宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初1575号原告:姚学帅，男，1985年7月9日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。被告：周华丽，女，1980年7月30日出生，汉族，个体从业人员，户籍地河南省商水县，现住址不详。被告：史福建，男，1980年7月11日出生，汉族，个体从业人员，户籍地河南省商水县，现住址不详。原告姚学帅与被告周华丽、史福建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚学帅到庭参加诉讼，被告周华丽、史福建经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚学帅向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告租金267444元；2.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年9月28日，原告与二被告签订房屋租赁合同，租赁永宁县×××室住宅房一套，面积111平米，永宁县望远镇×××营业房两套，面积428平方米，租期至2022年12月31日。因二被告以房屋抵押贷款未还，被宁夏银行起诉至永宁法院，永宁法院于2016年7月26日拍卖房屋，原告于当日购得房屋并过户于原告名下。因购买之前，房屋合同签订期限为8年，先后两次付清5年租赁费为425000元，实际租赁22个月，应付155826元，剩余房租267444元应予返还。故原告起诉至法院，望判如所请。周华丽、史福建均未作答辩。原告为证实其主张提交了《房屋租赁合同》、《合同补充协议书》、收条、增值税发票、税收缴款书、土地证、房权证以及二被告的结婚证复印件。二被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证和质证等诉讼权利。本院审查认为，上述证据来源合法，内容真实、与本案相关联，本院予以采信。另外，为查明本案案情，本院依职权调取了本院（2015）永民商初字第32号民事判决书及（2015）永执字第420-2号执行裁定书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周华丽、史福建系夫妻关系。2014年9月28日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》二份，合同约定：原告租赁二被告位于永宁县×××室住宅一套及永宁县×××1号、2号营业房两套，租赁期限自2014年9月28日至2022年12月31日止；永宁县望远镇立业春城一区13-1-202室住宅每年租金15000元，八年内租金不变，永宁县×××-1号、2号营业房每年租金85000元，合计租金100000元；租金支付方式为每年提前一个月支付下一年的全额房租。合同签订后，原告于当日向二被告支付房屋租金100000元。2014年11月18日，原告与二被告又签订《合同补充协议书》一份，协议书载明：二被告因工程资金紧张，双方协商原告能一次性支付二被告五年房租，则租金由每年100000元下调为每年85000元，五年房租共计425000元；双方商议后，原告同意二被告的意见，愿意一次性支付2014年9月28日至2019年12月31日的房租共计425000元。后三年（2020年1月1日至2022年12月31日）的房租随行就市；因原告已支付给二被告100000元租金，还需支付租金325000元。《合同补充协议书》签订后，原告于当日支付二被告房屋租金325000元。2015年1月6日，因二被告未按约偿还宁夏银行股份有限公司永宁支行借款，该银行向本院提起诉讼，本院于2015年4月24日作出（2015）永民商初字第32号民事判决书，判决二被告偿还宁夏银行股份有限公司永宁支行借款本金240万元及利息，如被告史福建不能履行到期还款义务，宁夏银行股份有限公司永宁支行有权以被告周华丽抵押的不动产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。判决生效进入执行程序后，本院于2016年7月15日作出（2015）永执字第420-2号执行裁定书，确认三次拍卖被告周华丽位于永宁县×××13A-1号、2号营业房均流拍，将该营业房以2785115.34元的价格变卖给原告姚学帅，由姚学帅持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。裁定书送达原告后，原告分别于2016年7月29日和2016年8月1日将两套营业房登记至原告名下，办理了房权证，取得了房产的所有权。后原告向二被告索要多支付的房租未果，诉至法院。本院认为，原告与二被告签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议书》是双方真实意思表示，原告与二被告之间形成合法有效的房屋租赁合同关系。原、被告签订的《合同补充协议书》对2014年9月28日至2019年12月31日的房屋租金重新进行了约定，原告作为承租方，按约向二被告支付了五年房屋租金425000元后，通过法院变卖取得了所租赁的营业房的所有权，自原告取得营业房所有权之日双方关于营业房的租赁合同解除并终止履行，故营业房的租金应计付至原告取得产权之日。原告分别于2016年7月29、2016年8月1日取得永宁县×××13A-1和2号营业房的所有权，为便于计算，确定租赁费的截止日期为2016年7月30日，营业房租赁时间共计1年10个月零2天。因双方在《合同补充协议书》中未对住宅房和营业房的租金分别进行约定，故本院根据双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金按比例计算，确定永宁县×××-1和2号营业房年租金由85000元下调为72250元，永宁县望×××室住宅年租金由15000元下调为12750元。营业房的租金自2014年9月28日计算至2016年7月30日为132854元。原、被告双方对于永宁县×××室住宅的房屋租赁合同尚未解除，该房屋租赁合同尚在履行，原告主张退还多支付的租金，该住宅房屋租金应计算至租赁期限届满之日2022年12月31日。该住宅房自2014年9月28日至2019年12月31日五年的租金确定为63750元。对于2020年1月1日至2022年12月31日三年的租金因双方在《合同补充协议书》中未做具体约定，故按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的年租金15000元计算，三年的租金确定为45000元。原告租赁二被告住宅房八年的租金合计为108750元。综上，原告应支付的营业房及住宅房的租金共计241604元，原告实际支付租金425000元，对于超额支付的租金183396元，二被告应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告周华丽、史福建于本判决生效后十日内返还原告姚学帅房屋租金183396元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5312元，由原告负担1344元，被告周华丽、史福建负担3968元。公告费600元，由被告周华丽、史福建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 杨建军人民陪审员 陈 怀人民陪审员 邓金珍 二〇一九年十月三十一日书 记 员 阮思娜附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。