广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初10493号原告：李波，男，1993年5月23日出生，汉族，住湖北省石首市，委托诉讼代理人：黎火明，广东一粤律师事务所律师。被告：中山市尚建实业有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区大环村环茂路7卡商铺，统一社会信用代码914420006981198625。法定代表人：潘建波。被告：潘建波，男，1962年7月9日出生，汉族，住广东省中山市，被告：蔡志英，女，1966年3月8日出生，汉族，住广东省中山市东区，以上三被告共同委托诉讼代理人：萧欣恩，广东卓正律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：黄智雄，广东卓正律师事务所实习律师。被告：黄树昌，男，1966年10月16日出生，汉族，住广东省中山市西区，委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。被告：中山市魅邦信息科技有限公司，住所地广东省中山市东区长江北路328号骏贤居D栋506室，统一社会信用代码91442000334748780K。法定代表人：关敏聪。原告李波与被告中山市尚建实业有限公司（以下简称尚建公司）、潘建波、蔡志英、黄树昌商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依据原告的申请，依法追加中山市魅邦信息科技有限公司（以下简称魅邦公司）作为共同被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李波及其委托诉讼代理人黎火明,被告尚建公司、潘建波、蔡志英共同委托诉讼代理人萧欣恩，被告黄树昌委托诉讼代理人陈艺金到庭参加诉讼，被告魅邦公司经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李波向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告尚建公司于2018年1月20日签订的尚怡雅筑认购书及中山市商品房买卖合同；2.被告尚建公司向原告双倍返还定金100000元；3.被告尚建公司向原告返还首期款233765元及利息（利息以首期款233765元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年1月26日起至实际清偿之日止）；4.被告尚建公司向原告赔偿法律服务费950元、居间服务费20000元；5.被告潘建波、蔡志英、黄树昌对原告上述所有经济损失承担连带赔偿责任。诉讼过程中，原告撤回其第4项诉讼请求中对于法律服务费的主张，并要求被告魅邦公司对于居间服务费20000元承担连带赔偿责任。事实与理由：2018年1月20日，被告潘建波、蔡志英、黄树昌通过被告尚建公司，以“支付20000元团购费，可享受抵扣50000元房款”为诱饵（实际上，原告并没有享受该优惠），向社会不特定人销售被告尚建公司位于中山市火炬开发区××号物业“尚怡雅筑”1幢。原告当日与被告尚建公司签署了尚怡雅筑认购书（以下简称认购书），约定：一、认购物业：认购方向出售方认购的物业位于中山市火炬开发区××号物业“尚怡雅筑”1幢802房（以下简称该物业）。该物业的预测建筑面积为78.94平方米，预测套内建筑面积为62.25平方米，总房价款942765元。该物业按预测套内建筑面积计价，每平方米单价为15145元。二、认购方选择以下第2种付款方式向出售方支付定金及购房款。（2）银行按揭付款：定金50000元须于2018年1月27日或之前付清，该定金于双方签订中山市商品房买卖合同时抵作购房款的一部分；首期房价款（不含定金）：233765元须于签订本认购书之日起十个工作日内付清；房价款余款659000元须于签订本认购书之日起十个工作日内办理银行贷款手续，包括但不限于签署贷款合同等相关文件，以及提交齐全、合法、有效的贷款申请所需资料等。三、认购条款：3.认购方须于2018年1月27日或之前，携带本认购书、已付清全部购房款之收据（如果选择银行按揭，即为付清首付款、购房款的收据、身份证等合法、齐全有效资料亲临尚怡雅建筑中心于出售方签署中山市商品房买卖合同及相关文件：如申请按揭者须同时签署按揭申请所需文件、递交合法、齐全有效的资料及缴清相关费用。15.本认购书内载明的单价、总价以及认购方缴纳的首付款、按揭款等所有购房款，均包含增值税金额。除明文要由出售方承担的税费外，与本次交易、按揭所涉及有关律师费（委托广东邦仁律师事务所办理）、公证费、工本费、契税、印花税、办理房产证的费用及政府各项税费等其他一切有关费用，概由认购方支付。22.本认购书自双方签署之日起生效；本认购书一式三份，出售方执两份，认购方执一份，均具有同等法律效力。原告与被告尚建公司签署上述认购书当日，即2018年1月20日，原告向被告尚建公司支付了定金50000元和居间服务费20000元，被告尚建公司向原告开具了收据，其中居间服务费的收据盖有收款单位为“中山市汇房居间服务有限公司”的公章（经查，不存在该公司）。原告按照认购书的约定分别于2018年1月26日、4月20日向尚建公司支付了首期款100000元、133765元，合计233765元。2018年2月28日，原告向被告尚建公司支付了装修款157880元，被告尚建公司向原告开具盖有“中山市住好滴装饰工程有限公司”财务专用章的收据，但被告尚建公司却拒不与原告签署中山市商品房买卖合同；期间，被告尚建公司亦从未向原告提及签署中山市商品房买卖合同的有关事宜。2018年7月份，原告从其他业主得知，被告尚建公司因涉及诉讼，上述物业被查封，无法办理网签，无法办理按揭等，其他业主也将被告尚建公司起诉到法院。后原告发现上述物业“人去楼空”，早已停工，并得知，被告尚建公司在与原告签订上述认购书之前涉及多宗民事纠纷，现在越发越多诉讼，有劳动争议，工程款纠纷，民间借贷纠纷，居间合同纠纷等，且均未履行，被中山市第一人民法院列入失信人员名单，已无履行能力。2019年2月份，其他业主前往住建局反映上述情况，被告尚建公司向各业主承认了上述房产因与承建商存在诉讼，无法开工，并承诺可退房，但被告尚建公司从来没有兑现过。原告认为，原告与尚建公司签署的上述认购书对双方当事人具有约束力。因尚建公司的行为导致上述物业无法办理网签，办理按揭等交易手续，且超过约定时间，长达15个月，使得原告无法实现合同的目的，给原告造成了巨大的损失，尚建公司的行为已构成根本违约，应承担双倍返还定金，返还首期款，赔偿原告损失等责任。另外，被告潘建波、蔡志英、黄树昌成立公司后，抽逃出资；他们利用公司法人独立地位和股东有限责任，以各种优惠活动为诱饵，并由广东邦仁律师事务所可代办“按揭等服务”为名义，增加可信度，吸引原告等不特定人员购买上述物业。然后通过关联公司，以虚构“团购费”、“居间费”的名义，向原告等业主多收取20000元居间服务费（每户）。被告潘建波、蔡志英、黄树昌在收取原告上述巨额的定金、首期款等款项后，抽逃资金，逃避债务，导致公司无法运作，严重损害了原告的合法权益，应当对原告的上述经济损失承担连带赔偿责任。为维护守信、有序、健康的房地产发展环境，维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告李波为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.中山市尚建实业有限公司章程；2.尚怡雅筑认购书、尚怡雅筑认购须知、收据、广东银联持卡人存根及刷卡回执；3.答疑函、业主告知书、中山市12345答复；4.现场照片、新闻报道；5.中国执行信息公开网查询截图；6.全国组织机构统一社会信用代码公示网、国家企业信用公示系统网查询截图；7.中山国土资源网新建商品房项目查询截图；8.中山市不动产登记资料查询结果；9.银行卡交易明细；10.告知书、参保证明、住房证明、中山市商品房买卖合同；11.银行卡交易明细。告尚建公司辩称，1.被告没有违约,可以继续履行尚怡雅筑认购书,原告主张解除该合同是没有法律依据的。尚建公司与李波于2018年1月20日签订涉案认购书，李波已经支付50000元定金及233765元首期房款。根据涉案认购合同中约定：“…。鉴于中山市政府主管部门实行商品住宅购房合同网签预约排队轮候政策，如该物业为商品住宅且在上述期限届满时由于该政策原因导致双方仍未能网签中山商品房买卖合同的，则顺延双方网签时间且认购承诺仍按本认购书第三条约定的时间履行付款义务责任……”，由此可以确定，在2018年1月20日双方就应该能预见网签合同会受到地方政策的限制，并对顺延签订的时间不持有异议，李波应按照原约定履行付款义务。李波付款233765元后，双方签订合同便进入排队轮候网签的期间。在等待网签的时候，涉案房产被法院进行查封，但并不限制买卖合同的继续履行。涉案合同约定在2020年6月30日前交付，交付房产的期限未至，申请解除合同的事由不符合合同的相关约定，尚建公司认为涉案房产解封之后可以继续办理网签合同及备案登记手续。2.退一步讲，即使法院支持原告主张的解除合同，李波主张的双倍返还定金是没有法律依据的。首先根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，……因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同不能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”案涉的房产因第三人的原因查封，尚建公司只承担将定金及房款返还给李波的义务。其次，根据相关法律规定，定金法则适用应满足两个条件：一是明确规定违约金处罚的条件不当要求迟延履行等违约行为，还有因违约行为导致合同目的的不能实现，两者缺一不可。案涉房产无法办理网签合同原因不是尚建公司导致的，且合同还是具有履行的空间，尚建公司不存在违约行为，定金罚则不适用。3.李波主张的利息损失、法律服务费、居间服务费没有依据，不应由尚建公司承担责任。首先，李波主张的利息及费用是没有合同约定。双方均预见网签受到地方政策的限制，并顺延签订买卖合同的时间，故尚建公司的主张是没有依据的；第二，尚建公司并未实际收取法律服务费、居间费用，该笔费用跟尚建公司无关，根据相关法律的规定，李波既主张双倍返还定金又主张利息的损失、法律服务费、居间费用的损失，李波没有证据证明定金罚则无法弥补其损失，故李波主张于法无据。被告尚建公司为其辩解和主张未向本院提交证据。被告潘建波、蔡志英辩称，1.两被告未与李波参与签订认购书，两被告不是合同相对方，不是本案适格的被告，原告李波虚构交易过程，并贬损两被告荣誉，两被告保留追究原告的相关法律权利。2.李波不具有向法院提起认定两被告抽逃出资的主体资格。根据相关公司法规定，只有股东或者公司债权人才有权提请法院认定股东抽逃出资，故李波不具有该资格，其二，两被告不存在抽逃出资的行为，且未有证据予以证实。被告潘建波、蔡志英为支持其辩解和主张未向本院提交证据。被告黄树昌辩称，黄树昌不是本案适格被告。1.涉案认购书及商品房买卖合同的签订主体均不是黄树昌，根据合同相对性，黄树昌不应为本案适格被告。2.黄树昌只是尚建公司的股东，已经履行了所有的出资义务，并没有违反法律法规规定，也没有抽逃资金的行为，对尚建公司所有债权债务不应承担连带责任。被告黄树昌为支持其辩解和主张向本院提交的主要证据有：1.关于公章、财务章、银行网盾监管承诺书；2.投资款说明；3.交通银行进账单；4.交通银行汇款流水单；5.投资款说明；6.交通银行进账单；7.交通银行汇款流水单。被告魅邦公司未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩及证据。本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，李波与尚建公司签订了尚怡雅筑认购书，认购位于中山市火炬开发区环××号物业“尚怡雅筑”1幢802房，房产总价款942765元。定金50000元须于2018年1月27日前付清，首期购房款233765元须于签订本认购书之日起十日内付清。房价余款659000元须于签署本认购书之日起十个工作日内办理银行贷款手续。若因政府或有关部门的政策、法律法规规定发生变化、调整，导致需缓签网签中山市商品房买卖合同的，认购方承诺仍按本认购书约定时间履行付款责任，并在出售方通知的期限内签署网签中山市商品房买卖合同；若逾期办理造成网签合同不能备案或不能按原按揭贷款条件办理按揭申请的责任均由认购方自行承担；该物业的交付期限及产权登记期限亦应相应顺延。若导致本认购书无法履行而解约的，双方确认此为不可抗力，双方免责互不追究违约责任。若解约而涉及需退回房价款的，出售方仅需退回认购方已付房价款本金，其他损失彼此无须补偿、赔偿。认购书签订后，李波分别于2018年1月20日、2018年1月26日、2018年4月20日向尚建公司支付定金50000元、首期款100000元、首期款133765元。双方还于2018年1月26日签订了中山市商品房买卖合同，约定了购买涉案房产及办理银行按揭贷款等，但并未办理网签手续。后李波发现涉案房产因尚建公司另案诉讼被查封导致无法继续办理网签及按揭手续，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，潘建波、蔡志英、黄树昌为尚建公司股东。又查，李波主张尚建公司收取了其刷卡缴纳的20000元，并由未注册成立的中山市汇房居间服务有限公司盖章出具收据，名义为“居间服务费”。尚建公司不确认收到该居间服务费。据李波提供的交易卡明细反映，其于2018年1月20日转账20000元进入的账户户名为魅邦公司，李波遂将魅邦公司作为共同被告，主张其对于20000元居间服务费承担连带返还责任。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。尚怡雅筑认购书、中山市商品房买卖合同系李波与尚建公司真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现因尚建公司另案原因导致涉案房产被查封以至于本案房产无法办理网签及按揭手续，李波购买房产的目的不能实现，尚建公司违反合同约定，应承担相应的违约责任。现李波要求解除与尚建公司签订的认购书及中山市商品房买卖合同，于法有据，本院予以支持。由于尚建公司的违约行为，李波要求尚建公司双倍返还定金100000元，符合法律规定，本院予以支持。解除合同事由成立，故李波有权要求尚建公司返还首期款233765元。关于首期款利息问题。李波请求利息以首期款233765元为基数，从2018年1月26日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。该利息实际属于损失范畴，可以与定金罚则并用。也即李波主张赔偿50000元定金不足以弥补其损失，需另行加上利息请求，根据中山市商品房交易的行情及李波因不能购买房产的受损情形，本院认为李波该项请求亦为合理，但利息起算时间应自最后一笔支付时间即2018年4月20日开始计算。关于居间服务费20000元返还问题。李波未提供证据该20000元系由尚建公司收取且尚建公司亦不予确认，故本院对于李波要求尚建公司返还该20000元的诉讼请求不予支持。但根据现有证据显示，该20000元确系2018年1月20日由魅邦公司收取，魅邦公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩相关权利，应自行承担由此引发的诉讼风险。也即在魅邦公司未予抗辩的情况下，其收取该20000元无法律上的依据，为避免诉累，本院在本案中对于该20000元的返还问题一并处理，即魅邦公司应向李波返还该20000元。关于潘建波、蔡志英、黄树昌是否应对尚建公司的上述债务承担连带责任问题。潘建波、蔡志英、黄树昌虽为尚建公司股东，但李波未能提供充分证据证明该三人存在法律规定的抽逃出资或滥用公司法人独立人格等情形，故对于其要求三股东承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，李波诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李波与被告中山市尚建实业有限公司于2018年1月20日签订的尚怡雅筑认购书、于2018年1月26日签订的中山市商品房买卖合同；二、被告中山市尚建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李波双倍返还定金共计100000元；三、被告中山市尚建实业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李波返还购房款233765元并支付利息（以购房款233765为基数，从2018年4月20日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、被告中山市魅邦信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李波返还20000元；五、驳回原告李波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6630元，诉讼保全费2270元，合计8900元（原告李波已预交），由被告尚建公司负担8500元，被告魅邦公司负担400元，被告尚建公司、魅邦公司各自负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告李波。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓文辉人民陪审员  唐 岳人民陪审员  张洁星二〇一九年十月十四日书 记 员  刘浩峰孙永辉