江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初7100号原告：正荣物业服务有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市南昌县振兴大道333号，统一社会信用代码：91360121556033211P。负责人:刘国成，该公司总经理。委托代理人：丁小忠，该公司员工。委托代理人：张云华，该公司员工。被告：钟广，男，汉族，1986年6月18日生，户籍地：成都市金牛区，住江西省南昌市西湖区。原告正荣物业服务有限公司南昌分公司（以下简称正荣物业）与被告钟广物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正荣物业的委托代理人丁小忠、张云华到庭，被告钟广到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告正荣物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付截止2019年6月30日拖欠的物业服务费8254.22元，违约金520.02元，共计8774.24元;2.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告系由南昌正荣（新加坡）置业有限公司选聘为正荣御峰物业提供物业服务的物业服务公司。被告系南昌正荣御峰小区5栋1单元2801室业主，房屋面积为138.96平方米，每平方米物业服务费2.7元，每月应缴物业费为375.19元。但被告物业费均至2017年8月31日后，拒绝缴纳。截止2019年6月30日，共计拖欠物业服务费及违约金计8774.24元。原告多次催讨未果，现诉至法院，请求支持诉请。原告正荣物业提交了如下证据：证据一：双方身份信息。证明目的：被告主体资格适格。证据二：催缴单。证明目的：催缴物业费。证据三：业主临时管理规约、南昌市商品房买卖合同。证明目的：我们已经履行了前期物业服务合同里的内容。证据四：前期物业合同二份。证明目的：证明原告和地产商有签订前期物业合同，正荣物业是合法的由地产选聘的物业服务企业。证据五：公司相关资料、营业执照收费公示。证明目的:按照公司收费标准收费，没有乱收费。证据六：物业日常服务照片打印件。证明目的：物业已经履行物业服务职能。证据七：违章整改单。证明目的：证明物业发现问题及时整改了。被告钟广辩称：1、被答辩人在正荣御峰小区物业管理服务履行责任不到位。答辩人2017年8月初发现答辩人所属正荣御峰小区5栋1单元2801室入户通道被隔壁2802室违规改装入户门堵塞，消防门无法正常打开，存在严重消防安全隐患。原告消极对待，仅在其门口张贴整改通知书（签收人未签收）后，拒绝履行管理责任。此外2802室违章搭建洗手间。原告对2802室违章搭建、违规改装，未能及时遏制，原告管理存在严重失职，问题出现后未能采取有效措施消除隐患。2、被答辩人在正荣御峰小区物业管理服务履行消防主管部门通知要求不力，无视答辩人消防安全。原告无视消防主管部门要求，无视答辩人消防安全，给答辩人造成心理压力及精神压力。故请求原告正确履行管理职责前，相关物业费予以免除，对答辩人造成的困扰及心理、精神压力公开赔礼道歉，并承担本次诉讼全部费用。被告钟广提交了如下证据：证据一：整改通知书、装修备案证、装修巡查签到表、正荣物业房屋装饰装修管理协议、物业关于消防“三清三查”的紧急通知、向正荣物业管理人员投诉截屏、5栋1单元2802室入户门违规安装后照片、5栋1单元消防疏散图、以上照片打印件8张证明目的：物业服务不到位，隔壁装修堵住了我家的门，这里面的材料都是隔壁的，根据业主手册上的装修流程图，一定要审查完后才会发装修备案证，物业监管不到位，消防方面已经有三清三查相关意见，物业还是没有重视，没有向相关的消防部门去反映。证据二：2017年8月18日与物业管理人员电话录音（手机号：158××××3993）、2017年8月18日与物业管理人员电话录音（电话号：0791-86515877）。证明目的：证明物业不作为。本院经审理查明确认事实如下：2014年3月，南昌世欧房地产开发有限公司与江西正荣物业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同期限自2014年3月27日至2019年3月26日止，约定南昌世欧房地产开发有限公司选聘江西正荣物业有限公司（已于2015年8月28日更名为正荣物业服务有限公司）对正荣御峰提供前期物业管理服务，物业包括物业共用部分的维修、养护、管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化的养护、管理；车辆停放管理、公共秩序、装饰装修、物业资料等，同时双方对服务费用、经营管理方式、违约责任等作出具体约定，并约定合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，未达成协议的，就在合同期满前聘新的物业管理企业。被告钟广系南昌市西湖区兰宫路269号正荣御峰5栋1单元2801室的业主。2016年7月2日，被告钟广在原告处办理入伙手续，双方签署《正荣·御峰业主手册》一份，其中管理规约篇第一章“御峰前期物业服务协议”中约定，原告为被告南昌市正荣御峰小区提供物业管理服务，双方协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业服务费用自被告从开发商公告规定办理入伙手续日期起，开始向原告缴纳物业服务费。入伙时被告预付第一年的物业服务费，后续物业服务费用的收费方式为每半年收取一次，管理物业服务费应于每个收费期开始的第一个月的10号前先行缴付。物业服务费综合服务费按建筑面积：高层住宅物业管理综合服务费2.7元/平方米/月收费。被告违反协议，不按协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，逾期未交纳的将从欠费起每日按应收费的千分之三的标准收取滞纳金。上述合同签订后，原告于2016年6月进驻在该小区从事物业服务管理，被告钟广系该小区5栋1单元2801室业主，房屋建筑面积为138.96平方米（每月应缴物业服务费为375.19元）。自2016年10月1日，被告钟广办理入伙装修手续，并缴纳物业服务费至2017年8月31日止（含开发商赠送两个月）。2017年始，因隔壁2802室业主入户门朝向问题，被告钟广认为对其正常进出造成影响并存在消防安全隐患，故将问题反映至原告处。原告为此，分别于2017年8月6日、2017年12月24日，向5栋1单元2802室业主发出《违章装修整改通知》。之后，在各方协调下，5栋1单元2802业主入户门朝向已更改。但被告钟广自2018年8月31日起至2019年6月30日止，应缴物业服务费为8254.22元，至今仍未缴纳，原告多次催缴未果，故诉至本院，请求判如所请。另查明：2019年1月25日，因《前期物业服务合同》到期，南昌世欧房地产开发有限公司与原告再次签订《前期物业服务合同》，其中服务费用等与原合同内容一致。上述事实，有原告陈述，庭审笔录及原告提交的证据所证实。本院认为，南昌世欧房地产开发有限公司与江西正荣物业有限公司签订《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力。原告与被告签订的《正荣·御峰业主手册》系双方真实意思，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同的权利义务。原告进驻小区从事物业管理服务，理当享有按约收取物业服务费的权利，原告在从事物业服务管理过程中，也按约履行了物业服务的职责，对被告提出的消防隐患和装修问题，也进行沟通、巡查并向2802业主下发整改通知单，其已履行物业管理部门的相应管理职责。被告钟广以此为由提出抗辩，拒交物业管理费，无法律依据，本院不予支持，同时对其要求原告公开赔礼道歉的请求，已当庭释明与本案不属同一法律关系，不宜在本案中处理，被告可另行主张。综上，原告诉请要求被告钟广支付物业服务费8254.22元，于法有据，应予支持。对于原告主张的违约金，合同中约定的日千分之三违约金过高，原告诉请时主动调整为欠费总金额的千分之三，未违反法律禁止性规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：被告钟广于本判决生效之日起十日内支付原告正荣物业服务有限公司南昌分公司物业服务费8254.22元并承担违约金520.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取计25元，由被告钟广承担（随上述款一并偿付）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  马超二〇一九年十月二十一日书记员  付丹