广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初28209号原告：广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心），住所广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：胡颖怡，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何继义，广东广信君达律师事务所律师。被告：欧阳标，男，1952年12月7日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告欧阳标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的委托诉讼代理人胡颖怡及被告欧阳标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告关于广州市白云区西槎路528号1104房的房屋租赁关系；2、判令被告及其同住人员立即搬出广州市白云区西槎路528号1104房，并将房屋交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠租金3813.10元（从2018年3月起计算至2019年7月，租金为每月224.3元）以及逾期交租违约金（每逾期一日，被告应按拖欠租金额的万分之五向原告支付违约金，违约金自租金应付期限届满的次日起计算至拖欠租金实际还清之日止）；4、判令被告向原告支付房屋占用费，占用费参照成本租金按每月857.55元（成本租金单价为每月15元/平方米，计租面积为57.17平方米）计算，从2019年8月1日起计算至被告实际交还房屋给原告之日止；5、判令被告向原告支付逾期退房违约金，违约金参照房屋占用费按每月857.55元计算，从2019年9月1日起计算至被告实际交还涉案房屋给原告之日止；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告系负责直管房管理的事业单位，坐落于广州市白云区西槎路528号1104房（以下称“案涉房屋”）系原告管理的直管房，原告于2008年8月1日接管。2016年2月，被告向原告申请承租案涉房屋，经审批，原告同意被告承租案涉房屋，租赁期限为自2016年5月1日起至2018年4月30日止；每月租金为224.30元。其后，被告每月向原告支付案涉房屋租金。约定的租赁期限届满后，被告仍然居住在案涉房屋，原告与被告之间形成不定期租赁关系，原告可以随时要求解除。2018元3月起至今，被告一直拖欠案涉房屋租金。2019年7月3日，原告向被告发出通知并在涉案房屋门口张贴该通知，告知被告其有欠租情况。但被告至今未付清拖欠的租金。综上所述，为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼。被告欧阳标辩称，原告从未向被告讨要过租金，也没有与被告声明要解除租赁关系，被告收到法院诉讼材料前两天，原告才打电话向被告讨要租金，被告一直以为是从社会保障金中扣租的。被告认为原告应该提前联系被告协商，并且不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《接管通知书》（结字第11380号）、《直管房租赁申报表》、《直管房租赁审批表（个人）》、《广东省广州市国家税务局通用机打发票》（发票号码：00009356）、通知现场张贴照片及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告根据《接管通知书》（结字第11380号）接管位于广州市白云区西槎路528号1104房物业，产业来源：拆迁补偿，接管日期：2008年8月1日。2016年5月23日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区西槎路528号1104房（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作住宅用途，使用面积为57.17平方米；租赁期限为2016年5月1日至2018年4月30日，月租金额为224.3元。租金按月结算，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方；四、逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；二十一、2、租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等等。2019年7月3日，原告在涉案房屋门口张贴《通知》，要求被告与原告签订续租手续，逾期未办理的，原告将收回涉案房屋。庭审中,被告确认其从2018年3月开始欠租并表示愿意支付拖欠的租金。被告一直以为租金是直接从被告的社保中划扣租金，所以才没有缴纳租金。目前，涉案房屋由被告居住使用。本院认为，原被告签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该租赁合同合法有效。上述租赁合同期满后，被告继续承租涉案房屋并支付租金，原告亦收取租金未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。原告随时可以解除租赁关系，现原告主张解除租赁关系、收回涉案房屋并支付占有使用费的诉请本院予以支持。鉴于原告仅将《通知》张贴在涉案房屋处，并未举证证实被告收到上述《通知》，且被告庭审中称收到起诉状前两天才知道拖欠租金及原告提出要解除租赁关系的事宜，故解除租赁关系的时间以被告收到起诉状及副本之日即2019年8月13日解除。因被告确认拖欠原告自2018年3月起至今的租金，故被告应向原告按租赁合同约定的租金标准即224.3元/月支付自2018年3月起至被告返还涉案房屋之日止的占有使用费。关于逾期交租违约金，根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》之约定，乙方在每月的第15日前将当月的租金缴付给甲方，逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金。被告通过抗辩形式请求对违约金进行调整，本院酌情将违约金调整为年利率6%为宜。故被告应向原告支付逾期交租违约金以当月应付租金224.3元/月为本金，自当月16日起计至被告实际支付之日止。根据《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定，原被告之间租赁关系解除，原告要求收回涉案房屋，被告拒绝交出的，原告有权要求被告按占用期间房屋占用费总额100%即224.3元/月收取被告违约金。被告2019年8月13日收到起诉状及副本，考虑到给予被告一个月左右的搬迁日期较为合理，故被告应向原告支付自2019年10月1日起至被告实际搬离涉案房屋之日止的逾期退房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）与被告欧阳标关于位于广州市白云区西槎路528号1104房的租赁关系于2019年8月13日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，被告欧阳标及其同住人员将位于广州市白云区西槎路528号1104房返还给原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）；三、自本判决生效之日起十日内，被告欧阳标向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2018年3月起至被告欧阳标实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费（以224.3元/月的租金标准支付）及逾期交租违约金（违约金以当月应缴租金224.3元为本金，按照年利率6%的标准，自当月16日起计至被告欧阳标实际付清之日止）；四、自本判决生效之日起十日内，被告欧阳标向原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）支付自2019年10月1日起至被告欧阳标实际返还涉案房屋之日止的逾期退房违约金（以224.3元/月的租金标准支付）；五、驳回原告广州市房屋安全管理所（广州市物业专项维修资金管理中心）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告欧阳标负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十月二十八日书记员  陈春燕