河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0823民初4268号原告：焦作市诚德置业有限公司，住所地：河南省武陟县城兴华路中段，社会统一代码：91410823674113175X。法定代表人：胡国忠，总经理。委托诉讼代理人：陈平顺，男，河南国昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利，女，该公司员工。被告：李军强，男，1980年12月15日出生，回族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：李继平，男，1954年8月1日出生，回族，住址同上，系被告李军强父亲。原告焦作市诚德置业有限公司（以下简称诚德公司）与被告李军强房屋买卖合同、追偿权纠纷一案，本院于2018年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈平顺、张利，被告委托诉讼代理人李继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告合同解除后的违约金2099.66元；3、被告退还银行已转扣原告的保证金利息及罚息11269.76元；4、被告偿还原告提前还款违约金2273.13元；4、撤销原被告在武陟县房管局的《商品房买卖合同》登记备案手续；6、诉讼费和律师费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2011年1月21日签订一份《商品房买卖合同》，被告购买原告出售的翰林苑小区第11栋楼东3单元12层南户商品房一套。综合价款345923元，被告首付105923元，余款24万元以银行按揭贷款形式支付，原告承担阶段性担保责任。但自2017年7月至2018年8月14日，被告不偿还按揭贷款且下落不明，致使银行扣划原告保证金187227.56元，其中被告未到期的按揭贷款本金184707元、利息251.4元、违约金2273元，全部清偿了被告未到期的按揭贷款。总计原告代替被告偿还按揭贷款本息20763.05元、违约金2273.13元。被告的行为，违背了《商品房买卖合同》第七条、中国银行股份有限公司《个人一手住房贷款合同》第十六条、附件一第三条的约定，造成原告的重大损失，请人民法院判如所求。被告李军强辩称，违约金及利息不应支持，也不同意解除双方的买卖合同，原告的各项诉讼请求我都不同意，2011年由于跟范娃做生意纠纷，经小区物业同意，将房屋给了范娃，由范娃按月偿还房贷，从2011年一直还至2017年，至2017年范娃起诉被告李军强，让去给他出手续，法院通知让李军强前妻去，人家远嫁新疆，没有去，法院有判决书。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：双方在履行商品房买卖合同时是否存在违约行为，商品房买卖合同应否解除，登记备案手续应否撤销。原告主张被告支付的保证金、利息、罚息、违约金有无法律依据，应否支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月21日，原告诚德公司作为出卖人与被告李军强作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为兴华路与迎宾大道交叉口的翰林苑第11幢东3单元12层南号，总价款为345923元，买受人于2011年1月21日支付首付房款105923元，剩余房款240000元以银行按揭支付。买受人如逾期超过60日未付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。2011年3月15日，被告李军强作为借款人与中国银行股份有限公司武陟支行（以下简称武陟中行）作为贷款人、原告诚德公司作为保证人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定，贷款金额240000元，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款日为每月的5日，利率为浮动利率。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开放商或售房单位的专用账户。借款人出现未按期归还贷款本息贷款人有权采取分别和同时下列措施，（1）……（2）宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；……（4）宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期。……（8）依法及本合同约定对抵押房屋行驶抵押权。……(10)要求保证人承担保证责任。保证人承担的责任为连带保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。经贷款人同意提前还款部分，除计收正常利息外，贷款人有权按本合同约定的贷款利率和提前还款的本金，计收3个月利息标准计收补偿金。原告诚德公司作为出资人、保证人与武陟中行作为质权人并于当天签订《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，合同约定，出质人自愿提供保证金为质权人的债权设立质押担保；本合同的主合同为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；出质人提供阶段性质押担保，担保的费用包括本金、利息、违约金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）等费用。2011年3月26日，武陟中行将240000元支付于李军强指定的原告诚德公司账户。因购买涉案房屋在武陟中行的贷款，被告李军强自2017年7月份起已不再按时偿还。2018年8月15日因被告李军强未按时偿还贷款被武陟中行提前收回剩余贷款。原告诚德公司共代被告李军强向武陟中行偿还贷款本金196423.29元、利息共计11172.36元，利息罚息47.23元，本金罚息50.17元、提前还款违约金2273.13元。以上事实有《商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》、中国银行客户借记单、提前代偿通知书、贷款还款回单、客户付费回单、武陟中行贷款明细表等证据在案佐证。本院认为，原告诚德公司与被告李军强之间签订的《商品房买卖合同》，合法有效，原告已经收到了该合同项下的全部房款，被告李军强在履行双方签订的《商品房买卖合同》中并不存在付款违约行为，故对原告主张的解除其与被告签订《商品房买卖合同》的请求，依据不足，本院不予支持。因原告主张的解除其与被告李军强签订的《商品房买卖合同》的请求不予支持，故对原告主张被告李军强支付合同解除后的违约金及撤销该《商品房买卖合同》在武陟县房管局的登记备案手续的请求，依据不足，本院不予支持。被告李军强因未按期偿还涉案房屋在武陟中行的贷款，原告诚德公司用其在武陟中行保证金代被告李军强偿还部分银行按揭贷款后，原告有权对被告李军强进行追偿。故对原告诚德公司主张的被告李军强支付其代偿银行按揭贷款的利息、罚息共计11269.76元及提前还款违约金2273.13元的请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原告主张被告支付律师费的请求数额不明确，且未提供有效的证据，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条的规定，判决如下：一、被告李军强应于本判决生效后二十日内支付原告代其偿还的银行利息、罚息共计11269.76元及提前还款违约金2273.13元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191元，由李军强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  吴明慧人民陪审员  焦翠英人民陪审员  刘文红二〇一九年十月十二日书 记 员  焦丹丹河南省武陟县人民法院民事判决书附页（2018）豫0823民初4268号（2018）豫0823民初4268号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。