广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初16656号原告：陈健，男，1981年10月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴文生，系广东法穗律师事务所律师。被告：陈尚龙，男，1979年2月14日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：甘静仪、罗敏，均系广东杰海律师事务所律师。第三人：陈康进，男，1950年5月17日出生，汉族，住广东省吴川市。原告陈健与被告陈尚龙共有物分割纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序。被告陈尚龙在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后于2017年12月26日裁定驳回被告陈尚龙对本案管辖权提出的异议。本院于2018年4月11日公开开庭进行审理。原告陈健及其委托诉讼代理人吴文生，被告陈尚龙的委托诉讼代理人谢春雁（此后被告陈尚龙解除谢春雁的诉讼代理人权限）到庭参加诉讼。后本院依法追加陈康进作为第三人参加本案诉讼，并于2018年8月23日再次公开审理本案。原告陈健及其委托诉讼代理人吴文生，被告陈尚龙的委托诉讼代理人甘静仪，第三人陈康进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈健向本院提出诉讼请求：1.双方共有的广州市天河区体育东路体育东横街66号701房（以下简称案涉房屋）的全部份额归被告所有；2.被告按市场价向原告支付原告占有的案涉房屋50%的产权份额的对价1850000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年，原、被告在父亲即第三人的帮助下共同购得案涉房屋，并共同居住。后被告结婚，原告与被告家庭共同生活一段时间后于2014年按被告的要求搬离案涉房屋。原告搬离案涉房屋后一直与被告协商对原告的补偿问题，但双方未能达成一致意见。经原告调查，案涉房屋现市场价为3700000元左右。原告认为，案涉房屋属于原、被告的共同财产，被告既不让原告居住，也不对原告进行补偿，被告的行为已经损害原告的合法权益。被告陈尚龙辩称：一、原告无权要求分割案涉房屋，因为案涉房屋事实上已全部归被告个人所有。案涉房屋于2008年购买，原为原、被告共同所有。案涉房屋的交易金额为650000元，其中首付款为460000元，原、被告的父亲即第三人支付了440000元、被告支付了20000元，余款190000元通过银行抵押贷款的方式支付。因为原告有公积金，原、被告约定以原告的名义向银行申请抵押贷款并支付给卖方，实际由被告向银行偿还贷款。2014年，原、被告对案涉房屋进行分割，案涉房屋实际上已归被告个人所有。被告恋爱结婚，原告因希望回老家做生意而不愿意在案涉房屋中居住，原、被告遂约定对案涉房屋进行分割。原告承诺收取分割补偿款200000元后即放弃案涉房屋的所有权。2014年6月26日，被告向第三人的银行账户转账支付200000元，让第三人转交给原告，后续的贷款以被告继续存款或转账到原告的还款账户的方式向银行偿还贷款，原告彻底搬离案涉房屋，放弃了案涉房屋的所有权。第三人表示支持，并额外送了一辆价值210000元的汽车给原告。二、原告无权再要求被告向其支付分割案涉房屋的补偿款，因为原、被告之间的口头分割协议已经履行完毕。一方面，原告已获得案涉房屋分割的对价，被告已向原告支付补偿款200000元，且原告也已搬离案涉房屋，此后一直是被告在偿还银行贷款，故原、被告均已完全履行案涉房屋的分割协议，原告无权再要求被告向其支付补偿款。另一方面，原、被告关于案涉房屋分割方式的约定是自愿、合法、公平、有效的，原告再主张分割案涉房屋的补偿款有违诚实信用原则。分割案涉房屋是原、被告的自由意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害其他人的利益，故分割协议合法有效，应受法律保护。三、假设案涉房屋未分割，原告主张的分割方式也不正确。首先，原告无权要求判令案涉房屋全部归被告所有。然后，原告未举证证明案涉房屋的现市场价为3700000元，案涉房屋未经评估，原告主张的上述市场价不合理。最后，被告对案涉房屋的出资份额高于原告，原告要求对案涉房屋进行等额分割不符合公平原则。第三人陈康进述称：购买涉案房屋的全部款项都是第三人支付的。第三人共支付630000元，其中包括首付款450000元加装修款180000元，原、被告均没有出资。当时，原告准备在2016年7月结婚，被告因为担心要出资而于2016年5月提出分家，第三人听说原、被告自行协商，原告提出要求被告补偿其700000元、案涉房屋归被告所有的方案，但被告只同意支付500000元，原、被告协商不一致，第三人即表示待原告结婚之后再分家。原告结婚后想在老家湛江购买一套房屋、把广州的户口迁回老家，所以第三人就要求被告给原告500000元用于在湛江购房，被告一开始答应了，后来回家与其妻子协商之后又反悔，第三人遂批评被告，被告就把第三人拉黑、不接第三人的电话，也不致电给第三人。另外，第三人在2011年曾给原告200000元用于购买汽车，加上原告自行出资100000余元，合计300000余元，原告购买了一辆途观品牌的汽车，该汽车实际上由原、被告共同使用。在被告毕业第二年即2004年，第三人还给了被告300000元用于做生意，但全部亏本。经审理查明：陈康进是陈健、陈尚龙的父亲，陈尚龙是长子，陈健是次子。本院向房地产管理部门调取的案涉房屋的全部档案包括以下（但不限于）证据：1.作为卖方/甲方的案涉房屋原产权人孙素珍与作为买方/乙方的陈健、陈尚龙的共同委托代理人林婉姬于2008年4月15日签订的《房地产买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方；……交易价格为500000元；乙方按一次性付款方式按期付款等条款。2.案涉房屋的《广州市房地产转移登记申请书》，显示：登记种类为转移，买方陈健和陈尚龙占有份均为共有等内容。3.天河区房地产登记交易中心于2008年4月15日出具的登记种类为转移或交换、申请人为陈健和陈尚龙的案涉房屋的《受理回执》，其上还加盖“请在2008年4月30日下午领取房地产证”等内容的印章。陈健和陈尚龙均称案涉房屋的实际交易价格为650000元，其中包括首付款460000元和按揭贷款190000元。关于首付款460000元，陈尚龙和陈康进均称其中440000元由陈康进支付，余款20000元由陈尚龙支付；但陈健和陈康进均称由陈尚龙支付的20000元实际也是以陈康进给陈尚龙的款项支付的。房地产管理部门向陈健和陈尚龙分别核发的案涉房屋的权属证书载明：建筑面积为76.119平方米，交易日期为2008年4月26日，权属人为陈健、陈尚龙（二人占有部分均为共有），他项权利的权利人为中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东分行）。偿还案涉房屋按揭贷款的账户是陈健的银行账户。陈健认为其与陈尚龙按份共有案涉房屋，且各占50%的比例。陈尚龙则认为其与陈健具有家庭关系，其双方共同共有案涉房屋。2014年10月21日，陈尚龙发送微信给陈健，以陈尚龙的妻子即将生小孩为由与陈健协商让陈健搬离案涉房屋，陈健回复内容为“好吧，我会尽快搬走，既然你没兴趣考虑我的建议，那就按你说的办咯，两年后按老豆的意思来办就好”的微信，陈尚龙回复称“好啊”。关于陈健回复的上述“两年后按老豆的意思来办就好”的意思，陈健解释称是指两年后按照陈康进的意见分割案涉房屋。陈尚龙则解释称是指陈健要求其补偿陈健占有的案涉房屋份额的对价，陈尚龙同意并履行了，但考虑到案涉房屋的首期款大部分是由陈康进支付的，故陈尚龙认为应知会陈康进，但又担心陈康进因兄弟分家问题受到刺激，故同意此事缓两年后再知会陈康进。陈健和陈尚龙均确认陈健于2014年10月底搬离案涉房屋。陈尚龙称其妻子于2014年清明节前后怀孕，其遂与陈健协商让陈健暂时搬离案涉房屋。陈健明确表示其取得200000元和汽车之后案涉房屋归陈尚龙所有，其在取得200000元后再搬离案涉房屋并交还案涉房屋的钥匙。陈尚龙为证明其与陈健在本案诉讼前已对案涉房屋进行分割且其已通过陈康进向陈健支付补偿款200000元的问题，提供了以下证据予以证明：1.录音及其书面整理材料（共2段；陈尚龙称对话双方均为陈尚龙的妻子与陈尚龙的母亲。陈尚龙的妻子表示退一步讲，如果要分家，就应该把陈健拿走的现金200000元和汽车等均列入分家范围；要求陈健提出方案，但其和陈尚龙需分期付款，第一次付400000余元，余款大概十年分两期付清等内容），用于证明陈健曾以收取200000元及获取汽车为条件承诺放弃案涉房屋的共有权，但陈健和陈尚龙未签订书面协议；陈健要求增加补偿金，陈尚龙在收到陈健委托律师发出的《律师函》后为了化解兄弟矛盾让陈尚龙的妻子与陈尚龙的母亲协调，商量增加补偿款事宜。陈健发表以下质证意见：对该组证据的真实性没有异议，但该组证据与本案无关；母亲在对话中称200000元是陈尚龙给陈康进的饮茶费，陈康进没有将200000元支付给陈健（陈健后变更陈述称其收取的陈康进支付的200000元是陈康进于2014年下半年左右借给其购买泥头车的款项，与案涉房屋无关，但当时没有书写借条且其尚未将该笔借款还给父母亲）。陈康进发表以下质证意见：对该证据不清楚。2.陈尚龙的银行账户的《明细信息打印》（显示：陈尚龙的银行账户于2014年6月26日转账支付200000元至账号为20×××26的账户），用于证明陈尚龙已于2014年6月26日向陈康进转账支付200000元，让陈康进向陈健支付补偿款200000元，陈尚龙已按其与陈健的约定对陈健作出补偿。陈健发表以下质证意见：该证据与本案无关。陈康进发表以下质证意见：对该证据的真实性无异议；由于陈尚龙炒普洱茶投资，陈康进帮陈尚龙垫付200000元给卖茶叶的人（户名为孔祥伟，账号为62×××10，开户行为工商银行佛山南庄支行）。审理中，本院向相关单位进行调查取证，具体情况如下：一、向建行广东分行查询以下问题：1.陈健和陈尚龙因共同购买案涉房屋向你行按揭贷款，请你行将相应的按揭贷款合同提供给我院；上述合同项下至今尚欠的贷款本金及利息金额分别为多少？2.陈健现提出关于分割案涉房屋等诉讼请求，并表示其同意出资提前偿还尚欠的贷款本息；为保障你行作为抵押权人的利益，请问案涉房屋如需由陈健提前还贷及办理抵押登记涂销手续，陈健需到你行办理何种手续？你行需履行哪些协助义务（包括提供何种资料给陈健自行到房管部门办理涂销手续，或是委派你行工作人员持何种资料协助陈健到房管部门办理涂销手续等）？建行广东分行告知本院向支行查询。二、向中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）查询上述问题。建行越秀支行于2018年10月25日作出《关于陈健个人贷款的情况说明》，函复如下：1.陈健在我支行的公积金贷款截止2018年10月25日尚欠贷款本金71865.54元、利息149.23元；2.借款人如需办理提前还款，须陈健本人携带身份证、按揭贷款合同、具有足够余额的建行还款账号，于工作时间到我支行（广州市越秀区东华南路168号2楼）办理提前还款相关手续；具体金额以还款当日的会计数据为准；3.在办理完提前还款手续并结清贷款的一个月后，陈健、陈尚龙两人本人携带身份证、按揭合同，同时到越秀支行领取相关涂销抵押登记的资料；我支行会根据房管局要求上传相关涂销资料，两人领取资料后自行到房管局办理抵押登记涂销手续。建行越秀支行还将陈健的《中国建设银行个人贷款对账单》一并提供给本院。三、依据陈尚龙的申请，向建行广东分行查询陈健的案涉房屋的按揭贷款还款账户在2008年6月1日至2017年12月31日期间的交易明细。建行广东分行遂于2018年8月30日向本院提供陈健的上述账户的《个人账户信息-新一代》（显示：开户日期为2008年3月24日等内容）及2008年6月10日至2017年12月21日期间的《个人活期明细信息-新一代》（显示：每月2日为收回贷款本息日；2008年7月2日至2017年12月21日期间的每月偿还贷款金额为1384.9元至1524.37元的范围内；上述账户在2013年10月29日至2017年12月21日期间的收入大部分是由陈尚龙转账支付，上述期间之前的收入则大部分是ATM柜员机存入等内容）。陈健称2008年4月至2014年10月期间，案涉房屋的按揭贷款每月须还款1400元左右，除了其没有居住于案涉房屋的两年期间之外的其他期间，其于每月月初以现金方式向陈尚龙支付1000元，再由陈尚龙存入其还款账户；其于2014年10月搬离案涉房屋之后没有再偿还案涉房屋的按揭贷款，因其没有居住于案涉房屋，且陈尚龙也没有向其支付租金，理应由陈尚龙偿还按揭贷款。陈尚龙则称2008年5月至2013年4月均是由其取现金存入陈健的还款账户，2013年至今是由其转账支付款项至陈健的还款账户偿还按揭贷款，陈健仅于最初以提取公积金方式偿还按揭贷款14100元。陈康进称案涉房屋每月须偿还按揭贷款约1400元，在天河区承租一套两房一厅房屋的租金不止1400元/月，案涉房屋在陈健搬离后由陈尚龙一家人使用，由陈尚龙还款合理。2018年11月13日，陈健向建行越秀支行偿还案涉房屋的剩余按揭贷款合计70745.46元。同日，建行越秀支行向陈健出具《中国建设银行个人贷款结清证明》，其中包括：陈健在我行的个人贷款，贷款总额190000元，借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2018年11月13日结清；借款人为陈健……放款日期为2008年6月2日等内容。陈健认为其偿还的上述按揭贷款，陈尚龙应负担其中一半。陈尚龙则认为由于其双方对于案涉房屋归陈尚龙所有的问题早已协商一致，且陈尚龙已向陈健支付相应补偿款，因此，即使陈健提前结清贷款，也不能认定陈健对案涉房屋拥有所有权；退一步讲，由于陈尚龙对案涉房屋的贡献更大（即案涉房屋的按揭贷款由陈尚龙偿还），因此，案涉房屋分割时，陈尚龙应取得更多份额。由于陈健和陈尚龙一直未能协商确定案涉房屋的市场价，陈健于2019年10月18日向本院申请对案涉房屋的现市场价进行评估。本院于2019年10月23日以摇珠方式选定广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司负责上述评估工作。此后，陈健、陈尚龙经协商一致确认如下：案涉房屋的市场价按照3200000元认定，法院无需再开展评估工作。关于案涉房屋的分割方式，陈健表示其不主张案涉房屋的所有权，仅要求取得补偿款；陈尚龙则表示其要求取得案涉房屋的所有权。本院认为：本案是陈健提起的要求确认案涉房屋的全部份额归陈尚龙所有及陈尚龙按市场价向陈健支付其所占产权份额的折价补偿款的诉讼，属于共有物分割纠纷。房地产管理部门于2008年4月26日核发的案涉房屋的权属证书载明陈健和陈尚龙是案涉房屋的共有人，但未载明是按份共有或是共同共有，其双方对此各执一词，考虑到其双方是兄弟关系，依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条关于“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”的规定，本院认定陈健和陈尚龙对案涉房屋是共同共有关系。现陈健和陈尚龙对于分割案涉房屋均没有异议，但陈尚龙抗辩称其双方在本案诉讼前已协商一致分割案涉房屋且其已通过陈康进向陈健支付补偿款200000元，但陈尚龙提供的证据不足以证明其关于案涉房屋已分割的抗辩，本院不予采信。各方当事人对于款项200000元的性质作出不同陈述，由各方另循合法途径解决。《中华人民共和国物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……”。如前所述，陈健和陈尚龙对案涉房屋是共同共有关系，考虑到案涉房屋的首付款约占案涉房屋的交易价格的70.77%（即460000元÷650000元×100%）且基本都是陈康进支付的，而陈健和陈尚龙是兄弟关系，其二人同住于案涉房屋期间包括偿还案涉房屋按揭贷款等小额款项来往没有付款凭证符合常理等情节，本院按照等分原则确认其双方各占案涉房屋50%的产权份额。现陈健和陈尚龙均认可采用陈尚龙取得案涉房屋的全部产权并向陈健支付补偿款的方式分割案涉房屋，属于其双方对自身民事权利的合法处分，本院予以准许。由于陈健和陈尚龙均确认案涉房屋的市场价按照3200000元认定，陈尚龙理应向陈健支付补偿款1600000元。鉴于案涉房屋的按揭贷款已结清，陈健应协助陈尚龙办理案涉房屋的抵押登记涂销手续及将案涉房屋的全部产权过户登记至陈尚龙名下的手续。至于陈健和陈尚龙各自认为多偿还的案涉房屋按揭贷款，可另循合法途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百条、第一百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下:一、广州市天河区体育东路体育东横街66号701房的产权归被告陈尚龙所有；原告陈健于本判决发生法律效力之日起10日内协助被告陈尚龙办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，并在抵押登记涂销之日协助被告陈尚龙办理将案涉房屋的全部产权过户登记至被告陈尚龙名下的手续。二、被告陈尚龙于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈健支付上址房屋的折价补偿款1600000元；三、驳回原告陈健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21450元，由原告陈健和被告陈尚龙各负担10725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  吴文涛人民陪审员  梁淑妍二〇一九年十月三十一日法官助理罗小玲书记员李思婷梁怡筠