浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初8206号 原告：黄建飞，男，*********************************。 委托诉讼代理人：周兴，永嘉县弘正法律服务所法律工作者。 被告：叶娅丽，女，************************************。 委托诉讼代理人：白洪亮、陈鹣，浙江盈科（温州）律师事务所律师。 被告：胡春菊，女，******************************。 委托诉讼代理人：麻仙理，浙江中辛律师事务所律师。 原告黄建飞与被告叶娅丽、胡春菊确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月12日公开开庭进行了第一次审理。后因案情复杂，遂转换为普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了第二次审理。原告黄建飞及委托诉讼代理人周兴，被告叶娅丽的委托诉讼代理人白洪亮，被告胡春菊的委托诉讼代理人麻仙理均到庭参加诉讼；被告叶娅丽的委托诉讼代理人陈鹣，被告胡春菊均参加第一次庭审。本案因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限六个月。现已审理终结。 原告黄建飞向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告叶娅丽与被告胡春菊分别于2018年5月11日、2018年6月28日签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》无效；2.判决被告胡春菊返还、腾空位于永嘉县的房屋，并恢复原状；3.本案诉讼费由两被告负担。事实与理由：原告与被告叶娅丽于2001年9月18日办理结婚登记手续，领取结婚证，系夫妻关系。2006年，原告与永嘉县装饰工程公司签订《协议书》，购买了永嘉县装饰工程公司职工宿舍，也就是位于永嘉县的套房。2007年10月27日，原告缴清了全部建房款及车库款合计42万元。收房后，原告对该套房进行了装修，并一直居住。由于夫妻感情破裂，原告分别于2017年5月、2018年1月向永嘉县人民法院起诉离婚，后考虑到各方面原因，原告对两次起诉离婚都予以撤诉。被告叶娅丽亦于2018年3月向永嘉县人民法院起诉离婚。原告于2018年7月6日到自己位于永嘉县的房屋，发现钥匙已被换，敲门后，被告胡春菊开了门，原告与被告胡春菊的儿子冯盛伟因房子问题发生了争吵，并报警，经永嘉县公安局上塘派出所处理，原告与冯盛伟达成了治安调解书。自此，原告才知道在原告与被告叶娅丽离婚案件审理过程中，被告叶娅丽瞒着原告，在未经原告同意的情况下，在2018年5月11日将原告2006年购买的位于永嘉县的房屋予以出售。为维护自己的合法权益，原告于2018年7月向永嘉县人民法院起诉冯盛伟，请求排除妨害，根据冯盛伟提供的证据，原告才得知该房是被被告叶娅丽出售给了被告胡春菊。原告与永嘉县装饰工程公司签订《协议书》，购买了位于永嘉县的房屋，可见原告是该房屋的当然权利人，被告叶娅丽对该房并无处分权，而被告叶娅丽未经原告同意，且在离婚诉讼期间，擅自将该房出卖，明显是出于恶意。另外，该房虽然是原告与被告叶娅丽夫妻存续期间取得，根据现有法律、法规的规定，该房有可能不属于原告与被告叶娅丽的夫妻共同财产，作为买方，被告胡春菊应尽审慎注意义务，有责任弄清该房的权属以及被告叶娅丽是否有权处分，也可见被告胡春菊作为购买方，也是存在恶意的。原告认为原告系永嘉县房屋的权利人，被告叶娅丽对该房并无处分权，被告叶娅丽在离婚诉讼期间将该房擅自出售给被告胡春菊，原告有理由认为两被告系恶意串通，进而损害原告的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，两被告签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》显属无效。综上所述，被告叶娅丽明知该房系原告购买，对永嘉县的房屋无处分权的情况下，未经原告同意擅自将原告的房屋出售给被告胡春菊，且双方存在恶意串通，两被告签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》应属无效，被告胡春菊亦应返还、腾空位于永嘉县的房屋，并应对该房恢复原状。为维护原告的合法权益，故起诉请求判决如诉所请。 被告叶娅丽辩称，涉案房屋系双方夫妻共同财产，被告叶娅丽承担了大部分购房款。本案是夫妻共同意思表示出售房屋，房屋买卖过程及房屋出售价格原告均全部知情。本案出售房屋是当事人真实意思表示，被告叶娅丽与被告胡春菊签订房屋买卖协议，双方均依合同约定履行了相关义务，并且不存在违法情形，双方签订的合同系合法有效的合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告胡春菊辩称，被告胡春菊与被告叶娅丽签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》合法有效。涉案房屋出售给被告胡春菊，系原告黄建飞、被告叶娅丽的共同意思表示。被告胡春菊在购房过程中，已经履行谨慎审查义务，系善意取得。2018年5月初，被告胡春菊的儿子在“58同城”网上看到涉案房屋出售信息，标价85万元。被告胡春菊经实地查看房屋后，于2018年5月11日中午与被告叶娅丽在其任职的瓯北三小碰面，双方初步协商房屋总价为82万元。同时，被告叶娅丽表示，要跟其丈夫黄建飞商量决定好后再答复。当日晚上，被告叶娅丽答复称同意以82万元出售给被告胡春菊，双方约定在涉案房屋里碰面并签订合同。被告胡春菊、儿子冯盛伟以及被告胡春菊自己邀请的温州房产营销策划有限公司员工一起到被告叶娅丽家中。当时,被告叶娅丽、其女儿及其母亲（或婆婆）三人在家，叶娅丽的丈夫不在家，被告胡春菊询问情况，被告叶娅丽包括其女儿、母亲（或婆婆）均称黄建飞在档案局上班，晚上要加班。同时，被告叶娅丽出示了黄建飞与永嘉县装饰工程公司的购房协议书、结婚证，证明涉案房屋系被告叶娅丽与黄建飞的夫妻共同房产。但当时，一楼邻居过来，称也想购买涉案房屋，并愿意出价83万元。在此情况下，被告叶娅丽与黄建飞进行多次电话联系，因被告叶娅丽与黄建飞之间的电话联系系免提通话，被告胡春菊听到黄建飞明确表示出售给出价高的人。因被告胡春菊所在的上塘嘉宁街被拆迁，急需购房居住，因此直接加价到85万元。在邻居暂时未加价的情况下，黄建飞在电话中同意以85万元出售。在此情况下，被告胡春菊与被告叶娅丽签订了《房屋买卖定金协议》，并于当晚向被告叶娅丽转账75万元，其中20万元作为定金，55万元作为购房款。同时约定，剩余的尾款10万元，由被告叶娅丽、黄建飞协助被告胡春菊去永嘉县装饰工程公司办理后续手续后支付。后被告胡春菊一直催促被告叶娅丽要求其与丈夫协助办理后续手续，被告叶娅丽以其女儿中考、任职的班级期末考等理由推诿。后经被告胡春菊再三询问，被告叶娅丽才告知其与丈夫黄建飞正在处理离婚，协助办理后续手续需要延后。同时，被告叶娅丽表示，其已经与黄建飞协商好，房屋出售的全部房款归叶娅丽，并向被告胡春菊出示了其与黄建飞的通话录音内容，在该通话录音中，黄建飞是明确承认于2018年5月11日同意将涉案房屋出售给被告胡春菊，相应房款归叶娅丽个人所有。2018年6月28日，被告叶娅丽告知，其已经腾空涉案房屋，可以将钥匙交由被告胡春菊，可以入住，并要求被告胡春菊支付尾款。被告胡春菊要求被告叶娅丽和黄建飞先协助办理后续手续，叶娅丽一再强调其与黄建飞就离婚事宜已经调解好，并约定于7月4日到法院调解，然后就办理后续手续。因被告胡春菊急于入住，先支付7万元，剩余3万元待办理后续手续后再支付。同年6月29日，被告胡春菊入住至今。综上，被告胡春菊与被告叶娅丽签订《房屋买卖定金协议》时，已经查明涉案房屋系叶娅丽、黄建飞婚后购买的夫妻共同房产，且签订该协议时，叶娅丽当面打电话征得黄建飞的同意，已经履行谨慎审查义务。同时，被告叶娅丽与黄建飞系夫妻关系，当然享有家事代理权限。因此，涉案协议合法、有效。恳请法院查明事实，驳回原告的第一项诉讼请求。二、原告诉称叶娅丽未经其同意擅自出售涉案房屋，系无权处分，严重违背客观事实，明显属虚假陈述，请求法院依法追究其虚假诉讼的相关法律责任。三、原告的第二项诉讼请求，实为排除妨碍之诉。与本案涉案的协议是否有效不存在必然联系。第一，排除妨碍的前提是存在侵权行为，本案中，被告胡春菊是依据有偿购买善意取得涉案房产，是依据被告叶娅丽的交付行为合法占有涉案房屋。退一步讲，即使合同无效，也是被告胡春菊与被告叶娅丽之间因合同纠纷所导致的违约责任，不存在侵权之诉。第二，从诉讼主体上来说，因涉案房屋属叶娅丽、黄建飞的夫妻共同财产，也应当由叶娅丽、黄建飞作为共同原告，另案起诉。因此，原告的第二项诉讼请求没有任何事实与法律依据，依法恳请予以驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方存在争议的证据，本院作如下认定：1.原告黄建飞提交的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，被告叶娅丽、胡春菊对其真实性均无异议，故本院对证据真实性予以认定。2.被告叶娅丽提供的原告黄建飞与被告叶娅丽的通话录音，原告黄建飞认为该录音确实是其与被告叶娅丽的通话记录，但通话时间不能确定，根据通话录音内容来看，应该是在房屋买卖协议签订之后。被告胡春菊对通话录音的真实性、合法性、关联性均无异议，并认为从通话录音内容可以看出，原告黄建飞对被告叶娅丽于2018年5月11日出售房屋的情况是知悉并同意。本院认为，原告黄建飞对该通话录音真实性予以认可，故对其真实性予以认定，对其证据关联性在裁判说理部分作综合认定。3.被告胡春菊提交的中国建设银行个人活期账户交易明细，系银行出具，可以证明被告胡春菊分别于2018年5月11日、2018年6月28日支付被告叶娅丽购房款75万元、7万元，共计82万元的事实，故本院予以认定。4.被告胡春菊提交的“58同城”网站上发布的房屋出售信息照片，被告叶娅丽对其真实性予以认可，并承认由其在“58同城”网站上发布出售涉案房屋的信息，但主张事先经过原告黄建飞同意。本院认为，根据该房屋出售信息，结合被告叶娅丽的庭审陈述，可以证明由被告叶娅丽在“58同城”网站上发布涉案房屋出售信息的事实，故本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告黄建飞与被告叶娅丽系夫妻关系，于2001年9月18日登记结婚。2006年，原告黄建飞（乙方）与永嘉县装饰工程公司（甲方）签订一份《协议书》，协议约定，永嘉县装饰工程公司的职工宿舍座落在上塘镇上塘街（县实验幼儿园南边），为了公司长足发展和职工的长远利益，现将部分宿舍分配给部分职工，为了理顺双方在宿舍方面的利益关系，现将有关事项商定如下：一、乙方所分到的宿舍一套，建筑面积为143.97平方米，每平方米为2800元，共计403000元，位置座落在公司综合办公楼上第2单元201室。……五、乙方目前拥有的宿舍仅有使用权，今后房地产权证由甲方负责办理，但出让金及手续的一切费用由乙方自行负责。如政策不允许办理，乙方不得有异议。2007年10月27日，原告黄建飞与被告叶娅丽共同出资付清了全部建房款及车库款共计42万元。2017年5月3日，原告黄建飞以与被告叶娅丽夫妻感情破裂为由向本院提起离婚诉讼。2017年6月9日，原告黄建飞撤回起诉。2018年1月23日，原告黄建飞再次向本院提起离婚诉讼，于2018年2月27日撤回起诉。2018年3月12日，被告叶娅丽向本院提起离婚诉讼。在此次诉讼过程中，原告黄建飞与被告叶娅丽曾协商一致，如果双方自愿离婚，同意将涉案房屋出售。此后，被告叶娅丽将涉案房屋出售信息发布在“58同城”网站上，房屋出售价格为85万元。被告胡春菊在“58同城”网站上看到涉案房屋出售信息后，于2018年5月11日联系被告叶娅丽见面并协商购房事宜。当天晚上，原告胡春菊与被告叶娅丽签订一份《房屋买卖定金协议》，协议约定，甲方叶娅丽、黄建飞，乙方胡春菊，甲方自愿将其所有的坐落于永嘉县的房屋出售给乙方。该房屋房产所有者叶娅丽、黄建飞，建筑面积143.47平方米。甲、乙双方经协商同意该房屋出售单价定为每平方米5904元，该房的成交总价定为85万元。自本协议签订之日，乙方向甲方支付购买定金20万元。该房屋交验日期双方定于2018年6月30日。签约当日，乙方应支付甲方房款55万元，定金不包括在内。签约三日起十天内，甲方协助乙方去办理县装饰工程公司的后续手续。房款的尾款10万元，乙方应在甲方协助去县装饰工程公司办理改名手续后当日交付甲方。协议签订当天，被告胡春菊通过银行转账支付给被告叶娅丽购房款75万元。2018年6月28日，被告叶娅丽与被告胡春菊又签订一份《补充协议》，协议约定，甲方：叶娅丽、黄建飞，乙方胡春菊，买方胡春菊购买位于的房屋，由于卖方的原因以致双方无法按《房屋买卖定金合同》的原约定事项办理。现双方补充达成以下协议：双方于2018年6月28日进行验房交验、钥匙交接，乙方应支付甲方7万元，余下房款3万元，待甲方把原始的和永嘉县装饰工程公司陈光省签订的协议书交付乙方，并协助乙方去县装饰工程公司办理后续手续后再行支付甲方。当天，被告胡春菊又通过银行转账支付给被告叶娅丽购房款7万元。2018年6月29日，被告胡春菊即搬入涉案房屋居住至今。2018年7月4日，被告叶娅丽撤回离婚起诉。2018年7月6日，原告黄建飞等人因为涉案房屋与被告胡春菊的儿子冯盛伟等人发生纠纷，后民警对双方予以调解，双方签订了一份治安调解书。2018年7月20日，原告黄建飞以冯盛伟为被告向本院提起排除妨害纠纷诉讼，后于2018年8月20日撤回起诉。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点有二：一是被告叶娅丽与被告胡春菊分别于2018年5月11日、2018年6月28日签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》的效力问题；二是被告胡春菊是否负有返还、腾空房屋的义务。故本案案由应定性为房屋买卖合同纠纷。 关于争议焦点一。原告黄建飞以被告叶娅丽和被告胡春菊恶意串通，在其不知情的情况下买卖涉案房屋损害其合法权益为由，要求确认合同无效。本院认为，首先，在被告叶娅丽与原告黄建飞的通话录音中，被告叶娅丽问“建飞，你这几天这样，是不是因为5月11日星期五晚上我们把房子卖掉，多卖了5万元，你这样弄起来”，原告黄建飞回答“没有没有，娅丽，绝对没有”，被告叶娅丽问“那天晚上，楼下一楼的人说要出83万，你打电话给我说房子卖给价格高的人，是这样吗”，原告黄建飞回答“嗯”，被告叶娅丽问“你说多卖出的钱给我，是这样吗”，原告黄建飞回答“嗯”，被告叶娅丽问“你那天在法院也说多卖出的钱给我”，原告黄建飞回答“对，多卖出的钱给你”。以上通话录音中原告黄建飞与被告叶娅丽对话内容清楚，意思表示明确，足以表明原告黄建飞对涉案房屋买卖事宜知情且同意。因此，原告黄建飞在本案诉讼中提出其不知情、不同意，该理由显然难以令人信服，亦与民事活动应遵循的诚实信用基本原则相悖。其次，被告胡春菊与被告叶娅丽互不相识，本案亦无证据表明被告胡春菊对被告叶娅丽与原告黄建飞之间的婚姻状况属知情，故双方不存在相互串通的基础。被告胡春菊系通过被告叶娅丽在“58同城”网站上发布的房屋出售信息联系被告叶娅丽向其购买涉案房屋，双方协商后最终确定的房屋价格与被告叶娅丽在“58同城”网站上发布的价格相同，本案亦无证据表明该交易价格明显低于市场合理价格，而且被告胡春菊于签约当天就依照协议约定支付被告叶娅丽购房款75万元。因此，根据本案的实际情况，也难以认定被告胡春菊与被告叶娅丽存在恶意串通的故意。故原告黄建飞关于被告叶娅丽和被告胡春菊恶意串通，损害其利益的主张，与事实不符，难以成立。此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，即使被告叶娅丽出卖涉案房屋无处分权，也不影响被告叶娅丽与被告胡春菊之间签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》的效力。故原告黄建飞还以被告叶娅丽无处分权为由要求确认协议无效的主张，亦不能成立。综上分析，被告叶娅丽与被告胡春菊签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告黄建飞主张上述二份协议无效，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。被告胡春菊已经按照《房屋买卖定金协议》、《补充协议》的约定支付了相应价款，其系依该二份协议占有使用涉案房屋，原告黄建飞要求被告胡春菊返还、腾空涉案房屋，并恢复原状，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告黄建飞的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告黄建飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  郑黎明 人民陪审员  李云娟 人民陪审员  李建东 二〇一九年十月二十八日 代书 记员  朱 纳 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn