宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2019）宁0202民初3197号原告：马东升，男，1984年2月7日出生，回族，石嘴山市中医院职工，住石嘴山市大武口区。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地位于石嘴山市大武口区世纪大道南706号6层。法定代表人：嵇刚，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：宋少楠，石嘴山市众安房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。原告马东升与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告马东升，被告市众安房地产公司的委托诉讼代理人宋少楠、孟祥宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马东升向本院提出诉讼请求：1.判令被告市众安房地产公司向原告马东升支付因逾期办理房屋产权登记违约金13492.05元（计算公式：374416元×4.75%÷365天×213天×1.3倍，自2015年9月28日至2016年4月28日止）；2.本案案件受理费由被告市众安房地产公司承担。事实及理由：2013年1月20日，马东升与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。约定由市众安房地产公司将其开发的位于大武口区众安·府佑水香小区30-703号商品房出售给马东升，房屋总价款为369592元；市众安房地产公司应于2013年8月30日前向马东升交付房屋；双方还就付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等相关条款内容进行了约定；其中约定市众安房地产公司在交付房屋后365天之内协助马东升办理房屋产权登记手续。合同签订后，马东升按约定支付了全部房款。而市众安房地产公司却未能如约履行交付房屋的义务。直至2016年市众安房地产公司才在马东升所居住的单元的门上张贴通知，告知马东升可以申请办理房屋产权登记。现马东升为维护其合法权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。市众安房地产公司辩称，一、马东升的诉讼请求已经超过诉讼时效，其在2016年4月就已知道市众安房地产公司在其住所单元门上张贴通知公告，告知其可以申请办理房屋产权登记，至起诉之日已经超过诉讼时效；二、市众安房地产公司不应承担逾期办证的违约责任，理由：首先，房屋登记部门擅自提高法定办证标准，造成市众安房地产公司于2016年4月28日才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定，政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就“房屋已竣工的证明”上升到“工程竣工验收备案”的行政登记完成。市众安房地产公司所建设房屋已经于2013年8月完工，建设方、施工方、监理方、物业方共同竣工验收合格并向物业公司移交了前期物业，符合房屋竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多，并在2015年底取得备案，截止2016年4月28日才取得房产总证，使得市众安房地产公司未能按照合同约定的时间为马东升办证。其次，因政府行为导致房屋土地变更规划，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项“建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市人民政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理行为，也是办理房屋初始登记需要的材料之一，从而导致市众安房地产公司办理房屋总证严重延迟。再次，商品房买卖合同系双方真实意思表示，双方均已履行了各自的主要合同义务，市众安房地产公司逾期协助原告办理产权登记，系违反了商品房买卖合同第十三条第一款的约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并无约定。再次，在工程施工过程中，2013年9月6日、2014年1月29日国家住建部分别颁布了两个新的消防规定，当2014年11月消防机关对涉案工程验收不合格后，市众安房地产公司经与工程设计公司交涉，对消防工程设计变更后又通过招标施工，于2015年6月28日经消防部门复查验收合格，相关技术规范的调整对工程建设产生的影响是客观存在的，且发生在双方当事人签订商品房买卖合同之后。以一般的预见能力和判断标准难以判断，已超出了市众安房地产公司可预见事项发生的范围，客观上对市众安房地产公司履行约定办理房屋产权登记产生了影响。案涉房屋工程于2015年6月28日以消防部门复查验收合格，2015年10月取得石嘴山市规划局的行政确认。市众安房地产公司随即向相关政府部门报备其他项目内容，直至2016年4月办理了房产总证，并开始分户办证。故延期办证不是因市众安房地产公司造成的，故应依法驳回马东升的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。马东升提交的《商品房买卖合同》、销售不动产专用发票、《〈商品房买卖合同〉补充协议》以及销售不动产统一发票均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现马东升待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信。市众安房地产公司提交的石嘴山市大武口区地名办地名变更单、工程竣工验收备案表、石嘴山市住房和城乡建设局通告、2016年5月4日石嘴山日报以及石公消竣复字〔2015〕第0008号建设工程竣工验收消防备案复查意见书等书证均具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现市众安房地产公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议之间具有一定关系。本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，马东升与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由市众安房地产公司将其开发的众安·府佑水香小区30-703号商业房出售给马东升，房屋总价款为369592元；市众安房地产公司应于2013年8月30日前向马东升交付房屋；双方还对付款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等条款内容进行了约定。合同签订后，马东升于2013年1月20日向市众安房地产公司交付房款149592元。2013年8月31日，市众安房地产公司又与马东升签订了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，马东升在支付了房屋差价款4824元，即陆续支付房款共计374416元后，市众安房地产公司于当天向马东升交付了房屋。庭审还查明，众安·府佑水香小区30幢楼房于2015年6月28日才通过相关消防部门的验收；2016年5月4日，市众安房地产公司在石嘴山日报刊登通告并在众安·府佑水香小区门口和单元门张贴通告，告知马东升等房屋买受人可以办理房屋权属证书等事宜。本院认为，马东升与市众安房地产公司签订的《商品房买卖合同》《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规强制性规定的内容，合法有效，对双方具有约束力。马东升已向市众安房地产公司交付了全部房款，即马东升履行了合同约定的主要义务，市众安房地产公司亦无异议。因双方签订的《商品房买卖合同》有预约合同的性质，在合同的实际履行上与合同的约定会有出入是在所难免亦在情理之中；而案涉30幢楼是于2015年6月28日才经相关消防部门复查验收合格，这亦是商品房买卖合同作为预约合同在现实履行中合理调整的体现；又因市众安房地产公司还需进一步向相关部门递交、报备材料后才能为办理分户房屋权属证创造条件而需要合理时间的现实下，在消防验收合格后再给予三个月的前期办证延长期又是必要的。在这以后市众安房地产公司仍未向马东升办理房屋权属证书才构成实际违约，应依法向马东升承担违约责任。涉案迟延办理房屋权属证书的实际损失应以马东升支付房款374416元为基数，自2015年9月29日至2016年4月29日止，即市众安房地产公司在石嘴山日报刊登通告通知涉案房屋可以办理房屋权属证书之日有213天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍计算利息损失13492.05元（公式：374416元×4.75%/年÷365天×213天×1.3倍）较适当。庭审中市众安房地产公司陈述马东升在2016年4月就已知道市众安房地产公司在其所居住单元的门上张贴通知，告知其可以办理房屋所有权证，从而以其债权请求权经超过诉讼时效进行抗辩。但实际上马东升在其民事起诉状仅是笼统的表述为“2016年”市众安房地产公司在其所居住单元门上张贴通知，并未提及其具体何时知道可以办理房屋所有权证的。在市众安房地产公司不能举证证明马东升是在2016年4月30日前已知道张贴公告内容的情况下，马东升知道张贴公告内容的时间完全可能是2016年的10月份至12月份这期间的某一天，而马东升于2019年9月2日才将纠纷诉讼至本院。根据民法总则及相关司法解释的规定，马东升案涉债权请求权并未超过诉讼时效，且市众安房地产公司应遵循诚信及公序良俗原则下，在本案中亦不宜对马东升的债权请求权进行时效免责抗辩，该抗辩理由显然不能成立。综上所述，为维护民事主体的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告马东升因延期办理房屋产权证书产生的利息损失13492.05元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，减半收取计69元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○一九年十月二十一日书记员 蔺臻本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。