广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初8899号原告：广州市白云山摩星岭景区管理中心，住所地广州市白云山山顶。法定代表人：王伟烈，主任。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李卓昕，广东纵横天正律师事务所实习律师。被告：广州云山品粤餐饮企业管理有限公司，住所地广州市白云区白云山南路摩星岭游览区碑林内群玉府。法定代表人兼被告：李正斌，男，1989年2月3日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。原告广州市白云山摩星岭景区管理中心与被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司（以下简称品粤公司）、李正斌租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云山摩星岭景区管理中心委托诉讼代理人李跃到庭参加了诉讼，被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司、李正斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市白云山摩星岭景区管理中心向本院提出诉讼请求：1、被告品粤公司向原告支付2018年2月至2018年5月6日租金85695元、2017年11月至2018年5月6日的水费604.5元、2017年11月至2018年5月6日的电费7521元、2018年1月至2018年5月6日的垃圾外运费658.51元；2、被告品粤公司向原告支付逾期违约金，违约金自2018年5月16日起按照每日1%计算至付清之日止；3、被告李正斌对上述被告品粤公司的债务承担连带清偿责任；4、由两被告承担本案受理费及律师费15653元。事实与理由如下：2013年4月28日，原告与被告品粤公司签订《租赁合同》，约定被告品粤公司向原告承租位于广州市白云山摩星岭游览区上碑林小卖部，租期自2013年5月7日至2018年5月6日；2017年5月7日至2018年5月6日期间租金为28565元/月，每月租金应于当月20日前支付，水电费、垃圾外运费按甲方通知要求缴交，若未按本合同约定缴纳租金及有关费用的，每拖欠一天，甲方按欠费总额的1%收取违约金；租赁期满后，乙方应在10个工作日内清理完毕一切税费、债务等，否则应承担由此造成甲方的一切经济损失（包括所有欠费及其违约金、诉讼费、律师费等）。上述合同签订后，原告已依约将小卖部交给被告品粤公司使用，但被告品粤公司自2017年11月起拖欠水电费、2018年1月起拖欠垃圾外运费、2018年2月起拖欠租金，截止到2018年5月6日，共计欠费94479.01元。原告多次催要，被告均不予理会。因被告李正斌是被告品粤公司的自然人独资者，依据合同法第63条的规定，应对公司债务承担连带责任。维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司、李正斌共同辩称：不同意原告的诉讼请求，我方是2015年4月接手涉案合同，接手后一直按约缴纳租金。直至原告在涉案小卖部对面违规开设一家茶座，严重影响我方经营，导致我方严重亏损，我方多次与原告领导协商，领导同意给我方免三个月租金。另外，根据合同约定，我方拖欠租金达30天，原告就有权终止合同，我方实际欠租已达90天，原告并未停水停电，也从未通知我方补交。另外，关于水电费，因我方是与另一个茶庄共用水电，另一个茶庄在我方店铺内使用水电半年后才分户，当时原告承诺会根据茶庄的经营情况补偿我方水电费，但后续一直未给予我方补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、缴款通知、律师函、国内挂号信函收据、委托合同、发票、照片、广州市规划和自然资源局白云区分局复函、房地产证、穗编办[2019]59号文、国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年11月19日，广州市白云山风景名胜区管理局取得广州市白云山风景区的房地产证，用地面积20987494平方米。2013年4月28日，广州市白云山摩星岭游览区管理处（甲方）与被告品粤公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租广州市白云山摩星岭游览区云山中路上碑林景区内上碑林小卖部的房屋，出租面积室内43平方米，租赁期限自2013年5月7日至2018年5月6日，2017年5月7日至2018年5月6日每月租金为28565元，每月租金于当月的20日前向甲方一次性支付；乙方于租赁合同签订且生效之日起10个工作日内向甲方支付履约保证金70500元；租赁期满，乙方应依时停止营业……乙方逾期不停止营业、不交还出租标的、有关设施、设备，甲方按双倍租金标准计收其场地占用费，并由乙方交还出租标的及承担由此造成甲方的一切经济损失（包括所有欠费及其违约金、诉讼费、律师费等）；等等。2018年8月10日，广州市白云山摩星岭游览区管理处委托广东纵横天正律师事务所向被告品粤公司制作律师函，函载品粤公司欠付租金、水电费、垃圾外运费共94479.01元，请品粤公司在收函之日起5日内一次性付清，逾期未付将追究违约责任；等等。原告出示挂号信函收据主张已向被告李正斌邮寄；两被告不予确认，称并未收到。2019年4月8日，广州市白云山摩星岭游览区管理处（甲方）与广东纵横天正律师事务所签订《民事代理委托合同》，约定甲方与品粤公司租赁合同纠纷一案聘请乙方的律师作为委托代理人，乙方委派李跃律师担任甲方代理人，甲方应向乙方支付律师代理费15653元；等等。2019年4月12日，广东纵横天正律师事务所向广州市白云山摩星岭游览区管理处开具发票，记载服务名称为法律咨询*法律服务，金额为15653元。2019年5月9日，中共广州市委机构编制委员会办公室出具穗编办[2019]59号文，记载根据《广州市机构改革方案》及《涉改部门机构编制职数框架》，经市委深化机构改革工作领导小组同意，现将有关事业单位调整事宜通知如下：……广州市白云山摩星岭游览区管理处更名为广州市白云山摩星岭景区管理中心。原告主张被告欠付租金、水电费、垃圾外运费，出示上碑林缴款通知，通知记载2018年2月7日至2018年5月6日租金85695元，2017年11月1日至2018年5月6日电费7521元，2017年11月1日至2018年5月6日水费为604.5元，2018年1月1日至2018年5月6日垃圾外运费为658.51元。两被告对该通知无异议，但称签订合同时有缴纳押金70500元，要求抵扣。原告确认收到押金未退还，并主张依据合同约定无需退还、亦不同意抵扣。审理中，原告称案涉场地房屋系在取得房地产权证后才建造，但在国家住建部审批确认的《白云山总体规划》中已有标注，是作为白云山风景名胜区的规划购物设施，租赁的项目场地具有其合法性并出示国家级风景名胜区广州市白云山总体规划（2009-2025）拟证实，该图中碑林小卖部被标记为购物设施。另查，被告品粤公司为自然人独资公司，独资股东为被告李正斌。广州市规划和自然资源局白云区分区于2019年7月23日向本院复函，根据《广州市白云山风景名胜区保护条例》第十三条规定，“白云山风景名胜区保护范围内的建设工程项目，建设单位应当向城市规划行政主管部门提出申请，城市规划行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内审查并报市人民政府审批，市人民政府应当自收到申请之日起二十日内作出审批决定”。故在风景名胜区保护范围内的建设工程项目，需经市人民政府审批后，取得《建设工程规划许可证》。经初步核查，广州市白云山风景名胜区中碑林小卖部所在建筑物暂未查到核发《建设工程规划许可证》的记录。本院认为，原告作为出租方未能举证证实涉案物业所在建筑物取得了建设工程规划许可证，应当承担举证不能的不利后果。原告与被告品粤公司就未取得合法报建手续的涉案物业签订《租赁合同》，该合同违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，依法应为无效。关于租金、水电费及垃圾外运费，虽合同无效，被告品粤公司实际使用了涉案场地，仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费等费用。现被告品粤公司对原告出示的上碑林缴款通知中的数额无异议，本院亦予以确认。被告品粤公司主张原告曾承诺减免3个月占有使用费以及补偿水电费损失，均未能提供证据证实，应由被告品粤公司承担举证不能的不利法律后果。现被告品粤公司未能举证证实上述费用已支付，仍应承担继续支付的责任。故原告要求被告品粤公司支付2018年2月7日至2018年5月6日租金85695元、2017年11月1日至2018年5月6日电费7521元、2017年11月1日至2018年5月6日水费604.5元、2018年1月1日至2018年5月6日垃圾外运费658.51元，共计94479.01元，本院予以支持。因被告品粤公司已缴纳押金70500元，该押金可用于抵扣，故抵扣后被告品粤公司还需支付23979.01元。关于违约金，因合同无效，关于违约金及律师费的约定亦属无效，故原告要求被告品粤公司按照合同约定支付违约金及律师费于法无据，本院不予支持，予以驳回。但考虑被告品粤公司经催要后未及时付款，实际占用原告资金，故本院酌情认定被告品粤公司应自原告起诉之日即2019年4月16日起以23979.01元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付违约金至付清之日止。关于被告李正斌是否承担责任的问题，因被告品粤公司为自然人独资公司，被告李正斌为该公司独资股东，现两被告未能举证证实被告李正斌的个人财产独立于公司财产，应承担举证不能的不利法律后果，故应由被告李正斌对被告品粤公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起5日内，被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司向原告广州市白云山摩星岭景区管理中心支付租金、水电费及垃圾外运费共计23979.01元；二、自本判决生效之日起5日内，被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司向原告广州市白云山摩星岭景区管理中心支付违约金，自2019年4月16日起以23979.01元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付至付清之日止；三、被告李正斌对上述判决第一、二项中被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告广州市白云山摩星岭景区管理中心的其他诉讼请求。本案受理费4652.6元，由原告广州市白云山摩星岭景区管理中心承担4153.4元，由被告广州云山品粤餐饮企业管理有限公司、李正斌共同负担499.2元。两被告负担的受理费，应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  胡美兰人民陪审员  李冬燕二〇一九年十月十日书 记 员  蔡佳丽