重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0118民初2456号原告：中国建设银行股份有限公司永川支行，住所地重庆市永川区萱花路64号，统一社会信用代码：91500118903769232C。法定代表人：袁海龙，行长。委托诉讼代理人：刘可、汤成帅，重庆索通律师事务所律师。被告：孙琳，女，1973年6月24日生，汉族，住重庆市永川区。被告：重庆精通一心酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区星光大道98号3-办公，统一社会信用代码：915000000503979746。法定代表人：孙琳。被告：重庆精通一心酒店管理有限公司永川大南门分公司，住所地重庆市永川区泸州街2号，统一社会信用代码：915001180756767268。负责人：刘前斌。三被告共同委托诉讼代理人：许兰、陶云刚，重庆百君律师事务所律师。第三人：徐学根，男，1965年11月23日生，汉族，住浙江省台州市。原告中国建设银行股份有限公司重庆永川支行(以下简称永川建设银行)与被告孙琳、重庆精通一心酒店管理有限公司（以下简称一心酒店）、重庆精通一心酒店管理有限公司永川大南门分公司（以下简称大南门一心公司）、第三人徐学根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永川建设银行的委托诉讼代理人刘可、汤成帅，被告孙琳、一心酒店、大南门一心公司的委托诉讼代理人许兰、陶云刚到庭参加诉讼，第三人徐学根因下落不明，本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告永川建设银行向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告孙琳关于重庆市永川区泸州街2号房屋的租赁合同已解除；2、判令被告孙琳向原告支付自2017年12月14日至2018年3月1日的租金327605.25元；3、判决被告孙琳以未支付的租金为基数，按日千分之五，从2017年12月14日起承担逾期支付租金的违约金至付清租金之日止；4、判决被告孙琳、一心酒店、大南门一心公司停止侵权并立即腾退位于重庆市永川区泸州街2号的房屋；5、判决被告孙琳、一心酒店、大南门一心公司自2018年3月2日起，按日4254.61元计算的房屋占用使用费至移交租赁房屋给原告之日止；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人徐学根所有的位于重庆市永川区泸州街2号的房屋(以下简称案涉房屋)于2012年11月18日出租给被告孙琳，并签订了《房屋租赁合同》，租期15年，房屋面积为5030平方米，每年租金175万元，一年一付。因第三人徐学根拖欠原告借款未归还，原告通过重庆市第五中级人民法院（2015）渝五中法仲执字第511号之二执行裁定，确定案涉房屋从2017年12月14日起归原告所有，以抵偿徐学根拖欠原告的债务。原告取得案涉房屋所有权后，依据租赁合同于2018年1月30日发函要求孙琳在2018年2月10日前支付未清偿的租金，但其一直未支付。原告要求孙琳支付租金的期限届满后，孙琳未支付租金，经多次催收未果。原告于2018年2月28日向孙琳发出了解除租赁合同的函，要求其腾退房屋，但三被告仍占用案涉房屋作为经营场地使用至今。被告孙琳、一心酒店、大南门一心公司共同辩称：被告孙琳于2012年6月19日与第三人徐学根签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告用于酒店经营，租赁期限15年，房屋面积5030平方米，前三个月为免租期，年租金为175万元。同年9月18日，被告孙琳与徐学根签订《房屋租赁合同补充协议一》，约定徐学根经被告同意后，将该房屋的1-2层出租给中国农业银行股份有限公司永川支行，被告实际租赁房屋的其他楼层，年租金为95万元。因徐学根向孙琳借款138万元，于2014年4月9日被告孙琳与徐学根签订《还款协议》，用徐学根应归还被告孙琳的借款本息190万元冲抵了被告2014年8月3日至2016年8月2日的房屋租金。2015年2月3日，徐学根与孙琳签订了租赁合同，约定将案涉房屋后续11年的租金总额1045万元变更为318万元，付款方式由每年支付变更为2015年2月10日前全部付清。因徐学根急需向案外人卢军辉归还借款，徐学根与孙琳于同年2月6日签订《租赁合同》，再次将提前11年支付的全部租金从318万元变更为280万元，约定在当月10日前全部付清。同日，孙琳与徐学根、卢军辉签订《三方协议》，约定由孙琳将应付徐学根剩余11年的租金280万元直接支付给卢军辉。孙琳即向他人借款280万元并于2015年2月10前支付给卢军辉。从时间上看，被告孙琳与徐学根签订的租赁合同在案涉房屋抵押之前，被告孙琳与徐学根、卢军辉签订的《三方协议》在案涉房屋被司法扣押日前，为此，孙琳与徐学根约定将剩余11年的1045万元的租金折扣至280万元并提前于2015年2月全部付清，具备真实、合理的商业背景，金额的计算和确定合理真实，不存在被告孙琳与徐学根或与第三方卢军辉恶意串通损害原告利益的情形，被告在各合同下的合同权益应该得到法律保护，原告无权要求解除租赁合同以及其他诉讼主张，请求驳回原告的诉讼请求。第三人徐学根未作答辩。在开庭审理前，本院组织原、被告进行了庭前证据交换，对相关证据进行了举证和质证。经原、被告确认，本院对双方当事人对以下没有争议的证据依法予以确认：位于重庆市永川区泸州街2号房屋产权证205房地证2013字第XXXXX号、205房地证2013字第XXXXX号；被告孙琳、一心酒店与第三人徐学根签订的《房屋租赁合同》；第三人徐学根将案涉房屋第一至二层出租给中国农业银行股份有限公司永川支行与被告孙琳签订的《房屋租赁合同补充协议一》；第三人徐学根与孙琳将后续11年租金分别降至318万元、280万元的两份《租赁合同》；徐学根与孙琳和第三方卢军辉签订的《三方协议》和农业银行的转账交易明细；(2015)渝仲字第1027号调解书；（2015）渝五中法仲执字第511号之二执行裁定书；《租金支付通知书》；《解除租赁合同及立即腾退房屋的告知书》。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于重庆市永川区泸州街2号，产权证号为205房地证2013字第XXXXX号(建筑面积为4962.74平方米)、205房地证2013字第XXXXX号（建筑面积为59.7平方米），权利人徐学根。2012年6月19日，被告孙琳、一心酒店与第三人徐学根签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告孙琳、一心酒店用于酒店经营，租赁期限15年，房屋面积5030平方米，整栋楼13层，前三个月为免租期，年租金为170万元。同年9月18日，被告孙琳与徐学根签订《房屋租赁合同补充协议一》，约定徐学根将案涉房屋的1-2层出租给中国农业银行股份有限公司永川支行，减去中国农业银行股份有限公司永川支行租赁部分的租金75万元，孙琳每年实付租金95万元，租赁时间为2012年8月3日至2027年11月3日（包括装修免租期3个月，即孙琳实付租赁期为15年整）。因徐学根向孙琳借款138万元，经结算利息为52万元，合计190万元，孙琳与徐学根于2014年4月19日签订还款协议，约定由该借款本息抵扣孙琳、一心酒店2014年8月3日至2016年8月3日的房屋租金，扣除前三个月的免租期，租金已支付至2016年11月3日。2015年2月3日，徐学根与孙琳再次签订《租赁合同》，主要约定将案涉房屋后续11年(2016年11月3日至2027年11月3日)徐学根应收的租金总额1045万元变更为318万元，并将付款方式由每年支付变更为2015年2月10日前全部付清。同年2月6日徐学根与孙琳又签订《租赁合同》，再次将提前11年支付的全部租金从318万元变更为280万元，约定在2015年2月10日前一次性支付。同日，徐学根（甲方）与孙琳（乙方）和案外人卢军辉（丙方）签订《三方协议》，该协议载明：丙方于2014年4月为甲方提供借款1000万元，为保障该债权的实现，双方先后签订了《买卖合同》、《以物抵债协议》等协议，约定如甲方到期未归还上述借款，则丙方有权按照双方约定处置甲方位于重庆市永川区泸州街2号1幢的房屋，乙方应付甲方的租金280万元直接由乙方支付至丙方账户（开户名卢军辉，账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行中国农业银行浙江省台州市椒江支行）；在丙方收到上述款项后，甲方、丙方不得以任何理由、任何方式就重庆市永川区泸州街2号1幢租赁房屋事宜向乙方索要租金及其他款项，并不得以任何理由、任何方式妨碍乙方正常经营。协议签订后，孙琳通过银行转账于2015年2月7日支付50万元，2月8日支付150万元，2月15日支付30万元，2月16日支付50万元，合计280万元至卢军辉账户。第三人徐学根和杨美凤因向原告永川建设银行借款，于2013年1月24日签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定徐学根向永川建设银行借款2000万元，用案涉房屋作抵押，并于2013年1月25日办理抵押登记手续。徐学根和杨美凤借款后，因未按借款合同约定归还借款，永川建设银行根据借款合同约定的仲裁条款，于2015年4月16日向重庆仲裁委员会申请仲裁，在仲裁庭主持下双方达成和解协议，重庆仲裁委员会于2015年4月22日作出（2015）渝仲字第1027号调解书，协议由徐学根、杨美凤于2015年5月5日前偿还借款本金17410863.09元，利息433742.90元，罚息15379.49元，共计17850985.48元及以后产生的罚息和复利；由徐学根、杨美凤于2015年5月5日前支付仲裁费90654.20元，律师费147500元；永川建设银行对徐学根所有的位于重庆市永川区泸州街2号的房产（房地证号：205房地证2013字第XXXXX号；房屋建筑面积59.7平方米）、重庆市永川区泸州街2号房产（房地证号：205房地证2013字第XXXXX号；房屋建筑面积4962.74平方米）享有优先受偿权。双方在仲裁机构约定的付款期限届满后，徐学根、杨美凤未履行归还借款义务，永川建设银行即向重庆市第五中级人民法院申请执行，重庆市第五中级人民法院于2015年6月3日作出（2015）渝五中法仲执字第511号执行裁定书，裁定对案涉房屋进行查封。在执行过程中，对案涉房屋进行了三次拍卖和一次变卖，均无人报名而流拍，流拍价为20943472元。经永川建设银行申请以流拍价以物抵债，重庆市第五中级人民法院于2017年11月22日作出（2015）渝五中法仲执字第511号之二执行裁定书，裁定：一、解除本院对位于位于重庆市永川区泸州街2号房屋的查封（其证号为205房地证2013字第XXXXX号），并注销设置在上述房屋上的抵押权；二、位于重庆市永川区泸州街2号房屋的产权以其流拍价20943472元以物抵债抵偿给申请执行人中国建设银行股份有限公司永川支行，产权归中国建设银行股份有限公司永川支行所有，其所有权自本裁定送达给中国建设银行股份有限公司永川支行时转移；三、受偿人中国建设银行股份有限公司永川支行可持本裁定书向相应产权登记机构办理产权登记手续。永川建设银行于2017年12月14日办理了案涉房屋解除查封登记手续。永川建设银行于2018年2月7日到大南门一心公司向被告孙琳送达了《租金支付通知书》，通知孙琳在10日内支付从2017年12月14日起2018年度租金175万元，孙琳收到通知后未向原告支付租金。2018年2月28日，永川建设银行向孙琳邮寄送达了《解除租赁合同及立即腾退房屋的告知书》，认为孙琳逾期未支付租金，要求解除合同，腾退房屋并支付拖欠租金。被告孙琳认为其已提前支付了涉案房屋所有租金，不同意再向永川建设银行支付涉案房屋租金，永川建设银行遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告各自提交的租赁合同因落款时间不一致，原告即申请对被告孙琳与徐学根签订的租赁合同是否系孙琳本人签名进行笔迹鉴定，经双方当事人选定的重庆市弘正司法鉴定所根据提交的租赁合同复印件为鉴定检材，将孙琳的实际签字为样本进行鉴定，鉴定意见为：检材上“孙琳”签名字迹是出自孙琳本人的笔迹。被告孙琳提出复印件不能作为鉴定检材，该鉴定程序错误，鉴定结论不符合实际，对该鉴定意见不予认可。本院认为，本案第三人徐学根将其所有的案涉房屋出租给被告孙琳、一心酒店所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。案涉房屋在被告孙琳、一心酒店租赁期间，徐学根向原告借款用案涉房屋作抵押，该抵押不影响该租赁合同的效力。因案涉房屋抵押时，徐学根与原告对案涉房屋租金无特别约定，在抵押过程中，原告尚未启动实现抵押权程序对案涉房屋扣押之前，徐学根对案涉房屋仍享有收益、处分的权利，原告仅对案涉房屋享有优先受偿权，在此期间，徐学根与被告孙琳协商将后续11年的租金1045万元降至280万元并作一次性支付，系徐学根对其租金收益权利的处分，所签订的《租赁合同》虽影响了原告在实现抵押权后的相关权利，但原告并未举示徐学根与孙琳具有恶意串通损害其利益的相关证据证明合同无效或可撤销的情形。原告依法取得案涉房屋所有权后，虽对案涉房屋享有占有、使用、收益等相关权利，但该权利不影响被告孙琳与徐学根签订的租赁合同效力，原告通知被告支付租金未果，即通知被告解除案涉房屋租赁合同于法无据，现原告诉请确认其与被告孙琳间关于重庆市永川区泸州街2号房屋的租赁合同已解除的理由不能成立，并要求被告给付租金、违约金、停止侵、腾退案涉房屋以及支付案涉房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。如原告认为被告孙琳与徐学根签订的《租赁合同》有恶意串通损害其利益，可另行请求徐学根与孙琳就降低后续11年租金的《租赁合同》无效或赔偿相应损失等。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第二百二十九条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十四条，第六十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司永川支行的诉讼请求。案件受理费128760元，由原告中国建设银行股份有限公司永川支行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 邓 勇人民陪审员 周 红人民陪审员 曾佑洪二〇一九年十月十一日书 记 员 陈 瑶