北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异1168号案外人：苏乐平，男，1986年3月27日出生，汉族。申请执行人：北京碧桂园凤凰置业发展有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路1号院3号楼16层1901。法定代表人：李辉，董事长。委托代理人：陈自强，男，该公司职员。委托代理人：田园，北京市中伦律师事务所律师。被执行人：恒赫置地股份有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥城北路1号19幢006号。法定代表人：蒋杰，总经理。委托代理人：卢学良，男，该公司职员。委托代理人：乔建超，河北正晨律师事务所律师。被执行人：恒赫（霸州）房地产开发有限公司，住所地河北省霸州市胜芳镇廊大路455号。法定代表人：蒋建设，总经理。委托代理人：乔建超，河北正晨律师事务所律师。本院在执行北京碧桂园凤凰置业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）与恒赫置地股份有限公司（以下简称恒赫置地公司）、恒赫（霸州）房地产开发有限公司（以下简称恒赫霸州公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案[执行案号：（2019）京02执558号]过程中，案外人苏乐平对执行位于河北省霸州市胜芳镇红旗街廊大路东侧芳城丽舍小区×××号房屋（以下简称涉案房屋）所对应的国有土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人苏乐平称，请求中止对涉案房屋所对应土地使用权的执行并解除查封。事实及理由如下：案外人与恒赫霸州公司于2016年10月8日签订《房屋买卖合同》，购买涉案房屋，并以现金方式支付了全部购房款742791元。2019年5月，因碧桂园公司与恒赫置地公司、恒赫霸州公司合同纠纷案，法院查封恒赫霸州公司名下位于河北省霸州市胜芳镇红旗街廊大路东侧国有土地使用权（以下简称涉案土地使用权），现该案进入执行程序，碧桂园公司申请对涉案土地使用权进行拍卖。法院对涉案土地使用权的执行侵犯了案外人的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条规定，案外人提出本案执行异议申请。申请执行人碧桂园公司辩称，不同意案外人苏乐平的执行异议请求。事实及理由如下：一、本案不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形，案外人对涉案房屋所对应的土地使用权不享有排除执行的权利。（一）涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，亦不具备预售条件，案外人与恒赫霸州公司签订的购买涉案房屋的《房屋买卖合同》系无效合同，案外人不享有排除执行的权利。（二）案外人所提交证据不足以证明其已经实际支付了涉案房屋购房款、涉案房屋系其唯一住房，案外人不享有排除执行的权利。二、本案不符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定的情形，涉案房屋至今尚未建成，案外人并未实际占有涉案房屋，因此案外人对涉案房屋所对应的土地使用权不享有排除执行的权利。三、本案亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。综上，请求驳回案外人苏乐平的异议请求。被执行人恒赫置地公司、恒赫霸州公司共同辩称，同意案外人苏乐平的异议请求，并对其所陈述的事实予以认可。本院查明，碧桂园公司与恒赫置地公司、恒赫霸州公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）京02民初152号民事判决书，判决：“一、解除北京碧桂园凤凰置业发展有限公司与恒赫置地股份有限公司、恒赫（霸州）房地产开发有限公司签订的《霸州市胜芳镇芳城丽舍项目合作开发合同书》；二、恒赫置地股份有限公司于本判决生效后十五日内向北京碧桂园凤凰置业发展有限公司返还股权转让款1500万元，并以此为基数，按照年利率13%的标准向北京碧桂园凤凰置业发展有限公司支付自2017年8月21日至实际付清之日止的资金占用利息；三、恒赫（霸州）房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向北京碧桂园凤凰置业发展有限公司返还股东借款125041294.35元，不足部分由恒赫置地股份有限公司承担返还责任；四、恒赫置地股份有限公司于本判决生效后十五日内向北京碧桂园凤凰置业发展有限公司支付股东借款125041294.35元的资金占用利息（其中股东借款115860000元的资金占用利息自2017年8月16日计至该笔款项实际付清之日止；股东借款5497120元的资金占用利息自2017年8月30日计至该笔款项实际付清之日止；股东借款3684174.35元的资金占用利息自2017年9月28日计至该笔款项实际付清之日止；上述资金占用利息均按照年利率13%的标准计算）；五、恒赫置地股份有限公司于本判决生效后十五日内向北京碧桂园凤凰置业发展有限公司支付违约金93088元；六、北京碧桂园凤凰置业发展有限公司对恒赫置地股份有限公司向其质押的恒赫（霸州）房地产开发有限公司60%的股权享有优先受偿权；七、驳回北京碧桂园凤凰置业发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回恒赫置地股份有限公司的全部反诉请求”。恒赫置地公司、恒赫霸州公司不服上述民事判决，上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院于2019年4月11日作出（2019）京民终167号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。上述民事判决生效后，碧桂园公司向本院申请强制执行，本院以（2019）京02执558号立案执行。另查明，本院（2018）京02民初152号案件诉讼过程中，碧桂园公司提出财产保全申请，本院于2018年7月2日作出（2018）京02民初152号民事裁定书，裁定：“一、查封被申请人恒赫置地股份有限公司的财产，限额157770150.1元；二、查封被申请人恒赫（霸州）房地产开发有限公司的财产，限额138374407.1元；三、前述两项查封的财产总限额为157770150.1元”。保全过程中，本院于2018年7月11日查封恒赫霸州公司名下涉案土地使用权及地上物。涉案房屋及其所占用的土地使用权在查封范围内。本院审查过程中，案外人苏乐平提交下列证据用以证明其异议请求：证据一，2016年10月8日，苏乐平与恒赫霸州公司签订的《芳城丽舍购房合同》（编号：×××），约定苏乐平购买涉案房屋，房屋总价款为742791元。证据二，2016年10月8日，恒赫霸州公司为苏乐平开具的收据一张（编号：×××），载明“购房款（芳城丽舍×××室）”，金额为742791元。申请执行人碧桂园公司对上述证据真实性不予确认，对证明目的不予认可。被执行人恒赫置地公司、恒赫霸州公司对上述证据真实性和证明目的均予以认可。本院审查过程中，恒赫霸州公司确认，涉案房屋在本案审理期间尚未取得商品房预售许可证，仍处于在建工程状态，尚未竣工验收，亦无法实际交付案外人苏乐平实际占有。本院认为，本案中，本院在诉讼阶段保全查封了恒赫霸州公司名下的涉案土地使用权及地上物，本案进入执行程序后，上述保全查封措施转为执行查封措施。因此，本案应适用《执行异议复议规定》的相关规定进行审查。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，涉案房屋尚未办理商品房预售许可，未竣工验收，亦未交付案外人苏乐平实际占有，仅凭案外人苏乐平所提交的购房款收据亦不足以证明其已实际交付涉案房屋购房款。因此，案外人苏乐平对涉案房屋以及涉案房屋所占有的土地使用权均不享有足以排除执行的实体权利。故案外人苏乐平所提执行异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人苏乐平所提执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 鲁桂华审 判 员 孙 涛审 判 员 连 强二〇一九年十月二十八日法官助理 张 楠书 记 员 宋宇婷