北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28066号原告：马国新，女，1983年9月15日出生，汉族，北京市石景山区永定河管理所职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：赵磊，北京市富华邦律师事务所律师。被告：燕俊桥，女，1940年9月10日出生，汉族，北京市西城区房管所退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田晓松（燕俊桥之子），男，1970年12月7日出生，北京基德技术发展有限公司职工，住北京市昌平区。被告：田振川，男，1935年2月24日出生，汉族，北京市西城区房管局退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田晓松（田振川之子）。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号院601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告马国新与被告燕俊桥、田振川以及第三人北京链家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马国新及其委托诉讼代理人赵磊，被告燕俊桥及田振川的委托诉讼代理人田晓松，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马国新向本院提出诉讼请求：1．判决解除马国新与田振川、燕俊桥及北京链家房地产经纪有限公司于2019年4月7日签署的房屋租赁合同；2．判决被告返还原告已经支付的三个月房租25500元及一个月押金8500元；3．判决被告赔付原告一个月房租金额的违约金8500元；4．判决被告退还原告未使用的水电气费1259．41元；5．由被告承担两次搬家费1100元，小时工打扫卫生费130元，甲醛检测费1350元；6．由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年4月7日通过链家地产签订房屋租赁合同（合同编号XXXXX），起租日期为2019年4月20日。2019年4月18日被告向原告交房，原告于5月2日搬入后感觉屋内气味浓烈，出现头痛、呼吸道不舒服、微感熏眼的症状，下楼活动后明显缓解，怀疑房屋内有影响人体健康气体存在。5月8日在征得被告同意后，通过甲醛检测公司检测后发现甲醛超标，遂向被告反映，被告代理人次子田晓松对结果有疑义，以外出旅游为由委托被告之长子田晓峰出面协商解决。5月9日晚，原告、被告长子田晓峰、链家地产协商达成一致，双方同意请政府认可的有资质专业机构对该住宅进行两次房间内空气质量检测，并均须出具CMA认证的检测报告，第一次检测在原告搬来物品不做移除的情况下由原告进行，如检测结果合格，继续履行合同，检测费用由原告承担；如检测结果不合格，原告把房间内自带物品清空，由被告进行二次检测，如检测合格，则是原告带来的物品造成空气质量不合格，由原告承担两次检测费用，如检测不合格，则是被告房间内原有装修及家具等造成空气质量不合格，由被告承担两次检测费用，双方解除租赁关系，违约责任均按链家合同执行。按照协议，原告于5月10日中午十二点零六分在链家地产、被告长子田哓峰委托人李鸿等人的见证下由北京中环质评环境监测有限公司进行取样，5月12日该公司出具检测报告，结果为不合格，分别为主卧0．24毫克／立方米，次卧0．1毫克／立方米、客厅0．15毫克／立方米，已达到中度污染级别，不适宜居住。考虑到家人尤其是年幼孩子的身体健康，原告于5月8日人员先搬离，后于5月18日上午按照第二次签署协议规定将自带物品全部搬离，将房屋归于交房原貌。被告在得知检测结果后拒不进行第二次检测，并坚持认为甲醛超标为原告所致，诬陷原告是为了退租而无理取闹，经协商无果，遂向贵院申请诉讼。被告燕俊桥、田振川辩称，原告在2019年3月31日晚上与其爱人来看房，当时就决定承租涉案房屋，当天给了2000元定金。2019年4月7日原告与被告在链家门店签订合同，房屋租赁合同是2019年4月20日至2022年4月19日，付款方式押一付三。原告按照约定支付第一次租金及押金是34000元，2019年4月17日被告向原告交付房屋。2019年4月19日被告应原告要求换了新的灶具，2019年4月21日被告给原告换了空调插座；2019年5月2日原告搬入涉案房屋，但是原告提交证据中没有证明搬家的时间。2019年5月7日，原告的爱人给田晓松打电话说涉案房屋中有刺鼻味道，但涉案房屋被告已经居住了两三年。对于田晓峰签订的协议二被告不认可，因为田晓峰没有授权委托。2019年5月10日，检测空气当天，田晓峰让他同事去的现场，该同事转告田晓松涉案房屋刺鼻熏眼睛。此后，田晓松就找甲醛检测单位了解情况，检测单位说0．2以上是中度污染很严重，但是涉案房屋已经居住三年了，所以被告就拒绝再去测甲醛了。2019年5月31日，被告的儿子田晓松跟原告爱人联系，说如果你方不同意继续承租，你可以去链家办理退租手续，但是应当恢复原状，因当时承租的时候没有那么大的味道。2019年6月4日，链家公司人员说原告租金付到5月8日，但谈到气味的处理，原告说通通风就可以。2019年6月20日链家公司人员称原告要起诉，要求退房办手续。对于解除合同，我方认为双方合同是2019年7月30日解除，解除的原因是原告在2019年7月20日应当交纳租金，但是原告没有缴纳房租，按照合同约定，不缴纳租金超过10日可以解除合同，被告的代理人田晓松在7月30日告诉原告爱人合同已经解除了，被告将择日收回。对于返还租金、押金、违约金我方不同意支付；对于水电气费，我方认为应当据实结算，剩余的可以返还原告；对于搬家费、卫生费、甲醛检测费不同意支付。第三人链家公司述称，我方同意解除租赁合同，其他的诉讼请求不针对我方，不发表意见。反诉原告燕俊桥、田振川向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同（合同编号：XXXXX）于2019年7月30日解除；2、反诉被告支付反诉原告2019年7月20日起至实际完成退还涉案房屋之日的房屋租金11616．67元；3、反诉被告支付反诉原告违约金8500元；4、反诉被告支付反诉原告空气清理费及检测费2200元。事实和理由：燕俊桥和田振川委托田晓松与马国新于2019年4月7日通过北京链家房地产经纪有限公司签订房屋租赁合同（合同编号：XXXXX），起租日为2019年4月20日，燕俊桥和田振川向马国新交房。在马国新入住房屋20天左右，用不明手段造成了涉案房屋内气味浓烈，甲醛超标至中度污染，和2019年4月17日三方交付房产时的空气环境完全不同。之后，马国新以甲醛超标为由提出退还全部租金、押金，支付违约金并承担搬家费等要求。2019年5月下旬，代理人田晓松多次告知马国新不管是继续租赁还是退租，均应按照已签订的合同办理，如果退租，马国新应将房间恢复到交接时的状态，但马国新始终没有办理退房手续。2019年7月20日是马国新交纳第二期租金的时间，但经田晓松和链家公司业务员催要无果，至2019年7月30日，马国新仍未交纳租金，已经构成根本违约，田晓松要求解除与马国新之间的房屋租赁合同，要求其交还房屋并承当相应的违约责任，但马国新既未交纳租金，也未退房。反诉原告在2019年7月15日收到马国新的起诉书，现向法院提出反诉。反诉被告马国新辩称，不完全同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、对于反诉原告第一项诉讼请求依法解除房屋租赁合同予以认可，但是不认可房屋租赁合同的解除时间为7月30日。二、对于反诉原告要求反诉被告支付房屋租金的反诉请求不认可。因合同的解除时间是2009年的5月8日，反诉被告认可支付租金到2019年的5月8日。三、对于反诉原告要求支付违约金的反诉请求不认可。因反诉原告违约在先，应由反诉原告支付反诉被告违约金8500元。四、对于反诉原告要求反诉被告支付检测费及空气清理费的反诉请求不认可，因为是反诉原告违约在先，反诉原告并没有任何证据证明反诉被告对房屋有任何的改造或者是其他的处理，造成甲醛超标完全是反诉原告交付房屋时房屋空气质量不合格，造成这种状态所产生的相关费用与本案无关，即使有相关费用发生也应该由反诉原告承担。本院经审理认定事实如下：2019年4月7日，田晓松作为甲方（出租人）田振川、燕俊桥的委托代理人与乙方（承租人）马国新、丙方链家公司签订《北京市房屋租赁合同》（合同编号：XXXXX），合同约定甲方将北京市西城区西黄城根南街XX房屋出租给乙方居住使用。租赁期限为自2019年4月20日至2022年4月19日，甲方应于2019年4月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及押金后视为交付完成；租金每月8500元，租金按季支付，租金总计313200元；支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2019年4月20日、2019年7月20日、2019年10月20日以此类推。双方约定交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，乙方有单方解除该合同；如乙方不按照约定支付租金达十日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。当日，田晓松出具收据，载明：“今收到租户马国新……房屋押金捌仟伍佰元整……房屋位于西城区黄城根南街XX号”。2019年4月15日，马国新一方联系田晓松交付涉案房屋，田晓松将其兄长田晓峰的联系方式给马国新，让马国新与田晓峰约时间交房。2019年4月17日，燕俊桥、田振川以及田晓峰在场，将涉案房屋交付给马国新。双方在房屋租赁合同附件一中确认水表起计底数为123m3，电费结余1563元，燃气表数为3004m3。2019年4月21日，马国新向田晓松支付三个月租金、电费共计26886元。2019年5月7日，马国新一方联系田晓松，称涉案房屋内甲醛味道很浓，要求进行检测，田晓松称涉案房屋已装修两年多，且使用环保材料，家具使用20年了，且田振川、燕俊桥长期涉案房屋居住，未感觉甲醛味道浓烈，并称马国新一方可联系链家公司进行甲醛检测；同日，马国新一方与链家公司联系，要求对涉案房屋进行甲醛检测。链家公司称其公司并未有相应的监测机构。2019年5月8日，链家公司工作人员就马国新提出的空气质量问题向田晓松发送微信，田晓松称因出差，要链家公司工作人员与其兄长田晓峰联系。2019年5月10日凌晨，链家公司工作人员向马国新及田晓峰发送微信，载明：“甲方业主委托人田晓峰先生、乙方租户马女士，因乙方对所租赁西城区西黄城根南街XX号住宅空气质量提出不合格质疑，双方存在争议，拟进行房间内空气质量检测。经甲乙双方协商一致，聘请政府认可的由资质的专业机构，对该住宅进行两次房间内空气质量检测，并均须出具CMA认证的检测报告。第一次检测拟定5月10日中午12:00进行（房间内乙方搬来物品都不做移除），由乙方马女士聘请有资质的专业检测公司进行检测并出具CMA认证的报告。依据检测方法，在检测公司达到十二小时前对该住宅门窗进行封闭，并在入户门加贴封条，以示公正。如空气质量检测合格，则合同继续履行，乙方承担相关检测费用；如检测空气质量不合格，乙方把房间内自带物品清空，另行约定时间，由甲方聘请有资质的专业检测公司进行第二次检测并出具CMA认证的检测报告……如第二次检测空气质量不合格，则是因为甲方房间内原有装修及家具等造成空气质量不合格，由甲方承担两次检测费用，且租赁日期截止到2019年5月8日，双方解除租赁关系。甲乙双方违约责任按照链家合同执行……因现场无法打印，由见证人通过微信方式发给甲乙双方，经双方回复确认后，截屏发给双方当事人生效，具有法定效力。”马国新回复内容为：“同意”，田晓峰回复内容为：“收到，同意”。经马国新委托，北京中环质评环境监测有限公司于2019年5月12日作出（K检）字（2019）第190510-15号检测报告，对涉案房屋的甲醛、苯、甲苯等检测项目进行检测，检测报告显示采样时间为2019年5月10日，检测报告的检测结果汇总表显示：“主卧：检测项目甲醛，标准值﹤=0．10（mg/m3），检测结果0．24，本项结论不符合标准；次卧：检测项目甲醛，标准值﹤=0．10（mg/m3），检测结果0．18，本项结论不符合标准；客厅：检测项目甲醛，标准值﹤=0．10（mg/m3），检测结果0．15，本项结论不符合标准”。2019年5月13日，北京中环质评环境监测有限公司向马国新出具金额为1050元检测费发票。2019年5月19日，马国新向田晓峰发送微信告知房屋已经腾空，并于2019年5月22日要求确定第二次检测甲醛的时间。2019年5月30日，田晓松与马国新配偶就涉案房屋退租事宜进行协商，其中田晓松表示“租户不管继续租住还是退租，均按已经签订的租房合同版，如果退租的话，房屋恢复原状（包括气味）……”，双方未能就合同解除及赔偿达成一致。2019年7月25日，田晓松向马国新配偶发送微信要求马国新按约定交纳租金，马国新一方认为房屋空气质量存在问题，且就争议诉至法院，不同意继续支付房屋租金。2019年7月29日，田晓松再次向马国新配偶发送微信要求马国新按约定交纳租金。2019年7月30日，田晓松向马国新配偶发送微信，通知解除与马国新之间的房屋租赁合同，于三日内腾空房屋交还并承担相应违约责任。马国新配偶表示在法院主持检测之前最好不要进入房屋。另查，一、庭审中，马国新申请对涉案房屋的室内甲醛含量进行鉴定；本院亦在审理过程中释明在进行空气质量鉴定后再行组织房屋交接；但在组织双方确定委托鉴定机构过程中，田振川、燕俊桥的委托诉讼代理人田晓松明确表示认可（K检）字（2019）第190510-15号检测报告结论及甲醛超标现状认可，但认为并非房屋原有甲醛含量过高。后经询，田振川、燕俊桥一方表示同意进行房屋交接。2019年8月29日，在本院主持下，马国新将涉案房屋交还出租方，当日双方确认水表读数为144m3，电费结余1532．05元，燃气表数为3010m3。二、庭审中，田振川、燕俊桥为证明涉案房屋在交付前空气质量符合标准，且长期有人居住，提交了委托出租的手机截图、2015年的施工合同、自来水使用表的电脑截图、用电明细表以及燃气使用明细截图。马国新认为上述证据与本案无关，居住情况与现在空气质量没有必然联系。三、庭审中，马国新提交微信截图、室内空气污染检测单，证明马国新支付自行委托检测费、搬家费、保洁费。田振川、燕俊桥表示对上述证据不予认可，上述损失不是其造成的，不同意支付。四、庭审中，田振川、燕俊桥提交田晓松旅游证明、田晓峰出差证明，证明田晓松2019年5月8日至5月20日出国旅游，田晓峰2019年5月11日至5月20日在外出差，两人均不在北京。马国新认可田晓松上述期间不在国内，由田晓松委托田晓峰处理甲醛检测事宜；马国新称对于田晓峰出差证明真实性无法核实，且与田晓峰微信中所述回京日期不一致，说明田晓峰存在不积极处理所发生问题的情况。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，当事人双方均表示对（K检）字（2019）第190510-15号检测报告结果认可，并认可涉案房屋存在甲醛超标的情形，但双方对甲醛超标的原因未能达成一致。就空气检测事宜，在链家公司见证下，马国新与田晓峰达成一致意见。马国新依照双方约定进行了第一次检测，检测结果为空气甲醛含量不符合标准，在上述情况下，应由出租方进行第二次检测，但出租方并未按照双方约定进行第二次检测；同时，田振川、燕俊桥所提交证据不足以证明将房屋交予马国新时空气质量情况，田振川、燕俊桥应当承担举证不能的责任，故本院对马国新以田振川、燕俊桥提供租赁物影响安全健康为由要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持。对于田振川、燕俊桥以马国新未按约定支付第二季房屋租金构成根本违约而要求确认双方之间的房屋租赁合同于2019年7月30日解除的反诉请求，因田振川、燕俊桥所提供租赁物不符合合同约定，马国新有权行使抗辩权，故田振川、燕俊桥以上述事由要求确认其行使解除权效力并主张马国新支付房屋租金及违约金的反诉请求，本院不予支持。田振川、燕俊桥称田晓峰并非其出租房屋的委托代理人，其不受田晓峰与马国新达成协议之约束，但结合双方合同履行，田晓峰作为出租人直系近亲属，先后参与房屋交付、房屋内设施的维修及更换与对空气质量问题进行协商，且在对涉案房屋空气质量产生争议后，田晓松亦要求链家公司工作人员与田晓峰联系相应事宜，马国新有理由相信田晓峰具有代理权，故本院对田振川、燕俊桥的上述意见不予采纳。因田振川、燕俊桥所提供租赁物不符合合同要求，故马国新要求返还其已经支付的三个月房租25500元、押金8500以及违约金8500元，存在合同依据，本院予以支持。因双方合同解除，马国新要求退还原告田振川、燕俊桥未使用的电费的诉讼请求，双方在审理过程中进行房屋交接且均认可对已使用的水费及燃气费进行折抵，本院对马国新要求田振川、燕俊桥退还剩余电费1259．41元不持异议。对于田振川、燕俊桥所主张甲醛检测费中，因2019年5月12日作出（K检）字（2019）第190510-15号检测报告所产生费用系双方协商后发生的费用，现未有证据证明涉案房屋甲醛含量超标系马国新所致，故上述检测费用1050元应由田振川、燕俊桥承担；对于马国新自行委托的其他人员进行的检测，因未与田振川、燕俊桥进行协商，且未能举证证明其自行委托人员具备检测资质，故对于马国新主张其委托其他人员而发生的检测费用，本院不予支持。对于马国新主张由田振川、燕俊桥承担两次搬家费1100元、小时工打扫卫生费130元的诉讼请求，因双方在合同并未明确约定，且双方约定的违约金足以弥补马国新上述损失，故本院对马国新要求搬家费及卫生费的诉讼请求不予支持。对于田振川、燕俊桥反诉要求马国新支付空气清理费、检测费，因田振川、燕俊桥所提交证据不足以证明空气中甲醛含量超标系马国新所致，且亦未提交相应费用支出凭证，故本院对田振川、燕俊桥的上述反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除马国新与田振川、燕俊桥及北京链家房地产经纪有限公司于二〇一九年四月七日签署的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：XXXXX）。二、自本判决生效之日起七日内，田振川、燕俊桥退还马国新房屋租金25500元、租房押金8500元、电费1259．41元。三、自本判决生效之日起七日内，田振川、燕俊桥支付马国新违约金8500元。四、自本判决生效之日起七日内，田振川、燕俊桥赔偿马国新检测费1050元。五、驳回马国新的其他诉讼请求。六、驳回田振川、燕俊桥全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，其中本诉受理费479元，由马国新负担15元（已交纳），由田振川、燕俊桥负担464元（于本判决生效之日起七日内交纳）；案件反诉费73元由田振川、燕俊桥负担（已交纳25元，剩余48元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇一九年十月十五日法官助理 姜 洁书 记 员 林 彤