安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0503民初4628号 原告（暨反诉被告）：赵斌，男，1984年4月24日出生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人:张帆,安徽浩谦律师事务所律师。 被告（暨反诉原告）：张晓玲，女，1972年10月15日出生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。 原告（反诉被告）赵斌与被告（反诉原告）张晓玲房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年8月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵斌及其诉讼代理人张帆，被告（反诉原告）张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋租金16000元,并自起诉之日按6%年利率向原告支付资金占用利息至付清时止;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年1月31日签订《租房合同》，约定将被告所有的位于本市花山区商铺出租给原告，年租金为24000元，押金2000元，租期自2019年3月1日至2022年3月1日。合同第6条约定如原告提前退租，需支付一个月租金作为违约金，并不再退还押金。原告依约支付了首年度租金24000元和押金2000元。后原告在实际经营过程中，发现房屋周边存在较严重的噪音、刺激性气味和污水问题，对原告的经营活动造成了影响，这些情况被告在出租房屋前并未告知。后经多次沟通协商，仍无法解决上述问题。原告为减少经营损失，与被告协商解除《租房合同》，并提出愿意按合同第6条承担责任并支付实际租赁期间（2019年3月1日至2019年5月31日）的房租，希望被告能退还其余房租，但被告拒绝同意。原告不得不于2019年5月19日通过微信、短信、在商铺大门张贴通知等方式告知被告解除《租房合同》，同意按合同第6条承担责任和支付至2019年5月31日的租金，要求被告返还上述费用之外的租金16000元，并要求在2019年5月25日之前办理房屋交接手续。后被告拒绝与原告联系，致起纠纷。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 张晓玲辩称，本人将案涉房屋出租给原告时并不知道案涉房屋附近有噪音、气味。原告多次联系本人，严重干扰本人的生活、工作，本人花费大量时间、精力处理原告反映的噪音、气味等。处理好了之后，原告以担心受到隔壁邻居的人身伤害为由要求退房。当时本人正在售房，原告在案涉房屋上张贴了告示，看房的人看到了告示，因为担心案涉房屋有纠纷而不买本人的房子，给本人造成损失。 张晓玲向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告3个月的房租损失6000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋不能售卖的损失50000元；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告、反诉被告于2019年1月31日签订《租房合同》，约定反诉原告将其所有的位于本市花山区商铺出租给反诉被告，年租金为24000元，押金2000元，租期自2019年3月1日至2022年3月1日。由于反诉原告不经常去门面，不知房屋有噪音等问题存在。反诉被告在合同未到期情况下，多次打电话要求反诉原告帮助其解决噪音等问题，反诉原告耗费了大量时间和精力帮助反诉被告完全解决了门面所存在的问题，反诉被告以反诉原告故意不告知门面情况造成其生意不好为由解除合同，涉嫌故意找借口和理由，不符合合同解约范围。反诉被告在合同未到期的情况下违约解除合同给反诉原告造成损失。另反诉被告擅自在承租房屋大门上张贴要求解除租赁合同的告示，误导有意购房者认为房屋存在纠纷而不敢购买案涉房屋，反诉原告因此赔偿购房者购房定金，房屋至今亦不能售卖，给反诉原告带来很大的经济损失。综上，反诉原告请求法院查明事实，支持反诉原告诉请。 赵斌对张晓玲的反诉辩称，张晓玲陈述的不是客观事实。房屋大门上张贴解除租赁合同的通知是因为张晓玲拒绝与赵斌协商解除合同，为了通知张晓玲不得不采取的措施，且该通知内容明确，不存在误导。案涉租房合同就提前解除合同及责任承担予以约定，赵斌一直同意支付一个月的租金作为违约金并不再要求退还押金作为给张晓玲的补偿。张晓玲反诉请求要求支付三个月的房租违反合同的约定，有违诚信原则，且张晓玲没有举证证明其损失依据。根据合同法和司法解释，违约金和赔偿损失是针对可得利益的赔偿，可得利益是在双方签订合同时，违约一方可以预见的损失，本案中可预见的损失仅是租金损失，张晓玲售卖房屋与案涉合同没有直接关联，赵斌不可能预见到这样的损失发生，因此不存在赔偿相关售卖损失的依据。张晓玲诉称的售卖房屋损失5万元完全不是客观事实。综上，请求法院驳回张晓玲的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即确认事实如下：2019年1月31日，张晓玲（甲方）、赵斌（乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将位于本市花山区房屋出租给乙方经营使用，年租金为24000元，押金2000元；租期三年，自2019年3月1日至2022年3月1日；合同解除时，在乙方结清房屋一切费用并在房屋、墙壁及地面无损坏情况下，甲方将押金按数退还乙方；在合同规定的租赁期内，若乙方因故提前退租，应额外支付甲方一个月的房屋租金作为违约金，并且甲方不再退还房屋押金。同日，赵斌支付张晓玲首年度租金24000元和押金2000元。后因上述房屋周边噪音等问题，赵斌联系张晓玲予以处理。2019年5月17日，赵斌微信联系张晓玲，称因上述房屋周边环境问题无法解决，其要求提前解除租房合同，其在本周会搬走，请张晓玲周末来交接房子。张晓玲在微信中表示不同意，并在其后拒收赵斌的微信。2019年5月18日，赵斌在上述房屋大门处张贴一份《通知》，称签订合同时张晓玲未告知其上述房屋存在噪音和空气污染，现该污染问题严重影响其身心健康和正常经营，其多次与张晓玲沟通协调解决该问题，但一直协商未果，其认为双方的《租房合同》已实际无法履行，继续履行将严重伤害其个人的身体健康，故其提出解除合同，请张晓玲在收到通知后最迟于2019年5月25日与其办理房屋交接手续，其愿意承担自2019年3月1日至2019年5月31日实际租赁房屋的租金，并按照合同约定，额外支付一个月租金2000元作为违约金，房屋押金也不再主张退还，请张晓玲在收到通知后于2019年5月30日前返还剩余租期押金16000元。同时赵斌将上述通知内容通过短信发送给张晓玲。 本院认为，案涉《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。赵斌在合同到期前提前解除合同，构成违约，应承担违约责任。案涉合同约定，在合同规定的租赁期内，若乙方因故提前退租，应额外支付甲方一个月的房屋租金作为违约金，并且甲方不再退还房屋押金，该约定合法有效，双方均应遵照执行，故赵斌除支付实际租赁期内的租金外，应额外支付张晓玲一个月租金，同时无权再要求返还押金，张晓玲则应在合同解除后返还赵斌剩余租金16000元。同时，赵斌要求张晓玲支付16000元自起诉之日即2019年8月7日起至实际付清之日止的利息，符合法律规定，但应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上述合同约定的违约责任内容已涵盖了张晓玲将案涉房屋再次出租所需的寻租期利益等损失，张晓玲另外主张的3个月房租损失已超过赵斌订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该主张无法律和事实依据，不予支持。关于张晓玲主张的房屋不能售卖损失。首先，赵斌在案涉房屋大门处张贴的通知内容并无不当语言；其次，张晓玲提供的中介证明不符合证据形式要件，不足以证明其主张的50000元损失，故对张晓玲的该反诉主张，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、本诉被告张晓玲于本判决生效之日起七日内返还本诉原告赵斌租金16000元，并支付以16000元为本金的自2019年8月7日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的至实际付清之日止的利息； 二、驳回本诉原告赵斌的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告张晓玲的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费200元，减半收取100元，由本诉被告张晓玲负担；反诉案件受理费1200元，减半收取600元，由反诉原告张晓玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇一九年十月二十九日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。