北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初1950号原告:北京东方广场有限公司，住所地北京市东城区东长安街1号。负责人：甘庆林，董事长。委托诉讼代理人：谭伟龙，男，1964年3月22日出生，该公司法务总监。委托诉讼代理人：尹涛，男，1978年3月24日出生，该公司高级法务。被告：北京华容控股有限责任公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼14层03-1703。法定代表人：何健，执行董事。原告北京东方广场有限公司与被告北京华容控股有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭伟龙、尹涛到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京东方广场有限公司向本院提出诉讼请求：1、确定双方的租赁协议于2018年9月14日解除；2、要求被告支付2018年8月1日至2018年9月14日房屋租金19819.8元、管理费2052.16元、电话占线费1613.33元，并以上述费用为基数，按照日千分之一标准支付2018年8月1日至2018年9月14日滞纳金801.72元；3、要求被告赔偿45张门禁卡丢失损失2250元；4、要求被告支付恢复毛坯费用25440元；5、确认被告已支付的保证金42480元不再退还被告；6、要求被告支付2018年9月15日至2019年4月30日房屋空置期损失（参照合同约定的租金、管理费标准）112342.34元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月15日,原、被告签署《租赁协议》，原告将北京市东城区长安街×号东方广场东方经贸城中一办公楼×层×室（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2016年9月1日至2019年8月31日。2018年8月1日起被告开始拖欠涉案房屋租金、管理费等费用，经原告多次催要被告仍未履行支付义务。由于被告违约行为，2018年9月13日原告向被告邮寄终止函，告知双方签署的《租赁协议》于2018年9月14日终止，原告将收回涉案房屋。被告亦于2019年9月14日签收终止函，故原告于9月15日收回涉案房屋，但被告至今仍未支付相应的租金、管理费等费用，并给原告造成相关经济损失，故诉至本院，请求判如所请。被告北京华容控股有限责任公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月15日，原告北京东方广场有限公司（出租人）与被告北京华容控股有限责任公司（承租人）签署《租赁协议》，约定原告将涉案房屋租给被告使用，建筑面积为约30平方米，租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，租金标准为每月12870元，管理费标准为每月1290元，保证金为42480元，预付款为14160元，作为自2016年9月1日至2016年9月30日期间租金及管理费。承租人必须在每个月第一日之前（如该月第一天为法定休息日或法定节假日，则应缴付日为上一月的最后一个工作日）支付租金、管理费。在签署租赁协议时，承租人须支付预付款。租赁协议均不包括任何税项，政府就收费项目征收的增值税以及其他税项均有承租人承担，承租人在支付有关收费项目时，须同时向出租人支付相应的税款。承租人须在签署租赁协议时向出租人缴纳租赁协议所规定数额的保证金。保证金用作保证及担保承租人遵守及履行承租人因本租赁协议或其他原因而向出租人承担的义务。承租人负责交纳涉案房屋所有电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费、水费、电话占线费及其他服务费用，具体标准以出租人或房屋物业管理人提供的收据为准。若租金、管理费或承租人按租赁协议应付其他费用未按协议约定的时间支付，则承租人应按所欠缴费用总额按每日0.1%标准支付滞纳金，该滞纳金自应缴付日起逐日计算至实际还款日之前一日止（应缴付日及实际还款日之前一日均计算在内）。若租金、管理费或其他按租赁协议应由承租人支付的款项在租赁协议约定之应缴付日到期后十四天仍未全额支付，出租人可截断涉案房屋所有电力、空调、水、电话、互联网等供应，但必须在三天前将出租人此意图书面通知承租人。若承租人在出租人送达书面通知后七日内未纠正，则出租人可以收回涉案房屋，终止租赁协议，保留出租人的诉讼权利，并不予返还承租人已缴付的保证金及承租人所缴付的其他押金。出租人因截断及随后再接驳涉案房屋之电力、空调、水、电话、互联网等供应引起相关费用应由承租人支付，并可由出租人作为债项向承租人追讨。承租人在约定租赁期间内除不可抗力外，在任何条件下不得提早解除本协议。如出租人因承租人违约提前终止本协议，则出租人无须返还承租人已付保证金及承租人交纳的其他全部押金，且承租人须向出租人支付未履行完毕租期的应交租金（即相当于承租人已付保证金及承租人交纳的其他全部押金（如有）及未履行完毕租期的应交租金总额作为因承租人违约承租人应支付之违约金）。若承租人的违约给出租人造成的损失超过上述违约金数额的，承租人应就此超过的部分对出租人承担赔偿责任。出租人按本协议所规定的形式向承租人发出收回涉案房屋及终止租赁协议的书面通知即表明其全面充分地行使了该权利，而出租人无须实际进入涉案房屋，出租人有权处置涉案房屋内任何物品而不须向承租人负任何责任。租赁协议另约定，任何应送达的通知，如果是送交承租人，应在写明承租人的姓名、地址交以预付邮资的邮寄方式寄送承租人或派专人送达承租人在中国北京最后所知的业务地址或居住地址时，被视为充分送达。不论租赁协议以何种原因被解除或终止，承租人须在终止日或之前将符合下列全部交还条件的涉案房屋交还出租人：承租人已向出租人交还承租人持有进入涉案房屋的所有钥匙；出租人可用承租人交还的钥匙进入涉案房屋；涉案房屋交还时应该符合租赁协议约定的毛坯房标准，同时符合出租人、承租人及物业管理人三方签字确认的交场状态、涉案房屋内没有承租人物品等条件，如承租人违反上述约定，则承租人须按照每平方米800元的标准向出租人支付拆除及搬运费用，而不论出租人是自己实施此项工作或外聘其他公司实施此项工作。如出租人实际拆除及搬运费用超过每平方米800元，则承租人须向出租人支付差额。同时双方对毛坯房标准进行明确约定。上述协议签订后，双方依约履行。2018年8月15日，原告向被告送达《重要通知》，称被告从2018年8月1日起拖欠涉案房屋租金、管理费、滞纳金等费用，原告已多次发出催款通知，但被告仍未支付上述欠款，已严重违反了租赁协议，除非被告在2018年8月22日或之前缴清所有欠款，否则原告将行使租赁协议赋予的权利（包括但不限于截断涉案房屋电力供应、收回涉案房屋、不予退还保证金、终止租赁协议）。同日，原告还出具《中断电力供应通知》，通知被告最迟不得晚于2018年8月17日17时前缴清2018年8月租金、管理费等，否则原告于2018年8月20日17时中断涉案房屋的电力供应。被告于2018年8月16日签收上述《重要通知》。2018年9月13日，原告向被告送达《终止函》，称被告自2018年8月1日其拖欠涉案房屋租金、管理费、滞纳金等费用，且经原告多次发出催款通知，被告均未履行相应的付款义务，故原告将根据协议约定于2018年9月14日终止租赁协议，并收回涉案房屋；被告视为自动已放弃涉案房屋内的设施、设备、装修或其他物品，并同意由原告自由处置；被告已交纳的保证金在租赁合同终止生效时成为部分违约金，原告保留继续追究被告给其造成一切损失的权利。被告于2018年9月14日签收上述《终止函》。原告提交的其自行制作的退租结算单显示此租户为跑租单元，于2018年8月20日截停电力。庭审中，原告提交被告已支付的2018年3月至7月包括租金、管理费、电话占线费项目在内的缴款单、记账凭证、银行收款回单等，根据缴款单显示，每月租金（不含税）为12870元、含税金额为13513.5元；每月管理费（不含税）为1320元、含税金额为1399.2元；每月电话占线费（不含税）为1047.62元、含税金额为1100元，证明被告对已付租金、管理费、电话占线费标准的认可。另外，在庭审中原告称被告至今仍未支付2018年8月1日至2018年9月14日的租金、管理费及电话占线费，其于2018年9月15日已收回涉案房屋，并提交《C1/1004-06租区恢复毛坯工程中标通知》、《小额工程合同》、《机电及消防系统增改报价之工程合同》、《机电及消防系统增改合约单价工程中标通知书》、《验收交付表》，证明其对涉案房屋进行恢复毛坯施工，并称建设施工单位于2019年2月28日进场施工，于2019年4月19日完成全部验收。原告于2019年3月28日与案外人签订《租赁协议》，案外人自2019年5月1日开始承租涉案房屋。另查，北京高卫世纪物业管理有限公司出具七份《东方广场写字楼速通门卡申请表》显示：被告于2017年11月24日首次申请并于12月25日收到门卡27张、于2018年1月2日新增申请并于1月8日收到门卡8张、于2018年1月11日新增申请并于1月17日收到门卡1张、于2018年1月22日新增申请并于1月26日收到门卡1张、于2018年2月22日新增申请并于3月1日收到门卡4张、于2018年3月8日新增申请并于3月14日收到门卡1张、于2018年3月21日新增申请并于3月27日收到门卡4张，总计46张门卡。另，该申请表显示：根据租区面积，每个租户可申领一定数量的速通门卡（基础卡），租户申领基础卡不收取费用，在使用过程中丢失或损坏基础卡，补卡收取工本费一张50元。租户退租时，应将基础卡（包括因丢失或损失补领的基础卡）如数退还本物业公司，如有丢失或损坏，需按一张50元从租户承租的保证金中扣除。北京高卫世纪物业管理有限公司出具《电讯服务申请/取消表》：被告于2017年9月22日申请开通光纤，具体开通时间为2017年9月27日，首月月占线费146.67元，每月月占线费1100元。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方租赁协议约定承租人欠付租金、管理费等其他费用超过14日，出租人可截断涉案房屋所有电力、空调、水、电话、互联网等供应，但必须在三天前出租人将此意图书面通知承租人。若承租人在出租人送达书面通知后七日内未纠正，则出租人可以收回涉案房屋，终止租赁协议。原告于2018年8月15日向被告送达《重要通知》，已书面通知其须缴清欠缴费用，并于2018年9月13日向被告送达《终止函》，通知其根据协议约定将于2018年9月14日终止租赁协议，被告于次日收到《终止函》，故本院确认双方租赁合同关系于2018年9月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，双方租赁协议明确约定，承租人必须在每个月第一日之前支付租金、管理费，且承租人负责交纳涉案房屋所有电话服务费、互联网费、电讯服务费、电费、水费、电话占线费及其他服务费用。原告于2018年9月15日收回涉案房屋，被告未能如约支付2018年8月1日至2018年9月14日的租金、管理费、电话占线费，已经构成违约，应承担违约责任。现原告要求被告支付欠缴租金、管理费、电话占线费，并要求支付滞纳金，于法有据，本院予以支持。根据原告提交被告欠缴月份前五个月的缴费单、银行收款记录及发票记账联，被告在数月内一直按照该标准缴纳租金、管理费、电话占线费，亦未对该标准提出过异议，故本院对此不持异议。但原告主张的滞纳金实为逾期付款违约金，综合考虑被告迟付租金的违约行为给原告造成的实际损失情况，原告诉请要求被告支付滞纳金标准过高，本院对此予以酌减。关于原告要求被告支付恢复毛坯费用，双方租赁协议明确约定，不论租赁协议以何种原因被解除或终止，承租人须在终止日或之前将符合双方约定的毛坯房标准的涉案房屋交还出租人，如承租人违反上述约定，则承租人须按照每平方米800元的标准向出租人支付拆除及搬运费用。如出租人实际拆除及搬运费用超过每平方米800元，则承租人须向出租人支付差额，故原告要求被告支付恢复毛坯费用，于法有据，本院予以支持。但原告主张金额过高，本院综合考虑涉案房屋面积、原告目前已提交证据显示的实际拆除、恢复毛坯费用等因素予以调整。关于原告要求被告支付涉案房屋空置期损失，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽被告违约导致合同解除，但原告于2018年9月15日就已收回涉案房屋，而根据其提交相关施工合同，其于2019年2月28日才开始恢复毛坯施工，涉案房屋于2019年5月1日才另行出租。而根据双方租赁协议约定，保证金用作保证及担保承租人遵守及履行承租人因本租赁协议或其他原因而向出租人承担的义务。另约定，因承租人违约提前终止合同，承租人无须退还保证金，承租人已付保证金和未履行完毕租期的应交租金总额作为违约承租人应付违约金，若承租人违约给出租人造成的损失超过上述违约金额，承租人就此超出部分对出租人承担赔偿责任。故本院认为，本案涉及的保证金具有惩罚性及补偿性的双重属性。本院综合考虑保证金金额、涉诉合同履行情况、被告过错程度及原告自行扩大损失等因素，酌情判处原告有权不予退还被告保证金，且被告还应另行向原告支付空置期损失42480元。关于原告主张45张门禁卡丢失损失，根据门禁卡申请表显示，租户退租时，应将基础卡（包括因丢失或损失补领的基础卡）如数退还物业公司，如有丢失或损坏，需按一张50元赔偿。根据物业公司提交的材料，被告已领取46张门禁卡，但至今仍未将上述门禁卡退还物业公司，现原告仅要求45张门禁卡丢失损失，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定和《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京东方广场有限公司与被告北京华容控股有限责任公司之间租赁合同关系于2018年9月14日解除；二、被告北京华容控股有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京东方广场有限公司2018年8月1日至2018年9月14日的租金19819.8元、管理费2052.16元、电话占线费1613.33元，总计23485.29元；三、被告北京华容控股有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京东方广场有限公司本判决第二项逾期付款的滞纳金550元(滞纳金期间2018年8月1日至2018年9月14日)。四、被告北京华容控股有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京东方广场有限公司空置期损失42480元、恢复毛坯损失12000元（原告北京东方广场有限公司已收取的保证金42480元不再退还被告北京华容控股有限责任公司）。五、被告北京华容控股有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京东方广场有限公司门禁卡丢失损失2250元。六、驳回原告北京东方广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8898元，由原告北京东方广场有限公司负担3853元（已交纳），被告北京华容控股有限责任公司负担5045元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元由被告北京华容控股有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  王亮审 判 员  闫薇人民陪审员  王新二〇一九年十月二十五日法官 助理  杨闻书 记 员  刘斌