北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23798号原告：赵华，女，1957年12月15日出生，汉族，退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：谭娟（赵华之女），女，1984年1月13日出生，汉族，北京市公安局公安交通管理局职工，住北京市西城区。被告：北京古城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇王家场村。法定代表人：崔巍，执行董事。委托诉讼代理人：袁兰娣，女，1992年3月11日出生，汉族，该公司职工，住公司宿舍。原告赵华与被告北京古城房地产开发有限公司（以下简称古城地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵华及其委托诉讼代理人谭娟、古城地产公司的委托诉讼代理人袁兰娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵华向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告恢复房屋原状，消除安全隐患；二、请求法院判令被告承担未能及时交付合格房屋的违约责任，并赔偿原告未能正常入住房屋所带来的损失50万元；三、请求法院判令被告承担本次诉讼过程中原告所产生的全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月18日，原告赵华前往清水湾嘉园（即V7九间堂小区）看房，并看中了115号楼1层1单元***号该套房屋（以下简称涉案房屋）。原告赵华与古城地产公司签订了商品房现房买卖合同，购买了涉案房屋。随即办理了相应的付款手续。2016年12月30日，应被告公司售楼处代表之约，原告前往办理收房手续，发现该房屋构造与合同订立时所查看房屋有明显区别，这一区别为房屋的使用带来了极大的安全隐患。于房子，南北双向阳台上方存在新增的违规建筑。原告基于交付实际房屋与合同签订时房屋不相符合，当日拒绝办理收房手续。2016年12月31日，原告再次通知要求被告及时消除安全隐患。2017年1月3日，经被告的一再联系，原告前往小区，办理了收房手续，在房屋交付验收清单上注明该违规建筑的存在情况；与此同时，反复告知被告及时拆除该违规建筑。至今，历经两年有余，该违规建筑仍然存在，影响了原告正常使用该房屋。现请求法院判令被告恢复房屋原状，消除安全隐患，被告承担交付不合格房屋的违约责任，赔偿原告未能正常入住房屋的损失，并承担原告的一切诉讼费用。被告古城地产公司辩称，一、原告关于要求被告拆除违规建筑的诉讼请求应当予以驳回，不属于法院的受理范围。1、根据《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》“根据行政强制法和城乡规划法有关规定精神，对涉及违反城乡规划法的违法建筑物、构筑物、设施等的强制拆除，法律已经授予行政机关强制执行权，人民法院不受理行政机关提出的非诉行政执行申请”之规定，本案中，原告诉称的115号楼1单元***号房屋南北双向阳台上方存在新增的违规建筑，已经由北京市通州区城市管理综合行政执法监察局永顺镇执法队处理过，故原告的该诉请应当予以驳回。2、涉案违规建筑不是被告所建，是115号楼1单元***室（联排叠拼的上叠）业主苏杨所建造，被告作为房地产开发企业，对业主的违建行为不具有直接的强制的执法权，被告无权拆除原告所诉称的违规建筑。二、涉案房屋为现房，被告是以房屋现状交付原告的，不存在房屋交付不符的情况。2016年8月18日，为购买被告开发建设的北京市通州区龙旺西里115号楼1单元***号及***号房屋，原告与被告签订了编号分别为XF6***1和XF6***26《商品房现房买卖合同》及相关补充协议（以下统称“买卖合同”）。根据买卖合同约定，原告所购买房屋为现房，买卖合同附件九第三条第一、二、三款“在本协议签订之前，买受人已对该商品房现状（包括但不限于商品房质量、结构形式、户型、空间尺寸、分隔状况、朝向、装修及设备配置标准……）进行实地查验，房屋平面图与现状不符的以现状为准，买受人对该商品房的交付标准无异议。在签订本协议之前，买受人已对该项目的绿化……建筑布局、外立面等的现状进行实地查验……”之约定，原告在签订买卖合同之前已经对所购买商品房的现状进行了实地查验，对房屋的结构形式、分隔状况、建筑布局、外立面等已经完全了解，被告未对涉案房屋进行过任何改动，是以该房屋的现状交付给原告的，被告不存在房屋交付不符的情形。三、被告不存在逾期交房的情形，是原告未按买卖合同的约定前往被告项目售楼处办理房屋交接手续。买卖合同附件九第三条第四款约定“买受人应于房价款付清次月15日之前携带相关文件及费用前往项目售楼处办理房屋交接手续，出卖人无需另行通知。”根据被告的房款收款财务凭证可知，原告所购买的115号楼1单元***号房屋及***号楼1单元***房屋的房款于2016年10月12日交齐，根据原告交付房款的情况，原告本应于2016年11月15日之前自行前往被告的项目售楼处办理房屋交接手续，但原告并未及时办理房屋交接手续。为了催促原告尽快办理房屋交接手续，被告还于2016年11月8日按照买卖合同中原告提供的联系地址和联系电话向原告邮寄了入住通知书，入住通知书载明原告应于2016年11月15日9：00-17：00时到清水湾售楼处二楼办理入住手续，但到了2016年11月15日原告依然未与被告办理房屋交接手续，根据买卖合同附件九第三条第五款之约定“买受人逾期未办理交接手续或以任何理由拒绝接收该商品房的，视为出卖人已于买卖合同约定的交付日向买受人交付该商品房。”，本案中是原告拒绝与被告办理房屋交接手续的，应视为被告已向原告交付了涉案房屋，被告不存在逾期交付房屋的违约情形。四、被告不存在逾期交房的违约情形，原告未能正常入住房屋的原因不是被告造成的，原告主张的50万元损失没有合理合法的依据。被告是按房屋现状交付给原告的，不存在房屋交付不符的情形，原告不能正常入住房屋的原因是原告自身拒绝与被告办理房屋交接手续，被告不存在逾期交房的情形，故原告主张的逾期交房的违约责任和未能正常入住房屋的损失50万元没有合法合理的依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月18日，古城地产公司（出卖人）与赵华（买受人）签订《商品房现房买卖合同》（合同编号：XF65***1），约定：赵华购买古城地产公司开发的坐落于通州区龙旺西里115号楼***层1单元***（实测建筑面积：277.14平方米）；交付条件，出卖人应当在房价款付清次月15日之前向买受人交付该商品房；交接手续，验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于本合同约定的交付日按本合同约定向买受人交付该商品房，自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用及由此导致出卖人所遭受的经济损失亦由买受人承担；双方虽未签署商品房交接单，但买受人实际接收该商品房的，视为出卖人已于本合同约定的交付日向买受人交付该商品房；合同附件九补充协议第三条房屋交付，1.该商品房为现房，其市政基础设施和其他设施也已达到交付条件，出卖人将按该商品房现状向买受人交付该商品房。2.在本协议签订前，买受人已对该商品房现状（包括但不限于商品房质量、结构形式、户型、空间尺寸、分隔状况、朝向、装修与设备配置标准、市政基础设施和其他设施条件）进行实地查验，房屋平面图与现状不符的以现状为准。买受人对该商品房的交付标准无异议。3、在本协议签订前，买受人已对该项目的绿化、景观、车行道、步行道、建筑布局、外立面等的现状进行实地查验，并已了解该现状与规划设计之间存在差异，买受人对此无异议，并承诺不会对此提出任何诉求或主张。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，赵华于2016年10月12日前付清了购房款，古城地产公司于2016年11月7日向原告赵华发出V7九间堂项目入住通知。后赵华于2017年1月3日办理了房屋交付验收手续，签署了房屋交付验收清单和商品房交接及物品交验清单，接收了房屋，在赵华提交的交付验收清单上注明了一些房屋存在问题的表述，其中有关于“2层阳台搭顶子两个要求拆除恢复原样”文字表述。后涉案房屋办理了产权登记，登记在了赵华名下。另查，根据时间记载为2016年12月31日由赵华向古城房地产公司出具的两份书面意见，其中一份记载着：赵华提出在对房屋进行验收时发现“115栋1单元***号业主私自违规扩建阳台顶棚，该违规建筑严重破坏原建筑物的外观与构造，并影响了我的采光，更为严重的是违建部分给房屋整体造成了严重的安全隐患”。另一份意见记载着“我是115栋***号业主，我于2016年12月31号向你方反应了115栋***房屋上叠业主的违规扩建阳台顶棚一情况，要求对你方该违建进行拆除”。古城地产公司不认可收到了该两份意见书，并称该两份意见书恰恰可以证明系115栋***号业主私自违规扩建阳台顶棚，并非古城地产公司为之。同时，古城地产公司称北京市通州区城市管理综合行政执法监察局永顺镇执法队已下达过要求拆除***号违规扩建的阳台顶棚，但不知道什么原因至今未予以拆除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实，赵华与古城地产公司签订了《商品房现房买卖合同》购买了涉案房屋，涉案房屋为现房，在购买时经过了原告赵华的看房查验并在付清款项后，赵华办理房屋交接手续，收取了房屋。虽然赵华在验收房屋时发现房屋所在楼栋有业主私自搭建的顶棚，但仍然接收了房屋，签署了房屋交接单及物品交接单，随后办理房产证，这表示赵华与古城地产公司就涉案房屋的交付履行完毕，赵华对于开发商古城地产公司所交付的房屋表示了接受和认可。且赵华自己也认可违规搭建的顶棚是涉案房屋所在楼栋的***号业主私自违规扩建阳台顶棚，并非古城地产公司搭建，且已有城管等相关部门对***号业主的违规搭建行为作出过行政处罚。故对于赵华要求古城地产公司恢复房屋原状，消除安全隐患的诉求对应的主体不符合法律规定，赵华应当找实际违规搭建顶棚的相关业主来解决违规搭建顶棚的事项，如无法解决，可以向实际侵权人主张权益或排除妨碍，古城地产公司和小区物业服务单位应当积极协助小区业主解决问题，避免引起更多的纷争。故赵华不能证明系古城地产公司存在违规搭建的行为，不能证明系古城地产公司给其房屋带来的安全隐患，本院对于赵华要求古城地产公司恢复房屋原状，消除安全隐患的诉讼请求不予支持。对于赵华要求古城地产公司承担未能及时交付合格房屋的违约责任并承担违约金，前文已述，赵华与古城地产公司已经办理了房屋交接手续，对房屋的现状已经予以了确认，根据双方在合同及补充协议的约定，古城地产公司及时履行了交付房屋的义务，并在合同约定的交房日期向赵华发送了收房通知并随后和原告赵华办理完毕交接手续，向其交付了房屋，不存在未能及时办理房屋交接手续的问题，也并非古城地产公司的原因导致原告赵华无法入住，故对于赵华该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，判决如下：驳回原告赵华的诉讼请求。案件受理费4400元，由原告赵华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  何杨彪二〇一九年十月二十一日书记员  杨小萌