北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31528号原告：北京万科物业服务有限公司，住所北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：裴嘉欣，女，1994年7月3日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省抚远市抚远镇中心社区。委托诉讼代理人：王常华，女，1993年2月19日出生，汉族，该公司员工，住河北省涿州市。被告：王阗，女，1983年7月2日出生，回族，住北京市通州区。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告王阗物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告万科物业公司委托诉讼代理人裴嘉欣、王常华，被告王阗到庭参加。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计9647.1元、滞纳金1000元，以上共计10647.1元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告拖欠2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费，根据相关规定，缴纳物业费是业主的义务，被告违反业主义务，妨害物业管理秩序，损害业主共同利益。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告王阗辩称：不认可原告诉讼请求，第一物业服务不到位，第二有漏水、下水道等情况，第三我收房是从2018年7月，应该从我收房开始计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院在查明事实中认定如下：2015年5月25日，王阗（买受人）与北京首开万科置业有限公司（出卖人）就位于北京市通州台湖镇X-X-XXX地块F3其他类多功能用地项目X-X-XXX地块XX#楼X层XXX号房屋签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定：第十二条交付条件（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。……第十六条交接手续（二）查验该商品房时发现其他质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接受商品房。除前款约定之外的质量瑕疵（含装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交房违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。合同附件十二《补充协议》第十六条对合同第十六条第（一）款、第（二）款、第（三）款、第（四）款的补充约定：16.1若买受人在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书，则以合同约定的交付截止日为实际交付日，房屋所在地为交付地，买受人应按照约定的时间和地点前来接收房屋。如买受人在合同约定交付截止日内仍未收房，则视为甲方已履行合同项下商品房的交付义务（以下简称“视为交付”）。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后该商品房发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、供暖费、物业服务费）全部由买受人承担。买受人超过交付使用期6个月仍未收房的，出卖人有权解除合同，买受人需向出卖人支付合同总价款10%的违约金。……二十三、对合同第二十三条前期物业管理第二款的补充约定：……办公用房：6.8元/月·平方米。同日，王阗作为业主（甲方）与北京首开万科置业有限公司作为建设单位（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，约定：第七条经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【办公楼】：6.8元/平方米·月。附件八：补充协议四、对合同第七条补充约定如下：4.2甲方应按年度向物业管理企业缴纳物业服务费用。同时甲方办理入住手续时，需预缴一年（12个月）的物业服务费用。前期物业服务费按年收取，届满后首月10日内交纳。合同还对其他内容进行了约定。2017年6月19日，施工单位中天建设集团有限公司通知被告王阗于2017年6月30日前办理完毕装修工程验收手续。2017年7月1日，被告王阗办理房屋验收手续，在《房屋交接验收表》上书写“一层楼梯侧面修补、一层室内墙面污点、厨卫门板调整、二层顶面有污点、卫生间地砖缝隙……”因上述房屋质量问题，被告王阗于2018年7月19日签署《房屋交接验收表》，并于同日，买受人王阗与出卖人北京万科东地房地产开发有限公司签订了《面积差补充协议》及《须缴费用清单》，约定：王阗交纳面积差额款（1133元，房屋建筑面积为47.29平方米）、物业服务费（2017年7月1日至2018年6月30日）等。被告王阗在《须缴费用清单》文末书写：本人是14号楼668业主，2018年7月19日正式收房，对以上物业费2017年7月1日至6月30日的费用有争议，不认可。庭审中，被告王阗称2017年6月底开发商通知收房，收房时发现质量问题，没有达到收房标准，所以没有收房，后开发商于2018年7月19日实际交付了该案涉诉房屋。被告王阗辩称小区经常停水停电，物业服务存在瑕疵，原告称次渠水厂停水，或者地产停电检修，物业的义务是接到通知及时告知业主，相关设备是物业维修，停水停电不是因为小区自身问题。被告王阗辩称小区污水管道管理不及时，导致小区环境差，原告称污水问题是地产的问题，且已经处理完毕。被告王阗辩称小区地下车库反复漏水，原告称漏水问题属于开发商的问题，小区还属于质保期。被告王阗辩称小区公共区域内存在屎尿垃圾等问题，原告称其已经进行打扫。经核实，被告王阗未缴纳2017年7月1日至2018年12月31日的物业服务费9647.1元。以上事实，有前期物业服务合同及物业服务委托协议、物业催缴函、催缴函照片、律师函、EMS快递单及万科管家通过微信、短信的缴费通知、地产方给的续交费用清单以及清单的EMS邮寄记录和验收通知书、季度服务报告、印花税收款回执、契税收款回执、产权代办费收款回执、房屋交接验收表、面积补差协议、房屋不动产权证代办服务协议、供暖合同、收据、电话录音、新闻文章、微信截图、视频、照片、房产分户图、房屋登记表及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，被告王阗与北京万科东地房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告万科物业公司为被告王阗购买的房屋所在小区提供了物业服务，被告王阗亦接受了该服务，故被告王阗应当向原告万科物业公司交纳物业服务费。双方争议的焦点为被告王阗应当缴纳物业费的起算时间。本案中，《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》约定了买受人在办理房屋交付手续过程中，房屋装修存在瑕疵不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，且自交付（或视为交付）之日起，该房屋发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、供暖费、物业服务费）全部由买受人承担。施工单位通知收房验收的日期是于2017年6月30日前，期间被告王阗因污点、缝隙等非房屋地基基础和主体结构质量问题未收房。本院认为，根据合同及补充协议的约定，涉诉房屋在办理交付手续过程中虽存在装修瑕疵但并未出现拒收房屋的约定情形，被告王阗实际办理收房时间为2017年7月1日，并不影响对房屋交付或视为交付时间的认定，故原告万科物业公司要求房屋交付后即2017年7月1日为起算点计算物业费的意见，合理正当，本院予以支持。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，即使被告王阗未实际入住，亦不构成其免交物业费的理由。现被告王阗自2017年7月1日以来至今一直未交纳物业费，且相关物业服务合同约定了“当年物业服务费于该年度首月前10日前交纳”，故原告万科物业公司要求被告王阗支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业费的主张，于法有据，对此本院不持异议。另外，关于被告王阗称因万科物服务公司存在瑕疵拒不交纳物业费的抗辩意见，本院认为，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，被告提交的相关问题，因涉及开发商等单位，物业已经尽到相关义务，故对其抗辩意见本院不予支持。关于违约金，因双方当事人对涉诉房屋交付日期没有明确约定，且被告王阗无明显过错，故对原告万科物业公司要求被告王阗给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王阗给付原告北京万科物业服务有限公司2017年7月1日至2019年12月31日物业费共计9647.1元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33元，由原告北京万科物业服务有限公司负担7元（已交纳），由被告王阗负担25元，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万科物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  张金孝二〇一九年十月二十九日书记员  张依晴