山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1425民初3236号原告：张义敏，女，1957年1月23日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：魏京华，男，1953年9月2日出生，汉族，住址同上，与原告系夫妻关系，特别授权代理。被告：山东齐齐发大市场房地产有限公司，住所地：山东齐河经济开发区。法定代表人：谢杰涌，董事长。委托诉讼代理人：苑伟伟，该公司法务，特别授权代理。原告张义敏诉被告山东齐齐发大市场房地产有限公司（以下简称齐齐发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张义明及委托诉讼代理人魏京华和被告齐齐发公司委托诉讼代理人苑伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张义敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告双倍退还因建筑面积缩水26.03平方米而多收的购房款计290071.57元。2.请求法院依法判令被告赔付因逾期交房给原告造成的实际损失162205.28元（1.2合计452276.85元）。3.请求法院依法判令商品房买卖合同第九条2的约定无效；判令按照给原告造成的实际损失计算违约金。4.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:一、2008年8月22日原告与被告签订商品房买卖合同，被告以预售方式向原告出卖山东省齐河县齐河经济开发区商铺(未动工兴建)，建筑面积53.34平方米，单价5593元/平方米。原告于当日向被告一次性全额支付购房款计298327元人民币(含定金)。2019年6月原告获知上述58栋楼已通过政府相关部门的竣工质量检测，并获准办理不动产权证书。随即于6月24日找到被告，在办理换票手续时得知原告购买的商铺，经山东致高测绘有限责任公司实测，建筑面积仅为27.31平方米(即产权证书登记面积)，与购房合同约定的面积减少了26.03平方米，大大超出了国家规定的3％误差范围。由于国家对商品房建筑面积测算早有统一、规范的标准，显然被告在预售该商品房时存在虚报面积、多收原告购房款140999.53元人民币的主观故意。被告的行为明显违反了双方的合同约定，侵害了原告的合法权益。依据《合同法》的相关规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第十四条(二)的规定，原告要求被告依法双倍退还多收的房款。但被告却以账上无钱为由拒绝原告的正当要求。为了维护自身的合法权益不受侵害，原告请求人民法院主持公道和正义，依法判令被告双倍退还多收原告的购房款，其中(1)属于3％面积部分0.7809平方米，本金为4367.57元:利息(按银行货款利率年7％)为月25.33元，计息时间自2008年9月至2019年6月底共计129个月，则应返还原告本金+利息合计7635.14元。(2)属于97％面积部分25.249平方米，应双倍退还原告282436.43元。上述3％部分+97％部分总计应退还原告人民币290071.57元。二、商品房买卖合同约定被告于2009年9月30日前取得政府质监站工程检验备案手续并向原告交房。但被告却一拖再拖迟退不竣工交房，由此给原告造成了较大的经济损失和精神痛苦。根据2011年8月2日原告与被告指定的齐河齐齐发大市场经营管理有限公司签订的房屋租赁合同约定的租赁单价(每平米51元/月)计算，原告每月的租赁收益应为(按产权证面积)27.31平方米x51元既1392.81元/月，由于被告逾期交房时间为116.46个月，则给原告造成的经济损失为162205.28元。虽然商品房买卖合同中约定了逾期交房的违约责任，但合同文本是被告预先准备和提前打印好的格式性合同，其中对逾期交房的约定，仅仅是由被告向原告一次性支付已付房款的百分之一(即1527.45元)作为违约金，这与被告逾期3552天给原告造成162205，28元的收益损失相比，明显微不足道、过于偏小，显失公平和公正。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告请求法院主持公道，依法判令商品房买卖合同第九条2的约定无效:判令被告按照给原告造成的实际损失162205.28元人民币支付违约金。综上，被告虚报建筑面积、多收原告购房款以及逾期交房给原告造成极大收益损失的事实清楚，证据充分:被告的上述行为明显违反了双方合同约定，违反了《合同法》的相关法律规定侵害了原告的合法权益。为了维护自身的合法、正当权益不受位害，原告具状诉讼至贵人民法院，期盼贵法院一定会秉持公平公正的立场，依法做出公正判决。被告齐齐发公司庭审中辩称：对于原告诉讼请求第一项不予认可，认可145585.79元，原告在办理不动产的时候认可此数额，根据有关法律规定，合同有约定的按照约定处理。在买卖合同第五页关于面积误差的问题根据实际结算房价款，因此被告认可的是145585.79元。第二项被告认为无法律依据。在审理过程中，原告就其主张提交证据：1.2008年8月20日签订《商品房买卖合同》一份，合同编号齐销字2008年（商铺）第04084号合同，证明购买坐落于齐河经济开发区商品房，面积53.34平方米，一次性支付房款298327元。被告齐齐发公司质证后，表示对商铺房买卖合同真实性无异议，对交款数额也予以认可。2.2019年6月26日办理鲁（2019）齐河县不动产权第0004641号不动产权属证书，证明名嘉东路58栋1012号商品房，房屋建筑面积27.31平方米。被告齐齐发公司质证后，表示对证书无异议。3.2011年8月22日房屋租赁合同一份，租赁期是2011年9月1日到2013年8月31日，每月租金2718元。证实被告逾期交房造成原告每月的损失的依据。被告齐齐发公司质证后，表示此证据与本案无关，不予认可。4.购房价款收据两份，证实2008年缴纳购房款298327元。被告齐齐发公司质证后，表示无异议。5.2019年6月24日山东增值税普通发票一份，证实购买房产实际的应付房款是152744.83元。被告齐齐发公司质证后，表示无异议。6.办证房款及费用计算表，证实被告多收购房款145585.79元。被告齐齐发公司质证后，表示无异议。经审理查明：2008年8月22日，原、被告签订商品房买卖合同。原告购买坐落于齐河经济开发区商品房，面积53.34平方米。2019年6月26日办理鲁（2019）齐河县不动产权第0004641号不动产权属证书，证明名嘉东路58栋1012号商品房，房屋建筑面积27.31平方米。2019年6月24日办证房款及费用计算表，原、被告均认可多收购房款145585.79元。2011年8月22日房屋租赁合同一份，庭审中被告陈述，租赁合同到期后，齐齐发大市场经营管理有限公司要求继续签订租赁合同，是原告不同意，没有续签租赁合同。商品房买卖合同第九条“关于甲方逾期交房的违约责任。除本合同第八条第二款的约定外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理：1.（略）。2.逾期超过三十日的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达甲方之日起九十日内退还乙方已付房款，并向乙方支付已付房款百分之一的违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行。自本合同第八条约定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方向乙方一次性支付已付房款百分之一的违约金”。原告起诉至法院，提出上述三项诉讼请求。上述事实有原告陈述及相关证据予以证实。本案庭审材料佐证。本院认为，原告张义敏与被告齐齐发公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，是有效合同，原、被告双方均应遵守诚实信用，原、被告在交付计算时，被告齐齐发公司认可欠被告房款145585.79元。原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款要求双倍返还，于法有据，故被告齐齐发公司应返还原告双倍购房款291171.58元。关于原告主张被告赔付因逾期交房给原告造成的实际损失162205.28元，租赁是与齐齐发大市场经营管理有限公司发生的业务，与本案被告不是一个法律关系，故其主张本院不予支持，原告可另行主张。关于原告要求判令商品房买卖合同第九条2的约定无效，判令按照给原告造成的实际损失计算违约金。此主张于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东齐齐发大市场房地产有限公司于本判决生效后七日内一次性返还原告张义敏购房款291171.58元。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张义敏的其他诉讼请求。案件受理费4042元（已减半收取），由原告张义敏负担503元，由被告山东齐齐发大市场房地产有限公司负担3539元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  李玉海二〇一九年十月二十五日书记员  李艳云