北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初10634号原告：吕楠，男，1986年2月27日出生，住河北省保定市莲池区。被告：北京华洲伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长兴东街9号院6号楼5层505。法定代表人：张振伟。原告吕楠与被告北京华洲伟业房地产经纪有限公司（以下简称华洲伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员赵鹏杰担任审判长，会同人民陪审员刘堪铎、张德志组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕楠到庭参加诉讼。被告华洲伟业公司经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。吕楠向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还租房押金3600元；2.要求被告支付违约金3600元；3.要求被告返还无暖气的一个半月供暖费1397元；4.要求被告负担诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年5月20日就位于北京市房山区×镇×街×号院×楼×室签订《商业地产出租合同》，租期为2018年6月1日至2019年5月31日。原告支付了押金和半年房租。但被告在支付给房主一个月租金后便无法联系，因被告失联，房主也没有交供暖费，造成温度过低无法居住。合同中约定房租包括供暖费，供暖期从2018年11月15日至2019年3月15日。因只支付半年房屋，到期后原告与房主协商并搬出该房屋。综上，原告诉至法院，要求被告赔偿无法租住的一个半月租金以及押金和违约金，并要求要求支付诉讼费用。华洲伟业公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月20日，华洲伟业公司（出租方，甲方）与吕楠（承租方，乙方）签订《商业地产出租合同》，合同约定：房屋坐落于北京市房山区×镇×街×号院×号楼×（建筑面积62平方米），甲方持有房屋买卖合同，房屋所有权人为葛俊会；租赁用途为居住或办公；房屋租赁期自2018年6月1日至2019年5月31日，共计1年，甲方应于2018年6月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。月租金标准价格：每月人民币3600元整，租金共计43200元；押金：人民币3600元；租赁期内如乙方违约或提前搬出该出租房屋的，房屋租金与押金一律不退。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租金按半年结算，出租方（甲方）开户银行为邮政银行，户名为李乐乐，银行账号×××；租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费由甲方承担；水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。合同解除：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达500元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将此房屋转租的；其他法定的合同解除情形；违约责任：（一）甲方有：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达500元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将此房屋转租等情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的100%标准支付违约金；合同同时约定了双方的其他权利义务。该合同落款处，出租方有华洲伟业公司盖章及委托代理人翟鹏飞签字；承租方有吕楠签字。合同签订后，华洲伟业公司依合同约定向吕楠交付了涉租房屋。2018年5月20日，吕楠依合同约定给户名为李乐乐的账户中汇入30700元。同日，华洲伟业公司给吕楠出具收据，载明：“今收到吕楠交来×街×号院×号楼×房租（3600）半年、押金一个月（3600）、注册地址一年费用5500元，共计30700元”，收款单位处由北京华洲世纪房地产经纪有限公司盖章，收款人处由翟鹏飞签字。2018年9月，北京金房暖通节能技术股份有限公司长阳天地供热管理处针对涉租房屋发出《供热收费通知》，通知涉租房屋的住户交纳18-19年度的供热取暖费3725.4元。但华洲伟业公司未依合同约定支付涉租房屋18-19年度供暖费。另查，在吕楠承租涉租房屋期间，涉租房屋原出租人以华洲伟业公司未给付房租为由，要求吕楠返还涉租房屋。吕楠于2019年1月2日将涉租房屋返还给了原出租人。再查，本院于2019年2月28日作出的（2019）京0111刑初122号刑事判决书确定张振华系北京华洲世纪房地产经纪有限公司的实际经营人，并以张振华犯合同诈骗罪判处有期徒刑的刑罚，该判决已生效。张振华在公安机关羁押期间，本院曾就北京华洲世纪房地产经纪有限公司与华洲伟业公司的关系询问了张振华，张振华表示北京华洲世纪房地产经纪有限公司与华洲伟业公司都是由其负责；北京华洲世纪房地产经纪有限公司是以其母名义发起设立，华洲伟业公司是以其弟张振伟名义发起设立。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中，首先，吕楠与华洲伟业公司签订的《商业地产出租合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为有效，对双方当事人产生约束力。其次，吕楠依据合同约定支付相应的租金及押金义务，华洲伟业公司应保证涉案房屋不受他人干扰；现因原出租人主张权利，导致吕楠无法使用涉租房屋，华洲伟业公司已构成根本违约，故华洲伟业公司应承担相应的违约责任。第三，因华洲伟业公司违约导致吕楠无法使用涉租房屋已构成根本违约，故吕楠要求华洲伟业公司支付违约金的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。第四，因吕楠实际给付了华洲伟业公司6个月房屋租金21600元（每月租金3600元）及押金3600元，合计25200元；又因合同约定押金在租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；再因吕楠实际占有使用涉租房屋为7个月，换言之，吕楠实际应支付占有使用涉租房屋期间的租金为25200元，故吕楠要求返还押金的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第五，因吕楠并未实际支付供暖费；又因合同约定“如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用”；故吕楠要求华洲伟业公司返还供暖费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。第六，华洲伟业公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京华洲伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付吕楠违约金3600元；二、驳回吕楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京华洲伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由北京华洲伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  张德志二〇一九年十月三十一日书 记 员  刘欣然