北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34540号原告：李笑笑，女，1987年8月26日出生，汉族，无业，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。原告：冯洋，男，1988年2月9日出生，汉族，无业，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。被告：何静华，女，1951年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王江涛（被告何静华之女婿），男，1972年4月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：汤巍，北京市安理律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王波，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：赵金山，男，该公司法务专员。原告冯洋、李笑笑（以下合述时简称二原告，分述时分别简称姓名）与被告何静华（下称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张晓冲及被告委托诉讼代理人王江涛、汤巍均到庭参加诉讼，我爱我家公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告支付未按时迁出房屋全部户口的违约金269000元，并判令被告继续履行全部户口迁出义务。事实与理由：2018年3月28日，二原告与被告通过我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告将位于北京市朝阳区垡头西里37号楼1门X号房屋（下称涉案房屋）出售给二原告。合同签订后，二原告按合同约定履行付款义务，但被告未如实告知涉案房屋所有户口登记信息，并隐瞒了房屋内被告家庭户口以外第三人户口，同时也未按照合同约定时间将房屋内所有户口迁出，导致二原告未能将其孩子户口迁入，严重影响办理孩子的入学手续。二原告曾多次与被告协商赔偿及迁出户口事宜，但被告却出尔反尔，严重失信。二原告特向法院起诉，望判如所请。被告辩称：不同意二原告的全部诉讼请求。第一、被告已经按照合同约定将全家户口迁出，被告对涉案房屋原有户口情况并不知情，原有户口无法迁出非被告自身原因导致，对此被告无过错，不是恶意违约，不应承担违约责任。第二、即使被告需承担违约责任，二原告并未提供任何证据证明其因案外人户口未迁出受到的实际损失及损失的实际数额，根据北京市公安局现行户籍管理规定，新产权人入户不受该址原户口影响，被告早已将户口迁出，故涉案房屋留有案外人户口并未实际影响二原告家庭落户，二原告没有实际损失。第三、被告认为合同中约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。根据合同法司法解释第二十九条之规定，首先，二原告并未提交证据证明其实际损失；其次，涉案合同的主合同义务早已履行完毕，涉案房屋也已经过户到二原告名下，二原告长时间居住，双方均未曾料到涉案房屋存有案外人户口，在此期间，双方从未对户口问题发生争议，二原告也未提出任何异议；最后，在被告得知涉案房存在案外人户口时，积极促成案外人户口迁出问题，故被告认为合同中约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。我爱我家公司未到庭，该公司向本院邮寄书面意见称：二原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》第九条第四款中约定被告应在涉案房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因被告自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向二原告支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。我公司已告知买卖双方上述条款内容，被告并未告知我司其他第三人的户籍情况，后被告去派出所将其全家户口迁出，并将迁出户口页发给经纪人。二原告和被告已于2018年7月30日完成过户，过户后二原告告知我公司涉案房屋上仍有第三人户口未迁出。2018年11月我司经纪人联系过原、被告双方到店里调解此事，二原告提出要求被告承担合同约定的违约责任并将原有全部户口迁出，截止到约定时间，二原告告知我司，被告仍未将户口迁出。我司再次进行沟通调解，二原告称被告需承担相应违约责任并迁出涉案房屋内他人户口，被告表示其只同意承担违约责任或迁出户口。最终双方未达成一致意见。我司已完成居间义务且本案诉讼请求并未涉及我方，服从法院判决。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月28日，二原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积57.15平方米，成交总价269万元；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。同日，二原告、被告、我爱我家公司共同签订《居间服务合同》，约定我爱我家公司为涉案房屋买卖合同提供居间服务，居间服务费由二原告向我爱我家公司支付。以上合同签订后，二原告按照合同约定支付房屋价款，涉案房屋于2018年7月30日转移登记至二原告名下。庭审中，被告提交户口簿，用以证明被告在涉案房屋上的户口已于2018年8月7日迁出。二原告对户口簿真实性认可，但称涉案房屋上仍有其他人户口未迁出。二原告申请本院向北京市公安局朝阳分局垡头派出所调查涉案房屋户口登记情况，经本院调查，涉案房屋上登记有案外人孟X1（户主）、孟X2（之妹妹）的户口。经询，被告称孟X1、孟X2系涉案房屋前一手房东家的亲属，被告在原来购买涉案房屋时并没想到会有该二人的户口遗留，被告当时认为完成过户户口也就一并了结了，被告也是在2018年11月18日由原告方告知之后，才知道该二人户口遗留的情况。被告另提交手机短信截图两张，用以证明被告在得知涉案房屋上遗留有孟X1、孟X2的户口后，曾与该户人家联系要求其将相关户口转出，但对方不予配合。庭审中，二原告提交录音，用以证明被告未如实告知涉案房屋除被告家庭户口外还有其他人户口登记信息，二原告认为被告未在合同约定时间内将涉案房屋全部户口迁出构成违约。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，当事人均应按照合同约定履行。本案中，涉案房屋买卖合同约定被告应在过户之日起10日内将“全部户口”、“与该房屋相关的户口”迁出，然而涉案房屋过户后，被告虽将自己家庭户口迁出涉案房屋，但涉案房屋上仍有案外人孟X1、孟X2的户口遗留。被告未在订立涉案房屋买卖合同之时将涉案房屋上的户口登记情况核实清楚并向二原告告知，被告未尽到审慎核实和如实告知的义务，被告对此负有过错，依据合同已构成违约，故本院对二原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求予以支持，但违约金应与实际损失相当，二原告未举证证明其实际损失的情况，本院认为二原告主张过高，本院参考合同约定及本案实际情况酌情确定被告应给付的违约金数额为20万元。对于二原告要求被告继续履行将涉案房屋内全部户口迁出义务的诉讼请求，因涉及案外人户口登记，故本院无法在本案中支持。我爱我家公司经本院传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何静华于本判决生效之日起七日内向原告李笑笑、冯洋给付违约金20万元；二、驳回原告李笑笑、冯洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元,由被告何静华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  马云兰人民陪审员  王焕平二〇一九年十月二十四日法官 助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏