济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初1744号原告：闻建国，男，1963年2月19日出生，汉族，住济南市历城区，委托诉讼代理人：宋曰刚，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王允斌，山东昌平律师事务所律师。被告：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市开发区大学科技园南区D组团北楼中（西）单元，统一社会信用代码：91370100734734775W。法定代表人：刘幼华。被告：深圳市龙园昌泰投资有限公司，住所地深圳市罗湖区红岗路1299号龙园大厦301B,统一社会信用代码：91440300699066686K。法定代表人：庄成扁。原告闻建国与被告山东瑞境置业有限公司（以下简称：瑞境置业）、深圳市龙园昌泰投资有限公司（以下简称：龙园昌泰）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闻建国的委托诉讼代理人宋曰刚、王允斌到庭参加了诉讼。被告瑞境置业、龙园昌泰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻建国向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除闻建国与瑞境置业签订的《商品房买卖合同》，判令瑞境置业、龙园昌泰返还购房款950000元、房屋维修基金13165元及利息（以963165元为基数，从2016年6月30日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2、请求依法判令瑞境置业、龙园昌泰支付闻建国房屋增值部分损失（以鉴定为准）；3、判令瑞境置业、龙园昌泰赔偿购房款一倍的赔偿款963165元；4、案件受理费、保全费、鉴定费由瑞境置业、龙园昌泰承担。诉讼过程中，闻建国申请撤回第二项诉讼请求，本院依法予以准许。事实和理由：2016年5月22日，闻建国与瑞境置业签订《龙园城房地产认购书》（编号为no．1300084），购买章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸（龙园城）A-04栋302室房产，房屋总价为98万元，分期付款，闻建国于2016年5月30日，支付首付款20万元。2016年6月16日，闻建国与瑞境置业签订了正式的《商品房买卖合同》，购房总价变更为95万元，付款方式变更为一次性付款。2016年6月16日，瑞境置业向闻建国发出交房通知。2016年6月29日，闻建国在瑞境置业售楼处支付了剩余的75万元，房款全部缴清，履行了全部合同义务。2016年6月1日，济南中院因瑞境置业与案外人章丘市第三建筑工程公司（以下简称：章丘三公司）建设工程合同纠纷一案，在诉讼过程中下达（2015）济民五初字第54－1号协助执行通知书，在诉讼保全过程中查封了闻建国所购买房产，现已经进入执行程序，执行案号为（2018）鲁01执228号。在（2018）鲁01执228号执行过程中，闻建国才知道所购房屋被查封的事实，并提出执行异议，济南中院驳回了闻建国的异议。闻建国于2018年8月14日向济南中院提出了执行异议之诉，在执行异议案件审理过程中，得知瑞境置业与龙园昌泰系合作开发房地产关系，两公司共同开发章丘大站水库东侧瑞境皇冠水岸（龙园城）项目，闻建国在瑞境置业售楼处交付的购房款交至了龙园昌泰。瑞境置业、龙园昌泰故意隐瞒双方合作开发关系及闻建国所购买房屋被查封的事实，与闻建国签订《商品房买卖合同》，导致闻建国无法接收所购买房屋，更无法取得该房屋所有权，商品房买卖合同已无法履行。根据市场行情，涉案房屋较闻建国购房时价值已大幅上涨。两公司的行为造成闻建国的财产损失，严重侵害了其合法权益。闻建国为维护其合法权利，诉至本院，请求依法支持其诉求。瑞境置业未作答辩。龙园昌泰未作答辩。闻建国围绕诉讼请求依法提交了闻建国与瑞境置业签订的《龙园城房地产认购书》（编号1300084）（复印件）一份、《商品房买卖合同》各一份（复印件）、首付款20万元、尾款75万元的发票（复印件）各一张、维修基金收据（复印件）一张、刷卡小票六张（复印件）、济南市中院（2018）鲁01执异228号执行裁定书一份（复印件）、济南市中级人民法院(2018)鲁01民初1718号民事判决书一份、山东省高级人民法院(2018)鲁民终2087号民事判决书一份、评估鉴定报告一份，瑞境置业、龙园昌泰未予质证。对闻建国提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月22日，闻建国与瑞境置业签订《龙园城房地产认购书》一份，闻建国认购位于章丘市××大站水库东侧瑞境××房，建筑面积219.43平方米。合同约定：签订认购书时，闻建国支付认购定金5万元，选择银行按揭的付款方式支付房价共计98万元。闻建国于2016年5月30日缴纳20万元购房款。2016年6月16日，闻建国与瑞境置业签订《商品房买卖合同》，购买涉案房产，房屋总价款变更为95万元，支付方式为一次性支付。同日，瑞境置业向闻建国发出交房通知书，通知其于2016年7月16日前办理交房手续。2016年6月16日闻建国向瑞境置业交纳房屋维修基金13165.8元，同月29日，闻建国向瑞境置业缴纳75万元购房款。另查明，章丘三公司与瑞境置业建设工程合同纠纷一案，济南市中级人民法院经审理，于2016年9月17日作出（2015）济民五初字第54号民事判决书。该案件审理过程中，济南市中级人民法院作出（2015）济民五初字第54-1号民事裁定书，冻结瑞境置业银行存款3000万元或查封、扣押其相应价值。2016年6月1日，济南市中级人民法院以（2015）济民五初字第54-1号协助执行通知书查封了包含本案房产在内的共计10套房产。该案件经山东省高级人民法院二审审理，维持原判。判决生效后，章丘三公司就该案件生效判决向济南市中级人民法院申请强制执行。闻建国就涉案房产在上述案件中提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。济南市中级人民法院作出（2018）鲁01执异228号执行裁定书，驳回闻建国的异议。闻建国对该执行裁定不服，向济南市中级人民法院提出案外人执行异议之诉，经审理，济南市中级人民法院于2018年10月18日作出（2018）鲁01民初1718号民事判决书，驳回闻建国的诉讼请求。闻建国对该判决书不服，上诉至山东省高级人民法院，审理后于2019年2月21日作出（2018）鲁民终2087号民事判决书，驳回上诉，维持原判。受山东昌平律师事务所委托，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司对坐落于济南市章丘区大站水库东侧瑞境皇冠水岸（龙园城）A-04栋302室房产房屋价值进行评估，于2019年8月8日作出鲁广泰评房咨字（2019）第600号《房地产咨询估价报告》，载明“估价人员遵循各项估价原则，根据估价目的和国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用比较法和收益法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2019年7月25日的估价结果如下：房地产总价：192.09万元，单位建筑面积价值为8754元/平方米。”另查明，涉案房屋在上述执行案件中，经济南市中级人民法院拍卖完毕。庭审中，闻建国认为瑞境置业明知房屋在2016年6月1日被查封的情况下，仍然在2016年6月16日与其签订《商品房买卖合同》，并收取剩余75万元购房款及维修基金，其购买的房屋已经被法院查封、拍卖，导致无法实现合同目的，故要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款950000元、房屋维修基金13165元。依据商品房买卖合同司法解释第九条规定，要求瑞境置业支付利息（以963165元为基数，从2016年6月30日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）及已付购房款一倍的赔偿责任。闻建国认为瑞境置业与龙园昌泰系合作开发关系，且闻建国交纳的购房款进入龙园昌泰账户，瑞境置业出具的收据，因此要求瑞境置业与龙园昌泰承担共同还款责任。本院认为，闻建国与瑞境置业签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，故属有效合同，具有法律约束力，双方应按合同履行权利和义务。闻建国与瑞境置业于2016年5月22日签订认购书，闻建国于5月30日支付购房款20万元。后涉案房屋因其他纠纷被法院司法查封，瑞境置业故意隐瞒涉案房屋被查封的事实，于2016年6月16日与闻建国签订《商品房买卖合同》，并收取闻建国剩余购房款75万元。因涉案房屋一直被司法查封，后被拍卖，导致合同无法继续履行，闻建国购房目的无法实现。瑞境置业的行为构成根本违约，闻建国有权解除合同，并要求瑞境置业承担相应违约责任，故本院对闻建国主张的解除双方之间的《商品房买卖合同》本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因瑞境置业的违约行为，导致闻建国与瑞境置业签订的《商品房买卖合同》解除，瑞境置业应赔偿闻建国因此遭受的损失。综合本案实际及闻建国提交的证据，瑞境置业的违约行为给闻建国造成损失主要体现在房屋差价。结合闻建国提交的《评估鉴定报告》，足以证实现在涉案房屋价值达192.09万元，该房屋差价系闻建国的直接损失，故本院对闻建国要求瑞境置业的赔偿一倍购房款的赔偿款的诉讼请求予以支持。结合闻建国提交的证据，其实际支出购房款为95万元，故瑞境置业应支付闻建国赔偿款为95万元。合同解除后，瑞境置业应返还闻建国已经支付的购房款95万元及房屋维修基金13165元，对闻建国的该项诉讼请求，本院予以支持。对闻建国主张的利息，无合同约定，本院不予支持。闻建国虽提交（2018）鲁01民初1718号民事判决书，主张瑞境置业称“闻建国买房子的时候把款项打给了深圳龙园昌泰投资有限公司，瑞境置业是不知情的。瑞境置业现在的状态时，瑞境置业是小股东和龙园昌泰大股东目前正打着官司，在济南市中级人民法院审理过程中。对闻建国的起诉瑞境置业是不知情的，龙园昌泰的人员都已经撤走了，剩下的就是瑞境置业原来的人员”，本院认为，该述称仅为瑞境置业在上述案件中的单方陈述，且无证据证实瑞境置业与龙园昌泰系合作关系，故本院对闻建国主张的瑞境置业与龙园昌泰承担共同付款责任的诉讼请求不予支持。瑞境置业、龙园昌泰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告闻建国与被告山东瑞境置业有限公司于2016年6月16日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闻建国购房款95万元；三、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告闻建国房屋维修基金13165元；四、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闻建国赔偿款95万元；五、驳回原告闻建国对被告深圳市龙园昌泰投资有限公司的诉讼请求；六、驳回原告闻建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22137元，案件申请费5000元，共计27137元，由被告山东瑞境置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  倪维珍人民陪审员  陈文玲二〇一九年十月十五日书 记 员  阮伟萍