四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初3626号 原告：杨培彬，男，1993年2月15日出生，汉族，住四川省德昌县。 委托诉讼代理人：陈浩，四川西同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷小会，四川西同律师事务所律师。 被告：宋亚莉，女，1976年10月30日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：况建军，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：张强，男，1972年7月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告杨培彬与被告宋亚莉、张强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨培彬委托诉讼代理人雷小会到庭参加诉讼，被告宋亚莉及其委托诉讼代理人况建军到庭参加诉讼，被告张强经本院合法传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨培彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告支付原告违约金291900元；3、判令二被告支付原告已支付佣金31136元；4、判令二被告支付原告律师费20000元；5、判令二被告支付原告保函费1800元；6、判令二被告立即返还原告已支付的购房款500000元；7、判令原告对二被告所提供的抵押物（成都市龙泉驿区房屋）拍卖款在500000元范围内享有优先受偿权；8、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年3月13日，原、被告双方在居间方成都市域城居房屋经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，二被告将共同所有的位于成都市龙泉驿区房屋出售给原告，并约定于2018年5月31日前完成过户登记及双方的违约责任。合同签订后，原告按合同约定支付了定金及首付款共计500000元。但因被告张强债务问题，导致原告购买的房屋于2018年3月23日被仪陇县人民法院查封，原告多次与被告沟通要求被告解决，但被告一直未给出明确答复。后又因被告宋亚莉债务问题，该房屋被成都市龙泉驿区人民法院拍卖。现二被告拒绝退还原告已付房款。 宋亚莉辩称：1、原告与二被告签订的购房买卖合同约定的案涉房屋已被成都市龙泉驿区法院拍卖，由于标的物已经灭失，该购房合同已经解除，原告可凭办案判决文书在龙泉法院办理领款手续；2、房屋买卖合同没有履行，双方均有责任，成都市人民政府于2018年5月15日出具了限购政策，原告不符合限购政策，本来就不具备购房资格，故损失应当由双方共同承担。原告主张的违约金过高，原告方的损失无非是佣金、已发生的律师费、保函费共计52936元。根据相关法律规定，当事人约定的违约金超过实际损失30%的，可以认定为过高。故本案原告实际损失的1.3倍也就6万余元，而原告方主张的291900元违约金明显过高，请求法院予以调整。另外，在计算违约金后就不存在再赔偿损失的情况，违约金就是以损失为基础计算出来的。 张强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，在举证期限内，张强未提交书面答辩状及相关证据材料。 本院经审理认定事实如下： 一、2018年3月13日，原、被告双方在居间方成都市域城居房屋经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定二被告将其共有的位于成都市龙泉驿区房屋出售给原告，房屋总价款1946000元。付款方式为：合同签订之日支付定金100000元；在买卖双方于房管局办理顺位抵押当日支付房款400000元；过户递件完成后当日支付房款946000元；剩余500000元由放贷银行直接支付给卖方。合同第九条约定，双方须在2018年5月31日前到房屋所在地房管局办理过户递件手续。合同第十六条约定，卖方不能按本合同约定将该房屋出售给买方，或因违约而无法将该房屋出售给买方的，须向买方支付该房屋成交价30%的违约金。合同第二十条约定，守约方通过诉讼程序解决纠纷时，违约方需承担守约方的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费等费用。 二、原告方于2018年3月13日向居间方支付了托管定金50000元，居间方在扣除佣金后将剩余款项支付给了被告宋亚莉。2018年3月15日，原告通过转账方式向被告宋亚莉支付了剩余50000元定金及400000元购房款。上述100000元定金已自动转为购房款。其后，被告宋亚莉出具收条一张，载明：“今收到杨培彬成都市龙泉驿区首付款500000元”。另外，原告依照合同约定，还向居间方支付了佣金31136元。 三、2018年3月15日，原告对案涉房屋设定了500000元的抵押权。 四、2018年3月23日，案涉房屋被四川省仪陇县人民法院查封。 五、2019年4月11日，成都市龙泉驿区人民法院将案涉房屋移送拍卖，并于2019年5月14日正式开始拍卖。2019年5月29日，成都市龙泉驿区人民法院作出（2019）川0112执恢114号执行裁定书，裁定如下：“一、解除对成都市龙泉驿区不动产【川（2018）龙泉驿区不动产权第0012875号／川（2018）龙泉驿区不动产权第0012876号】的查封；二、注销成都市龙泉驿区不动产【川（2018）龙泉驿区不动产权第0012875号／川（2018）龙泉驿区不动产权第0012876号】的抵押登记；三、成都市龙泉驿区不动产【川（2018）龙泉驿区不动产权第0012875号／川（2018）龙泉驿区不动产权第0012876号】归买受人曾红友（公民身份号码：5111231979××××××××）所有，所有权自本裁定送达买受人曾红友时起转移”。 六、2018年5月15日，成都市人民政府发出《成都市人民政府办公厅关于进一步晚上我市房地产市场调控政策的通知》，其中载明在成都市龙泉驿区购买商品住房或二手房的，购房人应当具有上述区域的户籍。 七、原告为实现其相应权利，与四川西同律师事务所签订了委托合同，合同约定的代理费共计20000元，原告方已实际支付20000元。另外，本案中，原告还申请了诉讼保全，并支付了1800元保函费用。 上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、房屋买卖合同、收条、银行流水、佣金收条、转账凭证、委托代理合同、发票、转款记录、保函电子发票、房屋信息查询记录，被告提交的成都市人民政府办公厅关于进一步晚上我市房地产市场调控政策的通知以及原、被告在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行其义务。原告依照合同约定，向二被告支付了完成过户手续之前应当支付的500000元购房款，二被告未及时完成案涉房屋的过户手续，在案涉房屋被法院查封后未及时向法院申请解除查封，使案涉房屋被法院拍卖，导致了标的物的灭失，致使合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。故对原告主张解除双方于2018年3月13日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。原告已经向二被告支付的500000元购房款，二被告应当予以退还。2018年3月15日，原告对案涉房屋设定了500000元的抵押权，故原告杨培彬对被告宋亚莉、张强所提供的抵押物（成都市龙泉驿区房屋）拍卖款在500000元范围内享有优先受偿权。对于原告主张二被告支付违约金的问题。原告主张二被告支付291900元的违约金，其金额已经远超过了造成损失的30%，本院综合双方的履约情况及造成的实际损失，酌定违约金为100000元。依照双方的合同约定，原告方支付的佣金31136元、律师费20000元、保函费1800元，应当二由被告承担。虽然成都市人民政府于2018年5月15日出具了限购政策，但是双方签订合同是在限购政策出台以前，该限购政策并不限制原告方购买案涉的房屋，故对被告主张双方均有违约行为导致合同履行不能的辩称理由，本院不予认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原、被告双方于2018年3月13日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告宋亚莉、张强于本判决生效之日起十日内退还原告杨培彬已支付的购房款500000元； 三、原告杨培彬对被告宋亚莉、张强所提供的抵押物（成都市龙泉驿区房屋）拍卖款在500000元范围内享有优先受偿权； 四、被告宋亚莉、张强于本判决生效之日起十日向原告杨培彬支付违约金100000元； 五、被告宋亚莉、张强于本判决生效之日起十日内向原告杨培彬支付房屋中介佣金31136元、律师费20000元、保函费1800元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6323元，减半收取3161.5元，由被告宋亚莉、张强负担（此款已由原告预交，二被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  高玉林 二〇一九年十月八日 书记员  赵思铭