福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1724号 原告（反诉被告）:李发展，男，1981年4月3日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：包水英，福建包水英律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈秀萍，女，1983年10月22日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：廖贵勤，福建万天律师事务所律师。 原告（反诉被告）李发展与被告（反诉原告）陈秀萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人包水英，被告（反诉原告）及其委托诉讼代理人廖贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李发展向本院提出诉讼请求：1.判令确认《房产买卖合同》有效（继续履行）；2.判令陈秀萍立即交付坐落于三明市贵溪洋新区地块(时代锦园边)就业安置房第2幢13层03号房屋；3.判令陈秀萍协助办理房屋产权登记手续；4.判令本案诉讼费由陈秀萍负担。事实和理由：2017年9月26日，李发展与陈秀萍双方签订《房产买卖合同(简易版)》，约定陈秀萍自愿将坐落于三明市贵溪洋新区地块(时代锦园边)就业安置房第2幢13层03号房屋出售给李发展，房屋建筑面积91平方米，总价款49.80万元；合同签订之日，李发展向陈秀萍支付25万元作为购房定金，交付房屋钥匙后付清余款。陈秀萍保证房产权属清楚，若与产权有关纠纷概由陈秀萍负责，并赔偿李发展损失。陈秀萍保证房产可以直接登记于李发展名下，如若不行，过户费用由陈秀萍承担。协议签订后，双方当日达成一致，陈秀萍于2017年9月16日向李发展借款15万元直接转为购房款。李发展另外分别于2017年9月26日、9月28日各向陈秀萍转款5万元，合计25万元作为合同约定的购房定金。陈秀萍于2018年1月16日以即将交房、资金困难为由要求李发展先预付15万元购房款，李发展鉴于即将交房且双方是朋友关系，遂同意提前支付15万元购房款给陈秀萍，剩余的购房款按合同约定交钥匙后付清。然陈秀萍收到款项后，以各种理由拒绝交付房屋钥匙，严重损害了李发展的合法权益，故具状起诉，请求依法支持其诉讼请求。 陈秀萍辩称，一、其与李发展签订的房产买卖合同是基于2017年1月20日其与梅列区徐碧街道徐碧村贵溪洋村民小组就业安置房项目部签订的定购协议产生，但一方面项目部不是房地产开发企业，出售的房产也未取得任何的开发和预售许可，另一方面讼争房产所涉土地性质为国有划拨地，地上房产属于安置房，土地和房产性质未经合法转换前，房产转让不具有合法性。故李发展与陈秀萍签订的合同也应当认定为无效。合同的效力问题是人民法院应当依职权审查的范畴，在人民法院作出明确判断之前效力尚无法确定。如若合同被认为有效，李发展存在逾期支付购房余款的违约行为，陈秀萍已于2018年5月11日以微信方式向李发展发出通知解除合同，双方相关权利义务已经终止。二、针对李发展的第二项诉讼请求，补充合同明确约定了购房余款的支付时间是2018年3月16日前，陈秀萍在此之前并未实际收到项目部交付的房产，而李发展有先履行付清购房余款的义务，其未付清购房余款前，陈秀萍有权拒绝交付房屋。三、其于讼争房产的开发性质和土地性质，房产至今未通过竣工验收，并取得验收备案材料，最终是否能够办理以及何时办理房屋权属证书至陈秀萍名下尚无法确定，客观上根本不可能协助李发展办理过户登记。四、合同中虽然载明的总价款是49.8万元，但双方实际成交价款是50万元。 陈秀萍向本院提出反诉请求：1.判令确认其与李发展于2017年9月26日签订的《房屋买卖合同(简易版)》于2018年5月11日解除；2.判令本案与反诉的诉讼费全部由李发展负担。事实和理由：2017年9月26日，陈秀萍同意将坐落于三明市贵溪洋新区地块(时代锦园边)就业安置房第2幢13层03号房屋出售给李发展，双方为此签订房屋买卖合同，约定总价款49.80万元，合同签订之日李发展支付25万元作为购房定金，交付房屋钥匙后付清购房余款。2018年1月16日，陈秀萍与李发展签订《购房付款补充协议》，明确约定李发展付清购房款的方式和期限，即李发展应于2018年1月16日再支付购房款15万元，余款9.8万元应于2018年3月16日付清，但付款期限届满后，李发展以各种理由拒不支付剩余购房款，经陈秀萍多次催告，李发展仍不履行，其行为已构成违约，陈秀萍于2018年5月11日以微信方式向李发展发出解除合同的通知，双方权利义务自通知到达时终止，李发展所提本诉主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。 李发展辩称，陈秀萍在反诉状中也明确双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示。合同明确从合同签订之日，李发展向陈秀萍支付25万元作为购房定金，交付该房产钥匙后付清余款。后双方签订《购房付款补充协议》仅对陈秀萍以借条形式的借款转为购房款等进行约定，但未约定变更原合同内容，是原合同的履行部分。双方依旧是交付房产钥匙后付清余款，只是将交付房产钥匙的时间予以明确。补充协议也未约定未按约定时间付款的法律后果，并未约定李发展余款未付陈秀萍有权解除合同。陈秀萍因房价上涨就不守诚信要求解除合同没有任何依据。综上，请求法院依法驳回陈秀萍的所有反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年1月20日，陈秀萍与三明市梅列区徐碧街道徐碧村贵溪洋村民小组就业安置房项目部（以下简称贵溪村安置房项目部）签订《定购协议》，约定陈秀萍向贵溪村安置房项目部定购贵溪村村民小组就业安置房第2幢13层03号就业安置房，建筑面积约91平方米，每平方米4640元，总价款422240元，该房屋土地性质为国有划拨地等。协议还对其他事项进行约定。 2.2017年2月13日，陈秀萍以购房为由向福建三明农村商业银行股份有限公司借款21万元，借款利率5.308333‰，还款日期2027年2月12日，还款方式等额本息。 3.2017年9月16日，陈秀萍向李发展借款15万元并出具借条。当日，李发展通过银行转账方式支付借款15万元到陈秀萍银行账户。 4.2017年9月26日，陈秀萍与李发展签订《房产买卖合同(简易版)》，约定陈秀萍将坐落于三明市贵溪洋新区地块(时代锦园边)就业安置房第2幢13层03号房屋出售给李发展，建筑面积为91平方米，房产的交易价格为49.80万元，本合同签订之日，李发展向陈秀萍支付25万元作为购房定金，交付房产钥匙后付清余款；陈秀萍保证上述房产权属清楚，若发生与陈秀萍有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由陈秀萍负责解决，由此给李发展造成的经济损失，陈秀萍负责赔偿；因房产尚未取得房产证、土地证，双方自行协商自合同签订之日起3年内无法办理房产证、土地证，陈秀萍同意李发展原价退还并补偿李发展的装修费用，陈秀萍保证房产可直接登记于李发展名下，如若不行，过户费用由陈秀萍承担；本合同未尽事宜，双方可另行约定，其补充约定经双方签字与本合同同等法律效力。李发展分别于2017年9月26日、9月28日支付给陈秀萍购房款各5万元，合计10万元。 5.2018年1月16日，陈秀萍与李发展双方签订《购房付款补充协议》，确认李发展已付购房款25万元，其中原以借款形式向陈秀萍支付的15万元充抵购房款，当日再付购房款15万元，余款9.8万元于2018年3月16日前付清。李发展于当日及次日通过银行转账方式共计转款15万元给陈秀萍，由陈秀萍出具收条。 6.李发展未按补充协议约定支付购房余款9.8万元给陈秀萍，陈秀萍通过微信形式向李发展催讨，2018年3月22日晚上陈秀萍向李发展发送微信：“10万元钱24号前给我，不然我不能保证房子卖给你了，时间拖太久了。半年了。”李发展回复：“可以，不要啰说（嗦）了。”陈秀萍回复：“不是十天八天”，李发展回复：“你这女人办事情讲话真的是很奇怪，以我的性格是受不了！明后天给你安排，后续事情再安排吧。”陈秀萍回复“OK”……同年3月26日凌晨，陈秀萍向李发展发送《购房付款补充协议》照片及“我只按协议办事”、“房子你可以选择不要，别的就不用多说了。”字样的微信，李发展回复“你如果只按那个合同办事就不会这么吵了，事情就简单多了！”，陈秀萍回复“你可以不给我10万，我就不卖给你了”、“没意思”。李发展回复“买房我就要给你钱，交接了我全部付给你，不给你可以卖给别人，合理合法！”陈秀萍回复“要么你给10万，把房子过户你名下，要么不卖你，以后的事我不管了，就这么简单。别的不想说了。”李发展回复“合同写的那么清楚，是你没钱。我才看朋友份上再多先支付给你，你倒是越来越过份，一下要算利息，一下子手续没办完要全部付款付完！三天两头变来变去！有啥子意思”。陈秀萍回复“都是你自己在说，后面的协议都是你自己写的，我只是签名。”2018年5月11日，陈秀萍向李发展发送微信“李总，我那套安置房问题是你没有按我们最后一次约定时间付清放（房）款，我之后多次联系你，催你付清尾款，把房子过户给你，你都找各种理由拒绝付清尾款，我实在没办法，觉得你太拖拉，不相信我，以及不想买房子了，因你毁约所以我决定房子不卖给你，你交的钱我退还给你，看在朋友面上你的定金我就不扣你的了，也一起退还给你。按约定和我们早期谈的约定本可以扣下你的定金的。”“你这天把发个账号给我我抽时间打过去给你，这个件事就这么解决，两不相欠。过两三天我要去广州了和我妹一起做生意。如果超过时间钱我用掉了，那后果自负。”李发展回复“鉴于你个人认为房价一直上涨，卖的太便宜了，刻意为难及随意改动我们交易房产的内容及付款期限！且在已签订合同后每日口头恐吓要强制卖给第三方！此后果个人认为你已触犯中华人民共和国合同法，已涉及合同诈骗（超50万元），应属刑事案件！望三思而后行，我不想再和你再此问题在做沟通！望尊重合同，以免引起更大的问题！”之后，双方僵持不下，李发展未将购房余款9.8万元支付给陈秀萍，陈秀萍也未将收到的购房款40万元退还给李发展。 7.2019年3月4日，陈秀萍接收了案涉房屋，并与三明市国腾物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》、《业主（住户）消防安全责任书》。 综上所述，本院认为，李发展与陈秀萍签订的《房产买卖合同（简易版）》、《购房付款补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律及效力性强制规定，属合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自义务。根据上述两份合同约定来看，原合同约定签订合同之日支付购房款25万元，交付房产钥匙后付清余款，而之后签订的补充协议约定，当日再付购房款15万元，余款9.8万元于2018年3月16日前付清。由此可看出双方通过协商对购房款支付进行变更约定，该约定对双方具有约束力。在上述约定的付款期限届至，李发展并未支付购房余款9.8万元，陈秀萍多次向李发展催讨，双方微信聊天记录可以佐证。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。陈秀萍在催讨未果的情况下，于2018年5月11日向李发展发送微信表示因李发展违约，其不同意将房子卖给李发展，其同意将购房款退还。该微信内容可认定为陈秀萍行使合同解除权。陈秀萍主张要求确认其与李发展于2017年9月26日签订的《房产买卖合同（简易版）》于2018年5月11日解除，于法有据，本院予以支持。双方签订的《购房付款补充协议》亦随之解除。李发展主张确认双方房屋买卖合同有效（继续履行），陈秀萍交付案涉房屋并协助办理房屋产权登记手续，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除后，陈秀萍应将收取的购房款40万元退还给李发展。至于损失方面，由于合同解除系李发展未按约定支付购房款导致，故其无权要求对方赔偿其损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条规定，判决如下： 一、确认李发展与陈秀萍于2017年9月26日签订的《房产买卖合同（简易版）》于2018年5月11日解除； 二、陈秀萍应于本判决生效之日起五日内返还给李发展购房款40万元； 三、驳回李发展的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4385元，反诉案件受理费4385元，合计8770元，由李发展负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。 审 判 长  陈奕光 人民陪审员  黄美英 人民陪审员  张美华 二〇一九年十月八日 书 记 员  陆 彤 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。