广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4705号 原告：柳州市居王物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市跃进路19号天元金都2单元4-20号，统一社会信用代码：914502055572284082。 法定代表人：汪兆鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦炳快，广西旺国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春柳，广西旺国律师事务所律师助理。 被告：龚慧，女，1985年6月8日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 被告：王三毛，男，1982年4月27日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市居王物业服务有限公司（以下简称：居王公司）与被告龚慧、王三毛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告居王公司的委托诉讼代理人韦炳快、被告王三毛到庭参加诉讼。被告龚慧经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告居王公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付物业服务费651.24元、路灯费54元、垃圾费67.5元、电梯电费180元，合计952.74元；2.判令二被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：二被告是柳州市鱼峰区的业主，原告系该小区的物业服务管理公司。从2015年1月1日起至2015年9月28日止，二被告无故拖欠原告物业服务费651.24元（80.4平方米×0.9元/平方/月×9个月）、路灯费54元（6元/月×9个月）、垃圾费67.5元（7.5元/月×9个月)、电梯电费180元（20元/月×9个月)，共计952.74元，至今未交。为此，原告曾多次向二被告催收此款，但二被告却以种种理由一拖再拖，至今未果。原告为维护合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告王三毛辩称：1、因涉案房屋的产权于2015年6月23日才登记在其与龚慧二人名下，故对于2015年6月23日之前的物业服务费，原告应向原房主吴雪淞主张；2、其于2015年8月底搬进本小区入住，原告公司已经撤离，涉诉小区成立自管会，其也向自管会交付管理费，其没有享受到原告的任何服务；3、本案已过诉讼时效。 被告龚慧未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市首座小区是由柳州市普利华房地产开发有限公司（以下简称：普利华公司）开发建设。原告居王公司系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。被告龚慧、王三毛系城南首座小区15栋1单元1806室房屋的业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为80.43平方米。普利华公司通过招标方式于2012年12月20日确定选聘原告居王公司对城南首座小区提供前期物业管理服务，双方于2013年1月15日签订《柳州市城南首座小区（包干制）前期物业服务合同》，并于2013年1月29日取得柳州市鱼峰区住房和城乡建设局备案，合同约定：前期物业管理服务合同期限自双方签订之日起至物业业主委员会成立并与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之日止；原告居王公司为业主提供中标价中的物业标准服务（四级）；在本合同期内竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费多层住宅房屋按建筑面积0.8元/平方米·月的标准由业主交纳，高层（含小高层）住宅房屋按建筑面积1.2元/平方米·月的标准由业主交纳，商铺按建筑面积1.5元/平方米·月由业主交纳，产权自用车库、杂物间物业服务费按多层住宅标准收取；业主已经购买但未入住的空置房，由物业公司自行按照收费标准的100%向业主催缴；物业公司提供服务的受益人为物业的全体业主及非业主使用人，物业的全体业主及非业主使用人应对履行合同承担相应的责任；等等。2013年7月22日，原告居王公司取得《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》，该表载明：涉诉小区每月物业服务费收费标准为：高层执行价1元/平方米·月，多层执行价0.72元/平方米·月。2015年9月28日，城南首座业主委员会向原告居王公司及普利华公司发出《通知》，要求原告居王公司即日起与新选聘的柳州致上物业服务有限公司进行交接。原告居王公司当日与前述公司交接并撤出涉诉小区。2017年8月20日，原告居王公司向该小区15栋1单元1806室房屋的业主发出《缴费通知单》，催收从2015年1月1日至2015年9月28日期间的物业服务费、路灯费、垃圾费、电梯电费。因被告龚慧、王三毛拒不交纳，故酿成本案纠纷。 在本案审理过程中，原告居王公司表示其是从2012年8月进入涉诉的城南首座小区为该小区业主提供前期物业服务的。并当庭申请撤回前述路灯费、垃圾费、电梯电费的诉讼请求。 另查明，被告王三毛于2015年5月14日与案外人吴雪淞签订《房屋买卖协议》购买位于柳州市鱼峰区房屋，该房屋于2015年6月23日登记至被告龚慧、王三毛名下。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告居王公司与普利华公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告居王公司依约为被告龚慧、王三毛所在小区提供了物业服务，被告龚慧、王三毛作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。 关于诉讼时效，因原告居王公司从入驻涉诉小区至2015年9月28日撤出该小区，期间提供的物业服务具有连续性、关联性及整体性，故诉讼时效应当从原告居王公司撤离该小区之日起算。另，虽原告居王公司未能提交（催收物业服务费通知、缴费通知单）照片的原始载体，但结合本院已经审结的居王公司起诉涉案小区的物业服务合同纠纷系列案件可知，自2015年5月份以来，原告居王公司一直对该小区欠缴物业服务费业主进行了催收并陆续诉至法院，故本院对被告王三毛主张本案已经超过诉讼时效的辩解意见不予采纳。 关于物业服务费，结合本院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定原告居王公司对该小区进行的物业服务确有不完善之处，因此，根据实际情况，可适当减少被告龚慧、王三毛应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。庭审中，原告居王公司主张以每月0.9元/平方米·月按照80.4平方米计算物业服务费（高层住宅），系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许。因被告龚慧、王三毛系于2015年5月14日从案外人吴雪淞处购买涉案房屋，并于2015年6月23日取得产权登记。原告主张二被告支付从2015年1月1日起至2015年6月22日止的物业服务费缺乏事实依据，故本院认定：被告龚慧、王三毛应向原告居王公司支付从2015年6月23日起至2015年9月28日止拖欠的物业服务费195元（80.4平方米×0.9元／平方米·月×3个月×90%），对原告居王公司主张物业服务费超出部分，本院不予支持。 关于路灯费、垃圾费、电梯电费，因原告居王公司当庭申请撤回对该三项费用的诉请，其行为亦是对自己权利的处分，不违反法律规定，本院亦予以准许。 此外，被告龚慧经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告龚慧、王三毛应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市居王物业服务有限公司支付从2015年6月23日起至2015年9月28日止的物业服务费195元； 二、驳回原告柳州市居王物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告柳州市居王物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由被告龚慧、王三毛共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇一九年十月二十九日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。