江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1887号上诉人（原审被告）：方博，男，1991年10月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王宁，江苏永伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘之军，男，1982年1月1日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：钱秀坤，江苏茂通（南京）律师事务所律师。原审被告：秦丽，女，1991年1月28日出生，汉族，住徐州市铜山区。原审第三人：徐州弘旺房产经纪有限公司，住所地徐州市铜山区学苑路北，上海路西商住楼一、二层。法定代表人：许龙，该公司经理。上诉人方博因与被上诉人刘之军以及原审被告秦丽、原审第三人徐州弘旺房产经纪有限公司（以下简称弘旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初6599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人方博及其委托诉讼代理人王宁、被上诉人刘之军及其委托诉讼代理人钱秀坤、原审第三人弘旺公司的法定代表人许龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人方博上诉请求：1、撤销原判，依法改判无需向被上诉人返还定金4.9万元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定秦丽拥有两套住房是错误的，而是秦丽名下还有新建商品房买卖合同网备信息，无法开具无二套房证明。秦丽名下除了涉案房屋外，无其他不动产权属登记。秦丽另行购置的房产仅签订商品房买卖合同，尚处于网备状态，并不享有房屋所有权，不产生物权法律效力。二、一审法院认定涉案房屋不符合交易条件，双方签订的合同无法继续履行是错误的。市政府33号、89号文件规定家庭拥有商品住房的认定标准是“商住房权属登记”，在2018年6月10日前未对“新建商品买卖合同网备”的房屋限制交易，由此可知，涉案房屋完全符合过户交易条件。三、一审法院认定上诉人存在违约行为错误。上诉人不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的行为，在涉案房屋解押后就及时去开无房证明，以便办理过户手续，而铜山区房屋主管部门以秦丽名下有新建商品房买卖合同网备信息为由，阻止涉案房屋过户交易，属不可抗力。过户需要买卖双方共同履行，一审法院将过户履行义务作为单方义务赋予上诉人是不正确的，上诉人没有怠于履行约定义务的行为。四、一审法院适用法律错误。本案系双方协商解除合同，而不是单方解除，不适用《合同法》第九十四条。被上诉人明示放弃权利，事后再向合同相对人追责，有违诚信。上诉人不存在违约，不适用《合同法》第九十七条和一百零五条。因不可抗力导致涉案合同无法履行，在共同解除合同后如没有对违约责任达成新的约定，无权事后另行主张违约责任。被上诉人刘之军答辩称：上诉人的上诉请求及理由均不正确，恳请驳回其上诉请求。一审法院判令方博、秦丽承担返还定金的责任认定事实清楚，适用法律正确，秦丽确实购买了两处住房其中包含涉案房屋，根据当时的交易政策，涉案房屋是不符合交易条件的。方博、秦丽并未说明涉案房屋的具体情况，更没有落实清楚相关交易政策，才致使合同签订后无法过户，其行为已经构成了违约，应当承担双倍返还定金的违约后果，其声称的政策调整属不可抗力是没有依据的。其次，被上诉人未放弃追究方博、秦丽的违约责任。原审被告秦丽未到庭参加诉讼，亦未发表书面意见。原审第三人弘旺公司当庭未发表意见。刘之军向一审法院起诉请求：1、请求依法判令方博、秦丽、弘旺公司返还定金4.9万元（双倍返还定金，扣除已经返还的4.9万元，剩余4.9万元）、赔偿中介费1.8万元；2、诉讼费用由方博、秦丽、弘旺公司承担。原审法院查明事实如下：2018年3月29日，刘之军（买方、乙方）和方博（卖方、甲方）在第三人弘旺公司（中介方）的居间下签订房地产买卖合同一份，约定：刘之军购买登记在方博、秦丽名下的位于铜山万达华府9号楼1-1404室的房屋，成交价格为120万元，甲乙双方同意在2018年4月30日办理上述房产证过户手续。甲乙双方同意以银行按揭的方式支付房款，签订本合同当日乙方支付购房定金5万元，房款下来付清余款115万元。合同第十一条约定了违约责任：1、若乙方中途违约，乙方不得向甲方索要定金，中介费则照常支付。若甲方中途违约，甲方应向乙方双倍返还定金及支付中介费。第十三条约定：甲乙双方同意，如任何一方违约，违约方支付对方违约金房价的20%，乙方负责帮忙还清甲方的银行贷款之后办理房屋过户手续。此房价为120万元甲方净得价。方博在协议下方甲方处签名捺印，刘之军在乙方处签名捺印，弘旺公司在中介方处盖章，许龙在经办人处签名。当天，刘之军向方博支付经双方约定降低后的定金4.9万元；方博将涉案房屋的不动产权证书原件交刘之军保管；第三人弘旺公司向刘之军出具收据，确认收到刘之军支付的中介服务费1.8万元。2018年4月20日，刘之军向方博的银行帐户转入50万元，用于还清涉案房屋的银行贷款。2018年5月初，方博、秦丽办理了解押手续。2018年5月11日，方博、秦丽至徐州市不动产交易服务中心申请开具住房状况证明，证明中显示方博、秦丽在徐州市主城区范围内家庭拥有住房状况结果为无房产。当天下午，方博、秦丽至铜山区不动产交易服务中心申请开具住房状况证明时，被告知秦丽名下在铜山区内包括涉案房屋共有两处房产，涉案房屋不符合当时交易政策。因此涉案合同未能继续履行，双方进行了协商，方博、秦丽同意退还50万元和4.9万元。2018年6月19日，方博通过银行转账的方式将50万元购房款退还到刘之军指定的案外人王辉的银行帐户；2018年7月4日，方博将4.9万元购房定金以微信转账的方式退还到刘之军指定的案外人王辉的微信帐户。后刘之军将持有的收到刘之军5万元定金的收据返还方博、秦丽。另查明，2016年4月2日，方博、秦丽和徐州万达广场置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房产。涉案房产登记在方博、秦丽名下，共有情况为共同共有。2017年6月1日起，徐州市政府实施徐政发[2017]33号文件，即《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》。该意见第6条规定，设置已购商品住房限制交易年限。在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。2018年6月10日起，徐州市政府实施徐政办发（2018）89号文件，第三条规定，市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。秦丽的户籍及涉案房屋产权登记的时候均符合上述规定，即涉案房屋不符合交易条件，以致双方签订的合同无法继续履行。再查明，2018年5月24日下午，方博和第三人法定代表人许龙的电话中，许龙称：“我中介费一分没收，啥都没有，我在中间我不更冤枉。我帮恁买房子，一分钱没落”。一审法院认为，刘之军与方博、秦丽签订的房地产买卖合同合法有效，当事人均应依约履行义务。协议签订后，刘之军按约付清定金4.9万元，方博、秦丽应依约履行协助办理房产证过户等义务。方博、秦丽作为涉案房屋的产权人和出售方，对当地的房屋交易政策应当自行获知，但因秦丽自身拥有两套房产的情况下出售涉案房屋不符合徐州市政府文件要求，客观上无法在房屋交易管理部门办理相关手续，导致刘之军无法实现合同目的，方博、秦丽的行为已构成违约。结合客观情况及各方陈述，确认在刘之军接受方博、秦丽退还的购房款时，双方签订的房地产买卖合同已经因刘之军无法实现合同目的而经双方协商一致解除。合同解除后，刘之军有权主张方博、秦丽承担相应违约责任。虽然秦丽本身未签订合同，但其认可方博的代理行为，应和方博共同承担违约责任。方博、秦丽抗辩签订合同时其房产是符合当时市政府文件要求的，无证据证明，不予采信。方博、秦丽抗辩合同解除后，已退还刘之军购房款，双方的纠纷已经了结，无证据证明，刘之军依然有权主张损失。关于刘之军主张的各项损失：1、返还定金4.9万元。刘之军要求方博、秦丽双倍返还定金，扣除已经返还的4.9万元，剩余4.9万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，予以支持。2、中介服务费1.8万元，刘之军仅提供收据，未提供发票，且在中介服务费收据出具日期后，弘旺公司的法定代表人许龙在和方博的电话中表示未收取中介费，故刘之军主张损失中介费1.8万元，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、方博、秦丽于判决生效后十日内向刘之军返还定金4.9万元；二、驳回刘之军的其他诉讼请求。根据双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：本案是否适用定金罚则。二审中另查明，刘之军和方博于2018年3月29日签订涉案房地产买卖合同时，秦丽购买的坐落于铜山区的另一套房屋仅签订了网备的商品房买卖合同，未办理房屋登记手续。其他查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人签订涉案商品房买卖合同后，刘之军向方博支付了定金和部分购房款，方博还清涉案房屋的银行贷款并办理了解押手续，双方均积极履行合同义务。因秦丽名下有一套网备的房产和案涉的一套与方博共有的办理权属登记未满2年的房产，按照徐州市政府《关于完善市区房地产市场平稳健康发展的通知》（徐政办发〔2018〕89号）关于出售年限的规定，方博出售的案涉房屋属于政策限售范围，相关政府行政部门不予办理过户手续。本案属于在合同履行过程中，因当地政府出台了新的商品房限售政策，导致不能办理过户登记手续的情形。该情形应认定为不可归责于当事人的事由，不应认定为卖房人方博违约。买房人刘之军以方博违约为由主张适用定金罚则，与事实不符。方博已将收受的定金4.9万元返还给刘之军。刘之军依据定金罚则要求上诉人返还双倍定金差额，不予支持。综上，上诉人方博的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销徐州市铜山区人民法院（2018）苏0312民初6599号民事判决；二、驳回刘之军的诉讼请求。一审案件受理费2100元，二审案件受理费1025元，由刘之军负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 张 伟审判员 宋新河二〇一九年十月二十五日书记员 张恒一