北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初51119号原告：高紫宸，男，1996年3月27日出生，汉族，住北京市西城区。原告：高峡(高紫宸之母，兼高紫宸委托诉讼代理人)，1971年6月24日出生，汉族，住北京市西城区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，该公司法务专员。被告：曹政，男，1974年5月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：辛然，女，北京市房地产交易中心职工，住北京市西城区。被告：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号。法定代表人：肖洋，总经理。原告高紫宸、高峡（以下称二原告）与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、被告曹政、被告北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兼高紫宸之委托诉讼代理人高峡、被告我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜和徐俊杰、被告曹政之委托诉讼代理人辛然到庭参加诉讼。伟嘉安捷公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.撤销高紫宸与我爱我家公司、曹政、伟嘉安捷公司（以下称三被告）签订的《退单声明》第三条关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”的约定；撤销高峡与曹政、我爱我家公司签订的《居间服务合同》第三条第二款；2.我爱我家公司返还二原告房屋中介费124740元；3.我爱我家公司赔偿二原告定金损失10万元、按照每月3848.72元利息标准支付自2017年6月16日起至2027年6月16日止的利息、手续费75元、贷款委托手续费损失14400元、房产评估费400元；4.我爱我家公司承担本案诉讼费。事实和理由：二原告是母子关系。2017年6月11日，高峡为购买海淀区X号房屋（以下称涉诉房屋）与曹政（代理人辛然）、我爱我家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《居间服务合同》（以下简称《服务合同》）。当日，高峡依约向我爱我家公司支付了全额居间费用。因高峡没有购房资格、需要将房屋登记在高紫宸名下，故高峡、高紫宸与曹政于2017年6月21日签订《补充协议》，我爱我家公司作为见证方盖章，约定网签前买受方变更为高紫宸（学生，无业），但事实上合同的履行及所有费用仍由高峡实际承担，高紫宸只是名义上的买房人。签约前，高峡明确向我爱我家公司工作人员解释了自己的经济状况：高峡没有现金可以支付涉诉房屋购房款，需出售本人名下及父亲名下共两套密云房屋，但此二处房产尚未出售、暂时没有人有意向购买；如果不卖房，拿不出购房款；如单纯依靠贷款，高峡亦没有能力偿还700万的贷款。但我爱我家公司表示可帮助高峡将父亲在西城区的房产抵押贷款以支付涉诉房屋的购房全款，等密云的两处房子出售后再以售房款还贷。高峡并告知西城区房屋是1993年拿到房本的老房、父亲将于2017年7月19日年满70周岁，能否顺利贷款还是未知数。但我爱我家公司表示没有问题，让高峡安心签订《房屋买卖合同》、向曹政支付定金10万元，并声称如果出现问题，该公司会协助曹政退还定金、该公司也会退还中介费。但签约并支付定金、中介费后，高峡得知如下几个问题与我爱我家公司所述严重不符：1.父亲年龄过大不能以房屋抵押贷款；2.高峡不具备以房抵押贷款的消费贷及经营贷资格；3.被告就涉案房屋制作的宣传单上载明的平面图是两层：一层及同等面积地下室，但房本上没有地下室的平面图及任何相关登记，且地下室拿不出任何合法手续；4.涉案房屋并非我爱我家公司所称的集中供暖、地采暖。因此，《房屋买卖合同》根本无法继续履行。高峡不得不要求与曹政解除《房屋买卖合同》。我爱我家公司承诺签订《退单声明》即可退还中介费。2017年7月29日，我爱我家公司提供打印好的《退单声明》，由高紫宸、曹政之委托代理人辛然、我爱我家公司、伟嘉安捷公司签订《退单声明》，第二条约定：“四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，四方之权利、义务解除，任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行。”我们认为，既然任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行权利、义务，也应该包括中介费的退还，因为中介费的支付也是原合同中约定的乙方义务。但《退单声明》签订后，我爱我家公司不但无法协调退还定金，甚至在合同根本无法履行且网签、面签、批贷、缴税、产权转移、抵押登记、银行放贷、领取新产权证、物业交割等一系列居间服务都未提供的情况下扣留全部中介费，并声称这些服务并不是该公司必须做的，其任务只是协助签订合同，即可获取全部中介费，并不保证完成。我们认为我爱我家公司的此种行为严重失信。《退单声明》第三条约定居间代理费人民币124740元由乙方（即二原告）承担，但第二条约定“任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行”，则第三条所称的乙方已经承担的居间代理费124740元，丙方（即我爱我家公司）有责任全额退还。我们认为，《服务合同》第三条第二款和《退单声明》中关于“居间服务费人民币124740元由乙方承担”属于重大误解、显失公平、乘人之危，应予撤销，我爱我家公司所收中介费124740元应予退还，并赔偿二原告其他经济损失。我爱我家公司辩称，不同意二原告全部诉讼请求，理由主要有：1.定金损失是因二原告违约造成，我公司已向其如实告知涉诉房屋交易信息，故该笔损失应由其自行承担；2.不能确定实际发生了利息、手续费、贷款委托手续费、房产评估手续费等费用；3.《服务合同》第三条第二款符合合同法规定，二原告主张撤销没有法律依据；《退单声明》是签约各方的真实意思表示，已经实际履行，二原告主张撤销《退单声明》第三条的内容没有事实和法律依据，故不同意退还居间服务费。曹政辩称，二原告的各项诉讼请求均与我方无关。伟嘉安捷公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2017年6月11日，高峡（买受方，合同乙方）与曹政（出售方，合同甲方，委托代理人辛然）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方以成交总价660万元向乙方出售涉诉房屋；乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，于签订该合同当日向甲方支付定金10万元，于“网签后过户前于2017年7月15日前”支付445万元，于“网签后过户前于2017年7月31日前”支付200万元，于“交付房屋当日”支付5万元。同日，高峡（乙方，买受人）与曹政（甲方，出售方）及我爱我家公司（丙方，居间方）签订《服务合同》，约定：在丙方居间服务下，甲乙双方签订《房屋买卖合同》。该《服务合同》第一条“信息确认”包括甲方对乙方的购房资格进行审核确认、乙方对房屋本身现状及权属均已了解并认可；第二条“居间服务确认”约定“本合同的内容均为甲乙丙三方自愿真实的意思表示。甲方确认丙方已按其委托销售并发布房屋销售信息；乙方确认丙方已按其要求向其提供房源，并带其查看了房屋；甲乙双方确认丙方已提供订立买卖合同的信息和机会，并确认丙方协助甲乙双方订立了房屋地址为海淀区X的《北京市存量房屋买卖合同》”；第三条“居间服务费”第一款约定“乙方向丙方支付居间服务费人民币124747元”，同条第二款约定“甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形，甲乙双方签订《买卖合同》后，甲乙双方均认可本合同第一条（应为第二条）约定的丙方的居间服务已完成。甲乙双方应于签订《买卖合同》当日向丙方支付本合同约定的居间服务费”。第四条“权利义务”第四款约定“甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续；甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任”。第五条“违约责任”第三款约定“甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费”。同日，高峡（合同乙方，买受方）与曹政（合同甲方，出售方）、伟嘉安捷公司（合同丙方，服务方）签订《履约服务合同》约定甲乙双方委托丙方办理《房屋买卖合同》履行事宜，具体包括：1.甲乙双方委托丙方保管与交易相关的产权资料、乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2.若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供协助办理解押手续服务；3.对乙方个人及家庭资信状况做预审查，根据个人及家庭资信情况为乙方推荐适合的贷款方案；4.协助甲乙双方办理公证手续、房屋评估手续、贷款手续、房屋缴税手续、房屋产权转移、抵押登记手续；5.经甲乙双方共同申请，可提供房屋交易资金存管服务，需甲乙双方与银行另行签署存管协议；6.组织各方协商解决交易过程中产生的各类事项或纠纷；7.通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约：8.协助守约方向违约方发送履约告知函件。当日，高峡向我爱我家公司支付124740元，我爱我家公司为高峡开具《业务收据》；高峡向辛然转账10万元，辛然为高峡开具《定金收据》。次日，高峡微信联系我爱我家公司职员张某，要求我爱我家公司协调就地下室与曹政签订补充协议事宜。2017年6月21日，曹政与高峡在我爱我家公司的见证下签订《补充协议》，约定在网签前将《房屋买卖合同》中乙方由高峡变更为高紫宸，由高紫宸完全承担并履行《房屋买卖合同》、《履约服务合同》、《服务合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务；高峡已缴纳的房款、费用无条件变更为高紫宸缴纳的房款、费用；房屋成交总价由660万元变更为650万元；乙方以4次交付房款的方式交接房款，分别为在签订合同当时交付定金10万元，于2017年7月31日交付首付款150万元，于2017年9月19日交付首付款485万元，在交付房屋当日支付5万元。2017年6月13日至同年7月28日期间，高峡与我爱我家公司裕中临时店店长王某沟通贷款事宜。期间，王某表示“五十年产权（那个）也能质押出钱来”、“银行说可以接，而且也没什么风险，等银行批贷了我爱我家就会给您放款垫买房剩下的尾款钱，前期需要花的只是包装公司钱，而且包装费如果因为贷款政策问题办不下来是可以退的，专员说整个流程也就十个工作日左右就能批贷，按咱们的合同期也不会超时”；高峡按照对方要求发送房产证、其父身份证照片，并表示“我们还是向着解约方向努力。当然我会继续为履约做准备”。后，高峡微信联系张某，要求张某出具证明，证明其在签订《房屋买卖合同》前已告知没有现金、需要等出售密云两套房产，出售前如卖家需要全款，则只能以其70多岁的父亲名下另一房产抵押贷款周转、其余再临时借款否则没有能力支付房款；并提及店长王某曾表示网签前如果解约，签三方免责协议，帮助高峡争取拿回中介费。张某表示个人同意签署上述证明，但是要求将“高峡向我爱我家公司说明”改为“高峡向业主说明或者是当着我爱我家公司的面向业主说明”，并解释称如果由三方面协议，我爱我家公司一定会退还居间服务费。2017年7月29日，高紫宸（买受方，合同乙方）、曹政（出卖方，合同甲方）、我爱我家公司（见证方，合同丙方）、伟嘉安捷公司（履约方，合同丁方）签订《退单声明》，约定：“第一条：因乙方原因，经四方友好协商，同意解除《房屋买卖合同》、《服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等全部相关材料；第二条：四方同意上述合同及相关补充协议材料自本声明签署之日起解除，四方之权利、义务解除，任何一方不得以原合同条款要求其余各方履行。如甲、乙双方无法将上述相关合同、协议交还丙方或丁方处，甲、乙双方承诺不将未交回的合同另作他用，如因此产生相关问题或责任与丙方、丁方无关。第三条：合同解除后的清算按以下第1种方式进行：l、自本声明签订之日，甲乙双方同意人民币100000元（大写）壹拾万元整作为违约金由乙方支付甲方；丙方居间代理费人民币124740元（大写：壹拾贰万肄仟柒佰肆拾元）、丁方服务费人民币0元（大写：零元整）由乙方承担，如甲乙双方办理了资金监管／资金存管手续，甲乙双方授权丙方办理相关解冻、退款、划转及注销手续；如银行或房屋主管机关需要甲乙双方签署相关资料文件，甲乙双方同意积极配合并办理相关手续。付款方的付款义务履行完毕后，甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系。2、自本声明签订之日，甲、乙、丙、丁四方免责退单，×方已支付甲方、丙方、丁方的相关费用由收取方自于本协议生效之日起×工作日内退还×方，如甲乙双方办理了资金监管/资金存管手续，甲乙双方授权丙方办理相关解冻、退款、划转及注销手续；如银行或房屋主管机关需要甲乙双方签署相关资料文件，甲乙双方同意积极配合并办理相关手续。至此甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系”。本案中，二原告和曹政均认可没有接触过伟嘉安捷公司工作人员，是应我爱我家公司的要求签订《履约服务合同》，我爱我家公司认可《履约服务合同》是其代伟嘉安捷公司与高峡、曹政签署，由于两公司存在长期合作关系，故贷款、过户等事项均交由伟嘉安捷公司免费完成。二原告就签订《退单声明》的过程解释如下：由于我爱我家公司提供的房屋信息与《房屋买卖合同》中约定内容不符，其于签订《房屋买卖合同》次日即向我爱我家公司提出如不能签订关于地下室的补充协议就解约，但我爱我家公司一直拖延没有解约；根据《补充协议》的约定，二原告需于2017年7月31日前向曹政支付首付款150万元，但因我爱我家公司未能协助二原告办理房屋抵押贷款，故不得不签订《退单声明》以避免更高额的违约损失；《退单声明》是由我爱我家公司提供的格式条款，其中空格处内容均已事先打印；《退单声明》第三条第一款关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”的内容应理解为仅针对乙方已支付居间代理费的客观表述，如双方对合同条款理解有差异，应按照提供合同方不利的角度理解。二原告并提交高峡名下相关银行账户明细、手机银行查询明细、借款协议等证据材料，以证明因我爱我家公司未能提供正确、客观信息使其遭受借款利息损失。对上述意见及证据，我爱我家公司认为《退单声明》有部分内容是在空白处填写形成的、不符合法律规定的格式条款的规定，故各方权利义务均已解除且再无争议；对上述证据材料的真实性及证明目的均不予认可；曹政虽认可上述证据材料的真实性、合法性和关联性，但对其证明目的不予表态。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中，伟嘉安捷公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃抗辩及举证质证权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。依法成立的合同，受法律保护。本案中，《房屋买卖合同》、《履约服务合同》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并作为确定各方权利义务的依据。当事人协商一致，可以变更合同。根据《补充协议》可知，《房屋买卖合同》中乙方由高峡变更为高紫宸，尽管《服务合同》及《履约服务合同》签约各方未订立补充协议以变更合同主体，但《补充协议》中约定由高紫宸履行《服务合同》中约定的所有责任和义务，高峡已缴纳的费用无条件变更为高紫宸缴纳的费用，且《退单声明》中我爱我家公司、伟嘉安捷公司均认可高紫宸作为买受方、合同乙方解除《服务合同》、《履约服务合同》等，故应认定上述《房屋买卖合同》、《服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《退单声明》中买受方均为高紫宸，高峡就上述合同无权主张权利亦无需承担义务，故高峡并非本案适格原告，其提出的、事实上合同履行及所有费用由其实际承担、高紫宸只是名义上的买房人理由不成立，本院驳回其起诉。至于《服务合同》第三条第二款和《退单声明》第三条相关内容是否应予撤销，本院论证如下：重大误解，是指误解人作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解人受到较大损失，以至于根本达不到缔约目的。显失公平，是指双方当事人的权利义务明显不对等，使一方遭受重大不利。乘人之危，是指一方当事人故意利用他人的危难处境，迫使他方订立其极为不利的合同。本案中，《服务合同》第三条第二款仅系在高紫宸与曹政达成《房屋买卖合同》时、对我爱我家公司所完成的居间服务的确认，不存在重大误解、显失公平或乘人之危的情形，因此，不存在应予撤销的情形。《退单声明》第三条第一款关于“居间代理费人民币124740元由乙方承担”约定，明确了居间代理费的金额、承担主体，尽管高紫宸称如不签订《退单声明》将面临更大的违约损失，但此情形并非法律意义上的重大误解、乘人之危，显失公平，故对于其要求撤销该项内容的诉讼请求，本院亦不予支持。尽管如上所述，上述合同条款不应予以撤销，但我爱我家公司仍需基于如下理由向高峡退还部分居间服务费：1.从《退单声明》的文义可知，该声明认定甲方即曹政为守约方，乙方即高紫宸为违约方，为此，高紫宸须向曹政支付违约金10万元，并不存在《服务合同》第五条第三项中关于“如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用”的情形，但对于我爱我家公司是否存在违约情形，并未作出认定；2.从《退单声明》的形式可知，其中第三条第一款中“付款方的付款义务履行完毕后，甲、乙、丙、丁四方再无任何争议及财务关系”确为格式条款，相关内容并非各方协商结果，现高紫宸和我爱我家公司对相关内容理解存有争议，应作出对我爱我家公司不利解释；3.尽管《服务合同》第三条第二款约定，高峡与曹政签订《房屋买卖合同》后，双方均认可该合同第一条（应为第二条）约定的丙方的居间服务已完成，但鉴于该合同第四条第四款亦约定授权我爱我家公司办理网签及注销、物业交验等手续；尽管《履约服务合同》约定推荐贷款方案等工作应由伟嘉安捷公司提供，但事实上，我爱我家公司工作人员持续与高峡协商贷款事宜。因此，高峡与曹政签订《房屋买卖合同》不意味着我爱我家公司的全部居间服务均已完成；4.我爱我家公司在居间服务过程中，确曾在明知高峡不具备购房资格的情况下继续提供居间服务、促使其与曹政签订《房屋买卖合同》，在《房屋买卖合同》履行过程中承诺协助高紫宸办理房屋抵押以支付涉诉房屋购房款但未能办理成功，上述均构成服务瑕疵，而《退单声明》中关于高紫宸因无法依约支付首付款构成违约并应就此向曹政支付违约金的内容，不影响我爱我家公司因服务瑕疵应向高紫宸承担违约责任。具体至退还居间服务费金额，本院将结合《房屋买卖合同》、《服务合同》履行阶段、我爱我家公司违约情形等予以酌情考量。至于高紫宸所述定金、借款利息等损失，鉴于其作为交易主体，应审慎考量并自行承担相应交易风险，故对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第七十七条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，判决如下:一、北京我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后向高紫宸退还中介费6万元；二、驳回高紫宸的其他诉讼请求；三、驳回高峡的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708元，由高紫宸负担4408元，已交纳；由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担1300元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一九年十月二十五日书 记 员  蒙向东