广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初10541号原告（反诉被告）：陈燕红，女，1968年9月4日出生，汉族，住广州市，被告（反诉原告）：广州建发房地产实业有限公司，住所地广州市广园中路景泰直街6号三楼。诉讼代表人：冯颖仪，广州建发房地产实业有限公司财产清算组负责人。委托诉讼代理人：梁承雍，广东胜伦律师事务所律师。原告（反诉被告）陈燕红诉被告（反诉原告）广州建发房地产实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈燕红、被告的委托诉讼代理人梁承雍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称：根据原、被告签订的房地产预售契约约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。故原告起诉请求判令：被告尽快协助原告办理所购房产—广州市海珠区滨江东路下渡村北听涛雅苑文德阁201房的产权过户手续及房地产登记手续。关于被告的反诉请求，原告同意支付尚未支付的房款，但原告认为应当与被告应当支付给原告的违约金相抵扣。原告不同意支付滞纳金，因为本来是被告没有按时交楼，没有办理房产证，地价也没有补，所以原告才没有支付剩余房款。被告答辩并反诉称：一、有关被告的基本情况：被告因被吊销营业执照而未在法律规定的解散事由出现后成立清算组或主动履行清算义务，广东省建设发展总公司向广州市中级人民法院提出对被告进行强制清算的申请，广州市中级人民法院于2019年8月2日作出(2019)粤01强清109-1号民事裁定书，裁定受理被告强制清算一案，并于2019年8月8日作出(2019)粤01强清109号决定书，指定广东胜伦律师事务所担任清算组，清算组负责人冯颖仪。2019年9月23日，清算组收到广东省建设发展总公司移交的：企业法人营业执照正本(注册号：4401011102203)原件一份、企业法人营业执照副本(注册号：4401011102203)原件一份、组织机构代码证正本(代码：23123980-1)原件一份、组织机构代码证副本(代码：23123980-1)原件一份、广州建发房地产实业有限公司公章一枚。截至到开庭日2019年10月14日，本清算组接管到了被告公章、营业执照，但未接管到被告的任何关于财务账册等的文件资料，亦未接管到听涛雅苑房地产项目信息及相关资料。目前相关清算工作正在进行中。二、关于原告的诉讼请求的意见：由于清算组并未接受到有关听涛雅苑房地产项目信息，对于原告的诉请请求法院依法处理。对于原告提交的预售合同、判决书的真实性无异议。根据目前确认的情况，剩余房款是要求原告支付，故被告反诉请求判令：1、原告支付剩余房款89961元；2、原告支付逾期支付房款的滞纳金89961元，从1997年12月29日起算至2019年10月14日，按未付款每日千分之一计算。经审理查明：1997年10月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房地产预售契约》，约定乙方向甲方预购广州市海珠区滨江东路下渡村北听涛雅苑第A幢文德阁第2层A号，朝向东，建筑面积57.11平方米（含公共分摊面积为5.27平方米），成交总价格为236744元；甲方应于1998年5月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续；如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算；等。附件二：甲方同意在该房地产的定价基础上给予乙方实折优惠计收，即该房地产的成交总价格为236744元，乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金8000元，可以乙方应付的首期房价款中扣除；乙方必须在《房地产预售契约》签署后十天内（即97年10月28日前）将首期款47349元交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内；乙方必须在97年12月28日前将23674元交付或汇入甲方的售房款银行监控帐户内；余下楼款142050元，共分15期向甲方支付，每期于每月28日前将9470元交付或汇入甲方售房款银行监控帐户内；乙方必须在收到甲方向乙方发出的该房地产交付使用的通知书后（此处空白）天内付清该地产成交价的余款23671元交付或汇入甲方的售房款监控银行帐户内；等。该合同经广州市房地产交易所监证。被告于1999年9月20日开具发票给原告，载明原告已支付涉案房屋房款146783元。据查册时间为2019年5月22日的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区滨江东路702-714，720-728号的权属人为被告，无抵押、查封情况。广州市海珠区不动产登记中心于2019年10月9日出具的《购房资格证明》记载，经核查，陈燕红具备本市住房限购区域内购买凤和村下渡村北听涛雅苑文德阁2层A房的购房资格，查询时点：2019年10月9日。另查，原告曾向本院起诉被告和中国农业银行广州市新滘支行，要求被告于1998年12月31日前交付涉案房屋，并支付从1998年6月1日起至实际交付房屋之日止的违约金（按已付房款每日千分之一计算），中国农业银行广州市新滘支行对违约金承担连带清偿责任。本院于1999年1月14日作出（1998）海房初字第××号民事判决书，查明听涛雅苑A幢已封顶，但未能竣工验收及交付使用。该案判决：被告于本判决生效之日起15日内支付自1998年6月1日至判决之日止的违约金给原告（每日按原告已付房款118373元的千分之一计算），驳回原告其他诉讼请求。该案已生效。被告曾以原告逾期支付房款为由向本院起诉原告，要求原告支付逾期交款的滞纳金（从1999年4月1日起至实际交付日止，每逾期一天按应交房款66290元的千分之一计）。本院于2000年8月14日以（2000）海房初字第××号民事判决书查明：原告依约支付了47349元及23674元房款，从1998年1月起按约定支付9470元房款到1998年7月，第8期房款延迟至1998年9月26日才缴纳，之后没再支付剩余房款；现上述楼宇未竣工验收及交付原告使用。原、被告于1999年2月4日签订《补充协议》，订明被告必须于1999年3月10日前复工，原告于1999年3月开始恢复供楼，其供楼款顺延，3月以前未供楼的责任由被告负责。该案认为双方所签契约并没约定被告交楼后原告才支付房款，及原告没有确切理据可中止履行，故原告拒付滞纳金的理由不足，本院不予采纳。该案判决：一、被告与原告签订的《房地产预售契约》有效；二、原告支付从1999年4月1日至实际支付所欠房款之日止的滞纳金（1999年4月1日至判决之日的滞纳金在本判决生效之日起十日内支付，其中1999年4月1日至同年4月28日每日按9470元的千分之一计，1999年4月29日至同年5月28日每日按18940元的千分之一计，1999年5月29日至同年6月28日每日按28410元的千分之一计，1999年6月29日至同年7月28日每日按37880元的千分之一计，1999年7月29日至同年8月28日每日按47350元的千分之一计，1999年8月29日至同年9月28日每日按56820元的千分之一计，1999年9月29日至判决之日每日按66290元的千分之一计；在判决之日以后至原告实际支付所欠房款之日的滞纳金，在原告实际支付房款之日支付，每日按原告所欠房款的千分之一计）给被告，滞纳金总额不得超过原告实际所欠房款；三、驳回被告的其他诉讼请求。原告不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2000年12月29日以（2000）穗中法房终字第××号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。后原告又提起诉讼，要求被告将符合《房地产预售契约》约定的住宅交付给原告，被告支付逾期交楼违约金173937元（从1999年1月15日起至2002年4月14日止，以所交金额146783元的每日千分之一计）。本院于2002年7月5日以（2002）海房初字第××号民事判决书查明：原告到本案起诉之日止共支付房款146783元；被告曾于2001年12月31日通知原告收楼；原告至今未能收楼，该楼盘未经有关部门验收。该案判决：一、被告在广州市滨江东路下渡村北听涛雅苑文德阁A座第二层A号房所在楼宇取得《建筑工程质量认定书》、《建筑工程规划验收合格证》、《消防验收合格证》之日起7日内书面通知原告收取楼宇；二、被告在本判决生效之日起一个月内支付从1999年1月15日起至2002年4月14日的违约金（每日按146783元的千分之一计）给原告；被告所付违约金的总额不得超过119793.96元；三、驳回原告的其它诉讼请求。2019年8月8日，广州市中级人民法院作出(2019)粤01强清109号指定清算组决定书，载明：本院于2019年8月2日裁定受理广东省建设发展总公司对广州建发房地产实业有限公司的强制清算申请，依法指定广东胜伦律师事务所担任广州建发房地产实业有限公司清算组，负责人为冯颖仪。原告于2019年5月10日提起本案诉讼。庭审中，原、被告均确认涉案房屋已实际交付给原告，涉案房屋现地址为广州市海珠区滨江东路706号201房，没有查封、抵押情况。本院认为：原、被告签订的《房地产预售契约》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。合同签订后，原告向被告共支付了房款146783元，尚欠89961元未支付，故被告要求原告支付剩余房款89961元合法有理，本院予以支持。被告在收到原告支付的剩余房款89961元后十日内，协助原告办理涉案房屋的产权过户登记手续。关于逾期支付上述房款的滞纳金。其中，逾期支付66290元房款的滞纳金，已有（2000）穗中法房终字第××号民事判决书予以认定并判决，故本案不再处理。最后一笔房款23671元，根据合同约定，原告必须在收到被告向原告发出的该房地产交付使用的通知书后（此处空白）天内付清该地产成交价的余款23671元交付或汇入被告的售房款监控银行帐户内。因被告向原告发出收楼通知时涉案房屋并不符合交楼条件，且该条款未明确约定付款时间，原告亦非恶意不支付，故对被告要求原告支付该23671元房款的滞纳金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百一十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告陈燕红在本判决生效之日起十日内，向被告广州建发房地产实业有限公司支付剩余房款89961元；二、被告在收到本判决主文第一项确定房款后十日内，协助原告办理广州市海珠区滨江东路706号201房（合同地址：广州市海珠区滨江东路下渡村北听涛雅苑第A幢文德阁第2层A号）的产权过户登记手续；三、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由被告负担；反诉受理费1949元，由原告负担974.5元，被告负担974.5元。上述受理费已经分别由原、被告预交，原、被告同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给其。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  钟 琴人民陪审员  刘卫宁人民陪审员  陈燕珍二〇一九年十月二十三日书 记 员  蒋芷欣庄钊豪