北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初60523号原告：北京云静磊快捷酒店有限公司,住所地北京市海淀区清河西小路口87号院4号楼二、三层。法定代表人:刘建华，董事长。委托诉讼代理人：李群杰，北京在明律师事务所律师。被告：北京市海淀区鹍鹏农工商公司，住所地北京市海淀区西小路口88号院。法定代表人：明亮亮，总经理。委托诉讼代理人：胡斌，北京市元泓律师事务所律师。被告：解子迁，男，1981年10月13日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于雅男，北京市大安律师事务所律师。原告北京云静磊快捷酒店有限公司（以下简称云静磊公司）与被告北京市海淀区鹍鹏农工商公司（以下简称鹍鹏公司）、解子迁占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云静磊公司委托诉讼代理人李群杰、被告鹍鹏公司之委托诉讼代理人胡斌、被告解子迁及委托诉讼代理人于雅男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云静磊公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告赔偿我财产损失500万元；2.判令由二被告共同承担本案诉讼费用。事实与理由：我与王浩明于2012年10月30日签订《房屋租赁合同》，约定王浩明将位于北京市海淀区清河西小口路×层的房屋出租给我进行经营，承租期限从2011年8月9日至2019年4月30日。我在该处房屋依法办理了工商营业执照和税务登记证，并进行了实际经营，依法缴纳了各项税款。在2014年6月18日王浩明将该处房屋转让给解子迁，合同甲方由王浩明变更为解子迁，原租赁合同继续有效。由于中关村东升科技园二期项目有代征绿地32.26公顷，小营地区部分区域被纳入规划和搬迁范围，我承租的上述房屋在此范围内。二被告在未经我同意的情况下，私自于2017年2月17日签订《腾退补偿协议书》，约定鹍鹏公司支付给解子迁设备以及附属物补偿款791834.2元，一次性停产停业损失补偿2291400元，搬家补偿款38190元，提前搬家奖励费1069320元，其他补偿款20775元，共计4211519.2元。之后鹍鹏公司在我不知情的情况下私自将我公司工作人员拉出涉案房屋，并强制拆除了涉案房屋，将屋内物品全部砸坏。我是合法承租人，依法经营，应受法律保护，因租赁物列入东升科技园二期项目范围实施搬迁，也应当先补偿再搬迁，解子迁全部将房屋进行出租，并没有实际经营，无权私自与鲲鹏公司签订协议，更不应该将我正在进行经营的房屋非法强制拆除。故诉至法院。鹍鹏公司辩称，1、我公司作为被告的主体不适格，我公司签订合同相对方为解子迁，从2010年的王浩明，到2014年变更为解子迁。2017年我公司与解子迁签订腾退补偿协议，2017年4月11日与解子迁和次承租人发放通知，我公司没有侵权行为。2、没有看到云静磊公司的相关损失，腾退过程是平稳有序的，没有人员和财产损失。故我公司不同意云静磊公司的诉讼请求。解子迁辩称，1、我认为原告主体不适格，我与云静磊公司的代理人赵一兵签订的合同，并非为云静磊公司。2、我与鹍鹏公司合同中约定了的面积为1527.6平方米，租给赵一兵的面积为1000平米。云静磊公司依照我与鹍鹏公司的补偿协议主张，多余的面积与云静磊公司无关。同时我没有看到云静磊公司的损失，其提出的500万元没有依据。故我不同意云静磊公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2012年10月30日，王浩明（甲方）与赵一兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于北京市海淀区西小口路×号楼二层、三层，建筑面积1000平方米。租赁期限自2011年8月9日至2019年4月30日止，2011年8月9日至2011年11月19日为乙方的免租期，免租期间不计租金。租金的给付标准：该租赁物的租金按每日每建筑平方米计算。即第一年至第二年，每日每建筑平方米的租金为1.5元，即年租金为人民币547500元。2013年8月9日起，租金标准在上述租金基础上递增10%；从2015年8月9日起，租金标准在上一年度的租金基础上递增10%；从2017年8月9日起，租金标准在上一年度的租金基础上递增10%至合同期满。租金的给付时间：乙方应在本合同签订之日起5日内向甲方一次性支付第一期（满3个月）的房屋租金人民币136875元，及押金人民币100000元。甲乙双方约定，一年内租金按季度付款，以后的租金按半年结算，由乙方提前20日将下一期租金以现金或转账形式支付给甲方。2014年6月16日，鹍鹏公司、王浩明、解子迁签订主体变更协议。由解子迁承担鹍鹏公司与王浩明合同中王浩明的全部权利和责任。2014年6月18日，王浩明、解子迁与赵一兵签订补充协议，约定由于原甲方王浩明将北京市海淀区清河西小口路×号楼转让给解子迁，因此甲方变更成解子迁。原租赁合同继续生效。租赁合同期满后与解子迁续签租赁合同。在合同履行过程中，鹍鹏公司于2015年11月13日贴出公告，告知本案争议房屋在搬迁腾退范围内，要求各承租方与出租方洽商腾退事宜。腾退期限自2015年11月13日启动商户腾退工作，至2015年12月31日结束。后解子迁与赵一兵就房屋腾退问题进行协商。2015年12月15日，解子迁（甲方）与赵一兵（乙方）就房屋腾退签订《房屋腾退协议》，约定：1.甲、乙双方所签订的坐落于北京市海淀区西小口路×号楼二层三层1000平方米的房屋租赁合同，双方互不承担任何赔偿责任。2.甲方将退还乙方2015年12月30日至2016年4月19日的剩余租金250000元及押金100000元，共计350000元。双方同日签字确认《房屋腾退未达成一致协议》，写明双方对房屋腾退未能达成一致的协议内容：1.乙方要求赔偿停产停业损失和搬迁补助等860万元，对乙方提出的金额甲方不予认可。2.甲方愿给予乙方要求停产停业和搬迁补助等包括但不限于以上各项损失，共计30万元。但乙方必须无条件配合甲方腾退房屋的相关事宜至甲方顺利拿到房屋腾退补偿款。对甲方提出的金额乙方不予认可。后赵一兵未腾退房屋。赵一兵于2016年9月续交租金10万元。另查，2017年2月17日，解子迁（乙方）与鹍鹏公司（甲方）签订《腾退补偿协议书》，鉴于：1.甲、乙双方于2010年4月29日签订了《房屋租赁合同》，合同约定乙方承租位于北京市海淀区清河西小口路×号楼（以下简称租赁标的物），其中租赁标的物建筑面积为1465平方米，场地面积为301平方米。租赁期限自2010年5月1日至2019年4月30日。2.在合同履行过程中，该租赁标的物被列入东升科技园二期项目范围，现该《房屋租赁合同》已无法继续履行。现甲、乙双方在平等自愿、协商一致的基础上就租赁标的物腾退及解除《房屋租赁合同》的相关事宜达成如下协议：一、自本协议签订之日，解除甲、乙双方于2010年4月29日签订的《房屋租赁合同》。二、乙方应在2017年3月31日前将租赁有标的物全部腾空交予甲方。现经甲、乙双方确认，该租赁标的物的实测建筑面积为1527.6平方米。三、补偿款项的支付：（一）甲方同意向乙方支付以下补偿款项：1.设备及附属物补偿款：经北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司评估791834.2元；2.一次性停产停业损失补偿：补偿面积为1527.6平方米；补偿标准为1500元/平方米，共计2291400元；3.搬家补助费：补偿面积为1527.6平方米，补偿标准为25元/平方米，共计38190元；4.提前搬家奖励费：700元/平方米，补偿面积为1527.6平方米，共计1069320元；5.其他补偿：20775元。上述补偿款项共计4211519.2元。四、特殊情况说明。1、甲方只针对乙方协商腾退补偿事宜，所有因乙方内部经营、承包、对外出租房屋等所出现的各种问题及房屋拆除后的遗留问题均由乙方承担责任。2、乙方因内部各单位及出租户的腾退补偿及因此引起的法律纠纷和其他经济纠纷，包括法院受理的各种案件，均由乙方自行解决。协议签订后，鹍鹏公司已给付解子迁100万元，剩余款项未付。2017年8月4日，赵一兵经营使用的房屋被北京市海淀区鹍鹏农工商公司拆除。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.云静磊公司提供营业执照，证明赵一兵与解子迁签订合同后，涉案房屋实际由云静磊公司进行合法经营；《情况说明》，赵一兵为云静磊公司职员，云静磊公司授予赵一兵的职权，故其与王浩明、解子迁等人签订合同的行为系其代表公司的职务行为；营业场所证明以及照片，证明鹍鹏公司知情云静磊公司在实际经营；解子迁对于上述证据持有异议，不认可赵一兵身份，其仅是监事，合同义务主体是赵一兵本人。鹍鹏公司对于证明目的亦不认可。经本院向赵一兵核实，其认可该案由云静磊公司主张赔偿。本院确认上述证据的真实性及证明力。2.鹍鹏公司提供《北京市国土资源局关于海淀区中关村东升科技园二期土地一级开发项目授权有关问题的批复》等相关文件，证明其公司作为主体，对中关村东升科技园二期土地进行开发工作有合法依据。云静磊公司及解子迁均无异议。《北京市房屋腾退估价结果报告》，系北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对北京市海淀区清河西小口路×号楼1527.6平方米建筑面积评估报告，结果为2942157元；除房屋重置成新价外，被腾退人解子迁的设备及附属物补偿价为19852元、被腾退人（解子迁-快捷酒店）设备及附属物补偿价为606095元、被腾退人（解子迁-厚德康健药店）设备及附属物补偿价为50451元、被腾退人（解子迁-棋牌室）设备及附属物补偿价为32275元、被腾退人（解子迁-EMS快递）设备及附属物补偿价为83161元。云静磊公司持有异议，表示公司未参与整个评估过程，程序不合法，该评估报告仅为其经营酒店外观及内部情况照片四张，并不能真实反映其实际装饰装修投入成本。解子迁无异议。鹍鹏公司提供2015年、2016年、2017年多次在涉案房屋地点张贴搬迁腾退通知，证明尽到了提前通知的义务。解子迁无异议，表示作为承租人接收了通知。云静磊公司持有异议。解子迁提供中标的材料，证明云静磊公司知晓拆迁所有程序。云静磊公司认可真实性，系政府信息公开时取得的，但不代表其在现场。3.云静磊公司主张装修、物品设备附属物补偿计2627084元，二被告均持有异议；对此云静磊公司提供照片，证明在合同履行过程中对房屋进行装修，二被告不予认可。云静磊公司主张其经营场所面积为1060平方米，合同外有自建60平方米，云静磊公司亦持有异议；对此云静磊公司未提供证据证明。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。解子迁与鹍鹏公司签订租赁合同后，将其中的1000平方米房屋转租给赵一兵，双方签订了房屋租赁合同。合同签订后，租赁房屋由赵一兵所在的云静磊公司经营使用。诉讼中赵一兵及云静磊公司均认可赵一兵的行为是职务行为，相关诉讼权利由云静磊公司主张，故本院确认云静磊公司的主体资格。云静磊公司在合同履行期间，所租赁房屋被列为中关村东升科技园二期土地开发范围，故其作为实际经营人，应享受相应的腾退补偿利益。鹍鹏公司与其合同相对方解子迁签订腾退补偿协议，将解子迁租赁范围内的房屋及场地补偿利益给付解子迁，且在合同中约定所有因解子迁内部经营、承包、对外出租房屋等所出现的各种问题及房屋拆除后的遗留问题均由解子迁承担责任，故鹍鹏公司在协议到期后，在多次张贴通知限期承租人腾退的情况下，将解子迁承租范围内的房屋拆除的行为并无不当。解子迁在签订协议后，应当将属于云静磊公司的补偿款返还给云静磊公司。现云静磊公司起诉要求解子迁给付补偿款，有事实与法律依据，本院支持。因解子迁与云静磊公司就腾退补偿款未达成分割协议，鹍鹏公司在给付解子迁部分补偿款后，未再支付余款。故在本院确定云静磊公司应得的补偿利益后，鹍鹏公司可将上述款项直接支付给云静磊公司。具体到补偿款的数额，其中：1.设备及附属物补偿款：腾退前，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司已对包括云静磊公司经营范围内的设备及附属物进行评估，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司是项目开发方经过公开招投标程序确定的评估公司，云静磊公司未提供证据证明该公司在评估过程中的程序有不合法之处，故相关设备及附属物补偿款本院参照该评估结果予以考虑；云静磊公司主张装修、设备附属物补偿计2627084元，仅提供照片，未进一步提供充分证据，故本院对云静磊公司主张的数额不予支持；2.一次性停产停业损失、搬家补助费、提前搬家奖励费，因均按照面积计算，故有关云静磊公司的费用亦按照其租赁的1000平方米计算。云静磊公司称其有自建面积60平方米，未提供充分证据证明，故本院不予考虑。3.其他补偿由本院酌情判定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京市海淀区鹍鹏农工商公司支付北京云静磊快捷酒店有限公司设备及附属物补偿款606095元、一次性停产停业损失补偿1500000元、搬家补助费25000元、提前搬家奖励费700000元、其他补偿13599元，合计2844694元；二、驳回北京云静磊快捷酒店有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元（北京云静磊快捷酒店有限公司已预交23400元），由北京云静磊快捷酒店有限公司负担20592元，已交纳；由解子迁负担26208元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一九年十月三十日书 记 员  秦芳芳