宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初3690号原告：冯立刚，男，汉族，1992年3月11日出生，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区 。委托诉讼代理人：李凌文、滕龙，宁夏永东律师事务所律师。被告：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县 。法定代表人：全勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：鄢香玲，女，该公司员工。原告冯立刚与被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯立刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告向原告立即返还购房款228666元，并支付违约金4486.66元、利息11118.8元（228666元×4.35%÷365天×408天，自2018年7月14日计算至2019年8月26日），此之后利息按照年利率4.35%计算至房款返还完毕之日；以上共计244271.46元。3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2018年7月14日，原告从被告处以按揭贷款方式购买了银川市永宁县胜利乡三沙源逸都花园六区商品房，并于当日签订合同编号为201800030451号《商品房买卖合同（预售）》,之后原告向被告支付首期购房款228666元。合同约定被告应于2019年6月30日前向原告交付合同所涉的商品房，此合同还约定了逾期交房的违约金及利息计付方式及标准。截止目前，根据被告发布的公告中载明，被告预计交房达5个月之久。根据合同约定，被告逾期交房已经构成违约，且导致原告的投资目的无法实现，因此原告数次提出要求解除合同并且返还已付购房款，但均协商未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。银川博冠房地产开发有限公司辩称，原被告双方于2018年7月14日签订商品房买卖合同一份，双方约定原告于2018年7月14日支付首付款228666元，余款22万申请贷款支付。但时至今日原告也未能将剩余款项支付给被告。按照合同第八条约定,因原告方原因导致该合同不能履行，原告应承担逾期付款责任，该合同条款约定出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2018年7月14日签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》,合同约定原告购买被告开发的位于宁夏永宁县胜利乡三沙源逸都花园6区S-01号楼07号商品房。该房屋建筑面积40.64平方米，每平方米11040.01元，总价款448666元。第七条约定为贷款方式付款：商业贷款,买受人应当于2018年7月14日前支付首付款228666元，余款22万元向贷款机构申请贷款支付;合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，(1)逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。合同第十一条约定,被告应于2019年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定,逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件十一第二条对合同中关于“商品房交付条件与交付手续”的补充约定为：1、甲方应按该合同第九条、第十条、第十一条约定的条件和期限向乙方交付符合约定条件的商品房。甲方应在约定的交付日期前将通知乙方办理该商品房交付手续的书面通知送达乙方。甲方通知乙方交付该商品房的期限和地点后,乙方应按通知的期限和地点配合甲方办理该商品房交付手续。该书面通知一经送达,如果乙方未能在通知的期限和地点办理该商品房的交付手续,则自交付通知内所载的办理交付手续之日起,即视为甲方已向乙方交付了该商品房,甲方不再承担延期交付该商品房的责任。2、甲、乙双方一致同意,该商品房实际交付日期的界定为:其一,乙方签署《商品房交接单》之日为房屋实际交付之日。其二,乙方未在约定时间办理交房手续的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。其三,乙方不予配合房屋查验或拒绝在商品房交接单》上签字的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。3、乙方须于办理该商品房交付手续时严格按照该合同的约定付清该商品房的全部房价款(选择以个人住房贷款或公积金的方式支付房价款的,贷款应到达甲方账户),以及政府部门规定的全部费用(含乙方委托甲方代交的税费、配图费、工本费、大办证手续费、登记费、物业专项维修资金等,如乙方未付清上述价款及费用的,乙方均不能办理该商品房的交付手续,甲方不因此承担任何逾期交房的违约责任。补充协议1、银行个人住房贷款办理的期限乙方须于签订该合同及本补充协议之日起15日内将申请个人住房贷款所需合格材料、应支付的各项费用按照贷款银行要求交至甲方销售部(需提交材料详见《个人住房贷款须知》),同时,乙方应无条件配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续。如果由于银行审批延误导致乙方未能按照该合同附件四中约定的付款期限向甲方支付房价款，乙方在出示甲方销售部于前述期限内收悉乙方提供的个人住房贷款所需合格材料的相关证明后,不承担逾期付款的违约责任。2、乙方逾期向甲方提交办理个人住房贷款手续所需资料、费用,应按下列方式承担相应违约责任：(1)乙方逾期提交上述资料、费用、手续在15日内(含15日)的,应每日按贷款申请额的万分之三向甲方支付违约金；(2)乙方逾期提交上述资料、费用、手续超过15日的,甲方有权解除该合同及本补充协议,乙方按约定的房屋总价款的20%向甲方支付违约金，甲方在扣除乙方应承担的违约金等费用后,将乙方已交纳的首期房价款的剩余部分无息归还乙方。乙方愿意继续提供上述资料、费用、手续以配合银行办理个人住房贷款的,经甲方同意后方可继续履行该合同及本补充协议，但乙方须自逾期提交上述资料、费用、手续之日起,至其向银行申请的个人住房贷款支付至甲方账户之日止,每日向甲方支付贷款申请额万分之五的违约金。3、贷款未获批准的处理约定：乙方确认在签订认购书、该合同及补充协议前，已经向贷款银行进行咨询，充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并确认自己的偿还能力、信用情况及其他贷款条件都符合贷款银行的办理条件并符合行政主管机关要求的贷款条件，在银行受理乙方抵押贷款资料后，如因乙方不具备银行要求的偿还能力、信用情况不符合银行要求或不满足政府主管机关要求的贷款条件等乙方原因，导致未能订立担保贷款合同以至银行拒绝向乙方贷款的，甲方有权要求乙方继续履行合同，乙方应在接到银行或甲方通知之日起30日内以分期付款方式支付全部房价款。如因乙方原因导致乙方申请银行个人住房贷款未获批准，且双方在该合同约定的相应房价款应支付日期内无法就其他付款方式协商一致的，乙方须按照该合同第八条承担逾期付款的违约责任。合同签订后，原告于2018年7月14日向被告交付首付款共计228666元。至2018年6月30日合同约定的交房日期届满，涉案房屋不具备交付条件，原告也未再向被告交纳剩余购房款。本院认为，原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告应当按照约定向被告足额交付购房款，被告应于2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告，在不能交付的情况下，被告已构成根本违约，原告诉请解除双方签订的商品房买卖合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告未能按照约定的期限和方式交纳清购房款，也构成违约，且双方对违约后的利息约定不明确，故对原告要求被告承担逾期交房违约金和支付利息的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，被告应返还原告购房款及定金共计228666元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告冯立刚与被告银川博冠房地产开发有限公司于2016年11月22日签订的编号为201800030451《永宁县商品房买卖合同（预售）》；二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯立刚交付的购房款228666元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4964元，由原告冯立刚64负担，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担4900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 高宇翔人民陪审员 孙光胜人民陪审员 伍文奇 二○一九年十月二十三日书 记 员 丁永侠附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。