福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初3900号 原告：林光妹，女1978年12月3日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：三明环球房地产发展有限公司，住所地永安市含笑大道2089号。统一社会信用代码：913504817593557209。 法定代表人：陈云峰，执行董事。 原告林光妹与被告三明环球房地产发展有限公司（以下简称环球公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林光妹到庭参加诉讼。被告环球公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。。 林光妹向本院提出诉讼请求：1.确认林光妹与环球公司签订的编号为ＹＳ000022121号的《商品房买卖合同》有效；2.环球公司依据合同约定办理林光妹所购买的五洲凯旋门16幢1810室房屋过户手续及权属证书等；3、环球公司承担已交购房款为基数以日万分之2的标准自2017年5月18日至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2019年8月30日为54907元（329176元×2÷10000×834天）；4.由环球公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月25日，林光妹与环球公司签订了一份《五洲·凯旋门商品房买卖合同》，约定林光妹向环球公司购买位于永安市，建筑面积为41.53平方米，总价款为329176元，付款方式为一次性付款。双方约定环球公司应于2017年5月18日前将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付给林光妹，同时约定了环球公司逾期交房的违约责任，即“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”合同同时约定自合同生效之日起30日内，出卖人向永安市房产管理局办理合同登记备案等事项。签订合同当日，由环球公司出具一份《收款收据》，备注环球公司收到林光妹的购房款共计329176元。合同履行期限届满后，环球公司以各种理由拒不交付房屋。林光妹与环球公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。环球公司未依约交付房屋已构成违约，要求环球公司依约办理涉案房屋的过户手续及权属证书等，要求环球公司承担支付逾期交房违约金的责任。 环球公司未作答辩。 林光妹围绕诉讼请求依法提供了如下证据：证据1、原告身份证复印件一份，证明原告的身份情况；证据2、国家企业信息公示系统信息复印件一份，证明被告的基本情况；证据3、《商品房买卖合同》复印件一份、转账记录及收款收据复印件一份，证明林光妹与环球公司存在商品房买卖合同关系，双方在合同中对购房事项作了明确约定；林光妹通过两笔银行转账及一笔现金向环球公司支付全部购房款329176元；环球公司向林光妹开具一张329176元的购房款收款收据。环球公司未到庭参加诉讼，未提供证据，视为其放弃举证和质证的权利。本院依法进行审查，对林光妹所提供的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对林光妹所主张的上述事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.永安市五洲凯旋门楼盘系环球公司开发建设。2016年4月25日，林光妹与万年公司签订一份《商品房买卖合同》，约定林光妹购买环球公司开发的五洲凯旋门16幢1810室商品房（酒店式公寓），建筑面积为41.53平方米，价格为每平方米7926.22元，房屋总价为329172元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2017年5月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将该符合各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。”合同签订当日，环球公司向林光妹出具329176元的购房款收款收据，载明：“本次收现金（刷卡）19135元，310041元为原16-919林廷菊退房转入”。 2.庭审中，林光妹表示，其于2014年就已经与环球公司订立《商品房买卖合同》，向环球公司购买位于16幢9楼的商品房。并于2014年4月21日及4月26日，分两笔分别向环球公司转账支付了购房款190000元及120041元，合计转账支付全部购房款310041元。后因环球公司迟迟未交房，其遂于2016年在要求环球公司交房时，补交了现金19135元，将购买的房屋由9楼换为涉案16-1810室的精装房。于2016年4月25日补交现金后，其与环球公司又重新签订了涉案的《商品房买卖合同》，原来的《商品房买卖合同》及收据等购房材料，全部由环球公司收回。 3.经核实，涉案16幢1810号房屋并未办理房屋备案登记，产权人仍属环球公司，于2016年3月24日抵押给兴业银行股份有限公司三明分行，于2019年5月17日被三明市中级人民法院查封。 本院认为，第一，林光妹与环球公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性、效力性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。林光妹通过银行转账及现金刷卡的方式依约履行了支付全部购房款329176元的义务，而环球公司却未能依约将商品房交付给林光妹，应承担逾期交房违约责任，即按照已付房款329176元日万分之二的标准向林光妹支付逾期交房违约金。商品房的交付除须满足合同约定的交房条件外，还存在按合同约定办理房屋交接手续的双务行为，买卖双方只有严格按合同约定履行自己的义务，才能确定实际交房之日。讼争的商品房目前已抵押给兴业银行及被法院司法查封，不具备交付条件，实际交房之日无法确定的情形下，林光妹诉请要求逾期交房违约金计算至实际交房之日的主张失当，本案逾期交房违约金应先计算至林光妹诉请的截止日期2019年8月30为妥。此后的逾期交房违约金可待实际损失发生后，另行主张。即本案的逾期交房违约金应为：329176元*2÷10000*833天=54840元（从2017年5月19日算至2019年8月30日）。第二，涉案商品房已于2016年3月24日被环球公司抵押给兴业银行，在涉案《商品房买卖合同》于2016年4月25日签订之时，出卖人环球公司未能解除涉案商品房的抵押，也未将《商品房买卖合同》在房产管理部门进行备案登记，因涉案房屋权属未完成变更登记，致使之后又被法院司法查封。本案中，买受人林光妹支付了全部的购房款，出卖人环球公司理应转移涉案商品房的所有权给买受人并办理权属证书等手续，但涉案商品房已被抵押、查封，在房屋的权属登记变更之前，林光妹只有债权请求权，而非物权，且环球公司现已事实上无法履行交付房产并协助办理权属证书的义务，故对林光妹要求环球公司办理涉案房屋过户手续及权属证书的诉请，不予支持，林光妹可在条件成就时就该项诉请，另行主张权利。环球公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认林光妹与三明环球房地产发展有限公司于2016年4月25日签订的编号为YS000022121《商品房买卖合同》（涉及的房产为永安市五洲凯旋门第16幢1810室）合法有效； 二、三明环球房地产发展有限公司应于本判决生效后七日内向林光妹支付逾期交房违约金54840元（从2017年5月19日算至2019年8月30日）； 三、驳回林光妹的其他诉讼请求。 案件受理费6238元，减半收取3119元，由林光妹负担4元，由三明环球房地产发展有限公司负担3115元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  李琴琴 二〇一九年十月三十一日 书记员  黄靖楠 附：本案适用的主要法律条文。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。