江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0581民初9792号 原告：常熟市东南街道昆承村村民委员会，住所地常熟市高新技术产业开发区黄山路南9号。 法定代表人：石俊华，村主任。 委托诉讼代理人：武金乾，江苏世纪天合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕凌宇，江苏世纪天合律师事务所律师。 被告：苏州星鼎皓针织服装有限公司，住所地常熟高新技术产业开发区陈村路7号（昆承村工业坊B区）1号楼。 法定代表人：顾志超，总经理。 委托诉讼代理人：顾建刚，系公司员工。 原告常熟市东南街道昆承村村民委员会诉被告苏州星鼎皓针织服装有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序于2019年8月28日公开开庭进行了审理，原告常熟市东南街道昆承村村民委员会法定代表人石俊华及其委托诉讼代理人武金乾、被告苏州星鼎皓针织服装有限公司的委托诉讼代理人顾建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市东南街道昆承村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金及保洁费共计214126元；2、解除双方之间《资产租赁合同》，将所承租的厂房腾空后交还给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月20日签订《资产租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于常熟高新技术产业开发区陈村路7号(昆承村工业坊B区)1号楼二、三层的厂房，年租金为356043元，保洁费5083元，租金为先付后用。之后，被告正常使用房屋至今，但并没有按照合同约定交付租金，而至今尚结欠租金和保洁费214126元。对于该部分费用，原告已经多次催要，被告均以各种理由拒绝交付。按照双方合同约定，迟延交付租金达一个月的，原告有权单方面终止合同。现在被告已经违约，为尽快要回上述租金。故向法院起诉。 被告苏州星鼎皓针织服装有限公司辩称，这个钱在6月份的时候跟村里沟通了，现在厂房已经租给别人了，当时协商由现在租住的人支付租金的，但是现在村里不愿意收现在租住的人的租金。不是我不愿意支付。我租住的是三楼，去年答应我说电梯帮我升到三楼的，但是到现在为止都没有做到，导致我无法使用。我跟村里协调的问题就是三楼的六个月的租金。 本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原告常熟市东南街道昆承村村民委员会（出租方、甲方）与顾建刚（承租方、乙方）签订了资产租赁合同一份，内容为：第一条租赁期限：自2017年1月1日至2017年12月31日。第二条租赁房屋状况：房屋座落在高新区陈村路7号(昆承村工业坊B区)1号楼，楼层二、三楼，公摊。底楼建筑面积124.25平方米，使用费年每平方米100元，计人民币12425元，二楼建筑面积1603平方米，使用费年每平方米110元，计人民币176330元，三楼建筑面积807平方米，使用费年每平方米90元，计人民币72630元，租金合计面积：2534.25平方米；租金按照当年度物价调整而调整。第四条租赁方式：厂房承租。第五条租金总额：261385元。同时收取水、电使用押金2万元和保洁费、物业管理费2元/㎡(2534m²)，计5068元/每年，另外收取。第六条付款方式：签订协议后付清当年租金(先交后使用)。第七条甲方的义务：1、甲方以签订本合同时的房屋、设施或土地现状出租。乙方签订本合同即视为甲方已交付标的物，且对租赁资产现状无异议并全面接受。如双方另有约定，则甲方按约定的时间及标准向乙方交付租赁物。2、甲方负责对出租房屋办理房屋财产保险。3、租赁期间，乙方所需接电、接水事宜，甲方应尽可能帮助联系，提供便利。第八条乙方的义务：1、乙方必须遵守各项法律法规，规章制度，合法经营，依法纳税，否则由乙方自行承担一切法律责任。2、租赁期间，水电费、门前三包费、保洁费、物业管理费及其他有关规费等均由乙方承担。若水电费由甲方代收代缴的，每月抄表月结月清，暂定水费为4.3元/吨，电费为1.04元/度，保洁费、物业管理费按承租房屋面积每年2元/m*收取，所有费用按上级部门上下浮动作相应调整。3、乙方使用租赁资产应对相关人身及自有资产等办理各项保险。4、租赁期间，乙方不得擅自改变租赁房屋的结构及租赁资产用途，未经甲方书面同意，不得修建任何建筑物、构筑物和装饰装修等附着物。乙方如因故意或者过失造成房屋以及设施的毁损，应负责恢复原状及赔偿甲方经济损失。日常的小维修由乙方自行负责，并承担费用。5、租赁期间，乙方因对租赁资产的占有、使用、收益等造成的人身伤害或财物损失，均由乙方负责赔偿。6、无论基于何种原因解除或终止本合同的，乙方应当在甲方发出通知之日起三日内向甲方办理移交手续并结清应承担的有关费用，乙方有搭建的隔层等由甲方享有，乙方有装饰装修、附着物等，由乙方自行拆除，但应恢复租赁资产原状，逾期视为乙方无偿移交给甲方享有。乙方未能在约定的期限内及时办理移交手续的，甲方有权直接接受所出租资产并清理出乙方财物等，由此产生的一切后果由乙方承担。7、租用期满乙方如要求续租，应于有效期届满之日前壹个月向甲方提出书面要求；甲方如同意续租，双方应重新订立书面合同。甲方不同意续租，则本合同到期后自动解除。8、租赁期内，乙方若有意转租必须通过书面征得甲方同意。但转租后不得再转租。转租协议的租用期限不得超过本合同的剩余期限，并须在转租协议中注明，第三人(转承租方)也受本合同除租金以外的所有限制条款的制约。乙方在转租后十日内应将转租协议复印件一份送甲方备案。9、鉴于本合同项下的租赁房屋在租赁期间乙方占有、使用，为方便使用和确保安全，由乙方负责认真做好承担房屋内的安全防范(包括防火及其他安全防范等)工作，确保达到国家及省市相关安全标准，应随时注意检修房屋、附属设施及安全设施，如发现电线线路老化或其他安全隐患时，应及时整改并自行承担相关费用，以保证承租房屋的安全。第九条承租方有下列行为之一的，出租方有权采取停水停电锁门等措施，直至单方终止合同，收回房屋并由承租方承担所有责任和损失，本合同项下的租金不予退还。1、承租方不按约定足额缴纳租金及水电费，拖欠达一个月的。2、将承租的房屋擅自转租、抵押、转让、转借他人或擅自调换使用的。3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途或故意损坏承租房屋的。4、利用承租房屋进行非法经营、非法活动的。5、承租方违反治安、环保、卫生、计划生育、安全等有关管理规定，造成不良社会影响而受到处罚的。6、法律法规规定其他可以收回的。第十条其他约定事项1、乙方不办理上述相关保险者，如因第三方原因或无法查明原因所发生的事故导致乙方人身、财产损害的，乙方不得以任何借口归责于出租人。如法律规定甲方须承担责任的，乙方承诺按相关保险最大可理赔金额免除甲方相应责任(该条款视为乙方对甲方的担保)。2、乙方应尽安全管理职责，保持租赁房屋内外环境整洁，做好防火防盗工作，并应加强对职工的安全教育，特别是在宿舍内不准使用明火或私拉乱接电源，不得堵塞消防通道和形成三合一场所，以杜绝事故隐患。如因此发生事故乙方应负全部责任。3、在租赁期内，一方有特殊情况需解除合同的，必须提前一个月通知对方，协商一致后解除本合同。本合同存续期间，如遇政府征用、收购，或集体建设根据公共利益(道路、绿化、公共安全及集体规划改造等)需要提前收回，承租方必须无条件服从，提前解除合同并按规定时间交还租赁资产。但租金应按实际租用期的比例结算，其余已收租金不计息如数退还乙方。装修物等按本合同第八条第六款执行。4、租赁期间，如遇不可抗力因素造成人身、财产损失，双方各自向保险公司索赔，互不承担责任。5、乙方违反本合同，逾期支付房屋租金的，甲方有权收取按逾期之日起至实际全部支付之日止银行同期贷款利息四倍的利息损失，作为违约金。6、本合同所涉的租金，法定代表人、投资人及配偶承担连带清偿责任。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，被告按约支付了租金。合同到期后由原被告双方签订资产租赁合同。 2019年1月20日，原被告签订了资产租赁合同，该合同约定：第一条租赁期限：自2019年1月1日至2019年12月31日。第二条租赁房屋状况：房屋座落在高新区陈村路7号(昆承村工业坊B区)1号楼，楼层二、三楼，公摊。底楼建筑面积125.47平方米，使用费年每平方米140元，计人民币17566元，二楼建筑面积1618.88平方米，使用费年每平方米150元，计人民币242832元，三楼建筑面积797.04平方米，使用费年每平方米120元，计人民币95645元，租金合计面积：2541.39平方米；租金按照当年度物价调整而调整。第四条租赁方式：厂房承租。第五条租金总额：356043元。同时保洁费、物业管理费2元/㎡(2541.39m²)，计5083元/每年，另外收取。第六条付款方式：签订协议后付清当年租金(先交后使用)。合同第八条第2项约定租赁期间，水电费、门前三包费、保洁费、物业管理费及其他有关规费等均由乙方承担。若水电费由甲方代收代缴的，每月抄表月结月清，暂定水费为4.7元/吨，电费为1.04元/度，保洁费、物业管理费按承租房屋面积每年2元/m*收取，所有费用按上级部门上下浮动作相应调整。合同其他内容同2016年12月31日合同相同。之后，被告支付了原告租金87000元。 2019年6月12日，江苏世纪天合律师事务所律师向被告发出了律师函，内容：常熟市东南街道昆承村村民委员会(以下简称“昆承村”)系本所常年法律顾问单位，其合法权益本所将依法维护，今为依法处理与贵公司之间租赁合同的相关事宜，特致函于你。根据“昆承村”反映：贵公司与昆承村于2019年1月20日签订《资产租赁合同》一份，约定贵公司向昆承村承租位于高新区陈村路7号(昆承工业坊B区)1号楼的厂房，共计面积2541.39平方米，年租金为356043元。保洁费、物业管理费2元/平方米，共5803元/年。租期为2019年1月1日到2019年12月31日。同时，合同第六条约定：付款方式为签订协议后付清当年租金(先交付后使用)；第九条第一款约定“承租方不按照约定足额缴纳租金及水电费，拖欠达一个月的”；该条第二款约定“将承租房屋擅自转租、抵押、转让、转借他人或擅自调换使用的”，出现上述情形，出租方有权采取停电停水锁门等措施，直至单方面终止合同。现在，贵公司至今尚有274126元租金没有支付，且有擅自转租的行为，已经严重违反了合同的约定。本律师认为：贵公司与“昆承村”所签订的《资产租赁合同》符合法律规定，受法律保护。合同所约定的条款，双方都应该遵照执行。现在你拖欠租金超过一个月，且擅自转租，已经违约，侵害了“昆承村”的合法权益。现在“昆承村”将依法行使自身权利，依照合同约定追究你的违约责任。今本所接受“昆承村”的委托，正式函告于你：请你在接函后一个星期之内将所拖欠的租金全部付清，并将转租出去的房屋收回、腾空后交还给“昆承村”。鉴于本案事实清楚，证据确实充分，为避免扩大损失，引起诉讼，请你自觉履行。否则，本所将再次接受受托，通过诉讼途径，维护“昆承村”的合法权益。被告收到律师函后，仅支付了原告租金60000元。 另查明，高新区陈村路7号(昆承工业坊B区)1号楼的厂房系原告所有。 庭审中，原告认为由于被告未按约定支付租金，被告违约，原告要求解除双方签订的资产租赁合同，被告将租赁房屋交还原告，并支付拖欠的2019年度租金及保洁费214126元；被告认为同意解除资产租赁合同，2016年12月签订资产租赁合同时，原告是同意被告将三楼作为宿舍使用，故被告进行了装修，但至2017年8月进行整治，三楼又不同意作为宿舍使用，导致装修后不能使用，造成被告损失，该损失不应由被告一人承担。 上述事实，有资产租赁合同、律师函、不动产权证及本院庭笔录等证据证实。 本院认为，原被告签订的资产租赁合同是双方真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定履行。2019年双方签订资产租赁合同后，被告未能按约定支付租金及保洁费，违约责任在被告。现原告要求解除资产租赁合同，被告表示同意，故原被告于2019年1月20日签订的租赁合同解除。被告应将租赁的房屋腾空后交还给原告，并支付2019年1月1日起至实际交还日止的租金和保洁费（应扣除已支付的租金147000元），故原告的诉讼请求合理部分本院予以支持。被告提出的装修损失，因未提起反诉，本案不予理涉。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、原告常熟市东南街道昆承村村民委员会与被告苏州星鼎皓针织服装有限公司于2019年1月20日签订的《资产租赁合同》解除； 二、被告苏州星鼎皓针织服装有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的坐落在高新区陈村路7号(昆承村工业坊B区)1号楼房屋腾空并交还给原告常熟市东南街道昆承村村民委员会； 三、被告苏州星鼎皓针织服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告常熟市东南街道昆承村村民委员会自2019年1月1日起至实际搬离之日止的租金及保洁费、物业管理费（租金标准按双方约定的底楼建筑面积125.47平方米，每年每平方米140元；二楼建筑面积1618.88平方米，每年每平方米150元；三楼建筑面积797.04平方米，每年每平方米120元计算；保洁费、物业管理费每年2元/㎡(按2541.39㎡计算），款由被告直接给付原告； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2256元，由被告苏州星鼎皓针织服装有限公司负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  邵宝华 二〇一九年十月二十一日 书记员  潘 莉