北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6838号原告：卢云，女，1963年8月16日出生，汉族，济南市历下实验小学教师，住北京市海淀区。被告：北京住好家房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院8号楼14层2单元1411-101。法定代表人：吕国平，总经理。委托诉讼代理人：詹广健，男，1986年3月28日出生，北京住好家房地产经纪有限公司业务经理。原告卢云与被告北京住好家房地产经纪有限公司（以下简称住好家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢云到庭参加诉讼，被告住好家公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。卢云向本院提出诉讼请求：1、判令被告根据合同约定支付原告房屋租金人民币12900元（自2019年6月20日至2019年9月20日）；2、判令被告承担提前扣除的第2、3年空置期租金8000元；3、判令被告与原告解除房屋租赁合同关系；4、判令被告承担本案的全部诉讼费、保全费、公告费、鉴定费。事实与理由：原被告于2018年6月20日签署了《房屋委托合同》，合同约定原告委托被告将其位于北京市门头沟区×××小区×××号楼×××单元1803的房屋（以下简称1803号房屋）进行出租，委托期限自2018年6月20日起至2021年6月19日止，租金为每年递增。后，因住好家未经原告许可在1803号房屋内打隔断，将该房屋分别出租给不同的承租人，原告与被告于2019年11月3日签订补充协议，将第2、3年租金调整为每月4300元，同时被告扣除了第2、3年空置期共8000元。被告应于2019年6月20日将7、8、9月份租金支付给原告。但被告迟迟不予支付，原告于2019年6月20日等多次通过各种方式联系被告催其支付租金，被告以种种理由予以推脱，截至今日，被告仍未支付原告房屋租赁费用，且房屋依旧被被告占用，原告无法自行收回房屋。综上，被告行为已严重违反合同约定，不具备继续履约的能力，原告为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。住好家公司未提交书面答辩状亦未到庭发表答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月17日，卢云（甲方）与住好家公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》（编号5000152，以下简称152号出租委托合同），内容包括：“甲方将坐落于北京市门头沟区×××11-1-1803房屋（即前述1803号房屋）委托乙方对外出租，甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明。甲方全权委托乙方代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期限共计36个月，即2018年6月20日起，至2021年6月19日止。合同签订后，甲方同意每年预留出90天不计算租金，作为乙方接洽承租工作期。工作期后，从2018年6月20日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方33个月的房租。房屋每月租金为人民币4000元，房租按季度缴付。具体付款日期为：第一次2018年6月17日4000元整；第二次2018年9月20日8000元整；第三次2018年11月20日12000元整；第四次2019年3月20日12000元整；第五次2019年6月20日12300元；第六次2019年9月20日12300元整；第七次2019年11月20日12300元整；第八次2020年3月20日12300元整；第九次2020年6月20日12600元整；第十次2020年9月20日12600元整；第十一次2020年11月20日12600元整；第十二次2021年3月20日12600元整；在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善装修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。违约责任：1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金；2、委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前壹个月通知乙方，并赔偿乙方两个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；3、甲方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还对方。合同争议解决办法：下列情形之一可以变更或者解除本合同：双方均不承担违约责任1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的。本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，本合同从签订之日起签字盖章后生效。注：为避免不当承诺给双方造成损害，请您将双方约定在合同中注明，口头承诺将视为无效。”2018年11月3日，卢云（甲方）与住好家公司（乙方）又签订《房屋委托合同》（编号3000016，以下简称016号出租合同），016号出租合同主要内容与152号出租委托合同一致，将租金标准变更为：“具体付款日期为：第一次2018年6月17日4000元整；第二次2018年9月20日8000元整；第三次2018年12月20日12000元整；第四次2019年3月20日12000元整；第五次2019年6月20日12900元；第六次2019年9月20日12900元整；第七次2019年12月20日12900元整；第八次2020年3月20日12900元整；第九次2020年6月20日12900元整；第十次2020年9月20日12900元整；第十一次2020年12月20日12900元整；第十二次2021年3月20日12900元整”，以及补充协议在隔断上做了补充说明：“乙方已经在房屋内做了隔断，经双方协商，甲方不再追究乙方违约责任，如物业或派出所要求拆除，乙方配合拆除，与甲方无关，甲方无需承担任何责任。”2018年6月17日，卢云名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的4000元，交易摘要为跨行转出；2018年9月21日，卢云名下中国工商银行账户收到案外人李某杰给付的8000元，交易摘要为网转；2018年12月29日，卢云名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的12000元，交易摘要为跨行转出；2019年4月20日，卢云名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的4000元，交易摘要为他行汇入；2019年4月22日，卢云名下中国工商银行账户收到案外人白某彬给付的8000元，交易摘要为他行汇入。庭审中，卢云自述152号出租委托合同订立后，其于2018年11月发现住好家公司违反合同约定，私自在房间内做了隔断。后经原被告协商一致，住好家公司同意自2019年6月20日起每月租金上调，变更为每月租金4300元，按季度缴付，并于每季度初交纳该季度租金。后住好家公司向卢云交纳了前四次租金，并将房屋隔断后分成三个区域分别租给了三个租户。第一个租户向住好家公司缴纳租金至2019年8月20日，后，该租户与卢云直接订立房屋租赁合同，并自2019年8月21日起直接向卢云交纳租金；第二个租户租金向住好家公司缴纳租金至2019年10月1日，现已自行搬走，具体搬离时间不详；第三个租户向住好家公司缴纳租金至2019年10月26日，亦已自行搬走。综上，1803号房屋卢云已自行实际收回房屋的全部控制权，并分别于2019年9月6日、2019年9月10日将原由第二个租户和第三个租户承租的区域分别另行出租。另查，我院于2019年9月10日通过住好家公司填写送达地址确认书向住好家公司送达起诉书副本、开庭传票等材料，住好家公司于2019年9月11日签收。上述事实有《房屋出租委托合同》、《房屋委托合同》、银行流水等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为：被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。被告住好家公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，根据卢云与住好家公司签订的152号出租委托合同约定的权利义务，该合同实为房屋租赁合同，系双方真实意思表示。后卢云因住好家公司私设隔断，另行与该公司就隔断事宜协商一致上调租金，并签订016号出租合同对152号出租委托合同作出变更，双方先后订立的协议及补充协议均不存在可能导致合同无效的情形，本院予以确认，双方应按照变更后的合同条款，履行各自义务。关于卢云的各项诉讼请求，首先，关于解除房屋租赁合同的请求，卢云与住好家公司在合同中约定的服务期限为2018年6月20日至2021年6月19日，自2019年6月20日逾期未交付第五次房屋租金，且至今仍未交付任何租金，应视为不再提供服务，卢云与住好家公司订立房屋租赁委托合同的根本目的无法实现，故卢云得以要求解除与住好家公司之间订立的房屋租赁合同及补充协议，具体解除时间确认为本案起诉状副本送达住好家公司之日。其次，关于交付2019年6月20日至2019年9月20日租金的请求，卢云与住好家公司订立的租赁合同于2019年9月11日解除，且卢云已于2019年9月10日前实际控制1803号房屋并就该房屋另行出租并取得租金收益，且故租金亦应计算至2019年9月11日。关于空置期租金，首先，152号出租委托合同第四条第1款明确约定，合同签订后，甲方同意每年预留出90天不计算租金，即便如卢云所述该书面约定并非双方当事人真实意思表示，应为三年预留90天，而非每年扣除90天，但双方在第四条第2款“具体付款日期”中亦就于何时扣除这三个月空置期租金进行了确认，卢云要求住好家公司退还空置期租金无事实和法律依据，故本院对卢云要求住好家公司给付空置期租金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认卢云与北京住好家房地产经纪有限公司签订的《房屋委托合同》于2019年9月11日解除；二、北京住好家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付卢云租金10033.33元；三、驳回卢云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由卢云负担61元，已交纳，由北京住好家房地产经纪有限公司负担100元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇一九年十月二十九日法官助理 苏 振书 记 员 孙品一