广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终8091号 上诉人（原审被告）：吕德海，男，1970年10月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：段春柳，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南宁振宁商贸投资管理有限公司一分公司，经营场所南宁市南棉商业街28号3楼。统一社会信用代码：91450107779113331A。 负责人：苗广平，该公司经理。 委托诉讼代理人：许文中，广西欣和律师事务所律师。 上诉人吕德海因与被上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司一分公司（以下简称“振宁商贸一分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吕德海上诉请求：1.撤销南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9808号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人以提起本案诉讼的方式通知上诉人解除合同，以上诉人收到应诉材料的时间作为解除合同的时间错误。二、上诉人不存在不交付租金行为。2018年3月31日前，上诉人均按照合同约定按时足额支付租金，2018年4月1日之后，上诉人不再支付租金是有正当原因的。南宁市城乡建设委员会于2016年9月2日发布征收预公告，上诉人租赁的房屋在预公告范围内，上诉人知道后，一直与被上诉人协商处理租赁房屋事宜，但被上诉人均未处理，从2017年12月开始，每天都有征迁工作人员到上诉人租赁铺面动员搬迁，导致上诉人根本无法正常营业，后来征迁范围的铺面均被围网围挡，租赁房屋的水电也被停止供应，上诉人根本无法经营，被上诉人既然无法保障租赁房屋正常使用，其不应再向上诉人收取租金。三、一审判决上诉人承担违约责任错误。上诉人没有拖欠租金，不存在违约行为。且双方的合同期限已经届满，从2017年4月1日是开始，双方不再受原租赁合同的约束，当然也不能按原合同约定计算违约金。被上诉人请求违约金计算至2018年10月31日，一审判决违约金计算至付清所欠租金及房屋占用费之日止错误。四、一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》按照年利率24%计算违约金属适用法律错误。五、一审判决所有诉讼费由上诉人承担错误。六、一审遗漏了必要共同诉讼当事人南宁产业投资集团有限责任公司。 被上诉人振宁商贸一分公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。 振宁商贸一分公司向一审法院起诉请求：1、解除其与吕德海的租赁关系，责令吕德海将租赁标的腾空并返还振宁商贸一分公司；2、吕德海支付租金及违约金（租金计至吕德海返还租赁标的之日、违约金按每逾期1日5‰计至付清拖欠租金之日）；3、本案诉讼费由吕德海承担。 一审法院认定事实：2009年5月14日，振宁商贸一分公司与吕德海签订一份租赁合同，合同约定有以下内容：1、振宁商贸一分公司将坐落于南宁市西乡塘区北湖南路29-2号金棉楼商场出租给吕德海使用，租赁期限为2009年3月15日至2014年3月31日，月租金为20460元，按季度结算预交，在每季度租金期满前10日预交下一期租金，合同中关于房屋租赁保证金的条款为空白未填写；2、吕德海逾期交付租金的，每逾期1日，振宁商贸一分公司按月租金的千分之五加收滞纳金，拖欠租金满30日及以上，除补交租金和滞纳金外，振宁商贸一分公司有权无偿收回该出租房屋；3、租赁期限届满时，如需继续承租，应当提前一个月协商重新签订合同，未办理续租手续的，视为临时租用，振宁商贸一分公司有权随时收回该出租房屋。合同签订后振宁商贸一分公司开始使用涉案房屋，并一直按约履行交付租金的义务。 2012年6月15日，振宁商贸一分公司与吕德海签订一份房屋租赁补充协议，约定将前述租赁合同的租赁期限延长至2017年3月31日，租金从2015年4月1日开始上调为24142.8元，除上述修改外，其余事宜仍按原租赁合同履行。 2017年3月31日租期届满后，双方没有续签合同，但吕德海继续使用本案涉案房屋并缴纳租金，其中2018年的租金缴纳至2018年3月，具体付款日期和金额为2018年4月16日缴纳24142.8元，2018年6月29日缴纳48285.6元。 另查明：涉案房屋所在土地的登记使用权人为南宁振宁资产经营有限责任公司，该资产在2014年开始的南宁产业投资集团有限责任公司整合重组中被合并到集团。 2013年5月14日，南宁振宁资产经营有限责任公司委托南宁振宁商贸投资管理有限公司进行资产管理，资产范围包括金棉楼商场，委托管理期限从2013年1月1日至2022年12月31日止。 2013年12月31日，南宁产业投资集团有限责任公司出具房屋（铺面）租赁授权委托书，委托南宁振宁商贸投资管理有限公司对其名下租赁资产（原振宁公司名下资产）进行出租及管理，委托事项为全权行使房屋（铺面）的出租和经营管理权力，委托权限为出租和日常管理、物业管理、相关设施设备的维护与管理、法律法规规定由房屋（铺面）产权方负责管理的其他事项，委托期限从2014年1月1日起至集团公司完成生产型服务业板块整合为止。 再查明：2016年9月2日，南宁市城乡建设委员会发布征收预公告，将北湖南路29号列入征收范围。2017年10月16日，南宁市政府发布公告，对南棉片区旧城区改建项目实施房屋征收决定，征收范围包括北湖南路29号。 一审庭审中，吕德海提交了一张铺面押金收据，收款日期为2002年11月13日，金额20000元，收款方为南宁振宁物业管理有限责任公司。 一审法院认为：振宁商贸一分公司与吕德海签订的《租赁合同》及其补充协议为双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。2017年3月31日租期届满后，双方没有续签合同，根据《租赁合同》的约定视为吕德海临时租用本案涉案房屋，振宁商贸一分公司有权随时收回，即合同没有约定租赁期限，振宁商贸一分公司一旦提出解除，合同自然到期。现振宁商贸一分公司以提起本案诉讼的方式通知被告解除合同，吕德海于2018年11月2日收到应诉材料，因此本案双方《租赁合同》已于2018年11月2日解除。合同解除后振宁商贸一分公司要求吕德海腾空并返还租赁标的，合法有据，一审法院予以支持。 关于租金。由于吕德海一直占用涉案房屋，在合同期内应当按约缴纳租金，合同解除后也应按租金标准继续支付房屋占用费，根据双方合同的约定，租金按24142.8元/月计，故吕德海应从2018年4月1日起按此标准支付租金及房屋占用费至其腾空并返还涉案房屋给振宁商贸一分公司之日止。 关于违约金。双方合同约定，吕德海逾期交付租金的，每逾期1日，振宁商贸一分公司按月租金的千分之五加收滞纳金，此即为双方对迟延交付租金的违约金约定。违约金系当事人通过约定预先设定并独立于履约行为之外的给付行为，其效力不因合同权利义务终止而受到影响，故在合同解除前后，吕德海未按约定标准及时支付租金或房屋占用费，振宁商贸一分公司主张违约金合法有据。至于违约金的标准，双方租赁合同约定为月租金的每日千分之五，该标准显然过分高于造成的损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，酌定按年利率24%计算违约金。其中2017年12月22日起以24142.8元为基数按年利率24%计至2018年4月15日；2018年1月22日起以24142.8元为基数按年利率24%计至2018年6月28日；2018年2月19日起以24142.8元为基数按年利率24%计至2018年6月28日；从2018年3月22日起，每月以24142.8元为基数，各月分别按年利率24%计至付清所欠租金及房屋占用费之日止。 至于吕德海提到的20000元押金，其未提供原件，且根据复印件显示收取款项的为南宁振宁物业管理有限责任公司，并非本案振宁商贸一分公司，振宁商贸一分公司与吕德海签订的《租赁合同》中也未有约定收取押金，故该费用不属于本案振宁商贸一分公司与吕德海双方之间的合同权利义务，本案不予处理。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决：一、振宁商贸一分公司与吕德海2009年5月14日签订的《租赁合同》于2018年11月2日解除；二、吕德海腾空南宁市西乡塘区北湖南路29-2号金棉楼商场返还给振宁商贸一分公司；三、吕德海向振宁商贸一分公司支付租金及房屋占用费（从2018年4月1日起以24142.8元/月为标准支付至其腾空并返还南宁市西乡塘区北湖南路29-2号金棉楼商场给振宁商贸一分公司之日止）；四、吕德海向振宁商贸一分公司支付违约金（2017年12月22日起以24142.8元为基数按年利率24%计至2018年4月15日；2018年1月22日起以24142.8元为基数按年利率24%计至2018年6月28日；2018年2月19日起以24142.8元为基数按年利率24%计至2018年6月28日；从2018年3月22日起，每月以24142.8元为基数，各月分别按年利率24%计至付清所欠租金及房屋占用费之日止）。本案受理费6261元，由吕德海负担。 二审中，当事人均未提交新证据。对一审查明事实，当事人亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 二审另查明：吕德海在二审中自认其已于2019年3月21日搬离涉案房屋，振宁商贸一分公司亦认可吕德海已于2019年3月20日搬离涉案房屋，并将房屋移交拆迁公司。 本案二审争议焦点是：1.本案是否遗漏当事人？2.上诉人与被上诉人的租赁合同应否解除，何时时解除？3.上诉人是否违约，应否向被上诉人支付租金、房屋占用费及违约金？上述费用如何计算？ 本院认为，关于本案是否遗漏当事人的问题。涉案房屋原属南宁振宁资产经营有限责任公司，虽然涉案房屋于2014年开始被并到南宁产业投资集团有限责任公司，但南宁产业投资集团有限责任公司于2013年12月31日出具的租赁授权委托书，已委托南宁振宁商贸投资管理有限公司进行出租及管理，委托期限从2014年1月1日起至集团公司完成生产型服务业板块整合为止，故振宁商贸一分公司与吕德海签订的租赁合同合法有效。振宁商贸一分公司与吕德海系涉案合同的相对方当事人，南宁产业投资集团有限责任公司并非涉案合同的相对方当事人，其并非本案必要共同诉讼参与人，吕德海上诉主张一审未追加该公司参加诉讼，遗漏当事人，理由不成立，本院不予支持。 关于涉案合同解除的问题。振宁商贸一分公司与吕德海签订的《租赁合同》于2017年3月31日届满后，双方没有续签合同，但吕德海仍继续使用涉案房屋，并向振宁商贸一分公司交付租金，则双方形成不定期租赁合同关系。振宁商贸一分公司有权随时解除合同收回租赁房屋，振宁商贸一分公司向一审法院起诉请求解除其与吕德海之间的租赁合同关系及请求吕德海腾空并返还租赁标的，依法有据。一审以吕德海于2018年11月2日收到应诉材料之日作为涉案租赁合同解除时间，并无不当，本院予以维持。因吕德海已于2019年3月21日搬离涉案房屋，涉案房屋已移交折迁公司，故对一审判决吕德海腾空并返还涉案房屋，本院予以撤销。 关于租金、房屋占用费及违约金问题。吕德海自2018年4月1日起未再支付租金，故自2018年4月1日起至合同解除之日，即2018年11月2日止，吕德海应向振宁商贸一分公司支付租金。合同解除后，吕德海仍占用涉案房屋，至今未返还给振宁商贸一分公司，则应支付房屋占用费。因双方对不定期租赁合同期间的租金标准未作约定，故一审参照双方原租赁合同约定的租金标准即24142.8元/月，计算吕德海应支付的租金及房屋占用费并无不当，本院予以维持。关于违约金。吕德海在与振宁商贸一分公司的不定期租赁合同关系期间，拖欠2018年4月1日之后的租金，已构成违约，故振宁商贸一分公司主张吕德海支付违约金，依法有据。吕德海主张自2018年4月1日之后，其无法正常使用涉案房屋，但未举证证实，且其亦未因此要求解除租赁合同，搬离涉案房屋，而是仍然占用涉案房屋，故吕德海以2018年4月1日之后，振宁商贸一分公司未能保障租赁房屋正常使用为由，主张其未支付租金不构成违约，理由不成立，本院不予支持。关于违约金如何计算的问题。虽然双方对不定期租赁合同关系期间的违约金未作约定，但双方原租赁合同约定，吕德海逾期交付租金的，每逾期1日，振宁商贸一分公司按月租金的千分之五加收滞纳金，双方原租赁合同约定的滞纳金实际为迟延交付租金的违约金，由于该违约金约定过高，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，酌定按年利率24%计算违约金，并无不当。吕德海以双方未约定违约金为由，主张其不应支付违约金，理由不成立，本院不予支持。关于违约金截止时间问题。虽然振宁商贸一分公司向一审法院起诉时，请求的违约金数额为暂计算至2018年10月31日，但其亦表示实际应计算至吕德海付清拖欠的租金为止，故一审判决违约金计算至吕德海付清拖欠租金之日止，并未超出振宁商贸一分公司的诉请范围，本院予以维持。 综上所述，上诉人吕德海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因吕德海已于2019年3月21日搬离涉案房屋，故对一审判决第二项及第三项，本院予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9808号民事判决第一项、第四项； 二、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9808号民事判决第二项； 三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初9808号民事判决第三项为上诉人吕德海于本判决生效之日起十日内向被上诉人南宁振宁商贸投资管理有限公司一分公司支付租金及房屋占用费（从2018年4月1日起，以24142.8元/月为标准计算至2019年3月21日止）。 一审案件受理费6261元、二审案件受理费6261元，均由上诉人吕德海负担。 上述债务，义务人应于生效判决确定的履行期限内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十月十日 法官助理  许立峰 书 记 员  黄珊珊