湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0725民初2462号 原告：李明芳，女，1989年10月22日出生，汉族，住湖南省桃源县。 被告：常德市一建房地产开发有限公司桃源分公司，住所地常德市桃源县漳江镇梅溪桥村农会组。 负责人：胡国华。 委托诉讼代理人：田业，男，1982年9月15日出生，住湖南省常德市武陵区。系该公司副总。 委托诉讼代理人：谢丽媛，女，1988年11月22日出生，住湖南省桃源县。系该公司办公室主任。 原告李明芳与被告常德市一建房地产开发有限公司桃源分公司（以下简称桃源分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明芳、被告桃源分公司的委托诉讼代理人田业与谢丽媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李明芳向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付逾期交房的违约金3668元；2.请求判决被告向原告支付未在规定期限内取得房屋权属证书的违约金38676元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，李明芳与桃源分公司签订桃源县东城区华府*东湖和缘2幢603号商品房买卖合同。合同约定：1.桃源分公司于2016年9月30日交付该商品房，同时交付《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》；2.桃源分公司承诺在2016年12月31日前办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。并对违约责任进行了明确约定。但直至2017年1月2日，桃源分公司开发的华府*东湖和缘商品房仍未通过有关部门验收，且未完成合同附件约定的水、电、燃气到户，李明芳因急于用房，只能接受桃源分公司提出的所谓提前交房，桃源分公司也未向李明芳交付《商品房质量保证书》与《商品房使用说明书》；李明芳多次催促桃源分公司办理房屋权属证书，桃源分公司均表示暂不能办理，直至2019年8月30日才电话告知办理相关手续。桃源分公司的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 桃源分公司辩称：1.同属华府*东湖和缘其他业主与李明芳关于逾期交房支付违约金主张一致的诉讼，人民法院已作出判决并生效，对李明芳要求支付逾期交房违约金的主张，应予驳回；2.李明芳关于逾期办证构成违约的主张，桃源分公司于2015年7月3日已将双方签订的商品房买卖合同在桃源县房地产管理局备案，即完成了该商品房的初始登记，李明芳于2015年7月在桃源县房管局完成了预告登记和抵押登记，房屋权属已经属于李明芳，因李明芳为公积金按揭用户，其所有权证书已抵押至公积金中心，桃源分公司不存在任何逾期行为；3.诉讼费应由李明芳承担。综上，请求驳回李明芳的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李明芳提交《桃源县商品房买卖合同》1份，拟证明李明芳与桃源分公司于2015年6月30日就华府*东湖和缘2幢603号商品房签订买卖合同，合同对价款、交付方式、交付期限、违约责任等明确约定的事实。桃源分公司无异议，对上述证据及证明的事实本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.李明芳提交《工程质量竣工验收记录》1份，拟证明华府*东湖和缘项目验收合格时间为2018年8月22日的事实。桃源分公司认为该证据不真实，与项目竣工验收时间不一致，项目竣工验收合格时间为2016年7月。经审查，该证据为复印件，未加盖复印单位印章，不能确定证据的真实性，对此证据本院不予采信。2.李明芳提交电费缴费收据、管道燃气安装与供气合同、用电档案，拟证明交房时不具备合同附件约定的水电气全部到户的事实。桃源分公司对证据的真实性无异议，但表示电费是由桃源分公司垫付的，水电气入户时间是根据业主入住时间确定的，不能证明桃源分公司未按约定履行合同义务。经审查，桃源分公司的质证理由成立，对上述证据的真实性本院予以采信，对证明目的不予采信。3.电话记录截屏信息1份，拟证明李明芳收到桃源分公司告知可以办理房屋权属证书的时间为2019年8月30日的事实。桃源分公司对电话告知的真实性无异议，但表示该电话是通知业主核实房屋面积补差房屋价款，而非告知办理房屋权属证书。该信息只能证实双方联系的事实，但内容无法确定，故对证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。4.桃源分公司提交（2018）湘0725民初734号、（2018）湘07民终1612号、（2019）湘07民再54号民事判决书各1份，拟证明同时购买华府*东湖和缘7幢501号商品房的刘桃红主张逾期交房要求赔偿违约损失的诉讼经过一审、二审、再审，生效判决确认桃源分公司不构成逾期交房，判决驳回刘桃红的诉讼请求，同时，生效判决确认华府*东湖和缘竣工验收合格的时间为2016年7月20日，本案与刘桃红案的案件事实一致，生效判决确认的事实适用本案。李明芳对证据的真实性、合法性无异议，认为此前生效判决的当事人不能代表其他人，生效判决确认的竣工验收时间与本人提交的工程竣工记录不一致。对于李明芳提交的工程竣工记录本院未予采信，刘桃红与桃源分公司所签合同与李明芳与桃源分公司所签合同除签订时间、房屋幢号、面积、价款不一致外，其他约定包括交付时间、交付条件、交付方式、违约责任均一致。生效判决确认的事实应当适用于本案。故对上述证据，本院予以采信。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月30日，李明芳与桃源分公司签订桃源县东城区华府*东湖和缘2幢603号商品房买卖合同。合同约定：1.桃源分公司于2016年9月30日交付该商品房，同时交付《商品房质量保证书》及《商品房使用说明书》；2.桃源分公司承诺在2016年12月31日前办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证；3.双方确认，该商品房项目在建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与，进行单位工程竣工验收后取得《单位工程竣工验收记录表》，即视为满足本合同约定的商品房交付条件；4.办理公积金贷款的，所有手续由买受人自行办理；5.对其他事项与违约责任进行了明确约定。2015年7月，桃源分公司将合同在桃源县房管局备案并办理预告登记，李明芳同时办理按揭贷款抵押登记。2016年7月20日，华府*东湖和缘项目竣工验收合格。2016年8月，桃源分公司采取“欢迎业主回家”联欢活动方式告知业主可以交房，李明芳收到邀请并参加了活动。2017年1月2日，李明芳接受2幢603号房屋钥匙。 本院认为：本案争执焦点为桃源分公司是否存在违反合同约定逾期交房与逾期办证的情形；桃源分公司是否应向李明芳支付逾期违约金。 本案中，李明芳主张桃源分公司在合同约定的交房时间内不具有交房的条件，且未按约定在交房时交付《商品房质量保证书》与《商品房使用说明书》，已构成逾期交房违约。从双方约定该商品房项目在建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同参与，进行单位工程竣工验收后取得《单位工程竣工验收记录表》，即视为满足本合同约定的商品房交付条件来看，桃源分公司已于2016年7月20日通过该项目的竣工验收，并于同年8月份采取活动方式告知交房，桃源分公司已在合同约定期间前履行了交房及告知义务，不构成逾期交房违约；李明芳主张桃源分公司未按合同约定期间办理房屋权属证书，构成违约。桃源分公司于2015年7月在桃源房管局办理了案涉东湖和缘2幢603号商品房的合同备案与预售登记，已确认该房屋的产权人为李明芳，因李明芳购买该房屋系按揭贷款取得，办理该房屋的权属证书须由桃源分公司、李明芳与贷款方共同办理，李明芳并未提供本人与贷款方要求办理而桃源分公司不予办理或者不能办理的相关证据，不能证明桃源分公司在合同约定期间内没有办理该房屋的权属证书构成违约；故李明芳的上述主张均不能成立。 综上，对李明芳的诉讼请求，本院不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回李明芳的诉讼请求。 案件受理费858元，减半收取429元，由李明芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员 周桃初 二〇一九年十月二十三日 法官助理 陈 虹 书 记 员 贺镜霖