广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1704民初279号原告（反诉被告）：罗亚彬，男，1989年5月8日出生，住广东省阳江市阳东区。原告（反诉被告）：郑玉梅，女，1991年11月13日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。两原告的共同委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。被告（反诉原告）：阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司，住所地：广东省阳江市阳东区。法定代表人：林振友，该公司经理。委托诉讼代理人：郭尤，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秋琳，广东德良（阳江）律师事务所律师。原告（反诉被告）罗亚彬、郑玉梅与被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司（以下简称鹏信房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗亚彬、郑玉梅的委托诉讼代理人谭建华，被告（反诉原告）鹏信房地产公司的委托诉讼代理人郭尤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗亚彬、郑玉梅向本院提出诉讼请求：一、判令鹏信房地产公司立即为两原告办理阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX苑X幢X单元X层XX房的《不动产权证》并退回剩余的办证费用20454元；二、判令被告鹏信房地产公司向两原告开具购房款总额的发票；三、判令被告鹏信房地产公司向原告支付逾期办理上述不动产权证的违约金78540元（按全部房价款的万分之五每日计算，截止至起诉之日共510天）；四、本案的诉讼费由被告鹏信房地产公司承担。后原告变更诉讼请求为：一、判令被告鹏信房地产公司立即退还办证费用25074元给原告；二、判令被告鹏信房地产公司支付逾期办理不动产权证的违约金79627.24元给原告；三、本案的诉讼费由被告鹏信房地产公司承担。事实与理由：2015年10月24日，两原告与被告签订了《房产认购协议书》，双方约定被告将位于阳江市阳东区XX镇X路X号XX苑X幢X单元X层X房售予两原告。协议签订后，两原告依约向被告支付了3万元定金。2015年11月1日，两原告依上述协议书向被告支付了首期房款93000元和办理房屋产权费用25074元，被告在收取上述费用后向两原告出具了相应的收据。2015年11月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为XXXX，双方约定被告将上述房屋售予两原告，该房建筑面积87.34平方米，成交总价308000元；被告应在房屋交付之日起580日内办理该房屋的所有权证书，如未能按时办理的则应按日计算向两原告支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，两原告于2015年11月24日向中国银行办理了银行贷款，支付了余款215000元。根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2015年12月31日前将房屋交付给两原告，但被告迟延至2016年1月8日交付，应从2016年1月1日起580日内（2017年8月3日前）将房屋所有权证书交给两原告。被告于2018年12月19日才取得房屋所有权证书，已严重违反合同的约定，所以被告应从2017年8月4日起至取得房屋所有权证书之日止共502天，按照全部购房款的每日万分之五支付违约金给原告，即（308000+9240）元×0.0005×502天=79627.24元。另外，被告在两原告购房时已事先收取了两原告25074元的办证费用，并在收据中注明该费用在日后办证时是“多还少补”的，故被告应在为两原告办理上述房屋的不动产权证时扣除办证的相关费用后，该办证费用如有剩余应退回给原告。被告至今未举证证明缴纳了多少钱办证费，应全部退还办证费25074元给原告，由原告缴纳该办证费。原告认为，上述《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，合法有效，原告按照合同的约定已经履行了自己全部的合同义务，被告不但没有遵照双方的约定按时为原告办理房屋所有权证，且在原告多次催促、与其商讨时避而不见，故被告应承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，望判如所请。被告鹏信房地产公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、第一项诉讼请求是不合理的，被告与原告签订合同时，收取了原告25074元的预交办证费用，现已用去办证费用为10866.6元，应退的办证费用是14207.4元。所以原告的第一项诉讼请求是没有依据的。2、第二项诉讼请求是不成立的。被告没有存在违约行为，造成逾期领证的原因不是因为被告的行为。从被告与原告签订买卖合同之后，即时开始办理备案预告预押登记，同时也接手递交资料给办证部门办理建设工程竣工验收。被告与原告之间的交楼时间为2015年12月20日，楼盘竣工时间为2016年11月11日，在2017年3月，被告递交资料给不动产测绘部门进行测绘以及办理初始登记。在2017年9月25日，阳东区住房和城乡规划建设局向被告出具了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，由于测绘办证部门在机构重整，人员调动及电脑升级等诸多原因，造成了房产分户图纸、宗地图、不动产权属附属图等拖至2017年12月2日才测绘完成。到了2018年2月，被告整个楼盘的不动产权籍调查才完成，造成了被告在2018年3月12日才完成初始办证登记业务。从该过程可以看出，被告与原告签订合同约定的580天办证期限，到了2017年12月2日已经超过了580天，被告根本没有可能在约定的时间内完成办证义务。所以被告在该580天内，哪些时间是被告可以控制的，如果被告在可以控制的时间内怠于办证，则是被告的原因造成逾期办证。但本案中，从办证流程看，该580天由于办证部门自身的原因造成的逾期。被告没有存在故意延期办证的行为，所以原因不在被告。所以原告请求违约金是不符合双方合同约定的，因为该合同第20条第二款规定，因出卖人的原因未能在交付之日起580日内取得产权证的，存在违约。但原因不在被告，所以被告不存在违约。原告请求的违约金，依据合同按全部房款日万分之五计算，是过高的也是不合理的。因为依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的若干问题解释第16条规定，本案被告逾期出证，对原告是没有造成实际损失的，原告购买的房屋是以按揭方式付款的，房产证是否办理没有影响原告使用房屋，也没有影响原告的按揭。而且按揭的房产证也是不交给原告收执的，是由银行扣押的。所以出证迟早对原告没有任何影响，即本案中逾期出证是没有造成原告任何损失的。原告请求违约金高达79627.24元，已达购房款的30%，可以看出违约金是奇高的。综上，对原告的诉请，希合议庭充分考虑，对其不合理的进行依法驳回。被告鹏信房地产公司向本院提出反诉请求：一、判令罗亚彬、郑玉梅支付房屋面积增加的房款10332元给鹏信房地产公司；二、本案的反诉费用由罗亚彬、郑玉梅承担。事实与理由：2015年11月19日，鹏信房地产公司与罗亚彬、郑玉梅签订了《商品房买卖合同》，双方约定将位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX苑X幢X单元X层XX房售予罗亚彬、郑玉梅，合同先以预测建筑面积87.34平方米签订，总房款是308000元，后双方约定销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积价格按当时购买的价格多还少补。现罗亚彬、郑玉梅购买的301房已出证，实测建筑面积为90.27平方米，面积差异2.93平方米，根据合同单价每平方米3526.45元，则罗亚彬、郑玉梅应补交10332元房款给鹏信房地产公司。原告罗亚彬、郑玉梅对被告鹏信房地产公司的反诉答辩称:鹏信房地产公司的反诉请求没有依据。根据不动产权证载明的实测套内面积为76.01平方米，而商品房买卖合同约定的套内面积为76.01平方米，面积差异为0.07平方米。根据商品房买卖合同的约定，建筑面积误差比在3%以内（含3%），房价款由买受人补足。因此，反诉被告应补缴的购房款为4052.1元/平方米×0.07平方米=283.65元。所以鹏信房地产公司请求缴纳的增加房款证据不足，应以283.65元为准。该补缴的购房款也应在鹏信房地产公司应退还给罗亚彬、郑玉梅的办证费及违约金中扣减。原告罗亚彬、郑玉梅针对其请求向本院提交证据如下：证据一、房产认购协议书，拟证明原告与被告2015年10月24日已达成购买房屋协议；证据二、商品房买卖合同，拟证明原告已向被告购买房屋，位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX苑X幢X单元X层XX房；证据三、收据，拟证明原告已向被告支付办理产权证费用25074元；证据四、不动产权证，拟证明被告于2018年12月19日才为原告办理好不动产权证。被告鹏信房地产公司针对原告罗亚彬、郑玉梅提交的证据发表质证意见如下：1、对原告提供的所有证据的真实性没有异议。2、证据二中约定的违约金按日万分之五计算是不合理的，该约定与相关法律是相抵触的。证据三也证明了原告是交付了25074元办证费。3、对其他证据没有意见。被告鹏信房地产公司针对其提出的反诉请求提交证据如下：证据一、营业执照，拟证明主体资格；证据二、环山雅苑房产认购补充协议书，拟证明双方约定买卖的房产实际销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积按当时购买的单价3526.45元多还少补；证据三、小区房屋验收表，拟证明原告购买的房屋在2015年12月20日收楼；证据四、阳东区房地产登记审批及商品房买卖登记证明书，拟证明被告与原告签订商品房买卖合同后即着手办理预购预告登记，没有怠于办证。证据五、广东增值税普通发票，拟证明被告在2017年3月份已递件申请办证并于2017年6月27日交纳测绘费。证据六、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，拟证明被告销售的XX苑XX幢及地下室工程的竣工验收备案文件于2017年9月25日全部交齐，2017年9月26日予以备案。备案号：2017-011。证据七、不动产登记受理凭证，拟证明被告要待政府部门所有证件出具齐全后才递交不动产登记部门，并于2018年3月12日才取得受理凭证，完成初始登记义务。证据八、中华人民共和国不动产权证书，拟证明1.被告2018年3月12日递交的不动产权属附图、宗地图、房产分户图是在2017年12月2日完成绘制的；2.被告所销售的楼盘竣工时间是2016年11月11日；3.不动产登记部门于2018年6月15日才完成中华人民共和国不动产权证书。证据九、广东省非税收入（电子）票据，拟证明不动产登记部门于2018年6月28日通知被告缴纳不动产登记费，领取中华人民共和国不动产权证书。证据十、不动产登记资料查询结果证明，拟证明原告购买的房产已于2018年12月19日完成登记，取得产权证书。证据十一、广东增值税普通发票，拟证明被告已为原告开具购房发票。证据十二、证人证言，拟证明被告作为开发商办理房产证的整个过程，造成逾期领证的原因是由于办证部门机构重组、人员调动及电脑升级等原因造成的，被告无过错，不构成违约。证据十三、办证票据，拟证明被告为原告办证用去费用10866.6元的事实。原告罗亚彬、郑玉梅针对被告鹏信房地产公司提交的上述证据发表质证意见如下：1、对证据一、二没有异议。2、对证据三的真实性没有异议，从证据三中可以看出收楼时间为2015年12月20日，可以证明鹏信房地产公司违约。3、对证据四的真实性没有异议，该预购商品房的登记并非办证登记，与本案被告逾期办证没有关联性。4、对证据五的真实性没有异议，该递交的时间为2017年6月27日，缴交的是鹏信房地产公司整体的测绘费，并非涉案房产的测绘费。在鹏信房地产公司所有的手续完成之后，才能提交本案涉案房屋的不动产登记。5、对证据六的真实性没有异议。证据六的质证意见与原告的回应和反诉答辩一致。6、对证据七没有异议，充分证明了鹏信房地产公司在2018年3月12日才递交办证。7、对证据八没有异议。8、证据九不能证明是用于本案原告的办证。9、对证据十没有异议。10、对证据十一的真实性没有异议，但开票时间为2018年8月20日，办证也是开具购房发票才能办证，所以显然鹏信房地产公司在2018年8月20日之前的手续都是未完善的，在完善手续之后才开具发票才能办不动产权证。11、对证据十二不予认可，该证言的调查人也是本案被告的代理人，对其真实性、合法性不予认可。另一方面，对被告的员工所做的调查笔录，严重影响到本案的事实，被调查人也会维护鹏信房地产公司的利益，所以不能凭该调查笔录证明拟证明的事实，应根据原告提交的证据以及相关部门出具的说明来认定鹏信房地产公司是否逾期办证。12、对补充证据十三的发票予以认可，但对于2019年1月22日的收据为300元不予认可。本院经审理认定事实如下：鹏信房地产公司是经营房地产开发的企业法人，位于阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX苑小区是其所开发的商品房楼盘。2015年10月24日，罗亚彬、郑玉梅与鹏信房地产公司签订《房产认购协议书》，协议书主要约定：罗亚彬、郑玉梅以308000元的价格购买XX苑X幢X单元XX房，按预测面积出售，预测建筑面积为87.34方米，预测套内面积76.01平方米（该物业的面积以验收后房管局测绘确认面积为准）。付款方式为按揭贷款，签订协议书时交纳定金30000元，总成交价的30%即93000元须于2015年11月1日前付清并签署《商品房买卖合同》，余款215000元由罗亚彬、郑玉梅向银行申办按揭贷款，办理房屋产权费用18480元须于签署《商品房买卖合同》之日同时付清。该项收费如有变动，均以相关部门收费要求为准，办理房产证后按多退少补原则予以处理。协议书还约定了其他条款。同日，罗亚彬、郑玉梅（作为乙方）与鹏信房地产公司（作为甲方）签订《环山雅苑房产认购补充协议书》，该协议书主要约定：乙方购有甲方开发的环山雅苑1幢2单元301房，该物业是以预测建筑面积出售，实际销售的建筑面积待该物业验收后以房管局测绘确认出证为准，具体计算面积按当时购买的单价3526.45元多还少补。2015年11月19日，罗亚彬、郑玉梅（买受人）与鹏信房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同(预售)》（合同编号：XXXXXX），约定：罗亚彬、郑玉梅向鹏信房地产公司购买阳江市阳东区XX镇XX路XX号XX苑X幢X单元XX房，该商品房为预售商品房，预售许可证号为东预许字[2015]第XX号，该房预测建筑面积共87.34平方米，其中套内建筑面积76.01平方米，分摊共有建筑面积11.33平方米；双方按照套内建筑面积计算该商品房价款，每平方米4052.1元，总价款为308000元；付款方式为商业贷款。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条1点约定：按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑面积误差比=（实测套内建筑面积－预测套内建筑面积）÷预测套内建筑面积×100%。合同第二十条第（二）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起580日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋产权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，两原告依约向鹏信房地产公司支付了购房款，鹏信房地产公司于2015年12月20日向罗亚彬、郑玉梅交付了涉案商品房。2017年9月26日，阳江市阳东区住房和城乡规划建设局向被告鹏信房地产公司颁发了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明位于阳江市阳东区XX倒流水地段阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司（XX苑X幢及地下室）工程总建筑面积17295平方米竣工验收备案文件齐全，对照阳东县建设工程质量监督站提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》予以备案。2018年3月12日，不动产登记部门受理了被告鹏信房地产公司办理XXX苑小区商品房确权登记的申请。2018年6月15日，鹏信房地产公司取得了不动产权证书[证号：粤（2018）阳江市（阳东）不动产权第XXXX号，权利人为鹏信房地产公司]。2018年12月19日，涉案商品房的权属登记至罗亚彬、郑玉梅名下，登记的房屋套内建筑面积为76.08平方米。另查明，2015年11月4日，鹏信房地产公司收取了罗亚彬、郑玉梅预交的办证费用25074元，并出具了一份收据交罗亚彬、郑玉梅收执，该收据注明办证费多还少补。被告鹏信房地产公司为办理涉案商品房的权属转移登记，代原告罗亚彬、郑玉梅缴交了如下费用：1.契税4547.60元；2.住宅专项维修资金5764元；3.房屋所有权登记费-转移登记80元和复制费80元（40元+40元）；4.不动产登记费-住宅类90元；5、印花税5元。上述费用共10566.6元。此外，被告鹏信房地产公司还向阳江市国土资源局阳东分局（现为阳江市自然资源局阳东分局）支付了测绘费765元，向阳江市阳东区不动产的登记中心支付了不动产登记费-住宅类12160元（标准为80元，数量为152）和不动产登记费-非住宅类2200元（标准为550元，数量为4）。本院认为，罗亚彬、郑玉梅与鹏信房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人应按照合同约定来全面履行合同义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一是鹏信房地产公司是否存在逾期办证，应否支付逾期办证违约金给原告罗亚彬、郑玉梅；二是鹏信房地产公司应退还给罗亚彬、郑玉梅的办证费数额如何确定；三是关于罗亚彬、郑玉梅应否按实测套内建筑面积与预测套内建筑面积的差异面积补足购房款给鹏信房地产公司。关于鹏信房地产公司是否存在逾期办证，应否支付逾期办证违约金给罗亚彬、郑玉梅的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，鹏信房地产公司应在2015年12月31日前交付经验收合格的商品房给罗亚彬、郑玉梅使用，以及鹏信房地产公司应当在商品房交付之日起580日内协助罗亚彬、郑玉梅取得该商品房的房屋所有权证书，如因鹏信房地产公司的责任，罗亚彬、郑玉梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鹏信房地产公司按已付房价款的日万分之五向罗亚彬、郑玉梅支付违约金。本案中，罗亚彬、郑玉梅于2015年12月20日接收涉案商品房，鹏信房地产公司按照合同约定商品房最迟应在2017年7月22日前将涉案商品房的权属办妥至罗亚彬、郑玉梅的名下，但罗亚彬、郑玉梅直至2018年12月19日才取得涉案商品房的权属证书。因此，鹏信房地产公司未在合同约定的期限内将涉案商品房的权属转移登记至罗亚彬、郑玉梅名下的行为构成违约，应按合同约定自逾期办证之日（2017年7月23日）起向罗亚彬、郑玉梅承担违约责任。鹏信房地产公司主张按照合同约定的方式计算违约金明显偏高而请求予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，罗亚彬、郑玉梅未对其因被告逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实，而鹏信房地产公司已将房屋交付给罗亚彬、郑玉梅使用，逾期办证未对罗亚彬、郑玉梅造成严重的经济损失，根据公平原则，本院酌定将逾期办证的违约金调整为按年利率6%计算。从逾期办证之日起（2017年7月23日）到涉案房产登记至罗亚彬、郑玉梅名下之日（2018年12月19日）止共515天，罗亚彬、郑玉梅请求鹏信房地产公司支付违约金的天数为502天，没有超出本院核准的天数，应予支持，即鹏信房地产公司应支付给罗亚彬、郑玉梅的逾期办证违约金为25416.33元（308000元×6%÷365天×502天）。关于鹏信房地产公司应退还给罗亚彬、郑玉梅的办证费数额如何确定的问题。涉案商品房的权属已转移登记至罗亚彬、郑玉梅的名下，由此产生的相关办证费用可以确定，扣除相关的办证费用后，余下办证费应退还给罗亚彬、郑玉梅。经审查，鹏信房地产公司收取了罗亚彬、郑玉梅预交的办证费25074元，而鹏信房地产公司为办理涉案商品房权属转移登记至罗亚彬、郑玉梅名下共产生的费用合共10566.6元，故鹏信房地产公司应退还剩余办证费用14507.4元（25074元-10566.6元）给罗亚彬、郑玉梅。鹏信房地产公司主张委托第三方办证支付了300元手续费，该款应在退还的办证费中予以扣除，但其提供的收据随意性较大，无法认定其是否支付了该费用，且根据合同约定应由鹏信房地产公司办理商品房权属登记，鹏信房地产公司将其负有的办证义务委托第三方进行，事先未经罗亚彬、郑玉梅同意，故由此产生的费用应由其自行承担。关于罗亚彬、郑玉梅应否按实测套内建筑面积与预测套内建筑面积的差异面积补足购房款给鹏信房地产公司的问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，罗亚彬、郑玉梅购买的涉案商品房按照套内建筑面积计价，单价为4052.1元。本案中，涉案商品房的产权登记的套内建筑面积为76.08平方米，比双方约定的预测套内建筑面积多了0.07平方米（76.08平方米-76.01平方米），经核算，套内建筑面积的误差值约为0.9%[（76.08平方米-76.01平方米））/76.01平方米×100%]，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内，应据实结算房价款，即罗亚彬、郑玉梅还应支付面积差异款283.65元（4052.1元/平方米×0.07平方米）给鹏信房地产公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金25416.33元给原告（反诉被告）罗亚彬、郑玉梅；二、被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14507.4元给原告（反诉被告）罗亚彬、郑玉梅；三、原告（反诉被告）罗亚彬、郑玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付面积差异款283.65元给被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2394元，由原告（反诉被告）罗亚彬、郑玉梅负担1481元，由被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司负担913元。反诉案件受理费29元，由被告（反诉原告）阳江市阳东区鹏信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  冯荣晶审判员  周国汉审判员  柳华想二〇一九年十月十五日书记员  吴坤婷