北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30004号原告：李世忠，男，1970年10月17日出生，汉族，北京铁路局办公室职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：范桂霞（李世忠之妻），1970年7月8日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：孙超，男，1981年9月13日出生，汉族，北京东方车云信息技术有限公司总裁助理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁宇峰，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张布丁，北京大谷律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地本市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王明亮，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告李世忠与被告孙超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告李世忠及其委托诉讼代理人范桂霞，被告孙超的委托诉讼代理人丁宇峰、张布丁及第三人我爱我家公司的委托诉讼代理人王明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李世忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋总价款575万元10%的违约金即57.5万元，并继续履行户口迁出义务；2.被告逾期迁出户口，对逾期时间段每日承担原告已支付房屋总价款575万元万分之五的违约金；3.被告退回原告购房总价款中包含的户口保证金30万元，该资金按中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书(合同编号20180522146900000039)，存在中国光大银行房屋交易资金账号×××内；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告李世忠和被告孙超于2018年3月11日在我爱我家公司新西客站店签订北京市存量房屋买卖合同(合同编号E1803108179)和补充协议（补充协议号BG18184358），约定原告李世忠以575万元总价款购买被告孙超名下位于北京市丰台区金家村288号院3号楼6单元302号（以下简称金家村302号）二手房，孙超应于2018年5月31日前完成原有全部户口迁出手续，如未按期迁出，向原告李世忠支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。原告李世忠按照合同约定的时间支付了房款后，被告孙超提出不能按期办理户口迁出，要求延期到2019年5月31日，双方在2018年5月22日再次签订补充协议（补充协议号BG18206398）约定被告孙超于2019年5月31日前完成原有全部户口迁出手续，如未按期迁出，向原告李世忠支付房屋总价款l0%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。到目前为止，被告孙超未按合同和协议约定履行户口迁出义务，且经多次提醒催办仍未迁出，现向法院提起诉讼。被告孙超辩称：一、双方约定违约金明显高于所造成的损失，我请求法院予以适当减少。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及其《补充协议》(协议号：BG18206398)的约定，我承诺在2019年5月31日前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因我自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，我应当向原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。双方约定违约金高达人民币57.5万元，该约定明显高于对原告造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，我请求人民法院适当减少违约金。二、原告请求我承担逾期时间段房屋总价款575万元的日万分之五的违约金，该诉讼请求无合理依据。双方签订的房屋买卖合同及其《补充协议》中已经约定违约金的计算方式，原告的该项诉讼请求并无合理依据。且诉请已经提出违约赔偿；三、户口保证金为房屋价款的一部分，原告无权要求退回。根据双方签订的房屋买卖合同、《补充协议》(协议号：BG18206398)以及我、原告、我爱我家公司以及中国光大银行签订的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》约定，户口保证金为房屋价款的一部分，支付方式为资金存管，原告无权要求退回。四、签订房屋买卖合同时，我无法预见不能迁出户口，实际办理户口迁出手续时仍积极努力处理，在主观上不存在违约的故意。签订房屋买卖合同前，我名下仅有一套住房，房地产经纪人称我可以将户口迁入集体户口，不会影响户口迁出。但在实际办理户口迁出手续时，该策已经取消，我得知该政策取消后，仍在想办法积极努力处理户口迁出事宜。我对于户口无法迁出一事无法预见，且主观上不存在违约的故意。五、原告可以在所购房屋落户，我暂时无法迁出户口对其没有造成负面或实质影响，原告也并未因此遭受实际损失。根据《北京市公安局人口管理处关于认真做好一址两户落户工作的通知》（人管办[2009]112号）的规定，通过正规途径购买合法二手房并取得《房屋所有权证》、原户户口未迁出而无法办理入户，买房人现住址不具备入户条件的，派出所当按照市内户口迁移规定，在同一地址上为购买二手房人员办理入户，即一址两户。违约金具有补偿性，是以填补损害为目的。我暂时无法将户口迁出，但没有对原告造成负面或实质影响，其也并未因此遭受实际损失。综上，请求法院适当减少违约金并驳回其他诉讼请求，维护我的合法权益。第三人我爱我家公司述称：原告的诉讼请求不涉及第三人，第三人不发表意见。服从法院判决。针对原告陈述事实，我方陈述如下：2018年3月11日，孙超委托代理人孙同春与李世忠在我司新西客站店签订《北京存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：李世忠购买孙超名下位于金家村302号房屋，成交价575万元；孙超于2018年5月31日前将原有户口全部迁出。2018年5月22日，孙超因个人原因无法如期将原有户口全部迁出，与李世忠新签订一份《补充协议》，约定孙超于2019年5月31日将原有户口全部迁出。2019年5月31日，孙超仍未将户口全部迁出。后经又方多次协商未果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月11日，孙超（甲方、出售方）与李世忠（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定，甲方所售房屋坐落为金家村302号，建筑面积84.02平方米。房屋成交总价为575万元，其中房屋主体价格465万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为110万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。本合同中资金监管指：北京市房屋管理行政机关为保障买卖交易双方资金安全，强制性要求资金监管区域交易过程中的资金划转必须通过其设立的资金监管专用账户监管，待产权转移登记完成资金解除监管。本合同中资金存管指：为确保交易资金安全，买卖交易双方可向银行申请，将交易资金进行冻结，冻结期内交易双方均不得单方使用、支配；待满足解冻条件后资金解冻。本合同中资金自行划转指：买卖交易双方未采用资金监管或资金存管的方式，自行交接购房款。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定。乙方选择组合贷款身申办贷款的，拟贷款金额为186万元，乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于产权转移前2日内，乙方向甲方支付279万元整，资金通过资金监管方式划转；第二次于产权转移前2日内，乙方向甲方支付95万元整，资金通过资金存管方式划转；第三次于产权转移前2日内，乙方向甲方支付5万元整，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。同日，孙超（甲方）与李世忠（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》（BG18184358）。该协议约定,甲方同意将位于金家村302号的住房出售给乙方。甲方承诺在2018年5月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。上述合同签订后，李世忠向孙超支付购房款545万。2018年5月24日，金家村302号房屋所有权人变更登记为李世忠。审理中，李世忠称剩余30万元户口保证金托管在中国光大银行账户内，并提交甲方孙超、乙方李世忠、丙方我爱我家公司及丁方中国光大银行签字盖章确认的《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》，该协议书载明入账账户名（乙方）李世忠，入账账户×××，申请托管资金总计100万元。支付条件：1、办妥以买方为权利人的不动产权证书（1000000-建委/房管局监管约定监管金额-300000-50000）元；2、物业结清交验完成，提供物业结清清单及提供不动产权证书（50000）元；3、提供甲乙双方签字确认的户口解冻通知单（300000）元。交易成功且上述选定支付条件达到本协议约定，丁方按照约定将托管资金从托管账户划转至甲方在丁方开立的电子账户。交易未成功，丁方按照约定将托管资金从托管账户退回至乙方在丁方开立的电子账户。孙超、我爱我家公司对上述协议书的真实性予以认可，孙超称其未收到该30万元。因孙超未能在2018年5月31日前将户口迁出，2018年5月22日，孙超（甲方）与李世忠（乙方）与我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》（BG18206398）。该协议约定,甲方同意将位于金家村302号的住房出售给乙方。甲方承诺在2019年5月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。经查，现孙超及其女孙瑾妍户口仍登记在金家村302号房屋内，且孙超明确表示无法将孙超及孙瑾妍户口迁出。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及原、被告与我爱我家公司签订的《补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。按照《补充协议》约定，被告负有将与涉诉房屋相关的户口于2019年5月31日前迁出的义务。被告孙超及其女孙瑾妍户口至今未迁出，且被告明确表示无法迁出两人户口，被告的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。关于合同约定的违约金计算标准，被告认为过高。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。考虑到合同的履行情况，且原告未提供翔实、有效的证据证明其因被告未迁出户籍造成的损失等情节，本院认定《补充协议》约定的违约金标准偏高，本院予以调整。关于原告要求被告迁出涉诉房屋内户口的请求，因办理涉诉房屋中户口迁出手续涉及公安机关行政职权，不属于人民法院受案范围，故本院不予支持。关于原告主张被告退回户口保证金30万元一节，因涉案房屋所有权已经完成变更登记，被告亦向原告交付该房屋，房屋买卖交易成功，且《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》及《中国光大银行房屋交易资金网上托管业务申请协议书》并未约定户口无法迁出后被告应退回户口保证金的事项，故原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告孙超于本判决生效后七日内支付原告李世忠违约金50000元；二、驳回原告李世忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6275元，由原告李世忠负担5916元（已交纳），由被告孙超负担359元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇一九年十月三十日书记员  贾思雨