河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初6864号原告:新郑市新建路街道办事处南街社区居民委员会，住所地河南省新郑市新建路街道办事处南街社区，统一社会信用代码：554101840855607435。负责人:苏建福，支部书记。委托诉讼代理人：罗保贤，河南点石律师事务所律师。被告:王宏伟(又名陈勇)，男，1965年11月28日出生,汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：周鸾，河南大耀律师事务所律师。原告新郑市新建路街道办事处南街社区居民委员会（以下简称南街居委会）与被告王宏伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南街居委会的委托诉讼代理人罗保贤，被告王宏伟的委托诉讼代理人周鸾到庭参加诉讼。因案情复杂，2019年9月19日，本案由简易程序转为普通程序。第二次开庭时，原告南街居委会的委托诉讼代理人罗保贤，被告王宏伟的委托诉讼代理人周鸾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南街居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将双方于1997年3月13日签订的《协议书》所涉及的位于新郑市××路东侧（××路东原新郑市民政康复医院前)0.8亩土地使用权归还原告；2、判令被告向原告支付1994年7月1日至判决生效之日止的土地租金(自1994年7月1日至2019年6月30日按照每年1200元计算支付30000元；2019年7月1日至判决生效日止按照郑州市土地信息网公布的新郑市集体土地年租金每年26667元计算支付；利息损失：以欠缴租金为本金，按中国人民银行同期贷款年利率计付自1995年7月2日至判决生效之日止)。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1997年3月13日，原被告签订租赁土地《协议书》。协议约定，被告有偿租用原告位于新郑市××路东侧（××路东原新郑市民政康复医院前)0.8亩土地，每年每亩租金1500元，使用期限20年，期限从1994年7月1日起。现该租地《协议书》期限届满，经原告多次通知被告交付租金并返还土地，但被告至今未履行该义务。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告王宏伟辩称，1、关于返还涉案土地使用权，南街居委会不具备原告主体资格；亦不符合《协议书》签订目的，也不符合现实；2、南街居委会要求被告支付租金3万元及利息没有事实和法律依据。综上，驳回原告诉讼请求。本院认定事实如下：1994年，王宏伟通过其父亲陈全成与原新郑市城关镇南街居民委员会（现为新郑市××路街道办事处南街社区居民委员会）协调从南街居委会承租地皮一块用于建房，随后王宏伟在位于新郑市××路东侧的这块土地上盖了一幢五层的楼房。1996年8月18日，王宏伟以陈勇的名字为涉案房屋申请审批了建筑许可证。1997年3月13日，王宏伟以陈勇的名字（乙方）与原新郑市城关镇南街居民委员会（甲方）签订《协议书》一份，内容约定：“乙方建楼房需要地皮壹处，经双方协商由甲方提供，地址：新建南路路东康复医院前，面积0.8亩，属有偿使用，每年租金每亩壹仟伍佰元。使用期限20年，从94年7月1日起，房产权归乙方所有，地皮租用合同到期办理买卖手续后归乙方所有。甲方：城关镇南街居委会（加盖原新郑市城关镇南街居民委员会印章）乙方：陈勇一九九七年三月十三日”。1997年3月17日，原新郑市城关镇南街居民委员会和原新郑市城关镇土地管理所共同出具《土地使用证明》载明：“城关镇南街居委会位于新建南路路东康复医院门前，地皮壹块面积0.8亩，经研究同意陈勇建房使用。特此证明”。随后，王宏伟持上述《协议书》、《土地使用证明》和建筑许可证等材料为涉案房屋办理了房屋所有权证，登记所有权人陈勇，权证号码为新城私字第××号，层高五层，建筑面积为1604.15平方米。之后王宏伟将二层及二层以上房屋出售。2001年，原新郑市城关镇南街居民委员会因与陈全成及原新郑市民政康复医院之间的纠纷占有、使用了涉案一层房屋。2018年3月，王宏伟因涉案房屋被南街居委会占用，经协商未果，诉至本院。2019年1月28日，本院作出（2018）豫0184民初6754号民事判决，判决如下：一、新郑市××路街道办事处南街社区居民委员会应于本判决生效后一个月内将位于新郑市××路东侧五层楼房（产权证号：新城私字第××号）第一层返还给原告王宏伟；二、驳回原告王宏伟的其他诉讼请求。南街居委会不服，上诉至河南省郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01民终6149号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现南街居委会持《协议书》要求被告王宏伟将《协议书》所涉及的位于新郑市××路东侧0.8亩土地使用权归还原告，并向原告支付1994年7月1日至本案判决生效之日止的土地租金及利息。另查，原告提供送达回证显示，2019年6月18日，原告向被告送达归还土地及缴纳租金通知。以上事实，有当事人的陈述，《协议书》、《土地使用证明》、房屋产权证、新郑市人民法院（2018）豫0184民初6754号民事判决书及河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民终6149号民事判决书、新郑县人民政府新政文[1993]74号文、中华人民共和国民政部民行批[1994]79号批复、新郑县人民政府新政[2001]43号文、河南省高级人民法院（2017）豫行终497号行政判决书、湖北省高级人民法院（2016）鄂民申1024号民事裁定书、资源性资产清查登记明细表、送达回证及本案的庭审笔录等相关证据证明。本院认为，土地使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。由此产生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。而本案南街居委会以合同形式将诉争土地出租给王宏伟，双方因土地使用权合同权利义务履行而发生纠纷，属于平等主体之间的民事纠纷，属于人民法院受理民事诉讼的范围。涉案0.8亩土地的性质及南街居委会是否具备原告的主体资格是本案争议焦点。关于涉案0.8亩土地的性质问题。国家土地管理局公布自1995年5月1日实行的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定：“农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口，其未经征用的土地，归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”。1999年1月1日起实施的《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定：“下列土地属于全民所有即国家所有：……（五）农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。”。2014年发布的土地管理法实施条例对该条未作修改。2005年3月4日，国务院法制办公室、国土资源部公布的《关于对〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉第二条第（五）项的解释意见》（国法函（2005）36号明确：“根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例第二条第（五）项作如下解释：“一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。二、本解释自公布之日实施。”》。由此可见，2005年国法函（2005）36号实施前，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，“村改居”后未被征用的土地可以不经征收就直接收归国有；但国法函（2005）36号实施后，对“村改居”后未被征用的土地必须经过依法征收才能收归国有。故涉案位于新郑市××路东侧0.8亩土地性质属于国有土地。关于南街居委会是否具备原告的主体资格问题。根据国家土地管理局公布自1995年5月1日实行的《确定土地所有权和使用权的若干规定》第十四条规定：“……继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”。故南街居委会对涉案0.8亩土地享有国有土地使用权。王宏伟称南街居委会不具备原告主体资格的抗辩意见，不予采信。关于南街居委会要求王宏伟返还涉案土地使用权的诉讼请求，本院不予支持。理由如下：首先，南街居委会与王宏伟签订《协议书》系双方真实意思表示。结合南街居委会与原新郑市城关镇土地管理所出具的《土地使用证明》，由此可以认定土地行政管理部门与土地使用者签订协议之前，由于简化程序或遗漏程序，没有办理建设用地批准文件，这种因历史原因形成的没有建设审批手续和土地使用权证书，但不影响《协议书》的效力，故该《协议书》有效，双方均应按《协议书》约定行使权利履行义务。其次，王宏伟依据《协议书》、《土地使用证明》和建筑许可证等材料，依法在涉案土地上建造五层楼房，并依法办理了房屋产权证，取得了房屋所有权。王宏伟并未违反双方《协议书》的约定。根据房屋与所附土地的不可分割性，土地租赁期限届满，南街居委会可以要求王宏伟继续支付土地租金或完善土地出让手续，而不应以土地租赁期限届满为由要求返还土地使用权，这样有违《协议书》约定，亦不符合双方签订《协议书》的目的，更有违诚实信用原则。被告王宏伟称南街居委会要求其返还涉案土地使用权不符合《协议书》签订目的，也不符合现实的意见，本院予以采纳。关于南街居委会要求王宏伟支付自1994年7月1日至本判决生效之日止的土地租金（自1994年7月1日起至2019年6月30日止按照每年1200元计算支付30000元的诉讼请求，合理部分，予以支持。王宏伟称2016年6月21日前的土地租金已过诉讼时效。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。本案中，租赁期间20年，租赁期间届满，王宏伟一直在租赁涉案土地，故双方租赁协议系连续性的。同时，双方对租金支付时间没有约定，故南街居委会可以要求王宏伟在合理期限内支付租金，但不得超过最长诉讼时效20年的规定，南街居委会于2019年6月18日向王宏伟主张权利，故1999年6月18日之前的租金诉讼时效已超过20年最长诉讼时效，且南街居委会没有提交可以延长诉讼时效的证据，故1999年6月18日之前的租金已超过诉讼时效，不予保护。王宏伟的上述抗辩理由，合理部分，本院予以支持。承租人应按约定支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。据此，王宏伟应向南街居委会支付1999年6月19日至2019年6月30日土地租金为24036元。王宏伟称2014年7月1日之前的租金已全额支付，但未提供证据加以证明，故对其抗辩意见不予采信。关于王宏伟称2001年起南街居委会占有涉案房屋，故不应支付租金的抗辩意见，本院认为本案系土地租赁合同纠纷，与其抗辩的侵权纠纷不是同一法律关系，其可以另案主张，故其抗辩意见，不予支持。南街居委会主张2019年7月1日至判决生效之日的租金按照郑州市土地信息网公布的新郑市集体土地年租金每亩26667元计算的诉讼请求，证据不足，不予支持，从2019年7月1日至判决生效之日的租金按原协议书约定的租金支付为宜。关于南街居委会要求被告支付利息损失以欠缴租金为本金，按中国人民银行同期贷款年利率计付自1995年7月2日至判决生效之日止的诉讼请求，本院认为，承租人应按约定支付租金。本案中，被告王宏伟未按约定支付租金，势必给南街居委会造成利息损失，南街居委会主张按中国人民银行同期贷款年利率计付，不违反法律规定，予以支持；南街居委会主张的利息起算时间从1995年7月2日起于法无据，不予支持，以其主张权利之日即2019年6月18日起算为宜。故原告南街居委会该项诉讼请求，合理部分，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王宏伟应于本判决生效之日起十日内支付原告新郑市新建路街道办事处南街社区居民委员会土地租金24036元及利息损失（以24036元为基数，按中国人民银行同期贷款年利率计算，自2019年6月18日至判决生效之日止）；2019年7月1日起至判决生效之日的土地租金按照年租金1500元/亩计付。二、驳回原告新郑市新建路街道办事处南街社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取545元，由原告新郑市新建路街道办事处南街社区居民委员会承担253元，由被告王宏伟承担292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审 判 长  许俊峰人民陪审员  王顺英人民陪审员  敬军伟二〇一九年十月二十四日书 记 员  赵李昂