广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2292号上诉人（原审被告）：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区沟尾村。法定代表人：黄华明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈青矗，海南宝岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：欧求真，男，1991年10月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。委托诉讼代理人：周景东，广东环际律师事务所律师。上诉人湛江琼宇建设有限公司（以下简称“琼宇公司”）因与被上诉人欧求真商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2019）粤0804民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人琼宇公司的委托诉讼代理人陈青矗，被上诉人欧求真的委托诉讼代理人周景东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。琼宇公司上诉请求：请求撤销原审判决第一、二项，改判琼宇公司在5%的额度以内承担逾期交房的违约责任。事实与理由：一、涉案房屋在建设过程中，由于承包方多次转包，施工队伍多次更换，导致施工资料缺失，无法组织验收，故不具备交付使用的条件。根据双方在合同中的约定，办理涉案房屋权属证书的前提条件是商品房交付使用，故一审判决琼宇公司既承担逾期交房的违约责任，又判决琼宇公司向欧求真支付逾期办证违约金311989.86元，缺乏事实及法律规定。二、一审既判决琼宇公司承担逾期交房责任，又判决琼宇公司承担逾期办证违约责任，二者在时间段上存在重合，加重了琼宇公司的责任。三、双方在签订涉案《商品房买卖合同》时，全国以及湛江地区的房地产形势陷于低迷状态。房地产企业融资困难，负担沉重。本案如判决琼宇公司承担高额违约金，显然超出了签订房屋买卖合同时可以预见的收益，这不符合我国《合同法》的第一百一十三的规定。何况目前房屋的市场价格已经发生了翻天覆地的变化，欧求真因购买的涉案房屋已经获得了房价款三倍的收益，而琼宇公司并未因此取得任何好处。一审违反当前形势下中共中央关于减轻民营企业负担的政策，如涉案楼盘的全部业主因此起诉，势必将琼宇公司置于破产的境地，不利于社会稳定。综上，琼宇公司当时为了急于偿还银行贷款及帮助解决农民工资，故以不足8000元米/平方米明显低于市场的价格将涉案房屋（别墅）出售，其售价跟普通房屋相差不大，获得的利益非常有限。在欧求真因购房已取得高额回报、而琼宇公司因房地产市场不景气导致经营困难的情况下，一审判决给琼宇公司造成了不可预见的风险，将企业置于破产的危险境地。请求二审法院查明事实，依法改判。欧求真口头答辩称，一、原审判决琼宇公司承担逾期交房的违约责任及逾期办证违约责任是正确的，不存在重复或重叠。1、双方已签订有《商品房买卖合同》，而该合同属于格式合同，合同对交房的条件、时间、办证的时间以及违约比例金额已有明确约定。琼宇公司作为开发商在签订合同过程中是占据主导地位的，对于合同内容具有决定权，尤其是交房及办证时间等合同条款是由琼宇公司确定的。琼宇公司作为专业的房地产开发企业，对于何时交房和何时办证，是进行了较为精准的测算的。因此，琼宇公司应根据合同的约定，承担违约责任。2、同时支付两种逾期违约金符合公平原则。合同中不仅规定了开发公司逾期交房和逾期办证的违约责任，对买房人逾期付款的违约责任同样作了规定，可以说双方之间的权利义务是对等的。琼宇公司在合同中明确承诺了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了违约金，在违约情形下应依据合同约定分别承担违约责任。3、法律对同时主张逾期交房违约金及逾期办证违约金并没有例外的情形。对于开发商超过办证日期尚未交房的，相关法律和司法解释并没有规定例外情形，并未规定不能同时计取违约金。只要超过合同约定的办理房屋所有权登记的期限，除当事人有特殊约定外，开发商理当承担违约责任。而本案所涉合同中并没有不能同时计取违约金的约定。二、琼宇公司所辩驳的关于其工程队施工以及材料不齐全等理由，依法不能成立。退一万步来讲，即使琼宇公司所称理由成立，也不能免除其严重违约的责任。另外，自2016年起，琼宇公司所涉关于商品房预售合同纠纷的案件数量已高达80宗，已被业主大规模起诉在案，并且绝大部分案件已生效并进入了执行阶段。综上，琼宇公司的上诉请求及理由依法不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。欧求真向一审法院起诉请求：1、判令琼宇公司继续履行合同，立即交付涉案房屋给欧求真并为欧求真办理房屋权属登记；2、判令琼宇公司以购房款2122380元为基数，按照每日万分之一的标准向欧求真计付逾期交房的违约金（自2016年1月1日计至实际交房之日止，暂计至2018年12月31日为232400.61元）；3、判令琼宇公司以购房款2122380元为基数，按照每日万分之二的标准向欧求真计付逾期办理房地产权证书的违约金（自2016年12月27日起计至琼宇公司实际办理之日止，暂计至2018年12月31日为311989.86元）。4、判令琼宇公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月11日，欧求真与琼宇公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201504845），购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××住宅楼××房，该房建筑面积为326.52㎡，购房总价为2122380元。《商品房买卖合同》第六条约定，由欧求真在签订本合同时一次性付清房款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（即琼宇公司）如未按本合同的期限将该商品房交付买受人（即欧求真）使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。第十五条约定：出卖人（即琼宇公司）应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案。如因出卖人的责任，买受人（即欧求真）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二天起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。欧求真于签订《商品房买卖合同》的当日（即2015年5月11日）一次性向琼宇公司付清了购房款2122380元。但是，琼宇公司没有依约于2015年12月31日前将涉案房屋交付给欧求真，直至本案开庭审理的2019年2月28日，琼宇公司仍未将涉案房屋交付给欧求真及将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案。欧求真与琼宇公司均没有提供证据证明涉案房屋已具备合同约定的交房条件及办理权属证书条件。另查明，琼宇公司主张，逾期办证违约金应自涉案房屋实际交付后的360日起计算，但涉案房屋尚未实际交付，不应支持欧求真关于逾期办证违约金的诉讼请求。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，欧求真与琼宇公司于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即琼宇公司）应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付买受人（即欧求真）使用。琼宇公司没有按合同约定在2015年12月31日前将经验收合格的涉案商品房交付给欧求真，违反了《商品房买卖合同》中“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘商品房经验收合格’的商品房交付给欧求真使用”的约定，琼宇公司的行为构成违约。依《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定及《商品房买卖合同》第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（即琼宇公司）如未按本合同的期限将该商品房交付买受人（即欧求真）使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，琼宇公司应向欧求真支付逾期交房违约金。关于违约金的计算，依欧求真与琼宇公司在合同中的约定，琼宇公司逾期交房应自最后交付期限的第二天（即2016年1月1日）起至实际交房之日止每日按已付房款（2122380元）的万分之一向欧求真计付逾期交房违约金，计至2018年12月31日（已逾期交房1095天）为232400.61元。2018年12月31日至实际交付之日的违约金，因房屋尚未实际交付，该违约金数额尚不明确，欧求真可待明确后另案主张。关于欧求真请求支付逾期办证违约金的问题，原审法院认为，欧求真与琼宇公司在合同中约定琼宇公司应当在商品房交付使用后360日内（即2016年12月26日前），将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案，否则应自逾期之日起按日向欧求真支付已交付房价款万分之三的违约金。但是，直至本案开庭审理的2019年2月28日，琼宇公司仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案，也违反了合同的约定。因涉案房屋尚未实际交付，合同约定琼宇公司向产权登记机关报送房屋登记备案资料的最后日期应为自双方约定最后交付房屋之日（即2015年12月31日）起的第360日（即2016年12月26日）。但琼宇公司直至本案开庭审理之日仍未报送资料备案，故该违约金应自合同约定最后报送备案资料日的次日（即2016年12月27日）起，每日按已付房款（2122380元）的万分之三计算至实际交付之日止。琼宇公司主张涉案房屋尚未实际交付不应计付逾期办证违约金，理据不足，原审法院不予支持。欧求真请求每日按已付房款（2122380元）的万分之二计算该违约金，系欧求真对其民事权利的自主处分，原审法院予以准许。依该标准，琼宇公司须向欧求真支付的违约金自2016年12月27日起计算至2018年12月31日（共735天）为311989.86元（2122380元×0.0002×735天）。自2018年12月31日起至实际办证之日止的逾期办证违约金，因涉案房屋尚未办证，该违约金数额尚不明确，欧求真可待明确后另案主张。关于欧求真请求琼宇公司继续履行合同，立即交付房屋给欧求真并为欧求真办理房屋权属登记的问题。原审法院认为，因欧求真与琼宇公司均未能提供证据证明涉案房屋已具备合同约定的交付及办理房屋权属证书条件，欧求真请求琼宇公司履行该两项合同义务，显然属于履行不能。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于欧求真的该项诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江琼宇建设有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧求真支付逾期交房违约金232400.61元。二、限湛江琼宇建设有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向欧求真支付逾期办理房地产权证的违约金311989.86元。三、驳回欧求真的其它诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9243.9元，减半收取4622元，由湛江琼宇建设有限公司负担。二审中，琼宇公司与欧求真均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据琼宇公司的上诉理由和欧求真的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于琼宇公司是否存在逾期交房及逾期办证违约行为的问题。琼宇公司与欧求真签订的《商品房买卖合同》明确约定，出卖人琼宇公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房经验收合格”的商品房交付买受人欧求真使用。但琼宇公司直至本案一审开庭审理的2019年2月28日，仍未将涉案房屋交付给使用，琼宇公司的行为已构成违约；另一方面，根据《商品房买卖合同》的约定，琼宇公司应在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给欧求真，并应当在商品房交付使用后360日内（即2016年12月26日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但琼宇公司直至本案一审开庭审理的2019年2月28日，仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料送产权机关登记备案，也违反了合同的约定。故在本案中，琼宇公司既存在逾期交房违约行为，又存在逾期办证违约行为。一审法院既判决琼宇公司承担逾期交房的违约责任，又判决其承担逾期办证的违约责任，有事实和法律依据，本院予以确认。琼宇公司关于涉案房屋尚未实际交付，不应判决其承担逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于逾期交房及迟延办证违约金如何计算的问题。琼宇公司既存在逾期交房违约行为，又存在逾期办证违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，欧求真可以按照合同的约定要求琼宇公司同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任。根据合同自由的原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方在合同里约定了在合同继续履行的情形下，逾期交房违约金按日计算为万分之一，逾期办证违约金按日计算为万分之三，即双方已约定了违约金的计算方法。本案中，欧求真要求按日万分之一计算逾期交房违约金和按日万分之二计算逾期办证违约金，已低于合同约定的违约金计算标准，但琼宇公司仍以约定的违约金过分高于造成的损失为由，要求在已付购房款5%的额度以内承担违约责任。故双方关于违约金争议的焦点就是约定的违约金是否过高，应否予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质，即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。具体到本案，首先，双方签订的《商品房买卖合同》使用的合同文本为示范文本，双方约定按日万分之一计算逾期交房违约金和按日万分之三计算逾期办证违约金，并未突破有关法律法规及司法解释的规定；其次，从一审判决的违约金金额来看，逾期交房违约金自2016年1月1日起计至2018年12月31日（已逾期1095天）为232400.61元；逾期办证违约金自2016年12月27日起计至2018年12月31日（已逾期735天）为311989.86元，违约金总额为544390.47元，主要是因违约时间过长造成。相较于欧求真已交付的购房款2122380元，违约金占比25%左右，并未显得过高；再次，琼宇公司也未能提供充足的证据证明双方约定的违约金过分高于欧求真的损失。综上，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，至于欧求真以后起诉主张自2019年1月1日起的违约金，可根据案件的具体情况综合予以平衡。因此，原审法院按合同约定并结合当事人的主张计算逾期交房违约金及逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。琼宇公司上诉主张在已付购房款5%的额度以内承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，琼宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人湛江琼宇建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴培球审判员  柯忠文审判员  唐文飞二〇一九年十月十四日书记员  何丽英附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。