成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初2917号 原告：成都瑞置业有限公司，住所地：成都市温江区公平街道惠民社区惠民南四巷2、4号。 法定代表人：段开文，职务不详。 委托诉讼代理人：梁旭，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：王某，男，1973年12月4日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：刘某，女，1974年3月7日出生，汉族，住四川省南部县。 原告成都瑞置业有限公司（以下简称蓝润公司）与被告王某、刘某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告蓝润公司的委托诉讼代理人梁旭到庭参加诉讼。被告王某、刘某经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蓝润公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与二被告之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议；2．请求判令二被告限期配合原告办理撤销商品房买卖合同网签及备案登记手续。逾期不配合办理的，应按照每日205.13元的标准向原告支付逾期办理撤销手续的违约金；3．请求判令二被告限期配合原告办理撤销案涉房屋预告登记手续；4．请求判令二被告向原告支付违约金102563.6元；5．请求判令二被告承担原告所支付的律师费15000元；6．请求判令二被告承担本案诉讼费、公告费等诉讼费用。事实及理由：二被告于2016年5月5日与原告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议等买卖法律文件（下统称“买卖合同”），由二被告购买原告开发的“蓝润·光华春天”B区二期5幢1单元11层2号房屋，上述买卖合同约定总房款为人民币512818元，其中首付房款为人民币102818元，剩余房款以按揭贷款方式付清。2016年5月24日，原告、二被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司成都市永陵路支行（以下简称邮政银行成都永陵路支行）签订《个人消费贷款及担保合同》等贷款法律文件（下称“贷款合同”），原告作为二被告的担保人向邮政银行成都永陵路支行提供阶段性连带责任担保。原告已完成买卖合同网签及备案，二被告已就涉案房屋办理完毕预告登记，邮政银行成都永陵路支行已就案涉房屋办理完毕预抵押登记。但是自邮政银行成都永陵路支行放款至今，二被告先后多次未支付银行按揭贷款本息，导致原告代二被告向邮政银行成都永陵路支行垫付多期按揭房款，且邮政银行成都永陵路支行已提前收贷，现原告已经代二被告向邮政银行成都永陵路支行支付全部贷款金额、利息、罚息等共计人民币404419.43元。根据买卖合同约定：因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人未在出卖人承担担保责任之日起15日内归还代偿款项的，出卖人有权解除合同并收取买受人总房价款20%的违约金；同时买受人有义务协助出卖人到相关房产管理部门办理解除所购商品房的备案登记等手续，且若买受人未配合出卖人办理前述手续，买受人除逾期一天按照总房款万分之四向出卖人承担违约金外，还应当按总房款的20%向出卖人增加支付违约金；另出卖人有权向买受人主张因解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）。原告认为二被告未偿还银行贷款的行为，直接导致原告向邮政银行成都永陵路支行承担了担保责任。故，根据上述约定，原告有权解除买卖合同，并要求二被告承担违约金等相关法律责任。为维护原告合法权益，防止原告损失进一步扩大，现特依相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。 王某、刘某经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王某、刘某与蓝润公司于2016年5月5日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》，合同约定，王某、刘某购买蓝润公司开发的位于成都市温江区房屋，房屋总价款为512818元，付款方式为贷款方式付款，王某、刘某于2016年5月5日前支付首期房价款102818元，剩余房款410000元向邮政银行成都永陵路支行申请贷款支付。 《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总价款20%的违约金”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第二款第一项约定：“无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网签备案注销（撤销）手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，若出卖人未发出书面通知，则买受人应于合同解除通知送达之日起20天内与出卖人协商办理完毕上述手续。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述手续，买受人除每逾期一天按总房款的万分之四向出卖人承担违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第四款约定：“买受人以贷款方式支付房款的，无论何时因何种原因导致合同解除的…由此发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人应按照本合同总房款的20%向出卖人支付违约金，若导致出卖人承担担保责任的，买受人应按照合同及补充协议的约定承担责任”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十三条第一款约定：“买受人的有效送达地址以本合同中写明的通讯地址为准（在该房屋交付后，该房屋的地址也可以作为有效地址）…”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十三条第四款约定：“双方确认，所有约定采用书面形式的通知，其方式为传真、中国邮政邮寄信件、快递信件．．．以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出之日起第四天中午12时为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日．．．”。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第一章中约定王某、刘某的通讯地址为：“成都市武侯区。 2016年5月24日王某、刘某与蓝润公司、邮政银行成都永陵路支行签订《个人消费贷款及担保合同》，邮政银行成都永陵路支行向王某、刘某提供贷款410000元用以支付案涉购房尾款，蓝润公司为该笔贷款承担连带担保责任。2017年11月14日，邮政银行成都永陵路支行向蓝润公司发出《履行保证责任通知书》，要求蓝润公司履行连带担保责任，承担王某、刘某对邮政银行成都永陵路支行的个人住房贷款本息400099.83元或督促王某、刘某偿还贷款本息。2018年2月11日，蓝润公司代王某、刘某向邮政银行成都永陵路支行偿还了贷款本息404419.43元。2019年4月29日，蓝润公司以ＥＭＳ的方式，按照“成都市武侯区的地址向王某、刘某发出律师函，告知王某、刘某已为其代为偿还全部贷款本息，应当在收到本函之日起七日内向蓝润公司支付代偿款及违约金，若未在上述期间内足额向其支付，蓝润公司将有权按照合同约定解除合同并要求王某、刘某按照合同承担违约责任，邮件送达信息显示为查无此人，未妥投，并于2019年5月3日退回。 2018年11月28日泰和泰律师事务所向蓝润公司开具一张金额为15000元的四川增值税专用发票，备注：代理费-成都蓝润航瑞置业有限公司诉王某、刘 某商品房预售合同纠纷。 另查明，王某、刘某与蓝润公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》办理了网签和合同登记备案手续（签约号/备案号：273586），涉案房屋已办理了商品房预告登记（预告登记证书编号：成预0130934，成预0130935）。蓝润公司尚未向王某、刘某交付案涉房屋。 上述事实，有当事人的陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》、《个人消费贷款及担保合同》、《履行保证责任通知书》、律师函及其EMS邮寄单、商品房买卖合同摘要、网银电子回单、扣款通知书、委托代理合同、四川增值税发票等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，蓝润公司和王某、刘某签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 关于蓝润公司是否享有权利解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，案涉合同约定了“买受人自出卖人承担担保责任之日起15日内未归还代还款项，出卖人有权解除合同”的约定解除权，本案中，蓝润公司代王某、刘某向邮政银行成都永陵路支行清偿了全部贷款本息后，王某、刘某至今仍未归还蓝润公司全部代偿款，故蓝润公司关于解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》的诉请，符合买卖合同约定及法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，蓝润公司于2019年6月5日立案后，本院于2019年7月19日将载有解除《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》内容的公告向王某、刘某公告送达，已于2019年9月18日视为送达。故，本院认为蓝润公司与王某、刘某签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》于2019年9月18日解除。 关于本案案涉合同解除后，违约责任的承担问题。首先根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，蓝润公司基于解除合同后请求王冬、刘春艳协助注销合同网签、登记备案手续、预告登记的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持…”之规定，本案中，合同明确约定了王某、刘某应自蓝润公司承担担保责任之后15日内归还代偿的银行贷款，逾期未支付的蓝润公司有权解除合同并要求王某、刘某按该商品房总价款的20%向蓝润公司支付违约金。王某、刘某违反合同约定应当承担相应的违约责任。故，对蓝润公司请求王某、刘某支付102563.6元（以房屋总价款512818元为基数乘以20%）违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。第三，案涉合同明确约定了律师费负担，且蓝润公司提供了增值税发票证明为案涉纠纷支付的律师费为15000元，故本院对蓝润公司主张王某、刘某支付其律师费15000元的诉讼请求予以支持。 关于蓝润公司向王某、刘某主张支付逾期办理合同注销备案登记的违约金的问题。《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第二款第一项虽然约定了王某、刘某不协助办理合同注销登记备案手续时，王某、刘某向蓝润公司按日万分之四支付违约金，但该约定应当是王某、刘某不协助办理合同注销登记备案手续时才能适用，而协助办理合同注销登记备案手续的前提是《四川省商品房买卖合同（预售）》有效解除，不协助办理合同注销登记备案手续应当是在合同已经解除后的合理期间，而该合理期间在本案中还没有发生，故蓝润公司在本案中主张王某、刘某支付逾期办理合同注销备案登记的违约金没有事实依据，本院对此不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认成都蓝润航瑞置业有限公司和王某、刘某于2016年5月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》于2019年9月18日解除； 二、王某、刘某于本判决生效之日起十五日内协助成都蓝润航瑞置业有限公司办理位于成都市温江区房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》网签、登记备案（签约号／备案号：273586）、预告登记（预告登记证书编号：成预0130934，成预0130935）注销手续； 三、王某、刘某于本判决生效之日起十五日内向成都蓝润航瑞置业有限公司支付违约金102563.6元； 四、王某、刘某于本判决生效之日起十五日内向成都蓝润航瑞置业有限公司支付律师费15000元； 五、驳回成都蓝润航瑞置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取8928元，公告费300元，由王某、刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  邹酌莎 人民陪审员  李 平 人民陪审员  王 琼 二〇一九年十月三十日 书 记 员  陈 霞