成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初4370号 原告：李桃，女，1970年1月25日出生，汉族，住四川省宣汉县。 原告：王习蛟，男，1968年10月25日出生，汉族，住四川省宣汉县。 二原告共同委托诉讼代理人：王春容，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 二原告共同委托诉讼代理人：梁辉，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 被告：杨俊英，女，1962年4月30日出生，汉族，住成都市温江区。 第三人：周姣，女，1985年11月9日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：赵锋，四川素文律师事务所律师，一般授权代理。 原告李桃、王习蛟与被告杨俊英、第三人周姣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桃及原告李桃、王习蛟的委托诉讼代理人王春容、梁辉，被告杨俊英，第三人周姣及委托诉讼代理人赵锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桃、王习蛟向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认原告与被告于2006年6月25日签订的《铺面买卖合同》合法有效；2、依法判令被告协助原告将位于成都市温江区柳城街办南江路289号6栋1单元1楼6号铺面的不动产办理登记在原告名下；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2006年6月25日，原告与被告签订《铺面买卖合同》，合同约定原告购买被告位于成都市温江区南江路289号光华苑小区2栋1单元6号的铺面，合同约定建筑面积32平方米（超出面积由原告直接向街道办购买），单价为每平方米1700元，总价54400元。由原告在签订合同当日按合同约定一次性支付给被告，同日被告向原告出具收款收条。该铺面实际建筑面积为40.39平方米，超出合同约定32平方米即8.39平方米，由原告于次日直接向街道办购买，同日街道办向原告出具购买票据。同时，原告自签订合同之日起，实际占有使用并装修居住该铺面至今。根据买卖合同约定原告已履行合同的全部义务，现被告早已办理该铺面产权证书，经原告多次催告，被告拒不将该房屋产权证书过户至原告名下。为维护原告的合法权益，向法院起诉。 杨俊英辩称，合同是我签订的，对原告的诉讼请求及事实和理由我都认可。但我一直没有给周姣说过铺面出卖给其他人的情况。 周姣述称，1、被告无权代理第三人买卖房屋，当时第三人已经21岁了，被告无权代理。2、被告签订《铺面买卖合同》行为不属于表见代理。第三人从未出具任何委托手续同意被告代为买卖房屋。原告主观上存在过错，安置房一般是家庭共有的，原告仅仅与被告签订合同，原告明知卖房是两个人，但是签字是一个人，原告未行使撤销权3、铺面买卖合同无效，安置房具有保障性，原被告双方在签订合同时未告知第三人，在签订合同后也未催告第三人追认。原被告双方的行为侵害了第三人的权益，根据《中华人民共和国合同法》五十二条第一款三项的规定，原被告签订的合同应当被认定为无效。4、原告提供的案例不具有参考价值，本案不应按案例进行判决。5、本案应当对土地性质进行审查，如果属于集体建设用地，那么根据“房地一体”的原则且根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，不得对经济组织以外的人员流转土地的规定，那么有可能本案的交易行为属于违反法律的情形，那么应当认定为无效行为和无效合同。请查实本案土地性质。综上所述，被告未经第三人的授权，将被告和第三人共同共有的房屋转让给原告，属于无效法律行为。同时，原、被告双方签订的合同严重损害了第三人的利益，应当被认为无效。为保护第三人的合法财产权利，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2006年2月24日，柳城街道德通桥社区第五居民小组与杨俊英签订了《德通桥社区第五居民小组现房安置户铺面安置协议》，协议主要内容：“乙方（陈素琼）同意甲方（德通桥社区第五居民小组）以光华苑安置小区铺面进行一次性终结安置；乙方已按照甲方的要求办结了铺面分配应当具备的手续，双方最终确认光华苑小区3－6号40.39平方米铺面1间归乙方所有（面积最终以房管部门核定确认的为准）；依照《铺面分配方案》，乙方应享受铺面分配的人口为2人，每人应享受铺面16平方米，合计享受铺面32平方米，实际分得铺面面积为40.39平方米，超出应享受面积8.39平方米，按1600元/m²找补标准，乙方应向甲方找补金额13424元。找补结清后方可办理铺面移交”。同日，柳城街道德通桥社区第五居民小组与案外人陈素琼签订了《德通桥社区第五居民小组现房安置户铺面安置协议》。两份协议除乙方名称不一致外，其他内容一致。2006年6月25日，李桃、王习蛟与杨俊英签订《铺面买卖合同》，合同约定：“位置：成都市温江区光华苑小区，铺面建筑面积32平方米，该铺面的销售价格为每平方米1700元人民币（大写：壹仟柒佰元整），总计房价伍万肆仟肆佰元整。乙方（杨俊英）销售该铺面不能有产权纠纷，而且甲方（王习蛟、李桃）办理产权时享受光华苑居民同等待。由甲方一次性付清乙方铺面金额伍万肆仟肆佰元整”。同日，原告向被告支付了购房款54400元，被告向原告出具了收条。2006年6月25日，案外人陈素琼与原告李桃签订《协议》，约定：“甲方（陈素琼）自愿将光华苑3栋6号40.39平方米的铺面与乙方（李桃）1栋13号33.18平方米的铺面互换。除甲方本应享有的32平方米铺面外，其多余的8.39平方米款项由乙方到温江区人民政府柳城街道办事处交付，计13424元。除乙方本应享有的32平方米铺面外，其多余的1.18平方米款项由甲方到温江区人民政府柳城街道办事处交付，计1888元”。2006年6月26日，李桃向成都市温江区人民政府柳城街道办事处交纳13424元，票据载明：“德通桥社区五组陈素琼铺面超面积补款8.39m²×1600元/m²，13424元。”2018年9月22日，温江区柳城街道德通桥社区居民委员会第五居民小组出具情况说明，载明：“兹有南江路289号光华苑小区2栋1单元1楼铺面6号居民李桃，身份证号5130221970××××××××。于2006年6月25日至今在此居住”。 另查明，2013年8月13日，柳城南江路289号附6号2栋1楼6号案涉商业铺面所有权登记在杨俊英名下，取得方式为拆迁购买。2018年11月21日，成都市温江区柳城街道德通桥社区居民委员会、温江区柳城街道德通桥社区居民委员会第五居民小组出具情况说明，载明：“2006年2月24日安置户铺面分配的人为杨俊英、周姣二人，每人应享受铺面16平方米，合计享受铺面32平方米”。2019年1月16日，成都市郫都区人民法院受理周姣诉成都市温江区国土资源局、第三人杨俊英、王习蛟、李桃行政其他一案，请求判决被告变更登记位于成都市温江区南江路289号附6号2栋6号商铺所有权人为“杨俊英、周姣”和份额为“共同共有”，2019年3月7日，成都市郫都区人民法院作出（2019）川0124行初16号行政裁定书，裁定：驳回原告周姣的起诉。 以上事实，有原被告的当庭陈述、双方当事人身份信息、《德通桥社区第五居民小组现房安置户铺面安置协议》、《铺面买卖合同》、收条、票据、《协议》、情况说明、房屋信息摘要、行政裁定书等证据经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，从两份《德通桥社区第五居民小组现房安置户铺面安置协议》、案外人陈素琼与原告李桃签订《协议》、票据、情况说明等证据可以证明柳城南江路289号附6号2栋1楼6号实际占有、使用人是李桃、王习蛟，而目前房屋登记在被告杨俊英名下，杨俊英因拆迁取得的铺面仅有柳城南江路289号附6号2栋1楼6号，故本院认为2006年6月25日，李桃、王习蛟与杨俊英签订《铺面买卖合同》中买卖的铺面为柳城南江路289号附6号2栋1楼6号铺面。 关于《铺面买卖合同》效力的问题。杨俊英与作为户主与相关单位签订拆迁安置协议，非单独享有拆迁安置房的权利，在未实际取得房屋前与李桃、王习蛟签订《铺面买卖合同》，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故杨俊英与李桃、王习蛟签订的《铺面买卖合同》不违反法律规定，真实有效，当事人双方应当按照约定履行各自的义务。 对于《铺面买卖合同》对第三人周姣是否具有约束力的认定：一、杨俊英作为户主与单位签订拆迁安置协议后，又对协议中的家庭共有权益进行处分，基于杨俊英签订拆迁安置协议的地位以及与第三人周姣之间的亲属关系，李桃、王习蛟有理由相信杨俊英经得周姣的同意，有权对共有财产进行处分。二、杨俊英在与李桃、王习蛟签订《铺面买卖合同》时向杨俊英支付了合理对价，并占有使用房屋至今，李桃、王习蛟对涉案房屋系善意、有偿取得。三、李桃向成都市温江区人民政府柳城街道办事处交纳超出面积补款后，原告一直对柳城南江路289号附6号2栋1楼6号房屋占有、使用、收益，在长达13年多的时间里周姣却未主张任何权利，可以推定周姣知道且同意杨俊英买卖铺面的事实。故第三人周姣主张合同无效的主张依法不能成立，本院不予支持。 涉案房屋产权登记在被告杨俊英名下，该房屋实际也能够进行产权转移，原告李桃、王习蛟按照合同约定已支付了购房款，故被告杨俊英应当协助原告李桃、王习蛟办理产权过户手续。故原告要求被告协助原告将位于成都市温江区柳城街办南江路289号附6号2栋1楼6号铺面的不动产办理登记在原告名下的诉讼请求，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认李桃、王习蛟与李琼于2006年6月25日签订的《铺面买卖合同》合法有效； 二、杨俊英于本判决生效后十五日内协助李桃、王习蛟将位于成都市温江区柳城街办南江路289号附6号2栋1楼6号铺面的不动产权过户登记至李桃、王习蛟名下。 本案案件受理费减半收取580元，保全费2620元，共计3200元，由杨俊英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 怡 二〇一九年十月二十二日 书记员 张佳财