福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初6949号 原告：舒学萍，女，1962年12月6日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 委托诉讼代理人：阮道明，福建方与圆律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：饶飞鸿，福建方与圆律师事务所实习律师。 被告：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路10号。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪小燕，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈雪莲，福建正成功（南安）律师事务所实习律师。 原告舒学萍与被告万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒学萍的委托诉讼代理人阮道明，被告万星置业公司的委托诉讼代理人汪小燕、陈雪莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 舒学萍向本院提出诉讼请求：1.解除舒学萍与万星置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.万星置业公司返还舒学萍购房款99795元、预告登记费550元、办证登记费550元、办证手续费138元，以上合计101033元。事实和理由：2015年10月17日，舒学萍与万星置业公司签订一份《南安万星国际广场定购协议书》，协议约定万星置业公司将位于万星国际广场的一商品房出售给舒学萍，商品房号xxx，面积21.18㎡，单价8961.04/㎡，总价189795元。2015年10月17日，舒学萍已向万星置业公司支付购房款99795元。2016年5月10日，舒学萍与万星置业公司签订《商品房买卖合同》，约定万星置业公司应在2017年6月30日前将符合约定条件的商品房交付舒学萍。2016年5月10日，舒学萍支付了预告登记费550元、办证登记费550元、办证手续费138元。但万星置业公司至今不具备交房条件，无法办理产权证书，无法完成产权过户，致使舒学萍的合同目的无法实现。舒学萍为维护其合法权益，特提起本案诉讼。 万星置业公司辩称，第一，本案舒学萍尚未履行全部付款义务，他们公司有权据此顺延交房时间。第二，本案商品房已经达到可以交房条件，但是舒学萍并未缴交全部购房款项，是舒学萍违约在先，导致无法交房，舒学萍应承担相应违约金。第三，本案不存在舒学萍所诉的合同目的无法实现的解除事由，他们公司不同意解除合同。综上，请求驳回舒学萍的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、舒学萍提供的《商品房买卖合同（预售）》，系复印件，且只有主合同，没有附件；而万星置业公司提供的《商品房买卖合同（预售）》，既包括主合同，又包括附件，且万星置业公司所提供的合同系舒学萍与万星置业公司签订的合同原件，故对于本案《商品房买卖合同（预售）》，应以万星置业公司提供的版本为准。2、万星置业公司提供的《建设工程消防验收意见书》，盖有泉州市公安消防支队审批专用章，故对其真实性，予以认定；万星置业公司提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，加盖相关单位的印章，故对其真实性，予以认定。该二组证据可以证明本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。3、舒学萍提供的《南安万星城市广场交房时间-百度检索》、《【南安万星城市广场】还没有交房-安居客房产问答》、2019年3月15日无线泉州午间新闻网《南安：楼盘开发商未能按时交房，业主心里没底反映给住建部门》视频光盘，均是为了证明涉案房产尚不具备交房条件，但该些证据均来源于网络，并没有相关部门的盖章确认，且与万星置业公司提供的《建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》不相符，故对该些证据，不予认定。4、舒学萍提供的南安房地产信息网-项目预售信息、户室信息，来源于南安市房地产管理处官方发布的信息，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案商品房买卖合同仅办理网签，未办理备案。5、万星置业公司提供的《委托经营合同》、返租明细、汇款记录，系舒学萍与万星置业公司、泉州隆盛鑫商业管理有限公司就涉案商品房委托经营管理另行签订的合同及相关付款记录，与本案商品房买卖合同缺乏直接关联性，不予认定。6、万星置业公司提供的《交房通知书》、《入伙须知》、《关于万星城市广场欠款催缴通知函》，均系万星置业公司单方所制作，而万星置业公司没有提供其将上述材料送达给舒学萍的相关证据，故对该些证据，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2016年5月10日，舒学萍与万星置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件十一《补充协议》等内容，双方就该合同进行网签但未办理备案登记。合同约定，舒学萍购买万星置业公司开发的址在南安市，预测建筑面积21.18平方米，单价为每平方米8961.05元，总价款189795元。第七条约定，付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2016年5月10日前支付首期房价款99795元，占全部房价款的约50％，余款90000元向中国建设银行股份有限公司南安支行申请贷款支付。第八条约定，逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见补充协议（附件十一第四条）。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内【该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第十九条约定，预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第三条约定，根据《合同》第三章第七条的约定，若乙方选择采用银行按揭贷款的方式支付购房款，甲乙双方应遵守以下条款之约定：1、乙方应于2016年5月10日向甲方支付首期款共计99795元，余款共计90000元办理银行按揭。2、乙方确认在选择按揭贷款方式时，已经对申请按揭贷款可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数取得贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款，由按揭银行根据乙方的实际情况决定是否给予按揭贷款及决定具体贷款成数和年限。4、乙方应在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款。5、若按揭银行批准的按揭成数低于乙方申请时，乙方应在接到甲方书面通知后7日内支付差额部分的款项，乙方不得因银行审批年限或成数与申请不符而拒绝或逾期办理按揭手续，否则甲方有权解除合同，乙方除应承担逾期付款解除合同的违约责任，还应以房款总额的10％作为赔偿支付给甲方。6、若因乙方的原因导致按揭无法办理，则乙方应在接到甲方书面通知按揭无法办理之日起7日内与甲方商定其他付款方式（但最迟应在两个月内缴清全部房款），否则视为乙方同意在接到通知7日内一次性付清余额房款，若逾期两个月还未付清，则甲方有权解除合同，乙方除应当承担逾期付款解除合同的违约责任，还应以房款总额的10％作为赔偿支付给甲方，乙方还应承担解除本合同所产生的一切费用，余款不计利息退还乙方。……第四条约定，乙方如未按《合同》约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期不超过90日，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，自《合同》规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方在甲方书面催告30日后仍未支付应付款的，甲方有权解除合同。甲方解除《合同》的，乙方所交定金不予退还。第五条约定，1、双方同意该商品房不适用合同第四章第九条交付条件与期限的约定，出卖人应当在2017年6月30日前将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物、生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件。2、甲方最终的交付期限是指该条约定的交付期限加上根据约定实际发生且可以据实予以延期的期限。3、若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任。……第十三条第二款约定，本《合同》及补充协议虽然是由甲方提供，但所有条款均经乙方逐条详细查阅，双方达成共识而填写。乙方放弃以甲方提供格式《合同》而导致《合同》约定无效的主张。舒学萍于2015年7月25日支付购房定金20000元，于2015年10月17日支付购房款79795元，于2016年5月10日支付预告登记费550元、办证登记费550元、办证手续费138元。至于购房余款90000元，舒学萍至今尚未支付。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司与舒学萍至今尚未办理交房手续。 本院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，舒学萍向万星置业公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，舒学萍与万星置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据附件十一《补充协议》第三条“1、乙方应于2016年5月10日向甲方支付首期款共计99795元，余款共计90000元办理银行按揭”的约定，舒学萍负有支付购房款189795元的义务，但舒学萍至今仅支付首期款99795元，余款90000元尚未办理银行按揭，也未予以支付。虽然合同约定万星置业公司应于2017年6月30日将符合约定条件的商品房交付舒学萍使用，但根据附件十一《补充协议》第五条“3、若乙方尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）乙方申请的按揭贷款还未到位；（2）乙方未能按期偿付按揭贷款本息导致甲方承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则甲方有权相应据实顺延交房时间，直至乙方还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且甲方无需承担逾期交房的违约责任”的约定，在舒学萍未支付全部购房款之前，其无权要求万星置业公司交房；且本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格，已符合交房条件，故舒学萍以万星置业公司至今不具备交房条件为由要求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，缺乏法律依据，不予支持；其请求万星置业公司返还购房款99795元、预告登记费550元、办证登记费550元、办证手续费138元，亦缺乏依据，不予支持。至于万星置业公司没有办理涉案合同的备案登记，并不足以导致舒学萍的合同目的无法实现，不属于合同解除的情形，舒学萍可以要求万星置业公司办理涉案合同的备案登记。至于万星置业公司应当为舒学萍办理涉案商品房的产权变更登记，则属于交房以后其应当履行的义务，但舒学萍至今尚未缴纳全部购房款，也尚未办理交房手续，其无权要求万星置业公司履行该义务，亦不能以此来主张解除涉案合同。 综上所述，本院对舒学萍的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回舒学萍的全部诉讼请求。 案件受理费4096元，减半收取计2048元，由舒学萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一九年十月十一日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -10- -11-