北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初24896号原告：张晓文，女，1980年2月16日出生，汉族，北京伊力诺投资有限公司职员，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：成鹏，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告张晓文诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告张晓文以及被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟、成鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张晓文向本院提出诉讼请求：1、判令被告三倍退赔侵占面积所收取的费用51783．62元；2、判令被告赔偿因无公共卫生间所造成的经济损失41050元;3、判令被告赔偿公共卫生间50年供暖费、物业费、水电费、保洁费合计23476．56元；4、判令被告赔偿原告因被侵占面积所付款项的贷款利息10615．64元（按照年利率6．15%计算10年）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年4月3日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y172XXXX）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX号，建筑面积为55．73平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。涉诉房屋单价为每平方米17820．78元，合同总价款993152元。合同中约定，如果因出卖人的责任，买受人未能在交付之日起720天内取得房屋所有权证书的，按已付房款每满一年支付1%的违约金，原告逾期为我办理房屋所有权证书，应当支付违约金。2015年4月3日，原告向被告支付房款503152元，之后不久向银行申请到一手房按揭贷款490000元支付给被告，收房之前被告又向原告收取了补齐的面积差价款2295元、房屋权属登记费550元、产权印花税511元、契税29863．41元。此外，还向被告支付了产权代办费1000元。2015年5月6日，我收房后发现，合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及卫生间走道均没有，涉诉房屋用途为办公，所有公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对与办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现，原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝，原告不得不向通州法院提起诉讼。龙源地产公司辩称：一、我公司出未卖公共卫生间，也未从中获利，故我公司非适格的被告。从以往法院现场勘验情况，可以看出，边户型业主实际占用了公共卫生间，但是我公司与边户型所签订的《北京市商品房预售合同》中，专有部分面积不含案涉公共卫生间面积，也即，我公司未将公共卫生间出卖给边户型业主，没有从中获取利益。二、案涉楼栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，我公司对公共卫生间的实际使用情况并不知情。涉案房屋实际由边户型业主占用，也非我公司的授意。因此给原告造成的损失应当由物业公司承担，而不应由我公司承担。三、涉案房屋性质为商业住房，在合同首页也有“买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买”的风险提示。原告在明知会存在所提示风险的情况下，依然选择购买涉案房屋，其应当对相应风险有合理的预期。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2015年4月3日，张晓文（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为55．73平方米，其中套内建筑面积为43．28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12．45平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米22947．13元，总价993152元。……所称套内面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．66%，其余价款可以向中国银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十二条“产权登记”第(二)款“转移登记”第二项约定：如因龙源地产公司的责任致使买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每满一年向买受人支付已付房价款1%的违约金。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层1XXX房屋（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层南侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间南侧均留有一条通往该卫生间及最南侧户型房屋（以下简称“南边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十七层办公分摊的共有部分包括卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明16层办公分摊的共有共用面积包括本层的卫生间11．40平方米、走道150．87平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2015年3月14日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的10．17%作为首期房款，即101003元（含定金20000元）……于2015年6月15日前（含当日）交付总房款的40．49%，即402149元……其余房款490000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。张晓文于2015年5月6日前（含当日）向龙源地产公司支付房款共计995447元，其中490000元系其通过银行按揭贷款方式支付，该笔贷款于2015年5月5日起算利息。涉诉房屋所在的X号楼现已变为X号楼，涉诉房屋的实测建筑面积为55．86平方米、套内建筑面积为43．38平方米。涉诉房屋所在的楼层共27套房屋，27套房屋实测套内建筑面积共计1182．54平方米，2个公共卫生间及2条通往公共卫生间及南边户的走道实测建筑面积共计24．56平方米。2015年5月6日，张晓文收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间南侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为南边户房屋的一部分。根据张晓文所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费2569．56元、物业费4236元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、房款发票、契税收据、产权代办费收据、房屋权属登记费收据、放款通知书、转账记录、供暖费票据、物业费票据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间及南边户的走道。综合当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况等，可以判断，龙源地产公司实际上将公共卫生间、通往公共卫生间及南边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为南边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于张晓文来说其被占用的公摊面积应为0．90平方米（24．56平方米/1182．54平方米×43．38平方米≈0．90平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给张晓文。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出张晓文被占用的0．90平方米对应房款应为16038．35元（995447元/55．86平方米×0．90平方米≈16038．35元）。对于张晓文有关三倍退赔房款的主张，本院仅支持退还房款16038．35元，其余部分缺乏相应的依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收、占用了张晓文房款16038．35元，故在该部分房款被退还之前，必然造成张晓文相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。张晓文的按揭贷款起息时间为2015年5月5日，故龙源地产公司应自该日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日以16038．35元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率(且不高于原告张晓文主张的6．15%)支付张晓文相应利息，计息时间不得超过张晓文主张的10年。因龙源地产公司将张晓文所应分摊的公共卫生间及走道建设成为西边户的一部分，而张晓文并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿张晓文已交供暖费41．4元（2569．56元/55．86平方米×0．9平方米≈41．4元）、物业费68．25元（4236元/55．86平方米×0．9平方米≈68．25元），对于张晓文主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费、供暖费，，本院在本案中不予支持，其可待确定产生后另行解决。对于张晓文主张的水电费、保洁费，其并无证据证明在物业费之外其确需就被占用部分另行交纳的水电费、保洁费，故本院对此不予支持。对于张晓文主张的因无公共卫生间造成的经济效益损失41050元，鉴于本院对其主张的房款、利息、业已证明发生的物业费、供暖费予以了相应支持，此外的经济效益损失其并未提交充分证据证明，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告张晓文房款16038．35元并赔偿其相应利息（以16038．35元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年5月5日计算至上述房款实际退还之日，利率标准不超过年利率6．15%、计息时间不超过10年），于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告张晓文物业费及供暖费共计109．65元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告张晓文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1519元，由原告张晓文负担1374元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担145元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十月二十八日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨