北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异970号案外人：北京隆庆祥服饰有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街18号楼18-4号。法定代表人：吴超。委托代理人：王家富，男，北京隆庆祥服饰有限公司员工，户籍地河南省郑州市中原区。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托代理人：李仪，北京寰辰律师事务所律师。被执行人：北京燕泽洲科贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇阳城环路1号。法定代表人：刘云飞。被执行人：刘云飞，男，1969年12月5日出生，满族，户籍地河北省承德市隆化县。被执行人：卢艳蕾，女，1972年6月28日出生，满族，户籍地河北省承德市隆化县。被执行人：承德御品酒业有限公司，住所地河北省承德市隆化县隆化镇建设街北段。法定代表人：宁宇。本院依据（2015）海民（商）初字第44821号民事调解书，在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与北京燕泽洲科贸有限公司（以下简称燕泽洲公司）、刘云飞、卢艳蕾、承德御品酒业有限公司（以下简称御品公司）金融借款合同纠纷一案[执行案号：（2017）京0108执8090号]过程中，案外人北京隆庆祥服饰有限公司（以下简称隆庆祥公司）对本院执行位于北京市东城区X层房产（以下简称X号房屋）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。隆庆祥公司述称，请求法院中止对X号房屋的拍卖程序，确认隆庆祥公司是房屋承租人，享有优先购买权。事实和理由如下：隆庆祥公司系X号房屋的承租人，法院在执行裁定书、拍卖公告、拍卖须知等文件中均没有注明执行标的租赁情况，没有公示隆庆祥公司的承租权，侵犯了其合法权益。2011年3月2日，袁小杰与刘云飞签订关于X号房屋的租赁合同，租赁期至2021年3月1日。依据该房屋租赁合同，隆庆祥公司办理了营业执照，并在公司成立后在合同上加盖了公章，从而成为合同的真正承租人。2015年10月，刘云飞临时使用部分租赁面积，但同时明确约定不影响隆庆祥公司的租赁权。因此，请求法院支持隆庆祥公司的异议请求。民生银行北京分行辩称，X号房屋的实际占有人为金宝健身养生会所，而非隆庆祥公司。隆庆祥公司提交的房屋租赁合同，签署人为袁小杰，并非隆庆祥公司。根据合同签署时间和隆庆祥公司成立的时间，隆庆祥公司的盖章显然是后加上去的，有伪造证据的嫌疑。房屋租赁合同中约定的房屋地址是北京市东城区朝阳门X号，该房屋号后经过变更，现对应的应当是北京市东城区X号房屋，而非X号房屋。因此，隆庆祥公司无权就本案执行标的提出异议。综上，隆庆祥公司没有证据证明其就X号房屋签署租赁合同，也未能证明其实际占有使用该房屋，也未能提交详细的租金支付凭证，请求法院驳回其异议请求。经审查查明：本院于2016年12月23日作出（2015）海民（商）初字第44821号民事调解书，对民生银行北京分行与燕泽洲公司、刘云飞、卢艳蕾、御品公司金融借款合同纠纷一案，确认各方当事人自愿达成如下协议：一、燕泽洲公司偿还民生银行北京分行借款本金4500万元，并支付利息、逾期罚息，于2017年4月30日前偿还本金300万元，于2017年6月30日前偿还本金300万元，于2017年9月30日前偿还本金500万元，于2017年12月30日前偿还本金500万元，于2018年2月28日前偿还本金800万元，于2018年5月31日前偿还本金800万元，于2018年8月31日前偿还本金800万元，余款于2018年11月30日前付清；二、燕泽洲公司支付民生银行北京分行因本案支出的诉讼费用144585元，于2017年2月28日前付清；三、燕泽洲公司支付民生银行北京分行因本案支出的律师费75万元，于2017年3月30日前支付25万元，剩余50万元于2017年12月30日前付清；四、刘云飞、卢艳蕾、御品公司对第一、二、三项规定的燕泽洲公司的债务承担连带保证责任；五、民生银行北京分行有权以刘云飞名下位于北京市东城区X层房产（房产证号：XX字第XXXX号、他项权证：XX字第XXXX号）拍卖、变卖所得价款在第一、二、三项规定的燕泽洲公司的债务范围内优先受偿；六、若燕泽洲公司未按照第一、二、三项规定的期限足额履行任意一期还款义务并逾期达15日的，则视为燕泽洲公司违约，燕泽洲公司除按照第一、二、三项规定的金额履行还款义务外，还应另行支付民生银行北京分行律师费75万元，同时民生银行北京分行有权立即就上述所有未付款项一并申请强制执行。本院在诉讼过程中轮候查封了刘云飞名下X号房屋。2017年7月3日，本院受理民生银行北京分行的强制执行申请。因民生银行北京分行系X号房屋的抵押权人，享有优先受偿权，2018年12月21日，首先查封X号房屋的天津市滨海新区人民法院发函，将房屋处置权移送本院。2019年1月，本院裁定拍卖刘云飞名下X号房屋。异议审查中，隆庆祥公司向本院提交了下列相关证据：一、《房屋租赁合同》，合同签订日期为2011年3月2日，甲方（出租房）刘云飞、乙方（承租方）袁小杰，租赁房屋坐落为北京市东城区X号，暂定建筑面积1080平方米；租赁期10年，自2011年3月2日至2021年3月1日；第一个租赁年度租金为2956500元，前四个租赁年度，房屋租金隔年递增6%，自第五个租赁年度开始，房屋租金每年递增6%。合同签署页中乙方签字处有袁小杰签名以及隆庆祥公司盖章。隆庆祥公司称系在公司注册成立前为解决经营场所问题委托公司员工袁小杰与刘云飞签订合同，公章系公司注册成立后经刘云飞同意加盖。隆庆祥公司还提交了袁小杰的社保缴纳证明、公司工商档案中刘云飞同意隆庆祥公司租赁使用的证明予以佐证。二、银行业务凭证、收据等，以证明隆庆祥公司自2011年起缴纳房屋租金至2021年。其中，有部分租金付至刘云飞账户，部分付至他人账户，隆庆祥公司称均系按刘云飞要求付款。三、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司于2014年12月29日对X号房屋出具的《评估报告书》，报告书中附有房屋门牌号照片，照片中有隆庆祥公司的招牌，以证明隆庆祥公司实际占有使用X号房屋。民生银行北京分行对证据一的真实性不予认可，并指出《房屋租赁合同》中约定的房屋坐落与X号房屋并不一致；对证据二中付款至刘云飞账户的凭证的真实性予以认可，但认为房租并非针对X号房屋；对证据三的真实性认可，但主张评估报告中的照片系当年的照片，现在使用X号房屋的另有他人。民生银行北京分行提交了X号房屋的现状照片、视频，以证明隆庆祥公司并未实际使用房屋。隆庆祥公司对该证据的真实性予以认可，称其与刘云飞签订《房屋租赁合同》时，约定的建筑面积实际包括现在的X号和X号两部分；2015年其将X房屋中一部分临时交给刘云飞，房租亦做了相应减免，但其仍占有使用X号房屋二层部分面积。经本院询问，隆庆祥公司称未与刘云飞就此形成书面约定。另查，根据京房权证东私字第XXXX号《房屋所有权证》，坐落于北京市东城区朝阳门X号楼的房屋，登记的所有权人为刘云飞，登记时间2009年7月14日。《房屋所有权证》后附的《北京市房屋登记表》中列明，X号楼分为6个部分，分别为：X-1、X-2、X-3和X-4、X-5、X-6、X-7。2012年8月8日，北京市公安局东城分局以X公牌证字X号《北京市门牌、楼牌编号证明信》，将X字第XXXX号《房屋所有权证》对应的房屋门楼编号变更为X号、X-1、X-2、X-3、X-5、X-6、X-7，共6间。根据XX字第XXXX号《房屋所有权证》，坐落于东城区X-7幢1-2层的房屋于2012年9月24日登记所有权，所有权人为刘云飞。根据北京市东城区房屋管理局测绘所于2012年9月26日出具的《楼号对照表》，门牌编号X-7号对应原房产证部位为朝阳门X号楼X-7；门牌编号X-3号对应原房产证部位为朝阳门X号楼X-4。再查，根据XX字第XXXX号《房屋他项权证》，民生银行北京分行对X号房屋享有抵押权，抵押权登记时间为2015年1月7日。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，隆庆祥公司以其承租X号房屋为由，请求本院中止对房屋的拍卖程序，并确认其享有优先购买权。首先，即使隆庆祥公司与刘云飞之间就X号房屋的租赁关系属实，隆庆祥公司的租赁权亦不能阻止本院对刘云飞名下房屋所有权的处分，故其要求中止拍卖房屋的异议请求，本院不予支持。其次，隆庆祥公司对X号房屋是否享有承租权利，可能影响房屋拍卖成交后向买受人的移交以及本院未带租拍卖行为的合法性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应当满足在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同以及占有使用该不动产这两个条件。隆庆祥公司向本院提交的《房屋租赁合同》，约定的租赁房屋为北京市东城区X-4号房屋。根据查明的房屋门牌号变更情况，上述房屋对应的现房屋门牌号应为东城区X-3号房屋，而非X号房屋。隆庆祥公司虽主张其实际租赁X号房屋，但未能提供关于X号房屋的书面租赁合同，不符合上述法律规定的条件。因此，隆庆祥公司的异议主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回北京隆庆祥服饰有限公司的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年十月八日书 记 员  郭丽娜