广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初3202号原告：王谛，男，汉族，1992年8月26日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。被告：吴贵前，男，汉族，1961年10月2日出生，住广西象州县，委托诉讼代理人：韦云毅，广西金飞律师事务所律师。被告：澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司，住珠海市唐家唐淇路1号（龙腾湾山庄）59栋1层101，统一社会信用代码91440400699741426M。法定代表人：孙凡瑞。原告王谛与被告吴贵前、澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司（以下简称宝贝乳业公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨海玲、被告吴贵前的委托诉讼代理人韦云毅到庭参加诉讼。被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾退并原告移交位于广东省××唐家××路××号（龙腾湾山庄）59栋的房屋（产权证号：粤（2018）珠海市不动产权第0094662号）；2.被告向原告支付自2018年10月19日起至实际腾退之日止的场地占用费，按每月10000元为标准计算，暂计至2019年2月28日止为43448.3元（每月的场地占用费计算标准以坚定结果为准）。3.被告向原告付清原告已代为支付的2018年1月份至2019年2月份的物业费14160元、2018年8月至12月的电费968.90元、2018年8月至12月的水费60.67元及至腾退房屋之日前产生的物业费、水电费；4.被告承担本案的受理费用。事实和理由：原告于2018年9月22日通过无锡市锡山区人民法院司法拍卖网络平台公开竞价竞得广东省××唐家××路××号（龙腾湾山庄）59栋房产。该房产拍卖时在司法拍卖公告《不动产竞价标的调查情况表》“标的物现状”一栏中明确标明“有人住，无租赁”、2018年10月16日，该房产经江苏省无锡市锡山区人民法院裁定过户至原告名下，原告即已成为该房的所有权人。现原告已于2018年12月10日在珠海市不动产登记中心取得该房产的不动产登记证。房产裁定过户后，2018年10月30日原告在珠江晚报刊登腾房告示，通知原业主及相关人员告示见报后五日内搬清自己的个人物品离开该房产，并不得损坏该房产及装修现状。登报次日（即2018年11月1日）原告又将上述通告及告示通过物业管理人员张贴至该栋房产外显然处。然而，被告置之不理，人已离开，但屋内遗留了大量物品继续占用房屋。原告在取得房产证后在房屋大门加上了链条锁。其后，原告委托律师多次催促被告尽快搬离。后又委托广东融聚律师事务所向被告发出律师函通知其腾退、2019年1月22日将该律师函粘贴在涉案房屋显眼处并抄送给小区物业公司。然而时至今日，被告仍未将遗留物品搬离该套房屋，同时占用期间所产生的物业管理费、水电费等均未向原告结清，已严重侵害了原告的合法权益。原告提交以下证据：1.房地产估价报告；2.不动产竞价标的调查情况表；3.（2017）苏0205执1492号之七执行裁定书；4.网拍成交确认书；5.无锡市锡山区人民法院协助执行通知书（2017）苏0205执1292号之七；6.粤（2018）珠海市不动产权第0094662号产权证；7.2018年10月30日珠海晚报通告和公告；8.现场粘贴珠江晚报公告的图片；9.关于限期腾房的律师函；10.短信向被告及被告律师发送律师函的图片；11.在房屋现场张贴律师函的图片；12.物管费发票5张；13.电费发票2张；14.水费发票2张；15.企业信用信息公示报告；16.证明。被告吴贵前辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，案涉房屋是有租约的，租赁期限是到2027年6月1日。被告吴贵前提交以下证据：1.房屋租赁合同；2.快递存根；3.情况说明。被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司未答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：位于广东省××香××区唐家××路××号（龙腾湾山庄）59栋房产的原登记产权人为被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司。2018年10月19日，无锡市锡山区人民法院出具《网拍成交确认书》，确认原告于2018年9月22日在无锡市锡山区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价成交，以最高价竞得涉案房产。2018年10月16日，无锡市锡山区人民法院作出（2017）苏0205执1492号之七执行裁定书，裁定将涉案房产的相关权利归原告所有和使用，涉案房产的财产权自裁定送达原告时转移；原告可持裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。原告于2018年10月19日领取该裁定书。2018年12月10日，案涉房产登记至原告名下单独所有。原告主张于2018年10月30日原告在珠江晚报刊登腾房告示，通知原业主及相关人员告示见报后五日内搬清自己的个人物品离开该房产，并不得损坏该房产及装修现状。并于2018年11月1日原告又将上述通告及告示通过物业管理人员张贴至该栋房产外显然处，但被告均不腾退。原告在取得房产证后将房屋上锁。被告吴贵前抗辩，其向被告宝贝乳业公司承租涉案房产，并提交了吴贵前（乙方）与澳洲宝贝（珠海）乳业有限公司（甲方）于2012年1月1日签订的《房屋租赁合同》。合同显示，租赁期限为15年，自2012年1月1日起至2027年1月1日止；租金为每年100000元，支付方式为由乙方出资共计150000元作为壹拾伍年租赁费进行装修。被告吴贵前同时提交了一份打印的《关于珠海市唐淇路一号龙腾湾山庄59栋房产相关说明》及顺丰速运的客户存根（单号：821320775138），证明其向无锡市锡山区人民法院邮寄说明，告知其与澳洲宝贝（珠海）有限公司的租赁情况。《关于珠海市唐淇路一号龙腾湾山庄59栋房产相关说明》中第一点载明：一、龙腾湾山庄59栋房产在装修时是由本人与当时的业主澳洲宝贝（珠海）有限公司签订装修合同，整体装修费用我司先后投入约150万元人民币。单房子本身的室内装修已达75.5万元，由于当时业主无法交付工程款项，愿意将产权属于自己的房屋（龙腾湾山庄59栋）出租给本人，双方根据国家先关法律法规，经协商一致，订立了合同，租赁期限为15年。该说明中没有署名日期，仅有吴贵前打印名字，无手写签名。顺丰速运的客户存根显示2018年7月3日吴贵前向无锡市××区华夏中路6号贺法官邮寄文件。庭审中，被告吴贵前陈述与被告澳洲宝贝（珠海）有限公司之间存在租赁关系，不存在其他法律关系，是在签订租赁合同后才装修的。被告吴贵前庭审中抗辩，没有收到原告要求腾退房屋的通知，因为没有居住在国内。法庭询问，被告吴贵前何时知道原告是房屋的所有权人，被告吴贵前的代理人回答，原告锁门时，吴贵前还住在里面，但是没有见到原告的人，后来找了物业，物业也不愿意透露，后来是原告的律师主动联系被告吴贵前要求腾退房屋的。庭审中，法庭询问在原告上锁期间，被告吴贵前有无转告原告要求搬清房屋内的物品？原告回答：在经无锡法院裁定过后后，我方联系小区物业得知是被告吴桂前在占用房屋，因此联系了吴桂前要求清场，但被告吴桂前以屋内装修是其出资装修为由拒绝腾退房屋，并要求我方赔偿其装修损失。被告吴贵前回答：被告吴贵前本人没有去谈过，曾经委托代理人去与原告协商过，要求原告赔偿装修，也有主张过要进涉案房屋拿东西，但原告没有允许。庭审中，原、被告均同意案涉房屋租赁的市场价大概在6000元至7000元左右。原告提交淘宝拍卖网上涉案房产拍卖时的《不动产竞价标的调查情况表》，记载租赁情况为“有人住，无租赁”。庭审中，经现场查询淘宝拍卖网上涉案涉案房产拍卖时的有关信息，上述《不动产竞价标的调查情况表》与网络上公开的内容一致。另查明，原告主张代付了2018年1月至2019年2月的物业费14160元、2018年8月至12月的电费968.9元、水费60.67元，并提交了发票予以证明。其中2019年1月、2019年2月每月的物业费为1009.8元，2019年1月代收公用电费为4.9元。本院认为，原告通过淘宝网司法拍卖网络平台公开竞价竞得涉案房屋的所有权，自无锡市锡山区法院（2017）苏0205执1492号之七执行裁定书送达原告之日（2018年10月19日），原告享有对涉案房屋的财产权。被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司作为房屋的原产权人，负有向原告交付涉案房产的义务。被告吴贵前抗辩对涉案房屋享有租赁权，但根据现有的证据显示，其主张的租赁权在涉案房产公开拍卖时并未得到无锡市锡山区法院的认可并向所有竞拍人公示；并且吴贵前在本案中关于先签订租赁合同后装修的陈述与其提交的邮寄给锡山区法院的说明中陈述用租金抵装修款的陈述存在矛盾，且通过装修抵扣租金的方式，相当于宝贝乳业将房屋免费交由吴贵前使用，亦不符合常规的租赁关系的常理。故其以对涉案房屋享有租赁权为由拒绝搬出房屋，理据不足。原告在拍卖时支付的价款中已经包含了涉案房屋内的装修对价，被告吴贵前对房屋进行装修系其依照与宝贝乳业公司之间的法律关系而实施，故对其投入的装修损失，其仅可以向宝贝乳业公司主张，而无权向原告要求赔偿，被告吴贵前以此为由拒绝向原告返还涉案房产，亦无法律依据。综上，原告请求两被告腾退涉案房屋，事实和法律依据充分，本院予以支持。关于原告请求两被告支付2018年10月19日起至腾退之日止的场地占用费。本院认为，场地占用费的支付起止时间应从原告取得涉案房屋的财产权后要求两被告腾退，但两被告拒绝腾退之日起计算。根据查明的事实，没有证据显示原告通过登报公告及现场张贴的方式将腾退房屋的要求有效告知两被告，但根据被告吴贵前庭审中有关原告锁门时吴贵前是住在里面的陈述，可知在原告将涉案房屋上锁时，被告知晓原告腾退的要求，故本院认定自原告主张的2018年12月10日上锁之日起两被告应向原告支付场地占用费。关于占用费的标准，原告自2018年12月10起将涉案房屋加锁，导致被告无法使用涉案房屋，被告抗辩在锁门之后有向原告要求搬离，但未提供相关的证据，并且在本案的答辩中其亦认为原告应赔偿其装修损失，故其从主观上并无腾退涉案房屋的意愿，并且其物品一直占用在涉案房屋内，故对原告锁门后的场地占用费其亦应予以相应的赔偿。考虑到因原告锁门的行为导致被告不能正常使用房屋，故从公平原则出发，本院酌定原、被告对2018年12月10日起的房屋占用费损失各承担50%的责任。双方认可租金为6000元至7000元，本院采纳每月6000元标准。即两被告应自2018年12月10日起按照每月3000元标准向原告支付场地占用费。关于原告请求两被告支付2018年1月至2019年2月的物业费14160元，2018年8月至12月的电费968.9元、水费60.67元。本院认为，2018年1月至2018年12月的物业费及2018年8月至2018年12月的电费、水费系被告吴贵前在使用涉案房屋期间支出，故两被告应予赔偿。但原告自2018年12月将涉案房屋锁住，两被告无法继续使用涉案房屋，故自2019年1月起的物业费、水电费应由原告自行承担。故对原告提交的发票中，2019年1月、2019年2月每月的物业费1009.8元，2019年1月代收的公用电费4.9元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司、吴贵前于本判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于广东省珠海市唐家唐淇路1号（龙腾湾山庄）59栋房屋；二、被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司、吴贵前于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付自2018年12月10日起至实际腾退之日止，每月3000元的房屋占用费；三、被告澳洲宝贝乳业（珠海）有限公司、吴贵前于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告支付2018年1月至2018年12月的物业费及代收公用电费共12135.9元、2018年8月至2018年12月的电费968.9元、水费60.67元。四、驳回原告王谛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22670元，由原告负担384元，两被告负担22286元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈胜瑛人民陪审员  范清华二〇一九年十月十二日书 记 员  卓嘉聪赵梵亦