北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64398号原告：博汇智联（北京）商业地产管理顾问有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李超，执行董事。委托诉讼代理人：李迅，男，1956年9月30日出生，汉族，北京朝阳区劲松街道法律服务所法律工作者。被告：山西邦诚置业有限公司，住所地太原市迎泽区长风东街16号3幢8层0801号。法定代表人：王晋，总经理。原告博汇智联（北京）商业地产管理顾问有限公司诉被告山西邦诚置业有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李迅，被告法定代表人王晋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方在2019年1月8日签订的《山西忻州财富大厦（暂定名）商业项目服务合同》（以下简称《服务合同》）；2、判令被告支付原告合同约定的定位方案应支付的费用9.5万元；3、判令被告支付原告合同约定的定位方案应支付的预留尾款5万元；4、判令被告支付原告违约金（按延期每日1000元计算，从2019年3月8日计算至被告全部给付服务费止）。事实和理由：2019年1月8日，原、被告签订《服务合同》，约定：服务合同项目为山西忻州财富大厦，服务内容为研策定位服务，项目招商代理服务和项目运营管理及物业服务。《服务合同》签订后被告支付了第一阶段费用13.5万元，2019年2月17日原告完成了第二阶段中期和第三阶段《定位研策报告书》后续部分内容即终稿并提报被告后，被告应该分别支付9万元和2.5万元，但被告经过多次的催款只支付了2万元，未支付9.5万元。原告依据《服务合同》第八条第五款、第七款的约定，向被告送达要求继续履行合同的通知和依据约定解除合同的通知、被告没有按期付款，原告依据《服务合同》第八条第五款、第六款的约定向对方主张违约金。原告认为，《服务合同》中约定三个阶段的服务，被告连第一个阶段的服务都没有履行完毕，被告对履行合同没有诚意。实际上，原告已经在《服务合同》签订后的45天内完成了《定位研策报告书》的全部书面工作，但被告没有按约支付服务费用，故诉至法院。被告辩称，我方同意解除合同，但不同意支付款项。第一，因为我方和原告的负责人李超在口头和微信都有约定，我方要求暂停项目，付给原告4万元，我方已经付了2万元，我们承认还欠对方2万元，其他的钱不同意付了。第二，服务过程中，合同第一部分叫研策定为，原告承诺的东西和给我方的完全是两回事，原告只给我方一个大概的方向和风格，原告给我方列举了北京几个商场，我方来考察后发现北京商场的风格和我方想要的商场风格不同，不能被当地人接受，我方就找原告商量，按照日期来说我方应该付中期款了，但是双方对于方案没有达成一致意见，我方就没有付，原告就说我方违约了。合同中关于违约金的约定过高，超过合同本身价值，应以实际损失为基础，请求法院对于原告提出的违约金诉求不予支持。经审理查明：2019年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《服务合同》，约定：甲方委托乙方商业地产管理服务团队为山西忻州财富大厦提供本项目有关商业地产服务，包括项目研策定位服务（或称为定位方案）、项目招商代理服务、项目运营管理和物业服务；中期是指本合同服务期限内的中间50%的节点区间，终期是指本合同服务期限的最后结束时间节点；定位方案完成并交付期限自甲方支付首笔服务合同款到达乙方账户次日起的连续40个工作日内完成，但甲乙双方讨论定位方案中的内容意见以及修改定位方案所需要的时间不计入40个工作日，定位方案主要包括项目所在区域范围内的商业同类项目的分析研究、消费者调研访谈、项目SWOT分析，项目定位可行性分析、Dstp分析、建筑功能使用的改造建议方案、业态规划建议、功能分区建议、业态落位建议、动线规划建议、各业态规划建面积建议、商业空间内容设计建议、设备设施使用建议、商业内部功能专项设计建议、案名及VIS中的LOGO设计、业态组合与落位建议、拟定规划业态的租金定价以及租金财务分析等内容；乙方完成甲方本项目的定位方案，终期提报以PDF电子文件或印刷成型图册的形式现场提交甲方，甲方在乙方提交定位方案文件后进行签收，3个工作日内甲方未签收或未出具签收证明，视同甲方已收到，甲方应在收到乙方定位方案后及时向乙方出具确认收到该咨询材料的书面文件，超过3日内视同甲方收到且无任何异议；招商代理阶段自本项目研策定位方案甲方确定通过后且项目达到招商条件并具备招商中心启用起的连续15个月止；本项目定位方案总计服务费30万元，包括甲方此次委托乙方提供本阶段服务的全部费用。第一阶段，在甲乙双方签约且双方盖章后3个工作日内，甲方向乙方支付《定位研策报告书》服务费用总额的45%，合计13.5万元。第二阶段，乙方完成《定位研策报告书》前期调研分析且制定出初步定位想法方案，在甲乙双方沟通约定完成期限的中期进行一次汇报后的3个工作日内，甲方向乙方支付《定位研策报告书》服务费用总额的30%，合计9万元。第三阶段，乙方在最后终期完成汇报后并在甲方无意见后完成《定位研策报告书》后续部分内容即终稿并提报甲方后，甲方收到确认后3个工作日内向乙方支付报告书服务费2.5万元。第四阶段，乙方在研策定位阶段服务中预留尾款5万元作为在乙方履约本项目招商代理阶段的保证金，在本合同甲乙双方约定的招商代理阶段启动后90日内，甲方需全额支付乙方在研策定位阶段预留的保证金即尾款，如若乙方未能履约本合同的招商代理阶段服务，甲方有权扣除本阶段预留的保证金不再支付乙方；如甲方延期支付乙方各阶段的有关费用，每日违约金标准为1000元。如甲方逾期支付超过15日支付乙方应付的本合同中各阶段有关费用，则乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任，同时还需支付应付的款项及违约金。2019年1月22日被告向原告支付13.5万元，2019年4月10日，原告向被告支付2万元。2019年2月17日，被告出具《工作确认单》：今日在我司山西省忻州市委托服务项目所在地收悉贵司的《服务合同》中的服务内容之研策定位阶段中的服务中期方案即《山西忻州财富大厦项目研策定位报告书（中期提报）》（以下简称《定位报告书》），并由贵司现场进行了研策定位方案提报讲解和有关问题答疑。庭审中，原告向本院提交1、《定位报告书》电子版，证明原告已按合同约定完成了服务工作。被告称原告提交报告后，其向原告通过口头和电话都提过意见，但是没有留证据；2、被告法人王晋与原告法人李超通话录音（2019年4月15日李超：咱们上周不是说好了吗，说是4万元。王晋：对，说的是4万元。李超：我到现在没有看到你给我的诚信，最后你跟我商量我都退让到说给一半，4万块钱，你给我发个信息说4万块钱先给我2万元，我说到这周六给齐），证明双方对合同履行交换意见，原告已按约定履行义务，被告未履行付款义务。被告未发表质证意见。被告向本院提交王晋与李超的微信记录（2019年4月10日王晋：忻州项目暂停，开展时间另行商议，说好的4万，今天先转了2万，剩余尽快转你。李超：行吧，今天先收2万，剩余2万本周末前吧），证明被告已经告诉原告项目暂停，被告再给4万元。原告对真实性认可，证明目的不认可，称截止中期被告应该给9万元，被告始终不给，被告给我4万我们也认了，剩余的5万元被告还得接着给，微信记录没有减免的意思。中期报告之后，我们就没有再进行后期的工作。原、被告均认可《服务合同》约定的招商代理、项目运营管理和物业服务没有启动。上述事实，有当事人陈述及相关书证等在案佐证。本院认为：原、被告签订的《服务合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均同意解除《服务合同》，本院对此不持异议。原告已按照《服务合同》约定向被告提交《定位报告书》，被告应依约向原告支付服务费。双方法人的微信记录系双方真实意思表示，原、被告对被告的付款义务协商一致进行了变更，被告应按照约定向原告支付服务费2万元，原告要求被告支付9.5万元本院不予支持。根据《服务合同》约定，原告未履行招商代理阶段服务，原告要求支付5万元预留尾款没有事实依据，本院不予支持。被告未依照约定支付服务费，构成违约，应向原告支付违约金。原告未提交证据证明因被告违约给其造成的损失，原告主张的违约金过高，本院根据被告欠付金额、欠付时间等情节酌定违约金为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告博汇智联（北京）商业地产管理顾问有限公司与被告山西邦诚置业有限公司签订的《山西忻州财富大厦（暂定名）商业项目服务合同》于本判决生效之日解除；二、被告山西邦诚置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告博汇智联（北京）商业地产管理顾问有限公司服务费二万元、违约金二万元；三、驳回原告博汇智联（北京）商业地产管理顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告山西邦诚置业有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付原告博汇智联（北京）商业地产管理顾问有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十月二十九日书记员  张 旭