山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁02执异523号 案外人：李绪泽 申请执行人：赵明乐 被执行人：青岛天玺房地产有限公司 本院在执行申请执行人赵明乐与被执行人青岛天玺房地产有限公司（以下简称“天玺公司”）代位权纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执恢97号】过程中，查封了被执行人天玺公司名下位于青岛市经济技术开发区江山中路185号1号楼1单元1502、1802、2202户、2号楼1单元1001户的房产（以下简称“涉案房产”），案外人李绪泽向本院提出书面执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李绪泽请求法院解除对涉案房产的查封，涉案房产归其所有。事实与理由：1.2013年案外人与被执行人天玺公司签订了认购书，购买涉案房产，该《认购书》具备构成合同的主要条款，且李绪泽以工程款抵顶了全部购房款，应视为双方签订房屋买卖合同。天玺公司已向案外人交付涉案房产，案外人自交付之日起对涉案房产进行了装修和事实上的占有，并对涉案房产出租获益至今，未办理过户登记不是案外人的过错，案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。2.案外人在涉案房产交付后一直进行事实上的占有、适用、收益，因赵明乐与天玺公司纠纷一案导致未能过户，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，法院不得查封涉案房产，案外人已在青岛市黄岛区人民法院就涉案房产提起确权之诉。 申请执行人赵明乐辩称，1.案外人与被执行人之间无正式的书面房屋买卖合同，认购书不具备商品房销售管理办法第十六条规定的，商品房买卖合同所明确的条款，同时认购书第二条约定，案外人与被执行人尚需另行签订正式的商品房预售合同；2.认购书作为预约合同只能产生与被执行人签订正式房屋买卖合同的期待性，没有物权或者物权期待性；3.由于被执行人下落不明无法联系，案外人与被执行人之间无合法的房屋交接手续，案外人对涉案房产的占有系非法侵占，申请执行人将视自己债权的满足情况决定是否提起代位权诉讼，要求案外人自2014年开始支付非法占有被执行人的房屋的占有使用费；4.案外人与被执行人无直接法律关系，其以工程款抵顶只能向其直接债务人的总包单位或分包单位主张债权，无法要求作为开发商的被执行人直接还债，并且以物抵债无实际履行，在本案中也不可能履行，案外人只能向其债务人主张原债权。 为证明其主张，案外人李绪泽提交了如下证据：1.签证单15份、房源审批单2份、天玺乐成认购书1份，以证明第三人承包了被执行人的消防工程，后将工程分包给案外人。被执行人以涉案房产直接抵顶给案外人，并签订认购书，将涉案房产交付案外人；2.物业费、电梯费、水费、装修垃圾清运费等收据一宗，以证明案外人在接受房屋后，对房屋进行了装修、实际使用；3.房屋租赁合同一份，以证明案外人接受房屋后对涉案房产进行出租获取利益。 申请执行人赵明乐发表质证意见称，1.关于认购书真实性无法确认，但从认购书第二条看见该认购书不是合法有效的书面买卖合同；关于签证单和房源审批单系复印件不予质证，但案外人自认系从第三人处分包的消防工程与被执行人无直接法律关系，该第三人并未取得涉案房产的所有权，其抵顶给案外人的房屋无法消灭其债务，案外人只能向该第三人主张权利。此外，该工程的总包单位不是签证单中的施工单位，说明案外人与被执行人之间至少间隔两层法律关系。2.真实性无法确认，由于开放商下落不明，该证据无法证明案外人系从开放商处合法接收涉案房产。3.真实性无法确认，该证据中案外人自认对涉案房产进行了出租并获益，申请执行人将视情况提起代位权诉讼。 本院查明，赵明乐与天玺公司代位权纠纷一案，本院于2014年10月14日依法立案受理，根据赵明乐的申请，同日本院作出（2014）青民二商初字第94号民事裁定书，保全查封了天玺公司所有的位于青岛市经济技术开发区江山路185号房产48套（1号楼1单元：2302户、2202、2102、1902、1802、1502、1402、1302、1102、1002、902、502、402、202；1号楼2单元：2403、2402、2405、2304、2204、2104、2004、1804、1604、1504、1404、1304、1104、904、804、404、304、204；2号楼1单元：1902、1903、1601、1401、1301、1001、901、801、601、502、501；2号楼2单元1902、1801、1802、1501、1201）。2014年10月15日本院向青岛市经济技术开发区房产交易中心送达（2014）青民二商初字第94号民事裁定书及协助执行通知书。2015年5月28日本院作出了（2014）青民二商初字第94号民事判决书，判决：一、青岛天玺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付赵明乐19179932元（包括：股权转让款13803007万元，支付违约金及补偿5000000元。根据（2013）青民二商重字第1号民事判决支付赵明乐诉讼费用216110元、根据（2014）鲁商终字第254号民事判决支付赵明乐诉讼费用160815元）。二、青岛天玺房地产有限公司于本判决生效后十日内支付赵明乐逾期付款违约金（以22503007元为基础自2011年6月1日起至2011年6月27日止按照日千分之一支付违约金；以21503007元为基础自2011年6月28日起至2011年7月25日止按照日千分之一支付违约金；以16503007元为基础自2011年7月26日起至2011年7月28日止按照日千分之一支付违约金；以15003007元为基础自2011年7月29日起至2011年7月31日止按照日千分之一支付违约金；以14003007元为基础自2011年8月1日起至2011年9月6日止按照日千分之一支付违约金；以13803007为基础自2011年9月7日起至2012年9月10日之日止，按照日千分之一计算的违约金）及利息（自2014年10月13日起诉之日至青岛天玺房地产有限公司实际付款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、青岛天玺房地产有限公司支付赵明乐的款项以4311万元为限。四、驳回赵明乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费用203682元、保全费5000元，共计208682元，由青岛天玺房地产有限公司负担175456元，赵明乐33226元。 上述判决生效后，因天玺公司未履行该判决书确定的义务，赵明乐向本院申请强制执行，本院于2015年7月13日依法立案执行，执行案号为（2015）青执字第607号，恢复执行案号为（2019）鲁02执恢97号。执行过程中，本院对涉案房产继续查封至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，在执行过程中，案外人如果以实体权利阻却人民法院对执行标的的执行，应当提出符合上述司法解释规定的相应证据。本案中，案外人李绪泽不能提交其在本院查封涉案房产之前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，故案外人李绪泽的异议请求不符合上述司法解释的规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人李绪泽的异议。 本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  焦兴凯 审判员  刁培峰 二〇一九年十月二十二日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳