北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初11447号原告:吕振中，男，1973年12月22日出生，汉族，住北京市密云区。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。被告：北京新景祥文化发展有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业开发区龙园路8号H8-02号。统一社会信用代码911101097776996585。法定代表人：于涛，经理。原告吕振中与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京新景祥文化发展有限公司（以下简称新景祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕振中到庭参加诉讼。被告绿地京纬公司、被告新景祥公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕振中向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿原告购房款215951元并支付利息（利息以215951元为基数，自2015年12月13日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求判令二被告赔偿原告交纳的定购房屋的电商团购费5万元并支付利息（利息以5万元为基数，自2015年12月20日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令二被告向原告赔偿因房价上涨导致的房屋差价损失67888元（按原购房确认单计算每平米16541.3元，当前绿地XX售楼处销售价格每平米18000元，房屋建筑面积46.54平米）。事实与理由：2015年12月13日，原告通过被告新景祥公司在绿地XX售楼处购买被告绿地京纬公司开发建设的密云绿地XX健康产业园内X号公寓X室一套，房屋建筑面积46.54平方米，该房屋对外宣传为民水民电、有天然气，并具有居住条件，2018年6月交房入住。原告于2015年12月13日交付5万元定金，2015年12月20日交付5万元电商团购费（被告二承诺五万元抵八万元房款的促销条款）和房款21983元，2016年4月24日，原告再次交纳购房款143968元。2017年初，因国家出台房屋限购政策，被告绿地京纬公司不能履行交付义务，后原告得知被告绿地京纬公司未取得销售许可证且无法办理网签，故诉至法院。在本院审理过程中，原告变更第三项诉讼请求，要求二被告赔偿因房屋上涨导致的房屋差价损失32812元，即（16172元-15446.94元）*46.54平方米。绿地京纬公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。新景祥公司书面答辩称：原告所有损失及购房款应由绿地京纬公司赔付，新景祥公司与绿地京纬公司是委托代理关系，根据电商协议，新景祥公司已完成了所有相关工作，客户签订认购书及缴纳部分首付，客户已享受到绿地京纬公司给予的5万元抵顶8万元优惠政策。由于绿地京纬公司违规售房在长达近两年的时间里未办理预售证。直到2017年3月26日北京市出台限购政策，导致客户无法购房，在此之后，绿地京纬公司在业主数次维权抗议下并不积极解决此事件，反而强迫客户退房，并随意推卸责任，原告所有的诉求应该由绿地京纬公司承担，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月13日，绿地京纬公司与吕振中签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人吕振中，销售房号X-X，建筑面积46.54平方米，原总房价861407元，成交单价15466.96元每平方米，成交总价719832元，享受折扣认购当天享9.8折、手拉手活动享9.4折。2016年4月23日，绿地京纬公司又与吕振中签订《绿地密云XX定购协议》，该定购协议中载明买受人吕振中，销售房号X-X，建筑面积66.14平方米，原总房价1302675元，成交单价16956.26元每平方米，成交总价1121487元，享受折扣一口价。2015年12月13日，吕振中向绿地京纬公司交纳5万元，2015年12月20日，吕振中向绿地京纬公司交纳21983元，2016年4月24日，吕振中向绿地京纬公司交纳93968元，绿地京纬公司分别出具了收据。2015年12月20日，吕振中向北京新景祥房地产经纪有限公司交纳5万元电商服务费，北京新景祥房地产经纪有限公司出具收据，内容为：今收到吕振中交来电商服务费5万元。同日，吕振中与北京新景祥房地产经纪有限公司另行签订了《团购推荐单》，内容为：团购推荐项目绿地XX，意向购买公寓。《团购推荐单》特别说明：1、为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费5万元，被推荐客户持此推荐可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免8万元人民币。2、当您没有购房成功（成功购房是指：乙方（指吕振中）足额交纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息费，被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息费概不退还。......8、被推荐客户（指业主）确认：本次团购活动的组织者（指中介公司）仅提供团购组织与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵X、李X等人反映绿地XX违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）XX路X侧的绿地XX产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业办公楼、X#-X#商业楼、X#-X#商业楼、X#商业楼、X#-X#商业楼；二期X#商业楼（含配套公建），X#商业办公楼，X#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地XX产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地XX项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，X#X#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地XX项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地XX项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。新景祥公司的前身为北京新景祥房地产经纪有限公司，2016年7月12日，经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，北京新景祥房地产经纪有限公司名称变更为新景祥公司。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商XX申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地XXX-X号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地XXX-X号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案绿地京纬公司及新景祥公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。现因3.26购房政策，吕振中丧失购买涉案房屋的资格，吕振中与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于吕振中要求绿地京纬公司退还购房款215951元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持，吕振中主张利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，亦属合理，本院不持异议。因上述购房款系吕振中于2015年12月13日、2015年12月20、2016年4月24日分别支付，故利息也应分别起算。对于吕振中向新景祥公司支付的5万元电商服务费，根据吕振中与新景祥公司签订的《团购推荐单》约定，该5万元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分。现吕振中与绿地京纬公司之间的《绿地密云XX选房确认单（公寓）》因3.26购房新政导致吕振中丧失购房资格而解除，故吕振中向新景祥公司交纳的5万元信息服务费应系吕振中所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与吕振中签订《绿地密云XX选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对吕振中因《绿地密云XX选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于吕振中要求绿地京纬公司赔偿5万元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持，吕振中主张利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，亦属合理，本院不持异议。因吕振中从绿地京纬公司成功定购房屋，新景祥公司付出了相应的劳务并按照《团购推荐单》的约定履行了相应的义务，且现未有证据证明新景祥公司在履约过程中存在过错，故吕振中要求新景祥公司对该5万元承担责任，本院不予支持。综合前述，吕振中并有权要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失，参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，吕振中主张的32812元房屋差价损失，亦属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告吕振中购房款二十一万五千九百五十一元并支付利息（利息按照以下标准支付：1、以五万元为基数，自二○一五年十二月十三日起至实际给付之日止；2、以二万一千九百八十三元为基数，自二〇一五年十二月二十日起至实际给付之日止，3.以五万元为基数，自二〇一六年四月二十三日起至实际给付之日止，4.以九万三千九百六十八元为基数，自二〇一六年四月二十四起至实际给付之日止，以上均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吕振中电商服务费损失五万元并支付利息损失（利息损失以五万元为基数，自二○一五年十二月二十日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吕振中房屋差价损失三万二千八百一十二元。四、驳回原告吕振中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千八百九十一元（原告吕振中已预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付铁军二〇一九年十月三十一日书记员  王 艳