广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8192号原告：何羿，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市天河区，被告：陈惠南，男，1972年08月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：潘立晖，广东裕信律师事务所律师。原告何羿诉被告陈惠南土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行审理。原告何羿，被告陈惠南及其诉讼代理人潘立晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何羿向本院提出诉讼请求：1、判令原告和被告双方签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还原告租金40000元；3、判令被告双倍赔偿原告保证金16000元；4、判令被告赔偿原告在本场地投资养殖基础设施等损失146662元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因开办养殖场需要，向被告租赁位于梯面镇民安村的约20亩土地，被告在隐瞒该土地基本农田性质，未取得用地批准手续的情况下，2018年8月30日和原告签订了《租赁合同》，承诺原告可在该场地内发展养殖业。原告支付了8000元保证金和第一年40000元租金，先后投资在该场地四周开挖疏通500米排水环形沟并搭建铁丝隔离网、平整土地、挖设30米长3米宽水产养殖沟17条和840平方米生态净化池及水污分流坝，打浅水井三口，架设电线150米，挖建育苗孵化池60立方米，建饲料仓、工具杂物房、人员值守用活动板房及棚156平方米，10月24日购入泥鳅苗20万尾12000元，11月9日因政府用挖掘机挖开池坝放逃若干，为减少损失，原告请泥鳅苗老板11月12日来回捞所剩10万尾，仅付6000元。2018年10月30日上午，梯面国土所人员上门告知原告和被告该场地属国家基本农田及相关政策；11月1日梯面国土所和梯面镇政府向被告下发张贴了穗花梯国土通字2018（59）号和（60）号《责令改正国土资源违法行为通知书》、梯府城责字（20187140410）号《广州市花都区梯面镇人民政府责令期限改正通知书》；11月6日，又向被告下发张贴了穗梯府土违字（201814017）号《整治违法用地行为通知书》。2018年11月9日，梯面镇政府用挖掘机对该场地的池、沟进行挖掘放水部分填埋，育苗池推到填埋，板房及棚进行推碾，原旧鸡棚压垮等，并在2018年11月10日和2019年4月栽种和补种了植物复绿。被告隐瞒出租土地基本农田的属性，承诺可进行养殖，和原告签订《租赁合同》，而且被告又未取得该用地批准手续，致使原告在该土地投资兴建养殖设施建筑属违法用地，被政府强制拆除，受到严重经济损失。根据《合同法》四十二条、五十七条、五十八条之规定和《租赁合同》第七条违约责任第一款之约定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告陈惠南答辩称，请依法驳回原告的全部诉讼请求；诉讼费由原告承担。一、答辩人与原告签订的合同属于有效合同，双方应继续履行。首先，答辩人租赁梯面镇民安村第五、第九经济社的土地是否属于基本农田应该由原告举证；其次，答辩人与民安村第二经济社签订的《土地租赁协议》，约定土地只能从事种养业，而答辩人与原告签订的《租赁合同》，约定土地用于种植业和养殖业，答辩人转租给原告，约定土地的用途符合原租赁合同，并没有隐瞒土地的性质及用途。二、原告搭建的活动板房属于临时建筑物，根据《土地管理法》第五十七条的规定，应报土地行政管理部门批准。原告开挖生态净化池，属于水产养殖生产设施，根据《国土资源部农业部关于完善设施农用地管理有关问题的通知（国土资发〔2010〕155号）》的规定，需要由政府职能部门审批。原告私自搭建临时建筑物以及开挖水产养殖生产设施，没有通过土地产权人民安村第五、第九经济社向有关部门申请得到审批，现被梯面镇人民政府强行拆除，该损失应该由原告自行承担。三、原告的损失以及提供的相关单据，答辩人不予认可。对于鳅苗龙的损失，原告无法证实其已经有养殖的事实，养殖总数量无法查证、损失尾数无法查证；原告平整土地的费用过高；答辩人在出租给原告前，已经开挖过水沟，答辩人对原告有开挖17条水沟的行为不予确认；对于原告搭建活动板房的费用，与答辩人无关，且该损失需要进行评估，单凭收据无法证实；原告购买五金日杂的费用单凭收据无法证实。四、即使最终法院认定《租赁合同》无效，原告占用土地至今，应该支付土地使用费给答辩人，原告要求退回全部租金没有法律依据；合同保证金属于履行合同的担保，因合同无效，出租方应无息返还给承租方，原告要求双倍赔偿没有法律依据；合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，通过原告单据反映，原告搭建板房、宿舍、购买餐厅杂物，通过从事养殖的合法形式，掩盖其搭建农庄经营餐厅、住宿行业的非法目的，导致被强制拆除。其次，无论什么性质的土地，无论建设永久建筑或临时建筑，需要报相关部门审批，同理，开挖水产养殖生产设施也是如此，法律法规有明文规定，原告作为成年人，其明知上述规定，更应该知法懂法守法；最后，合同无效与原告的损失不存在因果关系，即使原告承租的土地性质上可以进行非农业建设，但也要经过相关审批手续，否则同样被强制拆除。因此，原告对生态净化池及活动板房被强制拆除具有全部过错，其全部损失应该由原告自行承担。五、因原告私自开挖水产养殖设施，需要进行回填泥土，但至今，原告尚未进行回填。答辩人保留追究原告的法律责任。综上，请求法院在查明事实的基础上，作出公正的判决，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区梯面镇民安村第五、第九经济合作社，权属人分别为广州市花都区梯面镇民安村第五、第九经济合作社。2007年6月1日，陈惠南（乙方）与广州市花都区梯面镇民安村第五经济合作社（甲方）签订《承包包土地协议书》，约定由甲方将正迳（担水圳）水田11亩发包给乙方，承包期限为30年，自2007年6月1日至2037年5月31日止，乙方只能做种养业使用，如生产需要，乙方可建临时建筑物。同日，陈惠南（乙方）与广州市花都区梯面镇民安村第九经济合作社（甲方）签订《土地承包协议书》，约定由甲方将（担水圳）水田10亩发包给乙方，承包期限为30年，自2007年6月至2037年5月止，承包用途为种养业。陈惠南于2018年7月下旬将涉案土地交付给何羿使用。2018年8月30日，陈惠南（出租方）与何羿（承租方）签订《租赁合同》，约定由甲方将位于民安村第五经济社担水圳及第九经济社担水圳各10亩，总面积约为19至20亩的土地承租给乙方经营和管理。合同第一条约定，乙方在承租甲方的20亩土地内，可发展合法与正当的养殖业与种植业。租赁期限为10年，即从2018年7月9日起至2028年7月8日止。二、租金定为每三年递增10%，每年按如下所示金额在7月9日前支付承包租金汇给甲方，乙方先一次性向甲方支付保证金8000元：2018年40000元……。四、甲方的权利义务：1、乙方在承租土地上投资建造的固定不可拆卸房屋棚舍，在协议期满后归甲方所有，乙方不得以任何理由及借口拆除或破坏。……七、违约责任1、若甲方原因影响乙方正常生产经营，甲方须赔偿乙方在本承包场地投资设施和经营的经济损失并双倍赔偿保证金16000元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。何羿向陈惠南支付第一年租金40000元及押金8000元。何羿承租涉案土地后，在涉案土地上搭建板房、开挖鱼塘。后因涉案土地存在非法占用水田挖鱼塘、搭板房的违法用地行为，广州市国土资源和规划委员会于2018年11月1日向陈惠南发出穗花梯国土监通字[2018]59、60号责令改正国土资源违法行为通知书，要求其恢复土地原状。因何羿未在期限内自行整改，广州市花都区梯面镇人民政府于2018年11月1日向陈惠南发出穗梯府土违字（2018）14017号整治违法用地行为通知书及梯府城责字（2018）14041号责令限期改正通知书，责令陈惠南于2018年11月7日前自行拆除违法建（构）筑物。2018年11月9日，因何羿逾期未自行拆除违法建（构）筑物，广州市花都区梯面镇人民政府将该处活动板房进行强制拆除，并进行复耕。何羿主张其自2018年11月9日涉案土地被复耕始，其就无法使用涉案土地。涉案土地上在其承租之前就有一座小房子，其在该处存放有部分个人物品，至2019年6月20日才将其个人物品全部搬离。陈惠南表示，何羿从未通知其收回涉案土地，直至本案开庭，其才知道何羿搬离的事情，其同意于2019年6月20日收回涉案土地。2019年8月12日，广州市花都区梯面镇民安村第五经济合作社出具证明，内容如下：兹证明陈惠南于2006年6月1日与梯面镇民安村第五经济合作社签订了《承包包土地协议书》，承包水田11亩，用途为种养业。在签订本协议时，该片土地性质为水田，政府变更上述土地性质为基本农田时没有通知经济社，为此经济社和陈惠南至今仍不清楚土地为基本农田。陈惠南转租给第三人承包上述水田时，在地上搭建临时建筑物以及开挖鱼塘均没有向经济社报建，导致被政府定性为违章建筑被拆除。诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案土地性质及是否可用于养殖业，向广州市花都区梯面镇人民政府发函询问涉案土地性质、是否可用于养殖业及该处活动板房是否已被拆除，并进行复绿。广州市规划和自然资源局花都区分局复函称，涉案土地利用总体规划为基本农田，土地利用现状为水田,未取得相关的用地审批手续；根据《基本农田保护条例》第十七条规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。广州市花都区梯面镇人民政府复函称，该涉及非法用地的土地性质为水田，土地利用总体规划为基本农田；不可用于从事养殖业用途，除有农业部门认定的设施农用地审批手续文件除外；2018年11月9日，该镇将该处活动板房进行强制拆除，并进行复耕。双方对于上述复函无异议。另查明，何羿主张其为在涉案土地养鱼，对涉案土地进行了大量投入，先后投资在该场地四周开挖疏通500米排水环形沟并搭建铁丝隔离网、平整土地、挖设30米长3米宽水产养殖沟17条和840平方米生态净化池及水污分流坝，打浅水井三口，架设电线150米，挖建育苗孵化池60立方米，建饲料仓、工具杂物房、人员值守用活动板房及棚156平方米，购入泥鳅苗支付6000元，总计花费146662元。何羿为证实其上述主张，提交了收据、微信转账、欠条及身份证复印件等证据。陈惠南对于上述收据中的42893元的真实性无异议，对于其余证据的真实性不予认可，对上述所有证据的关联性不予认可。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”，根据广州市规划和自然资源局花都区分局及广州市花都区梯面镇人民政府的复函可知，涉案土地利用总体规划为基本农田，土地利用现状为水田,未取得相关的用地审批手续，不可用于养殖业。涉案合同约定土地用途为养殖业，且可搭建临时建筑，违反了上述法律强制性规定，故涉案合同为无效合同。何羿要求确认涉案合同无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”何羿为租赁涉案土地而向陈惠南支付了保证金8000元，陈惠南应予返还。何羿要求陈惠南返还保证金8000元，本院予以支持。何羿要求陈惠南双倍返还保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于租金，涉案合同虽无效，但何羿已实际占有使用涉案土地，仍应按照涉案合同约定的标准向陈惠南支付占有使用费。何羿、陈惠南均确认何羿于2019年6月20日将涉案土地交还给陈惠南，故何羿应向陈惠南支付2018年7月9日至2019年6月20日的占有使用费。涉案土地已于2018年11月9日被拆除活动板房，并进行复绿，何羿此时已无法对涉案土地进行全部利用。何羿自认其使用涉案土地上的小房子存放其私人物品，且何羿未将涉案土地返还给陈惠南，对陈惠南利用涉案土地造成影响。故本院酌定自2018年11月9日，何羿按照涉案合同约定标准的50%向陈惠南支付占有使用费。何羿应向陈惠南支付2018年7月9日至2018年11月8日的占有使用费为13333.33元，2018年11月9日至2019年6月20日的占有使用费为12333.33元。何羿应支付的占有使用费合计为25666.66元，何羿已支付40000元，故陈惠南应退回14333.34元占有使用费给何羿。何羿要求陈惠南退还占有使用费14333.34元，本院予以支持。对于超出部分，本院不予支持。关于赔偿损失部分，何羿虽提交了收据、微信转账、欠条及身份证复印件等证据拟证实其实际损失为146662元，陈惠南对于其中42893元的真实性无异议。对于陈惠南确认真实部分的收据，本院予以采信。其余部分的收据、微信转账、欠条及身份证复印件不足以证实何羿的主张，本院不予采信。涉案合同无效，何羿与陈惠南均负有过错，根据双方的过错程度，本院酌定，陈惠南赔偿何羿损失21446.5元（42893元×50%），对于超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告何羿与被告陈惠南于2018年8月30日签订的《租赁合同》无效；二、被告陈惠南自本判决发生法律效力之日起十日内向原告何羿退还占有使用费14333.34元；三、被告陈惠南自本判决发生法律效力之日起十日内向原告何羿返还押金8000元；四、被告陈惠南自本判决发生法律效力之日起十日内向原告何羿赔偿21446.5元；五、驳回原告何羿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4413元，由原告何羿负担2325元，由被告陈惠南负担2088元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  廖静文二〇一九年十月十日书记员  利文智