重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0151民初2825号原告：符晓莉，女，汉族，1981年11月5日出生，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：金跃东，重庆衡天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴克强，重庆衡天律师事务所律师。被告：夷安平，男，汉族，1969年4月8日出生，重庆市沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区。被告：刘梅，女，汉族，1979年2月18日出生，重庆市沙坪坝区人，住重庆市沙坪坝区。被告：北碚区林韬园艺场，住所地重庆市北碚区水土镇万寿桥村18组45号，统一社会信用代码92500000MA5XX93K3E。经营者：刘成林，男，汉族，1967年12月15日出生，住重庆市北碚区。原告符晓莉与被告夷安平、刘梅、北碚区林韬园艺场（以下简称“林韬园艺场”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。符晓莉及委托诉讼代理人金跃东，林韬园艺场的经营者刘成林到庭参加诉讼，夷安平、刘梅下落不明，本院依法公告送达，公告期满后，仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。符晓莉向本院提出诉讼请求：1.解除符晓莉与夷安平于2016年11月2日签订的《个人房屋买卖合同书》；2.判令夷安平、刘梅立即返还符晓莉购房款30万元并赔偿损失，林韬园艺场承担连带责任；3.本案诉讼费由夷安平、刘梅、林韬园艺场承担。事实和理由：2015年12月29日，夷安平与重庆市淮阳房地产有限公司（以下简称“淮阳地产公司”）签订了《淮阳古镇房屋认购协议》，认购了锦天水岸小区房屋。2016年10月22日，林韬园艺场与淮阳地产公司达成《工程款冲抵购房款协议》约定用林韬园艺场对淮阳地产公司的应收工程款冲抵夷安平的购房款。2016年11月2日，夷安平与符晓莉签订了《个人房屋买卖合同书》，将其抵得的锦天园墅房屋以104万元的价格出售给符晓莉，符晓莉按约将第一笔购房款30万元转入刘梅的账户（夷安平、刘梅系夫妻关系），后续款项双方约定待房屋解押后办理按揭支付。但2018年3月12日，林韬园艺场却与淮阳地产公司达成《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定不再履行原协议，后淮阳地产公司将案涉房屋出售给第三方。符晓莉认为，淮阳地产公司已将案涉房屋出售第三方，符晓莉与夷安平之间的《个人房屋买卖合同书》已无法履行，应当予以解除。夷安平、刘梅系夫妻关系且刘梅收取了购房款，夷安平、刘梅应当共同返还购房款并承担损失。林韬园艺场明知夷安平已经将房屋出售给符晓莉，还与淮阳地产公司达成补充协议，应当承担连带责任。综上所述，符晓莉诉至法院，请求判如所请。庭审中，符晓莉明确，诉讼请求的损失金额为21万元，即房屋实际出售价格125万元减去夷安平与符晓莉签订的房屋买卖合同约定的104万元。夷安平、刘梅未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。林韬园艺场辩称：我和夷安平是亲戚关系，是夷安平用林韬园艺场的名义接的淮阳地产公司的工程，经办人是夷安平，我没有直接参与。我和夷安平之间也没有书面的合同约定由夷安平借用林韬园艺场的资质，林韬园艺场也没有收取过管理费。不清楚该案的经过，公章是夷安平拿到我这里盖的，是夷安平在经办该事情，林韬园艺场不应当承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，符晓莉（乙方、购房方）与夷安平（甲方、出售方）签订《个人房屋买卖合同书》约定：甲方自愿将其坐落于铜梁区锦天水岸，建筑面积203.81平方米，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方。该房产的相关权益随该房屋一并转让。双方约定该房产的成交价格为104万元整，本协议签订当日，乙方一次性支付甲方30万元整，付款方式为银行转账，付款人姓名：孙广青，招商银行XXXXXXXXXXXXXXXX，收款人姓名：刘梅，中国农业银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，付款后乙方随时可以装修入住，尾款由甲方督促开发商解押后办理按揭款下来付清，如开发商和甲方都未解押造成被银行拍卖收房，装修等一切损失由甲方负责赔偿。甲方保证上述房屋产权清晰、无争议，未被判决、裁定限制出售，现此款房为开发商抵押银行50万元左右，开发商承诺甲方在2016年底左右进行解押，如未解押应由甲方及时督促办理，乙方正常入住后甲方不得以任何理由找乙方付款，解押后乙方及时办理按揭付尾款。如甲方违约，甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额的20%作为违约金赔付乙方，乙方退回甲方该房产和所有房产资料。如乙方违约，乙方将已支付的购房款20%作为违约金，并无条件退回甲方该房产和所有房产资料。双方在合同尾部签名捺印确认。2016年11月2日，孙广青通过招商银行账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的账户向刘梅分6次转款共计30万元。2018年3月12日，淮阳地产公司（甲方）与林韬园艺场（乙方）签订《补充协议》，约定：“……甲乙双方于2016年10月27日签订了《园林景观工程款冲抵购房款协议》（下称原协议），相关方因银行抵押和法院查封一直未能履行原协议，现就原协议的相关未完事项经甲乙双方平等友好协商达成如下补充协议：一、甲乙双方确认，原协议约定的园林景观工程款冲抵购房款总金额为人民币2488762元，（大写：贰佰肆拾捌万捌仟柒佰陆拾贰元整），双方已解除园林景观工程款抵购房款金额1244381元，（大写：壹佰贰拾肆万肆仟叁佰捌拾壹元整），待履行园林景观工程款抵房款金额1244381元，（大写：壹佰贰拾肆万肆仟叁佰捌拾壹元整）；二、甲乙双方一致同意原协议待履行的部分（园林景观工程款抵房款金额1244381元）双方均不再履行，未履行部分的债权债务双方相互间各自分别结算；三、本补充协议经甲乙双方签字盖章后生效，原协议即日起终止作废……”协议尾部甲方处加盖淮阳地产公司的合同专用章，乙方处加盖林韬园艺场公章并有夷安平签字确认。2018年5月21日，符晓莉以淮阳地产公司、林韬园艺场、夷安平为被告向本院提起诉讼，请求：判令淮阳地产公司立即与符晓莉就锦天水岸小区（锦天园墅）房屋签订《重庆市商品房买卖合同》并办理产权登记手续，林韬园艺场予以协助。本院于2018年7月30日作出（2018）渝0151民初2767号民事判决书，本院经审理认为，是否签订合同应当由当事人自行决定，不属于可以强制履行的实现，符晓莉请求人民法院判决淮阳地产公司与其签订《重庆市商品房买卖合同》的主张，于法无据，本院不予支持。符晓莉与淮阳地产公司之间没有直接的合同关系，符晓莉请求淮阳地产公司协助办理过户登记手续的主张，没有法律及事实依据，遂判决驳回符晓莉的诉讼请求。符晓莉不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院经审理查明，案涉房屋已经于2018年5月9日由淮阳地产公司以120万元的价格出售给金斌、邱文斌等，并进行了网签备案，该院于2019年2月21日作出（2018）渝01民终6680号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，夷安平与刘梅系夫妻关系。庭审中，符晓莉明确，要求夷安平与刘梅承担共同责任的依据为夷安平、刘梅系夫妻关系，夷安平出售房屋给符晓莉系夫妻共同行为，其债务系夫妻共同生产经营产生的，并且购房款用于夫妻共同生活；要求林韬园艺场承担连带责任的依据为林韬园艺场明知夷安平已经将案涉房屋出售给符晓莉，仍然与淮阳地产公司签订《补充协议》，解除了与淮阳地产公司的以房抵款协议，损害了符晓莉的合法权益，所以应当承担连带责任。上述事实，有双方当事人的当庭陈述，符晓莉举示的（2018）渝0151民初2767号、（2018）渝01民终6680号民事判决书两份、结婚登记申请书、《个人房屋买卖合同书》《补充协议》、招商银行户口历史交易明细表等证据，这些证据的真实性、合法性、关联均经庭审质证和本院审查，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据前述审理查明的情况，案涉房屋已经由淮阳地产公司出售给案外人金斌、邱文斌等，并进行了网签备案，符晓莉与夷安平签订的《个人房屋买卖合同书》目的已经无法实现，符合上述关于解除合同的情形，符晓莉要求解除与夷安平签订的《个人房屋买卖合同书》的诉讼请求，本院予以支持。关于符晓莉要求夷安平返还购房款30万元并支付损失21万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据前述审理查明的情况，本院已经确认解除符晓莉与夷安平签订的《个人房屋买卖合同书》，夷安平应当将已经收取的购房款退还给符晓莉。符晓莉通过孙广青共计向夷安平支付购房款30万元，符晓莉要求夷安平退还，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，符晓莉可以要求夷安平赔偿损失，根据前述审理查明的情况，夷安平在未与符晓莉解除合同并退还已经支付的购房款的情况下，与淮阳地产公司签订《补充协议》解除了以房抵款协议，给符晓莉造成损失属实，夷安平应当进行赔偿，符晓莉与夷安平约定的购房款为104万元，淮阳地产公司实际将案涉房屋以120万元的价格出卖给第三人，符晓莉因向夷安平购买案涉房屋产生的损失为16万元（120万元-104万元），符晓莉要求夷安平赔偿21万元，本院仅支持16万元，对符晓莉超出该数额部分的主张，本院不予支持。关于刘梅是否应当承担责任的问题。庭审中，符晓莉明确，要求夷安平、刘梅承担共同责任，因为夷安平、刘梅系夫妻关系，夷安平出售房屋给符晓莉系夫妻共同行为，其债务系夫妻共同生产经营产生的，并且购房款用于夫妻共同生活。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中，夷安平应当向符晓莉承担的债务发生在夷安平、刘梅夫妻关系存续期间，且案涉购房款系直接打入刘梅的账户，本院确认为夫妻共同债务，符晓莉要求夷安平、刘梅承担共同赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。关于林韬园艺场是否应当承担连带责任的诉讼请求。符晓莉认为，林韬园艺场明知夷安平已经将案涉房屋出售给符晓莉，在与符晓莉解除合同、退还购房款之前，与淮阳地产公司签订了《补充协议》，解除了之前签订的以房抵款协议，导致案涉房屋被淮阳地产公司重新出卖，符晓莉无法继续购买案涉房屋，林韬园艺场应当对夷安平、刘梅的上述赔偿责任承担连带责任。本院认为，符晓莉与林韬园艺场之间并没有直接的合同关系，符晓莉要求林韬园艺场承担连带责任没有法律及事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、解除符晓莉与夷安平于2016年11月2日签订的《个人房屋买卖合同书》；二、夷安平、刘梅于本判决生效之日起五日内退还符晓莉购房款30万元并赔偿损失16万元，共计46万元；三、驳回符晓莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由夷安平、刘梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王菊芳人民陪审员  肖思胜人民陪审员  李 静二〇一九年十月二十九日书 记 员  娄孝双