辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初8541号原告：李思洋，男，1984年8月27日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：李志宏(系原告父亲)，男，1956年12月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：曲国平，男，1962年9月21日出生，汉族，系由沈阳市于洪区陵西街道千山社区推荐，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区。代码证号：91210103764369xxxx法定代表人：房圣超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，系被告公司助理，住辽宁省开原市。被告：刘晓萌，男，1980年11月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。(缺席)原告李思洋与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司（以下简称“顺意公司”）、被告刘晓萌确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志宏与曲国平、被告顺意公司委托诉讼代理人吴晓晶到庭参加诉讼。被告刘晓萌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李思洋向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告顺意公司与刘晓萌签订的位于沈阳市于洪区黄河北大街124-1号2-4-1房屋买卖合同无效；2.请求确认该房屋的所有权归原告所有；3.本案诉讼费由被告顺意公司承担，公告费由原告自行承担。事实和理由：一、涉案房屋是拆迁补偿安置房屋，原告依据拆迁补偿安置协议具有优先取得补偿安置房屋的权利。原告是沈阳市种子管理站87户回迁职工(居民)之一。2004年5月经市政府及市农发局批准，于当年10月种子站与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签定《土地使用转让协议》。2005年7月统一拆迁。2007年6月回迁职工(居民)与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，回迁所有手续及后续事宜均由种子站安置小组统一负责与被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司协调办理，原告于2007年年底前依据《城市房屋拆迁补偿安置协议》顺利入住涉案房屋至今，目前有74户回迁户已经领到了房产证，尚有8户因房屋被办理了预告抵押，5户被办理了在建工程抵押，至今未办理房产证。这期间原告曾与开发商就尽快办理房产证事宜多次协商未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用房率若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。”二、原告早在涉案房屋被备案在刘晓萌名下之前，已经合法实际占用使用涉案房，取得该房屋的所有权。2007年6月，原告与被告顺意福莱英公司、沈阳奉达房屋拆迁有限公司后补签了《城市房屋补偿安置协议(非租赁房屋产权调换)》一份，约定原告置换购买位于沈阳市于洪区黄河北大街124-1号2-4-1面积为98.26平方米的房屋。2007年10月24日，原告缴纳了全部房款269969元。原告同时缴纳了办理入住需要的电费、水费、煤气费、垃圾清运费、物业费等，顺意公司向原告开具了沈阳顺意福莱英开2007第09046号《准住通知单》，将涉案房屋交付原告，自2007年入住至今，原告还缴纳了涉案房屋的物业费、契税、维修基金。但在办理房产证时，以现此房被预告抵押给刘晓萌名下。三、开发商顺意公司以欺诈的手段将原告的房屋作了备案，并非真实买卖意图，此备案无效。综上所述，请求法院依法支持原告的诉讼请求。另外，原告在庭审中放弃了要求保全案涉房屋的诉讼请求。被告顺意公司辩称，涉案房屋应归原告所有。原告是在案涉房屋备案在刘晓萌名下之前通过回迁安置取得并占有了房屋并居住至今。房屋备案在刘晓萌名下的原因是当时我公司存在一些经济纠纷，为不影响动迁户的拆迁安置，保护其利益不受侵犯，就备案在刘晓萌名下。之所以未备案在原告名下，是因为动迁办理房证是统一办理，刘晓萌既未交过房款，我方也没有向刘晓萌交付过房屋，双方都认可备案无效。我方并不存在主观故意和欺诈行为，只是目前联系不到刘晓萌。房产局撤销备案必须有原备案人和开发公司共同办理，所以我方无法单方撤销备案。被告刘晓萌未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年，原告与被告顺意公司、沈阳奉达房屋拆迁有限公司签订了《城市房屋征收补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》，原告享有所有权的房屋在征收范围内。协议约定被告顺意公司将位于沈阳市于洪区黄河北大街124-1号2－4－1室房屋（建筑面积98.26平方米）作为产权调换房屋。被征收房屋与产权调换房屋差价款为269，969元。2006年6月14日，原告向顺意公司支付差价款269，969元，顺意公司出具了收款收据。2007年6月8日，原告与顺意公司、沈阳奉达房屋拆迁有限公司后补签了《城市房屋征收补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》。2007年9月14日，被告顺意公司向原告出具了《准住通知单》，并要求缴纳相关费用。原告按要求缴纳了相关费用并办理了入住。2016年6月14日，沈阳市于洪区土地房屋征收管理办公室为原告出具沈于征第72号《回迁房屋准住通知》，用于办理入住和产权登记。2016年8月6日，原告又交纳了案涉房屋的维修基金5650元。另查明，被告顺意公司因其自身存在经济纠纷，为不影响拆迁户的安置，将涉案房屋以147，390元出售给刘晓萌。2007年1月17日，被告顺意公司将案涉房屋备案到刘晓萌名下（备案合同号为：070900xxxx）。但顺意公司称刘晓萌既未交纳过房款，公司也没有向刘晓萌交付过案涉房屋，双方均认可备案合同无效。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告刘晓萌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告及被告顺意公司提供的证据，依据民事诉讼证据规则并结合原告与被告顺意公司的陈述意见，对本案相关事实依法予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，原告与被告顺意公司以房屋所有权调换形式签订的《城市房屋征收补偿安置非租赁房屋产权调换协议书》中明确约定以位置、用途特定的涉案房屋对原告予以补偿安置，该协议合法有效，应受法律保护。根据上述法律规定，即使拆迁人将安置房屋出卖给第三人，被拆迁人即原告也可优先取得该安置房屋。故本院对原告要求确认房屋归其所有的诉讼请求予以支持。关于被告顺意公司与被告刘晓萌之间所形成的商品房买卖合同关系的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中，被告刘晓萌虽然与被告顺意公司形成了商品房买卖合同关系，但无证据证明刘晓萌实际支付了购房款并办理相关手续。另外，顺意公司在庭审中亦否认与刘晓萌之间存在真实的商品房买卖关系。而且案涉房屋备案时间在原告置换购买案涉房屋之后，原告亦已支付了全部购房款并已实际入住。故根据上述法律规定，顺意公司与刘晓萌所形成的商品房买卖合同关系并非是双方的真实意思表示，而是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应属无效。综上所述，原告的诉讼请求理由正当，证据充分，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、确认被告沈阳顺意福莱英房地产开发有限公司与被告刘晓萌就位于沈阳市于洪区黄河北大街124-1号2-4-1室房屋所形成的商品房买卖合同关系无效；二、确认位于沈阳市于洪区黄河北大街xx号xx室房屋（98.26平方米）归原告李思洋所有；案件受理费2300元，由被告沈阳顺意福来英房地产开发有限公司负担。公告费520元，原告自愿承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  李凤志人民陪审员  王晓颖人民陪审员  闫 红二〇一九年十月九日书 记 员  刘 冰