广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终946号上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市罗城街道。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李丽婵，女，1991年9月12日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人李丽婵商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初763号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一方公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，有失公允，应予撤销。涉案商品房未能按时办理不动产权证的过错、责任在于被上诉人，被上诉人未按时将办理不动产权需由其提供的资料给上诉人，亦未按时到不动产管理部分办理有关手续，导致办证延迟，由此产生的责任不应由上诉人承担。1.按照不动产管理局的收件习惯，只有在上诉人、被上诉人应当提交的办证资料全部齐全，不动产管理局才会收件办证，且《合同法》第六十六条、第六十七条规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权制度，被上诉人在2018年4月20日前未能将其应当提交的办理权属证书的材料提供给上诉人，上诉人有权拒绝相应的履行，按照被上诉人交付资料的时间，顺延720天，现被上诉人请求迟延办证违约金的条件未成就，应驳回诉讼请求。2.由于被上诉人未能依约交付资料给上诉人导致上诉人迟延将有关资料交付给办证机关，上诉人多次催告被上诉人缴交契税、到办证机关面签（作询问笔录），并将相关完税证明、询问笔录交付给上诉人，由上诉人统一向办证机关提交前述资料，否则不能办证。3.合同法规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权，本案应根据合同法第六十六条、第六十七条或第六十八条的规定进行处理，不能认定依法行使抗辩权的一方当事人违约。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。请求二审法院依据本案事实以及相关证据作出公平、公正的判决。李丽婵辩称：一、上诉人对于契税是如下操作的：1.在签订商品房买卖合同，支付首付款时，上诉人称由其代缴契税，业主已把契税全额支付给了上诉人。2.上诉人在2018年11月通知全体业主，要求业主自行缴交契税，并把已收契税退还给业主。3.只有后期买房的少部分业主在签订合同时，由业主自行缴交，而不是上诉人先行收取。4.除2018年11月外，上诉人没有任何通知业主缴交契税的行为。二、上诉人以被上诉人延迟缴交契税导致其延迟提交资料报不动产登记部门，并以此抗辩其违约责任是没有事实和法律依据的。1.上诉人承担违约责任的义务是单方义务，不存在任何的先履行抗辩权。根据合同约定，上诉人需要承担的义务是把办理产权登记需要由开发商提供的资料及时报产权登记机关备案。此义务是单方义务，无需被上诉人的协助。上诉人自行履行即可，所以无论被上诉人的行为如何均不影响上诉人履行义务。2.上诉人没有举证证明被上诉人需要先履行协助。根据合同约定，上诉人的义务为单方义务，上诉人一再陈述需要被上诉人先履行协助，但此明显违反合同约定。合同是上诉人出具的格式合同，上诉人出具合同后却不按合同履行协助，明显不合理。在此情况下，上诉人认为被上诉人需要先履行，应当举证证明需要被上诉人先履行协助，否则应承担举证不能的后果。3.上诉人没有举证证明其已早于被上诉人履行义务导致上诉人履行义务受阻。若上诉人认为其履行义务受到被上诉人阻碍，应当举证证明其单方准备的材料已早于被上诉人准备充足。但没有任何证据证明上诉人已早于被上诉人履行义务，没有任何证据证明上诉人的行为阻碍了被上诉人履行义务。4.客观上是上诉人一直拖延不履行义务。本小区迟迟未办证是因为上诉人没有通过消防验收、没有做好办证的准备工作，并不是因为被上诉人原因导致。5.上诉人作为商事主体、作为义务履行方应承担通知、提醒的义务。上诉人是房地产开发商，完全了解房地产开发、办证流程，而被上诉人作为业主，在没有收到开发商通知的情况下，不可能知道其需要履行何种协助。开发商一方面不提醒业主，另一方面把违约责任推卸到业主身上，明显有违诚实信用原则。6.上诉人据此抗辩其违约行为，明显不符合事实。上诉人的抗辩应以上诉人是否按时履行了合同义务进行判断。至少应举证证明其按时使涉案房屋符合办理权属登记的条件成就并通知了被上诉人。综上所述，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。李丽婵向一审法院起诉请求：一、判令一方公司向李丽婵支付逾期办证违约金（按已付房款436000元以同期银行贷款利率年利率5.15%计算，从2018年6月1日起至2019年1月3日为13287.85元）；二、判令一方公司立即把代为领取的《不动产权证书》交付给李丽婵；三、本案的诉讼费用由一方公司承担。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市××城街道××脚村渔湾一方御湾商住小区的房地产开发商。2015年4月11日，李丽婵作为买受人，一方公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为一方××商住小区××幢×××房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为436000元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人必须在2015年4月11日前付清首期房款给出卖人即人民币131000元，除首期房款外，剩余房款金额人民币305000元正，买受人必须于2015年4月17日前申请办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2015年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。2016年6月11日，李丽婵作为乙方，一方公司作为甲方，双方签署了《交房补充协议》，该协议第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。2018年11月2日，一方公司在一方御湾商住小区公告栏张贴《关于御湾1、2、9、10、11、12栋缴交契税的通知》，通知业主自行缴交契税。2018年12月26日，罗定市不动产登记局出具了涉案商品房的房地产（一手商品房）转移登记收件依据（回执）给一方公司。2019年1月3日，罗定市国土资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，权利人为李丽婵。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。李丽婵与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：一方公司应否向李丽婵支付逾期办证违约金？针对上述争议焦点，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，一方公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案。如因一方公司的责任，李丽婵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而李丽婵又不退房的，一方公司按李丽婵已付房款的同期银行贷款利率向李丽婵支付违约金。一方公司于2016年6月11日将涉案商品房交付给李丽婵，最迟在2018年6月1日就应将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案，但一方公司于2018年11月2日才通知李丽婵自行缴交契税，2018年12月26日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致李丽婵不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，一方公司违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任，按合同约定按李丽婵已付房款的同期银行贷款利率向李丽婵支付逾期办证违约金。现一方公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期了208天，根据中国人民银行公布的贷款基准利率，一年以内（含一年）的贷款基准利率为4.35%，李丽婵请求按年利率5.15%计算理据不足，一审法院不予支持。故一方公司应向李丽婵支付逾期办证违约金10808.02元（436000元×4.35%÷365天/年×208天）。本案现有证据未能证明涉案商品房的《不动产权证书》原件由一方公司持有，故李丽婵要求一方公司向其交付涉案商品房的《不动产权证书》的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、由罗定市一方房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金10808.02元给李丽婵。二、驳回李丽婵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元（李丽婵已预交），由李丽婵负担12元，罗定市一方房地产开发有限公司负担54元。二审期间，上诉人一方公司向本院提交了以下证据：一、《税收完税证明》、《不动产登记局窗口收件依据》（存根）、《委托书》、不动产转移登记询问表（受让方）、《不动产登记申请书》各一份，均拟证明上诉人为被上诉人办证，需要被上诉人配合上诉人办证的所需工作包括：1.缴交契税；2.填写不动产转移登记询问表是需要被上诉人本人去不动产部门窗口办理的；在办证时，若由于被上诉人的迟延办理而导致办证逾期，责任应由被上诉人承担。二、不动产权证书，拟证明涉案商品房的初始登记时间。上述证据已经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查明，2018年10月24日，上诉人为涉案商品房办理了初始权属登记。2016年8月4日，李丽婵向国家税务总局罗定市税务局第一税务分局（办税服务厅）交纳了涉案商品房的契税。还查明，二审中，上诉人确认部分业主在签订《商品房买卖合同》时，上诉人连同办证费用一并收取了业主的契税款，由上诉人代为缴纳，上诉人在收取了业主的契税款后，已于2018年11月左右将契税款退还给业主，并要求业主自行缴纳契税。但上诉人对其收取哪部分业主费用代缴纳契税的情况，并未能明确。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。李丽婵与一方公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方的诉辩意见，本案二审程序中的争议焦点问题为：上诉人应否承担逾期办证违约责任？上诉人认为被上诉人未按时缴纳契税及交齐相关证件、材料导致其迟延办证，并主张办证期限应自被上诉人交齐资料之日起算，其无需承担逾期办证的违约责任。本院认为，上诉人于2016年6月11日交付涉案商品房给被上诉人使用，根据双方合同约定，上诉人最迟应于2018年6月1日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案商品房于2018年10月24日才办理了商品房初始登记，此时才具备办理产权转移登记的条件。上诉人未能提供证据证实在2018年6月1日前是因买受人的原因导致其无法办理权属转移登记，故上诉人自2018年6月1日起已属逾期办证。被上诉人已于2016年8月4日交纳了涉案商品房的契税，并未存在逾期缴纳契税的情况。至于上诉人认为被上诉人未及时向上诉人提交相关证件、材料而导致其迟延办证的主张。上诉人并未提供证据证实其已向被上诉人履行了通知义务，并在上诉人通知后被上诉人未在合理期限内提供协助，故上诉人主张其无需承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，本院不予采纳。上诉人应在交付房屋给被上诉人使用后的720日内（即2018年6月1日前）为被上诉人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，上诉人于2018年12月26日才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，已属违约，一审判决上诉人支付逾期办证违约金10808.02元给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十月三十一日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。