朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初3204号原告：张岐谋，男，1978年12月9日出生，汉族，个体，住北票市。委托代理人：孙冰洁，辽宁开疆律师事务所律师。被告：李巍巍，女，1982年10月13日出生，汉族，无职业，住朝阳市双塔区。委托代理人：高云凯，辽宁红枫律师事务所律师。第三人：朝阳市磊鑫房地产开发有限公司，住所地朝阳市双塔区文化路四段53-1-2号。统一社会信用代码91211302788789827M。法定代表人：任志军，董事长。委托代理人：胡燕，女，1965年5月18日出生，满族，该公司员工，住朝阳市双塔区。原告张岐谋诉被告李巍巍、第三人朝阳市磊鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张岐谋的委托代理人孙冰洁、被告李巍巍及其委托代理人高云凯、第三人朝阳市磊鑫房地产开发有限公司的委托代理人胡燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张岐谋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋买卖合同;2、被告返还原告购房款320元及违约金5万元，（违约方应按成交总额的千分之五作为违约金赔偿1.6万元。另外3.4万元是按合同违约规定的甲方应向乙方支付违约金每逾期一日按交费价格的千分之一计算，要求被告自2019年7月16日起支付至房款全部给完止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月19日被告在第三人处购买新华路滨河花园商网网点两户，共615.95平方米，房款570万元整，但被告只支付了250万元，余款320万元。2019年3月5日，经原被告及第三人三方协商，签订《房屋买卖协议》，被告用其位于.6平米，以每平米7500元的价格总计320万元的房款抵顶欠第三人的房款，被告按照第三人的指定将抵账房屋在6月10日前直接过户到原告名下（抵顶第三人向原告购买建筑材料的货款）。协议签订后，原告及第三人多次找被告办理房屋过户手续，但被告以各种理由拖延不办。2019年5月27日，被告找到原告。要求以其他等价值的房产替换原来的抵账房屋。为了能办理过户手续，原告也同意了。双方签订《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于双塔区北大街滨河花园建筑面积为283.53平米的商网以320万元的价格转给原告，在2019年7月15日前办理过户手续，逾期办理，每日按交易价格1‰向原告支付违约金。如有违约情况，违约方应按成交价总额的5‰作为违约金赔偿守约方。合同签订后，原告依然不能将约定的房屋过户到原告名下，经原告查询才知，涉案房屋被告已抵押给银行，无法过户，合同目的无法达到，故原告要求解除合同，被告返还房款，并承担违约责任。被告李巍巍辩称：一、不同意解除合同，应该继续履行合同。我与原告没有买卖房屋的事实，原告没有向我支付任何购买房屋的费用。《房屋买卖协议》是我与原告和第三人三方共同签订的协议，此协议的基础法律关系是我与第三人的房屋买卖法律关系，因我在与第三人房屋买卖协议中资金短缺，而同意用案涉房屋对第三人进行抵账。之所以没能给房屋过户是因案涉房屋存在抵押，原告及第三人在签订协议时均知道案涉房屋是有银行抵押的。原告在签署协议后未提供过解押房屋，因解押需要时间，现我已经对案涉房屋进行解押，并在此庭审之前多次与原告协商，可以继续履行合同。二、即使解除合同，我也不应支付任何违约费用。2019年3月15日三方签署的协议中，只是约束我与第三人。原告只是接受房屋的一方不受任何约束。因此如解除合同，原告与我就不存在任何法律关系，并且我基于用房屋抵顶与第三人的购房款，才承认欠款320万元。如与原告的房屋买卖协议不成，我是不能承认欠款320万元的。还有我与第三人的商品房认购协议书中约定总价款为570万元，包含营业税及配套费、维修基金但是总计商品房买卖合同中的价款565.0725万元差额为4.9275万元。如与原告的协议解除，此差额我请求偿还。本院经审理认定事实如下：2016年12月19日，被告在第三人处购买新华路滨河花园商网网点两户，共615.95平方米，房款570万元整，但被告只支付了250万元，余款320万元。2019年3月5日，经原、被告及第三人三方协商，签订《房屋买卖协议》，被告用其位于.6平米，以每平米7，500元的价格总计320万元的房款抵顶欠第三人的房款，被告按照第三人的指定将抵账房屋在6月10日前直接过户到原告名下（抵顶第三人向原告购买建筑材料的货款）。协议签订后，原告及第三人多次找被告办理房屋过户手续，但被告以各种理由拖延不办。2019年5月27日，被告找到原告。要求以其他等价值的房产替换原来的抵账房屋。为了能办理过户手续，原告也同意了。双方签订《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于双塔区北大街滨河花园建筑面积为283.53平米的商网以320万元的价格转给原告，在2019年7月15日前办理过户手续，逾期办理，每日按交易价格1‰向原告支付违约金。如有违约情况，违约方应按成交价总额的5‰作为违约金赔偿守约方。合同签订后，被告依然不能将约定的房屋过户到原告名下，经原告查询才知，涉案房屋被告已抵押给贷款银行广发银行，致使原告无法过户。现原告以其合同目的无法达到为由诉至法院，要求解除合同，被告返还房款，并承担违约责任，并由被告承担诉讼费。上述事实，有原告当庭陈述笔录、原告提供的2019年3月15日原告与被告及第三人签订的房屋买卖协议、收款收据、2019年5月27日原告与被告签订的房屋买卖协议、被告提供的商品房认购书及商品房买卖合同、微信聊天记录、2017年5月4日欠条一份、收据5份等证据载卷为凭，经本院审查，予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的。原告张岐谋与被告李巍巍及第三人朝阳市磊鑫房地产开发有限公司三方基于债权转让关系而签订的房屋买卖协议等合同不违反法律规定，应认定合法有效。双方约定因被告尚欠第三人购房款320万元，第三人尚欠原告购买材料款320万元。被告将其房屋以320万元的价格转给原告张岐谋，用以抵偿第三人所欠原告张岐谋的债务即欠款本金320万元。原、被告及第三人应当按照合同约定全面履行自己的合同义务。但在合同履行过程中，被告李巍巍未按照合同约定履行合同义务，协议签订后，原告及第三人多次找到被告并要求其办理房屋过户手续，由于被告已将涉案房屋另行抵押给银行，根本无法过户。致使原告及第三人无法实现用被告房屋抵账方式来履行债权转让的合同目的。之后被告李巍巍以各种理由拖延仍拒办理过户手续造成原告经济损失。被告构成违约，应承担违约责任。被告不能履行対抵账房屋办理过户手续义务，其应当以向原告返还320万元的方式来替代履行。原告依照合同法规定提出解除合同，以及依照合同约定提出返还320万元及违约金的诉讼请求，依法应予支持。虽然被告李巍巍要求继续履行合同，但其已将房屋抵押给银行根本无法办理过户手续，其辩解理由不能成立。关于被告李巍巍认为，“如与原告的房屋买卖协议不成，我是不能承认欠款320万元的。还有我与第三人的商品房认购协议书中约定总价款为570万元，包含营业税及配套费、维修基金但是总计商品房买卖合同中的价款为565.0725万元差额为4.9275万元。如与原告的协议解除，此差额我请求偿还”。因原、被告及第三人对此项没有具体的合同约定，此项的差额与原告张岐谋无关，被告可以另行向第三人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张岐谋与被告李巍巍及第三人朝阳市磊鑫房地产开发有限公司三方签订的房屋买卖协议等合同。二、被告李巍巍于本判决生效后十日内给付原告张岐谋人民币320万元，并自2019年7月16日起至欠款320万元全部付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率的四倍给付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延按履行期间的债务利息。案件受理费32,800元，保全费5，000元，合计37,800元，由被告李巍巍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  丁晓丹人民陪审员  李 艳人民陪审员  黄玉玲二〇一九年十月二十日书 记 员  马 丽