广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18624号原告：陈锐柠，男，1981年5月1日出生，香港特别行政区居民，住广东省台山市，委托诉讼代理人：张博洋，广东中亿律师事务所律师。被告：肖昌和，男，1993年8月3日出生，汉族，住江西省吉安市吉水县，被告：王小霞，女，1988年8月13日出生，汉族，住广东省汕尾市城区，第三人：中山市世华房地产代理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园赛乐苑3/4幢9卡，统一社会信用代码914420000795215617。法定代表人：刘文磊，城市总经理。委托诉讼代理人：覃文辉，该司员工。原告陈锐柠与被告肖昌和、王小霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依职权追加中山市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈锐柠委托诉讼代理人张博洋，第三人世华公司委托诉讼代理人覃文辉到庭参加诉讼，被告肖昌和、王小霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锐柠向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告肖昌和签订的房地产买卖及居间合同；2.两被告向原告双倍赔偿定金300000元；3.两被告向原告返还预付的购房款50000元；4.两被告向原告赔偿损失50000元；5.两被告承担原告支付的律师费4000元。诉讼中，原告明确第一项诉讼请求为解除原告与被告肖昌和签订的房地产买卖及居间中的买卖合同部分。事实和理由：原告与被告肖昌和于2018年11月28日签订房地产买卖及居间合同，约定由原告向被告购买位于中山市坦洲镇××州××花园缇××房，总价款1120000元，定金150000元。原告分别于2018年11月28日、29日支付购房定金20000元、130000元。2018年12月10日，被告谎称生意资金紧张，为维护交易安全，原告委托母亲向被告肖昌和转账20000元。2019年3月5日，被告肖昌和以无力支付契税28500元为由，请原告代为支付，后原告以微信方式另向被告肖昌和支付1500元，合计30000元。原告累计向被告支付200000元后，被告肖昌和出具了收款收据予以确认。由于被告肖昌和未依约办妥注销抵押登记手续，截至起诉之日，被告仍未履行上述义务，致使合同无法履行。双方于2019年5月30日签订补充协议，约定被告肖昌和无法在2019年6月20日前办妥注销抵押登记手续，则需另支付赔偿金50000元。两被告为夫妻关系，应对婚内债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告肖昌和、王小霞未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证和辩论。第三人世华公司述称，对原告的起诉没有意见。本院经审理认定事实如下：2018年11月28日，肖昌和（卖方）与陈锐柠（卖方）、世华公司（经纪方）签订一份编号为1802034房地产买卖及居间合同，主要约定买卖双方通过经纪方交易位于中山市坦洲镇××州××花园缇××房，成交价为1120000元；定金150000元在签署合同当日由买家向卖家支付定金20000元，剩余130000元买家在签订合同之日起2日内向卖方支付；除定金外的房款970000元由买家银行按揭付款，首期款、余款均以银行同贷书为准；买方应自双方签订合同之日起50日内递交完毕全部银行按揭申请资料集签署相应文件，卖家须无条件配合，否则视为违约；若买家已依约向贷款银行办结全部银行按揭手续后90日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准的（买方在前述期限内有权选择含更换不超过三家银行申请贷款），或如因买家自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在约定的期限届满前或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准贷款的通知之日起60日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；卖方应于签署合同之日起50日内自行凑资赎楼办妥注销抵押登记手续，并在注销抵押登记之日起3日内将房地产权证/不动产权证原件托管于居间方处作为办理过户手续之用，否则视为卖方违约；交楼日期为收齐余款；买卖双方应向居间方支付的居间服务费以各自佣金支付承诺书为准；如买方未依约定期限履行义务，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如买方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按约定支付违约直至履行义务为止，也可解除合同并选择买方要求支付合同成交总价20%的违约金或没收定金；如卖方未依约定期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按约定支付违约直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还买家已支付的定金；如因买卖双方任何一方违约导致无法依约完成物业过户手续的，则违约方应以合约约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任；如因合同约定的违约期限引发诉讼时，由违约金或过错方承担赔偿守约方因维权所产生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用；除加盖有居间方公司公章的补充协议、承诺函等文件外，其他任何无加盖居间方公章的文书均不视为居间方的行为，即使这些文书是居间方的经纪人、员工出具但无公司盖章也不视为居间方同意或认同，居间方未授权其经纪人、员工或任何人士代表居间方签订或出具合同外的法律文件；双方还约定了其他事项。买卖方栏各自有陈锐柠、肖昌和各自字样的签名、捺印，经纪方栏有中山市世华房地产代理有限公司字样的印章。同日，肖昌和签订共有权人（配偶）同意出售的承诺书，载明：肖昌和系涉案房屋的产权人，承诺出售涉案房屋已征得配偶同意，并保证在签收承诺书后5个工作日内提交配偶亲笔签名的共有权人（配偶）同意出售声明书，如有违反，则其签订的买卖合同仍然有效，因此导致合同无法履行的，肖昌和自愿承担违约责任及其他一切法律责任。广发银行个人活期对账单显示，谭秀琴（账号：62×××24）于2018年12月10日向肖昌和（账号：62×××83）汇款20000元。关于该笔汇款，谭秀琴于2019年9月17日出具书面证明，述称其为陈锐柠母亲，为避免交易失败，其受陈锐柠委托向肖昌和转账20000元，并保证除该笔汇款外，其与肖昌和无其他资金往来，也不会就该20000元向肖昌和提起除本案纠纷外的其他主张。浦发银行个人跨行汇款汇出回单显示，麦伟浩（账号：62×××36）于2018年11月29日向肖昌和转账支付130000元，附言为代陈锐柠支付涉案购房定金。陈锐柠提供的微信聊天记录截图显示，本机于2019年3月5日向对方转账1500元。编号为8437184、8437183收据（原件）分别显示，陈锐柠分别于2018年12月1日、2019年3月5日支付涉案房屋首期款170000元、30000元。上述收据经手人栏有不知名的捺印。编号为0188918、1200205房屋中介专用收据、收据（复印件）分别显示，陈锐柠分别于2018年7月1日、2018年12月10日转账支付涉案购房定金150000元、20000元。上述收据收款栏均有肖昌和字样的签名、捺印。2019年5月30日，买卖双方签订补充协议，主要约定卖方在2019年6月20日前把涉案房屋抵押欠款所有还清并马上注销，产权清晰并可过户；如卖方未在约定时间还清实属违约、在15天内退还买方支付的所有费用，并支付50000元作为买方赔偿损失。买卖方栏各自有陈锐柠、肖昌和各自字样的签名、捺印。编号为77918129广东增值税普通发票显示，陈锐柠于2019年7月11日向广东中亿律师事务所支付律师费4000元。中山市自然资源局于2019年9月12日出具的中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市坦洲镇××州××花园缇××房[不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0080844号]权利人为肖昌和，抵押权人为中国建设银行珠海市分行、中国对外经济贸易信托有限公司；查封信息有（2019）粤2071民初18624号、（2019）粤20执530号之一。结婚证显示肖昌和与王小霞于2018年3月2日办理结婚登记手续。庭审中，陈锐柠、世华公司对房地产买卖及居间合同无异议；确认涉案房屋登记在肖昌和名下，目前产权存在多起抵押和查封；确认陈锐柠在签订合同后陆续支付定金150000元及预付款50000元；确认因肖昌和未按合同约定履行义务，双方经协商后签订补充协议；确认2018年12月1日、2019年3月5日收据为同一天出具，只是将日期分开写。陈锐柠称向肖昌和支付款项的具体情况有2018年11月28日委托其妻子转账5000元，当晚其以现金方式支付15000元；于2018年11月29日委托麦伟浩转账130000元；于2018年12月10日委托母亲谭秀琴转账20000元；于2019年3月5日代为支付契税28500元、以微信转账支付1500元；上述200000元中150000元为定金，50000元为预付款，肖昌和已出具收据予以确认。因后来肖昌和重新出具收据，所以肖昌和将定金收据原件收回，其无法提供定金收据原件；而契税无证据予以证明是由其代付，其是通过刷信用卡支付契税；因其是香港居民，没有足够的人民币，而麦伟浩是在香港专门从事港币、人民币转换行业，所以其委托麦伟浩代为向肖昌和转账130000元，其向麦伟浩支付相应港币作为交换。世华公司对陈锐柠向肖昌和支付款项的具体情况不清楚；肖昌和没有按照共有权人（配偶）同意出售承诺书的约定向其提交同意出售声明书，只向其提交配偶的身份证和结婚证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产买卖及居间合同包含了两个法律关系，其一系陈锐柠与肖昌和作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系陈锐柠与肖昌和各自与世华公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为陈锐柠与肖昌和之间的房屋买卖合同关系。陈锐柠与肖昌和、世华公司签订的房地产买卖及居间合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。陈锐柠主张已向肖昌和支付购房定金150000元、预付款50000元，提供了房地产买卖及居间合同、广发银行个人活期对账单、浦发银行个人跨行汇款汇出回单、证明、微信聊天记录截图、收据等为证，世华公司对上述事实没有异议，肖昌和未到庭参加抗辩或提供证据予以反驳，本院予以确认。涉案房屋至今尚处于抵押状态及被查封，涉案合同无法继续履行，肖昌和对此应承担违约责任。合同明确约定，若卖方逾期超过30日的，买方有权解除合同，现陈锐柠以此主张解除合同、补充协议，理据充分，本院予以支持。关于定金及购房款的问题。陈锐柠请求肖昌和双倍返还定金300000元，因肖昌和的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案合同约定“如卖方逾期履行义务超过30日或有其他根本性违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按约定支付违约直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付合同成交总价20%的违约金或双倍返还买家已支付的定金”，现陈锐柠主张肖昌和双倍返还定金300000元（150000×2）的诉讼请求，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持。庭审中，陈锐柠、世华公司确认陈锐柠已支付首期款合计200000元，肖昌和未到庭参加抗辩或提供证据予以反驳，现陈锐柠主张肖昌和退还购房款50000元，于法有据，本院予以支持。至于陈锐柠主张肖昌和赔偿50000元损失的诉求，因本院已支持陈锐柠主张肖昌和双倍返还定金的诉求，且陈锐柠未就上述诉求提供证据予以证明，故陈锐柠该诉求，理据不足，本院不予支持。关于律师费4000元，因合同已明确约定律师费由违约方负担，故陈锐柠要求肖昌和支付律师费的主张，没有超出双方约定及法律规定的范畴，本院予以支持，但因本院并未支持陈锐柠的全部诉讼请求，故律师费应按比例承担。关于王小霞的责任问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。”虽然陈锐柠主张涉案房屋交易发生在肖昌和、王小霞夫妻关系存续期间，肖昌和就本案所负债务应为夫妻债务，王小霞应对涉案债务承担连带清偿责任，但陈锐柠提供的证据不足以证明其所证明的事实，故陈锐柠的上述诉求，理据不足，本院不予支持。肖昌和、王小霞经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，缺席判决如下：一、解除原告陈锐柠与被告肖昌和于2018年11月28日签订的房地产买卖及居间合同、于2019年5月30日签订的补充协议；二、被告肖昌和于本判决生效之日起七日内向原告陈锐柠双倍返还定金300000元；三、被告肖昌和于本判决生效之日起七日内向原告陈锐柠返还购房款50000元；四、被告肖昌和于本判决生效之日起七日内向原告陈锐柠支付律师费3000元；五、驳回原告陈锐柠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7360元，减半收取计3680元，诉讼保全费2520元，两项合计6200元（原告已预交），由原告陈锐柠负担783元，被告肖昌和负担5417元（被告肖昌和负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告陈锐柠可以在判决书送达之日起三十日内，被告肖昌和、王小霞可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十月十七日书记员  李德莲马倩