北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初23152号原告：刘丹，男，1984年1月9日出生，汉族，菲仕兰食品贸易（上海）有限公司职员，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：成鹏，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告刘丹诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘丹，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟、成鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还并赔偿一倍购房款71593元；2、判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项5年的贷款利息25791．4元（按年息7．205%计算）；3、判令被告退赔原告已付和今后待付的50年的物业费3117．02元及取暖费5754元；4、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金26221．12元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年9月24日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y153XXXX）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元1XXX，建筑面积为60．21平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。2015年11月30日我入住后，发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间已作为商住办公房出售给了第三方，被告的行为已严重侵害了原告的合法利益，原告多次要被告履行合同义务未果。《北京市商品房预售合同》第22条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自违约之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。被告已于2014年6月1日将房屋交付给原告，自交付房屋之日起720日被告未能按照合同约定期限办理房屋权属证明，到2018年8月20日已逾期满2年，应当承担违约责任。综上所述，为了维护利益，原告向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司辩称：一、我公司出未卖公共卫生间，也未从中获利，故我公司非适格的被告。从以往法院现场勘验情况，可以看出，边户型业主实际占用了公共卫生间，但是我公司与边户型所签订的《北京市商品房预售合同》中，专有部分面积不含案涉公共卫生间面积，也即，我公司未将公共卫生间出卖给边户型业主，没有从中获取利益。二、案涉楼栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，我公司对公共卫生间的实际使用情况并不知情。涉案房屋实际由边户型业主占用，也非我公司的授意。因此给原告造成的损失应当由物业公司承担，而不应由我公司承担。三、涉案房屋性质为商业住房，在合同首页也有“买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买”的风险提示。原告在明知会存在所提示风险的情况下，依然选择购买涉案房屋，其应当对相应风险有合理的预期。四、原告主张的逾期办证的违约金不应被法院支持。依据双方合同约定，逾期办证的责任在原告，原告应承担责任。本案原告没有及时向我公司提交用于办理产权证书的资料，才导致逾期办理产权证书，因此预期办证的违约金责任应由原告承担，且其主张的违约金计算错误。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2013年9月24日，刘丹（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元-1XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为60．02平方米，其中套内建筑面积为45．22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．8平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28795．42元，总价1302129元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．08%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十二条“产权登记”第(二)款“转移登记”第二项约定：如因龙源地产公司的责任致使买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每满一年向买受人支付已付房价款1%的违约金。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X单元XX层1XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明10层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34．53平方米、走道411．39平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2013年9月26日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50．08％作为首期房款，即652129元（含定金100000元）……其余房款650000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。刘丹共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款1311056元，其650000元系刘丹通过银行按揭贷款的方式向龙源地产公司支付的，该部分贷款起息日为2014年4月24日。刘丹于2014年5月31日收房，收房前向龙源地产公司交纳了产权代办费等相应费用，龙源地产公司直到2018年8月20日才将涉诉房屋的不动产权证书为刘丹办理下来。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为60．21平方米、套内建筑面积为45．53平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010．65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73．19平方米。刘丹收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为西边户房屋的一部分。根据刘丹所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费3516．02元、物业费8178．6元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。上述事实，有《个人一手房按揭抵押借款合同》、物业费收据、供暖费收据、《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、房款发票、视频、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况、刘丹提交的视频等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于刘丹来说其被占用的公摊面积应为1．11平方米（73．19平方米/3010．65平方米×45．53平方米≈1．11平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给刘丹。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出刘丹被占用的1．11平方米对应房款为24169．94元（1311056元/60．21平方米×1．11平方米≈24169．94元）。对于刘丹主张的退赔的房款，本院仅支持退还房款24169．94元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了刘丹房款24169．94元，并且刘丹就涉诉房屋存在按揭贷款的情况，因此在该部分房款被退还之前，必然造成刘丹相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。刘丹的按揭贷款放款时间为2014年4月24日，故龙源地产公司应自该日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日以24169．94元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付刘丹相应利息，刘丹主张5年利息并无不妥本院予以支持，相应数额为6157．24元。刘丹主张的超过上述数额的利息，缺乏依据，本院不予支持。因龙源地产公司将刘丹所应分摊的公共卫生间及走道建设成为西边户的一部分，而刘丹并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿刘丹已交供暖费64．82元（3516．02元/60．21平方米×1．11平方米≈64．82元）、物业费150．78元（8178．6元/60．21平方米×1．11平方米≈150．78元），对于刘丹主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费、供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。按照双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条“产权登记”第(二)款“转移登记”第二项的约定，如因龙源地产公司的责任致使买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每满一年向买受人支付已付房价款1%的违约金。刘丹于2014年5月31日收房，收房前其已向龙源地产公司交纳了包括产权代办费等在内的相应费用，而龙源地产公司自此日起720日内（即2014年5月31日至2016年5月19日）未能协助刘丹取得涉诉房屋的权属证书，直至2018年8月20日才将涉诉房屋的《不动产权证书》为刘丹办理下来，故自龙源地产公司已逾期二年以上（未满三年）未将涉诉房屋的权属转移登记至刘丹名下，龙源地产公司虽称系刘丹未及时向其提交办证所需资料，但其又未能提交相应证据，故龙源地产公司应依约刘丹支付违约金，数额应为26221．12元（计算方法：1311056元*1%*2＝26221．12元）。刘丹主张的违约金数额并无不妥，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告刘丹房款24169．94元并赔偿原告刘丹相应利息6157．24元，均于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告刘丹供暖费64．82元、物业费150．78元（合计215．60元），于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告刘丹逾期办理房屋权属证书的违约金26221．12元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告刘丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1475元，由原告刘丹负担865元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担610元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十月二十八日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨