江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初6853号原告:赵习华，女，1970年5月27日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：景军（赵习华之夫），男，1971年8月31日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：景强（景军之兄），男，1963年8月14日出生，汉族，住扬州市广陵区。被告：吴一青，女，1960年11月6日出生，汉族，住盱眙县。原告赵习华与被告吴一青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵习华委托诉讼代理人景军、景强，被告吴一青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵习华向本院提出诉讼请求：1.判令吴一青赔偿经营损失134400元（月经营利润28000元×30%×16个月）；2.判令吴一青赔偿房屋附加设施损失、装修损失及2015年前与原承租人过店费折旧共计15000元；3.判令吴一青赔偿腾仓和搬迁费用损失8000元；4.退还已交房租35500元；5.吴一青对造成赵习华房产优先购买权损失进行道歉。诉讼过程中，赵习华撤回第5项诉讼请求。事实和理由：2015年3月12日，吴一青委托吴一力与赵习华签订《房屋租赁合同》，约定由赵习华承租吴一青所有的邗江北路93号-3房屋，租赁期限自2015年3月28日起至2018年3月28日止。2016年8月16日，吴一力、吴一青与江苏扬州农村商业银行股份有限公司广陵支行（以下简称农商行广陵支行）签订《房地产抵押合同》，将赵习华所承租的房屋进行抵押。2017年2月28日，在原房屋租赁期限尚未结束时，吴一青又与赵习华续签《房屋租赁合同》，租赁期限延至2021年3月28日止。2018年12月，因吴一青未清偿农商行广陵支行到期债务，导致房屋被拍卖执行。吴一青在租赁期抵押时，未如实告知赵习华所承租房屋已经被抵押的事实；在房屋被拍卖时，也未及时通知赵习华可以优先购买涉案房产。2019年3月1日，赵习华支付吴一青2019年3月29日至2020年3月28日的房租35500元。2019年3月13日，扬州市广陵区人民法院作出通告，要求赵习华搬离房屋。在房屋被拍卖后，吴一青不再享有房屋的收益权，应当退还所有权丧失后的租金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将己抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人己书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因吴一青没有告知赵习华所租赁的房屋己经抵押的事实，故请法院依法保护赵习华的民事权利，支持赵习华的诉讼请求。吴一青辩称。对赵习华诉称的房屋租赁、抵押、扬州市广陵区法院拍卖案涉租赁房屋及广陵区法院通知赵习华腾空的事实无异议。2019年6月11日，吴一青已电话通知赵习华解除租赁合同，双方并就补偿商定好，但赵习华后来反悔了。赵习华及景军的主要经营收入来自于电商，而不是店面收入，且赵习华在米左右已经开了一个店，租赁合同解除至今，赵习华一直在经营，对赵习华主张的经营损失不予认可。对赵习华提供的装修照片不予认可，因没有先后时间的标注，仅凭照片不能证明装修的费用及损失。对赵习华产生的腾仓和搬迁费无异议。赵习华已支付2019年3月29日至2020年3月28日的租金35500元，房屋因拍卖，吴一青即使要返还实际租赁期间的租金，也不应当返还赵习华。因赵习华向广陵区法院办理房屋交接的时间是2019年8月22日，故吴一青只应返还剩余时间的租金。本院经审理认定事实如下：2015年3月12日，吴一青委托吴一力与赵习华签订《房屋租赁合同》，约定由赵习华承租吴一青所有的邗江北路93号-3房屋用于经营粮烟酒，租赁期限自2015年3月28日起至2018年3月28日止。2016年8月16日，吴一青与农商行广陵支行签订《房地产抵押合同》，约定吴一青以其名下位于扬州市的房产为吴一力在农商行广陵支行的贷款提供抵押担保。2017年2月26日，吴一青委托吴明与赵习华就所承租的房屋再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年3月29日起至2021年3月28日止。赵习华于2019年3月1日支付2019年3月29日至2020年3月28日的房屋租金35500元。2018年1月10日，扬州市广陵区法院立案受理原告农商行广陵支行与被告吴一力、吴一青金融借款合同纠纷一案，案号为（2018）苏1002民初332号。2018年3月14日，该院判决如下：一、被告吴一力于本判决生效之日起十日内向原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司广陵支行归还借款本金50万元，并支付相应利息、罚息和复利（2017年9月21日至12月20日的利息、罚息和复利合计为11126.77元；2017年12月21日起至实际归还之日的罚息、复利按合同约定计算）；二、若被告吴一力未履行本判决主文第一项项下义务，原告江苏扬州农村商业银行股份有限公司广陵支行优先取得吴一青名下位于扬州市拍卖或变卖后的价款，优先受偿范围为76万元。（2018）苏1002民初332号民事判决书生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，扬州市广陵区法院依法拍卖了扬州市房产。2019年3月11日，扬州市广陵区法院发出公告，要求被执行人及实际使用人必须在2019年3月19日前将扬州市房产腾空让尽交买受人执管。后赵习华提出执行异议，经一、二审裁定驳回后，扬州市广陵区法院于2019年7月10日再次发出公告，要求赵习华及实际使用人必须在2019年7月16日前将房屋腾空让尽交该院或买受人执管。2019年7月20日，赵习华在XXX开店，并支付李瑶两个月的临时藤仓费6000元。2019年8月22日，赵习华将所承租的房屋钥匙交给扬州市广陵区法院。为腾空房屋，赵习华还支付空调移机费用1200元及货架、柜台等物品搬离费用2800元。庭审中，赵习华、吴一青确认双方间的房屋租赁合同已于2019年6月11日解除。本案争议焦点为：一、赵习华主张的各项损失有无事实依据；二、吴一青返还赵习华的租金应如何确定。对争议焦点一，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。1.关于经营损失，因赵习华未能提供证据证明租赁合同解除前一定期间的店面经营月纯利润，故缺乏计算经营损失的基础依据，且赵习华在向扬州市广陵区法院移交租赁物前，在XXX又开店经营，其实际上并未停止经营。另即使因租赁合同提前解除而停止经营产生经营损失，也只能主张合理期间的经营损失。鉴于赵习华的该主张没有证据证明，本院对其主张的经营损失不予认定。2.关于房屋附加设施损失、装修损失及2015年前与原承租人过店费折旧，赵习华提供的照片不能证明其主张，对其主张的相关损失，本院亦不予认定。3.关于腾仓和搬迁费用损失，为腾空房屋，赵习华支付空调移机费用1200元及货架、柜台等物品搬离费用2800元，有收条及证人证言证明，且吴一青无异议，本院予以认定。赵习华为XXX新店支付的临时藤仓费实际为租金，该租金的起算日为2019年7月20日，赵习华承租新店后至腾空案涉租赁房屋需要一定的合理时间，考虑到新店的租期与案涉房屋的租期存在必要的重叠，吴一青对重叠的合理期间的租金损失应予赔偿，根据本案的实际情况，本院确定重叠的合理期为一个月，认定租金损失为3000元。对争议焦点二，本院认为，租赁期间租赁物权属发生变动的，影响承租人使用的，出租人应返还承租人已支付的未实际使用期间的租金。对于权属发生变动至承租人腾空让房期间的租金，出租人不应返还承租人，因出租人与承租人间存在租赁合同关系，承租人与权属变动后的权利人间不存在合同关系。如出租人、承租人因权属变动而未及时向变动后的权利人交付房屋，至承租人向变动后的权利人承担了权属变动至腾空让房期间使用费的，承租人承担后，有权要求出租人返还相应期间的租金。本案中，赵习华并未向权属变动后的权利人承担责任，其要求返还2019年3月29日至2020年3月28日的房屋租金35500元，没有法律依据，吴一青只应返还赵习华向扬州市广陵区法院移交房屋后的租金，即2019年8月22日至2020年3月28日间的租金计21398元。综上所述，本院认为，吴一青委托吴一力、吴明分别与赵习华签订的房屋租赁合同合法有效，对吴一青具有约束力。因吴一青未能提供证据证明在吴明与赵习华签订第二份房屋租赁合同时，已告知赵习华租赁房屋已在第一份租赁合同签订后抵押的事实，故其对因抵押权实现给赵习华造成的损失，应承担赔偿责任。赵习华主张的诉讼请求1、2中的相关损失，没有证据证明，本院不予支持。赵习华主张的藤仓和搬迁费用，本院按7000元予以支持。赵习华主张的租金返还，本院按21398元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴一青应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵习华赔偿藤仓及搬迁费用7000元；二、吴一青应于本判决发生法律效力之日起十日内向赵习华返还租金21398元；三、驳回赵习华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4158元，减半收取计2079元，由赵习华负担1824元，吴一青负担255元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  郭新平二〇一九年十月十日书记员  许丽敏