广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2879号原告：中国建设银行股份有限公司四会支行，住所地：广东省四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城1座28-31号商铺首层、26-31商铺二层。统一社会信用代码：91441284195521075J。负责人：**旭，该支行行长。委托诉讼代理人：梁星志、李丽珊，广东安达信律师事务所律师。被告：丁嘉宝，男，1987年9月28日出生，汉族，住广东省四会市。被告：李洁灵，女，1986年9月7日出生，汉族，住广东省四会市。被告：四会市海伦堡房地产开发有限公司，住所地：广东省四会市东城区清塘大道二十九座3号。统一社会信用代码：91441284671393538F。法定代表人：吴东，该公司总经理。委托诉讼代理人：庄晓君，该公司法务经理。原告中国建设银行股份有限公司四会支行与被告丁嘉宝、李洁灵、四会市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称海伦堡公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李丽珊、被告丁嘉宝、被告海伦堡公司的委托诉讼代理人庄晓君到庭参加诉讼；被告李洁灵经传票传唤没有到庭应诉。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司四会支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告丁嘉宝、李洁灵、海伦堡公司签订的合同编号为440707200-011-2011000275号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告丁嘉宝、李洁灵立即归还原告借款本金余额278554.59元，逾期利息492.88元，结清金额为279047.47元。（暂计至2019年7月18日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.判令被告丁嘉宝、李洁灵承担原告为实现本案债权而支付的律师费11161元；4.判令原告对被告丁嘉宝、李洁灵提供的借款抵押物（四××市××街道清××大道××楼××房）的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.判令被告海伦堡公司对被告丁嘉宝、李洁灵上述第2-3项的债务承担连带清偿责任；6.判令上述三被告承担本案的全部诉讼费用。（上述第2-3项金额合计为290208.47元）。事实与理由：2011年6月28日，原告与被告丁嘉宝、李洁灵、海伦堡公司签署合同编号为440707200-011-2011000275号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告丁嘉宝、李洁灵向原告借款人民币380000元，用于购买位于四××市××街道清××大道××楼××房的房屋。借款期限自2011年8月5日起至2031年8月5日止，共20年。贷款利率为浮动利率，即月利率为5.875‰。同时，被告丁嘉宝、李洁灵同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。被告海伦堡公司同意为上述贷款提供连带责任保证担保。2011年8月5日，原告向被告丁嘉宝、李洁灵发放了约定的贷款。2011年10月31日，该抵押物办理了预告登记手续，预告登记号：粤房地预登四字第0100000832号。由于案涉房屋已被四会市人民法院查封并进入执行程序，存在严重危及原告债权的情况。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为11161元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》等文件的约定，该笔费用应由上述三被告承担。被告丁嘉宝、李洁灵辩称,请求法院判令原告的律师费由其自行支付。事实理由：关于本案的律师费，虽然借款合同有约定，但结合本案的实际，该笔费用完全可以避免的。首先丁嘉宝因其它经济纠纷，其和妻子李洁灵名下位于四××市东城区××大道××房的房屋，已进入司法拍卖程序。我们也与建行有关人员多次沟通过，若司法拍卖该房屋，同意拍卖款优先偿还建行。因该房是按揭房，质押在建行，银行优先受偿是没有任何异议的，且按该房的评估价，足额还款是没有任何问题，我们与建行已协商好还款计划，且有足额的还款保障，建行起诉与否对本案贷款的收回毫无影响，不会受到任何损失。在这种情况下，原告聘请律师，该笔律师费完全可以避免，这无形中加大我们的还款金额和经济负担。丁嘉宝由于生意被骗，身负多宗官司，且与妻子李洁灵有一幼女不到一岁，现妻子又怀孕八个月，日后一家四口生活十分困难。综上，本案双方已协商好还款计划，且有足额的还款保障，本应该不产生律师费的问题，故我们不同意支付原告律师费。被告海伦堡公司辩称,一、关于被告丁嘉宝、李洁灵欠款的问题。海伦堡公司为两被告提供担保，向原告借取涉案房屋贷款是事实，但被告丁嘉宝、李洁灵是否按期还款，以及尚欠款的具体数额，海伦堡公司不知情且无法核实，请求法院予以查明。二、海伦堡公司的担保责任期限已届满，海伦堡公司保证责任已终止，无需承担保证责任。根据原告、被告丁嘉宝、李洁灵及海伦堡公司在2011年6月28日签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，海伦堡公司承担阶段性连带保证责任，即在借款人办妥正式抵押登记手续并将房屋他项权证交原告收押之日止，海伦堡公司不再承担连带保证责任。上述借款协议中关于海伦堡公司承担连带责任期限的约定属于合同法规定的附解除条款的合同。本案中，海伦堡公司已于2012年9月7日办妥房产证，并将办理抵押登记所需的全部资料留存在房屋登记部门，涉案房屋已经具备办理抵押登记的一切条件，但原告确怠于行使该权利，不正当地阻止海伦堡公司终止承担保证责任条件的成就，根据《合同法》第四十五条“附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的约定，视为海伦堡公司终止承担保证责任的条件已经成就，无需承担连带保证责任。三、如法院认为海伦堡公司需承担保证责任的，海伦堡公司作为保证人仅对抵押物不足清偿部分承担保证责任。1、涉案贷款除了海伦堡公司提供的保证担保外，还有被告丁嘉宝、李洁灵提供的房产抵押担保。根据物的担保优先于人的保证担保的基本原则以及担保法第28条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。所以，海伦堡公司仅对抵押物不足清偿部分承担保证责任。2、根据《担保费司法解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”的规定，若法院判决海伦堡公司承担保证责任的，请法院在判决书中明确海伦堡公司承担保证责任后有权向被告丁嘉宝、李洁灵追偿。综上，为维护海伦堡公司的合法权益，请法院驳回原告要求海伦堡公司承担连带保证责任的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.原告《营业执照》、《金融许可证》，证明原告的诉讼主体资格；2.被告丁嘉宝、李洁灵《身份证》、《户口簿》、《结婚证》、被告海伦堡公司《企业信用信息公示报告》，证明三被告的诉讼主体资格；3.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告丁嘉宝、李洁灵向原告借款和提供抵押担保及被告海伦堡公司为借款提供保证担保的事实；4.《个人贷款支付凭证》，证明原告已按约定放款；5.《预告登记证》（编号：粤房地预登四字第0100000832号），证明被告丁嘉宝、李洁灵以其房屋作抵押担保并已办理预告登记的事实；6.《提前到期告知函》及邮寄单，证明原告向被告催收贷款的事实；7.《欠本息明细表》、《中国建设银行个人贷款对账单》，证明被告丁嘉宝、李洁灵尚欠原告借款的事实；8.《委托代理协议》，证明原告为追收欠款而支付律师代理费；9.《告知函》，证明案涉房屋将被拍卖的事实；10.《关于借款人欠款数额的说明》，证明被告拖欠本息数额的情况；11.《截止2019年10月8日被告拖欠借款本息明细表》及《中国建设银行个人贷款对账单》，证明截止至开庭前被告拖欠本息数额的情况；12.《广东增值税专用发票》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《关于律师代理费用收费标准的说明》，证明原告为实现债权发生律师费的事实及律师费的依据。被告丁嘉宝对原告提交的证据无异议。被告李洁灵对原告提交的证据没有提出质证意见。被告海伦堡公司对原告提交的证据质证意见如下：对证据1-5均无异议;对证据6-7由法院核实;对证据8、12，我方认为案件案情较为简单，律师费是否稍为较高，由法院核查；对证据9的拍卖不知情，由法院核实;对证据10、11被告欠款情况由法院核实。被告丁嘉宝、李洁灵、海伦堡公司均没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月28日，原告与被告丁嘉宝、李洁灵、海伦堡公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告丁嘉宝、李洁灵向原告借款38万元用作购买位于四××市××街道××楼××房；借款期限为240个月，自2011年8月5日至2031年8月5日；利息执行浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，即月利率为5.875‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2957.55元；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；合同第十二条约定，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；合同第十三条约定，被告丁嘉宝、李洁灵以四会市东城区海伦堡2号楼1801号房屋作为借款抵押；抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同第十六条约定，借款人发生下列任一情况，构成违约：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，借款人未履行中国建设银行负有的其他到期债务，或贷款人发现借款人有其他拖欠债务的行为的，抵押或质押期间内，抵押或质押发生下列情况之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保的，构成借款人违约：抵押财产或质押财产（质押权利）被查封、扣押、冻结、扣划、留置、拍卖、行政机关监管，或者权属发生争议；合同第十七条约定，出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下列一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；合同第二十一约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担等合同内容。被告丁嘉宝、李洁灵在合同借款人及抵押人一栏处签名捺印，被告海伦堡公司在合同保证人一栏处加盖公章确认。2011年8月5日，原告按照约定发放贷款38万元给被告丁嘉宝、李洁灵指定的收款人被告海伦堡公司。2011年10月31日，被告丁嘉宝、李洁灵对四会市东城区清塘大道二十三座海伦堡2号楼1801号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续，抵押权人为中国建设银行股份有限公司四会支行。2019年6月21日，本院向原告发出《告知函》，载明本院在执行刘建成申请丁嘉宝（2018）粤1284民初2458号运输合同纠纷一案中，将依法对被告丁嘉宝所有位于四××市××街道清××大道××房（18楼）进行评估、拍卖等内容。2019年7月10日，原告向被告丁嘉宝、李洁灵发出《提前到期告知函》，载明按照合同约定要求两被告在收到本函之日起五日内提供新的担保物，逾期原告即宣布《借款合同》项下的贷款立即到期，并解除该《借款合同》。清偿借款本金余额278554.59元、利息189.57元、罚息0.00元，结清金额为278744.16元（暂计至2019年7月10日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）等内容。2019年8月9日，原告与广东安达信律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托该律所律师代理本案诉讼，代理费为11161元。2019年9月24日，该律所向原告开具律师费发票，金额为11161元。2019年10月8日，原告向该律所转账支付律师费11161元。另查明，自2019年8月起被告丁嘉宝、李洁灵未按期足额支付借款本息，截止至开庭前，被告已经连续3个月未按期足额支付借款本息，暂计至2019年10月8日，借款本金余额278554.59元(含逾期本金4254.71元)、逾期利息3450.77元、逾期本金罚息28.88元、逾期利息罚息22.57元，结清金额合计282056.81元。2019年8月26日，本院依据原告申请作出（2019）粤1284执保259号民事裁定书，裁定查封被告丁嘉宝、李洁灵共有的位于四××市××街道清××大道××号房屋，保全金额以290208.47元为限。本院认为，被告丁嘉宝、李洁灵因购房需要以被告海伦堡公司为担保向原告借款，各方共同签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人真实的意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方由此形成的借贷关系合法有效，受法律保护，各方当事人应按照合同的约定行使权利及履行义务。根据查明的事实，被告丁嘉宝、李洁灵提交的借款抵押物四××市××街道清××大道××房（18楼）的房屋因涉另案被法院依法查封并进入评估、拍卖程序，两被告在收到原告出具的《提前到期告知函》后，未能在规定时间内提供新的担保物;且两被告已连续3个月逾期归还欠款。根据合同约定，被告丁嘉宝、李洁灵的行为已经构成违约，应承担违约责任，因此,原告要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》和要求被告丁嘉宝、李洁灵一次性清偿全部借款本金及利息的诉求，理据充分，本院予以支持。被告丁嘉宝、李洁灵应向原告清偿全部剩余借款本息合计282056.81元，其中借款本金278554.59元（含逾期本金4254.71元）、逾期利息3450.77元、逾期本金罚息28.88元、逾期利息罚息22.57元；上述利息、罚息及复利暂计算至2019年10月8日，之后产生的罚息及复利按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至借款本息全部清偿之日止。关于原告要求被告丁嘉宝、李洁灵支付律师11161元的诉求，由于双方在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用(含律师费)由借款人承担；现原告提供了《委托代理协议》、《律师费转账凭证》及律所开具的《发票》，证明律师费已实际发生并支付，且上述律师费收费标准没有超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》，故原告主张被告丁嘉宝、李洁灵支付律师费11161元，理据充分，本院予以支持。被告丁嘉宝、李洁灵以位于四××市××街道清××大道××房作为抵押担保，但该房屋仅是办理了预购商品房抵押预告登记手续，该登记只是使登记申请人取得请求将来发生物权变动的排他权利，而不是正式的房屋抵押登记。根据我国物权法规定，不动产抵押自抵押登记设立时抵押权始生效，由于原告没有提交证据证明上述房屋已经办理了正式的抵押登记手续，因此，原告要求对上述抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告海伦堡公司承担担保责任的诉求，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告海伦堡公司作为被告丁嘉宝、李洁灵的借款保证人，其担保方式为阶段性连带责任保证;保证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止;保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。虽然被告海伦堡公司称抵押房屋已于2012年9月7日办妥房产证，但未能提供证据证明，且不能证明抵押房屋已办理正式的抵押登记手续，故应对被告丁嘉宝、李洁灵的债务承担连带清偿责任。关于被告海伦堡公司抗辩应先由借款人提供的抵押优先实现债权的意见,由于《个人住房（商业用房）借款合同》第十二条第五款约定不论债权是否拥有其他担保(包括但不限于保证、抵押等)，保证人在本合同项下的债权均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照约定在保证范围内承担保证责任，由此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。被告海伦堡公司承担保证责任后，有权向被告丁嘉宝、李洁灵追偿。被告李洁灵经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条的规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司四会支行与被告丁嘉宝、李洁灵、四会市海伦堡房地产开发有限公司于2011年6月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告丁嘉宝、李洁灵应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司四会支行清偿借款本息合计282056.81元，其中借款本金278554.59元（含逾期本金4254.71元）、逾期利息3450.77元、逾期本金罚息28.88元、逾期利息罚息22.57元，利息、罚息及复利暂计至2019年10月8日，之后产生的罚息及复利按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至借款本息还清之日止；三、被告丁嘉宝、李洁灵应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司四会支行支付律师费11161元；四、被告四会市海伦堡房地产开发有限公司对上述第二、三判项确定的债务承担连带清偿责任，被告四会市海伦堡房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告丁嘉宝、李洁灵追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2827元、财产保全费1971元，合共4798元，由被告丁嘉宝、李洁灵、四会市海伦堡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邵 平二〇一九年十月二十一日书记员 黄淑桢