北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6802号原告：北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4293室。负责人：郭超，经理。委托诉讼代理人：武殿臣，北京市承光律师事务所律师。被告：何志钢，男，1971年12月5日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司（以下简称华特物业门头沟分公司）与被告何志钢物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华特物业门头沟分公司的委托诉讼代理人武殿臣，被告何志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特物业门头沟分公司向本院提出诉讼请求：1．要求何志钢交纳北京市门头沟区惠康嘉园二区*号楼*单元*号房屋自2016年3月1日至2017年4月30日的物业管理费1330．9元，垃圾清运费30元；2．被告支付上述房屋自2017年4月30日至结案之日的物业服务费滞纳金（按照日万分之三的标准计算）；3．被告承担本案案件受理费。事实和理由：北京华特物业管理发展有限公司（以下简称华特物业公司）是华特物业公司门头沟分公司的上级法人单位。2016年2月15日，华特物业门头沟分公司与北京永鸿世业房地产开发有限公司（以下简称永鸿世业公司）签订了《物业委托服务合同》，约定由原告对北京市门头沟区永定镇惠康嘉园二区实施物业管理，物业费为2．12元/平米/月。2016年3月1日，华特物业门头沟分公司依据物业委托服务合同约定，张贴了入场公告，正式进入惠康嘉园二区提供物业管理服务，一直持续至2017年4月30日。何志钢系北京市门头沟区惠康嘉园二区*号楼*单元*号房屋（以下简称*号房屋）所有人。按照《物业委托服务合同》约定，自永鸿世业公司将该物业相关资料及物业管理责任移交华特物业公司起，按合同约定标准向业主或物业使用人收取物业服务费，收费标准为物业中标费用2．12元/平方米/月*住户总建筑面积*服务周期月份。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日为何志钢名下房屋所在的小区提供了事实上的物业服务，其应当依法向华特物业公司缴纳物业费。为履行物业管理职责，华特物业门头沟分公司与门头沟区环卫中心签订了《垃圾清运协议书》，约定由华特物业公司代收垃圾清运费30元/户/年。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，华特物业门头沟分公司自2016年3月1日至2017年4月30日间持续为何志钢提供了事实上的物业服务，何志钢应缴纳物业费用。在我公司多次催要物业费的情形下，何志钢仍未向我公司缴纳物业费，为维护我公司的合法权益，特诉至法院。何志钢辩称：*号房屋系我名下安置房，但我并未与原告订立书面或口头物业服务合同。除了垃圾清运工作，原告对于小区绿化、安全、门禁均没有尽到服务义务，小区里都是大泥坑，因此，我不同意华特物业门头沟分公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：何志钢系北京市门头沟区永定镇卫星队村民，该村被划入征收拆迁范围，永鸿世业公司系该地块的拆迁实施单位。坐落于北京市门头沟区惠康嘉园二区*号楼*单元*室（以下简称*室）系何志钢名下的拆迁安置房，建筑面积为55．92平方米。2016年2月，永鸿世业公司通过招投标程序，确定惠康嘉园小区房屋管理服务项目的中标人为华特物业公司，并与华特物业门头沟分公司签订《物业委托服务合同》，约定由华特物业门头沟分公司为惠康嘉园二至六区提供物业服务，收费标准为2．12元/平米/月。华特物业门头沟分公司（甲方）与北京市门头沟区环境卫生服务中心二队（乙方）（下称环卫二队）签订《生活垃圾收集运输服务合同》，约定由乙方为惠康嘉园九地块、十地块小区2149户、曹各庄小区4128户提供垃圾清运服务，垃圾清运费每年每户30元。另查，本院在审理的北京华特物业管理发展有限公司诉涉案小区其他业主以及永鸿世业公司的物业服务合同纠纷案件中查明以下事实：惠康嘉园小区开发建设单位为国信嘉业公司。2013年12月，国信嘉业公司委托北京中熙物业顾问有限公司对“门头沟S1线区域组团01-11地块及曹各庄、桥户营村土地一级开发定向安置房项目”的前期物业服务标准进行了评估，评估结论为住宅收费标准2．12元/平米/月（其中包括：基准服务费0．55元/建筑平方米/月、生活水泵运行维护费0．1元/建筑平方米/月、中水泵运行维护费0．1元/建筑平方米/月、安全防范设施运行维护费0．05元/建筑平方米/月、消防设施运行维护费0．1元/建筑平方米/月、电梯运行维护费1．05元/建筑平方米/月、公共区域照明费0．17元/建筑平方米/月等七个项目）。华特物业门头沟分公司于2016年3月1日进驻惠康嘉园小区提供物业服务，于2017年4月30日撤离。该案审理过程中，永鸿世业公司申请就2016年3月至2017年4月期间华特物业公司为惠康嘉园小区提供物业服务质量是否达标进行鉴定。经摇号确定鉴定单位，鉴定单位北京天泽龙创物业服务评估监理有限公司表示：“原告已撤离中标项目半年之久，该项目设备设施运行、管理、维护状况，物业服务记录文件及业主对原告服务满意度等影响评估的重大因素已经不存在，评估结果将影响客观、公正性，有鉴于此，我司难以受托进行评估。”永鸿世业公司申请对惠康嘉园小区2016年3月至2017年4月期间小区配套设施设备正常运转情况下物业费的收费标准进行鉴定。经本院摇号确定鉴定单位并移送鉴定后，永鸿世业公司表示经过慎重考虑，决定不再申请鉴定。该案经审理认为，华特物业门头沟分公司虽与业主未签订书面物业服务合同，但其系涉案小区拆迁实施单位永鸿世业公司公开招标后为惠康嘉园小区提供物业服务，且华特物业门头沟分公司实际为业主提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求业主交纳相应的物业服务费用。因永鸿世业公司并非涉案小区开发建设单位，永鸿世业公司与华特物业门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力。鉴于华特物业门头沟分公司已撤离，无法就物业服务质量进行鉴定，法院参照开发建设单位委托的前期物业服务费用评估情况，结合华特物业门头沟分公司实际提供物业服务的事项、服务标准及质量情况酌情确定业主按照1．7元/平米/月的标准向华特物业门头沟分公司缴纳相应期间物业管理服务费。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业公司要求业主交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，法院予以支持。我院于2018年7月17日作出（2017）京0109民初5338号民事判决书，后双方均提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为，根据《物业管理条例》的规定：物业服务企业的选聘和解聘由业主共同决定。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此规定，物业服务企业选聘的权利主体为业主；建设单位在业主未选聘物业服务企业前可以委托物业服务企业从事前期物业服务。法律法规没有赋予业主或建设单位以外的其他主体选聘物业服务企业的权利。华特物业门头沟分公司作为具有物业服务资质的物业服务企业，对此规定应当知道，但是在入驻惠康嘉园小区提供物业服务时，既无业主共同决定的委托，又没有与该小区的建设单位签订前期物业服务合同，而是与上述权利主体以外的第三方永鸿世业公司签订的《物业服务委托合同》。根据《北京市物业管理办法》的规定，街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门对物业服务企业的交接工作进行监督和管理。永鸿世业公司作为一般经营性公司，既无行政管理职能，又没有行政管理部门的指派或授权，不具备签订物业委托合同的主体资格，华特物业门头沟分公司与永鸿世业公司之间签订的《物业服务委托合同》权利义务仅限于合同缔结主体之间，对业主不发生合同或法律效力，故华特物业公司要求按照该合同约定的服务费标准收取业主物业费，没有合同和法律依据，法院不予支持。华特物业门头沟分公司自2016年3月1日进驻惠康嘉园小区，至2017年4月30日撤离小区期间，小区业主的生活基本保障没有出现障碍，可以认定华特物业门头沟分公司对小区提供了事实物业服务。在华特物业门头沟分公司提供事实物业服务的期间，为保障小区的基础设施正常运转，使业主基本生活不受影响，必然产生人工、技术等成本投入，华特物业门头沟分公司作为经营性公司，有权要求受益方支付对价。现一审被告没有证据证明物业服务活动系业主自身行为投入进行的，应认定已经享受了基本物业服务，作为受益方有义务支付对价报酬。一审法院根据小区现有设施、规模等因素，结合相近似物业水平的平均投入情况，酌定的物业费标准，并无不当，法院予以维持。该院于2018年9月6日作出（2018）京01民终6979号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现（2017）京0109民初5338号民事判决书已发生法律效力。本院认为，虽华特物业门头沟分公司与何志钢虽未签订书面物业服务合同，但生效判决书已确认，华特物业门头沟分公司为惠康嘉园小区提供了事实物业服务，何志钢作为惠康嘉园二区*室的业主，可以确认其与华特物业门头沟分公司亦形成了事实上的物业服务合同法律关系，现何志钢未提交证据证明物业服务活动系业主自身行为投入进行的，应认定已经享受了基本物业服务，作为受益方有义务支付对价报酬，故物业管理企业有权依据双方存在的事实物业服务合同关系要求何志钢交纳相应的物业服务费用。对何志钢否认华特物业门头沟分公司提供物业服务的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。关于物业费交纳标准，本院参考生效裁判文书以及华特物业门头沟分公司提供的物业服务情况酌情确定。关于代收代缴生活垃圾清运费，根据《关于调整委托清运垃圾费及垃圾消纳场管理收费标准的通知》规定，华特物业门头沟分公司要求何志钢交纳代收代缴垃圾清运费30元的诉讼请求符合相关规定，本院予以支持。关于滞纳金，根据生效裁判文书确认的情况，永鸿世业公司与华特物业公司门头沟分公司签订的《物业服务委托合同》对业主没有约束力，故对于华特物业公司门头沟分公司主张按照《物业服务委托合同》的约定收取滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、何志钢于本判决生效之日起七日内给付北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司二○一六年三月一日至二○一七年四月三十日的物业管理服务费及代收代缴生活垃圾清运费共计1360．9元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司门头沟分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元,由何志钢负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  田      裴二〇一九年十月十八日法官助理  李波书记员王晓静