山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8866号 上诉人（原审被告）：栾振山，男，1970年10月3日出生，汉族，住青岛市即墨经济开发区。 委托诉讼代理人：姜遵循，青岛即墨潮海法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：韩海曼，男，1974年10月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审原告）：王晓明，男，1982年3月24日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人栾振山因与被上诉人韩海曼、王晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 栾振山向本院提出上诉请求：1、撤销山东省青岛市即墨区人民法院所作(2019)鲁0282民初4789号民事判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用及律师费由被上诉人承担。事实与理由：根据双方于2018年9月9日签订的《房屋租赁合同》约定及法律规定，被上诉人诉请解除合同不符合合同约定解除的条件，其无权解除合同；被上诉人因个人原因申请解除合同，属于被上诉人单方违约，即使解除合同其也应承担违约金以及给上诉人造成的全部损失，且根据《房屋租赁合同》第六条规定，承租期间如果被上诉人退租，都得补偿上诉人的年租赁费。综上，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持上诉请求。二审审理期间，上诉人明确其不同意解除合同，如果解除合同则依法改判其不返还对方租金。 韩海曼、王晓明共同答辩认为，原审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 韩海曼、王晓明向原审法院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，栾振山返还其租赁费7725元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月9日，双方签订《房屋租赁合同》一份，栾振山将其所有的位于青岛市即墨区房屋两间出租给韩海曼、王晓明使用，韩海曼、王晓明依约向栾振山支付了房屋租赁费20000元。后因各种原因导致房屋不能继续使用，韩海曼、王晓明曾多次与栾振山协商解除《房屋租赁合同》并返还租赁费，栾振山以各种理由拒绝。韩海曼、王晓明为维护自身的合法权益，故具状起诉，请人民法院判如所诉。 栾振山在原审中答辩称，1、涉案房屋的钥匙没有交还给我；2、是韩海曼、王晓明违约应该补偿给我违约金；3、房屋的装修全是我自己装修的，韩海曼、王晓明给我把房子的墙面打了一些坑还将墙面和顶棚弄脏，产生了损失，且从韩海曼、王晓明搬出去到今天韩海曼、王晓明也没有给我钥匙，这期间也产生了损失。 原审查明，2018年9月9日，韩海曼、王晓明（作为乙方）与（作为甲方）栾振山签订《房屋租赁合同》，该协议主要约定：一、甲方将南屋两间出租给乙方，租期四年，自2018年9月9日至2022年9月8日止。租金共捌万元人民币，采取分期付款的方式分四次交清，每次2万元人民币。付款日期定于每年的9月9日，如乙方拖欠房租半月（15天），甲方有权终止合同。二、乙方得按合法合理用途和方法使用此房。如从事非法业务或所从事业务有损房屋安全，甲方有权要求停止。如乙方拒不停止，甲方有权终止合同。……五、乙方承租期间，电费按乙方的电表计数和电费单的单价交费。水费甲乙双方共同负担。如果期满拖欠水电费，得按房租的百分之四十交款。六、乙方承租期间，二人合租者如任何一方退租，都得由两位合租者乙方承担租赁费。如任何一方拒付，都得补偿甲方的年租赁费。《房屋租赁合同》签订后，韩海曼、王晓明向栾振山支付一年的租金2万元，开始使用涉案房屋经营水果蔬菜生意。后因缺少资金，无法继续经营下去，韩海曼、王晓明要求将房屋转租给他人，栾振山不同意，后韩海曼、王晓明自2019年3月15日开始，陆续将租赁房屋内的物品搬离，至2019年4月16日全部搬走。并于2019年4月16日，韩海曼、王晓明向栾振山提出退租，栾振山不同意退租，双方协商不成，韩海曼、王晓明未将房屋钥匙返还给栾振山。直至2019年6月24日本案在原审中第一次庭审时，韩海曼、王晓明当庭将房屋钥匙交还给栾振山。庭审中，双方确认栾振山所称房屋租赁造成的损失系因墙壁钉孔所致，韩海曼、王晓明同意给付栾振山50元作为损失赔偿。韩海曼、王晓明搬离涉案房屋时，尚有电费54.54元未缴纳，韩海曼、王晓明亦同意给付栾振山电费54.54元。庭审中，栾振山称不同意解除合同，除非韩海曼、王晓明根据《房屋租赁合同》第六条支付栾振山违约金20000元。涉案租赁房屋位于青岛市即墨区，登记于栾振山栾振山名下，房屋所有权证号：即房私字第××号。 原审认为，双方于2018年9月9日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。韩海曼、王晓明因自身经营困难向栾振山要求解除租赁合同，栾振山不同意，双方未能协商一致。韩海曼、王晓明承租房屋后，可以将该房屋用作生产经营的铺面也可以将其闲置或存放物品，但只要双方的租赁合同没有解除，韩海曼、王晓明即应依约支付租金。本案中，直至2019年6月24日，韩海曼、王晓明才将涉案房屋钥匙交还栾振山，双方才完成房屋交接。因此，两韩海曼、王晓明应支付房屋租金至2019年6月24日。2019年4月韩海曼、王晓明已将承租房屋内的物品搬离，未再继续使用房屋，并明确表示不再继续履行租赁合同，栾振山虽不同意解除租赁合同，但该合同实际已无法继续履行。韩海曼、王晓明要求解除租赁合同，原审法院予以支持。原审法院确认双方的租赁合同自庭审之日即2019年6月24日解除。原审庭审中，韩海曼、王晓明同意赔偿栾振山因墙面钉孔产生的损失50元及支付栾振山电费54.54元，原审法院予以确认，应从剩余租金中予以扣除。韩海曼、王晓明已经支付栾振山租金20000元，扣除实际使用期间（2018年9月9日至2019年6月24日）的租金15835.62元[289×（20000/365）]及电费和墙面钉孔损失，栾振山应当返还韩海曼、王晓明租金4059.84元（20000-15835.62-50-54.54）。栾振山所称根据《房屋租赁合同》第六条韩海曼、王晓明给付违约金20000元便同意解除合同的主张，原审法院认为，该合同第六条所指的是退租时租赁费未付清的情形，本案中韩海曼、王晓明已经支付一年的租赁费，不适用该条款的约定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决：一、韩海曼、王晓明与栾振山签订的《房屋租赁合同》于2019年6月24日解除；二、栾振山于判决生效之日起十日内返还韩海曼、王晓明租赁费4059.84元；三、驳回韩海曼、王晓明的其他诉讼请求。案件受理费50元（韩海曼、王晓明预缴），减半收取25元，由韩海曼、王晓明负担12元，由栾振山负担13元。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审判决解除涉案房屋租赁合同及未支持上诉人关于违约金的抗辩是否正确。涉案房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，原审法院对此予以确认于法有据，本院对此予以确认。当事人应按合同约定履行合同义务。两被上诉人于2019年4月16日全部搬走，并向上诉人提出解除合同。上诉人虽不同意，合同已实际无法履行，且房屋租赁合同的特点也不适宜在承租人提出解除合同的情况下强制履行合同。两被上诉人在2019年6月24日将涉案房屋钥匙交还给上诉人，原审据此判决涉案合同于2019年6月24日解除于法有据，本院依法予以确认。上诉人关于涉案合同不应解除的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失数额应当相当于因违约造成的损失。涉案房屋租赁合同约定的租赁期限为2018年9月9日至2022年9月8日，两被上诉人在2019年4月16日因自身原因即向上诉人提出退租不符合合同约定，应当对上诉人承担违约责任。涉案房屋租赁合同的第六条系对两承租人有一方不交纳租金时另一方义务的约定，不是对违约金的约定。因此上诉人在原审中以此主张违约金2万元没有合同依据。因为双方签订的租赁合同为四年，两被上诉人在不足一年时即提出解除合同，必然给上诉人造成装修损失和到另行租赁前的空置损失等各种损失。参照双方合同的条款约定、租金数额及违约等具体情况，本院酌定以三个月的租金5000元作为违约金。二审审理期间，上诉人确认其损失以不返还剩余租金为限系对其权利的处分，不违反法律法规禁止性规定，本院对此予以确认。即支持上诉人关于不返还剩余租金4059.84元的上诉请求。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，依法应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4789号民事判决二、三项； 二、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4789号民事判决一项； 三、驳回被上诉人韩海曼、王晓明的其他诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由两被上诉人负担；二审案件受理费50元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员刘佳