上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初12556号原告：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王恒丽，执行董事。委托诉讼代理人：徐水金，上海海贝律师事务所律师。被告：天津市交通集团天汇通物流有限公司，住所地天津市。法定代表人：张志杰，总经理。委托诉讼代理人：邢文祥，天津捍正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁官军。原告上海璨坤实业发展有限公司(下称“璨坤公司”)诉被告天津市交通集团天汇通物流有限公司(下称“天汇通公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐水金及被告的委托诉讼代理人邢文祥、袁官军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告间的《合作服务协议》于2019年1月28日解除；2、判令没收被告押金318,300元；3、判令被告支付拖欠的租金和使用费238,800元(包括15天免租期及2019年1月2日至2019年1月28日的费用)；4、判令被告支付违约金955,000元；5、判令被告支付中介费损失75,000元；5、判令被告支付承兑汇票贴现款1,500元；6、判令被告支付恢复原状费用3,500元。事实和理由：2018年4月23日，原、被告就上海市嘉定区宝钱公路XXX号第3栋后面部分和第4栋厂房的租赁和物业服务事宜在反复协商后签订了《合作服务协议》。签订合同后，原告依约交付厂房。2018年下半年，因被告自身不符合环评要求，嘉定区市场监督管理局下达整改通知。2019年1月，被告在未付清相应款项的情况下强行搬离厂房。之后原告与被告多次沟通，要求其支付应付款项，但被告态度蛮横，拒绝支付，故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，双方对于合同不再履行已经达成一致意见，故确认《合作服务协议》中的有证部分已于2019年1月28日解除，但不同意原告的其余诉讼请求。双方在洽谈过程中，被告明确租赁厂房的用途，同时约定不管是被告申办营业执照，还是和消防部门接洽都是由原告负责。但在协议签订之后，因原告所提供的厂房部分属于违章建筑被拆除，导致承租面积减少。另，由于厂房附近的厂家着火致使整个园区大检查。因原告提供的厂房不具备存储被告货物的能力，工商部门发出了相应的告知书，消防部门也对被告进行了处罚，导致被告无法继续经营。被告不存在违约行为，也不应该由被告来承担赔偿责任。被告于2019年1月15日返还了部分厂房，1月28日与原告完成全部交接。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海海霸水暖洁具有限公司系上海市嘉定区宝钱公路XXX号建筑面积为14,201.77平方米厂房的产权人。2016年，上海海霸水暖洁具有限公司将上述厂房中的第2栋、第3栋和第4栋及其可支配部分的的厂房及附属物出租给璨坤公司，并同意璨坤公司转租。2018年4月23日，璨坤公司(乙方)和天汇通公司(甲方)签订《合作服务协议》一份，约定：乙方将位于上海市嘉定区宝钱公路XXX号内第3栋后面部分和第4栋厂房(下称“涉案厂房”)交付给甲方使用；厂房有证面积含公摊约4,057㎡，服务费及物业费合计约为172万元每年(其中含3亩空地费用)，无证面积含公摊约1,284㎡，服务费及物业费合计约为19万元每年，每天服务费和物业费合计5,232.88元；服务有效期为6年零8个月，自2018年5月1日至2024年12月31日止；乙方同意给予甲方15天免服务费，期间不收取服务费，2018年5月1日当天起开始计算服务费；协议签订时，甲方依照服务费及物业管理费月收费标准向乙方交纳2个月的保证金31.83万元；签订合同时首次支付自2018年5月1日至2018年12月31日8个月服务费及物业费127.33万元；先付后用，服务费及物业费支付区间为每年1月1日至6月30日、7月1日至12月31日；甲方应提前30天即每年6月1日和12月1日将下期服务费、物业费及其他应缴费用一次性转入乙方指定的账户上，未按时交费的，乙方有权向甲方收取每天3‰滞纳金，从当期付款日起开始计算；如逾期15个工作日，甲方仍然未缴清相关费用，则视为甲方单方面重大违约，乙方有权要求终止本服务协议，并由甲方承担相应的违约责任，给乙方造成损失的还应承担经济赔偿责任；双方签订协议后，如服务期限未满2年，甲方提前解除合约的，应提前6个月书面通知乙方，甲方需承担乙方给出的免服务期的费用，并赔偿乙方6个月服务费作为损失费；乙方因甲方提前解约导致在招商合作过程中支付的居间费也一并由甲方来承担，因居间费不在此协议内容中体现，如甲方有需要，乙方可以出示居间费银行转账凭证，以此来核实乙方实际支付的中介费；如乙方没有书面通知甲方而无故提前解约，乙方视同甲方同等条件向乙方支付以上提及的违约金；若甲方拖欠服务费和水电费半个月(15天)以上，除收取滞纳金外，乙方有权收回对甲方的服务义务(单方面解除或终止协议)，通知甲方迁离，解除协议的通知自到达甲方时起生效，甲方赔偿乙方6个月服务费作为损失，保证金不予退还；自双方签订该协议后，甲方在加工生产、仓储、销售等过程中遇到一切问题，乙方负责协助处理，但不承担任何责任；如因甲方行为遭遇政府罚款，由甲方自行承担；如甲方的行为不符合当地政策，相关部门要求甲方搬离，甲方需积极配合，在协议期内，因当地政策或政府行为导致合同不能履行双方互不承担任何责任；由于乙方对甲方收取的服务费及物业管理费与市场价格相比属优惠价格，故自协议签订以后，甲方在使用过程中因甲方行为造成所使用范围的地面损坏、下水管道堵塞、房屋漏水等相关问题由甲方自行修缮。协议另对其他事项进行了约定。同年6月16日，璨坤公司代表杨大威与天汇通公司代表田士杨、监交人吕志新签署《移交清单》，璨坤公司把涉案厂房交付给天汇通公司。2019年1月15日，天汇通公司将涉案的部分厂房返还给璨坤公司。同年1月28日，天汇通公司将涉案厂房全部返还给璨坤公司，双方办理了交接手续。另查明：1、2018年9月底，涉案厂房中的无证部分被拆除了595平方米；2、双方确认，天汇通公司支付璨坤公司保证金318,300元，并支付租金及使用费至2019年1月1日。审理中，璨坤公司为证明中介费损失向本院提交了合作协议书、确认函、网上银行电子回单、上海增值税发票为证；为证明恢复原状费用向本院提交了《垃圾清运情况说明》及网上银行电子回单为证。经质证，天汇通公司对上述证据的真实性均不予认可，认为就双方租赁事宜并不存在中介机构；其搬离涉案厂房的是货物，没有遗留垃圾，且网上银行电子回单的收款方与说明人不相符。本院认为，璨坤公司与天汇通公司签订的《合作服务协议》，名为合作，实为租赁，系双方真实意思表示。然涉案厂房部分为无证厂房，亦未取得建筑规划许可证，违反了法律规定，故双方签订的《合作服务协议》部分有效、部分无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。对于有效部分，天汇通公司应当按照合同约定向璨坤公司支付租金(含物业费)；对于无效部分，因天汇通公司实际占有使用，亦应当参照合同约定的租金标准向璨坤公司支付房屋占有使用费(含物业费)。租赁期间，天汇通公司未按约支付租金，并于2019年1月28日将涉案厂房返还给璨坤公司，其行为违反了合同约定，构成违约。天汇通公司关于其不存在违约行为的抗辩意见，本院不予采信。现双方一致确认合同有效部分于2019年1月28日解除，本院予以准许。合同解除后，天汇通公司仍应向璨坤公司支付拖欠的租金及占有使用费，且因涉案合同履行未满2年，天汇通公司即提前解约的，还应支付免租期的费用，故璨坤公司主张免租期费用及2019年1月2日至2019年1月28日的租金及使用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，但拆违部分对应的使用费应予扣除。经核算，天汇通公司应付金额为213,267.94元。因天汇通公司违约而导致合同解除，故璨坤公司主张解约违约金合法有据。考虑到合同部分无效、璨坤公司已经于2019年1月28日收回涉案厂房，且本院已支持其免租期损失，本院酌定天汇通公司应支付璨坤公司违约金43万元。至于璨坤公司主张没收租赁保证金，鉴于该主张性质上同属解约违约金，对此本院不予支持。合同解除后，璨坤公司收取的租赁保证金应予返还。璨坤公司主张的中介费损失，有合同依据，璨坤公司亦提供了相应的证据予以佐证，本院予以支持，但金额有误，本院予以纠正，应为74,735元。至于璨坤公司主张的承兑汇票贴现款及恢复原状劳务费，因天汇通公司不予认可，且璨坤公司提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海璨坤实业发展有限公司与被告天津市交通集团天汇通物流有限公司于2018年4月27日签订的《合作服务协议》部分有效、部分无效，有效部分于2019年1月28日解除；二、被告天津市交通集团天汇通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海璨坤实业发展有限公司免租期及2019年1月2日至2019年1月28日的租金及使用费213,267.94元；三、被告天津市交通集团天汇通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海璨坤实业发展有限公司解约违约金430,000元；四、被告天津市交通集团天汇通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海璨坤实业发展有限公司中介费损失74,735元；五、原告上海璨坤实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告天津市交通集团天汇通物流有限公司租赁保证金318,300元；六、驳回原告上海璨坤实业发展有限公司的其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,128.90元，减半收取9,564.45元，由原告负担5,251.09元，被告负担4,313.36元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐熙春二〇一九年十月二十八日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……