北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9585号原告：北京美才教育科技有限公司，住所地北京市海淀区上庄镇上庄路115号院一层869号。法定代表人:韩雪莲，经理。委托诉讼代理人：郭振敏，北京市金台（廊坊）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智毅，男，1993年4月26日出生，汉族，该公司副总经理。被告：冯美兰，女，1977年9月17日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵强，河南中州律师事务所律师。被告：北京美全食品有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇工业开发区田园路3号。法定代表人:卢春美，经理。委托诉讼代理人：赵启荣，男，1965年5月23日出生，该公司员工，汉族。原告北京美才教育科技有限公司（以下简称美才教育公司）与被告冯美兰、被告北京美全食品有限公司（以下简称美全食品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美才教育公司的委托诉讼代理人郭振敏、王智毅，被告冯美兰及其委托诉讼代理人赵强，被告美全食品公司的委托诉讼代理人赵启荣、陈庚富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美才教育公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除《房屋租赁合同》及相关补充协议；二、依法判决被告向原告返还租金30万元整；三、依法判决被告向原告赔偿装修费及其他损失人民币共计30万元整；四、依法判决本案诉讼费用、保全费等费用由被告承担；五、依法判决被告二对上述费用承担连带责任。事实和理由：原告与被告冯美兰于2018年10月23日签订编号为2018-1009的《房屋租赁合同》，双方对租赁用途、租赁期限、租金及支付方式、解除合同的条件、违约责任等进行了约定。原告签订租赁合同旨在该租赁物上注册一公司，即将原告北京美才教育科技有限公司在海淀区的经营住所地变更至该租赁物所在地，故于签订租赁合同当日又签订《补充协议》及同年11月21日签订《房屋租赁合同补充协议》，并对在该租赁物上能否办理工商营业执照详细约定了双方的责任。上述合同签订之后，原告按照约定支付租金人民币叁拾万元整，并对该租赁物进行了装修。之后经工商等相关部门的检查，原告被告知该租赁物因基础设施不完善、消防不达标、存在股权纠纷等其他原因被列为黑名单，即该租赁物从租赁合同签订之时就达不到办理营业执照的客观条件，原告方随即也被责令整改、停止经营行为。截止目前为止，被告始终未能解决原告营业执照的问题，并于2019年通过微信发送《告知函》，告知原告合同已解除。之后原告的委托人向被告冯美兰邮寄《律师函》，告知被告同意解除合同，《律师函》于2019年3月14日由被告签收。《房屋租赁合同补充协议》第十四条明确约定原告北京美才教育科技有限公司是实际承租人，故北京美才教育科技有限公司为适格原告。由被告北京美全食品有限公司出具给被告冯美兰的《授权委托书》，约定由被告冯美兰受托进行房屋租赁的运营，故被告北京美全食品有限公司为适格被告，对该租赁责任承担连带责任。被告存在违约行为，应按照合同的约定返还已支付租金、赔偿上述损失。经原告多次协商无果，为充分保障原告的合法权益，请求贵院在查清事实的基础上，做出公正的判决。被告冯美兰辩称，不同意返还租金三十万元，并且被告已经另案起诉原告支付剩余租金。不同意赔偿装修费及其他损失三十万元。装修费与其他损失应由原告承担。不同意承担本案诉讼费用保全费用，该费用应由原告承担。原告违约，依据原、被告双方签订的租赁合同及补充协议等，原告应向被告支付租金，第一年租金原告应在2019年2月28日之前支付105万元，原告仅支付了30万元，在租赁合同解除前，原告占用房屋期间的租金也应由原告承担，缴纳租金逾期违约了。依据房屋租赁合同9.1.3款，被告有权解除合同。美全食品公司辩称，原告与冯美兰签订的合同，与我公司没有关系，没有与我公司签订租赁合同，租金也是交给了冯美兰，我们给冯美兰的授权是转租的授权。我们租给冯美兰的土地是工业用房，对方怎样使用与我公司没有关系。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月23日，冯美兰与美才教育公司签订《房屋租赁合同》，其中约定自2018年11月15日至2024年9月30日，冯美兰将位于北京市大兴区庞各庄镇田园路3号的5号楼房屋（1层西边部分、2层、3层、4层、5层）出租给美才教育公司用于经营，房屋建筑面积共约2174平方米，房屋租金为人民币1.5元/日/平方米。同日，冯美兰（甲方）与美才教育公司（乙方）签订了《补充协议》，其中约定：第一年租金为105万元，支付办法为1、合同签订后，甲方交付乙方现有房屋钥匙，乙方支付甲方5万元；2、三层其他公司全部搬走搬清的前提下，支付甲方25万元；3、在确定此租地可以办理工商证照的前提下，乙方已经在工商部门核名完毕，确认可以办理营业执照的前提下，再次支付甲方40万元；4、在2019年2月28日前，支付甲方首年度余下资金35万元。该《补充协议》第六条还约定了由于种种原因导致乙方无法办理工商营业执照，甲方应在十日内退回全部租金。2018年10月23日，美才教育公司支付冯美兰租金5万元，2018年11月22日，支付租金25万元，共计支付租金30万元。美才教育公司租赁本案房屋后对卫生间进行水电改造等装修，其提交2018年11月1日与案外人李艳辉签订的《房屋拆改及水电改造合同》、收据、转账明细、公司费用报销单等，主张装修损失20万元，同时原告还主张搬家损失等。《房屋拆改及水电改造合同》约定工期为2018年11月1日至2018年11月11日。冯美兰对原告主张的损失数额不予认可。美才教育公司、冯美兰针对装修损失均表示不申请鉴定。2018年11月21日，冯美兰（甲方）、美才教育公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，其中第十一条、第十二条、第十三条约定在乙方取得办学许可证（具备合法经营条件），甲方再协助乙方办理营业执照；客观因素乙方无法在此经营（政策性检查或调整、无法办理办学许可证等），乙方将提前60天以书面形式告知甲方解除合同，因甲方收回房屋也应提前60前告知乙方，解除合同双方互不承担违约责任，甲方将剩余的房租及押金退回乙方，乙方有权搬走属于乙方所有物品；本补充协议与原合同具有同等法律效力，除本协议明确约定之外，原合同其余部分应完全继续有效。关于冯美兰向美才教育公司出租的房屋来源，系2018年6月29日，冯美兰通过与美全食品公司签订《房屋租赁合同》租赁而来。美才教育公司向法庭提交2018年10月23日美全食品公司向冯美兰授权转租的《授权委托书》一份，据此主张美全食品公司、冯美兰系委托租赁涉案房屋关系，美全食品公司应负连带责任，美全食品公司、冯美兰对此不予认可，认为二被告系租赁合同关系。美才教育公司提交北京市工商行政管理局大兴分局责令改正通知书、安全生产现场检查记录，主张租赁房屋消防不达标、原告擅自变更登记住所被责令改正等，冯美兰不予认可。2019年3月3日，冯美兰向美才教育公司发送告知函，表示美才教育公司的租赁用途不符合双方签订的《房屋租赁合同》第二条之约定，鉴于租赁目的不能实现，解除双方签订的租赁合同，要求美才教育公司将房屋归还。2019年3月7日，美才教育公司向冯美兰发送律师函，表示因租赁房屋不符合办理营业执照条件，同意解除租赁合同。但此后双方并未办理房屋交接。2019年7月12日开庭当天，美才教育公司才向冯美兰交付了房屋钥匙。庭审中，美才教育公司称在办理房屋租赁事宜时，曾向工商管理机关咨询，知悉该涉案地址暂不能办理营业执照，但出于对冯美兰的信任，决定将能够办理营业执照作为履行合同和支付第一年剩余租金的条件，继续履行该租赁合同。冯美兰称在2018年12月得知美才教育公司的经营许可证不符合国家产业政策，故不能办理。冯美兰主张美才教育公司是2019年2月搬离涉案房屋的，在此之前一直在正常使用，有上课的学生和老师。美才教育公司认可交付租金30万元之前一直在使用，后期因营业执照不能办理，则不再使用。双方均认可，美才教育公司已向冯美兰支付租金30万元。按照《房屋租赁合同》之约定，每月租金为87500元。2019年6月21日，本院至大兴区庞各庄工商所现场调查，确认涉案房屋地址已被工商局锁定，地址锁定后该地址不能注册新公司，需产权人将全部异常企业清理或解决相关问题后，才能解除锁定。经查，2011年1月在涉案地址上注册了北京玺悦润博房地产开发有限公司，2016年该公司被工商局列入经营异常名单；2015年4月在涉案地址上注册了北京阳光耀华玻璃股份有限公司，2016年该公司被列入经营异常名单。之后租赁房屋并无公司注册记录。本院认为，美才教育公司、冯美兰签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实意思表示，应属有效合同。本案中，美才教育公司与美全食品公司不存在租赁合同关系，美才教育公司要求美全食品公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于双方签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议，冯美兰于2019年3月3日以美才教育公司租赁房屋用途不符合双方合同约定而向美才教育公司发送了解除合同的告知函，美才教育公司于2019年3月7日以无法办理营业执照为由表示同意解除。根据双方当事人的上述民事行为，本院认为虽然双方当事人表述解除合同的理由不同，但可以确定双方之间的租赁合同及相关补充协议已经以协商一致的方式予以解除。本案争议焦点为租赁关系解除后，冯美兰是否应当返还美才教育公司交纳的租金30万元、以及是否应当赔偿美才教育公司的装修费等损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。合同解除后，有约定的按约定，无约定的根据法律规定执行。根据《房屋租赁合同补充协议》第十一条、第十二条约定，乙方取得办学许可证后，甲方再协助乙方办理营业执照，同时约定包括政策性检查或调整、无法办理办学许可证等客观因素导致乙方无法在此经营的，甲方将剩余房租退还乙方后，合同解除后双方互不承担违约责任。本院认为此约定已对《补充协议》第六条约定内容构成变更，本案中，美才教育公司未取得相应办学许可证，原告依据《补充协议》第六条主张退还已交纳的租金30万元缺乏法律依据，同时，由于美才教育公司在租赁合同解除前，以及解除后均未将及时将租赁房屋钥匙返还给出租方，造成一定占有使用费，故原告主张退回后30万元租金的请求，本院不予支持。关于装修费等损失，本院认为原告在办学许可证、营业执照等尚未办理完毕情况下进行装修存在扩大损失的过错，同时，根据《房屋租赁合同补充协议》关于合同解除后租赁双方互不承担违约责任的约定，原告的请求不符合双方约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条之规定，判决如下：驳回北京美才教育科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由北京美才教育科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵燕华人民陪审员  焦福银人民陪审员  朱洪涛二〇一九年十月三十日法官 助理  郭艳飞书 记 员  李 美