北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初7917号原告：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院1号楼（京汉大厦）104-107号。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：王然，女，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司法务。被告：刘江宏，男，1972年8月26日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。被告：缐彬，女，1975年9月8日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）与被告刘江宏、缐彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐生活公司委托诉讼代理人王然，被告刘江宏、缐彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘江宏、缐彬给付乐生活公司自2016年12月29日至2018年12月28日拖欠的物业服务费共计人民币8292.7元；2.请求判令刘江宏、缐彬给付乐生活公司违约金（自2017年12月29日至2019年7月30日按照年应交物业服务费每日千分之三的标准计算，违约金1748.93元）；3.本案诉讼费由刘江宏、缐彬承担。事实与理由：乐生活公司系北京市怀柔区影人峰汇小区物业服务企业，负责该小区日常的物业管理服务。刘江宏、缐彬系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室房屋产权人，房屋面积为128.93平方米。2016年7月29日，乐生活公司与北京亿来置业有限公司签订《物业服务合同》，合同约定物业费单价为2.68元每平方米每月。服务合同签订后，乐生活公司按照物业服务合同约定提供了各项物业服务，但刘江宏、缐彬一直拖欠物业服务费，经乐生活公司多次书面催缴仍不履行，至今已拖欠2016年12月29日至2018年12月28日物业服务费8292.7元，按照物业服务合同约定截止到2019年7月30日应给付违约金1748.93元。因此，乐生活公司为维护自身合法权益，故诉至法院。刘江宏、缐彬辩称，乐生活公司所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费年限属实，数额没核算。2015-2016年的物业费在拿钥匙的时候交纳了，同意交纳部分物业费，2016-2017年的物业服务费同意交纳80%，2018年听从法院判决。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，北京市怀柔区×小区开发商北京亿来置业有限公司作为甲方与乙方乐生活公司签订《物业服务合同》一份，将北京影人峰汇小区物业项目委托由乐生活公司提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，其中公寓收费标准为2.68元每建筑平方米每月；物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.物业接管验收管理活动策划；8.物业向业主交房以及业主入伙管理；9.装饰装修管理服务；10.物业档案资料管理。关于质量标准双方约定为一级，服务内容及质量标准符合《北京市住宅物业服务标准》。同时双方对物业的承接验收、使用与维护、经营与管理、合同的变更与解除及违约责任等内容进行了具体约定。合同签订后，乐生活公司即进驻北京市怀柔区影人峰汇小区提供物业服务至今。刘江宏、缐彬系北京市怀柔区×小区×号楼×单元×室业主，其房屋建筑面积为128.93平方米。因刘江宏、缐彬未向乐生活公司交纳2016年12月29日至2018年12月28日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉至本院，要求刘江宏、缐彬立即给付拖欠的物业服务费8292.7元及违约金1748.93元。本案在审理过程中，刘江宏、缐彬坚持答辩意见，不完全同意乐生活公司的诉讼请求。乐生活公司就其主张向本院提交如下证据：1.《物业服务合同》，证明其受开发商委托进驻小区提供物业服务的合同依据及物业服务费、违约金请求的给付标准；2.公司名称变更通知，证明乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司；3.保洁打扫园区、打扫楼道的照片；4.保安巡逻的照片；5.清理杂草照片；6.清理楼道杂物照片；7.楼道、电梯监控摄像头照片；8.电梯季度、半月保养记录表；证据3-8证明物业公司按照物业服务合同为该小区提供物业服务。刘江宏、缐彬提交如下证据：1.（2018）京03民终15839号民事判决书，证明乐生活公司提供的物业服务不达标；2.物业公司经理的证明，证明乐生活公司提供的物业服务不达标；3.业主要求解聘物业的材料一组，证明乐生活公司提供的物业服务不达标，乐生活公司收到解聘书但仍不撤离；4.视频2份，证明2018年6月1日业主要求解聘的现场及乐生活公司提供的物业服务不达标。经法庭质证，刘江宏、缐彬对乐生活公司提供证据1的真实性认可，但乐生活公司进驻该小区没有通知业主；对证据2公司名称的变更不清楚；对证据3-8的质证意见是物业虽然服务了，但与收费标准差距很大。乐生活公司对刘江宏、缐彬提供证据1的真实性认可、证明目的不认可；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，证明上的章是公司的，这只是一个需要整改的，不代表没有提供物业服务；对证据3不清楚，小区的业主也不认识，不知道谁签的字；对证据4的真实性及证明目的都不认可，视频的时间不清楚，地点也没有明确是否是本小区，物业服务是持续周期的，并非无时无刻都是同一个状态，车库的产权是开发商的，保安也就是巡逻的义务。审理中，乐生活公司申请追加涉诉房屋共同产权人刘江宏为本案被告，本院经询问刘江宏，其同意为本案被告且同意参加诉讼。故本院依法追加刘江宏为本案被告。上述事实，有双方当事人当庭陈述及相关书证等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，北京亿来置业有限公司作为建设单位选聘乐生活公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对小区全体业主具有约束力。乐生活公司依约为涉诉小区提供了物业服务，刘江宏、缐彬作为业主理应交纳物业服务费用，故乐生活公司起诉要求刘江宏、缐彬给付拖欠物业服务费的理由正当，本院应予支持；但乐生活公司在享有收费权利的同时，也负有为涉诉小区提供与物业服务合同约定标准相符合的服务义务。关于乐生活公司提供物业服务质量问题，根据刘江宏、缐彬提供的证据，结合已生效的判决，可以证明乐生活公司提供的物业服务与约定标准存在一定差距，乐生活公司要求刘江宏、缐彬全额交纳物业服务费的证据不足，故本院对刘江宏、缐彬应交纳的物业服务费酌情予以减免，对其要求刘江宏、缐彬给付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、刘江宏、缐彬于本判决生效后七日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一六年十二月二十九日至二〇一八年十二月二十八日期间的物业服务费6634元；二、驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，减半收取计26元，由刘江宏、缐彬负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘建中二〇一九年十月十五日法官助理 赵 欢书 记 员 刘 进