山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5859号上诉人（原审被告）：段士彬，男，1963年1月24日出生，汉族，太原铝厂职工，住太原市。委托诉讼代理人：丁艳，山西晋泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲恺，山西晋泰律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：谢晓芳（系段士彬之妻），女，1964年6月16日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：史艳灵，山西晋泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李连成，男，1972年12月8日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：薛美娟，山西明晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛荣，山西明晟律师事务所律师。上诉人谢晓芳、段士彬因与被上诉人李连成房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人段士彬的委托诉讼代理人丁艳、张哲恺，上诉人谢晓芳的委托诉讼代理人史艳灵，被上诉人李连成及委托诉讼代理人薛美娟、薛荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人段士彬上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由李连成承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决认定:“被告明知其对房屋没有全部产权而与原告约定将房屋所有权永久转让给原告....”是错误认定的。首先，要查清本案的事实部分，需了解段士彬与李连成间交易过程的一系列背景及约定。90年代初，由于当时城镇住房制度进行改革，职工可以以标准价购买单位公房，拥有部分产权。段士彬于1994年2月以标准价购得太原铝厂公房的49%的产权，与太原铝厂为实际按份共同产权人。但当时单位未和职工办理按份共有的房屋产权证书，实际当时好多房改房都为职工办理了部分产权证。段士彬与李连成双方于2006年6月6日交易争议房屋时，段士彬对争议房屋仅拥有部分产权，李连成也是明知此事实。段士彬明确告知李连成自己1994年购买单位公房时自己仅交了7000多元的购房款，所以当时李连成也应尽到了购买时的注意义务。从协议书的约定来看，双方没有约定单位太原铝厂所拥有的部分产权如何处分，仅约定了段士彬名下所拥有的有限产权的处分。从而可知段士彬也确实没有处分太原铝厂对本案争议房屋所拥有的产权，因而段士彬所转让的仅是自己所拥有的49%部分产权，并没有处分全部产权。由此可以清晰的看到，一审法院在审理本案时没有深入调查签订合同的背景及买卖双方真实的意思表达，错误的认为段士彬出卖的是全部产权，做出错误的裁判。其次，一审法院认定：“原告在受让房屋过程中，主观善意向被告支付了符合当时房屋的合理对价”是没有任何事实及证据证明的，是一审法院的主观臆断。相反段士彬提供的证据即房产档案中太原市职工按成本价补交房价款花名登记表，更好的证明李连成支付的仅是49%产权的购房款。购房当年即1994年成本价每平方米510元，如按当时的成本价购买本房产63.15平方米,总价为32206.50元，至2006年被告出售房屋已相隔12年，按我国经济发展速度，当时的市场价袼此房产12年增值仅才2万多元，经济发展的速度应是十几万。现李连成仅支付段士彬59000元，从价格可知，原告购买的仅是部分产权。并没有支付全部产权的合理对价，一审法院主观猜想认为李连成是善意取得，即没有事实根据，也没有法律依据是错误认定。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清，证据不足的情况下，错误的适用物权法第106条的规定，做出错误的判决。段士彬2006年出卖的房屋是与太原铝厂按份共有的。本案应适用以下法律规定《物权法》第93条、第94条规定“按份共有人对共有的不动产或动产按照其份额享有所有权”。按《物权法》第101条规定按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。此条的司法精神是以法律规定赋予按份共有人即享有份额的所有权人处分自己所拥有的份额。因而段士彬2006年交易时仅是依法合法转让本争议房屋49%的产权，并没转让全部产权。2014年段士彬取得太阳铝厂51%的产权后，李连成应就此合同履行过程中的情势变更与段士彬协商另行处理。综上所述，请求二审法院支持段士彬的上诉请求。上诉人谢晓芳上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由李连成承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决认定：“原、被告双方签订协议时，第三人谢晓芳在场，......”，此认定没有任何事实及证据证明。段士彬与李连成交易时，谢晓芳并不知情，谢晓芳并不在场，此房屋是谢晓芳与段士彬婚姻关系存续期间购买，是夫妻共同财产在原审被告与李连成的协议书中谢晓芳并未签字，段士彬系无权处分。一审判决认定：“被告明知其对房屋没有全部产权而与原告约定将房屋所有权永久转让给原告....”是错误认定。谢晓芳与段士彬于1994年2月以标准价共同购得太原铝厂公房的49%的产权，与太原铝厂为实际按份共同产权人。段士彬未征得谢晓芳同意与李连成双方于2006年6月6日交易争议房屋时，谢晓芳与段士彬对争议房屋仅拥有部分产权。从协议书的约定来看，双方没有约定单位太原铝厂所拥有的部分产权如何处分。仅约定了段士彬名下的所拥有的有限产权的处分。从而可知段士彬没有处分太原铝厂对本争议房屋所拥有的产权。其次,一审法院认定：“原告在受让房屋过程中，主观善意，向被告支付了符合当时房屋的合理对价”是没有任何事实及证据证明的，是一审法院的主观臆断。购房当年即1994年成本价每平方米510元，涉案房屋总价为32206.50元。至2006年段士彬出售房屋相隔12年，按我国经济发展速度，当时的市场价格此房产12年增值仅才2万多元，经济发展的速度应是十几万。现李连成仅支付段士彬59000元，从价格可知,李连成购买的仅是部分产权。并没有支付全部产权的合理对价，一审法院主观猜想，认为李连成是善意取得，即没有事实根据，也没有法律依据，是事实认定错误，适用法律错误。综上所述，请求二审法院充分考虑谢晓芳的上诉理由，依法支持谢晓芳的上诉请求。被上诉人李连成针对上诉人段士彬、谢晓芳的上诉辩称，1.上诉人主张双方签署合同时上诉人拥有的是49%的产权，上诉人出售的也是49%的产权，上诉人的该主张无任何证据支撑，与事实严重不符。根据双方签署的协议书约定，段士彬现将所住太原铝厂南十六宿舍北楼二单元十三号楼房（防护栏、铝合金窗户）的所有权、使用权、产权永久转让给李连成，且双方约定若此楼房拆迁，所有拆迁费都归李连成。协议中未提上诉人拥有的是49%的产权，故双方转让的是全部产权。此外，不论太原铝厂出具的收据还是与该房产相关的其他权利证书写的都是段士彬一人，未提及该房产还有其他共有人，故段士彬与李连成双方转让的是全部产权，本案中，无证据证明上诉人段士彬、谢晓芳将房产存在49%的产权告知过李连成，故上诉人的陈述与客观证据相矛盾。该标的房产建于1993年，是老式的砖混结构房，建筑面积63平米，是太原铝厂的公房出售宿舍楼，2006年时该宿舍楼的同等面积全部产权的房产交易价格基本上不超57000元，李连成购买该房屋的价格是59000元，当时砖混公房出售价为每平米650元，而李连成购买价为每平米940元，略高于当时的市场价，且双方签订合同后该房产相关的所有费用全部由李连成承担，上诉人未负担过任何的费用，故不论是从购买房子支付的价款来看，还是从购买以后交付的全部费用来看，都不难看出李连成购买的是全部产权。最后，即使上诉人在2006年签署合同时没有该房产的全部产权，属于无权处分，但上诉人在签署合同后于2014年取得了该房产的全部产权，根据合同法第51条的规定，该合同有效，因上诉人在2014年取得了该房产的全部产权，上诉人属于订立合同后取得处分权，故双方合同有效，李连成取得了该房产全部产权。2.段士彬与李连成签署的协议书是双方真实意思表示，李连成也已经履行了付款义务，上诉人应当遵守合同约定，限期协助李连成办理房产过户手续。段士彬与李连成双方签署购房协议书时段士彬妻子谢晓芳也在签署现场，房屋买卖交易是双方的真实意思表示，李连成已经履行了全部合同义务，双方约定的购房款也稍高于当时的市场价，在合同签署后李连成一直居住在该房屋内，该房的物业费、水电暖费也全部由李连成缴纳，上诉人认为十几年前出售的房子升值了，拒守诚信，无视双方合同约定，私下办理产权证拒绝配合李连成办理过户，该行为不道德也不合法。涉案在一审开过三次庭，也举过证，从举证的情况看买卖房屋的产权为全部产权，而且如遇拆迁，权利全部归乙方李连成所有，在房产局补充缴费时也是段士彬一人去缴费办理的，而且当时产权49%的事也没有告知过李连成，段士彬先是自己办理成全部的产权，后拒绝配合李连成过户，所以段士彬陈述明知非全部产权的事实没有事实依据。一审开庭时，证人是太原铝厂的职工，证明买卖房屋签署协议书时段士彬和谢晓芳夫妻俩均在场，而且同类型的房屋李连成出价略高于市场价。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人李连成向一审法院起诉请求：1.依法认定原、被告签署的2006年6月6日的购房《协议书》有效；2.依法判令被告段士彬及第三人谢晓芳限期协助原告办理房屋所有权过户手续；3.依法判令被告及第三人承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2006年6月6日，原、被告经案外人赵柱生介绍签订协议书。协议约定：甲方段士彬、乙方李连成，甲方现将所住太原铝厂南十六宿舍北楼二单元十三号楼房的所有权、使用权、产权永久转让给乙方，经双方协商以59000元转让给乙方。乙方付给甲方59000元的同时，甲方将房门钥匙、房款单、煤气使用证、有线电视使用证一并交给乙方；太铝物业公司办理产权证费用由乙方负担，乙方付有关房产方面、物业方面所产生的一切费用；乙方使用电、水、暖、物业管理费，应以甲方为本单位职工的待遇交纳，乙方如在以后要出租、出售此楼房，甲方在乙方要求到各部门办理、出具相关的证件材料；若此楼房拆迁，所有拆迁费都归乙方，甲方应协助乙方配合办理，如有未尽事宜，甲方应尽力配合乙方办理相关手续。协议签订后，原告给付被告59000元，被告向原告出具了收据，并交付给原告太原铝厂内部收据等证件及房屋。太原铝厂内部收据载明：1994年2月26日，段士彬向太原铝厂交纳房款7372.31元。2019年4月1日，太原绿佳苑物业管理有限公司作出证明，主要内容为：证明自2006年7月起，万柏林路36号2幢2单元1层13号（铝厂宿舍）由李连成居住，该房屋的物业费从2006年7月到出具证明时止一直由李连成交付。上述协议签订当日，原、被告及证明人赵柱生签署段士彬、李连成住房交易第三者证明证书，内容为，兹证明房主段士彬转让给李连成同志住房一套，总给人民币59000元，成功交易，特此证明。2014年10月13日，太原绿佳苑物业管理有限公司作出交款通知单，内容为：段士彬，你购买的万柏林路36号2幢2单元1层13号住房，经太原市住房制度改革政策指导中心审批，须交房款13467元，房屋维修基金644元。2014年10月16日，被告向该物业管理公司交纳购房款13467元，2015年3月31日交纳规费455.30元，2014年10月21日向相关部门交纳房屋维修资金644元。2015年1月16日，该房屋在太原市房产管理局进行了登记取得了房屋所有权证，该证载明证号为晋房权证并字第F201500248-1、-2号，房屋所有权人为段士彬、谢晓芳，共有情况为共同共有，房屋坐落位于万柏林路36号2幢2单元1层13号，房屋性质为购太原绿佳苑物业管理有限公司公房，产权比例个人100％，用途为住宅，建筑面积为63.15平方米。原、被告双方签订协议时，第三人谢晓芳在场。被告与第三人系夫妻关系。一审法院认为，当事人从事民事活动应当遵守诚实信用原则。原、被告在第三人谢晓芳在场的情况下签订的涉案房屋买卖协议书，是双方当事人真实意思表示，在当时被告及第三人未取得房屋产权证情况下，被告明知其对房屋没有全部产权而与原告约定将房屋所有权永久转让给原告，系无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该情形并不导致协议无效；且原告在受让房屋过程中，主观善意，向被告支付了符合当时房屋的合理对价，并在该房屋没有房屋所有权证前客观上无法办理过户登记手续的情况下，一直居住使用房屋至今，双方实际履行了协议内容，原告根据涉案协议依法取得了该房屋的相关权利。该房屋买卖协议书签订之后，合同即成立，虽发生了被告可以购买剩余房屋产权的情形，但并不影响房屋买卖的继续履行，从公平原则讲，被告及第三人不配合原告办理过户是对原告明显不公平，而非对被告不公平，因此，被告提出的情势变更下主张驳回原告诉讼请求的理由，本院不予采纳。根据协议约定的办理产权证费用及有关房产方面、物业方面所产生的一切费用由原告负担的内容，被告在房屋具备办理产权证的条件时，应依约通知原告交纳相关费用办理产权证，但被告自行支付费用办理了登记在被告及第三人名下的房屋产权证，并未配合原告办理过户登记手续，违反了协议约定；同时，根据协议约定，被告办理房屋所有权证时支付的房款13467元、房屋维修基金644元、规费455.30元，庭审中，原告表示自愿承担此费用，为了减少当事人诉累，本案中原告应将此费用返还被告。因此本院对原告要求被告配合办理过户的请求，予以支持，由于第三人谢晓芳系房屋所有权证上登记的房屋所有权人，理应负担配合原告办理过户的义务。原审判决如下：一、原告李连成与被告段士彬订立的2006年6月6日的购房《协议书》有效；二、被告段士彬、第三人谢晓芳于本判决生效之日起十日内协助配合原告李连成将位于太原市万柏林路36号2幢2单元1层13层的房屋（晋房权证并字第XXXX号、晋房权证并字第XXXX号）过户登记至原告李连成名下，过户费由原告李连成负担；三、原告李连成于本判决生效之日起十日内支付被告段士彬补缴的房款13467元、房屋维修基金644元、规费455.30元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院认为，涉案当事人争议的主要问题，2006年6月6日上诉人段士彬与被上诉人李连成签订的房屋买卖协议效力如何认定及协议应当如何履行。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，2006年6月上诉人段士彬与被上诉人李连成签订房屋买卖协议时，上诉人段士彬属于无权处分涉案房屋的所有权，但在2015年1月上诉人段士彬取得该房屋的全部所有权，故涉案的房屋买卖协议依法认定为有效合同。其次，对于上诉人段士彬出卖的是全部房屋的所有权，还是部分房屋的所有权问题，按照上诉人段士彬的陈述其在2006年6月仅拥有涉案房屋的部分所有权，但事实上并未办理部分产权的相关证据，因此，段士彬在与李连成签订房屋买卖协议时，其拥有的是对涉案房屋的占有、使用权，段士彬并没有对该房屋的处分权，因此，2006年双方签订协议时，该协议属于效力待定状态，由于2015年段士彬取得该房屋的所有权证，导致涉案的房屋买卖协议合法有效。但是，从双方签订的协议约定，段士彬将涉案房屋的所有权、使用权、产权永久转让给李连成，若此楼房拆迁，所有拆迁费都归李连成，按照该约定的内容李连成有足够理由认定其购买的是全部房屋的权利。第三，诚实信用是民事活动应当遵守的原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百零一条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。按照该法律规定，在2014年10月太原铝厂出售涉案房屋时，段士彬已将其共有的不动产权利，通过房屋买卖协议的形式全部转让给李连成，段士彬应通知李连成购买该房屋，但现有证据并不能证明其通知过李连成，而是其将涉案房屋的部分房款交付后，将涉案房屋的所有权办理在自己名下，既有违双方协议的约定，也有悖交易习惯或生活常理。因此，为了减少当事人诉累，原审认定李连成将段士彬办理房屋所有权证时支付的房款13467元、房屋维修基金644元、规费455.30元返还给段士彬，根据协议约定由被上诉人李连成负担过户费用，将涉案房屋过户给李连成并无不当。第四，上诉人谢晓芳提出其在段士彬出售该房屋时其不知情，涉案房屋从2006年至今已长达十三年之久，其并未对出卖房屋的事实提出异议，且在原审时也有证人出庭作证，可以证明在房屋买卖时谢晓芳在场的事实，按照民事证据的优势原则，应当认定谢晓芳知晓房屋买卖的事实。现由于第三人谢晓芳系房屋所有权证上登记的房屋所有权人，原审认定谢晓芳理应配合李连成办理房屋过户手续并无不妥。综上所述，上诉人段士彬、谢晓芳的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人段士彬、谢晓芳各负担4300元。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇一九年十月二十七日书记员 米 鑫