广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0681民初601号 原告：赵飞，男，1986年9月16日出生，汉族，确认送达地址广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：余仕继，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗希泉，广西超仁律师事务所律师。 被告：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 被告：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 第三人：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，确认送达地址广西柳州市柳南区。 原告赵飞诉被告冯有权、叶云、第三人王业军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人余仕继，被告冯有权、叶云的委托诉讼代理人梁永余，第三人王业军到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告赵飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告和第三人签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房款15万并支付利息（利息计算：以15万元为本金，按月利率6‰，从被告收到购房款之日起计至实际返还之日止）；3.被告赔偿原告经济损失10万元（损失计算：签订合同时，按房价每平方3000元，现在市场价为每平方5000元，被告应赔偿差价）；4.被告赔偿原告已付房款一倍损失15万元；5.本案诉讼费由被告负担。事实与理由:2015年12月15日，原告与二被告的委托代理人王业军签订《房屋买卖合同》，约定“由原告购买二被告位于广西东兴市产（以下简称“案涉房屋”），第三人王业军向原告出示了东兴市公证处出具的二被告公证委托书，原告向第三人付清了购房款15万元，第三人王业军向原告出具了收据。根据合同约定，二被告及第三人应在2018年12月14日前为原告办理好案涉房屋过户手续。原告多次要求二被告及第三人办理房屋过户手续，但被告却于2018年3月21日又将案涉房屋出卖给了案外人朱筱涵，并办理了过户登记。二被告的欺诈行为，严重侵犯了原告的合法权益。故特向贵院提出诉讼，请求贵院依法支持原告的诉请。 被告冯有权、叶云辩称，1.原、被告间不存在商品房买卖合同关系，因合同其他页无签字盖章，是否被篡改过存疑，被告不予认可；2.被告未收到任何房款，房款收据无其他证据佐证，其中5万元转账收款人不明确，10万元现金给付与常理不符，不排除原告与第三人恶意串通；3.原告主张利息损失及经济赔偿无事实和法律依据。 第三人王业军辩称，案涉商品房买卖合同是其与原告签订的，并收取了房款15万元，且已支付给被告。 本院经审理认定事实如下，2015年4月10日，被告冯有权、叶云经公证委托第三人王业军出售两人共有的包括案涉房屋在内的位于东兴市地块）房屋的第十二层至十六层共五层约122套房产。2015年12月15日，赵飞与王业军就案涉房屋签订商品房买卖合同，约定“赵飞购买案涉房屋，并以描红的方式确定房屋具位方位，建筑面积50平方米，每平方米3000元，总价15万元，用途为酒店公寓。买受人选择一次性支付房款，合同签订后5日内付清。合同签订后现房交付，出卖人应当在商品房交付使用后36个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人过错，不能按合同约定期限向主管部门报送办证资料，致使买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的5%向买受人支付违约金”。合同还对其他事项进行了约定。次日，第三人王业军向原告出具收据，载明“今收到赵飞交来案涉房屋购房款15万元，其中五万转入东兴市我爱我家房地产POS机，壹拾万元交付现金”。合同签订后，原告将案涉房屋交给东兴市我爱我爱从筹国际大酒店有限公司（以下简称“东兴我爱我家公司”）（法定代表人是王业军）装修，2016年1月1日，原告将案涉房屋出租给东兴我爱我家公司并签订了租赁合同，约定“租期12年，自2016年1月1日至2028年1月1日，租金第一个三年，每月1000元。第二个三年上浮10%，每月1100元，第三个三年，上浮10%，每月1210元，第四个三年，上浮10%，每月1331元。2017年10月19日，案涉房屋取得不动产权属登记证书，2018年3月21日，被告冯有权与案外人朱筱菡签订商品房买卖合同，将案涉房屋出卖给朱筱菡，合同约定每平方米4000元，总价款199000元。并办理了过户。 另查明，2015年4月11日，被告冯有权、叶云（甲方）与第三人王业军（乙方）签订房屋买卖合同，约定“乙方购买甲方所有的东兴市地块）房屋的第十二层至十六层共五层约122套房产，每平米2500元，总面积6113平方米，大堂面积251平方米，每平方5000元，总价款16528800元。乙方自资完成竣工报告、消防测绘等交易手续并办好分割到户给乙方股东，乙方所购买的房产由乙方按酒店精装修出售给股东”。合同还对其他事项进行了约定。 2017年4月26日，被告冯有权（甲方）与第三人王业军（乙方）签订房屋租赁合同，约定“甲方将东兴市东盟大道1008号一楼大堂、第十三层至十六层共96套房出租给乙主作酒店使用。十三至十六层房间作产权式酒店对外出售价格需装修及佣金在内，装修款及佣金为乙方所有，甲方只收取每平米2500元，乙方把原有出售的61间客房交由甲方与买方重签买卖合同。可从甲方与买售人重签买卖合同后收到定金之日起扣除所购房屋的租金（期限为两个月处理完毕），甲方同意减免该61间一个月租金，剩余61间房仍可按此方式进行。合同还对其他事项进行了约定。 以上事实有公证书、商品房买卖合同（赵飞）、收据、不动产测量报告、不动产权证、商品房买卖合同（朱筱菡）、酒店式公寓租赁合同及移交单、房屋查询结果证明、房屋买卖合同、房屋租赁合同及当事人庭审陈述为证，足以证明。 本院认为，本案争议焦点一、赵飞与冯有权、叶云间是否形成了房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，王业军接受冯有权、叶云委托出售案涉房屋，王业军与赵飞签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同有效。该合同对冯有权、叶云有拘束力，赵飞与冯有权、叶云形成了商品房买卖合同关系。被告冯有权、叶云辩称赵飞与王业军存在串通损害其利益的意见，因未能提交证据予以证明，不予采纳。 争议焦点二、赵飞是否履行了向冯有权、叶云交付购房款义务。结合本案收据及第三人王业军庭审陈述，王业军代收了购房款，可以确认赵飞已支付购房款15万元。 争议焦点三、冯有权、叶云是否应向赵飞返还双倍购房款并支付利息。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案属一般卖房者违约的处理与法律适用。一般卖房者是指非通过买卖房屋进行经营的房地产企事业，而是自已生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业。一般卖房者若违约，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为该解释是特指房地产开发企业；也不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。本案中，冯有权、叶云系自然人，不是房开企业，故赵飞要求冯有权、叶云双倍返还购房款并支付利息于法无据，不予支持。因赵飞已与冯有权、叶云成立商品房买卖合同关系在先,并已支付购房款15万元,后冯有权、叶云又将案涉房屋出售给他人且已办理过户登记，冯有权、叶云构成根本违约，因其违约行为导致守约方赵飞丧失了取得案涉房屋的机会,使合同目的不能实现。赵飞要求解除双方签订的商品房买卖合同于法有据，予以支持。 合同解除后，赵飞要求冯有权、叶云返还购房款15万元，符合法律规定，予以支持。 争议焦点四、冯有权、叶云是否应向赵飞赔偿差价损失10万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，虽然双方在涉案合同中约定了一方违约时应支付违约金的计算方法(即已付房款的5%),但赵飞要求冯有权、叶云赔偿其房屋差价损失10万元,其该主张包含了要求上调合同约定的违约金计算标准的意思表示。赵飞与冯有权、叶云签订涉案合同时,赵飞能够预见的结果是，其向冯有权、叶云支付约定的房款15万元后能够取得涉案房屋的所有权(即包括涉案房屋的用益物权、担保物权以及房屋再转卖所获得的收益),对赵飞的该预期,冯有权、叶云在签订合同时应当也能够预见。而房屋价格的上涨或者下跌,系属正常的市场现象,也是双方在从事市场交易中必然要承受的交易风险。赵飞与冯有权、叶云作为市场交易的主体,对于涉案房屋的价值在双方交易过程中以及交易之后的市场价值将有波动应该能够预见。现案涉合同因冯有权、叶云一方的违约行为,致使赵飞的上述合理期待落空,赵飞不能取得涉案房屋的产权,而且其若需再次购置相同或相类似的房屋,则需付出不低于15万元的代价。赵飞作为守约方遭受的上述交易机会丧失以及重置房屋差价的损失显然应该由违约方冯有权、叶云承担。从另外一个方面而言,根据诚实信用原则,违约方不能因为自己的违约行为而获利的原则,倘若法院不支持买受人赵飞关于房屋差价的诉求,则赵飞因冯有权、叶云违约所遭受的损失不足以全部被填补,冯有权、叶云还因其违约行为而获得房屋价格上涨的不正当利益,此对于守约方赵飞而言显然不公。房屋差价损失的问题，结合冯有权、叶云将案涉房屋出售给案外人朱筱涵每平方米为4000元，差价是每平方米1000元，故案涉房屋差价损失应为50平方米X1000元=5万元。本院确定冯有权、叶云应向赵飞赔偿房屋差价损失5万元。原告主张按市场价每平方米5000元赔偿差价损失10万元，因未能提交证据予以证明，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 自本判决生效之日起解除原告赵飞与被告冯有权、叶云、第三人王业军2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》； 限被告冯有权、叶云于本判决生效之日起十日内向原告赵飞返还购房款15万元； 限被告冯有权、叶云于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵飞损失5万元； 驳回原告赵飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费7654元，减半收取3827元（原告已预交），由被告冯有权、叶云负担1760元，原告赵飞负担2067元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7654元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。 审判员  简钱舟 二〇一九年十月十六日 书记员  傅邦瑜