北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6797号原告：刘怡菲，女，1981年11月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：曹隆基，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市营建律师事务所律师。被告：北京尚泰信华房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦102室。法定代表人：毕晔，总经理。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告刘怡菲与被告北京尚泰信华房地产开发有限公司（以下简称尚泰信华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘怡菲的委托诉讼代理人曹隆基、刘婷婷，被告尚泰信华公司的委托诉讼代理人晋长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘怡菲向本院提出诉讼请求：1．尚泰信华公司因逾期交房而向刘怡菲支付违约金92364元；2．本案诉讼费用由尚泰信华公司承担。事实和理由：2017年1月23日，刘怡菲、尚泰信华公司签订《北京市商品房预售合同》（编号为Y2011972），由刘怡菲购买尚泰信华公司开发建设的瀛海朗苑8#商品房（办公）3层314房屋，建筑面积为126．43平方米，总价为6400000元。预售合同第十一条（一）、（二）两项约定，尚泰信华公司应在2018年6月30日前交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付期限届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应该携带的证件资料的通知书送达买受人。第（三）项约定，办理交付手续前，买受人有权查验房屋，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。合同签订后，刘怡菲支付了全部购房款6414217元。2017年12月20日，尚泰信华公司提交1份“交付通知书”，称房屋具备交付条件，通知刘怡菲在2017年12月31日到与该项目无关的朝阳区长楹天街龙湖签约中心办入住手续，但是通知书没有验房时间和应携带的证件。经询问售房人员，答复说这次不是实际交付不用去，交房前还会再通知。2018年6月30日交付期限届满前10日，尚泰信华公司没有通知刘怡菲验房和收房，后来了解到，尚泰信华公司通知其他买房人收房后，也说不用去实际收房。交付期限届满后，刘怡菲多次去看房，但是现场被施工围挡封闭，售楼处人员和保安都说里面施工有危险不让进去。2018年7月1日、19日、26日，业主魏定等人私下进去拍摄的照片显示，当时还在施工商品房附带使用项目“庭院”、小区道路、大门和绿化。在2018年9月16日商品房住宅内还没装燃气表，燃气公司的“逐户通气申报流程”是2018年10月31日才制作的，在2018年6月30日交房时应提供的《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》也是2018年10月制作的，销售人员和物业人员还证实，物业费是从2018年12月1日开始收取，是因为2018年12月之前该项目公共区域（简称公区）不具备交付条件。2018年11月，尚泰信华公司才以“温馨提示”的形式通知刘怡菲在2018年11月22日至24日到售楼处验房、收房、领钥匙，并提示应携带的证件和需支付的费用。刘怡菲在2018年12月缴纳契税，办理房屋交付手续。尚泰信华公司在北京市住建委备案的《项目建设方案》载明，瀛海郎苑项目分三期建设，二期、三期工程计划在2018年6月30日前完工，但尚泰信华公司不按预售合同约定于交付期限届满前10日书面通知买受人查验房屋，未在约定时间交付包括8#在内的二期、三期商品房，已经构成违约，导致刘怡菲无法按时装修和入住。根据预售合同第十二条第一款第（二）项（2）的约定，逾期交房的出卖人按日向买受人付全部已付款万分之一的违约金，并于房屋实际交付之日90日内支付；从2018年7月1日起至2018年11月22日，尚泰信华公司逾期交房144日，以刘怡菲已付总价款6414217元为基数，按照每日万分之一的比例计算，违约金为92364元。因尚泰信华公司拒绝支付，故刘怡菲诉至法院，请求查明事实，判如所请。尚泰信华公司辩称，不同意刘怡菲的诉讼请求。1．尚泰信华公司不存在逾期交付房屋的事实，涉案房屋在2018年6月30日之前已经具备合同约定的全部交付条件，且尚泰信华公司在该期限之前以书面形式通知刘怡菲收房；2．刘怡菲所述逾期入住是由于刘怡菲委托第三方装修所造成，该改造行为与尚泰信华公司无关，刘怡菲意图以第三方进行后期改造施工来主张延期交付房屋的违约责任不能成立。综上所述，不同意刘怡菲的全部诉讼请求，请依法应予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日，出卖人尚泰信华公司与买受人刘怡菲签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，刘怡菲购买位于“大兴区瀛海镇区DX08-0002-0301地块（原瀛海镇西区C5组团土地一级开发项目部分地块）F1住宅混合公建用地（配建‘限价商品住房’）8#办公楼3层314”号房屋（以下简称涉案房屋），房屋用途为办公，房屋预测建筑面积共126．43平方米，套内建筑面积117．04平方米，分摊建筑面积9．39平方米，涉案房屋按照套内建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米54682．16元，总价款为6400000元。关于“交付条件”，买卖双方在合同书第九条约定：“1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件”。关于“交付时间和手续”，买卖双方在合同书第十一条约定：“（一）出卖人应当于2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1．办理交付手续前买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件……”；关于“逾期交付责任”，买卖双方在合同书第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（二）种方式处理：……（二）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在30日之内，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，累计不超过已付款总额的3%，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，累计不超过已付款总额的3%；并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。3、除本条上述1或2中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任”；关于补充协议的效力，买卖双方在合同书第二十九条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；关于合同生效，买卖双方在合同书第三十条约定：“本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除，应当采用书面形式”，“合同附件与本合同具有同等法律效力”。在附件十二补充协议中，第八条“对市政基础设施和其他设施的补充约定”部分内容包括：“1、因出卖人原因供水、排水、供电、供暖、燃气、有线电视、电话通信、宽带网络等（前述如有）市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任，出卖人应在房屋交付之日起90日内采取补救措施；供水、排水、供电、供暖、燃气未能在前述日期采取补救措施的，补偿由此给买受人造成的直接损失。有限电视、电话通信、宽带网络等未能在前述日期采取补救措施的，出卖人采取补救措施以使上述设施达到条件，但买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任。若交付时供水、排水、供电、供暖、燃气等（前述如有）设施未与城市公共管网连接或无法正式提供的，出卖人向买受人提供替代性解决方案（例如：临时性供水、排水、供电、供暖、燃气等设施）即视为具备交付条件。因政府原因或公用服务提供者原因造成的水电燃气等未能在交付时具备条件的或未能与市政管网相连的，出卖人不承担任何责任。2、绿地率、非市政道路、规划车位、幼儿园等其他设施如果在约定期限内（如有）未到达交付条件，买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人采取补救措施以使上述设施达到条件。3、买受人所购买商品房所在小区如系分期开发、分期交付的，依据政府主管部门批准的规划方案，公共绿地、公共道路、幼儿园、公共停车场、地下车库等基础设施（如有）、公共服务及与其他配套建筑等将分期交付使用，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用，出卖人不因此承担任何违约责任。4、有线电视、电话、宽带、燃气、自来水、采暖等配套设施的使用需由买受人向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商决定”。在附件十二补充协议中，第十条“对房屋交付的补充约定”包括：“3、买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款、配套费（如有）、违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）、提交、签署委托出卖人代办房屋不动产证、国土证及他项权利登记的各项手续、资料（如有）等，按时足额缴纳住宅专项维修资金、契税、产权登记费（如有）、产权代办费（如有）、缴纳其他相关费用或出示缴纳凭证，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，出卖人无须承担任何违约责任。4、在出卖人具备了本合同第九条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接收房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。5、双方明确，依照本合同约定，出卖人向买受人出示有关证明文件是指在入住通知书约定的交付期限内，出卖人在交付地点现场张贴需公式的文件；出卖人向买受人提供有关文件，是指按照入住通知书规定的流程在买受人签署交接单或类似文件时向其提供《质量保证书》、《使用说明书》……7、出卖人修复除地基基础和主体结构外的其他质量问题后再行交付的，不视为逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限……10、买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务按本合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续”。合同签订后，刘怡菲支付房款合计6414217元，尚泰信华公司向刘怡菲出具不动产房款专用收据及发票。2017年12月20日，尚泰信华公司向刘怡菲出具交付通知书，通知刘怡菲：“您所购买的瀛海朗苑（天琅）项目8-314号房屋（以下简称‘该商品房’）已具备交付条件，现特向您发出交付通知。我们将于2017年12月31日（9:00-17:00）在北京市朝阳区常通路1号院长楹天街5层龙湖签约中心为客户集中办理入住手续”。经查，刘怡菲（甲方、买受人）与案外人北京盛世维工程技术有限公司（乙方，以下简称盛世维公司）签订施工协议，双方约定甲方于2017年1月23日购买了天琅项目8-314房屋（即涉案房屋），该房屋符合交付条件，且甲方对市政设施及其他设施的现状认可并不持异议，甲方委托乙方对该房屋进行改造，乙方接受甲方的委托，实施房屋的改造工程；双方约定施工内容为室内楼板、空间改造，甲方向乙方支付改造费用10000元，于本协议签署同时支付给乙方，甲方不可撤销地委托乙方在本协议签署后从物业公司处领取该房屋钥匙并进场实施改造，出于安全的考虑，甲方同意在改造期间不参观、不进入、不占有、不使用该房屋，且不应妨碍改造工作的进行，改造工程的交付时间为2018年12月31日（包括当日）；双方还约定，改造完工后，乙方应通知甲方接收该改造工程，甲方应在乙方通知的时间内接收该改造工程，如甲方因任何原因未收到乙方通知的，则应在2018年12月31日前往该房屋接收改造工程，甲方未在上述时间接收的，视为该改造工程已经由甲方接收且工程合格，乙方亦可委托开发商发送接收该改造工程的通知，对此甲方不持异议。在施工协议落款处，刘怡菲在甲方处签字确认，盛世维公司在乙方处盖章确认。尚泰信华公司以上述施工协议主张刘怡菲与施工单位签署改造协议，约定改造工程交付时间为2018年12月31日，刘怡菲明知该约定晚于涉案房屋预售合同中约定的房屋交付时间2018年6月30日，刘怡菲已经放弃在此期间验房的权利。刘怡菲对该份协议的真实性认可，但认为尚泰信华公司系用该施工协议掩盖不能按时交房的目的，改造完工时间并未改变预售合同约定的交房时间。庭审中，刘怡菲提供微信聊天记录及室内外照片、录音等，证明在合同约定的交房日期2018年6月30日，绿地、道路、燃气等配套设施尚未完工，涉案房屋不具备交付条件。尚泰信华公司提交建设工程竣工验收备案表、建设工程规划验收意见、建设工程规划许可证、房屋面积测算技术报告书、高压供用电合同、给水工程验收单、燃气工程竣工验收单等，证明在2018年6月30日涉案房屋符合交付条件。本院认为，刘怡菲与尚泰信华公司所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于在2018年6月30日，涉案房屋是否具备交付条件，尚泰信华公司是否履行交房义务，就此，本院有以下几点考虑。第一，根据尚泰信华公司提供的工程竣工验收备案表、建设工程规划验收意见、建设工程规划许可证、房屋面积测算技术报告书、高压供用电合同、给水工程验收单、燃气工程竣工验收单等，可以看出在2018年6月30日前，尚泰信华公司已取得上述材料，而房屋买卖合同第九条约定的交付条件为：“1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建筑工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘》；3．满足第十条出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件”，尚泰信华公司在2018年6月30日前已取得涉案房屋的约定交付文件；而关于市政基础设施、公共服务及其他基础设施情况，因刘怡菲已与盛世维公司签订施工协议，其他部分业主亦签订相应施工协议，其提交的照片无法确定拍摄照片时实际的施工主体，虽然照片显示2018年6月30日之前室内尚未安装燃气表，但该照片并不足以证明尚泰信华公司未完成室内燃气管道的敷设或未与城市燃气管网连接，而尚泰信华公司提交的燃气工程竣工验收单显示燃气工程已于2017年9月15日验收合格，且双方签订的补充协议亦约定“因出卖人原因供水、排水、供电、供暖、燃气、有线电视、电话通信、宽带网络等市政基础设施如果在约定期限内未达到交付条件，不构成逾期交付房屋，出卖人不承担逾期交房的违约责任”，“绿地率、非市政道路、规划车位、幼儿园等其他设施如果在约定期限内（如有）未到达交付条件，买受人不会以此为由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人采取补救措施以使上述设施达到条件”，故刘怡菲以绿地、道路、燃气等未达到交付条件为由要求尚泰信华公司承担逾期交房责任依据不足。第二，刘怡菲已与盛世维公司签订施工协议，认可涉案房屋符合交付条件，刘怡菲不可撤销的委托上述施工单位在协议签署后从物业公司领取该房屋钥匙并进场实施改造，同意在改造期间不参观、不进入、不占有、不使用涉案房屋，认可改造工程的交付时间为2018年12月31日；即刘怡菲已认可涉案房屋符合交付条件，同意施工单位领取房屋钥匙并进场施工，同意在施工单位交付涉案房屋前其本人不占有使用涉案房屋；基于上述约定，刘怡菲再要求尚泰信华公司在2018年6月30日与其直接办理房屋交付，没有依据。综上所述，至约定交房日期2018年6月30日，涉案房屋已具备交房条件，而且，通过与施工单位签订施工协议的形式，刘怡菲授权施工单位在接收房屋后进行改造施工，并在2018年12月31日向其交付改造工程，即其放弃在2018年6月30日以本人直接占有房屋的形式收房，故对刘怡菲主张尚泰信华公司逾期交房的意见，本院不予采纳，对其要求尚泰信华公司给付逾期交房违约金92364元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对刘怡菲的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回刘怡菲的诉讼请求。案件受理费2015元，由刘怡菲负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇一九年十月三十一日法官助理  管婷婷书 记 员  张思竹