山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0902民初5635号原告:郭洪文，男，1968年11月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告：郭晓玲，女。1967年11月7日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张辉，山东宇慧律师事务所律师。被告：泰安市仁和房地产开发有限公司，住所地泰安市三友旧村改造4号商业楼东首。法定代表人：时逢，总经理。被告：时逢，男，1977年11月13日出生，汉族，泰安市仁和房地产开发有限公司总经理，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：石燕，山东泰诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑慧聪，山东泰诚律师事务所实习律师。原告郭洪文、郭晓玲与被告泰安市仁和房地产开发有限公司（以下简称仁和公司）、时逢商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭洪文、郭晓玲及其委托诉讼代理人张辉，被告仁和公司、时逢的委托诉讼代理人石燕、郑慧聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭洪文、郭晓玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告仁和公司为原告办理不动产产权登记（泰安市泰山区）；2.被告仁和公司支付原告违约金（按照购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理产权登记之日止），被告时逢对该债务承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2011年10月26日，原被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告房屋，房屋坐落为泰安市泰山区。合同约定2012年7月31日前交付房屋，被告应在商品房交付使用后540日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记手续。但经原告多次与被告沟通，仍然无法办理产权登记。另，被告仁和公司为一人公司，被告时逢应对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，请求判如所诉。仁和公司辩称，原被告签订的预售合同中没有约定办理产权证的时间，被告没有违反合同约定。因福源嘉苑系被告与三友社区合作开发旧村改造项目，根据双方协议约定，由三友社区负责与居民签订拆迁协议并搬迁腾空场地，被告负责建设回迁楼和部分商业住房。由于在福源嘉苑规划范围内的三友社区4户居民至今仍未搬迁，该处场地无法腾空导致小区无法按照规划图建设。后虽然工程竣工交付使用，由于该4户房屋未拆迁致使无法按照规划设计进行竣工验收。期间被告、三友社区与该4户多次协商未果。因此导致无法办理房产证的原因不是被告故意不办，而确实属于意志以外的原因造成。被告一直积极办理房产证，经过努力现主要的竣工验收资料已经办理完毕，争取尽快完善全部办证手续，尽早为原告与其他业主办理产权证。经被告努力，2019年3月25日泰安市行政审批局才为福源嘉苑办理“建设工程竣工规划核实合格证”，进行了竣工验收。2019年4月16日泰安市消防支队泰山区大队为福源嘉苑进行了消防验收。现办证所需最主要步骤已经完成，相关手续被告继续抓紧时间办理，争取尽快为原告等办理产权证。根据原告与被告签订的商品房预售合同约定，被告不应支付违约金。根据合同第二十条第二款及合同第18页附加八的约定，本案房屋未办理产权登记的原因符合合同约定的竣工验收部门未对该项目验收应当顺延的合同条款约定的内容，应至少顺延到2019年4月消防部分验收时间，因此，原告主张违约金没有依据。原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，其民事权利不受法律保护，应依法驳回其诉讼请求。时逢辩称，原告主张被告承担连带责任没有依据，被告时逢的个人财产独立于被告仁和公司，不存在财产混同，仁和公司作为房地产开发公司，在与原告在内的买方签订预售房合同所收取的房款，均用于该房产项目使用。公司拥有独立的财务制度，公司每年的财务审计报告能够证实财务收支非常清楚，且仁和公司有独立的经营场所，独立经营，不存在财产混同。因此，原告主张时逢承担连带责任没有证据支持，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年10月26日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于泰安市，温泉路以西福源嘉苑小区2号楼1单元1204号房屋，房屋总价款604030元；出卖人应当在2012年7月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按双方协商解决的方式处理，如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。合同签订后，原告实际向被告仁和公司支付购房款602068.8元，被告仁和公司向原告出具了购房发票。被告仁和公司于2012年7月31日向原告交付房屋，但涉案房屋至今未办理所有权转移登记，被告仁和公司亦未通知原告办理房屋所有权转移登记。原告主张被告仁和公司违约并以此为由诉至本院要求被告仁和公司支付违约金。被告仁和公司称，涉案房产是其公司与三友社区合作开发的旧村改造项目，因三友社区内有4户居民未完成搬迁，致使工程竣工后无法按照规划设计进行验收，最终导致涉案房产未能办理初始登记，这并非是被告的原因造成，被告不应承担违约责任。关于违约金的计算方式，原告主张自2014年1月22日起按照年息6.5%计算至办理房屋产权登记之日止。被告仁和公司称，按照合同约定办理房产证的截止时间为2014年1月，但被告于2018年12月才提起诉讼，已超出两年的诉讼时效，其民事权利不受法律保护。另查明，被告仁和公司是一人有限责任公司，被告时逢是该公司股东。原告主张被告时逢对被告仁和公司应当承担的债务承担连带责任。被告时逢称，其与公司财产相互独立，未发生混同，不应在本案中承担连带责任。为证实其主张，被告时逢提交被告仁和公司的公司章程、近三年的财务报表、银行交易明细及审计报告书一份。被告提交的审计报告为山东华融会计师事务所有限公司出具，该审计报告载明：“我们认为泰安市仁和房地产开发有限公司已经按照《小企业会计准则》的规定编制，在所有重大方面反映了泰安市仁和房地产开发有限公司2018年12月31日的财务状况以及2018年度的经营成果、现金流量”。原告对被告时逢提交的上述证据的证明目的不予认可，其称被告仁和公司作为房地产开发企业，仅三年的账户交易明细明显过少，不能排除被告公司使用个人账户进行经济往来的可能。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，系有效合同。原告已按合同约定交纳了全部房款，被告亦应当依约为原告办理房屋产权登记。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后540日内保证买受人办理商品房的所有权转移登记，被告于2012年7月31日向原告交付房屋，故被告应在2014年1月22日前为原告办理不动产权登记证书，但被告至今仍未向不动产登记部门申请办理登记，已经构成违约。被告辩称未办理房产证的原因是三友社区4户居民未搬迁，并非被告原因导致，其公司不应承担违约责任，但本案原被告系《商品房预售合同》的当事人，未能办理涉案商品房所有权转移手续的原因是被告作为出卖方尚未办理涉案商品房的初始登记，导致被告未能办理初始登记的责任不是买受方，因此，被告的上述辩称意见，本院不予采信。被告仁和公司应当向原告承担违约责任。关于违约金的计算，因涉案合同并未对违约金的计算标准进行约定，根据相关规定，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理，因此，违约金应当以购房款总额602068.8元为基数，按照年利率6%计算。按照合同约定被告应自2014年1月22日前办理房屋产权登记，原告主张自2014年1月22日起支付违约金，两被告则称原告要求被告支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效，对此，本院认为，本案逾期办证违约金的计算方式是以日为单位累计计算的，属于随时间推移不断变化的继续性债权，每个个别债权具有履行期限上的独立性，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故违约金起算日应自原告起诉之日即2018年12月4日向前倒推三年，故违约金应自2015年12月4日起开始计算。因涉案房屋现不具备办理房屋所有权转移登记的条件，违约金的计算截止日期现仍无法确定，可计算至本判决生效之日止，此后的违约金原告可另行主张。关于被告时逢应否承担责任的问题，被告仁和公司是一人有限责任公司，时逢是公司股东，被告时逢应对公司财产与其个人财产是否独立承担举证责任，庭审时被告提交仁和公司的银行交易明细、审计报告等证据，被告提交的审计报告可以反映被告仁和公司有独立完整的财务制度，且从审计报告中也未见有公司财产和个人财产混同的迹象，可以基本反映被告仁和公司财产与被告时逢个人财产相分离，因此，原告要求被告时逢对上述债务承担连带责任，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告仁和公司办理不动产权证书的诉讼请求，因现在涉案房产项目未办理房地产项目的初始登记，不具备办理不动产权登记的条件，原告可在涉案房产达到办理不动产登记条件时另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告泰安市仁和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭洪文、郭晓玲逾期办理房屋所有权转移登记违约金，以602068.8元为基数，自2015年12月4日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算；二、驳回原告郭洪文、郭晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2033.89元，由被告泰安市仁和房地产开发有限公司负担1220.33元；原告郭洪文、郭晓玲负担813.56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王晓东二〇一九年十月十一日法官助理张振锋书记员黄媚