广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初5636号原告：苏雪萍，女，1964年3月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州豪城房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区南岸路67号。法定代表人：陈仕斌，职务：董事长。委托诉讼代理人：潘春容，广东百高律师事务所律师。原告苏雪萍诉被告广州豪城房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏雪萍，被告的诉讼代理人潘春容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏雪萍向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理位于广州市荔湾区荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层X号车位的产权登记手续，并承担卖方应缴纳的过户税费、测绘费、土地出让金等费用；2.被告向原告支付逾期办理房产证的违约金，违约金计算时间自2009年7月18日起至被告为原告办妥房产证之日止，调整违约金计算标准为以已付房款价195000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；3.被告立即返还原告的契税款5948元，权证综合费1100元及利息，利息自2007年7月3日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；4.被告承担本案受理费。事实和理由：2007年7月2日，原、被告双方签订编号为200707001443号《商品房买卖合同》，被告为合同的甲方，原告为合同的乙方，该合同约定，乙方向甲方购买荔湾区荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层X号车位，该车位套内建设面积12平方米，总价款195000元。该合同第十八条约定，甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方。该合同第十九条约定，若甲方违反合同第十八条的约定，乙方有权选择要求甲方按自延迟之日起每日已付房价款的0.001%向乙方支付违约金。原告已于2007年7月2日向被告付清购车位总价款195000元，被告并于当天代收了5948元，权证综合费1100元，被告也已于2007年7月17日将该车位交付原告使用，但是，被告至今没有为原告办理车位的房地产证。要求被告立即办理，并承担相关费用，并应承担违约责任。但是，《商品房买卖合同》中对被告逾期办理产权证的违约金约定明显过低，如果按合同约定每日0.001%的标准计算，年利率仅为0.36%，对房地产买受人明显不公平。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及“……损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”为此，原告请求人民法院依法调整违约金计算标准，因原告的损失难以计算，请法院确定违约金按已付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2007年7月2日，被告收取了原告办理产权证的契税及权证综合费，但却一直未能为原告办理产权证，其中契税应在办证时向税务部门缴纳，权证综合费包括查册费、产权登记费、工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告至今并未为原告办理产权登记手续，被告占有上述费用，没有合同及法律依据。被告占有款项期间，应向原告支付相应利息。被告广州豪城房产开发有限公司辩称：：第一，不同意办理涉案车位的产权登记，因为涉案车位所在涉案区域不在确权范围内，没有大确权手续和规划验收，无法办理。因此被告因客观条件限制无法办理过户手续。第二，不同意按原告所述请求支付违约金。首先原告要求被告支付违约金不符合商品房买卖合同约定，第19条约定如不能办证乙方有权按以下方式处理，乙方不退房的，甲方按迟延之日起已付房价款的0.001%向乙方支付违约金。被告认为在合同中已经约定不能办证的违约金，约定符合法律法规的规定，应当有效，双方应当遵从。其次，被告已经将涉案车位交付原告使用，并未对原告造成任何经济上的损失，不同意按银行同期贷款利率支付。第三，原告支付的权证综合费及契税是被告在销售车位及办证时需向原告收取的办理相关手续的费用，并非用于经营行为，被告也没有因此有利益，原告要求被告支付利息没有合同及法律依据，有违公平原则。第四，原告请求支付相关款项的时间超过诉讼时效，即使要支付也是从2016年7月9日起算。经审理查明：2007年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买荔港南湾荔港南湾（自编塔楼G28、G29、G30、G31栋）第1幢-1层X号车位；建筑面积12平方米；商品房总金额为195000元；被告应当在2007年8月2日前交付商品房；被告应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告。原告应当及时提供产权登记机关要求的需原告提供的证件资料。被告应如实告知原告为办理产权登记需由原告提供的证件资料；被告延迟办理产权登记，原告不退房的，被告按自延迟之日起每日已付房价款的0.001%向原告支付违约金；等。补充协议第三条第2点约定，凡选择被告办理产权证，原告需向被告交付权证综合费，该费用是被告为原告办理产权证所需的各种费用（包括查册费、产权登记费、工本费、产权证印花、代办费等），被告按每套单元1100元向原告收取，原告须于签购房合同时当日付清；等。合同签订后，原告已于2007年7月2日支付车位总价款195000元、税费5948元及代收权证综合费1100元，被告也于2007年7月17日将涉案车位交付原告使用至今，但没有为原告办理车位产权登记过户手续。在本院同类案件审理中，广州市规划和自然资源局于2019年9月30日向本院发出的穗规划资源协查[2019]915号复函显示，荔湾区南岸路67号荔港南湾G区负一层（除违法建设部分外）以2011登记1486803号办理首次登记；经比对荔港南湾G区车位首次登记测绘成果测字11010984601号房地产分户图与预售合同所附的测字11120032001号查丈原图，存在车位预售与实测位置改变，建议豪城公司与预购人双方确认车位位置，建议豪城公司持双方签订的合同、车位位置确认的资料到该局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可为权利人办理车位转移登记手续。以上事实有商品房买卖合同、发票、收据、收楼通知书、广州市规划和自然资源局复函及当事人陈述等予以证明。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，关于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续的问题。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告也依约向原告交付了涉案车位，被告仍应依约为原告办理该车位的产权登记过户手续。但根据广州市规划和自然资源局的复函，涉案车位所在地下一层存在车位预售与实测位置改变，需由被告与原告双方确认车位位置，并由被告持双方签订的合同、车位位置确认的资料到广州市规划和自然资源局办理地下室楼盘表更正及调整手续，待房屋管理系统有关单元格数据更正后，才可办理车位转移登记手续。因此，案涉车位暂不具备办理产权登记的条件，故对于原告要求被告办理案涉车位产权登记手续并承担相关费用的诉讼请求，本院不予支持。其次，原告要求被告返还契税、权证综合费的问题。根据双方约定，权证综合费包括查册费、产权登记费、共有证工本费等。上述费用属于产权登记手续过程中所需的费用，现被告并未为原告办理产权登记手续，被告继续占有上述费用，没有合同及法律依据。原告要求返还，于法于理有据，本院予以支持。最后，关于原告主张逾期办证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期办证情况下，原告不退房的，被告按自延迟至日起每日已付房价款的0.001%向原告支付违约金，现原告主张该标准过低，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，本院予以支持。违约金总额应以本金为限。因向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张本案违约金的起算时间应为2016年7月3日与上述规定不符，本院调整为2016年7月8日。被告应支付逾期办证违约金至本判决发生法律效力之日止。因本判决发生法律效力之后的逾期办证事实尚未发生，故本判决发生法律效力之后如发生新的法律事实原告可另案起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告苏雪萍支付逾期办证违约金（以房屋总价款195000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2016年7月8日起计至本判决发生法律效力之日止，违约金总额以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州豪城房产开发有限公司向原告苏雪萍返还契税5948元及权证综合费1100元。三、驳回原告苏雪萍其他诉讼请求。本案受理费488元，由原告苏雪萍负担50元，被告广州豪城房产开发有限公司负担438元(该款原告已预交，本院不再退回，由被告广州豪城房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将负担的受理费迳付给原告苏雪萍)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林惠卿二〇一九年十月三十一日书记员  王 盼陈展鹏