广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终979号 上诉人（原审原告）：袁宦远，男，1975年12月20日出生，汉族，住贵州省赤水市。 被上诉人（原审被告）：孙丽，女，1976年3月17日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市银海区。 上诉人袁宦远因与被上诉人孙丽房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人袁宦远上诉请求：1.撤销北海市银海区人民法院作出（2018）桂0503民初1899号民事判决书；2.依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院作出判决后，我方向被上诉人孙丽支付的拖欠的租金与水电费，据此产生了新证据，证明已经满足了退还押金的条件，望二审法院予以撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求；二、1.被上诉人主张我方尚欠付500元租金。我方租赁涉案房屋用于民宿经营，在租赁期间涉案房屋的使用权及产生的收益应归我方享有，被上诉人自2018年8月14日到北海后，一直居住在涉案房屋，期间产生房费3920元，双方经口头协议将该笔费用抵扣租金与水电，剩余部分随押金一并退还。2.关于拖欠水电费的问题，双方租赁期届满为2018年9月1日前，在我方搬离后，水电费单并未送达，故我方直至一审庭审后才知晓水电费的金额，并于2019年5月8日向被上诉人通过微信转账的方式支付了该笔费用，故自我方上诉之日，我方已经向被上诉人足额支付了相应款项，符合双方合同约定应当退回押金的情形。据此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人孙丽答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人经营的不是民宿，而是按摩店，且其搬离后也没有将房屋恢复原状。吧台与两台风扇的损失未支付给我，我方要求严格按照租赁合同履行。 上诉人袁宦远向一审法院诉讼请求：孙丽向袁宦远返还保证金2万元及利息164元（以2万元为基数，自2018年9月2日起按照银行同期贷款利率暂算至2018年10月22日止，其余利息计算至全部保证金还清之日止）。 一审法院认定事实：2015年9月1日，袁宦远与孙丽签订《楼房租赁合同》约定：产权人孙丽将其所有的、位于北海市银海区某号房屋并装修完毕使用，建筑面积350平方米的房屋租赁给袁宦远；租赁期限为3年，自2015年9月1日期至2018年9月1日止；租金为9万元每年，租金每季度一付，金额为22500元，袁宦远在签订本合同之日一次性付清第一季度房租，以后每次租金均提前一个月付清；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，袁宦远在签订本合同之日交纳2万元作为房屋使用保证金，待合同期满后袁宦远付清应交纳的所有费用后，孙丽应将保证金全额退还给袁宦远；如因袁宦远保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，袁宦远应负责维修或承担赔偿责任；任何一方因违约造成中止合同的应向对方赔偿合同总值的双倍违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。同日，孙丽向袁宦远出具《收据》载明：今收到袁宦远租银滩新区某区某号押金2万元整。经双方当事人庭审确认，袁宦远于2018年9月1日向孙丽腾退涉案租赁的房屋。 该院另查明，在履行《楼房租赁合同》期间，袁宦远向孙丽部分缴纳租金情况如下：2016年11月1日、2日、20日、12月19日（两笔）分别缴纳8000元、5000元、4000元、2000元、4000元；2017年2月21日、3月16日、4月12日、5月5日、8月2日（两笔）、8月22日、10月31日（四笔）分别缴纳1万元、5000元、7000元、3300元、4500元、8000元、1万元、1000元、1500元、1万元、1万元；2018年2月5日（两笔）、22日分别缴纳7000元、1万元、5500元。 一审法院认为，第一，袁宦远及孙丽于2015年9月1日签订的《楼房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的协议，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。第二，结合涉案《楼房租赁合同》约定，袁宦远负有向孙丽按期缴纳租金、合法使用房屋等义务，孙丽负有向袁宦远交付房屋及附属物品、自合同期满且袁宦远付清所有费用后向其退还保证金等义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条“民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，袁宦远既请求孙丽向其返还保证金2万元及支付相应的利息，则应根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，承担证实涉案合同期满且袁宦远已向孙丽履行了付清所有费用之义务、孙丽向袁宦远退还保证金的条件已经成就等事实的举证责任。本案中，双方当事人对于涉案合同期满、袁宦远已于2018年9月1日向孙丽腾退涉案租赁房屋均无异议，但鉴于袁宦远未能举证证实其已向孙丽履行了付清涉案合同项下的所有费用的义务，而孙丽提交的证据仅能反映双方当事人在履行涉案合同期间袁宦远支付租金的部分情况，故袁宦远请求孙丽向其退还保证金及利息的条件未成就，该项诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。综上所述，袁宦远的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，遂判决：驳回原告袁宦远的全部诉讼请求。 本院二审审理期间，上诉人袁宦远向本院提交以下新证据：证据一、微信聊天，证明一楼租户是经过被上诉人孙丽的同意才租给他的，办理营业执照也是孙丽将相关证件拍照发给他去办理的。证据二、胜源五金机电批发部单据，证明购买材料维修的事实。被上诉人孙丽无新证据提交。 被上诉人孙丽质证称，证据一、不予认可，不具有真实性。证据二、不认可，不能证明这些材料用于我的房屋维修。 本院认证如下：证据一、二的真实性、合法性不予认可，不予采纳，不作为定案的参考依据。 本院二审审理查明，上诉人袁宦远于一审判决作出后，转账1977元给被上诉人孙丽，其中500元为付租金尾款，其余为未结清的水电费，被上诉人孙丽未接收，对此双方均认可。 还查明，被上诉人孙丽接收腾退的房屋后已对房屋进行重新装修，无法确定腾退房屋时的受损状况或对损失进行鉴定。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人袁宦远与被上诉人孙丽于2015年9月1日签订的《楼房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行各自的义务。本案中，双方当事人对于涉案合同期满、上诉人于2018年9月1日向被上诉人腾退租赁房屋且被上诉人已经对房屋另行装修使用的事实均无异议。本案合同的权利义务已基本履行完毕，双方的争议是结算、清理条款等事项的争议，而非是否解除合同的争议，因此举证责任在于双方。 上诉人袁宦远仍欠付被上诉人房屋租金500元及水电费1477元，其于2019年5月8日向孙丽转账1977元，但被上诉人未收，对此双方均予以认可。至今上诉人袁宦远仍欠付被上诉人孙丽的房租与水电费。因其仍欠付租金及水电费，本院对其主张的利息不予支持。 被上诉人孙丽主张其涉案房屋遭全楼泡水和线路短路，上诉人未尽到修缮义务。但是其没有未出租前的房屋现状照片，亦无受损后的反映现状整体的照片，无法确认受损情况。其主张上诉人未尽到修缮义务，但是没有修缮后与修缮前及未受损前房屋全貌的照片对比，不能确认涉案房屋的受损与修缮情况。现涉案房屋已经由被上诉人接收后自行全部重新装修，已无鉴定的可能性。对其主张的损失没有证据予以证明，本院不予支持。袁宦远已经清退房屋，虽然还欠付部分租金及水电费，但欠租未达期次、数额，水电费在退房时未发生缴费额，因此这不是被上诉人不予退还押金的理由，其主张的损失因无证据予以证明，不予支持，被上诉人应将欠付的租金与水电费扣除后，剩余的押金18023元（20000-1977=18023元）退还上诉人。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院不予支持。一审法院适用法律部分不当且因为出现了新事实，导致一审部分事实查明不清，法律适用不正确，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初1899号民事判决； 二、被上诉认孙丽退还押金18023元给上诉人袁宦远。 本案一审案件受理费304元；二审案件受理费304元，共计608元。由上诉人袁宦远承担243.2元，被上诉人孙丽承担364.8元（上诉人袁宦远已预交一审案件受理费与二审案件受理费共计608元，由被上诉人孙丽支付364.8元给上诉人袁宦远，该支付义务在履行判决给付义务时一并支付）。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十月九日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦