贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4370号上诉人（原审被告）：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。法定代表人：蒋秀敬，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：罗兴文，男，1964年11月11日出生，汉族，贵州省毕节市。系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权代理）：薛锦，男，1989年10月6日出生，汉族，贵州省毕节市。系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王京，男，汉族，1989年11月1日出生，住贵州省毕节市。上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为：振华房开公司）因与被上诉人王京商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人振华房开公司上诉请求：撤销一审判决，并依法驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人与上诉人签订合同，约定被上诉人购买上诉人开发的案涉房屋，同时约定上诉人应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，上诉人违约的原因是由于2014年5月政府下的规划文件，对验收标准有了新的规定导致，属于不可抗力因素，上诉人不应当承担由此产生为违约责任。其次，在案涉商品房消防验收的过程中，由于部分业主将消防通风口占用，导致消防验收迟延，从而影响办证的时间。第三，2014年11月24日国务院发布《不动产登记条例》，将土地、房屋等所有的定作物统称为不动产，房屋、土地统一登记为不动产证，要求和程序也重新作出了规定，导致双方原来约定的转移登记证书不再执行。被上诉人王京辩称：首先，法律对于不可抗力有明确规定，上诉人主张的是政府行为，政府颁行文件的行为并不属于不可抗力，且政府下发文件的时间在前，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的时间在后。其次，根据《中华人民民共和国》消防法第十三条的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格，应当停止使用，上诉人在向被上诉人交付房屋时就应当使案涉房屋符合消防验收条件，故其称由于部分业主占用消防通道导致消防验收延迟影响办证的理由不成立。第三，《不动产登记条例》是建立不动产统一登记制度是推进简政放权，整合部门职责，减少多头管理，方便群众的有效措施，执行该条例并不影响办理不动产登记证书。案涉商品房自交房至今均不具备办证条件，上诉人已构成违约，依法应当承担违约责任。请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告王京向一审法院起诉请求：1、判令振华房开公司继续履行合同约定的房屋登记义务；2、判令振华房开公司因逾期办理商品房转移登记且未将转移登记的有关文书交付给买受人而向王京支付违约金10,000.00元，暂计至2019年2月28日全部违约金请计至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止；3、判令振华房开公司立即开具王京所交款项（包括购房款、契税、维修基金等费用）发票；4、诉讼费用由振华房开公司承担。诉讼中，王京当庭变更诉讼请求为：1、判令振华房开公司立即为王京办理涉案房屋的不动产权属证书；2、判令振华房开公司向王京支付逾期办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金，从2017年1月1日至2019年2月28日以已付总房款为基数，按日万分之一计算违约金，暂计10,000.00元，全部违约金计算至实际办理房屋转移登记后将转移登记的有关文书交付给买受人之日止；3、诉讼费由振华房开公司承担。一审法院认定事实：2014年8月16日，王京作为买受人与振华房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市环东路都市，房号为5-10-01；建筑面积127.219平方米，套内建筑面积101.16平方米；商品房总价款405829.00元；付款方式为银行按揭贷款，合同签订之日向出卖人交付首付款122829.00元，余款283000.00元以银行按揭方式支付。出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息，并赔偿因此给买受人造成的其他损失；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。2015年7月28日，王京向振华房开公司交付房屋维修基金、契税、办证费等费用，共计14531.00元。一审法院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行各自的义务。本案中，原、振华房开公司订立的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。王京已按合同约定全额支付了购房款，振华房开公司亦应按合同约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给王京，但振华房开公司至今未将商品房转移登记的有关文书交付王京，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若振华房开公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，王京不退房的，振华房开公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向王京支付已交付房价款万分之一的违约金。因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托振华房开公司办证，振华房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知王京之日，振华房开公司才履行完毕交付义务，该违约金以王京已交购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至振华房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知王京之日止。因涉案商品房尚不具备办理房屋不动产权属证书的法定条件，故对王京主张振华房开公司立即为王京办理不动产权属证书的诉请，不予支持。王京当庭撤回第三项判令振华房开公司立即向王京开具所交款项发票的诉请，从其所愿。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起二十日内支付原告王京涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告王京已付购房款人民币405,829.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月1日起计算至振华房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告王京之日止；二、驳回王京的其他诉讼请求。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告振华房开公司毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。二审中，振华房开公司提交了一组照片，拟证明部分业主将案涉房屋的消防通道堵塞后，振华房开公司已经找过相关部门进行整改。被上诉人质证意见：对照片不予认可，照片没有拍摄时间，且振华房开公司的通知对象是占用消防通道的4号房业主。本院审查认为：振华房开公司提交的照片未在一审中提交，且振华房开公司欲证明的事实与本案待证基本事实无关，被上诉人的异议成立，对该组照片本院不作为二审新证据认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：振华房开公司应否向被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任。本案中，振华房开公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项明确约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，振华房开公司自认案涉商品房至今未经消防验收合格，振华房开公司也未取得案涉商品房的初始登记，显然不具备向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的条件，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，振华公司应向被上诉人承担违约责任。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，是指买卖合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同的情形，振华房开公司主张政府下发规划文件的时间是在双方签订合同之前，政府下发规划文件的行为也明显不属于不可抗力。另外，振华房开公司将未经消防验收合格的案涉房屋交付业主使用，导致其他业主占用消防通风口，系振华房开公司行为造成，且被上诉人并未占用消防通风口，根据《中华人民共和国》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，振华公司仍应就其违约行为向被上诉人承担违约责任，至于振华房开公司与其他占用消防通风口的业主之间的纠纷，可依照法律规定或者按照约定解决。综上所述，毕节市振华房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由上诉人毕节市振华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月十六日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭