江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初52号 原告（反诉被告）：朱爱芳，女，1974年11月1日出生。 被告（反诉原告）：陈辉，男，1980年8月1日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李绿水，北京大成（南昌）律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱爱芳为与被告（反诉原告）陈辉房屋租赁合同纠纷一案，于2019年1月3日诉至本院，本院于同日立案受理。在审理过程中，被告（反诉原告）陈辉提出反诉，本院依法组成由审判员杨子新担任审判长并主审，人民陪审员秦素萍、秦永新参加评议的合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱爱芳，被告（反诉原告）陈辉委托诉讼代理人李绿水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）朱爱芳诉称：2018年9月7日，陈辉与朱爱芳签订房屋租赁合同，陈辉为出租方，朱爱芳为承租方；在签订合同时，朱爱芳要求提供陈辉与原始房东的合同及营业执照，以及房屋产权证明；陈辉承诺9月期间会与房东改签订一份陈辉与原始房东的租房合同（签订时其提供了一份徐勇与房东熊雨的房屋合同复印件，被告说陈辉诊所是其与徐勇合伙经营），基于陈辉陈述情况，朱爱芳基于风险交了5000元定金，等陈辉改签了其本人与房东签订合同，朱爱芳即支付清全部转让费伍万元。朱爱芳10月1日起开始对房屋进行装修，装修期间，陈辉向朱爱芳索要剩余转让费与房租，朱爱芳要求其提供其与房东签订的合同，在10月12日左右，陈辉说已与房东改签好了房屋合同，15日，朱爱芳取了伍万元准备交与陈辉作转让费与房租，17日在交完剩下的转让费后，陈辉突然提出还需要两个月的租房押金且要两个月支付房租，朱爱芳认为陈辉突然索要是无理要求，合同没有明确的条款就不能执行，但陈辉一再坚持，说是租房必须的，但朱爱芳没有答应。18日下午5点左右，陈辉要求朱爱芳交还房屋锁匙，说朱爱芳签订合同时玩脑浆，玩文字游戏，并要求朱爱芳对其房屋进行复原。朱爱芳无奈为减少损失，19日晚连夜将购买的部分货柜、电器搬回。22日早上，朱爱芳将房屋锁匙交给其店里的医生。28日，朱爱芳与陈辉沟通，要求陈辉退回租房定金5000元，陈辉拒绝，拒不退定金给原告。陈辉违反相关法律及合同约定，应承担违约责任，其行为严重侵害了朱爱芳的合法权益，朱爱芳为此诉至法院，请求：1.退回租房定金伍仟元；2.被告陈辉承担违约责任，要求赔偿装修损失19589.1元；3.赔偿原告朱爱芳装修20天工资及来回的路费6000元；4.本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）陈辉辩称并反诉称：陈辉与朱爱芳于2018年9月7日签订《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期为23个月，自2018年10月1日至2020年9月1日，2018年10月1日至2019年9月31日租金为人民币3150元/月，2019年10月1日至2020年9月1日租金为3307元/月。合同签订后，朱爱芳向陈辉支付了5000元定金。陈辉也按约定向朱爱芳交付了房屋，朱爱芳着手进行装修，但直至2018年10月28日朱爱芳也没有向陈辉支付过租金，不但如此，朱爱芳还反口说陈辉存在违约，甚至趁半夜偷偷将装修的东西运走，第二天又通知陈辉说不租了。朱爱芳未按租赁合同约定支付租金，其拖欠租金的行为已严重损害陈辉的合法权益，陈辉有权要求朱爱芳支付拖欠的租金，同时双方签订的租赁合同能够继续履行，朱爱芳也曾多次向陈辉表示愿意继续履行租赁合同，但朱爱芳竟然恶人先告状，起诉至法院。朱爱芳在法院陈述的并非客观事实，事实是朱爱芳没有向陈辉按约定支付相应的租金且擅自退租才导致出现本案的纠纷，且朱爱芳违约在先，她既没有按照租赁合同的约定支付租金，在陈辉交付房屋给其后，其着手装修又擅自搬离并要求退租，朱爱芳违约在先，定金应不予退还。至于朱爱芳主张的装修损失、装修工资、来回路费没有法律依据和事实依据，朱爱芳没有提供证据证明上述损失的存在，且因朱爱芳违约在先，应由其本人承担相应的损失。据此，陈辉提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告朱爱芳继续履行与反诉原告陈辉于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》；2、反诉被告朱爱芳向反诉原告陈辉支付拖欠的租金9450元；3、本案反诉费用由朱爱芳承担。 原告（反诉被告）朱爱芳针对反诉辩称：一、沈桥幸福家园29号店面无房屋合法证明，陈辉没有该房屋的承租权及转租权，其提起反诉不适格；二、陈辉所述与事实不符，陈辉向朱爱芳主张继续履行2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》无事实依据，应依法驳回其反诉请求；三、陈辉采用隐瞒、欺诈手段使朱爱芳签订租房合同，诱使朱爱芳对房屋进行装修，又在朱爱芳装修的情况下，恶意违反合同，侵吞租房定金，需承担违约责任。综上，陈辉的行为给朱爱芳造成巨大损失，其行为严重侵犯了朱爱芳的合法权益，恳请法院依法判决，维持朱爱芳的本诉请求。 原告（反诉被告）朱爱芳在举证期限内提交了以下证据：证据1.原、被告身份证复印件，证明原、被告诉讼主体适格；证据2.房屋租赁合同复印件一份（共2张），证明原、被告签订了房屋租赁合同；证据3.协商沟通无果证明一份（共10张），证明原、被告曾通过微信沟通过房屋租赁的相关事宜，被告陈辉要求原告支付2个月的房租及押金；证据4.装修花费明细表一份（共2张），微信付款凭证及购买材料收据复印件若干份（共18张），证明原告装修房屋产生的花费。 被告（反诉原告）陈辉在举证期限内提交了以下证据：证据1.陈辉与朱爱芳签订的《房屋租赁合同》，证明陈辉与朱爱芳于2018年9月7日签订合同，并详细约定了租赁期限、租金及付款方式、转让费及房屋的坐落，该份合同合法有效，应继续履行；证据2.房东熊雨与陈辉签订的《房屋租赁合同》、熊雨身份证复印件，昌东工业园区出具的产权证明，证明陈辉享有沈桥幸福家园28、29号店面的租赁权，陈辉对28、29号店面可以对外出租；证据3.朱爱芳与陈辉的微信聊天截图打印件，证明朱爱芳违约在先，没有按照房屋租赁合同支付租金，且半夜在未通知陈辉的情况下搬离租赁房屋，事后又以陈辉违约，恶人先告状，陈辉多次要求朱爱芳支付租金，但朱爱芳不予理会。 经庭审质证，被告（反诉原告）陈辉对原告（反诉被告）朱爱芳提交的证据1的三性无异议。对证据2的三性均无异议。对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该组证据不能证据原告的证明目的。从微信聊天记录打印件可以看出1.被告陈辉从开始租赁就要求原告支付租金，但原告一直拖到11月都没有支付租金，是原告违约在先；2.从陈辉的聊天记录来看，他一直希望双方能够履行租赁合同，其中也提到要给原告充足时间考虑是否继续租赁；3.聊天记录显示原告在未通知被告的情况下，擅自搬离相应的装修物并明确表示不继续租了。对证据4的三性均有异议，因为1.该组单据无法证明证据的来源；2.其中内容也无法通过相互之间进行有效印证，明细表为原告单方制作；3.该组证据不能证明原告存在损失，因为这些物品在原告刚才的陈述中为其搬走的东西，所以不存在损失。 原告（反诉被告）朱爱芳对被告（反诉原告）陈辉提交的证据1的三性均无异议。对证据2的合同三性均有异议，这份合同与他当时提供的合同时间不一致，2017年9月1日不可能有熊雨和陈辉的租赁合同，陈辉当时提供给其的合同是徐勇和熊雨的租赁合同复印件，其也一再要求陈辉在10月1日前提供他与熊雨的租赁合同给其；对证据2中的产权证明三性均有异议，这份产权证明他当时没有出示给其，昌东工业园区出具的证明其认为是无效的，没有法律效力。对证据3的三性无异议，内容没问题，但是对其证明目的有异议，陈辉说他10月15号与原房东熊雨签了合同，朱爱芳10月17号取钱准备付租金与转让费，当天傍晚陈辉突然说要两个月押金及预付房租，且涨了租金。朱爱芳当时看了他的合同，是陈辉与原房东签订的合同，日期是15号，其要求陈辉给其合同的复印件，但是他没有给。 本院经审核各方当事人所举证据，并结合各方当事人的质证意见，对本案证据认证如下： 对原告（反诉被告）朱爱芳提交的证据1、2、3，因被告（反诉原告）陈辉对上述证据的真实性、合法性不持异议，故本院对其真实性、合法性予以确认；对证据4，结合原被告所举证据及所了解的情况综合予以考虑。 对被告（反诉原告）陈辉提交的1、3，经本院确认，予以采信；对证据2，结合原被告所举证据及所了解的情况综合予以考虑。 本院根据以上采信的证据并结合庭前调查和庭审情况，认定事实如下： 2018年9月7日，原告（反诉被告）朱爱芳（乙方、承租方）与被告（反诉原告）陈辉（甲方、出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于江西省南昌市青山湖区沈桥幸福家园29号的一楼店面出租给乙方，建筑面积为90平方米；2.甲方应提供房产证复印件（或房产证明）、房屋平面图、甲方承租的合同复印件，营业执照、身份证复印件等乙方需要的办证材料；3.房屋租赁期为23个月，自2018年10月1日至2020年9月1日，正式计租日为2018年10月1日；4.房屋起始租金为每平方35元，合计人民币3150元/月，租金每月支付一次，租期满1年按租金5%递增，2018年10月1日至2019年9月31日租金为3150元/月，2019年10月1日至2020年9月1日租金为3307元/月；5.甲乙双方约定乙方承租本店面甲方收取乙方转让费伍万元，乙方在签订本合同时先交纳伍仟元房屋转让费，剩余转让费肆万伍仟元乙方在2018年10月1日收房时付清；6.乙方每月的1日至7日期间将租金以微信或支付宝支付给陈辉；7.甲方有下列情形，包括因甲方亲人阻碍或甲方单方原因或房东所有人（原始房东）影响乙方正常经营，或者甲方单方面违约致使本合同无法正常履行的，乙方有权单方解除合同，甲方需做出赔偿。合同签订当日，朱爱芳通过微信账户将5000元定金支付给陈辉。后因具体履行合同问题，朱爱芳以陈辉违约为由起诉至法院，要求陈辉退回租房定金、赔偿装修损失及其装修20天工资和来回路费。陈辉则以朱爱芳拖欠租金为由提起反诉，要求朱爱芳继续履行租赁合同并支付拖欠租金。 另查明，涉案房屋系归案外人熊雨所有。2017年8月19日，熊雨与案外人徐勇签订房屋租赁合同，约定将位于江西省南昌市青山湖区沈桥幸福家园28号、29号店面出租给徐勇，租期为36个月，从2017年9月1日起至2020年9月1日止，房屋租金为9900元/月，押金为两个月租金19800元，付款方式为压两付两，第三年递增5%。徐勇承租店面后，使用该店面与被告（反诉原告）陈辉合伙经营诊所。 本院认为，原告（反诉被告）朱爱芳与被告（反诉原告）陈辉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，因该房屋的所有权归案外人熊雨所有，合同签订时承租人系案外人徐勇，故该合同系效力待定合同。因徐勇与熊雨签订的房屋租赁合同并未明确徐勇拥有转租权，而截至朱爱芳起诉之日，陈辉亦一直未能提供证据证明其拥有合法转租权，故双方签订的房屋租赁合同因陈辉并无转租权而为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力；该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故朱爱芳要求陈辉返还租房定金5000元，本院予以支持；陈辉依据其在朱爱芳明确表示不承租房屋并依法向法院起诉后取得的转租权要求朱爱芳继续履行合同，本院不予支持；陈辉要求朱爱芳支付拖欠租金9450元，根据双方提供的证据及各自陈述，可以确认朱爱芳搬走自身物品交换钥匙，以自己的行为表明不再承租，又于2018年10月28日明确向陈辉表示不再承租并要求退回定金，故本院酌定朱爱芳实际承租时间为2018年10月1日至2018年10月28日，在此期间的租金2940元（3150元/月÷30天×28天），本院予以支持。关于朱爱芳要求陈辉赔偿装修损失19589.1元的诉讼请求，因朱爱芳未提交正规发票予以证明而部分装修购买物品已被其搬走，且朱爱芳在不能确定陈辉是否具有合法的转租权的情况下与陈辉签订《店铺租赁合同》并予以装修，双方均具有过错，同时该笔装修费是朱爱芳正常经营支出，双方当事人并未达成由出租人向承租人补偿装修费的约定。据此，对该项诉请，本院不予支持。至于朱爱芳要求的的20天工资及来回的路费6000元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》五十六条、五十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）朱爱芳在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈辉租金2940元； 二、被告（反诉原告）陈辉在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）朱爱芳租房定金5000元； 三、驳回原告（反诉被告）朱爱芳的其他本诉诉讼请求和被告（反诉原告）陈辉的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费566元，反诉受理费25元，合计591元，由原告（反诉被告）朱爱芳承担480元，被告（反诉原告）陈辉承担111元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  杨子新 人民陪审员  秦素萍 人民陪审员  秦永新 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  邹欣彦