云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2326民初643号原告：肖芬，女，1978年5月22日生，汉族，初中文化，个体户，住大姚县。被告：骆学明，男，1979年8月10日生，彝族，初中文化，住姚安县，未到庭。原告肖芬与被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖芬及被告杨以鹤到庭参加诉讼，被告骆学明经依法公告送达诉状副本及开庭传票，第三人罗恒金经依法送达诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。在诉讼过程中，原告肖芬与被告杨以鹤达成调解协议，同时申请对第三人罗恒金撤诉，本院裁定准予撤诉。本案现已审理终结。原告肖芬向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告2016年6月29日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁物（大姚县金碧镇工业大道旁里长堡村委会白塔屯七组的一至四层房屋）返还原告；2、判令被告支付原告房屋租金265000元及自2019年6月8日起至租赁物返还原告时止按每月12500元计算的房屋租金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：通过租赁，原告取得位于大姚县金碧镇工业大道旁里长堡村委会白塔屯七组的一至四层房屋的使用权及收益权。后经白塔屯七组同意，原告与被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金于2016年6月29日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于大姚县金碧镇工业大道旁里长堡村委会白塔屯七组的一至四层房屋出租给被告及第三人使用，租期自2017年1月9日起至2024年1月8日止，其中2017年1月9日至2020年1月8日的租金为每年150000元，一年一付，签订合同时支付第一年租金，以后每年租金在到期前一个月内支付；2020年1月9日至2024年1月8日租金为每年220000元。合同还约定被告不按时缴纳房屋租金，拖欠达15天以上，原告有权解除合同。合同签订后，二被告及第三人未按合同约定付款。后经原告追索，骆学明、杨以鹤、罗恒金协商达成一致：第一年租金150000元，由罗恒金向原告支付50000元，退出租赁。之后，罗恒金向原告支付50000元，退出租赁。二被告向原告支付了第一年租金合计50000元，之后的租金一直未付。至此，二被告尚欠原告第一年租金50000元，2018年1月9日至2019年1月8日租金150000元，2019年1月9日至6月8日租金6.25万元，合计欠付租金26.5万元。据以上事实，原、被告签订的租赁合同合法、有效，受法律保护，二被告未按约定支付租金，已构成违约，现二被告拖欠租金达二年余，原告有权解除合同并有权要求二被告承担支付租金的违约责任。请人民法院依照《合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定依法评判。被告骆学明未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、原告身份证复印件，欲证明原告的自然身份状况；2、《房屋租赁合同》一份，欲证明原告于2010年11月16日与大姚县金碧镇里长堡村委会白塔屯七组签订租房合同，取得了大姚县金碧镇工业大道旁里长堡村委会白塔屯七组综合楼一幢及空地一块的使用权及收益权；3、《协议书》一份，欲证明原告将承租的房屋于2013年8月9日出租给李建刚、江英经营，2016年5月23日双方解除租赁合同；4、《承诺书》及《房屋租赁合同》各一份，欲证明被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金于2016年6月23日向原告承诺，李建刚拖欠原告的租金115000元由三人于2016年6月2日代李建刚支付；后三人于2016年6月29日与原告签订租房合同，原告将承租的房屋一楼房屋门面七间、二至四层（已装修）出租给骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金使用，租期自2017年1月9日起至2024年1月8日止，其中2017年1月9日至2020年1月8日的租金为每年150000元，一年一付，签订合同时支付第一年租金，以后每年租金在到期前一个月内支付；2020年1月9日至2024年1月8日租金为每年220000元；被告不按时缴纳房屋租金，拖欠达15天以上，原告有权解除合同。5、骆学明、杨以鹤出具的《欠条》各一份，欲证明二被告欠原告第一年的房租，承诺于2017年10月31日付清，若不按时支付，将双倍支付，二被告已经违约。经质证，被告杨以鹤对原告提供的证据无异议，但认为自己已经退出租赁，该案与自己无关。本院认为，上述证据证明了原告主张的待证事实，本院予以采信。被告杨以鹤向法庭提供《退股协议书》一份、《收条》三份，欲证明自己已经退股，并已经给付原告租金30000元及交纳保证金30000元。经质证，原告认为《退股协议》与自己无关，对《收条》无异议，但认为30000元的保证金是李建刚承租时交纳的，后来转入三人名下。本院认为，就有争议的《退股协议》，从原告提供的杨以鹤书写的《欠条》可以看出，原告是认可杨以鹤退出租赁的，同时，原告出具给三人的《收条》可以看出，三人是交纳了30000元的保证金，故本院对上述证据予以采信。第三人罗恒金未到庭参加诉讼，但提供了《退股协议书》一份、《收条》两份，欲证明已经退出租赁。经质证，原告认为《退股协议》与自己无关，对《收条》无异议。本院认为，就有争议的《退股协议》，从罗恒金提供的《收条》可以看出，原告已经同意罗恒金退出租赁，故本院对上述证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告通过租赁于2011年取得位于大姚县金碧镇工业大道旁大姚县金碧镇里长堡村委会白塔屯七组的一至四层房屋的使用权及收益权。后经白塔屯七组同意，原告于2013年8月9日将承租房屋的一至四层出租给李建刚、江英从事KTV经营，李建刚、江英对房屋进行了装修。在经营期间，由于李建刚、江英拖欠原告租金，经协商，李建刚、江英将KTV转让给被告骆学明、杨以鹤及第三人罗恒金经营。2016年6月23日，原告与李建刚、江英达成协议：于当日起解除2013年8月9日的房屋租赁合同，房屋所有装修由原告自行处置，李建刚、江英于2016年6月28日前一次性付清所拖欠的2015年12月9日至2016年12月9日的房屋租金115000元。同日，被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金书面承诺，李建刚拖欠的上述租金由三人于2016年6月28日代为付清。2016年6月29日原告作为甲方，骆学明、杨以鹤、罗恒金作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大姚县金碧镇工业大道旁里长堡村委会白塔屯七组的一楼门面七间、二至四层已装修的房屋出租给乙方作为符合国家法律规定的合法用途使用，租期自2017年1月9日起至2024年1月8日止，其中2017年1月9日至2020年1月8日的租金为每年150000元，一年一付，签订合同时支付第一年租金，以后每年租金在到期前一个月内支付；2020年1月9日至2024年1月8日租金为每年220000元；如乙方不按时缴纳房屋租金，拖欠达15天以上，甲方有权解除合同，乙方应按照合同年租金200%向甲方支付违约金。合同签订后，被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金2016年7月1日付清了李建刚差欠的租金115000元，原告将李建刚之前交纳的30000元保证金转到了骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金的名下，并出具了收到三人30000元保证金的《收条》交三人收执。三人将所承租的房屋取名“彝乐KTV量贩”经营，但是未按合同约定给付租金，经原告追索，三人与原告口头协商，第一年租金150000元，由三人各支付50000元，款付清后杨以鹤、罗恒金退出租赁，由被告骆学明独自经营。第三人罗恒金分两次向原告支付了所欠50000元租金后退出租赁，被告骆学明、杨以鹤于2017年9月12日分别出具《欠条》交原告收执，承诺所欠房租50000元于2017年10月31日付清，如到时未付，按照本金双倍支付。后骆学明向原告支付租金20000元，尚欠30000元未支付，被告杨以鹤分两次向原告付款共计30000元，尚欠原告20000元未支付。2018年1月26日，杨以鹤、罗恒金与骆学明签订《退股协议书》，将所持股份无偿转让给骆学明，退出了租赁，公司的亏盈由骆学明负责，彝乐KTV量贩由被告骆学明独自经营。被告骆学明对2017年所欠的租金及2018年的租金未支付，并于2018年5月将彝乐KTV量贩里的所有音响设备（电视机、主机等）拆除搬走，但未将房屋交还原告。后原告多次与被告骆学明联系，被告骆学明不予理睬。本案在审理过程中，为了避免双方的损失扩大，法庭于2019年10月14日对被告骆学明经营的彝乐KTV量贩房屋进行了查看，并对其遗留在房屋内的沙发、茶几等物品进行了清点及造册登记后交由原告保管（详见物品清理清单），同时将本案的租赁房屋交还原告肖芬管理使用。本院认为：合法的租赁合同受法律保护。原告与被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，对双方具有约束力，双方均应当按照约定履行。在履行合同过程中，由于被告及第三人拖欠房租，经双方协商后，原告同意被告杨以鹤及第三人罗恒金在交清第一年自己所欠的房租后退出租赁，由被告骆学明独自经营，被告骆学明与杨以鹤、罗恒金还签订了《退股协议书》，该行为系双方对所签订的《房屋租赁合同》的变更，未违反法律的规定，本院予以确认。合同变更后，被告骆学明既不交清第一年拖欠的房屋租金，也未与原告协商解除租房合同，又不履行合同变更后给付原告租金的义务，就将房屋内的主要经营器材搬走关门不再经营，致使合同目的无法实现。故原告要求解除《房屋租赁合同》的请求未违反法律的规定，本院予以支持；原告要求返还租赁物的请求，法庭在对出租房屋内的物品进行清点时已将租赁物交还了原告，原告的目的已经实现。原告要求被告给付租金的请求合法，但计算有误，2017年的租金150000元，被告骆学明、杨以鹤、第三人罗恒金各承担50000元，罗恒金的50000元已给付，杨以鹤差欠的租金双方已达成赔偿协议，被告骆学明已经支付20000元，欠30000元未支付，2018年1月至2019年10月的租金按每月12500元计算，为262500元，故被告骆学明共欠原告的租金应为292500元。至于30000元保证金，双方在合同中没有约定，可依照《合同法》中的定金法则处理，即给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。本案中，被告骆学明违反了合同约定的履行债务的给付义务，故定金在本案中不予抵扣租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肖芬与被告骆学明签订的《房屋租赁合同》；二、由被告骆学明于本判决生效后十五日内给付原告肖芬租金292500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5276元，公告费500元，合计5776元，由被告骆学明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李金梅审 判 员  范继平人民陪审员  张发顺二〇一九年十月十八日书 记 员  夏莲华