广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初9462号原告：杨中生，男，汉族，1978年6月12日出生。委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司。法定代表人：董来荣。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司。法定代表人：李永山。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢春暑，广东德赛律师事务所律师。原告杨中生与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵丽美，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋到庭参加了诉讼。被告金山房产经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨坤梅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》；2、被告时代百货向原告返还已付购房款人民币585000元；3、被告时代百货向原告支付解除合同的违约金人民币29250元（违约金计算公式：累计已付房款×5%，即585000×5%=29250元）；4、被告时代百货向原告支付违约金人民币164970元，（暂计至2019年5月10日）[违约金计算公式：累计已付房款585000×每日万分之三×940天（2016.10.1-2019.5.10）]，2019年5月10日后的违约金按累计已支付房款每日万分之三计算到实际清偿之日止。5、被告诺德置业、金山房产对上述款项承担连带清偿责任；6、被告百盛时代向原告支付租金人民币47850元[租金计算公式：2175元/月×22月（2017年8月-2019年5月=22月）]；7、被告百盛时代向原告支付租金违约金4364元；8、被告时代百货对第6、7项诉讼请求承担连带清偿责任；9、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实和理由：2016年4月14日，原告与被告诺德置业签订《商品房买卖合同》（下称买卖合同）及附件，合同编号为：x-x0。被告诺德置业已获得开发商金山房产及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下，原告购买位于珠海市香洲区xx路xx广场项目第x层x5房，建筑面积14.64平方米，每平方米59426.22元，购买总价款为870000元。合同签订后，原告按合同约定向被告支付上述商铺购房款435000元，服务费150000元，后服务费转为购房款，共计585000元。出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山公司与时代百货发出《关于xx广场xx层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山公司发出《关于xx广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺xx层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年6月16日，原告与被告百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：“乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：商铺第1、2、3年每年支付租金52200元；第4、5、6年每年支付租金60900元；第7到15年每年支付租金69600元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金，第九条第5项约定因甲方迟延向乙方支付租金……逾期超过60日的部分，每迟延一日，应付未付租金万分之三违约金等”。同日，时代百贷（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年7月13日，百盛时代向原告发出知会函，自2017年3月1日起支付租金标准进行了调整，其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整，如业主在计收租金时未全额支付购房款的，百盛时代将按照业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金，在商铺交付百盛时代承租之前，租金将由珠海时代百货有限公司代为支付，调整后每一次支付时间为2017年6月10。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金2175元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。2017年6月22日，原告与被告诺德置业签订《买卖合同补充协议书》，其中第五条约定，在本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同的，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日，截止现在，被告二未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，xx层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告诺德置业、时代百货、金山房产三应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。请求贵院支持原告所请为盼。被告诺德置业、时代百货、百盛时代辩称，一、被告诺德置业同意与原告解除商品房买卖合同；二、被告时代百货同意向原告返还购房款435000元，其余150000元是中介服务费转换为购房款的，现原告要求解除合同，该服务费应由实际收款方负责返还；三、被告时代表或同意按商品房买卖合同第9条约定向原告支付解除合同违约金，即435000元的5%为21750元；四、商品房买卖合同已经约定解除合同的违约金条款，被告时代百货不同意向原告支付利息；五、根据被告百盛时代与原告签订的统一经营管理协议书的约定：原告并未向被告四交付商铺，租金支付的条件没有成就，被告百盛时代不需要向原告支付租金，因原告与被告时代百货签订了补充协议，同时被告时代百货作为租金的担保方及实际支付方，租金的款项应由被告时代百货承担；六、被告诺德置业与被告时代表或是民事代理关系，原告在签订买卖合同时已经知悉。根据法律规定，返还房款及支付违约金的责任应由被告时代百货承担，被告诺德置业对此不需要承担连带清偿责任；七、合同并没有约定律师费的承担方式，因此律师费用应由原告自行承担。被告金山房产未作答辩。原告提交以下证据：1.《商品房买卖合同》、商品房买卖合同》补充协议;2.xx广场销售授权书、关于xx广场xx层商铺产权分割的说明、关于xx广场商铺产权证办理的声明、时代百货商铺问题执行方案；3.买卖合同补充协议;4.收据；4．《统一经营管理协议书补充协议》、担保合同、租金流水；5．《委托代理合同》、法律服务费发票。被告时代房产、诺德置业、金山房产、百盛时代未提交证据。本院认定事实如下：2016年4月14日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号为6-140），就原告购买第x层x5号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；商铺总价为870000元；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2016年3月31日，原告向被告时代百货支付定金100000元；2016年4月14日，原告向时代百货支付首期款335000元。原告主张于2016年7月5日应被告时代百货要求在售楼处支付15万元，由中山永通或珠海永通出具的收据载明该款为“代理服务费”。2017年7月13日，被告时代百货将代理服务费收取收回，并向原告出具了15万元购房款收据。2016年6月16日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金52200元；第4、5、6年每年支付租金60900元；第7至第15年每年支付租金69600元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年7月11日，被告诺德置业与原告签订《买卖合同补充协议书》（编号：Sxx2),确认截至本协议签订之日，原告已向诺德公司或时代百货支付购房款435000元。《买卖合同补充协议书》第一条约定双方同意案涉商铺的交付时间顺延至2017年12月31日。第二条双方同意购房合同项下的商铺完成产权分割时间顺延至2018年7月31日。第三条约定在商铺完成产权分割之前原告无需补交剩余房款，诺德公司承诺不追究原告在此期间的逾期付款的责任。第五条约定本协议签订后，诺德公司、原告双方同意继续履行购房合同，诺德置业从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给原告；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给原告；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给原告；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给原告，即:2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给原告，以此类推。原告支付的服务费不纳入计算违约金的基数。第六条约定诺德置业原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，诺德置业、原告双方进行已付房款退款结算时，诺德置业对已发的租金不进行扣减；第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。第十一条约定如诺德置业未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究诺德置业违约责任。庭审时，原告与被告时代百货、百盛时代、诺德置业确认，时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间商铺的租金，标准为2175元/月，合计21750元，之后则未付租金。2019年3月21日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费5000元。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同》，并承认案涉商铺所在的xx广场截止至法庭辩论终结前没有竣工验收，亦没有产权分割，但认为违约金的计算应按商品房买卖合同第9条约定实际已付房款的5%计算违约金，基数不包括服务费（即应扣除由服务费变更为房款收据金额）。原告主张合同约定解除合同的违约金为按5%计算低于原告实际损失，要求调整增加至银行同期贷款利率的4倍计算的违约金作为补偿，且服务费实为购房款应计入计算违约金基数。另查明，2016年5月5日，金山房产出具的《关于xx广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市××区××路××层商场（即xx广场xx层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。本院认为，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：x-xx2）、《补充协议》、《买卖合同补充协议书》（编号：Sxxx2）、原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》、原告与被告时代百货签订的《担保合同》以及原告与被告百盛时代、时代百货签订的《统一经营管理协议书补充协议》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与诺德置业签订的合同中载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。原告请求被告诺德置业对合同承担责任，本院不予支持。关于合同解除。xx广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货理应将原告已交购房款退还给原告。根据原告提供的被告时代百货开具的商铺定金、首期、房款收据，被告时代百货确认已收到原告案涉商铺房款585000元，故原告请求被告时代百货返还585000元购房款，理据充分，本院予以支持。关于原告陈述的在售楼处缴纳的由中山永通或珠海永通出具的代理服务费收据的150000元，被告时代百货已将原代理服务费的收据收回，并重新向原告出具了房款收据，认可该款项为向被告时代百货支付的房款，故对关于被告时代百货抗辩其中150000元为代理服务费，并非购房款的抗辩，本院不予采纳，关于租金及逾期支付租金违约金。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条中租金和逾期交房违约金的关系，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因此涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金及逾期违约金的请求，本院不予支持。关于解除合同违约金。本案中，原告主张即主张按照已付房款5%的支付违约金，同时又主张按照已付房款的日万分之三支付违约金,应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾两年，合同约定的已付房款5%的违约金低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低，予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。因此，本院酌情调整为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。被告时代百货抗辩违约金计算的基数不应包含代理服务费150000元的抗辩，本院认为，被告时代百货已确认该150000元为购房款，而解除合同违约金应以购房款为基数进行计算。原告与诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》是以继续履行合同为前提为签订，故其中关于代理服务费不计入计算违约金基数的约定，不适用于解除合同违约金，并且在补充协议书中，双方明确约定合同解除时按照商品房买卖合同约定承担违约责任，故被告时代百货认为代理服务费不计入违约金计算基数的抗辩，本院不予采纳。综上，结合原告支付房款的情况，计至一审法庭辩论终结之日即2019年10月24日，时代百货应向原告支付的违约金金额为226464元【150000元×0.0003×1288天（即2016.4.14-2019.10.24）+335000元×0.0003×1288天（即2016.4.14-2019.10.24）+10000元×0.0003×1302天（即2016.3.31-2019.10.24）】。关于律师费。原告要求被告负担本案支出的律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》第一条约定出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；且被告金山房产于2016年4月28日出具的《关于xx广场xx层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山房产对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定之规定，判决如下：一、解除原告杨中生与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为x-xx0的《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨中生返还购房款585000元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨中生支付合同解除违约金（截至2019年10月24日为226464元；自2019年10月25日起，以585000元为基数，按照日万分之三计算至付清之日）；四、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；六、驳回原告杨中生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14892元，由原告负担576元，被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担14316元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  陈淑珍二〇一九年十月二十五日书 记 员  卓嘉聪