海南省文昌市人民法院民事判决书（2019）琼9005民初3376号原告:海南中坤渝安投资有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇清澜经济开发区旅游大道西侧南三栋。法定代表人：罗智勇，常务副总经理。委托诉讼代理人：李家新，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭方园，北京大成（海口）律师事务所实习律师。被告：崔汉朝，男，1984年10月21日出生，汉族，河北省任丘市人，住该市。委托诉讼代理人：马征、任志军，均系河北金胜律师事务所律师。原告海南中坤渝安投资有限公司（以下简称中坤渝安公司）与被告崔汉朝商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中坤渝安公司委托诉讼代理人李家新、谭方园，被告崔汉朝委托诉讼代理人马征、任志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中坤渝安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期付款违约金169,959元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月20日，原告与被告签订《文昌市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的清澜半岛项目中的××路（幢）1(层）108(房号），房款总金额916,254元，约定的付款方式为签订合同时被告须一次性支付房价款916,254元。合同第六条约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人同意继续履行合同的，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款万分之三的违约金。合同签订之前，被告向原告支付了50,000元购房定金。被告直至2018年11月5日才支付剩余房款866,254元。被告支付剩余房款866,254元逾期654天。根据合同约定，被告应向原告支付逾期付款违约金169,959元（866,254元×0.0003×654天）。原告认为，被告逾期支付房款构成违约，应根据合同承担违约责任。为此，原告特起诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告崔汉朝辩称，被告已按合同约定支付相应的购房款，不存在逾期支付购房款的情形，原告主张由被告支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据。一、与本案相关的四份判决书中可以证实，在原被告签订《文昌市商品房买卖合同》之前，原告同案外人南京建工集团有限公司、文昌绿岛实业有限公司之间签订了《以房抵款协议》。被告的部分购房款以各方之间的债权债务关系冲抵。被告也已经在合同签订之前，将不足购房款部分的50,000元支付给原告。原告对被告已按合同支付全部购房款是认可并明知的。故被告已经完全履行了支付房款的义务。二、海南省第一中级人民法院作出（2018）琼96民终983号民事判决书，确定被告无法通过抵债的方式履行购房款后，被告积极履行支付原告以抵债冲抵的方式冲抵的购房款866,254元。在此期间，原被告未对付款时间予以重新确定，原告也未向被告发送催款通知书要求支付购房款，被告作为第三人，在法院没有作出生效判决前，有理由相信对文昌绿岛实业有限公司享有的债权已折抵本案部分房款。《以房抵款协议》被判决确认无法履行后，原告并未催告被告付款，被告在收到原告的起诉状后积极向原告履行交付房款的义务，付清涉案全部房款，故被告不存在逾期支付房款的情形，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.原、被告签订的《海南“清澜半岛”项目认购书》；2.《文昌市商品房买卖合同》3.《收款收据》二张，证实被告于2016年9月共计向被告支付购房定金50,000元的事实；4.转账凭证一张，证实被告于2018年11月5日向原告付清余下房款866,254元的事实；二、被告提交的证据：1.本院（2017）琼9005民初1436号民事判决书、（2018）琼9005民初3568号民事判决书；2.海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终983号民事判决书、（2019）琼96民终890号民事判决书。根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告中坤渝安公司系涉案房屋即清澜半岛项目的开发商，案外人南京建工集团有限公司（以下简称南京建工公司）系清澜半岛项目工程的承包方，案外人南京建工公司因施工的需要，便向案外人文昌绿岛实业有限公司（以下简称绿岛公司）购买混凝土。案外人绿岛公司因在生产经营过程中遇到资金困难，便向被告借款，双方产生债权债务关系。由于案外人绿岛公司未向被告偿还欠款，于2017年1月5日，被告崔汉朝（甲方）与第三人绿岛公司（乙方）签订《以房抵债协议书》。该协议约定：1、乙方再次确认因生产需要向甲方借款900,000元的事实；2、乙方与乙方债务人南京建工公司,及南京建工公司的债务人中坤渝安公司协商，以中坤渝安公司开发房屋向乙方折抵南京建工拖欠乙方债务的相关事宜，并已达成口头协议，如顺利签约，则以上述约定折抵债务的房屋，直接向甲方折抵债务；3、乙方与前述二公司口头协议约定，将原告开发，南京建工承建的文昌市××路，建筑面积81.6平方米，房屋总价916,254元，直接指定甲方为购买人，乙方负责在书面协议落实上述内容。同日，原告（甲方）与南京建工公司（乙方）、绿岛公司（丙方）经协商一致后签订了《以房抵款协议》。协议主要约定：以甲方应付乙方，乙方应付丙方的工程款办理以房抵款手续。本次工程款抵房金额为2,740,766元（三套房屋的价款），作为甲方应付乙方，乙方应付丙方的工程款，本协议签订后相应债权债务即抵销。协议第一条约定，三方同意于《商品房买卖合同》签订当日分别向对方出具房屋发票，建安发票等相关手续资料。本协议签订之日起3日内，由丙方指定的购买人与甲方签订《商品房买卖合同》。第二条约定，本协议签订后7日内，丙方指定的购买人未能按照约定与甲方签订《商品房买卖合同》的，每延迟1日，乙方、丙方须按未能签约房屋总价款的千分之三向甲方支付违约金，由此造成的一切责任及损失由乙方及丙方承担。第三条约定，购买人崔某，身份证号：×××。房源信息：（清澜半岛香樟路1号5栋208号），建筑面积分别为（85.14平米），可售面积分别为（85.14平米），销售单价分别为（11,363.84元），房屋总价分别为（967,517元）。购买人崔汉朝，身份证号：×××。房源信息：（清澜半岛香樟路1号5栋108号），建筑面积分别为（81.60平米），可售面积分别为（81.60平米），销售单价分别为（11,228.60元），房屋总价分别为（916,254元）。购买人王某，身份证号：×××。房源信息：（清澜半岛香樟路1号3栋808号），建筑面积分别为（85.14平米），可售面积分别为（85.14平米），销售单价分别为（11,827.52元），房屋总价分别为（1,006,995元）。购房合同金额合计2,890,766元（现金方式已付定金150,000元），上述款项为三位购买人即本案被告及案外人（崔某、王某）三套房屋的总价格。第六条约定，乙方或丙方指定的购买人已知悉所购商品房状况，《商品房买卖合同》及其附件之相关内容并同意完全接受，且承诺不会以此作为拒绝签订《商品房买卖合同》的理由。原告中坤渝安公司（出卖人）与被告崔汉朝（买受人）于2017年1月20日签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》主要约定：原告中坤渝安公司将其开发的位于文昌市清澜开发区高隆湾清澜半岛项目的××路（幢）1（层）108（房号）商品房出售给被告崔汉朝，项目地址为文昌市××镇。房屋建筑面积共81.6平方米，套内建筑面积65.95平方米。房屋单价按建筑面积计算11,228.6元/平方米，总价款为人民币916,254元。《合同》第五条约定签订本合同时，买受人须一次性支付房价款916,254元。第六条对买受人逾期付款的违约责任约定：1.逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之贰支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，出卖人有权单方面解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款的万分之三支付违约金。……出卖人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之三的违约金。由于原告与案外人南京建工公司、绿岛公司签订《以房抵款协议》中，约定抵款金额为2,740,766元，而被告与案外人崔某、王某的三套房屋总价款为2,890,766元，因此除了已经冲抵的2,740,766元外，三套房屋的购买人每人均应再向原告补交50,000元的房价款。被告崔汉朝分别于2016年9月25日已向被告支付购房定金5000元，于同年9月28日支付购房定金45,000元，共计支付购房定金50,000元。另查明，在原告中坤渝安公司与南京建工公司、绿岛公司签订《以房抵款协议》前，本院根据申请执行人文昌群富商贸有限公司与被执行人海南东迈投资有限公司、文昌绿岛实业有限公司的其他合同纠纷执行一案，作出了（2016）琼9005执恢90号执行裁定书，强制执行被执行人文昌绿岛实业有限公司对南京建工集团有限公司的到期债权400万元（冻结南京建工集团有限公司在中国银行南京鼓楼支行营业部开户的账号为×××的账户存款400万元），并于2016年8月2日向南京建工集团有限公司送达了履行到期债务通知。南京建工集团有限公司在异议期满后向本院提出执行异议申请，以其司与文昌绿岛公司、中坤渝安公司达成《以房抵款协议》，由中坤渝安公司向绿岛公司指定的崔某、崔汉朝、王某出售三套房屋，以此抵销中坤渝安公司应付南京建工公司的工程款，以及南京建工公司应付绿岛公司的混凝土款，抵款金额为2,740,766元，南京建工公司仅拖欠绿岛公司混凝土款80,764.15元为由，请求撤销（2016）琼9005执恢90号执行裁定书及相关保全措施。本院执行局在收到执行异议申请后，即作出（2017）琼9005执异15号执行裁定书，认为：南京建工集团有限公司在法律规定期限内对债务没有提出异议，亦未自动履行，更在接到法院法律文书后，擅自与文昌绿岛实业有限公司、海南中坤渝安投资有限公司达成《以房抵款协议》，这种非法处置法院冻结财产的行为，严重侵害了申请执行人权利的实现，也严重亵渎了法律。因此，对南京建工集团有限公司的异议理由不成立，不予采纳，驳回了南京建工集团有限公司的异议。被告于2017年5月26日向本院提起诉讼，要求原告向其交付涉案房屋及其支付逾期交房违约金，并要求确认涉案房屋属于被告所有。本院依法作出（2017）琼9005民初1436号民事判决后，原告不服该判决，向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南省第一中级人民法院已依法作出（2018）琼96民终983号民事判决书，该民事判决书已发生效力。该民事判决书中认定本案《以房抵款协议》的履行不能优先于本院（2016）琼9005执恢90号案的执行，法院已强制执行绿岛公司对南京建工公司的债权，《以房抵款协议》无法履行，崔汉朝对绿岛公司享有的债权不能冲抵房款。同时认定崔汉朝在未付清房款的情况下，中坤渝安公司有权不向崔汉朝交付房屋。该判决于2018年10月15日生效，原告于2018年10月25日向本院提起诉讼，主张解除涉案《合同》。在本案审理过程中，被告于同年11月5日向原告转账支付房款866,254元，本院对原告的上述主张作出（2018）琼9005民初3568号民事判决书，认定涉案《合同》应继续履行。原告不服该判决，向海南省第一中级人民法院提起上诉，海南第一中级人民法院作出（2019）琼96民终890号民事判决书，维持原判。原告于2019年8月2日向本院提起诉讼，以被告逾期支付房款为由，要求被告支付自2017年1月20日起至2018年11月5日止的逾期付款违约金。本院认为，本案的争议焦点是：原告要求被告支付逾期付款违约金的主张是否应予以支持。涉案《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该《合同》合法有效，双方应当按照《合同》约定全面履行自己的义务。原、被告作为第三人在未知本院强制执行绿岛公司对南京建工公司的债权的情况下，双方在《合同》中约定被告在签订本合同时须一次性支付房价款916,254元，原告在被告支付购房定金50,000元后，并未催告被告付清余下房款，应视为双方均认可房款866,254元由《以房抵款协议》中约定的相应债权予以折抵。在法院强制执行绿岛公司的债权及（2018）琼96民终983号民事判决书确认《以房抵款协议》中的债权不能冲抵房款后，原、被告未对付款时间予以重新约定，原告也未向被告发送催款通知书要求给付房款866,254元。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯予以确定。”及第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列条款：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，原、被告未对付款时间予以重新约定，原告可自海南一中院（2018）琼96民终983号民事判决书生效之日（2018年10月15日）起主张被告支付余下的房款，但应给予被告适当的款项准备时间，本院酌情给予五天的款项准备时间，即被告应于2018年10月20日前向原告支付余下的房款866,254元。被告作为善意的第三人，在法院没有做出生效判决前，其有理由相信其对绿岛公司享有的债权已折抵本案的部分房款，因此，对原告要求被告承担海南一中院（2018）琼96民终983号民事判决书生效前逾期付款违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。被告于2018年11月5日才向原告支付余下的购房款，应向原告承担自2018年10月21日起至同年11月4日止的逾期付款违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……。”的规定，本案《合同》第六条明确约定被告逾期支付房款的违约责任，被告逾期支付房款未超过30天，应以未付房价款866,254元为基数按每日万分之二的标准向原告支付违约金，即2599元（866,254元×0.0002×15天）。原告超出上述金额的逾期交房违约金主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告崔汉朝应于本判决生效之日起五日内一次性向原告海南中坤渝安投资有限公司支付逾期付款违约金2599元；二、驳回原告海南中坤渝安投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849.59元（该款项原告已预缴），由原告海南中坤渝安投资有限公司负担1799.59元，由被告崔汉朝负担50元，限于本判决生效之日起五日内向本院缴付；原告多缴付的受理费50元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 符 娟 二〇一九年十月二十二日法官助理 吴育才书 记 员 陈文乃附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。