广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初15029号原告：叶耀辉，男，1972年8月25日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：许露，广东顺创律师事务所律师。被告：东莞市道滘商会，住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路123号道滘商会大厦B2栋3楼。统一社会信用代码：5144190077403225XL。法定代表人：叶建勋。委托诉讼代理人：吴健林，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐静，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市正豪实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市道滘镇振兴路160号。统一社会信用代码：91441900782974917A。法定代表人：叶均灵。原告叶耀辉与被告东莞市道滘商会（以下简称“道滘商会”）、东莞市正豪实业投资有限公司（以下简称“正豪公司”）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法作出一审判决，被告正豪公司不服一审判决上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院裁定撤销原判决发回重审。本院于2019年4月18日受理本案后依法另行组成合议庭进行审理，原告及其委托诉讼代理人周明慧，被告道滘商会的委托诉讼代理人唐静到庭参加诉讼。被告正豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉请：1.解除原告与被告道滘商会签订的商铺经营使用权转让合同；2.被告道滘商会向原告返还转让费146773.42元；3.被告道滘商会向原告支付利息损失61783.75元（以每笔转让费乘以按合同无效部分28/48的比例为本金，以每笔款实际支付日期为起算点，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际付清之日止，暂计至2017年12月10日为61783.75元）；4.被告道滘商会向原告支付可得利益损失228313.48元（2013年2月至2017年11月共计58个月，以租金1282.66元/月计算为74394.28元；2018年1月13日至2028年1月12日共计10年，以租金1282.66元/月计算为153919.2元）；5.被告正豪公司对上述费用承担连带责任。事实与理由：2008年1月13日，原告与被告道滘商会签订了位于广东省××××道滘新天地二层D07号铺位的经营使用权转让合同，该商铺建筑面积为21.74平方米。合同约定转让期限自2008年1月13日至2056年1月2日止，涉案商铺经营使用权转让总价为185398元。原告按约支付了涉案商铺的转让费。同日，原告将涉案商铺委托给被告正豪公司经营，双方签订了道滘新天地铺位委托经营管理协议，约定委托经营管理期限为五年，委托时间自2008年2月1日起至2013年1月31日止，被告正豪公司按照“年租金单价”向原告缴纳委托经营收益。2013年1月31日，原告与被告正豪公司签订的协议到期，但被告正豪公司未依约将涉案商铺交回给原告，原告多次与被告正豪公司协商处理商铺的事宜，被告正豪公司未予及时处理。2017年12月3日，原告才发现涉案商铺已被法院查封且即将进行拍卖，法院出具了搬迁公告，责令存在租赁关系的，立即向法院申报。现原告与被告道滘商会签订的商铺经营使用权转让合同已无法继续履行，且该合同转让期限违反法律规定，超过最长的租赁期限为20年的规定，超过部分的无效。因此，原告要求与被告道滘商会解除商铺经营使用权转让合同，由被告承担因合同解除承担的责任，另返还因超过20年转让期限而多收的28年的转让费。因案涉合同已不能履行，原告已无法继续使用案涉商铺，合同期限剩余年限使用权原告已不能使用，基于合同解除而造成的可得利益损失，两被告应当予以赔偿。两被告恶意串通损害了原告的利益，原告故诉至法院请求解决。2019年7月1日，原告主张，因本案经东莞市中级人民法院作出了（2018）粤19民终10634号民事裁定书，认定本案属于买卖合同纠纷，与原审认定的案由不一致，基于案涉纠纷案由的认定发生变更，因此变更诉讼请求为：1.确认原告与被告道滘商会签订的商铺经营使用权转让合同无效；2.两被告连带返还原告转让费166085.71元[185398元×（47年355天-5年）÷47年355天]；3.两被告连带向原告支付资金占用费69859元（分段计算：以54847元为本金从2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；以37080元为本金从2008年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；以37080元为本金从2009年1月17日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；以18540元为本金从2009年7月20日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止；以18540元为本金从2010年1月30日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止，暂计至2017年12月10日）；4.本案的诉讼费用由两被告承担。被告道滘商会辩称，1.本案案由应为商铺经营使用权转让合同纠纷，案涉合同有效，原告无合同解除权。2.案涉铺位实际开发商是被告正豪公司，案涉合同的实际履行方是原告和被告正豪公司，相关责任与被告道滘商会无关。被告道滘商会与被告正豪公司签订案涉房产所在的土地使用权转让合同中，约定由被告正豪公司自行投资、开发、销售，正豪公司仅借用了被告道滘商会的名义与原告签订《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，售楼款也是被告正豪公司收取的。3.原告无合同解除权，即使有，原告主张被告道滘商会返还转让费用及资金占用费也缺乏事实和法律依据。即使要退还上述费用，也应由正豪公司退还。而且，原告签订《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》后即当天与被告正豪公司签订《道滘新天地铺位委托经营管理协议》，关系已发生转化，原告使用涉案商铺及出租已获益，原告要求支付资金占用费缺乏依据。被告正豪公司在本案中没有答辩。但在原一审中，被告正豪公司答辩认为，被告正豪公司与原告于2008年1月13日所签的《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》属于转让合同而非租赁合同，被告正豪公司不存在违约行为，原告要求解除合同没有事实依据。被告正豪公司已经按约定将位于东莞市××××号新天地商场第二层D07号铺位交付原告经营使用，相反，原告长期拖欠物业管理费不付，构成违约，依法应承担违约责任。原告要求退还商铺经营使用权转让费146773.42元，没有事实和法律依据，原告以租赁期限超过法定20年期限部分无效为由要求被告正豪公司向其退还商铺经营使用权转让费，显与双方约定不符，不能认定双方所签合同超出20年期限部分无效。原告要求被告正豪公司向其支付利息61783.75元及赔偿其可得利益损失74394.28元，没有事实和法律依据，原告受让案涉商铺经营使用权，并非自身使用，而是企图通过出租给他人使用牟利。经审理查明，2005年9月30日，东莞市道滘镇资产经营管理有限公司（以下简称“道滘镇资产公司”）与被告道滘商会签订了一份《土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书》，合同约定：1.道滘镇资产公司将位于道××闸口村新基村民小组，面积为8735.31平方米地块的土地使用权出让给被告道滘商会，出让年限为五十年，自颁发该地块的土地使用证之日起算，在签订合同后，两年内如不能取得国有土地使用证，则按签订合同时开始计算出让五十年。2.本合同项下的土地，被告道滘商会必须按照道滘镇的总体规划在该地块上建设道滘商会大厦楼层高为12-16层，内设有市场、商场、停车场和商住房，如被告道滘商会需改变本合同规定的用途，必须取得道滘镇资产公司及镇规划建设主管部门同意批准。3.被告道滘商会在本土地上自行投资建设的所有建筑物，在产权所有年限内，被告道滘商会有权抵押、转让、出售、出租或自营，道滘镇资产公司不另收取本合同规定以外的任何费用，但在同等条件下，道滘镇资产公司有优先购买权。2006年1月3日，被告道滘商会（合同出让方、甲方）与被告正豪公司（合同受让方、乙方）签订了一份《土地使用权有偿转让合同书》，合同约定：被告道滘商会将上述土地使用权转让给被告正豪公司。出让年限为五十年，自颁发该地块的土地使用证之日起算，在签订合同后，两年内如不能取得国有土地使用证，则按签订合同时开始计算出让五十年。东莞市道滘镇人民政府规划建设办公室于2006年8月3日出具了一份《镇区工程质量（安全）监督证明》，载明意见：道滘商会办公综合楼Ⅰ期（A、B1、B2栋）为框架结构12层，建筑面积为27758平方米，道滘商会办公综合楼Ⅱ期（C栋）为框架结构12层，建筑面积16820平方米，总建筑面积44558平方米，投资总额为2800万元，已于2006年8月3日办理质量、安全监督登记，登记号为JY-2006-05-019。东莞市公安消防局第一大队于2008年7月4日向被告正豪公司出具了一份《东莞市公安消防局建筑工程消防设计的审核意见书》，针对道滘商会办公综合楼的建筑、装修及消防工程消防设计各部分作出了不同的审核意见。该大队于2008年7月7日向被告正豪公司出具了一份《东莞市公安消防局建筑工程消防验收意见书》，载明意见：经消防验收，道滘商会办公综合楼Ⅰ期（A、B1、B2栋）、Ⅱ期（C栋）在消防方面具备使用条件。该大队于2008年7月15日向被告正豪公司出具《消防安全检查意见书》，载明对I期新天地购物广场及Ⅱ期正豪综合市场开业申请的消防安全检查，经检查同意开业。被告道滘商会、正豪公司在原一审中确认道滘商会办公综合楼Ⅰ期（A、B1、B2栋）、Ⅱ期（C栋）是由被告正豪公司建造。2008年1月13日，被告道滘商会（合同转让方、甲方）与原告（合同受让方、乙方）签订了一份《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》，该合同并经广东莞诚律师事务所见证。合同载明：1.被告道滘商会将位于广东省××××道滘新天地二层D07号铺位的经营使用权按约定的交付标准转让给原告，该铺位建筑面积核定为21.74平方米（套内面积为11.16平方米），仅限于商业用途。2.本合同项下该铺位经营使用权的转让为按约定的交付标准一次性转让，转让期限自2008年1月13日至2056年1月2日止；转让总价为185398元。付款方式是二年分期付款，首期40%的转让款即74159元须于签订本合同时支付，二期转让款20%即37080元须于合同签订之日起180日内付清，三期转让款20%即37080元须于合同签订之日起360日内付清，四期转让款18540元须于合同签订之日起540日内付清，五期转让款10%即18540元须于合同签订之日起720日内付清。3.被告道滘商会应当在2008年1月31日前将该铺位交付原告使用，原告应在约定交付日前会同被告道滘商会对该铺位进行验收交接。4.双方同意由被告道滘商会负责该铺位的统一规划，不论自用或出租，原告须确保该铺位由被告道滘商会或道滘商会指定的物业管理公司进行统一管理，提供有偿物业管理服务。原告应于每月5日前向被告道滘商会或指定的管理公司缴纳管理费及公摊费用。5.发生下列情况之一时，可变更或解除合同，但双方必须就此签订书面变更或解除合同：由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使本合同无法履行；其他情况发生变化，经过双方协商同意变更或解除合同。合同甲方处加盖被告道滘商会的印章及有相关人员签名，委托代理人处加盖被告正豪公司的印章，乙方处有原告的签名及捺印。合同附件有该铺面平面图，平面图甲方处载明为被告正豪公司，并盖有被告正豪公司的印章和原告签名及捺印。被告道滘商会、正豪公司主张案涉铺位的实际开发商是被告正豪公司，被告正豪公司借用被告道滘商会的名义签订合同，该合同的真实相对方是被告正豪公司与原告。2008年1月13日，原告（合同委托方、甲方）与被告正豪公司（合同受托方、乙方）签订了一份《道滘新天地铺位委托经营管理协议》，合同约定：1.原告自愿将其享有经营使用权的位于东莞市××××道滘新天地商场二层D07号铺位委托给被告正豪公司在约定期限内实行统一管理，统一代租，整体经营；委托经营管理期限为五年，即自2008年2月1日起至2013年1月31日止，同时给予三个月的免租经营培育期，即委托经营租金自2008年5月1日起计付。2.根据该铺位建筑面积，2008年5月1日至2009年1月30日租金为53元/平方米·月，2009年2月1日至2010年1月31日租金为54元/平方米·月，2010年2月1日至2011年1月31日租金为56元/平方米·月，2011年2月1日至2012年1月30日租金为58元/平方米·月，2012年2月1日至2013年1月31日租金为59元/平方米·月。被告正豪公司应按季向原告支付委托管理经营期间应缴的约定经营收益，被告正豪公司须于每季首月30日前将当季度应缴款项支付给原告或原告指定的账户。原告提供的《收款收据》显示原告分别于2007年12月28日、2008年1月13日、2008年7月5日、2009年1月17日、2009年7月20日、2010年1月30日向被告正豪公司支付定金10000元、首期铺位款64159元、二期铺位款37080元、三期铺位款37080元、四期铺位款18540元、铺位余款18540元。该收据上记载的收款单位为被告正豪公司。2013年4月18日，被告正豪公司与原告签订了一份《终止道滘新天地铺位委托经营管理协议》，载明委托经营期限五年已于2013年1月31日届满，双方核实案涉铺位委托经营期限已到，确认该铺位所有经营收益被告正豪公司已向原告缴清，被告正豪公司将该铺位交回给原告，以后该铺位的经营收益及债权债务与被告正豪公司无关，双方签订的《道滘新天地铺位委托经营管理协议》同时失效。同日，被告正豪公司与原告签订《道滘新天地铺位交接确认书》，该确认书载明委托经营到期后，被告正豪公司把二层D07号铺位交还给原告；并对原告应缴交的费用作了约定。合同甲方（移交方）处加盖被告正豪公司的印章及有相关人员签名，乙方（承接方）处有原告签名及捺印。《支付证明单》受款人处有原告签名，载明原告2008年1月至2013年1月31日返租租金合计69587元，已全部结清。2017年11月28日，本院发出搬迁公告，关于申请执行人胡海涛与被执行人叶均灵、韦芳、叶彩欢、正豪公司、东莞市业盛贸易有限公司借款纠纷一案，经限期届满被执行人正豪公司至今拒不履行法律文书所确定的付款义务，本院依法查封了被执行人正豪公司名下位于东莞市××××道滘新天地一层与二层铺位，并准备依法进行评估拍卖，责令居住在上述地址房屋内的人员于2017年12月12日前搬迁出该房屋及土地；如存在租赁关系，请有关承租人立即向本院申报。原告主张案涉铺位早已被法院查封，且案涉铺位于2012年因被告正豪公司将入口用墙堵住导致原告至今无法使用。被告正豪公司在原一审中陈述案涉铺位没有取得建设工程规划许可证，也没有取得产权证，但取得了镇区工程质量安全鉴定证明。原告和被告道滘商会在本案庭审中均陈述案涉土地属于集体土地，原告认为其至今未看到案涉土地的国有土地使用证。本院就案涉土地情况发函东莞市自然资源局，该局复函本院：查无位于东莞市道滘镇××东××号的不动产登记信息记录；案涉地块为道滘商会大厦地块，位于道滘镇××东××号，面积8735.30平方米，均符合道滘镇土地利用总体规划，土规属城镇建设用地，地类为建设用地，现状已建，该地块属于道滘镇2001年度第一批次（报省征地批次）范围内，批复文号为东国土资（建）字[2007]119号，土地性质为国有，未办理土地预审及供地手续，未有土地登记信息，未办理农村集体土地所有权登记，未办理建设用地使用权登记。另，东莞市中级人民法院作出的（2018）粤19民终10634号民事裁定书中，该院认为当事人确认签订《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》时双方的真实意思是买卖案涉商铺，合同内容亦是转让案涉商铺的所有权利，故本案应系买卖合同纠纷，认为原审认定系租赁合同纠纷不当，故撤销原审判决发回本院重审。以上事实，有原告提供的见证书、道滘新天地铺位经营使用权转让合同、道滘新天地铺位委托经营管理协议、收款收据、光盘及整理资料、搬迁公告、查封财产清单、执行裁定书、照片、告示等，被告道滘商会提供的土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书、土地使用权有偿转让合同等，被告正豪公司提供的土地使用权及附属建筑物有偿转让合同书、土地使用权有偿转让合同、镇区工程质量（安全）监督证明、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、消防安全检查意见书、终止道滘新天地铺位委托经营管理协议、道滘新天地铺位交接确认书、支付证明单、银行个人业务凭证、无折存款回单、电汇凭证、房屋结构安全鉴定报告书等证据，（2018）粤19民终10634号民事裁定书，东莞市自然资源局的复函及本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，关于本案合同的性质已经东莞市中级人民法院认定为买卖合同而非租赁合同，故本案属买卖合同纠纷。根据本案的证据及庭审中原、被告的陈述可知，虽然《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》的合同签订方为原告与被告道滘商会，被告正豪公司在该合同中是作为委托代理人签章，但该合同附件中的商铺平面图是由被告正豪公司盖章确认，且原告是向被告正豪公司支付商铺转让款，因此，本院认定合同的实际履行主体是原告和被告正豪公司，案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》的合同相对方为原告与被告正豪公司，故原告诉请被告道滘商会承担责任，依据不充分，本院依法不予支持。关于《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》的效力，本院认为，根据东莞市自然资源局的回函，查无位于东莞市道滘镇××东××号的不动产登记信息记录，案涉土地未办理土地预审及供地手续，未有土地登记信息，未办理建设用地使用权登记，也即没有建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证，故本院认定案涉《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》无效，原告诉请确认该合同无效，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉合同无效原告和被告正豪公司均有过错，应当各自承担相应的责任，对原告主张的各项金额，本院分析如下：1.原告主张案涉铺位自2012年被封堵无法使用，但根据原告和被告正豪公司于2013年4月18日的《终止道滘新天地铺位委托经营管理协议》，载明被告正豪公司将该铺位交回给原告，以后该铺位的经营收益及债权债务与被告正豪公司无关，故本院对原告的其自2012年后未能实际使用案涉商铺的主张不予采纳。本院于2017年11月28日发出搬迁公告，责令居住在道滘新天地一层与二层铺位的人员于2017年12月12日前搬迁出房屋及土地，故本院认定原告实际使用案涉商铺至2017年12月12日，即使用期限从2008年1月13日至2017年12月12日共计3621天。原告因购买商铺向被告正豪公司支付了款项185398元，案涉合同约定转让期限自2008年1月13日至2056年1月2日即17521天，因此，被告正豪公司应返还原告款项147082元[185398元÷17521天×（17521-3621）]，原告诉请返还转让费166085.71元，对原告诉请的超过147082元部分本院依法不予支持。2.关于原告诉请的资金占用费实际属于利息损失，被告正豪公司占用了该资金，应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付占用该资金的利息损失，根据原告的实际付款时间，应分段计算，即以35842元为本金从2008年1月14日起计算，以37080元为本金从2008年7月6日起计算，以37080元为本金从2009年1月18日起计算，以18540元为本金，从2009年7月21日起计算，以18540元为本金从2010年1月31日起计算，均计至实际清偿之日止，但利息损失以不超过147082元为限，对原告超出本院认定部分的诉讼请求，本院予以驳回综上所述，依照上述法律和《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认案涉2008年1月13日的《道滘新天地铺位经营使用权转让合同》无效；二、被告东莞市正豪实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶耀辉返还转让费147082元；三、被告东莞市正豪实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶耀辉支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计算，以35842元为本金从2008年1月14日起计算，以37080元为本金从2008年7月6日起计算，以37080元为本金从2009年1月18日起计算，以18540元为本金，从2009年7月21日起计算，以18540元为本金从2010年1月31日起计算，均计至实际清偿之日止，但利息损失以不超过147082元为限）；四、驳回原告叶耀辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5210.68元（原告叶耀辉已预缴），由被告东莞市正豪实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长     审 判 长  赖畅鹏审 判 员  廖 敏人民陪审员  张巧儿二〇一九年十月二十九日书 记 员  宁雪梅