广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终945号上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。被上诉人（原审原告）：许新锋，男，1978年10月13日出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审原告）：覃小兰，女，1981年10月27日出生，汉族，住罗定市。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人许新锋、覃小兰商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一方公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，显失公允，应予撤销。一、一审判决认定涉案商品房必须经消防验收合格才能交付使用与双方在《商品房买卖合同》中约定商品房交付使用的约定不符，与现行法律不符，消防经验收合格是综合验收项目，一审判决超越双方合同约定作出判决，违反合同意思自治，适用法律错误，导致判决错误，应予以改判。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚”等法律、法规、规章的规定可以看出，房地产领域属于特别领域，应适用有关特别法律规定调整，房地产领域的法律、法规、规章等并未规定商品房必须经消防验收合格才能交付使用，因此，关于房地产领域的法定交付条件，应理解为：商品房交付的前提条件之一是经过建设部门组织的勘察、设计、施工、监理四方验收，并形成了验收合格的确认文件，具有验收合格的确认文件是现行法律法规和部门规章中对房屋交付使用的强制性规定。一审判决适用有关消防法的法律规定进行认定系适用法律错误，本案应适用房地产领域的法律规定。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种（1.该商品房经验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付给被上诉人使用。而上诉人在一审中已向一审法院提交涉案商品房于2016年1月15日已经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收，结论均为“验收合格，同意交付使用”。因此，涉案商品房于2016年1月15日已经验收合格，能证实2016年1月15日后讼争房屋达到了合同约定的“具备验收合格条件”的交付条件。且因备案只是“验收合格”之后的一个行政内部监管程序，不是“交付使用”的必备条件，且竣工验收备案表并不是双方合同约定的交付条件，故上诉人是否办理竣工验收备案登记并不影响上诉人向被上诉人交付房屋。3.双方在《商品房买卖合同》中没有约定必须经消防验收合格才能交付涉案房屋，一审判决认定消防必须经验收合格才能交付使用系违反合同意思自治，干预双方签订的合同自由及真实的意思表示，擅自改变双方的合同约定，且消防验收合格属于综合验收类别，不在双方合同约定的商品房验收合格的范畴。4.最高人民法院在（2017）最高法民申1365号案件中，依法确认以下法律适用及有关法律理解：《中华人民共和国消防法》第五十八条规定“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款；……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的……”,从该条规定来看，并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定（即责令停止使用并处罚款）；况且，该条规定属于管理性规范，不属于效力性规定，并不影响涉案《商品房预售合同》的法律效力，故该条规定不能成为业主拒绝接收涉案房屋的理由。5.且从原《消防法》的立法意图来分析，规定未经公安消防机构进行消防验收的建筑工程不得投入使用，主要是用来规范建设单位的行为，规制的是建设主管部门与建设单位之间的行政管理关系，而并非开发商与买房人之间的房屋买卖关系。2009年5月1日起施行的修订后的《消防法》以及国家公安部规章，将原规定的建设单位应当申请公安消防机构进行验收修改为：建设单位应在取得工程竣工验收合格之日起七日内将消防设计和竣工验收备案受理系统报公安消防机构录入进行备案。这意味着，消防验收从审批制改为备案制。自此以后，不必由公安消防机构进行验收，而是由当事人直接进行验收，然后报公安消防机构备案。因此，一审判决以消防验收合格作为涉案商品房交付使用的法定条件系认定事实不清、适用法律错误，理解法律错误，应予以撤销。二、涉案商品房经竣工验收合格后，上诉人已多次通知被上诉人收楼，被上诉人不收楼、拒绝收楼，由此产生的逾期交楼责任应由其自行承担，但一审判决未就上诉人多次通知被上诉人收楼作出认定。上诉人在一审时举证证实，上诉人于2016年曾多次向被上诉人发出收楼通知书，要求被上诉人收楼，暂保留的是2016年12月3日向被上诉人发出收楼通知书（有国内挂号信函收据证实），其他的在邮政部门保管，上诉人无法自行获取。因被上诉人一直未收楼，上诉人在2019年4月13日又向其发出收楼通知书，被上诉人依然未收楼，由此可见，是被上诉人拒绝履行合同义务，拒绝收楼，故逾期交楼并非上诉人的责任，一审判决上诉人承担全部逾期交楼违约责任显然错误。三、关于公平原则。上诉人同期通知收楼的业主已几乎全部在2016年收楼，上诉人向各业主发出收楼通知书一般是集体处理，既然同时期的其他业主均可在2016年收楼，那么从日常生活经验法则角度也可以看出上诉人在2016年、2017年、2018年、2019年亦多次通知被上诉人收楼，其拒绝收楼的法律责任不应由上诉人承担，否则显失公允，亦助长了部分未索取大额违约金业主的心态，不利于社会稳定。四、本案已远远超过法定保护诉讼时效规定，被上诉人的诉讼请求应依法全部驳回，具体事实理由按一审意见。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。请求二审法院依据本案事实以及相关证据作出公平、公正的判决。许新锋、覃小兰辩称：一、本案涉及的合同目的在于业主购买商品房居住，双方的履行应当符合合同目的，合同的解释应当根据合同目的来进行。根据《消防法》第十一条、第十三条规定，本案涉及的房屋只有在经过消防验收后方可投入使用。若理解合同为消防验收前即可交付使用，则会导致房屋交付后无法使用，使合同目的不能实现。众所周知，业主购买商品房是用于居住的，这是无需举证的事实。在开发商清晰合同目的的情况下仍牵强的认为交付的房屋可以不具备使用条件，这明显强词夺理。二、按被上诉人的理解则导致业主收楼后无法使用，明显属于被上诉人通过格式合同条款减轻、免责的行为，关于只需要五方验收合格而不需要消防验收合格的约定即使存在也是无效的。该约定不符合合同目的，不符合双方本意。而该合同是开发商出具的格式条款，目的在于减轻、免除其交付时的附随义务，明显属于通过格式合同免除责任的行为，应当认定属于无效约定。三、《消防法》明确规定对于“大型的人员密集场所和其他特殊建设工程”应当验收合格而不是备案。根据《广东省实施办法》第二十二条“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，并在建设工程竣工后向公安机关消防机构申请消防验收。公安机关消防机构应当在法定期限内组织消防机构审核和消防验收。未经依法审核或者审核不合格的，建设单位、施工单位不得施工；未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”本案涉案房屋明显属于超过五十米的居住建筑，应当验收合格后方可投入使用。同时根据本案房屋的消防手续办理，也是经过消防验收后方可办理权属分割确认，也进一步证实本案涉案房屋应当进行消防验收。四、在房屋不具备交付条件情况下的交付通知属于无效通知。上诉人所开发的楼盘普遍存在逾期交房、逾期办证等违约行为，属于严重的不诚实守信，不履行承诺的企业。上诉人为了规避其违约责任，长期的存在隐瞒房屋不符合交房条件欺骗业主收楼的行为。由此可见，上诉人认为被上诉人有拒绝履行合同义务，拒绝收楼的行为是不存在，反而是上诉人本身存在长期恶意违约的行为。五、关于公平原则。上诉人作为开发商，作为一个大型企业不按约履行合同反而认为违约隐瞒房屋不符合交付条件而要求业主收楼才是公平，明显不可理喻。被上诉人已习惯的违约、不按约定履行，反而把责任推给被上诉人是毫无道理的。六、关于本案一审后的后续需要向法院释明，恳请二审法院对上诉人进行谴责，对于上诉人一审后的违约行为，被上诉人保留追诉的权利。在一审通过通知推定上诉人已于2019年5月15日交付房屋后，被上诉人于一审判决后多次到上诉人处要求收楼，但上诉人均无理要求被上诉人放弃违约金，至今拒绝交付房屋。上诉人拒绝交房的理由为：1.要求被上诉人支付2016年至今的物管费。在房屋未交付前的物业管理费用不应当由被上诉人承担，应当由开发商承担至房屋交付前。而且即使存在拖欠物业管理费也不是上诉人拒绝交付房屋的理由，双方的合同并没有约定需要交清物业管理费方可收楼。另外即使存在拖欠物业管理费，也应由物业管理公司对上诉人进行追偿，而不应当加入到收楼条件中。2.签署放弃逾期交房房屋的违约金协议后方可收楼。上诉人一再利用其优势地位，在一审明确判决违约金的情况下，在双方确实存在逾期交房违约金的争议情况下，直接利用其强势地位要求被上诉人放弃逾期交房违约金，签署放弃协议后方可收楼。另外，在被上诉人提出要求上诉人交回代为领取的不动产权证时，被上诉人同样要求以上无理条件。综上，上诉人存在严重违反合同约定，恶意违约，恳请二审在法院维持原判的情况下，责令上诉人立即交付房屋。许新锋、覃小兰向一审法院起诉请求：一、判令一方公司完善罗定市××××商住小区×幢××××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件，把符合条件的房屋交付给许新锋、覃小兰；二、判令一方公司把法定及合同约定的交付房屋需要交付的资料一并交给许新锋、覃小兰；三、判令一方公司向许新锋、覃小兰支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月23日起按已付房款415642元以每日万分之二计算至第一、二项诉讼请求履行完毕之日止，暂计至2019年3月4日为94433.86元）；四、判令一方公司把代为许新锋、覃小兰领取的不动产权登记证原件立即交付给许新锋、覃小兰；五、判令一方公司退还许新锋、覃小兰办证费1000元；六、判令由一方公司承担房屋交付前的物业管理费及公摊费用；七、本案的诉讼费用由一方公司承担。一审庭审中，许新锋、覃小兰明确其第一项诉讼请求中要求一方公司完善罗定市××××商住小区×幢××××房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件是指房屋应经消防验收合格；第二项诉讼请求中需要移交给许新锋、覃小兰的资料包括：《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市××城街道××脚村渔湾××××商住小区的房地产开发商。2014年9月6日，许新锋、覃小兰作为买受人，一方公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为××××商住小区×幢××××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为415642元。第六条约定付款方式为银行按揭（其中首期189642元已付清，余下房款226000元办理银行按揭）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到出卖人发出的交楼通知书30天内，仍未前来办理房屋交接手续的，则视为出卖人已实际将该商品房交付买受人使用，其房产损毁的风险由买受人承担，基于该商品房产生的物业管理，水电和其他相关费用由买受人自付。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，许新锋、覃小兰向一方公司交付了办证费用1000元，并按约定支付了全部购房款415642元给一方公司。2019年4月13日，一方公司向许新锋、覃小兰邮寄了《商品房交付使用通知书》，通知许新锋、覃小兰于2019年4月30日前办理房屋交接手续。邮件于2019年4月15日已投递成功，但许新锋、覃小兰至今仍未办理收楼手续。另查明，××××商住小区1栋、2栋、9-12栋于2016年1月15日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收，验收结论为合格；于2017年7月10日经广东省云浮市公安消防局消防验收，评定该工程消防验收合格，于2018年6月15日经罗定市城乡建设局竣工验收备案。一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。许新锋、覃小兰与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。关于一方公司应否承担逾期交房违约责任的问题。许新锋、覃小兰与一方公司双方签订的《商品房买卖合同》约定，一方公司应在2016年1月23日前向许新锋、覃小兰交付经验收合格和符合合同约定的房屋。一审法院认为，此处的“经验收合格”是指涉案商品房应符合基本的安全条件和居住要求。按照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，对未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，一方公司认为涉案商品房经五方验收合格就符合交楼条件的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采纳。涉案商品房虽于2016年1月15日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，但至2017年7月10日才通过消防验收。而许新锋、覃小兰在庭审中亦明确涉案商品房需通过消防验收才符合交付使用条件，因此，在涉案商品房消防验收合格前，许新锋、覃小兰有权拒绝收楼。一方公司在涉案商品房符合交楼条件后，直至2019年4月13日才履行书面通知义务向许新锋、覃小兰发出收楼通知，并要求许新锋、覃小兰于2019年4月30日前办理相关收楼手续，即一方公司存在逾期交房的违约行为。因双方签订的《商品房买卖合同》第十一条还约定了如许新锋、覃小兰在收到一方公司发出的交楼通知书30天内，仍未办理房屋交接手续的，则视为一方公司已实际将该商品房交付许新锋、覃小兰使用。而许新锋、覃小兰于2019年4月15日收到一方公司邮寄的《商品房交付使用通知书》后，至今未去办理收楼手续，因此，一审法院认定，一方公司已于2019年5月15日交付了涉案商品房给许新锋、覃小兰。故对许新锋、覃小兰的第一、二项诉讼请求，一审法院予以驳回。由于一方公司存在逾期交房的违约行为，应按合同约定向许新锋、覃小兰支付逾期交房违约金，但鉴于许新锋、覃小兰于2019年3月13日才向一审法院递交《民事起诉状》起诉要求一方公司支付逾期交房违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即许新锋、覃小兰要求一方公司支付的2016年3月13日前的逾期交房违约金请求权已超过法定的诉讼时效期间，一审法院不予保护，一方公司应支付给许新锋、覃小兰的逾期交房违约金从2016年3月13日起计至2019年5月14日止，共96262.69元（415642元×2/10000×1158天）。由于本案现有证据未能证明涉案房屋交付前有物管公司向许新锋、覃小兰催收物业管理费及公摊费用，且物业管理费是许新锋、覃小兰与物管公司之间基于管理服务关系产生的费用，不属本案纠纷处理的范畴。故对许新锋、覃小兰的第六项诉讼请求，一审法院予以驳回。本案证据亦未能证明涉案商品房的不动产权登记证已办理完成并由一方公司代为领取原件，办证费用为多少仍未明确，故许新锋、覃小兰请求一方公司退还办证费1000元并将不动产权登记证原件交付给许新锋、覃小兰，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由罗定市一方房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金96262.69元给许新锋、覃小兰。二、驳回许新锋、覃小兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1093元（许新锋、覃小兰已预交），由罗定市一方房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人一方公司向本院提交了以下证据：一、《税收完税证明》、《不动产登记局窗口收件依据》（存根）、《委托书》、不动产转移登记询问表（受让方）、《不动产登记申请书》各一份，均拟证明上诉人为被上诉人办证，需要被上诉人配合上诉人办证的所需工作包括：1.缴交契税；2.填写不动产转移登记询问表是需要被上诉人本人去不动产部门窗口办理的；在办证时，若由于被上诉人的迟延办理而导致办证逾期，责任应由被上诉人承担。二、不动产权证书，拟证明涉案商品房的初始登记时间。上述证据已经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明，2016年8月12日，许新锋、覃小兰向国家税务总局罗定市税务局第一税务分局（办税服务厅）缴纳了涉案商品房的契税。2018年10月26日，上诉人为涉案商品房办理了初始权属登记。还查明，2019年2月13日，一方公司为办理涉案不动产的权属转移登记向罗定市不动产登记局递交了办证资料。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。许新锋、覃小兰与一方公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方的诉辩意见，本案二审程序中的争议焦点问题为：1.涉案商品房的交楼标准？2.上诉人的逾期交楼责任应计算至何时？关于涉案商品房的交楼标准问题。上诉人认为双方合同约定商品房经验收合格即符合交付条件。被上诉人则认为需经得消防验收合格后才符合交付条件。本院认为，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”的规定，虽然双方合同约定交付条件为涉案商品房经验收合格，但双方约定的交付条件低于上述规定标准，应按规定的交付条件标准认定，即涉案商品房在办理工程竣工验收备案时才符合交楼条件。关于上诉人的逾期交楼违约责任应计算至何时的问题。根据双方合同约定，上诉人应当书面通知被上诉人办理交楼手续。涉案商品房于2018年6月15日办理竣工验收备案时才符合交楼条件，而在未符合交楼条件前，被上诉人有权拒绝收楼。即使按照被上诉人主张的涉案商品房应在消防验收合格（即2017年7月17日）后才符合交楼条件，但上诉人在涉案商品房于2017年7月10日经消防验收合格后，亦未书面通知被上诉人收楼。上诉人认为其在2016年后一直有多次通知被上诉人收楼，但上诉人并未提供证据证实其在涉案商品房符合交楼条件后，向被上诉人寄送了书面收楼通知。故对上诉人的该主张，本院不予采纳。上诉人直至2019年4月13日才再次向被上诉人寄送书面交楼通知。故一审判决认定上诉人应按合同约定承担逾期交楼违约责任至2019年5月14日正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2207元，由罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十月三十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。