湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初3563号原告：胡榕。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师。被告：杨蔚。被告：杨波。两被告共同委托诉讼代理人：余正飞，湖南风云律师事务所律师。被告：陈桦。被告：**绒。被告：张明俊。被告：李霞。四被告共同委托诉讼代理人：覃代贵，湖南昌隆律师事务所律师。原告胡榕与被告杨蔚、杨波、陈桦、**绒、张明俊、李霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡榕及其委托诉讼代理人熊志刚，被告杨蔚、杨波的共同委托诉讼代理人余正飞，被告陈桦、**绒、张明俊、李霞的共同委托诉讼代理人覃代贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡榕向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告解除与六被告“龙虾城”的承包经营合同的行为合法、有效；2、判令杨蔚等六被告将龙虾城（《承包经营合同》第一条约定的标的物）及承包经营合同中双方约定属于原告所有的财产归还原告，在归还时需保持龙虾城现有动产、不动产及不动产附着物的完整性及可正常使用，并结清承包经营期间所产生的所有费用；3、判令被告杨蔚等六被告向原告支付2019年2月18日起至2019年8月6日本案立案时共160天的承包金87672元（20万÷365天×160天），并判决6被告支付剩余承包金至龙虾城返还之日止，并按每日1%标准支付违约金；4、判决原告无需向被告杨蔚、杨波退还20000元承包押金；5、诉讼费由六被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为请求判令被告六被告支付2019年度的承包金并按每人1%的标准支付违约金。事实和理由：2016年4月20日，原告胡榕与被告杨蔚、杨波签订承包经营合同，约定：乙方（杨蔚、杨波）承包甲方（原告）位于永定城区迎宾路崇文派出所南侧原烈士塔龙虾城（营业执照为永定区绿岛洞庭龙虾城，下称“龙虾城”）用于龙虾、烧烤等餐饮；乙方承包甲方的龙虾城包括：1、临街两层建筑物及前平塔；2、靠山一层建筑物；3、各类设施、设备、用具；承包期限为5年，自2016年3月7日至2021年3月6日，每年承包金为20万元；乙方向甲方交纳承包经营押金2万元，合同履行完毕后且所承包龙虾城三部分完好无损时无息返还；乙方第一年承包金20万元于合同签订之日支付给甲方，承包经营押金于2016年6月20日前支付给甲方，以后每年2月28日前支付下一年承包金；年承包金超过30日未付清的，甲方有权终止合同，所收取承包经营押金不予退还；乙方在承包经营期间发生的房屋、场地装修装饰投入，当合同终止时甲方对乙方不予补偿，且乙方应完好交给甲方；乙方不得转让承包或变相转让给他人经营，否则甲方有权终止合同，给甲方造成损失的还应赔偿损失，所收取承包经营押金不予退还；承包经营期间的水电费、税费、垃圾费、排污费等由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳；乙方承包期间向他人购进设施、设备、用具、经营所需原材料时，应当及时向相关当事人付清货款。两方还约定了其他事项。该承包经营合同签订后，被告杨蔚向原告支付了第一、第二、第三年度的20万元承包金，第四年度的20万元承包金应于2019年2月28日前付清，但被告杨蔚、杨波均没有支付给原告。原告多次催收无果后，于2019年7月26日向杨蔚、杨波下达了承包经营合同解除函，向被告陈桦、**绒、张明俊、李霞下达了撤离龙虾城的通知函，要求6被告将龙虾城归还于原告和支付占用使用期间的承包金。但6被告至今没有将龙虾城归还于原告，仍在继续从事经营活动。综上所述，6被告的行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告杨蔚、杨波共同辩称，1、原被告签订的《承包经营合同》其实质为租赁合同。原被告签订的合同名为《承包经营合同》，但内容为原告将租赁标的使用权交付给承租人使用，承租人支付租金，属于典型的租赁合同，因此，原被告签订的《承包经营合同》其实质为租赁合同；2、原告与两被告签订的《承包经营合同》存在两个法律关系，第一个为租赁法律关系，第二个为合伙分红法律关系，且每年的年租金为12万元。原告与两被告签订的《承包经营合同》约定的租金，并非纯粹的租金，此租金的性质包含12万元的租金及8万元的股份分红。被告一、被告二合伙经营杨家将龙虾城项目，其中原告在此项目中占50%的股份，原告与被告一、被告二当时约定12万元为合伙项目租金，8万元为每年合伙项目对原告的股东分红，并对8万元以租金的性质在合同中表述，因此，原被告签订的《承包经营合同》涉及两个法律关系。3、原被告签订的《承包经营合同》属于无权处分。原告并非租赁物的所有权人，原告出租的租赁物的所有权人分别是王建华、张家界市公安局永定区分局、张家界市国土规划局（爱地公司的继受者），且未得到上述租赁物所有权人授权，不具备合同主体资格，对租赁物属于无权处分。4、两被告未支付2019年的租金属于行使不安抗辩权。2019年租赁业主王建华明确告知两被告从2017年至今并未将租赁物出租给原告，两被告对此与原告进行核实，原告承认未与租赁物所有权人王建华签订租赁合同，也无法拿出其他所有权人授权原告出租租赁物的证据，故被告拒绝支付2019年租金属于行使不安抗辩权。原告对租赁物进行出租，属于无权处分，从而已收取的租金属于不当得利，两被告保留追究原告的违约责任。被告陈桦、**绒、张明俊、李霞共同辩称，本案系合同纠纷，原告没有与四被告签订过合同，原告针对四被告的诉请不能成立。1、没有签订合同，就不存在解除合同的问题，更不存在解除合同的行为是否合法有效的问题，原告诉请确认其与四被告解除合同的行为合法有效没有任何事实与法律依据；2、没有签订合同，四被告与原告就没有合同上的权利与义务关系，原告诉请判决四被告承担合同义务和违约责任没有事实和法律依据。综上，原告对四被告的起诉是错误的，没有任何事实和法律依据，恳请法院依法作出公正判决，驳回原告对四被告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2016年4月20日，原告胡榕（合同甲方）与被告杨蔚、杨波（合同乙方）签订一份《承包经营合同》，约定：甲方在永定城区迎宾路崇文派出所南侧拥有一龙虾城（原烈士塔龙虾烧烤城），乙方拟承包经营该龙虾城，经协商，甲乙双方达成如下协议：一、甲方拥有和拟承包给乙方经营龙虾城由三部分组成：1、临街两层建筑物及其前平塔，该部分北抵崇文派出所、南抵朱新亚屋旁岩板路、东低胡艺屋地基堡坎、西抵迎宾路人行道；2、靠山一层建筑物，该部分北抵崇文派出所、南抵胡艺屋地基围墙、东抵螺丝山脚、西抵王建华屋地基堡坎；3、各类设施、设备、用具，该部分由胡榕独有物品和胡榕、杨蔚共用物品两块组成，详细清单见附件《胡榕独有物品清单》、《胡榕、杨蔚共有物品清单》。二、承包期限为五年。自2016年3月7日起至2021年3月6日止。年承包金为贰拾万元。第一年度承包金于本合同签订之日一次性付清，第二年度承包金于2017年2月28日前一次性付清，第三年度承包金于2018年2月28日前一次性付清，第四、第五年度依次类推。乙方每年必须按约定时间交付每年的年度承包金。乙方迟延交付年度承包金的，每迟延一日，应按拖欠金额每日1%标准向甲方支付违约金，年承包金超过30日未付清的，甲方有权终止合同，所收取承包经营押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。三、承包经营押金。2016年6月20日前，乙方应向甲方交纳2万元作为承包经营押金，乙方必须按约定时间交付押金。本合同期满，甲方拥有和承包给乙方经营龙虾城的三部分完好无损的（或者损坏后予以维修赔偿的），甲方在十日内退还乙方押金（只退还本金，不计利息）。本合同期未满，乙方要求中止合同的，本押金不予退还。四、承包经营期间的税费缴纳和债权债务，均由乙方承担。五、其他约定：甲方在乙方承包经营期间，保证在现有状况的情况下，将甲方拥有的前述龙虾城三部分内容涉及财物及现有部分低值易耗品无偿给乙方使用，合同终止后，全部退回甲方，如损坏丢失乙方照价赔偿，低值易耗品除外；乙方承包经营期间发生的房屋、场地装修、装饰投入，当本合同终止时，甲方对乙方不予补偿；如在乙方经营期间遭国家征收，补有经营损失应归乙方所有；承包经营期间，乙方不得转让承包或变相转让他人经营，否则，甲方有权终止承包合同。合同期间，甲方无偿将原办理的工商、税务登记证提供给乙方开展相应活动，但涉及国家征收补偿时获得利益由甲方享受；五年合同期内，甲方不得递增年承包金。该合同后附《胡榕独有物品清单》为：大圆桌8个，大板凳84张，大理石方桌8张，圆盘玻璃3个，电脑显示器1个。所附《胡榕、杨蔚共有物品清单》内容为：不锈钢盆41个、小盘子14个、大碗（土）15个、炒菜盘（三角）6个、特大盘8个、大盘（菜盘）6个、汤碗5个、烧烤不锈钢大盘10个、烧烤不锈钢小盘33个、塑料椅子80个、木四方凳子46个、不锈钢桶（2号）2个、不锈钢桶（3号）2个、塑料桶（大）1个、塑料桶（小）2个、保鲜盒33个、冰柜5个、展示柜1个、大展示柜1个、双门冰柜1个、不锈钢蒸笼（套）1个、点菜宝4个、电脑主机1个、空调柜机2个、空调挂机2个、烧烤架（大）1个、铁架子床4个、木床3个、吊扇4个、落地扇（大）3个、中号土碗6个、小白碗13个、台式电扇2个、小落地扇1个、小炒锅（2号）3个、大炒锅2个、菜刀2个、砧板2个、正子（中号）1个、猛火炉4个、煤炉（大）3个、茶壶（不锈钢）13个、大电饭煲1个、烧烤架（小）1个、玻璃转盘3个、酒精炉子3个、不锈钢作料罐6个、不锈钢桌子4个、烤羊腿架1个、高不锈钢桶(4号)1个、不锈钢桶（5号）2个、锑罐子1个、不锈钢桶高4个、炒锅中号1个、大土钵2个、鱼盘子5个、味小蝶5个。上述合同签订后，杨蔚、杨波按合同约定交付了第一年租金及押金，原告胡榕按约定将龙虾城及相关活动产交付给杨蔚、杨波经营使用，杨蔚、杨波在经营期间将龙虾城更名为“杨家蒋龙虾城”，但继续使用原胡榕办理的“张家界市永定区绿岛龙虾城”的营业执照及食品经营许可证。2019年2月28日交纳第四年租金期限届满后，被告杨蔚、杨波以案外人王建华未给原告胡榕签订土地租赁合同、案涉土地系他人所有为由，拒绝交纳租金，经双方多次协商未果。龙虾城一直由被告杨蔚、杨波正常经营使用至今。2019年7月26日，原告胡榕向杨蔚、杨波下达了《承包经营合同》解除函，内容为：贵方于2016年4月20日与我签订了《承包经营合同》，承包经营我方位于永定城区迎宾馆崇文派出所南侧的原烈士塔龙虾城（工商营业执照登记为永定区绿岛洞庭龙虾城，下称“龙虾城”）。根据承包合同约定，贵方应于2019年2月28日前向我缴纳2019年3月7日至2020年3月6日的年度承包金人民币贰拾万元，因贵方没有按期缴纳这贰拾万元承包金，经我方多次催收至今仍不缴纳年度承包金。根据《承包租赁合同》第二条“年承包金超过30日未付清的，甲方有权终止合同”和《合同法》第93条、第94条第（三）项和第（四）项之规定，我方特函告贵方如下事宜：1、自2019年7月26日起《承包经营合同》即行解除；2、请贵方向我方结清拖欠的2019年3月7日至实际撤离龙虾城的占用使用费用，并将该笔占用使用费用汇入我方银行账户；3、我方将根据《承包经营合同》约定，不予退还贵方已缴纳的履约承包经营押金贰万元人民币；4、请贵方于《承包合同》解除后7日内撤离龙虾城，撤离时必须按照原合同约定保持龙虾城现有不动产及不动产附着物的完整性及可正常使用，同时，请将符合《承包经营合同》附件《胡榕独有物品清单》之物品交还我方，《承包经营合同》附件《胡榕、杨蔚共有物品清单》之物品由杨蔚通知胡榕据实结算，龙虾城其他动产请贵方撤离龙虾城时自行带走。请贵方严格按照上述时间结清占有使用费、交还龙虾城，否则，我方将根据《承包经营合同》的相应约定追究贵方的违约责任。此后，杨蔚、杨波既未向胡榕缴纳租金，也未将龙虾城交还付给胡榕，仍继续经营至今。原告胡榕出租给杨蔚、杨波的龙虾城所占用的土地使用权系案外人王建华所有，土地上的建筑物系原告胡榕修建，该建筑物未取得建设工程规划许可证。2016年之前，王建华与胡榕签订了土地出租协议，2017年3月至2019年2月，双方虽未签订租赁合同，但已达成一致协议。对于2019年3月以后的土地租赁事宜，案外人王建华明确表示不愿意在本案中一并处理，愿意与胡榕另行协商解决。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《承包经营合同》、承包经营合同解除函、营业执照、食品经营许可证、微信聊天记录及被告提交的合同、微信聊天记录等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，原告胡榕与被告杨蔚、杨波签订的《承包经营合同》虽系双方当事人的意思表示，但其实质内容为房屋租赁合同，因原告胡榕出租的龙虾城并未取得建设工程规划许可证，故原告胡榕与被告杨蔚、杨波订立的《承包经营合同》无效。依照法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告胡榕与被告杨蔚、杨波在合同履行过程中，虽然被告杨蔚、杨波从2019年2月28日至今有迟延履行债务的行为，但因解除合同是建立在有效合同的基础之上，故原告胡榕请求确认原告解除与六被告龙虾城的承包经营合同的行为合法、有效的诉求，本院不予支持。因双方签订的《承包经营合同》无效，被告杨蔚、杨波应当向原告胡榕返还位于崇文派出所旁边的龙虾城，故原告胡榕请求判令杨蔚、杨波将《承包经营合同》中第一条约定的龙虾城标的物及承包经营合同中约定属于原告胡榕单独所有的财产归还给原告，符合法律规定，该请求本院予以支持；同时，依照法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；鉴于被告杨蔚、杨波在2019年3月7日以后一直在原告胡榕出租的房屋及场地中正常经营，应按其实际占用使用时间、参照合同约定的租金标准，支付房屋占有使用费，故原告胡榕请求被告杨蔚、杨波支付2019年度承包金20万元的合理部分，本院予以支持；不合理部分，不予支持。因陈桦、**绒、张明俊、李霞没有与胡榕建立合同关系，胡榕也没有充分证据证实被告杨蔚、杨波将龙虾城转让给陈桦、**绒、张明俊、李霞，故原告胡榕要求被告陈桦、**绒、张明俊、李霞与被告杨蔚、杨波共同承担责任的请求，本院不予支持。合同无效后，合同中约定的违约条款对双方当事人没有约束力，故原告胡榕要求被告杨蔚、杨波、陈桦、**绒、张明俊、李霞以欠付的20万元租金按每日1%支付违约金以及无需退还被告杨蔚、杨波交纳的2万元承包经营押金，无法律依据，该项请求本院不予支持。对于原告胡榕租赁给被告杨蔚、杨波的胡榕、杨蔚共有物品，因该共有物品并未分割，应待原告胡榕与被告杨蔚分割完毕后，再另行主张权利。被告杨蔚、杨波辩称本案应追加王建华、张家界市公安局永定分局、张家界市自然资源和规划局为第三人的请求，因租赁物的土地使用权人王建华已明确表示不在本案中主张其权利，张家界市公安局永定分局、张家界市自然资源和规划局如系权利人，可另行向原告胡榕主张，无需在本案中追加王建华、永定区公安分局、张家界国土规划局为第三人参加诉讼，故对于被告杨蔚、杨波的该辩称观点，本院不予采纳。被告杨蔚、杨波还辩称，其不交纳租金，系行使不安履行抗辩权，并不符合法律规定的不安履行抗辩权的情形，该辩称观点，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十七条、第六十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告胡榕与被告杨蔚、杨波于2016年4月20日签订的《承包经营合同》无效。二、被告杨蔚、杨波立即向原告胡榕返还《承包经营合同》中第一条约定的标的物，即1、临街两层建筑物及其前平塔，该部分北抵崇文派出所、南抵朱新亚屋旁岩板路、东低胡艺屋地基堡坎、西抵迎宾路人行道；2、靠山一层建筑物，该部分北抵崇文派出所、南抵胡艺屋地基围墙、东抵螺丝山脚、西抵王建华屋地基堡坎。三、被告杨蔚、杨波立即向原告胡榕返还《承包经营合同》中约定的胡榕独有物品，即大圆桌8个，大板凳84张，大理石方桌8张，圆盘玻璃3个，电脑显示器1个。四、被告杨蔚、杨波按日547.95元的标准向原告胡榕支付自2019年3月7日起至实际腾让之日止占用龙虾城期间的使用费（被告杨蔚、杨波已交纳的押金20000元在执行中予以抵扣）；限本判决生效后五日内履行完毕。五、驳回原告胡榕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2454元，适用简易程序减半收取1227元，由被告杨蔚、杨波共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  覃遵辉二〇一九年十月十七日法官助理王飞代理书记员  周美辰附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）有转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。