宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初2503号原告：刘娜,女,1988年6月1日出生,汉族,中卫香山村镇银行职工，住址宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。委托诉讼代理人：宋霞，宁夏维誉律师事务所律师。被告：银川博冠房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：全勇,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘桂华，女，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：贺沙沙，女，该公司法务部员工。原告刘娜与被告银川博冠房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序。本案在审理中，被告银川博冠房地产开发有限公司于2019年7月4日向本院申请延期审理，并申请本案适用普通程序审理，本院经审查，于2019年7月9日作出（2019）宁0121民初2503号民事裁定书，裁定本案转为普通程序。于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告刘娜及其委托诉讼代理人宋霞、被告银川博冠房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.判令被告退还原告购房首付款132756元，并赔偿原告购房款利息9984.36元(利息按照年利率4.75%，从2017年11月19日暂计算至2019年6月19止，计算19个月)；3.判令被告退还专项维修资金5169.20元；4.判令被告支付原告逾期交房违约金22070.56元（以购房款432756元为基数，按照每日万分之一，从2018年5月30日暂计算至2019年10月30止，计算17个月）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年11月19日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》,约定由原告购买被告开发建设的××县商品房，预定建筑面积129.23平方米，单价为每平方米3348.73元，合同总价款432756元，交房日期为2018年5月30日，付款方式为在签订合同之前支付房价款的30%首付款132756元，剩余房款自签订本合同之日起15日内向银行申请贷款支付。合同签订后，原告按照约定支付购房首付款132756元，也按照合同约定在15个工作日内向农行永宁县支行申请按揭贷款，但是由于被告的原因，贷款迟迟不能办理，后经原告了解，因该行与被告的合作期限到期,银行停止向原告办理按揭贷款手续,导致原告无法向被告支付剩余房款。按照合同约定，被告已经超过交房日期未能向原告交房。时至今日，被告违反合同约定，不履行交房义务，导致原告无法入住，根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告退还购房款，赔偿利息和支付违约金。原告多次向被告提出解除合同，退还购房款，赔偿利息和支付违约金,被告不予退款，导致原告权益受到损害，请求法院依法判决。被告辩称，我公司请求驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。原告陈述的因被告原因未能办理按揭贷款与本案事实不符，原告未能办理按揭贷款是因为原告个人的征信问题。2019年9月23日，农行永宁县支行的工作人员明确表示2019年4月份开始停止办理我公司的按揭贷款，而我公司与原告是在2017年11月签的购房合同，并且在此期间，原告曾更换过付款方式，要求以公积金贷款支付，但仍未贷款成功。按照消费习惯，原告应当在购房合同约定的付款日期前付清全部房款。但是，截止目前原告尚未交清购房款，按照合同约定，原告逾期付款应当按照应付款每日万分之二支付违约金。原告围绕其诉讼请求提交了《永宁县商品房买卖合同(预售)》、购房付款收据、物业专项维修资金交存凭证各一份，转账凭证二份，证明2017年11月19日，原告与被告签订《永宁县商品房买卖合同(预售)》,约定由原告购买被告开发建设的××县商品房，合同总价款432756元，交房日期为2018年5月30日，被告于2017年11月19日收取原告购房首付款132756元，被告于2019年1月28日收取原告物业专项维修资金5169.20元的事实。被告没有提交证据。经本院组织当事人质证，被告对原告提交的物业专项维修资金不予认可，认为该费用是原告向永宁县物业管理办公室缴纳的款项，与被告无关，被告没有收到原告的该笔费用，原告不应向被告主张该笔费用；被告对原告提交的上述证据中的其他证据的三性没有异议，对证明目的有异议，认为该组证据证明原告并没有向被告缴纳剩余购房款的事实。经本院审查认为，原告提交的《永宁县商品房买卖合同(预售)》、购房付款收据、转账凭证，被告没有异议，本院予以确认。原告提交的物业专项维修资金交存凭证，根据原告的陈述，只能证明原告通过银行向永宁县物业管理办公室缴纳了物业专项维修资金5169.20元的事实，并不能证明原告将该笔费用交付给被告代收的事实，所以，对原告的证明目的，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月19日,原告与被告签订《永宁县商品房买卖合同（预售）》及其附件,合同约定原告购买被告开发的的位××县房屋,房屋建筑面积129.23平方米，每平方米3348.73元，房屋总价为432756元；付款方式为原告在2017年11月19日前支付首付款132756元，剩余房款30万元由原告向贷款机构申请贷款支付；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；商品房交付时应当符合合同第九条和第十条约定的交付使用条件；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照补充协议处理；出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登记；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，造成买受人不能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同签订后，原告按照合同约定于2017年11月17日和2017年11月19日通过他人的银行卡分二次给被告转账支付购房首付款共计132756元,被告于2017年11月19日给原告出具了收到原告132756元购房款的收据。合同约定的剩余购房款30万元，由原告向银行申请按揭贷款缴纳，由于原告给银行提交的缴纳购房首付款的银行转账单据中的交款人不是原告本人，不符合按揭贷款的条件，银行不给原告办理按揭贷款手续，后因原告与被告协商重新办理缴纳购房首付款的事宜时，双方没有达成一致意见，致使原告至今也没有按照合同约定在银行申请按揭贷款向被告缴纳剩余购房款。被告也没有向原告交付涉案房屋。2019年1月28日，原告通过银行向永宁县物业管理办公室缴纳了物业专项维修资金5169.20元。后因原告与被告就解除购房合同并退还购房款和违约金协商无果,原告向本院起诉。本院认为，原告与被告签订的《永宁县商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定交纳了购房首付款后，由于原告与被告对重新办理缴纳购房首付款的事宜未能达成一致意见，致使原告无法按照合同约定向银行申请按揭贷款缴纳剩余购房款，导致原告按揭贷款购房的合同目的无法实现，被告也无法按照合同约定向原告交付涉案房屋，致使商品房买卖合同不能继续履行。原告要求解除双方签订的《永宁县商品房买卖合同(预售)》，要求被告退还首付购房款132756元的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付首付购房款132756元的利息9984.36元(利息按照年利率4.75%计算，从2017年11月19日暂计算至2019年6月19止，计算19个月)的诉讼请求，因解除合同的原因并不是被告的根本违约行为导致的，并且合同中也没有约定退还购房款的利息计算标准，购房首付款的利息可以按照中国人民银行2017年短期贷款基准年利率4.35%计算，期限自2017年11月19日计算至2019年6月19日，购房首付款的利息为9129.07元（132756元×4.35%÷365天×577天），对原告多要求被告支付的利息，本院不予支持。原告要求被告支付逾期交房违约金22070.56元的诉讼请求，因原告无法向银行贷款30万元缴纳剩余购房款，致使合同无法履行，被告也无法按照合同约定的期限给原告交付房屋，原告提出解除合同并要求被告退还购房首付款和支付利息后，再要求被告支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告退还专项维修资金5169.20元的诉讼请求，因原告没有将该费用缴纳给被告代收，该费用也不属于被告直接收取的相关费用，所以，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下：一、解除原告刘娜与被告银川博冠房地产开发有限公司签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》；二、被告银川博冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘娜已付购房首付款132756元，并赔偿原告刘娜已付购房款的利息损失9129.07元；三、驳回原告刘娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由原告刘娜负担562元，由被告银川博冠房地产开发有限公司负担3138元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 安金虎人民陪审员 徐明生人民陪审员 唐淑兰 二〇一九年十月十五日书 记 员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。