江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终4467号上诉人（原审被告）：宿迁美银房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市金沙江路金外滩国际花园A-1、A-2门面房。法定代表人：张定华，该公司经理。委托诉讼代理人：赵克利，宿城区求实法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：姜照喜，男，1979年6月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：章奇创，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。上诉人宿迁美银房地产开发有限公司（以下简称美银公司）因与被上诉人姜照喜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2019）苏1311民初3018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，并于2019年10月30日组织双方当事人公开进行听证。上诉人美银公司的委托诉讼代理人赵克利，被上诉人姜照喜的委托诉讼代理人章奇创参加了听证。本案现已审理终结。美银公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由姜照喜负担。事实和理由：1.姜照喜以案涉房屋未取得《工程竣工验收备案表》为由向美银公司主张逾期交房违约金，无事实和法律依据。《工程竣工验收备案表》仅是书面材料，案涉房屋是否具备交付条件要以的房屋的客观现状为准。案涉房屋已达到交付条件，办理入住的业主已达95%以上，美银公司已电话通知姜照喜办理交房手续，但其以无《工程竣工验收备案表》为由拒不办理交房手续。2.案涉《商品房买卖合同》系美银公司主管部门制定的格式合同，约定的逾期交房违约金计算标准高于中国人民银行同期同类存款利率标准，一审法院以该格式合同制定的日万分之一点五的标准计算逾期交房违约金，权利失衡，有失公平。姜照喜辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。理由为：1.案涉《商品房买卖合同》约定，美银公司应于2017年12月31日前交付房屋，但美银公司并未按照合同约定期限交付案涉房屋。2.关于逾期交房违约金计算标准，案涉《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金自合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，每日按已交付房款万分之一点五计算，这也是双方协商一致的意思表现，合法有效。姜照喜向一审法院起诉请求：1.美银公司向姜照喜支付逾期交房违约金44718元（暂计算至2019年5月31日，之后计算至美银公司取得《工程竣工验收备案表》之日止）；2.本案诉讼费用由美银公司负担。一审法院查明事实：2017年2月7日，姜照喜与美银公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由姜照喜购买美银公司开发的尚东壹号第6幢3单元2004室商品房一套，该商品房建筑面积为134.36平方米，房屋总价为577748元。合同还约定，美银公司应当在2017年12月31日前将房屋交付姜照喜使用，如美银公司未按合同约定的期限将商品房交付使用，逾期超过90日后，姜照喜有权解除合同；姜照喜要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，美银公司按日向姜照喜支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，姜照喜已履行支付价款的义务，美银公司未能在合同约定的期限内交付房屋。涉案房屋至今未取得《工程竣工验收备案表》。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，美银公司应于2017年12月31日前将符合合同约定的商品房交付姜照喜使用，但美银公司未在约定期限内交付房屋，且至今未取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》,构成违约，其应对此承担约定的违约责任。因此，对姜照喜主张的逾期交房违约金，应当按照合同约定计算至《工程竣工验收备案表》取得之日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：美银公司于判决生效后十日内向姜照喜给付逾期交房违约金（以577748元为基数，自2018年1月1日起按日万分之一点五计算至取得《工程竣工验收备案表》之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费918元，减半收取459元，由美银公司负担。双方当事人二审均未提供新证据，且对一审法院审理查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.美银公司是否应向姜照喜支付逾期交房违约金；2.如美银公司应当支付，则逾期交房违约金计算标准是否过高，是否应予调整。本院认为：关于第1个争议焦点。本院认为，美银公司应当依照案涉《商品房买卖合同》约定向姜照喜支付逾期交房违约金。理由为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依照双方《商品房买卖合同》的约定，美银公司应当在2017年12月31日前将符合合同约定交房条件的房屋交付姜照喜，但其并未在合同约定的期限内按时向姜照喜交付房屋，故美银公司应当依约承担相应的逾期交房违约责任。美银公司主张案涉房屋已达到交付使用条件，但姜照喜拒不接收房屋，故其不应当承担逾期交房违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准，而非美银公司主张的通水通电、符合入住条件即可。故美银公司上述主张与合同约定相悖，无法律依据，不能成立，本院不予支持。关于第2个争议焦点。本院认为，案涉《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金按照已付购房款每日万分之一点五计算，该标准并不过高，不应予以调整。理由为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，美银公司主张双方约定的违约金过高，请求予以调整，但案涉《商品房买卖合同》系美银公司制作提供，合同中关于逾期交房违约金的约定也是双方当事人真实意思表示，且约定的违约金标准并不高于本地区范围内同类违约金计算标准，美银公司亦未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对美银公司要求调低违约金的请求，本院不予支持。综上，美银公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费918元，由上诉人宿迁美银房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 张 熠审 判 员 刘路路二〇一九年十月三十一日法官助理 刘爱萍书 记 员 刘 倩附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。