广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5790号原告：广州市晨浩贸易有限公司，住所地广州市天河区天河路490号801房自编A3号，统一社会信用代码91440101MA5AQPJ9XP。法定代表人：郑杰英。委托诉讼代理人：雷应熹，广东红棉律师事务所律师。被告：刘文克，女，1986年9月3日出生，汉族，住河南省巩义市。原告广州市晨浩贸易有限公司（以下简称晨浩公司）与被告刘文克房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年8月30日公开开庭进行审理。原告晨浩公司的委托诉讼代理人雷应熹到庭参加诉讼，被告刘文克经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告晨浩公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议；2.被告立即向原告返还广州市花都区花东镇金熙三街8号之x房；3.被告向原告支付2019年2月19日至实际腾出房屋时的租金及管理费（其中租金自2019年2月19日至2019年5月19日三个月金额是40191元，管理费自2019年2月19日至2019年5月19日三个月金额是2871元），暂计43062元；4.被告向原告支付补偿金，补偿金以上述欠付租金为基准，按每日百分之一的标准计算，暂计至2019年5月21日为24114.6元，此后按此标准计至付清之日，详见起诉状附件；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告在原告受让涉案物业前已租赁涉案物业进行经营。2018年4月28日，原告与涉案物业原所有人广州富力地产股份有限公司签订一手楼《广州市商品房买卖合同》，并支付全部房款，取得涉案物业的所有权（尚未办理产权证）。2018年6月19日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，2019年8月底，签订《广州市房屋租赁合同》补充协议，对被告租赁涉案物业的租赁期限、租金、保证金、违约责任等作出约定（被告交纳的保证金及2018年6月19日前应由原告收取的租金，原业主尚未支付给原告）。原告受让涉案物业后，被告并未按照约定时间交纳租金，时常出现拖欠租金的行为。自2019年2月以来，被告拒不向原告交纳租金，经原告多次催促仍置之不理。原告于2019年4月6日委托广东红棉律师事务所向被告发送催收租金的律师函，但被告经营场所人员声称无被告此人，被告避之不收。原告认为，被告拒不支付原告租金的行为，己构成对合同的根本违约，依据《广州市房屋租赁合同》补充协议第六条第4款的规定，原告有权单方解除本租赁协议，收回租赁房屋，且被告交纳的租赁保证金不予退还（原告尚未收取）。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望予支持为盼。起诉状附补偿金计算方式如下：其中2月19日至3月19日租金13397元，按每天1%自2019年2月21日计算至实际交纳之日止，暂计至2019年5月21日为12057.3元；3月19日至4月19日租金13397元，按每天1%自2019年3月21日计算至实际交纳之日止，暂计至2019年5月21日为8038.2元；4月19日至5月19日租金13397元，按每天1%自2019年4月21日计算至实际交纳之日止，暂计至2019年5月21日为4019.1元。被告刘文克未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：涉案租赁物位于广州市花都区金熙三街8号之x，建筑面积191.38平方米，房屋用途为商业，登记权属人为晨浩公司。涉案商铺由晨浩公司于2018年4月28日向广州富力地产股份有限公司购买。根据晨浩公司的陈述，刘文克在晨浩公司购买涉案商铺之前即承租了该商铺。2018年6月19日，晨浩公司作为出租方、甲方，刘文克作为承租方、乙方签订《补充协议》，约定晨浩公司将涉案商铺出租给刘文克作商业用途使用。租期从2018年6月19日至2020年8月19日。自2018年6月19日至2019年8月19日，每月租金13397元；2019年8月20日至2020年8月19日，每月租金14067元。租金从第三年开始每年递增5%。管理费现为每平方米5月/月，即每月管理费为957元，如租赁期内物业管理公司依法调整收费标准的，乙方应按新标准支付管理费。租金、管理费支付期限：按月结算，当月租金、管理费乙方须于当月20日前支付。水电费支付期限：按月结算，乙方须于当月10日前缴纳上月水电费。乙方须在签署本补充协议当天交纳1个月的租金。乙方须在签署本补充协议当天向甲方支付相当于2个月的租金即26794元作为租赁保证金。乙方未按约定支付保证金超过3天的，甲方有权解除原合同及本协议，乙方应按租赁保证金的金额向甲方支付违约金。租赁期内上述保证金不能抵作租金及管理费、水电费。租赁期满，乙方在履行完原合同及本补充协议所有义务并结算有关费用，经甲方确认后20天内将保证金无息退回给乙方。第五条乙方责任：4、租赁期间所发生的物业管理费、水费、电费、煤气费、电话费、税费等乙方应缴费用，由乙方按时向有关部门及物业管理公司自行缴交。若乙方未按时缴纳，导致需由甲方垫付或造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿或收回店面。5、租赁期内，乙方必须按约定依时交纳租金（每月20日为交租金日）及保证金，每逾期一日，须按应交而未交之金额1%的标准向甲方支付补偿金。六、原合同及本补充协议解除条件。有以下情形之一的，甲方有权解除原合同及本补充协议，乙方向甲方所交纳的租赁保证金不予退还，且房屋应交还甲方，房屋内属于乙方的设备设施无偿归甲方所有。若造成甲方损失的，乙方还须承担法律及赔偿责任：4、乙方逾期7天（包含7天内）未向甲方或该房屋的物业管理公司交纳当月租赁全部费用的（含租金、管理费、水电费等）。七、其他约定：6、租赁期届满或解除原合同及本补充协议之日，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。租赁期届满时乙方如需继续承租房屋，应提前2个月向甲方提出书面申请，在甲方同意后，双方另订合同。7、租赁期届满或提前解除原合同及本补充协议，甲方对乙方的装修不再作任何赔偿，乙方须承担恢复该房屋物业原状的相关费用。乙方应在租赁期届满或原合同及本补充协议解除后3天内搬迁完毕，否则视乙方放弃对房屋内属乙方所有的设施设备及其他物品的各项权利，甲方有权自行处理。乙方不得要求返还及索取赔偿和任何费用。租赁期届满或原合同、本补充协议解除后，甲乙双方未续签租赁合同，乙方逾期不交出承租物业的，甲方有权要求乙方迁出和按本合同给定标准的200%缴交占用期租金及管理费、水电费等。晨浩公司表示刘文克向涉案商铺原产权人支付的租赁保证金26794元以及2018年6月19日前的租金，原产权人已转交给晨浩公司；刘文克向晨浩公司支付了自2018年6月20日起至2019年2月19日的租金，之后的租金未支付。关于管理费，晨浩公司表示由刘文克交付给其，其再向物业管理公司缴交，但对此未提交证据证明。2019年4月1日，晨浩公司委托广东红棉律师事务所向刘文克寄发律师函催促未果，遂提起本案诉讼。诉讼中，晨浩公司表示因刘文克逾期付租，构成违约，其对刘文克所交的租赁保证金依法予以没收。关于占有使用费标准，晨浩公司主张自2019年8月20日起至刘文克交还房屋之日止的占有使用费按14067元/月计付。本院认为，晨浩公司与刘文克签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。晨浩公司已将涉案商铺交付刘文克使用，刘文克应按合同约定向晨浩公司支付租金。因刘文克拖欠租金逾期7天以上，晨浩公司请求解除双方签订的《补充协议》、刘文克将涉案商铺交还给晨浩公司符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。本院于2019年6月14日以公告送达的方式向刘文克送达起诉状副本等诉讼材料，自公告之日起经过60天，视为送达，故涉案《补充协议》于2019年8月13日（2019年6月14日+60天）解除。刘文克支付租金至2019年2月19日，晨浩公司要求刘文克按照合同约定租金标准，支付自2019年2月20日起至刘文克实际返还涉案商铺之日止的租金及占有使用费合理合法，本院予以支持，晨浩公司超额主张的部分，本院不予支持。其中自2019年2月20日至2019年8月19日的租金（或占有使用费）标准为13397元/月；2019年8月20日至交还场地之日止的租金（或占有使用费）标准为14067元/月。关于晨浩公司主张的管理费，根据合同约定，管理费由刘文克自行向物业管理公司缴交，晨浩公司要求刘文克向其支付自2019年2月19日起的管理费，但未提交其垫付的相关凭证，应由其承担举证不能的法律后果，故对其该项诉请，本院不予支持。关于晨浩公司主张的逾期付租的补偿金，刘文克逾期付租构成违约，晨浩公司已主张没收其所交纳的租赁保证金26794元，因晨浩公司未举证证明上述保证金金额不足以弥补因刘文克欠租对其造成的实际损失，合同约定的补偿金标准亦确实过高，故对其该项诉请，本院亦不予支持。被告刘文克经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市晨浩贸易有限公司与被告刘文克签订的《补充协议》于2019年8月13日解除；二、被告刘文克于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市花都区金熙三街8号之九商铺返还给原告广州市晨浩贸易有限公司；三、被告刘文克于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市晨浩贸易有限公司支付自2019年2月20日起至被告刘文克返还上述房屋之日止的租金或占有使用费，租金或占有使用费按照如下标准计付：①2019年2月20日至2019年8月19日的租金或占有使用费按照13397元/月计付；②2019年8月20日至被告刘文克交还上述房屋之日止的租金或占有使用费按照14067元/月计付；四、驳回原告广州市晨浩贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5038元，由原告广州市晨浩贸易有限公司负担546元，被告刘文克负担4492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 璇人民陪审员  黄婉玲人民陪审员  黄桂香二〇一九年十月三十日书 记 员  王 呈朱婷欣