北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初14614号原告：北京市山水云餐饮有限公司，住所地北京市东城建国门内大街18号（恒基中心13号首层）。法定代表人：郝鲁云，经理。委托诉讼代理人：谢斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：高敏，北京市三维律师事务所律师。被告：杨宝国，男，1968年12月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告北京市山水云餐饮有限公司（以下简称：山水云公司）与被告杨宝国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山水云公司的委托诉讼代理人高敏、谢斌，被告杨宝国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山水云公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2003年1月11日签订的合同书无效；2、判令被告退还原告剩余房屋使用费19990元；3、判令被告给付原告拆迁补偿款1151242元（含房屋重置成新价205700元、装修附属物的重置成新价249764元、停产停业综合补助费451845元、提前搬家奖195146元、搬迁补助费48787元）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年1月11日，山水云公司与杨宝国签订了合同书，合同约定，山水云公司租赁杨宝国位于北京市大兴区西红门镇京开公路东侧院落。租赁期限自2003年4月1日至2020年4月1日，2006年之前房租每年8万元，2006年之后每年10万元。2016年，该厂房拆除腾退，杨宝国拒不给付山水云公司拆除腾退款项。被告杨宝国辩称，原告主张的诉讼请求应该提供证据，合理合法部分同意支付。本院经审理查明：2003年1月11日，山水云公司与杨宝国签订了合同书，合同约定，山水云公司租赁杨宝国位于北京市大兴区西红门镇京开公路东侧院落。租赁期限自2003年4月1日至2020年4月1日，2006年之前房租每年8万元，2006年之后每年10万元。2016年，该厂房拆除腾退，杨宝国拒不给付山水云公司拆除腾退款项。合同第六条约定：在承租期内，原告负责厂房维修，建筑的房屋在合同期满后被告所有。经查，涉案院落系杨宝国2000年自西红门镇二村租赁，年租金1万元，每5年递增10%，租期20年。2017年1月16日，杨宝国与西红门镇二村签订租赁合同终止协议，约定由杨宝国自行与腾退部门协商腾退补偿事宜。2017年1月17日，杨宝国与北京欣业城镇建设投资管理有限公司签订腾退补偿协议，约定杨宝国腾退975.73平方米房屋，腾退补偿款为1046335元（包括房屋重置成新价793100元、装修附属物含设备补偿274362元），搬迁补助费为48787元，停产停业补助费451845元，提前搬家奖195146元，合计1742113元。关于房屋和装修附属物的归属，原告主张承租场地后新建了拆迁档案中的平面示意图中标明的6、9、10号房屋，被告认可6号、9号房屋是原告建设，但认为10号并非原告所建，双方存在争议。经核实，该院落总建筑面积975.73平米，平面示意图中1、2、3、4、5、6、7、8、10号房屋系2006年以前建设，6、9号房屋为2009年以后建设，其中6号房屋的总面积为173.46平米，总评估金额为135634元；9号房屋的面积为14.21平米，总评估金额7290元；10号房屋的面积为132.54平米，评估金额为108304元，其他房屋655.52平米，补偿总金额520745元。关于10号房屋，原告主张系新建的操作间，一共是5间，总体标记为10号，被告则主张系拆迁之前临时抢建，彩钢顶砖混结构，拆迁档案中记载屋面为槽型板。另查，双方签订合同书第一条约定，出租时，涉案院落有北房8.5间（6米×3米），南房5间（6米×4米），其中包括3间（6米×3米）2间，西房（13米×9米），东房（13米×8米），厂棚6间（6米×4米）。拆迁的档案房屋条件调查表中的1、2号房屋总长25.5米、宽6.3米，与北房8.5间基本吻合；3、8号房屋总长17.7米、宽6.2（6.1）米，与南房5间基本吻合；7号房屋总长12.5米、宽8.9米，与西房基本吻合；4号房屋总长13.3米、宽7.3米，与东房基本吻合；5号房屋总长24.2米、宽7.3米，与厂棚基本吻合。关于装修，原告主张均是自己装修改造，被告主张除了摄像头、电缆、空调、瓷砖、冷库是原告的，但原有电缆被原告弄没了，水泥地不排除原告有后续装修，其余都是被告的，暖气也是自带的，后期有无改动不清楚。原告则称暖气、水泥地、电缆改动都经过被告的同意，且配电箱是原告的，暖气原来是炉子，原告改成了土暖气，地面原来是土的，后来因生产食品要求硬化成了水泥地面。经核实，拆迁档案装修附属物和设备补偿登记表中显示：暖气11692元，上下水21500元，水泥地26678元，铁门3750元，门垛2000元，院墙18848元，渗井1610元，化粪池10188元，电表224元，配电箱600元，摄像头3200元，电缆铜27060元，空调3600元，瓷砖49584元，冷库93828元，以上合计274362元。经核实，涉案房屋没有建设审批手续，原告承租之前经营金属加工厂，原告承租后经营食品加工厂。2016年4月20日，原告交纳了2016年4月至9月的房租55000元，双方一致认可原告于2016年7月18日从涉案场地搬走。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效后，双方互负返还义务，但因涉案场地涉及拆迁，故除占用费需要返还以外，还应区分双方新建和装修对应的补偿情况予以返还，对于与合同无效无关的腾退利益，即属于一方的专属权利，归一方所有。首先，新建房屋系承租人出资兴建，拆迁利益应归承租人所有，对比房屋条件调查表和租赁合同书可以确定原告主张的6、9、10号房屋系原告建设，对应的相关重置成新价值应归原告所有，以上合计为205700元。其次，关于装修、附属物及设备补偿。原告认可铁门、门垛、院墙系被告所建，应归被告所有。而被告认可摄像头、空调、瓷砖、冷库系原告装修，应归原告所有，以上合计125264元。原告对暖气、水泥地、电缆的改造系以旧换新或升级换代，因财产混同无法区分，本院酌定各占50%份额，原告装修部分对应的拆迁利益为32715元。剩余部分装修，原告没有提供具体证据且相关项目数额较小，本院不予支持。再次，关于腾退补助费。其中搬迁补助费48787元系针对承租方的专有损失，归原告所有。对于停产停业补助费451845元，被告因拆迁有出租利益损失，原告因拆迁有经营利益损失，考虑双方租赁合同剩余期限，本院酌定原告得60%，原告应得271107元。提前搬家奖性质上属于拆除腾退的“奖励”、而非“补偿”，现合同无效，原告仅能依据基础的租赁法律关系就其实际损失取得补偿，现主张按照拆除腾退标准取得该部分奖励，不属于正常履行合同而必然取得的收益，不构成原告的损失，其无权取得该部分奖励，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杨宝国于本判决生效后十日内给付北京市山水云餐饮有限公司剩余房屋使用费19990元、房屋重置成新价205700元、装修附属物重置成新价151436元、停产停业综合补助费271107元、搬迁补助费48787元，以上合计697020元；二、驳回北京市山水云餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8295元，由原告北京市山水云餐饮有限公司负担2910元（已交纳）；由杨宝国负担5385元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李新亮二〇一九年十月十六日法官助理 张 振书 记 员 郑少杰