江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)苏10民终2739号上诉人（原审被告）:高邮市华夏制衣有限公司，住所地在高邮市高邮镇黄渡村。法定代表人：秦加祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈顺海，江苏金飞达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:端伟伟，女，1986年4月27日出生，汉族，住高邮市。委托诉讼代理人：戚剑锋，江苏兴典律师事务所律师。上诉人端伟伟因与被上诉人高邮市华夏制衣有限公司（以下简称华夏公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2018）苏1084民初6509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华夏公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。案涉代建房协议签订的原因是案外人赵庆阳与华夏公司法定代表人秦加祥之间存在石灰款往来，故赵庆阳以其继女端伟伟名义与华夏公司签订代建房协议作为对石灰款的担保，后石灰款账目结清，该协议作废，但秦加祥因疏忽未收回代建房协议及收据；秦加祥于2009年12月8日将案涉房屋出卖给案外人许为付时，赵庆阳以担保人身份签字，进一步说明赵庆阳认可原代建房协议作废。2、一审判决适用法律错误。关于诉讼时效的问题，即便代建房协议真实有效，协议约定的交房时间为2009年8月1日，而端伟伟提起诉讼的时间为2018年10月15日，明显超出诉讼时效；案涉协议签订时，案涉房屋所属土地为工业用地，根据法律规定，双方签订的合同为无效合同，因合同取得的财产应当返还，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》处理本案，属于适用法律错误。端伟伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。端伟伟向一审法院提出诉讼请求：1、解除《商品房买卖合同》，返还购房款298694.86元和水、电、开户进户费、统装太阳能热水器费用4000元，并赔偿因华夏公司违约造成的损失852320元，共计1155014.86元；2、诉讼费用由华夏公司承担。一审法院认定事实：2009年，华夏公司与秦加祥合作开发房屋，因华夏公司所属土地系工业用地,不符合商品房开发条件，华夏公司遂采用代建房名义。此后，华夏公司原法定代表人因资金等问题外出不归，秦加祥通过拍卖程序接手华夏公司并担任法定代表人。2009年6月10日，华夏公司以华夏公司综合用房工程项目部名义与端伟伟签订代建房协议书，约定华夏公司将位于华夏制衣厂内建筑面积为106.54平方米的201室，以总价款298694.86元卖给端伟伟。协议书第四条约定：该房于2009年8月1日交付，并有合法的使用权（已交纳土地出让金）。该协议书由高邮镇法律服务所见证，购房手续由端伟伟亲属赵庆阳与华夏公司办理。赵庆阳同时系华夏公司单位员工。签订上述协议同日，端伟伟、华夏公司又订立购房补充协议。协议第四条约定：签订本协议时支付定金5万元，交付房屋钥匙时支付228496.80元，余款待办理好本协议第二约定时付清。该协议中注明原《代建房协议书》中约定和本协议不一致部分，以本协议约定为准。证明人秦加桂（秦加祥哥哥）注明：2005年8月4日秦加祥欠赵庆阳天山石灰款28万元正（整）底（抵）201室房屋款。华夏公司也出具了5万元和228694.86元的两张收据，此后秦加祥与赵庆阳之间又发生了借款关系，并且进行了结帐，但均未对购买201室房屋情况作出说明。2010年10月，华夏公司在交纳土地出让金及办理相关手续后，取得了所建房屋的房产证，并将房产证抵押给银行，此后201室又以小产权房的性质卖给许某某，抵偿金为22万元。一审法院认为：2009年6月，华夏公司在未取得房屋开发资质且所属土地为工业用地的情况下，违规建房并对外销售，违反法律规定，所订立合同应为无效合同。2010年，华夏公司办理了相关手续，并交纳了土地出让金，取得了房屋所有权证，视为对之前所订立合同的追认，其房屋买卖关系在未解除的情况下视为有效，后华夏公司又擅自将已出售的201室转卖给他人，其行为属违约行为，应当承担违约责任。端伟伟要求解除合同返还购房款并无不当，应当予以支持，但华夏公司收端伟伟人民币分别为5万元、228694.86元和4000元，合计282694.86元，端伟伟主张298694.86元并无依据，故应返还人民币282694.86元。端伟伟主张违约造成的损失共852320元，该院认为，端伟伟与华夏公司订立合同时约定交房时间为2009年8月1日，故应在到期日后主张自己的权利，现端伟伟以周边房价主张相关损失852320元，显然有失公允。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的应解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失、并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。对于华夏公司主张该协议为虚假协议，且所欠石灰款已经偿还的理由，无证据予以证明，依法不予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除端伟伟与高邮市华夏制衣有限公司商品房买卖合同关系。二、高邮市华夏制衣有限公司应于判决生效后十日内向端伟伟返还购房款282694.86元。三、高邮市华夏制衣有限公司应于判决生效后十日内赔偿端伟伟因华夏公司违约造成的损失282694.86元。四、驳回端伟伟其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15196元，诉前保全费5000元，合计20196元，由端伟伟承担10502元，华夏公司承担9694元。二审期间，上诉人华夏公司向本院提供了以下证据：1、秦加祥与许为付于2009年12月8日签订的《房屋买卖协议》复印件一份，赵庆阳作为担保人签字，拟证明端伟伟明知且认可案涉房屋卖给他人；2、秦加祥于2009年8月27日出具给赵庆阳的欠条复印件一份，拟证明石灰款项不再作为案涉房款的抵押款，端伟伟对案涉房屋没有实际支付对价。本院组织双方当事人进行了举证、质证，因华夏公司无正当理由逾期提交证据，且所提交的证据均为复印件、《房屋买卖协议》复印件上赵庆阳的签字不足以证明端伟伟明知并认可转卖行为，本院依法不予采信。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审中，华夏公司法定代表人秦加祥陈述：石灰款实为2.8万元，案涉代建房协议是虚假协议，并非对石灰款的担保，事实上是赵庆阳为华夏公司向周明星的108万元借款提供担保、故赵庆阳要求华夏公司以案涉房屋提供反担保，该108万元借款已经还得差不多了。本案二审争议焦点为：1、端伟伟提起本案诉讼是否超出诉讼时效；2、案涉协议的效力如何认定；3、如果案涉协议有效，华夏公司应当如何承担法律责任。本院认为：一、关于诉讼时效的问题。案涉房屋登记于华夏公司名下，端伟伟与华夏公司签订的《代建房协议书》早于秦加祥与许为付签订的《房屋买卖协议》，在房屋所有权发生转移前，端伟伟仍可主张不动产的登记与交付，该权利的行使不适用诉讼时效制度。现端伟伟行使解除权，随之产生请求返还购房款、赔偿损失等系列债权，端伟伟在行使解除权的同时一并主张前述债权，未超出法律规定的诉讼时效。二、关于案涉协议的效力问题。华夏公司在订立案涉《代建房协议书》时虽未取得房屋开发资质、存在违规建房销售等情形，但该公司于2010年办理了相关手续，并交纳了土地出让金、取得了房屋所有权证，案涉《代建房协议书》的效力得到补正，其内容对双方当事人仍具有约束力。三、关于华夏公司应承担的法律责任问题。华夏公司在案涉《代建房协议书》尚未解除的情况下擅自将房屋转卖他人，其行为构成违约，一审法院判决其返还购房款并按已付购房款一倍的标准承担赔偿责任并无不当。至于华夏公司提及的上诉理由，其在上诉状中称案涉《代建房协议书》系“因赵庆阳与秦加祥之间存在石灰款往来，故赵庆阳以其继女端伟伟名义与华夏公司签订代建房协议作为对石灰款的担保，后石灰款账目已结清”，但华夏公司未提供证据证明石灰款业已结清，且对结清石灰款后未收回《代建房协议书》的行为无法作出合理解释，本院不予采信；华夏公司在庭审中又否认案涉《代建房协议书》系对石灰款的担保，改称“赵庆阳为华夏公司向周明星的108万元借款提供担保、故赵庆阳要求华夏公司以案涉房屋提供反担保，该108万元借款已经还得差不多了”，该意见与前述上诉状中的理由相互矛盾且无证据佐证，本院亦不予采信。综上所述，华夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15196元，由上诉人华夏公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇一九年十月三十一日书记员 孙   皎   皎