北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初12605号原告：王玉萍，女，1985年6月1日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：申俊锋，北京市高默克律师事务所律师。被告:北京彩星行投资顾问有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇岗子村委会西500米。法定代表人：董波，总经理。委托诉讼代理人：朱富忠，北京市钧盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓丽，北京君途律师事务所律师。被告：北京保兴利房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里100号1号楼3层323号。法定代表人：马岩，执行董事。原告王玉萍与被告北京彩星行投资顾问有限公司（以下简称彩星行公司）、北京保兴利房地产经纪有限责任公司（以下简称保兴利公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉萍之委托诉讼代理人申俊锋，被告彩星行公司之委托诉讼代理人朱富忠、郑晓丽到庭参加了诉讼。被告保兴利公司之法定代表人马岩第一次开庭时到庭参加诉讼，第二次开庭时保兴利公司经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。王玉萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告彩星行公司退还原告支付的装修改造费、购房款1334904元及利息（注：利息计算至全部清偿日止。现暂从2016年10月29日计算至起诉之日即2019年4月30日、按中国人民银行同期贷款利率计算）158780元；2、判令被告保兴利公司退还原告支付的电商费80000元及利息（注：利息计算至债务全部清偿日止。现暂从2016年10月29日计算至起诉之日即2019年4月30日、按中国人民银行同期贷款利率计算）9516元；3、判令被告彩星行公司对被告保兴利公司应负上述退款承担连带责任；4、本案诉讼费用由二被告承担。以上共计1583200元。事实与理由：2016年原告与被告彩星行公司签订了《北京市商品房认购书》，原告认购彩星行公司出售的房山区6#808的房屋，房屋总价款为2134904.25元，其中房款部分为1604048.82元，改造及装修费用为530855.43元.该合同还约定，商品房预约合同7个工作日之内签（优惠：总价款减15万×0.97）。2016年9月30日，原告又与彩星行公司签订了《绿地星公馆毛坯产品购买意向书》，该协议书约定，原告应向被告交付50000元的意向金。2017年1月8日，原告与彩星行公司签订了《商品房预约合同》，原告购买房山区拱辰街道办事处长阳镇09-03-12地块6#商务办公楼8层808的房屋，并约定以银行按揭贷款的方式支付部分购房款。该房屋建筑面积为87.54平方米，房屋总金额为1604049元整。该合同还约定，彩星行公司应在2017年3月31日前为原告办理现房网签手续，并在双方签署完该商品房正式网签合同后10个工作日内向原告交付该商品房。原告按照上述合同的约定，先后于2016年9月30日支付50000元、2016年10月2日支付150000元和2016年10月28日支付1134904元，共向彩星行公司支付装修改造费和房款1334904元，并于2016年10月28日应彩星行公司要求向保兴利公司支付电商费80000元。以上款项共计1414904元。原告积极履行了自己的义务，但二被告迟迟不履行己方的义务，并以国家政策调整原因为由不能向原告出售房屋，经原告多次与其交涉被告同意退还原告支付的全部款项。2017年4月19日，原告向彩星行公司提交书面的退款申请（1334904）元，被告同意退款并收回原告方的《商品房认购书》、收据、《绿地星公馆毛坯产品购买意向书》、确认书、《装修工程协议》及《商品房预约合同》等原件6件，作为申请退款使用。2017年5月5日，原告向彩星行公司提交书面的退款申请（80000元），并通过被告公司负责人倪凝的审批。时至今日，二被告仍未退还原告购房款、装修改造费和电商费，原告虽多次要求其退款，但二被告置之不理。故诉至法院，请依法判决。彩星行公司辩称，原告诉讼请求的购房款部分我公司已全支付给案外第三人北京绿地京永置业有限公司，此购房款不应由我方退还。装修改造费因双方已签订装修改造协议，并且已经进行装修改造，此费用也不予退还。第二项诉求不是我方收取。第三项不同意承担连带责任。第四本案诉讼费应由原告承担。不同意解除双方签订的《认购书意向书》及《预约合同》，原告应明确解除事实及法律依据。保兴利公司辩称，我方认为，根据我方与彩星公司在2016年8月底签署的《委托代理协议》第八页上约定我方是在当时的甲方就是彩星行公司的允许并授意的情况下，是可以向客户合法收取的团购服务费，且在当时实际执行当中跟客户也是明文规定了费用的标准、是什么用途、如何支付、付给谁，并且可以获取什么样的购房优惠等等。我方认为客户当时购房时是完全是知情并自愿支付的。并且被告彩星行公司对这个事情也是知情并同意的。第二，根据被告彩星行公司与我方协议第6.2条款约定因非我方原因造成客户退房的，仍视为我方完成合法销售业绩予以结算酬金。所以结合以上两点，我方认为：第一，原告至少应先与被告彩星行公司达成最终决议。双方都没有完成最终合意之前，我方无法认定原告退房事宜是否达成。也就是说，在原告与被告彩星行公司没有正式达成退房决议之前，我方没有义务先行退款。因为在我方与被告彩星行的合同当中也有约定，就是即便是出现客户退房了我们也是在15个工作日之内退我方的这个钱。当然，这个可能跟原告没有关系，这是我方跟被告彩星行公司的约定。第二，我方认为，我方已经完成与彩星行公司的协议约定的义务，完成了合同的条款我方应履行的工作。因为我方就是一个中介，我方当时是作为原告和彩星行公司之间的一个居间服务已经达成了，双方签了约了并且付了款了，按照约定已经达成我方居间的义务，所以我方有权收取居间的酬金。原告退房并不属于我方过失所致，无论最终原告与被告是否达成何种决议，我方均有权利收取合法的酬金。因此，我方认为，我方没有义务来退钱。第三，我方认为，原告诉求的利息因为这并不是借贷关系，不存在这个利息，这个事情包括诉讼费我方认为不应该是我方来承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月30日，彩星行公司（甲方）与杨寿岭、王玉萍（乙方）签订了《绿地星公馆毛坯产品购买意向协议书》（以下简称《购买意向协议书》），约定预定意向房源6-808，8万抵15万，97折，乙方自愿交纳5万元作为购买绿地星公馆的意向金。2016年9月，王玉萍（认购人）与彩星行公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定王玉萍向彩星行公司购买6幢808号房屋，建筑面积87.54平方米，套内建筑面积62平方米，总房价款为2134904.25元，其中房款部分为1604048.82元，改造及装修费用为530855.43元，付款方式为贷款，王玉萍在《认购书》签订时支付定金20万元，在《认购书》签订后7天内补齐首付款及委托物业改造和装修所需费用，并签订商品房买卖合同及委托改造和装修协议。《认购书》还对双方的其他权利义务进行了约定。2017年1月8日，王玉萍（买受人）与彩星行公司（出卖人）签订《商品房预约合同》，约定王玉萍向彩星行公司购买位于房山区拱辰街道办事处及长阳09-03-12块地6#商务办公楼8层808号房屋，房屋用途为办公，建筑面积约87.54平方米，套内建筑面积约62平方米，总价款为1604049元。出卖人承诺在2017年3月31日前为买受人办理现房网签手续。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。王玉萍于2016年10月28日向彩星行公司支付1334904元，其中购房款804048.82元、装修改造费530855.18元，向保兴利公司支付电商费80000元。彩星行公司、保兴利公司分别向王玉萍出具了收款收据。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，王玉萍不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。王玉萍就解除相关合同的事宜与彩星行公司进行协商。2017年4月19日，彩星行公司将王玉萍持有的《认购书》、收据、《购买意向协议书》、确认书、《装修工程施工协议》、《商品房预约合同》收回，并在《文件回收证明》中注明“我司将上述文件收回做申请退款使用，客户可将原件复印存留”。审理中，王玉萍申请冻结彩星行公司的银行存款1583200元，太平财产保险有限公司北京分公司出具担保函。本院于2019年6月19日作出（2019）京0111民初12605号民事裁定，冻结彩星行公司的银行存款1583200元。本院认为：王玉萍与彩星行公司在自愿基础上签订的《商品房预约合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效。该合同在履行过程中，王玉萍向彩星行公司提出了退款申请，彩星行公司亦为王玉萍出具了文件回收证明，从该文件回收证明记载的内容来看，彩星行公司收回王玉萍各种材料是为了申请退款使用，根据该内容可以看出双方已经在2017年4月19日就该《商品房预约合同》的解除达成一致意见，因此该《商品房预约合同》已经解除。《商品房预约合同》解除后，彩星行公司已经丧失了继续占有使用王玉萍交纳的购房款及装修改造费的合理依据，因此王玉萍要求彩星行公司退还购房款及装修改造费的诉讼请求，本院予以支持。关于王玉萍要求的利息损失问题，本院认为，双方签订的《商品房预约合同》已经于2017年4月19日解除，故彩星行公司从解除之日起即负有向王玉萍返还购房款及装修改造费的义务，鉴于彩星行公司未及时返还，故应当自2017年4月20日起按照中国人民银行同期贷款利率向王玉萍支付逾期退款的利息损失。因王玉萍与彩星行公司签订的《商品房预约合同》已经解除，保兴利公司已收取的电商费应当予以退还。王玉萍要求保兴利公司支付利息，于法无据，本院不予支持。另，王玉萍未能提交充分证据证明彩星行公司对保兴利公司向其退还电商费的债务负有共同清偿责任，故对于王玉萍主张的应由彩星行公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告保兴利公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告北京彩星行投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王玉萍购房款、装修改造费共计1334904元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2017年4月20日至实际退还之日的利息；二、被告北京保兴利房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告王玉萍电商费80000元；三、驳回原告王玉萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9524元，由被告北京彩星行投资顾问有限公司负担8624元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京保兴利房地产经纪有限责任公司负担900元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由被告北京彩星行投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇一九年十月二十二日书记员  朱月君