黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑2701民初855号 原告：中国工商银行股份有限公司加格达奇支行。住所地：黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区胜利路8号。 负责人：姜云龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：孔繁众，该支行职工。 被告：芦佳，女，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 被告：王国琪，男，汉族，住黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区。 二被告共同委托诉讼代理人：李宝友，黑龙江众兴律师事务所律师。 第三人：大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司。住所地：黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区曙光大街南段。 法定代表人：夏志林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王程，黑龙江正旗律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司加格达奇支行（以下简称工商银行加奇支行）与被告芦佳、王国琪、第三人大兴安岭兴安房地产开发有限责任公司（以下简称兴安房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行加奇支行委托诉讼代理人孔繁众、被告芦佳、王国琪共同委托诉讼代理人李宝友、第三人兴安房地产公司委托诉讼代理人王程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行加奇支行向本院提出诉讼请求：1.判令芦佳、王国琪依据借款合同约定履行合同义务办理《不动产权证书》、办理《不动产登记证明》，将约定抵押房产办理正式抵押登记；2.判令芦佳、王国琪承担诉讼及相关费用。事实和理由：2013年5月6日，芦佳、王国琪与工商银行加奇支行签订了《个人购房借款／担保合同》，工商银行加奇支行当日向芦佳发放贷款290000元，用于购置位于加区曙光街幸福里小区1号楼西至东A区*至夹层*号房，并用该房产做抵押担保，由于该房产当时尚不具备办理产权证的条件，因此办理了预抵押登记。根据合同约定，在具备办理抵押登记条件后，芦佳、王国琪应积极主动办理产权登记及正式抵押登记。但办理产权登记条件成就时，芦佳、王国琪迟迟未予办理，对工商银行加奇支行信贷资产产生了巨大风险。因此，工商银行加奇支行于2017年2月28日、2018年3月9日通过催办通知函的形式要求芦佳、王国琪在限定期限内办理正式抵押登记，芦佳、王国琪至今未予办理，根据合同约定，芦佳、王国琪的行为已经构成违约。请求人民法院支持工商银行加奇支行的诉讼请求，维护工商银行加奇支行的合法权益。 芦佳、王国琪辩称，工商银行加奇支行要求芦佳、王国琪办理《不动产权证书》，工商银行加奇支行的此项请求没有根据，借款合同20.2条规定，“抵押人获得房屋产权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。”此项约定没有限制抵押人何时取得所有权证书，只是约定取得证书后30天内办理手续，工商银行加奇支行无权要求芦佳、王国琪何时办理产权证书。工商银行加奇支行诉请第二项是办理《不动产登记证明》，办此证明，必须是以得到产权证书为前提，产权证没办理前，此项登记无法进行，不是芦佳、王国琪不办。何时办理产权证，不是芦佳、王国琪一方能做到的，必须是第三人兴安房地产公司给予办理才行，现在是芦佳、王国琪与第三人兴安房地产公司之间的商品房买卖合同约定房屋产权为70年，而现在兴安房地产公司办不出70年产权的产权证，这个问题必须解决，如果此案能一并审理也可以，不能审理，只能等芦佳、王国琪与兴安房地产公司另案诉讼后才能解决工商银行加奇支行提出的请求。目前，工商银行加奇支行的诉请不符合合同的约定，请求法院驳回工商银行加奇支行的诉讼请求。 兴安房地产公司述称，芦佳、王国琪未办理房证与兴安房地产公司无关，该涉案房产早就满足了办理产权登记的条件，芦佳、王国琪未办理房屋产权登记不是兴安房地产公司的原因造成的。 本院经审理认定事实如下：2013年4月17日，买受人芦佳与出卖人兴安房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为2013-****，合同约定，出卖人兴安房地产公司以出让方式取得位于曙光社区（春城路西侧）的地块的土地使用权，该地块土地面积为31757㎡，规划用途为商业用地，土地使用年限自2011年3月31日至2081年3月31日，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名康庄-幸福里小区，建设工程规划许可证号为建字第232701-2011-00013，施工许可证号为2011010；买受人芦佳购买位于加格达奇区康庄幸福里1#楼西至东A区*至夹层*号房的商品房，该商品房的用途为商服，建筑面积共226.76平方米，每平方米为7119元，总金额为1614305，付款方式为首付1324305元，贷款290000元。2013年5月6日，借款人（抵押人）芦佳、抵押物共有人王国琪与贷款人工商银行加奇支行签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：借款金额为290000元，该款用于购买康庄幸福里1#楼西至东A区*至夹层*号房，担保方式为抵押，抵押物为加格达奇区曙光街康庄幸福里1#楼西至东A区1至夹层3号房；抵押人应及时到有关机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管，抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记，贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合，抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人提出书面申请，本合同项下抵押登记费用由抵押人承担。2013年5月6日，抵押权人（贷款人）工商银行加奇支行与抵押人（借款人）芦佳到加格达奇区房产管理局办理了预购商品房抵押备案，该备案说明中载明，售房单位兴安房地产公司，房屋坐落加格达奇区康庄幸福里1#楼西至东A区*至夹层*号，债权金额290000元，设定期限2013年5月6日至2023年5月6日，备注：借款合同（编号0091400040****商房贷00000**）中记载的房屋，已在加格达奇区房产管理局办理了预购商品房抵押备案，在工程完工后，须履行现房抵押的相关手续，办理房屋所有权证及他权证，过期不办，出现一切后果，由抵押权人、抵押人、售房单位承担一切责任。2013年5月6日，工商银行加奇支行向芦佳发放贷款290000元。 另查明，2017年3月24日，兴安房地产公司向芦佳出具了购房发票，该发票备注载明，“康庄幸福里小区1#A区西至东*至夹层*号，芦佳1521**************（身份证），房屋总价款1614305.00元（共2张）。”2017年2月28日，工商银行加奇支行向芦佳送达了办理不动产权证书通知函，该函内容：“芦佳女士，您于2013年5月6日向我行申请个人住房贷款29万元，并与我行签订了编号为0091400040****商房贷00000**的《中国工商银行个人购房借款／担保合同》。请您在接到本通知后15日内，携带购房资料和贷款资料到有关部门办理，如不办理，我行将按照合同约定采取法律措施，特此函告。中国工商银行加格达奇支行。”2018年3月9日，工商银行加奇支行向芦佳送达了办理正式抵押登记函，该函内容：“芦佳女士，您于2013年5月与我行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号：0091400040****商房贷00000**）。现提示您，请您在收到本函之日起5日内联系我们，办理房屋所有权证／正式抵押登记手续。如您逾期未办理，我行有权按合同约定处理。中国工商银行加格达奇支行。” 以上事实有工商银行加奇支行提供的《个人购房借款／担保合同》、预购商品房抵押备案说明、办理不动产权证书通知函、芦佳提供的《商品房买卖合同》、兴安房地产公司提供发票及庭审中各方陈述在卷予以证实，足以认定。 本院认为，芦佳与工商银行加奇支行签订的《个人购房借款／担保合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按合同约定履行各自的义务。工商银行加奇支行已按合同约定向芦佳发放了290000元贷款，签订了抵押担保合同，并办理了预购商品房抵押备案，已履行了合同约定的义务，故工商银行加奇支行有权要求芦佳履行《个人购房借款／担保合同》约定的义务。《个人购房借款／担保合同》上已约定，“抵押人应及时到有关机关办理抵押登记手续，”且预购商品房抵押备案也载明，“在工程完工后，须履行现房抵押的相关手续，办理房屋所有权证及他权证，过期不办，出现一切后果，由抵押权人、抵押人、售房单位承担一切责任”，所以作为抵押人的芦佳有义务在可以办理不动产权证的情况下，及时办理抵押房屋的产权证。根据本案查明的事实，兴安房地产公司已向芦佳出了商品房购房发票，现可以办理涉案房屋的不动产权证，故工商银行加奇支行提出芦佳、王国琪应依据借款合同约定履行合同义务办理《不动产权证书》、办理《不动产登记证明》、将约定抵押房产办理正式抵押登记的诉讼请求，符合法律规定，也符合合同约定，本院予以支持。芦佳、王国琪辩称，芦佳、王国琪与第三人兴安房地产公司之间的商品房买卖合同约定房屋产权为70年，而现在兴安房地产公司办不出70年产权的产权证，这个问题必须解决，如果此案能一并审理也可以，不能审理，只能等芦佳、王国琪与兴安房地产公司另案诉讼后才能解决工商银行加奇支行提出的请求。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第四项规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：商业、旅游、娱乐用地四十年。”本案的涉案房产用途为商服，根据上述法律规定，商业用地的土地使用权出让最高年限为40年，不动产登记部门应当根据法律规定办理涉案房屋的不动产权证。至于芦佳、王国琪与兴安房地产公司之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，芦佳、王国琪可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第一款第四项规定，判决如下： 芦佳、王国琪应在本判决生效后十日内办理加格达奇区康庄幸福里1#楼西至东A区*至夹层*号房的《不动产权证书》、并办理《不动产登记证明》，按《个人购房借款／担保合同》的约定办理康庄幸福里1#楼西至东A区*至夹层*号房正式抵押登记手续。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取50元，由芦佳、王国琪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。 审判员  李明站 二〇一九年十月二十一日 书记员  于 静