上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初20978号原告：董燕，女，1989年11月28日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：俞涛，上海市天一律师事务所律师。被告：上海潺舐企业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：茅雪娟。原告董燕诉被告上海潺舐企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告董燕的委托诉讼代理人俞涛到庭参加诉讼，被告上海潺舐企业管理有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。董燕向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》及《合同转让同意书》；2.被告立即向原告退还押金人民币5,000元、进场费48,000元；3.被告立即向原告退还2018年6月11日至11月14日的租金25,657.53元；4.被告立即向原告退还2018年6月11日至8月14日的管理费6,394.52元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，案外人叶某某与被告就上海市浦东新区潍坊路XXX号XXX层XXX号摊位(以下简称系争房屋)签订了《租赁合同》，叶某某根据合同约定向被告支付了押金5,000元、进场费48,000元。2017年8月21日，被告与案外人叶某某、邱某签订《合同转让同意书》，将《租赁合同》的承租人由叶某某变更为邱某。2017年9月13日，被告又与案外人邱某、关某某签订《合同转让同意书》，将《租赁合同》承租人由邱某变更为关某某。2018年4月10日，被告与原告及关某某签订《合同转让同意书》，将该合同承租人由关某某变更为原告。2018年4月30日，原告向被告支付了2018年5月15日至11月14日的租金30,000元、2018年5月15日至8月14日的管理费9,000元。2018年6月，被告通过微信向各商铺承租人发出停业告知，自2018年6月11日起停止系争房屋的营业，导致原告无法对系争房屋进行使用、经营、收益，并持续至今。被告的行为违反合同约定及法律规定，故恳请法院判如所请。上海潺舐企业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，被告(甲方)与案外人叶某某(乙方)签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期为2017年4月20日至2019年4月19日或自调整后的开业日起算的2个合作年度期间；租金每月5,000元，管理费每月3,000元，进场费48,000元，押金5,000元；租金半年一付，先付后用。合同还约定，“鉴于甲方已对美食广场及该摊位进行统一的设计和装修，为此乙方同意向甲方支付场地进场费，场地进场费的具体数额及支付方式见本合同附件三，进场费一经收取不予退还。”合同签订后，原告称叶某某支付了押金5,000元及进场费48,000元，并于2017年4月20日进场。2017年8月起，在经过被告同意的情况下，系争房屋的承租人先后从叶某某变更为案外人邱某，再由邱某变更为案外人关某某。2018年4月10日，被告(甲方)、关某某(乙方)与原告(丙方)签订《合同转让同意书》，约定自2018年4月10日起，系争房屋的承租人变更为本案原告，合同内容及权利义务不变。意向书签订后，被告向原告出具《付款通知书》，要求原告于2018年5月1日前支付2018年5月15日至11月14日的租金30,000元、2018年5月15日至8月14日的管理费9,000元。2018年4月30日，原告向被告转账支付了39,000元，并于当日进场。2018年5月13日，原告与案外人何某签订了《转让合同》，约定原告将我是一只鸡(潍坊路店)(即本案系争房屋)转让给何某。2018年6月11日，何某接物业等通知，被勒令停止经营。原告称其事后得知系争房屋于2018年6月11日被食品药品监督局限令停业。2018年6月13日，何某微信联系案外人刘某某向其询问何时能恢复营业，未得到明确回复。原告称刘某某系被告员工，诉争合同第九页“招商部：刘辉”即为刘某某。何某于2018年8月8日起诉至本院，要求解除其与本案原告之间的《转让合同》[案号：(2018)沪0115民初75730号]，该案判决认为本案原告并未促成何某与出租方直接建立租赁关系。故双方的转让合同关系仍符合房屋租赁合同的特性，并判决解除了何某与本案原告于2018年5月13日签订的《转让合同》，该判决现已生效。审理中，原告提交了房屋现场照片若干，证明系争房屋现仍处于停业状态。以上事实由原告递交的《租赁合同》、《合同转让同意书》、银行交易明细、微信聊天记录及照片以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告经过与被告和原承租人达成一致将被告与原承租人签订的《租赁合同》中的承租人变更为原告，故原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立，内容也不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照《租赁合同》约定履行义务。合同签订后，系争房屋在交由原告实际使用不足两个月即遭物业通知停业，目前房屋已由出租人收回另作他用，原告的合同目的不能实现，其诉请解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告理应退还原告押金5,000元。原告实际使用系争房屋至2018年6月11日，其应当承担实际使用期间的租金及管理费，故对于原告要求被告退还2018年6月11日起的租金及管理费，本院予以支持。至于进场费48,000元，根据《租赁合同》的约定，合同期限内不予退还，现由于被告违约，致使合同提前解除，故本院根据原告及其前手实际使用房屋的期间以及《租赁合同》的租期，确认被告应当退还原告进场费为20,515.07元。对于原告主张的《合同转让同意书》的解除意见，本院认为，上述同意书是原、被告建立承租人变更为原告，从而使原、被告建立系争房屋租赁合同关系的前提条件，现原告根据上述同意书的约定已作为承租人主张合同权利，故其再行要求解除上述同意书，与其主张房屋租赁合同相矛盾，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告董燕与被告上海潺舐企业管理有限公司之间的《租赁合同》；二、被告上海潺舐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告董燕2018年6月11日至11月14日的租金共计25,657.53元；三、被告上海潺舐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告董燕2018年6月11日至8月14日的管理费共计6,394.52元；四、被告上海潺舐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告董燕进场费20,515.07元；五、被告上海潺舐企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告董燕押金5,000元；六、驳回原告董燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,926元，由被告上海潺舐企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邱连祥人民陪审员  张群兰人民陪审员  沈喆平二〇一九年十月二十八日书 记 员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。