北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初35686号原告：徐志明，男，1984年6月26日出生，汉族，无业，住山东省安丘市。委托诉讼代理人：单正宏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洪顺，男，1986年9月24日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师，住山东省郓城县。被告：葛泽民，男，1975年9月30日出生，汉族，无业，住黑龙江省林口县。原告徐志明（以下称原告）与被告葛泽民（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人单正宏、牛洪顺到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除我和被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被告返还购房款158万元；3、被告赔偿经济损失500644.32元（包括房屋溢价损失40万元、居间服务费5万元、物业费14184.72元、供暖费23979.6元及装修费12500元）。事实和理由：2014年3月16日，我公司经北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋我家公司）居间服务，向被告购买北京市朝阳区五里桥二街xxx号房屋（以下简称涉案房屋），约定房屋成交价为258万元，我于合同签订当日向被告支付定金5万元，2014年3月24日前支付50万元，2014年3月31日支付购房款45万元，余款以贷款方式支付，被告同意在原告支付首付款后交付涉案房屋，并承诺涉案房屋未设定抵押。合同签订后，我先后向被告支付了购房款158万元，但被告迟迟不配合我办理贷款手续，还将涉案房屋抵押给民生银行，并因无力还款致使房屋被民生银行申请拍卖。被告的行为使合同无法继续履行，构成严重违约，造成了我的损失，故诉至法院，望判如所请。被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年3月16日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签署《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告将涉案房屋出售给原告，成交价格为258万元。买受人在签订本合同的同时向出卖人支付购房定金5万元，2014年3月24日前支付部分购房款50万元，剩余购房款45万元于2014年3月31日前交付。买受人在交付首付款后办理先期入住。该房屋的抵押情况为未设定抵押。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在九十个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起十日内退还买受人全部已付款，并按照现行先行存款利率给付利息……上述合同签订当日，原告向被告支付定金5万元。2014年3月21日，原告向被告转账支付50万元，3月31日支付45万元，2015年2月2日支付5万元，2015年8月10日支付40万元，2015年8月17日又支付13万元。2014年3月21日，被告将涉案房屋交付原告使用。另查，2014年3月15日，原告、被告与恒洋我家公司签署《房屋买卖居间合同》，约定就本次交易委托恒洋我家公司提供居间服务，居间服务费5万元，由原告向恒洋我家公司支付。任何一方违反配合义务或任何一方违约而导致本合同不能履行，导致恒洋我家公司不能继续履行相关合同义务的，恒洋我家公司不承担任何责任，收取的居间服务费不退还，守约方已支付的各项费用有权向违约方追索。2014年3月17日，原告向恒洋我家公司交纳服务费25000元。庭审中，原告主张其入住房屋后，对房屋进行了装修，修缮了墙体、打了隔断、换了窗户，花费装修费12500元，并提供装修装饰施工合同及材料销售单予以证明。原告还主张交纳了入住至今涉案房屋的供暖费及物业费，并提供交纳2014年全年物业费的收据及2013年11月15日至2014年3月15日供暖费的发票予以证明。此外，原告主张因被告违约导致其遭受房屋溢价损失，同类型房屋在2018年6月的成交单价为44421.02元/平米。另查，2014年1月27日，被告为涉案房屋设定抵押，抵押金额为200万元，抵押权人王xx，该抵押于2014年7月17日注销；2014年7月22日，被告为涉案房屋设定477万元最高额抵押，抵押权人民生银行，至今未注销；2014年9月5日，被告为涉案房屋设定40万元抵押，抵押权人王xx，2015年8月17日注销；2015年9月24日，被告为涉案房屋设定60万元抵押，抵押权人徐xx，至今未注销。除抵押外，涉案房屋目前尚有三次查封，分别是海淀法院（2015）海民商初字第xxx号、通州法院（2017）京0112执xxx号及（2018）京0112执xxx号。2019年3月14日，海淀法院发布《竞买公告》，对涉案房屋进行公开拍卖，拍卖评估价为272万元。原告在海淀法院对该拍卖提出案外人执行异议，海淀法院经审查出具（2019）京0108执异xxx号执行裁定书，裁定驳回原告提出的案外人执行异议。经询，原告表示与被告签订合同当天很匆忙，被告出示的房产证复印件上没有抵押，双方也未进行房屋核验。经原告申请并提供担保，本院依法轮候查封了涉案房屋，查封期限自2019年4月22日至2022年4月21日。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。但目前涉案房屋已经进入强制执行阶段，且存在抵押和查封情形，原告购买房屋取得所有权的合同目的已经无法实现，符合合同的法定解除条件，本院对原告要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应当退还原告交纳的全部房款。关于损失部分，本案合同无法继续履行的责任在被告，其构成根本违约，应当赔偿原告就此遭受的损失。但原告作为买受人在购买房屋时未进行房屋核验，核实房屋权属情况，未尽到注意义务，造成合同无法履行的后果，亦应自行承担部分损失。因房地产市场波动，原告主张溢价损失有合法依据，但其主张的数额过高且证据不足，本院酌情支持20万元。居间服务费有合同依据，但原告主张金额与其提供的票据金额不一致，本院按照票据金额予以支持。供暖费、物业费均是原告占有使用房屋期间发生的，应为原告使用房屋的成本，其要求被告承担没有事实和法律依据，本院不予支持。装修损失部分，原告2014年即对涉案房屋进行了装修，至今已5年有余，装修价值发生贬损，原告按照其支出金额主张没有事实依据，本院酌情支持5000元。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告徐志明与被告葛泽民二〇一四年三月十六日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于本判决生效之日解除；二、被告葛泽民于本判决生效后七日内向原告徐志明返还购房款一百五十八万元；三、被告葛泽民于本判决生效后七日内向原告徐志明赔偿房屋溢价损失二十万元、居间服务费二万五千元及装修损失五千元；四、驳回原告徐志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31445元，由原告徐志明负担5435元（已交纳），由被告葛泽民负担26010元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告葛泽民负担（于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  赵文胜人民陪审员  卢 红二〇一九年十月三十一日书 记 员  曹春静