宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2019）宁0205民初1866号原告:中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行，统一社会信用代码：91640200763208694U。负责人:王某。委托代理人:樊某，特别授权代理。被告:赵某，住银川市。被告:魏某，住银川市。被告:宁夏石嘴山市兴泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916402007106553431。法定代表人：张某，宁夏石嘴山市兴泰房地产开发有限公司董事长。委托代理人:李某，宁夏众和众律师事务所律师，特别授权代理。原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行（以下简称:中国银行惠农区支行）与被告赵某、魏某、宁夏石嘴山市兴泰房地产开发有限公司（以下简称：兴泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国银行惠农区支行的委托诉讼代理人樊某，被告赵某、魏某，被告兴泰房地产公司的委托代理人李某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中国银行惠农区支行向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告赵某、魏某解除《个人一手住房贷款合同》；2、判令赵某、魏某立即偿还原告借款本金113271.37元，支付利息21244.54元（含利息、罚息、复利，利息按照借款合同约定利率标准，暂自2016年7月10日计算至2019年7月19日），本息共计134515.91元。并按借款合同约定利率标准支付自2019年7月19日起至上述本息全部清偿之日的利息；3、判决被告兴泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判决被告赵某、魏某与原告到登记部门办理用于抵押的××区住房（详见预购商品房抵押预告登记证书及抵押物清单）的正式抵押登记；5、判决原告有权以被告赵某、魏某提供的的抵押物：位××区住房，折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月9日，被告赵某、魏某夫妻与被告兴泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买惠农区新村路嘉丰园小区5号楼1单元602号住房一套，建筑面积108.15平方米。被告赵某、魏某夫妻向原告申请贷款，2012年11月14日，双方协商后签订了《个人一手住房贷款合同》等手续，约定：贷款金额为16万元，贷款期限为120个月，贷款利率执行浮动利率，每12个月为1个浮动周期；月利率为5.458‰，按月付息，等额本息；逾期还款按合同约定罚息利率计收罚息；被告违约应赔偿损失，包括诉讼费等相关费用损失等；被告未按期归还贷款本息，原告有权宣布贷款本息提前到期，有权终止或解除合同；争议解决方式为依法向原告住所地的人民法院起诉。被告兴泰房地产公司自愿提供担保，保证主债务包括本金、利息、违约金、实现债权的费用等，保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日起至原告取得购房借款人以《房屋所有权证》所办抵押的《他项权利证》止。借款人逾期，原告有权从保证人处扣划资金用于偿还本息。被告赵某、魏某用购买的的位××区住房抵押，并办理《预购商品房抵押权预告登记》，担保范围为借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、实现债权的费用等。抵押期限直至贷款本息偿还为止。上述合同等手续签订完毕后，原告按照约定向被告赵某、魏某发放借款。后被告赵某、魏某未按期偿还贷款本息，自2016年7月10日至2019年7月19日期间，尚拖欠借款本金113271.37元，利息21244.54元，合计134515.91元。被告赵某、魏某辩称，对原告起诉事实与理由无异议，对诉讼请求，希望原告将罚息免除后，将拖欠的借款本金及利息立即偿还原告，希望继续履行借款合同。被告兴泰房地产公司辩称，原告既然主张要求对涉案房屋进行折价拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权，就不应当要求兴泰房地产公司承担阶段性连带保证责任。原告中国银行惠农区支行为证明其诉讼主张，提交了如下证据：证据一、赵某、魏某身份证、户口本、结婚证、兴泰房地产公司营业执照各一份（均为复印件）、国家企业信息公示信息系统企业报告打印件一份。证明借款人及保证人身份信息及主体资格。赵某、魏某、兴泰房地产公司对该组证据没有异议。证据二、《个人购房贷款申请书》、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、预购商品房抵押预告登记证书、贷款放款回单、放款信息各一份（核对原件，留存复印件），证明：1、赵某、魏某因购买住房向原告申请贷款，双方协商后签订2012年住字055号个人《一手住房贷款合同》等手续，合同约定贷款金额为160000元，贷款期限为120个月，从2012年11月10日至2020年11月10日，贷款利率执行浮动利率，每12个月一个浮动周期，月利率为5.458‰，按月等额本息还款，贷款用途为用于购买住房，抵押期限直至贷款本息偿还时止；2、贷款合同第三条第五款第1条约定借款人未按约定还款，就逾期贷款按逾期罚息计算罚息，罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%；第4条约定罚息利息计算为（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；3、贷款支付方式为受托中支付，贷款是直接转入兴泰房地产公司银行账户；4、借款人出现违约情形时，原告有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，提前收回贷款，有权终止或解除本合同和其他合同，被告违约应当赔偿损失，包括诉讼费及执行费等实现债权的费用；5、向贷款人住所地法院进行诉讼；6、兴泰房地产公司自愿提供阶段性连带责任保证，贷款合同第十八条、合同附件1第四条第一款保证人应按照合同约定承担阶段性连带责任担保，第二款保证期间为合同生效之日起至借款人办妥本合同项下所购房屋，办理正式抵押登记手续时止，借款人在任何正常还款日未按照约定进行清偿，原告有权要求保证人履行保证责任，第四条第五款贷款人与借款人解除本合同或者合同提前到期，保证人对主合同已发生债务承担保证责任。第七款保证人未及时履行保证责任，原告有权要求保证人赔偿因其违约造成的损失，原告有权从保证人在原告处开立的账户内划扣款项，用于清偿借款人全部债务，账户中未到期款项视为提前到期；7、房屋抵押担保情况：赵某、魏某用其购买的惠农区新村路嘉丰园小区5-1-602号住房办理抵押登记，进行房屋抵押预告登记，抵押期限直至全部贷款本息还清为止，抵押担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金等贷款人实现债权的费用，因借款人违约给贷款人造成损失应付的其他费用。贷款合同第十八条约定，在该期房符合当地房屋管理部门要求的房屋所有权证书办理条件后，与原告到有关部门办理正式房屋抵押登记。担保责任发生后，贷款人可以与借款人协商以抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先清偿借款人所欠债务，协议不成的贷款人有权请求法院拍卖变卖抵押房产；8、原告按照约定向借款人发放了贷款。赵某、魏某对该组证据没有异议。兴泰房地产公司对证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为原告既然主张行使房屋抵押权，兴泰房地产公司的保证责任也因预告登记而消灭，故不应承担保证责任。证据三、逾期未还款查询清单一份（原告电子系统出具打印件），证明借款人未按期偿还贷款本息，截止2019年7月19日被告拖欠原告借款本金113271.37元，利息21244.54元，合计134515.91元。赵某、魏某该证据没有异议，但原告要解除合同，就不应当计算以后的利息。兴泰房地产公司称与其无关。证据四、商品房买卖合同一份、首付款收据一份（质证原件，留存复印件），证明赵某、魏某与兴泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买惠农区新村路家丰园小区5-2-602号住房，借款人支付首付款并开具了收据，抵押按揭贷款用于支付剩余购房款的事实。赵某、魏某、兴泰房地产公司对该组证据没有异议。被告赵某、魏某、兴泰房地产公司未向法庭提交证据。经审查，中国银行惠农区支行所举证据具有真实性、合法性、关联性，且赵某、魏某、兴泰房地产公司均无异议，本院予以采信。经审理查明，2012年11月14日，中国银行惠农区支行与赵某、魏某、兴泰房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：赵某、魏某向中国银行惠农区支行贷款160000元用于购买位于石嘴山市××区住房，借款期限为120个月；贷款利率执行浮动利率，每12个月为1个浮动周期；月利率为5.458‰，按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，逾期贷款罚息利率为在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人未按期偿还贷款本息，贷款人有权宣布宣布贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同和其他合同；赵某、魏某用购买的的位××区住房抵押；兴泰房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证人应按照合同的约定承担连带保证责任。保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年。若主债务为分期履行的，则保证期间为本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证时之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。借款人在任何正常还款日未按照约定进行清偿，货款人有权要求保证人履行保证责任。合同签订后，中国银行惠农区支行于2012年11月16日向赵某发放贷款160000元，中国银行惠农区支行也与抵押人赵某、魏某就涉案抵押物办理了抵押权预告登记。后赵某、魏某返还部分借款本息，自2016年7月10日至2019年7月19日，尚欠借款本金113271.37元、利息21244.54元。同时查明，因石嘴山市惠农区嘉丰园小区5号楼1单元602号房屋至今未竣工，本案抵押物现不具备办理不动产权证的条件。本院认为，中国银行惠农区支行与赵某、魏某、兴泰房地产公司签订《个人一手住房贷款合同》系当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。中国银行惠农区支行依据合同约定向赵某、魏某发放了贷款，赵某、魏某应按合同约定偿还贷款及利息，因赵某、魏某未未能按约定按时返还借款本金和支付利息，已经构成违约，故对中国银行惠农区支行要求解除与赵某、魏某签订《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持；对中国银行惠农区支行要求赵某、魏某立即偿还原告借款本金113271.37元，支付利息21244.54元（含利息、罚息、复利，自2016年7月10日计算至2019年7月19日），合计134515.91元的诉讼请求，本院予以支持。自2019年7月20日起按月利率5.458‰支付利息至本判决确定的给付之日，并按照双方约定的罚息计算标准支付罚息。兴泰房地产公司自愿为赵某、魏某的借款提供担保，故中国银行惠农区支行要求兴泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因石嘴山市惠农区嘉丰园小区5号楼1单元602号房屋至今未竣工，致使涉案抵押物尚不具备办理不动产权登记证书的条件，故对中国银行惠农区支行要求对赵某、魏某抵押的××区住房办理正式抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。中国银行惠农区支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故中国银行惠农区支行要求其享有优先受偿权的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行与被告赵某、魏某签订的《个人一手住房贷款合同》；二、被告赵某、魏某于本判决生效后十日内返还原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行借款本金113271.37元、利息（含利息、罚息、复利）21244.54元(计算至2019年7月19日)，合计134515.91元;自2019年7月20日起按月利率5.458‰支付利息至本判决确定的给付之日，并按照双方约定50%的罚息计算标准支付罚息；三、被告宁夏石嘴山市兴泰房地产开发有限公司对被告赵某、魏某的上述债务承担连带清偿责任，被告宁夏石嘴山市兴泰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告赵某、魏某追偿；四、驳回原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行要求对被告赵某、魏某用于抵押的的位××区住房办理正式抵押登记的诉讼请求；五、驳回原告中国银行股份有限公司石嘴山市惠农区支行要求对被告赵某、魏某用于抵押的的位××区住房折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2990元、减半收取1495元，由被告赵某、魏某、宁夏石嘴山市兴泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（并在接到上诉缴费通知书之日起，七日内预交上诉费，逾期不交按自动放弃上诉处理），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。如本判决生效后被告拒不履行，原告可在履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 杨 平 二○一九年十月十五日书记员 贺晓珍附本案相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。