北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13794号原告：北京市安得物业管理中心，住所地北京市西城区木樨地北里甲11号。法定代表人：康春昕，董事长。委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。被告：北京文承教育咨询有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇北街家园五区2号楼4层5单元4101。法定代表人：于静，总经理。委托诉讼代理人：刘秀知，北京市铭达律师事务所律师。第三人：北京市昌平区智泉学校，住所地北京市昌平区北七家镇东三旗村506号。法定代表人：秦继杰，校长。原告北京市安得物业管理中心（以下简称安得物业中心）与被告北京文承教育咨询有限公司（以下简称文承公司）、第三人北京市昌平区智泉学校（以下简称智泉学校）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安得物业中心委托诉讼代理人游志雄、被告文承公司委托诉讼代理人刘秀知、第三人智泉学校法定代表人秦继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安得物业中心向本院提出诉讼请求：1．判决解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2．判决被告将位于北京市昌平区×号的房屋、院落腾空，交还原告；3．判决被告自2018年11月11日起至腾退、交还租赁标的物之日止,按241．5万元每年的标准,给付原告租金(暂计10万元);4．判决被告给付原告违约金60万元;5．诉讼费用由被告承担。事实与理由:原、被告于2018年5月11日签订《房屋租赁协议》,约定原告将位于北京市昌平区×号的房屋、院落出租给被告作为办公用房;租货期限自2018年5月11日起至2024年5月10日止;第一年租金为230万元,以后每年递增5%;年租金中50%列为租金、50%列为物业管理费;租金每半年结算一次,先付款后使用;被告应在签约之日一次性交纳保证金60万元,如被告违反本协议的任何条款,且经原告书面通知后仍未予以纠正,原告有权扣除乙方保证金；水电费、供暖费、燃气费由被告承担;供暖费依据北京市供暖收费标准,每年供暖之前一个月收取;合同第八条第二款第三项约定:被告不得以任何方式将承租的房屋及附属设施设备转租、转借,否则,原告有权终止协议,收回房屋并对被告处以年租金双倍的违约金;合同第九条第二款第二项约定:被告逾期付款,应当按逾期付款金额的日千分之五承担违约责任;合同第九条第二款第四项约定:被告擅自转租、转借或者不按合同约定用途使用出租房屋,原告有权终止本合同,被告应在3日内搬出。2018年11月,原告发现被告与第三人北京市智泉学校于2018年6月15日签订《租赁协议》,约定:被告将位于北京市昌平×号的房屋、院落转租给第三人;租赁期限自2018年7月1日起至2024年6月30日止;用途为办学、培训或者办公。此间,原告还发现被告另有招租行为。为此,原告委托北京市逸峰律师事务所于2018年11月制发律师函,要求解除租赁合同、被告限期腾退租赁标的物。自2018年11月11日起,被告未再交付租金。为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求依法裁判。被告文承公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告认为原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示,且被告一直积极完全地履行双方的协议条款,未实施任何违约至《房屋租赁协议》解除之行为,故被告不同意解除,并希望原告能按约定履行双方的协议条款。原告以窃取的方式取得被告与第三人之间的协议,提供法庭用于证明被告违约转租第三人北京市昌平区智泉学校的《租赁协议》作为证据本身,不具有合法取得的证据来源的合法性。被告已经向法庭提供了被告与第三人系因教委备案需要校址材料而并未实施发生转租的事实,且提供为什么签订《租赁协议》及《解除(租赁协议)之说明》在案作证双方并未真正发生转租关系。因原告主张被告将从原告处租赁来的×号院落房屋转租给了第三人北京市昌平区智泉学校,而以此要求解除原告与被告的房屋租赁合同,庭审中被告也向法庭出示被告与第三方的《合作经营协议》以此来证明被告与第三人为合作办学关系,并非转租关系,第三人也向法庭示明被告与第三人并未发生真实的转租行为,双方只是在×号合作办学而已,并未发生事实上的转租关系。故被告认为,原告以被告将租赁来的×号转租给了第三人而要求解除与被告之间的《房屋租赁协议》的理由不成立。被告要求原告继续履行原被告双方签订的《房屋租赁协议》,恳请法庭驳回原告的诉讼请求。第三人智泉学校称，我们与被告公司是合作关系，不同意解除合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，安得物业中心（甲方）与文承公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：乙方租赁甲方合法管理的北京市昌平区×号房屋，共计6426．20平方米，乙方承租以上房屋作为本单位办公用房；租赁期限自2018年5月11日起至2024年5月10日止；乙方所租房屋第一年租金230万元，以后每年递增5%，直至本协议期满；年租金中50%为房屋租金，50%为物业管理费，甲方在收费开具发票时应分项列出；乙方应在本协议签订之日向甲方交纳保证金60万元；如乙方违反本协议的任何条款，且经甲方书面通知后仍未予以纠正，则甲方有权扣除乙方保证金；甲方扣除保证金后，乙方应在接到甲方发出的书面通知后三日内将保证金补足，否则视为乙方违约，甲方有权终止本协议；乙方不得以任何方式将承租的房屋及附属设施设备转租、转借，否则甲方有权终止协议，收回房屋并对乙方处以年租金双倍的违约金。双方在该合同内还约定了其他内容。该合同签订后，安得物业中心依约交付了场地；文承公司支付了2018年5月11日至2018年11月10日期间租金及保证金共计175万元并入住。2018年11月15日，北京市逸峰律师事务所受安得物业中心委托以邮件形式向文承公司发出律师函，载明“近日，安得物业中心获悉贵公司于2018年6月15日与智泉学校签订《租赁协议》，转租前述租赁物。鉴于贵单位存在违约转租行为，本所受托函告贵公司：安得物业中心决定单方解除、终止其与贵公司签订的上述租赁合同、无偿收回租赁标的物；前述租赁合同自贵公司收到本函件之日解除”。2018年11月17日，该邮件被签收。庭审中，安得物业中心提交文承公司与智泉学校签订的《租赁协议》，用以证明文承公司将涉案场地进行了转租。文承公司对该证据真实性认可，但证明目的不予认可。文承公司称其与智泉学校系合作办学关系，文承公司以场地入股，智泉学校以办学资质入股，双方共同办学；签订《租赁协议》系用以应对教育部门就智泉学校迁址备案所需，并非真实的租赁合同关系。智泉学校对文承公司的质证意见予以认可。庭审中，文承公司提交其与智泉学校签订的《合作经营协议书》和解除《租赁协议》之说明，用以证明其与智泉学校系合作办学关系，因教委需要备案才签订租赁协议，但双方已经签订解约说明，其与智泉学校之间不存在租赁关系。安得物业中心对前述证据真实性不予认可，并称文承公司与智泉学校有利害关系，不排除为了应对本案诉讼而签署前述文件。智泉学校对前述证据予以认可。另查，智泉学校登记的住所地为北京市昌平区北七家镇东三旗村506号。经询问，智泉学校称该住所地已被拆迁，需要新的校址，故与文承公司合作办学，为办理校址迁移手续，其与文承公司签订《租赁协议》；截止目前，智泉学校校址尚未办理迁移手续；智泉学校现实际在涉案场地办学。经询问，文承公司与智泉学校称其分别以各自名义对外招生，各自招收的学生各自收费，并交到各自账户上，现因学校处于亏损状态，双方未实现利润分配。另查，×号院内的七层楼房（建筑面积5946．8平方米）和二层楼房（建筑面积479．4平方米）面积共计6426．20平方米，登记的所有权人为国家发展和改革委员会宏观经济研究院；×号院所在地块的土地性质为国有划拨的科教用地，登记的土地使用权人为国家发展和改革委员会宏观经济研究院。国家发展和改革委员会宏观经济研究院向我院出具情况说明，称其授权安得物业中心经营、管理前述土地和房屋，安得物业中心有权对外出租，有权以自身名义通过诉讼等法律途径解决相关争议，该单位不会重复主张权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护。安得物业中心（甲方）与文承公司（乙方）签订《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。文承公司在合同履行期间将承租的房屋转租给智泉学校，违反了合同约定，安得物业中心依照合同约定有权解除合同。安得物业中心以律师函的形式通知文承公司解除合同事宜，文承公司于2018年11月17日收到该通知，故本院确认安得物业中心与文承公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月17日解除。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。文承公司违反合同约定将涉案场地进行转租，违反了合同义务，应该承担违约责任。鉴于安得物业中心并未提交证据证明文承公司转租行为给其造成损失的数额，且文承公司并不认可其存在违约行为，且认为安得物业中心主张的违约金过高请求法院予以调整，故本院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定文承公司支付安得物业中心违约金的数额。文承公司辩称其与智泉学校系合作关系，并非转租关系，但其现有证据无法证明其答辩意见，故对其答辩意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告北京市安得物业管理中心与被告北京文承教育咨询有限公司于2018年5月11日签订的《房屋租赁协议》已于2018年11月17日解除；二、被告北京文承教育咨询有限公司于本判决生效之日起一个月内将位于北京市昌平区×号院内共计6426．20平方米的房屋腾退给原告北京市安得物业管理中心；三、被告北京文承教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京市安得物业管理中心自2018年11月11日起至2019年5月10日止的租金及房屋使用费1150000元；并按照每年2415000元的标准，支付原告北京市安得物业管理中心自2019年5月11日起至本判决第二项所载房屋实际腾退之日止的房屋使用费；四、被告北京文承教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京市安得物业管理中心违约金150000元；五、驳回原告北京市安得物业管理中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12815元，由被告北京文承教育咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇一九年十月二十八日书记员 刘金帅