北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13984号原告（反诉被告）：周祥，男，1968年10月19日出生，汉族，无业，住辽宁省抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：薛晓波，北京汇都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜海港，北京汇都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京十里河天娇民俗文化城有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村8号。法定代表人：程某4，经理。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。原告（反诉被告）周祥（下称姓名）与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司（下称天娇公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周祥及其委托诉讼代理人杜海港，天娇公司委托诉讼代理人徐丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周祥向本院提出诉讼请求：1.判决解除周祥与天娇公司于2015年5月14日签订的《北京市市场场地租赁合同》；2.判决天娇公司向周祥退还25万元；3.判决天娇公司向周祥退还合同押金2万元。事实和理由：周祥是天娇公司市场的合法商户。2015年5月14日，周祥与天娇公司签订《北京市市场场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。合同中约定，周祥承租天娇公司场地，租金为每天每平方米4元，合同期限为三年，自2015年5月1日至2018年4月30日。合同签订后，周祥按照合同约定交纳了租金并依法经营。另，在合同签订前，天娇公司市场负责人要求周祥及其他商户以刷卡或现金方式到公司财务交费，该费用支付后，天娇公司一直未给周祥出具任何凭证。2017年2月14日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在天娇公司市场内张贴《通告》，告知根据上级有关精神，朝阳区拟实施市场的功能疏解工作。2017年3月3日关闭此市场。在通告发出后，周祥与天娇公司多次协商询问了解疏解、腾退及租赁合同未到期的解决方案，但天娇公司一直拒绝答复和处理。周祥为维护合法权益，故诉至贵院。天娇公司辩称：不同意周祥的诉讼请求。周祥与天娇公司2015年5月签订《租赁合同》，2015年5月1日，周祥承租精品厅2层19号场地，租赁期限三年，自2015年5月1日至2018年4月30日。合同签订后，天娇公司将场地交付给周祥。在合同履行期间，周祥因自身原因，在未提前30日提出申请和未得到天娇公司同意的情况下，于2016年12月31日提前离场，其行为构成违约，双方签订的《租赁合同》应于2016年12月31日事实解除。2017年1月24日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村疏解办公室在天娇公司市场内张贴的《通告》并非正式文件，不具有法律效力。天娇公司与十里河村签订的《土地及地上物有偿使用合同书》约定，十里河村委会无权与天娇公司单方解约。自通告发出至今疏解工作并未真正实施，市场一直正常经营，商户一直正常营业。周祥于2016年12月31日已经单方解约，市场是否疏解与其无关。周祥违反合同约定的义务，按照《租赁合同》第三条、第六条的相关规定构成根本违约，故周祥无权向天娇公司主张退还保证金。天娇公司未收取过周祥的入场费，故周祥要求天娇公司退还入场费的主张缺乏事实和法律依据。基于上述事实和理由，天娇公司提出如下反诉请求：1.判决双方《租赁合同》于2016年12月31日事实解除；2.判决周祥向天娇公司支付违约金10708元。周祥针对天娇公司的反诉辩称：不同意天娇公司的反诉请求。周祥是2017年3月30日撤店，本案中合同的解除与不履行是由于政策性功能疏解造成的，并不是周祥存在违约行为，周祥提供的证据也证明了市场疏解的事实，合同存在客观上不能履行的情形。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，周祥作为乙方、天娇公司作为甲方签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将其精品厅X1号场地（以下简称X1号场地）出租给乙方，面积为22平方米，单价为每天每平方米4元，租金标准为每季度10708元，租赁期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止，租金按季度（每季度为四个月）支付，乙方在签订本合同时向甲方交纳本期租金10708元，其余租金于上期租金使用完毕前30日交纳。乙方于签订合同时向甲方交纳保证金2万元。合同租赁期满，并在乙方迁出所租赁的场地且双方办理完场地交接手续60日后，经甲方确认乙方无欠费、违约、客户投诉索赔等情况后退还保证金。如乙方出现违反本合同约定义务，违反有关法律法规及甲方管理制度，经甲方通知逾期不改的，乙方所缴保证金不予退还。如乙方在租赁期内需提前退场，应提前30日内向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可办理退场手续。乙方出现逾期5日未支付租金或水电费用等情况的，应按照4个月的租金标准支付违约金。甲方如违约，乙方有权单方解除合同，甲方按照2个月的租金标准支付违约金。如发生国家征用或征收土地以及十里河村村域规划收回土地，双方的租赁关系终止，各自承担损失。合同中还就其他事项进行了约定。合同签订后，周祥向天娇公司交纳了保证金，天娇公司向周祥交付了X1号场地。庭审中，周祥提交情况说明及入场费证明，李某1的银行卡交易明细清单，欲证明在精品厅的商户均按照市场通知的时间，通过交纳现金或刷卡的方式交纳25万元至35万元不等的费用；2014年12月15日，周祥在天娇公司市场办公室以现金的形式交给程某2入场费25万元。天娇公司对银行卡交易明细清单的证据的真实性予以认可，但对证明目的和关联性不予认可；对其他证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。周祥提交视频、录音光盘，照片，欲证明，潘某2、潘某、程某2是天娇公司市场的负责人，三人在与商户开会时均在现场，认可收取过商户25万元至35万元不等的入场费，三人的行为属于职务行为；精品厅因疏解原因已无法正常经营，大量摊位空闲，板材区已疏解腾退。天娇公司对精品厅无法正常经营的视频，大量摊位空闲、板材区拆除腾退的照片的真实性不予认可，对其他视频及录音的真实性予以认可，但均不认可上述证据与本案的关联性和证明目的。周祥提交本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专诉天娇公司租赁合同纠纷案中的证据材料，包括《公告》《通告》、对《十八里店乡2017年度功能疏解工作意见》（草案）作说明、《花车退租通知》、商户诉求退款请愿书，欲证明政府部门对市场进行疏解腾退做出的《公告》《通告》具有法律效力，存在疏解腾退的事实。天娇公司对《花车退租通知》的真实性予以认可，对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。周祥提交（2017）京0105民初xxx号、（2017）京0105民初xxxx号、（2017）京0105民初xxxxx号三个案件的民事判决书，欲证明与其情况相同的案件已经法院判决，判决中确认市场被列入疏解范围，相关部门发出通知限期关闭，潘某、程某2是天娇公司的工作人员收取商户进场费属职务行为。天娇公司对判决书的真实性予以认可，但对证据的关联性和证明目的不予认可，并称上述案件上诉后，在二审审理期间，双方达成调解协议，以调解方式结案，故原一审判决未发生法律效力。庭审中，天娇公司提交《租赁合同》及视频、照片光盘，欲证明《租赁合同》中约定了双方的权利义务和违约责任。疏解通告并未实施，天娇公司市场至今仍在正常经营，周祥擅自离场构成违约，应当承担违约责任。天娇公司提交《名称变更通知》《土地及地上物有偿使用合同书》及通知、函，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同。周祥对《租赁合同》、《名称变更通知》、视频、照片光盘的真实性予以认可，但不认可证明目的。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。天娇公司提交《名称变更通知》《土地及地上物有偿使用合同书》及通知、函，视频、照片光盘，欲证明天娇公司合法取得租赁场地，在该合同书中约定，合同履行期间任何一方不能擅自解除合同，只有遇国家征地等情况才能解除，村里发的通告不具有法律效力；天娇公司向十里河村100名村民提供工作并为其缴纳社保等，村委会不可能随意单方解除与天娇公司的合同，疏解工作并未实施。周祥对《名称变更通知》的真实性予以认可，认可视频、照片光盘显示的是在天娇公司市场内拍摄，但不认可证明目的。对其他证据的真实性、关联性、证明目的均不予认可。天娇公司提交收据，欲证明周祥对X1号场地的租金仅交到2016年12月31日，周祥单方违法解约，于2016年12月31日提前离场。周祥对证据的真实性予以认可，但称其并没有违约。庭审中，天娇公司申请证人潘某、马某、迟某、刘某出庭作证。潘某称我是个体工商户，在市场没有职务，是租户关系，潘某2是我姐姐。天娇公司同意由我个人承包垫资将小吃城改造为精品厅，只是口头协议，没有书面合同。我提交银行取款垫资的说明和与工程方签署的合同予以证明。我的垫资通过收取入场费回收，进场费是我收取的，收取的数额不等，是我一人主张的。程某3（即程某2）和我是亲戚关系，他和我说有一些私交朋友，和我商量让我少收点儿，入场费只是取得入场资格，这个钱我是不退的，因为我垫资了，这是行业的规定也是行规。已经起诉的商户中，我收取高1某、高2某都是30万，王1某30万，张1某两个商铺一层30万、二层20万，宋1某25万，周祥25万元，其余别人没有收取。都是先收入场费取得资格再与天娇公司签署租赁合同。精品厅的商户情况不一样，有找关系的，不是所有商户都交了入场费。周祥对潘某证言中收取商户入场费、其与天娇公司市场的其他管理人员是亲属的内容予以认可，对其他证言内容不予认可；天娇公司对证人证言予以认可。马某作证称，我在市场精品厅X2号有一个摊位，正常经营着，我和天娇公司是2015年4月份签署的租赁合同，我一直正常经营。我不知道疏解的事情，公告没见过，也没人和我说过、我前面有离开的，但是有换摊位的情况，我没交过入场费。周祥对马某证言的真实性、证明目的不予认可，周祥称马某在证言中说了对于入场费一分没交，足以证明他与天娇公司的关系非同一般。天娇公司对马某的证言予以认可。迟某作证称，我是宠物区X3号的租户，2013年进店，我当时交过60万元转租费，转租费是给上一家租户，从2013年到现在一直正常经营，我没有注意过疏解通告，疏解的公告没有影响我经营，市场一直有顾客，宠物区进店的时候商户没有交过入场费。确实有商户离开，我不知道上一个租户是否交给过市场入场费。周祥对迟某证言的真实性、证明目的不予认可。周祥称迟某说他是转租，但是没有当庭出示转租协议，而且他的铺位在宠物区和本案没有关联。天娇公司对证言予以认可。经查，在本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案的卷宗材料中，本院曾前往北京市朝阳区十八里店乡十里河村委会与该村村长张某3、腾退办公室副主任赵某3调查了解情况，二人向本院提供了朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》照片及卫星图照片。二人称，2005年12月5日，北京市朝阳区十八里店乡十里河村成立的北京十里河家居装饰市场服务管理集团公司与天娇公司签订租赁合同，将现在天娇公司市场所在场地租给被告使用，使用期限为2006年1月1日至2025年12月31日。在朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》中，天娇公司市场被列入疏解范围。十里河村疏解办公室、村委会在市场内张贴了疏解通告，告知天娇公司市场被纳入疏解范围，将于2017年3月3日关闭。潘某2是天娇公司法人程某4的妻子，是市场运营的主要负责人。程某2是天娇公司市场的部门经理，是程某4的侄子。在该案庭审笔录中记载，天娇公司称原告扶庭专承租的精品厅在商户入住前是小吃城，经过改造后经营文玩、字画，商户入住前不存在其他商户。精品厅的改造工程量大，施工费用高，天娇公司因资金存在缺口，故与潘某达成口头协议，约定由潘某垫资，天娇公司给潘某34个精品厅铺面的经营权用于其收回投入的资金，允许潘某就上述铺面开展运营、招商工作，但不许过度炒作价格，原告扶庭专及十四名商户的商铺与给潘某的商铺有交叉，是潘某对外转租的。2015年4月，精品厅进行装修，装修期间未收取商户租金。2015年5月1日市场开业。天娇公司还称潘某2是被告法人程某4的妻子，是市场运营的主要负责人，受程某4的委托处理相关事宜，潘某是潘某2的妹妹，也是天娇公司市场的经营商户，在市场做辅助性的管理工作。程某2是天娇公司市场的部门经理，是程某4的侄子。在原告扶廷专提交的视频、录音光盘中，潘某2称进场费是保证商户能够进来，知道程某2收取商户进场费的情况，且要求程某2收取的费用不能超过35万元。在扶廷专提交的证据中有2017年1月22日、2月14日，朝阳区十八里店乡十里河村村民委员会、疏解办公室分别发出的通告，告知被告市场被列入疏解腾退范围，市场将于2017年3月3日关闭。经询，周祥与天娇公司双方均认可程某2与程某3是同一人，是天娇公司市场的管理人员。周祥称其于2017年3月搬离X1号场地，但未就此提交证据。本院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，天娇公司与周祥签订《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法、有效。天娇公司虽称疏解《通告》不具备法律效力，其不是被疏解对象，疏解工作未真正实施，市场现在经营状况良好。但根据朝阳区十八里店乡人民政府十政发[2017]2《十八里店乡2017年度功能疏解工作方案》及十里河村疏解办公室工作人员证实，天娇公司市场已被列入疏解范围，且十里河村村委会、疏解办公室曾在市场内张贴通告，告知2017年3月3日关闭市场,故对天娇公司的上述抗辩意见，本院不予采信。周祥虽称其于2017年3月搬离X1号场地，但未就此提交证据，本院根据天娇公司提交的周祥交纳场地租金收据记载的时间，认定周祥搬离X1号场地的时间为2016年12月31日，双方签订的X1号场地的《租赁合同》应于2016年12月31日解除。周祥提交的证据不足以证明其系因疏解原因搬离X1号场地，其未经天娇公司同意搬离场地，构成违约，对其要求退还保证金的主张，本院不予支持。对天娇公司要求周祥按照《租赁合同》的约定支付违约金的反诉请求，本院予以支持。关于入场费，天娇公司称没有收取过周祥的入场费，且对此并不知情，周祥也未提交天娇公司收取入场费的票据；证人潘某出庭作证对天娇公司上述陈述内容进行了确认，且认可收取过周祥25万元入场费。但根据本院审理的（2017）京0105民初xxx号原告扶庭专起诉天娇公司租赁合同纠纷一案中天娇公司庭审笔录中的陈述，结合本案中周祥提交的情况说明及潘某的证言，本院认为，虽然天娇公司与周祥在签订的租赁合同中没有关于入场费的约定，但交纳入场费是商户取得商铺承租、经营权的前题，天娇公司知道潘某、程某2收取商户入场费的情况；潘某作为天娇公司的工作人员收取周祥入场费应属职务行为，对天娇公司否认收取过周祥入场费的抗辩意见，本院不予采信。因天娇公司与周祥未对入场费的性质进行过约定，双方签订的《租赁合同》因周祥擅自搬离的违约行为而解除，故周祥要求天娇公司退还X1号场地入场费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周祥与被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司于二〇一五年五月十四日签订的合同编号为精品厅X1的《北京市市场场地租赁合同》于二〇一六年十二月三十一日解除；二、原告（反诉被告）周祥于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京十里河天娇民俗文化城有限公司违约金一万零七百零八元；三、驳回原告（反诉被告）周祥的全部诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5350元，由原告（反诉被告）周祥负担（已交纳2675元，剩余2675元于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费35元，由原告（反诉被告）周祥负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽审 判 员  甄玉斌人民陪审员  林克仙二〇一九年十月三十一日法官 助理  秦 彬书 记 员  马丽颖书 记 员  赵海鹏