北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初73号原告（反诉被告）：袁杰，男，1986年6月10日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人:毛晶，北京李晓光律师事务所律师。被告（反诉原告）：王成，男，1970年11月19日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）袁杰与被告（反诉原告）王成租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁杰的委托诉讼代理人毛晶，被告王成的委托诉讼代理人卫东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。袁杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令王成继续履行2014年3月1日签订的租赁协议并交还租赁场地；2、判令王成承担本案的诉讼费用。事实和理由：袁杰与王成在2014年3月1日签订了土地《转让协议》，该协议的实质内容为土地租赁、水泥搅拌站基座及房屋转让协议。协议约定王成将位于房山区良乡镇X村村南的40亩左右的土地及房屋十二间，变压器一台、搅拌站基础一座租赁给袁杰使用。协议约定租用年限为39年，自2014年3月1日至2053年3月1日，租金每年80万元，每满五年递增20%。协议签订后，袁杰先后支付给王成几十万元的租金，同时还对所租赁的土地进行了资金投入，对租赁的场区进行了大规模的基础建设，建设了搅拌站房屋、建设了四合院，对院内院外铺设水泥道路。袁杰不仅为这些基础建设投入了几百万元的资金，也倾注了袁杰很多心血。在2014年11月，王成却把袁杰建好的房屋及场地租赁给其他人使用，从中获益，这期间袁杰一直向王成索要租赁场地，让王成履行双方签订的合同的义务，而王成没有停止，依然将原本租给袁杰的土地转租给他人获益。袁杰与王成签订的土地租赁合同尚在履行期间，该合同没有解除，王成没有权利租给他人，由于王成占有并转租给他人的行为，导致袁杰失去了投入巨大的资金和精力建设的经营场所，无法经营，更无法实现对所投入的资金的回报和获益。相反，王成却利用袁杰出巨资建设好的场地转手出租给他人再次获益，其行为违反了双方合同约定，也违反了诚实信用的基本原则，其行为给袁杰造成巨大的损失，严重侵害了袁杰的合法权益。综上，为维护袁杰的合法权益，袁杰诉至法院，要求王成继续履行合同义务，望法院查明事实，支持袁杰的诉求，维护袁杰的合法权益不受侵害。王成辩称，不同意袁杰的诉讼请求，袁杰起诉的事实和理由与客观事实不符。首先，双方在签订了转让协议后，袁杰并没有按照约定和法律规定支付相应的土地租金。袁杰于2014年11月份失联至今，涉案的搅拌站因为政府环境保护的问题被政府要求拆除，之后我方于2015年6月与原出租方解除了租赁合同，故袁杰所起诉的交还租赁场地的诉讼请求没有法律依据。我方认为袁杰的诉讼请求也超过了法定的诉讼时效，袁杰自2014年11月就离开涉案的土地，失去了联系，根据法律规定，他主张权利的诉讼时效应该截止到2016年11月份。王成向本院提出反诉请求：1、判令袁杰支付2014年3月1日至2015年6月6日所欠租金共计56万元；2、判令反诉费由袁杰承担。事实和理由：2014年3月1日，双方签订一份《转让协议》，约定：我方将自己投资建成的混凝土搅拌设备转让给袁杰，同时将自己承租的位于良乡镇刘丈村的土地转租给袁杰；租金为80万元每年；租赁期限至2053年3月1日止。合同订立后，王成依约交付了设备及场地，但袁杰仅陆续支付了45万元的租金，接手搅拌站生产了数月后，就于2014年11月失去联系，杳无音信。经劳动部门、政府部门多方寻找，一直没有找到袁杰。王成转租的场地，系从他人处租赁而来，王成约定的租金为60万元每年，王成交纳租金至2015年6月。由于袁杰一直去向不明，合同无法继续履行，故王成于2015年与原出租人解除了合同关系。但袁杰应当按照合同约定支付的租金却一直没有支付。为维护王成的合法权利，现依法提起反诉，请依法判决。袁杰针对反诉辩称，我方认可交付租金，因为这个合同一直在履行期间，支付租金是我们相应的义务。但是当时年租金约定的是80万，还有相应的设备。但是现在设备已经拆毁了，现在没有设备的租金不应该还是按照之前的租金。我方是愿意支付租金的，但是我方认为按照每年80万元的租金标准支付太高，我方同意在合理范围内支付租金。我方对涉案场地进行了很大的投资，所以合同是不能轻易解除的。王成说袁杰失踪，不能是解除合同的合理理由，我方不同意解除，从来没有接到过解除通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：袁杰向法庭提交的收据，本院对真实性予以确认；《转帐协议》，王成不予认可，认为与本案没有关联性，本院认为该证据无法证明其证明目的，不予采信；《建设工程施工合同》及涉案场地现场照片，本院对真实性不持异议。姜东星向法庭提交的《解除合同协议书》，袁杰不予认可，本院对真实性不持异议；王成申请本院调取的（2015）房民（商）初字第4070号案件的工作笔录、送达回执及公告，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月6日，姜东星、张爱民（出租人、甲方）与王成（承租人、乙方）签订《土地租赁协议书》，约定甲方将坐落于北京市房山区良乡镇X村村南40亩左右的土地租赁给乙方使用，租期为40年，自2013年6月6日至2053年6月5日；租赁期内，未经甲方同意，乙方不得将所租赁的土地转租、变卖。协议书签订后，王成依约向姜东星、张爱民交纳土地租金至2015年6月。2014年3月1日，王成（甲方）与袁杰（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将位于北京市房山区良乡镇X村村南土地40亩左右租给乙方，包括（房屋十二间、变压器一台、搅拌站基础一座），租金每年80万元，每满五年递增20%；租赁期限为39年，自2014年3月1日至2053年3月1日止；甲方现购置的搅拌站机组一套价值195万元，乙方出资300万元，转让给乙方，甲方负责机组所有费用，乙方应付甲方机组转让费300万元，由甲方在以后承揽的混凝土业务过程中所发生的债权作抵转；甲方必须保证所租赁给乙方的土地属于工业用地；协议同时约定了双方其他权利义务。协议中还载明，“同意王成将坐落于北京市房山区良乡镇X村村南40亩左右的土地转让给袁杰”，由姜东星签字，日期为2014年3月1日。上述协议签订后，双方开始履行，王成将土地搅拌站设备交付给袁杰使用，袁杰进行了部分房屋及院内外路面工程建设，并向王成交纳租金。截止2014年5月16日，袁杰向王成交纳土地租金共计450000元，并于2014年10月21日交纳搅拌机组款（月供款）50000元。后双方因为土地使用及租金问题产生纠纷，袁杰诉至本院，要求继续履行合同。诉讼中，王成提起反诉，要求袁杰支付欠付的租金。庭审中，袁杰主张2014年10月底因政府要求停产，所以搅拌站停止了经营，王成予以认可。袁杰还主张其于2014年10月底停产后即将搅拌机组的钥匙交与王成，自此再也无法进入租赁场地，王成不予认可，辩称其在将土地租赁给袁杰后从未占有过土地，2014年10月底停产后，袁杰并未向其交付搅拌机组钥匙，是在2014年11月联系不上袁杰后，袁杰的工人将搅拌机组的钥匙交与王成，2014年年底由于政府要求必须拆除搅拌机组，所以其自行将搅拌机组全套予以拆除进行变卖，至2015年6月，王成交纳的土地租金到期，便与姜东星协商解除合同，2015年11月彻底将土地返还给姜东星，袁杰认可应当是工人交付的搅拌机组钥匙，未提供其他证据证明其上述主张。另，袁杰主张2014年10月21日交纳的50000元系购买搅拌机组的月供款，王成不予认可，辩称上述50000元为搅拌机组的使用费。经询问，袁杰称租赁涉案土地一开始要办搅拌厂，因场地大还做一些仓储，是以长期的租赁需求来进行投资的。本案审理过程中，本院与姜东星进行谈话，姜东星称涉案土地是其从北京市房山区良乡镇X村租赁的，共计100多亩，其将土地租给了王成，王成又租给了袁杰，地是原来砖厂的地，袁杰在2014年就不见了，因王成找不到袁杰，交不了租金，其与2015年11月解除了与王成的租赁合同，解除合同后，其又把这块地租给其他人，但政府不让干，也没干，现在这块地没人干，等政府安排。同时，姜东星向法庭提交了2015年11月1日王成签字的《解除合同协议书》，协议书载明，“由于王成在2013年6月6日与姜东星、张爱民签订土地租赁协议，每年上交租赁费陆拾万元整，交费期限为每年7月1日前付清租赁费，由于资金不到位，王成自愿主动退出，把租赁的土地房屋等一切全部退还给张爱民、姜东星，退出以后所有的一切与王成没有任何关系”。本案审理过程中，经王成申请，本院调取了（2015）房民（商）初字第4070号案件的工作笔录、公告及送达回执，王成认为上述材料能证明袁杰在其陈述的期间确实失去联系，袁杰不予认可，称不能因为去一次没找到袁杰就认定找不到人，事实不客观，且上述调取材料与本案无关。本案审理过程中，本院就涉案土地进行了现场勘验，双方陈述涉案租赁场地面积约40亩，经勘验，场地东南角有大门，门上挂着锁但场地无人也未上锁，除了南侧有部分围墙，其他方向均有完整围墙，大门外铺设有一段混凝土路面，院内铺设有部分混凝土路面，袁杰陈述院内混凝土路面东西长64米，南北长108米，院内东侧有一排框架砖混房屋，北边有一排房屋，院内南侧有地基，院内西侧、南侧分别有一间房屋。经本院向北京市规划和国土资源管理委员会房山分局调查，该单位出具《北京市规划和国土资源管理委员会房山分局关于对北京市房山区人民法院介绍信（2018）介字第674号查询内容的回复》，附2014年、2017年北京市房山区土地利用现状图及北京市第二次全国土地调查土地利用现状分类（适用于2014年、2017年）。诉讼中，袁杰与王成确认的租赁场地位于203地块，北京市第二次全国土地调查土地利用现状分类（适用于2014年、2017年）中显示203地块为城镇村及工矿用地。本院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王成与袁杰签订的《转让协议》系双方真实意思表示，协议约定租赁期限未超过20年的部分，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，租赁期限超过20年的部分，应属无效。根据本案查明的事实，2014年10月底因政府要求停产，袁杰停止了搅拌业务，后又将搅拌机组钥匙交付给王成，王成于2014年年底应政府要求将搅拌机组进行了拆除。由于王成于2014年11月就联系不上袁杰，王成于2015年6月与姜东星协商退租土地事宜，于2015年11月1日将土地返还给姜东星，姜东星认可解除与王成之间的合同并认可收回土地，王成与袁杰签订的《转让协议》已经不具备履行条件，现袁杰要求继续履行与王成签订的《转让协议》，本院难以支持，其在涉案土地进行的部分房屋及院内外路面工程建设，可另行解决。袁杰共计向王成支付500000元，但其中50000元备注为刘丈搅拌站机组月供款，故本院认定袁杰向王成支付租金450000元，双方关于购置搅拌机组事宜可另行解决。关于王成要求袁杰支付欠付租金的反诉请求，虽然双方签订的合同中未明确约定租金的给付时间，但袁杰于2014年5月16日共计支付450000元之后再未支付过租金，已构成违约，应当依约支付欠交的租金，根据合同约定，考虑双方合同履行情况，结合政府要求停产并要求拆除搅拌机组等本案查明事实，本院酌定袁杰向王成支付2014年3月1日至2015年6月6日期间欠交的租金共计400000元，故王成要求合理部分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持，其自愿要求给付租金期间为2014年3月1日至2015年6月6日，本院不持异议。袁杰主张其于2014年10月底停产后即将搅拌机组的钥匙交付给王成，自此再也无法进入租赁的场地，王成不予认可，袁杰未提交证据证明，本院对该主张不予采信。袁杰辩称其从未联系不上过，但未提交证据证明，根据双方陈述、已查明事实及本院调取的证据，本院对该意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、袁杰于本判决生效后十日内给付王成租金400000元。二、驳回袁杰的诉讼请求。三、驳回王成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，由袁杰负担（已交纳）；反诉案件受理费9400元，由袁杰负担6714元（于判决生效后七日内交纳），由王成负担2686元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  于腊梅人民陪审员  朱 刚二〇一九年十月八日书 记 员  张晓曦