北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初9039号原告：国贸物业酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街1号。法定代表人：唐炜，董事长。委托诉讼代理人：李晨，北京卓纬律师事务所律师。被告：周聪威，男，1972年12月5日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周学腾，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丽娜，北京市证信律师事务所律师。原告国贸物业酒店管理有限公司（以下简称国贸物业公司）与被告周聪威物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司的委托诉讼代理人李晨，被告周聪威的委托诉讼代理人周学腾、白丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国贸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告周聪威给付北京市丰台区太平桥华源四里甲5号楼14#-F04、F05、F06、S04、S05、S06、T01、T02、T03、T04、T05号房屋2015年7月1日至2018年12月31日的物业费，按照每平方米每月5元计算；2.承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告国贸物业公司表示不再主张F04、F06的物业费。事实与理由：被告周聪威是位于北京市丰台区太平桥华源四里甲5号楼14#-F04、F05、F06、S04、S05、S06、T01、T02、T03、T04、T05号房屋的业主，被告周聪威在其签署的《北京市商品房现房买卖合同》承诺遵守作为附件七的物业服务相关内容及《业主临时公约》。根据上述约定及北京盛达兴业房地产开发有限公司（以下简称盛达房地产公司）、北京广源达物业有限公司（以下简称广源达物业公司）及原告联合发布的《公告》，原告作为威尔夏大道的前期物业服务单位为该项目提供各项物业服务，被告在享受物业服务的同时，应按人民币5元／平方米·月的标准向原告支付物业服务费。但被告却自2015年7月1日起欠缴物业服务费，计算至2018年12月31日，其拖欠总金额已达人民币582952.8元。被告的上述行为，已经严重违反了其承诺遵守的《商品房现房买卖合同》相关条款及《业主临时公约》之相关约定，给园区的日常管理和服务工作造成严重影响，也损害了其他按时缴费业主的正当权益。经与被告多次交涉未果，现诉至贵院，望贵院在查清事实的基础上依法做出公正判决，保护原告的合法权益。被告周聪威辩称：双方没有签订物业服务合同，被告没有委托过原告进行物业服务，原告无权向被告追索物业费，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据物业费实际履行主体判断，2015年7月1日原告接管物业以来，一直在向被告的承租人收缴物业费，原告诉讼主体错误，请求法院驳回。原告提供的物业服务，不符合其提交的证据威尔夏大道物业委托管理合同之《补充协议》第三条物业管理服务内容第二、三、四、八、九、十款规定，也不符合合同第九条物业管理运行期服务内容的规定，原告应当依照上述两份内容充分提供物业服务，才能要求被告按照5元的标准缴纳物业费。事实证明，原告没有按照上述文件履行义务，其无权要求被告按照5元标准缴纳物业费。原告存在物业费收支不透明，不按规定公示，以及物业服务履行情况，不符合上述约定，侵犯被告的知情权，被告保留其权利。2015年7月至9月，原告系按照每平方米3元标准收取物业费，由于物业服务范围有限，双方事实上达成每平方米3元合意。后期，由于服务更加恶化，被告租户才未继续缴纳物业费。请法院考虑双方此前达成每平方米3元的合意的事实情况。综上，原告并未按照承诺的物业管理运行期服务内容提供物业服务，被告并未享受应享有的物业服务，原告无权按5元／平米标准要求被告缴纳物业费，请法庭依法查明事实，作出公正之裁决，维广大业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，出卖人盛达房地产公司与买受人周聪威签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定房屋坐落为北京市丰台区华源四里甲5号楼1层14#-F04（房屋建筑面积为216.64平方米）、F05（房屋建筑面积为245.82平方米）、F06（房屋建筑面积为64.45平方米）、S04（房屋建筑面积为216.64平方米）、S05（房屋建筑面积为245.8平方米）、S06（房屋建筑面积为64.44平方米）、T01（房屋建筑面积为221.92平方米）、T02（房屋建筑面积为216.87平方米）、T03（房屋建筑面积为216.59平方米）、T04（房屋建筑面积为216.87平方米）、T05（房屋建筑面积为311.37平方米），同时，双方约定出卖人依法选聘的物业管理企业为广源达物业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月每平方米5元（建筑面积）。2005年6月1日，国贸物业公司与盛达房地产公司签订《威尔夏大道物业委托管理合同》，由国贸物业公司对威尔夏大道住宅提供物业管理服务。2015年5月20日，甲方盛达房地产公司与乙方国贸物业公司签订《补充协议》，载明：“甲乙双方经平等协商，就甲方委托乙方对威尔夏大道之商业含会所，（以下简称“本项目”）提供物业管理事宜。第01条物业基本情况1、威尔夏大道商业楼由9、10、11、12、13、14号楼及l、2、7、8号楼的1-2层和4、5号楼的部分1-2层组成：2、威尔夏大道商业建筑面积……第02条物业管理服务的区域范围1、本项目9、10、11、12、13、14号楼门以外，红线以内区域内的各类公共道路、公共区域绿化及各类公共服务设施设备。2、本项目1、2、4、5、7、8号楼1-2层底商门外，园区红线内的服务于商业区域的各类公共道路、公共区域绿化及各类公共服务设施设备。第03条物业管理服务内容1、制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、商户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度。2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体等。共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、共用通讯、共用安防等。4、公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房等。5、公共绿地的养护与管理。6、公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。7、维持公共秩序，包括区域内巡查。8、维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9、消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护与检查。10、每年进行两次区域内的外墙清洗。10、房屋装饰装修管理服务……第05条委托管理服务期限：自2015年6月1日起至《威尔夏大道物业委托管理合同》终止之日止。第07条物业管理费标准为：5元／月.㎡。（不含地面停车场部分）第08条物业管理费的收取1、本项目出售前，物业管理费由甲方按其拥有物业的建筑面积及上述物业管理费标准按季度预先缴纳；2、本项目出售后，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积及上述物业管理费标准按季度预先缴纳；3、本项目出租后，甲方负责向承租人收取物业管理费、房屋租金，承租人应缴的物业管理费则由甲方按承租人租用物业的建筑面积及上述物业管理费标准度向乙方按季度预先缴纳。4、空置房的物业费以及相关能源费，由甲方承担。第09条物业管理酬金及支付方式1、本项目物业管理服务酬金为人民币2万元／月（按照委托管理合同约定，当本项目纳入统一管理后，管理服务酬金共计为人民币5万元／月，其中威尔夏大道住宅物业管理服务酬金为人民币3万元／月、威尔夏大道商业物业管理服务酬金为人民币2万元／月。2、在本项目开业后，乙方于每月25日从物业管理费中提取当月的酬金。第10条如本项目出现多业主／用户（即本项目未以楼为单位整体出售／出租）情况，需要乙方提供楼内公共区域的物业管理服务并收取相应费，甲乙双方应签署补充协议予以确定。第11条关于地面停车场：1、甲方委托乙方管理。2、地面停车场的管理收入、收益与物业管理费无关。”国贸物业公司向本院提交其与盛达房地产公司、广源达物业公司共同签署的《公告》，载明：“为确保威尔夏大道（以下简称：本物业），商铺物业管理服务的有序实施，保证物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，将商铺营造成一个整洁优美、舒适安全、文明礼貌的购物场所，根据《物业管理条例》及其它物业管理法律、法规的有关要求，在平等、协商一致的基础上，北京盛达兴业房地产开发公司与国贸物业酒店管理有限公司就威尔夏大道底商的物业管理签订物业委托服务协议，并且北京盛达兴业房地产开发公司委托旗下北京广源达物业有限公司与国贸物业酒店管理有限公司进行服务管理更迭工作。于2015年7月1日由国贸物业酒店管理有限公司对威尔夏大道底商区域进行管理，为威尔夏大道底商提供物业服务。现就以下事项特别告知：1、自2015年7月1日起由国贸物业酒店管理有限公司向威尔夏大道底商区域业主收取物业管理费、能源费等相关费用；2、威尔夏大道底商区域物业服务费计费标准按价格5元／月／平米计算；3、自国贸物业酒店管理有限公司接管以后，物业服务费首期缴费期为2015年7月1日至2016年6月30日止，按年度支付。首期缴费期截止至2015年7月15日。以后每年度物业服务费各位业主应于7月1日前l5个工作日内缴纳。”经查，广源达物业公司已注销。审理中，周聪威称其已交纳F05、S04、S05、S06、T01、T02、T03、T04、T05自2015年7月1日至2015年12月31日的物业费（按每平方米3元标准计算）。国贸物业公司认可上述交费情况，但不同意物业费按照每平米3元收取。另，周聪威向本院提交照片，拟证明国贸物业公司提供的物业服务存在瑕疵。国贸物业公司对楼宇外观的照片予以认可，其余照片不予认可。国贸物业公司称楼宇外墙墙皮脱落系周聪威设立违法广告牌遭相关部门执法造成。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位盛达房地产公司与被告周聪威签订的《北京市商品房现房买卖合同》中虽约定出卖人依法选聘广源达物业公司提供物业服务，但随后，建设单位盛达房地产公司与原告国贸物业公司签订《补充协议》，约定委托国贸物业公司为被告周聪威购买的商业用房提供物业服务，且实际亦系国贸物业公司提供的物业管理服务，广源达物业公司也已注销，故建设单位盛达房地产公司与重新选聘的物业服务企业即原告国贸物业公司签订的《补充协议》应属合法有效，对业主具有约束力。原告国贸物业公司提供物业服务后，被告周聪威应按约定缴纳物业费。原告国贸物业公司对被告周聪威已交物业管理费情况认可，本院不持异议，已交纳费用应予以扣除。被告周聪威称原告国贸物业公司提供的物业服务存在瑕疵，证据充分，本院对被告周聪威应交纳的物业费进行酌减。被告周聪威主张按照每平米3元标准交费，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告周聪威于本判决生效后七日内支付原告国贸物业酒店管理有限公司二○一五年七月一日至二○一八年十二月三十一日期间的物业管理费共计385000元；二、驳回原告国贸物业酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7075元，由被告周聪威负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  傅晓洁人民陪审员  梁大庄人民陪审员  谷玉珍二〇一九年十月八日书 记 员  贾思雨