广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27746号原告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所广州市白云区机场路10之二之三之四422房（市场地址：广州市白云区机场路10号之一至之五首层至四层局部）法定代表人：陈壮欣，总经理。委托诉讼代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告：黄婉媚，女，1970年4月17日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈玉生，广东永航律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉婷，广东永航律师事务所律师。原告广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）与被告黄婉媚物业服务合同纠纷一案，本案于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市越丽市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人吴恩远及被告黄婉媚的委托诉讼代理人张玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市越丽市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1，请求依法判令被告向原告支付物业管理费31882.5元（自2017年7月12日起计至2019年8月12日止，物业面积28.34㎡，按45元/㎡/月支付）；2，请求判令被告向原告支付违约金31.88元（按未缴纳费用的千分之一支付）；3，本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2010年5月25日，被告黄婉媚向耀华房地产开发有限公司购买了位于广州市白云区机场路10号之二之三之四249号房产。之后，原告与耀华房地产开发有限公司、被告分别签订了《前期物业服务协议》和《委托协议》，约定由原告越丽公司为被告提供物业管理服务，物业面积28.34平方米，物业服务费用按每平米45元收取，缴费时间为每月5月前，委托管理期限为10年即自2013年6月1日起至2023年5月31日止，如未按时足额缴纳物业费用，按应缴费用千分之一的标准收取违约金。被告于2017年7月12日将物业收回使用，但被告一直没有缴纳物业管理费，经原告多次催缴均不予缴纳。至今已欠款物业管理费人民币31882.5元。原告认为，原告已依约为被告商铺提供了物业管理服务，而被告却一直没有缴纳物业管理费，构成违约，因此，为维护原告自身合法权益，特向本院提起诉讼。被告黄婉媚辩称：一、原告没有按照《前期物业服务协议》的约定履行物业管理义务，没有提供符合约定的物业管理服务，涉案商场一直没有营业。原告不应收取物业管理费，根据开发商与被告及原告越丽物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》第二条约定，原告提供的前期物业管理服务包括物业共有部位的维修养护和管理，共同设施设备的运行、维修等和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集等。协议第三条也约定，原告提供的前期服务应达到约定的质量标准，实际上原告并没有提供协议约定的物业管理服务，没有对涉案商场进行应尽的物业管理服务。商场目前首层到四层，大部分铺位空置，没有营业，没有提供符合商业活动的照明空调，每层的扶手电梯都处于停运状态，甚至商场内还有流浪猫。因原告怠于管理涉案商场，导致商场经营环境恶劣，被告的商铺也无法正常出租。因此，被告认为原告没有履行合同义务，不应收取物业管理费。二、原告没有按要求提供物业服务，其主张的按45元/平方米每月的标准来算物业管理费的依据不足，与事实不符，应予驳回。根据《前期物业服务协议》第五条第一款约定，商场物业管理费45元/月/平方米。此管理费已经包含了中央空调费、公摊水电费等费用。第二款也约定了原告应按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务。根据原被告签订的《委托协议》第三条约定，物业管理费（含空调费）按建筑面积每月每平方米45元收取，而实际上，原告并没有提供上述服务，服务内容及质量标准完全达不到标准：1、涉案商场没有空调，且涉案商铺一直没有营业，不应承担公摊水电费，按45元每月每平方米标准收取管理费明显过高，同地段其他物业管理费都低于该标准，当时签订委托协议是因为被告商铺返租被迫要同时签订委托协议，并不是其真实意思表示。三、原告并无物业管理的相关资质证明，无法证明其具备商场物业管理的资质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的前期物业服务协议、委托协议、（2016）月0111民初7443号民事判决书、（2017）粤0111执2432号执行案件登记表、询问笔录、商场现场照片、《证明》、大众点评截图及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据本院作出的已生效的（2016）粤0111民初7443号民事判决书查明的事实，2010年5月25日，被告黄婉媚与广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼栋）幢2层249号房（以下简称涉案商铺），房屋地址为广州市白云区机场路10号之三249房，房屋总价款3392087元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给被告使用。同年12月31日，被告与鑫耀公司签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向被告承租涉案商铺，租期五年，自2010年7月28日起至2015年7月27日止。《租赁合同》期满后，鑫耀公司未向被告返还涉案商铺。2016年6月，被告向耀华公司、鑫耀公司邮寄了《关于移交经营权的再次通知》，要求耀华公司、鑫耀公司向其交还涉案商铺。本院于2016年12月22日作出（2016）粤0111民初7443号民事判决书，判决耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄婉媚，越丽公司协助耀华公司、鑫耀公司将涉案商铺返还给黄婉媚。判决生效后，因耀华公司、鑫耀公司拒绝向黄婉媚返还涉案商铺，黄婉媚遂申请本院强制执行，本院于2017年3月9日立案执行，执行案号为：（2017）粤0111执2432号。根据2017年7月12日（2017）粤0111执2432号案的《询问笔录》显示，黄婉媚于2017年7月12日收回涉案商铺。另查，2013年1月6日，耀华公司与原告越丽公司签订《前期物业服务协议》，约定：原告为鑫耀大厦提供物业管理服务，商场管理费为45元/月/平方米，物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日履行缴纳义务，合同有效期自2013年1月30日至2023年7月28日止；等等。其中违约责任第二十四条还约定“业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业使用费的，应按应缴费用千分之一的标准支付违约金”。再查，2013年4月21日，原告（乙方，受托方）与被告（甲方、委托方）签订《委托协议》，约定：甲方将涉案商铺委托于乙方实行物业管理，委托管理期限10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止；物业服务费按照物业建筑面积每月每平方米45元收取；2015年7月27日前，甲方不享有该物业经营权及收益权，无需乙方交纳物业服务费；2015年7月28日起，甲方须每月5日前交纳物业服务费，但甲方出租该物业后，承租方已缴交物业服务费的，甲方无需再缴交物业服务费。2019年5月9日，原告向被告发出律师函，要求被告缴纳2017年6月28日至2019年5月6日期间的综合管理费28017元、违约金9785.865元。庭审中，被告黄婉媚确认没有缴纳原告所主张期间的物业服务费，原因为被告通过执行收回涉案商铺后，原告并未对涉案商铺提供物业服务，故被告不应支付物业管理费及违约金，并提交了现场照片、《证明》、评论截图等证据来证实。涉案商铺属于被告单独所有，被告于2017年3月7日取得涉案商铺的《不动产权证》，建筑面积：28.3平方米。本院认为，物业开发商广东耀华房产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务协议》以及原告与被告签订了《委托协议》，原告对涉案商铺实施物业管理，被告接受了原告提供物业管理服务，原告与被告形成了物业服务合同关系，被告应按物业合同的约定向原告支付物业服务费。被告庭审中确认拖欠自涉案商铺收回之日即2017年7月12日起至2019年8月12日期间的物业管理费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费合法合理，本院予以支持。物业管理费数额依据《委托协议》约定的按建筑面积45元/月/平方米及涉案商铺实际建筑面积28.3平方米计算，被告应向原告支付物业管理费共计31837.5元（45元/月/平方米×28.3平方米×25个月）。对于原告主张超出的部分，本院不予支持。对于被告抗辩称，原告提供的物业服务不符合约定的标准，且因被告无法提供约定的物业服务导致涉案商铺无法正常经营的抗辩理由，本院认为，虽然原告提供的物业服务存在一定瑕疵，但并不影响被告的正常经营，两者并不存在必然联系，被告不应以此为由拒绝支付物业管理费。故被告此抗辩意见，本院不予采纳。因被告未及时缴纳物业服务费构成违约，原告主张按照《前期物业服务协议》第二十四条的约定要求被告支付未缴纳物业管理费千分之一的违约金即31.84元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄婉媚于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付2017年7月12日起至2019年8月12日期间的物业服务费31837.5元；二、被告黄婉媚于本判决生效之日起五日向原告广州市越丽市场经营管理有限公司支付违约金31.84元；三、驳回原告广州市越丽市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费299元，由原告广州市越丽市场经营管理有限公司负担0.42元，由被告黄婉媚负担298.58元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇一九年十月二十五日书记员  陈春燕