山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初33号原告：徐晓，男，1972年4月23日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：王仕清，山东江河海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，山东江河海律师事务所律师。被告：青岛嘉凯城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市李沧区黑龙江中路568-4号，统一社会信用代码913702006937608887。法定代表人：兰涛，职务：董事长。委托诉讼代理人：于厉，男，1989年11月16日出生，住青岛市市南区，系青岛嘉凯城房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：高振德，男，1984年12月6日出生，住青岛市城阳区，系青岛嘉凯城房地产开发有限公司员工。原告徐晓与被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司（以下简称“嘉凯城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晓及其委托诉讼代理人王仕清、王荣，被告嘉凯城公司的委托诉讼代理人高振德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金4697000元及后期逾期违约金利息（自2018年9月1日计算至交付之日）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年11月30日签订了《房屋买卖协议》，约定原告向被告购买位于青岛市李沧区房屋一处，原告已按协议约定付清房款，协议约定房屋交付的时间为2017年6月30日，但被告迟迟拖延，直至2018年9月1日才向原告进行交房，逾期427天，按照协议约定“每逾期一天应按照未交付房屋所对应的已支付价款的千分之一支付违约金”，且因为被告逾期交房造成原告的实际损失也远超过违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告嘉凯城公司辩称，原告主张的逾期违约金过高，超过实际损失，请求法院按照原告实际损失来计算违约金。原告主张的后期逾期违约金利息于法无据，请求驳回该诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《房屋买卖协议》、交房通知、付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下：1、2015年11月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定原告购买坐落于青岛市李沧区房屋一处，建筑面积2536.47平方米，用途：教育（政府土地规划为：幼儿园），房屋总价款人民币1100万元。自本合同签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付房价款人民币850万元，2017年6月25日前，乙方向甲方支付房价款250万元。甲方于2017年6月30日前将该房屋交付乙方。该协议违约责任中约定，若甲方未按照约定时间交付房屋，每逾期一天按照未交付房屋所对应的原告已支付房价款的日千分之一支付违约金。若乙方未按照本协议约定的时间支付任一期房价款，每逾期一天应按照未付房价款的千分之一支付违约金，累计逾期超过30日，甲方有权解除本协议，乙方除按前述约定支付违约金外，还应当按照本协议总价款的20%支付赔偿金，赔偿金不足以弥补甲方因此受到的全部损失的，乙方应当据实向甲方赔偿。2、原告已按约交付了全部购房款。3、原、被告确认被告逾期交房天数为427天。根据被告的申请，本院委托青岛大信房地产土地资产评估有限公司对青岛市李沧区房屋自2017年7月1日至2018年8月31日期间的租赁费市场价值进行评估，估价结果为1026509元。原告申请对上述房屋自2017年7月1日至2018年8月31日期间的预期营业损失进行评估，青岛大信房地产土地资产评估有限公司出具退案说明：因涉案房屋尚未经营，无法获取准确经营数据，不具备鉴定条件，故做退案处理。原告提交的预期可得利益损失计算明细及同地段幼儿园缴费发票不能证明待证事实，本院对此不予确认。被告认可双方签订的房屋买卖协议中约定的逾期违约金与该小区普通住宅约定不同，普通住宅房屋约定的违约金应为日万分之二或者三，不会超过日万分之五。原告主张其已经在涉案房屋中开始经营。被告表示对此不知情，但又主张原告现在只开办了8个班，而非9个班，且收费标准也未达到（周边）红黄蓝（幼儿园）的标准。对于青岛当地普通私立幼儿园的年盈利水平，原告主张利润率至少是50%以上，被告主张为20%左右。原、被告对此均未有证据提供。原告主张逾期交房违约金的计算方式为：427天×1100万元×0.001/天=4697000元。逾期违约金的利息：以违约金为本金，自2018年9月1日被告交房时开始计算至违约金付清日止，按照银行同期贷款利率计算。被告认为原告主张的违约金计算过高，应按其实际损失计算；原告主张的逾期违约金的利息于法无据。本院认为，双方争议的焦点为原告主张的逾期交房违约金是否过高，应否予以调整。原、被告签订的《房屋买卖协议》依法成立，自成立时生效，原、被告均应按该协议约定履行自己的义务。现被告逾期交房，构成违约，应承担相应的违约责任，以弥补因违约而给原告造成的损失，损失赔偿数额或范围应相当于因被告违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时所能预见到或者应当预见到的损失。在本案中，原告的损失可概括为房屋的出租收益及幼儿园的经营利润。违约金系当事人订立合同时约定的，当一方违约时应向另一方负担的独立于履行行为之外的给付，违约金的预先确定的意义，就在于事前便向债务人指定了其违约后所应承担的责任范围。当违约金的数额与守约方的实际损失发生背离的情况下，我国合同法允许对其进行适当干预，即，约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。专为迟延履行而设定的违约金，本身具有一定的惩罚功能。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金及其计算标准：按已付款的日千分之一计算。对于该计算标准是否过高及应否予以调整的问题，本院判析如下：一、被告认可对涉案房屋逾期交房设定的违约金标准高于该小区普通住宅（逾期交房违约金）的标准，即，双方在订立合同时对经营性房屋与普通住宅房屋的逾期交房损失数额已有合理预期及估算，并予以区别对待。该约定并未超过违约方订立合同时所能预见或者应当预见到的损失，系双方真实意思表示，应赋予其法律拘束力。二、双方合同中对原告逾期付款的违约金也约定了日千分之一甚至更严苛的标准，根据权利义务对等的原则，被告逾期交房也理应承担与此强度相当的违约金标准。三、被告主张双方约定的违约金数额过分高于原告的损失，其应对此负举证义务，但被告在本案中未能提供相应证据，应承担于己不利的诉讼后果。合同法尊重当事人的意思自治，鼓励并保护合同自由，限制对当事人约定的随意干预。在处理违约责任、对约定违约金进行调整时，应兼顾合同的履行情况、双方的过错程度及预期利益等因素。综合考虑上述情形，及原告购买房屋时单价较低，即计算违约金的基数不高；当地私立幼儿园行业的平均盈利水平；被告作为开发单位，其在逾期交房承担违约责任后还有风险转移、责任转嫁渠道等事由，本院对双方约定的违约金标准不做调整，被告应依合同约定，按照原告已付房屋价款的日千分之一向原告支付违约金。原告主张的违约金4697000元，符合合同约定，计算正确，本院予以支持。原告主张的违约金利息没有事实依据，结合对其违约金主张的认定情况，对原告的该项请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10日内支付原告徐晓逾期交房违约金4697000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44376元（原告已预交），由被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司负担；鉴定费10000元（被告已预交），由被告青岛嘉凯城房地产开发有限公司负担。被告于本判决生效之日起10日内给付原告44376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  肖立田人民陪审员  胡孝文人民陪审员  于建英二〇一九年十月十日法官助理张玉翠书记员刘亚君