北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初9409号原告：北京九松投资实业公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号。统一社会信用代码x。法定代表人：王向阳，总经理。委托诉讼代理人：齐海洋，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张策，北京君宪律师事务所律师。被告：北京义禾方源日用品有限公司，住所地北京市密云区经济开发区科技路32号院22号厂房。统一社会信用代码x。法定代表人：杨槐玉（已故）。委托诉讼代理人：羡桂芝，女，该公司股东。原告北京九松投资实业公司（以下简称九松投资公司）与被告北京义禾方源日用品有限公司（以下简称义禾方源公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九松投资公司的委托诉讼代理人齐海洋、张策，被告义禾方源公司的委托诉讼代理人羡桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九松投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令义禾方源公司按照合同约定向九松投资公司支付拖欠的房屋租金994252元；2.判令义禾方源公司按照合同约定向九松投资公司支付逾期缴纳租金的违约金（以年租金446688元为基数，自2015年1月10日起至实际付清之日止，按照当日租金的3倍计算）；3.判令义禾方源公司腾退房屋并向九松投资公司支付自2018年1月10日起至实际腾退之日止的房屋占用费；4.判令由义禾方源公司承担案件受理费。事实及理由：2012年1月9日，九松投资公司（甲方）与义禾方源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定九松投资公司将坐落于密云开发区x期x地块上x号钢结构房屋一座（建筑面积为3102.55平方米）租赁给义禾方源公司使用，租期6年，自2012年1月10日起至2018年1月9日止，租金采用预付方式，义禾方源公司应于每年1月10日之前向九松投资公司支付当年度租金，租金标准为12元/平/月，因义禾方源公司租赁面积不断调整，从2014年1月10日起至2018年1月9日期间每年的租金为446688元。合同签订后，九松投资公司将房屋交付给义禾方源公司实际使用，但义禾方源公司未按照合同约定足额缴纳2015年1月10日至2018年1月9日的租金，欠缴租金共计994252元。九松投资公司曾多次安排工作人员通过面谈、函件、电话等方式与义禾方源公司沟通要求尽快支付租金，义禾方源公司始终不予交纳，故诉于法院。义禾方源公司辩称：双方签订租赁合同及欠付租金数额属实，我公司法人于2016年去世，为此我公司于2017年1月将涉案房屋及机器设备转租给x公司，2017年11月24日涉案房屋被查封，现我公司无钱支付所欠租金，不同意九松投资公司其他诉讼请求。本案经审理认定的事实如下：2012年1月9日，九松投资公司（甲方）与义禾方源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：九松投资公司将坐落于密云开发区x期x地块上x号钢结构房屋一座（建筑面积为3102.55平方米，第一年承租1241平方米；第二年承租2171平方米；第三年承租3102.55平方米）租赁给义禾方源公司使用，租期6年，自2012年1月10日起至2018年1月9日止。租金标准：2012年1月10日至2013年1月9日租金为12元/平米/月，年租金178704元；2013年1月10日至2014年1月9日的租金为312426元；第三年至第六年的租金为446688元。付款期限：1、乙方应于本合同生效之日起3日内向甲方支付人民币5万元作为履约保证金；合同期内乙方如无违约，期满全额退还乙方。2、租金采用预付方式，每一年支付一次。即：2012年2月28日前乙方向甲方支付第一年租金178704元；2013年1月10日前支付第二年租金312426元；2014年至2017年每年1月10日前支付当年租金446688元；合同第九条违约责任第4项约定：乙方逾期支付租金的，每逾期一日，按当日租金的3倍赔偿甲方，合同继续履行。乙方延付租金满一个月的，甲方有权随时解除合同，收回租赁标的，履约保证金归甲方所有。合同签订后，九松投资公司将房屋交付给义禾方源公司实际使用，义禾方源公司未按照合同约定足额支付2015年1月10日至2018年1月9日的租金，欠付租金共计994252元（其中2015年1月10日至2016年1月9日租金100876元；2016年1月10日至2017年1月9日租金446688元；2017年1月10日至2018年1月9日租金446688元）。因九松投资公司多次催要未果，故诉于本院。九松投资公司为证明上述主张，向本院提交证据如下：1、《房屋租赁合同》，拟证明双方之间存在房屋租赁法律关系、租金标准及违约金的计算标准；2、2014年5月5日，九松投资公司向义禾方源公司发出的催款函一份；2014年5月28日、2015年1月20日九松投资公司分别向义禾方源公司发出的缴纳租金的通知两份，拟证明九松投资公司催告过义禾方源公司交纳租金；3、2017年1月13日义禾方源公司向九松投资公司发出的还款计划书，拟证明义禾方源公司承认拖欠九松投资公司租金未付。经质证，义禾方源公司对上述证据的真实性均予以认可。义禾方源公司提交涉案房屋被查封现场照片一张。经质证，九松投资公司表示，涉案房屋不是其公司查封的，其公司并未对义禾方源公司正常使用房屋造成障碍，如果是其他部门查封的，义禾方源公司应另行主张权利。本案在审理过程中，义禾方源公司认为因房屋被有关部门查封不能经营，无钱支付租金。且涉案房屋被九松投资公司用锁锁住，无法取走厂房内价值200余万元的机器设备，故不同意给付九松投资公司2018年1月10日以后的占用费。九松投资公司认为涉案房屋并非其公司查封，后期锁住房门是为了防止室内设备丢失。对违约金标准问题，经本院释明，义禾方源公司认为违约金约定标准过高，要求法院给予调整。本院认为：九松投资公司与义禾方源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。九松投资公司将涉案房屋交付给义禾方源公司使用，已完成其交付房屋的义务，义禾方源公司理应按时支付租金，不应拖欠。因义禾方源公司未按合同约定的期限给付租金，故九松投资公司要求义禾方源公司支付所欠租金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；关于九松投资公司要求义禾方源公司腾退房屋的诉讼请求，因双方签订的房屋租赁合同已于2018年1月9日到期终止，义禾方源公司在合同终止后理应腾退所租房屋，九松投资公司的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持；关于九松投资公司要求义禾方源公司支付违约金的诉讼请求，因义禾方源公司未按时支付房租的行为，确实违反了双方的合同约定，故对九松投资公司的该项诉讼请求，本院予以支持，但合同约定的违约金标准过高，经本院释明后，义禾方源公司要求本院予以调整，因合同约定如乙方延付租金，甲方有权随时解除合同并收回租赁物，但义禾方源公司延付租金违约后，九松投资公司未及时主张权利，故本院考虑该情况并结合合同履行情况、当事人的过错程度等因素，对违约金数额酌情予以调整；关于九松投资公司要求义禾方源公司支付2018年1月10至腾退之日占用费的诉讼请求，因合同到期后，双方当事人均应积极进行房屋腾退和交接事宜，义禾方源公司作为承租人亦应当及时将其物品从涉案房屋中腾空，防止损失扩大，但考虑到九松投资公司在合同解除后未及时收回涉案房屋，避免损失扩大，且后期因九松投资公司锁门后，义禾方源公司无法取走房屋内设备的情况，本院认为，九松投资公司和义禾方源公司对于双方未能及时办理房屋交接腾退事宜产生的房屋使用费，均有过错，故本院根据双方过错酌定义禾方源公司按照合同约定的租金标准，支付九松投资公司10个月的房屋使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京义禾方源日用品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京九松投资实业公司所欠房屋租赁费九十九万四千二百五十二元。二、被告北京义禾方源日用品有限公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市密云区经济开发区x路x号院x号厂房予以腾退。三、被告北京义禾方源日用品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京九松投资实业公司违约金三十万元。四、被告北京义禾方源日用品有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京九松投资实业公司二〇一八年一月十日后的房屋使用费三十七万二千二百四十元。五、驳回原告北京九松投资实业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千八百七十一元（原告北京九松投资实业公司已预交），由被告北京义禾方源日用品有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹志勇二〇一九年十月十五日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦