吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0802民初4002号 原告：吉红宇，女，1973年4月20日生，汉族，现住白城市。 被告：杨鑫，女，1987年3月20日生，汉族，现住白城市。 第三人：白城瑞泽支农小额贷款有限公司。 法定代表人：陈明，系董事长。 委托诉讼代理人：周世峰，系白城瑞泽支农小额贷款有限公司职工。 原告吉红宇与被告杨鑫、第三人白城瑞泽支农小额贷款有限公司（以下简称瑞泽公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉红宇，被告杨鑫，第三人白城瑞泽支农小额贷款有限公司的法定代表人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉红宇向本院提出诉讼请求：1.判决确认原被告之间“房屋买卖协议”无效；2.判决被告杨鑫协助原告办理涉案楼房产权变更登记手续即将案涉楼房所有权变更到原告的名下，更名过户的各项税费由被告承担。事实与理由:被告杨鑫系白城瑞泽支农小额贷款有限公司员工，2018年3月29日，杨鑫称瑞泽公司将以物抵债的房屋卖给了杨鑫，并让吉红宇与其签订了一份虚拟的买卖协议，房屋建筑面积为124.21平方米，房屋价格仅为9万元。协议签订后，杨鑫既没有支付1分购房款，也没有向瑞泽公司支付1分购房款，并在白城市不动产管理中心骗取登记，后杨鑫在洮北区人民法院起诉吉红宇要求返还原物纠纷案件的诉讼中，吉红宇方知杨鑫与瑞泽公司存在恶意串通，损害了吉红宇的合法权益，因为杨鑫与瑞泽公司也没有签订任何房屋买卖协议和购房款的交付凭证，双方没有履行的事实（详见杨鑫起诉吉红宇的案件庭审笔录）。吉红宇认为，杨鑫欺骗了吉红宇，使吉红宇作出了错误的意思表示，另假设以物抵债协议书有效，案涉楼房产权也应当过户到瑞泽公司名下，否则杨鑫和瑞泽公司涉嫌偷逃税款，损害了国家利益，因此吉红宇与杨鑫所签订的房屋买卖协议不是吉红宇的真实意思表示，且违反法律强制性规定，是无效的。况且吉红宇与瑞泽公司的以物抵债协议尚未生效，吉红宇同意与瑞泽公司通过法院执行程序评估拍卖抵押物。综上，原被告之间的房屋买卖协议是无效的，故吉红宇诉至法院。 杨鑫辩称，一、本案所涉房屋买卖协议合法有效，依法应予保护。1.吉红宇与答辩人签订的房屋买卖协议约定的房屋是吉红宇向瑞泽公司借款时以该房屋提供抵押担保，在吉红宇与瑞泽公司借款合同纠纷进入执行程序后，吉红宇与瑞泽公司通过签订以物抵债协议，以该房屋抵偿本案瑞泽公司借款本息。答辩人从瑞泽公司处购买该房屋，经与吉红宇协商后，三方共同到产权部门办理了产权过户手续；2.本案所涉房屋买卖协议，吉红宇签名系吉红宇本人在产权部门及本案瑞泽公司工作人员的见证下亲自书写。吉红宇诉称答辩人与瑞泽公司恶意串通，虚拟买卖协议，骗取其办理产权登记的主张不能成立；3.根据相关规定，房屋买卖契税是由税务部门按照房屋坐落位置及市场价值确定，不是按买卖双方协议约定的房屋价值确定，答辩人已经依法缴纳税费包括应当由吉红宇承担的个人所得税、营业税、土地增值税、交易手续费等，答辩人已经代替其缴纳，不存在规避交易税费的问题。二、吉红宇与瑞泽公司签订的以物抵债协议合法有效。1.以物抵债协议，吉红宇签名是其本人书写，以房屋抵偿拖欠瑞泽公司借款本息，是吉红宇真实意思表示；2.以物抵债协议是在吉红宇与瑞泽公司借款合同纠纷案件进入执行程序后自愿签订的，该协议已经在执行卷中存档，且经吉红宇同意已经就抵债办理产权过户手续；3.抵债协议签订时，吉红宇拖欠瑞泽公司本息合计683,700元，涉案房屋抵偿借款本息合计597,168元，剩余86,532元瑞泽公司自愿放弃。吉红宇在另案中承认涉案房屋市场价值为50万元，抵债协议约定房屋价值高于市场价值，没有损害吉红宇利益。综上，本案所涉房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，并且协议约定房屋已经办理更名过户手续，不违反法律的强制性规定，属合法有效，请贵院依法驳回吉红宇的诉讼请求。 瑞泽公司述称，因吉红宇拖欠我公司借款，并以涉案房屋提供抵押担保，在执行过程中吉红宇同意以涉案房屋抵偿我公司借款本金和利息，我公司对该房屋依法享有处置，经公司股东会决议表决通过，同意公司将涉案的房屋转让给杨鑫，经与原被告三方协商，吉红宇同意将涉案房屋直接过户至杨鑫名下，不存在我公司与被告恶意串通，欺骗吉红宇办理产权过户的行为。吉红宇与瑞泽公司签订的以物抵债协议是在我公司与吉红宇借款合同纠纷案件进入执行程序后，双方自愿签订的，该协议已经在执行卷中存档，是双方的真实意思表示，不存在瑞泽公司与案外人恶意串通。在抵债协议中，约定房屋价值高于市场价值，没有损害吉红宇利益，该抵债协议合法有效。 本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，吉红宇、杜连成与瑞泽公司签订《短期借款/抵押合同》，向瑞泽公司借款400，000元，2016年8月2日本院作出(2016)吉0802民初2181号民事判决，判决：吉红宇、杜连成偿还瑞泽公司借款本金400,000元及利息，利息从2014年4月25日起至付清之日止按年利率24%给付，该判决已发生法律效力，瑞泽公司申请执行。2017年5月17日本院下发（2016）吉0802民初1442号执行裁定，终结本次执行程序。2017年10月9日，吉红宇与瑞泽公司签订《以物抵债协议书》，双方确认吉红宇自2017年10月9日欠贷款本息合计683,700元，以房屋抵偿借款本息597,168元，余款86,532元瑞泽公司自愿放弃。该抵债房屋位于××街东户，权利人为吉红宇，共有情况为单独所有。2018年2月5日，瑞泽公司经股东会决议将该房屋出售给本公司员工杨鑫，出售价格为550,000元，并同意在吉红宇将房屋交付使用后10日内支付房屋转让款。2018年3月29日，吉红宇与杨鑫签订房屋买卖协议书，并协助杨鑫办理房屋产权变更手续。杨鑫于2018年4月13日取得不动产权证书。 本院认为，吉红宇认为杨鑫与瑞泽公司之间没有签订任何买卖合同，也没有购房款的交付凭证，存在恶意串通，损害了其合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同有书面形式口头形式和其他形式。”除法律有强制性规定以外，当事人之间买卖合同法律关系是否成立，并不以书面合同为必要条件，吉红宇以此主张杨鑫与瑞泽公司之间存在恶意串通，理由不成立，本院对其该项抗辩主张不予支持。 《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中吉红宇与瑞泽公司签订了《以物抵债协议》，约定了杨鑫取得不动产权证书，享有本案诉争房屋的物权。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”吉红宇与瑞泽公司签订的以物抵债协议，应系双方的真实意思表示，亦未侵犯其他人的合法权益，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。吉红宇与杨鑫在房屋买卖合同中，为规避国家税收监管，故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。吉红宇以逃避国家税收为由，要求确认合同买卖全部无效，不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条规定，判决如下： 驳回原告吉红宇的诉讼请求。 案件受理费50.0元，由吉红宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  郭昕 二〇一九年十月二十三日 书记员  高明