北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50266号原告：北京市朝阳区水利物资供应站，住所地朝阳区酒仙桥驼房营，统一社会信用代码12110105400841634T。法定代表人：耿春胜，站长。委托诉讼代理人：韩骁，北京市康达律师事务所律师，被告：北京华电兴业电子节能工程管理有限公司，住所地北京市朝阳区三岔河水利物资站内，统一社会信用代码9111010563365934XY。法定代表人：祝尊峰，总经理。原告北京市朝阳区水利物资供应站（以下简称原告）与被告北京华电兴业电子节能工程管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，于2019年7月8日公开开庭进行了审理，于2019年10月31日裁定转为普通程序，并再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩骁、被告法定代表人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告之间《租房合同》已于2017年3月30日解除；2、判令被告拆除地上新建建筑物，恢复原状后腾退并返还占用的北京市朝阳区东坝乡三岔河村水利物资库西院的土地及房屋；3、判令被告支付非法占用土地及房屋期间的占用费，自2017年7月16日起至实际腾退之日止；4、判令被告支付非法占用土地及房屋期间占用费的利息，自2017年7月16日起至被告付清全部占用费之日止，按中国人民银行同期贷款利率为标准。事实和理由：2009年7月12日，原、被告签订《租房合同》，约定被告承租原告土地及房屋，承租地点位于北京市朝阳区东坝乡三岔河村水利物资库西院，承租土地面积约1000余平方米，被告出资建设、经营。租期12年，自2009年7月16日至2021年7月15日。土地及房屋年租金5万元，2012年7月16日起递增10%，2015年7月16日起递增10%，2018年7月16日起递增10%，2009年7月16日至2011年7月15日租金两年一付，2011年7月16日之后租金一年一付。合同终止时应保持原状。合同免责条款第八条约定，因政府规划拆迁、市政改造及双方不可抗拒的因素合同终止，双方互不承担违约责任。2014年10月31日，北京市朝阳区财政局下发《关于印发的通知》（朝财资产[2014]455号通知，以下简称455号通知），根据该通知及朝阳区水务局的通知，朝阳区差额和自收自支事业单位于455号通知发布之日前签订的国有资产出租、出借合同，租赁合同到期日在2016年12月31日前的，到期后不得续租，应予收回，恢复本来功能；租赁合同到期日超过2016年12月31日的，应在2016年12月31日前终止，不得续租，恢复本来功能。为贯彻落实朝阳区财政局、区水务局工作要求，原告于2017年3月30日向被告发出《北京市朝阳区水利物资供应站关于落实国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法的通知》（以下简称《通知》），要求解除合同，被告异议期为7日。期满后，被告未提出异议，所以，双方合同已于2017年3月30日解除。2017年7月15日之后，被告再无向原告交付占有使用费。根据合同约定，因政府规划拆迁，市政改造及双方不可抗拒的因素导致合同终止，双方互不承担违约责任。455号通知属于朝阳区政策调整，原告作为自收自支事业单位，必须按照该通知规定与被告解除租赁关系，及时收回涉案房屋。所以，该通知属于不可抗拒的因素，合同终止后，双方互不承担违约责任。但合同解除后，原告多次要求被告办理合同解除、腾退房屋等事宜，但被告一直拒绝，给原告造成了巨大经济损失，且持续导致国有资产流失，故提出本诉。被告辩称：1、不同意解除，合同没有违约的地方，一直在正常履行，被告租金交付到2017年7月15日，不认可解除理由。2、不同意第二项诉讼请求，2017年3月15日以后的租金，是原告无法收取，原告单位要撤销，没有银行账号。2017年11月8日停水、停电，我就停业没再经营了。涉案房屋一部分自用，一部分租出去了，全院都停水、停电，为此，我找过原告，我并没有自己供水、供电，按照水务局的要求，我把商户清退并且给予补偿，6家商户共支付70多万元。由于原、被告未就赔偿的问题达成共识，我就没有把房屋交付给原告。是原告给我造成损失，并非我给原告造成了损失。针对政府发的文件，我认为我们还具备继续履行的条件，原告是自收自支事业单位，具备对外转租、出借等条件。并且我可以继续使用房屋，并交付租金和使用费。3、不同意第三项和第四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。2009年7月12日，原、被告签订《租房合同》，约定“原告承租位于北京市朝阳区东坝乡三岔河村水利物资库西院空地约1000余平方米。被告出资建设、经营。原告提供水、电，被告应及时缴纳水、电费。年租金5万元，租金两年付，两年后年付。租期12年，自2009年7月16日至2021年7月15日。土地及房屋年租金5万元，2012年7月16日起递增10%，2015年7月16日起递增10%，2018年7月16日起递增10%。合同期内，被告对房屋进行装饰改造，应事先通知原告，并以不破坏主体建筑结构为准。合同终止时应保持原状。因政府规划拆迁、市政改造及双方不可抗拒的因素合同终止，双方互不承担违约责任。”签约后，原告向被告交付涉案场院，被告在院内建造房屋若干，并将部分房屋对外出租经营，房屋保留至今。现涉案场院处于空置状态，停水停电，已无人经营，但被告尚未向原告交付涉案房屋。被告主张合同尚具备继续履行的可能，故拒绝交还房屋和场院，而且，被告主张停水、停电的时间为2017年11月8日，但就此未举证，亦未见原告提出反驳意见。双方租金均以现金形式结算，被告租金付至2017年7月15日，就之后租金给付事宜，双方存在争议。其中，被告认为系原告自身原因导致拒收租金，而非己方拒付租金。关于2017年7月15日之后租金因何未付，未见双方举证。本案双方存在争议的事实，体现在以下三个方面：一、原告可否基于2014年10月31日北京市朝阳区财政局颁布的《朝阳区行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保规范工作方案》主张解除合同；二、被告应当如何履行交付租金的合同义务；三、在双方租约解除的情况下，被告是否负有拆除院内自建房屋的义务。围绕上述争议问题，双方举证质证情况如下：原告提交2014年10月31日北京市朝阳区财政局颁布455号通知，出台了《朝阳区行政事业单位国有资产出租、出借、对外投资、担保规范工作方案》。原告认为，依据上述通知和工作方案可得解除合同。原告提交2017年3月30日原告向被告送达《北京市朝阳区水利物资供应站关于落实国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法的通知》，主张终止合同，并载明被告可在接到本通知7日内以书面形式向原告反馈终止合同的意见。被告提交2017年4月13日被告向原告回函，载明“被告已按合同全面履行了各项约定及义务，现原告要求单方面终止合同，必然给被告带来巨大的经济损失。如能给与合理赔偿，被告同意配合原告工作。”被告提交2017年11月16日向北京市朝阳区水务局送达《关于朝阳区三岔河水利物资供应站西院现存相关问题的函》，再次提出对原告要求解除合同的异议，提出因原告解除合同而给被告造成的经营损失等问题。该份函件同时抄送原告、北京市朝阳区市政排水管理所。针对该份函件，原告未发表质证意见。被告提交2018年1月14日原告（承租方、乙方）、北京市朝阳区市政排水管理所（出租方、甲方）签订《2018年度安全协议书》，就租赁土地、房屋的安全使用和管理事宜进行了约定。针对该份文件，原告未发表质证意见。2018年7月11日、2018年10月25日，原、被告及北京市朝阳区市政排水管理所曾就涉案场院腾退补偿事宜协商，未果。本院认为：原、被告签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。针对双方存在争议的问题，逐一论述：一、关于原告可否基于455号通知主张合同解除，并免除违约责任的问题。首先，455号通知系政府部门颁布的政策性文件，本院对其真实性予以认定，但从该通知的规定可见，“对于差额及自收自支事业单位的国有资产出租事宜，权属标的为国有资产，租赁合同若超过三年，应重新签订符合年限标准的合同，经主管部门审核同意后，报工作小组审议批准。”所以，对于原、被告之间的租约，尚有继续履行的可能，原告仅依据455号通知即主张解除合同，缺乏事实合法法律依据。其次，租赁合同系双务合同，在原告坚持要求解除合同的情况下，强制双方履约缺乏现实基础，所以，本院判令双方合同解除。再次，关于合同解除的时点，其一、原告并未充分举证证明享有合同解除权，所以，本院对原告主张按照2017年3月30日向被告送达《北京市朝阳区水利物资供应站关于落实国有资产出租、出借、对外投资、担保管理暂行办法的通知》之日为准确定合同解除时点的请求不予支持。其二、针对被告因何未付租金问题，鉴于双方之前租金均系现金结算，且被告当庭亦表示愿意继续交付租金，所以，在原告未充分举证证明实际催缴租金且被告拒付的情况下，举证不能的法律责任由原告负担。即，本院认定被告未付租金的行为并不构成违约。合同解除后，尚未履行的终止履行。在双方合同解除后，被告应向原告返还涉案场院及房屋。针对之前被告未付租金，考虑到院内停水、停电无法正常经营的现实情况，并结合原告就此停水、停电事实未举证的因素，依据被告所称停水、停电时点对2017年11月8日至实际腾退之日期间的租金和占有使用费酌减至3000元/月的标准，并对2017年7月16日至2017年11月8日期间应付租金依照合同约定租金标准予以支持。二、关于被告向原告返还涉案场院时，应否拆除其自建的部分房屋问题。根据双方租约，被告承租涉案场院时，双方即约定允许被告出资建设、经营，所以，被告在租期内自建房屋系经原告同意，所以，在原告坚持要求解除合同，双方租约无法继续履行的情况下，原告要求被告拆除其自建的房屋请求，法院不予支持。但关于被告自建房屋未见相关规划许可手续，且就该部分赔偿事宜未见被告提出反诉，故双方可另案解决。三、关于欠付租金利息的主张，鉴于原告未举证证明曾向被告主张租金、催缴租金后被告仍未支付的事实，故针对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳区水利物资供应站与被告北京华电兴业电子节能工程管理有限公司于二〇〇九年七月十二日签订的《租赁合同》解除；二、被告北京华电兴业电子节能工程管理有限公司于本判决之日起七日内向原告北京市朝阳区水利物资供应站腾退返还位于北京市朝阳区东坝乡三岔河村水利物资库西院及院内房屋；三、被告北京华电兴业电子节能工程管理有限公司于本判决之日起七日内给付原告北京市朝阳区水利物资供应站二〇一七年七月十六日至二〇一七年十一月八日租金一万九千二百二十七元三角九分；四、被告北京华电兴业电子节能工程管理有限公司按照每月三千元标准给付原告北京市朝阳区水利物资供应站自二〇一七年十一月九日至实际腾退涉案场院之日止的租金及占有使用费；五、驳回原告原告北京市朝阳区水利物资供应站的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2597元，由原告北京市朝阳区水利物资供应站负担1046元（已交纳），由被告北京华电兴业电子节能工程管理有限公司负担1551元（已由原告北京市朝阳区水利物资供应站预交，于本判决之日起七日内给付原告北京市朝阳区水利物资供应站）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黎伟伟审判员  张帅宾审判员  栾 荟二〇一九年十月三十一日书记员  李雅雯