中华人民共和国北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初10447号原告:何风怡，加拿大国籍，女，1960年12月24日出生，住辽宁省鞍山市铁西西区。被告：阮平鸿，男，1967年3月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：刘莉，女，1975年3月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司员工。原告何风怡与被告阮平鸿、刘莉、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何风怡,被告阮平鸿、刘莉,被告我爱我家公司的委托诉讼代理人冯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何风怡向本院提出诉讼请求：1.要求被告赔偿80万元经济损失；2.本案诉讼费由被告承担。2019年8月19日庭审中，原告表示80万元中由阮平鸿、刘莉赔偿50万元、我爱我家公司赔偿30万元。诉讼费用由阮平鸿、刘莉承担。原告后又表示由阮平鸿、刘莉赔偿80万元，不要求我爱我家承担赔偿责任。事实及理由：被告我爱我家公司代理销售被告阮平鸿、刘莉位于北京市朝阳区×号的房产，完全知道被告阮平鸿、刘莉名下有一套北京住房，不具备购房资质的事实。但被告我爱我家公司明知被告阮平鸿、刘莉不具备订立合同的条件，同时故意隐瞒其名下有一套北京房产，不具有购房资格的事实，以故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与原告签订合同，存在侵权欺骗行为。被告阮平鸿、刘莉在2017年3月12日与原告签订合同后，看到卖方资质核验结果通过后立刻交付定金50万元，以绑定双方的买卖关系，阻止原告再与其他买房人建立买卖关系，给原告造成经济损失。当时合同的出售价格为716万元，但是目前天通苑五区房产的平均销售价格为620万元左右，至少损失80万元。2017年5月，被告我爱我家公司在一审调查中欺骗法庭，作假证说被告阮平鸿、刘莉具备购房资质。在一审法庭上，被告阮平鸿、刘莉故意隐瞒在2017年3月12日签订购房合同时，其名下有一套北京房产，不具有购房资格的事实，以故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的欺骗行为获取了一审的胜诉。原告不服，提出上诉，并支付上诉费61920元、律师费30000元。在二审法庭上，被告阮平鸿、刘莉承认了2017年3月12日签房屋买卖合同时，其名下有一套北京住房，不具备购房资格的事实。被告阮平鸿、刘莉以3.22新政出台，影响了购房资格为由，要求解除合同并退还定金。但是被告阮平鸿、刘莉在订立合同时，不具备购房资格，不具备订立房屋买卖合同的条件。与后来的3.22新政毫无关系。被告阮平鸿、刘莉辩称，何风怡的陈述不是事实。答辩人想卖小换大，通过我爱我家公司介绍，先卖了望春园的房屋，再买被答辩人的房子，也就是以小换大。故不同意何风怡的诉讼请求。答辩人在2017年3月9日与买房人签订了房屋买卖合同，3月12日与被答辩人签订购买其房屋的合同，当日交付了定金50万元。需要贷款120万元。被答辩人是同意的。被答辩人要答辩人4月15日给200万元，答辩人没有，通过我爱我家公司与买房人商量，被答辩人提出给钱需经过第三方，还要支付一笔费用，当时还与被答辩人商议这笔钱由谁出的问题，这过程被答辩人一方都是清楚的。当时答辩人具备在北京购房资格，如果不具备就不会以小换大了。只因2017年3月22日新政出台，影响了答辩人购房资格，但答辩人卖的那个房不能违约，买的这个不能买，造成答辩人租房住并支付高昂的租金，答辩人的损失也大了。答辩人知道新政出台后答辩人不具备购房资格后多次与被答辩人沟通，被答辩人不同意退50万元定金。被答辩人向北京市高级人民法院提出再审，高院驳回其申请。答辩人在签订购房合同时，并没有故意隐瞒和欺骗以及存在侵权行为。只是新政出台后，答辩人不具备购房资格，没有过错，没有违约行为，没有侵权行为，没有任何责任，答辩人无需承担任何的赔偿责任。被告我爱我家公司辩称，我公司与原告系居间合同关系，非买卖合同关系，不应在本案中被列为被告。本案已有相应生效判决，查明事实清楚，适用法律适当。涉案合同中，对不可抗力因素有明确约定，属于三方明确解约。在本案合同签署之后，因为317、322新政原因不能履行，属不可抗力因素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：何风怡系北京市昌平区×号房屋（以下简称“涉案房屋”）登记权利人。2017年3月12日，何风怡(甲方、出售方)与阮平鸿、刘莉（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定乙方以7160000元的价格购买涉案房屋，定金为500000元，拟贷款金额为1200000元，乙方于2017年4月15日支付2000000元，于办理房屋所有权转移登记当天支付3440000元，于交付房屋当日支付20000元。同日双方签订补充协议，约定乙方在网签前支付购房款2500000元，网签后支付20000元。合同签订后，阮平鸿、刘莉支付了定金500000元，何风怡于2017年3月13日出具了定金收条。2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心四部门联合下发了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，规定居民家庭名下在本市已拥有1套住房以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。2017年3月22日《北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》规定“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”，是指按“工资、薪金所得”缴税的纳税人，从申请月的上一个月开始往前推算60个月在本市连续缴纳个人所得税。2017年4月12日，阮平鸿、刘莉委托律师致函何风怡，以上述政策发布后，阮平鸿、刘莉无法按照原购房合同约定的方式贷款，同时也丧失了购房主体资格为由，要求解除双方签订的买卖合同和相关补充协议，并要求何风怡退还定金500000元。何风怡收到函后表示如果解除合同则不退还定金，双方未达成一致意见。2017年4月，阮平鸿、刘莉诉至本院，要求解除与何风怡的房屋买卖合同，何风怡返还定金50万元等。该案诉讼过程中，阮平鸿、刘莉自行以非本市户籍家庭（连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险）进行了购房资格核验，核验结果为未通过，社保反馈为“未连续5年缴纳社保”。本院以（2017）京0114民初7729号民事判决书做出判决：判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》；何风怡返还定金50万元。何风怡不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院以（2018）京01民终1385号民事判决书做出终审判决：驳回上诉，维持原判。该判决书中写明：2017年3月22日出台新政策后，阮平鸿不符合连续60个月缴纳个人所得税的条件，无法取得购房资格，导致合同不能履行，非归责于双方的原因，故阮平鸿、刘莉不构成违约，不承担违约责任。上述事实，有当事人的陈述、（2017）京0114民初7729号民事判决书、（2018）京01民终1385号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何风怡与阮平鸿、刘莉间的房屋买卖合同纠纷已经法院生效判决予以认定并处理，已生效的民事判决书认定：导致合同不能履行为非归责于双方的原因，阮平鸿、刘莉不构成违约，不承担违约责任。现何风怡以阮平鸿、刘莉故意隐瞒没有购房资质的事实为由要求其承担赔偿责任，阮平鸿、刘莉予以否认，何风怡未能提供证据证明阮平鸿、刘莉存在故意隐瞒不具备购房资质导致合同无法履行、给其造成损失的事实，何风怡的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何风怡的诉讼请求。案件受理费11800元，由何风怡负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈文洁人民陪审员  潘秀菊人民陪审员  艾亚军二〇一九年十月十六日书 记 员  祁 菲