四川省丹棱县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1424民初445号 原告(反诉被告)：四川宇晨投资顾问有限责任公司（统一社会信用代码：91511424791844372A），住所地：四川省丹棱县丹棱镇人民路。 法定代表人：熊素芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李强,四川达宽律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋建设,男，1955年1月6日出生，汉族，住四川省丹棱县。 被告（反诉原告）：吕灵枝,女，1957年4月6日出生，汉族，住四川省丹棱县。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：彭家孝，四川邦睿律师事务所律师。 原告四川宇晨投资顾问有限责任公司与被告宋建设、被告吕灵枝合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在庭审过程中，本院依原告四川宇晨投资顾问有限责任公司的申请，对被告宋建设、吕灵枝的财产进行了财产保全。被告宋建设、吕灵枝后于2019年5月24日提起反诉。本院依法予以合并审理。原、被告（反诉原、被告）向本院申请庭外和解1个月。原告四川宇晨投资顾问有限责任公司于2019年7月1日向本院提出鉴定申请。原告(反诉被告)四川宇晨投资顾问有限责任公司的委托诉讼代理人李强和被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝的委托诉讼代理人彭家孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告四川宇晨投资顾问有限责任公司（以下简称宇晨公司）办理丹棱县土地及全部房产（土地使用权证号:丹国用［2004］第0148号:房产证号:丹棱房权证监证字第××、00××98、00××99、00××00、00××01、00××02号）的回购手续；2、判令被告赔偿原告损失200万元;3、判令被告向原告支付本案律师代理费3万元;4、本案诉讼费用由被告承担。［以上诉讼请求暂计203万元］。在庭审过程中，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司将诉讼请求2变更为支付违约金200万元。事实和理由:原、被告双方于2018年8月2日签订了《不动产转让协议书》（以下简称《协议书》），约定二被告将其位于丹棱县的全部国有土地使用权，证号为丹国用［2004］第0148号的土地及地面所有建筑物、附着物、附属物及配套设备设施等（以下简称转让标的物）整体转让出售给原告。转让总价款为人民币980万元;付款方式:签订协议后2日内支付200万元定金，被告将房产证、土地使用权证变更为不动产权证，并将产权过户所有必须的资料文件，经不动产登记中心审核通过后当日，支付转让价款780万元。同时，《协议书》第九条约定:若过渡期内因政府统一对转让标的进行拆迁，由原告书面通知被告暂不办理过户手续，为配合政府完成统一拆迁，双方同意仍以被告的名义签订统一拆迁的各项手续;第十一条约定:由违约方承担全部诉讼费、保全费、财产保全的担保费、公证费、评估费、执行费及律师费等。《协议书》签订后，原告依约向被告支付了200万元定金，但二被告却未按约定将房产证、土地使用权证变更为不动产权证。之后，原告为促成《协议书》的履行，仍继续向被告支付转让价款，截止2019年4月11日，原告已累计向被告支付转让价款798万元。在此期间（即《协议书》约定的“过渡期”内），丹棱县土地储备中心确定以回购的方式收回转让标的物的国有土地使用权。原告随即通知被告配合原告、丹棱县土地储备中心办理回购手续，但二被告拒不配合且要求增加转让价款。时至今日，虽经原告多次催告、多方调解，二被告仍拒不协助办理回购手续，导致原告不能取得转让标的物的物权，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，向你院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝辩称，1.本案的基本事实。原告和被告经协商于2018年8月2日签订《不动产转让协议书》，约定被告将自己所属的位于丹棱县的国有土地使用权及地面所有的建筑物、附着物、附属物及配套设备设施转让给原告；转让总价款980万元；付款方式为：签订协议后2日内支付200万元，产权过户的资料经不动产登记中心审核通过后当日支付780万元；被告就产权过户在向不动产登记中心成功交件45日内自行终止对外出租，腾清房屋及场地。合同签订以后，原告在8月2日支付200万元定金以后，被告在8月3日还清了吕明全在丹棱农村信用社的贷款本息并解除土地的抵押登记，取回了抵押的房产证和国有土地使用证。8月4日系周六，8月5日系周日，8月6日被告上午9点准备到不动产登记中心办理合证时，接到原告通知，被告知被告暂不办理房产证和国有土地使用证的合证手续及过户手续，并要求被告将房产证和土地使用证交给原告指定的人员保管，并承诺按照合同预定的期限在9月10日前支付被告转让款780万元。被告按约定在9月1日前解除了房屋对外的出租，腾清了房屋及场地。到期以后，经被告多次催促，原告以各种理由推延付款。直至现在，原告还欠被告转让款182万元。被告在2019年4月28日接到了原告的律师函，被告知配合丹棱县土地储备中心完成土地回购，被告于4月29日上午9点准时到不动产登记中心，等待原告办理不动产过户手续，但原告经被告催促，拒绝办理过户手续。却于五一节上班后起诉了被告，诉求被告协助原告办理土地、房产回购手续。2.据原告和被告签订的《不动产转让协议书》，被告的义务只是配合原告办理不动产的过户手续，只有按第第九条2项约定在转让的标的因公共利益需要等需要导致房屋被拆迁、国有土地使用证被收回的情况下，经原告通知而暂不办理过户手续。而原告非上诉的原因在2018年8月6日就通知被告暂不办理过户手续。而原告非上述原因在2018年8月6日就通知被告暂不办理过户手续，却现在不全部支付被告转让款，显属违约，并给被告造成了损失。3.原告要求被告协助办理土地、房屋回购的诉讼请求不符合法律规定。其理由：一是土地收购不等于土地收回。土地收回是指据《国有土地管理法》第58条规定的情形“（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。”，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。而土地收购是指政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购方式取得土地，存储后进行前期开发利用。土地收回是强制性的，土地收购是协商性的。本案中，被告转让给原告的土地至今不存在政府因公共利益需要而收回的情况。二是假设本案的转让土地使用权及房屋政府需收购，就应当在过户后，由原告和政府的土地储备中心谈判协商，与被告无关。在未过户之前，被告如果将土地使用权及房屋转让给政府的土地储备中心，那就存在一房地二买卖的情况，严重违反了双方签订《不动产转让协议书》，如果被告出让款达2000万以上，被告退还原告的购买款，承担了原告的赔偿款后，还有结余；如果被告出让款低于1000万以上，远远不够退还原告的购买款和支付原告的赔偿款。被告只有在和原告经协商解除《不动产转让协议书》后，才能和土地储备中心协商转让事宜。现被告未接到政府收购土地使用权及房屋的信息的情况下，原告要求被告协助办理收购手续，显然不合法。综上所述，原告在履行《不动产转让协议书》中存在严重违约行为，要求被告协助办理回购手续不是双方约定的合同义务，不符合法律规定。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝向法庭提出反诉诉讼请求:1.判令被反诉人履行《不动产转让协议书》，支付转让款182万元;2.判令被反诉人赔偿反诉人损失30万元;3.判令被反诉人支付反诉人本案的律师代理费3万元;4.被反诉人承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝将反诉请求2变更为支付违约金50万元；反诉请求3变更为支付律师代理费5万元。事实与理由:反诉人和被反诉人经协商于2018年8月2日签订《不动产转让协议书》，约定反诉人将自己所属的位于丹棱县的国有土地使用权及地面所有的建筑物、附着物、附属物及配套设备设施转让给被反诉人;转让总价款980万元;付款方式为:签订协议后2日内支付200万元，产权过户的资料经不动产登记中心审核通过后当日支付780万元;反诉人就产权过户在向不动产登记中心成功交件45日内自行终止对外出租，腾清房屋及场地。合同签订以后，被反诉人在支付200万元定金以后，于8月6日向反诉人提出暂不办理房产证和国有土地使用证的合证手续及过户手续，并承诺在9月10日前支付780万元。反诉人按约定在9月1日前解除了房屋对外的出租，腾清了房屋及场地。但是被反诉人却不按承诺支付剩余转让款，经反诉人多次催促，至今尚欠反诉人转让款182万元，也给反诉人造成了损失。为维护反诉人的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决被反诉人履行《不动产转让协议书》的过户及付款义务，并赔偿损失。 原告(反诉被告)四川宇晨投资顾问有限责任公司辩称，被反诉人已经提前履行了合同约定的付款，但反诉人至今未按约定解除案涉房地产的抵押，且被反诉人也从未承诺在2018年9月10日支付780万元，反诉人的行为已经根本违约，应当驳回其反诉请求。 原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司为证明自己的主张，向法院提交以下证据： 1.原告宇晨公司营业执照复印件、宇晨公司法定代表人身份证明、被告宋建设、吕灵枝身份证复印件；2.《不动产转让协议书》、银行转账凭证8张；3.律师函2份、送达公证书1份；4.房屋信息摘要3份、房产登记信息查询情况说明1份、委托代理合同及代理费增值税发票。 被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝为证明自己的主张，向法庭提交以下几组证据： 1.《还款单据》两张、《注销抵押权登记申请》、《不动产登记申请表》及《授权委托书》与原件一致的复印件各一张；2.《收条》复印件一张；3.《不动产转让协议书》；4.《律师函》、《不动产转让协议书补充协议》；5.《电话录音》、短信聊天记录；6.《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁协议》一份、《领条》三张、照片7张、《利息损失表》。7.《代理协议》、发票一张。 通过质证，本院认为，二被告（反诉原告）对原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司所举证据1.2.3真实性无异议，本院依法予以采信；对证据4，虽然二被告(反诉原告)对房屋信息摘要3份、房产登记信息查询情况说明1份存在不同意见，但该证据是丹棱自然资源局于2019年5月6日出具，故本院依法予以采信。原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司对二被告（反诉原告）所举证据证据1的还款单据2张无异议，本院依法予以采信，对《注销抵押权登记申请》、《不动产登记申请表》及《授权委托书》的真实性无异议，但对其形成时间存在异议，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司申请对其进行形成时间的鉴定，但经三个司法鉴定机构鉴定，均作出终止该案鉴定或不受理此案或退案处理；二被告（反诉原告）在庭审前并未将这三份证据提交给原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司；对证据2、3三性没有异议，本院依法予以采信；对证据4的《律师函》三性没有异议，本院依法予以采信，《不动产转让协议书补充协议》，原、被告与反诉原、被告均未签字确定，故本院依法不予采信。对证据5原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司不认可该录音，二被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝没有证据证实与被告（反诉原告）宋建设短信聊天、通话录音的易斌系原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司的员工，故虽该电话录音书面整理材料与录音通话记录一致，本院也依法不予采信；对证据6，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司质证意见原告支付的购买案涉房屋的对价里面就包含了被告解除这些的所有费用，不是被告的损失。没有去过现场，不敢确定真实性，以现在的现状为准，本身腾退是被告的义务，并不是被告的损失。其质证意见符合《不动产转让协议》以及客观实际，故本院对此证据依法不予采信；对证据7，该组证据系与原件一致的复印件，本院依法予以采信。 经审理查明事实如下： 2018年8月2日原、被告与反诉原、被告签订了《不动产转让协议书》，约定：被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝将其位于丹棱县的全部国有土地使用权,证号为丹国用［2004］第0148号的土地及地面所有建筑物、附着物、附属物及配套设备设施等整体转让出售给原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司，转让总价款为人民币9800000元。付款方式：签订协议后2日内支付200万元定金，被告将房产证、土地使用权证变更为不动产权证，并将产权过户所有必须的资料交件，经不动产登记中心审核通过后当日，支付转让价款780万元。第九条约定：若过渡期内因政府统一对转让标的进行拆迁，由乙方书面通知甲方暂不办理过户手续，为配合政府完成统一拆迁，双方同意仍以甲方的名义签订统一拆迁的各项手续，甲方完成手续并得到政府书面告知的拆迁补偿费及奖励金标准后5日内，按甲方应收取政府拆迁补偿费及奖励金等的和与本协议转让价款的尾款之差，双方互为找补。第十一条约定：……由违约方承担全部诉讼费、保全费、财产保全的担保费、公证费、评估费、执行费及律师费等。……。 签订协议后，2018年8月12日，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司向被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝支付了定金200万元。截止2019年4月11日，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司累计向被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝支付了转让价款798万元（包含200万元定金）。被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝在2018年8月3日还清了吕明全在丹棱农村信用社的贷款本息，取回了抵押的房产证和国有土地使用证。原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司于2018年8月6日收到了二被告（反诉原告）房屋所有权证丹棱房权证监证字第××、00××01、00××99、00××00、00××97、00××98号，国有土地使用证丹国用2001第0148号。2019年4月23日，原告（反诉被告）向二被告（反诉原告）分别送达《律师函》，该律师函载明“……依据《不动产转让协议》第九条第2款的约定，你们应当无条件配合宇晨公司、丹棱县土地储备中心完成转让标的物的回购。……请你们秉承诚实信用原则，遵从政府的回购决定，务必在本月30日前履行上述合同义务，配合宇晨公司、丹棱县土地储备中心完成转让标的物的回购。……”。二被告（反诉原告）至起诉日并未解除转让标的抵押登记。本案，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司支付了代理费30000元，二被告（反诉原告）支付了代理费50000元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，《不动产转让协议书》第九条约定：“……2.若过渡期内因政府统一对转让标的进行拆迁，由乙方书面通知甲方暂不办理过户手续，为配合政府完成统一拆迁，双方同意仍以甲方的名义签订统一拆迁的各项手续，甲方完成手续并得到政府书面告知的拆迁补偿费及奖励金标准后5日内，按甲方应收取政府拆迁补偿费及奖励金等的和与本协议转让价款的尾款之差，双方互为找补。”该约定中的“拆迁”应理解为“拆除、搬迁”，该约定虽不是国有土地上房屋征收与补偿的方式，也不是土地储备（回购）的方式，但其实质仍然是约定政府统一收回国有土地使用权的情形。根据《合同法》第六十二条规定“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。因此，原、被告应当按照有利于实现合同目的的方式履行。被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝应当配合原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司和土地储备中心收回国有土地使用权。故对原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司请求判令被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝立即协助原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司办理丹棱县土地及全部房产（土地使用权证号:丹国用［2004］第0148号:房产证号:丹棱房权证监证字第××、00××98、00××99、00××00、00××01、00××02号）的回购手续的主张，符合法律规定，符合合同约定，依法应当予以支持。《不动产转让协议书》第十一条约定：……由违约方承担全部诉讼费、保全费、财产保全的担保费、公证费、评估费、执行费及律师费等。本案中，被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝虽取回并交付了房屋所有权证和国有土地使用证，但并没有在丹棱县不动产登记中心，办理该房地产的抵押登记的解除手续，属违约。因此，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司请求判令被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝向原告支付本案律师代理费3万元的主张，符合法律规定和合同约定，依法应当予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《不动产转让协议书》第五条……3.约定：……转让标的产权过户需甲方办理的各种手续，甲方应全面配合，若因甲方配合原因造成延误，每延误1天按本合同转让标的总额千分之二计算违约金支付给乙方。本案中，被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝虽取回并交付了房屋所有权证和国有土地使用证，但并没有在丹棱县不动产登记中心，办理该房地产的抵押登记的解除手续，属违约。因此，原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司请求判令被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝向原告支付违约金200万元的主张，符合法律规定，没有超过合同约定，依法应当予以支持。同时，鉴于被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝违约在先，故对被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝请求原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司支付违约金50万元；支付律师代理费5万元的主张，本院依法不予支持。但原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司应当按约定支付被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝转让款182万元，对被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝请求原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司支付转让款182万元的主张，本院依法予以支持。原、被告与本院不一致的意见，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第六十二条第一款第（五）项，第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）宋建设、吕灵枝于本判决生效之日起五日内协助原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司办理丹棱县土地及全部房产（土地使用权证号:丹国用［2004］第0148号:房产证号:丹棱房权证监证字第××、00××98、00××99、00××00、00××01、00××02号）的回购手续。 二、由被告(反诉原告)宋建设、吕灵枝于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司违约金2000000元。 三、由被告(反诉原告)宋建设、吕灵枝于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司本案律师代理费30000元。 四、由原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付被告(反诉原告)宋建设、吕灵枝转让款1820000元。 五、驳回被告(反诉原告)宋建设、吕灵枝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费11520元，财产保全费5000元，共计16520元（原告已预交），由被告(反诉原告)宋建设、吕灵枝负担。本案反诉案件受理费12880元（被告已预交），由被告(反诉原告)宋建设、吕灵枝负担2962元，由原告（反诉被告）四川宇晨投资顾问有限责任公司负担9918元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  华拥军 二〇一九年十月十一日 书记员  罗 静