北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18830号原告：中瑞物业管理有限公司，住所地北京市西城区复兴门北大街7号楼西侧101、102、103室。法定代表人：董新飞，经理。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。被告：朱华颖，女，1973年3月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告兼被告朱华颖委托诉讼代理人：朱峰（系朱华颖之弟），男，1975年1月21日出生，汉族，住北京市海淀区。原告中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）与被告朱华颖、朱峰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞公司的委托诉讼代理人张海龙，被告兼被告朱华颖的委托诉讼代理人朱峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.二被告支付给原告2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费15287元，并支付利息损失（自2017年6月17日开始至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告中瑞公司的原公司名称为北京鑫龙嘉美物业管理有限公司。2013年11月15日原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》及补充协议，原告于2013年11月26日入驻了某小区开始按照合同约定为小区的业主提供物业服务。《某小区物业服务合同》对物业服务标准、物业费收费标准等均有明确约定。2017年6月16日原告撤出了某小区，2017年7月14日原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业管理交接协议》，协议第二条约定：关于交接前欠缴物业费，截至于2017年6月16日之前的物业费归乙方（原告）收取。在本次诉讼之前原告就某小区其他几名业主提出过诉讼，北京市第一中级人民法院已经于2017年12月26日作出认定：原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》及补充协议成立未生效，同时认定原告与某小区业主之间已建立了事实上的物业服务合同关系。被告作为某小区的业主，享受原告提供的物业服务，但是一直未向原告支付物业费，原告催收未果。综上，现原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。朱华颖、朱峰辩称，本人是某小区X号业主，2013年夏，中瑞公司在收取管理费之后，批准支持我家隔壁X号进行违法扩建。鉴于其违建对我家造成巨大影响，我们向北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局北七家执法队进行投诉，北七家执法队多次派人前来制止违建，并正式下发违建停工通知单。隔壁的违建几度停工。但是，中瑞公司无视北七家执法队发出的停工通知单，继续批准支持X号的违建施工，对进出小区的施工车辆、人员、建材全部予以放行，继续从违建行为中牟利，以致该违建行为在众目睽睽之下最终完成，一直扩建到两家相邻的铁栅栏，无论从房子间距、通风、日照，还是从景观、庭院环境、居住舒适度等有关房屋价值的各个方面，均对我家造成永久性的巨大损失。隔壁违建完成后，看着原本优美、舒畅的环境变得堵塞、挤压，我们全家都倍感愤怒，家中老人因持续郁闷一度高血压发作住院。我们自问为何遵纪守法、只求安宁度日的我们，利益却要无端受到如此侵害。想当初，中瑞公司刚刚进入某小区，接手小区物业管理工作时，我们对小区未来充满希望，以为该物业公司可以履行职责，全面管理好小区。但这个希望很快就破灭了。该公司入驻后，迅速停掉了小区多年以来享有的供暖，违法扩建在该公司批准下愈演愈烈，四处蔓延，园区整体居住品质大幅下滑。物业管理局面如此糟糕，隔壁的违法扩建又直接对我家造成难以挽回的损失，我们的愤怒之情去何处倾诉。中瑞公司在某小区的所作所为早就引起公愤，也正因此，该公司才入驻几年便被某小区全体业主一致要求驱逐。该物业公司接手管理的几年，是某小区毫无宁日、违建成风的几年，是小区乱象频出、业主怨声载道的几年，更是我家遭受巨大损失、心情愤懑的几年。考虑到打官司太牵扯精力，以及一再提及隔壁违法扩建一事对家中老人健康不利，所以这些年来我们忍气吞声，自己承担了这些被动遭受的损失。但如今，中瑞公司不仅不向我们表示道歉并赔偿损失，反而强词夺理一再对我们进行骚扰，我们忍无可忍，也退无可退，拟向法院提起反诉，追究该物业公司失职、违法，批准违建一事，并要求物业公司赔偿违建对我家房屋价值造成的巨大损失。同时，我们也借此机会请求法院给予一个公道，给我们评评理。天日昭昭，相信肆意损害他人利益者会受到法律的惩罚，遵纪守法者能够受到法律公正的保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱华颖与朱峰系姐弟关系,二人系北京市昌平区某小区X号房屋登记的共有权人。2013年11月15日，北京市昌平区某小区业主委员会（甲方）与北京鑫龙嘉美物业管理有限公司（乙方）签订了《某小区物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区某小区提供物业服务。当日，双方还签订了一份《补充合同》，后双方又于2013年11月18日签订了一份《补充协议》。北京鑫龙嘉美物业管理有限公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局西城分局核准,名称变更为中瑞公司。中瑞公司向本院提交了（2017）京01民终7765号民事判决书，证明在其与案外人因物业服务合同纠纷一案中，法院判决书中认定《某小区物业服务合同》虽未生效，但是合同签订后中瑞公司进驻了某小区，在事实上为某小区的业主提供了物业服务。2017年7月14日，北京市昌平区某小区业主委员会（甲方）与中瑞公司（乙方）签订了《某小区物业管理交接协议》，中瑞公司不再承担某小区的物业管理服务，交接协议中约定截至于2017年6月16日之前的物业费归中瑞公司收取。中瑞公司以朱华颖和朱峰未交纳2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费为由诉至本院，主张朱华颖和朱峰支付拖欠的物业费用及相应的利息损失。朱华颖和朱峰对中瑞公司主张的物业费欠费期间和欠费数额没有异议，但认为中瑞公司在提供物业服务中未尽到管理职责导致小区内违法建设频发，损害了其利益，故拒绝缴纳物业费用。朱华颖称中瑞公司在提供物业服务期间小区内违建成风，其向城管部门进行了投诉，根据朱华颖的申请，本院向北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局北七家执法队调取了2014年8月29日行政执法部门对某小区X号院内违法建设进行查处的相关档案材料。以上事实，有房屋所有权证书、《某小区物业服务合同》、《补充合同》、《补充协议》、（2017）京01民终7765号民事判决书、《某小区物业管理交接协议》、北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局北七家执法队执法档案材料及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，中瑞公司与某小区业主委员会签订的《某小区物业服务合同》虽未生效，但是合同签订后中瑞公司进驻了某小区，在事实上为某小区的业主提供了物业服务，朱华颖与朱峰作为某小区业主享受了中瑞公司提供的物业服务，故中瑞公司与朱华颖、朱峰之间已成立了事实上的物业服务合同关系，朱华颖与朱峰应当向中瑞公司支付相应的物业服务费用。中瑞公司主张朱华颖与朱峰支付物业服务费的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于朱华颖与朱峰应当支付的物业服务费的具体数额，因中瑞公司在履行合同过程中存在不足，本院根据中瑞公司提供物业服务质量的具体情况，酌情确定中瑞公司应当收取的物业费数额。关于中瑞公司主张的利息损失，没有相应依据，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、朱华颖、朱峰于本判决生效后七日内向中瑞物业管理有限公司支付2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费11465元；二、驳回中瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由中瑞物业管理有限公司负担23元（已交纳），由朱华颖、朱峰负担68元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  傅静二〇一九年十月十七日书记员  李佳