上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初4993号原告(反诉被告)：冯琴，女，1971年3月27日生，汉族，户籍地江苏省海门市。委托诉讼代理人：肖雄，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：那男男，女，1982年10月15日生，满族，户籍地江苏省南京市，现住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张晓玲，湖北灵均律师事务所律师。被告：胡梓芳，男，1982年9月29日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：张晓玲，湖北灵均律师事务所律师。委托诉讼代理人：那男男。原告(反诉被告)冯琴与被告(反诉原告)那男男、被告胡梓芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)冯琴的委托诉讼代理人肖雄、被告(反诉原告)那男男及其与被告胡梓芳的共同委托诉讼代理人张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)冯琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金27,200元(按照每月3,400元的标准，自2018年3月1日起计算至2018年11月1日)；2、要求被告支付原告违约金3,400元。事实和理由：那男男、胡梓芳系夫妻关系，2017年10月24日，冯琴与那男男签订《房屋租赁合同》，冯琴将宝山区城银路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给那男男、胡梓芳，租赁期限自2017年11月1日至2018年11月1日，租金每月3,400元。2018年2月14日，由于那男男、胡梓芳在房屋内烧香拜佛导致火灾，之后那男男、胡梓芳未再支付房租，因火灾给房屋造成严重损毁，房屋至今无法居住，故提出诉请如上。被告(反诉原告)那男男反诉并辩称，依据房屋租赁合同的约定，因租赁房屋损毁灭失被鉴定为危险房屋，合同终止，双方互不承担责任。系争房屋于2018年2月14日因火灾损毁，原因不明，符合合同法规定的不可抗力致合同解除的情形。本案房屋租赁合同因不可抗力导致合同无法继续履行，合同于2018年2月14日已经事实解除，之后双方不存在合同关系。另，在财产损害赔偿案件中，冯琴已经主张了其相关损失，不应在本案中再提起关于租金损失的赔偿。那男男没有支付租金的合同和法律依据。因此，不同意冯琴全部诉讼请求，并反诉要求：冯琴返还那男男预付的房屋租金1,700元、押金3,400元、水费400元。被告胡梓芳辩称，胡梓芳并非《房屋租赁合同》一方当事人，不应当承担相应法律责任。其他同意那男男答辩意见。原告(反诉被告)冯琴针对反诉辩称，不同意反诉请求。火灾是因那男男、胡梓芳烧香拜佛引起的，冯琴不存在违约责任，系争房屋实际居住人是那男男、胡梓芳，火灾发生时胡梓芳正在系争房屋内居住，因房屋空置产生的损失应由那男男、胡梓芳共同承担。关于水费，那男男并未提供相应证据予以证明，冯琴不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：冯琴系系争房屋产权人。胡梓芳与那男男系夫妻关系。2017年10月24日，冯琴(甲方)与那男男(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年11月1日起至2018年11月1日止，每月租金3,400元，租金以2个月为一期支付，另付押金3,400元。租赁关系终止时，甲方收取的押金除用于抵充本合同约定乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。合同另约定，乙方逾期不支付租金累计超过7日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金数额相当于1个月的月租金。2018年5月，冯琴以财产损害赔偿纠纷为由起诉那男男、胡梓芳，案号为(2018)沪0113民初8718号。该案审理查明：2018年2月14日上午10时许，系争房屋发生火灾，经消防部门扑救熄灭，过火面积约45平方米，火灾造成系争房屋建筑装修装饰及物品全部烧毁。2018年3月2日，消防部门出具《火灾事故认定书》，认定：该起火灾的起火时间为2018年2月14日9时50分许，起火部位位于910室内西墙南侧佛台摆放处，起火原因可以排除人为纵火、物质自燃、小孩玩火、厨房用火不慎、雷击等，无法排除敬神不慎引燃周边可燃物并扩大成灾。事发后，在消防部门对被告那男男、胡梓芳所作的询问笔录中均谈及，两人系夫妻关系，系争房屋日常由二人共同居住，事发当日在那男男离家外出、胡梓芳在夹层卧室睡觉时发生火灾。该案经审理认为，在那男男、胡梓芳租住系争房屋期间，因敬神不慎引燃周边可燃物并扩大火灾，那男男、胡梓芳应当就行为对冯琴造成的损害后果承担全部赔偿责任。该案于2018年11月19日判决：“被告那男男、胡梓芳于本判决生效之日起十日赔偿原告冯琴因火灾造成的室内装修装饰、附属设施及物品损害共计20万元。”该案现已生效。审理中，冯琴、那男男均确认，合同签订后那男男累计支付租金及押金共计16,700元。审理中，那男男夫妻表示火灾事故认定书发放当天，消防部门立即召集各方开会通知解封，并告知可以去现场取回自有物品。因火灾后东西都烧没了，那男男夫妻仅有一个保险柜在里面，火灾一个星期后经过消防部门同意后，在物业保安陪同下已经取出，之后并未实际使用系争房屋。对此冯琴表示，火灾发生后再也无法联系到那男男夫妻，对于房屋修缮和事后处理都无法进行，财产损害赔偿纠纷案件也是通过公告程序处理的，系争房屋烧毁严重，目前仍然空关。本院认为，冯琴与那男男就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。胡梓芳与那男男系夫妻关系，事发时胡梓芳也在系争房屋内实际居住，现冯琴要求那男男、胡梓芳共同承担相应法律责任，并无不当，本院予以支持。根据已生效判决的认定，对于火灾造成的损害后果，那男男、胡梓芳应当承担全部赔偿责任，同时该案仅处理了系争房屋内固定装修及室内家具家电损失，现冯琴主张火灾发生后的租金费用，有合理依据，非重复诉讼。鉴于火灾发生至今那男男夫妻仍未与冯琴办理房屋交接手续，亦未积极配合处理相关火灾赔偿事宜，客观上系争房屋一直处于空置状态，现冯琴主张2018年3月1日起至2018年11月1日期间的租金共计27,200元，考虑到火灾的严重程度、前案的诉讼处理情况，冯琴主张尚属合理，本院予以支持。关于逾期支付租金违约金3,400元，冯琴主张符合合同约定，本院予以支持。那男男所付押金3,400元，冯琴应当予以返还。至于那男男反诉主张返还已支付租金1,700元，缺乏依据，本院不予支持。关于水费400元，那男男未能提供充分证据予以佐证，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)那男男、被告胡梓芳于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)冯琴租金27,200元；二、被告(反诉原告)那男男、被告胡梓芳于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)冯琴违约金3,400元；三、原告(反诉被告)冯琴于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)那男男押金3,400元；四、驳回被告(反诉原告)那男男的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费565元，由被告(反诉原告)那男男及被告胡梓芳负担；反诉案件受理费减半收取25元，由被告(反诉原告)那男男负担；公告费260元，由被告(反诉原告)那男男及被告胡梓芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  杨利民审 判 员  郑霄含人民陪审员  苏坤明二〇一九年十月二十二日书 记 员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。