吉林省吉林市昌邑区人民法院民事判决书（2019）吉0202民初1800号原告:李春艳，女，1980年5月14日出生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：沈怡君，吉林万璋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张潆月，吉林万璋律师事务所律师。被告:吉林银行股份有限公司吉林分行。负责人:武忠旭，行长。委托诉讼代理人：宋岱军。委托诉讼代理人：马勇，吉林恒正达律师事务所律师。被告:吉林市创伤医院。法定代表人:徐捷，院长。被告:吉林广维拍卖有限公司。法定代表人:徐茂聚。委托诉讼代理人：董娜。原告李春艳与被告吉林银行股份有限公司吉林分行（以下简称吉林银行吉林分行）、吉林市创伤医院（以下简称创伤医院）、吉林广维拍卖有限公司（以下简称广维公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告李春艳的委托诉讼代理人沈怡君、张潆月、被告吉林银行吉林分行的委托诉讼代理人宋岱军、马勇、被告广维公司的委托诉讼代理人董娜到庭参加诉讼，被告创伤医院经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李春艳向本院提出诉讼请求：1.判令吉林银行吉林分行、创伤医院将坐落于XX房屋协助办理更名过户至李春艳名下;2.请求吉林银行吉林分行、创伤医院将坐落于XX车库协助办理更名过户至李春艳名下;3.判令吉林银行吉林分行赔偿李春艳逾期办理房证违约金268,550元（违约金暂计2019年6月7日，实际金额计算至原告能够办理房证之日止)。4.判令创伤医院、广维公司对第三项诉请承担连带赔偿责任；本案的诉讼费用由吉林银行吉林分行、创伤医院、广维公司共同承担。事实与理由：2009年10月1日-2015年9月30日之间，李春艳同吉林银行吉林分行保全部吉林不良资产清收中心签订房屋租赁合同,租赁位于XX号及XX车库。2015年8月10日，李春艳收到吉林银行吉林分行资产保全部《关于吉林银行抵债资产拟拍处置通知》，告知李春艳所承租的XX房及XX车库即将拍卖，李春艳具有优先购买权。同年9月24日，李春艳与广维公司签订《竞买协议》。9月27日，广维公司举办拍卖会，李春艳当日拍得上述房屋。9月29日，李春艳向广维公司支付房屋价款131万元及拍卖佣金39,300元。9月30日与广维公司签订《成交确认书》。李春艳拍卖取得房屋后，多次找到吉林银行吉林分行要求协助办理过户更名。吉林银行吉林分行告知李春艳，李春艳拍得的房屋并不在吉林银行吉林分行名下，而是在创伤医院名下，2003年7月，创伤医院将案涉房屋以以房抵债形式抵给吉林银行吉林分行,吉林银行吉林分行与创伤医院没有办理过户登记。吉林银行吉林分行工作人员称，吉林银行不负责为李春艳办理过户更名,让李春艳去找创伤医院办理过户更名。李春艳又多次找到吉林银行吉林分行和创伤医院,要求协助办理房屋过户更名，一直推诿，不配合办理。广维公司做为拍卖机构,没有履行核实吉林银行吉林分行是否具备拍卖案涉房屋所有权的义务,将案涉房屋拍卖给李春艳，没有对李春艳进行瑕疵提醒。现李春艳不能办理过户更名，应承担连带责任。故此诉至贵院。吉林银行吉林分行辩称，答辩人不是本案适格主体。2015年9月27日李春艳以最高价竞得拍卖的涉案标的后，答辩人已经将涉案标的产权证原件交给李春艳，李春艳应向创伤医院主张办理过户。二、答辩人与李春艳之间并无办理房证的期限约定，不存在违约事实，被答辩人主张的“逾期办理房证违约金”没有事实依据和法律依据。三、已经诉讼时效，李春艳在参与2015年9月27日，广维公司组织的拍卖活动时，就已经清楚明晰的知道涉案标的的瑕疵，至起诉之日已有四年，超过诉讼时效，依法应驳回起诉。创伤医院未到庭，但向本院提交书面答辩状辩称，答辩人与李春艳之间不存在拍卖合同及其他合同关系，答辩人未参与拍卖，不是拍卖当事人且根本不了解相关拍卖情况。李春艳要求答辩人承担责任没有任何事实及法律依据，其要求答辩人承担责任的诉讼请求应予驳回。为了执行法院生效判决，答辩人的房屋早已经抵给了吉林市商业银行，如果商业银行提出要求，答辩人可以按照商业银行的要求履行义务，后果由商业银行承担。广维公司辩称，一、我公司认为李春艳诉讼请求与我公司无关。我公司在整个拍卖过程中无任何违规违法行为。拍卖程序符合《中华人民共和国拍卖法》及相关法律法规的规定。1.我公司受吉林银行吉林分行委托，对其所有的房屋依法进行公开拍卖。其中包括：位于XX号房屋，1-2层建筑面积260平方米办公用房及69平方米车库。2.我公司于2015年9月12日在《江城日报》上发布了拍卖公告，展示登记时间为2015年9月24日至2015年9月26日，定于2019年9月27日上午8:30在吉林市××区召开拍卖会。3.2015年9月24日竞买人李春艳到我公司签署了《竞买协议》、《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》，交纳了竞买保证金92万元，办理了竞买登记手续。(1)其中李春艳签署的《竞买协议》中第二条明确指出：拍卖人严格执行拍卖法的各项规定，遵守公开、公平、公正和诚实信用的原则。按照规定向竞买人展示拍卖标的，提供拍卖标的相关资料，说明已知道的拍卖标的与瑕疵，拍卖人按拍卖标的现状进行拍卖，不承担瑕疵担保责任。《竞买协议》中第三条明确指出：竞买人经实地勘察拍卖标的和认真查阅拍卖人提供的拍卖标的相关资料,已了解标的状况和涉及的各种瑕疵,对拍卖标的无异议。本协议签署后即视为对拍卖标的的现状(数量、质量、瑕疵、包括没有发现的潜在瑕疵)完全认可,并对自己的竞买行为负责。(2)李春艳签署的《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》中明确指出:拍卖人在发布公告后的拍卖标的展示阶段已经向买受人声明和告知所拍卖标的瑕疵,并且买受人又亲自到该处房屋所在地进行了现场查看,对房屋质量现状认可,尤其是各种欠费和无土地使用证等瑕疵认可,本次拍卖以展示的该标的现有实物的现实状况为准。买受人购得拍卖标的后出现和发生的一切有关质量、面积、数量的瑕疵及各种欠费等经济纠纷问题与拍卖人即吉林广维拍卖有限公司无关,由买受人自行承担一切责任。(3)根据委托方吉林银行吉林分行提供的《房屋租赁合同》,竞买人李春艳为承租人,租期自2014年10月1日至2015年9月30日止。李春艳为拍卖标的正在租赁期间的承租人,早已对拍卖标的有了全部的了解。咨询展示期间,竞买人也有足够的时间再次了解、掌握拍卖标的现状,调查拍卖标的权属情况。我公司也一再提示竟买人实地勘察、核实。李春艳到我公司办理了登记手续,签署了《竞买协议》、《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》,视为他已经查看了房屋,认可了房屋现状,包括房屋产权事宜。此间李春艳并未向我公司提出任何异议。4.2015年9月27日上午8:30时,我公司在吉林市××区会议室举行拍卖会。会上拍卖师阚玉哲强调了拍卖标的瑕疵说明(详见“拍卖会现场录像碟片”):现产权人为吉林市创伤医院,产权证号昌权字第0546号。现出租,承租人李春艳,租赁期限从2014年10月1日至2015年9月30日止。因房屋现产权证位置不符,设计用途为办公、车库,现有房产局行政查封。该房屋无土地证,土地情况不详。该房屋第1-2层与车库整体拍卖,拍卖成交后由竞买人办理产权变更手续,并承担由现登记产权人变更至买受人名下的所有更名过户所产生的一切税、费等费用。产权变更中,如产权证面积与实地测绘面积不符,所产生的一切后果,均由竞买人自行承担。我公司及委托人对能否办理房屋产权登记及手续不做保证,买受人需自行解决…拍卖成交后,买受人自取得委托人交付的产权资料起,即视为同委托人履行完交付义务。我公司及委托人不承担因各种情况造成无法办理房屋交接及更名过户手续的一切责任。房屋拍卖成交后,买受人需自行承担房屋的更名过户所发生的全部税、费。包括以往所欠土地出让金、配套费、水、电、暖、物业及该房产有关的其他全部费用:买受人还需承担二次房屋产权及土地使用权过户的全部税费,包括吉林银行需承担的部分拍卖师宣布1号竞买人为该标的承租人,也是优先购买权人,同等价位承租人享有优先购买权拍卖会现场最终由承租人李春艳以最高价人民币131万元竞买成功。李春艳与我公司签署了《拍卖成交确认书》,办理了拍卖成交手续。并于2015年9月29日交齐了剩余拍卖成交价款及拍卖佣金。李春艳通过最高应价购得房屋,视为她已经认可房屋现状,对房屋无任何疑义。5.我公司按约定将全部拍卖成交价款转给委托人吉林银行股份有限公司吉林分行账户。按约定由委托人将拍卖标的交付给买受人,协助买受人办理房屋相关手续。6.至此我公司拍卖流程结束,买受人李春艳未向我公司提出任何疑义。我公司已经做到了对买受人(原告)的告知义务。在李春艳签署的《竞买协议》、《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》中多次书面提示李春艳对房屋进行现场勘察,了解瑕疵。李春艳在协议中均签字认可。拍卖会现场,拍卖师也多次强调了房屋产权问题,但买受人也未当场提出异议。综上所述,广维公司对于房屋协助办理更名过户事宜的诉讼请求没有任何责任。请贵院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李春艳向本院提供证据如下：第一组证据1.1《委托拍卖合同》，证明：吉林银行吉林分行委托广维公司拍卖位于XX号房屋、车库，面积共计329平，拍卖保留价为131万元；1.2《竞买协议》，证明：李春艳与广维公司于2015年9月24日签订《竞买协议》，要竞拍位于XX号房屋、车库；1.3《拍卖成交确认书》，证明：李春艳通过拍卖竞价取得位于XX号房屋、车库所有权，拍卖价款为131万元，拍卖行佣金为3.93万元；1.4吉林银行流水单，证明：李春艳已向拍卖行支付拍卖价款以及拍卖佣金；1.5吉林省地方税务局通用机打发票，证明：广维公司为李春艳出具佣金发票。第一组证据，证明：李春艳通过竞价拍卖的方式拍得了XX号房屋、车库，并且已经按照约定支付了价款及拍卖佣金。拍卖行为合法有效，李春艳依法取得了房屋所有权。第二组证据2.1（1998）吉经出字第261号吉林市中级人民法院民事判决书，证明：1998年8月4日，吉林市中级人民法院民事判决判定:“被告吉林市创伤医院于判决生效10日内应向吉林市商业银行朝阳支行支付所欠借款150万及利息498,620.00元。”；2.2《协议书》，证明：2003年吉林市商业银行营业部与创伤医院签订《协议书》，约定“吉林市创伤医院自愿以两处房屋（XX，另XX）和5万元现金抵偿欠吉林市商业银行营业部贷款本金150万元及利息等全部债务；房屋办理过户更名吉林市创伤医院只承担4,000元更名过户交易及其他费用，其余费用由吉林市商业银行营业部承担”；2.3单位自管房产产权证、**二区一号楼不动产权利及其他事项登记信息、房产信息、民事裁定书，证明：房产产权登记有“XX号房屋及XX号车库，面积共计329平。”第二组证据，证明：创伤医院以房抵债形式将房屋抵给吉林市商业银行营业部，即现在的吉林银行吉林分行。且吉林银行吉林分行有权处分该房产。第一、二组证据共同证明：吉林银行吉林分行、创伤医院应当配合李春艳办理房产过户更名。吉林银行吉林分行对李春艳出示的证据，发表如下质证意见：第一、二组证据：真实性合法性无异议，关联性、证明问题有异议，原告提供的吉林市房屋信息显示涉案房屋已经解封，即具备办证条件，原告提供的两组证据出自拍卖公司的拍卖文件，但是提供的拍卖文件不完整，完整的拍卖文件能证明原告知道涉案标的的瑕疵，吉林银行吉林分行无隐瞒和违约事实，同时产权证原件与原告提供的产权证原件是吉林银行吉林分行交付给原告的，能证明吉林银行吉林分行已经履行了协助义务。广维公司对李春艳出示的证据，发表如下质证意见：对第一、二组证据，无异议。本院对李春艳出示的证据分析评判如下：因广维公司对上述证据无异议，吉林银行吉林分行上述证据的真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。吉林银行吉林分行向本院提供如下证据：证据1.承诺书，证明：李春艳在2015年拍卖涉案标的时清楚明确的知道涉案标的瑕疵，系自愿购买，并承诺由其自行承担所有环节的各项税费，吉林银行不存在隐瞒和违约事项；2.收条，证明：吉林银行吉林分行已经将涉案标的的产权证原件交给李春艳，不存在违约也不是本案适格主体。同时，上述两份证据同时证明李春艳在参与拍卖活动时，就已经清楚明晰的知道涉案标的的瑕疵，至起诉之日已有四年，超过法定诉讼时效。李春艳对吉林银行吉林分行出示的证据，发表如下质证意见：对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议，承诺书不能免除吉林银行吉林分行配合李春艳办理房证的义务；对证据2，质证意见同证据1，吉林银行吉林分行将产权证原件交给李春艳的行为不是全面配合义务，案涉房屋作为不动产在办理更名过户时，具体需要吉林银行吉林分行办理配合的事项应以房产部门要求的为准。李春艳的诉讼请求是物权请求权，不适用时效抗辩。广维公司对吉林银行吉林分行出示的证据，发表如下质证意见：对证据1、2，无异议。本院对吉林银行吉林分行出示的证据分析评判如下：因广维公司对上述证据无异议，李春艳上述证据的真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。广维公司向本院提供如下证据：证据1.我公司与吉林银行吉林分行签署的《委托拍卖合同》、《协议书》、《瑕疵说明》、《房屋租赁合同》、营业执照、授权委托书、负责人和代理人身份证，证明：以上材料均由吉林银行吉林分行提供,说明其对房屋具有所有权和处分权；证据2.2015年9月12日《江城日报》拍卖公告、2015年9月24日李春艳签署的《竞买人登记表》、《竞买协议》、《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》、2015年9月24日保证金存款凭证92万元，证明：以上材料说明李春艳已经对拍卖房屋进行了实地的查看和核实,查阅了标的相关资料,认可拍卖标的的现状与瑕疵,认可房屋产权问题。我公司已经尽到提示义务。所以房屋产权变更纠纷与我公司无关；证据3.拍卖会现场录像、拍卖笔录、拍卖成交确认书、2015年9月29日存款凭证，证明：2015年9月27日李春艳通过现场拍卖出价,以最高价人民币131万元竞买成功该房屋,并与我公司签署了《拍卖成交确认书》,办理了拍卖成交手续。对拍卖标的产权问题并未提出任何异议。李春艳对广维公司出示的证据，发表如下质证意见：对证据1-3，真实性、合法性无异议，对关联性有异议，李春艳虽然在拍卖前被告知了拍卖标的的瑕疵，但李春艳接受瑕疵的前提是通过合法程序可以取得房屋所有权，现进行案涉房屋的更名过户需要有吉林银行吉林分行和创伤医院的配合，二者对此配合义务不可推卸。吉林银行吉林分行对广维公司出示的证据，发表如下质证意见：对证据1-3，无异议。本院对广维公司出示的证据分析评判如下：因吉林银行吉林分行对上述证据无异议，李春艳上述证据的真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。创伤医院未到庭也未向本院提交证据，视为放弃举证质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李春艳原租赁位于XX号房屋及XX车库。2015年9月12日广维公司在江城日报刊登上述房屋的拍卖公告。2015年9月24日，李春艳到广维公司填写了竞买人登记表，与广维公司签订竞买上述房屋的《竞买协议》及《买受人对拍卖标的瑕疵认可书》，并向广维公司交纳保证金92万元。2015年9月27日，广维公司举办拍卖会，李春艳当日以起拍价131万元拍得上述房屋。2015年9月29日，李春艳向广维公司支付上述房屋尾款及拍卖佣金共计42.93万元。2015年9月30日与广维公司签订上述房屋的《成交确认书》。2015年10月22日李春艳作为承诺人出具《承诺书》，载明：“本人竞买的房屋位于XX号，总层数7层，所在层数为第1-2层。产权证登记层数为第3层，建筑面积260平方米办公用房和69平方米车库，实际为建筑面积260平方米第1-2层的住宅及楼前的69平方米车库。现产权人为吉林市创伤医院，产权证号XX。房屋无土地证，各项欠费情况，由本人自行查询。因房屋现产权证位置不符，原与徐捷产权证重证，设计用途为办公、车库，现有市房产局行政查封。本人对房屋的瑕疵及欠费情况已到现场及各产权登记机关充分了解并自愿购买。在房屋及土地的产权变更中，本人承担由现产权登记人变更至我公司名下的各变更环节所涉及的所有税、费及陈欠费用，房屋及土地的实际面积以产权部门出具的实际测绘面积为准。在办理产权变更过程中，如遇有关问题无法办理，一切责任由我本人承担，与吉林银行无关，不因无法办理产权变更向吉林银行提出退款和索赔要求，不向吉林银行主张任何权利，一切后果由我本人承担。”创伤医院自认：为了执行法院生效判决，早已经将案涉房屋抵给了吉林市商业银行。2007年10月25日中国银行业监督管理委员会吉林监管局批复吉林银行开业的同时，吉林市商业银行等法人资格终止；吉林市商业银行更名为吉林银行吉林分行。本院认为，李春艳与广维公司、吉林银行吉林分行之间的拍卖合同，系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。吉林银行吉林分行、广维公司就案涉房屋存在的问题向李春艳进行了告知，李春艳对此出具了《承诺书》，现案涉房屋仍存在没有土地证等问题，而李春艳提供的证据不足以证明案涉房屋已具备更名过户的条件，那么逾期办理房产证的违约金亦无从谈起，故李春艳的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十三条、《中华人民共和国拍卖法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：判决驳回李春艳的诉讼请求。案件受理费16590元，由李春艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长 王淑萍人民陪审员 张 静人民陪审员 王 宏 二〇一九年十月三十一日书 记 员 赵芳谊