苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0509民初3371号 原告：苏州万楷商务管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧。 法定代表人：张苏楠，总经理。 委托诉讼代理人：刘学飞，江苏震宇震律师事务所律师。 被告：谢建前。 原告苏州万楷商务管理有限公司（以下简称万楷公司）与被告谢建前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告万楷公司的委托诉讼代理人刘学飞到庭参加诉讼，被告谢建前经本院公告送达应诉材料以及开庭传票等、公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万楷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告解除双方签署的编号为20170101-003号和编号为20170609-004号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》；2.判令被告清空房屋并退还给原告；3.判令被告支付编号为20170101-003号合同项下的租金130万元（自2018年9月1日起至2019年2月28日止期间），编号为20170609-004号合同项下的租金10215.36元（自2018年11月20日起至2019年2月28日止期间），并偿付自2019年3月1日至实际清空退房之日的房屋占有使用费（按合同约定租金两倍计算）；4.判令被告支付截至2019年2月28日的物业费438874元，并按每平方米每月3.9元的标准支付至实际清空退房之日；5.判令被告支付违约金659321.5元（三个月租金）；6.判令被告承担本案诉讼费用。后，原告万楷公司变更诉讼请求为请求判令：1.确认双方签署的编号为20170101-003号和编号为20170609-004号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》于2019年3月11日解除；2.被告退还房屋；3.被告支付编号为20170101-003号合同项下的租金130万元（自2018年9月1日起至2019年2月28日止期间），编号为20170609-004号合同项下的租金10215.36元（自2018年11月20日起至2019年2月18日止期间），二份合同项下自2019年3月1日起至2019年3月11日止期间的租金79564.48元，以及自2019年3月12日至实际清空退房之日的房屋占有使用费（按合同约定租金两倍计算）；4.被告支付截至2019年2月28日的物业费438874元，并按每平方米每月3.9元的标准支付至实际清空退房之日；5.被告支付违约金659321.5元（三个月租金）；6.确认没收被告交付的30万元保证金；7.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月7日，原、被告签署编号为20170101-003号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》，约定被告承租位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路东茂商业广场部分房屋，租赁区域为B幢一楼139、147、140铺，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢126铺三楼部分，B幢南向商铺三楼部分房屋，建筑面积4952.07平方米，并约定了装修免租期、租赁期限、租金、物业管理费、违约金等。合同签订后，被告于2017年1月支付首年度租金260万元，保证金30万元，再未支付任何费用。2017年6月15日，原、被告签署编号为20170609-004号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》，约定被告承租位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路东茂商业广场部分房屋，租赁区域为B幢一楼138铺（B幢公共卫生间区域），建筑面积70.94平方米，并约定了装修免租期、租赁期限、租金、物业管理费、违约金等。合同签订后，被告于2017年6月16日支付首年度租金37286元，再未支付任何款项。截至原告起诉之日，被告已逾期半年未付租金，亦未支付物业费。 被告谢建前未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路北侧的土地使用权人系苏州东茂房地产开发有限公司。 2017年1月1日，苏州东茂房地产开发有限公司出具《委托商业管理单位说明书》一份，载明：就我公司开发的位于茂商业广场如下物业：B幢一楼138（B幢公共卫生区域）、139、147、140铺，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢126铺三楼部分，B幢南向商铺三楼部分（舜湖西路750号、752号、756号、758号、760号、762号、766号、768号、770号、772号、776号、778号、780号、782号、786号、788号、790号、792号），自2017年1月1日起，已全部委托商业管理单位万楷公司全权代为处理招商出租有关事宜，具体包含代为从事物业有关招租管理工作、协商签订租赁合同、代为办理租金保证金等费用的收取、代为办理物业交接查验、代为协调项目物业管理公司等全部事宜。 2017年1月5日，谢建前向万楷公司转账支付100万元。同日，万楷公司向谢建前开具《收据》一张，编号为第0309563号，载明：B幢一楼139、147、140，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢南向商铺三楼部分（17年9月1日至18年8月30日部分租金）。同日，谢建前向万楷公司转账支付30万元。同日，万楷公司向谢建前开具《收据》一张，编号为第0309564号，载明：B幢一楼139、147、140，B幢二楼北向整层，B幢北向三楼整层，B幢南向商铺三楼部分保证金。 2017年1月7日，万楷公司作为甲方，谢建前作为乙方，双方签订《东茂商业广场商业房屋租赁合同》一份，编号为第20170101-003号，约定本合同租赁房屋位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路东茂商业广场，租赁区域为B幢一楼139、147、140铺，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢126铺三楼部分，B幢南向商铺三楼部分（舜湖西路750号、752号、756号、758号、760号、762号、766号、768号、770号、772号、776号、778号、780号、782号、786号、788号、790号、792号），建筑面积4952.07平方；装修期六个月，自2017年3月1日起至2017年8月30日止。装修期自交付装修次日起算，甲方于完成租赁房屋部分有关的消防及综合验收后向乙方交付；在免租装修期期内，甲方不计收乙方租金，甲方提供水、电接入，乙方应按照物业管理要求支付物业费及实际使用的水电等费用。如乙方未按合同期履行完合约，中途退房的，除扣除保证金等费用外，必须补足装修期租金及物业费赔偿给甲方；租赁期限120个月，自2017年9月1日起至2026年8月30日止；租金起算日为装修期满后的次日；第一至三年租金标准均为按建筑面积每平方米1.44元/天，即260万元/年；第四年租金按第三年标准上浮3%，即1.4832元/天，即2678000元/年；第五年租金按第四年标准上浮3%，即1.5277元/天，即2758340元/年；第六年租金按第五年标准上浮3%，即1.5735元/天，即2841090元/年；第七年租金按第六年标准上浮3%，即1.6207元/天，即2926323元/年；第八年租金按第七年标准上浮3%，即1.6694元/天，即3014113元/年；第九年租金按第八年标准上浮3%，即1.7194元/天，即3104536元/年；第十年租金按第九年标准上浮3%，即1.771元/天，即3197672元/年；房屋租金先付后用，第一期租金支付时间为2017年1月10日前支付租金100万元，进场办理装修手续前支付剩余部分160万元。以后每期租金在该期租金起算日90日前支付（租金起算日为每年的9月1日，当期租金于6月1日前全额付清）；履约保证金即人民币叁拾万元，乙方须在签订本合同后3日内一次性向甲方支付；物业管理费自装修期起算，收费标准按建筑面积定为3.9元/平方米/月。每期按物业管理公司规定提前十五日交付给东茂商业广场负责物业管理的第三方；在合同期限内，保证金应保持足额。保证金不被视为本合同项下任何租金及应付费用的预付，但甲方有权从保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金和其他应付费用，或作为乙方发生本合同项下的违约事件时应支付的违约金或赔偿金；乙方发生违反本合同约定的行为，甲方有权要求乙方支付相当于三个月租金的违约金，甲方同时有权解除合同；乙方逾期支付租金、物业服务费等相关费用，按逾期支付额1%/日支付违约金，逾期超过30日甲方有权解除本合同，不退还所有保证金并要求乙方支付解除前全部租金。同时，乙方应另外支付3个月的租金给甲方作为违约金，乙方应在收到解除通知后10日内结清租金及所应缴纳的相关费用并按合同约定向甲方交付房屋；乙方须在合同终止/解除后十日内清理腾退完毕将房屋退还给甲方。若乙方未按规定履行退还房屋义务及恢复原状义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同约定当期租金的两倍。 2017年3月14日，谢建前向万楷公司转账支付160万元。同日，万楷公司向谢建前开具《收据》一张，编号为第0309568号，载明：B幢一楼139、147、140，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢南向商铺三楼部分租金款。 2017年6月15日，万楷公司作为甲方，谢建前作为乙方，双方签订《东茂商业广场商业房屋租赁合同》一份，编号为第20170609-004号，约定本合同租赁房屋位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路东茂商业广场，租赁区域为B幢一楼138铺（B幢公共卫生区域），建筑面积70.94平方；装修期五个月，自2017年6月20日起至2017年11月19日止；租赁期限120个月，自2017年11月20日起至2027年11月19日止；第一至三年租金标准均为按建筑面积每平方米1.44元/天，即37286元/年；第四年租金按第三年标准上浮3%，即1.4832元/天，即38405元/年；第五年租金按第四年标准上浮3%，即1.5277元/天，即39557元/年；第六年租金按第五年标准上浮3%，即1.5735元/天，即40743元/年；第七年租金按第六年标准上浮3%，即1.6207元/天，即41965元/年；第八年租金按第七年标准上浮3%，即1.6694元/天，即43266元/年；第九年租金按第八年标准上浮3%，即1.7194元/天，即44520元/年；第十年租金按第九年标准上浮3%，即1.771元/天，即45857元/年；房屋租金先付后用，第一期租金支付时间为2017年6月20日前支付租金37286元。以后每期租金根据之前签署的（合同编号：20170101-003）之补充协议之约定于每年8月19日前全部付清下一期租金。除关于保证金的约定外，双方关于权利义务的其他约定与编号为第20170101-003号的《东茂商业广场商业房屋租赁合同》相同。 次日，谢建前向万楷公司转账支付37286元。同日，万楷公司向谢建前开具《收据》一张，编号为第0309569号，载明：B幢一楼138铺70.94平方（17年11月20日至18年11月19日租金）。 2017年6月21日，谢建前向万楷公司转账支付2150元。同日，万楷公司向谢建前开具《收据》一张，编号为第2605920号，载明：B幢1-138铺（2017年4月20日起至2018年4月29日止）。庭审中，万楷公司明确该款项系物业费。 2019年3月4日，江苏震宇震律师事务所向谢建前发送《律师函》一份，写明：你方并未按照合同约定支付第二年租金，委托人多次催促，你方均置之不理。你方的行为已经构成违约，严重损害了委托人的合法权益，委托人有权根据上述合同约定解除租赁合同、收回房屋并要求你方承担违约金及物业等各项费用。该快递因本人全家外出拒收于2019年3月11日退回。 庭审中，万楷公司明确由其对东茂商业广场负责物业管理，故其有权收取物业费，其与谢建前未签署补充协议。 以上事实，由原告万楷公司提交的东茂商业广场商业房屋租赁合同二份、平面图复印件二份、委托商业管理单位说明书、还款协议书、律师函、EMS快递单、快递查询截屏打印件、快递退件、收据四份、刷卡回单三份（其中一份为复印件）、承兑汇票复印件、民事委托代理合同、中国建设银行网上银行电子回执、江苏增值税专用发票、照片打印件七张、土地使用权证复印件二张及其委托诉讼代理人的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的二份东茂商业广场商业房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。按照编号为20170101-003号的房屋租赁合同，被告应于2018年6月1日前支付2018年9月1日起至2019年8月31日止期间的租金，被告未按约支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。按照编号为20170609-004号的房屋租赁合同，被告应于2018年8月19日前支付2018年11月20日起至2019年11月19日止期间的租金，被告未按约支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据二份房屋租赁合同约定，被告逾期超过30日未付租金，原告有权解除合同。 关于原告解除合同的日期，原告主张二份房屋租赁合同于2019年3月11日，本院认为，原告于2019年3月4日向被告发送解除合同的律师函，但该律师函未送达被告，对原告的前述主张，本院不予支持，本院于2019年6月3日向被告送达诉状副本及传票，故涉案二份房屋租赁合同于2019年6月3日解除。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同解除后，被告理应腾退涉案房屋。故对原告主张被告腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告同意就被告于涉案房屋内的装修在执行阶段的评估拍卖中进行处理，于法不悖，本案不予理涉。因此，被告应支付原告编号为20170101-003号房屋租赁合同项下的租金1993333.33元（自2018年9月1日起至2019年6月3日止期间），支付原告编号为20170609-004号房屋租赁合同项下的租金20300.16元（自2018年11月20日起至2019年6月3日止期间），合计2013633.49元。 关于原告房屋占有使用费的主张，首先，对起算日期，原告主张自2019年3月12日起算，缺乏依据，应自2019年6月4日起算；其次，对计算标准，原告主张按照合同约定二倍计算，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。原告的物业费主张，符合合同约定，且于法不悖，本院予以支持。自2017年3月1日起至2017年6月19日止期间，物业费为71458.37元。扣除被告已支付的物业费2150元，尚余69308.37元。自2017年6月20日起至实际腾退房屋之日止，按照3.9元/月/平方米×（4952.07+70.94）平方米计算，即按照19589.74元/月计算。 关于原告的违约金主张，因被告未按约履约给原告造成的损失仅为租金损失，原、被告双方已在合同中约定双倍租金的房屋占有使用费，已足以弥补原告的损失，故对原告的违约金主张，本院不予支持。原告主张没收被告已支付的保证金30万元，于法不悖，本院予以支持。被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证等诉讼权利，由此造成的法律后果由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告苏州万楷商务管理有限公司与被告谢建前签订的二份《东茂商业广场商业房屋租赁合同》（编号分别为第20170101-003号、第20170609-004号）均于2019年6月3日解除； 二、被告谢建前于本判决生效之日起十日内迁出原告苏州万楷商务管理有限公司管理的位于江苏省苏州市吴江区盛泽镇舜湖西路东茂商业广场的房屋[B幢一楼139、147、140铺，B幢北向二楼整层，B幢北向三楼整层，B幢126铺三楼部分，B幢南向商铺三楼部分（舜湖西路750号、752号、756号、758号、760号、762号、766号、768号、770号、772号、776号、778号、780号、782号、786号、788号、790号、792号）、B幢一楼138铺（B幢公共卫生区域）]并将前述房屋返还原告苏州万楷商务管理有限公司； 三、被告谢建前支付原告苏州万楷商务管理有限公司房屋租金2013633.49元（截至2019年6月3日），以及自2019年6月4日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（其中编号为第20170101-003号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》项下的房屋占有使用费按照520万元/年计算至2020年8月30日止；编号为第20170609-004号《东茂商业广场商业房屋租赁合同》项下的房屋占有使用费按照74572元/年计算至2020年11月19日止，之后继续按照二份《东茂商业广场商业房屋租赁合同》约定计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××69） 四、被告谢建前支付原告苏州万楷商务管理有限公司物业费69308.37元（截至2017年6月19日），以及自2017年6月20日起至实际腾退房屋之日止的物业费（按照19589.74元/月计算），前述款项于本判决生效之日起十日内履行；（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××69） 五、确认原告苏州万楷商务管理有限公司没收被告谢建前保证金30万元； 六、驳回原告苏州万楷商务管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费167846元，由被告谢建前负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告苏州万楷商务管理有限公司预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××69） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  陆 蕴 人民陪审员  吴巧珍 人民陪审员  张芹芳 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  李 薇 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。