湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3391号上诉人（原审被告）：枣阳众鑫房地产开发有限公司。住所地：枣阳市北关村八组。法定代表人：閤明主，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈龙，湖北高实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1978年10月02日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审原告）：吕吉敏，女，1976年11月23日出生，汉族，住枣阳市。系李军之妻。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：李安庆，系李军的父亲。上诉人枣阳众鑫房地产开发有限公司(以下简称众鑫公司)因与被上诉人李军、吕吉敏房屋买卖合同纠纷一案，不服枣阳市人民法院（2018）鄂0683民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年08月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人众鑫公司的委托诉讼代理人陈龙，被上诉人李军、吕吉敏的共同委托诉讼代理人李安庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众鑫公司上诉请求：请求依法撤销原判，改判或发回重审，一、二审诉讼费用由李军、吕吉敏负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人不存在延期交房的情形，上诉人已按《商品房买卖合同》约定将房屋交付给李军、吕吉敏。李军、吕吉敏已交纳2016年8月1日至2018年10月31日物业管理费，最迟于2016年8月1日接收了房屋，而不是一审法院认定的交房日期为2018年11月6日。2.一审法院判决的违约金过高，李军、吕吉敏没有证据证明其造成的损失，故应酌情调整违约金。3.一审判决计算违约金日期错误。合同约定交房时间为2014年12月31日计算违约金从2015年1月1日至2018年11月5日，计1040天而不是1406天。李军、吕吉敏辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李军、吕吉敏向一审法院起诉请求：1.依法判决众鑫公司继续履行2013年10月15日签订的《枣阳市商品房买卖合同》规定的交付该商品房的义务；2、依法判决众鑫公司支付李军、吕吉敏因众鑫公司逾期交房的违约金61582.8元（自2014年12月31日起至2018年11月5日止）；3、本案的诉讼费由众鑫公司承担。一审法院认定事实：2013年4月13日，李军、吕吉敏与众鑫公司签订了一份《御景豪庭内部认购书》，由李军、吕吉敏认购众鑫公司开发建设的枣阳市御景豪庭小区A区7栋2单元7层706室的商品房一套。2013年10月15日，李军、吕吉敏与众鑫公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人（众鑫公司）将其开发建设的枣阳市御景豪庭小区A区7栋2单元7层706室的商品房出售给买受人（李军、吕吉敏），该房屋的建筑面积为119.8平方米，单价3656.09元，总价款438000元。付款方式：分期付款。买受人可以首期支付购房总价款的58.9%即258000元，其余价款180000元向工商银行或者住房公积金管理机构借款支付。第十一条交付条件：（一）出卖人应当于2014年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4、5项所列下列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工备案证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。3、……；4、……；5、物业验收报告。第十三条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付房款的万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理（附件4第11条）：1、……；2、买受人必须按约定之日收房，买受人在出卖人发出领取入住书面通知十日内或在买受人领取入住通知书五日内，仍未办理房屋交接手续，可视出卖人将合同项下房屋交付买受人，从交付之日起本合同项下风险转移到买受人同时承担相应物业管理费用，并且开始计算房屋保修期，买受人不得以属于保险范围的质量问题拒绝收房。维修期间不视为逾期交房，否则买受人自行承担逾期收房的责任。第二十七条,本合同自双方签字之日起生效。合同签订后，李军、吕吉敏采取分期付款的方式付款，首期支付购房款258000元，其余价款180000元向银行借款已于2014年1月1日支付给众鑫公司。后因众鑫公司未按合同约定履行交房义务，产生纠纷。一审法院认为，李军、吕吉敏与众鑫公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定来行使自己的权利并履行自己的义务。李军、吕吉敏按合同的约定向众鑫公司支付购房款后，众鑫公司按合同的约定有义务将出售的房屋交付给李军、吕吉敏，并对交房的时间承担举证责任。本案通过两次开庭，在第二次开庭中李军、吕吉敏陈述众鑫公司交房时间为2018年11月6日，并主张逾期交房违约金从2014年12月31日起计算至2018年11月5日止计1406天，金额为61582.8元（计算公式为438000元×0.0001×日万分之一×1406天=61582.8元）。对于李军、吕吉敏此项的主张，因众鑫公司不能提交相应的证据予以反驳或推翻，予以支持。李军、吕吉敏请求众鑫公司继续履行交房义务因与李军、吕吉敏自认众鑫公司已于2018年11月6日交房的事实相悖，对此请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、众鑫公司于本判决生效后五日内支付李军、吕吉敏逾期交房违约金61582.8元；二、驳回李军、吕吉敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222元，由众鑫公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，李军、吕吉敏与众鑫公司签订的《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。李军、吕吉敏已按合同约定履行了付款义务，众鑫公司未能按约定期限于2014年12月30日交付符合约定交付条件的房屋，应承担逾期交房的违约责任。在一审诉讼中李军、吕吉敏于2018年11月5日接收房屋，故一审法院确认众鑫公司承担自2014年12月31日起至2018年11月5日止1406天，以438000元为基数，按日万分之一计付的违约金61582.8元，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。众鑫公司上诉称其已按约交付房屋、违约金标准过高及计算期限错误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，众鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1222元，由枣阳众鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杨 文二〇一九年十月三十一日书记员  刘秋华