山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初3408号 原告：山东海纳物业服务有限公司，住所地日照市东港区日照华润中心005幢01单元1002号，统一社会信用代码91371100740950431Q。 法定代表人：高金亮，董事长。 委托诉讼代理人：何传祥，山东海亚律师事务所律师。 被告：战丽丽，女，1982年12月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告山东海纳物业服务有限公司诉被告战丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东海纳物业服务有限公司的委托诉讼代理人何传祥、被告战丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东海纳物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业费、车位费共计10353云并自原告起诉之日起，按日利率5‰计算支付利息至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告撤回要求被告支付车位费的诉讼请求。事实和理由：被告居住在日照市雅都御兰庭2号楼1单元702室，原告为该小区提供物业服务，被告自2014年2月至2019年3月共计拖欠原告物业费10353元，原告多次催要未果。 被告战丽丽辩称，请求法院判令驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1、原、被告之间并不存在物业服务合同关系，被告自2014年2月在日照市雅都御兰庭2号楼1单元702室居住，其物业公司为日照嘉铭物业管理有限公司（以下简称嘉铭物业），被告从未与原告签订过物业服务合同；2、被告从未收到原告以及嘉铭物业对物业费及水费的催告，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；3、被告使用的房屋、地下室、车位交付后，在保修期内出现了房屋外墙渗漏、地下室进水导致物品损坏、车库进水导致车辆被淹等问题，原告曾多次向物业公司反映，但物业公司均未处理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证，原告为证实其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、雅都御兰庭手册、房屋交接书、业主临时公约、前期物业服务协议、房屋装修管理协议，证明被告居住在雅都御兰庭小区，且与嘉铭物业签订了物业管理协议； 2、物业服务合同一份，证明雅都房产与原告签订了物业服务合同； 3、物业服务合同补充协议、车位费通知及公告，证明原告收取车位费的依据； 4、照片5张、巡查记录，证明原告提供了相应的物业服务； 5、照片一宗，证明嘉铭物业曾多次向被告催收过物业费； 6、嘉铭物业出具的说明一份，主要内容为嘉铭物业对雅都御兰庭小区进行物业管理至2015年5月30日，原告自2017年6月1日接管物业管理，嘉铭物业在进行物业管理期间按季度进行水电物业收费，每季度年度都进行催费； 7、EMS快递回执一份，证明原告曾于2018年11月13日向被告发出催收物业费律师函。 被告对原告提交的证据1中其签字的真实性无异议，对证据2、3主张其并不知情，对证据4主张其提交的照片具有片面性，对证据5、6、7主张其拍摄的照片并非原告家，与其家特征不符，对嘉铭物业与原告进行交接其并不知情，且原告提交的快递回单并没有其签字，其并未收到该通知。 被告为证实其抗辩主张向本院提交照片一宗、质量保证书一宗，证明涉案小区的物业服务不到位且存在地下室物品损坏、车辆泡水、车窗被打碎等问题，物业公司并未处理。原告对被告提交的照片认为其并非被告拍摄，且照片中显示的卫生问题、乱停车问题等系因业主原因造成；对质量保证书主张仅约定由嘉铭物业给予答复和妥善处理，并未约定由嘉铭物业进行维修。 原、被告提交的证据与待证事实相关联，来源和形式均符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 通过原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉铭物业系接受日照雅都房地产开发有限公司（以下简称雅都房产）委托为雅都御兰庭小区提供物业服务，被告在该小区购买楼房一处并于2012年2月8日办理房屋交接手续，嘉铭物业与被告于2012年2月8日签订前期物业服务协议一份，约定的物业费收费标准为每平方米每月1.5元，缴费时间为按季度缴费；如逾期缴费，则应按日利率5‰计算收取滞纳金。雅都房产与原告于2017年6月1日签订物业服务合同一份，约定由原告为涉案小区提供物业服务，截至2017年5月31日业主所拖欠雅都房产的相关费用由原告代为收取。 另查明，在庭审过程中，原、被告均认可被告所使用房屋的建筑面积为109.19平方米；原告主张被告缴纳物业费至2014年1月，被告主张已缴纳物业费至2014年2月份，但并未提交证据证实其主张。 本院认为，嘉铭物业接受雅都房产委托为被告提供物业服务，被告应缴纳物业费，嘉铭物业与被告签订的前期物业服务协议对委托人雅都房产亦应有约束力，嘉铭物业作为受托人收取被告物业费的行为系代雅都房产收取，雅都房产应为物业费的实际权利人。后雅都房产与原告签订物业服务合同，约定由原告对涉案小区提供物业服务，被告所拖欠的物业费由原告代为收取，故原告有权向被告主张其所拖欠的物业费。原告主张被告已缴纳物业费至2014年1月，被告主张其已缴纳物业费至2014年2月，但被告并未提交证据证实其主张，故对被告的主张，本院不予采纳。对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院分析确认如下：原告提交照片、EMS快递回执、嘉铭物业出具的证明一份证明嘉铭物业及原告已向被告催收物业费，但原告提交的照片不能证明其张贴催收通知的外门为被告所有，亦不能证明通知的张贴时间，其提交的EMS快递回执不能证明被告已签收该快递，故对原告的该项主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效为两年，而《中华人民共和国民法总则》施行日期为2017年10月1日，截至2017年10月1日尚未满两年诉讼时效的物业费应为自2015年10月1日起被告所拖欠的物业费，对被告所拖欠的自2015年10月1日以后的物业费可适用的诉讼时效期间为3年，原告起诉日期为2019年4月25日，根据嘉铭物业与被告签订的物业服务协议，物业费的缴纳时间为按季度缴纳，故对原告要求被告支付的物业费中2016年3月31日以前的部分，本院不予支持。对于自2016年4月1日至2019年3月31日的物业费，根据原、被告约定，物业费的收费标准为每平方米每月1.5元，故自2016年4月1日至2019年3月31日，被告共计应向原告缴纳物业费5896.26元（109.19平方米×36个月×1.5元/月.平方米）。嘉铭物业与被告约定的逾期付款的滞纳金的计算方式明显过高，应予以调整。对于原告要求被告支付的利息，可自原告起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。原告放弃要求被告支付车位费的诉讼请求，系原告对自身民事权利的处置，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告战丽丽于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司物业费5896.26元； 二、被告战丽丽于本判决生效之日起十日内支付原告山东海纳物业服务有限公司利息（以5896.26元为基数，自2019年4月25日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告山东海纳物业服务有限公司本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59元，由原告山东海纳物业服务有限公司负担9元，由被告战丽丽负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李成宜 人民陪审员  刘贤奎 人民陪审员  房克高 二〇一九年十月八日 书 记 员  陈 薇