北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初90963号原告：北京高亿房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路1号。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：谭志宇，北京市法拓律师事务所律师。被告：中特新能科技有限公司，住所地北京市朝阳区日坛路6号5号路2层205室。法定代表人：李长城。委托诉讼代理人：吴方剑，中特新能科技有限公司职员。被告：山南宝沙资本有限公司，住所地山南乃东县泽当镇香曲西路泽当花园B栋二单元十楼二号。法定代表人：郭寒冰。原告北京高亿房地产开发有限公司（以下简称高亿公司）与被告中特新能科技有限公司（以下简称中特公司）、被告山南宝沙资本有限公司（以下简称山南公司，一并出现时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭志宇，中特公司的委托诉讼代理人吴方剑到庭参加了诉讼。山南公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高亿公司向本院提出诉讼请求：1、确认高亿公司与中特公司于2016年8月17日签订的《北京环球金融中心租赁合同》于2018年7月1日解除；2、要求二被告连带支付原告自2018年6月1日至2018年7月1日租金379769.58元，（共计一个月零一天，一个月租金367713.4元除以30.5天为日租金12056.18元）；3、要求二被告连带支付原告租金违约金（违约金以379769.58元为基数，按照日万分五的标准计算，自2018年7月2日起计算至实际支付之日止）；4、二被告连带支付原告2018年7月2日至2018年7月12日的房屋占用费397853.84元（日租金12056.18元乘以3倍再乘以11天）；5、二被告连带支付原告解除合同赔偿金1103140.2元（三个月租金）；6、二被告承担房屋恢复原状费用1395916.85元（合同附件四约定了被告腾空后负有装修义务）；7、二被告已交纳的押金人民币1213454.22元用于抵扣上述费用后不予退还；事实和理由：2016年8月17日，高亿公司与中特公司签订《北京环球金融中心租赁合同》，中特公司向高亿公司租赁北京环球金融中心办公楼东楼5层3-6号单元，面积约为1081.51平方米，租赁期自2016年9月1日起至2019年8月31日止。每月租金为367713.4元。后高亿公司与中特公司、山南公司签订《补充协议》，约定增加山南公司为原租赁合同的共同承租人。合同签订后，高亿公司将涉案房屋交付给二被告使用，2018年6月1日二被告开始拖欠高亿公司租金，经高亿公司多次催要未果，高亿公司按照合同约定向二被告发函解除了租赁合同，高亿公司于2018年7月12日按照合同约定收回房屋。中特公司辩称：不同意高亿公司的全部诉讼请求，高亿公司所述的合同签订情况认可，确实按照约定将房屋交付给我方，后期双方签订了补充协议，山南公司作为共同承租人加入进来。1、我们确实存在拖欠房租，2018年6月1日后房租确实没有交纳，但是我们是想交纳的，只是因为高亿公司把我们赶出来了，所以没有交纳，我方同意高亿公司关于租金的诉请；2、租金违约金不同意支付，因为我们是想给的，只是因为高亿公司的原因所以没交成租金；3、占用费不同意支付，因为房屋内还有我方的个人物品；4、解除合同赔偿金也不同意支付，是由于高亿公司将我方赶出去了，无法继续租赁的履行。我们没有收到解除合同通知书，但是认可合同已经解除；5、恢复原状费用不同意支付；6、认可押金已经通过补充协议的方式转给了山南公司。山南公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院认定事实如下：2016年8月17日，高亿公司（作为出租人）与中特公司（作为承租人）签订《北京环球金融中心租赁合同》，双方约定：承租人承租位于北京市朝阳区东三环中路1号环球金融中心办公楼东楼5层3-6号单元（下称涉案房屋）。该单元建筑面积为1081.51平方米，租赁期自2016年9月1日起至2019年8月31日止。每月租金为人民币367713.4元。（租金单价为每月每建筑平方米人民币340元，不包含物业管理费和其他有关费用）；每月应付的上述款项，承租人应于当月的第一日前支付，但对于租赁期开始后承租人第一次应付的整月租金而言，承租人应当于双方签署本合同后一个工作日内支付。押金人民币1213454.22元。该单元的租金每月以30.5日计算。承租人承诺同意在租赁期满或租赁合同提前终止时或按出租人指定的期限（如有的话），承租人需按出租人要求，拆除现有遗留装饰、装修及物品，恢复至空置状态并承担相关费用。如在本合同终止时承租人未将遗留装修拆除及按前述约定将该单元恢复，出租人有权自行拆除及恢复，相关费用由承租人承担。出租人有权利但是没有义务扣除全部或部分押金来充抵到期租金、物业管理服务费用、赔偿出租人或第三人的损失等。合同第12.1条约定：承租人未按本合同约定的方式和时间向出租人支付租金的，应当按逾期付款额的每日万分之五向出租人支付违约金。本条款不应被视为创设承租人支付租金的宽限期。出租人不应因要求或接受违约金而被视为负有逾期接受支付的承租人应付租金的义务，或同意承租人迟延支付租金。本款可与本合同第十三条中涉及赔偿金的条款同时适用。第13.2条约定：发生下列情况之一，出租人有权提前解除合同。自出租人解除合同的通知书送达承租人之日，本合同解除。承租人应当按本合同附件三约定的租金标准，向出租人支付相当于三个月租金的赔偿金或支付相当于租赁期未履行部分期间的赔偿金（二者以高者为准）。出租人因此受到的实际损失超过约定赔偿金的，承租人应当据实赔偿。（1）承租人未按本合同约定支付押金，逾期达到三十日的；（2）承租人未按本合同约定签署承租人与物业公司之间的《北京环球金融中心物业管理服务协议》逾期达到三十日，或承租人未按约定向物业公司支付物业管理费等费用、经物业公司发出通知后十日内未付清的；（3）承租人未按本合同约定支付租金，逾期达到十日仍未支付的；（4）承租人未按本合同约定的用途使用该单元，经出租人通知后未在十日内改正的；（5）未经出租人事先书面同意，承租人将该单元转租给他人或允许他人占有、占用或使用该单元及该单元任何部分，经出租人通知后未立即改正的；（6）承租人未取得营业执照等许可文件即进行经营活动的，或承租人利用或者允许他人利用该单元进行其它违反中国法律、法规的活动，或损害公共利益和他人合法权益的，给出租人造成损失或经出租人通知后未立即改正的；（7）承租人未能按本合同约定支付租金，累计三次以上的；（8）承租人不签收出租人或物业公司向承租人发出的账单、通知等文件，在随后的三日内未主动补签的；（9）除本款另有约定外，承租人不履行本合同及附件的任何义务，在接到出租人书面通知后七日内未纠正的。14.1条约定，租赁期届满或本合同提前终止时，承租人应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按出租人指定的期限（如有的话）将已恢复至该单元交付时原状并清空的该单元和该单元所有钥匙，交还出租人（或物业公司），并与出租人（或物业公司）共同验收。如有损坏（自然磨损除外），承租人须负责赔偿。承租人同时应负责因将该单元和供承租人专用的其他场地、设施、设备恢复该单元交付时原状而直接或间接对该单元以外或第三方造成的损害，因此所发生的费用由承租人承担。14.2条约定，本合同终止十日后，如该单元内还遗留有承租人的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定作为承租人的遗弃物处理，承租人同意永久放弃其于该等物品上的一切权利。出租人有权以任何方式处理前述物品，承租人不得提出异议，也不得追究出租人责任包括不得要求出租人赔偿。同时，出租人亦有权向承租人追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。出租人、承租人以外的第三方因该单元所遗留物品提出主张的，由承租人负责和承担赔偿责任，与出租人无关。14.3条约定：本合同终止后，如承租人未按本合同约定交还该单元，则出租人（或物业公司）有权在本合同终止当日或按出租人指定的合理期限届满之日单方收回该单元和/或委托物业公司停止该单元的水、电供应。14.4条约定：本合同终止后，如承租人未按本合同约定交还该单元，承租人应当向出租人支付自本合同终止的第二日起至实际向出租人交还或出租人（或物业公司）单方收回该单元之日的占用费（即使该单元被停止水电供应，仍照此执行），占用费数额等于同期按本合同附件三约定标准计算的租金的三倍和其他款项之和。出租人因此受到的损失（包括但不限于对该单元新的承租人的违约、赔偿责任和中介费）超过占用费的，承租人还应据实向出租人赔偿。后高亿公司、中特公司、山南公司签订《补充协议》，约定高亿公司与中特公司关于涉案房屋签订的《北京环球金融中心租赁合同》，增加山南公司作为共同承租人，租金由中特公司及山南公司共同支付。押金转让给山南公司，合同条件成就时，由高亿公司退还给山南公司，高亿公司有权对押金按照租赁合同约定的条款对中特公司及山南公司或其中一方行使权利。中特公司及山南公司共同承担原租赁合同项下的义务及双方就原租赁合同项下的义务及责任互相承担连带保证责任。合同签订后，高亿公司将涉案房屋交付给二被告使用，2018年6月1日，二被告开始拖欠租金。高亿公司提交了《催款通知书》、《解除合同通知书》、快递单、快递查询单、公证书，用以证明其先向二被告催款，未果，后向二被告发函要求解除合同，其中中特公司签收日期为2018年6月28日，山南公司签收日期为2018年7月1日。中特公司对上述证据真实性予以认可，关联性、证明目的不予认可。高亿公司提交楼宇验收交接书，用以证明高亿公司于2018年7月12日会同物业管理部门，将二被告占用的房屋场地收回。中特公司对交接书真实性不予认可，对交接情况不清楚。关于恢复装修，高亿公司提交了合同书、工程质量截图、结算单、发票等证据，用以证明涉案房屋恢复原状费用1395916.85元，中特公司对上述证据真实性无法核实，认可应由其恢复装修，但实际是高亿公司自行恢复的。高亿公司提交与中信保成的租赁协议及中介费发票，用以证明其因提前解除合同造成损失情况，中特公司对真实性无法核实，关联性、证明目的不予认可。中特公司向高亿公司支付押金1213454.22元，高亿公司要求押金抵扣二被告欠付的租金、违约金等，不再予以退还。本院认为，高亿公司、中特公司签订的《北京环球金融中心租赁合同》，高亿公司与中特公司、山南公司签订的《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行自己的义务。中特公司、山南公司承租高亿公司的房屋，未按照合同约定时间向高亿公司支付2018年6月1日至2018年7月1日期间的租金，已构成违约。现高亿公司有权要求二被告连带支付2018年6月1日至2018年7月1日期间租金379769.58元。因二被告迟延支付租金，还应向被告支付逾期付款违约金，双方合同约定逾期违约金计算标准并不过分高于高亿公司的实际损失，故二被告应按照合同约定的标准向高亿公司支付自拖欠租金之日起至实际给付之日止的逾期支付租金违约金。中特公司主张其被高亿公司强行赶出来，但未提供证据证明，本院对其抗辩意见，不予认可。因二被告违约，高亿公司已分别向其发出解除通知，本院认定三方之间的租赁合同关系已于2018年7月1日解除，合同解除后，二被告未将承租的房屋及时腾退给高亿公司，高亿公司自认2018年7月12日会同物业进行腾退，中特公司虽不认可，但未提供反证，故本院认定腾退时间为2018年7月12日。被告应向高亿公司支付2018年7月2日至2018年7月12日期间占用费。关于占用费标准，合同中虽约定按租期三倍标准计算，但该约定与解除合同赔偿金条款均属于二被告违约所应承担的违约责任。中特公司主张违约金约定过高，要求酌减。本院根据本案实际情况结合高亿公司实际损失情况，酌定二被告应向高亿公司支付解除合同赔偿金一百一十万零三千一百四十元二角，并按照租金标准向高亿公司支付占用费。二被告在合同解除后应承担房屋恢复装修费用，高亿公司已委托深圳市设计装饰工程有限公司对涉案房屋进行恢复装修并支付相关费用。二被告应向高亿公司支付相应费用。关于押金，高亿公司主张中特公司所交纳的押金抵扣二被告应向高亿公司负担的租金、违约金等费用，本院不持异议。山南公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京高亿房地产开发有限公司与被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司之间的房屋租赁合同关系于二〇一八年七月一日解除；二、被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京高亿房地产开发有限公司二〇一八年六月一日至二〇一八年七月一日期间的租金三十七万九千七百六十九元五角八分；三、被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京高亿房地产开发有限公司逾期支付租金违约金（以三十七万九千七百六十九元五角八分为基数，按照日万分之五的标准，从二〇一八年七月二日计算至实际给付之日止）；四、被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京高亿房地产开发有限公司二〇一八年七月二日至二〇一八年七月十二日的房屋占用费十三万二千六百一十七元九角八分；五、被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京高亿房地产开发有限公司解除合同赔偿金一百一十万三千一百四十元二角；六、被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告北京高亿房地产开发有限公司恢复原状费用一百三十九万五千九百一十六元八角五分；七、被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司所交纳的押金一百二十一万三千四百五十四元二角二分用于抵扣上述费用后，原告北京高亿房地产开发有限公司不再予以退还；八、驳回原告北京高亿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23306元，由原告北京高亿房地产开发有限公司负担8306元（已交纳），被告中特新能科技有限公司、被告山南宝沙资本有限公司负担15000元（于本判决生效后十日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  王有成审 判 员  胡东方二〇一九年十月三十一日法官助理  许 萌书 记 员  刘 月