广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初4973号原告：清远汇利安物业发展有限公司，住所地广东省清远市清城区曙光二路东二十八座（锦绣清城）四楼。法定代表人：杨冠武，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李帅举，该公司经理。委托诉讼代理人：冯利娟，该公司职员。被告：朱永财，男，1975年2月10日出生，汉族，住广东省清远市清城区。原告清远汇利安物业发展有限公司（以下简称汇利安公司）与被告朱永财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇利安公司的委托诉讼代理人李帅举、冯利娟，被告朱永财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇利安公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告双方签订的《商铺租赁合同》[合同编号：0202-20171129-129]自被告收到本起诉状副本之日起解除；2判令被告立即向原告支付拖欠的租金（租金自2018年12月1日起算，计至《商铺租赁合同》解除之日止，合计60606元）；3、判令被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金（自欠费之日起按欠费总额每日百分之一的标准计算，计算至被告实际付清之日止，暂计至2019年3月21日，合计39950.82元）；4、判令被告向原告支付违约金（按照未完成租期租金总额的百分之十计算，暂自2019年3月22日起计，合计12776.4元）；5、确认被告依《商铺租赁合同》交纳的租赁保证金29781元归原告所有；6、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告变更第1项诉讼请求确认解除合同时间为：于2019年3月16日起解除；变更第2项诉讼请求租金金额为57876元。事实和理由：2017年11月30日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告坐落于广东省××××锦绣清城购物广场2Ｆ076-077商铺；租赁期限从2017年11月15日至2019年11月14日；被告应于每月5日前向原告支付当月租金。合同签订后，被告交纳了租赁保证金29781元，原告依约将该商铺交付给被告使用，但自2018年12月1日起，被告在未与原告沟通的情况下擅自停止支付租金，原告多次与被告沟通，被告均拒绝支付，并于2019年2月15日擅自停业，之后原告一直无法联系到被告。截至原告起诉之日，被告尚拖欠原告2018年12月份租金，以及2019年1月、2月、3月的租金及滞纳金。根据租赁合同第9-1条“装修期满后，乙方在开业日仍不开业或未经甲方同意擅自停业，若延误期在一个月内，则按延误的天数向甲方缴纳双倍的租金或保底租金；若延误超过一个月，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失，同时乙方的保证金不予退还。”和第9-2条“租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的10％计算。除违约金外，如甲方违约，甲方退回乙方所交租赁保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交租赁保证金不予退还”、以及第9-3条“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”的约定，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告诉请。被告朱永财辩称,1、同意解除双方签订的《商铺租赁合同》[合同编号：0202-20171129-129]。2、被告不认同拖欠房屋租金的事实。被告于2019年1月1日向原告提交了书面撤场申请，同时请求以被告交纳的租赁合同保证金29781元、经营管理保证金8273元及水电周转金1655元予以抵扣相关欠费，但原告一直没有回复，只是口头通知春节期间不能撤场，要到春节后找到商家接手后再办理撤场手续。原告为了配合商场工作勉强支撑到过完春节，同时增加了店员工资损失32000元，因此，被告根本没有违约，不存在欠房屋租金、管理费及水电费的行为。3、原告在签订合同的同时要求被告交付二按一租，二按的押金也代表合同经营的保障，所以被告没有违约。4、被告不同意原告的第2项至第6项诉讼请求。被告不同意没收租赁保证金29781元，保证金就是为了保证合同的正常履行，如果有未交费用，可以从保证金中扣除。被告未交费用为2018年12月1日至2019年1月1日，未交原因是与原告协商撤场事宜，不是主观故意不交，所以请求法院判令用保证金抵扣未交费用。本案诉讼费问题，本案并非被告主观故意导致合同解除，被告也想做生意盈利，实在是亏损太严重，一年时间已经亏损260000元，被告实在没有经济能力再承受营业亏损，不能再继续维持。因为当时商场对商铺的改造，二楼大部分商户都因亏损而撤场，所以被告也提前申请撤场，并非没有通知原告，被告不存在恶意拖欠租金撤场行为。因而恳请法院查明事实，理解和体谅被告作为个体经营者的难处，保护弱势群体，请求法院判令由原告承担诉讼费。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日，原告汇利安公司与被告朱永财签订一份《商铺租赁合同》[合同编号：0202-20171129-129]，约定甲方（原告汇利安公司）将位于清远市××××锦绣清城购物广场2Ｆ076-077商铺出租给乙方（被告朱永财）使用。该商铺建筑面积165.45平方米、实用面积99.27平方米，乙方租用该商铺仅限于经营童装业态熊猫威尼/七彩童话品牌。租赁期限自2017年11月15日至2019年11月14日，装修期及免租期为2017年11月15日至2017年11月29日，租金起算日为2017年11月30日。2017年11月30日至2018年11月14日的租金为14891元/月、2018年11月15日至2019年11月14日的租金为16380元/月，每月租金须于每月5日前支付。乙方在签订合同时，需向甲方一次性支付租赁保证金29781元以及第一个租赁年度首月租金14891元。第九条违约处理9-3约定：“乙方拖欠甲方租金或其他款项，应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额百分之一计付滞纳金；拖欠时间超过十四天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务等强制措施；拖欠达二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。”9-8约定：“凡因乙方违约造成甲方单方面解除合同的，或者由于不可抗力的原因造成合同提前终止或者合同期满终止的，乙方必须按甲方的通知或其他方式所指定的时间搬出商铺。逾期不搬出的，视为乙方放弃铺内财物所有权，甲方有权处理铺内财物，处理费用由乙方承担，乙方所交的一切款项不予退还，乙方逾期搬走期间，应向甲方支付相当于双倍当期租金的违约金。”合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金29781元。被告已支付租金至2018年11月30日，自2018年12月1日起拖欠租金。被告抗辩称，2019年1月1日向原告书面申请撤场，因原告一直未回复，故于2019年2月15日单方撤场。原告述称，2019年1月3日收到被告撤场申请，但一直不同意被告撤场，被告未经同意于2019年2月15日单方撤场，之后于2019年3月16日清空并收回涉案商铺，被告应支付自2018年12月1日至2019年3月16日止的租金共计57876。以上事实，有原告提供的商铺租赁合同，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、原、被告双方签订的《商铺租赁合同》的解除合同时间；二、被告拖欠的租金金额；三、被告是否有违约行为，应如何承担违约责任。对于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告双方均应恪守履行。关于合同解除时间问题，被告拖欠租金未支付给原告，已构成违约，原告作为守约方可以按照合同约定行使合同解除权。被告未经原告同意于2019年2月15日单方撤场，原告于2019年3月16日收回商铺，在原告收回商铺当天实际上已终止履行《商铺租赁合同》，故解除《商铺租赁合同》的时间为2019年3月16日。对于原告请求确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月16日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于第二个争议焦点，被告自2018年12月1日起拖欠租金未付，原告于2019年3月16日收回商铺，故被告应向原告支付自2018年12月1日至2019年3月16日止的租金共计57876元（16380元/月×3个月+16380元/月÷30日×16日），对原告要求被告支付上述拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。对于第三个争议焦点，被告未按照《商铺租赁合同》的约定期限向原告支付租金，已构成违约，应承担违约责任。合同约定了被告拖欠租金的，被告除了应支付拖欠的款项外，还应向原告支付拖欠租金的滞纳金，并按未完成租期租金总额的10%支付违约金，且原告可没收被告已交纳的租赁保证金。该约定实质上是对被告拖欠租金违约行为应承担的违约责任的约定。被告在本案中存在拖欠租金的违约行为，原告既主张租赁保证金不予退还，又主张计付拖欠租金的滞纳金及按未完成租期租金总额的10%支付违约金，相当于原告要求被告因一个违约行为承担三种违约责任，且原告同时主张没收保证金、计付拖欠租金的滞纳金及按未完成租期租金总额的10%支付违约金，明显过分高于因被告拖欠租金所造成的实际损失。因此，结合原告的诉讼请求，本院认为无需退还租赁保证金给被告已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，对于原告请求确认租赁保证金29781元归其所有的诉讼请求予以支持，对于原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金及按未完成租期租金总额的10%支付违约金的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告清远汇利安物业发展有限公司与被告朱永财签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月16日解除；二、被告朱永财于本判决生效之日起10日内向原告清远汇利安物业发展有限公司支付租金57876元；三、确认被告朱永财交纳的租赁保证金29781元归原告清远汇利安物业发展有限公司所有；四、驳回原告清远汇利安物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3162元，减半收取计1581元，由被告朱永财负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一九年十月十一日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。