广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初2036号 原告：杨露，女，1974年10月3日出生，汉族，住广西贺州市八步区建设东路6号，现住广西贺州市八步区。 原告：谢永美，男，1973年7月6日出生，汉族，住广西贺州市八步区建设东路6号，现住广西贺州市八步区。 被告：广西虎林房地产开发有限公司，住所地：贺州市八步三皇庙规划小区排洪河北面规划编号A91号。办公地址：贺州市八步区鞍山西路68号灵峰翠苑小区4#楼东楼虎林大厦二楼。 法定代表人：陈仕换。 委托诉讼代理人：张启清，广东海恩律师事务所律师。 原告杨露、谢永美与被告广西虎林房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法由审判员邓秀娟适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭审理。原告杨露、谢永美，被告广西虎林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张启清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告应向原告退还多收的绿化费3888.36元、契税费3888.36元、水电开户费用1000元以及登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税7776.72元。以上四项累计16553.44元。2、本案全部诉讼费全由被告承担。事实和理由：2012年5月10日，原告与被告签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于贺州市八步区，单价2800元/平方米，建筑面积138.87平方米，房屋总价388836元，交房时间为2013年4月1日。合同签订后，原告付清了全部购房款，被告向原告收取了税费及其他费用，被告于2013年4月1日向原告发出《入伙通知书》，向原告交付了房屋，目前涉案房屋办理了备案手续，未办理房屋产权证书。被告没有依据收取的费用，或者收取后没有实际支出以及尚有结余的应当退还给原告。具体项目如下:1、小区的绿化，属于该商品房基本设施，是开发商应承担的义务，本案合同第十七条第8款明确约定该商品房基本设施，包括小区内道路、绿化带由物业公司统一管理。被告以《商品房附加费用清单》向原告收取绿化费，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，被告收取的绿化费3888.36元应退还给原告。2、关于契税费11665.08元（即总房价的3%)。商品房买受人是纳税主体，被告收取购房契税属于代收代支性质，应据实予以多还少补。根据财税规定，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。被告收取的税金是3%，被告应向原告退还多收取的1%（即3888.36元）。3、关于水电开户费2000元。水电户归属于买受人，水电开户费应由买受人承担。双方也约定水电开户费用以实际发生为准，多还少补，原告已实现水电开户，对应费用已实际产生，原告认为不超过1000元，但是被告多收水电开户费用且未能证明水电开户支出的具体数额。4、被告向原告收取了登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税7776.72元，但此笔费用还未产生，被告不能提前向原告收取，而且被告也未能向原告提供收费凭据，故被告应将此项费用全部退还原告。依据2017年7月27日广西壮族自治区贺州市八步区人民法院出具的《民事判决书》[(2017)桂110民初689号]，该民事判决书所涉案件与本案案情相同，其原告与本案原告同住一个小区，其被告与本案被告也为同一企业同一法人。因此，原告诉至法院。 被告辩称：一、两原告向人民法院提起诉讼请求保护其民事权益已过诉讼时效。两原告于2012年5月10日与被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告应于2012年10月31日前向两原告交付房屋。被告已于2013年4月1日按双方约定履行完毕相应的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自义务人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”之规定，两原告在本案中的诉求在签订至履行完毕的整个过程是非常清楚的。另据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》之相关规定，两原告与被告之间所签订的合同在履行过程中，并不存在诉讼时效中止或者中断的情形。再据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，两原告之诉请已明显超过请求人民法院保护其权益之期限。而原告向人民法院提起诉讼请求保护其民事权益的期间，应自被告向其完成交付房屋之次日（即：2013年4月2日）起算，而两原告起诉时间为2019年7月31日，显然超过诉讼时效期。因此，被告请求人民法院依法驳回两原告的全部诉讼请求。二、关于绿化费，原、被告已经在本案合同第十七条第8项中明确:该商品房基本设施，包括小区内道路、绿化带。使用权属于买受人共同所有，由物业公司统一管理；第9项：属于买受人共同所有部分列入公摊面积，由买受人共同承担建设费用。根据我国《物权法》第七十二条第一款：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的规定，两原告的诉求与我国相关法律的规定及本案合同双方之约定明显不符，因此，两原告此项诉求无事实与法律依据，不应得到人民法院的支持。三、关于契税，被告依据《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》及双方之约定代收代缴该项费用。被告系依法代收代缴，两原告主张返还已经代收代缴的契税无事实和法律依据，不应得到人民法院的支持。四、关于水电开户费，水户、电户归属于买受人，水电开户费用应由买受人承担；双方也已经明确约定水电开户费用以实际发生为准，多还少补，两原告已经实现水电开户，对应费用已经实际产生。本案合同附件三已明确约定：“水电到户（不包开户、室内水电不包）”,被告此项支出远大于所预收的每户2000元水电开户费用，两原告仅依据贵院（2017)桂110民初689号《民事判决书》来佐证其主张，显属依据不妥。因此，两原告此项请求无事实与法律依据，不应得到人民法院的支持。五、关于登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税，本案合同第十七条第5项明确约定：买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付，双方存在委托关系，且本案合同第七条第二款也已经明确《商品房附加费用清单》中的费用认缴，但对费用没有明确约定日后由双方进行结算、实行多还少补，属于原、被告对相关费用按总房款由购房户定额分担的自由约定。两原告并未举证证明签订本案合同及相关附件时存在重大误解、显失公平、受到欺诈或者胁迫等可撤销的情形，况且被告在为两原告办理房贷和预办产权登记中也产生了保险费、测绘费、抵押登记代理费、白蚁防治费、查档费、鉴证费等费用。因此，两原告此项请求无事实与法律依据，不应得到人民法院的支持。综上所述，两原告向人民法院起诉请求保护其民事权益的时间已超过我国法律所规定的期间，并且其诉讼请求缺乏基本的事实与法律依据，请求法院依法判决驳回其全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年5月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买由被告建设开发的位于贺州市八步区，合同第七条约定“买受人在2012年5月10日前按本合同第六条第3种方式付清房款及商品房其他费用清单中款项，如逾期在15日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之五的违约金，合同继续履行；如逾期十五日之后视为自动退房处理并且出卖人有权单方解除合同”。合同第八条约定“出卖人应当在2012年10月31日前，……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决”。合同第十七条第5款约定“买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付”。合同第十七条第8款约定“该商品房基本设施，包括：小区内道路、绿化带、排水道、排污渠、化污池、防火消防栓使用权属于买受人共同所有，由物业公司统一管理”。合同附件三约定装修、设备标准，其中第10条约定“水电：水电到户（不包开户、室内水电不包）”。同日，两原告在《商品房附加费用清单》中签字确认，费用清单载明：契税费11665.08元，绿化费3888.36元，维修基金费7776.72元，贷款手续费0元，登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税等7776.72元，水电开户费（以实际收费为准，多还少补）2000元，合计应付费用33106.88元。2012年5月10日，原告向被告支付上述款项33106.88元。合同签订后，原告付清了全部购房款，涉案房屋已备案登记。 2013年4月1日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告交房。2013年12月4日涉案房屋取得税收通用完税证，契税实缴金额11665.08元，滞纳天数482天，滞纳金2811.28元。房屋交付后，被告至今未能协助原告办理房屋产权登记证书。 本院认为：原、被告双方签订《灵峰翠苑小区4#楼东楼商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的涉案房屋，该合同是双方当事人真实意思表示，且涉案房屋既有商品房预售许可证明，亦经房产管理部门备案登记，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告履行了全部购房款的给付义务；相应地，被告应当向原告交付合乎法律规定的房屋，及时将办理房屋权属登记资料报产权登记机关，履行合同的附随义务。本案中：被告虽然于2013年4月1日向原告交付了房屋且交付的房屋也作了合同备案登记，但被告至今没有为原告办理房屋产权证书，合同尚在履行过程中，被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，本院不予采信。 关于商品房附加费的退还。本案中：原告按《商品房附加费用清单》向被告给付了附加费用合计33106.88元。1、绿化费。小区的绿化属于该商品房基本设施，是开发商应承担的义务，本案合同第十七条第8款明确约定：该商品房基本设施，包括小区内道路、绿化带…由物业公司统一管理；被告以《商品房附加费用清单》向原告收取绿化费，违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，被告收取的绿化费3888.36元应退还给原告。2、契税11665.08元。商品房买受人是纳税主体，被告收取购房契税属于代收代支性质，应据实予以多还少补；原告取得完税凭证，契税实缴金额为11665.08元，与预交金额一致，原告主张退还3888.36元，本院不予支持。3、水电开户费2000元。一是水户、电户归属于买受人，水电开户费应由买受人承担；双方也约定水电开户费用以实际发生为准，多还少补，原告已实现水电开户，对应费用已实际产生；二是商品房买卖合同附件三约定“水电到户（不包开户、室内水电不包）”，被告提供涉案房屋的配电、供水、无负压供水、外墙立管等安装工程支出的费用单据，从而作出水电开户费用实际支出远大于2000元的抗辩，但被告主张的上述安装工程费用与水电开户无关。综上，虽然被告未能举证证明水电开户支出的具体数额，但原告已实现水电开户，对应费用已实际产生，在此情形下，本院酌定水电开户费用为1000元，被告应向原告退还1000元；被告认为水电开户费用实际支出远大于2000元，不须退还的抗辩，本院不予采纳。4、登记费、查档服务费、工本费、咨询服务费、印花税等。一是商品房买卖合同第十七条第5款约定买受人委托出卖人代为办理产权登记所发生的各项税费（契税、咨询、登记、转让、测绘、评估、代理费、印花税等）由买受人支付，双方存在委托关系，相应地产生劳务费用；二是商品房买卖合同第七条第2款约定《商品房附加费用清单》中的费用认缴，但对费用没有明确约定日后由双方进行结算、实行多还少补，属于原被告对相关费用按总房款由购房户定额分担的自由约定；原告若认为存在重大误解、显失公平、受到欺诈或者胁迫等可撤销的情形，也应在除斥期间行使撤销权；三是被告在为原告办理房贷和预办产权登记中也产生了保险费、测绘费、抵押登记代理费、白蚁防治费、查档费、鉴证费等费用；综上，原告的该项主张没有依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告广西虎林房地产开发有限公司应向原告杨露、谢永美退还绿化费3888.36元，水电开户费用1000元。 二、驳回原告杨露、谢永美其他诉讼请求。 案件受理费214元，减半收取107元（原告已预交），由原告杨露、谢永美共同负担75元，被告广西虎林房地产开发有限公司负担32元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 邓秀娟 二〇一九年十月三十一日 法官助理 徐秀云 书 记 员 雷雨熹