上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初79948号原告：郭先云，女，1976年8月20日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：江睿莹，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：余金龙，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：马文君，女，1990年1月28日出生，汉族，户籍地吉林省德惠市，现住上海市浦东新区。原告郭先云与被告马文君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭先云的委托诉讼代理人江睿莹、被告马文君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭先云向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令原、被告2019年4月13日签订的上海市房屋租赁合同于2019年8月3日解除；2、判令被告将承租房屋恢复原状，办理移交手续后归还原告；3、判令被告支付自2019年10月25日起至搬离房屋期间的房屋租金及使用费，按照人民币(以下币种相同)5,300元/月标准；4、判令被告支付违约金5,300元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年4月13日签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称合同)，约定原告将上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2019年4月25日起至2022年4月24日止，租金每月5,300元，每三个月为一期支付，2019年4月25日支付第一期(付三押一)，以后每三个月支付一期，每期提前7日支付。被告逾期十日未支付，视为自动退组，构成违约，违约金即一个月房租。合同另约定，在租赁期间原被告双方若有一方需提前解除合同，须提前一个月通知对方，征得对方同意后不视为违约，协商后解除本协议；构成违约时按违约条款处理；补充条款约定：在租期内，原告如需出售租赁房屋，原告提前一个月告知被告，被告予以配合。原告后因各方原因准备出售房屋，于是按照合同约定，行使单方解除权，并于2019年7月22日向被告致发律师函，明确要求被告配合完成合同解除手续并清退房屋，但截至起诉之日，被告始终不配合，也未按照合同约定在第二期房屋租金到期日支付三个月房租，构成违约。故原告起诉要求支持诉请。被告马文君辩称，不同意解除合同，不同意返还房屋。被告租金已支付至2019年10月24日，被告没有违约行为，不同意支付违约金。被告曾向原告交付5,300元租赁保证金。签订合同时原告曾告知2年后出售系争房屋，否则被告不会签订3年租期的合同。被告居住系争房屋2个月左右，原告随即提出解约，并愿意支付2.12万元补偿款，因原告所给补偿款不够赔偿被告，双方差距较大，协商未果。被告在2019年7月微信告知原告，如果不出售房屋，被告就继续支付租金，当时给原告微信转账原告自行未领取，后被告将租金陆续转账至原告银行卡，期间原告也未催讨租金，也未有人上门看房买房。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的权利人之一，房屋建筑面积133.54平方米。2019年4月13日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2019年4月25日起至2022年4月24日止，租金每月5,300元，每三个月为一期支付，第一期租金在2019年4月25日支付，以后每期租金提前7日支付，若乙方逾期十天未支付租金，视为乙方自动退组，乙方构成违约，甲方有权收回房屋。房屋租赁保证金为5,300元。在租赁期间，甲乙双方若有一方需提前解除本合同，必须提前一个月通知对方，征得对方同意后不视为违约，协商后解除本协议；否则构成违约，按照违约条款处理；租赁期满后，本合同自行终止。甲乙任何一方未按本合同的条款履行，且过错方未征得对方的谅解，则过错方构成违约，承担违约责任，违约赔偿金为租赁保证金数额。补充条款手写：经甲乙双方友好协商，在租期内，甲方如需出售本房屋，甲方需提前一个月告知乙方，在告知乙方后，如意向购房客户需上门看房，乙方应配合…..合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告于2019年4月13日向原告平安银行账号支付20,000元。2019年6月17日，原告通过微信向被告表示需要把房子卖掉，双方通过微信沟通，但协商未果。8月22日、8月24日、9月18日被告陆续向原告平安银行账号各支付5,300元。双方确认租金已付至2019年10月24日。2019年7月22日，上海欧瑞腾律师事务所接受原告的委托，向被告致函，言明原告要求与被告解除租赁合同，希望被告于8月3日之前清退房屋。以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、租金支付凭证、律师函、房地产权证，由被告提供的微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。首先，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。原告现以合同约定要求行使单方解除权，经查，原告仅向被告提出出售房屋的意向，双方并未协商一致，原告也未提供相应的证据证明出售房屋，未有人上门看房，也未与他人签订房屋出售合同，租赁合同约定的解除合同的条件尚未成就，故不符合协议解除的约定情形。即便是原告出售房屋，也不影响租赁合同的继续履行。原告在被告租房2个月后即提出解约，加之缺乏相应售房的证据，此举有违诚信原则，故原告以售房为由行使解除权，本院难以支持。其次，原告主张被告未按照合同约定的支付方式按时支付租金，根据庭审查明的事实，被告在原告提出售房的意向时，及时要求原告明确真实的意思表示，待原告明确态度后再付租，且被告亦有通过微信付租但原告未收取，此后被告陆续付租，原告既未明确售房的态度，亦未对被告支付的租金提出异议，被告付租虽有延迟，但基于原告模棱两可的态度，被告延付租金未影响租金的正常收取，故原告以被告未按时支付租金为由行使合同解除权，本院难以支持。综上，从保证交易的稳定性和诚实信用原则为准，在原、被告尚未协商一致的情况下，原告要求解除合同，尚不符合合同约定的条件。原告方虽有发律师函，以享有解除租赁合同的权利为由要求被告于8月3日前清退房屋，主张合同于8月3日解除，本院不予采纳。原告要求被告将房屋恢复原状办理移交手续后归还原告并承担违约金，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告郭先云的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郭先云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年十月二十九日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。