河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1025民初1408号原告：张国志，男，汉族，1944年7月14日生，住襄城县。原告：张秀英，女，汉族，1941年3月19日生，住址同上。二原告委托诉讼代理人：耿晓华，许昌市襄城县紫云法律服务所法律工作者。被告：陈培英，女，汉族，1956年7月8日生，住临颍县。委托诉讼代理人：郭晓刚，河南大乘律师事务所律师。第三人：刘秀英，女，汉族，1961年6月15日生，住襄城县。第三人：武贝博，女，汉族，1981年1月5日生，住襄城县。原告张国志、张秀英与被告陈培英、第三人刘秀英、武贝博执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国志及其委托诉讼代理人耿晓华，被告陈培英的委托诉讼代理人郭晓刚，第三人刘秀英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国志、张秀英诉称：2016年12月14日，原告与第三人刘秀英夫妇签订房屋买卖协议，刘秀英夫妇将襄城县XXX路与XX路交叉口东底层门面房和X楼楼梯后的一间房产以135万出售给二原告。原告以现金15万和银行转账120万的方式支付了房款，第三人夫妇出具收到条。同日，原告搬入X楼楼梯后一间居住，并将门面房出租，并对涉案房屋重新装修。原告多次催促第三人夫妇办理房屋过户登记，但当时刘秀英丈夫武某患病，紧接着去世，刘秀英精神崩溃患病等原告未能及时办理，并非原告的过错。原告曾在2017年4月18日向法院提起诉讼，要求第三人履行过户手续，法院诉前调解已经受理，但因武某病重，诉讼一事不了了之。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，原告享有涉案房产的所有权，可以排除他人对涉案房产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定四种排除执行的情形，原告显然对查封的涉案财产享有足以排除执行的所有权。请求：1、停止执行位于襄城县××路××北（房产证号：房产证号：××号）房产中的东底层门面房和X楼及楼梯后一间房屋的执行，并确认归张国志、张秀英所有。2、本案诉讼费由被告负担。被告陈培英辩称：根据物权法第九条和第十四条的规定，不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，被告申请查封的是在房产机关登记在刘秀英名下的不动产，与原告无关，但原告购买的房子没有办理房产证，如果刘秀英的卖房行为是个人卖房，根据房地产管理法38条第6款的规定，未依法领取证书的不得转让，故个人卖房行为无效。如属于开发商售房行为，根据最高院执行异议第二十九条规定，购买开发商的房屋登记在开发商名下，所购商品房是用于居住且买受人名下无其他房屋可排除执行，原告的诉请不能阻却执行，应当驳回原告诉讼请求。第三人刘秀英辩称：涉案房屋确实卖给原告，应当停止对该房屋的执行。第三人武贝博缺席未答辩。曹俊涛为支持其主张向本院提供以下证据：证据一、襄城县人民法院（2019）豫1025民初726号之一民事裁定书一份。证明：原告2019年3月28日提起执行异议，4月8日异议被驳回，原告的起诉符合法定程序。证据二、2016年12月14日二原告和武某、刘秀英签订的协议书一份，2016年12月31日购房款收到条一份，建设银行客户回单两份、交易明细一份，第三人刘秀英丈夫提供的收款账户单一份，2019年3月28日XX镇XXX社区证明一份，2017年11月1日、2018年11月1日租房合同各一份。上述证据证明：二原告与第三人签订房屋买卖协议，已全部支付购房款，并于人民法院查封之前实际占有使用。证据三、2019年4月26日刘秀英出具的证明一份，2019年3月30日刘秀英出具的证明一份，2017年4月18日起诉状一份。证明：二原告曾以诉讼的方式要求办理过户登记，该房产未办理过户登记非原告的原因，原告不存在过错。证据四、购买电料、卫浴材料、建材材料的票据总共18份，证明：原告对所购买的涉案房屋重新装修使用的情况。证据五、证人李某、张某1、张某2当庭证言，李某是原告将房屋出租后的承租人，张某1是原、被告房屋交易证明人，张某2是房屋买卖的介绍人，均证实二原告购买涉案房屋的真实性。被告陈培英为支持其主张向本院提供以下证据：房屋所有权证存根10××XXX号复印件一份。证明：该房屋在2012年12月26日已签发房屋所有权证，所有人是刘秀英。第三人刘秀英、武贝博未向本院提交证据。综合以上有效证据，经庭审，本院确认以下案件事实：刘秀英位于XX×北的两处房产XXX号建筑面积814.11平方和XXXX号115.88平方（丘地号均为：2009102XXX）均于2009年11月3日领取房产产权证书，2012年12月25日将上述两证合并办理襄房权证字××号证书，建筑面积929.99平方。2016年12月14日刘秀英与武某（刘秀英丈夫已病逝）作为甲方与乙方：张国志、张秀英签订协议：一、甲方位于XXX路与XX路交叉口，面向东底层的门面房和X楼房屋一套（包括X楼楼梯间一间）面积大约295平方。协议价格135万。二、付款方式：在协议签字生效后，乙方一次性银行转账135万。三、甲方在乙方要求下办理过户登记手续时，甲方应全力给予帮助和支持。四、该房产如果同四邻发生产权纠纷，甲方负责出面协调处理。五、如果甲方有民间借贷同房产有纠纷，乙方免责，责任在甲方。该协议一式三份，甲乙双方及担保人各执一份，签字生效，中证人：张某1、担保人：张某2，2016年12月14日。2016年12月31日刘秀英与武某（出具收到条：今收到张国志、张秀英购房款135万，门面房位于XX××××号。武某亲笔向二原告书写指定账号，二原告分别于2016年12月15日支付100万，2017年1月5日转款20万，现金交付15万。原告购买的上述295平方房产，为一楼北户门面房（坐西朝东），面积约为120平方米，X楼北户房屋一套，面积约为165平方米，X楼转向台处储藏室一间，面积约10平方米。原告于2017年11月、2018年11月分别将涉案门面房出租他人经营。在陈培英与第三人刘秀英、武贝博民间借贷纠纷一案审理过程中，经陈培英申请，本院于2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726号民事裁定书，将刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产一处（房产证号：××号）予以查封，查封期限为三年。2018年4月8日，张国志、张秀英东向本院提起书面复议，请求依法停止执行。本院于2018年4月8日作出（2019）豫1025民初726号之一民事裁定书，驳回张国志、张秀英的复议。张国志、张秀英不服该裁定向本院提出执行异议之诉，请求：1、停止执行位于襄城县××路××北（房产证号：房产证号：××号）房产中的X楼北户门面房（坐西朝东），X楼北户房屋一套，X楼转向台处储藏室一间的执行，并确认归张国志、张秀英所有。2、本案诉讼费由被告负担。另查明：涉案房屋中X楼南户郑某已于2013年2月20日领取房屋所有权证书，X层北户秦某2013年1月10日与刘秀英、武某签署房屋转移登记申请书，缴纳契税，于2013年2月21日领取房屋产权证书。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。本案系张国志、张秀英对2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726之一民事裁定书不服提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案争议焦点是张国志、张秀英对（2019）豫1025民初726号案件诉讼保全过程中查封的刘秀英名下的位于襄城县××路××北房产（房产证号：××号）是否享有足以排除执行的民事权益。原告张国志、张秀英主张其对案涉房屋享有可排除强制执行的权益，依据为双方签订的买卖协议，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。关于物权期待权保护的条件，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。需要同时满足四个要件，才能排除对执行标的的强制执行，缺一不可。本案中，本院于2019年3月21日作出（2019）豫1025民初726号民事裁定书将涉案房产查封，而刘秀英与武某与张国志、张秀英签订买卖协议于2016年12月14日，价款也已全额支付，合法占有该房屋时间在房款支付后至本院查封前，据此原告主张符合上述司法解释二十八条前三项的要求。关键在于是否非因买受人自身原因未办理过户登记，本案房屋买卖协议签订于2016年12月14日，2016年12月15日转账支付100万，2017年1月5日转款20万。××例，其2017年4月27日在襄城县人民医院就诊病例中，载明“患者半月前因脑出血遂渐出现意识不清”遂即去世，5月2日遗体火化。原告举证2017年4月18日曾向本院提起诉讼，本案以诉前调解方式收案，虽然经合议庭向本院立案庭核实，未能得到明确答复。房款交付时间为2016年农历十二月初八临近春节，纵观本案涉案房屋合同签订日期、房款交付日期、临近春节、2014年4月初武某即病重至去世等综合因素，双方虽然在买卖协议中未约定办理过户的具体时间，但原告主动办理房屋过户登记应有一个合理期间，在合理期间内未完成房屋过户登记的，不能认定房屋因买受人自身原因未办理过户登记。《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定:“因房屋买卖、交换、赠与、继承、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。参照上述规定，固然不能要求作为普通民事主体的原告像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其合理期来行使请求的权利，本案房屋未能办理过户尚未超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，故诉争房屋非因张国志、张秀英自身原因未办理房屋过户登记。既要维护申请执行人的合法权益，又要保护案外人的合法权利；法律之所以对案外人对执行标的物之物权期待权进行保护，其原因在于，物权期待权从性质上虽仍属债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择优先保护案外人的物权期待权，以维护交易的安全。综上所述，张国志、张秀英就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行并确认归其所有的诉请，本院予以支持。关于张国志、张秀英要求确认对涉案房屋享有所有权是否应予支持的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。本案诉争的位于房屋仍然登记在被告刘秀英名下。因不动产物权的取得需要以依法将不动产登记于不动产登记薄为要件，故在上述房屋没有转移登记至二原告名下之前，尚不能确认二原告对涉案房屋享有所有权。“所有权”与“物权期待权”是两种不同法律性质的权利。二原告享有的物权期待权能够排除执行，是基于买受人物权期待权的对抗效力，这一效力仅能排除执行，不是物权变动的要件。本案中，张国志、张秀英签订《买卖合同》后尚未办理所有权转移登记手续，现二原告基于该买卖合同仅取得了要求出卖人办理讼争房屋所有权转移登记手续的债权请求权。在房屋的所有权未发生转移的情况下，本院对二原告要求确认讼争房屋归其所有的诉讼请求不予支持，二原告可按照相关法律规定，另行主张权利。被告陈培英依照不动产登记设定的权利外观申请对涉案房屋查封无任何过错，二原告提出的诉请虽然得以支持，但本案诉讼费用应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十四条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对位于襄城县XX路东段路北（房产证号：房产证号：××号）房产中的X楼北户门面房，X楼北户房屋一套，X楼转向台处储藏室一间的房屋的执行。二、驳回原告张国志、张秀英的其它诉讼请求。案件受理费16950元，由原告张国志、张秀英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 欢审 判 员  乔亚琴人民陪审员  李莎莉二〇一九年十月二十七日书 记 员  雷 鸣