北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初27935号原告：姚元元，女，1978年1月1日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：魏江红，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：北京于府农业科技有限公司，住所地北京市通州区聚富苑民族产业发展基地聚富南路20号。法定代表人：李艳玲，总经理。委托诉讼代理人：史孟超，北京格仁律师事务所律师。原告姚元元与被告北京于府农业科技有限公司（以下简称：于府农业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告姚元元的委托诉讼代理人魏江红、被告于府农业公司的委托诉讼代理人史孟超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚元元向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付已付购房款10%的违约金150951．3元(已付房款1509513元*10%)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月9日，原告通过安居客APP平台获悉通州首开缇香郡一手现房直售信息。实地看房后，原告与首开缇香郡售楼处达成房屋购买意向，当日交付认购定金20000元，约定三日内付清首付款。2019年5月11日，原告按先前约定至首开缇香郡售楼处签订房屋买卖合同，却被售楼处工作人员带到于府农业公司签订《北京市存量房屋买卖合同》购买了位于北京市通州区新月里XX号楼XX层X单元1XXX室，原告于当日支付首付款1473185元以及住房维修金16328元，随后受领房屋钥匙、房卡、电卡、首开缇香郡物业服务协议、首开缇香郡业主手册等入住材料。办理完上述事项后，售楼处工作人员吴琼要求原告额外支付210000元“团购费”，因原告签约时发现所购房屋并非一手房，该套房屋已于2016年12月13日由北京首都开发股份有限公司卖给于府农业公司，并已办理预售备案登记，而据原告了解，根据北京商品房限购政策，企业购买的商品住房，再次上市交易，需满3年及以上。被告隐瞒此关键信息将导致原告所购房屋出现过户延迟，致使原告购房目的无法实现，原告遂当场要求协商该210000元付款方式，遭拒后，被告方工作人员强行将原告所签合同抢走。原告当即报警，在警务工作人员协助下，方才得以取回合同，却发现先前所签合同已被被告工作人员强行画叉注明“作废”字样。原告返家后致电12315投诉热线对被告行为进行投诉，被告随即发送短信至原告，表示将退回原告已付房款，同时要求原告交回房屋钥匙和相关手续。原告认为，被告罔顾契约精神在有效合同上画叉注明“作废”的行为已明确表明被告将不再履行合同义务，其单方面解除合同退还房款的行为，已构成预期违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释(2012)8号）第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。现原告为依法维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。于府农业公司辩称：一、关于本案事实。1、2019年5月9日，双方签订《客户认购单》显示，认购时间2019年5月9日，客户姓名姚元元，成交房号XX-X-1XXX，面积81．75平方米，成交价格268万元，定金2万元，首付171万元。其中268万元包括，房款2443185元，过户及税费236815元；首付171万元，包括首付房款1473185元，过户及税费236815元。当日，姚元元刷卡交付定金2万元定金。2019年5月11日上午，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：房屋基本状况，坐落为北京市通州区新月里32号楼11层3单元1101室，建筑面积81．75平方米。成交方式，双方当事人自行成交；房款方式为，总价款2443185元，买受人应当于2019年5月12日前支付1473185元，其余970000元申请贷款支付。2019年5月12日前交付房屋，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起365日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，本合同在履行过程中的争议，由双方当事人协商解决，协商不成依法向房屋所在地人民法院起诉，所有税费由出卖人承担，合同还对其他事项作了约定。签订合同当日，2019年5月11日，姚元元通过刷卡交付了购房款1473185元及维修基金16328元，合计1489513元。当日答辩人向姚元元交付房屋及钥匙、房卡、电卡。答辩人向姚元交付了业主入住手册等相关配套手续。姚元元拒绝支付《客户认购单》中约定的其余216815元。要求协商付款方式，双方未到物业公同变更相关手续。答辩人工作人员在请示领导后，明确告知。不交纳剩余216815元，双方解除协议（协议作废处理）。姚元元报警后，在民警的协调下，双方同意协议作废，退还姚元元1489513元及定金20000元，姚元元退还房屋相关手续及钥匙。2019年5月11日14时36分，答辩人工作人员退还姚元元定金20000元，其余1489513元因刷卡未到答辩人账户，暂不退还。民警在确认姚元元收到20000元后离开。2019年5月12日，答辩人的工作人员吴琼再次向姚元元发短信确认，退款事项及退还房屋钥匙及相关手续。2019年5月13日，双方再次就退款问题进行沟通，下午3:30左右，姚元元到达答辩人公司，将相关钥匙及手续退还给答辩人工作人员。当日，答辩人将姚元元所交纳1489513元转账支付给姚元元。至此，双方的解除合同事宜全部履行完毕。二、关于原告的诉讼请求，其诉讼请求不能成立。1、关于购房协议，答辩人依照合同约定交房，没有违约之行为。相反，是姚元元未按照《客户认购单》之约定，在交付首付款当日，未交纳剩余过户费216815元(同之前交纳的20000元合计236815元)，导致协议解除。2、协议解除后，按照双方之约定，答辩人退还了姚元元所有款项，包括2000定金，1489513元首付款及公共维修基金。在履行双方商定的解除协议条件时，答辩人未有违约之行为。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2019年5月，姚元元通过中介公司了解到通州区首开缇香郡（新月里）小区有一手现房在销售。2019年5月9日，于府农业公司工作人员带姚元元查看了新月里小区XX号楼XX层X单元1XXX房屋（以下简称“涉诉房屋”），姚元元有意购买，于是支付了20000元定金，销售人员向其出具了相应收据、《客户确认单》。《客户确认购单》载明，认购时间2019年5月9日，客户姓名姚元元，成交房号32-3-1101，建筑面积81．75平方米、总价268万元，定金2万元，3天之内交首付171万元等。姚元元在于府农业公司所持的《客户认购单》上进行了签字确认。2019年5月11日，于府农业公司（出卖人）与姚元元（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XX-X-1XXX，以下简称“《房屋买卖合同》”）。《房屋买卖合同》约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落于北京市通州区新月里XX号楼XX层X单元1XXX。该房屋登记用途为住宅。……第三条成交方式（一）出卖人与买受人通过自行成交方式达成交易。（二）买受人采取商业贷款方式付款，总金额2443185元；买受人应于2019年5月12日前支付首期房款1473185元，占全部房款的60%，余款970000元向银行申请贷款支付。（1）如贷款机构不批准买受人的贷款申请，买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于2020年2月28日前获得贷款批复；不能在约定期限内获得贷款批复的，买受人自行筹集。（2）如贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，二者相差金额，买受人应于2020年2月28日向出卖人补足差额；（3）如出现贷款机构批准贷款后买受人无法于2020年2月28日取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形，买受人于2020年2月28日向买受人支付剩余房款。……第四条房屋权属及具体状况的承诺1．出卖人对该房屋享有合法权利；2．该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3．该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4．买受人承诺该房屋已符合出售条件；5．出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系，附件一所约定的该房屋附属设施设备及其装饰装修等随同该房屋一并转让给买受人；6．出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；7．出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。如该房屋权属及具体情况与上述陈述不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退回买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人有权解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，买受人还应承担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款10%。第五条房屋交付出卖人应当在2019年5月12日前将该房屋交付给买受人。……第八条不动产登记……（二）转移登记1．出卖人和买受人同意自本合同签订之日起365日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2．因出卖人的原因，买受人未能在过户后7日内取得不动产权证书的，双方同意按以下方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人。出卖人应自解除合同通知送达之日起10日内退还买受人已付全部房价款，并按照买受人全部已付房款5%向买受人支付违约金；（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起10内向买受人支付……。《房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。《房屋买卖合同》签订当日，姚元元向于府农业公司支付了涉诉房屋的房款1473185元、公共维修基金16328元，于府农业公司向姚元元交付了涉诉房屋及涉诉房屋的钥匙、房卡、电卡、业主入住手册等。随后，于府农业公司要求姚元元根据《客户确认单》的约定支付171万元减去1473185元房款及2万元定金后的差额部分即216815元（于府农业公司称该部分费用为过户费和税费），姚元元认为于府农业公司隐瞒其涉诉房屋并非一手房的情况不同意支付21万余元费用（姚元元称该部分费用为团购费），双方发生争执，于府农业公司将本应由姚元元持有《房屋买卖合同》每页划“×”并书写“作废”字样。姚元元随即报警，在民警的协调下，双方达成一致意见，于府农业公司退还姚元元已交款项（包括房款1473185元、定金20000元、公共维修基金16328元），姚元元退房。2019年5月11日下午，于府农业公司退还了姚元元定金20000元；2019年5月13日，于府农业公司退还了姚元元房款1473185元及公共维修基金16328元。此后，姚元元将涉诉房屋的钥匙、水卡、电卡等。2019年5月底，姚元元委托律师向于府农业公司邮寄律师函两次，姚元元认为其“在收到购房款后交回了房屋钥匙和其他相关手续，至此，双方的购房买卖合同已经约定解除”，但不能免除于府农业公司的违约责任，要求于府农业公司与之协商解决或按其已付房款的10%支付违约金150951．3元。上述邮件分别因无法联系、拒收被退回。另查，涉诉房屋系于府农业公司2016年12月与北京首都开发股份有限公司签订《北京市商品房预售合同》所购买，目前尚未取得房屋所有权证书。根据北京市住房和城乡建设委员会发布的《关于完善商品房销售合同差别化信贷政策的通知》京建法〔2017〕3号的相关规定，“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。”上述事实，有姚元元身份证、网页截图、聊天记录、客户认购单、收据、POS签购单、《房屋买卖合同》、照片、《北京市商品房预售合同》、《关于完善商品房销售合同差别化信贷政策的通知》、短信聊天记录、律师函、快递单、转账记录、支出凭证及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。姚元元与于府农业公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。于府农业公司持有的《客户认购单》，系经于府农业公司有关人员及姚元元签字确认的，该《客户认购单》应当视为双方合同的一部分，对双方亦应有约束力。《客户认购单》载明房屋成交价格总价268万元，定金2万元、3天之内交首付171万元；《房屋买卖合同》约定房屋总价款为2443185元，买受人应于2019年5月12日前支付首期房款1473185元。姚元元于2019年5月9日支付于府农业公司定金2万元，于2019年5月11日支付于府农业公司房款1473185元，此后姚元元就《客户认购单》所约定的3日内应支付的171万元与其已支付房款1473185元及定金之间的差额部分不同意向于府农业公司支付，据此可以判断姚元元拒绝履行自己在《客户认购单》确认应支付的费用。因姚元元不同意支付上述差额，于府农业公司想解除合同，于是将《房屋买卖合同》划“×”并写明“作废”字样，于府农业公司的该行为明显欠妥。此后，在民警的协调下，于府农业公司同意将姚元元支付的定金、购房款、公共维修基金悉数退还，并且在《房屋买卖合同》签订当日（2019年5月11日）下午即退还了姚元元定金、在2019年5月13日退还了1473185元房款及公共维修基金，而姚元元也在收到房款前后将涉诉房屋的钥匙、水卡、电卡等退还于府农业公司，据此本院认为双方已经在民警的协调下达成了解除房屋买卖合同的一致意见并履行完毕。虽然涉诉房屋现为于府农业公司所有的存量房，但于府农业公司实际上已于《房屋买卖合同》签订当日将涉诉房屋交付姚元元，并不足以导致合同无法履行、合同目的无法实现。从姚元元提交的与中介人员的聊天记录可以看出，中介人员声称首开提香郡小区有一手现房，而并未明确告知姚元元其要购买的涉诉房屋就是一手房；另外，中介人员提供的信息系要约邀请，并非合同买卖双方确定的合同内容。从《房屋买卖合同》的内容可以判断，涉诉房屋的买卖系“存量房屋买卖”，并非商品房预售或者现房买卖，而存量房一般不是开发商直接销售的一手房，据此不足以认定于府农业公司存在故意隐瞒涉诉房屋并非一手房的事实。四、于府农业公司单方面在《房屋买卖合同》划“×”的行为并不能阻碍该合同已成立并生效的事实，姚元元仍可以要求继续履行合同，而此后于府农业公司之所以返还姚元元已付定金、房款，姚元元之所以返还于府农业公司涉诉房屋钥匙、水卡、电卡等，系双方在民警的协调下，达成解除合同的一致意见并履行的结果。综上所述，双方之间有关房屋的买卖合同不符合姚元元可以单方解除的条件，而是双方通过达成合意进行了解除，姚元元要求于府农业公司向其支付违约金依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告姚元元的诉讼请求。案件受理费1660元，由原告姚元元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十月二十八日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨