四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0132民初1215号 原告：四川华怡科尔酒店物业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区柏合镇芦溪路33号。 法定代表人：黄贵强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡天海，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周子益，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：苏晋昌，男，1963年8月31日出生，汉族，户籍所在地四川省丹巴县。 被告：邓永明，男，1967年2月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告四川华怡科尔酒店物业管理有限公司（以下简称“华怡科尔公司”）与被告苏晋昌、邓永明物业服务合同纠纷一案，本院2019年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告华怡科尔公司的委托诉讼代理人周子益、蔡天海、被告苏晋昌到庭参加诉讼。被告邓永明经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华怡科尔公司向本院提出诉讼请求：1．被告给付物业管理费130,790.52元、公共能源费50,118.05元、代交水电费110,161元，共计291,069.57元，及自2019年5月1日起按照月利率2%支付违约金，直至全部款项付清之日止；2．被告支付截止2019年4月30日的违约金46,829.68元；3．被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告为成都华信大足房地产开发有限公司开发建设的新津老码头-中国长街一期（住宅、商业）前期物业管理单位，成都华信大足房地产开发有限公司新津分公司（以下简称“华信新津分公司”）授权委托成都一生之城商业管理有限公司（以下简称“一生之城公司”）统一招商、统一运营管理新津老码头商业项目。被告苏晋昌、邓永明共同于2015年12月29日与一生之城公司签订《新津老码头-中国长街一期商铺租赁合同》，承租“新津老码头-中国长街一期”项目商业A-1-01、02、03、04和A-1-301、302号商铺，共计1,099.08㎡，商铺租赁合同约定由两被告向原告交纳物业管理费，并须与原告签订前期物业服务合同。2015年12月29日被告邓永明代表两被告与原告签订了两份前期物业服务合同，原告自2016年3月1日起提供物业服务。但其后被告一直未按前期物业服务合同约定向原告交纳物业管理费、公共能源费、也未支付原告为其代交的水电费，虽经原告多次催收，被告均拖延未付，截至2019年4月30日被告已欠物业管理费130,790.52元、公共能源费50,118.05元、代交水电费110,161元，共计291,069.57元。综上，原告特诉至贵院，请求判如所请。 苏晋昌辩称，1．被告虽然与华怡科尔公司签订了合同，但所租赁商铺漏雨，造成被告一定的经营损失，且开发商承诺打造景区也没有打造起来，投资一直在亏损，要求物业费降低标准，以弥补被告的经营损失；2．电费收取标准过高，华怡科尔公司应拿出物价部门的收费许可和标准，同时对电表进行质量校检；3．公共能源费不合理，老码头的公共能源费是为了宣传和开发商自己的商业区，开发商未将臭水沟打造，其铺面外只有两盏路灯，打造的水景也不在其租赁商铺的街区，产生的公共能源费不合理，不承担该笔费用；4．被告前期交了费用，一直都要求协商解决，并不是不愿意交物业费，所以不应该交滞纳金；5.2016年12月30日，被告与邓永明签订了转让协议，约定从2017年开始案涉商铺由其个人管理，所产生的费用由其个人承担；6．被告对水费无异议，对原告出示的前期物业服务合同、商铺租赁合同、商铺运营合同、商业经营管理合同、催费单、律师催费函均无异议。 邓永明未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。 本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，苏晋昌、邓永明与案外人成都一生之城商业管理有限公司和成都华信大足房地产开发有限公司新津分公司、成都一生之城商业管理有限公司分别签订《商铺租赁合同》、《商铺运营合同》各一份，租用位于四川省新津县建筑面积110.88㎡的Ａ-1-101、102、103、104号商铺和建筑面积988.2㎡的Ａ-1-301、302号商铺经营餐饮，合同约定租赁期限分别为自2016年3月1日起至2020年11月30日止的57个月和自2016年3月1日起至2021年2月28日止的60个月，物业管理费由物管公司每季度收取，标准为2015年、2016年为1.5元／月／平方米、2017年、2018年为3.5元／月／平方米、2019年为5元／月／平方米、2020年及以后为5元／月／平方米。同日，邓永明就上述租赁物业与华怡科尔公司签订两份《前期物业管理合同》，合同约定服务期间自2016年3月1日起至《商铺租赁合同》租期终止时止，物业费按照《商铺租赁合同》和《商铺运营合同》约定的标准收取，在商铺交付使用之日起，缴纳一个季度的物业管理费1487元，并提前15日缴纳下一季度的物业管理费，逾期缴纳，按应交物业服务费用2%的标准支付滞纳金即违约金。合同签订后，华怡科尔公司为新津老码头—中国长街一期小区提供物业服务。2018年5月28日，苏晋昌向华怡科尔公司出具延期支付水电费申请一份，确认其已欠华怡科尔公司电费94510元、水费15651元，并承诺在2018年7月底付一半、2018年年底前付一半。2019年4月17日，华怡科尔公司向苏晋昌、邓永明送达催费通知单，通知单载明的欠付物业费、公共能源费、水电费分别为144288.25元、62650.95元、88981.53元。苏晋昌、邓永明所经营餐厅工作人员杨英在通知单上签名。华怡科尔公司请求的物业费为130790.52元、公共能源费为50118.05元、代缴的水电费为110161元。华怡科尔公司与苏晋昌均确认苏晋昌承租商铺后支付了物业服务费13000元、水电费53616.81元。 另查明，苏晋昌、邓永明自2016年3月至2019年4月期间产生的物业费130,790.52元、公共能源费50,118.05元、水电费88,981.53元，共计269,890.1元未支付。华怡科尔公司通过电话和邮寄催费函的形式向苏晋昌、邓永明催收物业服务费。庭审中，华怡科尔公司确认违约金约定过高，苏晋昌、邓永明逾期付款其有资金利息的损失。苏晋昌对水费无异议，对原告出示的前期物业服务合同、商铺租赁合同、商铺运营合同、商业经营管理合同、催费单、律师催费函均无异议。 上述事实，有本院予以确认采信的原、被告的身份信息、《商铺租赁合同》、《商铺运营合同》、《前期物业服务合同》、催收函特快专递回执、发票、收据以及当事人当庭陈述的庭审笔录等证据在案为证。 本院认为，邓永明经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其不能举证、质证、辩论的法律后果自行承担。依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当依照合同的约定和法律的规定全面履行自己的合同义务。苏晋昌、邓永明与案外人成都一生之城商业管理有限公司和成都华信大足房地产开发有限公司新津分公司、成都一生之城商业管理有限公司分别签订《商铺租赁合同》、《商铺运营合同》租赁华怡科尔公司提供物业服务的商铺以及华怡科尔公司与邓永明签订的《前期物业服务合同》真实有效，本院予以确认。华怡科尔公司提供物业服务后，苏晋昌、邓永明尚有2016年3月至2019年4月期间的物业费130,790.52元、公共能源费50,118.05元、代交水电费88,981.53元，合计269,890.1元未支付。苏晋昌、邓永明依法应当履行付款义务。华怡科尔公司请求的物业服务费、公共能源费低于根据合同约定标准计算的金额，不违反法律规定，本院予以确认。华怡科尔公司请求的代交水电费金额高于其向苏晋昌、邓永明送达的催费通知单上的代交水电费金额，且不能合理说明其请求的物业服务费、公共能源费的金额均低于通知单上的金额，而请求的代交水电费的金额却高于通知单上的金额，也未说明水电费金额的具体计算方法，结合苏晋昌已支付水电费53,616.81元的案情事实，苏晋昌、邓永明未支付的水电费的金额应以华怡科尔公司催费通知单上的金额即88,981.53元为准。对华怡科尔公司要求苏晋昌、邓永明支付物业费、公共能源费、水电费的请求，符合法律规定的部分，本院予以支持。苏晋昌、邓永明逾期支付物业费等费用已经构成违约，华怡科尔公司确认双方约定的违约金标准过高，本院酌定苏晋昌、邓永明逾期付款的违约金为15,000元。苏晋昌抗辩其与邓永明之间有转让协议，其责任由自己承担。因苏晋昌与邓永明之间的转让协议系双方内部的协议，不具有对外抗辩力，苏晋昌、邓永明应当承担共同付款责任。苏晋昌抗辩其所租赁商铺漏雨造成其一定的经营损失，公共能源费不合理，但其均未提供证据证明，故其抗辩理由不成立，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 苏晋昌、邓永明在本判决生效后十日内支付四川华怡科尔酒店物业管理有限公司2016年3月1日至2019年4月30日期间的物业服务费、公共能源费、代交水电费、违约金共计284,890.1元； 二、驳回四川华怡科尔酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6,368元，公告费300元，共计6,668元，由四川华怡科尔酒店物业管理有限公司负担1,000元，苏晋昌、邓永明共同负担5,668元。苏晋昌、邓永明负担的部分四川华怡科尔酒店物业管理有限公司已预交，苏晋昌、邓永明在履行上述金钱给付义务时一并支付给四川华怡科尔酒店物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 皙 人民陪审员  刘素兰 人民陪审员  罗桂平 二〇一九年十月九日 书 记 员  罗 茜