北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初13864号原告（执行案外人）：崔禹胤（曾用名崔飞），男，1982年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区弘善家园×号楼×室。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京松和电脑有限公司，住所地北京市大兴区工业开发区科苑路×号。法定代表人：王安平，总经理。委托诉讼代理人：许大为，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张赵，北京市中闻律师事务所律师。被告（被执行人）：马海涛，男，1961年9月18日出生，汉族，住北京市东城区。原告崔禹胤与被告北京松和电脑有限公司（以下简称松和公司）、被告马海涛案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔禹胤及其委托诉讼代理人王璐，被告松和公司的委托诉讼代理人许大为、张赵到庭参加诉讼。被告马海涛经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔禹胤向本院提出诉讼请求：1．请求判令不予执行北京市朝阳区弘善家园×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）；2．诉讼费用由松和公司、马海涛承担。事实和理由：2012年2月18日，崔禹胤与马海涛在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间之下，就涉案房屋签订房屋买卖合同，房屋价款为1088000元。合同签订后，崔禹胤依约于2012年2月20日向马海涛支付300000元；于2012年7月12日向马海涛支付600000元；剩余的188000元因约定的支付条件尚未成就，故尚未支付，但崔禹胤同意根据法院要求交付执行。2012年，房屋竣工实际交付时，崔禹胤家人便已实际入住，此后物业费、电费、水费等费用均由崔禹胤家人交纳，因房屋质量较差，崔禹胤还重新接了入户电。综上所述，崔禹胤符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条的有关条件，请求法院支持崔禹胤的诉讼请求。松和公司辩称,不同意崔禹胤的诉讼请求。一、崔禹胤与马海涛就涉案房屋签订的买卖合同无效。（一）涉案房屋为拆迁安置房，同时因客观原因无法取得所有权，房屋买卖合同因标的违法性不能生效。（二）崔禹胤与马海涛之间存在恶意串通，损害第三人利益，买卖合同应被认定为无效。崔禹胤并未出示其在签订合同时是否具有购房资格的相关证明，存在恶意，且其亦未对涉案房屋的产权真实性进行核实确认，严重违背交易惯例，且交易价格明显偏低，真实性存疑。二、崔禹胤提供的证据不能证明其“合法占有使用”涉案房屋。崔禹胤未提供任何有公示效力的证据证明其合法占有使用涉案房屋，而其提供的证据均存在证明力不足的问题。三、崔禹胤对房屋未能办理过户登记存在明显过错，其对订立合同时涉案房屋未取得产权登记是明知的，且其未采取任何维护期权益的措施，亦未办理预告登记、备案等具备公示效力的法律行为。四、其诉求事实基础与《执行异议复议规定》第28条立法目的并不相符。综上所述，请求法院驳回崔禹胤的诉讼请求。马海涛未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明，松和公司与北京孚诺雅文化传媒有限公司（以下简称孚诺雅公司）、马海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月21日作出（2017）京0115民初1678号民事调解书，内容为：一、孚诺雅公司给付松和公司房屋租金5600000元（于2017年3月15日前给付900000元，余款4700000元于2017年4月30日前付清）；二、如果孚诺雅公司未按上述任意期限支付租金，则孚诺雅公司与松和公司于2014年12月30日签订的房屋租赁合同于上述任意期限到期后第二日解除，孚诺雅公司应于房屋租赁合同解除之日将位于北京市大兴区工业开发区科苑路19号的房屋腾空返还给松和公司并支付实际占用期间的租金及占有使用费；如果孚诺雅公司未按期腾空返还租赁房屋，则租赁房屋内物品均归松和公司所有；孚诺雅公司未支付给松和公司的违约金与孚诺雅公司进行的装修价款相互折抵，双方互不进行补偿；三、马海涛对上述债务承担连带责任；四、案件受理费25500元，由孚诺雅公司、马海涛负担。调解书生效后，孚诺雅公司、马海涛未如期履行调解书确定的义务，松和公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年8月1日查封涉案房屋。崔禹胤就涉案房屋提出案外人异议，本院于2019年5月8日作出（2019）京0115执异21号执行裁定书，裁定驳回崔禹胤的异议请求。崔禹胤不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。2012年2月18日，马海涛与崔飞签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定马海涛将涉案房屋出卖给崔飞，成交价格为1088000元；崔飞于2012年2月20日将首付款300000元（含定金20000元）支付给马海涛，第二部分首付款600000元于交钥匙当天支付给马海涛，剩余188000元于过户当天支付给马海涛。2012年2月20日，崔飞通过其工行账户向关慧珍工行账户内转账280000元，以现金方式向马海涛支付20000元，马海涛于当日出具收款证明；2012年7月12日，崔飞通过其农行账户向马海涛农行账户转账600000元，马海涛于当日出具收款证明。2012年2月18日，马海涛、崔飞与链家公司签订《居间服务合同》，约定崔飞向链家公司支付居间代理费23936元。同时，北京中融信投资担保有限公司（以下简称中融信公司）向崔飞收取保障服务费5440元。当日，崔飞账户内转出29376元，数额与上述两笔费用之和一致。其中，链家公司出具居间代理费发票的时间与中融信公司出具保障服务费发票的时间均为2018年7月17日，庭审中，松和公司对上述两笔费用的真实性存疑，但结合崔禹胤的转账记录及《居间服务合同》的约定，本院对上述两笔费用的真实性予以认定。2012年6月20日，涉案房屋验收合格。2012年7月10日，北京正阳恒瑞置业公司与马海涛就涉案房屋签订《弘善家园房屋结算协议》。同日，北京开兴义物业管理有限责任公司（以下简称开兴义公司）与马海涛就涉案房屋分别签订《前期物业服务合同》、《消防安全责任书》、《燃气安全责任书》等文件。上述文件目前均由崔禹胤持有。2014年8月29日，崔飞向开兴义公司交纳2014年8月1日至2015年7月31日涉案房屋的物业费、生活垃圾外运费、楼道照明费共计1133．17元。2016年12月17日，崔禹胤向开兴义公司交纳2016年8月1日至2017年7月31日的物业费、生活垃圾外运费、楼道照明费共计1133．17元。另查，2015年6月3日，崔飞更名为崔禹胤。再查，2019年10月12日，崔禹胤将剩余房款188000元交付本院执行。本院认为，根据民事诉讼法的规定，马海涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，马海涛与崔禹胤签订书面买卖合同的时间为2012年2月18日，早于本院查封涉案房屋的时间2017年8月1日，且结合买卖合同的内容及后续履行情况，该买卖合同系双方真实意思表示，故本院认定崔禹胤在法院查封前已签订合法有效的书面合同。第二，结合入住文件的持有情况及物业费等费用的交纳时间、主体等相关情况，本院认定，崔禹胤已在查封之前合法占有涉案房屋。第三，崔禹胤的两次转款时间与买卖合同约定的付款时间及涉案房屋具备入住条件的时间相吻合，且金额亦与合同约定一致，故本院认定崔禹胤已按照合同约定给付了购房款900000元；且崔禹胤已按照法院要求将剩余房款188000元交付执行，亦满足案款给付的相关要求；第四，合同签订时涉案房屋不具备办理过户登记，法院查封亦使崔禹胤无法办理过户登记，故未办理过户登记并非崔禹胤自身原因。综上所述，崔禹胤对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，故对其停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：停止对北京市朝阳区弘善家园×号楼×室房屋的执行。案件受理费70元，由马海涛承担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 程 立人民陪审员 耿 剑人民陪审员 段金光二〇一九年十月二十九日书 记 员 白 静