北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初29533号原告：李占平，男，1978年5月6日出生，汉族，中煤科工集团国际工程有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王娟（原告之妻）。委托诉讼代理人：安志军，北京葆函律师事务所律师。被告：董云鹏，男，1973年1月3日出生，汉族，户籍地河北省保定市定兴县。原告李占平（以下简称原告）与被告董云鹏（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王娟、安志军到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告就位于北京市广顺北大街33号院5号楼27层某号房屋订立的房屋买卖合同；2.被告向原告双倍返还定金1200000元；3.被告向原告返还户籍保证金、室内设施保证金400000元；4.被告赔偿原告律师费58200元、保全费5000元、保全担保保险费7024元。事实和理由：原、被告于2018年12月10日通过中介机构签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：原告以12550000元的成交总价购买被告坐落于北京市朝阳区广顺北大街33号院5号楼27层某的房屋（以下简称涉案房屋）。原告向被告支付购房款（包括定金、室内设施保证金、户籍迁出保证金）共计1000000元。房屋出现被查封导致无法办理交易手续的情况为被告根本违约，并由其按房屋成交总价的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告授权代理人王娟，按照约定于2018年12月10日向被告名下的工商银行账户分两次转账，支付了合同约定的购房款共计1000000元。2019年1月初，原告拟向被告支付剩余房款办理房产过户登记时，中介机构向原告出示了北京市朝阳区不动产登记中心出具的《查询结果》，该结果显示，涉案房屋处在被查封状态，无法办理交易手续。原告跟被告多次沟通，希望其返还1000000元购房款，沟通无果，原告不得不通过中介机构向被告发送通知函，要求解除合同，并要求被告返还其收取的全部购房款，被告收到函后仍然不予返还。按照原、被告签订合同的第11条约定房屋被查封导致无法办理交易手续的，被告构成根本违约，按照房屋成交总价的20%向原告支付违约金。综上，原、被告签订的房屋买卖合同约定了双方的权利义务及责任，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，真实合法有效。被告在构成根本违约的情况下，虽经原告、中介机构多次沟通，仍然不履行合同约定的返还义务及承担违约责任，给原告造成重大损失，故诉至法院要求判如所请。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月10日，原告向妻子王娟出具购房委托书，委托王娟全权代办购买涉案房屋相关手续。2018年12月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）经北京麦田房产经纪有限公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》约定“出卖人所售房屋坐落为朝阳区广顺北大街33号院5号楼27层某，建筑面积共177.86平方米。该房屋已经设定抵押，抵押权人为哈尔滨银行，抵押数额为9400000元。与该房屋有关的借款由出卖人自行清偿，出卖人应于2018年12月14日前向抵押权人申请提前清偿借款，按抵押权人确定的日期，将借款支付至抵押权人指定账户，并在取得借款结清证明后，10个工作日内申请办理抵押登记注销手续。经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为人民币12550000元。付款方式：定金为600000元。若一方根本违约时，守约方可选择定金罚则或房屋成交总价的20%追究违约责任。定金支付时间及方式，买受人于签约当日以自行交接的方式支付定金500000元，买房人于见房本原件当日以自行交接的方式支付定金100000元。物业费用保证金，出卖人同意将购房款人民币200000元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付。室内设施保证金，出卖人同意将购房款人民币200000元作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施交接完毕当日支付。出卖人同意将购房款人民币200000元作为户籍迁出保证金，买受人于房屋内原有户籍迁出且收到出卖人告知后两日内支付。剩余购房款：买受人支付出卖人购房款人民币9400000元，支付方式为优家付赎楼，买受人于2019年3月29日前过户前3个工作日支付出卖人购房款人民币1950000元，支付方式为银行资金托管。买卖双方于2019年3月22日前办理缴税手续。出卖人未将该房屋出租，应于2019年3月31日前将该房屋交付买受人。违约责任，具有下列情形之一的出卖人构成根本违约，包括房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续，买受人有权单方解除本合同，买受人有权要求出卖人于合同解除之日起15日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金”等内容。2018年12月10日，原告（乙方买受人）与被告（甲方出卖人）签订《房款支付协议》，载明“兹有甲乙双方就买卖坐落于朝阳区广顺北大街33号院5号楼27层某的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》。现甲乙双方就乙方已自行交接方式支付部分房款用于偿还与该房屋抵押登记相关的借款，优家（平潭）担保有限公司（以下简称优家公司）在满足一定条件时，为乙方支付上述房款后的风险提供担保的事宜协商一致约定如下。一、该房屋抵押登记情况，抵押权人哈尔滨银行，债务余额为9400000元。二、房款支付，乙方以购房款人民币9400000元（不包含定金）代甲方偿还上述债务，支付时间及数额如下。乙方于2019年1月31日前支付人民币9400000元。甲乙双方及配偶应于2019年1月4日前（含当日）按优家公司要求签署包括但不限于《履约担保协议》等相关文件，并配合提供相关材料办理相关手续。支付条件等各方权利义务以《履约担保协议》为准，出卖人还应按优家公司要求，将该房屋所有权证原件交给优家公司指定人员”等内容。2018年12月10日，王娟分两笔向被告转账1000000元。同日，被告出具定金收据2张，金额分别为500000元和100000元。同日,被告出具收据1张，表示收到户籍保证金及室内设施保证金，共计400000元。2019年1月10日，北京市朝阳区不动产登记事务中心查询结果显示：现将朝阳区广顺北大街33号院5号楼27层某的查询结果通知如下，查封情况为有查封，抵押情况为有抵押。2019年1月29日，北京麦田房产经纪有限公司向被告发出通知函。载明“原告已经按照买卖合同约定向您支付购房款人民币1000000元，包括定金600000元，室内设施保证金200000元，户口迁出保证金200000元。2019年1月9日，该房屋被查封，根据买卖合同第11条约定，房屋被查封或设置其他权属转移登记限制，导致无法办理交易手续的，您已构成根本违约。买受人有权单方解除合同，现买受人委托我司向您转达如下内容，1.原告要求解除买卖双方于2018年12月10日签订的买卖合同；2.原告请您于2019年2月10日前，将已收取的全部购房款退还至买受人账户；3.如您未能于2019年2月10日前退还全部购房款，原告将采用法律手段维护自身权益，并按照合同约定追究您的违约责任”等内容。原告提交短信记录，显示其2019年2月24日向被告进行退款催告，但被告没有回复。经询，原告表示双方约定原告9400000元的购房款以优家付赎楼形式支付，用以解除涉案房屋上的抵押权。原定2019年1月4日去签订协议，后因双方时间问题改为1月9日。但是1月9日，中介告知被告存在债务纠纷，故让暂缓签订担保协议支付款项。1月10日，中介告知涉案房屋已经被查封，所以其公司无法进行签订履约担保协议，故双方没有签订担保协议。原、被告双方1月24日见面聊了一次，被告表示让原告选择是继续履行还是解除合同，但是继续履行无法明确何时能够解除查封，如果解除合同其表示也接受，但是也没有办法向原告退款。之后再无法与被告取得联系。本案审理过程中，原告向法院提出财产保全申请，要求查封被告名下价值3510000元的财产，本院依法出具了裁定，并轮后查封了涉案房屋，查封期限自2019年4月1日至2022年3月31日；查封被告在中国工商银行开户账号为×××的账户，查封期限自2019年3月27日至2020年3月27日。为此原告交纳保全费5000元。庭审中，原告提交金额为7020元的保险费发票1张，以证明其为诉讼财产保全责任险支出的费用；提交委托代理协议及律师费发票1张，以证明为本次诉讼支出的律师费58200元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告所签《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中约定涉案房屋被查封导致无法办理交易手续的构成根本违约，原告可以行使单方解除权。结合原告提交的证据及庭审陈述可知，原告在2019年1月9日得知涉案房屋被查封后，即通过中介与被告联系询问，被告未给出明确解封期限的答复。之后，原告还通过短信、通知函的形式与被告进行联系，但被告均未给予明确回应，也未对原告的解除通知进行否定。截至庭审当日，涉案房屋仍然处于被查封状态，可见被告并未积极作为去消除违约状态。故本院认定被告的行为构成根本违约，原告有权解除合同。关于违约责任，双方在合同约定若一方根本违约时，守约方可选择定金罚则或房屋成交总价的20%追究违约责任。现原告选择适用定金罚则即要求被告双倍返还定金并无不当，本院依法予以支持。合同解除后，被告应将持有的定金外的其他购房款返还原告，故本院对于原告要求返还户籍保证金和室内设施保证金的诉求亦予以支持。关于律师费、保全担保保险费也系原告因被告违约产生的损失，应纳入适用定金罚则时一并考虑，本院不再单独予以支持。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李占平与被告董云鹏就位于北京广顺北大街33号院5号楼27层某号房屋于2018年12月10日订立的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告董云鹏于本判决生效后七日内向原告李占平双倍返还定金1200000元；三、被告董云鹏于本判决生效后七日内向原告李占平退还户籍保证金、室内设施保证金400000元；四、驳回原告李占平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19848元，由被告董云鹏负担19200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由原告李占平负担648元（已交纳）。保全费5000元，由被告董云鹏负担（原告李占平已垫付，被告董云鹏于本判决生效之日起七日内支付给原告李占平）。公告费260元，由被告董云鹏负担（原告李占平已垫付，被告董云鹏于本判决生效之日起七日内支付给原告李占平）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  刘立英人民陪审员  桂秀燕二〇一九年十月十四日书 记 员  曹 扬