广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4613号原告：毛海泉，男，1972年4月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：周香林，女，1976年8月10出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：杜仕林，广东金桥百信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：张建航，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：广州市越汇房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区西湾路150-3号。法定代表人：李力威。委托诉讼代理人：何玮琦，广州金鹏律师事务所律师。原告毛海泉、周香林诉被告广州市越汇房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛海泉、两原告的委托诉讼代理人杜仕林、张建航，被告广州市越汇房地产有限公司的委托诉讼代理人何玮琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛海泉、周香林向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金775108.3元。2、请求判决由被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月19日，毛海泉、周香林与广州市越汇房地产有限公司（简称：越汇公司）签订了《商品房预售合同》，越汇公司将位于荔××××之二的财富公馆自编B2栋第1层111号、房屋占地面积为49.73平方米、层高6米的商铺出售给毛海泉、周香林，房屋单价为155863.32元/平方米，总价为7751083元，毛海泉、周香林以按揭贷款方式付款。被告在未经申请人书面同意的情况下，擅自变更商品房项目的规划设计，且涉案商铺现在不能如宣传所述建夹层，按照合同第19条的规定，申请人有权要求解除双方签订的买卖合同，并要求被告退还房款。我方同意将案涉商铺交回给被告。被告广州市越汇房地产有限公司辩称：第一，原告的诉请超过诉讼时效，商铺于2014年4月14日完成交付，根据合同附件七的约定，原告如主张交付商铺与约定不一致，均应当在10日内向被告提出书面异议，原告自收铺后至起诉日期间5年从没提出过异议，也未举证证明在此期间发生其他导致诉讼时效中断、中止的情形，故已超过2年的诉讼时效，其诉请应予驳回；第二，我方因未做二次消防报建造成原告无法加建隔层构成违约的观点并无法律及合同依据；合同中明确约定的标的物是6米层高的无装修商铺，根据规划和设计方案以及合同约定乃至原告主张的宣传内容，都不足以使得原告以为被告有进行二次装修消防报建义务的内容。合同附件六的约定已排除了宣传资料的适用，而且被告已取得《建设工程消防验收意见书》完成消防验收，如工程投入使用后，需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设备审核、验收。因此，案涉商铺交付后如需装修或变更用途时的消防报建并非被告的责任。第三，原告主张的房价10%的违约金标准无合同及法律依据。本院经审理查明：2010年8月31日，原广州市规划局颁发《中华人民共和国建设工程规划许可证》[穗规建证（2010）2431号]（以下简称：规划许可证），批准广州市越汇房地产开发有限公司在荔××××路原广州水泥厂地块建设商业、办公楼工程2幢，建设规模为：1.商业、办公楼工程（自编B1栋）……2.商业、办公楼工程（自编B2栋），地上26层（部分2层，局部2层设备夹层、24、25层）：29425平方米；地下2层（局部设地下1层夹层）：9453平方米。《中华人民共和国建设工程规划许可证》[穗规建证（2010）2431号]附件1《建筑功能指标明细表（二）》载明：商业、办公楼工程（自编B2栋）总建筑面积38878平方米，其中地上29425平方米，地下9453平方米；建筑层数（层）地上26（部分2层（局部设2层设备夹层）、24、25层），地下2（局部设地下1层夹层）；主要功能中商业功能建筑面积4246平方米，办公功能24659平方米，其他功能201平方米……地下汽车库建筑面积5273平方米，152泊位；地下非机动车库建筑面积2298平方米；首层架空329平方米；等。该证附图B2办公楼首层平面图显示电梯厅以北、露天商业街以南、清洁间以东、风机房以西的部位无建（构）筑物。2013年7月19日，原告（买方，乙方）与广州市越汇房地产开发有限公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定的甲方在荔××××路编号为2地块上投资建设的财富公馆商品房项目中的财富公馆自编B1、B2栋第自编B2栋1层111号房，房屋地址：荔××××之二（自编B2栋）111房。该商品房的用途为商业，层高为6米；建筑面积共49.73平方米，其中套内建筑面积40.8平方米，共有分摊面积8.93平方米。该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米155863.32元，总金额7751083元，乙方以按揭贷款方式付款。甲方应当在2014年2月28日前将房屋交付乙方使用。甲乙双方同意本合同约定的价款为最终价格，不因房屋实测（产权）建筑面积与约定建筑面积有差异而作调整。（第十九条规划、设计的变更）该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。该商品房仅作商业（用途）使用，乙方不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。合同附件一为《房地产平面层图》，显示电梯厅以北、露天商业街以南、清洁间以东、风机房以西的部位无建（构）筑物。附件六装饰、设备标准对户内门窗、地面、内墙、水电系统以及公共部分的装饰、设备设施等装修标准作了约定，并备注：发展商保留一切权利，按实际情况需要以同等价值之建筑材料及设备代替上述所列各项，若宣传资料与本交楼标准的内容有矛盾之处，均以《商品房买卖合同》内所列为准，本楼宇外墙广告位的产权归发展商所有。附件七：本合同补充协议。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日起计10日内以书面形式提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方同意，若该商品房的乙方为两人或两人以上联名购买的，则乙方中任何一人已办理该商品房的验收交接手续的，均视为乙方全体对于该商品房已经予以认可接收。（六、甲乙双方同意买卖合同第十九条修改为）签署买卖合同前，乙方已清楚了解并同意本小区或大厦的规划设计和优化方案（包括相关主管部门已审批和尚未完成审批的）；在签署买卖合同后，甲方不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，甲方应书面征得乙方同意。不同意变更的，乙方有权在通知到达之日起15日内做出退房的书面要求。乙方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更。乙方要求退房的，甲方应在乙方提出退房申请且甲乙双方在房管部门办妥合同解除手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）后按银行同期一年期定期存款利率标准计息退还乙方已付购房款及未发生的税、费（已发生的税、费不予退回），此外无需再承担其他赔偿责任。本条所指的“规划、设计变更”的具体含义为：（1）乙方购买的该商品房的平面设计、门窗、层高；（2）乙方购买的该商品房所共用的电梯、楼梯等；（3）大厦公共配套建筑物（包括：该商品房项目规划已有的停车场），但因政府行为及公用事业部门要求变更的除外等等。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款7751083元。原告于2014年4月14日收楼，并于收楼当日签署《财富大厦收楼服务工作满意度调查表》、《业主收楼物品移交清单》、《收楼交接验收表》、《承诺书》等收楼文件。《财富大厦收楼服务工作满意度调查表》载明原告对收楼服务工作满意，《收楼交接验收表》查验情况记录和维修情况均空白、无内容。《承诺书》记载原告保证所有门户在未获得服务中心的批准前不得有任何更改，保证所有室内墙体、地面在未获得服务中心批准之前，不得锤砸和拆除等。2013年11月8日，案涉荔××××路原广州水泥厂地块商业、办公楼工程2幢（自编B1、B2栋）建设工程经广州市环境保护局审查和检查，符合竣工环保验收条件，项目竣工环保验收合格。2013年11月20日，案涉荔××××路原广州水泥厂地块商业、办公楼工程2幢（自编B1、B2栋）建设工程通过工程竣工验收，验收合格，并于2014年1月14日进行竣工验收备案。2013年9月16日，原广州市规划局就案涉荔××××路原广州水泥厂地块商业、办公楼工程2幢（自编B1、B2栋）建设工程核发《广州市建设工程规划验收合格证》[编号穗规验证（2013）612号]（以下简称：规划验收合格证）。规划验收合格证备注本工程竣工测量面积计75879平方米，原报建批准面积74978平方米（不含外墙装饰厚度部分的面积）。超出规划许可或土地出让合同约定的建筑面积部分应到相关部门补交配套设施建设费、防空地下室易地建设费、土地出让金等费用。本工程竣工图中内部平面间隔布局，虽与原建设工程规划许可证的建筑设计方案图不一致，但符合规划要求，如该内部平面间隔布局调整引发矛盾和纠纷的，由建设单位自行承担并解决等。规划验收合格证附件1的《建筑功能指标规划验收明细表2》载明：商业、办公楼工程（自编B2栋）总建筑面积39380平方米；主要功能中商业功能所在位置是1-2层，建筑面积4352平方米；办公功能所在位置3-26层，建筑面积24730平方米；其他功能所在位置为负一层、负二层、二层夹层，建筑面积193平方米；其他功能包括地下汽车库，建筑面积5347平方米；地下自行车库，建筑面积2297平方米；首层架空所在位置为首层（骑楼），建筑面积338平方米，等等。2013年9月29日，案涉荔××××路原广州水泥厂地块商业、办公楼工程2幢（自编B1、B2栋）综合楼土建工程及内部装修工程经广州市公安消防局消防验收合格，广州市公安消防局向广州市越汇房地产开发有限公司作出了穗公消验[2013]第1871号《广州市公安消防局建设工程消防验收意见书》，并提出工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收等意见。另查，广州市越汇房地产开发有限公司于2018年8月9日名称变更为广州市越汇房地产有限公司，即本案被告。庭审中，原、被告确认案涉商铺产权于2014年7月17日登记至原告名下。原告承认案涉商铺现层高6.8米，在签订买卖合同时去了案涉商铺查看，当时是现铺销售，首层大堂的现状也看到。原告明确诉请中的违约金指的是由于被告变更规划，要求被告按合同第19条约定按房屋总价款的10%支付违约金。原告为证明被告发布虚假广告提交了销售广告和宣传资料以及经公证的网页内容；为证明被告在擅自变更规划另提交了《建筑竣工图》、红线区对比图、房地产分户图。房地产分户图显示案涉111号商铺套内建筑面积40.8平方米，共有分摊面积9.515平方米，单元总建筑面积50.3150平方米。原告认为《建筑竣工图》、红线区对比图、房地产分户图结合规划许可证和规划验收合格证结合起来可看出被告对规划设计进行了变更，具体为：规划许可证的建筑功能指标明细表（二）与规划验收合格证附件建筑功能指标规划验收明细表（二）在总建筑面积发生了变化，主要功能中的其他多了二层夹层、其他功能中将首层架空扩大、地下非机动车库变成了地下自行车库。规划设计图与规划验收图进行对比，可见两张图中左侧的电梯井靠右侧的大堂位置附近发生规划变更，红线区对比图中原规划的附图中的红线区（一）除交叉墙之外其余均为空白区域，而竣工图红线区（一）内有明显的建筑物，大堂横切位置有明显变动，大堂属于大厦的公共配套建筑；原规划附图中的红线区（二）和竣工图中的红线区（二）进行对比可得，竣工图中的红线区（二）内的左侧多处一侧墙，且面积增大，商铺的切面也有改动。由此可知，被告擅自改变该商品楼的规划设计及大楼的公共配套建筑物发生变化。分户图为原告房产证上的图纸，该图纸上记载的商品房分摊面积、单元总建筑面积与原签订合同中所述不一致。被告对销售广告和宣传资料的真实性不予确认，认为来源不明，而且内容是“8米层高，买一送一”或“买一得二”，案涉商铺是6米层高，不是广告宣传对象，究竟是买一送一还是买一得二无法明确；另外在页面最后一行注明“本广告资料为要约邀请，图片资料仅供参考，广告的一切解释权归开发商所有”；中国服装网、凤凰网等第三方网站发布的网页信息，没有涉及到买一送一或得三等宣传内容，也没有被告授权，不具有真实性、合法性、关联性；越秀地产官方发布的信息中未涉及买一得二等宣传内容；对公证书的真实性无异议，但认为网页内容并非被告制作，也不是被告官方发布，未得到被告授权，所示内容与被告无关；对《建筑竣工图》、红线区对比图、房地产分户图，被告认为面积核算有一定的偏差，规划部门的验收仅是确认竣工验收与报建图纸相符，建筑面积误差不构成规划变更，测绘标准不同也会造成面积上的误差，规划设计是否发生变更，应当看许可证和验收证的登记内容，另外补充协议已约定，构成违约的规划设计变更是指案涉房屋的平面设计、门窗、层高、所共有的电梯楼梯、公共配套建筑发生变更，原告主张分户图面积与买卖合同不一致，为交付房屋面积差的问题，不是规划设计的问题。被告另陈述，规划验收证的出具时间是2013年9月16日，原告在2013年7月19日签订合同时商铺所在大厦的规划验收正在进行中，但主体建筑已经完成。故原告对大厦的布局是清楚的。在建筑过程中，存在微小的面积误差是在所难免的。原告提交的规划设计图和建筑竣工图，两张图纸模糊不清，比例尺不一致，无法看出有区别；即使存在不一致，也不是合同附件七第六条所约定的影响合同违约事实认定的规划设计变更。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告在本案中以被告变更规划为由，要求被告按合同第十九条的约定按房屋总价款的10%支付违约金775108.3元，本院审查后认为，原告的理由不成立，不予支持，依法予以驳回。具体理由如下：第一，案涉商铺所在的建设工程项目的规划许可证无案涉商铺可加建夹层的规划设计，商品房买卖合同中亦无案涉商铺可加建夹层的约定，原告陈述案涉商铺现层高6.2米，可见被告交付的商铺符合合同约定的层高。原告另外提交的销售广告、宣传资料等证据不足以证明被告曾向原告承诺案涉商铺可加建夹层，亦不足以证明被告曾擅自变更规划。第二，案涉商铺所在的建设工程项目已经取得原广州规划局核发的规划验收合格证，规划验收合格证中并未提及案涉建设工程项目存在变更规划的情况。即使根据规划验收合格证备注记载的内容，案涉商铺所在建设工程的竣工图中内部平面间隔布局与原建设工程规划许可证的建筑设计方案图不一致，但规划部门亦在备注中注明这种不一致符合规划要求。第三，原告签订商品房买卖合同时案涉工程已完工，原告承认其在实地查看案涉商铺现状后才与被告签订商品房买卖合同，即原告在签订商品房买卖合同时是认可和接受案涉商铺所在位置和现状，亦知悉和接受案涉商铺所在楼层的间隔和布局的。而且，原告接收案涉商铺、取得案涉商铺产权证至原告起诉本案已将近5年，原告取得案涉商铺产权证后，亦应知悉案涉商铺的产权证附图与案涉商铺所在楼层现状存在不一致，但在这5年期间，原告并未对案涉商铺及案涉商铺所在大楼的间隔和布局提出异议；原告现以商铺所在楼层大堂增添了建筑物为由认为被告擅自变更原规划，理由不成立。第四，原告认为被告变更规划、设计的其他部位和理由均非商品房买卖合同及补充协议中约定“规划、设计变更”的具体含义，即案涉商铺的平面设计、门窗、层高、共用电梯、楼梯以及公共配套建筑物等的变更。至于规划报建面积与实际面积的差异，现无证据证明相关行政部门对此认定为变更规划，根据规划验收合格证的备注内容，行政部门对此的处理是要求被告补交相关费用；原告认为因该面积差异造成案涉商铺的公摊面积比合同约定的公摊面积大，本院对此认为，商品房买卖合同对面积差问题的处理已有明确约定，应按合同的约定处理面积差问题，原告以此作为被告擅自变更规划的理由亦不成立。第五，商品房买卖合同第十九条约定被告应向原告支付总价款10%的违约金的适用情形是被告擅自改变规划、设计，原告不同意被告的变更并要求解除买卖合同时。本案原告已向被告支付了全部购房款，并于2014年7月17日取得案涉商铺的产权，已完成了物权变动行为，发生物权变动效力，商品房买卖合同约定的主要权利和义务均已履行完毕，不具备解除合同的条件；而且商品房买卖合同附件中的《补充协议》第六条已对该第十九条约定作了变更约定，原告在该变更约定中明确已清楚了解并同意本小区或大厦的规划设计和优化方案。原告现根据商品房买卖合同第十九的约定要求被告支付违约金理由亦不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告毛海泉、周香林的全部诉讼请求。本案受理费5775元，由原告毛海泉、周香林承担。如不服本判决，原告可于判决书送达之日起三十日内，被告可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇一九年十月十七日书记员  吴 帆许湘洁