广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初136号原告：广东元之馨生物科技有限公司，住所地中山市东区岐关西路槎桥路段裕佳综合楼1号5楼510卡，统一社会信用代码91442000MA4X8BQF66。法定代表人：李成，董事长。委托诉讼代理人：黄晓浪，该公司员工。委托诉讼代理人：张灿，该公司员工。被告：郭颖泉，女，1974年12月6日出生，汉族，身份证住址中山市东区，被告：惠州大亚湾康美居装饰部，住所地惠州大亚湾西区石化大道西71号秋谷康城花园7栋三单元1802房，统一社会信用代码92441300MA5031EL6Y。负责人：郭颖泉。原告广东元之馨生物科技有限公司（以下简称元之馨公司）与被告郭颖泉、惠州大亚湾康美居装饰部（以下简称康美居装饰部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告元之馨公司委托诉讼代理人黄晓浪、张灿到庭参加诉讼，康美居装饰部的负责人及被告郭颖泉到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告元之馨公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告2018年5月8日签订的合租协议；2.两被告连带向原告返还租金5040元（2018年6月、7月租金）；3.两被告连带向原告返还装修押金8000元；4.两被告连带向原告赔偿损失67935元（装修工程损失61000元、广告招牌损失2380元，灯具损失995元，空调安装费损失1800元，搬迁后空调重新安装费1160元，搬迁费损失600元）；5.提前搬迁出富湾工业区毁约押金4000元。事实和理由：原告原承租的经营地址为中山市东区起湾工业村富湾工业区，2018年4月底，被告郭颖泉在拜访原告时向原告提出，其经营的“惠州大亚湾康美居装饰部”所租赁的位于中山市石岐区××花园××、137卡（以下简称136卡、137卡）的经营场所租金便宜，层高较高，被告自己使用太大，可以分租给原告，与原告一起合租，可以由两被告统一装修，间隔成上下两层，将两卡铺位打通，原告使用下层办公，被告使用上层办公，房东也允许被告分租和间隔。原告为节约经营成本，遂同意了被告分租方案，并与两被告分别签订了合租协议和装修协议。两被告提出由被告用137卡注册工商登记，由原告用136卡注册工商登记。商定后，原告遂与原出租人提前中止租约，并在装修未完工时不得不变更工商登记经营地址至上述136卡，并搬迁至该地址，但不能正常经营。原告向被告支付了2018年6、7月租金，并向被告支付了装修押金、装修费，但被告的装修工作迟迟未完成。2018年9月底，房东突然出现，向原告出示其与被告的租赁合同，称被告未缴纳租金，且未经房东同意分租、打墙，被告构成违约，房东决定收回租赁物，重新出租，并切断供电。房东将两卡隔墙重新砌好，锁住大门，并张贴出租广告。无奈，原告只能另择办公场地，并搬迁至现地址。两被告对房东解除合同的责任和已收款项百般抵赖，拒绝赔偿原告损失。原告认为，两被告隐瞒未取得房东同意的事实即分租和进行装修，被告违反诚信，欺诈原告，致使不能实现租赁目的，原告长达5个月不能经营，给原告造成严重经济损失，两被告依法应当赔偿原告全部损失。为维护原告合法权益，遂提起本案诉讼。被告郭颖泉、康美居装饰部辩称，1.原告系私自搬离，系原告违约，被告不同意解除合同；2.137卡商铺因拖欠租金业主于2018年9月23日采取停水停电、锁大门措施，136卡可以使用；3.被告拖欠业主的租金系因为原告没有及时向被告支付租金，被告为原告垫付了几个月租金；4.被告与137卡业主于2018年10月8日解除租赁合同，2018年9月底保安向郭颖泉打电话称有人在砸东西，砸完后就搬离了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：1.2018年1月11日，郭颖泉、康美居装饰部与案外人黄永红签订房屋租赁合同，约定郭颖泉承租黄永红136卡物业，建筑面积31平方米，用途为装修店面使用，租赁期限为6年，即自2018年1月15日至2024年1月14日，未经出租方同意，承租方不得擅自改变使用性质及房屋结构，合同还约定了其他事项。当日，郭颖泉、康美居装饰部与案外人梁泽伟签订房屋租赁合同，约定郭颖泉承租梁泽伟137卡物业，建筑面积92平方米，用途为装修店面使用，租赁期限为6年，即自2018年1月15日至2024年1月14日，未经出租方同意，不得擅自改变使用性质及房屋结构，合同还约定了其他事项。2018年5月8日，元之馨公司（乙方）与郭颖泉、康美居装饰部（甲方）签订合租协议，约定双方合租136卡、137卡物业，合租期限为2018年5月15日至2024年5月14日，乙方每月14日支付当月15日至下月14日之间的租金及物管费总额的60%给甲方，然后每月15日由甲方支付给业主，水电分表各自承担实际使用数额，其他条款与原业主签订的租赁合同适用于协议。2018年5月15日，元之馨公司（甲方）与康美居装饰部、郭颖泉（乙方）签订康美居装饰协议，约定：甲方委托乙方对中山元之馨旗舰店进行装修，折后总价为63500元（实际装修面积111平方米），开工前甲方向乙方预付31000元，批墙前支付30000元，竣工验收当天付清余款1500元，小区物管按其公司规定收取的装修押金，垃圾清理等一切费用与乙方无关；如果一方违约协议终止需付对方10%的违约款；合同还约定了其他事项。该装修协议落款空白处手书“1.墙面修补及天花修补（含有色差）；2.空调排水管渗水；3.厨柜门板及洗手柜门板装好；4.吊柜补胶补缝。”庭审中，双方一致确认上述手书内容系郭颖泉书写；元之馨公司称2018年7月搬入涉案商铺开始使用，后陆续发现装修存在的问题，2018年8月22日发现墙面有色差，还有渗水，空调排水管游水，门板未安装，双方查看现场后郭颖泉手写了上述内容；郭颖泉称元之馨公司于2018年7月搬入商铺后检查发现装修问题，其同意修复；双方确认口头约定将136卡、137卡之间的隔墙拆除并设置阁楼（以阁楼为界，阁楼之下为“1层”，阁楼之上为“2层”），由康美居装饰部统一装修，由元之馨公司使用第1层，康美居装饰部使用第2层。签订上述协议后，郭颖泉、康美居装饰部进场装修，2018年6月在136、137卡搭建阁楼。庭审中，郭颖泉主张于2018年6月底、7月初装修完工；元之馨公司不认可，认为截止同年9月22日尚未装修完毕；双方一致确认康美居装饰部每月应付租金标准为2520元。2.庭审中，双方一致确认元之馨公司向郭颖泉支付74040元，其中包含租金5040元（即2018年6月15日至同年7月15日的租金2520元、2018年7月16日至同年8月15日的租金2520元）。对于剩余款项69000元，元之馨公司主张该款项系装修押金8000元及装修款61000元；郭颖泉认为装修押金为4000元，65000元为装修款；双方确认未进行竣工验收，亦未进行结算。3.2018年9月23日，137卡业主梁泽伟采取停电停水措施，并以郭颖泉拖欠租金为由对大门加锁，导致元之馨公司无法使用，故于2018年10月2日搬离涉案商铺。郭颖泉称137卡于2018年9月23日交还业主梁泽伟，136卡于2019年2月交还业主黄永红。庭审中，元之馨公司称双方口头约定装修免租期为1个月，郭颖泉不认可，称双方未口头约定免租期；元之馨公司确认其未支付2018年8月、9月租金，称因郭颖泉收取了装修押金8000元，但未依约完成装修，其应当退回该款项，而郭颖泉未予退回，故应以该押金抵扣应付租金；对此，郭颖泉不确认，称不同意以装修押金折扣租金。双方确认对此未签订书面协议。4.元之馨公司为证明其主张的广告招牌损失2380元、灯具损失995元、空调安装损失1800元、空调重新安装费1160元、搬迁费损失600元，提供了收款收据及转款凭证。其中，收款收据显示空调铜管等1800元，转款凭证显示“收款方雅之丽广告标识2000”、“收款方雅之丽广告标识380”、“泉995”、“给只想一生跟你走1800”、“空调、水电、工程安装、维修周记200”、“空调、水电、工程安装、维修周记960”“紫苑花木场400”、“装修杨工200”，郭颖泉对此不予确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。元之馨公司与康美居装饰部、郭颖泉签订的合租协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。元之馨公司于2018年10月2日已搬离涉案商铺，且涉案商铺已经由郭颖泉交还业主，据此，元之馨公司主张解除合租协议，理据充分，本院予以支持。关于违约方的认定问题。双方确认元之馨公司向郭颖泉支付74040元，包含2个月租金5040元（即2018年6月15日至同年7月15日的租金2520元、2018年7月16日至同年8月15日的租金2520元），本院予以认定。对于元之馨公司主张的装修免租期1个月，虽然郭颖泉不认可，但根据双方确认的上述租金支付情况，结合行业惯例，本院予以采信。根据双方陈述，本院认定元之馨公司支付的款项中包含装修押金8000元及装修工程款61000元。元之馨公司从2018年8月起开始拖欠租金，其主张应以装修押金折抵相应租金，郭颖泉不认可，本院认为，装修协议明确约定装修款为63500元，且元之馨公司亦确认装修工程尚未竣工，亦未结算，其支付的押金具有履约担保功能，且双方未就押金8000元折抵租金达成协议的情况下，元之馨公司的上述主张，依据不足，本院不予支持。据此，本院认定元之馨公司从2018年8月起拖欠租金的行为构成违约。根据合同相对性原则，137卡因郭颖泉、康美居装饰部未依约向业主支付租金，导致梁泽伟于2018年9月23日对137卡采取停水停电、加锁大门的措施，结合136、137卡的隔墙拆除并由元之馨公司一并使用的事实，导致元之馨公司无法正常使用涉案商铺，康美居装饰部、郭颖泉的行为亦构成违约。故本院认定双方均有违约行为。关于元之馨公司的损失认定问题。基于上述，元之馨公司主张装修款损失61000元，本院予以认定。关于元之馨公司主张的广告招牌损失2380元、灯具损失995元、空调安装损失1800元、空调重新安装费1160元、搬迁费损失600元，虽然元之馨公司提供了转账凭证及收款收据，但未提供相关证据证实上述各项费用与本案具有关联性，故本院不予采信。关于元之馨公司主张已付案外人租赁押金4000元，不属于本案损失范围，本院不予确认。因双方均有违约行为，根据双方违约行为与损害后果的因果关系比例，以及双方的过错程度，本院酌定康美居装饰部、郭颖泉赔偿装饰装修残值损失36600元。关于元之馨公司主张的装修押金8000元。因为装修押金系元之馨公司履行装修协议产生的款项，与本案系不同法律关系，且双方确认尚未竣工结算，故本院不予审查处理，双方可另案解决。关于元之馨公司主张返还租金5040元，因元之馨公司确认于2018年7月实际使用涉案商铺，故其应当支付占有使用期间的租金，结合双方确认的5040元对应的月份，本院对于该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告广东元之馨生物科技有限公司与被告惠州大亚湾康美居装饰部、郭颖泉于2018年5月8日签订的合租协议；二、被告惠州大亚湾康美居装饰部、郭颖泉于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东元之馨生物科技有限公司赔偿装饰装修损失36600元；三、驳回原告广东元之馨生物科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1924元（原告已预交），由原告广东元之馨生物科技有限公司负担769元，被告惠州大亚湾康美居装饰部、郭颖泉负担1155元（两被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  蔡少琼人民陪审员  张 华二〇一九年十月十七日书 记 员  孙婉霞许晓丹