山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终1833号上诉人（原审被告）：孙保合（曾用名：孙敬德），男，1953年7月13日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙金超（孙保合之子），住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：曲昌勇，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙占英，女，1964年11月17日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：孙金光，男，1974年11月9日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：孙金山，男，1968年3月19日出生，汉族，住威海市文登区。被上诉人（原审原告）：孙金玲，女，1971年6月10日出生，汉族，住威海市文登区。以上四被上诉人之共同委托诉讼代理人：王占船,威海市文登天福法律服务所法律工作者。上诉人孙保合因与被上诉人孙占英、孙金光、孙金山、孙金玲农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2018）鲁1003民初3318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙保合上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审法院对案涉房屋价值及交易价格认定错误。一审法院通过证人孙某1“关于解放前案涉房屋的价值即2500、2600元”的证言及孙保合收到2500元房款的收条就确认诉争房产价值为2500元，却未采纳证人孙某1自己陈述的“并不清楚案涉房屋交易价格”这一事实，况且案涉房屋是经过改造的五间青砖大瓦房，与证人孙某1所强调的一般房屋并不完全相同，一审法院认定房屋的交易价格为2500元，属于认定事实错误；2.一审法院对房屋买卖关系是否解除的事实认定错误。孙保合对房屋买卖合同成立且生效这一事实并无异议，但房屋买卖关系已经解除，并提交了证人证言及孙金光书写的书面证据加以佐证。双方已经从买卖关系变更为保管使用关系，一审法院以房屋面临拆迁安置、产生巨大增值为由，未认定该事实不妥。但案涉房屋买卖合同交易完成后，孙保合一直将房产证保管在孙保生处而未办理房产过户手续，甚至到2011年孙保生去世后，案涉房屋还未面临拆迁安置时，孙金光主动找孙保合要求按双方原有意见解决返还房款事宜，一审法院认定房屋买卖合同关系未解除属于事实认定错误。3.一审法院据以判案的证据不足且存疑，不能形成有效的证据链。孙占英、孙金光、孙金山、孙金玲辩称，一审中，时任村支书的孙某1作为当时双方房屋买卖的中间人出庭作证，证实当时双方买卖房屋的价格为2500-2600元，这也是当时的市场价格。孙保合主张房屋的价格为4000元，未提供充分证据证实，且4000元的交易价格与当时市场价格明显不符。孙保合主张房屋买卖合同已经解除与事实不符，孙金光作为孙保生的继承人之一，无权自行对房屋买卖合同解除作出决定，也不可能在房屋交易完成20年后，房屋因为拆迁升值，而作出解除房屋买卖合同的意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。孙占英、孙金光、孙金山、孙金玲向一审法院起诉请求：确认孙保生与孙保合之间的案涉房屋买卖协议有效，孙保合协助办理案涉房屋的过户手续。一审法院认定事实：孙保生与王宪桂系夫妻，二人育有子女四人，即孙占英、孙金山、孙金玲、孙金光。孙保生、王宪桂先后于2008年、2017年去世。孙保生与孙保合系亲兄弟关系。孙敬德系孙保合的曾用名。孙保合在威海市文登区间，房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：小观集用（2000）字第190612号。房产证、土地证原件均由孙金光持有。诉争房屋由孙保生与其妻子王宪桂自1997年管理使用。2011年，孙保合给孙金光出具收据一张，收据载明：证明今收到孙保生买房款2500元贰仟伍佰元正孙保合1997年2011年立。孙金光给孙保合出具证明一张，证明载明：孙敬德房产证在我家中保存，以后见房款条两家交换孙金光2011年立。孙保合申请曹某出庭作证，曹某证实，孙金光系其侄子，当时孙保合去烟台了，想把房子卖了，孙保生想留着，因为孙金光结婚后孙保生没有地方住，后来孙保合的妻子要价4000元，但是当场没有交易，不知道房屋最终以什么价格定价；2002年孙保合从烟台回家，孙保合对孙保生说，大哥房子我就这么让你住着，你老了房子就是我的，咱俩就这么终止了。孙保生说，行，反正我住一辈子，我老了房子就是你的；后来孙金光与孙保合在曹某家签协议，孙金光说房子咱俩签协议，到时候你给我2500元，我把房产证就给你，等我妈老了以后咱俩交换钱和房产证。孙金光申请孙某1出庭作证，孙某1证实，1997年至2001年其在小观镇坦埠村担任支部书记，大概在1996年、1997年孙保生找到孙某1及村竹林管理员孙某2，希望帮助解决一下房屋纠纷，当时孙保合的妻子在场，她觉得房子因为家庭的小矛盾所以不想卖给孙保生，后来经过撮合，同意卖给孙保生，说是怎么样也不能卖给别人，当着孙某1及孙某2的面卖了，当时就2500-2600元，孙保合的妻子哭着说如果不是我们两个中间人也不会卖，房子当时是个草房，就值这么个钱，孙某1当时也买了一个类似的解放前的四间房，花了1800元；之前钱款好像都交付了，孙保合的妻子想反悔，我们做工作，孙保合的妻子同意了。孙保合对证人证言提出异议称，孙某1并不清楚双方达成交易的具体情况，只能证明双方曾就房屋买卖事实出现过争执，无法证明房屋交易价格为2000来元。2018年6月10日，孙金山、孙金玲、孙占英出具声明一份，声明载明：我们父母于1997年从孙保合（孙敬德）手中购得文房自0094364号平房五间，现父母均已去世，我们兄弟姊妹均放弃继承并赠与小弟孙金光，以上是我们的真实意思表示。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，出卖人应当履行向买受人交付标的物并移转标的物所有权的义务。本案中，孙保生与孙保合系亲兄弟关系，双方虽未签订房屋买卖合同，但孙保生与其妻子王宪桂自1997年在诉争房屋中居住，孙保合将诉争房屋的房产证、土地证亦交付给孙保生，2011年孙保合出具收条认可收到买房款2500元，时任村委书记孙某1作为证人出庭作证其与村竹林管理员孙某2作为中间人促成了双方的房屋买卖，故孙保生与孙保合的房屋买卖关系成立且生效，孙金光等要求确认房屋买卖关系有效，予以支持。孙保生与其妻子王宪桂去世后，孙占英、孙金山、孙金玲诉讼中明确表示放弃继承权并将份额赠与孙金光，系其对自己权利的处分，亦予以支持。关于房屋价款，孙保合辩称房款为4000元，孙保生尚欠房款1500元，孙保合为证实其主张申请其亲属曹某出庭作证，孙金光主张房款为2500元，提交了孙保合出具收到房款2500元的收条，并申请时任村委书记孙某1出庭作证，孙某1作证称建于解放前的诉争房屋的价值即2500、2600元，孙保合出具的收条上仅写明房款2500元，并未写明欠款1500元，也未写明欠款的偿还时间，故综合孙金光提交的收据、村委书记孙某1的证言及孙保合亲属曹某的证言，涉案房屋价格为2500元具有高度可能性，故对孙金光提交的证据予以采信，对曹某的证言不予采信。关于孙保合辩称案涉房屋买卖合同关系已解除，因涉案房屋面临拆迁安置，产生巨大的增值，孙保合辩称与孙金光协商，孙金光同意解除房屋买卖合同关系，明显与常理不符，且孙保合的证据不足以证实双方对解除房屋买卖合同关系达成一致，并实际解除了房屋买卖合同，故对孙保合的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、孙保生与孙保合达成的位于威海市文登区房屋[房产证号：文房产证字第××号，集体土地使用证号：小观集用（2000）字第190612号]的房屋买卖合同有效；二、孙保合于判决生效后十日内协助孙金光办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费5800元，由孙保合负担。二审中，孙保合围绕其上诉请求提交了案涉房屋照片二张，拟证实案涉房屋为五间青砖大瓦房，而非证人孙某1所述的草房。本院组织孙占英、孙金光、孙金山、孙金玲进行了质证。经质证，孙占英、孙金光、孙金山、孙金玲对照片的真实性无异议，但主张孙金光记不清楚案涉房屋20年前是草房还是瓦房，孙某1对20年前的事情，不可能在细节问题上回忆准确，也不能据此否认孙某1的证言效力。因孙占英、孙金光、孙金山、孙金玲对照片的真实性予以认可，且该证据与本案具有关联性，本院对案涉房屋照片二张予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在二审诉讼中争议的焦点为：1.案涉房屋的交易价格是多少；2.孙保合与孙保生之间房屋买卖合同关系是否已经解除。第一，从证人孙某1的证言看，案涉房屋建于解放前，孙保生购买的价格应为2500元-2600元左右，这与孙保合给孙金光出具的收据中所载明的收到孙保生买房款2500元的内容可以互相印证，证明力较强；而孙保合主张房屋价格是4000元仅有证人曹某的证言予以佐证，相比较而言证明力较弱。故对孙保合的主张，本院不予采纳，一审法院认定案涉房屋的交易价格为2500元，并无不当。第二，双方当事人对案涉房屋买卖合同关系已经成立并生效均无异议，案涉房屋自1997年亦一直由孙保生、王宪桂夫妇居住，房屋产权证书亦由孙保生保管。证人曹某虽证实2002年孙保合回家时与孙保生商量过等孙保生去世后将案涉房屋返还给孙保合，但是孙保生去世后并未将房屋返还，仍继续由王宪桂居住，孙保合亦未向王宪桂主张返还房屋，故证人曹某的证言不能证实孙保生与孙保合已经就房屋买卖合同的解除达成协议，亦不能证实孙保生、王宪桂及其子女对案涉房屋负有返还义务。孙保合主张孙金光出具的证明中载明“孙敬德房产证在我家中保存，以后见房款条两家交换”，可证实孙金光与孙保合就案涉房屋买卖合同的解除达成合意，但从该证明内容看，孙金光表达了继续持有房屋产权证并占有使用案涉房屋的意思，“以后见房款条两家互换”虽然含义不清，但未有明确解除案涉房屋买卖合同的意思，仅是表达了一种互换的意向，尚未达到解除合同成立并生效的程度。退一步讲，孙金光当时作为孙保生的继承人之一，对案涉房屋不享有处分权，其一人出具的证明亦不具有解除效力，之后双方当事人亦再未就解除合同事宜进一步协商，现孙占英、孙金山、孙金玲表明他们不同意解除案涉房屋买卖合同，对孙金光的个人行为并未追认。故，孙保合的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。孙保合仍应按照与孙保生之间的农村房屋买卖合同约定履行合同义务。综上，孙保合的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由孙保合负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十月二十九日书记员  张济节