河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终14811号上诉人（原审被告）：乔爱萍，女，汉族，1956年4月6日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：石展，男，汉族，1989年3月25日出生，住郑州市，系乔爱萍之子。委托诉讼代理人：崔开贵，河南中涵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：石展，男，汉族，1989年3月25日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：崔开贵，河南中涵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张华换，女，汉族，1980年6月5日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：罗道培，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘启，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人乔爱萍、石展因与被上诉人张华换房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初3536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔爱萍、石展上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判驳回张华换要求乔爱萍、石展支付违约金的诉讼请求。上诉人不服金额为41.3375万元。2、一审、二审诉讼费、评估费由张华换承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一审法院认定石展代理行为有效严重错误，认定石展与张华换签订的《购房权利转让协议书》有效严重错误。石展的行为属于无权处分，并不是表见代理，石展与张华换签订的《购房权利转让协议书》为无效合同，石展无权处分乔爱萍的财产，更无权处分乔爱萍的购房权利，乔爱萍既没有向石展出具委托书，更没有对石展与张华换的购房权利的转让行为进行追认，故《购房权利转让协议书》明显无效。一审法院判决乔爱萍、石展支付违约金41.3375万元严重错误。《购房权利转让协议书》系无效协议，协议中所有条款均无效。乔爱萍、石展不存在违约行为，石展的行为属于无权处分，乔爱萍不知情，更不存在过错，一审判决乔爱萍、石展支付违约金41.3375万元错误。一审法院以鉴定的现有市场价与乔爱萍认购价的差额计算房屋增值部分错误。乔爱萍的认购价并不是购房原始价。购房原始价应以乔爱萍与亚太公司签订的商品房买卖合同中的单价为准，认购价仅仅是暂定的单价，仅包含土地成本、建安成本、城市配套费，不包括地质勘探费、规划设计费、小区内景观绿化费以及办理房产过程中按照国家规定应当由购房户缴纳的相关费用，认购价远低于购房原始价，一审法院以认购价作为购房原始价计算房屋增值部分明显错误，没有任何事实依据和法律依据。鉴定报告不具有真实性、合法性、关联性，不能作为有效证据。一审判决乔爱萍、石展支付张华换差额部分的50%的违约金明显过高，且不符合法律规定，该项判决应当予以撤销，改判乔爱萍、石展不承担违约金。本案不应当适用简易程序，一审法院超出原审原告的诉讼请求作出判决，一审法院审理程序严重违法。本案一审审理没有查明案件全部事实，一审判决存在重大遗漏，遗漏本案事实。本案应为一般的合同，而非房屋买卖合同。本案事实是被上诉人在履行涉案协议中多次违约，未能按时缴纳购房款，涉案协议的违约方是被上诉人，而非上诉人。一审中原审原告提出房屋价格评估申请，上诉人明确提出反对，一审法院未采纳上诉人的反对意见，也未对此作出相应说明。一审法院以鉴定咨询报告中鉴定的现有市场价与认购价的差额计算房屋增值部分错误。一审判决认定的违约金过高，远超过原审原告可能遭受的损失，也给上诉人造成重大的伤害。一审判决结果草率，应予改判或发回重审。张华换辩称，一审法院审理程序合法，认定事实正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。张华换向一审法院起诉请求：依法判令两被告退还购房款78.027万元并支付违约金60万元。在审理过程中，原告变更诉讼请求：依法判令两被告退还购房款78.027万元并支付违约金101.693万元。一审法院认定事实：涉案房屋系河南省煤田地质局内部职工团购房，认购方系乔爱萍，石展系乔爱萍之子。2015年9月1日。乔爱萍作为甲方，张华换作为乙方，双方签订《购房权利转让协议书》，主要内容：甲方系河南省煤田地质局职工，根据单位规定享有购买单位在郑州市××东新区集资开发住宅房产一套的权利，现甲方经慎重考虑决定不再购买该房产并愿意将购买该房产的权力转让给乙方，乙方自愿接受并愿意承担购房风险，双方针对该权利转让本着诚实信用、等价有偿的原则，经充分协商达成如下协议，以示共同遵守：甲方转让给乙方权利的标的物系单位在绿博田园的房产。甲方转让该购房权利的价款为人民币50000元，该款项自本合同签订时乙方一次性支付。所有购房款、房产交付过户税费以及与购此房有关应当缴纳的各种费用，均由乙方承担，款项的交付按照单位确定的缴款时间进行。甲方在收到单位交款通知的三日内告知乙方（乙方需确保甲方能够联系上），并协助乙方完成交款事项，交款凭证由乙方保管。如期间乙方未能按单位规定时间交纳后期房款，视为乙方放弃此房购买权，已交房款按河南省煤田地质局东区绿博项目规定办理，转让费50000元不予退还。双方诚信履行本协议的约定，甲方不得因房价上涨而反悔，乙方不得因房价下跌而进行违约，任何一方违约均应当按照购房原始价与违约时房屋现价的差额赔偿对方的经济损失。协议书落款处书写：本协议甲方由石展代签，石展系乔爱萍之子，享有房屋转让权。本人黄东峰受张华换委托代签此合同。同日，张华换向石展支付房屋转让款50000元。协议签订后，原告分别于2015年8月26日支付购房款30万元，于2016年3月2日支付购房款34万元，2017年9月17日支付购房款9万元及逾期交纳购房款3天滞纳金270元，原告共支付购房款及转让费共计78.027万元。2017年12月1日，乔爱萍作为认购方（乙方），河南省煤田地质局机关服务中心作为组织方（甲方），双方签订《绿博、田园项目内部认购协议书》，协议约定：乙方通过公开摇号选房，同意认购绿博田园项目二期住宅七号楼一单元四层0731号房，设计面积179平方米，暂定单价5421.73元每平方米，暂定总房款970450元。甲乙双方签订该认购协议书后，乙方应于2017年12月11日至2017年12月16日将认购款支付至暂定总房款的90%，计873441元，剩余款项乙方同意按照甲方通知再行支付。2017年12月15日，被告乔爱萍依约支付购房款14.3441万元。在审理过程中，原告向该院申请对涉案房屋价格进行评估，经北京高地金典房地产评估有限责任公司评估，并于2019年3月8日出具房地产司法鉴定咨询报告，评估对象在价值时点（2018年10月29日）房地产市场价值为179.72万元，合建筑面积单价10040元每平方米。乔爱萍称“其作为涉案房屋权利人，其从未向原告转让过房屋，石展无涉案房屋处分权，且涉案房屋转让并未得到其追认，其也不同意转让涉案房屋”，原被告双方发生纠纷，私下协商未果，原告诉至法院。一审法院认为：行为人没有代理权，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，石展作为乔爱萍儿子，明知自己没有代理权，仍然与原告签订购房权利转让书，因石展系乔爱萍之子，原告有理由相信石展有代理权，故石展代理行为有效。石展与张华换签订的《购房权利转让协议书》系各方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。各方均应按约定履行各自的义务。但原告现要求被告退还购房款并支付违约金，被告也不同意将涉案房屋转让给原告，视为双方同意解除双方签订《购房权利转让协议书》，故原告要求被告退还购房款及转让费共计78.027万元，合法有据，该院予以支持。关于张华换要求被告支付违约金问题。涉案房屋经鉴定现有市场价为179.72万元，乔爱萍认购价为970450元，两者之间差额为82.675元，因涉案房屋系乔爱萍所在单位的内部职工团购房，而张华换也交纳大部分购房款，房屋增值部分，应由双方共同享有，故该院酌定被告支付原告违约金41.3375万元（差额部分的50%）较为适宜，过高诉请，该院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条第一百零七条之规定，判决：一、被告乔爱萍、石展于本判决生效之日起十日内退还原告张华换购房款及转让费共计78.027万元；二、被告乔爱萍、石展于本判决生效之日起十日内支付原告张华换违约金41.3375万元；三、驳回原告张华换的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24775.95元，减半收取12388元，原告张华换负担4617元，被告乔爱萍、石展负担7771元，评估费18472元，原告张华换负担6885元，被告乔爱萍石展负担11587元。二审期间，乔爱萍、石展提交民事裁定书拟证明本案事实复杂，张华换曾经向中牟县法院提起诉讼，后又撤诉，本案不应当适用简易程序；提交河南省煤田地质局机关服务中心《绿博田园项目剩余房源认购办法》拟证明现合同测算价格为每平方8541.62元，而非评估的每平方10040元。张华换质证称，对民事裁定书真实性无异议，证明目的有异议，撤回上诉是当事人的权利，并不能证明本案事实复杂不能适用简易程序；对《绿博田园项目剩余房源认购办法》真实性、关联性及证明目的有异议，该文件仅针对内部职工，不能反映房产实际价值，不具有参考意义。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。乔爱萍、石展上诉称，石展的行为属于无权处分，不是表见代理，石展与张华换签订的《购房权利转让协议书》为无效合同。石展作为乔爱萍儿子，明知自己没有代理权，仍然与张华换签订购房权利转让书，因石展系乔爱萍之子，张华换有理由相信石展有代理权，石展代理行为构成表见代理，涉案《购房权利转让协议书》合法有效。乔爱萍、石展上诉称，一审法院判决乔爱萍、石展支付违约金41.3375万元严重错误。《购房权利转让协议书》约定，任何一方违约均应当按照购房原始价与违约时房屋现价的差额赔偿对方的经济损失。乔爱萍认购价为970450元，涉案房屋经鉴定现有市场价为179.72万元，一审法院酌定房屋增值部分由双方共同享有，并酌定张华换的直接损失为差额部分的50%即41.3375万元并无不当。乔爱萍、石展主张鉴定报告不予采信，并主张以《绿博田园项目剩余房源认购办法》中的每平方米8541.62元计算房屋现价，该认购办法无法真实反映涉案房产的市场价值，乔爱萍、石展亦未提交充分证据足以推翻鉴定结论，故对乔爱萍、石展的该上诉理由不予采纳。一审法院适用简易程序，并无不当。综上所述，乔爱萍、石展的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7500.63元，由上诉人乔爱萍、石展负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇一九年十月十二日书记员 徐 科