北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初513号原告：杨征，女，1970年8月7日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：宗士振，男，1948年8月25日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告：宗士娜，女，1943年6月1日出生，汉族，北京市南郊农场退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈罡，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告杨征与被告宗士振、宗士娜返还原物纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨征、被告宗士振、宗士娜及其委托诉讼代理人陈罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨征向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告返还原告北京市西城区XXX房屋；二被告自2015年11月至腾退该房产之日止，平均赔付原告每月六千元房屋占用费。（截止到2019年2月28日，共40个月暂定数额24万元）；诉讼费由被告负担。事实和理由：从1996年开始，原告陪伴照顾姥姥乔逸尘近20年，20年时光原告陪伴在老人身边，照顾老人的饮食起居。因为原告多年悉心照顾和陪伴姥姥乔逸尘，老人多次提出将北京市西城区XXX房产过户与原告。原告只好顺从同意。2010年7月2日，姥姥和原告签订房屋存量买卖合同，并一起到北京市西城区房管局服务大厅办理过户手续，将该房产过户与原告名下，该房屋归属原告所有。但是，2015年10月被告宗士振（原告大舅）、宗士娜（原告小姨）合谋，由宗士娜出面将原告强行赶出了该房产，并更换原告与姥姥共同居住的该房产门锁，迫使原告离开姥姥，被告宗士振强占该房产至今。被告甚至不允许原告进屋取出自己的电脑、书籍等任何个人物品。此外，2015年10月宗士振谎称办理保外就医需要大额保证金，向其母乔逸尘逼要该房产。2015年11月，两被告一起裹挟其母编造虚假事实，称原告是以欺骗手段获得该房产，被告以房屋存量买卖合同（编号：CW130192）无效为由起诉原告。后来，原告了解到在利用老人之后，被告宗士振就开始虐待其母，捆缚其母手臂、服喂老人过量安眠药等，最终老人于2017年2月死于屋中。2018年5月，一审法院驳回被告诉讼请求。被告不服一审判决上诉，2018年9月，二审法院依法作出终审判决（2018）京02民终9092号，维持原判。10月19日，原告杨征向宗士振发送了书面搬离通知，告知被告不应再违法强占原告的房屋，限期搬离，以便于原告搬回居住。因为原告被赶出该房产后，无固定住所，3年来一直租房居住。2018年11月3日，原告前去收房，宗士振拒绝开门，原告不得已拨打110报警，警察出警到达现场，被告宗士振仍拒绝开门，并拒绝原告进屋拿取物品。综上所述，被告侵占原告房产长达3年，其行为已经严重侵害了原告合法权益，恳请法院依照民法总则第179条及物权法第32条、34条规定，判令被告即刻返还原告房产。恳请法院依法判决，帮助原告一个孤身女子可以早日得到公平，早日安居。宗士振、宗士娜辩称：一、原告诉状中事实与理由部分所述与客观事实严重不符，二被告之母乔逸尘在与原告共同生活期间因不堪忍受原告虐待，后与原告于2015年分开居住。相关遭受虐待的事实，乔逸尘本人在与杨征的其他诉讼中做出过详细描述。二、原告主体不适格，涉案房屋系原告在原所有权人乔逸尘不知情的情况下伪造买卖合同后过户至自己名下，故原告并非涉案房屋的合法所有权人，其无权诉请要求二被告腾退房屋。原告系二被告同胞大姐的长女，长期与二被告之母乔逸尘共同生活。本案涉案房屋原系乔逸尘所有，原告利用与乔逸尘共同生活上的便利，于2010年7月2日私自伪造《房屋存量买卖合同》（编号：CW130192）及《存量房交易结算资金自行划转声明》，将涉案房屋所有权转移至自己名下。故杨征据以房产过户的《房屋存量买卖合同》不成立，其房产过户行为无效，杨征不享有涉案房屋所有权，故其无权要求被告腾退房屋。三、本案被告主体不适格，涉案房屋系二被告之母乔逸尘所有，也一直由乔逸尘本人居住使用。2015年，乔逸尘得知自己名下房产即本案涉案房屋被原告私自伪造买卖合同过户至其名下的情况后，遂于同年11月4日将杨征诉至法院，要求确认杨征伪造的买卖合同无效。由于案件审理过程冗长，乔逸尘于2017年2月9日在未看到法院判决结果的情况下含恨而逝，后法院依法将二被告以继承人的身份追加为共同原告参加诉讼，该案件的二审判决于2018年10月8日方才送达本案被告。四、原告关于要求二被告支付涉案房屋占用费的诉讼请求于理不合、于法无据，不应得到法庭支持。涉案房屋系二被告之母乔逸尘所有，也一直由乔逸尘居住使用，杨征同时寄居涉案房屋。2015年，乔逸尘得知涉案房屋被杨征于2010年7月2日以伪造买卖合同的方式过户到其名下，遂于2015年11月4日将杨征诉至法院。2017年2月9日，乔逸尘在涉案房屋中过世，享年100岁。由于案件尚未审理结束，故二被告被法院作为继承人追加为原告参加诉讼。乔逸尘生前自行向法院提起诉讼，且在案件承办人当面向其询问意见时表达了坚定和强烈的诉讼意愿，故自乔逸尘过世至今，二被告作为子女均是继承老人遗愿，奔走维权，以期能使目前在九泉之下得以瞑目。杨征虽坚持主张买卖合同真实，但其从未按照合同约定向乔逸尘支付过购房款，故此，即使在现有生效判决未能明确买卖合同签字是否伪造的情况下，杨征用以过户涉案房屋的买卖合同的效力以及履行依然存在重大问题。在此情况下，二被告认为杨征关于赔付房屋使用费的计算标准及要求均于理不合、于法无据。综上所述，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告杨征向本院提交了以下证据：1.房屋所有权证。2.房屋搬离通知。3.EMS回执。4.照片。5.（2018）京02民终9092号民事判决书。6.租金转账凭证和房屋租赁合同。7.房屋租金的网上信息截屏。8.人民调解申请书。被告宗士振、宗士娜对原告提交的证据1.陈述客观真实性认可，内容真实性不认可。该房屋为原告伪造房屋买卖合同，从原产权人名下变更至杨征名下；对证据2、3.陈述真实性不予认可，不能证明被告收到该通知，被告也从未收到该通知，被告也不认可该通知内容。该房屋归乔逸尘所有，一直也由乔逸尘居住使用；对证据4.陈述认为原告出示的不是原始载体。2018年10月8日为被告收到二审判决的时间，在此之前涉案房屋处于诉讼当中，此后双方未就房屋进行交涉；对证据5.陈述真实性认可；但是不清楚原告证明目的；证明目的不认可；对证据6.陈述租房合同不是原件，转账记录均为打印件，对该组证据均不予认可；对证据7.陈述真实性和证明目的均不予认可；对证据8.陈述对人民调解真实性和证明目的均不予认可。被告宗士振、宗士娜向本院提交了以下证据：1.1.2015年西民初字第33988号民事判决书。2.（2018）京02民终9092号民事判决书。3.《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》。原告杨征对被告提交的证据1.陈述1.我认可；对证据2.陈述我认可；对证据3.陈述真实性认可，对判决书上对方的陈述不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔逸尘与宗祝民原系夫妻关系。宗士瑜、宗士娜、宗士振、宗士群系二人之子女。杨晨炜、杨征系宗士瑜之女。宗士瑜于1991年死亡。宗祝民于1995年死亡。乔逸尘于2017年死亡。涉案的北京市西城区XXX号房屋产权原登记在乔逸尘名下，系乔逸尘于宗祝民死亡后购买取得。2010年7月2日，乔逸尘（出卖人）与杨征（买受人）签订《存量房屋买卖合同》（编号：CW13092），该合同系房屋行政管理部门网签备案合同，约定：乔逸尘将涉案房屋出卖给杨征，成交价格为70万元。后涉案房屋产权于2010年7月变更登记至杨征名下（房屋所有权证编号：X京房权证西字第XXXX号）。2015年11月，乔逸尘因合同无效纠纷一案，将杨征诉至本院，要求判令2010年7月2日乔逸尘与杨征签订的房屋存量买卖合同（编号：CW130192）无效；2、本案诉讼费由被告承担。该案审理中，因乔逸尘于诉讼中死亡，且乔逸尘继承人之一杨晨炜表示放弃诉讼权利，本院依法追加乔逸尘其他继承人宗士娜、宗士振、宗士群作为共同原告参与诉讼。2018年5月，本院作出2015年西民初字第33988号民事判决书，判决：驳回宗士娜、宗士振、宗士群的诉讼请求。宗士娜、宗士振、宗士群不服一审判决，提起上诉。2018年9月30日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终9092号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年起，原、被告就涉案房屋的居住问题，多次发生纠纷并报警处理，原告杨征曾在涉案房屋门前张贴要求宗士振搬离房屋的通知。庭审中，原、被告均确认，现涉案房屋由被告宗士振占用，宗士娜未占用房屋，但宗士娜明确表示不同意原告占用房屋。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，原告杨征系涉案的北京市西城区展览馆路11号楼1层3门103号房屋的所有权人，其对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，任何组织或者个人不得侵犯。现被告认为杨征与原所有权人乔逸尘签订的《存量房屋买卖合同》系伪造、其取得该房屋的所有权不合法等抗辩理由，与人民法院生效裁判认定相悖，对此本院不予采信。因此，现原告主张房屋交付之有关诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持，腾退房屋的时间由本院依法酌定。被告宗士振无合法理由占用涉案房屋，且其在庭审中明确陈述另有居住地点，故宗士振具备腾退房屋的条件，应予以腾退涉案房屋。被告宗士娜虽然现未占用涉案房屋，但其明确表示不同意原告占用房屋，故应对于腾退涉案房屋承担协助义务。对于原告主张被告应支付房地占用费即房屋使用费的诉讼请求，鉴于被告宗士振现占用涉案房屋并无合法依据，应当向原告支付占用涉案房屋期间的房屋使用费。考虑到之前原房屋所有权人乔逸尘在世时，其居住、使用涉案房屋，后对房屋争议提起诉讼，故本院根据案件实际情况，确定被告宗士振应于2015年西民初字第33988号案件终审完毕时开始，向原告杨征支付房屋使用费。宗士娜未实际占用涉案房屋，无需向原告杨征支付房屋使用费。对于房屋使用费的具体数额，本院结合房屋面积，并参考同等地段、同等面积的房屋租金等情况，酌情确定被告宗士振应向原告支付涉案房屋的房屋使用费为每月6000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告宗士振于本判决生效之日起十五日内，将原告杨征名下的北京市西城区展览馆路11号楼1层3门103号房屋腾空，交还原告杨征，被告宗士娜对此负协助义务。二、被告宗士振于本判决生效之日起十五日内，支付原告杨征房屋使用费（按每月六千元计算，自二〇一八年十月一日起，至被告宗士振实际腾退完毕上述房屋之日止）。三、驳回原告杨征的其他诉讼请求。如果被告宗士振未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千四百五十元，由原告杨征负担二千二百二十五元（已交纳）；由被告宗士振负担二百二十五元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 贾 岩人民陪审员 汪 恒人民陪审员 相俊红二〇一九年十月二十五日书 记 员 王 权