黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0103民初6269号原告:黑龙江省教育学院，代码41400277-8，住所地哈尔滨市南岗区和兴路133号。法定代表人:庄严，职务院长。委托诉讼代理人:刘庆明，北京市华泰律师事务所哈尔滨分所律师。委托诉讼代理人:申守礼，男，1960年7月30日生，汉族，该单位总部处处长，住哈尔滨市南岗区。被告:黑龙江宏昌房地产开发有限公司，统一社会信用代码912301997631835970（1-1），住所地哈尔滨市香坊区民航路5号8层。法定代表人:陈泽霖，职务董事长。委托诉讼代理人:张宁，黑龙江民强律师事务所律师。被告:哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司，统一社会信用代码912301996769750864（1-1），住所地哈尔滨开发区南岗集中区民航路5号804室。法定代表人:陈泽霖，职务总经理。委托诉讼代理人:张宁，黑龙江民强律师事务所律师。原告黑龙江省教育学院与被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司、被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黑龙江省教育学院委托诉讼代理人刘庆明和申守礼、被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司和被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司共同委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黑龙江省教育学院向本院提出诉讼请求：1.要求被告将位于哈尔滨市××街××房屋（××自××街××号的90平方米平房）腾退给原告；2.要求被告按照年租金1746520元的标准给付原告至被告搬出之日止；3.要求被告按年租金的10%给付原告违约金174652元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年5月6日，原告与被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于哈尔滨市××街××房屋（××自××街××号的90平方米平房）租赁给被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司。租赁期限为2008年5月6日至2018年12月31日。2008年12月24日，被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司出具担保书，将所租赁的房产交付给被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司使用，并约定被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司承继了被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司于原告的房屋租赁合同所约定的权利和义务，现原告与被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司约定的租赁期限已于届满，被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司应当将所租赁的房屋腾退给原告。但是被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司一直还在经营，经原告多次告知后，仍然在使用。故原告诉至法院，要求二被告承担连带责任。被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司（以下简称宏昌地产公司）辩称，第一、被告对于原告诉请因原告与被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司之间的房屋租赁关系因租赁合同到期将房屋腾退给原告，并按照相应的租金标准，给付未支付的租金的事实，没有异议。第二，对于支付违约金持有异议，据被告了解，被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司租赁使用原告房屋期间，从未有拖欠房屋租金的事由发生，本次因房屋租赁合同到期，被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司仍在使用的原因，系因为双方对于应由原告承担的房屋维修费用，电容量增加费用、电梯设备更换等费用事宜未达成一致，在此期间被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司多次找到原告要求支付租金，但是原告一直拒绝收取。双方互有可以抵消的债务关系，因此并不存在被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司的违约行为，故对原告所主张的违约金持有异议。第三、被告不应当对本案中原告与被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司之间的纠纷承担连带给付责任。根据被告出具的担保责任书中明确对其应承担保证责任的情况进行了限度，即当被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司行使对上述房产相关权利时，与任何第三方产生纠纷并依法被判定需承担赔偿责任时，被告承诺将承担责任。可见被告需要承担的为一般保证责任并且是在与第三方发生纠纷的情况下，而本案的发生是由合同的双方主体因房屋到期后，关于房屋腾退及租金问题产生的纠纷，并不涉及第三方问题，其与被告应承担责任的条件并不相符，故不应由其承担责任。被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司（以下简称格兰云天酒店）辩称，第一，原告与被告之间的房屋租赁关系因租赁合同到期将房屋腾退给原告，并按照相应的租金标准，给付未交支付的租金的事实及金额，没有异议。第二，对于原告要求支付违约金持有异议。根据原告与被告之间的租赁合同及补充协议约定，对于房屋修缮费用，电容量增加费用、电梯设备更换费用等，应由原告承担相应的责任。在双方租赁房屋长达10年的期限内，双方一直本着友好协商的方式处理问题，被告从未拖欠过原告的房租，本次出现未予支付房租的情况，系因租赁合同到期后，在被告多次与原告协商过程中，双方就合同到期后上述费用承担问题一直未达成一致意见，故被告就此事也已诉诸法院，受理并定于本日在法院开庭审理，因此，被告认为不存在违约行为，若因双方存在可以互相抵消的债权债务关系的情况下，认定被告存在违约情况，要求支付违约金，则原告不按照双方签订的合同约定承担维修及电梯设备更换等费用的行为，也应视为违约行为，那么双方均存在违约责任问题。第三，被告宏昌地产公司不应当对本案中原告与被告之间的纠纷承担连带给付责任。根据被告宏昌地产公司出具的担保责任书中明确对其应承担保证责任的情况进行了限度，即当被告行使对上述房产相关权利时，与任何第三方产生纠纷并依法被判定需承担赔偿责任时，被告宏昌地产公司才承诺将承担责任。可见被告宏昌地产公司需要承担的为一般保证责任并且是在与第三方发生纠纷的情况下，而本案的发生是由合同的双方主体因房屋到期后，关于房屋腾退及租金问题产生的纠纷，并不涉及第三方问题，其与被告宏昌地产公司应承担责任的条件并不相符，故不应由其承担责任。即便将原告与被告之间的纠纷视为与第三方产生的纠纷，因约定被告宏昌地产公司是在被告需承担责任时才承担责任，故应在确认被告承担责任，并在其无力承担责任的情况下，才应由被告宏昌地产公司承担责任，被告格兰云天酒店对原告享有债权，其数额远高于其诉请的房屋租金，现上述情况并未出现，被告宏昌地产公司不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据一房屋租赁合同和证据四2008年12月24日被告宏昌地产公司出具的担保责任书，客观真实并能证明案件相关事实，予以采信。被告格兰云天酒店所举证据一2008年5月6日补充协议，客观真实并能证明案件相关事实，予以采信；所举证据二消防工程合同，证据三哈尔滨市祥和电力安装有限责任公司概算书,证据四房屋屋面主体结构及基层维修合同书两份、工程维修费用表两份和收据四份以及证据五观光电梯产品订货合同，均因无其他证据予以佐证，不能形成证据链，不予采信。经审理查明，原告为哈尔滨市××街××号-1—7层房产的产权人，该房产建筑面积为4428.79平方米，房屋用途为商业服务。2008年5月6日原告与被告宏昌地产公司签订《房屋租赁合同》，内容为“双方就座落于哈尔滨市××街××号房屋租赁达成协议：房屋总层数-1—7层，共8层，建筑面积4428.79平方米，所占的土地使用权以划拨方式取得，所有权证号为0701069462；该房屋产权证用途为办公场所，经双方协商约定该房用途为商业经营用途；房屋年租金为1510000元，每年实行房屋租金上浮办法，每年上浮比例为1.5%；房屋的包烧费由被告宏昌地产公司每年负责交纳；被告宏昌地产公司应于本合同生效之日向原告支付当年租金，之后租金按半年期结算，由被告宏昌地产公司于每年的3月1日前为第一个结算日交付给原告年租金的50%，每年的9月1日前为第二个结算日交付给原告剩余的50%；租赁期间，原告对房屋屋面、主体结构及基础负责，被告宏昌地产公司在使用中发现问题应及时通知原告修缮；日常房屋维修费用由被告宏昌地产公司承担；原告同意被告宏昌地产公司在不损坏房屋主体结构及设施的前提下对该房屋进行整体装修改造并投资对电路、水暖、上下排水管道、煤气及消防设施进行改造，由此造成的一切后果和损失均由被告宏昌地产公司负责，退租时，原告将不要求被告宏昌地产按原状恢复或向原告交纳恢复工程所需费用，但被告宏昌地产公司投资形成的装饰不动产被告宏昌地产公司不得进行破坏性拆除，产权归原告；租赁期满，本合同即终止，届时被告宏昌地产公司须将房屋退还原告；如被告宏昌地产公司要求继续租赁，则须提前6个月书面向原告提出，原告在合同期满前2个月内向被告宏昌地产公司正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；被告宏昌地产公司未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的10%向被告宏昌地产公司加收滞纳金；本合同未尽事项，由双方另行议定，并签订补充协议”。同日原告与被告宏昌地产公司签订《补充协议》，内容为“租赁期满后，如果被告宏昌地产公司续租不成，原告同意将被告宏昌地产公司自行安装的电梯设备折旧作价，由原告在合同期满后30日内一次性支付给被告宏昌地产公司；折旧方法为电梯使用寿命按10年计算；被告宏昌地产公司因经营需要，投资增加用电容量的费用，在租赁期满后，由双方按各占50%的比例分担。”2008年12月11日原告与被告宏昌地产公司签订《补充协议》，内容为“租赁期限自2008年5月6日至2018年12月31日，在主合同规定内容的范围内，被告宏昌地产公司法人成立被告格兰云天酒店，该公司在被告宏昌地产公司授权并担保的情形下，经原告签章确认后可以享有合同规定的被告宏昌地产公司的权利”。同日原告与被告宏昌地产公司签订《备忘录》，内容为“现原告在南岗区××街××一自建房产（平房），建筑面积约90平方米，经原告同意将该处房产和主协议确定的颐园街42号-1—7层计4428.79平方米一同交给被告宏昌地产公司在租赁期间使用，协议终止后，被告宏昌地产公司应连同颐园街42号-1—7层加平房合计约4518.79平方米的房屋完好无损地交给原告”。2008年12月24日被告宏昌地产公司出具《担保责任书》，内容为“我公司同黑龙江省教育学院签订合同规定拥有黑龙江省哈尔滨市××街××号共计约4518.79平方米的房屋使用权（租期为10年），现我公司同意将对上述房产的使用权交给哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司行使，哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司享有我公司同黑龙江省教育学院合同规定的对上述房产的一切权利和责任。我公司愿意作为哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司的担保人，当哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司行使对上述房产相关权利和责任时与任何第三方产生纠纷并依法被判定需承担赔偿责任时，我公司承诺将承担连带赔偿责任”。同日，被告宏昌地产公司出具《授权书》，内容为“我公司同黑龙江省教育学院签订合同规定拥有哈尔滨市××街××号共计约4518.79平方米的房屋使用权（租期为10年），现我公司同意将上述房产的使用权交给格兰云天酒店行使，格兰云天酒店享有我公司对上述房产的一切权利和责任”。2008年12月25日原告出具《同意转租声明》，内容为“按照学院与宏昌地产公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议规定内容，现同意在宏昌地产公司授权和担保的情况下，由格兰云天酒店将上述房产，部分租赁给百胜餐饮（沈阳）有限公司用于开设KFC餐厅，租期为10年，并由格兰云天酒店与百胜餐饮（沈阳）有限公司签订《租赁合同》”。被告宏昌地产公司亦盖章确认该《同意转租声明》。同日原告出具《同意转租证明》，证明同意被告宏昌地产公司授权给被告格兰云天酒店租赁给百胜餐饮（沈阳）有限公司。2018年11月15日原告向被告格兰云天酒店发出《告知单》，内容为“原告与被告格兰云天酒店签订的房屋租赁合同及补充协议等相关约定，2018年12月31日为合同到期日；请被告格兰云天酒店遵守合同约定，结清各种应付费用，做好准备，按时撤出”。审理中，原告认可租赁期间二被告不拖欠租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，原告与被告宏昌地产公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《备忘录》、《担保责任书》、《同意转租声明》和《同意转租证明》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。虽《房屋租赁合同》、《补充协议》和《备忘录》的签订主体为原告与被告宏昌地产公司，但依据《担保责任书》、《同意转租声明》和《同意转租证明》，原告已同意被告宏昌地产公司将位于哈尔滨市××街××号-1—7层房屋及42号自建房产（平房）在租赁期间交付给被告格兰云天酒店使用，并由被告宏昌地产公司承担担保责任。因原告为位于哈尔滨市××街××号-1—7层房屋的所有权人以及位于颐园街42号自建房产（平房）亦由其建设，上述房产的租赁期限至2018年12月31日终止，现该租期已届满，被告格兰云天酒店作为次承租人承继被告宏昌地产公司在《房屋租赁合同》中的一切权利与义务，使用上述案涉房产已无合同约定，故对于原告要求被告格兰云天酒店将上述案涉房产腾退给原告的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原告与被告宏昌地产公司签订的《房屋租赁合同》中约定，“房屋年租金为1510000元，每年实行房屋租金上浮办法，每年上浮比例为1.5%；如被告宏昌地产公司要求继续租赁，则须提前6个月书面向原告提出，原告在合同期满前2个月内向被告宏昌地产公司正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金”。至约定租赁期限届满时止，案涉房产年度租金为1726521元〔计算方式为：1510000元×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）×（1+1.5%）〕，因被告宏昌地产公司未就续租事宜向原告书面提出，双方未续签租赁合同，被告格兰云天酒店承继被告宏昌地产公司在《房屋租赁合同》中的一切权利与义务，故被告格兰云天酒店应给付原告违约金172652.10元（计算方式为：1726521元×10%）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。本案中，被告格兰云天酒店作为次承租人未在租赁期限届满后腾退房屋，故被告格兰云天酒店应给付原告自2019年1月1日起至其腾退房屋之日止以年租金1726521元为标准计算的逾期腾房占有使用费。根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。本案中，2008年12月24日被告宏昌地产公司出具《担保责任书》，内容为“我公司愿意作为哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司的担保人，当哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司行使对上述房产相关权利和责任时与任何第三方产生纠纷并依法被判定需承担赔偿责任时，我公司承诺将承担连带赔偿责任”，故被告宏昌地产公司对于被告格兰云天酒店给付原告违约金及逾期腾房占有使用费的义务应承担连带保证责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于哈尔滨市南岗区颐园街42号-1—7层房屋及位于哈尔滨市南岗区颐园街42号自建房产（平房）腾退给原告黑龙江省教育学院；二、被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告黑龙江省教育学院违约金172652.10元；三、被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告黑龙江省教育学院逾期腾房占有使用费（计算方式为：自2019年1月1日起以年租金1726521元为标准计算至被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司腾退房屋之日止）；四、被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司对被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司上述判项中的第二项及第三项给付义务承担连带保证责任；五、驳回原告黑龙江省教育学院的其他诉讼请求。如果被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司与被告黑龙江宏昌房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9422元，由被告哈尔滨格兰云天酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 张 艳人民陪审员 马 娜人民陪审员 王春燕二〇一九年十月十日书 记 员 刘秋宏