广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初4025号原告：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区新华街新华路68号，统一社会信用代码91440101191198055D。负责人：肖志斌，任该行行长。委托诉讼代理人：张军,北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云妹,北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：曾沛源，男，1978年10月4日出生，汉族，住广州市花都区，被告：吴嘉茵，女，1989年12月3日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：周雪莹,系该公司员工。委托诉讼代理人：舒禹豪,系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称建设银行花都分行）诉被告曾沛源、吴嘉茵、广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建设银行花都分行的委托诉讼代理人纪云妹、被告万达投资公司的委托诉讼代理人周雪莹到庭参加了诉讼，被告曾沛源、吴嘉茵经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。建设银行花都分行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告之间于2016年4月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550006-2012-20161360979)(合同标的48万元）；2.请求依法判令被告曾沛源、吴嘉茵立即偿还原告借款442666.76元本金（截至2019年8月15日，尚欠利息21524.56元、本金罚息498.88元和利息罚息761.60元；此后的各类利息、本金罚息、利息罚息等按借款合同约定计付至款项还清之日止），3.请求依法判令被告曾沛源、吴嘉茵立即向原告支付本案律师服务费13645元；4.请求依法判令原告对被告曾沛源、吴嘉茵用作抵押的位于广州市花都区叶榕街8号雪域澜庭自编A1区2栋1618号房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告广州万达文化旅游城投资有限公司对上述债务承担连带保证责任；6.本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费等）由三被告承担。事实和理由：2016年4月29日，被告一因购房资金不足，以位于广州市花都区叶榕街8号雪域澜庭自编A1区2栋1618号房的房产作为抵押，向原告申请贷款人民币48万元，并与原告签订了编号为440550006-2012-20161360979的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款期限30年，总期为360期，每月偿还贷款本息1333.33元，偿还贷款本金日期为放款日的每月对日。合同签订后，原告在2016年4月29日将贷款发放给被告，案涉及房产已办理抵押权预购登记。被告一还款初期能够如约履行，但至2018年8月起开始连续拖欠还款，经原告多次催告后仍拒不还款。被告一与被告二于2009年12月26日登记结婚，被告二应对夫妻关系存续期间的债务共同承担还款责任。另，原告与被告三签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告三对上述贷款在未办妥《他项权利证》前承担无条件、不可撤销的连带保证责任。但至原告起诉之日止，仍未收到相关的《他项权利证》，因此，被告三应对被告一、二的借款及相关费用承担连带保证责任。万达投资公司辩称：1.原告在被告曾沛源未依约履行《借款合同》还款义务时，未向我司发出任何要求承担保证责任或代为还款通知，我司对被告曾沛源逾期支付贷款本息情况并不知情，原告并未有效履行通知催告义务。2.原告提出的本案律师服务费13645元，没有相关证据证明，请求法院依法予以驳回。3.原告主张逾期罚息利率过高，请求法院依法调低。曾沛源、吴嘉茵未作答辩、未提供证据。建设银行花都分行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、预购登记证明、个人贷款支付凭证，中国建设银行个人贷款对账单、贷款拖欠明细、结婚证、个人贷款申请审批表、楼宇抵押贷款合作协议、委托代理协议等证据。本院依法对建设银行花都分行提交的证据进行了核证。建设银行花都分行所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且建设银行花都分行保证真实，本院经审查核证后予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月26日,万达投资公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司广州花都支行（乙方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定双方就甲方依法开发建设并销售的坐落于花都××××大道以北的经批准命名为广州万达文化旅游城商品楼宇进行按揭合作，合作期限为五年。在楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期间为自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》并将《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止，保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、乙方为实现债权而发生的包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖费等有关费用。2016年4月29日，中国建设银行股份有限公司广州花都支行(贷款人）与曾沛源（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份(编号：440550006-2012-20161360979），约定借款人因家庭使用向万达投资公司购买广州市花都区叶榕街道8号雪域澜庭（1区2栋）1618号房屋向贷款人借款480000元，贷款人在办妥抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次性划入万达投资公司银行账号为44×××55的账户内，贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日即每年的1月1日当日的基准利率及上述下调幅度。贷款利息自划款之日起计算，按日计息，每月计息天数按30天计算，还款方式为等额本金，每月归还本金金额为1333.33元，利息逐期结算还清。借款人未按合同约定日期偿还借款本金和利息的，对本金和利息计收罚息，罚息利率按贷款约定利率基础上上浮50%确定。借款人债务到期后未予清偿，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同约定，贷款担保方式为抵押加阶段性保证，曾沛源以其所有的广州市花都区叶榕街道8号雪域澜庭（1区2栋）1618号房作抵押，债权数额为480000元，担保范围包括合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用。合同未约定保证期间。借款人未足额履行合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务）或违反合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2016年4月29日，建设银行花都分行以向万达投资公司在建设银行账号为44×××55的账户转账支付的形式向曾沛源发放贷款480000元。2016年9月12日，广州市花都区叶榕街道8号雪域澜庭自编A1区1区2栋16层18房预告登记在曾沛源名下，预告登记编号为粤（2016）广州市不动产证明第08035979号。同日，该房屋设定预告抵押权，预告抵押权利人为中国建设银行股份有限公司广州花都支行，不动产登记证明编号为粤（2016）广州市不动产证明第08035980号。该房屋至今未取得房屋所有权证及他项权证。建设银行花都分行提交《个人贷款对账单》，主张向曾沛源发放贷款后，曾沛源自2018年8月开始多次出现逾期还款的情形，截至2019年8月15日，曾沛源已还本金37333.24元，尚欠借款本金14666.63元，拖欠利息21524.56元，拖欠罚息1260.48元。建设银行花都分行遂诉至本院成讼。另查明，2019年2月28日，建设银行花都分行（甲方）与广东东方昆仑律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定乙方接受甲方委托指派张军、纪云妹律师作为代理人具体办理甲方所委托的事务，乙方代理实行全部风险代理付费，甲方根据乙方的工作成效支付约定的代理费。庭审中，建设银行花都分行陈述其主张的律师费金额是基于《委托代理协议》第三条第一款第一项约定的标准即按回收金额的3%计算代理费，其按第二项诉讼请求合计金额的3%计算为13645元，但目前无法确定回收的金额。万达投资公司对建设银行花都分行关于律师服务费的诉讼请求不认可，认为律师费的金额不确定，也尚无实际支出。再查明，曾沛源与吴嘉茵于2009年12月26日登记结婚，曾沛源于2016年3月28日填写《个人贷款审批表》时登记填写购房用途为自住，在配偶栏填写了吴嘉茵的个人信息。再查明，经中国银行业监督管理委员会广东监管局批准，中国建设银行股份有限公司广州花都支行升格为二级分行，升格后名称变更为中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。经广东省司法厅批准，广东东方昆仑律师事务所由北京市浩天信和（广州）律师事务所吸收合并，吸收合并后名称变更为北京市浩天信和（广州）律师事务所。本院认为：中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行原名中国建设银行股份有限公司广州花都支行，诉讼主体适格，本院予以确认。建设银行花都分行与曾沛源签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。建设银行花都分行依约向曾沛源发放了贷款，曾沛源亦应按约定偿还借款本息。曾沛源现已逾期还款，根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，借款人债务到期后未予清偿，构成借款人违约，贷款人有权解除合同，宣布合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，故建设银行花都分行据此要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，曾沛源立即清偿贷款本金442666.76元及利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建设银行花都分行解除合同后，双方于合同的权利义务终止，根据合同约定，曾沛源逾期归还借款本息的，自逾期之日起按照提前到期的款项在执行按贷款约定利率基础上加收50%计收罚息。万达投资公司辩称逾期罚息利率过高，理据不足，本院不予采纳。关于律师费，建设银行花都分行主张为实现本案债权产生律师服务费13645元，并提供了《委托代理协议》为据。虽根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定贷款人为实现债权而实际发生的包括律师费在内的全部费用由借款人承担，但因本案诉讼中建设银行花都分行未能确定回收的金额，亦无法根据回收的金额计算律师费的具体金额，故本院对该主张在本案中不予处理，建设银行花都分行可另行主张该项权利。关于建设银行花都分行主张对涉案房产经拍卖或变卖所得价款行使优先受偿权的主张问题。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据该法律规定和物权法定原则，在抵押权预告登记未变更为抵押权设立登记之前，建设银行花都分行就涉案房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的权利在行使要件上有所欠缺，即建设银行花都分行并未获得现实有效的抵押权。因此，建设银行花都分行关于对涉案房产经拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉请缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。关于夫妻共同债务。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”本案中，涉案借款行为发生在吴嘉茵与曾沛源的婚姻关系存续期间，且曾沛源亦在办理贷款申请手续时填写的《个人贷款审批表》中表明借贷用途是为购买自住房，借款合同明确房屋系借款人家庭使用，故建设银行花都分行主张涉案借款为吴嘉茵与曾沛源的夫妻共同债务，由吴嘉茵与曾沛源承担共同清偿责任，理据充分，本院予以支持。关于万达投资公司的保证责任。建设银行花都分行与万达投资公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》已对保证期间及保证责任进行约定，涉案房产没有办理抵押登记，也没有取得房地产权证及他项权证，在办理涉案房产抵押登记手续并取得他项权证前，万达投资公司应按合同约定对曾沛源的所欠借款本息承担连带保证责任。曾沛源、吴嘉茵经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与被告曾沛源于2016年4月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440550006-2012-20161360979）；二、被告曾沛源、吴嘉茵于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行清偿借款本金442666.76元及利息、罚息【截止至2019年8月15日止的利息为21524.56元，本金罚息为498.88元，利息罚息为761.60元，自2019年8月16日起的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定标准计算至付清款日止】；三、被告广州万达文化旅游城投资有限公司对上述第二判项被告曾沛源的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8704元，由原告中国建设银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行负担141.13元，被告曾沛源、吴嘉茵、广州万达文化旅游城投资有限公司负担8562.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡运如人民陪审员  谭洁明人民陪审员  李满友二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈雅敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。