北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5981号原告：英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司，营业场所北京市西城区宣武门外大街26、28、30号2幢10层01-08室。负责人：修常鑫，负责人。委托诉讼代理人：张鹏，男，英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司员工。委托诉讼代理人：庞婉婷，女，英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司员工。被告：北京天枢永泽物业管理有限公司，住所地北京市昌平区西环路32-1至32-11号1层32-7。法定代表人：高文香，总经理。委托诉讼代理人：张秀双，女，北京天枢永泽物业管理有限公司员工。被告：高文香，女，1961年2月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张秀双，女，住河北省承德市双桥区，由北京天枢永泽物业管理有限公司推荐。被告：杜春林，男，1964年6月18日出生，汉族，住北京市昌平区。原告英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司（以下简称英大泰和公司）与被告北京天枢永泽物业管理有限公司（以下简称天枢永泽公司）、被告高文香、被告杜春林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告英大泰和公司的委托诉讼代理人张鹏、庞婉婷，被告天枢永泽公司与高文香的委托诉讼代理人张秀双到庭参加诉讼，被告杜春林经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。英大泰和公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还租房押金欠款32120元人民币；2.诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，英大泰和公司与天枢永泽公司签订《龙泽商务大厦房屋租赁合同》（合同编号：TS20130730），租赁期限：自2013年8月1日起至2016年7月31日止。按照合同要求英大泰和公司向天枢永泽公司交纳合同保证金即租房押金32120元人民币，并收到天枢永泽公司开具的房租押金收据，合同到期时押金未退，同年续签房屋租赁合同，押金顺延。2016年8月1日，英大泰和公司与房屋产权人杜春林签订《龙泽商务大厦房租租赁合同（续租）》（合同编号：TS20160701-1），租赁期限：自2016年8月1日起至2017年7月31日止。其中合同保证金（租房押金）为2013年8月1日签订租赁合同所支付押金。2017年6月22日英大泰和公司给杜春林和高文香发送《英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司关于不再续租昌平职场房屋的函》，告知2017年7月31日合同到期后将不再续租，也按照要求搬离租赁地址，同时要求对方退还2013年8月1日交付的房租租赁保证金32120元。后续与杜春林及高文香的联系人张秀双沟通退还押金事宜，但一直未果。为此起诉至法院。天枢永泽公司辩称：我公司与英大泰和公司不存在房屋租赁关系，谈不上合同纠纷。我公司于2010年3月1日接受杜春林的委托负责其名下拥有所有权及使用权的全部房屋的出租及日常管理工作，并代表杜春林与租户签订房屋租赁合同。2015年12月31日双方委托关系终止，自2016年1月1日起至今我公司不再代表杜春林与租户签订租赁合同及代为收取房租，只为杜春林名下房屋提供物业保安、清洁及代开发票服务。2013年8月1日受杜春林委托我公司代表杜春林与英大泰和公司签订房屋租赁合同，该合同已于2016年7月31日终止，2016年8月3日英大泰和公司与杜春林签订了新的房屋租赁合同，经英大泰和公司及杜春林同意由我公司将前期收取的合同保证金转付给了杜春林作为英大泰和公司与杜春林新签订的房屋租赁合同的合同保证金。自2016年8月1日起，英大泰和公司未给付过我公司房屋租金及任何费用，为英大泰和公司开具的房租发票是依据我公司与杜春林2016年1月1日签订的物业管理委托协议的约定应杜春林的要求开具的。综上所述，我公司与英大泰和公司已不存在房屋租赁关系，英大泰和公司要求我公司退还合同保证金及承担本案诉讼费的请求不成立。请求法庭驳回英大泰和公司的诉讼请求。高文香辩称：我与英大泰和公司不存在房屋租赁关系，谈不上合同纠纷。我于2016年9月30日与杜春林签订了房屋租赁合同，自2016年10月1日起租赁杜春林拥有所有权及使用权的全部房屋，因我与杜春林签订房屋租赁合同时尚有部分房屋在租赁中，故双方在租赁合同中约定，合同未到期的租赁房屋租金由我收取，如租户同意，我可以与租户重新签订房屋租赁合同，我在收取了租户的租金后承担对租户的各项义务。英大泰和公司就是其中合同未到期的租户之一，我与杜春林签订的房屋租赁合同生效后即发告知书给英大泰和公司要求其将房租交付给我，但英大泰和公司坚持与杜春林维持合同关系不同意将房租交付给我直至合同到期。我从未收取过英大泰和公司及杜春林给付的房租及其他任何费用，鉴于此我与英大泰和公司不存在房屋租赁关系。综上所述，我与英大泰和公司不存在任何关系，英大泰和公司要求我退还合同保证金及承担本案诉讼费的请求不成立。请求法庭驳回其诉讼请求。被告杜春林未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：位于北京市昌平区西环路32-1至32-11号1至2层32-11的房屋所有权人登记系杜春林所有，杜春林原系天枢永泽公司法定代表人，现天枢永泽公司法定代表人已变更为高文香。2013年7月2日，杜春林（委托人）向天枢永泽公司（受托人）出具《委托书》，记载杜春林委托天枢永泽公司管理（包括出租、维护、消防、安保等）委托人位于北京市昌平区西环路32-1至32-11号1至2层32-11的房屋，委托人委托受托人收取所出租房屋的租金、物业费、水电费及灯箱费等事宜，本委托书有效期为自本委托书签发之日起至委托人撤销授权之日止。2013年8月1日，天枢永泽公司（出租方、甲方）与英大泰和公司（承租方、乙方）签订《龙泽商务大厦房屋租赁合同》一份，约定天枢永泽公司在房屋所有权人或房屋使用权人的同意及授权的前提下与英大泰和公司签订本房屋租赁合同；甲方出租给乙方的房屋位于北京市昌平区西环路32-1至32-11号1至2层32-11A313房间，出租房屋建筑面积约为160平方米；租赁期限自2013年8月1日起至2016年7月31日止；三年租金共计426320元，签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同保证金人民币32120元，该合同保证金不计利息，乙方在本合同履行期间，无任何违约情况，在合同期满乙方将租赁房屋交还甲方后3日内，甲方将合同保证金全额退回乙方，在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为，甲方可视乙方违约情况全部或部分扣除乙方的合同保证金，如因乙方违约导致甲方扣除保证金，乙方应在甲方扣除保证金之日起10日内补足全部保证金，否则甲方有权解除本协议。合同还约定有其他内容，落款处加盖有天枢永泽公司合同专用章及英大泰和公司公章。上述《龙泽商务大厦房屋租赁合同》签订后，英大泰和公司于2013年8月9日向天枢永泽公司交纳保证金32120元。2016年8月1日，杜春林（出租方、甲方）与英大泰和公司（承租方、乙方）签订《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》一份，约定房屋所有权人或房屋使用权人杜春林与英大泰和公司签订本房屋租赁合同；甲方出租给乙方的房屋位于北京市昌平区西环路32-1至32-11号3层A313房间，出租房屋建筑面积约为160平方米；租赁期限自2016年8月1日起至2017年7月31日止；租金共计144000元，签订本合同之日，乙方向甲方交纳合同保证金人民币32120元，该合同保证金不计利息，乙方在本合同履行期间，无任何违约情况，在合同期满乙方将租赁房屋交还甲方后3日内，甲方将合同保证金全额退回乙方，在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为，甲方可视乙方违约情况全部或部分扣除乙方的合同保证金，如因乙方违约导致甲方扣除保证金，乙方应在甲方扣除保证金之日起10日内补足全部保证金，否则甲方有权解除本协议。合同还约定有其他内容，落款处有杜春林签字并加盖有英大泰和公司公章。上述《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》签订后，英大泰和公司未再重复向杜春林交纳保证金，以其2013年8月9日向天枢永泽公司交纳的保证金32120元转为《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》约定的保证金。2016年11月15日，杜春林向英大泰和公司出具《告知书》一份，内容为：“尊敬的租户英大泰和公司：本人已于2016年10月1日起将本人名下位于北京市昌平区西环路32-1至32-11号1至2层32-11房屋（房屋所有权证号：X京房权证昌字第XXXX号）全部租赁给高文香，租赁期限至2035年12月31日。鉴于本人与贵公司签订的《龙泽商务大厦房屋租赁合同》到期日期为2017年7月31日，故自2016年10月1日起高文香将作为上述房屋的使用权人继续履行本人与贵公司签订的《龙泽商务大厦房屋租赁合同》直至合同终止，在此期间贵公司应缴纳的房租由高文香直接收取，本人拥有的合同中的各项权利由高文香继续拥有，在贵公司将应缴纳的房租交付高文香后，本人应履行的合同中的各项义务由高文香继续履行。贵公司也可以与高文香另行签订租赁合同。特此告知！”英大泰和公司认可其收到该《告知书》，但称收到时即表示不认可该《告知书》记载内容，后续所有租金也继续支付给了杜春林。2017年6月22日，英大泰和公司出具《英大泰和公司关于不再续租昌平职场房屋的函》一份，内容为：“杜春林业主并高文香：我公司在贵处（北京市昌平区西环路32-1至32-11号3层A313房间）租用房屋已有4年，在租赁期间，双方合作良好，我公司表示衷心感谢！2017年7月31日房屋租赁合同到期，由于我公司整体发展规划发生变化，合同到期后我公司不再续租。在租赁期间，我公司已按时缴纳了房租、水电费等各项费用，很好的履行了合同中的各项义务及责任。按照租赁合同中第五条第2项条款要求，请贵方在合同解除后3日内（即2017年8月3日前），退还2013年8月1日交付的房屋租赁保证金32120元至我公司账户。”英大泰和公司称其已将租赁房屋交还，但之后也一直未收到保证金退款。上述事实，有《委托书》、《龙泽商务大厦房屋租赁合同》、《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》、《告知书》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告杜春林经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。本案中，天枢永泽公司接受杜春林的委托与英大泰和公司于2013年8月1日签订《龙泽商务大厦房屋租赁合同》，以及杜春林与英大泰和公司于2016年8月1日签订的《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》系当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。签订在后的《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》约定英大泰和公司向杜春林交纳合同保证金32120元，在合同期满房屋交还后由杜春林将合同保证金全额退回。根据当事人陈述，当时该笔保证金经双方协商同意由英大泰和公司于2013年8月9日向天枢永泽公司交纳的保证金直接转作《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》约定的合同保证金。即此时天枢永泽公司无须基于2013年8月1日的《龙泽商务大厦房屋租赁合同》向英大泰和公司退还保证金，英大泰和公司也无须基于《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》再向杜春林重新交纳保证金。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2016年11月15日，杜春林向英大泰和公司出具《告知书》，告知英大泰和公司其将《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》所涉及的合同权利义务一并转让给高文香，但英大泰和公司对此不予同意，故杜春林与英大泰和公司仍须按照原《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》履行，英大泰和公司后续的租赁费也实际支付给了杜春林，亦说明合同的出租人仍为杜春林，未发生变更。现《龙泽商务大厦租赁合同（续租）》已到期终止，英大泰和公司也未再续租，其要求出租方杜春林退还合同保证金32120元，符合双方合同约定，本院应予支持。对于英大泰和公司起诉要求天枢永泽公司及高文香返还合同保证金一节，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、杜春林于本判决生效后七日内退还英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司合同保证金32120元；二、驳回英大泰和人寿保险股份有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费603元，由杜春林负担，于本判决生效后7日内交纳。公告费（凭票据），由杜春林负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张祎慧人民陪审员  李来荣人民陪审员  李启忠二〇一九年十月二十八日书 记 员  闫 薇