北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初6673号原告：徐晓晨，男，1973年9月30日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：杨俊利，北京市国瑞律师事务所律师。被告：李府香，女，1945年12月14日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙燕斌，男，住北京市房山区。委托诉讼代理人：孙振，山东智祥（北京）律师事务所律师。第三人：王杰，女，1975年11月16日出生，汉族，住北京市房山区。原告徐晓晨与被告李府香、第三人王杰房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓晨及其委托诉讼代理人杨俊利，被告李府香之委托诉讼代理人孙燕斌、孙振，第三人王杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐晓晨向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原、被告于2015年5月28日签订的《甲、乙双方购房协议书》有效；2.判决被告李府香配合原告将位于北京市房山区某某104房屋过户到原告指定的北京某某房地产经纪有限公司名下；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原、被告签订了《甲乙双方购房协议书》，原告借被告名购买位于房山区某某104房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋购房款全部由原告支付。2015年7月3日，涉案房屋所有权登记在了被告名下，房屋产权证号：X京房权证房字第某某号，该房屋所有权证原件一直在原告处保管。后涉案房屋由原告出资进行装修并由原告一直居住至今。原告认为，涉案房屋系借名买房，所有款项均由原告出资，并由原告一直居住至今，原、被告双方存在借名买房关系，双方签订的协议合法有效。且根据原、被告签订的购房协议书的约定，如果涉案房屋原告想买卖给第三人，被告自愿、无条件地配合原告和第三人办理所有的相关事宜，直至涉案房屋权属变更之日止。按该购房协议书约定，被告应当履行合同义务。综上，原告诉至法院，望判如所请。李府香辩称：不同意原告的诉讼请求。本案原告是第三人王杰的亲哥哥，被告和王杰是婆媳关系。涉案房屋是被告委托王杰进行买卖的，王杰手里有被告大量的空白签名，原告提交的2015年5月28日的购房协议书是在被告空白签名的纸上伪造填写的，不是被告本人的真实意思表示。该协议书中有多处涂改的地方，存在以下几个问题：1.涉案房屋房产证是在2015年7月3日下发的，而原告提交的购房协议书签订日期是2015年5月28日，也就是王杰在伪造协议书的时候根本不知道该房屋的房产证号，房产证号明显是后加的，说明购房协议书的内容是不真实的。2.关于房款，2015年5月28日涉案房屋不可能达到总价138万元，单价达27000元。2015年的涉案房屋总价也就是30万元左右，差额有100万元，合同中138万元价款中的“1”明显是后补的。3.关于协议书中的补充部分内容，最后这一段话明显是后加的，该部分内容与其他内容逻辑不通，当时的房屋价值也就是30来万，所以不可能同意给差价100万元。我们认为该协议书是伪造的，原告涉嫌提交虚假证据，我们申请移送到公安机关处理。我们认为，涉案房屋是以被告的名义签订的房屋买卖合同，登记在被告名下，应该是被告的个人合法财产，与原告及第三人没有任何关系。王杰述称：我认可原告起诉的事实和经过。位于某某104号的涉案房屋是原告出资购买的，包括购房、盖房和装修均是由原告出资，原告先后共出资1395000元，最后实际是花了138万元，剩余15000元，原告没有跟我要，原告说算了，给孩子了，不要了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王杰与案外人孙燕斌系夫妻关系，李府香系孙燕斌之母。位于北京市房山区某某104房屋（以下简称涉案房屋）原登记在案外人胡某名下。2015年6月30日，胡某与李府香签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定李府香购买涉案房屋，成交价格为25万元。2015年7月3日，涉案房屋过户登记至李府香名下，房屋所有权证号为：X京房权证房字第某某号。诉讼中，徐晓晨、王杰称，二人系朋友关系，涉案房屋系徐晓晨于2013年1月委托王杰购买，具体事宜由王杰经办，徐晓晨通过现金和转账方式陆续给付王杰购房、建房和装修等各项款项共计1395000元。涉案房屋原借用胡某的名义，以670000元左右的价格自案外人薛某处购买，并于2014年过户登记在胡某名下。2015年，因胡某要求将涉案房屋过走，王杰与家人协商，将涉案房屋登记在了李府香名下。为证明自己的主张，徐晓晨提供了：证据1.徐晓晨提交了落款日期为2015年5月28日《甲、乙双方购房协议书》一份，内容为“位于房山区某某104室，产权人：李府香。产权证编号为：X京房权证房字第某某号。此编号是2015年7月20日补充的。甲方：产权人李府香，女，零出资。乙方：购房人（出资人）徐晓晨，男，100%出资。备注：①如果某一天，此房徐晓晨想买、卖给第三人，李府香自愿无条件地配合徐晓晨和第三人办理所有的相关事宜，直至该房屋权属变更之日止；否则李府香自愿把徐晓晨所花的房款（1380000元整）支付给徐晓晨。如果遇到拆迁，李府香自愿无条件地配合拆迁办办理，所拆房款和新分房归徐晓晨所有。此房的房价款和购房时的手续费：合计为人民币：（1380000元整），大写：壹佰叁拾捌万元整，此款都是由徐晓晨个人出资的，已出资。②此协议一式贰份，甲、乙双方各持壹份，签字后即可生效。③补充：见证方有壹份，实际是叁份。如果产权人李府香日后想要此房，本人李府香自愿把徐晓晨所花的（1380000元整）房款一次性支付给徐晓晨，并自愿另支付徐晓晨此房市场值的增值部分。”协议落款“甲方（产权人）”、“乙方（出资人）”、“经办人即见证人（个人）”处有李府香、徐晓晨和王杰的签名字样和手印。证明：徐晓晨和李府香之间签订了借名买房合同。证据2：徐晓晨提交的落款日期为2016年7月26日的《说明》及2016年11月17日的《说明》各一份，落款处“说明人”分别系孙燕斌和王杰，两份《说明》中除了签名外，其他的内容均系王杰书写，主要内容系涉案房屋是徐晓晨个人出资购买，只是借用了李府香的名字。证明：涉案房屋由徐晓晨实际出资。证据3：中国工商银行转帐凭证1份和2015年7月1日王杰出具的收条一份，证明王杰于2015年7月1日转账给李府香25万元作为资金监管用，该笔钱系徐晓晨给付王杰，由王杰出具收条。证明：涉案房屋由徐晓晨出资。证据4：银行业务凭证、银行转帐凭证及收条若干，该证据显示：徐晓晨分别于2014年2月25日、2014年2月26日、2014年2月27日、2014年11月12日、2014年11月24日自银行支取了现金85000元、350000元、200000元、110000元及250000元，并于2014年2月27日转账给付王杰150000元，王杰向徐晓晨出具了上述款项的收条，并陈述共收到1145000元；王杰于2014年5月22日转账给案外人薛某3640.57元、206383.05元，附薛某收款44.5万元的收条一张；王杰于2014年9月11转账给案外人胡某225000元。证明：徐晓晨分多笔给付王杰购房款，委托王杰购买了涉案房屋。证据5：《北京市房屋租赁合同》一份，证明：该房屋2014年1月出租时由其签订租赁合同，并收取租金。证据6：2014年8月1日胡某与徐晓晨之间的《双方协议书》一份及王杰出具的《说明》一份，内容为涉案房屋系徐晓晨出资购买，借用胡某的名字。证明：涉案房屋之前虽然登记在胡某名下，但实际所有权人系徐晓晨。证据7：采暖费、供暖费发票，证明：涉案房屋的物业等相关费用由徐晓晨以薛某的名字交纳。对徐晓晨提供的上述证据，王杰均无异议；李府香持有异议：对证据1.真实性不认可，其认可落款处的签名是李府香签的，但协议书内容都是王杰书写的，不是李府香的真实意思表示。协议书存在疑点：有涂改液修改的痕迹，且多处改动；房屋所有权证号明显是后加的；房屋总价138万元与2015年5月的市场行情不符；协议书备注的内容都是挤着加进去的。因此，不认可协议书的真实性和证明目的。对证据2：不认可两份说明的真实性和证明目的，指出孙燕斌与王杰系夫妻关系，王杰亦有孙燕斌签名的空白纸张，该说明是孙燕斌所签的名字，但是孙燕斌并没有见过上面的内容。王杰与徐晓晨作为兄妹存在恶意串通。对证据3：真实性认可，证明目的不认可，表示这笔钱是李府香给王杰用于资金监管的，之后又返给了李府香。对证据4：不认可真实性和证明目的，其指出王杰和徐晓晨陈述的基本都是现金交付的房款，不符合逻辑和交易习惯。二人有串通嫌疑，没有实际给钱。徐晓晨与王杰系兄妹关系，且二人均系北京某某房地产经纪有限公司的员工，双方有大量经济往来，唯一转帐记录和购买房屋的时间也对不上。对证据5：真实性不认可，指出经办人是王杰，落款签名“代徐晓晨”明显是后填的。对证据6：真实性不认可，协议书中落款“代徐晓晨”也是后填的。对证据7：认可票据的真实性，但指出涉案房屋由王杰与徐晓晨共同用于经营公司，物业费应系王杰、徐晓晨交纳。李府香称，其听儿媳王杰说房屋要涨价，于是和另一个儿子一起通过王杰购买了涉案房屋，成交价32万元或者35万元。后王杰与徐晓晨将涉案房屋用于经营北京某某房地产经纪有限公司。在本案审理过程中，徐晓晨于2019年3月6日向本院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封。担保人中国平安财产保险股份有限公司开具足额保单保函为徐晓晨提供担保。本院于2019年3月6日作出(2019)京0111民初6673号民事裁定书，裁定查封李府香名下的涉案房屋。另查，徐晓晨系北京某某房地产经纪有限公司之法定代表人。王杰原系该公司监事，孙燕斌原系该公司法定代表人。另，孙燕斌曾诉至本院，要求与王杰离婚。本院于2019年8月23日作出（2019）京0111民初7525号民事判决书，判决驳回孙燕斌的离婚请求。庭审中，法庭询问徐晓晨、王杰，是否能够提供胡某的联系方式，以便于法庭向其核实相关情况，二人表示无法提供。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋登记在李府香名下。现徐晓晨要求确认《甲、乙双方购房协议书》有效，其系涉案房屋的实际所有权人，应当提供相应的证据予以证明。现徐晓晨提交的《甲、乙双方购房协议书》，内容有明显的添加、涂改痕迹，文字的行间距不等，与日常正常书写内容后再由当事人签名的协议书有明显差异。李府香对协议书的内容及其真实性不予认可，并提出合理质疑。因此，仅凭该协议书，本院无法认定徐晓晨与李府香之间存在借名买房的真实意思表示。本案中，徐晓晨亦不能提供其他证据证明《甲、乙双方购房协议书》的内容系李府香的真实意思表示，故其要求确认该协议书有效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于徐晓晨主张涉案房屋由其出资购买，其系实际所有权人一节，其一，徐晓晨于两年期间陆续向王杰支付多笔款项用于购买涉案房屋，不合常理，且上述款项给付与王杰向涉案房屋原所有权人转账的时间、金额均无法相互印证。其二，徐晓晨提供的《北京市房屋租赁合同》和《双方协议书》及案外人的收条等多组证据材料中，在付款人、购房人等关键信息处均有明显的涂改、添加痕迹，本院均无法采信。其三，王杰与本案当事人之间具有利害关系，其仅有陈述而不能提供其他证据予以证明，本院对王杰的陈述亦无法采信。因此，徐晓晨主张其系涉案房屋的实际所有权人，要求李府香协助办理涉案房屋过户手续一节，缺乏事实依据，故其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:驳回徐晓晨的诉讼请求。案件受理费17220元和保全费5000元，由徐晓晨负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  万 青人民陪审员  范立英人民陪审员  尚振儒二〇一九年十月三十日书 记 员  徐子焱