四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初4423号 原告（反诉被告）：南充市仲意达房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区铁欣路8号1幢1单元2层29号。 法定代表人：刘玉霞，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：强春艳（特别授权），四川川乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗一恒，四川川乾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充同乐居电子商务有限公司，住所地南充市市政新区规划八路东侧尚水佳苑会所幢1层。 法定代表人：王春明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗清国，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李小芳，女，系该公司员工。 原告南充市仲意达房地产开发有限公司（简称仲意达公司）与被告南充同乐居电子商务有限公司（简称同乐居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法受理同乐居公司提出的反诉，并组成合议庭，适用普通程序于2019年8月29日、2019年10月22日两次公开开庭进行了审理。仲意达公司委托诉讼代理人强春艳，同乐居公司法定代表人王春明到庭参加了庭审。仲意达公司委托诉讼代理人罗一恒，同乐居公司委托诉讼代理人罗清国参加了第一次庭审，同乐居公司委托诉讼代理人李小芳到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 仲意达公司向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的三份《商品房买卖合同》及其补充协议；二、依法判令被告立即返还所占房屋1605.55㎡；三、判令被告按照合同约定承担违约金（按拖欠金额的0.5%/日计算至合同解除时止）；四、判令被告对物业用房占用期间按同地段租金标准自2017年9月25日开始计算并支付占用费和同期银行利息，直至实际归还物业用房为止；五、判令被告承担本案诉讼费及由此产生的相关费用。审理中，仲意达公司撤回物管用房的相关诉请并将诉讼请求变更为：一、判令被告立即偿还原告尚欠购房款本金300万元，并从2016年9月8日起按照合同约定的日万分之五计算违约金；二、本案诉讼费及由此产生的其他费用由被告承担。 同乐居公司辩称，一、购房款写300万元是为了办理贷款，其中包含原告应缴纳的税费，实际所欠购房款金额应为259万元；二、案涉房产没有安装消防设施和电梯，系原告违约；三、原告开发的会所幢房屋存在质量问题，维修并非被告义务，且外墙维修是2017年10月16日得到相关部门批复才开始自行整改。同乐居公司请求驳回仲意达公司的全部诉讼请求。 同时，同乐居公司向本院提出反诉请求：一、判令仲意达公司按合同约定为案涉房产安装电梯；二、判令仲意达公司为案涉房屋安装消防设施；三、判令仲意达公司承担本案反诉费并承担因未安装消防设施，被消防安全部门处罚的罚款，因未按约定安装电梯给被告带来的损失共计10万元。 对同乐居公司的反诉，仲意达公司辩称，一、同乐居公司反诉事实不存在，独栋商住楼不存在电梯，合同约定电梯系工作人员失误所致，设计图纸证明没有电梯；二、房屋经过竣工验收合格，被告自行修改消防设施与原告无关；三、同乐居公司擅自占用房屋，即使房屋质量有问题也应由被告承担，要求驳回同乐居公司的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月25日，仲意达公司与南充市胜予商贸有限公司（简称胜予公司）签订三份《商品房买卖合同》，约定由胜予公司购买由仲意达公司开发的尚水佳苑会所幢-1层-101铺、1层101铺（单价8000元/㎡）和2层201铺商业房（以下简称会所楼幢），三铺购房款分别为1811820元、3997920元和2790260元，共计860万元。交房时间为2013年12月31日，付款方式为分期付款。合同第十条逾期付款责任约定：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起180日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起180日内向出卖人支付违约金。三份《商品房买卖合同》均附有平面图及附件，其中，附件四约定：会所楼幢由开发商出资修建，产权归开发商所有；附件六第10项约定：电梯：（1）电梯品牌名称：西子奥迪斯；（2）电梯速度：1.75米/秒；（3）电梯载重量：800千克。 随后，双方签订两份尚水佳苑商品房买卖合同《补充协议》，明确对房价款支付、房屋交付、权属证书办理、门窗及水、电、气、视、讯、消防等设施安装进行了约定，约定101铺和-101铺的购房款支付时间为2014年1月30日前全款付清。合同约定，面积以实测面积为准，整幢楼总价不变，实测多的面积税费和超面积罚款由乙方（买受人）承担。协议第二条关于房屋交付的约定第7项约定：双方实测建筑面积与预测建筑面积发生误差（无论实测套内面积与预测套内面积之间有无误差），双方同意在商品房单价换算成建筑面积单价后以建筑面积误差据实结算房价款。第8项约定：在交付房屋时，买受人如对商品房质量（包括房屋装饰、装修质量）和配置有异议的，应具体、详细地以书面形式提出；否则，视为买受人无异议。 原、被告签署的，落款时间为2013年9月25日的《尚水佳苑会所幢楼营业用房出售补充协议》还约定：一、房屋总价：860万元……3个铺面的总价860万元不变，面积以房管局实测面积为准，总价不变，不进行找补；……三、付款方式：采取分期付款方式，首付购房总款的50%，余款430万元交房前3日内付清；交付期限：2014年1月30日前交房。协议还对水、电、气、有线电视及房屋周边等做出约定，并注明会所楼幢不办理按揭贷款，权属证明办理后，乙方负责交契税并办理产权登记。 2016年9月2日，仲意达公司向胜予公司发出《催告通知书》，限其15日内付清所欠全部房款，否则将解除商品房买卖合同，收回房屋，并依法追究其违约责任。2016年9月8日，同乐居公司回复称，对该房进行初步检查，发现存在：（1）外墙瓷砖部分脱落，门口外墙玻璃损坏；（2）室内墙面因渗水破损严重；（3）负一层积水严重；（4）玻璃门损坏；（5）电路电线已损坏，不能通电；（6）室内拼木损坏严重，已无法使用；（7）室内露台积水；（8）屋顶渗漏严重，需要大修处理等问题，且仲意达公司未向其出具竣工验收等相关手续，尚不具备交房条件，我司暂不接房，请仲意达公司尽快整改合格并备齐相关房屋手续后另行通知接房。次日，仲意达公司在该回复上签署意见“以上情况基本属实，双方协商由乙方原南充市胜予商贸有限公司（现南充同乐居电子商务有限公司）自行整改，费用由同乐居电子商务公司负责”，并加盖公章。 2017年9月25日，原、被告就会所楼幢买卖事宜再次签订《补充协议》，协议载明：“101铺，建筑面积499.74㎡，单价为8000元/㎡，合计价款3997920元。”“由于101铺面中规划有201㎡的物业用房，双方对房屋价款结算发生分歧，因而乙方尚未支付剩余房屋价款。”经双方友好协商，特订立如下补充协议：“双方一致同意按照原合同约定单价及实际建筑面积（物业用房部分除外）据实结算房屋价款，即：-101铺的建筑面积为603.94㎡，合计价款1811820元；101铺的建筑面积为298.74㎡（201㎡物业用房除外），合计价款2697920元；201铺的建筑面积为501.87㎡，合计价款2790260元。乙方（同乐居公司）总计应向甲方（仲意达公司）支付房屋总价款为7300000元，扣除乙方已经支付的4300000元外，乙方还应向甲方支付房屋价款3000000元。”同日，原告仲意达公司向四川天府银行股份有限公司出具证明，证实房屋款300万元包括办理产权证税费。 2017年11月27日，仲意达公司向同乐居公司发出通知，称因同乐居公司欠房款3000000元未付清，多次催缴至今未交，未在房产公司办理交房手续，2017年10月1日对会所楼幢开始装修，要求其停止装修。 另查明：一、2016年3月，南充市胜予商贸有限公司经南充市顺庆区工商和质量技术监督局准予，将名称变更为南充同乐居电子商务有限公司；二、仲意达公司系“尚水佳苑”1-11幢及会所楼幢开发商，该项目2015年9月25日竣工验收合格后，于2015年10月27日备案登记。竣工验收备案文件中包含《法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其它特殊建设工程验收合格的证明文件》在内的17项各类文件；三、对比原告提供的签订时间为2013年9月19日的尚水佳苑6幢商品房买卖合同与会所楼幢商品房买卖合同可见，会所楼幢与6幢商品房买卖合同系同一模板，附件四（关于约定房屋归开发商所有）和附件六（关于电梯型号、参数约定）内容一致，6幢的合同附件中平面图标有电梯的位置，但会所楼幢合同附件中平面图没有电梯位置的设计；四、签订正式合同前，双方还就会所楼幢出售事宜签订过三份《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同版本与正式合同不一致，预售合同中未见电梯约定；五、同乐居公司审理中称已于2016年9月8日进场维修，并于当年12月将一楼部分房屋出租贴补损失，会所楼幢其余房屋仍在装修中。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。作为合同双方的当事人，应按约行使自己的权利，履行自己的义务。根据双方的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下： 一、同乐居公司尚欠仲意达公司购房款金额问题。 因物业用房调整购房面积，双方补充约定按照原合同单价及实际建筑面积据实结算房屋价款，1层101铺的购房款金额应为2389920元（298.74㎡×8000元/㎡），会所楼幢总购房款金额应为6992000元，扣除同乐居公司已支付的4300000元后，同乐居公司尚欠仲意达公司购房款2692000元。补充协议载明尚欠购房款3000000元，与仲意达公司同日向银行出具的证明内容“房屋款300万元包括办理产权证税费”能相互印证，本院认定同乐居公司尚欠仲意达公司购房款金额应为2692000元。 二、同乐居公司应否自2016年9月8日起按日万分之五的标准向仲意达公司支付违约金的问题。 双方约定的交付房屋、支付购房款时间为2014年1月30日前，仲意达公司未按约定交付房屋，同乐居公司未按约定支付购房款，双方均已违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，双方应当各自承担相应的责任。仲意达公司要求同乐居公司自2016年9月8日起承担逾期付款违约金符合合同约定，本院予以支持，但其主张的违约金标准明显超出合同约定，违约金应按合同约定的日万分之零点五的标准计算。同乐居公司提起反诉时未主张逾期交房违约金，本案中不予处理。 三、仲意达公司是否存在违约未安装电梯的问题。 本院认为，原、被告签订合同时并无为会所楼幢安装电梯的意思表示，有关电梯的约定系工作人员失误所致，仲意达公司未安装电梯并不构成违约，理由如下：（一）会所楼幢与住宅楼幢商品房买卖合同系同一模板，住宅楼幢的合同附件中平面图明确标有电梯的位置，但会所楼幢合同附件中平面图没有电梯位置的设计，签订时间在前的住宅楼幢商品房买卖合同标明的电梯品牌及参数与会所楼幢的内容一致，结合合同附件四约定产权归开发商所有等不合理的内容来看，仲意达公司提供的合同版本内容有多处矛盾，仲意达公司工作人员有因失误导致合同出现错误的可能；（二）合同约定对房屋质量和配置有异议的，应以书面方式详细地提出，否则视为无异议。同乐居公司于2016年9月8日对会所楼幢进行检查后，书面向原告反馈房屋存在门窗、墙壁、渗水及线路等八方面的问题，但并未提及消防设施及电梯问题；（三）除商品房买卖合同附件六外，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，会所楼幢施工设计图、商品房买卖合同中的平面图及竣工图纸等均无电梯设计，双方签订的多份补充协议中明确对门窗、水、电、气、视、讯及消防等设施安装均进行了详细的约定，但未有关于电梯的记载；（四）如果原、被告有约定安装电梯，同乐居公司在未解决电梯问题的情况下进场装修不合常理。 四、仲意达公司是否存在违约未安装消防设施的问题。 包括会所楼幢房屋在内的尚水佳苑项目在竣工备案时曾提交公安消防部门出具的对大型人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格证明文件等17项文件手续，可以证实仲意达公司为会所楼幢房屋安装消防设施并验收合格，同乐居公司要求仲意达公司安装消防设施的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。 五、仲意达公司应否承担未安装消防设施和电梯的违约责任。如前所述，仲意达公司已为案涉会所楼幢房屋安装消防设施，有关电梯的约定系笔误，并非双方真实意思表示，故仲意达公司不存在未安装消防设施和电梯的违约问题。同乐居公司要求仲意达公司承担因未安装消防设施，被消防安全部门处罚的罚款以及因未按约定安装电梯给被告带来的损失共计10万元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）南充同乐居电子商务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）南充市仲意达房地产开发有限公司购房款2692000元及违约金（计算方式：自2016年9月8日起以2692000元为基数，按照每日万分之零点五标准计算至实际付款之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）南充市仲意达房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）南充同乐居电子商务有限公司的全部反诉请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30800元，反诉案件受理费1150元，共计31950元，由原告南充市仲意达房地产开发有限公司负担2464元，被告南充同乐居电子商务有限公司负担29486元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  曾文军 人民陪审员  王德友 人民陪审员  文 聪 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  秦 宾