上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初9499号原告：彭某某，女，1990年2月14日出生，仫佬族，户籍地广西壮族自治区。被告：赵某某，男，1990年1月9日出生，汉族，户籍地四川省成都市。彭某某与赵某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。彭某某、赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭某某向本院提出诉讼请求：赵某某返还房屋押金11,500元。事实和理由：2018年8月15日，双方签订租赁合同，约定：彭某某向赵某某承租本市河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称涉案房屋)，每月租金11,500元，押金11,500元。彭某某按押一付三形式向赵某某支付46,000元。同年9月24日，彭某某欲解除租赁合同，愿支付赵某某1个月租金和1个月的押金作为违约金，但赵某某不同意，要求彭某某为其寻找新的承租人。同年10月14日，彭某某为赵某某寻找到案外承租人甘某某，赵某某退还彭某某1个月租金11,500元，与甘某某重新签订租赁合同并收取押金11,500元，但赵某某拒绝按约退还彭某某的押金11,500元，称该押金待甘某某租满一年后再退还。现甘某某不再租赁涉案房屋，赵某某没收了其押金11,500元，但仍拒绝退还彭某某的押金11,500元。彭某某认为，其已按约为赵某某寻找到了新的承租人，赵某某也收取了新的押金，甘某某亦未造成任何设施和房屋问题，赵某某已没收了甘某某的押金11,500元，应将彭某某的押金予以返还，遂致讼。赵某某辩称，不同意彭某某的诉请。赵某某要求彭某某寻找新的承租人，并与甘某某签订租赁合同，但后发现甘某某将涉案房屋作为员工宿舍使用，故与彭某某签订了补充协议，约定如果与甘某某的合同未履行至租赁期满，则不予退还彭某某的押金，彭某某的押金和甘某某的押金具有同等的效力，属于付三押二，甘某某违约提前于2019年1月19日解除合同，故赵某某应收取彭某某和甘某某支付的相当于两个月租金额的押金。后涉案房屋未出租，由赵某某偶尔居住。本院经审理查明，涉案房屋权利人系案外人裘某某。2016年2月26日，案外人裘某某、胡某(甲方)与化某(乙方)签订上海市居住房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；甲方于2016年2月27日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2016年3月27日至2021年3月26日；该房屋的起始月租金为9,000元；租赁期间，甲方同意乙方将该房屋转租给他人居住，但不得分割转租；乙方转租该房屋的，应与接受转租方订立书面的转租合同。2018年8月12日，赵某某(甲方、出租人)与彭某某(乙方、承租人)签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋及其设施在良好及可租赁的状态下租给乙方居住使用；租赁期为12个月，自2018年8月15日至2019年8月14日；双方确定租金为每月11,500元整(含物业费、不含发票、不含车位费)；乙方每3个月向甲方支付1次租金共计34,500元，支付日期为起租日期的前7天内，以现金支付或转账日期为准；为确保出租房屋及其设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应在双方签订房屋租赁合同当日支付给甲方相当于1个月租金额的租赁保证金，共计11,500元整，作为乙方确保合同履行之保证金，甲方须向乙方提供保证金收据；除合同另有约定之外，甲方应于租赁期满或此合同提前终止之日且双方确认该房屋的归还和乙方付清所有相关费用后的当日内将保证金全额无息退还给乙方；甲方因乙方违反本合同的规定而受的损失，可在保证金中扣抵合理数目，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后7天内补足；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，构成违约，应承担相应的违约责任，双方同意违约方应赔偿另一方之直接损失(间接和结果性损失除外)；甲方如违反本合同约定，在本租赁合同未到期前，提前收回房屋的，以保证金的双倍作为违约金赔偿给乙方；乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋，并且保证金不予退还：(a)未经甲方书面同意将承租的房屋擅自转租或分租的；(b)未得甲方书面同意将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(c)无故拖欠租金超过7天的。后彭某某向赵某某支付3个月租金34,500元和1个月押金11,500元，共计4.6万元。同年9月，彭某某欲提前解除合同，赵某某不同意，要求彭某某为涉案房屋寻找新的承租人，后再解除合同。后彭某某通过中介公司，寻找到新的承租人即案外人甘某某。同年10月14日，赵某某(甲方、出租方)与甘某某(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋类型为居住；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为居住使用；甲方于2018年10月11日前向乙方交付该房屋，出租房屋租赁期自2018年10月20日至2019年10月19日；该房屋每月租金为11,500元，乙方支付租金的方式为押一付三；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；10-4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。次日，案外人姜某某向赵某某支付宿舍房租5.1万元，包括3个月租金34,500元、1个月押金11,500元及支付给案外人中介吕某的5,000元中介费。同日，赵某某认为该次转租可能存在群租涉嫌违法，与案外人吕某微信协商，要求押二付三，并签订补充协议。同年10月16日，赵某某(房东)与彭某某(出租方、承租方)签订补充协议，约定：彭某某代赵某某转租涉案房屋给承租方甘某某；转租日期：2018年10月20日至2019年10月19日；承租方保证，租赁该房屋仅作为居住使用，居住期间的人数不超过5人，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；如果违反相关规定，承租方承担全部责任，及因为违反相关规定造成的所有损失；如果因为违反相关规定，造成违约，承租方承担全部违约责任，及因为违约造成的所有损失；承租方承诺退租时，恢复房屋原有状态，并维护好房间内设施设备；因为使用、维护不善造成的损失，承租方有责任承担相应的修缮维护费用，以及带来的相应的其他损失；出租方彭某某在承租方正常履行合约之外，出租方彭某某支付赵某某1个月押金；该押金和承租方押金承担相同的责任；赵某某已告知出租方和承租方在转租或者居住期间，应遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，赵某某已尽告知的义务。该协议落款处下方，赵某某书写：“已收彭某某押金11,500元(代替转租客多押一个月)，期满退还，原合同已结束。”后赵某某退还彭某某1个月租金11,500元，未退还押金11,500元。2019年1月19日，甘某某与赵某某解除合同，搬离涉案房屋，赵某某没收其押金11,500元。后赵某某称该房未再出租，由其偶尔居住。以上事实，由彭某某提供的房屋租赁合同、补充协议、转账凭证，赵某某提供的上海市居住房屋租赁合同、上海市房屋产权证、房屋租赁合同、微信聊天记录、转账凭证，以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。赵某某与甘某某签订的租赁合同第10-4条约定甘某某提前退房应按月租金的1倍向甲方支付违约金，并赔偿违约金不足抵付的损失。赵某某与彭某某签订的补充协议约定彭某某支付赵某某1个月押金，该押金与甘某某所付押金承担相同的责任。上述约定均系违约金的约定。甘某某提前解除合同，赵某某没收甘某某所付押金11,500元。彭某某认为赵某某没收的押金已足以弥补其损失，要求退还自己所付的押金。根据法律规定，违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。赵某某称其后未再出租涉案房屋，该房由其自住。因此，本院判定，赵某某没收的甘某某的押金11,500元已足以弥补其损失，其应退还彭某某的押金11,500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：被告赵某某应于本判决生效之日起十日内返还原告彭某某押金11,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87.5元，减半收取计43.75元，均由被告赵某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 宁二〇一九年十月十二日书记员 陈佩华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。