广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1558号原告：谢齐顺，女，汉族，1990年6月26日出生，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：张玉莲，广东承芳律师事务所律师。被告：刘家辉，男，汉族，1986年10月7日出生，住广东省四会市。委托诉讼代理人：潘敏谊（与刘家辉为夫妻关系），女，1989年1月27日出生。被告：潘敏谊，女，汉族，1989年1月27日出生，住广东省四会市。第三人：谢永清，男，汉族，1985年6月2日出生，住广东省翁源县。第三人：肇庆市粤运汽车运输有限公司，住所：肇庆市和平路侨安街2号。统一社会信用代码：914412007649013437。法定代表人：林炳南。委托诉讼代理人：杨洪(该公司员工)，男，汉族，1966年11月29日出生，住广东省四会市。原告谢齐顺与被告刘家辉、潘敏谊租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月1日公开开庭进行了审理，原告谢齐顺的委托诉讼代理人张玉莲到庭参加诉讼，被告刘家辉、潘敏谊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后在审理过程中发现案情复杂，于2019年8月7日裁定转为普通程序，并依法追加了谢永清、肇庆市粤运汽车运输有限公司（以下简称“粤运车站”）作为第三人参与诉讼，并于2019年9月18日再次公开开庭进行了审理，原告谢齐顺的委托诉讼代理人张玉莲、被告潘敏谊、第三人粤运车站到庭参加诉讼，第三人谢永清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢齐顺向本院提出诉讼请求：1.判令俩被告向原告支付剩余转让费及店铺押金34000元及违约金5000元；2.本案诉讼费用由俩被告承担。事实与理由：2016年6月22日，原告将位肇庆市四会市城中区新风路54号四会粤运汽车总站第四卡店铺（原为“粤大包”）转让给被告，并签订了《店铺转租合同》，合同约定租赁期限到2020年6月14日止，每月租金3880元，租金由被告按时支付给房东；店铺转让费为9万元，首付为5万元，剩余4万元分别在2017年12月1日前缴纳2万元及2018年12月1日前缴纳2万元；房东押金14000元归原告所有；还约定了逾期交付转让费，被告应每日向原告支付转让费千分之一作为违约金。2018年年中被告因经营困难便向原告提出要对外转让店铺，并请求原告同意剩余转让费延期支付。2018年11月29日被告与现在的经营者达成转让，经与原告协商一致重新签订了《店铺转让合同》。该合同进行修改及补充的内容为被告应原告缴纳转让费及店铺押金共计104000元，现已缴纳7万元，还剩34000元未缴纳给原告，原告考虑到被告生意状况给被告减免了4000元，现被告尚欠原告3万元尾款未缴纳；被告应在合同签订当天一次性缴纳转让费2万元给原告，剩余转让费1万元原告同意被告在2019年5月5前每月分期偿还。合同签订当天，被告并没有按约定履行合同缴纳转让费2万元给原告，也没有向原告支付任何款项，被告的行为已构成根本违约。综上所述，为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望予支持。被告潘敏谊、刘家辉辩称：原告主张的34000元中应扣除14000元店铺押金、4000元减免款以及我方在2018年11月28日向谢树金支付的6000元，即我方欠原告转让费为10000元。另外，协议签订后，我方于2018年11月29日支付了4000元给谢树金，该4000元不在欠款10000元内，当时我方拖欠车站租金6200元租金，谢树金称其将向车站代为交租，要我转4000元给他，因此我向谢树金支付了4000元。第三人谢永清辩称：谢齐顺以我的名义向肇庆市粤运汽车运输有限公司租赁坐落于肇庆市××市××街道新风路××号正门首层第4卡商铺，用于经营便利店，该商铺的实际使用人为谢齐顺。第三人粤运车站辩称：我司对本案的原告谢齐顺完全不认识，而且被告将我司的物业在我司不知情的情况下进行转让，对此我司不予认同，理由为：1.我司于2015年7月与谢永清签订的物业租赁合同中，第十条约定擅自转租、转让物业给第三人，我司有权单方解除合同，收回该物业。根据合同条款我司将追究谢永清相关责任。2.根据该案的资料显示我司与谢齐顺之间没有任何的关系，我司与谢齐顺之间也没有任何的委托和授权，谢齐顺将该铺位私下进行转让我司认为这是不可思议的。同时，谢齐顺与谢永清之间的纠纷我司不应牵涉其中。综上所述，我司对于本案物业的转让不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：1.店铺转让合同，证明原、被告之间店铺转租合同关系及约定相关的权利义务的事实；2.委托书，证明原告委托谢树金与被告于2018年11月29日签订店铺租赁合同；3.原告与被告潘敏谊的微信聊天记录，证明原告与被告之间确实有转租店铺这一事实；4.产权证，证明案涉商铺权属人为肇庆市粤运汽车总站有限公司。被告刘家辉、潘敏谊提交证据如下：微信转账记录，证明我方向原告支付了10000元。第三人粤运车站提交证据如下：1.租赁合同，证明我方与谢永清签订租赁合同；2.产权证，证明案涉商铺权属人为第三人粤运车站；3.电话催收租金、解除合同通知，证明我司向谢永清曾催收过租金，并提出解除合同。第三人谢永清没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月9日，第三人谢永清与第三人粤运车站授权的肇庆市粤运汽车运输有限公司四会汽车站签订了《物业租赁合同》，约定粤运车站将位于肇庆市××市××街道新风路××号（汽车站）正门首层第4卡出租给第三人谢永清作为经营点心和高档饮食之用，租赁期5年，从2015年7月1日起至2020年6月30日止，在租赁期内，不支付合同规定由第三人谢永清负担的各项费用，包括但不限于延迟支付租金、水电费等费用达一个月的，擅自转租、转让物业给第三人，第三人粤运车站有权单方解除合同，收回该物业等内容。2016年6月22日，原告谢齐顺作为甲方，被告刘家辉作为乙方，双方签订了《店铺转租合同》，约定原告将位于肇庆市××市××街道新风路××号（汽车站）正门首层第4卡店铺（原为：粤大包）转让给被告刘家辉使用，租期到2020年6月14日止，月租金为3880元，每月交付一次，并于约定日期交至房东；转让后店铺现有的装修、装饰及所有设备全部归被告刘家辉所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；转让费共计9万元，首付押金5万元（现已支付15000元），乙方规定在每月5号前向原告缴纳4000元（从2016年7月5日开始缴纳4000元，以此类推直到缴纳完首付押金5万元），乙方规定在2017年3月5号前缴纳完首付押金5万元，其余4万元分2年结清，2017年12月1日前缴纳2万元，2018年12月1日前缴纳2万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用；房东押金14000元归甲方所有；如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金等内容。协议签订后，原告将案涉商铺交付给被告刘家辉使用，平时由两被告以谢永清的名义向粤运车辆交纳租金。2018年11月29日，原告谢齐顺作为甲方，被告刘家辉作为乙方，双方签订了《店铺转租合同》，约定原告将位于肇庆市××市××街道新风路××号（汽车站）正门首层第4卡店铺（原为：粤大包）转让给被告刘家辉使用，租期到2020年6月14日止，月租金为3880元，每月交付一次，并于约定日期交至房东；转让后店铺现有的装修、装饰及所有设备全部归被告刘家辉所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）；乙方应向甲方交纳转让费及店铺押金共计104000元，现已交纳70000元，乙方剩34000元未交纳给甲方，甲方考虑实际的经营状况给乙方减免4000元整，现乙方尚欠甲方30000元尾款未交纳，甲方规定乙方在签订此合同当天应把尾款20000元一次性缴纳给甲方，在乙方已缴纳甲方尾款20000元整的前提下，甲方规定乙方必须在2019年5月5日前每月分期把剩余10000元尾款交纳完（乙方按规定在2019年1月5日向甲方交纳2000元整，乙方规定在2019年2月5日前向甲方交纳2000元整，乙方规定在2019年3月5日前向甲方交纳2000元整，乙方规定在2019年4月5日向甲方交纳2000元整，乙方规定在2019年5月5日向甲方交纳2000元整），乙方必须在所规定的日期向甲方账号（支付宝账号13×××02谢树金）转入应交纳的款项；如乙方逾期交纳转让金及店铺押金，乙方应在交纳甲方本金10000元的基础上，乙方还得增加每日向甲方交付尾款10000元的百分之五十作为违约金；此合同是在原甲乙双方在2016年6月22日签订的合同基础上增加的条款，原合同仍然有效。甲方处签名为谢树金，乙方处签名为潘敏谊。原告谢齐顺自述其因孕期待产期间不方便出行，因此委托谢树金代为办理案涉商铺的转租事宜，并对谢树金与潘敏谊签署的上述合同予以认可，被告潘敏谊对此无异议。另外，对于案涉商铺的权属人为第三人粤运车站的事实，两被告表示签订合同前已清楚原告不是案涉商铺的产权人。被告刘家辉与被告潘敏谊为夫妻关系，双方于2009年2月2日登记结婚。案涉商铺平时由两被告经营及向粤运车站交租。被告潘敏谊于2018年11月28日通过微信转账方式向谢树金支付了6000元，2018年11月29日再次支付了4000元，两被告自述6000元系支付店铺转让款，4000元系支付店铺租金。原告确认已收到两被告支付的上述款项10000元，但主张该10000元为租金。被告潘敏谊称案涉商铺自2018年10月起没交租，其于11月15日搬离。第三人粤运车站确认案涉商铺每月租金为3104元，于2018年10月没按时交租，11月中旬其公司已对案涉商铺停水电及关门处理，2018年12月7日向谢永清发出书面解约通知，同月收回案涉商铺并出租给他人。本院认为，第三人谢永清与第三人粤运车站签订《物业租赁合同》，取得案涉商铺的租赁经营权。第三人谢永清称案涉商铺的实际使用人为原告谢齐顺，之后谢齐顺将案涉商铺转租给刘家辉、潘敏谊，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及谢永清与粤运车站签订的合同第十条约定擅自转租、转让物业给第三人，粤运车站有权单方解除合同。虽然粤运车站对谢永清将案涉商铺交付给谢齐顺使用以及谢齐顺转让案涉商铺给刘家辉、潘敏谊的事实不予认可，但此不影响谢齐顺与刘家辉、潘敏谊之间的租赁合同关系，粤运车站享有的是与谢永清租赁合同关系的解除权，因此，谢齐顺与刘家辉、潘敏谊签订的《店铺转租合同》，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同的约定行使权利和履行义务。关于被告刘家辉、潘敏谊应否向原告谢齐顺支付押金14000元、转让费20000元，合计34000元的问题。刘家辉、潘敏谊对支付转让费20000元没异议，但对原告主张14000元押金存在异议。刘家辉、潘敏谊与谢齐顺于2016年6月22日签订的《店铺转租合同》约定押金14000元归谢齐顺所有，2018年11月29日签订的《店铺转租合同》又约定由刘家辉、潘敏谊向谢齐顺交付14000元押金。虽然转租合同中约定了刘家辉、潘敏谊须向谢齐顺交付14000元的押金，但实际上谢齐顺并没有向刘家辉、潘敏谊交付14000元押金，并且双方签订的转租合同中对于该14000元的来由亦无明确约定，原告亦无提供证据证明谢永清向粤运车站交纳的押金由其交付的。因此，谢齐顺主张刘家辉、潘敏谊支付押金14000元缺乏依据，本院不予支持。谢齐顺与刘家辉、潘敏谊于2018年11月29日签订的《店铺转租合同》约定同意减免4000元，因此，刘家辉、潘敏谊向谢齐顺支付的转让费在减除4000元后为16000元。另外，潘敏谊于2018年11月28日向受谢树金支付了6000元，又于2018年11月29日支付了4000元给谢树金，潘敏谊主张6000元为支付转让费，4000元为支付案涉商铺的租金。谢齐顺确认已收到被告潘敏谊上述支付的10000元，但认为该10000元款项为两被告支付原告的租金。根据查明的事实，案涉商铺每月租金3104元，2018年10月起未交租，两被告于2018年11月中间已搬离案涉商铺，粤运车站也在2018年11月中旬对商铺停水停电处理，虽然原、被告均没有提出终止合同方面的诉求，但从粤运车站对商铺停水停电的行为及被告搬离商铺的行为，可见双方已于2018年11月终止了合同关系。因此，两被告仍需向原告支付2018年10月及11月租金共计6208元。两被告支付给原告的10000元，在扣除上述租金6208元后，剩余款项应为支付原告的转让费，即两被告仍需向原告支付转让费为12208元【16000元-（10000元-6208元）=12208元】。关于违约金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”在原告未对损失举证的情况下，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故酌情认定违约金以12208元为基数，从原告起诉之日即从2019年5月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至还清款项之日止。第三人谢永清经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘家辉、潘敏谊应于本判决生效之日起十日内向原告谢齐顺支付转让费12208元及违约金（违约金以12208元为基数，从2019年5月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计至还清款项之日止）；二、驳回原告谢齐顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费776元，由原告谢齐顺负担533元，被告负担刘家辉、潘敏谊243元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  赖累芳人民陪审员  杨 博人民陪审员  周伟坚二〇一九年十月二十八日法官助理洪源书记员杨冰淩