北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初2819号原告：张淑惠，女，1962年10月31日出生，汉族，大峪大队玉泉建筑公司退休职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辰，北京嘉纳律师事务所律师实习律师。被告：北京市门头沟区龙泉镇大峪村村民委员会，住所地北京市门头沟区新桥南大街31号。法定代表人：**志，主任。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：北京市门头沟区龙泉镇人民政府，住所地北京市门头沟区门头沟路24号。法定代表人：张伟，镇长。委托诉讼代理人：刘迪，男，北京市门头沟区龙泉镇政府办公室主任。原告张淑惠与被告北京市门头沟区龙泉镇大峪村村民委员会(以下简称大峪村委会)、被告北京市门头沟区龙泉镇人民政府（以下简称龙泉镇政府）合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑惠及其委托诉讼代理人李欣，被告大峪村委会的委托诉讼代理人周玉顺，被告龙泉镇政府的委托诉讼代理人刘迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淑惠向本院提出诉讼请求：1、判令大峪村委会履行《房屋征收补偿协议》，以4430元每建筑平方米的价格向张淑惠出售坐落于北京市门头沟区XX小区XX号楼1单元203号房屋，2、判令大峪村委会赔偿张淑惠租金损失，自2015年7月6日起至2019年8月6日止，按照每月800元计算，共计39200元，3、如果法院认定《房屋征收补偿协议》未成立，判令大峪村委会返还张淑惠被拆除211.63平方米自建房置换的地上商业房52.91平方米对应的价值317.46万元。事实和理由：一、被征收房屋的建盖经过：原告张淑惠系大峪村集体经济组织成员。2004年，由于张淑惠家庭生活困难，无房居住，其向大峪村委会申请租住大峪中街17号院内东房两间（产权属于大峪村集体)。经村委会同意，张淑惠将房顶修缮后搬入居住。2007年，由于二间东房窄小、破旧且存在坍塌危险。张淑惠请求村委会批准其在村集体土地上新建北房三间。在司法所的协调下，村委会同意了张淑惠建房请求，但没有出具书面文件。得到村委会口头许可后，张淑惠出资在大峪中街17号院内新建北房，房屋面积为211.63平方米。新房建成后，张淑惠退还了其租住的二间东房并与儿子一起在新房内一直居住至2012年7月。二、房屋被征收经过：2012年7月，大峪村委会因小白楼二期危改工程土地一级开发项目建设，需要征收张淑惠自建北房，便与张淑惠签订《房屋征收补偿协议》，该协议约定：乙方（张淑惠）在房屋征收范围内有自建房屋5间，建筑面积211.63平方米。甲方支付乙方征收补助费599399元。乙方应在本协议签订之日起3日内完成搬迁并将房屋及地上物交付给甲方。安置房为60平米二居室一套，安置房屋产权性质为农民集体住房，购房价款由乙方自行负担，房源由大峪村委会负责解决，龙泉镇政府负责督办。该房位于高家园地块，预计3年后交房。据张淑惠了解，大峪村委会征收了张淑惠自建房后，用张淑惠的自建房与其他主体签定补偿协议，取得了若干商铺。三、大峪村拒绝履行《房屋征收补偿协议》，不向张淑惠出售安置房：协议签订后，张淑惠将自建房屋交给大峪村委会。但大峪村委会拒绝履行征收补偿协议，不向张淑惠出售安置房。张淑惠一直租房居住。租金损失的起算时间是从大峪村委会承诺交付安置房的时间，即签约3年后开始计算的。根据大峪村委会与龙泉镇政府签订的《房屋征收置换协议书》，“龙泉镇政府将1A号楼地上商业房面积462平方米置换上述大峪村委会无产权集体房屋(建筑面积1866.09平方米)，交付时间与住宅同步”。张淑惠被大峪村委会征收的211.63平方米自建房系无产权集体房屋，该处房屋被大峪村委会征收后，包含在1866.09平方米被置换房屋之内。因此张淑惠的自建房已不存在，无法返还。大峪村委会应按照龙泉镇政府与大峪村委会签订的《房屋征收产权置换协议书》确定的置换比例，将52.91平方米的商业用房或其价值返还张淑惠。综上所述，张淑惠请求法院依法审核《房屋征收补偿协议》的法律效力并作出裁决，维护原告的合法权益。大峪村委会辩称，不同意原告的诉讼请求，原被告达成房屋买卖合同关系的意向，原被告双方基于意向的存在需要另行对交易房屋的坐落、位置、面积、价款、交付方式另行达成合意从而建立房屋买卖关系。现有的关于房屋买卖意向的条款，不具备明确的标的，也不能确定标的数量、价款。所以原被告并不必然存在房屋买卖关系。双方签订的协议不是征收补偿协议，大峪村委会不是征收主体。原被告曾于2004年就大峪中街小楼院内东房两间房屋达成过租赁协议，大峪村委会将东房两间租给张淑惠，租期三年，免收房租两年，第三年开始缴纳房租，张淑惠搬离房屋后，村里不负责任何经济赔偿，张淑惠居住期间添置的固定设施，在张淑惠搬出后，村里不负责经济赔偿。双方所签协议的性质是对解除租赁合同后对张淑惠所添附物进行补偿的约定。如果最终可以向张淑惠出售房屋，涉及对村集体房屋的处置，对于是否同意向张淑惠出售、出售的房屋、价款，均须按照村民委员会组织法的规定，经过决议。综上，希望法院查明事实，驳回原告的诉求。对张淑惠所提如果法院认定《房屋征收补偿协议》未成立，则要求赔偿的诉讼请求，属于新的法律关系，应另行进行诉讼，在本案中不应进行审理。龙泉镇政府辩称，张淑惠是小白楼项目的一处住户，大峪村委会是产权方，由张淑惠租住了一部分，张淑惠自己又盖了一部分。在拆迁的过程中，房屋需要腾退，张淑惠表示除此房屋外，没有其他房屋居住，张淑惠和大峪村协商，大峪村委会同意提供一套房源，让张淑惠来购买，购买的金额、房屋的地址由大峪村委会和张淑惠另行协商。对个人住宅房屋签约，应该有产权，要么是住宅，要么是非住宅，张淑惠住的房屋是大峪村集体资产，所以龙泉镇政府只能与大峪村委会签订协议。本院认定事实如下：2004年5月11日，大峪村委会与张淑惠签订《协议》，约定：因张淑惠家庭困难，临时将大峪中街小楼院内东房两间(产权属大峪村委会)租给张淑惠居住，租期3年，大峪村委会免收2年房租(自2004年7月至2006年6月底)，搬家时村里不负责任何经济补偿，2006年7月1日起开始向大峪村委会每月交纳房租，张淑惠在居住期间，所添置的一切固定设施搬出时集体不负责任何赔偿，租期未满时，如遇国家或集体征占，无条件搬出，集体不负责以后住房问题。2012年7月5日，大峪村委会与张淑惠签订《北京市门头沟区龙泉镇大峪村民委员会房屋征收补偿协议》，约定：甲方：大峪村委会，乙方张淑惠，甲方因小白楼二期危改工程土地一级开发项目建设，需要拆除乙方在征收范围内占用的所有房屋及地上物；乙方在房屋征收范围内有自建房屋5间，建筑面积211.63平方米；甲方支付乙方征收补助费599399元，包括：1、搬迁补助费4232元，2、工程配合补助费423260元，3、房屋重置及附属物补偿171907元；安置房为60平方米二居室一套，安置房屋产权性质为村民集体住房，购房价款由乙方自行负担，房源由大峪村委会负责解决，龙泉镇负责督办。甲方处有大峪村委会盖章及杜春祥签字，乙方有张淑惠签字。在上述有关安置房的条款后，由龙泉镇政府工作人员手写有一行字迹：“该房位于高家园地块，预计3年后交房。”该《北京市门头沟区龙泉镇大峪村民委员会房屋征收补偿协议》涉及征收补助费的部分已履行完毕。上述自建房未经规划审批建设。经询问，大峪村委会表示：“当时签协议的时候，村民没有可对外出售的集体房屋，基于龙泉镇在大峪村的拆迁，龙泉镇预计在3年左右会在高家园地块给村集体一部分集体产权的住房，具体在什么时候交付，村集体并不掌握，拆迁人员预计可能3年左右会在高家园地块有，所以才添了这句话。上述手写内容不是村集体书写的，没有村集体的盖章、手印，大峪村委会不认可。”关于上述《北京市门头沟区龙泉镇大峪村民委员会房屋征收补偿协议》的手写字迹，龙泉镇政府工作人员梁亚楠出庭作证，梁亚楠陈述：“这行字是我写的。应该是代表村委会写的。当时没有书面授权材料。记不清谁让我加这句话了。当时张淑惠说让政府当证人，把这房子搁到高家园。张淑惠住在这个地方，这个地方被拆除了，这里是大峪村自建的一个旅馆，张淑惠有一个自建房，因此签的这份协议。张淑惠的房屋不算住宅或者非宅，所以只能和村里签。当时由我们负责后期的拆除工作及相关事宜。当时是村委会是委托我和张淑惠签协议。签订协议的时候和签订协议之前是我帮村委会与张淑惠协商此事，签订协议之后就不清楚了。关于3年交房的事，首先不是我确定的，这个是因为当时张淑惠要求，让我当一个证人去写上，我应该是咨询了村委会或者哪签的字，这句话是张淑惠要求加上的。当时房屋价格各方没有说。关于价格，我也做不了主，要说的都写在书面协议里面，肯定是张淑惠和村委会去协商多少钱。大峪房屋拆迁的安置房是在高家园地块。小白楼地块拆迁征收人是龙泉镇政府。龙泉镇政府不能够和张淑惠直接签订房屋安置补偿协议。因为张淑惠不是被征收人。签订协议的时候，是要由张淑惠向大峪村购买一套房屋，购买的价款和坐落要再协商。”经质证，张淑惠表示：“本案诉争协议明确表明该房屋系张淑惠的自建房屋，且房屋征收产权置换协议书也明确了被置换房屋系无产权集体房屋，无产权房屋也就是自建房屋与被告所述情况不一致，张淑惠被拆除房屋从置换协议来看，并非有产权证的房屋。”大峪村委会对证人证言认可。现张淑惠承租大峪村委会名下的北京市门头沟区XX小区XX号楼1单元203室居住，每月租金800元。该房屋由大峪村委会购买的单价为每平方米4430元。龙泉镇政府与大峪村委会签订《房屋征收产权置换协议书》，约定：被征收房屋所有权人为大峪村委会，房屋坐落于门头沟区大峪村，属于小白楼二期危改工程土地一级开发项目地块内，大峪村委会无产权集体房屋建筑面积1866.09平方米，龙泉镇政府将1A#楼的地上商业房面积462平方米置换上述大峪村无产权集体房屋建筑面积1866.09平方米，交付时间与住宅同步。张淑惠上述211.63平方米的自建房在大峪村委会上述1866.09无产权集体房屋范围内。本院认为，对大峪村委会与张淑惠签订的《北京市门头沟区龙泉镇大峪村民委员会房屋征收补偿协议》中有关“安置房为60平方米二居室一套，安置房屋产权性质为村民集体住房，购房价款由乙方自行负担，房源由大峪村委会负责解决，龙泉镇负责督办”的约定，该条款未约定房屋坐落及价款，双方未成立房屋买卖合同。对于“该房位于高家园地块，预计3年后交房”的手写字迹，不能证明系经大峪村委会授权添加，不属合同内容。《北京市门头沟区龙泉镇大峪村民委员会房屋征收补偿协议》的其他内容系大峪村委会与张淑惠的真实意思表示，合法有效。对于张淑惠要求大峪村委会以每平方米4430元的单价向张淑惠出售相应房屋的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。对张淑惠要求大峪村委会赔偿租金的诉讼请求，双方之间并未成立有关买卖房屋的合同关系，相应租金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。关于张淑惠要求大峪村委会返还张淑惠被拆除的211.63平方米自建房对应的大峪村委会置换的商业用房的价值317.46万元的诉讼请求，因张淑惠自建房对应的重置成新价等损失已补偿完毕，张淑惠原系从大峪村委会租房居住，其自建房所在土地并非由张淑惠享有使用权，张淑惠该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，判决如下：驳回张淑惠的诉讼请求。案件受理费三万二千五百一十元，由张淑惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  吕雪薇人民陪审员  闫严丽二〇一九年十月三十一日书 记 员  董 颖