云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初2218号原告（反诉被告）：汤润年，男，1958年1月26日出生，汉族，云南省鹤庆县人，住云南省大理州大理市。委托诉讼代理人：韩军，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：高凌云，女，1976年11月16日出生，汉族，河南省平顶山市人，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：马尧，男，1972年3月4日出生，住广东省佛山市南海区，系高凌云的丈夫，特别授权代理。第三人：汤劲夫，男，1984年5月22日出生，汉族，云南省鹤庆县人，住大理市。原告汤润年与被告高凌云，第三人汤劲夫租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告汤润年及其委托诉讼代理人韩军、段晓、被告高凌云的委托诉讼代理人马尧、第三人汤劲夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤润年向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告于2014年7月27日签订的《国有土地租赁合同》解除；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年7月27日在平等自愿协商一致基础上签订一份《国有土地租赁合同》，约定原告将名下坐落于大理市㎡，证号为大国用（2008）第01787号的国有土地租赁给被告使用。双方约定租期为20年，自2014年8月1日至2034年8月1日；租金为前8年每年租金7.6万元，后12年每年租金9.12万元，租金每三年支付一次，每次支付须在三日内缴清。合同签订后，原告将土地交付给被告，被告按照合同约定支付了第一至三年的租金共计22.8万元，按照合同约定被告应当于2017年8月1日至2017年8月3日期间支付第四至六年的租金，原告曾于2017年8月2日、2018年5月31日向被告催讨第四至六年的租金，但被告以各种理由拒绝支付。原告认为，被告在租赁期内未按照合同约定支付租金的行为已经构成根本违约，原告遂于2018年6月6日分别以微信、挂号信方式向被告发出解除合同通知，被告默认并且没有再继续使用原告土地，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。被告高凌云答辩及反诉称，签订合同前，原告承诺为被告办理相关手续进行沟通，并提供了其2013年5月23日办理的规划许可证申请表,内有村委会及规划服务中心初审意见。原告告诉被告手续都已完善，放心签约，并承诺负责与邻里、村委会协调，所以被告要求合同增加第5条款，即原告有义务协调邻里关系、协助办理相关建设手续。原告也要求增加第6条款，即房屋建设高度的问题由被告与邻居李福具体协商，若发生法律问题与原告无关。对此原告解释是邻居李福担心客栈盖起来违规超高造成影响，最好先跟邻居李福沟通。被告在原告诱导欺骗之下认为在国有土地上按政府规划审批要求高度建设不会有问题，才同意增加合同第6条款。被告要求原告与邻居李福协商清空场地上的建材及机器设备，并协调水电进场、移交场地、开展测绘出图等前期建设工作。合同签订后，被告如约支付了第一至三年的租金共计22.8万元。被告与汤劲夫去查看所涉地块，地块内堆放建筑机械和钢筋脚架，还被邻居李福发现而呵斥。按照合同约定原告应当协调水电、邻里关系、村领导关系，协助办理建设、经营等证件，但原告再三拖延，又要求被告自行与邻居协商，原告一直无法交付土地。2015年4月24日大理市人民政府出台了关于开展洱海流域农村宅基地专项整治通告，暂停了洱海流域所有报建及建设审批。被告联系原告协商顺延合同事宜，考虑到原告在大理州的威望及人脉，原告提及可以花钱搞定报建审批事项。被告于2015年7月24日转账1万元给汤劲夫疏通关系，还有奢侈品牌手袋、苹果平板电脑、几千婚礼礼金等。由于签约已有一年多未能移交土地等因素，被告也受其他股东质疑，就去拜访邻居李福，才得知李福与原告在2013年5月22日就签订补充协议，内容是原告的房子左右两边高度不能超过邻居李福的屋檐高度及房屋中间留空等。才知道原告隐瞒合同重大事项，欺骗被告签订合同，涉嫌合同欺诈。被告电话联系原告，要求确认合同无效，由原告退回所付租金及其他费用，多次电话微信沟通均没有下文，被告无奈于2017年7月发出律师函。反诉人认为出租方违反《合同法》第6条和第42条，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。反诉请求：1、判令被反诉人与反诉人于2014年7月27日签订的《国有土地租赁合同》无效；2、返还已付反诉人租金228,000元，及交于原告委托办理证照费10,000元，合计238,000元；3、本案诉讼费由原告承担。第三人汤劲夫述称，签订协议时就已经告知被告及其合伙人，该地块建盖的房屋坐向要与邻居李福一致，高度也要一致，我们与邻居李福有协议。被告反诉状陈述的到现场看，遭受到邻居李福呵斥是不存在的，也没有在该地块上堆放机械和建筑材料。办证费用10,000元不属实，是被告发给我微信红包10,000元，是用于请我朋友吃饭的钱，不是办证费，这10,000元我也一直没有用，我认为《国有土地租赁合同》已经解除。原告汤润年针对被告高凌云的反诉，辩称，合同是真实合法有效的，不存在导致合同无效的情形，理由如下：1、在原告诉状中、被告反诉状中均陈述的签订合同的背景是自愿、公平的。2、被告陈述的欺诈不存在的，被告提到2013年5月23日原告交付被告的规划许可证申请表，在原告交付该表时已经告知被告，需要与邻居李福对房屋坐向、高度进行协商，原告有证据证实。合同第6条已经载明了与邻居李福的关系由被告自行沟通。双方将该条款载入合同，说明在合同签订前就已经对该问题进行了协商讨论。合同是因为被告的违约而解除，原告已经全部履行了合同义务。在合同签订前就已经将房屋建盖所需要的证件资料及各项规划申请交付给了被告，土地上面没有任何建筑物，属于可利用状态，原告已经将可使用的土地交付给被告。根据合同约定，被告2017年8月1日—2017年8月3日期间应向原告支付第二期租金，经原告多次催告后，被告一直置之不理，基于被告的根本违约，原告向被告发送了解除通知，双方的合同关系因被告违约而解除，针对反诉请求第2项10,000元，产生的法律关系与本案无关，不应该在本案处理。第三人汤劲夫针对被告的反诉述称，1、2014年7月27日签订的《国有土地租赁合同》是有效的；2、被告反诉不成立。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：第一组、原告身份证原件1份，证明原告的身份信息和诉讼主体资格；第二组、《国有土地租赁合同》原件一份，证明合同合法有效；第三组、《国有土地使用证》原件一份，证明案涉出租土地权属明确；第四组、原告与被告微信聊天截图打印件2张，证明原告分别于2017年8月2日、2018年5月31日向被告催缴租金，被告没有任何回应，构成违约；第五组、“解除合同通知”微信截图打印件一张、国内挂号信函、收据复印件各一份，证明原告于2018年6月6日向被告发出了解除合同的通知；第六组、2014年7月27日原告、第三人与被告及被告的合伙人田某在被告经营的位于大理市的“柠檬小树客栈”进行协商的录音，证明原告在签订合同前已经明确告知被告在建盖房屋时需要履行与邻居李福的相邻义务，不存在欺诈、隐瞒；第七组、被告给原告发送的微信语音，证明原告已经履行了交付土地的合同义务；第八组、《大理市人民政府办公室关于印发＜大理市农村个人建房联审联批制度（试行）＞的通知》（大市政办发【2016】174号）复印件一份、照片打印件8张，证明原告的土地可以利用，不存在被告陈述的无法交接利用的问题。经当庭质证，被告对原告提交的第一、二、三组证据三性无异议；对第四组不认可，认为微信内容全部是拒收状态，因为原告与被告产生矛盾，所以拒收。对第五组证据中的“解除合同通知”微信聊天截图不认可，微信是拒收状态，没有收到。对国内挂号信函、收据的三性无异议；对第六组的真实性认可，对谈话的人是谁不认可，也不认识姓田的这个人，对谈话内容不认可。对第七组证据认可；对第八组中的《通知》三性无异议，对该组证据中的第1—7张照片认可，第8张不认可，现场与照片不一致，时间也不清楚。第三人对原告提交的证据均无异议。被告高凌云提交如下证据：1、2017年7月31日微信发送原告的《告知函》原件一份，证明被告提出合同无效，已经告知原告，并拒绝交付下一期的租金；2、李福出具的《证明》复印件一份，证明被告与李福之间有协议；3、原告与李福的《补充协议》照片打印件一份，证明对涉案土地上建盖的房屋有限制要求的约定；4、照片打印件2张，证明涉案土地上堆放材料的情况；5、招商银行转账记录回单复印件一份，证明转账10,000元给第三人的事实；6、规划许可证申请表复印件一份，证明报建时间和内容；7、测绘图一份，证明该测绘图是2015年测绘的，2016年原告寄给被告方，李福的地也在测绘图中，合同是200多平方，但是测绘图有400多平方，不是原被告合同约定的测绘图。原告质证对被告提交的证据1不认可，原告没有收到过；对证据2无异议；对证据3真实性认可，对来源不认可，认为是原告在签订合同时即提交给被告，不是李福提交给被告的；对证据4真实性认可，拍摄时李福在施工，但是李福施工完毕已经把现场清理了；认为证据5与原告无关；对证据6认可，提出原件是原告提交给被告的，但现在被告提交的内容不完整，房屋设计材料也不是原告提交的；认为证据7不是原告提交给被告的，原告提交的是产权证上的现状图。第三人的质证意见与原告一致。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。对当事人所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第一、二、三、五、六、七、八组证据，被告对其真实性无异议，证据形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够形成证据锁链证明本案案件事实，本院予以采信；第四组证据被告不认可，原告亦未能提交相应证据予以佐证，不能证明被告已经接收该条催缴租金的信息，不予采信。被告提交的第1组证据系被告单方制作，未能证明已向原告送达，不予采信；第2、3、4、6组证据原告和第三人均无异议，证据真实合法，与本案有关联，本院予以采信；第5组证据与本案无关，不予采信；第7组证据来源不明，不予采信。根据上述已确认证据的证实和当事人当庭一致的陈述，本院认定本案法律事实如下：原告和第三人是父子关系。原告拥有位于大理市㎡[证号为大国用（2008）第01787号]的一块国有土地。2014年7月27日，原告、第三人与被告签订一份《国有土地租赁合同》，主要约定：甲方将其位于大理市的国有土地租赁给乙方使用；租期为20年，自2014年8月1日至2034年8月1日；前八年每年租金7.6万元，后十二年每年租金9.12万元，租赁费用每三年支付一次，每次支付须在三日内缴清。乙方负责建设符合国家相关法律规定的房屋用于经营，甲方有义务给乙方建设房屋提供协调水电、邻里关系、村领导关系的帮助，有义务协助乙方办理建设、经营中所需证件；房屋建设高度，由乙方负责与邻居李福协调，若因此发生法律、经济上的问题，由乙方负责。合同签订后，原告将土地交付给被告，并将其与该地块的邻居李福签订的关于房屋建设高度的协议提交给被告。被告按约向原告支付了前三年的租金共计228,000元。被告对案涉土地至今未实际使用。第二期租金的支付期限届满后，被告以合同无效为由拒绝支付，原告要求被告支付未果。2018年6月6日，原告向被告邮寄了一封信件，内容为：“高凌云，你好！你与我租的土地租金缴纳已到期了，按照合同你应该在去年八月一日缴纳给我第二期租金，但你一直未交至今。为此，我亲自找到你，也发信息给你催促此事，但你一直不理不睬。现在我只好求助法律，与你即日起解除国有土地租赁合同。特此通知于你。”本院认为，双方签订的《国有土地租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，原告向被告交付了租赁物，被告交付了租金，双方均履行了各自的合同义务。在合同约定的第二期租金的支付期限届满之后，被告拒绝按约支付，已构成违约，原告以信函的方式向被告发出“解除合同的通知”，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因被告拒绝支付租金，原告行使合同解除权的法定条件已经成就，对此，原告向被告发出“解除合同的通知”的行为系行使该项权利，在原告发出该通知之时，应视为合同已经解除，故原告要求确认合同解除的诉请成立，本院予以支持。被告高凌云反诉提出合同无效的主张，因不能举证证明原告存在欺诈行为，应承担举证不能的不利后果，本院对其该项反诉主张不予支持。合同签订后，原告已将标的物交付给被告，被告应当按照合同约定承担租金，故被告反诉要求原告返还租金的主张不能成立，本院不予支持。对于被告反诉要求返还的委托办理证照费用10,000元，该款系支付给第三人汤劲夫，与本案双方争议无关，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告汤润年、第三人汤劲夫和被告高凌云签订的《国有土地租赁合同》已于2018年6月6日解除。二、驳回反诉原告高凌云的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,000元，反诉案件受理费2,435元（已减半收取），合计3,435元，由被告高凌云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉至大理白族自治州中级人民法院。审判长 马 泽审判员 赵 良审判员 张汝爱二〇一九年十月二十五日书记员 陈晓蓉