北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初18257号原告(反诉被告)：王春英，女，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：黄佳忻，女，汉族，北京市顺义区南彩镇双营村村委会工作人员，住北京市平谷区。被告：北京小家联行企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张峥，执行董事长兼总经理。被告（反诉原告）：小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司，营业场所北京市丰台区。负责人：张峥，执行董事兼总经理。二被告委托诉讼代理人：隋利龙，男，汉族，小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司员工。原告（反诉被告）王春英与被告北京小家联行企业管理有限公司（以下简称：小家联行公司）、被告（反诉原告）小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司（以下简称：二分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王春英的委托诉讼代理人黄佳忻、被告小家联行公司、被告（反诉原告）二分公司的共同委托诉讼代理人隋利龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春英向本院提出诉讼请求：1.王春英与二分公司就位于北京市大兴区康庄路52号院7号楼6层3单元604号房屋签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年3月16日解除；2.小家联行公司、二分公司给付王春英2019年3月份水费285元，更换锁费用950元；3.小家联行公司、二分公司给付王春英房屋维修费、恢复原状费1万元；4.小家联行公司、二分公司赔偿王春英6个月房屋租金损失27000元；5.诉讼费用由小家联行公司、二分公司承担。事实与理由：坐落于北京市大兴区康庄路52号院7号楼6层3单元604号房屋（以下简称：涉案房屋）系王春英所有。2018年8月26日，王春英与二分公司就涉案房屋签订《房屋出租委托代理合同》。2018年12月24日，该涉案房屋因违法改造室内结构并对外群组被清源街道违法群租房综合治理办公室下发责令限期整改通知书，为此租户搬离房屋，但二分公司自始至终未告知王春英涉案房屋的真实使用情况。直至2019年3月王春英前去查看涉案房屋情况，发现门锁被更换，并拖欠了水费，水电燃气门禁卡丢失，王春英与二分公司沟通未果，故诉至法院。小家联行公司、二分公司辩称，同意王春英的第一项诉讼请求。同意支付更换锁费、水费，不同意支付房屋维修费、恢复原状费，因为金额过高，应该以实际支付为准，最多只同意支付500元。不同意支付房屋租金损失，二分公司自2019年3月16日从涉案房屋中搬出。二分公司向本院提出反诉请求：1.解除二分公司与王春英签订的《房屋出租委托代理合同》；2.王春英退还二分公司自2019年3月至2019年9月租金27000元；3.王春英给付二分公司违约金162000元；4.诉讼费用均由王春英承担。事实与理由：二分公司与王春英签订《房屋出租委托代理合同》，委托期限自2018年9月6日至2020年9月20日止，共计2年零15天，租金支付方式为年付，其中王春英同意将2018年9月6日至2018年9月21日作为免租期，免租期作为二分公司对涉案房屋的装修期及寻找住户时间，免租期期间收益作为佣金归二分公司所有。二分公司于2018年9月6日按照合同约定已支付王春英自2018年9月6日起至2019年9月20日止的租金共计54000元，二分公司于2019年3月，前往涉案房屋打扫卫生时，发现王春英已将房门锁更换并安排其他人居住，后沟通未果，故提起反诉。王春英针对二分公司的反诉辩称，王春英与二分公司签订的《房屋出租委托代理合同》已于2019年3月16日解除，关于退租金的事宜，王春英不是不退，是想与二分公司协商，但找不到人。对二分公司主张的违约金不同意给付，王春英在合同履行过程中没有违约。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王春英系涉案房屋的所有权人。2018年8月26日，甲方王春英与乙方二分公司签订《房屋出租委托代理合同》，二分公司的代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。委托期限自2018年9月6日起至2020年9月20日止，共计2年15天。其中2018年9月6日至2018年9月21日为免租期，共计15天。年租金54000元。租金为年付，自2018年9月21日开始计算租金。合同第九条合同的解除约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.……2.利用房屋从事违反活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的……违约责任约定：若因甲方原因导致本协议提前终止，甲方应提前60日书面通知乙方，并向乙方支付违约金。鉴于乙方对甲方房屋的装修投资无法收回，且需要对乙方租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：本协议第四条第一款中约定的乙方每月应向甲方支付的金额×未执行月份的20%。补充条款约定：甲方同意乙方在客厅只打一个隔断，甲方随时可以检查房屋，乙方不得把房屋租给国家不允许的人居住，如有违反合同自动解除，押金不退。合同签订后，王春英向二分公司交付房屋，二分公司向王春英支付一年的租金54000元。2018年12月24日，清源街道违法群租房综合治理办公室发出责令限期整改通知书，要求在3日内务必按照通告要求做好以下工作：1.将房屋隔断拆除，恢复房屋原貌；2.将上下铺拆除；3.人均居住面积不少于5平方米，且每个房间居住人数不得超过2人，4.严禁将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室出租供人居住。二分公司于2019年3月16日将涉案房屋腾空。本院认为，王春英与二分公司签订的《房屋出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，签约双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。二分公司已于2019年3月16日腾空涉案房屋，王春英主张该日合同解除，本院对此不持异议。合同解除后，未使用期间的租金，王春英应退还给二分公司。本案的焦点在于合同履行过程中谁违约。根据清源街道违法群租房综合治理办公室发出的责令限期整改通知书可知合同解除的原因在于二分公司群租房，故对二分公司要求王春英给付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于拆除隔断的问题，在合同补充协议中王春英同意二分公司建一个隔断墙，现王春英未提供证据证明拆除隔断墙的费用，二分公司同意给付500元，故本院按500元计算。二分公司的行为确给王春英造成损失，本院酌情确定二分公司应赔偿王春英的租金损失。对于二分公司没有异议的诉讼请求，本院亦不持异议。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。如二分公司不足以承担责任，由小家联行公司承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、王春英与小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司签订的《房屋出租委托代理合同》已于2019年3月16日解除；二、本判决生效后十日内，小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司给付王春英水费285元、更换锁费用950元、房屋维修费500元；三、本判决生效后十日内，小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司赔偿王春英房屋租金损失9000元；四、本判决生效后十日内，王春英退还小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司房屋租金27000元；五、如小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司不能履行上述第二项、第三项确定的给付义务，由北京小家联行企业管理有限公司履行；六、驳回王春英的其他诉讼请求；七、驳回小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费756元，由王春英负担544元（已交纳），由小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司负担212元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2040元，由小家联行房地产经纪（北京）有限公司第二分公司负担1749元（已交纳），由王春英负担291元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 怡人民陪审员 王 丽人民陪审员 姜永江二〇一九年十月三十一日书 记 员 马伊祎