新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0701民初638号 原告：韩雅镜，女，1989年4月12日出生，汉族，公民身份号码，个体，住奎屯市。 原告：槐鹏博（系韩雅镜之夫），男，1993年11月7日出生，汉族，公民身份号码，个体，住奎屯市。 共同诉讼委托代理人：姚俊臣，新疆天冠律师事务所律师。 被告：新疆超悦房地产开发有限公司，统一社会信用代码91654003599199457B，住所地新疆奎屯市天北新区和瑞园天北大道88幢1、2号。 法定代表人：许冬冬，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒲江，新疆年月天律师事务所律师。 原告韩雅镜、槐鹏博与被告新疆超悦房地产开发有限公司（以下简称超悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告槐鹏博及其委托诉讼代理人姚俊臣，被告超悦公司的法定代表人许冬冬及其委托诉讼代理人蒲江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩雅镜、槐鹏博向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间的商品房预售合同；2、判令被告退还原告购房款5,405元、银行贷款250,000元、贷款利息43,581元、差额税7,279元、物业费4,353元、维修基金7,333元、装修保证金2,262元、装修费103,009元，律师代理费10,000元，合计433,222元；3、判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月31日，原告购买了被告超悦公司开发的商品房一套，该房屋位于天北新区和瑞园25幢1111号。因该房屋位于顶楼，房屋未完成外墙防水维修工作，致使原告未入住时房顶已漏水，装修入住后一年，期间被告超悦公司多次维修无效果且漏水现象更为严重。为此，被告于2017年11月向原告出具房屋漏水承诺书一份，承诺于2017年11月22日前维修，如维修不好，3年内再次出现房间和外墙渗水，被告则给原告退房、退款、退装修。在被告承诺维修的时间后，原告房屋还是多次渗水，造成原告重大经济损失。综上所述，原告认为，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特此依法向你院提起诉讼，请依法裁决。 超悦公司辩称：因原告拒绝维修人员进入房屋，导致承诺维修合同无法履行。承诺维修合同与商品房预售合同是两个独立的合同，商品房预售合同只要登记备案即发生物权变动的效力。承诺维修合同中的退房承诺无法直接解决物权归属问题，因此，退房并非双方的真实意思表示。本案系因房屋质量问题引起的小纠纷，并未导致无法实现合同目的，不符合法定解除条件。是否发生了装饰装修无法确认，原告为自己的房屋进行装修，与解除合同无关。因此，超悦公司不同意解除与原告签订的商品房预售合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明以下事实：2015年12月31日，原、被告双方签订编号为YS00054541号《商品房预售合同》，原告购买了被告超悦公司开发的位于天北新区和瑞园25幢1111号商品房一套，建筑面积104.76平方米，单价每平方米3,409.15元，总价款357,143元。被告开展优惠活动为原告办理了零首付，实际购房总价款是255,405元。2016年1月13日，原告与中国银行股份有限公司签订编号为2015年奎业字PL2015AA199号《个人一手住房贷款合同》。2016年1月22日，中国银行股份有限公司向原告发放贷款250,000元，已支付给被告，原告分别又向被告交纳购房款5,405元、维修基金7,333元、装修保证金2,262元、差额税7,279元。截止2019年7月4日，原告已偿还贷款利息43,581元。2016年5月13日，原告与奎屯飞创装饰工程有限公司签订建筑装饰工程施工合同，对所购和瑞园25幢1111号房屋进行了装修。由于被告在庭审中对房屋装修的事实及价值不认可，故庭审后于2019年8月5日，原告向本院提出申请，要求对和瑞园25幢1111号房屋装修工程价值进行评估鉴定，本院予以准许。本院于2019年8月16日将选择司法鉴定机构书面通知邮寄给被告，被告于2019年8月19日收到，但被告无故拒绝参加选择司法鉴定机构，本院依法指定新疆金诚信资产评估事务所进行评估，该所经评估出具新金评报字（2019）103号资产评估报告，截止评估基准日为2019年8月30日，该房屋装修工程价值评估为101,082元。 润园公馆项目1、2号楼（即和瑞园24栋、25栋）由被告开发，江苏三兴建工集团有限公司奎屯分公司承建。因外墙及地下停车场防水维修工程未完成，致使原告购买位于顶楼的和瑞园25幢1111号房屋未入住时就出现漏水现象，情况较严重，承建单位于2017年10月14日书面向被告承诺，于2017年10月20日前再次对和瑞园24栋、25栋外墙防水进行维修，但经维修漏水问题仍未解决。原告装修入住后，房屋出现屋顶漏水、墙体渗水并裂缝问题，被告进行过维修，但之后又发生屋顶漏水的情况，为此，原、被告双方就最后一次维修屋顶漏水问题经协商达成《房屋漏水承诺书》一份，其中第1条：维修时间2017年11月22日前；第4条：如果维修不好，3年内再次出现房间和外墙面的渗漏，则甲方（即被告）给乙方（即原告）退房、退款、退装修（材料费、人工费及因退房带来的一切损失均由甲方承担）；第5条：年限为3年，自维修结束之日起算。最后一次维修后，原告的房屋屋顶漏水问题仍然没有解决，2018年7、8月份被告仍在对涉案房屋进行维修。原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》无果，故诉至法院。 原告为本次诉讼支付邮寄送达费99元、律师代理费10,000元。 上述事实，有原、被告双方均提交的编号为YS00054541号《商品房预售合同》、编号为2015年奎业字PL2015AA199号《个人一手住房贷款合同》，原告提交的中国银行还款流水明细清单、收款收据4张、邮寄送达费票据一张、律师代理费发票一张、建筑装饰工程施工合同一份及新金评报字（2019）103号资产评估报告各一份、2017年10月14日承建单位向被告的书面承诺一份、原、被告双方签订的《房屋漏水承诺书》一份，照片20张，被告提供的证人王新源、董得周的当庭证言以及原、被告双方的陈述相互印证，予以证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，依法应当确认成立并有效，原、被告双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，原告已支付全部购房款及相关费用，履行了买受人的全部义务，被告虽已交付房屋，但房屋存在屋顶漏水、墙体渗水并裂缝等质量问题，经多次维修未能解决。在此情况下，原、被告签订《房屋漏水承诺书》一份，针对该承诺书，本院认为，从其表述方式和形式要件看，虽名称为承诺书，但实际是一份双方经协商一致达成的协议，并非被告单方承诺。从协议的具体内容看，是双方就被告再进行最后一次维修，且维修后三年内不得再出现房屋漏水问题，否则，就解除双方签订的《商品房预售合同》，原告退房，被告退款、退装修费并赔偿一切损失的约定。因此，《房屋漏水承诺书》实质上是原、被告双方签订的附条件解除《商品房预售合同》的协议，该协议的签订是基于之前经多次维修不能解决房屋漏水问题的情况下，经双方自由平等协商一致后签订，协议中不仅明确约定了解除条件，同时还对合同解除后的债权债务如何处理做了明确约定，双方的意思表示有客观存在的、充分的事实基础，且不违反法律、法规的强制性规定，故意思表示真实，合法有效。原告因该协议被赋予了解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在双方约定的2017年11月22日前最后一次维修后仅半年多时间，房屋又出现了漏水问题，致使双方约定解除合同的条件成就，根据上述规定，原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》、将房屋退还给被告，被告退还购房款255,405元、差额税7,279元、维修基金7,333元、装修保证金2,262元，赔偿贷款利息损失43,581元、装修费101,082元，律师代理费10,000元、邮寄送达费99元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，不仅符合双方约定，且于法有据，本院予以支持。但原告请求的超出评估价部分的装修费缺乏事实依据和证据证实，本院不予支持。被告违背应诚信履行合同的原则，无视自身过错给原告正常生活造成的影响，罔顾本案基本事实，混淆合同法定解除与约定解除的适用，其辩称意见与本案查明事实不符，理由不能成立，本院不予采纳。 原告主张退还物业费系另一法律关系，不在本案审理范围，本院不作处理，可另案诉讼解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原告韩雅镜、槐鹏博与被告新疆超悦房地产开发有限公司签订的编号为YS00054541号《商品房预售合同》。 二、原告韩雅镜、槐鹏博于本判决生效后三十日内将位于天北新区和瑞园25幢1111号商品房（含装修）退还给被告新疆超悦房地产开发有限公司。 三、被告新疆超悦房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还原告韩雅镜、槐鹏博购房款255,405元、差额税7,279元、维修基金7,333元、装修保证金2,262元，赔偿贷款利息损失43,581元、装修费101,082元，律师代理费10,000元、邮寄送达费99元，合计427,041元。 四、驳回原告韩雅镜、槐鹏博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,739元（减半收取，原告已预交），原告韩雅镜、槐鹏博负担53元，被告新疆超悦房地产开发有限公司负担3,686元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审判员  张发新 二〇一九年十月二十五日 书记员  廖 箐 1