江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0691民初1858号原告：上海景瑞物业管理有限公司南通分公司，住所地南通市开发区炜建花苑商业用房店10室。负责人：张岚，该公司副总经理。委托诉讼代理人：汤春红，该公司员工。被告：蔡乾，男，1983年12月19日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：陆亚夫，系被告岳父。原告上海景瑞物业管理有限公司南通分公司（以下简称景瑞物业公司）与被告蔡乾物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤春红到庭参加了两次庭审，被告蔡乾及其委托诉讼代理人陆亚夫分别参加了第一、第二次庭审。本案现已审理终结。原告景瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费32856.60元；2.被告支付滞纳金1170.40元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由：被告为景瑞十八城1幢103室住宅产权人，建筑面积为205.88平方米，原告是被告物业所在区域的物业服务企业。自2016年7月1日开始，被告不再向原告交纳物业服务费，原告多次催缴，被告未履行缴费义务。被告蔡乾辩称，房屋买卖合同约定2015年6月拿房，因房屋存在质量问题与开发商交涉，推迟至2015年12月12日拿房，物业费起算时间应当顺延，原告根据合同3.8元/平方米/月来计算物业服务费，但合同约定的3.8元/平方米/月的标准是针对叠加别墅而言，被告现在居住的是联排别墅，合同内容和被告实际居住不相符，当初被告签这份合同的同时也交了一年服务费，但交了以后在被告装修期间包括现在入住的几个月来看，原告提供的服务跟物业协议上所提供的服务内容是完全不符的，大部分没有达标，且在大雨天气因原告未及时排水，导致被告地下车库进水，故被告对原告要求按照3.8元/平方米/月的标准缴纳费用不予认可希望法院能给一个服务水平和收费标准匹配的价格，被告愿意缴纳物业服务费。原、被告围绕诉讼请求和答辩意见依法向本院提交了前期物业管理服务协议、催缴物业服务费通知书、邮寄清单、前期物业服务合同(示范文本)、绿化养护合同、清洁承包合同、照片，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，南通景瑞置业有限公司与蔡乾及其妻子陆苏苏签订《商品房买卖合同》一份，约定蔡乾、陆苏苏购买景瑞十八城1幢103室，房屋建筑面积为205.88平方米,景瑞置业公司于2015年6月30日前将商品房交付给买受人。在附件四合同补充协议中第六条，双方约定买受人同意在小区业委会尚未选聘物业管理单位前，小区物业管理工作由出卖人委托给景瑞物业公司，收费标准：2016年12月31日前，物业服务费高层为2元/平方米·月,叠加住宅为3.80元/平方米·月、商业为6元/平方米·月；自2017年1月1日起，高层为2元/平方米·月,叠加住宅为3.80元/平方米·月。2015年12月12日，被告从南通景瑞置业有限公司处收取房屋，同日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为景瑞十八城提供物业管理服务，对于前期服务费收费标准约定：叠加别墅为3.80元/平方米/月、商业为6元/平方米/月、地下车库产权车位60元/月/位，被告同意从置业公司发出的交付通知书指定交付日期的次月1日起开始向甲方交纳物业服务费，从起始交费日起，按“壹年”预交，于每年7月1日前履行缴纳义务。原告提供的物业管理服务内容包括：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化服务；（三）协助管理物业管理区内的公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；（六）物业档案资料的管理；（七）其他物业管理服务项目。同时还约定物业公司每年1次向全体业主公布设施设备运行费用的收支情况。对于违约责任，合同约定，逾期缴纳物业服务费及设施设备运行费、停车管理服务等费用的，物业公司有权要求业主补交，并可从逾期之日按每日应收金额千分之三的标准加收违约金。合同签订后，被告按照3.80元/平方米/月的标准实际支付物业服务费2015年7月至2016年6月。原告为索要2016年7月1日起至2019年12月物业服务费及违约金诉至本院，要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。被告作为业主享受原告提供的物业服务，应当依约交纳物业服务费和其他约定的费用。对于收费标准，根据《江苏省物业管理条例》相关规定，普通住宅的前期物业服务费实行政府指导价，非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其它物业服务收费实行市场调节价，具体物业服务收费标准由当事人在物业服务合同中约定。本案所涉房屋类型为别墅，双方没有异议，根据规定，双方可就物业服务费的标准协商确认。原告主张按协议中叠加别墅3.80元/平方米/月计算，被告则抗辩其购买房屋类型为联排别墅，而非叠加别墅，故对该标准不予认可。本院综观双方签订的前期物业管理服务协议，其中房屋基本情况明确，协议中对前期物业服务费的收费标准并未针对别墅类型加以区别，被告亦未能提供证据证明案涉小区存有联排别墅的收费标准，且在收房后已实际按照3.80元/平方米/月的标准缴纳了之前的物业服务费，可以认定双方就收费标准达成一致意见，对原告主张按3.80元/平方米/月的标准计算物业服务费的意见予以采纳。对于被告抗辩物业服务不到位的理由，本院认为，1.案涉小区内因雨水无法排出致使车库、小区道路被淹的事实是客观存在，但引发上述情况的原因可能是设计不合理，也可能是管理使用不当，亦可能是因质量问题，现无充分证据证明上述事件仅系物业管理不到位所导致，被告据此作为不缴纳物业服务费的理由不能成立，但被告可就其损失依法另行主张权利。2.关于被告辩称其他日常管理问题，因被告提供的小区照片上所反映的现场状况是瞬时体现，即便存在，物业公司在获知现场状况并进行修缮、管理确需一定的时间。物业管理是持续性工作且具有公共服务的性质，需要全体业主与物业公司相互配合。原告已就被告所提问题进行管理，被告抗辩理由在原告履行了主要服务义务的情况下，不得作为其拒绝缴纳物业费的理由。3.关于被告辩称其实际收房时间为2015年12月12日，原告收取的物业费应当顺延。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。虽然在双方签订的前期物业管理服务协议中约定从开发商发出交付通知书指定交付日期的次月1日起开始交纳物业服务费，该约定为原告提供的格式条款，加重了被告的义务应属无效，应以被告实际收房的次月即2016年1月开始交纳物业服务费。因被告已支付了一年的物业服务费，因此还应当支付2017年至2019年三年的物业服务费28162.80元。本院应当指出，原告作为物业服务企业应当对业主反映的有关物业服务问题及时解决，在日常工作中进一步提高服务质效，为全体业主营造安全舒心的生活居住环境。对于违约金，原告自愿放弃主张，本院照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告蔡乾于本判决生效之日起十日内向原告上海景瑞物业管理有限公司南通分公司支付2017年1月至2019年12月期间内的物业服务费28162.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由原告上海景瑞物业管理有限公司南通分公司负担75元，由被告蔡乾负担250元（案件受理费原告已预交，本院不作退还，被告负担部分由被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费650元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  周国建二〇一九年十月三十日书记员  王 娟