济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0191民初3065号原告：张志栋，男，1969年9月2日出生，汉族，住济南市历下区。委托诉讼代理人：张军，北京市金杜（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝瀚，北京市金杜（济南）律师事务所律师。被告：济南实路商贸有限公司，住所地济南市高新区工业南路32号徐家庄（华腾建材市场内）。法定代表人：赵书林，总经理。委托诉讼代理人：王平，山东玫山泉律师事务所律师。原告张志栋与被告济南实路商贸有限公司（以下简称：实路公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志栋及其委托诉讼代理人张军、郝瀚，被告实路公司的法定代表人赵书林及委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志栋向本院提出诉讼请求：1.判令解除张志栋与实路公司签订的《市场整体租赁合同》及相关补充协议；2.判令实路公司向张志栋返还租赁费1529175元、赔偿损失314300元、支付违约金300000元及利息（以2143475元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率自起诉之日起计算至被告实际给付之日止）；3.判令本案诉讼费、保全费由实路公司承担。事实和理由：张志栋与实路公司于2019年1月11日签订《市场整体租赁合同》，约定由张志栋承租实路公司位于济南市高新区工业南路32-1号场地，租赁期限自2019年1月11日起至2034年1月10日止。自2019年1月11日起至2023年1月10日止，每年的租金400万元（含房产税、土地使用税）。上述合同签订后，双方又签署了《暂缓支付租金协议》、《补充协议2》等相关补充协议，就租金给付以及市场场地交接事宜做出了具体约定。合同签订后，张志栋依约履行，累计向实路公司支付租金1529175元。此外，应实路公司要求，为维护改造市场实际支律师费10万元、物业费16万元、装修费3万元、场地灯具及配电设备24300元。但截至起诉之日，实路公司仍未履行合同，构成违约，按照合同约定，张志栋有权终止履行合同，并要求实路公司返还已支付的租金并赔偿300000元。张志东为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。实路公司书面答辩称，2019年1月11日，双方签订《市场整体租赁合同》，约定由张志栋承租实路公司位于济南市高新区工业南路32-1号场地，租赁期限15年，自2019年1月11日起至2034年1月10日止，年租金400万元，2023年1月以后每年420万元，并同意两年之内向实路公司支付2400万元租金，帮助实路公司偿还到期债务。合同签订后，为保证张志栋顺利接管市场，实路公司出资委托山东垚森物业管理有限公司（以下简称：垚森物业）进行市场管理。垚森物业于2019年3月1日进驻市场，对市场秩序进行整顿、更换门禁，加强电子监控监管，同时向业户发布《通告》，告知业户向张志栋履行物业管理义务。实路公司基础工作做好后，张志栋于2019年3月29日入驻市场，正式接管市场，至此，实路公司已完成合同交接义务，张志栋向实路公司交付第一笔租金80万元。张志栋入驻市场后，未征求实路公司的意见，擅自解除与垚森物业的《委托经营管理服务合同》，并与他人发生纠纷，导致其入住后离开，与实路公司无关。实路公司已按照合同要求全面履行市场交接义务，否则张志栋不会主动向实路公司交付部分租金。张志栋要求实路公司返还租赁费、赔偿损失支付违约金的诉讼请不符合事实。根据《市场整体租赁合同》和有关补充协议，张志栋应当把剩余租金当日结算给实路公司，但至今未交。因双方的合同在履行过程中，张志栋无权单方解除合同，故无权要求实路公司返还租赁费、赔偿损失、支付违约金。综上，合同仍在履行过程中，实路公司不同意解除合同，张志栋无权单方解除合同，亦无权要求实路公司返还租赁费、赔偿损失、支付违约金。请求法院查明事实，依法驳回张志栋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对张志栋提交的2019年1月13日银行转账凭证（金额100000元），其虽主张该费用为律师费，但该转账凭证显示收款人为个人，并非律师事务所，且未提交相关委托代理合同、代理费发票予以佐证，无法证实该费用系律师费支出，无法证实与本案的关联性，本院不予采信。2、对张志栋提交的2019年5月29日银行转账汇款回单、装修发票、人工费清单，张志栋陈述其与2019年4月6日被甘延伟强制退场，而其提交的上述证据均晚于该日期，且无相关合同予以佐证，无法证实与本案的关联性，本院不予采信。3、对张志栋提交的人工、材料、机械费用汇总表、定额发票一宗，未提交相关合同予以佐证，且无银行转账凭证，无法证实该费用确实支出，无法证实与本案的关联性，本院不予采信。4、对实路公司提交的《委托经营管理服务合同》，结合双方庭审陈述，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对当事人争议事实认定如下：2019年1月11日，实路公司（甲方、出租方）与张志栋（乙方、承租方）签订《市场整体租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于济南市高新区工业南路32-1号场地，包括现有厂房、办公楼、门头房、独立小院、停车场地、配电室等，面积约40亩。经营用途以营业执照核准的经营范围为准；租赁期限为15年，2019年1月11日起至2034年1月10日止。租赁期满后，经双方协商同意后，乙方优先续租。自2019年1月11日起至2023年1月20日止，每年租金400万元（含房产税、土地使用税），自2023年1月11日起至2034年1月10日止，每年的年租金420万元，租金每年12月31日支付下一年付租金。鉴于甲方外债较多，乙方承诺原则上两年之内向甲方累计支付2400万元：第一笔款项在签订合同之日乙方向甲方支付20万元定金，该定金在结算年度租金时转化第一笔租金款；第二笔租金款在甲方将其与市场内现有租户的原租赁合同变更给乙方，即协助乙方完成与市场现有租户签订新租赁合同，乙方相对市场租户来讲，作为出租方，由乙方代替甲方与市场租户重新签订租赁合同的方式接管市场。如完成接管占市场全部租户量的80%以上且乙方指定的物业公司入住市场后当日支付400万元。（现有租户在租期内，若不愿更换原租赁合同继续将租金交付给甲方和其关联人，甲方应在应收乙方租金的额度内，按照双方本合同交接时甲方提供的原租赁合同租金金额进行扣减。租户与乙方新签订的租赁合同的租金不得高于原租赁合同租金价格，该租金价格仅限于租户履行完毕原租赁合同剩余的租期。原租赁合同期限结束后，租户与乙方另行协商租金价格）。无论是否完成新租赁合同的数量占全部市场租户量的80%，乙方在2019年2月1日前累计支付租金100万元；第三笔租金在2019年12月31日前支付500万元，2020年6月1日前支付500万元，2020年12月31日前支付500万元，2021年6月1日前支付500万元。合同第七条合同变更、解除中第7.2条约定“在租赁期内，如租赁物出现非乙方原因造成的不符合乙方租赁目的的情形，包括但不限于土地或房屋性质变化、自然灾害或非因乙方的原因不能接管市场全部租赁户的80%以上或乙方指定的物业公司无法入住市场、政府拆迁等上述情况下，乙方有权终止该合同并不承担违约责任”；合同第八条违约责任第8.1条约定“如因甲方的自身原因造成乙方在2019年3月31日前无法接管市场全部租赁户的80%以上或乙方指定的物业公司无法入住市场，乙方有权终止履行本合同，同时有权要求甲方返还已支付的租金并要求赔偿30万元”。实路公司的法定代表人赵书林及张志栋在该合同中分别签字捺印并加盖实路公司公章。因在进行市场交接过程中发现实路公司与张志栋在签订《市场整体租赁合同》前，实路公司已将市场在2018年1月24日承包给甘延伟代表的山东正大文化投资有限公司，将市场内的变压器在2018年8月8日过户给济南万宏汽车服务有限公司，债权人（监事会）控制市场等情况，上述合同尚未到期或未合法解除，实路公司无法将市场交给张志栋管理使用，无法办理交接手续。赵书林与张志栋于2019年1月26日签订《暂缓支付租金协议》，约定针对《市场整体租赁合同》第二条2.2款中约定乙方在2019年2月1日前累计支付租金100万元，实路公司同意暂缓支付该笔租金，并承诺暂缓支付该笔租金不构成违约，不得因未支付该笔租金向乙方主张违约责任。同时，该协议中还约定在实路公司处理完毕与甘延伟、变压器、债权人（监事会）等事务后，并具备将市场交付给张志栋时，双方再协商具体付款时间节点和条件等事项，如实路公司在2019年3月31日前仍不能将市场按照约定的条件交付给张志栋，张志栋有权单方解除《市场整体租赁合同》，并要求实路公司承担《市场整体租赁合同》中约定的法律责任。2019年3月20日，实路公司（甲方）与张志栋（乙方）就上述两份协议，达成《补充协议2》，对市场交接条件进行约定：“2-1、甲方将济南市高新区工业南路32号场地内的变电站、变压器变更至甲方名下；2-2、甲方协助乙方将济南市高新区工业南路32号场地内所有租户租赁合同的出租方变更为乙方；2-3、甲方将济南市高新区工业南路32号场地的物业管理交接给乙方”，实路公司保证自签订协议之日起三个月内完成上述约定。同月29日，双方签订《协议补充（3）》约定因甲方（实路公司）前期市场无法交接乙方（张志栋），经甲乙双方协商2019年4月1日共同进入市场办理交接，变更合同，因供电无法变更为甲方名下乙方进入市场因电力产生损失由甲方全部承担。甲方监督乙方变更所有合同，甲方已收取的市场租赁费和现有市场租赁户不能变更的合同，由甲方给乙方结算清楚后，乙方把剩余租金（第一年400万元）当日结算给乙方，同时合同中所签订日期并同付款日期同时顺延期至甲乙双方第一年结算日期，乙方付甲方合同中2400万元，为六年租赁费用；第四年租赁费420万元，乙方付甲方20万元至六年后，付款按420万元计算。以上合同签订后，张志栋于2019年1月11日通过银行转账方式向赵书林账户支付定金20万元（后转为租金）；依据实路公司于2019年3月20日向张志栋出具的《委托书》，张志栋于该日通过银行转账方式向王建账户支付租金60万元；依据实路公司于2019年3月29日向张志栋出具的《委托书》，张志栋于该日通过银行转账方式向刘扬账户支付前期运营费用729175元（按市场租赁费支付），以上张志栋支付租金共计1529175元。庭审中，张志栋陈述其于2019年3月29日与山东垚森物业管理有限公司办理的物业交接，对物业办公室、场地进行更换等前期工作，甘延伟以其与实路公司之间存在有效的合作协议为由于2019年4月6日强制将张志栋的物业清除，目前市场在甘延伟控制下，要求解除合同，并赔偿经济损失314300元、违约金300000元及利息（以2143475元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率自起诉之日起计算至被告实际给付之日止）。实路公司辩称其已将涉案市场移交张志栋，张志栋被强制退场系其自身原因，与实路公司无关，实路公司与甘延伟之间的一切合同已经作废，双方合作结束。本院认为，张志栋与实路公司签订《市场整体租赁合同》、《暂缓支付租金协议》、《补充协议2》、《协议补充（3）》系双方真实意思表示，无法定无效事由，故应认定为合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《补充协议2》中约定实路公司需完成将涉案场地内的变电站、变压器变更至实路公司名下、涉案场地内所有租户租赁合同的出租方变更为张志栋并将涉案场地内的物业管理交接给张志栋，视为市场交接完毕。结合庭审，实路公司仅将涉案市场的物业交接给张志栋管理使用，至张志栋起诉前未履行《补充协议2》中对涉案场地内的变电站、变压器变更至实路公司名下、涉案场地内所有租户租赁合同的出租方变更为张志栋的相关约定，且张志栋虽入驻场地物业，但于2019年4月6日因实路公司与案外人纠纷被强制退场，涉案合同目的已无法达成，张志栋要求解除双方签订的《市场整体租赁合同》及相关补充协议，理由正当，本院予以支持。合同解除后，实路公司应返还张志栋已经支付的租金1529175元。关于张志栋主张实路公司赔偿经济损失314300元及违约金300000元及利息的诉讼请求，本院认为，因实路公司原因致使合同解除，其应承担相应违约责任。虽然合同第8.1条约定“如因甲方的自身原因造成乙方在2019年3月31日前无法接管市场全部租赁户的80%以上或乙方指定的物业公司无法入住市场，乙方有权终止履行本合同，同时有权要求甲方返还已支付的租金并要求赔偿30万元”，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，结合张志栋提交的证据，其在本案中的损失体现在其为履行合同实际支出的物业费160000元及支付租金的利息损失，双方合同中约定的违约金300000元足以弥补其损失，故本院对张志栋主张的违约金300000元予以支持，对超出该部分的其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：一、原告张志栋与被告济南实路商贸有限公司签订的《市场整体租赁合同》、《暂缓支付租金协议》、《补充协议2》、《协议补充（3）》于本判决生效之日起解除；二、被告济南实路商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张志栋租金1529175元；三、被告济南实路商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张志栋违约金300000元；四、驳回原告张志栋的其他诉讼请求。案件受理费23948元，减半收取计11974元，由原告张志栋负担1756元，被告济南实路商贸有限公司负担10218元。案件申请费5000元，由被告济南实路商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  亓连广二〇一九年十月十日书记员  阮伟萍