河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初14959号原告（执行案外人）：河南聚丰装饰设计工程有限公司。住所地：郑州市中原区工人路115号。法定代表人：王钢柱，经理。委托诉讼代理人：薛东林，河南荣勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸存，河南荣勋律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：周倩茜，女，1965年6月25日出生，回族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王岳峰，河南怡龙律师事务所律师。第三人（被执行人）：孟云涛，男，1971年4月14日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：刘西山，男，河南顺牌商贸有限公司员工，住河南省中牟县。第三人（被执行人）：河南顺牌商贸有限公司。住所地：郑州市郑东新区商都路农业南路交汇处欧凯龙家居集团国际建材家具采购中心内负一层东北角。法定代表人：孟云涛。委托诉讼代理人：刘西山，男，该单位工作人员。原告河南聚丰装饰设计工程有限公司（以下简称聚丰公司）与被告周倩茜及第三人孟云涛、河南顺牌商贸有限公司（顺牌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聚丰公司的委托诉讼代理人薛东林，被告周倩茜及其委托诉讼代理人王岳峰到庭参加诉讼。第三人孟云涛、顺牌公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告聚丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法终止对位于郑州市金水区××楼××号（房屋所有权证号:1401225550）房屋的执行，并解除对该房屋的查封（房屋价值约250万元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：法院在执行周倩茜申请执行孟云涛、顺牌公司借款合同纠纷一案中，查封并拟拍卖郑州市金水区××楼××号（房屋所有权证号:1401225550）房屋。在该房屋被查封之前，即2008年11月17日，原告和第三人孟云涛签订商品房买卖协议书。双方约定，被执行人孟云涛将涉案房屋转让给原告。转让的条件是原告支付给孟云涛首付款和配套费共计75万元，并负责承担转让后该房屋在广发银行的购房贷款。当日，聚丰公司共支付给孟云涛75万元，孟云涛出具了收据。自合同签订至今，原告按约定履行合同，一直按月向广发银行归还住房贷款。自2008年至今，原告多次要求出卖人孟云涛办理房屋过户手续，并为此帮助孟云涛借款15万元。但是，孟云涛总是以各种借口推脱，拒不协助办理房屋过户手续。该房屋至今未办理过户登记非因原告自身原因导致，是因为出卖人孟云涛恶意逃避过户导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释［2015］10号）第28条规定:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告的行为完全符合《异议复议规定》第28条规定的情形，具有能够排除执行的权利。按照该规定，继续执行该房屋会侵害原告的合法权益，法院应当终止强制执行。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告周倩茜辩称，一、本案原告不符合司法解释规定的四项条件，其所主张的权利不能够排除答辩人对涉案房产的强制执行。根据上述司法解释的规定，不动产的买受人需同时符合四项条件，其主张的权利才能够排除对该不动产强制执行。本案中原告的行为均不满足四项条件：1.截至原告提起本案诉讼之日，仍未与本案第三人即涉案房产的所有权人孟云涛签订合法有效的书面买卖合同。河南省赛盾科技有限公司法定代表人是本案第三人孟云涛，公司与孟云涛均系独立民事主体，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。2008年11月19日原告与本案案外人河南省赛盾科技有限公司签订协议书一份，该份协议书的约定仅能够对原告及本案案外人河南省赛盾科技有限公司产生约束力，对于河南省赛盾科技有限公司法定代表人孟云涛个人不产生约束力。该协议书中手写“包括17楼东1”内容非本案第三人孟云涛所写，明显系在签订协议书后原告单方自行添加而成，该手写内容并非河南省赛盾科技有限公司及孟云涛的真实意思表示。该协议书中其他条款均表述为“柒套房产”而不是八套房产，进一步印证了手写“包括17楼东1”内容系原告自行添加而成。2.原告在原执行法院（即郑州高新技术产业开发区人民法院）查封之前未合法占有该不动产。根据（2017）豫0191民初10745号民事判决书、（2018）豫01民终7269号民事判决书、（2018）豫民申10046号民事裁定书等三份生效法律文书的裁判结果，河南三源电气有限公司、苏桂芬、戴欣均对涉案房产不享有足以排除执行的权利，他们对于涉案房产的占有系合法占有的主张已被生效法律文书所否认。原告未支付涉案房产全部价款，也未支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告应举证证明其已支付涉案房产全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。2008年11月19日原告与本案案外人河南省赛盾科技有限公司签订协议书中约定了将1702房转让给原告，在原告提供的证据收条中，仅显示收到“秦庆合付17楼房款柒拾伍万元整”，此处房款柒拾伍万元系付1701或1702哪套房产并不明确，结合原告与本案案外人河南省赛盾科技有限公司签订协议书中的约定，房款柒拾伍万元系付1702房的购房款。同时，在本案及之前的历次诉讼中，原告从未表示将涉案房产全部价款按照人民法院的要求交付执行。自始至终原告均明知涉案房产处于抵押状态无法过户的事实，且未代第三人孟云涛清偿银行贷款，也未通过合法手段主张确认涉案房产的所有权，因此涉案房产未过户登记的原因在于原告自身。《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据原告举证及起诉状中自述，原告始终明知涉案房产抵押权人系广东发展银行股份有限公司郑州银基支行，抵押权人未同意转让涉案房产，且原告并未代为清偿银行贷款，因此不能认为原告对未办理过户登记没有过错，也不能认为非因其自身原因未办理过户登记。原告依据涉案房产被查封后郑州市金水区人民法院作出的（2018）豫0105民初21929号民事判决书提出排除执行异议，贵院应不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年4月17日作出（2015）开民保字第46号民事裁定书，对于涉案房产进行了查封。原告以时间明显在后的（2018）豫0105民初21929号民事判决书提出排除执行异议，贵院应不予支持。综上所述，原告不符合司法解释规定的四项条件，其所主张的权利不能够排除答辩人对涉案房产的强制执行，请求法庭依法驳回原告诉讼请求。第三人孟云涛、顺牌公司未到庭，无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认，本院认定事实如下：一、周倩茜与孟云涛、顺牌公司借款合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2015年7月15日作出（2015）开民初字第4644号民事判决书，判决孟云涛偿还周倩茜借款本金78万元；顺牌公司对上述款项承担连带清偿责任。诉讼过程中，该院诉讼保全查封了孟云涛名下的案涉房屋。判决生效后，周倩茜申请强制执行。在执行过程中，郑州市中级人民法院将该案指定到本院执行。本院在执行过程中，原告作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2019年8月23日作出（2019）豫0104执异52号执行异议裁定，驳回了原告的异议请求。随后，原告因与上述被告及第三人发生执行异议纠纷，提起本案诉讼。二、原告当庭提交一份2008年11月17日，聚丰公司作为甲方与河南省赛盾科技有限公司作为乙方签订的《协议书》，主要载明:1.乙方将位于郑州市金水区金水路南、燕凤路东银基王朝1号楼1301房（胡昊）、1502房（黄秀臣）、1501房（孟云鹤）、160房（常聪敏）、1601房（张旭红）、1702房（孙灿）、1802房（王素勤）共计柒套房屋转让给甲方；2.乙方将该柒套房屋的所有手续，即:商品房买卖合同、契税证明、个人购房借款合同及公证书、房地产抵押合同、商品住宅质量保证书、购房发票等与该柒套房产相关的所有手续原始文本，于签订协议之日交付给甲方；3.甲方已将伍套房屋的所有房款全部向乙方支付完毕（15楼两套房屋除外）；4.乙方应保证该柒套房产的产权登记人与甲方指定的房产受让人之间签订的商品房转让合同顺利执行。该《协议书》条款为格式合同，手写添加了“包含17楼东1”。聚丰公司在该协议书上加盖合同专用章，河南省赛盾科技有限公司未加盖印章，仅有孟云涛签名。孟云涛否认《协议书》中的关于1701号房屋的内容是其手写添加的。三、郑州高新技术产业开发区人民法院在执行过程中，河南三源电气有限公司（以下简称三源公司）和苏桂芬作为案外人曾对案涉房屋提出过执行异议，请求中止执行解除查封。该院于2016年9月5日裁定驳回了三源公司和苏桂芬的执行异议。后三源公司和苏桂芬以周倩茜、孟云涛为被告，提出执行异议之诉。2016年12月8日，该院判决驳回三源公司和苏桂芬的诉讼请求。三源公司和苏桂芬不服一审判决，提起上诉，后该案被发回重审。在重审阶段，郑州高新技术产业开发区人民法院追加聚丰公司、秦庆合为共同被告，并于2018年3月2日作出（2017）豫0191民初10745号民事判决，判决驳回三源公司和苏桂芬的诉讼请求。三源公司和苏桂芬不服一审判决，提起上诉。郑州市中级人民法院于2018年6月4日作出判决，驳回上诉，维持原判。后苏桂芬不服二审判决，向河南省高级人民法院提起再审。2019年3月18日，其再审请求被裁定驳回。四、2018年8月14日，三源公司和苏桂芬作为原告到郑州市金水区人民法院起诉聚丰公司、秦庆合、孟云涛房屋买卖合同纠纷。诉讼请求为：确认2008年11月17日聚丰公司、秦庆合与孟云涛签订的协议书有效，聚丰公司、秦庆合与三源电气、苏桂芬签订的房屋买卖合同有效；判令聚丰公司、秦庆合、孟云涛协助三源电气和苏桂芬办理案涉房屋产权及土地过户（审理中，没再主张过户的请求）。郑州市金水区人民法院作出的（2018）豫0105民初21929号民事判决书查明：2008年11月17日聚丰公司与孟云涛签订的房屋买卖协议转让的房屋包括有（即17楼东1）案涉房屋。判决确认：2008年11月17日聚丰公司与孟云涛签订的《协议书》有效，苏桂芬和聚丰公司签订的房屋买卖合同有效。五、2006年5月15日，河南银基房地产开发有限公司与孟云涛签订《商品房买卖合同》，约定孟云涛购买河南银基房地产开发有限公司开发建设的位于金水区××水路南、××东××单元××东××房。2006年6月26日孟云涛与广东发展银行股份有限公司郑州银基支行签订《个人房屋按揭（抵押）贷款合同》，合同约定孟云涛向广东发展银行股份有限公司郑州银基支行借入个人房屋按揭商业性贷款840000元，首付款按房价30％即367192元付款，个人房屋抵押商业贷款期限为360个月，从2006年6月26日起至2036年6月26日止，贷款利息按月支付，贷款月利率为5.325‰；还款账户为孟云涛账号为91×××76的账户，孟云涛以其位于郑州市××水路南燕凤路××花园××单元××东××号的住宅为该笔贷款提供抵押担保，河南银基房地产开发有限公司为该笔贷款提供保证担保。广东发展银行股份有限公司郑州银基支行于2006年6月28日向孟云涛发放了840000元的贷款。2006年6月30日孟云涛缴纳了该房的印花税。上述房屋在郑州市不动产登记中心备案信息为坐落于金水区××楼××号（不动产权证号：1401225550），产权人为孟云涛，面积253.88平方米，预告信息显示：预售商品房抵押权登记，0607015600，权利人：广东发展银行股份有限公司郑州银基支行，抵押金额：840000元。庭审过程中，原告称其与孟云涛签订完《协议书》后，孟云涛将上述购房合同、贷款合同等手续交给原告保管并由原告偿还贷款。本院认为，案外人对执行异议裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告请求依法终止对位于郑州市金水区××楼××号（不动产权证号：1401225550）房屋的执行，并解除对该房屋查封的诉请不能成立。首先，在三源公司和苏桂芬向郑州高新技术产业开发区人民法院提起的执行异议之诉案件中，生效判决已认定聚丰公司提交的其与孟云涛所签订的《协议书》中关于涉案房屋的内容系另行添加，且双方在其他条款中均约定的是7套房屋而不是8套房屋。根据该《协议书》，不能认定聚丰公司与孟云涛之间关于涉案房产具体价款的约定，不能证明聚丰公司已将全部房款付清，故不能认定聚丰公司与孟云涛合同履行完毕，聚丰公司未能取得案涉房屋所有权，原告与孟云涛之间并无合法的房屋买卖合同关系；其次，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，原告称签订完《协议书》后，孟云涛即将购房合同、贷款合同交付给原告，原告对案涉房屋已设定抵押的事实应系明知，其对贷款清偿、涂销抵押之前，不可以办理过户登记手续亦是明知，故不能认定原告对未办理涉案房屋过户登记没有过错，也不能认为非因其自身原因未办理过户登记；最后，当事人、案外人以及申请执行人不得突破专属管辖原则，以确权、行使解除权或者其他理由在执行法院以外的法院提起诉讼或另行申请仲裁，其他法院据此作出的裁判结论以及仲裁机构据此作出的仲裁裁决，不能对抗执行法院的执行行为。故三源公司和苏桂芬之后于2018年在郑州市金水区人民法院所提起的确认之诉，不能产生对抗执行的法律效果。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的情形，原告对诉争房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告河南聚丰装饰设计工程有限公司的诉讼请求。案件受理费26800元，由原告河南聚丰装饰设计工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张 逸人民陪审员  易国伟人民陪审员  张 玉二〇一九年十月二十九日书 记 员  贺佩佩