福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0721民初1076号 原告：福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司，住所地福建省顺昌县城关南北二街，统一社会信用代码91350721611068039H。 法定代表人：黄德波，董事长。 委托诉讼代理人：谢杰亮，福建永烨律师事务所律师。 被告：叶理盛，男，1977年4月8日出生，汉族，住福建省顺昌县。 委托诉讼代理人：黄辉，顺昌县“148”法律服务所律法工作者。 原告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）与被告叶理盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案，于2018年12月28日作出（2018）闽0721民初1772号民事判决。原告富邦公司不服判决，提出上诉。南平市中级人民法院作出（2019）闽07民终488号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富邦公司的委托诉讼代理人谢杰亮，被告叶理盛及其委托诉讼代理人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 富邦公司向本院提出诉讼请求：1.解除富邦公司与叶理盛于2016年5月14日签订的《租店协议》，叶理盛在十日内返还租赁房屋顺昌县办公用房和店面内的物品（包括：茶桌一套、椅子五张、泡茶具一张、展示柜一台、冰柜一台、大风火炉一台、小风火炉一台、玻璃转盘一米一个、餐具）；2.叶理盛支付富邦公司租金105140元（租金暂算至2018年9月30日，之后的租金算至返还租赁物之日止）；3.叶理盛支付富邦公司逾期付款违约金9244.20元（按2018年中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮50%计算，从2016年6月1日算至2017年5月31日期间按租金42000元计算为2982元；从2017年6月1日算至2018年5月31日期间按租金88200元计算为6262.20元，合计9244.20元，之后的违约金按实际所欠租金计算至付清租金之日止）。本案中，富邦公司变更诉讼请求为：1.叶理盛在十日内返还富邦公司位于顺昌县办公用房和店面内的物品（包括：茶桌一套、椅子五张、泡茶具一张、展示柜一台、冰柜一台、大风火炉一台、小风火炉一台、玻璃转盘一米一个、餐具）；2.叶理盛支付租金139020元（租金从2016年6月1日起算至租赁期限届满之日：第一年42000元、第二年46200元、第三年50820元）；租赁期限届满之后按每年50820元的租金标准继续计算占用费至返还租赁物之日止；3.叶理盛支付逾期付款利息损失9244.20元（按2018年中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮50%计算，从2016年6月1日算至2017年5月31日期间按租金42000元计算为2982元；从2017年6月1日算至2018年5月31日期间按租金88200元计算为6262.20元，之后的利息损失按实际所欠租金计算至付清租金之日止）。事实和理由：富邦公司与叶理盛于2016年5月14日签订《租店协议》，约定富邦公司将位于福建省顺昌县店面（包括楼上203和204室）出租给叶理盛用于开设酒店，租期3年，年租金为42000元，租金按年支付，每年递增10%。合同签订后，富邦公司将出租的店面及店面内的物品（包括：茶桌一套、椅子五张、泡茶具一张、展示柜一台、冰柜一台、大风火炉一台、小风火炉一台、玻璃转盘一米一个、餐具）交付给叶理盛使用。叶理盛在承租的店面内开设了羊肉店。租赁后，叶理盛未支付租金；租期届满后，未返还租赁物。 叶理盛辩称，一、富邦公司与叶理盛虽然签订合同约定了付款时间，但双方已达成口头协议，实际未按合同履行。叶理盛经营餐馆期间，富邦公司的法定代表人黄德波经常到店消费。2018年7月14日左右，叶理盛与黄德波在富邦公司办公室结算，富邦公司共消费38600元，在场人员还有康某、谢某、陈阳等。经康某建议，叶理盛同意按消费金额36000元结算，并与富邦公司抵销租金。黄德波当场同意，并当场将点餐单第一、二联收走。2018年7月16日，黄德波又以签单形式消费1083元。叶理盛于2016年11月11日在自动柜员机现金存入10500元至黄德波账户（账号96×××16），又于2018年2月12日支付7000元租金至上述账户。综上所述，叶理盛已经支付租金54583元。二、2016年至2018年期间，富邦公司均未向叶理盛提出一次性支付租金的主张，双方以自己的行为变更了合同约定的支付方式。富邦公司如要求叶理盛一次性支付租金，变更履行方式，应告知叶理盛，并给予一个合理的履行期限。三、合同约定租金每年42000元，富邦公司主张每年递增10%没有依据。四、叶理盛没有拒付租金的意思，是黄德波经常到店消费，以消费形式折抵租金，且富邦公司平时未催收租金，故其主张叶理盛违约不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对叶理盛已经支付的租金数额存在争议，本院分析认定如下： 叶理盛认为，其已经支付租金54583元，包括2018年7月14日、7月16日分别以餐费抵销租金36000元、1083元；2016年11月11日存款支付租金10500元；2018年2月12日存款支付租金7000元。叶理盛为证明该主张，提供如下证据：证据1、2018年7月16日的《点餐单》二份，证明富邦公司法定代表人黄德波于2018年7月16日在叶理盛开设的餐馆消费1083元。证据2、微信记录，证明黄德波收到叶理盛于2018年2月12日支付的租金7000元。叶理盛申请本院调取了黄德波账号为96×××16的账户在2016年11月11日的交易记录，拟证明其于2016年11月11日向该账户存入租金10500元。叶理盛在原一审申请证人谢某出庭，在本案中申请证人康某出庭，拟证明叶理盛与富邦公司约定以餐费36000元抵销等额租金。 富邦公司质证认为，对证据1真实性无异议，但认为该《点餐单》是黄德波个人消费行为，与富邦公司无关，不能用以抵扣租金。对证据2真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。对银行交易记录的真实性、合法性无异议，但认为不能证明款项是叶理盛存入。对证人谢某、康某的证言均有异议，认为谢某证言不真实，康某证言不能证明餐费抵扣租金。 本院认为，富邦公司对叶理盛提供的证据1、2及银行交易记录的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。富邦公司对黄德波签单的《点餐单》系代表公司消费不予认可，仅以该《点餐单》不足以认定黄德波的行为系职务行为，故本院对该《点餐单》与本案的关联性不予采信。叶理盛主张以该消费金额1083元抵扣租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。叶理盛可就该餐饮服务合同另行向相关义务主体主张权利。黄德波在证据2微信记录中确认收到7000元，该收款账户亦是《租店协议》中约定的“租金专户”，富邦公司主张与本案无关，但未提供证据证明该7000元系因其他债权债务产生，故本院对叶理盛于2018年2月12日支付租金7000元的事实予以确认。从叶理盛申请本院调取的黄德波账户交易明细看，交易日期、交易金额均与叶理盛事前陈述一致，且该账户系《租店协议》约定的“租金专户”，而富邦公司未提供证据证明该笔款项系其他交易，故本院对该10500元系叶理盛于2016年11月11日支付的租金的事实予以确认。 关于叶理盛提出其与富邦公司在2018年7月14日以餐费36000元抵销等额租金的主张。证人谢某陈述“这三年黄德波有到被告羊肉店消费共计三万多，黄德波有把点菜的单子拿走说要回去核对”，证人康某陈述“我看到叶理盛有拿一些单子来给黄德波看，具体单子是谁签的，金额是多少我不知道”、“我听叶理盛说一共三万八千多”、“叶理盛说打折后按36000元算，但是黄德波当时没有说话”。二位证人对“单子”的具体数量、金额、签单人等均未作详细陈述。叶理盛也未提供点餐单的存根或其他证据佐证富邦公司消费的事实。故本院对叶理盛该主张不予采信。 根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月14日，富邦公司（甲方）与叶理盛（乙方）签订《租店协议》。该合同约定，甲方将其所有的位于顺昌县店面出租给乙方。一、租期三年即从2016年6月1日至2019年5月31日。二、租金为每年（年金）42000元整，付租方式为签订之日一次性付清2016年6月1日至2017年5月31日租金。九、乙方如有违约，甲方有权终止本协议，提前收回店面。押金不予退还，由此造成的一切损失由乙方承担。租金每年按10%递增。十、不及时缴纳租金本协议自动作废。租金专户：顺昌县兴业银行，账号96×××16。 合同签订后，富邦公司将103、104店面(包括203和204室)及店面内的物品（包括：茶桌一套、椅子五张、泡茶具一张、展示柜一台、冰柜一台、大风火炉一台、小风火炉一台、玻璃转盘一米一个、餐具）交付给叶理盛使用。叶理盛在承租的店面内开设了餐馆。 2016年11月11日，叶理盛向租金专户存入10500元；2018年2月12日，叶理盛向租金专户转款7000元。两项合计17500元。 2018年10月24日，富邦公司以叶理盛未支付租金为由诉至本院，要求解除租赁合同。2019年6月1日租赁期满，叶理盛至今未返还租赁物。 本院认为，富邦公司与叶理盛签订的《租店协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，各方应依约履行义务。富邦公司依约交付租赁物，租赁期限届满后，叶理盛应当返还租赁物。富邦公司关于返还租赁物的诉讼请求，本院予以支持。 叶理盛作为承租人，应当按照《租店协议》约定的租金标准和期限支付租金。关于租金标准。富邦公司主张租金第一年按42000元计算，此后每年递增10%；而叶理盛认为租金每年均为42000元，每年递增10%属于违约责任条款。本院认为，“租金每年按10%递增”条款是双方对租金计算标准的真实意思表示，亦符合民间交易习惯，不应认定为违约责任。据此，叶理盛第一年应支付租金42000元，第二年应支付租金46200元，第三年应支付租金50820元，合计139020元。关于租金的支付期限。《租店协议》约定“签订之日一次性付清2016年6月1日至2017年5月31日租金”，对其余租金的付款期限未作明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”规定，2017年6月1日至2019年5月31日期间的租金依法应当在每届满一年时支付，即2017年6月1日至2018年5月31日的租金46200元应当在2018年5月31日支付，2018年6月1日至2019年5月31日的租金50820元应当在2019年5月31日支付。叶理盛抗辩认为双方达成口头协议，且富邦公司在2016年至2018年期间均未要求支付租金，故双方以自己的行为变更了租金支付方式。该抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。叶理盛自承租店面以来，未按前述约定及法律规定的期限足额支付租金，仅在2016年11月11日支付10500元、2018年2月12日支付7000元，尚欠租金121520元未支付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，叶理盛应承担继续履行并赔偿损失等违约责任。叶理盛应支付租期内租金121520元，富邦公司多主张的部分租金，本院不予支持。租赁期限届满后，叶理盛仍在继续使用租赁物，富邦公司主张参照第三年的年租金50820元的标准支付占用使用费，本院予以支持。 参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，富邦公司主张按照中国人民银行同期贷款利率4.75%上浮50%支付逾期付款利息损失，符合法律规定，应予支持。结合双方约定及法定的付款期限，即2016年6月1日至2017年5月31日的租金42000元应当在2016年6月1日支付，2017年6月1日至2018年5月31日的租金46200元应当在2018年5月31日支付，2018年6月1日至2019年5月31日的租金50820元应当在2019年5月31日支付，故叶理盛应当支付的逾期付款损失分段计算如下：以42000元为基数，从2016年6月2日计算至2016年11月10日（161天）的逾期付款损失为1319.98元；以31500元为基数（扣除2016年11月11日支付的10500元），从2016年11月11日计算至2018年2月11日（457天）的逾期付款损失为2810.08元；以24500元基数（扣除2018年2月12日支付的7000元），从2018年2月12日计算至2018年5月30日（107天）的逾期付款损失为511.73元；以70700元为基数（前期结欠24500元+第二年应支付租金46200元），从2018年5月31日计算至2019年5月30日（365天）的逾期付款损失为5037.38元，以上逾期付款损失合计9679.17元；从2019年5月31日起，以121520元为基数（前期结欠70700元+第三年应付租金50820元），计算至款项付清之日止。 综上所述，富邦公司的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；其余不成立的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、叶理盛应于本判决生效之日起十日内将租赁房屋（坐落于顺昌县房屋）及租赁物品（茶桌一套、椅子五张、泡茶具一张、展示柜一台、冰柜一台、大风火炉一台、小风火炉一台、玻璃转盘一米一个、餐具）返还给福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司； 二、叶理盛应于本判决生效之日起十日内支付福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司租金121520元，并按照每年50820元的标准支付自2019年6月1日起算至实际返还租赁物之日止的占用使用费； 三、叶理盛应于本判决生效之日起十日内支付福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司逾期付款损失9679.17元，并以121520元为基数，按中国人民银行贷款基准年利率4.75%上浮50%的利率标准从2019年5月31日起计算至款项付清之日止； 四、驳回福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3265元，由福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司负担237.50元，由叶理盛负担3027.50元。本案受理费应在本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  游学旺 审 判 员  何 园 人民陪审员  李伟波 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  林 洁 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。