北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初16297号原告：北京华征元烁热力科技有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街1093号永-354。法定代表人：郑文超，总经理。委托诉讼代理人：孙之明，北京市庆之律师事务所律师。被告：北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园6号楼旁办公楼。法定代表人：胡泊，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。原告北京华征元烁热力科技有限公司（以下简称华征公司）与被告北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华征公司的委托诉讼代理人孙之明，被告国豪公司的委托诉讼代理人齐集到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华征公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认自2014年6月20日起，原告实际从被告处承租的房屋总建筑面积为634．06平米；2、判令被告免除原告2014年6月20日至今的房屋租金；3、判令被告返还原告已支付租金剩余部分1486804元；4、判令被告返还原告押金人民币20万元；5、判令被告赔偿原告装修损失人民币1981795元；6、判令被告赔偿原告其他经济损失人民币2118752．44元，以上3、4、5、6项合计5787351．44元；7、诉讼费被告承担。事实和理由：双方于2013年7月签订了《房屋租赁合同》，我公司从国豪公司处承租位于x座24层整层、25层部分房屋用于办公。此后，双方又于2013年7月5日和11月11日签订了两份《补充协议》，最终房屋免租装修期延至2013年12月31日。2013年7月，我公司向国豪公司支付了房屋押金200000元，房屋租金2423029元。当月，我公司与北京博新辉设备安装工程有限公司签订了《房屋装饰装修合同》，委托该公司装修承租房屋，我方全额支付了工程款2512112．81元。2013年8月，我方与北京华征力通热力科技有限公司（以下简称力通公司）签订房屋租赁合同，将24层1130平方米转租给了该公司。2014年6月20日，我方承租的房屋部分面积被政府行政拆除，剩余租赁面积为634．06平方米。房屋强拆后我方无法办公。2015年4月14日，对方将电梯停运，拒绝向我方售卖水电并强行停止向我方办公场所供水。我方多次协调，未解决。2017年法院判决我公司赔偿力通公司200万元，并承担诉讼费1．3万元。现为维护我方合法权益，我公司提起上述诉请。国豪公司辩称，我方不同意对方的全部诉讼请求。拆违后的剩余面积为880．72平方米。对方将房屋转租给力通公司，未经我公司同意，构成违约，无权要求返还押金。对方的诉请均没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据本院查明如下：2013年7月1日，国豪公司与华征公司签订了《房屋租赁合同》，华征公司承租国豪公司位于x座24层整层及25层西侧房屋共计1825平方米，其中包括24层整层及阳台，房屋建筑面积为1130平方米；25层南侧、西侧，房屋建筑面积695平方米，国豪公司承诺对房屋享有所有权，在租赁期内华征公司享有使用权，房屋用途为办公。该租赁合同约定的租赁期为10年零6个月，自2013年7月1日至2023年12月31日，免租期3个月（自2013年7月1日起至2013年9月30日止），房租单价（自2013年10月1日至2014年12月31日）为每天每平方米3元，从2015年1月1日起每年租金在上一年度租金的基础上上浮6%，从2017年1月1日起每年租金在上一年度租金的基础上上浮7%，从2019年1月1日起至本合同终止时止，每年租金在上一年度租金的基础上上浮8%，房屋租金包含物业费及空调供冷供热费，本合同签订当日华征公司需向国豪公司交纳履约保证金200000元。根据双方合同附件中房屋的平面图及照片显示，该合同签订时24层与25层的房屋实际建筑面积相等,房屋未装修。2013年7月5日，双方当事人签订了《补充协议》，该补充协议中约定国豪公司同意华征公司将所租房屋出租给第三方，但必须书面向国豪公司报备。2013年11月11日，双方又签订了《补充协议》一份，内容为1、二十五层东侧房屋由华征公司出资35000元完成部分的顶部及外墙保温工程，合同终止或解除，无偿归国豪公司所有。华征公司负责出资完成大厦24、25层货梯间吊顶工程并达到23层原装修标准；2、国豪公司给华征公司5个月免租期作为装修期；3、本合同签订后2日内华征公司向国豪公司交纳2013年12月1日起至2014年12月31日的房租共计2163993元；4、华征公司多缴的333975元自动顺延到下一年租金，华征公司在2015年上半年实际应支付的房租为725163元；5、国豪公司保证该房屋符合办公所具备的一切条件，包括但不限于两部电梯的正常使用、室内电话、网线的配备齐全、供暖、供冷系统的正常使用，物业服务质量达到北京市要求的一级标准，如未达到上述条件并影响华征公司正常办公的，免除华征公司相应天数的租金；6、本补充协议所涉及条款与原合同有冲突的，以本补充协议条款为准。上述合同签订后，国豪公司共收到华征公司支付了房屋押金200000元，房屋租金2423029元。华征公司入住承租房屋后对房屋进行了装修，该公司与北京博新辉设备安装工程有限公司签订了《房屋装饰装修合同书》。该合同书约定装修工期自2013年7月3日至2013年10月8日，合同总价款为2512112．81元。装修合同完工后，华征公司支付了装修工程款230万元。2013年8月，华征公司与北京华征力通热力科技有限公司签订了《房屋租赁合同》，将承租房屋中的24层共计1130平方米转租给了该公司，租期自2013年8月1日至2023年12月31日。华征公司与北京华征力通热力科技有限公司系关联公司。合同履行期间，因国豪公司出租的24层、25层房屋中存在违法建设，政府相关部门于2014年6月20日至2014年7月初依法进行了强制拆除，共拆除违法建设的面积1600余平方米,其中许多被拆除房屋面积属于华征公司依据合同占用的承租面积。华征公司随后占用了合同外的房屋。此后双方就合同履行产生争议，华征公司亦未再向国豪公司交纳过房屋租金。2016年10月17日国豪公司向华征公司发出解约通知，华征公司确认收到上述函件。北京国豪物业管理有限公司与北京华征元烁热力科技有限公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》经本院（x）京0108民初x号民事判决书确认于2016年10月18日解除。2017年8月8日，华征公司从上述房屋内搬出，但未向对方移交钥匙。2018年10月31日，双方办理了房屋的交接手续。另查，因上述房屋存在消防安全隐患，无法使用。2016年12月15日，北京市海淀区公安消防支队检查时发现华征公司在未经消防验收的状态下擅自使用上述房屋，于2017年1月18日作出行政处罚决定书，要求该公司停止使用上述房屋，并对该公司处以三万元罚款。北京华征力通热力科技有限公司(以下简称力通公司)因其与华征公司的租赁合同无法履行，起诉要求华征公司返还预付的保证金600000元；退还租金847952元；赔偿违约金4402389元。本院（x1）京0108民初x1号民事判决书判决华征公司于判决生效后七日内返还力通公司保证金六十万元、租金二十三万四千七百五十二元，赔偿违约金二百万元。由华征公司负担案件受理费13000元。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，双方当事人对违建拆除后华征公司实际承租的房屋面积产生争议，国豪公司表示拆除违规建设后华征公司实际的租赁面积为880．72平方米,华征公司未经允许自行占用25层的房屋面积为232．58平方米。而华征公司只认可剩余租赁面积为565．95平方米，并表示自己经对方允许另行租用了25层房屋面积123．2平方米。为此，华征公司向本院提交了《房屋租赁合同增加部分面积确认书》《x座原租赁面积、被拆除面积、剩余面积确认表》在案佐证。上述证据没有落款时间，仅加盖有华征公司的印章，而没有国豪公司印章，在落款处有李某、杨某的签名。质证时，国豪公司对上述证据的真实性不认可。因华征公司提供的上述证据没有国豪公司的印章，本院对上述证据不予采信。为查明华征公司拆违后的实际承租面积，华征公司在（x2）京0108民初x2号案件中申请根据合同中确认的承租面积平面图所确定区域内的现有房屋面积进行鉴定。法院委托北京市测绘设计研究院对此进行了鉴定，北京市测绘设计研究院根据现场指认确定24层的房屋面积为342．13平方米,25层的房屋面积为291．93平方米。对该鉴定结论，国豪公司提出异议，认为应按自己指定的范围进行面积确认，其指定范围包括电梯厅、楼梯、管井的部位。该鉴定报告中所附房屋平面图显示韦伯时代大厦24层、25层的房屋拆违后的实际建筑面积已不一致。根据上述鉴定结论，本院确认华征公司实际承租的面积为634．06平方米。华征公司表示关于房屋转租给力通公司使用一事自己向国豪公司进行了备案，并提交了备案报告，该报告的落款时间为2013年12月11日，下方有签收人李某1的签字，时间为2013年12月12日。质证时，国豪公司对该证据的真实性不予认可，但承认李某1为国豪公司的客服部经理，现已辞职，并称该报告上未加盖国豪公司印章，不具有证明效力。上述事实，有双方当事人陈述，房屋租赁合同、补充协议、房屋装饰装修合同书、付款凭证、强制拆除公告、北京市测绘设计研究院司法鉴定检验报告书等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方所签合同虽然具有法律效力，但该合同在履行期间因客观情况发生重大变化，导致双方当事人均无法按原有条件继续履行合同，亦不能实现合同订立时的目的，该合同在客观上也无法继续履行，故上述合同于2016年10月18日依法予以解除。合同解除后，华征公司继续占用国豪公司的房屋，理应支付相关费用。根据鉴定结论华征公司实际承租的面积为634．06元，该公司应按此面积确定2014年6月20日之后应支付租金及房屋占用费。因双方当事人直到2018年10月31日才办理房屋的交接手续，故房屋占用期应自2016年10月18日起计算到2018年10月31日。现华征公司所交纳的房租未能覆盖其应交纳的房屋租金及占用费，故本院对该公司要求免除租金、返还剩余租金及押金的诉请不予支持。国豪公司作为房屋的出租人，有义务保证房屋的正常使用。华征公司为房屋支付的装修费用系基于合同的履行期为十年零六个月而产生的费用，但该合同仅正常履行不足一年，故其因此而产生的装修经济损失理应由国豪公司予以赔偿，具体数额则由本院依法判定。力通公司承租上述房屋后时间较长，国豪公司的有关人员也已了解到华征公司将房屋转租，而国豪公司并未提出异议，故本院认为国豪公司在事实上同意华征公司转租房屋。为此，华征公司因转租合同无法履行而产生的违约损失国豪公司亦应予以赔偿。考虑到华征公司与力通公司系关联公司，在客观上存在一定程度的利益混同，故华征公司以此为由主张的经济损失过高，具体数额亦由本院依法判定。华征公司要求确认自2014年6月20日起其实际承租面积为634．06平方米，因该项诉请内容系本院需查明确认的事实，本身不具有可执行性，故本院对此确认之诉不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京国豪物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京华征元烁热力科技有限公司装修损失费一百八十万元、其他经济损失一百五十万元；二、驳回北京华征元烁热力科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费二万四千一百零五元，由北京华征元烁热力科技有限公司负担一万三千一百零五元，已交纳；由北京国豪物业管理有限公司负担一万一千元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹 力人民陪审员  张永慧人民陪审员  陈萍芳二〇一九年十月二十四日书 记 员  刘 超