北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初18757号原告：北京海林惠丰商场有限公司，住所地北京市通州区潞城镇七级村委会西20米。法定代表人：张海林，经理。委托代理人：于莹莹，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市通州区潞城镇堡辛村村民委员会，住所地北京市通州区潞城镇堡辛村。法定代表人：张晓扬，村委会主任。委托代理人：冯巧凤，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告北京海林惠丰商场有限公司（以下简称：“海林惠丰公司”）诉被告北京市通州区潞城镇堡辛村村民委员会（以下简称：“堡辛村委会”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海林惠丰公司的委托代理人于莹莹、法定代表人张海林，被告堡辛村委会的委托代理人冯巧凤、法定代表人张晓扬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海林惠丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告租赁2096692元（其中办公室租金1134276元，库房租金962416元）；2、请求法院判令被告支付拖欠的各种费用合计308059元，具体为：做玻璃隔断费用158059元，空调费150000元；3、请求法院判令被告支付原告租金损失1376648元（其中办公室租金744744元、库房租金631904元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是通州区潞城镇七级村办公大楼的合法使用权人，有权对外经营出租房屋，并从出租房屋中获得收益。被告经通州区潞城镇政府安排租赁原告所有的七级村办公大楼550平方米房屋作为办公使用，租金3元/㎡/日，并租赁库房700平方米作为存放物品仓库，租金2元/㎡/日，租期三年。按照被告的特殊需求，在被告的要求下，原告垫资对办公室进行加装玻璃做隔断，在条件完全符合被告要求后，被告于2017年4月6日搬入租赁房屋办公。从被告搬入租赁房屋直至今日被告一直未付房屋租金，也没有交纳空调使用费5万元/年，本来应该由被告支付的电费也没有交纳，被告的行为已经给原告造成巨大的损失，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁判。被告堡辛村委会辩称：1、被答辩人的起诉无事实依据，依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。本案中，双方并未签订书面的租赁合同，也未形成事实上的租赁关系，双方之间根本不存在事实上的租赁关系。2、被答辩人的租赁标的物不合法，无权出租。本案所涉及的租赁标的物被答辩人既未取得合法的产权凭证，也未取得建设规划审批手续，无权对外出租。另外，根据最高院的相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。为此，即便双方签订了租赁合同，该租赁合同也应当属于无效。综上所述，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告海林惠丰公司的举证，本院分析如下：1、关于双方之间的租赁关系事实，原告方提交的证据为：堡辛村委会主任张晓扬签字的便条，便条写明：“堡辛村委会，于2017年4月6日入住北京海林惠丰公司有限公司8503号。办公面积550平米（3元/平方米），库房700平米（2元/平方米）。”便条底部负责人签字处有张晓扬的签字，日期为2017年4月6日。堡辛村委会对于便条上张晓扬签字的真实性予以认可，但认为该便条不能认定双方之间形成租赁关系。对此，本院认为，该便条写明了租赁的标的物、租赁的起始时间及租金的计算标准，具备了租赁合同的主要要素，故本院依法认定堡辛村委会与海林惠丰公司之间成立租赁合同关系。2、关于原告方主张的隔断费用，其提交了《北京泰博盛和隔墙装饰有限责任公司合同书》及网上银行的转账凭证。通过原告提交的房屋照片，可以认定原告方对租赁标的物加装了隔断墙。但是关于该费用的负担，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，故按照约定交付租赁物是出租人的义务，原告方并未提供证据证明堡辛村委会同意负担该笔改装租赁物的费用，故该笔费用应由出租人即原告方自行承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，北京市通州区潞城镇七级村村民委员会（以下简称：“七级村委会”）提供土地，由海林惠丰公司出资对七级村委会原会议室和村民活动中心进行了改扩建，建成七级村农贸市场大楼，该大楼地下一层，地上五层。大楼建成后，海林惠丰公司通过向村委会交纳租金的方式取得对该大楼的使用权。2017年，因涉及到棚户区改造项目，堡辛村需整体拆迁，在此背景下，时任村委会主任张晓扬于2017年4月6日签署租赁海林惠丰公司的便条。海林惠丰公司对租赁物进行了装修，并在租赁物门口悬挂了堡辛村委会的标志牌。但因为村内遗留问题一直没有解决，故堡辛村委会实际上并未入住涉案租赁物。本院认为，结合庭审查明的事实，对于本案涉及的法律问题分析如下:第一，关于双方之间是否成立租赁合同的问题。如上所述，堡辛村委会主任张晓扬签订的便条，写明了租赁物的位置，入住时间，租金的计算标准，故双方之间的租赁合同成立。关于双方租赁合同的期限，根据我国合同的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因双方租赁合同未写明租赁期限，故依据上述规定，双方的租赁合同应视为不定期租赁合同。第二，关于双方之间的租赁合同的效力问题。堡辛村委会引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认为海林惠丰公司未取得房屋的建设规划手续，故租赁合同无效，但该解释第一条规定”本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。”而本案中双方租赁标的物位于北京市通州区潞城镇七级村，不属于城镇房屋，因此不应当适用该解释的规定。双方的租赁合同依法成立并且生效。第三，关于租金的计算方式。堡辛村委会签订的欠条写明办公室租金为3元/平方米，库房2元/平方米，属于约定不明，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合市场行情及交易习惯，参考同地段房屋的租赁价格，本院依法确定租金为办公室3元/平方米/日，库房2元/平方米/日。海林惠丰公司按此标准主张2017年4月6日至2019年1月25日的租金，本院予以确认，其主张数额有误，以本院计算为准。本案中，原被告双方均未提出解除双方之间的租赁合同问题，考虑到本案的现实情况，本院依法确认海林惠丰公司与堡辛村委会之间的租赁合同于2019年1月25日解除。关于海林惠丰公司要求堡辛村委会给付2019年1月26日起的房屋租金损失的诉讼请求，因堡辛村委会并未实际占用租赁物，其要求给付租金损失，无合法依据，本院不予支持。第四，关于被告方主张的并未实际占有使用租赁物，能否拒付租金的问题。本院认为，原被告双方之间的租赁合同已经成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，堡辛村委会如果在签订合同后确实不能履行的，可以采取方式通知海林惠丰公司解除双方之间的合同关系，但根据本院查明的事实，堡辛村委会并未向海林惠丰公司提出解除双方之间的租赁关系，故双方的租赁关系不因堡辛村委会未使用租赁物而受到影响，堡辛村委会仍应当按照约定支付租金。第五，关于原告方主张的其他费用问题。首先，装隔断费用，属出租方提供合格租赁物而自行支出的费用，无相反约定的情况下，应当由出租方及海林惠丰公司自行负担。其次，空调费用，无合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决如下：一、被告北京市通州区潞城镇堡辛村村民委员会给付原告北京海林惠丰商场有限公司2017年4月6日至2019年1月25日期间的办公室及库房租金2013000元整，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京海林惠丰商场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18526元，由原告北京海林惠丰公司有限公司负担7074元（已交纳）；由被告北京市通州区潞城镇堡辛村村民委员会负担11452元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 秦 玲二〇一九年十月二十五日书记员 韩翠竹