福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽02民终1877号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓枝，女，1990年6月9日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：都占胜，福建唯灿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林章伟，男，1986年12月10日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：鲁静，女，1990年11月11日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被上诉人共同委托诉讼代理人：郭晓锋，福建闽鹭律师事务所律师。 被上诉人共同委托诉讼代理人：陈珑，福建闽鹭律师事务所律师。 上诉人王晓枝因与被上诉人林章伟、鲁静房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王晓枝上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项、第九项，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人林章伟、鲁静承担。事实和理由：一、一审法院所确认王晓枝的违约责任起算日没有事实依据，违约责任明显偏高。根据“谁主张谁举证”的原则，证明本案房屋居间人何时接到银行通知的举证责任由林章伟、鲁静承担；王晓枝已经支付购房款（人民币，下同）112万元，该部分金额并未给林章伟、鲁静造成损失，如果认定王晓枝违约，核算违约责任时，应扣除该部分已支付款项。二、林章伟、鲁静未依约交付址于厦门市海沧区兴港五里74号308室的房产（以下简称案涉房产），已经构成违约，应承担违约责任。三、根据协议第九条、第十二条第二款规定，只有王晓枝存在银行不批贷或者毁约的情形下，需要承担违约责任时方对律师代理费、公证费、保全保险费等承担责任。银行放贷是客观事实，王晓枝并不存在上述情形，无须支付上述费用。 林章伟、鲁静答辩称：王晓枝在上诉状中已自认违约。王晓枝承认实际占有房屋，林章伟和鲁静已全面履行房屋交付义务，不存在违约情形。办理按揭贷款是王晓枝获取资金的方式，并不是王晓枝向林章伟和鲁静的付款方式，王晓枝能否获批贷款、何时获批贷款均不影响其向林章伟和鲁静履行付款义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 林章伟、鲁静于2018年5月29日向一审法院起诉请求：1.王晓枝继续履行编号为ZYJ0000019的《房地产转让协议》；2.王晓枝支付购房款214万元；3.王晓枝支付违约金（其中，第一期购房款92万元逾期6天，违约金按326万元为基数月利率2%自2017年11月29日起计算至2017年12月4日共13038元；第二期购房款214万元逾期至今，违约金按照326万元为基数月利率2%自2017年11月29日起计算至实际支付之日止）；4.王晓枝支付律师代理费53820元；5.王晓枝支付公证费用300元；6.王晓枝支付财产保全责任保险费7680元；7.王晓枝承担案件受理费、财产保全费。王晓枝提出反诉请求：1.林章伟、鲁静立即交付案涉房产；2.林章伟、鲁静支付逾期交房违约金（按照已付购房款112万元为基数，按照每日0.05%计算，从2017年11月29日起算至实际交房之日止）；3.林章伟、鲁静承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月22日，林章伟、鲁静（卖方）与王晓枝（买方）签订编号为ZYJ0000019的《房地产转让协议》，约定将案涉房产以326万元的价格出售给王晓枝。《房地产转让协议》第一条约定：案涉房产已办理土地房屋产权证，但处于抵押状态。卖方应于2017年11月28日前办理提前还贷手续和解除抵押登记手续。第二条及第四条约定：协议签订之日，买方支付定金20万元；买方于2017年11月28日前向卖方支付首期房款112万元（含定金）用于解押；买方向银行申请商业贷款214万元，该贷款由银行直接转至卖方账户，若贷款银行（无论何种原因）不予批贷或实际放款金额小于贷款申请金额，则卖方有权在居间人接到银行通知之日起五日内要求卖方将全部按揭款或差额部分一次性付清。因办理按揭贷款产生的手续费由买方承担。第五条约定：卖方应于2017年11月28日前将房产交付给买方使用。第九条约定：买方应在签订《存量房买卖合同》后柒日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，并经银行确认，同时买方应于房管部门出具的《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日内办妥房产抵押登记手续和银行按揭贷款手续，卖方应予积极配合。若买方怠于取件超过十个工作日或在《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日内仍未办妥银行按揭贷款手续的（因银行方面原因致无法办理除外），视为银行对买方的按揭贷款申请不予批贷，买方应立即一次性付清剩余购房款，若逾期付清购房款，逾期一日，按房款总额的0.05%计算违约金，若由此涉诉产生的所有诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费、保全费等概由买方承担。第十条约定：上述房产成交总价款包含房屋现有装修及房屋内的家私电器有：空房。第十二条第二款约定：因买方不能按期付清房款或因卖方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述购房总价款的0.05%的违约金。任何一方逾期七日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除协议，同时毁约方还应按照本条第1款的约定承担违约责任，由此涉诉产生的诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费等概由违约方承担。 《房地产转让协议》签订当日，王晓枝向鲁静账户转账支付20万元定金。2017年11月28日，鲁静与王晓枝通过微信协商延期支付首付款事宜。王晓枝向鲁静出具书面意见：本人王晓枝必须于2017年12月4日早上10点前付清首付，协助办理解押手续。解押审批下来次日共同办理过户手续，如若违反上述任意一条规定，则按购房合同违约第十二条处理。2017年12月4日，王晓枝向鲁静转账支付了92万元首付款用于解押。2017年12月14日，案涉房产过户登记至王晓枝名下。 2018年3月下旬，因王晓枝迟迟未支付尚欠购房余款214万元，林章伟、鲁静向王晓枝索要王晓枝之前从中介处拿到的案涉房产钥匙。后王晓枝将钥匙交还给林章伟、鲁静。 2018年4月23日，林章伟、鲁静委托福建闽鹭律师事务所律师郭晓锋向王晓枝发出《律师函》，通知王晓枝在函送达之日起五日内立即清偿尚欠的购房款214万元，并按照约定支付违约金及各项费用等。郭晓锋同时向厦门市公证处申请，对邮寄上述《律师函》函件的内容及过程进行了证据保全，并支付公证费300元。 2018年5月11日，王晓枝与招商银行厦门分行签订《个人授信及担保协议》，约定以案涉房产做抵押，王晓枝向招商银行厦门分行申请十年期165万元可循环授信抵押贷款。2018年5月18日，招商银行厦门分行向王晓枝指定的收款账户发放了首期（2018年5月18日至2019年5月18日）163万元抵押贷款。另，一审中王晓枝确认案涉房产的水电、煤气、物业均已经变更登记至己方名下。 一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点在于违约责任应否承担及如何承担。根据双方《房地产转让协议》中第四条关于付款期限的约定，案涉房产首期款项112万元（含定金20万元）应于2017年11月28日前支付，但鲁静和王晓枝曾于2017年11月28日就延期支付首付款的事宜通过微信协商，王晓枝出具了书面意见并于2017年12月4日即双方再次协商的最后付款日前支付了92万元款项，双方后续仍按照协议办理了案涉房产的送件手续，可视为双方已就首期款的支付期限延迟为2017年12月4日达成一致。根据双方《房地产转让协议》中第四条关于余款支付及第九条办理按揭的约定，首先，王晓枝向银行申请商业贷款214万元直接转至卖方账户，若贷款银行（无论何种原因）不予批贷或实际放款金额小于贷款申请金额，则林章伟、鲁静有权在居间人接到银行通知之日起五日内要求王晓枝将全部按揭款或差额部分一次性付清。其次，剩余购房款办理银行按揭应由王晓枝于房管部门出具的《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日内办妥房产抵押登记手续和银行按揭贷款手续，若王晓枝怠于在《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日内仍未办妥银行按揭贷款手续的（因银行方面原因致无法办理除外），视为银行不予批贷，王晓枝应立即一次性付清剩余购房款。即签订协议时，王晓枝应明知在银行未予批贷或批贷不足额的情况下，己方应一次性补足所有房款。案涉房产于2017年12月14日登记至王晓枝名下，王晓枝未举证居间人何时接到银行通知，亦未举证系何原因导致未办妥银行按揭贷款，故剩余购房款最迟应以双方明确约定的《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日作为付款截止日期，双方未提交证据证明取件之日，应以案涉房产登记至王晓枝名下为准，即王晓枝最迟应在2017年12月14日之后十个工作日内即2017年12月28日之前支付尚欠房款214万元。王晓枝逾期支付，其行为已构成违约，林章伟、鲁静主张王晓枝的行为构成违约，有事实和法律依据，应予支持。 《房地产转让协议》中明确写明案涉房产系空房，林章伟、鲁静提交的证据亦可证明案涉房产的钥匙曾交付给王晓枝，无论王晓枝是从何渠道取得钥匙，林章伟、鲁静对案涉房产放弃占有的意思表示明确，且案涉房产于2017年12月14日登记在王晓枝名下，之后水电、煤气、物业等均已变更至王晓枝名下，王晓枝自2017年12月14日后实际上已经取得讼争房产的所有权，且可以所有权人的身份占有案涉房产。房产交付非同钥匙交付，庭审中双方对要回的钥匙能否打开案涉房产存在争议，双方均未举证，故林章伟、鲁静2018年4月要回钥匙，并不能从法律上阻碍王晓枝对案涉房产的使用、占有和收益，王晓枝主张林章伟、鲁静的行为构成违约并据此主张违约金的反诉诉求不能成立，不予支持。 林章伟、鲁静已履行了作为房屋买卖合同出卖人的全部义务，但王晓枝作为买受人，大部分的房款仍未支付。王晓枝应继续履行双方的《房地产转让协议》，支付尚欠房款214万元，并支付违约金。林章伟、鲁静主张月利率2%，不符合双方约定，按照《房地产转让协议》中第十二条违约责任的约定，违约金应以总房款326万元为基数，按日0.05%标准自2017年12月29日计至实际付款之日。王晓枝的违约行为导致林章伟、鲁静产生各项支出，王晓枝还应承担诉讼费、律师费等林章伟、鲁静为追索权利而支付的各项费用，故林章伟、鲁静主张王晓枝应支付律师代理费53820元、公证费用300元、财产保全责任保险费7680元及财产保全费5000元，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王晓枝继续履行其与林章伟、鲁静签订的编号为ZYJ0000019《房地产转让协议》；二、王晓枝于判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付尚欠购房款214万元；三、王晓枝于判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付逾期付款违约金（以326万元为基数，按日0.05%标准自2017年12月29日计至判决确定的还款之日）；四、王晓枝于判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付律师代理费53820元；五、王晓枝于判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付公证费用300元；六、王晓枝于判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付财产保全责任保险费7680元；七、王晓枝于判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付财产保全费5000元。八、驳回林章伟、鲁静的其他诉讼请求。九、驳回王晓枝的全部反诉诉讼请求。案件受理费26579元减半收取13289.5元，由王晓枝承担；反诉案件受理费4164元减半收取2082元，由王晓枝承担。 本院二审期间，上诉人王晓枝提交证据：1.管道燃气缴费提醒函、燃气用户登记表，证明案涉房产燃气用户名仍为林章伟、处于欠费状态；2.蓝水郡缴费通知单，证明案涉房产业主名称仍为林章伟、鲁静，物业管理费从2017年12月开始没有缴交。林章伟、鲁静对上列证据的真实性无异议，但关联性、证明对象有异议，缴款义务人应当是王晓枝。 经审理查明，上诉人王晓枝对一审认定的事实无异议，但提出一审中其确认“案涉房产的水电、煤气、物业均已经变更登记至己方名下”，是因中介方的告知，实际上并没有变更至其名下。被上诉人林章伟、鲁静对一审认定的事实均无异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，上诉人王晓枝的代理人于2017年12月21日领取案涉房产的产权证。王晓枝二审中陈述其于支付首期款92万元之日（即2017年12月4日）从中介处拿到案涉房产的钥匙。以上事实，有双方当事人的陈述为证。 本院认为，上诉人王晓枝与被上诉人林章伟、鲁静于2017年10月22日签订的编号为ZYJ0000019《房地产转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。《房地产转让协议》约定，买方于2017年11月28日前向卖方支付首期房款112万元（含定金）用于解押；卖方应于2017年11月28日前将房产交付给买方使用。合同履行过程中，双方当事人于2017年11月28日就延期支付首期款的事宜进行协商，并同意首期款的支付期限延至2017年12月4日。2017年12月4日，王晓枝向鲁静转账支付首付款92万元。同日，王晓枝从中介处拿到案涉房产的钥匙。因案涉房产系空房，在中介人员将案涉房产钥匙交付王晓枝的情况下，应认定林章伟、鲁静已于2017年12月4日履行交付房产义务。《房地产转让协议》约定王晓枝支付首期款与林章伟、鲁静交付案涉房产的时间同为2017年11月28日。在实际履行中，林章伟、鲁静于王晓枝支付首期款之日将案涉房产交付给王晓枝，并未违反合同约定，不能认定为逾期交房。至于2018年3月下旬林章伟、鲁静向王晓枝索回案涉房产钥匙的行为，并不改变案涉房产已交付的事实。王晓枝关于林章伟、鲁静逾期交房应支付违约金的上诉意见缺乏依据，不予采纳。 《房地产转让协议》第九条约定，买方应于房管部门出具的《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日内办妥房产抵押登记手续和银行按揭贷款手续；若买方在《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日内仍未办妥银行按揭贷款手续的，视为银行对按揭贷款申请不予批贷，买方应立即一次性付清剩余购房款，若逾期付清购房款，逾期一日，按房款总额的0.05%计算违约金，若由此涉诉产生的所有诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费、保全费等概由买方承担。据此，王晓枝支付剩余购房款的时间为《收件收据》上载明的取件之日后十个工作日。王晓枝领取案涉房产的产权证时间为2017年12月21日，故剩余购房款的支付时间应为2018年1月4日。王晓枝至今未履行支付剩余购房款的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。《房地产转让协议》第十二条第二款约定：因买方不能按期付清房款或因卖方不能按期交付房产，每逾期一日，由违约方向守约方支付上述购房总价款的0.05%的违约金。任何一方逾期七日仍未履约的，视为毁约，守约方有权解除协议，同时毁约方还应按照本条第1款的约定承担违约责任，由此涉诉产生的诉讼费、律师费、公告费、调查费、交通费、通讯费等概由违约方承担。一审认定王晓枝应按合同约定的违约金标准向林章伟、鲁静支付违约金，并无不当。王晓枝关于其已支付的购房款在核算违约金时应予扣除的上诉意见缺乏依据，不予采纳。但，违约金起算日期应为2018年1月5日，王晓枝关于违约金起算日期认定有误的上诉有理，予以采纳。根据合同约定，林章伟、鲁静有权要求王晓枝承担因本案发生的律师代理费、公证费用、财产保全责任保险费、财产保全费，一审法院对林章伟、鲁静主张的上述费用予以采纳并无不当。综上，一审判决对违约金的起算日期有误，予以纠正。王晓枝的上诉请求予以部分采纳，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初1784号民事判决第一项，即：王晓枝继续履行其与林章伟、鲁静签订的编号为ZYJ0000019《房地产转让协议》；第二项，即：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付尚欠购房款214万元；第四项，即：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付律师代理费53820元；第五项，即：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付公证费用300元；第六项，即：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付财产保全责任保险费7680元；第七项，即：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付财产保全费5000元；第八项，即：驳回林章伟、鲁静的其他诉讼请求；第九项，即：驳回王晓枝的全部反诉诉讼请求； 二、变更福建省厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初1784号民事判决第三项，即：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付逾期付款违约金（以326万元为基数，按日0.05%标准自2017年12月29日计至判决确定的还款之日），为：王晓枝于本判决生效之日起十日内向林章伟、鲁静支付逾期付款违约金（以326万元为基数，按日0.05%标准自2018年1月5日计至判决确定的还款之日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费26579元，减半收取13290元，由林章伟、鲁静负担50元，王晓枝负担13240元。反诉案件受理费4164元，减半收取2082元，由王晓枝承担。二审案件受理费6202元，由林章伟、鲁静负担50元，王晓枝负担6152元。 本判决为终审判决。 审 判 长  江 伟 审 判 员  郑文雅 审 判 员  龙 辉 二〇一九年十月十日 代书记员  巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。