广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31959号原告：深圳市福田区政府物业管理中心，住所地深圳市福田区新沙路国防大厦6楼，统一社会信用代码12440304G347885762。法定代表人：叶有励。委托代理人：黄权辉，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王春伟，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告:深圳市世纪三友科技有限公司，住所地深圳市福田区富莲大厦3栋三层307号，统一社会信用代码91440300723001963E。法定代表人：王重庆。上列原告深圳市福田区政府物业管理中心诉被告深圳市世纪三友科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄权辉到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2018年1月1日至31日期间租赁物业的租金6046.6元；2、被告立即向原告支付2018年5月1日至2018年8月25日期间租赁物业的租金23178.63元；3、被告立即向原告支付从2018年8月26日起至2018年12月31日期间的房屋占用费50791.44元（每月的房屋占用费按月租金6046.6元的双倍计算）；4、确认原告无需向被告退还租赁保证金9959.7元；5由被告承担本案诉讼相关的一切费用。事实与理由：被告与深圳市住房和建设局于2008年5月14日签订《商业用房租赁合同》（编号：FC200805140014），市住建局将位于深圳市福田区××村××大厦××楼××号物业出租给被告使用，租赁物业建筑面积为153.7平方米。因招租方式调整，市住建局原计划在合同租赁期限到期后收回租赁物业，并公开挂牌招租，被告向市住建局提出需要过渡期。2013年11月5日，被告与市住建局签订《深圳市住房和建设局过渡期商业用房租赁合同》（合同编号：FC201311050067），由被告继续承租涉案租赁物业，租赁物业的用途为办公，租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止。租赁合同对租金及其支付方式，物业管理费、水电费及其他费用承担等双方权利义务进行了约定。市住建局向被告收取了租赁保证金人民币9951.7元。根据市政府审批同意，原告与市住建局签订了《公共服务用房及商业物业移交协议书》，市住建局出租给被告的商业物业或文娱活动用房移交给原告统一管理，原告取代市住建局成为租赁物业的权利人。2017年12月27日，原告、被告和市住建局签订《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》，三方同意原市住建局和被告双方就租赁物业签订的商业用房租赁合同或文娱活动服务用房租赁合同及安全生产责任书的甲方（市住建局）变更为丙方（原告），原告继受前述协议的一切权利与义务，自2018年1月1日起，被告应按有关规定直接向原告缴纳租金。按租赁合同的约定，租赁物业的月租金为人民币6046.6元。被告与市住建局之间的租赁合同已于2016年11月30日期满，因办理租赁物业移交工作未按期终止，期满后属于不定期租赁合同，根据法律规定可随时解除。2018年6月29日，原告向被告发出《关于收回××物业的通知》，原告通知被告不再续签租赁合同，明确要求被告于2018年8月25日前结清费用、清空并交还租赁物业。被告未结清租赁物业2018年1月1日至31日期间的租金、以及自2018年5月1日起至2018年8月25日期间的租金，也未按时向原告交还租赁房屋。原告委托律师事务所出具《律师函》，函告被告结清费用和向原告交还租赁物业。被告于2018年12月31日向原告交还了租赁物业，但被告至今仍拖欠租赁物业2018年1月1日至31日期间，和自2018年5月1日起至2018年8月25日期间的租金，以及2018年8月26日起至2018年12月31日期间的房屋占用费。按租赁合同第八条违约责任的约定，被告不交租金两个月或以上的，原告有权解除本合同，租赁保证金不予退还。按租赁合同第十条合同终止（解除）的约定，被告迟延交还租赁物业，原告有权就逾期交还租赁物业期间，按月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。原告为维护自身权益，特依法提起诉讼，请法院查明事实，判如所请。被告未作答辩。经审理查明，被告于2008年5月14日向深圳市住房和建设局（以下简称市住建局）承租了位于深圳市福田区××村××大厦××楼××号物业，建筑面积153.70平方米，租赁期限至2013年11月30日到期。后因招租方式调整，市住建局原计划在租赁合同到期后收回租赁房屋并公开挂牌招租，但被告提出需要过渡期，故市住建局与被告于2013年11月5日签订《过渡期商业用房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日止，租赁期限内每一年度月租金在上一年度月租金的基础上上涨3%，其中2015年12月1日至2016年11月30日期间的月租金为6046.60元，租金应于每月10日支付；市住建局原收取的租赁保证金9959.70元转入本合同作为本合同的租赁保证金，本合同终止后，被告应办理退房手续，并按本合同约定付清所有租金及其他款项，若租赁期限内被告造成出租房屋损坏的，应予以修复，被告未予修复且未办理退房手续的，租赁保证金不予退还。另租赁合同第八条违约责任第8.1条约定，被告不交租金两个月以上的，市住建局有权解除租赁合同，租赁保证金不予退还，被告应向市住建局赔偿由此造成的损失；第8.3条约定，被告拖欠租金的，自拖欠之日起，应向市住建局支付违约金，违约金金额为拖欠金额乘以拖欠日乘以万分之五。租赁合第十条合同终止（解除）第10.2条约定，因被告违约，市住建局解除租赁合同的，被告接到解除合同书面通知后十日内，结清出租房屋租金及其他应由被告缴纳的费用后，办理退房手续，并搬出租赁房屋；第10.3条约定，租赁期限届满后，被告应在租赁合同期限届满后十日内，结清出租房屋租金及其他应由被告缴纳的费用后，办理退房手续并搬出租赁房屋；第10.5条约定，本合同终止（或解除）后，被告迟延交还出租房屋的，市住建局有权按照租赁合同终止（或解除）前的月租金数额的双倍向被告收取逾期返还出租房屋期间的占有使用费。租赁合同第十三条通知及送达第13.2条约定，通知、函件通过特快专递寄出的，在投寄日（以邮戳为准）后的第三天视为有效送达。此外，租赁合同还就双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，市住建局与被告并未续签书面租赁合同，被告继续占有使用租赁物业，市住建局亦未提出异议并每月继续按照租赁合同最后年的月租金标准6046.6元向被告收取租金。2017年12月27日，原告与被告及市住建局签署《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》，市住建局将其与被告之间的租赁合同中的权利义务全部转让给了原告享有和承担。原告提交《关于收回××物业的通知》，载明：深圳市世纪三友科技有限公司：2017年12月，××产权及租赁关系已移交我中心，由于你司承租的××租赁合同已于2016年11月30日到期，我中心拟收回该物业另作安排，故不再与你司续签租赁合同，请你司提前做好准备，于2018年8月25日前结清所有费用，清空该物业后交还我中心。该通知落款日期为2018年6月29日，送达人员手写内容为：“多次电话联系拒接，无人签收，2018年7月7日下午”。原告称被告无人上班，上门送达该通知时无人签收，多次电话联系被告均表示拒绝接收。2018年9月26日，原告委托律师向原告租赁地址以邮政特快专递的形式向被告发送一份《律师函》，内容与上述通知内容基本一致，并要求被告接此函件后七日内结清费用并向原告交还租赁物业。该特快专递以原书地址不详、电话无法接通而未被签收。原告提交的证据显示被告未向原告支付2018年1月份租金，2018年5月1日起至被告搬离，被告未向原告支付过租金。原告称被告于2018年12月底结清物业管理费后从租赁物业搬离，但双方未办理移交手续，被告也未结清所拖欠的租金。上述事实，有原告提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，市住建局与被告签署书面租赁合同到期后，市住建局与被告并未续签书面租赁合同，被告继续占有使用租赁物业，市住建局亦未提出异议并继续向被告收取租金，双方之间已形成不定期租赁合同关系。2017年12月27日，原告与被告及市住建局三方签署《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》后，原告已受让市住建局原租赁合同项下的全部权利义务，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告可随时解除租赁合同。原告提交《关于收回××物业的通知》并主张于2018年7月7日下午已向被告送达解除租赁合同的通知，但因该通知无人签收，故该通知并不能发生解除租赁合同的法律效果。原告于2018年9月26日以特快专递的形式向被告发送《律师函》，根据租赁合同关于投寄日后第三天视为有效送达的约定，该律师函应于2018年9月29日视为送达给被告。由于不定期租赁出租方需要在合理的期限之前通知，但结合被告租赁场所已经没人办公的事实，本院酌定双方租赁合同解除时间为2018年10月15日。原告起诉时称双方租赁合同关系于2018年8月25日解除，没有事实依据，本院不予采纳。租赁合同期限内，被告未付原告2018年1月份租金6046.6元、2018年5月1日至2018年10月15日期间的租金33256.3元，该租金被告应支付给原告。租赁合同解除后，被告并未搬离租赁场所，根据租赁合同的约定，被告应按照双倍租金的标准支付占有使用费，因双倍租金标准已远远超出原告实际损失，故本院酌定被告按照租金标准的1.3倍标准向原告支付占有使用费。被告于2018年12月底搬离，被告应支付的占有使用费为19651.45元（6046.6元×2.5×1.3）。关于租赁保证金的退还问题。被告在承租案涉物业时向原告支付了租赁保证金9959.7元，因被告拖欠原告租金已达两个月以上，根据租赁合同的约定，原告有权没收被告支付租赁保证金。因租赁保证金具有违约金性质，其主要作用是督促被告及时履行合同义务，在被告不履行租赁合同义务时对给原告造成的损失予以赔偿。因租赁合同期限内被告给原告造成的损失主要为逾期支付租金损失，而根据租赁合同之约定，被告逾期支付租金应按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金，结合被告拖欠原告租金的情况，被告未付原告租金至法庭辩论终结之日发生的滞纳金约为6500元左右，该损失金额与被告支付的租赁保证金金额相差不多，再结合违约金具有的惩罚性质，故原告可全额没收被告已支付的租赁保证金。综上，无论从合同约定还是从法律上论述分析，原告主张不予退还被告支付的租赁保证金9959.7元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市世纪三友科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区政府物业管理中心支付2018年1月份租金6046.6元、2018年5月1日至2018年10月15日期间的租金33256.3元；二、被告深圳市世纪三友科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区政府物业管理中心支付逾期搬离占有使用费19651.45元；三、原告深圳市福田区政府物业管理中心无需退还被告深圳市世纪三友科技有限公司支付的租赁保证金9959.7元；四、驳回原告深圳市福田区政府物业管理中心的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费2049元（已由原告预交），由原告负担617元，被告负担1432元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  邱卫华二〇一九年十月十六日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。