广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2224号原告：肇庆大旺海印又一城商业有限公司，住所：肇庆市高新区大旺大道70号海印又一城商场A销售中心二楼01室。统一社会信用代码：914412005745342129。法定代表人：邵建明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：孟某，女，2012年9月25日出生，汉族，住广州市越秀区。法定代理人：陈某，女，1975年5月3日出生，汉族，住广州市东山区。系被告孟某的母亲。原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称“海印又一城”）与被告孟某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托诉讼代理人梁永平、被告孟某的法定代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海印又一城向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并涂销以被告名义办理的“肇庆××新区××大道××又一城办公楼C栋202房”的合同备案登记；2.要求被告向原告支付违约金24000元，并赔偿原告律师费6000元，合计应向原告支付30000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆××新区××大道××又一城办公楼C栋202房”，总房款为人民币245000元。上述合同约定被告应以分期付款的方式支付购房款，并明确约定了逾期付款的违约责任以及解除合同的条件。上述合同签订后，被告只支付了部分房款，余款虽经原告多次催告，但被告一直未付。原告曾向被告发出解除合同并配合涂销合同备案登记的通知，但被告置之不理。综上所述，被告已构成违约，并已损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请人民法院给予支持。被告辩称：如果违约金太高，就不同意解除合同，希望继续履行合同；如果违约金不高，我是同意解除合同，不要房屋。原告向本院提供证据如下：1.《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋。2.购房发票，证明被告只支付了部分房款。3.催告函、解除合同通知，证明由于被告经催告仍未履行支付购房款，原告依法向被告发出解除合同的通知。4.委托合同、5.律师费发票，证据4、5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担。被告向本院提供证据如下：1.《发票》一份、2.《收款收据》二份，证明交付了260000元。本院经审理认定事实如下：2017年12月23日，原告海印又一城与被告孟某的法定代理人陈某签订《商品房买卖合同》，合同约定：“被告购买原告开发的位于肇庆××新区××大道××又一城办公楼C栋202房，建筑面积52.05平方米。该商品房总价款人民币245000元。双方约定按照分期付款方式付款，2017年12月23日前支付首期房价款125000元，余款120000元整于2018年1月30日前支付。买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议第五条第5点约定：“如买受人不按买卖合同第六条约定时间准时付款或不准时与按揭银行办理按揭贷款手续而违约在先的，出卖人有权行使先履行抗辩权，相应延迟交房时间且无须承担任何违约责任。”协议第六条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用的，买受人应于退房手续办妥后10日内补足。”双方签订《商品房买卖合同》后，被告方按照合同约定于2017年12月23日支付了首期购房款125000元。2019年1月6日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《支付楼款催告函》，要求被告于2019年1月20日前付清第二期房款120000元，该邮件于2019年1月10日妥投。2019年3月16日，原告向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；因被告已构成违约，应支付原告违约金24000元；要求被告于2019年3月30日前与原告工作人员共同到肇庆市××区房地产交易中心办理涂销“大旺海印又一城一起办公楼C栋2层202房”的合同备案登记。被告已支付的房款，原告在扣除了上述违约金后若有盈余的，原告于办理涂销合同备案登记之日起15日内退回给被告，该邮件于2019年3月18日妥投。2019年4月2日，原告为维护自身权益，与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告孟某商品房销售合同纠纷的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师费6000元。庭审中，被告方提供了一份购房款《发票》，由原告公司出具,金额为125000元；另提供两份《收款收据》，盖有“广州古达装饰设计工程有限公司财务专用章”，金额分别为20000元、115000元。本院认为：原告与被告方签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告的商品房，双方成立商品房销售合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。关于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并涂销合同备案的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。但当法律规定或当事人在不违反法律规定情形下约定的解除条件成就时，法律允许当事人解除合同以免除其对自身的约束。本案中，被告方没有按照合同约定付清房款尾款，已经构成违约，且被告方在收到原告寄出的《支付楼款催告函》和《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》后，仍没有积极联系原告处理案涉房产的纠纷。被告方的行为可视为迟延支付购房款，经原告催告后，被告方在三个月的合理期限内仍未履行，原告有权请求解除合同。因此，原告要求解除合同及补充协议之主张，有理有据，本院予以支持。被告应协助原告办理涂销以被告名义办理的“大旺海印又一城一起办公楼C栋2层202房”的合同备案登记手续。关于原告要求被告支付违约金24000元的问题。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张按照《商品房买卖合同》第7条，即累计应付款（即剩余未付房款120000元）的20%计算违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告没有举证证明其具体实际损失，且被告方认为违约金数额过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，现被告抗辩称违约金过高，且本案中合同约定计算违约金的标准过高，本院予以调整。考虑到被告于2017年已经支付了首期房款，按合同约定余下房款120000元应于2018年1月30日前付清，故违约金的起算日期应以付款次日（即2018年2月1日）起计算更适宜。因此本院确认违约金以120000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率（4.75%）的标准计算，自2018年2月1日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以24000元为上限。原告在2019年3月16日向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求被告于2019年3月30日与原告方工作人员共同到肇庆市××区房地产交易中心办理涂销涉案房地产的合同备案登记，被告未按时协助办理，原告向本院提起诉讼。按照该项约定，原告因此支出的律师费6000元应由被告负担。原告请求被告承担本案律师费有合同依据，本院予以支持。《合同补充协议》第六条约定：“如因买受人违约导致出卖人解除合同的，买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。出卖人于退房手续办妥后30日内，在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人；如买受人已付房款不足以支付上述费用的，买受人应于退房手续办妥后10日内补足”。被告方提供了金额为125000元的购房款《发票》和金额分别为20000元、115000元的《收款收据》，主张其已经实际支付房款260000元,原告确认收到被告方支付的首期购房款125000元，但对两份金额合共135000元的收据不予确认。本案中，被告方提供的二份《收款收据》盖有“广州古达装饰设计工程有限公司财务专用章”，但被告方没有提供证据证明该二份收据合共135000元的实际收款人是谁，也没有提供证据证明原告与该公司存在联系，且原告也否认收到该135000元，故本院确认原告收到被告方支付的首期购房款125000元，对被告方除支付首期购房款外还支付了135000元的主张不予采信。因此，涉案合同解除后，被告可按照上述约定就已支付的首期购房款125000元另行主张退还剩余款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司与被告孟某于2017年12月23日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告孟某应在本判决生效之日起十日内履行协助原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区大旺大道76号海印又一城办公楼C栋202房”的合同备案登记手续；三、被告孟某应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付违约金（违约金120000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率4.75%的标准计算，自2018年2月1日起，计算至双方办理涂销合同备案登记手续之日止，违约金以24000元为上限）；四、被告孟某应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付律师费6000元；五、驳回原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计275元（原告已预交），由被告孟某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郑珊珊二〇一九年十月十一日书记员  李素娴