浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5222号上诉人（原审被告）：施忠义，男，1953年4月23日出生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：姜正、吴紫颖，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆国际信托股份有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。法定代表人：翁振杰。委托诉讼代理人：李杨，男，汉族，1991年11月19日出生，住重庆市渝北区，系重庆国际信托股份有限公司职员。委托诉讼代理人：汪瑜，男，汉族，1988年10月9日出生，住重庆市渝北区，系重庆国际信托股份有限公司职员。原审被告：中房集团瑞安房地产开发有限公司。住所地：浙江省瑞安市玉海街道明珠大厦3幢2单元2-3层。法定代表人：张棪清。管理人：浙江光正大律师事务所。委托诉讼代理人：范丰盛、陈炯然，浙江光正大律师事务所律师。上诉人施忠义因与被上诉人重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆信托公司）、原审被告中房集团瑞安房地产开发有限公司（以下简称中房瑞安公司）确认合同无效纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初5893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。施忠义上诉请求：1、依法将一审判决书“综上所述”部分内容予以纠正；2、本案一、二审诉讼费用由重庆信托公司承担。事实和理由：一、涉案房屋对应的土地使用权所享有的抵押权已因重庆信托公司自愿放弃而消灭。2011年7月29日，重庆信托公司向瑞安市住房和城乡规划建设局出具《声明书》，承诺：“该项目取得商品房预售许可证后售出…。售出行为不包括虚假买卖、恶意串通等行为的商品房，我单位同意放弃该商品房对应部分的土地使用权抵押权”。根据该《声明书》，只要没有证据证明施忠义与中房瑞安公司系虚假买卖或恶意串通，重庆信托公司就要放弃抵押权，而本案中重庆信托公司没有任何实质性证据可以证明施忠义与中房瑞安公司存在虚假买卖或恶意串通的情形。一审判决说理部分认为重庆信托公司仍享有涉案房屋的抵押权，完全脱离客观事实。另外，网签及预告登记备案登记具有公示效力，施忠义已经办理网签及预告登记备案手续，足以说明重庆信托公司已经放弃涉案房屋对应部分土地使用权的抵押权。二、一审关于合同是否有效的认定自相矛盾，关于借款事实的认定不仅超出了审理范围，还与破产清算案件相互矛盾。一审法院一方面认为“经审查，本案中亦不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形，故原告要求确认案涉商品房买卖合同无效，依据不足，本院不予支持”，另一方面又认为“本案仅对原告诉请相关合同及协议是否存在无效情形进行审查，并不意味着本院已认定上述合同合法、有效，因为两被告之间虽确认存在借款事实，但并未提供款项往来等证据予以印证，考虑到被告中房瑞安公司己破产清算，每笔债权债务的认定涉及众多案外债权人的利益，故本院在本案中无法凭现有证据认定两被告一致确认的借款事实”，显然自相矛盾，既然一审法院已经认定双方之间的合同系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，且对重庆信托公司提出确认合同无效的诉讼请求不予以支持，那么就意味着合同就是合法有效的，这是必然的逻辑。中房瑞安公司已经进入破产清算程序，每笔债权债务均应由破产管理人进行认定。涉案借款及以物抵债事实在破产清算案件中已经作出认定，一审法院称凭现有证据无法认定借款及以物抵债事实，显然与破产管理人的认定相互矛盾。综上，一审虽然驳回重庆信托公司的诉讼请求，但是在说理部分却作出了违反客观事实和法律规定的认定，应当依法予以纠正。重庆信托公司辩称：一、重庆信托公司享有的抵押权已经生效民事判决确认。首先，重庆市高级人民法院（2015）渝高法民初字第00026号民事判决书确认重庆信托公司有权就浙江省国土资源厅出具的瑞他项（2014）字0027号土地他项权利证明书所载的国有土地使用权享有优先受偿权。瑞安市人民法院（2016）浙0381破11号之十民事裁定书亦确认重庆信托对中房瑞安公司享有抵押债权，担保物为璟园项目及水岸蓝庭项目。其次，重庆信托公司从未放弃涉案房屋的抵押权。《声明书》针对的是善意、真实的购房者，其目的是使水岸蓝庭正常的销售行为不受抵押影响，而本案是虚假买卖的产物，且银行从未就施忠义支付房款出具资金存缴证明，因此，重庆信托公司放弃涉案房屋抵押权的条件并未成就。二、一审审理程序合法。一审法院仅对重庆信托公司提出的无效事由进行审查，符合我国民事诉讼法的相关规定。本案的基础法律关系为以房抵债，对债权的合法有效性进行审查是必要的，尤其是涉案房屋作为破产财产，其上存在抵押负担，能否过户涉及众多第三人权益，一审对借款事实进行认定没有超出审理范围。同时，一审法院对于基础债权的认定正确。相反，施忠义在一审中并未就其对中房瑞安公司享有合法有效的债权提供实质性的证据，一审认为借款事实无法认定，在法律适用上并无错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。中房瑞安集团述称：一审判决书说理部分“即使‘以房抵债’相关案涉商品房买卖合同有效，仍不能办理相应产权过户手续，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权”的表述不当。重庆信托公司已向中房瑞安公司管理人申报了债权，且该债权己被一审法院确认。中房瑞安公司负有向重庆信托公司清偿抵押债权的义务，这一义务不应及于施忠义。一审法院认为除非受让人代为清偿债务消灭抵押权，才能办理房屋产权过户，这实际上突破了合同相对性基本原则，将兑付义务转嫁给施忠义。即便施忠义同意代偿，对于代偿的具体金额一审判决书也没有详细阐述，导致管理人为施忠义办理产权证的前提无法明确，从而引发下一步诉讼的可能，增加了当事人的诉累。一审判决书的上述内容实际上超越了当事人争议的范畴，应予纠正。重庆信托公司向一审法院起诉，请求：确认施忠义与中房瑞安公司所签署的合同编号为20140110097的《浙江省商品房买卖合同》无效。诉讼过程中，重庆信托公司增加一项诉讼请求：中房瑞安公司不得为施忠义办理房屋（含编号046号附属车位）的所有权变更登记手续，即重庆信托公司向中房瑞安公司管理人申请就标的房屋不得办理过户登记的异议成立。一审法院认定事实：2014年7月9日，中房瑞安公司与施忠义签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定中房瑞安公司将坐落于水岸蓝庭第1幢1单元2301号房屋出卖给施忠义，约定于2014年7月9日前一次性付清购房款3499542元，并在合同中记载了与案涉商品房有关的土地使用权抵押给重庆信托公司的情况，并承诺在该商品房办理产权初始登记前解除抵押，并保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2014年7月24日，中房瑞安公司向施忠义出具收据联一份，载明预收水岸蓝庭地下车位（046号）款130000元，收款方式（转）。2015年11月20日，施忠义取得案涉房屋预告登记证书（瑞房预瑞安字第××号）。2017年1月23日，中房瑞安公司通知瑞安市方信物业服务有限公司案涉房屋已结清房款，可给予施忠义办理交房手续；同日，瑞安市方信物业服务有限公司收取施忠义物业维修基金13949元。2016年11月4日，一审法院根据中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司申请，裁定受理中房瑞安公司破产清算一案，并于2018年7月3日作出（2016）浙0381破11号之十民事裁定书，依法确认了重庆信托公司等63户债权人共计107笔债权（包括案涉房屋所在的水岸蓝庭项目土地使用权的抵押权已被确认），但未包括案涉债权。2019年1月2日，中房瑞安公司管理人向各债权人发出（2018）中房破管字第××号告知函，拟对包括24套（包括案涉1套房屋）未查封房产购房人办理产证资格进行公示；2019年1月11日，重庆信托公司向中房瑞安公司管理人寄送《关于对管理人公示房屋产权转移登记的异议函》，对上述告知函中的24套房屋办理产权转移登记均提出异议。2019年1月14日，中房瑞安公司管理人向重庆信托公司发出复函，认为重庆信托公司提出异议不能成立，可在收到本函之日起15日内向瑞安市人民法院提出诉讼。故此，重庆信托公司向一审法院提起诉讼。2014年7月29日，重庆信托公司向瑞安市住房和城乡规划建设局出具声明书一份，主要内容为：中房瑞安公司以其开发建设的中房水岸蓝庭商品房项目的土地使用权进行抵押，向我单位借款70000000元，借款期限自2014年1月30日至2016年1月29日止，并办理土地使用权抵押登记，目前尚未偿还完毕。现因该项目按揭贷款，需办理预购商品房抵押权预告登记，为避免房地产权属重复抵押，我单位承诺如下：（1）该项目取得商品房预售许可证后售出……。售出行为不包括虚假买卖、恶意串通等行为的商品房，我单位同意放弃该商品房对应部分的土地使用权抵押权。即使出现该抵押人不能按规定偿还项目开发贷款的情形，我单位承诺不采用任何损害该商品房购房者合法权益的方式……。（2）对该项目尚未出售的商品房房源部分，我单位继续保留未出售商品房对应土地的抵押权。2.重庆市高级人民法院于2015年11月11日作出（2015）渝高法民初字第00026号民事判决书，依法确认重庆信托公司对中房瑞安公司应支付其借款本金69500000元及相应利息、逾期利息的债权范围内有权就浙江省国土资源厅出具的瑞他项（2014）第0027号土地他项权利证明书所载明的国有土地使用权优先受偿。2014年7月8日，中房瑞安公司以退职工借款的方式填发付款申请单，总金额3499542元，然后再向施忠义出具案涉房产的不动产统一发票，总金额亦为3499542元。重庆信托公司原名称为重庆国际信托有限公司，后于2015年9月29日经批准变更为重庆国际信托股份有限公司。庭审中，中房瑞安公司与施忠义一致确认双方之间曾存在借贷关系，案涉商品房买卖合同系以房抵债。施忠义陈述：中房瑞安公司指定施忠义将3800000元打给第三人银行账户，当时有出具借条。现在因为签订了商品房买卖合同，借条已撕毁。中房瑞安公司陈述：施忠义这套房屋是通过职工借款项下的款项购房，职工借款的形成，就是中房瑞安公司名下员工向社会融资，融资所得资金进到中房瑞安公司，中房对内的账目上有具体区分，中房对公的账目上没有区分。一审法院认为，对于双方存在争议的以房抵债形式签订的案涉商品房买卖合同的效力问题，物权变动的原因行为有别于结果行为，其是以发生物权变动为目的，如签订买卖合同、设定抵押合同等，其效力应依据合同法或债权法的规定来判断，而物权变动本身，则是物权法所调整的事项，经物权公示原则，不动产的物权变动登记生效，而动产则是转移交付时生效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，该条中的“转让”应当理解为物权变动，而非物权变动的原因行为。另外，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》已对该条款进行解读，认为“该条款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持”；经审查，本案中亦不存在合同法第五十二条规定的法定无效情形，故重庆信托公司要求确认案涉商品房买卖合同无效，依据不足，不予支持。另外，对于重庆信托公司提出的中房瑞安公司不得为施忠义办理案涉房屋所有权变更登记手续的诉请，中房瑞安公司作为开发商，其负有为施忠义办理相应案涉房屋所有权变更登记手续的协助及配合义务，至于能不能办理，受限于抵押权或其他法定原因，由相关办理案涉房屋所有权变动手续的部门予以审查、决定，而与中房瑞安公司无涉，故对其诉请不予支持。综上所述，重庆信托公司要求确认施忠义与中房瑞安公司签订的商品房买卖合同协议无效，依据不足，不予采信，但重庆信托公司仍享有对案涉房屋的抵押权，在该抵押权仍存续的情况下，即使“以房抵债”相关案涉商品房买卖合同有效，仍不能办理相应产权过户手续，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。同时需要说明的是，本案仅对重庆信托公司诉请相关合同及协议是否存在无效情形进行审查，并不意味着已认定上述合同合法、有效，因为施忠义与中房瑞安公司之间虽确认存在借款事实，但并未提供款项往来等证据予以印证，考虑到中房瑞安公司已破产清算，每笔债权债务的认定均涉及众多案外债权人的利益，故在本案中无法凭现有证据认定施忠义与中房瑞安公司一致确认的借款事实。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回重庆信托公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由重庆信托公司负担。二审期间，重庆信托公司未提供新的证据。施忠义提供了中国工商银行瑞安支行转账凭证一份，证明其受中房瑞安公司的指定于2009年10月22日向闻月莲账户转账3800000元的事实，施忠义与中房瑞安公司存在真实的借款关系。中房瑞安公司提供了中房瑞安公司法定代表人张棪清的谈话笔录，证明张棪清确认中房瑞安公司与施忠义存在真实的借款关系。中房瑞安公司对施忠义提供的证据的真实性、合法性无异议，但因管理人账册中没有该转账记录，故该证据与本案的关联性无法确定。重庆信托公司对施忠义证据的质证意见是：转账凭证的收款人闻月莲身份不明确，无法证明施忠义与中房瑞安公司存在借款关系。施忠义对中房瑞安公司提供的证据真实性、合法性、关联性均无异议，张棪清的谈话笔录可以与其他证据相互印证，证明中房集团向施忠义借款的事实。重庆信托公司对中房瑞安公司提供的证据的质证意见是：对证据的真实性、合法性无异议，但不能证明中房瑞安公司主张的待证事实。经审查本院认为，施忠义及中房瑞安公司提供的上述证据来源合法、内容真实，且能够与一审重庆信托公司提供的中房集团瑞安房地产开发有限公司付款申请单、记账凭证相互印证，可以证明施忠义及中房瑞安公司主张的待证事实，本院予以确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院另认定，2009年10月22日，施忠义向案外人闻月莲汇款3800000元。2014年7月8日，中房瑞安公司开具金额为3499542元的付款申请单。中房瑞安公司2014年7月22日的记账凭证载有“职工借款抵水岸蓝庭房款，水岸蓝庭1-1-2301施忠义房款3499542元”字样。2018年9月20日，中房瑞安公司法定代表人张棪清在中房瑞安公司管理人对其制作的谈话笔录中称，中房集团向施忠义借款属实，后公司没有现金归还，故以房抵借款。本院认为，施忠义对一审判决结果并无异议，其上诉实质上系针对一审判决说理提出异议，并未提出独立的诉讼请求，故其上诉不符合法律规定，应予驳回。重庆信托公司一审第一项诉讼请求为确认涉案商品房买卖合同无效，故一审法院仅对前述合同是否存在无效情形作出回应，并无不当。但需指出的是，重庆信托公司一审第二项诉讼请求为中房瑞安公司不得为施忠义办理房屋（含编号046号附属车位）的所有权变更登记手续，即重庆信托公司向中房瑞安公司管理人申请就标的房屋不得办理过户登记的异议成立，一审一方面认定重庆信托公司对涉案房屋仍享有抵押权，一方面判决驳回重庆信托公司的全部诉讼请求，逻辑上显然存在矛盾。重庆信托公司主张其未放弃涉案房屋抵押权的主要理由是中房瑞安公司与施忠义之间不存在真实的债权债务关系，涉案《商品房买卖合同》系双方虚假买卖的产物。现施忠义及中房瑞安公司一、二审提供的证据可以证明二者存在真实的债权债务关系，在此前提下，双方签订《商品房买卖合同》，约定施忠义向中房瑞安公司购买涉案房屋，购房款由中房瑞安公司尚欠的借款抵扣，并不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在重庆信托公司出具的《声明书》记载的虚假买卖及恶意串通的情形。故重庆信托公司主张《声明书》不适用于本案，缺乏依据。一审判决书说理“综上所述”部分关于重庆信托公司对涉案房屋仍享有抵押权的认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人施忠义负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十月十七日法官助理周婷婷代书记员  李鹏程