江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初2970号原告：南通尚美家国际商贸城市场有限公司，住所地南通市外环北路798号。法定代表人：杨细莲，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴文捷，男，1968年5月18日生，汉族，住南通市崇川区，系南通尚美家国际商贸城市场有限公司工作人员。被告：俞昕，男，1971年3月10日生，汉族，住南通市港闸区。被告：茅建红，女，1975年9月8日生，汉族，住南通市港闸区。原告南通尚美家国际商贸城市场有限公司（以下简称尚美家公司）与被告俞昕、茅建红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，由审判员徐建云适用小额诉讼程序独任审理，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。原告尚美家公司的委托诉讼代理人吴文捷，被告俞昕到庭参加诉讼。被告茅建红经本院依法送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已部分缺席审理终结。原告尚美家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告俞昕、茅建红给付物业服务费7250.4元，违约金14355.79元，合计21606.19元；2.本案诉讼费由被告俞昕、茅建红承担。事实和理由：原告尚美家公司系南通江海大厦的物业管理公司，被告俞昕、茅建红系江海大厦3幢1505室的业主，物业面积60.42平方米。自2015年1月1日至2018年12月31日，原告尚美家公司按约定为江海大厦提供了物业服务，但被告俞昕、茅建红没有依据物业合同的约定支付物业费。被告俞昕、茅建红的行为已经违反了诚信原则，除应当承担向原告尚美家公司支付物业费的义务外，还应当向原告尚美家公司支付逾期付款的违约金。被告俞昕辩称：被告俞昕、茅建红与万濠物业公司存在物业服务合同关系，两被告的物业费已缴至2015年5月14日。开发商与原告尚美家公司签订的前期物业管理合同对两被告没有约束力。原告尚美家公司对江海大厦的违章建造行为不予制止，且为了商家停车方便，破坏小区绿化擅自改建停车场。两被告于2017年3月份拿钥匙装修，2018年3月入住。房屋空关期间的物业费按七折计算。请求法院维护业主合法权益，依法作出判决。被告茅建红未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明，江海大厦未成立业主委员会。2015年7月10日，江海大厦的建设单位江苏佳达置业有限公司与原告尚美家公司签订《前期物业服务合同》，约定原告尚美家公司负责对江海大厦提供前期物业管理服务，物业类型为商业、办公，合同履行期为2015年7月15日至2020年7月14日；物业服务费用实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为办公用房按2.5元/月*平方米标准收取，商业按4元/月*平方米标准收取；收费时间为按壹（年）交纳，业主或物业使用人应在本年到期之日前一个月内履行交纳义务；双方约定违约责任为业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三加收每日滞纳金的标准向原告尚美家公司支付违约金等。被告俞昕、茅建红系南通市江海大厦3幢1505室的业主，物业面积为60.42平方米。两被告于2014年年底与开发商办理房屋交房验收手续，领取房屋钥匙。2017年3月开始装修房屋，之前房屋处于空置状态。2015年7月15日至2018年12月31日期间，原告尚美家公司按约为江海大厦提供物业服务，两被告未缴纳该期间的物业服务费。2019年5月22日，原告尚美家公司向被告俞昕户邮寄《催缴物业费的通知》，明确两被告拖欠2015至2018年四年的物业服务费合计7250.4元，要求两被告于2019年5月28日前向原告尚美家公司付清全部款项。然两被告仍未缴纳。原告尚美家公司遂诉来本院，提出如前诉请。案件审理中，原告尚美家公司放弃了对两被告违约金追偿的主张。另查明，原告尚美家公司在江海大厦违章建筑行为的劝止、绿地管理等方面存在管理不到位的情形。以上事实有江苏佳达置业有限公司与原告尚美家公司签订《前期物业服务合同》《催缴物业费的通知》及邮寄凭证、《交房验收单》、南通供电公司电费查询单、原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定，交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，案涉的江海大厦目前尚未成立业主委员会，建设单位江苏佳达置业有限公司与原告尚美家公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告尚美家公司根据物业合同的约定，对江海大厦各业主提供了相应的物业服务，两被告作为业主，应当支付物业服务费用。关于两被告从何时开始缴纳物业服务费的问题。原告尚美家公司要求两被告缴纳2015年至2018年的物业服务费，而原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》的服务期从2015年7月15日开始，根据合同相对性原则，原告尚美家公司要求两被告支付2015年1月1日至2015年7月14日期间的物业服务费，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。关于被告俞昕提出的2017年2月之前因房屋空关，物业服务费打七折的主张能否支持的问题。原告尚美家公司对两被告2017年2月之前未实际入住案涉房屋这一事实不持异议。原告尚美家公司认为《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规{2013}4号）规定的普通商品房空置物业服务费可打七折，不适用案涉的商住楼，故不同意两被告打七折的主张。本院认为，《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价规{2013}4号）第十三条第四款规定：“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。上述规定中并未排除商住楼的适用，结合南通市物业服务收费的实务中，对2018年之前未入住的住户，物业服务费有打七折的惯例，故两被告基于其2017年2月之前未入住案涉房屋，要求物业费打七折的主张，本院予以支持。鉴于原告尚美家公司在江海大厦违章建筑的制止、绿地管理等方面存在管理不到位的情形，对两被告实际入住的2017年3月至2018年12月期间物业服务费,本院酌情扣减15%。两被告应当支付的物业费为：1.2015年7月15日至2017年2月（19.5个月），按2.5元/㎡*月的七折缴纳，19.5月×60.42㎡×2.5元/㎡*月×70%=2061.83元；2.2017年3月至2018年12月（22个月），按2.5元/㎡*月的85%缴纳，22月×60.42㎡×2.5元/㎡*月×85%=2824.64元，合计4886.47元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条的规定，判决如下：被告俞昕、茅建红在本判决生效后十日内向原告南通尚美家国际商贸城市场有限公司支付2015年7月15日至2018年12月31日的物业服务费4886.47元。如果被告俞昕、茅建红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元（已减半收取），由原告南通尚美家国际商贸城市场有限公司负担145元，被告俞昕、茅建红负担25元。本判决为终审判决。审判员  徐建云二〇一九年十月二十九日书记员  许美燕拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。