海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2968号海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初2968号原告：杜小叶，女，1965年1月18日出生，汉族，海南省文昌市人，住该市。委托诉讼代理人：黄良福、谢小晶，均系海南川合律师事务所律师。被告：海南恒天实业有限公司，住所地：海南省海口市玉沙路5号国贸中心16D。法定代表人：李兴福，董事长。委托诉讼代理人：付振，该公司职员。委托诉讼代理人：许艺霞，北京大成(海口)律师事务所律师。原告杜小叶与被告海南恒天实业有限公司(以下简称恒天公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜小叶委托诉讼代理人黄良福，被告恒天公司委托诉讼代理人许艺霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜小叶向本院提出诉讼请求：1.被告按照《文昌市商品房买卖合同》约定的标准向原告支付逾期交房违约金共计12,196.48元(每日按照已付房价款的万分之三计算，自2015年3月1日开始计至2015年5月8日，共计69天)；2.判令被告按照《文昌市商品房买卖合同》约定的标准向原告支付逾期办理不动产权证的违约金共计36,883元(每日按照已付房价款的万分之一计算，自2016年5月4日开始计至2018年1月18日，共计624天)；3.判令被告向原告支付因诉讼而支出的律师费4,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、被告逾期未将涉案房屋交付原告使用的行为已经构成违约，其依约依法应向原告支付相应逾期交房违约金。2014年10月8日，被告与原告签订《文昌市商品房买卖合同》(以下简称买卖合同)将位于文昌市××镇房出售给原告，房屋单价6040元/平方米，建筑面积97.55平方米(以实测面积为准)总价款589,202元。同时，双方在《头实合同》弟八条、第十五条中明确约定了被告应当在2015年2月28日前将涉案房屋交付给原告使用，当原告按照合同约定向被告支付相应购房款、税费及测图费后，被告应当负责自涉案房屋交付之日起360日内将该房屋权属证书办理至原告名下。合同签订当日，原告依约向被告付清了全部购房款589,202元、税费及测图费等，被告却于2015年5月9日方将涉案房屋正式交付给原告使用。鉴于被告逾期未将涉案房产交付原告使用的事实，依照双方签订的《买卖合同》第十一条之约定，被告应当向原告支付逾期交付涉案房屋给原告使用的违约金12,196.48元(每日按照已付房价款的万分之三计算，自2015年3月1日至2015年5月8日，共计69天，被告应向原告支付逾期办理涉案房屋不动产权证的违约金36，883元(每日按照已付房价款的万分之一计算，自2016年5月4日至2018年1月18日，共计624天。二、被告逾期未办理涉案房屋不动产权证的行为已经构成违约，其依约依法应向原告支付逾期办理不动产权证的违约金。依照上述合同约定，被告于2016年5月3日前将涉案的房屋权属证书办理至原告名下。当时为了尽快取得涉案房屋不动产权证，原告曾多次与被告交涉办证事宜，但被告一直拖延未办理。后被告又去原告家里实际测量，以实际测量面积超出合同上签订的面积为由，要求原告缴纳1,872.4元，原告也应被告要求于2016年4月21日将1,872.4元支付给被告，直至2018年1月18日，被告才将涉案房屋的不动产权证办至原告名下【不动产权证号：琼(2018)文昌市不动产权第XXXX号】，结合上述合同约定被告应办理产权证的截止时间，被告已逾期624天。鉴于被告逾期办理涉案房产不动产权证的事实，依照双方签订的《买卖合同》第十九条之约定，被告应当向原告支付逾期未办理涉案房屋不动产权证的违约金36，883元(每日按照已付房价款的万分之一计算，自2016年5月4日至2018年1月18日，共计624天，被告应向原告支付逾期办理涉案房屋不动产权证违约金为(589,202元+1,872.4元)×0.0001/天×624天=36,883元)；三、被告逾期办理涉案房屋不动产权证的行为已经构成违约，其依法应向原告支付相应的律师服务费、诉讼费。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约责任的规定，被告还应向原告赔偿因诉讼而支出的律师费4000元，并承担相应的案件受理诉讼费用。为了维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼。被告恒天公司辩称，一、恒天公司不存在逾期交房的情况，原告主张要求恒天公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，应依法予以驳回其诉讼请求。根据恒天公司与原告签订的《文昌商品房买卖合同》第八条关于“恒天公司应当在2015年2月28日前将具备符合‘该商品房主体经建筑工程竣工验收合格’的商品房交付原告使用”的约定，恒天公司要将涉案房屋交付原告使用的前提条件是涉案房屋主体需在2015年2月28日前经竣工验收合格。实际上涉案房屋所在的4#楼的主体建筑部分早于2014年10月27日已经发包人、施工人、设计人及监理人四方验收合格，达到了主体竣工验收合格的条件，即毋庸置疑的是在4#楼商品房达到主体竣工验收合格的条件下，只要购买4#楼商品房的购房人在与恒天公司签订的《文昌商品房买卖合同》中约定的2015年2月28日前来办理交房手续，房屋交付买受人使用系不存在任何障碍的。且实际上与原告一样购买同幢楼的其他业主也在与恒天公司签订的《文昌商品房买卖合同》约定的2015年2月28日前交房的时间内已办理交房手续且已入住，而为何其他业主均能在约定时间内交房，而仅有原告一人明知具体交房时间但却未在指定时间内办理交房手续？原告并未提交任何证据证明系恒天公司原因造成逾期交房的，应承担举证不利的后果，即恒天公司并不存在逾期交房的情形，原告主张要求恒天公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据。其次，原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效。二、被告不存在逾期办理不动产权证的情况，原告主张被告支付逾期办理不动权证的违约金无事实和法律依据，应依法予以驳回。在被告与原告签订《文昌市商品房买卖合同》时，由于国家相关政策仅规定商品房办理的房屋权属证书及土地使用权证书，故在被告与原告签订的合同中仅约定了被告有协助办理上述两证的义务，而未约定办理不动产权证的相关事宜，且上述协助办证义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门相关的产权登记机构。在双方签订的合同履约过程中，《不动产登记暂行条例》于2014年底予以实施，政府产权登记部门不再办理房屋所有权证及土地使用权。2016年9月9日，文昌市人民政府发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，自2016年9月26日起在全市实施不动产统一登记，启用《不动产权证书》和《不动产登记证明》，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》。据此。在2016年9月26日之日，被告便无法为原告办理房屋所有权证及土地使用权证。由于政府通知不再办理房屋所有权属证书及土地使用权证，双方在合同中约定办理房屋所有权证及土地使用权证的目的已不能实现，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。为此，被告只能按照不动产证的办理程序和要求，重新组织材料另行向政府部门申请办理不动产权证。至于申报不动产权证的期限，虽然合同并未直接约，但从双方签订合同中关于办理房屋所有权证书及土地使用权证的约定及相关政策规定，鉴于现土地使用权证已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证，故办理不动产权证的期限应系办理房屋所有权证及土地使用权证两个期限之和，即恒天公司应在房屋交付之日起2160日内办理不动产权证。鉴于被告于2015年5月9日将涉案房屋交付给原告使用，故恒天公司应2021年4月7日前将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下，实际上，被告已于2018年1月9日将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下，不存在逾期办理不动产权证的情况，故原告要求逾期办证违约金的主张，应予以驳回。三、被告不存在逾期办理不动产权证的情况，并未给原告造成损失，原告要求被告支付律师费及诉讼费无事实和法律依据。四、退一步说，即使原告主张的系要求被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，原告的该主张也已超过诉讼时效，依法应予以驳回其诉讼请求。根据法律的相应规定，原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金主张的诉讼时效起算点应系双方签订合同约定的办理房屋权属证书期限届满次日起算，即2016年5月4日，诉讼时效届满日为2019年5月4日，然而原告直至2019年7月才提起诉讼，已超过诉讼时效。本案中，原告并未举证证明诉讼时效中止或者中断的情形，原告的主张不应予以支持。再退一步来说，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因此，被告不应承担自2016年9月26日之后逾期办理房屋所有权证书的违约责任。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.企业信用信息公示报告；2.原、被告签订的《文昌市商品房买卖合同》；3.涉案房屋房款发票二张；4.《住宅质量保证书》，证实被告于2015年5月9日将涉案房屋交付原告使用；5.琼（2018）文昌市不动产权第XXXX号《不动产权证》；6.《法律事务委托合同》及其律师服务费发票；二、被告提交的证据：《关于实施不动产统一登记的通告》。原告提交，被告不予认可的证据，本院认定如下：垃圾清运费、水费等《往来凭证》，该组证据无被告签章，本院不予确认。被告提交，原告不予认可的证据，本院认定如下：1.《质量验收记录表》，拟证实涉案房屋在合同约定的时间交付给原告使用不存在障碍。被告未提交其通知原告接收房屋而被告拒绝接收的证据，对该证据，本院不予确认；2.《文昌市商品房买卖合同》及《商品房交付使用签收单》，拟证实与原告一样购买涉案房屋的其他业主已按合同约定的房屋交付时间接收房屋的事实。该组证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2014年10月8日，原告杜小叶与被告恒天公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由被告将其位于文昌市××道房出售给原告，建筑面积97.55平方米，房屋单价为6040元/平方米，房屋总价款为589202元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2015年2月28日前将房屋交付买受人使用。第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在1800日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。因买受人责任造成办理房屋权属证书及土地使用权登记拖延，出卖人免责。《合同》签订后，原告依约向被告交付房款589,202元。涉案房屋最终实测面积为97.86平方米，因房屋面积的差异，原告于2016年4月21日补交1,872.4元，房款共计为591,074.4元。被告于2015年5月9日将涉案房屋交付原告使用。另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市人民政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由市国土资源局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。被告协助原告办理涉案房屋《不动产权证》，涉案房屋的不动产权于2018年1月18日办理登记至原告名下。原告庭审时确认其所主张的逾期办理不动产权证的违约金为依照《合同》十五条约定进行的主张，其所主张的数额中已包含房屋所有权证违约金。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告主张的逾期交房违约金是否已过诉讼时效；二、被告是否应承担逾期办证的违约责任；三、原告主张的违约金数额及要求被告支付因诉讼支付律师费的主张是否应予以支持的问题。一、关于原告主张的逾期交房违约金是否已过诉讼时效的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约交付房款，被告应依约履行交房义务。涉案《合同》约定的房屋交付时间为2015年2月28日，被告直至2015年5月9日才向原告交付涉案房屋，原告主张的逾期交房违约金应自权利被侵害之日即2015年3月1日起算。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告于2019年7月15日向本院提起诉讼，原告也未提交诉讼时效中止或者中断的证据，原告要求被告支付2015年3月1日起至同年5月9日止的诉讼时效在民法总则施行前已满二年，原告该主张的诉讼时效期间已届满，本院不予支持。二、关于被告是否应承担逾期办证违约责任的问题。原告在起诉状中的主张虽表述为办理不动产权证违约金，但其明确所主张的违约金数额系依照《合同》第十五条的约定进行计算，已包含逾期办理房屋所有权证违约金。鉴于不动产统一登记实施后，不动产权证实际包含了房屋所有权和国有土地使用权。因此，原告的表述虽为不动产权证违约金，实际均属于逾期办证违约金。涉案房屋的实际交付时间为2015年5月9日，根据双方签订《合同》第十五条的约定，被告应自房屋交付之日起360日内（即2016年5月3日前）为原告办理房屋权属证书，被告未在该期限内办理房屋权属证书，应承担逾期办证的违约责任。被告有协助原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证的义务，但该义务的履行很大程度上依赖并取决于政府部门的相关产权登记机构。由于文昌市从2016年9月26日起实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证。被告在文昌市自2016年9月26日起实施不动产统一登记前未能为原告办理房屋所有权证，应向原告承担自2016年5月4日起至2016年9月25日止的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，原告于2019年7月15日向本院提起诉讼，原告也未提交诉讼时效中止或者中断的证据，上述2016年5月4日起至2016年7月15日止的诉讼时效期限已届满，2016年7月16日起至2016年9月25日期间的逾期办证违约金未过诉讼时效。被告在文昌市实施不动产统一登记后，只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，但重新整理资料应当有期限，结合涉案《合同》第十五条约定“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在1800日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”，因该土地使用权证现已停止办理，与房屋所有权证一起合并为办理不动产权证。因此，应自2016年9月26日起将该1800日的办理土地使用权证期间计入办理不动产权证的办证期间，涉案房屋不动产权于2018年1月18日已登记至原告名下，被告不存在逾期办理，对原告要求被告支付2016年9月26日起至2018年1月18日止的违约金主张，于法无据，本院不予支持。三、关于原告主张的违约金数额及要求被告支付律师服务费是否应予以支持的问题。被告未依《合同》约定履行办证义务，应依法承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，该约定内容清晰明确，系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应认定为合法有效约定，双方均应当按照该约定履行义务。涉案合同对被告逾期办证的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。被告应向原告支付2016年7月16日起至2016年9月25日止的违约金4256元（591,074.4元×0.0001×72天）。原告超出上述数额的逾期办证违约金主张，本院不予支持。原告要求被告支付因诉讼而支出的律师服务费，但《合同》中仅对被告逾期办证应支付的逾期违约金进行约定，未对被告应承担原告因诉讼而支出的律师服务费进行约定，且该违约金系被告违约对原告的赔偿。因此，原告要求被告支付因诉讼而支出的律师服务费的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海南恒天实业有限公司应向原告杜小叶支付逾期办证违约金4256元，限于本判决生效之日起五日内一次性付清;二、驳回原告杜小叶的其他诉讼请求。如果被告海南恒天实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币563.49元（该款项原告已预交），由原告杜小叶负担538.49元，由被告海南恒天实业有限公司负担25元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付；对原告多预交的受理费25元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年十月八日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第3民法总则实行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。