北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初12367号原告郭毓珩，男，1991年3月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。委托代理人钟红，北京市金栋律师事务所律师。被告北京多元化彩绘有限公司，住所地北京市东城区幸福北里甲17号楼1-128。被告北京新荣房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区二区103号。法定代表人司懿，总经理。委托代理人赵会群，男，1960年5月26日出生，汉族，北京新荣房地产开发有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人北京金丰世联房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号1号楼110室。法定代表人朱军，总经理。委托代理人赵会群，男，1960年5月26日出生，汉族，北京金丰世联房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告郭毓珩与被告北京多元化彩绘有限公司（以下简称多元化公司）、北京新荣房地产开发有限公司（以下简称新荣公司）、第三人北京金丰世联房地产经纪有限公司（以下简称金丰世联公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭毓珩的委托代理人李倩倩，被告新荣公司及第三人金丰世联公司的委托代理人赵会群到庭参加了诉讼。被告多元化公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭毓珩起诉称：郭毓珩与多元化公司、新荣公司执行异议一案，经审查于2018年11月6日作出（2018）京0105执异1453号执行裁定书，裁定驳回了郭毓珩的诉讼请求。郭毓珩认为其支付了全部车位款并且实际占有涉案车位至今，完成了车位买卖所需的必要手续，购买涉案车位事实清楚，证据确凿，法院不得查封涉案车位，原执行裁定书认定事实不清，裁定错误，侵害了郭毓珩合法权益。现郭毓珩提起案外人执行异议之诉，要求判令对执行标的物即位于北京市朝阳区科荟路8号9幢-3层-2-037号车位停止执行，解除查封，要求确认执行标的物归郭毓珩所有，新荣公司继续履行合同，为郭毓珩办理诉争车位的过户手续。被告新荣公司答辩称：同意郭毓珩诉讼请求第1、2项。被告多元化公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人金丰世联公司陈述称：同意郭毓珩诉讼请求第1、2项。经审理查明：2012年3月16日，北京市朝阳区人民法院作出（2012）朝民初字第7004号民事判决书，判决：1、新荣公司于判决生效之日起十日内给付多元化公司工程款84.10666万元；2、新荣公司于判决生效之日起十日内给付多元化公司利息（以84.10666万元为基数，从2012年1月10日起算至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、驳回多元化公司其他诉讼请求。2012年7月17日，新荣公司向二审法院撤回上诉，一审判决生效。2012年7月24日，本院作出（2012）朝执字第9998号执行裁定书，受理多元化公司强制执行申请。执行中，本院向北京市朝阳区房屋管理局送达强制执行裁定及协助执行通知书，自2012年11月1日起对包括涉案车位在内的若干被执行人名下车位进行查封。郭毓珩作为案外人提出执行异议后，本院于2018年11月6日作出（2018）京0105执异1453号执行裁定书，认定：案外人提交的《出租代理协议》、《解除协议书》当中的各方均非被执行人，且两份协议内容均未显示出欠付租金等款项与其依照车位买卖合同应支付被执行人的车位款之间具有直接关联性，当中金额与车位价款亦不对应，案外人据此主张已支付全部车位款，本院难以采信，其异议与法定情形不符，本院难以支持。据此裁定驳回案外人郭毓珩的执行异议。2008年3月29日，郭毓珩作为甲方与乙方金丰世联公司签订《出租代理协议》，约定：甲方于2008年3月29日与新荣公司就购买北京市朝阳区科荟路8号荣尊堡B座18层（实际楼层为15层）B号商品房签署《北京市商品房预售合同》，该房屋交付日期为2008年5月31日；甲方于实际收取该房屋之日即将房屋交付于乙方介绍的承租人或乙方，乙方仅负责介绍承租人承租甲方所购该房屋，并确保租赁期限不少于本协议约定的出租代理期限；出租代理期限为3年；乙方于新荣公司收到甲方支付的该房屋全部房款之后15日内一次性向甲方支付一年的代理租金，该房屋后2年的代理租金为按季度支付。2010年6月25日，郭毓珩作为甲方与乙方金丰世联公司签订《解除协议书》，约定：因乙方逾期支付该房屋自2009年9月15日至2010年6月14日止的代理租金，甲方向乙方申请解除《出租代理协议》，乙方同意于2010年6月14日与甲方解除《出租代理协议》，该房屋自2009年9月15日起至2010年6月14日止的代理租金共计299229.42元，根据协议约定，乙方同意向甲方支付相当于一个季度的代理租金作为违约金100171.04元，乙方同意于2010年6月30日前向甲方支付该笔款项。2010年6月25日，郭毓珩作为买受人与出卖人新荣公司签订《地下车位买卖合同》，约定：买受人购买地下A2层区037号地下停车位，该车位售价为265000元；买受人应根据出卖人的书面通知到出卖人或指定的物业管理公司办理该车位的接收手续，买受人在办理车位接收手续时，应与管理公司就该车位管理事宜签订管理合同，交纳相关费用；买受人同意不可撤销的委托出卖人代为办理该车位的权属证书，并承诺在办理该车位交接手续前，将办理该车位权属证书的税费（包括但不限于公共维修基金、契税等）缴纳给出卖人；出卖人承诺自该车位交付买受人之日起2年内，协助买受人办理完毕该车位的权属证书。2010年7月23日，郭毓珩、刘某某作为甲方与乙方金丰世联公司、丙方新荣公司签订《协议书》，约定：根据《解除协议书》之约定，甲乙双方于2010年6月14日解除了《出租代理协议》，并办理了荣尊堡国际俱乐部公寓第B22E号房屋和B18B房屋的交接手续；根据协议约定，乙方应于2010年6月30日前向甲方支付代理租金及违约金共计800082.39元，因故至今未支付；甲方购买了荣尊堡A2-037、A2-038、A2-009号产权车位，现申请将上述未付的代理租金及违约金冲抵该三个产权车位价款；乙方同意甲方申请，同意代甲方将代理租金及违约金800082.39元向丙方支付，用于冲抵该三个产权车位价款；甲、丙双方共同确认以上三个产权车位价款共计800082.39元，丙方同意乙方代甲方支付上述车位款，乙方代甲方向丙方支付上述车位款后，甲方即可与丙方签订该三个产权车位的《地下车位买卖合同》。2010年7月起，郭毓珩开始向xxxx（北京）国际物业管理有限公司交付车位管理费并使用至今。2018年7月25日，郭毓珩、刘某某共同出具情况说明，载明：我与A2-038业主刘某某先生是朋友，2010年6月25日我们共同办理了《解除出租代理协议》，当时开发商共欠我们租金及违约金合计800082.39元，开发商同意用三个地下车位补偿上述损失，并分别同时与我们签订《地下车位买卖合同》三份，三个车位分别作价A2-037为265000元、A2-009为270082.39元、A2-038为265000元，共计800082.39元；经刘某某先生同意，其中A2-009、A2-037两个车位分配在我名下，这就是我的代理租金及违约金合计399400.46元与两个车位总价款535082.39元产生差额的原因。2018年8月，郭毓珩以房屋买卖合同纠纷为由将新荣公司诉至本院，要求判令新荣公司协助郭毓珩将诉争地下停车位的产权过户登记，目前该案中止审理中。上述事实，有郭毓珩提交的执行裁定书、《出租代理协议》、《解除协议书》、《地下车位买卖合同》、《协议书》、情况说明、收据、发票及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，郭毓珩与新荣公司签订《北京市商品房预售合同》后，再行与金丰世联公司签订《出租代理协议》，将所购商品房委托金丰世联公司进行出租，由于金丰世联公司拖欠租金，故双方协议解除上述《出租代理协议》，并签订新的三方《协议书》，约定将未支付租金及违约金冲抵产权车位价款，新荣公司对此债务清偿方式予以确认，并与郭毓珩签订了《地下车位买卖合同》，郭毓珩已实际占有使用诉争车位并持续缴纳车位管理费，上述履约行为可以认定新荣公司认可车位抵偿租金的方式，已将涉案车位交付郭毓珩，郭毓珩已取得涉案车位所有权。上述购房、出租、解除出租、买受车位、达成三方协议、取得车位、使用车位时间均早于法院在执行案件中查封时间，虽然尚未办理车位过户登记，但是郭毓珩并不存在明显过错，其据此要求停止执行行为并确认执行标的物归属，合法有据，本院予以支持。但本案为案外人执行异议之诉，郭毓珩作为案外人要求在本案中继续履行合同并办理诉争车位的过户手续，不宜一并解决，本院不予处理，其可以在解除查封后要求新荣公司配合办理。多元化公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、停止北京多元化彩绘有限公司申请执行北京新荣房地产开发有限公司（2012）朝民初字第7004号一案中对位于北京市朝阳区科荟路8号9幢-3层-2-037号车位的执行行为并解除查封；二、确认原告郭毓珩对位于北京市朝阳区科荟路8号9幢-3层-2-037号车位享有所有权；三、驳回原告郭毓珩的其他诉讼请求。案件受理费70元，由被告北京新荣房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李增辉人民陪审员  郭智鲲人民陪审员  张锐敏二〇一九年十月三十日书 记 员  李天佳