文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0101民初9769号原告:重庆市万州区康庄实业有限公司，住所地：重庆市万州区沙龙路1248号，统一社会信用代码915001012876206955。法定代表人：洪湖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：向国旗，重庆宁静律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖发令，重庆宁静律师事务所律师。被告:重庆市歇凤泡菜有限公司，住所地：重庆市万州区高粱镇三清村七组，统一社会信用代码：91500101774870931K。法人代表：何建刚，董事长。委托诉讼代理人：向举，重庆谦合谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊刘群，重庆谦合谦律师事务所律师。第三人：陈建设，男，汉族，1948年2月6日出生，住重庆市万州区。原告重庆市万州区康庄实业有限公司（以下简称重庆康庄实业公司）与被告重庆市歇凤泡菜有限公司（以下简称重庆歇凤泡菜公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，案外人陈建设于2019年7月29日书面申请作为无独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序，分别于2019年7月29日、9月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向国旗、被告的委托诉讼代理人向举、熊刘群及第三人陈建设到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆康庄实业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2010年9月30日签订的《土地使用权转让合同》及2011年8月30日签订的《补充协议书》合法有效；2、请求判决被告协助原告办理万州区天城镇老岩村四组（×房地证2011字第×号）房地产的产权过户手续，将上述房地产的产权人变更为原告；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年9月30日、2011年8月30日，原、被告分别签订《土地使用权转让合同》及《补充协议书》，约定被告将位于万州区×的房地产作价550万元转让给原告，原告按约定履行了付款义务，但经原告多次催促过户被告均予以拒绝。被告重庆歇凤泡菜公司辩称，1、双方签订《土地使用权转让合同》及《补充协议书》属实，但案涉土地已被人民法院查封，不具备过户条件。2、前述两份协议的内容改变了原土地用途，原告将农业服务设施用地用于房地产开发，双方的交易行为因违反法律强制性规定而应为无效协议。3、原告并未按约将土地转让款付清，即使合同有效也未达到过户的条件。第三人陈建设述称，原、被告签订的两份协议应是合法有效的，案涉土地是原告（实际出资人是第三人）以被告名义通过拍卖方式出资购买，土地转让款已经全部付清。土地现在虽然被查封，但第三人将申请执行人的款项偿清后就能解除查封并具备过户条件，被告对此也是口头承诺了的。本院经审理认定事实如下：2010年9月30日，被告重庆歇凤泡菜公司（甲方）与原告重庆康庄实业公司（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定甲方将位于重庆市万州区×老岩分厂的土地使用权转让给乙方作房地产开发，项目用地面积18862.76平方米，以产权证为准，规划用地性质为工业划拨用地（项目确定后转为商住用地）买土地使用年限以产权证为准。甲方将土地转让给乙方后，乙方组织资金以甲方建职工宿舍名义进行房地产开发，自负盈亏……，转让金额为人民币630万元，包括老岩分厂的土地、厂房。支付方式：在该项目正式合同签订后，乙方支付甲方250万元，乙方在开工一个月后，支付280万元；在开工三个月后，再支付80万元；余额在房屋竣工验收办完相关手续后支付20万元，转让金余额不得超过一年。本合同签订之日起，在乙方支付甲方250万元后，甲方向乙方移交房产、土地证手续，供乙方进行项目的开发准备工作。同日，双方另签订一份《土地联合开发合同》，合同对双方权利义务、合作方式、收益分配、违约责任等进行了约定。2011年4月14日，重庆市万州区人民政府发出万州府土函〔2011〕44号文件，同意国土资源局关于重庆市烟草公司万州分公司位于天城镇老岩村范围18856平方木国有建设用地使用权连同地面建筑物整体挂牌出让的方案。2011年6月30日，重庆市万州区国土资源局作出万州国土资〔2011〕交地字25号文件，载明重庆歇凤泡菜公司取得万州区天城镇老岩村范围18856平方木国有建设用地使用权，土地用途为农业服务设施用地，出让年限50年。万州区国土资源局于2011年6月30日组织现场交地。2011年8月3日，被告重庆歇凤泡菜公司取得万州区天城镇老岩村四组18856平方米（农业服务设施用地）的土地使用权证书。2011年8月29日，被告取得《建设用地规划许可证》。2011年8月30日，重庆歇凤泡菜公司（甲方）与重庆康庄实业公司（乙方）签订《补充协议书》：一、乙方支持甲方的土地使用权转让费最终确定为550万元，乙方已支付300万元，余下250万元在乙方在中信银行贷款到位的当天支付220万元，剩余30万元待甲乙双方办完土地综合用地变更手续后付清。二、甲方成立的的老岩项目部交由乙方负责。三、在甲方收访250万元后，甲方放弃对该宗土地的一切权利，并将该宗土地过户给乙方。四、待上述条款实现后，在该宗土地上的一切活动一概由乙方负责，所有投资收益和风险与甲方无关。五、本协议自签字之日生效。2012年2月10日，被告取得《建设工程规划许可证》，建设项目名称为综合用房1、2、3、4号楼，建筑面积为6217.35平方米。2012年4月24日，被告取得《建筑工程施工许可证》。另查明，2019年7月2日，被告法定代表人何建刚在《支付土地款交易单据表》进行签字确认，其中对2011年8月21日—2011年9月16日期间的款项累计351万元予以认可，并加盖被告公章。案涉土地因被告与案外人之间的纠纷尚未执结，已被本院于2019年3月5日查封。案涉土地已由被告交付原告使用，原告在土地上进行了房地产建设投入。以上事实有原、被告及第三人提交的书面证据及当事人陈述意见佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2010年9月30日分别签订《土地联合开发合同》及《土地使用权转让合同》，结合双方于2011年8月30日签订的《补充协议书》内容，能够认定双方最终履行的是《土地使用权转让合同》。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。虽然双方在签订《土地使用权转让合同》时，被告尚未取得该土地的使用权，但被告事后取得并予以追认，被告系有权处分。上述《土地使用权转让合同》及《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照协议约定继续履行。被告在《支付土地款交易单据表》中明确认可2011年8月21日—9月16日期间，原告共计支付土地转让款351万元，明显超出其应支付的金额250万元。对于原告支付的款项，被告未举证证明此款包含原告对其负有其他债务抑或存在其他经济往来，故本院认定原告已足额将应付土地款性付清。对于原告超付部分属于其他法律关系，本院不予处理。案涉土地已被其他申请执行人申请查封，暂不具备过户条件，原告可待法律障碍消除后由被告协助过户。为减少当事人诉累，节约诉讼成本，本院在本案中一并对此予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十三条，《中华人民共和合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市万州区康庄实业有限公司与被告重庆市歇凤泡菜有限公司于2010年9月30日、2011年8月30日分别签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议书》有效。二、被告重庆市歇凤泡菜有限公司在完全解除查封、抵押等法律障碍的前提下，将位于重庆市万州区天城镇老岩村×组（×房地证2011字第×号）国有建设用地使用权过户登记至原告重庆市万州区康庄实业有限公司名下。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆市歇凤泡菜有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员  和小彬二〇一九年十月八日书记员  宫 婷