济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初447号原告：金述万，女，1987年2月18日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：谷吉泉，山东垠鹏律师事务所律师。被告：山东省金志房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：高咏，总经理。委托诉讼代理人：张继，山东高信律师事务所律师。原告金述万与被告山东省金志房地产开发有限公司（以下简称金志公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金述万的委托诉讼代理人谷吉泉、被告金志公司的委托诉讼代理人张继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金述万向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2010年1月15日签订的《济南市商品房买卖合同》；2.判令被告返还给原告购房款761145元及利息（以761145元为基数，自2010年1月15日起至清偿之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.判令被告赔偿原告房屋原价款与现值之间的房屋差价1356222元，及自2012年1月1日至2019年9月30日房屋租金损失285240元；4.判令被告赔偿原告已付购房款一倍即761145元；5.本案诉讼费、保全费、送达费、评估费等费用由被告承担。事实和理由：2010年1月15日，原告与被告签订了《济南市商品房买卖合同》，合同约定，由原告出资761145元，购买被告位于***房屋一套，合同签订后，原告依约履行了支付房款义务，于2010年1月15日将购房款全额给了被告。根据合同约定，被告应当在2011年12月31日前将涉案房屋交付给原告使用，但被告至今未履行交房义务。根据双方签订的合同第九条约定的“出卖人逾期交房的违约责任”条款，被告理应承担自2012年1月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。目前，原告所购商品房已经竣工，具备交房条件，而被告却以种种理由不履行合同约定的义务,实属违约行为。本案在开庭审理过程中，经被告举证确认，原告诉讼请求的上述房屋，并不在预售许可核准范围内，被告存在明显的缔约欺诈行为，原告的合同目的已无法实现，被告的行为严重违背了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益，并给原告造成了极大的经济损失。原告鉴于此实际情况，原告申请变更原诉讼请求被告交付房屋，变更为上述诉讼请求，以维护原告的合法权益。请求人民法院查明事实，判如所请。金志公司辩称，原被告之间没有签订过《济南市商品房买卖合同》，原告也未向被告支付过购房款。原被告之间无须解除《济南市商品房买卖合同》。被告无义务向原告返还购房款及利息，也无需支付购买房款现值差价的损失及给予其一倍房款的赔偿，至于房屋租金，由于原告购买现房是否用于出租或者是否实际产生租赁费损失均不确定。因此，被告无需赔偿原告诉讼请求中的损失。请法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的如下证据：《济南市商品房买卖合同》、金志公司收房款收据、2011年槐商再初字第1号民事判决书复印件、济南市公安局槐荫分局经济犯罪侦查大队询问笔录复印件2份、本院对宋某某调查笔录复印件1份，郎某某证人证言1份；被告提供的下列证据复印件：编号：***槐荫区居住小区3号楼《商品房预售许可证》1份。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月15日，原告与被告签订了《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的***房屋，建筑面积均暂计138.39平方米，每平方米单价为5500元，总价款为761145元；原告按上述总价款预交购房款；被告应在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将竣工验收备案，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，按买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。双方并约定了其它事项。在签订合同当日，原告将总房款761145元支付给了被告，由被告向原告开具了加盖有被告公司财务结算章印文之公章的1份收据。此后，金志公司以没有与金述万签订《济南市商品房买卖合同》，也未收到金述万房款为由，一直未向金述万交付房屋。另查明，案涉房屋所在3号楼于2009年11月24日取得商品房预售许可证（***），载明项目层数为14层，但是案涉房屋楼层为16层，该楼层系金志公司超出规划、设计范围，后期私自加盖的楼层。诉讼过程中，原告向本院递交鉴定申请书，请求：1、原告提交的2010年1月15日签订的《济南市商品房买卖合同》（检材①）中的“山东省金志房地产开发有限公司”印文与样本①本院审理的（2017）鲁0104民初3097号案件中（判决书已生效）2010年1月29日签订的《济南市商品房买卖合同》中的“山东省金志房地产开发有限公司”印文（现存于本院档案室）、样本②本院审理的（2012）槐商初字第374号案件中（判决书已生效）槐荫区发展和改革委员会2010年11月15日出具的《催款函》中加盖的“山东省金志房地产开发有限公司”印文（原件现存于槐荫区发改委）是否为同一枚印章盖印。2、原告提交的支付房款收据（检材②）中的“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文与样本③（2015）槐民初字第291号案件中（判决已生效）中的2008年9月22日金志公司开具的“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文（原件在本院档案室）、样本④本院审理的（2017）鲁0104民初3097号民事案件中（判决书已生效），由原告提交的2010年2月1日开具收房款收据中的“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文是否为同一枚印章盖印。经本院依法委托日照浩德司法鉴定所进行鉴定，作出日照浩德司法鉴定所[2019]文鉴字第520号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、送检的《济南市商品房买卖合同》中的“山东省金志房地产开发有限公司”印文与其样本印文是同一枚印章盖印形成；2、送检的《收据》中“山东省金志房地产开发有限公司财务结算章”印文与其样本印文，是同一枚印章盖印形成。金述万作为司法鉴定申请人，支付鉴定费12000元。经开庭质证该鉴定意见书，原告对该鉴定意见无异议，认为鉴定意见结论是对原告提交的涉案合同中的公章及收房款收据中的财务结算章的肯定和认可，被告应依约承担合同责任。被告质证意见为，对鉴定意见书真实性无异议，但鉴定意见所采用的样本和鉴材均不是公安部门备案刻制的印章，财务结算章是被告声明作废的财务章，因此鉴定意见不具有客观性，不应作为本院认定事实的依据。此外，2009年11月25日，被告已经将涉案二处房产预售给济南市房地产协会，并在房产登记机关办理了商品房预售登记；上述被告在与相关国家机关的来往函件上使用的公章之法律效力，已经被本院生效法律文书确认。本院作出的（2018）鲁0104民初1100号原告刘国栋与被告金志公司商品房预售合同纠纷一案诉讼中，经本院委托评估机构作出的***房屋，现房价为每平方米15300元，作出的该房屋租金标准：其中2012年每月租金2650元，2013年每月租金2769元，2014年每月租金2880元，2015年每月租金3000元，2016年每月租金3130元，2017年每月租金2170元，2018年每月租金3410元，2019年每月租金3560元。原告根据上述标准，计算出租金损失285240元，房屋现值为2117367元。经开庭质证，被告对原告依据的标准：现房价为每平方米15300元和上述2012年至2019年的月租金标准无异议，但对原告的诉讼请求主张有异议。原告申请证人郎某某到庭作证，郎某某作证陈述，其是“槐苑欣城”小区3号、5号楼施工人，因金志公司欠其工程款，当时金志公司负责人韩雪让其卖房子偿还工程款，由金志公司出具收款收据。其介某金述亮、金述万来购买的房屋，其直接收取了金述亮、金述万的房款，由金志公司与金述亮、金述万签订了房屋买卖合同，并开具了收房款收据。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案争议焦点问题是，金述万与金志公司之间是否形成了商品房预售合同关系？双方签订的《济南市商品房买卖合同》是否有效？本案系争《济南市商品房买卖合同》、收款收据加盖了被告方使用且经过本院生效法律文书确认之有效证据上加盖的公章，因此，本案《济南市商品房买卖合同》已经成立，被告应当受该合同效力约束。鉴于原告方在上述有效合同签订的同时取得了形式和内容均完整的房款收据，且收款人兼收据出具人系被告职工或原职工，因此，即使该收款人已非被告职工、其代理被告收款的权利已经终止，原告也有相当充分的理由相信其有权代理被告收款。综上，涉案收款人的代理行为有效，本院认定被告收到了原告购房款。金志公司亦实际获得了房屋对价。虽然金志公司辩称未与金述万签订过商品房买卖合同，但金述万提交的《济南市商品房买卖合同》加盖了金志公司使用且经过本院生效法律文书确认之有效证据上加盖的公章，故对金志公司该辩称意见，本院不予采信。据此，金述万与金志公司之间形成了商品房预售合同法律关系。关于争议焦点二，金述万与金志公司之间的商品房预售合同是否合法有效。首先，关于双方签订的《济南市商品房买卖合同》，虽然金志公司辩称案涉合同项下房屋所在楼栋取得的商品房预售许可证载明项目层数为14层，而案涉房屋所在的楼层数为16层，未取得商品房预售许可证等许可证，依规应系违章建筑。但本院认为，案涉楼栋“槐苑欣城”小区住宅房3号楼于2009年11月24日即取得商品房预售许可证，***，应为该栋3楼已取得商品房预售许可证。这与出卖人自始未取得过商品房预售许可证的情形不同，并不必然导致双方签订的商品房买卖合同无效。至于金志公司是否存在超规划建设等问题，属于行政部门的职权范围，不属于民事案件的审查范围。在未经有权部门确认前述金志公司取得的案涉楼栋商品房预售许可证无效前，金志公司主张其与金述万签订的商品房预售合同无效的理由不能成立。其次，金志公司与金述万签订《济南市商品房买卖合同》后，金述万已经实际支付了房屋对价，金志公司亦实际获得了该房屋对价，金志公司已经实现了其自身的合同目的，在此情况下，金志公司非但没有积极履行自己的合同义务，反而主张合同无效，其行为违反了诚实信用原则。综上所述，金述万与金志公司签订的《济南市商品房买卖合同》应为有效合同。合法成立并有效的合同，当事人应当恪守。但在上述合同履行过程中，被告收取了原告购房款，却又将房屋出售并交付给他人，显属恶意违约，应依法承担民事责任。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”因此，原告要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，并要求被告返还购房款及利息、赔偿可得利益损失即房屋租金损失和差价损失、承担购房款一倍的赔偿责任，均符合法律规定，本院应予以支持。对于原告要求判令被告赔偿房屋原价款与现值之间的房屋差价损失1356222元，因被告对原告依据的现房价为每平方米15300元标准无异议，原告的房屋现值为15300元/平方米×138.39平方米=2117367元，原告支付的原合同价款为761145元，则房屋差价为2117367元-761145元=1356222元，应为属实，被告应予赔偿。对于原告要求被告赔偿自2012年1月1日至2019年9月30日房屋租金损失285240元，因被告对原告依据的2012年至2019年的月租金标准无异议，原告计算合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决如下：一.解除原告金述万与被告山东省金志房地产开发有限公司于2010年1月15日签订的《济南市商品房买卖合同》；二.被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金述万购房款761145元；三.被告山东省金志房地产开发有限公司返还原告金述万购房款利息（自2010年5月26日起至付清上述购房款之日止以761145元为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算）；三.被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金述万房屋租金损失285240元;四.被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金述万房屋差价损失1356222元；五.被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金述万已付购房款一倍即761145元；六、被告山东省金志房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金述万鉴定费12000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22393元，由被告山东省金志房地产开发有限公司负担负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  丁 哲人民陪审员  姜爱丽人民陪审员  高金辉二〇一九年十月十七日书 记 员  纪建卫