江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏10民终3071号 上诉人（原审被告）：龚士根，男，1947年2月21日出生，汉族，住扬州市江都区。 被上诉人（原审原告）：扬州市江都区宏大家俱广场，住所地在扬州市江都区东环路（新都路）苏中农贸城。 投资人：马永祺，系该广场经理。 委托诉讼代理人：陈国勇，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。 上诉人龚士根因与被上诉人扬州市江都区宏大家俱广场（以下简称宏大家俱广场）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2019)苏1012民初4727民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龚士根的上诉请求：撤销一审判决，在查清事实的基础上依法改判。事实及理由：一、双方租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日。在长达近20年的租期内双方各自履行了租赁合同约定的权利、义务，合同于2018年12月31日到期后自然终止，无需法院确认。二、宏大家俱广场并非案涉房屋的实际所有人。实际所有人是扬州市江都区供销合作社（以下简称供销社），宏大家俱广场租赁房屋后将其中部分房屋转租给龚士根。其次，宏大家俱广场与供销社的租赁合同于2018年12月31日到期，到期后其也未进行续签，在宏大家俱广场与供销社的租赁合同到期之后，宏大家俱广场对案涉的房屋己不再享有任何的权利，其无权要求龚士根向宏大家俱广场腾空、交还案涉房屋，也无权主张占有使用费。再次，龚士根在租期届满后找供销社，供销社未反对龚士根使用房屋，故龚士根一直使用至今。虽然双方未形成书面合同，根据合同法的规定，当事人未采用书面合同的视为不定期租赁，合同法第二百三十二条规定，不定期租赁的，出租人可以随时解除合同，但是必须在合理期限之前通知承租人。在龚士根与供销社实际形成不定期租赁合同的情况下，龚士根至今未收到供销社解除租赁合同的通知，宏大家俱广场更无权要求龚士根腾房并支付房屋占用费。 宏大家俱广场答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方之间存在不定期租赁合同关系，宏大家俱广场在合理期限内通知龚士根终止租赁合同符合法律规定，龚士根应当退还租赁场地并承担相应的租金，龚士根上诉认为租赁主体应当为供销社的理由不能成立。龚士根故意上诉拖延退还租赁物，妨碍宏大家俱广场向供销社履行退还租赁场地的义务，给宏大家俱广场造成损失，请求二审法院尽快作出判决。 宏大家俱广场向一审法院起诉请求：1、确认双方的房屋租赁合同于2018年10月19日终止；2、判令龚士根向宏大家俱广场腾空并交还租赁房屋、场地；3、判令龚士根按年租金52000元标准向给付宏大家俱广场自2018年10月20日起至本案起诉前一日止的房屋、场地占有使用费人民币30333元；4、判令龚士根按年租金52000元标准向宏大家俱广场给付起诉之日起至实际腾空并交还租赁房屋、场地之日止的房屋、场地占有使用费。 一审法院认定事实：2002年起，马永祺因经营宏大广场需要，向供销社租赁土地证号为江国用（2015）字第3571号宗地上的所有建筑物（包含原2002年7月30日马永祺与市第三产业办公室签订的协议书中马永祺对市场设施投入资产改造的建筑物部分），双方多次签订房屋租赁合同，最后一次约定租赁期限至2018年12月31日止。2017年5月20日，宏大家俱广场与龚士根签订《租赁协议书》，约定由龚士根使用宏大家俱广场部分室内和室外场地，出租地域界定：宏大家俱广场北侧35.8米，南北15米，计537平方米，室外空地南北宽11.2米，东西面积以西向东，东面以井为界；租赁时间自2017年4月20日至2018年4月19日止；租金每年52000元；宏大家俱广场所有建筑物及基本设施按现状出租，龚士根接收场地后，自行投入，对市场内设施进行改造，协议期满，龚士根投入资产按改造后现状无条件交付宏大家俱广场。返还租赁物时，宏大家俱广场不承担任何经济补偿；如遇政府拆迁，双方必须无条件服从，龚士根须立即中止经营，并将承租场地建筑物及基本设施现状在一个月内返还宏大家俱广场，宏大家俱广场不承担装饰装潢、经营损失等任何经济补偿。2018年4月19日租赁期限届满后，经宏大家俱广场同意，龚士根继续承租租赁物，并支付租金至2018年10月19日。2019年5月15日，供销社与马永祺在法院作出的（2019）苏1010民初3303号民事调解书中达成如下调解协议：马永祺于2019年6月31日前将租赁到期的坐落于扬州市江都区（现系宏大家俱广场经营场所）的土地及房屋（土地证号：江国用2015第3571号）腾空并交换给扬州市江都区供销合作社。 一审法院认为：双方所签《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。《租赁协议书》约定租赁到期日为2018年4月19日，后龚士根继续使用租赁物，但双方没有签订书面的租赁合同，应认定为不定期租赁，龚士根亦履行了截至2018年10月19日前的租金给付义务，故双方签订的《租赁协议书》的权利义务于2018年10月19日自行终止。对于不定期租赁合同，宏大家俱广场可以随时解除租赁合同，宏大家俱广场亦在合理的期限内通知了龚士根，故对宏大家俱广场要求龚士根腾空并交还租赁的房屋及场地的诉讼请求，予以支持。双方在租赁协议中约定每年租金为52000元，龚士根辩称年租金应按照47000元计算，但未能提供证据予以证明，故认定租金为每年52000元，龚士根自2018年10月20日起仍占有案涉房屋及场地，但未缴纳租金，应继续向宏大家俱广场缴纳案涉房屋及场地占用期间的费用，考虑到应给予龚士根腾空房屋一定的合理期限，故龚士根应按照每年52000元的标准，自2018年10月20日起至本案起诉之日即2019年5月23日止给付宏大家俱广场房屋场地的占有使用费用，如龚士根未在判决确定的履行期限届满之日前交还租赁房屋和场地，则仍需从2018年10月20日起至实际交还房屋及场地之日止，按照每年52000元的标准支付房屋及场地占有费用。龚士根要求宏大家俱广场给付案涉房屋的拆迁安置补偿费用，与本案并非同一法律关系，龚士根可另案主张。龚士根主张因宏大家俱广场停电给其造成停工及财物损失，但未能提供证据予以证明，故对其抗辩意见不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、龚士根于判决生效之日起15日内腾空其占有的坐落于扬州市江都区（土地证号：江国用2015第3571号）的房屋及场地（扬州市江都区宏大家俱广场北侧35.8米，南北15米，计537平方米，室外空地南北宽11.2米，东西面积以西向东，东面以井为界）并交付给扬州市江都区宏大家俱广场；二、龚士根于判决生效之日起15日支付扬州市江都区宏大家俱广场房屋及场地的占用费用（按照每年52000元的标准，自2018年10月20日起至2019年5月23日止）；三、龚士根若未在本判决确定的履行期限届满之日前腾空并返还其占用的房屋及场地给扬州市江都区宏大家俱广场，则龚士根需给付扬州市江都区宏大家俱广场房屋及场地占用费用至实际交付房屋及场地之日止（按照每年52000元的标准，自2018年10月20日起开始计算）；四、驳回宏大家俱广场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取320元，由龚士根负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。 本案二审的争议焦点：一、龚士根应否向宏大家俱广场返还租赁的房屋及场地？二、龚士根应否支付房屋及场地占用费？ 关于焦点一，本院认为：龚士根应向宏大家俱广场返还租赁的房屋及场地。理由：宏大家俱广场与龚士根所签《租赁协议书》约定的租赁期限自2017年4月20日至2018年4月19日止，租金每年52000元。租期届满后，双方未续签书面的租赁合同，龚士根继续使用租赁物，双方形成不定期租赁关系，龚士根亦履行了截至2018年10月19日前的租金给付义务。对于不定期租赁合同，出租人可随时解除合同，故宏大家俱广场向龚士根提出解除租赁合同符合法律规定，故租赁合同解除后，龚士根继续占有使用房屋没有合法依据，理应向宏大家俱广场返还租赁的房屋及场地。 关于焦点二，本院认为：龚士根应支付房屋占用费。理由：租期届满后，龚士根继续使用租赁物，龚士根履行了截至2018年10月19日前的租金给付义务，因其未能及时返还租赁的场地，故仍应承担此后的房屋及场地的占用费，直到其实际返还之日。 综上所述，龚士根的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费640元，由上诉人龚士根负担（已交）。 本判决为终审判决。 审判长  陈明霞 审判员  陈少君 审判员  韩 冰 二〇一九年十月三十一日 书记员  李菲菲