湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初4423号 原告银浩晖，男，汉族。 委托诉讼代理人邱昌茂（特别授权）。 被告怀化湘中房地产开发有限公司。 法定代表人：阳松亮。 委托诉讼代理人杨斌刚。 原告银浩晖诉被告怀化湘中房地产开发有限公司(以下简称湘中房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告银浩晖及其委托诉讼代理人邱昌茂、被告湘中房地产公司的委托诉讼代理人杨斌刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告银浩晖向本院提出诉讼请求：1.请求被告赔偿原告逾期交房的损失1014元（逾期13天）；2.请求被告赔偿逾期办理房产证的损失101374元（以393125元为基数，自2015年10月12日起暂计算至2019年5月28日，计算至被告为原告实际办理房屋所有权证之日为止）；3.请求被告为原告办理房产证；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月11日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的四中新苑第1幢7楼702号房间，产权面积为130.26平方米，总房价393125元。原告于2015年3月14日缴纳首付款123125元，于2016年4月6日缴纳尾款270000元。合同约定被告于2015年6月29日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告忠实履行了合同规定的义务，但是被告却没有按照合同约定的时间交房。直到2015年7月12日，原告才能签订物业服务合同，缴纳物业费后领取了钥匙，接受了房屋的交付。较合同约定的交房日期迟延了13天。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告至今仍未给原告办理房屋所有权证。合同第18条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人商品房交付使用后日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后日内办好土地使用权证。”该条中的日期虽然留空，但是其余内容依然有效。按照格式合同应该按照不利于格式合同提供方的原则进行解释，该条规定被告有为原告办妥房屋所有权证的义务，只是该义务没有规定履行期限。尽管如此，被告既未为原告办证，亦未告知原告办证需要提供哪些材料。无奈之下，原告只好自己于2015年8月3日缴纳了7862.50元契税，并且于2018年7月19日缴纳了12713元专项维修资金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，被告向原告承担逾期办证的违约责任。被告迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。因此，自2015年10月12日起，被告应该按照原告的购房款总额393125元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付损失。人民银行一年至五年的贷款利率为4.75%，而逾期贷款的利率在此基础上加收30%-50%。因此，逾期办证的损失为393125×4.75%×（1+50%）×（1321÷365）=101374元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。 被告湘中房地产公司辩称：一、关于延期交房问题。首先，虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间是2015年6月29日，但交房前提是原告需交清房款。在此之前，被告公司享有先履行抗辩权。而从原告提交的房款发票和起诉状陈述可知，原告第二笔房款27万元（房款大部分）系在2016年4月6日才交纳的。故鉴于被告公司实际履行合同约定交房时间为2015年7月12日，而原告交齐房款时间为2016年4月6日，属于提前收房，不存在逾期交房问题。其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条和第三十六条第一款之规定，交纳维修资金是被告公司向原告交付房屋的前提，而房屋交付包括实物交付（房子）和产权交付（房产证），故鉴于原告直到2018年7月19日才交纳维修资金，被告公司在此之前是没有交房义务的，故被告公司在2018年7月19日交房不是逾期，而是提前交房，不承担逾期交房责任。2、退一步讲，即使认为被告存在迟延交房问题，因原告对损失大小举证不能和权利已过诉讼时效，被告公司也不存在承担迟延交房责任。综上，被告公司不存在承担逾期交房责任问题。 二、关于逾期办证问题1、被告公司没有违反相关办证协助义务，无需承担逾期办证违约责任。首先，《商品房买卖合同》第七条第4点其他费用中对办证手续记载有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用证并承担所有费用，出卖人积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于限定时间前交清等等。但双方在该条款中并未选择具体办证方式。同时，双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记条款中对出卖人完成初始登记的时间、办证时间、逾期办证违约金等均未作填写和约定。双方也无补充协议对此进行补充约定。即双方对于由谁办证的问题没有约定。故应当按照相关法律法规确定办证义务主体。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定可知，法定办证主体系业主，被告公司承担的仅系协助办证义务。因此，业主要被告公司承担责任，则必须证明其曾明确要求被告公司协助其办证而被告公司拒不协助，否则被告公司不存在违约问题，更不存在据此承担赔偿责任。现原告并未提交证据证明曾要求我们协助办证，举证不能。其次，一方面，如前所述，交纳维修资金是被告公司协助原告办证的前提，而原告直到2018年7月19日才交纳维修资金，被告公司在此之前是没有交房（办证）义务的，且即使被告公司协助也无法办理房产证。故在2018年7月19日之前不存在所谓的被告公司迟延办证的问题。另一方面，如前所述，没有证据证明原告曾要求过被告公司协助办证，故2018年7月19日后也没有证据认定被告公司迟延办证。因此，被告公司不存在承担逾期办证责任。2、退一步讲，即使认为被告逾期办证，原告主张的逾期办证违约金也过高，且已过诉讼时效，应不予保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 对原告提交《商品房买卖合同》拟证实合同约定被告为原告办妥房产证，被告对该合同的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同并未约定了由谁办理权属证。本院认为，虽上述合同第七条、第十八条列举了办理权属证书的不同方式、费用负担和办理期限，但双方并未在上述不同方式中约定其中的一种办证方式，应视为双方没有约定，故该合同不能证明已确定双方约定了被告负责办证的义务。对原告提交被告办证《通知》和通知短信，拟证实被告具有办证义务和拒绝按合同约定为原告办证。被告认为通知短信的真实性不能确认，而办证《通知》只是协助催告义务，不能证实被告具有了办证的主要义务。本院认为，上述《通知》、短信，既是被告就办证事宜向各购房业主进行告知，也是在双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告负有办证义务的情况下，被告就其办理权属证书发出的新的要约，原告向被告交纳办证费用后，双方达成了新的协议，即由被告代原告办理房屋产权证书。 经审理查明:2015年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），原告购买被告开发的四中新苑第1幢7楼702号房间，建筑面积为130.26平方米，总房价393125元；签定合同时买受人付首付款（含定金）123125元，剩余房款27万元采用公积金贷款方式支付；被告于2015年6月29日之前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；因被告原因导致延期交房的，由被告按日向原告支付“已交付房价款万分之作为违约金”。合同第十八条约定：“出卖人商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在年月日前取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理”。 合同签订后，原告于合同签订当日已交购房首付款123125元，于2016年4月6日交购房款27万元；并于2015年7月12日收房，于2015年8月3日缴纳7862.5元契税，于2018年7月19日缴纳了12713元专项维修资金和980元办证费。期间，被告多次发出《通知》、《告示》及手机短信，告知可以办理权属证书及提交身份证复印件、契税和维修资金票据、授权委托书等资料。 另查明，被告于2018年9月10日取得四中新苑1#楼的《竣工验收备案表》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。合同约定被告于2015年6月29日之前交房，但原告提交的证据显示其于2016年4月6日才交清购房款27万元，因此，被告在此前的2015年7月12日交房并未违约，故本院对原告要求被告赔偿逾期交房的损失不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办证损失问题，虽然《商品房买卖合同》及《补充条款》并未约定由谁办证，但在被告发出办证通知后，原告于2018年7月19日缴纳了12713元专项维修资金，并于当日向被告交纳了980元办证费，双方形成了新的协议，即原告委托被告办理房屋产权证书，而被告于2018年9月10日才取得案涉房屋的《竣工验收备案表》，故被告应从2018年7月19日起至办完不动产权证之日止支付给原告逾期办证的损失。逾期办证损失的标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款393125元每日万分之一的标准计算，暂计算至2019年8月8日，被告应向原告支付的逾期办证损失为15567.75元｛393125×0.0001×396天（自2018年7月19日起至2019年8月8日）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求予以部分支持，被告辩称原告主张已过诉讼时效的理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告怀化湘中房地产开发有限公司在本判决生效后10日内为原告银浩晖办理好位于怀化市鹤城区四中新苑第1幢7楼702号房屋的不动产权证书，并按原告已付购房款393125元每日万分之一的标准支付给原告银浩晖2018年7月19日至办完不动产权证书之日止逾期办证的损失（暂计算至2019年8月8日，被告应向原告支付的逾期办证损失为15567.75元）； 二、驳回原告银浩晖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2348元，减半收取1174元,由原告银浩晖负担1079元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担95元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  吴家林 二〇一九年十月八日 代理书记员  **银 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。