云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云07民终793号 上诉人（原审被告）：陈雪刚，男，1978年1月25日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审原告）：木曙东，男，1973年8月30日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。 被上诉人（原审原告）：李桂花，女，1973年4月6日生，纳西族，住云南省丽江市古城区。 上诉人陈雪刚因与被上诉人木曙东、李桂花房屋租赁合同纠纷一案，不服古城区人民法院（2019）云0702民初363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈雪刚上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，依法应当予以撤销。上诉人与被上诉人已对《房屋租赁合同》的租金进行协商，并达成口头协议，即租金标准从每年90万元下调为每年45万元。这一事实具体表现在：一、因丽江旅游环境恶化，2015年丽江古城5A级景区被国家旅游局严重警告，导致经营环境恶化，投资经营者都处于严重亏损状态，为了减少损失，多数承租人都与出租人协商减少租金，上诉人也不例外，后经双方协商，被上诉人将租金从每年90万元降为每年45万元，即从2015年1月1日至2022年12月31日共计八年租金下调为360万元。这一事实从上诉人向法庭提供的证据─2015年12月25日上诉人将租金下调的信息发给股东凌枫、陈泳的微信聊天记录能够予以证实。但这一重要证据原审法院未予以认定。上诉人认为这份证据是客观真实的，能够作为认定本案的事实证据使用，原因在于（一）如果没有这一事实，上诉人不可能发这样一条信息给自己的股东，（二）在2015年上诉人无法预知2019年会因此事与被上诉人打官司，而故意编造这样一条内容的信息发给自己的股东，并且长期保存在自己的手机里。二、上诉人在承租被上诉人院子的同时，也承租了被上诉人邻居龚一光的院子，上诉人在与被诉人协商变更房屋租金的同时，也与龚一光协商变更房屋租金，双方达成一致意见后，2015年12月25日上诉人也将龚一光的院子租金下调的信息发给了股东凌枫、陈泳，这一事实能够印证2015年12月上诉人与被诉人协商变更房屋租金的事实。三、龚春红的院子（即龚一光的院子）与被上诉人的院子紧紧相邻，面积相差不大，市场租金具有对比性，且龚春红院子的临街店铺共13间，比被上诉人院子的临街店铺还多3间，而龚春红院子的年租金2015年已下调为每年39万元（原每年90万元），这一事实也印证了2015年起被上诉人院子租金下调的事实。四、被上诉人自2014年开始至2018年，长期、多次以被人催债、父亲住院做手术、修车、女儿交学费、甚至买菜等为由向上诉人借钱，总计约拾余万元左右，这一事实从上诉人与被上诉人的微信聊天记录中能够证实。如果上诉人与被上诉人之间的房屋租金2015年之后未作调整，在上诉人还欠被上诉人租金的情况下，被上诉人应当是向上诉人催要租金，可从上诉人与被上诉人的微信聊天记录的内容来看，被上诉人从未向上诉人催要过租金，而是不停地向上诉人借款。因此，从这一点也证实了2015年起被上诉人院子租金下调的事实。可是原审法院却罔顾上述事实，以“2019年1月14日，原告木曙东通过微信告知被告陈雪刚双方约定将原来的房屋租金90万元每年降为50万每年，但前提是被告陈雪刚必须在2019年1月1日前一次性付清四年的房租200万元，但被告陈雪刚一直在施…”为由错误地认定本案事实。而事实上原审法院作为认定本案事实的这条微信聊天记录其内容是虚假的，是被上诉人欺骗其债权人，上诉人还欠其租金的情况下，其债权人让被上诉人发给上诉人的，这一事实从2019年1月15日被上诉人发给上诉人的微信内容中可以证实“那些，还有信息，什么你都不要理了，然后因为他们让我发的。我跟他们说你已经付了120万了，所以不用不用你管我，自己去处理一个，这些都不用你管……”“我配合一下，没办法呀，我这边的”，因此，上诉人认为，原审判决基于一条虚假的信息来认定本案事实，明显存在错误。综上所述，上诉人认为，根据上诉人与被诉人变更后的租金条款，被上诉人的房屋2015年1月1日至2022年12月31日的租金为360万元，而这一租金，上诉人早已于2014年就付清给被上诉人，因此，上诉人不存在施欠租金的行为，原审判决认定上诉人拖欠被诉人租金，判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金，并将承租的房屋腾退给被上诉人明显错误，恳请二审法院在查清本案事实的基拙上，撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 木曙东、李桂花二审未答辩。 木曙东、李桂花向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告支付原告租金人民币900000元；3、依法判令被告赔偿原告违约金人民币1800000元；4、依法判令被告返还原告已收取的2019年1月以后的分租一楼商铺租金人民币452633元；以上共计金额为人民币3152633元。5、依法判令被告将位于云南省丽江市古城区束河街道开文社区东康六组64号的房屋及场地（租赁物）腾还原告；6、依法判令被告承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2014年1月13日，原告木曙东及李桂花作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告陈雪刚签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于丽江市古城区束河街道开文社区东康六组64号，占地面积为884平方米的房屋出租给乙方使用，该房屋可以用作商铺、茶室、住宿或其它不违反国家法律、法规的经营活动。乙方应尊重当地少数民族的风俗习惯，遵守当地的村规民约。租期内的水、电、治安、卫生等一切费用都由乙方按期缴纳。租赁期限为20年，从2015年1月1日至2034年12月31日，租赁期满前，乙方要继续租赁，应当在租赁期满6个月前通知甲方，在同等条件下，乙方有优先续租权。该房屋租赁期为二十年，累计租金20000000人民币，租期内租金划分为四个阶段：第一个阶段为2015年1月1日起至2019年12月31日止，该房屋每年租金为900000元，五年共交付4500000元。第二阶段为2020年1月1日起至2024年12月31日止，该房屋每年租金为每年950000元，五年共交付4750000元……。支付方式：第一次付3600000，于2014年3月15日前付清。第二次付150000，于2016年1月1日前付清，第三次付150000元，于2017年1月1日前付清，第四次付200000，于2018年1月1日前付清，第五次付400000，于2019年1月1日前付清，从2020年起，每年租金一年一付（且在每年1月1日前付清，免租期：2014年1月20日至2014年12月31日为免租期）。租赁期间乙方有权任意分割转租该地块任意一间房屋、商铺。甲方无权干涉。房屋租赁期间，乙方未按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲、乙双方凡违反本合同约定的以上任意一条款，应按照合同总租金的两倍向对方支付违约金，若支付的违约金不足补偿对方损失的，还应承担赔偿责任。2019年1月18日，原告木曙东通过短信将房屋催收通知书发送给被告陈雪刚，要求被告陈雪刚于2019年1月28日前付清房屋租金，逾期不支付，将收回房屋。2019年1月30日，原告木曙东通过短信将解除《房屋租赁合同》通知发送给被告陈雪刚，告知其解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求在解除七日内腾退房屋。原告在被告经营客栈期间还在客栈处粘贴了《解除房屋租赁合同通知》。2019年1月30日，原告木曙东通过EMS快递将解除《房屋租赁合同》邮寄至被告身份证住址处，并经云南省昆明市明信公证处公证，原告陈述因被告不在邮寄地址，故邮件被退回。原、被告确认原告将涉案房屋于2014年1月交付给被告，原告木曙东于2019年2月9日将涉案房屋中被告陈雪刚用于经营客栈的房屋收回，并交由由原告木曙东作为法定代表人的溪苑客栈服务有限公司经营使用，现涉案房屋中被告陈雪刚用于经营铺面的房屋仍由被告陈雪刚管理使用。2019年1月14日，原告木曙东通过微信告知被告陈雪刚双方约定将原来的房屋租金900000元每年降为500000元每年，但前提是被告陈雪刚必须在2019年1月1日前一次性付清四年的房租2000000元，但被告陈雪刚一直在拖，到10日，被告陈雪刚只付了1200000元，尾款800000元，被告陈雪刚承诺2019年1月14日付300000元，16日付500000元，但被告并未做到，原告木曙东最后一次通知被告，明天支付300000元，1月16日支付500000元，被告仍然同意之前双方的商定，如果不支付，17日原告将收回房子，被告之前付的1200000元原告扣除被告已经收了一楼商铺的租金后该退的退还给被告，被告不来处理，原告木曙东就当被告陈雪刚付给原告木曙东16个月的房租，双方就按原合同900000元每年的房租执行。原告木曙东与李桂花系夫妻关系。被告陈述其在2014年1月30日前已经向原告支付租金3600000元，减租事宜是与原告木曙东协商的，出于朋友间的信任，双方没有签订书面协议，其系受原告木曙东欺骗才未对原告发送催收及解除通知提出异议，基于原告木曙东的欺骗才将客栈交还给原告。原告木曙东陈述被告陈雪刚在2014年至2015年大半年中分期支付了租金共计3550000元，但二原告现仅主张被告未支付的2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金900000元。 一审法院认为，原、被告双方于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自负担的义务，原告木曙东、李桂花按约定将房屋交付给被告陈雪刚使用后，被告陈雪刚应按约定向原告支付租金，被告陈雪刚陈述其已向原告支付租金3600000元，但原告仅认可3550000元，对此被告未能提供证据予以证实，故对被告陈雪刚已支付的租金确认为3550000元，按双方约定被告陈雪刚截止至2018年1月1日应向原告支付租金36000000元，在2019年1月1日前向原告支付租金400000元，现被告陈雪刚抗辩称双方约定的租金经协商后已作变更，由原合同约定的900000元／年变更为450000元／年，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定主张合同关系变更、解除、中止、撤销的乙方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任，被告陈雪刚提交的微信聊天记录虽证实其与原告木曙东就房屋租金变更进行协商，但无证据证实双方已对租金变更事宜达成一致，对此原告亦不予认可，故对被告陈雪刚的该抗辩理由不予支持。被告陈雪刚未按合同约定向原告支付租金已构成违约，根据双方合同约定，原告有权解除合同，庭审查明，2019年1月30日，被告陈雪刚已收到原告木曙东向其发送的解除《房屋租赁合同》通知，被告陈雪刚抗辩称该通知的出租方处仅有原告木曙东的署名，没有原告李桂花的署名，不具有法律效力，庭审查明，原告木曙东与李桂花系夫妻关系，且在起诉阶段对原告木曙东的上述行为予以认可，故对被告的该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力。被告陈雪刚辩称其受原告木曙东欺骗而未提出异议，对此无证据证实，被告在收到解除通知后未提出异议，故原、被告于2014年1月13日签订的《房屋租赁合同》已于2019年1月30日解除，对原告要求解除双方签订合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审查明，涉案房屋中客栈已被原告收回，铺面仍由被告管理使用，被告系负有腾退义务的义务人，故被告应将涉案房屋中除客栈以外的房屋腾退给原告。对于原告主张的2019年1月至12月的房屋租金，因涉案房屋中客栈已于2019年2月9日被原告收回，故对原告主张的2019年1月1日至2019年2月9日的房屋租金予以支持，按双方约定该期间租金计算为100000元。对于原告主张的2019年2月10日后的租金，因客栈被收回，铺面租金双方在合同中未具体约定，现原告也无证据证实被告已收取铺面租金情况，故对原告主张的2019年2月10日后的租金不予支持，对其主张的被告返还已收取商铺租金的诉讼请求亦不予支持。对于原告主张的违约金，因被告未按约支付租金，导致合同解除，其已构成违约，应承担违约金，原告主张的违约金被告认为过高，但未对因被告违约造成的损失举证予以证实，一审法院结合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌情支持为300000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内支付原告木曙东、李桂花房屋租金人民币100000元；二、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内将位于云南省丽江市古城区束河街道开文社区东康六组64号房屋中由其管理、控制、使用的房屋及场地腾退给原告木曙东、李桂花；三、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内支付原告木曙东、李桂花违约金人民币300000元；四、驳回原告木曙东、李桂花的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币32021元，由原告木曙东、李桂花承担27958元，由被告陈雪刚承担4063元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。 本案争议的焦点是：陈雪刚是否存在拖欠房屋租金的违约行为，一审法院认定《租赁合同》已于陈雪刚收到解除通知之日解除，判决腾退房屋并支付违约金是否恰当,陈雪刚的上诉请求能否成立。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自合同义务。经查，《房屋租赁合同》约定：“该房屋租赁期为二十年，第一阶段为2015年1月1日起至2019年12月31日止，每年租金为900000元，五年共交付4500000元……。支付方式：第一次付3600000，于2014年3月15日前付清。第二次付150000，于2016年1月1日前付清，第三次付150000元，于2017年1月1日前付清，第四次付200000，于2018年1月1日前付清，第五次付400000，于2019年1月1日前付清，从2020年起，每年租金一年一付（且在每年1月1日前付清）……。房屋租赁期间，乙方未按时交纳房屋租金，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲、乙双方凡违反本合同约定的以上任意一条款，应按照合同总租金的两倍向对方支付违约金。”本案中，木曙东、李桂花已按约定将房屋交付给陈雪刚使用，陈雪刚应按约定的租金标准及支付时间向木曙东、李桂花支付租金，按双方合同约定，陈雪刚付清2015年1月1日起至2019年12月31日止租金4500000元的最后时间应为2019年1月1日前。但是陈雪刚除在2014年至2015年间实际支付租金3550000元后，未按合同约定的时间及支付方式支付后续租金。2019年1月14日，木曙东通过微信告知陈雪刚双方约定将原来的房屋租金900000元每年降为500000元每年，但前提是陈雪刚必须在2019年1月1日前一次性付清四年的房租2000000元，否则仍然按原合同900000元每年的房租执行。因陈雪刚未能按期支付，2019年1月18日，木曙东通过短信将房租催收通知书发送给陈雪刚，要求陈雪刚于2019年1月28日前付清房屋租金，逾期不支付，将收回房屋。2019年1月30日，木曙东通过短信将解除《房屋租赁合同》通知发送给陈雪刚，告知其解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求在解除七日内腾退房屋，同时在陈雪刚经营客栈处粘贴了《解除房屋租赁合同通知》。 本院认为，本案双方的微信记录虽能够证实对租金变更进行过协商，但木曙东的微信回复中已明确降一半租金的前提是陈雪刚必须在2019年1月1日前一次性付清未来四年的房租2000000元，否则仍然按原合同900000元每年的房租执行。因陈雪刚未能按期支付，双方对租金变更事宜并未达成一致。一审法院根据双方《房屋租赁合同》约定的租金标准，判决陈雪刚支付木曙东、李桂花2019年1月1日至2019年2月9日的房屋租金100000元、腾退房屋并支付违约金于法有据，本院予以确认。一审时陈雪刚主张违约金过高，但是一审判决酌情支持违约金300000元过分高于造成的损失，本院予以纠正，根据陈雪刚原交纳的租金已算至2018年12月31日，木曙东于2019年1月14日起3次通过微信向陈雪刚催收房租和解除合同到2019年2月9日就已收回客栈的实际，本院按照陈雪刚逾期交纳租金100000元的30％标准确定违约金为30000元。 陈雪刚上诉称，双方口头协商，将租金标准从每年90万元下调为每年45万元，原交纳的租金360万元，已算至2022年12月31日，不存在施欠租金的行为，但是在一、二审中均未能提供证据佐证双方已对租金变更事宜达成一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，其上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，陈雪刚的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，但是对违约金的处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持古城区人民法院（2019）云0702民初363号民事判决第一、二项，即：一、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内支付原告木曙东、李桂花房屋租金人民币100000元；二、被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内将位于云南省丽江市古城区束河街道开文社区东康六组64号房屋中由其管理、控制、使用的房屋及场地腾退给原告木曙东、李桂花； 二、撤销古城区人民法院（2019）云0702民初363号民事判决第三项，即：被告陈雪刚于判决生效之日起十五日内支付原告木曙东、李桂花违约金人民币300000元； 三、陈雪刚于本判决生效之日起十五日内支付木曙东、李桂花违约金人民币30000元； 四、驳回木曙东、李桂花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费32021元，由木曙东、李桂花承担31021元，由陈雪刚承担1000元。 二审案件受理费32021元，由陈雪刚承担27021元，由木曙东、李桂花承担5000元。 本判决为终审判决。 审判长  张培贵 审判员  高精红 审判员  薛淑华 二〇一九年十月三十一日 书记员  熊玉兰