福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1935号 原告：李芳吟，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：王建南，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凰梅，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：泉州市恒盛房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路恒盛汽车商城二楼。 法定代表人：林榕晖，该公司执行董事兼总经理。 原告李芳吟与被告泉州市恒盛房地产开发有限公司（以下简称“恒盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年1月29日，本院作出（2019）闽0504民初2号民事裁定，裁定驳回原告李芳吟的起诉。原告李芳吟不服，提起上诉。后泉州市中级人民法院作出（2019）闽05民终1794号民事裁定，裁定撤销本院（2019）闽0504民初2号民事裁定，本案指令本院审理。本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芳吟的委托诉讼代理人王建南、王凰梅到庭参加诉讼，被告恒盛公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李芳吟向本院提出诉讼请求：1.判令恒盛公司继续履行与李芳吟签订的45份《商品房买卖合同》，办理该45份合同登记备案手续；2.本案诉讼费用、财产保全费由恒盛公司承担。事实和理由：2015年2月13日至2015年3月6日期间，恒盛公司与李芳吟签订了45份《商品房买卖合同》，恒盛公司将其位于恒盛商业广场·尚东国际地下室负一层45个车位出卖给李芳吟。合同约定车位价款共计为880万元，付款方式为分期付款。合同签订后，李芳吟已支付首期款。后李芳吟与恒盛公司达成协议，以承担债务方式履行了第二期款440万元的付款义务。恒盛公司出具相应的收据交李芳吟收执。李芳吟已经履行合同约定的付款义务，但恒盛公司至今仍没有办理合同登记备案手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律规定及双方签订的《商品房买卖合同》，恒盛公司应办理合同登记备案手续。现恒盛公司迟延履行义务，已严重损害李芳吟合法权益。李芳吟多次催告未果，特诉至法院，请求判如所请。 恒盛公司提交书面答辩状辩称，一、李芳吟在诉状中所述的情况，与事实相符。2015年2月到3月期间，恒盛公司为了偿还债权人陈某、陈X的债务，将位于恒盛商业广场尚东国际地下室负一层的45个车位，以880万元的价格出售给李芳吟。第一期款440万元，李芳吟代为偿还了陈某、陈X420万元，其余20万元以现金支付给了恒盛公司。2017年8月12日，恒盛公司与李芳吟达成协议。第二期款440万元，由李芳吟代为偿还恒盛公司所欠吴某某债务356万元，其准备84万元由李芳吟代恒盛公司缴纳45个车位的交易税款（如有不足，由李芳吟自行承担）。二、恒盛公司对李芳吟提交的证据没有异议。李芳吟提交的证据中，恒盛公司的签章均为真实。三、恒盛公司同意接受调解，协助办理45份合同登记备案手续，并承担诉讼费用。 本院经审理认定事实如下：2015年2月13日至2015年3月6日期间，李芳吟与恒盛公司网签了45份《商品房买卖合同》，约定李芳吟向恒盛公司购买位于泉州市洛江区，计45个车位，成交金额合计880万元。 2015年2月13日，恒盛公司出具《收据》，确认收到李芳吟购房款440万元，其中420万元由吴某某于2015年2月12日转入杨某某（陈某丈夫）账户，另20万元用现金方式支付给恒盛公司法定代表人林榕晖。吴某某出具《证明》，确认其受李芳吟委托，代李芳吟支付恒盛公司支付45个车位的购房款。 2017年8月12日，恒盛公司、李芳吟与吴某某签订《协议书》，约定由李芳吟代为偿还恒盛公司所欠吴某某借款356万元，另84万元（880万元-440万元-356万元）由李芳吟代恒盛公司缴纳45个车位交易税款（高于或低于实际税款，差额部分均由李芳吟自行承担或享有）。 恒盛公司出具收款收据给李芳吟，确认收到购房款880万元。 2019年1月2日，本院受理李芳吟与恒盛公司商品房预售合同纠纷一案。2019年1月29日，本院作出（2019）闽0504民初2号民事裁定，认为：李芳吟与恒盛公司在《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限约定买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售监管账户上，并列明监管账户的开户行、账号。李芳吟依恒盛公司的指定将购房款交付给案外人，用于抵债，或直接支付现金等，并未将购房款存入合同指定的银行预售监管账户。根据2013年4月18日泉州市住房和城乡建设局《泉州市商品房预售资金监督管理工作实施意见》第五条第二款“商品房买卖合同签订后30日内，预售人需凭预售资金监控银行出具的购房人首期付款或一次性付款凭证到当地交易登记主管部门办理备案登记，交易登记主管部门应当审查银行出具的付款凭证，以后建设期内各期预售资金的收存亦必须向预购人出具存入专用账户的进账单，预售人不得擅自收存预购人支付的预售资金”及第六条“商品房预售资金只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设施工进度款、办公费用、银行贷款及利息、销售代理费用和广告费、法定税费及土地出让金，不得挪作他用。……”的规定，商品房预售资金的收存入账系为项目建设所需。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定及依双方合同第二十六条“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向泉州市洛江区房地产管理处办理合同登记备案”的约定，合同登记备案是恒盛公司的法定和约定义务。本案中，恒盛公司未能按法律规定和双方约定的时间及时向房地产管理部门办理合同登记备案手续，根源在于购房款未转入银行预售监管账户。而合同备案登记手续系主管部门的行政行为，故本案不属人民法院民事诉讼的受案范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条规定，裁定如下：驳回李芳吟的起诉。李芳吟不服，提起上诉。后泉州市中级人民法院作出（2019）闽05民终1794号民事裁定，认为：本案系李芳吟与恒盛公司两个平等的民事主体之间因恒盛公司未能按照双方签订《商品房买卖合同》的约定为李芳吟办理合同备案登记手续而引发的商品房预售合同纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审裁定驳回李芳吟的起诉有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初2号民事裁定，本案指令福建省泉州市洛江区人民法院审理。本院于2019年8月23日立案。 在庭审过程中，李芳吟陈述其与恒盛公司的商品房买卖行为系真实的买卖行为。 上述事实有当事人的陈述、李芳吟提交的身份证、企业信用信息、《商品房买卖合同》四十五份、《收据》、转账记录、《证明》《协议书》、收款收据九十份及本院（2019）闽0504民初2号民事裁定书、泉州市中级人民法院（2019）闽05民终1794号民事裁定书等证据证实，本院予以确认。 本院认为，李芳吟与恒盛公司网签的45份《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。根据《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”的规定，和双方《商品房买卖合同》第二十六条“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向泉州市洛江区房地产管理处办理合同登记备案”的约定，本案45份合同网上签约后，恒盛公司未按照法律规定和双方的约定，按时完成《商品房买卖合同》登记备案，构成违约。现李芳吟主张恒盛公司应继续履行合同并办理合同登记备案手续，于法有据，予以支持。恒盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 泉州市恒盛房地产开发有限公司继续履行与李芳吟签订的45份《商品房买卖合同》，并在本判决发生法律效力之日起十日内办理上述45份合同登记备案手续。 案件受理费73400元，减半收取计36700元，由泉州市恒盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇一九年十月十五日 书记员  黄书卿 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。