广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初8838号原告：广州市金洹物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：何婉贤，系该司总经理。委托诉讼代理人：周方、张海艳，均系该司员工。被告：周君迪，女，1945年3月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广州市金洹物业管理有限公司（以下简称金洹公司）与被告周君迪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，后于2019年6月5日裁定本案转为普通程序，并于2019年6月11日公开开庭审理本案。原告金洹公司的委托诉讼代理人周方、张海艳，被告周君迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金洹公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理费合计3148.4元（按建筑面积每月0.98元/平方米的标准计付）及垃圾处理费合计170元（按照5元/月的标准计付）；2.被告向原告支付迟延支付上述物业管理费的滞纳金（以当月的物业管理费为本金，按每日千分之三的标准，自次月1日起计至被告付清之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告现居住于广州市天河区长兴路x号大院x号x房（以下简称案涉房屋）。被告于2016年5月1日至2019年2月28日期间以各种理由拒绝向原告支付物业管理费合计3148.4元和垃圾处理费合计170元，截止至2019年2月28日，共产生滞纳金1103元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。被告的行为违反《物业管理条例》的有关规定，严重影响原告正常的物业管理服务工作，极大损害其他诚信业主的切身利益和原告的基本权利。被告周君迪辩称：不同意原告的诉讼请求，与案涉房屋相毗邻的楼上房屋装修时没有做好防水，导致案涉房屋出现漏水现象，被告多次找原告处理，原告曾到现场查看一次，此后没有再到场查看，案涉房屋的漏水现象至今没有解决。原告没有告知被告应以何种方式解决这个问题，也没有组织被告与楼上房屋的业主进行协商。另，被告所在单位反映有可能是房屋老化导致水管漏水，单位表示愿意出资委托原告处理上述问题，最终案涉房屋所在整个大院的其他房屋的公共水管都更换了新水管，但案涉房屋的水管至今没有更换，由于被告不知道原告的办公地点，所以无法询问没有更换案涉房屋水管的原因。因为这个问题，被告身体在2019年3月受到严重影响，并因此住院。因为上述原因，被告不同意支付物业管理费。经审理查明：2016年5月25日，房地产管理部门向被告核发案涉房屋的权属证书，载明：建筑面积为94.5375平方米，规划用途为住宅，产权人为被告等内容。原告提供的其作为乙方/物业管理公司与广州有色金属研究院（以下简称金属研究院）作为甲方/业主委员会于2015年10月8日签订的《广州有色金属研究院住宅区物业管理委托合同》（以下简称《合同1》）约定：第一条……甲方将广州有色金属研究院住宅区（东、西区）委托于乙方实行物业管理……第二条物业基本情况：……座落位置为广州市天河区长兴路x号大院；……第三条委托管理期限为1年；自2015年8月1日起至2016年7月31日止；第十八条乙方权利义务：……7.负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；……（3）收取垃圾处理费5元/户/月；……第二十条……1.本物业的管理服务费，由甲乙双方约定的收费标准向业主或物业使用人收取；（1）住宅：0.98元/月/平方米……3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等条款。原告提供的其作为乙方/物业管理公司与金属研究院作为甲方/业主委员会于2016年10月21日签订的《广州有色金属研究院住宅小区物业管理服务合同》（以下简称《合同2》）约定：第一条……甲方将广州有色金属研究院住宅小区（东、西区）委托乙方实行物业管理服务……第二条物业基本情况：……座落位置为广州市天河区长兴路x号大院；……第三条委托管理期限为3年；自2016年8月1日起至2019年7月31日止；第四条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，本合同的条款一并对广州有色金属研究院住宅小区全体业主具有约束力；第五条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理……第六条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理……第七条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……第八条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；第九条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理……第十条公共环境卫生……的清洁卫生、垃圾的收集、清运、有害生物防治；第十一条交通与车辆停放秩序的管理；第十二条维护公共秩序……第十八条乙方权利义务：……7.负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；……（3）代收代缴垃圾处理费5元/户/月；……第二十条……1.本物业的管理服务费，由甲乙双方约定的收费标准向业主或物业使用人收取；（1）住宅：0.98元/月/平方米……3.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按月收取当月的物业管理费，次月1日起，即为逾期，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等条款。2018年8月8日，原告采用EMS全球邮政特快专递方式以案涉房屋为收件地址向被告邮寄原告于2018年6月26日作出的《欠费催缴告知函》，向被告催缴2016年5月1日至2018年6月30日欠缴的物业管理费、垃圾处理费和滞纳金。该邮件被邮政部门作退件处理。原告还提供《关于印发的通知》（打印件）用于证明原告向被告收取垃圾处理费的依据和城市居民生活垃圾处理费的收费标准为居民（户）5元/月。被告对上述证据的真实性没有异议。被告提供了拍摄时间为2019年6月10、11日的照片（共5张）用于证明案涉房屋所在楼宇的其他房屋已于2018年全部更换新水管，但案涉房屋中的水管仍是没有更换的陈旧水管。原告解释称更换水管事宜由金属研究院负责和实施，没有委托原告进行施工，原告只是负责维持施工秩序，原告可以向金属研究院反映案涉房屋的水管至今未更换的问题；并表示被告提供的上述证据由法院依法认定。关于被告抗辩的与案涉房屋相毗邻的楼上房屋漏水的问题，原告解释称被告所述漏水问题是十几年前发生的，漏水位置在一个角落，原告向楼上房屋的业主了解情况后知悉楼上业主没有居住于其房屋中、所有水闸都是关闭的，有可能是公共排污管的问题所致，现在案涉房屋的漏水痕迹是十几年前的水渍。被告认可垃圾处理费的收费标准为5元/户/月，并抗辩称其已支付原告在本案中主张的部分物业管理费和垃圾处理费，但未能举证证明。本院认为：原告为包括案涉房屋在内的房屋提供物业管理服务，被告作为业主理应向其支付物业管理费。被告虽称其已支付原告在本案中主张的部分物业管理费和垃圾处理费，但未能举证证明，本院对被告上述陈述不予采信。被告于2016年5月25日登记为案涉房屋的产权人，被告应从2016年5月25日开始支付案涉房屋的物业管理费和垃圾处理费。原告主张上述费用均从2016年5月1日起计付，本院不予支持。原告主张上述费用均计至2019年2月28日止，并无不妥，本院予以支持。原告主张物业管理费按照0.98元/平方米/月、垃圾处理费按照5元/户/月的标准计付，符合《合同1》《合同2》的约定和相关规定，本院予以支持。按照上述标准计付，案涉房屋每月的物业管理费为92.65元/月（即94.5375平方米×0.98元/平方米/月）。即被告应向原告支付案涉房屋2016年5月25日至2019年2月28日的物业管理费合计3078.37元（即92.65元÷31天×7天+92.65元/月×33个月）和垃圾处理费合计166.13元（即5元÷31天×7天+5元/月×33个月），对于原告主张的超过上述金额部分，本院不予支持。关于原告主张的被告迟延支付上述物业管理费的滞纳金问题。考虑到被告向原告反映案涉房屋所在楼宇的其他房屋均已更换水管但案涉房屋至今没有更换水管的问题，而共用设施、设备的维修、养护、运行和管理均属于原告的管理服务事项，但原告并未向被告解释原因及解决上述问题或告知被告应循何种途径反映、解决问题，因此，本院认定被告没有违约的恶意，并据此对原告上述诉讼请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告周君迪于本判决发生法律效力之日起15日内，向原告广州市金洹物业管理有限公司支付2016年5月25日至2019年2月28日期间的物业管理费3078.37元和垃圾处理费166.13元。驳回原告广州市金洹物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广州市金洹物业管理有限公司负担13元，被告周君迪负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  何海霞人民陪审员  武慧峰二〇一九年十月二十八日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠