江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初3459号 原告：苏州鹏润国美电器有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区北局10号。 法定代表人：董晓红，执行董事。 委托诉讼代理人：章颖，公司员工。 委托诉讼代理人：王玲，公司员工。 被告：苏州泥巴公社装饰设计工程有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路3110号国发大厦一楼。 法定代表人：王超。 原告苏州鹏润国美电器有限公司（以下简称苏州国美公司）与被告苏州泥巴公社装饰设计工程有限公司（以下简称泥巴公社公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月27日对本案公开开庭进行了审理。原告苏州国美公司的委托诉讼代理人章颖、王玲到庭参加诉讼，被告泥巴公社公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告苏州国美公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告之间签订的房屋租赁合同于2018年11月1日解除；2．被告支付2018年4月1日至2018年10月31日期间的房屋租金437500元及电费48427元；3．被告支付原告根本违约金187500元（3个月的租金）及逾期支付电费违约金15690元（以48427元为基数，自2018年4月23日起按照日千分之一暂计算至2019年3月12日，要求计算至实际付清之日止）；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月22日，原、被告签订房屋租赁合同，约定泥巴公社公司承租苏州国美公司拥有合法出租权的位于苏州市人民路3110号国发大厦一楼房屋。合同签订后，苏州国美公司依约向泥巴公社公司交付房屋。但自2018年4月1日起，泥巴公社公司便开始拖欠应付房屋租赁费用及电费，期间内苏州国美公司多次通过电联、面谈及发函的形式催缴房租，泥巴公社公司表示会尽快付款，但直至2018年5月12日，泥巴公社公司搬离房屋停止营业仍未支付相应款项。2018年11月1日，为避免损失的进一步扩大，苏州国美公司收回房屋。故苏州国美公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告泥巴公社公司未作答辩。 经审理查明：2017年6月9日，苏州市营财投资集团公司向苏州国美公司出具转租同意书，同意苏州国美公司将苏州市人民路3110号国发大厦一楼的622平方米房屋转租给泥巴公社公司。 2017年6月22日，苏州国美公司（甲方、出租方）与泥巴公社公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租、乙方承租的房屋坐落于苏州市人民路3110号国发大厦一楼，租赁房屋建筑面积626.53平方米；租赁期限为3年零1个月，从2017年6月1日起至2020年6月30日届满；租金标准为62500元/月，每12个月递增一次，每次递增标准为3%，首期租赁费用为187500元，计算期为2017年7月1日至2017年9月30日；签署合同之日，乙方应向甲方缴付保证金187500元，作为乙方忠实履行合同各项条款的保证，当合同期满，乙方完全履行合同项下义务，结清所有费用，甲方应当在乙方归还房屋14个工作日后将保证金（不包括利息）本金退还给乙方；乙方承担所有租赁房屋内自用的电费、水费、通讯费、电话费、供暖费、空调费及一切与乙方有关的公共费用；乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过10日，甲方有权单方面终止或解除合同，无须向乙方作出赔偿，甲方的书面终止或解除通知自送达到时立即生效，乙方应当向甲方承担违约责任，合同其他条款未约定的，乙方应向甲方支付相当于3个月租赁费用的违约金，并且甲方有权不退还保证金。合同关于违约责任的约定，第五十六条：如因乙方的原因导致合同解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，并且甲方有权不退还保证金；第五十八条：如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额千分之一的违约金，违约金应自该拖欠款到期应付之日起计，直至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其他相关的费用；此违约金将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项超过10日，甲方有权解除合同，乙方须向甲方支付3个月的租赁费用作为违约金，且保证金不退还。泥巴公社公司在该合同中明确送达地址为苏州市干将西路515号1601室，书面通知到达前述地址即视为通知方已适当履行了通知义务且该通知内容已为被通知方知晓。 同日，苏州国美公司（甲方、出租方）与泥巴公社公司（乙方、承租方）签订关于电费的补充协议，约定：乙方承租区域内自用电所产生的费用由乙方承担，甲方负责代收代缴；乙方电费缴费标准为1元/度，水费缴费按国家缴费标准缴费；该电费自乙方进场装修之日起开始计费，甲乙双方已确认乙方使用的电表起始读数以双方确认的抄表数为准；甲方负责每月根据乙方承租区域的专用电表的读数制作费用明细单，乙方收到该费用明细单后于15个工作日内将该费用交至甲方指定账号。 合同签订后，苏州国美公司向泥巴公社公司交付了房屋，泥巴公社公司向苏州国美公司支付了保证金187500元及合同约定的第一期租金。泥巴公社公司自2018年4月1日起未再向苏州国美公司支付房屋租金。 2018年5月15日，苏州国美公司在涉案房屋外张贴公函，要求泥巴公社公司立即营业并支付租金。2018年5月17日，苏州国美公司向泥巴公社公司指定的苏州市干将西路515号1601室邮寄公函，主要内容为：在2018年5月12日，泥巴公社公司在拖欠苏州国美公司租金的情况下，未与苏州国美公司协商和同意，单方停止营业，并搬离相关办公设施、设备，现要求泥巴公社公司在接到公函后五日内给予答复，如不答复，苏州国美公司立即收回该出租区域，按双方合同约定第56条执行；苏州国美公司将通过司法途径维护自身各项合法权益。后该邮件被退回。 苏州国美公司在庭审中陈述，泥巴公社公司在2018年5月12日无故搬离涉案租赁房屋，停止营业。泥巴公社公司未向我公司交还钥匙和房屋。因为涉案房屋内还有泥巴公社公司的物品，故我方将其物品放在仓库里，于2018年11月1日收回了涉案房屋。根据合同约定，我方有权收取3个月的租金作为违约金，且不需退还保证金。关于电费，双方约定一度电1元，空调另算每月3000元。2017年3月至5月，泥巴公社公司根据办公室使用面积分摊我公司实际产生的电费，2017年6月之后根据电表度数计算电费，双方每个月中上旬共同去抄表。为此，苏州国美公司提交了2017年8月至2018年5月期间的部分抄表单、水电费催缴通知，证明泥巴公社公司截至2018年4月23日尚欠电费合计48427元。苏州国美公司陈述抄表单由张娟确认，张娟是泥巴公社公司的员工，负责财务、人事和行政。 以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、转租同意书、关于电费的补充协议、公函、EMS邮寄单、照片、催缴通知、抄表单、欠费明细及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，苏州国美公司与泥巴公社公司签订的房屋租赁合同、关于电费的补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，双方均应按照房屋租赁合同及补充协议的约定履行各自的义务。本案中，泥巴公社公司自2018年4月1日起未再支付房屋租金，且于2018年5月12日搬离承租房屋时未通知苏州国美公司，也未办理房屋交接手续。根据房屋租赁合同的约定，泥巴公社公司未按合同规定向苏州国美公司交纳房屋租金，逾期超过十日，苏州国美公司有权解除合同，事实上泥巴公社公司搬离涉案房屋已导致合同目的无法实现。考虑到出租人沟通督促要求承租人继续履行合同的期限，且出租人有防止损失扩大的义务，本院认为苏州国美公司于2018年11月1日收回房屋，符合法律规定且在合理期限内。苏州国美公司主张房屋租赁合同于2018年11月1日解除，本院予以支持。故2018年4月1日至10月31日期间的房屋租金437500元，应当由泥巴公社公司向苏州国美公司支付。 关于解除合同违约金，由于泥巴公社公司拖欠租金等费用导致合同解除，本院虑及苏州国美公司后期重新招租可能出现的空置损失，故泥巴公社公司应承担解除合同的违约责任。然泥巴公社公司已经支付的相当于3个月租金的履约保证金187500元按照合同约定不予退还，可视为其承担了解除合同的违约责任，该履约保证金事实上能够弥补苏州国美公司上述空置损失，故本院对于苏州国美公司在不返还保证金的基础上主张3个月的根本违约金的诉讼请求，不予支持。 关于泥巴公社公司欠付的电费，苏州国美公司为证明欠付电费的费用，向本院提交了抄表的照片、抄表单及欠费明细，抄表单上有泥巴公社公司员工的确认，且苏州国美公司对欠费的情况进行了说明，故本院对泥巴公社欠付电费48427元予以确认，泥巴公社应向苏州国美公司支付电费48427元。房屋租赁合同约定如泥巴公社公司拖欠应支付苏州国美公司的款项，每逾期一日，苏州国美公司有权向泥巴公社公司收取迟付金额千分之一的违约金。现苏州国美公司据此向泥巴公社公司主张逾期交纳电费的违约金，因违约金计算的标准过高，本院对于以48427元为基数，从2018年4月24日起按照年利率24%计算的违约金予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州鹏润国美电器有限公司与被告苏州泥巴公社装饰设计工程有限公司签订的房屋租赁合同于2018年11月1日解除。 二、被告苏州泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州鹏润国美电器有限公司支付房屋租金437500元、电费48427元，合计485927元。 三、被告苏州泥巴公社装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起10日内向原告苏州鹏润国美电器有限公司支付逾期支付电费的违约金（以48427元为基数，自2018年4月24日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）。 四、驳回原告苏州鹏润国美电器有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16596元，公告费600元，合计17196元，由被告苏州泥巴公社装饰设计工程有限公司负担，于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  谢永坤 人民陪审员  郁 明 法官 助理  任 彦 二〇一九年十月十二日 书 记 员  闫高阳