北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初21478号原告：刘明圃,男，1972年5月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：尚二先，女，1971年2月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：周建军，北京仁爱律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。被告：北京泽烽投资有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路28号院1号楼1至12层101内10层1001室。法定代表人：王子隆。被告：王子隆，男，1985年7月23日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：张瑾，女，1983年11月21日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区牛街西里二区8、9号楼三层。法定代表人：王子隆。四被告共同委托诉讼代理人：穆晓，北京震鑫律师事务所律师。原告刘明圃、尚二先与被告北京泽烽投资有限公司（以下简称泽烽公司）、王子隆、张瑾、北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘明圃、尚二先之共同委托诉讼代理人周建军、张晓冲，与被告王子隆，及被告泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司之共同委托诉讼代理人穆晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明圃、尚二先向本院提出诉讼请求：1、判决泽烽公司支付刘明圃、尚二先房屋买卖剩余款项63200995元及违约金（违约金以63200995元为基数，自2015年12月11日起至房屋买卖款项全部付清之日止，违约金标准按照年利率20%计算）；2、判决王子隆、张瑾、鸿炜公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用、保全费由泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司共同承担。事实理由：我二人与泽烽公司于2014年9月10日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《商品房买卖合同补充协议书之二》及《房屋买卖居间合同》，由我二人将位于北京市海淀区某街×号院×号楼4套房屋出售给泽烽公司，总价款1.8亿元（包括基本价13700万元，装修及设备补偿款3000万元以及居间服务费1300万元），并约定王子隆、张瑾、鸿炜公司为泽烽公司履约提供连带责任保证。合同签订后，双方办理了房屋过户手续，但泽烽公司一直拖欠剩余购房款不予支付，故起诉至人民法院，请求予以裁决。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司辩称，认可合同约定购房款一共是1.8亿元，也认可约定1.8亿元在合同签订后一年内付清。房款是我方按照替其偿清债务的方式支付的，截止至2015年2月10日已经偿还完13498.92万元。剩余钱款未支付的原因是2014年10月24日双方手写协议书约定刘明圃应该向王子隆返还5000平米的商铺和6套住宅，如果未返还上述商铺和住宅，我方可以免于支付500万元和5500万元。因为其没有返还上述商铺和住宅，所以我方认为可以从1.8亿元购房款中减免支付6000万元。由于双方约定由王子隆代其履行相关债务，所以在其他债务偿还过程中双方还另行对减免额进行了确定，实际上无法支付的款项或承担的债务总额超过1.8亿元，对于多支付的款项我方也认可，不再主张。另外，我方认为购房人系王子隆个人。泽烽公司帮王子隆代持房产。签订合同时泽烽公司还未成立。另外，签订合同时其隐瞒了房屋已被鄂尔多斯公安局某处分局查封的事实，导致无法按时过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，王子隆与张瑾系夫妻。刘明圃与尚二先系夫妻。王子隆系泽烽公司、鸿炜公司法定代表人，系泽烽公司设立人、发起人。泽烽公司于2014年9月15日成立，王子隆系法定代表人。2014年9月10日，刘明圃、尚二先（甲方，卖方）与泽烽公司（乙方、买方，办理注册中）及乙方保证人王子隆、张瑾、鸿炜公司签订《商品房买卖合同》，约定甲方将位于北京市海淀区某街×号院×号楼4套房屋（房屋所有权证号分别为：X京房权证海字第×1/×2/×3/×4号）出售，甲乙双方经协商确定房屋总价款13700万元；因甲方出售的房屋存在多处抵押，因此乙方明确同意由乙方为甲方代为偿还甲方现有的所有债务（具体债务明细见合同附件），以保证本合同下房产的顺利过户，同时乙方保证严格按照本合同约定的期限为甲方代为偿还债务，为保证乙方及时代甲方偿还债务，甲乙双方协商一致同意，甲方现有的债务在11000万以内的，乙方代甲方偿还的债务数额抵偿同等数额的房屋出售价款，如果甲方与出售房产有关的债务超出11000万元的，要经过甲方同意后由乙方支付，如甲方有新债务出现，则甲方负责；乙方共应支付甲方2000万元定金，其中本合同签订后，双方办理委托公证及法院授权委托书当日，乙方支付甲方100万元，乙方在法院支付代偿债务11000万元当天，乙方支付甲方1900万元；乙方应当在本合同生效之日起90日内将甲方现有的所有债务全部代为还清（具体债务明细间合同附件），并向甲方提供全部的还款证明的副本；乙方在本合同生效之日起90日，办理完毕房屋过户手续，届时甲乙双方应当积极配合；甲乙双方办理完房屋过户手续后，乙方按照甲乙双方协商的时间，尽快支付甲方剩余款项；为保证房屋过户后，乙方能严格按照本合同约定向甲方支付剩余房屋价款，乙方同意为甲方提供以下担保：乙方同意用泽烽公司名下位于北京市海淀区某街×号院×号楼房产（即本合同涉及的房产）做担保，同意用王子隆名下位于北京市朝阳区北苑路28号院1号楼1至12层101的房产做担保，以乙方法定代表人王子隆及其法定妻子为履行本合同支付房屋价款行为提供无限连带保证，保证期限为乙方将本金及利息全部付清为止（注：妻子姓名、身份证号、保证人签字按印处空白）；以鸿炜公司全部资产及经营权担保；担保范围：乙方应当向甲方支付本合同下的全部房屋价款以及乙方违约行为而产生的逾期利息、违约金、损害赔偿金以及甲方为实现收回上述房屋价款而花费的各项律师费、执行费、诉讼费、评估费等费用；如乙方未按照本合同约定向甲方支付房屋价款，则甲方有权按照本合同约定处置担保财产或要求保证人承担保证责任；甲方出售的房屋现正处于出租状态，承租人为赵华荣，乙方对房屋现状完全知晓，乙方同意接手处置原承租方的租赁问题……；乙方未能按照本合同约定的期限向甲方支付剩余款项的，逾期后乙方要向甲方支付违约金，违约金按照剩余款项的年利率20%计算。刘明圃、尚二先在该合同中作为甲方签字。王子隆在乙方处签字，并作为保证人签字。张瑾作为保证人在合同中签字按印，鸿炜公司作为保证人加盖公章。另，《商品房买卖合同》未附所称甲方债务明细表等附件。同日，刘明圃、尚二先（甲方，卖方）与泽烽公司（乙方、买方）及乙方保证人王子隆、张瑾、鸿炜公司签订《房屋买卖合同补充协议书》，约定在基本价格13700万元的基础上，乙方支付甲方装修及设备补偿款共计3000万元，此款项于《商品房买卖合同》签订之日起一年内支付完毕，如乙方逾期支付，按照应付金额20%年利率支付违约金；乙方为保证商品房买卖合同的履行而提供的保证人与保证方同样适用于本补充协议涉及的款项，本协议约定的款项与原商品房购房合同中约定的款项共同组成整个房产买卖的总价款。该协议书签字盖章情况与《商品房买卖合同》一致。同日，刘明圃、尚二先（甲方）与王子隆、鸿炜公司（乙方签订《商品房买卖合同补充协议书之二》，约定“鉴于……上述事实，并在甲方承诺无其他涉及该房屋案款的前提下，甲乙双方为彻底一揽子解决涉及该房屋的抵押、诉讼、强制执行等问题，达成补充协议如下：第一条，甲方在交通银行北京分行公主坟支行贷款所欠款项约6000万元，由乙方筹款还清甲方名下的贷款，银行、甲方、乙方签订协议，同时银行解除对该房屋的抵押；第二条，赵华荣作为承租人租赁该房屋的身份，由乙方出资？万元解决，即乙方出资后将代替目前赵华荣的承租人身份，延续原租赁合同，甲方对此知情并完全同意（注：刘明圃、尚二先与赵华荣2009年5月8日所签《房屋租赁合同》约定租期自2009年5月8日至2024年9月7日，每年收取租金550万元，后延期至2024年11月3日）；第三条，甲方在案外人李昌军处的借款本息3000万元由乙方出资解决；第四条，甲方欠北京大行德广国际建筑装饰工程有限公司张明装修款817.5万元及违约金合计1057.5万元，由乙方出面解决，确定解决还款方案；第五条，甲方欠内蒙两笔欠款750万元（债权人杨霞、王晓燕），由甲方协调借款人确定解决方案；第六条，甲方原以该房屋对北京中金投典当行有限公司所做抵押已经解除；第七条至第八条同时写明签订房屋买卖合同及所涉欠款具体支付方法，但相关条款未列明具体支付数额；第九条，本补充协议书是甲乙双方对该房屋涉及债务问题解决方案的共同约定，甲乙双方都要对此承担无限连带责任。同日，刘明圃、尚二先（甲方，出售方）与王子隆、张瑾（乙方、买售方）签订《房屋买卖居间合同》，约定丙方一次性收取居间服务费1300万元，于本合同签订后支付给丙方，最迟不超过一年，如乙方逾期支付丙方居间费用，则按照逾期金额年利息20%的比例支付违约金。合同中丙方处空白。双方均认可该合同所示居间服务费1300万元实为房屋价款。涉案房屋已经交付使用，并于2015年2月16日过户登记至泽烽公司名下。另，2014年10月24日，王子隆（甲方）与刘明圃（乙方）曾签署《协议书》一份。但双方所持《协议书》内容存在差异。刘明圃、尚二先持有《协议书》内容为：“甲乙双方经友好平等协商就双方房屋买卖合同涉及一年到期时付款问题，达成如下协议：一、乙方购房后于一年到期时，返还甲方不低于基本同等商铺用房5000平方米；二、乙方同时支付甲方500万元（大写：伍佰万元整）现金补偿；三、上述交易不影响甲方购买乙方位于北京市某街×号院×号楼的购房款的支付；四、乙方一年到期时交付甲方的商铺房，要确保能办理产权证，能够过户；五、乙方赠送甲方位于某处的住宅6套（大写：陆套）。”王子隆、刘明圃在《协议书》中签字。王子隆持有的《协议书》除第一条为“乙方卖房后……”，第五条为“乙方赠送甲方位于某处的住宅6套（大写：陆套）。当甲方支付乙方北京上地房款达1.2亿元时，乙方兑现以上承诺，否则甲方可从北京《商品房买卖合同》中扣除5500万元。”以及末尾增加见证人王诚毅签字外，其他内容与刘明圃、尚二先提交的《协议书》一致。庭审中，双方主要就以下问题存在争议:一、合同主体及担保责任；二、2014年10月24日《协议书》与本房屋买卖合同关系；三、已付款情况及违约责任。一、关于房屋主体及担保责任。刘明圃、尚二先主张泽烽公司为涉案房屋买受人，并要求王子隆、张瑾、鸿炜公司为泽烽公司履行债务承担连带担保责任。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司认可房屋登记至泽烽公司名下，但以涉案协议签订时泽烽公司尚未登记成立，钱款主要以王子隆名义支付为由，主张王子隆系房屋实际买受人，仅以泽烽公司名义待持房产。另，刘明圃、尚二先认可未就《商品房买卖合同》约定的两套房屋担保办理抵押登记，未就鸿炜公司提供担保获得股东会同意，认可实际房款（包括代偿债务）主要系由王子隆支付。二、关于王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《协议书》及与本案房屋买卖之关系。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张2014年10月24日《协议书》系在获悉涉案房屋被公安机关查封后，为了保证合同履行而补充签订，并以王子隆所持《协议书》第五条，主张因付款已达1.2亿元且刘明圃未赠与位于某处的6套住宅，应减免5500万元后计算本案交易房屋购房总价。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司认可双方共计签署《协议书》一式两份。但泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司先是否认刘明圃、尚二先提交的《协议书》中王子隆签字的真实性，并表示手印真实性无法确认，后又主张王子隆所持《协议书》增加部分经双方协商同意，且因时间太晚仅在此份《协议书》中进行增添。就上述主张，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司未提交证据，刘明圃、尚二先不予认可。刘明圃、尚二先主张王子隆与刘明圃所签2014年10月24日《协议书》与本案无关。就上述主张，刘明圃、尚二先提交王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《房屋买卖协议书》，以签订时间、约定的一年付款时间与2014年10月24日《协议书》相对应，以及刘明圃自王子隆处购房的约定与刘明圃持有2014年10月24日《协议书》第一条“乙方购房”约定一致为由，主张2014年10月24日《协议书》系针对王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《房屋买卖协议书》，与本案无关。经质证，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司对王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《房屋买卖协议书》的真实性无异议，认可与本案无关，但主张该协议已经解除。另，双方认可两份2014年10月24日《协议书》主文部分（含增加部分）均系王诚毅书写。刘明圃、尚二先提交泽烽公司工商登记信息、其他案件判决书，证明王诚毅系泽烽公司股东、鸿炜公司职工。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司对证据真实性无异议，但主张王诚毅现已不是股东、职工，并表示无法联系王诚毅出庭核实。三、关于已付款及违约责任。双方认可房屋总价款共计1.8亿元（包括《商品房买卖合同》约定的13700万元、《房屋买卖合同补充协议书》约定的装修及设备补偿款3000万元、《房屋买卖居间合同》约定的居间费1300万元），但对已付款情况存在争议。对泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张按时支付下列七笔钱款，刘明圃、尚二先无异议。七笔钱款具体包括：1、以王子隆替刘明圃、尚二先向案外人李昌军支付钱款，折抵本案购房款2800万元；2、以王子隆替刘明圃向张明支付的房屋装修款，折抵本案购房款1100万元；3、以王子隆替刘明圃向案外人杨霞支付执行款，折抵本案购房款380.53万元；4、王子隆向尚二先支付本案购房款150万元；5、以王子隆替刘明圃向承租人赵华荣退还保证金及免租期折价款，折抵本案购房款163万元；6、以王子隆替刘明圃支付拖欠工人工资，折抵本案购房款110.53万元；7、以泽烽公司2015年2月替刘明圃支付诉讼费、保全费，折抵本案购房款18.302万元。以上合计4722.362万元。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张双方存在930.62万元租金、押金的债务混同，并主张折抵购房款。就该主张，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司提交北京星隆巨力科技发展有限公司（以下简称星隆公司）房屋租赁合同、星隆公司工商登记信息、鸿炜公司董事会决定，主张刘明圃、尚二先是星隆公司的唯一两位股东，星隆公司向鸿炜公司出租朝阳区北苑路某处房屋，后鸿炜公司收购星隆公司全部股份，主张星隆公司应退还的租金、押金共计930.62万元从本案购房款中予以扣除。刘明圃、尚二先主张与本案无关。另核，上述工商登记信息显示，刘明圃曾为该公司法定代表人、自然人股东，后退出。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司要求以替刘明圃向案外人郭继胜、杨新民支付的钱款，折抵本案购房款232万元。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司提交呼和浩特市赛罕区人民法院220万元案款暂存收据、王子隆向该法院执行案款专户汇款220万元汇款回单、王子隆同日向郭继胜个人账户支付12万元的汇款回单，证明在法院和解协议所涉220万元之外，按郭继胜的要求另行向郭继胜支付12万元，认为上述钱款均应折抵购房款。刘明圃、尚二先对其中的220万元予以认可，对其余12万元，主张与本案无关。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司未提交证据证明双方约定折抵的情况。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司要求以王子隆替刘明圃向案外人王晓燕支付的钱款，折抵本案购房款202.24万元。就该主张，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司提交《执行和解协议》予以佐证。经核，《执行和解协议》明确代偿债务200万元。就剩余2.24万元支付情况，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司未提交证据。刘明圃、尚二先认可200万元折抵购房款，对其余2.24万元不予认可。双方认可王子隆自2014年9月至2014年12月期间分四次，每次47万元向刘明圃个人账户转账共计188万元，但刘明圃、尚二先主张此系2014年9月至2015年2月期间使用涉案房屋的租金。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司认可自赵华荣处接手涉案房屋，但否认实际使用房屋。双方均认可的证据显示：赵华荣与王子隆于2014年8月28日签订《转租经营权协议书》，赵华荣将涉案房屋的经营权转让给王子隆；2014年10月29日，赵华荣、王子隆等签订交接手续，向鸿炜公司移交涉案房屋，鸿炜公司装修涉案房屋过程中遇到案外人阻碍；王子隆自2014年9月起以鸿炜公司及其个人账户向赵华荣相关账户支付《协议书》所示押金、免租期费用；2015年9月7日刘明圃、赵华荣、王子隆三方曾签订《协议书》，仅就王子隆替刘明圃向赵华荣退还涉案房屋租赁押金、免租期费用进行确认。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张曾根据刘明圃要求，向案外人苏明丽账户转账716万元作为购房款。刘明圃、尚二先认可699万元系购房款，但以其中250万元超过一年付款期限为由主张先行折抵利息。经核，一年后付款数额247万。另，就于2018年6月支付的17万元，刘明圃、尚二先认可上述钱款打入苏明丽账户，认可苏明丽系刘明圃个人聘请的会计，但以非刘明圃指定账户为由不予认可。就涉案房款必须打入苏明丽某一特定账户，刘明圃、尚二先未提交证据。双方认可泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司曾以现金方式支付购房款96万元，但刘明圃、尚二先以其中46万元系合同签订一年后支付为由，主张作为利息核算，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司不予认可。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张自案外人杜座山处为刘明圃购买汽车两辆，要求以车款折抵购房款230万元，并就此提交相关协议。刘明圃、尚二先对协议真实性无异议，但主张未实际履行。就钱款支付及车辆过户交接情况，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司未提交证据。双方认可泽烽公司替刘明圃、尚二先清偿涉案房屋在银行抵押贷款6200万元（含罚息复利）。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司另提交北京市海淀区不动产登记事务中心档案查询材料，主张因刘明圃涉嫌非法集资，涉案房屋自2013年12月至2015年2月15日期间被公安部门查封，因担心房屋存在没收危险其延迟至2015年2月10日还清贷款。刘明圃、尚二先对证据真实性无异议，认可涉案房屋查封、解封及还贷情况，但以逾期还贷为由，主张泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司承担2014年12月2015年2月10日期间罚息、复利共计1614581.07元，并主张签订合同时泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司知晓房屋查封情况，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司不予认可。诉讼中，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张实际超额支付涉案购房款，但对于超额支付部分不再主张权利。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张刘明圃、尚二先所称逾期违约金过高。刘明圃、尚二先未就具体损失情况提交证据，未就担保人对所有拖欠购房款负有担保责任提交证据。本院认为，一、关于涉案房屋买卖合同主体及保证责任。虽合同签订时，泽烽公司尚未登记成立，但根据合同签订及泽烽公司成立时间，王子隆系泽烽公司发起设立人、法定代表人，房屋最终登记在泽烽公司名下，以及2014年9月10日《商品房买卖合同》约定的买受人、担保人及担保情况，可以认定泽烽公司是双方确认之购房主体。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司仅以主要出资情况主张王子隆为买受人，依据不足，本院不予支持。双方并未就约定之房屋担保、鸿炜公司担保履行法定程序，故刘明圃、尚二先主张鸿炜公司承担担保责任，依据不足。王子隆、张瑾虽作为保证人在《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》中签字确认，但并未就《房屋买卖居间合同》涉及的1300万元“居间费”（购房款）承担保证责任一节进行确认。故王子隆、张瑾仅应就1.67亿元的主债权及泽烽公司就此应当承担的逾期利息、违约金、损害赔偿金以及实现债权的费用承担连带共同保证责任。双方关于保证期间为泽烽公司将本金及利息全部付清为止的约定，依法应视为约定不明，保证期间应当自主债务履行期届满之日起计算两年。鉴于王子隆实际付款情况，刘明圃、尚二先起诉王子隆、张瑾承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。二、关于王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《协议书》及本案房屋买卖之关系。就王子隆所持《协议书》，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张相关部分系经双方协商同意后变更、添加，但并未就此提交证据佐证。加之书写人系泽烽公司股东、鸿炜公司职工，与其存有利害关系，故对泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司之主张本院不予采信。泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司虽否认刘明圃持有《协议书》中王子隆签字的真实性，但未提交证据佐证。对该主张本院亦不予采信。故，王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《协议书》内容应以刘明圃持有的《协议书》为准。根据刘明圃持有之《协议书》，双方并无付款金额达到1.2亿元时的房款折抵，以及刘明圃赠与房屋的约定。故对泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司以王子隆所持《协议书》为由，主张减免支付购房款的抗辩，本院不予支持。同时，刘明圃持有之《协议书》中，虽有“双方房屋买卖合同”、“一年到期时付款”等表述，但该协议书第一条载明乙方即刘明圃系购房人，第三条明确协议所涉交易不影响本案房屋的交易。结合双方均认可刘明圃、王子隆曾于2014年10月24日就其他房屋签订刘明圃为买受人、付款期限一年的《房屋买卖协议书》的情况，王子隆、刘明圃2014年10月24日所签《协议书》与本案房屋交易无关。本案所涉房屋交易双方权利义务，应根据2014年9月10日《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议书》、《商品房买卖合同补充协议书之二》、《房屋买卖居间合同》进行确认。三、关于未付款及责任问题。双方认可房屋总价款共计1.8亿元，本院不持异议。对双方无争议的七笔共计4722.362万元的钱款支付情况，本院予以确认。对于其他争议款项，本院认为：1、关于泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司主张的双方存在930.62万元租金、押金的债务混同，折抵购房款一节，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司提交的星隆公司房屋租赁合同、星隆公司工商登记信息等证据无从体现与本例房屋买卖事宜或折抵房款事宜相关，对证据的关联性本院不予采信，对其折抵主张，本院不予采信；2、关于以向案外人郭继胜、杨新民支付的执行案款折抵本案购房款一节，证据显示执行案款数额为220万元，无法证明王子隆另行单独向郭继胜支付的12万元与此相关，无法证明刘明圃、尚二先同意就此与购房款相抵，故仅确认以代为支付执行款的方式支付购房款220万元；3、关于以向案外人王晓燕支付钱款折抵购房款一节，《执行和解协议》明确代偿债务数额200万元，就剩余2.24万元支付情况，泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司亦未提交证据，故仅对其中的200万元予以支持；4、关于王子隆自2014年9月至2014年12月期间分四次，每次47万元向刘明圃个人账户转账共计188万元一节。根据《商品房买卖合同补充协议书之二》，双方确认出资后将延续原租赁合同，涉案房屋亦于2014年10月移交。同时并无证据显示双方就免除上述期间租金或者折抵购房款达成一致，故本院采信刘明圃、尚二先关于上述钱款系租金而非购房款之主张。至于是否因第三方原因对实际使用房屋产生影响，与是否应当承担租金支付义务无关。5、关于向案外人苏明丽账户转账716万元一节，刘明圃、尚二先认可699万元系购房款，本院不持异议，其折抵利息主张依据不足，本院不予支持。对于2018年6月支付的17万元，刘明圃、尚二先以非指定账户为由不予认可，但并未就涉案房款必须打入特定账户一节提交证据，加之其认可苏明丽系刘明圃个人聘请的会计，故本院采信泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司之解释，上述716万元均视为购房款。6、双方认可泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司曾以现金方式支付购房款96万元，本院不持异议，但刘明圃、尚二先主张先行折抵利息，依据不足，本院不予支持。7、关于泽烽公司、王子隆、张瑾、鸿炜公司以购车款折抵购房款230万元的主张，因无证据证明实际履行情况，刘明圃、尚二先亦不认可，故不予支持。8、双方认可泽烽公司替刘明圃、尚二先清偿涉案房屋在银行抵押贷款6200万元（包含因逾期还贷导致的罚息、复利），本院不持异议。综合考虑《商品房买卖合同补充协议书之二》关于清偿约6000万元贷款折抵购房款的约定，刑事查封一节是否告知，以及双方均存履约延迟等因素，对已向贷款银行支付的罚息、复利1614581.07元，本院酌情判定由双方分担，并确认共计6120万元折抵购房款。综上，已付购房款共计120743620元，未付购房款共计59256380元。虽涉案房屋延期至2015年2月办理过户，但并不足以成为泽烽公司至今仍拖欠近三分之一房款不予支付的理由，故对刘明圃、尚二先关于逾期付款违约金的主张，本院予以支持。但鉴于逾期过户客观存在，且刘明圃、尚二先并未就实际损失提交证据，故本院将酌情对违约金予以调整，确认泽烽公司以欠付房款为基数，按照年10%的比例承担自2015年9月9日起至实际付清之日止的逾期付款违约金。另外，鉴于购房款中有1300万元债权并无担保，且刘明圃、尚二先并未就王子隆、张瑾对所有拖欠购房款负有担保责任提交证据，故本院确认王子隆、张瑾对46256380元的主债权及其对应违约金、本案保全费、诉讼费承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，北京泽烽投资有限公司向刘明圃、尚二先支付剩余房款共计五千九百二十五万六千三百八十元及逾期付款违约金（逾期付款违约金以五千九百二十五万六千三百八十元为基数，按照年百分之十的利率，自二〇一五年九月九日起计算至实际付清之日止）；二、王子隆、张瑾对上述第一项中四千六百二十五万六千三百八十元的房款及其对应的逾期付款违约金（逾期付款违约金以四千六百二十五万六千三百八十元为基数，按照年百分之十的利率，自二〇一五年九月九日起计算至实际付清之日止）承担连带共同保证责任；三、王子隆、张瑾承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向北京泽烽投资有限公司追偿；四、驳回刘明圃、尚二先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元，由北京泽烽投资有限公司、王子隆、张瑾共同负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费三十五万七千八百零五元，由刘明圃、尚二先共同负担二万二千三百三十二元，已交纳；由北京泽烽投资有限公司、王子隆、张瑾共同负担三十三万五千四百七十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  唐福来人民陪审员  赵卫民二〇一九年十月十一日书 记 员  冯倩倩