安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0207民初3092号原告：芜湖市鸠江宜居投资有限公司，住所地安徽省芜湖市万春西路鸠江社区服务中心四楼，统一社会信用代码91340207590199434J。法定代表人：吕林，董事长。委托诉讼代理人：孙润尧，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈安安，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告：赵海燕，女，汉族，1975年12月10日出生，住安徽省芜湖市鸠江区。原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司与被告赵海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理，依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙润尧到庭参加了诉讼。被告赵海燕经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投）之间的房屋租赁关系已于2016年1月1日解除；2、判令被告立即腾让其占用的坐落于万春花园安置小区65栋2号（面积为155.44平方米）的门面房并交付给原告；3、判令被告向原告支付自2012年3月10日起至2014年3月9日止的房屋租赁费100666元；4、判令被告支付违约金25166.5元；5、判令被告以年租金50333元标准向原告双倍支付自2014年3月10日起至其实际腾让房屋之日止的占用费（暂计至2019年4月14日为513258.7元）;6、判令被告支付原告为实现债权而支出的律师费3000元；7、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月10日，被告赵海燕与鸠江建投签订《房屋租赁合同》，承租坐落于万春花园安置小区65栋2号、面积为155.44平方米的门面房，租赁期限自2011年3月10日起至2014年3月9日止，年租金为50333元。同时合同约定被告逾期交付租金超过1个月，需要承担半年租金金额的违约赔偿责任。发生诉讼的，被告方承担鸠江建投支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）。此外，合同还约定租赁期届满后，被告无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金标准向鸠江建投承担违约责任。合同签订后，鸠江建投按照约定向被告交付了门面房，但被告支付首年度的租金后未按照合同约定支付剩余租金，一直占用房屋至今。2015年12月25日，鸠江建投函告被告要求其于2015年12月31日前腾空房屋，并按合同约定缴清各项费用、履行有关合同条款义务。此外，根据鸠江区国有资产委托管理表的约定，鸠江建投将万春花园安置小区门面房整体委托原告管理。原告系被告所租赁房屋的实际管理人，被告拒不腾让租赁房屋且不按照约定支付租金的行为严重违约，致使国有资产遭受损害。因此，原告向人民法院依法提起民事诉讼，请求判如诉请。原告为证明自己的主张，提供的证据为：1、芜湖市鸠江区国有资产委托管理表、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《房屋租赁合同》一份。证明被告与鸠江建投签订房屋租赁合，约定相关权利、义务的事实。3、《房屋租赁合同期满不再续租并腾空房屋的通知书》及张贴该通知的照片。证明鸠江建投在租赁合同到期后已函告被告不再续租的事实。4、《委托代理合同》及律师费发票。证明原告委托安徽国伦律师事务所指派律师代理本案诉讼支付律师费的事实。被告未答辩，也未提交证据。本院认为，原告所举证据1、2、4，来源合法、真实，能证明案件基本事实，应予采信。原告所举证据3不能确认形成时间，其证明目的无法实现，故不予采信。根据已采信的证据，结合原告当庭陈述，本院可确认的案件事实为：2011年3月，被告赵海燕（乙方）与鸠江建投（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租坐落于万春花园安置小区65栋2号（面积为155.44平方米）门面房用于经营浴室；租赁期限为2011年3月10日-2014年3月9日；年租金为50333元，先付租金后用房屋；租赁期满即合同终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；租赁期满时，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月书面向甲方提出，甲方如同意乙方出租该房屋，应当在收到乙方的书面续租函后1个月内书面通知乙方；本合同届满时，乙方应在届满日前向甲方腾空返还房屋；在本合同被依法或者依据本合同约定提前终止或者解除的，乙方均应在十日向甲方腾空返还房屋；第十四条“乙方的违约责任”，若乙方有逾期交付租金超过1个月等情形之一时，甲方均有权终止合同，并在约定租金之外，由乙方按照半年租金金额承担违约赔偿金，发生诉讼的，乙方承担甲方支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等）；第十五条“违约赔偿金的确定”，因一方违约而导致合同终止时，守约方要求违约方按照半年租金的标准承担违约赔偿金时，而无须再列举具体损失；在本合同届满、被依法终止、或者依据本合同终止后，乙方无法律上的原因占有房屋未返还的，应对无权占有期间按照双倍租金的标准，向甲方承担违约赔偿金。上述《房屋租赁合同》签订后，鸠江建投按照合同约定将案涉房屋交付给被告使用。被告支付了首年即2011年3月10日至2012年3月9日期间的租金，此后未按约支付租金。另查明，鸠江建投委托原告管理涉案房屋。原告委托安徽国伦律师事务所指派律师代理本案诉讼，支付律师代理费3000元。安徽国伦律师事务所现更名为安徽瀛国伦律师事务所。本院认为：一、被告与鸠江建投签订的《房屋租赁合同》系双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因鸠江建投已将涉案房屋委托原告管理，原告作为国有资产的受委托管理者，有权依据法律规定及房屋租赁合同的约定以自己的名义向被告主张相关权利。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但被告仍继续使用该房屋，鸠江建投也未提出异议。故双方在此期间已形成不定期的租赁关系。对于不定期的租赁，当事人可以随时要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。自2014年3月10日起，双方间已形成不定期租赁关系，现原告于2019年5月6日向法院起诉要求解除鸠江建投与被告间的房屋租赁关系，本案采取公告方式送达诉状副本，2019年8月1日刊登公告，公告期满日2019年10月1日视为送达日，故可认定鸠江建投与被告间的不定期租赁关系于2019年10月1日解除。原告主张鸠江建投曾于2015年12月25日通过张贴通知书方式函告被告合同期满不再续租、2015年12月31日前腾空房屋、缴清各项费用、履行合同条款义务，但因未能提供充分证据证明该事实的客观存在，故对原告该事实主张，本院不予认定。三、根据法律规定和《房屋租赁合同》的约定，在租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。因双方间的租赁关系已于2019年10月1日解除，故本院对于原告要求被告腾退房屋并交付原告的诉请依法予以支持。鉴于被告已不在案涉房屋内经营，本院酌定给予被告腾空时间为本判决生效后10日内。四、原告诉请被告支付2012年3月10日至2014年3月9日的房屋租金100666元及违约金25166.5元，符合合同约定，应予支持。五、由于鸠江建投与被告间自2014年3月10日至2019年10月1日形成不定期租赁合同关系，被告系合法占用租赁物，并非为无法律上的原因占有房屋未返还的情形，被告理应按照原租赁合同约定的租金标准和期限支付此期间的租金。《房屋租赁合同》第十五条的约定，实质上系对承租人逾期腾房违约责任的约定，原告依据该约定诉请判令被告按照50333元/年标准向原告双倍支付自2014年3月10日起至实际腾让房屋之日止的占用费，本院不予支持。考虑到原告的实际损失主要是租金利益损失，故本院酌情确定如被告未能在判决确定的期限内腾退房屋，除按照50333元/年的标准向原告支付2014年3月10日至判决生效后的租金，还应自逾期腾房之日起按照租赁期限内租金1.3倍即65432.9元/年的标准向原告支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止。六、关于原告主张的被告支付为实现债权而支出的律师费3000元。因双方签订的房屋租赁合同第十四条已明确约定若承租人违约，发生诉讼的，承租人承担出租人支付的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、评估费等），在合同履行过程中，被告存在未能按期支付租金的行为，该行为已经构成违约，原告诉请被告支付律师费3000元，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告赵海燕与芜湖市鸠江区建设投资有限公司之间的房屋租赁关系于2019年10月1日解除；二、被告赵海燕于本判决生效之日起10日内将位于芜湖市鸠江区万春花园安置小区66幢7号门面房腾空并恢复原状后交付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司；三、被告赵海燕于本判决生效之日起10日内支付原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司2012年3月10日-2014年3月9日的房屋租金100666元、违约金25166.5元；四、被告赵海燕于本判决生效之日起10日内按照50333元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2014年3月10日起至2019年10月1日止的租金；五、被告赵海燕在本判决生效之日起10日内腾退房屋时，应按照50333元/年的标准向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付自2019年10月2日起至判决确定的腾退房屋之日止的房屋占用费，如逾期，自逾期之日起按照65432.9元/年的标准支付占房使用费直至实际腾退房屋之日止；六、被告赵海燕于本判决生效之日起十日内向原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司支付律师代理费3000元；七、驳回原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10380元，由原告芜湖市鸠江宜居投资有限公司负担4149元，被告赵海燕负担6231元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  吴小妹人民陪审员  付 军人民陪审员  俞 琼二〇一九年十月二十八日法官助理齐世民书记员操文静附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。