成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初4807号 原告：中国联合网络通信有限公司成都市分公司，营业场所：成都市高新区天府大道北段16号1栋。 负责人：陈乐来。 委托诉讼代理人：刘兴艳，公司员工。 委托诉讼代理人：何雪梅，四川致高律师事务所律师。 被告：成都众锦置业有限责任公司，住所地：成都市龙泉驿区隍城堰大福商场4楼。 法定代表人：曾俊。 委托诉讼代理人：冯建民，公司员工。 原告中国联合网络通信有限公司成都市分公司与被告成都众锦置业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘兴艳、何雪梅，被告委托诉讼代理人冯建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国联合网络通信有限公司成都市分公司向本请求：1、判令被告协助原告办理位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城XX栋X单元XX楼XX01、XX02、XX03、XX04、XX05、XX06、XX07、XX08、XX09、XX10、XX11、XX12号房屋的不动产权属转移登记；2、判令被告支付逾期取得初始登记违约金（以5351057元为基数，从2014年10月1日起计至取得楼栋权属证书之日止，按日万分之三计）；3、判令被告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金（以5351057元为基数，从2015年6月20日起计至取得房屋所有权证之日止，按日万分之一计）；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年8月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城XX栋X单元XX楼XX01、XX02、XX03、XX04、XX05、XX06、XX07、XX08、XX09、XX10、XX11、XX12号房屋，房屋总价款为5351057元。合同签订后，原告于2013年8月12日、2013年10月30日分别通过银行转账的方式支付了购房款360000元和4991057元，合计支付购房款为5351057元。其后，涉案房屋于2013年11月18日进行了签约备案，备案号为187988。2014年1月3日，被告向原告交付房屋。根据合同第十九条第（一）款的约定，被告应当在2014年9月30日前取得涉案房屋楼栋的权属证明，如因被告的原因未按时取得楼栋的权属证明，则应按已付款日万分之三计违约金。根据合同第十九条第（二）款的约定，被告应当在交房之日起365个工作日（即2015年6月19日）内取得涉案房屋所有权证，逾期则按已付款日万分之一计违约金。 成都众锦置业有限责任公司辩称：1、因公司资金困难未能交税导致房屋办证不能，政府已对涉案房屋办证的历史遗留问题采取了相关措施，在2019年11月份将启动相关办证工作；2、原告主张的违约金过高，请求裁减违约金。因被告资金困难，希望原告能够理解被告的困难，减免违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城XX幢X单元XX楼XX01、XX02、XX03、XX04、XX05、XX06、XX07、XX08、XX09、XX10、XX11、XX12号非住宅用房，房屋总价款为5351057元。合同第十条约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房。合同第十九条第一款第（一）项约定：出卖人应当在2014年9月30日前取得涉案房屋楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明限期届满之日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……。合同第十九条第一款第（二）项约定：房屋交付后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的限期届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……。2013年8月12日、2013年10月30日，原告通过银行转账的方式支付了购房款360000元和4991057元，共计支付房款5351057元。2013年11月18日，涉案房屋进行了签约备案，备案号为XXXXXX，房屋用途为办公。2014年1月3日，被告向原告交付了办公用房，但因被告资金困难，至今未能办理涉案房屋的不动产权证。 另查明，2015年2月13日，被告取得涉案楼栋的权属初始登记。原告已向被告交付了相关过户税费以及办证资料，由被告代原告办理房屋权属证。 再查明，成都市龙泉驿区人民政府于2016年9月28日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》。该通告载明：2016年10月13日至2016年10月19日，全区停止受理各类土地、房屋、林权登记等业务。2016年10月20日起，受理不动产登记申请，由龙泉驿区不动产登记中心颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品房买卖合同摘要、网签合同信息查询记录、网上银行电子回单，本院调取的《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据原告主张的诉请，本院评析如下： 一、关于办理不动产权证问题。案涉房屋未能及时办理权属证系被告资金困难所致，并非其他客观原因导致办证不能，且原告已向被告交付了相关税费和办证资料，故原告主张被告协助原告办理涉案房屋不动产权证的诉请，本院予以支持。 二、关于原告主张的逾期办理楼栋初始登记违约金和涉案房屋逾期办证违约金问题。根据双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应从2014年10月1日起（应当取得涉案房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日）起至2015年2月13日（实际取得涉案房屋所在的楼栋权属证明之日）止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金；被告还应从2015年6月20日（原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日）起计至取得房屋所有权证书之日止，按日计算向原告支付全部已付款的万分之一的违约金。由于双方签订的商品房买卖合同系政府实施“二证合一”政策之前，“二证合一”政策实施后即为统一办理不动产权证，不再是单独办理房屋所有权证书和土地使用权证。故，原告依照合同约定主张逾期办理房屋所有权证的违约金应计算至“二证合一”政策实施之日即2016年10月20日为妥当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告未提交证据证明其实际损失情况，被告主张合同约定的违约金过高，请求裁减违约金符合法律规定。根据合同履行情况、原告预期利益以及综合先前本院对该小区承担同一违约金的裁判标准，本院将逾期办理楼栋权属证书应承担的违约金调整为：按合同约定方式计算所得违约金总额的7％计，即裁减后的违约金为15283元。将逾期办理涉案房屋不动产权证的违约金调整为：按合同约定标准计算至政府实施“二证合一”政策之日所得违约金总额的30％计，即裁减后的违约金为19585元。 综上所述，原告的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下: 一、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助原告中国联合网络通信有限公司成都市分公司办理位于成都市龙泉驿区龙泉街办公园路一段189号锦上城XX幢X单元XX楼XX01、XX02、XX03、XX04、XX05、XX06、XX07、XX08、XX09、XX10、XX11、XX12号房屋（合同备案号XXXXXX）的不动产权证； 二、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国联合网络通信有限公司成都市分公司逾期办理楼栋权属证明违约金15283元； 三、被告成都众锦置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国联合网络通信有限公司成都市分公司逾期办理上述房屋权属证书违约金19585元； 四、驳回原告中国联合网络通信有限公司成都市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9800元，减半收取计4900元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴皓常 二〇一九年十月十日 书记员  黄 仟