重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初4390号原告：文冬全（执行案外人），男，1973年12月16日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，住重庆市南岸区。被告：缪云汉（申请执行人），男，1972年9月22日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人:陈志平,泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人:张燕,泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：缪毓全（被执行人），男，1954年7月10日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告文冬全诉被告缪云汉、缪毓全案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法由审判员刘扬担任审判长，与人民陪审员陈邹、焦勇组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告文冬全，被告缪云汉的委托诉讼代理人陈志平、张燕到庭参加诉讼，被告缪毓全经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告文冬全向本院提出诉讼请求：1.确认登记在缪毓全名下的位于重庆市南岸区某房屋归原告文冬全所有；2.停止对登记在缪毓全名下的位于重庆市南岸区某房屋的执行；3.本案诉讼费由被告缪云汉、缪毓全承担。事实和理由：原告与被告缪毓全于2010年3月15日签订《房屋买卖合同》，合同约定缪毓全将位于重庆市南岸区某房屋（房地证编号:106房地证2011字第1xxxx号）作价34.5万元卖给原告，合同签订前支付定金10000元;合同签订后，原告按约于2010年3月19日通过中国农业银行转账支付了235000元，剩余100000元按揭款由原告按月向中国工商银行还款,该行于2016年8月23日向原告出具了《贷款还清证明》，原告已将所有款项还清，并取得了房屋所有权证，原告已履行了合同约定的全部义务。原告于2010年11月6日接房，并进行装修，入住至今。原告对涉案房屋享有买受人物权期待权。綦江区人民法院于2016年6月28日依据(2016)渝0110执保208《协助执行通知书》对位于重庆市南岸区某房屋进行诉讼财产保全，原告遂提出执行保全异议，法院于2019年4月30日作出（2019）渝0110执异28号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。但原告仍认为，原告在法院查封房屋前已经签订合法有效的书面买卖合同和装修入住占有该房，原告付清房款，由于该房屋系按揭贷款购买，在还清贷款之前，未经贷款银行的同意，原告与缪毓全无法办理房屋过户登记手续，原告在还清贷款后才发现该房屋被法院查封而不能办理权属过户手续，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告提出排除对该房的执行有充分的事实和法律依据，人民法院依法应当停止对前述房屋的执行。另外，二被告启动诉讼的时机把握“很准”，恰在原告可以要求缪毓全办理过户登记的前夕，二被告存在近亲属关系，不排除虚假诉讼的可能，强烈要求人民法院查清案件事实，支持原告的诉讼请求。被告缪云汉辩称，要求驳回原告全部诉讼请求。原告的权利不足以排除强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，原告陈述其还清贷款后才发现该房屋被法院查封不属实，早在2016年6月28日首次查封时，法院工作人员就到涉案房屋内告知原告房屋已被保全的事实，并要求原告支付后期款项，但原告置之不理，原告可以在签订买卖合同后的任何时候要求缪毓全配合办理过户登记，并且原告在2016年7月12日就已将剩余房贷还清，事后两年原告才提出执行异议，不能排除强制执行，二被告也不存在虚假诉讼。被告缪毓全未到庭参加诉讼，其向法院邮寄提交书面答辩意见称：“我是文冬全民事起诉状缪毓全。贵院于2016年6月28日查封，文冬全与缪毓全签订房屋买卖合同的时间是2010年3月15日，早在查封之前，文冬全以（应为：已）付清全款，该房屋按揭贷款，无法办理房屋过户手续。重庆市南岸区某房屋应是文冬全的房屋，我对缪云汉与缪毓全没有虚假诉讼，请法院查清案件事实，我在外地收钱我到不了庭，月底我还要还缪云汉钱。请庭长理解，我说的全部是事实。”经审理查明：缪云汉因与缪毓全借款纠纷申请诉前财产保全，本院于2016年6月28日向重庆市南岸区不动产登记中心送达了（2016）渝0110执保208号执行裁定书和协助执行通知书，要求查封缪毓全在重庆市南岸区某房屋(106房地证2011字第1xxxx号)，查封时间从2016年6月28日起至2019年6月27日止，不动产登记中心的工作人员在法院送达回证上备注了该房有抵押。本院受理缪云汉诉缪毓全民间借贷纠纷一案后，于2016年8月10日组织调解，作出（2016）渝0110民初5957号民事调解书，确认缪云汉与缪毓全达成如下协议：缪毓全在2016年9月5日归还缪云汉借款20万元，2016年9月25日归还缪云汉借款30万元，缪云汉放弃其余诉讼请求，若缪毓全未在2016年9月25日之前还清借款50万元则计算利息（从2016年2月1日起按每月2%计算利息至还清之日止）；案件受理费减半收取4400元，财产保全费3020元，共计7420元由缪毓全承担。此后，缪毓全未履行调解书确定的义务，缪云汉向本院申请强制执行，本院作出（2018）渝0110执787号执行裁定书和协助执行通知书，并送达重庆市南岸区不动产登记中心，要求从2019年6月28日起查封登记在缪毓全名下的前述房屋至2022年6月27日止。另查明，2009年7月15日，缪毓全向重庆宏声房地产开发有限责任公司购买了重庆市南岸区某房屋；2009年12月，缪毓全将该房屋向银行抵押，在银行按揭贷款100000元，贷款期限为2009年12月至2019年12月。2011年2月16日，前述房屋取得房地产权证。又查明，2010年3月15日，缪毓全与文冬全在重庆市南岸区高青房屋中介服务部签订《房屋买卖合同》，该合同约定：缪毓全将重庆市南岸区某房屋出售给文冬全，房屋建筑面积78.71平方米，房屋价款为345000元；文冬全当天支付定金10000元，在2010年3月19日前双方办理公证书委托，办毕当即支付房款235000元，缪毓全因该房所欠银行按揭贷款100000元和利息由文冬全负责偿还。该合同约定过户费用由文冬全承担，中介公司协助双方办理过户手续，但合同未对过户的时间、操作规则作明确约定。同时，缪毓全向文冬全提交了缪毓全与银行签订的抵押贷款合同。文冬全于2010年3月19日支付了首付款235000元，缪毓全到重庆市公证处就《委托书》办理了公证，委托汤某1以缪毓全的名义办理前述房屋还贷、解押、领取资料、过户登记、接房装修等手续，文冬全从2010年3月起将每月应还按揭贷款存入缪毓全的还款账户，并于2016年7月12日提前还清全部按揭贷款本息。2010年11月，文冬全对房屋进行装修，而后入住，因按揭贷款未还清，该房屋仍抵押在银行，一直未过户到文冬全名下。原告文冬全在庭审中陈述，缪毓全将还款的银行卡交予原告保管，原告按时向还款账户存入每月应还款项，在原告偿还房贷过程中出现过存入卡中的资金流失的现象，缪毓全对此解释称因其儿子有经济纠纷，存入还款账户的钱被银行扣走了，所以在法院查封房屋前原告及家人就想还清全部房贷，法院查封房屋后确实向原告告知了查封的事实，但原告已记不清楚是何时告知。以上事实，有《房屋买卖合同》、《公证书》、中国工商银行重庆南坪支行出具的《贷款还清说明》、中国工商银行个人还款凭证、收条、业主收楼确认书、重庆宏声物业管理有限公司出具的《证明》、物业费的收款收据、重庆燃气缴费票据、水费清单、电费专用收据、供水合同、装修申请表、装修验收表、室内装修管理协议、（2016）渝0110执保208号协助执行通知书、送达回证、（2016）渝0110民初5957号民事调解书、（2018）渝0110执787号执行裁定书、（2018）渝0110执787号协助执行通知书、听证笔录、询问笔录及当事人的陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，本案的焦点为原告文冬全就位于重庆市南岸区某房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条之规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告文冬全与被告缪毓全通过房屋中介公司于2010年3月15日签订了《房屋买卖合同》，该合同合法有效，文冬全对房屋进行装修后于2010年11月入住,文冬全按合同约定支付了缪毓全房款，以缪毓全的名义从2010年3月起按月偿还房屋按揭贷款，至2016年7月12日提前还清银行按揭贷款，文冬全按合同约定只欠银行房屋按揭贷款，不属于《规定》第二十八条第三项的情形，本案原、被告双方争议的实质是文冬全与缪毓全的房屋买卖是否符合《规定》第二十八条第四项之规定，即涉案房屋未办理过户登记是否可归责于文冬全，现评析如下：首先，文冬全购买涉案房屋主观上为善意。从文冬全举示的《房屋买卖合同》、房款支付依据、接房手续、交纳相关费用的收据等证据来看，文冬全与缪毓全之间就涉案房屋存在真实的买卖关系，并且接房、装修、交纳费用等与房屋相关的事宜均由文冬全办理，文冬全从2010年11月入住房屋至法院首次查封房屋时已近六年，房屋买卖关系发生的时间和入住时间均远早于缪云汉向法院申请采取诉讼保全措施的时间，从整个买卖的过程和时间先后顺序可以确定文冬全在购买房屋时主观是善意的。其次，文冬全对未办理房屋过户登记没有故意或重大过失。签订《房屋买卖合同》时，该房尚未取得房屋产权证，买卖双方没有约定办理过户登记的具体时间和规则，但约定了缪毓全应在2010年3月19日前办理有关房屋委托事项的公证事宜，事实上缪毓全亦是按照合同约定到公证处对《委托书》进行了公证，委托汤某1代缪毓全办理房屋解押、过户等手续，缪毓全将公证书交予文冬全，可见文冬全并非故意不办理过户登记或是对房屋过户一事放任不管，而是采取了一定方式保护自己的权利，以待房贷偿还完毕时办理过户登记，虽然该方式并不恰当，但对普通购房群众来讲已尽到一定的注意义务，故应认定其对房屋未过户并不存在故意或重大过失。最后，物权期待权优于普通债权，虽然案涉房屋过户登记事项尚未完成，但文冬全因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，被告缪云汉与缪毓全之间系一般金钱债权债务关系，文冬全对案涉房屋享有的物权期待权能够排除针对该房被告缪毓全对缪云汉的金钱债权的强制执行。综合以上分析，文冬全与缪毓全之间签订了合法有效的房屋买卖合同，文冬全支付了全部房款并实际占有该房，未能过户不可归责于文冬全，原告要求停止（2018）渝0110执787号执行裁定书对诉争房屋的执行符合法律规定，本院予以支持。关于被告缪云汉提出的，因法院保全房屋时已告知文冬全保全的事实和文冬全还清银行按揭贷款两年后才提出执行异议，故文冬全在本案不能排除强制执行的抗辩理由，本院认为文冬全何时知道房屋被保全并不影响其相应权利的行使，其在执行过程中提出执行异议亦是其程序性权利，故本院对被告缪云汉的抗辩理由不予采信。关于原告要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，所有权的取得方式为原始取得和继受取得，买卖即为继受取得的原因之一，对不动产物权继受取得，买卖合同的成立和合法有效仅意味原告作为买受人对出卖人享有债权请求权，原告要取得案涉房屋的物权就应当办理所有权过户登记手续，目前案涉房屋过户登记尚未完成，原告对该房尚未取得具有排他效力的物权，本案的审理不存在物权的争议，原告该项请求也没有法律依据，本院不予支持。原告可待本判决生效、法院对案涉房屋解除查封后自行办理过户登记手续。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、停止（2018）渝0110执787号执行裁定书项下对位于重庆市南岸区某房屋(房产证号：106房地证2011字第1xxxx号)的执行；二、驳回原告文冬全的其余诉讼请求。本案案件受理费6476元，由原告文冬全负担（已纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 刘 扬人民陪审员 陈 邹人民陪审员 焦 勇二〇一九年十月十七日法官 助理 李红梅书 记 员 杨文婷