北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初26055号原告：丁辰，男，1976年2月5日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，经理。委托诉讼代理人：张凯强，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告丁辰与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁辰、被告链家公司的委托诉讼代理人张凯强到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告丁辰向本院提出诉讼请求：1.判令链家公司支付违约金7560元；2.判令链家公司返还2016年5-6月管理服务费630元；3.判令链家公司支付垃圾清运费及房屋保洁费600元；4.判令链家公司返还丁辰水费240元、电费20元、燃气费139.08元；5.诉讼费由链家公司负担。事实和理由：2015年7月26日，丁辰与链家公司签订了合同编号为BJW15911096的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》），合同约定：丁辰将位于北京市丰台区石榴园南里xxx号房屋委托链家公司代理出租，出租委托代理期限自2015年7月28日至2020年7月27日，后链家公司如约将涉案房屋对外出租。2016年5月10日，丁辰收到北京xx信息科技有限公司（以下简称xx公司）发送的手机短信，要求丁辰与链家公司签订的《委托代理合同》转签为xx公司，变更合同履行主体。丁辰向链家公司咨询此事，工作人员告知确有此事，丁辰要求链家公司介入，但链家公司表示此事与其无关，链家公司无法介入，并告知丁辰关于合同变更事宜只能联系xx公司的工作人员。在与链家公司沟通无果的情况下，丁辰多次联系xx公司工作人员，对合同主体变更、转签等事宜得到了进一步确认，xx公司工作人员对合同变更事宜并未作出任何处理意见，只强调让丁辰与xx公司签订转签协议。后丁辰向北京市住房和城乡建设委员会咨询，得知链家公司擅自转签的行为构成违约。故丁辰于2016年6月16日以快递形式向链家公司的法务部门发出了书面《催告函》，并于6月21日发出《房屋出租委托代理合同解除函》，告知链家公司，自6月26日解除双方签订的《委托代理合同》，并在上述时间内结清欠款、交还房屋。但链家公司并未按照规定时间缴纳水、电及燃气费用，所有欠费均由丁辰缴纳。2018年10月12日，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）作出的判决书中，认定链家公司擅自变更合同主体，且在丁辰未同意的情况下，实际合同的履行主体已然变更。丁辰认为，因链家公司的原因导致合同无法继续履行，应承担违约责任，故丁辰诉至法院。被告链家公司辩称，链家公司不存在违约行为，不同意支付违约金。《委托代理合同》的解除是因丁辰自行收房，链家公司不应承担责任。链家公司依约收取房屋管理费，不同意返还。丁辰主张的垃圾清运费及房屋保洁费没有依据。链家公司已依约向有关部门缴纳水电燃气费，不存在欠付丁辰款项的情况。丁辰于2016年6月26日强行收回房屋，对收房后的纠纷问题并未向链家公司主张过任何权利，链家公司认为已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年7月26日，委托人（甲方）丁辰与租赁代理机构（乙方）链家公司就位于北京市丰台区石榴园南里xxx号房屋（以下简称“涉案房屋”）出租委托代理的有关事宜签订《委托代理合同》及《补充协议》，约定：委托代理权限自2015年7月28日至2020年7月27日，甲方应在交房日当日或之前将房屋交付乙方，并与乙方办理房屋交割事宜；委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋返还甲方。乙方委托代理权限包括：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方与承租人签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括合同的解除或变更协议）；代甲方为房屋配置家具家电及装饰装修；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，并开具相应票据；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代为追究违约责任；如承租人有欠缴租金等违约行为或侵权行为，代甲方提起诉讼；因相邻房屋导致本房受损或本房导致相邻房屋受到损害，代甲方洽商、索赔、赔偿、起诉或应诉等。甲方同意每年向乙方支付相当于本合同约定的月租金金额作为代理佣金；鉴于乙方为甲方提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理等各项服务，乙方有权根据实际市场情况调整对承租人的实际出租价格；对于上述代理佣金和管理服务费，双方约定由乙方直接从应当向甲方支付的租金中扣除，费用标准、计算方式、支付方式，详见附件五《付款计划表》。如因甲方原因导致本合同提前解除的，甲方应赔偿乙方上述费用。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、迟延支付当期全部全部房屋租金达15个工作日以上的；2、擅自改变房屋用途，且经甲方催告后仍拒不恢复原用途的；3、利用房屋从事违法活动的；4、明知承租人存在上述行为而放任的。乙方有上述情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相应损失。合同解除后，乙方向甲方返还房屋的标准为：恢复房屋原有格局；墙壁污损处粉刷修复；地板破损处修复处理，无损伤、无划痕。本合同签订后，乙方单独要求提前解除合同的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。房屋出租委托代理期限与租金、佣金及管理服务费支付方式：1、第一年度合同期限自2015年7月28日至2016年7月27日，月租金3780元，管理服务费首月1890元，其余月份171.82元/月；2、第二年度合同期限自2016年7月28日至2017年7月27日，月租金3893.4元，管理服务费每个月270.38元；3、第三年度合同期限自2017年7月28日至2018年7月27日，月租金4010.2元，管理服务费每个月278.49元；4、第四年度合同期限自2018年7月28日至2019年7月27日，月租金4130.51元，管理服务费每个月286.84元；5、第五年度合同期限自2019年7月28日至2020年7月27日，月租金4254.42元，管理服务费每个月295.45元。庭审中，丁辰称，因链家公司擅自变更合同主体，丁辰不同意，向链家公司发出了解除函，并于2016年6月26日收回房屋。丁辰表示，链家公司于2016年5月10日告知其变更合同主体，实际都由xx公司运营，故要求返还2016年5-6月的管理服务费。但丁辰未就xx公司开始负责运营的时间提供证据。丁辰另提交收据2份及银行交易明细。其中，2016年6月28日，北京正旗房地产开发有限公司物业管理分公司向丁辰出具收据，载明：今收到9门601交来水费240元。当日，北京xxxx家政服务有限公司出具收据，载明：今收到石榴园南里32号楼9门601号交来垃圾清运、房屋保洁600元。银行交易明细显示：2016年7月6日，丁辰支出139.08元，摘要为燃气。另查一，链家公司以丁辰为被告向朝阳法院提起诉讼，要求丁辰支付违约金7560元、赔偿家具家电配置损失7391.86元、装修损失费9459.55元、返还租金241元。朝阳法院于2018年10月12日作出（2018）京0105民初12950号民事判决书（以下简称12950号民事判决书），判决丁辰返还链家公司租金241元。其中，判决书载明：通过丁辰提供的录音可以看出，系链家公司先行要求丁辰重新签订合同，变更合同主体，且在丁辰未同意的情况下，实际合同的履行主体已然变更，故导致合同解除的根本原因在于链家公司，其主张丁辰支付违约金的诉讼请求，于法无据，不予支持。经查，该判决于2018年11月8日发生法律效力。另查二，丁辰于2019年1月9日向本院提起诉讼。本院认为，丁辰与链家公司签订的《委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据12950号民事判决书认定的事实，链家公司先行要求丁辰重新签订合同，变更合同主体，且在丁辰未同意的情况下，实际合同的履行主体已然变更，导致合同解除的根本原因在于链家公司。据此，本院认为，链家公司已通过实际行动，即要求变更合同主体的行为，表明其不愿再履行合同，根据《委托代理合同》第八条第（六）项，链家公司应按月租金的200%向丁辰支付违约金。故丁辰要求链家公司支付违约金7560元，于法有据，本院予以支持。关于丁辰主张的管理服务费，其未能提供证据证明涉案房屋自2016年5月起实际由xx公司运营，故丁辰要求链家公司返还管理费，于法无据，本院不予支持。关于丁辰主张的垃圾清运费及房屋保洁费，亦无合同约定，属于其自行支出的费用，本院亦不予支持。关于丁辰主张的水电燃气费，从本院查明的事实来看，丁辰属于自行收房，双方未对房屋进行交接确认。从收据及银行交易明细载明的金额来看，丁辰主张上述费用系链家公司管理期间产生的费用，具有较大可信度，故本院对丁辰主张的水费、燃气费予以支持。因丁辰未提供电费的证据，本院对此不予支持。关于链家公司主张本案诉讼时效已过的答辩意见，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。丁辰于2016年6月26日收房，并于2019年1月9日提起诉讼，诉讼时效期间并未届满，故链家公司的此项答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告丁辰违约金7560元；二、被告北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁辰水费240元、燃气费139.08元；三、驳回原告丁辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京链家房地产经纪有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  董璐二〇一九年十月十八日书记员  邱堃