江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0723民初606号原告（反诉被告）：梁燕，女。原告（反诉被告）：彭X钰，女。原告（反诉被告）：彭X泽，男。以上两原告（反诉被告）法定代理人：梁燕，女，系彭X钰、彭X泽母亲。以上三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：谢文伟，系大余县为民法律服务所法律工作者。（特别授权）被告（反诉原告）：朱建福，男。被告（反诉原告）：曹金莲，女。以上两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：刘春生，系江西文峰律师事务所律师。（特别授权）原告（反诉被告）梁燕、彭X钰、彭X泽与被告（反诉原告）朱建福、曹金莲物权确认纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，于2019年5月22日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告梁燕及三原告的共同委托诉讼代理人谢文伟，被告朱建福、曹金莲的共同委托诉讼代理人刘春生，到庭参加诉讼。庭审中，被告朱建福、曹金莲向本院提起反诉。本院于2019年6月12日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梁燕及三原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人谢文伟，被告（反诉原告）朱建福、曹金莲的共同委托诉讼代理人刘春生，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁燕、彭X钰、彭X泽向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于南安镇××工人村的房屋（余房私字第××号）为原告所有；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告梁燕的同居人，原告彭X钰、彭X泽的父亲——彭书平（于2018年1月22日病故），与被告在2007年8月7日签订《房屋售受协议》后，办理交接手续并经公证，当时未办过户手续。后彭书平欲办理房屋过户手续，但原房产证在7.3洪灾被彭书平遗失。2013年1月13日，被告委托彭书平去办理房产遗失手续。2013年4月份，被告方去领取了房产证，但是不给予彭书平，后彭书平去世，被告以未付清房款为由，否认此事，不给予原告房产证，也不办理过户。被告的行为显然违法且有违道德。综上所述，为确实维护原告的合法权益，根据我国相关法律规定，特诉至贵院，并提出如上所请，请依法裁决。被告朱建福、曹金莲辩称：1、原、被告双方应按照《房屋售受协议》履行，根据协议第三条，至今为止，原告并未支付房款43000元给答辩人，该协议是一份效力待定协议，条件成就发生法律效力。2、公证书最后落款已经写明房屋权属转移自房管局登记之日起生效。3、根据谁主张谁举证原则，原告至今为止没有提供已支付房款证据。请求法庭驳回原告诉请。原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、《公证书》与《房屋售受协议》复印件一份，证明彭书平与两被告签订《房屋售受协议》，并经公证，彭书平在签订协议时已经支付房款；2、2013年1月31日大余中学老师彭主任代书写的一份委托书与申请书复印件，证明原房产证00××12号一直在原告亲属彭书平处，只是遗失，经过被告同意补办；3、死亡证明与户口本、出生证明复印件，证明原告主体资格；4、2019年4月26日法庭笔录一份，证明彭书平父母放弃继承案涉房屋；5、大余中学办公室主任彭有宏证词一份，证明补办房产证是经过被告同意，并已支付房款。在庭审过程中，原告申请证人童某出庭作证，以证明补办房产证经过被告同意，同时在2018年暑假，童某还陪同原告梁燕到被告家中协商过户事项。被告（反诉原告）朱建福、曹金莲向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除反诉人与被反诉人于2007年8月7日签订的《房屋售受协议》，腾出案涉房屋返还反诉人；2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2007年8月7日签订的《房屋售受协议》第二条约定：售房金额双方协商为肆万叁仟元（￥43000元整）由乙方在2007年8月7日之前一次性交清给甲方，甲方即日起终止对该房产的使用权和处置权；第三条约定：甲方在收到乙方应支付的全部售房款后，应把房产证，证号：余房私字第××号交给乙方持有，房屋产权归乙方所有。2007年8月13日《公证书》最后也特别载明了该协议项下之房屋的权属转移，自赣州市大余县房屋管理局登记之日起生效。所以，本案实际上是一份效力待定的合同，条件成就时才发生法律效力。但是本案被反诉人在没有支付购房款的前提下，签订协议当场交付了钥匙给被反诉人父亲彭书平，霸占了反诉人的房屋，经反诉人多次催促腾出该房屋，被反诉人以其父亲身体不适，危在旦夕为由，拒绝腾出该房屋。为此，为维护反诉人合法权益，特依法向贵院提起反诉，请依法判决。原告（反诉被告）梁燕、彭X钰、彭X泽针对反诉辩称：请求法庭驳回反诉原告的诉请。1、反诉原告的诉请已经超过诉讼时效，根据合同法与民法通则，应在签订协议2年内提起诉讼，而反诉原告在2007年8月7日将房屋交付给反诉被告亲属彭书平，由彭书平占有至今，已经13年，反诉原告一直没有提起诉讼和向反诉被告提起权利。因此，反诉原告诉请已过诉讼时效。2、从反诉原告诉状以及双方证据都可以证明这一点，在2007年8月7日彭书平已将房款交付给反诉原告，反诉原告也已将老房产证00××12号交付给彭书平，现在反诉原告提交的是补办的房产证20××19号，因此，原、被告之间的交易已经在2007年8月7日完成。被告（反诉原告）朱建福、曹金莲为证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、房产证（证号：赣房权证余字第××号）及2013年4月3日《证明》各一份，证明房屋来源是被告通过单位房改房获取的房产，所有权人是被告共有。2、2019年4月26日《证明》一份，证明案涉房屋在7.3洪灾时没有受灾。经庭审举证质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）的证据质证意见为：对证据1，三性无异议，公证书在最后特别载明里，已经清楚写明，争议房屋自房管局登记之日生效，协议书第三条也写明，收到全部房款后将房权证交于买方。对证据2，三性有异议，请求法庭注意，这组证据都是由原告造假的，全部是造假的，包括被告朱建福的签名，还有彭书平的签名。委托人应该是两个人，但是委托人只有一个人。如果原告不承认是造假，我方可以申请对签名进行鉴定。对证据3，无异议。对证据4，无异议。对证据5，三性有异议，根据证据规则，真实性、合法性、关联性不合要求，彭书平名字写错，若经过被告同意，为何被告不签名，而且原告还冒充被告签名；既然彭有宏能证明支付了房款，为何原告不提交支付房款的证据，按照协议书规定，2007年8月7日付房款，但原告与被告是2007年8月13日去的公证处办理公证，所以协议书能够在公证处复印出来，收条肯定也在里面，本案中原告不能提供被告收取房款的证据，原告应承担举证不能的后果。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的证据质证意见为：对证据1，三性无异议，对证明目的有异议，从原告提供的申请书下面的赣南日报的报刊复印件，可以证明原房产证00××12是在原告亲属彭书平手中，现在被告出示的新房产证20××19号是补办的。对证据2，三性均有异议，该证明没有出具人的签名，该证明并不能证明案涉房屋在7.3洪灾时没有受灾，当时房产证是在摩托车上，楼下受灾，三楼是没有受灾。本院对原告（反诉被告）及被告（反诉原告）提交的证据认定如下：一、对原告（反诉被告）提供的证据1、3、4的三性予以认定；对证据2，《委托书》及《申请书》上所有的字均系彭有宏书写，对《委托书》不予认定，因《申请书》上有大余县房地产管理局的盖章，并载明“经查：情况属实2013.元.31”，对于《申请书》上载明的内容的真实性予以认定；对证据5，彭有宏的《证词》，结合证人董某在庭审中的陈述，二者内容并无矛盾，故对《证词》予以认定。二、对被告（反诉原告）提供的证据1，三性予以认定；证据2，虽然该《证明》并无出具人的签名，但原告认可7.3洪灾时三楼没有受灾，故对《证明》予以认定。经审理查明：彭书平与梁燕系同居关系，彭书平、梁燕系彭X钰、彭X泽父母。2007年8月7日，朱建福、曹金莲与彭书平签订《房屋售受协议》一份，载明：“经双方协商，甲方朱建福（以下统称甲方）同意将座落在五里山工人村（××西××钨矿××XX小学球场以东下面四层楼房）钙化砖混泥土结构第三层二室一厅一厨一卫，权证面积58.45㎡的住房壹套（含柴杂间）让售给乙方彭书平（以下统称乙方），双方本着诚信的原则，订立如下售受协议：一、售受时间为二00七年八月七日。二、售房金额双方协商为肆万叁仟元（￥43000元整）由乙方在2007年8月7日之前一次性交清给甲方，甲方即日起终止对该房产的使用权和处置权。三、甲方在收到乙方应支付的全部受房款后，应把该房的房权证，证号：余房私字第××号交给乙方持有，房屋产权归乙方所有。四、乙方在受房后若需到有关部门办理产权转移过户手续，需甲方提供除上述（三）的证件之外的有关证件时，甲方应配合提供给乙方。五、本协议签订之日起，乙方对房屋享有所有权和处置权；乙方在房屋的使用或处置过程中所发生的一切权益和费用均与甲方无任何牵连关系，全部由乙方负责。六、本协议一式贰份，经大余县公证处公证后，双方各执一份，效力同等。”朱建福、曹金莲在“售房人（签字）”处签字，彭书平在“受售人（签字）”处签字。2007年8月13日，朱建福、曹金莲、彭书平在大余县公证处对《房屋售受协议》办理公证，（2007）余证字第XXX号《公证书》载明：“甲方（卖方）：朱建福……曹金莲……乙方（买方）：彭书平……经查，甲、乙双方经协商一致订立了前面的《房屋售受协议》。甲、乙双方在订立协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。甲方转让的房屋座落于江西省××XXX村，甲方对该房屋持有赣州市大余县房产管理局颁发的《房屋所有权证》（编号为房权证余房私字第××号）。甲乙双方称该房屋在赣州市大余县房产管理局查无转让、抵押及其他权利受限制的登记记录。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，该房屋可依法转让。甲、乙双方签订《房屋售受协议》意思表示真实。双方在协议中约定：甲方自愿以人民币肆万叁仟元整将上述房屋转让给乙方。上述约定及付款方式、房屋交付日期、违约责任等条款具体、明确。依据上述事实，兹证明朱建福、曹金莲与彭书平于二00七年八月七日在大余县签订了前面的《房屋售受协议》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签名、捺手印属实。该协议项下之房屋的权属转移，自赣州市大余县房屋管理局登记之日起生效。”《房屋售受协议》签订后，朱建福、曹金莲将房权证（证号：余房私字第××号）以及房屋钥匙交付彭书平持有，但未办理产权过户手续。之后，彭书平搬入案涉房屋居住。2009年7.3洪灾时，房权证（证号：余房私字第××号）不慎被洪水冲失。2013年，彭书平向大余县房地产管理局了解到，办理产权过户手续需补办房权证，彭书平打电话与曹金莲协商，曹金莲同意委托彭书平补办房权证。案外人彭XX遂代写了《委托书》一份以及《申请书》一份，其中，《申请书》载明：“本人系大余县南安镇居民，因2009年7月3日我县遭受历史罕见的特大洪灾，本人的房产证不慎被洪水冲失，住房所在地为大余县XXXXX村，房产证颁发时间1995年，建筑面积58.45平方米，房产证号00××12，现本人特申请登报声明该证作废，并请求重新补办。申请人：朱建福2013年1月31日”。经大余县房地产管理局核实后，大余县房地产管理局在《申请书》上盖章，并载明“经查：情况属实2013.元.31”。彭书平遂在《赣南日报》刊登声明：“大余县房地产管理局发证号为：00××12（朱建福）房产证遗失，声明作废。”该声明于2013年2月1日刊登。之后，朱建福到大余县房地产管理局领取了补办的房权证（证号：赣房权证余字第××号），登记时间为2013年3月26日，但仍未办理产权过户手续。2018年1月22日，彭书平去世。梁燕、彭X钰、彭X泽一直居住在案涉房屋。另查明，彭X炳（身份证号）系彭书平父亲，包X凤（身份证号）系彭书平母亲，二人均同意放弃对案涉房屋的继承。本院认为：本案争议的焦点为：1、《房屋售受协议》是有效合同，还是效力待定合同？2、彭书平是否履行支付售房款43000元的义务？3、反诉被告是否需要腾出案涉房屋？1、对于《房屋售受协议》是有效合同，还是效力待定合同的问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”朱建福、曹金莲与彭书平于2007年8月7日签订《房屋售受协议》，并于2007年8月13日经大余县公证处公证，《公证书》上载明了双方签订协议时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，朱建福、曹金莲持有案涉房屋的房权证（证号：余房私字第××号），案涉房屋可依法转让，双方签订协议时意思表示真实，协议约定的条款具体、明确，“签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定”，协议上双方签名、捺印属实。因此，《房屋售受协议》在双方签订时即生效，并不存在效力待定问题。虽然《公证书》载明：“该协议项下之房屋的权属转移，自赣州市大余县房屋管理局登记之日起生效”，但该内容仅仅是针对案涉房屋的产权转移自登记之日起生效，并不影响《房屋售受协议》的效力。2、对于彭书平是否履行支付售房款43000元的义务的问题。《房屋售受协议》于2007年8月7日签订，协议第二条约定交付售房款的时间为2007年8月7日之前，朱建福、曹金莲即日起终止对房屋的使用权和处置权；协议第五条约定协议签订之日起，彭书平对房屋享有所有权和处置权。协议签订的时间与协议约定的售房款交付的截止时间都为2007年8月7日，2007年8月13日又对该协议进行了公证；且协议签订后，朱建福、曹金莲已将案涉房屋的钥匙交付彭书平，彭书平也搬入案涉房屋居住；彭书平去世后，梁燕、彭X钰、彭X泽也一直居住在案涉房屋。按照常理，若彭书平未支付售房款43000元，朱建福、曹金莲也不会对《房屋售受协议》进行公证，也不会向彭书平交付房屋钥匙，更不会让彭书平入住案涉房屋，并让其亲属居住至今。因此，彭书平履行了支付售房款43000元的义务。3、关于反诉被告是否需要腾出案涉房屋的问题。现彭书平已去世，反诉原告朱建福、曹金莲主张彭书平未支付售房款43000元，要求解除《房屋售受协议》，并要求反诉被告腾出案涉房屋。《房屋售受协议》签订后，朱建福、曹金莲将房屋钥匙交付彭书平，彭书平也入住案涉房屋，梁燕、彭X钰、彭X泽也一直居住在案涉房屋，故朱建福、曹金莲已完成了案涉房屋的交付义务。且彭书平履行了支付售房款43000元的义务，由此可见，《房屋售受协议》已履行。因彭书平已于2018年1月22日去世，彭X钰、彭X泽系彭书平子女，彭书平父母自愿放弃对案涉房屋的继承，而梁燕与彭书平系同居关系，并非法律意义上的夫妻关系，因此，本院确认案涉房屋为彭X钰、彭X泽所有。反诉原告要求解除《房屋售受协议》，并要求反诉被告腾出案涉房屋，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认位于大余县南安镇XXXXX村的房屋（房权证号：赣房权证余字第××号）为原告彭X钰、彭X泽所有；二、驳回原告梁燕的诉讼请求；三、驳回反诉原告朱建福、曹金莲的诉讼请求。本诉案件受理费875元，由被告朱建福、曹金莲承担；反诉案件受理费438元，由反诉原告朱建福、曹金莲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本,上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘晓斌人民陪审员  朱 昀人民陪审员  钟晓梅二〇一九年十月二十二日书 记 员  吴 芳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行的期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。