广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初1011号原告：谢崇新，男，汉族，1952年8月26日出生，住南雄市，委托诉讼代理人：谢俊茹，女，系原告女儿。被告：南雄市华瑞房地产开发有限公司，住所地为南雄市雄州街道城市花园F1栋3-4号门店。法定代表人：邝运坚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈万钊，男，系该公司员工。原告谢崇新与被告南雄市华瑞房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，适用简易程序进行审理，并于2018年7月24日作出了（2018）粤0282民初第615号一审判决，被告南雄市华瑞房地产开发有限公司不服判决并提起上诉，广东省韶关市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）粤02民终1755号二审裁定：撤销南雄市人民法院（2018）粤0282民初615号民事判决，发回南雄市人民法院重审。二审发回后，本院于2019年4月28日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告谢崇新的委托诉讼代理人谢俊茹到庭参加诉讼，被告南雄市华瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告在本院重审期间变更诉讼请求为：1.判令被告限期为原告办理位于南雄市××号门店的不动产权证并承担逾期办证违约责任（逾期办证违约责任按门店总价403200元按同期银行逾期贷款利率（2015年为7.125%）从违约之日起计至实际不动产权证交付原告之日止）；2.判令解除原告与被告于2010年1月10日签订的《补充协议》，赔偿原告仓库23.37平方米的土地、房屋价值175275元及违约金（违约金以总价175275元按同期银行逾期贷款利率（2015年为7.125%）从违约之日起计至实际赔偿原告之日止）；3.判令被告返还车库水电报装费3000元及占有费用期间利息（利息按同期人民银行贷款利率从2012年2月26日起计至实际返还之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年因城市发展，被告大量兴建楼盘，原告门店所在位置也在其发展范围内，在2010年1月10日原告与被告达成一致，签订了《拆迁安置协议》以及《补充协议》，《拆迁安置协议》第六条约定了该拆迁房屋的产权证明办理及交付时间：甲方在新建龙祥园A1栋大楼验收后180个工作日之内办理房屋产权证、土地使用证交乙方，后又在被告于2013年9月23日出具给原告的《接收门店证明》中注明此房屋房产、土地证由建设局部门验收备案后360个工作日办好。《补充协议》约定以23.37平方米土地使用权置换四号车库一间，并由被告负责办理产权证。但因被告未对车库申报审批手续，致使原告无法取得合法产权的车库，故被告已构成根本违约，应予赔偿。根据南雄市人民法院（2013）韶雄法民一初字第214号民事判决书认定的土地价格（每平方米7500元），即应赔偿7500元/平方米*23.37平方米=175275元给原告。上述合同签订后，被告于2013年9月23日将该涉案房屋交付给原告使用，但被告至今为止仍未履行合同第六条为原告办理好上述涉案房屋的不动产权证。为此，原告多次催促其办证，但被告总是以各种理由拒绝办理，这几年，因被告的违约行为导致原告不能在银行贷款，只能民间借贷支付高额利息，为办证事宜四处奔走咨询，造成误工等损失叁万余元。综上所述，被告拒不履行合同的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，彰显法律的公平与正义，原告唯有向贵院提起诉讼，请贵院依法判如原告所请。原告为支持其诉求提供证据如下：1.原告身份证及被告营业执照复印件，证明原、被告的诉讼主体资格；2.《拆迁安置协议》复印件，证明原、被告之间成立合法有效的拆迁安置协议；3.《补充协议》复印件，证明原、被告关于拆迁补偿车库与该车库办证的协议；4.接收门店证明复印件，证明该拆迁房屋原告已接收；5.（2013）韶雄法民一初字第214号民事判决书，证明原告和林瑶是共有仓库的，林瑶没有用仓库换车库，以7500元每平方米换钱，原告也以这个价格换钱；6.收据复印件，证明被告收得原告车库水电报装费3000元。被告南雄市华瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩，但到庭与原告调解未达成协议。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月10日，原告与被告签订《拆迁安置协议》及其《补充协议》，原告以拆迁房屋置换得到被告承建的龙祥园A1栋4号门店及20平方米4号车库一间。拆迁协议约定：被告在新建龙祥园A1栋大楼验收后180个工作日之内办理房屋产权证、土地使用证交给原告。2013年9月23日，原、被告签署接收门店证明，原告同意接收被告承建的龙祥园A1栋4号门店（面积53.76平方米，总造价403200元）。但被告至今未按约定给原告办理房屋产权证及土地使用证交给原告。补充协议约定：原告23.37平方米的仓库面积，被告同意换给原告一间20平方米的车库，车库由被告负责办证，办证所有费用由原告负担，原告依约向被告交了3000元水电报装费，但被告至今未按约定给原告办理好车库证件。置换给原告的车库是违建的，无法办得证件，原告就没有接收，钥匙也没拿，一直都在被告办证人员手里。还查明原告被拆迁的仓库是与林瑶共有的，林瑶拆迁是以每平方米7500元的市场价格，由被告补偿给林瑶，有生效的（2013）韶雄法民一初字第214号民事判决书为凭。本院认为，原、被告2010年1月10日签订的《拆迁安置协议》是双方真实意思表示，并无违反法律规定，应属合法有效，双方均应按协议履行各自的义务。本案中，被告未按约定在期限内承担办好置换给原告的南雄市××号面积53.76平方米）的房屋产权证，存在违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，被告应从约定的办好证之日起以房屋总造价按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息，承担违约责任，还根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告应当在知道自己权益受到侵害时，及时主张自己的权利，要求被告在合理期限履行办证义务并承担逾期办证的违约责任，原告直至2018年4月27日才提起本案诉讼主张权利，几年过去其损失一直在不断扩大，综合考虑本案的实际情况，参照中国人民银行同期逾期贷款利率以及本地经济发展水平，本院酌情确定被告在继续履行办证义务的同时向原告支付逾期办证违约金75000元。因此，原告诉求被告限期为原告办理位于南雄市南雄市××号门店不动产权证并支付违约金，理据充分，本院予以支持，诉求被告支付违约金超出75000元部分，本院不予支持。本案中，以仓库面积23.37平方米换得的车库，因该车库无法按规定办理房产证，且原告未实际接收，因此，原告诉求判令解除原、被告2010年1月10日签订的《补充协议》，赔偿拆迁原告仓库（23.37平方米）的土地、房屋价值175275元（23.37平方米*7500元/平方米），加上原告2012年2月26日交给被告3000元车库水电报装费，共计178275元及其利息（利息从2012年2月26日起按中国人民银行同期贷款利率计至付款时），理据充分，本院予以支持。约定置换给原告的车库就归被告所有。被告南雄市华瑞房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告南雄市华瑞房地产开发有限公司在本判决生效三十日内协助办理好南雄市龙祥园A1栋4号门店的不动产权证给原告谢崇新，并在本判决生效三十日内支付违约金75000元给原告谢崇新；二、解除原告谢崇新与被告南雄市华瑞房地产开发有限公司于2010年1月10日签订的《补充协议》，被告南雄市华瑞房地产开发有限公司赔偿拆迁仓库（23.37平方米）的土地、房屋价值175275元，加上车库水电报装费3000元，共计178275元及其利息（利息从2012年2月26日起按中国人民银行同期贷款利率计至付款时）给原告谢崇新，南雄市龙祥园A1栋4号车库（20平方米）归被告南雄市华瑞房地产开发有限公司所有；三、驳回原告谢崇新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5440元，由被告南雄市华瑞房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  何纪源人民陪审员  何青春人民陪审员  邓德康二〇一九年十月二十一日书 记 员  贺晓航