北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初17893号原告：李明平，女，1966年6月26日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。被告：北京融金智强投资管理有限公司，住所地北京市东城区交林夹道甲2号楼3号地下室一层（住宅楼）。诉讼代表人：北京融金智强投资管理有限公司破产管理人。负责人：高峰，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：武勇，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：付学振，国浩律师（北京）事务所律师。原告李明平与被告北京融金智强投资管理有限公司（以下简称融金智强公司）一般取回权纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明平，被告融金智强公司破产管理人委托诉讼代理人武勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明平向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516号房屋归李明平所有；2.判令融金智强公司配合李明平行使取回权，将坐落于北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516号房屋过户到李明平名下；3.判令诉讼费用由融金智强公司承担。事实和理由：2008年5月，李明平与融金智强公司签订编号为Y629244的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定李明平购买融金智强公司开发建设的位于北京市东城区新中街乙12号都心公馆住宅楼（公寓）3层516号房产，房屋面积44.26平方米，房款共计1008721元整。2017年11月24日，北京市东城区人民法院（以下简称东城法院）作出（2017）京0101民初19286号判决，判令融金智强公司协助李明平过户上述房产。但当李明平准备好一切手续要求过户时被告知融金智强公司已经申请破产并被法院依法受理。故李明平提起本案诉讼申请取回所购房产。被告融金智强公司答辩称，如果李明平可以证明其已经交纳了全部房款，融金智强公司愿意配合李明平行使取回权，将涉案房屋进行过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查本院认定事实如下：2017年9月26日，李明平向东城法院起诉融金智强公司房屋买卖合同纠纷，请求判令融金智强公司协助李明平办理北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516号房屋的房屋所有权证。2017年11月24日，东城法院作出（2017）京0101民初19286号民事判决书，认定：“2008年5月27日，原、被告签订编号为Y629244号的《预售合同》。该合同第三条约定，被告将北京市东城区新中街乙12号都心公馆办公楼（含商业）3层516号房屋出售给原告，房屋预测建筑面积为44.04平方米，其中套内建筑面积为33.08平方米。该合同第五条约定，按照建筑面积计算，该房屋单价为每平方米22790.8元，总价款为1003707元。该合同第二十一条约定，商品房交付使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起730天内取得房屋所有权证的，原告有权退房或要求继续履行合同。……附件五中约定，房屋预测总价款为1003707元，买受人于2008年5月26日前向出卖人交纳该房屋预测房价款为人民币503707元。余款50万元办理银行按揭贷款。2008年8月29日，原、被告之间签订《补充协议》，约定原告交纳的首付款加收5万元，余款45万元办理银行按揭贷款手续。2008年12月30日，原、被告双方签订《房款结算单》，约定涉诉房屋实测建筑面积44.26平方米，原告应向被告支付涉诉房屋建筑面积差异部分房款5014元，结算后实测面积总房款为1008721元。2009年1月15日，原、被告双方签订《房屋建筑面积差结算协议》，约定涉诉房屋实测建筑面积44.26平方米，实测建筑面积比预测建筑面积增加0.22平方米。被告于本协议签署同时一次性向原告收取该房屋建筑面积差异部分房款5014元。该合同签订后，原告于2008年7月15日向被告支付购房首付款503707元；于2008年9月17日向被告支付购房首付款5万元；因房屋实测面积大于预测面积0.22平方米，原告于2009年1月15日向被告支付房屋购房款5014元。2009年，原告入住涉诉房屋至今。另查，被告就该房屋买卖事宜向中国民生银行股份有限公司平安里支行借款45万元，现该笔借款已经还清。诉讼中，本院向房屋权属登记机关核实，被告已对北京市东城区新中街乙12号都心公馆办公楼办理了初始登记，所有权人为被告。同时，涉诉房屋无查封、抵押情况，其对应初始登记地址为本市东城区新中东街3号院1号楼3层516号。”该判决最终判令融金智强公司协助李明平办理北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516号房屋的过户手续，将房屋所有权转移登记至李明平名下。判决作出后，李明平及融金智强公司均未提出上诉，该判决现已生效。李明平曾于判决生效后向东城法院申请强制执行，但因融金智强公司已经申请破产，东城区不动产登记事务中心暂停办理相关业务，法院未能执行到位。另查，2009年1月15日，李明平签署《都心公馆入住协议》，载明李明平为北京市东城区都心公馆公寓（办公）办公楼516号的业主。北京市北宇物业服务公司（以下简称北宇公司）为都心公馆公寓的物业管理公司，其曾于2011年8月18日向东城法院起诉李明平物业服务合同纠纷，请求判令李明平支付2010年1月15日至2012年1月14日期间的物业费共计4036.52元。该案诉讼过程中，北宇公司称其与李明平就东城区新中东街3号院1号楼516号房屋签署了《入住协议》，李明平是该房屋的购买人。后因双方达成和解，北宇公司撤回该案起诉。2019年10月9日，北京市热力集团有限责任公司（以下简称北京热力集团）向李明平出具《用户热费缴纳明细表》，载明用**址为新中东街3号1栋516，用热面积44.26平方米，热费金额为1858.92元，缴纳年度为2018至2019年度。同日，北京热力集团就上述热力采暖费向李明平开具《北京增值税普通发票》。再查，本院于2017年6月27日出具（2017）京0101破申8号民事裁定书，裁定受理赵芯申请融金智强公司破产清算一案，指定国浩律师（北京）事务所为破产管理人，目前该案尚在审理过程中。庭审中，双方均确认Y629244号《预售合同》中北京市东城区新中街乙12号都心公馆办公楼（含商业）3层516号即为李明平诉请的北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516房屋。该房屋产权仍然登记在融金智强公司名下，融金智强公司称该房屋无抵押、查封情况。上述事实，有（2017）京0101民初19286号民事判决书、《都心公馆入住协议》、起诉书、开庭笔录、撤诉申请书、口头裁定笔录、《用户热费缴纳明细表》、《北京增值税普通发票》、（2017）京0101破申8号民事裁定书、（2017）京0101破6号决定书及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外”。就本案而言，本院于2017年6月27日受理融金智强公司破产清算案，目前该案尚在审理过程中，故李明平提起本案诉讼于法有据。最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。本院认为，李明平已经向融金智强公司支付了涉案房屋的全部房款，融金智强公司亦将房屋交付李明平占有、使用，故根据上述法律规定，涉案房屋不属于融金智强公司的破产财产，李明平作为涉案房屋的权利人有权行使取回权。融金智强公司辩称李明平并未支付全部购房款的答辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。李明平起诉要求确认北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516房屋（即《预售合同》约定的北京市东城区新中街乙12号都心公馆办公楼（含商业）3层516号）归其所有，融金智强公司配合其行使取回权，将涉案房屋的所有权过户到李明平名下，具备事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、坐落于北京市东城区新中东街3号院1号楼3层516号房屋归李明平所有；二、北京融金智强投资管理有限公司配合李明平行使取回权，于本判决生效后七日内将坐落于东城区新中东街3号院1号楼3层516号房屋的所有权过户到李明平名下。案件受理费7389元，由北京融金智强投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 万红玉二〇一九年十月二十四日法官助理 郭晓磊书 记 员 刘文聪