广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0113民初8570号原告（反诉被告）：广州利合物业管理有限公司，住所地广州市番禺区兴亚二路10号。法定代表人：程光煜，职务董事长。委托诉讼代理人:何月群、梁秀莹，系广州利合物业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：刘睿琼，女，1988年7月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：夏新珊，系被告刘睿琼的丈夫。原告（反诉被告）广州利合物业管理有限公司（以下简称利合物业公司）与被告（反诉原告）刘睿琼物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州利合物业管理有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人何月群、梁秀莹及被告(反诉原告)刘睿琼的委托诉讼代理人夏新珊到庭参加诉讼。现已审理终结。原告利合物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6185.89元及违约金（物业服务费从2017年4月1日起计至2019年4月30日止，按每月250.30元计算。违约金从欠费当月6日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳，违约金的总额以不超过所欠费用总额为限）；2.判令被告向原告支付拖欠的公摊水费1.48元及经济损失（公摊水费从2016年8月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；3.判令被告向原告支付拖欠的公摊电费1271.05元及经济损失（公摊电费从2016年8月1日起计至2019年1月31日止。经济损失从逾期之日起每日按应付未付费用的千分之五交纳，经济损失的总额以不超过所欠费用总额为限）；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为亚运城整体项目的受让人广州利合房地产开发有限公司依法选聘的物业服务企业，对亚运城天誉提供前期物业管理服务。被告为天誉10座21层2104单元（以下称该物业）的业主。根据《商品房买卖合同》约定，该物业的交付日期为2016年6月30日前。被告与原告于2016年6月27日签署《前期物业服务协议》，约定“园区住宅物业的物业服务费按2.8元／平方米／月计算（不包含公摊费用）”“物业服务费应按月交纳，业主或该物业使用人应在公历每月5日前交纳当月的物业服务费”“逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”。根据《商品房买卖合同》及协议之约定，该物业的物业服务费的起算点为2016年8月1日。在物业服务期间，原告一直根据协议约定履行义务，但被告无正当理由拖欠物业服务费及公摊水电费用。虽然原告多次书面发函催被告，被告仍未清偿欠费。被告的上述行为已经严重违反了《前期物业服务协议》的约定，是与《物业管理条例》等法律法规不符的。为了维护原告及小区其他业主的合法权益，特提起诉讼，请人民法院查明情况，判如所请。被告刘睿琼答辩称，我方不同意原告的诉讼请求。因为和原告签订合同是存在必须签订了合同才能给钥匙我方，不签就无法拿到钥匙，我方认为前期物业服务协议无效，第二物业服务不达标，没有达到2.8元标准。所以不应该交物业费，违约金不同意支付。是原告违约在先，公摊水电费物业前期协议是包干制，是包含公摊水电费，不应该另行支付。反诉原告刘睿琼向本院提出反诉诉讼请求：1、判定双方签署的《前期物业服务协议》无效，以物业提供的实际服务重新签订《物业服务协议》；2、判定物业服务费按照三级标准1.08元/平方米/月计算,并返还收楼时所预交3个月以及2016年11月-2017年3月共计8个月物业费多交部分；3、判令被反诉人明确并公开物业服务的具体作业标准及人员设施配置情况；4、判定反诉人未按时支付物业服务费的责任在于被反诉人，并驳回被反诉人所提出的一切违约金要求；5、判定双方签署的《前期物业服务协议》中所记载的每日千分之五的违约金率无效；6、判令本案全部诉讼费由被反诉人承担；7、因本次诉讼需使用U盘提供大量视频证据，U盘采购费及刻录费用共计30元，请求判令由被反诉人承担该费用，并在判决生效后2周内付清；8、判定被反诉人主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电；9、判定被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主。事实和理由：一、被反诉人违约的事实及责任。本人于2016年6月27日与广州利合物业管理有限公司（以下称“利合物业”）签署《前期物业服务协议》（以下称《协议》），此《协议》的签订情况是当时不签就不让我收楼，《协议》还强制要求预缴3个月物业费，致使我本人在违背真实意思的情况下订立的合同，显失合同的公平性，所以此《协议》我本人是不认可的。本人怀着相信利合物业能提供质价相符的服务，后续交了2016年11月-2017年3月物业费。该协议约定的物业服务费为2.8元/平方米/月，但事实证明利合物业完全没有提供2.8元/平方米/月相对应的服务。根据穗发改（2016）992号《广州市住宅物业服务收费参考标准》（以下称《参考标准》），本人确认利合物业未能提供2.8元/平方米/月（一级标准）的服务，构成违约，因此本人于2017年4月开始暂停支付物业服务费。本人及委托邻居多次主动与利合物业沟通物业服务标准的问题，表达了本人愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费，但利合物业均不做出回复。2018年2月25日的物业经理接待日，本人虽未能亲自到现场，但同样让去的邻居向利合物业明确提出物业服务未达标准，并留下记录。2018年5月25日，邻居到利合物业孟永提经理办公室沟通物业服务问题，表达了业主愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。2018年12月28日，利合物业孟永提经理上邻居家门催收物业服务费，邻居继续发出业主们的声音，表达了愿意支付物业服务费的意愿，并提议按照所达到的服务标准支付相应的服务费。综上所述，利合物业不但违约在先，并且只会不断派人上门催收服务费，却完全无视业主的任何意见和提议，也不愿就服务水平质价不符的问题与业主沟通，导致很多业主无法按实际服务水平支付服务费，故包括我本人在内的众多业主未能够支付物业服务费的责任完全在于利合物业。同时，由于利合物业违约，所以本人再也不需要履行在《协议》、《临时管理规约》及业主承诺书中所记载义务和承诺。二、利合物业服务未能达到《参考标准》的一级收费标准的事实及违反《前期物业服务协议》（以下简称前期协议）的条款。1、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第3点：每半月1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；第4点：每周1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水；而事实上，每次下雨之后，小区路面都会到处积水，并且不是局部，而是多处积水。2、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，利合物业只是更新了消防设施检查时间，并不对实物进行检查。3、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区里有的消防设施的检查日期为2019年1月3日，已经连续3个月未进行过检查。4、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次…。每月检查1次灭火器……而事实上，2019年4月24日邻居发现小区负一层车库消防设施检查日期造假，检查日期几乎全都写着2019年5月4日。5、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次…每月检查1次灭火器…而事实上，邻居2019年5月25日投诉后，在利合物业整改之后，消防设施检查日期变成了2019年4月2日，早于整改日期，说明检查日期再次造假。6、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，防火门多数破损，缺乏定期维护，2018年11月在业主投诉且收到消防部门责令后，物业才进行整改。7、根据《参考标准》（二）物业共用部位和共用设施设备维护第7点：各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次……每月检查1次灭火器……而事实上，整改经过一段时间后，2019年4月-5月期间，再次发现消防门多处破损的情况。8、根据《参考标准》（四）保洁服务第1点：每栋每层设置1个垃圾收集点。而事实上，2楼以上每层楼均没有设置垃圾收集点。9、根据《参考标准》（四）保洁基本服务第3点：垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味。而利合物业长期将负二层车库作为垃圾存放处。直到业主们向12345平台投诉，平台责令利合物业清理后，利合物业才开始处理掉垃圾。10、根据《参考标准》（四）保洁服务一级标准：楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次。而实际楼道清洁频率为若干天一次，服务标准甚至不满足五级标准的一天不少于一次的要求！楼道长期积灰，地面清洁马虎应付，清洁人员还将垃圾往楼下扔，且清洁质量差并非本人个案，而是具有普遍性，并且物业清洁人员配备严重不达标，每座常驻清洁人员只有一人。故利合物业服务严重不符合一级收费标准。本人住宅门口日常清洁抽检结果见证据链视频，远远不达《参考标准》。11、根据《参考标准》（四）保洁服务第4点，电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹。而事实上，电梯长期处于脏污和外观破旧的状态。12、根据《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点：人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进出，岗亭形同虚设，业主的生命财产安全得不到保障，多次发生业主锁被破坏、车辆轮胎被扎等影响业主生命财产安全的事、小区外广告推销人员在楼内发小广告的行为更是常事，这些不作为的行为不仅不能满足《参考标准》的最基本服务要求，更是违反了前期协议第二章第二条第8条的双方约定，由于被反诉方违反了前期协议第五章规定的义务，对业主造成了经济损失，按前期协议第六章第十八条的规定，被反诉方应给予赔偿。13、根据《参考标准》（五）绿化养护服务基本服务要求规定，不满足三级要求第2点中的无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求，所以只能按第四级作为评定标准。14、根据《参考标准》（一）综合管理服务中基本要求第2点之规定需要财务运作规范，帐目清晰，但被反诉人却存在电费公摊算错（羊城晚报2018年3月28有报道），亦同时不满足三级第3点规定对业主使用人的求助、咨询处理，对业主或使用人的投诉在24小时业答复的规定，2018年5月13日水房开关被不知名人员打开，导致水房被水泡，反馈给物业后一直没有答复。10栋大堂正门入口上的玻璃，多块破裂了最少4个月，多人联系管家，直至8月仍然没有维修。5栋、8栋、11栋大堂入口玻璃破裂长达几个月之久，物业迟迟不维修。所以此项只能按第四级作为评定标准。15、天誉小区每栋4部电梯，每部电梯3个静态广告位、1个投影广告位，一共12栋共144个静态广告位、48个投影广告位。自助购物机器若干台，室外大型泳池1个，物业无法证明投影广告和自助购物机的用电，室外大型泳池的用电用水没有计入公摊用电。并且从未公示过“小区公共收益”的收支明细。根据《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，以及《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。上述规定是对包括小区广告收入在内的“小区公共收益”有了清晰的界定，小区公共收益是全体业主共有的，受益的支配需要由全体业主大会决定。故被反诉方需将小区内所有广告商业经营收入返还给全体业主。同时被反诉方作为《协议》的制定方，在制定本《协议》时，竟然用凌驾于《物权法》之上的协议条款来侵占业主合法权益。根据以上事实，参照《参考标准》，其中“（一）综合管理服务规定，此项只能按第4级作为评定标准。参照《参考标准》，其中“（二）物业共用部位和共用设施设备维护“方面的服务水平未达到最基本服务标准，因此采用5级作为评定标准，”根据《参考标准》（三）公共秩序维护服务基本服务要求第二点：人员和大宗物品进出登记制度，虽然各出入口有24小时保安值守，但闲杂人员随意进，岗亭形同虚设，所以只能按第5级作为评定标准。（四）保洁服务“方面的服务水平未达到最基本服务标准，因此采用5级作为评定标准。根据《参考标准》（五）绿化养护服务基本服务要求规定，不满足三级要求第2点中的无枯枝、缺枝要求和第3点草坪明显枯死的要求，所以只能按第4级作为评定标准。因此，物业费收费标准重新计算结果为1.08元/平方米/月。三、《协议》所记载每日千分之五的违约金率，过分高于逾期交纳物业管理费造成的损失，也过分高于中国人民银行同期同类贷款利率，本人认为利合物业违约在先，所以本人再也不需要履行在《协议》所记载违约金的义务和承诺。四、被反诉方必须停止以收滞纳金的方式阻挠业主缴交物业费的行为，以此所造成的后果全由被反诉方负责。在本人入住天誉小区以来，由于利合物业责任导致本人无法按时缴明显不符合《参考标准》关于一级收费标准的规定，其服务水平与收费水平不匹配，特提起反诉，请人民法院查明情况，判如所求。针对反诉原告的诉讼请求，反诉被告利合物业公司答辩称：我方不同意被告方的九项反诉请求。物业前期服务协议上面签名是业主签的，前期物业服务协议版本是根据政府的版本制作，在政府也有备案，里面条款是公平有效的。对于2.8元的物业费的标准是有政府收费的文件支持的。根据税价2013232政府指导价的通知，还有2016年政府出了一个指导价物业服务管理最高价是2.8元每月每平方。双方前期物业服务约定的第四条2.8元是得到业主的同意并签订合同。业主买房签订的商品房买卖合同里面，第五条有约定物业费是2.8元的标准。因此这个2.8元的标准是符合政府的指导价，并得到双方签订认可的。诉讼请求三我方也是有公示了，而且我方也提供相应的服务管理了。所以业主的反诉请求是没有法律依据的。被告拖欠物业费是自己的故意行为，按照合同法违约责任的相关规定，和与我方签订的前期物业服务合同中载明没有缴纳物业费，业主应当承担违约责任。其中2.8元不包括公摊水电费。我方提供了相应的证据可以证明我方提供了合格的物业管理。对于预交三个月的管理费，我方已经予以冲抵了。而且对于5‰的违约金是双方的意思自治。根据我方提交的1份判决书中得到法院的支持。而且本案的违约金并没有超过所欠费用，所以我方的违约金是有效合法的。对于U盘的损失，我方认为并没有得到双方的约定。我方也有起诉业主，其中的资料费用损失、车费损失等，我方也没有主张。其中u盘的费用没有明确的发票可以提供。我们是按照约定和按照标准履行我方的物业服务的。对于公示人员，具体的作业标准、资质、人员的配备情况在物业中心前台都有公示了。在我补充证据里可以证明。从我方接收该小区以后，没有对小区改变。对于公摊水电费是根据1997-130的公共用电的摊分办理计算的。对公摊水电费都有公示。广告费的收益是根据前期服务合同里的第9条有约定，我方有权去经营且收取经营所得，经营收入在提出成本之后所得的利益用于维护公共设施等。根据相关番禺区住建局的要求对于公摊水电费的有单独列账，不存在盈余情况。恳请支持我方的诉讼请求。驳回被告方的反诉请求。番禺区住建局对物业服务企业，多于公共收支单独列账和监管，不存在返还情况。本案被告诉讼请求没有法律依据和证据支持。经审理查明：2015年3月31日，刘睿琼与案外人广州利合房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，双方约定：刘睿琼购买位于广州市番禺区石楼镇铁中路3号10座2104房（以下简称“涉案房屋”），房屋建筑面积为88.1736平方米（实测建筑面积为89.39平方米），物业服务费为每月每平方米建筑面积2.8元，自收楼之日起按月按时交纳，并不包含公摊的水电费，公摊的水电费按每月实际产生量计量分摊支付。广州利合房地产开发有限公司应当在2016年6月30日前将涉案房屋交付给刘睿琼使用。2016年6月27日刘睿琼收楼，并在《收楼签收一览表》中签字确认，刘睿琼收楼时预交了3个月的物业服务费。同日，利合物业公司与刘睿琼签订《广州亚运城前期物业服务协议》，协议约定由利合物业公司为刘睿琼提供物业管理服务，刘睿琼应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，按物业的房屋建筑面积以2.8元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费，当月的物业服务费应在公历每月5日前交纳，逾期按每日5‰交纳违约金。包括但不限于水、电等费用，如有需要，有关单位可以委托原告代收代交，刘睿琼或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。2016年6月27日，刘睿琼在《业主承诺书》中亦签名确认愿意遵守广州亚运城天誉《临时管理规约》的约定。现利合物业公司以刘睿琼逾期未缴纳物业服务费、公摊水电费及违约金为由诉至本院。刘睿琼在答辩期间向利合物业公司提出反诉。庭审时，原告提供了《商品房预售合同》、《收楼通知书》、《收楼签收一览表》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《业主承诺书》、《律师函》、《EMS快递回单》、《公摊水电费一览表》、《中标备案回执》、《一级资质证书》、《日常物业服务照片》、《欠费明细表》、《公摊水电费用公示照片》以证明其本案诉讼主张。对此，被告刘睿琼提供了《前期物业服务协议》《广州市住宅物业服务收费参考标准》《小区日常安保、消防、保洁、维护视频、音频及图片》等证据以反驳利合物业公司并证明其反诉主张。本院认为，利合物业公司与刘睿琼之间的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。刘睿琼主张《前期物业服务协议》无效并无法律依据，本院不予支持。关于利合物业公司的物业服务质量。刘睿琼在办理收楼同时签署《前期物业服务协议》，从该日起已享受物业管理服务。该协议约定有利合物业公司在不侵犯业主及其他物业使用人的合法权益前提下，可自主开展各项经营管理活动。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、绿化养护、公用设施维护、门禁管理、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的、连续性、整体性的过程，刘睿琼在本案中提供的证据未能充分证明利合物业公司不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已享受了物业管理服务，应当按照约定向利合物业公司支付相应的物业服务费，刘睿琼在本案中不享有同时履行抗辩权，刘睿琼以利合物业公司在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。利合物业公司在提供涉案物业管理时确实存在服务质量瑕疵，需进一步改进和提高，此情况亦是刘睿琼未及时支付物业服务费的原因之一，同时刘睿琼作为小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。刘睿琼提出利合物业公司未完全履行管理服务义务而涉案物业服务费应按住宅物业收费标准五级计收及须明确并公开物业服务的具体标准及人员配置的诉请，均缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于刘睿琼拖欠的费用具体情况。利合物业公司、刘睿琼均确认刘睿琼未支付2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费，本院对该事实予以认定。涉案房屋合同约定的建筑面积为88.1736平方米，实测建筑面积为89.39平方米，按2.8元/平方米/月的标准计算，刘睿琼拖欠的物业服务费应为6185.89元，故原告主张6185.89元物业服务费，本院予以准许。因刘睿琼预交的3个月物业服务费已用于抵扣，刘睿琼要求利合物业公司返还本院不予支持。利合物业公司在本案另主张刘睿琼应支付的公摊水、电费在利合物业公司的物业服务过程中已实际发生，且利合物业公司也提供相应的计算依据，故本院予以支持。刘睿琼提出要求利合物业公司主动向业主展示公用电部分的设施、线路及用电情况，并重新计算过高的公摊电费，并停止违法使用业主公共用电的诉请，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于《广州亚运城前期物业服务协议》第六章第十六条约定违约金每日按千分之五计算，是双方的真实意思表示，并不存在无效合同条款的法定事由，应予确认。故本院对刘睿琼要求确认上述合同条款无效的诉请不予支持并予以驳回。关于违约金。刘睿琼的拖欠物业服务费及公摊水电费、电费的行为给利合物业公司造成了占用资金的损失，但双方约定每日千分之五的违约金标准过高，利合物业公司也未提供证据证实其实际损失，本院结合本案的其他具体情况，酌定对利合物业公司所主张的逾期付款违约金予以调整，违约金以中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计付为宜。刘睿琼提出要求利合物业公司承担光盘采购费、刻录费用，并返还所有广告商业经营收入的诉请，均没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘睿琼应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年4月30日的物业服务费共计6185.89元及违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以每月250.3元为本金，其中2016年4月至2018年12月以246.89元为本金，分别从拖欠当月的6日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，每月物业服务费的违约金的总额以当月本金为限）；二、被告刘睿琼应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年8月1日至2019年1月31日止的公摊水费1.48元及经济损失（经济损失的计算方式为以1.48元为本金从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊水费的经济损失总额以公摊水费本金为限）；三、被告刘睿琼应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州利合物业管理有限公司支付从2016年8月1日至2019年1月31日止的公摊电费1271.05元及经济损失（经济损失的计算方式为以1271.05元为本金从2019年2月1日起，按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际付清之日止，公摊电费的经济损失总额以公摊电费本金为限）；四、驳回原告广州利合物业管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告刘睿琼的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元,反诉受理费25元，合计50元，由被告刘睿琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇一九年十月八日书记员  郭子谦