贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4240号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里路招商花园城会展中心。法定代表人：赵军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李静、侯飞，北京德恒律师事务所律师。上诉人（原审原告）：向程林，男，汉族，1957年1月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：余英民，贵州创驰律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称招商商置公司）与上诉人向程林商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5640号民事判决，向本院上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：双方在《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理涉案房屋转移登记，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由上诉人收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可。此时，上诉人依约应当履行的有关文书交付义务，根据双方履行实际转化为通知义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人履行委托办证义务。首先，商品房转移登记条件是否成就，即商品房是否已取得备案证明书(或称初始登记)，被上诉人在当地房产局是可以查询和问询到的，并且房产局在颁发商品房备案证明书的前三天在房产局公示大屏幕上进行过公告，根据最高人民法院的《关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释理解与适用》中对于“应当知道”的阐述：“应当知道”实际上是一种逻辑上的推理，这种推理须以有据可查的事实为基础，应根据已知事实和经验法则，采用逻辑推理的方式来判定待证事实是否属实之规定。本案被上诉人对商品房转移登记条件已成就，即商品房已取得备案证明书(或称初始登记)的认知属于被上诉人“应当知道”的范畴。其次，上诉人在积极协助被上诉人共同办理转移登记，包括向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》时，已在缴费通知单中载明：我司(上诉人)为方便你(被上诉人)收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用，该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明被上诉人在收房时须携带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。上诉人于2016年9月26日取得了《商品房备案证明书》符合向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件，而该取得时间在约定的房屋交付时间后的九十日内，符合《商品房买卖合同》及法律规定的可期待性，被上诉人也能够预料到在该时间内上诉人将取得相应的《商品房备案证书》，因此该通知属于有效通知，也应当视为上诉人已经履行完毕相应的通知义务。再次，上诉人于2017年9月24日进行了第二轮通知：上诉人通过在涉案小区门口设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理房屋转移登记所需资料。在涉案房屋系住宅其已实际交付的情况下，上述通知方式已有效到达相对人。并且，在上诉人积极努力下，于2018年7月12日办理了首幢登。三、一审法院认定的违约金严重过高，并且适用法律错误。本案中被上诉人所诉求的违约金是逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，而不是《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约金，两者具有本质的区别，自然没有适用《商品房买卖合同司法解释》十八条的余地。而且上诉人都是在约定时间内取得了商品房的初始登记，符合办理转移登记的条件，如何认定是上诉人的原因呢？所以本案不能适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的违约责任。本案中被上诉人的付款方式为按揭贷款，最后也要向银行办理抵押登记，根据惯例相关证书也要存放于银行处，而且逾期交付相关文书的违约责任和逾期交付房屋的责任显然不相同，逾期交付相关文书不会给被上诉人造成任何实际损失。上诉人都是在约定的时间内竣工交付房屋及取得初始登记并无过错，当时上诉人也通知了被上诉人，同时新政策出台后上诉人也在积极协助被上诉人共同根据新政策办理转移登记。所以在合同无违约金约定的情形下，如真的认定上诉人违约也应结合上诉人履约情况、被上诉人的过错、政策原因、被上诉人的实际损失来进行认定，本案中被上诉人并没有举证证明其实际受到的损失，无损失即无违约金的问题。一审判决依据《商品房买卖合同司法解释》第十八条进行违约金认定不仅严重过高，而且严重背离了法律的规定及双方的约定。上诉人认为一审法院支持的违约金应当调减，理由如下：目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，究其原因，多半是政策调整等客观因素所致，且毕节市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照一审法院支持的违约金计算方式，出卖人即上诉人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于毕节市经济社会和谐、健康、有序的发展，故上诉人提出调减违约金的请求，请贵院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已经交付给被上诉人使用，被上诉人已实现了其合同目的，假使上诉人逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约事实存在，且超过180工作日，被上诉人也没有举证证明因为上诉人的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当減少。”之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，贵院应参照贵州省其他与毕节市经济发展程度相类似的地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决上诉人支付给被上诉人每套房屋逾期交付转移登记违约金1000元左右。上诉人向程林上诉请求：撤销一审判决第二项，判决招商商置公司支付上诉人因逾期交付办理E3-2-3号商品房转移登记文书产生的违约金56629.76元（从2016年12月30日起以406725.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至2019年4月1日）；二、一、二审诉讼费由被告承担。上诉理由：一、上诉人根本没有收到过被上诉人所述的任何书面通知材料，被上诉人在一审阶段用于主张其所谓尽到通知义务而出示的书证邮寄单，该邮寄单既无上诉人的签收也无他人代收，且事实上上诉人根本没有收到该邮寄单，更不知道是谁从哪里寄的什么。在对该邮寄单的质证意见也表明因没有本人或他人代收，不能以该邮寄单的时间作为被上诉人通知的时间计算，而一审法院在没有其他证据予以佐证的情况下默认该邮件实际送达上诉人，认定被上诉人的义务履行完毕，显然该认定明显错误；二、就本案被上诉人代上诉人办证的义务问题，一审法院认为被上诉因接受上诉人的委托，代上诉人办理房屋转移登记，被上诉人的义务仅仅是在具备办证条件后通知上诉人缴纳办证相关的费用就完毕。但上诉人认为被上诉人的通知义务远远达不到代为办证的义务，代为办证的义务除了通知缴费外至少还需向不动产权证登记部门提交办证资料才能算履行完毕。若被上诉人虽具备办证条件，但通知上诉人缴费后不及时将办证资料及费用向办证部门提交的行为同样违反其代办证的义务，收取委托人的办证费用挪作他用更是严重损害了委托人的权益。而本案中正是如此，被上诉人2016年6月28日收取了上诉人委托其代为办证的费用（含维修基金）后并未及时向办证部门移交资料办证，而是在上诉人无数次催促后，直到2019年3月，被上诉人才向办证部门移交办证资料。两年多的时间被上诉人收取上诉人的办证费用（含维修基金）而不向办证部门移交（且并非上诉人一家如此），涉嫌挪用买受人缴纳的办证费用资金，不仅违反了代为办证的移交义务，更是严重损害了上诉人的利益。故，被上诉人代为办证的义务应当至少在其将办证资料及费用移交给办证部门后才算履行完毕，一审法院以被上诉人具备办证条件后通知上诉人缴纳办证费用后就履行完毕义务的认定存在重大错误。上诉人向程林就招商商置公司的上诉请求答辩称，一审法院认定被答辩人未尽到通知义务构成违约，依法应承担违约责任，事实认定清楚，适用法律正确。住房的违约时间及违约责任认定事实清楚，对商铺的违约责任认定部分事实不清。上诉人招商商置公司就向程林的上诉请求未答辩。一审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告因逾期交付办理招商花园城E1栋17层4号房屋转移登记文书产生的违约金(暂计1万元),违约金的计算方式为：以276309元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月30日起计算至被告实际交付办理房屋转移登记有关文书之日止；2.依法判令被告支付原告因逾期交付办理招商花园城E3栋2层3号房屋转移登记文书产生的违约金56629.76元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2015年7月4日和2015年12月15日，原告与被告签订两份《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市七星关区南部新区招商花园城第E1幢17层4号商品房和E3幢2层3号商品房出售给原告，其中，E1幢17层4号房总房款为276309元，E3幢2层3号房总房款为406725元。被告承诺于x年x月x日前取得E1幢17层4号商品房所有权初始登记，于2016年12月30日前取得E3幢2层3号商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，1.约定日期起180个工作日内,出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起180个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理:(1)买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款,并按照银行同类同期存款利率支付利息;(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请的方式办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。2015年7月4日和2015年12月15日,原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定:“五、关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》,则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人;若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续;3.2、如因买受人原因,未付清合同约定的全部应付款(含面积补差款)、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续,由此产生的一切后果均由买受人承担,则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任;买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后,原告向被告交付全部购房款。2016年4月25日和2016年6月20日，被告通过邮寄的方式向原告邮寄E3幢2层3号和E1幢17层4号商品房《入伙通知书》，《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料,其中《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》截明:我司为方便您收房后尽快办理房产证,代理税务局、房产局、国土局收取相关费用,该缴款通知单列明了需要缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证印花税等相关费用计算明细,并注明被答人在收房时需带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料。2016年6月28日，原告在收楼意见书上签字确认收到E1幢17层4号房屋。被告向原告代收了涉案两套房屋的契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。2016年1月13日,被告取得涉案房屋所属的招商花园城E3幢楼的商品房备案证明书，2016年9月26日,被告取得涉案房屋所属的招商花园城E1幢楼的商品房备案证明书。2018年8月23日，被告向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办证的有关资料。2018年10月29日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案两套房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。一审法院认为,结合原被告双方的诉辩意见，本案争执的焦点是:1、被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任;2、如何计算违约金。关于焦点一：被告是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。本案系商品房买卖合同纠纷,基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义,除依约交付房屋外,出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到本案中,虽然原被告双方在《商品房买卖合同》并未约定被告何时取得E1幢17层4号房屋所有权初始登记证书,并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，由于被告出售给原告的房屋为期房，被告应于向原告交付E1幢17层4号商品房之日起90日取得涉案房屋的所有权初始登记证书，经庭审查明，被告向原告交付E1幢17层4号房屋的时间为2016年6月28日，故被告应于2016年9月26日前取得E1幢17层4号房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款,办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理,双方虽在合同中约定共同申请办理,但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费,表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示,故在原被告双方成立委托合同关系。因此，对被告抗辩称双方未建立委托合同关系，被告收取税费只是代收代缴的意见,与本案事实不符,不予采信。依据合同约定,被告应当限期办理商品房初始登记,并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书,鉴于被告已接受委托,代为申请办理涉案房屋的转移登记,故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务,根据双方履行实际,转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务,即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料,用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务,可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示,被告于2016年1月13日取得E3幢2层3号房屋商品房备案证明书，于2016年9月26日取得E1-17-4号房屋的商品房备案证明书。完成了涉案房屋的初始登记,其交付办理商品房转移登记的有关文书的条件成就。被告于2016年4月25日和2016年6月20日，通过邮寄的方式向原告邮寄E3幢2层3号和E1幢17层4号商品房《入伙通知书》，《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》等材料,能够证明被告已履行完毕E3幢2层3号房屋通知义务，由于取得E3幢2层3号房屋商品房备案证明书时间和通知时间均早于合同约定的2016年12月30日，故被告无需承担违约责任。但被告所举证据不能证明其已履行完毕E1幢17层4号房屋的通知义务：理由如下:被告主张已通过邮寄“入伙通知书”、“收费明细及入伙指引”的形式履行了E1幢17层4号房屋通知义务，但是,“收费明细及入伙指引”邮寄送达原告之时（2016年6月20日）,被告尚未完成E1幢17层4号房屋的初始登记，不具备办理房屋转移登记的条件。在此情形下,不能以邮寄时间作为被告履行完毕文书交付义务的时间,否则可能引发出卖人仅关注通知义务而怠于办理商品房初始登记的不诚信风险。经庭审查明，被告虽于2018年8月23日向原告邮寄《办理产权证的告知函》，要求原告提交办证的有关资料，但经查询，未发现该邮件的签收记录，无法证明原告何时收到该告知函。2018年10月29日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理E1幢17层4号房屋的不动产权证书。被告接受原告委托代为办理。故应以原告向被告出具委托书的时间作为被告履行通知义务的时间，即2018年10月29日。对被告另以不动产登记新旧政策过渡期间,不动产登记机关准备不足,导致办证慢、办证难为由,进行违约责任抗辩的理由。本院经审查认为,对于因不动产登记机关的原因导致办证延迟这一事实主张,被告举证不足,本院不予采信。关于焦点二：如何计算E1幢17层4号房屋违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”之规定，本案中，被告向原告交付E1幢17层4号房屋的时间为2016年6月28日，往后推90日，被告应于2016年9月26日前取得涉案房屋的所有权初始登记证书，并交付给原告。故应从2016年9月27日开始起算违约时间,如前所述,因原、被告形成委托代办关系,虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书,但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务,才履行完毕其合同约定的交付义务,而被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告。经庭审查明，2018年10月29日，原告向被告出具委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，可视为被告已告知原告涉案房屋已经具备办理转移登记条件。故原告主张的违约金计算期限为:2016年9月27日至2018年10月29日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定,本案中,被告逾期已经超过180个工作日,违约金可以按照原告已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，同时,参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定,结合原、被告双方的履约情况,本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算。综上,原告诉请的违约金以原告已付购房款总额为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年9月27日计算至2018年10月29日止，共计35666.76元，对原告诉请的其他部分违约金，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告向程林逾期交付办理毕节市七星关区南部新区招商花园城第E1幢17层4号商品房转移登记的有关文书的违约金35666.76元；二、驳回原告向程林的其他诉讼请求。案件受理费人民币1041.00元,由原告向程林负担695.00元，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担346.00元。二审中，上诉人招商商置公司新提交的证据有：一、动产权证（幢首登）。本案至迟于2018年7月12日已符合办证条件，2018年7月12日后上诉人不应当承担任何违约责任。二、通知一份（包括邮寄底单及告知书）。向程林质证认为，对于不动产权证，对该组证据真实性与合法性无异议，但与本案无关，不能免除上诉人的通知义务。对于8月23日的邮寄快递单被上诉人未收到，地址是合同上地址，但是未签收。二审中，向程林新提交的证据有不动产登记申请书，证明该房屋于2016年就具备办证条件，招商公司于2019年才代为办证。招商商置公司质证认为，对于不动产登记申请表的真实性与合法性无异议，关联性有异议，在不动产登记申请表之前招商商置公司已经向向程林已经进行了有效通知。就招商公司提交的证据，证据真实，与案件事实相关联，本院予以确认。就向程林提交的证据，证据真实，与案件事实相关联，本院予以确认。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，关于住房部分即E1幢17层4号，就招商商置公司的上诉理由：鉴于招商商置公司已接受委托，招商商置公司依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知买受人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。招商商置公司以房产局可以查询到具备办理转移登记的条件以及房产局会在大屏幕公示为由主张其尽到了通知义务的主张，既无法律规定，也无合同约定，本院不予支持。招商商置公司主张其已向向程林邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，完成了案涉商品房已具备办证条件的披露义务，该证据中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能依据认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。招商商置公司以其于2017年9月24日在案涉小区门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处为由主张尽到了通知义务的主张。招商商置公司无证据证明其在E区设置了办证资料收集处，本院不予支持。招商商置公司提交的通知一份（包括邮寄底单及告知书）能够证明招商商置公司按照合同载明的向程林地址及联系电话于2018年8月23日向程林邮寄了办证告知书，向程林签署商品房买卖合同即表明其对合同上己方的地址及联系电话的认可，招商商置公司按此邮寄后，不论向程林是否收到，其责任后果均应由向程林承担。故应当认定招商商置公司于2018年8月23日尽到了通知义务。一审对此认定错误，应予纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定了因出卖人原因导致买受人未能取得房屋权属证书，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时的违约金计算标准。前述条款的立法原意与双方约定出卖人限期履行文书交付义务的合同目的一致，意在敦促出卖人协助买受人取得房屋权属证书。在本案双方仅约定逾期交付文书未超过180个工作日的违约责任的情形下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并无不当。由于一审法院并非依据双方约定，而是根据法律规定认定违约金标准，故本案不存在约定的违约金明显过高、依法应予调减的情形，上诉人请求调减违约金的上诉理由不成立，不予采纳。关于上诉人向程林主张的商铺部分即E3幢2层3号的逾期交付办理转移登记文书的违约金：上诉人虽然向被上诉人邮寄《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》，但该材料中并未披露上诉人已具备办理商品房转移登记条件的相关内容，此时无论买受人是否接收通知文书，均无从得知上诉人在办证问题上的合同履行情况，故不能据此认定上诉人已履行完毕合同约定的文书交付义务。上诉人以其于2017年9月24日在案涉小区门口设置“办理《不动产权证书》资料收集处为由主张尽到了通知义务的主张。因无证据证明其在E区设置了办证资料收集处，本院不予支持。按照合同约定上诉人应当于2016年12月30日前向上诉人履行交付办理转移登记相关文书的义务（也即履行告知义务），上诉人于2018年10月29日（商铺部分招商商置公司无证据证明向向程林邮寄了办证告知书，故不能如住房部分一样确定招商商置公司履行了告知义务的时间为2018年8月23日。向程林向招商商置公司出具委托办证申请书的时间为2018年10月29日，故以该时间为招商商置公司尽到告知义务的时间）尽到了告知义务，故招商商置公司应就商铺部分承担2016年12月31日至2018年10月29日止期间的违约责任。依照一审援用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应以向程林已付购房款总额406725元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年12月31日计算至2018年10月29日止。至于向程林提到的招商商置公司怠于向办证机关申请办证的上诉理由，与其上诉主张的逾期交付办理房屋转移登记相关文书的违约金无关，本院不予采纳。综上所述，一审关于住房部分的违约金认定的截止时间有误，应当纠正为2018年8月23日，其余认定正确。一审关于商铺部分的违约金认定错误，本院二审予以纠正。双方的上诉请求均有部分合理，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初5640号民事判决；二、招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付向程林逾期交付办理毕节市七星关区南部新区招商花园城第E1幢17层4号商品房转移登记的有关文书的违约金(违约金以276309元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年9月27日起计算至2018年8月23日止)；三、招商商置(贵州毕节)投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付向程林逾期交付办理毕节市七星关区南部新区招商花园城第E3幢2层3号商品房转移登记的有关文书的违约金(违约金以406725元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算，从2016年12月31日计算至2018年10月29日止)；四、驳回向程林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1041元,由向程林负担200，招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担841元。招商商置(贵州毕节)投资有限公司交纳的二审案件受理费2082元由其自行负担1982元，向程林负担100元。向程林交纳的二案件受理费1215元由向程林负担200元，招商商置(贵州毕节)投资有限公司负担1015元。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇一九年十月二十九日书记员  郑勤文