四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3426民初1603号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司（以下简称宏友物业），统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q，住所地：西昌市仿古一条街F幢4-302室。 法定代表人：白云龙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：马晓凤，女，汉族，1986年11月20日出生，四川省西昌市人，系该公司员工，大专文化，住四川省西昌市。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈佰华,系四川担当律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：会东县宝利创投有限公司（以下简称宝利公司），统一社会信用代码91513426560731135N，住所地：会东县鲹鱼河镇蜀锦路47号。 法定代表人：张连芳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余佩，女，汉族，1968年9月24日出生，四川省攀枝花市人，系该公司会计,大专文化,现住会东县,代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：彭阳俊，男，系四川索正律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告西昌市宏友物业管理有限公司与被告会东县宝利创投有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告西昌市宏友物业管理有限公司的委托诉讼代理人马晓凤、陈佰华，被告会东县宝利创投有限公司的委托诉讼代理人余佩、彭阳俊均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告西昌市宏友物业管理有限公司向本院提出的诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即支付原告空置房物业管理费205121元、B1高层、2号楼、6号楼空置房物管费169988.72元、安置房空置物管费677876.4元、水电费267220.56元、应当移交的物管费211132.77元、前期开办费160000元，以上共计1691339.45元；并按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金；2.请求人民法院判令由被告承担本案诉讼费用。庭审中，宏友物业将第一项诉讼请求中各项费用的具体金额变更为请求人民法院判令被告立即支付原告1号楼、2号楼、6号楼住房及商铺空置房物管费383022.17元,畜牧局安置点空置房屋、商铺物管费792806.48元，物管费共计1175828.65元。加上前期开办费160000元、水电费267220.56元，应当移交的物管费等费用共计1814181.98元。原告西昌市宏友物业管理有限公司主张的事实和理由：2017年5月17日，原、被告双方签订了《宝利·国际香江前期物业管理合同》，约定由原告负责“宝利·国际香江”小区的物业管理服务，根据合同第四条、第七条约定，由被告负责处理本合同生效前发生的遗留问题，承担相关的前期物业管理服务费用，支付原告前期办公的开办费用160000元，未出售的空置房的物业管理服务费等相关费用由被告交纳。原告进场后，严格按照合同约定提供了物业管理服务，并受到了广大业主的好评。但该小区的B1、B3小高层、2号楼、6号楼存在诸多问题，应当由被告负责解决，原告多次发函给被告，但被告一直不解决，对于该小区前任物管四川省相合物业管理有限公司会东县分公司与原、被告三方签订的《协议》约定被告应当移交物管费211132.77元，被告至今未移交。更有甚者，应当由被告支付原告的空置房物业管理费205121元、B1高层、2号楼、6号楼空置房物管费169988.72元、安置房空置物管费677876.4元、水电费267220.56元、应当移交的物管费211132.77元、前期开办费160000元，以上共计1691339.45元一直未按约支付给原告，致使原告无法再继续提供该小区物管服务。原告苦苦支撑至今，在万般无奈之下，于2019年6月11日、18日向被告致函，要求被告支付拖欠原告的费用。同时于6月18日向该小区业主发出退场公告，已于7月1日退场。但被告仍然拒不支付拖欠原告的费用。原告认为，按照双方签订的合同约定，原告按约提供了物管服务，被告应当按照约定支付相关费用，由于被告一直拖欠原告的费用，致使原告经营无任何利润，还要自己垫付巨额的费用，严重影响了原告的正常经营。为维护原告的合法权益，原告现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告对水电费267220.56元及应当移交的物管费用211132.77元进行补充说明：①水电费2018年12月宝利公司通知我公司，2019年1月1日起由我公司直接去电力局、自来水公司缴纳水、电费用，之前所剩余的水电费用统计计算后支付给我公司。2018年12月30日双方共同派人将水、电剩余示数抄完，我公司将剩余示数计算出来并于2019年1月20日将该笔费用统计表递交到宝利公司，经被告公司工程部唐献福确认剩余水、电数量无误并签字。1月22日被告公司财务部余佩核实剩余水、电数量、金额249585.6元无误并签字确认，但该笔费用至今未付。自2019年1月1日至2019年6月10日宝利公司工程用水、电进行抄表后需要支付我公司水电费17635元，该笔费用至今仍然未付，两笔水、电费用共计267220.56元；②相合物业应该移交的物业费用2017年6月30日，宝利公司、相合物业、宏友物业三方，针对相合物业撤场后应当移交的预收物业费用、垃圾费、应退押金、应移交水电费、建渣清运费等共七项金额共计211132.77元的事宜，进行沟通协商。经过三家共同协商达成一致，由相合物业与宝利公司进行结算，结算结束后，宝利公司从相合物业款项中扣除应当移交给宏友物业的211132.77元，并支付给宏友物业。直至2017年10月宝利公司也未将该笔费用向宏友物业支付，因为国际香江小区2号楼、6号楼未退装修押金的部分业主要求用装修押金抵扣在我公司管理期间所产生的水、电、物业等费用，造成我公司无法正常收取费用，迫于无奈，我公司于2017年10月15日向宝利公司发布关于该笔费用的《告知函》，宝利公司陈远忠老总亲手接过《告知函》并签收，告知我们他向易爱民（宝利公司实际控制人）汇报后回复我们，至今，宝利公司也未将该笔费用支付给我公司。 被告会东县宝利创投有限公司辩称，针对原告的诉讼请求被告分为两个部分进行答辩：1、2019年6月26日，原告向被告发送正式退场公告，决定从2019年7月1日正式退场，表明原告不再履行双方签订的物业管理合同，被告方也没有提出异议，所以双方的物业管理合同于2019年7月1日正式解除。根据合同法关于合同解除后的规定，双方在结算时，应当根据原告实际履行的部分进行结算。原告在履行物业合同过程中存在人员配备不齐，未按照合同约定对空置房屋进行服务等不完全履行合同的行为。所以原、被告应当根据原告实际履行的部分进行结算；2、经被告核实，被告应当支付原告水电费212111.52元，及前期的开办费160000元。原告在履行物业合同期间，代被告收取了车位的使用费，但未给付被告，共计115200元，最终被告应当支付原告的费用为256911.52元。针对原告主张的空置房及空置商铺的费用，经被告核查，空置的住房是30246.24元，空置的商铺是125380元，一共是223859.52元，被告针对这部分进行了统计，但是对这部分，被告不认可。针对安置房的物业费问题，根据2018年7月10日被告与会东县国资委和规建局签订的交房协议以及回迁安置选房的确认书，安置房已经整体移交给国资委和规建局，原告主张物业费应该向这两个部门主张，针对原告主张的相合物业转的211132.77元，合同没有约定应当由被告支付，不应当由被告承担，计算的明细被告可以提供给法庭。针对畜牧局安置房部分，补充说明原告增加的部分是安置房部分。安置房是整体移交给国资委和规建局的，有相关的协议和确认书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举出的第一组证据是营业执照复印件1份、《物业服务企业资质证书》复印件1张、《物业管理合同》、《公告》各1份（原件已当庭退还），证明目的：原告具有物业管理三级资质，2017年5月17日，原、被告双方签订了《宝利·国际香江前期物业管理合同》，约定由原告负责“宝利·国际香江”小区的物业管理服务。合同第四条、第七条约定：本合同生效前发生的遗留问题由被告负责处理，被告承担相关的前期物业管理服务费用（其中商铺2元/平方米、住房1.4元/平方米），被告支付原告前期办公的开办费用160000元，未出售的空置房屋物业服务费等相关费用由被告交纳。逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰的标准缴纳滞纳金。原告于2017年7月1日正式进场。被告宝利公司的质证意见：被告对原告出示的第一组证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，根据物业合同第一条约定双方对占地面积和建筑面积未明确约定，原告应该按照被告实际交付给原告的楼栋进行管理服务。针对收费问题，住房部分原告方对外公布是1元/㎡，但在合同中约定是1.4元/㎡，故应该按照原告公布的计算，没有约定违约金，故滞纳金没有合同依据。经审核，原告的营业执照、资质证书系国家行政部分颁发，能证明原告具备从事民事诉讼活动的主体资格，本院予以采信；结合原、被告的陈述，《宝利·国际香江前期物业管理合同》及公告能证实2017年5月17日原、被告签订了前期物业管理合同，宝利公司作为涉案小区的建设单位，选聘宏友物业为涉案小区的物业服务企业，宏友物业按合同约定对宝利·国际香江小区提供物业管理服务的事实，故本院对原告提供的《宝利·国际香江前期物业管理合同》及公告予以采信；因本案原、被告对空置房的物业管理服务费的标准未作明确约定，且被告以原告张贴于办公室内的收费标准进行抗辩，经询问，原告方认可其对外公布住房物业服务费的收费标准确为每月1元/㎡，并结合本院责成原告提交收费标准上墙公示的相关依据，本案住房物业管理服务费按原告对外公示标准计算较为符合客观实际；2.原告举出的第二组证据是国际香江小区1、2、6栋空置的住房及商铺拖欠物业费统计表、畜牧局安置点空置房、商铺拖欠物业费统计表，被告共计拖欠原告物业管理服务费1175828.65元、《国际香江小区街道和广场平面图》、《滞纳金计算说明》。证明目的：①2017年7月1日至2018年6月30日，1、2、6栋被告拖欠住房物业服务费用46748.52元、商铺物业服务费用152947.2元，共计：199695.72元；②2018年7月1日至2019年6月30日（原告7月1日离场，故计算至6月30日），1、2、6栋被告拖欠住房物业服务费用30499.73元、商铺物业服务费用152826.72元，共计：183326.45元；③2018年7月10日至2019年6月30日，畜牧局安置点被告拖欠房屋物业服务费用433911元、商铺物业服务费用358895.48元，共计拖欠：792806.48元。以上合计拖欠：1175828.65元。面积是按照合同约定计算出来的。被告宝利公司的质证意见：对本组证据的真实性有异议，都是原告单方提供的，并且在第一组证据中被告也说明了没有依据，原告没有提供相应的计算依据及金额。因双方未进行结算，该组证据原告按自己的诉求计算得出，被告有异议。经审核，原、被告所提供的数据一致的部分，本院予以采信，对原、被告所提供的数据不一致的部分应以2019年9月10日本院组织双方共同核对的数据为准；3.原告举出的第三组证据是：《国际香江剩余水、电量统计表》及明细清单、2019年3月11日《宝利创投有限公司电费表》、2019年4月12日、5月18日、6月10日《会东宝利创投有限公司水、电费表》各1份。证明目的：2018年12月30日原、被告双方共同对宝利国际香江小区2018年剩余水、电数量进行核对，并由被告公司工程部唐献福亲笔签字确认，财务部余佩核实水电数量、金额，并签字确认，被告应当支付原告预交的水电费用249585.6元，但至今未向原告支付。2019年原告分别于3月10日、4月10日、5月10日、6月10日垫付被告售楼部水电费及施工用水、用电费用共计17635元；被告宝利公司的质证意见：针对原告的水电部分真实性无异议，但计算方面存在结算问题，当时相合物业在移交给原告的时候有水电费55109.04元，是在水电结算时没有将该费用扣出来，被告在结算时作了相应的扣除。经询问，原、被告对2018年12月30日前涉案小区的水电费由原告预交给被告缴纳，双方于2019年1月20日进行水电费结算并确认截止2018年12月30日剩余水费111981.76元，剩余电费是137603.8元，合计是249585.56元无异议，本院予以确认；对于2019年3月11日双方对电费的核算金额是8479元，2019年4月12日双方对水电费的核算金额是3770元（其中施工用水费885元、电费2885元），2019年5月22日双方对水电费的核算金额是2446元（其中施工用水费130元、电费2316元），2019年6月11日双方对水电费的核算金额是2940元（其中施工用水费123元、电费2817元），2019年1月20日至2019年7月1日双方核算被告使用的电费合计16497元，水费1138元。被告认可2019年1月至6月原告代缴过电费，未代缴过水费，认为双方只是对被告用水量、电量进行过核算并不代表原告已缴纳。原告当庭认可2019年1月20日双方核算后原告为涉案小区代缴过电费，未代缴水费。结合原告补充提供为整个小区的总表缴纳电费的票据，本院核定被告使用电费金额应以双方每月共同核定的数据为准。原告未提供代缴水费的凭证，且当庭认可2019年1月后未代缴水费，因此对原告以此组证据要求被告支付2019年1月至7月的水费1138元的意见，不符合客观实际，本院不予采纳；4.原告举出的第四组证据是《协议》1份、《告知函》1份。证明目的：原、被告与四川省相合物业管理有限公司会东县分公司于2017年6月30日签订《协议》一份，相合物业将其管理期间预收业主物业费、预收垃圾费、应退押金、预收商铺物业费、电费、建渣清运费等费用共计211132.77元，双方核实后结算给被告，由被告支付给原告。因被告一直未将该笔费用支付给原告，2017年10月15日原告向被告递交关于该笔费用告知函，被告收悉告知函至今也未将该笔费用移交、支付原告。被告宝利公司的质证意见：对真实性无异议，但协议并未约定由被告承担，约定是由相合物业承担，从该组证据也反映了当时水电费还剩余55109.04元，原告在结算时应该把该笔费用全部扣出来。是原告与相合物业达成的协议，被告只是一个见证人。因该组证据是原告与原物业服务企业达成的协议履行过程中产生的纠纷，属另一法律关系，被告不认可该笔费用已发生债权债务的转移，原告亦未提供有关债权债务转移的相关证据证明该笔费用应当由被告承担，故对该组证据，本院不予采信；5.原告举出的第五组证据是《保安值班记录》、《电工日常巡查记录表》、《电梯保养服务报告》、《电梯巡查记录表》、《图片》、《通知》、整改通知书业主情况说明一份。证明目的：原告按约履行了物管合同，提供了物管服务。被告宝利公司的质证意见：从原告提交保安日常记录，原告主张的1、3、6栋，但是只有第1栋的记录，日期只有到2018年4月，原告提供的只有一部分，真实性无法确认，从数量来看没法确认1、2、3、6栋按照合同约定原告提供有效的服务，原告提交的证据也未证明原告对小区电梯、保洁、小区绿化按照合同约定履行，根据合同相关约定，原告未进行服务的部分应当予以扣除。综合分析原告提交的物业管理材料，可以确定原告履行了物业管理职责，整个小区包括涉案物业都在原告提供服务的范围，被告未举证证明原告未提供服务的具体范围。被告以原告未严格按照合同约定提供服务进行抗辩，但未举出原告工作存在严重失误的证据加以证明，因此对被告的抗辩意见，本院不予采纳。原告提交的该组证据能证实原告按惯例对涉案小区进行日常服务，本院予以采信；6.原告举出的第六组证据是2017年7月9日至2019年5月28日《告知函》24份及被告签收表一份，证明目的：原告进场后发现小区存在多处问题，需要被告立即维修整改，原告为维护广大业主的利益，多次就相关问题发函告知被告，希望被告及时处理，但被告始终置若罔闻。被告宝利公司的质证意见：从原告提交所有函件来看，都是属于部分履行合同，被告对原告所举第五组证据质证时提到的绿化、保洁、安全巡查等原告都没有相应依据。结合本院对原告所举第五组证据的认定情况，小区自身存在的问题，单纯靠物业企业是无法完成的，需要原、被告的协作与配合，涉案小区才能成为人类追求的理想化的宜居环境。经审核，该组证据能证实原告在为小区服务期间发现问题向被告反映过情况的事实，本院予以采信；7.原告举出的第七组证据是《收据》2张、2019年6月11日《会东宝利创投有限公司应付西昌市宏友物业管理有限公司有关费用明细清单》、2019年6月16日《告知函》、2019年6月18日宏友〔2019〕第007号红头文件《退场公告》、2019年6月20日宏友〔2019〕第008号红头文件《真相公告》、2019年6月21日西宏〔2019〕第09号红头文件《催款公告》、2019年6月26日西宏〔2019〕第010号红头文件《正式退场公告》、2019年7月10日西宏〔2019〕第011号红头文件《紧急请示》2019年7月15日西宏〔2019〕第012号红头文件《欠费催款公告》各1份、微信、短信记录。证明目的：因被告一直拖欠原告物管费，拒不履行小区维修整改义务，并违约擅自收取“宝利·国际香江”4号楼36套住房物业费用，致使原告无法继续经营，原告在离场前，多次通知被告要求妥善处理此事，但被告至今未履行支付义务。被告宝利公司的质证意见：被告在第一组证据质证时已经提到原告应该按照被告实际交付给原告的楼栋进行管理服务，第4栋楼被告还未交付给原告，对于第4栋楼被告什么时候交付给原告，合同未约定，从该组证据中，原告提交的函件、合同可看出原告已经单方面的解除合同。被告对此没有意见，只是原告应该按照合同法规定进行相应的结算。经审核，该组证据能证明原告退出涉案小区的物业管理之前通过各种形式向被告送达了解除合同的通知及希望处理涉案相关事宜的意愿。庭审中，被告对原告退出、终止合同持赞同意见，可以确定，原、被告之间的物业管理服务合同关系于2019年7月1日终止。关于第4栋楼的物业收费问题原告未主张，与本案无关，本院不予审查；8.原告举出的第八组证据是通知单复印件5份、代缴费清单复印件5份、收据复印件6张、入户声明复印件2份，证明目的：被告出售房屋后向我方开具通知单等接房手续，我方办理接房手续之日起物管费向业主收取，在此之前的物管费应当由被告承担。被告宝利公司的质证意见：对该组证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，被告把房子卖了，原告不去找业主收费，这是原告自己对权利的放弃，与被告无关。经审核，该组证据所对应房号的物业管理费不在原告的诉讼请求范围内，该组证据能反映出被告与买受人之间办理交付房屋的情况与2019年9月10日本院组织双方核对时，被告提供的另一部分涉案房屋有接房手续的情况一致，本院予以采信；9.原告举出的第九组证据是会东县旧城改造领导小组办公室出具的证明1份、会东县国有资产管理有限责任公司情况说明1份、商品住房回购确认书1份、被告与会东县国有资产经营管理有限责任公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、剩余房源确认书，证明目的：本案涉及的畜牧局安置房物管费经会东县国有资产经营管理有限责任公司出具相关证明材料，应当由被告宝利公司承担。被告宝利公司的质证意见：对会东县国有资产管理有限责任公司情况说明真实性无异议，对其证明目的有异议，被告已经提供视频及书面证据证明该部分房屋已经于2018年7月10日交付给国资公司，至于原告未向国资公司主张与被告无关；对会东县旧城改造领导小组办公室出具的证明真实性无异议，对原告的证明目的有异议，证明所涉及的房屋被告已经交给规建局，至于规建局是否出售或者是否安置均与被告无关，原告应当向规建局或者回迁安置户主张物业费，从证明的内容来看，2018年7月10日以后，回迁安置户就开始入住装修，原告就应该去找相应的业主收取物业费，至于原告没有去找业主收取造成的少收物业费与被告无关；对原告提交的剩余房源确认书、商品住房回购确认书真实性无异议，对原告的证明目的有异议，该证据不能证明物业费应该由被告承担，结合被告提交的视频及相关的交付资料能够相互印证所涉房屋已经于2018年7月10日交付给国资公司，原告应当向实际的业主国资公司主张；对预售合同的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，从合同的第九条第二款第一项的内容买受人国资公司在2018年7月10日前支付该商品房的全部价款，结合被告提交的视频及相关的交付协议可以印证说明合同所涉房屋已经于2018年7月10日实际交付，预售合同是在交付后补签，物业公司应当找房屋的业主或实际使用人收取物业费，该部分物业费不应当由被告承担。经审核，该组证据与被告提供的第五组、第十三组证据中的部分证据具有一致性，安置房的有关情况原告清楚并部分参与。该组证据能反映出会东县宝利创投有限公司、西昌市宏友物业管理有限公司、案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司三方人员于2018年7月11日－13日共同参与验房确认案外人会东县国资公司回购房共93套住房，总面积11175.85㎡并签署了住房回购确认书，2018年9月17日会东县宝利创投有限公司与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司再次对回购房共93套住房，总面积11175.85㎡共同向会东县房管局签署了确认书并附了相应的明细；2019年6月26日会东县宝利创投有限公司与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司补充签订的《商品房买卖合同》（预售）约定会东县宝利创投有限公司向案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司出售92套房屋，总面积为11053.93㎡，交房时间为2018年10月10日前。该组证据客观真实，本院予以采信，但有关原告主张的物业管理服务费，本院根据客观实际酌情认定；10.原告举出的第十组证据是四川增值税电子普通发票（复印件）18张（原件已当庭退回），证明目的：2019年1月至2019年6月，原告缴纳的电费情况，包含原告代被告缴纳的售楼部用电及施工用电。这个发票是所有的用电，包含被告用的，实际用的数量和金额都是双方核对过的。被告宝利公司的质证意见：交的电子发票，是宝利公司的总电价发票，宝利公司单独用的体现不出来。应该按双方之前提交的核算表内抄的实际用电，是双方核算过的。经本院核实，原告按总表代涉案小区向供电公司缴纳电费的事实客观存在，原告所代缴电费包含被告应向供电公司缴纳电费，故结合双方都提供的2019年1月20日至2019年7月1日之间双方每月共同核定电费金额表。双方对每月被告用电量及核算金额无异议，因此被告使用电费金额应以双方每月共同核定的数据为准；11.原告举出的第十一组证据是宏友物业张贴于办公室的收费标准照片2张，证明目的：对于按期缴纳物管费的业主，原告是按照1元/㎡收取的物管费，被告严重违约，原告要求被告按照商铺2元/㎡、住户1.4元/㎡交纳物管费。被告宝利公司的质证意见：对原告提交的收费标准真实性没有异议，但是证据上有两张照片，老办公室写的1.4元/㎡，新办公室是贴的1元/㎡，不能因原告说违约不违约就改变收费标准。经审核，本案涉案合同约定了住户的住房部分收费标准为每月1.4元/㎡，后原告又对外公示住房部分收费标准为每月1元/㎡，涉案合同未对空置房的收费标准进行单独约定，原告对该类房屋提供服务的难度低于非空置房的管理。原告对外公示的住房收费标准每月1元/㎡应适用于整个涉案小区，现被告亦同意原告对外公示住房的收费标准为每月1元/㎡，因此，涉案住房的收费标准应以客观实际情况确定；12.原告举出的第十二组证据是会东县旧城改造小组办公室补充说明1份，证明目的：老畜牧局安置房至今还有17套房屋未接房，面积为1915.2平方米；各单位回迁安置选房130套至今未接房，面积12532.34平方米；共计147套空置房屋，空置面积共计14447.54平方米。加上国资公司出具《情况说明》，注明的空置房面积为11175.85平方米，安置房空置住房的总面积应为25623.39平方米。被告宝利公司的质证意见：对真实性没有异议，对原告主张的证明目的有异议，会东县旧城改造领导办公室出具的说明，第一条、第三条明确写了，安置房接房是在旧城改造领导小组办公室来接房，而不是宝利公司，与2019年8月26日出具的证据相互印证。安置房的交付主体存在三方主体关系，是政府而不是被告。经审核，该组证据不能证明回迁安置户直接从宝利公司接收涉案房屋，故本院不予采信；13.被告举出的第一组证据是《会东县宝利创投有限公司与西昌市宏友物业管理有限公司相关费用核对明细》，证明目的：经被告核实，被告应当支付原告的费用为256911.52元。原告的质证意见：对该组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，不能证明其证明目的，这是被告的单方面结算，没有事实依据，相关的费用额计算应以合同约定为准。因双方未进行结算，该明细属被告单方计算，原告不认可，该组证据与2019年9月10日本院组织双方核对的数据有出入，本院只采信与原、被告的陈述及2019年9月10日双方核算一致数据的部分，即所涉房屋的情况应以2019年9月10日本院组织双方核对的数据为准；14.被告举出的第二组证据是《宝利·国际香江前期物业管理合同》、《正式退场公告》[西宏物〔2019〕10号]、《宝利·国际香江安置房管理方案》，证明目的：①根据《宝利·国际香江前期物业管理合同》第一条约定物业服务的范围为商住，不包括安置房部分，双方应按照实际交付为准；②原告未按照《宝利·国际香江前期物业管理合同》第二条、第五条、第六条约定提供服务，应当扣除未出售空置房屋的物业管理费；③根据《宝利·国际香江前期物业管理合同》第七条第（二）款约定，车位使用费应当由原告代被告收取，原告应当将其所收取的相应车位使用费支付被告；④原告未按照《宝利·国际香江安置房管理方案》配备人员，原告违约；⑤双方未约定原告主张的违约责任；⑥原告向被告发《正式退场公告》，其单方面解除《宝利·国际香江前期物业管理合同》，双方应按照合同规定的进行结算。原告的质证意见：对证据的真实性、关联性、合法性无异议，对被告的证明目的有异议，双方签订的是前期物业管理合同，对被告开放的会东县三鑫路北段房屋的物管服务做了约定，包括安置房，合同第七条第一款第四项约定未出售的空置房物管费由被告缴纳，被告拒不支付物管费还强行收取物管费，属于严重违约行为。关于被告所述的人员配备方案里，因为被告提供设施设备，有些没有完善，没有修好。被告给了原告多少东西，原告只能按照被告的东西进行人员配备，被告也没有任何书面或者口头向原告提出，现在发生纠纷了，被告以此为理拒不支付物业管理费。经审核，该组证据与原告所举第一组、第七组相关证据一致，只是证明目的不一致，结合原、被告的陈述，物业管理合同、退场公告能证实2017年5月17日原、被告签订了前期物业管理合同，宝利公司作为涉案小区的建设单位，选聘宏友物业为涉案小区的物业服务企业，原告按合同约定对宝利·国际香江小区提供物业管理服务及2019年7月1日原告终止向涉案小区提供物业管理服务的事实，故本院对物业管理合同、退场公告予以采信；被告举出的《宝利·国际香江安置房管理方案》，能证实被告接受原告对安置房提供物业管理服务，但以安置房管理方案的标准去衡定宝利·国际香江整个小区的管理情况，不符合客观实际，被告以原告提供的服务有瑕疵为由拒绝支付物业管理服务费行为不可取，本院将综合全案证据及当事人的陈述进行认定；15.被告举出的第三组证据是《宏友物业收费标准》照片1张、《宏友物业管理有限公司物业收费收据》5张（编号分别为：N0.0026463、N0.00028、N0.0026412、N0.0026572、N0.0002531），证明目的：原告对外公示物业收费标准，其中物业费为：住宅1元/月/平方米（面积×1元/月/平方米×12月，包括：电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、公共卫生、安保、维护、员工工资及管理费用），因此，被告也应当按照此标准承担。原告的质证意见：对证据的真实性、关联性、合法性无异议，证明目的有异议，该收费标准只针对诚实守信的业主，对被告应该按照双方签订合同的约定为准。原告开始收费标准为1.4元，后来改为1元是因为业主反映房屋质量有问题，原告与被告签订合同就是住户1.4元和商铺2元。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案被告应当依约定履行义务。经审核，双方所签订的合同对未出售空置房的物业管理服务费收费标准没有进行明确约定，只对商、住进行区分，被告方认可原告方张贴于办公室墙上的标准，即住房每月1元/㎡和商铺每月2元/㎡，根据客观实际，原告对于空置房屋的管理难度较非空置房低，且原告自动调价降低收费标准应适用于整个涉案小区，而不应区别对待。故本院对被告所举证据及证明目的予以采信；16.被告举出的第四组证据是《空置房物业结算》、照片4张；证明目的：空置房物业费，只有223859.52元，而不是原告所主张的金额。原告的质证意见：对结算表的真实性、关联性、合法性均有异议，上面并没有被告的公章，相关费用应该以原告起诉费用为准，对照片4张没有异议。经审核，该组证据与被告所举第一组证据具有一致性，本院的认定意见与对被告所举第一组证据的认定一致；17.被告举出的第五组证据是《安置房交房协议》、《会东县旧城改造体育场片区回迁安置选房确认书》、《会东县旧城改造体育场片区回迁安置房源选房情况汇总表》、被告与会东国资公司签订的《商品房抵偿协议》、被告与会东县城乡规划建设和住房保障局签订的《商品房抵偿协议》、《会东县旧城改造-体育馆片区TYC-A安置房及商业工程抵偿二楼商铺面积及界限确认书》、《会东县旧城改造体育场片区TYC-A商品住房回购确认书》；证明目的：2018年7月10日起，被告将安置房及会东县国资公司和会东县城乡规划建设和住房保障局所回购的房屋全部交付给会东县国资公司和会东县城乡规划建设和住房保障局。2018年7月10日之后的物业管理费及其他费用均应由会东县国资公司和会东县城乡规划建设和住房保障局承担，原告不应向被告主张该部分物业管理费。原告的质证意见：与本案无关，原告不知情，被告及国资公司并未通知过原告办理相关手续，该安置房物管费应当由被告承担。原告是与被告签署的合同，被告与国资公司签订的合同，原告并不知情，是两个不同的合同关系。经审核，安置房的商铺面积为9948.69㎡[1层商铺4307.22㎡、2层商铺5641.47㎡（其中抵偿会东县城乡规划建设和住房保障局2976.47㎡、抵偿会东县国有资产经营管理有限责任公司2665㎡）]、住房面积为61929.26㎡（住房套数548套，其中会东县城乡规划建设和住房保障局选房451套面积50299.93㎡，物管房4套面积453.48㎡，会东县国资公司回购93套面积11175.85㎡）；会东县宝利创投有限公司于2018年7月10日分别与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司及会东县城乡规划建设和住房保障局签订了《商品房抵偿协议》，协议约定商品房房产交付在房产竣工验收合格具备法定的商品交付条件后，会东县宝利创投有限公司应于2018年10月10日前完成所涉房产的竣工验收备案工作；会东县宝利创投有限公司、西昌市宏友物业管理有限公司、案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司三方人员于2018年7月11日－13日共同参与验房确认案外人会东县国资公司回购房共93套住房，总面积11175.85㎡并签署了住房回购确认书，2018年7月13日会东县宝利创投有限公司、案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司及会东县城乡规划建设和住房保障局三方人员对会东县宝利创投有限公司抵偿给会东县国有资产经营管理有限责任公司的商铺面积2665㎡进行现场确认并签署了确认书；2018年9月13日，会东县宝利创投有限公司与案外人会东县国有资产监督管理办公室、会东县城乡规划建设和住房保障局三方人员对拆迁户实际所选安置房住房451套选房面积50299.93㎡进行了确认、移交并签署了回迁安置房选房确认书；该组证据与原告所举第九组证据部分相印证，原告以不知情进行抗辩，不符合客观实际。经审核，该组证据客观真实，本院予以采信；18.被告举出的第六组证据是《宝利与宏友物业水电费结算总表》、《国际香江剩余水、电费统计表（2018.12.30抄表）》、2019年3月11日《会东宝利创投有限公司水、电费表》、2019年4月12日《会东宝利创投有限公司水、电费表》、2019年5月18日《会东宝利创投有限公司水、电费表》、2019年6月10日《会东宝利创投有限公司水、电费表》，证明目的：被告应当支付原告的水电费总计212111.52元。原告的质证意见：对结算总表的真实性、关联性、合法性有异议，其他4份水电费统计表无异议，但不能达到被告的证明目的，被告在2019年5月22日签字认可原告出示的2018年12月30日的结算金额，根据双方签订的物管合同，由被告负责处理前期物业遗留问题。相合物业与原、被告三方签订的相关费用，被告仅认可其中的水电费，被告应当向原告支付相合物业移交给被告的全部费用。经审核，该组证据与原告所举第三组证据相印证，本院予以采信，本院对该组证据的认定意见与对原告所举第三组证据的认定一致；19.被告举出的第七组证据是《6号楼地下室车位出租信息》、《B1未售地下车位停放车辆明细表、B3未售地下车位停放车辆明细表》及相应照片38张，证明目的：原告应当向被告支付其代收的车位使用费115200元。原告的质证意见：对真实性、关联性、合法性均不认可，6号楼的道闸，车辆车位出入也有问题，2019年5月1日前都是非正常使用，应该由被告向原告交纳管理费，被告非但没有交纳物管费还说原告把他们费用收了。因为车位没有正常出售，原告没有进行管理。被告提的6号楼地下室，如果被告拿得出来票据，原告可以认可，该费用全是被告代理人的一种推算。经审核，该组证据只能证明原、被告之间根据涉案合同对车位的管理存在委托管理的约定，原、被告之间是否存在委托管理事实与本案无关，原告对地下停车位亦未主张权利，故对该组证据，本院不予采信；20.被告举出的第八组证据是业主改变房屋主体结构的照片16张，证明目的：原告未按照《宝利·国际香江前期物业管理合同》第五条第（四）、（五）款约定履行。原告的质证意见：对真实性、关联性、合法性无异议，对证明目的有异议，原告向相关业主发出了整改通知书，业主称其行为是被告允许的，原告不是执法机关也发出过整改通知。经审核，该组证据与原告所举第五组证据中有关向业主发整改通知书相印证，原告确实是提供了服务，但未有效制止业主改变房屋主体结构的行为客观存在，但不能证明原告工作存在严重失误，导致被告的权益受损，对被告以此为由拒支物业管理服务费的抗辩意见，本院不予以采纳；21.被告举出的第九组证据是2016年7月19日，宝利公司与刘福顺、张富香、刘华、边绍菊、刘飞、卢兴梅签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（节选）、“蚂蚁网咖”现场照片2张，证明目的：1幢2层3号楼房屋早就已经使用，宏友物业应当向1幢2层3号房屋业主刘福顺、张富香、刘华、边绍菊、刘飞、卢兴梅收取物业费，不应当向宝利公司主张。原告的质证意见：对真实性、关联性、合法性均有异议，原告不清楚具体的房屋买卖情况，若房屋成交后被告应当向原告出具接房手续，原告根据该接房手续开通水电，至此物管费才向业主收取，但宝利公司并未向我公司出具接房手续。该组证据证实1号楼商铺1-1-2-3（蚂蚁网咖）的是面积753.78㎡属个人购买，经询问，原告当庭认可该商铺系原告进场前已由业主使用，对该组证据本院予以采信；22.被告举出的第十组证据是宝利公司与黄成刚、**签订1幢1层8号、1幢1层23号、1幢1层24号等3套房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》（节选）、“罗杰狮丹会东店”现场照片1张。证明目的：1幢1层8号、1幢1层23号、1幢1层24号房屋业主已经使用，宏友物业应当向业主黄成刚、**收取物业费，不应当向宝利公司主张。原告的质证意见：对真实性、关联性、合法性均有异议，原告不清楚具体的房屋买卖情况，若房屋成交后被告应当向原告出具接房手续，原告根据该接房手续开通水电，至此物管费才向业主收取，但宝利公司并未向原告出具接房手续。经审核，该组证据的房号、面积与被告提供的被告与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司于2019年6月26日核对的《宝利香江1号楼第1层国资公司备案名单》中的1-1-1-8、1-1-1-23、1-1-1-24相冲突，2019年9月10日，本院组织各方当事人在被告办公室核对时，被告未将此组证据提供核对，庭审中，被告认可该组证据中的三个商铺与被告提供的《宝利香江1号楼第1层国资公司备案名单》中的三个商铺，确实为同一处商铺，故对该组证据载明的面积客观真实，本院予以确认，对被告的证明目的，本院不予采信；23.被告举出的第十一组证据是宝利公司与罗福明、曾维会签订1幢1层4号、1幢1层33号、1幢1层34号等3套房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》（节选）；“宝贝格子”店现场照片1张。证明目的：1幢1层4号、1幢1层33号、1幢1层34号房屋业主已经使用，宏友物业应当向业主罗福明、曾维会收取物业费，不应当向宝利公司主张。原告的质证意见：对真实性、关联性、合法性均有异议，原告不清楚具体的房屋买卖情况，若房屋成交后被告应当向原告出具接房手续，原告根据该接房手续开通水电，至此物管费才向业主收取，但宝利公司并未向宏友物业出具接房手续。经审核，该组证据系个人购买的1号楼1层商铺部分，核对情况为：商品房预售合同签订时间均为2019年7月1日，合同约定交房时间为2019年12月30日前，无接房手续。被告以先交房后签订合同进行抗辩，但未提供相应的证据加以证明，故对该组证据载明的面积客观真实，本院予以确认，对被告的证明目的，本院不予以采信；24.被告举出的第十二组证据是宝利公司与欧明秦、李会明签订1幢1层1号、1幢1层2号、1幢1层3号、1幢1层35号、1幢1层36号、1幢1层37号、1幢1层38号、1幢1层39号、1幢1层40号、1幢1层41号、1幢1层42号等11套房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》（节选）；“达利超市”、“太极大药房”、“欢颜化妆品”店现场照片4张。证明目的：1幢1层1号、1幢1层2号、1幢1层3号、1幢1层35号、1幢1层36号、1幢1层37号、1幢1层38号、1幢1层39号、1幢1层40号、1幢1层41号、1幢1层42号房屋业主已经使用，宏友物业应当向业主欧明秦、李会明收取物业费，不应当向宝利公司主张。原告的质证意见：对真实性、关联性、合法性均有异议，原告不清楚具体的房屋买卖情况，若房屋成交后被告应当向原告出具接房手续，原告根据该接房手续开通水电，至此物管费才向业主收取，但宝利公司并未向宏友物业出具接房手续。经审核，该组证据系个人购买的1号楼1层商铺部分，核对情况为：商品房预售合同签订时间均为2019年7月1日，合同约定交房时间为2019年12月30日前，无接房手续。被告以先交房后签订合同进行抗辩，但未提供相应的证据加以证明，故对该组证据载明的面积客观真实，本院予以确认，对被告的证明目的，本院不予以采信；25.被告举出的第十三组证据是2018年7月10日交房视频U盘1个（当庭播放）；当天会东旧城改造领导小组办公室分别向朱跃兰、李勇、罗开成出具的《体育场片区回迁安置交房通知单》3份；《会东县旧城改造体育场片区住房办公房回迁安置选房情况表》；《体育场片区回迁安置宝利与住户结算（不足还建部分）》；《会东县旧城改造体育场片区回迁安置超面积应补房款》；“会铭房产”、“小熊杰瑞”店现场照片1张。证明目的：①结合宝利公司提交的《安置房交房协议》，足以证明宝利公司已经于2018年7月10日将安置房全部交付给会东县国资公司和会东县城乡规划建设和住房保障局，并且宏友物业全程参与交房过程；②宏友物业对宝利公司交付安置房是明确知情的；③按照宝利公司与宏友物业签订的《宝利·国际香江前期物业管理合同》，宏友物业应当向会东县国资公司和会东县城乡规划建设和住房保障局收取2018年7月10日至2019年7月1日的物业费，宏友物业不应当向宝利公司主张。原告的质证意见：对视频无异议，该视频能够证明本案涉及的安置房总数是500多套，原告现向被告主张的是安置房中空置房的物管费，该视频充分证明被告将房屋移交给业主后业主应当到原告处办理接房手续，之后的物管费才应当由业主承担，在此之前的物管费由被告承担。其他证据的三性均有异议，原告不清楚具体情况，不能证明被告的证明目的且与原告提交的安置房的相关证据内容不一致。经审核，该组证据与被告提供的第五组证据及原告所举第九组证据部分相印证，同时能客观反映出原告参与了部分房屋的交接工作，现原告以不知情进行抗辩，不符合客观实际，原告未提供充足证据证明安置房的回迁户未到原告处办理接房手续，宝利公司应当承担相应物业管理服务费，因此，原告对此组证据的质证意见，理由不成立，缺乏事实依据，本院不予以采纳，本院对该组证据符合客观事实的部分予以采信；26.被告举出的第十四组证据是《表具充值扣费记录表》2份（表具编号15409914339086、15409914339103）、宝利公司2019年8月14日取得的《四川增值税普通发票》（NO22448906）。证明目的：①2019年1月1日至2019年7月1日期间，宏友物业并未向自来水厂支付水费；②表具编号为15409914339086的水表中，截止2019年7月1日尚有余额26713.60元；表具编号为15409914339103的水表中，2018年12月10日宝利公司自行充值50000.00元，截止2019年8月14日，下差水费44716.60元；③2019年8月14日，宝利公司自行支付下差自来水厂的水费44716.60元。原告的质证意见：对《四川增值税普通发票》（NO22448906）三性无异议，对《表具充值扣费记录表》2份（表具编号15409914339086、15409914339103）三性有异议，未见水厂盖章，需要原告核实，不能证明被告的证明目的，被告未将水电费支付给原告。经询问，原告当庭确认2018年12月30日之后未代缴过水费，且未提交代缴过水费的相应证据，故对被告举出该组证据证明原告未代缴水费，因原告的自认，已免除被告的举证责任，本院予以确认；27.被告举出的第十五组证据是宝利公司2019年6月20日向宏友物业递交的《宏友物业公司问题》、被告于2019年6月16日给原告发放函告、被告2019年6月17日给原告出具《做好雨季相关工作告知函》、被告2019年6月18日给原告出示的情况反映的回复、邮寄凭证打印件1张、扣缴个人所得税申报表、原告员工信息表各1份。证明目的：宏友物业在服务过程中，未履行物业公司责任，存在监管业主装修不到位，宏友物业工程、绿化、财务等专业人员配备不到位等问题。原告的质证意见：对该组证据三性有异议，不能证明被告的证明目的，原告未收到该函件且从快递单上并不能证明被告寄送的是该材料。对个人所得税申报表、原告员工信息表的三性均有异议，不能证明被告的证明目的，若原告仅有三人是根本无法提供该小区的物管服务。经审核，该组证据能反映出原、被告在履行涉案合同时出现问题进行过沟通的事实，本院予以采信；28.被告举出的第十六组证据是2018年7月9日，宝利公司与宏友物业交接签署的《安置房钥匙交接》、2018年7月10日宝利公司和宏友物业签署的《电卡交接情况》、2018年8月22日，宝利公司、宏友物业、四川金宇晨建筑劳务有限公司三方签署的《实物移交单》。证明目的：①宝利公司于2018年7月10日交付安置房给会东县国资公司和会东县城乡规划建设住房保障局的前一天（2018年7月9日）将安置房的全部钥匙交给宏友物业；②2018年7月10日，安置房交付当天，宝利公司将安置房钥匙交付给宏友物业；③2018年8月22日，消防完成后，交付宏友物业管理及维护。原告的质证意见：对该组证据的三性无异议，但不能证明被告的证明目的，安置房的空置情况，旧改办及国资公司已经做出了充分的说明，2018年7月签订的协议根据国资公司的说明是因为被告开发的房屋存在严重的质量问题，要求被告进行整改并非房屋移交协议。经审核，办理涉案安置房移交相关手续存在一定的持续期间，2018年7月、8月都有办理移交情况。对该组证据能反映客观事实的部分，本院予以采信；29.本院在国家企业信用信息公示系统查询的四川省相合物业管理有限公司会东县分公司及其总公司四川省相合物业管理有限公司登记信息，原、被告均无异议，可以认定原物业服务企业已经办理了注销登记。 根据各方当事人的陈述及举证、质证、本院的认定情况，本院对本案事实认定如下： 西昌市宏友物业管理有限公司具有凉山彝族自治州物业管理企业三级资质。会东县宝利创投有限公司是宝利·国际香江小区的建设单位。2017年5月17日，会东县宝利创投有限公司作为甲方与西昌市宏友物业管理有限公司作为乙方签订了《宝利·国际香江前期物业管理合同》，合同约定由西昌市宏友物业管理有限公司对宝利·国际香江小区的商住混合楼提供物业管理服务，并载明了委托管理事项，双方权利义务，物业管理服务的要求和标准、物业管理服务费用及违约责任等事项；其中合同第三条约定前期物业管理服务合同期限为：自2017年5月18日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。关于物业基本情况，合同第一条载明“物业类型：商住，坐落位置：会东县三鑫路北段”，该条未载明具体的占地面积及建筑面积；合同第六条约定原告提供的物业管理服务标准应符合下列约定：(一)房屋外观：①房屋外观完好、整洁、无脏损和有碍市容观瞻现象；②房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有平面引导图；③封闭阳台、空调外安装、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋立面无吊栏等悬挂物；④房屋完好率98%以上；⑤房屋大修中有完整的开工报告及工程预算书，履行安全技术交底手续，工程验收手续齐全，结算书经过有关部门审计，有完整的竣工报告并建立有关保修制度，工程资料存档备查；⑥房屋档案资料管理完善，按幢、户立档。(二)设备运行：保持良好。(三)房屋共用部位及共用设备的维修、养护：①设备图纸、档案资料齐全，设备台账记录清晰，管理完善，随时查阅；②专业技术人员、维修操作人员严格执行操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗；③设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患；④小区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严格的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证，水质检验合格；⑤电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好；⑥电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。(四)物业管理区域内共用设施、场地的维修、养护：①小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；②公共照明设施设备齐全，运行正常；③道路畅通，路面平坦无损坏；④污水排放畅通，沟道无积水；⑤危险部位标志明显，有防范措施。(五)环境卫生：①小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施；②小区内实行垃圾袋化，日产日清；③楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好；④道路、庭院、绿地、公用场地无杂物，保持清洁；⑤雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪；雨后及时清理污水；⑥小区内马路无摊点、市场，商业网点牌匾美观整齐、管理有序；⑦小区内无违章临时建筑；⑧小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象；⑨共用场地定期清洁地面无油渍等污染现象。(六)绿化养护：①公共绿地、庭院绿化布局合理，花草、树木、建筑小品配置得当；②绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象，对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。(七)车辆行驶与停放秩序管理：车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。(八)公共程序管理及消防：①小区内实行24小时值班巡逻制度；②值班人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨，有值班巡逻记录，各项管理措施落实；③消防系统标志明显，设备完好，可随时启用；④配备专职或兼职消防管理人员；⑤消防通道畅通无阻。(九)房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。关于物业服务费收费标准、费用缴纳期限、违约责任，合同第七条载明：“物业管理服务费用：(一)物业管理服务费①竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担；②竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.00元由业主交纳；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.00元由业主交纳；垃圾清运费每月每户7.00元由业主缴纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.40元由业主交纳，业主应在每月15日前交纳；③甲方与业主约定由甲方承担物业管理服务费用的，由甲方交纳；④未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳；⑤业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；⑥业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。(二)车位使用费：车位使用费由车位投资方委托物业向车位使用人按下列标准收取：①机动车辆地下车位50元/月、临时停车按时段收费；②非机动车辆，电动车（含电费）30元/月。自行车15元/月。(三)代办服务费：乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门或甲方委托，提供代办服务，代办服务费按以下方式收取：①水电费代收代交分摊收取；②甲方与相关部门办理移交手续前，代办服务费由甲方交纳；③甲方与相关部门办理移交手续后，代办服务费由委托方交纳”。西昌市宏友物业管理有限公司与会东县宝利创投有限公司均在合同上盖章予以确认。原告根据合同约定于2017年7月1日正式进场向宝利·国际香江小区提供物业管理服务。2019年6月18日原告发出退场公告后，于2019年7月1日正式退场。庭审中，宝利公司对该事实明确表示承认并对宏友物业的退场行为表示同意，本院予以确认。原、被告对前期物业开办费160000元无异议，本院予以确认。庭审中，宝利公司不认可宏友物业以每月1.4元/㎡收取非商铺空置房物业管理费的主张，认可宏友物业张贴于办公区的物业管理费收费标准，即每月按1.0元/㎡收取非商铺空置房物业管理费，每月按2.0元/㎡收取商铺空置房物业管理费。经本院核实，原告确实将调整后的收费标准张贴于其办公室墙上，收费标准载明“物业费：住宅1元/月/平方米（面积×1元/月/平方米×12月，包括：电梯，消防，二次供水等机电设施的运行，公共卫生，安保，维护，员工工资及管理费用）”；2019年9月10日，本院组织各方当事人对涉案住房及商铺进行核对情况为：①经本院组织双方核对6号楼（小高层）住房3套面积分别是：6-2-3-2的面积127.89㎡、6-2-7-2的面积202.37㎡、6-4-7-1的面积164.09㎡；6号楼（小高层）商铺3个面积分别是：6-1-1-4的面积151.98㎡、6-1-1-5的面积134.54㎡、6-1-1-12的面积162.66㎡无异议；双方对原告为6号楼（小高层）3个商铺提供服务的时间段为2017年7月1日至2019年7月1日无异议；双方对原告为6号楼小高层住房6-2-3-2提供服务的时间段为2017年7月1日至2018年7月1日无异议；双方对6号楼小高层住房6-2-7-2为空置房，无接房手续无异议；因6号楼小高层住房6-4-7-1虽为空置房，但有业主签名的代缴费清单，故被告方不认可该房屋的物管费。②经本院组织双方核对2号楼（小高层）住房3套面积分别是：2-1-7-3的面积203.7㎡、2-2-4-2的面积128.73㎡、2-4-6-1的面积95.01㎡；2号楼（小高层商铺）共19个面积分别是：2-1-1-1的面积52.62㎡、2-1-1-8的面积84.6㎡、2-1-1-9的面积82.09㎡、2-1-1-11的面积58.22㎡、2-1-1-13的面积89.2㎡、2-1-1-14的面积51.66㎡、2-1-1-15的面积89.1㎡、2-1-1-16的面积56.12㎡、2-1-1-20的面积80.16㎡、2-1-1-21的面积66.91㎡、2-1-1-22的面积46.25㎡、2-1-1-23的面积50.36㎡、2-1-1-24的面积78.88㎡2-1-1-26的面积71.3㎡、2-1-1-27的面积45㎡、2-1-1-28的面积50.06㎡、2-1-1-29的面积80.16㎡、2-1-1-30的面积46.25㎡、2-1-1-31的面积66.91㎡无异议；双方对2号楼小高层3套住房2-1-7-3、2-2-4-2、2-4-6-1均为空置房，无接房手续，无异议；双方对2号楼小高层的3个商铺（2-1-1-7、2-1-1-18、2-1-1-25）为物业服务用房及1个商铺（2-1-1-19）为地下室入口无异议；经核实2号楼涉案小高层商铺除前述4个商铺外，其余商铺只有2-1-1-11有接房手续，接房时间为2019年1月17日；③经本院组织双方核对1号楼（B1高层）住房17套的面积分别是：1-1-3-3的面积99.49㎡、1-1-3-4的面积99.49㎡、1-1-5-4的面积99.49㎡、1-1-6-3的面积99.49㎡、1-1-13-3的面积99.49㎡、1-1-13-4的面积99.49㎡、1-2-5-3的面积99.49㎡、1-2-6-4的面积99.49㎡、1-2-12-1的面积121.65㎡、1-2-12-4的面积99.49㎡、1-2-14-2的面积117.81㎡、1-2-17-1的面积128.04㎡、1-2-17-5的面积118.57㎡、1-3-4-4的面积99.49㎡1-3-4-5的面积117.81㎡、1-3-7-6的面积121.65㎡、1-3-13-5的面积117.81㎡无异议；双方对1号楼（B1高层住房）17套中8套有接房手续，9套无接房手续无异议，8套的接房时间分别是：2019年4月22日（1-1-3-3）、2018年6月8日（1-1-5-4）、2018年9月26日（1-1-13-3）、2018年1月28日（1-2-5-3）、2019年3月10日（1-2-6-4）、2018年10月14日（1-2-12-4）、2018年8月17日（1-2-14-2）、2018年5月24日（1-2-17-5）；双方核对1号楼（B1高层商铺）1层的情况是：被告向会东县城乡规划建设和住房保障局提供有496.58㎡的商铺作为安置房；被告向会东县国有资产监督管理办公室提供有680.56㎡的商铺作为安置房；个人购买20个商铺总面积为1070.43㎡（其中1-1-1-1的面积60.02㎡、1-1-1-2的面积54.82㎡、1-1-1-3的面积59.52㎡、1-1-1-4的面积60.02㎡、1-1-1-5的面积60.02㎡、1-1-1-6的面积54.82㎡、1-1-1-29的面积41.14㎡、1-1-1-30的面积41.14㎡、1-1-1-31的面积74.83㎡、1-1-1-32的面积49.37㎡、1-1-1-33的面积49.37㎡、1-1-1-34的面积74.83㎡、1-1-1-35的面积41.14㎡、1-1-1-36的面积41.14㎡、1-1-1-37的面积50.88㎡、1-1-1-38的面积50.89㎡、1-1-1-39的面积41.14㎡、1-1-1-40的面积41.14㎡、1-1-1-41的面积74.83㎡、1-1-1-42的面积49.37㎡）无异议；双方对1号楼（B1高层商铺）1层商铺个人购买的部分核对情况为商品房预售合同签订时间均为2019年7月1日，合同约定交房时间为2019年12月30日前；双方核对1号楼（B1高层商铺）2层的情况是：个人购买1-1-2-1的面积是753.78㎡，商品房预售合同签订时间为2017年9月28日，被告认可接房时间为2019年5月3日，1-1-2-2为空置房，空置面积753.78㎡、1-1-2-3（蚂蚁网咖）的面积是753.78㎡，商品房预售合同签订时间为2016年7月19日，合同约定交房时间为2016年12月30日前，原告进场提供物业服务前已由业主使用。 另查明，会东县宝利创投有限公司承建的会东县畜牧局安置房的商铺面积为9948.69㎡[1层商铺4307.22㎡、2层商铺5641.47㎡（其中抵偿会东县城乡规划建设和住房保障局2976.47㎡、抵偿会东县国有资产经营管理有限责任公司2665㎡）]、住房面积为61929.26㎡（住房套数548套，其中会东县城乡规划建设和住房保障局选房451套，面积50299.93㎡，物管房4套，面积453.48㎡，会东县国资公司回购93套，面积11175.85㎡）。会东县宝利创投有限公司于2018年7月10日分别与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司及会东县城乡规划建设和住房保障局签订了《商品房抵偿协议》，协议约定商品房房产交付在房产竣工验收合格具备法定的商品交付条件后，会东县宝利创投有限公司应于2018年10月10日前完成所涉房产的竣工验收备案工作。会东县宝利创投有限公司、西昌市宏友物业管理有限公司、案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司三方人员于2018年7月11日－13日共同参与验房确认案外人会东县国资公司回购房共93套住房，总面积11175.85㎡并签署了住房回购确认书。2018年9月17日会东县宝利创投有限公司与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司再次对回购房共93套住房，总面积11175.85㎡共同向会东县房管局签署确认书并附了相应的明细。2019年6月26日会东县宝利创投有限公司与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司补充签订的《商品房买卖合同》（预售）约定会东县宝利创投有限公司向案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司出售92套房屋，总面积为11053.93㎡，交房时间为2018年10月10日前。2018年9月13日，会东县宝利创投有限公司与案外人会东县国有资产监督管理办公室、会东县城乡规划建设和住房保障局三方人员对拆迁户实际所选安置房住房451套选房面积50299.93㎡进行了确认、移交并签署了回迁安置房选房确认书。会东县宝利创投有限公司、案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司及会东县城乡规划建设和住房保障局三方人员于2018年7月13日对会东县宝利创投有限公司抵偿给会东县国有资产经营管理有限责任公司的商铺面积2665㎡进行现场确认并签署了确认书。双方对以上畜牧局安置房的相关事实无异议，本院予以确认。原、被告对畜牧局安置房移交物业服务企业管理未签订书面的物业管理服务合同，办理安置房移交相关手续的期间为2018年7月、8月、9月的事实无异议，本院予以确认。庭审中，原告不认可被告主张的畜牧局安置房系整体移交的主张。 还查明，2017年6月30日，原、被告联合向宝利·国际香江小区的业主发布公告告知业主原物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，原物业管理公司在前期管理中所产生的问题，15日内到宏友物业办公室登记，自2017年6月30日起原告对B1、Ｂ3栋进行管理。原告接管涉案小区物业服务之前的前期物业服务企业为四川省相合物业管理有限公司会东县分公司（但该公司已于2018年4月23日进行注销登记）。四川省相合物业管理有限公司会东县分公司的总公司四川省相合物业管理有限公司也于2018年8月14日进行了注销登记。2017年6月30日，宏友物业与原物业服务企业签订的协议约定了七项费用（包括预收物业费、预收垃圾费、装修及出入证押金、商铺物业费、水费、电费、建渣清运费）需要移交给宏友物业。其中应移交的水费及电费为续费卡形式，余留水费金额是25885.20元，余留电费金额是29223.84元，合计55109.04元，原告也当庭认可这两笔费用均在续费卡上，可以直接使用，无需办理移交手续。宏友物业主张其提供《协议》载明的七项费用211132.77元，应由宝利公司承担，但宝利公司以《协议》载明承担主体不是宝利公司为由不予认可，同时要求宏友物业在宝利公司应当承担的物管费或水电费中扣除《协议》中载明余留的水电费55109.04元。庭审中，双方确认2018年12月30日之前涉案小区的水电费的缴付方式是宏友物业将水电费用预交给宝利公司后，由宝利公司充值，2018年12月30日之后涉案小区的水电费的缴付方式是原告直接充值。2019年1月20日原、被告对水电费进行结算，双方确认截止2018年12月30日剩余水费111981.76元，剩余电费是137603.8元，合计是249585.56元，双方确认该笔费用，宝利公司应当退还宏友物业。2019年3月11日双方对电费的核算金额是8479元，2019年4月12日双方对水电费的核算金额是3770元（其中施工用水费885元、电费2885元），2019年5月22日双方对水电费的核算金额是2446元（其中施工用水费130元、电费2316元），2019年6月11日双方对水电费的核算金额是2940元（其中施工用水费123元、电费2817元），2019年1月20日至2019年7月1日双方核算被告使用的电费合计16497元，水费1138元。原告当庭认可2019年1月20日双方核算后原告为涉案小区代缴过电费，未代缴过水费。 2019年7月11日，原告向本院提起诉讼要求被告支付物管费、水电费、前期开办费等费用合计1691339.45元并按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金及承担本案诉讼费。庭审中原告变更各项费用合计1814181.98元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《宝利·国际香江前期物业管理合同》不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方应按照合同约定各自行使相应的权利和履行相应的义务。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告在本案中主张前期开办费160000元按合同约定由被告承担的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综合双方当事人的陈述,并结合相关证据和事实,对本案争议焦点问题，本院逐一评述如下: 一、关于本案物业管理服务费收费标准应当如何确定的问题及被告应当承担物业管理服务费的范围问题。 原、被告签订的《宝利·国际香江前期物业管理合同》对交付业主后的物业管理服务费明确约定为非住房物业管理费标准是每月2元/㎡，住房物业管理费标准是每月1.4元/㎡，涉案合同对未出售或未交付的空置房物业管理服务费由被告交纳进行了约定，但对未出售或未交付的空置房物业管理服务费交纳标准未另行约定。原告在物业管理办公室墙上对外公示住房物业管理服务费标准由每月1.4元/㎡下调至每月1元/㎡。现被告明确表示认可原告对外公示下调后的物业管理服务费收费标准，并以原告下调后的收费标准进行抗辩，而原告以下调后的收费标准只适用于诚实守信的业主不包含被告进行反驳。原告调降物业管理服务费并将收费标准对外公示的行为系原告对自己的民事权利行使处分权的体现。涉案房屋属宝利·国际香江小区的组成部分。根据《四川省物业管理条例》第五十条第二款“同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准”的规定，原告公示下调后的收费标准适用于包括案涉物业在内的整个宝利·国际香江小区的物业。被告主张涉案房屋的物业收费也应适用原告公示下调后的收费标准，理由成立，于法有据，本院予以支持。结合客观实际，遵循公平合理原则，本案的物业管理服务费标准本院按原告对外公示的收费标准，即住房每月1元/㎡、商铺每月2元/㎡的标准执行为宜。 本案被告作为宝利·国际香江小区物业的建设单位，应当根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，交纳物业管理服务费。物业管理服务费在房屋实际交付买受人后，由买受人交纳，一般是以购房者实际收房之次月开始缴纳。交房当月的物业管理服务费应当由建设单位交纳。本案双方签订的《宝利·国际香江前期物业管理合同》未约定该小区总的建筑面积，被告对原告主张的面积不予认可，为查清案情，本院组织各方当事人进行了逐一核对。原、被告对涉案小区未交付或未出售的空置住房或商铺的具体房号、面积及原告提供物业管理服务时段的基本事实无异议，本院予以确认。经本院组织各方核对后，原、被告对部分涉案房屋的物业管理服务费应否由被告承担还存在的争议，主要分两个方面：第一个方面是被告对宝利·国际香江小区交付业主使用前所发生的物业管理服务费及未出售的空置房承担的物业服务费的范围。第二个方面是安置房部分的物业管理服务费应否由被告承担的问题。庭审中，被告举出部分商品房买卖合同（预售）主张房屋买卖合同签订之后该房屋物业费即应由业主缴纳，原告不同意被告的主张，认为应以接房手续为准进行抗辩，原告的抗辩理由具有事实及法律依据，本院采纳原告方的抗辩意见。本案双方签订的《宝利·国际香江前期物业管理合同》第七条约定竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由被告承担；未出售的空置房屋的物业管理服务费由被告承担。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故根据上述合同约定及法律规定，交付业主使用前产生的物业管理服务费及未出售空置房屋的物业管理服务费应由被告按照约定向原告交纳。对竣工验收合格交付业主使用的交付本院理解为达到被告与业主合同约定的交房条件，被告已向业主发出交房通知或虽未达到被告与业主约定的交房条件，被告向业主发出交房通知后，业主实际收房均视为物业交付，此后的物业费应由业主承担，否则应由被告承担。被告对其已向业主发出交房通知或未签订合同之前业主已实际使用相应物业的主张，应承担举证责任。但本案被告未提交其通知业主办理入住手续时该房屋符合其与业主约定的交房条件或未签订合同之前业主已实际使用相应物业的证据，本案被告提交的证据不能证实涉案房屋已符合交房条件或业主已实际收房，本院不予认定，被告应当承担举证不能的相应法律后果。本院结合双方当事人的陈述、本案相关证据和事实对被告应当承担的物业管理服务费综合分析如下：⑴.被告以6号楼小高层住房6-4-7-1有业主签名的代缴费清单为由不认可该房屋的物管费进行抗辩的理由不成立，根据本案合同约定及《中华人民共和国建筑法》有关建筑工程交付使用的规定，物业在竣工验收合格交付买受人（业主）使用前，其物业服务费由建设单位承担，没有经竣工验收合格的商品房不得交付使用，买受人（业主）可以拒绝收房。本案被告并未举证证明涉案房屋系经竣工验收合格的房屋，亦未提供充分证据证实涉案房屋的买受人已于竣工验收合格前实际接收并使用该物业，且经本院组织各方当事人现场查看，该物业的钥匙尚在原告处保管，买受人（业主）并未实际接收使用该物业。对此被告应当承担举证不利的法律后果，对原告要求被告承担6号楼小高层住房（6-4-7-1）24个月的物业管理服务费，本院予以支持；⑵.原告要求被告承担2号楼（小高层）物业服务用房（2-1-1-7、2-1-1-18、2-1-1-25）及地下室入口（2-1-1-19）的物业管理服务费与本案查明的事实不符，本院不予支持，因2号楼小高层商铺2-1-1-11有接房手续，接房时间为2019年1月17日，被告对该物业自2019年2月起不应在承担物业管理服务费，故本院依据查明时段计算被告对该物业应承担的物业管理服务费；⑶.原告要求被告承担1号楼（B1高层）无接房手续的9套住房承担24个月的物业管理服务费，符合客观实际，本院予以支持；1号楼（B1高层）余下8套住房有接房手续，物业管理服务费应计算至双方共同核定的接房时间止，其中，1号楼（B1高层）物业（1-2-17-5）应计算至接房当月（接房时间为2018年5月24日）、1号楼（B1高层）物业（1-1-5-4）应计算至接房当月（接房时间为2018年6月8日）、1号楼（B1高层）物业（1-2-5-3）应计算至接房当月（2018年1月28日），被告应承担的物业管理服务费应计算至双方核定的接房时间止；原告向本院提交的费用结算表中对2019年4月22日接房的物业（1-1-3-3）、2018年9月26日接房的物业（1-1-13-3）、2019年3月10日接房的物业（1-2-6-4）、2018年10月14日接房的物业（1-2-12-4）、2018年8月17日接房的物业（1-2-14-2）只要求被告承担至2018年7月1日的物业管理服务费，庭审中亦未变更，对该部分物业的管理服务费本院在原告的诉讼请求范围内予以认定。原告要求被告承担1号楼（B1高层）商铺的物业管理服务费216384元（按面积4508㎡×2元/㎡×24月计算所得），被告方不认可，本院依据组织双方核对的数据进行认定。经核查被告提供的1号楼（B1高层）1层商铺个人购买商品房买卖合同（预售），合同均载明签订时间为2019年7月1日，交房时间为2019年12月30日前。如前所述，本案被告并未举证证明涉案房屋系经竣工验收合格的房屋，亦未提供充分证据证实涉案房屋的买受人已于竣工验收合格前实际接收并使用，故对被告主张签订了合同，物业费应由业主缴纳的意见，不符合客观实际，本院不予采纳，被告对此应承担举证不利的法律后果。原告要求被告承担1号楼（B1高层）1层个人购买20个商铺24个月总面积1070.43㎡的物业管理服务费51380.64元，本院予以支持。经核查，被告将1号楼（B1高层）1层的商铺分别向会东县城乡规划建设和住房保障局提供有496.58㎡作为安置房、向会东县国有资产监督管理办公室提供有680.56㎡的商铺作为安置房，各方当事人对此事实无异议，本院予以确认。各方当事人对移交的时间产生分歧，但从原、被告提供的证据可以看出，被告与案外人的合同约定交房时间为2018年10月10日前，有关办理安置房移交、确认的证据显示，相关工作自2018年7月10起持续至2018年9月17日，存在3个月的持续期。原告主张这部分的物业管理服务费应由被告承担并计算到2019年7月1日的意见及被告主张这部分的物业管理服务费应由买受人承担的意见，均不符合客观实际，本院依据查明事实，核定被告对该部分物业承担14个月（自2017年7月1日起至2018年9月期间）的物业管理服务费。经本院核实1号楼（B1高层）2层商铺3个商铺面积相等，均为753.78㎡，其中1-1-2-3（蚂蚁网咖）的商品房预售合同签订时间为2016年7月19日，合同约定交房时间为2016年12月30日前。原告当庭认可在原告进场提供物业服务前，1-1-2-3（蚂蚁网咖）已由业主使用无异议，本院予以确认，故被告主张不承担1-1-2-3物业的管理服务费的抗辩理由成立，本院予以支持。被告认可原告主张1号楼（B1高层）2层商铺1-1-2-2为空置房的事实，本院予以确认，被告对1-1-2-2物业应承担24个月的物业管理服务费。1号楼（B1高层）2层商铺1-1-2-1的商品房预售合同签订时间为2017年9月28日，被告当庭陈述实际接房时间为2019年5月3日，故被告对1-1-2-1物业应承担2017年7月1日至2019年5月，即23个月的物业管理服务费；⑷.原、被告对安置房的物业移交原告提供物业管理服务且未签订书面物业管理合同的事实无异议，本院予以确认。庭审中，被告对原告系应被告之邀，对安置房提供物业管理服务未提出异议，且被告将相关资料移交原告的行为，表明被告对原告为安置房物业提供物业管理服务是接受和认可的，因此可以认定双方存在事实上的物业管理服务合同关系。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应依据诚实信用的原则，及时支付相应的物业管理费。虽然原告不认可被告有关安置房系整体移交的主张，但是根据原、被告提供的被告与案外人会东县国有资产经营管理有限责任公司及会东县城乡规划建设和住房保障局有关安置房资料相互印证了安置房系整体移交而非零星移交的事实，本院对被告主张安置房系整体移交的意见，予以采纳。原告要求被告承担240套安置住房总面积26480.99㎡的12个月物业管理费433911元及安置商铺39个总面积15332.02㎡的12个月物业管理费358895.48元的诉讼请求，本院根据查明事实，酌情认定。安置房的移交如前所述存在持续期，原、被告各持己见。本院根据原、被告提供有关安置房预售合同约定交房时间为2018年10月10日前，自2018年7月10起至2018年9月17日期间办理移交、确认相关手续的证据，认定安置房移交存在3个月的持续期。被告应承担安置房移交持续期间的物业管理服务费。双方对安置房的商铺面积为9948.69㎡及住房面积为61929.26㎡无异议，本院予以确认。综合分析原、被告提供有关安置房的证据可以看出安置房一层商铺4307.22㎡未发生移交，被告亦未举证证明该处商铺已出售或虽未出售但购房者已实际使用的事实，如前所述，被告对该处商铺应承担物业管理服务费。前述安置房住房的面积包含了4套物管房的面积453.48㎡，对安置房物管房被告不应承担物业管理服务费。根据上述分析、认定及原告在物业管理区域内显著位置公布的收费标准，本院核定被告应承担的物业管理服务费数额如下：①.6号楼（小高层）商铺的物业管理服务费是21560.64元[空置面积449.18㎡（包含6-1-1-4空置面积151.98㎡、6-1-1-5空置面积134.54㎡、6-1-1-12空置面积162.66㎡）×2元/㎡×24月]；6号楼（小高层）住房的物业管理服务费分别是1534.68元（6-2-3-2空置面积127.89㎡×1元/㎡×12月）、4856.88元（6-2-7-2空置面积202.37㎡×1元/㎡×24月）、3938.16元（6-4-7-1空置面积164.09㎡×1元/㎡×24月）；6号楼物业管理服务费合计31890.36元；②.2号楼小高层3套住房物业管理服务费是10258.56元[空置面积427.44㎡（包含2-1-7-3空置面积203.7㎡、2-2-4-2空置面积128.73㎡、2-4-6-1空置面积95.01㎡）×1元/㎡×24月]；2号楼小高层商铺的物业管理服务费是59102.16元[空置面积1187.63㎡（包含2-1-1-1空置面积52.62㎡、2-1-1-8空置面积84.6㎡、2-1-1-9空置面积82.09㎡、2-1-1-13空置面积89.2㎡、2-1-1-14空置面积51.66㎡、2-1-1-15空置面积89.1㎡、2-1-1-16空置面积56.12㎡、2-1-1-20空置面积80.16㎡、2-1-1-21空置面积66.91㎡、2-1-1-22空置面积46.25㎡、2-1-1-23空置面积50.36㎡、2-1-1-24空置面积78.88㎡、2-1-1-26空置面积71.3㎡、2-1-1-27空置面积45㎡、2-1-1-28空置面积50.06㎡、2-1-1-29空置面积80.16㎡、2-1-1-30空置面积46.25㎡、2-1-1-31空置面积66.91㎡）×2元/㎡×24月及2-1-1-11空置面积58.22㎡×2元/㎡×18月]，2号楼物业管理服务费合计69360.72元；③.1号楼（B1高层）住房的物业管理服务费分别是1193.88元（1-1-3-3空置面积99.49㎡×1元/㎡×12月）、2387.76元（1-1-3-4空置面积99.49㎡×1元/㎡×24月）、1193.88元（1-1-5-4空置面积99.49㎡×1元/㎡×12月）、2387.76元（1-1-6-3空置面积99.49㎡×1元/㎡×24月）、1193.88元（1-1-13-3空置面积99.49㎡×1元/㎡×12月）、2387.76元（1-1-13-4空置面积99.49㎡×1元/㎡×24月）、696.43元（1-2-5-3空置面积99.49㎡×1元/㎡×7月）、1193.88元（1-2-6-4空置面积99.49㎡×1元/㎡×12月）、2919.6元（1-2-12-1空置面积121.65㎡×1元/㎡×24月）、1193.88元（1-2-12-4空置面积99.49㎡1元/㎡×12月）、1413.72元（1-2-14-2空置面积117.81㎡×1元/㎡×12月）、3072.96元（1-2-17-1空置面积128.04㎡×1元/㎡×24月）、1304.27元（1-2-17-5空置面积118.57㎡×1元/㎡×11月）、2387.76元（1-3-4-4空置面积99.49㎡×1元/㎡×24月）、2827.44元（1-3-4-5空置面积117.81㎡×1元/㎡×24月）、2919.6元（1-3-7-6空置面积121.65㎡×1元/㎡×24月）、2827.44元（1-3-13-5空置面积117.81㎡×1元/㎡×24月），1号楼（B1高层）住房的物业管理服务费合计33501.9元；1号楼（B1高层）商铺的物业管理服务费分别是51380.64元（1层商铺个人购买20个商铺总面积1070.43㎡×2元/㎡×24月）、32959.92元[1层商铺向案外人提供安置面积（496.58㎡+680.56㎡）×2元/㎡×14月]、36181.44元（2层商铺1-1-2-2空置面积753.78㎡×2元/㎡×24月）、34673.88元（2层商铺1-1-2-1空置面积753.78㎡×2元/㎡×23月），1号楼物业管理服务费合计188697.78元；④.安置房的物业管理服务费是321649.44元[包含1层商铺面积4307.22㎡×2元/㎡×12月、2层商铺面积5641.47㎡×2元/㎡×3月、住房面积61475.78㎡×1元/㎡×3月]。根据以上核算，被告应承担的物业管理服务费数额总计611598.3元。 二、关于本案水、电费应当如何确定的问题。 根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费。双方签订的《宝利·国际香江前期物业管理合同》有关代办服务费明确约定了原告代为收取水电费等相关费用的委托事项。原告主张被告应当支付水电费267220.56元的前提是原告已履行了代办义务，为被告垫付了该笔费用。经本院审核原、被告均提供了有关水电费核算单据情况并结合各方当事人的陈述，各方当事人对截止2018年12月30日原告预交给被告代缴剩余水费111981.76元，剩余电费137603.8元，合计249585.56元的事实无异议，本院予以确认。原、被告虽认可双方核算2019年1月20日至2019年7月1日期间被告使用的水费1138元，但被告以原告并未实际缴纳该笔费用，被告不应当支付为由进行抗辩，经本院审核，原告未提供2019年1月至7月的代缴水费票据等凭证，故对原告要求被告支付其为被告垫付2019年1月至7月水费的诉讼请求，不符合客观事实，本院不予支持。双方核算2019年1月至7月被告使用的电费合计16497元。被告主张凭缴费票据认定，但原告提交的缴费凭证，是以涉案小区总电表的数据。不能区分被告单独应承担的电费，但是原告提供的缴费凭证能证明原告为包括被告在内的涉案小区业主代缴电费的事实客观真实。现原告以双方每月进行核对的电费金额累计计算被告应支付2019年1月至7月使用电费16497元，具备事实依据，本院予以支持。综上，原告已为被告代垫了水电费合计266082.56元，根据公平合理、等价有偿原则，被告应予返还给原告。 三、关于本案前期物管费被告应否承担移交责任，如果承担具体应当移交哪些费用？原物业服务企业遗留55109.4元，应否从被告应当支付的物管费或水电费中扣除的问题。 从《物业管理条例》第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会；物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”规定，可以看出新旧物业管理企业的交接工作主要涉及业主委员会、原物业管理企业、新物业管理企业三方。业主委员会在整个物业管理交接工作中占据着主导地位，起到桥梁作用。本案原物业管理企业与原告交接过程中，涉案小区尚未成立业主委员会。被告作为涉案小区的建设单位，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，选聘原告为涉案小区的物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同，符合法律规定。在业主委员会成立之前，建设单位临时性履行业主委员会职责，物业服务合同终止时，有关资料的移交程序应是原物业服务企业向建设单位移交后，建设单位向新的物业服务企业移交。但本案原、被告提交的《协议》对应当移交的包括业主已预交的物业管理服务费等费用约定是由原物业服务企业与原告之间直接移交，并非约定原物业服务企业向被告移交后，被告再向原告移交。原告据《协议》主张债务转移，要求被告承担《协议》约定的各项费用，未提供充分证据证实自己的主张成立，应承担举证不能的法律后果，根据合同的相对性原则，原告与原物业服务企业之间的债权债务关系，属另一法律关系，原告可另案主张权利。被告对原告提交的《协议》不予认可，认为各项费用应由原物业服务企业承担，被告仅是起见证人的作用，却要求原告从被告应当支付的物管费或水电费中扣除《协议》第五、六项确定的应当移交的水电费55109.4元的抗辩主张，同样不能成立。虽然庭审查明该笔费用原告方可以继续延用。但是根据合同的相对性原则，主张该权利的主体应为合同相对人，即原物业服务企业，而不是本案被告。故原、被告有关涉及案外人原物业服务企业权利义务的主张，本院均不予支持。 四、关于被告应否承担滞纳金的问题。 截至原告向本院提起诉讼之日，本案原、被告对涉案房屋的空置情况未进行核对，双方对涉案商铺及住房的空置面积存在争议，在该诉讼争议未经依法裁决前，被告是否应当支付原告物业管理服务费及具体应支付的物业管理服务费金额尚不确定，因此，原告基于自己的单方认定向被告主张物业管理服务费滞纳金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。前期开办费160000元及截止2018年12月30日原告预交给被告代缴剩余水电费合计249585.56元是明确的，被告至今拖欠上述费用未支付给原告，应当承担相应的违约责任。原告诉请要求被告支付滞纳金实际为逾期付款违约金。如何理解原告要求被告按每天应交物业管理服务费的3‰交纳滞纳金的诉讼请求，一种理解是原告未要求被告承担拖欠前期开办费及水电费的违约责任，本院根据不告不理原则不予处理。另一种理解是原告要求被告承担拖欠前期开办费及水电费的违约责任，但双方签订的前期物业管理合同未约定逾期支付前期开办费及水电费应当承担滞纳金，故本院不予支持。 五、关于原告主张的费用是否具备支付条件的问题。 被告提出此争议焦点的理由是根据涉案合同第五条第十三项约定，物业公司应该按照合同约定归还档案资料、财务资料，移交后才具备支付涉案物业管理费的条件。但根据《物业管理条例》第二十九条规定“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”及该条例第三十八条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会”的规定，可以看出物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业负有退出物业区域、移交物业用房、资料等义务是法定义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，更是明确了主张此项权利的主体是业主委员会。被告以合同约定原告移交相关资料后才具备支付涉案物业管理服务费的条件进行抗辩的理由，不符合法律规定。有关物业管理服务费的交纳惯例，应为众所周知，原告是对涉案房屋所在小区进行日常惯例服务，从日常生活经验法则可知物业管理服务费按月交纳是常态，提前预交为例外，本案合同亦明确约定物业管理服务费为每月15日前交纳。因此被告有关原告主张的费用不具备支付条件的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十八条、第四十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由会东县宝利创投有限公司于本判决生效之日起十日内支付西昌市宏友物业管理有限公司物业管理服务费611598.3元、前期开办费160000元、垫交水电费266082.56元，合计1037680.86元； 二、驳回西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费21127.64元，由西昌市宏友物业管理有限公司负担6988.51元，由会东县宝利创投有限公司负担14139.13元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 原告申请执行的期间为二年。 审 判 长  马玉英 人民陪审员  杨成位 人民陪审员  管兴友 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  李 飞 附本判决适用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的务。 2.《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： ……（五）按时交纳物业服务费； 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会；物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、称交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。