北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初51263号原告：孙新，女，1984年11月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尼如涛，北京市创然律师事务所律师。原告：丁元元，男，1985年11月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尼如涛，北京市创然律师事务所律师。被告：丁玲，女，1980年8月17日出生，汉族，户籍地湖北省枣阳市南城办事处沙店社区。委托诉讼代理人：许振佳，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冬明，北京威诺律师事务所律师。原告孙新、丁元元（以下同时表述时简称二原告，分别表述时简称各自姓名）与被告丁玲（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人尼如涛，丁玲的委托诉讼代理人李冬明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令丁玲继续履行二原告与丁玲于2016年3月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称涉诉合同），并协助二原告将位于北京市朝阳区酒仙桥8号房屋（以下简称涉诉房屋）转移登记至二原告名下，二原告于过户当日支付丁玲剩余购房款1486000元；2.判令丁玲支付二原告延期过户违约金（按照每日900元的标准，自2016年10月30日起计算至过户完毕之日止）；3.判令丁玲承担二原告为保全支付的保全责任保险费5400元。事实与理由：二原告系夫妻关系，丁玲系丁元元的姐姐。2015年初，丁玲因缺少经济来源，向二原告表示欲出售涉诉房屋，并多次劝说二原告购买。后双方于2015年4月达成口头协议，约定二原告以180万元的价格购买涉诉房屋，房屋建筑面积57.71平方米。二原告于2015年5月支付丁玲定金13万元。后双方于2016年3月22日正式签订涉诉合同，约定二原告以公积金按揭贷款的方式向丁玲支付购房款100万元，房屋定金5万元（已给付），剩余购房款最迟应于双方办理权属转移登记前支付。后双方按约定办理房源核验、购房资格核验、网签、公积金贷款等手续。期间，丁玲多次以急用钱为由要求二原告支付房款，截止2016年8月30日，二原告共计向丁玲支付购房款29万余元。双方约定于2016年10月29日办理过户手续，并在过户前将剩余51万元购房款结清，但就在过户前丁玲突然告知自己有事，不能按时办理过户手续，后二原告多次与丁玲联系，预约办理过户日期，丁玲均拒绝，并表露计划将涉诉房屋转卖他人的想法。为维护自身合法利益，现二原告诉至法院。丁玲辩称，不同意二原告的全部诉讼请求。二原告未按期支付定金，首付款未在合理期限内支付且至今也未付齐，严重影响了丁玲的生活。丁玲已向二原告发出解除通知，明确表达了解除合同的意向，故不同意二原告的第一、第二项诉讼请求。保全保险费与丁玲无关，不同意支付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙新与丁元元系夫妻关系。涉诉房屋的登记权利人系丁玲，房屋建筑面积57.71平方米，房屋性质为房改房（成本价），登记时间为2011年3月22日，房屋权属证书号为X京房权证朝字第XXXX号。2016年3月22日，孙新、丁元元作为共同买受人与丁玲作为出卖人签订涉诉合同，约定丁玲出售涉诉房屋，购房款为180万元；定金为5万元，买受人应于签订本合同当日支付，款项为购房款的一部分；双方协商一致采取自行交割形式支付房款；双方同意采取贷款交易方式，买受人向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为100万元；双方同意买受人最迟应于买卖双方办理权属转移登记手续前向出卖人支付购房首付款75万元，首付款支付时间及条件由双方另行在补充协议中约定。合同第八条违约责任中约定，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金，逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的百分之二十向守约方支付违约金。合同签订后，二原告与丁玲办理了涉诉合同的网签手续。2016年9月7日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款审核确认书》，确认二原告通过贷款审核，贷款额度为100万元。2016年9月21日，二原告与丁玲就涉诉交易办理了缴纳契税、增值税事宜，二原告交纳契税12500元。关于双方未继续履行合同、未办理房屋过户手续的原因，二原告称系因丁玲未如约到场办理房屋过户手续，并表示拒绝继续履行。就此，二原告提交如下证据佐证：1.二原告与丁玲之间的微信聊天记录。其中，2016年9月20日前后的聊天记录显示，丁玲发“你们首付款准备好了，我就10月28就可以过户了，我随叫随到”，孙新发“剩余的首付款，过完户我们一次性给你，初步预计有十万块的资金缺口”，丁元元问“你是10月28日以后过户？”，丁玲答“十月28我回北京”，丁元元回“噢，好的”，孙新后发“你要是着急，我们借钱给你哈，已经提前说好了。你要是不着急，我俩分三个月也就还清啦”。2016年9月28日微信聊天记录显示，孙新发出预约过户时间为2016年10月29日的“朝阳区房屋登记预约单”截图，丁玲回“嗯，你们在这之前把账算算，列个单子”，孙新回“都什么账？首付款的话不是已付29万了吗？剩余的部分过户后，我把手里的现金先给你”“过完户后我能取公积金啦，我俩的公积金也全取出来”“整体上资金缺口还不算大”，丁玲发“除了公积金和29万余款”“过户前给吧”。2016年10月10日微信聊天记录显示，丁玲发“我月底不回去了，学校要全班去分校上课，然后毕业实验演讲”“我需要准备很多资料，我再买票了告诉你们”。2016年10月31日微信记录显示，丁玲发“十一月没有计划回来”“也许十二月我就毕业了”“我一般提前半个月买票”“到时候提前告诉你”。2016年12月23日微信聊天记录显示，丁玲发“开年我还是想卖给你们的。但是一路上你所有语言行为，都是极端表现，就像现在，你逼着我给你钱，真就是亲姐弟”“我不卖房就是你的极端表现”“让我心寒”。2017年3月37日微信显示，丁元元向丁玲发信息被拒收。对此，丁玲认可上述微信记录的真实性，但不认可证明目的，并称合同没有继续履行的原因就是二原告要求过户后才一次性支付首付款。2.北京思源创新房地产经纪有限公司于2017年9月8日出具的书面《情况说明》，所载主要内容为该公司受二原告和丁玲委托为涉诉交易提供房屋交易过户代办等相关业务服务，缴税后预约过户日期为2016年10月29日，临近过户前因买卖双方发生纠纷表示当天无法按期办理过户手续，此后就一直无法与卖方取得联系。对此，丁玲不认可真实性和证明目的。丁玲主张涉诉交易未继续履行系因二原告没有足额按期支付定金和剩余首付款，且提出过户后才一次性支付首付款，依据涉诉合同第八条的约定，丁玲享有合同解除权，并以在2017年4月10日向二原告发出《解除合同通知》的方式行使了解除权，涉诉合同已解除。二原告认可于2017年4月20日收到了《解除合同通知》，但认为丁玲所述理由不成立，涉诉合同并未解除。另，丁玲明确表示不提起反诉，不要求本院判决确认涉诉合同解除。关于二原告向丁玲支付购房款的情况，二原告主张已累计向丁玲支付购房款（含定金）31.4万元，被告仅认可收到4万元购房款，即于2016年3月23日收到1万元、3月25日收到1.5万元、3月26日收到1.5万元。就具体每次付款的时间、金额及性质，双方意见如下：1.2015年5月10日，现金支付3万元；2.2015年5月16日，向金丽燕转账14000元，备注“帮丁玲转账”；3.2015年5月17日，分三笔，共计转账7.6万元；4.2015年5月18日，分两笔，共计转账1万元；5.2015年7月14日，转账0.2万元；6.2015年10月2日，转账1.5万元；7.2015年10月4日，转账3.5万元；8.2015年10月6日，转账1万元；9.2015年12月22日，转账2万元；10.2016年3月23日，转账1万元；11.2016年3月25日，分两笔，共计转账1.5万元；12.2016年3月26日，分四笔，共计转账1.5万元；13.2016年4月13日，转账1万元；14.2016年4月14日，转账0.6万元；15.2016年4月15日，转账0.4万元；16.2016年7月31日，转账2万元；17.2016年8月18日，转账0.2万元；18.2016年8月30日，转账2万元。对1，丁玲不认可收到现金3万元。就此，二原告申请付家荣出庭作证。付家荣到庭陈述如下：1.我是丁元元与丁丁玲的母亲。2015年3、4月，丁元元准备结婚，丁玲在外留学需要钱，打算将她名下的涉诉房屋卖掉，丁元元同意买，他们口头约定房屋价格180万元。2.2015年5月10日，丁元元当着我的面给了丁玲买房定金3万元，丁玲当时就把3万元给了我，说是孝敬我的。3.2016年6月前，我又分别问丁元元和丁玲，双方均口头承认丁元元陆续给丁玲购房款29万元。因房价上涨，丁玲不想将房屋继续卖给丁元元，在我的劝说下，丁玲同意有时间就去过户。4.2016年12月，丁玲又不把房子卖给丁元元了，我劝说也没有用，事情就僵持至今。丁玲对上述证人证言的真实性和证明目的均不认可。对2，丁玲称款项系支付给金丽燕的，与其无关。对3-18，丁玲认可收到上述全部款项，认可10、11、12系定金，但不足约定的5万元；对3、4、5、8、9、16、18的款项性质表示不详；对6，称系二原告支付的车辆使用费；对7，称系二原告支付的涉诉房屋租金；对13、14、15，称系为母亲看病二人分摊的钱；对17，称系待转红包的钱。二原告就此表示，其与丁玲于2015年5月即口头达成了买卖涉诉房屋的合意，并陆续向丁玲支付了定金及首付款，在签订涉诉合同前所付款项已超过定金5万元，不存在未足额支付定金的情形；其与丁玲之间并不存在车辆租赁和房屋租赁关系，亦不存在待转红包和分摊母亲医疗费的情况，二原告认可自2015年年初起开始使用涉诉房屋，丁玲出国期间亦在使用丁玲的车辆，但均系基于亲属之间的无偿使用。二原告另提交了与丁玲于2016年3月26日的微信聊天记录，丁玲发“记个账”，丁元元回“现在理不清了”“问问你，收了多少”，丁玲回“一分没收”“第一次13万，第二次5万，第三次1万，第四次4万”，另结合前述2016年9月28日的微信聊天记录，用以证明丁玲曾认可收到了购房款。对此，丁玲称当时并未仔细核对金额，不代表认可已收到购房款的金额。庭审中，丁玲另提交：1.2014年9月期间其名下银行账户的流水明细，用以证明其与丁元元之间此前亦存在资金往来。对此，二原告否认系丁元元的转款。2.涉诉房屋所在小区房屋在2016、2017年的交易记录截图，用以证明涉诉合同约定的价款远低于市场价。3.丁玲于2017年6月4日被丁元元殴打受伤的照片。对此，二原告称双方的确发生纠纷，但派出所已经解决了。经释明，丁玲认为二原告主张的违约金标准过高，请求予以酌减。本案审理过程中，二原告申请查封涉诉房屋，本院依法采取了保全措施，保全期限至2020年8月14日。为此，二原告支付保全费5000元、保全责任保险保费5400元。本院认为，当事人应当遵照诚实信用原则，按照约定全面履行合同义务。本案中，二原告与丁玲签订的涉诉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。涉诉合同的履行障碍发生在办理过户手续一节，丁玲主张拒绝继续履行合同的抗辩理由主要有三：一是二原告未如期足额支付定金5万元。涉诉合同系于2016年3月22日签订，约定于签订合同当日支付5万元定金，现二原告主张双方在2015年5月已达成了以180万元购房款买卖涉诉房屋的合意，虽丁玲不予认可，但结合二原告提交的转账凭证、2016年3月26日双方关于对账的微信聊天记录以及付家荣的证人证言，可以认定二原告陈述属实，且丁玲亦在2016年3月22日前收取了部分首付款，金额已超过定金5万元，故本院对丁玲的该抗辩意见不予采纳。二是二原告至今未支付剩余首付款且表示过户后方可付款。依据涉诉合同的约定，二原告最迟应于办理房屋转移登记手续前向丁玲支付75万元首付款，丁玲在预约过户日期前即明确表示不再履行涉诉合同，二原告此时享有不安抗辩权，不再向丁玲支付剩余首付款并不构成违约，且丁玲亦未提交证据证明二原告明确拒绝在过户前支付剩余首付款,故对丁玲该抗辩意见本院亦不予采纳。三是丁玲已于2016年4月10日以发出《解除合同通知》的方式解除了涉诉合同。首先，如前所述，二原告并不存在迟延支付定金、购房首付款等违约行为，丁玲并不享有合同单方解除权。其次，在发出《解除合同通知》后，丁玲又配合二原告办理了缴税手续，且在2016年9月28日微信聊天中也表示同意于2016年10月29日协助办理过户手续，丁玲以其行为表示了同意继续履行涉诉合同的意思，故本院对丁玲的该抗辩意见亦不予采纳。现二原告要求丁玲继续履行涉诉合同，配合二原告办理涉诉房屋的转移登记手续，并同意一次性支付全部剩余购房款，本院予以支持。关于剩余购房款金额，虽丁玲仅认可收到了4万元购房款，对其他款项的性质或表述不清楚、或表述系车辆使用费、房屋租金等其他用途，但均未予以举证，依据二原告提交的关于对账的微信聊天记录、付家荣的证人证言等，另考虑本案的实际付款情况、交易经过等，本院确认二原告已向丁玲支付购房款金额为31.4万元，故还应在办理房屋转移登记手续同时支付丁玲剩余购房款148.6万元。对二原告要求丁玲支付迟延过户违约金的诉讼请求，丁玲在明知且同意预约办理过户日期的情况下拒绝履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。就违约金的金额，丁玲主张违约金标准过高请求酌减，考虑到二原告已于2015年起实际使用涉诉房屋，本院将综合涉诉合同履行情况、双方各方过错程度以及二原告的实际损失情况，酌情对逾期违约金调整后予以支持。对二原告主张的保全责任保险费，系为保障涉诉房屋转移登记至其名下的诉讼请求最终得以实现所支付的必要成本，属于二原告的合理损失，本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁玲继续履行与原告孙新、丁元元签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，被告丁玲于本判决生效后十五日内配合原告孙新、丁元元将北京市朝阳区酒仙桥8号房屋转移登记至原告孙新、丁元元名下，同时原告孙新、丁元元向被告丁玲支付剩余购房款1486000元；二、被告丁玲于本判决生效后十五日内给付原告孙新、丁元元违约金20000元；三、被告丁玲于本判决生效后十五日内向给付原告孙新、丁元元保全保险费5400元；四、驳回原告孙新、丁元元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21049元，由被告丁玲负担（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由被告丁玲负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇一九年十月三十一日书记员 李 珑