贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民初4557号原告：刘强蔚，男，1989年10月1日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：谷昊，系贵州屋脊律师事务所律师，执业证号15202201810048484。被告：葛萍，女，1970年9月13日出生，汉族，住六盘水市钟山区。第三人：六盘水自强经贸有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区德坞（威水路），统一社会信用代码915202006224373543。法定代表人：葛萍，系该公司经理。上述被告及第三人的共同委托诉讼代理人：李宇，系贵州金鸟律师事务所律师，执业证号15202199910247799。原告刘强蔚与被告葛萍、第三人六盘水自强经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘强蔚及其委托诉讼代理人谷昊，被告葛萍、第三人六盘水自强经贸有限公司的委托诉讼代理人李宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘强蔚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2017年9月26日及2018年7月26日所签订《房屋租赁合同》均无效；2.判令被告返还原告支付的租金、保证金等相关费用270500元，并赔偿原告装修损失1392040元，共计1662540元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年原告因响应政府招商引资政策来到六盘水经营足疗店，2017年9月26日原被告双方签订了第一份《房屋租赁合同》，就原告租赁被告位于钟山德坞经梦园l号至17号门面的二层和背后一个套间、一楼至二楼的楼梯间、一楼的农家三锅大牛包房的房屋进行装修，然后经营的事宜达成一致。被告承诺该房屋能正常使用并保障租赁使用合法有效。于是原告在2017年9月27日到六××水市××区市场监督管理局注册了名为“钟山御足宫足浴德邬店”的个体工商户，于2017年9月30日与案外人耿建荣签订建筑装饰工程施工合同，按合同约定对所租赁房屋进行装修。2018年7月26日原被告签署了第二份租赁合同，约定废止第一份合同。但第二份合同就是在第一份合同的基础上增加租赁房屋二层背后的其他套间，并且相应调整了租金。增加了房屋用途是作为“御足宫”经营。删除了原告优先租赁一楼烟酒店门面的条款。其他内容基本一致。至2018年7月31日原告已陆续向被告支付各项费用共计：270500元。在完成对新租赁房屋装修工作后，原告与案外人耿建荣就所有装修费用进行结算，并于2018年8月2日付清全部装修款1392040元。但在装修完成付清装修款后，原告到有关部门办理相应手续时。被告知原告所租赁房屋主体消防手续未验收通过，不能办理相关手续。之后被钟山德坞派出所责令停业整顿。于是刘强蔚表弟尹芝岚作为“御足宫”员工在2018年8月17日向钟山区人民政府进行信访，请求政府帮忙协调办理相关手续的问题。同时原告也向钟山投资促进局反映该情况请求帮助协调解决。两次反映均提供了被告给原告的房屋土地证及规划证。但是在2018年8月27日收到投资局转达钟山××大队的回复：因所租赁的房屋主体未办理规划、土地等相关手续，不能办理消防手续。2018年10月17日收到钟山××大队的信访事项处理意见书，以资料不齐为由，不予受理原告的申请。2018年10月20日六盘水市公安局钟山分局向原告和“御足官”出具了钟公德所行罚决[2018]2704号行政处罚决定书，对原告进行了行政处罚，并取缔了“御足宫”。现在原告已无法再使用租赁的房屋进行经营活动。综上所述，被告提供给原告的房屋证件经有关机关进行确认，无法办理相关手续。说明被告出租的房屋系被告私自建设的违章建筑，不在其提供的规划证和土地证范围内。因此，依照相关法律的规定，原被告的租赁合同应被认定为无效。而被告明显对合同的无效具有故意和不可推卸的全部责任，应当返还从原告处所得到的所有费用并赔偿原告的全部装修损失。原告为保护自己合法权益，特依法向贵院提起诉讼。被告葛萍辩称，一、原告所述不是事实，理由如下：首先，被告出租给原告使用的房屋不是违章建筑。其次，原、被告双方签订的房屋租赁合同中已经明确原告向被告所租赁的房屋只有土地使用证，原告是已知的。再次，原告作为足疗行业的经营者，应当知道足疗行业需要经过公安机关的特行管理的行政许可，其被取缔也是因为原告未向公安机关申请相关行政许可所导致。二、原告要求退还其房屋租赁及赔偿装修损失无法律依据，原告与被告签订租赁合同后，已使用房屋一年有余，支付租金是其义务。装修的损失是基于原告本身的过错，被告无任何法律上的责任，不应当承担赔偿责任。三、被告葛萍系受六盘水自强经贸有限公司委托，行使房屋出租权利，不是葛萍个人行为，葛萍也未在房屋出租过程中获取利益，葛萍不应当在本案中承担责任。综上，被告葛萍以及第三人与原告刘强蔚签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告及第三人应当依法如实履行双方签订的房屋租赁合同，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人六盘水自强经贸有限公司述称，第三人同意被告葛萍的答辩意见，另补充：一、原告与第三人委托的被告葛萍签订合同，合同的合意和本意都是明确的，原告是具有民事行为能力的人，本合同的真实表达也提示了我们的资产的实际状况。二、原告被公安机关查处，其过错在于原告，为依法办理相关合法手续，就进行非法营业一年之久，从原告提供的控告程序来看，公安消防大队是2018年8月30日受理进行了调查，调查结果御足宫未按建设消防规定备案，工程验收未备案，公众聚集场所开业前安全检查验收不合格。以上需要办理的相关前置合法手续未办理，擅自经营，违背了本合同约定的原告方承诺的合法经营条款，经营一年以后被公安机关查处、取缔，是属于原告不尊重法律，未去办理相关手续擅自经营导致的损失，应由原告承担。三、原告在与装修方签订的装修合同中，承包方乙方耿建荣在合同当中明确约定设计、装修的报批、审批手续要求原告合法、完善，在装修合同中双方并未履行上述条款，由于甲乙双方都未严格履行，所导致的装修损失与第三人、葛萍无关，不承担装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据：1、原告出示的身份证、营业执照及证明、2017年9月26日《房屋租赁合同》、2018年7月26日《房屋租赁合同》及附件、企业信用信息公示报告、工商银行电子回单（七份）、钟公德所行罚决字[2018]2704号行政处罚决定书、建设用地规划许可证（证号：307647）、国有土地使用证（钟土国用籍字20030917号）、评估费发票；2、被告出示的身份证、营业执照及法定代表人身份证明、国有土地使用证（钟土国用（籍）字第20030917号）、建设用地规划许可证（证号：307647）、2017年9月26日《房屋租赁合同》、2018年7月26日《房屋租赁合同》及附件；3、本院依职权调取的六盘水市消防支队钟山大队应急钟消函﹝2019﹞35号文件、贵州立衡资产评估事务有限公司黔立衡评字（2019）A0912号资产评估报告书、2019年10月25日询问笔录（被询问人：彭荣）。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告出示的《建筑装饰工程施工合同》、分部分项预算表、收款收据，该组证据达不到原告的证明目的，故本院不予确认，但就原告用于证明其对案涉房屋的装修损失的证明目的，其申请评估，本院已委托评估并由评估机构出具资产评估报告书；2、对原告出示的《钟山投资促进局关于钟山御足宫足浴德坞店报告的回复》（来源于六××水市××区投资促进局）、六盘水市消防支队钟山大队文件（编号：20180020），该组证据来源合法，与本案具有关联性，故本院予以确认；3、对被告出示的《六盘水自强经贸有限公司股东会决议》，该组证据与本案无关联性，故本院不予确认；4、对被告出示的2018年12月4日证明，其出具机关系六××水市××区德坞社区德宏居民委员会和六××水市××区德坞社区服务中心，证明的内容为：“兹有六盘水自强经贸有限公司位于钟山区德××社区××路××楼门面，现租给刘强蔚经营足疗洗浴行业，该门面不属于两违建筑，不在拆迁范围之内，产权正在办理中”，但两个出具证明的机关均没有经手人的签字，同时其要证明的内容也不在上述两个出具机关的职责范围内，故对该组证据本院不予确认；5、对被告出示的税收完税证明（七张），该组证据与本案无关联性，故本院不予确认；6、对被告出示的营业执照三份，该组证据与本案无关联性，故本院不予确认；7、对被告出示的《房屋转租合同》，该组证据能够与2017年9月26日《房屋租赁合同》、2018年7月26日《房屋租赁合同》及附件相互联系，同时根据本院依职权调取的《询问笔录》（被询问人：彭荣）相互联系，能够证明原告向被告农家三锅的大牛包房转租给彭荣，并收取彭荣截止至2018年12月的租金3500元的事实，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月26日被告葛萍作为出租方（甲方）与原告刘强蔚作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条，甲方保证所出租的房屋属甲方自主权，有权对外租赁。第二条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于六××水市××区德坞经梦园1号至17号门面的二层和后面的一个套间；一楼上二楼的楼梯间；农家三锅的大牛包房。2、出租房屋面积约：二楼约600平方米，套间约60平方米，农家三锅大牛包房约15平方米。3、该房屋现状：属毛坯房，有土地使用证，能正常使用。第三条，甲方应提供土地使用证复印件，保证本次租赁使用合法有效。第四条，租赁期限、用途，1、该房屋租赁期共75个月（3个月免租装修期+6年租赁）。自2017年10月1日起至2023年12月31日止，甲方给乙方三个月装修时间，三个月内不计房租。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法经营使用，不得在出租房屋内进行违法违纪行为，乙方在租赁房屋期间所发生的人身安全事故和其他安全事故由乙方自行承担责任。3、租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲乙双方协商，甲方同意后，在当年租赁市价同等条件下，乙方有优先续租权。如双方未谈妥甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。”该份合同还对租金及支付房屋、保证金、租赁期间相关费用及税金、房屋转让与转租、房屋交付及收回验收等进行了约定。2017年9月26日原告刘强蔚作为甲方，案外人彭荣作为乙方签订《房屋转租合同》，约定：“甲方出租给乙方的房屋位于六××水市××区德坞××农家三锅的大牛包房，面积约40平方米，双方还对租赁期限、用途、租金房屋的转租等进行约定。合同签订后，原告收取彭荣截止至2018年12月的租金3500元。2018年7月26日被告葛萍作为出租方（甲方）与原告刘强蔚作为承租方（乙方）再次签订《房屋租赁合同》，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。第一条，甲方保证所出租的房屋属甲方自主权，有权对外租赁。第二条，房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于六××水市××区××经××至××门面××楼部分区域（详见附件1（2楼））；一楼上二楼的楼梯间；农家三锅的大牛包房（详见附件1（1楼））。2、出租房屋面积：详见附件1。3、该房屋现状：属毛坯房，有土地使用证，能正常使用。第三条，甲方应提供土地使用证复印件，保证本次租赁使用合法有效。第四条，租赁期限、用途，1、该房屋租赁期共75个月（3个月免租装修期+6年租赁）。自2017年10月1日起至2023年12月31日止，甲方给乙方三个月装修时间，三个月内不计房租。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为‘御足宫’合法经营使用发生的人身安全事故和其他安全事故由乙方自行承担责任。3、租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲乙双方协商，甲方同意后，在当年租赁市价同等条件下，乙方有优先续租权。如双方未谈妥甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。第五条，租金及支付方式，1、该房屋按年收取租金。第一年年租金：274500元；第二年年租金：274500元；第三年年租金：274500元；第四年年租金按5%递增：288225元；第五年年租金按年5%递增：302636元；第六年年租金按5%递增：317767元。2、房屋租金支付方式如下：承租房屋租金：签订合同之日支付第一年的半年租金125000元，2018年6月30日前支付第一年下半年租金149500元。第二年至第六年的年租金需在每年12月30日前支付，如不按期支付，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，收回承租房屋，不退还保证金。并有权对乙方承租房屋进行包含但不仅限于封锁等措施。第六条，保证金。乙方必须向甲方支付房屋租赁合同保证金10000元。房屋保证金不抵扣租金，合同期满后，甲方交给乙方使用的物品及装修有损坏的，拖欠的服务管理费、水费、电话费、网费，甲方扣除乙方应赔偿款项后，多退少补，互不拖欠。第七条，租赁期间相关费用及税金。1、乙方应承担的税金。租赁期间，房屋租赁所产生的相关税费由乙方依法向税务机关申报并交纳，房屋租赁所产生的其他相关费用及行业规定的其他相关费用由乙方自行承担，与甲方无关。2、乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳服务管理费、水费、电费、上网费及乙方在经营期间应缴纳的各种费用。（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。第八条，房屋的转让与转租。1、租赁期间，甲方出租的房屋转让应将本合同同时转由受让方继续履行合同；2、租赁期间乙方可以转租、转借承租房屋，但乙方转租、转借必须通知甲方。第九条，如遇不可抗力因素或国家政策征用甲方房屋确需拆迁，乙方需配合甲方，双方互不承担责任，甲方负责及时通知乙方，并退还剩余租金。但国家政府部门对甲方拆迁所有赔偿归甲方拥有，与乙方无关。如果三年时间内拆除，装修补偿款归乙方享有。三年之后的装修补偿款由甲方享有，与乙方无关。第十条，房屋交付及收回的验收。1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张。3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及装修及附属设施、设备交还甲方。乙方对房屋的装修无偿交还承租房屋时不得拆除、破坏，一并交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存物品，甲方有权处置。第十一条，特别约定，1、乙方承租房屋的二楼三楼外墙甲方免费给予乙方做广告和宣传使用。第十二条，本合同未尽事宜，经甲乙双方友好协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十三条，本合同自双方签（章）后生效。第十四条，本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。第十五条，甲乙双方于2017年10月9日签订的租赁合同以及双方在签订此合同前的补充合同等，在本合同双方签字后作废。甲方：葛萍（签名及手印），乙方（授权人）：刘强蔚（签名及手印），签约日期：2018年7月26日”。该合同附件1载明的租赁房屋的租赁区域，具有原告及被告的签名及手印。2017年9月27日原告刘强蔚以上述《房屋租赁合同》中租赁的房屋作为经营场所在六××水市××区市场监督管理局注册个体工商户，名称为钟山御足宫足浴德坞店，经营者为刘强蔚。被告于2017年9月底将案涉房屋交付给原告，2017年9月30日原告刘强蔚与案外人耿建荣签订《建筑装饰工程施工合同》，由耿建荣对钟山御足宫足浴德坞店进行装修。原告于2018年3月开始营业至2018年10月20日。2017年9月26日原告刘强蔚向被告葛萍支付租金125000元，同日向被告葛萍支付保证金10000元。2017年10月7日原告向被告葛萍支付租金10000元，2017年10月9日原告向被告葛萍支付租金10000元；2018年3月26日原告向被告葛萍支付租金3000元；2018年7月25日原告向被告葛萍支付租金50000元；2018年7月31日原告向被告葛萍支付租金62500元。2018年8月27日六××水市××区投资促进局出具《钟山投资促进局关于钟山御足宫足浴德坞店报告的回复》，载明：“你公司送来的报告已收悉，报告提出因贵公司所租赁房屋主体消防手续未验收通过，导致无法办理消防合格证及特种行业许可证等手续，被德坞派出所责令停业，请我局帮助协调解决。针对这一问题，我局高度重视，指定专人于2018年8月27日到钟山××大队对接协调，钟山××大队明确反馈因贵公司所租房屋主体未办理规划、土地等相关手续，根据相关规定，不能办理消防手续。建议贵公司与房屋出租方（业主）对接协调，尽快办理完善规划、土地等手续，以便贵公司办理消防、特种行业许可等相关手续，避免因停业而造成损失”。2018年10月17日六盘水市消防支队钟山大队作出文件（编号：20180020），载明：“2018年8月17日反映2017年在钟山德坞德宏路口租下经梦园房屋开钟山御足宫足浴德坞店，消防设施已完善，但未验收，面临被公安机关要求停业的问题。请求政府帮助协调相关部门处理消防验收及办理消防验收手续。我们于2018年8月30日受理并发出受理告知书。经调查，钟山御足宫足浴德坞店面积1100平方米左右，根据《建设工程消防监督管理规定》该场所需办理建设工程消防设计备案、竣工验收备案、公众聚集场所开业前消防安全检查合格证，钟山御足宫足浴德坞店以上都未办理。……钟山御足宫足浴德坞店无法提供原有建筑的规划许可证或者产权权属证明或县级以上城乡规划主管部门或者县级以上人民政府（含县级人民政府办公室）提供的正式文件、会议纪要以及其他同意其改变使用用途的书面证明材料代替；申报建设工程消防设计备案的资料不齐，消防大队不予受理。”2018年10月20日贵州省六盘水市公安局钟山分局作出钟公德所行罚决字[2018]2704号行政处罚决定书，载明：“现查明2018年10月18日6时许，我所民警在工作中发现钟山刘强蔚经营的御足宫未获公安许可擅自经营案。经询问，刘强蔚对其经营的御足宫未获公安机关许可擅自经营案的行为供认不讳。……现决定给予刘强蔚行政罚款500元，并对刘强蔚未经许可擅自经营按照国家规定需要有公安机关许可的御足宫予以取缔。”2019年4月17日经本院征询，六盘水市消防支队钟山大队作出应急钟消函﹝2019﹞35号文件，载明：“收到贵院的征询函，现回复如下：一、钟山御足宫足浴需要办理哪些消防手续，在什么时候办理消防手续。钟山御足宫足浴面积1100平方米左右，于2018年年初到我大队咨询申报消防手续的事项，根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《建设工程消防监督管理规定》第四章，该场所需要办理建设工程消防设计备案、竣工验收备案、公众聚集场所开业前消防安全检查合格证。二、钟山御足宫足浴办理消防手续需要什么资料。（一）建设工程消防设计备案需提供以下资料：1、备案申报表；2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；3、设计单位资质证明文件；4、消防设计文件；5、施工许可证；6、法律、行政法规规定的其他资料。依法需要办理建工程规划许可证的，应当提供建设工程规划许可证明文件；依法需要城乡规划主管部门批准的临时性建筑，属于人员密集场所的，应当提供城乡规划主管部门批准的证明文件。……根据《省公安厅关于进一步规范消防行政许可和备案办理通知》，关于改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）工程申报办理消防设计备案的便面服务和放管服措施：（一）在城市、镇、乡、村寨规划区内的改建工程，申报消防设计审核或者备案的，窗口受理人员应当要求申请人提供原有建筑的规划许可证或者产权权属证明，查验是否改变原规划用途。建筑规划用途分类按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）的”城市建设用地分类和代码表确定，用途在‘大类’内部变更用途的改建工程，收存建设工程原有的规划许可证或产权权属证明；用途在‘大类’之间变更用途的改建工程，应当要求建设单位提供与新用途相符的规划许可证。特殊情况下，不能提供建设工程规划许可证明文件，可提供县级以上城乡规划主管部门或者县级以上人民政府（含县级人民政府办公室）提供的正式文件、会议纪要以及其他同意其改变使用用途的和宿命证明材料代替。……”经原告申请，本院委托贵州立衡资产评估事务所有限公司对案涉房屋装修价值进行鉴定，该资产评估机构于2019年9月5日作出黔立衡评字（2019）A0912号资产评估报告书，评估结论为：在评估基准日2018年3月1日下，御足宫足浴德坞店铺面装修工程的评估价值为人民币1197900元；在评估基准日2018年10月20日下，御足宫足浴德坞店铺面装修工程的评估价值为人民币1078100元；在评估基准日2019年9月7日下，御足宫足浴德坞店铺面装修工程的评估价值为人民币898400元。为此原告支付评估费18000元。案涉房屋现仅有国有土地使用证和建设用地规划许可证。本院认为，关于2018年7月26日原告与被告签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及第六十四条的规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。根据双方在庭审辩论结束之前提交的证据和庭审中的陈述可以看出案涉房屋未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中《房屋租赁合同》约定的房屋系没有取得合法的建设手续而修建的房屋，故2018年7月26日原告与被告签订的《房屋租赁合同》系无效合同。关于2017年9月26日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，原告与被告在2018年7月26日签订《房屋租赁合同》时已经约定作废，双方实际履行的已是2018年7月26日原告与被告签订的《房屋租赁合同》，故对2017年9月26日原告与被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题，没有认定的必要，故本院不作处理。关于装修损失的赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，导致合同无效的原因系被告出租的房屋没有建设工程规划许可证，被告将没有取得合法修建手续的房屋出租，其对合同无效应当承担主要责任，原告没有尽到合理审慎义务应当承担次要责任。关于装修损失的认定，经本院委托评估机构在三个评估基准日对装修价值进行评估，评估结论分别为2018年3月1日1197900元，2018年10月20日1078100元，2019年9月7日898400元。原告在2018年10月20日因为案涉房屋没有合法的建设手续导致未能办理相关经营许可的手续被公安机关取缔，此时起原告就未对房屋进行占有使用，故关于装修的损失应以2018年10月20日的评估价值1078100元予以认定。根据合同的相对性原则，按照原、被告的过错，原告承担30%的责任，被告承担70%的责任，故被告应赔偿原告754670元（1078100元×70%），对原告诉请超过的部分，本院不予支持。关于保证金的返还问题。本案中原告支付被告10000元的保证金，因合同无效，被告应当返还其收取的保证金10000元给原告。关于租金的返还问题。根据合同的约定，第一年的租金为274500元，月租金为22875元，原告应从2018年1月1日开始支付被告租金。从2018年1月1日至2018年10月20日原告实际占有使用该房屋，在该期间并没有因案涉房屋的性质妨碍其对案涉房屋的占有使用，故原告应当支付被告从2018年1月1日至2018年10月20日（9个月20天）的租金221125元[（22875元×9个月）+（22875元×20÷30）]。原告共计支付被告260500元租金，除去原告应支付给被告的租金221125元，故被告应当返还原告租金39375元（260500元-221125元）。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告刘强蔚与被告葛萍于2018年7月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告葛萍于本判决生效之日起十日内返还原告刘强蔚租金39375元、保证金10000元；三、被告葛萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘强蔚装修损失754670元；四、驳回原告刘强蔚其他的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19762元，评估费18000元，合计37762元，由原告负担10205元，由被告葛萍负担27557元（原告已预交，被告葛萍于本判决生效之日起十日内返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执行。审 判 长  娄成志人民陪审员  刘荣武人民陪审员  李祖艳二〇一九年十月二十九日书 记 员  廖正文