江苏省沭阳县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏1322民初6538号 原告：臧全光，男，1969年4月28日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托诉讼代理人：丁伟，江苏序阳律师事务所律师。 被告：单根才，男，1970年2月17日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：李海艳，女，1970年4月6日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：李应桥，男，1945年2月9日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：单永林，男，1992年11月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：周游，女，1994年5月20曰出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：葛志亚，男，1970年9月3日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：严红，女，1970年8月6日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告葛志亚、严红共同委托诉讼代理人：戴号，江苏名典律师事务所律师。 原告臧全光与被告单根才、李海艳、李应桥、单永林、周游、葛志亚、严红债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人丁伟、被告单根才、被告葛志亚及严红委托诉讼代理人戴号到庭参加诉讼，被告李海艳、李应桥、单永林、周游经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告臧全光向本院提出诉讼请求：撤销被告李海艳、李应桥、单永林、周游与被告葛志亚、严红签订的房屋买卖合同。事实和理由：被告单根才、李海艳系夫妻关系，被告李应桥系李海艳父亲，被告单永林、周游系被告单根才、李海艳儿子、儿媳，被告葛志亚、严红系夫妻关系。原告臧全光系被告单根才、李海艳的债权人，二被告欠原告大额债务。2016年10月15日，被告单根才、李海艳、李应桥、单永林、周游与葛志亚、严红恶意串通，将被告单根才、李海艳共同所有的价值1000万元的位于沭阳县房屋（百家宴酒楼）以超低价格200万元出售给被告葛志亚、严红。根据《合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”被告的上述行为严重侵害原告的利益，原告诉至法院，要求处理。 被告单根才辩称：被告单根才于2018年5月10日从看守所出来时，方知道妻子李海艳将涉案房屋经协议转让给被告葛志亚和严红，不同意该处理方法，要求撤销房屋买卖合同。 被告葛志亚、严红辩称：1、原告与被告李海艳之间不存在真实的债权债务关系，其无权作为被告李海艳的债权人提起诉讼，即使债权属实，也仅为30万元，无权撤销多达200万元的债权；2、涉案房屋的前面四上四下楼房归被告李应桥所有，其余房屋未依法履行建设手续，本案不属于人民法院受理民事案件范围，应当裁定驳回起诉；3、撤销权应自债权人知道或应当知道一年内行使，涉案房屋买卖合同是2016年10月15日，原告主张撤销权已经超过法定期限。 被告李海艳、李应桥、单永林、周游未作答辩。 经审理查明：2016年10月15日，被告李应桥、李海艳、单永林、周游（卖方、甲方）与被告葛志亚、严红（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其村镇房位于宿迁市沭阳县房屋（建筑面积2500平方米）以200万元的价格出售给乙方；二、双方一致同意以甲方欠乙方借款本息共计116万元冲抵购房款，剩余房款84万元，乙方于合同签订时一次性支付甲方84万元（其中转账40万元、现金44万元），现已全部付清；三、合同签订后，甲方将沭阳七雄街道振兴街19的房屋各项权利一并转让给乙方，甲方于合同签订后七日内交付给乙方。附：餐桌椅、空调等公用设施归乙方所有。上述涉诉房屋位于七雄街北首十字路口处，结构为前两层、后三层、边屋两层，院墙连接。前面为临街门面，共四上四下办理了规划选址意见书及建设许可证，户名为被告李应桥，系1997年建造。其余涉诉房屋系2007年建造，未办理规划审批和产权登记等手续。 另查明，2019年5月13日，原告臧全光以被告单根才、李海艳欠其借款为由，诉至本院。5月29日，经过调解，双方达成调解协议：被告单根才、李海艳欠原告臧全光借款300000元及利息（以300000元为基数，自2015年9月23日起按年利率24%计算至还清款之日止），由被告单根才、李海艳于2019年7月1日前付清。 上述事实，由原告陈述、被告答辩、房屋买卖合同、调解书等证据证实，本院依法予以确认。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案原告臧全光作为被告单根才、李海艳的债权人，有权就被告李海艳转让房屋的行为提起撤销权诉讼。但在本案中，原告主张的涉诉房屋中部分房屋建房审批手续户名为被告李应桥，原告及被告单根才均未提供证据证明上述房屋归被告单根才、李海艳所有，而被告李应桥并非原告的债务人，其作为涉案房屋买卖合同的出卖人之一出售房屋与原告没有利害关系，原告无权就被告李应桥的房屋出售行为提起诉讼。至于涉诉的其他房屋被告李海艳、葛志亚、严红等达成房屋买卖合同，原告要求撤销该房屋买卖行为的诉求涉及到对涉案房屋的合法性及该房屋权属的确认。本案中，除被告李应桥名下之外的涉案房屋未依法办理土地规划审批手续，也未依法办理房屋建设规划许可等相关手续，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，涉案房屋的合法性等问题属于国家有关行政主管机关先行处理的范畴，否则会产生民事司法权与行政处理权上的冲突和混淆，并有可能产生当事人通过民事诉讼变相为违法建筑、违法用地取得合法手续的后果。综上，原告起诉不符合受理条件，依法应裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条之规定，裁定如下： 驳回原告臧全光的起诉。 案件受理费22800元（已由原告预交），退还原告臧全光。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费22800元。 审 判 长  周 飞 人民陪审员  陈桂基 人民陪审员  张加彬 二〇一九年十月十日 书 记 员  韦 杰 附录法律条文： 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用若干问题的意见》 第一百三十九条起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。