浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初5247号 原告：张亚芬，女，1956年8月2日出生汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：徐丽红，上海汇业（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波诚士物业管理有限公司（统一社会信用代码为913302040792294803）。住所地：宁波市鄞州区江南路285号2幢2130。 法定代表人：沈永进该公司执行董事。 被告：宁波天伦时代置业有限公司（统一社会信用代码为91330204587470182H）。住所地：宁波市鄞州区惊驾路227号。 法定代表人：戴嵘健该公司执行董事。 上述两被告委托诉讼代理人：马琴琴、符灵菲，浙江海虹律师事务所律师。 第三人：金志武，男，1983年1月17日出生汉族，户籍地永嘉县，现住宁波市鄞州区。 原告张亚芬与被告宁波诚士物业管理有限公司（以下简称诚士物业）、宁波天伦时代置业有限公司（以下简称天伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月24日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序组成合议庭进行审理。审理中，本院根据原告的申请，依法对两被告实施了财产保全；被告诚士物业在答辩期内对本案管辖权提出了异议，本院依法裁定驳回了被告诚士物业的异议，被告诚士物业对此不服，上诉于宁波市中级人民法院，被驳回上诉；本院根据原告的申请依法追加了次承租人金志武为第三人。本案于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告张亚芬及其委托诉讼代理人徐丽红，两被告的委托诉讼代理人符灵菲到庭参加诉讼及第三人金志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告以被告诚士物业拖欠房屋租赁费为由，请求判令（变更后）:1、解除原告与被告诚士物业于2015年8月12日签订的《商铺租赁合同》；2、被告诚士物业向原告支付自2018年10月1日起未支付的商铺租金74440元（以年租金148880元，暂计至2019年3月31日，以后继续计算至实际腾房之日止）、利息9279.5元（以未付租金74440元为本金，按照25%年化利息计算，暂计至2019年3月31日，以后继续计算至实际履行日止），共计83719.5元；3、被告诚士物业赔偿原告律师费8000元及保全担保费500元；4、被告天伦公司对被告诚士物业的上述债务承担连带清偿责任；5、被告城士物业、第三人金志武腾退涉案商铺并交还给原告；6、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。 被告诚士物业答辩称：对原告诉请的解除合同及租金无异议，对原告主张利息计算期间、基数无异议，但对年化25%的标准有异议，认为计算标准过高，利率不应超过中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍，对律师费、保全担保费不予认可。 被告天伦公司答辩称：1、被告天伦公司仅对租金及利息承担保证责任，律师费、保全担保费不在保证范围之内；2、关于利息标准的答辩已经同被告城士物业。 第三人金志武陈述称：第三人系次承租人，其向转租方承租涉案商用于经营儿童乐园，合同尚未到期，第三人也按约支付了租金及物业费。如原告收回涉案商铺，将导致第三人受损，第三人保留向违约方追究违约责任的权利。 本院经审理查明事实如下： 2015年8月12日，原告与被告诚士物业签订《天伦时代广场商铺租赁合同》一份，其中第2.1条约定：原告把其名下位于宁波天伦时代广场2-90商铺租赁给被告诚士物业；第2.2条约定：租期自2015年10月1日始至2025年9月30日止共10年；第3.1条约定：第一年至第二年（即2015年10月1日起至2017年9月30日止）年租金为0，第三年至第六年（即2017年10月1日起至2021年9月30日止）年租金为148880元、第七年至第十年（即2021年10月1日起至2025年9月30日止）年租金为170149元；第3.3条约定：每六个月为一个租金支付周期，每周期第一个月的20日至30日向原告支付租金；第6.3条约定：若被告城士物业未能按时支付租金，延期时间在90天内时，应按未付租金金额的银行同期贷款利率向原告支付违约金，并偿付租金，合同继续履行。延期时间在90天以上时，按未付租金金额的银行同期贷款利率的2倍支付违约金，并偿付租金。同时，原告有权解除合同，被告诚士物业需按时返还商铺，若逾期未按时返还，则每天按所付租金的标准赔偿原告损失；第9.4条约定：任一方违约，应赔偿守约方因本案所产生的诉讼费、保全担保费、律师费等费用；合同还对其他权利义务进行了约定。原告与两被告还签订补充协议一份，约定被告天伦公司作为履行合同的担保方承担担保责任，并变更原合同第6.3条为：延期时间90天变更为30天，延期时间90天以上违约金银行同期贷款利率2倍变更为延期30天以上违约金银行同期贷款利率5倍。2018年7月4日，被告城士物业作为承诺人、被告天伦公司作为担保人共同出具《承诺书》一份，其中第二条约定：2018年7月1日-2018年7月30日欠款，我司同意按此前约定的年化5%的5倍追加罚息；第三条约定：如我司在2018年7月30日前未能完成支付的，出租房有权按双方合同的约定进行处置。2018年11月，被告城士物业出具《承诺书》一份，其中第二条约定：利息按逾期金额利息的5倍（即25%年化）实际天数计算（2018年12月1日起息）。2019年1月2日，两被告向包括原告在内的业主出具《承诺书》一份，其中第三条载明：延期支付期间的利息按以前承诺约定执行。2019年3月18日，被告天伦公司出具《连带担保责任保证函》，自愿为被告城士物业全面履行其与各业主签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》下的全部义（包括但不限于应付租金、违约责任等）承担连带保证责任，保证期间为被担保债务的履行期限全部届满后两年。 另查明，涉案商铺已转租给第三人金志武用于经营儿童乐园。原告已支付至2018年9月30日的租金。原告因本案诉讼支出律师费8000元和保全担保费500元。 以上事实由原告提供的《天伦时代广场商铺租赁合同》、补充协议、《承诺书》、《连带担保责任保证函》、《法律服务委托合同》、律师费发票、担保费发票、付款凭证等证据和原、被告及第三人的庭审陈述等予以证明。 本院认为：涉案租赁合同、补充协议、承诺书、连带担保责任保证函等均系各方真实意思表示，合法有效，各方应按约全面履行合同。被告诚士物业未按约支付租金，且逾期天数已超过90天，属于构成合同约定的解除情形。原告要求解除合同的诉讼请求，符合约定，被告城士物业亦无异议，故本院予以支持。合同解除后，被告城士物业应支付在合同解除前已产生的租金及合同解除后商铺尚未腾退期间按照租金标准计算的房屋占有使用费。原告主张的租金（含房屋占有使用费），符合约定和法律规定，被告城士物业亦无异议，本院予以支持。被告城士物业延迟履行支付租金的义务，构成违约，且最终导致合同解除，应承担延迟支付租金的违约责任。关于违约责任，原告主张了逾期付款利息、律师费和保全担保费。对于逾期付款利息，两被告对计算基数及期间无异议，但认为计算标准（年化25%）偏高，应降低为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍，对此，本院认为，首先，两被告在补充协议及之后的三份承诺书（有一份承诺书只有被告城士物业盖章确认）均明确承诺延迟支付租金的利息按照银行同期贷款利率的5倍计算，该计算标准系两被告的真实意思表示，也是促使原告在被告持续欠付租金的情形下继续向被告城士物业提供商铺的重要原因，故按照银行同期贷款利率的5倍计算逾期付款利息符合意思自治和诚实信用原则；其次，被告欠付租金，不仅导致原告资金占用的损失，更导致原告合同目的不能实现而解除合同，合同解除后自原告收回商铺后至商铺再次出租出去存在一个空窗期，期间原告的租金损失也客观存在，综合考虑合同的约定及原告的客观损失，本院认为应以合同约定的银行同期贷款利率的5倍计算逾期支付租金的利息。原告主张利率为年化25%系计算错误，本院依法纠正为21.75%（4.35%×5）。被告关于应按照银行同期贷款基准利率的1.3倍计算逾期付款利息的辩称，缺乏依据，本院不予采信。关于律师费、保全担保费，租赁合同进行了明确约定，原告也确实支出了相应的费用，故原告要求被告城士物业支付律师费及保全担保费的诉讼请求，符合约定，本院予以支持。被告天伦公司在补充协议中约定对《天伦时代广场商铺租赁合同》承担担保责任，在承诺书中作为担保人进行盖章确认，又在《连带担保责任保证函》中明确对被告城士物业全面履行《天伦时代广场商铺租赁合同》下的全部义务（包括但不限于应付租金、违约责任等）承担连带保证责任，故被告天伦公司应对诚士物业的租金、利息、律师费、保全担保费承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告诚士物业追偿。被告天伦公司辩称其担保范围仅限于租金及利息，但该辩称缺乏依据，本院不予才采信。租赁合同解除后，第三人金志武作为次承租人，实际占有使用涉案商铺，负有腾房义务。至于第三人因不能继续使用涉案商铺造成的损失，可另行向相关违约方主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下： 一、解除原告张亚芬与被告宁波诚士物业管理有限公司于2015年8月12日签订的《天伦时代广场商铺租赁合同》； 二、被告宁波诚士物业管理有限公司支付原告张亚芬2018年10月1日至2019年3月31日的租金74440元，并支付自2019年4月1日起至实际返还商铺之日止的租金及按租金标准计算的占有使用费，限于本判决生效后十日内履行完毕； 三、被告宁波诚士物业管理有限公司支付原告张亚芬自2018年10月31日起至租金履行完毕之日止以未付租金为基数按照年利率21.75%计算的逾期付款利息，限于本判决生效后十日内履行完毕（暂计算至2019年3月31日为8250.60元）； 四、被告宁波诚士物业管理有限公司支付原告张亚芬律师费8000元、保全担保费500元，限于本判决生效十日内履行完毕； 五、被告宁波诚士物业管理有限公司、第三人金志武于本判决生效后十日内腾退位于宁波市鄞州区中兴路天伦时代广场2层90室的商铺并返还给原告张亚芬； 六、被告宁波天伦时代置业有限公司对被告宁波诚士物业管理有限公司的上述第二至四项付款义务承担连带保证责任；其承担保证责任后，有权向被告宁波诚士物业管理有限公司追偿； 七、驳回原告张亚芬的其他诉讼请求。 如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2105元，财产保全费942元，合计诉讼费3047元，由原告张亚芬负担35元，由被告宁波诚士物业管理有限公司、宁波天伦时代置业有限公司负担3012元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  黄文娟 人民陪审员  陈美娣 人民陪审员  陈俊娥 二〇一九年十月十七日 代书 记员  陈淑蕾