黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初1522号原告：黑龙江兴达房地产综合开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市东环路溪树庭苑售楼处。法定代表人：倪万先，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕成宏，黑龙江阜华律师事务所律师。被告：迟玉琴，女，1962年12月25日出生，汉族，中国联合通讯有限公司牡丹江联通分公司退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁秀华，黑龙江张艳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱雪松，黑龙江张艳律师事务所律师。原告黑龙江兴达房地产综合开发有限公司(以下简称兴达房地产公司)与被告迟玉琴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕成宏、被告迟玉琴及其委托诉讼代理人袁秀华、朱雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴达房地产公司向本院提出诉讼请求：一、要求被告给付房屋拆迁回迁安置补偿差价款180618元；二、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系绥芬河市溪树庭苑棚户区改造项目的开发单位，被告所有的两处房屋在该小区拆迁范围内。2011年7月6日，原、被告签订拆迁安置补偿协议，约定原告拆迁被告两套房屋，安置被告住宅楼两套及商服一套，住宅为溪树庭苑小区20号楼1单元402室、2单元402室，商服为溪树庭苑小区2号楼12号商服(该商服在2013年5月回迁时调整为2号楼1号)。协议还约定，待楼房建成后办理产权证时，以房产实际测绘面积为准，双方实行多退少补，互找差价。根据回迁安置补偿协议第三条，被告需要向原告交纳差价款180618元。但原告向被告交付回迁安置房屋后，被告拒绝向原告交纳差价款。原告认为，被告拒付差价款的行为已构成违约，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。迟玉琴辩称，一、原告的诉讼请求已过诉讼时效期间。原告请求被告给付差价款，属于债权请求权，适用于诉讼时效的法律规定。房屋拆迁安置补偿协议未约定被告交纳超面积部分差价款的最后期限，但当被告要求原告交钥匙时，依据双务合同的性质，原告有权要求被告履行补交全部差价款的义务，原告自2013年5月21日向被告交钥匙之日起，为应当知道权利受到损害之日，其要求给付差价款的诉讼时效期间从该日开始计算，因此，原告起诉超过诉讼时效期间，应驳回其诉讼请求。二、被告已经补交了所有房屋差价款，原告诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。1.原告为被告出具交款收据能够证实原告收到了被告交纳的差价款180618元，该收据系直接证据，且载明的交款数额及具体房屋均与拆迁安置补偿协议中约定的一致，该收据盖有原告公章，有出纳员和经办人签名，可证实被告已按照约定交纳了差价款，被告完成了举证责任，原告否认被告已交纳差价款，应承担举证责任。2.被告有履约能力，有资金来源，被告有房屋出租，有生意经营，因被告在外地做生意，收取租金及往来帐等由被告父亲负责，因被告父亲年龄大到银行不方便，所以买了保险柜放在家里用于存放现金。被告父亲与原告协商拆迁安置事宜时知道需要交纳差价款，但不知道具体数额，故于2011年6月8日提前从中国银行取出373000元作为交纳差价款备用，等原告通知签订拆迁安置补偿协议时同时把差价款补交上。3.被告父亲已替被告交纳了回迁房屋差价款，原告为被告出具的收据能够证实，如被告未交纳差价款，原告应当知道出具收据的风险，不可能为被告出具收据。4.被告要求原告交付房屋时，原告要求被告补交第二次超出拆迁协议约定面积的差价款，被告补交后，原告为被告出具了收据。如被告之前欠的差价款未交纳，原告应要求被告将之前的差价款和第二次超出面积部分的差价款一并补齐。否则在未交齐差价款的情况下交付钥匙不符合常理。5.根据法律规定，被告自认的事实与查明的事实不符的，依法不应予以确认，被告在不了解事实真相的情况下，误认为差价款已经抵顶房屋面积了，故作出了错误的自认，但提交的证据充分证明被告已经补交了差价款。综上，原告起诉房屋拆迁等事项属实，但房屋差价款被告已全部交付，请法院查明事实，依法判决。双方当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供如下证据：一、绥芬河市拆迁安置补偿协议书一份。意在证明：原告系绥芬河市溪树庭苑棚户区改造项目的开发单位，被告所有的房屋在该小区拆迁范围内，2011年7月6日，原告与被告签订了绥芬河市拆迁安置补偿协议书，原告为开发单位，被告为安置拆迁补偿方，被告有住房2处，共计173.70平方米，原告为被告安置回迁房屋3套（即溪树庭苑小区3栋20号1单元402室62平方米、2单元402室83平方米及2号楼12号商服，该商服在2013年5月回迁时调整为2号楼1号商服64.30平方米）；回迁安置的总面积209.30平方米。被告原有房屋面积为173.70平方米，为被告安置的房屋面积超出了35.60平方米，每平方米7000元，应付差价款249200元，原告应向被告支付补差款47806元、搬迁费800元、一次性安置补助费19976元，三项合计为68582元，扣除上述款项，被告应向原告交纳回迁房屋补差价款180618元。协议还约定：待楼房建成办理产权证时，以房产实际测绘面积为准，双方实行多退少补，互找差价，房产没有实际测量，所以不存在诉讼时效问题。回迁安置补偿协议第三条约定了拆迁回迁房屋面积补差计算方法，被告需向原告交纳补差款180618元，但原告向被告交付了回迁安置房屋后，被告至今未向原告交纳补差款180618元。经质证，被告迟玉琴对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。对原告提供该证据证明补差价款和诉讼时效的问题不认可，该协议是原告与被告就房屋拆迁所做出的约定，该协议是权利义务的约定，不能证明被告没有交付差价款180618元。房屋的面积已经实际测量。原告所说在办房产证时把差价款一并交齐不属实，是办理入住时将差价款一并补齐。本院经审查认为，被告对该份证据的形式要件无异议，该份证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。二、(2019)黑1081民初711号（以下简称711号）民事判决书及开庭笔录各一份。意在证明：被告在711号案件开庭时已经明确认可没有实际交纳差价款180618元，是用超出的面积和动迁费折抵的差价款180618元。经质证，被告对该份证据的形式要件无异议,对证明的问题有异议。签订拆迁安置补偿协议时被告在外地，不在现场，是被告父亲代被告签订的，差价款也是被告父亲代交的，对于双方拆迁的履行情况被告不知情，所以被告在711号案件开庭时，因不了解事实真相做出了错误的自认，按照法律规定自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。事实上被告已经补交了180618元差价款，依法应驳回原告诉讼请求。原告辩解称，被告的质证意见不成立，在711号案件开庭时，被告亲自出庭，其全面了解房屋的情况，表示这个钱是用折算面积抵顶的，没有实际交付该笔差价款，且补差款数额较大，不存在不了解情况造成误解的可能。本院经审查认为，被告对该份证据的形式要件无异议，该份证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。被告提供如下证据：一、绥芬河市拆迁安置补偿协议书一份、收据一张。意在证明：被告已经实际补交差价款180618元，收据中收款事由一项明确写明：溪树庭苑20-1-402、20-2-402、2-12商服补交差价款，左下角有原告单位盖章，出纳后面有收款人签名，经办人后面也有原告工作人员签名，收据是收款凭证，该收据能够证实2011年7月6日被告补交了差价款180618元。如按原告所述，由于某种原因被告未补交差价款而原告为其出具收据，则收据上应只有经办人签名，出纳后面不应有签名，应为空白，从该收据出纳即收款人后面有签名更进一步证实被告实际补交了差价款。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。原告虽然给被告出具了收据，但被告没有实际支付180618元的差价款，当时是为赶拆迁的进度，顺利签订拆迁协议。补差价款是办理房照时按房屋实际面积进行结算，多退少补，不能证明被告的主张，被告在711号案件中已经对该笔差价款进行了确定、折算，但在实际结算中怎么算也算不出这笔差价款。被告辩解称，180618元如何计算出来的原告已经进行了详述，原告主张未交付差价款就出具收据是为了加快拆迁速度，但协议中已明确腾空房屋日期为2011年7月6日，因此，原告辩解未交款开收据的理由不成立，且该收据有实际收款人的签名（即原告出纳员），足以证实被告实际补交了差价款180618元。本院经审查认为，被告对该份证据的形式要件无异议，该份证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。二、收据二张。意在证明：第二次补交的差价款共计44047元，同时也证实原告只有在收到房款后才会出具收据。2013年5月21日原告向被告交付三套房屋时，三套房屋的面积均超出拆迁协议中的面积，原告通知被告再补交44047元差价款，才能交钥匙。于是被告第二次如数补交了差价款，原告给被告出具了二张收据。该差价款是在第一次补交差价款的基础上，又第二次补交的钱款。如第一次差价款未补交，原告应要求被告将所有差价款全额补齐，然后才能向被告交钥匙。原告仅要求被告交纳第二次超出面积部分的差价款，不符合常理，说明原告所述被告没有交纳差价款不真实。如果被告没有交纳差价款180618元，根据原被告之间的交易习惯，原告会要求被告在交纳第二次差价款时将之前欠的差价款一并交齐。经质证，原告对该组证据的形式要件和证明的问题均无异议，但认为第二次超面积是原告自己测绘的，包括房屋的面积，与原协议中补交的差价款不产生任何冲突，也不矛盾，被告交纳的44047元是在原有基础上又增加面积部分的差价款。本院经审查认为，被告对该组证据的形式要件和证明的问题均无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对该组证据本院予以确认。三、取暖费收据二张。意在证明：2013年5月21日原告向被告交付三套房屋时，原告将房屋交付之前一年的取暖费也收取了，这是没有法律根据的，属于借交钥匙之机，在被告已经把应交款项交付完毕的情况下，余外收取的无理费用。但是被告为了拿到钥匙尽快入住，只好满足原告的无理要求，这从另一个角度证实被告不欠原告房屋差价款，该取暖费上盖章是原告方盖章。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，认可向被告收取了该笔费用，但认为该组证据与本案无关。本院经审查认为，原告对该组证据的形式要件无异议，且认可向被告收取了取暖费，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对该组证据本院予以确认。四、物业管理服务合同一份、装修管理协议书一份、装修垃圾清运协议一份、收据八张。意在证明：1、被告于2013年5月21日起入住三套房屋至今。依据合同性质，被告应履行交款差价款义务，原告才会向被告交付房屋。从原告已将房屋交付被告入住多年的事实来看，证实被告自入住之日起不欠原告任何房屋差价款，事实上被告还多交了差价款。2、原告的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。房屋拆迁安置补偿协议中未约定被告交纳超面积差价款的最后期限，但是当原告向被告交付房屋入住时，即2013年5月21日起，其债权请求权的诉讼时效开始计算，即使按照《民法总则》三年诉讼时效计算，最后日期为2016年5月21日。原告2019年8月9日到法院起诉，已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。经质证，原告对该组证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，认为证明的问题不成立，该份证据与本案无关，协议中规定待楼房建成后以实际测绘面积为准，办理房照的时候多退少补，互找差价，被告应缴纳的补差款180618元，原告随时可以主张权利。对被告主张入住房屋的时间及永祥物业公司入住小区时间和收取物业费的事宜无异议，但与本案无关，合同中没有约定入住房屋时交齐所有的差价款。被告辩称，原告是入户时要求被告把所有的费用交清，2013年5月21日补交的差价款可以看出，不是如原告所述在办理房照时交齐差价款，所以被告在入住三套房屋时不欠原告差价款及任何费用。本院经审查认为，原告对该组证据的形式要件无异议，且认可永祥物业公司入住小区时间和收取物业费的相关事宜，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对该组证据本院予以确认。五、光盘一张。意在证明：被告与原告公司的田经理通话要求办理房照时，田经理只要求被告交纳办证钱，并未要求补交差价款，从而证实被告不欠原告差价款。经质证，原告对该证据的形式要件和证明的问题均有异议，认为该份证据不是原始载体，不能作为证据使用，田经理不能代表公司，也不是公司经理，不能证明被告所要证明的问题。被告辩称，该证据是手机录音，原始载体是手机，手机中的原始录音已被删掉，现在不能提供原始载体。本院经审查认为，原告对该份证据的形式要件及证明的问题均有异议，该份证据系复制件，无法确定其真实性，且被告亦不能提供该份证据的原始载体，故本院对该份证据不予确认。六、存折一本、存折交易记录一份、身份证复印件一页、户口复印件三页、保险柜照片三张、光盘一张。意在证明：差价款的来源系从被告母亲存折支取，在补交差价款之前放在家里的保险柜里。具体为负责处理被告拆迁事宜的代理人（即被告父母）家里有保险柜，其父母在与原告协商拆迁安置补偿条件时，知道需要交纳差价款，只不过具体数额不确定，故提前把差价款备足，即于2011年6月8日在中国银行取出373000元，放在家里的保险柜里，等开发商通知签拆迁协议时，同时把差价款补交上。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。认为该组证据虽然有存取款记录，但不能证明提取的373000元就是补交本案的差价款。本院经审查认为，原告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。七、光盘一张。意在证明：刘相军与池明忠一起去交的差价款。因刘相军已移民新西兰，无法出庭作证，符合《民事诉讼法》第七十三条第二款因路途遥远，交通不便不能出庭的情形，故该证人证言应予采信。经质证，原告对该份证据的形式要件和证明的问题均有异议，认为证人应出庭作证，该证人与本案有利害关系，该视频在什么情况下录制的没有说明。刘相军的证言不属实，是做的伪证，被告没有向原告补交180618元补差款，在711号案件中被告明确确认该笔补差款是用面积抵顶的，不是交的现金，显然与证人证言相矛盾，不应确认。被告辩称，本案与刘相军有关系，收据上有刘相军的签名，证人证言可信，该证据要件符合民事诉讼法关于证人不能出庭作证的情形，因而应予采信。该份证据系证人证言,并非视频资料，不存在原始载体的问题，该证据形式要件符合法律规定。本院经审查认为，该份证据虽系证人证言，但该证人现在何处及该视频系如何制作被告均未提供证据证实，因此，不能确定该证据的真实性，且原告对该份证据的形式要件和证明的问题均有异议，故本院对该份证据不予确认。八、（2014）绥民初字第49号案件开庭笔录一份。意在证明:被告已缴纳差价款180618元，如没有缴纳补差款，被告不可能顺利的办理入户手续。该笔录中兴达房地产公司陈述张玉兰与其他5户的情况是一致的，从开具收据，签订合同，差价款的计算方法和回迁的时间都是一致的，也就是说客观事实相符，其他5户都在入户时缴纳了补差款，只有张玉兰拒不缴纳补差款，所以兴达房地产公司至今未给张玉兰办理入户手续。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，不能证明被告交纳了差价款，因为原告在拆迁时有类似的情况，向被拆迁人开具了收据，但没有实际交付补差款，被告在711号案件中已经明确用折算面积顶抵了差价款，实际却没法算出该笔费用，所以被告没有交付差价款。本院经审查认为，原告对该组证据的形式要件无异议，该组证据具有客观性、关联性、合法性，对其形式要件，本院予以采信。被告为证明其主张，申请证人潘某、迟某出庭作证。证人潘某证实，潘某与迟玉琴系母女关系，房屋动迁时，迟玉琴不在家，迟某（系潘某丈夫）代办的动迁事宜，因为动迁需要用钱，潘某就从银行取款373000元，后来迟某拿走了18万余元替迟玉琴交纳的动迁费。经质证，原告认为该证人证言不应采信，理由如下：一、证人与被告是母女关系，与本案存在法律上的利害关系；二、证人虽然有从银行取款的记录，但与签订合同相差近1个月，不具有唯一性，取款不代表用于交纳差价款。被告认为，证人证言能够证实差价款的资金来源，是证人在银行提取的，并放在家中保险柜里，等待使用。证人迟某证实，2011年7月6日下午2点左右，迟某和刘相军打车去的绥芬河市组团四小区的一个二层楼，是去的原告公司财会办公室，交钱时屋里有好几个人，有男有女，迟某把钱放在桌子上，交钱时有一个男的和一个女的，刘相军和他们办的，最后那个男的开的收据，开票的人叫徐向阳。经质证，原告认为证人证言不应采信，证人与本案有利害关系，证人系被告的父亲，证人证明的不是本案客观事实，请法庭不予采信。被告认为，证人证言符合客观事实，请法庭予以采信。证明补差价的经过及交完180618元差价款后，原告出具补差款的收据。本院认为，证人潘某、迟某虽与被告具有一定的利害关系，但此仅为认定证人证言证明力大小的依据之一，不能因此全部否定证人证言的效力。经庭审调查，潘某、迟某证实的内容与本院庭审查明的事实能够相互印证，具有客观性，故本院对证人潘某、迟某的证言予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系绥芬河市溪树庭苑棚户区改造项目的开发单位，被告所有的两处房屋在该小区拆迁范围内。2011年7月6日，迟某（系被告父亲）代被告与原告签订拆迁安置补偿协议一份，约定原告拆迁被告两处房屋，总面积173.70平方米，原告为被告安置住宅楼两套及商服一套，住宅为溪树庭苑小区20号楼1单元402室(面积62平方米)、2单元402室(面积83平方米)，商服为溪树庭苑小区2号楼12号商服(该商服在2013年5月回迁时调整为2号楼1号,面积为64.30平方米)。回迁安置总面积209.30平方米,超出拆迁面积35.60平方米，每平方米7000元，应付差价款249200元，原告应向被告支付补差款47806元、搬迁费800元、一次性安置补助费19976元，三项合计为68582元，扣除上述款项，被告应向原告交纳回迁房屋补差价款180618元。2011年7月6日被告为原告出具收据1张，载明：交款单位迟玉琴(刘相军)，金额为180618元，收款事由溪树庭苑20-1-402、20-2-402、2-12商服补交差价款，左下角有原告单位盖章，出纳后面有收款人签名，经办人后面有原告工作人员签名。2013年5月21日原告向被告交付房屋时，因房屋面积超出拆迁安置补偿协议中约定的面积，原告再次收取了被告超面积差价款44047元并为被告出具收据2张，载明：补交房屋差价款共计44047元。同日，原告向被告交付三套房屋时，原告收取了被告该三套房屋的上一年度供热费。另查明，迟某与迟玉琴系父女关系，潘某与迟玉琴系母女关系，2011年6月8日潘某在中国银行取款373000元。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、原告主张的房屋拆迁安置补偿差价款180618元，被告是否已经支付；二、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效期间。原、被告于2011年7月6日签订的房屋拆迁安置补偿协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方均应全面适当的履行协议约定的义务。根据协议约定被告应向原告交纳房屋差价款180618元。被告提供原告出具的收据及证人证言能够相互印证形成证据链条，证实被告已向原告交纳房屋拆迁安置补偿差价款180618元。原告抗辩其为被告出具收据是为了动迁顺利进行，被告并未实际交纳差价款，对此原告未提供充分有效的证据证实，被告亦不予认可，因此，原告主张被告未交纳差价款其即为被告出具收据的说法不符合常理，该主张不能成立。另外，2013年5月21日原告向被告交付房屋时，因交付的房屋面积超出拆迁安置补偿协议中的面积，原告再次为被告出具收据并按该收据上的数额收取了差价款，如被告未交纳拆迁安置补偿协议约定的差价款，原告应将拆迁安置补偿协议约定的差价款一并收取后再向被告交付房屋。综上，对原告的抗辩意见不予采信。对于原告抗辩被告曾在711号案件中自认系用拆迁面积拆抵的差价款，并未实际交纳差价款，被告辩解对此系错误的自认，理由是签订拆迁合同及交纳差价款均系其父亲迟某代办，被告对此并不知情，711号案件开庭审理时其是在不知情的情况下作出了错误陈述。本院认为，本案中被告提供的证据及证人证言能够证实其在711号案件中作出的陈述系错误的自认，因此，不能以被告在711号案件中所作的陈述作为认定本案事实的依据。综上，原告诉讼请求不成立，依法应判决驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院》第七十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回黑龙江兴达房地产综合开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3912.36元，由黑龙江兴达房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  陈国民人民陪审员  季晓波人民陪审员  王 丹二〇一九年十月十日书 记 员  刘 琳