北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初19622号原告（反诉被告）：贾雪蕾，女，汉族，1991年3月12日，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：江志坤，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小岩，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵鹏，男，汉族，1979年1月16日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：邹新文，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市。法定代表人：宋春晖，总经理。两第三人的委托诉讼代理人：孙凤起，男，汉族，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司兼北京方源房地产咨询服务有限公司法律顾问。原告（反诉被告）贾雪蕾与被告（反诉原告）赵鹏第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员宋玉希担任审判长，人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾雪蕾及其委托诉讼代理人江志坤、被告赵鹏及其委托诉讼代理人邹新文、第三人链家公司、方源公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾雪蕾向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原告与被告及第三人签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、被告向原告退还已支付房款170万元；3、被告协助原告将涉案房屋转移登记至被告名下，协助原告办理退税手续并承担实际发生的税费；4、被告返还原告支付的取暖费、物业费、冷热水电卡、暖气费合计3971.29元；5、被告向原告支付违约金58万元。事实和理由：原告与被告于2018年7月30日就位于昌平区房屋在北京链家房地产经纪有限公司居间下，签订了包括《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》等一系列文件的《房屋买卖业务签订文件合订本》。合同签订后，原告陆续向被告支付了170万元购房款，并在2018年10月16日办理了房屋过户手续，2018年10月17日办理了房屋交接，目前尚有120万元公积金贷款尚未向被告发放。房屋交付完成后，原告将少量物品搬入涉案房屋，缴纳了水费电费，却发现水表和电表安装均出现错误。在物业试供暖期间，又发生严重漏水，导致三楼吊顶损坏。原告透过损坏的吊顶才发现涉案房屋的楼板存在严重质量缺陷，经多方询问，得知涉案房屋的楼板在涉案楼房的原始规划中并不存在，系被告自行增建，不符合建筑质量标准，存在严重的安全隐患原告认为，被告在明知涉案房屋仅仅是复式楼房的一部分，虽然具备房产登记，但其主体结构和物理空间在核发房产证时并不存在，系其按照房产证平面图在复式房屋的挑高空间内自行增建楼板，构造了涉案房屋，其施工不符合原始规划，施工方无施工资质且未取得施工许可，构造房屋存在严重质量缺陷，仍隐瞒事实，将涉案房屋出售给原告，属于明显的欺诈行为，是原告作出错误的意思表示，因此，原告申请人民法院判令撤销双方签订的房屋买卖合同，退还原告支付的全部房款170万元及原告垫付税款24.7万元，并依据合同约定向原告支付违约金58万元。第三人未能审查涉案房屋虽有具有房产登记，但并没有独立的空间结构，仅仅是三层、四层整套复式楼房的一部分，涉案房屋的楼板系被告自行增建，不具备独立出售的条件，所签订的居间合同及咨询服务合同均应撤销，并向原告退还全部居间代理费及保障服务费。综上，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告赵鹏辩称，一、原被告买卖涉案房屋404室的经过：2006年4月，被告自开发商北京昌信×园别墅有限公司购买了位于昌平的房屋，该房屋当时现状是一个复式上下楼，开发商分别以12号楼3-303、3-304、4-403、4-404和被告签订了四份《北京市商品房现房买卖合同》，并对应办理了四个《房屋所有权证书》。被告购买房屋后一直和家人在此居住到2017年年底。后因孩子上学需要搬到市里居住，就想将该房屋出售。由于北京市现行的限购政策以及房屋产权证的现状，只能按照四个房屋分别出售。根据当地小区其他业主类似的做法，被告也于2018年3月找到一直在小区内施工并整改过其他相同房屋的建设单位，按照房屋所有权证中对应的房屋平面图进行了部分整改，主要整改的房屋是304室，由于担心该房屋改动大会不容易销售，所以2018年5月被告先将该房屋委托我爱我家、链家中介进行销售，委托出售时，已经就该房屋的改动情况向中介人员作了详细介绍。其后在2018年7月，又陆续将剩余两套房屋（303室、404室）委托链家一并出售。原、被告第一次接触是在2018年7月28日，上午10:40点左右，原告在我爱我家业务员孙某的陪同下来看的房，被告和爱人一起带她看的涉案404室。一进屋原告就说：“这个404我看过，楼下304我也看过，但我喜欢这个。”原告问被告爱人：“这个房子都是你家的？你们为什么要卖房？被告爱人回答她：“是，房子一共四个房本，这原来是个复式，现在都按房本给隔开了，咱们现在站的位置就是之前的挑空，身后的这个墙是后隔的，隔壁的房间没动过，现在孩子要进城去上学，我们想把房子卖了好换房。”原告说：“我看了304觉得改动太大了”，原告还说她已经看了一年半的房，在这个小区还看了其他家，因为她在航天城上班，这个小区离他近，总价相对低，她就想在这个小区买，她还看过另外一个4层，但那个4层有两个房本她没法买”。被告爱人跟原告说304的一居适合老两口居住，你们年轻将来还会要孩子，这个两居室更适合，这个层高将来还可以建个阁楼，原告特高兴她说她就想建阁楼。在聊天过程中，原告还问到“你这个改造的质量好不好”，被告回答我找的是常年在小区里改造装修的队伍给干的活，小区里的别墅重建啥的都是他家在建，地板他们是用钢结构搭建的，在上面浇的混凝土后又铺的瓷砖，我们觉得应该没问题。原告及孙某进屋后就一直和被告夫妻俩在门厅的位置聊天，因为原告之前已经看过房，所以她也没有走动到其他房间，中间还让孙某帮他计算了税费，四人共计聊了近半个小时后离开的。之后原告委托孙某打电话出价288万，被告没有同意该价格。2017年7月28日下午3时左右，链家龙城花园店的店长赵志文打电话说有客户要看房，被告夫妻于晚7点左右又驱车到了链家龙城花园店，链家的另一位中介王岩陪同一位男青年过来的，说已经看过房了，直接谈价钱，出价270万，被告不同意没谈拢。临走时，才知道这个男青年是上午看房人原告贾雪蕾的男朋友。之后链家中介赵志文多次打电话和被告沟通房价，最后确定290万元成交。2018年7月30日晚上7点半左右，被告夫妻到了链家龙城花园店签约室，原告及其男朋友和链家中介王岩也在，双方共同签署了涉案404室房屋的一系列合同及文件。在签约过程中，原告比较担心《北京市存量房买卖合同》中第一条第（六）款的约定，担心房子有改动而无法办理过户登记，被告又明确告知他房子的改动是按照房产证平面图进行的施工，没有对承重墙体做任何变动，不会影响过户和使用。当晚双方顺利签署和买卖相关文件，原告分两笔支付了10万元定金。2018年8月3号，被告通过理房通支付收到原告的19万购房款，2018年10月18日收到134万元购房款。2018年10月17日，双方共同到昌平区不动产交易部门办理了产权过户。2018年10月18日办理完物业交接，原告又支付了7万元，至今，被告共计收到原告支付的170万元购房款，剩余120万元按约定由原告向公积金管理中心申请贷款支付。2018年10月30日早上8点钟左右，被告接到链家中介赵志文的电话，说404室在漏水，同时还发送了漏水的视频。当天下午3:20左右，链家中介王岩打电话给被告，晚上8点多原告打电话给被告说房子因为改造导致暖气漏水，要求被告赔偿。被告爱人告诉她，漏水的房间是原来的儿童房，没有做过任何改动，包括暖气管道和暖气片都没有动过。房子的产权已经变更，现在是她自己的房子漏水，应该由她自己来解决。2018年11月2日，被告收到公积金管理中心人员的电话通知，告知原告申请停止放款，2018年11月8日，被告发函告知中介和原告，按照合同约定支付剩余房款，同时期，原告向法院起诉要求撤销合同。二、原告认为被告隐瞒事实将涉案房屋出售给她存在欺诈行为的陈述错误，原告在合同签订前以及合同签订过程中均知道房屋改建的事实。被告委托将房屋出售时已经将房屋改建的情况向链家、我爱我家的中介机构人员都进行了告知；2018年7月28日原告看房时，被告夫妻俩也将房屋改动情况向原告作了详细说明，并将具体改动部位指给了原告看；2018年7月30日晚签约当日，被告又一次就原告担心的改动问题进行了说明。另需要特别说明的是，该房屋改动自二楼上来后一眼就可以看出，因为三楼的楼梯是原来复式房间内的楼梯隔出来的，与二楼的楼梯明显不同，任何一个有常识的人都可以看得出有改动，原告陈述说不知道改动也与常理不符。因此，被告从未隐瞒房屋部分改动的事实，原告是在对房屋改动的事实已知并有详细了解后才自愿购买的房屋，并已办理完产权过户手续，其事后主张被告隐瞒事实使其做出错误意思表示从而申请撤销合同没有事实依据。三、房屋漏水的责任完全在原告，与被告无关。根据小区内物业以及供暖公司张贴的通知及工作安排，404房屋所在的北二区是在2018年10月10-13日进行的供暖充水试压，试压期间房屋的暖气管道以及暖气片都没有任何问题。2018年10月17日过户后，该房屋的钥匙就已经自中介公司转交给了原告本人，而原告之后也陆续向房屋内搬入了物品，其是否对暖气设备设施有改动或是搬入物品过程中有无刮蹭无人知晓，所以该房屋内设施在过户交付后漏水的问题已经与被告没有关系，反倒是原告因管理不善导致暖气片漏水而导致楼下304房间吊顶被泡水后墙皮掉落，给被告造成了经济损失，被告保留向其追究维修漏水损失的权利。四、被告系委托有资质的建设单位按照房屋原规划和平面图进行的施工，施工已向物业报备并取得施工许可。被告并非自行施工或随意找的小工施工。根据该小区的实际情况和其他类似业主房屋的施工情况，被告选择的是具备建筑工程施工总承包三级资质的北京国丰盛祥建设有限公司进行的施工，该单位一直负责本小区别墅区改扩建和小区内房屋的改建工作。被告与建设单位之前有完整的施工合同、设计方案和预决算清单，并由建设单位代办施工许可及代缴各项物业管理费。因此，原告方认定被告不符合原始规划的自行搭建的事实不存在。综上所述，在涉案404房屋买卖的过程中，被告已经充分履行了房屋部分改动的事先告知义务，在房屋买卖过程中也充分按照合同的约定配合办理了房屋的权属转移登记手续，原告自2018年10月17日取得新产权证书之日起，就已经是404房屋的所有权人，其应当按照合同的约定履行剩余购房款的支付义务。现原告不顾房屋权属已经变更的事实，因为暖气漏水而一时意气，不仅拒付剩余款项还要求撤销合同，其行为已经构成违约，并给被告造成经济损失。请法院依法查明事实，驳回原告针对被告的诉讼请求。反诉原告赵鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令贾雪蕾继续履行双方签署的《北京市存量房买卖合同》，限期向反诉原告支付剩余120万元购房款；2、判令由贾雪蕾承担反诉的诉讼费用。事实和理由：赵鹏于2006年4月自开发商北京昌信回×别墅有限公司购买了位于昌平×镇×花园住宅楼北二区12号楼的房屋，该房屋当时现状是一个复式上下楼，开发商分别以12号楼3-303、3-304、4-403、4-404和赵鹏签订了四份《北京市商品房现房买卖合同》，并对应办理了四个《房屋所有权证书》。赵鹏购买房屋后一直和家人在此居住到2017年年底。后因孩子上学需要搬到市里居住，就想将该房屋出售。由于北京市现行的限购政策以及房屋产权证的现状，只能按照四个房屋分别出售。根据当地小区其他业主类似的做法，赵鹏于2018年3月委托北京国丰盛祥建设有限公司按照房屋所有权证中对应的房屋平面图进行了部分整改，主要整改的房屋是304室，由于担心该房屋改动大会不容易销售所以2018年5月赵鹏先将该房屋委托我爱我家、链家中介进行销售，委托出售时，已经就该房屋的改动情况向中介人员作了详细介绍。其后在2018年7月，又陆续将剩余两套房屋（303室、404室）委托链家一并出售。贾雪蕾在2018年7月28日由我爱我家业务员孙某陪同看房，赵鹏和爱人一起带她看的涉案404室，非常详细的告诉了她房屋的改建情况，她自己还说之前她已经来看过304室并已知晓304与404房屋的具体改建情况，之后贾雪蕾男朋友也和链家中介王岩看了房并谈了价，最后双方通过中介沟通确定290万元成交。2018年7月30日晚上双方共同签署了涉案404室房屋的一系列合同及文件。在签约过程中，贾雪蕾比较担心《北京市存量房买卖合同》中第一条第（六）款的约定，担心房子有改动而无法办理过户登记，赵鹏又明确告知他房子的改动是按照房产证平面图进行的施工，没有对承重墙体做任何变动，不会影响过户和使用。当晚双方顺利签署和买卖相关文件。2018年10月17日，双方共同到昌平区不动产交易部门办理了产权过户，2018年10月18日办理完物业交接，赵鹏共计收到贾雪蕾支付的170万元购房款，剩余120万元按约定由贾雪蕾向公积金管理中心申请贷款支付。2018年11月2日，赵鹏收到公积金管理中心人员的电话通知，告知贾雪蕾申请停止放款，2018年11月8日，赵鹏发函告知中介和贾雪蕾，要求按照合同约定支付剩余房款。赵鹏认为，在涉案404房屋买卖的过程中，赵鹏已经充分履行了房屋部分改动的事先告知义务，在房屋买卖过程中也充分按照合同的约定配合办理了房屋的权属转移登记手续，贾雪蕾自2018年10月17日取得新产权证书之日起，就已经是404房屋的所有权人，其应当按照合同的约定履行剩余购房款的支付义务。现贾雪蕾不顾房屋权属已经变更的事实，因为刚买的房屋暖气漏水而一时意气，不仅拒付剩余款项还要求撤销合同，其行为已经构成违约，并给贾雪蕾造成经济损失。请法院依法查明事实，支持赵鹏的诉讼请求。反诉被告贾雪蕾辩称，不同意要求继续履行合同的反诉请求。1、该房屋出售前包括之中、之后，反诉原告并没有向反诉被告告知房屋改造情况，反诉被告知道房屋改造是因为暖气漏水导致楼板坍塌，反诉被告才知道房屋改造过。2、过户时履行的都是形式审查义务，不存在实质审查。3、反诉被告向昌平区规划局调取了房屋的原始规划档案显示该房屋系反诉原告私自改造。昌平区规划局已告知反诉被告昌平区城管局随时会去拆除违章违法建筑。第三人链家公司及方源公司共同述称，不同意本诉原告撤销房屋买卖合同的事实和理由。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年7月30日，出卖人赵鹏与买受人贾雪蕾经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋坐落为昌平区×镇×花园北二区12号楼4层404（以下简称404房屋），房屋成交总价格2900000元，买受人拟贷款金额120000元。合同第二条房屋权属情况及使用情况第（六）款注明该房屋不存在结构改造情况，并约定如上述情况不属实，该房屋事实上存在结构改造情况导致无法完成不动产转移登记的，双方同意合同解除，双方当事人互不承担违约责任，出卖人应当自合同解除之日起15日内退还买受人全部已付款。合同第五条房屋产权及具体状况的承诺第（三）款约定，出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用；因为修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。同日，甲方赵鹏与乙方贾雪蕾、丙方链家公司签订《补充协议》。双方主要约定：乙方于2018年7月30日当天将第一笔定金100000元支付甲方；乙方于2018年8月6日将第二笔定金190000元支付甲方；乙方于过户前三个工作日内将第一笔首付款1340000元支付甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存50000元作为户口迁出保证金，甲方迁出户口当日由乙方自行划转至甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。合同签订后，贾雪蕾已支付购房款1700000元，双方办理完毕所有权转移登记手续，赵鹏向贾雪蕾交付房屋。双方亦共同前往贷款机构办理办理完毕贷款审批手续，但贾雪蕾在批贷后叫停贷款发放。本案庭审中，赵鹏认可404房屋存在改建情况。赵鹏陈述房屋在向开放商购买之初，×花园北二区12号楼303、403、304、404房屋均具有房屋所有权证，但实际开发商交付时登记的四房屋为一复试结构房屋。赵鹏称在其出售时已将404房屋按照房屋所有权证登记的结构恢复。经本院现场勘验，进入404房屋的楼道系占用304房屋所有权证内面积而建设，该单元楼道3-4层与同单元内其他楼层楼道位置不同。贾雪蕾陈述，购买404房屋前，在此小区看房逾半年，先看了赵鹏名下的304房屋，但因认为该房屋改动过大，之后购买了404房屋。贾雪蕾称虽发现该房屋的楼道与其他单元不一致，但认为是设计问题，并不清楚404房屋存在改建。本案庭审中，赵鹏申请我爱我家经纪人孙某出庭作证，证人陈述其曾经陪同贾雪蕾看过304、404房屋，对于该两房屋系由同一复式结构房屋分割这一事实，贾雪蕾知情。贾雪蕾对证人证言不予认可，赵鹏对证人证言无异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。所谓欺诈就是故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，致使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。本案中，贾雪蕾与赵鹏签订房屋买卖合同前，贾雪蕾曾实际看过本套房屋。经现场勘察，该房屋楼道与其他单元楼道在位置上有明显区别，且贾雪蕾亦陈述清楚304房屋系有过改建，考虑到贾雪蕾购买404房屋前曾在该小区看房逾半年，本院认为其在现场看房后应对404房屋改建情况知晓，结合证人孙某的证言，本院对赵鹏主张房屋改建情况已告知贾雪蕾予以认可，原告要求撤销房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，本院不予支持。贾雪蕾要求赵鹏退还房款并将房屋转移至赵鹏名下，协助办理退费手续并退还各项费用、支付违约金，于法无据，本院不予支持。现房屋所有权已转移登记至贾雪蕾名下，赵鹏要求贾雪蕾支付购房款的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、贾雪蕾于判决生效之日起三十日内支付赵鹏购房款1200000元；二、驳回贾雪蕾的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30000元，由贾雪蕾负担（已交纳），反诉案件受理费7800元，由贾雪蕾负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十月十日书 记 员  王婵娟