贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0201民初4601号原告何光会，女，1972年4月2日出生。特别授权委托代理人何会。被告梁桂波（曾用名梁颖），女，1974年3月23日出生。原告何光会与被告梁桂波房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年11月20日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告何光会的特别授权委托代理人何会到庭参加诉讼,被告梁桂波经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何光会诉称，2009年12月25日，原告听朋友介绍说被告欲出售一套房屋，原被告双方见面口头谈妥被告出售位于钟山区价款，并按约定拿了40000元购房定金给朋友陈某，让其代原告与被告签订《房屋转让协议》，并代交了购房定金40000元。2010年1月4日，被告将钥匙、电卡、水卡在该房屋内交付给了原告，原告依约将第二笔款30000元交付被告。被告出具30000元的收条给原告，同时在场人陈骁也在该收条签名见证。协议签订后，原告按约履行了合同。被告却未按约履行房屋过户手续。被告于2017年5月以欺骗方式说房屋准备过户给原告，但需准确测量房屋面积为由，叫原告将钥匙拿给被告，原告将钥匙交给被告。直至2018年4月20日，才突然接到案外人邓梅起诉何光会的民事诉状，被告骗取原告钥匙期间，被告因欠邓梅100000元无力偿还，被告便与其父亲何桂林及邓梅于2017年6月19日签订转移涉案房屋的买卖协议并完成了过户手续。案涉房屋已由生效文书判决给了案外人邓梅，现原告已经从该房屋搬离。为依法维护原告合法权益，请依法判如所请。一、请求解除原被告签订的《房屋转让协议》；二、判令被告双倍返还购房定金80000元以及退还购房款30000元，并支付购房定金与购房款的资金占用利息58300元，利随本清，计算（80000＋30000）×央行同期同类贷款年利率6%÷12个月×106个月（2010年1月4日起算至2018年11月4日止）；三、判令被告支付违约金21000元＝70000元×30%（合同第五条），以上合计189300元；四、本案诉讼费由被告承担。被告梁桂波未答辩。原告何光会在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告身份证一份，证明原告的诉讼主体资格。2、房屋转让协议一份、2009年12月25日收条一份、2010年元月4日收条一份，证明原被告经朋友介绍达成涉案房屋转让协议，协议是证人陈某代原告与被告签订的，约定了房屋总价96800元，付款方式签订合同之日交付定金40000元，待卖方将钥匙、电卡、水卡、煤气卡交买方之日再付30000元，尾款26800元待卖方将房屋过户后再予支付。同时合同还约定了双方的违约责任及房屋过户时过户费由卖方承担，签订合同当日原告向被告缴纳了40000元的购房定金，原告另外又于2010年1月4日按约定交付了购房款30000元。3、民事诉状一份、房屋使用权证一份、不动产权证书一份，证明原告至交付第二笔购房款时，被告将钥匙、电卡、水卡交付给了原告，原告入住该房直至2018年4月20日，才突然接到案外人邓梅起诉何光会，要求何光会搬离涉案房屋的民事诉状以及该案的证据（房屋使用权证一份、不动产权证书一份），该房屋所有权证上面的房屋产权人是何桂林，不动产权证书上面的房屋产权是人邓梅，原告才知道案涉房屋是何桂林的，何桂林于2017年将涉案房屋转让给了案外人邓梅。4、（2018）黔0201民初1873号民事判决书一份、（2018）黔02民终1821号民事判决书一份，证明案涉房屋已由生效文书判决给了案外人邓梅，现原告已经从该房屋搬离。5、录音光盘及通话书面内容各一份，证明本案起诉之前，原被告双方已经就被告早已卖给原告的案涉房屋，于2017年由何桂林（被告同居的丈夫之父）卖给了案外人邓梅，被告答应偿还邓梅100000元借款，将房屋过户给原告。但由于被告未按该录音内容兑现，原告因此诉至贵院。6、何桂林一户的户籍信息一份，证明被告梁桂波系何桂林与张菊仙夫妻二人的儿子戚华的同居妻子，并且戚华与梁桂波生育两个子女，其该两名子女已成年。原告何光会证人陈某（系原告何光会妹夫）证言：2009年11月份熟人介绍我家大姐（何光会）和梁桂波签订协议购买涉案房屋，当时何光会在坐月子（生孩子）就委托我去和梁桂波签订合同，合同签订后我就代何光会交40000元（购房定金），后来我又代何光会交30000元给梁桂波，剩余26800元过户付给她。购房合同上面的“何光会”是我代签的。当时我不清楚邓梅的状况，我付40000元、30000元给梁桂波及签订合同的时候邓梅是在场的，2018年邓梅起诉何光会的时候，我坐在旁听席上就看到原告邓梅，开完庭后我质问邓梅她们这种行为是诈骗，邓梅一句话都不说。这个邓梅就是当时我去代何光会签合同及交购房款三次见到的和梁桂波在一起的那个邓梅。被告梁桂波未质证。被告梁桂波举证期限内未向本院提交证据。本院依职权调取的证据：1、2019年1月31日六盘水市钟山区广场社区广场居民委员会出具的证明一份，该居民居住在城中湾畔院落，经网格员多次上门未见此人，无联系方式。2、2019年2月28日六盘水市钟山区建设路社区七十三居民委员会出具的证明一份，经居委会核实，现此人未居住在我辖区，同时无联系方式。3、家庭档案一份。4、(2018)黔0201民初2829号调取的被告梁桂波的人员基本信息一份。原告何光会对本院依职权调取的证据无异议。被告梁桂波未质证。对证据的分析及认定：被告梁桂波经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其自愿放弃证据的质证权利，本院对原告证据1、2、3、4、5、6，证人陈某证言，本院依职权调取的证据予以确认并作为认定本案案件事实的依据。通过以上对证据的分析及认定，本院认定事实如下：原告何光会与被告梁桂波经朋友介绍后自愿协商，口头约定由被告梁桂波出售位于钟山区住房一套给原告何光会，原告何光会按约定委托朋友陈某与被告梁桂波于2009年12月25日签订《房屋转让协议》，并代原告向被告交纳购房定金40000元。《房屋转让协议》约定：甲方（被告梁桂波）如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方（原告何光会），乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的30%向乙方支付违约金。逾期超过十日，视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。2010年1月4日，被告将涉案房屋钥匙、电卡、水卡交付给了原告，原告依约将第二笔款30000元同时交付被告，被告向原告出具30000元的收条，同时在场人陈骁也在该收条签名见证。协议签订后，原告按约履行了合同并入住涉案房屋。案外人邓敏于2018年4月20日向本院起诉，请求判令何光会搬离原告位于钟山区房屋。本院于2018年7月16日作出（2018）黔0201民初1873号民事判决，认定事实：原告邓梅于2017年6月21日与案外人何桂林签订《房产买卖合同》一份，约定案外人何桂林将其所有的位于六盘水市钟山区房屋一套出售给原告，房产交易价格为100000元。原告已按照合同约定将购房款100000元支付给案外人何桂林。2017年7月26日，原告取得位于钟山区房屋的不动产权证书。判决：被告何光会于本判决生效后三十日内搬离原告邓梅所有的位于钟山区房屋。何光会不服该判决，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院，该院于2018年10月25日作出（2018）黔02民终1821号民事判决，驳回上诉，维持原判。案涉房屋已由生效文书判决归案外人邓梅，现原告已经从该房屋搬离。原告遂诉至本院。本院认为，本案原、被告双方当事人经口头达成房屋买卖意向，双方签订了《房屋转让协议》，原告向被告支付定金40000元及房款30000元，但涉案房屋系案外人何桂林所有，原告何光会与被告梁桂波签订《房屋转让协议》，因被告梁桂波未提交证据证明其对该房屋享有合法物权，也不能提交证据证明该房屋的所有权人同意该买卖行为，故原、被告签订的《房屋转让协议》属无效合同，合同无效的过错责任在被告梁桂波一方。原告向被告支付定金40000元，双方已不具备买卖房屋的基础，被告收取原告的订金应予双倍返还，购房款30000元亦应返还。关于原告诉请的资金占用利息、违约金问题，首先，原告已收到并使用该案涉房屋，其次，该合同为无效合同，合同约定的权利义务均无效，原告主张按合同约定由被告支付资金占用利息、违约金，无事实及法律依据，可从原告起诉之日按年利率6%计算资金占用利息，以本金70000元为基数，2018年11月20日起至2019年10月19日，利息为3854.79元（70000元×0.06÷365天×335天）。2019年10月20日后的资金占用利息亦按上述基数及标准计算至被告支付完毕全部款项之日。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、九十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告何光会与被告梁桂波于2009年12月25日签订的《房屋转让协议》；二、被告梁桂波于本判决生效后十日内双倍返还原告何光会订金人民币80000元、购房款30000元及资金占用利息3854.79元（利息以本金70000元为基数，自2018年11月20日起至2019年10月19日），共计113854.79元。2019年10月20日后的资金占用利息亦按年利率6%，以本金70000元为基数计算至被告支付完毕全部款项之日。三、驳回原告何光会其他诉讼请求。如被告梁桂波未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4086元，由原告何光会负担1621.77元，由被告梁桂波负担2464.23，公告费900元由被告梁桂波负担（原告已预交，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告何光会可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内，向本院申请强制执行。审 判 长  冉景翔人民陪审员  肖艾群人民陪审员  刘绍元二〇一九年十月十九日书 记 员  谢扬江