云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终2561号上诉人（原审原告）：董佑，男，汉族，1971年11月11日生，住云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：邱平顺，系云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南恒宸房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市嵩明县杨林工业园区天水路邻里中心二期F幢一单元402室。法定代表人：司天兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨绍云、张永红，系云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。上诉人董佑因与被上诉人云南恒宸房地产开发有限公司（以下简称恒宸公司）合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初1667号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。董佑的上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以获取贷款为目的的合同，而不是以真实交易为目的的合同认定厂房价款为13256760元，并认定上诉人尚欠被上诉人2456760元房款，存在事实错误。一、2011年8月10日双方签订的《委托代建协议》和《情况说明》是以交易为目的的合同，是双方真实交易价格的认定依据。上述协议和说明约定代建厂房面积为3740.38平米，单价为36544元每平米。经双方友好协商，约定最终实际执行代建费用总金额为1080万元，根据施工进度分三期进行付款，其中最后一期为接到被上诉人接收通知后七个工作日支付代建费用余款540万元。同时约定乙方可以根据情况协助甲方办理银行贷款。上述合同和说明签订后，上诉人按照约定付清了约定款项1080万元，被上诉人出具的五份收据金额刚好为1080万元，特别是2012年8月25日，其出具的540万元的收款收据刚好与情况说明约定的最后一期付款金额相等。足以证明上诉人已按约定向被上诉人付清价款1080万元。二、被上诉人向上诉人出具五份收款收据之后双方厂房价款已经结清，之后被上诉人也将厂房所有权登记到上诉人名下，将厂房交付给上诉人使用。如果没有结清，被上诉人不可能交付。本案真实情况是厂房款项结清之后，因为双方之前在情况说明中明确约定被上诉人可以配合上诉人办理银行贷款，故上诉人为了办理贷款，双方于2012年8月7日做了《房屋买卖合同》公证，为了多贷点款，双方未按照最终执行价款1080万元约定，而是按照未最终折扣的价款约定，之后将该合同用于贷款。所谓2011年9月9日签订的《房屋买卖合同》并不是真实的房屋买卖合同，该合同中出现的2012年的房产证号足以证明双方在2011年9月9日根本没有签订过任何合同。否则2012年的房产证号怎么可能会出现在2011年的合同上。而且被上诉人在合同上公章都没有加盖，与开发商正常签订合同行为明显不符。公证合同的目的不是为了房屋买卖而只是为了贷款，根据银行贷款规定，过户合同约定的价格与按揭贷款合同的约定价格必须一致，因此将价款定为1352.6760万元，是为了获取贷款662万元，不能以此作为认定厂房真实价款的依据。根据日常生活经验，买受人在已经约定价款为1080万元的情况下，没有理由再签订价款为1325.6760万元的合同。三、上诉人一审反复强调被上诉人于2012年8月25日向上诉人出具540万元收款收据后，上诉人已经付清1080万元房款，之后又于2018年8月28日通过银行按揭抵押贷款向被上诉人支付贷款662万元。前后共计向被上诉人支付1742万元。即使按照2011年9月9日的《房屋买卖合同》所谓价款1325.6760万元，都足以付清。一审判决认定上诉人尚欠房款2456760元没有依据。四、被上诉人在昆明中院（2014）昆民三初字第147号民间借贷纠纷一案中提交的民事反诉状新明确要求我方返还房款597358元，而一审判决认定上诉人尚欠被上诉人房款2456760元。如果真实房款是1325.6760万元，应当如何计算房款？两者计算结果差距巨大。五、如果真实房款是1325.6760万元，上诉人至今尚欠被上诉人房款2456760元，那么被上诉人2012年8月28日收到上诉人银行贷款662万元后，为何反而将贷款659万多元返还给上诉人，足以证明其只是为了配合贷款。六、如果真实房款是1325.6760万元，上诉人至今尚欠被上诉人返款2456760元，被上诉人作为完全民事行为人，居然又于2014年8月9日向上诉人出具810万元的借条不符合常理。七、一审提到办理过户时被上诉人开具的金额为1325.76万元的不动产销售发票经上诉人向地税局查询，该发票已被被上诉人作废，被上诉人至今未向上诉人开具不动产销售发票，该发票不能作为认定真实价款的依据。恒宸公司答辩：1、从一开始的《委托代建合同》到后来的商品房买卖交易合同，到经过公证的房屋买卖合同到最后登记产权的时候开具的发票以及实际缴纳的税收都已经充分说明涉案房屋的价格是1325.6760万元，不是上诉人所说的1080万元。2、能够支持上诉人所谓房款的证据只是一份上诉人提供的情况说明，但所记载的房屋栋号和涉案房屋不同，从时间关系上看，已经被后面的法律行为所替代。所以双方争议的标的房屋价款只能是1325.6760万元。上诉人1080万元的主张与在案的大量证据都相互矛盾，一审认定房屋价款是1325.6760万元正确，应当维持一审判决。至于上诉人提到的另案反诉，民间借贷关系和本案无关，从始至终都需要全部对账，但是上诉方一直不配合，我们在本案中以及前案件中都主张了对账，但上诉人一直拒绝配合。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。董佑向一审法院起诉请求：1、由被告限期将昆明市嵩明县杨林工业园区南环路恒宸工业园4幢-A-101号1层工业厂房的土地使用权转移登记到原告名下；2、由被告限期将昆明市嵩明县杨林工业园区南环路恒宸工业园4幢-A-102号1层工业厂房的土地使用权转移登记到原告名下；3、由被告向原告支付自2015年8月2日起至被告将上述二幢工业厂房土地使用权转移登记至原告名下之日止的迟延履行违约金（按照1000元∕日计算），截止起诉之日为1096000元（1096天×1000元∕天）；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年8月10日，原告与被告签订《委托建房合同》，约定原告委托被告代建恒宸工业园区内4栋∕层∕座，项目开发时间为7个月，原告给予被告30日开工准备期，项目由被告负责组织验收，验收标准按照国家规定标准执行，项目竣工验收和移交后，被告按照国家相关规定履行保修义务，承担工程质量担保责任，除该协议另有约定外，在原告实际付讫全部应付建设费用前，被告有权不移交。项目面积为3740.28平方米，单价为3654元∕平方米，优惠3%，折后价为3544.38元∕平方米，代建总价为13256974元，该价格含被告完成项目建设达到双方约定交付条件时原告应付的全部建设费用，但不含原告获得项目物权时需向国家有关部门缴付的税款等；在原告付讫全部建设费用，且项目移交原告后，项目及其相应的权益转由原告所有，在项目具备权属登记条件后，原告协助配合并提供相关资料，被告将项目物权（含土地使用权）登记在原告名下；原告迟延支付建设费，按照应付金额每日万分之三向被告支付违约金，迟延支付60天以上，被告有权解除合同；因被告原因迟延交付项目的，按照原告已经支付的金额和前项约定支付逾期交付违约金，任何一方迟延履行或者不履行资金交付义务以外的其他交付、配合、协助义务的，每迟延一日承担1000元违约金。同日，原、被告双方签订《情况说明》，约定被告代建的恒宸工业园第二栋单层钢结构厂房实际执行代建费用总价额为10800000元，付款方式为：协议生效之日起七个工作日内支付首笔建设费用180000元；代建项目第一层封顶，原告接到被告交费通知起七个工作日内支付5299200元；项目满足移交条件后，原告接到被告接收通知起七个工作日内，支付5400000元。被告方可根据情况协助原告方办理银行贷款。2012年8月1日，原、被告双方签订二份无编号《商品房购销合同》，分别约定被告将其建盖在通过挂牌出让方式取得使用权的地块上的云南恒宸标准化厂房建设项目现房4栋1层101号、4栋1层102号钢结构房屋二幢，每幢面积均为1870.11平方米，以按照3544.38元∕平方米的价格，每幢价格为6628380元出售给原告，首付款50%为3318380元，剩余50%购房款通过银行住房按揭贷款方式交付；被告应于2012年8月30日前，将符合合同约定并经验收合格的商品房交付给原告。签订合同后，原告通过银行转账以及现金方式向被告交付房款，被告出具五份收款收据，确认收到房款共计10800000元。2012年8月17日，嵩明县公证处对原、被告之间签订的落款时间为2011年9月9日的《房屋买卖合同》作出公证，确认该合同合法有效，合同约定被告将坐落于嵩明县杨林工业开发区的云南恒宸标准化厂房4栋101号1层（建筑面积为1870.11平方米,房权证号为：昆明市房权证嵩明县字第××号）及附属建筑物，以6628380元的价格转让给原告，原告在签订合同时向被告支付50%的购房款3318380元，剩余50%购房款通过银行住房按揭方式支付，办理过户的税费由原告承担；同日，嵩明县公证处对原、被告之间签订的落款时间为2011年9月9日的《房屋买卖合同》作出公证，确认该合同合法有效，合同约定被告将坐落于嵩明县杨林工业开发区的云南恒宸标准化厂房4栋102号1层（建筑面积为1870.11平方米,房权证号为：昆明市房权证嵩明县字第××号）及附属建筑物，以6628380元的价格转让给原告，原告在签订合同时向被告支付50%的购房款3318380元，剩余50%购房款通过银行住房按揭方式支付，办理过户的税费由原告承担。同日，原告向昆明市地方税务局缴纳了产权转移的印花税和契税，计税金额均为1325.6760元，发票备注栏注明：“转3740.22平方米，合同2012-8-17，杨林工业开发区”。2012年8月27日，嵩明县房产管理办公室填发了昆明市房权证嵩明县字第××号、20××63号房屋所有权证，确认位于昆明市嵩明县杨林工业开发区南环路恒宸工业园4幢A-101号1层以及4幢A-102号1层钢结构工业厂房所有权人为原告。2015年1月16日，嵩明县房产管理办公室出具《情况说明》，证实为了将杨林工业开发区内4幢102号一层（产权证号：昆明市房权证嵩明县字第××）和4幢101号一层（产权证号：昆明市房权证嵩明县字第××）过户给原告，被告委托员工袁果于2012年8月17日办理过户手续，并由袁果缴纳房产过户费和产权登记费用共计31022元，收款发票登记为原告的名字，并由原告领取。一审法院认为：本案争议焦点是房屋买卖合同的总价多少？在庭审中，原告主张房屋总价为1080万元，并提供2011年8月10日签订的《委托代建合同》和《情况说明》等证据予以证实；被告则主张房屋总价为1325.6760万元，并提供2012年8月17日的《公证书》和2012年8月1日签订的《房屋买卖合同》等证据予以证实。根据原、被告双方提供的证据及在庭审中的陈述，一审法院认为原、被告双方在签订《委托代建合同》和《情况说明》后，就本案标的物（云南恒宸标准化厂房4栋1层101号、4栋1层102号，每间面积均为1870.11平方米）又签订过两次《房屋买卖合同》，一次合同为贷款需要，一次合同应为办理过户需要，但两次合同均约定房屋总价为1325.6760万元，再结合原告提交的办理过户缴纳的税票，税票载明也是以房屋总价为1325.6760万元计税的，故一审法院综合认定原、被告双方对云南恒宸标准化厂房4栋A-101号1层和4栋A-102号1层房屋买卖真实价款为1325.6760万元。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应该按照约定数额支付价款。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原、被告双方就云南恒宸标准化4栋A-101号1层和4栋A-102号1层房屋买卖签订了买卖合同，双方约定房屋买卖总价为1325.6760万元，但原告实际支付1080万元购房款，尚欠购房款2456760元未支付，在付清购房款前，被告有权拒绝办理土地使用权转移手续，故对原告要求被告将厂房土地使用权转移登记至其名下以及支付相应违约金的诉讼请求，与本案查明事实不符，一审法院不予支持。对被告主张购房总价为1300多万元、原告未付清购房款的答辩意见，与本案查明事实相符，一审法院予以采纳；对被告其他与本案查明事实不符的答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十六条之规定，判决：驳回原告董佑的全部诉讼请求。案件诉讼费14664元，由原告承担。二审期间，董佑提交还款计划书一份，欲证明所有贷款是由董佑全部还清。被上诉人质证认为不是新证据，并且还款也是与银行之间的关系，与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认，对于能否证明董佑观点下文综合评述。经审查，本院对一审认定事实予以确认。综合诉辩主张，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否应当立即为上诉人办理土地权属转移登记？本院认为，本案双方签订的《委托代建合同》、《房屋买卖合同》，从约定内容看，双方实质建立的是房屋买卖合同关系。按合同约定交付房款是上诉人的义务，交付房屋并配合办理房屋及土地使用权的过户手续是被上诉人的义务。现被上诉人抗辩认为上诉人未履行完房款交付义务，故其依法行使先履行抗辩权有权拒绝办理土地证过户手续。被上诉人的答辩是否成立，应首先确认双方房屋价款。在双方2011年8月10签订的《委托代建合同》中约定的诉争房屋的价款为1080万元，而2012年8月1人签订的《房屋买卖合同》中约定的诉争房屋的总价款为13256760元，在双方2012年8月17人经过公证确认的2011年9月9日的《房屋买卖合同》约定的诉争房屋总价亦为13256760元。因《房屋买卖合同》签订在《委托代建合同》之后，且《房屋买卖合同》经过了公证机关的公证确认，双方办理房屋产权过户时亦使用的是该《房屋买卖合同》，因此，应当以《房屋买卖合同》作为双方形成的最终意思表示，应按该份合同确认双方权利义务。一审据此认定双方约定的房屋价款为13256760元并无不当。因原、被告双方经济往来频繁，除本案房屋买卖还有其他经济往来关系，根据本案查明事实，被上诉人确实存在数笔款项结算后开具《收据》的交易习惯，被上诉人出具的五张《收据》已明确载明所受到款项为本案诉争房屋代建款项，故一审据此认定上诉人已支付的房款为1080万元并无不当。现上诉人的证据不足以证实其已足额支付全部房款13256760元，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，被上诉人的抗辩具有法律依据，一审驳回上诉人的诉讼请求不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律部分正确，所作判决并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14664元，由董佑承担。本判决为终审判决。审判长  方云红审判员  陈 红审判员  罗增龙二〇一九年十月三十日书记员  甘丝琳