河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10495号原告(反诉被告)：秦建杰，男，汉族，1964年8月8日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李冬菊，女，该公司员工。原告秦建杰与被告河南台兴房产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦建杰的委托诉讼代理人李素平、郭丽，被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦建杰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2.确认原告缴纳的租金及管理费共计107136元自2018年10月1日开始计算使用时间；3.请求被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面的费用3000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月19日，原告在被告招商部承诺沅江路修建工期为一个月马上完工并给予两个月装修优惠期的前提下签订了《租赁合同》，承租位于A9区27、29号商铺用于家具经营，租期五年，时间自2016年12月20日起至2021年12月20日止。原告依约支付了半年的租金、管理费共计107136元后开始装修所租商铺。时隔一个月后，原告发现租赁的商铺门前被围挡、破路挖沟，原告随即同其他商户到招商部反映，被告董事长王超斌解释说为了提升中陆广场市场整体形象和改善周边经营环境，沅江路被二七区人民政府重新规划修建，工期为4个月，并承诺修路期间不收租金及管理费。原告基于装修已接近尾声且众商户对经营前景一致看好，就耐心等待直至2018年7月2日沅江路正式通车。原告为了正常经营，自己购置原材料委托工人对承租商铺门前至沅江路段道路进行水泥铺设。2018年9月6日，原告收到被告物业管理处的租金催缴单，要求其支付自2018年8月1日起的各项费用。原告要求被告按照约定冲抵租金，但被告却无视原告正当要求断电锁门导致原告不能营业。依据被告承诺，收取租金和管理费时间应从2018年8月开始计算，由于被告的诸多违约行为导致原告2018年8月、9月没有正常经营，由此产生的营业损失折抵租金及管理费。综上，被告的种种违约行为给原告造成了巨大的损失，依法应予赔偿。原告与众商户共同委托律师维护自身合法权益，多次与被告协商未果，特诉至法院，望判如所请。河南台兴房产有限公司辩称,一、关于原告要求依法解除原被告之间签订的《租赁合同》的诉讼请求，被告予以认可，且依据《租赁合同》第五条约定，被告有权单方面解除合同，故请求判令解除双方的《租赁合同》。二、关于原告请求被告依法返还原告交纳的租金共计107136元的诉讼请求，无任何事实及法律依据，被告不予认可，请贵院依法判决予以驳回。理由如下：被告基于合法有效的租赁合同已向原告交付房屋，原告理应按照合同约定向被告支付租金。另外，原告自2017年、2018年一直有向被告交纳电费和物业服务费，证明原告自租赁被告的商铺以来一直处于正常营业状态，沅江路的修路工程并未影响其每日正常营业。另外，原告提出的被告“曾承诺修路期间不收房租”纯属子虚乌有，被告从未作过此项及类似承诺，双方更未曾签署过相关协议。故请求依法判决驳回原告诉讼请求，并判决原告支付自2017年6月20日至2019年6月21日欠交的租赁费用共计473186.2元。三、关于原告请求被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面费用3000元的诉讼请求，于法无据，被告不予认可。铺设水泥系原告的单方行为，费用不应由被告一方承担。《租赁合同》第八条约定，被告负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。然而，市政工程引起的问题并非房屋质量及室外公共设施的问题，另外市政工程修路并未达到影响房屋经营使用的程度，不是我方应承担的责任。因此原告在自家商铺门前铺设水泥系个人自愿行为，费用不应由被告负担。四、本案的诉讼费用应全部由原告承担。原告拖欠被告房屋租赁费用，构成违约，且其行为已严重违反诚实信用原则，故应由其承担全部诉讼费用。河南台兴房产有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付租金225704.2元、管理费247482元，共计473186.2元（从2017年6月20日起至2019年6月21日止），同时请求解除合同；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年10月19日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，反诉被告租赁反诉原告位于郑州市××区××南××广场内××区××、××区××号商铺，租期为五年(2016年12月20日起至2021年12月20日止)，每间商铺租赁详情:2016年12月20日至2017年12月20日年租金为53568元、年管理费为53568元，2017年12月20日至2018年12月20日年租金为58924元、年管理费为58924元，2018年12月20日至2019年12月20日年租金为64817元、年管理费为64817元，已在合同中表明。反诉被告从2017年6月20日至2019年6月21日一直未向反诉原告支付租金、管理费，现已拖欠473186.2元。反诉被告不履行双方约定的合同，经反诉原告多次催交，反诉被告以修路影响为名拒不交纳，但修路期间反诉被告并未停止经营，并在门前铺设地毯，正常开门，赁用至今，但并未交纳房屋租赁费用、管理费、治安费、物业费，其行为已构成违约，并严重侵犯反诉原告的合法权益。反诉原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款、第十一条、第十二条之约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院判如所请。秦建杰对反诉辩称，一、原被告签订合同后，反诉被告依约支付了半年的租金及物管费，租期从2016年12月20日起算,而反诉原告却隐瞒沅江路修路的事实，导致反诉被告签了合同也无法经营，给反诉被告造成难以弥补的损失，故反诉原告向反诉被告作出承诺修路期间不收房租，且反诉原告也是按照约定在2018年7月2日沅江路正式通车之前确实没有再向反诉被告主张交纳房租。直到2018年9月初，反诉被告才收到反诉原告发的催缴单，要求反诉被告支付自2018年8月1日起的房租，反诉被告认为其已经交纳过半年的房租，按双方约定，该半年的房租理应折抵顺延，而反诉原告对此问题予以回避，一直未正面回复，并且以断电锁门的方式阻止反诉被告正常经营。二、反诉原告自2018年9月20日起至2019年7月10日，一直采取断电锁门的方式干扰反诉被告的正常经营，阻止反诉被告正常的搬货，保安天天坐在反诉被告的门前看着，反诉被告一直处于无营业状态，甚至多次发生冲突，报警协调多次未果，何谈经营？三、反诉原告并未给反诉被告提供一个适租的环境，基础配套设施极不完善，导致反诉被告的经营目的根本无法实现。2018年7月路修通之后，因用电量激增、整体市场线路老化导致2018年7月29日突然停电，如果连接供电公司网络供电，需要15000元的修复费，另外，市场变压器老化，无法送电，电工称变压器老化已失去维修价值，需要购买新的变压器，经与反诉原告沟通，反诉原告表示不出该费用，反诉被告及其他商户为了经营，只能集资接通市场和供电公司的线路，并凑钱购买变压器，集资商户共出资56980元。此外，沅江路修好后，反诉被告门店到沅江路××人行道仍××距离××土路，反诉原告作为市场的出租方不予修建，反诉被告及其他商户只能自费修建。综上，反诉被告同意解除合同，但反诉原告的其他诉讼请求于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年10月19日，河南台兴房产有限公司作为甲方与秦建杰作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》两份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区27号、A9区29号商铺出租给乙方使用，租期均从2016年12月20日起至2021年12月20日止。2016年12月20日至2017年12月20日的租金和管理费单价均为31元/㎡，年租金和管理费均为53568元；2017年12月21日至2018年12月20日的租金和管理费单价均为34.1元/㎡，年租金和管理费均为58924元；2018年12月21日至2019年12月20日的租金和管理费单价均为37.51元/㎡，年租金和管理费均为64817元；2019年12月21日至2020年12月20日的租金和管理费单价均为41.26元/㎡，年租金和管理费均为71297元；2020年12月21日至2021年12月20日的租金和管理费单价均为45.38元/㎡，年租金和管理费均为78416元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月交纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期交纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。2016年11月7日，秦建杰已交纳了两间商铺2016年12月20日至2017年6月20日止半年的租赁费共计107136元。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。2018年9月，河南台兴房产有限公司向“沅江路”修好后仍未交租赁费的商户催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但秦建杰认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前秦建杰已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为秦建杰欠缴租赁费用于2018年9月将原告所租赁商铺断电、锁门。后秦建杰将其租赁商铺门锁打开，但因租赁费争议双方并未解决，2019年3月，河南台兴房产有限公司再次对秦建杰所租商铺锁门，后秦建杰于2019年3月28日申请变更诉讼请求,将诉讼请求变更为：1.解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.返还租金及管理费共计107136元；3.被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面的费用3000元；4.本案的诉讼费由被告承担。本院认为,在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、秦建杰因商铺租赁费的交纳发生争议，现秦建杰起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的两份租赁合同，河南台兴房产有限公司以秦建杰欠缴租金、管理费而将案涉商铺断电、锁门，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与秦建杰签订的两份租赁合同，秦建杰与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故本院对原告秦建杰要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的两份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与秦建杰签订的上述合同的反诉请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，2018年9月河南台兴房产有限公司对秦建杰所租商铺锁门、断电后，秦建杰又将涉案商铺门锁打开，但因租赁费争议双方并未解决，2019年3月，河南台兴房产有限公司再次对秦建杰所租商铺锁门，后秦建杰于2019年3月28日变更诉讼请求要求解除双方签订的租赁合同，故本院酌定解除合同的时间为2019年3月28日。关于租赁费的问题。秦建杰称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故秦建杰签订合同已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，秦建杰欠付租赁费应承担支付义务，本院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向秦建杰催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，秦建杰已交纳的租赁费107136元应自2018年8月1日起顺延。因双方签订租赁合同后，秦建杰已交纳了两间商铺2016年12月20日至2017年6月20日止半年的管理费共计107136元，该款项属于租赁费用的范畴，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日2019年3月28日应按约交纳的商铺租赁费。2018年8月1日至2019年3月28日两间商铺的租赁费为161307.12元，故秦建杰还应支付河南台兴房产有限公司租赁费共计54171.12元，对河南台兴房产有限公司要求秦建杰支付租金、管理费反诉请求过高的部分，本院不予支持。对秦建杰要求河南台兴房产有限公司返还租金及管理费的诉讼请求,本院不予支持。关于秦建杰要求被告支付铺设水泥路面的费用3000元，因证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告秦建杰和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A9区27号、A9区29号商铺的两份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、被告秦建杰于本判决生效之日起十日内支付河南台兴房产有限公司租赁费54171.12元。三、驳回原告秦建杰的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2503元，减半收取1251.5元，由原告秦建杰负担。反诉费4199元，由反诉原告河南台兴房产有限公司负担3737元，由秦建杰负担462元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 潇二〇一九年十月十日书记员 燕宗宝