湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初1860号原告：曾铁球，男，汉族，1965年10月17日出生，住冷水江市。委托诉讼代理人：阳锋旗，湖南晨晖律师事务所律师。被告：刘红伟，男，汉族，1964年6月28日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：吴定华，湖南绍光律师事务所律师。原告曾铁球与被告刘红伟房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾铁球及其委托诉讼代理人阳锋旗、被告刘红伟的委托诉讼代理人吴定华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾铁球向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付租金及违约金共计54739.4元。事实与理由：2007年7月31日，原、被告签订了《门面租赁合同书》，合同约定：1、原告将冷水江市金竹西路红双喜建材市场第126号门面租赁给被告；2、租赁期从2007年8月28日起至2012年7月28日止；3、租金为15元/平方米，租赁面积为54.07平方米。一年期满后，租金按每年10%递增；4、一方违约应支付另一方违约金30000元。签订合同后，被告只支付了部分租金。现在合同已经到期，原告不断催讨被告要求被告支付拖欠的租金和违约金，被告一直不予支付。被告刘红伟辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由：1、原告起诉已经超过诉讼时效。被告曾经从事房地产开发。2006年，原告从被告处购买了126号门面，未办房产证前预估门面面积为44.78平方米。2007年交付门面后，因有人需租赁多个门面经营，故原、被告签订了《门面租赁合同书》，约定租赁期限为5年，租金15元/平方米。2011年左右，因经营者不再租赁，原、被告协商退租。2011年6月2日，曾铁球收取了126号、127号、128号门面至2011年8月28日的租金57923元，收回了门面。时隔七年，原告才起诉，已经超过了诉讼时效。2、租赁合同已于2011年6月2日协商终止，租金支付到了2011年8月28日，被告未拖欠任何租金，也不存在违约责任。即使存在违约，违约金30000元也明显过高，也应减少。3、被告不需要向原告支付任何费用，原告还欠被告门面面积的补差款、补交维修基金、水、电表押金等费用约20000元，三个门面共计60000余元。经审理查明，2006年12月23日，原告曾铁球从被告刘红伟处购买了冷水江市红双喜建材市场126号门面，双方签订了《红双喜建材市场门面集资合同》，合同约定：1、门面面积为44.78平方米，价格1500元/平方米，房款67170元；2、水表、电表安装费1500元，代收维修基金1683元（房款的2%）；3、第1项、第2项总费用共70353元。曾铁球于2016年12月23日给付了上述费用70353元。2007年7月31日，曾铁球（甲方）与刘红伟（乙方）签订了《门面租赁合同书》，双方约定：1、乙方要求租用甲方冷水江市金竹西路红双喜建材市场第126号门面使用；2、租赁期限为2007年8月28日起至2012年7月27日止；3、门面面积为44.78平方米，租金每月672元（15元/月/平方米）；4、前三年按季度预先按期给付租金；租金每年递增10%，即第二年为739元/月、第三年为806元/月、第四年为873元/月、第五年为940元/月；5、任何一方违反本合同中的任何一款，均视为违约，违约方应支付另一方违约金30000元；6、乙方不得拖欠甲方的房租、水电费；若拖欠当月房租费或水电费，甲方有权收回该门面。2009年4月，126号门面取得了房屋所有权证，房屋所有权证上登记的面积为54.07平方米。2011年6月2日，曾铁球出具了领据，领据载明“今领到人民币伍万柒仟玖佰贰拾叁万元整”、“领款用途说明：领取126#、127#、128#门面2008年9月28日至2011年8月28日门面租房”，曾铁球在领款人处签名。2011年8月28日后，曾铁球收回了126号门面，由曾铁球直接收取租金。曾铁球出具上述领据后，刘红伟没有给付上述租金。此后，经曾铁球多次催讨，刘红伟也没有给付。另查明：《红双喜建材大市场商铺分布图》上记载的126号门面面积为44.78平方米、127号门面面积为44.78平方米、128号门面面积为46.03平方米。上述事实，有经庭审质证、认证的《红双喜建材市场门面集资合同》、房屋所有权证复印件、《门面租赁合同书》、收据、领据、电话录音、原告曾铁球的陈述、《红双喜建材大市场商铺分布图》等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按约定履行自己的义务。原告曾铁球已把126号门面租赁给了被告刘红伟使用，刘红伟应按约定给付租金。本案争议焦点为：1、刘红伟应给付租金的具体数额。虽房屋所有权证登记的126号门面面积为54.07平方米，但双方约定是按44.78平方米计算租金；且2009年4月曾铁球即取得了126号门面的房屋所有权证，曾铁球此时已明知126号门面的实际面积大于双方约定的44.78平方米，但在2011年6月2日双方进行结算时，曾铁球未对租赁面积、2008年9月27日之前的租金提出异议，故只能按2011年6月2日的结算计算租金。126号门面2008年9月28日至2011年8月28日的租金为19130元[57923元÷（44.78+44.78+46.03）×44.78]。曾铁球同意折抵门面面积差价13935元[（54.07-44.78）×1500]、维修基金差额278.7元（54.07×1500-44.78×1500）×2%、水电表押金1000元，故刘红伟还应给付租金3916.3元（19130-13935-278.7-1000）。曾铁球还主张刘红伟应退还收取的门面押金2000元，因没有证据证明，本院不予支持。2、本案是否超过诉讼时效。刘红伟未按约定给付租金，曾铁球多次进行了催讨，在曾铁球催讨时，刘红伟没有否认曾铁球的请求，故可以认定刘红伟拖欠租金的事实。因曾铁球连续进行了催讨，本案没有超过诉讼时效。对刘红伟提出的超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。3、关于违约金。刘红伟未按约定给付租金，已构成违约，虽双方约定违约金为30000元，但刘红伟认为违约金过高，应予减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，对违约金应予以适当减少，刘红伟的违约行为未按约定给付租金，故承担违约责任的方式为：以拖欠的租金3916.3元为基数，从2011年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至租金付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告刘红伟于本判决生效之日起三日内给付原告曾铁球租金3916.3元并支付违约金（违约金的计算方式：以拖欠的租金3916.3元为基数，从2011年6月2日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金付清之日止）；二、驳回原告曾铁球的其余诉讼请求。如被告刘红伟未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1168.5元，减半收取584.25元，由原告曾铁球负担542.25元，由被告刘红伟负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 郑 立二〇一九年十月十五日书记员 周小丽