宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初5250号 原告：王军虎，男，1971年11月16日出生，回族，住宁夏回族自治区泾源县。 委托诉讼代理人：李月英，女，1977年5月24日出生，回族，系原告妻子，住宁夏回族自治区泾源县。 委托诉讼代理人：王娟，宁夏浩晟律师事务所律师。 被告：禹万明，男，1971年2月3日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：秦桂芳，女，1974年3月1日出生，回族，系禹万明妻子，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告王军虎与被告禹万明、秦桂芳农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王军虎的委托诉讼代理人李月英、王娟到庭参加诉讼，被告禹万明、秦桂芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王军虎向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原被告签订的《房屋转让协议》无效；2.请求依法判令二被告向原告返还房屋转让款186000元，支付损失25163.50元(以转让价款186000元为基数,参照中国人民银行同期同类贷款基准利率暂计算自2017年1月12日至2019年4月15日，直至被告实际支付之日止)，共计211163.50元;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经人介绍，于2017年1月12日同被告签订《房屋转让协议》，约定被告将坐落于宁夏银川市金凤区良田镇园林村六队，排水沟以南的院落(四至：东至秦某某，西至禹万明，南至郭某某，北至排水沟)转让给原告，被告保证房屋信息的真实性和准确性，确保产权清晰、界址明确、无债务纠纷、无政府征用、无抵押担保及其他买卖行为。转让费186000元，原告于合同签订当日一次性将转让费转账至被告秦桂芳账户。两个月后金凤区良田镇人民政府以该院落系违章建筑将该院落房屋强制拆除。随后原告得知房屋被政府强制拆除，经核实被告才得知该房屋系违章建筑。综上所述，被告向原告隐瞒房屋的真实情况，违反法律的强制性规定向原告转让房屋及院落，给原告造成了巨大的经济损失，使得原告一家至今居无定所，原告多次找到被告协商，要求被告退还购房款，均遭到被告的拒绝。其行为违反了合同约定及法律规定，侵犯了原告合法权益，原告为维护自身利益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告禹万明、秦桂芳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 原告提交的房屋转让协议、中国农业银行银行卡交易明细清单、原告身份证复印件、户口本复印件、被告婚姻档案、证人李某某的证言，经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，且与本案事实具有关联性，本院予以采信；原告提交的责令限期拆除通知书、违建违法图片，来源合法、内容客观真实，但未提交其他证据予以印证拆除房屋系原被告签订的房屋转让协议中约定的房屋，故本院不予采信。。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 原告王军虎系宁夏泾源县龙潭西街居民，系城镇居民。2017年1月12日，原告王军虎（乙方）与被告禹万明（甲方）签订《房屋转让协议》一份，约定：甲方将坐落于园林六队（东至秦某某、西至禹万明、南至郭某某、北至排水沟）的房屋3间、院子0.6亩转让给乙方；双方协议总价为186000元，乙方于2017年1月12日付给甲方；甲方应保证房屋信息的真实性和准确性，确保产权清晰、界址明确，无债务纠纷、无政府征用、无抵押担保及其他买卖行为；自签字之日起，房屋所有权归乙方所有甲方不得干涉，双方不得违约，如有乙方违约，违约方付对方违约金转让总价的50%。李某某、姚某某在证明人处签字捺印。同日，原告通过其中国农业银行向被告禹万明之妻秦桂芳的账户转账186000元。现原告以双方签订的《房屋转让协议》违法法律法规的强制性规定为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中进一步明确：农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。本案中，原告王军虎系城镇居民，并非金凤区良田镇园林村村民，所受让的土地使用权系金凤区良田镇园林村集体土地使用权，因此原告与被告禹万明签订的《房屋转让协议》违反法律法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告已经向被告禹万明支付了购房款186000元，被告禹万明应返还原告全部购房款。原告作为购房者，未尽到合理的注意义务，存在一定的过错，应当自行承担损失，故其要求被告禹万明支付损失的诉求，本院不予支持。原告系基于与被告禹万明签订的《房屋转让协议》向被告秦桂芳支付购房款186000元，故秦桂芳并非合同的当事人，故原告要求被告秦桂芳返还购房款186000元的诉求，本院不予支持。被告禹万明、秦桂芳经本院合法传唤未出庭应诉，视为自动放弃抗辩权等相关诉讼权利，由此产生的后果自负。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款的规定,判决如下： 一、原告王军虎与被告禹万明于2017年1月12日签订的《房屋转让协议》无效； 二、被告禹万明于本判决生效后十日内返还原告王军虎购房款186000元； 三、驳回原告王军虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费2234元，原告王虎军负担224元，被告禹万明负担2010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。 审判员 马 花 二〇一九年六月十七日 书记员 胡雅茹 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条第一款原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。