北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初54773号原告(反诉被告)：王银库，男，1989年6月5日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：马锋，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王舰苹，北京融秀律师事务所律师。被告（反诉原告）：田媛媛，女，1980年4月28日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：张盛冬，江苏彭嘉律师事务所律师。王银库与田媛媛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王银库及其委托诉讼代理人马锋、王舰苹，田媛媛及其委托诉讼代理人张盛冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王银库向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》。2、判令田媛媛退还房屋押金46666元。3、判令田媛媛按照合同约定支付违约金46666元。4、判令田媛媛赔偿装修损失25万元，经营损失60万元，以上合计943332元。5、诉讼费由田媛媛承担。事实和理由：2015年7月22日双方依法签订《北京市房屋租赁合同》由王银库承租田媛媛位于北京市海淀区永定路乙x号院x号楼x单元x室、x室房屋作为商用。合同约定每月租金46666元，租期5年。后由于该房屋被法院查封导致租赁合同不能继续履行，因田媛媛的违约行为造成王银库无法正常经营，导致产生装修和经营损失共计90余万元，田媛媛依法应承担相应的违约责任并赔偿损失。故诉至法院。田媛媛辩称，不同意王银库的诉请。双方之间租赁合同有效，应当继续履行，王银库拖欠房租964833元，已构成违约，应当承担违约责任，按照合同约定支付违约金49000元，王银库不存在损失，房屋被法院查封的原因是王银库欠缴房租，系其自身原因导致的。田媛媛向本院提出反诉请求：1、判令王银库继续履行合同并支付租金至合同终止之日，暂计算至反诉之日为964833元（自2016年3月1日至2017年11月15日，计算公式：自2016年3月1日至2017年7月31日共一年五个月*560000元/年=793333元，2017年8月1日后按49000元/月计算，暂计算至2017年11月15日三个半月，共计171500元）。2、判令王银库支付违约金49000元（58.8万元/12月=4.9万元）。3、判令王银库承担本案诉讼费。反诉事实与理由：2015年7月22日，双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定田媛媛将坐落于北京市海淀区永定路乙x号院x号楼x单元x室x室房屋出租给王银库用做商用。租期为2015年7月22日至2020年7月31日，第一、二年租金为56万元每年，第三年为58.8万元，每半年交纳一次。同时还约定：王银库不按照约定支付租金达5日的及欠缴各项费用达1万元的，应承担月租金100%的违约金。合同签订后，田媛媛依约履行义务，向王银库交付了出租物。2015年10月20日徐州市中级人民法院向王银库送达了案号为（2015）徐执字第232号案件的协助执行通知书及执行裁定书，要求被执行人将涉案房屋租金支付给徐州中院。但王银库自2016年1月22日开始，未向田媛媛支付任何租金，也未向徐州中院支付任何租金持续至今，后徐州中院因王银库未能将租金交付至徐州中院账户，依法对涉案房屋进行了查封。鉴于王银库严重违反双方签订的《北京市房屋租赁合同》的相关约定未按时向田媛媛或向法院支付租金，构成严重违约，故提出反诉。王银库对田媛媛的反诉辩称，不同意田媛媛的反诉请求。田媛媛的违约行为导致我不能继续使用承租房屋，故我要求解除租赁合同。2015年10月20日，江苏省徐州市中院向我发出协助执行通知书，要求我将租金支付到徐州中院，我通知过田媛媛，但其要求我向其支付租金。为此，2016年11月田媛媛与我在远大路的咖啡店协商，其要求我解除租赁合同，由我提供另外一人与其继续签订租赁合同，但租赁房屋由我继续使用，租金以现金的方式由我私下支付给其。是田媛媛的阻拦行为导致我无所是从，不知将租金支付给徐州中院还是支付给其。同时，徐州中院一直催促我向法院支付租金，为此我只能暂时不支付租金，等待田媛媛与法院之间案件的结论，再将租金支付给执行人。徐州中院的法官还来到我的店里告诉我，如果把租金支付给田媛媛，我可能会支付双份的租金。后徐州中院给我发放第三人履行到期债务的通知书，要求我将应支付给田媛媛的112万元租金提取到法院账户，但该112万元高于我应支付给田媛媛的租金，为此我已经向徐州中院申请执行异议。在此背景下，我不可能支付租金给田媛媛。我的履约意图明确，我告诉田媛媛只要其出示法院同意向其支付租金的材料，我就向其支付租金。2017年9月5日涉案房屋被徐州中院查封，租赁合同已经丧失了履约的基础，徐州中院正在着手拍卖涉案房屋。我已支付租金至2016年1月22日，还需支付租金84万元，但田媛媛应支付我违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月22日，出租人田媛媛与承租人王银库就北京市海淀区永定路乙x号院x号楼x单元x室、x室签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋用途为商用，租赁期限自2015年7月22日至2020年7月31日，共计5年，其中2015年7月22日至2015年8月31日为免租期，租金半年一付，押一付六，押金46666元，租金支付日分别为2015年7月22日、2016年1月22日、2016年7月22日、2017年1月22日、2017年7月22日、2018年1月22日、2018年7月22日、2019年1月22日、2019年7月22日、2020年1月22日。第一年、第二年租金各56万元，第三年起每年递增5%，即第三年588000元，第四年617400元，第五年648200元。就违约责任，双方约定有违约情形的，按照月租金100%向对方支付违约金。合同签订后，田媛媛按约交付房屋，王银库已足额支付2016年2月29日前的押金及租金共计28万元，此后未再支付租金。2015年4月27日，江苏省徐州市中级人民法院（以下简称徐州中院）作出（2015）徐执字第00232号执行裁定书，记载中国银行股份有限公司徐州青年路支行与…田媛媛金融借款合同纠纷一案，该院作出（2014）徐商初字第00047号民事判决书。中国东方资产管理公司南京办事处受让该案所涉债权，因被执行人未按判决书履行义务，申请执行人申请强制执行，裁定：冻结、扣划…田媛媛银行存款2450万元，如银行存款不足，则查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2015年10月20日，徐州中院向王银库送达了《协助执行通知书》，要求王银库协助执行下列项目：1、冻结、提取北京市海淀区永定路乙x号院x号楼x单元x、x房屋租金；2、冻结、提取期间不得支付给租赁人。并制作了《执行谈话笔录》，徐州中院明确告知王银库不要向租赁人支付房租，从谈话时起应将房租支付给徐州中院。2017年8月28日，徐州中院向王银库送达《第三人履行到期债务通知书》，要求王银库15日内向该院交付租金112万元，逾期不提出异议又不履行的，该院将依法强制执行。后王银库于2017年9月3日向徐州中院执行局递交《执行异议书》，要求撤销前述通知，并否认拖欠房屋租金。2017年9月5日，徐州中院就北京市海淀区永定路乙x号院x号楼x单元x室、x室房屋张贴拍卖、清房《公告》，并于2017年9月14日就上述房屋实际查封。诉讼中，王银库主张，徐州中院尚未就其执行异议申请作出裁决，其同意随时腾退房屋，但房屋查封至今，其无法自行腾退。王银库认可其未向徐州中院交纳房屋租金，系出于田媛媛的阻挠，其无所适从，不知道应向谁支付租金。田媛媛对此不予认可。王银库另提交店铺经营照片、购买装修材料收据复印件、营业统计报表、会员卡档案表、会员卡转让协议、会员转让费欠条、员工遣散费统计表，证明其承租涉案房屋用于经营理发店，因房屋被法院查封无法使用，产生装修损失及经营损失。田媛媛就王银库主张的上述损失真实性均不予认可，同时认为因王银库未按时向徐州中院交纳租金导致房屋被查封，违约在先，其不应承担王银库的任何损失。经询，王银库称其正常使用房屋至2017年9月，其组织理发店员工外出培训，回来后发现房屋被徐州中院查封无法继续经营。另查，涉案房屋产权人为张艺凡，系未成年人，田媛媛系其母亲。本院认为，田媛媛系涉案房屋产权人之监护人，有权代为管理其财产，田媛媛与王银库签订的《北京市房屋租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行各自义务。租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。本案涉案房屋已实际被徐州中院于2017年9月14日查封，王银库主张解除双方房屋租赁合同，有事实和法律依据，本院予以支持，就合同解除时间，本院认定为2017年9月14日。田媛媛反诉要求双方继续履行房屋租赁合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。双方房屋租赁合同解除前，王银库仅支付至2016年2月29日的房屋租金，依据合同相对性，其应向田媛媛支付2016年3月1日至2017年9月14日期间的房屋租金，经核算为865200元。田媛媛反诉主张合同解除后的房屋租金，于法无据，本院不予支持。就王银库主张的房屋押金、装修损失、经营损失，本院认为，王银库作为承租人，有支付房屋租金的义务，其在接到人民法院协助执行通知后，既未向执行法院交纳租金，也未对应交纳租金予以提存，现有证据不足以证明其有切实履行支付租金义务的意思表示，其违约在先，该违约行为亦实际导致人民法院对涉案房屋采取查封的强制措施，其应就此承担违约责任。因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故王银库主张的装修损失，于法无据，本院不予支持。王银库已支付的房屋押金46666元，依据双方合同约定，应抵扣其应承担的违约金，故田媛媛不再予以退还。王银库违约在先，其要求田媛媛向其支付违约金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。王银库主张的经营损失，现有证据不足以证明实际发生，且房屋被人民法院查封无法正常使用，系由于其未履行人民法院执行通知，故就其该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。王银库自愿在合同解除后腾退房屋，本院对此不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、王银库与田媛媛签订的《北京市房屋租赁合同》于2017年9月14日解除；二、王银库于本判决生效之日起十日内支付田媛媛房屋租金865200元；三、王银库于本判决生效之日起十日内支付田媛媛违约金46666元；（已抵扣）四、驳回王银库的其他诉讼请求；五、驳回田媛媛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费13233元，由王银库自行负担，已交纳。反诉案件受理费6962元，由田媛媛自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  梁 珊人民陪审员  王春兰人民陪审员  李恩平二〇一九年十月二十八日书 记 员  刘佩瑶书 记 员  周乐怡