文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初1061号原告：中国建设银行股份有限公司梅州市分行，统一社会信用代码91441400617923905G，地址：梅州市江南路56号。负责人：杨应文，该分行行长。委托诉讼代理人：余兆燊，广东客都律师事务所律师。被告：李俊元，男，汉族，1980年9月1日出生，地址：梅州市梅江区江南团结四私房，现住址不明。被告：李海霞，女，汉族，1979年4月22日出生，地址：梅州市梅江区江南团结四私房，现住址不明。被告：梅州市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码914414005666958418，地址：梅州市碧桂路梅江碧桂园。法定代表人：姚舒扬，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：陈梅，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行诉被告李俊元、李海霞、梅州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称梅州市碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余兆燊律师、被告梅州市碧桂园公司的委托诉讼代理人陈梅到庭参加诉讼，被告李俊元、李海霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告李俊元、李海霞偿还原告借款本金376399.21元、利息17364.59元（至2019年2月10日止，从2019年2月11日至还清欠款之日止的利息，按合同约定另计），合计393763.8元；3.被告梅州市碧桂园公司对被告李俊元、李海霞的上述借款本息承担连带保证责任；4.由三被告承担本案诉讼费用。被告梅州市碧桂园公司辩称，1.原告未依《按揭业务担保合作协议》履行通知义务，答辩人对原告逾期通知后产生的贷款利息、逾期利息等不承担连带保证责任。《按揭业务担保合作协议》约定，购房者连续未支付四期贷款本息的，原告应在购房者连续未支付的第四期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内，以书面形式通知答辩人。据原告的《履行保证责任通知书》，截至2018年11月10日，购房人已连续13期（月）未按约定还款，其拖欠贷款本息12366.45元，但答辩人并未在约定的期限内收到通知，故答辩人无需对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带保证责任。2.答辩人并非对购房者所欠的全部本息承担连带保证责任，保证范围应以原告处置购房者所购房产后仍不足清偿部份为限。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款约定，在答辩人的保证期限内，原告承诺先请求行使预抵押权，在处置已抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分原告再向答辩人要求承担连带清偿责任。购房者所购房产已办理了预抵押登记，故答辩人仅对处置房产后仍不足清偿部分承担责任。3.根据答辩人与原告签订的《个人住房贷款差别化服务合作协议》约定，答辩人的保证期限截至抵押房产办妥抵押备案登记之日止。2012年1月18日，答辩人与原告签订的《个人住房贷款差别化服务合作协议》，该协议第三条第2款约定，答辩人的连带责任保证的期限为自原告向购房者发放贷款后至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日止。该协议于2012年1月28日签订，应视为双方同意对2011年12月12日签订的《按揭业务担保合作协议》约定保证期限条款的变更，该商品房已办理抵押备案登记，故答辩人无需对购房者的借款承担连带保证责任。被告李俊元、李海霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告起诉提交的证据有：被告身份证、结婚证，被告营业执照，《个人住房（商业用房）借款合同》，个人贷款付凭证，预告登记证书，个人贷款对账单等，予证实其诉请。被告答辩提交的证据有：《按揭业务担保合作协议》，《个人住房贷款差别化服务合作协议》，予证实其答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告李俊元、李海霞为夫妻关系。2012年3月29日，原告与被告李俊元（借款人、抵押人）、梅州市碧桂园公司（保证人）、李海霞（抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：原告向被告李俊元提供贷款460000元，贷款期限为240个月（即2012年3月29日至2032年3月29日），贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即月利率为6.1688‰，贷款用于被告李俊元购买位于梅州市江北××街××房产；借款人未按约定期限还款，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%等违约责任；被告李俊元、李海霞同意以其购买的上述房产，为上述借款的抵押担保物，于2012年4月9日办理了预抵押登记手续【证号：粤房地预登梅州市字第××号】；被告梅州市碧桂园公司对被告李俊元的上述借款提供阶段性连带责任保证。原、被告双方各自在合同上签名盖章确认。上述合同签订后，原告于2012年4月10日依约将贷款460000元划入被告李俊元指定的账户，履行了合同约定义务。借款后，被告李俊元开始能按约偿还借款本息，从2018年4月起未按约履行还款义务。至2019年2月10日止，被告李俊元尚欠原告借款本金376399.21元、利息17364.59元，合计393763.8元。经原告多次催收未果，原告遂于2019年4月诉至本院，提出上述诉讼请求。审理中，原告认为被告李俊元、李海霞系夫妻关系，被告李俊元的借款用于购买房产，属于家庭生活共同开支，且被告李海霞作为抵押人在借款合同上签名，故本案借款属于被告李俊元、李海霞夫妻共同债务，应由两被告共同偿还。原告补充提交法律意见书二份、个人贷款对帐单一份。其中2018年7月20日法律意见书载明，至2018年7月10日止，被告李俊元、李海霞已累计拖欠4期未偿还贷款本息，本金6130.32元、利息5411.3元；2018年8月17日法律意见书载明，至2018年8月10日止，告李俊元、李海霞已累计拖欠5期未偿还贷款本息，本金7679.36元、利息7075.53元。意见书均要求被告梅州市碧桂园公司尽快偿还上述借款本息，被告梅州市碧桂园公司在意见书上盖章确认签收。经质证，被告梅州市碧桂园公司对法律意见书无异议；对对帐单，认为不清楚对帐情况，由法院依法认定。2011年12月12日,原告（甲方）与被告梅州市碧桂园公司（乙方）签订一份《按揭业务担保合作协议》。协议第五条第（二）项约定，乙方的保证期限为自甲方将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止;第（三）项第5点约定，购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第4期贷款本息还款期限届满之日起十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知，则乙方对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第六条第（八）项约定，在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足清偿的，就不足部分原告再向乙方请求连带清偿责任。第十三条第（二）项第1点约定，在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》不视为对本协议内容的修改，甲、乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中涉及双方之间权利义务的所有条款；第2点约定，在本协议生效之日后甲方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中任何只涉及双方权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本协议约定的为准。2012年1月18日，原告（甲方）与被告梅州市碧桂园公司（乙方）签订一份《个人住房贷款差别化服务合作协议》，协议第三条第2项约定，乙方的连带责任保证期限为自甲方将贷予购房者的款项划入乙方开设的指定账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押备案登记之日止；第五条约定，乙方收到甲方应提供的材料且办妥《商品房买卖合同》的预售备案登记之日起二十个工作日内办妥该笔贷款相应的抵押贷款房产的抵押备案登记；第九条约定，甲乙双方同意，除与本协议的约定不一致外，甲乙双方合作的相关权利义务均按合作协议中的约定履行。现涉案房产梅州市江北梅江碧桂园映翠谷十一街2栋1603号办理抵押权预告登记。涉案房产不动产权尚未登记购房人名下，因而，未办理抵押权（他项权）正式登记。本院认为，原告与被告李俊元、李海霞、梅州市碧桂园公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告未按约偿还本息，构成违约。现原告请求解除与被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》，依法予以支持。被告李俊元、李海霞是夫妻关系，被告李俊元的借款发生在夫妻关系存续期间，用于夫妻购买房产，被告李海霞亦在合同上签名，说明知悉本案借款，应属于夫妻共同债务，原告请求由被告李俊元、李海霞共同偿还。被告李俊元、李海霞尚欠原告借款本金376399.21元、利息17364.59元（计至2019年2月10日止），合计393763.8元的事实，有原告提交的《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款付凭证、个人贷款对账单、及当事人庭审陈述等证据证实，本院予以确认。现原告要求被告李俊元、李海霞共同偿还上述借款本息，理由充分，本院予以支持。原告要求被告李俊元、李海霞支付自2019年2月11日起至还清借款之日止的利息按合同约定【6.1688‰+（6.1688‰×50%）=9.2532‰】计付，有双方合同约定，符合法律规定，本院予以支持。关于被告梅州市碧桂园公司是否需对被告李俊元、李海霞的上述借款本息承担连带保证责任的问题。被告梅州市碧桂园公司抗辩，保证期限至房产办妥抵押备案登记之日止，涉案房产已办理预抵押登记，无需再承担连带责任保证。根据原告与被告梅州市碧桂园公司签订的《个人住房贷款差别化服务合作协议》约定，被告梅州市碧桂园公司的保证期限至抵押房产办妥抵押备案登记之日止，双方确认现涉案房产购房人尚未办理不动产权登记，亦未办理抵押（他项权）备案登记手续，被告梅州市碧桂园公司认为已办理预抵押登记即为办理了抵押备案登记手续，与双方约定意思不符，且本案房产预抵押登记是在贷款发放之前已经办理。故被告梅州市碧桂园公司辩称意见理由不成立，本院不予采纳。梅州市碧桂园公司抗辩，保证范围应以原告处置涉案房产后仍不足清偿部分为限。因涉案房产至今未办理不动产权登记手续，亦未正式办理抵押（他项权）登记手续，原告行使抵押权的条件并未成就，被告梅州市碧桂园公司需对被告李俊元、李海霞尚欠的全部借款本息承担连带清偿责任。被告梅州市碧桂园公司抗辩，原告未履行通知义务，对购房者连续未支付的第五期（含第五期）起的贷款利息、逾期利息不担承担连带保证责任。经查，被告李俊元、李海霞从2018年4月起未按合同约定履行还款义务，原告分别于2018年7月20日、2018年8月17日向被告梅州市碧桂园公司发出法律意见书，要求被告梅州市碧桂园公司尽快偿还上述借款本息，被告梅州市碧桂园公司在意见书上盖章确认签收。故应认定原告已依约履行了通知义务，被告梅州市碧桂园公司应对被告李俊元、李海霞尚欠的全部本息承担连带清偿责任。综上所述，原告主张被告梅州市碧桂园公司对被告李俊元、李海霞尚欠的上述借款本息承担连带保证责任，理由充分，本院予以支持。被告抗辩意见理由不足，本院不予采纳。被告李俊元、李海霞经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对原告的诉请及提交证据的抗辩权利，依法作缺席判决。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行与被告李俊元、李海霞、梅州市碧桂园房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李俊元、李海霞应在判决生效之日起十日内，偿还借款本金376399.21元、利息17364.59元（计至2019年2月10日止），合计393763.8元，给原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行；三、被告李俊元、李海霞应从2019年2月11日起至还清借款之日止，以实欠本金数，按双方合同约定利率即月利率9.2532‰计付利息，给原告中国建设银行股份有限公司梅州市分行；四、被告梅州市碧桂园房地产开发有限公司对被告李俊元、李海霞的上述借款本息承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7206.45元（原告已预交），由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判长  黄永松审判员  曾士芳审判员  李冬梅二〇一九年十月十二日书记员  陈志炜