河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0403民初750号原告：平顶山碧玺置业有限公司，住所地河南省平顶山市卫东区建设路中段卫东区政府对面（平顶山碧桂园应国府销售中心）。统一社会信用代码：91410400MA40TFJ981。法定代表人：彭鸿志，董事长。委托诉讼代理人：梁娜，女，1991年1月24日出生，汉族，住山西省长子县。被告：段鑫磊，男，1996年9月20日出生，汉族，住河南省叶县。原告平顶山碧玺置业有限公司（以下简称“碧玺置业公司”）与被告段鑫磊买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧玺置业公司的委托诉讼代理人梁娜、被告段鑫磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧玺置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201804210003）及其相关附件，并判令被告向原告支付违约金542649.6元；2.本案诉讼费、保全费及实现债权的费用等由被告承担。事实和理由：2018年4月21日原被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201804210003）及其相关附件，合同约定：被告购买原告开发的平顶山碧桂园·应国府12#楼幢1单元5层501、601、梯01号房屋，合同总价款为3617664元，付款方式为“被告于商品房买卖合同签订时支付该商品房总房价款的4.99%，即180624元；于2018年2月28日前付该商品房总房价款的15.12%，即547040元；于2018年7月3日前支付该商品房总房价款的79.89%，即2890000元。”若逾期付款在90日内，自本合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金；若逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按合同约定总价款的15%向原告支付违约金。合同签订后，被告于2017年12月30日支付180624元，应于2018年2月28日支付的547040元至今仍未支付，被告的行为已构成严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。现为维护原告的合法财产权益，依据合同约定及相关法律规定特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。段鑫磊辩称，我已预交了20%的首付款，即727664元，接下来办贷款时我的职业顾问（原告方的员工）说可以办，但后来又办不成贷款，贷款办不成也不怨我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》及附件一份、买卖合同重要事项告知书一张，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据和本院的审查，对本案事实认定如下：2018年4月21日原告碧玺置业公司与被告段鑫磊签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201804210003号），被告购买的商品房位于平顶山碧桂园·应国府12#楼幢1单元5层501、601、梯01号，总价款为3617664元。该商品房买卖合同共有十二个附件，附件四对该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限做了具体约定：“买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付该商品房总房价款的4.99%给出卖人，即180624元,并于2017年12月30日前向贷款机构办理按揭申请手续；买受人必须在2018年2月28日前付该商品房总房价款的15.12%给出卖人，即547040元；买受人必须在2018年7月3日前付该商品房总房价款的79.89%（按揭款项）给出卖人，即2890000元。”该合同附件十一第三条约定了逾期付款责任，即：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”合同签订后，被告于2017年12月30日支付180624元，于2018年6月30日支付547040元,被告段鑫磊共计支付房款727664元，下欠房款2890000元（3617664元-727664元）。庭审中，原告称“剩余按揭款2890000元因被告个人征信问题未按合同约定履行付款义务”，被告段鑫磊对此予以认可，该买卖合同因段鑫磊个人征信问题导致不能按合同约定履行，故原告向本院申请解除合同。庭审中原告碧玺置业公司同意将违约金从段鑫磊已购房款727664元中扣除，将剩余房款返还给被告段鑫磊。本院认为，原告碧玺置业公司与被告段鑫磊2018年4月21日签订的商品房买卖合同（预售）及其附件系双方真实意思表示，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定段鑫磊应在2018年7月3日前付该商品房总房价款的79.89%（按揭款项）给出卖人，即2890000元，但段鑫磊仅支付了房款727664元，至今未依约及时足额交纳房款。该商品房买卖合同附件十一第三条约定了碧玺置业公司解除合同的条件。因段鑫磊逾期超过90日足额交纳房款，双方约定的解除合同的条件已成就，现碧玺置业公司要求解除双方合同，理由正当，于法有据，应予支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定碧玺置业公司解除合同的，段鑫磊应按合同约定总房价款的15%支付违约金。被告段鑫磊主张原告违约金要求过高，请求减少违约金。本院以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金，以2890000元未付房款为逾期付款数额，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.75%为基础，逾期罚息利率130%，原被告双方约定被告应于2018年7月3日前将该2890000元支付给原告，被告段鑫磊未按上述日期足额支付，自被告段鑫磊逾期付款次日即2018年7月4日起至本院受理之日即2019年3月4日，被告逾期8个月，故被告段鑫磊应向原告支付违约金2890000元×4.75%×1.3÷12月×8月=118971.67元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，碧玺置业公司应将其收受的购房款扣除违约金后返还段鑫磊。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告平顶山碧玺置业有限公司与被告段鑫磊于2018年4月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：410400201804210003）及其附件；二、原告平顶山碧玺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告段鑫磊购房款727664元；三、被告段鑫磊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告平顶山碧玺置业有限公司违约金118971.67元；四、驳回原告平顶山碧玺置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9226元，由原告平顶山碧海置业有限公司负担7203元、被告段鑫磊承担2023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  任 娟二〇一九年十月十八日书 记 员  李江玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。