广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0232民初438号原告：乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，住所：乳源县乳城镇鹰峰西路源水居商住小区首层11号商铺，统一社会信用代码：914402320599303092。法定代表人：张伟洪。委托诉讼代理人：赵秀娟，公司员工。委托诉讼代理人：蓝松明，公司员工。被告：杨志虎，男，1991年12月3日出生，汉族，住湖南省南县。原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司（以下简称“住宅建公司”）与被告杨志虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告住宅建公司的委托诉讼代理人赵秀娟、蓝松明到庭参加诉讼，被告杨志虎经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住宅建公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年8月31日解除；2.请求判令被告支付2017年12月1日至2018年8月31日的租金34591.5元及违约金（违约金暂计至2019年3月31日，直至租金付清为止）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告将坐落于本县鹰峰西路源水居小区首层11号商铺租给被告，并于2017年7月10日与其签订了《商铺租赁合同》，租赁期5年，免租期自2017年8月1日至2017年10月30日，即租金从2017年11月1日起计，每月租金3843.5元。合同签订后，被告依约支付了租赁押金7687元，原告收到款项后也将商铺交付被告。2017年12月15日经双方协商，免租期延长一个月，租金从2017年12月1日起计算。但被告从2017年12月1日起未按约定支付租金，至2018年8月31日共拖欠租金34591.5元。期间，原告多次向被告催收，未果。被告的行为已经构成根本违约，损害了原告的合法权益，应当承担违约责任并赔偿原告损失。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告住宅建公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.被告身份证复印件，证明被告主体；2.商铺产权证，证明被告租赁的商铺产权是原告名下；3.《商铺租赁合同》，证明被告与原告签订了商铺租赁合同；4.收据，证明被告交付了租赁保证金；5.被告申请书，证明在租赁期间提交了免租申请；6.源水居装修申请表，证明被告已经接收了商铺并进行装修；7.源水居装修管理服务协议，证明被告申请装修并签订了装修管理服务协议；8.商铺租金催款通知书，证明原告进行过租金催缴；9.合同解除通知书，证明经过催缴，被告拒不支付租金，原告发出合同解除通知书；10.欠租明细计算表，证明按照合同计算的欠租明细表。被告杨志虎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及相关证据，视其放弃举证质证和抗辩的权利，依法应当承担相应的法律后果。本院经审理认定事实如下：2017年7月10日，原、被告签订了以原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方）的《商铺租赁合同》，合同约定“第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积。商铺坐落地址：乳源县乳城镇鹰峰西路源水居商住小区首层11号，商铺面积76.87平方米。第二条：租赁用途：饮品或超市（必须经过甲方同意的经营范围）。第三条：租赁期限。1、租期五年：2017年7月11日至2022年7月10日。注：2017年8月1日至2017年10月30日为乙方免租期。2、续租及退租：…。第四条：租金、押金及租金缴纳方式：租金为50元/平方米，月租金3843.50元。1、第一、二年租金不变，从第三年开始，每年租金递增10%。2、付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付二个月的商铺押金，人民币7687元。3、乙方租金支付为每月一次，2017年11月5日为首次支付日期，第二次付款时间在第2个月5号前（以此类推）。交款方式以银行转账单为准，逾期支付租金的，甲方有权解除本合同，且甲方按日向乙方主张应付租金的5%违约金。…第五条：房屋的附属设施及费用的承担。…第六条：租赁期间房屋修缮。…第七条：甲方权利和义务。…第八条：乙方权利和义务。…第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施。…第十条：争议的解决办法。…第十一条：本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。第十二条：本合同至双方签字盖章后生效，本合同4页，一式两份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力。”原、被告于当日在该合同上签字捺印、盖章确认。2017年7月20日，原告将商铺交付给被告。2017年12月8日，被告因经营困难向原告申请减免部分租金。2017年12月15日，原告同意再减免1个月租金，免租期合计4个月（2017年8月1日至2017年11月30日）。2017年12月1日起，被告一直未按合同约定向原告支付租金。经原告多次催收，被告仍未支付租金。2018年8月21日，原告向被告送达《合同解除通知书》，要求于2018年8月31日解除《商铺租赁合同》。上述事实，有被告身份证复印件、商铺产权证、商铺租赁合同、收据、被告申请书、源水居装修申请表、源水居装修管理服务协议、商铺租金催款通知书、合同解除通知书、欠租明细计算表和庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2017年7月10日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，亦没有损害第三人利益，依法应当认定为有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、《商铺租赁合同》是否解除的问题；二、原告诉请的租金应否支持的问题；三、原告诉请的违约金应否支持的问题。关于《商铺租赁合同》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原告给予被告免租期共4个月（2017年8月1日至2017年11月30日），即被告应当从2017年12月1日起支付租金给原告，现被告无故未支付租金，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告于2018年7月21日向被告送达了《合同解除通知书》并要求2018年8月31日解除合同，合同于2018年8月31日解除。本院确认原、被告于2017年7月10日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月31日解除。原告诉请被告支付自2017年12月1日起至2018年8月31日止租金合计34591.50元应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告已将商铺交付被告，被告应当按照合同约定按期支付租金给原告。《商铺租赁合同》约定“第四条：租金、押金及租金缴纳方式：租金为50元/平方米，月租金3843.50元。1、第一、二年租金不变，从第三年开始，每年租金递增10%。”，因被告从2017年12月1日起无故未支付租金，按照合同约定的月租金3843.50元，被告拖欠租金合计34591.50元（3843.50元×9个月，自2017年12月1日起至2018年8月31日止），原告要求被告支付所欠租金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请被告支付违约金合计570759.75元应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告在《商铺租赁合同》第四条中约定了“交款方式以银行转账单为准，逾期支付租金的，甲方有权解除本合同，且甲方按日向乙方主张应付租金的5%违约金。”，但双方约定的违约金标准明显过高，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等因素，参照民间借贷关系的相关法律规定，酌情调整为按月利率2%计算违约金。因被告自2017年12月1日起未按约定支付租金，故被告应支付被告从逾期之日起按月利率2%计算至付清款项之日止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司与被告杨志虎于2017年7月10日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月31日解除；被告杨志虎应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司支付租金34591.50元及违约金（违约金计算方式：从2017年12月1日起以实欠租金为基数按月利率2%计至付清款项之日止）；驳回原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费665元，由原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司负担165元，被告杨志虎负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  毛政新人民陪审员  庄小芬人民陪审员  许剑波二〇一九年十月二十一日法官助理文欣怡书记员曾敏