河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终2843号上诉人（原审被告）：焦作大商超市发展有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区塔南路新安街2号。法定代表人：王晓萍，经理。委托诉讼代理人：刘亚平，河南千盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐春莉，河南千盈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：河南中海房地产开发有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区塔南路摩登街1号。法定代表人：范宝堂，董事长。委托诉讼代理人闫全喜，金研律师事务所律师。委托诉讼代理人孙旭，金研律师事务所律师。上诉人焦作大商超市发展有限公司（以下简称焦作大商超市）因与被上诉人河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院于2019年7月15日作出的（2019）豫0811民初253号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。焦作大商超市的委托诉讼代理人刘亚平、徐春莉和中海公司的委托诉讼代理人闫全喜、孙旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。焦作大商超市上诉请求：1、请求撤销河南省焦作市山阳区人民法院（2019）豫0811民初253号民事判决书，改判驳回河南中海房地产开发有限公司的诉讼请求或发回重审。2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，判决上诉人支付被上诉人所欠租金2410088.53元及利息，无法律及合同依据。双方所签订的第二份《补充协议》系双方真实意思表示，对双方具有约束力，且上诉人已履行全部合同义务，不存在违约行为。对于该笔租金双方并不存在如上诉人无法将合同履行至租赁期20年届满，需返还该笔租金的意思表示。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人维修涉案房屋内存在质量问题的设施、设备的损失151330元依据为被上诉人与河南第三学府品牌管理有限公司评估的存在质量问题的设施、设备维修项目及价格。上诉人在评估时并不在场，评估效力不应及于上诉人。评估结果不能证明上诉人向被上诉人交付房屋时设施设备存在问题，且上诉人一审提交的设施移交单证明上诉人已将房屋及设备设施完好移交。三、上诉人已按时交付房屋，且被上诉人已将房屋出租给河南第三学府品牌管理有限公司，未造成被上诉人无法出租。一审法院判决上诉人支付被上诉人67701.86元租金损失无依据。资产交接单、场地交付单、设备移交确认单已证明上诉人将房屋及设备设施完好移交。被上诉人将涉案房屋出租给河南第三学府品牌管理有限公司，上诉人已经无法进入。因而不存在被上诉人所诉房屋设备设施未移交、逾期移交、不能出租的事实。综上，一审法院认定事实不清，判决依据不足，故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人原审的起诉或发回重审。中海公司辩称：一、三份补充协议与原《房屋租赁合同》有密切联系且相互之间存在延续性，签订目的均是为了将原《房屋租赁合同》履行至租赁期届满。2018年底上诉人违约解除《房屋租赁合同》，三份补充协议失去原合同基础进而无法实现签订协议的目的。双方在协议中多次明确约定“本次租金优惠作为改善店内经营状况使用，乙方（上诉人）必须或保证按原租赁合同履约直至合同期结束，甲方（被上诉人）有权保留追溯相应责任的权利”。《解约合同协议书》第五条已表明被上诉人对第二笔补贴款保留追溯权利。上诉人将原《房屋租赁合同》与其附属的三份租金补充协议割裂开来是狭隘和片面的理解。二、上诉人对设施、设备损失151330元、租金损失67701.86元的上诉理由与其在原审中提交的证据反应的事实相互矛盾，严重违背客观事实。上诉人一审中提交的《设备移交单》等证据表明空调机房风机、制冷主机、电梯系统、年检等存在问题。上诉人作为专业经营大型商场的公司，对于商场内使用的设施、设备必须符合国家验收标准和特殊使用条件是明知的，现却向被上诉人移交未经维修、未经验收合格的设施设备，违反了双方《解除合同协议书》中“将房屋及原有设施、设备恢复原状并交还甲方”的约定，给被上诉人造成了严重损失，因此一审法院认定由上诉人承担设施、设备损失151330元、租金损失67701.86元有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。中海公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付租金2410088.53元及利息286800元（暂计算至2019年1月16日，之后按照年利率6%的标准计算至被告履行完毕之日止）；2、判令被告支付违约金250万元；3、判令被告立即向原告移交维修完好、验收合格的位于涉案房屋内的设施设备（清单详见证据8）；4、判令被告立即支付因逾期移交设施设备给原告造成的额外损失151330元；5、判令被告向原告支付从2019年4月1日起至实际交付完好、合格设施、设备之日止所造成的房屋无法正常出租的租金损失，暂计算至2019年4月5日共计67701.86元；6、本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全险费等均由被告承担。一审法院认定，2010年8月20日，原告河南中海房地产开发有限公司作为出租方（甲方），大商集团（郑州）商业投资有限公司作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，合同第二条2.1款约定甲方同意按本合同约定将拟建的位于河南省焦作市塔南路与摩登街交叉口东南角“摩登街”项目的建筑物部分出租给乙方。2.3款约定房屋的计租面积合计为18233平方米。合同第三条3.1款租期：本合同所约定的租赁期限为20年。合同第四条4.1.1款约定租金的计付标准为：21元/平方米/月（人民币）；其中即房屋租金的计付标准为13元/平方米/月（人民币），设备使用费计付标准为：8元/平方米/月（人民币），以上租赁费用（包括房屋租赁费用、设备使用费）递增率均为每3年递增3%。合同第四条4.2款本合同签字生效后十五日内（如遇法定节假日应顺延），乙方须向甲方支付人民币50万元作为双方签订本合同定金。合同第十五条15.6款约定：如乙方在合同签订后，无正当理由反悔不履行合同或单方解除合同，乙方除向甲方支付所欠的租金外，还应向甲方支付500万元人民币的违约金。当违约金不能满足实际损失的，则按实际损失追加赔偿。合同第16.6款约定若由于房屋所在地的商业环境变化（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方经营状况，甲乙双方同意在本租约期限开始三十六个月后，如乙方单店连续亏损达三个月，甲方同意为考虑双方的长期利益，在乙方书面通知甲方，并偿付甲方三个月租金后本合同终止，但乙方不承担其他任何责任。《房屋租赁合同》签订后，原告、被告及大商集团（郑州）商业投资有限公司三方签订《房屋租赁合同》主体变更协议，三方同意大商集团（郑州）商业投资有限公司将原合同项下全部权利义务转由被告承担。因被告经营亏损，为了使《房屋租赁合同》能够履约至合同结束，原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2012年12月12日签订《房屋租赁合同》租金补充协议，约定甲方免除乙方2013年1月1日至2013年12月31日期间6个月租金；免除乙方2014年1月1日至2014年12月31日期间3个月租金，合计3519367.72元；协议同时约定本次租金优惠作为改善店内经营状况使用，被告必须按照原合同履约直至合同期结束，原告有权保留追溯相应责任的权利。被告的经营状况未得改善，原、被告双方又签订了《房屋租赁合同》补充协议，免除被告2016年6月、7月、8月、11月、12月、2017年2月，共计6个月租金2410088.46元。被告的经营状况仍未得改善，原、被告又签订了《房屋租赁合同》租金补充协议，约定原告免除被告2017年9月1日至2017年11月30日期间3个月租金，每月免除租金410747.77元，合计免除租金1232243.31元。原告同意免除被告2017年12月1日至2017年12月31日期间租金102747.77元，剩余租金乙方向甲方一次性支付总金额为308000元。本次租金优惠作为原告对被告改善店内状况使用，乙方保证按原租赁合同履约直至合同结束期。2018年10月17日被告向原告发出《关于大商集团确定解除合同的函》，通知原告《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，被告计划2019年3月31日撤场完毕，同意偿付原告3个月（租金）违约金1240000元。2018年12月29日双方签订《解除合同协议书》，协议书第五条约定目前尚有一笔2410088.53元补贴款（第二笔租金），双方存在争议，解除合同后双方另行协商。被告提供的焦作店设备移交确认单2页显示2019年2月28日双方移交确认。2、空调机房风机存在问题。三层时代健身风机（壹组）电机线拆除，工作轮未安装皮带；制冷主机。1#、2#空调主机因环境温度，无法启动测试。2019年3月1日双方移交确认。5、电梯系统存在问题。货梯、扶梯3月5日前维修完毕，3月3日大商原维保单位已对2台货梯更换维修，年检问题双方另行协商。关于维修完好、验收合格设施、设备的移交，根据双方签订的《解除合同协议书》第七条约定“乙方应于2018年12月31日合同终止90天内，即2019年3月31日之前，将房屋及原有设施、设备恢复原状并交还甲方”，因原告出租给被告的设施设备是大型商场专用的，必须符合国家验收标准和特殊使用条件。至今被告未向原告移交维修完好、验收合格的设施设备，给原告涉案房屋的正常使用和对外出租造成了严重影响，因此被告应向原告移交维修完好、验收合格的设施、设备，并承担给原告造成的维修支出和租金损失。一审法院认为，原告河南中海房地产开发有限公司与被告焦作大商超市发展有限公司，大商集团（郑州）商业投资有限公司签订的上述《房屋租赁合同》、《主体变更协议》、《补充协议》、《租金补充协议》、《解约合同协议书》、《解约合同补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》第三条3.1租期：双方约定的租赁期限为20年。第15条15.1项：任何一方不得非依法定或约定条件变更或单方面终止合同，否则依据本合同约定及相关法律法规承担责任。原告和被告签订的三份房屋租赁合同租金优惠补充协议是为了改善被告的经营状况，使双方的租赁合同能够继续履行至合同期满，但被告由于经营亏损在租赁期尚未届满前提前终止合同，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称市政道路施工是造成其经营亏损的主要原因，本院认为，市政施工对焦作大商超市所在的摩登街没有完全封闭，顾客照常可以出入超市，其亏损的主要原因应当是经营管理不善，市政施工有一定影响但不是被告经营亏损的主要原因，对被告的这一抗辩理由本院不予采信。2018年12月29日双方签订的《解除合同协议书》第五条约定目前尚有一笔2410088.53元补贴款（即第二笔租金），双方存在争议。本院认为，原告同意被告不支付该笔租金2410088.53元的附加条件是被告确保履行合同至租赁期20年届满，由于该附加条件无法成就，被告提前终止合同，该租金2410088.53元理应向原告支付。原告要求被告支付租金2410088.53及利息的诉讼请求，证据确凿，理由正当，于法有据，本院应予支持。原告和被告在《解除合同协议书》第六条已经约定“乙方应于2018年12月31日之前，按照原合同约定完成租金、违约金1240000元以及补贴款4118087.54元（两项合计5358087.54元）向甲方的支付工作。”双方对违约金重新进行了约定，且被告已经履行，因此原告依据之前《房屋租赁合同》第十五条15.6项关于500万元违约金的约定，原告主张被告支付250万元违约金的诉讼请求，理由不当，于法无据，本院不应支持。鉴于河南第三学府品牌管理有限公司已进驻涉案房屋及场地，原告要求被告移交维修完好、验收合格的位于涉案房屋的设施、设备已无必要。对于原告证据8载明存在质量问题的设施、设备的维修工作应由原告负责维修，维修所产生的费用应当由被告承担。在被告未提供存在质量问题的设施、设备维修费用证据的情况下，本院对原告提供的原告与河南第三学府品牌管理有限公司评估的存在质量问题的设施、设备维修项目及价格的证据予以采信，该证据评估维修总费用为151330元。因此，原告要求被告赔偿维修涉案房屋存在质量问题的设施、设备而造成的损失151330元，证据充分，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付从2019年4月1日起至实际交付完好合格设施设备之日所造成的房屋无法正常出租的租金损失，暂计算至2019年4月5日共计67701.86元，理由正当，于法有据，本院应予支持。一审法院判决：一、被告焦作大商超市发展有限公司于本判决生效后十日内支付所欠原告河南中海房地产开发有限公司租金2410088.53元及利息286800元（从2017年2月1日起暂计算至2019年1月16日，之后按年利率6%的标准计算至被告履行完毕之日止）；二、被告焦作大商超市发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告河南中海房地产开发有限公司维修涉案房屋内存在质量问题的设施、设备的损失151330元；三、被告焦作大商超市发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告河南中海房地产开发有限公司因无法正常出租的租金损失67701.86元；四、驳回原告河南中海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49663元，由原告河南中海房地产开发有限公司负担932元，被告焦作大商超市发展有限公司负担39731元；保全费5000元，由被告焦作大商超市发展有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人焦作大商超市与被上诉人中海公司签订《房屋租赁合同》约定租赁期限为20年；双方签订的三份房屋租赁合同租金优惠补充协议是为了改善上诉人的经营状况，使双方的租赁合同能够继续履行至合同期满；但上诉人由于经营亏损在租赁期尚未届满前提前终止合同，已构成违约，应当承担违约责任；上诉人焦作大商超市并无正当理由要求中海公司免除租金。双方诉前对争议租金2410088.53元的金额多次确认，在焦作大商超市提前终止租赁合同的情况下，中海公司请求焦作大商超市支付所欠的租金2410088.53元及利息，理由正当，于法有据，应予支持。关于维修涉案房屋设施、设备的损失，焦作大商超市未按照双方《解约合同协议书》第七条约定将原有的设施、设备恢复原状并交还中海公司，且未提供存在质量问题的设施、设备维修费用、价格，无相反证据的情况下，原审法院采信中海公司与河南第三学府品牌管理有限公司共同评估的存在质量问题的设施、设备维修项目及价格并无不当。因焦作大商超市未按照约定将涉案房屋原有的设施、设备恢复原状并交还中海公司，客观上对房屋的使用及出租造成了影响，按照原《房屋租赁合同》的租金标准，中海公司要求焦作大商超市支付从2019年4月1日起至实际交付完好合格设施设备之日止所造成的房屋无法正常出租的租金损失，暂计算至2019年4月5日共计67701.86元，理由正当，应予支持。上诉人焦作大商超市的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49663元，由上诉人焦作大商超市发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李进忠审判员  苏 凯审判员  刘 乾二〇一九年十月十一日书记员  靳 艳