河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0185民初2717号原告：栗团卫，男，汉族，1971年4月1日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：**，河南群达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吴阳，河南群达律师事务所律师。原告：王霞，女，汉族，1972年2月5日出生，住河南省登封市，系栗团卫之妻。委托诉讼代理人：**，河南群达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吴阳，河南群达律师事务所律师。被告：程建伟，男，汉族，1966年4月18日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：王德庆，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。第三人：赵瑞，女，汉族，1979年8月17日出生，住河南省登封市。第三人：张建法，男，汉族，1971年5月10日出生，住河南省登封市，系赵瑞之夫。第三人：唐长海，男，汉族，1965年5月10日出生，住河南省登封市。原告王霞、栗团卫与被告程建伟、第三人赵瑞、唐长海、张建法执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栗团卫、王霞及其委托诉讼代理人刘吴阳，被告程建伟及其委托诉讼代理人王德庆，第三人赵瑞、张建法到庭参加诉讼，第三人唐长海经本院公告送达开庭传票到期后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王霞、栗团卫向本院提出诉讼请求：1、判令停止对原告居住的位于登封市××××段东侧（登房权字第××号）房屋的执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月5日以18.7万元的价格购买了第三人张建法和赵瑞位于登封市××××段东侧（登房权字第××号）房屋，后原告一直居住在该房屋。原告居住房屋期间，被告程建伟与第三人唐长海民间借贷纠纷一案，双方达成了调解，登封法院作出（2017）豫0185民初1879号民事调解书，期间，程建伟对唐长海名下的实际为原告居住的房产证号为登房权字第××号房屋进行了查封，法院作出了查封裁定，诉讼和查封的整个过程原告均不知情。法院在执行查封的房屋过程中对房屋进行了公告，原告才得知，提起执行异议，法院作出（2018）豫0185执异63号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，自己作为全资购买房屋的权利人，在支付了全部房屋价款后入住本案的房屋是合法有据的，且时间上也早于原告的起诉。房屋的过户义务主要在房屋的卖方，唐长海应按时给张建法、赵瑞过户，张建法和赵瑞也应及时给原告过户。本案中，法院的执行是不当的，应停止执行。同时该房屋作为唐长海个人名下房屋，是否能够过户和办理查封并拍卖也是执行程序应当审查的证据之一，法院是否认真审查了该证据原告也是存疑的。综上，原告具文诉讼。被告程建伟辩称，一、原告就涉案房产的交易，并非涉案房屋的权利人，且双方的买卖合同关系，违反了土地管理法第四十三条和国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，国办法（2007）第71号之规定，根据合同法第五十二条第五款之规定，双方的合同应为无效合同，原告的权益不能排除涉案房屋的执行，其诉请违背事实和法律规定，请求予以驳回。二、原告并非涉案房屋本集体组织成员，其所交易的对象也并非涉案房屋的集体组成成员，双方对涉案房屋法律明确规定禁止交易，双方的交易明确违反法律强制性规定，侵害了涉案房屋本集体组织的利益，应属无效。第三人张建法、赵瑞辩称，一、涉案房屋是唐长海本人盖的房屋，土地是什么性质张建法、赵瑞不清楚；二、涉案房屋是赵瑞父亲和唐长海之间有生意往来，唐长海给赵瑞父亲出具了购买票据；三、赵瑞父亲购买涉案房屋后给张建法、赵瑞居住，从1999年至2014年张建法、赵瑞一直在里面居住；四、之前没有听说涉案房屋能办理房产证，后来2005年听说能办理房产证的时候一直找不到唐长海，找唐长海的过程中，听说唐长海住监狱了，一直联系不上；五、当地居委会知道张建法、赵瑞一直在涉案房屋居住，唐长海盖房时是一户一表，但是电业局没有分表抄到入户，整栋楼的用电是一个叫黄铁塔的人来抄总表，然后根据各户的分表，分摊电费，一直到后来电业局分表后，改为我们的名字，但是黄铁塔在报的时候把我的名字没有报准确，报的是建华五北（五楼北户）；六、在入住之前，唐长海盖房时打有一口井，水费是根据井的用电量分摊给每户，这个事实居住的当事人都清楚，直到后来自来水接到每户的时候，自来水公司备注是张建法、赵瑞的名字；七、附近有部分住户及当地居委会都能证明张建法、赵瑞从1999年至2014年之前一直在其居住，在此期间，只听说房产证出来了，但是一直找不到唐长海，没有其他涉案房屋的情况，故张建法、赵瑞能证明涉案房屋是唐长海卖给张建法、赵瑞的房屋。第三人唐长海未到庭、未答辩、亦未举证。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：第三人唐长海将位于登封市××路与××交叉口北××（××登封市××路××）一处宅基地开发成家属楼及门面房。1998年3月16日第三人赵瑞的父亲赵大法与第三人唐长海达成协议，唐长海将自己的位于登封市××路与××交叉口北20米东侧5楼北户房产以37500元的价款出售给赵大法，交房款后赵大法将房屋让其女儿赵瑞及女婿张建法入住该房。2001年10月11日第三人唐长海将此房办理了房屋所有权证书（房产证号：登房权字第××号），该房产证的遵守事项注明：“该所有权证发证时间满三年复核一次，该证不经房管部门同意不得转让、拆除、抵押”。2017年2月5日二原告与第三人张建法、赵瑞签订《房屋买卖协议》，约定张建法、赵瑞将其位于南环路与嵩山路东北角五楼三室两厅房产以18.7万元的价格卖给二原告，同日，栗团卫将18.4万元购房款通过银行转账给赵瑞，加上2017年2月4日支付的3000元定金，共计支付购房款18.7万元，张建法将房屋钥匙交给二原告，二原告于2017年农历3月19日搬进后居住至今。本院在审理程建伟与唐长海民间借贷纠纷一案中，程建伟向本院提出财产保全申请，本院于2017年3月20日作出（2017）豫0185民初1879号民事裁定，将唐长海位于登封市××××段东侧（登房权字第××号）的房产予以查封。2017年5月16日，本院作出（2017）豫0185民初1879号民事调解书，协议内容为：一、唐长海于2017年5月底开始先偿还5万元，6月底还5万元，7月底还5万元，8月底还10万元，程建伟自愿放弃利息；二、如唐长海未按上述期限履行偿还义务，程建伟则可就全部欠款向人民法院申请强制执行。后唐长海没有履行调解书确定的义务，程建伟向本院申请强制执行。案外人栗团卫、王霞以上述房产归其所有为由向本院提出执行异议，2018年12月17日本院作出（2018）豫0185执异63号执行裁定，驳回了二原告的异议请求。二原告为此提出执行异议之诉。另查明，2017年2月5日，二原告与第三人张建法、赵瑞签订《房屋买卖协议》时，均知道涉案房产所占土地为集体土地，无法办理房产证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部款项，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，因涉案房屋占用的土地为集体土地，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，二原告与第三人张建法、赵瑞签订的《房屋买卖协议》为无效协议，二原告明知涉案房屋不能办理过户登记仍然购买，不能办理过户登记二原告存在过错。综上，原告现有的权利依法不能排除对涉案房产的执行，原告请求停止对原告居住的位于登封市××××段东侧房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告栗团卫、王霞的诉讼请求。案件受理费4040元，由原告栗团卫、王霞负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  杨军献人民陪审员  韩彦周人民陪审员  乔中土二〇一九年十月十五日书 记 员  乔梦亭