北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初9922号原告：潘某1，女，1953年1月15日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨永杰，北京市兆亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云龙，北京市兆亿律师事务所实习律师。被告:潘某2，女，1950年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张亮（被告潘某2之夫），男，1951年12月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：潘某3，男，1954年5月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：高继伟，北京广睦律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴光跃，北京广睦律师事务所实习律师。原告潘某1诉被告潘某2、潘某3遗嘱继承纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某1及其委托诉讼代理人杨永杰、被告潘某2的委托诉诉讼代理人张亮、被告潘某3的委托诉讼代理人高继伟、柴光跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘某1向本院提出诉讼请求：1、判决黄某名下位于北京市西城区某号的两居室房屋（以下简称321房屋）产权（所有权证号：京房权证西私字第XXXX号）由潘某1继承。2、判决二被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：黄某与潘某4系夫妻关系，二人共育有子女四人，分别是长女潘某2，次女潘某1，长子潘某3，次子潘某5（己故）。潘某4于1988年9月16日去世，黄某于2018年9月8日去世，潘某5先于二人去世（潘某5于1983年4月去世）。1999年3月3日，黄某取得321房屋的产权，该房屋系黄某一人所有，所有权证号为：京房权证西私字第XXXX号。2001年4月9日，黄某在北京市西城区公证处立有公证遗嘱，遗嘱表明其名下的位于北京市西城区某号房屋（即321房屋）一套系其一人所有，百年后该房产留给女儿潘某1继承所有。现根据继承法和相关法律规定，特诉至法院，望依法判决321房屋由原告依照黄某所立公证遗嘱继承所有。被告潘某2辩称，认可黄某所立公证遗嘱真实有效，同意原告提出的诉讼请求，由原告继承321房屋。被告潘某3辩称，不同意原告提出的诉讼请求。321房屋非黄某个人财产，其中有配偶潘某4的份额，因为购买时使用了潘某4的35年工龄。黄某所立遗嘱并非公证遗嘱，公证员仅对黄某在遗嘱上的签名行为进行了公证，公证书的内容中明确写明公证员对黄某的签名进行了公证，根据当时有效的法律和规章的规定，黄某所立遗嘱不符合公证遗嘱的规定和条件。黄某所立遗嘱中处理的房产地址与房产证登记的房产地址不一致，遗嘱上的地址是北京市西城区某号的房屋，房屋所有权证上登记的房屋坐落为西城区某号北楼某号，综上，黄某所立遗嘱无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的北京市西城区公证处公证书、房屋所有权证、人事档案摘抄表（黄某、潘某4、潘某2、潘某1、潘某3）、死亡证明（潘某4、黄某）、监狱管理局的证明材料、中央医疗问诊收费票据、骨灰安葬设施及管理协议、人民公墓业务单、银行刷卡单、西城区不动产登记事务中心的房屋档案、公证卷宗、房地产评估报告等证据，本院对以上证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被继承人黄某与潘某4系夫妻关系，二人共育有子女四人，分别是长女潘某2、次女潘某1、长子潘某3、次子潘某5。潘某4于1988年9月16日死亡，黄某于2018年9月8日死亡。潘某5于1983年4月死亡，未婚无子女。审理中，原、被告一致陈述潘某4去世后黄某未再婚，潘某4的父母均先于潘某4死亡，黄某的父母均先于黄某死亡。321房屋原系黄某单位分配的公房，黄某于1996年12月通过房改以29666元的价格购买了该房屋，购买时使用了黄某及潘某4的工龄，其中黄某11年工龄，潘某435年工龄。1996年12月13日，购房职工黄某（乙方）与售房单位北京市运输公司（甲方）签订《职工购买房屋合同书（现住房）》，约定：甲方同意以成本价每建筑平方米1337元的价格向现住房职工出售自管宿舍楼房，乙方同意按成本价每建筑平方米1337元的价格购买321房屋贰居室现住房单元式楼房壹套，甲方同意按乙方夫妇双方建立住房公积金前的工龄和给予工龄折扣（未建立公积金的夫妇双方单位、工龄计算到1995年）折扣率为0.9%，同意按该楼竣工年限给予成新折扣，折旧率为0.2%，同意给予现住房折扣，折扣率为负担价522元的4%；乙方同意一次性支付购房款、并同意于1996年12月13日缴纳全部（估算）购房款21000元（含公共维修基金），在领取到《房产证》后结算时多退少补。黄某于1999年3月取得房屋所有权证，登记在黄某名下，产别为私产，房屋坐落为北京市西城区五路通北街3号，幢号：北楼，房号：3-321，建筑面积53平方米。在诉讼过程中，双方对该房屋的现市场价值及1996年12月购买时的市场价值均未能达成一致，被告潘某3向本院申请评估，本院通过摇号程序依法确定了评估机构，委托北京银地联合房地产土地资产评估有限公司对321房屋的上述两个时点的市场价值进行评估。2019年4月30日，北京银地联合房地产土地资产评估有限公司向本院发函，告知：1、关于“评估鉴定对象现在时点的市场价值”的委托工作可以承接；2、关于“评估鉴定对象于1996年12月13日的价值”的委托工作无法承接，理由为当时的房地产变化较大，相关的房地产市场成交案例、租金水平及取得成本均难以获取，且鉴定对象于价值时点的实物状况也难以考证，故无法准确评估出鉴定对象于1996年12月13日的房地产价值。本院将上述情况告知双方当事人，原、被告均同意321房屋现市场价值继续由北京银地联合房地产土地资产评估有限公司进行评估。对于1996年12月购买321房屋时的市场价值，原告潘某1、被告潘某2均同意按照1996年12月购买该房屋时的成本价每建筑平方米1337元、建筑面积53平方米计算，共计70861元作为1996年12月该房屋的市场价值；被告潘某3认为321房屋在1996年没有市场价值，当时房屋不允许市场交易，购买时的市场价值低于实际购买价格，应为扣除工龄及折旧等优惠后的价格，即49276.65元。2019年6月5日，北京银地联合房地产土地资产评估有限公司出具评估报告，321房屋在价值时点2019年5月29日的市场价值总价734.83万元。2001年4月9日，黄某在北京市西城区公证处（现为北京市国立公证处）立有公证遗嘱一份，内容为“遗嘱立遗嘱人：黄某，女，一九三○年十月六日出生，住址北京市西城区某号。我立本遗嘱，对属于我个人所有的财产做如下处理：在我（黄某）名下的座落在北京市西城区某号有已购楼房两居室居室壹套，系我个人所有，因此房系由女儿潘某1出资购置，在我故去后，自愿将上述房产中属于我所有的份额留给女儿潘某1继承。本遗嘱一式两份，一份由我本人收执，一份由北京市西城区公证处存档。立遗嘱人：黄某（此处为手写签名）二○○一年四月九日”。2001年4月11日，北京市西城区公证处（现为北京市国立公证处）出具（2001）京西证字第1017号公证书，内容为“兹证明黄某（女，一九三○年十月六日出生）于二○○一年四月九日在来到我处，在本公证员及公证员韩某的面前，在前面的其本人所立的《遗嘱》上签名。北京市西城区公证处公证员陈某二○○一年四月十一日（此处印有北京市西城区公证处的印章）”。被告潘某2对该份遗嘱未提出异议，认可遗嘱真实有效。被告潘某3认可公证遗嘱的真实性，认可遗嘱上黄某的签名的真实性，但不认可关联性和证明目的，并对遗嘱的内容提出异议，不认可遗嘱中记载的“系我个人所有”及“由女儿潘某1出资购置”内容；对公证程序提出异议，被告潘某3认为公证处只对黄某在遗嘱上的签名行为进行公证，而不是对遗嘱的真实有效进行的公证。公证处应按照公证细则第23条进行审查，但公证处任何一项都没有履行责任，公证档案中没有此房由原告出资购置的证明，公证处对遗嘱内容没有进行审查确认真实。关于被告潘某3对公证程序提出的异议，经本院释明，被告潘某3明确表示不申请公证复查。庭审中，被告主张公证书中所示321房屋地址与房屋所有权证所载的地址不一致。原告解释称立公证遗嘱时是按照黄某出示的身份证和户口本上所载的地址立的遗嘱。原告提交了北京市国立公证处出具的说明材料一份，该份说明材料证明“经查（2001）西证字第1017号遗嘱卷宗，黄某申请办理遗嘱公证时提交了本人的身份证、户口本、登记在黄某名下北京市西城区某号的房屋所有权证、单位和派出所证明。根据上述材料反映，遗嘱文本中承办公证员按立遗嘱人黄某身份证表述房屋地址不准确，应以房屋所有权证上的表述为准。”被告潘某2对此说明材料无异议。被告潘某3对该份说明材料不认可，潘某3认为公证处没有权利改变遗嘱的内容，没有证据证明两处地址的房屋属于同一个房屋，遗嘱内容存在错误，遗嘱无效。本院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理，有遗嘱的，按照遗嘱继承办理。本案中，321房屋系黄某通过房改购买所得，购买时使用了已死亡配偶的工龄，该房屋产权登记在黄某名下，应属黄某的个人财产。被告潘某3主张321房屋非黄某的个人财产，其中有配偶潘某4的份额，因为购买时使用了潘某4的35年工龄。根据已查明的事实及经本院确认的证据，首先，潘某4于1988年9月死亡，而黄某购买该房屋是在1996年12月，其时潘某4已去世八年之久，该房屋并非在黄某与潘某4婚姻关系存续期间购买；其次，现无证据证明321房屋的购房款使用了黄某与潘某4的夫妻共同财产，黄某购房时虽使用了已死亡配偶潘某4的工龄，但此项工龄优惠仅为专属于已死亡配偶个人的财产性利益，并不影响物权的归属；第三，321房屋购买后一直登记在黄某名下，未发生过物权变动情况。基于以上三点，被告潘某3的上述抗辩意见，理由和依据不足，本院不予采信。黄某死亡后，321房屋应作为黄某的遗产予以分割，但因购买公房时依国家有关政策折算已死亡配偶工龄获得了相应的政策性福利，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以分割。本院依据已死亡配偶工龄对应的财产价值，并结合购买公房时房屋的市场价值及房屋的现市场价值，确定321房屋因折算已死亡配偶工龄对应的财产价值。关于321房屋购买时的市场价值，因无法评估，双方对此各持己见，根据当时成本价购房的相关规定及日常生活经验，市场价值一般应高于成本价，现原告潘某1、被告潘某2均同意按成本价计算的70861元作为购买时的市场价值，本院不持异议。被告潘某3主张购买时的市场价值低于实际购买价格，依据不足，本院不予采信。综上，本院确定321房屋因折算已死亡配偶工龄对应的财产价值为1547318元。因潘某4生前未留有遗嘱，该笔款项应作为潘某4的遗产按法定继承处理，由潘某4的法定继承人共同继承。关于2001年4月9日的公证遗嘱，该份公证遗嘱形式符合法律规定，立遗嘱人的意思表示真实明确，应认定该公证遗嘱合法、有效。原告作为公证遗嘱的指定继承人，主张按照遗嘱对涉案房屋进行继承，将涉案房屋判归原告所有，于法有据，本院予以支持。被告潘某3提出的黄某所立遗嘱并非公证遗嘱，公证员仅对黄某在遗嘱上的签名行为进行公证的辩解意见，无法律依据，本院不予采信。根据北京市国立公证处出具的说明材料，遗嘱文本中房屋地址表述不准确，应以房屋所有权证上的表述为准，再结合公证卷宗材料及房屋档案材料，足以认定遗嘱文本中所载房屋地址与房屋所有权证登记的房屋地址为同一房址。被告潘某3提出的黄某所立遗嘱中的房产地址与房屋所有权证登记的房产地址不一致，该遗嘱无效的辩解意见，理由和依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十三条、第十六条、第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、登记在黄某名下的位于北京市西城区某号的房屋由原告潘某1继承；二、原告潘某1于本判决生效之日起七日内分别给付被告潘某2、潘某3各五十一万五千七百七十三元；三、驳回被告潘某3的诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63238元，由原告潘某1负担54384元（已交纳），被告潘某2、潘某3各负担4427元（均于判决生效后七日内交纳）。评估费20873元，由原告潘某1负担17951元，被告潘某2、潘某3各负担1461元（原告潘某1、被告潘某2均于判决生效后七日内直接支付给被告潘某3）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  李方涛人民陪审员  娄志杰人民陪审员  刘志远二〇一九年十月三十一日书 记 员  房文晓书 记 员  宋 杰