广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初6543号原告：范清常，男，1988年5月16日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托诉讼代理人：姚莉甄、陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。被告：赖文佳，男，1987年8月26日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：广州市地旺房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街金竹环路首层36号、38号。法定代表人：谭水棉。原告范清常诉被告赖文佳、第三人广州市地旺房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范清常及其委托诉讼代理人姚莉甄，被告赖文佳到庭参加诉讼，第三人广州市地旺房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范清常向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付违约金127700元；二、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告以及第三人于2018年8月25日签订《房地产买卖合同》，后被告支付定金后就不再履行合同内容。2019年7月1日，原告向被告发出《敦促履行通知函》，要求被告在收到函件之日起五日内按合同约定办理相关手续。被告未予以回复。后原告于2019年7月11日向被告发出《解除合同通知书》。根据合同第六条第二款约定，扣除被告已付的5万元，被告须向原告支付违约金127000元。被告的行为已构成违约，请求判令所请。被告赖文佳辩称：在上一年由于楼价下降，原告答应在177万房价基础上降至160万元，被告表示继续履行合同。但一段时间后，原告多次要求被告解除合同以及没收被告5万元定金，被告同意，由于双方相隔较远，所以未签订相关书面的解除协议，但实际上双方已经解除合同。第三人广州市地旺房地产代理有限公司未到庭。经审理查明：2018年8月25日，原告（卖方）和被告（买方）以及第三人（居间方）签订一份《房地产买卖合同》，合同约定“买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于增城区××街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：…二、买卖双方同意该物业总楼价为1777000元。……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……（2）逾期超过五天仍未履行，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款于解除合同发出之日起五天内退还。……（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。……十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。……十四、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。……备注：1、买方首期款以同贷书为准，多除少补。2、买方找第三方进行垫资赎证，所产生费用利息由买方支付，卖方需要配合买方、垫资方进行相关手续。3、买方须在签订本合同起四个月内出具银行同意贷款书并办理过户手续。4、在本次交易过程中买方可指定过户他人名下，并可指定贷款人贷款购买以上述物业”。合同附件约定“……2.按揭付款商业贷款……（1）定金：签订本合同时支付5万元作为定金。……”。签订合同当日，被告向原告支付购房定金5万元。2019年7月2日，原告向被告邮寄一份《敦促履行通知函》，内容为“……您应履行垫资30万元的义务及协助我方完成过户手续并支付房款剩余款1727000元。……现郑重通知您接到本函件之日起五日内履行垫资30万的义务，完成过户手续并支付房款剩余1727000元，逾期我方将依约解除合同，且依法追究你的违约责任。”。该函件于同月4日妥投。2019年7月11日，原告向被告邮寄一份《解除房地产买卖合同通知书》，内容为“……合同签订后，你方未按合同约定履行相关义务，也未能办理相关过户手续，并经我方敦促你方仍未能履行。……你方的行为已经构成根本违约，本人作为合同守约方现依法行使解除权，解除与你方签订的《房地产买卖合同》”。该函件于同月14日妥投。被告提供一份加盖广州市地旺房地产代理有限公司印章的情况说明，内容为“基于买方赖文佳购买范清常位于增城区××街××房，交易情况说明：卖方在交易过程中曾经答应将原成交价格（1777000元）降至（1600000元）不含定金出售给买方，买方答应继续履行合约，隔段时间后来业主要将该房屋另行出售他人，三翻四次致电话给中介方与买方要求买方解除合同没收定金，不追究买方任何经济责任，买方也同意了卖方的要求解除该房屋买卖合约，由于买卖双方居住工作地相隔太远也不方便签署相关的补充解约协议，实际上买卖双方已明确口头终止解除了买卖合同。特此证明。”。原告出示涉案房屋的不动产权证书原件，该证显示，涉案房屋登记在原告名下，登记日期为2017年5月25日。在本案的审理过程中，一、原被告确认以下，（一）对于按揭贷款，从签订合同之日起四个月内出具同贷书并办理过户手续；（二）首期款以同贷书为准，多除少补；（三）提前还贷由被告找第三方出资赎证，合同未明确约定垫资赎证的期限。二、原告陈述如下，（一）2019年4月，因其需资金周转，便同意将房价降至165万，但被告未配合办理相关手续。后原告提出解除合同，要求被告支付房价款的10%违约金，但被告不同意。因此原告要求被告继续履行合同，且不同意以165万的价格交易。（二）其并未另行出售房屋。三、被告陈述以下，（一）确认收到原告邮寄的上述两份函件，同意解除双方的《房地产买卖合同》。（二）第三人中介方提出需要出具同贷书后再找第三方垫资，而由于被告不具备购房资格，房屋需过户至其指定的案外第三人名下，但因在交易期间，其所找的该指定过户人不同意过户了，因此无法申请银行按揭贷款。（三）2019年年初其与原告在电话中就有提及解除合同，由原告没收定金不需要被告承担其他违约责任，原告另行出售房屋。本院认为：原、被告以及第三人于2018年8月25日签订《房地产买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方应恪守履行。按照合同的相关约定以及双方的庭上陈述，买方应在签订合同之日起四个月内出具银行同意贷款书并办理过户手续。而被告确认其或其指定的过户人并未向银行申请按揭贷款，未在期限内取得同贷书。被告对此抗辩双方在2019年初达成解除合同，原告只没收定金而无须被告承担其他违约责任的口头协议。原告确认其有向被告提出过解除合同，但须被告支付违约金，并不确认其免除了被告承担违约责任的意思表示。被告对此虽提供了加盖广州市地旺房地产代理有限公司印章的情况说明，但广州市地旺房地产代理有限公司并未到庭陈述意见，且原、被告亦未签署书面协议以确认双方协商一致解除合同以及违约责任的处理。在被告未提供其他证据证明双方已协商一致解除合同且免除被告除没收定金以外的违约责任的情况下，被告的上述抗辩依据不足，本院不予采信。因双方未协商一致解除合同，原告在2019年7月2日向被告发出催促履行合同的函件，应视为原告在合同约定的期限届满后给予了被告新的履行期限，但被告仍未在限定期限内履行上述义务，被告的行为已构成违约。在被告逾期未履行合同义务的情况下，原告于2019年7月11日向被告发出《解除房地产买卖合同通知书》，被告在同月14日收取该通知，因此双方的《房地产买卖合同》的房屋买卖关系业已解除。按照合同第六条“逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。”的约定，因被告违约，原告要求被告支付违约金127700元（总房款1777000元的10%扣除已付定金50000元），理据充分，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告赖文佳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告范清常支付违约金127700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元，由被告赖文佳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年十月十一日书记员  郭颖婕