云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0627民初4346号原告（反诉被告）:曾富，男，彝族，1988年12月20日出生，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。原告（反诉被告）:王顺江，男，彝族，1978年10月17日出生，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人:李义才，湖南一星律师事务所律师。被告（反诉原告）:申开其，男，汉族，1940年5月26日出生，云南省镇雄县人，农村居民，住镇雄县。委托代理人:许凯，云南北上律师事务所律师。原告（反诉被告）曾富、王顺江与被告（反诉原告）申开其房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一八年四月四日作出（2017）云0627民初1144号民事判决。原告（反诉被告）曾富、王顺江不服该判决，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉。云南省昭通市中级人民法院于二〇一八年十月八日作出（2018）云06民终1369号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）曾富、王顺江，被告（反诉原告）申开其及其委托代理人许凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曾富、王顺江诉称，2013年10月12日，其二人与申开其签订《租房合同》，合同约定：由申开其将其位于果珠乡果珠村建设街房屋出租给其二人使用，租期15年，房屋装修费用替代三年的租金，水、电户头由申开其开立并承担相应费用，违约金10万元。合同签订后，其二人筹措资金30余万元对租赁房屋进行装饰装修，但申开其始终不将租赁范围内的一楼一间铺面和另两间房屋交给其二人使用。2016年春节期间，申开其断供出租房屋水、电，其二人补交了电费，申开其仍然拒绝供电，致使其二人不能正常使用和经营租赁房屋。申开其的行为已经构成违约，给其二人造成巨大的经济损失。诉求人民法院判决：一、解除其二人与申开其签订的《租房合同》；二、由申开其赔偿因违约给其二人造成的损失人民币410503元，其中包括对租赁房屋进行装饰装修的费用为339583元、酒店停业损失70920元；其二人针对申开其的反诉请求答辩称，其二人对本案租赁房屋有转租权，在双方签订的合同中没有对装修进行约定，其二人没有违约，请求法院判决驳回申开其的反诉请求。被告（反诉原告）申开其辩称,其与反诉二被告签订房屋租赁合同出租房屋给反诉二被告是事实，但不是整栋出租，一楼的一个铺面和两间房屋早已租给他人使用，不包括在租赁范围内。租赁期间，反诉二被告未按照合同约定缴纳电费水费，导致供电供水部单位停水停电，不是其断出租房屋水、电，同意解除与反诉被告签订的租房合同，但不同意赔偿本诉原告所主张的违约损失及违约金，请求依法驳回本诉原告的诉讼请求。其反诉称，本案双方签订的合同约定租期15年，年租金40000元，出租房屋由反诉二被告装修，装修费用折抵前三年租金。合同签订后，其已将约定出租房屋交反诉被告使用，但反诉被告使用房屋三年仍未按照约定对出租房屋进行全部装修，未经反诉原告同意将出租房屋转租。2017年2月22日，双方签订补充协议约定反诉被告应在2017年4月22日前给付该年租金40000元，逾期加付10%的租金，可反诉被告一直未支付租金，反诉二被告的行为构成单方违约。请求人民法院判决：一、由反诉被告将房屋装修完毕；二、由反诉被告给付反诉原告从2017年1月31日按每年40000元计算给付至反诉被告搬出房屋时的租金；三、由反诉被告给付反诉原告违约金10万元。在本案审理过程中，双方明确表示无争议的事实是，本案双方当事人于2013年10月12日签订房屋租赁合同，约定由申开其将其位于果珠乡建设街的房屋出租给曾富、王顺江使用。在本案审理过程中，双方争议的主要焦点是：1.申开其出租给王顺江、曾富的房屋的具体范围；2.申开其是否违约及其违约给曾富、王顺江造成的损失具体数额；3.王顺江、曾富是否应当继续支付至搬出房屋为止的租金；4.王顺江、曾富未经申开其同意转租房屋以及曾富、王顺江未完成出租房屋的装修是否构成违约；5.双方各自请求的违约金对方是否应当给付；原告（反诉被告）方针对其诉讼主张，向本院提举了如下证据：1.《租房合同》及《租房合同补充协议》2份，用以证明本诉被告出租给本诉原告的房屋是整栋房屋。《租房合同》及两份《租房合同补充协议》首部均载明：甲方姓名（出租方）申开其，乙方姓名（承租方）王顺江、曾富，当事人的姓名均为手写。正文对双方当事人的权利义务作了约定。《租房合同》落款甲乙双方签章均为手写且按有手印。公证签章（公证人）处“申某2”也为手写并按有手印。落款日期2013年10月12日。两份补充协议首部当事人姓名上按有手印，落款日期2017年4月22日，落款日期上按有手印，但没有当事人签名。2.水费票据2份、电费票据20份、卫生费票据20份和照片一张，用以证明本诉原告按时交纳相关费用，申开其无故停水、停电。水费票据开票时间分别是2015年1月30日和2016年1月10日。电费票据开票时间从2014年5月24日至2016年2月23日。卫生费开票时间从2014年3月13日至2015年12月13日。3.照片1张，用以证明本诉被告无固用水泥砂浆封堵了出租房屋的供水阀。4.单据原件20张、单据复印件1张，证明复印件2份、收据1张、收条6张，用以证明本诉被告申开其的违约行为，给本诉原告造成的装修损失。5.录音光盘一张及整理的录音文字记录内容一份，用以证明被告申开其停电违约。该组证据反映的内容双方在镇雄县果珠乡司法所调解的过程、双方沟通的过程及本诉原告与尖山管电人员沟通的过程。6.图片6张，用以证明，（1）其中有3张图片上的过道在出租范围内，过道门是本诉原告装修的，本诉被告已将过道门打开破坏；（2）另外3张图片上标注的门面在出租范围内，但本诉原告在2015年下半年装修后，本诉被告将门锁更换，本诉原告没有得到使用。对本诉原告方提交的上列证据，本诉被告方提出如下质证意见：1.对第1组证据的来源及真实性均无异议，但《租房合同》的内容不能证明本诉被告租给本诉原告的房屋包括一楼的另一间铺面及该铺面后的两间房屋。相反，《租房合同补充协议》证明:一、本诉原告应按时交纳水电费；二、注明的内容“除一楼一个铺面和一个进出所用的另一个水电户头不在乙方租房水电户头内”，还证明本诉被告租给本诉原告的房屋不包括一楼一个铺面及其后面的一个进出；2.对第二组证据无异议，该组证据证明双方履行合同已满3年；3.照片上水表的位置确实是本诉被告砌的，因本诉原告未交纳2016年度水费，供水部门逼本诉被告在2017年5月将整栋楼房的供水阀门封死。不能证明是本诉被告无故阻断出租房屋的供水；4.第4组证据不真实，本诉原告装修租赁房屋是合同约定的义务；5.录音1中本诉被告陈述“按照这种说法我还要补他们半年的房租”是本诉原告站在他们的立场上理解的，之后陈述“3500元在房租上扣除”是双方在协商过程中本诉被告做出的让步，并不是签订合同的本意，在后面的录音中，本诉被告两次陈述一楼的一个门面及一间房屋确实不在租赁范围内，当时合同没有明确。录音2是否是本诉原告与供电所的工作人员通话，本诉被告无法核实。本诉被告也不知道要本诉被告到供电所申请才能通电。录音3本诉原告陈述录音的时间是2017年2月，通话中，双方均陈述电是供电所停的，只是本诉原告要求本诉被告去供电所申请开通。在2017年2月份要求本诉被告去供电所开通电；录音4中被告陈述“我是来收后面租那一间”证明双方原签订的租房合同不包含一楼一个门面及后面两间房屋；6.图片上的过道门确实是本诉被告方打开的，但门是本诉被告安装的。门面图片不能证明图片上标注的部分出租范围内，图片上标注的部分本诉被告未租给本诉原告。被告（反诉原告）方针对其主张，向本院提举了如下证据：1.照片2张，用以证明反诉被告曾富、王顺江租用房屋已满三年。2.申开其与吴某签订的房屋租赁合同复印件一份2页。该合同记载，申开其作为甲方将其一楼大间一间及面对后面的两间租给作为乙方的吴某使用，每年租金为6800.00元，如乙方住满一年，还需继续租用第二年，必须交与甲方原本租金6800.00元，才可使用甲方房屋。二〇一三到二〇一四年农历（六月十五日）房租费已交清。合同落款双方签字看不清楚。合同落款时间2013年农历6月15日3.申请证人吴某出庭作证，证人吴某当庭证实，其与双方无利害关系，但2013年6月至2014年6月其租用申开其的一个铺面及该铺面后面的两间小房子经营铝合金，租金每年6800元，租期满了其就搬出房屋。其使用时房屋的内壁没有粉刷，电线是简易安装。当时双方签有合同，但其持有的那份已经找不到了。法庭出示的申开其提交的2013年农历6月15日那份合同复印件确实是其写的，对内容没有异议。4.申请证人申某1出庭作证。证人申某1当庭证实，其与曾富、王顺江是朋友关系，申开其是其家间兄弟。其房屋在申开其的房屋对面，几年前申开其先将房屋租给吴某，后又将房子租给曾富、王顺江，租房的具体情况其不清楚。5.申请证人申某2到庭作证。证人申某2当庭证实，申开其与曾富、王顺江签订合同后，曾富、王顺江要求申开其找个中证人，申开其请其作为中证人在合同上签字，其当时很忙，对合同内容不清楚，对合同约定的租赁范围也不清楚，其只是作为中证人在双方的合同上签了个字。6.镇雄供电公司尖山供电所《证明》1份、镇雄县果珠乡水务所《证明》1份，用以证明反诉被告未按时交纳水、电费，水、电费是反诉原告交纳，反诉被告已构成违约。镇雄供电公司尖山供电所《证明》载明：我所辖区果珠酒房2号变台用户申开其（系统内缴费编号0507002002004927），曾于2016年2月未在约定时间内（2-8号）缴纳电费，经我所对户主多次催费，2月13日户主申开其缴纳电费后，自行停止该电表下供电，该用户在我所系统内一直处于通电状态。盖有镇雄供电公司尖山供电所印章，落款时间2018年1月5日；镇雄县果珠乡水务所《证明》载明：果珠村酒房村民组申开其户未交水费，经我所管理人员上门多次收缴都未缴纳，于2016年底断水至今。盖有镇雄县果珠乡水务所印章，落款时间2018年1月6日。对反诉原告方提交的上列证据，反诉被告方提出如下质证意见：1.对第1组证据的真实性无异议，但不能证明反诉原告所主张的反诉被告已对租赁房屋完整的使用了三年；2.第2组证据是复印件，反诉原告未提交原件核对，反诉被告无法核实其真实性；3.对证人吴某、申某2的证言均没有异议，证人吴某证言相反的证明反诉原告租给反诉被告的是整栋房屋，证人陈述租金6800元，与反诉被告提交录音证据中果珠司法所长的谈话内容能相互印证；4.证人申某1对本案事实不清楚，其证言与本案没有关联，该证人还是反诉被告的家间兄弟，建议法庭不采信该证人证言；5.镇雄供电公司尖山供电所《证明》及镇雄县果珠乡水务所《证明》，是否是上述部门出具反诉被告不清楚，不能证明反诉被告未按时交水电费、也不能证明反诉被告违约。本院依职权向镇雄县国土资源局果珠乡国土资源所调查的《情况说明》1份。情况说明内容是：“兹有我乡果珠村酒房村民组赵泽英丈夫（申开其）所修建住房地基系1990年由果珠乡人民政府统一征收土地规划后，出让给赵泽英修建住房，并收取建设用地相关费用。2011年3月赵泽英丈夫（申开其）根据旧房改造相关政策在原址上拆除重建，符合集镇规划。特此说明，2019年3月6日，盖镇雄县国土资源局果珠乡国土资源所印章。”对本院依职权调取的上述《情况说明》，双方当事人质证均明确表示没有意见。本院认为，本诉原告方提交的第1、2、3组证据，本诉被告申开其质证对其真实性未提出异议，证据内容客观，与本案具有关联性，本院予以采信；第4组证据不是国家税务机关监制的全国统一发票，本诉被告对其真实性也不予认可，该组证据来源不符合法律要求，本院不予采信；第5组证据中虽本诉被告对双方谈话其录音的真实性未提出异议，但谈话中对一楼的一个门面及其后面的两间房屋是否包括在《租房合同》约的出租范围内双方存在争议，不能证明争议的一楼的一个门面及其后面的两间房屋在《租房合同》约定的出租范围内。但录音（三）可证明双方在谈话中均认可的停电原因。第6组证据只能反映房屋的客观外貌，但不能证明过道门是本诉原告安装及本诉原告在图片上标注的部分在双方约定的租赁范围内。本诉被告申开其申请出庭作证的证人吴某的证言，本诉原告方对其真实性明确表示无异议，本院予以采信；本诉被告方提交的第2组证据虽是复印件，但经证人吴某当庭辨认系其书写，来源清楚，且内容与证人的陈述能相互印证，本院予以采信；第6组证据盖有出具单位印章，来源合法，本院予以采信；第1组证据只能反映房屋的客观外貌，其内容不能证明本诉原告对租赁房屋的使用时间；本诉被告申开其申请出庭作证的证人申某1、申某2的证言内容均未反映双方对案件事实的争议焦点，不能证明本案的争议事实；镇雄县国土资源局果珠乡国土资源所出具《情况说明》，双方当事人均未提出异议，本院予以采信。综上举证、质证和认证及当事人陈述，本院确认本案如下法律事实：本诉被告申开其及其妻子赵泽英1990年在果珠乡人民政府统一征收规划后出让给赵泽英使用的宅基地上修建住房。2011年3月，申开其根据旧房改造相关政策在原址上拆除重建，重建符合当地集镇规划。2013年10月12日，本诉原告曾富、王顺江与本诉被告申开其签订《租房合同》租用本诉被告房屋经营宾馆。《租房合同》载明：甲方姓名（出租方）申开其，乙方姓名（承租方）王顺江、曾富。经双方协商甲方将位于建设街名下房屋出租给乙方居住使用。租房从2014年1月31日起至2029年1月31日止（合同期满后，如乙方还需继续租用，甲方应优先满足乙方）；年租金为40000元，缴租为1年支付一次，人民币（大写）肆万元（￥40000）。一、约定事项，1.乙方应遵守居住区内各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话等费用。2.甲方保证该房屋无产权纠纷，租房期为15年，合同期间房屋由乙方自由支配，甲方无权干涉。3.房屋由乙方自由装修，装修费用替代三年租金。六年之内房租不涨价，六年后房屋租金以地方房屋出租价格为参考波动调价。4.水、电户头费用由甲方负担。二、备注，租房期间如甲、乙双方那方违约将赔偿对方违约金拾万元。三、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。另水零吨零度。合同签订时，该栋房屋的一楼一间门面及后面两间房屋已租给吴某经营铝合金，吴某与申开其约定的租期是一年，从2013年农历6月15日起至2014年6月15日止。本案双方签订合同后，本诉被告将该栋房屋除一楼一间门面及后面两间外的其余房屋交本诉原告使用。本诉原告接收房屋后，对出租房屋进行部分装修经营，将该房的其余4个门面转租给他人使用。本诉被告申开其租给吴某使用的一楼一间门面及后面两间房屋的租期届满后，本诉被告将原租给吴某使用的门面及后面两间房屋交本诉原告装修使用，因反诉原告要求反诉被告给付该门面及后面两间房屋的租金未果，本诉被告在2015年农历正月将该门面及后面两间房屋收回。2016年2月，因该出租房户头上使用的电费未在尖山供电所指定时间（2016年2月8日至18日）交纳2016年1月3日至2月6日使用的电费，尖山供电所停止出租房户头使用电表的供电。2016年2月23日，本诉被告到尖山供电所交纳电费1200元，扣除1月3日至2月6日使用的电费，结余188.75元。本诉原告将本诉被告交纳的电费给反诉被告，请本诉被告协助申请供电所通电，本诉被告要求本诉原告按供电所的规定预交5000元电费，双方产生争议。本诉原告租用本诉被告房屋经营的宾馆此后至今没有营业。2017年2月22日，双方又签订了两份《租房合同补充协议》。第1份《租房合同补充协议》载明：关于乙方曾富、王顺江租赁甲方申开其位于果珠乡果珠村建设街名下房屋的租金支付费用有关协议如下：1、2017年租金于2017年4月22日以前一次付清，以后每年房租于农历正月30日以前付清。2、如乙方逾期不全部付清当年租金，按房租的百分之十追收。3、在合同期间如甲方问题影响乙方正常经营的，所有损失由甲方负责。4、甲方如办红白喜事经甲、乙协商同意使用一楼门面，甲方办完事后把房屋交给乙方继续使用。5、在甲、乙双方解除合同之前，乙方应把房屋装修交付甲方，乙方不得私自改动、损坏甲方房屋主体，如有改动须由甲、乙双方协商同意修改。第2份《租房合同补充协议》载明：关于乙方曾富、王顺江租赁甲方申开其位于果珠乡果珠村建设街名下房屋的水电户头有关协议在租用合同期间，甲、乙双方应履行的职责如下：（注：除一楼一个铺面和一个进出所用的另一个水电户头不在乙方租房水电户头内）1.租房从2014年1月31日起至2029年1月31日止；2.除非人为损坏、自然灾害造成的损失与甲方无关；3.大范围停水停电与甲方无关；4.如因乙方欠水、电费造成的停水、停电与甲方无关，损失由乙方负责；5.除以上问题发生的停水、停电所构成的损失，如果不是甲方有意为之，甲方应协助乙方快速处理问题，如果甲方不协助处理的损失由甲方负责（注：甲方不在由其子女协助处理）。2017年4月10日，本诉原告向本院提起诉讼。同年5月，本诉被告用水泥砂浆封堵住该出租房屋的自来水阀封门。本院审判委员会讨论认为，一、关于本案双方当事人签订的合同效力问题。本诉被告申开其出租给本诉原告曾富、王顺江的房屋系本诉被告将原合法取得房屋拆除后在原址重建形成，重建符合当地集镇规划，本诉被告对该房屋依法具有占有、使用、收益和处分的权能。双方当事人均系完全民事行为能力人，能正确预见自己的行为产生的法律后果，本诉被告将其合法所有的房屋租给本诉原告使用，双方为此签订的《租房合同》及《租房合同补充协议》自双方签字生效，对双方当事人均具有法律约束力;二、关于双方当事人争议的本诉被告出租的房屋是否包含一楼的一间门面及该门面后两间房屋的问题。不仅双方签订的《租房合同》仅记明甲方将位于建设街名下房屋出租给乙方居住使用，没有记载具体的出租范围，且双方签订《租房合同》时，争议的一楼一间门面及后面两间房屋本诉被告已租给吴某使用并处于租赁期间，双方签订《租房合同》后，本诉被告已将除双方争议的一楼一间门面及后面两间外的其他房屋同时交本诉原告管理使用，《租房合同》也没有明确吴长全的租金在合同签订后由哪一方收取。虽本诉被告在与吴某的租赁期届满后将争议的一楼一间门面及后面两间房屋交本诉原告装修，但双方为本诉原告是否要另给付该一楼一间门面及后面两间房屋租金发生争议后，本诉原告又将其退还本诉被告。双方当事人的上述行为表明双方签订《租房合同》时对争议的一楼一间门面及后面两间房屋是否在出租范围内没有明确的约定。2017年2月22日，双方当事人在《租房合同补充协议》中明确约定“一楼一个铺面和一个进出所用的另一个水电户头不在乙方租房水电户头内”，按双方签订的《租房合同》约定，出租房屋的水电费由承租人交纳，双方当事人在《租房合同补充协议》中明确约定“一楼一个铺面和一个进出所用的另一个水电户头不在乙方租房水电户头内”，说明争议的一楼一间门面及后面两间房屋不在出租范围内。虽本诉原告主张争议的一楼一间门面及后面两间在出租范围内，但其提交的证据不足证明该主张，举证不能的法律后果依法应由本诉原告承担，本诉原告主张的该事实本院不予确认。三、关于各方当事人是否违约的问题。房屋租赁合同出租人的基本义务是将出租的房屋交付承租人使用，本诉原告与本诉被告签订租房合同后，本诉被告已将通电通水的房屋交付本诉原告，本诉被告的合同基本义务已经履行。前面已经述及了双方争议的一楼一间门面及后面两间房屋不在出租范围内，因此本诉被告未将其交付本诉原告不违反双方的合同约定。本诉被告将出租房屋交本诉原告使用后，因本诉原告2016年2月未按时交出租房屋电费至出租房屋停电，不是本诉被告的行为所致，不属本诉被告违约。虽本诉被告未履行交纳出租房屋2016年水费的义务，但本诉被告事先没有通知本诉原告即用水泥砂浆堵住出租房屋的自来水阀门，属未履行通知并给予宽限期的合同附随义务。本诉原告未经本诉被告同意将部分出租房屋转租给他人使用，本诉被告有单方解除合同的权利，本诉被告未提出解除合同系对该项权利的放弃。根据双方约定，房屋由反诉被告自由装修，因此对房屋如何装修，装修到什么程度应由反诉被告决定，反诉被告未对出租房屋进行全部装修不违反双方的约定。四、关于双方签订的《租房合同》及补充协议是否解除的问题。本诉原告请求解除合同，本诉被告已在审理中明确表示同意，且解除双方签订的《租房合同》及补充协议不违反法律的强制性规定和损害第三人的利益，本院应予确认，但合同的解除不影响双方各自应承担的违约责任。综上所述，本诉原告2016年2月后未能对出租房屋进行经营系自己的原因造成，其请求本诉被告赔偿装修费用、营业损失及给付违约金的理由均不能成立，其诉讼请求本院均不予支持。双方签订《租房合同》后，反诉原告已将房屋交反诉被告使用，根据《租房合同》约定，反诉被告应从2017年1月31日起按双方约定给付反诉原告租金，虽审理中双方均同意解除合同，但反诉被告未将出租房屋退还反诉原告，因此租金应计算至反诉被告将出租房屋退还反诉原告时止。反诉原告请求反诉被告给付租金的理由成立，但由于反诉原告在未通知反诉被告的情况下即用水泥砂浆堵住出租房屋的自来水阀门，出租房屋不能正常使用，租金应当适当减少，本院酌情按每年15000元确定，超出部分的请求本院不予支持，反诉被告不给付租金的理由不能成立，本院不予采纳。虽双方在《租房合同补充协议》中约定，在双方在解除合同之前，反诉被告应把房屋装修交付反诉原告，但对装修的标准未作约定，目前房屋装修还没有统一的国家标准及行业标准，房屋装修千差万别，也找不到通常标准，反诉原告请求反诉被告将房屋装修完毕没有可操作性，反诉原告请求反诉被告将房屋装修完毕的理由不能成立，本院不予支持；根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第二款、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、解除原告（反诉被告）曾富、王顺江与被告（反诉原告）申开其2013年10月12日签订的《租房合同》及2017年4月22日签订的《租房合同补充协议》；二、由原告（诉被告）曾富、王顺江将出租房屋交还被告（反诉原告）申开其；三、由原告（反诉被告）曾富、王顺江给付被告（反诉原告）申开其从2017年1月31日起按每年15000元计算支付至将出租房屋交还被告（反诉原告）申开其之日止的房租。四、驳回原告（反诉被告）曾富、王顺江的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）申开其的其他反诉请求。上列二、三项限判决生效后十五日内履行。本诉案件受理费人民币7457元、反诉案件受理费人民币3180元，合计10637元，由原告（反诉被告）曾富、王顺江承担5000元，由被告（反诉原告）申开其承担5637元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。当事人未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，若负有义务的当事人未自动履行本判决确定的给付义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判长  秦国智审判员  王光弟审判员  苏怀江二〇一九年十月二十一日书记员  叶育涛附:本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(一)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(三)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行;交付不动产的，在不动产所在地履行;其他标的，在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。