北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18600号原告：孙亮，男，1972年1月6日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：丁玲，北京恒理律师事务所律师。被告：张鹤九，男，1950年3月17日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张洪谦（系被告张鹤九之子），男，1972年11月28日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王大军，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京六达盛泰置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层861室。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：张振峰，北京泓聚律师事务所律师。原告孙亮与被告张鹤九、被告北京六达盛泰置业有限公司（以下简称六达盛泰公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙亮的委托诉讼代理人丁玲，被告张鹤九的委托诉讼代理人张洪谦、王大军，被告六达盛泰公司的委托诉讼代理人张振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙亮向本院提出诉讼请求：1、请求确认孙亮建设的位于北京市大兴区庞各庄镇东梨园村总建筑面积3168.43平方米地上物的有关拆除腾退补偿款5005013元（包含已付部分150万元）归孙亮所有；2、本案诉讼费由张鹤九、六达盛泰公司承担。经本院释明，孙亮主张第一项诉讼请求中的“有关拆除腾退款5005013元”为《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》中约定的财产权益5005013元，故将第一项诉讼请求明确为：确认孙亮与六达盛泰公司签订的《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》中的财产权益5005013元由孙亮享有。事实和理由：2005年3月31日，孙亮与张鹤九就位于北京市大兴区庞各庄镇东梨园村（东至侯占海承包地、西至柏油路、南至田间路、北至东梨园村土地），东西长86米、南北宽52米的土地签订《土地使用合同》，约定将张鹤九从东梨园村村委会处承包的上述空地转包给孙亮使用，使用期限为24年，自2004年12月31日至2028年12月31日止，每年使用费为8710元。合同签订后，孙亮按照约定支付使用费并在上述土地自建房屋及附属设施约3200平米用于经营使用。2014年1月1日，双方针对承包费数额，签订《土地使用合同补充合同》，约定土地使用费用调整到每年20000元。2017年初，大兴区庞各庄镇政府公告通知上述土地被划入拆迁腾退范围，六达盛泰公司作为拆除腾退人开始对孙亮所建房屋进行拆除腾退工作并于2017年11月将土地腾退完毕。2018年，六达盛泰公司与孙亮签订《拆除腾退补偿预付款协议》并支付预付款150万元。现由于张鹤九不予配合拆迁工作，造成六达盛泰公司无法支付剩余腾退款，给孙亮造成较大损失。为维护孙亮的合法权益，特诉至法院。被告张鹤九辩称，第一，本案的案由是错误的，本案案由应为租赁合同纠纷，依据民事诉讼法相关法律规定，应驳回孙亮的诉讼。第二，本案中起诉的主体错误，孙亮起诉依据的是其与六达盛泰公司签订的协议，张鹤九并非该协议的主体，更没有任何义务去协助履行该无效协议。第三，涉案土地是张鹤九与村经济合作社依照《北京市农业承包合同条例》的规定签订的三十年的农业用地。根据土地管理法的相关规定，农业用地未经合法程序变更用途，不得作为建设用地。而孙亮与张鹤九签订的《土地使用合同》明确约定该土地用于厂房建设。该合同因违反法律规定而应属无效。第四，涉案房屋系违章建筑，六达盛泰公司与孙亮签订的合同因损害集体利益应属于无效合同，补偿款不应属于孙亮。涉案房屋既没有规划证、准建证，也没有用地审批手续。土地管理法对土地用途进行了明确规定，孙亮私自将农业用地改为建设用地，涉案房屋属于违章建筑，况且案涉房屋没有房屋登记手续。对于违建的拆除，依据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款的规定，不用进行任何赔偿，孙亮无权主张拆迁补偿。六达盛泰公司是庞各庄镇53个自然村5万余人集体成立的公司，公司财产属于集体财产。联营公司用500万集体财产对本应可以无偿拆除的违建进行补偿，损害了集体利益。依据相关法律规定，该《拆除腾退补偿协议》应属无效，该拆迁补偿款不属于孙亮。第五，六达盛泰公司拆迁对象错误，并且属于超范围拆迁，有关人员存在违法行为，应严肃追究相关人员责任。依据《北京市大兴区人民政府办公室文件》的规定，此次大兴区协调统筹推进的是农村集体经营性建设用地拆除腾退入市，据此，拆除腾退的对象应该是农村集体经营性建设用地，而本案土地属于农业用地中的耕地，不属于拆除腾退对象。本次拆除腾退明显属于超范围拆迁，造成集体财产流失，有关人员应当依法承担法律责任。被告六达盛泰公司辩称，首先，孙亮主张的地上物，六达盛泰公司通过各种程序已经认定是孙亮所有的。至于腾退补偿款，虽然孙亮与六达盛泰公司之间已经签有补偿协议，但是补偿款的数额还没有经过终审，故现在尚不能下发。另，终审前，六达盛泰公司还需要确认土地使用人已经与村委会解除协议，土地使用权已经回归村委会。本案中孙亮与张鹤九之间存在土地转租的情况，二人之间的土地转租协议目前也尚未解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年12月31日，张鹤九与庞各庄镇东梨园村经济合作社签订《土地承包合同》，约定由张鹤九承包庞各庄镇东梨园村经济合作社土地，包括村北地4.1亩、村东地5.36亩等。2005年3月31日，孙亮（乙方）与张鹤九（甲方）签订《土地使用合同》，约定由孙亮使用张鹤九承包的位于庞各庄镇东梨园村的土地，土地面积6.7亩，四至为：东至侯占海承包地、西至柏油路、南至田间路、北至东梨园村土地，使用期限为2004年12月31日至2028年12月31日，使用费为1300元/亩。关于双方的权利和义务，合同第四条约定：1、本合同签字生效后，乙方即享有该地块的土地使用权，乙方即可在该地块内进行规划建设，甲方不得干涉。2、乙方在项目建成并投产后，应依法经营，照章纳税，并保证不上有污染的项目，严格保证土地的使用层。在乙方使用土地期间，所发生的一切经济及其他问题与甲方无关。……8、合同到期后，土地使用权归甲方所有，地上建筑物归乙方所有，在同等条件下，乙方有优先使用权。关于土地补偿款，合同第六条约定：在使用期内，如遇国家政策调整，土地赔偿款归甲方所有，地上物赔偿归乙方所有。2014年1月1日，双方签订《土地使用合同补充合同》，调整了土地使用费用和付款方式。关于《土地使用合同》与《土地承包合同》中的地块的关系，张鹤九表示《土地使用合同》中的6.7亩包括《土地承包合同》中的村东地5.36亩以及其通过换地取得的另一个地块。另，庞各庄镇东梨园村民委员会出具证明1份，证明涉案土地系张鹤九承包的集体土地，并同意张鹤九将涉案土地有偿转包给孙亮使用。2017年，北京市大兴区庞各庄镇启动农村集体经营性建设用地入市试点项目。因涉案地块属于拆除腾退范围，六达盛泰公司（拆除腾退人，甲方）与孙亮（被拆除腾退人，乙方）签订《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》。《拆除腾退补偿协议》载明：“甲方因庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退，需要拆除腾退乙方在项目范围内的房屋、装修设备及附属物、建筑物、简易建筑物、地上地下附着物、农业设施、绿化等，……甲、乙双方经充分协商，就乙方在本合同第一条的房屋同意实行货币补偿等相关事宜，签订本协议”。关于被拆除腾退房屋，该协议第一条约定：乙方在项目范围内的院落位于庞各庄镇东梨园村，总建筑物面积3168.43平方米，房屋经营面积963.48平方米，场地经营面积914.96平方米。关于拆除腾退补偿款，该协议第二条约定：甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计5005013元，其中重置成新价713729元、拆除费281712元、腾退费870810元、装修、设备及附属物补偿价513852元、苗木补偿补助费44667元、房屋一次性停产停业综合补助费481740元、场地一次性停产停业综合补助费274488元、工程配合奖950529元、搬迁补助费158422元、设备迁移补助费3600元、拆除进度奖633686元。《拆除腾退补偿预付款协议》载明：“鉴于乙方在拆除腾退之前需要关闭业态、清退承租商、住户，乙方提出需要支付已预收的租金、提前解约的违约赔偿金、装修损失补偿和偿还投资建设形成的贷款等资金，为了保障拆除腾退工作的顺利推进，甲方同意向乙方支付一部分拆除腾退补偿款，预付款共计1500000元整。待双方签订拆除腾退补偿协议时，甲方从给付乙方的拆除腾退补偿款总额中直接扣除甲方已支付给乙方的上述预付款。”经询问，涉案地块已完成拆除腾退工作，六达盛泰公司已向孙亮支付预付款1500000元。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，生效的合同具有法律约束力。本案中，孙亮自张鹤九处转包涉案地块，因该涉案地块属于北京市大兴区庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退范围，孙亮作为被拆除腾退人与作为拆除腾退人的六达盛泰公司签订《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》。另查明，涉案地块已实际拆除腾退完毕，六达盛泰公司向孙亮支付了《拆除腾退补偿预付款协议》约定的预付款。据此，本院认为，上述协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。故孙亮依法享有《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》所约定的财产权益。张鹤九辩称双方签订的《土地使用合同》改变了土地用途，合同应属无效，因合同无效，应推定地上物属于张鹤九，因此孙亮无权签署补偿协议。对此，本院认为，根据《土地使用合同》之约定，孙亮系涉案地块的实际使用人和地上物的建设人，此次拆除腾退补偿范围仅限于涉案地块上的地上物及附属物，故孙亮应为合格的被拆除腾退主体，其有权签署补偿协议。据此，对于张鹤九的上述抗辩意见，本院不予采纳。六达盛泰公司辩称《拆除腾退补偿协议》所载明的补偿款金额尚未经过终审，不同意发放拆除腾退补偿款，对此，本院认为，《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》均有六达盛泰公司盖章确认，该两份协议对六达盛泰公司具有约束力，六达盛泰公司应依约履行。故，对于六达盛泰公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。综上，对于孙亮要求确认孙亮与六达盛泰公司签订的《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》中的财产权益5005013元由孙亮享有的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：孙亮与北京六达盛泰置业有限公司签订的《拆除腾退补偿协议》及《拆除腾退补偿预付款协议》中的财产权益（补偿款5005013元）由孙亮享有。案件受理费23418元，由张鹤九、北京六达盛泰置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  渠阳振二〇一九年十月十六日书记员  王晓璇