江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执异128号 案外人：黄少成，男，汉族，1966年8月3日出生，住江西省南昌市进贤县。 委托代理人：吴晰春，江西知常容律师事务所律师。 申请执行人：江西进贤农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县。 法定代表人：魏青，董事长。 被执行人：江西桂扬实业有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县。 法定代表人：桂军林。 被执行人：桂军林，男，汉族，1962年5月3日生，住江西省南昌市西湖区。 被执行人：黄九金，女，汉族，1963年12月14日生，住江西省南昌市西湖区。 本院在执行江西进贤农村商业银行股份有限公司（以下简称进贤农商行）与江西桂扬实业有限公司（以下简称桂扬实业）、桂军林、黄九金借款合同纠纷一案中，案外人黄少成于2019年8月5日对本院查封桂扬实业名下位于进贤县民和镇人民大道xx(进房字第××号)、进贤县民和镇人民大道xx(进房字第××号)、进贤县民和镇人民大道xx(房权证进房字第××号)三套房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄少成称，桂扬实业作为进贤县金三角商住小区的开发商,于2010年4月20日与其签订《店面出售合同》,该合同约定:1、出卖人销售的店面位于县政府新区岚湖大道xx店面,店面面积为2023.9平方米”;2销售价为每平方米1200元,合计为242.868万元;3,付款方式为一次性付清;4、该店面产权证由出卖人办理。合同签订后,异议人于2010年4月22日将购房款242.868万元一次性付清,桂扬实业出具了盖有财务专用章的《收据》,证明异议人付清了全部购房款项。店面完工后,桂扬实业将全部店面交付给异议人,异议人也一直实际占有店面并装修营业,但桂扬实业一直未为异议人办理房屋产权证,异议人一直要求桂扬实业按约定为异议人办理产权证,但桂扬实业以各种理由搪塞,在异议人不知情的情况下将异议人的房产办理在自已名下,产权证号为:进房字第××,0033505,00××07号,并自2012年4月起三次抵押给进贤农商行用于贷款。以上法律事实有进贤县人民法院（以下简称进贤法院）(2019)赣0124民初64号已生效的民事判决书予以确认并判决:确认黄少成与桂扬实业于2010年4月20日签订的《店面出售合同》有效。案外人认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，异议人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。综上，请求本院解除对进房字第××、xx、00××07号房产的查封。 进贤农商行答辩称：一、案外人黄少成的请求事项不成立，案外人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条提起案外人执行异议系适用法律错误，本案应当适用该规定第二十九条进行审查。其一、桂扬实业系房地产开发企业；其二、案涉店面不属于住宅，不存在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故案外人黄少成虽然与桂扬实业签订了案涉房产的《店面出售合同》，但该异议不符合异议复议规定第二十九条之规定。因此，案外人异议请求依法不享有排除执行的权利，依法应予以驳回。二、进贤法院已生效民事判决驳回了黄少成提起“确认合同所涉店面所有权归原告所有、要求办理产权登记”的诉讼请求，而答辩人对案涉房屋享有优先受偿权已被（2018）赣01民初234号民事判决书所确认。综上，恳请法院依法驳回案外人黄少成的执行异议。 案外人提供八组证据：证据一：异议人的身份证复印件一份,证明异议人的身份信息。证据二：桂扬实业的《营业执照》复印件一份,证明被执行人的身份信息。证据三：进房字第××、xx、00××07号房产证复印件各一份,证明:1、异议房产的座落位置及面积;2、异议房产登记在被执行人桂扬实业名下。证据四：(2019)赣01执272号执行裁定书及协助执行通知书复印件各一份,证明:1、被执行人为桂扬实业;2、本院已对登记在被执行人名下的进房字第××、xx、00××07号房产于2019年8月1日进行了查封。证据五：进贤法院(2019)赣0124民初64号民事判决书及《案件发生效力证明书》原件各一份,证明:1、进贤法院判决确认异议人黄少成(买受人)与桂杨实业于2010年4月20日签订的《店面出售合同》合法有效;2、该判决已生效。证据六:1、异议人黄少成与桂杨实业于2010年4月20日签订的《店面出售合同》原件一份;2、《工程款结算协议书》原件一份;3、桂杨实业盖具财务专用章的《收据》原件一份;该组证据共同证明:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)已支付全部价款；(三)《店面出售合同》的标的物为:桂扬金三角商住小区xx(进房字第××号产权证)连接部份(进房字第××号产权证)xx(进房字第××号产权证)。证据七:1、进贤县市场监督管理局《个体信息》表一份,黄少成与李晚英《结婚证》各一份,该组证据证明:1、李晚英(黄少成妻子)于2017年1月3日开办的《进贤县晓英建材店》经营场所为进贤县民和镇金三角小区xx;2、异议人黄少成在人民法院查封之前已合法占有该不动产。证据八:进贤县不动产登记中心出具的证明一份，证明:1、桂杨实业将进房字第××、xx、00××07号产权证,从2012年4月28日起至2017年11月6日止分三次抵押给进贤农商行用于贷款并办理他项权证;2、非因买受人自身原因未办理过户登记。 在本案审查过程中，案外人补充证据二组：一组为进贤法院(2019)赣0124民初64号民事裁定书，对(2019)赣0124民初64号民事判决书第三页第五、六行笔误予以补正；另一组为进贤法院(2019)赣0124民初64号之一民事裁定书及进贤县不动产登记中心于2019年9月27日出具的三份不动产登记信息，证明进贤法院裁定解除了对上述三处房产查封，(2019)赣01执272号案系首先查封。 本院查明，上述证据一、二、六、七证据已被进贤法院采信，并作为了认定事实的依据。进贤法院查明并认定上述三处房产中产权证号为进房字第××、xx、00××07号三处房产出售给了案外人黄少成，案外人通过工程款抵账及现金方式支付全部购房款242.868万元，桂扬实业出具了收款收据。2014年至2015年黄少成对店面装修后开业并实际使用。2019年2月26日，进贤法院作出（2019）赣0124民初64号民事判决书，判决：一、确认黄少成与桂扬实业于2010年4月20日签订的《店面出售合同》有效；二、驳回其他诉讼请求。该案于2019年4月5日生效。根据该合同第4条，店面产权证由出卖人桂扬实业办理。 证据三、四、五、八及本案审查中案外人补充提交的两组证据或为法院出具的法律文书，或为相关职能部门出具的证明材料，本院确认相关事实如下：2019年8月1日，本院依据（2019）赣01执272号执行裁定书，于2019年8月1日出具协助执行通知书查封了桂扬实业所有的位于进贤县民和镇人民大道xx(权证号:房权证进房字第××号)房产，轮候查封桂扬实业名下位于民和镇人民xx(权证号:房权证进房字第××号)、民和镇人民大道xxx(权证号:房权证进房字第××号)，查封期限三年，自2019年8月1日至2022年7月31日。后进贤法院依据黄少成的申请，作出（2019）赣0124民初64号之一民事裁定书，裁定解除了上述三处店面的查封。根据截止2019年9月27日9时14分进贤县不动产登记中心出具的登记信息，该三处房产于2011年10月19日起登记在桂扬实业名下，至2019年9月27日，本院（2019）赣01执272号案件首先查封了上述三处房产。2012年4月28日起，房权证进房字第××号、房权证进房字第××号两处房产开始抵押给进贤县农村信用合作联社。2012年5月7日起，房权证进房字第××号房产开始抵押给进贤县农村信用合作联社。目前三处房产仍在抵押中。2019年9月19日，进贤法院作出（2019）赣0124民初64号民事裁定书，裁定“xx（房权证进房字第××号）xx（房权证进房字第××号）号楼店面”更正为：“xx（房权证进房字第××号）、xx（房权证进房字第××号）及连接部分房权证进房字第××号内680.72平方米的店面。”连接部分房权证进房字第××内680.72平方米店面也包括在进贤法院确认的桂扬实业与案外人黄少成店面出售合同有效的范围之内。 另查明，（2019）赣01执272号案执行依据（2018）赣01民初234号民事判决书判决：一、桂扬实业在本判决生效之日起十日内向进贤农商行偿还借款1040万元和利息（截至2018年5月17日利息为279565.89元，后续借款利息至付清全部借款之日止按《流动资金借款合同》约定的利率标准计算）；二、原告进贤农商行有权就桂扬实业提供的抵押物（位于江西省进贤县民和镇人民大道988号的三处房产，不动产登记证明编号为：赣（2017）进贤县不动产证明第0004561号）对上述第一项给付款项优先受偿。 本院认为，本案的争议焦点为案外人黄少成上述异议能否排除对案涉三处抵押房产的执行问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，（2018）赣01民初234号民事判决书虽然判决进贤农商行对案涉三处房产享有优先受偿权，但事实上，在抵押之前案涉三处房产已转让给案外人黄少成。关于本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是适用第二十九条，属于法律竞合的问题。虽然农商行称被执行人桂扬实业属于房地产开发企业，应适用第二十九条，但该法并未禁止适用第二十八条。案外人根据进贤法院(2019)赣0124民初64号民事判决书及裁定书，在本院查封该三处房产之前案外人黄少成与桂扬实业已签订合法有效的书面买卖合同，案外人黄少成已合法占有该三处房产，且通过现金及工程款抵账的方式支付了全部价款。关于案外人未办理过户登记的问题，《店面出售合同》约定店面产权证由出卖人桂扬实业办理，但案涉三处房产于2011年10月19日起登记在桂扬实业名下，且房权证进房字第××号、房权证进房字第××号两处房产自2012年4月28日起，房权证进房字第××号房产自2012年5月7日起，一直处于抵押状态，无法办理过户。另从案外人在进贤法院的诉讼来看，其在案涉房产查封前已通过法律途径要求桂扬实业为其办理过户手续，故案外人非因自身原因未办理过户登记，对未办理过户登记也没有明显过错。综上，案外人黄少成异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形，依法应当解除案涉三处房产的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，裁定如下： 解除对进房字第××、xx、00××07号房产的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 梁 珂 审判员 王财斌 审判员 郭小玲 二〇一九年十月十五日 书记员 陶 冶