北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24478号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园3区108栋101-01室，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：史永联，董事长。委托诉讼代理人：马雪玲，女，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。被告：郜海，男，1963年10月3日出生，汉族，户籍地河北省邯郸市丛台区，公民身份号码×××。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告郜海物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信卫物业公司的委托代理人马雪玲、赵博，被告郜海经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理完毕。原告信卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费171860元人民币;2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2018年11月30日该违约金为9767元人民币）；3.判令被告支付律师费2000元人民币；4.判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区×镇×村×花园的物业管理公司，被告系北京市顺义区×镇×村×花园×号房屋业主。2009年8月29日，被告与北京市顺义区×镇×村×花园开发商北京长乐房地产开发有限公司（以下简称长乐公司）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《商品房预售合同》）包含附件七《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）。原告依《前期物业服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2015年1月1日起至2019年6月30日期间的物业管理服务费，共计人民币171859.86元。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业服务合同》第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2018年11月30日，该违约金为10086.62元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对丽来花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和×花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告郜海既未做出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及其提交的证据，本院经审理认定事实如下：2009年8月29日，出卖人长乐公司与买受人郜海签订《商品房预售合同》，约定由郜海购买涉诉房屋。其中第二十四条前期物业服务规定出卖人依法选聘的物业服务企业为信卫物业公司。物业服务收费价格为人民币7.9元每月每平米。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。合同附件《前期物业服务合同》为长乐公司（甲方）与信卫物业公司（乙方）签订，第二章第四条约定：物业管理服务期限为三年，自本物业第一位业主入住之日起算。委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物业管理服务企业的，本合同将继续履行。第五章第九条约定：2.在业主办理其专有单元交接手续当日，由乙方委托甲方向业主收取半年的首期物业管理服务费，并于以后每半个缴费年度（每年为一个缴费用年度）的第一天或之前向乙方预缴下一个半年的物业管理服务费。3.对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。4.本物业的物业服务收费选择酬金制方式，物业管理服务费标准：人民币7.9元/平方米/月，按照该单元建筑面积计算，由乙方按年度向业主收取。合同附件《临时管理规约》第三章第五条第一款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之管理服务费或任何款项，物业服务企业有权采取任何下列行动追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内），违约金自逾期之日满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。同日，赠与人长乐公司与受赠人郜海签订《车库赠与协议》载明：鉴于双方已经签署了《商品房预售合同》，根据前述《商品房预售合同》等文件之规定，受赠人自愿向赠与人购买坐落于北京市顺义区×镇×村×花园×组合体×号的房屋，长乐公司将位于北京市顺义区×镇×村×花园×号地下车库赠与受赠人使用。该协议第二条记载，该车库的预测建筑面积共111.49平方米；第十条约定车库的物业管理服务费按车库的建筑面积收取，首年收费标准为人民币7.9元/月/建筑平方米。受赠人须于每半个缴费年度的第一天或之前向物业服务企业预缴下一个半年的该车库的物业管理费。2011年1月28日，郜海与长乐公司签署分别签署了《房屋交接单》及《车库交接单》，并于同日签署了《物业管理确认函》。《物业管理确认函》载明：确认认可长乐公司与信卫物业公司签署的《前期物业服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。承诺遵守信卫物业公司根据《前期物业服务合同》和《临时管理规约》而制定的全部管理规则和管理制度。同意承担违反上述管理规则和管理制度、《前期物业服务合同》的法律责任。涉诉房屋的产权登记坐落为顺义区×花园×区×栋-1至4层01，建筑面积为292.29平方米，于2012年10月22日登记在郜海名下。产权登记坐落为顺义区×花园×区×栋-1层×的商品房，规划用途为车库，建筑面积为110.57平方米。信卫物业公司提交业主资料登记表证明郜海系涉诉房屋业主。信卫物业公司提交收据、发票及中国银行缴费凭证证明郜海缴纳物业服务费截止到2014年12月31日。提交律师函及最后催款通知书证明其已经向郜海催收物业服务费。信卫物业公司明确其主张的物业费期间为2015年1月1日至2019年6月30日(含车库管理费）合计171860元。信卫物业公司明确其主张的违约金为9767元，计算方式为自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算，自2015年3月1日计算至2018年11月30日。信卫物业公司提交律师委托代理合同及增值税专用发票证明其为追讨涉诉物业费所支出的律师费。合同约定北京市博融律师事务所接受信卫物业公司的委托，委派赵博律师在甲方与郜海之纠纷的诉讼案件中作为甲方的指定代理人参加诉讼活动。一审代理费为2000元。发票的服务名称为律师代理费，价税合计金额为8000元，备注含有郜海等8人的名字。上述事实，有信卫物业公司提交的《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《车库赠与协议》、房屋产权登记信息等证据及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告郜海经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。被告郜海已于涉诉期间之前购买并实际使用涉诉房屋，故被告郜海为涉诉期间内该房屋的物业使用人。信卫物业公司依约为郜海提供了相应物业服务，郜海作为业主应当按照合同约定向信卫物业公司交纳物业管理服务费。根据《前期物业服务合同》、《车库赠与协议》以及房屋产权登记信息，可以明确涉诉房屋及车库的建筑面积以及收费标准，信卫物业公司要求郜海给付物业费（含车库管理费）共计171859元，该数额未超出按合同约定应缴纳的物业费数额，有事实依据和法律依据，故本院予以支持。因郜海无正当理由拒不交纳物业费，违反了《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，故郜海应按合同约定赔偿违约金，信卫物业公司主张的违约金数额具有合同依据，本院予以支持。针对信卫物业公司主张其为追讨物业费而支付的律师费，依据合同以及发票载明的金额，信卫物业公司实际为本案支出了律师费1000元，对该部分金额本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郜海给付原告北京信卫物业管理有限公司2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业费171860元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告郜海向原告北京信卫物业管理有限公司支付逾期缴纳物业费的违约金9767元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告郜海向原告北京信卫物业管理有限公司支付律师费1000元，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告郜海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1986元，由被告郜海负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇一九年十月二十日法官助理 张若欣书 记 员 周禹行