广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16755号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司(原雅居乐物业管理服务有限公司)，住所地广东省中山市三乡镇雅居乐花园兴业路管理大厦，统一社会信用代码91442000282096687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：谢小玲、容泳瑜，系该公司职员。被告：：赵闰霞，女，1976年9月7日出生，汉族，住广东省中山市，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告赵闰霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人谢小玲、容泳瑜，被告赵闰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求：1.被告按每月535.7元的标准向原告支付从2016年1月至2018年8月拖欠的物业管理费，2019年2月至判决之日拖欠的物业管理费（暂计至2019年3月的管理费合计18213.8元）2.被告向原告支付从2016年1月至判决之日止的违约金（按拖欠各月的物业管理费金额为基数，分别自该月的应付款时间至实际支付之日止，每日按1‰计，暂计至2019年2月28日为8610.3元）;3.被告向原告支付从2019年2、3月份的水费67.2元、电费374元；上述费用合计27265.3元。事实和理由：被告为中山市××乡镇雅居乐新城二期A3幢15号商铺业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。2012年12月22日，原告与雅居乐新城商住小区业主委员会（以下简称雅居乐新城业委会）签订《中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同》，就有关原告向雅居乐新城商住小区提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，小区业主应于每月15日前向原告缴纳当月物业管理费及其他费用，如不能按时缴付，则每拖延一日的滞纳金按应缴金额的1‰计算。关于该小区的物业服务收费标准问题，原告已于2015年获得中山市××乡镇发展改革局备案批复，根据该备案批复，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.3元向原告缴付物业管理费，其建筑面积为232.91平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费535.7元。被告拖欠2016年1月至2019年3月期间物业管理费、滞纳金，及2019年2、3月份的水费、电费，合计27265.3元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中，原告称起诉后被告已支付了2018年9月之后的物业管理费及2019年2、3月份的水电费，因此变更上述第1项诉讼请求为：被告按每月535.7元的标准向原告支付从2016年1月至2018年8月共32个月的物业管理费17142.4元；撤回上述第2、3项诉讼请求。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房产证;2.原业主收楼证明书；3.业主资料更改申请书；4.中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同；5.房屋费用催缴函及回执；6.商铺缴费清单；7.2019都会新天地商业区水表、电表本；8.欠费明细表。被告赵闰霞辩称，被告系中山市××乡镇雅居乐新城二期A3幢15号商铺的业主，确认原告诉称被告未缴交2016年1月至2018年8月期间的物业管理费事实。因原告多年来从未向被告追缴物业管理费，原告要求被告支付物业管理费的部分请求超过了诉讼时效，对超过诉讼时效的费用不同意支付，同意支付未超过诉讼时效的物业管理费。被告赵闰霞为其辩解未提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年12月22日，雅居乐新城业委会作甲方、雅居乐公司作乙方签订一份《中山市雅居乐新城商住小区物业服务合同》约定，甲方将中山市××乡镇雅居乐新城商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务。根据合同约定，物业收费标准，都会新天地商业区商铺按建筑面积2.3元每月每平方米计算。业主或非业主使用人逾期缴交物业费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费总额的1‰交纳违约金。被告于2013年5月从原业主郑学友处受让取得涉案物业，被告于2014年3月27日向原告申请变更涉案物业的业主。庭审时原告陈述，由于当时电脑系统没有生成被告尚欠物业管理费，一直都是向被告追收水电费。电脑系统升级之后才有显示被告从2016年1月起未缴交物业管理费，计至2018年11月共计35个月应缴交的物业管理费合计18749.5元，尚欠水电费405.4元，合计19154.9元。原告发现被告欠交物业管理费后，于2018年9月通过电话通知被告缴交，于2018年11月28日通过挂号信函向被告的商铺地址邮寄《房屋费用催缴函》，要求被告于2018年11月30日前缴交欠费。被告确认接到物业公司电话告知缴交物业管理费一事，但称未收到物业公司邮寄催缴物业管理费的挂号信函。之后被告向原告缴交了2018年9至11月份的物业管理费及水电费，但仍欠2016年1月至2018年8月期间的物业管理费及后期水电费，原告经多次追讨未果，于2019年4月1日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年4月1日作预立案调解，调解不成于2019年6月24日正式立案。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告位于中山市××乡镇雅居乐新城2期A3幢15号物业，建筑面积为232.91平方米，登记时间为2013年5月31日。按照雅居乐新城业委会与雅居乐公司签订的合同约定，都会新天地商业区商铺按建筑面积2.3元/平方米/月计算，被告每月应向原告缴交物业管理费为535.7元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与原告签订物业管理服务协议，但雅居乐新城业委会与雅居乐公司签订了物业管理服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，物业管理服务合同对业主具有约束力。被告事实上已接受了物业服务，与物业公司形成了物业服务合同关系，依法应向原告支付物业管理费。本案的争议焦点是，原告主张的物业管理费是否已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八第一款条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。物业服务合同约定业主按月交纳物业管理费，每月的管理费属独立债务，而并非一个整体债务的分期履行，故各月的物业管理费应分别计算请求保护民事权利的诉讼时效。民法总则自2017年10月1起施行，故2017年10月1日之前产生的物业管理费应当适用民法通则关于诉讼时效的规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。原告主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定,且已于2018年9月通过电话要求被告缴交2016年1月起尚欠的物业管理费，此时因原告向被告提出履行请求诉讼时效中断,诉讼时效期间重新计算。原告于2019年4月1日向本院起诉请求被告支付从2016年1月至2018年8月期间的物业管理费,显然，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上所述，原告要求被告支付从2016年1月至2018年8月期间的物业管理费17142.4元的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见缺乏事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告赵闰霞于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付从2016年1月至2018年8月期间的物业管理费17142.4元。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，减半收取计241元（原告已预交），由被告赵闰霞负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇一九年十月八日书记员  梁晓林林雷