福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0521民初6972号 原告：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼，统一社会信用代码91350521X29624503A。 代表人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男，1989年5月7日出生，汉族，住福建省惠安县。该公司职员。 被告：周机敏，男，1987年5月21日出生，汉族，住福建省南安市，现住福建省惠安县。 被告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹州城市广场”20层，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏少奇，福建衡兴明业律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行（简称惠安农行）与被告周机敏、禹洲地产（泉州）有限公司（简称禹洲地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵国林，被告禹洲地产公司的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼。被告周机敏经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安农行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告周机敏、禹洲地产公司之间的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170007148）。2、判令被告周机敏立即偿还原告借款本金386608.68元及计至2019年8月20日止的利息1420.79元，并按合同约定支付自2019年8月21日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等。3、判决原告对被告周机敏提供的抵押物，即位于惠安县享有优先受偿权。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告周机敏立即偿还原告借款本金384172.25元及计至2019年10月14日止的利息1129.47元，并按合同约定支付自2019年10月15日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等。事实与理由：2017年2月6日，原、被告签订编号“35020120170007148”《个人购房担保借款合同》1份，约定原告向被告周机敏提供借款42万元，借款期限为20年，借款用途为购买位于惠安县；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，利率调整以12个月为一个周期；逾期还款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告周机敏未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并对逾期还款部分按合同约定计收罚息；因被告周机敏违约致使原告采取诉讼实现债权的，被告周机敏应当承担原告为此支付的诉讼费、差旅费及其他实现债权的费用。为保证原告债权的实现，双方在借款合同中设置了抵押担保条款，被告周机敏以其购买上述房产向原告提供抵押担保，担保范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金及原告为实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，双方办理了抵押预登记【不动产登记证明：闽（2017）惠安县不动产证明第0003964号】。合同中设置保证条款，由被告禹洲地产公司自借款发放之日起，至借款人周机敏取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止对被告周机敏的上述债务承担连带保证责任。保证范围包括上述借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的所有费用。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告周机敏未能依约按月还本付息，违反了合同约定的义务，原告有权提前收回已发放借款。截至2019年8月20日，被告周机敏尚欠原告借款本金386608.68元、利息1420.79元。诉讼中，被告于2019年9月19日、9月22日、9月30日偿付了部分贷款本息，截至2019年10月14日止尚欠借款本金384172.25元、利息1129.47元。 被告周机敏未作答辩。 被告禹洲地产公司辩称，涉讼房产已于2018年5月具备办理产权证的条件，被告周机敏经被告禹洲地产公司多次催促后恶意拖延办证，恶意拖延被告禹洲地产公司的保证期限，所以涉讼欠款应由被告周机敏进行承担，被告禹洲地产公司对剩余款项进行补充。涉讼房产截至今日仅办理预告登记并未办理正式抵押登记，原告是否享有优先受偿权由法院依法认定。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告禹洲地产公司对原告提供的营业执照、金融许可证、《个人购房担保借款合同》、《不动产登记证明》没有异议，予以确认。被告周机敏未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的婚姻证明、《同意房产抵押承诺书》、借款凭证、业务凭证，来源合法，故对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告具有从事金融业务的资格。2017年2月6日，原告与被告周机敏、禹洲地产公司签订编号“35020120170007148”《个人购房担保借款合同》1份，约定：原告向被告周机敏提供借款42万元，借款期限20年；借款用途为购买住房；借款利率适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，以12个月为一个周期；逾期还款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如被告周机敏未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款。被告周机敏提供其购买的位于惠安县作为借款抵押担保。被告禹洲地产公司为被告周机敏的借款提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至被告周机敏取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为被告周机敏的债务承担连带保证责任。2017年8月9日，抵押人被告周机敏购买的上述房产办理了商品房抵押权预告登记，编号闽（2017）惠安县不动产证明第0003964号，该房产尚未办理产权登记手续。 2011年2月21日，原告依约向被告周机敏发放借款42万元。借款后，被告周机敏未能依约按期偿还借款本息，截至2019年10月14日，尚欠借款本金384,172.25元、利息1,129.47元。 综上事实，本院认为，本案当事人签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据本案借款合同约定的解除合同条件，被告周机敏未能依约按期还本付息，已构成违约，原告请求解除借款合同，并请求被告周机敏偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。被告周机敏提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。被告禹洲地产公司为被告周机敏的本案借款提供阶段性连带责任保证，因被告禹洲地产公司保证责任免除所附的条件尚未成就，故应当对被告周机敏的全部债务承担连带清偿责任。被告禹洲地产公司承担保证责任后，有权向被告周机敏追偿。被告周机敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行与被告周机敏、禹洲地产（泉州）有限公司签订的编号“35020120170007148”《个人购房担保借款合同》； 二、被告周机敏应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金384,172.25元及计至2019年10月14日止的利息1,129.47元，并按合同约定支付自2019年10月15日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利； 三、被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告周机敏的上述债务承担连带责任，其承担保证责任后，有权向被告周机敏追偿； 四、驳回原告中国银行股份有限公司惠安支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,120元，减半收取计3,560元，由被告周机敏、禹洲地产（泉州）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄钕婷 二〇一九年十月二十一日 书记员  周 璇 速录员  何夏妮 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。