吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1054号之一上诉人（原审被告）：陈泓，男，1976年10月17日出，汉族，住吉林省梅河口市。诉讼代理人：迟泽东，吉林诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘志君，女，1970年4月15日生，汉族，住吉林省梅河口市。原审第三人：朱赫，男，1992年11月21日生，汉族，住海南省海口市美兰区。诉讼代理人：姜珊（系朱赫之母），女，1966年12月18日生，汉族，住吉林省梅河口。上诉人陈泓因与被上诉人刘志君、原审第三人陈赫房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省梅河口市人民法院（2019）吉0581民初133号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈泓上诉请求:1.撤销梅河口市人民法院（2019）吉0581民初133号民事判决;2.驳回刘志君的诉讼请求;3.一二审案件受理费由刘志君负担。事实与理由，一审法院认为双方订立的合同“显失公平”是错误的。首先，显失公平的合同是指一方当事人利用自己的优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平原则而订立的合同。而本案中，双方是在平等、自愿的基础上进行的协商，刘志君是在充分地了解了交易房屋的具体情况（包括陈泓的取得方式）后，经双方多次协商最终达成的一致意见，并不存在上述显失公平的情形。其次，衡量一个合同是否显失公平，应当以一方取得的收益与另一方获取的价值是否对等进行衡量。本案中，陈泓转让涉案房屋的所有权，刘志君支付受让房屋的对价，双方均获得了对等价值的标的物，并无显失公平。另外，本案在一审时，刘志君在起诉状中称“双方就该部分税款负担问题协商未果，现原告请求撤销合同并返还定金”。也就是说刘志君在一审起诉时，仅以税款负担的争议为由，要求撤销合同，并未主张双方订立的合同显失公平。那么，一审法院主动引用合同法第五十四条的规定，以双方的权利义务明显不对等且显失公平为由判决撤销，该裁判结果明显超出了刘志君的诉讼主张。而且，显失公平主要是评价交易对象是否对等，至于税费的争议不属于显失公平的评价范畴。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原判，维护陈泓的合法权益。刘志君辩称，一、陈泓上诉理由不成立。1.陈泓与刘志君签订房屋买卖合同时没有告知朱赫在办理房屋产权过户时是依据法院判决100万元交纳契税，没有按评估价290万元缴纳税款。2.按税务局规定此次办理房屋过户，契税应当按房屋评估价格2901870与100万元之间差额补交契税。朱赫以已经抵债给陈泓为由而不同意补缴税款，陈泓以房屋买卖合同约定由刘志君负责缴纳税款为由不同意补缴税款。3.刘志君同意在朱赫交易时的房屋评估价2901870至其与陈泓交易价629万元之间交纳税款。因为陈泓取得该房屋时评估价是290万元。所以，让刘志君交纳100万元至290万元之间的税款显然是不公平的。二、该房屋登记在朱赫名下，众所周知，陈泓无法与刘志君办理房屋产权过户登记。朱赫应当与陈泓办理过户手续后，该房屋变更登记在陈泓名下时才可以与刘志君办理过户登记房屋买卖过户登记。显然，朱赫与陈泓过户登记时要缴纳契税，之后陈泓再与刘志君办理房屋过户时再缴纳契税。所以，在朱赫没有与陈泓办理房屋过户手续，根本无法与刘志君办理房屋变更登记。且税务机关应当缴纳两次契税。三、根据一审查明的事实，刘志君无法取得该房屋，变更登记到刘志君名下。陈泓不能直接与刘志君办理过户手续。陈泓要求刘志君承担所有契税显然不公平。朱赫与陈泓不补缴税款，不能办理房屋过户登记，刘志君的买房目的就不能实现。刘志君要求撤销房屋买卖合同是有事实和法律依据的。一审判决认定事实清楚，判决结果正确。请求驳回上诉。朱赫述称，房子是以债的形式抵给陈泓的，陈泓有权力买卖。朱赫把房子给陈泓时就约定好，以后所有产生的一切税费都与朱赫没有关系，当时陈泓也同意了才抵给陈泓的。刘志君向一审法院起诉请求：要求解除双方签订的合同，并要求返还定金20万元。开庭审理中，刘志君变更诉讼请求为：1.撤销双方签订的房屋买卖合同，返还定金20万元；2.诉讼费由刘志君负担。事实及理由：刘志君与陈泓于2018年11月29日签订房屋买卖合同书，约定陈泓将坐落在梅河口市铁北街、栋号为SSSSSS、面积为1710平方米、梅房权证梅河口市字第XXXXXX号的厂房卖给刘志君，产权证登记所有人为朱赫。房屋价款629万元，先支付定金20万元，剩余房款过户后一次性支付。如陈泓违约将退还购房定金20万元，如刘志君违约不予退还定金。合同签订后，刘志君于2018年11月30日将20万定金汇入孙成兰银行卡内。双方在办理过户时发现，2011年朱赫办理房屋产权变更登记时，房屋评估价格2901870元，但其却以100万元价款交纳税款。按双方交易价款629万元计算应交纳税款250万元，其中朱赫少交部分应补缴税款140万元，陈泓认为应按合同约定全部税款应由刘志君负担，双方就该部分税款负担问题协商未果，现请求撤销合同并返还定金。陈泓一审辩称，不同意返还定金。房屋是朱赫抵顶给陈泓偿还债务的，虽没有办理过户手续，但房屋陈泓已实际占有并有权出售及变卖房屋。双方对房屋买卖合同事宜已经协商完毕，签订合同时陈泓已告知并提醒刘志君到税务机关查询税费，刘志君同意后才签订了合同并支付了定金。合同中明确约定办理房屋过户手续所有有关税费等由刘志君负担。现刘志君认为过户费过高，并以显失公平为由要求撤销合同并返还定金的诉求不合理，陈泓要求继续履行合同并包赔利息。朱赫一审述称,对陈泓出卖房屋的事实认可，房屋是朱赫为抵顶父母的债务而顶给陈泓的，有权出售。双方因房屋买卖发生纠纷与朱赫没关系，税款不应由朱赫承担。一审法院认定事实：陈泓与孙成兰为夫妻关系。2018年11月29日，甲方朱赫（产权所有人）、陈鸿（卖方）与乙方（买方）刘志君签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将位于梅河口市铁北街栋号SSSSSS、面积为1710平方米、梅房权证梅河口市字第XXXXXX号厂房卖给乙方，该房屋登记的所有权人为朱赫，并将该房屋的相关手续一并交于乙方。房屋总价款为629万元，乙方在合同签订后两日内向甲方支付定金20万元，于2018年12月17日过户后一次性付清尾款609万。甲方保证该房屋合法、权属清楚、有合法手续。办理该房屋的过户手续所有有关税费等由乙方承担。乙方付款后，甲方积极配合乙方办理有关房屋过户手续。甲方保证该房屋无任何担保、抵押、房产瑕疵、无人租住、使用；无欠账、如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。如甲方违约，甲方将退还乙方购房定金20万，如乙方违约甲方将不予退款购房定金。陈鸿、刘志君及担保人韩馨莹在合同落款处签字。2018年11月30日，刘志君将20万元定金汇入孙成兰工商银行卡。刘志君办理过户时发现，房屋登记所有权人朱赫在办理过户时按照100万元交纳税款，低于市场评估价格1901870元，现税务机关要求按照以上差额补交税款，双方就该部分税款产生争议，现起诉来院。另查明，2011年7月8日，该院作出（2011）梅执字第324号执行裁定，将被执行人通化恒兴葡萄酒有限公司所有涉案房屋以100万元抵偿申请执行人朱赫借款。房屋过户所需费用由申请执行人朱赫承担。2011年7月19日，经梅河口市诚信房地产评估测绘有限公司评估，房屋总价值为2901870元。为查明案件事实，该院到梅河口市不动产登记中心调取了该房屋产籍档案材料，到国家税务总局梅河口市税务局调取税务机关收取房屋契税的审批凭证。2011年7月，经税务机关审核批准，确定该房屋为法判抵债资产，同意朱赫按100万元交纳税款。2012年12月12日，朱赫与孙成兰签订房屋买卖协议，双方约定孙成兰同意以400万价格购买房屋，并承担此房更名过户产生的税费，朱赫不承担任何费用。因双方未办理房屋过户登记手续，孙成兰、陈泓为取得房屋出售权，2013年8月30日，朱赫委托孙成来（系孙成兰之兄）代其办理房屋买卖合同的签订、过户，委托书载明：孙成来有权对房屋定价，双方签订了书面委托书，当日到吉林省梅河口市公证处签名、按手印。一审法院认为，本案的争议焦点为房屋买卖合同是否应当撤销。(一)关于涉案合同的效力问题。该院认为，刘志君与陈泓双方签订的合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。但本案诉争房屋的产权人为朱赫，而非陈泓、孙成兰。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生物权变动的效力。本案中，朱赫与陈泓之妻孙成兰签订房屋买卖协议后，双方未办理过户登记手续，陈泓虽支付了购房款并实际占有房屋，但未通过登记的方式取得诉争房屋的产权，其对房屋产权的取得具有期待权，在无产权人朱赫的协助配合下，其无法协助刘志君配合办理过户手续，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的…”的规定，陈泓应当在依法办理权属变更登记手续后方可进行出卖。但该条款系管理性规范而非效力性规范，目的在于禁止直接引起所有权变动的登记过户行为，以维护房地产市场秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。本案中，刘志君与陈泓已就房屋买卖事宜达成合意，且内容不违反法律规定，庭审中房屋所有权人朱赫对陈泓出卖房屋的事实予以认可，故应认定该协议有效且有实际履行的可能。（二）关于本案是否存在可撤销的情形。陈泓作为出卖人，应当对房屋实际情况全面了解，如实向刘志君告知房屋有关情况。经审查，陈泓在签订合同时未向刘志君明确说明朱赫以100万交纳税款的事实，根据买卖双方的地位、交易价格及常理推断，刘志君在签订合同时亦不可能知晓该房屋原税费交纳情况，因该事实对合同订立、履行产生重要影响，陈泓应当在订立合同时向刘志君如实披露，并在合同中明确说明。因朱赫是以法判资产100万元交纳税费，现双方在办理过户时税务机关要求按市场评估价值2901870元补足差额部分，如按合同约“办理该房屋的过户手续所有有关税费等由刘志君承担”，则双方的权利义务明显不对等且显失公平，现刘志君、陈泓、朱赫对该补足差额部分税费又协商不成，合同亦无法履行，且该合同有规避国家税收之嫌并存在损害国家利益的情形，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”的规定，该合同依法属可撤销合同，刘志君请求撤销合同符合法律规定，该院予以支持。（三）关于陈泓应否向刘志君返还定金20万元的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋买卖合同应予撤销，合同被撤销后因该合同取得的财产，应当予以返还。刘志君要求陈泓返还20万元定金符合法律规定，该院予以支持。因在合同订立过程中，双方均存在不同程度的过错，对各自损失亦应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十四条、第五十八条的规定，遂判决：一、撤销2018年11月29日陈泓与刘志君签订的房屋买卖合同；二、陈泓于判决生效后立即返还刘志君20万元。案件受理费4300元，由陈泓负担。本院二审经审理查明的事实除陈泓与孙成兰原为夫妻关系外，其他事实与一审认定事实基本一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，朱赫认可房屋已经抵顶给陈泓，陈泓有权出售。2012年12月签订协议时与朱赫约定四个月办理相关过户登记，2013年8月朱赫亦公证委托陈泓亲属孙成来办理相关房屋过户登记手续，但双方始终未过户登记，现案涉房屋仍登记在朱赫名下。故陈泓应当知晓案涉房屋原税费缴纳情况。2018年11月，陈泓与刘志君签订房屋买卖协议，将登记在朱赫名下房屋出售给刘志君，协议中约定办理过户手续所有税费等由刘志君承担，但陈泓未明确如实告知房屋原税费缴纳情况。现刘志君欲办理过户登记需补交原差额税款，从而客观上造成了当事人之间的利益失衡，由刘志君承担显失公平。对补交的差额税款问题各方无法达成一致，房屋转让应依法登记，并缴纳相关税费。现房屋未登记至陈泓名下，依据刘志君与陈泓之间签订的协议，陈泓无法协助办理过户登记，合同亦无法继续履行。故一审法院依据双方的过错程度，判决撤销协议，返还定金，并无明显不当。陈泓的上诉主张，本院不予支持。综上所述，陈泓的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陈泓负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  王立武审判员  范立华二〇一九年十月二十八日书记员  于小桐