江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初4783号原告：过学军，男，1969年12月31日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告：谢玲，女，1968年3月10日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陈志亭、耿亮，上海市协力（无锡）律师事务所律师。被告：无锡万胜房地产开发有限公司，住所地无锡市梁清路49号。法定代表人：顾成，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴梦雪，江苏金汇人律师事务所实习人员。原告过学军、谢玲诉被告无锡万胜房地产开发有限公司(以下简称万胜公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，公开开庭进行审理。原告过学军、谢玲的委托诉讼代理人陈志亭、耿亮，被告万胜公司的委托诉讼代理人孙建峰、吴梦雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告过学军、谢玲向本院提出诉讼请求：1、判令万胜公司退还多收取的购房款的差额15850.87元；2、判令万胜公司赔偿由于购房款增加而导致多缴纳的增值税1585.08元；3、判令万胜公司支付利息（以上述两项款项为基数，自原告付款日至生效判决确定被告义务履行日之间，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2017年2月12日，其与万胜公司签订了房屋买卖协议，约定其向万胜公司购买无锡市金域蓝湾2-1702房屋。后双方在补充协议中约定了房屋购房款1743596.4元和增值税191795.6元。其按约付清了房款，根据万胜公司开具的增值税发票显示，该房屋购房款实际为1759447.27元，与协议约定的金额不符，万胜公司应当按约退还其多支付的购房款及对应增值税。被告万胜公司辩称：1、双方在商品房买卖合同签署过程中，协商的均是房屋固定总价和固定单价。补充协议书签署目的是为了告知原告相关的营改增信息，购房款及税费金额仅是在固定总价确定的情况下依据当时的增值税税率倒推得出的数字，仅为对相关科目数字的罗列，并非是双方对不含税价和增值税款所做的约定。2、税费缴纳的主体在于万胜公司，国家出台政策将税率从11%降低至10%，该政策出台的背景和目的是为了给企业降税负，增加企业竞争力。本案争议产生恰恰是因为税率降低所引发，因此对增值税税率降低产生的后果应当结合政策出台的目的来理解和解释。3、原告方的诉请实际上是对案涉房屋销售价格的变更，该变更需要双方有明确的意思表示。无论是商品房买卖合同还是补充协议都没有对于房屋价格变更的约定，因此原告诉请没有合同依据。综上，请求驳回原告诉请。经审理查明：2016年12月7日,过学军、谢玲与万胜公司签订《销售认购协议书》一份，约定过学军、谢玲向万胜公司购买无锡市金域蓝湾2-1702房屋，当日过学军、谢玲支付定金5万元。2017年1月17日，过学军、谢玲支付首付房款725392元。为证明其主张，过学军、谢玲提交了载明签订日期为2017年2月12日其与万胜公司签订的《商品房买卖合同（预售）》即备案合同，约定过学军、谢玲向万胜公司购买无锡市金域蓝湾2-1702房屋。关于计价方式与价款，约定房屋按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17912元，总价为1935392元。过学军、谢玲另提供了一份万胜公司与过学军、谢玲另行签订了补充协议书（无落款时间），双方在补充协议中约定如下：（甲方）万胜公司与过学军、谢玲（乙方）签订了商品房买卖合同，现双方就营改增政策发布的相关事宜，经友好协商，达成如下协议：1、根据国家财政部税政司规定，2016年5月1日起房地产行业营改增，双方在商品房买卖合同即补充协议内载明的单价总价面积补偿款以及乙方缴纳的定金首付款按揭款等所有购房款，均为包含增值税金额；2、乙方纳税人类型为一般纳税人或小规模纳税人，根据增值税相关规定，不同销售单位可能适用不同增值税征收政策，其对应增值税税率也不同，5%或者11%，乙方所购单位具体所适用的增值税类型及税率，以政府相关规定为准，具体增值税额度，以增值税发票载明信息为准。3、商品房买卖合同约定的购房款总额和单价均为包含增值税金额之价款，其中商品房不含税总价为1743596.4元，增值税金额为191795.6元。4、乙方已经知悉因购买商品房需开具增值税发票，但是该发票需满足增值税发票的开具条件方可开具，据此，乙方同意甲方在收取乙方购房款时先行向乙方开具付款收据，增值税发票待甲方与乙方办理房屋交付时再行开具，同时，甲方在开具增值税发票时，乙方应将甲方此前先行开具的收据全部交还甲方。5、本补充协议内容之含义甲方已充分向乙方做出了说明，乙方已经充分理解和知晓，不存在任何误解，经双方代表签字或盖章生效。对于备案合同和补充协议，万胜公司解释为双方在签署销售认购协议书后，签订《商品房买卖合同》（即线下合同），签订线下合同当日，买房人会支付首付款或全部房款，同时双方签订补充协议。因为政府部门限签限备的政策，线下合同只能根据政府部门的备案进度安排进行备案，因此案涉备案合同上标注的日期仅为备案日期，而非线下合同签订的日期。线下合同和备案合同条款内容均为一致，备案合同仅是增加备案号、备案日期与备案相关的信息。过学军、谢玲的意见为双方仅签署过一份商品房买卖合同，即备案合同，没有签署过所谓的“线下合同”，补充协议系在备案合同之后签订的。2018年9月，万胜公司向过学军、谢玲开具江苏增值税普通发票，金额为1759447.27元，税额为175944.73元，价税合计1935392元。另查明：本案房屋交易前后的税收政策：2016年3月23日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，通知自同年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。同时印发了《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《营改增试点办法》）、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》等文件。根据《营改增试点办法》规定，不动产销售者为增值税纳税人，不动产的增值税率11%，可以选择适用简易计税方法计税。2017年11月19日国务院发布《关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定》。根据新修订的《中华人民共和国增值税暂行条例》，进一步明确了不动产销售的增值税率11%。2018年4月4日，财政部、税务总局发布《关于调整增值税税率的通知》，为完善增值税制度，自2018年5月1日起调整增值税率由11%调整为10%，并要求确保增值税税率调整工作平稳、有序推进。上述事实有房屋买卖合同、补充协议、发票及双方当事人陈述予以证明。本院认为：依法成立的合同受法律保护，万胜公司与过学军、谢玲签订的《房屋买卖合同》和补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应积极履行合同义务。关于合同签署时间，2017年1月17日过学军、谢玲付清首付房款，过学军、谢玲认可双方合同签订日期为2017年2月12日，该事实与常理不符，万胜公司解释双方于2017年1月17日先签署线下合同并交付房款，后于2017年2月12日进行合同备案，该解释符合房产销售常态，本院予以采信。本案的争议焦点为补充协议是否对《商品房买卖合同（预售）》约定的房款计价方式进行了变更。本案是在我国“营改增”税制改革过程中出现的新情况、新问题。“营改增”对于消费者购买房屋最直接的影响是营业税以营业收入额为计税依据，所以商品房价款不作区分；而增值税属价外税，价款区分为不含税销售额和增值税共同组成。双方当事人对《补充协议书》第三条的理解产生了争议。对此，本院采信万胜公司的意见，该条款并未对《商品房买卖合同（预售）》约定的房价进行变更，也未对房价的计算方式进行重新约定。具体理由如下：一、《补充协议书》的签订离不开特定的社会背景，对该协议的解读应结合我国的税制改革。2017年10月30日，国务院常务会议通过《国务院关于废止〈中华人民共和国营业税暂行条例〉和修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉的决定（草案）》，标志着实施60多年的营业税正式退出历史舞台。2011年11月，财政部、国家税务总局就开始进行“营改增”的试点，2016年5月正式将不动产交易纳入试点范围。由此可见，税制的改革，新旧政策的对接，以及新交易习惯的养成均是需要长时间的磨合，不可能一蹴而就。本案不动产交易适逢“营改增”的磨合期，对于“营改增”后改变最大的房屋价款构成如何在合同中表述，既能保障购买者的知情权，又能符合价款恒定的意思表示，职能部门没有指导性意见，作为格式文本提供方的开发商也只能进行摸索。《补充协议书》合同价款的表述就是万胜公司探索性拟定，双方产生歧义时，不仅要对文字的含义进行推敲，还要结合上下文、交易习惯、合同目的及特定的政策背景探究双方当事人的真实意思表示。二、《补充协议书》虽名为“协议”，但载明的内容均是“营改增”试点意见在本案商品房预售中的适用，均不以当事人意志而改变。争议的第三条也是“营改增”政策的体现，《商品房买卖合同（预售）》网签备案房价1935392元中包含了增值税额，无论当事人是否约定，如何约定，由于增值税率11%是确定的，房屋的不含税价只可能为1743596.4元。所以该条仅是对备案合同房款组成的客观罗列和说明，而不能视为对备案合同房款或房款计价方式的变更。三、《补充协议书》没有对加重购房者税率变化风险。协议书第三条只是开发商对最终结算价款价、税的政策解读，既没有加重购房者的负担，也没有加重购房者的风险，更没有变更网签备案合同价款的意思。需要指出的是，本案不动产交易正处于税制调整变动的特殊时期。为应对经济下行压力，减少重复征税，优化经济结构，降低企业税负，政府进行“营改增”税制改革，继而为进一步为企业降税减负，财政部、国家税务总局又发布《关于调整增值税率的通知》，自2018年5月1日起增值税率下调至10%。由于税控工具信息系统是庞大的工程，万胜公司在2018年9月开具的增值税发票只能按税率10%调整备案合同房款的价、税比例。所以说，万胜公司提高不含税价款的开票行为，是继“营改增”改革后再一次降低税率的应对行为，且该应对行为没有违背双方对房款总价的约定，属于合理修正行为。万胜公司以签订《补充协议书》的方式让购房者了解“营改增”政策下网签备案合同中房屋价款构成要素，满足购房者知情权的作法值得肯定。但是，在政府下调增值税率时，万胜公司仍有告之的义务，其单方修正增值税发票内容但未作专门告知确有不妥，应予指正。综上，双方当事人均认可《商品房买卖合同（预售）》网签备案约定的房价1935392元虽包含着增值税，但对该房价不因增值税率调整而变化的事实，本院予以确认，故双方仍应按网签备案合同结算房款，过学军、谢玲要求退还房款的意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回过学军、谢玲的诉讼请求。本案案件受理费减半收取118元，由过学军、谢玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 李敏嘉二〇一九年十月十八日法官助理 杨 牧书 记 员 蒋 龄本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。