贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2328民初902号 原告：刘松，男，1965年4月8日生，布依族，安龙县国税局退休职工，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。 委托诉讼代理人：罗仁荣，安龙县法律援助中心指派安龙县木咱镇人民政府公职律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：王飞，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：徐赐功，男，1942年12月26日生，汉族，安龙县税务局退休职工，住贵州省安龙县，未到庭。 被告：国家税务总局安龙县税务局，住所地贵州省安龙县西城区，统一社会信用代码11522328MB1588774U。 法定代表人：肖贵荣，安龙县税务局局长，未到庭。 委托诉讼代理人：肖勇，副局长。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：陈忠胜，贵州楚权律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告刘松与被告徐赐功、国家税务总局安龙县税务局（以下简称县税务局）确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘松及其委托诉讼代理人罗仁荣、王飞，被告县税务局的委托诉讼代理人肖勇、陈忠胜到庭参加诉讼，被告徐赐功经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘松向本院提出诉讼请求：1．确认徐赐功与安龙县税务局签订的《公有住房售购合同书》有效；2．确认徐赐功将位于安龙县×路××号税务局职工宿舍房屋一套转让给原告的口头协议有效；3．与《公有住房售购合同书》有关的拆迁补偿权益属于原告。 事实及理由：原告系安龙县税务局退休职工，被告徐赐功系安龙县税务局退休职工。1974年，安龙县税务局在安龙县×路（XX街）修建有职工宿舍一栋，房屋结构为砖混凝土一层。1980年，安龙县税务局按当时的住房实物分配政策，将上述房屋宿舍中的一套房屋分配给徐赐功及家人居住。1993年9月，安龙县人民政府制定《安龙县城镇住房制度改革实施方案》，规定凡在我县县城规划区内的党政机关的成套或不完全成套的公有住房，经县房改办批准，均可以标准价向职工个人出售。凡符合分房条件以及现己租住公有住房的职工，并以居住为目的，均可以标准价购买一套公有住房。1993年12月，安龙县税务局根据房改政策结合本单位实际制定了本单位的公房出售方案，对在册职工及退休职工出售房屋，将上述房屋中的一套出售给徐赐功，徐赐功与安龙县税务局于1993年12月30日签订了《公有住房售购合同书》，合同载明房屋建筑面积为74平方米，按当时的成本价计算房屋价款为2,580元，购房人享有占有权、使用权、有限处理和收益权，居住满五年并已付清房款后有权出售房屋。1994年1月4日，徐赐功向安龙县税务局支付购房款。之后，安龙县税务局没有为徐赐功办理房产证，但1993年底在册的安龙县税务局其他职工所购买的房改房均办理了房屋产权证。1996年8月30日，安龙县国家税务局对职工占有公房进行清查，徐赐功除了草纸街占有公房一套外，还在塔山（环城公路）占有一套公房，因根据房改政策，徐赐功不能享有两套住房，经安龙县税务局协调，原告与被告徐赐功口头达成协议，由徐赐功将其购买的位于草纸街的国税局公房以3,380元的价格转让给原告，之后原告一直居住该房至今。1994年8月，因机构改革，安龙县税务局分为安龙县国家税务局、安龙县地方税务局。2018年8月，亦因机构改革，安龙县国税局和安龙县地方税务局合并组建为国家税务总局安龙县税务局。2017年，安龙县实施城市棚户区房屋改造和土地征收，原告居住的上述房屋属于征收拆迁范围，政府棚改办对房屋进行丈量，对装修等情况进行了统计，在确定拆迁补偿权益人时，棚改办以原告未能提供房屋所有权证，认为产权有争议，未将原告列为房屋拆迁补偿权利人，而将安龙县国家税务局列为拆迁补偿权利人。 原告从徐赐功处受让的公房是根据当年的国家房改政策，按照单位公房出售方案以成本价所购，是在实行低工资制时期购买的。在住房实物分配向住房货币化分配转型过渡期间，单位以成本价出售公房给徐赐功是对徐赐功给予的经济补偿，购房价格与当时的物价、低工资制是相一致的，双方是自愿、公平、等价有偿的基础上签订的《公有住房售购合同书》，《公有住房售购合同书》属于民事合同，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。且当年根据政府有关房改政策精神，购买公房每个家庭只能享受一次，徐赐功及家属因另享有其他公房，才将案涉公房转让给原告，符合当时的政策规定。虽然当年房管局没有给予办理房屋所有权证，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，徐赐功与安龙县税务局签订的《公有住房售购合同书》不因未能办理房产证而影响其效力。综上所述，争议的房屋所有权人最终应属于原告，与房屋所有权有关的拆迁补偿的权利人属于原告。至于没有房屋所有权证，并不影响原告享有拆迁补偿权益，根据《安龙县2017年城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案》第十五条第（四）款第2项、第3项的规定，未办理房屋产权证及未办理过户手续的同样给予拆迁补偿。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起诉讼，请求依法判决。 原告刘松提交以下证据： 1．身份证（复印件），证明原告的基本信息及主体资格。 2．徐赐功与安龙县税务局签订的《公有住房售购合同书》、通知、进账单、收款凭证（均为复印件），证明合同双方在平等、自愿、等价有偿的基础上签订合同，原告已按合同及通知要求交清了全部购房款。 3．《安龙县城镇住房制度改革实施方案》、清房自查登记表（均为复印件），证明原告没有其他住房，具备受让房屋条件。 4．安龙县2017年城市棚户区改造房屋及土地征收安置补偿方案（复印件），证明无论房屋是否办理产权证都应得到补偿。 被告县税务局辩称，安龙县税务局将公有房出售给徐赐功并签订合同是事实，但徐赐功不符合一人一套公房的政策，故将位于XX镇××路的公房转让给原告刘松，被告对原告主张系房屋的所有权人不持异议，但拆迁补偿的相应权益如何分享，由法院依法判决。对案涉房屋，原告未能及时反馈不能办理房屋产权证的情况，原告方有过错。县政府仅对案涉房屋进行了测量、勘查，但未作出补偿方案，县税务局也未与县政府签订征收补偿协议。县税务局并不想占有案涉被征收房屋的补偿款，但县政府不同意将征收补偿款项支付给原告，原告才起诉县税务局。 被告县税务局未提交证据。 被告徐赐功未到庭。 经本院组织证据交换和质证，被告对原告所举证据均无异议，原告所举证据具有真实性、客观性、关联性，本院予以确认并在卷为证。 根据原、被告的陈述及本院经审查认定的上述证据，本院认定事实如下：原告刘松、被告徐赐功均系县税务局职工。1993年9月26日，安龙县人民政府作出《安龙县城镇住房制度改革实施方案》呈报黔西南州人民政府，获批准后，安龙县人民政府实施城镇住房制度改革。1993年12月30日，徐赐功与安龙县税务局签订《公有住房售购合同书》，约定由县税务局将安龙县×路X幢XX号二室一厅建筑面积54平方米的房屋出售给徐赐功，应付房款为2,580元。购买住房并付清房款后，购房人享有占有、使用、处理和收益权；居住满五年并付清房款后需出售本房的，县税务局享有优先购买权，居住不满五年调离本城区的，所购房屋应退还安龙县税务局。上述合同签订后，安龙县税务局于1994年1月4日作出通知并送达徐赐功，通知其支付购住公房款2,580元。徐赐功于同日支付购房款2,580元，县税务局于同日向徐赐功出具收到购房款2,880元的收款凭证一份。1996年，县税务局对职工占有公房进行清查时，发现徐赐功向县税务局另购买了位于塔山（环城公路）的80平方米公房，经安龙县国税局协调，原告刘松与徐赐功于2000年3月20日达成口头协议，由徐赐功将其于1993年12月30日向县税务局所购的位于安龙县×路XX幢XX号二室一厅建筑面积54平方米公房转让给原告刘松。原告向徐赐功支付转让款后即居住于该房屋，但在申请办理房产证过程中被当时的安龙县房管局告知该房屋为一层建筑，不能办理不动产登记。 同时查明：安龙县人民政府安府（1993）77号文件《安龙县城镇住房制度改革实施方案》第二十四条关于公有住房的出售范围规定：“凡在我县县城规划区内的党政机关、群众团体、事业单位和全民、集体所有制单位的成套或不完全成套的公有住房，经县房改办批准（房屋产权未明确的须经房地产管理部门确认产权），均可以标准价向职工个人出售……”、第二十五条关于购房对象规定：“凡符合分房条件以及现己租住公有住房的职工，并以居住为目的，均可以标准价购买一套公有住房。”、第二十六条关于售房原则规定：“以标准价向职工出售在控制面积内的公有住房，以户为单位，每户职工家庭只能享受一次……”、第二十七条关于公有住房的出售价格规定：“……旧房按重置价乘以成新折扣（重置价指前一年竣工同类型住房的标准价）计价。一九九二年元月一日起，新建砖混结构单元式套房的标准价为每平方米建筑面积180元，同样结构的旧套房的标准价为每平方米建筑面积170元……出售新、旧住房的标准价、重置价由县人民政府逐年调整届时公布”、第三十八条关于优化政策及措施规定：“……2．职工购买标准价房，免征一次性契税、房产税和城镇土地使用税。3．在房改起步阶段，向职工出售公有住房时，产权单位可承担部分征地拆迁费，其方式为对购房职工按工龄计算，给与每年不高于标准价（新房）或重置价（旧房）0.2%的工龄优惠（工龄优惠不能叠加计算）。4．我县是少数民族贫困地区，为鼓励职工在我县工作和吸收外地人才来我县工作，在房改起步阶段，对按标准价购房的职工，给予一次性补贴5%……”。 2017年，安龙县人民政府为推进安龙县城市棚户区改造工作，作出《安龙县2017年城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》，明确以安龙县人民政府作为征收主体，安龙县住房和城乡建设局、安龙县国土资源局作为征收部门，安龙县棚户区改造（古城改造）项目建设指挥部为征收实施单位。因原告从被告徐赐功受让的位于安龙县×路的建筑面积48㎡的房屋属于安龙县2017年城市棚户区改造项目的征收范围，征收部门对案涉房屋面积进行了测绘，并对室内装修进行了统计，但因原告未能提供案涉房屋的房屋所有权证，房屋征收部门以案涉房屋权属存在争议，故未与原告签订相应拆迁安置补偿协议。庭审中，经询问，原告、被告县税务局均陈述案涉房屋已被征收部门拆除，原告、被告县税务局均未与房屋征收部门签订拆迁安置补偿协议。 1994年，安龙县税务局分立为安龙县国家税务局、安龙县地方税务局。2018年，安龙县国税局、安龙县地方税务局合并为国家税务总局安龙县税务局。 本案争议焦点为：一、原告与徐赐功就房屋转让达成的口头协议是否有效。二、原告诉请享有拆迁补偿权益是否支持。 本院认为，原告虽以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，但其诉请主张内容实为确认合同有效，并据此主张房屋的拆迁补偿权益。根据原告的诉讼请求及事实理由，本案案件性质应为确认合同效力，本案案由为确认合同有效纠纷。 关于争议焦点一，原告与徐赐功就房屋转让达成的口头协议是否有效。原告刘松、被告徐赐功均系安龙县税务局职工，徐赐功与安龙县税务局签订的《公有住房售购合同书》时间为1993年12月30日，原告与徐赐功就《公有住房售购合同书》涉及房屋的口头转让协议达成时间为2000年3月20日，因徐赐功与安龙县税务局、徐赐功与原告之间的房屋买卖行为发生在我国物权法、合同法实施之前，根据“法不溯及既往”原则，应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。本案中，安龙县税务局根据《安龙县城镇住房制度改革实施方案》的规定，将本单位所有的公有住房以标准价扣减相应折扣和补贴后出售给徐赐功，并签订了书面合同。2000年3月20日，安龙县税务局根据《安龙县城镇住房制度改革实施方案》的规定，以徐赐功已购买其他公房，故协调其将位于安龙县×路建筑面积54㎡的房屋口头转让给原告，该转让行为发生在徐赐功购房五年后，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”的规定，《公有住房售购合同书》、徐赐功与原告达成的口头转让协议均系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，合法有效，本院予以确认。同时，因我国物权法实施之前尚未形成统一的不动产权属登记制度，占有成为重要的公示形式。原告支付了相应房屋转让款后一直居住该房屋至被征收时，故原告诉请确认徐赐功与安龙县税务局就案涉房屋签订的《公有住房售购合同书》有效，原告与徐赐功针对案涉房屋达成的口头转让协议有效，理由正当，本院予以支持。 关于争议焦点二，原告诉请享有拆迁补偿权益是否支持。根据原、被告的陈述，系房屋征收部门以案涉房屋未办理不动产登记证为由，认为案涉房屋权属存在争议，故未与原告签订相应拆迁安置补偿协议。房屋征收部门为了推进城市棚户区改造，为了公共利益需要，就被征收房屋与被征收人所签订的相应征收补偿协议属于行政协议，本案中，征收部门对案涉房屋进行征收以及支付征收补偿款，是征收部门履行的行政行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一条“公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围……”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”的规定，该项诉请不属于民事诉讼受案范围，本院对原告的该项诉请予以驳回。 被告徐赐功经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、答辩的权利，不影响本案的审理。 综上，根据上述法律规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告徐赐功于1993年12月30日与被告安龙县税务局签订的《公有住房售购合同书》有效；原告刘松与被告徐赐功就位于安龙县XX路X幢XX号二室一厅建筑面积54平方米房屋转让的口头协议有效。 二、驳回原告刘松的其余诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取100元，由被告国家税务总局安龙县税务局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  周敏兴 二〇一九年十月二十一日 书记员  韦天钲