北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初3633号原告：岑启字，男，1969年11月6日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：于江涛，北京市博涵律师事务所律师。被告：北京隆盛福装饰材料公司，住所地北京市丰台区芳群园一区3号院3号楼302。法定代表人：范泽华，总经理。委托诉讼代理人：邢和初，男，北京隆盛福装饰材料公司副经理。委托诉讼代理人：赵东进，男，北京隆盛福装饰材料公司副经理。原告岑启字与被告北京隆盛福装饰材料公司（以下简称隆盛福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岑启字向本院提出诉讼请求：1.解除岑启字与隆盛福公司签订的“场房场地租赁合同”，并要求隆盛福公司立即将承租的位于北京市大兴区旧宫镇顺新街12号建新种猪场院内的14间房屋及院落腾空并交还岑启字；2.隆盛福公司给付岑启字2018年7月1日之后的租金（期限自2018年7月1日至诉争房屋及场地交还岑启字之日止，按照年租金55000元标准计算，其中计算至2018年12月的金额为27500元）；3.隆盛福公司支付岑启字逾期交纳租金的滞纳金（期限自2018年7月1日至隆盛福公司交纳租金之日止，按照每日27.50元的标准计算，其中计算至2018年12月的金额为4950元）；4.诉讼费用由隆盛福公司承担。事实和理由：2004年5月1日，岑启字及案外人褚永利与隆盛福公司签订了1份“场房场地租赁合同”；租赁双方约定，岑启字、褚永利将位于北京市大兴区旧宫镇顺新街12号建新种猪场院内的14间房屋及院落出租给隆盛福公司；租赁双方还约定，租赁期限为20年，自2004年5月1日至2024年4月30日止，在2004年5月1日至2009年4月30日期间的年租金为50000元，在2009年5月1日至2024年4月30日期间的年租金为55000元，租金为上缴款，每半年缴纳一次，每年1月5日和7月5日交纳；同时约定，承租方不按规定期限交纳租金，每延期1日，出租方收取0.1%的滞纳金，如承租方3个月不交租金，出租方有权解除合同。合同签订后，岑启字及褚永利按照合同约定将房屋及场地交与隆盛福公司使用；2009年8月，褚永利将合同的权利义务转让给岑启字；自此以后，岑启字与隆盛福公司继续履行租赁合同；但是，从2018年下半年开始，隆盛福公司却未按照合同要求履行义务，下半年租金27500元至今未能交纳；综上所述，隆盛福公司的行为已经侵犯了岑启字的合法权益，根据相关法律规定，岑启字诉至法院，请求判如所请。隆盛福公司辩称，岑启字诉称隆盛福公司故意拖欠房租的事实并不存在；在2018年5月、8月、10月、11月、12月，隆盛福公司一直和岑启字沟通交纳房租事宜；从2017年下半年着火后就停止向农场交房租了，但隆盛福公司在2018年年初就将2018年上半年的房租交齐了，同时在和岑启字的沟通中岑启字的银行卡号被注销了，不让隆盛福公司再给岑启字打款了，隆盛福公司向岑启字索要其他支付方式，岑启字却不给，拒绝收取房租；据此，应系岑启字恶意拒收房租，并非隆盛福公司违约不交纳房租，岑启字的各项诉讼请求均于法无据，于理不合。第一，岑启字称隆盛福公司未按合同约定支付租金，但实际上是岑启字故意拒收，隆盛福公司不存在违约行为；租赁双方签订的“场房场地租赁合同”明确约定了租期和租金的给付方式，自租赁双方签订合同以来，隆盛福公司均按时足额支付租金，从未拖欠；2017年下半年，产权地区因为发生大火，产权单位建新种猪场已停止向岑启字收取租金，等待政策通知；2018年年初，隆盛福公司与岑启字沟通租金支付事宜，岑启字明确表示因其不再向产权单位建新种猪场交纳租金，所以也不用隆盛福公司再交纳租金；但隆盛福公司本着诚实守信原则，仍按时将租金交付给岑启字；2018年下半年，隆盛福公司在合同租金缴纳期前与岑启字联系租金缴纳事宜，岑启字明确表示不让隆盛福公司将租金汇入他原来收取租金的账户，称其已不再使用该账户；此后，岑启字至今一直也没有向隆盛福公司提供新的收款账户，导致隆盛福公司迟迟无法支付租金；在此期间，隆盛福公司多次联系岑启字（有通话记录、录音为证），岑启字均未告知租金给付方式；直至2018年12月份，隆盛福公司通过电话、短信的方式一直向岑启字索要新的银行卡号，并明确表示支付租金，岑启字始终不予回复；随后，岑启字向法院提起诉讼；此案系岑启字故意拒收租金，造成隆盛福公司违约的假象，从而使其达到提起诉讼，解除租赁合同的目的。第二，事实证明是岑启字恶意拒收租金，隆盛福公司不存在违约；首先，隆盛福公司一直按照合同约定向岑启字交纳房租，即便是产权单位已通知不再向各承租户收取房租后，隆盛福公司也一直按约缴纳；后因岑启字拒收，致使隆盛福公司无法缴纳租金；其次，隆盛福公司与岑启字之间签订的合同还没有到期，在厂房租赁后，为了保障正常经营，隆盛福公司在租赁场地投入了大量的资金（新建厕所、场地储物间、车间用电动力电缆、买树苗在院内栽树绿化等），而且还和产权单位签署了投资安装变压器的协议（已经实施），岑启字意图要强行解除合同，意欲独吞搬迁补偿费；再次，造成合同违约的假象是岑启字故意而为，隆盛福公司并不构成违约。第三，因隆盛福公司不存在违约行为，更谈不上交纳滞纳金。综上所述，请求驳回岑启字的诉讼请求，继续执行双方所签订“场房场地租赁合同”，本案诉讼费用由岑启字承担。本院经审理认定事实如下：2004年4月15日，国营北京市南郊农场建新种猪场（甲方、出租人）与岑启字、褚永利（乙方、承租人）签订“场房场地租赁合同”，双方约定：“乙方租赁甲方所属建新种猪场院内，南至现代饲料厂后墙根，北至马洪记所租场房的南墙根，东至东院墙，西至该院西房角，即原嘉德伟业所租之院。14间房屋（692平米），年租金45000元”；双方约定租赁期限为20年，租金每半年一交，乙方于1月5日、7月5日前将租金划入甲方账户内，经确认后甲方给乙方开具收据。2004年5月1日，针对上述租赁房屋，岑启字、褚永利（甲方、出租人）与隆盛福公司（乙方、承租人）签订“场房场地租赁合同”，双方约定：“乙方租赁甲方所属建新种猪场院内，南至现代饲料厂后墙根，北至马洪记所租场房的南墙根，东至东院墙，西至该院西房角即原嘉德伟业所租之院，14间房屋（692平米）”；双方约定租赁期限为20年，自2004年5月1日至2024年4月30日，其中2004年5月1日至2009年4月30日期间的年租金为50000元，2009年5月1日至2024年4月30日期间的年租金为55000元，租金每半年一交，乙方于每年的1月5日和7月5日前将租金划入甲方账户，经确认后甲方给乙方开具收据；关于甲方的权利和义务，双方在合同书第二条约定：“1.乙方不按规定期限交纳租金，每延期一日，甲方收取0.1%的滞纳金。如乙方三个月不交租金，甲方有权解除合同，并依法追究乙方的违约责任。2.供水电，并负责电表前线路的安装（电表由乙方自备），表后线路由乙方自理，电费按议价计字收取，如乙方拖延10日不交，甲方有权采取断水，断电措施，责任由乙方自负。3.甲方协助乙方协调周边关系，以便乙方正常生产”；关于乙方的权利和义务，双方在合同书第三条约定：“1.乙方有权对甲方房屋进行必要的维修、改造，但不可破坏主体结构，可在空地上新建房屋，但合同期满后，地上的房屋归甲方所有。2.乙方在日常的生产过程中，要加强对所属人员的安全、计生、社会治安及环境卫生的管理，出现问题责任自负”；关于其他约定，双方在合同书第四条约定：“1.双方不得无故解除合同，如遇国家统一占地，本合同自行解除。2.本合同期满后，乙方有优先租赁权。有关未尽事宜协商解决。3.本合同一式二份，甲、乙双方各执一份”。岑启字主张系将自国营北京市南郊农场建新种猪场租赁来的房屋原状转租给隆盛福公司，房屋（场房）实际为15间，房屋（场房）面积实际上是900余平方米，所涉院落（场院）东西长92米，南北宽21米。上述合同书签订后，岑启字、褚永利向隆盛福公司交付租赁房屋院落；隆盛福公司向岑启字交纳租金，包括在2014年6月3日（开具收据时间，下同）交纳2014年6月30日至2014年12月30日期间半年租金27500元，在2014年12月29日交纳2014年12月31日至2015年6月30日期间半年租金27500元，在2015年7月7日交纳2015年7月1日至2015年12月30日期间半年租金27500元，在2015年年底交纳2015年12月31日至2016年6月30日期间半年租金27500元，在2016年6月28日交纳2016年7月1日至2016年12月30日期间半年租金27500元，在2017年7月3日交纳2017年6月30日至2017年12月30日期间半年租金27500元，并已给付2017年12月31日至2018年6月30日期间半年租金27500元（转入岑启字的中国邮政储蓄银行账户内，转账附言为“2018年上半年建新种猪厂房租”）。在2009年12月22日，隆盛福公司（由单位人员邢和初出面）等租户（合同书所载明称谓为“建新猪场租赁户”，乙方）与国营北京市南郊农场建新种猪场的上级单位北京养猪育种中心（甲方）签订协议书，约定由邢和初、马洪记等租户根据用电量出资入股，安装160千瓦变压器1台；北京养猪育种中心对隆盛福公司之出资出具收款收据。在2009年8月5日，褚永利（转让人）与岑启字（受让人）签订“转让协议”；双方约定：“本人褚永利现因资金紧张，不能及时上缴租金，经与岑启字协商，现将本人名下股权全部转让给岑启字，转让后以褚永利名义所产生的债权债务与岑启字无关，转让费陆万元，上交合同原件一份，因合同原件丢失，声明作废，不具法律效力，签字生效”；岑启字据此主张与隆盛福公司所签订“场房场地租赁合同”的出租人现为岑启字1人，故由岑启字1人提起本案诉讼；对岑启字作为出租人提起本案诉讼，隆盛福公司不持异议，并主张其长期向岑启字履行合同义务。岑启字主张隆盛福公司未按照合同约定在2018年7月5日前支付2018年下半年度租金27500元，且逾期付款已超3个月，故岑启字有权解除“场房场地租赁合同”；对此隆盛福公司不予认可，并主张其积极交纳租金，系岑启字以注销名下银行账号等手段拒不收取租金；就多次联系岑启字并要求交纳租金的主张，隆盛福公司提交通话语音详单及短信息记录；在2018年12月6日向岑启字所发送短信息的内容为：“岑哥，我在辽宁出差，把银行卡号给我，我让公司把房租给你转过去”，在2018年12月10日向岑启字所发送短信息的内容为：“岑哥，你什么时候把银行卡号给我，把房租给你转过去”；就其主张，隆盛福公司还提交隆盛福公司的工作人员与岑启字之间的谈话录音；在该谈话录音中，岑启字并未明确要求与隆盛福公司解除合同，而是共同协商清退其他租户和应对农场进行拆除腾退等事宜，岑启字在谈话时称：“你到现在为止，把这以前的清了，用多少？我还想用，用多少，就付多少就完了，就这样子对吧？就这点事，有什么事咱直接沟通，这不就是忙活到最后，能扛一天是一天，就是说你用多少，你用1000块钱的房，房租你愿意半年一交，你愿意3（个）月，你要愿意1个月交都行，就这么简单。所以说现在，你再说你的想法”。诉讼过程中，经向北京养猪育种中心核实，诉争房屋所在场院的土地为国有土地，诉争房屋有建设审批手续，之前系国营养猪场，后来不营业了，由北京养猪育种中心的下级单位对外出租，针对租赁房屋院落没有实际开展拆除腾退工作，只是上级单位通知北京养猪育种中心逐步清退房屋，大概在2017年开始就不再向承租人收取租金，也就是在逐步开展清退工作之后就不再向承租人收取租金；经向本案当事人核实，该清退工作主要是指农场协议解除租赁合同或到期后不再续签租赁合同，并非强制拆除腾退。庭审中，经询问，隆盛福公司陈述称，虽然岑启字提起诉讼，但其仍同意按照合同约定给付岑启字租金。本院认为，岑启字、褚永利与隆盛福公司就整院租赁事宜所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，租赁双方应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，褚永利将其享有的合同权利义务转让给岑启字，且确系岑启字向隆盛福公司履行合同，对岑启字作为原告提起诉讼隆盛福公司亦无异议，故本案当事人主体适格，应就所涉房屋租赁合同纠纷进行实体审理。通常情况下，合同的解除有协议解除、约定解除和法定解除3种形式，约定解除和法定解除属于单方解除范畴；在达到法定或约定的解除条件，在合同一方当事人要求解除合同时还应当结合对方当事人是否根本违约、合同是否能够继续履行、迟延履行是否导致合同目的的不能实现、要求解除合同的当事人是否存在违约行为、对方当事人迟延履行义务是否系行使合同抗辩权等综合判断。本案中，根据合同约定，在承租人逾期未交纳租金达3个月时，出租人享有合同解除权，故本案最大争议焦点在于诉争房屋租赁合同是否应予解除；就此，本院有以下几点考虑。第一，当事人单方行使合同解除权主要包括两种情形，一为在诉讼前，当事人一方行使合同解除权，通知对方当事人解除合同，二为当事人一方未通知对方，径行向法院起诉或反诉要求解除合同；本案中，现无证据证明岑启字在提起本案诉讼前曾向隆盛福公司发出解除通知，或租赁双方协商一致解除合同，故应属后一种情形。第二，租赁双方在房屋租赁合同中就租金支付方式已作出明确约定，即打入甲方（出租人）银行账户内，且在事实上，隆盛福公司长期将租金转入岑启字的固定银行账户内，并由岑启字向隆盛福公司开具租金收据，也已形成交易习惯；而隆盛福公司所提交证据又显示，隆盛福公司已无法继续按照原支付渠道向岑启字给付租金，故而向岑启字索要新的银行账户，而岑启字未予回应；据此，应认定系岑启字违反合同约定及交易习惯，导致隆盛福公司无法按照原有方式支付租金，岑启字在隆盛福公司要求下又未提供新的支付方式，应认定岑启字存在违约行为，而隆盛福公司系积极履行合同。第三，从租赁双方的沟通过程看，岑启字并未向隆盛福公司明确要求解除合同，而是要求隆盛福公司按实际使用情况交纳租金。据此，因系岑启字违背合同约定及交易习惯导致隆盛福公司未能按约定交纳租金，隆盛福公司不存在违约行为，故对岑启字要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。因未解除合同，对岑启字要求隆盛福公司返还租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。因未认定隆盛福公司存在违约行为，故对岑启字要求隆盛福公司给付逾期交纳租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。虽然未判决合同解除，但隆盛福公司同意按照合同约定标准及时间给付岑启字租金，对此本院不持异议；按照合同约定，至判决时，隆盛福公司应给付2018年7月1日之后的1年半租金82500元。综上所述，隆盛福公司应按照合同约定给付岑启字租金82500元；对岑启字的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第九十三条、第九十六条规定，判决如下：一、北京隆盛福装饰材料公司于本判决生效后十日内给付岑启字房屋租金82500元；二、驳回岑启字的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由岑启字负担12661元(已交纳)，由北京隆盛福装饰材料公司负担1139元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  吴 晶人民陪审员  梁跃海二〇一九年十月十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷