广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初34391号原告：江玉珍，女，汉族，1966年4月3日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：邓金凤，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师。被告：深圳市家乐实业发展有限公司，住所地深圳市福田区燕南路17号，统一社会信用代码914403001921761733。法定代表人：黄史为。委托代理人：张传航，广东天峦律师事务所律师。上列原告江玉珍诉被告深圳市家乐实业发展公司侵权责任纠纷，本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告承担因其违法私自收回房屋导致原告无法领取房屋拆迁补偿金767.2万元的损失（按照附近小区均价10万元/平方米，涉案房屋76.72平方米计算）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1990年4月15日，原告与前夫吴某甲共同向吴某甲所在的工作单位也即被告深圳市家乐实业发展有限公司（变更前名称是“深圳市家乐家私有限公司”）申请购房。经被告审查，吴某甲夫妻符合购房资格，同意购房。原告的前夫吴某甲遂与被告签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，被告将位于深圳市福田区××房屋出售给吴某甲及原告，房屋建筑面积为76.72平方米，房屋成交价格共计14648.19元，后全额补缴了6797.45元的地价款。买卖合同签订后，吴某甲于1990年4月23日将全部购房款和地价款交与被告，被告也于当日给吴某甲出具了相应发票，并于1990年4月28日给吴某甲出具了《付清楼房款证明书》。原告与吴某甲在购买房屋后即一直居住在该房屋内。1991年11月，深圳市房屋产权部门向原告与吴某甲颁发了涉案房屋的房地产证，房地产证号为：深房地字第××号。1993年原告因与吴某甲之间夫妻感情不和，原告遂起诉至福田区人民法院要求离婚，福田区人民法院受理后于1993年7月15日作出（1993）深福法民初字第49号民事判决书判决原告与吴某甲离婚，并将涉案房屋判决给原告一人所有，原告前夫吴某甲不服，上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中院依法审理后于1993年11月18日作出（1993）深中法民终字第123号民事判决书，仍判决涉案房屋归原告一人所有。2012年，原告听邻居说涉案房屋片区要改造拆迁，很多人与开发商签订了补偿协议，当原告主动找开发商了解涉案房屋的补偿价格时，却被告知涉案房屋的权利人已被改成被告。原告对此十分不解，经向相关房产部门以及国土部门查询得知，涉案房屋的登记状态显示为无效，转移方式为换证，已于1993年6月份被被告非法改到其名下，原告对此竟全然不知。被告何时以何种理由何种方式收回涉案房屋，均没有通知原告和吴某甲。原告遂找被告进行交涉，但却遭到被告的无理拒绝。为此原告于2013年6月25日向深圳市福田区人民法院提起房屋所有权确认之诉。福田区人民法院于2013年11月22日作出的（2013）深福法民三初字第1554号民事裁定书认定本案不属于人民法院受案范围的裁定。原告不服深圳市福田区人民法院作出的（2013）年11月22日作出的（2013）深福法民三初字第1554号民事裁定书，向深圳市中级人民法院提起上诉，深圳市中级人民法院受理后于2014年3月17日作出（2014）深中法房终字第129号民事裁定书维持原判。原告不服深圳市中级人民法院作出的（2014）深中法房终字第129号民事裁定书，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院受理后于2015年5月7日作出了（2014）粤高法立民申字第192号民事裁定书，驳回了原告的再审申请。如果说之前原告提起的确认之诉遭到法院驳回是因为房产本身的性质问题（企业内部福利性分房），那么现在原告基于买卖合同的法律关系主张权益（合同的相对性），与房屋本身的性质无关。根据双方签订的《深圳经济特区职工住房买卖合同》第五条买卖双方的权利与义务第1点，买方购买上述福利商品房付清房款后，拥有上述住房的使用权、继承权和买卖权。第六条房产权年限，第1点，上述住房所占用的土地使用期至2038年12月31日止。第2点，上述住房所占用的土地使用期满时，政府有权收回土地连同上面的住房，并按住房原价的5%给予补偿；若政府予以延期，买方可继续拥有上述住房的所有权，但须按当时的规定补交地价。若土地使用期未满，政府需收回土地时，则政府要合理赔偿买方的损失。也就是说，根据合同的约定，原告方对该房屋的使用权至少到2038年12月31日才截止，到目前为止，原告对该房屋仍然享有使用权。但是该房屋现在已经被政府拆迁，因为房屋被拆迁原告不得不搬离原住处。按照合同约定，政府收回土地时，政府需要合理赔偿买方的损失，但是就是因为被告私自变更房产登记信息，导致原告无法以所有权人的身份领取补偿金，给原告造成巨大的经济损失。综上，《深圳经济特区职工住房买卖合同》的签订属于买卖双方的真实意思表示，合法有效，对双方都具有约束力。更何况合同签订后原告以及前夫已经按照约定支付房款和土地价款，并依法取得了房地产证。被告在没有任何通知的情况下私自非法更改房屋登记信息，直接换证，导致原告平白无故的变成“无权人”，从而不能依照相关规定以及程序领取政府的房屋拆迁补偿金，更是失去了房屋的使用权。因此被告严重违反了合同约定，造成原告巨大的经济损失，理应承担相应的法律责任，请求法院判如所请以维护原告的合法权益！被告辩称，一、被答辩人的诉请和理由与事实不符，没有事实和法律依据应予以驳回。1、吴某甲以家乐公司的员工身份作为买方与答辩人单独签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》购买的福利房，《深圳经济特区职工住房买卖合同》的买方是吴某甲，吴某甲从未获得该房产的所有权，江玉珍未在合同上签名，答辩人不是买卖合同的买方，不是福利房买卖合同的相对方，无权就该合同主张买方权益。2、被除名后吴某甲已经永久的丧失了该福利房的使用权，答辩人的行为合法，绝非非法改到名下，更非私自收回。1993年5月15日，因出现分到福利房的员工被除名的情形，答辩人收回了涉案房产，收回后《深圳经济特区职工住房买卖合同》终止，使用权也失去合法依据，同时丧失。1993年1月至1993年4月20日，因吴某甲连续4个月旷工，1993年5月15日，深圳市家乐家私有限公司根据国务院颁布的《企业职工奖惩条例》给予吴某甲除名处分，收回××号住房，当天通知了吴某甲抄报深圳市产权登记处并报请深圳市房改办批示。1993年5月15日，在市产权处变更了产权登记，1993年6月30日领到了产权证书。被答辩人在诉状里有意回避了房产变更登记的原因：那就是吴某甲被除名，房产被单位收回。事实是正是因为吴某甲与公司存在的劳动关系的前提才衍生出福利房分配关系，二者密不可分不能割裂，劳动关系不存在了，福利房分配关系自然同步终止，福利房买卖合同当然终止，使用权自然同步丧失。3、答辩人收回涉案房产的时间是1993年6月30日早于离婚判决的时间，吴某甲与被答辩人离婚诉讼生效判决1993年11月18日。4、被答辩人1993年就已知道福利房被收回。被答辩人在1993年5月15日（1993）深福法民字第49号开庭时就应该已经知道吴某甲被单位除名和所分福利房被收回的事实，其所谓全然不知显系谎言，缺乏基本诚信。5、2013被答辩人谎称不知福利房被收回提起民事和行政诉讼，目的就是在2012年其知道答辩人对房屋所在土地进行房地产开发，答辩人在职职工因拆迁得到了补偿或房产的情况下，利欲熏心，妄图浑水摸鱼，通过诉讼攫取不正当利益。6、在家乐公司收回房屋后变更产权登记后，原住房买卖合同已经因吴某甲的被除名而终止，吴某甲已经永久丧失了该房屋的使用权，其后该房屋重新登记到答辩人名下，所有权利均应由家乐公司享有。7、被答辩人在1993年离婚案件开庭时就知道了涉案房屋被收回的事实，造成房屋收回的原因是其前夫吴某甲被单位除名，违约的是吴某甲而不是答辩人。8、涉案房屋所属地块已经获得深圳市政府批准进行改造，根据政府主管部门的批复，该房屋己被依法拆除，房屋一经拆除，原标的物归于灭失，物权也随之消灭。房产证已于2014年6月被依法注销并经登记，物权已消灭，基于物权的一切民事权利均已消灭。9、因合法建造、拆除房屋等事实行为而设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。二、被答辩人根据已经终止失效的合同和已经注销失效的房产证主张其仍然享有合同权利，其请求权的基础存在矛盾和错误，而且该请求权基础已经不存在。1、吴某甲与答辩人签订的《深圳特区职工住房买卖合同》已经终止，因该合同所出具的房产证已经被注销，使用权已经丧失，请求权基础已经丧失。2、1993年6月30日，房管部门已经给家乐公司发出房产证，证明了涉案房产的物权归属。被答辩人诉请的房屋在被拆迁之前已经丧失了使用权，即使是政府收回该房屋所在土地和地上建筑，获得赔偿的主体也只能是家乐公司，家乐公司拆除自己名下的房产何来侵权之说。3、被答辩人江玉珍未在《深圳特区职工住房买卖合同》上签名，其不是《深圳特区职工住房买卖合同》的买方，更不是《深圳特区职工住房买卖合同》的相对方，从未具有该房产合同上的使用权，其无权依据该合同主张任何民事权利。根据《物权法》第九条、第十七条的规定，不动产应以登记来确定所有权的归属，未经登记不发生效力。因此被答辩人称其仍享有使用权且有权获得政府赔偿的理由没有事实和法律依据。4、被答辩人的诉请不符合侵权责任法的规定。侵权损害赔偿责任构成要件有四个，即：违法行为、损害事实、因果关系和主观过错。构成一般侵权损害赔偿责任，这四个要件缺一不可，否则就不能认定侵权损害赔偿的民事责任。第一、答辩人收回福利房是合法行为。被答辩人诉请的房屋系福利房，根据深圳市房改政策文件、公司房改文件和《深圳经济特区职工住房买卖合同》在员工被除名的情况下，公司有权收回。第二、没有任何证据证明答辩人存在任何损害事实。第三、被答辩人不是《深圳经济特区职工住房买卖合同》的买方，不是合同相对方，答辩人收回福利房与被答辩人的权益没有任何因果关系。第四、答辩人是依据根据深圳市房改政策文件，公司房改文件收回福利房，不存在任何过错。5、本案属于企业内部福利分房引起的纠纷，不属于法院工作范围，应驳回起诉。广东省高级人民法院做出的（2014）粤高法立民申字第192号民事裁定书，已经明确：“本院认为：本案争议焦点是涉案房产是企业内部福利分房所得还是平等主体之间的房屋买卖所得”。被答辩人提供的证据不能证明其前夫吴某甲与被申请人家乐公司之间通过平等的交易关系取得涉案房产，而双方签订的《深圳特区职工住房买卖合同》本身却显示该房产属于企业内部福利性分房，不能将该合同作为等同于平等主体之间的买卖合同，更不能以此作为侵权责任请求权的基础。福利房的房屋使用权不属于法院管辖范围，更不是侵权责任法调整的范围。三、证据显示被答辩人在1993年离婚诉讼时就已经知道了房屋被收回，如果其认为自己的权益被侵害，应及时提起诉讼，但其直到20年后才起诉确权，已经超过最长20年的诉讼时效。退一万步讲，即使按照被答辩人的说法，其是在2012年知道涉案房产被收回，其就应该知道权益被侵害，从那时计算诉讼时效已经超过3年，其已经丧失了胜诉权。即使是从省高院的裁定书之日：2015年5月7日起计算也超过3年。已经超过诉讼时效，应予驳回。综上所述，请求法院依据各级法院生效判决，综合本案证据和事实情况，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经查，原告与案外人吴某甲原为夫妻关系。吴某甲原为被告公司员工。1990年4月15日，案外人吴某甲与被告签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，购买位于深圳市××房（以下简称案涉房产），该房建筑面积76.72平方米。1991年11月4日，深圳市房地产权管理处为案外人吴某甲及原告颁发了深房地字第××号房地产证。该房地产证登记原告与案外人吴某甲各占案涉房产50%的产权。1993年5月15日，被告作出《关于吴某甲同志严重违反劳动纪律给予除名处分的通报》，决定给予吴某甲除名处分，并按《深圳市家乐家私有限公司关于住房改革方案实施办法》有关规定收回原购家乐公司××号住房，退还购房款。1993年6月28日，深圳市房地产权管理处核准了案涉房产的产权变更登记，将案涉房产产权人变更为深圳市家乐家私有限公司。1993年7月15日，本院作出（1993）深福法民字第49号《民事判决书》，判决原告江玉珍与被告吴某甲离婚，案涉房产归江玉珍所有，江玉珍补偿吴某甲住房折款1万元。吴某甲不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于1993年11月18日作出（1993）深中法民终字第123号终审判决，判决维持了上述房产的分割内容。2013年7月19日，原告江玉珍将深圳市规划和国土资源委员会作为被告、本案被告作为第三人向本院提出行政诉讼，要求被告深圳市规划和国土资源委员会撤销给第三人深圳市家乐实业发展公司（即本案被告）颁发的位于深圳市××房屋的房地产证（房产证号：深房地字第××），重新作出具体行政行为，将案涉房产登记在原告名下。本院经审理后作出（2013）深福法行初字第815号行政裁定书，认为：最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条规定：“对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过五年提出诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，深圳市房地产权登记部门于1993年6月28日核准了案涉房产的产权变更登记，于1993年6月30日填发了深房地字第××号房地产证。原告于2013年7月8日向本院提起行政诉讼已超过20年的最长起诉期限。此外，案涉房产的产权转移方式为调拨。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[法发（1992）38号解释]第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉”。根据上述规定，原告对调拨的房产转移登记不服，不属于人民法院主管工作的范围，故裁定驳回原告江玉珍的起诉。原告未上诉，该裁定于2013年11月10日生效。2013年6月25日，原告江玉珍将被告诉诸本院，请求本院确认案涉房产归其所有。本院于2013年11月22日作出（2013）深福法民三初字第1554号民事裁定书，认为案涉房产的产权转移方式为调拨，系被告依据当时的房改政策以福利分房形式分配给员工吴某甲夫妻的，而后因吴某甲违反劳动纪律被除名，被告依照企业房改方案将案涉房产收回，并办理了产权转移登记手续。因此，本案属于企业内部福利分房纠纷。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[法发（1992）38号解释]第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关规定起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉”，本案不属于人民法院主管工作的范围，故裁定驳回原告江玉珍的起诉。原告不服上诉至深圳市中级人民法院，该院于2014年3月17日作出（2014）深中法房终字第129号民事裁定：驳回上诉，维持原审裁定。原告收到终审裁定后亦向广东省高级人民法院申请再审，该院审查后作出（2014）粤高法立民申字第192号民事裁定书，驳回了原告的再审申请。另查，案涉房产因拆迁而被拆除。本院认为，无论原告是以确权纠纷起诉还是以本案的侵权纠纷起诉，原告与被告之间的纠纷始终是围绕案涉房产而展开，而案涉房产属于企业内部的福利分房，原告与被告之间的纠纷仍然是单位内部分房而引起的纠纷。依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》[法发（1992）38号解释]第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关规定起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院依法不予受理或驳回起诉”，本案不属于人民法院主管工作的范围，故对原告起诉，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款，裁定如下：驳回原告江玉珍的起诉。本案案件受理费65504元（已由原告预交），本院予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵明升人民陪审员  曹丽艳人民陪审员  叶钧如二〇一九年十月二十五日书 记 员  茶丽梅