北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初17422号原告（反诉被告）：张林芳，男，1983年12月19日出生，住北京市门头沟区。公民身份号码：×××原告（反诉被告）：刘文静，女，1987年9月21日出生，住北京市石景山区。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：宋子杰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：干雅岚，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：周玺，男，1935年2月7日出生，住北京市石景山区。公民身份号码：×××委托诉讼代理人：周黎明（系周玺之女），女，1970年2月7日出生，住北京市朝阳区。被告（反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。统一社会信用代码：911101157001735358法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务，住北京市大兴区。原告（反诉被告）张林芳、刘文静诉被告（反诉原告）周玺、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张林芳、刘文静之委托诉讼代理人宋子杰、干雅岚，被告（反诉原告）周玺及其委托诉讼代理人周黎明、被告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司之委托诉讼代理人王达、董珊珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张林芳、刘文静向本院提出诉讼请求：1、请求确认周玺《声明书》有效及解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、请求解除二原告与被告周玺签订的《北京市存量房屋买卖合同》撤销“网签”；3、请求解除二原告与二被告签订的《补充协议》；4、请求判令被告周玺向二原告返还购房定金人民币70000元；5、请求判令被告北京我爱我家房地产经纪有限公司向二原告赔偿人民币58644元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告与被告周玺于2019年3月9日签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1903158607），于2019年3月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1752393）。协议约定：被告周玺向二原告出售坐落在北京市石景山区模式口东里13号楼14层1402号房屋的房屋，该房屋成交价格为2600000元，二原告于2019年3月9日向被告周玺交付定金人民币70000元。合同履行过程中因被告北京我爱我家房地产经纪有限公司未能核实二原告家庭资信状况，导致后续贷款受到限制，被告周玺因此向二原告发出《声明书》要求解除与二原签订的《北京市存量房屋买卖合同》。原告认为，被告周玺发出《声明书》解除《北京市存量房屋买卖合同》后应当向二原告返还购房定金，因被告北京我爱我家房地产经纪有限公司未能核实原告家庭资信状况，导致后续贷款受到限制应当承担赔偿责任，故诉至法院。被告（反诉原告）周玺辩称：不同意原告的诉讼请求。原告自身原因造成房屋无法买卖。我方提起反诉，反诉请求：1、判令原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除，反诉被告承担违约责任，按合同约定支付房屋成交总价款的20%作为违约金即人民币543000元）。扣除已支付的定金人民币70000元，反诉被告还应向反诉原告支付违约金人民币473000元；2、判令反诉被告配合原告及经纪方办理注销网签手续；3、由反诉被告承担本案的诉讼费用。针对被告（反诉原告）周玺的反诉，原告（反诉被告）张林芳、刘文静辩称：同意解除房屋买卖合同，不同意反诉人的其他的反诉请求。1、被反诉人不存在违约的情况，双方目前所处的情形符合情势变更的相关规定。张林芳、刘文静在订立合同时对自身是否能够按首套房办理贷款完全信赖中介的判断，在事发后二人选择继续办理贷款，并与反诉人积极沟通。在反诉人不予配合的情况下，张林芳、刘文静进行了借贷，满足了继续进行房屋买卖合同的资金条件，但反诉人提出的新的补充协议过于苛刻，导致张林芳、刘文静不能继续履行房屋买卖合同，解除合同的原因并非是由于张林芳、刘文静的过错，而是在买房人已经尽最大努力履行合同失败的情况下，迫于无奈之举。买受人不构成违约，不应承担违约责任。2、反诉人提出的违约赔偿的主张，在应提供其实际存在损失的证据，根据合同法相关司法解释的规定，违约金的订立不得超过实际损失的30%。结合本案，在出现状况后，反诉人在极短的时间内向被反诉人提出了解除合同的告知书，在该告知书送达后不应当认为反诉人还存在其他损失。本案中，反诉人即使发生了实际损失，其损失的金额也有限，不应当以房屋总金额的20%进行计算，请求法庭予以向下大幅度调整。被反诉人对于违约金的答辩并不代表认可自身存在违约的行为。被告（反诉被告）北京我爱我家房地产经纪有限公司针对本案诉讼请求及反诉请求辩称：就解除合同、撤销网签无异议，其他诉讼请求由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2019年3月9日，张林芳、刘文静（乙方、买受人）与周玺（甲方、出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1903158607），约定周玺将坐落于北京市石景山区模式口东里13号楼14层1402号房屋（以下简称：1402号房屋）出卖给张林芳、刘文静，房屋规划设计用途为住宅，总价款为271．5万元；付款方式为乙方向银行申请组合贷款，拟贷款金额为169万元；乙方因自身原因未获得贷款机构贷款的，双方通过以下方式解决：乙方继续申请贷款，至贷款批准，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。合同第九条权属转移登记约定：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。……（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。2、甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日支付甲方逾期违约金。并于实际产权转移登记之日向甲方支付。合同第十条第（二）款付款违约责任约定：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超过10日的，甲方有权解除合同，甲方选择解除合同的适用本合同第十一条第一款约定。合同第十条第（四）款约定：乙方因个人原因导致贷款机构未对乙方批准贷款，在如下情形时，甲方有权单方解除合同，选择解除合同的适用本合同第十一条第一款约定。1、乙方选择自行筹集剩余房款的，若超过约定产权转移登记申请之日未能筹齐并支付出卖方。2、乙方选择继续贷款超过合同签订之日起80日未获得批准贷款的。合同第十一条合同解除条款约定：（一）如甲方依本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同签订后，张林芳、刘文静支付定金7万元。2019年3月15日，张林芳、刘文静（买受人）与周玺（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1752393）。张林芳、刘文静、周玺另签订有《补充协议》，就合同形式、服务费等进行了约定。该协议甲方签名处为周玺、周黎明代，乙方签名处为张林芳、刘文静，见证方为北京我爱我家房地产经纪有限公司。此后，张林芳、刘文静申请银行贷款，因刘文静曾有过贷款记录而不能获得足额批贷且不能享受按照首套房贷款。2019年6月6日，周玺向出具声明书一份，主要内容为：因刘文静有过个人贷款记录，银行拒绝批贷。2019年5月10日自经纪人郭聪聪处得知张林芳、刘文静口头表示不能继续履行合同。2019年5月18日，张林芳、刘文静表示同意支付4万元作为补偿，周玺不予接受。故周玺之委托代理人正式以书面方式单方解除《北京市存量房屋买卖合同》，并要求张林芳、刘文静按照房屋总成交价的20%承担违约责任并协助办理注销网上签约等手续。此后，双方就合同履行进行过沟通，但未能达成一致意见。庭审中，张林芳、刘文静、周玺均认可《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月6日解除。周玺主张刘文静、张林芳逾期支付购房款应按照合同约定支付违约金，张林芳、刘文静认为周玺主张违约金过高，要求对违约金进行调整。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、微信聊天记录、声明、补充协议、录音以及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，张林芳、刘文静与周玺签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同均为有效。现双方当事人均认可《北京市存量房屋买卖合同》于2019年6月6日解除并同意办理网签合同注销手续，本院不持异议。本案的争议焦点为违约责任。本院认为，购买房屋不同于一般的买卖关系，作为买方，刘文静应清楚自身贷款记录情况，就贷款事宜应有较高的注意义务。现因刘文静自身原因导致至今仍未成功办理房屋贷款，未能履行其按照合同约定支付购房款的义务，周玺依据《北京市存量房屋买卖合同》第十条之规定，要求解除房屋买卖合同并要求张林芳、刘文静承担违约责任，具有事实及法律依据，本院予以支持。就张林芳、刘文静要求确认周玺的《声明书》有效，本案为房屋买卖合同纠纷，该声明书系周玺行使解除权的方式，其直接后果导致房屋买卖合同解除，故就该项诉求在本案中已无必要确认。就违约金数额，刘文静、张林芳认为周玺主张的违约金过高，请求本院予以调整。本院综合考虑违约行为、周玺的实际损失、合同履行情况等，酌定由张林芳、刘文静支付周玺违约金15万元。关于张林芳、刘文静要求周玺返还定金7万元的诉讼请求，周玺要求折抵违约金，本院予以支持，就张林芳、刘文静要求返还定金的诉讼请求，本院不再另行判决返还。折抵后，张林芳、刘文静应另行给付周玺违约金8万元。张林芳、刘文静主张北京我爱我家房地产经纪有限公司作为居间方，未能核实张林芳、刘文静资信情况导致后续贷款未能成功，要求北京我爱我家房地产经纪有限公司赔偿58644元，上述诉请系基于居间合同，与本案不属同一法律关系，本院不予处理，张林芳、刘文静可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张林芳、刘文静、周玺于2019年3月9日签订的《北京市房屋买卖合同》（合同编号：E1903158607）以及《补充协议》于2019年6月6日解除；二、张林芳、刘文静、周玺均有于本判决生效之日起15日内协助对方办理位于北京市石景山区模式口东里13号楼14层1402号房屋的网签合同注销手续；三、张林芳、刘文静于本判决生效后15日内另行给付周玺违约金8万元；四、驳回张林芳、刘文静其他之诉讼请求；五、驳回周玺其他之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2872元，由原告（反诉被告）张林芳、刘文静负担1322元（已交纳1436元，余款于本判决生效后7日内交纳），由周玺负担1550元。反诉费4616元，由原告（反诉被告）张林芳、刘文静负担3300元（于本判决生效后15日内交纳），由被告（反诉原告）周玺负担1316元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  吴朝辉人民陪审员  张丹茹人民陪审员  姚 娟二〇一九年十月三十一日书 记 员  于 冰