广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1418号原告：肇庆市团星房地产开发有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区新城70区（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘小磊。委托代理人：邱敬修，该公司职员。被告：王帅花，女，汉族，1986年6月15日出生，住肇庆市端州区，委托代理人：张佳斌，广东赛力律师事务所律师。委托代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。原告肇庆市团星房地产开发有限公司诉被告王帅花商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邱敬修,被告的委托代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，总房价款为1584643元；2、判令被告协助原告办理解除网签备案手续；3、判令被告向原告支付违约金，以已付房款633856元为基数，按50%计算，为316928元；4、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年10月7日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的肇庆恒大鼎湖豪庭B18幢1202房，总房价款为1584643元。根据《商品房买卖合同》第七条第（二）款第2项约定，被告分期付款，须于2018年12月30日支付房款950787元。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条第2款约定，买受人分期付款，未按约定时间付款，超过180天的，出卖人有权单方解除合同，买受人需按已付款的50%向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，被告已付房款633856元。被告怠于支付2018年12月30日到期房款950787元。原告于2019年1月3日向被告寄催款通知书，并经多次催促，但被告至今仍未还款。最长逾期天数已超180天。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。原告提供证据如下：1、被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，证明被告向原告购买房子，约定分期付款。3、催款通知书、EMS快递单及妥投记录，证明被告逾期支付到期房款，原告曾发函催款，但无果。被告辩称：1、原告违约在先，存在过错，根据我方提交的《鼎.峰商品房认购书》，该认购书约定在支付首期房款时签订商品房买卖合同即2018年1月1日前，但是原告于2018年10月1日才与被告签订案涉商品房合同，此时，被告已支付了前四期的购房款，占40%左右，现被告诉求的购房款要求在2018年12月30日前付清，其本身就存在不公平，且时间紧迫，原告未按约定签订商品房买卖合同，导致我方迟延支付，其有责任在先，另外，根据商品房买卖的一般惯例，是在签订买卖合同后再付款或付款的同时签订合同，原告的行为本身就是存在违约；2、原告要求支付的违约金计算错误，应按案涉的商品房买卖合同第八条的规定计算违约金，同时出卖人退还买受人的全部房款，原告依据的商品房买卖合同补充条款不适用于本案，首先根据案涉商品房买卖合同第二十九条约定，本合同及附件共34页，而附件十一在内共34页，而附件十一在主合同中是空白页，对双方不具有约束力；合同第二十八条第2款约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充条款》第三条第2款约定买受人需按已付款的50%向出卖人支付违约金，属不合理的加重买受人的责任，因此，双方的违约责任应以主合同第八条的约定为准。3、同意解除合同，但原告必须返还所有的购房款。被告提供证据如下：1、《鼎.峰商品房认购书》，证明原告未按约定签订《商品房买卖合同》，违约在先的事实；2、收据（0017770、0055290、0058615、0062687），证明被告除了支付房款633856元外，还分别支付购房款及杂费共3105元，原告应向被告归还。经审理查明：原告以出让方式取得了位于鼎湖区××区编号为肇鼎国用（2013）第0080056号的地块的土地使用权。经批准，原告在上述地块建设商品房，定名为鼎·峰，为预售商品房，商品房预售许可证号为肇预许字第2017130号。2017年12月30日，原、被告签订了一份《商品房认购书》，约定被告认购上述商品房第B18幢1202房，房价款总金额为1584643元，由被告分期在2018年12月30日前付清房款。如未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一支付违约金。签订认购书后，被告共向原告支付了房款633856元。2018年10月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充条款》。该合同第七条约定，被告以分期付款方式付款，于2018年12月30日前分5期支付全部房款，其中950787元在2018年12月30日前支付。合同第八条约定，被告逾期付款，按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。1、逾期在180日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之1的违约金；2、逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15天内按照累计应付款的1%向原告支付违约金。同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）。原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之1（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。《补充条款》第三条约定：2、如被告分期付款，必须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，被告须按未付款总金额的万分之一计算，向原告支付违约金。逾期180天仍未按约定全额支付的，原告有权单方解除合同，被告按已付房款的50%支付违约金，房屋归原告所有，被告无条件配合原告到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续。第十三条约定：合同与本补充条款不一致的，以本补充条款为准。因被告没有在2018年12月30日前支付余款950787元，2019年1月3日，原告向被告发出《催款通知书》，告知被告已逾期4天未付清余款950787元，累计违约金380元，要求被告在2019年1月5日前付清余款，否则将按合同及补充条款约定承担违约责任。通知后，被告至今付清余款。原告向本院提起本案诉讼。被告在应诉中同意解除合同，但认为原告主张的违约金过高，要求按合同约定的1%支付违约金，原告返还所有的购房款。案经本院调解，调解不成。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2018年10月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充条款的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充条款订立后，被告虽然依约向原告支付了涉案商品房部分房款633856元，但余款950787元不能按约定在2018年12月30日前一次性支付给原告，且经原告催讨，被告且逾期早已超过180天仍未付款，依合同约定，被告的行为已构成违约，应负违约责任。因此，原告主张解除合同，要求被告协助办理解除网签手续，理据充分，本院予以支持。因合同与补充条款约定逾期付款违约金不一致，但补充条款约定的违约金明显过高，且被告有异议，要求调整，本院据此参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定予以调整，具体调整为违约金以未付房款950787元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算自2018年12月31日起至双方的合同解除之日止。合同解除后，被告已支付的房款，可另行向原告主张退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告肇庆市团星房地产开发有限公司与被告王帅花于2018年10月7日签订了《商品房买卖合同》（预售）及《补充条款》在本判决发生法律效力之日解除。二、限被告王帅花在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告肇庆市团星房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》约定的商品房网签手续。三、限被告王帅花在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市团星房地产开发有限公司支付自2018年12月31日起计至本判决发生法律效力之日止的违约金。违约金按未付购房款950787元为本金按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。四、驳回原告肇庆市团星房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10927元，由原告肇庆市团星房地产开发有限公司负担1486.5元，被告王帅花负担9440.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇一九年十月三十日书记员  邵仲强