宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9620号 原告：马彦军，男，1970年2月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：王众、倪豪鹏，宁夏辅德律师事务所律师。 被告：李娟，女，1989年10月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：闫进云，男，1990年7月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告马彦军与被告李娟、闫进云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马彦军的委托诉讼代理人王众、被告闫进云到庭参加诉讼，被告李娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马彦军向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金12106.05元，物业费7105.95元，暖气费6090.9元，水费670元，共计25973元；2.请求判令二被告向原告支付逾期付款违约金7791.9元（按逾期未支付款项25973元的30%计算），以上两项合计33764.9元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月18日原房屋所有人银川世贸房地产开发公司与原租户魏某签订《世贸倾城商铺租赁合同》，约定魏某租用世贸倾城某号门面房，实测建筑面积为203.03平方米，租期为60个月(自2017年9月1日至2022年8月31日)，租金2017年9月1日至2018年8月31日期间，年租金合计67507.48元；2018年9月1日至2019年8月31日，年租金合计85272.6元；……每季度交纳一次，若被告拖欠房主原告租金、物业费等其他费用达30天的，原告有权单方解除该合同，并要求被告继续履行相应付款义务，并赔偿相应损失。嗣后，原告与原房屋所有人签订《商品房买卖合同》一份，取得了上述房屋的所有权，又于2017年7月26日与原承租人魏某、原出租人银川世贸房地产开发公司签订《房屋租赁债权债务转让协议》一份，约定自2017年7月7日后原出租人的全部权利全部由原告享有，2017年9月1日之后的租金收益由原告享有。2018年5月28日因为原租户魏某不想继续租用该房屋，原告、原租户魏某及被告李娟三方协商后签订《房屋转租合同》，确定该房屋自2018年6月1日起至2022年8月31日止租赁给被告李娟使用，租金由被告李娟继续支付，租金金额、物业费的缴纳、暖气费的缴纳继续沿用《世贸倾城》商铺租赁合同的约定。上述合同签订后，被告李娟与其丈夫闫进云一同在该房屋经营烧烤店，后因资金周转困难，难以支付租金，经双方协商同意解除租赁合同并付清房租及相关费用。嗣后，二被告于2019年3月31日搬出承租房屋，第二被告闫进云于同日向原告出具欠条一张，确认截止2019年3月31日，二被告尚欠原告房屋租金12106.05元，物业费7105.95元，暖气费6090.9元，水费670元，共计25973元，并承诺于2019年4月10日前付清。但截止2019年7月16日，原告多次催要，二被告均拒绝还款。综上，原告认为，二被告拖欠上述款项的行为违反合同约定，亦违反了诚实信用原则，侵害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼,望判如所请。 被告闫进云辩称，对原告诉请的房屋租金12106.05元，物业费7105.95元，暖气费6090.9元，水费670元的金额属实，2018年7月份因为下雨，导致房屋被淹，设备损坏，物业费正在协商过程中；我向原告缴纳了保证金14300元左右，房屋内的厨房设备、空调、电视、收银系统、桌椅没有搬出来。 被告李娟未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的银川市不动产登记信息查询单、《世贸倾城商铺租赁合同》、《房屋租赁债权债务转让协议》、《租赁合同补充协议》、《房屋转租合同》、律师函、欠条并说明、结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书，来源合法、内容客观真实，且与本案事实具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，本院认定事实如下： 2017年5月18日，银川世贸房地产开发有限公司（甲方）与魏某（乙方）签订《世贸倾城商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于某号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为203.03平方米，租赁期限为60个月，自2017年9月1日至2022年8月31日；并约定：若乙方未按时向甲方支付保证金、租金、物业管理费或其他费用的，则自本合同约定的支付日的次日起，每逾期一日，乙方应按逾期应付但未付款的千分之一向甲方或甲方委托的托管机构支付违约金，逾期支付超过三十日的，甲方有权单方面终止本合同，乙方除应继续履行付款义务外，甲方缴纳的保证金不予返还，如保证金不足以弥补甲方的损失的，乙方应在甲方要求的时间内补足，甲方也有权向乙方追偿；乙方向甲方缴纳经营保证金14212.1元。同日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定：租赁房屋价格为35元/㎡/月，前3年不递增，从第四年开始每年递增5%。租金以3个月为一个计费期，每次租金均应在该次租金对应的计费期开始之前15日内由乙方一次性足额向甲方支付3个月的租金。同年5月26日，原告马彦军以购买方式取得金凤区某号商业楼某室的产权。同年7月26日，银川世贸房地产开发有限公司（甲方）与原告马彦军（乙方）及魏某（丙方）签订《房屋租赁债权债务转让协议》一份，约定：丙方同意甲方将丙方承租的商铺（某号）出售给乙方，自愿放弃该房屋的优先购买权；自2017年7月7日起，乙方作为《商铺租赁合同》中的出租方，享有《商铺租赁合同》及补充协议中约定的由甲方享有的合同权利并且承担相应的合同义务；某号商铺自2017年9月1日起至租赁期限届满期间的租金收益归乙方所有，丙方按约定的时间直接向乙方支付租金。前述《房屋租赁债权债务转让协议》签订后，魏某向原告马彦军缴纳保证金14212.1元。2018年5月28日，原告马彦军（甲方）与魏某（乙方）、被告李娟（丙方）签订《房屋转租合同》一份，约定：经甲乙双方同意，将乙方承租的某号门面房转租给丙方，丙方同意并自愿承接原甲乙双方关于该房屋租赁协议中乙方应遵守和承担的一切责任和义务。2018年6月1日起至2022年8月31日期间的房屋租金由丙方负责按原支付方式和支付要求及有关约定可直接支付给甲方，乙方向甲方支付的保证金14212.1元作为丙方承租该房产的保证金。该保证金不计利息，承租期满或本合同经甲、丙双方协商一致解除的，丙方将房屋交付甲方后30日内，双方结清所有费用且房屋及其设备完好的情况下，甲方将保证金退还丙方。2019年3月31日，被告闫进云向原告出具欠条并说明一份，载明：截止2019年3月31日欠原告25973元，其中物业费7105.95元、暖气费6090.9元、水费670元、房屋租金12106.5元，于2019年4月10日前还清。房屋内的桌椅板凳等物品于2019年4月10日前还清上述费用后自行负责搬离，否则由原告收取物品保管费用并全权处置和不予任何赔偿。现原告以被告未支付上述费用为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。 另查明，原告已于2019年8月17日将案涉房屋出租。 再查明，被告闫进云、李娟系夫妻。 本院认为，银川世贸房地产开发有限公司与魏某签订的《世贸倾城商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》，银川世贸房地产开发有限公司与魏某、原告马彦军签订的《房屋租赁债权债务转让协议》及原告马彦军与魏某、被告李娟签订的《房屋转租合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。原被告均应按照合同约定履行各自的义务，原告依约履行了房屋出租义务，被告应依约履行支付房屋租金、物业费、暖气费、水费等费用的义务。二被告系夫妻关系，被告李娟签订了《房屋转租合同》，被告闫进云向原告出具了欠条并说明，故所欠费用系二被告共同经营期间的债务，即截止2019年3月31日，二被告尚欠原告房屋租金12106.05元、物业费7105.95元、暖气费6090.9元、水费670元，共计25972.9元，被告承诺于2019年4月10日前支付，二被告未按时支付的行为构成违约，应承当相应的违约责任。魏某支付的保证金14212.1元作为被告承租该房屋的保证金，故该保证金应当从被告应付费用中予以扣除，故二被告应再向原告支付房租等费用11760.8元。根据《世贸倾城租赁合同》约定的违约金及《房屋转租合同》关于李娟同意并自愿承接原告与魏某关于房屋租赁协议中魏某应遵守和承担的一切责任和义务的约定，原告主张的违约金，本院调整为未付款项的20%，即2352.16元（11760.8元×20%）。被告李娟经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款规定，判决如下： 一、被告李娟、闫进云支付原告马彦军房屋租金12106.05元、物业费7105.95元、暖气费6090.9元、水费670元，共计25972.9元，扣除已支付的14212.1元保证金，再支付11760.8元，于判决生效后十日内支付； 二、被告李娟、闫进云支付原告马彦军逾期付款违约金2352.16元，于判决生效后十日内支付； 三、驳回原告马彦军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费322元，原告马彦军负担187元，被告李娟、闫进云负担135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 马 花 二〇一九年十月八日 书记员 胡雅茹 附：相关法律法规解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。