月9日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：徐静怡，四川恒和信律师事务所律师。一般授权。 原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司诉被告四川快捷叁壹捌汽车旅馆投资管理有限公司、峨眉山三一八汽车旅馆有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，根据各方意愿于2019年10月18日组织各方进行庭前调解，因各方分歧较大，未能达成调解协议。2019年10月24日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司（以下简称：嘉宝分公司）委托诉讼代理人**、陈宇平，被告四川快捷叁壹捌汽车旅馆投资管理有限公司（以下简称：快捷公司）及被告峨眉山三一八汽车旅馆有限责任公司（以下简称：峨眉山公司）共同委托诉讼代理人温沪华、徐静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉宝分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠物业管理费169000元，违约金27563.18元，共计196563.18元；2.判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告嘉宝分公司与被告快捷公司于2013年7月30日签订了《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》，协议约定，被告快捷公司前五年依照5000元／月的标准向原告交纳酒店物业管理费用（不按照平方计算），之后每五年增长1000元。从消防证办妥之日起开始计算,物业费用按季度缴纳。被告峨眉山公司作为被告快捷公司的全资子公司，系峨秀湖项目三一八旅馆的实际经营主体以及原告提供物业服务的主体，应向原告支付物业服务费用。但二被告从2017年2月1日至2019年8月31日已拖欠原告物业管理费用人民币169000元。二被告长时间欠付原告管理费用是对原告资金的占用，一定程度上对原告造成了经济损失，故原告依照年息万分之六的标准向二被告主张违约金27563.18元。合同履行至今，原告持续提供物业管理服务，但二被告经多次催收仍不履行自己的缴费义务。为维护原告企业的合法权益，特诉至本院，请求判决如请。诉讼中，原告确认起诉书中“年息万分之六”的记载系笔误，当庭明确为“日息万分之六”。 为证明上述事实及主张，原告嘉宝分公司向法庭出示了公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、准予更名登记通知书、二被告公司营业执照、法定代表人身份证明、《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》、物业费欠费及违约金明细总表、物业缴费增值税普通发票、中国邮政快递邮寄单、物业服务费缴纳提示函、物业费通知单、物业费及电费通知单、中国邮政快递投递流程查询记录、中国邮政快递投递收费单据、对账询证函、酒店区域事项对接记录表、涉及小区隔离门及小区通道6张照片和光盘一张（视频及录音）等证据。 二被告除对原告提供的物业费欠费及违约金明细总表及录音的三性，物业费提示函、6张照片和光盘一张关联性不予认可外，承认原告主张的存在物业服务协议、诉讼时间段二被告未支付物业管理费、原告履行了物业费催收义务、原告嘉宝分公司及被告峨眉山公司至今仍在案涉小区经营各自业务等事实及所涉证据。但辩称，原告未全面履行物业服务协议，服务未达到行业服务标准。酒店卫生清理打扫属被告安排员工自行实施。原告未经被告许可擅自对案涉居民居住区、酒店经营区之间设置隔离栏、隔离门，从而严重影响了被告经营，给被告经营造成了重大损失。因此，原告应当依法减免物业服务费。为证明自己的主张，被告向法庭出示了被告员工打扫物业卫生的照片、通道安装隔离栏隔离门照片。同时辩称，《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》中并无违约金的约定，追究违约金无合同和法律依据，即使承担违约金原告的计算时间错误。根据《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》约定，本案所涉小区物业费收交时间应当以消防安全检查合格证办妥起计算，满五年后每月增加1000元的时间亦应当以此时间起计算，即从2014年7月11日起计算。因此，原告追究违约金的诉求、加收1000元物业管理费的起算时间不予认可。为支持其抗辩，被告向法庭出示了《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》原件、租赁合作协议、公消安检字2014年0046号消防安全检查合格证等证据。 原告除对二被告提供的租赁合作协议认为系复印件且与本案无关联不予认可、被告员工打扫物业卫生的照片三性不予认可外，承认通道安装隔离栏、隔离门等事实及相关证据。但辩称，根据物业管理条例的规定，若被告认为原告没有履行义务或者有其他侵权行为给被告造成损失，被告应另案起诉。《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》系原告嘉宝分公司与快捷公司所签订，收费时间应当以协议所涉主体快捷公司取得的消防安全合格证为准，而不应当以峨眉山公司取得的公消安检字2014年0046号消防安全检查合格证取得的时间为准。虽然协议中无违约金约定，但是，被告长期未及时缴纳物业费，实为严重违约行为，应当承担违约责任。小区通道安装隔离栏、隔离门，系小区存在居民居住与酒店经营连接的情况，根据小区居民要求，公司在小区公示栏征求了全体业主的意见，为了维护居民小区安全和管理秩序而设置。同时，被告所提供的证据也证实，隔离门并未锁死，人员车辆进出并不受到影响。设置隔离栏、隔离门后，公司向被告及被告所使用物业的业主均发放了门禁磁卡。而且，被告酒店在小区仍有其他进出通道。 经法庭明示，原告嘉宝分公司当庭确认不能提供《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》所涉快捷公司另外存在消防安全合格证的证据，并当庭认可和确认峨眉山公司取得的公消安检字2014年0046号消防安全检查合格证的三性。但法庭辩论中，仍主张满五年后每月增加1000元的时间应当以合同签订的时间起算。且合同中没有明确说明物业费的增长需要消防证取得之日起计算，故原告主张的物业费数额无误，且被告峨眉山公司对对账函已经确认，已经认可了计算起止时间及计算方式。 庭审中，经法庭多次明示，二被告共同委托二代理人均明确表示共同代理二被告，且代表二被告陈述答辩、举证质证、法庭辩论、最后陈述等意见完全一致，原告亦未提出异议。对被告与本案涉物业业主对物业费的承担约定，被告快捷公司陈述确认双方约定该物业产生的物业服务费由被告快捷公司承担。对原告要求二被告承担连带付款义务的要求，二被告陈述，按合同约定应当由快捷公司承担，按实际经营物业情况，应当由峨眉山公司承担，具体由法院依法判决。 以上各方无争议的事实和证据本院当庭予以确认和采纳。 本院另查明： 1.被告峨眉山公司系被告快捷公司全资子公司，二公司均为独立法人，被告快捷公司签订《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》后将所涉物业交由峨眉山公司实际经营，三方均予以确认; 2.本案诉讼请求时间段之前，峨眉山公司承担了物业管理费交纳义务，对原告方送达的物业费催收函、对账询证函均签收和确认； 3.《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》中第13条约定“13.物管费标准，乙方（指快捷公司）前五年按照5000块钱一个月支付酒店物管费用（不按照平方计算），之后每五年增长1000元。”“费用按照季度支付。物管费等费用的起收时间从消防证办妥之日计算。”合同对违约金及其支付方式并无约定； 4.从本案涉小区其他物业纠纷案件的处理中，经各方当事人举证质证、本院依职权调查取证并核实，案涉小区存在居民居住与酒店经营连接紧密情况，根据小区居民要求，为维护居民小区安全和管理秩序，原告公司在小区公示栏征求全体业主的意见后设置隔离栏、隔离门，隔离门未锁死，人员车辆进出并未受到根本性影响，公司向业主发放了门禁磁卡，公司加派了保安加强服务，被告酒店在小区仍有其他进出通道等事实客观存在。 本案主要争议焦点： 1.原告是否全面履行了物业服务义务？ 2.本案哪方存在违约行为，被告是否应当承担违约金，原告是否应当减免物业管理费，如何计算？ 3.每月增加1000元物业费应当从什么时间起算，如何计算？ 4.二被告是否应当承担连带给付责任，如何承担？ 根据各方陈述答辩、法庭辩论及提供的证据和相关法律及司法解释规定，本院评述如下： 1.关于原告是否全面履行了物业服务义务问题。 原告认为自己已经全面履行了物业服务协议义务，并提供了相应证据证实。被告虽然认为原告未全面履行服务协议义务，服务未达到行业标准，也提供了相关证据，但并未进一步提供证明不符合行业标准的证据，相反其提供的证据明显显示物业公司实际安排有员工维护小区卫生从事卫生清扫的事实。其提供本公司安排员工从事卫生清理属公司自我行为，并不能完全证明存在物业公司没有履行物业服务义务的事实。关于设置隔离栏、隔离门是否征求了被告意见、是否系违反物业服务协议、是否严重影响被告经营且造成被告重大损失问题。根据本案所涉物业系被告从其他业主手中租赁，本小区其他物业案件及本案庭审已经查明的事实和设置隔离栏、隔离门符合小区多数居民利益的实际看，无法得出原告未全面履行物业服务义务的结论。同时，即便物业公司存在服务不够到位情况，根据物业服务合同履行的特点及物业管理条例、最高人民法院关于审理物业纠纷案件司法解释制定的本意，应当是促进物业服务合同关系相对稳定，物业公司没有根本性违约时，业主及物业使用人应当及时向物业公司提出整改意见。虽然被告称反映过但未提供证据证实，对辩称造成重大损失的事实亦未提供证据证实。相反被告至今仍然在小区正常经营，对原告陈述的公司在小区公示栏征求了全体业主意见后设置隔离门、隔离门未锁死、人员车辆进出并未受到根本性影响、公司向业主及被告发放了门禁磁卡、被告酒店在小区仍有其他进出通道的事实并不存异议。关于物业费催收函送达邮寄问题，二被告均已签收，能够证明原告履行了催收义务。因此，原告提供的照片、录音、视频、物业费提示函等证据符合证据三性规定，能够证明原告履行了服务义务、物业费催收义务，本院予以采信。被告提供的照片证据不符合证据三性规定，本院不予采信。原告履行了物业服务协议义务的主张本院予以支持。如被告有证据证明原告存在严重违约行为对被告造成了重大损失可依法另行主张。 2.本案哪方存在违约行为，被告是否应当承担违约金，原告是否应当减免物业管理费，如何计算的问题。 如上所述，本案不能证明原告方存在违约行为。相反被告方在原告履行了物业服务义务、物业费催收义务的情况下，长期仍不交纳物业费，明显存在违约行为。虽然对物业费收取数额存在分歧，但被告也未及时沟通和协商解决。而且，被告峨眉山公司作为实际经营者，对原告送达的催缴物业费缴纳提示函、物业费对账询证函均已签收，并对欠费数额进行了确认。被告峨眉山公司既不按期交费，对物业费收取数额的分歧也未及时协调沟通解决，以致纠纷发生。因此，被告违约是明知明显的。但是，根据本案查明的事实，原告主张追究违约金无法律和事实依据，本院不予支持。被告不支付违约金的抗辩符合法律规定，本院予以支持，但应当减免物业管理费的抗辩无事实和法律依据，本院不予支持。 3.关于每月增加1000元物业费应当从什么时间起算，如何计算的问题。 虽然原告主张按合同主体即被告快捷公司取得的消防检查合格证时间起算，后又主张按合同签订时间起算，对被告提供的峨眉山公司取得的消防检查合格证关联性不予认可。但合同明确约定以消防合格证办妥开始计算，而原告并未进一步举证证实快捷公司取得了消防检查合格证及时间的事实。除提供了2015年８月1日至2015年10月31日和2016年11月1日至2017年1月31日由峨眉山公司交纳服务费的证据外，也未进一步提供证明双方物业合同已经于签订之日实际开始履行的证据。相反，认可被告快捷公司签订《峨秀湖国际度假区[假日半岛]公寓楼租赁补充协议》后将所涉物业交由峨眉山公司实际经营的事实。因此，原告所发催收函、对账单中所涉每月增加1000元物业费的时间、物业费欠费及违约金明细总表中欠费本金缺乏事实依据，本院不予支持。被告抗辩意见符合客观事实，本院予发采信和支持。被告提供的公消安检字2014年0046号消防安全检查合格证符合证据三性规定，本院予以采信，对每月增加1000元物业费从2019年7月11日起计算的主张本院予以支持。 4.关于二被告是否应当承担连带给付责任，如何承担的问题。 虽然各方均认可二被告系母子公司，案涉物业服务协议及实际经营者分别为二公司。但是，考虑二公司均系独立法人，三方也未对物业费的承担形成约定，被告峨眉山公司也无不能履行给付义务的法定原因，以及二被告“按合同应当由快捷公司承担，按实际经营物业情况，应当由峨眉山公司承担，具体由法院依法判决。”的陈述中应有之意、被告峨眉山公司为实际物业使用人、被告峨眉山公司之前也在实际承担物业服务费缴纳义务、目前仍然在小区正常经营的实际，本着减少当事人诉累和公平、公正与效率原则，以及维护市场稳定秩序、遵循合同权利义务同时转移的法则，本院认为，被告峨眉山公司即继受了物业使用权利，也应当继受物业使用产生的义务。因此，本院确认本案所涉物业服务费由被告峨眉山公司承担。并依据查明的事实，确认物业费2019年7月11日之前按每月5000元支付，之后按每月增加1000元支付。 据此，本院确认被告欠费为：即2017年2月至2019年6月145000元（29个月×5000元／月＝145000元），2019年7月1日至2019年7月10日1612.90元（5000元／月÷31天×10天＝1612.90元），2019年7月11日至2019年8月31日10064.52元（6000元+6000元／月÷31天×21天＝10064.52元）,合计：156677.42元。 本院认为，诚实守信是市场交往的基本准则，有效的合同应当依法得到履行。原告嘉宝分公司与被告签订的物业管理服务协议合法有效，双方应当全面遵守。被告峨眉山公司实际经营案涉物业，也持续承担了物业服务费，且目前仍在持续使用该物业从事经营，已经证明其继受了合同权利，理当全面继受合同义务。原告嘉宝分公司依法提供了物业服务，要求支付物业服务费用符合法律规定，依法应予支持。但是，原告对合同约定的每月增加服务费的起算时间及欠费总额、计算违约金的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告其他抗辩主张无事实和证据证实，本院不予支持，如有事实和证据证实，可另行主张。 综上，原告嘉宝分公司要求二被告支付拖欠的物业服务费依法有据，应当依法得到保护。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等规定，判决如下： 一、被告峨眉山三一八汽车旅馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付所欠原告四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司峨眉山分公司物业服务管理费156677.42元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2116元（已由原告垫付）由原告负担200元，被告峨眉山公司负担1916元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭远华 二〇一九年十月二十四日 书记员  宋梦琴 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。