北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初3141号原告：王劲松，男，1979年10月3日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李玉华，北京市世纪律师事务所律师。被告：穆瑞秀，女，1965年8月22日出生，回族，户籍地北京市密云区。被告：贾一恒，女，1926年2月27日出生，回族，户籍地北京市密云区。被告：北京怡云商贸有限公司，住所地北京市密云区西大桥路21号1幢12层1207。统一社会信用代码91110228MA0056721D。法定代表人：马小闯，总经理。委托诉讼代理人：张文生，北京市檀州律师事务所律师。原告王劲松与被告穆瑞秀、贾一恒、北京怡云商贸有限公司（以下简称：怡云商贸公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王劲松之委托诉讼代理人李玉华，被告怡云商贸公司之法定代表人马小闯及其委托诉讼代理人张文生到庭参加诉讼，被告穆瑞秀、贾一恒经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席开庭进行了审理，本案现已审理终结。王劲松向本院提出诉讼请求：1.请求确认穆瑞秀代贾一恒与王劲松签订的房屋买卖协议有效；2.请求确认穆瑞秀代贾一恒与怡云商贸公司签订的房屋买卖合同无效，同时判令怡云商贸公司于本判决生效后将涉案房屋过户到王劲松名下；3.本案诉讼费由穆瑞秀、贾一恒、怡云商贸公司承担。事实及理由：2004年3月20日，我购买贾一恒回迁的位于北京市密云区x小区x号楼x单元x室楼房一套，建筑面积93.34平方米，房款为人民币29万元，我于协议签订当日向穆瑞秀支付购房款29万元，从贾一恒手里拿到上述房屋钥匙并办理了入住手续，我将房屋装修后在此房中结婚生女居住至今，并交纳上述房屋各种费用至今。协议中穆瑞秀、贾一恒应在三个月内为我办理房屋产权过户等相关事宜，经我多次催促，穆瑞秀、贾一恒总以涉案房屋为回迁楼，开发商手续没办齐为由推脱。2014年贾一恒取得上述房屋产权后，于2017年1月25日由穆瑞秀代理贾一恒将上述房屋卖给怡云商贸公司并办理了过户手续。在此期间，我一直在该房屋中居住，怡云商贸公司在没有入户看房的情况下就购买该房屋，且2017年密云该地区房屋价格在每平米3万元左右，涉案房屋93.34平方米，总价大概在270万元左右，但穆瑞秀代理贾一恒以46.67万元即每平方米5000元的价格将涉案房屋卖给怡云商贸公司，足以说明穆瑞秀、贾一恒及怡云商贸公司恶意串通，达到损害我的合法权益的目的，故诉于法院。穆瑞秀、贾一恒经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，穆瑞秀向本院提交书面答辩一份，主要内容：一、本人与王劲松不存在真实的买卖协议，2003年本人与姐姐承包建设密云x小区x1、x2、x号楼施工工程，因需要有建筑资质的企业挂靠，通过熟人介绍认识了时任“x公司”工会主席王x（王劲松的父亲），王x帮助我们挂靠了x公司。王x称其儿子结婚暂时没房，要我找套房结婚用，婚后不久就还给我，因我欠着王x的人情，我将我娘家分给我的回迁房（涉案房屋）借给王劲松使用。我母亲贾一恒不认识王劲松，并非我母亲给的房门钥匙，王x陆续给了我20几万元，并说将来退房再将款退给他；二、2015年，王劲松用威逼的手段胁迫我签下买卖协议。2015年秋，我找x要房子，王x说王劲松不愿意，若退其100万就马上搬家，就退房事宜双方未谈成。2015年年末，王劲松找两个小兄弟把门，恐吓威逼我签下买卖协议；三、2014年我与x1公司签署的借款合同属实，我当时承建密云x村旧村改造23套别墅工程，因资金短缺，在征得我母亲同意的情况下，将涉案房屋抵押做了贷款。我要求法院撤销与王劲松签订的所谓买卖协议，我退还二十几万元款项，因王劲松使用我15年房子，其应缴清所欠15年的各项费用。怡云商贸公司辩称：王劲松与穆瑞秀签订的房屋买卖协议实际是2015年补签的，与王劲松诉状所述签订的时间不符；涉案房屋是贾一恒的回迁房产，王劲松与穆瑞秀签订买卖协议并未有贾一恒的签字，而我公司与贾一恒之间的房屋买卖合同是经过贾一恒同意由穆瑞秀代理签订的，并经公证处公证，我公司支付了200万元购房款后取得的产权证，我们在买房时，穆瑞秀给开门看的房屋，双方买卖关系合法有效，现涉案房屋已抵押给储蓄银行，我公司不同意王劲松的诉讼请求。本案经审理认定的事实如下：贾一恒与穆瑞秀系母女关系，2004年3月，王劲松以29万元的价格从穆瑞秀手中购买坐落在北京市密云区x小区x号楼x单元302室楼房一套，建筑面积93.34平方米，涉案房屋为贾一恒于2002年所回迁四套楼房中的一套。王劲松自2004年3月份至今一直居住在涉案房屋内。2014年10月27日，贾一恒取得涉案房屋所有权证书。2014年11月，穆瑞秀将四套拆迁房屋（含涉案房屋）抵押给x1公司，获取贷款资金400万元。在抵押过程中，贾一恒与穆瑞秀在北京公明公证处办理委托买卖房屋公证书，主要内容：贾一恒委托其女穆瑞秀将其拆迁的四套房屋（密云县x小区x号楼x层x单元x1、密云县x小区x号楼x层x单元x、密云县x小区x1号楼x1层x2单元x3、密云县x小区x3号楼x2层x3单元x4）代为出售。2016年12月31日，x1公司、贾一恒及怡云商贸公司签订三方协议，约定贾一恒同意将涉案房屋过户给怡云商贸公司，用以冲抵x1公司转让给怡云商贸公司的200万元债权。2017年1月26日，怡云商贸公司取得涉案房屋的不动产权证书。2017年10月9日，怡云商贸公司将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司北京密云区支行，抵押金额为217.33万元，抵押期限至2025年10月9日。王劲松为证明其购房真实性，向本院提交证据如下：证据一、买卖协议一份，主要内容：甲方：王劲松，身份证号码（略）；乙方：穆瑞秀，身份证号码（略）。经甲乙双方友好协商，达成如下买卖协议：一、甲方购买乙方位于北京市密云县x小区x号楼x单元x室房屋（93.34）平方米，购买价格为（大写：贰拾玖万元整）（小写：290000元）；二、甲方于本协议签订之日一次性全额支付给乙方购房款，并于交付购房款后方可入住。此协议签订后，乙方于三个月内为甲方办理房屋产权过户等相关事宜。此协议一式两份，甲乙双方各持一份，自甲乙双方签字之日起生效。甲方签字：（王劲松签字及手印）；乙方签字：（穆瑞秀签字及手印），2004年3月20日。收条：今收到王劲松交来上述房屋购房款现金大写：（贰拾玖万元整）小写：（290000元）收款人：（穆瑞秀签字及手印），2004年3月20日。证明目的：证明双方存在真实的买卖关系并已付清房款；证据二、2014年1月29日，长安东区居委会出具的证明信，内容为：业主：王劲松，男，身份号：×××，系x东区x号楼x单元x业主，特此证明（此证明为办理电卡专用），落款处由密云县鼓楼街道长安东区社区居民委员会加盖公章；证据三、x2公司2015年12月19日出具的物业催缴单，记录x小区x-x-x室93.34平米王劲松自2006年1月至2015年12月欠物业费7432元，落款为x2公司并加盖公章；证据四、长安东区社区居委会于2015年10月22日出具的居住证明，主要内容：证明王劲松居住在x小区x号楼x单元x号（此证明仅限于办理有线电视）；证据五、王劲松与x3公司于2005年12月20日签订的居民供用电合同；证据二、三、四、五证明目的：证明王劲松自2004年购买房屋后一直居住在涉案房屋；证据六、怡云商贸公司与贾一恒、穆瑞秀签订的房屋买卖合同，合同显示房价款为47.67万元，证明目的：证明所购房屋价款与当时房价悬殊，买卖合同不真实；证据七、王劲松邻居夏x出具的证明一份，证明王劲松自2004年一直居住在对门涉案房屋内，并在该房屋内装修、结婚、生女，自2016年起将该房屋出租他人；证据八、录音证据，时间为2015年12月17日，地点：密云区x西里x号楼x单元x室，主要内容：王劲松父子约穆瑞秀来王劲松父亲王x家中，补签2004年购买涉案房屋的买卖合同，穆瑞秀于当日上午10点50分到了王x家中，穆瑞秀写购房款数额欲写100万元，王劲松说按当时付款金额29万元写，穆瑞秀说29万包含车库，并称之前把王劲松的名字都写错了，王x让穆瑞秀这次别写错了，时间写在2004年3月20日。双方在聊天时，穆瑞秀称其在密云建别墅工程等内容。证明目的：涉案买卖协议是2015年12月17日补签的，买卖房屋及付款时间是2004年3月20日，录音未显示其胁迫穆瑞秀签订该协议。经质证：怡云商贸公司对证据一买卖协议的真实性、合法性、关联性均不认可，表示在2004年还没有测绘面积；对证据二、三、四、五中证明信的真实性、关联性不认可，表示王劲松没有产权证，所以出具的证明不具有客观性；如果王劲松一直在涉案房屋居住，为何拖欠物业费，只能说明王劲松不在涉案房屋居住，另外供电合同不具有证明力；对证据六合同中约定的房屋价款，表示该价格是市场指导价，可以合理避税，实际价款与合同价款不符；对证据七夏x的证据真实性不予认可；对证据八录音证据认为，该录音有剪切部分，录音证据不完整，且录音里穆瑞秀称房子还没装修，与夏x证言已装修不符。王劲松表示，录音中所述未装修的房子指的是其父x1小区的那套房子。怡云商贸公司向本院提交证据如下：证据一、贾一恒的产权证、公证书、三方协议，证明贾一恒享有房屋处分权，并委托穆瑞秀出售涉案房屋，怡云商贸公司用购买贾一恒的200万元房款抵顶穆瑞秀欠x1公司560万元中的200万元欠款及本金；证据二、完税证明2张、怡云商贸公司产权证书、不动产登记证明，证明怡云商贸公司办理涉案房屋过户手续的合法性，并将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行；证据三、拆迁安置协议书，该协议书被拆迁人为贾一恒，其他人无权处分涉案房屋；证据四、2010年5月14日房屋土地测绘技术报告，证明王劲松购买房屋时未出具测绘面积，王劲松所出示的买卖协议面积不真实，客观反映其公司买卖合同的真实性；证据五、穆瑞秀本人声明，主要内容为：2014年10月30日，本人与众祥典当行众信城达典当行签订借款合同，贾一恒用位于北京市密云县x小区x号楼x单元x等4套房产提供抵押担保，因本人及担保人无力偿还借款，依据当初协议约定，本人及担保人自愿将担保之房（涉案房屋）卖给怡云商贸公司偿还部分借款，属于贾一恒自愿买卖涉案房屋。本人与王劲松不存在真实的房屋买卖关系，当初本人与王劲松的父亲有业务关系，该套房屋是答应王劲松父亲给王劲松结婚用的，没有卖给王劲松，是王劲松于2015年将我骗至王劲松父亲家中，在胁迫的情况下签订的协议，当时他让我签一份欠款条，又让我签一份买卖协议，一并交给法庭。欠款条的内容为：王劲松于×年×月购我位×地址（面积），因本人没有给王劲松办理房屋过户，该房屋于×年×月×日被密云县人民法院查封，王劲松无法取得该房屋所有权，现本人承诺于×年×月×日前退还王劲松已付购房款××元，逾期不退，按年利率24%向王劲松支付房款利息。欠款人：年月日。证明王劲松与穆瑞秀之间不是真实的买卖关系，并证明其公司与贾一恒买卖关系的合法性。经质证，王劲松对证据一中贾一恒产权证真实性认可，证明目的不认可；对公证书的真实性、证明目的均不认可；对委托书的真实性不予认可，对三方协议的真实性、合法性、关联性均不认可，认为2016年时贾一恒已不能完全表达自己的意识，均是穆瑞秀代签的；对证据二的意见为完税证明与实际购房款明显不符，对怡云商贸公司产权证书的真实性认可，合法性不认可，对涉案房屋抵押情况认可，但认为与本案无关；对证据三拆迁协议的真实性认可；对证据四的意见为，其与穆瑞秀是2015年补签的买卖协议，当时已有测绘面积了；对证据五的意见为：穆瑞秀作为第一被告应当到庭应诉，对其声明的真实性、合法性均不认可，其提交的录音证据证明签约地点是x1小区，而穆瑞秀说的是开发区，录音证据中并没有其胁迫穆瑞秀签订协议书的行为及语言；欠款条草稿没有签字，与本案无关联性。2009年3月27日，穆瑞秀给本案承办人打来电话，本院与其进行谈话录音并形成电话笔录，根据本院询问，穆瑞秀主要表达以下内容：2014年其与贾一恒到平谷公证处进行的公证，其母贾一恒是在头脑清晰，身体健康的情况下办理的委托其买卖涉案房屋的公证手续；其是通过王劲松之父王x认识的王劲松，2003年，其与姐姐承建密云区x小区部分施工工程，工程快完工时还没有挂靠的公司，于是找到时任x公司工会主席的王x帮忙挂靠在x公司。为了还王x的人情，其在2004年听王x说儿子王劲松要结婚没有房子时，将其家拆迁安置的四套房屋之一即涉案房屋让王劲松暂住，等其孩子长大，王x将涉案房屋退还，其将王x陆续给付的21万元退还给王x。2016年，其想要回涉案房屋时与王x、王劲松约定，其退还王劲松100万元后，王劲松退房，后王劲松反悔，并将其约到王x位于x西里的家，胁迫其补签了房屋买卖协议（日期签到2004年）及收条；其并不认识怡云商贸公司的法人马小闯，因其将房屋抵押到借款公司，后因无法还款，借款公司将房屋出售给怡云商贸公司，其配合办理的过户，涉案房屋抵押借款为100万元等内容。本院要求其出庭应诉，穆瑞秀表示因欠款较多不敢出庭应诉。经质证，王劲松认为，该电话笔录中，穆瑞秀表示是去平谷公证处做的公证，但怡云商贸公司提交的公证书显示是在密云x小区做的公证，显然公证书是不真实的；穆瑞秀姐姐称其母糊涂已十多年，且穆瑞秀称不认识怡云商贸公司法人马小闯，说明穆瑞秀与怡云商贸公司之间的房屋买卖合同是被迫签订的。怡云商贸公司表示穆瑞秀抵押借款的金额为400万元，并非100万元。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案穆瑞秀、贾一恒经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，王劲松与穆瑞秀签订的《买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，房屋价格符合当时的市场行情，且已交付使用，该买卖协议应为合法有效，虽为后期补签，但并不影响其效力。涉案房屋虽为贾一恒所有，穆瑞秀出售涉案房屋的行为构成无权处分，但并不影响涉案买卖协议的效力，且根据王劲松提交的证据，本院可以认定，王劲松自买卖协议签订后一直居住使用该房屋，涉案房屋与贾一恒拆迁所得的其他三套回迁房屋均在一个小区，王劲松居住使用十余年，贾一恒从未主张过权利，应视为对穆瑞秀处分涉案房屋的追认。故对王劲松要求确认其与穆瑞秀签订的买卖协议有效的诉讼请求，本院予以支持。穆瑞秀虽在电话谈话中表示系受王劲松胁迫所签，但并未提供证据证实，本院不予采信。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，贾一恒委托穆瑞秀办理包括涉案房屋在内的四套房屋的出售及抵押手续，穆瑞秀在债务履行期限届满后，明知涉案房屋已出售给王劲松的情况下，仍以涉案房屋抵顶欠款，将房屋过户至怡云商贸公司名下，漠视了王劲松的权利，此行为具有主观上的恶意；王劲松自买卖协议签订后一直居住使用涉案房屋，怡云商贸公司亦自称签订合同前曾前去涉案房屋查看，在此情形下怡云商贸公司对于涉案房屋实际状况应当是明知的，依照生活习惯，当事人在购买房屋这类大宗生活用品时，一般会审慎地审查房屋状况，但怡云商贸公司未进一步向穆瑞秀了解询问涉案房屋情况，以保证交易的真实性、正当性，就与穆瑞秀办理了物权变更登记，与交易习惯不符，亦未尽到谨慎注意义务，故本院认定怡云商贸公司在签订合同及进行物权登记时主观上不具有善意，其行为不构成对涉案房屋的善意取得。双方在此种情况下签订的存量房屋买卖合同，属于恶意串通，损害了王劲松的合法权益，该存量房屋买卖合同应属无效。因涉案房屋存在抵押权，在尚未解押的情况下，王劲松要求将涉案房屋过户的诉讼请求，客观上无法履行，本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王劲松与被告穆瑞秀签订的日期为二〇〇四年三月二十日的《买卖协议》有效；二、确认被告穆瑞秀代被告贾一恒与被告北京怡云商贸有限公司于二〇一七年一月二十五日签订的《存量房屋买卖合同》无效；三、驳回原告王劲松的其他诉讼请求。公告费五百六十元（原告王劲松已预交），由被告穆瑞秀、贾一恒负担，限本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费一万一千三百六十八元（原告王劲松已预交），由原告王劲松负担五千六百五十元（已交纳）；由被告穆瑞秀、贾一恒、北京怡云商贸有限公司负担五千七百一十八元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  **勇人民陪审员  郑 冰人民陪审员  张生泉二〇一九年十月二十四日法官 助理  王雅静书 记 员  周雨琦