江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初248号原告：胡琴，女，1979年10月5日出生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：宗卫兵，江苏奔月律师事务所律师。委托诉讼代理人：石海燕，江苏奔月律师事务所律师。被告：江苏澳斯福置业发展有限公司，住所地南通市港闸区外环北路228号，统一社会信用代码91320600759666422Q。法定代表人：郭福鸣，董事长。委托诉讼代理人：金晓莉，女，该公司员工。委托诉讼代理人：宋晶，女，该公司员工。被告：南通市亚通物业服务有限公司，住所地南通市港闸区工农北路18号金海岸附1幢403、405、20005、2006、2010室，统一社会信用代码91320611684900244D。法定代表人：金晓宇。委托诉讼代理人：冒云来，男，该公司总经理。第三人：陈杰，男，1990年7月14日出生，汉族，户籍地宿迁市宿城区,现住南通市崇川区。原告胡琴与被告江苏澳斯福置业发展有限公司(以下简称“澳斯福公司”)、南通市亚通物业服务有限公司（以下简称“亚通公司”）、第三人陈杰财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡琴的委托诉讼代理人宗卫兵、石海燕，被告澳斯福公司的委托诉讼代理人金晓莉、宋晶，被告亚通公司的委托诉讼代理人冒云来，第三人陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡琴向本院提出诉讼请求：判令两被告赔偿原告损失54471元（其中物品损失13002元，2019年2月1日至今的租金损失30000元，物业费2469元、寄存费3000元、物品拆卸、搬运费3000元、交通费1000元、鉴定费2000元）。事实和理由：原告丈夫李春锋于2011年12月20日向被告澳斯福公司购买位于南通市房屋，亚通公司为涉案房屋提供物业服务。2012年1月20日，原告登记为涉案房屋合法所有权人，之后原告一直按约向被告亚通公司缴纳涉案房屋物业费。2018年9月30日，原告将涉案房屋出租给第三人陈杰使用。2018年11月24日23时许，涉案房屋消防管道及消防喷淋头突然爆裂，屋内装潢、物品全部泡损。原告认为澳斯福公司作为建设单位所开发房屋无消防警报铃，存在设计、结构问题，亚通公司未能对消防管道等公共设施尽到维护、保养义务，两被告均存在过错，理应承担赔偿责任。被告澳斯福公司辩称，澳斯福公司所安装的消防设施在交付给原告前已经经过消防部门验收合格，如果像原告所称房屋必须安装消防报警警铃而未安装，则不可能通过消防验收。事故发生后，澳斯福公司也有工程部人员及时到场有效处理，也有录像，也有原告打电话报修的通话记录。澳斯福公司在这件事情当中不存在任何的过失，不承担任何责任。请求驳回原告的诉讼请求。被告亚通公司辩称，消防管道的喷淋损坏与消防管道没有任何关系，消防管道只是消防的管道，喷淋是每个商业用房用户都配备的，根据亚通公司向相关部门的咨询，喷淋是一次性的，没有使用年限，不需要保养。请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈杰述称，涉案房屋是第三人承租后用作员工宿舍及堆放物品的。事故发生后，亚通公司的人员认为是水管破裂，关闭水阀后就离开了涉案房屋，但是屋内依旧在漏水。之后第三人找了媒体曝光，亚通公司才到场发现是消防喷淋、消防管道出了问题。第三人因事故造成物品损失13718元、宾馆住宿费损失3600元、房租损失5000元，合计22318元，请求由两被告共同赔偿。本院经审理认定事实如下：澳斯福公司是南通市金海岸国际生活广场的开发建设单位，亚通公司为该小区的物业服务单位。胡琴之夫李春锋于2011年12月20日向澳斯福公司购买位于南通市工农北路即金海岸国际生活广场附1幢810室、811室房屋。2012年1月20日，胡琴登记为涉案房屋所有权人。2018年9月30日，胡琴将涉案房屋出租给陈杰做仓库、员工宿舍使用，租期一年，每月房租2500元。2018年11月24日23时许，涉案房屋消防管道及消防喷淋头突然爆裂，屋内大部分物品泡损。《金海岸国际生活广场住户手册》物业管理服务中第二条约定共用设备的管理包括了对给排水系统、供电系统、供气系统、通讯系统、电视监控系统、红外线报警系统、卫星电视接收系统、消防报警及喷淋系统、可视对讲系统、水体循环系统等进行管理、维护和更新，保持共用设备完好和运行正常。根据胡琴的申请，本院委托南通通联资产评估事务所对因漏水给胡琴、陈杰造成的财产损失进行评估，该所于2019年7月5日作出了资产评估报告（通联评报[2019]19号），评估范围为：南通市工农北路18号金海岸附1幢810、811室胡琴及房屋承租人陈杰物品损失明细表所列财产项目，评估基准日为2019年4月12日，胡琴物品损失评估价值为13002元，陈杰物品损失评估价值为13718元。胡琴支付鉴定费2000元。另根据胡琴的申请，本院委托江苏方建质量鉴定检测有限公司对漏水原因进行鉴定，该公司称“涉案渗漏水为突发情况，非持续性渗漏。我公司无法进行鉴定。”本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业对于公用设施设备负有日常维护管理的义务。消防报警及喷淋系统系共用设施，属于物业管理范围。涉案房屋消防喷淋系统及消防管道系业主所共用，应纳入物业服务合同所规定的公用设施设备范围，无论在室内还是室外，均应当进行日常维护管理。亚通公司虽然对房屋之外的公共建筑消防设施进行了维护，但并没有对原告屋内的喷淋设施进行维护，亚通公司亦未能举出证据证明原告或第三人在使用过程中存在人为破坏或其他不当的行为，故亚通公司没有尽到保持共用设备完好和运行正常的义务，具有过错，对胡琴及陈杰的损失应当承担相应的赔偿责任。澳斯福公司系涉案房屋的开发商，案涉房屋交付给胡琴使用时已经过验收，且距离交付已经8年，质量保修期已过，目前房屋在亚通公司的管理、维护下，澳斯福公司对涉案事故的发生不存在过错，不应承担赔偿责任。关于原告因漏水事件所造成的损失如何确定的问题。对物品损失、物品搬迁及拆卸费共计13002元双方没有异议，本院予以确认。因漏水后，装潢设施及家具用品被毁损，在诉讼过程中因对财产损失及事故原因进行鉴定，客观上导致胡琴无法使用房屋，应当参照租金来确定房屋空置所形成的损失。关于租金的计算时间，胡琴主张从2019年2月1日计算至今，在本院于2019年7月24日将评估报告送达给胡琴后，胡琴应当可以将房屋整修后投入使用，计算租金损失的时间为2019年2月1日至鉴定意见送达之日，故本院酌情确定租金损失计算至2019年7月31日，为6个月，即租金损失为15000元（2500×6）。寄存费、交通费因胡琴未能举出相应证据予以证明，本院不予确认。胡琴提出的要求亚通公司赔偿2018年9月1日至2019年8月31日的物业费2469元的诉讼请求，因本案已经判决亚通公司赔偿该期间的租金损失，相当于房屋正常使用，在房屋正常使用的情况下，业主应当按照约定缴纳物业费，物业费不应再作为损失。综上，胡琴因漏水事件所造成的损失为28002元。关于陈杰因漏水事件所造成的损失如何确定的问题。对物品损失13718元双方没有异议，本院予以确认。漏水后，客观上导致实际承租人陈杰无法使用房屋，故其已经支付的房租5000元属于损失，应当由侵权人予以赔偿。至于宾馆住宿费，陈杰所提供的票据的真实性无法确定，不能证明住宿费是否实际支出，且其主张的房租损失亦系房屋无法正常使用时而发生的损失，其已经主张房租损失的情况下再主张宾馆住宿费属于重复计算，没有法律依据。故陈杰因漏水事件所造成的损失为18718元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条规定，判决如下：一、南通市亚通物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿胡琴28002元；二、南通市亚通物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性赔偿陈杰18718元；三、驳回胡琴、陈杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，鉴定费2000元，合计3520元，由原告胡琴负担597元，被告南通市亚通物业服务有限公司负担2865元，第三人陈杰负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1520元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  肖红波人民陪审员  汪 洋人民陪审员  施 霞二〇一九年十月三十一日法官 助理  戴夕雨书 记 员  顾 琳