西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初4938号 原告：西安爱博房地产开发有限公司，住所地:西安市高新区。 法定代表人:董惠平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘睿，陕西永嘉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管倩,陕西永嘉信律师事务所律师。 被告：周维，男，汉族，1987年1月9日出生，住安徽省宿州市泗县。 被告：岳彩静，女，汉族，1988年7月16日出生，住址同上。 第三人：中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行，住所地：西安市高新区。 负责人：章琦，该支行行长。 委托诉讼代理人：张新科，陕西圣拓律师事务所律师。 原告西安爱博房地产开发有限公司诉被告周维、岳彩静、第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安爱博房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘睿、管倩、第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行的委托诉讼代理人张新科到庭参加了诉讼，被告周维、岳彩静经本院合法传唤未出庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告西安爱博房地产开发有限公司诉请：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、判令被告支付原告违约金71399.4元、律师代理费15593元；2、判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；3、判令在原告代二被告清偿完毕涉案房屋贷款本息后，二被告及第三人配合原告办理房屋解除抵押手续；4、本案诉讼费由被告承担。原告西安爱博房地产开发有限公司起诉的事实与理由：2014年7月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室的商品房，该房屋总价356997元。合同签订后，被告已经连续24期未按期偿还银行贷款，严重违反了双方合同约定，原告遂诉至法院。 被告周维、岳彩静未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行陈述称，在其贷款本息未得到清偿前，原告无权要求解除抵押，原告应承担连带保证责任向其清偿贷款本息合计238298.64元（暂计算至2019年3月29日，实际计算至清偿之日止），并承担二被告应承担的违约责任及其实现权利所支出的费用。如原告承担上述责任，其同意配合原告办理房屋解除抵押登记手续。 经审理查明，2014年7月，原告与二被告签订合同登记号为Y14070503的《商品房买卖合同》,合同约定二被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，该房屋建筑面积51.02平方米，总房款为356997元。合同第六条“付款方式及期限”约定二被告于2014年7月1日付房款116997元，余款240000元办理银行贷款。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件六第二条第4项约定，买受人违反《个人住房贷款借款合同》的约定，则出卖人有权解除合同并要求买受人按总房款20%支付违约金，违约金从房款中扣除，合同解除自出卖人书面通知送达之日起生效。买受人不能按期偿还银行月供连续或累计三期以上的，出卖人有权解除合同并有权收回该房屋。出卖人可按合同的约定要求买受人承担违约责任。2014年7月1日，二被告按照合同约定向原告支付房款116997元。2014年7月25日，原告、二被告、第三人签订《个人购房借款／担保合同》，约定由第三人向二被告提供贷款240000元，二被告以其购买房屋作为抵押担保，原告为二被告在该合同项下的贷款所产生的全部债务向第三人提供连带责任保证担保。后第三人依约发放贷款240000元。2014年8月，原告向二被告交付涉案商品房。2014年9月9日，二被告、第三人就涉案房屋在西安市房屋管理局办理了《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》，抵押权人系第三人。二被告按期偿还部分贷款本息后，自2016年1月起，出现多次逾期还款情况，截止2019年3月31日，二被告已逾期21期。其间，第三人多次向二被告及原告发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》。2018年10月，原告向二被告邮寄送达合同解除通知。庭审中，原告提交其与陕西永嘉信律师事务所签订的《委托代理合同》以证明其为办理本案支出律师代理费15593元，但其未提交已支付律师代理费的交费票据。第三人出具《情况说明》，称二被告已还涉案商品房按揭贷款本金21178.52元，已还贷款利息39976.65元，截止2019年8月31日，二被告未偿还贷款本金218821.48元，利息25672.88元，原告对该《情况说明》予以认可。 以上事实，有《商品房买卖合同》、中国光大银行内部通用凭证、《个人购房借款／担保合同》、借款借据、合同解除通知、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、贷款还款清单、《情况说明》等证据以及庭审笔录、谈话笔录在卷作证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反国家法律法规的规定，属合法有效的合同，对双方当事人均产生约束力。二被告的购房款中的240000元系其从第三人处按揭贷款，由于其逾期还款超过3期以上，依照《商品房买卖合同》第七条及合同附件六第二条第4项的约定，原告有权解除合同并要求二被告按总房款的20%支付违约金，协助其办理该商品房买卖合同注销备案手续，故原告要求解除与二被告签订的《商品房买卖合同》，由二被告协助办理《商品房买卖合同》备案注销手续，配合办理商品房解除抵押手续，在解除合同条件下二被告支付总房款的20%的违约金,原告上述诉讼请求合法有据，应予支持。因本案《商品房买卖合同》已经解除,故原告、二被告、第三人签订《个人购房借款／担保合同》解除。原告应返还二被告已支付房款，二被告欠第三人剩余的银行按揭贷款本息244494.36元(利息计至2019年8月31日，因剩余贷款未清偿前利息逐日均有变动,故以执行时实际剩余按揭贷款本息数额为准)由原告代为偿还。原告代二被告清偿贷款本息后，第三人应协助原告到房屋抵押权预告登记部门办理涉案房屋抵押权注销手续。原告诉请二被告支付律师代理费，但其未提交该费用的支付票据，故本院依法不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定,判决如下: 一、原告西安爱博房地产开发有限公司与被告周维、岳彩静签订的合同登记号为Y14070503的《商品房买卖合同》解除；原告西安爱博房地产开发有限公司与被告周维、岳彩静及第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行于2014年7月25日签订的《个人购房借款／担保合同》解除。 二、被告周维、岳彩静于本判决生效后十日内向原告西安爱博房地产开发有限公司支付违约金71399.4元。 三、原告西安爱博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告周维、岳彩静购房款178152.17元； 四、原告西安爱博房地产开发有限公司于本判决生效后十日内代被告周维、岳彩静偿还第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行剩余按揭贷款本息244494.36元(该数额截止于2019年8月31日,执行时以实际剩余贷款本息数额为准)。 如原告西安爱博房地产开发有限公司和被告周维、岳彩静未在本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、被告周维、岳彩静于本判决生效后十五日内协助原告西安爱博房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同登记号为Y14070503）的备案注销手续。 六、被告周维、岳彩静和第三人中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行于本判决生效后十五日内协助原告西安爱博房地产开发有限公司办理位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋抵押登记注销手续。 七、驳回原告西安爱博房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 本案受理费6655元、公告费600元由被告周维、岳彩静承担,因原告西安爱博房地产开发有限公司已预交，被告周维、岳彩静于上述款项支付时一并给付原告。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  刘 静 人民陪审员  胡雅薇 人民陪审员  梁 涛 二〇一九年十月十七日 书 记 员  刘 欢 打印：相丽华校对：刘欢2019年月日送达 1