新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民事判决书（2019）新2801民初3753号原告：马玉英，女，回族，1955年6月26日出生，现住焉耆县。委托诉讼代理人：马瑞刚，男，系原告马玉英之子。委托诉讼代理人：钱新明，新疆阳光律师事务所律师。被告：巴州现代房地产开发有限责任公司。住所地库尔勒市石化大道现代丝路华庭22号楼一层17号。统一社会信用代码：91652801050001863.法定代表人：陈俊立，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱超，男，系该公司财务主管。委托诉讼代理人：凌永明，新疆西昭律师事务所律师。被告：何琴，女，汉族，1978年4月23日出生，系巴州现代房地产开发有限责任公司出纳，现住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：张洁，新疆天地合律师事务所律师。被告：朱红霞，女，汉族，1981年7月12日出生，系巴州现代房地产公司销售部经理，现住新疆库尔勒市。原告马玉英诉被告巴州现代房地产开发有限责任公司、何琴、朱红霞商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告马玉英的委托诉讼代理人马瑞刚、钱新明，被告巴州现代房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人朱超、凌永明、被告何琴及其委托诉讼代理人张洁、被告朱红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉英诉称：1、请求判决解除原、被告之间签订的××路面房的《房屋认购定金单》，并判令被告双倍返还原告为购房支付的定金款共计1000000.00元；2、判令被告返还原告为购房已支付的首付款300000.00元。合计1300000.00元。事实与理由：2017年10月15日，原告马玉英与被告巴州现代房地产开发有限责任公司签订了现代丝路华庭21栋12号门面房的《房屋认购定金单》，该房屋认购定金单约定：①标的××路面房；②建筑面积约为61.46平方米，商品房总金额为1000000元，定金为500000元。③双方还约定了房屋交付期限，及出卖人逾期交房的违约金责任等。双方签订《房屋认购定金单》后，原告向被告何琴银行卡内支付购房首付款300000.00元、定金500000.00元，合计800000.00元，原告履行了全部的付款义务。被告却将应交付房屋售卖给他人，且标的物手续不全不能办理房屋转移手续等原因，至今未将房屋实际交付使用。因此，被告构成了逾期交房等违约行为，应当承担相应的民事责任。故原告诉至法院。被告巴州现代房地产开发有限责任公司辩称，1、案涉《房屋认购定金单》是在答辩人毫不知情的情况下，原告与被告朱红霞签订《房屋认购定金单》，违反答辩人真实意思表示，且填写内容错误，该定金单已经按作废处理；2、定金单记载的房屋价款显失公平。因为案涉房屋同地段、同楼层相邻房屋的销售价均在30000.00元/㎡以上，该定金单上记载的房屋总价为1000000.00元属于“明显不合理的低价”，故答辩人有权行使撤销权；3、原告主张双倍返还定金的诉请不能成立。理由如下：答辩人巴州现代房地产开发有限责任公司未与原告达成商品房买卖的合意，也未收取原告支付的任何购房定金、预付款或房款。原告主张由答辩人双倍返还定金以及退回预付款的诉请没有事实和法律依据；即使《房屋认购定金单》成立并合法有效，按照该定金单约定，原告也应在支付50万元后，于2017年12月1日支付15万元，于2018年1月1日再支付15万元，其余20万元应于2018年2月1日付清。但20万元至今未予支付。鉴于原告至今仍拖欠20万元价款的事实，也应由答辩人没收原告50万元的“定金”，而非原告向答辩人主张双倍返还定金。综上所述，依法驳回原告的诉讼请求。被告何琴辩称，1、本案是商品房买卖合同纠纷，原告马玉英与售房部经理朱红霞达成购买商铺的意向，是原告与现代公司发生的商品房买卖合同关系，当时何琴只是现代公司的工作人员，与何琴没有任何关联性；2、本案诉争的商品房买卖均是由现代公司售房部经理朱红霞签订房屋认购定金单、商品房买卖合同以及在不动产登记中心网签备案，并不是由何琴办理，追加何琴作为本案的被告主体错误；3、原告往何琴个人的工商银行账户上转账80万是事实。何琴是现代公司的出纳，因现代公司在法院有涉诉的案件，现代公司在银行的账户都处于被法院冻结状态，何琴包括现代公司会计等人的个人银行卡就被当做公司的账户在使用，所以，朱红霞和原告洽谈好商品房买卖事宜后，安排原告将购房款转至答辩人账户内；4、在原告把购房款打至答辩人账户后，已将大部分房款转给经办人朱红霞，剩余一小部分房款按照公司及朱红霞指示交到公司，以上答辩人行为均是按照公司的指示和要求履行职务行为。被告朱红霞辩称，2017年10月15日，答辩人与原告签订《房屋认购定金单》后，原告支付80万元房款，我们根据公司要求将款打到公司账上，剩余的20万元原告未付。答辩人系公司销售经理，履行的是职务行为。本院经审理认定事实如下：2017年10月15日，原告马玉英与被告巴州现代房地产开发有限责任公司签订《房屋认购定金单》，约定：认购房屋房号为现代.丝路华庭21栋1单元12号室（门面房），建筑面积约为61.46平方米，房屋总价为1000000.00元。定金为500000.00元。首付款于2017年12月1日交足150000.00元；于2018年1月1日交足签约款150000.00元；2018年2月1日付清200000.00元。同时双方还特别约定：1、买方付定金之日起至签约期间，卖方不得将房屋零售他人，否则视为卖方违约，卖方除应返还买方所付的定金外，另需赔付等额定金给买方；2、买方逾期不付首付款视为买方自动放弃购买，卖方可将该房屋另行销售，买方所付定金卖方不予退还；3、买方按约定交足款项，签订正式《商品房预售合同》，买方所付定金自动转作该商品房的购房款；4、买方选择按揭付款方式……；5、买方不按约定时间交清房款……；6、本定金单以买方交付定金后，经由双方签章后始生效。该《房屋认购定金单》下方“买方签字”处由马玉英签名，“卖方盖章”处由巴州现代房地产开发有限责任公司加盖公司财务专用章。《房屋认购定金单》签订后，原告向巴州现代房地产开发有限责任公司出纳何琴银行卡转账支付购房款300000.00元、定金500000.00元，合计800000.00元。后何琴将大部分房款转给被告公司销售部经理朱红霞的银行卡内，剩余款项按照被告公司及朱红霞要求转交至被告公司财务。因双方就认购的房屋房号及房产价格发生争议，引发诉讼。庭审后，本院组织双方当事人到实地核查原告购买的房屋实际房号。经双方指认，《房屋认购定金单》填写的房屋房号“××楼”系建筑面积为215.93平方米的门面房，与原告实际需购买的建筑面积为61.46平方米门面房面积数完全不同，而房号22号1单元12室门面房的建筑面积为61平方米左右。故被告公司销售部经理朱红霞在给原告填写《房屋认购定金单》时将房号“22号1单元12室”错写成“21号楼1单元12室”，属笔误。上述事实有《房屋认购定金单》一份、《中国工商银行转账汇款凭证》五份、《房屋租赁合同》二份、《房产分层分户图》一份、《借记卡账户历史明细清单》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、《昆仑银行对公存款账户明细对账单》、录音资料及聊天记录、《商品房预售合同签约证明》以及原、被告的陈述为证。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，双方签订《房屋认购定金单》后，原告按约支付首付款300000.00元、定金500000.00元，已履行了支付款项的义务。但被告收取原告款项后认为出售给原告的房产价格属于“明显不合理的低价”，因而迟迟未与原告签订正式商品房预售合同，构成违约，应承担违约责任。被告辩称与原告签订的《房屋认购定金单》不是其真实意思表示且填写内容错误以及案涉房屋同地段、同楼层相邻房屋的销售价均在30000.00元/㎡以上，该定金单上记载的房屋总价为1000000.00元属于“明显不合理的低价”等辩解意见，本院认为，被告作为专门从事房地产开发的企业，对房地产市场房产价格的降浮要比原告更有相应的认知和预判，对被告提出房产价格不是其“真实意思表示”等理由不能成立，本院不予采纳。对于原告要求被告支付双倍定金1000000.00元的主张，根据担保法相关司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分，不予支持。而本案主合同涉案标的为1000000.00元，定金却约定500000.00元，明显不符合法律规定，应调整为1000000.00元的20%，即为200000.00元。被告朱红霞和何琴均为被告巴州现代房地产开发有限责任公司销售部经理和出纳，其与原告签订《房屋认购定金单》及收取原告款项的行为，均系代表巴州现代房地产开发有限责任公司履行职务行为，被告巴州现代房地产开发有限责任公司提出对二人的上述行为“不知情”以及未收到原告交付款项的辩解意见，与庭审查明的事实不符，本院不予采信。因被告违约致使原告按约购房的合同目的不能实现，故对原告要求与被告解除《房屋认购定金单》、返还首付款及双倍支付定金的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告马玉英与被告巴州现代房地产开发有限责任公司签订的《房屋认购定金单》；二、被告巴州现代房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告马玉英购房款600000.00元；三、被告巴州现代房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内双倍返还原告马玉英定金400000.00元；四、驳回原告马玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500.00元，由被告巴州现代房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审 判 员 徐春波人民陪审员 李 雅人民陪审员 袁梦瑶二〇一九年十月十一日书 记 员 张梦迪