广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2211号原告：余建辉，男，1965年9月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：余政良，男，1990年11月10日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。系原告余建辉的儿子。被告：岑伟斌，男，1970年12月7日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：冯松斌、张玉莲，广东承芳律师事务所律师。原告余建辉与被告岑伟斌确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余建辉及其委托诉讼代理人余政良、被告岑伟斌的委托诉讼代理人张玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告2006年12月8日与四会市广发实业有限公司签订的《住宅商品房转让协议》无效，退还房屋给原告，并追回房屋出租所得租金（原告当庭确认要求追回出租所得金额为39000元）。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：1998年，四会市广发实业有限公司因拖欠工程款，把座落在四会市马房工业开发区内壹座四层D号住宅抵付给了原告，并于1998年3月23日签订了《住宅商品房购售合同书》，已交房。原告由于身体原因，迟迟不去入住。2019年春节前，原告去看房时，发现房屋房门被更换，经多方打听得知，四会广发实业有限公司于2006年12月8日把原告的房屋转让被告，并签订了转让协议书。原告认为，该套房屋已属原告，四会市广发实业有限公司无权转让，就算要转让都要经得原告同意。被告现在霸占房屋，不肯归还，原告只能通过法律程序来维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告岑伟斌辩称：1、原告主体不适格，根据法律规定，合同以外第三人起诉请求法院确认合同无效的，以原告身份起诉的必须符合民事诉讼法起诉条件，特别是原告资格相应规定，而本案原告与诉求的答辩人商品房转让协议合同本身不具备直接的利害关系，根据物权法14条规定，物权是以登记为主，原告并没有提供相应的证据证实其为该物权的所有权人，并且原告未能证明其提供的住宅商品房预购合同书显示的案涉房屋地址与其主张的答辩人商品房转让协议里房屋、实际地址是相一致的。2、答辩人不是本案的责任主体，原告提供的住宅商品房预购合同书是其与广东省四会市广发实业有限公司所签订的，即便原告以此份合同而发生争议，根据合同的相对性，其追究相应的主体，也应该是合同相对方广东省四会市广发实业有限公司，而不是答辩人。3、答辩人与广发实业有限公司所签订的住宅商品房转让协议合法有效，并不违反合同第52条规定，且广发实业有限公司在答辩人交付房款之后已将房屋交由答辩人，实际占有从原告陈述的答辩人已将该房屋出租198个月，也可知答辩人已经实际占有其该房屋，综上，原告的主张没有事实和法律依据，应于驳回。原告向本院提供证据如下：1、原告身份证，证明原告主体；2、住宅商品房购售合同书，证明房屋早已属原告的事实；3、住宅商品房转让协议（无原件），证明原告房屋被转让；4、微信记录，证明被告出租原告房屋。被告岑伟斌没有向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告余建辉提供的一份《住宅商品房购售合同书》（编号：四会广发实业有限公司（98）购（房）第2号），主要内容为：余建辉购买了广东省四会市广发实业有限公司所建位于四会市马房工业开发区内区地号ES10路，自编壹座四层D号住宅单元，总建筑面积共39.60平方米。《住宅商品房购售合同书》落款处“甲方：四会广发实业有限公司”一栏盖有“广东省四会市广发实业有限公司合同专用章”，“授权代表”一栏有“廖凯旋”的签名，“签约日期”为“98.3.23”，乙方“授权代表”一栏有余建辉的签名。原告余建辉诉称《住宅商品房购售合同书》中的房屋已经交付，但一直未入住；原告在庭审中确认《住宅商品房购售合同书》的房屋没有办理房产证。2006年12月8日，被告岑伟斌（乙方）与四会市广发实业有限公司（甲方）签订了一份《住宅商品房转让协议》，主要内容为：甲方转让乙方的商品房位于四会市大沙镇马房工业区西南一区ESID地块上（原名银湖新村）A座403404号，面积为42.4341.27平方米，两套共83.70㎡，总房价50220元。《住宅商品房转让协议》中的“甲方：四会市广发实业有限公司”一栏盖有“广东省四会市广发实业有限公司”，乙方有岑伟斌的签名。《住宅商品房转让协议》下方有手写字样：“岑伟斌保证此房产所有权在合法前提下将以陆万叁仟捌佰元正转让给刘耀光、张志彬。2017年12月18日”。被告岑伟斌在庭审中确认《住宅商品房转让协议》中的房屋于2007年已经转让给案外第三人。另查明：广东省四会市广发实业有限公司于1991年11月4日成立，于1997年7月31日注销。四会市广发实业有限公司于2000年3月16日成立，于2008年12月24日吊销，其投资者系广东广发房地产总公司与四会市马房工业区经济发展总公司。本院认为：关于原告声称《住宅商品房转让协议》所涉及的房屋中的其中一套是属于原告，原告以此主张被告与他人所签订的《住宅商品房转让协议》无效的问题。首先，根据合同相对性原则，原告并非《住宅商品房转让协议》合同相对方，《住宅商品房转让协议》所约定的内容仅对被告与广东省四会市广发实业有限公司有约束力，原告在该合同中不享有任何权利义务。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告未提供证据证明被告与广东省四会市广发实业有限公司所签订的《住宅商品房转让协议》存在上述情形，且原告在签订《住宅商品房购售合同书》后，原告确认《住宅商品房购售合同书》中的房屋并未办理相应的房屋所有权登记，原告也一直没有实际占有该房屋，原告并未提供证据证明其系涉案房屋的所有权人，故原告主张该《住宅商品房转让协议》无效，理据不足，本院不予支持。最后，原告声称其拥有涉案房屋所有权，主张“四会市广发实业有限公司”无权转让，要求返还房屋。但被告岑伟斌在签订《住宅商品房转让协议》后，于2007年已将《住宅商品房转让协议》中的房屋转让给案外第三人。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，原告所主张的返还房屋存在事实上不能履行的情况。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，在本案审理过程中，本院依法向原告行使释明权，告知其有权变更诉讼请求，应就《住宅商品房购售合同书》向无处分权的出卖人主张相应的违约责任，否则自行承担诉讼风险，但原告拒绝对诉讼请求予以变更。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告余建辉的全部诉讼请求。本案受理费减半收取50元（原告已预交），由原告余建辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郑珊珊二〇一九年十月九日书记员  李素娴