北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初21468号原告：高岩，女，1951年3月9日出生，汉族，户籍所在地北京市东城区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘媛，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵素云，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：叶路兵，男，1957年2月14日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市罗湖区，住广东省深圳市罗湖区，身份号码×××。委托诉讼代理人鲁小平，广东广和律师事务所律师。原告高岩与被告叶路兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告高岩及其委托诉讼代理人刘媛，被告叶路兵之委托诉讼代理人鲁小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高岩向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行涉案房屋买卖合同，将顺义区×花园×园×栋202号房屋转移登记至高岩名下：2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年10月，原告欲购买被告名下位于顺义区×花园×园×栋202号房屋，原告的哥哥高永年与被告协商一致，约定该房屋成交价格为人民币24万元。2002年10月22日，原告向被告支付第一笔购房款120000元人民币，2007年7月3日原告向被告支付剩余购房款120000元人民币。至此，原告履行了全部支付购房款的义务。2007年8月30日，被告在深圳市罗湖区公证处办理了委托公证，委托高岩办理转让涉案房屋的有关手续及过户登记事宜。但因被告提供的身份证复印件不符合规定，无法办理转让登记手续。之后原告多次联系被告，被告均以各种理由推脱不予配合办理。原告认为，被告行为严重违反了双方的约定，侵犯了原告的合法权益，违背了诚实信用原则。望判如所请。被告叶路兵辩称：一、答辩人与被答辩人不存在房屋买卖合同关系。1、被答辩人在本案中没有提供任何证据证实其与答辩人就涉案房屋签订的书面房屋买卖合同或达成过房屋买卖的口头约定。2、被答辩人在本案中没有提供任何证据证实其与答辩人就涉案房屋的买卖价款作出了人民币24万元的约定，也没有提供任何证据证实其与答辩人就涉案房屋买卖价款的支付方式约定了能在2002年10月20日、2007年7月3日这样长达5年且分2次进行支付。3、答辩人于2007年8月30曰作出的委托公证书不是答辩人向被答辩人买卖涉案房屋的书面证明，而是证明了答辩人与被答辩人之间针对涉案房屋在授权期间涉及答辩人的份额部分存在委托代理买卖关系。显然，这种委托代理关系绝对不是房屋买卖关系。而且，由于被答辩人当时在委托公证书中接受了答辩人授予的包括代为签署买卖合同等委托代理权限，因此，被答辩人不可能代表答辩人与其自己签订房屋买卖合同，这充分表明答辩人没有将涉案房屋转让给被答辩人的意愿，被答辩人当时也没有受让涉案房屋的意思表示。二、涉案房屋的市场价格无论在2002年10月或2007年7月均远高于人民币24万元。答辩人经网上搜索涉案房屋所在小区的市场价格进行计算，涉案房屋的买卖价款在2002年6月约为人民币41万元，在2008年7月之前约为人民币69万元，均远高于被答辩人所称的房价人民币24万元。由于答辩人与被答辩人之间不存在任何关系，也不存在任何动机或理由要在2002年或2007年以市场价格1/2或1/3的低价将涉案房屋转让给被答辩人，因此，被答辩人的陈述不真实。三、涉案房屋在2002年10月或2007年7月期间系答辩人与妻子林婧的夫妻共同财产。答辩人同妻子林婧于1989年9月8日登记结婚后，两人的夫妻关系持续至今，而涉案房产于1998年8月4日取得顺字第21942号《房屋所有权证》，因此，涉案房屋无论在2002年10月或2007年7月期间系答辩人与妻子林婧的夫妻共同财产，依照当时的法律，若要办理涉案房屋的买卖，一定要经过房屋共有人林婧的授权同意。四、被答辩人在本案中涉嫌虚假陈述，根据其在另案的诉讼材料显示，其实际居住地为北京市东城区×胡同×号，并非涉案房屋。五、答辩人与被答辩人或之女王密之间存在的是房屋租赁合同关系，王密于2002年10月20日、2007年7月3日分两次共转账支付的人民币24万元系涉案房屋的租金，答辩人保留向被答辩人及之女追索欠缴租金并收回涉案房屋的权利。四、如果原告认为双方存在房屋买卖合同关系有效，原告提起本案的诉讼超过了诉讼时效，应驳回诉讼请求。五、如果原告认为合同成立，鉴于原告在本案的诉求要求房屋过户，涉诉的房屋系被告及被告的妻子林婧共同所有，被告依法申请林婧参与本案的诉讼或者法院依职权追加林婧参加本案的诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1994年7月19日，出售方（甲方）北京×花园物业管理公司与购买方（乙方）叶路兵签订了《房屋买卖合同》，约定购买位于×花园×区第×栋202号房（以下简称涉诉房屋），单价每平方米3800元，总金额302480元（以政府部门测定面积为依据，多退少补），甲方于1995年5月1日完成该楼房并将楼房交付乙方。该合同落款购买方代表人签名为高永年。1996年5月9日，涉诉房屋完成测绘，实测建筑面积总计81.6平方米。1998年7月15日，北京×企业有限公司与叶路兵签订《房产契约（顺房交字第Z-6879号）》，约定将涉诉房屋卖与叶路兵，议定卖价302480元整。叶路兵于1998年7月27日交纳了契税，于1998年8月4日取得了顺字第×号《房屋所有权证》，登记的所有权人为叶路兵，所有权性质为私产，无共有人，建筑面积81.6平方米。该《房屋所有权证》2002年10月前在高永年处，后交付给高岩。2015年5月12日，叶路兵以遗失补正为由，补办了涉诉房屋的《房屋所有权证》。另查，高岩之女王密分别于2002年10月20日和2007年7月3日通过交通银行和兴业银行向叶路兵各转账12万元，两次转账款总计24万元。2007年8月30日，经深圳市罗湖区公证处公证，叶路兵写下委托书，内容为：“我叶路兵拥有位于北京市顺义县×花园×园×栋202号房产，房屋所有权证（顺字第×号），现委托高岩为我的代理人，并以我的名字在代理期限（2007年8月29日至2008年8月29日）内办理以下事项：一、全权办理转让上述房产的有关手续，代为签署买卖合同，银行贷款合同及相关文件，受托人代为收取上述房产转让的全部楼款或银行按揭楼款。二、受托人办理签署上述房产的房款资金监管协议中的全部楼款。三、受托人办理公证、过户及水电、煤气、电话、有线电视等一切相关手续。四、到有关部门办理与房产转让一切有关手续。代理人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理相关手续，我均予承认。上述房产是指法律规定的本人份额的房产。受托人无转委托权。委托人：叶路兵”。2018年原告高永年、高岩以房屋买卖合同纠纷为由将叶路兵诉至本院，原告高永年、高岩向起诉要求：1.请求法院判决被告继续履行买卖合同，并协助高岩将顺义区×花园×园×东202号房屋转移登记至高岩之女王密名下。本院受理此案后，开庭审理了此案。顺义区人民法院于2018年12月28日作出（2018）京0113民初15513号民事判决书，在该判决中认定了叶路兵与高岩之间存在涉案的房屋买卖合同关系。判决后，叶路兵不服提出上诉，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2019年4月29日作出（2019）京03民终4802号民事判决书，对叶路兵与高岩之间就涉诉房屋存在买卖合同关系亦进行确认。上述事实，有房屋所有权证、公证书、委托书、银行汇款凭证、民事判决书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。具体本案中，原、被告存在涉案房屋的买卖合同关系，原告已完成合同规定的义务支付全部购房款，被告应配合原告办理过户，履行房屋买卖合同的义务。原告的诉讼请求具有事实和法律依据本院予以支持。关于被告答辩意见于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条条、第六十条之规定，判决如下：被告叶路兵于本判决生效之日起十日内，配合原告高岩办理涉诉房屋所有权转移登记手续，将位于北京市顺义区×花园×园×号楼×层202的房屋过户至原告高岩名下。案件受理费二千四百五十元，由被告叶路兵负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇一九年十月二十八日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫