贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4846号上诉人（原审原告）：王华，男，1970年3月19日出生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人（原审原告）：何文峰，男，1980年1月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：黄志波、赵春艳，贵州民康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾庆勇，男，1982年3月14日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人（特别授权）：张高飞，贵州名城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒元兵，男，1986年11月29日出生，汉族，住贵州省金沙县。上诉人王华、何文峰与被上诉人曾庆勇、舒元兵确认合同无效纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2019）黔0523民初1642号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王华、何文峰的委托诉讼代理人黄志波，被上诉人舒元兵到庭参加二审质询，曾庆勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王华、何文峰的上诉请求：1、要求依法判决确认被上诉人之间签订的《门面租赁合同》无效；2、要求被上诉人曾庆勇收取的租金支付给上诉人。事实及理由：原审判决认定事实错误，而且对于法律的规定理解错误，导致判决结果损害了上诉人的合法权益。1、原审判决认定两被上诉人签订的合同为有效合同是错误的。因被上诉人曾庆勇无权处分上诉人的财产，其对涉案房屋无独立的出租权，该房屋不归其个人所有，这一事实在上诉人出具的房产证能够证明。而且被上诉人曾庆勇在出租该房屋时并没有通知过上诉人，上诉人根本不知道，且被上诉人舒元兵在承租该房屋时已知道该房的产权不属于曾庆勇个人所有，知道曾庆勇没有独立的处分权，可见涉案合同是双方恶意损害上诉人权益的事实。而且上诉人特别强调，在舒元兵知道上诉人已经向法院起诉，且上诉人向舒元兵释明该房的事实后，在舒元兵完全知道该房的共有权人有上诉人的前提下，还恶意将房租支付给被上诉人曾庆勇，故意损害上诉人的利益，这一事实原审判决没有给予认定，反而作出维护恶意侵权人的侵权行为的判决。对此，希望二审法院查明事实，作出对上诉人有利的判决。2、关于租金的权利主张，原审判决认定错误。因该出租房在双方举证及庭审查明的事实，充分证实该出租门面的产权共有人是二上诉人和被上诉人曾庆勇共同所有，那租金曾庆勇就不享有独立的占有权，在明知上诉人主张权利后，还采用恶意的行为个人占有，其行为完全是一个侵权行为，对此侵权行为，原审判决却没有支持上诉人的合法权益，这是原审判决认定事实错误，理解法律错误，从而作出损害上诉人合法权益的错误判决。为此，希望二审法院撤销一审判决，判决支持上诉人的诉请。曾庆勇二审书面辩称，本案中上诉人及被上诉人曾庆勇均系涉案门面的所有权人。2016年4月22日，上诉人与案外人李贤高签订《承包经营合同书》，上诉人将金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号门面和二楼经营性用房2900平方米（含涉案商铺）承包给李贤高，经营期限自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共2年。2016年6月1日，二被上诉人签订《门面租赁合同》，被上诉人曾庆勇将一楼涉案门面租赁给被上诉人舒元兵，约定租赁期限为10年。二被上诉人签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反《合同法》第五十二条的规定，属于有效合同，对双方具有约束力，双方均应全面履行自己的义务。被上诉人舒元兵用涉案门面开设超市，二上诉人均知晓涉案门面的用途，且至起诉之日已6个月，未对租赁合同提出异议，可视为二上诉人同意租赁给被上诉人舒元兵，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，《门面租赁合同》合法有效。综上所述，一审认定事实清楚，请求二审查明案件事实后依法判决驳回上诉人的上诉请求。舒元兵二审辩称，其在签订合同的时候并不知道曾庆勇没有完整的处分权，因为合同约定的租金到期，其是担心违约，故才在本案诉讼之后继续向曾庆勇支付租金，至于租金分割的问题，应由王华、何文峰、曾庆勇三人内部解决。且舒元兵承租门面经营超市已经四年，之前二上诉人是清楚的。请求维持一审判决，驳回二上诉人的上诉请求。原审原告王华、何文峰向一审法院起诉请求：一、依法确认二被告之间签订的《门面租赁合同》无效。二、判决被告舒元兵支付使用期的租金133800给原告，其余租金付到交回房屋时止。三、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告何文峰、王华作为甲方，案外人李贤高作为乙方，双方于2016年4月22日签订《承包经营合同书》，该合同书载明：“甲方在贵州省金沙县购买的房产楼共计2900平方，为搞活经济、增加收入，经甲乙双方多次协商后，特达成如下合同条款：甲方自愿将投资经营的位于贵州省金沙县承包给乙方经营。二、经营期限：自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共计2年。承包费用的交纳及支付方式：每年40万（按月支付从每年4月份开始支付，按5个股份平均分配付满工行房贷40万止）。四、自合同签定之日起，之前的一切债权、债务由甲方负责，之后的债权债务由乙方负责。五、承包经营期间，乙方完全享有自主的经营权，甲方无权干涉。在经营期间，如因房屋产权及有关的相关事宜和纠纷，甲方负有积极协调处理的义务。六、承包经营期间的一切费用及一切责任事故由乙方负责，与甲方无关。七、乙方在承包期间不得随意改变和毁坏甲方的房屋（主体结构）。在承包经营期间，如因经营需要，乙方有权转给他人承包经营，但必须通知甲方人员，让甲方知晓，甲方应无异议。九、违约责任：若甲方违约造成合同不能履行，甲方应承担乙方所造成的所有损失。十、合同期满，乙方应将房屋及相关手续退还给甲方，若乙方愿继续承包，乙方在随行就市、同等条件下具有优先权。如未能继续承包，乙方有权撤走其承包后增添投资的相关设施及物品，但不能影响房屋主体及故意损坏场内装修。甲方提供7天周转期给乙方处理遗留设施物品，七天后所有场内设施物品归甲方所有，并且不承担乙方损失。甲方无条件让他人进场经营或自行自主经营。本合同未尽事宜，双方可另行签定补充合同，补充合同与本合同具有同等效力。十二、纠纷的解决：如乙方未按时交纳承包费用造成逾期，甲方有权提前终止合同，收回该房产并不承担任何责任，若该合同发生其它纠纷，双方可先行协商解决，协商不成，任意一方可向合同履行地法院提起诉讼。十三、本合同双方在平等、自愿的前提下签定的，符合法律规定，具有法律效力，甲乙双方签字后生效，双方应共同遵守。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方签字：何文峰（签字捺印）王华（签字捺印）乙方签字：李贤高（签字捺印）”。2016年6月1日，被告曾庆勇作为甲方（出租方），被告舒元兵作为乙方（承租方）订立《门面租赁合同》，载明：“经甲乙双方平等自愿一致的基础上，双方达成以下协议：甲方将位于金沙县双门面（共计面积为800平方米左右）租给乙方使用。经双方协商，租赁期限为拾年，租赁时间为2016年6月1日至2026年5月30日止，租金前两年为壹拾贰万捌仟捌佰元整（￥128801.00元）一年，租金一年一付，从第三年起租金依次按每年5000元递增。租金须每年提前一个月支付，逾期甲方有权收回该门面。租赁期间所产生的水、电费用及各种国家税费由乙方自己负责。四、乙方在装修期间，不得损害房屋主体结构，如产生一切安全问题由乙方自行负责。五、合同签定时，甲方须提供该门面房屋产权有效证件（复印件）给乙方，合同期内甲方必须确保乙方对门面的正常使用，甲方不得将乙方租用的门面转租（卖）给任何第三者，如有特殊情况需提前半年通知乙方。如果产生一切损失，由甲方负责赔偿乙方一切损失。六、合同期内，如乙方经营不善或无力再继续经营，乙方有权转租给任何第三者，但需提前告知甲方，经甲方同意方可转租，甲方不得干涉乙方转让费用。七、拾年合同期满，在现行市价同等的条件下，乙方可优先继续租用，另立续签合同。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，如有违约，由此造成的一切经济损失，由违约方承担全部责任。本合同自签订之日起，即产生法律效应。甲方：曾庆勇（签字捺印）乙方：舒元兵（签字捺印）”。同时查明，金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号商铺（含一楼门面房和二楼经营用房），总面积为1164.1平方米，系原告何文峰、王华与被告曾庆勇三人共同共有。其中原告何文峰占393.05平方米、王华占392.96平方米，被告曾庆勇、冯敏共同占378.09平方米。二原告与案外人李贤高所签订的《承包经营合同书》已履行完毕且无其他争议，原、被告双方不持异议。被告曾庆勇租赁给被告舒元兵的商铺面积约800平方米左右，从2016年6月1日被告舒元兵共支付了4年房屋租金。一审法院认为，原告王华、何文峰与被告曾庆勇三人共同共有金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号的商铺1164.1平方米。2016年4月22日，原告何文峰、王华（甲方）与案外人李贤高（乙方）签订《承包经营合同书》，二原告将金沙县鼓场街道卓家马路和谐花苑35号一楼门面房和二楼经营用房2900平方米（含案涉商铺）承包给李贤高经营，期限自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共2年。2016年6月1日，被告曾庆勇（甲方）与被告舒元兵（乙方）订立《门面租赁合同》，被告曾庆勇将位于金沙县双门面（共计面积为800平方米左右）租赁给舒元兵使用，期限为10年，自2016年6月1日至2026年5月30日止。综上，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，被告曾庆勇在与舒元兵签订《门面租赁合同》时虽对案涉商铺不享有完整的处分权，但并不必然导致其所签订的《门面租赁合同》无效。被告曾庆勇与舒元兵签订的《门面租赁合同》系双方的真实意思表示，且在实际履行中，该合同成立并生效。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告曾庆勇与舒元兵所签订的《门面租赁合同》没有法定的无效情形，二原告以被告曾庆勇无权处分为由诉请主张该合同无效于法相悖，一审法院不予支持。二原告诉请被告舒元兵支付其使用期租金133800元及其余租金付至交回房屋时止，该请求系基于案涉《门面租赁合同》无效而主张，故一审法院亦不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回原告王华、何文峰的诉讼请求。案件受理费2980元，减半收取计1490元，由原告王华、何文峰负担。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，在二审质询中，舒元兵陈述：王华、何文峰、曾庆勇、李贤高是合作关系。王华、何文峰的特别授权代理人黄志波陈述：王华、何文峰、曾庆勇是房屋所有人，李贤高是房屋二楼的承租方，二楼也是几个人的产权，他们就是九个股东。涉案门面为何文峰（393.05平方米）、王华（392.96平方米）、曾庆勇（378.09平方米）共同共有，门面没有隔断，不能单独使用。本案王华、何文峰的诉讼目的是为了收回门面，其二人不同意将该门面出租给舒元兵使用。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：曾庆勇与舒元兵签订《门面出租合同》的效力如何认定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。故认定属于恶意串通，损害第三人利益无效合同情形的，其构成要件应当包括：当事人存在损害第三人利益的故意、当事人之间彼此明了各自的意图并存在相互串通的行为、合同已经损害或者可能损害第三人利益。王华、何文峰上诉认为曾庆勇与舒元兵签订的《门面出租合同》属于恶意串通，损害其利益的无效合同，则其应当提供相应的证据予以证实，否则应承担不利的法律后果。首先，王华、何文峰提交的上诉状载明：“在舒元兵完全知道上诉人已经向法院起诉后，且上诉人向舒元兵释明该房的事实后，舒元兵完全知道该房的共有权人有上诉人的前提下，还恶意将房租支付给被上诉人曾庆勇。”从以上内容可知，舒元兵是在本案诉讼发生之后，才知道涉案商铺系由王华、何文峰、曾庆勇共有。且结合何文峰、王华与案外人李贤高签订的《承包经营合同书》中“经营期限：自2016年4月22日起至2018年4月23日止，共计2年。承包费用的交纳及支付方式：每年40万(按月支付从每年4月份开始支付，按5个股份平均分配付满工行房贷40万止)”的约定及二审当事人的陈述，舒元兵是基于王华、何文峰、曾庆勇之间的合作关系，其相信曾庆勇对涉案门面具有处分权才签订《门面出租合同》，故本案不能认定舒元兵在签订《门面出租合同》之时存在与曾庆勇恶意串通。其次，从《门面出租合同》的约定可知，涉案门面前两年的租金为161元/㎡（128801元÷800㎡），从第三年起租金依次按每年5000元递增。而何文峰、王华与案外人李贤高签订的《承包经营合同书》约定的承包费用为138元/㎡（400000元÷2900㎡），即舒元兵与曾庆勇约定的租金高于何文峰、王华与案外人李贤高约定的承包费用。舒元兵在一、二审抗辩主张因为合同约定的租金到期，其是担心违约才在本案诉讼之后继续向曾庆勇支付租金，至于租金分割的问题，应由王华、何文峰、曾庆勇三人内部解决。舒元兵的解释合理，其按约向曾庆勇支付租金，何文峰、王华可基于涉案商铺共有人的身份向曾庆勇主张租金，也即舒元兵与曾庆勇签订的《门面出租合同》并未实际损害何文峰、王华的利益。至于租金如何支付的问题，在本案二审询问中，王华、何文峰明确表示不同意将涉案商铺出租给舒元兵使用，其目的是收回门面。但因涉案商铺无隔断，不能单独分开使用，故王华、何文峰的主张不符合我国合同法鼓励交易的基本原则，本院不予支持。二上诉人可凭涉案商铺共有人的身份另案诉讼向曾庆勇主张权利。据此，本案舒元兵与曾庆高不存在恶意串通行为，一审认为《门面出租合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该合同成立并生效正确，本院予以维持。综上所述，上诉人王华、何文峰的上诉请求不能成立，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2980元，由上诉人王华、何文峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇一九年十月十日法官助理  曾 建书 记 员  龚佳铃