吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)吉24民初138号 原告：纪凤艳，女，汉族，退休，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：崔贵文，吉林延大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜夏，吉林延大律师事务所律师。 被告：王洪伟，男，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：朴赞基，吉林由正律师事务所律师。 被告：宋良庆，男，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市。 委托诉讼代理人：朴赞基，吉林由正律师事务所律师。 第三人：沈伟，男，汉族，个体工商户，住吉林省珲春市。 第三人：珲春新弘房地产开发有限公司。住所地吉林省珲春市。 法定代表人：金成俊，该公司经理。 原告纪凤艳诉被告王洪伟、宋良庆及第三人沈伟、珲春新弘房地产开发有限公司（以下简称“新弘公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告纪凤艳及其委托诉讼代理人崔贵文、姜夏，被告王洪伟及其委托诉讼代理人朴赞基、被告宋良庆的委托诉讼代理人朴赞基，第三人沈伟到庭参加诉讼。第三人新弘公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪凤艳向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房；2.确认纪凤艳与新弘公司之间签订的《馨弘花苑小区楼预定书》合法有效，确认纪凤艳享有对珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房的实体权利；3.本案全部诉讼费用由王洪伟、宋良庆负担。事实与理由：1.纪凤艳于2016年10月8日通过沈伟从王洪伟和宋良庆手中购买了珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房，约定购房款120元。当日，纪凤艳与新弘公司签订了馨弘花苑小区楼预定书。之后，通过沈伟转交购房款的方式向王洪伟、宋良庆支付了全部购房款且已通过缴纳水电费、供热费等形式对涉案房屋形成了占有使用。签订馨弘花苑小区楼预定书时王洪伟以宋良庆代理人以及涉案房屋权利人的双重身份全程陪同并在合同当中签字，追认了该合同效力且已收取了全部购房款。无论纪凤艳是从王洪伟和宋良庆还是从沈伟手中购买涉案房屋，纪凤艳与新弘公司之间签订的馨弘花苑小区楼预定书依然真实合法有效，纪凤艳享有对珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房的实体权利。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定的是执行被执行人名下或者是被执行的开发企业名下房屋时，针对买受人排除执行权利的规定。指的是权利状态仍然在被执行人或被执行的开发企业名下，尚未变更至买受人名下的情况下所适用的法律规定。而在本案当中，纪凤艳早在王洪伟、宋良庆和沈伟之间签订《合同书》和《房屋购买权转让协议》之前已将涉案房屋更名至纪凤艳名下。纪凤艳法律地位并非未更名买受人，而是涉案房屋实体权利人。综上，纪凤艳和新弘公司既不是（2018）吉24民初491号民事判决书所确认的债务人，又不是执行程序当中的被执行人，涉案房屋也从未在沈伟名下，因此，王洪伟、宋良庆无权申请法院执行案外人纪凤艳名下馨弘花苑小区3栋10号门市房。 王洪伟、宋良庆辩称：纪凤艳的主张缺乏事实和法律依据，请求法院驳回纪凤艳的请求。事实与理由：1.执行裁定书是人民法院执行行为的合法体现，符合法律规定。（2019）吉24执异66号执行裁定书是在审理（2018）吉24民初491号房屋买卖合同概括转让纠纷一案过程中，法院依照法定程序作出的处理行为，没有违反法律规定，是维护王洪伟、宋良庆的合法权益的正当行为。2.纪凤艳购买房屋合意。2016年5月16日，王洪伟、宋良庆与新弘公司签订馨弘花苑小区楼预定书六份，新弘公司将珲春市馨弘花苑小区3栋1号、2号、7号、8号、9号、10号门市房以每平米7000元价格抵付给王洪伟、宋良庆，用以冲抵拖欠的工程款。2016年6月20日，王洪伟与沈伟及案外人刘延飞、张铁民、杨春茂、李峰、赵超男（划掉改为李秋山）、纪凤艳签订房屋购买权转让协议，协议第七条约定：因乙方共欠第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男人民币＿万元，乙方需要将上述转让标的抵押给杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男6人，乙方要甲方将上述转让标的分别更名至6人名下，即分别以6人的名字与开发公司签订馨弘花苑小区楼预定书。2016年10月8日，在王洪伟的协助下，新弘公司与纪凤艳签订馨弘花苑小区楼预定书，除正式条款外，另注明：“原合同宋良庆现更明为纪凤艳”、“抵工程款”、“概不退换”字样。涉案房屋由王洪伟、宋良庆从新弘公司抵顶工程款而取得后，又通过协议转让给沈伟，沈伟将该房屋抵顶其与纪凤艳的债务。但纪凤艳与新弘公司并没有产生房屋买卖的合意，新弘公司与纪凤艳之间不属于真实的房屋买卖合同关系，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定保护的是无过错买受人物权期待权，并未将不动产抵债受让人纳入保护范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述规定赋予了符合法律规定条件的买受人在符合一定条件下，买受人的权利具有排除执行的效力。纪凤艳并非该商品房的买受人，其受让争议商业用房的方式为抵债受让，而纪凤艳与开发商没有买卖的合意，纪凤艳希望实现的是金钱债权，争议房屋的交付占有只是金钱债权履行的替代手段，不能产生对物的交付的法定期待权，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。 沈伟陈述：涉案房屋原房主为王洪伟，沈伟跟王洪伟是朋友关系，王洪伟因工地需要用钱，找沈伟卖房屋。沈伟又找李海亭卖房子，李海亭又找了纪凤艳。就这样，纪凤艳是通过沈伟从王洪伟、宋良庆手中购买了涉案房屋。房屋是纪凤艳的。法院不应执行纪凤艳的房屋。 新弘公司未到庭亦未陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）2016年10月8日，纪凤艳与新弘公司签订了馨弘花苑小区楼预定书，其主要内容为1.原合同名宋良庆现更名为纪凤艳；2.开发单位为新弘公司，定房方为纪凤艳；3.房号为馨弘花苑3栋10号门市，面积为252.32平方米，单价为7000元，总房款为1766240元，付款方式为抵工程款；4.注明：概不退换;5.王洪伟以纪凤艳代理人身份在合同上签字。 （二）2017年6月20日，王洪伟（协议甲方）与沈伟（协议乙方）及案外人刘延飞、张铁民、杨春茂、李峰、赵超男（划掉改为李秋山）、纪凤艳（协议第三人）签订《房屋购买权转让协议》一份，主要内容为：“鉴于宋良庆与甲方系（合作关系），甲方已与珲春新弘房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）签订了6份“馨弘花苑小区楼预定书（以下简称“X号门市的房屋买卖合同”），房号分别为：珲春市馨弘花苑小区3栋1号门市、2号门市、7号门市、8号门市、9号门市、10号门市。其中，7号门市、8号门市、9号门市、10号门市的房屋买卖合同，甲方是以“宋良庆”的名字进行签署的，1号门市、2号门市的房屋买卖合同，甲方是以“王洪伟”的名字进行签署的，上述6套房屋的买卖合同均由甲方亲笔签署，故甲方系实际权利人，有权将上述6套房屋的购买权转让给乙方。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释等法律规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、公正的基础上，经友好协商一致，就上述6套房屋的购买权转让事宜，达成以下协议：第一条、转让标的：1.房号珲春市馨弘花苑小区3栋1号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积252.32平方米，单价每平方米7000元；2.房号珲春市馨弘花苑小区3栋2号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；3.房号珲春市馨弘花苑小区3栋7号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；4.房号珲春市馨弘花苑小区3栋8号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；5.房号珲春市馨弘花苑小区3栋9号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积250.84平方米，单价每平方米7000元；6.房号珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市，房屋所有权人珲春新弘房地产开发有限公司，建筑面积252.32平方米，单价每平方米7000元（转让标的部分原文为表格，为表述方便转化为文字）。甲方已享有上述转让标的的购买权利，同意按本协议约定将上述6套房屋的购买权利转让给乙方。第二条、转让价格：甲、乙双方约定上述6套房屋购买权的转让价格为人民币10556000.00元整（大写：壹仟零伍拾伍万陆仟圆整）。第三条、付款方式：3.1乙方应向甲方支付200万元（大写：贰佰万圆）定金。3.2乙方应于本协议签订后3个月内向甲方支付400万元（大写：肆佰万元整）。3.3乙方应于2017年12月20日前向甲方支付4556000元尾款（大写：肆佰伍拾伍万陆仟圆整）。乙方将上述款项全部支付完毕后即享有上述转让标的的购买权利，如乙方未按本协议约定支付上述任意一期款项，甲方有权保留上述6套房屋的购买权利，乙方或乙方指定的第三人与开发公司签订的涉及上述转让标的的任何协议或合同，甲方有权请求开发公司配合解除相关合同或协议，乙方亦应予以配合。第四条、转让标的存在的瑕疵及风险：包括但不限于以下瑕疵及风险：4.1上述6套房屋已被开发公司抵押给银行，开发公司无法给甲方办理产权变更（过户）手续，甲方暂不享有上述6套房屋的所有权，甲方仅享有上述6套房屋的购买权。4.2如开发公司不能及时偿还上述6套房屋贷款时，存在银行“收房”的风险，银行如向法院申请拍卖上述6套房屋，银行享有优先受偿权，存在乙方无法取得房屋所有权及购买权的风险。4.3上述转让标的交付给乙方前可能拖欠的各项费用（包括但不限于水、电、煤气、物业、暖气费、专业设施入网费、通讯费、房产税、土地使用税等）均需由乙方承担。4.4上述转让标的可能存在办理多项产权变更（过户）手续的风险【包括但不限于从开发公司名下变更（过户）至甲方名下的手续及由甲方名下变更（过户）至乙方或乙方指定第三人名下的手续】；若乙方需要办理产权变更（过户）手续的，应由乙方自行与开发公司沟通办理流程并需由乙方自行出面办理，需要甲方配合协调时，甲方仅作为中间方进行协商，甲方既不负责办理任何手续，也不参与任何沟通。乙方已知悉上述转让标的存在及可能存在的瑕疵和风险，乙方愿意承担上述转让标的存在的所有瑕疵及由此产生的各项风险，乙方不得以房屋存在瑕疵为由解除、撤销本协议或向任何机关或部门主张本协议无效。无论开发公司能否及时偿还上述6套房屋的抵押贷款，均与甲方无关，甲方对以上所有瑕疵、可能出现的瑕疵及可能产生的一切风险不承担任何责任。第五条、税费及转让标的变更费：乙方办理上述转让标的的产权变更（过户）手续所花费的一切费用及需要缴纳的相关税、费均由乙方自行承担。第六条、违约责任：6.1如乙方未按本协议约定期限支付任何一期转让价款或乙方未履行本协议约定的其他义务的，视为乙方违约，甲方已收取的定金及后两期转让款视为乙方违约金不予退还。6.2乙方如有上述违约行为，甲方有权解除本协议；乙方因迟延支付或不支付本协议约定款项给甲方造成的一切损失，由乙方承担赔偿责任；因乙方违约，甲方为主张权利而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、交通费、公告费、鉴定费、评估费、执行费、住宿费等一切费用）由乙方承担。6.3鉴于转让标的存在上述瑕疵，故甲方以本协议第二条价格将转让标的的购买权转让给乙方，乙方自愿接受本协议约定。第七条、其他：因乙方共欠第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男（系沈伟爱人）人民币万元（大写：），乙方需要将上述转让标的抵押给第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男6人，乙方要求甲方将上述转让标的分别更名至6人名下，即分别以6人的名字与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。抵押明细如下：1.将珲春市馨弘花苑小区3栋7号门市抵押给杨春茂，即由杨春茂出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。2.将珲春市馨弘花苑小区3栋8号门市抵押给李峰，即由李峰出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。3.将珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市抵押给纪凤艳，即由纪凤艳出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。4.将珲春市馨弘花苑小区3栋1号门市抵押给刘延飞，即由刘延飞出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。5.将珲春市馨弘花苑小区3栋2号门市抵押给张铁民，即由张铁民出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。6.将珲春市馨弘花苑小区3栋9号门市抵押给赵超男（划掉改为李秋山），即由赵超男（此处未改为李秋山）出面与开发公司签订“馨弘花苑小区楼预定书”。待乙方支付本协议约定的定金后，甲方同意按乙方提出的上述要求履行更名义务，若乙方未能按本协议约定履行相关义务的，甲方有权依据本协议第二条之约定，请求开发公司配合解除第三人杨春茂、李峰、纪凤艳、刘延飞、张铁民、赵超男（划掉改为李秋山）与开发公司签订的6份“馨弘花苑小区楼预定书”。第八条、争议的处理：8.1本协议履行过程中产生的任何争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向协议签订地人民法院起诉。8.2本协议为最终版本，若甲、乙双方此前签订的涉及上述转让标的的各项合同或协议与本协议相冲突的，以本协议内容为准，此前签订的冲突条款自动失效。8.3本协议自甲、乙双方签字、盖章之日起生效。本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，各份协议具有同等法律效力。”王洪伟及沈伟分别在协议上签字。 （三）2018年9月2日，王洪伟（协议乙方）与新弘公司（协议甲方）签订《顶帐协议书》一份，主要内容为：“一、2014年乙方为甲方开发的珲春市“馨弘花苑小区”进行施工，施工范围为3、4、5号楼及地下室。2016年5月16日甲方将珲春市馨弘花苑小区3栋的1号门市、2号门市、7号门市、8号门市、9号门市、10号门市顶帐给乙方，鉴于上述六套房屋在银行有贷款，甲方承诺银行贷款利息由甲方进行偿还，贷款到期后由甲方偿还全部银行贷款。上述6套房屋顶帐工程款金额为10556000元。甲方顶帐给乙方后，乙方有权对外进行出售，收取购房款，甲方配合乙方办理相关手续。二、乙方本人指定将馨弘花苑小区3栋的7号、8号、9号、10号四套门市房给宋良庆。三、乙方名下的两套门市房经本人同意，将3栋1号门市房，于2017年7月7日更名为刘延飞。3栋2号门市房，于2017年7月21日更名为张铁民。宋良庆名下的四套门市房经本人同意，将3栋7号门市房，于2016年10月8日更名为杨春茂。3栋8号门市房，于2016年9月20日更名为李峰。3栋9号门市房，于2016年10月13日更名为李秋山。3栋10号门市房，于2016年10月8日更名为纪凤艳。四、本协议为甲方与乙方于2016年5月16日签订“馨弘花苑小区楼预定书”的补充协议。五、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。本协议自签订之日起生效。”新弘公司在协议甲方处盖章，王洪伟、宋良庆在协议乙方处签字、摁手印。 （四）2016年10月9日，纪凤艳向沈伟转账33万元。 （五）纪凤艳提供转账记录证明纪凤艳通过案外人李海亭向沈伟转账63.1万元。分别为：2016年10月8日转账10万元；2016年10月23日转账9.7万元；2016年11月23日转账5万元；2017年1月11日转账6万元；2017年5月18日转账14.5万元；2017年5月23日转账10万元；2017年6月11日转账7.9万元。沈伟于2017年9月15日、2018年1月5日分别出具10万元及11万元的收条。 （六）2019年1月10日，本院作出（2018）吉24民初491号民事判决书，判决沈伟向王洪伟、宋良庆支付6套房屋剩余转让款8368080元及律师代理费200000元。2018年12月11日，经王洪伟、宋良庆的申请，本院作出（2018）吉24民初491号民事裁定，查封了涉案房屋。2019年4月17日，纪凤艳向本院提出案外人执行异议申请，本院于2019年5月10日，作出（2019）吉24执异66号执行裁定书，驳回了纪凤艳的异议请求。 另查明，涉案房屋登记在新弘公司名下，不动产权证号为吉（2018）珲春市不动产权第0022040号，面积252.32平方米，登记时间为2018年12月3日。 沈伟提供转账记录13张及账本2张欲证明向王洪伟转了涉案房屋的房款，但在没有其他证据佐证的情况下，无法认定转账的是否是涉案房屋的房款，且王洪伟对此也不予认可，因此，对其证据不予采信。 本院认为：2016年10月8日新弘公司经王洪伟、宋良庆的同意与纪凤艳就涉案门市房重新签订了馨弘花苑小区楼预定书。新弘公司将出具给宋良庆的房款收据转交给纪凤艳，现由纪凤艳持有房款收据。本案中被执行人为沈伟，但涉案房屋未登记在沈伟名下，沈伟与新弘公司亦未签订房屋买卖合同，因此不应将涉案房屋作为执行标的执行。王洪伟、宋良庆主张新弘公司与纪凤艳之间不属于真实的房屋买卖合同关系，但未提供证据证明，因此对其抗辩不予支持。纪凤艳对涉案房产享有排除强制执行的民事权益，故对其主张予以支持。 对于纪凤艳要求确认纪凤艳与新弘公司之间签订的《馨弘花苑小区楼预定书》效力问题，案外人执行异议之诉的诉讼目的是阻却执行，案外人是否享有阻却执行的实体权利是案外人执行异议之诉中的主要审查范围，纪凤艳要求确认的合同并非是纪凤艳及被执行人沈伟之间签订的合同，因此不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理，纪凤艳可就此另行主张权利。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下： 一、停止执行吉林省珲春市馨弘花苑小区3栋10号门市房（面积为252.32平方米）； 二、驳回纪凤艳的其他诉讼请求。 案件受理费15600元，由被告王洪伟、宋良庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  申爱顺 审判员  全智光 审判员  金 花 二〇一九年十月十日 书记员  徐 妍