广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终10149号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯峰，男，1987年8月11日出生，汉族，住甘肃省天水市麦积区。委托诉讼代理人：蒋卫东，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娟，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯继华，女，1964年10月11日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈建辉，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯继东，男，1960年2月1日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈建辉，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢良伟，男，1973年9月1日出生，汉族，住重庆市大足区。被上诉人（原审被告）：王兴琼，女，1975年6月25日出生，汉族，住重庆市大足县。原审第三人：深圳鹏盛地产实业有限公司，住所地深圳市福田区鹏盛年华公寓裙楼404。法定代表人：简菊花，总经理。委托诉讼代理人：符玮，女，1955年9月7日出生，汉族，住上海市闵行区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张海斌，男，1971年1月31日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，系该公司员工。上诉人侯峰因与被上诉人冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼、原审第三人深圳鹏盛地产实业有限公司（以下简称鹏盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初10535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侯峰上诉请求：1.撤销广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初10535号民事判决；2.改判支持侯峰的一审诉讼请求，驳回冯继华的一审反诉请求。事实和理由：一、冯继华违法转租事实导致鹏盛公司不收取侯峰的租金，鹏盛公司只认可冯继华支付租金，但冯继华未及时缴付租金，致使鹏盛公司解除其与冯继华的《房屋租赁合同》。二、侯峰经营的店铺所遭受的行政处罚内容为：责令停止经营未经审批的项目并罚款2万元，但这一处罚内容并未必然导致侯峰无法经营。三、导致侯峰被迫搬离的最根本原因不是侯峰受到的行政处罚，而是冯继华未缴纳租金导致鹏盛公司解除与冯继华的《房屋租赁合同》，进而鹏盛公司驱赶侯峰。四、冯继华未确保侯峰能够持续正常经营，构成违约。五、侯峰经营的店铺遭受行政处罚的原因也是因为冯继华和鹏盛公司的不配合。冯继华对侯峰无法正常经营有过错，应退回给侯峰转让费，并对侯峰所遭受的损失承担赔偿责任。六、侯峰于2016年12月初开始，店铺就处于歇业的状态，在第一次受到环保部门的检查时，环保部门要求侯峰办理环保备案，侯峰就已经向冯继华及鹏盛公司协商处理，经过侯峰向冯继华、鹏盛公司多方、多次求助，但均未妥善配合，一直未能处理，最终导致在2016年12月30日侯峰店铺被予以行政处罚。侯峰在2016年12月30日后已无实际使用店铺，并且无法实际使用的过错在于冯继华，所以侯峰无需继续支付2017年1月1日-2017年2月18日的租金。冯继华的一审反诉请求无事实和法律依据，一审法院认定侯峰应支付房租47880元的判决内容错误。明显违背事实、违反法律规定，应予以纠正。冯继华、冯继东辩称，一、冯继华已经跟鹏盛公司签订了租赁合同。二、由于侯峰未缴纳2017年元月份以后的房租而导致鹏盛公司解除了合同。三、侯峰实际搬离涉案商铺的时间为2017年2月18日，有一个月零一十八天未向鹏盛公司交付房租。四、侯峰已经实际向鹏盛公司交付了2016年12月份的房租。五、侯峰遭受行政处罚的关键原因是违反了环保的相关法律。六、侯峰遭受行政处罚的另外一个原因是自己不作为。谢良伟、王兴琼未到庭亦未提交答辩意见。鹏盛公司的参诉意见与一审意见一致。候峰向一审法院起诉请求：1.冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼返还侯峰房屋转让费398500元；2.冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼赔偿侯峰损失823257元（包括装修、广告费等）；3.冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼向侯峰支付评估费1万元；4.冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼承担本案诉讼费等。冯继华向一审法院反诉请求：1.侯峰向冯继华支付2016年8月17日至2017年10月16日止的房屋占有使用费318950元；2.本案诉讼费用侯峰承担。一审法院认定事实：2014年10月8日，冯继华与鹏盛公司签订《房屋租赁合同》，约定鹏盛公司将其名下位于深圳市××号的房屋（以下称“涉案商铺”）出租给冯继华使用,租金为28500元/月，租赁期限为2014年10月1日至2016年10月31日。2014年10月9日，鹏盛公司将该租赁合同办理备案登记取得房屋租赁凭证。冯继华承租涉案商铺后，将商铺交给其哥哥冯继东管理。租赁期间，冯继华将涉案商铺转租给谢良伟。2016年8月16日，侯峰（丙方）与冯继东（甲方）、谢良伟（乙方）签订《转让协议》，约定甲方在涉案商铺租赁合同到期后帮助丙方完成续约后，丙方需在两个工作日内退还甲方押金18万元；乙方负责涉案商铺转让前的所有员工工资及水电费等其他各种债务；协议签订之后不改变现有租赁合同，在租赁合同到期后把承租人变更为丙方；甲方与乙方保证丙方在甲方同鹏盛公司所签署的房屋租赁合同到期之后，丙方可在甲方帮助协同下顺利完成同鹏盛公司续约，否则甲、乙双方退还丙方所缴纳的店铺转让费46万元，同时赔偿丙方因未成功续约承受的损失。如果租赁合同不能变更至丙方名下，但丙方仍有正常经营，则丙方接受甲方与鹏盛公司的续约合同。合同期满后，冯继华与鹏盛公司就涉案商铺于2016年11月11日重新签订《房屋租赁合同》，约定租金为29925元/月，租赁期限为2016年11月1日至2018年10月31日,但涉案商铺仍由侯峰继续使用。侯峰向一审法院提交了冯继华手持转让协议的照片，主张：冯继华照片中手持的《转让协议》为2016年8月16日侯峰（丙方）与冯继东（甲方）、谢良伟（乙方）三方签订的《转让协议》，当时冯继华称工作忙要去开会，表示涉案商铺的所有事宜由冯继东来处理，所以冯继华没有签字就走了，委托冯继东与侯峰签该协议。冯继华、冯继东均不确认冯继华委托冯继东签署《转让协议》。鹏盛公司一审庭审中称，在履行与冯继华租赁合同期间，冯继华、冯继东均有跟鹏盛公司进行沟通处理租赁商铺事宜。侯峰分别于2016年8月13日、2016年8月25日通过支付宝向王兴琼（谢良伟的妻子）支付涉案商铺附带的员工宿舍租金1万元、2700元。2016年8年16日，侯峰通过柜员机向王兴琼转账支付转让费285800元。2016年9月26日，侯峰以涉案商铺为住所地设立连手特色餐饮有限公司。2016年11年30日，侯峰通过支付宝向冯继华支付转让费10万元。涉案商铺的租金由冯继华向鹏盛公司交纳至2016年10月份；2016年11月份的租金由谢良伟足额交纳；2016年12月份的租金由侯峰根据冯继华的要求于2016年12月13日向鹏盛公司转账29600元之后又以现金的方式直接向鹏盛公司补交了325元，合计29925元，该金额与冯继华与鹏盛公司约定的租金一致。2016年12月30日，深圳市福田区环境保护和水务局作出深福环水罚字[2016]第xxx号行政处罚决定书，对深圳市xxxx有限公司未经环保部门审批，擅自在涉案商铺设立产生油烟污染的餐饮项目作出责令停止经营并罚款2万元的处罚。侯峰称其经营的餐饮公司遭受行政处罚的原因是涉案商铺的租赁凭证租赁期限已届满，侯峰办理环保备案需要冯继华配合出具租赁凭证及房屋平面图纸，但冯继华未予配合，导致侯峰未能办理环保备案。侯峰自2017年1月开始未再向鹏盛公司支付租金。因鹏盛公司未收到2017年1月份的租金，鹏盛公司遂于2017年2月14日向冯继华发出《关于解除合同的通知》解除与冯继华之间的租赁合同，冯继华一审庭审中亦确认于2017年2月15日收到鹏盛公司的解除合同通知。2017年2月16日，侯峰与鹏盛公司沟通继续使用涉案商铺事宜，鹏盛公司称与侯峰没有合同关系，拒绝收取侯峰支付的租金并告知侯峰需在2017年2月17日前要搬离涉案房屋。2017年2月17日，侯峰告知冯继华鹏盛公司要求侯峰搬离事实，让冯继华协助处理。2017年2月18日，侯峰将餐饮公司的物品（除使用之前留存的物品）全部搬离涉案商铺并对大门进行上锁处理。2017年2月21日，侯峰向冯继华住所地发出《联系函》，载明：2016年8月16日侯峰与冯继华、谢良伟签订的《转让协议》，约定冯继华在与鹏盛公司签署的《房屋租赁合同》于2016年10月31日到期后帮助侯峰顺利完成与鹏盛公司的续约，并将涉案商铺的租赁合同承租人变更为侯峰。但冯继华与鹏盛公司的租赁合同于2016年10月31日到期后，冯继华未将涉案商铺的承租人变更为侯峰，导致侯峰不能取得房屋租赁凭证及相应资料，无法顺利通过环评审批手续等行政审批。冯继华、谢良伟在与侯峰签署三方协议时未如实告知侯峰不具备转租权，并收取了侯峰的转让费。现鹏盛公司不允许侯峰经营，希望冯继华收到联系函之日起7日内主动联系侯峰寻求解决方案，协助侯峰顺利拿到房屋租赁凭证等材料，确保侯峰尽快正常营业。逾期将依据《转让协议》追究冯继华违约责任。该邮件于当日被签收，但冯继华称未收到该《联系函》。此外，侯峰亦于2017年2月21日向谢良伟、王兴琼发出《联系函》，内容与发给冯继华的《联系函》大致相同，但该邮件被拒收退回。2017年4、5月，冯继东找人撬锁进入涉案商铺。冯继东称是因涉案商铺发生漏水事件，撬锁进入是解决漏水问题。侯峰提供食品、厨具、办公用品、餐卫用具、燃气、冰箱等送货、支付单据、广告招牌定金、收费单据、连手品牌推广合作协议及推广项目、部分员工劳动合同书及《搬迁损失估算报告》、《评估报告书》、《资产评估业务约定书》、评估费发票主张侯峰租赁涉案商铺经营餐饮公司花费二次装修损失149635元（依据评估报告书）、搬迁费损失9968元（依据搬迁损失估算报告）、前期经营损失（店铺租金29600元、水电费3022元、宿舍租金13500元、人工费283500元、材料费120191.4元、推广费及广告牌制作费10500元，上述合计757340元，扣除营业额432565元，损失为32477元）、临时安置补助费89716元（依据搬迁损失估算报告）、裁减人员损失8750元（依据搬迁损失估算报告）、重新装修期间停产停业经营损失179431元（依据搬迁损失估算报告）、管理费22868元（依据搬迁损失估算报告）、不可预见的损失费用38614元（依据搬迁损失估算报告），以上合计823257元。此外，侯峰为对店铺内部装修和经营损失进行评估还向深圳市中诚达资产评估顾问有限公司支付评估费1万元。侯峰据此要求冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼赔偿上述损失及评估费。冯继华、冯继东对《评估报告书》的真实性予以认可，但认为评估报告中所涉及的一些设备和装修是在给侯峰使用之前存在的，评估报告中涉及的东西并不全是侯峰所添置的。搬迁损失估算报告未加盖印章或签字，对《搬迁损失估算报告》估算金额不予认可。一审法院认为，冯继华从鹏盛公司处承租涉案商铺后，将涉案商铺交由其哥哥冯继东管理，冯继华租赁期间将涉案商铺转租给谢良伟，后冯继东、谢良伟与侯峰签订有关涉案商铺的《转让协议》，虽冯继东没有冯继华的书面授权，但根据冯继华将涉案商铺交由冯继东管理以及冯继华收取侯峰转让费的事实可以认定，冯继华对《转让协议》是知情并默认的，退一步讲，即使冯继华不知情，冯继东的行为亦构成表见代理。故《转让协议》对冯继华具有约束力。关于侯峰支付的房屋转让费。侯峰依据《转让协议》向冯继华支付转让费10万元、向谢良伟、王兴琼支付转让费298500元，并按冯继华的要求向鹏盛公司支付了2017年12月的租金。2016年12月30日，深圳市福田区环境保护和水务局以侯峰经营的餐饮公司未经环保部门审批擅自在涉案房屋设立产生油烟污染的餐饮项目为由对餐饮公司责令停止经营未经审批的项目并罚款2万元的行政处罚。无证据显示侯峰在被行政处罚前向冯继华、谢良伟或鹏盛公司要求协助办理房屋租赁凭证以用于办理环保审批，亦无证据显示侯峰在被行政处罚后停止营业前要求冯继华、谢良伟或鹏盛公司协助办理房屋租赁凭证消除餐饮公司的违法状态，且侯峰自此拒付租金。根据《转让协议》约定，“协议签订之后不改变现有租赁合同，在租赁合同到期后把承租人变更为侯峰，冯继华与谢良伟保证侯峰在冯继华同鹏盛公司所签署的房屋租赁合同到期之后，侯峰可在冯继华帮助协同下顺利完成同鹏盛公司续约，否则冯继华、谢良伟双方退还侯峰所缴纳的店铺转让费46万元，同时赔偿侯峰因未成功续约承受的损失；如果租赁合同不能变更至侯峰名下，但侯峰仍有正常经营，则侯峰接受冯继华与鹏盛公司的续约合同。”虽然冯继华、谢良伟未将涉案商铺的承租人变更为侯峰，也未协助侯峰完成与鹏盛公司续约，但冯继华与鹏盛公司的租赁合同于2016年10月31日到期后已与鹏盛公司完成续约，侯峰亦在被告冯继华与鹏盛公司续约后使用涉案商铺。侯峰在其经营的餐饮公司因未经环保部门审批擅自设立产生油烟污染的餐饮项目被行政处罚后，违反《转让协议》的约定拒交租金并搬离涉案商铺。侯峰请求冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼依据《转让协议》约定返还房屋转让费，没有合同依据亦没有法律依据，一审法院不予支持。关于侯峰请求冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼赔偿损失。如上所述，侯峰因自身原因拖欠租金搬离涉案商铺，侯峰无权要求冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼依据《转让协议》约定赔偿损失及自行委托资产评估公司对涉案房屋内物品及装修进行鉴定花费的评估费。关于冯继华反诉请求的占有使用费。涉案商铺自2016年11月1日起租金为29925元/月。一审庭审中，冯继华自认向鹏盛公司支付涉案商铺租金至2016年10月，2016年11月的租金由谢良伟支付，2016年12月的租金为侯峰按冯继华的要求向鹏盛公司支付，鹏盛公司亦确认已收到2016年12月之前的租金。在侯峰经营的餐饮公司被深圳市福田区环境保护和水务局行政处罚后，侯峰自2017年1月开始未向鹏盛公司支付租金并于2017年2月18日搬离涉案商铺。一审法院认为，侯峰按冯继华要求于2016年12月开始向鹏盛公司支付租金，侯峰经营的餐饮公司于2016年12月30日被行政处罚后，侯峰在未要求冯继华协助办理房屋租赁凭证的前提下拒付自2017年1月起的租金并于2017年2月18日搬离涉案商铺，侯峰应向冯继华支付搬离涉案商铺之前的租金。经核算，2017年1月1日至2017年2月18日期间的租金47880元（29925元/月+29925元/月×18天/30天）。冯继华过高的反诉请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决:一、候峰应于本案判决发生法律效力之日起十日内向冯继华支付租金47880元；二、驳回候峰的诉讼请求；三、驳回冯继华其余反诉请求。一审案件受理费15886元（候峰已预交），由候峰负担；反诉案件受理费3042元（冯继华已预交），由候峰负担447元，冯继华负担2595元。二审中，候峰提交《鹏盛村5栋居民关于xxxx意见书》作为新的证据，拟证明候峰积极配合环保部门的调查，向涉案商铺所在楼栋的居民收集意见，不存在不作为的情形。经质证，冯继华、冯继东对该意见书的真实性、合法性、关联性不予认可；鹏盛公司对该意见书的真实性、合法性不予认可。经审查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷,候峰与冯继华、谢良伟签订的《转让协议》合法有效，各方均应依约履行。候峰主张冯继华、冯继东、谢良伟、王兴琼返还房屋转让费并赔偿损失，争议的焦点在于冯继华、谢良伟是否存在违反《转让协议》约定的行为。本案涉及两份《房屋租赁合同》及一份《转让协议》，依照《转让协议》的约定，如果租赁合同不能变更至侯峰名下，但侯峰仍有正常经营，则侯峰接受冯继华与鹏盛公司的续约合同。冯继华在其与鹏盛公司的第一份《房屋租赁合同》到期后，与鹏盛公司续签第二份《房屋租赁合同》，其行为符合上述约定，未影响《转让协议》的履行。候峰直接向鹏盛公司缴交涉案店铺2016年12月租金的事实显示，候峰向鹏盛公司缴交租金不存在障碍。故候峰主张冯继华违法转租导致其无法缴交租金与事实不符，本院不予采信。候峰未依约缴交2017年1月租金，导致鹏盛公司收回涉案店铺。候峰主张冯继华对涉案店铺被收回承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。2016年12月30日，深圳市福田区环境保护和水务局以侯峰经营的餐饮公司未经环保部门审批擅自在涉案房屋设立产生油烟污染的餐饮项目为由对餐饮公司责令停止经营未经审批的项目并罚款2万元的行政处罚。候峰主张因冯继华、谢良伟拒不配合导致无法办理环保审批手续，但未提交曾要求冯继华、谢良伟配合办理环保审批手续的证据，应承担举证不能的法律后果。因此，候峰主张冯继华、谢良伟违约没有事实和法律依据，本院对其返还房屋转让费及赔偿损失的请求不予支持。依照上述分析，候峰负有支付涉案店铺租金的义务，且其拒付租金的理由不能成立，故冯继华主张候峰支付2017年1月至2月18日的租金合法有据，本院予以支持。综上，候峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16316.7元，由上诉人侯峰负担。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十月三十一日书记员  胡谈盛