广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3244号原告：颜素军，女，，汉族。委托诉讼代理人：刘春，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：林蔚蓉，广东君言律师事务所实习律师。被告：惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司，住所地惠州市下埔路19号惠隆大厦第十三层。法定代表人：傅添寿。被告：傅添寿，男，汉族。上列两被告的共同委托诉讼代理人：赖团，广东广惠律师事务所律师。（其中被告傅添寿的委托代理手续于庭后提交）被告：陈绍贞，男，汉族。原告颜素军诉被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司（以下简称“豪宾金管家公司”）、傅添寿、陈绍贞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告颜素军的委托诉讼代理人刘春、林霞蔚，被告豪宾金管家公司的委托诉讼代理人赖团、被告陈绍贞到庭参加诉讼；被告傅添寿经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告颜素军向本院提出诉讼请求：一、被告支付给原告欠付租金18000元（租金暂计至2019年3月31日），并支付给原告违约金51600元（自2017年11月1日起，按照每天100元标准，暂计至2019年3月31日为51600元，以上共计69600元）。二、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2014年8月3日，惠东县双海酒店管理有限公司（以下简称“双海酒店”）与原告签订一份《房屋代租托管合同》（以下统称“合同”）。合同约定双海酒店向原告就位于惠州市××县××单元××房（以下简称“该房屋”）提供出租委托服务事宜，双海酒店每月向原告支付固定收益1500元；迟延支付租金收入中的固定金额超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。合同签订后，原告依约向双海公司交付房屋，双海酒店均依照合同约定向原告缴纳租金。后因双海酒店原因，其与原告、被告豪宾金管家公司协商一致，将其基于该合同享有的权利义务概括转移给了被告豪宾金管家公司。被告豪宾金管家公司成为合同当事人后，开始也能依照合同的约定按时向原告支付租金。但自2016年10月份开始，被告豪宾金管家公司一直拖延支付租金。被告豪宾金管家公司于2016年12月4日与原告签订《关于业主租金》，载明2016年10月份至2017年5月份的租金业主同意2017年5月份一起支付。被告豪宾金管家公司于2017年7月18日支付了该部分租金。被告豪宾金管家公司分别于2017年8月16日、9月29日支付了2017年8月份、9月份租金。但被告豪宾金管家从2017年10月份开始，拒不向原告支付租金。经原告多次催告后，被告豪宾金管家公司才于2018年10月2日支付2017年10月至2018年3月期间的租金9000元，2018年4月至今的租金被告豪宾金管家公司仍未支付，拖欠租金为18000元，截止2019年3月31日违约金为51600元。被告傅添寿、被告陈绍贞作为被告豪宾金管家公司的股东，长期利用自己的银行账户、微信等向原告支付租金，且收取被告豪宾金管家公司应收取的款项。被告傅添寿、被告陈绍贞的财产已经与被告豪宾金管家公司的财产混同，根据公司法第20条规定，股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。因此，被告傅添寿、被告陈绍贞应当对被告豪宾金管家公司的债务承担连带责任。原告多次向三被告主张要求尽快支付租金，但三被告均不予理睬。原告无奈，只能诉至贵院，望判如所请。被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司提交答辩状称：首先，本案的房屋租赁合同，答辩人从未与被答辩人签订过所谓的托管合同，也没有三人当面去确认被答辩人与双海酒店签订的这份所谓的《房屋代租托管合同》，正如原告的起诉状中称“后因双海酒店原因”，答辩人出于同情双海酒店的困难，临时答应他对被答辩人代管房屋和出租经营给予租金。本案中，答辩人除在2016年12月4日出具一份《关于业主租金》给其之外，其余没有任何证明文件能证明答辩人与被答辩人签订过《房屋代租托管合同》，依理被答辩人是不讲信用，答辩人与其没有形成租赁关系。只不过是答辩人与双海酒店是友邻关系，又由于他们之间经营的种种原因，答辩人从临时接起到2018年一月份通知被被答辩方不再经营一期房间让被答辩人收回房子，并多次要求被答辩人到答辩人的双月湾处理，收回房子和截止到2018年2月的租金，被答辩人开始以先付租金不收房子为由，从2月底开始我方就未使用该房间直到4月8日仍然未见被答辩人回应，我方因担心房屋长时间空置，要求物业停水停电至今，未使用过房间。期间被答辩人和我方电话里谈好付到三月份的租金，2018年10月我方支付完毕，被答辩人又不守承诺单方要求我方要付到2019年10月，他们不讲法律事实，硬要我方依他的单方要求去做，结果2018年4月开始连续三个月不下雨，当时停水、停电，整个万科、双月湾酒店、旅业受损，一部分酒店旅业连续退房、退租；另一部分还要赔偿旅客的损失。答辩人召集所有的业主，并告知他们前来协商解决租赁房屋和如何解决租金的去向问题。结果大部分的业主已商妥，就被答辩人至起诉前都不来协调，并于2019年4月诉至法院，查封了答辩人付给租金的银行卡号，他的行为依理依法都不允许的。其次，本案拖欠租金是因答辩人临时接到被答辩人的房屋后是按我方支付租金的办法和形式来处置的，但是被答辩人开始就要我方先付租金，付了租金后就想用其他手段来完善他与双海酒店的所谓托管合同。当时我们不清楚有这样的合同，也不承认这个合同，故不同意他们这种做法，巧遇天旱、停水、停电，就被答辩人与双海酒店签订的《房屋代租托管合同》第八条第1、2、3款的规定，被答辩人是不能规避这一现实，更不能排除不可抗力因素，双方必须磋商，磋商不成可以请专门机构或人民法院裁定，可是被答辩人不但不来协商，相反还直接起诉。再次，即使双海酒店于被答辩人签订的这份《房屋代租托管合同》其违约责任的第二款规定，无特殊原因……支付违约金每天100元，也是违反了出租合同管理规定的。而每天罚金100元，已超越了租金的200%，严重违反最高人民法院关于租赁房屋关系使用法律的若干问题解释的规定。综上，本案的拖欠租金事出有因，加之答辩人没与被答辩人这位业主签订租赁合同，属临时的托管关系，遇到问题时，被答辩人有意规避，想单方强加我方执行该合同，请法庭查清事实，立即解封答辩人银行账户，以保障答辩人的合法权益不受侵犯。被告陈绍贞的答辩意见与被告豪宾金管家公司的一致。原告颜素军围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.房地权证，证明惠州市××县××单元××房的权属归属于原告。2.房屋代租托管合同，证明双海酒店于2014年8月3日与原告就房屋签订一份《房屋代租托管合同》，约定双海酒店每月向原告支付固定收益1500元；迟延支付租金收入中的固定金额超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。3.关于业主租金，证明双海酒店、原告、被告豪宾金管家公司协商一致同意由双海酒店将案涉《房屋代租托管合同》的权利义务概括转移给被告豪宾金管家公司，被告豪宾金管家公司与原告协商同意2016年10月至2017年5月份租金一起支付。4.银行交易明细，证明双海酒店、原告、被告豪宾金管家公司协商一致同意由双海酒店将案涉《房屋代租托管合同》的权利义务概括转移给被告豪宾金管家公司；被告傅添寿、陈绍贞陆续以个人银行转账方式向原告代被告豪宾金管家公司支付房屋租金；被告豪宾金管家公司财产与股东财产难以分辨，人格存在混同，被告傅添寿、陈绍贞对被告豪宾金管家公司债务承担连带责任。5.律师函、快递单、快递详情单打印件，证明原告向被告发送律师函催告租金。6.微信聊天记录、银行转账凭证，证明经原告催告后，被告傅添寿仅于2018年10月2日支付2017年10月份至2018年3月份租金9000元。6.工商信息打印件，证明被告傅添寿、陈绍贞是被告豪宾金管家公司的股东。被告豪宾金管家公司的质证意见为：对原告的身份证信息，由于我方未见过原告，故不质证。对证据一的三性不持异议。对证据二，是原告与双海酒店签订的合同，与我方无关。对银行流水，2015年6月份开始由我方临时帮双海酒店接管，是原告要求我方公司接管，我方公司代双海酒店付房租。对律师函，不清楚有无收到，原告应当面到我公司反映才对，对其关联性有异议。对快递单，不清楚有无收到该快递。对微信聊天记录，双方没有协商出结果，对其关联性有异议。对银行转账凭证，确实是我方转账的，原告本来收到款项后要来收房的，结果不但没有收房，一直拖到起诉。对企业信息的三性无异议。被告陈绍贞的质证意见与被告豪宾金管家公司的一致。被告豪宾金管家公司围绕其抗辩依法提交了下列证据予以佐证：1.营业执照、2.傅添寿身份证、3.陈绍贞身份证，证明诉讼主体。4.惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司财务往来账户，证明已被申请查封。5.关于启动水库紧急调水通知（网络），证明旱灾停水紧急通知。6.分时段供水通知（物业），证明水源未能到户。7.物业停水通知书（网上问政），证明受旱影响无法开业。8.收房通知书，证明通知业主前来交接房屋。9.水电费归零，证明房屋无水运营，停业缴交水电费。10.付款证明，证明酒店法人交费截至2018年3月租金。11.微信聊天记录，证明确认房租状况。原告的质证意见为：对证据1至3的三性予以确认，对证据4的三性不予认可，与本案没有任何关系。对证据5的真实性不认可，没有原件，对其关联性也不认可。对证据6的三性不认可，该证据也能证实案涉房屋完全能够使用。对证据7的三性不予认可。对证据8的三性不予认可，案涉房屋时xx5房并非xx9房，案涉房屋的收房通知书也没有发放给房屋所有权人。对证据9的真实性庭后核实，对其关联性不认可，仅仅是被告要求解除托管物业扣款。对证据10、11的真实性、合法性予以确认，这组证据可证实被告租金支付至2018年3月。本院查明本案的事实如下：位于惠东县××海××花园××单元××房登记的权属人系原告，房产证号为：粤房地权证惠东字第××号。被告豪宾金管家公司系工商登记设立的有限责任公司，经营范围为酒店管理等，股东系杨映雪，被告傅添寿、被告陈绍贞。案外人惠东县双海酒店管理有限公司（以下简称“双海公司”）于2014年4月11日经工商登记设立的有限责任公司（自然人独资），于2016年10月25日注销登记。2014年8月3日，原告作为甲方（托管方）与双海公司作为乙方（受托管方）签订《房屋代租托管合同》，约定将原告名下位于惠州市××县××小区××单元××房托管给双海公司，每月固定收益为1500元，托管服务期限自2014年8月3日起至2019年9月16日止，乙方应在当月15号前将固定收入支付给甲方，无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金收入中的固定金额超过15提的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元，超过30天，甲方有权提请解除合同。合同签订后，原告主张与双海公司、被告豪宾金管家公司三方协议，将双海公司享有的上述合同的权利义务概括转移给被告豪宾金管家公司，提交了由三被告支付案涉房屋租金的银行流水及由被告豪宾金管家公司加盖其合同专用章出具的关于案涉房屋租金支付情况说明。被告豪宾金管家公司辩称其公司之前仅是向双海公司提供清扫和管理服务，后因双海公司经营、合作出现问题，其公司基于帮助双海公司出发，从2015年6月份开始接管案涉房屋，三方并未就案涉房屋租赁进行协商，也未签订书面协议，其公司系在收到原告的起诉状及证据副本时才知悉案涉合同的条款内容，但认可案涉房屋的每月租金为1500元。庭审中，原、被告均确认案涉房屋的租金支付至2018年3月份止。被告主张从2018年4月份开始已未将案涉房屋用作出租，提交了：一份《解除托管物业扣款单》，记载的内容为“惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司由于业务发展需要，需解除以下三套房的租金关系，应从2018年3月1日起的水电停止缴款，并在2018年4月8日向万科物业申请关闭以下3套房屋的水电，以免房屋出现漏水，漏电的意外。房屋号是xxx，业主名字罗xx，房屋号xxx，业主名字颜素军，房屋号xx，业主名字xx。请万科物业公司予以配合。”，双月湾物业服务中心在落款处加盖其业务章；被告豪宾金管家公司出具的通知，内容为“今通知xxx房，业主颜素军，由于我司在2018年2月份通知您回来收房，但您一直未收，现今正式通知，2018年3月份开始我司已经把房间内收拾完毕，请您在3月份内收房，如不收房，后续发生的房间任何问题事件与我方无关，并于2018年4月份，将通知物业停水。”，该通知落款日期为2018年3月1日，被告豪宾金管家公司主张已将该通知贴在案涉房屋的房门，提交了一照片予以证实，原告主张未收到该通知。被告陈绍贞在庭审中辩称实际其公司于2017年12月底就要求罗xx（原告的联系人）到现场收回案涉房屋，并协商将租金支付到2018年1月，后因其公司资金周转困难，其公司要求在2018年3月份到现场收回案涉房屋，并将2018年3月份之前的租金付给原告，但未提交相关证据予以证实。另，被告辩称因天气干旱，从2018年4月份开始案涉房屋所在的地区的旅业出现经营困难，该情形属于不可抗力，提交了政府部门所出具的调水通知及万科物业出具的分时段供水通知予以佐证。根据原、被告提交的微信聊天记录记载，被告傅添寿在2018年10月2日早上10时48分发送的内容为“所欠租金：31-1-509房，2017/11-2018/3【1500元/月×5个月】共7500元；31-1-609房，2017/10-2018/3【1500元/月×6个月】共9000元；31-1-605房，2017/10-2018/3【1500元/月×6个月】共9000元”；于2018年10月2日晚上21时25分发送的内容为“安排时间过来把房间收回。”2019年5月22日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼过程中，本院依原告申请作出（2019）粤1323民初3243号民事裁定书，冻结了被告名下的银行账号（详见民事裁定书）。庭审中，本院告知原、被告要求通知双海公司的法定代表人到庭接受询问，原、被告均称已无该法定代表人的联系方式。另，因案涉房屋尚未交接，本院在庭审中询问原、被告是否愿意由本院组织双方对案涉房屋进行交接，双方未达成一致意见。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告豪宾金管家公司是否存在租赁关系？案涉由原告与双海公司签订的《房屋代租托管合同》是否对被告豪宾金管家公司具有约束力？二、被告豪宾金管家公司是否拖欠原告租金？三、原告诉请按照《房屋代租托管合同》计算违约金是否应得到支持？四、被告傅添寿、陈绍贞是否应承担责任？关于第一个焦点，虽原告与被告豪宾金管家公司未就案涉房屋的租赁签订书面的租赁合同，但根据本案所查明的事实，被告豪宾金管家公司于2015年6月份代管了案涉房屋，且有向原告支付案涉房屋的租金并向原告出具支付案涉房屋租金的说明，故原告与被告豪宾金管家公司之间成立租赁合同关系。但被告豪宾金管家公司并未在案涉《房屋代租托管合同》盖章确认，也未有其他证据证实被告豪宾金管家公司愿意作为案涉合同的相对方承继该合同所约定的权利义务，故该合同的条款对被告豪宾金管家公司不具有约束力。关于第二个焦点，原告与被告豪宾金管家公司之间存在租赁合同关系，案涉《房屋代租托管合同》对原告与被告豪宾金管家公司不具有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，案涉房屋的租期应认定为租期不明。虽被告豪宾金管家公司主张其从2018年4月份开始已没有在经营案涉房屋，提交了其公司要求物业公司停水停电的通知，但该通知仅佐证其不再经营案涉房屋的事实，不足以证明被告豪宾金管家公司已履行通知原告解除案涉租赁合同关系的事实。根据原、被告所提交的微信聊天记录记载，被告豪宾金管家公司的法定代表人已于2018年10月2日通知原告收房，该日期可认定为承租人即被告豪宾金管家公司履行了向原告通知解除案涉租赁合同关系的义务，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，案涉房屋的租赁期限应至2018年10月2日止，因原告与被告豪宾金管家公司均确认案涉房屋租金支付至2018年3月份止，即被告豪宾金管家公司仍需支付六个月零二天的租金即9100元。关于被告辩称2018年4月份的干旱属不可抗力导致合同解除的事由，因本案中双方系租赁合同关系纠纷，约定的收益为每月固定收益，且双方并未就何种属不可抗力的情形进行约定，故对被告的该项主张，本院不予支持。另外，原、被告双方经本院询问后未同意由本院组织双方进行房屋交接，该租赁房屋的原、被告自行交接。关于第三个焦点，如前所述，案涉《房屋代租托管合同》的权利义务对被告豪宾金管家公司不具有约束力，故原告诉请按照该合同约定要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。但被告豪宾金管家公司结欠原告上述房租经原告催讨未能支付，属占用原告资金，给原告造成了利息损失，故可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，被告豪宾金管家公司应自原告提起本案诉讼之日起即2019年5月22日起至还清款日止按年利率6%计算的利息。关于第四个焦点，根据本院查明，原告所提交的证据仅能证明被告傅添寿、陈绍贞确有代被告豪宾金管家公司向原告支付租金的事实，并未举证证明该两被告收取被告豪宾金管家公司应收款项的事实，原告主张被告傅添寿、陈绍贞与被告豪宾金管家公司财产混同，证据不足，本院不予支持。关于原告主张被告傅添寿、陈绍贞滥用股东权利的问题，并未提交相关证据，故对原告该项主张，本院不予支持。综上，原告诉请被告傅添寿、陈绍贞承担上述债务连带清偿责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉请和被告的辩解，有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第八条、第二百一十二条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内支付原告颜素军租金9100元及利息（以9100元为基数从2019年5月22日起至还清款日止按年利率6%计算）。二、驳回原告颜素军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1540元，由原告颜素军负担1340元，由被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司负担200元。保全申请费716元，由被告惠州市豪宾金管家酒店服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  张而森人民陪审员  庄春茵二〇一九年十月十五日法官助理陈丹茹书记员何科达