中华人民共和国广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初16314号原告（反诉被告，下统称原告）：江明义（外文名：KONGDUNGDUNGKONGASIOU），国籍：法国，男，1964年6月24日出生，住中华人民共和国上海市。委托诉讼代理人：王法群，系原告的妻子。委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。被告（反诉原告，下统称被告）：王维扬，男，1972年6月24日出生，汉族，住中华人民共和国广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李苑芬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文炜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被告：陈燕玲，女，1977年7月29日出生，汉族，住中华人民共和国广东省深圳市宝安区。第三人：东莞市世华房地产经纪有限公司，住所地：中华人民共和国广东省东莞市南城街道宏图社区宏七路西北侧万科大厦901、902号，统一社会信用代码为9144190066331940XX。法定代表人：董强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周敏，该公司员工。原告江明义诉被告王维扬、陈燕玲、第三人东莞市世华房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理，被告王维扬提起反诉，本院依法受理。本院依法组成合议庭于2019年1月3日、2019年5月20日公开开庭审理本案。原告江明义及其委托诉讼代理人张艳丽、被告王维扬及其委托代理人李苑芬、被告陈燕玲到庭参加两次庭审，原告委托诉讼代理人王法群到庭参加第二次庭审，被告王维扬委托诉讼代理人黄文炜到庭参加第一次庭审，第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告王维扬继续履行合同，并将位于中华人民共和国广东省东莞市长安镇东门中路200号中正SOHO大厦B栋1402室房产过户到原告江明义的名下；2.被告承担违约金人民币330000元。事实和理由：2017年3月29日，原告在中介人员带领下和被告陈燕玲到案涉房产看房，并约定案涉房产作价人民币1600000元出售给原告。后双方于2017年4月8日签订房屋买卖合同，最终约定价款为人民币1650000元。原告已经支付了人民币1208760元，并对案涉房产进行了装修。因案涉房产当时还没有办妥房产证，因此无法办理公证，双方无法按照合同约定日期履行。2018年4月，被告通知原告房产证已经办好，约定在2018年5月19日办理过户手续，但被告在当天没有出现办理过户，并要求增加房款人民币100000元才能办理过户手续。后原告、被告及中介人员多次沟通未果，原告因此起诉到法院。两被告答辩称：一、被告因急需现金被迫低价售卖案涉房产，被告有迫切的履约意愿和实际的履约行动，合同签订后积极配合房屋买卖手续，在原告仅支付部分房款下让其于2017年6月16日入住，被告始终愿意达成交易。二、原告存在拖欠被告购房尾款，违约在先。三、被告一直积极履约，不存在违约，原告不配合办理房产证过户，原告先违约，被告有权要求原告支付违约金和相应的损失，因此在交易过程中提出增加人民币100000元是合理主张，并非坐地起价。被告王维扬提出反诉诉讼请求：1.原告继续履行合同，支付购房尾款人民币441240元及利息（以人民币441240元为基数从2018年2月24日起按中国人民银行同期贷款利率计至清偿款项之日止）；2.原告支付违约金人民币330000元；3.原告承担本案诉讼费用。被告王维扬于诉讼中明确其诉请的违约金是依据合同第11条第2款主张。事实与理由：2017年4月8日，被告王维扬与原告通过第三人签订《二手房买卖合同》，约定被告王维扬购买原告案涉房产，总价款为人民币1650000元。合同签订后，原告仅支付了部分购房款合计人民币1208760元，后续款项拖延未付。被告王维扬多次催促原告付款或办理过户，原告仍不履行合同义务。被告王维扬因此反诉原告。原告对反诉答辩称：原告同意被告继续履行合同的诉求，关于购房余款人民币441240元，同意在被告办理完毕过户手续后一次性付清。本案中被告没有按照合同约定的时间办理一手房产证，并且单方增加房价拒绝过户，原告不存在违约行为，是被告违约在先，因此被告要求支付利息及违约金没有依据。第三人提交交易情况说明陈述称：2017年4月8日，原告与被告王维扬在第三人居间撮合下就位于中华人民共和国广东省东莞市长安镇江门中路200号中正大厦1号商业办公楼办公1402物业签订《二手房买卖合同》。合同约定案涉房产转让价款为人民币1650000元，分三部分支付，第一笔为定金人民币165000元，签署合同时支付人民币10000元，签署合同之日起10日内再支付人民币155000元；第二笔人民币660000元，约定于2017年6月25日前支付；第三笔人民币825000元，在双方公证后先支付人民币775000元，预留人民币50000元在2018年3月2日过户后支付。因签订合同时卖方房产证未出，双方约定去公证处办理公证，公证内容为卖方承诺一定会出售该房产给买方。因无房产证无法办理公证。虽然没有办理公证，但买方在2017年6月支付完第二笔房款后就已入住案涉房产，随后卖方要求买方支付第三笔房款，买方在2017年9月和2018年2月分两次合计向卖方支付了人民币383760元。买卖合同原约定预计过户日期为2018年3月31日，实际卖方在2018年4月才拿到房产证，双方口头约定5月份办理过户手续。到约定日，卖方称买方未按要求支付完第三笔房款人民币775000元，要求买方支付逾期支付的利息人民币100000元才同意过户，买方不接受，双方协商未果导致后续交易流程停滞，双方因此成诉。本院查明：两被告是夫妻关系，原告与案外人王法群是夫妻关系。2017年4月8日，原告作为买方、被告王维扬作为卖方、第三人作为居间方签署《二手房买卖合同》，约定：被告王维扬将位于中华人民共和国广东省东莞市长安镇东门中路200号中正大厦1号商业办公楼办公1402室房产出售给原告；价款合计人民币1650000元，定金人民币165000元，签署合同时支付人民币10000元，签署合同之日起10日内再支付人民币155000元，第二笔人民币660000元于2017年6月25日前支付，第三笔人民币825000元在双方公证后先支付人民币775000元，预留人民币50000元在2018年3月31日过户后支付；合同第8条第2点约定买卖双方须于收到居间方通知后三日内出具公证委托书给居间方指定人员办理该物业转让手续，并提交所需资料及支付各自承担的公证、交易费用，同时需备齐办理产权过户相关资料，到房产交易所办理产权过户手续，否则视为违约；合同第11条违约责任条款第1款约定逾期未超过10天的，违约方应按每日总楼价的1%支付违约金，合同继续履行，第2款约定逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并且要求违约方承担定金罚则或支付总楼价20%的违约金，达到本项约定的解除合同情形的，守约方有权选择按照本条第1项之约定要求继续履行合同或选择本项约定要求解除合同，违约方需按相应条款约定承担违约责任，第3款约定合同未规定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起5日内为履行期限；因履行合同发生争议不能协商解决的，由物业所在地人民法院管辖。庭审中，原、被告均确认该合同约定出售房产的不动产权证登记地址为中华人民共和国广东省东莞市长安镇东门中路200号中正大厦1号商业、办公楼办公1402。该不动产权证记载案涉房产为被告王维扬单独所有。合同签订后，原告于2017年5月11日支付人民币165000元，于2017年6月8日支付人民币660000元，于2017年9月18日支付人民币225000元，于2018年2月6日支付人民币158760元。原告主张被告承诺案涉房产在2017年9月可以办理过户手续，但被告未按约定期限办理过户手续，故被告构成违约。原告主张其在与中介微信聊天中提及被告曾承诺2017年9月办理过户，中介未做否认，因此可以证明被告确曾作出承诺。此外原告未提交其他证据证明被告王维扬曾承诺上述过户时间。被告王维扬主张原告存在逾期支付定金人民币10000元和第三笔房款以及在案涉房产不动产权证出来后未协助办理过户手续的违约行为。对于定金的支付，原告解释称其签署合同当日有支付现金人民币10000元给中介，后中介表示定金需要转账支付，将人民币10000元现金退回给原告，故原告在2017年5月11日一次性转账支付了全部定金人民币165000元。原告、被告对第三笔房款的付款时间存在争议。被告王维扬主张第三笔房款付款约定中的公证是指原、被告到公证处办理关于被告王维扬同意按合同价格出售案涉房产给原告的公证，原告则主张该处约定的公证是办理被告授权中介人员办理过户手续的公证。案涉交易的中介人员孔祥珍出庭作证陈述，案涉二手房交易是其经办的，合同签署后也参与了原、被告的沟通；《二手房买卖合同》约定的第三笔房款付款条件办理公证指的是对原、被告的案涉房屋交易事实进行公证，因为房产还没有过户，为了让原告安心而约定办理该公证；因案涉房产当时没有办好房产证无法办理上述公证事项，因此该公证没有实际办理，证人已将无法办理该公证的事情告知原、被告，并让双方自行协商后续事宜；2017年9月13日证人有通知被告带上相关证件去办理上述公证，当时证人还不知道没有房产证无法办理该公证；确定无法办理该公证后，原告妻子与被告协商尾款分三期支付，第一期支付人民币20余万元，其他两期支付时间证人没有听到，也不清楚。被告主张因上述公证无法办理，其与原告协商变更了第三笔房款的付款期限为2018年1月1日前，原告则主张双方只是约定了先支付人民币20余万元，对于尾款的支付并未达成一致意见。原告、被告、中介人员于交易过程中通过微信沟通相关事宜，相关对话如下：1.2017年8月8日，陈燕玲与中介沟通，中介表示江明义与其沟通称可能在办理公证后给不到人民币70多万元，询问能否分期付款，陈燕玲询问了江明义的分期方案后表示不同意；2.2017年9月6日，原告表示“陈小姐你好，房产证和公证的事情有计划吗？”，陈燕玲回复“我这边就是在等你的时间去公证。房产证去问了，要过段时间才能出来。昨天去房管所解押，5天后就能拿到合同”；3.2017年9月13日，中介约陈燕玲当晚与江明义见面谈办公证事宜，陈燕玲表示收到，并在约定见面时间前几分钟表示其已出发去约定地点；4.2017年9月15日，被告陈燕玲表示“我希望我们能按前天晚上说的，先转二十几万。前天晚上我们是说明天先转二十来万。余下的分两次转，时间可以往后推迟一下”，王法群回复“明天如果银行有工作人员的我会咨询一下怎么办理，我是希望是一次支付此款，因为机器是有限制金额的”，2017年9月18日，王法群发送转账截图，显示已经转了人民币225000元；5.2017年12月27日，陈燕玲与江明义沟通付款事宜，江明义表示“我在三月能办，因为国家控制明年外籍人只能花5万美金”，陈燕玲回复“好的，尽快。现在这个房单价已经是3万一平了，我当时卖你这个价也没赚多少，所以你尽快把款给我，我也是在等钱周转”；6.2018年2月2日，江明义表示“158760人民币周一才能转账”，陈燕玲表示“你尽快转，3月1日我的证就出来了”，2018年2月5日，江明义表示已经转账人民币158760元，陈燕玲询问“余下的什么时候可以再转”，江明义表示希望3、4月份办好，陈燕玲回应“在办过户之前，你还要先给我40万左右，我已经让你分期了，而且房子也早就交付给你使用”；7.2018年4月19日，陈燕玲向江明义发送不动产权证照片，并表示“江先生，产权证已经出来了，你什么时候可以办过户？”，江明义未回应；8.2018年4月25日，陈燕玲表示“中正1402的房产证出来了，你安排一下时间过户。我现在急需资金，所以也麻烦你准备一下余款”，王法群回复“好的，陈姐，我老公出差回来我们商议一下，看看交税金额与你的余款的共计金额”；9.2018年5月11日，江明义、陈燕玲、中介三人的微信群聊中，陈燕玲表示江明义一直不配合办理过户而且还欠付房款几十万元，因此要求江明义补偿人民币100000元；10.2018年5月19日，江明义询问中介当天下午能否约陈燕玲，中介回复称其约陈燕玲，但陈燕玲称没空，并表示如要继续履行合同要加人民币100000元；11.2018年5月21日，王法群表示“你好陈小姐，我老公回来了，你现在没时间办理？”，陈燕玲回复“我们已经让中介与江先生沟通”，王法群表示“我老公平时都比较忙，在家时间除了周末，平时我与他都说不上什么话，反正你们需要办理过户就约我们吧！我们一直在筹钱，虽然还有一点艰难，但还是要去履行义务，你有安排就联系我们”，陈燕玲回复“江太太，是你们不守信违约在先。我年前元月份就告知江先生产权即将出来，而且去年我不止一次通知你老公去办公证。也通知中介与你老公沟通。可你们无视我的要求，迟迟不转尾款，也不配合办理产权过户”，王法群回应“我不清楚，我老公5月出差前告诉我说要筹一笔钱给你，但过户他倒没提，因为他也不知道房产证有没有下来。现在刚好证也下来了，一起去办理交费不是很好嘛”。原告提交履约催告函、快递单及查询结果，显示原告向被告王维扬发出履约催告函，要求被告王维扬于2018年7月8日前办理房产证过户手续，该快递于2018年6月28日妥投。以上事实，有前述证据及本院庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告为法国籍，故本案为涉外房屋买卖合同纠纷，尚没有证据显示原、被告约定了解决案涉纠纷适用的法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应适用与案涉合同有最密切联系地的法律。本案原告现住所地、被告住所地、案涉房屋所在地均在中华人民共和国，故本案应适用中国人民共和国的法律。综合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为1.原告是否存在逾期支付购房款以及未配合办理过户的违约行为，原告应否支付违约金；2.被告是否存在逾期办理过户违约行为，被告应否支付违约金。对焦点1，其一，关于逾期支付定金违约行为的认定。案涉合同明确约定了定金支付时间，原告实际支付时间超出了该约定，原告未能举证证明双方协商变更了定金支付时间，应承担举证不能的不利后果，故被告主张原告存在逾期支付定金的违约行为，本院予以采信。至于被告在诉讼前是否向原告主张过逾期支付定金的违约责任，与原告是否存在该违约行为并无关联。其二，关于逾期支付第三笔购房款违约行为的认定。首先，第三笔付款条件中约定的公证并未明确约定是何种公证，微信聊天记录显示原、被告曾相约一起去办理该公证，如按原告所主张该公证是被告授权中介人员办理卖房手续的公证，则并不需要原告到场，原告的该主张与现有证据反映的事实相矛盾。而且案涉交易居间方、具体的居间经办人员均以书面陈述、出庭作证的方式陈述该付款条件中的公证内容是被告所主张的内容。因此本院认定第三笔购房款的付款条件是办理完确认案涉二手房买卖交易的公证。其次，案涉交易居间方确认因案涉房产当时未办妥权属证件，故无法办理该公证，故该付款条件无法成就。微信聊天记录显示原告、被告在该公证确定无法办理后协商变更了第三笔购房款的付款方式，但现有证据未能反映双方具体协商变更为何种时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及第六十二条第（四）项的规定，被告可随时催告原告支付第三笔购房款，原告应在合理期限内支付。微信聊天记录显示被告已于2017年12月27日、2018年2月2日催促原告支付尾款，原告亦两次回应称2018年3月、4月可以支付。原告在经被告催促付款后未在合理期限内足额支付第三笔购房款中过户前应支付的金额，故原告该行为构成违约。其三，关于未配合办理过户违约行为的认定。案涉合同约定的过户时间条件为居间方发出通知之日起三日内出具相关授权中介指定人员办理过户手续的公证，但根据原、被告的实际履行行为看，双方并未选择授权中介指定人员办理过户手续的方式履行。故关于案涉房产的过户，应根据合同第十条违约责任第三款的规定确定履行期限。被告于2018年4月19日、25日均通过微信告知原告案涉房产权属证书已经办妥，要求原告配合办理过户手续，但原告未按合同约定的期限配合办理过户手续。故被告主张原告存在未配合办理过户手续的违约行为，本院予以支持。综上，原告逾期未支付第三笔购房款，故被告要求原告支付购房尾款人民币391240元，本院予以支持。按约定尚余人民币50000元在过户后支付，现在案涉房屋并未办理过户手续，故本院对被告该部分诉讼请求予以驳回。原告存在逾期支付定金、第三笔购房款及未配合办理过户手续的违约行为，被告要求原告支付违约金，本院予以支持。现在原、被告均同意继续履行案涉合同，被告主张原告支付案涉购房款20%即人民币330000元的违约金，不符合案涉合同第十条违约责任第二款的约定，本院不予支持。根据合同约定案涉情形下违约金应按照购房款的1%每日的标准计算，但该标准明显过高，被告亦未举证证明其因原告违约行为造成的损失情况，因此本院酌定违约金为人民币20000元。案涉合同已经约定了各项违约行为的违约责任，故被告要求原告支付逾期支付第三笔购房款的利息，本院不予支持。对焦点2，原告主张被告曾承诺2017年9月可办理案涉房产过户手续，但对此并未提交充分证据予以证明，原告应承担举证不能的不利后果。故原告主张被告存在逾期办理房产过户的违约行为，没有事实依据，本院不予支持。另，原告并未按约定足额支付第三笔房款中过户前应支付的金额，原告未履行在先义务，被告亦有权在原告发出函件后拒绝配合办理过户手续。因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以驳回。原、被告均同意继续履行案涉《二手房买卖合同》，故原、被告诉请要求继续履行案涉合同，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项，第一百一十四条、第一百六十一条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、原告江明义、被告王维扬继续履行双方于2017年4月8日签署的《二手房买卖合同》；二、原告江明义应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告王维扬支付购房款人民币391240元；三、原告江明义应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告王维扬支付违约金人民币20000元；四、驳回原告江明义的其他诉讼请求；五、驳回被告王维扬的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币7450元，由原告江明义负担；反诉受理费人民币5826元，由原告江明义负担人民币150元，被告王维扬负担人民币5676元。如不服本判决，原告江明义可以在判决书送达之日起三十日日内，被告王维扬、陈燕玲可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  吴振滨人民陪审员  蔡浩狄人民陪审员  伍秩华二〇一九年十月二十二日书 记 员  王颖盈强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。