山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1809号上诉人（原审原告）：肖利荣，女，1973年1月20日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。被上诉人（原审被告）：乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司，住所地山东省乳山市海阳所镇驻地。主要负责人：宫润轩，经理。被上诉人（原审被告）：乳山市新宇房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市胜利街东首。法定代表人：周炳勤，董事长。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：宋利民、徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。上诉人肖利荣因与被上诉人乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司（以下简称“新宇房地产银滩分公司”）、乳山市新宇房地产开发有限公司（以下简称“新宇房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2018）鲁1083民初5985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖利荣上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判：1.新宇房地产银滩分公司退还肖利荣购房首付款185000元及10个月利息9250元，共计194250元；2.新宇房地产银滩分公司退还肖利荣办证、宽带、维修等费用9478元及8个月利息400元，共计9878元；3.新宇房地产银滩分公司赔偿肖利荣因购房所致交通类费用火车票4104元、公共汽车费500元、出租车费2800元，共计7404元；4.新宇房地产银滩分公司赔偿肖利荣因购房所致文书类费用、公证费、快递费、复印资料费1074元，诉讼费3742元，共计4816元；5.新宇房地产银滩分公司赔偿肖利荣因购房所致误工扣款共计3893元；6.新宇房地产银滩分公司赔偿肖利荣因购房所致食宿费用，50天住宿费5000元、饮食费3250元，共计8250元；7.新宇房地产银滩分公司赔偿肖利荣因购房所致精神损失与营养费用，三年每天300元，共计328500元。事实和理由：一、新宇房地产银滩分公司的行为属于诱骗销售。2018年7月，肖利荣随洪冠鼎盛集团公司二部刘华经理来乳山度假，乳山银滩海洋国际售楼部王羿经理介绍案涉房屋，一口价44万元，首付18万元，尾款26万元，贷款期限19年，每月还款约1500元。由“大管家”出租一天收入260元，一年出租收入五六万，月租抵扣月供。2018年7月21日，肖利荣交18万元首付款，后又交纳5000元团购金。2018年7月22日，刘华经理和售楼部李主管带肖利荣到乳山农村商业银行开卡签署了贷款协议与还款单，但2018年8月10日审批通过后迟迟未扣款。后乳山农村商业银行要求重新签订贷款合同，贷款利率提高，月还款额1844元，每月比原来多400多元。肖利荣与“大管家”签订的代租管合同中没有约定具体月租、年租的金额，也没有约定给付租金的时间；二、2018年11月4日，肖利荣到海洋国际售楼部要求退房退款时，被对方工作人员殴打，致骶骨骨折，报警后经法医鉴定为轻伤二级，严重影响肖利荣的生活。新宇房地产银滩分公司、新宇房地产公司辩称，肖利荣与新宇房地产银滩分公司已经签订了合法有效的商品房买卖合同，肖利荣交纳了办证契税、维修基金等，2018年10月9日办理了不动产登记，新宇房地产银滩分公司履行了合同义务，肖利荣在交纳首付款以后没有配合办理按揭贷款义务，无权要求退还购房款及利息。肖利荣的第三至七项上诉请求在一审时并未提出，二审中不应予以审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。肖利荣向一审法院起诉请求：1.解除肖利荣与新宇房地产银滩分公司签订的新建商品房买卖合同；2.退还肖利荣购房款185000元及利息6166元；3.退还办证费、宽带费、房屋维修等费用9478元及利息150元；4.赔偿肖利荣因购房产生的差旅费3600元。一审法院认定事实：2018年7月21日，肖利荣经新宇房地产银滩分公司在武汉设立的经销商介绍与新宇房地产银滩分公司签订了编号为X2018071525号新建商品房买卖合同，由肖利荣购买新宇房地产银滩分公司开发的位于乳山银滩旅游度假区长江路北、黄山路东的银滩海洋国际度假小区15幢1单元26层2604号商品房一套，建筑面积62.97平方米，单价为每平方米6913.93元，总价款435370元。合同第八条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，肖利荣已向新宇房地产银滩分公司支付定金175370元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）肖利荣采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款260000元。肖利荣应当于2018-07-21前支付首期房价款175370元，占全部房价款的40%。余款260000元向山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行申请贷款支付。第十条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房产测绘单位出具的房屋测绘报告。第十二条交付时间和手续约定：（一）新宇房地产银滩分公司应当自2018年9月21日前向肖利荣交付该商品房。合同还约定了其他事项。合同签订后，肖利荣于2018年7月21日向新宇房地产银滩分公司交付房款175370元，向经销商武汉市洪冠鼎盛房产经纪有限公司交付团购金10000元，于2018年9月4日向新宇房地产银滩分公司交付海洋国际15号楼2604室契税、房屋维修基金等费用9478元，以上款项均有收款人出具的收款收据予以证实。对剩余房款260000元，肖利荣于2018年7月22日在山东乳山农商银行银滩支行办理了相关贷款手续，后因肖利荣拒绝在相关贷款手续上签字，银行拒绝发放贷款。另查明，新宇房地产银滩分公司依据肖利荣的委托于2018年10月9日办理了涉案房产的不动产权证书，权利人为肖利荣，证书号为：鲁（2018）乳山市不动产权第0019696号。一审法院认为，肖利荣与新宇房地产银滩分公司签订的新建商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。肖利荣已按合同约定支付了房屋首付款，新宇房地产银滩分公司也于2018年10月9日将约定商品房办理到肖利荣名下，因剩余房款260000元肖利荣未办理完银行按揭贷款，新宇房地产银滩分公司拒绝将钥匙交付给肖利荣，该行为不违反相关法律规定。肖利荣提出涉案商品房买卖合同是虚假的、有漏洞的，不具备事实法律效力，并要求解除商品房买卖合同，返还已付购房款、支付利息、赔偿差旅费的诉请不符合法律规定及合同约定，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第六十七条之规定，判决：驳回肖利荣要求解除与乳山市新宇房地产开发有限公司银滩分公司签订的新建商品房买卖合同、退还购房款185000元及利息6160元、退还办证费、宽带费、房屋维修费等费用9478元及利息150元、赔偿原告因购房产生的差旅费3600元的诉讼请求。案件受理费2183元，由肖利荣负担。二审中，肖利荣围绕其上诉请求提交了录音光盘一张，内容为新宇房地产银滩分公司工作人员与肖利荣的对话录音，拟证实新宇房地产银滩分公司承诺肖利荣用月租抵月供，但未能兑现。本院组织新宇房地产银滩分公司、新宇房地产公司进行了质证。经质证，新宇房地产银滩分公司、新宇房地产公司主张该录音不属于新证据，肖利荣未在法律规定的举证期限内提交，在二审中提交不应被采信；从录音的声音无法听清对话双方的真实身份，也无法证明是王羿、刘思辰的声音，对话内容并未包含承诺月租抵月供，第二段录音中对话人员明确陈述关于月租抵月供的多少是以银行贷款合同的约定为标准，该二份录音证据与本案商品房买卖合同关系没有关联性。本院认为，肖利荣提交的二份录音证据，不能证实月租抵月供的具体方案，亦不能证实作出相关承诺的主体，且肖利荣亦认可没有签订相关的书面协议，故与本案不具有关联性，本院不予采纳。因肖利荣新增加了部分诉讼请求，且新宇房地产银滩分公司、新宇房地产公司不同意在二审诉讼中一并处理，本院已向肖利荣释明，就其新增加的诉讼请求及被新宇房地产银滩分公司工作人员致伤事宜可另行主张权利，本案中不予审理。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，肖利荣与新宇房地产银滩分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。肖利荣主张新宇房地产银滩分公司的工作人员曾承诺购买案涉房屋后月租可抵月供，每月还贷额在1500元左右，案涉商品房买卖合同系其在被诱骗、欺诈的情形下签订，但亦认可未与新宇房地产银滩分公司就上述承诺签订相应的书面协议，故肖利荣的主张证据不足，本院不予采纳。双方当事人在本案中争议的焦点为：肖利荣是否有权解除案涉房屋买卖合同并要求新宇房地产银滩分公司及新宇房地产公司承担相应的违约责任。根据案涉商品房买卖合同的约定，除肖利荣已经支付的175670元首付款外，案涉房屋剩余价款260000元应以贷款方式付款。肖利荣以贷款利率提高、月供款上涨为由拒绝贷款，该事由并不属于贷款资格或购房资格政策发生变化导致商品房买卖合同不能履行的情形，仅系履行过程中的商业风险，肖利荣以此为由拒付房屋价款构成违约，应继续履行合同，向新宇房地产银滩分公司支付剩余房款。现，案涉房屋已经具备交付条件，新宇房地产银滩分公司亦将案涉房屋的产权证书办理至肖利荣名下，新宇房地产银滩分公司不存在根本性违约的行为。肖利荣要求解除商品房买卖合同，新宇房地产银滩分公司返还购房款并赔偿损失，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，肖利荣之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366元，由肖利荣负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十月三十一日书记员  张济节