安徽省太和县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1222民初5053号原告(执行案外人):朱良荣，男，1964年10月24日出生，汉族，住太和县。委托诉讼代理人：刘树德，安徽惠君律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健强，安徽惠君律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：隋鑫，男，1981年2月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张伟艺，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，安徽安泰达律师事务所律师。被告（被执行人）：范科汛，男，1989年5月4日出生，回族，住太和县。原告朱良荣与被告隋鑫、范科汛案外人执行异议之诉一案,本院于2019年5月20日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告朱良荣及其委托诉讼代理人刘树德、被告隋鑫的委托诉讼代理人张伟艺到庭参加诉讼，被告范科汛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。经原告朱良荣申请，本院准许，证人范某、王某出庭作证。本案现已审理终结。朱良荣向本院提出诉讼请求如下：1、撤销太和县人民法院（2019）皖1222执83号执行裁定书；停止对太和县同昇玫瑰庄园D20号楼202户房屋的拍卖、变卖措施。2、确认太和县同昇玫瑰庄园D20号楼202户房屋所有权归原告所有。事实与理由：一、我和被告范科汛签订有《房屋转让协议》并已经实际履行，我是该房屋的合法权利人。因被告范科汛于2015年6月22日、2016年7月18日两次向我借款270000元，经协商，范科汛将自己的涉案房产作价570000元卖给我，并在签订《房屋买卖合同》当天，我将差额300000元转账给范科汛，所以，该房屋已经实际转让给我，我支付了合同价款，且该房屋当时并没有被法院查封和冻结，我们之间的买卖是合法有效的，我是善意取得者，我对涉案房屋有合法所有权，因该房屋不具备办理过户的条件，所以没有办理过户，但这并不影响我们之间合同的有效性。二、我已经实际装修和居住至今，不能对我装修的财产进行执行。我在和范科汛签订合同并付款之后，我就开始承担银行按揭贷款，并开始装修房屋，投资几十万元才装修好，作为我儿子和儿媳的婚房，现我们全家都实际住在这里。抛开其他不谈，我装修的价值及承担的银行贷款和范科汛无关，现贵院对该房屋整体拍卖，必须对我的投资进行评估，在拍卖时将我的投资和范科汛的投资分开。综上，贵院执行裁定拍卖的房产系我合法取得，有相关证据可以证明，贵院的执行行为侵犯了我的合法财产权益，但我的执行异议被贵院驳回，故诉至法院。隋鑫辩称，1、原告主张已经善意取得该房屋的所有权无事实与法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，原告提出异议的房屋属于不动产，其物权变更应该是物权变更登记为要件，太和县不动产登记中心对涉案房屋上面的登记信息明确显示为范科汛单独所有，与原告无任何关联。原告宣称当时不具备登记的条件，但同时也未办理预告登记等权属登记信息。同时安徽省太和县人民法院（2019）皖1222执异35号裁定书中明确表明了太和县人民法院查明：2016年12月2日，该涉案房屋已经办理了预售商品房抵押登记。故原告请求排除执行理由不足，本院不予支持。2、原告对房产已装修的部分并不影响执行，根据最高人民法院关于民事执行中拍卖变卖财产规定第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分或者分别拍卖可能减损其价值的应该合并拍卖。原告提出其房屋装修并不影响其执行。对于其自身出资装修部分，原告可另案起诉范科汛要求其赔偿。范科汛未答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：朱良荣系范科汛的岳父。2016年9月1日，范科汛与太和县同昇置业投资有限公司签订商品房买卖合同，购买其开发的位于太和县解放路北侧候沟南侧同昇玫瑰庄园D20号楼202户房屋一套，并支付首期房款128720元，同年12月2日，范科汛及其妻朱宇丽与太和县同昇置业投资有限公司办理预售商品房买卖预售登记手续。2018年4月4日，范科汛将该房屋以570000元的价格卖给朱良荣，并约定该房屋所欠贷款由朱良荣负责偿还。合同签订后，朱良荣即装修并入住。2018年7月2日，本院立案受理了隋鑫诉范科汛民间借贷纠纷一案。为实现债权目的，隋鑫于起诉的同时申请财产保全，本院于2018年8月3日预查封案涉房屋。2018年9月18日，本院就隋鑫与范科汛民间借贷纠纷一案作出（2018）皖1222民初4518号民事判决书，判决如下：一、被告范科汛于本判决生效之日起十五日内偿还原告隋鑫款400000元及利息（自2017年12月15日起按照年利率6%计算至还清之日至）；二、被告范科汛于本判决生效之日起十日内支付原告隋鑫款20000元；三、驳回原告隋鑫的其他诉讼请求。判决生效后，因范科汛未履行生效法律文书确定的义务，隋鑫于2019年1月7日向本院申请执行。2019年3月22日，本院作出（2019）皖1222执83号执行裁定书，裁定：对被执行人范科汛、朱宇丽共同共有的位于太和县解放路北侧候沟南侧同昇玫瑰庄园D20号楼202户（不动产权证号：皖[2017]太和县不动产证明第0000707号）房屋予以拍卖、变卖处理。2019年4月18日，朱良荣以其系案涉房产实际权利人为由向本院提出执行异议，请求：1、撤销太和县人民法院（2019）皖1222执83号执行裁定书；2、停止对太和县同昇玫瑰庄园小区D20号楼202户房产的拍卖、变卖措施。本院于2019年5月6日作出（2019）皖1222执异35号执行裁定书，驳回朱良荣的异议请求。以上事实由原、被告的身份证复印件、房屋转让协议、原告提供的条据、证人证言、（2019）皖1222执异35号执行裁定书及庭审笔录在卷佐证。本院认为,《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中,虽然原告朱良荣给付范科汛购房款并已占有使用,但本案诉争房屋系被告范科汛按揭贷款购买，并且办理了抵押登记,在未经抵押权人同意且抵押权没有消灭的情况下,被告范科汛将房屋转让给原告朱良荣的行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”原告朱良荣提供的证据无法证明其对本院将要拍卖的房屋有足以排除强制执行的民事权益,其应承担举证不能的法律后果,故对原告的诉讼请求,本院不予支持。朱科汛经本院传票合法传唤未到庭,视为对其答辩、举证、质证、陈述、辩论等诉讼权利的放弃。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:驳回原告朱良荣的诉讼请求。案件受理费9500元，由原告朱良荣负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王海燕人民陪审员  朱晓玲人民陪审员  田玉鹤二〇一九年十月十日书 记 员  姜 敏附与本案相关的法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让为代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。