广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初6980号原告：涂秋萍，女，1968年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：母丽慧，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑伟，广东中大圣律师事务所实习人员。被告：广东红叶酒店有限公司，住所地广州市白云区机场路西乐嘉路8号银通花园C幢。法定代表人：董晓辉，董事长。委托诉讼代理人：黎荣贵，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海燕，广东南国德赛律师事务所律师。第三人：广州市中舜物业管理有限公司，住所地广州市白云区乐嘉路71号19B铺。法定代表人：包武。原告涂秋萍与被告广东红叶酒店有限公司（以下简称红叶酒店），第三人广州市中舜物业管理有限公司（以下简称中舜物业）物权保护纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告涂秋萍的委托诉讼代理人母丽慧、李剑伟，被告红叶酒店的委托诉讼代理人黎荣贵到庭参加了诉讼，第三人中舜物业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告涂秋萍向本院提出诉讼请求：1.被告向我返还非法占用的广州市白云区XXX路××号车位；2.被告按照每个车位每月800元的标准向我支付车位占用费（占用费具体标准以评估机构评估为准，自2018年9月14日起计算至被告实际交付车位之日）；3.被告按照每个车位每月150元的标准承担上述物业车位的物业管理费（物业管理费自2018年9月14日起计算至被告实际交付车位之日）；4.本案诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：2018年9月4日，我通过京东账号在京东司法拍卖平台竞得位于广州市白云区XXX路××号车位。当日，广州市越秀区人民法院即出具（2018）粤0104恢执42号之二《执行裁定书》，裁定该五个车位所有权归我所有，车位所有权已于该日裁定送达我时起转移。我收到裁定后即办理五个车位的产权过户登记手续，并于2018年12月领取不动产权证书。但被告占有使用上述车位至今，经我多次催告仍拒不返还，我不得已于2019年1月11日向派出所报案，但派出所民警在调解无果后告知这属于民事纠纷，建议我通过诉讼解决。另因被告一直占有使用我的车位，故以上五个车位自2018年9月14日起至实际交付给原告之日止的物业管理费也应当由被告承担。综上，现为维护我的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。被告红叶酒店辩称，我司不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.我司对涉案车位有合法的使用权。我司对车位是合法使用，不是非法占用。2005年，我司与涉案车位所在的银通花园物管公司签订有一份协议书，该协议书是有关楼盘的消防维护费用的分摊协议，即物业公司将涉案的五个车位提供给我司使用，以此抵消开发商及物业公司应当分摊的消防设备的维护费用。签订该协议后，协议至今均在履行，至今尚未终止。该协议虽是以楼盘所在物业公司名义与我司签订，但该车位的所有权人，即楼盘的开发商是认可的。2.涉案的车位根据法院的有关拍卖通知，公告规定，法院对涉案车位拍卖是不交吉的处理方式。现原告通过拍卖取得了车位的物权，但按照法律规定的买卖不破租赁的原则，我司对车位的使用权是要受到法律保护的。到目前为止，原告没有根据原开发商和物业公司协议，具体解决原有车位的使用关系，在这种情况下，原告要收回使用权是没有依据的。3.我司不存在损害原告权利的行为。原告无法使用涉案车位，不是因为我司原因，而是因该楼盘的物业管理公司不让原告进入使用。另外，原告主张的涉案车位有5个，我司只使用了其中两个，另外三个都是由现在管理的物业公司在使用，我司也没有收取物业公司的费用。4.因我司对涉案车位享有合法使用权，故原告要求支付占用费和管理费无据。第三人中舜物业书面述称，我司自接受广州市白云区棠景街道办事处机场西社区居委会委托，管理位于广州市白云区乐嘉路2-18号银通花园小区后，因是托管期，参照原广州东建物业管理有限公司和红叶酒店对其所使用的车位没有收取任何费用，整个停车场是由广州银通房地产开发有限公司（以下简称银通公司）委托我司统一进行管理到2019年6月30日止，每月整个停车场租金9000元，平均每个车位116.88元，由我司转租给车位使用人每月500元包括车位管理费。因涉案车场公开拍卖后，我公司多次出函要求发展商银通公司、车位拍卖成交所有人出具相关收楼文件，由发展商确认移交时间，并发公告在车库张贴通知车位拍卖后成交人，自行前往发展商、业主委员会等相关部门办理收楼手续，或直接和停车人协商收取租金，我物业公司没有管理权限，我只是收取停车场的日常车位管理费用，因越秀区人民法院司法拍卖是不交吉拍卖，至于产权变更后由谁停车，谁的产权，都由相关人员自行通过司法途径落实，我司没有权限移交车位。我司没有收到被告支付的任何停车费用，车位是按现状停放，到2019年6月30日止还是五个车位由被告停放。项目移交后自2019年7月1日起管理权限移交给银通花园第一届业主委员会，我司已退出该物业管理项目。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月14日，广州市越秀区人民法院在执行申请执行人广东美亚投资有限公司、吉强与被告执行人内蒙古自治区纺织品公司广州昭君公司、广州银通房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，依法在该院京东网络司法拍卖平台上对被告执行人广州银通房地产开发有限公司所有的广州市白云区XXX路2-14号地下室1-77号车位进行公开拍卖。原告以最高价分别竞得其中的XXX路××号车位。同日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104恢执42号之二执行裁定书，裁定：……五、广州市白云区XX路××号车位的所有权归买受人涂秋萍所有，该5个车位的所有权自本裁定送达买受人涂秋萍时起转移。原告于2018年12月28日取得上述XX号房地产权证，于2018年12月29日取得上述10号、11号、12号车位的房地产权证。原告取得上述车位后，多次要求被告交还上述车位，被告以其对上述车位享有合法使用权为由一直未将车位交还给原告。诉讼中，被告提交河北省商务厅驻广州办事处与广州市东建物业管理公司于2005年6月7日签订的《消防、水、电日常维修保养费用分摊协议书》、银通公司于2019年3月19日出具的《关于以银通花园地下停车场5个车位的使用权抵扣消防设施维护等分摊费用的情况说明》、中舜物业银通花园管理处于2019年3月28日出具的《关于以银通花园地下停车场5个车位的使用权抵扣消防设施维护等分摊费用的情况说明》、河北省商务厅驻深圳办事处于2019年4月2日出具的《关于银通花园地下停车场5个车位使用权的说明》，《河北省机构编制委员会办公室关于整合河北省商务厅驻外省办事机构的通知》等证据，拟证明红叶公司为河北省商务厅驻广州办事处的投资控股企业，河北省商务厅驻广州办事处曾与广州市动建物业管理公司就涉案车位所在楼宇的消防、水、电日常维护保养费用分摊问题签订协议书，双方约定每月用地下室停车场5个免费车位相抵协议中由红叶公司承担的消防、水、电维护的费用，其因此对涉案5个车位享有合法的使用权。原告对上述证据的三性均不予确认，并表示上述分摊协议中签订主体并非被告，且东建物业公司亦并非车位的所有权人，从法律上看，被告与河北省商务厅驻广州办事处亦为两个独立的主体，从协议的内容看，亦不具备租赁合同的性质。即使河北省商务厅驻广州办事处曾使用涉案五个车位，也只是因其免除了东建公司的消防费用，东建公司越权将不特定的5个车位暂时授权其免费使用，亦只是基于授权而使用，而非基于租赁关系而取得，也不想有承租人的权利。另该协议中也明确约定协议的有效期为4.2年，从该协议签订的时间至今，该协议早已失效。对于银通公司出具的情况说明，原告认为银通公司于2019年3月19日出具该情况说明时，已丧失对涉案5个车位的所有权，其中关于上述5个车位的使用权抵扣相关消防设施维护等分摊费用的约定仍然有效的说明侵害了其作为所有权人的权益。对于银通花园物业管理处出具的情况说明，原告认为该说明盖章的主体不存在，且中舜物业银通花园物管处只是物业管理单位，对于涉案5个车位的合法使用权问题应由司法机关依法认定，该主体无权对此进行确认。另被告表示，其对涉案的5个车位均享有合法使用权，但因其公司目前只有两辆公车，故其仅使用了其中的2个车位，另外3个车位一直由中舜物业安排车辆停放使用，其与中舜物业之间未就该3个车位签订相关协议，亦未向中舜物业收取任何车位使用的费用。另因双方对涉案车位的占用费标准存在争议，原告向本院提出对涉案5个车位自2018年9月14日起的车位占用费标准进行评估的申请。本院依该申请依法委托广州市华盟价格事务所有限公司（以下代称评估公司）对上述申请内容进行评估。评估公司于2019年7月17日出具《关于广州市白云区乐嘉路2-14号地下室8-12号五个车位的占用使用费价值评估结论书》，结论书显示涉案5个车位在2018年9月14日至2019年6月18日期间的月租金单价为717元/月/个。原告因本次评估预付评估费3450元。本院认为，原告通过司法拍卖竞拍取得涉案5个车位，并分别于2018年12月28日取得上述××号房地产权证，于2018年12月29日取得上述10号、11号、12号车位的房地产权证，其依法对上述5个车位享有占有、使用、收益和处分的权利。原告取得上述车位后，曾多次要求被告交付涉案车位，但被告至今仍控制占用涉案车位，致使原告对涉案车位的权益无法实现。故原告要求被告交还上述车位合理合法，本院予以支持。原告取得涉案5个车位产权后，被告继续控制或占用上述车位已无依据，故原告要求被告支付其自取得涉案车位产权之日起至实际交还涉案车位之日止的占用费合理合法，本院予以支持。关于车位占用费的起算时间，以原告取得产权登记即××号车位从2018年12月28日起开始计算，10号、11号、12号车位从2018年12月29日起开始计算为宜。驳回原告主张上述日期前的场地占用费主张。关于车位占用费的标准，评估公司出具的评估报告结论评估程序合法，评估依据客观，本院对该评估报告中确定的单价717元/月/个的结果予以采纳。现有证据无法体现原告已代被告向涉案车位所在的物业管理公司支付了取得涉案车位后的物业管理费，原告要求被告向其支付涉案5个车位的物业管理费无据，本院不予支持。原告代被告向物业公司缴纳后，可另行向被告主张。被告抗辩其对涉案5个车位享有合法使用权，根据买卖不破租赁的原则，其有权继续使用涉案车位。因从被告提交的上述证据中无法体现其使用涉案车位是基于与原产权人的租赁关系，故被告的上述抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。被告强调其与案外人之间签订的分摊协议书之间的关系，被告应另循途径与该协议的相对方解决。另被告抗辩其仅使用了涉案5个车位中的两个儿车位，其余三个并未使用的问题。因被告明确其对涉案5个车位享有使用权，即被告认为该5个车位的使用权益均应归被告所有，即使该车位并不在被告的实际控制占用，被告仍负有向原告交还涉案5个车位的义务。第三人广州市中舜物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告广东红叶酒店有限公司向原告涂秋萍返还XXX路××号的车位；二、本判决生效之日起五日内，被告广东红叶酒店有限公司向原告涂秋萍支付广州市白云区XXX路××号车位自2018年12月28日至实际返还车位之日的车位占用费及广州市白云区乐嘉路2-14号地下室10号、11号、12号车位自2018年12月29日至实际返还车位之日的车位占用费（上述车位占用费按717元/月/个计算）；三、驳回原告涂秋萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1355元，由原告涂秋萍负担380元，被告广东红叶酒店有限公司负担975元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。评估费3450元，由被告广东红叶酒店有限公司负担，并于本判决生效之日起五日内向迳付原告涂秋萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  王 慧人民陪审员  莫丽娟二〇一九年十月三十日书 记 员  陈玉梅