北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初76号原告（反诉被告）:北京优千千教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼。法定代表人：邓芝光，经理。委托诉讼代理人：路永华，北京谦高律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜秀凤，女，1965年3月19日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜鹏（姜秀凤之子），无业，住河北省廊坊市。原告（反诉被告）北京优千千教育咨询有限公司（以下简称“优千千公司”）与被告（反诉原告）姜秀凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。优千千公司之委托诉讼代理人路永华与被告姜秀凤及其委托诉讼代理人张国、姜鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。优千千公司向本院提出诉讼请求：1、判令姜秀凤向我公司支付拖欠房租361350元，并支付利息至实际履行日止。2、判令姜秀凤支付违约金240900元。事实与理由：2017年5月4日，我公司与姜秀凤签订《北京市房屋租赁合同》一份，我公司将从北京市水文地质工程地质大队承租的位于北京市海淀区ｘ村ｘ号院ｘ楼底商中的一部分（面积220平方米）租赁给姜秀凤使用。合同约定月租金40150元，支付方式为押一付三。自2017年12月25日，姜秀凤应支付下一期房租时，姜秀凤无理由拒不支付，至今已经拖欠三期房租未支付，共计260975元。因为在2018年10月姜秀凤已经搬离了涉案的房屋，我公司曾多次要求被告支付房租或解除合同、腾退房屋，但姜秀凤一直不予理睬。根据合同约定，姜秀凤的行为已经违约，达到了合同约定的解除条件，故我公司现诉至法院，请求支持我公司的诉讼请求。姜秀凤辩称，2017年5月，我与案外人谷某合作承租房屋经营美容业务，在北京融科万家房地产经营有限公司的居间下，优千千公司称其所出租的房屋是从北京市水文地质工程大队承租而来，可以进行转租且能够提供出租房屋的产权证明等资料，可以配合我办理美容营业执照。同时，优千千公司承诺在一个月内将涉案房屋原承租户迪信通公司的注册地址从涉案房屋迁出，以便我办理营业执照。我信以为真，便于2017年5月4日与优千千公司签订了房屋租赁合同及补充协议。之后，我依约向优千千公司交付了押金及租金，并对涉案房屋进行装修添附。但优千千公司却迟迟不把原承租户迪信通公司的注册地址迁出。直到2017年9月，迪信通公司才变更了注册地址。更重要的是，优千千公司一直不向我提供办理营业执照必须用的涉案房屋产权证明等资料，导致我无法办理营业执照。2017年11月9日，我突然收到优千千公司发出的通知，称涉案房屋产权单位北京市地质机械厂提出解除其签订的房屋租赁合同，导致其无法对涉案房屋进行转租。随后从次日起开始停水停电，并对出租方进行清退。2017年11月22日，涉案房屋产权单位北京市地质机械厂向我发出通知，解除其与我签订的租赁合同。我才得知，优千千公司所称的房屋产权单位并非是北京市水文地质工程地质大队，而是北京市地质机械厂；优千千公司也是擅自转租的涉案房屋。由于优千千公司严重违约，导致其不能继续履行合同，我也不能办理营业执照进行经营。我遂于2017年12月19日、2018年1月9日两次向优千千公司发出了解除合同通知书。因此，我便不再有向优千千公司支付房租的义务，请求法院驳回优千千公司的诉讼请求。姜秀凤向本院提出反诉请求：1、确认我与优千千公司签订的租赁合同及补充协议无效；2、判令优千千公司退还我支付的房租92345元；3、判令优千千公司退还我押金40150元。4、判令优千千公司赔偿我装修及维修损失70870元；5、判令优千千公司赔偿我另行租房损失240900元（6个月的）；6、本案诉讼费由优千千公司承担。事实与理由：2017年5月4日，在北京融科万家房地产经纪有限公司居间下，我与谷某合作经营美容服务，与优千千公司签订了编号为RK×××的《北京市房屋租赁合同（合订本）》。其中第三条第一款规定，房屋租赁期自2017年5月10日至2020年12月31日；第四条约定，月租金为40150元，按季支付，押一付三。押金为40150元；第九条第二款与第十条第一款约定了支付违约金的情形、违约金标准为月租金的600%，同时约定违约金和损失赔偿可以并用。当日，双方另签订了《补充协议》，其中第1条约定前承租方为迪信通；第2条约定免租期为2个月；第7条约定优千千公司配合我办理营业执照。上述合同及补充协议签订后，我对涉案房屋进行了装修添附，并如约履行了付款义务，房租支付至2018年1月10日。优千千公司虽承诺于一个月内租户迪信通的注册地址即从涉案房屋迁出，以使我所经营的项目顺利在涉案房屋办理注册，然而直至2017年9月，前租户迪信通才变更注册地址，我自租赁房屋长达4个月无法办理注册手续，严重影响了正常的经营活动，蒙受了无法估量的经济损失。在租赁过程中，我多次要求优千千公司配合我办理营业执照等相关手续，均被优千千公司置之不理，无奈只能转为服装行业。2017年11月9日，优千千公司通知我清退房屋，2017年11月22日北京市地质机械厂通知优千千公司解除就涉案房屋签订的租赁合同，2017年12月19日、2018年1月9日，我就合同解除等事宜先后向优千千公司寄送了《律师函》，均遭退件。我认为，《北京市房屋租赁合同（合订本）》及《补充协议》已于2017年11月22日因实际无法继续履行而解除，优千千公司应当对此负全部责任，赔偿我遭受到的装修添附损失并退还房屋押金及相应租金。同时，优千千公司不配合我办理营业执照手续；美容服务项目无法在涉案房屋经营，我无法实现租赁该房屋的使用目的；因2018年雨季造成房屋漏水断电，优千千公司亦不履行房屋修缮义务。故向法院提出反诉。优千千公司针对姜秀凤的反诉请求辩称，不同意姜秀凤的反诉请求。第一，我公司认可双方签订的房屋租赁合同已经解除，并且姜秀凤已经于2018年10月1日搬出涉案房屋，并带走全部物品，故双方均认可合同已经解除；第二，对于姜秀凤要求退还押金、赔偿损失等请求，我公司不予认可。首先，双方签订合同以后，我公司已经将房屋交付给姜秀凤使用，其也实际占有使用并一直处于经营之中，其应当按照合同的约定按期支付租金。其次，姜秀凤未办理营业执照与我公司无关。涉案房屋的登记信息用途为商业，可以办理工商执照。我公司为了能够保证姜秀凤办理营业执照也为其提供了房产证明，并且与田村街道协调，进行了公示。根据姜秀凤提供的证据来看，我公司已经积极履行了配合义务。由于姜秀凤申请的工商执照经营范围违反《北京市新增产业禁止和限制目录（2015年版）》中的规定，不符合北京市产业政策，由此产生的后果姜秀凤也是明知的，故不能注册成功的后果应该由姜秀凤自行承担。另外，双方签订合同后，我公司就将租赁房屋交付给姜秀凤使用，而且租赁房屋是由产权单位专业的物业服务部负责进行维修、维护，并不存在由姜秀凤个人进行维修并承担维修费用的情况。自2017年12月25日，姜秀凤就应该支付下一期房租，但姜秀凤却无理拖延，直到其搬出房屋时，已经拖欠了三期共计9个月的房租，其行为已经严重违约。根据双方签订合同的约定，我公司有权单方面解除合同并要求其承担违约责任。双方签订的合同承租面积为220平方米，姜秀凤未经我公司同意即将70平方米进行转租，在未取得相应资质时进行装修宣传，应由姜秀凤自行承担违法经营的后果，对于其与案外人谷某的经济纠纷也与我公司无任何关系，请求法院依法驳回姜秀凤的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2010年1月1日，北京地质机械厂(出租房，甲方)与优千千公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，北京地质机械厂将海淀区ｘ村路ｘ号ｘ楼底商职工住宅楼底商1#（房屋面积563平方米）续租给优千千公司使用，房屋租赁期限10年，自2010年1月1日起至2020年12月31日止。2017年5月4日，经北京融科万家房地产经营有限公司居间介绍，优千千公司与姜秀凤签订《北京市房屋租赁合同（合订本）》及补充协议，其中《北京市房屋租赁合同（合订本）》的内容为：出租方（甲方）：北京水文地质工程地质大队、北京优千千教育咨询有限公司，委托代理人邓伟秋，承租方（乙方）：姜秀凤；居间方（丙方）：北京融科万家房地产经纪有限公司。第一条（一）房屋坐落于北京市海淀区ｘ村ｘ号ｘ楼底商，建筑面积220平方米……第三条（一）房屋租赁期自2017年5月10日至2020年12月31日。甲方应于2017年5月10日前将房屋按约备条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙之后视为交付完成。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施……第四条（一）租金标准及支付方式：40150元/月，按季支付。支付方式为转账，押一付三，各期租金支付日期：第一笔钱，2017年6月25日；第二笔钱，2017年9月25日；以此类推，2017年12月25日；2018年3月25日……（二）押金：人民币40150元整……租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方……第七条（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，经甲方同意，乙方可代为维修，费用由甲方承担……2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第八条，除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。第九条（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）甲方有下列情形之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项费用达1000元的……第十条（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的600%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的600%向甲方支付违约金……（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金6倍标准支付违约金。《补充协议》内容为：……（1）前承租方是原自东向西第4号底商迪信通，在甲乙双方协商一致前提下，如迪信通清退走，且完成解除租赁关系。（2）乙方有2个月免租期用来装修。签署本协议，乙方需支付2个月租金给甲方做为订金，如第（1）项未成立，甲方应将收到的订金如数归还于乙方。如第（1）项成立，订金直接转成相应房屋租金抵扣房屋租金款项……（7）甲方配合乙方办理营业执照。合同签订后，优千千公司将出租房屋交付给姜秀凤使用，姜秀凤向优千千公司支付押金40150元并交纳房屋租金至2018年1月10日止。2017年11月9日，优千千公司书面通知姜秀凤，其已于2017年10月31日接到房屋产权单位北京市地质机械厂的要求，提出解除2010年1月1日签订关于北京市ｘ区ｘ村路ｘ号院ｘ楼职工住宅楼底商ｘ号房屋的房屋租赁合同的通知，要求姜秀凤提做好应对准备，以减少由于产权单位采取上述措施带来的损失。自2017年12月25日后，姜秀凤未再按期向优千千公司交纳房屋租金。2018年9月12日，优千千公司向姜秀凤发出通知，内容为：“姜秀凤：你拖欠ｘ村ｘ号ｘ楼底商铺四期房租，已严重违约，现我公司郑重通知你，与你解除合同，并要求你七日内搬出。特此通知”。2018年9月30日，姜秀凤自行搬离承租房屋，优千千公司收回出租房屋。另查，北京市海淀区ｘ村路ｘ号ｘ楼的所有权登记人为北京市水文地质工程地质大队，该房屋用途为商用。2014年3月3日，北京市水文地质工程地质大队出具《证明》，内容为：“北京地质机械厂为北京市水文地质工程地质大队直属下属单位，并由北京市水文地质工程地质大队全权委托北京市地质机械厂负责海淀区ｘ村路ｘ号ｘ号楼商业部分的所有租赁事宜。”2017年11月22日，北京市地质机械厂向优千千公司发出通知，北京市地质机械厂以优千千公司在2017年度未按合同约定时间交付房租及发现优千千公司将租赁房屋转租给三家私营公司为由通知优千千公司解除双方之间的房屋租赁合同关系，并要求优千千公司自收到通知之日起7日内无条件腾退租赁房屋。此后，优千千公司来院起诉北京市地质机械厂，请求判令双方签订的房屋租赁合同及补充协议有效并继续履行。在本院2018年11月15日开庭审理过程中，北京地质机械厂与优千千公司达成和解，北京地质机械厂认可双方签订的租赁合同及补充协议有效并同意继续履行，优千千公司当庭撤回起诉。庭审中，优千千公司就其诉讼请求及反诉答辩意见提交北京市房屋租赁合同（合订本）、补充协议、北京市房屋所有权登记申请书（京房权证海国字第ｘ号）、本院开庭笔录、房屋照片等证据材料予以证明。姜秀凤对上述部分证据的真实性提出异议，对优千千公司所要证明的内容不认可。姜秀凤就其本诉答辩意见及反诉诉讼请求提交损失计算表、租赁合同、补充协议、通知、2017年11月22日北京市地质机械厂通知、中国邮政快递单、海淀区生活性服务业市场主体工商登记流转单、融科地产代理费收据、钱款交付书、银行交易明细、涉案房屋照片、鑫诚伟业广告订单、百信门窗微信账单2张、ｘ纺织微信账单2张、收据、微信聊天记录、证人谷某、王某证言，行政处罚决定书、行政处罚缴款书等证据予以证明。优千千公司对租赁合同、补充协议、通知、2017年11月22日北京市地质机械厂通知、中国邮政快递单、融科地产代理费收据、钱款交付书、银行交易明细、行政处罚决定书、行政处罚缴款书等材料的真实性予以认可，但对姜秀凤所要证明的内容提出异议，不予认可;对损失计算表、鑫诚伟业广告订单、百信门窗账单、微信账单、收据、谷某证言等证据的真实性、关联性提出异议，不予认可。经询问，姜秀凤认为优千千公司主张的违约金数额明显过高，要求予以调整，并坚持认为优千千公司在本诉中构成合同违约。经释明，姜秀凤就其反诉请求，未提供其他相关证据。本院认为，合法的民事权益受法律保护。优千千公司与姜秀凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。2018年9月12日，优千千公司正式向姜秀凤发出解除合同通知，而姜秀凤收到通知后于2018年9月30日搬离承租房屋，据此，优千千公司与姜秀凤签订的《北京市房屋租赁合同》及补充协议已经通知解除。姜秀凤反诉主张其与优千千公司所签房屋租赁合同及补充协议为无效合同，与查明事实不符，其反诉主张确认《北京市房屋租赁合同》及补充协议无效，理由不成立，本院不予支持。在合同履行期间，姜秀凤自2017年12月25日以后未再按合同约定支付到期租金，姜秀凤的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现优千千公司起诉主张姜秀凤支付至其实际搬离承租房屋时止的房屋租金，请求合理，但优千千公司主张姜秀凤给付361350元，与查明事实不符，本院将据实予以判处。姜秀凤在本诉中称优千千公司存在违约，与事实不符，本院不予采信。关于优千千公司起诉主张姜秀凤支付欠付房屋租金利息之请求，因优千千公司在本案中已依据合同约定条款向姜秀凤主张支付迟延支付房屋租金的违约金，在此情况下，优千千公司再向姜秀凤主张支付迟延支付房屋租金的利息，没有依据，本院不予支持。关于优千千公司起诉主张姜秀凤支付违约金之请求，虽然优千千公司主张该项请求符合合同约定，但根据本案审理情况，优千千公司主张的违约金数额显属过高，故本院酌情予以调整。关于姜秀凤反诉主张优千千公司返还租房押金40150元之请求，因优千千公司在本诉中主张姜秀凤支付到期租金时并未进行抵扣，且双方所签房屋租赁合同已经解除，故本院对姜秀凤该项反诉请求，予以支持。关于姜秀凤反诉主张优千千公司退还租金92345元之请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于姜秀凤反诉主张优千千公司赔偿其装修、维修损失70870元以及另行租房损失240900元之请求，均于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姜秀凤于本判决生效后七日内给付北京优千千教育咨询有限公司房屋租金三十四万七千九百六十六元。二、姜秀凤于本判决生效后七日内给付北京优千千教育咨询有限公司合同违约金四万零一百五十元。三、北京优千千教育咨询有限公司于本判决生效后七日内返还姜秀凤合同押金四万零一百五十元。四、驳回北京优千千教育咨询有限公司其他诉讼请求。五、驳回姜秀凤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费九千八百二十二元五角（北京优千千教育咨询有限公司已预交），由北京优千千教育咨询有限公司负担三千九百四十五元五角，已交纳；由姜秀凤负担五千八百七十七元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费一万零一百六十九元（姜秀凤已预交），由姜秀凤负担九千七百三十四元，已交纳；由北京优千千教育咨询有限公司负担四百三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  林宇军人民陪审员  李蜀晋人民陪审员  范望白二〇一九年十月三十日书 记 员  苏 宇