海城市人民法院行 政 裁 定 书（2019）辽0381行初118号原告鞍山鑫海物业服务有限公司，住所地鞍山市立山区胜利北路65-S11号。统一社会信用代码：91210304584196923J。法定代表人于永红，职务经理。委托诉讼代理人黄丽红，辽宁杜泽律师事务所律师。执业证号：12103200211944989。被告鞍山市铁东区住房和城市建设局，住所地鞍山市铁东区解放东路33号。统一社会信用代码：11210302001112207R法定代表人杨健，职务局长。委托诉讼代理人李大为，鞍山市铁东区住房和城市建设局工作人员。委托诉讼代理人刘鹏，辽宁钢城正大律师事务所律师。执业证号：12103201010681176。被告鞍山市铁东区人民政府，住所地鞍山市铁东区解放东路33号。统一社会信用代码：112103020011121276。法定代表人聂鹏，职务区长。委托诉讼代理人李光硕，该单位工作人员。被告鞍山市铁东区解放街道办事处，住所地鞍山市铁东区中华南路136号。统一社会信用代码:11210302001400073T。法定代表人赵洪刚，职务主任。委托诉讼代理人赵海文，该单位工作人员。原告鞍山鑫海物业服务有限公司不服被告鞍山市铁东区住房和城市建设局行政告知和被告鞍山市铁东区人民政府行政复议一案，于2019年4月26日向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本、诉讼须知、应诉和举证通知，依法组成合议庭，于2019年7月8日公开开庭审理了本案，原告的法定代表人于永红及委托诉讼代理人黄丽红，被告鞍山市铁东区住房和城市建设局的委托诉讼代理人李大为、刘鹏，被告鞍山市铁东区人民政府的委托诉讼代理人李光硕，被告鞍山市铁东区解放街道办事处的委托诉讼代理人赵海文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鞍山鑫海物业服务有限公司诉称，一、鞍东物业办函发（2019）6号“关于限期撤出恒治新东方小区的告知函”主要证据不足：(一）2017年原告多次向解放街道办事处基建社区书面申请成立业主委员会以及续签合同等事宜，解放街道办事处基建社区以各种理由拖延，怠行职责。无奈原告继续服务至2018年12月31日，物业服务费用尚未全部收取。解放街道办事处基建社区作为代行业主委员会，与原告关于物业服务费等事项未结算完毕，不存在拒不撤离小区的情况。(二）2018年10月23日至11月11日，解放街道办事处基建社区组织全体业主投票，投票业主人数未超过总业主人数的二分之一，且建筑物面积未超过总面积的二分之一，此次投票结果对业主大会无效，不意味着“不续签”通过。解放街道办事处基建社区作为代行业主委员会无权作出不与原告续签物业服务合同的决定。(三）被告鞍山市铁东区住房和城市建设局先后作出鞍东物业办函发（2018）80号和鞍东物业办函发（2019）6号两份“告知函”，其主要证据为解放街道办事处基建社区作为代行业主委员会决定不与原告续签物业服务合同的决定，但该“决定”显系错误。既没有有效表决结果，也违反《辽宁省物业管理条例》第24条(三）款之规定。二、鞍东物业办函发（2019）6号“关于限期撤出恒治新东方小区的告知函”，超越职权，且滥用职权：2018年12月24日和2019年1月14日，以鞍东物业办名义先后作出鞍东物业办函发（2018）80号和鞍东物业办函发（2019）6号两份“告知函”。不仅要求原告停止收取物业费，撤离该小区，还有要求原告移交相关财务等事项。根据《辽宁省物业管理条例》53条规定，只有业主委员会具有上述权利且需要业主大会全体业主表决。被告作为物业行政主管部门，超越职权且滥用职权。两份“告知函”部分内容存在冲突。三、被告鞍山市铁东区人民政府作为复议机关作出复议结果所依据的主要证据有误：行政复议决定书认定：最终表决结果同意续聘人数未超过法定要求半数以上，但遗漏了不同意续聘的人数也未超过法定要求半数以上的事实。该“表决结果”不符合“议事规则”一条规定，不对业主大会有效，因此解放街道办事处基建社区作为代行业主委员会决定不与原告续签物业服务合同的决定显系错误。作出“维持”的行政复议决定错误。诉讼请求：依法撤销鞍东物业办函发（2019）6号“关于限期撤出恒治新东方小区的告知函”和鞍东复字（2019）3号行政复议决定书。原告向本院提供证据如下：1、2018年9月25日出具的公示，证明需通过召开业主大会，以决定是否与原告续聘物业服务合同，同时也证明，如果表决未通过，街道、社区才进行公开招聘新的物业公司；2、2018年10月16日恒治新东方小区业主大会会议表决规则，证明在会议形式中明确投票的业主人数应当超过总业主人数的二分之一，业主大会方为有效；3，2018年12月2日解放街道办事处基建社区发放的是否续聘的结果公告，证明本次投票结果，业主人数未超过总业主人数的二分之一，且建筑物的面积也未超过总面积的二分之一，因此，本次大会表决未通过决定，由街道、社区面向社会公开招聘物业公司，已经违反了业主大会议事规定；4、2018年12月21日不续聘的告知函，证明该告知函违反了业主大会会议时规则，直接决定不续聘的结果；5、2018年12月22日关于新东方物业公投事宜的申诉，证明原告对本次公投中存在着诸多的问题，相关部门予以投诉存在的问题等情况；6、2019年1月16日解放街道办事处对原告投诉问题作出的回复，证明该回复对原告所提出的问题未能作出有效答复，而且无视业主大会的表决规则，自行决定不续聘结果；7、2019年1月21日原告向解放街道办事处基建社区续签物业服务合同的申请，证明原告多次强调，一直在对小区提供物业服务园区业主生活有序进行，同时，原告已经多次向解放街道办事处以及社区书面申请续签或者代管协议；8、2019年1月6日联名诉讼告知函，证明业主希望鞍山市铁东区住建局撤销不续聘鑫海物业以及公开招聘物业公司的决定；9、物业服务合同，证明大多数业主是认可原告作为物业服务企业所提供的服务质量，同时赞同原告继续提供物业服务合同。被告鞍山市铁东区住房和城市建设局辩称，一、“告知函”系行政指导行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。根据《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》法释（2000）8号第一条第二款第四项的规定：“不具有强制力的行政指导行为”不属于人民法院行政诉讼的受案范围。行政指导是国家行政机关在其所管辖事务的范围内，对于特定的公民、企业、社会团体等，采用具体的示范、建议、劝告、鼓励、提倡、限制等非强制性方式促使相对人自愿作出或不作出某种行为，以实现一定行政目的的行为。行政指导行为不具有当事人必须履行的法律效果，当事人可以按照行政指导行为去做，也可以不按照行政指导行为去做。违法行政指导行为不会给行政管理相对人带来不利的法律后果。既然行政指导行为不具有强制性，而且当事人具有选择自由，不是必须通过行政诉讼的途径来解决。《辽宁省物业管理条例》第五十四条的规定：“物业行政管理部门应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。在物业服务合同解除或者终止时，拒不撤离物业管理区域的，物业行政主管部门应当责令其限期撤离，逾期不撤离的，将其行为记入诚信档案。”根据上述规定可以看出答辩人对原告的日常活动只有指导和监督的职责，其行为对原告并没有强制力。请求法院依法驳回原告的起诉。被告鞍山市铁东区住房和城市建设局向本院提供证据、依据如下：证据1、恒治新东方小区业主要求解除鑫海物业公司的联名信，证明事件起因；2、解放街道基建社区恒志新东方物业联席会会议纪要；3、恒治新东方物业协调会签到簿；4、公示；5、通知；6、关于恒治新东方小区业主大会会议召开的公告；7、通知；8、关于续聘鞍山鑫海物业服务有限公司表决投票结果；9、关于公开投票表决恒治新东方小区鞍山鑫海物业服务有限公司是否续聘的结果公告；10、关于不与鞍山鑫海物业服务有限公司，续签服务物业服务合同的告知函，证明被告作出的告知函符合法律规定，同时，符合法律规定的程序。依据：《辽宁省物业管理条例》第五十四条。被告鞍山市铁东区人民政府辩称，复议决定符合法律规定，程序合法。被告鞍山市铁东区人民政府向本院提供证据、依据如下：证据：行政复议申请书、行政复议答复通知书、行政复议答复书、行政复议延期通知书、行政复议决定书及送达回证。依据：《行政复议法》第二十三条、第二十八条、第三十一条。被告鞍山市铁东区解放街道办事处辩称，原告的诉请与我方无关，所以我方不应该作为本案的被告。经审理查明，被告鞍山市铁东区住房和城市建设局（物业管理办公室）于2019年1月14日对原告作出鞍东物业办函发（2019）6号“关于限期撤出恒治新东方小区的告知函”，内容为：鞍山鑫海物业服务有限公司，根据《辽宁省物业管理条例》相关规定，现要求鞍山鑫海物业服务有限公司于2019年1月16日15:00前向解放办事处基建社区移交相关资料和财务办理手续并有序撤出恒治新东方小区。逾期不履行交接手续，有关部门将根据相关规定依法予以处理，造成一切后果由鞍山鑫海物业服务有限公司承担。原告不服向鞍山市铁东区人民政府提起行政复议，鞍山市铁东区人民政府于2019年4月4日作出鞍东复字（2019）3号行政复议决定，维持鞍东物业办函发（2019）6号“关于限期撤出恒治新东方小区的告知函”。原告不服诉至本院。本院认为，根据《物业管理条例》（国务院令666号）第五条：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”和《辽宁省物业管理条例》第五条：“省住房城乡建设行政主管部门和市、县房地产行政主管部门（以下简称物业行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”的规定，被告鞍山市铁东区住房和城市建设局具有对辖区内物业管理活动的监督管理的行政职权。本案中，被告鞍山市铁东区住房和城市建设局根据《辽宁省物业管理条例》第五十四条的规定对原告作出的告知函，是在行使职责过程性的行为，对其权利义务并未不产生实际影响，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条：“公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（六）行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为；”原告提起的行政诉讼不属于行政诉讼受案范围，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款（六）项、第六十九条第一款（一）项、第一百零一条、第一百三十六条第六款之规定，裁定如下：驳回原告鞍山鑫海物业服务有限公司的起诉。根据《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，案件受理费50元不予收取，退还原告鞍山鑫海物业服务有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  于海涛人民陪审员  江 雪人民陪审员  孟俣彤二〇一九年十月二十一日书 记 员  李诗雨