广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1367号原告：黄银良，男，汉族，1962年7月9日出生，住，委托诉讼代理人：李晨，广东国悦律师事务所律师。被告：从化国泰天彤房地产开发有限公司，住所地广东省广州市从化江埔街禾仓村，统一社会信用代码91440101618436340C。法定代表人：胡玲。委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。原告黄银良诉被告从化国泰天彤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴环担任审判长与人民陪审员李金宜、黄小清组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。原告黄银良的委托诉讼代理人李晨、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄银良向本院提出诉讼请求：一、被告立即为原告办理地址位于（房屋地址：从化市江埔街河东南路）房地产权证书/不动产权证书并交付原告，办理房产证所产生的一切费用由被告承担；二、被告以原告已付房款1029995元为基数，以日万分之五为标准，自2015年11月10日起向原告支付逾期交付房地产权属证书/不动产权证书违约金至实际交付房地产权属证书/不动产权证书止；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月14日，原告通过以房抵债的方式从被告处购得涉案房屋，并签订了编号为201401183186的《广州市商品房买卖合同（预售）》。但被告一直不肯交房及办理房产证。原告遂向广州市从化区人民法院起诉。后经两级法院审理，最终判决确认双方买卖合同合法有效，被告向原告交付房屋。经广州市从化区人民法院依法执行，被告才向原告交付房屋。但被告却仍未依约为原告办理房产证。原告多次要求被告依约定办理房产证，所需资料、费用亦已全部配合提交、缴付，但被告却仍拒绝接受，拒不理会，拒向房产管理部门申请、提交办理房产证所需的一切资料等。依据双方所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条、第二十二条的规定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；逾期每日被告应按商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金，现被告拒绝为原告办理房产证，构成违约，请求法院依法维护原告合法权益。被告从化国泰天彤房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告的全部诉请。办理房产证需要缴纳房屋维修基金、测量税及缴纳个人5%的税费，原告一直没有缴纳税费，所以不具备要求我方为原告进行办理房产证的条件，我方不同意原告的诉请。原告诉请第二条没有事实和法律依据，从化法院在（2017）粤0184民初322号民事判决书查明部分明确指出，原告必须达到缴纳上述费用及身份证、户口本及缴纳税费等情况下才具备要求我方为原告办证的条件，目前还不具备。本案被告缴纳的费用是偿还肖志伟民间借贷，并非支付涉案工程款或商品房购房款，由于肖志伟是挂靠吴川建筑安装工程有限公司承建广东濠盈公司发包给其的工程，广东濠盈公司没收到原告所述的款项，也没有与肖志伟达成以原告的借款抵做工程款的协议，目前广东濠盈公司已在东莞申请破产，清算时该笔款项不属于濠盈公司或我方收取的款项，因此不存在原告通过以房抵债取得涉案房屋的事实。我方和濠盈公司确实没有收到原告所支付的款项，以及没有与原告办理以房抵债，东莞市中级人民法院（2013）东中法民二初字第15号民事判决书已经生效，该判决书是2014年9月22日发出的，从该判决书第14页可以看出广东吴川建筑安装工程有限公司并没有承认以房抵工程款的事实。由于原告主张抵房的事实是发生在2014年1月14日，如果确实存在以房抵债，广东吴川建筑安装工程有限公司应在该判决书扣除工程款，目前该判决书查实濠盈公司、被告、广东吴川建筑安装工程有限公司和肖志伟不存在以房抵工程款的事实。现我方已对涉案房屋代缴房屋维修基金及相关税费，但原告一直没有按（2017）粤0184民初322号判决书第20页履行义务，故原告没有权利要求我方办证及要求支付逾期违约金，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2014年1月14日，原告（作为乙方和买方）与被告（作为甲方和卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条、合同标的物基本情况：乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的御景绿洲花园一期4-10第9栋18层1804号房（下称该商品房），房屋地址：从化市江埔街河东南路388号9栋1804房。该商品房合同约定建筑面积共145.57平方米，其中，套内建筑面积118.04平方米，共有分摊面积约27.53平方米。第七条、计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额1029995元。第八条、付款方式：一次性付款，在2014年1月14日前支付全部房价款，总金额：1029995元。第二十一条、产权登记：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05％的标准向乙方支付违约金。第二十六条、物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按照规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。原告在合同尾部买受人处签名并捺手印，出卖人签章及法定代表人签字处为空白。合同附件七补充协议约定：八、甲乙双方一致同意变更《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条关于“产权登记的办理方式”、“迟办产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式、违约责任按以下内容履行：（一）乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3事宜：1、办理、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；2、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；3、办理乙方所购商品房的预售合同抵押备案登记。（二）乙方自愿同意在甲方在下列条件同时具备之日起的180工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定购房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起180工作日内未向房地产登记机关递交权属登记材料的，每逾期一天甲方应向乙方支付100元的违约金。（四）因办理商品房房产权证的相关事项产生应由乙方承担的税费，乙方同意只是预付给甲方，由甲方向有关部门代缴，在本协议约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的。乙方均应按政府部门的有关规定履行，如乙方不履行而引起的任何后果均由乙方自行承担。协议尾部乙方处有黄银良签名，甲方签名盖章及代表签字处为空白。2017年1月10日，原告曾就涉案房屋商品房预售合同纠纷一案向本院起诉被告及第三人广东濠盈投资有限公司，本院于2017年9月30日作出（2017）粤0184民初322号民事判决书，后原告不服上诉，广东省广州市中级人民法院于2018年2月2日作出（2017）粤01民终21139号民事判决书，确认原告与被告就上述合同进行签订的网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议具有法律效力，认定黄银良已支付了案涉房屋的房款1029995元，且查明涉案房屋已办理了商品房确权（初始登记），并已颁发产权证明书权属人为被告。该民事判决书同时载明，由于原告尚未具备补充协议约定的办证条件，被告依补充协议约定尚未有办证义务，故未支持原告要求被告办证及支付逾期办证违约金的请求。2018年8月28日，原告已对涉案房屋进行收楼。原告提交的时间显示为2019年6月27日的由证人出具的证言，内容为：是原告申请执行被告案件的委托代理人。自2018年3月份作为原告的代理人向从化区人民法院申请执行以来，多次到被告处要求其交楼、办理房产证，但对方一直不肯交楼，并拒绝办理房产证。后经法院执行，被告才将涉案房屋交付给原告，原告已备齐办证所需的户口本、身份证及相关办证费用，但被告以各种理由不肯依约代为办理房产证。原告称因为其与被告一直存在诉讼，被告没有要求原告将维修基金、契税交给被告，原告也不敢将该款项付给被告；被告没有出具购房发票，购房合同原件也没有给原告，原告无法缴纳维修基金和契税；对于在商品房买卖以及办理房产证时所需缴纳的契税、维修基金、合同印花税（由买受方承担的税率部分）、办理房产证的测绘费、登记费、工本费等依法应由买受方承担的税费，原告自愿承担；因开发楼盘所产生的营业税、企业所得税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税以及售卖商品房开具正式发票所产生的税费等依法由开发商承担的税费，应由被告承担。原告未提交证据证明其已缴纳了补充协议中所约定的办理该商品房的《房地产权证》所需税费及相关费用。本院认为，已经生效的（2017）粤01民终21139号民事判决书认定原告与被告的网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议具有法律效力，双方均应依约全面履行。关于原告主张的要求被告立即办理涉案房屋房地产权证并予以交付及办证产生的费用问题。根据生效的民事判决书认定，涉案楼盘已办理了商品房确权（初始登记），且原告已履行了支付购房款的义务，现涉案房屋已交付原告，被告也答辩称其已代交了该房屋维修基金及相关税费，说明该房屋办理房地产权证并不存在法律上和客观上的障碍。因此，原告主张要求被告办理涉案房屋房地产权证书的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于根据合同第二十六条及补充协议第八条的约定，涉案房屋的物业专项维修资金、税费等均应由原告承担，且原告亦表示同意承担商品房买卖以及办理房产证时所需缴纳的契税、维修基金、合同印花税（由买受方承担的税率部分）、办理房产证的测绘费、登记费、工本费等依法应由买受方承担的费用，故商品房买卖以及办理房产证时所需缴纳的契税、维修基金、合同印花税（由买受方承担的税率部分）、办理房产证的测绘费、登记费、工本费应由原告承担。如还有因办理涉案房屋房地产权证所产生的其他税、费，应由原告、被告各自承担。关于原告主张的迟延办证违约金的问题。根据涉案合同补充协议第八条的约定，原告自愿同意被告在下列条件同时具备之日起的180个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记材料送交房地产权登记机关，并将被告向原告代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门，包括原告向被告付清《商品房买卖合同》及其附件约定的税费及其它应付款等一切款项，按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等），已接受所购商品房等，现已经生效的民事判决书认定原告已支付涉案房屋全部购房款，且本案证据亦显示原告已收楼，但原告在庭审中自认并未向被告支付物业专项维修资金、税费等款项，说明原告未完全具备补充协议约定的上述条件，被告不予办证的行为不构成违约，不应承担相应违约责任，因此，对于原告主张的要求被告承担迟延办证违约金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第五款、第一百零七条，第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告从化国泰天彤房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告黄银良办理位于广州市从化区江埔街河东南路388号9栋1804房的房地产权证[在涉案商品房买卖以及办理房地产权证时所需缴纳的契税、维修基金、合同印花税（由买受方承担的税率部分）、办理房产证的测绘费、登记费、工本费由原告承担，因办理涉案房屋房地产权证所产生的其他税、费，由原告、被告各自承担]；二、驳回原告黄银良的其他诉讼请求。本案受理费10016元，由被告从化国泰天彤房地产开发有限公司负担100元，原告黄银良负担9916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 环人民陪审员  李金宜人民陪审员  黄小清二〇一九年十月十七日书 记 员  邓丽坚