广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书(2019粤0232民初986号原告：乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司，地址：广东省乳源瑶族自治县鲜明北路幸福家园，统一社会信用代码：914402325940288277。法定代表人：谢世顺，公司总管。委托诉讼代理人：邓援越，公司经理。委托诉讼代理人：曹芙蓉，公司经理。被告：吴树英，女，汉族，1958年11月2日出生，住广东省乳源瑶族自治县。原告乳源瑶族自治县幸福家园物业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）与被告吴树英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告幸福物业的委托诉讼代理人曹芙蓉到庭参加诉讼，被告吴树英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费（水电公摊费、电梯电费）合计2038元；2.判令被告立即支付违约金365元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了幸福名居电梯房3012房，建筑面积108.38平方米。按照原、被告签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条规定，原告依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，履行了自己应尽的义务。而被告自2018年1月1日起至2019年6月30日共拖欠物业管理费（水电公摊费、电梯电费）合计2038元，截止2019年6月30日，被告应缴纳违约金365元，以上合计2403元（上述费用暂计至2019年6月30日，违约金从逾期之日按1元/天计算，此后至实际还款日的违约金照计）。原告多次向被告催收物业管理费，但其未予理解。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。原告幸福物业的证据有：1.欠费明细表，证明被告欠2018年1月至2019年6月的物业费；2.《幸福家园住宅小区物业服务合同》，证明双方签订了物业服务合同；3.业主身份证，证明被告是该小区住户；4.物业服务收费备案表，证明在物价局有备案；5.《安置补偿合同》，证明被告购买的是回迁房。被告吴树英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及相关证据，视其放弃举证质证和抗辩的权利，依法应当承担相应的法律后果。经审理查明，2013年7月26日，被告与乳源瑶族自治县公共资产管理中心签订了以被告为被征收人、乳源瑶族自治县公共资产管理中心为征收人的《乳源瑶族自治县塔西片旧城改造项目房屋征收安置补偿合同》，被告以产权调换的方式获得了现幸福名居电梯房3012房，建筑面积为108.38平方米。2015年9月29日，原、被告签订了以原告为甲方、被告为乙方的《幸福名居住宅小区物业服务合同》，合同约定：“一、双方的权利义务。1、甲方的权利义务：甲方按照《幸福名居住宅小区物业服务合同》的各项规定进行管理，并向乙方提供物业服务。2、乙方的权利义务：同意接受《幸福名居住宅小区物业服务合同》规定，享有业主的权利和履行业主的义务，并接受甲方的管理。二、物业管理事项。甲方向乙方提供以下物业管理服务：1、住宅楼范围内公共场所清洁保洁；2、…三、物业服务费用。（一）物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。标准及支付范围：乙方应承担的服务费依据其拥有建筑面积计算所得，无论房屋是否空置，均须自房屋交付使用之日起三个月后开始交纳服务费用（通知收房之日起三个月内免物业费）。收费标准为：每年按乳源县物价局核定的标准收取（2015-2016年电梯房每月按建筑面积[含公摊的共有建筑面积]0.9元/平方米向乙方计收）。所收取的物业服务费服务支出构成包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、…（二）共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由甲方向使用人分摊计收：1、加压泵的电费按照实际使用用户平均分摊到每户；2、住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部分所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊；3、电梯电费从收楼之日起至2015年12月31日按楼层分摊（2楼每户13元/月，3楼每户15元/月，4楼每户18元/月，5楼每户20元/月，6楼每户23元/月，7楼每户25元/月，8楼每户28元/月，9楼每户30元/月，10楼每户33元/月，11楼每户35元/月。）2015年起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）。4、电梯年审检测费用按实际收费标准由本栋业主按户数共同平均平摊。（三）费用的缴纳：缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间是每年1月1日-3月30日一次性收取。由乙方自行到幸福名居物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳滞纳金。…四、专项维修资金的管理和使用。…五、违约责任：违反合同规定或无故终止合同规定称违约。1、甲方不能按合同约定提供物业服务项目的，经本小区50%以上的业主同意后可解除合同。2、乙方违反合同规定的，甲方可按合同约定对乙方收取违约造成的损失并进行相应的处罚。六、其他…。”原、被告于当日在该合同上签字捺印、盖章确认。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务，被告依约向原告支付了物业管理费至2017年12月31日。2018年1月1日起，被告未再支付物业管理费。上述事实有欠费明细表、《幸福家园住宅小区物业服务合同》、业主身份证、物业服务收费备案表、《安置补偿合同》和庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《幸福名居住宅小区物业服务合同》，系双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，亦没有损害第三人利益，依法应当认定为有效，原、被告应当全面履行自己的合同义务。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，原告依约向被告提供了物业服务，被告应履行交纳物业服务费用的义务。现被告无故拖欠2018年1月至2019年6月共18个月的物业管理费（含水电公摊费、电梯电费），原告诉请被告交纳所欠物业管理费（含水电公摊费、电梯电费）2038元的主张，有合同依据，亦符合法律的规定，本院予以支持。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告自2018年1月起至2019年6月未交纳物业管理费（含水电公摊费、电梯电费），经原告多次催收仍未交纳，已构成违约。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”之规定，本案原、被告约定按每天1元缴纳滞纳金的数额过高，故原告主张的违约金可自2018年1月1日起，以被告拖欠的物业管理费（含水电公摊费、电梯电费）2403元为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至本判决确定的履行之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百六十二条规定，判决如下：一、限被告吴树英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告乳源瑶族自治县幸福物业服务有限公司支付物业管理费2038元和违约金（违约金自2018年1月1日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算）；二、驳回原告乳源瑶族自治县幸福物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告吴树英负担。本判决为终审判决。审判员  毛政新二〇一九年十月三十日法官助理文欣怡书记员曾敏