北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初23402号原告：北京昊远隆基物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡地区北潞春家园A12楼三层309号。法定代表人：刘广华，总经理。委托诉讼代理人：周慧，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：强溪，女，该公司工作人员。被告：那彦江，男，1965年2月11日出生，满族，无业，住北京市房山区。原告北京昊远隆基物业管理有限公司（以下简称昊远公司）与被告那彦江租赁合同纠纷一案。本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昊远公司的委托诉讼代理人周慧、强溪，被告那彦江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。昊远公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法解除昊远公司与那彦江签订的《房屋租赁合同》；2、那彦江支付所欠租金51829.47元；3、那彦江支付所欠供暖费5987.52元；4、那彦江支付所欠物业费1030.1元；5、那彦江支付违约金17073.79元；6、诉讼费由那彦江承担。事实和理由：昊远公司与那彦江订立一份《房屋租赁合同》，约定昊远公司将位于北京市房山区良乡镇北潞园社区服务中心商业用房2层2010房间（部分），出租给那彦江使用。合同签订后昊远公司依约将标的物交付给那彦江，但那彦江未能如期支付租金。昊远公司为维护自身权益，诉至本院，望判如所请。那彦江辩称，不同意昊远公司的诉讼请求。合同已经解除了。案涉房屋是毛坯房，那彦江交了半年的租金和物业费，取暖费全部交了。那彦江装修了房屋作为店铺，之后使用了案涉房屋两个月就关门了。昊远公司曾电话联系过那彦江，问其是否继续承租。那彦江说可以让昊远公司把房租出去，但至今未租出去。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月，昊远公司（出租方、甲方）与那彦江（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号HW-2018-ZL-015）。合同约定，乙方所租用的房屋为北潞园社区服务中心商业用房2层2010房间部分（以双方现场确认的实际空间位置为准，如附图阴影部分所示），位于北京市房山区良乡北潞园小区良坨路沿线，属于框架结构；承租房屋建筑面积为124.74平方米。（不论实际面积与约定面积是否相符，最终均以合同约定面积为准）；租赁用途为餐饮；租赁期限为贰年。自2018年2月10日至2020年2月9日止；租赁期间第一年租金为68295.15元（租金中不含物业费、取暖费、电费、水费等）；付款方式为租金按半年支付。在合同签订之日起交纳上半年的租金为34147.58元，下半年的租金于2018年8月10日前交纳，以后每年支付租金的时间与第一年的租金支付时间相同。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按应付而未付款额的5‰向甲方支付违约金。其他费用为乙方租赁期间应承担物业费（2.3元/月/平方米+垃圾清运费600/元/年），签订合同之日，乙方支付一年的物业费和垃圾清运费4042.82元。供暖费、电费、水费等费用，收费标准按以下方式计收：供暖费48元/年，电费水费按表计付，按北京市标准收取；乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金5000元，该保证金不计利息；本合同终止后，乙方负责将租赁房屋清理完毕后交给甲方，从房屋交还后并办完全部交接手续之日起的10天内，甲方将保证金全额退还乙方；如果乙方对甲方负有房租、物业费、电费、水费、取暖费等债务，甲方将从保证金中扣除乙方所欠债务，只履行退还保证金余额义务；因乙方原因在租赁期内终止合同，保证金甲方不予退还；乙方拖延支付合同规定的任何费用，除仍应补交费用外，还需向甲方偿付应付金额每天千分之五的违约金，逾期支付30日以上的，甲方有权单方解除合同，并一次性支付相当于解除合同时三个月房租作为违约金。合同签订后，那彦江按照合同约定交了半年的房屋租金、一年的物业费和一个供暖季的供暖费。即那彦江交纳了2018年2月10日至2018年8月9日的房租、2018年2月10日至2019年2月9日的物业费及2018年4月份之前的供暖费（北京的供暖季通常为头年11月15日至次年3月15日）。承租案涉房屋后，那彦江对案涉房屋进行了装修并作为店铺使用。因那彦江欠付房租，2018年11月8日、2018年12月6日，昊远公司先后向那彦江发送短信告知其欠交房租并已达到约定解除合同的条件，请那彦江于2018年11月15日前将自有财产搬离，昊远公司将于该日收回房屋。其间，昊远公司知悉那彦江的店铺经营状况不好，双方有过电话沟通，昊远公司告知那彦江如继续承租需交纳房租，否则退房。其后，那彦江向昊远公司交付了一把钥匙后陆续腾空了案涉房屋。双方未就合同解除或房屋腾退相关事宜正式面谈或交接。昊远公司称其于2019年5月6日收到的钥匙。案件审理过程中，那彦江称其实际使用案涉房屋的时间只有两个月，双方的《房屋租赁合同》已经解除了，具体的解除时间不清楚。昊远公司称合同尚在租赁期内，尚未解除。另查，昊远公司系案涉房屋所在小区的物业服务公司及供暖公司，为案涉房屋所在小区提供物业服务和供暖。本院认为，2018年2月，昊远公司与那彦江签订《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。本案的争议焦点在于案涉合同是否已经解除，若已解除，解除的时间为何。那彦江认为，其实际只使用了案涉房屋两个月，就将店铺关门了，案涉合同已经解除其不欠付昊远公司任何费用。昊远公司认为，案涉合同尚在履行中，并未解除，据此请求解除合同，并要求那彦江支付诉讼请求中的各项费用。本院认为，那彦江是否实际使用案涉房屋以及使用的时间长短（以不超过租赁期限为限）并非法定或约定的合同解除之必要条件。双方虽未就是否解除合同进行交涉确认，也未就案涉房屋进行正式交接，但那彦江逾期交付房租达到合同约定的期限，昊远公司根据合同约定有权单方解除合同。昊远公司通过短信以及电话告知的方式先后多次向那彦江表达了若其不交付租金将与其解除合同之意。获悉该意愿后那彦江并未再交纳租金，且向昊远公司交付了一把钥匙并陆续腾空了案涉房屋，本院认为，双方已经以实际行为就解除合同达成一致。现昊远公司认为合同尚在履行中，本院不予采信。关于合同解除的时间，综合全案本院认为将那彦江腾空案涉房屋之日作为双方合同的解除之日为宜。鉴于双方均不能确定那彦江腾空房屋的日期，本院酌情确定双方解除合同的时间为2019年5月6日。因此，那彦江的房租应支付至2019年5月6日，现其仅支付至2018年8月9日。故昊远公司主张那彦江支付其欠付的租金及违约金，有合同依据，本院不持异议。经核算，那彦江欠付的租金和违约金分别为50519.7元和17073.79元。昊远公司的主张中高于前述金额的，本院不予支持。关于供暖费和物业费，由于昊远公司系案涉房屋的供暖、物业服务提供方和服务费用收取方，故昊远公司要求那彦江支付其承租期间的供暖费和物业费，本院不持异议。经核算，那彦江欠付的供暖费和物业费分别为5987.52元和965.38元，昊远公司的主张中高于前述金额的，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四之规定，判决如下：一、北京昊远隆基物业管理有限公司与那彦江签订的《房屋租赁合同》（合同编号HW-2018-ZL-015）于2019年5月6日解除；二、那彦江于本判决生效之日起十日内向北京昊远隆基物业管理有限公司支付租金50519.7元；三、那彦江于本判决生效之日起十日内向北京昊远隆基物业管理有限公司支付供暖费5987.52元；四、那彦江于本判决生效之日起十日内向北京昊远隆基物业管理有限公司支付物业费965.38元；五、那彦江于本判决生效之日起十日内向北京昊远隆基物业管理有限公司支付违约金17073.79元；六、驳回北京昊远隆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，由那彦江负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 霍志勇二〇一九年十月二十九日法官助理 舒 畅书 记 员 赵若含