广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初12838号原告（反诉被告）：刘海鸥，女，1968年12月23日出生，汉族，住沈阳市大东区，被告（反诉原告）：汤宝珍，女，1963年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托代理人：张承骢，系被告儿子。原告刘海鸥诉被告汤宝珍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘海鸥及被告汤宝珍的委托代理人张承骢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉辩称：2017年4月15日，原告与被告签订《租赁契约》，约定被告将座落于广州市海珠区逸景中路80号A3栋1308房出租给原告，每月租金8030元，租赁期自2017年6月1日至2019年5月31日止，双方如有一方违约，另一方有权按月租金百分之十收取违约金。原告进驻房屋后，一直依约向被告交纳租金。租赁合同到期后，原告退租，但被告以各种理由拒退押金。截止2019年5月31日，涉案房屋预付水电费预存卡里还剩12157元，被告应当返还上述预付的水电费。被告拒不退还房屋押金及水电费预付款的行为已构成违约。对于被告的反诉，原告认为从开发商交房到现在有十多年，从没有装修过，不能排除年久失修的原因，地砖损坏和其没有关系。根据合同法第二百一十八条，承租方按照用途使用租赁物，致使租赁物受到损耗，承租方不承担责任。而且被告只提供了损害相关证据，没有提供地砖损坏是原告人为故意的证据。钥匙其5月28日已交给物业管家，5月31日办理交房手续，被告没有来，到了6月2日才来收房。水电卡当时被告没有收取，水电当时已经核实完毕。当时发现地板有问题，其报警110通知被告前来，但被告声称没有时间，之后其通过短信与被告沟通。水电费是房东名字，合同已经到期其无法使用，现在的租户使用的水电费是我方之前垫付的，其要求被告退回。故起诉请求判令：1、被告退还房屋押金16060元及支付违约金803元给原告；2、被告退还原告预存的水电费12157元给原告；3、被告退还原告预存一个月物业费1232.3元给原告；4、本案诉讼费用由被告承担；5、被告将漏电开关480元支付给原告。被告辩称及反诉称：经核实，涉案房屋有十数块地砖破裂，原告拒绝负责修缮或赔偿且并未交出水电卡和钥匙，导致被告的物业难以继续出租，利益受损。被告并未收取原告预存的水电费，原告要求退回水电费无理。因为原告没有把房屋地板修复，违反合同约定第五条第六点。假如说扣取相关费用，有结余费用才愿意退回押金。违约金不愿意支付。水电费是前面的租户预存给物业，是原告向上一手租户承接的，是原告将这笔水电费交给上一手租户。至于预存的物业费，假如原告支付了这些修缮费，我方愿意退回。根据合同第七条第3点，房屋地板有损坏，原告应赔偿修缮费用。根据合同第七条第5点，原告违约应向被告支付违约金。故提出反诉请求判令：1、原告赔偿房屋修缮费用3600元；2、原告支付水电卡补办费用30元；3、原告支付违约金9612.48元；4、原告承担诉讼费用。经审理查明：据房产权记载，海珠区叠景中路80号1308房的产权人为被告，规划用途为办公，建筑面积144.98平方米，登记时间2013年9月13日。2017年4月15日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁契约》，约定甲方同意将坐落在海珠区叠景中路80号1308房出租给乙方使用，建筑面积约146平方米；租赁期限从2017年6月1日至2019年5月止，月租金8030元，第二年租金8432元；乙方已向甲方缴纳元作为房屋租房押金及电话线按金，乙方应在租赁期满或解除契约之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方将押金无息退回乙方；租赁期内，甲方负责对房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用，乙方要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋，因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋的设备，如发现有损坏的，则在乙方押金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿；租赁期满，双方未续定承租契约或已解除契约后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，还有权按月租金额百分之十收取违约金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金；等。同日，原告向被告交付了押金16060元。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、2019年4-6月管理费发票，金额为3696.9元；2、与被告之间的微信聊天记录，显示原告约被告5月31日交接房屋，被告当日没空最后约6月2日进行交接，原告告知被告钥匙28日放在管家处，要求被告退钱，被告表示地板砖搞好了就可以了；3、漏电开关480元的收据。被告质证认为：确认所有证据的真实性，询问了物业当时有换480元漏电开关的费用。被告为证明其抗辩意见，提供了如下证据：1、1308地砖修复价格咨询；2、与中介微信记录录像；3、1308地砖修复前照片及修复后照片，被告表示修复前照片显示地板有松动，少数地板有裂痕。原告质证认为，其承租时地板已经是损坏的，照片真实性没有异议。诉讼中，双方确认以下事实：双方于6月2日到涉案房屋进行交接，确认当时水电卡的余额为12157元，当时因地板问题发生争议；涉案房屋是有一张水电充值卡，先到财务充卡，再把卡插入到设备进行充值用水电，水电卡户名是被告的名字。原告表示其租用房屋开始是做办公室，后来放布料衣服做仓库；水电费是交给了上一手租户，中介帮忙办理的，确认中介带原告看房，当时地板有撬开没有水泥封住，其没有说要自己处理地板；与被告交接房屋时要给水电卡给被告，被告拒绝接受。被告表示中介表示出租时，地板有几片松动，但是没有裂痕，因为原告说要装修会处理，所以当时被告没有处理地板的问题，与原告交接房屋时事情没有处理清楚，故水电卡是出租给新租客时后补的；房屋2019年7月28日已出租给新租客，新租客看到地板情况也愿意租并自行进行修复，修复地板花5000元，是新租客负责修缮，其减免了部分租金。本院认为：原、被告签订的《租赁契约》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。现租赁合同已经到期，双方进行交接及结算时因地板问题产生争议而导致本案纠纷，并非被告故意拖欠押金也并非原告拒赔地板修缮费用，故本案中双方均不存在故意的违约行为，而是双方对于地板问题的责任未能理清达成一致。因此，原告要求被告支付违约金，被告要求原告支付违约金，本院均不予支持。关于原告要求被告退回预存的水电费。诉讼中，双方确认房屋交接当时水电卡的余额为12157元，涉案房屋是有一张水电充值卡，先到财务充卡，再把卡插入到设备进行充值用水电。可知，水电卡余额12157元原告并未使用，该余额应是房屋的下一手实际使用人进行使用。即使原告是向上一手租客支付的水电费，但该水电费是预付充值在水电卡里的，实质上是预付了被告的房屋将来产生的水电费，水电费的交纳义务主体应是房屋业主即被告，对于原告未用的水电费被告应予退回。原告要求被告退回原告预交的管理费1232.3元及支付房屋漏电开关480元有理，本院予以支持。至于被告补办了新的水电卡，是被告的自身行为，要求原告负担补办费用依据不足，被告要求原告支付补办卡的费用本院不予支持。至于本案争议焦点押金及地板修缮费用问题。原告在本案中亦自认其租赁涉案房屋时，地板并非完好而是有撬开，原告作为承租人明知房屋地板存在缺陷仍然愿意承租，应当预见租赁二年后地板可能存在进一步的损坏。被告作为出租人，在地板并非完好的情况下将房屋出租给承租人，也应承担地板存在进一步损坏的风险。因此，对于地板的进一步损坏原、被告双方均负有一定的责任。鉴于此，本院酌情判令原告就地板的损坏承担1000元的修缮费用，原告向被告交纳了16060元押金，根据合同约定修缮费用可在押金中予以抵扣，故被告应向原告退回15060元押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汤宝珍在本判决生效之日起十日内向原告刘海鸥退回押金15060元；二、被告在本判决生效之日起十日内向原告退回水电费12157元、物业费1232.3元、漏电开关费480元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费536元，由原告负担31元，由被告负担505元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费66元，由原告负担6元，被告负担60元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  张烈明二〇一九年十月十一日书 记 员  李敬钊黄晓钧