宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初4035号 原告：焦文举，男，1986年3月15日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：丁娜，宁夏沙都律师事务所律师。 被告：张明，男，1984年5月7日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：马静，女，1984年10月20日出生，汉族，与被告张明夫妻关系，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 第三人：闫学琴，女，1981年12月8日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告焦文举诉被告张明、马静、第三人闫学琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法于2018年10月16日作出（2018）宁0106民初7208号民事判决书。原告焦文举不服该判决，向银川市中级人民法院提起上诉。银川市中级人民法院审理后作出（2018）宁01民终4043号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）宁0106民初7208号民事判决，将本案发回本院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告焦文举及其委托诉讼代理人丁娜到庭参加了诉讼。被告张明、马静、第三人闫学琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告履行2018年7月23日与原告签订的《银川市存量房买卖合同》约定的房屋交付义务，第三人承担履行房屋过户责任；2、本案诉讼费、保全费均由被告承担。 事实与理由：2017年底，被告两次向原告分别借款15万元和6万元，共计21万元，约定用期为3个月归还，期限届满被告未能偿还借款，原告多次催要，被告仍无力偿还，二被告即提出请求以用从第三人处取得（详见银川市金凤区人民法院（2015）金民初字第1282号民事调解书内容）的位于银川市金凤区某某阁楼作价210000元抵顶给原告，双方签订了该《银川市存量房买卖合同》。二被告以各种理由至今没有履行交付房屋义务，为了维护原告的合法权利，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关之规定，诉请法院依法判决。 原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据材料： 证据一、《银川市存量房买卖合同》，据以证明2018年7月23日，二被告同意将涉案房屋以21万元价格出卖给原告，并约定过户产生的相关税费均由二被告承担。 证据二、（2015）金民初字第1282号民事调解书，据以证明被告张明出卖给原告的房屋第三人闫学琴并未将产权变更至张明名下，但张明取得了房屋的所有权。 证据三、收条，据以证明被告已收到原告支付的借款。 证据四、借条，据以证明被告两次向原告借款15万元、6万元，共计21万元。 证据五、《信用卡交易明细》、《中国建设银行客户交易明细》，据以证明原告向被告交付了借款202800元。 被告张明、马静、第三人闫学琴均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据材料。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 银川市金凤区某某阁楼2015年2月12日备案在第三人闫学琴名下，未办理产权登记手续。2015年4月21日，本院受理了张明诉闫学琴民间借贷纠纷一案。在审理中经本院主持调解，闫学琴用位于某某阁楼抵顶张明借款本金及利息353600元，并约定于2015年6月1日前办理该房屋过户手续，费用由张明承担。但该房屋第三人闫学琴至今未过户给张明。 2017年12月30日，被告张明向原告焦文举出具借条一份，借条主要内容为：张明向焦文举借款150000元，借期为2017年12月30日-2018年3月30日，原告焦文举通过银行转账方式向被告张明支付借款144500元，被告张明向原告出具了收条一张。原告自称预扣借款利息4500元，剩余1000元代被告张明偿还了信用卡欠款。2017年12月31日，被告张明向原告焦文举出具借条一份，借条主要内容为：张明向焦文举借款60000元，借期为2017年12月31日-2018年3月31日，被告张明、马静向原告出具了收条一张。原告焦文举自称案外人岳某某通过POS机向被告张明刷卡支付58200元，预扣利息1800元。 2018年7月23日，原告焦文举与被告张明、马静签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定：二被告将坐落于银川市金凤区某某阁楼出售给原告焦文举，面积92平方米，交易价格21万元，税费由张明、马静承担。该合同中有关付款、房屋过户、房屋交付、违约责任均为空白，其他事项均为银川市住房和城乡建设局监制的格式合同条款。原告焦文举自称在被告张明不能偿还前述21万元借款时，张明自愿以该房屋抵顶借款，因此签订了《银川市存量房买卖合同》。现原告以二被告未履行交付房屋义务为由起诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《银川市存量房买卖合同》真实意思是以物抵债协议（代物履行），产生以物抵债的基础法律关系是被告张明向原告借款，被告张明在借款到期后不能向原告清偿借款本息，遂以其现实占有的案涉房屋抵偿借款，双方因此签订了《银川市存量房买卖合同》，因该《银川市存量房买卖合同》的内容不违反法律法规的强制性规定，故属有效合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年）41条：当事人在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人的，债权人请求交付抵债物或者办理权属变更登记，以物抵债协议不存在合同无效事由的，人民法院应予支持。人民法院在审查以物抵债协议效力时，要注重审查是否存在恶意损害第三人合法权益的情形，避免虚假诉讼的发生。本案所涉《银川市存量房买卖合同》形成于被告向原告借款到期之后，属于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，虽然按市场价用于抵顶债务的房屋价格高于被告所负债务，但被告并未到庭依法抗辩或主张其权利，被告应承担由此产生的法律后果。有效地合同应当全面履行，被告应当按合同约定向原告交付涉案房屋，以抵消双方的债务。故原告的该项主张，本院予以支持。原告与第三人无合同关系，第三人负有向被告办理房屋产权转移义务，但对原告无该义务，故原告主张由第三人向原告办理产权转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。被告张明、马静及第三人闫学琴经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张明、马静于本判决生效后三十日内向原告焦文举交付位于银川市金凤区某某阁楼（含配合原告办理产权转移登记手续）； 二、驳回原告焦文举的其他诉讼请求。 案件受理费100元，保全费1570元，由被告张明、马静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  虎艳萍 人民陪审员  何丽华 二〇一九年十月十日 书 记 员  刘燕丽 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。