北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初9186号原告：杜艳书，女，1967年6月25日出生。委托诉讼代理人：刘丽丽（系原告杜艳书之女），1991年9月27日出生。被告：北京盛远信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄东路23号5层540室。统一社会信用代码91110108318219723X。法定代表人：李飞。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告杜艳书与被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司（以下简称盛远信诚公司）、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜艳书之委托诉讼代理人刘丽丽、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告盛远信诚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜艳书向本院提出诉讼请求：1、判令被告盛远信诚公司退还已付居间费用10万元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2016年3月5日起至实际返还之日止），被告绿地京纬公司承担连带责任；2.判令被告盛远信诚公司补偿房屋差价损失；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经盛远信诚公司居间服务，购买了绿地京纬公司开发的北京市密云商务区绿地朗山项目中的X号房屋一套。2016年3月4日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，约定该房屋的购买总价款1056493元，协议还就其他条款进行了约定。《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》签订后，2016年3月4日原告支付购房款90814元，原告同时按盛远信诚公司要求支付了居间费15万元。2017年5月，绿地京纬公司在密云以商改住名义虚假宣传，违规售房受到了行政处罚。原告一直要求绿地京纬公司赔偿，协商未果。原告认为，盛远信诚公司向原告提供居间服务，应将有关重要事项如实告知原告，其未将绿地京纬公司销售房屋不具备商品房预售许可证的情形告知原告，导致原告作出与其真实意义完全相反的行为，与绿地京纬公司的协议无效，原告不能取得涉案房屋，经济利益受到了极大损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人故意隐瞒与签订合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益，不得要求支付报酬，并应当承担赔偿损害责任。现原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。盛远信诚公司经本院合法传唤未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。绿地京纬公司辩称，原告曾就本案所涉事实起诉我公司，要求我公司支付本案所涉费用，经北京市密云区人民法院判决后，未支持原告的该部分诉讼请求，故原告再次起诉违反了一事不再理原则，且原告的诉讼请求欠缺事实和法律依据，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，杜艳书与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该确认单载明买受人杜艳书，销售房号X，建筑面积56.51平方米，原总房价1056493元，成交单价16070.4元每平方米，成交总价908138元，享受折扣93折。杜艳书于当日通过POS机刷卡向绿地京纬公司交纳了90814元，绿地京纬公司为杜艳书出具收据，内容为：今收到杜艳书交来X款项90814元。为证实其于2016年3月4日通过POS机刷卡支付加现金支付的方式向盛远信诚公司交纳15万元的事实，杜艳书向本院提交刷卡单据及收据等证据，其中，收据的内容为：今收到杜艳书交来“绿地朗山X团购信息费”15万元。2019年1月，杜艳书以商品房预约合同纠纷将绿地京纬公司诉至本院，案号为（2019）京0118民初1239号，2019年4月4日，该案一审判决：“一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杜艳书购房款十四万零八百一十四元并支付利息（利息以十四万零八百一十四元为基数，自二○一六年三月四日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告杜艳书房屋差价损失五千七百四十一元。三、驳回原告杜艳书的其他诉讼请求”。该案民事判决书载明：“另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等”。在该案本院认为部分记载：“杜艳书与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，杜艳书丧失购买涉案房屋的资格，杜艳书与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于杜艳书要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点在于杜艳书所交纳的15万元服务费如何定性及选房确认单解除后该15万元服务费如何处理。根据杜艳书提交的选房确认单中载明的房屋总价款与成交总价的关系，杜艳书享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，故杜艳书有理由相信盛远信诚公司所收取的15万元中的5万元系涉案房屋的房款，盛远信诚公司与绿地京纬公司之间就该5万元购房款的收取构成表见代理关系，盛远信诚公司收取该5万元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，由绿地京纬公司返还。对于杜艳书向盛远信诚公司所交纳的除前述5万元之外的剩余10万元，本院认为，杜艳书向盛远信诚公司支付费用，盛远信诚公司为杜艳书寻找房源并促成杜艳书与绿地京纬公司购房交易，故杜艳书与盛远信诚公司之间亦存在居间合同关系，杜艳书向盛远信诚公司支付的15万元中的10万元应为居间费用，但结合涉案房屋成交总价来看，该10万元居间费用明显超过了市场行情，故虽然绿地京纬公司在销售房屋时具有明显过错，应当对杜艳书遭受的损失承担赔偿责任，但该赔偿应仅限于杜艳书遭受的合理损失，杜艳书向盛远信诚公司支付的10万元明显超出涉案房屋合理居间费用的数倍，故该10万元不应认定为杜艳书的合理损失。综上，对于杜艳书要求绿地京纬公司返还购房款140814元并支付利息的诉求，理由正当充分，本院予以支持。杜艳书交付给盛远信诚公司的除5万元购房款之外的剩余10万元既非购房款亦非杜艳书未成功购房而产生的合理损失，故对于杜艳书要求绿地京纬公司退赔该10万元的诉求，本院不予支持”。上述事实，有当事人陈述、（2019）京0118民初1239号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，本案被告盛远信诚公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案现已查明事实，盛远信诚公司在提供居间服务过程中，未尽到居间人的如实告知和审查义务，在收取服务费过程中未审查及告知杜艳书绿地京纬公司没有商品房预售许可证的事实，故本院对杜艳书要求盛远信诚公司退还已付10万元居间费用的诉讼请求予以支持。杜艳书要求盛远信诚公司支付该款项利息及补偿房屋差价损失的诉讼请求，欠缺事实及法律依据，对其该项诉求，本院不予支持。杜艳书要求绿地京纬公司支付上述款项之主张，因已经本院生效法律文书裁判，且其主张欠缺事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告杜艳书居间费用十万元。二、驳回原告杜艳书的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十元（系原告杜艳书预交），由被告北京盛远信诚房地产经纪有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇一九年十月二十四日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠