山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初157号 原告：威海金桥房地产开发有限公司。住所地，山东省乳山市市区商业街75号。 法定代表人：丛培山，总经理。 委托诉讼代理人：邹拥军，山东蔚昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马志坚，山东蔚昌律师事务所律师。 被告：乳山市心怡婚礼服务社。住所地，山东省乳山市市区富山路。 经营者：于春丽、宋青山。 委托诉讼代理人：徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。 原告威海金桥房地产开发有限公司（简称威海金桥房产公司）与被告乳山市心怡婚礼服务社房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告威海金桥房产公司之委托诉讼代理人邹拥军、马志坚，被告乳山市心怡婚礼服务社经营者宋青山及其委托诉讼代理人徐美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海金桥房产公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告腾空位于商业街86号一楼的房屋；2、请求判令被告支付违约金61000元及逾期占有违约金（自2018年12月20日起到实际交付房屋为止按每日1000元的标准计算）；3、请求判决被告支付逾期占有房屋使用费（自2018年10月20日起到被告实际交付房屋为止按每日493元的标准计算）；4、请求判令被告支付拖欠的水电费及物业费共计3025元。事实和理由：2017年10月15日，原、被告双方签订了为期一年的房产租赁合同。合同约定，到期后被告5日内腾空房屋，否则被告违约。合同到期后，被告没有按时腾空并移交房屋，至今仍在使用并拖欠水电费及物业费3025元，经多次协商无果，故诉至法院，要求依法判决。 乳山市心怡婚礼服务社辩称，不同意原告的诉讼请求。房屋租赁合同虽然到期，但因原告漏水对被告租住的房屋及室内的财产造成损失，原告已同意延期交付房屋。另外，案涉房屋的所有权归乳山市建设银行所有，原告应当证明租赁期满后，其对房屋享有经营权和使用权。2019年4月已将房屋腾空交接。原告主张的违约金过高。 经审理查明，2017年10月15日，原告威海金桥房产公司（甲方）与被告乳山市心怡婚礼服务社（乙方）签订房产租赁合同。甲乙双方经协商，乙方自愿承租甲方位于商业街86号面积约241平方米房地产并达成如下协议：合同约定房产租赁期为一年。自2017年10月15日至2018年10月14日；租金按年结算。第一年自签订合同之日起支付，计壹拾捌万元整；合同第五条系违约责任及注意事项：1、上述房产承租给乙方使用时，其该建筑范围内的土地使用权同时由乙方使用，租赁期内，乙方不得将此房产或摊位转租他人，如转租需经甲方同意。不许改变破坏房屋结构、构件，否则视为乙方违约。2、因甲方原因不能履行视为违约，房租按剩余款额退回。甲方保证上述房产产权清楚，发生诉讼责任与乙方无关。3、甲方保证供电、供水、供暖畅通，水电暖费由乙方承担。乙方必须按时交纳房租、水电费、物业费等各项费用，如延期，视为乙方违约，每日按须交费用总额的20%交纳违约金给甲方。并且甲方有权终止合同。并停止一切水、电供应，收回该房产的使用权。4、租赁期内，乙方可以用原来的装修亦可重新装修但需甲方同意。房屋装修费由乙方承担。租赁期满后，乙方须腾空房屋，并保证原装修或重新装修后的完整性。期满后，装修费用甲方不给任何经济补偿。同时房屋及钥匙交给甲方验收，如有损坏，乙方保证恢复原状或赔偿损失。5.乙方中途退房，房租及保证金皆不退还。租赁期满保证金退还乙方，如果乙方继续租赁，同样条件乙方具有优先权。6、租赁期满后，五日内违反以上各条或者没有腾空房者其一切权利及屋中商品皆为放弃，由甲方全权处理，且乙方每日需支付甲方违约金壹仟元，保证金也归甲方所有。……8、违约责任：任何一方违约均按房租的100%执行违约金。 另查，案涉房屋租金18万元被告已全额支付。 被告租用上述房产用于经营婚庆服务、照相、摄影、出租婚纱等事宜。2018年7月25日下午，原告所经营管理的位于乳山市因其工作人员忘记关闭自来水阀门（白天停水）、晚上恢复供水后导致被告所租用位于1楼的房屋及房屋内的电脑、照相机等受损。该财产损害赔偿纠纷已另案处理。对此，被告提供与原告工作人员王静的通话录音，证实因漏水原告口头同意其房屋延期使用一段时间。原告则认为，该录音系被告偷录，未经王静本人同意，且王静没有征得公司授权，无权对外承诺。 2019年6月27日庭审过程中，被告称已于2019年4月将案涉房屋腾空，并由其工作人员到原告单位负责人办公室进行告知。原告称不清楚被告已将房屋腾空，也没有通知交接房屋，双方没有办理交接手续。休庭后，本院通知原、被告双方当事人到现场查勘，发现房屋确已腾空，但双方均否认有房屋钥匙，经本院主持双方对房屋进行了交接。被告称案涉房屋已于2019年4月份实际交接，并提交其工作人员李杨于2019年4月19日用手机拍摄的房屋出租照片，该照片张贴于案涉房屋大门口和窗户上，显示有“吉房出租131××××0282”字样，经查该手机号码系原告工作人员王静的。李杨同时出庭作证，证实拍摄出租照片的过程及2019年2、3月份派人将房屋钥匙交给丛培山。被告同时提交其原工作人员王丽丽与许欣欣的聊天记录，证实2019年4月份许欣欣按照出租广告上的电话询问房屋出租事宜，因嫌贵没有承租。并提交于春丽的微信聊天记录，证实其于2019年2月9日搬迁至新店，旧店已腾空。对被告提交的两份聊天记录，原告认为其应该提供原始载体，对复制的证据不予质证，并认为其内容均与本案无关。经庭审质证，双方均认可对案涉房屋无书面交接材料。 在本院主持对案涉房屋交接后，原告撤回要求被告腾空房屋的诉讼请求。原告提交乳山市阳光物业服务有限公司于2018年11月18日出具的水电费收款收据，客户名称心怡影楼，注明2018年10月19日至2018年11月18日，金额为2199元。2019年6月30日出具收款收据，客户名称心怡影楼，注明收取2018年12月至2019年6月的卫生费，每月118元，计826元。原告称上述费用已替被告垫付，要求被告给付。被告均不同意支付。 再查，2017年2月23日，本院立案受理原告威海金桥房产公司诉被告宋晓君、第三人乳山市心怡婚礼服务社房屋租赁合同纠纷一案，并于2017年11月22日作出（2017）鲁1083民初761号民事判决，该判决书已经发生法律效力。查明，2011年1月1日，威海金桥房产公司（乙方）与中国建设银行股份有限公司乳山支行（甲方，简称“建行乳山支行”）签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将位于乳山城区商业街87年竣工混合四层895.7平方米办公楼、46平方米锅炉房、91年竣工42平方米传达室、90年竣工616平方米办公楼租给乙方，使用期限自2011年1月1日至2021年1月1日。乙方需转租以上房产，需经甲方同意，甲方应在转租合同签订“同意转租”字样并由行领导签字，合同方可生效，否则，视为无效合同。 上述四层895.7平方米办公楼房产证号为乳房权证城区字第××号。 2014年12月12日，威海金桥房产公司（甲方）与宋晓君（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：一、乙方自愿承租甲方位于乳山市商业街86#前楼一楼（从东数六间）的房产，乙方经充分了解，愿意承租该房地产。二、甲、乙双方议定上述房地产租赁期为2014年12月13日至2019年12月13日，租金第一年按壹拾万元整计算，以后双方协商决定。乙方每年按时付给甲方，乙方认为上述房地产符合乙方租赁使用要求，同意付清上述金额后，房产归乙方使用。三、上述房产承租给乙方使用时，其该建筑范围内的土地使用权同时由乙方使用，租赁期内，乙方不得将此房产或摊位转租他人，如转租需经甲方同意。……六、租赁期内，乙方可以用原来的装修亦可重新装修但需经甲方同意。房屋装饰、装修费由乙方承担。租赁期限届满之日，乙方需腾空房屋，并保证原装修或重新装修后的完整性，不得损毁，否则，按整个房屋原装修所需价值向甲方赔偿。租赁期满，乙方对房屋所做的装饰、装修属甲方所有，甲方不承担任何费用……十一、……租赁期间，如乙方违反本协议，需按日向甲方支付违约金壹仟元，直至双方争议解决之日为止。 威海金桥房产公司租赁给宋晓君的房屋为威海金桥房产公司从建行乳山支行处租赁的部分房屋。合同签订后，威海金桥房产公司将案涉房屋交付给宋晓君使用，宋晓君支付租金至2016年12月13日，此后的租金未付。 现案涉房屋自2016年由乳山市心怡婚礼服务社（个体工商户）使用，经营者为于春丽、宋青山，房屋前写有“心怡婚纱摄影会馆”名称。法庭于2017年9月6日通过电话对于春丽进行询问，其称，乳山市心怡婚礼服务社的办公楼是从宋晓君处租赁的，2016年9、10月份签订的租赁合同，2016年对房屋进行过装修，有事找宋晓君，宋晓君不让多讲，宋晓君的案子输了，乳山市心怡婚礼服务社搬走。 综上，（2017）鲁1083民初761号民事判决书认为，建行乳山支行与威海金桥房产公司签订的《房屋租赁协议书》中虽约定“乙方需转租以上房产，需经甲方同意，甲方应在转租合同签订‘同意转租’字样并由行领导签字，合同方可生效，否则，视为无效合同。”但威海金桥房产公司将房屋对外转租后，建行乳山支行在知晓该情况后不过问、未制止，在法庭询问时对是否同意威海金桥房产公司转租案涉房屋亦不表态，其行为应视为默示同意威海金桥房产公司对外转租案涉房屋。 本案经调解无效。 上述事实有原、被告的陈述，房产租赁合同、乳山市阳光物业服务有限公司收款收据、拍摄的照片、交接笔录、（2017）鲁1083民初761号民事判决书等在案为凭。 本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方在自愿的基础上签订的，系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。原、被告均应按合同约定全面履行义务。双方约定租赁期限为一年，故租赁合同到期后，被告理应按时腾空房屋，现被告没有如期搬离，故原告有权索要逾期占有房屋使用费及违约金。 通过已经生效的（2017）鲁1083民初761号民事判决书，可以看出原告有权对案涉房屋对外出租，并有权向被告主张租期后的损失。对此，原告无需再提供证据加以证明。 本案争议的焦点问题是因被告没有按合同约定的时间腾空房屋，其占用房屋的起、止时间如何确定及原告的损失如何计算。被告抗辩称因漏水原告方同意其延期使用，并提交与原告方工作人员王静的谈话录音。原告则认为通过该录音材料无法明确得出原告同意延期及延期的时间，且录音没有得到王静的许可，王静也没有公司的授权，无权对此事做出承诺。案涉合同约定租赁期限至2018年10月14日到期，并在5日内腾空，故原告要求自2018年10月20日起计算房租，符合法律规定，本院予以准许。被告的该抗辩主张无证据证实，本院不予采信。针对房屋的腾空时间，被告称是在2019年的2、3月份，于2019年4月份实际交接，并提交2019年4月19日拍摄的张贴于案涉房屋上写有王静联系电话的出租房屋广告的照片予以证实，并称已将房屋钥匙交给丛培山，但认可没有书面交接手续。原告称，被告所述房屋钥匙交给丛培山系其单方面陈述，没有事实依据。被告在搬迁到新的经营地址后，经原告多次催促不办理交接，致使原告在联系到多家想要承租的租户后，因不能进入该出租房屋而作罢，要求以法庭主持的交接时间为准。综上可见，在法庭组织交接之前，被告已搬迁到新的经营地址。原告在明知被告已搬迁且多次交涉无果的情况下，没有采取适当的措施及时到庭反映上述情况，由本院出面及时组织交接，故对案涉房屋没有及时交接所造成的损失也应承担相应的责任。被告称在2019年2、3月份腾空房屋并交付房屋钥匙，因其无书面交接材料且原告对此不予认可，故对被告该抗辩意见本院不予支持。综上，被告占用案涉房屋时间以截止至2019年4月19日为宜，计6个月。被告逾期占有房屋，致使原告不能及时对外出租，故被告应继续支付占用期间的租金，即180000元÷12个月×6个月=90000元。 合同约定的违约金明显过高，应予调整。现原告未能提交相关证据证明因被告逾期腾空房屋的违约行为对其所造成的损失范围及大小，故其损失应以逾期占有房屋的使用费90000元为基数，自2019年4月19日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际执行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 原告提交乳山市阳光物业服务有限公司出具的两份收款收据，证实代替被告交纳2018年10月19日至2018年11月18日的水电等费用2199元，该费用应由被告负担；代替被告交纳2018年12月至2019年6月的卫生费826元，该费用被告应交纳至2019年4月，计118元×5个月=590元，原告多诉部分不予支持。故被告应给付原告垫付款2199元+590元=2789元。 原告撤回要求被告腾空房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定判决如下： 一、被告乳山市心怡婚礼服务社于本判决生效之日起十日内向原告威海金桥房地产开发有限公司支付逾期占用房屋的损失90000元及违约金（以90000元为基数，自2019年4月19日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际执行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告乳山市心怡婚礼服务社于本判决生效之日起十日内给付原告威海金桥房地产开发有限公司垫付款2789元。 三、驳回原告威海金桥房地产开发有限公司多诉部分的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限间的债务利息。 案件受理费690元，由被告乳山市心怡婚礼服务社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  辛 莉 人民陪审员  周建华 人民陪审员  吕少波 二〇一九年十月十日 书 记 员  姜 杰