宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3052号 上诉人（一审被告、反诉原告）:银川市滨新商业管理咨询有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市滨河新区景城安置区C区地7号楼2单元1702室。 法定代表人：夏薇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王铁敏，男，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：毛伟娟，女，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。 上诉人银川市滨新商业管理咨询有限公司（以下简称滨新公司）因与被上诉人毛伟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初646号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。三、原审法院查明的事实及上诉人的上诉请求 滨新公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对被上诉人根本性违约的事实认定错误；2、一审法院认定上诉人解除合同属违约行为认定错误；3、从上诉人提交的证据看，未经过消防验收不是导致合同无法履行的原因，消防部门下达整改在后，解除合同在前，消防的行政处罚不影响履行和解除合同。4、在与被上诉人解除合同告知函中也明确说明，由于被上诉方违反合同约定根本性条款，上诉人根据合同进行催缴，如期仍未缴纳，将进行诉讼解决；5、一审程序违法。一审中被上诉人于2019年4月28日重新与新华书店签订租赁合同继续使用涉案房屋经营；该证据并未在2019年3月19日一审庭审中经双方质证，一审法院以此证据做出判决，程序严重违法。 当庭补充事实与理由：在本案中被上诉人举证是在2018年11月15日消防例行检查，致使商场停业整改，与系列案的其他商户的口径相互矛盾，而一审法院最终认定11月14日商场停业整改，而忽略了最重要的消防部门作为当事方最重要的证据依据，滨河消防大队11月28日给上诉人下达行政处罚通知书，于2018年12月3日给上诉人下达行政处罚决定书，两份文件可以证明商场是在2018年12月3日才应消防未经二次消防验收导致商场停业整改的事实。 余红燕答辩称：上诉人上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，证据确实充分，程序不存在违法情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 毛伟娟一审诉讼请求：1.判令被告退还原告支付的租金41460元；2.判令被告退还原告交纳保证金20000元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失共计35000元（其中装修费15000元，停业损失费20000元）；4.本案诉讼费用由被告承担。 滨新公司反诉请求：1.判令被告支付免租期租金18495元；2.判令被告支付拖欠的采暖费19785元、电费1885元及逾期支付违约金13002元，合计34672元；3.判令被告承担违约金168785元，三项合计221952；4.本诉及反诉受理费均由原告承担。 一审法院认定事实如下：2018年4月30日，被告与案外人银川市新华书店有限公司签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，设立综合商业及办公使用。2018年6月28日原、被告签订《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，该合同约定：原告承租被告位于银川市××层面积1382平方米，摊位号为2-207的场地；租赁期限自2018年6月28日至2023年9月28日；装修期内原告不向被告交纳租金，但物业管理费应正常交纳；若原告违约导致合同提前终止，原告应赔付被告免租期间的租金；计租期自2018年9月28日至2023年9月28日，刨除装修期后的合同期内的其他时间均为计租期；租金按8%每年递增，每平方米每月10元，租金支付方式为每三个月支付一次，每次支付41460元，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；如原告在被告的多个店面经营多个品牌摊位，保证金以品牌数量缴纳的形式缴费，保证金20000元；原告逾期不交纳租金、物业管理服务费、水电费等应交费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向被告支付违约金，逾期十天，被告有权采取停止向原告供电等强制措施；逾期不支付租金、物业管理费、水电费等应付费用达14日的，被告有权解除合同，收回租赁摊位，并有权要求原告赔偿损失，并按未履行租赁期的租金总额20%收取违约金、补交免租期租金，原告已付租赁保证金、物业管理服务费保证金不予退回。2018年6月29日，原、被告签订《补充协议》，载明：根据新华书店2#楼二层南区承租户扩大签约面积，申请在商铺2-207的租赁合同中，在主体合同不变的情况下，免费赠予两个月使用期，截止至2023年11月28日。合同签订后，原告于2018年6月13日向被告支付了三个月租赁费41460元，保证金20000元。2018年10月31日，原、被告对涉案商铺面积测绘确认为1199.1平方米，并在测绘确认表上签字。2018年10月24日，被告发出《滨新家居建材广场供暖收费通知》，载明：缴费时间2018年11月1日至7日，逾期按每日1%收取滞纳金。2018年11月6日，被告向原告发出《滨新家居建材广场电费缴纳通知》，载明原告经营的场地截止2018年11月2日，电费为1885元，交费时间截止到2018年11月10日。2018年11月15日，被告发出《整改通知》，载明：滨新家居建材广场暂时闭门整改，开门时间另行通知。同日，被告向原告发出《供暖费用催缴通知单》，载明原告经营场地面积1199.1平方米，5.5元/月/平方米，欠缴供暖费32975.3元，现已逾期，请未缴清的商户尽快缴纳。《电费催缴通知单》，载明：原告欠费1885元，本此电费缴纳时间截止到2018年11月10日，现已逾期，请未缴商户尽快缴纳。2018年11月19日，被告向原告发出《缴费通知》，载明没有缴纳电费、供暖费的商户如到2018年11月20日前还未缴纳，商场将按合同规定采取措施。2018年11月23日，被告发出合同终止告知函，由于本月14日滨河消防大队以被告未通过二次验收为由，致使被告关门整顿，直接造成被告经济与名誉损失，被告要求终止与贵单位的合作，并保留维护权益的权利。2018年11月28日，被告向原告发出《解除合同通知函》，载明：自收到本通知单起，自动解除你与我公司租赁合同；自2018年10月24日通知缴纳首年暖气费32975.3元，已拖欠长达27日造成违约事实；自2018年11月6日通知缴纳电费共计1885元，截止至11月20日未缴纳，拖欠时间为14日，已造成违约事实；根据租赁合同中第七章第十九条第五小条中规定……收取违约金167785元，补交免租期租金35973元；乙方所交足了保证金物业管理保证金不予退回；于2018年12月5日前交付所拖欠费用及违约金。2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队向被告作出滨公（消）行罚决字[2018]0011号行政处罚决定书，查明被告未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故给予被告责令停产停业，并处罚款人民三万元整的处罚。故原告诉至法院，请求判如所请。被告提出反诉，请求支持反诉请求。 诉讼中，原告称其于2019年4月30日重新与新华书店签订了租赁合同，继续使用涉案房屋经营。原、被告认可于2018年11月20日商场停业。 一审法院认为，原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。被告于2018年11月28日向原告发出解除合同通知，认为原告逾期支付电费、暖气费，根据合同约定应当解除双方之间的租赁合同，原告同意解除合同，但认为解除合同的原因系被告提供的场地消防未验收，不具备投入经营使用的条件，致使合同目的无法实现，根据双方提供的证据可以证实，被告向原告发出的通知交纳暖气费的截止时间为2018年11月7日，交纳电费的截止时间为2018年11月20日，2018年11月14日，被告向原告提供的场地因未经消防二次验收，停业整顿，故至2018年11月14日上述暖气费、电费逾期均未超过14天，2018年11月14日以后原告未交纳暖气费及电费系行使履行抗辩的权利，不存在违约行为，故对被告认为原告逾期支付电费及采暖费达14天以上，按照合同约定被告有权解除合同的辩解不予采信；被告于2018年11月28日行使单方解除合同的权利，虽不符合合同约定，但原告同意解除合同，原告认为合同解除的原因系被告未能提供符合经营条件的租赁场地，致使租赁合同目的不能实现，有事实和法律依据，予以采信，故原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》已于2018年11月28日解除。虽然上述合同的解除过错在被告，但原告在上述场地停业整顿前对涉案场地进行了经营使用，故该期间的各项费用仍应承担。原告称《补充协议》约定被告赠与原告免租期2个月，原告计租期应自2018年11月28日起计算，因《补充协议》内载明，租期延长至2023年11月28日，则赠与租期为2023年9月28日11月28日，故对原告该主张，不予支持。原告计租期自2018年9月28日开始，至2018年11月20日停业，扣除原告应付租金共计24415.3元（41460元/年÷90天×53天），被告应当向原告退还租赁费17044.7元（41460元-3389.7元），并退还保证金20000元；原告要求被告赔偿装修费15000元，因原告与案外人签订了新的租赁合同，继续使用涉案房屋从事经营，并未给原告造成损失，故对原告主张的该项装修损失不予支持；原告要求被告支付停业损失费20000元，因原告提交的证据不能证实其停业期间的损失，故对该请求不予支持。被告反诉要求原告支付免租期租金18495元，因合同的解除系被告的违约行为导致，原告不存在过错，对被告的该项反诉请求不予支持；被告要求原告支付拖欠采暖费19785元，结合原告经营的期间，支持原告向被告支付采暖费6155.38元（1199.1平方米×5.5元/月/平方米÷30天×20天），超出部分不予支持；被告要求原告支付电费1885元，不违反法律规定，对该项反诉请求予以支持；被告要求原告支付逾期支付采暖费及电费的违约金13002元，被告通知的电费最后交纳日期为2018年11月10日，至2018年11月14日场地停业整顿时止，原告应当向被告支付逾期支付电费违约金75.4元（1885元×1%×4天），根据被告通知采暖费最后交纳日期为2018年11月7日，至2018年11月14日场地停业整顿时止，原告应当向被告支付逾期支付采暖费违约金430.9元（6155.38元×1%×7天），以上共计支付违约金506.3元，超出部分不予支持；被告要求原告支付逾期支付租金的违约金168785元，因合同解除非原告违约行为，被告主张要求原告支付逾期支付租金委托无事实依据，不符合双方合同的约定及法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）毛伟娟退还租金17044.7元、保证金20000元，以上合计37044.7元；二、原告（反诉被告）毛伟娟于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司支付采暖费6155.38元、电费1885元，逾期支付采暖费、电费违约金506.3元，以上合计8546.68元；三、驳回原告（反诉被告）毛伟娟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司的其他反诉请求。 如果被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2212元，由原告毛伟娟负担1362元，被告银川滨新商业管理咨询有限公司负担850元；反诉受理费2315元，由原告（反诉被告）毛伟娟负担89元，被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司负担2226元。 二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，滨新公司与毛伟娟对解除双方签订的房屋租赁合同不持异议，对于滨新公司所提上诉理由，经查，一审法院依据审理查明的案件事实，认为毛伟娟所提合同解除的原因系滨新公司未能提供符合经营条件的租赁场地，致使租赁合同目的不能实现的主张有事实和法律依据，合同的解除系滨新公司的违约行为导致；根据滨新公司所发合同终止告知函确认场地停业整顿时间为2018年11月14日，根据双方各自的本诉、反诉请求，判令滨新公司向毛伟娟退还租金及保证金，毛伟娟向滨新公司支付采暖费、电费及违约金，驳回双方其他诉请并无不当；双方对毛伟娟与新华书店重新签订租赁合同不持异议，滨新公司所提一审程序严重违法的上诉理由亦不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4527元，由上诉人银川市滨新商业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  王文花 审判员  解 杰 二〇一九年十月二十一日 书记员  尉欣妍 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。