广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤l323民初5019号原告：刘王林，男，1976年11月29日出生，汉族，江西省莲花县人，户籍地江西省萍乡市莲花县，现住惠东县。委托诉讼代理人：杨赖稔、丘舒萍，广东江畔律师事务所律师。被告：吴天红，男，1977年8月31日出生，汉族，江西省万年县人，户籍地江西省上饶市万年县，现住上饶市万年县。第三人：杨庆龙，男，1982年10月14日出生，汉族，广东省普宁市人，现住惠东县。原告刘王林与被告吴天红、第三人杨庆龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理,并于2019年1月5日作出判决。宣判后原告刘王林不服，提出上诉。同年6月28日，惠州市中级人民法院以“原审判决事实不清，超过原告提出的诉讼请求范围，可能影响案件正确处理”为由，撤销原一审判决、发回重审；8月6日本院重新立案，依法组成合议庭审理本案。原告刘王林及其委托诉讼代理人杨赖稔、丘舒萍，被告吴天红、第三人杨庆龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘王林向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2018年7月22日签订的门店转让协议；2、被告向原告返还门店转让费用共计45万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审期间，原告刘王林变更第一项诉讼请求为：确认原告与被告于2018年7月22日签订的《门店转让协议》无效。事实和理由：被告原系惠东县黄埠香香杂货店的个体户经营者，门店设立于惠东××黄埠镇田富围美宜佳4761店。因被告不愿继续经营上述门店，于是将涉案门店的使用权以及美宜佳的经营权一并转让给原告。2018年7月22日，原告与被告签订门店转让协议。签订协议后原告依约于2018年7月26日以现金支付的方式向被告支付涉案门店的转让费用共计45万元。原告在支付转让费用后得知被告转让的门店并未得到房东杨庆龙的同意。鉴于被告转让门店并未经得房屋所有权人的同意，致使房东要求原告撤离门店，完成清场工作，给原告的生产经营带来严重影响，并结合双方在涉案的门店转让协议中约定“如果房东不同意转租本协议约定无效”的条款，原被告双方签订的转让协议的目的不能实现。现原告为维护自身的合法权益，依法向贵院起诉，判如所请。被告吴天红辩称：第一，原告刘王林之前也是经营美宜佳商店的，转让的价格属市场价格。第二，原告与我是于2018年7月22日签订转让协议并支付了2万元定金，该转让协议中“如果房东不同意转租本协议约定无效”的约定，是指在被告将门店的使用权以及美宜佳的经营权一并转让给原告前，房东不同意，上述协议无效并依法返还2万元定金。第三，签订协议后，我当着原告的面用手机拨打了房东的电话，房东也没说同意不同意转让，房东是清楚门店转租的事情，原告也清楚。后来原告催我赶紧搬出去把店交给他，我当时也说房东在惠州出差没回来，等房东回来再做决议，但是原告催我催得比较急，直接以现金将45万元转让费交给我，其应对自己的行为负责。第四，原告明确知道我跟房东签订的门店承租合同是一年一签，我没有承诺可以长期经营。第三人杨庆龙述称：我并不知道原、被告之间的交易，直到2018年的8月份我才知道门店已转让的事情。刚开始我要求收回门店自己经营，后来经原告再三恳求，出于同情，我才同意给原告继续经营到现在，原告已按之前的标准支付了2018年6月30日至2019年6月30日的租金，2019年6月30日之后的租金到现在我没有收取。我希望可以得到赔偿，因为原被告的转租行为，扰乱了我原本收回门店自己经营的计划，造成了损失。原告刘王林提交的公民身份证明、企业信用信息、门店转让协议、取款记录、收条、光盘（附录音文本）、聊天记录、微信截图、宽带充值、截屏、清点记录等证据，被告吴天红提交门面租赁合同、收据等证据，以及第三人杨庆龙提交门面租赁合同、收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于本案证据及事实，本院认定如下：被告吴天红于2011年6月24日开办惠东县黄埠香香杂货店，为个体工商户，经营范围：零售副食品、杂货、茶、烟、酒。2017年7月4日，被告吴天红（承租方、乙方）与第三人杨庆龙（出租方、甲方）签订一份《门面租赁合同》，约定“一、租赁门面描述：甲方将其合法拥有的座落于惠东××黄埠镇海滨二期工业区E区A栋，四十二米大道四个门面（15-16号），右侧二十一米大道两个门面（17号）出租给乙方用于经营。该门面建筑面积约80平方米……三、租赁期限：租赁期为一年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。四、租金及支付方式：租金按年算，每年租金为伍万贰仟元整。乙方须于本合同签订之日向甲方支付第一年租金，次年起，每年租金必须提前一个月以人民币现金或银行转账交付租金，不收期票。五、押金：乙方在合同签订之日须交付伍仟元人民币信用押金，押金不产生利息，租赁期满经双方结算完有关费用后退还给乙方……九、续租：租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同……十一、合同的变更和解除：1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：……(3)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意的，擅自转租或（转）让承租房屋的……十二、违约责任及赔偿：……（2）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按2元人民币/平方米向甲方支付该房屋占用使用费……”期间，被告与美宜佳公司签订合作协议，获得位于惠东××黄埠镇田富围美宜佳4761店的经营权，期限为三年。2018年7月22日，被告吴天红以黄埠田富围美宜佳4761店名义（甲方）与原告刘王林（乙方）签订一份《门店转让协议》，约定：“本协议经双方协商达成一致，特签订以下协议：1、甲方同意将本店转让给乙方，价格为（￥450000元）肆拾伍万元整，其中包括美宜佳公司押金叁万元整，房租押金伍仟元整，公司过户费甲、乙双方各承担50%，货款另算；2、甲方只能带走自己的随身物品，其它物品不能带走；3、甲方先收取乙方订金（￥20000元）贰万元整，甲方收取订金后不得反悔，如要反悔应按订金的3倍赔偿给乙方，时间定为2018年7月31日前，乙方交给甲方订金后，也不可反悔，如要反悔甲方有权没收订金，时间订为2018年7月31日前；4、甲方等乙方把全部款项付清后再过户给乙方；5、公司盘完之后乙方先付（￥450000元）给甲方，货款、烟款等盘算出来后按实际货款给甲方，另押伍万元等到过户时付清；6、如果房东不同意转租，本协议无效；7、甲、乙双方如没意见，双方签字后立即生效，本协议一式两份，各执一份，具有同等效应。”当天，原告支付被告订金20000元。2018年7月26日，原、被告对货物进行盘点，确认美宜佳公司盘点货物总款为65816元，烟草款为53304元，共计119120元。当天，原告支付被告门店转让费450000元（包括门店装修费、设备费用、美宜佳公司加盟费30000元、房租押金5000元），且原告帮被告交水电费、宽带费、拖欠美宜佳公司货款、7月份房租等共计99707.95元，尚欠被告19412元货款。尔后，原告按被告与第三人签订的合同约定，向第三人支付水电费。2018年8月，第三人杨庆龙微信通知原告刘王林：“刘王林先生，你好！吴天红在没有提前征得本人同意的情况下，擅自将该门店转让给你使用，已经构成违约，本人不同意该转租行为，并且该门店合同已到期还未进行续签。本人希望刘王林你收到本信息后尽快与吴天红协商善后事宜，限你在2019年2月28日之前必须撤离门店，并将完成清场工作。如到期未清场，本人将强制清偿，造成的损失本人不负任何责任。”诉讼期间，原告认可与被告吴天红签订的《门店转让协议》租期为一年。此外，原告从2018年7月26日使用涉案门店至今，并以月租金4334元的标准按月支付自2018年7月起的租金，目前已付至2019年6月30日。本院认为，被告吴天红与第三人杨庆龙签订的《门面租赁合同》到期后，被告继续使用涉案门店进行经营，第三人没有予以默许，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，双方租赁关系转化为不定期租赁。被告吴天红在不定期租赁期间未经涉案门店出租方即第三人杨庆龙的书面同意，与原告刘王林（乙方）签订《门店转让协议》，将涉案门店的承租权和该店的经营权（含装修、设备等）一并转租、转让原告，确实侵犯第三人对涉案门店的出租、使用权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，第三人杨庆龙要求解除不定期租赁关系，需给予承租方的合理期限。但在合理期限内第三人杨庆龙同意给原告继续经营至今，且该实际经营期限已超过了被告吴天红与第三人杨庆龙签订的《门面租赁合同》第三条约定的“租赁期为一年”的期限。考虑到原、被告签订的《门店转让协议》符合意思自治、等价有偿民事交易原则，且原告已与被告清点货物，接管涉案门店经营超过一年多的时间，双方已按协议约定履行的实际，结合第三人已同意原告继续使用门店经营至今，原告定期向第三人支付租金的事实。基于该延长时限，与原告与被告签订的《门店转让协议》应按有效协议并已实际履行处理。据此，原告刘王林诉请确认与被告吴天红签订的《门店转让协议》无效并返还门店转让费用45万元的诉请，依据不足，理由不充分，不予支持。第三人杨庆龙出于善良的意愿，自愿让原告继续经营门店至今，是其意思自治及权利自我处分的行为，本院予以尊重并褒奖，但其提出希望原、被告双方能够对其进行赔偿的请求，因其未能提供证据证实其遭受了损失以及损失的具体数额，应承担举证不能的后果，就损失补偿问题，建议其可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘王林的全部诉请请求。案件受理费8050元（原告刘王林已预缴）由原告刘王林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 钟  惠  松人民陪审员 何  丽  雅人民陪审员 彭  锦  军二〇一九年十月二十一日书 记 员 朱宇锋（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。