文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初9791号原告：重庆开门红物业管理有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路渝津花园1幢1号门市，统一社会信用代码91500116673382947N。法定代表人：何超宇，经理。委托诉讼代理人：吴建，重庆津舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：简圣堤，重庆津舟律师事务所实习律师。被告：万小敏，女，汉族，1967年6月12日出生，户籍地重庆市江津区，住重庆市江津区。原告重庆开门红物业管理有限公司诉被告万小敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆开门红物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴建、简圣堤，被告万小敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆开门红物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年4月至2019年7月期间的物业服务费560元、电梯费594.80元、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元、路灯公摊费40元、逾期缴纳物业费的违约金500元，共计2999.60元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依照与江津区几江云辉丽都D区业主委员会签订的《云辉丽都D区物业服务合同》为云辉丽都D区提供物业服务至今。被告是该小区业主，其房屋建筑面积87.3㎡。依照合同约定，物业服务费按0.40元/月/㎡收取，因此被告每月应向原告缴纳物业服务费35元。被告接受了原告的服务，但其却从2018年4月起以各种理由拒不向原告缴纳物业服务费、电梯费、代收水费、二次供水抽水电费、代收垃圾处置费、路灯公摊费。截止2019年7月，被告共计拖欠原告16个月的物业服务费560元、电梯费594.80元、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元、路灯公摊费40元不予缴纳。虽经原告多次催收，但被告仍不缴纳，原告请求支持其前述诉讼请求。被告万小敏辩称：原告与云辉丽都D区业主委员会签订的《云辉丽都D区物业服务合同》在2017年7月31日终止前，云辉丽都D区业委会曾召开小区业主大会对是否与原告续签下一届服务合同进行了表决。经表决，大部分业主不同意与原告续签下一届服务合同。小区业委会将该决定告知了原告，同时在小区张贴了公告。《云辉丽都D区物业服务合同》于2017年7月31日终止后，原告未与被告进行任何协商或征询意见，原告声称物管科和南门社区、业委会及有关部门协商过事实服务一事，也未举示相关证据加以证明，且也未在小区开业主大会和张贴通告，因此被告不认可原告所说的事实服务。原告在物业服务合同终止后，拒绝退出，赖着不走而导致本次诉讼，法院不应支持原告的请求。原告在原合同存续期间服务相当恶劣，与业主冲突不断。原告物业服务不到位，聘请社会闲杂人员做保安，无资质、无上岗证，也未按规定在辖区公安机关备案；保安和管理人员多次与住户产生冲突和业主殴斗，并有报警记录；半夜无人值守，小区大门敞开或者锁门致业主进不来；小区居民多次被盗，派出所也有报案记录；电梯故障无人维修，经常有人被关在电梯里，被告家人于2018年8月被关在无任何通风散热设备的电梯里一个半小时；电梯长期无法使用，也无保养记录；二次供水塔长时间不保养，卫生状况差，且经常停水；被告卧室外墙砖大面积脱落，卧室内墙浸水，经向原告反映，却以无资金维修予以拒绝，后向居委会反映，居委会出资为被告维修好了外墙；2019年3月29日19时许，被告未婚夫刘异走到小区后门时，被突然坠落的小区未启用的车杆设施砸中头部及鼻梁受伤，原告对此未予赔偿；物业服务合同于2017年7月31日到期终止后，原告与被告无任何接触，更别说上门催收，即便其提供部分物业服务内容，收取相应的物业服务费，其也拒不出示正规发票。原告未与被告签订正式物业服务合同，导致被告不交物业服务费用以及今天的诉讼，责任在于原告。原告所诉无事实和法律依据，请求驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告重庆开门红物业管理有限公司是依法成立的从事物业管理服务的企业。被告万小敏是重庆市江津区房屋的所有权人，其房屋建筑面积87.3㎡。2014年7月31日，原告（乙方）与被告所在的云辉丽都D区业主委员会（甲方）签订了《云辉丽都D区物业服务合同》。该合同约定，甲方选聘乙方对云辉丽都D区实施物业管理服务，合同期限3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止；本合同期限届满前一个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，更新签订物业服务合同；乙方有权在合同届满之日退场；物业服务收费选择包干制方式，其中多层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）、高层住宅0.40元/月/㎡（不含电梯费）；电梯费从三楼开始为30元/层/户，每上一层加0.90元/层/户；共用的专项设备运行的能源消耗、路灯电费、二次供水电费、水损费据实分摊；小区绿化清洁用水、庭院路灯电费、单元路灯电费由业主共同承担，乙方用水、用电由乙方自行承担；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同中，双方还对物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等内容进行了约定。协议签订后，原告依约为被告所在的云辉丽都D区提供物业服务。《云辉丽都D区物业服务合同》于2017年7月31日期满后，云辉丽都D区未选聘新的物业服务企业。2017年8月2日，重庆市江津区几江街道办事处会同重庆市江津区国土房管局物业管理科、重庆市江津区南门社区、云辉丽都D区业主委员会就云辉丽都D区未选聘新的物业服务企业前的物业服务问题召开了会议。会议确定，在云辉丽都D区业主大会未选聘新的物业服务企业前，为维持小区和谐、稳定，防止脱岗断档引发安全事故，由重庆市江津区国土房管局协调原告，继续为该小区服务至新的物业服务入驻；服务期间，物业服务标准和服务价格仍按原《物业服务合同》内容执行。经过协调，原告同意按照原《云辉丽都D区物业服务合同》内容继续为云辉丽都D区提供物业服务。至本案法庭辩论终结时，原告仍在云辉丽都D区提供物业服务。被告接受原告的物业服务，向原告缴纳物业服务费用至2018年3月。从2018年4月起，被告以原告未与小区业委会签订物业服务合同、原告提供的物业服务不到位、被告男友被小区车杆致伤未获赔偿等事由拒向原告缴纳物业服务费用。后经原告核查，被告至2019年3月31日已拖欠原告各项物业服务费用共计1941.20元，原告遂委托律师到被告家中向被告送达律师函，要求被告于2019年4月10日前向原告缴纳所拖欠的物业服务费用。被告收到该律师函后，仍不向原告缴纳拖欠的物业服务费用。截止2019年7月，被告共计拖欠原告2018年4月至2019年7月期间的物业服务费558.72元（0.40元/月/㎡×87.3㎡×16月）、电梯费595.20元（37.2元/月×16月）、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元（7.50元/月×16月）、路灯公摊费40元未予缴纳。2019年8月5日，原告诉讼来院，请求依法判令被告支付原告2018年4月至2019年7月期间的物业服务费560元、电梯费594.80元、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元、路灯公摊费40元、逾期缴纳物业费的违约金500元，并承担本案诉讼费用。审理中，原告表明，依照案涉物业服务合同所约定的违约金标准计算，被告所欠物业服务费、电梯费至2019年7月已产生违约金773.40元；由于案涉物业服务合同所约定的违约金标准过高，原告只酌情主张违约金500元。休庭期间，原告向本院表明，其自愿放弃少请求的电梯费0.40元（595.20元－594.80元）。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主与物业服务企业应当按照物业服务合同的约定分别履行自己的义务，行使自己的权利。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，云辉丽都D区业主委员会与原告签订的《云辉丽都D区物业服务合同》是双方的真实意思表示，与法不悖，合法有效。该合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。原告依照该合同于2014年8月1日至2017年7月31日期间为被告所在的云辉丽都D区提供了物业服务。该合同到期终止后，原告与云辉丽都D区业主委员会虽未签订新的物业服务合同，但经重庆市江津区几江街道办事处、重庆市江津区国土房管局物业管理科、重庆市江津区南门社区、云辉丽都D区业主委员会召开会议确定由原告继续按原《云辉丽都D区物业服务合同》为云辉丽都D区提供物业服务。原告遵照上述会议决定在2017年8月至2019年7月期间继续为被告所在的云辉丽都D区提供了物业服务，故原告请求被告按《云辉丽都D区物业服务合同》的约定支付2018年4月至2019年7月期间的物业服务费用，本院予以支持。被告于2018年4月至2019年7月期间共计拖欠原告物业服务费558.72元、电梯费595.20元、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元、路灯公摊费40元未予缴纳，本院予以确认。现原告请求被告支付拖欠的物业服务费558.72元、电梯费594.80元、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元、路灯公摊费40元，符合法律规定，本院予以支持。原告多请求的物业服务费1.28元（560元－558.72元），本院不予支持。原告自愿放弃少请求的电梯费0.40元，系对自己权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。被告认为原告履行物业服务不到位，以及男友被小区坠落的车杆致伤，应另行提起诉讼解决，但被告以此为由拒绝支付物业服务费用，没有法律依据。被告并非无故拖欠原告物业服务费用，故原告请求违约金500元，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告万小敏于本判决生效之日起五日内支付原告重庆开门红物业管理有限公司2018年4月至2019年7月期间的物业服务费558.72元、电梯费594.80元、代收水费1037元、二次供水抽水电费147.40元、代收垃圾处置费120元、路灯公摊费40元，共计2497.92元。二、驳回原告重庆开门红物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告万小敏负担。该费原告重庆开门红物业管理有限公司已预交，经其同意，被告万小敏负担之金额在履行上述付款义务时一并迳付给原告重庆开门红物业管理有限公司，本院预收的费用不作清退。本判决为终审判决。审判员  赵孝梅二〇一九年十月二十五日书记员  余孟雨