安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6639号上诉人（原审被告）：安徽恒公物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路99号国泰都市公寓1207室。法定代表人：吴福贵，董事长。委托诉讼代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡冬霞，女，汉族，1973年2月14日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：王文铎，安徽王良其律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦庆，安徽王良其律师事务所实习律师。原审被告：安徽国泰房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市霍邱路87号。法定代表人：郑立，董事长。委托诉讼代理人：汪竹青，安徽新信律师事务所律师。上诉人安徽恒公物业管理有限公司（以下简称恒公物业公司）因与胡冬霞胡冬霞、原审被告安徽国泰房地产开发有限公司（以下简称国泰公司）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初4531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒公物业公司上诉请求：1.撤销原判决，发回重审或改判驳回江安公司的全部诉讼请求，鉴定费由江安公司承担。2.一审二审的诉讼费用由江安公司承担。事实与理由：一审法院判令恒公物业公司继续履行于胡冬霞之间的委托经营合同，并向胡东霞要支付2019年上半年的租金没有事实基础。首先，恒公物业公司与胡冬霞之间从未建立过租赁合同关系，案是委托经营合同关系。其次，恒公物业公司与胡冬霞之间的委托经营合同关系已于2019年3月28日到期终止，胡冬霞并未继续委托恒公物业公司。根据双方2012年3月27日签订的委托经营合同第六条第二款约定，“2015年3月29日至2021年3月28日甲方可以继续委托乙方经营管理，若甲方继续委托乙方，且乙方也同意接受其委托经营管理，则乙方应给予甲方不低于每年6%的投资回报……”。这一约定非常明确，甲乙双方均有选择权。本案是胡冬霞选择放弃继续委托恒公物业公司继续经营管理。一审法院的判决没有事实基础，双方已无合同可继续履行，恒公物业公司也未欠胡东霞合同关系存续期间的委托经营收益。胡冬霞辩称，1.本案恒公物业公司与胡冬霞之间的合同包含了租赁合同法律关系、物业服务合同法律关系，并不存在委托合同关系。胡冬霞所诉租金系其因与恒公物业公司以及国泰公司之间的租赁合同关系而非其他。恒公物业公司与胡冬霞在商铺交付后多次签订了书面合同，虽然合同名为委托经营合同或物业管理合同，但合同内容既有租赁合同的约定，也存在物业管理合同的内容，但并不存在恒公物业公司所谓委托经营合同关系。即本案胡冬霞与恒公物业公司签订的《委托经营管理合同》，实质上为书面的租赁合同，明确约定了租金标准、租赁期限，系恒公物业公司、国泰公司履行十年租期义务的行为。其中合同记载的期限、管理费用均系物业管理合同的内容，与租赁合同无关。同时，胡冬霞诉请基础法律关系系租赁合同法律关系，系胡冬霞要求承租人国泰公司、恒公物业公司共同履行合同义务，即按照约定履行十年租期、支付租金等义务。2.恒公物业公司与胡冬霞本就存在十年租期，胡冬霞的商铺在2012年交付给恒物业公司，从未要求解除合同，恒公物业公司及国泰公司在一审庭审中对此已予以认可，恒公物业公司所谓胡冬霞放弃继续委托恒公物业公司继续经营管理没有事实依据。胡冬霞将恒公物业公司以及国泰公司诉至一审法院，也是因为2019年租金问题，根本不存在胡冬霞选择放弃继续委托恒公物业公司经营管理的说法。3.胡冬霞在购买案涉商铺时，商铺的十年租赁期限已经作为合同约定对恒公物业公司和国泰公司产生约束力，两公司在履行合同第七年拒绝履行合同义务，均已经违约。胡冬霞与恒公物业公司以及国泰公司之间的房屋租赁合同关系的基础系书面的买卖合同。商品房买卖合同为主合同，其宣传资料的内容为该合同的从合同，其包含了国泰公司与恒公物业公司共同对外说明、允诺的有关商铺返租的十年返租、租金承诺等事宜。恒公物业公司与胡冬霞数次签订书面合同亦是书面租赁合同的组成部分，更是对胡冬霞与恒公物业公司国泰公司之间的租赁合同的确认和补充。因此恒公物业公司上诉没有事实依据，一审认定恒物业公司承担责任认定事实清楚，适用法律正确，二审应当驳回其上诉。胡冬霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令国泰公司、恒公物业公司向胡冬霞支付2012年至2015年的租金172999.25元及资金占用损失42471.32元（资金占用损失按本金172999.25元、年利率6%，自2015年3月29日暂计至2019年4月10日，实际计算至款清之日止）；2.判令国泰公司、恒公物业公司继续履行租赁合同并向胡冬霞支付2019年上半年租金24714.18元及资金占用损失32.95元（资金占用损失按本金24714.18元、年利率6%，自2019年4月2日暂计至2019年4月10日，实际计算至款清之日止），以上合计240217.7元；3.判令国泰公司、恒公物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月18日，胡冬霞与国泰公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定胡冬霞向国泰公司购买城隍庙大世界商贸馆1层149号商铺，建筑面积为15.35平方米，该商品房单价为53668.14元，总金额为823805.95元。合同签订后，胡冬霞如约支付了购房款823805.95元，并于2011年12月7日办理了房屋产权证。2012年3月27日，胡冬霞（甲方）与安徽光恒投资管理有限公司（乙方，后变更为恒公物业公司）签订了《委托经营合同》一份，约定甲方就其拥有房产的全部经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营。委托期限自2012年3月29日起至2015年3月28日止。合同第六条收益标准中约定：（一）前3年收益已结清，无须另行支付；（二）第4至第10年（即2015年3月29日至2021年3月28日）委托经营期，甲方可继续委托乙方经营管理，若甲方继续委托乙方且乙方也同意接受其委托经营管理，则乙方应给予甲方不低于每年6%的投资回报。其他托管事项另行约定。2015年4月7日，胡冬霞（甲方）又与安徽光恒投资管理有限公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理合同》，委托经营方式同2012年签订的《委托经营合同》，委托期限为3年，从2015年3月29日起至2018年3月28日止。合同第七条第2项约定，乙方在受托经营管理期间，有收取甲方支付的商业运营费用的权利，该费用从甲方的经营所得收益中分两次扣除，剩余部分返还甲方。收费金额和支付时间见附表。合同附表列明了上述三年的经营收益、常规管理费用、业主应得金额以及分期支付的时间和金额。2018年3月23日，胡冬霞（甲方）与恒公物业公司（乙方）再次签订一份《商业物业服务合同》，约定甲方将对该商铺所拥有的商业物业服务和商业经营事宜委托给乙方。服务期限为一年，从2018年3月29日起至2019年3月28日止。甲方在委托乙方提供物业服务的过程中，享有该商铺出租所得的实际收益的权利。乙方在受托物业服务期间，有收取甲方支付的商业物业服务和商业运营推广费用的权利，该费用从甲方的经济所得收益中（一次性）扣除，剩余部分返还甲方。合同附表载明了2018年3月29日至2019年3月28日分两次支付的经营收益金额。上述合同签订后，胡冬霞按约将其购买的城隍庙大世界一层1049号商铺交由恒公物业公司经营管理。恒公物业公司向胡冬霞支付了2015年3月29日至2019年3月28日的经营收益，之后未再支付，亦未与胡冬霞续签合同。一审另查明，国泰公司为销售其开发的城隍庙家饰婚庆用品大世界商铺，曾印发广告宣传单称，对投资商铺的业主给予统一经营，前1-3年共返租21%，第一年6%，第二年7%，第三年8%，直接从总房款中扣除；4-10年，每年保底返租6%，超出6%时，按实际租金计算。备注：前三年返租期满后，客户可自由选择，A.收回商铺使用权，不参加返租，客户自行选择出租或自营；B.继续交给商管公司统一运营，享受第4-10年的返租保底6%的收益模式。一审还查明，在胡冬霞与国泰公司签订《商品房买卖合同》之前，双方于2011年7月8日先签订了一份《城隍庙大世界商铺认购书》，认购书中约定一层1049号商铺的单价为71701.46元/平方米，总价为1100617元。旁边手写备注：“签合同时，1、在总价基础上96折；2、VIP卡客户自领卡之日起至2011年7月7日止每日总价贰佰元优惠；3、在1、2项优惠基础上一次性返3年21%租金”。2012年3月27日，胡冬霞签署收据一张，载明“本人胡冬霞今收到安徽光恒投资管理公司，2012年3月29日至2015年3月28日商铺149租金人民币218986.39元”。胡冬霞对上述两份证据不予认可，抗辩称当时国泰公司和恒公物业公司拿的空白纸张让其签字，其对签字内容并不了解。因胡冬霞的抗辩缺乏证据支持，本院不予采信，本院对《城隍庙大世界商铺认购书》和收据该两项证据予以认定。一审法院认为，胡冬霞与恒公物业公司之间签订的委托经营合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。但胡冬霞与国泰公司之间签订的是商品房买卖合同，双方构成房屋买卖合同关系，因此国泰公司不是本案房屋租赁合同关系中的相对方。关于胡冬霞要求国泰公司和恒公物业公司支付2012年-2015年前3年返租租金及资金占有损失的诉请，该院认为，首先，前三年返租21%并在总房款中予以抵扣的问题，应属房屋买卖合同关系的内容，并非本案房屋租赁合同纠纷的处理范围；其次，根据胡冬霞签字确认的《城隍庙大世界商铺认购书》和收据，能够认定案涉商铺总价为1100617元，胡冬霞实际支付购房款823805.95元，优惠的21%的返租租金已从总房款中扣除；再次，2012年3月签订的《委托经营管理合同》第六条第（一）项也载明，“前3年收益已结清，无须另行支付”。综合上述三点，该院对胡冬霞的该项诉请不予支持。关于胡冬霞要求国泰公司和恒公物业公司继续履行租赁合同并支付2019年上半年租金24714.18元及资金占有损失的诉请。恒公物业公司在委托经营管理合同中向投资的业主承诺，第4年至第10年（2015年3月29日至2021年3月28日）为委托经营期，如果业主方选择委托其经营管理，则恒公物业公司应给予业主方不低于每年6%的投资回报。现尚在委托经营期内，则对胡冬霞要求恒公物业公司继续履行双方之间的委托经营合同的诉请，该院予以支持。依照合同约定，恒公物业公司每年支付给胡冬霞的出租商铺收益应不低于购房款的6%，也即49428元（823805.95元×6%）。租金每半年支付一次，2019年4月1日前恒公物业公司应当支付胡冬霞2019年3月29日至2019年9月28日的商铺租金24714元。至于该笔租金收益中应当扣减的管理运营费用，因恒公物业公司未予举证证明，故该院不予扣除。恒公物业公司至胡冬霞起诉前一直拖延支付该商铺租赁收益，胡冬霞按照年利率6%的标准主张资金占用期间的利息损失，不违反法律规定，该院予以支持。利息损失自2019年4月2日起暂计算至2019年4月10日为32.95元，之后按此标准顺延计算至租赁收益付清之日止。国泰公司并非案涉委托经营管理合同的相对方，与胡冬霞之间不构成房屋租赁合同关系，故对胡冬霞要求国泰公司继续履行委托经营管理合同、支付租金收益及资金占用损失的诉请，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条,《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽恒公物业管理有限公司继续履行与胡冬霞的委托经营管理合同；二、安徽恒公物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付胡冬霞商铺租赁收益款24714元及资金占用期间的利息损失32.95元，之后的利息损失以24714元为基数，按年利率6%的标准自2019年4月11日起计算至上述商铺租赁收益实际付清之日止；三、驳回胡冬霞的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为2452元，由胡冬霞负担2000元，由安徽恒公物业管理有限公司负担452元。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审所举证据、证明目的及相对方的质证意见均与原审相同。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，关于胡冬霞与恒公物业公司之间成立何种法律关系的问题。胡冬霞主张双方之间系房屋租赁合同关系，依据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。但依据胡冬霞与恒公物业公司之间的数份书面合同，双方之间的权利义务并不完全符合上述特征，依据合同中对双方权利义务的约定，胡冬霞与恒公物业公司之间成立的系非典型性合同关系。该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于双方合同关系存续期间如何认定的问题。胡冬霞主张双方租赁合同期限为十年，恒公物业公司对此不予认可。对此，本院认为，胡冬霞与恒公物业公司分别于2012年3月27日、2015年4月7日、2018年3月23日签订了《委托经营合同》或者《商业物业服务合同》。2012年3月27日的合同中约定的委托期间为2012年3月29日至2015年3月28日；2015年4月7日的合同中约定的委托期间为2015年3月29日至2018年3月28日；双方2018年3月23日签订的合同中约定的服务期间为2018年3月29日至2019年3月28日。双方仅在2012年3月27日签订的合同第六条收益标准中约定：“前3年收益已结清，无须另行支付。第4年至第10年（即2015年3月29日至2021年3月28日）委托经营期，甲方可继续委托乙方经营管理，若甲方继续委托乙方且乙方也同意接受其委托经营管理，则乙方应给予甲方不低于每年6%的投资回报”。该约定系对收益标准的约定，依据文义解释，也不能得出双方对委托经营期限明确约定为十年的结论。因此，胡冬霞主张双方合同期限为十年，缺乏合同依据。双方于2018年3月23日签订的合同约定的服务期间为2018年3月29日至2019年3月28日，此后双方未再续签合同，因此胡冬霞与恒公物业公司之间的合同关系于2019年3月28日终止。胡冬霞主张继续履行与恒公物业公司之间的合同无事实依据。恒公物业公司在合同关系存续期间已按约支付胡冬霞收益，因此胡冬霞再向恒公物业公司主张租金收益无事实和法律依据。综上，恒公物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初4531号民事判决；二、驳回胡冬霞的诉讼请求。一审案件受理费2452元，二审案件受理费418.67元，均由胡冬霞负担。本判决为终审判决。审判长 张   长   海审判员 马枫蔷审判员方玮韡二〇一九年十月九日书记员 金   琬   莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。