北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初11526号原告：胡学铮，男，1962年2月18日出生，汉族，北京市大兴区传媒学校退休教师，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李譞，北京市聚和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，北京市聚和律师事务所实习律师。被告：许玉国，男，1972年12月2日出生，汉族，北京唯众良品网络科技有限公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李洪义，河北事杰律师事务所律师。原告胡学铮与被告许玉国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡学铮及其委托诉讼代理人李譞、王辉，被告许玉国的委托诉讼代理人李洪义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡学铮向本院提出诉讼请求：1、许玉国向胡学铮一次性支付欠款493621元；2、许玉国向胡学铮支付自2018年12月14日起至2019年4月26日止未还欠款利息（具体标准按照许玉国出具欠条中日万分之五的约定执行），共计14320元；3、许玉国向胡学铮支付自2019年4月27日起至实际给付之日止的未还欠款利息（具体标准按照许玉国出具欠条中日万分之五的约定执行）；4、许玉国向胡学铮支付律师费80000元；5、许玉国向胡学铮支付保函费2000元；6、本案诉讼费、保全费、公告费等与本案有关的诉讼费用由许玉国承担。事实和理由：2015年3月，胡学铮之女胡笑添与许玉国签订了《房屋租赁合同》，合同约定由许玉国承租胡笑添在大兴区黄村镇龙和路的商用房，房屋租金为每年110万元，租期5年，自2015年4月15日至2020年4月14日，并约定2个月房租的违约金。2018年10月，许玉国因经营不善提出终止房屋租赁合同，双方于2018年12月4日签订了《房屋租赁合同解除协议书》，协议约定许玉国共欠房租、违约金、物业费等其他款项共计493621元；当日胡笑添将上述债权转让给胡学铮，同时许玉国向胡学铮出具欠条，约定了许玉国欠胡学铮493621元的事实，及许玉国承诺分四期还款，并承担逾期还款利息、律师费、诉讼费等项事实。但截至目前，许玉国未能如约还款，累计拖欠三期欠款未还，其应按照承诺履行分期还款义务且承担未按期偿还欠款的违约责任，故诉至法院。许玉国辩称：不同意胡学铮的诉讼请求。房屋租赁合同是无效合同，根据相关法律规定，该出租房屋应当有建设规划许可证，并且按照建设规划许可证的要求进行建设，我认为第三人应当提供相关的证据，否则合同将不具有合法性，房屋租赁合同无效。之后相应的转让债权的行为也是无效的，转让的债权也仅仅是关于房屋的使用费应该得到支持。如果合同无效的话胡学铮的第一项诉讼请求不应得到支持，仅能够支持上半年的使用费15万元（从2018年4月15日到2018年10月15日）和从2018年10月15日到2018年11月30日所欠的使用费138630元。我欠第三人的物业费、高压维护费、取暖费合计15283元。如果胡学铮的观点成立，因为履行期限没到，也应当驳回诉讼请求。另，我方偿还了20500元，时间是从2019年3月21日到2019年6月12日。本院经审理认定事实如下：2015年3月15日，甲方胡笑添的代理人胡学铮和乙方许玉国签订《房屋租赁合同》，双方约定甲方同意将北京市大兴区龙河路131号商业门脸房出租给乙方用于经营业务，租赁期为五年，即2015年4月15日至2020年4月14日。庭审中，胡学铮提交了X京房权证兴字第XXXX号房屋所用权证书，载明位于北京市大兴区龙河路97-131（单号）、109-1号1至3层131房屋的所有权人为胡笑添。2018年12月4日，胡笑添与胡学铮签订《债权转让协议书》，约定胡笑添自愿将对许玉国的债权转让给胡学铮，并已将债权转让情况告知许玉国，由许玉国向胡学铮签订欠条，明确对胡学铮的所负债务情况。2018年12月4日，甲方胡笑添的代理人胡学铮和乙方许玉国签订《房屋租赁合同解除协议书》，同日许玉国与胡学铮签订《欠条》，欠条中载明许玉国在租龙河路商业门脸房经营期间，房租及其它费用共欠胡学铮现金493621元，做出如下承诺，保证在2018年12月14日前偿还100000元，2019年1月31日前偿还100000元，2019年2月28日前偿还120000元，余下的违约金欠款于2019年年底付清。如不能按时还款，本人愿意无条件支付所欠金额利息，以每天万分之五计算利息付给胡学铮。如还款逾期债权人有权依法向债权人所在地法院提起诉讼，本人许玉国愿意承担诉讼费、律师费等一切费用。庭审中，许玉国称2019年3月21日到2019年6月27日期间其已经向胡学铮支付了20500元，并提交了支付业务回单及证人徐某的证明。胡学铮认可其中16500元，称余下4000元确实收到了徐某的转账，但不能确定该款项是否与本案有关。对于4000元转账，徐某虽未到庭，但在证明中称是受许玉国委托，代许玉国给付胡学铮4000元。2019年4月16日，胡学铮与北京市聚和律师事务所签订《委托代理协议》，并开具律师费发票，律师费支出共计80000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。胡笑添和许玉国之间签订房屋租赁合同，符合法律规定，双方具有租赁合同关系，后胡笑添和许玉国经平等协商就许玉国提前终止租赁合同签订了房屋租赁合同解除协议书，符合法律规定，双方租赁合同关系解除，形成债权债务关系，胡笑添自愿将债权转让给胡学铮，符合法律规定，胡学铮和许玉国形成债权债务关系。胡学铮和许玉国经平等协商，就债务的分期履行等内容签订欠条，系双方自愿形成的合意，本院不持异议，许玉国应当根据欠条的偿还金额及期限履行偿还义务，在2018年12月14日前偿还100000元，2019年1月31日前偿还100000元，2019年2月28日前偿还120000元，余下的违约金欠款于2019年年底付清。许玉国并没有按照约定履行前三笔借款，其行为表明在履行期到来后将不可能履行还款义务，构成预期违约，出借人有权要求其提前还款，故关于胡学铮主张许玉国一次性支付欠款493621元的诉讼请求，本院予以支持；在逾期还款的情况下，亦应当承担欠条中约定的利息、诉讼费、律师费等一切费用，故关于胡学铮主张许玉国支付逾期还款利息的诉讼请求，应当分三笔：1、偿还以100000元为基数，按照日万分之五的利率，自2018年12月15日起计算至100000元实际给付之日止的利息；2、偿还以100000元为基数，按照日万分之五的利率，自2019年2月1日起计算至100000元实际给付之日止的利息；3、偿还以120000元为基数，按照日万分之五的利率，自2019年3月1日起计算至120000元实际给付之日止的利息；庭审中，许玉国能够通过证据证明其曾向胡学铮支付了20500元，但给付不足以清偿全部债务，在当事人没有约定的情况下，应当视为抵充实现债权的有关费用，故关于胡学铮主张许玉国支付律师费80000元的诉讼请求，扣除许玉国已经支付的20500元后，本院支持律师费59500元；关于胡学铮主张许玉国支付保函费2000元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，许玉国向胡学铮支付欠款493621元；二、本判决生效后十日内，许玉国向胡学铮支付逾期还款利息（分别是以100000元为基数，按照日万分之五的利率，自2018年12月15日起计算至100000元实际给付之日止的利息；以100000元为基数，按照日万分之五的利率，自2019年2月1日起计算至100000元实际给付之日止的利息；以120000元为基数，按照日万分之五的利率，自2019年3月1日起计算至120000元实际给付之日止的利息）；三、本判决生效后十日内，许玉国向胡学铮支付律师费59500元；四、本判决生效后十日内，许玉国向胡学铮支付保函费2000元；五、驳回胡学铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，由原告胡学铮负担169元（已交纳），由被告许玉国负担4671元（于本判决生效后7日内交纳）。保全费3470元，由被告许玉国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇一九年十月二十八日法官助理 孟 洋书 记 员 赵宝维