北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4975号原告：马某，男，1991年2月14日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：秦淑香，北京市擎天律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琼花，北京常鸿（天津）律师事务所律师。被告：范国田，男，1957年12月30日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。被告：曲雪林，男，1956年8月21日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告马某诉被告范国田、曲雪林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某的委托诉讼代理人秦淑香、赵琼花，被告范国田、曲雪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某向本院提出诉讼请求：1.判令确认马某的母亲田凤仙与刘计琴签订的《房屋买卖契约》无效；2.判令确认刘计琴与曲雪林签订的《房屋买卖协议书》无效；3.判令范国田、曲雪林共同返还位于北京市怀柔区×镇×村×号院落及房产；4.判令范国田、曲雪林承担本案诉讼费。诉讼中，马某变更诉讼请求：1.判令确认马某的母亲田凤仙与刘计琴签订的《房屋买卖契约》无效；2.判令确认范国田、刘计琴与曲雪林不存在房屋买卖关系的事实；3.判令范国田、曲雪林承担诉讼费。事实和理由：马某系马连银与田凤仙的婚生子。马连银和田凤仙于1997年6月13日协议离婚，约定位于北京市怀柔区×镇×村×号农村宅基地的房产归田凤仙所有,马某归田凤仙抚养。2005年田凤仙去世，马某时年14岁，其抚养权变更为其父亲马连银。2002年3月15日，田凤仙与刘计琴签订房屋买卖合同，田凤仙将涉案房屋以110000元的价格卖给刘计琴。刘计琴与范国田系夫妻关系。刘计琴于2018年去世。2011年范国田及其妻子刘计琴与曲雪林签订虚假合同，将涉案房屋转让给曲雪林，以求规避法律规定。马某认为马连银与田凤仙在协议离婚时明确约定涉案房屋在父母去世后由马某继承所有。而马某的父母将涉案房屋出卖给刘计琴，刘计琴非北京市怀柔区怀柔镇大屯村（以下简称大屯村）集体经济组织成员，双方的买卖行为违反了法律的强制性规定，其签订的农村房屋买卖合同应属无效合同。故马某诉至本院请求维护合法权益。范国田辩称，不认可马某的诉讼请求。2007年7月，涉案院落已通过我爱人刘计琴出卖给本村村民曲雪林，曲雪林向刘计琴支付了购房款220000元现金，买卖合同有效。之后涉案房屋一直由曲雪林管理、控制并取得收益，我方无法返还涉案房屋。曲雪林辩称，不认可马某的诉讼请求。2007年7月10日，我从范国田的爱人刘计琴处购买了涉案院落，给了刘计琴220000元现金。当时我买房是通过大队办的手续，大队的干部在买卖协议上签了字，且加盖了公章。考虑到有大队的手续，我没有要求刘计琴出具收条。最早我买房是为了给孩子结婚用，后来孩子没有住，我就把房子出租给了刘计琴，租金每年10000元，2016年租金涨到13000元，一直租到2019年6月份，我把房子转租给了别人。马某为证明其主张向本院提供的主要证据有：1.2016年形成的×村×号网格图，证明涉案房屋一直登记在范国田名下；2.工商登记信息表、经营场所证明，证明房屋租赁不属实,涉案房屋经营人、实际控制人、管理人一直是范国田；3.谈话笔录（2012年10月22日）、客户语音通信详单、通话录音，证明范国田为防止马某要回房屋，与曲雪林串通虚构出售房屋；4.王磊的证人证言、王桂梅的证明，证明范国田与曲雪林签订虚假房屋买卖协议的事实；5.房屋买卖协议书，证明田凤仙将涉案院落出卖给范国田。经庭审质证，范国田、曲雪林对证据1、2、3、4的真实性认可，证明目的不认可；对证据5的真实性、证明目的均认可。曲雪林为证明其主张向本院提供其与案外人签订的涉案房屋租赁协议，证明涉案房屋由其管理、经营并使用。马某不认可该项证据；范国田认可该项证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：马连银与田凤仙均为北京市怀柔区×镇×村村民，二人原系夫妻关系，并育有一婚生子马某。1997年6月16日，马连银与田凤仙登记离婚，并签订离婚协议书，载明：现有住房，正房四间，南侧平房五间，产权归女方所有，将来所有住房产权继承人为马某。将来房产若变卖，按当时情况折价，所有房产产权仍为马某是继承人，其他人无权继承或转让。2002年3月15日，马连银、田凤仙作为卖方与刘计琴作为买方签订了房屋买卖契约，载明：1.房屋情况：房屋座落于×镇×村×号。2.买方同意以人民币110000元的价格购买田凤仙的住宅（北房四间及南平房及整座院落）。3.双方自签字交易之日起，该房屋的所有权转归买方所有。卖方将房产证件及宅基地批复，交给买方。2005年，田凤仙去世。后范国田、曲雪林提供了曲雪林作为买方（甲方）与刘计琴作为卖方（乙方）签订了房屋买卖协议书，该协议书载明：乙方于2002年3月15日购买了田凤仙、马连银位于怀柔区×镇×村×号房屋及院落（北房四间及南平房），购买后于2006年自行在院落东墙外建设四间平房，现就上述房屋院落出售给甲方事宜达成如下协议：一、乙方自愿将上述房屋及院落出售给甲方，甲方向乙方支付购房款22万元（大写：贰拾贰万元整）。二、乙方自甲方支付上述购房款后将上述房屋及院落交付甲方。三、本协议自甲、乙双方签字之日生效，任何一方不得反悔，具有同等法律效力。任何一方违约，违约方需赔偿守约方房款总价2倍的违约金。该协议落款处除甲、乙双方签名外，加盖了北京市怀柔区×镇×村村民委员会公章，并由曹春林、曹启柱、李亚龙、曹淑芬、李连霞签字。该协议载明的签约日期为2007年7月10日。庭审中，曲雪林称该买卖协议是2007年通过大队签订的。2012年10月22日，刘计琴在2012年怀民初字第05183号案件谈话中称，将涉案房屋2007年卖给了曲雪林，2011年签订了协议并加盖了村委会公章。2019年1月30日，马某诉至本院请求：1.判令确认田凤仙与刘计琴签订的房屋买卖合同无效；2.判令范国田、曲雪林共同返还涉案院落。本院经审理后于2019年3月25日作出（2019）京0116民初1193号民事判决书，判决如下：“一、马连银、田凤仙与刘计琴于2002年3月15日签订的房屋买卖契约无效；二、驳回马某的其他诉讼请求。”后马某不服该民事判决书，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院认为一审判决认定事实不清，于2019年6月10日裁定撤销（2019）京0116民初1193号民事判决书，发回北京市怀柔区人民法院重新审理。2019年10月15日，本院组成合议庭进行了开庭审理。上述事实，有网格图、谈话笔录、双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议的焦点为马连银、田凤仙与刘计琴签订的《房屋买卖契约》是否有效，范国田、刘计琴与曲雪林之间是否存在房屋买卖合同关系的事实。1.马连银、田凤仙与刘计琴签订的《房屋买卖契约》的效力。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，宅基地使用权是村集体经济组织成员享有的权利。本案中，刘计琴并非大屯村村民，不享有集体经济组织成员权利。根据我国土地管理法的规定，马连银、田凤仙与刘计琴签订的《买卖房屋协议书》应属无效。2.范国田、刘计琴与曲雪林是否存在农村房屋买卖关系的事实。综合分析本案的证据，应当认定范国田、刘计琴与曲雪林之间不存在农村房屋买卖合同关系的事实。在马某提供的录音中，范国田称其曾将涉案房屋通过本村人的购房资格制作了假协议。庭审中，曲雪林称向刘计琴支付了220000元现金的购房款，现场没有其他人，也没有要求刘计琴出具收条，与一般交易习惯不符。曲雪林称涉案房屋自购买后就出租给刘计琴、范国田直到2019年6月，但未有租赁协议、租金支付等佐证该项事实。另，刘计琴在2012年怀民初字第05183号案件中关于涉案房屋交付等细节的谈话内容与范国田、曲雪林在本案中论述不一致。范国田、刘计琴与曲雪林于2007年7月10日签订的房屋买卖协议不足以证明双方存在真实的房屋买卖关系。对于马某主张范国田、刘计琴与曲雪林之间不存在房屋买卖关系的事实，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马连银与田凤仙于2002年3月15日签订的《房屋买卖契约》无效；二、范国田、刘计琴与曲雪林之间就北京市怀柔区×镇×村×号房屋及院落不存在房屋买卖关系。原审案件受理费1250元，由曲雪林、范国田负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  崔小东人民陪审员  许怀友人民陪审员  赵永元二〇一九年十月三十日书 记 员  邵皖玉