广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初5644号原告：吕丽卿，女，1955年3月08年出生，澳门居民，现住澳门，原告：黄萍，女，1961年5月15日出生，澳门居民，现住澳门，上列两原告共同委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被告：吕益清，男，1968年7月8日出生，汉族，身份证住址湖南省临湘市，被告：中山市尚府保健按摩养生会所，住所地广东省中山市西区长洲村碧翠华庭四期×区×卡商铺，统一社会信用代码91442000066662218T。投资人：卢见，本案被告之一。被告：卢见，男，1987年11月3日出生，汉族，身份证住址广西贺州市八步区，原告吕丽卿、黄萍与被告吕益清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年03月28日立案后，根据原告吕丽卿、黄萍的申请，依法追加中山市尚府保健按摩养生会所（以下简称尚府会所）、卢见为本案共同被告参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人陈科到庭参加诉讼，被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见经本院公告传唤，公告期限届满不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕丽卿、黄萍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2011年12月1日签订的《商铺租赁协议》，原告没收按金30248元，被告吕益清将中山市西区××北街××号碧翠华庭四期×区×卡商铺归还原告；2.被告支付2017年8月1日起至搬迁之日止的租金（暂计至2018年1月31日为98004元）及违约金（暂计至2018年1月31日止为4900.2元，自2017年8月1日起至实际支付之日止，以每月16334元为基数，按24％/年计算）；3.被告支付2017年10月起至搬迁之日止的物业服务费4786元（暂计至2018年1月）。诉讼中，原告变更诉求为：1.解除原告与被告吕益清于2011年12月1日签订的《商铺租赁协议》，原告没收按金30248元，被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见将中山市西区××北街××号碧翠华庭四期×区×卡商铺归还原告；2.被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见连带向原告支付2017年8月1日至归还之日止的租金196008元（租金按照16334元/月的标准，暂计至2018年7月31日）及违约金25481.04元（违约金自2017年8月1日至归还之日止，以16334元/月为基数，按24%/年计算，暂计至2018年7月31日）；3.被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见连带向原告支付2017年10月1日至归还之日止的物业服务费11965元（物业服务费按1196.5元/月的标准，暂计至2018年7月31日）及2017年7月至2018年7月的租赁税费11015.12元（违约金自2017年7月1日至归还之日止，以1101.542元为基数，暂计至2018年7月31日）；4.被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见向原告支付解除商铺租赁协议违约金32668元。庭审中，原告吕丽卿、黄萍明确第2项诉求为租金暂计至2019年2月28日为310346元；明确第3项诉求为物业服务费暂计至2019年2月28日为20340.5元。租赁税费暂计至2019年2月28日为22030.84元。事实和理由：2011年12月1日，被告吕益清向原告吕丽卿、黄萍租用位于中山市西区××北街××号碧翠华庭四期×区×卡商铺作为经营使用，双方约定2017年6月1日至2018年5月31日的租金为每月19051.88元。经原、被告双方协商，2017年1月1日租金仍按为16334元/月执行，但被告自2017年8月1日至今未向原告支付任何费用，逾期租金共计98004元，2017年10月至2018年1月的物业服务费4786元，经原告多次催告，但被告至今仍未支付租金。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.位于中山市西区××北街××号碧翠华庭四期×区×卡的产权人是原告吕丽卿、黄萍[房产证号：粤房地权证中府字第××号、02××55号，土地证号：中府国用（2015）第易2××0号]。中山市自然资源局档案资料显示，该房产原合同备案时登记座落于中山市××××村碧翠华庭四期×区×卡。2.2011年12月1日，原告吕丽卿、黄萍（甲方，出租方）与被告吕益清（乙方，承租方）签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于中山市××××村碧翠华庭四期×区×卡商铺租予乙方作商业用途使用，建筑面积604.96平方米；租期十年，期限自2012年6月1日至2022年5月31日止；每月5日前缴纳租金，其中，2017年6月1日至2018年5月31日租金为每月19051.88元，2018年6月1日至2019年5月31日租金为每月20576.3元，2019年6月1日至2020年5月31日租金为每月22222.11元；该商铺管理费、水费、电费等均由乙方负责支付，每月所需缴交的管理费按建筑面积计算，由乙方于每月10日前交付物业管理公司；因租赁而发生的一切税费（包括租赁税等）及国家规定场地经营所需费用由乙方负责交纳；本协议签订之日，乙方向甲方交付两个月按金30248元、一个月租金15124元，合计45372元；每月5日前缴纳租金，按时缴纳管理费、水、电费以及公摊水、电费用，若乙方拖欠，甲方可按乙方每逾期一天加收月租金1%金额的滞纳金，乙方拖欠租金一个月，甲方有权停止提供一切物业服务，并且两次书面通知仍未交纳时，乙方同意甲方解除本协议收回出租商铺并没收乙方的按金；甲、乙双方应严格按照本协议约定，若有违反，另一方有权终止本协议，并可向违约方追索相当于月租金200%的违约金。该协议还约定了其他内容。协议签订后，两原告依约将上述商铺交付给被告吕益清使用，被告吕益清向两原告缴纳了租赁按金及部分租金后拖欠租金及物业服务费、租赁税未缴，原告吕丽卿、黄萍经追讨无果，遂诉至法院，主张前述实体权利。3.2017年12月23日、2018年1月24日，吕丽卿通过邮寄的方式向吕益清送达两份《租金费用追缴通知书》，要求吕益清于2017年12月20日前向原告支付2017年7-12月份的租金98004元，逾期则解除租赁合同并要求被告承担违约责任。4.根据两原告提交的《吕益清缴纳租金表》以及庭审陈述，其主张租金按照每月16334元（即《商铺租赁协议》约定的2015年6月-2016年5月的标准）收取，直至被告归还商铺时止。其称吕益清自2017年8月1日起开始拖欠租金，2017年9月本应收租金16334元，但吕益清仅支付了13666元，尚欠2668元未付，此后未再向原告缴纳租金。为证实该主张，其提交了吕丽卿名下中国工商银行股份有限公司珠海拱北支行账户62×××18的交易明细为证，该交易明细显示，被告吕益清通过案外人杨秀良、吕志勇，从2016年2月15日至2019年2月24日期间，累计向原告通过银行转账的方式支付了315012元（大部分以每月16334元数额支付）。5.两原告称被告自2017年10月1日开始拖欠物业服务费，往后的物业管理费系由原告交付的。为此其提交了中山市中正物业管理有限公司开具的物业费专用收据为证，该证据盖有中山市中正物业管理有限公司财务专用章，显示涉案物业服务管理费为1196.5元/月。6.两原告称因被告没有依约缴纳税费，其代被告缴纳了2017年7月至2018年7月的租赁税11015.12元，为证实其主张，其提交了中山市地方税务局西区税务分局出具的税收缴款书予以证明，但该税收缴费书显示的缴费期间为2017年7月至2018年4月，金额为11015.42元。7.两原告庭审中称自愿将《商铺租赁协议》第五条第2款约定的滞纳金计算方法由日利率1%调整为年利率24%。但经核对该协议，该条约定的违约金为月利率1%，而并非日利率1%。8.中山市尚府保健按摩养生会所于2013年4月1日成立的个人独资企业，原企业名称为中山市碧翠华庭足浴休闲中心，后于2018年1月10日申请变更为现企业名称。被告卢见是该企业的投资人及股东，该公司工商登记备案地址为中山市××××村碧翠华庭四期×区×卡商铺。截止至2019年10月12日本院去现场查看时止，涉案房产仍未向两原告腾退。本院认为，本案是涉澳装饰装修合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有密切联系的法律”规定，本案应适用内地法律作为准据法进行裁决。原告吕丽卿、黄萍与被告吕益清于2011年12月1日签订的《商铺租赁协议》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。根据双方签订的《商铺租赁协议》约定，被告吕益清负有应依约向两原告支付租金的履行义务，因此，依证据规则，其应对履行支付租金的行为承担举证责任。本案中，两原告已经提交证据用于证实“吕益清自2017年8月1日起开始拖欠租金，2017年9月本应收租金16334元，但吕益清仅支付了13666元，尚欠2668元未付，此后未再向原告缴纳租金”，被告吕益清未向本院举证其已经按合同约定按时如数支付前述费用，应当承担举证不能的不利后果。双方在《商铺租赁协议》约定，“若乙方拖欠租金达一个月，甲方有权停止提供一切物业服务，并且两次书面通知仍未交纳时，乙方同意甲方解除本协议收回出租商铺”，实际上是约定了解除权。现吕益清从2017年9月起开始拖欠租金，吕丽卿亦分别于2017年12月23日、2018年1月24日两次向吕益清发出了《租金费用追缴通知书》，符合双方约定的合同解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“……当事人可约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，两原告有权主张解除合同、没收按金30248元、收回涉案商铺并要求吕益清支付赔偿损失。关于各赔偿项目及计算方式问题。首先是租金的问题，庭审中，两原告主张按16334元/月收取租金，经核对吕丽卿提供的银行交易明细清单可知，吕益清在2017年9月之前曾多次通过案外人杨秀良、吕志勇多次向吕丽卿转账16334元/月。本院认为，吕丽卿、黄萍的陈述与其提供的银行交易明细清单显示的内容相互印证，形成完整的证据链，且按16334元/月的标准主张往后的占用费，该价格低于《商铺租赁协议》约定的租金价格，属对自身权利的处分，该主张无损害国家、集体、他人权益，本院予以支持。其次是物业服务费和税费的问题。《商铺租赁协议》约定了该两部分费用的缴纳主体为吕益清，由于吕益清违约导致两原告垫付了该部分费用，吕益清依约应予以返还。经核对证据，物业管理费的支付标准为1196.5元/月，起算的日期为2017年10月1日。至于税费，本院认为，根据相关税收法律法规规定，房屋租赁税缴纳的义务属出租人，但在实际操作过程中，房东一般将这部分负担转嫁给了租客，正如本案中《商铺租赁协议》关于税费缴纳的约定一样，这种约定是当事人处分自身权利的约定，法律并不禁止，故对于两原告代为缴纳的2017年7月至2018年4月的租赁税11015.12元，吕益清应该向两原告返还。但两原告有法定的及时止损的义务，在吕益清在2017年9月已经开始拖欠租金、两原告在2018年3月已经提起本案诉讼主张解除合同的情况下，两原告应及时办理停止租赁税缴纳的手续，不应让损失无限扩大，故对其主张按照每月1101.542元的标准从2018年5月起计算返还税费直至归还商铺止的所谓租赁税违约金，本院不予支持。关于违约金的问题。《商铺租赁协议》关于违约金的约定有两处，一是“甲、乙双方应严格按照本协议约定，若有违反，另一方有权终止本协议，并可向违约方追索相当于月租金200%的违约金”二是“按时缴纳租金，每月5号之前缴纳，按时缴纳管理费、水、电费以及公摊水、电费用。若乙方拖欠，甲方可按乙方每逾期一天加收月租金1%金额的滞纳金”。第一处对应的系两原告主张的诉讼请求四违约金32668元，该部分符合约定本院予以支持。第二处对应的系两原告诉讼请求二中所称的违约金，实质为逾期付款违约金。两原告主张逾期付款违约金标准由月利率1%调整为年利率24%，属调高了而并非调低了计算标准，对其该主张本院不予支持，逾期付款违约金的标准还是按照月利率1%计算。吕益清2017年9月开始拖欠租金2668元，该2668元的逾期付款违约金依约从2017年9月6日开始计算，往后拖欠租金的滞纳金，以16334元/月为标准，从每月的6日开始计算。关于被告尚府会所、卢见的责任问题。被告尚府会所、卢见不是《商铺租赁协议》的承租方，现有证据亦不能看出2017年9月前的租金是由其缴纳的，虽然尚府会所实际使用涉案商铺，但尚府会所与吕益清之间是委托关系、投资关系还是转租关系未能得到证实，因此两原告主张尚府会所、卢见对租金、物业服务费以及税费及违约金等承担违约责任缺乏法律及事实依据，本院不予支持。但是，无论两者之间是什么关系，在《商铺租赁协议》被依法解除后，两原告作为商铺的权利人，可以请求返还商铺，此时尚府会所继续占有租赁房屋的合法依据已经不存在，故对两原告主张尚府会所腾房、归还商铺的主张本院予以支持。因尚府会所是个人独资企业，作为其投资人的卢见对尚府会所的债务承担的是无限责任，因此，其亦对向两原告腾房、归还商铺负有义务。被告吕益清、尚府会所、卢见经本院公告传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利，并承担由此产生的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告吕丽卿、黄萍与被告吕益清于2011年12月1日签订的《商铺租赁协议》；二、被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见于本判决生效之日起七日内向原告吕丽卿、黄萍交还位于中山市西区杰祥北街2号碧翠华庭四期×区×卡商铺[房产证号：粤房地权证中府字第××号、02××55号，土地证号：中府国用（2015）第易2××0号]；三、被告吕益清于本判决生效之日起七日内向原告吕丽卿、黄萍支付2017年9月的租金2668元、2017年10月起至实际交还租赁商铺期间的租金（按16443元/月的标准计算）及上述租金的逾期付款利息（计算方法：1.以2668元为基数，从2017年9月6日起计至实际交还商铺之日止，按月利率1%计付；以16334元/月为基数依月累计，每月的6日开始起算，从2017年10月起计至实际交还商铺之日止，按月利率1%计付）；四、被告吕益清于本判决生效之日起七日内向原告吕丽卿、黄萍支付2017年10月1日至实际交还租赁商铺期间的物业服务费（按1196.5元/月的标准计算）以及2017年7月至2018年4月的租赁税11015.12元；五、被告吕益清于本判决生效之日起七日内向原告吕丽卿、黄萍支付违约金32668元；六、被告吕益清向原告吕丽卿、黄萍支付的按金30248元归原告吕丽卿、黄萍所有。七、驳回原告吕丽卿、黄萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5961元（两原告已预交），由两原告承担承担61元，由被告吕益清承担5900元（被告于本判决生效之日起七日内向迳付两原告）。如不服本判决，原告吕丽卿、黄萍可在本判决送达之日起三十日内，被告吕益清、中山市尚府保健按摩养生会所、卢见可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  陈明玉人民陪审员  刘爱诗二〇一九年十月十四日书 记 员  梁楚英钟金花