辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0802民初402号原告：王晶，女,1984年2月5日出生，满族，现住河北省承德市兴隆县兴隆镇西关村1组96号，公民身份号码130822198402050025。委托诉讼代理人：王高原、李慧，系辽宁睿智律师事务所律师。被告：营口万达广场投资有限公司（以下简称万达广场），住所地营口市站前区渤海大街西12号营口万达广场销售中心，统一社会信用代码91210800055690205P。法定代表人：黄国斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李斯奇、张天一，系辽宁观策律师事务所律师。原告王晶与被告万达广场租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王晶及其委托诉讼代理人、被告万达广场的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求依法解除原、被告签订的《租赁合同》并返还原告支付的租赁保证金19182元；2、请求被告赔偿原告的全部损失85607元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年7月23日原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告将位于营口万达广场3-1-13号商铺(面积108.99平方米)出租原告，租赁期限为36个月(自2015年10月18日至2018年10月17日止)，每月租金为人民币88元/平方米，并约定乙方在该房屋内经营品牌为“英尚铁板”、经营项目为“餐饮”，开业日期为2015年9月26日。签订合同当日，原告按照合同约定将房屋首期租金人民币115093元(期间为2015年10月18日至2016年10月17日，共计12个月)以及租赁保证金人民币19182元等款项交付被告，被告向原告出具专用收款收据。但原告承租该房屋后，因该房屋煤气接驳孔洞未封堵导致房屋严重漏水且房屋煤气尚未开通导致原告根本无法正常开业经营，造成原告严重经济损失。原告遂找到被告要求解决上述问题并赔偿相应损失，被告承诺维修房屋并将上述问题造成的损失以租期形式补贴原告。2015年10月原、被告签订《补充协议书》一份，约定将首期租金的租期再次延长，变更为2015年10月18日至2017年10月24日，但被告一直没有将租赁房屋修缮成功。2016年8月之后房屋又多次发生漏雨，导致原告店内物品又一次损坏，同时无法正常使用该房屋进行经营活动，给原告造成了严重经济损失。原告为维护自己的合法权益不受侵害，特诉至法院，望查明事实、厘清法律，依法支持原告的诉讼请求。被告答辩：1、原告违约在先，原告逾期交付租金无权解除合同。2、按照租赁合同第22.4条的约定，因原告违约在先被告有权没收租赁保证金，另按照合同第6.1条2款约定即便租赁保证金应返还，由于原告逾期交纳租金，基于合同约定原告应承担违约金，被告有权以租赁保证金抵消原告应承担的违约金，故被告不应返还原告租赁保证金。3、原告房屋漏水情况已经修复完毕，原告因漏水所产生的损失，被告已经以延长租赁期限免除租金的方式予以赔偿完毕，故不应对原告损失进行重复赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年7月23日，原告王晶与被告万达广场签订《租赁合同》，合同约定被告将位于营口万达广场3-1-13号商铺（以下简称该商铺）出租给原告使用，原告同意承租该商铺；该商铺的实测建筑面积为108.99平方米；租赁期限为36个月，自2015年10月18日至2018年10月17日；该商铺的租金按计租面积（即建筑面积）计算及支付，每月每平方米136元，实际按照每月每平方88元；租期分三个阶段，首期租期为2015年10月18日至2016年10月17日，租金为115093元，第二期租期为2016年10月18日至2017年10月17日，租金为115093元，第三期租期为2017年10月18日至2018年10月17日，租金为115093元；原告在该商铺内经营品牌为英尚法式铁板，经营项目为餐饮；合同签署当日，原告应向被告支付19182元作为租赁保证金，本合同终止且经被告确认原告已妥善履行本合同约定的全部义务及承担全部责任后30日内，被告将剩余的租赁保证金余额（如有）无息退还予原告，被告有权从租赁保证金中相应扣除原告欠付的租金及违约金、赔偿金。签订合同当日，原告按照合同约定将房屋首期租金115093元(2015年10月18日至2016年10月17日)以及租赁保证金19182元交付被告。因该商铺漏水给原告造成损失，原告向被告索赔，为此，原、被告另行签订《补充协议书》，将原《租赁合同》中约定的首期租期变更为2015年10月18日至2017年5月4日，第二期租期变更为2017年5月5日至2018年5月4日，第三期租期变更为2018年5月5日至2019年5月4日，每期租期内租金未变。2016年因该商铺漏水给原告造成营业损失及相应物品损失，原告再次向被告索赔，为此，原、被告再次另行签订《补充协议书》，将原《补充协议书》中约定的首期租期变更为2015年10月18日至2017年10月24日，第二期租期变更为2017年10月25日至2018年10月24日，第三期租期变更为2018年10月25日至2019年10月24日，每期租期内租金未变。协议签订后，被告未将该商铺漏水问题修缮好，导致原告在使用该商铺的过程中遇下雨天仍然漏水。为此，原告再次找到被告工作人员商谈漏水赔偿事宜，被告一直未给予答复。2018年6月15日，辽宁睿智律师事务所接受原告委托给被告邮寄了一份《律师函》，该函通知被告于收到《律师函》之日起十五日内将漏雨房屋修缮成功，并对2016年8月至房屋修缮完毕期间给原告造成的经济损失进行赔偿，但被告一直未对该商铺进行维修。2018年7月9日，原告在该商铺经营的英尚铁板烧店停业。2018年7月15日，原告注销了营口市站前区英尚铁板烧店。另查明，原告承租该商铺后，向被告支付了首期租金115903元，此后未再向被告支付租金。关于原告的损失，根据原告的申请，营口市中级人民法院技术处随机选择营口财物价格评估有限公司对原告的营业损失、装修损失、物品损失进行评估，营口财物价格评估有限公司作出评估报告书，评估结果为2016年8月至11月期间营业损失为550元/日，2017年5月至11月期间营业损失为450元/日，2018年4月至7月期间营业损失为350元/日；装修损失为38957元；物品损失为2000元。原告支付鉴定费5000元。另查明，2016年8月至11月辽宁省营口市降水日数共计26天，2017年5月至11月辽宁省营口市降水日数共计48天，2018年4月至7月辽宁省营口市降水日数共计25天。本院认为：原告王晶与被告万达广场之间形成的系租赁合同法律关系，被告作为出租人在租赁物存在影响承租人正常使用的情况时应当履行维修义务。本案中原告承租商铺的目的为经营餐饮店，商铺漏水必然影响餐饮店的正常经营，但被告在原告多次通知维修的情况下仍然不予维修，造成原告经营的餐饮店停业，故原告可以单方解除合同。又因被告的违约行为给原告造成了经济损失，故对于原告的合理经济损失，被告应承担赔偿责任。关于原告主张的租赁保证金，因《租赁合同》约定被告有权从租赁保证金中相应扣除原告欠付的租金，而原告除了向被告支付首期租金外未再向被告支付后期租金，存在拖欠被告租金的情况，且被告也已另案起诉原告主张租金，故租赁保证金在本案中不予审理。关于原告主张的营业损失44650元，因该营业损失系原告依据经营期间的下雨天数乘以评估报告所确定的每日营业损失金额所得，该依据较为合理，应予支持。关于原告主张的装修损失38957元、物品损失2000元，该两项损失系因商铺漏雨造成，属于原告的合理经济损失，且原告诉请的损失金额有评估机构出具的评估报告为凭，故本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王晶与被告营口万达广场投资有限公司签订的《租赁合同》；二、被告营口万达广场投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王晶经营损失44650元、装修损失38957元、物品损失2000元、鉴定费5000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元（原告已预交本院），由被告承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  冷阳春审 判 员  郭 爽人民陪审员  李洪军二〇一九年十月二十八日书 记 员  张 榕