吉林省永吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0221民初876号 原告：寇丽波，女，1979年9月8日出生，汉族，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：金海英，吉林松花江律师事务所，律师。 被告：徐淑华，女，1954年3月8日出生，汉族，住吉林省永吉县。 被告：杜野，女，1984年6月13日出生，汉族，住吉林省永吉县。 被告：李庆华，男，1980年5月11日出生，住吉林省永吉县。 三被告共同委托诉讼代理人：贾广御，吉林城威律师事务所，律师。 第三人：永吉县圣龙物业服务有限公司，住所地：吉林省永吉县口前镇铁南街1-4-45-12号。 法定代表人：刘宇。 第三人：刘航，男，1987年5月29日出生，满族，无职业，住吉林省永吉县。 原告寇丽波与被告徐淑华、杜野、李庆华、第三人永吉县圣龙物业服务有限公司（以下简称圣龙物业公司）、刘航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寇丽波及其委托诉讼代理人金海英，被告徐淑华、李庆华及委托诉讼代理人贾广御，被告杜野的委托诉讼代理人贾广御到庭参加诉讼。第三人圣龙物业公司、刘航经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 寇丽波向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告徐淑华、杜野和李庆华签订的所有房屋租赁合同及房屋租赁补充协议（1、2016年2月19日原告与徐淑华签订的房屋租赁合同；2、2016年5月1日原告与杜野签订的房屋租赁合同；3、2017年10月30日原告与李庆华签订的房屋租赁补充协议）；2、判令被告支付违约金45，000元（已付房屋租金15万的30％）；3、判令被告赔偿原告装修装潢损失人民币125939元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月19日原告寇丽波与被告徐淑华第一次签订房屋租赁合同，出租主体为被告徐淑华。由于双方对租金每年7万元数额有争议，于2016年5月1日，原告寇丽波与被告永吉县口前镇佳宁食间（以下简称佳宁食间）个体业主杜野签订第二次房屋租赁协议，约定出租方将位于永吉县连山路圣龙金座D门一楼房屋租赁给原告寇丽波用于教学培训，同时该协议第八条约定，甲方（被告杜野）违约，乙方（原告寇丽波）有权终止合同，退回租金，并且甲方应按照合同总租金的30％向乙方支付违约金。租金的支付情况，2016年2月19日，交付定金1万元；2016年5月8日付2万元；2016年8月1日付3万元；2017年6月20日付3万元（2017年6月20日，出租方李庆华出具收条一份，同时说明2016年5月1日至2016年12月31日一年的房费已收到；2017年1月1日至2017年6月31日的房费3万元也已经收到。同时要求出租方负责让本案第三人圣龙物业公司确认该出租协议）；2017年10月30日，原告寇丽波与被告李庆华签订的房屋租赁补充协议，明确2017年12月18日至2018年12月18日的6万元房租已结清。至此，原告自2016年2月19日起至2018年12月18日一共缴纳房租人民币15万元整。2017年10月30日，出租方李庆华与承租方寇丽波签订的房屋租赁补充协议明确了出租面积80平米，二楼220平米，进一步明确了房屋租期为6年，即从2016年5月1日起房屋交付乙方使用，至2022年5月1日收回。租金每年6万元。同时特别约定保证租期不提前于2020年12月18日前结束。2018年12月22日，原告收到圣龙物业公司的告知，得知本案被告徐淑华与第三人圣龙物业公司只签订了三年的房屋租赁合同，自2016年12月18日至2019年12月18日。被告履行此合同两年，就向圣龙物业公司明确表示不再继续履行，2018年12月25日，被告徐淑华与圣龙物业协商一致，解除了双方签订的房屋租赁合同。因原告寇丽波与三名被告对租用的涉案房屋租赁合同的解除达不成一致，故没有搬离涉案房屋。2019年1月21日，第三人刘航起诉原告，请求原告腾空涉案房屋，在人民法院的主持下，2019年4月19日，原告寇丽波与第三人刘航达成调解协议，永吉县人民法院以（2019）吉0221民初238号民事调解书确认双方达成如下协议“一、寇丽波于2019年7月20日前从永吉县口前镇连山路圣龙金座东起第D、E门商业网点搬出；二、如寇丽波未按第一项期限履行搬迁义务，每逾期一天，则每天支付给刘航违约金5000元；三、案件受理费3195元由刘航负担。”据此，原告认为，三名被告的转租行为没有经过房主的同意，属无权处分，具体表现为2017年3月13日第三人圣龙物业公司与被告徐淑华签订的房屋租赁合同第六条约定。并且2018年12月25日双方的解除房屋租赁协议严重侵害了承租人寇丽波的信赖利益及房屋使用期限利益并造成了原告装潢装修损失及期待的经济损失。根据我国《合同法》第九十四条、第九十七条的规定，三名被告的行为致使原告寇丽波与他们签订的租房合同已无法实现合同目的继续履行下去，构成根本违约，对给原告寇丽波造成的损失，应当承担赔偿责任。 徐淑华、杜野、李庆华辩称，1.2016年2月19日，徐淑华与寇丽波签订的《房屋租赁合同》约定的租期至2019年4月1日，现已超过合同履行期，故不存在解除的问题。2.2016年5月1日，杜野与寇丽波签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》，2017年10月30日李庆华与寇丽波签订的《房屋租赁补充协议》均系无效合同，无需解除。该三份合同自始无效，理由如下：第一，涉案的房屋系徐淑华在他人处承租而来，寇丽波是基于与徐淑华签订《房屋租赁合同》以其承租人身份占有使用涉案房屋。寇丽波对房屋系徐淑华承租这一事实是完全知悉的。其在后来无论就租赁事宜签订何种合同均应与徐淑华签订方为有效。虽然李庆华、杜野是徐淑华的儿子、儿媳，但寇丽波与其二人签订涉及租赁事宜的合同，均应得到徐淑华追认方为有效。徐淑华对除自己签订合同以外的合同均不认可，所以后三份合同因没有得到徐淑华的追认而无效。第二，杜野、李庆华与寇丽波签订三份合同是应寇丽波请求，为配合其审批办学手续而签订的，不是双方真实意思表示。第三，寇丽波与徐淑华签订的租赁合同履行期届满，不存在违约情形，徐淑华无需支付违约金。反倒是寇丽波存在欠缴租金的行为，答辩人不应支付违约损失。寇丽波在与杜野、李庆华签订三份合同时，明知二人无权处分却与其签订相关合同，存在明显过错，故其认为的装修、装潢损失应当由寇丽波自行承担。请求法院依法驳回寇丽波的诉讼请求。 第三人圣龙物业公司、刘航没有提交答辩意见。 经审理查明：自2011年起，徐淑华与圣龙物业公司达成协议，徐淑华租用由圣龙物业公司管理的位于永吉县连山路圣龙金座D门、E门，租金每年一交。2016年2月19日寇丽波与徐淑华签订房屋租赁合同，徐淑华将租赁的位于永吉县连山路圣龙金座《佳宁食间》B区以《佳宁食间》名义转租给寇丽波用于教学培训，合同期三年。2016年5月1日，应寇丽波要求，徐淑华以《佳宁食间》个体业主杜野的名义与寇丽波重新签订第二份房屋租赁协议，协议书甲方签名“杜野”实际为徐淑华书写，合同第二条约定出租方将位于永吉县连山路圣龙金座D门整体及E门二楼房屋租赁给寇丽波用于教学培训；第三条约定合同租赁期为六年，自2016年5月1日至2022年5月1日。三年为一期，租金每年6万元，三年18万元。租金支付方式：甲方保证承租乙方房屋共六年。合同期内甲方不给乙方房费涨价。第一年合同签订之日付定金1万元，开业付5万元。第二年到期付6万元。第三年5月1日缴费3万元。执行第二期合作再付3万元。如甲方不与乙方执行第二期合作，甲方赔偿乙方损失。；第八条约定：“1.甲方（徐淑华）有下列行为，乙方（寇丽波）有权终止合同，退回租金，并且甲方应按照合同总租金的30％向乙方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补乙方损失，甲方还应赔偿直到弥补全部损失。（1）未经乙方同意，将房屋转租、转借他人使用;（2）未经乙方书面同意，拆改变动出租房屋的结构。2.在租赁期内，乙方未经甲方同意拆改变动出租房屋的结构，中途擅自退租，乙方应该按合同总租金10%向甲方支付违约金。”2017年3月13日，圣龙物业公司与徐淑华后补签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》，租期自2016年12月18日至2019年12月8日。2016年2月19日寇丽波交付徐淑华定金1万元，该款由徐、寇二人共同到圣龙物业公司交给会计。2016年5月8日寇丽波交付2万元，2016年8月1日寇丽波向徐淑华出具3万元欠据，2017年6月20日交给李庆华3万元抽回3万元欠条，寇丽波同日再出具欠条，标明欠2017年7月1日至2017年12月18日的房费28000元。2017年10月30日，原告寇丽波与被告李庆华签订的房屋租赁补充协议，明确2017年12月18日至2018年12月18日的6万元房租已结清。2018年12月25日，徐淑华与圣龙物业协商一致，解除了双方签订的房屋租赁合同。因寇丽波与三名被告对租用的涉案房屋租赁合同的解除达不成一致，故没有搬离涉案房屋。第三人刘航起诉原告，请求寇丽波腾空涉案房屋，在永吉县人民法院的主持下，2019年4月19日，寇丽波与第三人刘航达成调解协议，寇丽波于2019年7月20日前从永吉县口前镇连山路圣龙金座东起第D、E门商业网点搬出。涉案房屋现装修价值经鉴定评估价值为116558.46元，减掉寇丽波自认由被告装修的部分项目价值13823.95元，寇丽波的装修评估价值为102734.51元，本次鉴定费3000元。 另查明，佳宁食间的登记负责人为杜野，签订相关涉案合同期间，实际经营者为徐淑华。佳宁食间于2017年3月27日注销。 以上事实有寇丽波提交的2份《房屋租赁合同》、收取租金收条、徐淑华与圣龙物业公司签订的《房屋租赁合同》、永吉县人民法院（2019）吉0221民初238号民事卷宗复印件，被告方提交的寇丽波2017年6月20日出具的欠条及当事人当庭陈述为凭，足以认定。 本院认为，原、被告争议的主要问题是：1.三名被告谁是涉案合同权利义务的承担者？2.双方实际履行的是哪一份合同？3.涉案合同是否应予解除？4.寇丽波的要求给付违约金、赔偿损失的诉讼请求是否支持？ 关于第一个问题，寇丽波与甲方为“佳宁食间”共计签订两份合同，2016年2月19日所签《房屋租赁合同》加盖了佳宁食间印章，徐淑华签字。2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》，佳宁食间加盖印章，徐淑华代表杜野签名，庭审中杜野对此代理行为不与追认，应由行为人徐淑华承担相应责任。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款规定：“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”。因佳宁食间已经注销，登记的负责人杜野，徐淑华应认定为合同主体，共同承担责任。 关于第二个问题，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”2016年5月1日寇丽波与徐淑华重新签订房屋租赁合同，对2016年2月19日签订的合同履行期限、租金等主要内容进行了变更，应视为达成新的房屋租赁合同并实际履行。徐淑华关于签订第二份房屋租赁合同是配合寇丽波办理审批办学手续的抗辩，没有证据支撑，抗辩不成立。 关于第三个问题，双方2016年2月19日签订的《房屋租赁合同》没有实际履行，寇丽波要求解除不予支持。李庆华以自己的名义与寇丽波所签补充协议，徐淑华不予追认，属于无权处分，对本案不发生法律效力，寇丽波要求解除不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经过出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过出租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。寇丽波与徐淑华共同到圣龙物业交付租金，应视为圣龙物业知道并同意徐淑华转租房屋给寇丽波，该转租行为有效，但寇丽波与徐淑华2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》期限截止到2022年6月，超过了徐淑华与圣龙物业公司签订的房屋租赁合同履行截止时间2019年12月，超过的期限应为无效。徐淑华在上述合同有效期内解除了其与圣龙物业公司签订的房屋租赁合同，导致与寇丽波签订的转租合同无法履行，寇丽波要求解除该合同，本院予以支持。 关于第四个问题，在双方履行合同的有效期内，寇丽波没有按照约定时间给付租金，违约在先，导致合同双方产生矛盾。徐淑华解除与圣龙物业的房屋租赁合同导致与寇丽波的合同无法履行违约在后，且双方特别约定的违约情形没有发生，寇丽波要求徐淑华、杜野按照合同约定给付违约金，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案因合同部分无效，造成的寇丽波装修损失为102734.51元，徐淑华明知自己尚没有与圣龙物业公司签订长期书面租赁合同，而在2016年5月与寇丽波签订6年期限的转租合同，对合同部分无效应承担主要过错责任。寇丽波在庭审中自认在与徐淑华签第一份合同时，知道徐淑华与圣龙物业没有合同，而提出变更期限为3年的第一份合同，转而要求签订6年期限转租合同，对因此导致合同部分无效具有一定的过错，对自己受到的损失应承担相应责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十七条、第九十四条第一款第（四）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条规定，判决如下： 一、解除寇丽波与徐淑华于2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》； 二、徐淑华、杜野共同赔偿寇丽波因《房屋租赁合同》部分无效造成的损失102734.51元的70%为71914.16元，于本判决生效后立即履行。其余30%的损失由寇丽波自行承担； 三、驳回寇丽波其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1859元，鉴定费3000元共计4859元由寇丽波负担1458元，徐淑华、李野负担3401元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  赵志刚 二〇一九年十月八日 书记员  黄琪涵