北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50060号原告：北京万成恒泰商业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路76号楼3层301内369。法定代表人：钱文胜，总经理。委托诉讼代理人：孙敏，女，1986年2月14日出生。委托诉讼代理人：郭向梅，女，1971年8月31日出生。被告：于美雯，女，1982年6月3日出生。原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司（以下简称万成公司）与被告于美雯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万成公司的委托诉讼代理人孙敏、郭向梅，被告于美雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万成公司向本院提出诉讼请求：1.判令于美雯支付2016年10月28日至2019年6月30日期间的物业服务费45136.42元；2.判令于美雯支付逾期支付物业费的违约金96184.56元。事实和理由：万成公司系北京市朝阳区东四环中路78号大成国际中心的商业物业管理公司，于美雯系北京市朝阳区某某号房屋业主。万成公司与于美雯于2007年10月16日签订了《前期商业物业管理合同》，物业服务收费价格为33元/月·平方米，服务费按半年收取，于美雯应在每年1月10号、7月10号向万成公司预先交其商铺每半年应付之物业管理服务费，未按规定如期缴纳物业管理服务费的，万成公司有权征收相当于迟交物业管理费用千分之三每日的滞纳金，交纳滞纳金的计算日期从逾期之日（应交纳费用周期的第一日）起计算，依此类推。合同签订后，万成公司按照合同约定提供了物业服务，但于美雯仅交纳了部分物业费，尚欠2016年10月28日至2019年6月30日期间的物业费未缴纳。经多次催要未果，故万成公司诉至法院。于美雯辩称：本人是涉案房屋的业主，认可万成公司是涉案房屋大厦的物业服务企业，不同意万成公司的全部诉讼请求。第一、万成公司对涉案地址没有物业管理资质，并非合法的物业管理企业。第二，双方签订的《前期商业物业管理合同》已经失效到期。第三、万成公司没有尽到物业管理义务，卫生脏乱差，保安管理不到位，安保不足，一层只有一个保安，直梯长期停止使用，万成公司私搭乱建，未经业主同意占用公共区域及公摊面积，侵害了业主的权益。第四、万成公司未经法定程序擅自使用公共维修基金，侵害业主权益。第五、涉诉大厦三楼餐饮区域被工商部门关闭后，万成公司在没有任何规划手续的情况下自行改造，现在面临再次被查处，给我方所在的一层区域也造成了损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月16日，于美雯作为甲方与万成公司作为乙方签订《前期商业物业管理合同》，约定：乙方为本物业发展商某1公司全权委托的物业管理公司，在合同有效期内从事该物业的管理工作。甲方房屋建筑面积为42.49平方米，类型商业。本合同有效期限为自2007年9月24日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理服务内容包括负责管理、保存与物业管理工作相关的工程图纸、工程竣工图纸，用户档案资料、物业维修保养记录；合理使用物业管理费对本物业的公共设施和附属建筑物、构筑物进行必要的维修、养护和管理工作；合理使用物业管理费进行本物业共用设施设备的日常运行、日常维修、养护和管理工作；负责公共区域环境卫生的清洁工作；负责维护公共秩序工作；负责维持物业区域内车辆的行使秩序及车辆停放秩序；负责消防系统的管理服务工作等等。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及业主户内维修费用），商业物业服务收费价格为35元/月·平方米（建筑面积）。物业费的缴付：按照半年收取，甲方须于每年1月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺上半年应付之物业管理服务费；每年7月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺下半年应付之物业管理服务费。物业管理服务费用根据本物业之年度预算开支按每商铺建筑面积大小比例分摊。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠款项，并从逾期之日（应交纳费用周期的第一日起计）起按每天交费总基金额3‰比例交纳违约金；如遇特殊情况，双方可协商解决。同时，该协议还对双方的权利与义务进行了约定。庭审中，双方均认可于美雯系北京市朝阳区某某号房屋业主，房屋建筑面积42.49平方米。关于物业费交费标准，万成公司表示按照《前期商业物业管理合同》的约定为35/月·平方米（建筑面积），但是自2009年开始按照33元/月·平方米（建筑面积）的标准向业主收取，于美雯对此不予认可，并表示《前期商业物业管理合同》已经到期，不应当按照上述标准缴费。关于欠费期间，万成公司表示于美雯未交纳2016年10月28日至2019年6月30期间的物业费，于美雯对于欠费期间予以认可，但表示未交费原因系万成公司提供的物业服务存在问题，主要包括：万成公司并未取得涉诉大厦的物业服务资质，万成公司的资质证书在2007年已经到期，大成国际中心在建委备案的物业公司并非万成公司，因没有资质的问题，万成公司还被朝阳区房屋管理局下达过责令整改通知书。万成公司管理混乱，在商铺问题上未尽到审核义务，导致被食药监局查封，损害了整个商场业主的权益。私自占用公共区域，一层擅自出租给游乐场，二层档口擅自更改为写字间并收取租金，三层公共区域私自建餐厅，侵害了业主的权益。整个大厦的保洁服务不到位，保安很少，地面和墙面打扫不及时，地面脏乱，电梯经常不开。擅自使用公共维修基金，侵害业主权益等等。于美雯提交物业服务资质证书、《政府信息公开告知书》、《政府信息不存在告知书》、《责令整改通知书》、照片等证据证明其主张。万成公司对此不予认可，表示万成公司之前是有资质证书的，但在2007年以后，政府不再办理资质年检，故就没有再去备案，并表示后来政府出台规定取消了物业服务企业的资质要求。对于公共区域，一层的游乐场并非占用该大厦的公摊，未侵占公共区域，且游乐场现在已经拆除；对于二层区域的更改，经过了二层业主的同意，且租金收益也是返给二层业主的；三层餐厅系业主的，如侵占公共区域，要求三层业主拆除。对于大厦的保安、保洁服务，都是正常进行，电梯也正常运行。关于公共维修基金，并非其公司支取，即使公共维修基金被支取过，也是按照正当程序进行的，且经过了政府职能部门的审批。庭审中，于美雯表示不同意承担违约金，并表示如果法院认为于美雯存在违约行为，万成公司主张的违约金过高，要求法院予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万成公司和于美雯签订的《前期商业物业管理合同》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照该合同履行各自的义务。关于于美雯提出的万成公司没有物业服务资质的抗辩意见，上述事项不属于民事案件处理范畴，且不影响万成公司提供物业服务的事实，对于美雯的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于于美雯主张的《前期商业物业管理合同》已经过期的抗辩意见，因该合同明确规定有效期限为自2007年9月24日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，于美雯未提供证据证明其已经到期，故对其抗辩意见，本院不予采信。关于于美雯主张的万成公司未尽到物业服务义务，服务在重大问题的抗辩意见，于美雯提供的证据不足以证明万成公司的服务足以达到减免物业费的程度，故对于于美雯的该项抗辩意见，本院亦不予支持。关于于美雯主张的万成公司私自使用公共维修基金的抗辩意见，于美雯未提供证据证明使用公共维修基金的程序违法，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。万成公司提供了物业服务，于美雯应当支付物业费，关于物业费标准，于美雯虽然不予认可，但双方签订的合同中有明确约定，现万成公司主张的标准低于合同的约定，本院不持异议。万成公司要求于美雯支付2016年10月28日至2019年6月30期间的物业管理服务费45136.42元，于法有据，本院予以支持。关于万成公司主张的违约金，于美雯未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当按照合同的约定承担违约金，但是于美雯主张上述违约金数额过高，要求本院予以调整，本院结合万成公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。同时，需要说明的是，根据于美雯的抗辩意见可以反映出万成公司在物业服务上还存在改进的空间。万成公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告于美雯于本判决生效之日起七日内给付原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司2016年10月28日至2019年6月30日期间的物业服务费45136.42元；二、被告于美雯于本判决生效之日起七日内给付原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司违约金1500元；三、驳回原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1563元，由原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司负担1053元（已交纳），由被告于美雯负担483元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十月三十一日书记员  华 阳