北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初5653号原告:王永强，男，1987年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：吴晓玲，女，1971年3月25日出生，回族，住北京市海淀区。被告：金明新，男，1963年9月13日出生，汉族，住北京市海淀区。以上两被告之共同委托诉讼代理人：周智君，北京市华城律师事务所律师。以上两被告之共同委托诉讼代理人：赵亚光，北京市华城律师事务所律师。第三人：刘新铭，男，1972年6月21日出生，汉族，住北京市西城区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人:孙凤起，男，该公司法律顾问。原告王永强与被告吴晓玲、金明新、第三人刘新铭、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王永强，被告吴晓玲、金明新之共同委托诉讼代理人周智君、赵亚光，第三人链家房地产公司到庭参加了诉讼；第三人刘新铭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永强向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告和第三人链家房地产公司签署的《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除；2.判令被告支付我违约金8200元；3.判令被告和第三人退还我租金25500元、押金8200元；4、判令被告向我支付更换门锁费用1500×5=7500元，2018年9月3日至2018年9月10日的酒店住宿费用350元×8=2800元、精神损失20000元；5、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月29日我与吴晓玲、金明新在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的撮合下，就位于北京市海淀区X1号的房屋（以下简称诉争房屋）达成交易，签订《房屋租赁合同》，约定：我承租该房屋，租期自2017年9月2日至2019年9月1日，租金第一年8200元/月，第二年8500元/月，按季支付房租，押一付三。在租赁合同期内，我一直按时支付房租，并对该房屋妥善使用。直至2018年8月19日，吴晓玲、金明新通知我其着急出售该房屋，要求每周至少看四次房，并且每次时间至少在2小时以上，如我不能配合看房，要求我尽快搬家，不再将房屋租给我。由于吴晓玲、金明新要求看房次数频繁且看房时间较长，我一直积极协调看房时间。但吴晓玲、金明新却在2018年9月3日在我不知情的情况下，强行撬锁，私自进入我承租房屋，并且将房屋内门锁全部暴力拆毁，单方提出要求我搬离该承租房屋。吴晓玲、金明新的行为已严重侵害了我作为承租人的合法权益，强行非法进入我承租房屋，不仅给我造成了财产损失，而且给我造成了严重的精神伤害，故我现诉至法院。吴晓玲、金明新辩称：我方同意解除合同，但是解除时间我方认为是2019年4月11日，也即我方收到法院送达的起诉材料之日。第二项诉讼请求不同意，我方没有违约。关于第三项诉讼请求，根据房屋租赁合同第11条的约定，如果王永强违约的话押金不退。其余诉讼请求我方均不同意，9月份撬锁是因为我方卖房，与王永强和刘新铭协商看房时间，他们不配合，我方发现王永强将承租房屋改成民宿，之后才撬锁的。撬锁之后王永强也自行更换了新锁，不影响其使用房屋，而且其也未给我方钥匙，我方不知晓房屋内的情况。从2002年开始诉争房屋就一直委托第三人刘新铭全权处理，2019年6月合同到期后，第三人就没再给我方房租了。刘新铭在简易程序审理中述称，王永强主张的押金8200元在我这里，我同意退还，但是其余责任与我无关。链家房地产公司述称：对于合同解除我公司没有异议，解除时间由法院判决，双方发生纠纷后均未联系过我司，故我方对此不知情。本院经审理认定事实如下：2017年4月25日，X1房地产公司（以下简称X1房地产公司）经纪人刘新铭（乙方，租赁代理机构）与吴晓玲（甲方，委托人）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：委托出租的房屋为诉争房屋，建筑面积55.6平方米；房屋所有权人为吴晓玲，租赁用途为居住；乙方出租代理权限为代甲方向承租人收取租金、代甲方向税务部门缴纳税费；出租代理期自2017年6月24日至2019年6月23日，共计两年；租金标准为每月6500元，租金总计156000元；房屋租金按半年由乙方采用银行划拨向甲方支付；甲方交付房屋时，乙方不向甲方垫付押金。2017年8月29日，吴晓玲、金明新（委托人）与刘新铭（受托人）签订《授权委托书》，内容为：委托人欲通过居间人将诉争房屋出租，就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜，受托人拥有的授权为：受托人有权以委托人的名义与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议；受托人有权以委托人的名义签署租赁合同及相关协议；受托人有权以委托人的名义收取定金；受托人有权以委托人的名义收取房屋租金；受托人有权以委托人的名义享有《北京市房屋租赁合同》项下的权利；授权委托期限为两年。2017年8月29日，王永强（承租人，乙方）与吴晓玲、金明新（刘新铭代，出租人，甲方）、链家房地产公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条，出租房屋为诉争房屋，建筑面积55.4平方米；房屋所有权人为吴晓玲、金明新；第二条，租赁用途为居住，居住人数为4人，最多不超过6人；第三条，房屋租赁期自2017年9月2日至2019年9月1日，共计两年；第四条，租金标准为每月8200元，租金按照季度支付，租金总计200400元；支付方式为银行转账，押一付三；押金8200元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任之外，剩余部分应如数返还给乙方；第七条（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；第十条，合同解除：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第十一条，违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任；第十三条，其他约定事项：3、甲乙双方约定合同履行两年，2017年9月2日至2018年9月1日租金以每月8200元计算，2018年9月2日至2019年9月1日租金以每月8500元计算，共计200400元。2018年8月，吴晓玲、金明新打算出售诉争房屋，因看房时间问题与王永强产生矛盾。2018年9月3日，吴晓玲在未告知王永强的情况下，联系民警后撬开诉争房屋门锁，并进入房屋。审理中，吴晓玲、金明新主张，经中介提醒，其发现王永强违反合同约定，将承租房屋改造后用于经营民宿，故是在多次与王永强联系无果之后才撬锁的。对此，王永强不予认可，其表示吴晓玲、金明新并未与其联系，撬锁的事情是第三人刘新铭告知其的。吴晓玲、金明新就其主张的王永强将涉案房屋用于经营民宿之主张仅提交其于撬锁当天拍摄的房屋内的照片、2018年9月5日双方当事人以及派出所民警在诉争房屋内的视频予以佐证。对此，王永强均不予认可。2018年11月1日，王永强向吴晓玲发送短信，内容为：我是租您房屋的房客，因为您在9月3号的时候没有通知我把房间所有的门锁都破坏了进入房间，一直到现在也没有说要帮我恢复门锁，虽然在民警的要求下我把防盗门的锁装上了，但房间的门锁已经不能正常使用，房子我们也一直没有办法居住，直到今天也没有收到您的答复和解决方案；今天联系您，您也没有接我电话，我室友联系您，您说您不管；我问刘新铭，刘新铭说门锁是您破坏的，他也不管；所以一直到现在房子我们也没有办法正常使用，里面的东西我们已经搬完了，房子现在也住不了，所以你看你明天什么时候方便我把钥匙交给你。王永强亦同时向刘新铭发送短信，告知决定把房子还给吴晓玲。2018年11月2日，王永强将诉争房屋钥匙通过EMS邮寄给吴晓玲，收件地址书写为诉争房屋。庭审中，经询问，吴晓玲表示：短信收到了，但是邮寄的钥匙一直没收到，因为邮寄的地址是涉案房屋，而房屋是王永强在使用，而且王永强装的是电子锁，也不可能有钥匙。王永强提交X1银行付款回单，证明其最后一次向刘新铭交纳租金的数额为25500元，也即每月8500元。对此，刘新铭认可王永强最后一次交纳的租金为25500元，但表示退房租问题与其无关，房租已经按照每月6500元转给吴晓玲了，差价部分是其应得的中介费；押金8200元确实在其那里，其同意退还给王永强。链家房地产公司对于2018年9月2日至2019年9月1日期间的房租以每月8500元计算，亦表示没有异议。吴晓玲、金明新表示：我方从未收到王永强给付的租金，一直是第三人刘新铭按照每月6500元的标准给付我们租金；押金不在我们这里；认可王永强在使用诉争房屋期间没有欠付的费用；经查询，王永强付款回单上显示的付款人X1科技有限公司的经营范围包括酒店管理和经营管理，故我方有理由相信王永强之前租赁房屋系用于经营民宿。王永强就其主张的更换门锁费用及酒店费用均未能提交相关证据予以证明，仅提供一份网页截图，其上显示某电子锁的标价为1699元。对此，吴晓玲和金明新认可锁确实是王永强换的，但不认可其主张的费用，因为不能提供发票，同意由法院酌定。刘新铭表示，当时大门锁和里屋锁都砸了，王永强更换的是大门锁，换成电子的，不需要钥匙，知道密码就行；其更换的是里屋锁，是一般的锁。王永强在庭审中还有如下陈述：撬锁之后民警说门敞着有安全隐患，要求把门锁装上，吴晓玲提出她装锁，我表示不同意她装，因为租赁合同未解除，我怕承担责任，所以提出我装锁。经本院询问，王永强表示自己于2018年9月3日吴晓玲撬锁之后即搬离了涉案房屋，此后再未居住，但王永强未能就此提交证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王永强与吴晓玲、金明新、链家房地产公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，出租人吴晓玲、金明新因为看房时间问题与承租人王永强产生矛盾，后在未经王永强同意甚至未提前与其沟通协商的情况下，擅自撬开诉争房屋门锁并进入。应当说，吴晓玲、金明新的上述行为对承租人王永强正常使用租赁房屋产生了一定程度的影响，违反了出租人的基本义务。其虽辩称王永强违反合同约定，擅自将诉争房屋改造为民宿出租，其也是在多次与王永强联系无果之后才撬锁的，但未能就此提交充分证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予采信。现王永强要求吴晓玲、金明新给付违约金8200元之诉请，理由正当，本院予以支持。关于王永强要求确认本案《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除之诉请，首先，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第十条第（三）款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋。经询问，王永强表示撬锁之后民警要求将门锁装上，吴晓玲提出其装锁，但王永强因担心在合同未解除的情况下自己要承担责任，所以自行装了锁。故根据王永强的上述陈述，不能认定吴晓玲存在拒不承担约定的维修义务致使承租人无法正常使用房屋之情形。其次，退一步说，即便本案王永强可单方解除合同的条件已经成就，那么根据合同法的相关规定，享有单方解除权的一方也应当以通知的方式行使解除权，合同自通知到达对方时解除。本案中，王永强直至2018年11月1日才向吴晓玲发送解除通知，其虽陈述已于2018年9月3日搬离诉争房屋，但该自行搬离行为并非解除权行使的法定方式，自行搬离时间亦不等同于合同解除的时间，且其就搬离时间亦未能充分举证证明。最后，尽管本案中承租人单方解除权的行使条件未成就，但吴晓玲、金明新擅自撬锁并进入出租房屋的行为违反了出租人的基本义务，给合同的履行制造了障碍，故在此情况下，王永强可享有法定解除权。综合上述分析，王永强要求确认其与吴晓玲、金明新签订的《房屋租赁合同》于2018年9月3日解除之主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于王永强不能举证证明其于2018年9月3日至2018年11月1日期间曾向本案被告或者第三人发送过解除通知，故本案《房屋租赁合同》的解除时间应为王永强向吴晓玲发送解除短信，且吴晓玲亦认可收到该短信的时间，也即2018年11月1日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王永强最后一次交纳的房租25500元，系2018年9月至11月的房租，故在房屋租赁合同解除后，吴晓玲、金明新应当将解除日期之后的房租退还给王永强，具体数额本院依法判定。因吴晓玲、金明新认可王永强在诉争房屋使用期间没有欠付的费用，故王永强要求退还押金之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，刘新铭自认押金8200元在其那里，并表示同意退还给王永强，故本院对此不持异议。针对王永强主张的要求被告给付更换门锁费用一节，虽然其不能提交因更换门锁实际产生费用的凭证，但鉴于被告和第三人均认可门锁为王永强更换，故本院对于该项费用将酌情予以判定。王永强主张的酒店住宿费用，并非本案房屋租赁合同解除所导致的必然损失，故本院对此不予支持。本案为合同纠纷，王永强要求被告支付精神损失费20000元之诉请属侵权责任的承担方式，并非合同法中违约责任的范畴，故本院对其该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、王永强与吴晓玲、金明新、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一七年八月二十九日签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十一月一日解除；二、吴晓玲、金明新于本判决生效后七日内退还王永强房屋租金8500元、给付王永强违约金8200元；三、刘新铭于本判决生效后七日内退还王永强押金8200元；四、吴晓玲、金明新于本判决生效后七日内给付王永强更换门锁费用1500元；五、驳回王永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，由王永强负担605元，已交纳；由吴晓玲、金明新负担1000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 杨人民陪审员  刘文革人民陪审员  **萍二〇一九年十月十八日书 记 员  姚媛媛