江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5621号上诉人（原审原告）：孙秀敏，女，1962年11月30日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高新春，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省铜山县苏苑工贸集团公司，住所地徐州市苏苑小区。法定代表人：胡光灿，该公司总经理。委托诉讼代理人：解振乾，该公司法律顾问。上诉人孙秀敏因与被上诉人江苏省铜山县苏苑工贸集团公司（以下简称苏苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院作出的（2019）苏0303民初1754号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孙秀敏及其委托诉讼代理人高新春，被上诉人苏苑公司的委托诉讼代理人解振乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙秀敏上诉请求：1、撤销原判，发回重审或改判；2、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。房屋租赁合同第五条第10项应独立于合同的其他条款，该内容没有对装修期免除租金有限制的约定，只要是有装修，就应当免除三个月的租金。一审法院没有考虑到孙秀敏是从原租赁人陆军处取得的承租权，合同中第五条第3项是针对陆军承租房屋后第一次装修，是担心承租人装修时破坏房屋主体结构、危及房屋安全才约定了限制条件。但孙秀敏这次装修并不改变原建筑风格，只是对颜色、窗帘、床铺等改造风格，与陆军的第一次装修是不同的。二、即使按合同第五条第3项来限制本次装修，孙秀敏的实际装修投资达到了500万元，亦向苏苑公司进行了通知并征得其同意后，才开始装修。苏苑公司就在此处办公，在装修长达半年的时间里是明知的，在孙秀敏签订装修承诺书后，并没有要求提供改造装修方案和投资预算，也没有阻止孙秀敏的施工。本次装修不需要报规划、建设部门批准，但还是履行基本的报批手续，没有违反相关行政管理的强制性规定。被上诉人苏苑公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一、从上诉人的上诉状中可以看出，陆军签订合同的时候进行了大型的装修改造，而现在上诉人这种装修改造和陆军的改造是不同的，有些改造并不是主合同所约定的改造。二、因为原来就是进行正常的酒店经营，所以这一次的装修不是必须的，也不是主合同第五条第10项所说的减三个月租金的必然情况。而和陆军签订主合同的时候，那是必然发生的装修。三、上诉人的装修的费用并没有达到主合同约定的500万。而且上诉人提供的有些是收据，不是正式的发票。孙秀敏向一审法院起诉请求：1、判令确认2008年7月8日苏苑公司与陆军签订的房屋租赁合同第五条第10项对孙秀敏有效。2、诉讼费由苏苑公司承担。原审法院查明事实如下：2008年7月8日，苏苑公司（甲方）与陆军（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在徐州市，主体建筑六层，房屋用途为商用，本次租赁范围为2、3、4、5、6层4轴以西，一层9轴以西，3层5轴以西，出租部分建筑面积约为3700平方米。第三条约定甲方同意乙方租赁该房屋用于莫泰168连锁店经营。乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变上述约定的使用用途，否则视乙方违约。租赁期限十三年，从2008年7月31日至2021年7月30日。第四条约定年租金80万元（其中房租50万元，服务费30万元），每三年为一个递增周期，每次增长3%。支付方式房租年预付，服务费月预付。第五条关于装修改造和维修约定：1、甲方为保证乙方对该租赁房屋装饰设计和改造工作的顺利进行，同意向乙方提供与乙方工程相关的建筑物图纸，并帮助乙方办理规划、城管、建设、消防、环保等部门的相关手续，但一切费用由乙方承担。3、乙方对该房屋改造装修的投资额不得低于500万元。改造装修方案和投资预算应报甲方审核同意，同时报规划、建设等相关部门批准，乙方方能动工。10、甲乙双方约定装修时甲方给乙方免除三个月租金（房租和服务费），作为装修期，免除办法为前三年每年免除一个月的房租，在交付房租时扣除。2016年，苏苑公司（甲方）与陆军（乙方）、孙秀敏（丙方）签订补充协议一份，约定甲乙双方于二○○八年七月八日就建国东路145号签订了房屋租赁合同，因经营需要三方达成以下补充协议：1、本协议是上述合同的补充，上述合同为主合同。2、同意主合同中租赁期限由2008年7月31号至2021年7月30日变更为2008年7月31号至2026年7月30号。3、主合同中的乙方即承租方陆军变更为孙秀敏即本合同中丙方。4、租金按主合同递增标准顺延递增。5、本协议签订后，丙方承接原租赁合同对应的权利义务。6、乙方在承租期间，即2016年7月1日之前所产生的债务及法律责任由乙方承担，丙方在承租期间，即2016年7月1日之后所产生的债务及法律责任由丙方承担。8、同意给予租赁方在租赁期满后两个月过渡期（即2026年7月30日后）。9、本合同自2016年8月8日生效。2018年，孙秀敏（发包方）与案外人陈兴旺（承包方）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定承包方对建国路与解放路交叉口处如家精品酒店承包装修，承包方式为半包，工期自2018年2月22日至2018年6月2日，合同价款为165万元。一审法院认为，孙秀敏与苏苑公司之间的房屋租赁合同系双方自愿达成，不违反我国法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的《补充协议》系对《房屋租赁合同》的补充，故上述合同对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》中第五项为装修改造和维修的约定，具体约定有10项内容，其中的第10项虽约定装修时甲方给乙方免除三个月租金，但该条约定不应独立进行解释，而应结合第五项中其他约定进行整体理解，故第10项中关于装修期免除三个月租金的约定，应在符合第五项中其他约定的前提下生效，即符合“乙方对该房屋改造装修的投资额不得低于500万元。改造装修方案和投资预算应报甲方审核同意，同时报规划、建设等相关部门批准，乙方方能动工”等的约定。本案孙秀敏未举证证明其装修时按照合同履行了上述约定，应承担举证不能的法律后果，故对孙秀敏关于确认2008年7月8日苏苑公司与陆军签订的房屋租赁合同第五条第10项对孙秀敏有效的诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回孙秀敏的诉讼请求。二审中，上诉人孙秀敏提供：证据一、微信截图4张，来源于孙秀敏与苏苑公司工作人员时孝青的聊天内容，证明孙秀敏在装修前已经告知苏苑公司，苏苑公司说只要写装修承诺书就可以进行装修，说明苏苑公司知道且同意孙秀敏装修，符合合同第五条第三项的条款。证据二、装修费用清单、证据目录，证明孙秀敏装修所花费总计509万余元，已达到主合同约定的装修投资达到500万元。证据三、与莫泰168酒店、如家酒店特许经营合同，证明2018年4月14日特许经营期限期满，上诉人无法用莫泰168酒店名义继续经营宾馆，被迫和如家酒店签订了特许经营合同，从2018年5月1日起签订十年特许经营期，说明上诉人为经营被迫要进行装修改造，并不是被上诉人所称的装修不是必备的。被上诉人苏苑公司质证认为：对证据一，需要与工作人员核实。装修是不得影响其他租户的正常经营，如因此造成的损失由承诺方承担，而且需要苏苑公司认可后再盖章，但孙秀敏的承诺书并没有苏苑公司盖章，也就是说对其承诺并没有认可。对证据二，509余万元费用只是孙秀敏自行计算且对应的都是收据，不能证明其实际装修的费用，还有些并不是装修的必须费用。对证据三、该合同与上诉人没有关系，均不是与上诉人签订的，上诉人的主体不适格。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，孙秀敏与苏苑公司签订了《补充协议》，承继陆军在《房屋租赁合同》中的权利义务，《房屋租赁合同》及《补充协议》对双方当事人均具有约束力。《补充协议》中约定，主合同租赁期限为2008年7月31日至2026年7月30日。《房屋租赁合同》中第五条装修改造和维修中第10项约定：装修时甲方给乙方免除三个月租金作为装修期，免除办法为前三年每年免除一个月的房租，在交付房租时扣除。结合整个第五条的内容，“前三年”应为租赁合同开始履行后的前三年，即2008、2009、2010年，在此期间，陆军进行了装修。苏苑公司陈述已依合同约定，免除了原承租人陆军每年一个月的房租，该条款已实际履行完毕。孙秀敏主张在租赁合同履行过程中对房屋再行装修，应享有三个月的装修免租期，与合同约定不符，也没有事实及法律依据。原审判令驳回孙秀敏的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人孙秀敏的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4578元，由上诉人孙秀敏负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  张 伟审判员  崔金城二〇一九年十月二十三日书记员  侯梦池