北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初74773号原告：李艳红，女，1969年2月11日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李强，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：百汇生活超市（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：洪九英，男，1978年8月30日出生，汉族，百汇生活超市（北京）有限公司总经理，住浙江省青田县。原告李艳红（以下简称原告）与被告百汇生活超市（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李强，以及被告法定代表人洪九英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告赔偿原告经济损失，装修残值57158.33元（据我们了解，涉案房屋已经鉴定不了了，乐胜公司已经全部拆除了，2016年签订合同时原告投入装修资金72200元，实际经营到2018年10月8日，合同距到期还有11个月，但是我方是按照租赁10年计算的，72200元/120个月*95个月）、加盟费30083.33元（签订合同时交纳38000元，实际经营到2018年10月8日，合同距到期还有11个月，但是我方是按照租赁10年计算的，38000元／120个月*95个月）、品牌管理费15437.5元（签订合同时交纳19500元，实际经营到2018年10月8日，合同距到期还有11个月，但是我方是按照租赁10年计算的，19500元／120个月*95个月）、营业执照办理费8708.33元、（签订合同时交纳11000元，实际经营到2018年10月8日，合同距到期还有11个月，但是我方是按照租赁10年计算的，11000元/120个月*95个月）、被告强行停电给原告造成的损失17218元（从2018年10月8日至10月23日，其中人工窝工5250元，两个人，每人每天175元，窝工15天，175元*2人*15天；水果和物料损失5587元；预存电费280元；合理收入损失610元，按照2018年9月日平均利润406.7元，406.7元*15天）、设备损失59216.67元（设备是给租赁场地定制的加工机器一台，2016年从上家接手的，价格是74800元，74800元／120个月*95个月）。事实和理由：2016年8月11日被告与王艺凝签订了《合作经营协议》，协议中约定：被告将位于北京市朝阳区北辰东路8号院1号楼Bl层-101内B-7号铺（以下简称涉案商铺）出租给王艺凝用于经营水吧；租赁期限自2016年9月10日起至2019年9月9日，2017年4月20日王艺凝将水吧转租给原告，由原告继续履行该协议，被告按期向原告收取租金。合同同时还约定租金及支付方式、双方的权利义务、违约责任、合同变更和解除、终止等必备条款。该商场产权所有人系北京北辰实业股份有限公司（以下简称北辰公司）。北辰公司将商场地下一层至地上五层整租给北京名门多福商业有限公司（以下简称名门多福公司），并由该司负责商场的整体运营。被告从名门多福公司承租该商场地下一层的部分场地，除自己使用一部分场地外，其余场地分租给包括原告在内的数家商户。包括原告在内的各小商户向被告百汇超市缴纳租金，被告向名门多福公司缴纳租金，名门多福公司向北辰公司缴纳租金。2017年12月21日，名门多福公司北辰项目管理团队由于各种原因，仓促解散，北辰公司与名门多福公司的合同解除。2018年4月，北辰公司将商场整租给乐胜（北京）商业发展有限公司（以下简称乐胜公司），由乐胜公司负责该商场整体运营，并向商户收租金。被告不但不向乐胜公司交租金，甚至抵制乐胜公司，号召商户去北辰公司聚众闹事。由于被告与乐胜公司发生纠纷，导致经营环境逐步恶化，顾客大量流失。具体表现为：电梯经常关闭；通往地下一层的卷闸门一周多没开启；盛夏季节地下一层温度在摄氏30度等等。同时，缩短了商户的营业时间，给原告造成重大经济损失。从2018年5月开始，包括原告在内的商户们多次要求了解事实真相，协商租金打折事宜，被告同意原告先以押金抵扣租金，抵扣完再协商租金打折。10月8日被告以原告拖欠租金为由，强行在营业高峰拉闸断电，原告报警，大屯派出所警方出面协调，建议先给电再协商，被告完全置之不理。没有给电，饭店完全无法经营，人员工资、预定的原材料，样样开支都在继续支付中，给原告无疑造成重大的经济损失。原告借助律师发律师函，希望可以通过协商解决问题，被告本已同意面谈，到了时间又临时变卦，取消见面。通过各种积极努力均未达到见面了解情况并协商的目的。原告原本打算在此处长期经营下去，集老家亲戚全家之力，举债装修经营这个店面，刚度过一年难熬的培养期进入鼎盛期，开始赚钱，却在这时出现管理混乱最终断电无法经营的情况，无处说理，无人解决，伤心至极。综上，原告作为合法经营小商户，信守约定，诚意协商。被告违约在先，导致原告无法正常经营、无法盈利、无法实现合同。乐胜公司因与被告发生纠纷，未履行好出租人义务，并且在合同未到期的情况下，要求原告腾退房屋，给原告造成损失应承担连带责任。原告为维护自身的合法权益，不得己只得诉诸法庭，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告确实只经营到2018年10月8日，但是是原告自己不干了，撤出来了。双方没有做过交接和结算，原告的设备是否已经搬走我不知道。2018年10月确实停电了，是因为原告不交租金，几天不记得了，当时原告已经有超过两个月的租金没有交了。涉案场地是否还能鉴定，是否已经都拆除了，我也不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年8月11日，被告（甲方）与案外人王艺凝（乙方）签订《合作经营协议》，约定：“甲方将涉案商铺出租给乙方用于经营水吧，合同期限为2016年9月10日至2019年9月9日，付款方式为押三付一，第一年每月租金12650元，第二年递增租金百分之五，第三年递增租金百分之十，每月1号至5号支付下个月租金，乙方与甲方租约3年到期后，乙方所支付3个月押金全部退还给乙方。水费9元/吨，电费1.5元/度，空调每年3380元，消防费3年3380元。本合同因期限届满或其他原因终止后，乙方应于期满之日或接到甲方终止合同通知七日内，负责将其合作业务撤离合作场地，不得故意拖延。否则甲方可以自行处理，乙方的商品和财产如有遗失或毁损，甲方不负任何责任。甲方有权在乙方支付的保证金及预付的合作场地费用中对已经发生的乙方应支付的违约金予以扣除，在扣除时应优先扣除保证金；对于预付费用进行扣除的，合作经营期相应以月为单位进行缩短，扣除部分不足一月费用的按天缩短则，乙方有义务在甲方扣除相应金额后补足保证金及费用。”2017年4月20日，经被告和王艺凝同意，上述协议乙方变更为原告继续履行。合同履行过程中，原告租金交纳至2018年5月，原告交纳的租金37950元已用于抵扣2018年6月至8月租金。就经营环境问题，原告提交百汇超市商户微信群聊天记录打印件若干张，其中内容包括：“7月3日早上10:58香香（北京）：＠天空飞鹰我们这简直是太热了！希望帮我们解决一下。天空飞鹰：找物业吧！香香（北京）：人家让找超市。＠天空飞鹰这边一点凉气都没有。……”原告称，其中“天空飞鹰”是被告公司职员。被告认可证据的真实性、合法性、关联性，也认可其中微信账户对应的员工身份。原告又提交“名门B1商户群”微信群聊天记录打印件若干张，其中内容包括：“6月26日下午14:29安安！！玉火凤凰家居生活馆：高主管你好，我们超市门口也是特别的热呀。每天都是大汗淋淋。6月26日14:32秀儿Kip&安娜服饰店：＠高峰吹出来的风感觉是热风。有风就是不凉。6月26日下午17:43秀儿Kip&安娜服饰店：＠高峰你好！是哪里出问题了？高峰：工程人员还在机房检查，等下吧。6月27日早上09:28幸运时间渐娇：幸运时间空调没风，请工程给看看，谢谢。7月12日下午17:14唱吧麦颂王兵帅：开一下空调机房。我们场所不制冷了。没冷气了。沧海桑田：＠徐如资工程专员我们王品空调温度太低。7月13日早上10:40沧海桑田：＠高峰＠唐健主管通往B1层的扶梯为什么堵上了？旁边楼梯赶快拆掉吧！马上要来客人了。红红火火：丽红：＠王品牛排马上安排人解决。7月13日早上11:31唱吧麦颂王兵帅：＠防损经理董德亮扶梯维护多长时间？防损经理董德亮：步行楼梯已经解封了，扶梯需要排查得一段时间。7月15日早上11:11幸运时间董凤梅：＠唐健主管在不麻烦给看一下幸运时间怎么没有空调，太热了。7月23日早上10:54秀儿Kip&安娜服饰店：＠唐健主管你好我们服装去这边今天好热！我们屋里的这个风口今天也不凉快。安娜服装店。麻烦你能看看怎么回事么？唐健主管：好的，稍等一下。7月25日早上10:21彭连华150XXXXXXXX：工程部，有人吗？地下一层电梯口卖包的，漏水。7月25日早上11:43幸运时间管炳钧：各位领导，我店里很热，多名客人投诉，刚才测了一下，到了31度了。7月26日早上11:57幸运时间管炳钧：啊！！比外面温度还高了。7月28日中午12:09小南国经理刘珊珊：小南国现在很热，现在正是上客高峰，好多客人热的都受不了，开始投诉了，麻烦物业协助＠袁战飞＠红红火火：丽红＠pi’le。7月28日中午12:27把你吻醒（刘俏卖场主管）：稍等，已和工程师傅通报。7月29日下午13:24珍爱美甲～梅晓繁：＠唐健主管今天空调为什么不凉？8月5日下午15:35WOKNoodles：＠刘俏卖场主管B1这个空调能不能开凉快点，都快要在里面中暑了。＠刘俏卖场主管我就说B1太热了，楼上都挺凉快的，楼下能不能也凉快点儿。沧海桑田：王品也热。小郝～袜子店：太热了热死人了。手机：空调没开么？8月10日中午12:03幸运时间董凤梅：这是高峰时段都没人来吃饭，空调的原因客人都不来吃饭了。8月11日早上09:33安安！！玉火凤凰家居生活馆：超市门口也是很热很热、太热了，负责人过来查看查看，希望能够帮助解决问题。8月12日早上11:27幸运时间董凤梅：＠徐如资工程专员幸运时间空调又坏了吗？怎么温度比周五又高了。8月13日早上11:05WOKNoodles：炒面也热。9月1日下午16:53进口家居悠悠然：臭死了。刘俏卖场主管：知道谁家弄得吗？＠进口家居悠悠然我们安排保洁清理，但是谁弄得也够恶心的。9月20日下午14:39森森美甲美睫霞：＠唐健主管森森美甲没电了，麻烦给看看。刘俏卖场主管：＠森森美甲美睫霞你找超市的负责人吧，线路是超市安装的。＠森森美甲美睫霞超市的洪经理。”原告称，其中“唐健主管”、“高峰”、“防损经理董德亮”、“刘俏卖场主管”等都是物业公司的工作人员。被告不认可证据的真实性，称没有见过这个群。就合同解除，原告提交落款日期为2018年10月19日的《解除商铺租赁合同通知书》，载明：“百汇生活超市（北京）有限公司：本人李艳红（身份证号码：×××），与贵司签订的《合作经营协议》中约定：贵司将位于北京市朝阳区北辰时代大厦名门多福生活广场地下一层B-7号铺出租给我用于经营水吧项目，租赁期限至2019年9月9日。合同成立前提，贵司是合法的转租人，同时为我提供合理舒适的经营环境。2017年12月底，与贵司签订租赁合同的出租人名门多福公司离开后，贵司并未与产权人北辰公司或乐胜（北京）商业发展有限公司（简称：乐胜公司），签订新的租赁合同，且一直未缴纳租金。2018年4月开始，贵司竟抵制北辰公司新聘请的管理人乐胜公司，继续拒绝缴纳租金，造成电梯经常关闭；通往地下一层的卷闸门一周多没开启；盛夏季节空调不维护，地下一层温度在摄氏30度等等。包括缩短经营时间等，贵司不但没有积极协调，保护我们小商户的利益，甚至在众多小商户集体多次要求面谈沟通，贵司都不愿出面协商，2018年10月8日，贵司给我们商户强行拉闸断电，导致我们商户停业无法经营。贵司长期不交租金，己丧失合法转租人身份。且贵司与管理人之间的纠纷造成经营环境恶劣；加上贵司强行断电至今，态度强硬不协商，派出所出警劝和要求通电，我方律师发函要求通电，均无效果，让我这样的小商户无力维持继续经营。经慎重考虑，我方正式告知贵公司解除双方签订的《场地租赁合同》，自本解除通知到达贵司之日起生效。上述商铺租赁合同解除后，我方对于财产损失，保留另行采取法律途径解决的权利。”被告认可证据的真实性，称确实收到了，但日期记不清了，不同意原告单方解除合同，被告没有违约，原告没有单方解除权。经本院询问，原告称合同已经解除了，因为实际已经无法经营了，原告是在2018年10月23日寄出的解除通知，被告是在当天签收的。被告则称，被告认为合同没有解除，原告没有权利单方解除，原告说的解除通知被告收到了，收到解除通知后还跟原告联系过，但原告没有过来跟被告谈，现在看合同没有可能继续履行了。就原告主张的各项损失，原告提交装修款、加盟费、品牌管理费、证照办理费等收据以及发货单、送货单、手机水果订单打印件、手机销售记录打印件等证据若干张，其中关于原告是否将装修款如数支付给上家，原告代理人称不清楚。被告不认可上述证据的真实性、合法性和关联性。经本院询问，关于原告主张的窝工损失、水果和物料损失、预存电费损失能否举证。原告称，水果物料损失就是上述发货单、送货单，没有具体使用时间的证据；窝工损失和预存电费损失没有证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原、被告经共同协商一致后变更履行主体，共同订立的《合作经营协议》系双方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。但当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现从原告提交的《解除商铺租赁合同通知书》内容看，原告主张解除合同的依据为合同目的无法实现，原告主张被告的违约行为包括：“长期不交租金，己丧失合法转租人身份：与管理人之间的纠纷造成经营环境恶劣（具体指电梯经常关闭；通往地下一层的卷闸门一周多没开启；盛夏季节空调不维护，地下一层温度在摄氏30度；2018年10月8日强行断电）。就此本院认为，关于所谓“丧失合法转租人身份”，现无证据表明被告在原告经营期间内出现此类情况，且在原告未举证证明其他主体向其履行义务之前，原告仍在涉案商铺经营直至自行搬离可以证明被告仍在履行向原告交付涉案商铺之义务，未影响原告实现合同目的。关于所谓“经营环境恶劣”，其一，原告提交的证据中仅有一次提及电梯无法正常使用，从微信聊天陈述内容可知，当日属于电梯维护之情形，且有上下楼梯可供使用，证据中未显示电梯“经常”关闭。其二，目前没有证据显示“卷闸门一周多没开启”。其三，从证据看，首先，地下一层空调温度过高情况确实自2018年6月至9月期间陆续有商户反映，但在原告提交的时隔四个月的证据中却未见一次原告所在商铺反映空调问题；其次，其他商户反映问题也有物业公司相应人员予以回复，并未见类似“因被告与管理人之间矛盾导致物业公司不提供服务”的情况；再次，其间也曾有商户反映空调温度过低，可见并非原告所述单纯的“空调不维护”所致；最后，从原告自行搬离的时间看，上述空调温度不达标期间，原告也在继续经营，事实上没有出现由此导致原告合同目的无法实现的情况。如果原告认为，由此导致客流下降、原料或产品变质等损失发生，可依据合同向被告主张相应赔偿，至于是否满足合同解除的法定条件则另当别论。关于所谓“被告强行断电”，该情形确实足以导致原告合同目的无法实现，但从庭审陈述看，原告认可在押金抵扣租金后自2018年9月起未再交纳租金，依据双方在合同中约定的租金交纳期限，至被告断电的2018年10月8日，原告已拖欠两个月租金。根据合同法的相关规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。故在原告既未交纳租金，也未依约补足押金的情况下，被告采取断电之举应认定为行使先履行抗辩权的行为。原告在被告断电十五日时发函要求解除合同，其间断电对合同履行造成的影响也未超过原告欠付租金的数额及过错程度，被告无需对此承担赔偿责任。因此，原告主张因被告违约而行使单方解除权，通知被告解除合同，并据此要求被告作为违约方对于原告的各项损失进行赔偿，本院均不予支持。现被告表示合同不再继续履行，本院不持异议。原告既未举证证明搬离涉案商铺时曾要求与被告进行结算和交接，也未举证证明搬离涉案商铺时已采取了闭店、锁门等临时性保护措施，故由此产生的损失应由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第八十八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李艳红的全部诉讼请求。案件受理费2029元，由原告李艳红负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一九年十月十四日书记员 刘菁菁