贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初1017号原告：李谈，男，汉族，1992年10月13日生，住所地四川省古蔺县。委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201711903218。被告：孔梅，女，汉族，1981年1月24日生，住所地贵州省贵阳市南明区。被告：贵阳荣城房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路190号中兴世家叠翠轩E栋21号。法定代表人：郎学敏，该公司执行董事兼总经理。原告李谈诉被告孔梅、贵阳荣城房地产经纪有限公司（以下简称荣城公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王义奇到庭参加诉讼，被告孔梅、荣城公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李谈向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年8月14日签订的买卖合同；2、判令被告返还原告购房款人民币317844元及双倍返还定金合计人民币10万元；3、判令被告支付原告违约金人民币248000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告确认若定金和违约金仅能择一主张，选择要求被告承担违约责任。事实及理由：原告与被告孔梅于2018年8月14日签订房屋买卖合同，合同约定孔梅将位于贵阳市观山湖区贵阳世纪城x组团x号楼x单元xx层x号房出卖给原告。双方约定房屋成交价为124万元，分两次支付，首款为60万元，原告先帮被告垫付农业银行的贷款尾款30余万元，在房屋过户当天再支付被告30万元左右，剩余64万元房款待房屋过户完毕原告拿到产权证后，原告将该房屋作为抵押物与银行签订抵押合同，银行将资金划到资金监管中心，再由资金监管中心一次性支付给被告。合同签订后，原告按照合同约定向荣城公司支付了定金5万元，同时替被告孔梅偿还了银行贷款317844元，但在办理过户过程中，原告得知被告孔梅的房屋有查封，不能办理过户。根据二被告于2018年7月25日签订的房屋快销委托合同显示，被告孔梅出售的房屋应为无争议、未被判决及裁定限制出售的房屋。被告荣城公司知晓有查封的房屋不能出售，但其未尽到审慎核实义务，应对原告与被告孔梅的合同约定金额承担连带责任。二被告的行为已严重侵犯原告的权益，现依法提起诉讼，望判如所请。被告孔梅、荣城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，被告孔梅（甲方、委托方）与被告荣城公司（乙方、受托方）签订一份《房屋快销委托合同》，约定甲方委托乙方独家代理出售其所有的房屋，乙方同意为甲方提供居间服务，房产坐落于观山湖区贵阳世纪城x组团x号楼x单元xx层x号；甲方同意上述房产委托出售价1359600元，出售价格包括车库；委托期限自2018年7月26日起至2018年8月26日止；甲方保证上述房屋权属清晰，无争议，未被判决、裁定限制出售，不在建设拆迁范围内，已取得其他共有人书面同意出售；若发生与甲方有关的产权或债权债务纠纷，由甲方负责处理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。2018年8月14日，被告孔梅（卖方、甲方）与原告李谈（买方、乙方）在被告荣城公司第一分公司（中介方）居间下签订一份《买卖合同》，约定甲方将其房屋出售给乙方，主要内容有：1、房屋坐落于观山湖区贵阳市世纪城x组团x号楼x单元xx层x号，房屋总价款124万元（含地下车位Ｃ023号），建筑面积135.96平方米，该房目前有农业银行抵押，乙方已充分了解并自愿买受该房；2、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他有关该房的债权债务情况，保证该房在转让后不受他人合法追索；3、为保证交易安全，乙方所付定金5万元保管到中介方，甲方将有关证件移交到中介方作为乙方交付定金的平等保证，同时方便中介方前期查档、税费审理等工作；4、乙方房款支付为商业贷款，首付款为60万元，其中首付款30万元为甲方垫支农业尾款，于还款之日一次性支付给甲方；剩余首付款30万元成功过户当天一次性支付给甲方；剩余尾款64万元整待乙方过户完毕，乙方拿到新证做完抵押后，由银行划到资金监管中心，再由资金监管一次性支付给甲方；5、乙方承担中介服务费37000元，此费用必须于办理过户当日交于中介方；6、在约定的过户时限内，甲乙双方必须根据要求提供符合办理程序所需的一切手续，除不可抗力因素外双方不得延误；若乙方违约，则定金自动作为中介服务费及另一方的赔偿，若甲方违约，则必须返还双倍定金给乙方；7、若甲乙双方有任何一方违约，除按上述条款进行处理外，违约方必须按该房成交价格的百分之二十另行赔付守约方；8、过户时间为乙方银行贷款审批通过，甲方银行抵押注销后三个工作日内过户，如因乙方不可抗力的因素导致贷款审批未通过，则甲、乙双方互不承担违约责任；9、甲方所售房屋保证无民间借贷，没有其他担保，没有产权纠纷，甲方不得与乙方以外的第三方签订该房屋的买卖合同、赠予合同，如发生上述产权纠纷责任由甲方承担。上述合同签订当日，原告向荣城公司交纳了购房定金5万元，荣城公司向其出具了收款收据，收据载明项目为售房代管金。2018年8月29日，原告代被告孔梅归还了案涉房屋农业银行贵阳白云支行的抵押贷款本息余额计317,843.1元，农业银行贵阳白云支行出具了《结清证明》确认案涉房屋贷款已结清。后在办理过户手续时，发现案涉房屋在2017年10月31日即已被贵阳市乌当区人民法院以（2017）黔0112执543号裁定查封，于2018年7月20日被贵阳市白云区人民法院轮候查封，于2018年8月21日被贵阳市云岩区人民法院轮候查封，于2018年9月12日被贵阳市南明区人民法院轮候查封。此外，除2009年在农行贵阳白云支行办理了按揭贷款抵押外，案涉房屋另于2012年7月13日办理抵押登记、抵押权人贵阳市乌当区农村信用合作联社野鸭信用社，于2017年1月10日又办理抵押登记、抵押权人马云霞。因上述原因不能办理产权过户，原告于2019年2月13日向本院提起诉讼并提出如前诉请。庭审中原告确认荣城公司已将收取的5万元定金退还。上述事实，有当事人陈述、当事人身份信息、《房屋快销委托合同》、《买卖合同》、收款收据、付款凭证、结清证明、贵阳市住房情况查询记录、贵阳市住房查封情况查询记录、贵阳市住房抵押情况查询记录等证据在卷佐证、可以认定。本院认为，本案中原被告双方签订的《买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。原告已依约履行付款义务，被告孔梅却在签订合同前隐瞒了案涉房屋已存在的多起抵押、查封情形，导致原告为其垫资归还了银行按揭贷款，此后被告孔梅亦不能按照约定将案涉房屋过户至原告名下，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。此外，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告返还已付购房款的诉请，本院予以支持，经核算原告提供的付款凭证，原告实际付款金额为317,843.1元，本院以此予以确认。被告的行为构成违约，根据合同约定，原告有权要求其承担违约责任，但双方签订的《买卖合同》同时约定了定金罚则及违约金条款，原告亦同时提出了双倍返还定金及承担违约金的诉请，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，定金罚则及违约金条款原告应择一主张，诉讼过程中原告确认选择适用违约金条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告主张的违约金248,000元符合约定，本院予以支持。被告经传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉权，由此导致的不利后果，应自行承担。原告要求被告荣城公司与被告孔梅承担连带责任，因荣城公司与原告与被告孔梅之间系居间合同关系，并非买卖合同的任一方当事人，在荣城公司已促成双方签订《买卖合同》的情况下，原告要求荣城公司与被告孔梅承担连带责任无法律依据，本院不予支持。但荣城公司作为专业的中介机构，应当在居间过程中尽到审慎、忠实义务，向原告提供案涉房屋的真实情况，而在2018年7月25日荣城公司与被告孔梅签订的委托合同、2018年8月14日原告与孔梅及荣城公司第一分公司签订的《买卖合同》中均明确约定孔梅应保证案涉房屋无权利瑕疵，同时《买卖合同》中约定孔梅应将有关证件移交荣城公司便于其前期查档，《买卖合同》中却仅载明了案涉房屋存在农业银行抵押，对已存在的查封、其他抵押等情形均未载明，直至2018年8月29日原告实际代孔梅垫付了案涉房屋银行按揭贷款余额，此过程中荣城公司均未告知原告案涉房屋已存在的查封、抵押等情形，则荣城公司事实上未尽到审慎、忠实义务，向原告提供了虚假的房屋权属信息，导致原告损失扩大，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，被告荣城公司应向原告承担一定损害赔偿责任，根据荣城公司的过错程度，本院酌情确认其应当在被告孔梅应返还原告的购房款317,843.1元范围内，向原告承担30%的补充赔偿责任，即以317,843.1元×30%=95,353元为限对原告未获返还部分承担30%的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关审计登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告李谈、被告孔梅与贵阳荣城房地产经纪有限公司第一分公司于2018年8月14日签订的《买卖合同》；二、被告孔梅于本判决生效之日起十日内返还原告李谈购房款317,843.1元，对被告孔梅未能实际返还部分，被告贵阳荣城房地产经纪有限公司以95,353元为限向原告李谈承担30%的赔偿责任；三、被告孔梅于本判决生效之日起十日内支付原告李谈违约金248,000元；四、驳回原告李谈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,668元，由被告孔梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长 张 铮人民陪审员 杨 洋人民陪审员 黄顺林二〇一九年十月八日书 记 员 王 林