广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12025号原告：王增起，男，1963年3月1日出生，汉族，住河北省邢台市宁普县，委托诉讼代理人：高超，吉林群兴律师事务所律师。被告：龚城，男，1992年6月25日出生，汉族，住广东省阳春市，被告：陈柔利，女，1993年4月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂港区，原告王增起与被告龚城、陈柔利商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王增起委托诉讼代理人高超到庭参加诉讼，被告龚城、陈柔利经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王增起向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付双倍定金506000元；2.两被告退还原告购房首期款267000元。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告双方签订的房地产买卖合同及补充协议书。事实和理由：2017年12月2日，原、被告在中山市合润房地产投资有限公司（以下简称合润公司）居间介绍下签订房地产买卖合同，约定原告购买被告所有的位于中山市坦洲镇××时代××房的房产，成交总价为1265000元，其中500000元为定金，20000元为首期款，其余尾款待付。2018年9月11日，双方签署了补充协议书，约定在开发商未办理房产证，双方知悉上述房产的产权状况情况下，双方同意继续履行合同。原告同意垫付被告欠开发商首期尾款90000元及滞纳金；同意垫付被告原欠银行贷款，原告垫付部分用于冲抵购房款。原告曾提起诉讼请求继续履行合同，但法院认为涉诉房产有其他查封，驳回了原告的诉求。现由于被告违约致使合同无法继续履行，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告龚城、陈柔利未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，故本院依据原告提交的证据及其陈述，认定事实如下：2017年12月2日，龚城、陈柔利（卖方）与王增起（买方、）合润公司（经纪方）签订一份编号为0000044房地产买卖合同。该房地产买卖合同主要约定卖方向买方出售位于中山市坦洲镇××时代××房房产，转让成交价为1265000元，付款方式为一次性付款；定金500000元作为第一部分楼款；卖方须在签订本合同生效当日将房屋交付买方使用；如卖方在收取定金后不依约将该房屋售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；双方互相向对方及经纪方提供并确认一下账号，若交易过程中一方不能亲自领取某些款项，则经纪方或对方可将款项打入以下账号即视为本人已收到，卖方账号开户名为陈柔利，账号为62×××37；备注为以开发商处房产证为准，出证之日起一个月内办理过户手续付清房款，所有过户费用税费以过户当日税局规定为准。同日，陈柔利、龚城出具收据，载明：今收到王增起交楼购房定金500000元，以银行转账为准，最迟2017年12月5日前，陈柔利，中国银行62×××37。王增起（卡号：62×××31）分别于2017年12月3日、5日向陈柔利上述银行账户分别转账50000元、200000元、250000元。王增起提供的微信截图显示，不知名微信号分别于2018年6月22日、23日分别收到转账款10000元、10000元，转账说明分别为借款、借款共计两万元。2018年6月29日，陈柔利出具一张收据，载明陈柔利向王增起借20000元。2018年9月11日，王增起（甲方）与陈柔利、龚城（乙方）签订一份补充协议书，主要约定鉴于双方于2017年12月2日就位于中山市坦洲镇××时代××房达成的房地产买卖合同，现双方就履行情况达成如下补充协议：房地产买卖合同约定的双方权利义务不变，双方同意继续履行；合同履行期间，甲方向乙方支付了500000元定金。乙方向甲方借款20000元，双方同意转为购房首付款；为保障交易安全，双方同意交由中山市第一人民法院调解或诉讼解决合同的履行，涉诉期间甲方有权保全该房产；法院调解或判决，甲方同意在法律文书出具之日起3日内一次性代为支付乙方原前银行按揭贷款约500000元及滞纳金（以调解时银行对账单为准）；乙方所欠开发商首期款90000元及滞纳金，甲方同意在法律文书出具之日起3日内一次性代为支付给开发商；本协议签订之日起，乙方原按揭贷款每月还款2608.25元，及原乙方所欠三个月按揭贷款由甲方负责代为偿还；甲方所垫付的费用，最终作为购房尾款从甲方应付乙方的尾款中扣除，扣除后，剩余尾款在甲方办理该房产过户当日一次性支付给乙方指定账户；双方还约定了其他事项。王增起提供的中国工商银行中山坦洲中澳支行出具的凭证显示，缴款账号62×××59，户名陈柔利的银行账户于2017年6月30日缴款2684.7元，托管子账户为20×××63，户名为中山市恒大名都住房维修资金归集户。2019年5月5日中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市坦洲镇××时代××房权利人为陈柔利、龚城；抵押权人为中国工商银行中山坦洲支行；申请执行人分别有潘奇、王增起，查封文件分别是（2018）粤0402民初8090号、（2018）粤2071民初19601号。另，该查询结果并未显示该房屋的不动产权证号信息。庭审中，王增起称双方签订合同后其向陈柔利支付了定金500000元，期间陈柔利向其借用20000元，双方同意将借款20000元作为购房首期款项；由于龚城与陈柔利没有及时履行合同，其于2018年9月提起诉讼要求继续履行合同，但立案后发现双方签订补充协议时涉案房屋已被他人查封，合同无法继续履行；其认为龚城、陈柔利隐瞒涉案房屋被查封导致合同无法履行的行为构成根本性违约，故向法院提出上诉实体请求。庭后，合润公司到庭确认涉案房地产买卖合同下方的各方签名、捺印、公章均属实；确认签订合同当天，王增起向陈柔利转账定金500000元，但后来发现涉案房屋被查封，陈柔利、龚城亦没有支付开发商首付款及断供银行贷款，涉案合同无法履行。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。涉案房地产合同包含了两个法律关系，其一系王增起与龚城、陈柔利作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系王增起与龚城、陈柔利各自与合润公司发生的居间合同关系。本案处理的仅为王增起与龚城、陈柔利之间的房屋买卖合同关系。王增起与龚城、陈柔利、合润公司签订的房地产买卖合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。庭审中，王增起称其已依约支付购房定金合计500000元、首期付款20000元，并提供房地产买卖合同、收款收据、银行流水、补充协议书、截图等为证，龚城、陈柔利未到庭参加抗辩或提供证据予以反驳，龚城、陈柔利对此应承担不利后果，综上，本院认定王增起已支付定金500000元及首付款20000元。从2019年5月5日中山市不动产登记资料查询结果可以看出，因龚城、陈柔利的另案纠纷导致涉案房产被查封至今，涉案合同无法继续履行，龚城、陈柔利对此应承担违约责任。现王增起主张解除双方于2017年12月2日签订的房地产买卖合同、于2018年9月11日签订的补充协议书，理据充分，本院予以支持。关于定金及购房款的问题。王增起请求龚城、陈柔利双倍返还定金506000元，因龚城、陈柔利的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，王增起关于龚城、陈柔利双倍返还定金506000元（1265000×20%×2）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。由于双方约定定金为500000元，而本院在前述支持的定金范围为253000元（506000÷2），故超出部分，应认定为购房款。因双方已就借款20000元转为购房款达成一致意见表示，故王增起实际已支付的购房款为267000元（500000-253000+20000）。现王增起主张龚城、陈柔利退还购房款合计267000元，于法有据，本院予以支持。龚城、陈柔利经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十一条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王增起与被告龚城、陈柔利于2017年12月2日签订的房地产买卖合同、于2018年9月11日签订的补充协议书；二、被告龚城、陈柔利于本判决生效之日起七日内向原告王增起双倍返还定金506000元；三、被告龚城、陈柔利于本判决生效之日起七日内向原告王增起返还购房款267000元。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11530元，诉讼保全费4385元，两项合计15915元（原告已预交），由被告龚城、陈柔利负担（两被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  何泽文人民陪审员  樊志朋二〇一九年十月二十三日书 记 员  李德莲袁丽珣