四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0182民初2504号 原告（反诉被告）：四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会，住所地四川省彭州市军乐镇黑龙社区7组。 法定代表人：芶彦，主任。 委托诉讼代理人：刘云钰，四川英贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟华，四川英贤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭州市余航五金装饰材料厂，住所地四川省彭州市军乐镇黑龙社区15组。 经营者：余友林，男，1973年8月3日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：钟秉洪（该厂法律顾问），男，1940年12月5日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：王珊，彭州市通济法律服务所法律工作者。 第三人：罗腊友，男，1980年7月13日出生，汉族，住四川省隆昌县。 原告四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会（以下简称：黑龙居委会）与被告彭州市余航五金装饰材料厂（以下简称：余航五金厂）及第三人罗腊友租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理，依法适用简易程序。在审理过程中，被告余航五金厂依法向本院提出反诉，本院依法合并审理，公开开庭进行了审理。2019年9月4日，本院依法追加罗腊友作为第三人参加诉讼。原告黑龙居委会的法定代表人芶彦及其委托诉讼代理人刘云钰，被告余航五金厂的委托诉讼代理人钟秉洪、王珊，第三人罗腊友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黑龙居委会向本院提出诉讼请求：1、判令余航五金厂立即腾退厂房；2、判令余航五金厂向黑龙居委会支付转租费用300000元，自2019年1月2日起至实际腾退之日期间的占用费，暂计算至2019年2月1日为22500元；3、判令余航五金厂向黑龙居委会支付2004年1月1日至2019年1月1日的租金150000元。经本院释明，黑龙居委会变更第三项诉讼请求为：判令余航五金厂按合同约定的租金标准支付2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费150000元。事实与理由：余航五金厂于2004年向黑龙居委会租赁了案涉厂房，2005年余航五金厂的法定代表人余友林与黑龙居委会签订了《补充协议》，约定厂房的租期为15年，即2004年1月1日至2019年1月1日，余航五金厂无转租权。之后，余航五金厂擅自将厂房转租给第三人，租金每月12500元，共收取了450000元。合同期满终止后，黑龙居委会告知余航五金厂不再续租并要求其腾退房屋，但其并未按约腾退，故起诉至人民法院。 余航五金厂辩称，双方于2005年签订《补充协议》，由于黑龙居委会未按《补充协议》第七条的约定为其安置变压器，致使其自行购买安装该变压器，造成其巨大的经济损失，为弥补该损失，余航五金厂将多余部分厂房用地对外出租，黑龙居委会知晓转租未曾提出异议；合同约定租金每月10000元，余航五金厂向村民支付了部分，剩余每月3750元从出借给黑龙居委会的132640元中扣除，尚未扣除完毕，另余航五金厂还向黑龙居委会另外支付过租金，付款金额暂不清楚，故不存在欠付租金；合同约定的租期未到，且腾退会造成余航五金厂巨大损失，故不同意腾退。 余航五金厂向本院提出反诉请求：1、判令黑龙居委会赔偿因违约给余航五金厂造成的经济损失835380元；2、判令黑龙居委会与余航五金厂继续签订《厂房租赁协议》，确保余航五金厂的正常的生产经营；3、判令确认黑龙居委会至2019年1月1日租期届满时尚欠余航五金厂预交房租140140元（该款项继续用于抵扣今后续租厂房的租金）。事实与理由：余航五金厂是彭州市政府于2003年引进落户彭州的民营企业。2005年1月25日，黑龙居委会与余航五金厂在2003年9月7日签订的《协议书》基础上签订了《补充协议》，约定由黑龙居委会负责安置315KV变压器一台，余航五金厂有权使用210KV电力供应。但协议签订后，由于变压器是登记在百思得塑料包装厂名下，该厂拒绝我方使用，导致我方不得不另行购置和安装变压器供生产经营，为此造成了巨大的损失。根据协议约定，我方有权继续租用厂房，但黑龙居委会要求终止合同，故提起反诉。 黑龙居委会辩称，余航五金厂声称黑龙居委会未按约定为其提供变压器造成损失835380元不是事实，也没有证据证明。黑龙居委会按约为余航五金厂和百思得塑料包装厂提供了变压器一台，双方也正常使用该变压器，但由于余航五金厂需要扩大生产经营，需要安装400KV的变压器，故在2006年3月15日安装了变压器，这不是协议约定的内容，由此产生的费用不应由黑龙居委会承担；不同意与余航五金厂继续签订合同，余航五金厂擅自将厂房转租给第三人，且未将违约所得及占用费支付给黑龙居委会；协议虽约定了每年租金10000元，但余航五金厂一直支付租金，协议约定了租金，其中3750元与借支132640元进行抵扣，但黑龙居委会并未收到过该借支，即使存在借支，余航五金厂应支付的150000元租金与之相品迭，还欠黑龙居委会租金17360元，故不存在黑龙居委会欠余航五金厂房租费140140元。 罗腊友陈述，其从2016年3月签订的租赁合同以每月12250元向余航五金厂缴纳租金，从今年的5月就没有向余航五金厂缴纳租金了，每月向余航五金厂缴纳电费和座机费，现在厂房的一半多由罗腊友使用，同意腾退厂房，关于损失方面另案主张。 黑龙居委会为支持自己的主张，向本院提交了黑龙居委会组织机构代码证、法定代表人身份证明、余航五金厂工商信息、协议书、补充协议、余航五金厂与罗腊友签订的《厂房租赁合同》及用电协议、收条、询问笔录、情况说明、国家电网四川省电力公司彭州市分公司情况说明、彭州市军乐镇人民政府出具的证明。 余航五金厂对黑龙居委会出示的当事人身份信息、协议书、补充协议、厂房租赁合同、用电协议、收条、情况说明、电力公司的情况说明的真实性无异议，对询问笔录有异议，认为证人应当出庭作证，对彭州市军乐镇人民政府出具的证明有异议。 因余航五金厂对当事人身份信息、协议书、补充协议、厂房租赁合同、用电协议、收条、情况说明、电力公司的情况说明的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对询问笔录，本院认为，罗腊友并未对询问笔录真实性提出异议，对询问笔录真实性予以确认；彭州市军乐镇人民政府出具的证据，本院认为，彭州市军乐镇人民政府并非土地行政主管部门，对该证据不予采信。 罗腊友对黑龙居委会出示的证据无异议。 余航五金厂为支持自己的主张，向本院提交了协议书、补充协议书、高压供用电合同、电费票据、照片、土地入股协议书、领款花名册、情况说明、律师函、回函、续租申请书、彭州市人民法院调解书、转账票据。 黑龙居委会对协议书、补充协议书、高压供用电合同、电费票据、照片、律师函、回函、情况说明的真实性无异议，对土地入股协议书、领款花名册、续租申请书、民事调解书有异议。 罗腊友对余航五金厂出示的证据表示与其无关，且其不清楚情况。 因黑龙居委会对协议书、补充协议书、高压供用电合同、电费票据、律师函、回函、情况说明的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；土地入股协议书、领款花名册系黑龙居委会村民与余航五金厂之间的土地入股关系，与本案无关，不予采信；没有证据证明余航五金厂在本案诉讼前送达了续租申请，不予采信；民事调解书系黑龙居委会与余航五金厂另案纠纷，不予采信。 根据采信的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2003年9月7日，四川省彭州市军乐镇金星村委员会（以下简称“金星村委会”）与浙江省台州市余航五金有限公司（以下简称“台州余航五金公司”）签订了《协议书》，约定金星村委会向台州余航五金公司预借6万元用于修建4000平方米厂房及基础设施，后租赁给台州余航五金公司使用，每年租金1.5万元，借支在租金中逐年偿还，租期为15年，从2003年12月1日至2018年12月1日止；还约定了台州余航五金公司有权将厂房转租给他人或其他企业使用。2015年1月25日，金星村委会与余航五金厂在协议书的基础上签订了《补充协议》，约定金星村委会向余航五金厂预借132640元用于修建厂房，后租赁给余航五金厂使用，租金每年10000元，其中6250元以现金方式支付给金星村委会，以保证农户的土地面积租用费，余款3750元用于归还余航五金厂的借支；租期为15年，从2004年1月1日至2019年1月1日止。《补充协议》第六条约定，余航五金厂若将厂房转租给他人或其他企业使用，必须经金星村委会同意方可实行，第七条约定，由金星村委会负责安置的315KV变压器一台，产权属金星村委会所有，余航五金厂有权使用210KV电力供应。2006年3月15日，彭州市百思得塑料包装厂、余航五金厂共用一台315KV变压器，后因用电量增加分户。2016年2月1日，余航五金厂与罗腊友签订了《厂房租赁合同》，约定余航五金厂将累计4500平方米厂房出租给罗腊友使用，租期为2016年2月1日起至2019年1月30日止，月租金为12500元。2017年6月23日，余航五金厂与国网四川省电力公司彭州市供电分公司签订了《高压供电合同》，约定由国网四川省电力公司彭州市供电分公司向余航五金厂提供400千伏安用电容量等内容。2019年3月26日，黑龙居委会向彭州余航五金厂发出律师函，要求其在租赁合同期满后腾退厂房。2019年4月1日，余航五金厂向黑龙居委会进行回函，对相关问题进行回复。 另查明，2005年6月15日，彭州市军乐镇黑龙村与金星村合并，合并后称黑龙村；案涉厂房占地7.4448亩，北临彭州市军乐镇黑龙社区道路，南临彭州市军乐镇黑龙社区15组土地，西临余航五金厂钢结构厂房，东临成都商霖塑料包装有限公司，现由余航五金厂和罗腊友使用，罗腊友同意腾退房屋。 本院认为，黑龙居委会将厂房出租给余航五金厂，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点在于：第一、协议书以及补充协议是否有效；第二、余航五金厂是否应当腾退厂房；第三、余航五金厂是否应向黑龙居委会支付转租费及占用费；第四、黑龙居委会是否应当赔偿余航五金厂经济损失及是否欠付预交房租；第五、双方是否应继续签订《厂房租赁协议》。 第一关于协议书及补充协议是否有效的问题。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，在案没有证据证明案涉厂房办理了建设工程规划许可证或取得主管部门批准建设，本院认为，协议书及补充协议应为无效合同。 第二关于余航五金厂是否应当腾退厂房的问题。 协议书及补充协议为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，两份合同已经履行完毕，余航五金厂没有合法理由继续使用案涉厂房，应当向黑龙居委会腾退厂房。余航五金厂抗辩其享有优先承租权，本案中，协议书及补充协议为无效合同，关于优先承租权的约定亦无效，且余航五金厂未举证证明黑龙居委会已经将厂房另行出租他人，侵害其权益，故对余航五金厂享有优先续租权的意见，不予采纳。 第三关于余航五金厂是否应向黑龙居委会支付占用费、转租费的问题。 关于房屋占用费问题，补充协议约定，厂房租金每年10000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院认为，余航五金厂应按合同约定的租金标准向黑龙居委会支付房屋占用费，2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费为150000元，2019年1月2日至实际腾退之日的房屋占用费按每年10000元计算。余航五金厂抗辩已经将部分租金支付村民和黑龙居委会，剩余租金根据合同约定用于抵扣出借给黑龙居委会的借款，但余航五金厂未举出支付租金和支付借款的证据，应当承担举证不能的不利责任，故对该意见，不予采纳。 第四关于黑龙居委会是否应当赔偿余航五金厂经济损失的问题。 根据《补充协议》第七条约定“电力安置情况。由甲方负责安置的315KV变压器一台，产权属甲方所有，乙方有权使用210KV电力供应。……”在案证据证明厂房原有315KV变压器一台，余航五金厂使用期间因用电量增加而分户，余航五金厂主张因百思得塑料包装厂拒绝其使用，导致其不得不另行购置和安装变压器供生产经营，但未举证证明，故对余航五金厂要求黑龙居委会赔偿经济损失的反诉请求，不予支持。 第五，关于双方是否应继续签订《厂房租赁协议》的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，本院认为，案涉协议书及补充协议已经履行完毕，黑龙居委会有权不与余航五金厂签订合同，收回厂房，故对余航五金厂所提继续签订《厂房租赁协议》的反诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、彭州市余航五金装饰材料厂于本判决生效之日起五日内腾退位于彭州市军乐镇黑龙社区15组的厂房（北临彭州市军乐镇黑龙社区道路，南临彭州市军乐镇黑龙社区15组土地，西临余航五金厂钢结构厂房，东临成都商霖塑料包装有限公司）； 二、彭州市余航五金装饰材料厂于本判决生效之日起五日内向四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会支付2004年1月1日至2019年1月1日的房屋占用费150000元； 三、彭州市余航五金装饰材料厂于本判决生效之日起五日内按每年租金10000元的标准，向四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会支付2019年1月2日至实际腾退之日的占用费； 四、驳回四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员的其他诉讼请求； 五、驳回彭州市余航五金装饰材料厂的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4194元，由四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会负担2000元，由彭州市余航五金装饰材料厂负担2194元，（该款已由四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会垫付，彭州市余航五金装饰材料厂在支付上述款项时一并给付四川省彭州市军乐镇黑龙社区居民委员会），反诉案件受理费6671元，由彭州市余航五金装饰材料厂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  何 倩 二〇一九年十月二十五日 法官助理  唐小家 书 记 员  谢 庆