北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民初87号原告：国开证券股份有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街29号1-9层。法定代表人：张宝荣，董事长。委托诉讼代理人：李国斌，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：于园园，北京市中伦律师事务所律师。被告：华堂房地产开发有限公司，住所地北京市西城区东绒线胡同甲1号。诉讼代表人：华堂房地产开发有限公司清算组。负责人：党继军，华堂房地产开发有限公司清算组负责人。委托诉讼代理人：杨丽莎，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆静萱，北京市大都律师事务所实习律师。被告：北京同源房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区102号。法定代表人：王旭五，董事长。第三人：航空信托投资有限责任公司，住所地北京市朝阳区安华里外馆斜街1号泰利明苑A座。法定代表人：李耀，董事长。委托诉讼代理人：石立新，男，航空信托投资有限责任公司职员。委托诉讼代理人：李巍，男，航空信托投资有限责任公司职员。原告国开证券股份有限公司（原航空证券有限责任公司，2010年6月17日变更为现名称，以下简称国开证券公司）与被告华堂房地产开发有限公司（以下简称华堂公司）、被告北京同源房地产开发有限公司（以下简称同源公司）、第三人航空信托投资有限责任公司（以下简称航空信托公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告国开证券公司的委托诉讼代理人李国斌、于园园，被告华堂公司的委托诉讼代理人杨丽莎、陆静萱，第三人航空信托公司的委托诉讼代理人石立新、李巍到庭参加诉讼。被告同源公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国开证券公司向本院提出诉讼请求：1.华堂公司、同源公司、航空信托公司将北京市朝阳区10号乙座（2号楼）1301、1302、1304、304、305、201、202、203、204、206、207、101、104、105室共14套房产（以下简称1301室等14套房产）过户至国开证券公司名下。2.华堂公司、同源公司承担本案诉讼费用。事实和理由：航空信托公司曾与同源公司签署商品房预售契约，购买了1301室等14套房产，后1301室等14套房产由华堂公司负责开发建设。航空信托公司、国开证券公司与华堂公司签署了《变更协议书》，约定将1301室等14套房产的买方由航空信托公司变更为国开证券公司，华堂公司同意上述变更并同意配合国开证券公司办理1301室等14套房产的变更手续及办理房产过户的相关手续。航空信托公司、国开证券公司已付清1301室等14套房产的全部价款且实际占有、使用、收益多年。因华堂公司原因，至今没有为国开证券公司办理权属证书。华堂公司辩称：法院已经于2012年6月12日受理了华堂公司的清算，清算组在接手华堂公司时未接收到华堂公司的财产、印章、文书等资料，因销售未进行联网记录，现无从得知销售情况，无从核实房屋销售合同的真实性。根据北京市国土资源和房屋管理局的备案资料显示，1、2号楼系华堂公司开发建设，未交齐土地出让金，房产证不能办理。根据《最高人民法院关于审理公司强制清算案件工作座谈会纪要》中有关强制清算程序中准用破产清算程序的规定，本案应参照企业破产法及其司法解释的规定处理。即便房屋销售合同真实，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，国开证券公司与华堂公司之间的房产合同也早已解除。根据《中华人民共和国企业破产法》第三十三条规定，国开证券公司因合同解除受到的损失应当通过强制清算程序向清算组申报债权。国开证券公司提供的编号1合同的《变更协议书》是复印件，且4份合同的《变更协议书》中开发商均为“北京华堂房地产开发有限公司”，不认可其真实性和关联性，权利义务的概括转让未经华堂公司同意，转让不发生效力，因此国开证券公司不是适格原告。同源公司未到庭参加诉讼。航空信托公司述称：同意国开证券公司的诉讼请求和事实主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人虽否认对方提供的某些证据的真实性，但未提供反证，亦未说明否认真实性的理由或所说理由明显不成立的，本院对其真实性予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区10号项目系同源公司于1993年立项，1994年取得《北京市商品房外销予售许可证》（京房市外证字第049号），记载售房单位同源公司。1998年10月19日，北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会复函同源公司，原则同意原由同源公司开发建设1、2、3号楼变更为同源公司与华堂公司合作开发建设。其中同源公司3号楼29900平方米，华堂公司1、2号楼31400平方米。1999年12月26日，华堂公司向同源公司承诺“在此之前，由同源公司涉及用1、2号楼房产权作抵押所发生的任何法律纠纷及债权债务均由华堂公司负责并承担法律责任”。华堂公司于2004年12月15日被吊销营业执照，北京金汇联合投资有限公司于2011年12月27日以华堂公司被吊销营业执照未进行清算为由，向北京市第一中级人民法院申请对华堂公司进行清算，北京市第一中级人民法院于2012年6月12日裁定受理该清算申请，并于2012年6月25日指定北京市大都律师事务所担任华堂公司的清算组，目前清算程序尚在进行中。同源公司于2012年10月31日被吊销营业执照。1996年11月15日，同源公司（甲方）与航空信托公司（乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》（编号1），约定乙方自愿购买甲方北京乙座19套房屋，建筑面积2435.39平方米，每建筑平方米5000元，价款合计12176950元，乙方一次性支付全部楼款。1996年12月13日办理了预售登记。2000年1月26日同源公司、华堂公司（甲方）与航空信托公司（乙方）签订《关于1号〈北京市外销商品房预售契约〉的补充更改协议》，约定原契约中乙方购买甲方房产共19套（均为乙座），现更改为14套（均为乙座），即1301室等14套房产。总建筑面积由原来的2435.39平方米变更为1850.48平方米。原契约中每建筑平方米5000元，总价款12176950元，现更改为每建筑平方米6150元，总价11380452元。1998年8月31日，同源公司（甲方）与航空信托公司（乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》（编号2），约定乙方自愿购买甲方北京B座701室房屋，建筑面积143.73平方米，每建筑平方米6800元，价款合计977364元。于1998年8月31日前付清全款。1998年12月16日办理了预售登记。1998年8月31日，同源公司（甲方）与航空信托公司（乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》（编号3），约定乙方自愿购买甲方北京B座805室房屋，建筑面积142.19平方米，每建筑平方米6800元，价款合计966892元。于1998年8月31日前付清全款。1998年12月21日办理了预售登记。2000年1月24日，同源公司（甲方）与航空信托公司（乙方）签订《北京市外销商品房预售契约》（编号4），约定乙方自愿购买甲方北京乙座205室房屋，建筑面积142.19平方米，每建筑平方米6150元，价款合计874468元。2000年1月26日办理了预售登记。华堂公司从2000年开始陆续将上述涉案房产交付航空信托公司。2002年11月5日，华堂公司为航空信托公司开具了上述4份《北京市外销商品房预售契约》的房款发票，付款金额与合同价款一致。2004年8月20日，航空信托公司（被变更方）与国开证券公司（当时名称航空证券有限责任公司，变更方）、华堂公司（开发商）签订《变更协议书》。一、被变更方通过与开发商签订《北京市外销商品房预售契约》，已经合法取得下列17套房产的所有权：1、北京B座701室。2、北京B座805室。3、北京乙座205室。4、北京乙座1301室等14套房产。二、现被变更方及变更方同意将上述北京17套房产（预售契约编号分别为2、3、4、1）的买方变更为航空证券有限责任公司，变更方同意承担上述协议项下的所有权利和义务。三、开发商同意本协议第二条的变更事项并依据本协议，配合变更方办理上述房产买受人的变更手续及配合变更方办理房产证等所有相关手续。该协议书文本中，开发商的名称误写为“北京华堂房地产开发有限公司”，但尾部的印章为“华堂房地产开发有限公司”。此后，上述涉案房产由国开证券公司使用至今，并交纳相关物业管理费用。北京市公安局朝阳分局大屯派出所于2019年7月25日出具《证明》：北京市朝阳区10号院2号楼，与原地址北京市朝阳区“乙座”、“B座”为同一地址。北京市住房和城乡建设委员会2010年1月4日发布的《关于历史遗留房地产开发项目房屋登记有关问题的通知》（京建发〔2010〕1号），历史遗留房地产开发项目是指，取得商品房预（销）售许可的楼栋，房屋竣工并基本符合建设工程规划许可条件，在房屋交付首位入住的购房人五年以后，由于开发企业营业执照被注销或被吊销后下落不明，相关购房人无法取得房产证的房地产开发项目。该通知规定，历史遗留房地产开发项目，根据不同情况，经特定程序后可以为购房人办理转移登记。根据上述通知及2014年1月13日《北京市住房和城乡建设委员会房屋登记公告（第五批）》，位于北京市朝阳区10号项目属于历史遗留房地产开发项目，公告显示的开发企业为同源公司，目前尚未办理不动产首次登记。华堂公司的债权人武某因债权债务纠纷在河北省石家庄市中级人民法院与王某达成调解，王某依据该案调解书在河北省石家庄市中级人民法院申请执行。河北省石家庄市中级人民法院于2016年12月16日查封了乙座201、202、203、204、206、207、305室房产（以下简称201室等7套房产），国开证券公司提出案外人执行异议之诉，河北省石家庄市中级人民法院于2019年9月16日判决驳回了国开证券公司的诉讼请求，国开证券公司已经提出上诉，判决尚未生效。201室等7套房产仍在查封中。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。同源公司与航空信托公司签订的《北京市外销商品房预售契约》（编号1），同源公司、华堂公司与航空信托公司签订的《关于1号〈北京市外销商品房预售契约〉的补充更改协议》，航空信托公司与国开证券公司、华堂公司签订的《变更协议书》，均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华堂公司应当按照约定将1301室等14套房产的产权转移登记到国开证券公司名下，同源公司作为共同开发企业、航空信托公司作为权利义务概括转让的出让方均负有协助义务。201室等7套房产因被河北省石家庄市中级人民法院查封而不具备办理转移登记条件，国开证券公司起诉要求华堂公司、同源公司、航空信托公司协助将1301室等14套房产过户至国开证券公司名下，本院仅对具备转移登记条件的房屋予以支持。201室等7套房产可在具备转移登记条件时另行主张。项目属于历史遗留房地产开发项目，虽然尚未办理初始登记，但根据北京市有关文件规定，可以为购房人办理转移登记，华堂公司有关房产证不能办理的答辩意见与事实不符，本院不予采信。华堂公司正处于强制清算程序，并非破产清算程序，华堂公司有关合同解除应准用破产清算程序、国开证券公司应当通过强制清算程序向清算组申报债权的答辩理由，没有法律依据，本院不予采信。《变更协议书》中华堂公司的名称虽然有笔误，但协议书的尾部有华堂公司的印章，表明华堂公司同意航空信托公司与国开证券公司之间权利义务的概括转让，转让已经发生效力，华堂公司有关国开证券公司不是适格原告的答辩意见没有事实根据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款规定，判决如下：一、华堂房地产开发有限公司、北京同源房地产开发有限公司、航空信托投资有限责任公司于本判决生效后三十日内协助将北京市朝阳区10号乙座（2号楼）1301、1302、1304、304、101、104、105室共7套房产过户至国开证券股份有限公司名下；二、驳回国开证券股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费90083元，由华堂房地产开发有限公司、北京同源房地产开发有限公司负担45041.5元（本判决生效后七日内交纳），由国开证券股份有限公司负担45041.5元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王茂刚审 判 员 柳适思审 判 员 范 磊二〇一九年十月二十一日法官助理 张宏宇书 记 员 刘芳芳