广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4003号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌，任该行行长。委托诉讼代理人：杨丽芳,广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉仪,广东裕信律师事务所实习人员。被告：梁雄荣，男，1959年4月24日出生，汉族，住广东省,被告：岑瑞英，女，1961年2月28日出生，汉族，住广东省,被告：广州市花都新华祈福房地产有限公司，住所地广州市花都区新华镇新街大道，统一社会信用代码91440101769531302Q。法定代表人：彭磷基。委托诉讼代理人：董博晨，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐锡锋，广东汇胜律师事务所实习人员。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建设银行花都分行）诉被告梁雄荣、岑瑞英、广州市花都新华祈福房地产有限公司（以下简称祈福房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行花都分行的委托诉讼代理人杨丽芳、被告祈福房地产公司的委托诉讼代理人董博晨、唐锡锋到庭参加了诉讼，被告梁雄荣、岑瑞英经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。建设银行花都分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告梁雄荣之间于2016年4月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-20161351436);2.请求依法判令被告梁雄荣立即偿还原告借款546801.4元（截止至2019年7月21日，尚欠本金546801.4元，此后的各项利息、本金罚息、利息罚息等按借款合同约定计至款项还清日止）;3.请求依法判令被告梁雄荣用作抵押的位于广州市花都区新华街望岗路6号祈福天龙苑自编9栋2209房的房产的拍卖所得款优先偿还给原告;4.被告岑瑞英对被告梁雄荣的上述贷款本息承担共同偿还责任;5.被告广州市花都新华祈福房地产有限公司对被告梁雄荣的上述贷款本息承担连带保证责任；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月21日，被告梁雄荣因购房资金不足，以位于广州市花都区新华街望岗路6号祈福天龙苑自编9栋2209房的房产作为抵押，向原告申请贷款人民币704000元，并与原告签订了编号为440550006-2012-20161351436的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款期限12年，总期为144期，每月偿还贷款本息6220.28元，偿还贷款本息日期为每月21日。广州市花都新华祈福房地产有限公司与原告签订了《楼宇按揭业务合作协议书》，根据双方所签协议第三条、第七条约定，因被告广州市花都新华祈福房地产有限公司尚未为被告梁雄荣购买的房屋办理房产权属证，故被告广州市花都新华祈福房地产有限公司对被告梁雄荣偿还贷款及相关费用负连带保证责任。被告岑瑞英与被告梁雄荣是夫妻关系，本案的借款时间是在两被告夫妻关系存续期间，因而属于夫妻共同债务，应当由该两被告共同承担偿还义务。借款合同签订后，原告在2016年4月21日将贷款发放给被告梁雄荣，被告梁雄荣开始尚有还款，但从2018年8月起被告梁雄荣开始陆续出现拖欠按揭供楼款的情形，至2019年2月止，被告梁雄荣已累计拖欠到期本息其12478.75元。据相关的法律法规及借款合同和合作协议的约定，被告的逾期还款行为已经构成违约。因此，原告具状诉至贵院，恳请法院在查明事实的基础上，对原告的诉讼请求予以支持，以维护原告的合法权益。祈福房地产公司辩称，一、《个人住房（商业用房）借款合同》系建设银行花都分行与被告梁雄荣签订，相应的贷款金额及利息应由梁雄荣承担，祈福房地产公司并不清楚尚需还款金额。二、建行花都分行作为案涉房产抵押权预告登记的权利人，享有的是将来抵押权发生变动的请求权，而非现实的抵押权，因此建行花都分行对案涉房产并不享有现实的抵押权，更无权请求拍卖案涉房产并优先受偿拍卖款项。三、新华祈福公司的连带责任期限届满，不应再对被告梁雄荣的债务承担连带保证责任。请求法院依法驳回建行花都分行对新华祈福公司的诉讼请求。梁雄荣、岑瑞英未作答辩、未提供证据。建设银行花都分行围绕诉讼请求依法提交了个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、结婚证、不动产登记证明、楼宇按揭业务合作协议书、个人贷款对账单等证据，祈福房地产公司围绕诉讼请求依法提交了《洽购商品房合同》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、明细分类账、银行小票、收据、发票、收款通知单、《广州市不动产首次登记告知通知书》、祈福天龙苑办理不动产权证通知、快递单及妥投证明等证据。本院依法对建设银行花都分行和祈福房地产公司提交的证据进行了核证。当事人所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且当事人亦保证真实，本院经审查核证后予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月3日,中国建设银行股份有限公司广州花都支行（甲方）与祈福房地产公司（乙方）签订《楼宇按揭业务合作协议》，约定甲方对乙方广州市花都区新华街祈福天龙苑项目的住宅、商业用房、车位的购房者提供相关的抵押贷款业务，合作期限为自协议生效之日起至上述合作项目的房产销售完毕之日止。在甲方向借款人发放贷款后，乙方为有关债务提供连带责任保证，保证责任范围包括但不限于借款人个人住房贷款的本金、利息（包括法系。关于保证责任期间确定，合同第七条记载：“一、从甲方将借款人按揭贷款款划付到乙方银行账户之日起至抵押房产竣工交付使用，乙方将记载甲方为权利人的《房屋他项权证》办妥并移交给甲方之日止；二、购房者购买的房屋已具备办理《房地产权证》及《房屋他项权证》的条件（具体条件以当地房管部门的有关规定为准），由于非乙方原因造成未能及时办妥上述权属证明的，乙方的连带保证期限责任为：从甲方将借款人的按揭贷款划付到乙方银行账户之日起至借款人支付购房款（包括向乙方支付的首期房款和归还甲方按揭贷款本金）达到购房价格的35%时为止。上述两种情形以先满足者为准”。2016年3月28日，祈福房地产公司（甲方）与梁雄荣（乙方）签订《洽谈商品房合同》，乙方同意向甲方认购位于广州市花都区新华街望岗路6号9栋2209房的住宅，总楼价1006369元，乙方以七成商业按揭的方式付款。2016年4月9日前，梁雄荣向祈福房地产公司付清购楼首期款302369元。2016年4月14日，梁雄荣与祈福房地产公司以网签的形式订立《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同载明梁雄荣向祈福房地产公司购买上述房产采用按揭贷款方式付款，首期款为302369元，剩余房款金额704000元按照按揭方式付款，付款银行为中国建设银行股份有限公司广州花都支行。该合同第二十一条载明，由乙方委托甲方办理《房地产权证》，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料。2016年4月21日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行(贷款人）与梁雄荣（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份(编号：440550006-2012-20161351436），约定借款人因家庭使用目的，向祈福房地产公司购买广州市花都区新华街望岗路6号祈福天龙苑自编9栋2209房而向贷款人借款704000元，贷款人在办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次性划入祈福房地产公司账号为44×××19的账户内，贷款期限为144个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日即每年的1月1日当日的基准利率及上述下调幅度。贷款利息自划款之日起计算，按日计息，每月计息天数按30天计算，还款方法为等额本息，每月偿还贷款本息金额为6220.28元。借款人未按合同约定日期偿还的贷款本金，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按贷款约定利率基础上上浮50%确定。借款人债务到期后未予清偿，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同约定，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，梁雄荣以其所有的广州市花都区新华街望岗路6号祈福天龙苑自编9栋2209房作抵押，债权数额为704000元，担保范围包括合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。合同未约定保证期间。借款人未足额履行合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务）或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。同日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行以向祈福房地产公司账号为44×××19的银行账户转账支付的形式向梁雄荣发放贷款704000元。2016年9月12日，祈福天龙苑自编1~17栋自编9栋22层2209房设定预告登记抵押权，不动产登记证明编号为粤（2016）广州市不动产证明第08036062号，抵押权利人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行，义务人为梁雄荣，债权数额为704000元，附记：①登记字号16预登03393949；②产权登记字号16预登03360344；③暂缓编制不动产单元号。该房屋现仍未办理抵押权设立登记。2018年6月19日，广州市花都区不动产登记中心向祈福房地产公司发出NO.08031319《广州市不动产首次登记告知通知书》，告知祈福房地产公司其申请的包括祈福天龙苑7-11栋在内的不动产首次登记已立案受理并核准登记。2018年6月28日，祈福房地产公司通过邮政专递的方式向梁雄荣在《洽谈商品房合同》、《广州市商品房买卖合同（预售）》上填写的通信地址寄送祈福天龙苑办理不动产权证通知，投递结果显示他人签收。建设银行花都分行提交《个人贷款对账单》，主张向梁雄荣发放贷款后，梁雄荣自2018年8月开始多次出现逾期还款的情形，截至2019年3月22日，梁雄荣已还本金127591.40元，尚欠本金余额576408.60元。截至2019年8月15日，梁雄荣已还本金157198.60元，尚欠借款本金546801.40元。建设银行花都分行遂诉至本院成讼。另查明，梁雄荣与岑瑞英是夫妻关系，于2016年3月22日以原结婚证遗失为由补办结婚证。再查明，经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，中国建设银行股份有限公司广州花都支行升格为二级分行，升格后名称更换为中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。本院认为：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行原名为中国建设银行股份有限公司广州花都支行，诉讼主体适格，本院予以确认。建设银行花都分行与梁雄荣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。建设银行花都分行依约向梁雄荣发放了贷款，梁雄荣亦应按约定偿还借款本息。梁雄荣现已存在逾期还款行为，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，借款人债务到期后未予清偿，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，故建设银行花都分行据此要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，梁雄荣立即清偿贷款本金546801.4元及利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建设银行花都分行解除合同后，双方于合同的权利义务终止，根据合同约定，梁雄荣逾期归还借款本息的，自逾期之日起按照提前到期的款项在执行按贷款约定利率基础上加收50%计收罚息。关于建设银行花都分行主张对涉案房产经拍卖或变卖所得价款行使优先受偿权的主张问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据该法律规定和物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权设立登记之前，建设银行花都分行就涉案房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的权利在行使要件上有所欠缺，即建设银行花都分行并未获得现实有效的抵押权。因此，建设银行花都分行关于对涉案房产经拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉请缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于夫妻共同债务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”本案中，涉案借款行为发生在岑瑞英与梁雄荣的婚姻关系存续期间，且梁雄荣亦在签订《个人住房（商业用房）借款合同》时明确贷款所购房屋为家庭使用，故建设银行花都分行主张涉案借款为岑瑞英与梁雄荣的夫妻共同债务，由岑瑞英与梁雄荣承担共同清偿责任，理据充分，本院予以支持。关于祈福房地产公司的保证责任。涉案房产没有办理抵押登记，也没有取得房地产权证及他项权证。因广州市花都区不动产登记中心向祈福房地产公司发函告知案涉房产核准登记后，祈福房地产公司已通过向梁雄荣邮递书面通知的形式履行了通知义务，而梁雄荣并未在《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的时间内提供材料供祈福房地产公司办理不动产权属证明，未能办妥不动产权属证明的原因非祈福房地产公司造成；且截至本案诉讼前，梁雄荣已于2019年3月22日前向建设银行花都支行归还借款本金127591.40元，加上其已向祈福房地产公司支付的首付款302369元，合计已支付购房款本金429960.34元，该金额已超出总楼价1006369元的35%。故按照建设银行花都分行和祈福房地产公司之间《楼宇按揭业务合作协议书》第七条关于祈福房地产公司的连带保证责任期限的约定，在建设银行提起本案诉讼向祈福房地产公司承担担保责任时，祈福房地产公司的连带保证期间已届满。因建设银行花都支行未能举证证明其在合同约定的保证期间内要求祈福房地产公司承担保证责任，为此依照《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”之规定，祈福房地产公司免除保证责任。建设银行花都支行要求祈福房地产公司承担连带保证责任，理据不足，本院不予支持。梁雄荣、岑瑞英经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告梁雄荣于2016年4月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440550006-2012-20161351436）；二、被告梁雄荣、岑瑞英于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行清偿借款本金546801.40元及利息、罚息【利息、罚息自2019年8月16日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定标准计算至付清款日止】；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10843元，由被告梁雄荣、岑瑞英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡运如人民陪审员  谭洁明人民陪审员  李满友二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈雅敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。