广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2361号原告：阳西碧月房地产开发有限公司,住所地:阳西县沙扒镇月亮湾滨海旅游度假区。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，该公司职员。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司职员。被告：邓柱勤，女，汉族，1982年4月15日出生，住广东省广州市增城区，原告阳西碧月房地产开发有限公司诉被告邓柱勤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳西碧月房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑丽霞到庭参加诉讼，被告邓柱勤经本院公传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳西碧月房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：2018062346）已经解除；2、被告支付违约金111485.2元；3、被告协助原告到房管部门办理解除合同相关手续；4、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年6月30日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告向原告购买位于阳西县沙××镇月亮××号碧桂园-山泉海项目8号楼1504房，房屋价款557426元。预售合同第七条第二款第二项约定被告应当于2018年6月30日前付清首期房款167227元（含定金）给原告，于2019年6月30日前，分12期付清余款390199元，同时预售合同第八条约定若买受人未按照约定时间向出卖人付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，且被告须按照累计应付款项的20%向出卖人支付违约金。至起诉时，被告仅向原告支付购房款447211元（含定金），余款110215元未予支付，距合同约定的付款期限逾期超过90日，经我司多次致函催收，被告至今仍未予支付。被告邓柱勤不作答辩。本院认定事实如下：阳西县沙扒镇滨海旅游度假区碧桂园月亮湾山泉海住宅小区项目由阳西碧月房地产开发有限公司开发，阳西碧月房地产开发有限公司于2018年1月23日取得该项目5、7-9号住宅楼预售许可。2018年6月30日，邓柱勤（买受人）与阳西碧月房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018062346）及《补充协议书》，约定邓柱勤以557426元的价格向阳西碧月房地产开发有限公司购买阳西县沙××镇滨海旅游度假区××月亮××海住宅小区××楼××房。该合同第七条载明“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金壹万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2、分期付款。买受人应当在2018年6月30日前分13期支付该商品房全部价款，首期房价款167227元，应当于2018年6月30日前支付。买受人必须在2018年6月30日前付清楼款167227元（含定金），余下楼款390199元分12期支付，每个月为一期，前11期每期支付32498元，最后一期支付32721元，其中首期支付日期为2018年7月30日前，之后每期于该期限届满之日前支付。”；第八条逾期付款责任“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不累加。（1）逾期90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之3的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第十九条预售合同登记备案“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。《补充协议书》第四条“合同第八条第1种方式第（2）款中的“累计应付款”是指该商品房的总房价款，即合同第六条约定的商品房的总房价款”；第十七条“1、合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。3、买卖双方行使解除权的期限为一年”；第十八条“买卖双方相互送达与合同有关的通知书，须以挂号邮寄或者专差送达。买受人自愿同意：出卖人的通知在到达合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。买受人与出卖人双方确认同意双方通讯地址以以下为准，合同与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。买受人通讯地址：广东省广州市增城区新塘镇湖山花园山咏街14号503房，收件人：邓柱勤，邮编511300。”签订上述《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议后，邓柱勤即向原告补足交付购房款首期167227元（定金10000元自动转为购房款）及物业专项维修资金3909元，合计171136元。被告邓柱勤陆续支付了足额支付了第二期到第九期32498元×8=259984元，及2019年4月18日支付了第十期部分房款20000元。此后，邓柱勤未按照约定向原告支付余期购房款。原告遂于2019年7月2日向被告邮寄《解除合同通知书》，通知内容为“邓柱勤先生/女士：阁下于2018年6月30日与我司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件（下称：合同），合同约定阁下购买我司位于阳西县沙××镇滨海旅游度假区××月亮××海住宅小区××楼××房的商品房。阁下须于2019年6月30日前付清全部购房楼款，如未按合同约定时间付款逾期超过90日的，我司有权解除合同。合同签订后，阁下未能按照合同约定时间付款，经我司多次催告后至今仍欠110215元购房款尚未支付，且十期楼款逾期已超过90日。阁下的行为已严重违约，现我司根据合同第八条第2款的约定，从即日起解除贵我双方的合同。请阁下收到本通知书之日起3日内联系我司办理退楼手续，按合同约定总房款的20%向我司支付违约金，并自行承担有关部门所收取不可退还的款项（包括但不限于本次购房的全部税费、保险费等）。若阁下未如期联系我司处理相关事宜，我司将通过法律途径追究阁下的相关责任。特此通知！”该通知书通过邓柱勤在《商品房买卖合同（预售）》预留的地址邮寄，邮寄结果为2019年7月14日“已签收，信报箱”。此后，邓柱勤未与原告协商处理，原告遂诉至本院。庭审中，原告明确被告于2019年8月16日支付20000元房款，尚欠原告90215元房款。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（含补充协议书）均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该商品房买卖行为合法有效。依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应按合同的约定全面履行。根据合同约定，被告余下楼款390199元分12期支付，每个月为一期，前11期每期支付32498元，最后一期支付32721元，其中首期支付日期为2018年7月30日前，之后每期于该期限届满之日前支付，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。因被告签约后自第十期开始没有按约足额支付余下每期房款，其行为已构成违约，且至一审庭审辩论终结时，被告已经逾期超过90日，故原告有权按约定行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，行使合同解除权的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告通过双方在合同中指定的送达地址向被告发出《解除合同通知书》，并已于2019年7月14日妥投。现原告按照上述约定送达地址向被告发出通知书，相关行为及效力本院依法确认属合法有效。据此，原告请求本院判决解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》后，被告向原告支付了购房房款467211元及物业专项维修资金3909元，合计471120元，原告亦依照合同的约定为案涉房产办理了合同网签手续。合同解除后，被告理应协助原告到房管部门办理相关的注销手续。现原告请求被告协助办理解除合同的相关手续，合理合法，本院予以支持。如前所述，邓柱勤拒不继续履行合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，作为违约方应向原告支付等额于商品房的总房价款20%的违约金，即计为557426元×20%=111485.2元。合同签订后，被告支付了购房款元467211元及物业专项维修资金3909元，合计471120元，扣减应付的违约金111485.2元后，原告尚应向被告退还359634.8元。被告邓柱勤经本院合法传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告阳西碧月房地产开发有限公司与被告邓柱勤签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018062346）及附件；二、被告邓柱勤支付违约金111485.2元给原告阳西碧月房地产开发有限公司（该款在已付的购房款中予以抵扣）；三、原告阳西碧月房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还购房款及物业专项维修资金共359634.8元给被告邓柱勤；四、限被告邓柱勤于本判决生效之日起十日内协助原告阳西碧月房地产开发有限公司到房管部门办理解除合同的相关手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1265元，由被告邓柱勤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年十月二十四日书记员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百六十六条出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。