广东省珠海市香洲区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0402民初2749号 原告（反诉被告）：珠海市炫华建筑装饰材料有限公司，住所地珠海市前山路。 法定代表人：郑惜云。 委托诉讼代理人：汤济民，广东炜原律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司珠海分行，经营场地珠海市吉大。 负责人：饶本勇。 委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：解迎祥，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 第三人：珠海经济特区亿发房产开发有限公司，住所地珠海市香洲区情侣北路。 法定代表人：黄少雄。 原告珠海市炫华建筑装饰材料有限公司（以下简称炫华公司）与被告中国农业银行股份有限公司珠海分行（以下简称农业银行珠海分行）、第三人珠海经济特区亿发房产开发有限公司（以下简称亿发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，被告提出了反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告炫华公司的委托诉讼代理人汤济民、被告农业银行珠海分行的委托诉讼代理人李力华、解迎祥到庭参加诉讼，第三人亿发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告炫华公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令本案全部诉讼费由被告承担。被告提出反诉后变更诉讼请求如下：1、判决解除原告与被告于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2019年2月起至法院判决案涉合同解除之日止的租金1818360.72元（暂计至2019年7月，之后另行计算，直至法院判决案涉合同解除之日止）；3、判令被告向原告支付提前解约的违约金人民币621465.06元；4、判令被告赔偿原告直接经济损失人民币3260674.95元；5、判令被告赔偿原告预期利益损失人民1089580.47元；6、判令本案全部诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年2月4日，原告作为出租方与被告及第三人签订一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方（即原告）将位于珠海市拱北侨光路XXXX号（米兰丽都）一层商场XXXX号商铺出租给乙方（即被告）作为其辖属机构的营业场所；合同第二条第1款约定：租赁期限七年零七个月，自2013年2月5日起至2020年9月30日止；合同第三条第2款约定:租赁期间，首年的月租金为人民币246669.5元/月，从第三年起每两年递增8%，即2013年4月1日至2015年3月31日月租金为246669.5元/月，2015年4月1日至2017年3月31日月租金为266403.06元/月，2017年4月1日至2019年3月31日月租金287715.3元/月，2019年4月1日至2020年9月30日月租金310732.53元/月；合同第六条第5款约定：在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意，若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失。合同第八条第3款约定：丙方（即第三人）为甲方履行本合同项下义务提供连带责任保证担保；合同第九条约定：因履行合同发生争议的，任何一方可向珠海市香洲区人民法院提起诉讼。合同另对其他相关条款进行了约定。 上述合同签订后，原告将租赁的商铺交给被告使用。 2018年11月16日，被告向原告送达《关于提前终止合同的函》，要求提前终止与原告签订的位于珠海市拱北侨光路XXXX号（米兰丽都）一层商场XXXX号的房屋租赁合同。2018年11月28日，原告向被告《复函》，不同意解除合同，希望被告继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2018年12月13日，原告再次发送书面《通知》给被告，明确不同意解除合同，希望被告继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2019年1月7日，被告向原告发送《复函》，再次明确要求解除合同。 由于原被告双方签订的房屋租赁合同中所涉及的商铺是原告向小业主返租之后出租给被告使用，且原告与小业主签订的商铺租赁合同的期限与原被告双方签订的房屋租赁合同的期限相同，约定了返租合同不得提前终止，被告若提前终止合同将给原告造成巨大的损失。另外，原被告双方签订的房屋租赁合同第六条第5款明确约定“在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意”，原告已明确表示不同意解除合同，那么被告则须继续履行合同。 综上，原告为维护自身的合法权益，依法起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、依据法律规定及双方以公平、自愿原则订立的合同约定，答辩人享有解除房屋租赁合同的权利。《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第九十三条第二款的规定赋予民事法律关系主体约定解除权。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）第七条第四款约定了解除合同的条件，即“履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同”。 答辩人为了提供其辖属机构的经营场所，与被答辩人签订长达七年零七个月的房屋租赁合同，在合同履行的六年期间，答辩人一直严格遵守合同约定，诚实守信履行合同义务。现因答辩人经营政策的调整，使该网点已被取消，该房屋租赁合同不具备继续履行的可能性，符合解除合同的条件，答辩人依约享有解除权。 银行的经营范围是金融业务，答辩人租赁被答辩人的商铺只能用作网点的经营地。在网点已被取消的情况下，若继续履行该租赁合同，答辩人要么人为空置该场地，导致资源浪费；要么对外转租作其它用处，如此便超出银行的经营范围。因此，被答辩人主张继续履行合同是不符合法律规定、合同约定或情理的请求。 《合同法》赋予答辩人约定解除权，答辩人与被答辩人在自愿、公平的基础上订立的《租赁合同》约定了解除合同的条件，现约定的解除条件成就，答辩人依法行使解除权，是遵守法律规定、严格秉持契约精神的体现。 二、约定解除权是形成权，权利人单方作出意思表示即可导致既存的房屋租赁合同关系消灭，无须对方当事人同意。解除的通知到达对方当事人时，产生形成力。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。答辩人于2018年11月16日以《关于提前终止合同的函》书面通知被答辩人解除双方房屋租赁合同，该通知于同日送达被答辩人。根据法律规定，无须被答辩人的同意，该《租赁合同》自2018年11月16日起发生解除的效力。 《租赁合同》解除后，答辩人遵循诚实信用原则，在合理的时间内依法履行移交租赁场地的义务，向被答辩人先后三次以专递方式送达场地移交通知书，亲自向被答辩人的注册地址及物业管理公司送达场地钥匙，并向物业管理公司送达《终止物业服务的函》，切实履行通知义务。反观之，被答辩人于双方租赁合同终止后，并未依法履行协助义务，答辩人一直无法与被答辩人取得联系，被答辩人对于移交手续一直采取不配合、不出现的态度。 三、法律赋予约定解除权利人的相对人以异议权，同时规定其应当在异议期限内行使该权利。被答辩人超过法定异议期限提出异议，要求答辩人继续履行合同，法院应当不予支持。合同法第九十六条规定，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。 答辩人于2018年11月16日送达被答辩人解除双方房屋租赁合同的通知。被答辩人虽然表示异议，但直到2019年2月20日才以起诉的方式行使其异议权，在双方没有约定异议期的情况下，超过了法定的三个月异议期，对于其异议主张要求答辩人继续履行合同，应当不予支持。 四、被答辩人对答辩人提出继续履行合同的诉讼请求缺乏法律依据或事实理由。1、答辩人提出解除房屋租赁合同，是被答辩人应当承担的正常的商业风险。 答辩人与被答辩人于《租赁合同》中约定的月租金为首年每月350元/平方米，从第三年起每两年递增8%，被答辩人给予1个月零24天免租装修期，租赁面积是704.77平方米；而被答辩人与小业主订立的《商铺租赁合同》中约定的月租金为首年每月240元/平方米，从第四年起每两年递增6%，小业主给予5个月免租装修招商期。由此可知，被答辩人通过承租小业主的商铺，并以合法转租的形式出租给答辩人，可以从中获取将近50%的高额租金差价，即每年至少赚取90万元的租金差价。 对于答辩人解除房屋租赁合同的可能性，是被答辩人在与答辩人订立《租赁合同》时能够预见的市场风险，属于正常的商业风险，被答辩人应当承担该风险责任。2、被答辩人与小业主签订《商铺租赁合同》是其本身的商业决定，与答辩人无关。 被答辩人于2012年6月13日与小业主张嘉丽签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限截止至2020年9月30日；直到2013年2月4日才与答辩人签订《房屋租赁合同》，并约定与《商铺租赁合同》相同的租赁截止期限。由此可见，被答辩人为了实现转租并赚取租金差价的商业目的，先与小业主签订商铺租赁合同，后转租给答辩人。被答辩人于致答辩人《复函》中的陈述“为了保证贵行对该物业的稳定使用，被答辩人与小业主约定了与《房屋租赁合同》到期时间相同的商铺返租时间”是不符合客观事实的，有歪曲事实、企图混淆视听之嫌。 依据《租赁合同》第五条第一款第二项，被答辩人负有保证对租赁物业享有完全处分权的义务。由于被答辩人只对该租赁物业享有使用权，而非所有权，经被答辩人同意，双方订立该条款，实属无可厚非。自答辩人于2018年11月16日向被答辩人发出解除房屋租赁合同的通知至今，已长达5个月的时间，被答辩人完全可以在此期间重新招租，案涉商铺地处珠海市拱北侨光路米兰丽都一层商场，客流量大，招租并非不可能之事，但是被答辩人一直采取不作为的态度，不仅不配合答辩人的场地移交，还一直要求答辩人继续履行该合同，任由商铺空置，扩大损失。 另外，答辩人于签订《租赁合同》时，支付被答辩人50万元租赁押金，应当由被答辩人与答辩人依法结算，若答辩人尚有款项需向被答辩人支付的，应当用以抵扣；若无其它抵扣款项的，应当退还答辩人。 综上，答辩人请求法院依法驳回被答辩人对答辩人提出的继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，并判令案件诉讼费用由被答辩人承担。 补充答辩，退步讲，即使被告无权解除合同，但因被告租赁案涉场地的用途是作为辖属机构的经营场地，现该营业网点已注销，不再具备经营资质，且场地已清空，设备已处理，人员已另行安排，案涉合同在事实上不具备继续履行的条件和可能性，而且，继续使用租赁物属于非金钱债务，该债务标的不适合强制履行，因此，按照《合同法》第110条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求，但法律上或者事实上不能履行，又或债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高的除外”，案涉合同也应该解除。 被告农业银行珠海分行向本院提出反诉请求：1、请求判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决原告承担本案本诉、反诉的案件受理费。 事实与理由：2013年2月4日，反诉被告将位于珠海市拱北侨光路XXXX号（米兰丽都）一层商场XXXX号商铺出租给反诉原告用于侨光支行网点经营，双方于当日与第三人共同签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了50万元保证金。 2018年底，由于经营政策的调整，反诉原告承租场地用于经营侨光支行的网点已注销《金融许可证》并终止经营，导致反诉原告无法继续履行合同。2018年11月16日，反诉原告向被告发出《关于提前终止合同的函》，函中明确表示终止合同，该函于当日送达反诉被告。三个月后的2019年2月20日，反诉原告正式搬离、清空了租赁场地，并于2019年2月20日、2019年2月25日、2019年3月1日分三次通知反诉被告办理租赁场地的移交手续，但反诉被告一直未予办理。2019年3月15日，反诉原告派人向反诉被告经营地址移交租赁场地的钥匙，但无人接收。2019年3月18日，反诉原告再次向反诉被告移交租赁场地钥匙，将钥匙邮寄给反诉被告，但被退件，至此，反诉原告已穷尽一切手段履行向反诉被告移交钥匙，办理移交手续等义务。 综上，反诉原告认为，根据双方的约定，由于履行合同的客观情况发生变化导致无法继续履行合同，且反诉原告已按合同约定提前三个月通知反诉被告解除合同，故请求法院判决解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，并认定解除时间为2019年2月20日。 原告对被告的反诉辩称，一、答辩人同意解除与被答辩人于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》，但不认可解除的时间为2019年2月20日。 1、被答辩人的反诉请求是“请求判决解除反诉原被告双方签订的《房屋租赁合同》”，从被答辩人的请求内容来看，被答辩人实际上是认可案涉合同并没有解除，合同解除的前提是合同仍然成立且有效。2、被答辩人的反诉请求与其陈述的事实和理由也是前后矛盾，按照被答辩人的逻辑，合同已于2019年2月20日解除，那么已经解除的合同根本无需再解除一次。从被答辩人的反诉请求来看，被答辩人认可案涉合同没有解除。3、答辩人与被答辩人于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》第六条第5款约定：在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意。本案中，被答辩人于2018年11月16日出具《关于提前终止合同的函》，2018年11月22日向答辩人送达该《关于提前终止合同的函》。2018年11月28日，答辩人向被答辩人《复函》，不同意解除合同，希望被答辩人继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2018年12月13日，答辩人再次发送书面《通知》给被答辩人，再次明确不同意解除合同。2019年2月20日，答辩人向法院起诉要求被答辩人继续履行合同。综上所述，被答辩人的单方解除行为并没有发生法律效力。 被答辩人要求认定合同解除的时间为2019年2月20日没有任何事实依据和法律依据。 二、被答辩人虽然提出解除合同，但是被答辩人并不享有约定解除权。 根据我国《合同法》的相关规定，合同解除分为两种：第一种是双方协商一致解除合同;第二种是享有法定或约定解除权的一方作出解除合同的意思表示。合同解除方必须具有法定或约定解除权，没有解除权的解除行为不发生法律效力。本案中，被答辩人认为其享有约定解除权的依据是双方签订的《房屋租赁合同》第七条四款的约定，即“履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同”，根据该条款内容，被答辩人享有约定解除权的条件是“客观情况发生变化”。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，“客观情况发生变化”是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，但本案显然不适用该条款。 首先，被答辩人不管因何原因关闭其营业网点都是其内部经营调整，本身是属于一种商业风险，并非是被答辩人在订立合同时不能预见。 其次，根据契约自由原则，在不违反法律强制性规定的前提下，当事人可以按照自己的意愿订立合同。但同时，当事人也应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。当事人对合同的合理信赖利益必须保护，否则将毫无交易安全可言。答辩人与被答辩人双方订立较长时间的房屋租赁合同，对双方当事人均有商业风险：被答辩人作为承租人可能因为经营不善或者市场大环境变化等原因，导致收不抵支；答辩人作为出租人可能因为房产升值，而不能获得相同地段较高的收入。如果允许承租人以经营困难或是自己内部的经营调整为由随意解除合同，则对出租人是不公平的。 综上，被答辩人要求解除合同的依据并不适用“客观情况发生变化”，被答辩人不享有约定解除权，被答辩人提出解除合同的行为没有合同依据和法律依据。 三、案涉《房屋租赁合同》解除的原因在于被答辩人违约，被答辩人应承担合同解除的全部责任。 据前所述，案涉《房屋租赁合同》明确约定任何一方单方提前解除合同，须经对方同意。在答辩人明确表示不同意解除合同的情况下，被答辩人要求解除合同，并于2019年2月开始不缴纳租金，被答辩人的行为已构成违约，被答辩人应承担合同解除的全部责任。 第三人亿发公司未提出答辩意见或陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理查明如下：2013年2月4日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）及第三人（丙方、担保方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称为合同）。合同第一条约定：甲方（即原告）将位于珠海市拱北侨光路XXXX号（米兰丽都）一层商场XXXX号（建筑面积704.77平方米）的物业租赁给乙方（即被告）作为其辖属机构的营业场所。合同第二条第1款约定：租赁期限七年零七个月，自2013年2月5日起至2020年9月30日止；合同第三条第2款约定:租赁期间，首年的月租金为人民币246669.5元/月，从第三年起每两年递增8%，即2013年4月1日至2015年3月31日月租金为246669.5元/月，2015年4月1日至2017年3月31日月租金为266403.06元/月，2017年4月1日至2019年3月31日月租金287715.3元/月，2019年4月1日至2020年9月30日月租金310732.53元/月。 合同第六条第5款约定：在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意，若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失。 合同第七条第一款下列情形之一出现时，本合同终止：第4项约定：履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同。 合同第八条第3款约定：丙方（即第三人）为甲方履行本合同项下义务提供连带责任保证担保，当甲方违反本合同义务需承担违约责任或出现合同约定甲方需向乙方承担赔偿责任时，丙方对甲方因上述原因所欠乙方的债务本息承担连带清偿责任。 合同签订后，原告依约将租赁的物业（商铺）交付被告使用，被告在租赁地点开设了银行业务经营场所。此后，双方均能按合同约定履行。 根据被告提供的珠银监复[2018]99号《关于中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业的批复》载明：“中国农业银行股份有限公司珠海分行：你单位《关于中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业的请示》(农银珠海发[2018]128号)收悉。经审核，批复如下：一、同意中国农业银行股份有限公司珠海侨光支行终止营业，注销其《金融许可证》，机构编码为：B0002S34404XXXX。二、你单位应妥善处理网点终止营业后的清理及善后工作，并按规定向我分局缴回《金融许可证》，对外做好终止营业公告。涉及工商登记等法定程序的，你单位应在完成相关手续后1个月内向我分局报告”。 被告主张于2018年11月16日向原告送达《关于提前终止合同的函》，要求提前终止与原告签订的位于珠海市拱北侨光路XXXX号（米兰丽都）一层商场XXXX号的房屋租赁合同。2018年11月28日，原告向被告《复函》，不同意解除合同，希望被告继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2018年12月13日，原告再次发送书面《通知》给被告，明确不同意解除合同，希望被告继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满。2019年1月7日，被告向原告发送《复函》，再次明确要求解除合同，退还物业。 被告提供的证据显示：被告分别于2019年2月20日、2019年2月25日、2019年3月1日制作了三份《场地移交通知书》，并通过快件方式寄送给原告，原告对被告的场地移交不予确认。 另查明，原告举证证明其出租给被告经营使用的面积商铺来源于向19个产权业主承租整合取得的，原、被告签订的合同与原告与19个产权业主签订合同的租赁期限相同。被告交租时间截止至2019年1月，即2019年2月开始未向原告支付租金。 庭审中，原告针对被告当庭提交的答辩意见，补充举证提交其工作人员在被告送达的《关于提前终止合同的函》下款签名及书写日期2018年11月26日的拍照照片，主张原告收到被告送达《关于提前终止合同的函》的时间是2018年11月26日而并非2018年11月16日，并陈述被告在送达《关于提前终止合同的函》时要求原告的工作人员签收，原告的工作人员在《关于提前终止合同的函》上签名后，被告即收回该签名原件留存。原告举证说明被告农业银行珠海分行拱北支行纪委书记赵文生应原告工作人员林锡宏的要求于2019年2月15日12点向其手机微信发送了《关于提前终止合同的函》的图片，该函件显示有“林锡宏”的签名，签收时间是“2018年11月22日”。赵文生对该事实予以承认。 审理中，原告为其第4项第5项请求的损失数额列举了其与19个产权业主签订的《租赁合同》，该合同显示的租期与原、被告双方的《房屋租赁合同》租期相同。 第二次庭审后，本院应被告的申请，组织原、被告双方于2019年8月1日对案涉租赁场地办理了交接手续。原告事后举证说明自8月1日接收场地后立即对外张贴招商招租广告，但由于剩余租期较短，至2019年9月26日为止并未招商招租成立。本院对此组织了双方当事人到案涉房屋现场查看，被告对至今未出租事实无异议。 本院认为，原告炫华公司，被告农业银行珠海分行，第三人亿发公司于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，租赁双方均应按合同约定履行各自义务。 经过诉辩双方的举证、陈述和庭审调查，本院归纳双方的争议焦点为：一、被告能否单方行使任意解除权；二、被告主张原告在收到《关于提前终止合同的函》之后未在法定期限内提出诉讼，合同解除已经产生效力能否成立；三、被告能否反诉请求解除《房屋租赁合同》；四、关于原、被告的诉讼请求。本院对此分析评述如下： 一、被告能否单方行使任意解除权。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。 《房屋租赁合同》第六条第5款约定：“在租赁期内，非本合同约定情况，甲乙双方任何单方提前解除合同的，应提前三个月通知对方，须经对方同意，若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失”。 上述条款内容已经明确：甲乙双方的任何一方提出提前解除合同的前提条件一是非本合同约定情况、二是应提前三个月通知对方、三是须经对方同意。即合同本身已通过条款约定限制了合同双方当事人任意行使解除权。本案中，被告（乙方）向原告提出提前解除合同的理由仅是自身经营调整需要原因的单方行为，并不符合合同约定提前解除的条件，原告对被告的来函已明确答复不同意解除，因此，被告单方提出的《关于提前终止合同的函》不符合合同的约定，当然不发生解除合同的效力，被告据此提出的房屋交付亦不会产生免除履行支付租金义务的效力。 关于被告在庭审中提出根据合同第七条第一款“下列情形之一出现时，本合同终止：第4项约定：履行本合同的客观情况发生变化，致使无法继续履行本合同”问题。被告在本案中并未能举证证明履行本合同的客观情况发生变化。亦不能证明符合《合同法》第一百一十条规定的情形。因此，被告辩解提出其可以任意行使合同解除权的说法与合同的约定不符，其提出解除权属于形成权，一方提出解除的通知到达对方时发生解除效力的前提条件未成就，理据不足，本院不予采信。 二、被告主张原告在收到《关于提前终止合同的函》之后未在法定期限内提出诉讼，合同解除已经产生效力能否成立。 《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。 本案中，被告主张其向原告工作人员送达《关于提前终止合同的函》的时间是2018年11月16日，还列举原告诉状第2页陈述“2018年11月16日，被告向原告送达《关于提前终止合同的函》，要求提前终止与原告签订的位于珠海市拱北侨光路XXX号（米兰丽都）一层商场的房屋租赁合同。2018年11月28日，原告向被告《复函》，不同意解除合同，希望被告继续履行上述房屋租赁合同直至期限届满”，以原告自认被告于2018年11月16日送达《关于提前终止合同的函》，而原告提出本案诉讼的时间是2019年2月20日。根据上述司法解释条文的规定，原告已逾期超过三个月以后才向人民法院起诉，因此，被告向原告送达的《关于提前终止合同的函》已发生效力，原告请求继续履行合同人民法院应不予支持。本案审理中，对于《关于提前终止合同的函》的送达时间，经双方在第一次庭审后的举证和本院询间双方的经办人员核实，原告签收被告送达的《关于提前终止合同的函》的时间是2018年11月22日。原告在诉状第2项的表述亦没有明确为收到时间，即原告提出本案诉讼距离签收《关于提前终止合同的函》的时间未超过三个月，因此被告据此主张原告在收到《关于提前终止合同的函》之后未在法定期限内提出诉讼，合同解除已经产生效力的理据不足，本院不予采纳。 三、被告能否反诉请求解除《房屋租赁合同》。 双方《房屋租赁合同》的约定虽然对合同一方提出的任意解除合同权作出了限制约定，但合同并无约定限制被告依法行使请求权，当事人依法行使请求权属于法律规定的权利。原告在被告提出反诉请求后，为了止损，也相应变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2019年2月起至法院判决案涉合同解除之日止的租金1818360.72元（暂计至2019年7月，之后另行计算，直至法院判决案涉合同解除之日止）；3、判令被告向原告支付提前解约的违约金人民币621465.06元；4、判令被告赔偿原告直接经济损失人民币3260674.95元；5、判令被告赔偿原告预期利益损失人民1089580.47元；6、判令本案全部诉讼费由被告承担。 四、关于原、被告的诉讼请求。 1、从原告变更后的诉讼请求与被告的反诉请求可见，双方均同意解除《房屋租赁合同》，本院对此予以确认，因此，原、被告关于解除合同的请求，本院予以照准。 2、关于原告请求被告支付自2019年2月起至法院判决案涉合同解除之日止的租金1818360.72元（暂计至2019年7月，之后另行计算，直至法院判决案涉合同解除之日止）。 基于前述已认定被告提出的《关于提前终止合同的函》不符合合同的约定，不产生解除合同的效力和免除支付租金效力，因此，被告还应继续履行合同约定向原告支付租金。第二次庭中，双方均已同意解除合同，原、被告并于2019年8月1日办理了租赁房屋的交接手续，因此，被告应当继续向原告支付租金至2019年8月1日。即2019年2月租金至3月31日的租金为287715.3元x2=575430.6元，2019年4月1日至2019年7月31日的租金为310732.53x4=1242930.12元，两项合计为1818360.72元。因此，原告的此项请求，本院据实予以支持1818360.72元，超出部分不予支持。 3、关于原告请求被告支付提前解约的违约金人民币621465.06元。 合同第六条第5款约定：”在租赁期内，……若甲方提前解约，应向乙方支付相当于2个月租金的违约金；若乙方提前解约，应向甲方支付相当于2个月租金的违约金。如造成对方其他损失的，还应赔偿相应的损失”。 原告请求被告支付提前解约的违约金人民币621465.06元的计算构成是310732.53x2=621465.06元，原告的该项请求具有合同依据和法律依据，本院予以支持。 4、关于原告请求被告赔偿直接经济损失人民币3260674.95元、5、判令被告赔偿原告预期利益损失人民1089580.47元。 原告的第4项和第5项诉讼请求合计数额实质上是双方于2019年8月1日交接租赁房屋起至2020年9月30日期间剩余租期14个月的租金4350255.42元（310732.53元x14个月），等于第4项与第5项请求相加的金额3260674.95元+1089580.47元=4350255.42元。 原告陈述提出上述两项请求的主要理据是：被告提前解除后，由于剩余租期短，商铺已整合不好分割出租。原告与案涉19个产权业主的租赁合同与被告签订的《房屋租赁合同》租期相同。被告提前解除合同后，原告仍需向19个产权业主支付从2019年8月1日-2020年9月30日期间的租金3260674.95元，加上与被告签订的《房屋租赁合同》租金相差即合同履行后可以获得的利益1089580.47元。事实上，截至2019年9月26日止，原告对外积极招商招租仍未成功。被告对原告剩余租期应向19个产权业主支付的租金数额未提出异议。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。 本案中，由于被告的原因提前解除双方的《房屋解除合同》，自双方于2019年8月1日办理房屋交接手续后，原告为了防止损失扩大已经积极进行对外招商招租，但由于剩余租期短，商铺整合不好分割出租，所以对外招商招租仍未成功，事实上给原告造成了向19个产权业主支付租金的损失和合同履行后可以获得的利益。对于原告请求的14个月损失中，已有2个月的损失已经产生。本院根据合同第六条第5款约定和上述法条的规定，结合被告的违约责任，考量原告目前已发生的损失数额，综合酌定被告应赔偿原告8个月（已发生2个月）的租金损失2485860.24元（310732.53元x8），超出部分不予支持。被告对此提出的抗辩意见与合同的约定和法律的规定及认定的事实不相符，本院不予采纳。 第三人亿发公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向法院提出答辩及提供任何证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百一十六条的规定，判决如下： —、解除原告（反诉被告）珠海市炫华建筑装饰材料有限公司与被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司珠海分行及第三人珠海经济特区亿发房产开发有限公司于2013年2月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告中国农业银行股份有限公司珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市炫华建筑装饰材料有限公司支付2019年7月31日前的租金1818360.72元； 三、被告中国农业银行股份有限公司珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市炫华建筑装饰材料有限公司支付违约金621465.06元； 四、被告中国农业银行股份有限公司珠海分行于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市炫华建筑装饰材料有限公司赔偿损失2485860.24元； 五、驳回原告珠海市炫华建筑装饰材料有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告中国农业银行股份有限公司珠海分行的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费165860元，反诉费82930元，合计248790元，由被告中国农业银行股份有限公司珠海分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。 审 判 长  莫宇兴 人民陪审员  黄建华 人民陪审员  陈淑珍 二〇一九年十月九日 本件与原本核对无异 书 记 员  刘嘉茵 曾淑莹