重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初10590号 原告：何京蔓，女，1990年12月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。 被告：重庆兴乾置业有限公司，住所地重庆市渝北区中央公园北路288号金茂书院（F98-2）3幢2层11号商铺，统一社会信用代码91500000321649812M。 法定代表人：龙渊，董事长。 委托诉讼代理人：况小莉，公司员工。 原告何京蔓与被告重庆兴乾置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年7月1日公开开庭进行了审理。后本案经批准转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与人民陪审员杨德兰、吴国辉组成合议庭，共同负责对案件的处理，于2019年10月10日再次公开开庭进行了审理。原告何京蔓的委托诉讼代理人蒋宜均，被告重庆兴乾置业有限公司的委托诉讼代理人况小莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何京蔓的诉讼请求为：1、判令被告支付逾期交房违约金68877元（自2018年9月1日至2019年3月31日）；2、判决被告因违约产生的物业损失10630元；3、本案诉讼费用由被告承担。2019年5月30日，何京蔓增加两项诉讼请求为：1、判决被告继续履行2017年11月27日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决被告支付2018年9月1日至2019年3月31日期间逾期交房损失约7万元；2019年6月24日，何京蔓将诉讼请求确认为：1、判决被告继续履行2017年11月27日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告支付逾期交房违约金68877元（自2018年9月1日至2019年3月31日）；3、判决被告给付原告2018年9月1日至2019年3月31日期间，因房屋质量问题而不能入住该房屋的损失7万元；4、判决被告承担原告2018年9月1日至2019年3月31日期间，因屋面质量问题造成原告不能入住的物业费5315.1元；5、诉讼费、律师费由被告承担。2019年7月1日，何京蔓向本院提出申请，撤回其第一项“判决被告继续履行2017年11月27日双方签订的《重庆市商品房买卖合同》”的诉讼请求。事实及理由：2017年11月27日原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买位于重庆市渝北区房屋。房屋价格3279803元。合同对交房期限，逾期交房的违约责任、保修责任等进行了约定。现被告未按合同约定按期交房，致使原告遭受损失，原告遂起诉。 被告重庆兴乾置业有限公司辩称：原告诉求无事实和法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》、合同备案登记证明、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、交付通知书、房屋验收表、质量保证书、房屋装修安全巡查工作情况记录、相片等证据本院予以采信。 经审理查明：2017年11月27日，重庆兴乾置业有限公司作为甲方（卖方），何京蔓作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：商品房座落为重庆市渝北区。总成交金额3279803元。第七条交付及交付条件。属预售商品房的，甲方应当在2018年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条交房手续的办理。甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理。逾期超过90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条保修责任《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。 《合同补充协议》中第六条约定：在该房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的交房期限办理该房屋验收交接手续，在此情况下乙方不得拒绝接收房屋，甲方不构成延期交房，但甲方应在该房屋交付后按约定承担相应的责任：（1）房屋存在质量瑕疵（主体结构和地基基础不合格的除外）。 2017年11月27日，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。 2018年8月23日，重庆兴乾置业有限公司向何京蔓发出《交付通知书》，通知其于2018年8月30日接房。 2018年8月28日，重庆兴乾置业有限公司取得工程名称金茂书院（F99-2地块）本次备案：1-25#、S1、S2、车库的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 2018年9月2日，何京蔓与重庆兴乾置业有限公司形成《金茂国际生态新城房屋验收表》，验收项目：其他项目，验收情况：后花绿化分隔带位置不对，后花园有钢管；公区绿化。 2019年9月12日，重庆兴乾置业有限公司向何京蔓发出短信，内容为：你接房时反馈的问题后花园钢管已经处理完成，你可抽空过来复查。 2018年10月13日何京蔓的《业主报修单》报修内容为：顶楼，两个房间、屋顶均在漏水；入户花园门前柱子不稳固，较晃；采光井不应封闭，不采光，反映几次了。 2018年11月13日，重庆兴乾置业有限公司向何京蔓发出短信通知，你前期报修的问题已处理完毕。 2018年12月3日，何京蔓报修联排18-4屋顶还有2处漏水。重庆兴乾置业有限公司：已经安排工人了。2018年12月4日，何京蔓：18-4屋顶漏水整好了没有？重庆兴乾置业有限公司：昨天给你处理，需要下雨观察。 2019年3月9日，仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录内容为：今日下午社区接金茂墅·瑞宸18-4业主廖旭反应：说自己的房子早该接房，但房屋一直处于开发商维修状态并未达到交付条件房屋漏水情况严重。社区干部接到消息后立即陪同业主一起到房屋现场进行实地查看。经查看，发现该房屋外墙脚手架未拆除，现场工人还在对房屋进行施工维护，房屋屋顶瓦片破损较多，室内地面有一堆未清理的碎玻璃一处墙顶补漏后遗留的钢针未拆除。 2019年3月11日重庆市政府系统公开电子信箱交办单反映，内容为：关于业主需了解的关于验收标准及房屋交付条件的相关问题，我站工作人员已向投诉人进行解释说明，投诉人表示理解。目前，该房屋属于交付后的施工维修阶段，开发商因维修原因对投诉人生活确实产生了影响。建议开发商积极与投诉人友好协商，予以补偿。3月18日下午16：00我站工作人员会同开发商及业主本人就业主提出的问题进行现场核实，经查，现场情况如下：截止核查当日，业主房屋外墙支架未拆除，其原因是因为需整改坡屋面防水，对应部位确存因堵漏施工的钢针未进行拆除。屋面局部破损的瓦片室内仍未进行更换。上述问题，要求开发商在3月31日之前，全部整改完毕。 2019年3月31日，何京蔓办理了接房手续。并在《金茂国际生态新城零星接房手续办理流转单》上写明：因屋面质量不合格，业主于2018年9月提出意见，开发商于2019年3月31日施工整改完工。 另查明：《重庆市新建商品房质量保证书》上载明：保修项目屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限为5年，保修正常完成时限为1个月。 何京蔓另向本院举示了如下证据： 蒋世勇作为出租方，廖旭作为承租方的《房屋租赁协议》、收条6份、蒋世勇与重庆渝开发珊瑚置业有限公司的《重庆市商品房买卖合同》，拟证明何京蔓承租蒋世勇的房屋，月租金1万元。 重庆兴乾置业有限公司对上述证据的质证意见为：真实性无法确认，收条没有转账凭条进行佐证。 本院认为以上证据与本案无关，本院不予采信。 何京蔓向本院提出鉴定申请，要求对2018年9月1日至2019年3月31日重庆市渝北区房屋的租金标准予以鉴定。 本院依法委托重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司进行鉴定，该公司于2019年8月20日作出说明，称其于2019年8月16日完成现场查勘，并对案涉房屋所在楼盘及案涉房屋所在区域内中央公馆一期、公园大道、泰山7号楼盘的同类型房屋进行了市场调查，未找到任何租赁案例，市场条件有限，无法出具评估报告，退回司法评估委托书。 本院认为：何京蔓与重庆兴乾置业有限公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 重庆兴乾置业有限公司在合同约定的交付时间前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》且向何京蔓发出了接房通知书，故其向何京蔓交付的房屋已符合双方合同约定的交付条件，不存在逾期交房的违约行为，对何京蔓要求的逾期交房违约金本院不予支持。 对于何京蔓要求的整改期间的房屋租金损失，其于2018年9月2日接房时的提出的整改内容，重庆兴乾置业有限公司在2019年9月12日已回复整改完毕。故此期间段是合理的整改期间，产生的损失不应得到支持。 对于其从2019年10月13日开始反映的整改漏水问题，结合2019年3月9日仙桃街道和庆路社区筹备组房屋装修安全巡查工作记录内容和2019年3月11日重庆市政府系统公开电子信箱交办单的内容来看，漏水问题一直未得到处理。由于《重庆市新建商品房质量保证书》上约定的保修正常完成时限为1个月，现重庆兴乾置业有限公司维修期间超出了合理的期限，故应当对维修期间2018年10月13日至2019年3月31日期间的房屋租金损失进行赔偿。 由于评估机构无法对案涉房屋的租金作出鉴定结论，但考虑到何京蔓的损失确实存在，故本院酌情按2500元/月予以支持。 由于何京蔓未向本院举示其已缴纳物业服务费和律师费的证据，故本院对其此部分损失不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告重庆兴乾置业有限公司在本判决生效后立即支付原告何京蔓2018年10月13日至2019年3月31日的房屋租金损失14000元; 二、驳回原告何京蔓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1790元，由原告何京蔓负担895元，被告重庆兴乾置业有限公司负担895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  胡可萍 人民陪审员  吴国辉 人民陪审员  杨德兰 二〇一九年十月二十九日 法官 助理  郭蒙政 书 记 员  唐春燕