福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初6051号 原告：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区龙岩市新罗区西陂镇恒亿花园D栋2层，统一社会信用代码913508006893586186。 法定代表人：刘远英，总经理。 委托诉讼代理人：钟盛旺，男，1982年12月4日出生，汉族，该公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈伟华，女，1963年10月1日出生，汉族，该公司员工，住龙岩市新罗区。 被告:连再英，女，1956年12月12日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：刘中华（系原告配偶），男，1950年1月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建城市花园物业服务有限公司（以下简称“城市花园物业公司”）与被告连再英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告城市花园物业公司的委托代理人钟盛旺、被告连再英的委托诉讼代理人刘中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市花园物业公司向本院提出诉讼请求：连再英支付城市花园物业公司从2011年7月1日至2018年12月31日90个月物业服务费13344元、违约金13210.6元，共计26554.6元。当庭减少诉讼请求为：连再英支付城市花园物业公司从2011年7月1日至2018年12月31日90个月物业服务费13344元、违约金4523.6元，共计17867.6元。事实与理由：2010年7月1日，城市花园物业公司与龙岩市新罗区恒亿花园小区建设单位签订《“恒亿花园”物业管理服务合同》，由城市花园物业公司依约为龙岩市新罗区恒亿花园小区业主提供物业管理服务。连再英系龙岩市新罗区恒亿花园小区F栋F805室套房业主，该套房面积计148.28平方米，物业费每平方米1元。自2011年7月份开始，连再英就拖欠物业服务费，截止2018年12月份，累计拖欠费用合计（含违约金）17867.6元，经城市花园物业公司多次催缴未果，故诉至法院。 连再英辩称，一、连再英居住的恒亿花园小区2009年7月1日起先后由深圳市财富物业管理有限公司及福建富丽达物业管理有限公司提供物业服务。富丽达物业公司物业服务费收费标准为每平方米0.6元。原城市花园物业公司从2009年7月1日入驻小区后，连再英发现城市花园物业公司提供的物业服务远不及富丽达物业公司，小区的卫生、绿化养护、共用设施设备的日常维护维修等方面均无法满足合同约定的标准，且收费更高，遂暂时拒交物业费。为此，2009年12月份，城市花园物业公司的物业经理与连再英协商后，口头同意将连再英的物业费缴纳标准降为每月每平方米0.6元。连再英从2009年12月1日起就一直按每月每平方米0.6元支付物业费，城市花园物业公司也从未提出异议。二、在达成降物业费标准的协议后，2011年6月份，连再英的丈夫刘中华向城市花园物业公司提出不愿意当F栋的楼长，认为这项工作吃力不讨好。城市花园物业公司则认为F栋的其他业主都比较重视刘中华的意见，遂一直说服刘中华继续当F栋的楼长，并提出可以免除连再英的物业费，以此作为刘中华当楼长的补贴。城市花园物业公司已经免除了连再英2011年7月1日至2016年12月31日期间应缴纳的物业服务费。故自2011年7月1日起，城市花园物业公司未再要求连再英支付物业费。直至2017年1月份，城市花园物业公司又开始要求连再英支付物业费。三、城市花园物业公司从未以书面或者电话或者其他任何方式向连再英催缴过该期间的物业费。业主应于每季首月10号至25号前交纳物业费，城市花园物业公司于2019年7月12日到法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。城市花园物业公司提交的缴费通知单连再英从未见过，也未以其他方式送达给连再英过，2011年7月1日至2016年6月30日期间的物业费已经超过诉讼时效；四、城市花园物业公司要求连再英支付违约金13210.6元没有事实和法律依据。首先，城市花园物业公司已经免除了连再英2011年7月1日至2016年12月31日期间的物业费，连再英不存在拖欠该期间物业费的情形，自然无需支付相应的违约金。其次2011年7月1日至2016年12月31日期间的物业费也已经超过诉讼时效。再者，根据《福建省前期物业服务合同》，该合同并未约定违约金的标准，城市花园物业公司现要求按照每月2%的标准支付违约金没有事实和法律依据。五、连再英同意按照每月每平方米0.6元标准向城市花园物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日止的物业费。综上，请求驳回城市花园物业公司的诉讼请求。 经审理查明，从2009年7月1日起，城市花园物业公司与龙岩市新罗区恒亿花园小区建设单位陆续签订《“恒亿花园”物业管理服务合同》、《福建省前期物业服务合同》，由城市花园物业公司为龙岩市新罗区恒亿花园小区业主提供物业管理服务，服务期限至2018年12月31日止。连再英系龙岩市新罗区恒亿花园小区F栋F805室套房业主，该套房面积计148.28平方米，物业服务合同约定物业费每平方米1元。自2011年7月份开始，连再英未缴纳物业服务费。城市花园物业公司于2019年7月12日诉至法院，请求判如所请。 上述事实，有城市花园物业公司提供的《“恒亿花园”物业管理服务合同》、福建省前期物业服务合同、连再英提供的缴费通知书及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，城市花园物业公司与恒亿集团有限公司签订的、《“恒亿花园”物业管理服务合同》、《福建省前期物业服务合同》，系各方的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。城市花园物业公司已向包括连再英在内的业主提供了物业管理服务。连再英在接受前述服务后，应履行按期向城市花园物业公司交纳物业管理费的义务。但连再英未按期交纳。连再英主张城市花园物业公司未尽物业管理义务，本院认为物业管理属于服务业，难以存在一个绝对的客观标准，主观认同很重要。业主都希望能够在缴纳低廉的服务费的情况下，又享受完善的物业服务，希望服务单位在小区设施维护、治安、卫生等各方面尽善尽美、全无纰漏，这不符合客观实际。总体应结合物业服务机构收取费用的范围及自身状况进行综合考量。连再英主张小区F栋围栏损坏，而物业公司已于2017年将损坏的围栏修复，尽了物业管理的相应职责。连再英主张城市花园物业公司已口头答应其按每月每平方米0.6元收取物业费，未提供证据予以证实，且城市花园物业公司予以否认，故本院不予采信。连再英于每月10日前向城市花园物业公司收取物业服务费，属继续性合同中的定期给付债务，每期物业费履行期限届满后，均为独立债务。城市花园物业公司虽有向本院提交缴费通知书，但该通知书系城市花园物业公司自行制作，未举证证实其有将前述缴费通知书送达给连再英，城市花园物业公司主张的从2011年7月起至2016年6月的物业管理费，未提供证据证明发生时讼时效中止、中断的事由，前述费用已超过三年的诉讼时效，连再英提出超过诉讼时效的抗辩主张部分有理，本院予以支持。综上，连再英应向城市花园物业公司支付从2016年7月起至2018年12月止的物业服务费4448元（148.28元/月×30个月），城市花园物业公司要求支付以尚欠的物业费为本金，从逾期之日起，按年利率6%计算的违约金，有事实与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、连再英应于本判决生效之日起十五日内支付福建城市花园物业服务有限公司从2016年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4448元，并支付从每期物业费逾期之日起，以当期物业费为本金、按年利率6%计算的违约金； 二、驳回福建城市花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费464元，减半收取为232元，由福建城市花园物业服务有限公司负担207元，由连再英负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 郑  冬  伟 二〇一九年十月九日 书记员 卢晓青（代） 书记员 郭萍 （ 代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 二、执行申请提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01） 诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01） 支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331