海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9003民初6672号 原告：吴克朝，男，1983年11月26日出生，汉族，现住儋州市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：梁如秀，海南林源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符玉妃，海南林源律师事务所实习律师。 被告：卢传洪，男，1976年6月15日出生，汉族，现住儋州市，公民身份号码：×××。 被告：王惜珠，女，1981年8月9日出生，汉族，现住儋州市，公民身份号码：×××。 原告吴克朝与被告卢传洪、王惜珠居间合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告吴克朝的委托诉讼代理人梁如秀、符玉妃，被告卢传洪到庭参加诉讼，被告王惜珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴克朝向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告王惜珠、卢传洪向原告吴克朝支付拖欠的房屋销售代理费16万元；2.依法判决被告王惜珠、卢传洪向原告吴克朝支付违约金16万元；3.依法判决被告王惜珠、卢传洪承担本案的律师服务费2万元及本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月25日，被告王惜珠委托原告吴克朝代为销售儋州市那大群英区万福东路爵海小区2号别墅。该别墅面积453.21㎡，房权证字号：那大字第109514号，土地使用权证字号：儋国用2012第2640号。双方同时约定，转让底价为2185000元，合同签订、销售价格多出底价部分的金额作为房屋销售代理费归原告所有，被告王惜珠应在合同签订当日向原告支付房屋销售代理费。房屋销售代理事项亦得到被告王惜珠的丈夫卢传洪的认可。2018年3月25日至2018年3月27日期间，原告促成了被告该别墅与案外人尤某达成交易，交易金额为2500000元。交易达成当日被告使用交易款另作他用，未按约定向原告支付房屋销售代理费，即合同签订销售价格多出底价部分的金额315000元。2018年3月27日，经原告催促及同意，被告王惜珠、卢传洪向原告出具《还款承诺书》，该承诺书载明：本人承诺在本承诺书签名盖手印之日起，50天内支付全部金额315000元给吴克朝先生，如有违背还款承诺书，本人愿负全部的法律责任。并向吴克朝先生支付应支付金额的双倍，作为违约金赔偿，并包括吴克朝先生在追讨过程中的一切费用。原告委托符某代为向被告追讨应得的房屋销售代理费。被告出具《还款承诺书》后，未按承诺履行。直至2018年6月18日，符某代原告追讨100000元，剩余未支付的房屋销售代理费同时决定少收5000元；2018年7月25日，符某代原告追讨50000元，未支付金额为160000元，被告拒不支付房屋销售代理费的行为侵犯了原告的合法权益，应承担相应的违约责任，故依法向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告卢传洪辩称，儋州市的中介费都是按成交价的1.5%-2%提取佣金，正常佣金应为37500元（1.5%计提），最高为50000元（2%计提），国内的中介费一般在1%-3%之间。原告在2018年3月27日前其实已经和买方协商好买房价格2500000元，然后利用卖方紧张卖房心理，明明是可以按照卖方的售价2500000元卖出，但原告在2018年3月27日匆匆忙忙要求被告签订事先准备好的《还款承诺书》，要求卖方签订销售价格为2185000元。此行为违背房产中介职业道德，明显有失公平。此外原告在和被告签订卖房委托书前称其为中介公司法人代表，是以中介公司的名义与被告签定卖房委托书的，但该委托书上原告没有盖有公司公章，被告质疑原告是否注册有房地产中介公司。被告请求法院判决原告与被告签订的《还款承诺书》存在欺骗客户行为，应当无效，同时退还多收的中介代理费100000元。此外被告支付150000元后，原告同意被告因资金紧张可以缓付剩余费用，无需支付违约金。被告认为律师服务费2万元不应由被告支付，《还款承诺书》没有规定。 被告王惜珠未出庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告卢传洪和王惜珠为夫妻关系，被告王惜珠于2018年3月25日与原告和案外人符某签订《授权委托书》，委托原告和符某代为销售儋州市那大群英区万福东路爵海小区2号别墅。该委托行为事后得到卢传洪的认可。被告王惜珠与原告、符某在《授权委托书》中未书面约定房屋销售代理费的收取方式。经原告与案外人尤某洽谈购房事宜，最终被告与案外人尤某达成房产转让合同，合同签订价格为2500000元。合同签订后，原告向被告主张房屋销售代理费，二被告于2018年3月27日向原告出具《还款承诺书》，该《还款承诺书》记载：本人于2018年3月25日授权委托了吴克朝先生全权代表本人位于儋州市××区别墅，本人以2185000元为底价交给吴克朝先生洽谈，合同签订价格多出部分归吴克朝先生所有。经过吴克朝先生洽谈，本人已经与尤某先生达成房产转让合同，并且尤某先生已经支付了前期款，合同签订价格为2500000元，按照本人前期2018年3月25日的承诺书，多出底价部分的315000元在合同签订当天要支付给吴克朝先生，但本人需要资金到银行做解押手续，现在无法支付给吴克朝先生，本人承诺在本承诺书签名盖手印之日起五十天内支付全部金额315000元给吴克朝先生，如有违背还款承诺书，本人愿负全部的法律责任，并愿向吴克朝先生支付应支付金额的双倍，作为违约金赔偿，并包括吴克朝先生在追讨过程中的一切费用。因二被告未按该《还款承诺书》向原告支付款项。原告于2018年3月28日委托符某代为追讨被告未支付的房屋销售代理费。经符某向被告追讨，被告分别于2018年6月18日支付款项100000元，于2018年7月25日支付款项50000元，原告同意少收被告房屋销售代理费5000元，现被告尚欠原告房屋销售代理费160000元。 以上事实有被告王惜珠签名的《授权委托书》、被告卢传洪和王惜珠出具的《还款承诺书》予以佐证，足以认定。 本院认为，被告卢传洪、王惜珠委托原告代为销售房产，并向原告出具《还款承诺书》，约定的内容系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，原告作为中介方已经促成被告与案外人订立房屋转让合同，已经尽到了居间人的义务。从二被告向原告出具的《还款承诺书》显示，双方约定收取房屋销售代理费方式为：以2185000元为底价，房屋购房合同签订价格多出部分归原告所有。在原告与案外人洽谈后，被告与案外人以2500000元的价格签订房产转让合同，被告理应依约向原告支付房屋销售代理费315000元。现被告已支付150000元，原告同意减免5000元，未支付房屋销售代理费为160000元。被告未按约支付价款，违背了诚实信用原则，已属违约，应承担相应的付款责任和违约责任，原告诉请被告支付拖欠的房屋销售代理费160000元有事实根据，本院予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案双方约定违约金按应支付金额的双倍计算已超过法律保护的范围，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，本院调整违约金按年利率24%计算。故本案违约金应以160000元为基数，按年利率24%计算，从被告违约之日（从2018年3月27日起算50天后，即2018年5月17日）起算至款项付清之日止，原告诉请超出部分，本院不予支持。此外，原告以《还款承诺书》中约定被告若违约，应承担原告在追讨过程中的一切费用为由，主张被告承担本案律师服务费2万元。本院认为，《还款承诺书》中“一切费用”属约定不明，且律师服务费并不属于原告追讨债务的必要性支出，对原告该项诉讼请求不予支持。 被告卢传洪认为原告与案外购房人早已谈好购房款，却利用其紧张卖房的心理，欺骗其签下《还款承诺书》，该《还款承诺书》存在欺骗客户行为，应为无效合同。本院认为，被告王惜珠和卢传洪均为成年人，具备完全民事行为能力，在签署文件时应当谨慎阅读，对自己签署的《还款承诺书》承担相应的法律责任。另，被告认为其是委托原告所在的中介公司代为销售房产，不是委托原告个人，且被告质疑原告是否注册有房地产中介公司。但原告称被告系委托其个人代为销售房屋，而非委托其所在中介公司代为销售房屋。本院认为，被告作为完全民事行为能力人，若其委托的是原告所在中介公司代为销售房屋，应当要求原告在《授权委托书》上盖有公司公章，且原告是否为中介公司的法人并不影响其作为自然人与他人签署居间合同的效力。此外，被告卢传洪称原告曾与其达成口头约定，免去1.5万元，剩余款项应为15万元，双方还口头约定不用被告支付违约金，但被告卢传洪均未能提交证据予以佐证，原告也予以否认。本院对被告卢传洪的抗辩理由不予支持。在庭审中，被告卢传洪要求本院判决《还款承诺书》无效，并退还多收的中介费10万元，本院依法释明，若被告提起反诉需向本院提交书面的反诉状，并缴纳案件受理费，其在庭审中表示清楚，至本判决作出之日时，被告卢传洪并未向本院提交反诉状，也未缴纳案件受理费，亦未向本院提交相关证据予以证明，视为对其相关权利的放弃。 被告王惜珠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 一、被告卢传洪、王惜珠于本判决生效之日起十五日内向原告吴克朝支付剩余房屋销售代理费160000元及违约金（违约金以160000元为基数，按年利率24%计算，自2018年5月17日起算至款项付清之日止）； 二、驳回原告吴克朝的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3200元，由被告卢传洪、王惜珠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  杨小丽 二〇一九年十月二十二日 书记员  张 剑 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》