广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18646号上诉人（原审原告）：深圳市庆盈投资顾问有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道民治商会大厦十楼Al001（办公场所），统一社会信用代码：91440300581572436U。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：张志强，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊少帅，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄秀莲，女，汉族，1966年9月5日出生，住所地：广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：刘君良，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭志斌，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人深圳市庆盈投资顾问有限公司（以下简称庆盈公司）因与被上诉人黄秀莲租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。庆盈公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令黄秀莲支付拖欠的设备及装修租金共计3309954.9元；2、判令黄秀莲按照银行同期贷款利率支付欠款利息82766.9元（暂计至2018年7月18日）；3、判令本案诉讼费、担保费由黄秀莲承担。一审法院查明：2016年1月5日，庆盈公司（为甲方）与黄秀莲（为乙方）双方签订一份《深圳市装修及设备使用合同书》，约定乙方于2016年1月27日与深圳市永贤实业有限公司（以下简称永贤公司）就深圳市龙华新区民治街道办牛栏前村龙胜东路永贤综合楼主楼的房屋签订房屋使用合同，而该使用合同物业内的装修及设备（以下简称设备租赁）属于甲方所有，现甲方同意将上述房屋内已有的设备及装修提供给乙方使用。装修部分具体包括：1、已装修部分：一层大堂、二层范围的全部、三层范围的全部、四层原13间宾馆客房及外围办公室三套；2、四楼部分装修。3、所有装修及固定资产清单见附件一。乙方租用租赁设备的期限共8年。起始日为庆盈公司与深圳市宝澜投资股份有限公司办理完结深圳市新澜餐饮管理有限公司（以下简称新澜公司）股权及法人变更手续之后计算。租赁设备及装修租金以乙方与深圳市永贤实业有限公司所签订的房屋合同的面积为计算标准（总面积为18994.43平方米）。单价为20元/平方米/月，每月为569832.90元。按季度缴交，季租金总额约为1709498.70元。租金递增方式（每两年一递增，递增比例为届时租金的15％）：（1）从2016年1月27日起至2018年1月26日止，租金约569832.90元/月；（2）从2018年1月27日起至2020年1月26日止，租金约655307.84元/月……。租赁保证金为相当于六个月租金的总额。乙方应于每季度第1个月10日前向甲方缴付租金，如乙方逾期缴纳租金，则每天按所拖欠金额的千分之五支付滞纳金，逾期总30天时，甲方有权随时终止合同，并收回设备及装修。租赁设备及装修用途：经营KTV、会所、写字楼出租。合同还约定装修（免租期）及其他权利义务。合同签订后，庆盈公司称黄秀莲向庆盈公司缴纳保证金3418997.4元。但黄秀莲自2016年陆续拖延、欠缴租金，庆盈公司多次向黄秀莲发函追讨。2018年1月30日，黄秀莲向庆盈公司出具一份《承诺书》，承诺其欠庆盈公司2017年12月30日止房租（设备租金）111852.43元，于2018年2月12日前付清。2018年4月16日，庆盈公司向黄秀莲发出《租赁合同解除通知书》，以黄秀莲拖欠租金累计达5984370.66元为由，解除双方签订的《深圳市装修及设备使用合同书》。庭审中，庆盈公司称尚欠缴2016年11月至2017年4月租金、2017年11月至2018年4月15日租金共计6728952.3元，扣除黄秀莲所交保证金后尚欠3309954.9元。另查，黄秀莲系新澜公司的法定代表人，2016年1月27日，新澜公司向永贤公司承租深圳市龙华新区民治街道办牛栏前村龙胜东路永贤综合楼主楼的房屋。本案涉案装修物及设备附合在涉案房产中，庭审中，庆盈公司与黄秀莲均称新澜公司承租涉案房产后，本案涉案上述装修物及设备交由新澜公司使用。庆盈公司对涉案的深圳市龙华新区民治街道办牛栏前村龙胜东路永贤综合楼主楼没有所有权，亦没有租赁关系，庆盈公司没有向该院提交涉案合同的附件《所有装修及固定资产清单》。庆盈公司称其对涉案房产的附合装饰装修物享有所有权，亦未向该院提供证据予以证实。一审法院认为，本案双方签订的《深圳市装修及设备使用合同书》所涉出租标的物是已形成附合于深圳市龙华新区民治街道办牛栏前村龙胜东路永贤综合楼主楼上的装饰装修物，合同约定由庆盈公司将涉案房产内的装饰装修物出租给黄秀莲。该院认为，本案庆盈公司所出租的装饰装修物已形成附合于涉案房产，除非庆盈公司与房产所有权人或出租人另有合同约定外，理应归属于房产所有权人或出租人。庆盈公司称其享有装饰装修物的所有权，有权进行出租并主张权利，其应举证证明其对附合装饰装修物享有所有权。由于本案涉案房产的所有权人不是庆盈公司，出租人亦非庆盈公司，而本案庆盈公司没有提交证据证明涉案房产附合装饰装修物的所有权归庆盈公司所有，也没有提供涉案合同的《附件装修及固定资产清单》及移交清单证明存在涉案合同约定的标的物，并已将标的物交付黄秀莲使用，故应承担举证不能的法律后果，因此庆盈公司的诉讼请求由于证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回庆盈公司的全部诉讼请求。一审案件受理费16971元，由庆盈公司承担。上诉人庆盈公司提起上诉，请求：1.撤销（2018)粤0309民初4073号《民事判决书》；2.依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；3.黄秀莲承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审判决认定事实不清。首先，2016年1月27日，系由黄秀莲个人向永贤公司承租了深圳市龙华新区民治街道办牛栏前龙胜东路永贤综合楼主楼的房屋而非新澜公司【另：永贤公司起诉黄秀莲拖欠房屋租金案现仍在龙华区人民法院审理中，案号为：（2018)粤0309民初3864号】。其次，本案涉案装修物及设备于2016年1月5日已交付给黄秀莲，其之后交由新澜公司使用，根据合同相对性原则，与庆盈公司无关。根据深圳市市场监督管理局登记及备案信息显示，黄秀莲于2016年3月7日才成为新澜公司法定代表人。再次，庆盈公司与黄秀莲签订的《深圳市装修及设备使用合同书》合法有效，该合同对双方的权利义务约定明确，所出租的标的物除装修装饰物外尚有很多设备、机器、电器家具等动产。根据授权委托书、催款函、催款通知书及催告函、承诺书等证据，均能证明该合同已成立生效并开始履行。黄秀莲在多份证据中均有明确承认拖欠租金。且在案外人永贤公司与黄秀莲签署的《深圳市房屋租赁合同书》中有明确约定：“甲方（永贤公司）以毛坯的价格出租给乙方（黄秀莲），故该房屋内现有的装修及设备不属于甲方财产，而应归属于庆盈公司，乙方应和该司已签订装修及设备的使用协议”，且庆盈公司依照《新澜餐饮项目转让协议》，合法受让并拥有本涉案标的物（装修及设备）。综上，请求二审判如所请。被上诉人黄秀莲答辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持；2.涉案房屋为已登记的历史遗留违法建筑，属于案外人永贤公司所有，附属于房屋的装修及固定屋内的设备也应属于永贤公司，而不是本案的庆盈公司；3.涉案房屋已由永贤公司交付给新澜公司实际使用，双方已在一审庭审中确认。庆盈公司主张的装修部分附属于房屋已成为房屋的不可分割物，因此，庆盈公司无权再将装修部分重复对外出租；4.庆盈公司主张的租金系以房屋面积作为计算基础，依据生活常理及交易习惯，设备出租应以每台或每件计算租金，以面积计算租金通常是不动产计租的方式，庆盈公司以面积作为计租说明实际是在出租涉案房屋，这与涉案房屋已由案外人永贤公司出租的事实相悖，涉案房屋也不可能在同一时期内出现两次出租的情形；5.黄秀莲是案外人新澜公司的法定代表人，黄秀莲本人不具备从业经营的资质，签订涉案的租赁合同是代表公司履行法定代表人的职务行为，因此，黄秀莲作为一审被告的主体不适格，庆盈公司主张的装修及设备均没有向黄秀莲直接交付，黄秀莲没有向庆盈公司支付租金的义务；6.2016年1月27日，涉案房屋已经租赁给新澜公司使用，黄秀莲仅代表新澜公司与永贤公司签约；7.因室内装修不符合消防要求，新澜公司被迫停业。本院经审理查明，确认一审认定事实。本院认为，本案为租赁合同纠纷，庆盈公司与黄秀莲签订的《深圳市装修及设备使用合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应诚实信用履行。尽管黄秀莲还于2016年1月27日与案外人永贤公司就深圳市龙华新区民治街道办牛栏前村龙胜东路永贤综合楼主楼的房屋签订毛坯房屋使用合同，但是本案合同双方当事人仅仅就该前述房屋使用（或者称为租赁）合同项下房屋内的装修及设备的租赁进行约定。两份合同并行不悖，且在合同中均对此状况进行了明确的交代和约定，这也与黄秀莲或者新澜公司承租房屋、装修和设备后从事餐饮等经营的实际吻合。本案合同虽然约定按照面积计算租金，但仅仅是租金计算方法而已，采用整体计算、按件计算或者按照面积计算并不影响合同性质和履行。不仅如此，前述两份合同约定的租金标准相加，并没有超过当地同类带有装修房产的租金水平。庆盈公司提交的证据更证明了合同项下设备装修是其合法受让而来，对外出租收益并没有违反法律规定。特别是双方当事人实际履行了合同，进行了设备及装修的清点、交接，黄秀莲更支付了一半左右的租金数百万元。因此，一审法院认为本案庆盈公司所出租的装饰装修物及设备已经附合于永贤公司出租毛坯房屋，理应归属于房产所有权人或出租人，而本案庆盈公司没有提交证据证明该附合物的所有权归庆盈公司所有，并判决驳回庆盈公司要求黄秀莲支付租金的诉讼请求，举证责任分配不当，法律适用错误，判决理由不成立，实体处理不当，本院予以纠正。庆盈公司提交的证据，足以认定黄秀莲拖欠租金共计3309954.9元，构成违约，故庆盈公司请求黄秀莲支付上述租金并按照中国人民银行同期贷款利率标准赔偿欠款利息损失，合法有据，本院予以支持。利息从双方解除合同之次日即2018年4月17日计算到实际清偿之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初4073号民事判决；二、黄秀莲应于本判决生效之日起十日内向深圳市庆盈投资顾问有限公司支付租金3309954.9元并赔偿利息损失（利息以3309954.9元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2018年4月17日计算到实际清偿之日止）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费16971元，二审案件受理费33941.77元，合计50912.77元，由黄秀莲负担。本判决为终审判决。审判长 秦    拓审判员 李  兴  旺审判员 谢  文  清二〇一九年十月十四日书记员 姚晓静（兼）