中华人民共和国北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13012号原告：辛晶，女，1966年4月13日出生，美国国籍，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：崔全来，北京市华联律师事务所律师。被告：北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会，住所地北京市昌平区崔村镇香堂村。法定代表人：朱克义，主任。委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。原告辛晶与被告北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会（以下简称香堂村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛晶的委托诉讼代理人崔全来，被告香堂村委会的委托诉讼代理人郜慧杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛晶向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2014年7月3日签订的《购房协议书》无效；2、判令被告返还原告支付的购房款3000000元并支付利息（以3000000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年3月25日计算至2018年12月26日）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月3日，原、被告签订《购房协议书》，被告将位于北京市昌平区崔村镇香堂村工业区厂房四号的数间危旧房屋（北房16间、西房10间、东房大小共12间、南房8间）及院落出售给原告，占地面积共计3200平方米。协议约定房屋总价值3000000元人民币，购房人需一次性付清房款不得拖欠。协议签订后，原告全额付清了购房款。因涉案房屋属于危旧建筑，被告于2015年3月18日向昌平区建委出具证明，说明涉案房屋出现危险需要进行危房鉴定。经昌平区房屋安全鉴定站鉴定，涉案房屋为严重损坏房，需对房屋进行整体改造，被告同意对涉案危房进行整体改造，为此，原告投入约一千一百余万元对涉案危旧房屋进行翻建装修，2016年翻修整体改造完毕。由于涉案房屋在被告出售给原告时没有依法取得合法建设手续，占用土地为一般农用地，没有办理用地审批手续，属于违法建筑，2018年12月26日被强制拆除。综上，因涉案房屋的建设属于违法建筑，被告将违法建筑出售给原告，双方签订的《购房协议书》根据法律规定应属无效合同，请法院判决支持原告的诉讼请求。香堂村委会辩称，涉案房屋是上世纪七十年代修建，当时是政府统一安排建的工业大院，确实没有审批手续，但当时镇政府、县政府对此事都知晓，购房协议是原告本人签字，原告理应对房屋的情况知晓，双方签订的合同是合法有效的。因2014年双方签订合同时，该房屋并未被认定为违法建筑，涉案房屋系因原告未经审批私自翻建被认定为违建，且工业大院腾退是北京市的政策，按当时的腾退政策，涉案房屋腾退可以得到三百余万元的补偿款，原告因为赔偿数额问题没有配合腾退，导致涉案房屋被认定为违法建筑拆除，因此，即使双方签订的合同被认定为无效，亦应由原告对房屋被拆除的损失自行承担责任。本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，香堂村委会（甲方）与辛晶（乙方）签订《购房协议书》，约定：甲方将北京市昌平区香堂村工业区厂房四号的房屋及院落（北方16间、西房10间、东房大小间共12间，南房8间，占地面积共3200平方米）售给乙方，房屋总价值3000000元，乙方须一次性付清房款不得拖欠；此协议自辛晶付清全款之日起生效；甲方出售的房屋归乙方长期使用；乙方在香堂文化小区购买房屋后三年内必须装修完毕，如三年内未装修又未向小区物业说明原因的住户，甲方将视为乙方自动退房；乙方所购住房享有居住权、使用权以及继承权，因乙方原因不在居住，准许转让他人，必须到村委会办理过户手续；合同还约定了其他内容。上述协议签订后，辛晶付清了全部购房款，香堂村委会交付了涉案房屋。2015年4月3日，涉案房屋经北京市昌平区房屋安全鉴定站鉴定为严重损坏房，建议对房屋进行整体改造。后涉案房屋进行了整体翻建。经询问辛晶称，涉案房屋整体翻建后，张建平（辛晶之夫）、张安用北京市合信联一科技有限公司经营项目，后涉案房屋由北京市合信联一科技有限公司实际使用。2017年3月13日，原北京市规划和国土资源管理委员会对北京合信联一科技有限公司、张建平、辛晶、张安作出京规划国土（昌）土罚字【2016】第197号《行政处罚决定书》，认定：北京市合信联一科技有限公司、张建平、辛晶、张安于2015年4月未办理用地审批手续，占用昌平区崔村镇香堂村集体土地建房，经现场勘测，该项目占地总面积3041.71平方米（合4.56亩），建筑占地面积1477.36平方米，场地硬化1046.82平方米，共建设楼房3栋，棚房1栋，该块土地利用现状为建制镇，《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020）》规划用途为一般农地区，上述行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款的规定，属非法占地行为，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款的规定，决定责令北京合信联一科技有限公司、张建平、辛晶、张安退还非法占用的昌平区崔村镇香堂村3041.71平方米（合4.56亩）集体土地，限期15日内拆除在该土地上建设的楼房3栋、棚房1栋，拆除建筑面积2936.28平方米及场地硬化1046.82平方米，恢复土地原状。后因北京合信联一科技有限公司、张建平、辛晶、张安逾期未履行京规划国土（昌）土罚字【2016】第197号《行政处罚决定书》的义务，北京市规划和自然委员会向本院申请强制执行京规划国土（昌）土罚字【2016】第197号《行政处罚决定书》，本院经审查后于2018年12月18日出具（2018）京0114行审91号行政裁定书，裁定对北京市规划和自然委员会向本院申请执行的京规划国土（昌）土罚字【2016】第197号《行政处罚决定书》准予强制执行。后因辛晶等人未自行拆除违法建设，北京市昌平区崔村镇人民政府对违法建设进行了强制拆除。上述事实，有当事人的陈述、购房协议书、付款凭证、证明、普通测量成果、危险房屋通知单、房屋安全鉴定报告、（2018）京0114行审91号行政裁定书、限期拆除通知书、强制拆除决定书等证据材料在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因涉案房屋的土地性质为一般农地区，在一般农地区上建设房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，属非法占地行为，故辛晶与香堂村委会签订的购房协议书因违反法律的强制性规定应属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的合同无效，香堂村委会应退还辛晶购房款3000000元，因涉案房屋已经被认定为违法建筑被强制拆除，故辛晶的返还义务应视为已经履行完毕。辛晶主张香堂村委会支付购房款的利息，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决如下：一、辛晶与北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会于2014年7月3日签订的《购房协议书》无效；二、北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会于本判决生效后10日内返还辛晶购房款3000000元；三、驳回辛晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，辛晶可在判决书送达之日起三十日内，北京市昌平区崔村镇香堂村村民委员会可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  安玉霞人民陪审员  韩玉林人民陪审员  艾亚军二〇一九年十月九日书 记 员  陈 月