北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36440号原告：王强，男，1971年11月19日出生，汉族，中化石油销售有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：鲁升阳，北京市立圣律师事务所律师。被告：黄璐，女，1990年8月15日出生，汉族，北京京能建设集团职员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：黄秋立（系黄璐之父）。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司员工。原告王强与被告黄璐、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王强的委托诉讼代理人鲁升阳，被告黄璐的委托诉讼代理人黄秋立、王汉民，第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年3月2日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并要求被告配合办理网签注销手续；2、被告向原告退还定金10万元；3、被告向原告支付违约金71万元。事实和理由：2019年3月2日，原告与被告在第三人居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定，原告购买被告所有的位于北京市丰台区东庄20号楼3层10门5号房屋（以下简称5号房屋），原告于签约当日向被告支付了10万元定金。后原告卖掉自己在郑州的房屋，取出了自己的理财款，于2019年7月23日把购房款223万元汇入第三人账户，但是2019年7月24日办理过户时却发现该房屋被司法机关查封，导致房屋无法过户，依据合同约定，被告构成根本违约，应退还定金并支付违约金，故提起本案诉讼。被告黄璐辩称：同意解除合同、返还定金10万元并配合办理网签注销手续，但不同意支付违约金，理由如下：1、被告在履行房屋买卖合同及补充协议过程中并无过错，不应承担违约责任。2017年3月18日，被告与张凯凯登记结婚，婚后二人商议购买自用房屋。2017年8月，被告父母出资一小部分，张凯凯出资大部分，以被告名义购买了5号房屋。购房时房屋价款为369万元，支付了中介费8万元，交纳契税1万元，购房支出共计380万元。后被告对房屋进行了装修，支出装修费10万余元，全部支出合计近400万元，后被告入住5号房屋。2018年12月，张凯凯因涉嫌诈骗罪被北京市公安局海淀分局香山派出所刑事拘留，后被逮捕。在张凯凯涉嫌诈骗的案件中，为筹集资金帮助张凯凯退款，香山派出所办案民警刘燕京警官建议被告卖房。在此种情况下，被告将房屋交由链家公司出售，因急于变现，被告最终于2019年3月2日以355万元价格将房屋出售与原告，该价格低于被告买房的价格，被告受损失巨大。在与原告签约时，5号房屋不存在查封情形，被告对上述合同的签订没有隐瞒和虚构事实，没有缔约过失或者过错。被告一直在配合链家公司，积极推动交易，但因为原告的原因，房屋过户时间定在签约四个月后的2019年7月25日。2019年4月，张凯凯涉嫌诈骗案移交北京市人民检察院第一分院（以下简称市检一分院）审查起诉，承办检察官为潘雪晴、邱爽。2019年5月，在承办检察官与被告等家属沟通退款事宜时，检察机关明确表示房屋可以交易，但要求出卖以后的房款不能私自使用，被告表示卖房的房款本身就是用于退款，不会私自使用。2019年7月16日，邱爽检察官告诉被告，说经过领导研究，要求涉案房屋暂缓交易，但未说明要查封也未下发查封文书。当天，被告家属再次至海淀分局香山派出所找刘燕京警官，询问具体情况，刘警官问是否收到相关文书，说如果没有文书的话就继续卖，好尽快协助退款。这样，在原告与被告于2019年7月24日共同办理过户时才发现5号房屋被市检一分院查封。综合以上案件事实，被告在合同履行过程中并无过错，不应承担违约责任。2、2019年7月，市检一分院对5号房屋的查封系被告签约时无法预见的情况，属于不可抗力，依据我国民法的规定，被告不承担责任。被告知道房屋查封后，立即联系承办案件的邱爽检察官，询问具体原因，告知其买房人会追究我方的违约责任。检察机关答复5号房屋可能涉及张凯凯案，经领导研究决定先行查封，并告知我方这是不可抗力，我们不会承担违约责任，法院在处理纠纷时会考虑这一点。本案中，被告是在公安机关的建议下卖房，出售房屋过程一直向办案机关进行沟通、报告，案件在审查起诉阶段，检察机关也明确表示房屋可以交易。市检一分院的查封，被告不能预见、不能避免且不能克服，构成不可抗力。3、原告没有证据证明5号房屋查封给其造成的实际损失。交易过程中，被告仅收到原告支付的定金10万元。众所周知，北京市二手房交易价格一直处于下行趋势，原告也不存在房屋价格上涨损失。依据我国合同法的规定，违约金应以实际损失为基础，法院应综合考量合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等，依据公平和诚信原则作出裁决，本案中，双方约定的违约金标准过高，原告要求赔偿71万元于法无据。第三人链家公司述称：同意解除合同及补充协议，其他诉讼请求不涉及我公司，不发表意见。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月2日，黄璐（出卖人）与王强（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落为丰台区东庄20号楼3层10门5号，建筑面积共56.60平方米；该房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为205万元；买受人向出卖人支付定金10万元；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，买受人拟贷款金额为120万元；就该房屋权属及具体状况，双方当事人承诺如下事项：3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；如因一方违反前述合同，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同，……并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方损失。当日，黄璐（甲方、出卖方）、王强（乙方、买受方）及链家公司（丙方、居间方）另签订《补充协议》约定：乙方于2019年3月2日将第一笔定金2万元自行划转支付甲方；乙方于2019年3月3日将第二笔定金8万元自行划转支付甲方；乙方于2019年7月23日前将第一笔首付款218万元以理房通方式支付与甲方；甲乙双方应于网签合同生成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在2019年7月25日前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，王强按约定支付了合计10万元定金。2019年3月18日，双方办理了网签手续。2019年6月14日，王强与银行签订借款合同，申请贷款120万元，银行批贷。2019年7月23日，王强向理房通账户支付223万元。2019年7月24日，双方共同办理5号房屋过户手续，因5号房屋上有市检一分院的司法查封，未能办理过户。2019年7月24日，理房通账户中的223万元退还与王强。庭审中，王强就本案房屋买卖合同无法履行给其造成的损失提交以下证据：1、王强提交2019年2月1日，其与郭艳丽签订的《郑州市存量房屋买卖合同》及2019年4月16日银行汇款明细一份，欲证明王强为购买涉案5号房屋，出售其名下位于郑州市郑东新区黄河东路91号7号楼2单元7层137号房屋，房屋总价款130万元，2019年4月16日收到全部售房款130万元，现涉案房屋交易不成，给其造成损失；2、王强另提交家具发票、物流发票一组，证明其为5号房屋购买了家具，但因交易不成，将家具委托物流公司运到了别处，产生了相关费用；3、王强提交2019年4月12日，国管公积金中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，该通知载明：三、（三）调整住房套数认定标准，借款申请人家庭（包括借款申请人、配偶及未成年子女）在北京市无住房且夫妻双方名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款和住房公积金贷款记录）的，按首套住房贷款政策办理；借款申请人家庭在本市无住房且名下仅有1笔住房贷款记录的，以及在本市仅有1套住房且名下无住房贷款记录或仅有同一套住房贷款记录的，按二套住房贷款政策办理，被认定为二套以上住房的，不予贷款；（五）调整二套住房贷款最高额度，首套住房贷款最高额度为120万元，执行贷款基准利率，二套住房贷款最高额度为60万元，贷款利率为同期贷款基准利率的1.1倍，称按上述文件规定，王强再办理公积金贷款属于二套住房，贷款数额减少，利率提高，给其造成损失；4、王强称其为准备首付款，支取了理财产品，亦有损失。黄璐对此不予认可，其提交2017年6月14日，其购买5号房屋的购房合同，载明房屋价款为369万元，其提交贝壳找房网截图，涉案房屋同小区同层56.6平方米房屋挂牌售价为345万元，认为北京房屋价格持续走低，王强购房并无损失。庭审中，本院询问链家公司涉案房屋地段房屋价格，经查询相关近期交易记录显示，涉案房屋同小区同样楼层建筑面积54.24平方米成交价格约为350万元。另查，2019年7月15日，市检一分院查封了涉案5号房屋。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。现5号房屋存在司法查封，合同无法继续履行，依据合同约定，王强有权要求解除房屋买卖合同及补充协议，要求退还已支付的定金10万元并办理网签注销手续，故本院对王强此项诉讼请求予以支持。关于违约金一节，合同具有相对性，黄璐所述出售涉案5号房屋的经过，系其在处理丈夫张凯凯涉案刑事案件退赔事宜过程中与相关部门的沟通，与王强无关，且其与相关部门的持续沟通即已说明黄璐对此单交易的风险应有所预见，房屋上有司法查封的现状，违反了合同约定，显然构成违约，黄璐应当承担相应违约责任，故本院对黄璐所持5号房屋上的司法查封系不可抗力之意见不予采纳。依据我国民法的规定，违约金具有补偿性，但亦体现一定的惩罚性，应与实际损失相当，亦应对违约方的行为予以规制。本案中，王强于庭审中提交部分证据证明其损失，但其出售郑州房屋在签订本案合同之前，并无证据显示系为履行本案合同出售房屋；房屋并未交付，王强购买的家具可在房屋交付后再要求送货，且家具由王强持有，其方将购买的家具送货至别处并主张此项损失并无依据；王强主张公积金贷款新政出台，影响其再次购房申请贷款的数额，但其于庭审中并未向本院提交其符合按二套住房贷款政策办理的相关证据，本院对此难以确认；王强称其方取出了理财产品受损失，未向本院举证，且本案中，223万元理房通账户的钱款，于过户未办理成功后，立即返还与王强，本院对王强主张的此项损失亦难以确认。综上，本院综合考虑合同履行情况、违约原因、房屋价格因素、损失情况，从公平角度出发，对违约金数额予以酌定为12万元，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除王强与黄璐于二○一九年三月二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王强、黄璐及北京链家房地产经纪有限公司于二○一九年三月二日签订的《补充协议》；三、黄璐于本判决生效之日起七日内配合王强办理位于北京市丰台区东庄20号楼3层10门5号房屋的网签注销手续；四、黄璐于本判决生效之日起七日内向王强返还定金10万元;五、黄璐于本判决生效之日起七日内向王强支付违约金12万元；六、驳回王强的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17600元，由黄璐负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郑娟二〇一九年十月三十日书记员  高桐