山东省临沂市兰山区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁1302执异494号 异议人（案外人）：徐运堂，男，1971年3月1日生，汉族，住山东省莒南县。 申请人：中国民生银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路58-1号，统一社会信用代码91371300684845505H。 主要负责人：杨玉君，行长。 委托诉讼代理人：尚应新，山东环周律师事务所律师。 被申请人：沂水尚都嘉年华商务酒店有限责任公司，住所地山东省沂水县长安路老汽车站北100米（长安路宾馆综合楼01室），统一社会信用代码9137132359524779XN。 法定代表人：王经众，总经理。 被申请人：临沂尚都嘉年华餐饮娱乐有限公司，住所地临沂市兰山区银雀山路中段，统一社会信用代码91371300772095660W。 法定代表人：王淑平，执行董事。 被申请人：临沂尚都置业有限公司，住所地临沂市兰山区银雀山路58号综合楼东部，统一社会信用代码91371300791514277J。 法定代表人：王经众，董事长。 以上三被申请人共同委托诉讼代理人：周育明，男，1965年9月28日生，汉族，公司员工，住临沂市兰山区。 被申请人：王经冰，男，1960年4月18日生，汉族，住临沂市兰山区。 被申请人：王军，男，1970年9月10日生，汉族，住临沂市兰山区。 被申请人：丁元峰，男，1964年4月1日生，汉族，住临沂市兰山区。 被申请人：王淑平，女，1964年4月28日生，汉族，住临沂市兰山区。 本院在执行（2017）鲁1302财保1609号案件，即申请人中国民生银行股份有限公司临沂分行与被申请人沂水尚都嘉年华商务酒店有限责任公司、临沂尚都嘉年华餐饮娱乐有限公司、临沂尚都置业有限公司、王经冰、王军、丁元峰、王淑平金融借款合同纠纷一案中，案外人徐运堂向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人徐运堂称，请求法院依法解除对位于莒南县××××山路南段西侧的尚都义乌城一期S2-091房产的查封。理由如下：被民生银行临沂分行诉至兰山区人民法院查封保全的临沂尚都置业有限公司开发的位于莒南县××××山路南段西侧的尚都义乌城一期S2-091，房屋代码为59405商业用房一套，系徐运堂个人财产，建筑面积22.81平方米。于2013年8月16日签订商品房预售合同（该合同已在莒南县房产和住房保障局开发管理科备案），合同编号YS0011262，并且已付完全款74104元，开发商发票已开具。 案外人徐运堂为证明自己的主张向本院提交证据如下：1、2013年8月16日与临沂尚都置业有限公司签订的《商品房预售合同》；2、临沂尚都置业有限公司于2016年12月10日给我方出具的增值税普通发票一张金额74104元以及补缴款项收据一份；3、莒南县房产和住房保障局出具的房屋档案查询证明以及莒南县不动产登记信息查询证明各一份。 申请人中国民生银行股份有限公司临沂分行辩称，涉案房屋均登记在尚都置业有限公司名下，属尚都置业有限公司名下财产，且均抵押给民生银行，民生银行对涉案房产进行查封系根据相关法律法规进行的查封合法有效。三异议人虽进行了网签备案，但网签备案不具有物权变动的效力。 被申请人沂水尚都嘉年华商务酒店有限责任公司、临沂尚都嘉年华餐饮娱乐有限公司、临沂尚都置业有限公司共同辩称，同意异议人的意见，查封的房子是不符合法律规定的，房子在查封前三个异议人已经交了房屋全款，已经签了房屋预售合同，在莒南县房管局已经备案，开发商已经开具发票，买卖已经成立。异议人所提的三套房产均不在民生银行的抵押财产之内。 本院查明，申请人中国民生银行股份有限公司临沂分行与被申请人沂水尚都嘉年华商务酒店有限责任公司、临沂尚都嘉年华餐饮娱乐有限公司、临沂尚都置业有限公司、王经冰、王军、丁元峰、王淑平金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月12日作出（2017）鲁1302财保1609号案件，查封（冻结）被申请人沂水尚都嘉年华商务酒店有限责任公司、临沂尚都嘉年华餐饮娱乐有限公司、临沂尚都置业有限公司、王经冰、王军、丁元峰、王淑平价值29999999元的财产一宗（详见查封冻结财产清单）。本案在执行过程中，2017年11月14日，查封了被申请人临沂尚都置业有限公司所有的证××为莒南县国用（2012）第018号土地使用权及临沂尚都置业有限公司所有的证号为临房权证莒南字第××号房产，其中包括异议人徐运堂提出异议的位于莒南县××××山路南段西侧的尚都义乌城一期S2-091案涉房产一处。 另查明，2013年8月16日，被申请人临沂尚都置业有限公司作为出卖人，异议人徐运堂、案外人崔可臻作为买受人签订编号YS0011262号《商品房预售合同》。协议约定，买受人购买莒南县××××山路南段西侧的尚都义乌城一期S2-091室房产，该房屋总房款74007元。该合同于2013年9月13到莒南县房产和住房保障局进行备案登记。异议人徐运堂于2016年12月10日一次性缴纳房款74104元，临沂尚都置业有限公司给异议人出具增值税普通发票一张金额74104元以及补缴款项收据一份。2019年10月24日，莒南县房产和住房保障局房屋档案查询证明，徐运堂、崔可臻的房产情况在莒南县住房保障中心档案信息系统内有一套房屋产权登记记录，详细信息如下：有商品房网上登记备案一套，房屋座落：县城隆山路尚都义乌城尚都义乌城一期S2-091，面积：22.81平方米。本查询信息为2016年7月15日前登记内容。莒南县不动产登记交易中心2019年10月24日出具不动产查询证明，查封被申请人临沂尚都置业有限公司莒南县国用（2012）第018号土地使用权一处以及被申请人名下的临房权证莒南字第××号房产一处，包括异议人徐运堂提出异议的尚都义乌城一期S2-091室房产一处。 本院认为，本案的争议焦点为异议人徐运堂对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，案外人提出排除执行异议的，应当对其是否是权利人、权利的合法性、真实性、排除执行性负有举证责任。本案中，案涉房产在莒南县房产和住房保障局房屋档案查询证明，案涉房屋所有权人为徐运堂、崔可臻，异议人已经合法占有案涉房产，但是在该县的不动产登记机构还尚未进行变更登记，尚在被申请人临沂尚都置业有限公司名下。上述《规定》第二十八条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人主张其与被申请人签订商品房预售合同，并支付了全部的房屋价款，案涉不动产所在地房产部门已经登记为异议人所有，只是未到不动产登记部门办理案涉房屋的产权登记变更手续，其对案涉房屋享有的权利能够排除本案执行。因此，本院对于案涉房产作为被申请人临沂尚都置业有限公司的责任财产进行预查封不妥，应予纠正。异议人要求解除对案涉房产的预查封符合有关法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对莒南县隆山路尚都义乌城一期S2-091室房产一处的执行。 异议人（案外人）、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  朱崇普 人民陪审员  刘效华 人民陪审员  解成军 二〇一九年十月三十日 书 记 员  陈 婷