福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5265号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李小婷，女，1973年3月29日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：林永标，福建闽鹭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴宝连，女，1990年2月27日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：邓珉，广东穗江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹娟，广东穗江律师事务所律师。 上诉人李小婷因与被上诉人吴宝连房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初13470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李小婷上诉请求：撤销原判第二项、第三项，改判支持李小婷一审的反诉请求，或者发回重审。事实和理由：一、一审法院以2018年9月30日李小婷向吴宝连支付10万元作为双方达成解除合同的合意之日，该认定错误。虽吴宝连在签订《房屋买卖协议》后，曾因个人原因提出解除合同，但李小婷并未曾明确表示同意。李小婷向吴宝连支付10万元是基于吴宝连的资金周转需要（即聊天记录中的“江湖救急”），并非退还购房款。微信聊天记录另可体现，在2018年9月30日后，双方就解除合同仍在协商解决，甚至李小婷还曾明确要求吴宝连继续履行合同，可见双方此时就合同解除仍未达成合意。本案应以李小婷提出的反诉受理之日作为案涉房屋买卖合同解除之日。一审法院认定房屋买卖合同解除之日为2018年9月30日，并以该日作为评估房屋价差损失的基准日，李小婷无奈只能根据一审法院的要求提出评估鉴定申请，但鉴定基准日、鉴定结论及一审法院审查认定的价差损失均属错误。二、根据李小婷与吴宝连于2018年3月31日签订的《补充协议》第2条约定，吴宝连应于2018年5月20日前向李小婷支付204万元用于房产解押，吴宝连须补贴2万元给李小婷，用于支付银行利息。该约定合法有效，吴宝连依法负有履行的义务。李小婷与吴宝连代理人林国昆的聊天记录可证明，吴宝连2018年5月20日未按约定支付全部购房款后，李小婷的贷款利息应由吴宝连承担。在双方2018年5月21日的聊天记录中，林国昆说“总付房款170万元”，李小婷回复“是的”“还有184万元”，林国昆说“对的谢谢”，李小婷说“再加上两万利息，及后面产生的利息看多少”，林国昆说“是的，谢谢你”。因吴宝连未按上述约定付款，导致李小婷继续支付银行贷款利息，这是因吴宝连违约给李小婷造成的损失，理应由吴宝连承担赔偿责任，该损失应计至案涉房屋买卖合同解除之日止。三、案涉房屋价差亦属李小婷的损失，相应评估费10000元依法应由吴宝连负担。 吴宝连辩称，一、一审法院认定案涉合同解除之日为2018年9月30日，吴宝连已赔偿10万元定金，并主动放弃已付款170万元起诉前的利息，李小婷的损失已得到弥补。二、案涉房屋未解押，仍处于按揭状态，利息理应由李小婷支付。三、根据“谁主张、谁举证”原则，评估费应由提出反诉赔偿请求的李小婷负担。请求驳回上诉，维持原判。 吴宝连向一审法院起诉请求：一、判令李小婷退还购房款150万元；二、判令李小婷支付应返还购房款150万元的利息（自起诉之日起至实际还款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。李小婷提出反诉请求：一、判令吴宝连立即赔偿李小婷贷款利息损失103740.3元（计算至2018年11月30日）；二、判令吴宝连立即赔偿李小婷房屋差价损失65873元。 一审法院认定事实：2018年3月24日，吴宝连与李小婷签订《房屋买卖协议》1份。2018年3月31日，林国昆作为吴宝连的受托人代吴宝连与李小婷签订《补充协议》1份。合同约定吴宝连向李小婷购买位于晋江市瑞璟·香榭花都5＃-405的房屋，总房款354万元。合同签订后，吴宝连支付给李小婷10万元定金，之后再陆续支付了购房款160万元。案涉房屋未办理过户登记，未注销抵押登记，亦未交房。后吴宝连因资金问题未能支付剩余购房款，合同未再继续履行。林国昆作为吴宝连的受托人，代吴宝连与李小婷签订《补充协议》，并与李小婷就房屋买卖事宜进行沟通协商。李小婷于2018年9月30日支付10万元给吴宝连用于退还购房款。审理中，李小婷申请对案涉房屋在评估基准日2018年9月30日的市场价值进行评估。一审法院准许后，依法委托泉州闽南资产评估房地产土地估价有限责任公司评估，评估结论为委托资产在评估基准日的评估价值为3474127元，评估费10000元。 一审法院认为，吴宝连与李小婷签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。从李小婷提供的双方微信聊天记录可以认定因吴宝连个人原因无法继续履行合同，双方在2018年9月协商解除合同及退款事宜。结合李小婷于2018年9月30日退还吴宝连购房款10万元的事实，可认定吴宝连与李小婷房屋买卖合同解除的时间为2018年9月30日。房屋买卖合同解除之后，李小婷应当退还吴宝连已付购房款。吴宝连同意定金10万元由李小婷收取以作为解除合同对李小婷的赔偿，予以认定。扣除李小婷已经退还给吴宝连的10万元购房款，李小婷还应退还吴宝连购房款150万元。双方就合同解除后的退款时间未能达成一致意见，吴宝连于2018年10月22日提起本案诉讼，视为催告。吴宝连请求李小婷支付购房款150万元的占用利息（自起诉之日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算），予以支持。吴宝连在合同履行中，因其个人原因无法履行合同，要求与李小婷解除合同。合同解除后，李小婷有权要求吴宝连赔偿损失。案涉房屋经评估，在合同解除当日即2018年9月30日的评估价值为3474127元，比双方约定的房屋总价减少65873元。李小婷请求吴宝连赔偿房屋差价损失65873元的主张，予以支持。李小婷主张的利息损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李小婷应于判决生效之日起15日内返还吴宝连购房款150万元，并支付该款自2018年10月22日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的占用利息；二、吴宝连应于判决生效之日起15日内支付李小婷房屋差价损失65873元；三、驳回李小婷的其他反诉请求。本诉受理费18300元，由李小婷负担。反诉受理费1933元，由李小婷负担724元，吴宝连负担1209元。评估费10000元，由李小婷负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，根据双方的微信记录，本案系因吴宝连个人原因提出解除合同，李小婷亦予同意，双方并就合同解除后相关事宜的处理进行协商，一审法院认定李小婷于2018年9月30日退还吴宝连购房款10万元之日为案涉合同解除之日，并无不当。一审法院确定2018年9月30日为评估基准日，李小婷在一审庭审中表示认可，并提交相应司法鉴定申请书，现其又主张上述评估基准日存在错误，依据不足，不予采纳。李小婷本案反诉请求的利息损失、房屋价差损失及李小婷为确定其价差损失数额支出的评估费，均属李小婷因吴宝连违约而提出的赔偿损失请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”一审法院已认定李小婷可不予返还吴宝连定金10万元，并判决吴宝连再赔偿李小婷65873元，吴宝连未就此提出上诉，予以照准，而李小婷未能举证证明一审法院确定的上述定金及赔偿损失的数额总和不足以弥补其实际损失，故李小婷请求吴宝连再赔偿其利息损失并负担评估费，不予支持。 综上所述，李小婷的上诉请求不能成立，予以驳回；原判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2575元，由李小婷负担（多预交的1117元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十月二十八日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。