福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终1186号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶理盛，男，1977年4月8日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：黄辉，顺昌县弘正圆法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县中山西路100号。 法定代表人：黄德波，董事长。 委托诉讼代理人：陈云建，福建福云律师事务所律师。 上诉人叶理盛因与被上诉人福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服顺昌县人民法院(2018)闽0721民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶理盛上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：叶理盛和富邦公司达成合意，约定房屋买卖每平方米5000元。2016年12月底，富邦公司将房屋交付给叶理盛，叶理盛对毛坯房进行装修，花费20余万元，双方并没有签订书面房屋买卖合同。2018年8月29日，双方确定支付首付款时间，经协商确定2018年12月30日付款，富邦公司要求出具支付首付款书面承诺。一审法院以2018年3月19日催告付款后三个月未履行付款义务为由认定叶理盛违约，判决解除合同明显不妥。鉴于本案特殊情况，叶理盛明确要求继续履行合同，但富邦公司不予配合。一审法院未尊重双方交易事实和常理，判决认定叶理盛违约，极大损害了叶理盛的合法权益，违反法律的公平原则和诚实信用原则。 富邦公司辩称，叶理盛失信在先，入住后拒绝签订合同并且拒付购房款，富邦公司要求解除合同。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 富邦公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除富邦公司与叶理盛关于顺昌县中山西路34号7幢6-7层603室房产的房屋买卖合同（标的价值约710000元）；2.叶理盛立即原状返还该房屋；3.叶理盛向富邦公司支付房屋占用费（按每月1000元的标准，从2017年1月1日起支付至实际返还之日止，至起诉时约22000元）。 叶理盛向一审法院提出反诉请求：判令富邦公司继续履行与叶理盛签订书面合同，并协助办理按揭贷款及房屋过户手续。 一审法院认定事实：2016年2月1日，富邦公司取得顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢的现房销售许可。2016年10月，富邦公司的法定代表人黄德波与叶理盛协商出售顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603室房屋（该房产于2017年2月1日登记于富邦公司名下，建筑面积为120.39㎡）。2016年12月底，富邦公司将房屋钥匙交给叶理盛。叶理盛取得房屋钥匙后进行装修。2018年3月16日，叶理盛举办乔迁宴席，黄德波出席。2018年3月19日，黄德波给叶理盛发信息，载明：“原答应人家等你办酒后，办理相关手续……年前就告诉你了！”叶理盛答复：“那我争取这几天把钱弄齐了交给你！”2018年8月29日，叶理盛向富邦公司出具《承诺书》，载明：“2016年12月我意向购买你公司位于顺昌县房屋。因我无法凑足该套房首付款，导致延误至今，无法与你公司办理银行按揭相关手续。现我承诺在2018年12月31日前与你公司签订《购房合同》，并按银行规定，交付首付款及到银行办理按揭贷款手续。如到时本人的承诺无法兑现，本人立即退还房屋，因本人已经装修好该套房屋共计装修费用人民币24.5万元整。如不能按时在承诺时间之内交付首付款，我愿意将本套房屋装修全款人民币24.5万元的基础上打九折的方式让富邦房地产公司收回，或者卖给下一家买房者。本人要收回人民币22.05万元整。”2018年9月22日，富邦公司向叶理盛发出《返还房屋通知》，载明“鉴于你2016年10月筹款购房以来，均无法兑现。造成直接占用我公司的房产，其行为已侵害了我公司的合法权益。本公司董事会决定：要求你在2018年10月15日立即将房屋恢复原状、返还所占用房屋并支付相应的占用费至实际原状返还为止。”2018年10月17日，因叶理盛未返还房屋，富邦公司诉至法院。 另查，富邦公司法定代表人黄德波在2018年11月13日的庭审中陈述“被告在装修之前有提前告诉我，并且他当时承诺一进入现场就可以交首付款，我当时就默许了”。富邦公司提供的其与中国人寿保险股份有限公司顺昌县支公司于2017年7月7日签订的《房屋租赁合同》载明，富邦公司出租顺昌县中山西路34号富邦小区7幢2层4套房屋总面积350㎡，租金每月10000元。 一审法院认为，富邦公司与叶理盛虽未订立书面购房合同，但富邦公司于2016年12月底将讼争房屋钥匙交付给叶理盛，叶理盛在讼争房屋内实施装修，可以认定讼争房屋已经转移占有，完成了交付。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，富邦公司已经履行主要义务，叶理盛接受，双方之间的商品房销售合同成立。关于商品房的价款及付款期限问题。富邦公司主张以签订书面合同时的市场价确定房价，叶理盛主张双方约定按每平方米5000元计算房价，均缺乏证据佐证，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项“（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，讼争房屋价款应当按照订立合同时（2016年12月底）的市场价格履行。富邦公司于2018年3月19日催告叶理盛支付购房款后，叶理盛至今未支付购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”规定，叶理盛在富邦公司于2018年3月19日催告付款后三个月内未履行付款义务，富邦公司有权行使解除权。富邦公司以诉讼方式提出解除合同，应视为已经向叶理盛履行了解除通知义务。故对富邦公司要求解除与叶理盛之间的商品房销售合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故富邦公司有权要求叶理盛返还房屋，并支付房屋占用期间的占用费。富邦公司主张按照原状（毛坯房状态）返还，但从富邦公司法定代表人黄德波出席叶理盛乔迁宴席的行为，以及在庭审中陈述“被告在装修房屋之前有提前告诉我”等事实，可以认定叶理盛的装修行为，是经过黄德波同意的。富邦公司要求叶理盛将讼争房屋恢复毛坯房的状态，不予支持，叶理盛可以将房屋腾空后，按照房屋装修后的现状予以返还。关于富邦公司主张按每月1000元的标准支付从2017年1月1日起算至返还房屋之日止的占用费。结合讼争房屋的建筑面积，参考富邦公司提供的同一幢楼其他房屋的《房屋租赁合同》约定的租金情况等，富邦公司主张按每月1000元的标准计付占用费，予以支持。综合全案证据，叶理盛先装修入住再支付房款应是富邦公司与叶理盛达成的合意，在富邦公司发出《返还房屋通知书》前，叶理盛使用讼争房屋亦有合同依据，故本院认为占用费从富邦公司在《返还房屋通知书》中要求叶理盛在2018年10月15日返还房屋的次日开始计算较为妥当，富邦公司多主张的部分占用费，不予支持。叶理盛反诉要求富邦公司继续履行合同，但因其存在逾期付款违约行为，已支持富邦公司解除合同的诉讼主张，故叶理盛的反诉请求不能成立，不予支持。综上所述，富邦公司的诉讼请求，部分成立，予以支持；叶理盛的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十二条第二项、第四项、第九十四条第三项、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司与叶理盛之间成立的顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋的商品房销售合同；二、叶理盛应于判决生效后十日内将顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋腾空后按现状返还给福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司；三、叶理盛应于判决生效后十日内向福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司支付房屋占用费(按每月1000元的标准，从2018年10月16日起算至实际返还房屋之日止)；四、驳回福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回叶理盛的反诉请求。 本院二审期间，富邦公司提交单号为1048072219528的EMS快递单及快递记录一份，拟证明富邦公司于2018年9月24日将《返还房屋通知》通过EMS快递寄给叶理盛，叶理盛于2018年9月25日签收。叶理盛质证对该证据不予认可，但承认收到《返还房屋通知》。本院对该证据予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，2018年9月25日，叶理盛收到富邦公司发出的《返还房屋通知》。 本院认为，叶理盛与富邦公司口头达成购买房屋的合意，富邦公司2016年底将涉案房屋交付给叶理盛并同意其装修并实际入住，双方虽未签订书面合同，但已形成商品房买卖预约合同关系。但商品房买卖合同至今未签订，而关于商品房的价款及付款期限等主要内容双方各执一词，且均不能提供证据佐证，又无法达成一致意见。现富邦公司已实际交付涉案房屋，叶理盛却在2018年3月19日富邦公司催告后仍未在合理期限按要求付款。双方未签订商品房买卖合同应归责于叶理盛，富邦公司有权解除商品房买卖预约合同。叶理盛于2018年9月25日签收富邦公司发出的《返还房屋通知》，预约合同即解除。叶理盛要求继续签订合同没有法律依据，本院不予支持。一审判决叶理盛将涉案房屋腾空后按现状返还并支付自2018年10月16日起至实际返还房屋之日止每月1000元的房屋占用费正确。但叶理盛装修房屋系经过富邦公司法定代表人黄德波同意，该部分装修属于富邦公司的不当得利。对涉案房屋的装修费用，叶理盛可另行主张。基于富邦公司与叶理盛尚未签订商品房买卖合同，一审判决解除双方之间成立的商品房销售合同不当，本院予以纠正。 综上，叶理盛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决叶理盛将涉案房屋腾空后按现状返还并支付自2018年10月16日起至实际返还房屋之日止每月1000元的房屋占用费正确，可以维持。但判决解除富邦公司与叶理盛之间成立的商品房销售合同不当，依法予以撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持顺昌县人民法院（2018）闽0721民初1715号民事判决第二、三、五项，即：“二、叶理盛应于本判决生效后十日内将顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋腾空后按现状返还给福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司”；“三、叶理盛应于本判决生效后十日内向福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司支付房屋占用费(按每月1000元的标准，从2018年10月16日起算至实际返还房屋之日止)”；“五、驳回叶理盛的反诉请求”。 二、撤销顺昌县人民法院（2018）闽0721民初1715号民事判决第一、四项，即：“一、解除福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司与叶理盛之间成立的顺昌县双溪街道中山西路34号富邦小区7幢6-7层603房屋的商品房销售合同”；“四、驳回福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求”。 三、驳回福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回叶理盛的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费11120元，由叶理盛负担。反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由叶理盛负担。二审案件受理费10900元，由上诉人叶理盛负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张廷贵 审判员 江琳清 二〇一九年十月三十一日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1- -11-