福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初2666号 原告：厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司，统一社会信用代码91350402585301932H，住所地三明市梅列区丁香新村30幢106室。 法定代表人：戴继光，总经理。 委托诉讼代理人：孙露，公司职员。 委托诉讼代理人：李宏，公司职员。 被告：范任莲，女，1966年9月8日出生，汉族，住梅列区。 原告厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司（以下简称：厦门四方物业公司）与被告范任莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门四方物业公司的委托诉讼代理人孙露、李宏，被告范任莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门四方物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.范任莲支付厦门四方物业公司自2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业服务费4067.5元、2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费67.2元、2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯维保费308.7元、2016年9月1日至2019年2月28日期间的公共有水用电公摊费953.8元，共计5397.2元；2.范任莲支付2017年4月1日于2019年4月30日拖欠物业费产生的违约金801.6元。事实和理由：2013年6月，厦门四方物业公司与范任莲签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，对吉祥福邸小区进行物业服务。厦门四方物业公司在物业服务过程中依约履行物业服务合同，为全体业主包括范任莲在内的物业产权人与使用人提供物业服务，依约收取物业服务费及其他费用。（1）范任莲系XXXX室（建筑面积为125.14平方米）房产业主。该幢楼带电梯，单元共有112户业主。按高层带电梯住宅1.3元／月·平方米的标准计算，每月物业服务费162.7元，2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业管理服务费4067.5元。（2）2016年9月1日至2019年2月28日期间的公共用水用电公摊费953.8元。（3）单元有2部电梯，2016年每部电梯每月维保费为500元，2部电梯每月维保费为1000元，按装修入住的112户分摊，每户电梯每月维保费为8.9元。2016年6月至2016年12月的7个月，按每户电梯每月维保费8.9元标准计算，电梯维保费为62.3元。2017年至2019年每部电梯每月维保费为490元，2部电梯每月维保费为980元，按装修入住的112户分摊，每户电梯每月维保费为8.8元。2017年1月至2019年4月的28个月，按每户电梯每月维保费8.8元标准计算，电梯维保费为246.4元。合计308.7元。（4）电梯为每年一检，2部电梯年检费（2016年6月至2016年12月）为2720元，按装修入住的112户分摊，每户电梯每月年检费为2元。2016年6月至2016年12月为7个月，按每户电梯每月年检费2元标准计算，电梯年检费为14元。2部电梯（2017年1月至2019年4月）每年年检费为2520元，按装修入住的112户分摊，每户电梯每月年检费为1.9元。2017年1月至2019年4月为28个月，按每户电梯每月年检费1.9元标准计算，电梯年检费为53.2元。合计67.2元。范任莲理应按时、足额缴纳物业服务费、电梯年检费、电梯维保费、公共用水用电公摊费。厦门四方物业公司于2019年4月15日向范任莲发送交费通知函，要求其交纳费用，但范任莲均以各种理由和借口拒交，至今分文未缴。 范任莲辩称，1.厦门四方物业公司提供的物业服务义务存在多项不达标，甚至侵害业主利益的行为。具体如下:（1）有照片为证，小区地下室多处漏水、一楼门厅位于02-03户型的通道口位也长年滴水，厦门四方物业公司未采取任何措施；（2）厦门四方物业公司对小区出现的违章搭建不闻不问，导致顶楼四处违建完工，且对车位管理上也存在严重失职和不到位，是其通过自身信访才解决，有三次上访材料为证；（3）小区内存在多处将住宅改为商业用途，厦门四方物业公司未采取任何措施；（4）2017年10月开始就楼道路灯不亮，范任莲报修，直到2019年7月8日才恢复；2017年12月范任莲楼下门禁不响，范任莲报修后，至今未开通；2017年11月10日范任莲家中没有电，范任莲报修后，厦门四方物业公司不理会，范任莲再报电业局抢修，抢修人员说是空开坏了，被人动过，接线的颜色不同；2017年12月17日范任莲家中突然没有电，范任莲报修后，厦门四方物业公司表示不处理，范任莲再报电业局抢修，厦门四方物业公司拖延半小时多才将配电间的门锁打开，最后发现是被拉闸。2.厦门四方物业公司起诉要求支付的电梯年检费和电梯维保费已经涵盖在物业费当中，再单独主张没有依据，公摊水电费主张要求支付依据明显不足。3.厦门四方物业公司提供的服务远没有达到一级服务的标准，应当降低物业费收费标准。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。范任莲系梅列区（吉祥福邸）XXXX室业主。2013年6月29日，范任莲与厦门四方物业公司签订《吉祥福邸前期物业服务协议》，协议主要约定：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理，厦门四方物业公司提供的是前期物业管理；范任莲所购买的房屋系坐落于（吉祥福邸）XXXX室，建筑面积125.14㎡；2.厦门四方物业公司依据合同约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、消防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；可委托专业公司承担该物业的专项管理与服务业务，但不得将物业的整体管理责任转让给第三方；向业主收取物业管理费；编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案；每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和公共场地的经营性收入，并应将物业管理服务收费项目、收费标准在物业管理区域内公示等；3.范任莲有权参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；享有厦门四方物业公司与三明众祥房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》服务范任莲的所有权利并承担该合同约定的应由范任莲承担的全部义务和责任；按时足额向厦门四方物业公司交纳物业管理服务的各项费用，根据有关物业管理法规、规章、规范性文件和业主大会决议，交纳物业专项维修资金；合理分摊承担物业管理服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用（如电梯、水泵、楼道灯等）；正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、同行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；4.物业服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼面、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木的养护和管理；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境卫生保洁；交通与车辆停放秩序的管理等等；5.物业管理费按《福建省物业服务收费管理办法》规定执行包干制，以业主拥有物业的建筑面积缴纳：其中，住宅物业1.3元／月.㎡、固定停车位50元／月.个、公摊水电周转保证金300元／户、装修履约保证金2000元／户、装修垃圾清运费4元／㎡；物业费每月一缴，逾期缴纳的，从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金；物业共用部位及公用设施设备用水用电由业主即范任莲按照户或者建筑面积分摊，公摊方案每月在小区内公示栏公示；6.违约责任：厦门四方物业公司违反协议乱收费或擅自提高收费标准，范任莲有权要求厦门四方物业公司清退所收费用，退还利息并支付违约金；范任莲违反协议，不按规定的收费标准和时间缴纳有关费用的，厦门四方物业公司有权要求范任莲补交并从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金，并承担厦门四方物业公司主张权利及诉讼（仲裁）所支付的费用（含律师费）。 依据上述协议，范任莲应缴纳的各项费用有：物业管理费、电梯维保费、电梯年检费及公共用水用电公摊费用等。其中，1.物业管理费：范任莲每月应缴纳的物业管理费为1.3元／月.㎡×125.14㎡＝162.7元，范任莲欠缴2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业管理费，共计4067.5元。2.电梯维保费（共用设施设备耗能）：依据厦门四方物业公司提交的福建增值税普通发票，梅列区（吉祥福邸）电梯2部，2016年，电梯维保费共为1000元／月，已装修入住112户业主，每户电梯维保费为8.9元／月，2016年6月至2016年12月，每户电梯维保费为62.3元，范任莲欠缴62.3元；2017年至2018年,电梯维保费共为980元／月，已装修入住112户业主，每户电梯维保费为8.75元／月，2017年1月至2019年4月，每户电梯维保费为245元，范任莲欠缴245元；以上范任莲合计欠缴电梯维保费307.3元。3.电梯年检费（公用设施设备耗能）：依据厦门四方物业公司提交的福建省政府非税收入票据，电梯每年一检，梅列区（吉祥福邸）电梯2部，2016年6月至2016年12月期间，年检费为2720元，按装修入住的112户分摊，该期间每户应缴年检费为24元，故每户每月应缴年检费2元，7个月共计14元，范任莲欠缴14元；2017年1月至2019年4月期间，年检费均为2520元，按装修入住的116户分摊，该期间每户应缴年检费为22.24元，故每户每月应缴年检费1.875元，28个月共计52.5元，范任莲欠缴52.5元；以上范任莲合计欠缴电梯年检费66.5元。4.公共用水用电公摊费：依据厦门四方物业公司提交的福建增值税普通发票及福建增值税电子普通发票记载，2016年9月1日至2019年2月28日期间，范任莲应分摊公共用水用电费用为953.8元，范任莲欠缴953.8元。范任莲前述欠缴物业管理费等，厦门四方物业公司已通过邮政快递及在范任莲梅列区房屋前粘贴等方式催缴，但范任莲仍未缴纳上述费用，厦门四方物业公司于2019年7月3日诉至本院。上述事实有厦门四方物业公司提供的《吉祥福邸前期物业服务协议》、《催缴通知单（邮寄、短信、公示等）》、电梯年检及维保发票、公摊水电发票及公布情况、厦门四方物业公司日常服务，及双方的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于房屋漏水物业公司应否担责的问题。 范任莲辩称，梅列区地下室多处漏水，一楼门厅位于02-03户型的通道口位也长年滴水，厦门四方物业公司未采取任何措施，故厦门四方物业公司提供物业服务不达标，并提供照片用于证明。 厦门四方物业公司质证认为，确实存在上述房屋漏水的事实，但房屋质量问题属于开发商施工质量问题，且其有向开发商反馈，并提供其发给三明众祥房地产开发有限公司的函件用于证明。 范任莲对厦门四方物业公司提供的函件，质证认为只有三明众祥房地产开发有限公司方一个人的签字，其也不认识这个人，故对真实性有异议。 本院认为，范任莲提供的房屋漏水照片，厦门四方物业公司无异议，予以采信。范任莲辩称“梅列区地下室、一楼通道漏水”属实，予以支持。厦门四方物业公司提供的函件，能够证明其就房屋质量问题有向开发商反映，本院予以采信。因房屋是有保质期的，业主在房屋保质期内发现的相关问题，应向开发商主张权利，要求其提供维修服务。对超出保质期后发现的公共部分存在的质量问题，因购房时缴纳了公共维修基金，可以向物业公司提出申请，由物业公司按程序向房管部门申请公共维修基金维修。因此，对于房屋质量问题，业主应当通过相应的合法途径解决，而不是以拖欠、拒缴物业费的方式追责物业公司。 关于小区违章搭建物业公司应否担责的问题。 范任莲辩称，厦门四方物业公司对小区出现的违章搭建不闻不问，导致顶楼四处违建完工，车库也有违建，是其通过自身信访才解决，故厦门四方物业公司提供物业服务不达标，并提供以下证据用于证明：（1）违章搭建照片；（2）部分业主签名名单；（3）信访受理告知书。 厦门四方物业公司质证认为，确实存在上述小区违章搭建的事实，但其不是执法机构没有办法制止违章搭建行为，其只能向上级部门反映、发整改通知，进行劝导，配合城管处理，并提供整改通知书、两违办函件、图片、跟进拆除照片用于证明。 范任莲对厦门四方物业公司提供的整改通知书、两违办函件、图片，质证认为没有落款时间，对真实性有异议；对提供的跟进拆除照片，质证认为拆除事实没有异议，但拍照时间无法确定。 本院认为，范任莲提供的违章搭建照片、部分业主签名名单、信访受理告知书，厦门四方物业公司无异议，予以采信。范任莲辩称“顶楼四处违建完工、车库也有违建”属实，予以支持。厦门四方物业公司提供的整改通知书、两违办函件、图片、跟进拆除照片，能够证明其就违章搭建问题有加以劝阻，本院予以采信。对于上述个别业主的违规行为，物业公司应履行加以劝阻，要求整改的职责，只要履行了就能够认定其提供了服务。毕竟物业公司不是政府行政执法机关，其没有行政执法权，业主将责任全部推给物业公司，以此为由拒缴物业费，不能得到本院支持。 3.是否应降低厦门四方物业公司物业费收费标准的问题。 范任莲辩称，厦门四方物业公司提供的服务远没有达到一级服务的标准，应当降低物业费收费标准，并提供小区值班在岗人员睡觉照片、高层空调外挂照片用于证明。 厦门四方物业公司质证认为，对照片无异议，确有员工存在睡岗现象，但已经离职或被处罚；确有高层空调外挂现象，但属邻里关系，与其无关；并提供员工处罚、离职表用于证明。 范任莲对厦门四方物业公司提供的员工处罚、离职表，质证认为其看见的是男员工睡觉，处罚的却是女员工。 本院认为，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，虽然从范任莲提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，故范任莲以服务质量为由要求降低物业费，理据不足，不予支持。 4.关于小区内将住宅改为商业用途、电子显示屏24小时亮灯扰民的问题。 本院认为，对范任莲所提小区内将住宅改为商业用途、电子显示屏24小时亮灯扰民的问题，如范任莲所述属实，应由业主委员会或全体业主共同另行主张，但不能作为范任莲个人拒交物业管理服务费理由。 5.关于因厦门四方物业公司侵犯范任莲利益，则范任莲可以减少交纳物业费及不支付违约金的问题。 范任莲辩称，其在督促物业，帮助其他业主维权，所以没有及时交纳物业费，厦门四方物业公司故意对其拉闸停电，其应当减少交纳物业费及不支付违约金，提供公示、录音文字和光盘、国家电网派工单、空开照片用于证明，并申请证人陈某出庭作证。 厦门四方物业公司质证认为，三明市梅列区乾龙社区居委会公示与本案无关；录音文字和光盘不能证明其是故意对范任莲停电；对国家电网派工单没有异议；空开颜色不一样，不能证明空开是后来经人动过手脚；证人陈某没有看到范任莲的楼道灯、门禁是厦门四方物业公司弄坏的。 本院认为，范任莲提供的公示，仅能证明范任莲是所在楼幢的楼幢长，不足以证明其因维权事宜拖延交物业费，不予采信。仅从空开照片，不足以证明空开已被人偷换，故不予采信。录音文字和光盘、国家电网派工单能够证明范任莲两次因停电报修，范任莲怀疑是厦门四方物业公司故意所为，予以采信。证人陈某的证言，可以证明范任莲的楼道灯较久时间不亮，门禁不能对讲，予以采信。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业公司进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否能少交、免交费用，不能仅仅考虑某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。范任莲关于“因厦门四方物业公司侵犯范任莲利益，则其可以减少交纳物业费及不支付违约金”的辩解，与法无据，不予支持。 6.本案电梯年检费和电梯维保费是否涵盖在物业费中的问题。 本院认为，根据2016年6月1日起执行的《三明市物业服务收费实施办法（试行）》第十六条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”，“公共使用的由业主分摊，公摊费用包括：电梯的日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定”，且厦门四方物业公司与范任莲签订的《吉祥福邸前期物业服务协议》中，没有明确约定物业费包括电梯年检费和电梯维保费，故本案电梯年检费和电梯维保费不涵盖在物业费中。厦门四方物业公司要求范任莲支付所欠电梯年检费和电梯维保费的主张，本院予以支持。 7.厦门四方物业公司提供的其他证据的采信问题。 厦门四方物业公司提供本院（2015）梅民初字第3052号民事裁定书，用于证明范任莲原先欠交物业费，其起诉法院后，双方再自行协商解决。 范任莲质证认为，对本院（2015）梅民初字第3052号民事裁定书不知情，也不认可。 本院认为，厦门四方物业公司提供的本院（2015）梅民初字第3052号民事裁定书，与本案无关联性，不予采信。 综上所述，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭几张照片、几段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一些瑕疵，那么不构成根本性违约且不能成为业主拒交物业管理费的合法理由。厦门四方物业公司与范任莲签订的《吉祥福邸前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，对双方具有约束力。厦门四方物业公司对吉祥福邸小区提供物业管理服务，范任莲应向厦门四方物业公司交纳相应的物业管理服务费及其他费用，故对厦门四方物业公司要求范任莲支付物业服务费及水用电公摊费、电梯维保费、电梯年检费的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，应予以支持。依据双方签订的协议约定，物业费每月一缴，逾期缴纳的，缴纳义务人从逾期之日起每日按欠费金额的3‰缴纳违约金，现厦门四方物业公司自愿将违约金标准降至日0.3‰，系对自己权利的处分，予以照准，故厦门四方物业公司要求范任莲支付按上述日0.3‰的标准计算的逾期付款违约金801.6元，不违反法律规定和双方的协议约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、范任莲应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2017年4月1日至2019年4月30日期间的物业管理费4067.5元； 二、范任莲应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的电梯年检费66.5元、电梯维保费307.3元； 三、范任莲应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2016年9月1日至2019年2月28日期间的公共用水用电公摊费953.8元； 四、范任莲应于本判决生效之日起十日内向厦门友朋四方物业管理有限公司三明分公司支付2016年9月1日至2019年2月28日期间逾期缴纳物业管理费违约金801.6元。 若被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由范任莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一九年十月八日 书记员  李志强 附：本判决所依据的具体法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。