安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0181民初1904号 原告：中国建设银行股份有限公司巢湖市分行,住所地巢湖市巢湖中路95号,统一社会信用代码:913401817050219793(1-1)。 负责人：陈竹,该分行行长。 委托诉讼代理人：张言达、王珊姗，安徽福达律师事务所律师。 被告：张明翔，男，1963年5月出生，汉族，安徽省合肥市人，住合肥市经开区。 被告：王家珍，女，1965年10月出生，汉族，安徽省合肥市人，住合肥市经开区。 被告:安徽嘉正华意置业有限公司，住所地安徽省巢湖市篆池河路东侧山水华庭2号楼601室。 法定代表人：刘永久，总经理。 被告：安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司，住所地安徽省巢湖市东塘路97-11号门面，统一社会信用代码91340100697367979E(1-1)。 法定代表人：史航，经理。 委托诉讼代理人：黄建国，该公司法律顾问。 原告中国建设银行股份有限公司巢湖市分行（以下简称建行巢湖分行）诉被告张明翔、王家珍、安徽嘉正华意置业有限公司（以下简称嘉正公司）、安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司（以下简称四联分公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，被告张明翔提出管辖权异议，经本院裁定驳回，张明翔上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院裁定驳回其上诉，由本院继续审理。本院依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理，原告建行巢湖分行的委托诉讼代理人王珊珊、被告四联分公司的委托诉讼代理人黄建国到庭参加诉讼，被告张明翔、王家珍、嘉正公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 原告建行巢湖分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张明翔、王家珍、嘉正公司、四联分公司立即归还原告借款本金547911.65元及利息13866.99元(暂计算至2018年12月31日，今后顺延)；2、判令被告嘉正公司、四联分公司对上述债务承担连带还款责任；3、原告对被告张明翔、王家珍抵押的房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：2014年3月26日，原告与被告张明翔、王家珍签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告借给被告张明翔、王家珍人民币840000元用于购买商业用房，利率执行基准利率上浮20%，借款逾期的，罚息在贷款利率的基础上上浮50%，借款期限自2014年4月11日至2024年4月11日，被告同时以房产作抵押。安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司提供连带责任担保。2018年1月至今，被告多次未按时偿还贷款，原告多次催收，但被告仍未偿还，按照合同第十六条、第十七条规定，被告不按合同规定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期。故现起诉到法院，要求判如所请。另被告安徽嘉正华意置业有限公司作为安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司的法人公司，其授权四联公司与原告签订最高额保证合同及相关贷款合同，应当与四联公司共同承担连带还款责任。 被告张明翔、王家珍未到庭、未答辩、未举证、未质证。 被告嘉正公司未到庭、未答辩、未举证、未质证。 被告安徽嘉正华意置业有限公司四联分公司辩称：原告与张明翔、王家珍之间的金融借款关系属实，但应以其抵押房产拍卖变卖后的价款优先受偿，四联分公司对于抵押担保之外的债权愿意单独承担保证责任，嘉正公司虽然出具了《授权书》和董事会决议为张明翔、王家珍提供阶段性担保，但四联分公司并非嘉正公司的分公司，而是联发公司挂靠在嘉正公司名下的分公司，嘉正公司与联发公司明确约定，四联分公司的一切责任由联发公司独立承担。四联分公司设立独立账户，独立核算，自负盈亏。因此四联分公司愿意对张明翔、王家珍抵押担保以外的债务，单独承担保证责任。且被告嘉正公司承担的是阶段性担保，该担保在房屋竣工验收后即到期，故被告嘉正公司不应再承担担保责任。 原告为支持其主张及诉请向法院提交了2014年3月26日原、被告张明翔、王家珍签订的借款合同、承诺书、董事会决议及授权书及个人贷款支付凭证、房屋预告登记证明、个人贷款对账单、商品房销售贷款合作协议书、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。被告四联分公司向本院提交了截止2017年5月22日四联分公司剩余房源明细表、徽商银行业务凭证四张、嘉正公司与安徽联发房地产开发有限公司签订的项目转让协议书。经审核，本院对原告所举证据的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。 经审理查明：2014年3月26日，原告与被告张明翔、王家珍签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告借给被告人民币840000元用于购买商业用房，利率执行基准利率上浮20%，借款逾期的，罚息在贷款利率的基础上上浮50%，借款期限自2014年4月11日至2024年4月11日，同时以都市乐府A（2号楼）南商116号房产作抵押。四联分公司提供连带责任担保。同时约定如被告不按合同规定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期。2014年4月11日，原告向张明翔发放了840000元，并办理了房屋预告登记。后被告未能按时归还借款及利息、罚息。截止2018年12月31日，张明翔、王家珍共差欠借款本金547911.65元及利息13866.99元(计算至2018年12月31日，包括罚息）。合同同时约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。另，四联分公司系嘉正公司的分公司，嘉正公司于2013年5月31日出具授权书给原告，授权四联分公司向原告申请“都市乐符”项目商品房贷款合作协议书和个人住房（商业用房）借款最高额保证合同及相关贷款合同。四联分公司与原告于2013年6月27日签订了商品房销售贷款合作协议书、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同约定：保证期限从贷款人与原告签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。 本院认为：原告与被告张明翔、王家珍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，双方均应按约履行。原告按照合同约定履行了合同项下的贷款义务，被告应当按照合同约定承担按时还本付息的义务，现被告未履行合同约定的按时足额还本付息的义务，原告根据合同的约定要求被告承担还款义务，并按照合同约定承担罚息，应予以支持。根据原告与四联分公司签订的商品房销售贷款合作协议书的约定，阶段性担保的期限应从贷款人与原告签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止，四联分公司辩称阶段性担保的时限至房屋竣工验收时止的理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。借款合同中担保条款对保证责任的履行有约定，不论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任，故对被告四联分公司要求原告先行使物的担保权的辩称理由亦不采纳。本院对原告要求保证人四联分公司承担连带保证责任的请求合理合法，本院予以支持。四联分公司作为嘉正华意的分公司，根据公司法的规定，其民事责任由总公司承担。虽四联分公司有自己的独立财产，但原告要求总公司和四联分公司共同承担连带责任，该请求合理合法，本院予以支持。原告要求被告承担律师代理费，但未能提交其支付律师代理费的证据，对此诉请本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中抵押物只进行了预登记，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有特权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力。权利人取得物权仍需完成抵押登记，且债权消灭或者超期未登记的，预告登记失效。因此预告登记只是预告登记物权，而非抵押权，故原告对抵押财产不享有优先偿权。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 1、被告张明翔、王家珍于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司巢湖市分行借款本金547911.65元及利息13866.99元(计算至2018年12月31日，包括罚息，自2019年1月1日起按合同约定的标准计算至给付之日）； 2、被告安徽嘉正华意置业有限公司、安徽嘉正华意置业有限公司四联公司对原告上述债权承担连带保证责任； 3、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4710元，由四被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  石晓梅 二〇一九年十月八日 书记员  刘 云 附本案援引的相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当迟延履行金。 二、《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 三、《中华人民共和国物权法》 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国担保法》 第二十八条同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。 债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 五、《中华人民共和国公司法》 第十四条：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。