湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0382民初758号 原告：向伟文，男，1973年5月4日出生，汉族，住韶山市。 委托诉讼代理人：向鹏，男，1997年8月18日出生，汉族，住韶山市，系原告之子。 委托诉讼代理人：周亮，湖南典明律师事务所律师。 被告：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，住韶山市。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行，住所地韶山市英雄路。 法定代表人：殷海京，系该支行行长。 委托诉讼代理人：周辉，男，1976年6月8日出生，汉族，住韶山市，系该行员工。 被告：韶山市红日建筑安装有限责任公司，住所地韶山市创业服务中心创业大厦办公楼五楼1515室。 法定代表人：彭明辉，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖曙，湖南典明律师事务所律师。 第三人：唐觉，男，1982年9月15日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 第三人：周建华，男，1967年4月6日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：戴铁辉，湘潭市岳塘区正邦达法律服务所法律工作者。 原告向伟文诉被告杨树奎、中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称邮储银行韶山支行）、韶山市红日建筑安装有限责任公司（以下简称红日公司），第三人唐觉、周建华执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告向伟文及其委托诉讼代理人向鹏、周亮，被告邮储银行韶山支行的委托诉讼代理人周辉，被告红日公司的委托诉讼代理人肖曙，第三人唐觉，第三人周建华的委托诉讼代理人戴铁辉，到庭参加诉讼。被告杨树奎经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向伟文向本院提出诉讼请求：1、判决不得对如意集镇开发D栋韶山字第00009932号房产（以下简称案涉房产）执行；2、依法确认如意集镇开发案涉房产归原告所有；3、判决被告杨树奎立即协助将登记在其名下的如意集镇开发案涉房产产权过户至原告名下；4、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：2014年2月28日，被告杨树奎以红日公司名义与原告签订《如意集镇开发项目商品房买卖合同》，约定原告以40.8万元的价格购买如意集镇开发D栋韶山字第0009932号房产，该合同经杨树奎签名确认。同日，原告支付被告杨树奎购房款16万元，2014年3月8日原告又通过银行转账支付5万元购房款，另支付了部分现金，共计支付30.8万元，杨树奎出具《收条》。2014年3月17日，原告支付杨树奎5万元，杨树奎出具《收条》。综上原告以共计支付35.8万元。剩余5万元原告与杨树奎约定办理房产登记证后支付。被告杨树奎于2014年3月将该房产交付原告使用，原告将房产装修后于5月出租，租赁到期后再于2015年7月继续租赁他人。经原告多次要求但被告至今未予办证，原告于2019年7月得知，案涉房产因被告债务纠纷被韶山市人民法院进行评估拍卖，且被告杨树奎已将房屋对外进行抵押。2019年9月4日原告以上述原因为由向韶山市人民法院提出执行异议，后该院作出（2019）湘0382执异16号执行裁定，以原告未交付剩余价款驳回原告异议。为维护原告自身合法权益，故向人民法院起诉。 被告杨树奎向本院提交答辩状辩称：1、其与原告向伟文于2014年2月28日签订的买卖合同属实；2、原告支付了35.5万元，余欠5万元属实；3、原告诉红日公司，因我如意房地产有限公司成立挂牌后，双方事忙未更换合同，导致如此；4、请求判令0009932号房产产权过户归还原告名下。 被告邮储银行韶山支行辩称：1、原告在2014年购买的房子，房子抵押给我行时没有提出过户到自己名下，为什么在判决拍卖时就提出是自己的房产；2、该房产是2015年在我行贷款的，我们在办理抵押手续时该房产是没有瑕疵的；3、请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告红日公司辩称：1、红日公司是建筑企业，在韶山市从未开发过楼盘，也没有出售过任何房子，也没有委托任何人出售房屋，如意集镇开发项目是杨树奎个人行为，与红日公司没有关系；2、原告起诉的诉讼请求与我公司无关。 第三人唐觉述称：转账金额与合同约定的时间、金额不符，房地产开发公司是否有授权可以买卖住房和门面，原告的行为名为买卖，实为借贷，合同是虚假合同，诉讼是虚假诉讼，我有证据可以证实，请求法院驳回原告的诉讼。 第三人周建华述称：本案涉案标的是不动产，而不动产所有权根据物权法规定以行政部门登记为准，原告与杨树奎之间系买卖合同，是一种合同之债，所以请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告杨树奎承建如意集镇开发Ｄ栋房屋，因个人无相关资质，使用被告红日公司名义建房并使用没有依法成立、登记的韶山市红日建筑安装有限责任公司如意项目部名义进行房屋买卖。2014年2月28日，双方签订《如意镇开发项目商品房买卖合同》，该合同出卖人为韶山市红日建筑安装有限责任公司如意项目部（杨树奎作为出卖人签名），买受人向伟文。合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于韶山市两侧，编号为韶国用（2011）第11273号的地块的土地使用权……；第二条买受人所购房屋的基本情况，该商品房合同约定建筑面积共119.69平方米……手写注明：该门面号码1114；第三条计价方式及价款，合计房屋总价40.8万元；第四条付款方式及期限：一次性付款，首付款（含定金）20万元于本合同签订之日一次性支付；及其他约定事项。 2014年2月28日，原告向伟文通过银行向杨树奎账户转账16万元；2014年3月8日，向伟文再向杨树奎转账5万元，同日，杨树奎对向伟文出具“今收到向伟文购房1114门面资金30.8万元，是实”的收条；2014年3月17日，杨树奎对向出具“今收到向伟文售楼款5万元，是实”的收条，以上共计35.8万元。 再查明，2014年9月17日，房产部门对韶山如意集镇开发D栋韶山字第0009932号房产不动产进行登记，其房屋所有权人为杨树奎，房屋坐落为韶山市如意镇开发D栋-1106、1108号。2015年2月15日，杨树奎与邮储银行韶山支行签订了《个人最高额借款合同》，杨树奎以该套房屋进行了抵押登记。 另查明，杨树奎将案涉房产交付向伟文后，原告向伟文于2014年5月1日至2015年5月1日租赁给蒋永明开店，租赁到期后又转租他人，现该房产因杨树奎与当地村民的纠纷，导致不能出租，现做仓库使用。 还查明，在本院执行邮储银行韶山支行诉李跃军、杨树奎、欧类的（2016）湘0382民初124号民事判决案件中，对案涉房产进行了查封，并拟进行拍卖。因杨树奎与唐觉的民间借贷纠纷，如意集镇开发D栋韶山字第0009932号房产已被湘潭市雨湖区人民法院查封，查封时间为2016年4月1日至2018年3月31日，续查封时间至2021年3月30日。因杨树奎与周建华的民间借贷纠纷，又被湘潭市雨湖区人民法院轮候查封，查封时间为2016年11月17日至2019年11月16日。 上述事实，有商品房买卖合同、租赁合同、收条、转账凭证、人民法院相关文书、房屋产权证、抵押权证、证人证言等证据及当事人陈述等证据证实。 本院认为：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，及《中华人民共和国合同法》第五十二条之“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，本案中，原告向伟文经与被告杨树奎协商，被告杨树奎在其缺乏商品房销售资质的情形下，以并不存在的红日公司如意项目部的名义将案涉房屋出卖给原告，根据以上规定，因红日公司缺乏出卖商品房的资质，双方的《商品房买卖合同》为无效合同，对原告请求认定合同有效的主张，本院依法不予支持。同理，对原告请求确认案涉房产由其所有及由杨树奎协助过户至其名下的请求，因合同无效而不予支持。 二、关于原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，虽然原告对诉争房屋实际占有使用，并按2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》支付了大部分价款，但是因双方签订买卖合同无效，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，而不能排除人民法院的执行，故对原告主张判决不得案涉房产执行的请求，本院不予支持。 被告杨树奎经本院传票传唤未到庭，视为放弃其相应的诉讼权利，本院依法缺席审理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下： 驳回原告向伟文的全部诉讼请求。 本诉案件受理费7420元，由原告向伟文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  肖凯文 人民陪审员  熊 莉 人民陪审员  杨 伟 二〇一九年十月二十六日 法官 助理  吴通力 代理书记员  彭 旭 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三百一十二条第一款第（二）项 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求;理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判