四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0411民初2481号 原告：攀枝花碧桂园房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市仁和区仁和镇仁和街216号。统一社会信用代码：91510400MA6210R23C。 法定代表人：方力斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱方，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：冯光银，男，该公司员工。 被告：蒋元，女，1984年11月5日出生，汉族，住重庆市潼南县。 委托诉讼代理人：戴福成，攀枝花东区炳草岗法律服务所法律工作者。执业证号：32303021100039。 原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告蒋元商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序于2019年10月17日、10月24日公开开庭进行了审理，原告碧桂园公司的委托诉讼代理人，被告蒋元及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.被告支付原告商品房总价款10%的违约金63446.10元；3.原告有权从被告已支付的所有款项中扣减被告应支付的违约金及有关费用；4.被告配合原告到房管局或相关部门办理撤销《商品房买卖合同（预售）》等相关文件的预告登记、网签手续、备案登记；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年10月27日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定被告购买原告开发的位于攀枝花市仁和区碧桂园·翡翠郡（一、二期）项目第1幢1层22-8号商铺，房屋总价款634461元。按照双方约定，因被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，并要求被告按总房价款的10%向原告支付违约金。现被告已逾期付款超过90日，请求支持原告的诉讼请求。 被告蒋元辩称，双方签订房屋预售买卖合同是事实，是双方的真实意思表示。按照合同约定，被告是采用贷款方式付款，合同约定由攀枝花银行贷款，没有约定具体银行，具体由谁办理也不明确，属约定不明。被告未付款的原因是原告没有向有关方面联系好，至使被告未能贷到款，是原告本身的过失造成的。被告并不存在违约，原告主张的违约，即使成立，计算方式也是错误的，没有法律依据。合同应该继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、商品房买卖合同备案表（预售）、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，被告提交的付款记录等具有真实性、合法性、关联性，本院对上述证据的证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年10月27日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：510401012018102700038）及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于攀枝花市仁和区碧桂园·翡翠郡（一、二期）第1幢1层22-8号商品房，用途为商业，房屋总价款634461元。付款方式为在2018年11月30日前支付首期房价款324461元，余款31万元向攀枝花市银行（贷款机构）申请支付。关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四。附件四载明：“买受人同意按下列Ｃ种方式付款，并以人民币为计算货币：Ｃ）、其他方式（即按揭分期付款）:⑴出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为陆拾叁万肆仟肆佰陆拾壹元整；⑵买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的11.14%给出卖人，即柒万零陆佰柒拾柒元整；⑶买受人必须在2018年11月30日前，付该商品房总房价款的40.00%给出卖人，即贰拾伍万叁仟柒佰捌拾肆元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；⑷买受人必须在2018年12月30日前，付该商品房总房价款的48.86%（银行按揭款项）给出卖人，即叁拾壹万元整。 合同第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方约定按本合同附件十三补充协议第三条的约定进行处理。附件十三补充协议第三条关于逾期付款责任……2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。 原、被告签订合同后，被告向原告支付了购房款324461元。2019年2月27日，攀枝花市房地产管理局进行了备案。至本院开庭时，案涉商品房未交付给被告。 本院第二次庭审时，原告表示违约金可以按总房价款的5%收取。被告同意解除合同，但违约金只同意支付10000元。 本院认为，原、被告于2018年10月27日签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力。当事人应严格按合同约定履行各自的合同义务，未履行合同义务应承担相应的违约责任。现原告请求解除合同，被告在庭审中同意解除，故对原告要求解除原、被告签署的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持，该合同自原告起诉状副本送达给被告之日（即2019年10月9日）起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于原告主张被告按房屋总价款的5%支付原告违约金的诉讼请求。双方约定被告必须在2018年11月30日前，付该商品房总房价款的40%给原告。因此，被告未能在双方约定的2018年12月30日前，将银行按揭款项31万元支付给原告，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，由于原告的举证未能确切证明其实际损失的具体金额，结合双方签约时间较短的事实，双方在办理按揭时均负有一定的义务，但双方均未举证证明履行了自身的义务，本院酌定由被告按商品房总价款的2%支付原告违约金，违约金为12689元。 双方签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议后，案涉商品房并未实际交付给被告，该房屋的所有权仍属原告所有。在双方解除合同后，与该商品房买卖有关的预告登记、网签、备案登记等应予撤销。合同解除后，被告已支付的房款324461元原告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司与被告蒋元于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：510401012018102700038）及补充协议于2019年10月9日解除； 二、由被告蒋元支付原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司违约金12689元，由原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司返还被告蒋元购房款324461元。两项品迭后，由原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告蒋元购房款311772元； 三、撤销原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司与被告蒋元于2018年10月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：510401012018102700038）的预告登记、备案登记、网签； 四、驳回原告攀枝花碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1386元，减半收取计693元，由被告蒋元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇一九年十月二十八日 书记员  蒲 杨