山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民再87号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刁卫建，男，1952年2月21日出生，汉族，山东机械学会退休工程师，住济南市。委托诉讼代理人：管某（系刁卫建之妻），住济南市。委托诉讼代理人：王飞，山东新亮律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：吴大伟，男，1990年8月3日出生，汉族，山东一江春水文化传播有限公司影视制片人，身份证住址山东省莱西市孙受镇孙受三村305号，现住济南市玉函路某号某号楼某-某房产委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵继康，山东齐鲁律师事务所实习律师。原审第三人：于潇潇，女，1988年10月3日出生，汉族，上海纳美广告有限公司职工，身份证住址山东省潍坊市寒亭区冯南路23512号，现住济南市玉函路某号某号楼某-某房产再审申请人刁卫建因与被申请人吴大伟、原审第三人于潇潇房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁01民终7193号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年6月17日作出（2019）鲁01民申256号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭于2019年8月14日进行了开庭审理。再审申请人刁卫建及其委托诉讼代理人管某、王飞，被申请人吴大伟及其委托诉讼代理人高强，原审第三人于潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刁卫建再审请求：依法撤销原审判决，支持原审诉讼请求，即解除合同，判令吴大伟支付违约金，诉讼费用由吴大伟负担。事实与理由：一、有新证据可以证明原审法院认定贷款审批通过，吴大伟以于潇潇的名义办理银行贷款手续符合刁卫建签订房屋买卖合同的目的且不损害申请人刁卫建的合法权益是明显错误的。1.经查证，截止至2016年9月29日，中国邮政储蓄银行济南市行及历下支行均没有任何关于于潇潇贷款审批通过的文件、通知及短信信息。刁卫建只有一套房子，只能履行一份合同，不能同时履行二份合同，不能向不同的合同相对人同时履行合同，二份合同均签订于2016年9月份，即9月8日同吴大伟签订合同，9月18日同于潇潇签订合同，其间吴大伟和于潇潇没有法律关系（二份合同中均没有对买受人的婚姻状况进行关联，买受人结婚或离婚与合同无关），不能因为吴大伟和于潇潇通过恶意拖延时间，一年以后建立婚姻关系就认定刁卫建对于二份合同可以一并同时履行。刁卫建与吴大伟的合同，刁卫建与于潇潇的合同均没有转让和变更条款，也从未达成转让和变更的合意。如果法院以刁卫建与吴大伟的合同为准，吴大伟违反合同的约定不履行办理贷款的义务，在合同签订之际也没有约定一次性以现金的方式支付，属于严重违反合同约定的行为。于潇潇不是买房人，刁卫建和于潇潇之间的合同就是违背真实意思表示签订的合同，应为无效合同。既然于潇潇的贷款行为是建立在无效的买卖合同的基础之上，那么吴大伟并未履行合同约定的贷款义务、现金付款义务，因此买卖合同签订至今已逾四年，刁卫建收房款的合同目的无法实现，吴大伟逾期履行合同义务超出了合理的时间，申请人要求解除合同应予以支持。一审判决并执行的是刁卫建、管某与于潇潇于2016年9月18日签名的《房屋买卖协议》，该协议总房款为105万元，二审法院支持一次性支付刁卫建购房款104万（把吴大伟合同中支付的1万元在这里算作于潇潇的1万元）的诉讼请求。即法院确认为是执行刁卫建、管某同于潇潇签名的《房屋买卖协议》，那就意味着吴大伟的合同被取代，那么申请人在一审、二审中要求解除和吴大伟的合同的诉讼请求应予以支持。刁卫建不同意于潇潇单方面口头变更的意见，因为根据合同法有关规定，房地产买卖合同必须是三方共同书面签字为有效。于潇潇单方面口头变更仅仅是处分其自己的权利，但这也侵犯了刁卫建的合法权益。根据二审法院的判决，双方当事人可以抛开合同的约定，只要是申请人刁卫建拿到购房款就符合申请人刁卫建签订房屋买卖合同的目的，这明显没有任何的法律依据，严重侵犯了申请人刁卫建合法权益。2.有新证据可以证明被申请人吴大伟以及案外人于潇潇均不具备购房资格。根据济南市人民政府（限购令）规定凡是在2016年10月2日之前没有进行网签的房屋买卖合同必须按照政府限购令进行网签，到济南市房管局进行网签之日方为购房日。吴大伟签字的房屋买卖合同以及于潇潇签字的房屋买卖协议至今没有进行网签，违反济南市政府（限购令）以及其后济南市政府颁布的多项限购政策。（1）吴大伟不具备贷款条件、不具备购房条件。吴大伟签订《房屋买卖合同》时为山东一江春水文化公司员工，其不提供征信证明、工资证明、银行流水并始终拒绝贷款，明知其不具备按揭贷款条件而仍然同申请人签订含有按揭贷款条款内容的《房屋买卖合同》，欺骗申请人，损害了申请人的合法利益，应为无效合同。根据2016年10月2日生效的《济南市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（2016）26号文第一条规定，购买首套住房商业贷款最低首付款比例由20%提高至30%。合同中原约定贷款为83万元（总房价的80%），吴大伟始终拒绝将首付款比例更改调整为30%，导致合同无法履行，损害了申请人的合法利益。根据《济南市人民政府关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》第三条规定，根据吴大伟《社会保险个人权益记录单》显示其没有连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明，吴大伟不具备在济南市的购房条件，即使吴大伟用现金一次性支付全部103万房款也不行，损害了刁卫建的合法利益。根据《济南市建委市房管局市国土局市公安局市民政局关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》第四条、五条、八条规定，应当依法解除房屋买卖合同。吴大伟明知自己不具备贷款条件、不具备购房条件、不能网签，不是善意诚实地同申请人协商解除合同，反而采用了滞后网签、逾期不办等拖延违规行为规避政府的限购政策，导致合同无法履行。（2）同样案外人于潇潇也不具备贷款资格。根据《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款业务管理办法》第20条规定，于潇潇没有购房合同或房产认购书等房产交易证明，根本不具备借款人资格，即使申请人同意，于潇潇贷款签字手续也无效。山东省银监局2018年84号《信访事项处理意见书》载明贷款中存在诸多违规。于潇潇同样属于限购对象，不具备购房的主体资格。被申请人在政府限购令出台十个月后采用结婚的方式，以捆绑借用女方的社保资格来弥补被申请人没有社保资格的缺陷，仍然是规避政府的限购政策的行为，然后提出一次性付清全部104万房款的方式履行合同，被申请人的作为既违反合同契约精神又违背诚实守信原则。3.吴大伟恶意拒收合同解除函，应视为送达，合同解除通知生效。2016年10月2日济南市限购令出台后，鉴于被申请人不符合济南市限购政策，不能继续履行合同义务，且政府限购政策属于合同约定的不可抗力条款，申请人根据合同有关解除条款在第一时间向吴大伟、中介公司发出了解除合同的通知。两次寄发给中介公司的解除合同快递专函均顺利送达，2016年12月5日申请人寄发吴大伟代理律师于彦生的解除合同快递专函，于彦生以只是接受当事人的委托给刁卫建发送律师函，但没有接受其他解除合同函件的权利而没有接受。于彦生作为吴大伟的代理律师也必然向吴大伟告知申请人已发出解除合同函。同理，中介公司也会将两次收到申请人解除合同的信息及合同解除内容告知被申请人。2016年11月30日，申请人根据被申请人在《房屋买卖合同》上提供的“九城尚都403室地址”，寄发编号为1009680750218号快递专函，写明了解除与吴大伟房屋买卖合同的函的内容，被邮局以“收件人迁移新址，原址查无此人”退件。根据济南市市中区市场监管局提供的信息查明，九城尚都403室为山东一江春水文化传播有限公司的经营场所，成立以来未做迁移、变更，被申请人吴大伟作为该公司股东的身份至今没有变更。被申请人二次恶意拒收解除房屋买卖合同的专函，结合其代理律师于彦生的法庭陈述，足以证明吴大伟已经知悉合同解除函件的实质性内容，申请人多次发出的专函起到了解除合同的法律效力。二、符合《民事诉讼法》第二百条第三项，理由如下：1.2016年9月8日签合同以及交定金时，于潇潇本人并不在现场，定金收条上于潇潇的名字是根据某种需要事后添加上的。此系伪造证据的行为。2.《房屋买卖协议》、《首付款证明》经过山东法鼎物证鉴识法律咨询服务有限公司出具的《司法鉴定信息咨询意见书》证实，《房屋买卖协议》手写内容，除刁卫建、管某、于潇潇签字外，关于买卖房屋的地址、面积、价格等关键因素，都是邮储银行贷款业务经办人王苗苗的笔迹。《首付款证明》手写内容，除刁卫建签字外，关于买卖房屋的地址、价格等关键因素，都是王苗苗的笔迹。3.申请人两年来对《首付款证明》毫不知情。申请人从来没有收到过于潇潇的22万元。中国银监会山东银监局、邮储银行山东省行分别出具的信访答复意见书均认定：在贷款档案中保存有买卖双方提供的首付款证明和房屋买卖协议，证明刁卫建收到于潇潇的22万元首付款是事实。但是刁卫建从来没有收到过此22万元首付款，于潇潇、王苗苗至今拒绝说明《首付款证明》是何人放入于潇潇贷款档案中的，于潇潇、王苗苗至今拒绝说明《首付款证明》的原件现在何人手中。于潇潇、王苗苗等人为了骗取银行贷款不惜采取违法手段伪造《首付款证明》、《房屋买卖协议》等文件，因为银行贷款通过审批的三要素为：首付款证明，房屋买卖协议和评估报告。4.《房屋买卖协议》来源不明，不合法，不能作为证据使用，该房屋买卖协议是违背当事人真实意思表示签订的，不具有法律效力。《房屋买卖协议》不能作为合法证据使用。三、原审判决适用法律错误。刁卫建、管某均未同意吴大伟将贷款义务转移至于潇潇。2016年9月18日，刁卫建、管某前往银行协助吴大伟办理贷款，两人签字确认的真实意思表示是吴大伟办理贷款，而不是于潇潇办理贷款。当时吴大伟、于潇潇不是法定的夫妻关系，于潇潇办理贷款导致将房屋过户至于潇潇名下，违反了刁卫建的真实意思表示，吴大伟在办理贷款时就存在了违约行为，刁卫建有理由拒绝过户至吴大伟名下。同时，吴大伟将贷款义务转移至于潇潇名下，未和刁卫建签订书面协议。原审判决将买卖合同或协议的合同相对人混同，没有法律依据。且其后于潇潇的贷款已做撤销处理。另二审民事判决时间在开庭审理之前，虽作出了裁定更正了判决时间，不能排除未经法庭审理作出判决的合理性怀疑。吴大伟辩称，一、于潇潇的贷款审批已经通过。二、根据房屋买卖合同第四条第2项第（4）款的规定，买受人可以一次性付款104万元，以实现合同目的，保护刁卫建的合法权益。一审法院第二次开庭后，吴大伟根据法院的要求，于2018年5月7日将剩余购房款104万元提存至法院账户，足以实现刁卫建出售房产的合同目的。因此，贷款问题已经不是本案审查的内容。三、吴大伟家庭具备购房资格。1.吴大伟与于潇潇于2017年7月4日结婚，虽然都不是济南市户籍，根据济南市2016年12月26日出台的限购政策，因于潇潇具有连续24个月以上在市区社会保险证明，吴大伟家庭具有在限购区域内购买一套住房的资格。2.二审中，吴大伟向法庭提交的从“济南房管与城市更新”公众号打印的“证明真伪核验”载明：“您（吴大伟）的审核结果已于2018年12月24日出具，买卖双方应自审核通过之日起10个工作日内办理存量房网签业务”。也能证明吴大伟家庭具有购房资格。3.涉案房产于2019年4月15日由刁卫建名下转移登记至吴大伟名下，也能证明吴大伟家庭具有购房资格。现在涉案房产正在装修过程中。4.济南限购政策均是以家庭为单位，不是以个人为单位。2016年10月2日的政策没有对非本市户籍家庭做出限制性规定；2016年12月26日的政策对非本市户籍家庭做出了24个月社保或者纳税规定。本案中，《房屋买卖合同》于2016年9月8日签订，《房屋买卖协议》于2016年9月18日签订，签订时均没有限购政策，根据“法不溯及既往”原则，不应当受限购政策影响，且吴大伟家庭亦具备购房资格。四、刁卫建与管某作为完全民事行为能力人应当为自己的签字行为负责。五、法院作出的（2017）鲁01民终6489号民事判决与（2018）鲁01民申55号民事裁定中均认定房屋买卖合同应当继续履行。在两份文书未被推翻的情况下，应当保持一致性。六、刁卫建浪费司法和社会资源。本案一审、二审是由刁卫建提起的。刁卫建不服（2017）鲁01民终6489号民事判决（吴大伟为原审原告）申请再审，后撤回申请。2019年3月8日，刁卫建起诉于潇潇，案号（2019）鲁0103民初2450号，之后撤诉。中国邮政银行股份有限公司济南分行不能忍受刁卫建的行为，向济南市槐荫区人民法院提起名誉权纠纷诉讼。原审第三人于潇潇陈述，同意吴大伟的答辩意见。刁卫建向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告吴大伟于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》；2.判令吴大伟支付刁卫建违约金208000元；3.本案诉讼费用由吴大伟负担。吴大伟向一审法院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告刁卫建继续履行与反诉原告吴大伟签订的《房屋买卖合同》，接受吴大伟支付的剩余购房款103万元；2.判令刁卫建协助吴大伟将涉案房屋转移登记至吴大伟名下；3.本案反诉费用由刁卫建负担。一审法院认定事实：2016年9月8日，刁卫建、吴大伟签订《房屋买卖合同》一份，约定刁卫建将位于济南市市中区玉函路18号2号楼1单元403室房屋出售给吴大伟，房屋建筑面积96.99平方米，总价款104万元，吴大伟于合同签订之日起1日内支付定金1万元，买卖双方应于2016年9月24日办理贷款审批手续，买受人拟贷款数额为83万元，买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款由银行直接支付给出卖人，买受人于办理房屋权属登记转移当日支付剩余购房款20万元。买受人承担契税、土地出让金、个人所得税、登记费、交易费。刁卫建于同日收取吴大伟、于潇潇购房定金1万元。为办理银行贷款审批手续，2016年9月18日，刁卫建与于潇潇就涉案房屋另行签订《房屋买卖协议》一份，成交价格为105万元。协议由刁卫建、管某及于潇潇签名。同日，刁卫建、管某与于潇潇在中国邮政储蓄银行济南分行办理贷款审批手续，该贷款手续于同年9月29日审批通过。另查明，济南市市中区玉函路18号2号楼1单元403室房屋登记的所有权人为刁卫建。管某于2016年9月8日出具声明同意刁卫建出售涉案房屋。吴大伟与于潇潇于2017年7月4日登记结婚。于潇潇同意将涉案房屋转移登记至吴大伟名下。吴大伟同意一次性支付刁卫建购房款104万元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。后为办理银行贷款手续，原告刁卫建与被告吴大伟女朋友于潇潇另行签订房屋买卖协议并以于潇潇名义办理贷款手续，符合刁卫建签订房屋买卖合同的目的且未损害刁卫建的合法权益，故刁卫建以签订房屋买卖合同与办理银行贷款手续不是同一人为由要求解除该合同，违反了诚实信用原则且不符合双方签订合同的目的，依法不予支持。相反，反诉原告吴大伟要求判令反诉被告刁卫建继续履行双方签订的买卖合同，并同意一次性支付购房款104万元，符合双方签订合同的目的，依法予以支持。于潇潇同意将涉案房屋登记至吴大伟名下，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，应予准许，反诉被告刁卫建应积极协助将涉案房屋转移登记至反诉原告吴大伟名下，相关税费由反诉原告承担。综上，判决：一、反诉被告刁卫建继续履行与反诉原告吴大伟于2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告刁卫建于判决生效之日起三十日内协助反诉原告吴大伟将位于济南市市中区玉函路18号2号楼1单元403室房屋转移登记至吴大伟名下，相关税费由反诉原告吴大伟承担；三、反诉原告吴大伟于判决生效之日起三十日内一次性支付反诉被告刁卫建购房款104万元；四、驳回原告刁卫建的诉讼请求。案件受理费14160元、反诉费7125元，由刁卫建负担。刁卫建不服，上诉请求：依法撤销一审判决并依法改判；判令本案一审、二审的全部诉讼费用由吴大伟承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，1.2018年10月11日，中国银行业监督管理委员会山东监督局向刁卫建、管某出具《信访事项处理意见书》，载明：一、业务基本情况。2016年9月18日，借款人于潇潇到邮储银行济南分行历下区支行申请二手房住房按揭贷款，用于购买济南市市中区玉函路18号2号楼1-403房产，银行客户经理为王苗苗。2016年11月因济南分行收到匿名电话投诉反映该房产存在交易纠纷，济南分行决定暂停发放贷款，客户经理王苗苗做业务撤销处理。二、相关问题核查情况。档案中没有银行业务受理人员与买房人、卖房人的面谈和合影影像资料。核查发现，审批岗对受理人员与买房人、卖房人的面谈和合影影像资料、房龄认定、借款人收入等情况审查不严。邮储银行历下支行业务上报济南分行授信部审批资料时，系统也未上传合影影像。建议你们通过司法途径解决。2.刁卫建申请法院中止审理本案，理由为：本案关于银行贷款审批文件中房屋买卖协议由谁提供、签订过程、贷款申请人的变更、文件的真实性、该贷款是否通过审批、何时审批通过、作废后能否作为有效证据向法庭提供等方面是本案的关键性、焦点性问题，影响案件的审理结果。对于上述问题，刁卫建已向中国银行监督管理委员会山东监管局和中国邮政储蓄银行股份有限公司山东省分行监察室投诉，并已受理，现处于调查阶段。为此申请本案中止审理，以等待该核查意见。3.刁卫建向法院提出申请，请求依法追加管某为本案第三人参加诉讼，理由为：管某与刁卫建系夫妻关系，涉案房屋系二人的夫妻共同财产，管某参与了本案房屋买卖合同的签订、银行签字等过程，其与本案存在法律上的利害关系。4.刁卫建向法院提出申请，请求依法对中国邮政银行济南分行保管的于潇潇就涉案房屋贷款审批文件中的房屋买卖协议、首付款证明、房屋出售人声明、定金收条等文件中除刁卫建签名部分外其他的笔迹是否由刁卫建所写，以及刁卫建的签名与其他笔迹形成的先后顺序进行司法鉴定。5.刁卫建向法院提交申请，请求法院依法向中国人民银行调取吴大伟征信记录，向中国邮储银行济南分行调取吴大伟、于潇潇、王苗苗、刘恒立四人签字的情况说明，向中国邮储银行济南分行调取于潇潇就涉案房屋向中国邮储银行济南分行申请贷款的所有贷款审批文件。本院二审认为，二审争议焦点问题为：一、本案吴大伟的反诉请求是否构成重复起诉；二、吴大伟、于潇潇与刁卫建在房屋交易过程中究竟是哪一方违约。关于争议焦点问题一，（2017）鲁01民终6489号民事判决中，法院以“吴大伟要求刁卫建履行协助过户义务，属继续履行合同的内容，但履行过户义务前尚有其他合同约定需履行，故吴大伟的此请求，尚未达到合同约定的条件”为由，对吴大伟要求继续履行合同、办理房屋过户登记手续的诉讼请求不予支持。本案中，吴大伟在提出上述诉讼请求的同时，要求刁卫建接受其一次性支付的购房款，并已将全部购房款提存至法院。故（2017）鲁01民终6489号案件中提到的继续履行合同、办理房屋过户登记手续的障碍已经消除。在此情况下，吴大伟提起本案之反诉并不构成重复诉讼。关于争议焦点问题二，本案刁卫建主张吴大伟在双方签订房屋买卖合同之后，在银行办理按揭贷款审批手续过程中，擅自将贷款人和买受人变更为于潇潇，吴大伟的上述行为构成违约，故刁卫建有权拒绝配合于潇潇办理房屋过户手续，并享有合同解除权。对此，法院认为，根据吴大伟、于潇潇提交的双方在银行办理按揭贷款审批手续的相关资料显示，《房屋买卖协议》中卖方处由刁卫建、管某签字捺印，买方处由于潇潇签字捺印。刁卫建、管某虽主张其在该协议上先行签字后即离开，于潇潇的签字系在刁卫建、管某离开之后在其不知情的情况下所为，但刁卫建、管某提交的现有证据尚不足以证明其该主张成立，对此难以采信。刁卫建、管某提交的山东省银监局《信访事项处理意见书》仅能证明银行在进行贷款审批业务过程中存在“档案中缺少银行业务受理人员与买房人、卖房人的面谈和合影影像资料，审批岗对受理人员与买房人、卖房人的面谈和合影影像资料、房龄认定、借款人收入等情况审查不严，上报济南分行授信部审批资料时系统也未上传合影影像”等情况，并不能据此证明刁卫建、管某的上述主张成立，与吴大伟、于潇潇是否存在违约行为并无关联，亦不足以否定涉案《房屋买卖协议》的真实性及法律效力；刁卫建提交的其与银行、中介工作人员的录音、银行质证会议纪要与吴大伟、于潇潇提交的《情况说明》中，银行、中介工作人员对有关刁卫建、管某是否系先签字后即先行离开的内容表述前后矛盾，均不具有可信性，对此均不予采信。即使存在刁卫建、管某在《房屋买卖协议》等银行贷款审批材料上签字后先行离开之情形，但刁卫建、管某作为完全民事行为能力人，应当知道其将签字捺印后留有空白内容的合同或其他文本交于合同相对方或其他工作人员的法律后果，在无相反证据足以推翻的情况下，刁卫建、管某的上述行为应视为其对合同或其他文本中空白内容事项的授权，由此产生的相应后果亦应由刁卫建、管某承担。关于刁卫建、管某主张吴大伟在贷款手续等合同文本空白处填写上于潇潇的名字，擅自将买房人和贷款人由吴大伟变更为于潇潇，构成严重违约的问题，法院认为，根据查明事实，房屋买卖合同签订时，吴大伟与于潇潇系男女朋友关系，两人共同买房用于结婚之后的共同生活，符合生活常理，并无不妥，且吴大伟与于潇潇在之后不久即登记结婚，亦可印证两人共同购房用于结婚的目的。至于两人在购房过程中，以谁的名义贷款，产权登记在谁的名下，并不违反法律、行政法规的强制性规定，无损于刁卫建、管某的相应权益，亦符合双方进行房屋交易的合同目的，并无不妥。刁卫建、管某主张吴大伟将买受人和贷款人变更为于潇潇，违反合同相对性原则，损害其合法权益，构成严重违约，该主张与事实和常理相悖，不予采信。涉案房屋房龄是否符合银行办理抵押贷款的条件，与吴大伟、于潇潇是否存在违约行为无关，不影响房屋买卖合同的法律效力，亦不应成为刁卫建拒绝继续履行合同的合法理由。刁卫建主张吴大伟并不符合限购、限贷政策，并无相应证据予以证明，不予采信。在银行按揭贷款审批手续通过之后，刁卫建拒绝配合于潇潇办理房屋过户手续，有违合同约定和诚信原则。本院（2017）鲁01民终6489号民事判决认定“刁卫建以签订涉案房屋买卖合同与办理贷款不是同一人为由拒绝履行合同，系违约行为，涉案房屋买卖合同应当继续履行”，该生效判决认定的事实应当作为本案认定事实的依据。现刁卫建又主张吴大伟存在根本性违约并要求解除合同，该主张明显不能成立，不予采信。综上，刁卫建与吴大伟、于潇潇签订的房屋买卖合同及房屋买卖协议均合法有效，双方应当依约履行。刁卫建主张吴大伟、于潇潇存在根本违约，并据此要求解除涉案房屋买卖合同、吴大伟支付违约金208000元，该主张并无事实和法律依据，不予采信。吴大伟反诉要求刁卫建接受其支付的购房款，并同意一次性支付购房款104万元，于法有据，应予支持。吴大伟反诉要求刁卫建协助办理房屋过户登记手续至其名下，于潇潇对此予以同意，故吴大伟的该主张符合法律规定，应予支持，相关税费应由吴大伟负担。另，刁卫建申请本案中止审理、对有关文件进行司法鉴定、调取相关证据，上述申请事项的理由均不能成立，亦无必要性，对此不予准许。涉案房屋登记在刁卫建名下，管某已授权刁卫建办理所有房屋交易手续，且管某亦作为刁卫建的委托诉讼代理人参与本案诉讼，故本案并无追加管某参加诉讼的必要性。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21285元，由上诉人刁卫建负担。本院再审查明，刁卫建与吴大伟2016年9月8日签订的《房屋买卖合同》，系在济南房天下房地产经纪有限公司中介下签订。关于付款方式和时间，该合同第四条第四款第2项约定：（1）买卖双方应于2016年9月24日办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为83万元。（2）买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。（3）贷款由银行直接支付给出卖人，买受人应积极配合办理抵押权登记等相关手续。（4）若贷款未获批准或批贷款数额不足拟贷款额，买受人可再向其他银行申请，出卖人应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于20日内办理权属转移登记手续，同时买受人应以现金形式补齐贷款部分房款。（5）在出卖人结清房屋内物业管理费、水电暖、燃气等费用并不影响房屋实际交付的前提下，房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押手续，若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后10个工作日内办理土地使用权抵押登记。（6）剩余购房款（即首付款。剩余购房款（首付款）=成交总价-定金-拟贷款数额），买受人于办理房屋权属登记转移当日支付出卖人剩余购房款20万元。关于房屋的交付，合同第六条约定，出卖人收到买受人全部首付款后3个工作日内将该房屋交付给买受人。关于权属转移登记，合同第八条约定，买卖双方最晚应于银行贷款审批通过后5个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议，因违约方原因致使未能在约定时间内完成权属转移登记手续的，守约方有权按照本合同第十条解除合同。对于逾期付款责任，合同第九条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金或承担已支付给出卖人的定金，并承担居间方的居间服务费，出卖人退还买受人全部已付款。另约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条合同解除条款约定。合同第十条约定，因违约方违约，守约方按照本合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行。本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达至对方之日起自动解除。因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%支付违约金或向买受人支付双倍定金，并向买受人支付已支付的居间服务费。因买受人违约导致合同解除的，买受人应按照房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金或承担已支付给出卖人的定金，并承担居间方的居间服务费。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由违约承担。解除合同后，买卖双方需相互配合办理注销网上签约等手续，如未办理可就此单独追究违约责任。第十四条约定了其他方面，买卖双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。不一致的，以补充协议为准。合同签订当日，管某作为刁卫建的配偶，作出书面同意出售房屋的声明。刁卫建、吴大伟与中介公司签署了居间服务合同，居间费13520元由吴大伟支付，其中明确约定买卖双方均同意通过居间方推荐的机构办理贷款，买受方支付金融服务费2080元，通过其他渠道自行办理贷款的，买卖双方需另行签署补充协议。另签署了承诺不自行办理缴税、过户的声明。当日，吴大伟向刁卫建转账支付定金1万元。刁卫建在收条收款人（卖方）处签署了名字。后收条上购房人（买方）出现了吴大伟和于潇潇的名字。经查，刁卫建与吴大伟在房屋中介公司签署合同时，于潇潇（吴大伟的女朋友）不在现场。2016年9月18日，在中介公司人员通知下，买卖双方到中国邮政储蓄银行济南分行历下支行办理房屋按揭贷款手续。2016年9月28日，中介公司人员短信通知刁卫建：贷款审批通过，贷款额83万元，可以过户了。刁卫建以未查询到吴大伟的贷款手续，而是于潇潇贷款，认为签订房屋买卖合同与办理贷款不是同一人，提出异议。后经中介公司协调，合同双方未能达成一致。2016年11月16日，吴大伟委托律师于彦生向刁卫建发函，称由于刁卫建个人原因，网签手续迟迟没有进行，要求自律师函到达之日起五个工作日内回复本律师或者直接与吴大伟联系并共同履行合同义务。刁卫建收到了该律师函，并于2016年11月30日、同年12月5日、12月7日，分别向吴大伟、中介公司经纪人、于彦生邮寄解除房屋买卖合同的通知。刁卫建称，经向银行核实发现吴大伟本人未能贷款，不具备履行合同的条件，故发出了解除合同的通知。吴大伟未收到解除合同通知。2016年12月6日，吴大伟起诉刁卫建，要求判令刁卫建继续履行合同，将房屋过户登记至吴大伟名下，并赔偿律师费损失1万元。一审法院作出（2017）鲁0103民初7477号民事判决，驳回吴大伟的诉讼请求。吴大伟不服提起上诉。期间，吴大伟与于潇潇于2017年7月4日登记结婚。二审法院作出(2017）鲁01民终6489号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月4日，刁卫建提起本案诉讼。本案一审中，吴大伟同意一次性支付刁卫建购房款104万元。2018年5月7日，吴大伟向法院账户提存104万元。另查，吴大伟、于潇潇陈述，在2016年9月18日办理贷款手续时，因吴大伟是公司的股东，属于自雇人士，办理贷款比较麻烦，当时，刁卫建、管某同意吴大伟以女朋友于潇潇的名义办理购房贷款。对此，刁卫建以及管某不予认可。经查，在贷款银行签订的《房屋买卖协议》，主要涉及房屋位置和面积、成交价格、产权明确、协助过户以及费用承担，违约按国家有关法律法规办理，签字生效等内容，房屋成交价格填写为105万元。贷款手续中的《首付款证明》显示内容为刁卫建收到于潇潇购房首付款22万元。该款未支付。上述事实有原审案卷材料、（2017）鲁0103民初7477号案卷有关材料，刁卫建再审中提交的山东银保监局2019年3月1日作出的《信访事项处理意见书》（2019年13号）、中国银行保险监督管理委员会2019年4月28日作出的银保监行复决字[2019]58号《行政复议决定书》，以及当事人陈述在卷为据。本院再审查明的其他事实与原审判决认定事实一致。本院认为，本案再审争议焦点是刁卫建主张的解除合同事由是否成立。刁卫建与吴大伟在房产公司的中介下，刁卫建收取了吴大伟1万元购房定金，吴大伟向中介公司支付了中介费用，三方签订了房屋买卖合同和居间合同。合同内容为当事人的真实意思表示，并不违反国家法律行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行合同义务。合同约定，购房款主要采取银行贷款支付的方式，吴大伟拟贷款83万元，在办理房产过户当日支付20万元剩余款（实际上为首付款）。合同还约定，吴大伟办理贷款审批未通过或审批额度不足时，可以继续向其他银行申请贷款。吴大伟未再次申请、再次申请仍未获批或批贷仍不足额，买卖双方应在20日内办理权属转移登记手续，同时吴大伟以现金补齐贷款数额，并在房产转移登记当日与首付款20万元一同支付给出卖人刁卫建。在2016年9月18日办理房屋按揭银行贷款手续中，吴大伟因了解到其为自雇人员（公司股东）办理贷款手续比较麻烦，改为由其女朋友于潇潇办理案涉房屋的购房贷款。贷款材料中出现了刁卫建与于潇潇的房屋买卖协议以及首付款证明，管某作为刁卫建配偶也在房屋买卖协议上签了字。刁卫建及其配偶管某虽称对上述变更为于潇潇作为购房人办理的贷款手续不知情，但原审以及再审中均未提交充分证据予以证明，其提交的证据也不足以证明系吴大伟擅自做出了有关变更。从房屋买卖合同关于先行办理贷款审批后支付首付款的约定看，办理银行贷款手续中出现的房屋买卖协议以及首付款证明，也更符合为履行吴大伟的购房合同办理贷款审批需要而签订。合同第九条虽约定，买受人未按照约定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。但合同中对付款时间无具体约定，只是约定了期间，即首付款在产权转移登记同时，而转移登记办理约定是在贷款审批通过或第一次贷款审批额度不足或审批不过，再次申请贷款仍不足额或不再申请贷款后20日之内。合同还约定，除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行。在前述办理贷款手续后，刁卫建因为贷款并非吴大伟本人办理，而与吴大伟、中介公司产生争议，刁卫建在未证明其催告吴大伟继续履行贷款义务的情况下，提出解除合同，不符合上述合同约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。合同履行中，因当事人提起诉讼，导致合同处于中止履行状态，刁卫建以吴大伟未履行贷款义务以及未支付现金付款义务为由解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的有关规定，亦不能成立。本案房屋买卖合同签订于济南市限购政策出台前，吴大伟不属于当时的限购对象。原审判决对于刁卫建其他解除合同的理由进行了分析论述，再审不再赘述。经再审审理，原审判决在认定事实、适用法律方面存在瑕疵，但原审判决综合本案案情，不予支持刁卫建解除合同以及解除合同违约金主张的裁判结果正确。二审判决裁判日期出现笔误后，已经裁定补正，并不构成程序违法。再审中刁卫建提交的证据也不足以推翻原审判决。故刁卫建的再审请求不能成立，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院（2018）鲁01民终7193号民事判决。本判决为终审判决。审判长  林洁华审判员  蔚大鹏审判员  秦光启二〇一九年十月十二日书记员  王风娇