广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2369号上诉人（原审原告）：清远市世华房地产代理有限公司。法定代表人：郭*彬，总经理。委托诉讼代理人：梁小龙，公司工作人员。上诉人（原审被告）：倪泽林，男，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。上诉人清远市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、上诉人倪泽林因居间合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人世华公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判倪泽林应支付违约金34000元；3.诉讼费由倪泽林负担。事实和理由：《限时销售合同》中关于违约金数额的约定，是双方当事人自愿达成的，违约金条款对双方均适用，是公平公正的。签订合同时，双方已经确定预期的房屋总价，任何一方违约须承担的违约金数额并未超出签订合同时可预见的范围。世华公司已经积极履行居间义务，催促倪泽林与找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，但倪泽林一直处于消极状态，后来还表示不愿意履行合同，违反了公平原则和诚实信用原则。世华公司在履行居间义务期间付出了大量的人力、物力和财力，倪泽林单方违约对世华公司造成一定损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，结合案件的具体情形、综合衡量合同履行程度、当事人的过错等综合因素，合同中约定4%的违约金并不存在过高的情形，请求二审法院按照合同约定的违约金数额，判令倪泽林支付34000元给世华公司。上诉人倪泽林辩称，与答辩人的上诉意见一致。上诉人倪泽林上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回世华公司请求倪泽林支付违约金34000元的诉求；3.诉讼费由世华公司负担。事实和理由：一、世华公司使用非合同约定的私人账户支付定金，倪泽林有权予以返回，倪泽林有强烈的卖房意愿，从未有拒绝出售房屋的违约行为。二、世华公司未举证证明其尽到合同约定推销的义务，应当承担举证不能的后果，案外人黄*星未出庭作证，无法确认适格买家是否真实存在。三、世华公司提供的格式合同存在恶意排除倪泽林主要权利，加重倪泽林责任的情形，应当认定无效。四、世华公司主张的违约金过高，请求法院以实际损失为基础，对违约金予以适当减少。上诉人世华公司辩称，与答辩人的上诉意见一致。上诉人世华公司向一审法院起诉请求：1.判令倪泽林返还世华公司限时销售保证金100元；2.判令倪泽林支付世华公司违约金34000元；3.由倪泽林负担案件诉讼费。一审法院认定事实：世华公司是一家从事经营房地产中介服务的企业。2018年12月26日，倪泽林（甲方）与世华公司（乙方）签订了一份《限时销售合同》，约定倪泽林将其名下位于清远市清城区××路××号房屋委托世华公司出售，交易净收价格850000元，限时销售期限自签订合同之日起至2019年2月28日。乙方在甲方查档并核实交易需提供的资料后向甲方支付限时销售保证金100元，乙方保证如未在合同规定的限售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金，如乙方在销售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还乙方，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。限时销售期限内，乙方应当按照合同规定推销甲方房产、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。乙方按照交易委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，限时销售期限内，若乙方介绍的买家同意按合同约定的委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金，乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户：账号62×××59，户名倪泽林，开户行招商银行，即视为甲方已收到买家的购房定金，甲方完全认可乙方与买家就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。同日，倪泽林分别签署《限时销售合同》明示单及保证书，其中《限售销售合同》明示单的主要内容为本人对《限时销售合同》所有的条款已详细阅读，世华公司的员工也已向本人详细说明和解释，本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。保证书的主要内容为本人如不能按限时销售合同上所列的出售条件出售物业给世华公司所找的买家，则本人愿按限时销售合同上所列违约赔偿条款承担赔偿责任，合同签订当天倪泽林即向世华公司出具一份《收款收据》，载明收到世华公司支付的保证金100元,而该100元于2018年12月28日由世华公司法定代表人郭*彬名下账户转账至倪泽林账户内。2019年2月24日，世华公司与案外人黄*星签订《承购确认书》，约定，案外人黄*星以860000元的价格购买涉案房屋，并同意支付5000元作为购买涉案房产的保证金，世华公司亦实际收取黄*星支付的5000元。2019年2月26日，郭*彬名下账户转账3000元至倪泽林账户，备注为诚意金转定，并通过微信及短信方式告知倪泽林，同日倪泽林以不认识郭*彬为由，将3000元退回，2019年2月27日，世华公司再次通过郭*彬名下账户向倪泽林转账3000元定金，亦被倪泽林退回。2019年3月11日，倪泽林与案外人曾*彬、邱*签订《存量房买卖合同》，约定倪泽林以650000元的价格将涉案房屋出售给案外人。一审法院认为，本案的争议焦点主要归纳为以下两个方面：一、倪泽林是否违约；二、若倪泽林违约，违约金应如何计付。对于第一个争议焦点，本案系居间合同纠纷，世华公司、倪泽林签订的《限时销售合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。《限时销售合同》的第七条、第八条规定，世华公司应在委托期限内找到符合《限时销售合同》的买家，与买家签订承购确认书即视为居间成功，买家同意按照委托条件交易的，则世华公司代倪泽林收取购房定金，待世华公司将定金部分或全额转入倪泽林指定的账户后即视为倪泽林收到买家的定金，根据上述合同条款，2019年2月24日世华公司与案外人黄*星订立承购确认书，收取黄*星定金5000元后即将部分定金3000元转入倪泽林指定账户，世华公司与案外人订立承购确认书的时间尚在《限时销售合同》约定的委托期限内，即视为世华公司居间成功，倪泽林收到买家定金。倪泽林辩称案外人黄*星属其他房地产中介公司员工，与世华公司存在串通行为，但对该主张无提供证据予以证明，且合同中并未对买家身份、职业等作出约定，一审法院对其主张不予采纳，另外世华公司已将买家支付的定金部分转入倪泽林提供的账户，且通过微信及短信履行了告知义务，符合合同约定。因此，世华公司在规定的委托期限内找到适格买家，倪泽林拒绝与适格买家签订房屋买卖合同的，显属违约，应承担违约责任。对于第二个争议焦点，《限时销售合同》第四条约定，甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。倪泽林辩称该合同条款属于格式条款，明显减轻世华公司责任，加重倪泽林责任，应属无效，但倪泽林在与世华公司订立《限时销售合同》后，倪泽林在独立的《限时销售合同》明示单上签字认可自己已详细阅读且世华公司员工也已详细说明《限时销售合同》内容，倪泽林对此未能提供相反证据予以反驳，因此一审法院认为世华公司已尽到对格式条款的说明义务，且《限时销售合同》除约定倪泽林违约要向世华公司支付委托交易价格的4%作为违约金外，也约定了世华公司在独家委托期限内不履行推销义务需向倪泽林支付房产委托交易价格的4%作为违约金，双方权利义务并未明显失衡，因此，倪泽林主张该条款属于无效条款的理由一审法院不予采纳。关于违约金的数额，根据合同条款，违约应支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金即34000元（850000元×4%），但根据《限时销售合同》第七条规定，居间成功后倪泽林应将实际售价高于委托价的差额支付给世华公司作为咨询及中介服务费，结合本案实际，即世华公司可以获得的预期利益为10000元（860000元-850000元），《限时销售合同》中违约金数额按该房地产委托交易价格的4%计算的约定过分高于世华公司因倪泽林违约行为遭受的损失，且倪泽林亦主张违约金数额过高请求调整，因此一审法院依法应予调整。结合本案合同履行的实际情况及世华公司可获得的预期利益，一审法院酌情将违约金调整为10000元计算为宜。另外因倪泽林不履行合同义务，拒绝与世华公司提供的买家签订《房屋买卖合同》，世华公司主张倪泽林退还销售保证金100元有事实依据，且符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年6月3日作出判决：一、倪泽林于判决生效之日起10日内向清远市世华房地产代理有限公司返还销售保证金100元；二、倪泽林于判决生效之日起10日内向清远市世华房地产代理有限公司支付违约金10000元；三、驳回清远市世华房地产代理有限公司其他诉讼请求。案件受理费326元，由倪泽林负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：1.倪泽林是否构成违约；2.合同约定的违约金数额是否过高。关于倪泽林是否构成违约的问题。根据世华公司提供的《限时销售合同》、《承购确认书》、诚意金转账记录等证据，可以证实世华公司在限时销售期限内，为倪泽林找到适格买家，与买家签订承购确认书，并两次将收取的部分定金通过法定代表人郭*彬名下账户转至倪泽林的账户，但是倪泽林在世华公司为其找到适格买家后，无故退回定金，拒绝签订房屋买卖合同，明显违反合同约定。倪泽林主张自身有强烈的卖房意愿，从未有拒绝出售房屋的违约行为，没有证据证明，本院不予采信。一审法院据此判令倪泽林须向世华公司承担违约责任，并无不当。关于合同约定的违约金数额是否过高的问题。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定。合同约定，居间成功后倪泽林应将实际售价高于委托价的差额支付给世华公司作为咨询及中介服务费，即世华公司可获得的预期利益为10000元，而合同约定的违约金数额为房产委托交易价格的4%，即34000元，明显超过世华公司因倪泽林违约行为损失的预期利益的百分之三十，属于上述法律规定的“过分高于造成的损失”情形。因此，一审法院结合本案合同履行的实际情况及世华公司可获得的预期利益，酌情将违约金调整为10000元，并无不妥。综上所述，世华公司、倪泽林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1302元，由上诉人清远市世华房地产代理有限公司负担650元，由上诉人倪泽林负担652元。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十月二十四日书记员  梁家惠书记员  潘丽泳