宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初5054号 原告：银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 负责人：贾峰，该委员会主任。 委托诉讼代理人：韩宾，宁夏兴业律师事务所律师。 被告：宁夏银基物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：丁瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟繁丽，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。 原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会诉被告宁夏银基物业服务有限公司合同纠纷一案，本院于2018年06月26日受理后，依法于2018年9月17日作出（2018）宁0106民初5353号民事判决书。因原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会不服该判决向银川市中级人民法院提起上诉。二审期间，因银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会提交了新证据，银川市中级人民法院审理后作出（2018）宁01民终3762号民事裁定书，裁定撤销了本院（2018）宁0106民初5353号民事判决，将本案发回本院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会负责人贾峰及委托诉讼代理人韩宾，被告宁夏银基物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟繁丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告移交相关物业管理资料（包括竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主档案；法律法规规定应当移交的物业管理所必需的其他资料）；2、判令被告向原告移交物业管理用房及业主活动中心，并返还因出租物业管理用房、业主活动中心获取的租赁款300000元；3、判令被告赔偿因管理不善给全体业主造成的经济损失135535元；4、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告曾系某某雅苑小区的开发商宁夏银基房地产开发有限责任公司选聘的前期物业服务企业。2017年12月8日，原告经过银川市金凤区物业管理服务中心备案成立。2018年2月，原告通过招投标的方式选聘了新的物业服务企业并签订了《物业服务合同》。《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”原告依据该规定向被告提出终止物业服务合同关系，并要求被告根据《物业管理条例》的规定向原告移交物业管理用房、业主活动中心以及相关资料，被告对原告的要求却置之不理。此外，被告擅自将业主共有的物业管理用房、业主活动中心出租给他人获利，且在被告为某某雅苑小区提供物业服务期间，因其管理不善、故意拖延维修、养护，致使小区内共用部位、共用设施设备残缺不全（如小区各单元楼道墙面瓷砖大面积脱落；6号楼1、2、3单元门外台阶下陷严重；小区消防火灾报警器主机损坏、部分消防水袋配置不全等），超出维保期限。经原告初步核算，被告的以上行为，给全体业主造成了严重的经济损失。综上所述，原告认为，被告的行为严重违反了《物业管理条例》的规定以及合同约定。现原告为了维护广大业主的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》以及《物业管理条例》的相关规定，将被告诉至法院，望判如所请。 被告辩称，一、被告已经履行物业管理资料交付义务。2018年9月27日，原告与被告已经对案涉全部物业管理资料进行了资料交接，并办理了交接手续。因此原告该项诉请不应得到支持；二、被告撤出某某雅苑小区后，物业服务用房已全部由原告及新任物业公司占有使用，被告客观上无法移交；（一）案涉小区没有单独规划“业主活动中心”，被告客观上不能进行移交。根据被告调阅的案涉小区《建设工程规划许可证》及规划图显示，案涉小区仅设有一处物业用房，即位于小区正门东侧的建筑面积为222.54平米的2层房屋，没有单独规划和建设所谓的“业主活动中心”。根据《银川市房产管理局关于加强物业服务用房等配套用房管理工作的通知》第一条“概念界定”规定：“物业服务用房是指物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主活动用房等”，因此，原告诉称的“业主活动中心”以及“物业管理用房”实际均系前述开发商为案涉小区规划建设的222.54平米物业服务用房，而客观上不存在所谓“业主活动中心”，被告无法移交；（二）被告撒出案涉小区后，物业服务用房已由原告及继任的物业公司占用，被告无须进行移交。2018年初，因原告重新选任物业公司，被告从案涉小区撤离后，再未直接或间接占用前述物业服务用房，而该房屋目前实际由继任的物业公司用于物业服务工作，因此原告要求被告进行移交缺乏事实依据；（三）根据原告所提供证据，其指向的房屋可能包含“社区医疗中心”，但该房屋不属于本案的审理范围，法院不应当进行处理。另外，“社区医疗中心”不属于“物业服务用房”范围，依法不属于全体业主共有，依照《银川市人民政府办公厅印发关于加强新建商品房配套设施交付使用管理的意见的通知》第一条第（二）款第1项“社区医疗卫生用房建成后应当移交卫计部门管理”之规定，案涉小区“社区医疗中心”在条件成熟时应由卫计部门接管，并按规定办理权属登记，因此原告无权对“社区医疗中心”主张任何权利。原告没有证据证明被告收取案涉物业服务用房的租金，被告依法不具有租金返还义务。三、原告所诉称的损失不应当由被告进行赔偿。根据现有证据显示，原告所称的损失是否客观发生、被告有无管理过错、小区共用部位损坏的时间是否在物业服务期内、共用部位损坏是否已到更新维修年限等问题，原告均无证据证实，依法应当承担不利后果。且关于共用部位损坏可通过向开发商主张质保或通过维修基金解决，并非必然由全体业主支付，因此该项费用不应由被告承担。综上所述，被告认为，原告的诉讼主张缺乏事实依据和法律根据，依法不能成立，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下： 原告提交的《业主委员会备案登记表》、《某某雅苑小区业主大会决议》真实、合法、有效，且与本案相关，本院予以采信；原告提交的某某雅苑小区竣工平面图无原件核对，本院不予确认；照片真实、合法，但不能完全证明原告的待证事实；原告提交的《某某雅苑维修工程报价单》虽具有真实性，但不能完全证明原告的待证事实；原告提交的物业管理用房及业主活动中心照片及《合同》、《证明》相互印证，本院对该证据的证明效力予以确认；原告提交的《房屋租赁合同》、《（2018）宁01民终2561号民事判决书》虽具有真实性，但与本案不具有关联性，故对该证据的证明效力，本院不予确认；原告证人金某某的当庭证言，无其他证据相互印证，本院不予采信。被告提交的某某雅苑移交设施设备资料真实合法，本院予以采信；被告提交的《建设工程规划许可证》、《规划图》具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告的待证事实，本院予以采信。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 银川市金凤区某某雅苑（原名称某某苑）小区由宁夏银基房地产开发有限责任公司开发建设，于2012年交付使用。宁夏银基房地产开发有限责任公司委托被告宁夏银基物业服务有限公司为该小区的前期物业管理单位，并签订了《前期物业服务合同》，约定：宁夏银基物业服务有限公司在承接小区物业时，宁夏银基房地产开发有限责任公司向物业公司移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；购房户名单及相关资料（业主档案）；物业管理用房属于全体业主共有，物业公司在合同期内无偿使用；物业用房建筑面积为230平方米，位于9号楼；医疗中心用房206平方米，位于1号楼南侧；合同终止时，物业公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物移交给业主委员会等。2017年12月8日，某某雅苑小区业主委员会成立并办理了备案登记。2018年1月20日，该小区召开业主大会形成决议，决议内容为：1.以招投标的方式重新选聘物业服务公司；2.为了维护业主合法权益，同意业主委员会依法依规代表业主向人民法院提起诉讼；3.全权代表广大业主要求房地产开发建设单位向全体业主移交物业管理用房、资料等事宜。依据该决议，该小区重新选聘了物业服务企业。2018年2月12日，被告向原告移交了办公室进户门钥匙5把、业主资料、业主台账、电梯资料、电卡、住房质量保证书等资料，并对公用设备进行清点，双方签署了移交清单。原告单方在《物业承接查验最终遗留问题汇总表》上签注业主台账、小区平面图、小区预收费、停车费、二次供水费未清算等。移交后，被告撤出某某雅苑小区。被告撤出后，双方就资料的移交、被告在物业服务期间预收了部分业主的停车费、物业服务费及其他费用，物业用房的租赁费等产生争议。原告向本院提起诉讼，请求本院判如所请。 另查明，1.被告在受委托管理期间，宁夏银基房地产开发有限责任公司依据前期物业管理合同向被告移交物业用房222.54平方米（二层房屋），位于小区9号楼；移交管理的社区医疗中心用房206平方米，位于1号楼。其中物业用房部分由被告使用，在其退出时移交原告使用，剩余64平方米房屋一间，被告在2018年1月5日与刘某某签订了《房屋租赁合同》，租赁期5年，自2018年1月5日至2023年1月4日，年租赁金10000元，被告已收取2018年租金10000元。社区医疗中心用房206平方米，被告委托宁夏某某酒店管理有限公司管理使用，宁夏某某酒店管理有限公司在该中心用房开设了超市、活动室。2015年2月19日，宁夏某某酒店管理有限公司与董某某签订了《合同》，约定：董某某承包超市、活动室，活动室为小区业主提供部分免费及收费娱乐设施，承包期三年（2015年2月19日-2018年2月18日），董某某向宁夏某某酒店管理有限公司支付房租每半年为15000元，每年房租在上年的基础上递增5%。上述房屋出租资料被告并未向原告移交，被告自认收到物业用房租金10000元，并愿意向原告交付，但否认收取社区医疗中心用房租金，原告尚无证据证明被告收取了该房屋租金。 2.被告管理期间，某某雅苑存在单元楼道墙面瓷砖脱落、门前台阶石材掉落等现象，原告委托宁夏某某装饰工程有限公司出具了《银川长城中路某某雅苑维修工程（报价单）》，报价单载明：墙砖脱落维修费为75670元，门前台阶石材脱落维修费50400元，外墙瓷砖脱落维修费8400元，内墙腻子脱落维修费1065元。 本院认为，某某雅苑小区建设方宁夏银基房地产开发有限责任公司委托被告对某某雅苑小区进行管理，并签订了《前期物业服务合同》，按照《前期物业服务合同》约定，被告在合同终止时应向小区业主委员会移交小区的管理设施，并退出小区管理；《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限：但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”银川市金凤区怡居雅苑业主委员会于2018年成立后，按业主大会决议选聘了物业服务单位，并签订了合同，被告移交部分资料和设备设施后撤出，故原被告双方的物业服务合同的权利义务终止。按照前期物业合同约定，被告作为前期物业服务单位，在物业服务合同的权利义务终止后，应当向业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料。庭审中，被告认可某某雅苑的建设单位在办理物业承接验收手续时已向其移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必须的其他资料，而被告提交的移交清单仅证明被告向原告移交了办公室进户门钥匙、业主资料、业主台账、电梯资料、电卡、住房质量保证书，并未移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，故原告要求被告移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料的诉讼请求，本院予以支持；原告主张的物业用房租赁费，被告虽认可其出租了物业管理用房中的部分房屋，但因合同约定物业用房由被告使用，2018年之前被告以合同约定免费使用房屋，其有权对所使用房屋进行合理利用，期间收取的房租由其使用，而2018年之后被告退出管理，其占有该年度房租无依据，应予退还，故被告应退还原告2018年至2019年度10000元房租。被告退出小区管理前，将部分物业用房出租给他人使用，该租赁合同尚未届满，基于承租人的权利被告不能直接将该房屋返还原告，但应当告知原告出租的情况，并向原告交付出租资料，至于如何处置出租的物业用房，由原告与承租方协商解决，协商不成原告可依法行使权利。故原告直接要求被告返还出租房屋的诉讼请求，本院不予支持。《银川市人民政府办公厅印发关于加强新建商品房配套设施交付使用管理的意见的通知》第一条第（二）款规定：“新建商品房公建配套设施分为非经营性公建配套设施和经营性公建配套设施两种：1.非经营性公建配套设施，由市政规划行政部门审定规划设计条件时，明确建设内容，明确由建设单位投资、建设，交由辖区政府及相关部门管理使用。非经营性公建配套设施中的社区组织工作用房建成后移交辖区政府管理，幼儿园建成后应当移交教育部门管理，社区医疗卫生用房建成后应当移交卫计部门管理，环卫设施建成后移交城管部门管理，物业用房权属归全体业主共有。社区组织工作用房、幼儿园、社区医疗卫生用房等公建配套设施需要产权登记的，其权属按规定确定......。”原告主张退还的206平方米“业主活动中心”，按设计为社区医疗中心，属于社区医疗卫生用房，且在前期物业合同中未将该房屋列入物业管理用房，该房屋依规定不属于全体业主共有，应当移交卫计部门管理，虽然该房屋由被告委托他人经营，他人收取了房屋租赁费，但返还该房屋及租赁费的权利人应为政府有关部门，原告不享有该物的所有权、使用权，故原告主张由被告向其返还该房屋及租赁费无依据，本院不予支持。原告主张因被告管理不善给业主造成损失135535元，从原告提交的材料来看，该小区存在墙面瓷砖掉落等现象，但原告提交的证据材料不能证明被告管理不善是墙面瓷砖掉落的唯一原因，从掉落的情况看，施工质量、气候、小区人为损坏、被告维护管理等是损坏的综合原因，被告仅仅承担其管理不善的责任，故酌情由被告赔偿原告维修损失30000元。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、第八十一条、第八十三条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、被告宁夏银基物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件及物业管理所必须的其他资料； 二、被告宁夏银基物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会返还2018年度出租部分物业用房租赁费10000元； 三、被告宁夏银基物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会赔偿维修费30000元； 四、驳回原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9406元，退还原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会2602.86元，原告银川市金凤区怡居雅苑小区业主委员会负担6803.14元，被告宁夏银基物业服务有限公司负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  高淑华 人民陪审员  吴秀敏 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  刘燕丽 附：本案适用的相关法律 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。