广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3248号 原告：北海鸿志物业服务有限公司，住所地：北海市北部湾西路29号嘉泰文华苑壹幢602号。统一社会信用代码：9145050079682854XC。 法定代表人：**浦。 委托诉讼代理人：梁平萱，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付凯成，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告：刘峻，男，汉族，1974年4月14日出生，住北海市海城区。 原告北海鸿志物业服务有限公司（以下简称“鸿志公司”）诉被告刘峻物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿志公司的委托诉讼代理人梁平萱到庭参加诉讼，被告刘峻经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告鸿志公司向本院提出诉讼请求：判令被告刘峻向原告鸿志公司支付物业费7494.8元、维修基金费524.8元、公共公摊费1536元及滞纳金（其中，以被告刘峻欠缴2008年12月至2009年12月每月欠缴的物业管理费57.1元为基数，自2008年12月份起，按每日3‰的标准，均自当月的20日逐月计算至清偿之日止；以被告刘峻欠缴2010年1月至2012年12月每月欠缴的物业管理费65.3元为基数，自2010年1月份起，按每日3‰的标准，均自当月的20日逐月计算至清偿之日止；以被告欠缴2013年1月至2015年4月每月欠缴的物业管理费73.5元为基数，自2013年1月份起，按每日3‰的标准，均自当月的20日逐月计算至清偿之日止；以被告欠缴2015年5月至2019年6月每月欠缴的物业管理费85.8元为基数，自2015年5月份起，按每日3‰的标准，均自当月的20日逐月计算至清偿之日止)。 事实和理由：被告刘峻是北海市海城区北部湾东路92号东盛美景小区3栋1单元602号的业主。2007年7月25日，开发商北海新普泰房地产开发有限公司与原告鸿志公司签订《物业管理服务协议》，约定东盛美景的物业服务由原告管理，物业费按建筑面积0.5元/㎡﹒月的标准计收，在每月5日前交纳当月的管理费，不如约交纳的，超15天为逾期，每天按欠费总额的3‰收取滞纳金。2009年12月15日，原告根据北海市物价局、北海市建委北价格字2008【68】号文件-《北海市普通住宅小区物业服务等级标准价》的指导，结合小区的具体实际，东盛美景小区物业费由0.5元/㎡/月调至0.6元/㎡/月,2010年1月1日计收。2012年12月15日，原告为保证小区的正常运转，经多方协商同意，将东盛美景小区物业费由0.6元/㎡/月调至0.7元/㎡/月,2013年1月1日起计收。2015年4月1日，原告根据北海市物价局、北海市住房和城乡建设局北价【2014】11号文件精神及物价增长的实际情况，将东盛美景小区物业费由0.7元/㎡/月调至0.85元/㎡/月，2015年5月1日起计收。合同签订后，原告依约提供完善的物业管理服务，被告也按期如数支付了2008年11月份之前的物业费、维修费及公共公摊费。2008年12月至今，虽经原告多次催收物业管理费，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、鸿志物业公司资质证书，证明原告鸿志公司是三级资质的物业公司；2、物业管理服务协议，证明原告鸿志公司与北海新普泰房地产开发有限公司签订《物业管理服务协议》，约定由原告对东盛美景物业进行服务、管理，对服务内容与收费标准作了约定；3、关于调整物业服务费用的通知、北海市东盛小区物业收费调整通知，证明原告多次依法定程序调整物业管理费，由原来0.5元/㎡/月调至0.85元/㎡/月，并通知被告；4、收款收据，证明被告曾向原告缴纳2008年6月到2008年11月的物业费、维修费及公共公摊费；5、催款通知，证明原告多次向被告催收物业管理费、维修费和公摊费；6、不动产登记信息查询证明，证明2019年9月16日前，案涉房屋为被告刘峻所有；7、不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋的建筑面积为81.96㎡。 被告刘峻未作书面答辩，没有证据提交，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘峻经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对原告举证的证据进行质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据予以确认。 经审理查明：被告刘峻系北海市北部湾东路92号东盛美景小区3栋1单元602号业主，该房屋建筑面积为81.96平方米。2019年9月16日，刘峻将上述房屋办理转移登记至案外人杨小琴名下。2007年7月25日，案外人北海新普泰房地产开发有限公司（甲方）和北海鸿志物业管理有限公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定由乙方对位于北海市北部湾东路南侧的“东盛美景”小区提供前期物业管理服务；物业管理服务收费标准为住宅（含车库、杂物间）按建筑面积0.5元/㎡/月的标准计收；物业管理服务费用标准按市物价局批准进行调整，每月交纳物业管理服务费的时间为每月的5日前；专项维修基金的筹措与使用，在业主委员会成立后，如有需要，向全体业主筹措维修专项基金。维修基金的使用由乙方提出使用计划，经甲方或业主委员会审批后由乙方按计划实施。抢修情况下可边实施边报告，完工后报甲方或业主委员会备案。维修基金不够使用时，经甲方或业主委员会同意后，按业主或物业使用人占有的房屋建筑面积分摊统筹。合同尾部补充内容为：交物业费时间为每月5号前，超15天为逾期，每天收取3‰滞纳金等。原告自合同签订后开始为涉案小区提供物业服务至今，东盛美景小区没有成立业主委员会。原告鸿志公司分别于2009年6月27日、2010年6月28日、2010年12月29日、2011年12月28日、2012年6月29日、2013年12月27日、2014年6月28日、2015年4月27日、2015年12月29日、2016年12月30日、2017年12月29日、2018年6月29日、2019年6月29日向被告刘峻发出催款通知。 案涉房屋已经于2019年9月16日由被告刘骏办理转移登记至案外人杨小琴名下。 另查明，原告在诉讼中提供多份收款收据，证明东盛美景小区其他业主均是以4.1元/㎡/月缴纳维修基金、12元/㎡/月缴纳公共公摊费。2009年12月25日，原告通知东盛美景小区全体业主，根据北海市物价局、北海市建委北价字2008【68】号文件，决定从2010年1月1日起，物业服务费用按0.6元/㎡/月收取。2012年12月15日，原告通知东盛美景小区全体业主，由于小区物业服务管理成本大幅增加，为了保证小区的正常运转，经开发商同意，并与临时业主委员会成员协商，一致同意从2013年1月1日起，物业服务费用变更为0.7元/㎡/月收取。2015年4月1日，原告通知东盛美景小区全体业主，根据北海市物价局、北海市住房和城乡建设局北价【2014】11号文件精神，公司反复多次与临时业委会及部分业主商量，并一致同意决定小区在每平方米0.7元向上调整0.15元，调整后则每平方米0.85元。 再查明，被告刘峻拖欠的物业费、维修基金、公共公摊费如下：1、2009年1月-2009年12月拖欠物业费492元（0.5元/㎡/月×81.96平方米×12个月）、维修基金49.2元（4.1元/㎡/月×12个月）、公共公摊费用144元（12元/月×12个月）；2、2010年1月-2012年12月拖欠物业费1771.2元（0.5元/㎡/月×81.96平方米×36个月）、维修基金147.6元（4.1元/㎡/月×36个月）、公共公摊费用432元（12元/月×36个月）；3、2013年1月-2015年4月拖欠物业费1607.2元（0.5元/㎡/月×81.96平方米×28个月）、维修基金114.8元（4.1元/㎡/月×28个月）、公共公摊费用336元（12元/月×28个月）；4、2015年5月-2019年8月拖欠物业费3624.4元（0.5元/㎡/月×81.96平方米×52个月）、维修基金213.2元（4.1元/㎡/月×52个月）、公共公摊费用624元（12元/月×52个月）。以上合计物业费7494.8元、维修资金524.8元、公共公摊费1536元。现原告以被告未按约支付物业费、维修基金、公共公摊费违约为由诉至法院，提出上述诉求。 本院认为：原告鸿志公司与北海新普泰房地产开发有限公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，对尚未成立业主委员会的东盛美景小区全体业主具有约束力。原告已按合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为东盛美景业主应按合同约定支付物业费等相关费用，为此，原告起诉请求被告支付2009年1月至2019年8月期间的物业费、维修资金、公共公摊费合计9555.6元（7494.8元＋524.8元＋1536元），于法有据，本院予以支持。按上述协议“交物业费时间为每月5号前，超15天为逾期，每天收取3‰滞纳金”的约定，本案中，物业服务合同约定的滞纳金具有违约金的性质，但是双方约定的违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将滞纳金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，被告刘峻应向原告支付滞纳金（滞纳金计算：以每月应付物业管理服务费57.1元为基数，自2009年1月21日起；以每月应付物业管理服务费65.3元为基数，自2010年1月21日起；以每月应付物业管理服务费73.5元为基数，自2013年1月21日起；以每月应付物业管理服务费85.8元为基数，自2015年5月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别分段计付至本判决确定的生效之日止）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 被告刘峻支付原告北海鸿志物业服务有限公司2009年1月至2019年8月期间的物业费、维修基金、公共公摊费合计9555.6元及滞纳金（滞纳金计算：以每月应付物业管理服务费57.1元为基数，自2009年1月21日起；以每月应付物业管理服务费65.3元为基数，自2010年1月21日起；以每月应付物业管理服务费73.5元为基数，自2013年1月21日起；以每月应付物业管理服务费85.8元为基数，自2015年5月21日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准，分别分段计付至本判决确定的生效之日止）； 驳回原告北海鸿志物业服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘峻全部承担（该费用原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 王警芳 法官助理 吴伟燕 书 记 员 熊谋华