辽宁省铁岭县人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1221民初1719号原告：铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司，住所地辽宁省铁岭市凡河新区千山路凡河新村四期小区网3、4号门市。法定代表人：李辉，该公司经理。委托诉讼代理人：宋杰，辽宁文化律师事务所律师。被告：张久宏，男，1968年生，汉族，户籍所在地辽宁省铁岭市银州区，现住辽宁省铁岭市新城区。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与被告张久宏物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司委托诉讼代理人宋杰、被告张久宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的物业费总计8,253.00元及利息（2013年10月1日一2019年12月31日，共计75个月）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告是物业公司与业主关系，被告2012年10月1日入住铁岭市莲花湖1号小区，房屋面积91.70平方米，物业费每平方米1.20元。原告对本小区依法进行物业管理工作，在原告提供服务期间，被告从2013年10月1日起一直未缴纳物业管理费。经原告多次催缴，被告均未履行缴纳物业费义务。根据相关法律、法规规定，请求法院判令被告给付拖欠的物业费8,253.00元及利息。被告张久宏辩称：1.原告进驻莲花湖1号小区的时间是2015年7月1日，在此之前小区物业由铁岭盛宝凯业物业有限公司负责，在此期间的物业费原告无权主张；2.2015年7月至2017年9月末，在未经小区业主同意的情况下，虽然原告与莲花湖1号小区开发商签订了物业服务委托合同，但未与小区全体业主签订物业服务合同，其没有资格收取物业费；3.2017年5月15日，经新城区管委会备案成立莲花湖1号小区业主委员会，9月20日，经公开投标，业主委员会选聘辽宁玛亚物业管理有限公司为物业服务企业，并签订物业服务合同，该物业公司于2017年10月1日进驻小区开展物业服务。此时，原告与开发商签订的物业服务合同已经到期，原告向被告收取2017年10月1日以后的物业费没有法律依据；4.原告在提供物业服务期间未尽到服务义务，小区维护、保洁、绿化、安保等方面都存在很多问题。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：1.原告提交的业主（住户）家庭情况登记表、业主身份证、物业缴费通知单、签约页、维修工作联系函一组；2.原告提交的物业费催缴单一组，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、法定代表人身份证复印件一份，用以证明原告是经有关部门批准的合法企业。被告认为该组证据与本案无关。经审查，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。2.原告提交的物业服务委托合同两份、补充协议一份、委托书一份，用以证明原告与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订物业服务委托合同，有权向被告收取物业费，同时，基于补充协议和委托书，有权向被告收取铁岭盛宝凯业物业有限公司提供前期物业服务期间被告拖欠的物业费。被告对铁岭盛宝房地产开发有限公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订的物业服务委托合同无异议，但铁岭盛宝凯业物业有限公司就其提供前期物业服务期间拖欠的物业费与原告达成的债权转让协议，并未通知被告，该转让对被告不发生效力。铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告签订物业服务委托合同时，莲花湖1号小区已建成并入住多年，铁岭盛宝房地产开发有限公司无权再委托物业公司，该合同属无效合同，原告无权收取物业费。本院认为，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。3.原告提交的照片10张，用以证明原告履行了物业服务管理义务。被告对该组证据不予认可。本院认为，该组证据只能证明工人作业，不能达到原告的证明目的，故对该组证据不予采信。4.被告提交的业主委员会备案证、莲花湖一号小区物业服务合同、莲花湖一号小区业主委员会通知复印件、莲花湖一号小区业主委员会解聘通知书复印件、莲花湖一号小区业主委员会关于莲花湖一号业主大会公告复印件、物业企业服务备案证存根复印件，用以证明该小区业主委员会备案成立，重新选聘物业公司并签订物业服务合同，原告与被告间前期物业服务合同已终止。原告认为该组证据来源不合法、证据形式不符合法律规定，不应采信。本院认为，被告提交的上述证据，能够说明合法来源，证据间能够相互认证，已形成完整的证据链条，且与本案具有关联性，本院予以采信。5.被告提交的视听资料两份，本院认为，被告未提交说明拍摄该视频的原始介质，证据来源不合法，本院不予采信。6.被告提交的照片4张，用以证明原告服务不到位。原告认为，该组证据反映的事实系另一法律关系，与本案无关。本院认为，该组照片均为局部拍摄，无法达到其证明目的，本院不予采信。7.被告提交的铁岭市中级人民法院（2019）辽12行初34号行政裁定书、临时用电收款收据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：铁岭盛宝房地产开发有限公司开发的铁岭市新城区莲花湖1号小区于2012年建成并投入使用，同年，该公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司签订莲花湖1号小区物业服务委托合同，约定由铁岭盛宝凯业物业有限公司为该小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2012年8月至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订物业服务委托合同，约定由原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司为铁岭新城区莲花湖1号小区提供物业管理及服务，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。同日，铁岭盛宝房地产开发有限公司作为甲方、原告作为乙方、铁岭盛宝凯业物业有限公司作为丙方，三方签订物业服务委托合同（补充），约定莲花湖1号小区向乙方移交前业主拖欠的物业费由乙方进行收取，即债权转让。当日丙方为乙方出具委托书，载明：莲花湖1号前期物业服务企业铁岭盛宝凯业物业有限公司将2015年7月1日之前产生的业主未缴纳的物业费委托给现物业服务企业铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司收取。2016年7月14日，上述三方再次签订补充协议，重申了上述债权转让约定。2015年7月1日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司入驻莲花湖1号小区，开始为该小区提供物业服务管理。2017年5月15日，莲花湖1号小区业主委员会备案成立，同年9月20日，莲花湖1号小区业主委员会（业主大会）与辽宁玛亚物业管理有限公司签订莲花湖一号小区物业服务合同，该公司于2017年10月1日进入莲花湖1号小区。此间，莲花湖1号小区业主委员会发布通知，载明原告与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订的前期物业合同即行终止，原告须于2017年9月20日至9月30日与莲花湖1号小区新的物业公司办理交接。被告张久宏于2012年10月1日入住铁岭市新城区，该房屋建筑面积91.70㎡，物业服务费每月每平方米建筑面积1.20元，被告缴纳了2012年10月1日至2013年9月30日的物业费，其后物业费未缴纳。2016年-2019年，原告每年均以张贴方式向被告发送物业费催缴单。本院认为，本案争议焦点之一为原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司是否有权要求被告张久宏给付2015年7月1日之前铁岭盛宝凯业物业有限公司提供前期物业服务期间欠缴的物业费。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，虽然原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭盛宝凯业物业有限公司就2015年7月1日之前产生的业主未缴纳物业费的收取达成债权转让协议，但其未提交证据证明作为债权人的铁岭盛宝凯业物业有限公司已将债权转让事项通知被告张久宏，依照上述法律规定，该转让对被告张久宏不发生效力。据此，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司无权要求被告张久宏给付2015年7月1日之前欠缴的物业费。本案争议焦点之二为原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司是否有权要求被告张久宏给付2017年10月1日之后欠缴的物业费。本院查明，2017年5月15日，莲花湖1号小区业主委员会备案成立，2017年9月20日，莲花湖1号小区业主委员会（业主大会）与辽宁玛亚物业管理有限公司签订莲花湖一号小区物业服务合同，该公司于2017年10月1日进入莲花湖1号小区；本院同时查明，2015年6月13日，铁岭盛宝房地产开发有限公司与原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司签订的物业服务委托合同约定，委托管理期限为2015年7月1日至业主委员会成立后，选聘新物业公司进入项目之日止。根据上述事实可以认定，截至2017年9月30日，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订的物业服务委托合同的权利义务已经终止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定：物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。依照上述法律规定，原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司无权要求被告张久宏给付2017年10月1日之后欠缴的物业费。本案争议焦点之三为被告张久宏是否应当向原告铁岭市住顺物业管理有限公司缴纳2015年7月1日至2017年9月30日期间欠缴的物业费。原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司与铁岭盛宝房地产开发有限公司签订物业服务委托合同后，已入驻莲花湖1号小区提供物业服务。在此期间，原、被告虽未签订书面物业服务合同，但包括被告张久宏在内的小区业主业已接受原告铁岭市住顺物业管理有限公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，被告张久宏理应当向原告铁岭市住顺物业管理有限公司缴纳在此期间欠缴的物业费即：91.70㎡×1.2元×27月＝2,971.08元。原告铁岭市住顺物业管理有限公司诉请被告张久宏支付欠缴物业费逾期利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告张久宏关于原告铁岭市住顺物业管理有限公司在小区维护、保洁、绿化、安保等方面服务不到位的辩解，因无事实和证据佐证，本院对其辩解不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款之规定，判决如下：一、被告张久宏于本判决生效后十日内给付原告铁岭市凡河新区住顺物业管理有限公司物业费2,971.08元；二、驳回原告铁岭市住顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告张久宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  于树君二〇一九年十月十八日书记员  武晓霞