北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初84314号原告：韩国娟，女，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘立成，北京市易行律师事务所律师。被告：李树凤，女，住北京市朝阳区。原告韩国娟（以下简称原告）诉被告李树凤（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘立成、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋租赁合同于2018年6月3日解除。2、判令被告退还剩余租金53590元。3、判令被告赔偿安置会员损失93990元。4、判令被告依照合同赔偿损失30万元。事实和理由：原告于2017年8月从王某处接手其转让的婴儿游泳馆，王某和李某2的合同签了5年，其已经经营了3年，所以原告接手时还剩下2年，所以原被告重新签订了租赁合同，原告按照合同约定向被告支付了房屋租金和押金。从经营开始出现购电困难的问题，物业公司称系被告不缴纳物业费所致，该情况影响了原告经营。后续该房屋因为其房东李某的原因被法院查封。在此期间，房东李某多次上门，称被告未向其支付房租，并恐吓原告，如果不交房租，就将收回房屋，李某该行为影响了原告的正常运营秩序。原告就此多次与被告沟通，但其均以没有钱为由，不向房东交纳房租。2018年5月份，房东李某私自将店铺上锁，致使原告已经无法经营。原告接手前一家婴儿游泳馆时，将其会员一并接收，由于行业原因，会员都是储值形式的，如果原告不能经营的话，原告将面临需要把前一手经营者收取的课时费支付给会员，因此会产生损失。原告于2018年5月中旬找到被告，和她商议把剩余房租和押金退还给我，但其至今未退还。因为原被告曾经在2018年5月底协商一致，原告搬离房屋，被告退还押金和租金，所以是双方协商一致解除合同。被告承诺退还原告押金和租金共计103590元，但实际只退还了4万元押金和1万元租金，剩余53590元的租金未退还。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告陈述不属实。我和李某2在2016年就已经离婚，我和原告的合同是就着李某2和王某的名字合同改的，所以上面会有李某2的名字，但是2017年开始就是我出租给原告的，我和原告之间的合同跟李某2没有任何关系，我自行就该合同承担相应法律责任。我认为原被告双方之间的合同到现在也并未解除，双方没有协商一致解除。原告一直在用房屋，我需要向房东支付房租，原告也应该向我支付房租。原告主张的安置费跟我没有任何关系。原告跟我说她的经营不好，早就不想租了。我确实在2018年6月3日跟她协商过把6月10日至9月9日期间的租金退还给她，她尽快把房屋给我退出来，当天我给她退还了5万元，就剩余部分给她打了条，但是她一直也没有腾出来，原告的东西还一直在房屋里。房东李某起诉了我，我们在那个案件中达成了和解，于2019年2月19日通过开锁公司开了门，我把房屋交还给了李某，当时里面还有原告的东西，到现在钥匙、水电卡等都没有交给我。综上，我不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实，本院予以确认：原被告于2017年6月29日签订《商铺租赁合同》，原被告双方均认可该合同是直接在原李某2和王某签订的合同上修改了合同双方，故诉争房屋自系由被告出租给原告。该合同约定：被告将北京市朝阳区38号一层（以下简称诉争房屋）出租给原告，约定2017年9月10日至2018年9月9日的租金为24万元，押金4万元，合同就原被告双方的权利义务作出了约定。实际履行过程中，2017年7月初，被告将诉争房屋交付给原告使用，原告于2017年9月10日一次性向被告支付了租金24万元和物业费13636元。后续，原告于2018年6月3日向被告出具《收条》：“今收到李树凤退回的部分房租和押金5万元整，大写：五万元整，剩余53590元将于2018年6月底前退回。”另查，原告与王某于2017年6月29日签订《转让合同》，约定将王某所有的北京云辉沁雨教育咨询有限公司转让给原告，该公司位于北京市朝阳区38号底商的店铺由原告经营，王某就此签订的租房协议的权利和义务由原告承担，该店铺2016年9月10日至2017年9月9日期间的房租已经由王某付清，后续原告按照租房协议的要求付款，店铺内已签约会员的剩余课时由原告负担，王某已经支付的4万元房租押金，原告需支付给王某，转让完成后，该押金归原告所有。北京云辉沁雨教育咨询有限公司的法定代表人于2017年7月21日由王某变更为原告。庭审中，原告提交其出具给被告的《收条》，证明双方协商一致于2018年6月3日解除租赁合同，被告承诺退回剩余租金和押金，但是当天钱不够，所以分两笔支付，将剩余部分写入收条里。被告认可该证据真实性，其认可曾承诺于2018年6月底之前将剩余53590元退还给原告，但原告亦承诺于2018年6月底之前将房屋腾空，如果原告在6月底之前腾空房屋，交接之后会将剩余款项退还给原告。原告提交诉争房屋照片、原告与李某的电话录音，证明诉争房屋因为李某的原因被法院查封以及李某于2018年5月将诉争房屋上锁，致使原告无法经营。被告认可上述证据的真实性，不认可证明目的，其主张房屋被查封只是不允许转让，并非不能经营，李某锁的门当天就打开了，并不影响原告经营。原告提交北京海美时光教育咨询有限责任公司出具的收据、微信聊天记录、微信转账记录、课时表等，证明因为原告无法继续使用房屋、无法经营，所以需要将会员安置到别的公司，造成了安置费用损失。被告不认可上述证据的真实性，且其主张该门店并非无法经营，二楼的经营者就在正常经营。被告提交2018年5月24日开锁费收据的照片，证明李某锁门之后，当天就把锁打开了，并不影响原告经营，原告不认可该证据真实性。被告提交其与李某的调解书、2019年2月19日开锁后室内的照片、被告与开锁公司员工等的聊天记录，证明直到其直接和房东李某2019年2月19日交接时，诉争房屋里仍有原告的东西，原告不认可上述证据的真实性，其主张原被告双方的合同于2018年6月已经解除，其与李某之间并无关联，且无法确定开锁的时间、地点。被告提交原告经营的游泳店课程表、签到表等，证明原告一直到2018年5月份还在正常经营，一直到6月11日，原告不认可该证据真实性，不认可被告证明目的。被告提交其与原告的短信记录，证明其要求原告腾房，但是原告一直没有腾，且原告认可其没有交接水电卡等，原告认可该证据真实性，但不认可证明目的，其主张2018年6月1日就不再占用该房屋，并告知被告水电卡在诉争房屋内。经询，就双方是否就解除合同进行过协商，原被告均表示于2018年6月3日进行过协商，但原告称协商内容为2018年6月3日解除合同，房屋内的东西不要了，被告于2018年6月30日将剩余款项给原告，被告称协商内容为2018年6月底之前，原告将房屋交接给被告，被告将剩余款项退还原告；就房屋交接是否进行过约定以及是否实际交接，双方均表示未实际交接，原告称双方协商6月3日将房屋交还给被告，被告承诺退还押金和租金，原告于电话中告知被告，房屋内的东西都不要了，被告称双方口头承诺6月底之前原告腾房、被告退还剩余款项；就原告主张的会员安置费是否扣除会员预付费的储值部分金额，原告表示未扣除，由法院酌定。本院认为，本案中，原被告均认可双方于2018年6月3日就解除诉争合同进行协商，被告将剩余租金和押金退还给原告，原告将诉争房屋腾空给被告，被告亦认可其于当天向原告退还5万元，并承诺于2018年6月底之前将剩余53590元退还原告，原告于当日向被告出具《收条》。就合同是否因协商一致解除，双方争议在于，原被告未就诉争房屋交还进行交接，原告主张其已告知被告房屋内东西不要了，水电卡均在房屋内，故无需交接，合同已经于2018年6月解除；被告主张原告曾口头承诺其于2018年6月底之前腾空房屋，其会于6月底之前向原告退还剩余款项，但原告实际未交接，故双方合同直至现在并未解除。该一节虽有争议，但并非是就是否解除合同产生的争议，而系就合同解除后，如何履行后续义务产生的争议，双方已就被告何时向原告退还剩余租金、押金达成一致意见，现因原告应如何返还房屋产生争议，并不影响双方于2018年6月3日作出的原告交还房屋、被告退还剩余租金和押金的意思表示，该意思表示应认定为双方已经达成一致意见解除房屋租赁合同，故原告要求确认原被告之间的房屋租赁合同于2018年6月3日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，因交接房屋产生的争议，被告可另行向原告主张。就原告要求被告退还剩余租金的诉讼请求，原被告已经达成一致意见解除诉争合同，且被告已承诺向原告退还剩余53590元，其应当予以退还，原告该项诉讼请求，本院予以支持。就原告要求被告赔偿会员安置费93990元的诉讼请求，原告称因为行业原因，会员均是储值形式的，但其提交的证据仅涉及其向他人转账和提供会员信息的情况，且原告主张因其无法营业，故将会员转出，由他人向会员提供服务，故在原告未实际提供服务，且未就转出款项中是否包含会员预付费之外的其他款项进行明确及举证的前提下，本院难以认定其转账支出系原告实际损失，该诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。就原告要求被告支付损失30万元的诉讼请求，其主张系依据双方合同约定。但原告并未明确其损失情况，亦未就此提交证据，且根据合同约定，因被告无权出租房屋致使原告无法继续使用房屋时，被告赔偿原告30万元，原告于庭审中主张李某锁门致使其无法经营，根据原告提交的其与李某的录音证据来看，李某系因被告未向其交房租而锁门，被告与李某因拖欠房租产生的争议，并不必然表明被告无权出租该房屋，故原告该主张并无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告韩国娟与被告李树凤于2017年6月29日签订的《商铺租赁合同》已于2018年6月3日解除。二、被告李树凤于本判决生效之日起七日内向原告韩国娟退还剩余租金五万三千五百九十元。三、驳回原告韩国娟其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告韩国娟负担2636元（已交纳），由被告李树凤负担3164元（原告韩国娟已交纳，被告李树凤于本判决生效之日起七日内支付给原告韩国娟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 阳审判员 杨 静审判员 刘坤鹏二〇一九年十月二十四日书记员 姜 真