北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初55638号原告：杨保华，男，1986年5月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：祁俊远，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璞，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：高淑英，女，1955年9月11日出生，汉族，无业，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。原告杨保华与被告高淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨保华之委托诉讼代理人祁俊远、李璞与被告高淑英之委托诉讼代理人吴青江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨保华向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告履行合同义务，将高淑英、边守智、边媛户口迁出；2、请求判决被告向原告支付未按合同约定期限迁出户口而产生的违约金152500元；3、请求判决被告向原告支付自2017年7月29日至户口实际迁出日期间因未按合同约定期迁出户口而产生的逾期违约金。（截至2019年8月1日，共产生逾期户口迁出违约金1117825元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月12日，买受人杨保华与出卖人高淑英通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定原告购买被告位于北京市海淀区×1号的住宅房屋，成交价格为2740000元（大写：贰佰柒拾肆万元整）。同时经双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价310000元（大写：叁拾壹万圆整），上述价款共计3050000元原告一并支付给被告。双方在《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第九条第三款中约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方已经于2017年3月14日办理完毕房屋过户手续，按照合同约定，被告应在房屋所有权转移之日起120日内即2017年7月12日前办理原有户口迁出手续。经原告及涉案房屋中介北京链家房地产经纪有限公司多次催告，被告一直未将户口迁出，违约行为持续两年之久。且在户口迁出问题上，被告态度冷漠，无视合同约定，具有较大的主观恶性。现原告全家即将搬至美国工作、生活，被告迟延迁出户口的行为己严重违反合同约定，并将对涉案房屋的销售价格产生严重不利影响，据原告咨询了解到的房产交易市场信息，若未迁出户口可能导致房屋销售价格至少贬值15%甚至20%。综上，被告的违约行为己严重侵犯了原告的合法权益。原告现起诉至法院，请法院查明事实并依法判如所请。高淑英辩称，一、答辩人同意原告将户籍迁出的诉求，户籍迁出的工作答辩人一直在积极努力进行，具体情况见后陈述。答辩人不同意原告诉求违约金及逾期违约金的请求，请予以驳回；即使法院判决支持原告的此二项诉求，原告的主张的数额过分过高，请法庭酌情予以支持。二、原告在事实与理由中，部分陈述不属实：1、原告共向答辩人给付300万元，余款5万元至今未有支付；2、答辩人不但热心积极的协助原告办理户口迁入，而且对户籍的迁出一直坚持不懈的努力，房屋过户后答辩人根据当地派出所的相应要求去居住地委员会开具证明，与近亲属协商户口迁入事宜，经过艰难协商沟通近亲属终于同意答辩人方户口迁入，但派出所又以国家政策发生变化等种种理由未予及时办理；答辩人收到诉状后又积极的与南口派出所进行了沟通，该派出所已向上级主管部门进行了汇报，目前正处于调查办理阶段，答辩人自始至终都是在积极办理户籍迁出，从未懈怠；3、原告主张的其全家搬至美国生活，出卖房屋时价格贬值不符合现实，出卖房屋出售的房屋的物权，户籍不迁出不影响物权的价值，不影响物权的使用价值，答辩人咨询过派出所，户籍警答复即使答辩人户籍不迁出，也不影响新的物权人户籍的迁入，原告的户籍目前已经迁入上述房屋内，也印证了答辩人的陈述属实。三、原告诉求的违约金及逾期违约金无事实及法律依据，且计算方法错误。合同第九条规定如因出卖人自身的原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，才承担违约责任，答辩人未能依据合同约定及时办完户口迁出是因为户籍的政策发生变化所致，属于不可抗力；相反答辩人为了办理此事积极的奔波，耗费了大量的的精力，付出了大量的、艰辛的工作，答辩人并没有放弃不再办理户口的意思，目前已经获得了南口派出所户籍部门的相关支持，户籍迁出正在办理中。房屋的价款是274万元，原告给付的价款共300万元，原告计算数额有误。四、原告主张违约金的数额过分过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告无任何损失，其主张的天文数字的违约金不应获得支持。本院经审理认定事实如下：2017年2月12日，买受人杨保华与出卖人高淑英通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定杨保华购买高淑英位于北京市海淀区×1号的住宅房屋，成交价格为2740000元，同时经双方协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价310000元，上述价款共计3050000元。合同第九条第三款约定：出卖人应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，高淑英将房屋出售给杨保华，双方已于2017年3月14日办理完毕房屋过户手续，现房屋登记在杨保华名下。按照合同约定，高淑英应在房屋所有权转移之日起120日内即2017年7月12日前办理原有户口迁出手续，但经杨保华多次催告，高淑英至今未将其及其家人的户口迁出涉案房屋。就高淑英未将其及其家人户口迁出涉案房屋是否给杨保华造成实际损失，杨保华主张其一家移居美国，需要出售涉案房屋，因涉案房屋上有户口未迁出，导致房屋很难出售，即便出售，房屋售价也会因房屋上有未迁出的户口而低于市场价格30万-40万元，但未提交充分证据予以证明。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，高淑英与杨保华签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行各自合同义务。根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的约定，双方当事人在签订合同时已对涉案房屋的迁户期限及违约责任进行了明确约定。高淑英应当在该房屋所有权转移之日起120日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。现高淑英未按约定期限迁出全部户口，导致其出售的房屋存有户口未迁出之瑕疵，已构成违约，应当承担相应的违约责任。故杨保华起诉要求高淑英支付逾期迁户违约金之请求，理由正当，本院予以支持。就违约金具体数额，杨保华虽未提交充分证据证明涉案房屋中有户口未迁出导致出售价格降低的数额，但根据交易习惯，该情况必然会对出售房屋产生不利影响，本院对此酌情予以考虑。杨保华虽依约主张违约金，但其主张的违约金数额过高，在高淑英要求减少的情况下，本院依法予以减少，具体数额本院考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以判定。就杨保华请求判决高淑英履行合同义务，将高淑英、边守智、边媛户口迁出的诉讼请求，因该事项属户籍行政管理部门管理范围，故该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、高淑英于本判决生效后七日内向杨保华支付未按合同约定期限迁出户口而产生的违约金50000元；二、高淑英于本判决生效后七日内按照每日150元的标准向杨保华支付自2017年7月29日至高淑英将其及其家人户口实际迁出北京市海淀区×1号房屋之日期间因未按合同约定期迁出户口而产生的逾期违约金；三、驳回杨保华的其他诉讼请求。案件受理费8116元（杨保华已预交），由高淑英负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十月三十一日书记员  陈雅楠