北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0117民初6365号原告（反诉被告）：姚金平，女，1974年6月10日出生，汉族，北京市平谷区人。委托诉讼代理人：张贵忠，男，1963年12月16日出生，北京市平谷区南独乐河镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：夏学英，女，1956年1月25日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：李健（被告之女婿），1980年12月3日出生，汉族，北京市平谷区人，现住平谷区。委托诉讼代理人：唐志，北京万叶律师事务所律师。原告（反诉被告）姚金平与被告（反诉原告）夏学英租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。姚金平的委托诉讼代理人张贵忠，夏学英的委托诉讼代理人李健、唐志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚金平向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告征收补偿协议及补充协议中的装修、设备及附属物补偿款72008元、搬迁补助费6105元、设备移机补助费1917.5元、停产停业损失266300元，共计346330.5元；2、判令被告退还2016年11月至2017年2月房屋租赁费20000元；3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年，原告从案外人处转租了被告所有的府前街北小区20号楼底商一处，用于美容中心的业务经营。2015年8月，转租到期后，原告与被告签订了为期一年的《租房协议》。2016年8月22日，双方又续签了2016年8月31日至2017年8月31日的《租房协议》。协议履行期间，租赁的房屋被列入政府的棚户区改造，租赁房屋外围被拆迁单位用彩钢板进行围挡，另将租赁房屋的自来水截断。因原告达不到租赁目的，于2017年11月1日将租赁房屋腾退给了被告，双方合同终止。2016年，拆迁单位已对原告的资产进行了评估。原告腾退房屋时，被告曾承诺将拆迁补偿款中属于原告经营“北京众康妙手美容中心”的补偿款全部给付原告，并退还原告未使用期间的租赁费20000元。因拆迁人员曾明确告知原告，需要原、被告共同办理手续才能领取补偿款，所以原告将房屋腾退后就等待与被告共同领取补偿款。2018年，原告得知补偿款已由被告全部领取，经多次联系解决未果，故诉至法院。被告（反诉原告）夏学英辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告要求支付装修、设备及附属物补偿款、搬迁补助费、设备移机补助费无合同依据。根据双方《租房协议》约定，原告在租赁期限内，如遇政府统一规划、拆迁时，所租房屋的装修等投入费用由其自己负责，因此，涉诉房屋拆迁，原告应对房屋的装修、设备及附属物等所有投入费用自行承担全部责任。2、双方签订的《租房协议》已经期满终止，原告不符合要求停产停业损失补偿的条件。因协议已于2017年8月31日终止，且该时点原告并未将房屋交付给我方及征收单位，停产停业损失补偿款与其无关。原告称其在2016年11月1日将房屋腾退给我方，但未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。另，针对原告的起诉提出反诉，请求：1、判令被反诉人支付2017年3月1日至2017年8月1日期间的房屋租赁费30000元及违约金6000元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年8月22日，反诉人与被反诉人签订了《租房协议》，约定反诉人将位于府前街北小区20号楼底商一处出租给被反诉人使用，使用期限为2016年8月31日至2017年8月31日，租金为60000元。如果任何一方违反本合同，应付对方违约金按年租金10%作为补偿。合同签订后，反诉人按照约定交付了房屋，但被反诉人至今未给付2017年3月1日至2017年8月1日期间的房屋租赁费30000元，其行为侵害了反诉人的合法权益。原告（反诉被告）姚金平针对夏学英的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。双方租赁合同自2013年开始，在诉讼过程中，被告代理人亦陈述了涉诉房屋被拆迁且张贴公告无法经营的事实，涉诉房屋无法使用，合同未能履行，我方已将房屋提前腾退给被告，被告的反诉请求无事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：平谷区平谷镇府前大街26号-20号楼登记所有权人为夏学英。2016年8月22日，出租房（甲方）夏学英与承租方（乙方）姚金平签订《租房协议》，约定甲方同意将位于府前街北小区20号楼底商一处租给乙方使用，“一、乙方租用时间暂定为1年，自2016年8月31日至2017年8月31日，租金为60000元整。付款方式为一次性上缴款，2017年2月28日前付第二次款。二、乙方在租赁期间需自己交纳水、电、暖气等费用，并遵纪守法。三、甲方有权在一方租用期对自己的房屋进行监督、检查。四、乙方在租用期间对自己的行为负责，装修时注意保护主体结构，若造成其他损失由乙方自己承担。五、若乙方租用到期后，仍想续租此房屋需提前30天通知甲方续签协议。六、乙方在租用期间，甲方不得擅自另租他人，乙方也不得在租用期间擅自退房。七、如房屋发生自然损坏，应由甲方负责。八、乙方在租赁期限内，如遇政府统一规划、拆迁时，所租房屋的装修等投入费用由乙方自己负责。九、双方本着互惠互利的原则，如甲乙双方，其中一方违反本合同，应付对方违约金按年租金10%作为补偿。十、本协议一式两份，双方各持一份，自签字之日起生效。”双方均在协议上签字。同年8月23日，姚金平以银行转账形式向夏学英之夫戴秀明账户转款30000元。2013年4月23日，姚金平作为经营者注册成立“北京众康妙手美容中心”，性质为个体工商户，经营场所为北京市平谷区府前大街26号20-1；经营范围为美容（限非医疗美容）；许可证有效期至2017年4月11日。2016年10月28日，甲方北京市平谷区人民政府房屋征收办公室与乙方夏学英签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（回迁安置）》，约定：一、被征收非住宅房屋为平谷区平谷镇府前大街26号-20号楼20-1，房屋建筑面积为244.2平方米。二、被征收房屋补偿方式：乙方自愿选择产权调换（回迁安置）方式，回迁安置房为在征收范围内规划建设的期房。三、甲方应向乙方支付的补偿款项：装修、设备及附属物评估补偿款137417元；搬迁补助费12210元、设备移机补助费3835元、奖励费200000元。四、付款方式：本协议第三条中甲方应向乙方支付补偿款项，在乙方选定回迁安置房后，由双方在补充协议中一并结算并支付。五、搬迁交房期限：交房日期在补充协议中另行约定；乙方交房时应将房屋腾空，并将被征收房屋（含自建房）、设备、装修及附属物移交给甲方，并由甲方向乙方出具《交房验收单》；如乙方未按期交房，不享受按时交房将2万元。2017年1月3日，双方签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（补充1）（回迁安置）》，约定：一、乙方所选安置房。二、甲方应向乙方支付款项金额为1086062元。1、主协议第三条中甲方应向乙方支付的补偿款项353462元（不含停产停业损失补助费、按时交房奖、促签奖）。2、甲乙双方依据《平谷区府前街旧城棚户区改造项目（一期）非住宅房屋征收补偿方案》文件之规定，经协商确定停产停业损失补助费标准为3000元/建筑平方米，甲方应向乙方支付停产停业损失补助费732600元。三、付款期限：本协议签订且审计机构审核通过后十五个工作日内，以存折方式支付。四、搬迁交房期限：（一）乙方应在本协议签订并收到补偿款后30日内交房。（二）乙方交房时应将房屋腾空，并将被征收房屋（含自建房）、设备、装修及附属物移交给甲方，并由甲方向乙方出具《交房验收单》。（三）如乙方未按期交房，不享受按时交房奖2万元。2017年4月24日，双方签订《府前街20号楼底商房屋征收补偿协议（补充2）（回迁安置）》，约定：一、甲方支付乙方补偿费合计66599元，具体构成包括：按时交房奖20000元、促签奖40000元、评估补偿6599元。二、付款方式：本协议签订且审计机构审核通过后十五个工作日内，甲方以存折方式支付。经向平谷区府前街棚户区改造拆迁办公室了解，北京市平谷区人民政府房屋征收办公室于2016年6月28日发布《北京市平谷区房屋征收暂停办理事项公告》（平政房征告字[2016]1号），内容为“北京市平谷区人民政府拟启动府前街旧城棚户区改造项目(一期)房屋征收工作,对东至规划向阳南街,南至向阳西二条,西至原国土局西边界,北至府前街范围内所涉及的房屋及向阳6号楼、府前街17号楼（2栋）、北小区27号楼实施征收”，其中包含涉诉房屋所在楼栋。2017年4月已向夏学英支付拆迁补助款共计1086062元（包括补偿款353462元及停产停业损失补助费732600元）。本院认为，原、被告签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告对房屋进行了装修，并以租赁房屋为经营场所办理了个体工商户的营业执照并实际进行经营。租赁期间，遇政府棚户区改造政策，涉诉房屋被征收，征收补偿款已按征收补偿协议约定发放至被告账户，原告要求被告给付相应补偿款的诉讼请求，应予支持。对于补偿款的分配，双方在租赁合同中未做明确约定，因原告承租房屋后根据经营的需要对房屋进行装修并添附相关设备，故其要求按照50%的比例给付装修、设备及附属物评估补偿款及设备移机费不违反法律规定，且与本案实际情况相符，具有客观、合理性，本院予以支持。停产停业损失补助费系对生产经营的补助，被告认可自己未在涉诉房屋办理营业执照、未开展经营活动，而原告所经营的美容中心自2013年起即以被拆迁房屋为经营场所办理了营业执照并在此实际经营，停产停业损失应视为对因拆迁而无法实际经营的经营者的补偿，原告主张部分停产停业损失补助费的诉讼请求应予支持，但因被拆迁房屋性质为底商，该房屋主要用途为租赁或经营，且拆迁时距离双方约定的租赁期限届满的时间较短，因此停产停业损失补助费应在双方之间进行合理分配，本院结合被拆迁房屋租赁与经营的实际情况，酌情确定分配比例各占50%。对于涉诉房屋因征收而无法实际经营使用的具体日期双方各执一词，依据双方提供的现有证据均无法确认，故对原告要求被告返还租金以及被告反诉要求原告支付租金及违约金的反诉请求，因缺乏事实基础，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）夏学英于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）姚金平征收补偿款共计253776元；二、驳回原告姚金平的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告夏学英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6795元，由原告姚金平负担1688元（已交纳），由被告夏学英负担5107元（限本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费700元，由反诉原告夏学英负担（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李 扬人民陪审员  赵晓荣人民陪审员  张月明二〇一九年十月二十五日书 记 员  廖晓丹