吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初762号 原告：吉林太阳城有限公司，住所地长春市杭州路56号。 法定代表人：吉庆，总经理。 委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：王桂军，女，1980年5月12日出生，原住长春市南关区。 第三人：中国银行股份有限公司长春景阳大路支行，住所地长春市汽车产业开发区景阳大路3288号。 负责人：马晓勇，行长。 委托诉讼代理人：杨景文，系中国银行股份有限公司长春南部新城支行员工。 原告吉林太阳城有限公司与被告王桂军、第三人中国银行股份有限公司长春景阳大路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林太阳城有限公司的委托诉讼代理人王朱绂、第三人中国银行股份有限公司长春景阳大路支行的委托诉讼代理人杨景文到庭参加诉讼。被告王桂军经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林太阳城有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室返还给原告并恢复原状；3.判令被告协助原告办理涉案房产的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；4.判令被告向原告支付自2012年11月27日起按每月14513元的标准计算至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；5.判令被告向原告支付违约金435390元；6.上述房屋使用费、违约金以及原告向第三人实际代偿金额与被告贷款金额之间的差额，从被告已付购房款中优先扣除；7.本案诉讼费、保全费律师代理费由被告承担。事实及理由：2012年11月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家B7幢1单元301室出售给被告，房屋建筑面积145.13平方米，每平方米单价10000元，合同总价款合计1451300元，被告采用银行按揭贷款方式支付购房款。被告应向原告支付房屋首付款471300元。被告与中国银行股份有限公司长春景阳大路支行（以下简称中国银行景阳大路支行）签订《个人一手住房贷款合同》，被告向中国银行景阳大路支行贷款98万元用于购房，原告为被告的借款向中国银行景阳大路支行提供阶段性担保。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条约定：“1）在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，……买受人同意从已付款中优先扣除：③买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10％违约金，……出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30％的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1％的标准计算”。《个人一手住房贷款合同》签订后，被告未能按时偿还中国银行景阳大路支行的贷款，故中国银行景阳大路支行将被告起诉至长春市绿园区人民法院，案号为（2018）吉0106民初1334号，要求被告一次性偿还全部银行贷款本息，为缓解被告经济困难，2018年6月25日，原、被告双方签订《协议书》，约定由原告代被告向中国银行景阳大路支行偿还贷款本息66492.33元（截至2018年6月25日）、2018年7月被告应偿还本息5100元及中国银行景阳大路支行起诉被告的诉讼费6618元，合计78210.33元。同时约定，被告应于2018年7月31日前将原告代偿的上述款项一次性偿还给原告并保证按时向中国银行景阳大路支行履行按期偿还贷款的义务，否则原告有权立即解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告承担违约责任。但时至今日，上述两项约定义务被告均未按照《协议书》的约定履行。原告认为，被告的行为已经构成违约，满足原、被告双方在《协议书》中约定的条件，原告有权立即解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任，赔偿原告损失。因此，原告提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 王桂军未出庭、未答辩亦未举证。 中国银行股份有限公司长春景阳大路支行述称，原告的诉状内容属实，同意原告的诉讼请求。 本院经审理可以认定如下事实：2012年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》一份，约定原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室建筑面积145.13平方米商品住宅房屋以每平方米10000元出售给被告，房屋总房款合计1451300元。合同第六条约定，被告以住房贷款方式支付购房款；第八条约定房屋交付期限为2012年11月30日。《商品房买卖合同补充协议》第四条一款三项约定，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算。解除合同后买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应当承担赔偿责任。此外，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予赔偿。以上所有违约金、房屋使用费出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除。 2012年9月17日，原、被告及第三人签订了《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告购买本案商品房在第三人处贷款98万元，贷款期限30年，按月等额本息还款方式，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户，原告作为保证人为被告提供阶段性连带责任担保。上述合同签订后，原告于2012年11月27日向被告交付了房屋；第三人亦按合同约定于2012年11月19日发放了贷款98万元。另查，因被告未按合同约定偿还第三人贷款，根据《个人一手住房贷款合同》约定，原告于2018年6月28日代为偿还银行贷款本息66529.4元和诉讼费6618元，两项共计73147.44元。 2018年6月25日，原、被告签订《协议书》一份，约定：1.原告同意代被告向中国银行长春南部新城支行辖属网点中国银行长春景阳大路支行偿还截至2018年6月25日止，被告共拖欠中国银行逾期贷款本息合计66492.33元及该日期后至原告代偿前生成的利息和罚息，具体金额以银行系统计算为准。2.原告同意代被告向中国银行长春南部新城支行支付案号为（2018）吉0106民初1334号案件的诉讼费用6618元（中国银行长春南部新城支行撤诉后减半收取）。3.为缓解被告的还款压力，原告同意为被告代偿2018年7月应还月还款额5100元。4.对于原告代被告支付的上述款项合计78210.33元及该日期后至原告代偿前生成的利息和罚息（具体以原告代偿金额为准），被告承诺于2018年7月31日前一次性偿还给原告；5.在原告代被告偿还截至2018年7月31日止的银行贷款后，被告保证按时偿还《个人一手住房贷款合同》约定的后续还款义务，保证不再因偿还贷款不及时导致原告向中国银行长春南部新城支行辖属网点中国银行长春景阳大路支行承担保证责任；6.如被告违反本协议第四、第五条任一条约定的，原告有权立即解除与被告签订的《商品房买卖合同》，被告应将太阳世家小区B7栋1门301室房屋恢复原状后返还给原告，协助原告办理商品房买卖备案登记注销手续，并向原告承担违约赔偿责任，原告为此花费的一切合理费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公证费、律师代理费等）均由被告承担；7.原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房补充协议》继续有效，本协议与前述协议约定存在不同之处的，以本协议为准；8.本协议一式两份，原、被告双方各执一份，具有同等法律效力。 另查，上述房屋于2016年11月24日被本院另案诉讼保全查封、于2019年5月13日被本院执行续查封，查封期限三年。期间又陆续被其他法院另案轮候查封。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。因被告未能依约按时偿还贷款，原告代被告垫付第三人贷款本息及诉讼费合计73147.44元，符合《商品房买卖合同》补充协议第四条、《协议书》约定的解除条件，原告依此要求解除《商品房买卖合同》，应予支持。关于原告要求被告将案涉房屋返还给原告并要求被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续，虽然《商品房买卖合同》已解除，但因案涉房屋已因另案被法院执行查封，参照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结后应当终止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权判决或者调解书”规定，审判机构不应继续对双方之间确权及交付问题进行审理，双方应按执行异议程序解决。关于原告要求被告支付违约金及房屋占有使用费问题，因双方《商品房买卖合同》中补充协议条款约定“买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及偿还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算”，故本院对原告此主张予以支持。关于原告主张房屋使用费、违约金以及原告向第三人实际代偿金额与被告贷款金额之间的差额从被告已付购房款中优先扣除问题，因双方《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款第三项约定“违约金、房屋占有使用费出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除”，故本院对上述违约金、房屋使用费从被告购房首付款中优先扣除的主张予以支持。关于原告主张律师费由被告承担一节，因双方在签订的《协议书》中有明确约定，本院依法予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除吉林太阳城有限公司、王桂军于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》； 二、王桂军于本判决生效后立即给付原告吉林太阳城有限公司违约金435390元（即总房款1451300元×30%）； 三、王桂军于本判决生效后立即给付吉林太阳城有限公司房屋占有使用费（自2012年11月27日起至实际返还房屋之日止，按照每月总房价款的1%即14513元标准给付）； 四、上述违约金、房屋占有使用费从王桂军已付购房款中优先扣除； 五、王桂军于本判决生效后立即给付吉林太阳城有限公司律师代理费30000元； 六、驳回原告吉林太阳城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21780元、保全费5000元，由王桂军负担（原告已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  隋 汉