浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3808号上诉人（原审原告）：陈巧平，女，1965年6月18日出生，汉族，住浙江省文成县。委托代理人：叶建渊、金伟东,浙江信泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡国树，男，1959年10月1日出生，汉族，住浙江省文成县。委托代理人：陈伟，男，1976年10月11日出生，汉族，住文成县，系文成县司法局推荐代理。被上诉人（原审被告）：胡小月，女，1970年10月18日出生，汉族，住浙江省文成县。原审第三人：陈建云，女，1965年4月13日出生，汉族，户籍所在地天津市滨海新区，现住浙江省文成县。原审第三人：周灵杰，男，1958年3月15日出生，汉族，住浙江省文成县，现住浙江省文成县。原审第三人：夏念军，男，1971年10月31日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。上诉人陈巧平因与被上诉人胡国树、胡小月、原审第三人陈建云、夏念军、周灵杰合伙协议纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈巧平上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由:一、涉案202室房产的损失不应以司法拍卖成交价148万款项计算，应当以司法评估价值262.28196万元计算。房地产估价报告是苏州市虎丘区人民法院委托昆山市中建房地产评估有限责任公司进行市场价格评估的，合法客观，能够真实反映涉案202室房产的市场价格。而司法拍卖并不是常规的交易市场，具有一定局限性，是对特殊物品进行处置的渠道。许多潜在的买受人不会、不懂通过司法拍卖的方式竞买商铺，且许多人对司法拍卖的物品有各种担心、顾虑，认为司法拍卖的物品存在各种纠纷，参与度不高。司法拍卖不是正常市场交易行为，司法拍卖成交价并不能真实反映涉案房产的价值。一审法院认为房产评估价未考虑交易应缴纳的税收，所以不采用房地产评估价，而采用司法拍卖成交价的理由是不成立的。应缴纳的税收不应当在估值中进行计算，涉案202室当时司法买卖成交价148万，税费19.2435万元，税费比例并不是很好，即使考虑税费对估价的影响，也不能造成市场价值260万元的房产贬值成148万。二、涉案101室房产的损失以202万价格计算是错误的，涉案101室房产的损失应以235万元计算。一审法院认为买受人尚未支付尾款25.66万元，计算损失时应当扣除的说法不成立。因为买受人履行《存量房买卖契约》的义务是胡国树与买受人约定的合同义务，跟物的价值没有关系，买受人不履行或不足额履行合同义务，不能影响物的价值。买受人如未支付尾款25.66万元，是违反了其与胡国树的约定，不能在估价时予以扣除。且无证据证明买受人未支付尾款25.66万元的事实。三、一审法院认为“不能依据吴丹宁结算的42.2385万元款项计算胡国树多收取的租金”是错误的，胡国树多收的租金属于合伙财产，其中属于陈巧平的租金收益应当予以偿付。吴丹宁的记账单可以证实结算单的真实性、有效性，能够证明胡国树等人多拿租金的情况。《合伙协议》约定，收益按照合伙人投资比例分配，陈巧平有权依据《合伙协议》收取属于自己的租金收益。一审法院认为可在合伙人对上述租金结算清楚后另行起诉，该说法是不妥当的。吴丹宁等人已经就租金情况结算清楚，并制作了结算单据，应当以此为准进行租金分配。而且合伙人之一吴丹宁已经去世，其不可能再组织、参与合伙租金结算，应当以其生前参与制作的结算单为准。胡国树辩称，一、涉案202室房屋的价值以司法拍卖成交价148万元为准并无错误。涉案202室房屋虽经司法评估价值为262.28196万元，但该评估报告也明确写明该评估价仅为法院拍卖提供价值参考。因202室房屋在房屋登记中心备案的合同成交价为45.57万元，房屋转让时溢价太高，买房需缴纳高额增值税，导致胡国树多次联系卖家，均无法成交，最终让法院通过司法拍卖方式进行处置。法院拍卖通过淘宝网公开进行，面对的是不特定的买受人，在淘宝网上拍卖，比在一般的拍卖行拍卖或者委托房屋中介变卖，更具公开性、广泛性，能真实反映涉诉房屋的实际市场价值。评估价只是参考价，即使评估价再高，如果在市场交易中无法成交也只能是虚假价格，所以涉诉房屋的价值只能以在市场交易中的成交价为准。二、涉案101室房屋转卖后胡国树收到售房款202万元，其中向吴丹宁支付100.5万元，自己实际收取101.5万元。胡国树支付的5万中介费，陈巧平及陈建云、周灵杰在一审庭审时均予以认可。一审庭审时，陈巧平提供的收条和胡国树提供的银行流水账单，均能证实胡国树收到售房款为202万元，尾款为25.66万尚未收取。胡国树出具的收条约定尾款25万元加一个月租金6600元，在2017年10月31日前房门面恢复原样当日付清，陈建云在一审庭审中承认未清除上述房门面障碍物。合伙财产属于合伙人共有，尾款25.66万应属于全体合伙人的债权，应由全体合伙人另行起诉追讨或者由全体合伙人分割债权。三、101室、202室房屋一直由吴丹宁负责管理出租并收取租金。多年来，该两套房屋一共收取多少租金、每套房屋具体租金是多少，吴丹宁均没有告诉胡国树，也没有向胡国树出示过房屋租赁合同。以证实每套房屋每年租金的数额。103室房屋由夏念军负责管理出租并收取租金。102、201室房屋由陈巧平及陈建云负责管理出租并收取租金。胡国树不知道该五套房屋历年来收取租金的总额，所以在领取租金时都注明是预支。故对租金的计算应该首先确定101、202室房屋历年来收到租金的总数，加上103、102、201室房屋历年来收到租金的总数，才能确定每个合伙人应分得的租金数额，最终确定胡国树有无多收取租金、是否需要退回。请求维持原判。胡小月未到庭进行答辩，陈建云、夏念军、周灵杰未到庭进行陈述。陈巧平向一审法院起诉请求：1.判令胡国树、胡小月共同赔偿陈巧平96.2159万元及利息损失（从起诉之日起至实际履行完毕之日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；2.本案诉讼费由胡国树、胡小月承担。一审法院认定事实：胡国树、胡小月系夫妻关系，双方于2002年6月26日办理结婚登记手续。周灵杰与吴丹宁系夫妻关系，吴丹宁于2017年6月11日去世。2004年3月2日，陈巧平与胡国树、陈建云、夏念军及吴丹宁签订《合伙协议》一份，协议约定五合伙人共同出资购买坐落在苏州市产，上述房产由合伙人按股份比例出资并享有房产份额。股份共分6股，其中陈巧平占2股，陈建云、胡国树、吴丹宁、夏念军各占1股。协议约定，购得房屋后由合伙人共同出租或出让经营，为便于房产经营，上述102、201室房产登记为陈建云、陈巧平所有，上述101、202室房产登记为胡国树、吴丹宁所有，上述103室房产登记为夏念军所有，上述房产虽登记在个别合伙人名下，但全体合伙人对上述房产按股份比例享有权益，并约定各合伙人按投资比例分配收益、承担亏损，房产的经营和处置由全体合伙人共同协商，以少数服从多数的原则，决定经营方式，未经全体合伙人过半数以上协商同意，合伙人中擅自行使经营权等造成合伙人损失的，要承担一切赔偿责任。签订协议后，各合伙人按约履行了出资义务并办理产权登记手续。涉诉101、202室房产登记为胡国树、吴丹宁所有。2016年10月28日，苏州市虎丘区人民法院作出（2016）苏0505民初3265号民事判决书，判决胡国树、胡小月于该判决生效之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称工商银行）借款本金162.694887万元，并支付利息、罚息、复利9.360696万元（计算至2016年8月22日，之后按照《个人借款/担保合同》的约定继续计算至实际清偿之日止）……如胡国树、胡小月未能按时清偿上述债务，则工商银行有权就胡国树、胡小月、吴丹宁、周灵杰所有的位于苏州市的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。另判决查明2012年4月26日，胡小月、吴丹宁、周灵杰均办理公证委托，委托胡国树办理以苏州市房产抵押，向上述工商银行贷款的相关手续。2012年5月22日，胡国树向工商银行借款290万元，并代胡小月以共同借款人身份在借款合同上签字。2017年7月11日，经苏州市虎丘区人民法院委托，昆山市中建房地产评估有限责任公司对涉诉202室房产进行评估，并出具昆中建估（2017）字第SF025号房地产估价报告，估价时点为2017年5月19日，评估的市场价值为262.8196万元。2018年3月13日，苏州市虎丘区人民法院委托淘宝拍卖网拍卖上述202室房产，并以148万元的价格成交。上述拍卖款扣除卖方应缴纳的税收19.2435万元，评估费1.325万元，执行费2.02万元，余款125.4114万元用于清偿上述工商银行的债权。2016年10月16日，吴丹宁、周灵杰出具委托书给胡国树，委托胡国树出售涉诉101房产并办理相关手续。2016年11月3日，胡小月办理委托书，委托胡国树办理101房产出售的相关手续。2016年11月10日，胡国树委托苏州物华拍卖有限公司拍卖涉诉101室房产，并于2016年11月22日与案外人陈莲娟、杨运杰签订拍卖成交确认书及存量房买卖契约，合同约定涉诉101室房产出售给案外人陈莲娟、杨运杰，出售价格为235万元，分三期支付，签订协议当天支付5万元，签订协议30日内支付210万元，出卖方交付房屋当天支付余款20万元。2016年11月24日，上述101室房产办理产权变更登记，将房屋所有人变更为案外人陈莲娟、杨运杰所有。2016年11月26日，胡国树出具收条一张，收条载明胡国树已收到乔司空巷59-71号101室购房款202万元正，尾款25万元加一个月租金6600元，在2017年10月31日清房门面恢复原样当日付清。2016年11月29日，吴丹宁向胡国树出具收条一张，收条记载已收到胡国树乔司空巷59-71号101室卖方款100.5万元。另涉诉101室、202室房产在出售前均由吴丹宁办理出租事宜。2017年3月5日，吴丹宁、陈建云、陈巧平对101、202、201、103室房产租金收益进行结算，并在结算单上记载国树、丹宁应付巧平、建云多收房租42.2385万元。在吴丹宁的记账单上记载，2009年4月至2015年12月9日期间，胡国树从吴丹宁处预收101、202室房产租金42.2万元，胡国树签字确认，另记账单及汇款凭证显示吴丹宁于2014年11月20日汇款给胡国树4万元。一审法院认为，双方当事人对五合伙人共同出资购买涉诉5套房产、签订《合伙协议》的事实均无异议。《合伙协议》约定，未经全体合伙人过半数以上协商同意，合伙人中擅自行使经营权等造成合伙人损失的，要承担一切赔偿责任。陈巧平主张胡国树、吴丹宁未经其他合伙人同意，以涉诉202室房产为胡国树的个人债务抵押，且擅自出售101室房产，应赔偿其他合伙人的损失，符合协议约定。胡国树主张出售101室房产业经其他合伙人同意，但未提交证据予以证实，不予采信。胡国树主张应将前期多支付的税费，102室房产出售的收益，101、202、201、103室房产自2009年前起的全部租金一起结算，一审法院认为上述争议款项不是本案的审理范围，一审法院仅对陈巧平诉请的财产权益进行审理，5套合伙房产的收益和亏损相对独立，合伙人如对其他合伙财产仍有争议，可以另案起诉。关于陈巧平诉请的101室卖房款，202室卖房款，101、202室房产的租金收益三部分损失及是否应由胡小月承担共同债务的问题，一审法院分析如下：一、涉诉202室房产的损失应以司法拍卖成交价148万元款项计算，理由如下：涉诉房产的司法评估价值虽然是262.28196万元，但该估价未考虑交易应缴纳的税收。因胡国树、吴丹宁在办理涉诉202室房屋原始产权登记时，其备案的合同成交价为45.57万元，与2018年司法拍卖时的价值相差较大，买受方需缴纳高于一般房屋买卖的增值税，故涉诉202室房屋的价值除参考司法评估价值外，还应考虑其交易税收的因素。涉诉房屋最终通过淘宝网司法拍卖的形式出售，面对的是不特定的公开的买受人，能合理反应考虑交易税收的市场价值。胡国树主张202室房产的价值还应扣除胡国树交纳的司法评估费1.325万元、执行费2.02万元、税费19.2435万元。一审法院认为，评估费及执行费系胡国树未清偿个人债务而支出的额外费用，应由其自行承担。考虑到一般市场交易习惯均由买方交纳税收，且胡国树、吴丹宁擅自以202室房产为个人债务作抵押，并导致涉诉房产以低价被拍卖存在过错，该部分税收由胡国树、吴丹宁自行承担。胡国树主张吴丹宁于2012年5月17日办理涉诉产权登记时，将成交价格登记为45.57万元，导致二次转让时缴纳高额增值税，存在过错，但未提交证据证实该行为系吴丹宁个人行为，陈建云、陈巧平、周灵杰均主张这是合伙人共同协商的结果，故胡国树的主张不予采信。综上，涉诉202室房产的价值以司法拍卖成交价148万元计算。陈巧平对涉诉房产享有1/3的份额，胡国树、吴丹宁损害其合法权益，均应承担赔偿责任，陈巧平与吴丹宁已另行结算，现主张胡国树承担1/2的赔偿责任，于法有据，综上，胡国树应承担148×1/3÷2=24.667万元及利息损失，但陈巧平主张按银行贷款罚息利率计算损失于法无据，一审法院酌情按年利率6%从起诉之日起计算利息损失。二、101室房产的损失应以202万元价格计算，理由如下：胡国树与案外人陈莲娟、杨运杰签订的《存量房买卖契约》约定出售价格为235万元，签订协议当天支付5万元。胡国树于2016年11月26日出具的收条也载明其已收到购房款202万元。综上，胡国树已收取协议当天支付的5万元及之后的202万元款项，扣除陈巧平、胡国树、胡小月及陈建云、夏念军、周灵杰均认可的5万元中介费用，胡国树实际收取202万元。胡国树主张101室房产的房门面存在障碍物未清除，故上述尾款未结算，《存量房买卖契约》第十条约定以房屋现状交付，出卖方承诺恢复门面原始状态。胡国树出具的收条约定尾款25万元加一个月租金6600元，在2017年10月31日前房门面恢复原样当日付清。陈建云也承认未清除上述房门面障碍物，故买受人是否要全额支付25.66万元尾款仍存在争议，需等待争议解决后再认定剩余尾款，该部分款项陈巧平可另行起诉。胡国树已将上述202万元购房款支付给吴丹宁100.5万元，其实际收取101.5万元，胡国树主张其他费用支出1万元，但未提交证据予以证实，不予采信，其收取的款项以101.5万元计算。陈巧平对上述房产享有1/3的份额，其起诉要求胡国树承担1/3的份额及利息损失，于法有据，故胡国树应支付陈巧平33.83（101.5*1/3）万元及利息损失，但陈巧平主张按银行贷款罚息利率计算损失于法无据，一审法院酌情按年利率6%从起诉之日起计算利息损失。三、陈巧平起诉要求胡国树返还101、202室房产自2009年起至2016年期间属于陈巧平份额的租金，并提交吴丹宁、陈建云、陈巧平签订的结算单为证，周灵杰也提交了吴丹宁个人记载的记账单为证，一审法院认为该结算单是三个合伙人自行结算的，且关于租金部分的结算内容涉及吴丹宁、陈巧平、夏念军各自负责出租的房产租金，吴丹宁在结算单上记载“国树、丹宁应付巧平、建云多收房租42.2385万元”，也并非其负责出租的101、202室房产的租金、而是结算上述三部分租金得出的数额，周灵杰的提交的记账单虽然能印证结算单上吴丹宁负责出租的租金收益，但陈巧平未提交证据证实陈巧平、夏念军收取的租金收益，故不能依据吴丹宁结算的42.2385万元款项计算胡国树多收取的租金。且陈巧平的当庭陈述及吴丹宁账本上都记载各合伙人均同意101、202室房产由吴丹宁、胡国树负责出租，2009年起的租金由吴丹宁、胡国树先行收取并保管，扣留租金收益不属于未经其他合伙人同意擅自处分合伙财产的行为，陈巧平可在合伙人对上述租金结算清楚后另行起诉。四、胡小月应对擅自出售101、202室房产的损失承担共同偿还责任，理由如下：依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者给予夫妻双方共同意思表示的除外。”本案中，涉诉101、202室房产均在胡国树、胡小月结婚之后办理产权登记手续。陈巧平提交的证据可以证实胡小月先后出具两份委托书，委托胡国树办理202室房产的抵押借款手续及101室房产的出售手续。202室房产拍卖所得的价款也是用于清偿胡国树、胡小月的共同债务，故胡小月、胡国树共同享有涉诉101、202室房产的权益，胡小月也对处置房产作出共同的意思表示，且未有证据证明存在夫妻财产约定且陈巧平知晓的情况，故上述债务应属于夫妻共同债务，应由夫妻双方共同承担。综上，胡小月应对前述58.497万元（33.83万元+24.667万元）及利息损失承担共同赔偿责任。据此，胡国树、胡小月应赔偿陈巧平合伙财产损失共计58.497万元及利息损失，双方主张的其他款项可另案起诉。依据《中华人民共和国民法通则》第三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、胡国树、胡小月于本判决生效之日起十日内支付陈巧平58.497万元及利息损失（从2018年5月28日起按月利率5‰计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回陈巧平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13422元，公告费500元，由陈巧平负担案件受理费5262元（已交纳），由胡国树、胡小月负担案件受理费8160元及公告费500元，合计8660元，款于本判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人均未向本院提供新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案202室房产的损失计算依据问题。根据昆山市中建房地产评估有限责任公司出具昆中建估（2017）字第SF025号房地产估价报告显示，涉案房屋的市场价值为262.8196万元。因胡国树未能按时清偿其个人到期债务，导致涉案房屋被拍卖，仅以148万元的价格成交，远低于评估价格。因胡国树的过错导致合伙财产被贬值处理，其应当赔偿相应的损失部分。胡国树辩称司法网拍价格低，是因为填写的前一手交易价格过低导致成交所需缴纳的税款过高。但是评估价格与司法网拍成交价格差距达114万余元，已远超因税费问题而造成的差价。本院认为，涉案202室房产的损失应以评估价格为依据，即262.8196万元。根据法律规定，房产交易中出卖人应承担相应税费，故该税费系实现涉案房屋价值的必要费用，应予以扣除。但评估费、执行费系胡国树未清偿个人债务而产生的额外费用，应由其自行承担。故胡国树应当赔偿陈巧云40.596万元（（262.8196万元-19.2435万元）×1/3÷2）。关于涉案101室房产的损失计算依据问题。根据胡国树与陈莲娟、杨运杰签订的《存量房买卖契约》约定，出卖方承诺恢复门面原始状态。胡国树出具的收条约定尾款25万元加一个月租金6600元，在2017年10月31日前房门面恢复原样当日付清。上述义务的履行涉及到其他合伙体购买的房产，需合伙体之间的配合，陈建云亦认可未清除上述房门面障碍物。而陈巧平未提供证据证明合同中约定的支付尾款的条件已经成就或者胡国树已经收到了尾款。故一审认定以胡国树实际收到的202万元作为该房产的损失依据，处理正确，本院予以维持。至于尚未取得的款项，因尚处于争议中，可另行主张。关于租金的结算依据问题。陈巧平提供的租金结算依据为吴丹宁、陈巧平、陈建云的结算单，该结算单系对吴丹宁、陈巧平、夏念军各自负责出租的房产租金进行结算。但胡国树、夏念军未参与该结算。现胡国树明确不认可该结算，且陈巧平无证据证明该结算单中各房产租金收入的真实性，故陈巧平以该结算单为依据主张相应的权利，缺乏事实和法律依据。陈巧平可在合伙体对租金结算清楚后另行主张。综上所述，陈巧平的上诉请求部分成立。胡国树、胡小月应当支付陈巧平74.426万元（40.596万元+33.83万元）及利息损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省文成县人民法院（2018）浙0328民初1420号民事判决；二、胡国树、胡小月于本判决生效之日起十日内支付陈巧平74.426万元及利息损失（从2018年5月28日起按月利率5‰计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回陈巧平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13422元，公告费500元，由陈巧平负担案件受理费3087元，由胡国树、胡小月负担案件受理费10335元及公告费500元，合计10835元；二审案件受理费13422元，由陈巧平负担3087元，由胡国树、胡小月负担10335元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十月十八日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁