江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5256号上诉人（原审被告）：徐州升辉房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道中央佳地写字楼。法定代表人：刘军，该公司董事长。委托诉讼代理人：解艳华，江苏魏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏壮，江苏魏东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏云芹，女，1982年11月10日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：郑奔，江苏大运河律师事务所律师。上诉人徐州升辉房地产开发有限公司(以下简称升辉房地产公司)因与被上诉人魏云芹商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人升辉房地产公司的委托诉讼代理人解艳华、魏壮，被上诉人魏云芹的委托诉讼代理人郑奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。升辉房地产公司上诉请求：1.依法改判上诉人支付被上诉人80天的违约金4977元，驳回被上诉人的其他请求或将本案发回重审；2.一、二审案件费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人系故意不上房，上诉人无需向被上诉人交付涉案房屋并协助其办理产权登记手续。1.被上诉人在一审中，没有举证其去上房而上诉人阻止的证据。涉案房屋为被上诉人所购买，不存在办理上房手续问题，被上诉人有权随时入住该房屋，不存在上诉人再行交付房屋的问题。一审法院认定上诉人“未给原告办理办理上房手续，构成违约”错误。2.上诉人早已将开发小区的所有业主包括被上诉人办理房屋产权登记的材料提交房产登记机关，被上诉人可自行前去办理，无需上诉人协助。二、上诉人逾期交房的天数只有80天。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2013年12月31日前交付房屋，上诉人确有逾期交房的行为，但涉案房屋在2014年3月20日前已经具备了上房条件，上诉人及时通知了被上诉人上房。自2014年3月20日之后逾期上房的时间系被上诉人拒不上房造成，并不是上诉人的过错。因此上诉人只能按照被上诉人累计已付款的日万分之一支付被上诉人80天的违约金计4977元。与被上诉人购买同一小区1300多户的业主均上房、装修居住至今，只有被上诉人以上诉人不具备上房条件为由，拒不上房，其目的想让上诉人多支付其违约金。一审法院判决上诉人从2014年1月1日起以622144元为基数按照日万分之一支付被上诉人的违约金至实际上房之日止缺乏事实根据和法律依据，助长了被上诉人的恶意行为，有违社会公平和正义，严重侵害了上诉人的利益。一审法院的违约金计算期限错误，本案违约金责任是以时间单位累计计算违约金额，属于继续性债权，因此，应以每个时间个别的债权分别适用诉讼时效。虽然被上诉人在2016年2月因涉案合同纠纷曾向一审法院起诉，但并未主张逾期交房的违约金责任，被上诉人在2018年6月6日才提起本案诉讼，即使上诉人违约责任从2014年1月1日起计算，那么2015年10月2日前的违约金已过诉讼时效。综上，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。魏云芹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。关于违约金的计算，应以上诉人向被上诉人发送上房通知书为计算的终止时间点，但上诉人一直没有通过合法的手续向被上诉人送达竣工验收后房屋具备交付条件的上房通知书。被上诉人曾以解除合同向一审法院提出诉讼，该案经一审、二审，驳回被上诉人的诉讼请求，判决继续履行合同，因此，被上诉人才起诉要求支付违约金，符合法律规定，也不存在所谓的分段债权、分段计算诉讼时效的问题。魏云芹向一审法院起诉请求：1.判决升辉房地产公司履行合同，立即交付房屋，协助魏云芹办理房屋登记手续；2.判决升辉房地产公司按照合同约定支付违约金（以622144元为本金，从2014年1月1日起，按照每天万分之一，计算至实际交付之日止）；3.本案的诉讼费用由升辉房地产公司承担。一审法院认定事实：2012年6月13日，魏云芹与升辉房地产公司签订商品房买卖合同一份，合同编号为PZ32451，约定：魏云芹购买升辉房地产公司开发的位于邳州市房屋一套；房屋价款为622144元，其中首付款252144元，余款37万元于2012年6月29日前以银行按揭的方式付清；出卖人应当在2013年12月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件、已竣工验收备案的房屋交付买受人，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应自解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一。2012年6月19日，魏云芹按约支付了首付款252144元，余款37万元办理了银行按揭贷款。2015年2月10日，魏云芹提前还清了银行贷款。魏云芹以升辉房地产公司未按照约定交付房屋为由于2016年2月1日起诉至法院，要求法院判决升辉房地产公司“1、判决解除原、被告之间签订的商品房买卖合同；判令被告返还购房款622144元，并赔偿损失196444.56元，合计818588.56元；3、被告承担诉讼费用”。法院经审理后于2017年3月20日作出（2016）苏0382民初1104号民事判决书，判决驳回魏云芹的诉讼请求。2014年3月，升辉房地产公司通知魏云芹上房，但魏云芹以涉案房屋不具备上房条件为由拒绝上房；（2016）苏0382民初1104号判决作出后，升辉房地产公司未再通知魏云芹办理上房手续，魏云芹亦未到升辉房地产公司处要求办理上房手续。升辉房地产公司称，涉案小区在2015年7月份正式接入国家电网。升辉房地产公司提交的竣工验收备案表显示，2014年10月份升辉房地产公司办理完毕涉案工程的竣工验收备案。一审庭审中，法院要求魏云芹于庭审后至升辉房地产公司处办理上房手续，由升辉房地产公司进行协助。魏云芹称，其去售楼处办理上房手续时，升辉房地产公司工作人员拒绝给其办理上房手续。魏云芹同时向法庭提交2019年2月22日与升辉房地产公司售楼处工作人员的通话录音一份，以证明，当日其到升辉房地产公司售楼处上房，升辉房地产公司拒绝给其办理上房手续。升辉房地产公司质证后认为，无法确定录音的真实性，该录音系魏云芹单方制作，而非公正机关制作，也无法确定升辉房地产公司向魏云芹作出了拒绝其上房的意思表示。一审法院认为，升辉房地产公司具备商品房预售资格，其与魏云芹签订的商品房买卖合同合法有效。关于魏云芹主张的升辉房地产公司继续履行合同交付涉案房屋的诉讼请求，根据合同约定，魏云芹已经付清了购房款，升辉房地产公司应当向魏云芹交付涉案房屋，故对于魏云芹的该项诉请，法院予以支持。关于魏云芹主张的升辉房地产公司协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求，因魏云芹办理房屋登记手续需要升辉房地产公司提供相应的材料，现涉案房屋也已经具备办理房屋产权登记的条件，故对于魏云芹的该项诉请，法院予以支持。对于魏云芹主张的逾期上房违约金。《商品房买卖合同》第十一条的约定，升辉房地产公司应当在2013年12月31日前将涉案商品房交付魏云芹使用。虽然升辉房地产公司在2014年3月份通知魏云芹上房，但因涉案房屋不具备上房条件，魏云芹未办理上房手续。之后魏云芹在法庭的要求下到升辉房地产公司处办理上房手续，升辉房地产公司仍未给其办理上房手续，构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，升辉房地产公司应当自2014年1月1日起按已交房款的日万分之一向魏云芹支付逾期交房违约金直至其上房。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、徐州升辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向魏云芹交付邳州市房屋，并协助魏云芹办理该房屋的产权登记手续。二、徐州升辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付魏云芹逾期上房违约金，以622144元为基数，按照日万分之一自2014年1月1日起计算至实际上房之日止。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：一、上诉人应否向被上诉人交付涉案房屋并协助办理产权登记手续；二、涉案逾期上房违约金的数额如何认定。二审期间，上诉人提交被上诉人魏云芹2016年2月1日的民事起诉状复印件，以证明在当时魏云芹并没有主张违约金，时效并不存在中断问题。经质证，被上诉人魏云芹认为，对内容是认可的，但是该证据不是新证据，无法证明上诉人的证明目的，且对诉讼时效的抗辩应当在一审答辩结束前提出。被上诉人提交2015年3月19日及10月13日被上诉人的配偶徐向飞及其他信访人向邳州市住建局信访时信访部门出具的答复意见，3月19日的文件可以证明上诉人小区一期项目是临时用电，该开发单位不具备向房产部门申领住宅项目交付使用通知书的条件。同时，也未能按照购房合同约定时间上房。10月13日的文件可以证明上诉人开发的一期住房存在违规上房。经质证，上诉人认为，对上述证据真实性、合法性无异议，但是两份文件的日期是2015年，信访人签名也是2015年，上述证据没有在举证期间内举证。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，第一，关于上诉人应否向被上诉人交付涉案房屋并协助办理产权登记手续的问题。上诉人升辉房地产公司与魏云芹签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，标的和内容均不违反法律规定，合法有效。双方应按照合同约定履行相应的义务，若有一方违反合同约定，应承担相应违约责任。本案中，被上诉人魏云芹已按合同约定付清了购房款，上诉人升辉房地产公司应履行交付房屋、协助办理产权登记手续等相应义务，而本案中，上诉人并未举证证明其已经履行完毕上述义务，一审法院根据双方合法有效的合同约定，支持魏云芹关于要求升辉房地产公司交付房屋、协助办理产权登记手续的诉讼请求，并无不当。第二，关于涉案逾期上房违约金的数额如何认定的问题。根据双方合同约定，升辉房地产公司应在2013年12月31日前向魏云芹交付房屋，因涉案房屋当时不具备上房条件，上诉人未能按时交付房屋，已经构成违约，应按合同约定承担逾期交房违约金。按照双方合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但上诉人并未提供证据证明其依约书面通知被上诉人上房，应当承担不利后果。故一审法院依据双方合同约定，认定升辉房地产公司应从2014年1月1日起按已交房款的日万分之一向魏云芹交付逾期交房违约金至其实际上房之日，于法有据。上诉人升辉房地产公司上诉称涉案房屋在2014年3月20前就已经具备了上房条件，故其逾期交房的时间只有80天，并没有相应的证据予以证明，本院不予采信。关于上诉人主张的时效问题，因其在一审中并未针对时效问题进行抗辩，根据规定，本院对上诉人关于时效的抗辩不予采信。综上所述，升辉房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11027元，由升辉房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  苏 团二〇一九年十月十四日书记员  孙晓明