北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初24707号原告（反诉被告）：张景波，男，1981年3月28日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：徐国英，北京策慧律师事务所律师。被告（反诉原告）：孟凡敏，女，1987年2月24日出生，汉族，无职业，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：徐光军，北京星美律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙嘉英，北京星美律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张景波与被告（反诉原告）孟凡敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张景波及其委托诉讼代理人徐国英、被告孟凡敏及其委托诉讼代理人徐光军、孙嘉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张景波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：XYWY-2018-00XXXX）；2、判令被告支付原告违约金540000元；3、判令被告返还原告涉诉房屋所有权证书一份、契税发票一张、商品房预售合同一套、开发商信用代码证明一份、备案表一份、金融许可证一份、贷款结算证明两份；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月6日，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合同编号：XYWY-2018-00XXXX；合同内容为：2018年8月6日被告支付原告定金36万元，2018年10月17日被告支付原告购房款44万元，至今被告支付原告定金及购房款共计80万元整。签订合同后，原告按合同约定将不动产登记证原件交付给被告，原告履行了合同内容；被告以各种理由予以拒绝办理不动产变更登记手续，也不支付剩余房款100万元。原告多次催促被告办理相关变更手续并支付剩余房款，被告均予以拒绝。原告与被告多次协商，无果。原告无奈，诉至法院，望法院依法裁决，支持原告的主张。孟凡敏辩称：一、被告未违反双方合同约定，不存在违约情形。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条、第十三条规定，双方合同在履行期限内，被告不存在迟延履行的情形。根据合同第十三条规定，履行期限应该是房产证或契税票满五年时进行过户。涉案房产证登记日期为2014年6月19日，即在2019年9月19日前合同履行期限未到期。双方也曾口头进行了确认。(见证据4)。二、原告无权要求支付违约金。根据双方签订的《房屋买卖合同》第四条第3款“当事人双方同意，该房屋符合上市条件90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。双方任一方违反以上约定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0．05%的违约金，逾期超过60日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款30%违约金”，逾期超过60日，即：即使按照契税票满5年为上市时间，也需要至2019年8月10日之后，原告方才有合同解除权，并要求支付违约金，而原告在2019年7月22日即向法院起诉。三、原告违约在先，应当承担违约责任。1、被答辩人因房价上涨而想解除合同。2019年4月1日被答辩人妻子与答辩人丈夫电话录音显示，被答辩人已经与另一个中介公司联系并找到新的第三方买家，劝说答辩人解除合同，其意明显。被答辩人的种种理由实质就是因为房价后续上涨幅度很大，想解除合同，重新出售给新买家，从合同并未到期即起诉至法院亦能看出其真实意图，违反了民法中的诚实信用原则。2、被告曾多次约原告办理房屋买卖手续，原告均不予配合，是明显的违约情形，应依据被告的反诉请求，由原告承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求及事实理由均不成立，其目的是为了将房子转卖他人，谋取更多的经济利益。其诉求不应得到支持。孟凡敏向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》（合同编号：XYWY-2018-00XXXX）；2、判令反诉被告退还反诉原告已经支付的购房款440000元；3、判令反诉被告双倍返还反诉原告定金720000元；4、判令反诉被告支付反诉原告资金占用利息(以800000元为基数，自2018年8月6日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付日止)；5、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年8月6日签订了《房屋买卖合同》，合同编号：XYWY-2018-00XXXX，并分别于2018年8月6日支付反诉被告购房定金36万元、2018年10月17日支付反诉被告购房款44万元，总计80万元，反诉被告分别于2018年8月6日、2018年10月17日出具收条给反诉原告。随后反诉原告按照合同约定多次联系反诉被告办理网签、房屋过户手续等，反诉被告均不予配合，拒绝履行合同义务，最后反诉被告甚至拒绝与反诉原告沟通。反诉被告的行为已经严重违约并导致合同不能继续履行，侵犯了反诉原告的合法权益。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起反诉，恳请法院查明事实，判如所请。张景波就反诉辩称：我同意解除合同，其余请求不同意。我不存在违约情况，被告不支付剩余的100万元尾款，因被告不履行付款的主要债务导致合同目的无法实现，其存在违约行为，故我方同意解除但不同意赔偿及返还。本院经审查认定事实如下：2018年8月6日，张景波（出卖人）与孟凡敏（买受人）签订了《房屋买卖合同》。上述合同约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落于通州区马桥路XXX号院X号楼X层X单元7XX，建筑面积共65．63平方米（以房屋所有权证面积为准），产权人：张景波。（二）该房屋规划设计用途为住宅。……第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为：1800000元。（二）当事人双方采取自行交割方式付款，并签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。（三）当事人关于付款的约定如下：买受人向【银行】、【公积金管理中心】申请办理抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人应继续申请其他银行贷款或自筹剩余房款。若任意方不积极自办理或不配合办理贷款申请，则以按揭服务机构通知时间为准，参照本合同第八条承担违约责任。（四）付款金额及期限定金：2018年8月6日支付购房定金360000元。房款：2018年10月17日支付购房款440000元，购房尾款1000000元以银行贷款形式支付。第四条权属转移登记当事人双方同意该房屋符合上市条件90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人任一方违反以上的定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0．05%的违约金，逾期超过60日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款30%的违约金。……第六条出卖人将该房屋出卖给第三人或以各种理由不配合过户的，买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的1倍支付违约金，该违约金不足以弥补买受人因购买该房屋可获得的预期利益损失的，出卖人同意按照当时市场价格补足。预期利益损失是指因出卖人违约行为导致买受人按照本合同约定可获得赔偿与违约情形发生时该房屋签约与现有市场价格之间的差额。第七条房屋交付及提前偿还贷款(一)出卖人于买受人交付定金及购房预付款达50000元当日内将该房屋交付买受人使用。出卖人不得因买受人对该房室的使用而收取任何费用。……第八条违约责任……(二)逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，(1)逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出类人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的100%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。（3）逾期办理权属转移登记手续责任买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书造成逾期办理权属转移登记手续的，双方同意按照如下处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自买受人应取得房屋所有权正式的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违的金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。……第十三条补充约定：补充约定与合同正文约定不符的，以补充约定为准。……首付款到账当天出卖人应将房产证交于买受人保管，房产证或契税票满五年时，出卖人无条件配合贷款过户。补充协议……2、买受人优先选择公积金贷款，如果公积金贷款行不通，可选择商贷。《房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。孟凡敏分别于2018年8月6日、2018年10月17日支付张景波购房定金36万元、购房款44万元。2018年10月17日，张景波夫妇、孟凡敏夫妇及北京鑫意伟业房地产经纪有限公司（以下称：中介公司）工作人员一起在张景波家商谈涉诉房屋的买卖事宜。张景波夫妇表示，如果2019年3月份贷款下不来可以推迟到6月份过户，6月份也过不了户的话，8月份再过户，实在不行就转手卖了。2019年3月2日，张景波将通州区马桥路XXX号楼X层X单元7XX房屋（以下简称：涉诉房屋）的房屋所有权证、契税票、商品房预售合同、开发商信用代码证明、备案表、金融许可证各一份以及贷款结清证明两份交予孟凡敏。2019年3月，张景波询问孟凡敏贷款办理的如何、是否能够过户，孟凡敏表示3月份过不了户，让张景波在中介方先挂着卖。2019年4月1日，张景波的妻子与孟凡敏的丈夫进行了通话，张景波的妻子问孟凡敏剩余100万元房款是否已凑齐，如果凑不齐双方可以把《房屋买卖合同》解除，张景波将涉诉房屋另行出售他人并把孟凡敏已付房款80万元返还。孟凡敏的丈夫表示，就此事要与孟凡敏协商之后再给张景波回话。2019年4月10日，张景波再次询问孟凡敏事情考虑的如何了，要求其在一个礼拜内把事情办了。2019年7月17日，孟凡敏与中介公司人员前往涉诉房屋寻找张景波，未能找到。2019年7月18日，孟凡敏通过电话询问张景波何时与其办理过户手续，张景波称其已就房屋买卖一事委托律师处理。2019年7月19日，中介公司人员通过电话告知张景波，孟凡敏要求其配合办理过户手续，张景波称其已就房屋买卖一事委托律师处理。当日，中介公司人员还在涉诉房屋张贴了盖有该公司印章的《通知函》，通知函内容为“张景波先生，经我公司居间，您与孟凡敏所签订的房屋买卖合同业已生效，您位于通州区马驹桥路XXX号院X号楼X层X单元7XX号房屋出售给了孟凡敏，孟凡敏已支付了前期费用，履行了合同义务。现该房屋产权证在2019年6月19日已满五年，符合北京市房屋交易规定，按照房屋买卖合同的约定应当在2019年6月19日起90日内办理网签过户手续，现书面通知您请于2019年7月23日上午10时前往通州区房地产交易中心办理房屋网签过户手续，履行合同义务，房屋买卖合同依法成立对双方均有约束力，作出承诺应履行义务，过期不至将承担违约责任。”2019年7月23日，孟凡敏之夫通过电话询问张景波是否按照中介公司的通知到房产交易中心办理涉诉房屋的合同网签手续，张景波称孟凡敏此前未能办理贷款，其已经委托律师着手进行诉讼。2019年7月24日，本院收到张景波起诉孟凡敏房屋买卖合同案件（即本案）起诉状。另查，涉诉房屋为两限房，契税发票填发时间为2014年3月10日、所有权证登记时间为2014年6月19日，根据相关政策，两限房在取得房屋所有权证或契税完税凭证满5年可以上市交易。上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、微信聊天记录、客户综合业务登记单、通话详单、税收缴款书、房屋所有权证、收条、视频、通话录音及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：损害社会公共利益的合同无效。根据查明的事实，涉诉房屋属于限价商品住房，张景波于2014年3月10日取得契税发票、2014年6月19日取得所有权证书。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性，根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。张景波与孟凡敏签订《房屋买卖合同》的时间为2018年8月6日，尚在涉诉房屋的限售期内，然而张景波未提供证据证明其向有关部门申请了回购，而是与孟凡敏签订相应合同进行交易。本案《房屋买卖合同》损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的利益。故本院认定，双方当事人签订的涉诉房屋的买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。既然张景波与孟凡敏所签订的《房屋买卖合同》无效，那么就不存在解除的问题，故对于双方要求解除上述合同的请求，本院不予支持。对张景波有关违约金的主张，因《房屋买卖合同》无效，故违约金的相关约定亦无效，对于该项主张本院不予支持。因张景波于2019年3月2日将涉诉房屋所有权证书一份、契税发票一张、商品房预售合同一套、开发商信用代码证明一份、备案表一份、金融许可证一份、贷款结算证明两份交予孟凡敏，现双方签订的《房屋买卖合同》无效，故本院对于张景波要求孟凡敏返还其上述物品的主张予以支持；同理，对于孟凡敏要求张景波返还购房款440000元的主张，本院亦予以支持。对于孟凡敏要求张景波双倍返还其定金720000元的主张，因双方签订的《房屋买卖合同》无效，有关定金条款亦无效，本院仅支持返还其向张景波已付的360000元，多余部分本院不予支持。对于孟凡敏主张的资金占用利息，鉴于其在未充分考虑涉诉房屋的性质、了解相应交易政策的情况下与张景波签订《房屋买卖合同》，其对该合同的无效负有一定责任，故本院对其该项主张酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张景波与被告（反诉原告）孟凡敏于2018年8月6日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：XYWY-2018-00XXXX）无效；二、被告（反诉原告）孟凡敏返还原告（反诉被告）张景波通州区马桥路XXX号院X号楼X层X单元7XX号房屋的所有权证书一份、契税发票一张、商品房预售合同一套、开发商信用代码证明一份、备案表一份、金融许可证一份、贷款结算证明两份，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告（反诉被告）张景波返还被告（反诉原告）孟凡敏已付款项800000元（包括定金360000元、购房款440000元），本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）张景波的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孟凡敏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由原告（反诉被告）张景波负担（已交纳）。反诉案件受理费7802元，由被告（反诉原告）孟凡敏负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十月二十二日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨