广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初11976号原告：四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇西城路长虹百荟花园22幢三楼305室。负责人：白丽勇。委托代理人：刘恩宏，男，汉族，1993年12月19日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，系原告公司员工。被告：刘思乐，男，汉族，1991年9月12日出生，住址：湖南省汨罗市，被告：彭圆圆，女，土家族，1989年12月9日出生，住址：湖南省永顺县，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司诉被告刘思乐、彭圆圆物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员朱畅适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司的委托代理人刘恩宏，被告刘思乐、彭圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司诉称，原告与东莞市长虹置业房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，并于2013年5月28日接管长虹百荟花园。原告从2013年5月28日接管至今，都是按照合同约定或依照法律规定，向长虹百荟花园全体业主提供物业管理服务，所以是合法向被告收取物业管理费用。根据《广东省物业管理条例》第四十七条规定，被告应按照合同约定向物业公司缴纳物业管理服务费用。原告不断地采取电话、邮寄欠费通知书等方式对被告进行物业管理服务费用催缴工作，但被告总是不予理睬，拒不缴纳管理服务费，严重损害了原告的合法权益。因此，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付2016年3月至付清日止按235.3元/月计算的物业管理费及按千分之三每日计算的滞纳金（暂计至2019年4月，欠物业管理服务费8941.40元，每月管理费从下月6日起计算滞纳金，暂计至起诉日滞纳金为15753.57元）；2、被告承担本案的诉讼费用。被告刘思乐、彭圆圆辩称，被告认为缴纳物业费用是业主的义务，前提是享受到同等价位的物业服务，目前被告的服务与签订的物业服务协议是不相等的，被告建议物业对所有业主提出的服务不满作出彻底的整改，希望有个时间限制，而不是所有的业主提出后，物业才有相应的措施或较慢的回复，如果不对等，那被告的物业服务合同需要重新签订或者降低物业费用，或者更换物业。经审理查明，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司是于2012年9月14日注册成立的具备资质的中华人民共和国物业服务企业。2013年5月28日，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司作为受托方与委托方东莞长虹置业有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：由委托方委托原告对长虹百荟花园实行前期物业管理，委托管理期限自2013年5月29日起至2014年12月1日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取物业管理服务费。被告刘思乐、彭圆圆购买了位于东莞市樟木头镇××社区××路长虹××花园××的房屋一套，建筑面积90.51平方米，两被告于2015年10月17日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定被告应当于每月5日前交纳物业管理费，业主逾期交纳物业服务费的，被告可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。庭审中，被告确认从2016年3月起未支付物业管理服务费。被告提交了照片到庭，主张：1、物业违法长租车位，相当于变相出售人防车位，并且上锁，影响后期消防通道及事故的处理，也影响业主的车位使用；2、被告汽车停在正常车位上被物业无故锁车并威胁砸车；3、电梯顶部的天花板被拆除，电线裸露，向物业反馈一年多未处理完毕，存在严重安全隐患；4、业主对停车费有异议，物业不让业主出行并安排保安围殴业主并碰瓷威胁恐吓；5、业主的车停在小区的地上停车场离保安亭不到十米，四个玻璃都被砸破，保安未理会，车停地下停车场时，四个轮胎都被扎坏；6、小区内部多处公共区域瓷砖破损，应急灯脱落，应急门掉漆生锈，不能正常使用，向物业反馈后，长期得不到处理；7、二楼及地下停车场长期存在垃圾未处理，公共区域纸箱废品乱堆乱放，臭味弥漫；老人锻炼休闲场所小孩玩耍区域，设施老旧，篮球场地面长满青苔，未得到及时的更新及处理；8、门口过道长期乱停电动车三轮车，且乱充电，存在严重的安全隐患；9、保安上班睡觉，保洁偷懒不搞卫生，置业主的安全及人身不顾，且物业没有任何监控手段。原告称，1、原告作为物业公司，车位不由原告销售，是由房地产公司出售，原告收取的费用，是属于哪一方受益就返还给哪一方；2、原告锁车是因乱停乱放才会锁车的，也不会威胁业主，一开始也只是贴条提示，最后才锁车；3、关于被告所说的第3点，因为装修才拆除，不拆除会有安全隐患，之后会进行安装；4、关于被告说的第4点，这是2017年的事，派出所已有备案，是因为有口角才发生的，相关人员已被相应处罚；5、关于被告所说的第5点，已经处理了，对相关的受害者已作了相应的赔偿；6、关于被告所说的第6点，原告已经整改完成，应急灯已经在陆续更换，如果还存在问题，请业主向原告反馈；7、关于被告所说的第7点，原告已经规定保洁不能乱放，收垃圾时可能会存放一两天；8、关于被告所说的第8点，原告已经通知了相关车主，如果还继续就向消防部门报备；9、关于被告所说的第9点，可能上夜班的同事会睡觉，原告已经装了相应的监控，如果真有，原告会对相应的人员进行处罚，违规三次以上即开除，保洁偷懒已经向合作方沟通，一经发现立即开除。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、不动产登记信息查询结果、照片及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点为被告是否应向原告支付物业管理服务费。首先，关于停车位的问题，原告仅属于物业管理服务企业，其与被告之间系物业服务合同关系，而停车位的销售或者出租系开发商的行为，被告据此提出抗辩，本院不予采信。被告如对车位的产权等问题有异议，可另寻途径解决。其次，被告提出的小区公共设施老化、车辆乱停、小区环境等问题，原告当庭已就该问题做出了合理解释，其在收到业主提出的意见后也采取了相关措施，并非没有履行管理义务，上述管理瑕疵可以通过加强管理、疏导违规业主等其他方式予以解决，并不构成根本违约，另一方面，由于物业服务合同是一种特殊的双务合同，原告是就整个小区提供管理服务，服务的对象是小区内的全体业主，物业服务费是用于小区维护保养、维持小区正常持续运作所必须的费用，如果允许任何一个业主以不满意物业服务为由拒付物业管理服务费，则必然导致物业服务管理机构因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。如果业主对物业管理企业提出的服务不满意，可以与物业管理公司交涉，也可以向物业所在地的行政主管部门申请协调处理。业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。本案中，被告主张原告在提供物业服务时存在瑕疵，但被告提供的证据不能充分证明原告在物业服务瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费的程度，故在原告实际履行物业服务后，被告仍应履行缴纳物业服务费的义务。综上，被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。两被告作为案涉物业的业主，原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司作为物业服务的提供方，均应依照约定全面履行自己的义务。庭审中，被告确认物业费支付至2016年2月，则两被告应向原告支付从2016年3月至2019年10月（庭审当月）的物业管理费，按照每月235.30元的标准计算为10353.20元。《前期物业管理服务协议》约定每月5日前交纳物业管理费，被告已违反了协议约定，构成逾期支付，按合同约定逾期支付的按日3‰计算滞纳金，故当月的滞纳金从每月管理费的逾期之日即当月的6日起计付，计算至实际清偿之日止，但滞纳金应以拖欠的物管费本金为限。如，2016年3月管理费的滞纳金，按日3‰的标准，从2016年3月6日开始计算至实际清偿之日止，以此类推。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款，《广东省物业管理条例》第五十二条第二、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告刘思乐、彭圆圆于本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司支付2016年3月至2019年10月的物业管理服务费10353.20元；二、限被告刘思乐、彭圆圆于本判决发生法律效力之日起七日内向原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司支付滞纳金（自2016年3月起至2019年10月止，从每月的6日起，以235.30元为本金，按日3‰的标准计至实际清偿之日止，每月的滞纳金以物业费235.30元本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费97元，由被告刘思乐、彭圆圆负担。原告四川长虹物业服务有限责任公司东莞分公司已预交上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员 朱 畅二〇一九年十月十五日书记员 张楚妍欧阳正附：相关的主要法律条文（节选）1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条第五款业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第五十二条第二、三款业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对于物业管理服务有争议的，可以向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会申请协调处理。业主、物业使用人、业主委员会和物业服务企业对有关物业服务收费有争议的，可以向物业所在地价格行政主管部门申请协调处理。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。