广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初5819号原告：广东中海物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区中新镇新墩路163号会所二楼。负责人：刘忠。委托代理人：秦超颖、叶丹丹，该公司员工。被告：罗东明，男，1982年10月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广东中海物业服务有限公司增城分公司诉被告罗东明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东中海物业服务有限公司增城分公司的委托代理人秦超颖到庭参加诉讼。被告罗东明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中海物业服务有限公司增城分公司向本院提起诉讼请求：一、被告向原告支付自2015年6月1日至2019年6月30日的物业管理服务费共计93897.72元；二、被告向原告支付上述欠缴物业服务费产生的违约金62618.28元（暂计至2019年6月30日）；三、被告向原告支付自2013年12月1日至2019年3月31日原告垫付的公共电费共计1320.52元；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为广州市增城区中新镇东港城市花园小区（推广名：中信香樟墅）三街8号业主，原告为上述小区提供物业管理服务。2011年2月1日，原告（乙方）与广州市东港房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将东港城市花园委托于乙方实行物业管理；物业管理服务费收费标准按物业建筑面积计算为4.5元/月/平方米（不包含公共水电费分摊）；业主或物业使用人应在每月10日前交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按服务费的1‰标准交纳违约金。合同第三章物业服务费用中对物业管理区域内共用水电费分摊问题作出约定：小区范围内公共设施的公用水、电费用以及总水表与分表之间损耗及清洁用水，由小区住（用户）合理分摊。自为上述小区提供物业管理服务以来，原告一直按约履行。被告收楼以来，已享受原告提供的服务，理应交纳物业管理服务费用及分摊共用水电费。原告多次向被告催收，被告至今仍拒绝交纳所欠费用。被告购买的房屋建筑面积为479.07平方米，被告每月应向原告交纳的物业管理费为1916.28元。由于物业管理区域内共用水电费由小区住（用）户合理分摊，且原告已向相关部门交纳公摊电费，2013年12月1日至2019年3月31日，被告应向原告支付公摊电费为1320.52元。被告拖欠费用损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告罗东明未到庭答辩，亦未提交书面意见及证据到庭。经审理查明：位于增城区中新镇××花园香樟××街××号房屋建筑面积为479.07平方米，原登记产权人为被告，2018年9月6日登记产权人变更为杨婉宜。2011年2月1日，广州市东港房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与原告[更名前名称为：广东中信物业服务有限公司增城分公司（乙方、物业服务企业）]签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对东港城市花园实施前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有的法定产权建筑面积交纳，别墅4.5元/月/平方米，商业物业3.6元/月/平方米，花园物业0.8元/月/平方米；小区范围的路灯、水泵等用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊；小区内公共设备设施的共用水、电费用，由本区住（用）户合理分摊；业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，甲方不得对业主的物业服务费用作出减免的承诺；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月十日前交纳；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳服务费的1‰的交纳滞纳金等内容。2013年7月31日，被告接收涉案房屋。2016年10月19日，原告向被告邮寄《催款通知书》，向被告催缴物业服务费的相关费用。2017年8月18日，原告向被告邮寄律师函，催收物业服务费等相关费用。庭审中，原告陈述：一、因涉案房屋于2018年9月6日变更了产权人，故将各项诉讼请求所涉费用的截止时间调整为2018年8月31日，物业服务费按4元/月/平方米计算，据此计得被告应支付2015年6月1日至2018年8月31日的物业服务费74734.92元、违约金59638.47元、公共电费1199.09元；二、违约金是以每月欠缴物业服务费为本金按每日1‰，自每月11日起算，每月物业服务费的违约金以当月所欠的物业费为限；三、公共电费是以业主应分摊总电费除以别墅产权面积之和再乘以业主的房产面积得出各别墅业主需要承担的电费，费用涵盖园区路灯、公共照明费用。原告为证明其已交纳公共电费，提交电表抄表记录及交纳电费的发票到庭。另查，广东中信物业服务有限公司增城分公司于2018年10月29日更名为原告。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此广州市东港房地产开发有限公司（甲方、建设单位）与原告签署的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告对涉案房屋所在小区提供物业服务，被告于2013年7月31日接收涉案房屋，自此应依《前期物业服务合同》的约定交纳费用。被告未按合同约定支付2015年6月1日至2018年8月31日止共39个月的物业服务费，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，理据充分，本院予以支持。结合原告的主张及《前期物业服务合同》的约定，经核算，被告每月应支付的物业费为1916.28元（建筑面积479.07平方米×4元/月/平方米），2015年6月1日至2018年8月31日期间被告应支付的物业服务费为74734.92元（1916.28元/月×39个月）。对于违约金部分，被告未按约定支付物业服务费，已构成违约，应承担违约责任。《前期物业服务合同》约定物业服务费用按月在每月十日前交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交纳服务费的1‰的交纳滞纳金。原告主张每月物业服务费的违约金从逾期之日即拖欠物业服务费当月11日起以该月欠付的物业服务费为本金，按日1‰计算至2019年6月30日止，每月物业服务费的违约金以当月所欠的物业费为限，符合上述合同约定，本院予以准许。据此核算，2015年6月1日至2018年8月31日的物业服务费计至2019年6月30日的违约金为59638.47元。至于公共电费问题，《前期物业服务合同》约定小区范围的路灯、水泵等用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊；小区内公共设备设施的公用水、电费用，由本区住（用）户合理分摊。原告就其已交纳上述费用提交了相关证据到庭，且就其主张的上述费用的分摊及核算标准亦作了陈述，该标准不违背公平合理的原则。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未能提交证据到庭予以反驳，视为其放弃答辩和举证的权利。综上所述，本院采纳原告的主张，对2013年12月1日至2018年8月31日的公共电费1199.09元，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告罗东明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中海物业服务有限公司增城分公司支付从2015年6月1日至2018年8月31日的物业服务费74734.92元及计至2019年6月30日的违约金59638.47元；二、被告罗东明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中海物业服务有限公司增城分公司支付公共电费1199.09元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1506元，由被告罗东明负担。被告罗东明于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇一九年十月八日书记员  赵志琳附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以起并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。