北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25249号原告：北京亦花园文化发展有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园8栋1层8—1F—1001。法定代表人：崔相莉，执行董事。委托诉讼代理人：吴春华，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：北京洪洋餐饮有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园5栋1层5—1F—0503号。法定代表人：张洪洋，经理。被告：张洪洋，男，1974年6月10日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京亦花园文化发展有限公司（以下简称：亦花园公司）与被告北京洪洋餐饮有限公司（以下简称：洪洋公司）、张洪洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亦花园公司的委托诉讼代理人吴春华，被告兼被告洪洋公司的法定代表人张洪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亦花园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告向原告支付2019年3月1日至7月25日期间的房租97332元，支付2019年7月26日前的违约金9430元，支付自2019年7月26日起的违约金至付清日（以97332元为基数，按照每日万分之六的标准计算）；2、支付2019年7月26日至2019年8月2日的房屋占用费19200元，按照三倍房租计算；3、支付2019年8月3日至8月31日的房屋租金损失23200元；4、赔偿原告的免租期损失72999元；5、保证金72999元不予退还；6、由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年签订了《房屋租赁合同》（合同号：YHY-ZSHT-026）以及《租赁合同补充协议》，洪洋公司租用北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园5栋5—1F—0503、5—1F—0504号房屋，用于商业用途。租期自2018年9月1日至2023年8月31日，计租面积为100平方米。装修免租期为3个月，前期租金为每个季度72999元（月租金24333元，日租金为800元）。另外，《房屋租赁合同》第4.1条约定逾期支付租金的违约金为日万分之六，逾期达七个工作日的，亦花园公司有权解除合同。洪洋公司逾期腾房的需按照租金的3倍支付房屋占用费。第7.2条也约定了逾期腾房需按照租金3倍支付房屋占用费。第9.4条约定洪洋公司擅自退租应支付三个月房租作为违约金。第11.3.2条约定，解除合同条件成立的，享有解除权一方通知向对方解除合同的，合同解除。合同约定的逾期付款违约金为日千分之五。洪洋公司应在2019年2月16日交纳3、4、5月份的租金72999元，2019年5月16日应交6、7、8月份租金72999元。但洪洋公司仅在2019年6月6日交了20000元，其余房租一直未交。亦花园公司多次催要，洪洋公司一直以无钱为由拒交。2019年7月16日洪洋公司闭店，说回老家办事，但贵重物品夜间已搬走。亦花园公司于2019年7月25日通知洪洋公司解除合同，8月2日对亦花园公司剩余物品进行了清点，2019年9月1日将上述房屋租给了案外人。3个月免租期是基于5年的合同期，是附条件的。洪洋公司支付的房租不足4个月，亦花园公司再次租赁时还要给免租期，相当于一个五年期给了2次免租期。洪洋公司的违约行为给原告造成了很大损失，增加房屋空置期，递增式的房屋租金增加租金的时间也被推迟，同时还增加了诉讼成本。张洪洋系洪洋公司唯一的股东，应当承担连带责任。为维护自身合法权益，亦花园公司诉至法院。洪洋公司、张洪洋辩称，同意支付房租、违约金和房屋占用费，不同意支付房屋租金损失和免租期损失。免租期我方实际上没有使用，我方是8月21日入场的，8月31日试营业。入场通知是亦花园公司发给我方的，我方交了3个月的保证金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亦花园公司（甲方、出租方）与洪洋公司（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市大兴区亦庄镇小羊坊东200米亦花园5栋的5—1F—0503、5—1F—0504号房屋。房屋的计租面积为100平方米，租赁期限为五年，从2018年9月1日起至2023年8月31日止（装修免租期为2个月，即从2018年9月1日起至2018年10月31日止）。关于租金标准及付款期限，双方约定乙方违反租金标准和付款期限逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应对逾期支付部分按照每日千分之五向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过七个工作日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋。如乙方逾期腾房，每逾期一日，甲方还将按当期租金的3倍向乙方收取房屋占用费。关于保证金，合同约定在合同签订后，乙方应向甲方交纳保证金72999元，保证金与第一季度租金一起交纳，租赁期间保证金不计取利息。关于房屋的交还，合同约定因本合同履行期限届满或甲乙双方或一方依本合同约定或法律规定解除本合同的，双方应于期限届满后或合同解除后次日办理房屋交接手续。如乙方逾期腾房，每逾期一日，甲方还将按当期租金的3倍向乙方收取房屋占用费。关于违约责任，双方约定合同签订后，乙方非因法律、法规及本合同规定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，应提前三个月书面通知甲方，乙方除需依照合同约定将该承租房屋交还甲方外，乙方交纳的租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分。关于合同的解除，双方约定本合同约定的解除条件成立的，享有解除权的一方通知相对方解除合同的，合同解除。后又签订了《补充协议》，约定装修免租期为3个月，从2018年9月1日起至2018年11月30日止。合同签订后，洪洋公司依约交付了第一季度的房屋租金72999元，并交纳了保证金72999元，合同履行过程中，亦花园公司自认收到了20000元的房屋租金。2019年4月28号，洪洋公司向亦花园公司出具承诺书，承诺书载明“本公司将5月8日续交房租”。2019年5月29日，张洪洋向亦花园公司出具承诺书，承诺书载明“本人承诺10天内把两期物业费和一期的房租先交给亦花园公司”。2019年7月25日，亦花园公司向洪洋公司发出解除合同通知书。通知书载明“贵司与我司于2018年签订了亦花园租赁合同，租期5年，根据合同约定贵司分别于2019年2月16日、2019年5月16日向我司支付租金，经多次催讨，贵司均未履行，一直拖延至今。据此，依据合同约定，我司特向贵司通知：1、解除双方签订的租赁合同及补充协议；2、请贵司在接到本通知之日起次日内无条件将房屋腾退，如逾期腾退，我司将依约腾空此房屋。”同日，洪洋公司收到该通知。庭审中，亦花园公司自认于2019年8月2日收回了房屋，并于2019年9月1日将房屋重新出租。另查，洪洋公司系自然人独资的有限责任公司，张洪洋系公司唯一的股东。本院认为，双方签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，为合法有效的合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，洪洋公司未依约支付房租已构成违约，亦花园公司有权解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。亦花园公司的解除通知于2019年7月25日到达对方，故双方签订的租赁合同及补充协议于2019年7月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。洪洋公司欠付租金，故应当按照合同约定支付租金和违约金，亦花园公司主张的租金及欠付租金违约金未超出本院核算的范畴，洪洋公司亦予以认可，本院予以确认。关于房屋占有使用费，洪洋公司对亦花园公司主张的数额认可，本院不持异议。关于租金损失，因洪洋公司违约导致合同提前解除，亦花园公司于2019年9月1日将房屋另行出租，已经尽到了减损义务，故该期间之前的损失应由洪洋公司承担。关于亦花园公司诉称的免租期损失及没收保证金的请求，鉴于我国合同法中所规定的违约金的用途主要用于弥补损失，故本院不再重复支持，亦花园公司在对洪洋公司能够承租5年房屋的情况下，给与了洪洋公司3个月的免租期，现洪洋公司仅承租不到一年就违约导致合同解除，故应对亦花园公司的损失予以赔偿，鉴于洪洋公司为违约一方，亦花园有权就损失或违约金择高主张，亦花园公司所称的没收保证金，实为主张三个月的租金损失作为违约金，考虑到亦花园公司的实际损失情况，本院酌定由保证金抵扣三个月的免租期租金损失，故对亦花园公司主张的没收保证金的请求予以支持，对其他损失不再支持。洪洋公司未提交证据证明洪洋公司的财产独立于张洪洋个人财产，因此张洪洋应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京洪洋餐饮有限公司、张洪洋于本判决生效之日起十日内支付北京亦花园文化发展有限公司2019年3月1日至7月25日的房租97332元并支付违约金（2019年7月26日前的违约金为9430元，余下的违约金以97332元为基数，按照每日万分之六的标准，自2019年7月26日起计算至付清之日）；二、北京洪洋餐饮有限公司、张洪洋于本判决生效之日起十日内支付北京亦花园文化发展有限公司2019年7月26日至2019年8月2日的房屋占用费19200元；三、北京洪洋餐饮有限公司、张洪洋于本判决生效之日起十日内支付北京亦花园文化发展有限公司2019年8月3日至9月1日房屋租金损失23200元；四、北京亦花园文化发展有限公司不予退还所收取的北京洪洋餐饮有限公司的保证金72999元；五、驳回北京亦花园文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2316元，由北京洪洋餐饮有限公司、张洪洋负担（于本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  肖 爽二〇一九年十月二十八日法官助理  李运普书 记 员  赵若含