西 安 市 未 央 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书（2019）陕0112民初7875号 原告：张更臣，男，1971年1月8日出生，汉族，住西安市未央区凤城五路63号5号楼1单元302号，公民身份号码410225197101089830。委托诉讼代理人：麻俊华，陕西润亚律师事务所律师。被告：刘敏，男，1968年8月23日出生，汉族，住内蒙古包头市青山区友谊大街28号友谊嘉园小区7栋301号，公民身份号码150222196808230335。原告张更臣与被告刘敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张更臣的委托诉讼代理人麻俊华到庭参加诉讼，被告刘敏经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张更臣向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同》；2、被告应向原告支付拖欠的三个月租金10500元，拖欠的物业费4023.17元，电卡、门禁卡50元，屋内清理保洁费、换锁修柜费用1100元，以及违约金10396.2元，共计26069.37元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年2月10日经鹊桥房屋中介签订了《房屋租赁契约》，约定被告承租原告位于西安市未央区凤城八路白桦林居小区房屋一套，租赁期限1年，自2017年2月10日起至2018年2月9日止，租金交付方式为押一付六，每月租金3500元,被告应在每半年的前30日足额支付原告，逾期视为违约。该契约第八条约定：被告未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日，原告有权单方终止合同，乙方承担一个月的房租违约金。合同签订后，被告依约交纳了半年租金，满半年前一个月原告就通知被告续交下半年租金，被告以各种理由拖延，直到2017年11月7日原告通过中介收到被告交付的房屋钥匙，但拖欠租金及被告入住后物业费一直未交纳，且电卡门禁卡未交付原告，室内脏乱未清洁，门柜受到损坏。依照合同约定原告应承担违约金103442.92元，因违约金过高，原告依法按被告欠付金额的年利率24%，向被告主张资金占用费及一个月租金损失。后经与被告多次协商无果，依法起诉，望判如所请。被告刘敏未到庭应诉讼亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张更臣向本院提交以下证据：1、房屋租赁契约，证明双方签订租赁合同约定租赁期限1年，被告应于2017年7月10日交纳下半年租金，但被告一直未付。另该契约第八条约定违约金计算方式，鉴于过高调低为按照年利率24%计算；2、原、被告之间聊天记录截图，证明双方就拖欠租金进行协商，被告认可拖欠租金并愿意支付12000元，双方协商未果；3、西安经发物业管理有限责任公司物业服务收款收据2张、保洁费用收款收据，证明被告应承担的物业费、水费、生活垃圾及保洁费等；4、2017年11月29日原、被告之间手机通话录音光盘1张，证明被告于2017年11月7日通过中介将钥匙交付原告，被告2017年8月10日至2017年11月7日3个月占用房屋未交纳租金的事实。被告刘敏经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证，对以上证据中证据1、3、4经审查后本院依法予以确认，对证据2，因无原始载体供核对，依法不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张更臣（出租方、甲方）委托其朋友宋站杰代其与被告刘敏（承租方、乙方）经鹊桥房屋中介签订《房屋租赁契约》，约定：一、房屋基本情况：房屋坐落西安市未央区凤城八路白桦林居小区9#2-1701室，建筑面积142平方米……二、租赁期限从2017年2月10日起到2018年2月9日止，共计十二个月。三、租金：租金交付方式为押一付六，每月租金叁仟伍佰元，租金按（季、半年、年）结算（未勾选），由乙方在每（季、半年、年）的前叁拾日足额支付甲方（未勾选），逾期则视为违约。四、其他费用及支付方式，水费、电费、暖气费、煤气费、有线电视、物业管理费、电话费、其他据实支付。注：1、以上费用乙方应按要求及时付清，须缴付甲方的费用，按双方拟定支付方式执行。2、以上费用均不包含在租金内，乙方须另行支付给甲方或物业管理机构。五、本合同签订时，乙方向甲方交纳押金叁仟伍佰元，该押金作为保证金。如乙方在租赁期间未发生损坏房屋设施，拖欠水、电、暖、物业费、租金等费用，合同期满时，甲方一次性退还。如有上述情况发生，甲方有权从押金中等额扣除，不足部分乙方另行承担。……第八条：违约责任……4、乙方未按约定支付租金和本合同第四条约定应由乙方承担的其他费用，逾期每日承担应付费用千分之十的违约金，逾期超过15日的，甲方有权单方终止合同，乙方承担一个月房租的违约金。……6、甲乙双方在租赁期内，任一单方提前终止合同则视为违约，违约方向对方支付一个月房租作为违约金。……十、其他约定事项：甲乙双方同意并认可以上条款。合同签订后被告依约按照押一付六向原告交纳押金及租金共计24500元。2017年11月27日原告向西安经发物业管理有限责任公司交纳2017年3月至12月物业费2680.97元，往月欠缴水费273.6元，生活垃圾清运费60元，2017年—2018年暖气费30%的暖气固定费1008.6元。2017年11月7日原告通过中介公司拿回涉案房屋的钥匙。2017年11月29日原、被告双方就被告拖欠租金及物业费问题进行电话沟通，双方确认原告于2017年11月7日收到钥匙，被告自2017年8月10日至2017年11月7日租金未支付，被告对原告主张的暖气费愿意承担其居住期间，物业费、垃圾费应将2017年12月份的扣除。2017年12月13日向物业缴纳电卡工本费30元，门禁卡工本费2张共计20元。2017年12月22日原告请保洁打扫涉案房屋卫生花费600元。本院认为，原告与被告之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效，原、被告双方当事人应按照合同全面履行各自的义务。双方合同约定租赁期限为1年，即从2017年2月10日起至2018年2月9日止，被告刘敏在租赁期限未满时向原告交付了涉案房屋的钥匙，原告受领钥匙后对房屋进行了保洁打扫，双方在协商拖欠租金及其他费用事宜时均认可房屋租赁至2017年11月7日，故双方的租赁合同因协商一致而实际于2017年11月7日已经解除。对原告主张的租金，被告实际租赁至2017年11月7日，其未支付2017年8月10日至2017年11月7日的租金，应按照合同约定月租金向原告支付10500元。对物业费及生活垃圾清运费，按照合同约定应由被告承担，但原告提交的收据包含被告未居住的2017年12月的费用，故该部分费用应予以扣除，被告应支付物业服务费2413元，生活垃圾清运费54元。住宅水费依照收款收据为273.6元。对暖气固定费，原告2017年11月27日交纳的系2017年至2018年的暖气费，双方租赁期限届至2017年11月7日，尚未进入供暖季，故对该诉求不予支持。对电卡及门禁卡工本费，被告认为其将该卡留于涉案房屋内，但原告否认收到该卡，现无法认定被告已将电卡及门禁卡交付原告，故对原告主张的电卡及门禁卡50元依法予以支持。对保洁费用，双方租赁合同未约定保洁费，故对原告该项主张不予支持。对原告主张的更换锁芯及维修柜门的费用，因未提交证据证明依法不予支持。以上租金、物业费、垃圾清运费、水费、电卡及门禁卡工本费共计13920.6元。另按双方合同约定，原告有权从押金中等额扣除被告拖欠的各项费用，不足部分由被告另行承担，故扣除被告交纳的3500元押金，被告应支付原告各项费用10420.6元。对违约金，虽双方在《房屋租赁契约》未勾选被告应在每季度、半年或年前三十日向原告支付租金，但结合双方约定租金交付方式为押一付六可知被告应于每半年前的三十日向原告交付租金，即被告应于2017年7月10日前向原告交纳2017年8月10日至2018年2月9日的租金，但被告未按协议约定履行其付款义务，按照合同第八条第4款约定被告应承担逾期付款违约金，双方约定的为“逾期每日承担应付费用千分之十的违约金”，该约定明显高于原告的损失，原告请求调低为按照年利率24%计算违约金予以准许。经核算，被告应付违约金为4654元（以10420.6元为基数按照年利率24%自2017年7月10日计算至2019年5月20日）。另因被告单方提前终止合同，按照双方租赁合同第八条第6款约定“视为违约，违约方向对方支付一个月房租作为违约金”，故被告应向原告支付3500元作为违约金。综上所述，被告应向原告支付各项费用及违约金共计18574元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张更臣与被告刘敏于2017年2月10日签订的《房屋租赁契约》；二、被告刘敏于本判决生效之日起十日内支付原告张更臣租金、物业费、垃圾清运费、水费、电卡及门禁卡工本费、违约金共计18574元；三、驳回原告张更臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理451元，由原告张更臣负担186元，由被告刘敏负担265，被告负担部分于上述判决确定给付之日一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    (此页无正文)     审  判  长     杭萌萌 审  判  员     杨金翠人民陪审员     王赁柱   二〇一九年十月十一日 书  记  员     田晓艳      1