江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初4688号原告:王茂荣，男。原告：张菊红，女。两原告共同委托诉讼代理人：杨伟雄，江苏濠阳律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王卓亚，江苏濠阳律师事务所律师。被告:南通弘晏房地产有限公司，住所地南通市崇川区胜利路88号。法定代表人：何捷，董事长。委托诉讼代理人：徐志炎，男。委托诉讼代理人：刘彩英，女。原告王茂荣、张菊红与被告南通弘晏房地产有限公司（以下简称弘晏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王茂荣、张菊红的委托诉讼代理人杨伟雄、王卓亚、被告弘晏公司的委托诉讼代理人徐志炎、刘彩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王茂荣、张菊红向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房差额价款34004.28元；二、判令被告给付以34004.28元为基数计算自起诉时至实际给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息（暂计200元）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻，2017年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的位于南通市崇川区胜利路88号佳期花苑43幢1503号房屋，合同约定房屋预测建筑面积122.91平方米，单价每平方米13833元，购房总价款为1700214元。合同附件十一中税费及利率条款载明“商品房总房价款已包含增值税的价款”且“适用的增值税税率为11%”。2019年4月1日，国家《关于深化增值税改革有关政策的公告（2019年第39号）》规定房地产税率将至9%。原告认为，双方合同中明确约定，购房款中包含了11%的增值税款，该部分金额由买受人一并支付给出卖人。现国家规定包含在案涉购房款内的税率降低了2%，故该部分差额价款应由被告返还给原告。据此，为维护原告合法权益提起诉讼。被告弘晏公司辩称：一、根据案涉《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋总价款调整的唯一因素是面积误差。合同约定该商品房单价为每平方米13833元，只有在实测面积与预测面积发生误差时，双方可按实测面积对合同价款进行调整，除此之外，合同中并没有任何关于税率调整而相应调整房屋总价款的约定；二、案涉合同附件十一关于“合同约定的该商品房总房价款已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%”的表述，系被告在营改增政策背景下为了税务处理之便利而对税种、税率、开票种类等进行的补充约定，其目的是向房屋买受人明晰税务变化导致的发票开具过程和发票种类的变化，其本身并不具备“降税即降价”、“提税即提价”的意思表示。降税降价必须在合同中有明确约定才能得到法律支持，在没有明确约定情况下，仅税率下调这一事实并不能构成房屋总价款下调的理由。原告根据“含税房款总价”乘以前后税率差的方式主张调差，属于擅自变更合同价款的行为，超出了双方签订合同时的真实意思表示，没有任何合同和法律依据；三、纳税主体是被告而非原告，税率调整与原告无关。增值税的具体税率标准及征收对象等均是法定的，不属于缔约双方意思自治的范畴。在本案中，增值税的纳税义务人应为销售不动产的单位即被告，而非作为购房者的原告。四、从政策导向层面看，增值税下调的目的是减轻企业税负。如若轻易支持了原告降税降价的诉讼请求，实质上是剥夺了被告作为纳税义务人享受国家税改政策优惠的权利。综上，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率下调后，不影响涉案房屋的总价款。原告的诉请既无合同依据也没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《商品房买卖合同（预售）》、增值税普通发票、银行贷款发放回单等，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，原告王茂荣、张菊红（买受人）与被告弘晏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买由被告开发的位于南通市崇川区商品房，房屋建筑预测面积122.91平方米，单价每平方米13833元，购房总价款为1700214元。合同第十三条面积差异处理方式为商品房交付时，出卖人应向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。……（4）.双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房价款，结算房价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任。合同附件十一特别约定第十四条关于税费及利率第一项约定，买卖双方明确知悉且同意：合同约定的该商品房总房价款已包含增值税的价款，该商品房适用的增值税税率为11%。此外，合同及补充协议还就交房时间、买受人逾期付款责任、出卖人逾期交房责任等事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告给付案涉购房款合计1700214元，后因税点及房屋质量问题双方存在争议，故未办理房屋交付手续，亦未按照实测面积进行最终结算。另查明，根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）规定，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，其中销售不动产增值税税率为11%。2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》（财税【2018】32号），通知称：纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物原适用17%和11%利率的，利率分别调整为16%、10%；通知自2018年5月1日起执行。财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号《关于深化增值税改革有关政策的公告》发布自2019年4月1日起，“一、增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案争议焦点为因案涉商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由合同签订时的11%降为9%后，是否对房屋总价款造成影响。针对上述争议焦点，本院认为：首先原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定房屋总价款除合同第十三条约定的实测面积与预测面积发生误差时，双方可对合同价款进行调整外，没有其他关于调整房屋总价款的约定，上述约定系原、被告双方就涉案房屋约定了固定的计价方法；其次，合同附件十一特别约定第十四条第一项约定，原告购买案涉房屋适用增值税税率为11%，被告辩称上述约定仅是被告在当时营改增政策背景下为了税务处理之便利而对税种、票面金额、开票种类等进行的补充约定，其目的是向房屋买受人明晰税务变化导致的发票开具过程和发票种类的变化，是对原告知情权的一种告知方式。原告主张该条款系原、被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素之一，故税率下调后房屋总价款应随之调整。本院认为，开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房成本时将其考虑在内无可厚非，但合同中并没有税率变化会影响房屋总价款的条款，且特别约定第十四条第一项的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。换言之，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响；第三，增值税是商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或者商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售案涉商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，虽直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。综上，本院认为，因案涉商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为9%后，不影响案涉房屋的总价款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王茂荣、张菊红的诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币327.5元（已减半），由原告王茂荣、张菊红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币655元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 员 范纪强法官助理 黄晨阳二〇一九年十月二十一日书 记 员 陈枫茜