山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初2644号原告：张锋，男，1985年8月5日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：钱冬梅（特别授权），山东千城律师事务所律师。被告：周中香，女，1985年10月26日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：赵联进（特别授权），山东明廉律师事务所律师。被告：杜现瑞，男，1990年8月10日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：赵联进（特别授权），山东明廉律师事务所律师。原告张锋与被告周中香、杜现瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锋的委托诉讼代理人钱冬梅，被告周中香及其委托诉讼代理人赵联进（同时为被告杜现瑞的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张锋向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告再返还原告定金20000元；2、请求判决被告赔偿原告因其违约造成的损失31800元（贷款服务费11800元和预期可得利益20000元）；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2019年5月9日，原告张锋通过济宁亿居房地产经纪有限公司与二被告签订了编号为0000703的《房屋买卖居间合同》，合同约定二被告将其房屋所有权编号为0034630位于济宁东华悦城一期6号楼01单元13层01-1301号房的自有房产及附属车位以1230000元的价格出买给原告，双方约定：付款方式为原告出175000元首付与被告共同对涉案房屋进行解压，175000元进行资金托管，商贷480000元，公积金贷款400000元；于2019年5月20日办理产权过户手续；原告于合同签订之日向被告支付购房定金20000元，如被告中途悔约，将两倍定金返还原告；如发生争议，违约方向守约方支付本合同约定总房款30%的违约金。合同签订当日，原告依照约定向被告支付了定金20000元，并积极配合办理贷款审批手续，督促中介联系和被告一起去办理房产解押手续，因被告一直未筹到解押资金，房产解押事宜一再推迟，最终通过中介介绍的小额贷款筹到解押资金，现该小额贷款也已放款，原告的贷款审批也已通过，经中介多次催促，被告迟迟不配合办理房产解押手续及后续房产交易手续。2019年6月17日，被告自主扔到中介公司桌上20000元现金返还原告的定金，2019年6月19日，被告明确通知中介不会再履行合同，同日被告将交由中介保管的产权证书取回，亿家房产、21世纪等多家中介公司重新对该房产进行挂牌销售，经与亿家房产、21世纪中介公司中介核实，被告于2019年6月18日通知其对涉案房屋进行挂牌销售。经调查，涉案房屋于2019年7月12日二被告已经卖给许文玺，并办理了备案手续。被告的行为已构成根本性违约，应当依照法律规定和约定双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失，经中介调解，被告拒绝承担相应的违约责任，故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。周中香、杜现瑞辩称，原告的起诉无事实和法律依据，属于浪费司法资源。原告违约在先，未在合同约定的期限内即2019年5月9日至5月20日支付给被告17.5万元的解押资金，致使合同目的不能实现，原告在被告给予的合理催告期间内自2019年6月15日至18日期间履行合同义务，应视为终止。同时被告于2019年6月19日已另行挂牌售房的方式解除合同。目前案涉房屋已经出售。根据合同法第115条，给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金。因此原告关于要求被告返还定金的主张不能成立。根据合同法第116条规定，违约金和定金同时进行约定的，当事人一方在主张权利时只能选择一项条款，因此原告关于同时主张定金和违约金的主张也不应当得到支持。原告主张损失31800元无任何事实和法律依据，原告主张的所谓的2万元预期利益是被告和原告在签订买卖合同时无法预见的，根据《中华人民共和国合同法》的司法解释，该项主张也没有任何法律依据，综上，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、2019年5月9日，原、被告及济宁亿居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》一份，证明原告张锋通过济宁亿居房地产经纪有限公司与二被告签订了编号为0000703的《房屋买卖居间合同》，合同约定对房屋位置、价款、付款方式及违约责任进行了约定。2、被告杜现瑞、周中香出具的《收条》一份及支付宝转账截屏一份，该组证据证明2019年5月9日，二被告收取原告购房定金20000元。3、济宁亿居房地产经纪有限公司出具的《收据》一份及支付宝转账截屏两张，该组证据证明2019年5月9日，原告向济宁亿居房地产经纪有限公司缴纳贷款手续费用、评估费用共计11800元。4、58同城手机截屏一份，证明中垠悦城小区单价六月份比五月份增长500元。5、被告周中香与房产中介服务人员任平利微信聊天记录截屏一张，证明2019年5月14日，任平利就已告知被告原告购房款已经到位，催促被告去共同办理房产解押手续，但被告因征信问题还未筹到解押资金。6、济宁亿家房地产经纪有限公司中介张小师朋友圈截屏及微信聊天记录截屏一宗、21世纪不动产王洪江朋友圈截屏及微信聊天记录截屏一宗，该组证据证明2019年6月18日被告又重新委托中介对涉案房屋进行挂牌销售。7、任平利出庭作证的证人证言一份，证明涉案房屋交易过程。被告周中香、杜现瑞对原告提交的证据，质证意见如下：对于证据1真实性无异议，但不能证明原告的主张，在该合同中原告也认可原告出17.5万元付与被告共同对涉案房屋进行解押，但原告始终未与被告联系；对于证据2真实性无异议，但因原告违约，二被告已把该款项于2019年6月15日退还给原告；对于证据3有异议，该收据系中介公司向原告出具，并未载明该款项的缘由或名称，而且与本案体现不出任何关联性；对于证据4有异议，从该手机截屏上虽然能体现到房价的走势，但与涉案房屋并不具有必然联系，根据常理房屋所在的位置楼层面积等均与房价有或多或少的关系，原告所表示的500元也是一个笼统模糊的概念；对于证据5有异议，因为中介任平利以收取居间费为业，在原被告双方实际终止合同后，任平利的居间费不应当收取，因此任平利的描述与本案有利害关系，不应当采信；对于证据6有异议，该微信截屏内容体现不出来与案涉房产有任何关联。被告为证明其主张，向本院提交以下证据：录音一份，该录音系被告的朋友张宪与原告及中介任平利的通话，录制于2019年6月15日，时长约28分钟，证明被告给予原告两天的时间办理筹款及相关手续，若6月18日上午九时前原告未予答复，被告可以另行出售该房屋，双方合同关系解除。被告已把收取的2万元返还给了原告。原告对被告提交的证据，质证意见如下：从录音内容中可以明确显示被告所证明内容与事实不符，被告所要求的附加条件为在合同上添加关于最终银行贷款放款的时间必须为三个月内，如三个月内不能放款，按照日利率千分之一承担违约责任，整段录音都是围绕是否能够附加该项条款内容为中心的，而该条款所约定的违约责任被告与原告及中介并未协商一致，且违约责任作为合同的主要条款其变更应当双方协商一致，录音中也可以显示出被告积极配合办理银行贷款的各项手续，在该录音录制时，商业贷款审批已经完成，不存在任何信用问题，被告的朋友在录音中也明确表示依然是卖给原告，并未提及解除合同事宜。更不存在被告给予原告两天的时间是去办理存款及相关手续，而是给予原告及中介两天时间考虑是否添加其所提出的附加条件，对于被告所述两天之后如果不能给予答复就另行挂牌出售，原告及中介均未同意，因此两天之后其自行挂牌出售房屋属于违约行为。另该项房产交易第一步应当是涉案房屋的解押，房屋解押后才是办理房屋过户手续，办理过户手续后才是去银行抵押房产继续办理房产贷款，故不存在两天后办理银行贷款正式手续的可能性。对当事人无异议的证据，原告提交的证据1、证据2，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：因原告提交的证据3和证据7具有关联性，本院一并论述。原告提交的《收据》上加盖有济宁亿居房地产经纪有限公司的公章，有相应支付宝转账记录相印证，结合任利平的证人证言，任利平陈述上述转账为原告向济宁亿居房地产经纪有限公司支付的贷款手续费用和评估费用，上述证据3和证据7相互关联、相互印证，能够形成完成的证据链，故对原告提交的证据3和证据7，本院予以采信。原告提交的证据4，仅为手机截屏，被告有异议，该证据与案涉房屋无关联性，且原告未能提交其他证据相印证，故对该证据，本院不予采信。原告提交的证据5，该聊天记录载明任平利告知被告原告购房款已经到位，催促被告去共同办理房产解押手续，但被告因征信问题还未筹到解押资金。结合原告提交的证据7任利平的证人证言，任利平陈述二者相互印证，能够证明案涉房屋的交易流程，对该证据，本院予以采信。原告提交的证据6，结合被告关于“案涉房屋已于2019年6月19日另行挂牌出售”的陈述，对该证据的真实性，本院予以确认。对于被告提交的证据，原被告只是对该证据的证明内容有争议，关于内容方面的争议，在本院认为部分一并论述，对该证据的真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，周中香、杜现瑞（合同甲方）作为卖方，张锋（合同乙方）作为买方，济宁亿居房地产经纪有限公司（合同丙方）作为居间方，三方签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲方将坐落于济宁市的房产（房屋所有权证号：0034630）出售给乙方，房屋交易价格为1230000元，建筑面积为143.73平方米，附属设施包含车位1个，车位号676号。乙方于房屋买卖合同签订当日向甲方付定金20000元。该房产有抵押，解押方式甲乙双方共同解押，乙方出壹拾柒万伍仟（175000.00元）首付，甲方同意乙方混合贷款，商贷480000元，公积金贷款400000元及资金托管175000元，由银行贷款支付甲方。甲乙双方约定于2019年5月20日前到济宁市房地产交易中心办理产权转移过户手续。合同第四条约定，丙方受甲、乙双方共同委托，为其促进房屋买卖交易，协助办理产权转移过户手续，并收取中介服务费用为房屋成交总价款的1.5%，如需委托丙方办理贷款，另收贷款手续费用为贷款额的10%，上述费用由乙方承担。该合同第八条违约责任约定，签订本协议后双方共同遵守，如乙方中途悔约，购房定金不退，直接由丙方无条件无息转给甲方；如甲方中途悔约，将两倍定金返还给乙方；若有违约，中介服务费由违约方按原中介费的两倍承担。该合同第十条约定甲乙双方如毁约，可自行协商，并出具处理意见给丙方，丙方依据处理意见退还相关证件及结算相应款项。任何一方毁约，丙方仍有取得中介服务费的权利。三方对此条款均无异议。该合同第十一条约定本合同在履行过程中发生争议的，双方应协商解决；协商不成的，双方同意违约方向守约方支付本合同约定总房款30%的违约金。张锋、周中香、杜现瑞、济宁亿居房地产经纪有限公司在上述合同上签字、盖章。合同签订后，张锋给付周中香、杜现瑞购房定金20000元，向济宁亿居房地产经纪有限公司支付贷款服务费118000元。后在合同履行过程中，原被告产生纠纷，诉至本院。另查明，2019年6月15日，被告把定金20000元退还给原告。坐落于济宁市的房产（房屋所有权证号：0034630）已经另行出售给他人。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告与济宁亿居房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行合同。因涉案房屋现已另行出卖,案涉合同目的不能实现，上述《房屋买卖居间合同》实际已经解除。原被告双方在《房屋买卖居间合同》中约定，济宁亿居房地产经纪有限公司受原、被告双方共同委托，为其促进房屋买卖交易，协助办理产权转移过户手续。原被告双方均同意共同解押案涉房产，对解押房产时间无约定。结合任利平的证人证言和被告提交的录音证据，可以认定《房屋买卖居间合同》签订后，原、被告就银行贷款到账的时间进行协商，未达成一致意见。被告在与原告签订的《房屋买卖居间合同》未解除的前提下，于2019年6月19日将案涉房屋挂牌出售，后另行出卖给他人，该行为已经构成违约，按照该《房屋买卖居间合同》第八条违约责任约定，如被告中途悔约，将两倍定金返还给原告。故被告需向原告返还定金40000元，被告已返还20000元，被告还需向原告返还定金20000元。关于被告抗辩称案涉合同已于涉案房产挂牌出售时解除，不符合约定和法定事由，对该抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告周中香、杜现瑞于本判决生效之日起五日内向原告张锋返还定金20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取548元，由被告周中香、杜现瑞负担150元，由原告张锋负担398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  谢振平二〇一九年十月二十二日书记员  宋楠楠