宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2019）宁0105民初4292号   原告：宁夏弘德物业服务有限公司。   法定代表人：张某。   被告：王某，住宁夏回族自治区银川市。   原告宁夏弘德物业服务有限公司（以下简称弘德物业）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告弘德物业的法定代表人张某，被告王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   弘德物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2010年7月1日--2013年12月31日物业服务费1337元、2015年的物业服务费181元、2016年的物业服务费382元、2017年的物业服务费281元、2018年的物业服务费382元，合计2563元；2.判令被告按照每日万分之二支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止日期2019年5月31日应支付滞纳金为806元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：弘德物业自2008年至今为西景花园A区提供保安、绿化、保洁等物业服务，王某作为业主拒绝支付物业服务费，经多次催要仍拖欠至今，其拖欠物业费的行为属于违约，故弘德物业诉至法院，请求判如所请。   王某辩称，其不交物业费系弘德物业在该小区不作为、乱作为。1.王某于2007年9月购买西景花园A区2号楼5单元202室房屋，其购房合同中载明的前期物业服务企业为银川市建南物业管理有限公司，其2008年住进小区后，从没有签过任何有关物业服务的合同，也没有见过小区内有公示过任何的物业服务合同，弘德物业强行在涉案小区服务，不作为、乱作为，王某依据2018年的物业新规可以拒交物业费；2.弘德物业在涉案小区将绿地改成停车场，私自加装地锁，深挖化油池，弘德物业将涉案小区东门口属于广大业主的活动场所擅自出租给别人用做停车场，强行将1#、2#楼前的绿地硬化成水泥板路，改造后，未做好排水工作，导致楼栋地基下沉，其行为严重影响了业主的生命财产安全；3.弘德物业在小区服务不到位，管理混乱，从来没有公开过账目，也没有固定的物业用房，小区卫生脏乱差，治安混乱，经常有丢失车辆等情况发生，张贴小广告的人员经常随意出入小区，弘德物业只管盈利，忽视投入，对业主服务大打折扣；4.弘德物业主张的物业费已超过诉讼时效。综上，王某认为其不应交纳物业费。   本院经审理认定事实如下：弘德物业系具有独立法人资格的物业服务企业，注册于2010年9月19日。王某于2007年9月8日从开发商宁夏弘德建设发展有限公司处购买了位于宁夏银川市××区住房一套，房屋建筑面积为106.04平米，购房合同中约定的前期物业由银川市建南物业管理有限公司承担，物业服务费按0.3元每平方米每月收取。但自弘德物业注册成立开始，其至今一直为银川市西夏区北京××路西景花园A区提供物业管理服务。2018年12月3日，弘德物业与银川市西夏区北京××路居民委员会签订《西景花园A区物业服务合同》，约定其自2018年11月26日起至2019年11月25日止，由其为西景花园A区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅为0.3元/月·平方米。王某作为西景花园A区2号楼5单元202室的业主接受了弘德物业提供的服务，其曾于2014年11月2日向弘德物业交纳2014年部分物业费200元，于2015年9月20日向弘德物业交纳2015年部分物业费200元，于2017年7月8日向弘德物业交纳2017年部分物业费100元。王某曾于2010年6月11日向银川建南物业服务有限公司交纳2010年度物业费380元。本案审理中，弘德物业对王某交纳2010年度物业费的事实予以认可，并表示放弃其诉请中对王某2010年下半年物业费的主张。王某以其认为弘德物业服务质量差等因素，一直未缴纳2011年度（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月＝382元）、2012年度（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月＝382元）、2013年度（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月＝382元）、2015年除已交部分（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月－200元＝181元）、2016年度（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月＝382元）、2017年除已交部分（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月－100元＝281元）、2018年度（106.04㎡×12月×0.3元/㎡/月＝382元）的物业服务费，共计为2372元。弘德物业在西景花园A区提供的物业服务存在一定程度的瑕疵。   上述事实，有弘德物业、王某当庭陈述，弘德物业提交的营业执照1份、《西景花园A区物业服务合同》1份、证明1份、收据2份，王某提交的《银川市商品房买卖合同》（复印件）1份、证明（复印件）1份、收据4份、照片6张附卷佐证，并经双方当事人当庭质证，足以认定。   本院认为，弘德物业与王某虽未直接签订物业服务合同，但弘德物业实际为西景花园A区提供了物业服务，王某作为涉案小区业主亦接受了弘德物业提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，王某作为接受服务的一方，理应按照国家有关规定向弘德物业交纳物业服务费。经庭审查明，弘德物业在其提供的物业服务中存在一定程度的瑕疵，构成一定程度的违约，综合本案实际情况，本院酌情认定王某按应交纳物业费的95%向弘德物业交纳物业费。本案中，王某实际欠交物业费数额为2372元，按应承担比例计算后为2253.4元。故对弘德物业要求王某交纳物业费2253.4元的诉讼请求，本院予以支持。对弘德物业要求王某支付滞纳金806元及支付滞纳金至结清全部物业费的诉讼请求，因其双方系事实物业服务合同关系，双方之间不存在违约金的约定，且弘德物业提供的物业服务存在瑕疵，故对弘德物业的该项主张，本院不予支持。王某关于弘德物业不作为、乱作为，弘德物业的种种行为构成业主可以拒缴物业服务费的辩解理由，因王某提交的证据不足以证实弘德物业提供的物业服务违约程度严重到应免除其物业服务费，故对其该辩解理由，本院不予采纳。王某关于弘德物业主张物业费已超过诉讼时效的辩解理由，因弘德物业自注册成立开始，至今一直为西景花园A区提供物业管理服务，其提供物业服务一直具有持续性，故其主张的物业费不存在超过诉讼时效的情况，对王某的该辩解理由，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、王某于本判决生效之日起五日内支付宁夏弘德物业服务有限公司2011--2013年度、2015--2018年度的物业服务费2253.4元；   二、驳回宁夏弘德物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元（实收25元），由王某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 员 王小佳     二〇一九年十月二十二日   法官助理 程建红   书 记 员 王宵峰   附本案适用相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《物业管理条例》第三十五条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。   物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。   第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。