福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1771号 原告（反诉被告）：福建碧全房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区童游南林（海西林产工贸园区），统一社会信用代码91350784557562465T。 法定代表人：黄观镇，董事长。 委托诉讼代理人：于旭明，福建名仕律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南平市武夷新区建设发展有限公司，住所地南平市建阳区嘉禾大道（崇阳溪大桥旁），统一社会信用代码91350784553240290L。 法定代表人：杨庭恒，董事长。 委托诉讼代理人：苏盛众，福建应然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小旭，福建应然律师事务所律师。 原告（反诉被告）福建碧全房地产开发有限公司（以下简称碧全公司）与被告（反诉原告）南平市武夷新区建设发展有限公司（以下简称新区建设公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，诉讼过程中，新区建设公司于2019年8月16日向本院提出反诉，本院予以准许，将两案合并审理。于2019年9月20日裁定转为普通程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）福建碧全房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于旭明，被告（反诉原告）南平市武夷新区建设发展有限公司的委托诉讼代理人张小旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧全公司向本院提出诉讼请求：请求判令新区建设公司向碧全公司支付购房款1250963.60元，并支付逾期付款利息（利息以1250963.60元为基数，自2015年11月23日起按年利率7.665%计算至欠款全部还清之日止），暂计至2019年6月22日为343592.79元。事实与理由：碧全公司以出让方式取得南平市建阳区海西林产工贸城中（建阳区童游街道兴阳路588号）、编号为JY2010003的宗地使用权。并经政府批准，在该宗地上建设“碧全江誉”地产项目。2013年10月31日，新区建设公司与碧全公司签订一份《碧全江誉商品房购买协议》，新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全江誉6号楼商品房，作为武夷新区拆迁安置房。协议主要约定：1.新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全江誉6号楼128.53㎡商品房共28套，产权建筑面积3598.56㎡；2.购房价款：按均价4860/㎡计算，产权建筑面积3598.56㎡，价款共计17489002元；3.付款方式：新区建设公司于签订本协议后20日内向碧全公司支付总价款的50%价款，共计8744501元。碧全公司应于2014年1月31日前将6号楼28套商品房交付给新区建设公司，新区建设公司在碧全公司交房之日起20个工作日内再向碧全公司支付余下房价款8744501元。4.新区建设公司付清房屋总价的50%价款后，碧全公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同，新区建设公司应提供28套商品房对应拆迁户情况相关信息与相关资料，签署的《商品房买卖合同》以新区建设公司提供的资料为准。协议第5条违约条款只约定了碧全公司违约应承担的违约责任，未约定新区建设公司违约应承担的违约责任。此外，协议还对购房者应承担的契税、物业管理费、专项维修基金和水电开户费等费用的负担、面积误差等事项作了约定。碧全公司与新区建设公司订立购房协议时，碧全公司建设的楼房形象进度只是刚刚封顶，外墙尚未落架。因当地政府对新区建设公司有年度考核要求，新区建设公司以此为由要求碧全公司配合其推进拆迁安置工作，故双方在协议中约定的交房时间大幅提前。实际上，按正常的施工进度，碧全公司不可能在协议约定的时间完成交房，所以双方对约定的交房日期和首付款日期都持宽松的态度，新区建设公司的首付款即延期支付。2015年7月15日，碧全公司向新区建设公司提交了《交房申请报告》，告知新区建设公司6号楼26套商品房已经全面验收合格，取得大产权证，向新区建设公司申请交房。新区建设公司在《交房申请报告》上均签注意见，表示收到法定验收手续，指定有关部门办理交房手续。之后，新区建设公司又与碧全公司协商调整了6号楼的购买套数,即6号楼减少2套房屋，转而增购20号楼2套房屋。因20号楼单套房屋面积为128.7㎡，比6号楼房屋面积（128.52㎡)略大，调整2套房屋后碧全公司交付的房屋总面积增加0.36㎡，按单价4860元/㎡计算，新区建设公司需补交差价1749.60元，故新区建设公司应付的购房价款为17490751.60元(原合同总价17489002元+差价1749.60元)。同年10月26日，碧全公司又向新区建设公司提交了《交房申请报告》，告知新区建设公司20号楼商品房也全面验收合格，取得大产权证，向新区建设公司申请交房。新区建设公司签署意见，表示确认。碧全公司交付28套商品房，已全面履行了合同义务，而新区建设公司实际付款16239788元，尚欠1250963.60元未付。碧全公司多次催促新区建设公司还款，新区建设公司未予履行。因双方未约定新区建设公司逾期付款违约金计算方法，根据2000年11月21日“关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复”司法解释的规定，被告逾期付款违约金应按每日万分之二点一计算，年利率为7.665%。由碧全公司完成全部商品房交付的第21个工作日推算（根据购房协议约定，新区建设公司付清全款日期为碧全公司交房再过20个工作日），新区建设公司应从2015年11月23日起承担欠款利息，暂计至2019年6月22日，新区建设公司欠款违约金按年利率7.365%计算，应为343592.79元。综上，碧全公司与新区建设公司签订的《碧全江誉商品房购买协议》，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。碧全公司履行了交付商品房的义务，新区建设公司拒不足额支付余下房屋价款，已经构成违约，依法应承担逾期付款的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》以及最高人民法院相关司法解释的规定，诉至法院。 新区建设公司辩称，一、新区建设公司尚欠购房款1250963.60元未付属实。据2013年10月31日《碧全江誉商品房购买协议》（以下简称购房协议），新区建设公司向碧全公司所购碧全江誉6号楼28套房住宅总房价款17489002元。新区建设公司于2014年1月7日、2014年5月26日分别支付8744501元、7495287元，共计16239788元，尚欠1249214元未付；由于新区建设公司向碧全公司所购安置房房源调整，本案6号楼2套房、案外8号楼4套房共计6套房调整至案外20号楼安置，调整后新区建设公司应补差186225元。现根据原告本案诉求，碧全公司的意思是：186225元中的1749.60元调整至本案对应的购房协议内，本案购房款总额在购房协议总价基础上增加1749.60元[计算方式：每套面积增加（128.7㎡-原面积128.52㎡＝0.18㎡）×2套×4860/㎡＝1749.60元]、余184474.40元调整至另案（即8号楼对应的）合同内；与此对应，南平市建阳区人民法院已开庭审理的（2019）闽0703民初390一案所涉及的关于11号楼、20号楼《碧全江誉商品房购买协议》项下的总价款不作调整。对此，新区建设公司予以认可。以此为基础，新区建设公司尚欠购房款1249214元＋1749.60元＝1250963.60元未付属实。二、碧全公司诉求逾期付款利息无事实根据与法律依据。1.购房协议未约定逾期支付购房款应支付违约金，故碧全公司诉求支付逾期利息无合同根据。2.购房协议第三条约定双方的履行顺序是：（1)签约后20天内即2013年11月20日前先交首期购房款即总价款的50%；（2）2014年1月31日前交房，交房后20个工作日内再支付购房款额的50%。据此，如碧全公司未交房，新区建设公司可不予支付第二期购房款，及新区建设公司享有第二期购房款的先履行抗辩权。履行情况是：1.新区建设公司于2014年1月7日付清了首期购房款8744501元；2014年1月31日碧全公司未依约交房；在碧全公司未交房的情形下新区建设公司于2015年5月26日支付了7495287元，第二期款只余1249214元未付；2.房屋迟至2015年7月14日通过竣工验收备案，2015年10月26日碧全公司才通知交房。而对所欠购房款，双方尚是碧全公司其他同类案件起诉后的2019年2月28日才最终确认，碧全公司要求从2015年11月23日起支付逾期付款利息不应支持。三、购房协议约定，碧全公司如延期交房，每延期一日，应按总价每天千分之一支付违约金，且逾期交房还造成新区建设公司巨额超期过渡费损失。经审计确认，碧全公司逾期交房应付违约金达10720758.23元、逾期过渡费496601.28元，二项合计11217359.51元，远远超过购房余款。根据购房协议约定是先交房再付第二期购房款，显然付款期限届满前，碧全公司对新区建设公司已负有到期违约金、逾期过渡费债务未清偿，依法新区建设公司享有先履行抗辩权，碧全公司现在未支付损害赔偿金的情形下，诉求逾期支付购房款的利息于法不符。综上所述，碧全公司关于支付逾期利息的诉求应予驳回。 新区建设公司向本院提出反诉请求：判令碧全公司支付逾期交房违约金10720758.23元，并赔偿新区建设公司临时安置补助费损失496601.28元，合计11217359.51元。事实与理由：为南平市武夷新区建设所需，新区建设公司向碧全公司购买商品住宅房专用于拆迁安置，双方就此协商后于2013年10月31日签订了《碧全江誉商品房购买协议》（下简称协议，内容详见文本），约定的主要事项：为加快推进武夷新区拆迁工作，新区建设公司决定购买碧全公司碧全江誉6号楼28套128.52㎡商品房作为武夷新区拆迁安置房；一、新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全江誉6号楼128.52㎡28套商品房住宅，产权建筑面积3598.56㎡;二、新区建设公司按均价4860元/平方米购买，总房价款17489002元；三、新区建设公司应于签订本协议后20日内向碧全公司支付28套商品房总价的50%共计8744501元，碧全公司应于2014年1月31日前将28套商品房交付给新区建设公司，新区建设公司在碧全公司交房之日起20个工作日内向碧全公司支付28套商品房总价的50%即8744501元；四、新区建设公司在付清首批房屋总价的50%后，碧全公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同；五、碧全公司于2014年1月31日前将新区建设公司购买的60套商品房住宅交付签订《商品房买卖合同》的拆迁安置户。如碧全公司未按本协议约定日期交房，每延期一日，应向新区建设公司支付本协议购房款总额1%的违约金。违约金由新区建设公司从未支付给碧全公司50%的购房款中直接扣回。协议签订后，新区建设公司付清了首笔房价款即总房价款的50%计8744501元。根据协议，第二笔房价款8744501元（即总房价款的50%)支付时间为交房日起20个工作日内，但基于碧全公司要求，新区建设公司在所购房产未竣工时即提前于2015年5月26日支付了7495287元，第二期款只余1249214元未付。至此，新区建设公司共计已付16239788元。2014年12月18日，因房源调整，本合同房价款增加1749.60元。2014年1月31日碧全公司并未如期交房，房屋迟至2015年7月14日通过竣工验收备案，2015年10月26日碧全公司才通知交房。碧全公司交房明显逾期，构成重大违约。经审计确认，碧全公司应支付自2014年1月31日至2015年10月26日止按613天计算的逾期交房违约金10720758.23元（房价款总额17489002元×613天×l‰/天）；同时，新区建设公司向碧全公司所购安置房一经交付给安置户，新区建设公司即无需再付临时安置补助费，但因碧全公司未依约于2014年1月31日交房，致新区建设公司无法向安置户交房，需继续支付临时安置补助费，碧全公司对此款应负赔偿责任，经审计确认，逾期的临时安置补助费应自2014年1月31日算至2015年12月31日为496601.28元（3598.56㎡×6元/月/㎡×23月）。现碧全公司已依据前述合同向贵院起诉要求支付购房尾款等，故新区建设公司基于同一合同、同一法律关系依法提出反诉，请求将反诉与本诉合并审理，并支持新区建设公司的反诉请求。 碧全公司辩称，一、碧全公司与新区建设公司签订的《碧全江誉商品房购买协议》仅是团购预约协议，表示双方意向购买的文件。根据协议第四条约定，碧全公司并非直接向新区建设公司交付房屋，而是根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同，新区建设公司应提供28套商品房住宅对应拆迁户的相关信息与相关资料，签署的《商品房买卖合同》以新区建设公司提供的资料为准，但新区建设公司迟至2015年1月19日之后才陆续提供拆迁安置户的名单和选房顺序资料，直至2016年11月18日才提供了全部28户拆迁安置户的相关资料。碧全公司在缺少安置户资料的情况下不可能在2014年1月31前完成交房，延迟交房是新区建设公司违约的原因造成的，不应归责于碧全公司。1.《武夷新区城市总规划（2012－2030）》于2012年1月获得福建省人民政府批准。为推进武夷新区建设，加快完成土地征收和拆迁安置工作，双方于2013年10月商谈团购安置房事宜。此时，碧全公司所建楼房只是框架主体封顶，后续还要进行砌墙、拆模、防水、水电管网布线、安装门窗等工程施工，按正常的施工进度不可能在2014年1月31前完工。但新区建设公司为了便于完成工作考核目标，才提出合同中的交房时间要提前，并口头承诺只要能用钥匙打开商品房的房门即视为符合交房条件。实际交房时间应以拆迁安置户的《商品房买卖合同》签订时间为准。2015年7月15日，碧全公司向新区建设公司递交了《交房申请报告》，告知新区建设公司6号楼已验收合格，并取得验收备案表，初始登记工作完成，取得大产权证，可陆续办理产权证。新区建设公司收到报告当日即签署意见，但因拆迁安置户名单和选房顺序资料不齐，各拆迁户没有及时前来签订《商品房买卖合同》及办证。2.《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务”。《碧全江誉商品房购买协议》只约定了逾期交房时卖方应承担的违约责任及违约金的计算方式，而未就买方逾期付款所应承担的责任及卖方损失的计算方式作出约定，可见该协议对买卖双方违约责任的约定显失公平。而《商品房买卖合同》第七条和第九条分别就付款、逾期交房的违约责任予以明确。相比较而言，适用《商品房买卖合同》厘清买卖双方的责任更为公平合理。3.《碧全江誉商品房购买协议》约定的交房日期为2014年1月31日，但人民政府与拆迁安置户签订的拆迁安置协议并未就交房日期作出约定，新区建设公司确定的交房日期如此急促，显然不是从拆迁安置户的利益为出发点，而是为了完成其本单位的工作考核目标。因此，对于交房日期的确定，应以《商品房买卖合同》的约定更为合理。新区建设公司认可碧全公司交房的时间为2015年7月15日，故根据《商品房买卖合同》约定的交房日期，碧全公司并未逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。二、碧全公司履行交房义务须在新区建设公司按约履行合同义务的前提下进行，碧全公司因新区建设公司违约在先而未能相应履约，碧全公司不应就此承担违约责任。根据新区建设公司证据7，有关拆迁补偿款的支付时间均在2015年1-12月期间，能够证明新区建设公司与各拆迁户签订征收补偿协议的时间也在此时间段，故其未在2014年1月31日前提供拆迁安置户的名单和选房顺序资料，碧全公司的交房时间应根据与各拆迁户签订《商品房买卖合同》的时间确定。三、根据团购预约协议，碧全公司向新区建设公司申请交房。新区建设公司在《交房申请报告》上签署意见，承认已于2015年7月15日收到6号楼商品房的法定验收手续，请建阳征迁指挥部按程序办理交房手续。至此，碧全公司已经履行了交付6号楼全部商品房的义务。之后，新区建设公司又与碧全公司协商调整了6号楼的购买套数，即6号楼减少2套房屋，转而增购20号楼2套房屋。因20号楼单套房屋面积为128.7㎡，比6号楼房屋面积（128.52㎡）略大，调整2套房屋后碧全公司交付的房屋总面积增加0.36㎡，按单价4860元/㎡计算，新区建设公司需补交差价1749.60元，故新区建设公司应付的购房价款为17490751.60（原合同总价17489002元+差价1749.60元）。2015年10月26日，碧全公司又向新区建设公司提交了《交房申请报告》，告知新区建设公司20号楼商品房也全面验收合格，取得大产权证，向新区建设公司申请交房。新区建设公司签署意见，表示确认。碧全公司交付28套商品房，已全面履行了合同义务，而新区建设公司实际付款16239788元，尚欠1250963.60元未付。四、双方订立《碧全江誉商品房购买协议》时，双方于2013年10月31日签订购房合同时，碧全公司所建楼房只是框架主体封顶，后续还要进行砌墙、拆模、防水、水电管网布线、安装门窗等项目施工，按正常的施工进度不可能在2014年1月31前完工。新区建设公司为了便于完成工作考核目标，便提出合同中的交房时间要提前，并口头承诺只要能用钥匙打开商品房的房门即视为符合交房条件。实际交房时间应以拆迁安置户的《商品房买卖合同》签订时间为准。新区建设公司反诉要求碧全公司支付违约金10720758.23元，并赔偿临时安置补助费损失496601.28元，对碧全公司不公平，也不合理。五、碧全公司不构成违约，不应承担违约责任。即便按新区建设公司的观点，其主张的违约金也是过高。新区建设公司以近乎成本价购买碧全公司的商品房，碧全公司收益微不足道，而购房框架协议中单纯针对碧全公司的违约金计算方法明显不合理。新区建设公司要求碧全公司赔偿违约金，还要赔偿所谓经济损失，属于重复主张。新区建设公司主张的违约金明显过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”综上，新区建设公司的反诉没有事实根据和法律依据，请求驳回反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，对新区建设公司、碧全公司提交的双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院结合争议焦点予以分析认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2012年10月24日，南平市建阳区（原建阳市）人民政府印发潭政综（2012）264号《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》，该通知载明，为加快武夷新区建设，决定对武夷新区童游组团项目用地范围内国有和集体土地上的房屋实施征收，征收人为南平市建阳区人民政府，征收实施单位为南平市建阳区童游街道办事处；私有房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换或两者相结合的方式进行；选择产权调换方式回迁住宅的过渡期限最长不超过36个月，过渡期限自搬迁腾空房屋之日起计算，过渡期限内临时安置补助标准为每月每平方米6元，直到安置房交付止；因征收人的原因延长过渡期限的，征收人应当自逾期之日起每月支付被征收人双倍的临时安置补助费。 为安置本项目征收中选择以产权调换方式接受补偿的被拆迁户，新区建设公司与碧全公司于2013年10月31日签订《碧全江誉商品房购买协议》（以下简称购买协议）一份，约定：一、新区建设公司购买碧全公司开发建设的碧全江誉6号楼128.52㎡28套商品房住宅，产权建筑面积3598.56平方米，具体产权面积以房管部门审定的面积为准，面积误差多退少补。28套商品房住宅的具体产权面积、房号、户型见附表;二、新区建设公司按均价4860元/平方米购买碧全公司开发建设的碧全江誉6号楼128.52㎡28套商品房住宅，产权建筑面积3598.56平方米，共计人民币17489002元;三、新区建设公司应于签订本协议后20日内向碧全公司支付6号楼128.52㎡28套商品房住宅总价的50%价款，共计8744501元。碧全公司应于2014年1月31日前将6号楼128.52㎡28套商品房住宅交付给新区建设公司，新区建设公司在碧全公司交房之日起20个工作日内向碧全公司支付6号楼128.52㎡28套商品房住宅总价剩余的50%价款，共计8744501元；四、新区建设公司在付清首批房屋总价的50%价款后，碧全公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同，新区建设公司应提供28套商品房住宅所对应拆迁户的相关信息与相关资料，签署的《商品房买卖合同》以新区建设公司提供的资料为准；五、碧全公司于2014年1月31日前将新区建设公司购买的28套商品房住宅交付签订《商品房买卖合同》的拆迁安置户。如碧全公司未按本协议约定日期交房，每延期一日，应向新区建设公司支付本协议购房款总额1‰的违约金，违约金由新区建设公司从未支付给碧全公司50%的购房款中直接扣回。 2014年12月18日，新区建设公司与碧全公司协商减少购买6号楼2套商品房，更改为购买20号楼2套商品房，20号楼单套商品房面积较调整之前略大，调整后的20号楼2套商品房面积较调整前的6号楼2套商品房增加0.36㎡。 2014年1月7日，新区建设公司向碧全公司支付购房款8744501元，2014年5月26日，新区建设公司向碧全公司支付购房款7495287元，共计支付16239788元。 2015年7月14日，碧全江誉6号楼通过竣工验收备案。2015年7月15日，碧全公司向新区建设公司发出《交房申请报告》，主要内容为：新区建设公司购买的碧全江誉6号楼26套商品房，现已全面验收合格并取得验收备案表，初始登记工作已完成，已得大产权证，可陆续办理产权证。现向新区建设公司申请交房。2015年8月14日，新区建设公司在该《交房申请报告》左下角载明“我司已于2015年7月15日收到贵公司送来的碧全江誉6号楼26套商品房的法定验收手续(《福建省房屋工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》),请征迁指挥部按程序办理交房手续”，并加盖其印章。2015年10月26日，碧全江誉11号楼、20号楼通过竣工验收备案。同日，碧全公司向新区建设公司制作《交房申请报告》，主要内容为：新区建设公司购买的碧全江誉8号楼64套商品房、11号楼34套商品房、20号楼32套商品房，现已全面验收合格并取得验收备案表，初始登记工作已完成，已取得大产权证，可陆续办理产权证。现向新区建设公司申请交房。2015年10月30日，新区建设公司在该《交房申请报告》左下角载明“我司已于2015年10月26日收到贵公司送来的碧全江誉8号楼64套房、11号楼34套房、20号楼32套商品房的法定验收手续(《福建省房屋工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》),请建阳征迁指挥部按程序办理交房手续”，并加盖其印章。至此，碧全公司已将碧全江誉6号楼26套商品房及碧全江誉20号楼2套房屋共计28套房屋交付给新区建设公司。 另查明，结合《碧全江誉6号楼征收后续房租支付表》，经计算，新区建设公司从2014年2月1日至2015年7月15日止期间按每月6元/平方米标准实际支付6号楼26套房屋及20号楼11502、11602号房的临时安置过渡费为343575.35元。 本院认为，本案的争议焦点问题为：一、碧全公司与被拆迁户签订的《商品房买卖合同》是否应当作为定案依据；二、碧全公司商品房交付条件问题。三、碧全公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任问题；四、新区建设公司要求碧全公司支付违约金和临时安置过渡费的主张及碧全公司要求新区建设公司支付剩余购房款及其利息的主张是否成立。 一、关于碧全公司与被拆迁户签订的《商品房买卖合同》是否应当作为定案依据的问题。 新区建设公司与碧全公司签订的《购买协议》对涉诉商品房的交付、购房价款的支付及违约责任等有明确约定，系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，该《购买协议》合法、有效。新区建设公司向碧全公司购买碧全江誉商品房住宅之目的在于为南平市武夷新区建设项目中的被拆迁户提供安置房屋。碧全公司系出于对《购买协议》的履行而与被拆迁户签订《商品房买卖合同》，双方在实际履行过程基本遵照《购买协议》执行。碧全公司与被拆迁户之间订立《商品房买卖合同》的行为亦仅构成碧全公司对《购买协议》履行行为的一部分。碧全公司系通过《商品房买卖合同》的订立实现对《购买协议》约定义务的承担。因此，本案不能认定《商品房买卖合同》形成对《购买协议》就商品房交付期限约定的变更，双方应当按照《购买协议》的约定全面履行自己的义务。碧全公司对应当以其与被拆迁户之间订立的商品房买卖合同对交房时间等争议问题作出判定的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 二、关于碧全公司商品房交付条件问题。 《购买协议》明确，碧全公司应当于2014年1月31日前将6号楼案涉商品房交付给新区建设公司，但双方对房屋交付条件未作约定，故应依照法律、法规的规定确定房屋交付的条件。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”从上述规定可知，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的法定条件。本案中，案涉6号楼26套房屋于2015年7月14日取得竣工验收备案表，说明，案涉6号楼26套房屋于2015年7月14日符合交付条件。新区建设公司于2015年7月15日收到《交房申请报告》，并表示同意接收，视为碧全公司于2015年7月15日履行完案涉6号楼26套房屋的交付义务。另20号楼2套房屋于2015年10月26日取得竣工验收备案表，说明，案涉20号楼2套房屋于2015年10月26日符合交付条件。新区建设公司于2015年10月26日收到《交房申请报告》，并表示同意接收，视为碧全公司于2015年10月26日履行完案涉20号楼2套房屋的交付义务。 三、关于碧全公司是否构成逾期交房及是否应就此承担违约责任的问题。 《购买协议》明确约定，碧全公司应当于2014年1月31日前交付涉案商品房，但碧全公司于2015年7月15日履行完6号楼26套房屋交付义务，于2015年10月26日履行完20号楼2套房屋交付义务，可见，碧全公司已构成逾期交房。碧全公司辩称其逾期交房系因新区建设公司未及时提供拆迁安置户的名单及选房顺序。本院认为，商品房符合交付的条件为竣工验收合格且经相关职能部门备案，根据本院查明的事实可知，涉诉商品房于2015年7月14日及10月26日才通过竣工验收备案。因此，碧全公司逾期交房系因涉诉商品房未通过竣工验收备案，未达到交付条件，而非新区建设公司未及时提供拆迁安置户的名单及选房顺序导致，故碧全公司该辩解，本院不予采纳，碧全公司应当就其逾期交房违约行为对新区建设公司承担相应的违约责任。 关于新区建设公司要求碧全公司支付违约金和临时安置过渡费的主张及碧全公司要求新区建设公司支付剩余购房款及其利息的主张是否成立的问题。 新区建设公司在本案中同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失。对此，碧全公司辩解如认定其构成违约，新区建设公司主张的违约金数额过高，且同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失，属重复主张。本院认为，碧全公司、新区建设公司对逾期交房违约金有明确约定，新区建设公司如认为双方约定的违约金过分低于违约造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但其在未能证明实际损失高于约定违约金的情况下，主张违约金与损失赔偿并行，于法无据，不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，新区建设公司主张因碧全公司逾期交房造成的实际损失为临时安置补助费损失，由此可见，《购买协议》约定的逾期交房违约金明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此，新区建设公司主张违约金应以其实际损失即临时安置补助费的130%为限。经查明逾期交房期间新区建设公司实际支付的临时安置补助费为343575.35元。故碧全公司应支付新区建设公司逾期交房违约金446647.96元（343575.35元×130%）。庭审中，双方一致确认新区建设公司尚欠碧全公司案涉购房款共计1250963.60元未支付。根据《购买协议》的约定：违约金从新区建设公司未支付的50%购房价款中扣减，故碧全公司应支付新区建设公司的违约金446647.96元，从新区建设公司未支付的购房款1250963.60元中扣减。扣减后，新区建设公司尚欠碧全公司购房价款804315.64元，该部分购房价款支付条件已成就，碧全公司理应支付。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定,买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率标准计算。新区建设公司对《购买协议》未约定逾期支付购房应支付违约金，碧全公司诉求支付逾期利息无法律依据的辩解，不予采纳。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定:逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。新区建设公司主张逾期付款违约金按每日万分之二点一即年利率为7.665%计算，因《购买协议》未约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，故予以支持按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算，超出部分，不予支持。碧全公司主张逾期付款违约金自2015年11月23日起算至全部付清之日止，新区建设公司辩解，碧全公司因逾期交房所需支付的违约金已达10720758.23元，远超购房款余额1250963.60元。碧全公司未先行支付逾期交房违约金，新区建设公司可不予支付第二期购房款及相应利息，从2015年11月23日起支付逾期付款利息更不应支持。本案中，双方约定违约金从新区建设公司未支付的50%购房价款中扣减，因双方对违约金未进行确认，因此，未支付购房款亦未确定，碧全公司主张自2015年11月23日支付逾期付款利息，本院不予支持。但经本院判决指定的履行期间，新区建设公司未支付购房款的，应支付逾期付款利息。综上，碧全公司应支付新区建设公司的违约金，已从新区建设公司未支付的购房款中扣减，故新区建设公司要求碧全公司支付违约金10720758.23元的诉讼请求，不予支持；碧全公司要求新区建设公司支付购房款1250963.60元的诉讼请求，予以支持804315.64元,超出部分，不予支持；碧全公司要求新区建设公司支付逾期付款利息的诉讼请求，予以支持按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算，自本判决指定的履行期间届满次日起至购房款付清之日止,超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、南平市武夷新区建设发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付福建碧全房地产开发有限公司购房款804315.64元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算，自本判决指定的履行期间届满次日起算至购房款付清之日止）； 二、驳回福建碧全房地产开发有限公司本诉的其他诉讼请求； 三、驳回南平市武夷新区建设发展有限公司反诉的诉讼请求。 本诉案件受理费19151元，由福建碧全房地产开发有限公司负担7308元，由南平市武夷新区建设发展有限公司负担11843元；案件反诉受理费89104元，减半收取计44552元，由南平市武夷新区建设发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  戴琳丰 人民陪审员  欧芳英 人民陪审员  叶杏玲 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  黄 婷 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。