贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初8279号原告：胡伟，男，汉族，1980年3月17日出生，住贵州省毕节市。原告：周琴，女，汉族，1987年7月25日出生，住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710675742。二原告共同委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。实习证号：230713011110574。被告：毕节兴业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处2层1-7号。统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。执业证号：15201201511937750。原告胡伟、周琴与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人朱超，被告委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在60日内向原告交付“盛世华都”2-023号商品房的不动产权证书;2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计32,325元(实际金额以原告已付总房款448,969元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告于2014年6月15日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的盛世中都项目房号为2-023的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定:“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因合同已明确约定被告受托为原告办理不动产权属证书，故被告应于2016年6月30日前向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告。原告已按合同约定履行完毕约定的义务，向被告付清购房款。但被告至今未取得商品房所有权的初始登记，向不动产登记部门提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告，构成违约，应当按照合同约定及相关法津规定承担违约责任，向原告支付违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉请。庭审中，原告申请撤回了第一项诉讼请求。被告兴业房开公司辩称：1、本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业房开公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段“经十路”主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。况且，涉案商品房买卖合同第二十二条中约定：“房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。虽然该规定在初始登记处，但初始登记是转移登记的前提，故该条规定的合同和法律效力应及于转移登记，答辩人对于逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责；2、合同第十条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第（1）（2）（5）项费用，并在买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应于缴纳后90天内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）登记、抵押、办证、交易等相关费用。”，涉案商品房交付至今，被答辩人存在未依约定交清上述费用的先合同义务，故答辩人应予以免责。原告向本院提交了如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、售房专用收据3张、建设工程消防验收公告（贵州省消防总队官网下载）。被告未向本院提交证据。经组织质证，原告所举证据，被告对真实性均无异议，本院予采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年6月15日，原告胡伟、周琴作为买受人，被告兴业房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140335），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市七星关区××办事处××路旁盛世华都第2层2-023号房，房号为2-023；该商品房总价款为448,969元；买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款228,969元，余款以银行按揭支付；交接手续：双方同意按照下列第一种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、5、6项费用，并在签订本合同之日起买受人接房前将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后30日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；……（5）水、电开户费；（6）登记、抵押、办证、交易等相关费用；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋购房款448,969元。现涉案房屋已交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，故以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未按约定履行，构成违约。对于被告提出原告存在未按约定交付相关费用的先合同义务，其应免责的抗辩主张。经审查，被告所称的相关费用非购房款项，系被告代收的契税、维修基金等费用，且该费用的交付与否，并不影响被告在合同约定期限内完成初始登记并交付办理转移登记的有关文书。故被告提出的先合同义务的抗辩主张，本院不予采纳。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持，违约金按合同约定以原告已付购房款448,969元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故原告诉请的违约金计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出合同约定因政府机关行为造成的违约，不应承担任何责任，以及因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩主张。被告提供的证据不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因，即被告所举证据不能证明系政府机关行为导致其违约。故被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡伟、周琴支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款448,969元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年十月九日书记员  张婵婵