北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初60239号原告（反诉被告）:王海荣，女，1975年6月1日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师委托诉讼代理人：白贵祥，男，1968年7月17日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京百旺奇利投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街甲一号朝来高科技产业园14号401B。法定代表人：吴旭东，执行董事、经理。委托诉讼代理人：周军，北京宝法律师事务所律师委托诉讼代理人：彭敬曼，北京宝法律师事务所实习律师。原告（反诉被告）王海荣（以下称其姓名）与被告（反诉原告）北京百旺奇利投资管理有限公司（以下简称百旺奇利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，王海荣及其委托诉讼代理人杨明利、白贵祥，百旺奇利公司委托诉讼代理人周军、彭敬曼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王海荣向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令解除双方于2018年6月27日签订的房屋租赁合同；2、要求百旺奇利公司退还押金80000元、退还2018年6月27日至2019年6月26日租金165343元；3、要求百旺奇利公司赔偿装修损失65000元。事实和理由：2018年6月27日，双方签订《租赁合同》，约定王海荣承租位于北京市朝阳区孙河乡康营家园1层底商KY11区5号楼101/102/103/104号房屋用于盲人按摩及生活超市使用，租期三年，自2018年6月27日至2021年6月26日。签约后，王海荣支付80000元押金，并支付租金165343元，装修花费68000元。在合同履行过程中，百旺奇利公司不配合王海荣办理营业执照，导致无法正常营业，合同目的无法实现，故提出本诉。百旺奇利公司针对本诉辩称：不同意王海荣的全部诉讼请求。一、王海荣违反合同约定将房屋转租给北京功夫之星国际文化传播有限公司，未按照合同约定在2019年6月27日之前交付下一期半年的租金，未按照合同约定在2019年5月1日支付2019年度的物业费。而且，据了解，王海荣经营的是类似功夫武术教学的活动，而非盲人按摩和生活超市。由于王海荣违约而请求解除合同的主张不能成立，但我司也同意解除合同，但押金也不应再退还。二，租金退还不成立，王海荣已实际使用涉案房屋，且合同约定也不应退还。三、装修费也不应由我司赔偿。我司从未拒绝过原告为办理营业执照而要求我司盖章的请求。涉案小区的很多房屋（一百多间）都是我司从康营家园物业公司处承租的，没有出现过不能办理营业执照的情况，我司也没有跟王海荣提及过不允许其办理按摩行业。王海荣从来没有找过我司配合其办理营业执照。2019年4月29日王海荣搬出的事实我司是后期才知道的，但我司并未接收房屋。当时交给王海荣的时候应该有钥匙、水卡、电卡，房屋是毛坯。在王海荣承租涉案房屋之前并没有别人再承租了。百旺奇利公司反诉称：1、要求判令解除双方于2018年6月27日所签房屋租赁合同；2、要求王海荣支付自2019年6月27日至实际交还房屋之日止的租金；3、要求王海荣按照3.5元/月·平方米的标准支付自2019年5月1日至实际交还房屋之日止的物业费；4、要求判令王海荣交付的押金归百旺奇利公司所有，不予退还。事实和理由：2018年6月27日，双方签订《租赁合同》，约定王海荣承租位于北京市朝阳区孙河乡康营家园1层底商KY11区5号楼101/102/103/104号房屋用于盲人按摩及生活超市使用，租期三年，自2018年6月27日至2021年6月26日。王海荣依约交纳保证金80000元，交纳六个月的租金165343元，但时至今日，王海荣违反合同约定，未经我司同意将房屋转租他人经营使用，并且经营范围也并非盲人按摩和生活超市，王海荣还未依约在2019年6月27日交纳租金和物业费。王海荣针对反诉辩称：1、同意解除合同。2、不同意第二项至第四项反诉请求。我在2019年4月29日就撤场了，之前也没有正常营业，百旺奇利公司不配合办理营业执照，导致我无法办理营业执照，没有收入，所以，合同目的无法实现，我认为租金不应再付，押金也应退还。房屋已如实交还，没有任何损坏，而且是由于百旺奇利公司的原因才没有继续经营的，百旺奇利公司的行为导致我投入装修、租金、押金无法得到有效保障，百旺奇利公司存在违约。合同也都是格式条款，是百旺奇利公司起草的，没收押金的条款是无效的，属于霸王条款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本案审理中，王海荣提交如下证据：2018年6月27日双方所签《租赁合同》、押金收据、装修费收据，百旺奇利公司对《租赁合同》及押金收据真实性均无异议，但不认可装修费收据的真实性和证明目的。被告提交如下证据：照片、物业费交费单存根，王海荣不认可照片、物业费交费单的证明目的。经查，2018年6月27日，百旺奇利公司（出租方、甲方）、王海荣（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定王海荣承租位于北京市朝阳区孙河乡康营家园1层底商KY11区5号XXX号房屋用于盲人按摩及生活超市使用，租赁标的物的性质属于商业用房，建筑面积329.45平方米，租期三年，自2018年6月27日至2021年6月26日。租金单价为全部租赁面积的综合平均价格，其中租赁年度为2.75元/平方米/天，租金不含租赁物业管理费及其他费用，租金采取押80000元（亦为履约保证金），付6个月房租方式，签订此合同当日，王海荣一次性交纳6个月的租金，以后每年交纳租金2次，若逾期5日未支付房屋租金，本合同自动解除，押金不退，百旺奇利公司不承担任何责任。每次租金需提前20日以上交纳，先交租金后使用租赁物。租期内租金每年330686元，合同签订当日支付首期半年房屋租金165343元，若签约当天未支付首期房屋租金及押金，本合同自动解除，之后王海荣在每年6月7日和12月7日支付租金。王海荣应承担包括物业费在内的相关税费。履约保证金（押金）于签约之日交纳，本合同终止后，若王海荣无任何违约行为，则在本合同终止后10日内，百旺奇利公司将此保证金（不计息）如数退还，若王海荣在合同期限内发生违约行为，此保证金不再退还。自租赁物实际交付之日起，王海荣即实际控制租赁物，可按合同约定进行装修改造，但须按合同约定办理相关手续。王海荣可根据商业经营需要，在不损害租赁物所在整体物业结构及租赁物安全的前提下，对租赁物进行装修或适当改造，全部费用由王海荣单独支付。王海荣对租赁物及其他设施、装修装饰等进行任何改造，必须事先征得百旺奇利公司书面同意和相关部门批准。百旺奇利公司不同意王海荣将租赁物之全部或部分转租给任何第三方（若王海荣擅自将租赁物之全部或部分转租给任何第三方此合同自动解除）。未经百旺奇利公司书面同意，王海荣不得擅自转换、改变经营主体，或采取其他方式将本合同所规定的商业项目整体转让于第三方经营。王海荣擅自采取联营、合营、合伙、承包、转包、转借等形式经营，视为违约，百旺奇利公司有权解除合同。王海荣未按合同约定交纳租金、保证金或其他费用超过5日（含）以上的，百旺奇利公司有权解除合同，并不退还保证金。任何一方遇本合同约定情形，单方解除合同的，应当书面通知对方，自书面通知到达对方时合同解除。若王海荣离开租赁物或其他情形导百旺奇利公司无法通知王海荣的，百旺奇利公司可采取张贴、在媒体上刊登公告等方式通知王海荣解除合同，张贴、刊登公告之日为通知日期。王海荣应在合同解除、终止之日起3日内向百旺奇利公司返还租赁物。本合同终止后10日内，王海荣自费将全部可移动物品撤离，将全部租赁物一次性返还百旺奇利公司。本合同终止后3日后，王海荣遗留在租赁物范围内的任何物品包括但不限于家具、材料、设备、装饰等，均视为王海荣抛弃物处理，百旺奇利公司可任意处置，王海荣不得主张任何权利。若王海荣无正当理由，未按合同约定支付租金及其他费用，视为违约。每逾期一日，应承担未付租金费用10%的滞纳金，逾期超过5日（含）以上的，百旺奇利公司有权单方解除合同，收回租赁物，并无需对王海荣作出赔偿（包括但不限于对租赁物的装修、添附等），同时保证金不予退还。王海荣违反本合同约定，提前终止合同的，应赔偿百旺奇利公司的经济损失，赔偿额度以当年度租金的20%为上限，并支付当年度租金5%作为违约金，双方按实际租用天数即时结清租金及其他费用，保证金不予退还。签约后，百旺奇利公司即将涉案房屋交付王海荣，王海荣依约交纳保证金80000元，交纳六个月的租金165343元，租金已付至2019年6月26日，并已交纳2019年4月29日之前物业费。后，王海荣对涉案房屋进行装修，涉案房屋被分割成两个独立空间，其中一部分被用于经营超市，另一部分被用于经营盲人按摩。后，王海荣开设的超市关停，原址另设立北京功夫之星国际文化传播有限公司朝阳分公司，并继续从事经营活动。经查，北京功夫之星文化传播有限公司朝阳分公司成立于2018年12月17日，负责人为董红卫，系自然人独资有限责任公司。百旺奇利公司认为王海荣将涉案房屋部分转租给该公司，存在违约。王海荣则主张该公司系其与朋友合伙开办，称百旺奇利公司知晓该公司的成立。王海荣自称于2019年4月29日搬离，并将涉案房屋室内空调、电视、家具等清退。针对王海荣何时搬离涉案房屋一节，未见双方举证，百旺奇利公司未对王海荣所称搬离时间提出异议，但主张室内仍有物品未清退，认为王海荣并未完成交还房屋的义务。案件审理中，经释明，双方同意合同解除，同意王海荣自行搬离物品清退事宜，王海荣不申请对室内装饰装修现值评估。本案双方存在如下争议事实：一、关于王海荣开办盲人按摩但未获得营业执照的原因是否可归咎于百旺奇利公司未配合加盖公章的问题。就此，双方均未提交证据。王海荣主张系百旺奇利公司拒绝配合加盖公章、出具相关证明，导致王海荣始终无法取得盲人按摩营业执照。百旺奇利公司则主张王海荣始终未向其提及要求加盖公章或出具相关证明，王海荣之所以未被准予办理营业执照，系因盲人按摩营业执照的特殊性，需要由残联等部门出具证明。二、关于王海荣应否交纳2019年6月27日之后租金、2019年5月1日之后物业费的问题。就此节，王海荣并未举证，仅在庭审中表示系百旺奇利公司单方通知其不得开办按摩店，故自行搬离，并称曾向百旺奇利公司交付房屋钥匙，但百旺奇利公司未收回。百旺奇利公司则称王海荣从未通知其已搬出涉案房屋的情况，称己方系事后得知王海荣搬出的事实并自行收回房屋，但关于百旺奇利公司实际收回房屋的时间，百旺奇利公司未举证。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方所签租约系真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现双方均同意合同解除，本院准予。合同解除后，尚未履行的终止履行，且2019年7月15日庭审过程中，经释明，双方均同意自行办理物品清退、房屋交接等事宜，所以，截止2019年7月15日，百旺奇利公司不得再行向王海荣主张房屋占有使用费，之后未及时清退室内物品的损失由百旺奇利公司自行承担。关于2019年7月15日之前王海荣应否补交租金、百旺奇利公司应否退还部分租金和押金的问题，应审查何方存在违约行为的情况，此节系双方争议焦点，本院作如下分析：合同履行过程中，百旺奇利公司作为出租人已提供适格租赁标的物，保障了王海荣正常使用，尽到了作为出租人的合同义务，虽然王海荣提出办理盲人按摩店需要百旺奇利公司出具加盖公司公章的证明材料，但关于该证明材料的类型、格式等问题均未举证，亦未举证证明曾向百旺奇利公司提出要求该份材料的声明，而且，截止法庭辩论终结，未见王海荣提供相关证据佐证开办盲人按摩店所应具备的基本材料，所以，应由王海荣承担举证不能的法律责任，本院对王海荣提出的百旺奇利公司违约情形不予支持。换言之，王海荣作为出租人，按期足额交付租金、物业费系其应尽的主要合同义务，而且，王海荣作为实际使用房屋的主体，在合同尚未解除且未尽通知义务的情况下即自行搬出承租房屋，此行为不足以构成免除应付租金、物业费等合同义务的情形，所以，本院对百旺奇利公司主张2019年6月27日至2019年7月15日期间租金的请求准许，并参照合同约定的物业费交付标准认定自2019年5月1日至2019年7月15日期间物业费。关于押金应否退还的问题，结合双方租约，若王海荣在租约期限内发生违约行为，则押金不予退还，而且，王海荣未按期交付租金、物业费的行为已构成违约，百旺奇利公司主张该款项不予退还，符合双方合同约定，且不违反法律强制性规定，本院准予，并对王海荣主张退还该笔款项的请求不予支持。关于王海荣提出的装修费损失主张，因王海荣系自行搬离，且存在逾期交付租金、物业费的情形，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。所以，本院对王海荣装修费损失的请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王海荣与被告（反诉原告）北京百旺奇利投资管理有限公司于二〇一八年六月二十七日签订的《租赁合同》于二〇一九年九月十五日解除；二、原告（反诉被告）王海荣于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京百旺奇利投资管理有限公司二〇一九年六月二十七日至二〇一九年七月十五日期间租金一万六千三百零八元；三、原告（反诉被告）王海荣于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京百旺奇利投资管理有限公司二〇一九年五月一日至二〇一九年七月十五日期间物业费八万六千四百八十元；四、驳回原告（反诉被告）王海荣其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京百旺奇利投资管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6000元，由原告（反诉被告）王海荣负担（已交纳）。反诉案件受理费900元，由被告（反诉原告）北京百旺奇利投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向，本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟审判员  张帅宾审判员  刘茵茵二〇一九年十月三十一日书记员  李雅雯