云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2532民初569号原告：文飞，男，1975年7月24日生，汉族，住河口县。被告：河口金恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915325320863882013。住所地：云南省红河州河口县人民路34号（建行办公楼705号）。法定代表人：资云慧，职务：执行董事兼总经理。委托代理人：查景文，云南法砝码律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告文飞诉被告河口金恒房地产开发有限公司（以下简称“金恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文飞，被告金恒公司的委托代理人查景文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文飞向本院提出诉讼请求：1．判令被告一次性支付逾期交房违约金84,466.7元，从2016年4月1日起至2016年7月29日止共120天，并继续履行合同；2.判令被告支付逾期办理不动产权证的违约金，从2017年7月28日起按每套房屋购房款1,189,672元每天0.01%的标准暂计至2019年8月2日止共735天为87,440.89元，并支付自2019年8月3日起至实际交付不动产权证之日止的违约金；3.判令被告支付逾期办理不动产权证所收费用43,806.33元的银行同期贷款利息，按年利率4.75%计算自2016年7月30日起暂至2019年8月2日止共1098天为6,259.5元，并支付自2019年8月3日起至实际交付不动产权证之日止的利息；上述三项合计178,167.09元，两套房屋总计356,334.18元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年8月25日，原、被告在河口口岸恒丰标准化农贸市场售楼中心签订两份《商品房购销合同》（合同编号：金恒房司2015第005号和006号）。原告按合同约定于2015年8月10日支付了两间商铺的购房款2,379,344元，每间商铺1,189,672元。被告应按购房合同第七条约定于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但被告于2016年7月29日交房。现被告未按期交房，应当按照合同第九条约定承担逾期交房的违约责任，向原告一次性支付逾期交房违约金84,466.7元，从2016年4月1日起至2016年7月29日止共120天，并继续履行合同。按照合同第十二条关于产权登记的约定及合同补充协议，被告逾期不办理不动产权证，按总房款每天0.01%计算违约金，从2017年7月28日起暂计至2019年8月2日止共计735天为87,440.89元，并承担从2019年8月3日起至实际交付不动产权证之日止的违约金。原告于2016年7月29日将办理不动产权证的费用43,806.33元交给被告，但被告逾期不办理不动产权证，应按银行同期贷款年利率4.75%计算所收费用43,806.33元的利息，从2016年7月30日起暂计至2019年8月2日止共1098天为6,259.5元，并承担从2019年8月3日起至实际交付不动产权证之日止的利息。上述三项合计178,167.09元，原告共购买两套房屋，被告应支付总计356,334.18元。原告已按照合同约定履行全部付款义务，但被告未按合同约定期限将合格的房屋交付原告使用及办理不动产权证，已经违约，应承担相应的违约责任。由于被告的违约导致原告转让商铺受到限制，给原告造成了影响。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告金恒公司辩称：2015年8月25日，原、被告签订了《商品房购销合同》，原告向被告购买坐落于河口口岸恒丰标准化农贸市场内的两间商铺。一、关于逾期交房。双方签订《商品房购销合同》后，被告根据河口县城市建设整体规划的要求，必须将原建筑设计的现代风格变更为欧式简法式风格，导致工程从2015年10月起停工，等待新的外观装修、装饰方案长达5个月之久，被告直到2016年3月才拿到施工图进行施工，导致交房时间延后至2016年7月29日。为此，被告多次向全体购房业主进行了解释，于2016年7月25日发出了《有关延迟交房的情况说明》，并取得了所有购房者的理解，被告交房时，所有购房者均不要求支付逾期交房违约金。事隔三年后，原告却突然提起诉讼要求支付逾期交房违约金，不仅违背了当时双方的约定，而且已经过了诉讼时效期间，故该诉请不能成立。二、关于办理不动产权证。2012年，河口县人民政府为完善口岸城市配套功能，决定招商引资，在建设河口口岸标准化农贸市场，但按照河口县土地利用总体规划的用地指标需分期办理供给土地手续，分期实施项目。2014年4月16日，口岸标准化农贸市场（一期）正式开工建设，但直到2015年3月20日，被告才取得项目一期《土地使用权证》，拿到《土地使用权证》后才发现所取得的建设用地是不规则的，其中在建设规划范围内有300多平方米的土地没有在土地证内。为此，被告曾多次要求县政府收储上述土地并提交了《关于给予尽快办理河口口岸恒丰标准化农贸市场第五幢房产证及二期相关费用退款缴税的申请》，但被告至今没有取得完整的建设用地使用权，导致相关业主的不动产权证未能办理。一方面，县政府要求被告尽快完成项目开发，承诺被告可以边建设边办理土地使用权证及相关行政许可。另一方面，县住建局、不动产登记等部门又以被告建设手续不全为由要求被告停工并拒不办理不动产权证，导致被告的商品房开发举步维艰。以上事实说明，至今未能办理不动产权证的责任不能归咎于被告，但被告仍积极与县里的有关部门进行沟通、协调，相信在不久的将来能够为全部业主办理不动产权证。三、关于支付利息。原告购买商品房后，还需要支付公共维修基金及契税、印花税、工本费等费用43,806.33元。由于原告没有要求解除合同，而且这些费用并非归被告所有，被告只是代收，因此原告无权要求支付占用利息。综上所述，被告积极履行与原告签订的合同，原告提出的问题不是被告的行为造成的，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。原告文飞向本院提交了三组证据：第一组是《商品房购销合同》两份，欲证实：2015年8月25日，双方签订了购房合同，原告向被告购买两间商铺。第二组是房屋交接单，欲证实：被告交付房屋的时间是2016年7月29日。第三组是：1.收据，分别为2015年8月10日5号商铺购房款1,189,672元、2015年8月10日6号商铺购房款1,189,672元、2016年7月29日5号和6号商铺共用部位维修基金、契税、印花税、工本费各43,806.33元；2.中国建设银行转账凭条，分别为2015年4月1日800,000元、2015年8月10日1,579,344元。欲证实：原告已经按照合同约定付清了相应的购房款及维修基金、契税、印花税等费用。经质证，被告金恒公司对原告提交的上述证据无异议。被告金恒公司向本院提交了十组证据：第一组是被告的营业执照、政府部门公示信息及法定代表人身份证明，欲证实：为实施河口口岸恒丰标准化农贸市场工程，河口金恒进出口有限公司投资设立了河口金恒房地产开发有限公司，法定代表人为资云慧，职务为执行董事兼总经理。第二组是《河口口岸标准化农贸市场项目投资协议书》，欲证实：2012年12月26日，为完善口岸城市配套功能，满足城市扩容后广大居民日常生活需要，河口县政府决定招商引资，实施河口口岸标准化农贸市场工程。第三组是《河口瑶族自治县城乡建设规划审查委员会关于河口金恒进出口有限公司关于口岸标准化农贸市场选址的复函》，欲证实：河口县政府根据土地利用总体规划的用地指标，需分期办理供给土地手续，分期实施项目。第四组是2016年10月14日的申请书，欲证实：被告完成一期工程后，开始实施二期工程，但是至今未取得二期工程相应的土地使用权证及行政许可。第五组是：1.有关延迟交房的情况说明；2.建设工程规划合同；3.外墙设计照片两张。欲证实：被告迟延交房的原因是停工等待河口县政府更改建筑风格的设计图纸。第六组是：1.2019年4月8日《关于给予尽快办理河口口岸恒丰标准化农贸市场第五幢房产证及二期相关费用退款缴税的申请》；2.建设工程竣工规划验收合格证；3.商品房预售许可证明；4.国有土地使用证。欲证实：由于县政府未将建设用地范围内300多平方米的土地纳入土地使用权证内，导致购房者至今未取得不动产权证。第七组是《关于河口口岸恒丰标准化农贸市场项目建设中急需解决的问题》，欲证实：案涉工程中被告面临的各种困难，被告在一、二期项目施工中都存在不能办理相关土地证和施工许可证的问题，一方面政府要求被告尽快落实及完工，一方面又办理不了相关的证照。第八组是：1.建筑工程施工许可证；2．建设工程规划许可证；3.建设用地规划许可证。第九组是：1.报送建设工程档案责任书；2.云南省建设工程档案合格证；3.工程档案初验认可证；4.工程质量监督报告。第十组是：1.地税局完税证明；2.维修基金专用收据。经质证，原告文飞对被告金恒公司提交的第一组证据无异议。对第二组证据，认为与原告的诉请没有关系，原告2015年才向被告购买商铺，不清楚被告公司之前的事情。对第三组证据，与本案没有关联性，与被告逾期交房及承诺支付违约金事宜无关。对第四组证据，认为与原告的诉请无关。对第五组第1项证据，没有政府或者住建局的签字认可或者通知，需更改外观设计，被告也没有与业主沟通及商量过，原告起诉到法院了，被告才用更改外观来说明没有及时交房，而且原告没有见过该证据，起诉之前也不知道有这回事；第2项证据，原告没有见过，也不知道有这回事，与原告无关；第3项证据，与本案无关联性，原告起诉以后被告才拍的照片，原告不认可。对第六组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但与被告逾期交房没有关系。对第七组证据，被告把责任推给政府，但合同约定被告在一年内办理不动产权证给原告。对第八组证据无异议。对第九、十组证据无异议，对被告将有关税费交给相关部门没有异议，但因被告一直未办理房产证，既然被告没有兑现承诺，应支付该笔费用的利息。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，予以采信。被告提交的第一、八、九、十组证据，原告无异议，予以采信。第二组证据，来源、形式符合法律规定，对真实性予以采信。第三组证据，对真实性予以采信，但仅能证实相关部门对农贸市场工程项目建设选址回复，对其他证明目的不予采信。第四组证据，系被告开发建设二期工程的有关情况，与本案无关联性，不予采信。第五组第1项证据，系原告单方出具，来源、形式不符合法律规定，且被告未提交其他证据予以佐证，不予采信；第五组第2、3项证据，符合证据的形式要件，对真实性予以采信，但仅能证实被告委托他人对工程进行设计，不能证实因政府要求被告更改设计导致逾期交房，对证明目的不予采信。第六组第1项证据，与本案无关联性，不予采信；第六组第2、3、4项证据，符合证据的形式要件，对真实性予以采信，但不能证实系政府原因导致至今未办理不动产权证，故对证明目的不予采信。第七组证据，对真实性予以采信，但仅能证实被告向政府反映其开发建设工程项目所面临的问题，故对其他证明目的不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年8月25日，原告文飞与被告金恒公司签订金恒房司2015第005号及006号《商品房购销合同》两份，约定：原告向被告购买位于河口口岸恒丰标准化农贸市场第5幢第一至二层05号、06号两套房屋，每套房屋按建筑面积135.19平方米计价，单价为每平方米8,800元，购房款计1,189,672元，两套房屋购房款共计2,379,344元；原告于签订合同时一次性付清购房款，被告于2016年3月31日前交付房屋；被告逾期交房：逾期60天内，被告按每天应付款项的0.02%支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.03%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告一次性支付总房款5%的违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定：原告支付完毕全部房款及补充协议约定的税款、配套费、公共维修基金等全部款项，双方办理完毕房屋结算及交接手续，原告交付符合产权登记机关要求的相关资料后，被告于365个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续；签订合同当日，双方对该产权登记的约定达成补充协议，将上述约定内容变更为：超过365天未办理完产权登记手续，被告应按总房款每天0.01%的标准向原告支付违约金。签订上述两份合同前，原告已于2015年8月10日付清两套房屋的购房款共2,379,344元。后被告于2016年7月29日向原告交付房屋，同日原告交纳每套房屋的共用部位维修基金7,097.48元、契税35,566.08元、印花税592.77元，工本费550元，共计43,806.33元，两套房屋合计87,612.66元。被告代收上述税费后，向相关主管部门分别交纳了原告所购房屋的契税及公共部位维修基金等。被告因故至今未办理案涉房屋的不动产权证，双方为此发生纠纷，故原告向本院提起诉讼。被告金恒公司具备房地产开发经营资质，案涉房屋属其开发建设的河口口岸恒丰标准化农贸市场5幢工程（一期），该工程于2015年4月24日开工，2016年7月15日竣工，同年8月25日取得建设工程竣工规划验收合格证。被告于2015年3月20日取得河国用（2015）第213号国有土地使用证，后办理了一期工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。2015年8月12日，被告对案涉房屋取得河口县预许2015字（003）号《商品房预售许可证明》。本院认为，原告文飞与被告金恒公司签订的两份《商品房购销合同》是双方在合法、平等、自愿的基础上达成的一致意见，该合同依法成立，合法有效，原、被告之间依法成立商品房销售合同关系。双方应当按照合同约定全面履行义务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”，被告于2016年7月29日交房，原告为此在房屋交接单上签字确认，其起诉要求支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应自被告实际交房之日起计算，应于2019年7月30日前向被告主张逾期交房的违约责任，同时庭审中原告认可起诉前从未向被告主张过逾期交房的违约责任，即本案不存在诉讼时效中断的情形，故原告于2019年8月2日起诉要求被告给付逾期交房的违约金，已超过诉讼时效期间。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩理由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请，不予支持。庭审中原告所述至起诉前几日才知晓被告逾期交房的主张，缺乏事实依据，不予支持。原告要求被告继续履行合同，被告对此无异议，该诉请符合法律规定，予以支持。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，被告辩称至今未办理产权证不是其行为所致及不能归咎于其的主张，未提交有效证据予以证实，应由其自行承担举证不能的法律后果。同时，即便因未取得完整的用地手续导致未办理产权证，但办理用地手续系被告的义务，也不能作为其未办理产权证的免责事由，故被告至今未办理产权证，应按合同约定承担违约责任。原告诉请要求被告给付逾期办证的违约金，符合合同约定及法律规定，应予支持。合同约定的按总购房款每天0.01%的标准（2,379,344元×每天0.01%=237.9344元）支付逾期办证的违约金，不违反法律规定，本院予以支持。按合同约定被告最迟应在2017年7月29日前办理不动产权证，故被告应自2017年7月30日起按上述标准支付违约金至办理完毕不动产权证之日止，暂计至起诉之日即2019年8月2日止共734天为174,643.8元。被告代收的契税、公共维修基金等费用已交纳有关部门，原告要求被告支付代收税费的利息，缺乏事实及法律依据，故该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告文飞与被告河口金恒房地产开发有限公司继续履行双方于2015年8月25日签订的金恒房司2015第005号及006号《商品房购销合同》。二、被告河口金恒房地产开发有限公司于判决生效十日内按总房款2,379,344元每天0.01%的标准向原告文飞支付自2017年7月30日起至2019年8月2日止的逾期办理不动产权证的违约金174,643.8元，并按上述标准支付自2019年8月3日起至办理完毕不动产权证之日（以向原告文飞实际交付不动产权证之日为准）止的逾期办理不动产权证的违约金。三、驳回原告文飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,323元（已减半收取），由原告文飞承担1,693元，由被告河口金恒房地产开发有限公司承担1,630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马丽娜二〇一九年十月二十九日书记员  朱 彤