河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异238号 案外人：王现斌，男，1963年8月4日出生，汉族，住邢台市桥西区。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京邵嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人于2019年1月22日对执行邢台市桥西区福麟小区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由： 原业主邓成义与福麟公司签订了福麟小区认购书，购买由福麟公司开发的位于邢台市桥西区，法院在执行武大秀的申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小区8号楼1单元603号房产，因该房产已由案外人购买，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市桥西区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外人异议理由不成立，请求依法驳回。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2014年11月23日，福麟公司向邓成义出具的房款及地下室收据两张，金额分别为364030元、38180元（邓成义银行转账明细两张，2010年12月2日交款10万元、2011年12月10日交款146858元；2014年11月23日，邓成义现金交款单，金额为112000元）； 证据2、2018年8月15日邓成义与王倩（王现斌之女）签订的二手房买卖协议； 证据3、王现斌给付邓成义购房款的银行流水明细单三张，共104.5万元； 证据4、邓成义更名为王现斌的更名审批单； 证据5、认购书及2018年9月3日福麟公司收据； 证据6、户口本复印件一份。 申请执行人质证称，对证据编号：一,证据名称：2014年11月23日收据两张，2010年12月2日与2011年12月10日银行明细及2014年11月13日现金交款单，质证意见：收据的真实性、合法性及关联性均不予认可。1、两份收据涉及金额较大且没有相对应的银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明付款行为已实际发生；两份收据金额共计367910元，银行明细及现金交款单共计358858.00元，金额相互不一致，真实性、合法性不予认可。收据的交款人均是邓成义而非案外人，因此收据的关联性不予认可。2、银行明细真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。此份证据只能证明2010年12月2日与2011年12月10邓成义给陈燕分别转账10万元和148658.00元，邓成义不是案外人，案外人也没有证据证明陈燕为被执行人的财务人员。个人账户收受公司经营往来款的行为严重违反《会计法》的相关规定，因此案外人不能以此证明已向被执行人支付购房款。3、现金交款单真实性、合法性予以确认，关联性不予认可。交款人是邓成义而非案外人，此份证据与本案无关，不能到达到案外人的证明目的。对证据编号：二，证据名称：二手房买卖协议，质证意见：真实性、合法性及关联性不予认可。1、2017年4月房屋已被查封，邓成义与王倩就此房屋签订买卖协议未通知执行申请人或法院，执行申请人对两方的买卖行为不知情，因此无法确认协议的真实性。2、邓成义与王倩买卖房屋时，邓成义未取得涉案房屋的合法所有权，房屋登记在被执行人名下，被执行人是该房屋的唯一合法所有权人。2017年4月份该房屋已被法院查封，2018年8月15日邓成义与王倩签订本协议因违反法律相关规定而无效，王倩不能依据无效的协议取得该房屋的合法权利。3、案外人不是该二手房买卖协议的合同相对人，此协议与本案无关，不能达到案外人的证明目的。对证据编号：三，证据名称：银行流水三张，质证意见：1、中国银行交易流水明细清单两张没有银行签章，其真实性不予认可，农业银行回单的真实性予以认可。2、农业银行回单的合法性予以认可。3、以上证据关联性不予认可，三份证据的付款人是王倩而非王现斌，两人虽为父女关系，但均是完全民事行为能力人，双方也没有代理委托关系，因此王倩的转账行为不能视为案外人；收款方是邓成义，该房屋登记在被执行人名下未登记在邓成义名下，邓成义没有合法所有权更没有房屋的处分权，双方二手房买卖的法律关系自始不成立，王倩向邓成义转款的行为不能证明是支付购房款；王倩的转款行为发生在2018年8月至9月之间，均处于该房屋被法院查封期间，因此不能证明王倩为该房屋的合法权利人，也不能达到案外人的证明目的。对证据编号：四，证据名称：更名审批单，质证意见：真实性、合法性及关联性均不认可。审批单没有日期，没有审批单位盖章，无法证明签字人员的身份证明及代理委托书，证据的真实性与合法性均不予认可。对证据编号：五，证据名称：2018年9月3日收据与认购书，质证意见：1、真实性、合法性不认可，认购书是案外人与被执行人在2018年9月3日签订的，此时该房屋已处于查封状态。被执行人收款及双方在签订认购书时没有通知执行申请人或法院，因此执行申请人对其真实性与合法性不予认可。2、关联性不予认可，此份认购书与本案无关。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容：交使用条件；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，因此该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。另外，认购书的签署日期为2018年9月3日发生在法院查封之后，在此之后签订的协议因违反法律相关规定而无效。对证据编号：六，证据名称：户口本复印件，质证意见：1、真实性、合法性予以认可；2、关联性不予认可，该证据与本案无关。不能证明案外人已支付购房款并取得合法权利的证明目的。 综上，案外人与被执行人签订认购书、王倩向邓成义的付款的行为发生在人民法院查封之后。该涉案房屋登记在被执行人名下，房屋的合法所有权人是被执行人而非邓成义，因此邓成义与王倩之间的二手房买卖协议违反法律相关规定而无效，双方不存在二手房屋买卖法律关系，王倩向邓成义支付的款项当然不是购房款，邓成义基于无效合同取得王倩的转账行为属于不当得利。案外人没有证据证明王倩对涉案房屋享有合法权利，更不能证明案外人享有权利人的合法性与真实性，只有被执行人是该房产的合法权利人，因此，案外人提起的异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定，不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强发表答辩及质证意见称，认可案外人的意见及相关证据，依法支持案外人的请求。 本院查明，武大秀与邢台福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇8号楼1单元603号房屋。 另查明，邓成义2014年11月23日向福麟公司交纳购房款364030元、38180元。2018年8月15日，邓成义与王倩签订二手房买卖协议。2018年9月3日，福麟公司向案外人王现斌（王现斌与王倩系父女关系）出具了案涉房屋及地下室收款收据，案外人与福麟公司签订了认购书并办理了涉案房屋的更名手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽称原业主邓成义已于2014年11月23日购买案涉房屋；案外人与福麟公司也就案涉房屋签订了福麟小镇（南石门）认购书，福麟公司于2018年8月15日为案外人出具了收款收据，但案涉房屋已于2017年4月进行查封，即案外人对案涉房产的购买时间在本院查封之后。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人王现斌的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十月二十四日 书记员  白娟娟