北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5951号原告：符小平，男，1954年12月3日出生，汉族，户籍地北京市东城区。被告：唐静，女，1972年7月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：唐东宇（被告之子），男，1995年11月2日出生，住北京市东城区。原告符小平与被告唐静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后。依法适用普通程序，于2019年4月2日、6月19日公开开庭进行了审理，原告符小平,被告唐静及其委托诉讼代理人唐东宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符小平向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍支付拖欠的租金6700元及逾期支付租金的违约金13400元；2、判令被告自行负担维修壁挂炉的费用1700元；3、判令以被告交纳的押金折抵被告应当交纳的费用及违约责任；4、判令被告向原告支付洗衣机维修费用200元。事实与理由：原告系北京市东城区景泰西里西区×号楼×单元×号（以下简称涉案房屋）产权人。2018年5月16日，原告配偶邓秀清代其与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的涉案房屋出租给被告居住使用，租期一年，押金为5000元，月租金5000元，按季支付。合同签订后，原告按约定交付了房屋。2019年2月10日，被告通过电话告知原告壁挂炉自除夕起发生故障，现维修人员已进行维修。鉴于被告曾擅自维修灯具、要求维修并未发生故障的壁挂炉，故原告要求被告发送照片，以了解维修情况，但被告予以拒绝，并挂断电话。2月16日，被告向原告仅支付了8300元，擅自扣除了租赁保证金5000元及壁挂炉维修费1700元。后居委会入户调解，被拒。2019年5月24日，原、被告自行交接房屋后，原告发现洗衣机被损坏，维修约需200元。综上所述，被告应自行负担其维修费用，且其不足额支付租金的行为构成违约，故起诉至法院，诉如所请。被告唐静辩称：原告所述签订合同过程属实，合同签订后被告向原告交纳了保证金5000元。双方履行合同至2019年2月4日，涉案房屋内的壁挂炉虽发生滴水，但尚可正常使用。2月10日晚，壁挂炉停止工作。被告根据壁挂炉上张贴的维修电话通知维修人员，并通过电话告知原告相关情况。原告仅反复询问维修人员故障的原因，拒绝到现场解决问题、不同意为被告提供维修期间的周转住所，也不同意维修壁挂炉。涉诉房屋内安装的是老式第一代壁挂炉，存在安全隐患，而其所在小区大部分住户已更换第二代壁挂炉。被告只得先行垫付了维修费用1700元。故，被告在支付最后一期租金时，自行扣除了租赁保证金5000元及壁挂炉维修费。被告也积极通过居委会进行沟通。后，被告已于2019年5月24日向原告交付了涉案房屋。另，被告在租赁期间从未使用且妥善保管洗衣机，直至交接时才发现洗衣机损坏。此外，原告在被告居住涉诉房屋期间，多次骚扰、吵闹，影响被告正常生活，对被告声誉造成影响。故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月16日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人乙方）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定甲方将其所有的涉诉房屋出租给乙方居住使用，租期自2018年5月25日至2019年5月24日止，季度租金15000元，租金支付日期为2018年5月16日、2018年8月16日、2018年11月16日、2019年2月16日。押金为5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方承担电视收视费、物业管理费，乙方承担水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、卫生费、上网费、车位费，并特别注明因居住发生的取暖自采暖产生的燃气费由乙方承担。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。乙方不按约定支付租金达三日的或欠缴各项费用达月租金额3%的，甲方有权单方解除合同收回房屋，且乙方应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。房屋交割清单中包括洗衣机一台等。合同签订后，原告按约定交付了房屋，被告向原告足额交纳了押金及前三期的租金。2019年2月10日晚，涉诉房屋内壁挂炉停止工作。被告根据壁挂炉上张贴的维修电话通知维修人员，维修人员到场进行检查，发现水箱漏水，主板损坏。被告通过电话告知原告相关情况，原告要求被告发送照片。双方在电话中发生口角，未就维修方式达成一致即结束通话。当晚，被告向维修人员支付了1700元，维修了壁挂炉。2月16日，被告自行扣除了租赁保证金5000元及壁挂炉维修费1700元，向原告支付了第四期租金中的8300元。2019年5月24日，在本案诉讼期间，原、被告自行交接房屋。当日，被告欠水费365元，预付电费107元，预付燃气费477.87元，洗衣机被损坏。庭审中，原告表示以上三项这地，原告应退还被告220.39元。关于维修壁挂炉一项，原告主张被告与维修人员存在恶意串通，且不具备专业维修能力，被告所述的壁挂炉上张贴的维修店地址在2005年至2010年曾存在过维修点，此后在不远的底商处有另一家维修店经营至2018年。为此，原告提交以下证据：1、被告入住涉诉房屋前壁挂炉照片及邻居壁挂炉照片，内容为壁挂炉上未张贴小广告。2、原维修店面处张贴的执行公告照片、现状照片及民事判决书。3、原维修店面处照片、维修人员电话号码。关于洗衣机维修一项，原告其向维修人员询问得知维修费用最少在150元至200元，其按照200元进行主张。本院认为：合同一经订立，当事人即应依约全面履行各自的义务。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。根据查明的事实，涉诉房屋壁挂炉发生漏水，被告有义务通知并积极配合。被告以原告拒绝维修只得自行维修为由进行抗辩，但未提交证据，故该意见本院不予采纳。原告应当履行维修义务、承担维修费用，鉴于被告的证据不足以证明其委托维修机构系经过原告之允许、壁挂炉正规售后机构或其维修价格合理，故被告应承担部分维修费用。被告未足额支付租金构成违约，应当支付违约金，考虑到被告未支付系因壁挂炉损坏，双方就维修产生争议所致，并非恶意拖欠租金，而违约金明显约定过高，且被告以违约金过高要求调整进行抗辩，故本院根据合同实际履行情况，对违约金数额予以酌定。原告要求被告双倍支付租金一节，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的洗衣机维修费用一节，鉴于双方均认为洗衣机存在故障，租赁合同交接清单中亦未注明洗衣机存在故障，且被告没有证据证明洗衣机故障并非其造成，而原告主张之维修金额，符合市场价格，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。鉴于双方当事人均同意一并处理被告应当承担其使用涉案房屋期间的水、电、燃气等费用，故对于上述费用本院予以折抵。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告唐静于本判决生效后七日内向原告符小平支付违约金一千元；二、被告唐静于本判决生效后七日内向原告符小平支付房屋租金五千七百元（其中五千元以被告唐静向原告符小平支付的押金五千元折抵，其中二百二十元三角九分以被告唐静预付水、电、燃气结算款折抵）；三、被告唐静于本判决生效后七日内向原告符小平支付洗衣机维修费二百元；四、驳回原告符小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由原告符小平负担150元（已交纳），由被告唐静负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟人民陪审员  杨金柱人民陪审员  马 可二〇一九年十月十一日法官 助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤