北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初18205号原告：杨景霞，女，1924年2月26日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李海霞，北京京润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨榭，北京京润律师事务所实习律师。被告：北京宣房投资管理集团有限公司，住北京市西城区右安门内大街15号。法定代表人：任伟，董事长。委托诉讼代理人：张颖，女，1983年5月27日出生，汉族，该单位职工。被告：张淑芹，女，1959年7月12日出生，汉族，北京市汽车二公司第五运营厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：胡杰，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晨（张淑芹之子），男，1988年9月8日出生，汉族，中国移动通信集团北京有限公司，住北京市西城区。原告杨景霞诉被告北京宣房投资管理集团有限公司（以下简称宣房投资公司）、张淑芹确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨景霞的委托诉讼代理人李海霞、杨榭，被告宣房投资公司的委托诉讼代理人张颖，被告张淑芹的委托诉讼代理人胡杰、董晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨景霞向本院提出诉讼请求：1、判令两被告于2016年1月25日就西城区XXX号公有住宅签订的协议书无效。2、责令北京宣房投资管理集团有限公司与原告重新就西城区XXX号公有住宅签订《房改售房协议》。3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：西城区XXX号公有住宅（以下简称案涉房）原承租人为原告杨景霞，1992年张淑芹未经杨景霞同意，以杨景霞的名义申请将案涉公房的承租人变更为其本人，并与北京宣房房屋经营有限公司（原管理单位为宣武区白纸坊房管所）签订《公有住宅租赁合同》，此后张淑芹一直以承租人名义承租案涉房屋。2016年1月25日二被告就案涉房屋签订《房改售房协议》，张淑芹据此获得案涉房屋的所有权。杨景霞认为张淑芹擅自变更案涉房屋承租人的行为系无权代理，向法院提起诉讼要求确认张淑芹与北京宣房房屋经营有限公司签订的《公有住宅租赁合同》无效。现经北京市第二中级人民法院审理并作出（2018）京02民终12221号民事判决书（以下简称12221号判决书），判决支持了杨景霞的诉讼请求。杨景霞认为《公有住宅租赁合同》无效的生效判决确认张淑芹对案涉房屋不具有承租人资格，张淑芹无法依据《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》第三条等法律规定与被告一签订《房改售房协议》，案涉《房改售房协议》应属无效。故诉至法院。宣房投资公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我们签订的协议有效。张淑芹为涉案房屋承租人，按照我们的规定，协议书是与承租人签订，所以协议有效。我们知道此前的12221号判决书，该案虽然确认张淑芹承租合同无效，但没有否认张淑芹的承租人资格，张淑芹就是适格承租人。张淑芹辩称，不同意原告的诉讼请求。从实体方面，本案诉争的诉讼不是杨景霞真实意思表示，原告九十多岁了，张淑芹和原告是婆媳关系。张淑芹是实际承租人，符合签订涉案房屋的条件，签订的购房协议合法有效。涉案房屋原系宣武区白纸坊的直管公房，是被告选房公司管理，承租人原是承租人，但在1982年从涉案房屋搬出，将户口迁至海淀区XXX号。承租了XXX号房屋，一直居住在此。涉案房屋一致是张淑芹一家居住使用缴纳费用，根据北京市住房管理办法，杨景霞不具备承租资格。张淑芹购买本案诉争房屋是依据张淑芹具备承租资格，与宣房投资公司签订了购房协议，杨景霞无权确定我方与宣房签订的合同无效。本案诉争房屋实际签订买卖协议时，房屋是国家惠民政策福利房，在购买时使用了张淑芹及其配偶的工龄38年，我方认为购买的房屋从法律上看是张淑芹与董X的共同财产。法院虽有判决书，支持了原告曾经的诉讼，认定承租协议无效，但法院判决并未认定张淑芹对涉案房屋不具备承租资格，法院只是认定当时张淑芹在变更承租人的过程中构成了无权代理，认为代理协议无效，没有否定张淑芹的承租资格，张淑芹是涉案房屋实际承租人的身份没有被剥夺、被改变，根据公有住房管理办法，宣房审核资格后与张淑芹签订了购房协议书，我方认为协议书合法有效。本案购房协议不存在无效事由，根据合同法第52条规定，本案诉争的购房协议不存在法定资格上的无效事由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月25日，被告宣房投资公司（甲方）、被告张淑芹（乙方）签订《房改售房协议》（以下统称涉案房屋买卖合同），约定内容如下：“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发[2011]27号）、《北京市职工购买拆迁范围内公有住宅平房、简易楼房、筒子楼管理办法》及其《补充规定》（京国土房管方字[2001]1281号、1286号）和有关文件精神，甲乙双方自愿签订本协议。一、甲方出售西城区（原宣武区XXX号公有住宅1间（以下简称涉案房屋），乙方自愿购买上述住房。二、根据上述文件和相关规定，甲、乙双方共同认可上述房屋建筑面积为24.22平方米。三、经核算，房价款为人民币6768元。四、乙方同意从其所购房屋的征收补偿款中扣除上述房价款。乙方所欠的房租，在本协议签订时，向甲方补齐。五、本协议签订后，乙方将租赁合同原件或原售房协议交回甲方，即可预签征收补偿协议”。关于涉案房屋承租权问题，2017-2018年，杨景霞曾以确认合同无效为案由，起诉北京宣房房屋经营有限公司、张淑芹要求确认北京宣房房屋经营有限公司、杨景霞就涉案房屋签订的宣房白字第62013号《北京市公有住宅租赁合同》无效。一审法院于2018年9月5日作出（2018）京0102民初18847号民事判决书（以下简称18847号判决书），判决“确认张淑芹与北京宣房房屋经营有限公司签订的位于北京市西城区XXX号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》无效。”后张淑芹不服提起上诉，二审法院于2018年12月3日作出（2018）京02民终12221号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判。”上述判决书查明事实及认内容如下：“杨景霞与董XX系夫妻关系，张淑芹系二人之儿媳。北京市西城区XXX号房屋（以下简称诉争房屋）原系宣武区白纸坊房管所管理的直管公房，现管理单位为宣房投资公司。诉争房屋原承租人为杨景霞，1992年房屋承租人变更为张淑芹。庭审中，原告出示《声明》复印件一份，证明承租人变更后不久，1992年8月27日，董XX、杨景霞向白纸坊房管所出具《声明》，内容为：“白纸坊房管所负责同志：关于张淑琴办理XXX、XXX号房屋租贷合同之事，由我妻杨景霞的名字改为张淑琴名字纯属骗术，因此我和我妻声明如下：关于XXX、XXX号房屋使用权，原系我妻杨景霞名字，张来海淀说宣武区要在三天之内换房子租贷契约，需要这的户口本、身份证、戳子，我想急需就同意给她拿去换契约，根本她未谈换谁的名，换她的名字我们是不同意的。至于张淑琴以我们的名义，写的委托书、我们根本不知到，更谈不上委托二字，这纯属欺骗，因此她：1、骗取了户口本、身份证、图章。2、未同本人商议，私自编写委托书，纯属造谣欺骗，因此，我和妻声明张淑琴办理的租贷契约无效。3、更不能换房。”。被告对此声明的真实性、合法性、关联性均不予认可。1992年9月22日，宣武区白纸坊房管所工作人员魏XX出具《证明》，内容为：“宣武区人民法院：我管界XXX、XXX#房，原承租人杨景霞办理承租人更名手续是由现承租人张淑芹自己来办理的，杨景霞及董XX均未亲自来办理，有杨景霞、董XX签章的更名申请及菜东居委会提供的证明。基本情况如上。特此证明。”审理中，杨景霞主张其当时准备向宣武法院起诉张淑芹，故要求白纸坊房管所出具的《证明》，后由于儿子董X（张淑芹之夫）承诺将承租人变回其名下，其才没有起诉。庭审中，杨景霞主张1992年张淑芹告知其房管所要更换诉争房屋房本，基于对儿媳的信任，其便将二人的证件、印章交给了张淑芹，委托张淑芹办理更换房本事宜，但张淑芹却私自拿着二人的证件、印章伪造相关文件将诉争房屋承租人变更成了自己，宣房投资公司和张淑芹在未经其同意的情况下私自变更承租人，严重侵犯了其合法权益，宣房投资公司和张淑芹签订的租赁合同应属无效。张淑芹对杨景霞的主张不予认可。张淑芹主张当时系全家人协商一致将承租人变更为其本人，杨景霞把委托书和更名申请、印章都交给其本人自行办理，只是之后杨景霞又反悔了，变更承租人时只有其一家人在诉争房屋居住，房租一直由其交纳，杨景霞未居住也未交纳房租，杨景霞已丧失对诉争房屋的权利，其本人符合承租人的条件，其与宣房投资公司签订的租赁合同合法有效，且杨景霞于1992年就已知道承租人变更情况，至今长达25年之久，早已过了法律规定的最长诉讼时效。审理中，对于为何长时间未向张淑芹主张权利，杨景霞解释：1992年，其准备向宣武法院起诉张淑芹，故要求白纸坊房管所出具的《证明》，后由于儿子董X（张淑芹之夫）承诺将承租人变回其名下，其才没有起诉，之后双方协商拆迁后对拆迁款进行分配，但拆迁后张淑芹反悔不同意分配，其才提起诉讼。张淑芹对杨景霞的解释不予认可，张淑芹主张杨景霞从未和董X协商将房屋变更回来，也从未谈过拆迁补偿的事情。审理中，宣房投资公司陈述由于机构合并等原因，该公司目前档案中只有张淑芹的租赁合同，没有其他相关材料，房档显示房屋一直由张淑芹居住，房费也一直由张淑芹交纳，杨景霞长时间未起诉，超过了法律规定的诉讼时效。2017年11月9日，杨景霞及其子女就涉案房屋进行了一次谈话，其中59分23秒至60分5秒，杨景霞说：一开始办的时候，说换换本，我没说叫换她的名字。董X：现在不是已经换成我的了吗？不是换成董X1的了吗？知道了吗？杨景霞：你现在换，这不就又晚了吗？董X：什么时候换，现在这不也是董家门儿的东西了嘛。以前这做的不对，弯过来啦，现在都换成董家门儿啦，都换成姓董啦。达到了最末尾的目的，不就得了吗？2018年2月26日，北京宣房房屋经营公司名称变更为北京宣房房屋经营有限公司。”，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，宣房投资公司陈述该公司保管的房屋档案中已没有当时承租人变更的相关材料，但根据杨景霞、张淑芹、董X谈话录音及当庭陈述并结合《声明》及《证明》，可知张淑芹违背了杨景霞意愿，擅自使用了杨景霞及其配偶的名章，向宣房投资公司提交了更名申请，宣房投资公司依据更名申请将承租人变更为张淑芹，并与张淑芹签订了租赁合同。同时，谈话录音显示，杨景霞至今仍未同意当年张淑芹违背其意愿变更承租人的行为。录音中亦显示，张淑芹及董X至今仍在争求杨景霞的谅解。本院认为，张淑芹提供的证据并不足以证明其具备杨景霞委托其办理承租人变更的合法有效授权，故张淑芹未经杨景霞同意，以杨景霞的名义申请将承租人变更为其本人的行为构成无权代理，因杨景霞在承租人变更后不久即明确表示不予追认，故该代理行为应属无效。张淑芹据此与宣房投资公司签订的《公有住宅租赁合同》亦应属无效，对杨景霞的诉讼请求，本院予以支持。诉讼时效制度的适用对象系请求权，而本案系杨景霞主张公有住宅租赁合同无效，系行使形成权，并不适用诉讼时效制度，故对张淑芹及宣房投资公司关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳”。上述法律文书已经生效。2016年4月，因征收拆迁，涉案房屋予以拆除。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于杨景霞行为能力与诉讼意愿一节，经本院审查，并未发现杨景霞存在行为能力欠缺、诉讼意愿不真实的情况，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据已生效的法律文书，张淑芹与北京宣房房屋经营有限公司就签订的《北京市公有住宅租赁合同》被依法确认无效，故张淑芹以自己的名义与宣房投资公司签订涉案房屋买卖合同的行为应被认定为无权处分行为。因无权处分签订的房屋买卖合同并不当然无效，在《北京市公有住宅租赁合同》未被依法确认无效之前，宣房投资公司依据该承租合同与张淑芹签订涉案房屋买卖合同并无不妥之处。在没有证据表明宣房投资公司与张淑芹之间存在恶意串通或虚假通谋意思表示的情况下，原告要求确认涉案房屋买卖合同无效并要求重新签订《房改售房协议》，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另外，因张淑芹签订涉案房屋买卖合同的行为系无权处分行为，如原告坚持认为张淑芹的行为侵犯了原告的利益，可另行按照合适的理由向适格的主体主张补偿或赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回杨景霞的全部诉讼请求。案件受理费25元，由杨景霞负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇一九年十月二十八日法官助理 姚岚书 记 员 王溪