江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初12310号 原告：仲其亮，男，1984年1月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 原告委托诉讼代理人：仲东华，江苏衡上律师事务所律师。 被告：江苏八闽房地产有限公司，统一社会信用代码91321322079859896K，住所地沭阳县南湖街道上海路交汇处（教育园区管委会智慧大厦3楼5、6、7号房间）。 法定代表人：吴正建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王青浩，江苏东域律师事务所实习律师。 原告仲其亮与被告江苏八闽房地产有限公司（下简称“八闽公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告仲其亮委托诉讼代理人仲东华、被告八闽公司委托诉讼代理人高中新、王青浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告八闽公司向原告出示房屋经综合验收合格的证明；2、判令被告八闽公司给付原告逾期交房违约金49455元（自2017年9月30日起至2019年1月15日止，按每日130元计算）；3、判令被告八闽公司向原告支付逾期办证违约金2625元。诉讼过程中，原告撤回要求被告向其出示房屋经综合验收合格的证明和逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：2016年5月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的智慧佳园小区18号楼2单元1201室房屋，价款为525000元，交付日期为2017年12月30日前。合同第九条关于逾期交房违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。现被告未在约定时间内向原告交付案涉房屋，构成违约。为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。 被告八闽公司承认与原告签订案涉《商品房买卖合同》以及约定的交房时间。认为案涉房屋于2018年6月26日取得建设工程竣工验收备案表，符合房屋交付标准。原告要求被告向其支付2017年9月30日至2019年1月15日期间的逾期交房违约金没有依据，因被告最迟于2018年9月7日向原告身份证上的地址即沭阳县沭城街道果园新村13幢一单元501室邮寄了交房通知书，该通知书是原告提供的其变更后的地址，否则被告无法知晓原告其他住址。原告称于2019年1月15日首次接到上房通知没有事实依据。案涉房屋符合交付条件后，被告通过电话、短信等方式通知原告上房，原告一直拖延。后被告三次向原告邮寄交房通知书，其中一份已于2018年9月7日被签收，应视为被告已履行交房义务之日，且原告于2019年3月10日至被告处接收房屋，说明迟延交房对原告没有任何损失。另合同约定的违约金标准过高，请求予以调整，按中国人民银行同期贷款利率计算。 本院经审理查明如下事实：2016年5月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，载明原告的地址为：沭阳县马厂中学家属区11-189号。合同约定原告以525000元价格购买被告开发的智慧佳园第18幢第二单元1201室。合同第五条约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%的），据实结算房价款…合同第八条约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格…合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十五条关于产权登记的规定：第十五条约定出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房产权属证书的，且买受人不退房，出卖人按已付购房款百分之0.5支付违约金。附件四：合同补充协议第四条约定：合同规定出卖人应履行的通知义务，以出卖人按买受人填写在合同中的联系地址寄出通知为准，且出卖人据此地址寄出挂号信函五日即视为送达。…买受人联系地址和电话有变更须在七日内以挂号信函书面方式通知出卖人…。 合同签订后，因面积差异，原告实际向被告支付房价款524958元。案涉房屋于2018年6月26日取得《工程竣工验收备案表》，2018年10月18日可以办理首次登记。2019年1月15日，原告收到被告向其邮寄的《智慧佳园交楼通知书》，2019年3月10日原告至被告处办理案涉房屋交房手续。 另查明：2018年9月6日，被告向原告身份证上的地址即沭阳县沭城街道果园新村13幢一单元501室邮寄交房通知书，2018年9月7日，该邮件被他人签收。 本案的争议焦点为：被告于2018年9月6日向原告发出的书面交房通知是否为有效通知；双方约定的逾期交房违约金标准是否明显过高，应否予以调整。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，被告应当于2017年9月30日将取得竣工验收备案表的房屋交付原告使用，但被告并未在该期间履行交房义务，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金应自2017年10月1日起按日万分之二计算至书面交房通知确定的交付之日止。 关第一个争议焦点，被告主张曾三次向原告邮寄书面交房通知书，其中第二次快递根据原告指示向其身份证登记地址“沭阳果园新村13-1-501，电话137××××31”，该邮件于2018年9月7日被签收，应视为被告已履行交房义务；原告否认实际收取该份信件，认为应以被告第三次按照合同提供的“沭阳县马厂中学家属区11-189号”邮寄的书面交房通知为准，违约金应计算至2019年1月15日。本院认为，案涉商品房买卖合同签署于2015年5月12日，原告预留地址、联系电话为：沭阳县马厂中学家属区11-189号、137××××31。后原告因工作调动，于2017年5月19日更换身份证，将户籍地址由“沭阳马厂中学家属区11-189号”变更为现家庭住址“沭阳果园新村13-1-501”，在合同中已经约定送达地址的情况下，被告不会主动去调取原告的户籍信息，变更后的家庭住址显然是原告向被告提供的，实际上被告向原告的现居住地发送快递更有利于实现快递的有效送达，况且快递单的联系电话号码与合同预留的电话号码是一致的，故被告于2018年9月5日向原告发出的书面交房通知应视为有效送达，逾期交房的违约金应计算至2018年9月7日。 关于第二个争议焦点，本院认为，该违约金标准系双方协商而成且未超出法律规定范围，被告亦未能提供证据证明该违约金明显高于原告的实际损失，依法不应调整。 关于原告主张的逾期办证违约金，《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。可见，买卖双方在签订买卖合同后，为实现签订合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利与应履行的义务。本案虽然原告于2018年9月7日未至被告处办理房屋交接手续，但已经视为实际交付，被告应自2018年9月7日起90日内将办理不动产权属登记手续需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据沭阳县不动产登记局向沭阳县房地产管理处出具的告知单，载明被告公司开发的智慧佳园小区项目17-19、1A、5A号楼过程可以办理首次登记，故被告已经在该期间内履行该项合同义务，不存在逾期办证的违约行为，原告要求被告支付逾期办证的违约金并无事实及法律依据，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏八闽房地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告仲其亮逾期交房违约金35802.14元（以524958元为基数，自2017年10月1日起按日万分之二计算至2018年9月7日）； 二、驳回原告仲其亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1102元，减半收取551元，由原告仲其亮负担206元，由被告江苏八闽房地产有限公司负担345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1102元。 审 判 员 于在会 二〇一九年十月三十日 法官助理 胡潇潇 书 记 员 孙千千 书 记 员 孙嘉璐 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。