北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初84643号原告（反诉被告）：北京鑫邦控股集团有限公司，住所地北京市通州区经海五路3号院8号楼8层7-101。法定代表人：王鑫，执行董事。委托诉讼代理人：陈开洋，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉茹，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金地鸿运房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村临300号401室。法定代表人：徐家俊，董事长。委托诉讼代理人：吕丽华，北京金地鸿运房地产开发有限公司副总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张瑞琦，1982年7月11日出生，汉族，北京金地鸿运房地产开发有限公司法务。原告（反诉被告）北京鑫邦控股集团有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、原被告签订的《金地中心写字楼租约》2019年7月25日解除；2、被告退还原告房屋租赁押金3612545.6元；3、被告退还电卡押金1200元；4、被告向原告支付违约金30000元。事实和理由：2019年1月21日，原告与被告签订《金地中心写字楼租约》，约定原告租赁金地中心A座办公楼37层3701-3715单元，租赁建筑面积1963.34平方米，租期2019年4月12日至2022年4月11日，月租金731178.41元，管理费每月62826.88元。租约订立当日，原告向被告支付押金3612545.6元、电卡押金1200元，同时为房屋顺利交接在被告要求下原告向被告支付原租户遗留家具款30000元。2019年4月25日原告依照合同约定向被告支付租金2193535.23元、物业服务费206150.7元。合同履行期间，原告严格履行合同约定，从未拖欠任何费用。然而被告履行合同存在诸多瑕疵，所租办公室设计缺陷导致中央空调无法分区域控制，整个楼层只能整体维持或高或低的温度，给原告办公人员造成极大的困扰，原告不得不搬离部分部门以维持办公室的正常使用。写字楼管理不到位，多次发生不明身份人员进入原告租赁楼层，并且物业负责的卫生间等区域的保洁工作严重不达标，数次出现水迹污渍得不到及时清理的情形，给客户留下恶劣印象，甚至给原告业务开展造成损失，以上问题多次向被告及物业反映均未得到改善。合同履行期间，原告因业务调整需要搬离部分办公设备，但物业自称受被告指示，在没有任何正当理由的情况下多次阻挠原告的正常工作，给原告造成极大的困扰，甚至不得不报警求助。2019年7月25日原告腾空全部租赁场地，明确告知物业原告已经搬离不需要继续提供服务，同日向被告送达了《解除合同通知书》，次日将电卡，全部门禁卡、钥匙等物品邮寄给被告，至此双方关于租赁场地的交接工作全部完成。综上所述，原告认为被告违约行为导致原告签订合同目的不能达到，被告已经构成根本违约，故原告诉至法院，并要求法院关注格式条款对原告造成的不公平。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。一、《金地中心写字楼租约》是双方协商一致签订，内容合法有效，对于双方均有约束力。2018年12月原告通过其委托的中介公司北京某经纪有限公司的引荐及陪同下到被告处考察要求承租金地中心A座办公楼37层整层3701-3715单元作为办公室使用，经过多次协商后，双方2019年1月签订《金地中心写字楼租约》，租约约定租期自2019年4月12日至2022年4月11日止，原告应在每三个月之最后一个月的25日或之前向被告交纳下三个月的租金和管理费；同时约定原告应遵守被告及其委托的物业管理公司所指定的规章，包括但不限于不时修改的《金地中心写字楼租户手册》。租约签订后，物业公司向原告发放了适用于金地中心所有租户的《金地中心客户手册》，原告予以签收并承诺已详细阅读并遵守；同时物业公司与原告签订了《北京金地中心治安、消防安全责任书》。租约是双方真实意思的表示，既无免除被告的主要义务，排除原告主要权利的条款，也无其他违反法律法规强制性规定的情形，为合法有效的合同，对双方都具有约束力，双方应按照租约的约定全面履行自己的义务。二、原告称被告提供的办公室及配套服务现状及管理水平与5A级写字楼所应体现的品质严重不符，导致其合同目的不能达到，没有事实和法律依据，无权解除租约。金地中心为国际甲级写字楼，占据北京中央商务区核心位置，被告委托国家住建部首批认定的物业管理一级资质企业“北京金地格林物业管理有限公司”作为大厦的物业管理公司，为租户提供优质的物业服务。租约履行期间，被告及物业公司没有收到任何有关租区中央空调存在设计问题、大厦人员出入管理及卫生间等区域保洁不达标的反映或投诉，原告诉称的被告履行合同存在诸多瑕疵没有任何事实依据。1、大厦空调系统分层分区控制。不存在任何设计缺陷。《客户手册》第三部分大厦设备设施介绍之第2点空调系统载明：空调系统实行分区分层控制，租户可适时调控室内温度及通风，时刻保持适宜温度；被告向原告交付房屋时已明确告知原告租区包含28个合格的空调控制面板。原告确认并签收，从被告提交的证据也可以看出，原告租区内设有多处空调温控器。2、大厦出入严格管理，不存在原告诉称的“管理不到位，多次发生不明身份人员进入原告租赁的楼层”情况。《安全责任书》第二条乙方的治安安全责任第8款：请严格遵守大厦速通门卡使用管理规定，全体办公人员均需携卡出入，所有未携带速通卡人员须出示有效身份证件至前台登记后方可进入；第9款：乙方所有访客均须出示有效身份证件到大堂服务前台办理登记后方可进入，如访客人员未携带本人有效身份证件，乙方人员须到大堂确认后再行办理登记手续；对于未办理速通门卡强行进入、尾随、破坏、翻越速通门等行为的员工及访客，我司员工将视其行为采取合理的制止措施。同时，原告提交的证据也显示，其通过邮寄的方式将被告为其员工在物业公司办理的一百九十四张门禁卡交还予被告，这恰恰证明承租大厦对进出人员存在严格的管理措施。对于大厦承租人及其员工尚且如此，更何况是外来访客，从被告提交的证据可以看出，外来访客均需在前台办理登记后凭门禁卡方可进入大厦指定楼层，同时被告也多次要求租户（包括原告）遵守出入管理规定。因此，原告诉称被告诸多履行合同存在瑕疵的说法均是原告肆意编造，毫无任何事实依据。3、被告在原告未按规定办理出门条的情况下阻止其搬离家具及设备，符合双方约定，不构成违约。《客户手册》第四条客户守则第11、13款、《安全责任书》第二条乙方的治安安全责任第10款均明确规定，租户物品需搬出大厦的，须填写物业公司提供的出门条、经被告写字楼租赁部负责人签字确认、加盖其公章向安检人员出示，安检人员检查无误后方可放行。原告明知办理出门条方可从大厦搬出家具及设备的前提下，2019年7月24日在被告不知情且未办理出门条的情况下强行要求将租区内家具、设备等大宗物品全部搬离大厦，物业公司根据相关规定拒绝了原告的要求，不仅是执行大厦物品出入管理规定，也是保护大厦所有租户合法权益的必要措施。基于以上事实，被告已充分履行了租约，不存在任何违约行为，更没有导致租约目的不能实现的情况下，无论是基于租约的违约或是法律的规定，原告均不享有解除权。原告2019年7月25日向被告发出的《解除合同通知书》不应发生解除合同的法律效力。三、原告单方违约给被告造成了较大的经济损失，导致被告解除了租约。根据租约的约定，原告无权要求被告返还押金等任何费用，更无权要求被告支付违约金。原告在明知搬离物品需要出门条的前提下，仍于2019年7月24日不按照大厦物业管理规定办理出门手续便开始将租区内的家具及设备搬离大厦，由于其违反了租约及物业管理制度规定，搬离行为被物业公司制止，随后原告将家具及设备搬回租区，并于第二天以无中生有的事实和理由要求解除租约并声称放弃租区内遗留物品的所有权。为此，被告秉承契约精神，本着与原告继续友好合作的意愿，多次向原告说明，其无权单方解除租约，希望并要求其按照租约的约定履行相关义务，但原告均置之不理。令被告意外的是9月4日收到传票，要求确认租约已解除、被告退还押金等。鉴于此，被告认为原告违约在先，且双方已无履约可能，根据《租约》第二部分“通用条款”第九条违约责任之相关规定，2019年9月12日向原告发送了《金地中心终止租约告知函》通知其租约解除并要求其承担相应的违约责任。根据《租约》第二部分“通用条款”第9.5条“承诺”的约定，如因原告原因导致租约提前终止或无法履行，则被告无需返还原告已付押金，且原告需向被告支付未履行完毕租期的应交租金及管理费并赔偿因原告违约导致的被告遭受的损失。由于原告违约给被告造成重大的经济损失（中介佣金、租区空置至今、租区恢复费用等），其无权要求被告返还押金等任何费用。综上所述，涉案租约合法有效，原告严重违约且以实际行动表明将不继续履行租约。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：判令1、双方签订的《金地中心写字楼租约》、《金地中心写字楼租约细则》2019年9月12日解除；2、原告赔偿被告损失费4727557.59元，其中：（1）被告向中介公司支付的佣金1344495.23元（2）2019年8月1日-2019年9月12日的租金1177898.37元、物业管理费101211.52元及滞纳金62676.38元（3）2019年9月13日起房屋空置损失794005.29元；（4）原告将租区内的家具及设施搬离大厦，或承担租区家具及设施清理费30000元；（5）原告履行租区拆除义务，或承担该租区拆除费用1217270.8元。事实和理由：2019年1月原告与被告签订《金地中心写字楼租约》。租约“专用条款”第9条约定：原告应在每三个月之最后一个月的25号或之前向被告交纳下三个月的租金和管理费；“第二部分通用条款”第4.1.2条约定：原告应遵守被告及其委托的物业管理公司所制定的规章，包括但不限于不时修改的《金地中心写字楼租户手册》。租约签订后，物业公司向原告发放了适用于金地中心所有租户的《金地中心客户手册》，原告予以签收并承诺已详细阅读并遵守；同时物业公司与原告签订了《北京金地中心治安、消防安全责任书》。《客户手册》第四条客户守则第11、13款、《安全责任书》第二条乙方的治安安全责任第10款均明确规定，租户物品需搬出大厦的，须填写物业公司提供的出门条、经被告写字楼租赁部负责人签字确认、加盖其公章向安检人员出示。安检人员检查无误后方可放行。原告在明知搬离物品需要出门条的情况下仍于2019年7月24日不按照物业管理规定办理出门手续便开始将租区内的家具及设备搬离大厦，由于其违反了租约及物业管理制度规定，其搬离行为被物业公司制止，随后原告将家具及设备搬回租区，并于第二天以无中生有的事实和理由要求解除租约并声称放弃租区内遗留物品的所有权。为此，被告秉承契约精神，本着与原告继续友好合作的意愿，多次向其说明，其无权单方解除租约，希望并要求其按照租约的约定履行相关义务，但原告均置之不理。而令被告意外的是9月4日收到原告诉至法院的传票，要求确认租约已解除、被告退还押金等。鉴于此，被告认为原告违约在先，且双方已无履约可能，根据《租约》第二部分“通用条款”第九条违约责任之相关规定，2019年9月12日向原告发送了《金地中心终止租约告知函》通知其租约解除并要求其承担相应的违约责任。被告认为，在被告充分履行了租约、不存在任何违约行为，更没有导致租约目的不能实现的情况下，原告不享有租约解除权；相反，原告违反租约规定搬离家具及设备、迟延支付租金的严重违约行为，给原告造成了较大的经济损失，被告有权解除租约并要求赔偿损失。《租约》第二部分“通用条款”第9.5条“承诺”的约定，如因原告原因导致租约提前终止或无法履行，则被告无需返还原告已付押金，且根据租约的约定，原告须向被告支付未履行完毕租期应交租金及管理费并赔偿被告因原告违约导致租约解除所遭受的损失。原告就反诉辩称，租约的解除时间应为2019年7月25日。2019年7月25日原告已经将涉案房屋实际腾退交付，控制权已经转移至被告，门禁钥匙等已经通过公证送达的方式交付被告，被告已经于2019年7月25日后将房屋另行出租，并与其他租户达成租赁意向，且多次带客看房，因此被告已经以实际行动表明同意原告租赁合同解除，如果不同意解除，为何要将房屋出租给第三人。中介公司的佣金与本案无关，是被告与房产中介的商业利益分配，在原被告签署合同之后，该利益已经分配完毕。房屋已经实际交付给被告，不同意支付房屋空置损失。原告是按照原样现状交付被告，与被告当初交付给原告的房屋完全一致，原告只是腾退房屋时把前台的企业标识清除完毕，不需要二次清理或者拆除。根据合同的约定，房屋交付时，遗留的附着物或物品，承租人在此声明其已经放弃所有权并同意出租人自由处置，原告在腾退房屋时也已经通过公证的方式书面放弃物品及家具所有权。当事人围绕诉讼请求依法依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经北京某经纪有限公司居间服务，2019年1月21日，原告（承租人）与被告（出租人）签订《金地中心写字楼租约》，约定：原告承租被告金地时代中心8号楼第37层3701-3715单元，租期2019年4月12日至2022年4月11日，月租金731178.41元、月管理费62826.88元。租期内押金3612545.6元，其中租金押金3361238.08元、物业管理费押金251307.52元。该合同通用条款9.5条约定，在租期内除不可抗力外，在任何条件下任何一方不得提早解除本租约，如因承租人原因导致本租约提前终止或无法履行，则出租人无需返还承租人已付押金，且承租人须向出租人支付未履行完毕租期的应交租金及管理费。若本租约的终止给出租人造成的损失超过未履行租期的应交租金及管理费，承租人应就此超过的部分向出租人承担赔偿责任，同时出租人有权就所租办公室另行订立租约，以减少因承租人的违约行为给出租人带来的损失。该租赁合同文本系被告提供。租赁合同签订后，原告依约使用租赁物，并向被告支付租赁押金3612545.6元和电卡押金1200元。同时，原告向被告支付30000元用于购买先前承租方所剩余的装修利益和家具。原告承租房屋后未重新装修。2019年7月25日，原告搬离承租房屋，并在承租房屋张贴声明称：“本房屋办公人员已全部搬离。遗留物品所有权放弃，无需物业公司继续提供物业管理服务”并于2019年7月25日向被告邮寄送达《解除合同通知书》和《放弃声明书》，2019年7月26日向被告邮寄送达电卡、门禁卡、钥匙。原告未提供充足证据证明行使合同解除权符合法律或合同的约定。2019年9月12日，被告以原告违约为由向原告邮寄送达《金地中心终止租约告知函》，原告认可2019年9月16日收到该函件。为证明佣金损失，被告提交了其向北京某经纪有限公司支付佣金的相关凭证，但现有证据不能认定被告支付的佣金仅系因为居间服务原告与被告订立租赁合同而支付的佣金，也没有证据证明原告事先知晓被告支付佣金的标准和数额。庭审中，原告申请本院酌减违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行义务。根据查明事实，可以认定原告违约，因此其解除合同不发生法律效力，被告发出解除合同通知书，本院认为合法有据，解除发生法律效力，合同解除时间以原告收到的时间为准。关于原告要求被告退还电卡押金，予以支持，要求被告支付违约金，于法无据，不予支持。关于家具，根据查明事实，可以认定具有反复使用的价值，被告可以自行使用。关于租区拆除一节，双方均认可原告并未装修，因此被告要求原告拆除或承担拆除费用不予支持。关于原告要求退还押金和被告要求损失一事，考虑到租赁合同实际履行期非常短，仅有三个多月，租赁期间亦未进行装修，且发生违约后，原告即时履行了告知义务并搬离租赁房屋，又被告有减损义务，因此，本院将综合考虑被告的损失和原告要求酌减违约金的请求，两项折抵后，合理确定金额，合并判处。被告所述佣金损失，应该遵守可预见性规则的限制，本院予以适当考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京鑫邦控股集团有限公司与被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司房屋租赁合同已经于二〇一九年九月十六日解除；二、被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京鑫邦控股集团有限公司押金一百八十万元和电卡押金一千二百元；三、驳回原告（反诉被告）北京鑫邦控股集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京金地鸿运房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17975元和反诉案件受理费22310元，均由原告（反诉被告）北京鑫邦控股集团有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇一九年十月二十三日书记员  赵梦娇