福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初1804号 原告：何卫东，男，1971年12月25日出生，汉族，住福建省东山县。 原告：李雪珠，女，1976年10月21日出生，汉族，住福建省东山县。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：林锦雄，漳州市东山县泽园法律服务所法律服务工作者。 被告：福建新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市台商投资区洛阳镇万安村万安路788号。统一社会信用代码913505007051959872。 法定代表人：叶明兰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蓝建全，男，该公司员工。 原告何卫东、李雪珠与被告福建新新房地产开发有限公司（以下简称新新房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何卫东、李雪珠的共同委托诉讼代理人林锦雄、被告新新房地产公司的委托诉讼代理人蓝建全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何卫东、李雪珠向本院提出诉讼请求：判令新新房地产公司支付逾期办证违约金16944元。事实与理由：2014年1月4日，何卫东、李雪珠与新新房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定何卫东、李雪珠向新新房地产公司购买位于东山县帝景国际星城2号楼307号商品房，总价款480000元。合同签订后，何卫东、李雪珠支付了全部购房款，新新房地产公司无正当理由逾期办证。根据合同规定，新新房地产公司应自逾期之日2017年11月27日起至其履行协助办证义务并通知原告可办证之日（新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告日为2018年11月15日）止，共计353天，每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金16944元（已付购房款480000元×0.01%×353天）。 新新房地产公司辩称，1.逾期办证的起算应当从商品房实际交付买方使用后的第91日起算。出卖人已通知买受人于2017年10月31日前来办理交房手续，因买方原因迟延接收房屋，出卖人与物业公司签署的收楼资料领取、钥匙签收单及买受人出具的承诺书所确认的交房时间为2018年1月29日，故应认定于2018年1月29日出卖人与买受人依合同约定方式完成房屋的交付，该时间为涉讼商品房的交付使用时间。2.计算逾期办证违约金只能计算到产权初始登记之日，即截止于出卖人通知买受人办证之日（出卖人在《闽南日报》刊登办理产权的公告之日2018年11月15日）。根据合同及补充协议关于产权登记约定及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，出卖人只负有办理不动产初始登记的义务，而转移登记属于协助代办，且办理产权证前，需要买受人配合办理产权登记机关代办相关手续、提交所需资料、缴纳宗地权籍调查费等税费，因为买受人原因未及时配合办理，致使房屋所有权证办理时间超过约定的时间，应由买受人自行承担相应责任，故逾期办证违约金仅能计算至产权证初始登记之日止。3.逾期办证不是因为答辩人的原因，答辩人无需承担违约责任。①逾期办证是因为东山经济开发区管委会土地管理权限调整及其工作交接等非答辩人的原因造成的。②对答辩人而言，在通知交房之后直至2018年10月22日东山县国土局出具用地验收受理通知之前属于法律上或事实上的不能履行，根据合同法第一百一十条规定，何卫东、李雪珠不能请求答辩人履行。③“因出卖人原因逾期办证”作为逾期办证违约责任的前置要件，既是讼争合同及其补充协议之约定，也是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定买受人可主张违约金前提是由于出卖人原因导致的拖延办理产权证的情况。答辩人提交的办证过程证据清单，足以证明讼争商品房逾期不能取得房屋权属登记的原因不应归责于出卖人，尤其遇到东山县政府调整土地管理权限职能之不可抗力因素，导致逾期受理材料未能及时办证，即2017年12月27日取得用地验线发票后出卖人即组织材料向东山县经济开发区管委会国土资源管理局申请用地复核验收，2018年1月东山开发区管委会以土地管理权限调整为由拒收材料，出卖人重新组织材料向东山县国土局重新申请，并于2018年2月7日发函催办，然东山县国土局迟至2018年3月26日开始复核。上述自2017年12月28日起至2018年3月25日止共计87天，系政府职能调整原因迟延受理材料期间，属于不可抗力，非出卖人可以控制，该期间段87天应扣减。4.本案讼争合同未约定违约金计算方法，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案逾期交房所给原告造成的损失是房产的使用收益，与房产租金年收益率5%相比，而约定每日违约金为总房款的万分之三（年化10.08%）过高，应予以降低。综上，原告的诉讼请求缺乏事实，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：何卫东、李雪珠于2014年1月4日与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定何卫东、李雪珠购买由新新房地产公司开发的址在福建省东山县东西二路北侧、西环路东侧新新·帝景国际星城2号楼307号商品房，总价款480000元。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。原告方于2018年1月29日签领了案涉商品房的收楼资料及钥匙。 另查明，案涉商品房所在2号楼工程于2017年8月28日竣工验收合格，于2017年10月19日消防验收合格。 上述查明的事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、收楼资料领取、钥匙资料签收单、2018年11月15日版《闽南日报》刊登的帝景国际星城《办理产权登记公告》以及当事人的庭审陈述为据，经庭审质证，双方当事人对真实性均没有异议，本院予以确认。 本案在审理过程中，双方争议的主要焦点为：1.新新房地产公司是否构成逾期办证。2.逾期办证违约金应任何确定。对此本院分析认证如下： 1.关于新新房地产公司是否构成逾期办证问题。新新房地产公司于2018年1月29日将案涉商品房交付何卫东、李雪珠使用，根据合同第十四条约定，新新房地产公司应于2018年3月30日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司未能按时办理房屋所有权初始预登记，致使买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，已构成违约，故新新房地产公司应当按照合同约定承担违约责任，逾期协助办证的计算期间应自2018年4月30日起算。因合同约定新新房地产公司负有的系协助办证义务，既包括办理完毕房屋所有权初始预登记，也包括具备办证条件后通知买受人。结合前述两方面的标准，本案应以出卖人完成房屋权属证书的协助办证义务并通知买受人的时间作为逾期办证的截止日期，也即新新房地产公司刊登办理不动产权登记手续的公告之日即2018年11月15日。因此，新新房地产公司已构成逾期办证，共计逾期199天。新新房地产公司在履行《国有土地使用权有偿出让合同》及补充协议约定过程中存在未按期缴交土地出让金的违约行为，致使东山县国土资源局在用地复核验收过程中需进一步核实合同的履约情况，新新房地产公司对此存在过错。故新新房地产公司提出非其原因导致办证逾期而无需承担违约责任的抗辩主张不能成立，不予采纳。 2.关于逾期办证违约金问题。双方在合同中虽未约定违约金，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满时未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。原、被在签订合同时无特殊约定，因此不能免除被告的违约责任。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告主张的违约金标准日万分之一不超过法定标准，可以支持，依此标准计算违约金应为9552元（480000元×0.0001/天×199天）。 综上所述，本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，新新房地产公司应于2018年3月30日前向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但新新房地产公司至2018年11月15日才登报公告通知业主办理不动产权登记手续，经核对共逾期199天，应承担逾期办证的违约责任。新新房地产公司应支付的逾期办证违约金为480000元×0.0001/天×199天=9552元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建新新房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向何卫东、李雪珠支付逾期办证违约金9552元； 二、驳回何卫东、李雪珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费224元，减半收取计112元，由何卫东、李雪珠负担87元，福建新新房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  王旭东 二〇一九年十月十八日 书记员  林丽玲 附：申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。