北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19448号原告（反诉被告）：北京星华蓝光置业有限公司，住所地北京市良乡地区太平庄东里42号楼3层312。法定代表人：寇元虎，执行董事。委托诉讼代理人：晋长明，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：喻小华，男，1974年5月1日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力浩，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京星华蓝光置业有限公司（以下简称星华蓝光公司）与被告（反诉原告）喻小华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星华蓝光公司的委托诉讼代理人晋长明、被告（反诉原告）喻小华的委托诉讼代理人苏义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星华蓝光公司向本院提出诉讼请求：1．喻小华向星华蓝光公司支付逾期应付款430000元；2．喻小华向星华蓝光公司支付违约金，自2018年12月31日起，按照逾期应付款万分之二计算至逾期应付款实际付清之日止；3．喻小华承担本案诉讼费用。诉讼过程中，星华蓝光公司变更诉讼请求为：1．喻小华向星华蓝光公司支付应付款860000元；2．喻小华向星华蓝光公司支付违约金，自2018年7月1日开始以430000元为基数，每日万分之二至实际支付之日止；自2018年12月31日起以430000元为基数，按每日万分之二至实际支付至日止。事实和理由：2016年10月27日，喻小华与星华蓝光公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市房山区西潞街道良乡组团×街区×地块×中心项目商业综合楼×层×号房屋，房屋总价款2155746元。其中，合同第8条约定，“（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同……出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款的同日向出卖人支付违约金。”2017年8月27日，双方签订了《关于变更付款方式的补充协议》并约定，将原银行按揭付款方式变更为分期付款，购房合同其余条款内容不变：首付1185746元，签订合同当日支付；第二期110000元，于2017年12月30日前支付；第三期430000元，于2018年6月30日前支付；第四期430000元，于2018年12月30日前支付。合同签订后，喻小华支付了部分价款，但仍有逾期应付款尚未支付完毕。故提起诉讼。喻小华辩称，不同意星华蓝光公司的诉讼请求，主要理由是我购买涉案房屋是为了居住，但是2017年3月26日北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强商业办公令公告第112号第7条规定，商业银行暂停对个人购买商办类住房的贷款，无法贷款，我无力承担后期的房款。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23条规定、合同法解释二的第26条规定，请求法院解除合同。喻小华向本院提出反诉请求：1．判令解除喻小华与星华蓝光公司之间的《北京市商品房预售合同》及关于变更付款方式的补充协议；2．判令星华蓝光公司返还喻小华购房款1360000元及利息（以1360000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年10月27日计算至实际付清之日）；3．判令星华蓝光公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月27日，喻小华与星华蓝光公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买位于北京市房山区西潞街道良乡组团06街区06-17-10地块潞港商业中心项目商业综合楼1层06号房屋，房屋总价款2155746元。在合同履行过程中，因为商业贷款无法办理，导致合同无法继续履行。现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三之规定，喻小华请求法院判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》，并要求星华蓝光公司返还喻小华已支付的购房款。星华蓝光公司针对喻小华的反诉请求辩称，喻小华的反诉请求不能成立。喻小华认为是合同履行过程中无法办理商业贷款可以解除的依据是情势变更原则，但在政策变动之后，双方又签订了补充协议，对于付款方式由原来的按揭贷款方式变成了分期付款方式，星华蓝光公司是依据双方签订的分期付款协议要求喻小华承担逾期付款的违约责任，所以喻小华主张的所谓情势变更原则，本案不予适用。请求驳回喻小华的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月27日，星华蓝光公司（出卖人）与喻小华（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定星华蓝光公司将位于房山区西潞街道良乡组团×街区×地块商业综合楼×层×出售给喻小华，该商品房的规划用途为商业，预测建筑面积55．01平方米，其中，套内建筑面积50．59平方米，按照套内建筑面积计算，单价每平方米42612．1元，总价款2155746元。具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十条关于逾期付款责任约定：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在三十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人未解除合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。买受人有本项约定之违约情形但出卖人未解除合同即由买受人支付违约金后继续履行的，买受人再次出现违约付款情形，无论逾期时间长短，出卖人均有权按照本项约定追究买受人的违约责任。出卖人应当于2017年9月28日前向买受人交付该商品房。预售合同附件五对付款方式及期限的约定为：买受人于签订合同当日首付1085746元，余款1070000元以贷款方式付清；买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序及需要提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行按揭贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起30日内补齐全额房款或首付款。到期未补足的，买受人按合同第十条规定承担逾期付款的违约责任。预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。喻小华于2016年9月17日交纳房款50000元、于2016年10月27日交纳房款1035746元，并向银行提交了贷款申请资料。2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。喻小华与星华蓝光公司均认可，受该政策影响，喻小华的贷款申请未获批准。2017年8月27日，星华蓝光公司与喻小华签订《关于变更付款方式的补充协议》，约定双方同意并确认，将合同附件五第3条第（1）款发约定的银行按揭付款变更为：买受人于签订合同当日付第一期房款1185746元；第二期房款110000元于2017年12月30日前付清；第三期房款430000元于2018年6月30日前付清；第四期房款430000元于2018年12月30日前付清，同时无须出卖人提供任何协助手续。除上述附件五第3条第（1）款变更外，合同其余条款内容不变，对买卖双方具有约束力。当日，喻小华向星华蓝光公司交纳房款100000元。2018年4月11日，喻小华向星华蓝光公司交纳房款110000元。此后，喻小华未交纳剩余房款。经双方确认，喻小华已接收涉案房屋。本院认为，喻小华与星华蓝光公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。喻小华与星华蓝光公司通过协商一致的方式签订《关于变更付款方式的补充协议》，该补充协议亦对双方具有法律约束力。喻小华虽称签订该补充协议并非其真实意思表示，但未提交证据予以证明，本院对此不予采信。本案中，喻小华以商业银行不能贷款无力支付剩余购房款为由要求解除预售合同，星华蓝光公司不同意解除，要求继续履行预售合同。本案首先需要判断喻小华是否享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”但在本案中，双方已经通过变更付款方式将银行按揭付款变更为分期付款，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的情形。政策变更虽然可能对喻小华办理按揭贷款有影响，但在双方变更付款方式的情况下，批贷问题并非不能预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不适用情势变更原则。喻小华未履行主要合同义务，为违约一方，不享有合同法第九十四条的法定解除权。鉴于星华蓝光公司不同意解除预售合同，且喻小华不具备法定或约定的合同解除权，故对于喻小华要求解除双方之间的预售合同，进而要求星华蓝光公司返还购房款、支付购房款利息的反诉请求，本院不予支持。喻小华作为购房人，支付房价款为其主要的合同义务。喻小华应当按照预售合同及《关于变更付款方式的补充协议》的约定支付房价款。根据查明的事实，喻小华未在约定的期限内支付第三期、第四期的款项，应当根据预售合同第十条的约定支付逾期付款违约金。违约金的具体数额，本院根据逾期款项、逾期时间分段予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、喻小华于本判决生效之日起十日内支付北京星华蓝光置业有限公司购房款860000元。二、喻小华于本判决生效之日起十日内按每日万分之二的标准向北京星华蓝光置业有限公司给付逾期付款违约金（以430000元为基数，自2018年7月1日计算至实际支付之日止；以430000元为基数，自2018年12月31日起计算至实际支付之日止）。三、驳回喻小华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6200元，由喻小华负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费12023元，由喻小华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇一九年十月十一日书记员  李长凤