四平市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0302民初1813号 原告：肖大勇，男，1956年8月7日生，汉族，现住四平市铁东区。 委托诉讼代理人：吴锐，女，1957年10月3日生，满足，现住四平市铁东区。 被告：崔奥博，男，1995年11月25日生，汉族，现住四平市铁西区。 委托诉讼代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。 被告：崔玉坤，男，1969年8月1日生，汉族，现住四平市铁西区。 委托诉讼代理人：董振恒，吉林英诚律师事务所律师。 第三人：四平市大德房地产经纪有限公司。 法定代表人：柳杨，总经理。 委托诉讼代理人：许洪业，四平市大德房地产经纪有限公司业务经理。 原告肖大勇与被告崔奥博、崔玉坤、第三人四平市大德房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖大勇及其委托诉讼代理人吴锐，被告崔奥博委托诉讼代理人徐航，被告崔玉坤及其委托诉讼代理人董振恒，第三人四平市大德房地产经纪有限公司委托诉讼代理人许洪业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖大勇向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法裁决被告履行合同约定，双倍返还购房定金2万元；2.要求被告赔偿给原告造成的经济损失；3.第三人承担连带责任，并返还中介费14000元；4.被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2019年8月1日，原告与被告签订购房合同一份，合同中约定原告购买被告地址为四平市铁西区英雄街河西委海银御景小区15号楼3层二单元303室房屋一套，价格为柒拾万元整。合同签订同时，原告支付给被告购房定金1万元整，合同约定被告原因导致交易无法继续，被告双倍返还原告已支付定金并赔偿原告因此产生的损失，合同还约定自合同签订20日内双方到房产局办理过户相关手续。合同签订后，原告于签订合同时给付被告定金1万元，被告收到定金后，并未按合同约定与原告办理过户手续，单方面提出此房屋不卖了。给原告造成了一定的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第三十一条，第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第89条之规定，请求人民法院依法裁决被告履行合同义务，双倍返还定金2万元及违约金，赔偿给原告造成的经济损失，承担本案一切诉讼费用，第三人承担连带责任，并返还中介费14000元。 崔奥博辩称，原告肖大勇诉称2019年8月1日，与我签订购房合同约定购买四平市铁西区英雄街河西委海银御景小区15号楼3层2单元303室房屋，与事实不符。事实是，四平市铁西区英雄街河西委海银御景小区15号楼3层2单元303室房屋的私有产权人属实是我，但是，我并没有与肖大勇签订什么购房合同，也没有授权任何人出卖该房，更没有收取什么定金，肖大勇提交的房屋买卖合同，并没有我本人签名。我本人也不知道此合同。我只是在去长春培训前与我父亲崔玉坤有过不确定的意向，就是等我从长春回来再确定是否出卖房屋，如果我在长春能留下，我本人回来办卖房的事儿。我只是暂时让我父亲事先联系联系，如果我在长春留不下，房子不能卖，我自用。结果是，长春暂时还不利我的发展。但不知道我父亲未经我同意，被肖大勇及中介共同劝说下，越权签订了一个什么卖房合同，侵害了我的权益，我当然不能同意。合同法第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案合同事先未经过我同意，事后我更不能认可，该合同自然是无效的，属于无处分权的人订立的处分他人财产的合同。该法第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此肖大勇对我的诉讼请求及所依据的事实理由，不合情、不合理、不合法。请求法庭依法驳回肖大勇对我的诉讼请求。 崔玉坤辩称，1.房屋买卖合同无效。2.我同意向原告返还所收定金1万元。3.请法庭驳回原告其他全部诉讼请求。涉案房屋系被告崔奥博所有，我仅是在被告崔奥博有出售想法的情况，被其口头委托代为联系买家，并没有代为出售的权力。2019年8月1日，房屋中介第三人四平市大德房地产经纪有限公司联系我，要求我到其中介的经营场所协商买卖事宜，我到达并初步协商后，第三人要求我与原告立即签订《房屋买卖合同》，我向原告及第三人明确表示该房屋系被告崔奥博所有，并拿出房屋产权证书的复印件证明，明确提出应当由被告崔奥博与原告肖大勇签订合同，但第三人业务人员极力劝导，声称等被告崔奥博回来追认一下就可以了的情况下就在没有被告崔奥博明确授权的情况下签字了。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条（一）款，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案被告崔奥博是涉案房屋的所有权人，我在没有房屋所有权人授权的情况下代为签订《房屋买卖合同》，被告人崔奥博事后依据《合同法》相关规定对我的物权代理行为进行了否定。根据《合同法》等相关法律，该《房屋买卖合同》无效。综上，原告所诉既无事实依据，亦无法律依据，请求人民法院依法驳回其他全部诉讼请求。 四平市大德房地产经纪有限公司述称，买卖合同双方签订房屋买卖合同当日，我公司约买卖双方到我公司撮合买卖交易，签订合同之前房主的父亲多次给房主打电话沟通确认房价，房屋出售房价确认无误后，并确认将上述房屋卖给买方，房主将本人的身份证照片通过微信的方式传给房主父亲，我们通过身份证上的信息填写买卖合同，房主电话沟通后，由房主父亲代为收取房屋定金1万元，法院可调取房主与其父亲的通话记录及微信转账记录作为佐证，房主叫崔奥博，代签人是崔玉坤。 经审理查明，2019年8月1日，原告肖大勇与第三人四平市大德房地产经纪有限公司签订《服务协议》，协议约定，第三人为原告提供“①房屋买卖信息提供，带领买房人实地看房，撮合房屋买卖双方达成交易。②协助房屋买卖双方签订交易合同。③协助办理房产过户手续”三项服务，服务费32800元，同时协议约定“乙方违约或由于乙方单方面原因造成所托业务无法继续办理，乙方无条件退还服务费用并承担甲方业务办理期间所产生的相关费用。”协议签订后，原告分两次向第三人交纳了服务费32800元。同日16时，原告与被告崔玉坤在第三人的撮合下签订了《房屋买卖合同》，合同约定将崔奥博名下坐落于四平市铁西区河西委海银御景小区15号楼3层2单元303室房屋以70万元的价格出售给原告。合同对付款方式进行了约定，同时第七条约定“合同签订后20日内，双方带齐所需资料到房产局办理相关过户手续。”第十条约定“甲方原因导致交易无法继续，甲方双倍返还乙方已支付定金并赔付乙方因此产生的损失。”合同中甲方崔奥博的签字系由崔玉坤代签，崔玉坤系崔奥博父亲。合同签订后，原告向被告崔玉坤支付了定金1万元。合同约定的履行期到期后，被告崔奥博未履行合同。原告和第三人向被告崔玉坤要求履行合同后，崔玉坤表示其未得到崔奥博出售房屋的授权，无法履行《房屋买卖合同》。因合同无法履行第三人退还原告部分服务费，尚有14000元服务费未退还。 本院认为，崔奥博为案涉房屋的所有权人，崔玉坤未得到崔奥博授权就与原告签订合同，处分崔奥博名下的房产，构成无权代理。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”因此《房屋买卖合同》因房屋的实际所有权人崔奥博未追认，对崔奥博不发生法律效力，故对原告要求被告崔奥博承担双倍返还定金责任，本院不予支持。因合同未被追认产生的责任应由行为人即崔玉坤承担，崔玉坤也已实际收取了原告给付的定金，因其未能取得房屋所有权人的授权或追认以履行合同，原告在签订合同时也因为合理相信第三人的服务质量，对被告崔玉坤系无权代理的情况下签订合同不知情，故原告主张崔玉坤承担合同中约定的定金双倍返还责任，本院予以支持。原告与第三人签订《服务协议》，形成了居间合同关系。第三人作为居间人未能促成原告与被告崔奥博形成有效的房屋买卖合同关系，因此不得要求原告支付报酬，故对原告诉请第三人返还中介服务费14000元，本院予以支持。原告主张二被告赔偿造成的经济损失和精神损失，因未提供相关证据予以证明，本院不予支持。因第三人不是《房屋买卖合同》中的当事人，《服务协议》中也未约定第三人需要承担相应的连带责任，故原告主张第三人对二被告的责任承担连带赔偿责任，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告崔玉坤于本判决生效之日起十日内双倍返还原告肖大勇房屋定金2万元； 二、第三人四平市大德房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告肖大勇居间服务费14000元； 三、驳回原告肖大勇其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，减半收取325元，由被告崔玉坤负担191元，第三人四平市大德房地产经纪有限公司负担134元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审判员  刘成 二〇一九年十月二十一日 书记员  倪娜