广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初1741号原告：南雄市房美中介有限公司,住所地为南雄市林荫西路21-4号。法定代表人：张万精，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张邦桥，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：胡瑞芳，女，系该公司员工。被告：董云英，男，汉族，1970年1月8日出生，住址南雄市新区，委托诉讼代理人：叶华丽，系广东能法律师事务所律师。原告南雄市房美中介有限公司与被告董云英居间合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南雄市房美中介有限公司的委托诉讼代理人张邦桥、胡瑞芳、被告董云英及其委托诉讼代理人叶华丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南雄市房美中介有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间服务费人民币13000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2019年1月22日开始委托原告业务员温婷婷为其在南雄市城区内寻找二手房，被告在2019年1月22日已按原告公司行业规定清楚了解相关条款后自愿签订《委托看楼协议书》。温婷婷于2019年1月22日至2019年3月27日期间带领被告看了近20套房源，但都不符合被告的需求。为帮被告寻找到合适的房产，2019年3月28日开始由原告业务员陈水妹接手继续为被告寻找二手房，在陈水妹的介绍下，被告对涉案房屋比较有意向。2019年4月1日16时46分，原告联系转让方妻子郑女士商量第二天的看房事宜，并约定好第二天看房的时间。2019年4月2日早上，陈水妹联系郑女士去现场看房，此时郑女士让陈水妹去她姐姐家拿钥匙，陈水妹在拿到钥匙后马上联系被告去现场看房。被告在看房后便去原告门店商谈价格，原告与转让方沟通并确认价格为325000元，被告也同意并认可该成交价格，此时被告要求原告约转让方于2019年4月3日晚上签合同。陈水妹在4月3日19时7分联系被告是否在过来的路上，被告推脱说其父亲觉得清明节买房不吉利，要推迟到清明节过后再签合同。4月4日上午8时41分被告联系原告业务经理张邦桥说今天可以签合同，于是张邦桥打电话给郑女士约时间，由于郑女士电话一直在通话中无法接入，直至2019年4月4日下午13时25分打通后，郑女士回复说涉案房子要卖给她同学。2019年4月4日，原告业务员邓小花也联系转让方要求带客户看房，此时郑女士说房子已卖给她同学。陈水妹于2019年4月4日16时45分联系被告并如实告知该房屋的实际情况，同时陈水妹介绍其他的房产信息给被告，询问被告是否有时间去看房，被告却告知已回去广州上班，等回来南雄再联系陈水妹。2019年4月22日，张邦桥去不动产中心办理其他业务时，无意中发现被告已和涉案房屋的转让方办理了产权过户并签订了网签合同。张邦桥于2019年4月22日8时50分致电询问被告私下交易的行为，并要求被告过来进一步协商中介费事宜，被告表示没空过来。被告看房后私下找卖方成交的行为，利用了原告提供的房源信息，规避支付原告中介费的义务，损害了原告的合法权益，属于“跳单”行为。原告要求被告支付居间服务费13000元，经多次与被告协商解决未果，原告为维护自身合法权益及市场交易诚信，促进房屋买卖中介公司服务市场健康发展，达到提高服务质量，保护买卖双方合法权益的目的，特起诉至贵院，望判如所请。被告董云英辩称，第一，原告未促成买卖合同成立，故不存在支付居间服务费的前提。本案是居间合同纠纷，原告是居间服务的提供者，被告是买房的委托人，法律上，居间合同是以经原告的介绍和服务，促成了被告与卖方签订买卖合同为前提，同时在买卖合同中约定被告和卖方各支付同等居间服务费为基础的。原告诉请被告支付居间服务费的前提是原告促成被告与他人签订房屋买卖合同，而本案中，原告虽然提供了介绍服务，但被告并非是在原告的促成下签订房屋买卖合同，故本案不存在被告支付居间服务费的前提。第二，原告主张13000元的居间服务费并无合同约定。本案中原告与被告仅签订了《委托看楼协议书》，该协议第2条第1款约定：“购买物业，佣金服务费用为该成交物业实际交易总价的___%，于甲方签署买卖合同时一次性付清给乙方。”根据该约定，被告支付佣金服务费用的前提是被告与卖方在原告的促成下签署买卖合同时才需要支付，同时，约定佣金服务费用是成交价的百分之几，但本案中的《委托看楼协议书》并无约定。本案中，被告并未在原告的促成下与卖方签订买卖合同，更未与原告约定佣金服务费为多少，在合同无约定的情况下，原告诉请被告支付13000元的佣金，明显没有事实和法律依据。第三，《委托看楼协议书》第4条的约定违反合同的公平原则，属于无效条款，原告据此主张居间服务费没有事实依据。本案中，原告作为居间人，被告作为委托人，虽与原告签订《委托看楼协议书》，但从协议约定的内容来看，该协议仅是被告有意向购买房产，原告提供房产信息供被告参考，被告仅是一个咨询的意向，还在磋商阶段。但该协议第4条明确约定“甲方与任何第三方产生与本协议目的相同或类似的事实或任何协议行为，均不影响此协议的有效性及全面履行。未经乙方书面同意，甲方承诺并保证不以任何方式与任何第三人就交易有关事项进行接触，或处于逃避支付佣金服务费用目的与第三人实施假借磋商名义等损害乙方利益，并且甲方仍需按本协议约定向乙方全额支付佣金服务费用”的霸王条款约定，明显严重违反了合同的公平原则。即使被告有意委托原告提供居间服务，但是被告仍有自主选择哪家居间服务以及自由看楼、购买物业的权利，但原告作为格式条款提供的强势方，直接约束被告与原告签订看楼协议后，不得再进行任何类似选择居间服务、看楼、买卖交易的民事行为，明显是严重侵害了被告的合法权益，严重违背了公平原则以及意思自治的契约精神。故《委托看楼协议书》违反法律公平原则，属于无效条款，原告据此要求被告支付居间服务费，已无事实和法律依据。综上，被告虽与原告签订《委托看楼协议书》，但被告仍有自主选择居间服务以及自主看楼、购买物业的权利，原告要求被告支付居间服务中介费，即无合同约定，也无法律规定，更无支付前提。故原告的诉请无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提供的《委托看楼协议书》、房源信息表、张邦桥与被告的通话记录、陈水妹4月1日至4月7日的通话记录翻译文字、温婷婷1月22日至3月27日的微信聊天记录明细、2019年4月22日张邦桥与被告的通话记录翻译文字、《房屋买卖协议》等证据组织当事人质证并进行了审查。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年1月22日，原告与被告签订《委托看楼协议书》，协议约定，被告委托原告为其寻找并随原告察看意向物业，原告同意利用其自身信息资源优势为被告提供相应服务以实现被告购买物业之目的，被告同意在其与卖方达成买售意向或实际履行当日，向原告支付佣金服务费用，具体支付标准为该成交物业实际交易总价的___%，于被告与卖方签署买卖合同时一次性付清给原告。原告在庭审中承认在签订协议时并未写明收费标准，但根据原告店面上的挂牌标价，佣金服务费用支付标准为成交物业实际交易总价的2%。该协议同时约定，未经原告书面同意，被告承诺并保证不以任何方式与任何第三人就交易有关事项进行接触，或出于逃避支付佣金服务费用目的与任何第三人实施假借磋商等名义损害原告利益，并且被告仍需按协议约定向原告全额支付佣金服务费用。协议签订后，原告业务员开始为被告寻找房源并带领被告实地察看了包括涉案房屋在内的多套房源，但被告并未与卖方签订买卖合同。2019年4月4日，被告与涉案房屋的房主、南雄市满堂宏实业有限公司（以下简称“满堂宏”）签订了《房屋买卖协议》，涉案房屋以325000元的价格出售给被告，同时被告向满堂宏支付了3000元中介服务费。另查明，涉案房屋的房主也将涉案房屋的信息提供给满堂宏，被告是因出售房东要求在满堂宏中介进行交易的。本院认为，衡量买方是否“跳单”的关键在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成“跳单”。本案中，涉案房屋房主拟出售涉案房屋，既将该房源信息提供给原告中介公司，也提供给了满堂宏中介公司，被告选择中介费较低的满堂宏中介公司进行交易，并依约交纳了中介费用，是正常的商业竞争行为，不违反法律规定。还有，"跳单"的根本目的在于规避中介费用，而被告是通过满堂宏的居间服务与原告达成了《房屋买卖协议》，且支付了中介费用。被告主观上没有规避中介费用，只是客观中选择了满堂宏的中介服务进行交易，被告的行为并无不当，加上原告实际上未能促成房屋买卖合同的签订，被告显然不是为规避中介费用进行“跳单”。故对于原告要求被告支付居间服务费的诉讼请求，因原告没有促成房屋买卖合同的签订，缺乏证据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告与被告签订的《委托看楼协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方之间的居间合同成立，原告陪同被告多次实地察看房源，履行了一定的居间义务，故原告可以要求被告支付从事居间活动花费的交通费等必要费用，本院酌情支持1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董云英应在本判决生效之日起十日内支付原告南雄市房美中介有限公司从事居间活动的必要费用1000元；二、驳回原告南雄市房美中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由原告南雄市房美中介有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  何纪源二〇一九年十月十七日书记员  贺晓航