四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12673号 上诉人（原审被告）：万红梅，女，1982年10月13日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：龚霞，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何娟，女，1982年3月9日出生，汉族，住南京市建邺区。 委托诉讼代理人：曾令晖，四川衡平律师事务所律师。 原审第三人：四川中原物业顾问有限公司凤凰城营业部，住所地：四川省成都市成都高新技术产业开发区盛华北路340号。 负责人：何世胜。 委托诉讼代理人：黄海，男，该公司员工。 上诉人万红梅因与被上诉人何娟、原审第三人四川中原物业顾问有限公司凤凰城营业部（以下简称“中原物业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初18381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 万红梅上诉请求：1.判令撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初18381号民事判决书第二项判决事项；2.判令驳回何娟第二、三项诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由何娟承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.万红梅与何娟签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》违背了万红梅与开发商签订的《认购协议书》，系无效合同且无法实际履行，且该《认购协议书》的内容万红梅与何娟均清楚，因此因合同造成的损失由各自承担。2.上述协议不可履行是因不可抗力：限购政策导致的，万红梅与何娟均为限购人群，限购政策是合同履行中不可预见的且不能克服的。3.2016年10月万红梅告知何娟无法取得案涉房屋，且通过中介向何娟要求解除案涉合同并退回定金，2018年3月29日何娟前往中介公司办理相关手续并实际收到5万元定金，该解除合同的行为已履行完毕，何娟无权再行主张赔偿违约金。4.《房屋买卖合同》是中原物业提供的格式合同，不适合本案案涉房屋，因此签订了《补充协议》，该内容优先于主合同，该协议第2条第4款约定的违约责任优先适用。综上，万红梅无违约责任，不应当承担违约责任。 何娟辩称，在上诉的事实及理由中，万红梅承认案涉房屋是工程抵款，签订时中介在场，证明有处分权，可以直接签合同。关于《认购协议书》，一审中何娟没有看到该协议，只是中介带来了该协议，万红梅声称何娟2017年购买过房屋是限购人群，但是该协议签订在限购之前，万红梅为了变更价款，以各种理由涨价且迟迟不履行，何娟多次联系万红梅且在中介的陪同下寻找万红梅，但是均被拒绝见面，实际上此时案涉合同没有履行完毕，是万红梅导致了整个合同无法履行，恶意阻止合同履行。定金退还并不代表无违约责任，该定金只是因中介公司做账而退还，且双流的案涉房屋已经被他人购买。一审中万红梅强调案涉房屋是工程抵款，那么案涉房屋应当是一手房而不是二手房。 中原物业陈述称，一审认定事实清楚，请求二审法院依法认定事实，依法查明。 何娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的合同《买卖交易文本》；2.判令万红梅支付何娟违约金860000元。 一审法院认定事实：2015年8月31日，万红梅与成都瑞阳合能房地产开发有限公司（下称瑞阳公司）签订《合能?璞丽住宅物业认购协议书》，约定：万红梅认购瑞阳公司开发的商品房，该商品房用途为公寓（相应土地使用年限为70年），总价款749393元；本协议签订当日，万红梅交纳定金2万元，并承诺在2015年9月30日前到璞丽项目售楼部与瑞阳公司签订《商品房买卖合同》及补充协议；本协议不能转让、不能更名、不能换房。 此后，万红梅并未与瑞阳公司签订《商品房买卖合同》。 2016年9月9日，经由中原物业居间，何娟与万红梅签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定：何娟向万红梅购买位于成都高新区号房；万红梅承诺该房屋产权清晰明确，对该房屋具有独立处分权；总房价860000元，何娟在签订本合约当日向万红梅支付购房定金5万元，该定金由中原物业托管；双方至开发商签署更名声明书当日，何娟支付购房款340000元；何娟至开发商签署商品房买卖合同后，支付购房款395000元；何娟至房管局成功核实备案信息无误后支付剩余尾款75000元；若万红梅提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，或房屋被查封、限制转让（买卖双方另行约定除外），或签署本合约后拒绝将房屋出售给何娟或擅自提高房屋交易价格，或将房屋出售给第三人等导致买方无法取得房屋所有权的，万红梅构成根本性违约，何娟有权单方面解除本合同，万红梅须向何娟支付该房屋成交价20%的违约金；如在买、卖、经纪三方共同努力下无法更名交易，该合同自动解除，三方互不追究违约责任。 当日，何娟支付购房定金50000元，并依约交由中原物业托管。 2016年10月1日，本市公布实施《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》（成办发〔2016〕37号），在成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。2016年11月17日，本市公布实施《进一步促进我市房地产市场健康发展的若干政策措施》（成办发〔2016〕45号文件），进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，自即日起，成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。 2017年7月3日，案涉房屋进行网签备案，由瑞阳公司出卖给案外人傅志宏。 2018年3月29日，何娟到中原物业办理退还定金手续；4月10日，中原物业向何娟转款50000元。 另外，何娟不是成都高新区南部园区户籍居民，亦未在成都高新区南部园区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上。 一审法院认为，何娟于2018年3月29日办理退还定金手续，意在解除合同，万红梅对此认可，故一审法院确认双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2018年3月29日解除；与此同时，万红梅还应向何娟支付违约金172000元，具体理由如下： 1.根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，在房屋买卖合同关系解除后，并不影响何娟向万红梅主张违约损害赔偿。万红梅辩称何娟已丧失请求支付违约金或赔偿损害责任基础，于法无据，一审法院不予采纳。 2.在买卖合同中，出卖人对标的物享有处分权是合同能够正确履行的先决条件，而万红梅自始至终都未取得出卖案涉房屋的处分权，致使何娟无法取得房屋，其行为已构成根本违约，前述约定“……等导致买方无法取得房屋所有权的，万红梅构成根本性违约，何娟有权单方面解除本合同，万红梅须向何娟支付该房屋成交价20%的违约金”中支付违约金的条件已成就；而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，在当事人既约定违约金，又约定定金时，何娟可以选择适用违约金。 3.何娟、万红梅之间的买卖行为发生于2016年9月9日，距离本市出台限购政策以及限购政策对案涉买卖行为产生影响尚有数十天，若万红梅具备处分条件，完全可以履行合同，万红梅将合同不能履行归责于限购政策出台，实为推脱责任；事实上，从现有证据判断，万红梅在何娟支付定金后未有任何履行行为，在此情况下，自然也不适用有关“如在买、卖、经纪三方共同努力下无法更名交易，该合同自动解除，三方互不追究违约责任”的约定，而免除万红梅的违约责任。 4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，是对合同解除或者债务抵消异议期间及其法律后果的解释；万红梅据此认为何娟主张其违约的期间已经经过，显然不当，故一审法院不予采纳。 5.何娟主张的可得利益损失表现为其转售案涉房屋所能获得的利润（大致为房屋市场成交价减去合同约定价格），而公允界定该利润依托于恰当确定某个时间点的房屋市场成交价。案涉房屋买卖系更名交易，意味着交易完成需要何娟与开发商直接签订商品房买卖合同，该买卖行为自然要受制于前述限购政策。根据本市2016年11月17日限购政策，何娟此时已不具备购买案涉房屋的资格，意即除非更名交易完成于此前，否则，即使万红梅如约履行，何娟也将因限购政策而无法取得房屋。由此而论，将2016年11月17日作为确定案涉房屋市场成交价的时间节点较为恰当。何娟主张2017年6月，因无相应依据，一审法院不予采纳。2016年11月17日距2016年9月9日，时间跨度有限，虽然房屋市场行情整体上涨，但涨幅也不至于突飞猛进。与此同时，根据万红梅与中原物业关于何娟知晓《认购协议书》的一致陈述，并结合日常生活经验，一审法院推断何娟在购买房屋时是知晓《认购协议书》的；在此情况下，何娟仍然选择缔约，表明其自甘风险。综合考虑以上因素，一审法院认为，约定的房屋成交价20%的违约金符合双方当事人的合理预期，且足以弥补何娟因此遭受的损失，故不应增加。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第二款，第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认何娟与万红梅签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2018年3月29日解除；二、万红梅于判决生效之日起十日内向何娟支付违约金172000元；三、驳回何娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6200元，由何娟负担1860元，万红梅负担4340元（此款何娟已预交，万红梅应于履行判决义务时一并支付给何娟）。 各方当事人二审均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 另查明，二审中，万红梅陈述，案涉房屋实际上是万红梅所在公司与案涉房屋的开发商之间存在债权债务关系，开发商将案涉房屋抵偿对公司的欠款，公司让万红梅内部购买，之后由于限购政策出台，而万红梅系限购人群，故未能成功认购案涉房屋。 再查明，在二审中，各方当事人陈述如下: 审：合同的交易方式是先由何娟交付50000元定金，再由万红梅与开发商协调办理更名事宜，取得同意后双方去办理更名，然后由何娟支付剩余款项？ 中原公司：先由万红梅与开发商确定可以更名后才能卖房，确定可以更名后再签合同及支付50000元定金，之后再办理其他事宜。 审：去开发商确认更名这件事情应该由谁主导？ 中原物业：我们认为是万红梅主导。 何娟：由万红梅通知我去开发商处。 上代：我们没有通知，是因为公司与开发商没有沟通好，我们也一直在催促公司与开发商把抵款协议签订下来。不是万红梅在主导这个事情，而是公司与开发商主导，万红梅没有能力控制事情的进展。 审：万红梅之后一直没有取得房屋所有权？ 上代：是的。 本院认为，万红梅与何娟签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效。双方在磋商中明确,首先由万红梅与开发商确认，可以对案涉房屋进行更名，万红梅再与何娟签订房屋买卖合同，因此，在万红梅确认与开发商协商可以更名后，何娟才与万红梅订立了案涉《房屋买卖合同》及补充协议，故，万红梅的主张案涉合同系其与何娟恶意串通损害第三方利益的意见不成立，本院不予采纳。 关于万红梅是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。本院认为，据查明的事实，本案的交易流程系由万红梅先与开发商就案涉房屋是否可以更名进行确认，在确认可以更名后，再与何娟签订房屋买卖合同，并由何娟支付定金，然后由万红梅与何娟共同前往开发商处办理更名手续，再由何娟与开发商直接订立商品房买卖合同。而实际履行情况，是万红梅向何娟以及中原公司确认可以进行更名后，与何娟在中原公司居间下签订了《房屋买卖合同》及补充协议，合同签订后，何娟将定金50000元交付给中原公司。之后，由于万红梅未能成功认购案涉房屋，导致《房屋买卖合同》及补充协议实际无法履行，因此，万红梅已经构成根本性违约。一审法院认定，违约金应以房屋成交价的20%计，即172000元，该金额符合双方当事人的合理预期，且足以弥补何娟的损失，并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3740元，由万红梅承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张引千 审 判 员 白福群 审 判 员 龚 耘 二〇一九年十月三十日 法官助理 刘 杨 书 记 员 杨珍梅