北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初163号原告（反诉被告）：徐瑞，女，1981年6月16日出生，汉族，北京玖晟瑞合装饰设计有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马颖秋，北京市中咨律师事务所律师。原告（反诉被告）：纪风来，男，1975年12月1日出生，汉族，北京祺正明翔技术装备有限公司项目经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马颖秋，北京市中咨律师事务所律师。被告（反诉原告）：王亚南，女，1982年6月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邢晋飞，北京国舜律师事务所律师。被告：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。法定代表人：寇海龙，董事长。委托诉讼代理人：樊青岳，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王亚楠，女，该公司法务。第三人：交通银行股份有限公司北京东三环支行，住所地：北京市朝阳区东三环北路19号中青大厦二层交通银行。负责人：史立君，行长。委托诉讼代理人：薛晗，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松林，北京市东卫律师事务所律师。原告（反诉被告）徐瑞、纪风来（以下合并称二原告，分述时分别简称姓名）与被告（反诉原告）王亚南（以下简称姓名）、被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法追加交通银行股份有限公司北京东三环支行（以下简称交通银行北京东三环支行）作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及共同委托诉讼代理人马颖秋、王亚南及其委托诉讼代理人邢晋飞、安信公司委托诉讼代理人樊青岳、王亚楠、交通银行北京东三环支行委托诉讼代理人薛晗、李松林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判令王亚南继续履行其与徐瑞于2013年7月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及徐瑞与王亚南、安信公司签订的《补充协议》，协助二原告办理位于北京市朝阳区黄厂南里3号院25号楼10层5单元X号房屋（下称涉案房屋）的权属转移登记手续，将房屋过户至纪风来名下；2、判令王亚南向二原告支付违约金38.7万元；3、判令安信公司返还徐瑞居间服务费3万元；4、确认涉案房屋所有权归纪风来所有；5、判令王亚南向二原告支付未办理解抵押的违约金38.7万元。事实与理由：二原告原系夫妻关系。2013年7月24日徐瑞与安信公司签订房屋购买居间协议，同日徐瑞与王亚南签订《北京市存量房屋买卖合同》，同日徐瑞、王亚南、安信公司共同签订补充协议，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定王亚南将涉案房屋以总价款129万元的价格出售给徐瑞，房屋建筑面积47.32平方米。2013年10月30日，二原告付清全部房款，根据合同约定，安信公司应督促合同双方于合同签订之日起1135天内办理房屋权属转移登记手续，即应于2016年9月2日之前办理过户。但在该期间届满前，王亚南一直不履行合同义务，不协助二原告办理房屋权属登记手续，安信公司未尽全力履行居间服务合同。二原告认为王亚南不履行有效的合同，应当承担继续履行合同和支付违约金的责任，而安信公司未尽全力履行三方协议及居间服务，导致本案诉讼，其服务存在重大瑕疵，应当依据合同约定退还居间服务费。第二项诉讼请求主张的是逾期过户违约金，以二原告已支付给王亚南的购房款129万元为基数，按照日万分之五利率自2016年9月3日起计算至涉案房屋过户至纪风来名下之日止，因违约金现已远远超过合同总价款30%，故二原告仅主张总价款的30%，即38.7万元。第五项诉讼请求主张的是王亚南未依约解除涉案房屋抵押权的违约金，以二原告已支付给王亚南的购房款129万元为基数，按日万分之五利率自2013年10月31日起计算至实际解抵押之日止，因违约金现已远远超过合同总价款的30%，故二原告仅主张总价款的30%，即38.7万元。王亚南辩称：1、二原告诉讼提到的签订书面合同及补充协议的时间及合同内容没有问题。当时二原告给我的房款我用于购买另一套房子，房款给了那套房子的房主后房主就死了，包括二原告支付给我的房款在内的130多万现在还没有追回来。我在与徐瑞签订房买合同时就告诉她我是要换房，没有解抵押就是因为徐瑞给我的涉案房屋购房款我都拿去买房了，现在我也没有能力一次性偿还全部银行贷款。二原告在给付完购房款后从未催促我办理房本；2、二原告存在违约行为，其一是二原告未按照合同约定的最后一笔付款的时间和金额来付款，已付房款与总价款还差2500元。其二是二原告在合同约定的1135天最后过户期限之前不具备北京市购房资格。故二原告要求王亚南承担违约责任缺乏事实和法律依据；3、不同意将房屋过户给纪风来，纪风来不是合同主体，其主体不适格。王亚南提出反诉请求：1、解除涉案房屋买卖合同及补充协议；2、要求二原告向王亚南支付迟延给付2500元房屋尾款的违约金500元，按逾期付款2500元的20%的标准计算。反诉的事实理由同王亚南答辩意见，基于二原告的违约行为，王亚南要求依据房屋买卖合同的约定解除合同。二原告对王亚南的反诉答辩称：不同意王亚南的全部反诉请求，其反诉没有事实理由和法律依据。关于他所说的2500元未支付的房款其实是王亚南欠涉案房屋的物业费，原告入住房屋后将其欠的物业费全部交清，这个钱就是一个物业押金，不能说原告没有付清全款。合同明确约定了王亚南应当办理解抵押的时间，其没有办理解抵押，导致过户无法实现，在未解抵押前，无论是我方通知还是什么别的都是没有意义的。安信公司辩称：二原告所述签订合同的过程属实，不同意二原告第三项诉讼请求，理由：1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，二原告与我公司是居间法律关系，二原告无权在本案主张退还居间服务费；2、房屋买卖合同已经成立并由徐瑞与王亚南合法签署，该合同系双方真实意思表示，居间服务已经完成，并且由徐瑞签署服务确认书予以确认，故我公司无居间服务瑕疵，不应退还居间服务费；3、二原告第一项诉讼请求为继续履行合同，因此其第三项诉讼请求没有合同、事实及法律依据。二原告其他诉讼请求与我公司无关，不发表意见。对王亚南反诉的意见同对本诉的答辩意见。交通银行北京东三环支行到庭称：我公司在涉案房屋上设有55万元抵押权，实际贷款金额33万元。后因王亚南违反其与我方的合同约定，我方已以金融借款合同纠纷为由向北京市朝阳区人民法院起诉王亚南。如果二原告同意结清以上贷款截止结清之日止的贷款本金、利息、罚息和复利及前述金融借款合同纠纷案件诉讼费5808元、公告费260元、律师费12522元，我方同意解除抵押权。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，徐瑞（买受人、甲方）与安信公司（居间人、乙方）签订房屋购买居间协议，约定：甲方拟购买涉案房屋，拟购买价格为129万元元，乙方作为居间人接受甲方委托，提供居间服务；甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬3万元。2013年7月24日，王亚南（出卖人）与徐瑞（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售的涉案房屋建筑面积47.32平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为交通银行，抵押登记日期为2011年7月14日，出卖人应于2013年10月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为129万元，买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及期限见补充协议；在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担；出卖人应当在收到买受人第一笔房屋首付款当日将房屋交付给买受人；买受人未按照约定实际付款的，逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过10日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；双方同意，自本合同签订之日起1135日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，买受人未能自合同签订之日起1135日内取得房屋所有权证书的，如系出卖人的责任，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。同日，王亚南（甲方、出卖方）、徐瑞（乙方、买受方）、安信公司（丙方、居间方）就上述《北京市存量房屋买卖合同》签订补充协议，约定：涉案房屋买卖付款方式及期限为，乙方于2013年7月26日前向甲方支付购房定金5万元，乙方于2013年8月5日前向甲方支付购房款26万元，乙方于2013年10月30日前向甲方支付购房款98万元；甲方应于2013年10月30日前办理涉案房屋的抵押登记注销手续；自本合同签订之日起1135日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行前述义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方如出现涉案房屋被查封或者限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，属于根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起10日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行前述付款义务超过10日的，甲方有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起10日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。经询，王亚南于2013年7月25日将涉案房屋交付二原告。二原告提交定金收据、房款收据及银行转账凭条两张，用以证明二原告分别于2013年7月25日向王亚南支付定金5万，于2013年8月3日向王亚南支付购房款26万元，于2013年10月30日向王亚南支付购房款977500元。经询，王亚南认可二原告提交证据的真实性，认可其已收到以上款项，但提出二原告有2500元购房款未按照约定在2013年10月30日前给付，且至今未付，王亚南认为二原告该逾期付款的行为构成违约。二原告则称，之所以其在2013年10月30日那笔购房款中少付2500元，系因为王亚南欠付涉案房屋物业费，双方在电话中协商一致扣除这2500元抵作物业费，为证明以上陈述，二原告提交物业公司出具的证明、物业费收款收据、银行刷卡凭证、转账明细等证据，经查，纪风来2016年9月22日交纳涉案房屋2011年12月10日至2012年12月9日期间的物业管理费1249元；徐瑞于2014年12月7日交纳涉案房屋2012年12月10日至2014年12月9日期间的物业费2498.4元。王亚南对二原告以上证据真实性予以认可，但证明目的不予认可，王亚南认为二原告交纳上述两个期间物业费的时间均靠后，且2011年12月10日至交房期间的物业费金额也不足2500元，故无法证明双方在交纳购房款时达成过以2500元房款抵扣物业费的约定。庭审中，交通银行北京东三环支行提交其于2011年7月7日与王亚南签订《个人综合授信合同》及《最高额抵押合同》，该两份合同约定：王亚南向交通银行北京东三环支行贷款，综合授信额度为55万元，其中房屋贷款额度为33万元；王亚南以涉案房屋作为抵押财产，抵押担保的最高债权额为55万元。经查，涉案房屋于2011年7月14日设立最高额抵押，最高债权数额55万元，抵押权人即为交通银行北京东三环支行，该抵押权截止本案宣判前尚未解除。经询，王亚南称之所以没有解除银行的抵押就是因为徐瑞给的涉案房屋购房款都拿去买其他房屋了，后来因那套房子的房主去世，房款至今未要回来,而且王亚南自己投资也赔了钱，故至今没有能力一次性偿还全部银行贷款。二原告提交结婚证、离婚证、离婚协议书及纪风来的社保缴费记录，用以证明二原告在婚内购买涉案房屋、纪风来在合同约定的过户期限之前具备北京市购房资格、离婚时二原告约定涉案房屋归纪风来所有。王亚南对原告提交的以上证据真实性认可，但认为纪风来并非合同主体。经查，二原告于2009年1月1日登记结婚，2015年9月21日登记离婚，纪风来在2011年7月至2017年8月期间在京有连续交纳社保记录。本案审理过程中，王亚南提交（2018）冀1024民初xxx号民事裁定书，用以证明涉案房屋已被河北省香河县人民法院保全查封，经查，案外人董XX以民间借贷纠纷为由将王亚南起诉至河北省香河县人民法院，董XX在该案中申请了财产保全，香河县人民法院于2018年9月12日出具以上裁定书，裁定冻结王亚南银行存款85万元或查封、扣押相应价值财产。后香河县人民法院依据以上裁定书查封涉案房屋，查封期限为2018年9月13日至2021年9月12日。交通银行北京东三环支行当庭称，如二原告同意结清王亚南所借贷款截止结清之日止的贷款本金、利息、罚息和复利及该行起诉王亚南金融借款合同纠纷案件的诉讼费5808元、公告费260元、律师费12522元，该行同意解除抵押。经询，二原告同意代王亚南垫付交通银行北京东三环支行以上提到的全部款项。上述事实，有相关书证及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，涉案的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行。徐瑞与王亚南签订房屋买卖合同时与纪风来系夫妻关系，二原告现主张该房屋系二人婚内共同购买，本院不持异议。本案房款129万元，除了双方存在争议的最后一笔购房款中少付的2500元外，二原告均依照合同约定支付。二原告主张该2500元系双方电话中协商一致用于抵扣入住前的物业费，王亚南对此虽不予认可，但根据本案查明的事实，涉案房屋于2013年7月25日交付，双方约定房屋交付日以前的物业费由王亚南负担，而2011年12月10日至房屋交付之日期间的物业费系由二原告支付，根据二原告提交的物业费票据，此期间物业费数额约为2000余元，该数额虽不足2500元，但结合二原告已依约给付绝大部分购房款的情况，本院对二原告主张未支付的2500元房款系用于抵扣物业费的事实予以采信。对于王亚南提出的这期间的物业费二原告是在最后一笔房款给付期限之后交纳，不能证明双方在房款给付时达成过抵扣2500元物业费约定的抗辩意见，本院认为，双方对欠付的物业费达成一致的抵扣意见并不需要以实际补交物业费的行为作为前提条件，二原告在发现涉案房屋存在交房前物业费欠付的情况后即可与王亚南对该欠付费用进行商议，而房屋交付日期与最后一笔购房款的给付期限之间有超过三个月的间隔，二原告在房屋交付时的物业交割及这三个月间隔期间发现存在物业费欠付的情况实属合理，故本院对王亚南的该项抗辩意见不予采纳。二原告已经按照合同约定履行全部付款义务，故本院对王亚南以二原告延迟给付购房款为由而主张违约金的反诉请求不予支持。王亚南未按照约定在2013年10月30日前解除涉案房屋上交通银行北京东三环支行设立的抵押权，且该抵押至今未解除，这是涉案房屋无法按照合同约定在合同签订之日起1135日内办理权属转移登记手续的根本原因。王亚南提出的其换房出资无法收回及其投资失败无力偿还贷款等抗辩事由均不成为其未办理解除抵押的合理理由，王亚南未依据约定解除抵押及未在合同约定期限内办理过户的行为均违反合同的规定，本院对二原告要求王亚南给付违约金的诉讼请求予以支持，但本院认为二原告的第二项、第五项诉讼请求均主张过高，违约金的数额应与二原告实际损失相当，二原告未举证证明实际损失的数额，本院结合合同约定、逾期解除抵押的时间、逾期办理过户的时间、房屋实际交付时间及二原告可能遭受的损失等情况，酌情确定王亚南应向二原告支付未依据约定解除抵押的违约金5万元及逾期过户的违约金5万元。关于河北省香河县人民法院在涉案房屋上的保全查封问题，本院认为，二原告已经付清房款并实际占有使用了涉案房屋，该案中所作的保全查封不影响本案的审理。现交通银行北京东三环支行到庭表示如果二原告愿意代王亚南偿还该行要求的相应款项，该行同意解除抵押，二原告亦当庭表示同意代王亚南支付相应款项以解除抵押，故本院对二原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，对王亚南要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议的反诉请求不予支持。关于王亚南指出的徐瑞不具备北京市购房资格及纪风来主体资格问题，涉案房屋虽系徐瑞作为买受人签订，但合同签订时徐瑞与纪风来系夫妻关系，该房屋为夫妻共同购买，房款亦在二人婚姻关系存续期间给付完毕，现双方虽已离婚，但徐瑞作为合同的买受人，在离婚协议中及本案中明确同意其在该合同中的权益由共同出资人纪风来享有，本院对此不持异议。根据二原告提交的证据，纪风来在合同约定的过户期限之前即已具备北京市购房资格，故本院对二原告要求王亚南协助将涉案房屋过户至纪风来名下的诉讼请求予以支持。然而，本案为房屋买卖合同纠纷，本院对二原告要求确认涉案房屋所有权归纪风来所有的诉讼请求无法支持。关于二原告要求安信公司退还居间服务费的诉讼请求，与本案不是同一法律关系，本院在本案中无法一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐瑞、纪风来于本判决生效之日起七日内代被告（反诉原告）王亚南向第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行清偿被告（反诉原告）王亚南所欠该行贷款截止清偿之日止的贷款本金、利息、罚息、复利及诉讼费5808元、公告费260元、律师费12522元，第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行在原告（反诉被告）徐瑞、纪风来代为清偿以上款项之日起的十日内办理位于北京市朝阳区黄厂南里3号院25号楼10层5单元X号房屋解除抵押手续；二、被告（反诉原告）王亚南继续履行与原告（反诉被告）徐瑞于二〇一三年七月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，在第三人交通银行股份有限公司北京东三环支行解除抵押后七日内，被告（反诉原告）王亚南协助原告（反诉被告）徐瑞、纪风来办理北京市朝阳区黄厂南里3号院25号楼10层5单元X号房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户登记至原告（反诉被告）纪风来名下；三、被告（反诉原告）王亚南于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）徐瑞、纪风来给付逾期办理解除抵押手续的违约金5万元；四、被告（反诉原告）王亚南于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）徐瑞、纪风来给付逾期办理过户手续的违约金5万元；五、驳回原告（反诉被告）徐瑞、纪风来的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王亚南的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23552元,由原告（反诉被告）徐瑞、纪风来负担6242元（已交纳），被告（反诉原告）王亚南负担17310（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费8208元，由被告（反诉原告）王亚南负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  史巧玲人民陪审员  王京臣二〇一九年十月十四日法官 助理  秦 彬书 记 员  赵海鹏书 记 员  穆静茹