云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初790号原告：叶玉琴，女，汉族，1980年3月15日出生，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市。委托诉讼代理人：宋鹍，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201210622047，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨伟，云南欣艺律师事务所实习律师，证号53131504210104，代理权限为特别授权代理。被告：黄林，男，汉族，1968年10月2日出生，身份证住址湖南省临湘市。被告：瑞丽市盛弘商贸有限公司（衣饰界商业广场），住所地云南省德宏州瑞丽市南卯街21号一栋二楼3号，统一社会信用代码91533102MA6MUXNG93。法定代表人：黄林。原告叶玉琴与被告黄林、瑞丽市盛弘商贸有限公司（以下简称为盛弘公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告叶玉琴的委托诉讼代理人宋鹍、杨伟到庭参加了诉讼，被告黄林、盛弘公司经本院依法公告传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶玉琴向本院提出诉讼请求：1、请求解除原被告双方于2017年11月16日签订的《衣饰界商业广场商铺租赁合同》；2、判令被告返还原告租金32500元及合同履约金10000元，合计42500元整。并以42500元为基数以中国人民银行同期贷款利率4.75%计算资金占用费自2017年11月16日计算至实际付清之日止，暂算至起诉之日为人民币2748.82元；3、判令因被告根本违约给原告造成的实际损失人民币92748元整；4、判令被告按合同约定赔偿原告违约金人民币67500元整；5、诉讼费用由被告承担。合计205496.82元。事实及理由：原、被告于2017年11月16日签订租赁合同，约定被告将衣饰界商业广场一楼A区A01、A02号商铺租赁给原告使用，租期为3年，约定第一年的租金为65000元，第二年、第三年租金在第一年的基础上递增10000元,并约定原告须向被告支付合同履约金一万元。在合同签订当日,原告向被告支付了半年租金32500元及合同履约金10000元，共计42500元，被告黄林开具了收条。同时租赁合同约定原被告双方不管哪一方违约，都需要赔偿守约方三年店铺租金总和作为赔偿金。签订后，原告便投入准备，为该铺面经营而定做了两批柜子，一批为营业柜,工程量为39.5米，单价为2880元每米，合计113760元。另一批为专业定制的铜款精品柜台，共19节，每节3900元，合计74100元，两批共计187860元。正当原告准备开业经营时，自称是衣饰界商业广场的负责人声称被告无出租该商铺的资格，责令原告限期搬离。这些柜子都是定做的，改造难度大，且安装费8000元、运费12000元、设计师车旅费3600元、电工费790元、设计费12000等费用共36390元属于间接费用，两批柜子改造约56358元（187860×30%=56358元)，综合给原告造成了约92748元的损失，原告曾多次尝试与被告取得联系，但未果。目前原告为经营该铺面而定制的柜子，也被自称是该商业广场的负责人强制拆除，己造成损害，无法正常使用。这给原告造成了巨大的损失。现该铺面已由他人强制接手使用，原被告之间的合同已经不能继续履行，被告构成根本违约应按照合同第十条第2点的约定，违约方向守约方支付三年店铺租金总和作为赔偿金，共计225000元，按约定的30%主张，合计67500元。同时退还己经支付的半年租金和合同履约金合计42500元。为了弥补自己的损失，原告多次找被告来洽谈处理此事，但均无回应。根据《最高人民法院关于租赁合同司法解释》第六条的规定不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的应依据《合同法》的有关规定处理。一房数租时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告黄林、盛弘公司未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面陈述意见及证据。原告叶玉琴为证实其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件一份，欲证实原告诉讼主体适格。二、被告黄林身份证复印件一份，欲证实被告诉讼主体适格。三、《衣饰界商业广场商铺租赁合同》原件一份。欲证实原、被告于2017年11月16日签订租赁合同，约定被告将衣饰界商业广场一楼A区A01、A02号商铺租赁给原告使用，租期为3年；第一年的租金为65000元，第二年第三年租金在第一年的基础上递增10000元；原告须向被告支付合同履约金一万元；不管哪一方违约，都需要赔偿守约方三年店铺租金总和作为赔偿金。四、收条原件一份。欲证实在合同签订当日原告向被告支付半年租金32500元及合同履约金10000元，共计42500元，被告黄林出具收条。五、《营业柜预算及合同》复印件（附清单）、收款收据（铜款精致柜台含灯）复印件各一份。欲证实原告因定制柜台支出费用合计224250元。六、柜台照片打印件12份。欲证实该两批柜台是根据铺面的情况量身定制的且已实际完工使用，目前己被损毁无法继续正常使用。本院认为，上述一至四组证据来源合法，符合法定证据形式且内容与本案具有关联，依法确认真实性；第五组证据无原件核实及支付凭证佐证，不予采信柜台费用支出的证明力；对第六组证据的真实性予以采信，证明目的结合查明事实予以综合评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，原告叶玉琴作为承租人、乙方与被告盛弘公司作为出租人、甲方签订了《衣饰界商业广场商铺租赁合同》，约定盛弘公司将衣饰界广场一楼A区A01、A02商铺两间（位于瑞丽市内）出租给叶玉琴用于经营珠宝首饰；租赁期间为2017年11月16日至2022年11月15日；租金为第一年65000元/年，先付半年租金32500元，装修完工试营业之日再付半年租金，第二、三年租金在第一年基础上递增1万元；合同签订之日，乙方支付履约保证金1万元；违约责任为双方无论何方违约，都需向守约方支付三年店铺租金作为赔偿金。被告黄林作为盛弘公司的代表人在合同抬头处签名，同时又作为甲方在合同落款处签名，该合同未加盖被告盛弘公司公章。同日，被告黄林向原告出具收条，载明收到原告半年商铺租金32500元及合同履约金10000元，并注明在商业广场60%商铺试营业时，合同起租日即时起租。合同签订后，原告投放了一批柜台在承租地点，但该承租地点所属的商场并未整体营业，原告亦未营业。2018年3月，被告黄林与该租赁地点上一手出租人发生纠纷，上一手出租人不再同意被告黄林使用该地点，原告因此未能正常使用其向黄林承租的地点，遂诉至本院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原告与二被告之间是否存在租赁合同关系。原告提供了以被告盛弘公司名义进行出租、实际由被告黄林签订的书面租赁合同，租金收条及摆放柜台的照片，可以证实双方之间确有租赁合同关系。原告履行了部分租金支付义务，二被告前期也履行了让原告使用租赁地点的义务，双方租赁合同合法、有效。该合同抬头处以被告盛弘名义作为出租方，但又未加盖公司公章，被告黄林又在合同落款以甲方名义签名、按印且出具收条，故二被告在签订租赁合同、收取租金时主体混同、未加区分，原告要求二被告共同承担责任，有事实及法律依据，予以支持。合同不能履行的原因及原告的实际损失。由于被告黄林与上一手出租人发生纠纷，其与上一手出租人之间的租赁合同不能正常履行，致使向被告黄林承租商铺的承租人原告不能使用合同约定的租赁地点即衣饰界广场一楼A区A01、A02两间商铺。原告作为《衣饰界商业广场商铺租赁合同》的承租人，使用租赁物的合同目的已不能实现，其要求解除合同的请求予以支持。原告主张其在租赁合同签订后，专项订购、安装了两组柜台花费187860元，要求被告赔偿改造柜子30%的费用56358元及安装、运输、设计费、设计师车旅费、电工费36390元。但其提供的订购合同无原件核对，亦无支付款项过程的证据予以佐证，其实际损失尚未有足够证据予以证实，难以采信。原告在合同签订之日已付半年租金32500元及1万元履约保证金，从被告黄林出具的收条可以看出双方约定租金起算的时间为租赁房屋所在的商业广场60%商铺试营业时。原告租赁的商铺未开始试营业便不能正常使用，被告未到庭举证已合乎计收房屋租金之条件，故本院对原告要求退还已付租金32500元及1万元履约保证金主张予以支持。但原告自起诉时方要求解除合同、退还款项，其要求自付款之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，于法无据，不予支持。原告叶玉琴既要求二被告支付违约金又要求赔偿实际损失。本院认为，违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅之性质，补偿性系主要属性。本质上违约金属于损害赔偿额之预定，主要功能在于填补守约方损失，违约金数额之预定可使当事人省去具体计算损失、确定赔偿数额等举证责任之不便。违约金请求权与合同解除后损害赔偿请求权指向同一损害时，不应同时适用，否则将会出现债权人双重获益之结果，获益范围将超过其实际损失；当违约金数额不能足以补偿当事人的实际损失的，被违约方可以选择行使损害赔偿请求权。本案中，原告既主张实际损失赔偿，又主张违约金支付，但因其对实际损失范围举证不能，对其赔偿实际损失的主张不予支持；其将合同约定的赔偿金即违约金数额进行降低，二被告未到庭应诉亦未提出违约金过高的抗辩，本院对原告主张的违约金予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告黄林、瑞丽市盛弘商贸有限公司与原告叶玉琴于2017年11月16日签订的《衣饰界商业广场商铺租赁合同》；二、被告黄林、瑞丽市盛弘商贸有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告叶玉琴预付的租金人民币32500元及合同履约金10000元，并支付原告叶玉琴违约金58500元；三、驳回原告叶玉琴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元，由原告叶玉琴负担2229元，被告黄林、瑞丽市盛弘商贸有限公司共同负担2153；公告费600元，由原告叶玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏州傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长  雷 丹人民陪审员  杨静芬人民陪审员  霍占喜二〇一九年十月三十日法官助理施翠芳书记员张力附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。