北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12234号原告：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。法定代表人：朱琳，执行董事。委托诉讼代理人：杨冬雪，女，1984年12月18日出生，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。被告：王涵，男，1975年2月10日出生，汉族，现住北京市房山区。原告北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚物业公司）与被告王涵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞华诚物业公司的委托诉讼代理人张辉、被告王涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞华诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即清偿自2013年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费10081.8元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年5月10日被告与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园小区X号楼X单元X号住宅一套，实测建筑面积为93.35平方米。合同约定前期物业服务由原告承担，物业服务费为1.5元/月，按年度预交。原告自碧桂园小区交付起即提供物业服务至今。被告于2007年5月31日入住，但自2013年1月1日起至今未缴纳物业服务费。虽经原告无数次催要，被告无正当理由，至今未付分文。为依法维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。被告王涵辩称，一、合同的有效性存在瑕疵。1、瑞华诚物业公司作为碧桂园小区物业管理单位的合法性问题。（1）国务院《物业管理条例》的相关规定，原告没有相关证据证明招投标方式（选聘）的合法性和公平性，且北京晚报刊登的2010年10月1日施行的《北京市物业管理办法》明确规定，业主大会成立前不用缴纳物业费。北京市住宅小区业主不在接受物业服务，物业服务企业不得强行提供服务，不得以事实服务为由向业主收取服务费用。由开发商支付业主大会成立前期物业费、不得以欠物业费为由停水断电等。原告经常性限制业主买水数量，一次买水只卖5元钱的水。（2）2013年7月23日，原告在小区公告3个月后撤出管理。2014年1月28日至2014年8月14日，各项单据显示碧桂园小区的物业管理公司为北京汇驰信物业管理有限公司。2015年3月20日至今，各项单据又重新显示碧桂园小区的物业管理公司为瑞华诚物业公司。原告在服务质量和服务时间上均得不到保障。既然原告张贴了撤管公示，且盖有公司红章，我们就认为你撤管了。原告说长阳镇政府要求并同意其继续为碧桂园小区提供服务，我不认可，业主对此并不知情，既然是长阳镇政府要求你继续服务，那原告可以找政府要钱。小区被糟蹋成这个样子，说明长阳镇政府疏于对原告日常工作的监督管理，致使2400多户居民遭受这么多年的痛苦折磨。2、被告至今未与瑞华诚物业管理有限公司签订过任何物业服务合同。我仅与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了商品房预售合同，合同约定了物业管理企业为瑞华诚物业公司，但我们未与原告签订过任何彼此均具有法律效力的服务合同，我们双方不存在物业合同纠纷。3、瑞华诚公司无权起诉与自己无合同关系的单个业主。国务院《物业管理条例》对业主不缴纳物业费有专门的规定。按照合同法和民事诉讼法，物业公司有权起诉委托其管理小区的开发商或业主委员会，但无权起诉与自己无合同关系的单个业主。二、物业服务费单价虚高，与所提供的服务严重不匹配。1、我自入住至2012年底所有的物业费均已交纳。但在2013年起，由于我的车辆停在小区内遭到破坏及2012年7月21日的特大暴雨，我的房屋窗户漏水，致使室内遭到破坏等及7.21后由于物业服务质量严重下降后，才未交纳物业费。根据国家《物业费收取标准》一级收费标准为1.00元/月/平方米（已包含税、费），碧桂园小区物业服务费1.5元/月/平方米的依据何在？原告不能提供充足证据证明已为小区业主提供持续的、无折扣的、优质的服务，原告仅仅凭着碧桂园居委会的一纸证明，证明其一直在连续地为业主提供服务，我对这个证明的真实性、合法性、关联性不予认可，物业公司的监管单位是住建委，不是居委会，而且居委会开具的“情况说明”不符合法定程序，应属无效。我要求原告提供如下证据：详细的员工（保洁、安保、绿化、维修等部门）花名册，花名册内容为员工姓名、年龄、性别、身份证号码、家庭住址、联系方式；全体员工考勤表或是打卡记录；全体员工的劳动合同及社保证明；全体员工领取工资时签名、摁手印的工资表或工资打卡银行回单。原告要求诉讼费的时间是2013年1月1日至2018年12月31日，居委会情况说明上的时间为2016年11月10日。2016年11月11日至2018年12月31日期间的依据是什么？2、2012年7月21日北京特大暴雨至今，原告提供的服务为基础保洁外，其他服务基本处于瘫痪状态，小区经常停水、停电；电梯故障；垃圾满地；无安保措施导致小区经常出现入室盗窃现象；消防设施瘫痪，不能达到使用要求等。具体如下：（1）安全问题：小区各单元门禁设施均已损害或停用；东北门和西北门因小区停车收费的利益问题设置门卫管理进出车辆外，小区南大门、西北门、东北门未设置门卫，即便偶尔出现过值班人员，也形同虚设。夜间也没有安保人员巡查，外来人员和运营摩托车可随意出入与停留，导致多家业主深夜被盗。（2）电梯问题:经常出现故障，不能正常运行。2016年3月31日，房山区质监局到碧桂园小区调查核实，该小区C区共78部电梯，于2016年3月31日进行了年检，其中69部电梯检验结论为不合格，直到2016年6月6日才全部整改完毕。整个2016年4月、5月电梯都在带病运行。（3）公共维修：小区各单元公用墙体、门前大理石、花坛边角和公共路面均存在较大的破损至今未修缮。（4）绿化养护：整个小区未见绿化养护人员，小区内杂草丛生，大量灌木因未浇水而枯亡。（5）公共资源：原告擅自将小区公共区域租给商贩摆摊，非法侵占广大业主的共同利益。（6）小区经常出现水管爆裂问题，且得不到及时修复，致使业主们到小区送水车排队处打水。（7）本小区属于人车分流小区，但是园区内停车管理混乱，车辆随意进入园区，随意停放在绿化草坪上。三、碧桂园C区住着近2500户业主，我想问一下原告，为什么都不愿意交物业费？这是对物业的反抗，不接受你物业服务的表达。而且是从2013年开始？即使有一部分业主缴纳了物业费也是心不甘情不愿的无奈之举，因为物业公司把停车位与物业费捆绑在一起了。原告有没有进行反思？四、2012年7.21特大暴雨，没有哪个小区像我们小区这么严重。之前哑叭河的河堤被挖了，哑叭河的水往我们小区流。7.21政府给的赈灾款也不知道去哪里了。后来2016年7月20日早就有过预警了，但是我们小区还是发生了很大的灾情，致使业主的生命财产遭受如此大的损失。五、关于消防。我们小区的消防问题从我们入住就没有好过。泵房瘫痪。2014年4月30日，有业主家里燃气爆炸，楼里消防栓箱里没水，楼层也没有配备灭火器材，消防车到了小区附近进不去小区，靠近不了爆炸现场。没办法，消防官兵只好跑进来，接长消防管救火。2017年国庆期间，有小轿车起火，消防车还是开不进小区，其他停放的车也不同程度的遭到了损坏。六、我认为物业公司存在诸多问题，居然被认为是瑕疵？七、业主临时公约因为撤管作废了，形成了事实服务的话，那么瑞华诚物业公司提供事实服务内容包括哪些项目？应急服务标准是什么？应急服务收费标准是什么？综上，请求法院驳回原告的起诉。在庭审过程中，瑞华诚物业公司提交北京市商品房预售合同、居委会说明、笔误更正、（2017）京0111民初108号民事判决书（2018）京02民终第71号民事判决书、（2017）京0111民初110号民事判决书、（2018）京02民终第594号民事判决书等证据。王涵称北京市商品房预售合同与本案无关，其与瑞华诚物业公司未签订服务合同，不存在物业合同纠纷；对居委会说明及笔误更正的真实性、关联性、合法性均不予认可，居委会没有权利出具证明；对四份判决书不予认可，称与本案无关。本院对北京市商品房预售合同的真实性予以认定；对居委会说明、笔误更正，已有生效裁判文书对该证据予以认定，本院对此不持异议；物业服务系公共服务，针对的是全体业主，故本院对其关联性予以认定。王涵提交如下证据：1、情况说明、照片等证据，证明车辆轮胎被扎及窗户漏雨；2、视频，证明区政府副区长卢国懿召开业主代表座谈会，讨论碧桂园小区物业管理混乱、房屋漏水、小区治安差等问题；3、情况说明、视频、照片，证明小区治安差，盗贼经常光顾C区入室盗窃；4、照片、视频、请愿书，证明瑞华诚物业公司不作为；5、撤管公告、收费票据，证明瑞华诚物业公司公示撤管碧桂园小区；6、照片，证明碧桂园C区消防设施瘫痪被列为2019年市级挂牌督办小区；7、网页截图，载明《北京市物业管理办法》的规定及北京晚报刊登的关于《北京市物业管理办法》的报道；8、业主致房山区住建委业务科的信函及C区所有门禁完好情况统计表；9、视频，证明盗贼在碧桂园C区内疯狂作案的视频；10、信函及房山区质监局回函，证明业主反映碧桂园78部电梯年检的情况；11、2016年7月27日业主的维权日志；12、2016年8月23日，长阳镇政府就碧桂园A、B、C区问题召开业主代表见面会的会议纪要；13、关于不认可“碧桂园社区居委会为瑞华诚物业公司出具情况说明”的说明及纸质版；14、中京忠诚卫士（北京）建设工程有限公司在百度上发布的“公章使用授权范围的声明”；15、录音，证明碧桂园A、B区老楼加装电梯施工合同的真伪。瑞华诚物业公司对被告提交证据1-8的真实性、关联性均不认可，称其内容也不能证明被告的主张；对其提交的证据9-15的关联性不予认可，称很多是被告自己写的不是证据。本案系物业服务合同纠纷，故对证据1、10、14、15的关联性不予认定；本院对证据2、3、4、8、9的真实性予以认可，亦认定瑞华诚物业服务公司在提供物业服务过程中存在一定瑕疵；原告追缴物业费的期限为2013年1月1日至2018年12月31日，故对证据6的关联性不予认定；《北京市物业管理办法》规定建设单位承担前期物业服务责任，可以将全部专项服务委托给物业服务企业，同时规定物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务，故对证据7的证明目的不予采纳；证据11、12、13应属当事人陈述，本院对上述证据不予认定；本院对证据5的认定在本院认为部分进行阐述。本院经审理后认定事实如下：被告系北京市房山区长阳镇碧桂园X楼X单元X房屋的业主，房屋建筑面积93.35平方米，原告系被告居住小区的物业服务管理企业。2007年5月10日，被告与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定由原告作为前期物业服务的管理企业，资质证号：京物企资三[2005]0843号，物业服务收费价格为1.5元/月??平方米（建筑面积），物业服务费按年收取，应当在每年的5月31日前缴费。现因被告自2013年1月1日至2018年12月31日止未支付物业服务费，原告诉至本院。2018年1月18日，北京市第二中级人民法院（2018）京02民终71号民事判决书认定:瑞华诚物业公司并未撤离涉案小区，并提供物业服务至今。庭审时，瑞华诚物业公司认可已从被告居住小区撤出。本院认为：被告与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》中的前期物业服务合同条款系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力，双方均应依约履行。根据法院生效判决及本院查明认定的事实，虽然瑞华诚物业公司发布过撤离公告，但其未撤离涉案小区，截止2018年12月31日期间，仍然为涉案小区提供物业服务。故本院对王涵关于瑞华诚物业公司已撤出涉案小区、与瑞华诚物业公司未签订物业合同、瑞华诚物业公司无权起诉的辩称，本院不予采纳，对王涵提交的证据5不予采纳。原告已向被告居住的小区提供了物业服务，现要求被告支付物业费，理由正当，证据充分，本院对合理部分予以支持。根据法院生效判决查明的事实及王涵提交的证据，原告在提供物业服务期限内，对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵，酌情确认按照正常收费标准的90%计算应收物业费。关于应急期间的物业费收费标准，虽然小区成立了应急办公室，但王涵未提交证据证明应急期间的物业收费标准与买卖合同前期物业服务条款中约定的物业费标准存在差异，且买卖合同前期物业服务条款中约定的物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，与应急服务的内容亦无明显差别，故对被告的该主张不予采纳。关于居委会证明的效力问题，生效裁判文书已有过认定，本院予以确认，对被告的该项辩称本院不予采纳。被告称其汽车轮胎被扎、涉案房屋出现漏水等原因造成其财产损失，与本案并非同一法律关系，被告可另行解决，对被告以此拒交物业费的辩称本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王涵于本判决生效后七日内给付原告北京瑞华诚物业管理有限公司2013年1月1日至2018年12月31日的物业费9037.62元；二、驳回原告北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54元，由被告王涵负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 刘 宁人民陪审员 朱 刚人民陪审员 张国明二〇一九年十月十七日书 记 员 于 淼