四川省乐山市五通桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1112民初339号 原告：乐山奇丰物业服务有限公司，住所地四川省乐山市五通桥区牛华镇。 法定代表人：樊志强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：毛春苏，该公司员工。 委托诉讼代理人：徐曦，四川晏邦律师事务所律师。 被告：张琴，女，1978年8月26日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 原告乐山奇丰物业服务有限公司与被告张琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，2019年5月10日裁定中止审理，后于同年7月15日恢复。原告乐山奇丰物业服务有限公司（以下简称“奇丰物业公司”）的委托代理人毛春苏到庭参加了诉讼，被告张琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奇丰物业公司向本院提出诉讼请求为：判令张琴支付物业管理费1392元（2015年7月1日至2018年12月31日）；判令张琴支付逾期付款违约金418元。事实和理由：张琴系乐山市五通桥区牛华镇“瑞丰花苑”小区业主，2013年起，奇丰物业公司开始负责该小区的前期物业管理服务。奇丰物业公司按约履行了合同义务，但张琴从2015年7月1日起就一直拖欠物业管理费。2019年1月，奇丰物业公司撤离小区。请求本院判如所诉。 张琴没有答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张琴未到庭质证，视为放弃诉讼权利，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下： “瑞丰花苑”小区系四川嘉州实业有限公司（以下简称“嘉州实业公司”）开发的房地产项目，位于乐山市五通桥区。于2013年竣工投入使用。 2013年2月21日，张琴与嘉州实业公司签订《商品房买卖合同》，购买了“瑞丰花苑”小区16栋（高层）1单元1楼4号房产，建筑面积为46.41㎡。该合同约定：前期物业服务（1）出卖人选聘物业管理企业为奇丰物业公司；（2）前期物业管理期间，物业服务收费价格按三级物业收费标准，价格构成包括：保洁费、公共秩序设施维护费、绿化养护费，综合管理费、法定税费、地上停车管理费；（3）按约收取，每月20日前缴费；（4）买受人同意由出卖人选聘的物业企业提供前期物业服务。该合同附件七为《管理规约》《住宅小区物业管理办法（试行）》。同日，张琴还签订《承诺书》，确认已阅读管理规约及小区物管办法，同意委托奇丰物业公司提供物业服务，按时交纳物业服务费。 张琴入住“瑞丰花苑”小区后，由于“瑞丰花苑”小区业主（业主大会）一直未进行“物业服务企业选聘”，截止2018年12月底，该小区的业主与奇丰物业公司之间，一直处于“小区前期物业管理”的状态，双方就物业费价格标准没有进行过协商确认。2014年9月20日，张琴交纳了2014年7至2015年6月的的物业费250元，实际交费的价格标准为0.45元/㎡（多层）。 另查明，奇丰物业公司成立于2007年12月；2012年8月，该公司取得了物业管理企业“三级资质”。根据乐山市五通桥区政府相关规定，小区前期物业管理适用政府指导价方式，以政府指导价标准，由业主与物业服务企业在物业服务合同中具体约定。2008年6月至2016年3月，政府指导价标准为：多层住宅（7层以下），三级服务为0.30元/㎡-0.55元/㎡；高层住宅（电梯公寓）18层以上，三级服务为0.90元/㎡-1.15元/㎡。2016年3月以后，政府指导价标准为：多层住宅的三级服务为0.60元/㎡（上下浮动不超过20%）；高层住宅（电梯公寓）的三级服务为1元/㎡（上下浮动不超过20%）。2015年，乐山市住建局颁发了《乐山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》，对物业服务企业的各服务等级提出了“内容与标准”。 诉讼中，奇丰物业公司承认，从2017年1月物业费调价后，对电梯公寓底楼用户（因为没有使用电梯），实际执行的价格为0.8元/㎡。 关于奇丰物业公司主张催缴物业费的事实。奇丰物业公司提交了2015年12月1日、2016年12月1日2017年12月1日、2018年12月1日等4份《通告》及张贴照片，拟证明：奇丰物业公司在每年度末，均进行了物业费欠费催收。经本院审查认证，4份《通告》内容均为“瑞丰花苑10、11、22栋业主：为了更好的管理好本小区，请未缴清物业管理费的业主，请于12月30日前来物业公司缴纳物管费。逾期不缴费的业主，由此造成的法律责任及后果自负”。由于张贴照片无时间记录，证据形成时间的真实性不能确定；且通告内容并未明确有欠费业主姓名及欠费金额，也不能产生主张权利的法律效果。该组证据不足以证明奇丰物业公司的事实主张。 奇丰物业公司还提交了1份《催缴通知书》及快递包裹单、邮件投递情况查询打印件，拟证明：2018年11月13日，奇丰物业公司向张琴邮寄催缴通知，该邮件已邮寄送达。经本院审查认证，《催缴通知书》内容为“业主张琴：你购买的位于‘瑞丰花苑’16栋1单元104号住宅，建筑面积46.41㎡，从2015年7月1日到2018年10月31日欠缴物业服务费1114元（该物业费为1.2元/㎡）”；快递包裹单的“内件品名”栏未注明为《催缴通知书》；附有改退批条，原因不明确。该邮件无法确认投递情况，并不能证明奇丰物业公司已向业主送达到了催缴通知书。 综上，对奇丰物业公司“每年度公示催缴物业费”及“2018年11月邮寄催缴物业费通知”的事实主张，本院不予采信。 关于奇丰物业公司主张公示通知业主调整物业费的事实。奇丰物业公司提交了2份《通知》，拟证明：奇丰物业公司公示通知所有业主上调2017年度、2018年度的物管费价格的事实。奇丰物业公司对物业费实际收取标准的问题，解释称“初期收费价格标准较低，是开发商进行了补贴，承担了部分员工工资”，但未提交有证据材料。经本院审查认证，2016年11月21日的《通知》内容为“瑞丰花苑业主：根据五通桥区发改局价格（2016）9号文件精神，按照同等级物业服务标准，我公司决定从2017年1月1日起，电梯公寓（12幢、16幢）物业服务费为每月1元/㎡，多层住宅物业服务费为每月0.6元/㎡。若业主不同意，可自行选择物业公司管理，并由业主代表通知我公司撤出”。2018年1月5日《通知》内容为“瑞丰花苑业主：因电梯维保费用及人工费、材料费等成本上涨，现通知12栋、16栋电梯业主，从2018年1月1日起，物业服务费为每月1.2元/㎡。业主在2018年2月10日之前一次性缴纳2018全年物业费，享受九折优惠”。由于奇丰物业公司未能提交有张贴公示通知的证据，仅凭两张书面通知，尚不足以证明其事实主张。因此，对其公示通知调价的事实主张，本院依法不予采信。 关于奇丰物业公司的物业服务质量以及撤离“瑞丰花苑”小区等事实。由于奇丰物业公司对小区欠费业主提起众多关联案件诉讼，本案因公告缺席审理而滞后。在庭审中，奇丰物业公司表示承认在前的生效判决已确认的事实。故本院认定事实为： 奇丰物业公司在“瑞丰花苑”小区的物业服务中，存在诸多履约不当行为，即：对小区的建筑设施管护不力，未履行维修义务；楼道、安全通道管理不到位，造成堵塞、脏乱；对破坏绿化带的种菜行为未予制止，未履行绿化养护义务；清洁卫生工作不到位；小区安保工作不力，设施简陋，安保人员不合格。对小区其他有关事项，也未尽到物管人应承担的通报、协调、督促整改等合同义务和工作职责。 2019年1月20日，奇丰物业公司撤离“瑞丰花苑”小区，同月25日，小区业主代表委托社区居委会代管部分物业事务。2019年3月15日，奇丰物业公司向小区业委会筹备组办理物业移交手续。同年4月30日，“瑞丰花苑”小区选举成立了业委会。2019年5月31日，乐山市五通桥区春伟物业服务有限公司进驻“瑞丰花苑”小区。 本院认为，我国法律规定，诉讼当事人未参加诉讼，得依法承担相应的诉讼程序行为后果。本案诉讼中，本院不能向张琴直接送达起诉状副本、开庭传票及应诉文书，依法进行了公告送达。依照法律规定，当事人应就其事实主张完成举证，否则即应承担诉讼的不利后果。张琴未有反驳奇丰物业公司诉讼请求的事实主张和证据，应承担本次诉讼的不利后果。 嘉州实业公司作为“瑞丰花苑”小区的房地产开发商，在出售房产后，选聘奇丰物业公司为小区前期物业管理人，并经业主同意，符合相关物业管理程序，该前期物业服务合同关系，依法成立有效。购房合同、管理规约及小区物管办法，系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，对小区全体业主和物业服务企业具有约束力，奇丰物业公司作为物业服务企业应当提供与其服务资质、收费标准相一致的物业服务，否则即应承担相应的违约责任；而张琴作为小区的业主，是物业管理服务的受益人，应当按照约定支付物业管理服务费。 虽然，经过地方基层政府及社区居委会介入，双方当事人的物业服务关系现已告终止。但应当指出：“瑞丰花苑”小区的业主们怠于行使业主权利，不能通过业主大会有效地议决“选聘物业服务企业、拟定物业服务合同”等小区事务；也没有正确认识小区存在的问题，而把矛盾集中于物业服务企业；一部分业主采取所谓“留置物业费以促使整改”的消极办法，既不能及时有效地改善物业服务质量，维护业主权益，又造成物业服务经费短缺而运行困难，进一步加深了物业纠纷矛盾，实为不妥！ 奇丰物业公司对物业服务质量瑕疵，应承担相应的违约责任。且在2019年1月到3月期间，奇丰物业公司单方撤离小区，造成小区部分物业工作脱管，环境恶化，严重背离地方政府的“创卫创文”工作要求，也应承担相应的民事责任，本院予以确认。 本案中，奇丰物业公司虽提交了企业资质、政府指导价标准等证据，但“物业费价格标准”的调整，属于合同变更行为，仍应依照相关法律以及物业服务管理的规定处理。奇丰物业公司单方提价，且未与小区业主协商达成一致，依法不发生合同变更的效力，本院予以确认。 根据物业服务合同的性质和特点，在物业费中涉及物业服务企业的报酬部分，应“工酬相当”，若物业服务质量存在瑕疵，业主可以及时提出减少报酬进行处理；对物业费中涉及物业管理固定成本的经费，业主应当按时交纳，并督促物业服务企业定期公布收支情况。但张琴等部分业主，经年累月的连续拖欠物业费，造成物业管理的经费短缺困难，也应承担一定的违约责任。 根据本案查明的事实，小区物管办法约定“逾期交费收取日0.5%的滞纳金”，该违约金标准过高，但奇丰物业公司以欠款本金的30%计算违约金，也不符合法律规定。在奇丰物业公司未有证据证明其他违约损失的情况下，可以参照银行贷款利率标准考量违约金为欠费利息损失。但由于奇丰物业公司服务质量违约，导致业主拒交物业费，其又怠于履行催收义务，故本院酌情考量，对业主拖欠物业费的利息损失，应当由奇丰物业公司自行负担，对奇丰物业公司的违约金请求，本院不予支持。 综上所述，张琴拖欠物业费，应当交纳，但由于奇丰物业的物业服务存在明显瑕疵及损害小区环境，物业费应作相应扣减，本院综合考虑双方的违约责任大小，酌情扣减10%。对于物业费计算标准，在“瑞丰花苑”小区的前期物业管理期间，奇丰物业公司与业主并未协商确定物业费价格标准；按照相关物业规定和合同约定，可参照政府指导价为标准执行。经本院审查，双方在2016年以前实际执行的物业费价格，不违反当时的政府指导价标准，以其实际取费价格“0.45元/㎡（高层）”计算。奇丰物业公司对2017年、2018年的物业费，主张以“0.80元/㎡（高层）”为计算标准，不违背政府指导价，本院予以确认。即：2015年7月至2016年12月为：0.45元/㎡×46.41㎡×18个月=375.92元；2017年1月至2018年12月为：0.8元×46.41㎡×24个月=891.07元；合计1266.99元，扣减20%为1013.59元。 对奇丰物业公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第二项、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下： 一、被告张琴于本判决生效之日起五日内向原告四川奇丰物业服务有限公司支付1013.59元； 二、驳回原告四川奇丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由张琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  彭红松 人民陪审员  傅建成 人民陪审员  李典文 二〇一九年十月三十日 法官 助理  杨媛媛 书 记 员  何嘉利