广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初9463号原告：杨坤梅，女，汉族，1986年5月28日出生，住址：重庆市巫溪县，委托诉讼代理人：赵丽美，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林子嘉，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房，统一社会信用代码91440400MA4UKY230F。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房，统一社会信用代码91440400783871055W。法定代表人：董来荣。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲银桦路8号601房，统一社会信用代码440400400025652。法定代表人：李永山。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A，统一社会信用代码91440400MA4ULQMD3B。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海永通商业运营管理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室—16007，统一社会信用代码91440400MA4UPEMN4N。法定代表人：肖成智。原告杨坤梅与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山房产）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨坤梅及委托诉讼代理人赵丽美，被告诺德置业、时代百货、百盛时代的委托诉讼代理人何志锋，被告珠海永通的法定代表人肖成智到庭参加了诉讼。被告金山房产经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨坤梅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》；2、被告时代百货向原告返还已付购房款人民币397588元；3、被告中山永通向原告返还已购房款人民币150000元；4、被告时代百货向原告支付解除合同的违约金人民币27379元（违约金计算公式：累计已付房款×5%，即547588×5%=26200元），并赔偿以购房款547588元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍的利息至付清之日止（暂计至2019年5月10日金额为310190元，减除27379元违约金，金额为282793元）；5、被告诺德置业、时代百货、金山房产、珠海永通对上述款项承担连带清偿责任；6、被告百盛时代向原告支付租金人民币43734元[租金计算公式：1987.94元/月×22月（2017年8月-2019年5月=22月）]；7、被告百盛时代向原告支付租金违约金3988元；8、被告时代百货对第6、7项诉讼请求承担连带清偿责任；9、上述被告承担本案全部诉讼费用及律师服务费5000元。事实和理由：2016年6月30日，原告与诺德置业签订时代广场6-320《商品房买卖合同》购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目第六层443号商铺，建筑面积14.17平方米，每平方米56116.87元，成交总价款为795176万元；被告诺德置业已获得开发商被告金山公司房产被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售，商品房销售依据为原告购买的商品房已预告登记至被告时代百货名下。合同签订后，原告按合同约定分别向被告支付商铺购房款397588元，向被告珠海永通支付服务费150000元，该服务费是在销售中心按照被告的意思支付，被告声称为购房款中的一部分。合同约定出卖人应当于2016年10月01日前将商品房交付买受人使用，但时至今日，被告时代百货、诺德置业仍未将该房交付原告使用。2016年4月28日，金山公司与时代百货发出《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，愿就因产权分割不能承担法律责任。2016年5月5日，金山公司发出《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，承诺涉案商铺如产权分割不能，其愿承担合同约定的法律责任。至今，涉案项目商铺6层未竣工验收，未完成产权分割，且被案外人法院先后多轮查封，根据买卖合同第九条约定，原告有权解除合同，并要求被告承担累计已付房款的5%违约金。2016年6月30日，原告与被告百盛时代签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方原告委托甲方百盛时代经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金47711元；第4、5、6年每年支付租金55662元；第7到15年每年支付租金63614元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金等。同日，时代百贷（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。原告在2017年7月10日收到最后一次月租金1987.94元后，截止到目前，剩余租金百盛时代、时代百货均未支付。为主张上述请求，原告委托北京市中银（珠海）律师事务所指派律师提起本案诉讼，并签订了《委托代理合同》，原告为此支出必要费用5000元法律服务费，并已开具正式发票。属于为实现债权负担的成本，故应当由被告承担。综上所述，原告认为：依据买卖合同第九条的约定“出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。第十二条约定“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”。且本案被告公司出现债务僵局，六层商铺出现多轮涉诉查封，被告的违约行为早已致使合同目的不能实现，亦符合《合同法》第九十四条第（四）项法定解除条件，再结合时代百货出具的《担保合同》所自愿承担的担保责任，因此，依据《合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第四百零二条的规定，被告时代百货、被告诺德置业、被告金山房产、被告珠海永通应当向原告承担连带返还购房款及违约金责任。被告时代百货、被告百盛时代应当向原告承担连带返还租金责任。请求贵院支持原告所请为盼。被告诺德置业、时代百货、百盛时代辩称，一、被告诺德置业同意与原告解除商品房买卖合同；二、被告时代百货同意向原告返还购房款397588元；三、被告时代百货同意按商品房买卖合同第9条约定向原告支付解除合同违约金，即397588元的5%为19879.4元；四、商品房买卖合同已经约定解除合同的违约金条款，被告时代百货不同意向原告支付利息；五、150000元款项是原告向被告支付的中介服务费，该款项直接由被告珠海永通收取，与诺德置业、时代百货无关，对此不应承担连带清偿责任；六、根据被告百盛时代与原告签订的统一经营管理协议书的约定：原告并未向被告百盛时代交付商铺，租金支付的条件没有成就，被告百盛时代不需要向原告支付租金，也无需承担租金违约金。被告时代百货也无需对此承担连带清偿责任；七、被告诺德置业与被告时百货是民事代理关系，原告在签订买卖合同时已经知悉。根据法律规定，返还房款及支付违约金的责任应由被告时代百货承担，被告诺德置业对此不需要承担连带清偿责任；八、合同并没有约定律师费的承担方式，因此律师费用应由原告自行承担。被告珠海永通辩称，一、不同意支付违约金、利息、律师费及诉讼费；二、关于150000元代理服务费，我司只愿意退还43000元，其余107000元已交由中山永通进行分配，应由中山永通进行返还。被告金山房产未作答辩。原告提交以下证据：1.《商品房买卖合同》、商品房买卖合同》补充协议;2.时代广场销售授权书、关于时代广场六层商铺产权分割的说明、关于时代广场商铺产权证办理的声明、时代百货商铺问题执行方案；3。收据；4．《统一经营管理协议书补充协议》、担保合同、租金流水；5．《委托代理合同》、法律服务费发票。被告时代房产、诺德置业、金山房产、百盛时代、中山永通未提交证据。本院认定事实如下：2016年6月30日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（编号为6-320），就原告购买第六层443号商铺进行了约定。该合同及附件约定：出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；买受人购买的商品房已预告登记至时代百货名下；商铺总价为795176元；出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。同日，原告（委托人、乙方）与百盛时代（受托人、甲方）签订《统一经营管理协议书》，主要内容包括：乙方委托甲方经营管理涉案商铺，该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；乙方将涉案商铺委托甲方统一经营管理，期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。上述协议约定租金标准为：第1、2、3年每年支付租金47711元；第4、5、6年每年支付租金55662元；第7至第15年每年支付租金63614元。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年4月29日，原告向被告时代百货支付定金100000元，2016年6月30日，原告向时代百货支付首期款297588元。原告主张于2016年6月30日应被告时代百货要求在售楼处支付15万元，珠海永通出具的收据载明该款为“代理服务费”。庭审时，原告与被告时代百货、百盛时代、诺德置业确认，时代百货向原告支付了2016年10月至2017年7月期间商铺的租金，标准为1987.94元/月，合计19879.4元，之后则未付租金；被告时代百货、诺德置业未按照《商品房买卖合同》约定支付逾期交房违约金。2019年6月17日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，由原告委托该所指派律师参与本案诉讼活动。原告为此向该所支付律师代理费5000元。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同》，并承认案涉商铺所在的时代广场截止至法庭辩论终结前没有竣工验收，亦没有产权分割，但认为违约金的计算应按商品房买卖合同第9条约定实际已付房款的5%计算违约金，基数不包括服务费（即应扣除由服务费变更为房款收据金额）。原告主张合同约定解除合同的违约金为按5%计算低于原告实际损失，要求调整增加至银行同期贷款利率的4倍计算的违约金作为补偿，且服务费实为购房款应计入计算违约金基数。被告时代百货庭审中陈述，与中山永通是居间服务合同关系，代理费约定是由被告时代百货在收取房款后，依据成交金额的一定比例向中山永通支付。被告珠海永通辩称，其受中山永通委托在现场收取代理服务费，该款项其只同意退还43000元，其与107000元已交由中山永通进行分配。另查明，2016年5月5日，金山房产出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。本院认为，根据时代百货的授权，诺德置业于2016年6月30日就涉案商铺（第六层443号）与原告签订的《商品房买卖合同》（编号为6-320），系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，原告与诺德置业签订的《商品房买卖合同》已载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系。原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述《商品房买卖合同》直接约束原告与时代百货。时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。原告要求诺德置业承担相应责任，缺乏依据，本院不予支持。关于合同解除。时代广场项目未竣工验收。涉案商铺不具备交付条件，至今未完成产权分割。原告要求解除与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，合法有据，被告时代百货、诺德置业均无异议，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货应将其收取的商铺款项退还给原告。争议涉及珠海永通的款项150000元。本院认为，根据珠海永通出具的收据，该笔费用系珠海永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向珠海永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。本案也没有证据显示珠海永通在收取款项时向原告明确告知收款主体和性质。因此，虽然该款项的收款方为珠海永通，但对于原告等购房者来说，在付款时主观上是向销售方时代百货支付的房款，而非代理费。综上，原告请求时代百货返还包括该15万元在内的全部房款547588元，本院予以支持。珠海永通、中山永通和时代百货之间是何法律关系，珠海永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者，时代百货以珠海永通收取款项为私下行为而认为对15万元不承担返还责任的抗辩不能成立。珠海永通是争议15万元款项的实际收取方，应就该部分款项承担连带清偿责任。关于租金及逾期支付违约金。结合原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》第二条中租金和逾期交房违约金的关系，涉案租金应认定从涉案商铺实际交付百盛时代之日起计算为宜。因此涉案商铺租金的支付条件尚未成就，对于原告要求被告百盛时代、时代百货连带支付租金及逾期违约金的请求，本院不予支持。关于解除合同违约金。本案中，原告主张已付房款5%的违约金以及该违约金与已付房款按同期银行贷款利率四倍计算的利息的差额,应理解为原告认为双方约定的合同解除违约金过低并要求调整。考虑到被告逾期交房已逾两年，合同约定的已付房款5%的违约金低于按照银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低，予以调整符合原告诉求的本意和《合同法》第一百一十四条的规定。因此，本院酌情调整为参照每日万分之三的标准计算违约金，从原告各笔房款支付之日起分别计算到合同解除之日止。综上，结合原告支付房款的情况，计至一审法庭辩论终结之日即2019年10月24日，时代百货应向原告支付的违约金金额为200798.7元【150000元×0.0003×1211天（即2016.6.30-2019.10.24）+297588元×0.0003×1211天（即2016.7.5-2019.10.24）+100000元×0.0003×1273天（即2016.4.29-2019.10.24）】。关于律师费。原告要求被告负担本案支出的律师费用，缺乏明确依据，本院不予支持。关于金山房产的连带责任问题。原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》第一条约定出卖人已获得开发商金山房产及相关权利人时代百货的授权，全权代理本项目的销售；且被告金山房产于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的声明》承诺在商铺产权分割不能时按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故对原告请求被告金山房产对被告时代百货的退还购房款和支付违约金的义务承担连带赔偿责任，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定之规定，判决如下：一、解除原告杨坤梅与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为6-320的《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨坤梅返还购房款547588元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨坤梅支付合同解除违约金（截至2019年10月24日为200798.7元；自2019年10月25日起，以547588元为基数，按照日万分之三计算至付清之日）；四、被告珠海永通商业运营管理有限公司对被告珠海时代百货有限公司应返还的上述第二项所涉款项中150000元承担连带清偿责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任；六、驳回原告杨坤梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15222元，由原告负担2739元，被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担12483元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  陈淑珍二〇一九年十月二十五日书 记 员  卓嘉聪