上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初17535号原告(反诉被告)：美域高(上海)投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孙彬，总经理。委托诉讼代理人：陈峰，上海沪融律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海衡畅投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张武才，总经理。被告(反诉原告)：上海老外街商业投资管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张君，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。原告美域高(上海)投资有限公司(以下简称美域高公司)与被告上海衡畅投资有限公司(以下简称衡畅公司)、上海老外街商业投资管理有限公司(以下简称老外街公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中,两被告提起反诉,本院受理后,与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙彬，两被告共同委托诉讼代理人黄泽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与二被告签订的《XX城商铺租赁、管理合同》于2019年3月14日解除;2、二被告退还原告预付租金、物业管理费、押金合计人民币(币种下同)674,830元(其中包括预付二个月租金237,014元、两个月的物业管理费32,918，租赁押金355,521元、物业管理费押金49,377元);3、被告衡畅公司赔偿原告装饰装修损失1,024,824元(包括装修设计费25,000元，装修费82万元，消防工程4万元，环保排污工程46,000元，空调机配件工程93,824元)；4、二被告赔偿原告噪音震动检测费11,000元、公证费7,040元、搬家费8万元、律师费3万元,合计128,040元。事实与理由，2017年12月11日，原告与两被告签订《XX城商铺租赁、管理合同》，约定被告衡畅公司将上海市闵行区先锋街XXX号第XX商铺(以下简称涉案房屋)出租给原告，租期为2018年1月15日至2023年5月15日，免租期至2018年5月15日；每月租金118,507元，物业管理费16,459元，租金支付方式为付二押三。合同附件《XX城租户手册》第十一条记载，租户不可以制造或允许他人在租赁区域内发出、产生可能影响其他租户之噪音、音乐、气味等滋扰行为。此后，原告支付了两个月租金和物业管理费，并支付了押金，合计674,830元。被告于2018年3月15日房屋后，原告进行装修。2018年6月1日，原告开始试营业。同月4日，隔壁商铺经某的夜店开始试营业，该店在营业中产生的噪音和共振对原告造成巨大影响。原告遂与被告进行交涉。2018年7月，各方变更起租日为2018年8月15日。2019年1月2日，原、被告以及夜店负责人三方协商，约定2019年1月8日为整改的截止期限，被告要求原告于2019年1月起计租，而原告则要求自整改合格后开始计租。原告于2019年1月4日、3月3日两次委托案外人对噪声、振动和房屋的隔音进行检测，但检测结果均不合格。原告多次要求被告整改，但被告为了维护夜店的利益而忽视原告的合理要求，导致原告产生巨大损失。原告于2019年3月底搬离涉案房屋。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。两被告辩称：自交房后，原告一再要求延长免租期，出于双方长期合作的角度考虑，被告同意将免租期延长至2018年8月15日。原告预付两个月租金，实际支付了截止2018年10月15日的租金，对于此后的租金，经被告多次催讨，原告一直未付。为此，被告于2019年2月23日向被告送达了解除合同通知书。此后，原告确实自行搬离了涉案房屋，但并未将房屋交付给被告，涉案房屋仍由原告锁门。关于原告陈述的案外人经某的酒吧噪音问题，首先，酒吧的经某不必然对原告的经某造成影响。其次，在商户手册中注明了原告的经某时间为早上10时至晚上10时，但原告举证的噪音产生时间均在晚上10时之后，已过了原告的经某时间段，因此酒吧发出的声音并不影响原告的合同履行。由于原告拖延支付租金，被告已通知解除合同。现提起反诉，要求：1、确认原、被告签订的合同于2019年2月23日解除；2、原告支付自2018年10月16日起至2019年2月23日期间的租金510,393.82元；3、原告支付自2019年2月24日起至2019年6月4日止的占有使用费，按照租金标准的三倍计算；4、原告支付自2018年12月16日至原告实际支付之日止的滞纳金，计算标准为以每日5‰，按2018年10月16日起至2019年2月15日期间的租金为本金。庭审中，被告变更第3项反诉请求：要求原告支付自2019年2月24日起至2019年7月25日止的占有使用费，按照租金标准的三倍计算；针对被告的反诉，原告辩称：被告交付的涉案房屋不符合抗震和隔音标准，因此被告不享有合同解除权。由于被告就上述问题未能整改，不应计算租金。原告已于2019年3月搬离，涉案房屋在被告控制下，不应计算房屋使用费。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2017年8月16日，原告美域高公司、被告衡畅公司、老外街公司签订一份《XX城商铺租赁意向书》，原告有意向两被告承租涉案房屋。次日，原告向被告衡畅公司支付意向金118,507元。2017年12月11日，被告衡畅公司作为出租方(甲方)、老外街公司作为经某管理方(乙方)、原告美域高公司作为承租方(丙方)，三方签订《XX城商铺租赁、管理合同》，约定，甲方同意将涉案房屋出租给丙方，面积为541.13平方米；丙方承租商铺用于经某餐饮；乙方负责阿拉城的日常物业、经某管理，不涉及商铺内部；合同起始日期为2018年1月15日，终止日期为2023年5月15日，其中2018年1月15日至5月15日为免租期(免租期内免收租金，收物业管理费)；租金标准为7.20元/天/平方米，每月租金118,507元，其中70%支付给甲方计82,955元，30%支付给乙方计35,552元；丙方应另向乙方支付管理费、服务费和公用设施分摊费，按1元/天/平方米计算，每月为16,459元；首期租金、物业管理费为计租日起2个月租金(237,014元)、物业管理费(32,918元)；除首期租金、物业管理费外，其他交租期租金、物业管理费均按每2个完整的自然月为一个交租期交纳。丙方应当在每个租期的前3日内(节假日顺延)向甲、乙方一次性足额支付；丙方逾期交付租金，甲、乙方将按日加收逾期金额的千分之五滞纳金。逾期支付最长不得超过30日，否则甲、乙方有权终止本合同，收回商铺。丙方还应承担违约责任，包括超过30天后的租金和管理费以原金额3倍计算并承担因此给甲、乙方造成的其他经济损失；自本合同签署之日起3天内，丙方向甲方一次性支付3个月租金355,521元作为租赁押金，丙方向乙方一次性交付3个月物业管理费49,377元作为物业管理费押金。本合同期内，如丙方中途退租，押金不作退还；乙方所制定的《XX城租户手册》、《XX城装修手册》等相关规定，适用于阿拉城全体租户，与本合同有同等法律效力。合同对其他事项亦作了约定。合同附有涉案房屋位置示意图。被告老外街向原告提供一份《XX城租户手册(商业版)》，手册中由美域高公司、老外街公司盖章。手册中关于租户迁出手续及程序中载明：提前通知办理→缴清一切有关费用→注销有关证照。租户退还出租方项目部借取的一切财物(若有)，按《租赁合同》的约定将租赁铺位恢复原状，并通过出租方项目部的验收。手册第十一条载明：租户不可以制造或允许他人在租赁区域内发出、产生可能影响其他租户之噪音、音乐、气味等滋扰行为。为避免出租方内的消防、广播等系统受到干扰，租户不可擅自在租户内安装各类影音设备，确需于铺内安装上述设备须经管理方书面同意并确保出租方其他系统不受干扰；未经管理方书面同意，不得安装和使用产生滋扰的相关器具和设备。禁止在出租方内从事会产生滋扰的各种经某活动。第二十条：租户的营业时间以出租方的营业时间为准，10时至22时。营业时间若有变动，管理方会预先书面通知各租户。手册对于停车管理、收费管理、防火指南等亦有相应规定。2018年3月16日，双方交接了涉案房屋。原告支付了二个月租金237,014元、两个月的物业管理费32,918，租赁押金355,521元、物业管理费押金49,377元。原告接收涉案房屋后，对房屋进行了装修设计及施工，包括消防设备、空调设备采购和安装。2018年6月，原告试营业。此后，经原、被告协商，被告同意免租期延长至2018年8月15日。原告以营业过程中，以相邻商铺租户在经某中产生噪音和振动对其造成严重影响为由要求被告进行整改，未再支付到期租金、物业管理费。两被告于2019年1月25日、2月11日向原告发出催告函，要求原告支付租金、物业管理费。2019年2月，原告与被告的管理人员就免租期及隔壁商户的噪声影响等事宜进行沟通，但双方未形成一致意见。2019年2月22日，两被告委托上海合勤律师事务所向原告发出律师函,通知租赁合同于2019年2月18日起解除,要求原告支付欠付的租金、物业管理费、退还涉案房屋等。该通知于23日寄送至原告。2019年3月22日，被告向原告发出告知函，要求原告于收到函件后三日内支付结欠的租金、占有使用费，要求原告于2019年4月1日之前搬离涉案房屋，逾期未归还，则被告将自行收回，未搬离的财物视为抛弃物，保留通过法律途径追究违约赔偿的责任。此后，被告停止水电供应。3月25日，原告开始搬离涉案房屋内的财物。3月28日，原告向上海市奉贤公证处就涉案房屋室内外现状拍照、摄像并进行公证。该公证处进行了现场状况的公证并于2019年4月2日出某了(2019)沪奉证经字第466号公证书。现原告以诉称理由诉至本院，被告则提起反诉。诉讼中，经原告申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海公信中南工程造价咨询有限公司对于涉案房屋内的装修残值进行司法鉴定。该公司于2019年8月15日出某了司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋装修造价为1,017,155.23元，截止至2019年3月，装修残值为848,488.84元。装修残值总额中包括：装修674,234.92元,设计费25,000元,消防系统33,200元,环保排污系统38180元,空调系统77,873.92元。庭审中，司法鉴定人员表示，设计费、消防系统、环保排污系统、空调系统造价是根据原告提供的相应合同及付款凭证、发票进行计算。原告支付的25,000元设计费金额合理。环保排污系统属于隐蔽系统。消防合同中没有相关设备的数量，现场存在消防设施，但未作具体测算。现场勘查的空调情况与合同的内容能互相对应。2019年7月25日，原告将涉案房屋钥匙交付给了被告。另，原告在庭审中表示，被告曾书面或口头表示会自行收回房屋，故无须双方办理交接手续。原告担心在原告搬离后房屋现场会被破坏，故将房屋锁门。合同在2019年3月14日即解除，被告可以自行收回房屋，原告认为3月14日为房屋返还之日。诉讼中，原告向本院提供了由案外人编某的检测报告。案外人好某(上海)餐饮管理有限公司委托上海为康质量检测技术有限公司对涉案房屋进行噪声检测，检测的时间段为2019年1月4日晚11：22时至11：42时。原告美域高公司委托南京宁韵环境检测有限公司对隔墙空气声隔声检测，检测时间为2019年3月3日(无具体时间点)，检测结论为“不满足”。原告另委托南京宁韵环境检测有限公司对于“好某餐饮店振动噪声”检测。检测时间为2019年3月2日晚10：35时至11：10时。庭审中，原告表示，即使原告存在违约行为，被告反诉主张的违约金亦过高。以上事实，由原告提供的租赁意向书、《XX城商铺租赁、管理合同》、租户手册、公证书、物品出门单、律师函、录音光盘等，被告提供的房屋交接书、催告函、律师函、告知函等，以及双方当事人陈述所陈述。本院认为,原、被告签订的《XX城商铺租赁、管理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。导致上述合同的解除，是因原告未能按期支付租金等费用。而原告未支付租金的理由是被告提供的涉案房屋的隔壁商户在经某过程中产生的噪声和共振影响了原告的正常经某，被告提供的房屋存在瑕疵。如果原告拒付租金的理由成立，则被告不享有合同解除权，反之被告有权行使合同解除权。就原告所述的噪声和共振问题，原告提供了三份由案外人出某的检测报告。首先，这三份报告系原告及案外人单方委托，并未告知被告且经被告同意。其次，租户手续中明确原告每天的经某时间截止至晚上10时。原告持有该租户手册，知晓手册中的内容。但从原告提供的两份检测报告显示检测的时间点均在晚上10时后，而另一份关于隔墙空气声隔声检测则无具体的检测时间点。即使在不考虑三份检测报告的真实性、有效性的前提下，原告在经某时间段之外的时间节点进行检测，本身就不能证明隔壁商户的经某对原告造成严重影响。而原告提供的录音资料也不能证明隔壁商户的经某行为导致原告无法正常经某。因此，本院认为，原告拒付租金的理由不充分，已构成违约，被告据此享有合同解除权。被告的解除合同通知于2019年2月23日送达至原告，故双方签订的《XX城商铺租赁、管理合同》于该日解除。在合同解除后，原告应当及时将房屋退还被告并结清相关费用。原告虽然在3月下旬搬离物品，但未能将房屋交付给被告，且将房屋自行上锁，直至2019年7月25日方才将房屋钥匙交付给被告。因此，房屋退还的日期应是2019年7月25日。原告在庭审中表示租赁合同于3月14日解除，应视该日为退还涉案房屋的意见，缺乏法律依据和事实依据，本院不予采纳。同时，原告要求确认租赁合同于3月14日解除的请求，本院不予支持。由于租赁合同的解除系原告违约所致，原告要求被告退还租金、物业管理费、押金的请求，本院不予支持。被告明确表示原告已付的押金作为违约金没收，此主张符合合同约定，本院予以采纳。同理，原告主张的装修损失，检测费、公证费、搬家费、律师代理费的赔偿请求，本院均不予支持。关于被告反诉要求确认租赁合同于2019年2月23日解除的请求，本院予以支持。由于涉案房屋已由双方交接，故被告反诉要求退还房屋的请求无须再作处理，且被告已撤回了此项请求。原告支付了截止2018年10月15日的租金，此后再未支付租金，现被告反诉要求原告支付2018年10月16日起至2019年2月23日期间的租金，于法有据，本院予以支持，该时间段内的租金为507,887.20元。关于被告反诉主张的2019年2月24日至2019年7月25日期间的房屋占有使用费，在租赁合同解除后，承租人已丧失继续占有使用房屋的依据，但其仍占用房屋。房屋占有使用费的计算可参照租赁合同约定的租金标准计算。现被告按租赁合同约定的租金标准之三倍计算，则证明该占有使用费具有惩罚性含义，但被告已明确表示原告的租赁押金作为违约金予以没收的情况下，再行要求按租金标准的三倍计算房屋占有使用费，对原告而言违约责任过重。因此，本院参照租金标准计算房屋使用费计600,180.60元。合同约定，原告每两个月支付一次租金，且需要提前3日支付。在合同履行过程中，原告未能按期支付租金，现被告反诉要求原告支付逾期付款违约金的请求，于法有据，本院予以支持。被告主张的逾期付款违约金是按2018年10月16日至2019年2月15日期间共四个月的租金为本金即474,028元，自2018年12月16日起计算，符合合同约定，但每日5‰的计算方式确实过高，原告关于违约金过高的意见，本院予以采纳，本院酌情确定按每日0.5‰计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司与被告(反诉原告)上海衡畅投资有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司于2017年12月11日签订的《阿拉城商铺租赁、管理合同》于2019年2月23日解除；二、原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海衡畅投资有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司2018年10月16日至2019年2月23日期间的租金507,887.20元；三、原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海衡畅投资有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司2019年2月24日至2019年7月25日期间的房屋占有使用费600,180.60元四、原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内偿付被告(反诉原告)上海衡畅投资有限公司、上海老外街商业投资管理有限公司以474,028元为本金，按每日0.5‰计算的自2018年12月16日起至实际支付此笔本金之日为止的逾期付款违约金；五、驳回原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币10,624.63元，由原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司负担。司法鉴定费3万元，由原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计11,909.24元，由原告(反诉被告)美域高(上海)投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年十月二十九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。