北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初10205号原告：北京耀龙科技发展总公司，住所地北京市大兴区西红门镇九龙山庄8号楼、6号楼、4号楼。法定代表人：张文青，总经理。委托诉讼代理人：曹白丽，女，1962年10月23日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：祁平，北京市正皓律师事务所律师。被告：北京华海兴盛热力科技发展有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇福源路12号。法定代表人：赵长海，总经理。委托诉讼代理人：李燕玲，女，1961年9月27日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：孟宪友，北京市浩伟律师事务所律师。北京耀龙科技发展总公司（以下简称：耀龙科技公司）与被告北京华海兴盛热力科技发展有限公司（以下简称：华海兴盛公司）物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耀龙科技公司的委托诉讼代理人曹白丽、祁平，华海兴盛公司的委托诉讼代理人孟宪友、李燕玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耀龙科技公司提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告房屋占有使用费（自2013年12月31日至2018年12月30日，具体数额以鉴定结果为准）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于1997年7月29日取得位于北京市大兴区西红门镇九龙山庄小区4号楼房屋产权证，该处房屋为锅炉房，由原告投资建设拥有。2011年9月9日，北京市大兴区西红门镇社区办公室（甲方）与被告华海兴盛公司（乙方）签订《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》，将原告名下锅炉房（供热厂）承包给被告，合同约定由华海兴盛公司承担九龙山庄锅炉房锅炉煤改气的全部工作任务，并使用锅炉房收取供热费，北京市大兴区西红门九龙山庄小区业主委员会在上述合同上加盖公章。原告多次和被告协商，要求腾房和支付房屋占有使用费，沟通无效遭到拒绝，现被告一直使用原告锅炉房对外收取供热费用，侵犯了原告的物权，给原告造成巨大经济损失。为了维护合法权益，原告无奈诉至法院，请求依法裁判。华海兴盛公司辩称：一、原告不具备起诉的主体资格。锅炉房的实际所有人是答辩人而不是被答辩人。在北京市大兴区法院执行局法官的主持下，答辩人和被答辩人达成一致意见，将锅炉房的产权人变更为北京华特物业管理发展有限公司及答辩人所有。这是原告证据执行笔录中记载的内容，有法院执行局的法官、答辩人和被答辩人的代表签字，是真实意思表示，合法有效。所以，被答辩人应该协助过户锅炉房的产权到答辩人名下。锅炉房的真实产权人是答辩人，被答辩人只是代为持有，被答辩人无权作为原告提出请求。二、锅炉房使用人是业委会或全体业主，不是答辩人。2011年9月9日答辩人和西红门镇政府办公室、九龙社区居民委员会、九龙山庄小区居委会共四方签订了《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》，由答辩人承包九龙山庄小区供暖。依据合同答辩人向小区全体业主提供供暖服务。供暖服务是提供技术和劳务服务，不包含提供供暖设备，供暖设备是由聘请方提供的。也就是说，答辩人作为供暖的专业公司提供供暖服务无需自带锅炉房等设备，谁聘请供暖公司谁提供锅炉房等供暖设备，这是行业惯例（交易习惯）。本案中，九龙山庄小区业委会聘请答辩人为其供暖，提供小区锅炉房给答辩人使用，答辩人才得以履行供暖合同为小区供暖。所以，锅炉房是小区业委会提供给答辩人履行供暖合同的，锅炉房的实际使用人是全体业主而不是答辩人。三、被答辩人已经将锅炉房使用权委托给西红门镇政府处置，西红门镇政府委托答辩人使用该锅炉房为九龙山庄小区供暖，西红门镇政府对答辩人的委托对被答辩人有约束力，被答辩人无权在《承包合同》之外增加使用费的要求。2011年冬季九龙山庄西区面临无人供暖的危险，西红门镇政府为保障民生，2011年4月18日大兴区市政市容管理委员会、西红门镇政府联合向耀龙科技公司出函并督促其对九龙山庄小区进行改造维修，被答辩人不肯出资拒绝对小区供暖设备进行改造。被答辩人于2011年9月16日出具委托书：“全权委托镇政府对该供热厂进行彻底改造，改造后的经营权待改造后再做商议解决。”说明被答辩人已经委托镇政府改造锅炉房并将锅炉房委托给供暖公司承包。答辩人和镇政府签订的《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》是合法有效的，被答辩人也有遵守《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》的权利义务，不应抛开合同要求支付锅炉房使用费。四、答辩人和被答辩人没有合同关系，被答辩人无权请求答辩人支付锅炉房的使用费。答辩人是和西红门镇政府办公室、九龙社区居民委员会、九龙山庄小区居委会签订的《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》，与被答辩人没有合同关系，被答辩人不是合同的当事人。根据合同的相对性原理，被答辩人请求答辩人支付锅炉房使用费没有法律和事实根据。五、被答辩人请求物权保护的对象有误。被答辩人以答辩人为请求对象对其物权进行保护是错误的。2011年9月9日签订《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》时，大兴区法院（2007）大民初字第7372号判决有效，诉涉的锅炉房由九龙山庄小区业委会管理，《九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同》是合法有效的，包括答辩人在内的合同各方均无过错。2013年8月2日（2013）年一中提字第9461号民事判决撤销了（2007）大民初字第7372号判决，由此引起新的法律关系。被答辩人依据新的法律关系行使请求权，应该向原法律关系当事人（业委会）行使，而不能向答辩人直接行使请求权。六、被答辩人的诉讼请求违背规划。本案涉诉的锅炉房从规划用途上就是为小区全体业主供暖服务的，不是经营或赢利性用房，其成本已经打入小区的商品房价款中。任何企图使用小区商品房锅炉房经营或赢利的做法都是违反《规划法》并侵犯全体业主利益的，不应得到法律支持。七、供暖价格是国家定价，其组成不包括锅炉房使用，被答辩人请求锅炉房使用费破坏了供暖市场秩序，甚至影响社会稳定。供暖是涉及千家万户的国计民生的大事，严格实行政府定价，供暖价格组成中不包含锅炉房的使用费，且政府每年还要用财政对供暖公司进行补贴，以确保供暖公司不至于因亏损中断供暖。如果要支付锅炉房产权人的使用费势必导致供暖成本加大，甚至会导致供暖公司亏损而无人供暖的情况发生。如果不是答辩人对九龙山庄小区供暖进行投资改造，2011年的冬天九龙山庄小区可能就没有人供暖了，全体业主可能就会受冻了，因此镇政府出面邀请答辩人对小区供暖进行投资改造。被答辩人的请求看似个案，其实是普遍性的问题，大多数锅炉房都不是业主所有。如果法院本案判决支持被答辩人的请求，法院判决有引导作用，很可能造成供暖市场的动荡。八、九龙山庄锅炉煤改气及供暖发包方是政府行为。2011年九龙山庄西区面临无人供暖的危险，西红门镇政府为保障民生，2011年4月18日大兴区市政市容管理委员会、西红门镇政府联合督促耀龙科技公司对九龙山庄小区供暖进行改造维修，耀龙科技公司不肯出资拒绝对小区供暖设备进行改造。无奈的情况下西红门镇政府面向社会公开招投标，因为投资太大其他公司不肯投标，西红门镇政府找到答辩人，答辩人出于替政府排忧解难同意出资对九龙山庄小区供暖设备及内外网进行改造，并和西红门镇政府签订了供暖设备改造及承包合同。所以，对九龙山庄锅炉煤改气及供暖发包是政府行为。答辩人是按政府指令投资近两千多万元对九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包。答辩人对九龙山庄小区供暖是付出代价的，也是一种保障民生的公益行为，应该得到法律的保护。法院经审理查明：2011年9月9日，北京市大兴区西红门镇社区办公室（甲方）与华海兴盛公司（乙方）签订九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同，合同约定由华海兴盛公司承担九龙山庄锅炉房锅炉煤改气的全部工作任务；供暖期限为25年，自2011-2012年的供暖期开始计算，到2035-2036年供暖期结束止；华海兴盛公司有权按合同约定向用户收取供暖费，供暖费标准按照国家标准收取，对无正当理由拒不交纳供暖费的，有权提出诉讼。北京市大兴区西红门地区九龙社区居民委员会、北京市大兴区西红门九龙山庄小区业主委员会在上述合同上加盖公章。合同签订后，华海兴盛公司出资对锅炉房的供暖设备等进行了改造升级，合同约定投资费用为9050959元。根据华海兴盛公司的陈述，其实际投资费用超过了合同约定的数额，且西红门镇政府还投入了专项改造资金。庭审中，关于锅炉房的所有权问题，2007年，北京市大兴区西红门九龙山庄小区业主委员会曾以锅炉房所有人的身份起诉北京市大兴区西红门九龙山庄小区物业管理中心（北京九久兴恒基公司指定的前期物业管理企业），大兴一审判决（2007）大民初字第7372号判决书判决九龙山庄小区物业管理中心将锅炉房的有关资料移交给九龙山庄小区业主委员会。以上判决生效并执行完毕以后，2013年，北京九久兴恒基公司以作为涉案锅炉房实际买受人身份，向北京市第一中级法院申请再审，一中院通过（2013）一中民申字第3761号裁定，撤销了大兴法院（2007）大民初字第7372号判决书，该判决认为：“鉴于案外人九久兴公司与物业中心和耀龙公司签订了收购三厂的《合同书》，九久兴公司已经履行了部分合同义务，原审判决导致案外人九久兴公司的合同权利不能实现，且原审判决亦是在九久兴公司未参诉的情况下做出的，该判决亦侵犯了案外人九久兴公司的合法权益……九久兴公司要求撤销原审判决第二项括号中的内容的请求本院再审应予支持。”该判决主文第二项为：“变更（2007）大民初字第7372号民事判决第二项为北京九龙山庄物业管理中心撤出九龙山庄小区物业管理现场”。其后，北京九久兴恒基公司申请执行回转重新取得了锅炉房的所有权，执行案号为（2013）大执字第5669号，并于2014年6月16日进行了现场交接。此外，2010年，北京市大兴区西红门九龙山庄小区业主委员会向北京市人民政府申请行政复议，要求撤销涉案锅炉房的房屋所有权证（兴集字第0420号）,北京市政府作出京政复字〔2010〕186号行政复议决定书，认定锅炉房的房屋所有权证依据正确、程序合法。九龙山庄小区业主委员会不服诉至本院，本院判决住建委的颁证行为和九龙山庄小区业主委员会没有法律上的利害关系，裁定驳回了九龙山庄小区业主委员会的起诉，九龙山庄小区业主委员会不服一审裁定上诉至北京市第一中级人民法院，一中院终审驳回上诉，维持一审裁定。关于以上供暖合同的签约背景，2011年9月9日，九龙山庄小区业主委员会向西红门镇政府出具委托书：“九龙山庄小区业主委员会隶属镇政府管辖，由于小区锅炉设施及供暖管道老化等多种原因，导致小区在2010年—2011年度停暖数日，影响了居民的正常生活。为保证正常取暖，特委托镇政府办理九龙山庄小区的供暖相关事项，对被委托单位在办理上述事项过程中签署的有关文件，均予以认可，并承担相关法律责任”。2011年9月16日，耀龙科技公司向西红门镇政府出具委托书：“由于大兴法院2008年9月9日错误将耀龙科技公司供热厂执行给九龙山庄小区业主委员会，业委会不到三年时间将锅炉全部报废，将配套设施非法拆除卖掉。为了保证冬季小区居民的供暖，应政府要求，全权委托镇政府对供热厂进行彻底改造。该供热厂的产权人为耀龙科技公司，改造后的经营权待改造后再作商议解决”。关于耀龙科技公司和北京九久兴恒基公司的关系，本院查明，2007年8月8日，九久兴公司、耀龙公司、九龙山庄物业中心签订《合同书》，约定：将耀龙科技公司名下水厂、液化气厂、供热厂转让给九久兴公司，收购款总价为3000万元，由九久兴公司先支付300万元。事实上，该合同并未实际履行，九久兴公司出具声明一份，特别说明涉案锅炉房由于上述案件，被迫中止了锅炉房的收购，现不再主张任何权利，认可该锅炉房归耀龙科技公司所有。经查，原告耀龙科技公司提交的锅炉房房产证登记产权人为原告，所有权性质为集体产权，建筑面积1307.9平米，登记时间为1997年7月29日。经核实，耀龙科技公司自用锅炉房面积为342.9平米，华海兴盛公司实际使用锅炉房面积为965平米。原告耀龙科技公司主张自2013年12月31日至2018年12月30日的占用费，向本院申请了价格鉴定，本院通过高院摇号委托鉴定，北京康正宏基房地产评估有限公司于2018年9月25日出具鉴定结果，涉案锅炉房鉴定面积为1307.9平米，和房产证登记面积一致，租金水平为：2014年租金水平2.47元/平米/天，年租金为1179137元；2015年租金水平2.60元/平米/天，年租金为1241197元；2016年租金水平2.74元/平米/天，年租金为1311614元；2017年租金水平2.88元/平米/天，年租金为1374864元；2018年租金水平3.03元/平米/天，截至2018年4月30日的租金为475552元；庭审中，原告申请变更诉讼请求为索要占用费至2018年12月30日，按照2018年租金标准计算年租金为1426656元。以上租金总额合计为6533468元。此外，经原告耀龙科技公司申请保全并提供担保，本院依法冻结了被告华海兴盛公司的三笔执行案款，分别为1、北京耀龙科技发展总公司给付北京华海兴盛热力科技发展有限公司自2011年11月15日至2015年3月15日期间欠付的供暖费1089589.80元；2、北京耀艳世纪商贸有限公司给付北京华海兴盛热力科技发展有限公司自2011年11月15日至2015年3月15日期间的供暖费1139406元；3.王希艳给付北京华海兴盛热力科技发展有限公司自2011年11月15日至2015年3月15日期间欠付的供暖费489632元。此外，另有三起华海兴盛公司作为原告的生效裁判已经进入强制执行程序，分别为（2018）京0115民初16642号判决耀龙科技公司给付华海兴盛公司自2015年11月15日至2018年3月15日期间欠付的供暖费913641.6元；（2018）京0115民初16557号判决北京耀艳世纪商贸有限公司给付华海兴盛公司自2015年11月15日至2018年3月15日期间欠付的供暖费833712元；（2018）京0115民初16435号判决王希艳给付华海兴盛公司自2015年11月15日至2018年3月15日期间欠付的供暖费449412元。经查，耀龙科技公司与北京耀艳世纪商贸有限公司为关联公司，王希艳为北京耀艳世纪商贸有限公司的股东。另查，根据《九龙山庄煤改气供暖承包合同》，约定被告华海兴盛公司煤改气的投资费用为9050959元，承包期限为25年。本院认为：物权所有人的权利依法受到法律保障。本案中，通过一系列法院生效裁判，已经确认了耀龙科技公司对涉案锅炉房具有合法产权，耀龙科技公司依法对锅炉房享有收益和处分权，因此，其以产权所有人身份主张出租占用费收益，本院予以支持，华海兴盛公司占有使用锅炉房应该交纳相应的费用。华海兴盛公司辩称锅炉房属于业主共有和免费使用主张，鉴于其依据的生效裁判已经被撤销并进行了执行回转，耀龙科技公司向西红门镇政府明确表明保留锅炉房改造后的经营权，且西红门镇社区办公室与华海兴盛公司签订的九龙山庄锅炉煤改气及供暖承包合同中，亦未对锅炉房的占有使用是否收费作出明确约定，本院不予采信。关于占用费的具体标准，本院认为，可以参照锅炉房占用费的鉴定结论一并考虑其他因素综合予以计算。首先，涉案锅炉房虽然产权人为原告，但其用途为居民供暖，带有一定公益性质，同时考虑非供暖季不能有效利用房屋的特殊情况，不宜完全按照商业用途房屋收取费用。其次，为小区提供配套供暖用房是住宅建设项目必需的规划用途，在耀龙科技公司独立供暖且供暖费标准不变的前提下，不可能额外产生房屋占用费。再次，原告将约三分之一的房屋收回自用，而鉴定结论是评估全部房屋面积产生的占用费，因此，应按照实际使用面积酌减相关费用。综上，本院参照鉴定报告，考虑相关影响性因素，酌定被告每年向原告交纳占有使用费为70万元，即2013年12月31日至2018年12月30日的占有使用费共计为350万元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，判决如下：一、北京华海兴盛热力科技发展有限公司于本判决生效后10日内支付北京耀龙科技发展总公司2013年12月31日至2018年12月30日的锅炉房占有使用费3500000元；二、驳回北京耀龙科技发展总公司的其他诉讼请求。案件受理费71690元，由北京耀龙科技发展总公司负担36890元（已交纳），由北京华海兴盛热力科技发展有限公司负担34800元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由北京华海兴盛热力科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李新亮人民陪审员  丰永志人民陪审员  梁跃海二〇一九年十月二十八日法官 助理  张 振书 记 员  崔刘畅