上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0151民初8301号原告：上海迎东宾馆有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：陈健，经理。委托诉讼代理人：康德培。委托诉讼代理人：施永嘉，上海敬筑律师事务所律师。被告：上海壹吧互联网上网服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：李文剑。被告：李炳涛，男，1990年12月1日生，汉族，户籍所在地江西省南昌市。委托诉讼代理人：李文剑(系被告李炳涛父亲)，1967年9月19日生，汉族，户籍所在地江西省南昌市，现住上海市崇明区。两被告之共同委托诉讼代理人：李玉珠，上海博拓律师事务所律师。原告上海迎东宾馆有限公司(以下简称“迎东宾馆”)诉被告上海壹吧互联网上网服务有限公司(以下简称“壹吧公司”)、李炳涛租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，并组成合议庭分别于2019年4月25日、9月29日公开开庭进行了审理。原告之法定代表人陈健、委托诉讼代理人康德培、施永嘉、被告壹吧公司之法定代表人李文剑暨被告李炳涛之委托诉讼代理人以及被告壹吧公司、李炳涛之共同委托诉讼代理人李玉珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迎东宾馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空并返还坐落于崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋和副楼二层400平方米的房屋；2、判令被告支付实际腾退归还原告房屋之日的占有使用费(每天1000元)；3、判令被告自2018年8月1日起至公司注册地迁出或注销之日止的违约金(每天1000元)；4、本案受理费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令两被告按照连带责任支付自2018年2月1日起至2018年7月31日止的崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋租金15000元；2、判令两被告按照连带责任支付自2018年8月1日起至崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋腾退之日止的占有使用费，按照年租金130000元计算；3、判令两被告按连带责任支付违约金50000元；4、判令两被告腾空并返还坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋；5、本案案件受理费由两被告承担。另外，对于崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋押金50000元，原告愿意在被告返还房屋时一并返还。事实和理由：2015年2月1日，原告与被告签订《租房协议》、《租房协议二》、《调整租房协议二》三份协议。协议约定：1、被告从2015年2月1日至2018年7月31日租赁原告承租的坐落于崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋和副楼二层400平方米的房屋；2、主楼二层300平方米的房屋年租金130000元，副楼二层400平方米的房屋年租金为80000元，合计年租金为210000元，每年2月1日和8月1日分别给付半年房租105000元，先付后租；3、被告逾期交付租金10天以上原告有权终止协议。至2018年7月31日，双方房屋租赁合同已期满。2017年11月29日原告书面通知被告,明确表示到期不再续租。2018年7月25日原告委托崇明区堡镇法律服务所再次通知被告,要求被告在2018年8月3日之前腾空并归还系争房屋。但被告无理拒绝腾空并返还房屋。原告认为,原告与被告因租赁期间届满而合同权利义务终止,原告明确表示不再续租,被告应当返还租赁物。被告没有按期付款，且到期后没有返还房屋，根据协议约定，应当支付违约金50000元。故请求判如所请。原告为证明其诉称的事实，向本院提交了如下证据：1、租赁合同、证明、房屋产权证、委托书、说明，用以证明系争房屋系原告承租；2、《租房协议》、《租房协议二》，用以证明原、被告对于租金、租赁期限等约定；3、《调正租房协议二》，用以证明堡镇中路XXX号副楼二层，建筑面积400平方米房屋年租金下调至8万元；4、指定代表或者共同委托代理人授权委托书，用以证明原告从工商登记管理部门调取的上述材料上有李炳涛的亲笔签名，可以与原告提供的合同上李炳涛签名对比；5、《终止租房协议通知书》，用以证明2018年7月26日，原告向被告壹吧公司送达终止租房协议通知书，当时李文剑在场；6、落款为2018年8月16日的立即返还非法占用房屋通知书，用以证明原告向被告邮寄了上述材料；7、2018年7月26日原告方与李炳涛的微信聊天记录截图，用以证明被告已收到了原告的《终止租房协议通知书》；8、2018年7月21日原告方与李文剑的手机短信记录截图，用以证明原告已告知李文剑2018年7月31日租赁合同到期，通知被告于2018年8月3日前腾空等；9、2015年2月1日委托书复印件，用以证明被告壹吧公司委托李炳涛签订迎东宾馆二楼租房合同，李炳涛原系被告壹吧公司的法定代表人；10、崇明区人民法院民事判决书、上海市第二中级人民法院民事裁定书，用以证明因诉讼主体问题，原告撤诉。被告壹吧公司、李炳涛辩称，被告壹吧公司向原告租赁300平方米房屋，租金每年13万元；400平方米副楼是张厚洪租赁的，该房屋系违章建筑，没有产权证，该房屋租赁协议无效，应当退回收取被告的租金。被告李炳涛与本案无关，被告李炳涛未与原告签订租房合同，无义务支付原告租金。每次的房租是被告壹吧公司与张厚洪凑齐租金后，一起交给原告，由原告开具收据。被告壹吧公司曾要求原告把被告壹吧公司与张厚洪的房屋分开支付，但原告不同意。2018年6月23日原告称年租金在13万基础上上涨10%即14.3万元，被告壹吧公司同意，故原告已与被告壹吧公司重新达成崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋的续租协议，并且7月1日原告也收取了被告壹吧公司1万元定金，约定被告壹吧公司续租原告上述房屋3年，即自2018年8月1日至2021年7月31日止，故原告不能随意解除房屋续租合同。在2018年7月31日之前，崇明区堡镇中路XXX号副楼二层400平方米无产权证的房屋已腾空并返还原告，不存在支付占有使用费的问题。被告壹吧公司不存在违约的情况，原告要求被告承担违约金没有事实及法律依据。被告壹吧公司已支付原告2017年8月1日至2018年1月300平方米房屋及400平方米房屋的租金105000元，原告已出具相关收据。2018年6月25日、6月26日，被告壹吧公司又向原告转账10000元及40000元，补交2018年2月1日至2018年7月31日租金，加上300平方米房屋及400平方米房屋的押金100000元，已支付半年房租150000元，减去应支付的半年房租105000元，被告多付原告房租45000元。综上，原告存在虚假诉讼的问题，故请求驳回原告诉请。两被告为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：1、现金缴款单，用以证明双方在原租赁合同到期前双方重新达成协议，原告要求房屋租金涨价10%，被告同意，被告就支付了租金、房租的押金，另外上期租房多付的租金8100元，原告称充抵下一期租金；2、原告写给被告的账号，用以证明原、被告达成续租协议，原告要求把押金、租金转到该账号；3、租房协议，用以证明该协议是壹吧公司与原告签订的，协议是真实的。原告提供的三份协议均是假的；4、照片，用以证明400平米的副楼已经清空；5、拆违办工作人员的照片，用以证明副楼400平方米房屋是违章建筑，不能出租；6、分类处理告知书、照片，用以证明400平米的房屋是违章建筑，原告无权出租；7、收据，用以证明被告壹吧公司已支付原告2017年2月1日至2017年7月31日300平方米及400平方米租金105000元及年检费、水费等，及支付2017年8月1日至2018年1月主楼300平方米、副楼400平方米的房屋租金105000元及水费；8、上海市崇明区堡镇百货有限公司于2017年4月18日出具的证明，用以证明房东已将系争房屋出租给李文剑方经营网吧。经庭审质证，两被告对原告提供的证据1，认为房产证真实性无异议，但是权利人与原告出具的租赁合同出租方不一致，与本案无关；对证明真实性不认可，认为证明上的内容是原告伪造的，日期与内容不符，2009年没有道路拓宽的事情，租赁期限在原有基础上延迟一年是合同到期后的事情，但是证明上的日期是2017年6月26日，原告与崇明区堡镇百货原法定代表人是亲戚；租赁合同是伪造的，当时法定代表人张国平已经退休了，2017年6月14日的日期也是错误的。租赁期从2019年9月1日至2023年8月31日，反映合同是倒签的，公章合法性无法确认，之前的法定代表人在退休前可能保留了部分已经盖好公章的白纸，所以该份材料是伪造的；对于说明认为与本案无关，只能证明原告的名称和法定代表人；对于证明认为不具有真实性。当时不存在修路一事，合同延期应另外签订租赁合同，原告无权继续租赁房屋并再出租给被告；对证据2、3的真实性不认可，认为均是伪造的，不是李炳涛的亲笔签名；对证据4真实性有异议，两处的签名均是同一个人代签的，网吧开始是其他人经营赌博机的，李炳涛两年前已去外地打工了；对证据5、6，被告均未收到，在原告起诉后才接到法院寄送的证据。不认可原告通知的内容，其中副楼的400平米房屋已经腾空，300平米的房屋是双方达成了续租协议，原告于7月25日要求终止续租协议，是原告违约。原告无权向被告解除租房协议，因为原告的租房协议在7月31日之前终止了，这个房屋应该是上海市崇明区堡镇百货有限公司为房东，原告没有权利继续将房屋租赁给被告，因为原告实际占有房屋，所以双方才达成了续租协议，被告支付了保证金；对证据7、8的真实性有异议；对证据9真实性有异议，认为是假的；对证据10真实性无异议，但认为未生效，二审的时候原告撤诉了。原告对被告提供的证据1，认为被告的陈述不属实，被告没有付清租金。双方未达成续租协议，未签订续租意向协议书，不存在支付续租定金的情况，原告亦未开具定金收据；对证据2认为被告向原告支付租金，原告提供账号符合常理；对证据3认为该协议是为了办理营业执照需要，双方才签订了该协议。之前签订租房协议时，被告壹吧公司是不存在的；对证据4认为被告清空不等于移交，被告未向原告移交租赁的400平方米房屋；对证据5认为该400平方米房屋是存量房屋，是被告举报后带人来拍照的；对证据6认为不能证明是违章建筑，是被告想占用房屋的同时不付租金故意举报的，被告未将相关房屋腾空退还原告；对证据7有异议，认为在原告开具收据时，被告未将租金付清；对证据8有异议，认为公章是伪造的。被告方与上海市崇明区堡镇百货有限公司之间没有租赁关系，300平方米房屋的租金都是交给原告的。审理中，经被告申请，本院向公安机关调取了2018年12月原、被告在公安机关的调解录像。原告表示当时未对续租一事达成协议；被告表示系争房屋中300平方米主楼部分，原告当时同意与被告续签一年，即自2018年8月1日至2019年7月30日。本院经向上海市崇明区堡镇百货有限公司负责人调查，并出示了2017年4月18日上海市崇明区堡镇百货有限公司出具的证明及2017年6月14日房屋场地租赁合同，上海市崇明区堡镇百货有限公司表示该二份证据均是真实的。上海市崇明区堡镇百货有限公司将崇明区堡镇中路XXX号房屋出租给原告迎东宾馆，租期至2023年8月31日止。该证明是为方便李文剑一方的网吧办证才开具的，2017年崇明区堡镇中路XXX号房屋出租给原告迎东宾馆，由原告迎东宾馆转租给李文剑一方。本院经审理认定事实如下：2013年7月2日，原告迎东宾馆(甲方)与张厚洪(乙方)签订《租房协议》1份，内容主要为，1、甲方同意出租：崇明县堡镇中路XXX号，迎东宾馆主楼二楼原棋牌室整个一层，有产权证，建筑面积300平方米，……2、甲方允许乙方租赁后经营电脑网吧、台球等娱乐项目。甲方不得在同一幢楼内另开，同乙方同样的经营项目。甲方提供乙方办证所需的有关证件。乙方必须遵纪守法，合法经营，……3、租赁期限：从2013年8月1日至2018年7月31日，租期五年，年租金壹拾叁万元。4、付款方式为每半年付一次，计6.5万元。房屋押金5万元，合计11.5万元。合同签订即生效，乙方应一次性付给甲方半年租金及押金总计壹拾壹万伍仟元整。下期付款时间为2014年2月1日之前乙方交甲方6.5万元。以后满半年交纳一次。……6、乙方逾期交付租金超过十天以上甲方有权单方面终止协议，并追究违约责任。在租赁期间，乙方使用的水电费、税金、消防设施维修维护等乙方承担，按月交付甲方，不得拖欠，否则甲方有权采取相关措施直至终止协议。……9、违约责任：合同一经签订，甲乙双方应认真遵守协议，如有违约，应承担违约责任，违约金五万元。双方还对房屋装修、优先租赁权等内容作出约定。2013年7月21日，原告迎东宾馆(甲方)与被告壹吧公司(乙方)签订《租房协议》1份，乙方由案外人张涛涛签字。内容主要为，1、甲方同意出租：崇明县堡镇中路XXX号，迎东宾馆主楼二楼原棋牌室整个一层，有产权证，建筑面积300平方米，……2、甲方允许乙方租赁后经营电脑网吧、台球等娱乐项目。甲方不得在同一幢楼内另开，同乙方同样的经营项目。甲方提供乙方办证所需的有关证件。乙方必须遵纪守法，合法经营，……3、租赁期限：从2013年8月1日至2018年7月31日，租期五年，年租金壹拾叁万元。4、付款方式为每半年付一次，计6.5万元。房屋押金5万元，合计11.5万元。合同签订即生效，乙方应一次性付给甲方半年租金及押金总计壹拾壹万伍仟元整。下期付款时间为2014年2月1日之前乙方交甲方6.5万元。以后满半年交纳一次。……6、乙方逾期交付租金超过十天以上甲方有权单方面终止协议，并追究违约责任。在租赁期间，乙方使用的水电费、税金、消防设施维修维护等乙方承担，按月交付甲方，不得拖欠，否则甲方有权采取相关措施直至终止协议。……9、违约责任：合同一经签订，甲乙双方应认真遵守协议，如有违约，应承担违约责任，违约金五万元。双方还对房屋装修、优先租赁权等内容作出约定。2014年3月18日，上海壹吧互联网上网服务有限公司成立，公司法定代表人为张涛涛，监事为张厚洪，执行董事为张涛涛。2014年11月14日，公司法定代表人变更为李炳涛，监事为张厚洪，执行董事为李炳涛。2019年2月，壹吧公司法定代表人变更为李文剑。2015年2月1日，原告与张厚洪签订的《租房协议》、《租房协议二》上乙方处添加“2015.2.1起改为李炳涛”，乙方签字处添加“2015.2.1起改为李炳涛”。2018年3月30日，迎东宾馆诉李炳涛房屋租赁合同纠纷一案我院作出(2018)沪0151民初1315号民事判决书，内容主要为：“一、原告上海迎东宾馆有限公司与被告李炳涛于2015年2月1日签订的《租房协议》依法予以解除；二、原告上海迎东宾馆有限公司与被告李炳涛于2015年2月1日签订的《租房协议二》、《调正租房协议二》无效；三、被告李炳涛于本判决生效之日起四个月内腾空并返还原告上海迎东宾馆有限公司坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋和副楼二层400平方米的房屋；四、被告李炳涛于本判决生效之日起一个月内给付原告上海迎东宾馆有限公司拖欠至2018年1月31日的房屋租金35000元和水电费900元；五、被告李炳涛于本判决生效之日起一个月内给付原告上海迎东宾馆有限公司自2018年2月1日起至被告李炳涛实际腾退归还原告上海迎东宾馆有限公司房屋之日止的房屋占有使用费每月计17500元，水电费每月计150元。”一审判决后，李炳涛提出上诉，二审审理期间，迎东宾馆于2018年5月19日撤回起诉，李炳涛于2018年5月28日撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2018年6月1日作出(2018)沪02民终4219号民事裁定书，内容主要为：“一、撤销上海市崇明区人民法院(2018)沪0151民初1315号民事判决；二、准许被上诉人上海迎东宾馆有限公司撤回起诉；三、准许上诉人李炳涛撤回上诉。”2018年8月16日，原告迎东宾馆向被告壹吧公司发出《立即返还非法占有房屋通知书》1份，内容主要为：双方于2015年2月1日签订的《租房协议》、《租房协议二》、《调整租房协议二》，已于2018年7月31日到期，迎东宾馆已在2017年11月29日提前八个月书面告知法人代表李炳涛不再续租，并告知于2018年8月3日之前腾空系争房屋并返还迎东宾馆，但壹吧公司尚未归还。迎东宾馆再次告知壹吧公司于2018年8月21日之前腾空堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋和副楼二层400平方米房屋。审理中，原告迎东宾馆认可被告方在2018年1月31日前已将2018年1月31日之前的房屋租金付清。原告迎东宾馆认可在2018年6月25、26日共计收取被告方缴纳的崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋租金50000元。审理中，被告李炳涛以《租房协议》、《租房协议二》、《调正租房协议二》上的签名非被告李炳涛的亲笔签名为由，向本院递交了鉴定申请，要求对笔迹进行鉴定。经本院委托，司法鉴定科学研究院受理了该项申请，后经鉴定单位多次催促被告李炳涛预交鉴定费用，被告李炳涛一直未予交纳。2019年3月20日，鉴定单位以被告李炳涛逾期未交鉴定费为由，予以退案处理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告壹吧公司签订《租房协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同约定的租赁期限届满后，原告迎东宾馆与被告壹吧公司未续签租赁合同，故《租房协议》到期终止，原告有权收回系争房屋，被告壹吧公司应将堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋返还原告。鉴于被告壹吧公司租用的房屋面积较大、设施设备较多等实际情况，本院给予被告壹吧公司适当宽裕的腾退期间。在租赁关系存续期间，被告壹吧公司已付清2018年1月31日之前的租金，并于2018年6月支付了2018年2月1日至同年7月31日期间部分租金50000元，故被告还应支付原告该期间租金15000元。租赁合同到期后，被告壹吧公司仍实际占有、使用系争房屋至今，理应支付原告自2018年8月1日起至其实际搬离返还系争房屋之日止的房屋占有使用费。被告壹吧公司逾期交付租金，显属违约，应承担相应的违约责任，但综合本案实际，原告主张的违约金50000元过高，本院酌情予以调整。至于被告交纳的押金50000元，原告当庭自愿同意返还，并在本案中一并处理，于法不悖，本院予以准许。原告要求被告李炳涛承担连带责任，无相关法律依据，本院不予支持。两被告提出对于堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋，被告壹吧公司已与原告签订续租协议及《租房协议》上“李炳涛”签名非其本人所签等主张，未提交充分证据予以佐证，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海壹吧互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空并返还原告上海迎东宾馆有限公司坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋；二、被告上海壹吧互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎东宾馆有限公司2018年2月1日起至2018年7月31日止的上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋租金15000元；三、被告上海壹吧互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎东宾馆有限公司自2018年8月1日起至房屋实际返还之日止的坐落于上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米的房屋占有使用费，按照年租金130000元计算；四、被告上海壹吧互联网上网服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海迎东宾馆有限公司违约金15000元；五、原告上海迎东宾馆有限公司于被告上海壹吧互联网上网服务有限公司腾空并返还上海市崇明区堡镇中路XXX号主楼二层300平方米房屋之日返还被告上海壹吧互联网上网服务有限公司押金50000元；六、原告上海迎东宾馆有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由原告负担700元；被告上海壹吧互联网上网服务有限公司负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄菲菲审 判 员  沈敏华人民陪审员  黄 飞二〇一九年十月十八日书 记 员  陈 凌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。