福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4072号 原告：福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会，住所地龙岩市新罗区西郊路103号，统一社会信用代码55350802MEA176531A。 法定代表人：李斌，主任。 委托诉讼代理人：黄振球、施丽仙，福建诺佳律师事务所执业律师。 被告：黄红彩，女，1956年6月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：王良芹，福建同荣仁律师事务所执业律师。 原告福建省龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会（以下简称：华龙社区居委会）与被告黄红彩物权保护纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案件审理需要，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华龙社区居委会委托诉讼代理人黄振球，被告黄红彩的委托诉讼代理人王良芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华龙社区居委会向本院提出诉讼请求：判决黄红彩立即搬离龙岩市新罗区西陂街道华龙社区华龙一条街5号店（西郊西路2-12）。 事实和理由：国营华龙机械厂劳动服务公司是福建华龙机械厂的下属公司。1992年11月10日，国营华龙机械厂劳动服务公司（以下简称：华龙劳服公司）为甲方，黄红彩为乙方，双方签订了合同编号为92005名为出售、实为以息代租的具有租赁性质的《店面出售合同》，合同约定：甲方将位于新澡堂至市场道路边第5间店面出售给乙方，售价为壹万伍仟元整，第二条约定：“乙方有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭盖，擅自更改房内设施。严禁店门口使用煤炭炉。”第三条约定：“乙方自签订合同之日起使用期满15年整可退回甲方，并按7折计价退款；使用期满18年整可按6折计价退款；使用期满20年整可按5折计价退款；20年以后乙方要求折价退房，退款额不高于5折。”2002年8月份福建华龙机械厂宣告破产，福建华龙机械厂破产后，华龙一条街的所有权由龙岩市人民政府划拨到了华龙社区居委会名下。从1991年起到华龙机械厂破产，华龙一条街十六间店面的产权均登记在同一本房屋所有权证中，没有分割，所有权证号为“龙字第18369号”，建筑面积为492.27平方米，所有权人为华龙机械厂。福建华龙机械厂破产后，由龙岩市人民政府把原华龙机械厂的非经营性国有资产划拨给了华龙社区居委会。 华龙社区项目改造是我市“十三五”规划的重点项目。龙岩市和新罗区二级政府为了进一步完善华龙社区周边路网结构，打通华莲西路一期和犀牛路二期南段两段断头路，有效缓解龙岩大道、龙腾路及周边区域的交通压力，以便于社区居民及周边群众出行。市区二级人民政府决定对华龙社区进行项目改造，采取“市区政府主导、国企运作、社区参与、公益定位”的模式方案进行实施。现因黄红彩等部分人员以在1992年与华龙劳服公司签订了合同为由拒不搬离，致使华龙社区项目改造受阻、无法进一步推进打通华莲西路一期和犀牛路二期南段两段断头路工程。华龙社区改造指挥部、华龙社区居委会、互诚房屋征收公司、以及相关的法律顾问等多家单位共同多次与黄红彩进行沟通、协商关于本案纠纷店面搬迁事宜，但因双方无法达成一致意见，致使本案纠纷的店面无法拆除。现华龙社区居委会为维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 黄红彩辩称，一、华龙社区居委会与本案没有直接利害关系，其不具备原告主体资格。我国《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”是起诉必须具备的要件之一，而华龙社区居委会与本案却无任何直接利害关系。理由如下：华龙社区居委会在起诉状“事实和理由”部分第一自然段称“2002年8月份福建华龙机械厂宣告破产，福建华龙机械厂破产后，华龙一条街的所有权由龙岩市人民政府划拨到华龙社区居委会名下”，对此华龙社区居委会提供了两份证据予以证明：其中一份是编号为龙字第18369号、颁证时间为1996年1月的《房屋所有权证》，另一份是编号为龙财国资【2002】4号文件《关于福建华龙工业集团公司破产后非经营性国有资产划拨的通知》（以下简称龙财国资【2002】4号文件）。前述两份证据无法证明其主张。首先，龙字第18369号《房屋所有权证》上记载的包括案涉店面在内16间店面的所有权人为华龙机械厂，而不是华龙社区居委会。其次，龙财国资【2002】4号文件规定，划拨给华龙社区居委会筹备小组的非经营性具体国有资产以附件一划拨清单为准，但华龙社区居委会却未提供该份清单。再次，《福建华龙机械厂生活区国有资产划拨清单》（详见黄红彩当庭提供）上并没有将龙字第18369号《房屋所有权证》项下的16间店面房产作为划拨资产列入其中，这也证明包括案涉店面在内的16间店面并不属于政府划拨给华龙社区居委会的原华龙机械厂的非经营性国有资产。这也是龙字第18369号《房屋所有权证》记载的所有权人目前仍为华龙机械厂而不是华龙社区居委会的原因所在。故华龙社区居委会对案涉店面不享有任何权利，无任何直接利害关系，其不具备合法的原告主体资格，其起诉应予以驳回。 二、案涉店面已出售给了黄红彩，黄红彩已是事实上的所有权人，华龙社区居委会无权要求黄红彩搬离店面。理由如下：1.华龙劳服公司于1992年9月1日向社会发布《关于出售店面的通告》，称为搞活市场，经厂部同意，新澡堂至市场道路16间店面（案涉店面为其中的1间）决定于九月底全部出售完毕，且通知对出售店面的面积、价格等事项作了公开告知。同年11月10日，作为甲方的华龙劳服公司与作为乙方的黄红彩就案涉店面签订了一份《店面出售合同》，约定甲方将新澡堂至市场道路边第伍间店面出售给乙方，售价为壹万伍仟元整。黄红彩按合同约定完成了购房款的支付义务，其中于1992年8月31日支付5000元定金、于1992年11月12日支付10000元购房款。华龙劳服公司收款后向黄红彩出具了二份收款凭证，在凭证摘要栏明确注明“黄红彩交购房定金”和“黄红彩交购店面款”。无论是当初公告还是合同，都明确约定为出售店面而不是出租店面，华龙机械厂不至于连出售和出租两个基本的概念都分不清楚。2.按当时的价格，在10000元可以盖一整栋3层楼房，1992年华龙厂一套三房一厅的集资房才10000元。所以从案涉店面的价格15000元足以证明黄红彩系向华龙劳服公司购买店面而不是承租店面。3.华龙厂工会曾经以25000元的价格向华龙劳服公司购买了龙字第18369号的《房屋所有权证》项下16间店面中的2间，该购买事实已经福建省高级人民法院作出的（2002）闽民破字第1-1号民事裁定书确认。因此，作为同一本所有权证项下的案涉店面也属黄红彩向华龙劳服公司购买的，而不是租赁的。4.在出售案涉店面时，双方约定“乙方有居住使用权，无房产权”主要是因为店面出售时没有办理产权证。1996年办证后，黄红彩要求华龙机械厂办理过户手续时，时任厂领导以大证（16间店面合一本证）未分割，分割需要大笔资金、厂里目前资金紧张为由一直拖延，导致至今房屋所有权证未过户至黄红彩名下。5.龙字第18369号《房屋所有权证》项下的包括案涉店面在内的16间店面之所以未被列入划拨财产，是因为16间店面已经被出售，其中2间已出售给华龙厂工会。黄红彩占用、使用案涉店面至今，期间华龙社区居委会也从未向黄红彩主张过任何权利，也从未对店面做过任何的管理和维护工作。综上，华龙劳服公司与黄红彩成立的是买卖合同关系，而非华龙社区居委会所称的“名为出售、实为租赁”租赁合同关系。 三、黄红彩积极响应和支持龙岩市政府对华龙社区项目的改造，但黄红彩对讼争店面享有的所有者权益应得到维护，其被拆迁人的法律地位应得到确认，其拆迁利益应得到充分的保护。 综上，请求依法驳回华龙社区居委会的起诉或驳回其诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：原福建华龙机械厂为全民所有制企业，原国营华龙机械厂劳动服务公司为福建华龙机械厂下属企业。1992年9月1日，华龙劳服公司发出《关于出售店面的通告》，主要内容为：华龙劳服公司为搞活市场，经厂部同意，新澡堂至市场道路十一间店面决定于九月底全部出售完毕；该店使用面积约为32㎡（楼下前后套间），售价为15,000元，于1992年10月上旬前交付使用；购房者不受内外公民条件限制，购房者有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，也不准随意搭盖；购房者使用期满15年整可退回厂劳服公司归集体所有，并按7折计价退款；使用期限满18年可按6折计价退款；使用期满20年整可按5折计价退款；20年以后购房者要求折价退房，不得高于5折；购房户在预定时必须缴纳定金5,000元，交付使用领取钥匙时缴清全部房款；购房户在交清尾款时与厂劳服公司签订购房合同。1992年8月31日，黄红彩向华龙劳服公司缴交定金5,000元，华龙劳服公司向黄红彩出具编号为92001号的《收款凭证》，该凭证摘要中载明“黄红彩交购房定金5,000元”。1992年11月10日，黄红彩（乙方）与华龙劳服公司（甲方）签订合同编号为92005的《店面出售合同》，合同约定：甲方将位于新澡堂至市场道路边第伍间店面出售给乙方，售价15,000元；乙方有居住使用权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户；乙方自签订合同之日起使用期满15年整可退回甲方，并按7折计价退款；使用期满18年整可按6折计价退款；使用期满20年整可按5折计价退款；20年以后乙方要求折价退款，退款额不高于5折。1992年11月12日，黄红彩向华龙劳服公司支付10,000元，华龙劳服公司向黄红彩出具编号为92008号的《收款凭证》，该凭证摘要中载明“黄红彩交购店面款10,000元”。 1996年1月，案涉华龙一条街店面的房屋所有权证登记在华龙机械厂名下，房屋所有权证号为龙字第18369号，建筑面积492.27㎡。 2002年8月13日，福建省高级人民法院作出（2002）闽民破字第1-1号民事裁定书，裁定：准予福建华龙机械厂破产清算组关于要求将福建华龙机械厂医院、幼儿园等社区国有资产（具体详见所附清单，账面价值为60,458,626.21元）不列入企业破产财产，移交龙岩市人民政府管理的申请。 2002年12月20日，龙岩市财政局发出龙财国资[2002]4号《关于福建华龙工业集团公司破产后非经营性国有资产划拨的通知》，主要内容为：除原华龙公司职工医院房屋、建筑物、设备，原华龙幼儿园的房屋、建筑物，原华龙公司运动场产权及原华龙公司生产区的2000平方米抽水井用地外，其余非经营性国有资产划拨给华龙社区居委会筹备小组，其中：房屋、建筑物原值39,442,509.09元，净值31,600,486.84元；设备原值424,952.86元，净值104,451.92元，其所占用土地随之划转。 现华龙社区居委会主张案涉店面业经龙岩市人民政府划拨给其，其系案涉店面的所有权人，其有权收回案涉店面为由，诉至法院，请求判如所请。 另查明，坐落于龙岩市新罗区西陂街道西郊路103号（剩余宗地）即原华龙一条街于2019年8月2日办理不动产登记手续，权利人为华龙社区居委会，房屋建筑面积为492.27㎡。 以上事实，有华龙社区居委会提供的《店面出售合同》、房屋所有权证、（2002）闽民破字第1-1号民事裁定书、龙财国资[2002]4号《关于福建华龙工业集团公司破产后非经营性国有资产划拨的通知》、不动产权证书，黄红彩提供的《关于出售店面的通告》、收款凭证及当事人的庭审陈述在案佐证。 诉讼中，华龙社区居委会向本院提交书面申请，申请书载明：如黄红彩搬离案涉店面，华龙社区居委会同意将黄红彩已按合同约定交纳的15,000元予以退还并按相应标准予以补偿。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。关于华龙劳服公司与黄红彩1992年11月10日签订的《店面出售合同》的性质系房屋买卖合同还是房屋租赁合同的问题。对于合同性质的判断，应以合同当事人对双方权利义务约定的内容及实际履行情况等进行综合认定。本案中，虽然案涉合同的标题表述为“出售”，但合同约定“黄红彩有居住权，无房产权，原则上个人之间不允许互相转让，中途不得退户。不准加层和搭层，擅自更改房内设施”，该条款已明确约定黄红彩对讼争店面不享有房屋所有权、不得转让、不得对店内设施进行改造，同时合同还对不同使用年限退回店面时返还款项进行了约定，前述合同内容符合租赁关系的法律的特征。因此，案涉《店面出售合同》实质应为店面租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。黄红彩连续使用涉案店面已超过了二十年，二十年最长租赁期限届满后，华龙劳服公司作为缔约方已经不存在，原福建华龙机械厂已破产清算，现华龙社区居委会已取得案涉店面的不动产登记证。黄红彩与华龙社区居委会未就案涉店面的使用权达成任何协议，黄红彩继续占用案涉店面，无事实与法律依据，华龙社区居委会有权要求黄红彩限期搬离。在本案诉讼过程中，华龙社区居委会向本院提交书面申请，同意如黄红彩搬离案涉店面，华龙社区居委会将黄红彩已按合同约定缴纳的15,000元予以退还并按相应标准予以补偿，该申请不违反法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条的规定，判决如下： 黄红彩应于本判决生效之日起十日内搬离龙岩市新罗区西陂街道华龙社区华龙一条街5号店（西郊西路2-12）。 案件受理费100元，由黄红彩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 江  晓  萍 人民陪审员 李  丽  月 人民陪审员 周    兰 二〇一九年十月十八日 书 记 员 杨重苑(代) 书 记 员 温丽芳(代) 附： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。