北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初9240号原告：吴树静，女，1984年2月10日出生。委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告吴树静与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴树静及其委托诉讼代理人王小雪、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴树静向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告购房款50000元及利息（以50000元为基数，自2015年12月10日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求判令被告赔偿原告经济损失453791元（包含房屋差价损失269468元、利息112213元、诉讼费12999元、执行费4111元、律师费30000元、误工费20000元、保全费5000元）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年12月10日，原被告签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，该协议载明买受人为原告，销售房号为X（以下简称涉案房屋），建筑面积101.34平方米，成交总价1747493元，当日付款50000元，被告出具收款收据。2018年5月22日，原告及其丈夫与郑立刚签订《房屋买卖协议书》，约定将涉案房屋出卖给郑立刚。同日，被告出具《房款交款确认单》，载明房屋系涉案房屋，面积101.27平方米，总价1746286元，后原告向被告交纳剩余房款1696286元（已被被告退回）。因被告不予办理产权网签手续，2018年6月11日，原告将被告诉至法院要求其配合网签手续并协助原告将涉案房屋产权登记在原告名下。2018年11月9日，北京市密云区人民法院作出（2018）京0118民初6284号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。2019年2月28日，郑立刚将本案原告诉至法院，要求解除合同，并承担违约责任。2019年6月20日，北京市密云区人民法院作出（2019）京0118民初2901号民事判决书，判决解除双方签订的《房屋买卖协议书》，并判令原告及其夫给付郑立刚违约金277967元。此外，因被告一房二卖的行为致使原告产生诉讼费、执行费、律师费等各项损失，现为维护原告的合法权益，故起诉至法院。绿地京纬公司辩称：1、双方签订的选房确认单属于商品房预约合同，不是正式的商品房买卖合同。原告没有交纳剩余房款，房屋没有办理过户手续，房屋没有交付。2、原告2015年12月10日与被告签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》时是被告的员工，此后原告既不与被告签订正式的房屋买卖合同，也不解除合同，被告于2016年11月12日、2016年11月24日至2016年11月26日多次告知原告我公司将依法解除与原告的商品房预约合同关系，且被告于2016年10月14日在密云法院起诉本案原告，要求解除双方的合同关系，后因送达问题撤诉，且我公司向原告送达了书面的解除合同通知书，故双方合同关系在2016年10月已经解除。3、因原告与被告之间的商品房预约合同没有履行完毕，原告将涉案房屋出售给郑立刚的行为属于无权处分行为，由此带来的不利后果应由原告自行承担。4、原告作为被告的房屋销售人员以极低的价格固定房源又加价向他人销售的行为属于行政违法行为，由此带来的不利后果应由原告自行承担。在确认原告与被告双方合同关系解除的前提下，被告同意返还原告已付款50000元，但不同意支付利息损失。5、双方没有订立房屋买卖合同且双方签订的商品房预约合同是由于原告的违法行为导致解除，因此原告主张房屋差价损失和利息没有法律依据，且涉案房屋是否存在差价损失也应通过司法鉴定程序予以确认，其他案件的评估意见本案不能直接适用。6、原告主张的诉讼费、执行费、保全费等损失应由原告自行承担，律师费与本案没有关联性，误工费没有法律依据，被告不同意给付。本院经审理认定事实如下：2015年12月10日，吴树静与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，该协议载明买受人吴树静，销售房号X，建筑面积101.34平方米，原总房价1949466元，成交单价17243.86元/平方米，成交总价1747493元，当日付款金额5万元。当日，吴树静向绿地京纬公司交纳了5万元，绿地京纬公司出具了收款收据，内容为：今收到“吴树静交来X”款项5万元。2017年5月12日，北京市密云区住房和城乡建设委员会出具《关于吴树静女士反映绿地朗山不给办理网签问题信访事项答复意见书》（密住建答字【2017】35号），对于吴树静反映问题的调查处理情况为：经核实，信访人（吴树静）反映的购买绿地朗山X室不给办理网签的问题情况属实。区住建委已约谈绿地京纬公司销售负责人，绿地京纬公司同意为信访人办理网签手续，请信访人尽快联系绿地京纬公司。2018年5月16日，北京市密云区住房和城乡建设委员会再次出具《关于吴树静反映绿地朗山X号楼未办理网签相关问题信访事项答复意见书》（密住建答字【2018】25号），对于吴树静反映问题的调查核实情况为：绿地朗山产业园项目位于水源路南侧，由绿地京纬公司开发建设，信访人（吴树静）购买的楼栋于2015年12月9日取得《商品房预售许可证》，通过交易权属系统查询，两套房屋未办理认购、网签业务。信访人反映的情况属实。对吴树静反映上述问题的调查处理情况为：经开发企业答复我单位，信访人购买的X室，于2018年5月22日前付齐1746286元房屋全款，在提交购房资料审核确认其有购房资格后签约。X室绿地京纬公司同意为信访人办理网签手续，请信访人尽快联系绿地京纬公司。2018年5月22日，甲方吴树静、秦宏亮与乙方郑立刚签订《房屋买卖协议书》。当日，郑立刚向吴树静、秦宏亮付款185万元，吴树静、秦宏亮向郑立刚出具收据，载明：“今收到郑立刚付朗山X室房款，壹佰捌拾伍万元整（￥1850000）”。2018年5月23日，吴树静分别向绿地京纬公司汇款696286元、100万元房款。绿地京纬公司已将吴树静逾期交纳的1696286元全部返还给吴树静。此事实经（2018）京0118民初6284号民事判决书认定。吴树静在本案审理过程中主张实际交款日期为2018年5月22日，因系大额交易，故次日到账，其提交《房款交款确认单》证实其主张，内容记载：2018年5月22日，吴树静交纳涉案房屋房款1696286元，累计交款1746286元。绿地京纬公司对吴树静之陈述意见不予认可，亦不认可吴树静举证的证明目的。2018年6月11日，吴树静以商品房预约合同纠纷为由将绿地京纬公司诉至本院，案号为（2018）京0118民初6284号。吴树静在该案中提出诉讼请求：1、请求判令被告配合原告办理网签手续并协助原告将涉案房屋产权登记在原告名下；2、诉讼费由被告负担。2018年11月19日，本院一审判决驳回了吴树静的全部诉讼请求。该案裁判理由为：“本案中，吴树静与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，虽然约定了房屋的位置、面积、成交单价、成交总价等事项，但并未约定房屋交付日期、办理产权登记有关事宜、剩余房款的支付时间、违约责任等内容，故该确认单不符合《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，故吴树静与绿地京纬公司之间签订的确认单不应认定为商品房预售合同，而应认定为商品房预约合同，该预约合同系双方真实意思表示，亦不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现绿地京纬公司不同意继续履行该预约合同且已经与案外人就涉案房屋买卖另行签订了认购协议，吴树静坚持要求绿地京纬公司继续履行该确认单，故本案的争议焦点在于双方签订的上述确认单应否继续履行？对此，本院认为，预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。在本约的签订过程中，双方当事人应当遵循诚实信用原则，将预约所确立的原则贯彻到本约合同之条款中去，如当事人一方不履行预约合同确立的义务，则应当承担的是预约合同的违约责任或相对于本约的缔约过失责任，但上述责任并不包括强制订立本约，合同缔结的前提系双方当事人平等自愿协商，属当事人意思自治的范畴，故本院不宜强制双方继续履行预约合同而订立本约。综上，对于吴树静要求绿地京纬公司继续履行上述确认单并配合其办理网签手续和房屋过户手续的诉求，无法律依据，本院不予支持。如果吴树静和绿地京纬公司认为在履行预约合同过程中对方存在违约行为而致己方受有损失，可以另诉解决”。该判决现已生效。在（2018）京0118民初6284号案件审理过程中，绿地京纬公司向本院提交其与王亚利于2018年6月20日签订的《绿地朗山国际健康产业园项目认购协议》，该认购协议显示甲方为绿地京纬公司，乙方为王亚利，房屋坐落为：X室，建筑面积为101.27平方米，建筑面积原单价：17243.86元，定金：15万元，房屋原总价为1746286元。2019年2月28日，郑立刚以房屋买卖合同纠纷为由将吴树静、秦宏亮诉至本院，案号为（2019）京0118民初2901号。郑立刚在该案中提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》；2.判令二被告给付原告违约金，违约金按照合同约定的30%计算，即108万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。2019年6月20日，本院一审判决：“一、解除原告郑立刚与被告吴树静、秦宏亮于二○一八年五月二十二日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告吴树静、秦宏亮于本判决生效之日起七日内给付原告郑立刚违约金二十七万七千九百六十七元。三、驳回原告郑立刚的其他诉讼请求……案件受理费七千二百六十元（系原告郑立刚预交），由原告郑立刚负担四千五百二十五元，已交纳；由被告吴树静、秦宏亮负担二千七百三十五元，限本判决生效之日起七日内交纳”。该案诉讼过程中，郑立刚申请对涉案房屋在2018年11月21日的房地产市场价值进行评估。后经北京华天通房地产评估有限公司评估后出具华天通[2019]估字A174号《房地产估价报告》，评估结果为：房地产市场价值2015754元，楼面房地产价格为19891元/平方米。本案审理过程中，绿地京纬公司不同意按照该估价报告计算房屋差价损失，但未申请重新评估。另在庭审中，吴树静提交《法律服务合同》两份、律师费发票一张证实其因前述及本案诉讼支出诉讼费用。绿地京纬公司不认可负担该部分费用。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》、（2018）京0118民初6284号民事判决书及开庭笔录、（2019）京0118民初2901号民事判决书、房屋买卖协议书、法律服务合同、发票、房款交款确认单等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，吴树静与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》属商品房预约合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。现绿地京纬公司已将涉案房屋转售于案外人王亚利，本案双方当事人所签订的上述协议确认单已不具备实际履行的可能，根据本案查明事实，吴树静有权要求绿地京纬公司承担违约责任，故对其主张绿地京纬公司返还50000元购房款及由此产生的利息的诉讼请求，本院予以支持。吴树静要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持，具体金额以北京华天通房地产评估有限公司评估后出具的华天通[2019]估字A174号《房地产估价报告》评估结果为计算标准。吴树静主张的其他利息及误工费之诉求，依据不足，本院不予支持；对吴树静主张绿地京纬公司赔偿其诉讼费、执行费、律师费、保全费等诉讼请求，因该损失系吴树静及其丈夫在其他诉讼案件中因自身原因所发生的费用，故其该部分主张欠缺法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告吴树静购房款五万元及利息（利息以五万元为基数，自二○一五年十二月十日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告吴树静房屋差价损失二十六万八千二百六十一元。三、驳回原告吴树静的其他诉讼请求。案件受理费四千四百一十九元（系原告吴树静预交），由原告吴树静负担一千三百八十二元（已交纳），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千零三十七元，限本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇一九年十月三十一日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠