贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔26民终1804号 上诉人（原审被告）：贵州丰球房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市永丰路东侧、迎宾大道北侧丰球黔城37栋1-1层1-6层。 法定代表人：何金云，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：兰银龙，贵州维律律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：黄国忠，男，1958年5月20日出生，侗族，住贵州省凯里市。 上诉人贵州丰球房地产开发有限公司因与被上诉人黄国忠商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2019）黔2601民初7182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵州丰球房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法予以改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决办证违约金的截止时间认定为2018年3月13日没有法律依据。原审判决认定违约金计算截止时间为2018年3月13日的依据为被上诉人在原审庭审中提交的“丰球领地客户领取资料”，而该份证据是复印件并没有原件，也没有上诉人丰球房地产公司的任何印章，就连该份证据的名称是存在明显的涂改，即将“丰球商品”直接把“商品”二字划掉改成“领地”，故该份证据不符合证据真实性、合法性及关联性的要求，依法不得作为本案的定案依据。再者，因该份证据不具有说服力，更无法以该份证据证明是上诉人持有该证据，故在上诉人无法提交的情况下，不能以“如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”因此，原审判决将违约金计算的直接时间认定为2018年3月13日没有事实及法律依据。二、本案逾期办证违约金按已付房款的日万分之一计算，属于违约金约定过高，依法应当参照法院同类型判决予以减少，并按日万分之0.5计算。 黄国忠答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 黄国忠向一审法院起诉请求：1、判令被告支付违约金13888.6元；2、被告承担本案诉讼费。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求中的违约金为14280.7元。 一审法院认定事实：2015年4月2日，以原告黄国忠为买受人、被告丰球房地产公司为出卖人签订编号为2015003047的《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设的丰球领地项目第C1幢2层2-1号商品房一套，建筑面积为90.14平方米，套内建筑面积为68.92平方米，总价款为327118元。2、出卖人应当在2015年3月30日前向买受人交付该商品房。3、出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付被告购房款326791元，被告出具了销售不动产统一发票，并已将涉案房屋交付给了原告。原告于2018年3月13日向被告领取了涉案房屋的初始登记证书等材料。双方因逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应承担相应违约责任。对于违约金计算的截止时间，原告主张计算至2018年3月13日向被告领取涉案房屋的初始登记证书等材料的时间。为支持其主张，原告提交了丰球领地客户领取资料的签收单复印件，并说明了证据的来源，被告对其真实性不予认可，但其又未提交向原告发放资料的证据，故根据民事证据高度盖然性的证明标准，本院对原告该证据予以采信，对原告关于违约金计算时间截止为2018年3月13日的主张予以支持。关于违约金是否予以调整的问题。合同法第一百一十四条规定的违约金不仅具有补偿性，也体现有限度地惩罚性。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，现本案被告未能提供约定违约金过高的证据，审判实践中对被告未履行合同交付办理房屋转移登记有关文书约定义务，影响原告取得房屋权属证书权利实现的损失数额也难以确定。因此，本案情形完全符合上述司法解释“损失数额难以确定的”情形。故对损失的计算应按上述司法解释条款规定，参照“金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定标准计算约定的违约金是否超过逾期借款利息标准。而双方约定的30日后仍不能交付办理商品房转移登记有关文书支付日万分之一违约金的标准，并没有超出上述司法解释规定的计算标准。故原告请求按照双方约定的日万分之一标准计算违约金数额符合法律规定，于法有据，不存在过高的法律规定情形，也不违反双方约定。对于被告提出本院判决的其他小区案件个案存在按日万分零点五调整计算违约金的问题，因同类案件当事人对合同的履行情况、过错程度以及预期利益也各不相同，故不能以此作为类案的判决依据。因此，被告提出的上述抗辩理由不充分，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，原告支付的购房总价为326791元，其诉请按日万分之一计算至2018年3月13日止的违约金为14280.7元，未超出法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：被告贵州丰球房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告黄国忠逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金14280.7元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，结合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金截止时间如何确定；二、一审认定逾期办证违约金是否过高，是否予以调整。 关于焦点一：根据当事人双方合同约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”。但贵州丰球房地产开发有限公司在二审期间，并未提交推翻一审庭审中黄国忠为支持其主张提交的丰球领地客户领取资料签收单复印件的证据，故一审法院以2018年3月13日作为计算违约金的截止日并无不当。上诉人贵州丰球房地产开发有限公司主张不以2018年3月13日作为计算违约金的截止日的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点二：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，而本案丰球房地产公司并未提交任何证据证明实际损失具体数额。而双方约定的违约金标准日万分之一，为年利率3.65%，远远低于银行同期贷款利率，所以从这个层面来讲，双方约定也并不算高，故上诉人要求按日万分之0.5计算违约金的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，丰球房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310元，由贵州丰球房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘志红 审判员  田 嫄 审判员  王山地 二〇一九年十月三十日 书记员  周烈刚