北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9149号原告：郭磊，男，1985年10月9日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：秦秀云，女，1950年1月23日出生，汉族，退休职工，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。原告：张丽，女，1983年10月24日出生，汉族，职业不详，住河北省邯郸市复兴区。被告：北京宝祥居物业管理有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东七条5号。法定代表人：郑国彬，职务不详。被告：北京市大兴区西红门镇第肆村村民委员会，住所地北京市大兴区西红门镇第肆村。负责人：李桂明，村主任。原告郭磊、张丽与被告北京宝祥居物业管理有限公司（以下简称宝祥居公司）、北京市大兴区西红门镇第肆村村民委员会（以下简称肆村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭磊的委托诉讼代理人秦秀云、陈磊，被告肆村村委会的负责人李桂明到庭参加诉讼。原告张丽经依法传唤，未到庭参加诉讼。被告宝祥居公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉。本案现已审理终结。郭磊、张丽向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告房屋租赁费用60000元；2、被告赔偿原告房屋装修费200000元、屋内物品损失费500000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：北京市大兴区西红门镇四村民生路北区东楼7条A单元235号为肆村村委会开发住房，由宝祥居公司对外出租。2009年原告的父亲秦国章与宝祥居公司就上述房屋签订北京市廉租公寓租赁合同，租期20年，一次性支付宝祥居公司房屋租金60000元，入住涉案房屋后，秦国章对涉案房屋进行装修，因为涉案房屋结构挑高很高，属于楼中楼结构，秦国章装修了一个木质二层，花费很多费用。秦国章还在屋内置办红木家具和全套日用家用电器，有三个电动自行车，还收藏有中外古币、银元、名人字画，还有一些重要案卷材料。2015年11月，肆村村委会要拆除涉案房屋，在整栋楼内居民都没有搬走，也没有安置，更没有和居民解除租赁关系，没有退租金的情况下，强行将涉案房屋停水停电。2015年11月13日，秦国章因一氧化碳中毒死亡。原告为秦国章子女，秦国章父母先于秦国章去世，秦国章与前妻郭瑞芬于1989年离婚，原告是秦国章的第一顺位继承人。被告在得知秦国章死亡，又明知存在继承人的情况下没有与原告解除合同，在没用通知的情况下，又私自将涉案房屋拆除，屋内物品全砸在屋里，给原告造成了损失。现涉案房屋已经拆除，合同无法履行，原告故诉至法院，请求法院支持原告的诉求。宝祥居公司未作答辩。肆村村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋的拆除腾退是北京疏解整治行动的一部分，是经建房人同意由拆除公司拆除的，房屋所有人与租户之间的事情，村委会不清楚，村委会只是土地出租人，经营行为由房屋所有人负责，村委会不参与也不干涉。其次，“宝祥居公寓”建于北京市大兴区西红门镇肆村的集体土地上，因为未取得相应准建手续，所以已经被拆除腾退还绿。最后，村委会与原告之间不存在租赁关系，与村委会无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月15日，秦国章与宝祥居公司签订北京市廉租公寓租赁合同，承租位于大兴区西红门镇四村民生路北区东楼7条A单元235号房屋，建筑面积36平方米。租赁期限20年，自2009年11月15日至2029年11月15日。双方在合同中约定，乙方一次性交纳租赁期内全部房屋租金；租赁期满之日，乙方无条件退房，不得占用房屋，否则造成甲方损失，由乙方赔偿；乙方对承租的房屋及室内装修、设备须爱护使用，并负责保管，因乙方责任造成房屋及其附属设施损坏的，由乙方负责修复或赔偿；在租赁期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方将按居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还给乙方。租赁合同签订后，秦国章占有使用涉案房屋并依约支付20年租金60000元。宝祥居公司就本案相同事实涉及多起房屋租赁合同纠纷，在多份已生效裁判文书中查明，2015年6月26日，宝祥居公司张贴“通知”，告知“宝祥居公寓”的承租人：“本小区接到上级通知，从7月10日停水停电，望大家做好准备”。郭磊主张秦国章死亡后家属曾向两被告主张过赔偿，协商无果就诉讼了，就一直没去过涉案房屋，两被告知道秦国章有家属，但是一直没有人联系家属，再者因为秦国章去世，就没人处理这个房屋了，故没有搬离涉案房屋。虽然没有现场照片，但秦国章这几年正常使用涉案房屋，涉案房屋有装修，装修是客观存在的，请求法院酌情予以考虑，表示至少被告对于未通知家属扩大损失部分应当承担赔偿责任。2016年11月，就秦国章因一氧化碳中毒死亡一事，郭磊、张丽曾以生命权、健康权、身体权纠纷为案由将宝祥居公司、肆村村委会诉至本院，本院于2017年9月作出（2016）京0115民初18700号民事判决，经法院查明，张丽、郭磊为秦国章子女，秦国章父母先于秦国章去世，秦国章与前妻郭瑞芬于1989年离婚，张丽、郭磊为秦国章第一顺序继承人。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，原告张丽及被告宝祥居公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。虽然秦国章与宝祥居公司所订立房屋租赁合同系双方真实意思表示，但对本案租赁楼房，未取得建设工程规划许可证，未经有关主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故秦国章与宝祥居公司所订立房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上文司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，虽然涉案房屋租赁合同被确认无效，但在秦国章居住使用租赁房屋期间，其应给付占有使用费，对未能有效使用房屋期间的已交纳房屋租金，即对于2015年7月10日（停水停电之日）至2029年11月15日（租赁期限到期日）期间的已交纳房屋租金，被告宝祥居公司应予退还，经核算，被告宝祥居公司应退还租金43041元。张丽、郭磊为秦国章第一顺序继承人，故宝祥居应将上述款项退还二人；考虑到装修至停水停电时房屋已使用5年多，存在装修及物品折旧，所剩残值较小，又考虑到作为承租人的秦国章对本案房屋租赁合同无效亦有一定过错，应自担相应损失，故对郭磊要求被告宝祥居公司赔偿装修款的诉讼请求，本院不予支持；因本案房屋租赁合同被确认无效，家具家电并非租赁物本身，现并无证据证明拆除腾退行为系被告宝祥居公司所实施，故家具家电损失与本案房屋租赁合同纠纷并非同一法律关系，对该项请求，本院不予处理。本案系房屋租赁合同纠纷，肆村村委会并非租赁合同相对方，故对于郭磊主张肆村村委会承担连带责任的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京宝祥居物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内退还郭磊、张丽剩余房屋租金43041元；二、驳回郭磊、张丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由原告郭磊、张丽负担10524元（已交纳），由被告北京宝祥居物业管理有限公司负担876元（于本判决生效之日起7日内交纳）；公告费560元，由被告北京宝祥居物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李新亮审 判 员  李 辉人民陪审员  于 静二〇一九年十月二十二日法官 助理  张 振书 记 员  崔刘畅