安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6353号上诉人（原审原告）：王孝长，男，汉族，1965年8月5日出生,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘勇，安徽睿正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何其贵，男，1969年8月1日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丹，安徽徽都律师事务所律师。上诉人王孝长、何其贵因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初3417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王孝长上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判何其贵偿还王孝长垫付的水电费10893.5元，赔偿造成王孝长财物损坏损失48104元，支付转让费（补偿金）14000元。2.本案一审、二审诉讼费用由何其贵承担。事实与理由：一审部分事实认定错误。王孝长和何其贵在签订案涉房屋租赁合同时，何其贵是明知该房屋是转租的，而且对原承租合同的内容十分清楚，也同意原承租合同的约定来支付经营转让费前两年每月2000元。王孝长和何其贵在租赁合同上的约定非常清楚，房租和其他费用按原承租合同的约定，但一审法院没有查清认定。王孝长在一审过程中要求何其贵支付其租赁期间水电费，该费用实际已发生，何其贵租赁期间没有按期缴纳。一直到2016年8月28日，何其贵在没有交纳房租及结清水电费等一切费用的情况下跑路，至后来合同解除进行诉讼，何其贵也一直没有缴纳。王孝长在物业公司催促的情况下，不得已在2018年1月份垫付该水电费用10893.5元。物业公司也出具了水电费发票。王孝长一审期间也申请物业公司证人出庭，该证人是物业公司的水电工，对该水电费的事宜非常清楚。但一审没有同意证人出庭，也没认定水电费。2016年8月31日何其贵在解除房屋租赁合同后并没有将租赁房屋交还王孝长，而且对房屋进行了大量破坏，造成损失48104元。一审期间，王孝长提供了视频照片及证人，但一审法院没有查清和认定。何其贵辩称,1.王孝长的上诉请求无事实依据，对于水电费并没有证据显示是王孝长在经营期间产生的，水电费是在2018年开具，王孝长和何其贵租赁合同解除是在2016年。因此王孝长主张的水电费与本案无关。2.关于王孝长主张的财产损失无事实依据，财产损失是侵权行为，无证据证明何其贵实施了侵权行为，也无损失结果的存在，涉案房屋在王孝长交付给何其贵时房屋的现状是毛坯，何其贵花了几十万元对案房屋进行装修，涉案房屋的财产均属于何其贵所有，何其贵在租赁合同解除后，搬走了一些可动财产并没有对王孝长财产造成损害，王孝长主张的维修费用一审法院未予认定，同时提交的证据不具有真实性和关联性。3.关于王孝长主张的转让费用。依双方签订的合同，双方没有对于转让费有约定，虽然王孝长和陈云在2014年6月份签了一份合同，其中约定了补偿金，但是何其贵对于一审法院审理中涉及的几份租赁合同，2014年的合同未能成立，2015年该涉案房屋王孝长才从合肥青年资产经营有限公司进行租赁而来，该份合同陈云也在合同中签订，未对补偿金和转让费有约定，合同签订后，王孝长将该房屋转租给何其贵，因此，王孝长依据2014年的合同主张转让费没有依据，请求二审法院依法驳回上诉。何其贵上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判为：何其贵无需支付王孝长房屋占用费33351元。2.本案一审二审全部诉讼费用均由王孝长承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，何其贵已于2016年8月31日房屋租赁合同解除之时将案涉房屋交还给王孝长，何其贵并未占用案涉房屋。何其贵因经营不善，在合同履行过程中多次联系王孝长解除合同。双方也就解除事宜多次磋商，并未达成基本一致。何其贵于2016年8月25日搬离案涉房屋，并告知了王孝长解除合同交还房屋，同时要求王孝长就租金费用结算后退还何其贵支付的5万元押金。王孝长也于2016年8月28日通知何其贵解除租赁合同，双方已就合同解除事项达成了一致。因何其贵在承租之初接受房屋时，双方未办理任何书面房屋交接手续，同时因该店面是用于商业经营，根据商业习惯，新承租人依据自身装修及管理需求都会更换门锁，原门锁均是无任何使用必要。故何其贵在承租案涉房屋之处王孝长也没有交付房屋钥匙给何其贵，而是带领何其贵看房，签订合同后就直接视为已经交付房屋给何其贵，故双方也没有办理交接交接手续。所以双方在解除合同之时双方再次按照交房之初已经市场交易习惯直接交付房屋，故双方未办理书面的交房手续。尤其是在何其贵已经电话通知过王孝长解除并交付房屋，且王孝长对于解除合同也予以认可的情况下，双方未办理书面交房手续是合情合理的。王孝长辩称，何其贵的上诉没有事实与法律依据，因为在一审开庭时何其贵到庭，何其贵当庭陈述没有将房屋交付给王孝长，现在何其贵又说将房屋交付给王孝长，与事实不符。王孝长向一审法院提出诉讼请求：1.确认王孝长与何其贵间房屋租赁协议已解除；2.判令何其贵支付房屋占用费用33351元，（自2016年9月1日至2016年11月12日止）；3.判令何其贵偿还王孝长垫付的水电费10893.5元；4.判令何其贵赔偿造成王孝长财物损失48104元（王孝长自行恢复原状的材料费、人工费用等）；5.判令何其贵支付补偿金14000元（7个月×2000元/月）；6.本案诉讼费用由何其贵承担。一审法院认定事实：2014年6月11日，案外人陈云（甲方）与王孝长（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋系位于合肥市宁国南路六号门面房，甲、乙双方合同签订有效期为2014年5月26日至2020年11月25日止，在合同期内甲方必须做好与一手房东的续签合同，付款方式为每半年支付一次，乙方须提前一个月支付给甲方下半年度的所有费用，乙方除支付给甲方一手房东的所有费用外前二年六个月还需支付给甲方每月2000元的补偿金，后四年乙方每月付给甲方2600元补偿金，付款方式同上等。2015年3月12日，合肥青年资产经营有限公司（以下简称“青年公司”）与陈云签订《青年社居委房屋租赁合同》一份，约定：青年公司将位于合肥市包公街道青年西区23号楼A011-2两层房屋出租给陈云从事餐饮，租期自2015年2月17日至2020年2月16日，前三年租金均为185491元/年，第四、五年租金均为204040元/年等。2016年4月1日，王孝长（甲方）与何其贵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：“甲、乙双方合同签订有效期为2015年2月17日起至2020年2月16日止；付款方式为每半年支付一次，乙方须提前一个月支付给甲方下半年度的所有费用，乙方在付款事宜上如有延误，甲方有权终止合同；以上合同房租收费和其它收费按原合同计算，原合同是陈云签的为准等”。合同签订后，王孝长向何其贵交付涉租房屋，何其贵分别于同年4月11日、4月15日向王孝长汇款5万元押金、3万元租金，并将上述涉租房屋用于经营“乡味三河”酒店。2016年8月28日，因何其贵欠付房租，王孝长通过发送短信要求何其贵于同年8月31日前支付欠付房租，否则双方租赁合同予以解除。一审庭审中，王孝长陈述：案涉合同租金标准是按青年公司与陈云签订的《青年社居委房屋租赁合同》中约定的185491元/年执行，租赁起始时间为2016年4月1日，其与何其贵间的房屋租赁合同于2016年8月31日予以解除，但何其贵并未向其返还涉租房屋。何其贵对上述陈述表示无异议。一审庭审中，王孝长陈述：其于2016年11月12日自行找开锁公司人将涉租房屋门锁打开后接收房屋的，涉租房屋内的装修系由何其贵完成。何其贵陈述：涉租房屋用于开办的饭店因经营不善于2016年8月25日前就停业了，其于当日将店内东西搬走后锁起店门，钥匙未交还给王孝长。一审法院认为，王孝长与何其贵签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。王孝长诉请主张双方间的租赁合同于2016年8月31日予以解除，何其贵对此并无异议，该院予以认定。自2016年4月1日至同年8月31日合同解除时产生房屋租金77288元，扣除何其贵支付的租金3万元及押金5万元，尚余押金2712元在王孝长处未予返还。因何其贵在解除合同后仅关门走人，并未将涉租房屋及时返还给王孝长，故其应参照上述租金标准支付房屋占用费至2016年11月12日，但应剩余押金应自房屋占用费中予以抵扣，经计算，前述房屋占用期间实际欠付的房屋占用费为34301元（自2016年9月1日起至同年11月12日止，按185491元/年标准计，并扣除剩余押金2712元），高于王孝长主张的房屋占用费33351元，依据民事诉讼当事人意思自治处分原则，该院按其实际诉请主张的金额予以支持。王孝长就其主张代为何其贵垫付的水电费10893.5元的请求，虽向法庭提供青年公司于2018年1月12日出具的金额为10893.5元的水电费结算收据，但该收据出具时间与案涉租赁的发生期间不符，且该收据亦未载明水、电费的发生期间，故该收据与本案的关联性无法证明，该院对此收据不予认定，王孝长的前述水电费请求，该院不予支持。王孝长诉请何其贵赔偿其财物损失及支付补偿金的请求，缺乏事实依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、王孝长与何其贵签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日予以解除；二、何其贵支付王孝长房屋占用费33351元，于判决生效之日起十日内一次付清；三、驳回王孝长的其他诉讼请求。一审案件受理费2428元减半收取1214元，王孝长负担514元，何其贵负担700元。二审中，王孝长申请证人许某出庭作证，证明王孝长代付2016年6月至9月期间水电费的事实。王孝长一审中提交了2016年9月12日水电费收据一张，二审中该收据的开具人许某出庭证明该收据的真实性，同时许某向本庭出示了其收取水电费的记账本，以上证据相互印证，本院对王孝长代付水电费的事实予以采信。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，王孝长与何其贵签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同履行。本案二审有如下争议焦点：一、王孝长主张何其贵支付转让费（补偿金）14000元有无事实和法律依据。二、王孝长请求何其贵偿还其垫付的水电费10893.5元有无事实依据。三、王孝长主张何其贵赔偿财物损坏损失48104元有无事实和法律依据。四、何其贵何时将房屋交还给王孝长，何其贵是否应当支付王孝长房屋占有使用费。关于焦点一。王孝长上诉主张何其贵应另行支付14000元补偿金，何其贵不予认可。对此，本院认为，王孝长与何其贵2016年4月1日签订的《房屋租赁合同》中对补偿金并未明确约定，仅在合同第六条补充约定“以上合同房租收费和其他收费按原合同计算，原合同是陈云签的为准。”该约定同样不明。依据本案当事人提供的证据，陈云与案涉房屋产权人合肥青年资产经营有限公司于2015年3月12日签订合同，取得案涉房屋承租权。此后陈云与王孝长未签订其他合同。王孝长现依据其与陈云2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》向何其贵主张补偿金，事实依据不足，本院不予支持。关于焦点二。参照王孝长与何其贵签订的合同，何其贵应当承担租赁期间内的水电费用。何其贵主张其已另行支付了租赁期间的水电费用，但未提供任何证据证明，也不能说明向何主体支付，支付金额等，因此本院对何其贵的抗辩不予采信。王孝长一审中提交了2016年9月12日水电费收据一张，二审中该收据的开具人许某出庭证明该收据的真实性，同时许某向本庭出示了其收取水电费的记账本，以上证据相互印证，可以证明王孝长垫付了2016年6月至9月期间的水电费。王孝长现向何其贵主张偿还其代为支付的水电费10893.5元，本院予以支持。一审对此认定有误，本院予以纠正。关于焦点三。《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。据此规定，承租人首先应当承担恢复原状的法律责任。只有承租人拒不履行恢复原状的义务后，出租人可向承租人主张赔偿损失。但是王孝长在本案中未能举证证明双方在交接房屋时房屋原状，对其主张的财物损失缺乏证据证明，因此本院对王孝长该项主张不予支持。关于焦点四。何其贵主张其于2016年8月25日即将返还返还给王孝长，但未提供充分证据证明，应当承担举证不能的法律后果。一审判令何其贵支付王孝长房屋占有使用费，并无不当。何其贵的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，王孝长关于水电费的的上诉请求能够成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，本院不予支持。何其贵的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初3417号民事判决第一项、第二项，即：“王孝长与何其贵签订的《房屋租赁合同》于2016年8月31日予以解除；”、“何其贵支付王孝长房屋占用费33351元，于本判决生效之日起十日内一次付清”；二、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初3417号民事判决第三项；三、何其贵于本判决生效之日起十日内偿还王孝长为其垫付的水电费10893.5元；四、驳回王孝长的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2428元减半收取1214元，王孝长负担514元，何其贵负担700元。二审案件受理费2259元，王孝长负担1383元，何其贵负担876元。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年十月十二日书记员 施   佳   佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。