山东省济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初7143号 原告：刘征，男，住山东省肥城市 原告：刘冲，女，住山东省章丘市 两原告共同委托诉讼代理人：王维，山东隆谋律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：刘展朋，山东隆谋律师事务所律师。 被告：山东东城置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：胡裕波，董事长。 委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告刘征、刘冲与被告山东东城置业有限公司（以下简称东城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘征、刘冲的共同委托诉讼代理人王维、刘展朋，被告东城公司的委托诉讼代理人冷梅傲雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘征、刘冲向本院提出诉讼请求：1.判令东城公司为刘征、刘冲办理不动产权属证书；2.判令东城公司支付刘征、刘冲计算至2019年7月15日逾期违约金55988.68元；3.判令东城公司支付2019年7月16日至办证之日止的逾期违约金（按照合同约定违约金为每日房屋总价款的0.01%，每月支付一次）；4.东城公司承担本案诉讼费。事实与理由：原被告于2015年9月30日签订了商品房买卖合同，约定刘征、刘冲购买东城公司开发建设的绿城百合花园房屋。合同约定如东城公司未能在商品房交付之日起360个工作日内办理房屋所有权转移登记证书，应按日支付全部已付款0.01%的违约金。现东城公司延迟履行上述合同义务给刘征、刘冲造成了损失，应当支付违约金，望判如所请。 东城公司辩称，一、涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，刘征、刘冲要求东城公司承担逾期办证违约责任，没有事实和法律依据，应予驳回。首先，《商品房买卖合同》第十五条明确约定，东城公司承担违约责任的前提是“因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。济南市不动产登记中心于2018年5月17日及2018年10月作出的两份《不予登记通知书》，明确记载因外查时发现涉案房屋所在楼栋存在加建，无法正常办理登记手续；智远街道依法整治违法违章建设领导小组也于2019年向加建业主送达整改函，要求该部分业主于2019年4月30日前拆除违建、恢复房屋原状。从以上通知和整改函的内容可以看出，“违法违章建设”系部分业主的个人行为，且该行为导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在于东城公司。且根据一般生活常识，商品房开发商完成商品房工程建设后向购房人交付房屋的同时，亦将小区物业管理权交付前期物业公司，进一步证实责任不在于东城公司。因此，涉案楼房因部分业主违法违章建设而导致整栋楼房无法办理产权登记，责任不在于东城公司。其次，东城公司早已于2018年4月即按合同约定向产权登记机关提出初始登记申请，登记机关也出具收件回执，完成了合同义务。根据初始登记的工作流程，产权登记机关需对涉案房屋所在楼房进行外查，《不予登记通知书》及初始登记办理进展查询均显示，涉案房屋未能完成产权登记的原因系该房屋所在楼房存在违法建设行为所致，不属于合同约定的“因出卖人责任”的情形，显然刘征、刘冲不能取得房产证系非东城公司原因导致，故东城公司不应当承担逾期办证违约责任。二、刘征、刘冲计算东城公司完成初始登记的时间，明显错误，应以合同约定的最晚交房时间（2016年12月31日）之次日，即2017年1月1日作为计算东城公司将办理权属登记所需的资料提交登记机关备案的起始日期公平合理。综上所述，刘征、刘冲主张东城公司支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，请求贵院依法驳回刘征、刘冲的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月30日，刘征、刘冲（买受人）与东城公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买东城公司开发建设的绿城百合花园房屋（以下简称涉案房屋）。合同第八条约定出卖人应于2016年12月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人，后双方在附件五补充协议第四条第1款中又明确约定交付条件为商品房取得竣工验收备案证明。合同第十五条关于产权登记的约定中载明，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01%向买受人支付违约金。附件五合同补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。补充协议第十条其他约定第10款约定，本协议作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。 合同签订后，刘征、刘冲向东城公司支付了房屋价款,东城公司于合同约定的时间内交付了涉案房屋。东城公司于2016年11月18日取得涉案房屋所在B4#（楼号于户籍备案时变更为23#）的竣工验收备案单。 2018年4月13日，东城公司向济南市不动产登记中心申请对包括23#楼在内的11栋楼申请首次登记。2018年4月18日，济南市不动产登记中心完成初审；2018年4月20日，济南市不动产登记中心完成审核。2018年5月17日，济南市不动产登记中心向东城公司出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，原因为：根据不动产登记的有关要求，对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续。2018年10月，济南市不动产登记中心再次出具不予登记通知单，对上述11栋楼不予登记，并列明现场调查发现的加建之处。 另查明，济南市历下区智远街道依法整治违法违章建设领导小组下发《关于拆除绿城百合花园B区违法建设的通告》，要求绿城百合花园B区违建业主自通告发布之日起自行启动拆除或恢复原貌工作，2019年4月30日前拆除完毕恢复原貌，并告知未在规定时间内自行拆除的相关后果。2019年7月3日，由济南市历下区智远街道依法整治违法违章建设领导小组、东城公司、绿城物业公司等部门共同见证，绿城百合花园23号楼超出规划部分的违法建筑拆除，并由上述三单位共同出具确认书确认上述情况。济南市不动产登记中心随即对该楼进行不动产权登记，并于2019年7月22日下发鲁（2019）济南市不动产权第0145334号权属证书。 又查明，济南市不动产登记中心官方网站公示有《新建商品房转移登记新流程说明》，其中关于“开发商办大证时转移登记预申请”部分载明：新流程是将原来开发商和业主必须共同到登记机关现场申请办证的要求，改为可以由开发商先行申报并留存资料，后续业主可随时到任意不动产登记大厅申请，不受时间和地点的限制。具体操作流程如下：开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，如手续完备资料齐全，登记机关会通知开发企业进行转移登记（分小证）预申请业务。开发企业应提前申请网上预受理系统用户，未办理营业执照备案的需先办理备案。开发企业工作人员登录网上预受理系统，对该楼幢上所有已办理了预售合同网签备案的房屋，录入转移登记业务信息，并逐户打印申请表，最后打印该楼幢汇总的申请表。所有申请表由开发商经办人签字并加盖企业公章。开发商将签字盖章的汇总申请表、授权委托书、经办人身份证件提交给不动产登记中心；分户的申请表逐户分发给购房人。 再查明，庭审中双方当事人均认可涉案房屋的办证义务起算时间为2017年1月1日。 本院认为，刘征、刘冲与东城公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。 本案的争议焦点：一是东城公司是否应承担逾期办证违约责任；二是东城公司是否应协助办理不动产权证书。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，关于东城公司是否承担逾期办证违约责任，首先应当确定《济南市商品房买卖合同》中约定的东城公司办证义务具体内容及东城公司是否按合同约定履行了相应义务。《新建商品房转移登记新流程说明》对于开发企业在申请办理新建商品房首次登记（办大证）时，转移登记（分小证）预申请业务同时开展，即办大证申请时，分小证准备工作同时进行。本案中，《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的每日0.01％向买受人支付违约金。附件五合同补充协议第九条第1款中约定，合同第十五条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人，买受人应在出卖人书面通知中规定的时间内前往办理商品房转移登记手续。从新建商品房转移登记新流程说明及合同约定内容可知，东城公司在商品房交付使用后360个工作日内向产权登记机关提交办理该商品房房屋所有权证应由出卖人提供的资料且资料符合产权登记机关的要求，即视为出卖人已经完成了该条约定的出卖人提供资料的义务。东城公司于2018年4月13日提交申请并于2018年4月20日经济南市不动产登记中心审核通过，济南市不动产登记中心对涉案楼房不予登记的原因系“发现实际现状存在加建情形”而并非东城公司所提交资料不符合要求。因此，东城公司主张其已履行了合同约定的关于产权登记的相关义务，理由成立，本院予以采信。至于第三人的加建行为导致涉案楼房办理不动产登记程序受阻，并非系东城公司向不动产登记中心不能提交相关资料而产生违约。因东城公司不存在违约行为，对刘征、刘冲要求东城公司承担违约责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。因东城公司已于约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并经审核通过，其办证义务已履行完毕，刘征、刘冲要求东城公司协助办理不动产权证书，与事实不符，无法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条等法律规定，判决如下： 驳回原告刘征、刘冲的诉讼请求。 案件受理费1200元，减半收取计600元，由原告刘征、刘冲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  宁爽 二〇一九年十月二十五日 书记员  张琦