济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3235号原告：张洪芬，女，1975年4月5日出生，汉族，综合超市员工，住济南市历城区。委托诉讼代理人：李文静，山东舜达律师事务所律师。被告：百替集团有限公司，住山东省济南市高新区舜风路101号齐鲁文化创意基地17号楼208室。法定代表人：李晓斌，总经理。委托诉讼代理人：张新，女，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈建勇，山东千舜律师事务所律师。第三人：山东齐鲁不动产有限公司，住所地济南市经十路46号。法定代表人：潘子江，董事长。委托诉讼代理人：张真，女，该公司项目总监。原告张洪芬与被告百替集团有限公司（以下简称百替公司）、第三人山东齐鲁不动产有限公司（以下简称齐鲁不动产公司）定金合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪芬及其委托诉讼代理人李文静，被告百替公司的委托诉讼代理人张新、沈建勇，第三人齐鲁不动产公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪芬向本院提出诉讼请求：1.判令百替公司双倍返还张洪芬定金1000000元；2.判令本案的诉讼费、保全费由百替公司承担。事实和理由：张洪芬欲购买百替公司开发的百替御园华府二期45号商业网点及地上公建101号商业用房,并于2019年5月5日以银行转账方式向百替公司支付伍拾万元定金。2019年5月17日,张洪芬向百替公司出具申请书,申请书载明:一、本人想以1700万元价格申请购买南区地上公建及45号商铺;二、首付自领导审批之日起15个工作日付清,尾款2019年9月1日之前付清:三、售楼处门口石狮子免费赠予本人;四、免费赠送两个车位在别墅群下面;五、交房日期2019年11月1日；六、网签日期本人交付全款之日;七、以上此条件申请,如领导同意后,本人承诺50万元定金作为房款不退,如领导不同意此申请,应无条件返还50万定金。张洪芬提交该申请后,百替公司于2019年5月18日同意张洪芬上述要求。张洪芬2019年5月5日向百替公司支付伍拾万元定金后,方知百替公司45号商铺设有抵押,但百替公司口头承诺签订购房合同前办理解押手续。在张洪芬与百替公司双方协商购房合同内容时,张洪芬多次要求第三人齐鲁不动产公司及百替公司出示委托手续、百替公司开发资质、五证或该房屋综合验收备案及初始登记材料等商品房证明文件同时要求百替公司出示房屋买卖合同的示范文本,并将百替公司口头承诺事项写入购房合同。此外,张洪芬多次要求百替公司就违约责任及权属登记期限等内容与张洪芬进行协商。但百替公司仅向张洪芬出示了实测面积文件复印件的部分内容(仅出示了房号及面积部分,该部分无房产测绘机构印章),对张洪芬其他请求均无回应。在张洪芬积极主动协商过程中,百替公司于2019年6月2日单方向张洪芬发出“解约通知函”载明:若在2019年6月2日前仍未签订相关合约,我方则将该房屋另行销售定金不退。根据百替公司委托的房地产中介服务机构齐鲁不动产公司销售顾问随述:张洪芬欲购买的45号商业网点及地上公建101号商业用房手续齐全,为现房销售，有实测面积材料;综合验收已通过并备案;该房屋已进行初始登记,办理了大证;地上公建101号商业用房无抵押,无债权债务。张洪芬根据百替公司提供的信息,分别于2019年5月27日、6月25日前往历城区国土资源局、济南市房屋档案馆、房产测绘院查询、咨询,被告知张洪芬所购买的房屋所在地块已抵押给中国工商银行，45#商业网点查不出抵押登记情况,但点击地上公建101号后,会出现抵押权登记信息,显示有抵押;同时,实测面积尚不显示,仅显示预测面积;截至2019年6月25日未查到该房屋办理大证情况。百替公司未尽义务导致购房合同的谈判、磋商、签订不能进行,已构成违约,张洪芬多次与其协商,仅要求其返还50万元定金,但百替公司拒不返还亦不回应。张洪芬为维护自身合法权益,现依据《民事诉讼法》相关规定，向本院提起诉讼,请求支持张洪芬的各项诉讼请求。百替公司辩证，本案的基本事实为2019年5月1日，张洪芬就涉案房屋的买卖事宜向百替公司进行了解和协商，2019年5月4日，双方互加微信并在微信上沟通涉案房屋的买卖事宜，同年5月5日张洪芬向百替公司交付定金50万元，并在微信中表示“既然要了，肯定不退”的意思，同年5月10日张洪芬以“现因该商铺抵押本人不愿意购买”为由，要求退还定金，同年5月17日，张洪芬又向百替公司提出申请书一份，申请以1700万元价格购买百替公司开发的“南区地上公建及45号商铺”并在申请书中对付款方式、百替公司需赠送的物品和车位、交房日期、网签日期以及定金罚则作了要求和承诺，百替公司同年5月18日全部同意了张洪芬的申请要求，但张洪芬又以所购地上公建和房屋抵押为由，拒绝与百替公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，上述事实表明：一、张洪芬在出具“以1700万元购买百替公司开发的南区地上公建及45号商铺”申请书之前，与百替公司通过多次电话，并在微信上作了进一步协商，已经对涉案地上公建及45号商铺向百替公司进行了充分了解，也对商品房买卖合同的内容作了充分的了解，百替公司在微信中对地上公建及商铺的表述均是实事求是的，没有任何欺瞒之处。张洪芬在2019年5月10日的“退款申请”中，表述的退款理由为“现因该商铺抵押本人不愿购买”，这说明百替公司已明确告知张洪芬涉案房屋的抵押情况，张洪芬在已了解涉案房屋抵押的情况下，再次于2019年5月17日在申请书中所作出的将已交纳50号商铺作为定金的意思表示是明确的，百替公司销售的地上公建及54号商铺，开发手续齐全，系合法的现房销售，均有明确的面积和房号，所做的抵押可在房屋销售后将收房款存入工商银行的指定账户，即可解除抵押，办理网签。在使用上也没有张洪芬所说的可能受到限制的任何法律依据，故张洪芬所陈述的要求百替公司双倍返还其定金的诉讼请求和事实依法不能成立。二、张洪芬与百替的定金合同依法成立并合法有效，张洪芬拒绝履行已成立的定金合同，无正当理由拒绝与百替公司签署商品房买卖合同，因此，无权收回定金。张洪芬于2019年5月17日在申请书中所作的“以上此条件申请领导，如领导同意后本人承诺50万元定金作为房款不退，如领导不同意此申请，应无条件返回50万元定金”，张洪芬的此申请书内容在百替公司于2019年5月18日予以承诺后，双方的定金合同即成立，张洪芬应与百替公司签订《商品房买卖合同》，而张洪芬在定金合同成立后，又再次反悔，拒绝与百替公司签订《商品房买卖合同》，构成违约，应按定金合同的约定承担定金罚则的违约责任，因此，张洪芬要求百替公司双倍返还定金的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。齐鲁不动产公司辩称，同意百替公司陈述之事实和答辩理由。另外，我方工作人员与张洪芬涉及房产销售的签订合同及协议环节无欺骗及强行要求，张洪芬起诉状有不符合实际及陈述不完整的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张洪芬提交1.张洪芬与张莹谈话录音（附光盘及文字稿）共22页证明1.销售顾问为张莹，系第三人山东齐鲁不动产公司员工，第三人接受百替公司委托销售案涉房产；2.百替公司陈述，案涉房产为现房，消防验收及综合验收均已通过，已办理初始登记，且地上公建101无抵押等债权债务关系；3.百替公司自认在张洪芬支付定金时，隐瞒了案涉房产设有抵押及公建房这一事实。4.张洪芬多次要求百替公司出示开发经营资质、五证、实测面积材料、验收材料、初始登记材料及协议示范文本等房产证明文件及材料，要求百替公司派人协商违约责任及办证时间等合同内容，百替公司拒绝并当日向百替公司发出解约通知函，以其实际行为明确拒绝磋商违反了法定及诚信磋商合同义务；5.百替公司在张洪芬申请时，承诺签合同前解押，直至2019年8月23日，抵押仍未注销。6.张洪芬多次向百替公司表达了想购买案涉房产的意愿，并希望百替公司能够派人协商合同内容，积极履行义务。百替公司称上述录音没有双方身份的确认，不具有真实性。齐鲁不动产公司称针对上述录音证据，无法证明我方隐瞒销售房产合法抵押及合法销售，因张洪芬已于5月17日在已知此条件下自愿表示再次购买。经审查，上述被录音方未出庭作证，本院无法核实其身份，亦无法核实录音的真实性，故对于上述证据本院不予采纳。百替公司提交1.张洪芬于2019年5月10日向百替公司提交的退款申请、第三人的置业顾问与张洪芬的微信聊天记录（已经过公证），证明张洪芬在2019年5月10日即明知预购商铺存在抵押，表示退款。张洪芬对于上述证据的退款申请的真实性无异议，因百替公司在张洪芬交付定金时，隐瞒了涉案房产涉有抵押这一事实，故张洪芬得知有抵押后申请退款；因张洪芬提出退款申请，销售顾问回复退款申请与购买该房屋并不冲突，且该退款申请提交后，百替公司未将该款项退还给张洪芬，也未给与张洪芬回复，故张洪芬认为此退款未成功，一直继续履行购买房屋，张洪芬2019年5月17日提出购买涉案房产，百替公司也同意并且双方均认可张洪芬交纳的50万元仍是定金，证明了双方是有继续履行的意愿。对于公证的微信聊天记录的真实性无异议，认可是张洪芬的微信，对于微信聊天的内容亦认可。经审查，本院对于上述证据的真实性予以采信。2.四证（国有土地使用证、建设工程规划许可证、工程竣工规划核实合格证、商品房现售备案证、房产测绘成果报告书（实测绘，其中一份济南市历城区雪山路258号御园华府南区地上公建，一份是济南市历城区雪山路258号御园华府南区商业网点的））,证明涉案房屋具有备案、销售许可手续。公安局出具的证明一份，证明期房图纸上的雪山路258-90号就是二期南区商业网点45号。张洪芬对于上述证据的真实性无异议，称其要求百替公司在房屋销售场所出示上述材料，有明确的法律规定，也是百替公司的法定义务，不因张洪芬的任何行为而免除；百替公司所述有上述材料，除国有土地使用证及建设工程规划许可证复印件张洪芬看过，对于其他所有的证件，百替公司从未向张洪芬出示过，包括以原件或微信的形式，张洪芬在2019年6月1日在与第三人的谈话记录中仍在要求百替公司出示，但百替公司以不能外传为由拒绝了。因百替公司持有的上述材料完全可以直接提供给张洪芬，故张洪芬认为没有必要跟随百替公司再去核实。经审查，本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，张洪芬向百替公司转账50万元，作为购买百替公司开发的百替御园华府二期南区商业网点45号及地上公建101号商业用房。2019年5月10日，张洪芬向百替公司出具退款申请，该申请载明：本人张洪芬于2019年5月5日给百替公司转账50万元整，认购百替郡王府南区45号商铺地上公建。现因该商铺抵押本人不愿购买，特申请退还定金，签订退款申请当日即放弃有关房屋的一切权利，百替集团有权于退款申请当日出售该房屋。2019年5月17日，张洪芬向百替公司提交申请书，该申请书载明：一、本人想以1700万元价格申请购买南区地上公建及45号商铺；二、付款方式首付自领导审批之日起15个工作日付清，尾款2019年9月1日之前付清；三、售楼处门口石狮子免费赠与本人；四、免费赠送两个车位在别墅群下面；五、交房日期2019年11月1日；六、往签日期本人交付全款之日；七、以上条件申请领导，如领导同意后，本人承诺50万定金作为房款不退，如领导不同意此申请，应无条件返还50万元定金。2018年5月24日9时36分，微信名为“琪志佳成”的齐鲁不动产公司置业顾问张莹在微信中称：“张姐，您今天有时间可以来签认购书”，张洪芬回复“好的”，并于2019年5月25日回复“酒店人这两天来考察，忙完就过去”。2019年5月30日，张洪芬在微信中表示要求百替公司在三天内退还其定金，否则张洪芬要求双倍的赔偿，2019年5月31日，张莹通过微信向张洪芬送达了解约通知书，该通知书载明：张洪芬订购了百替公司开发的“百替御园华府”项目南区地上共建及南区45号商铺，根据张洪芬2019年5月17日写的申请书，百替公司已于5月18日全部答应张洪芬申请书中的要求，即达成邀约，且百替公司已多次致电通知张洪芬办理签约手续，但至今未办理，鉴于以上事实，百替公司通知张洪芬若在2019年6月2日前仍未签订相关合约，百替公司则将涉案房屋销售且定金不退。另查明，2010年12月30日，百替公司已经取得了坐落于经××以北、雪山西侧的国有土地使用证。2014年6月24日百替公司取得了建设位置为历城区经××以北、雪山西侧，项目名称为百替御园华府项目二期的建设工程规划许可证，2016年4月20日该建设工程被抵押。2017年12月8日，建设位置为历城区经××以北、雪山西侧，项目名称为百替御园华府项目二期工程取得了建设工程竣工规划核实合格证。2018年7月19日，上述项目取得商品房现售备案证。2017年12月13日、2018年1月12日以及2018年2月2日，济南市房产测绘研究院分别出具了项目名称为历城区雪山路258号御园华府南区地上公建的房产测绘成果报告书。济南市公安局历城区分局港沟派出所出具证明，证明雪山路258-90号即为二期南区商业网点45号。本院认为，张洪芬于2018年5月17日向百替公司提交的申请书视为发出购买涉案房屋的要约邀请，百替公司也已经同意张洪芬申请书的内容，双方已达成购买涉案房屋的意思表示，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但已构成事实的买卖合同关系，2018年5月17日至2019年5月30日期间，百替公司多次催促张洪芬签订涉案房屋的认购书及相关协议，张洪芬未签订，2019年5月30日，张洪芬提出要求百替公司退还定金，结合百替公司未违反张洪芬提交的申请书中约定义务的事实，张洪芬要求百替公司退还定金的要求已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对于张洪芬要求百替公司双倍返还定金100万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张洪芬的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，保全费5000元，合计11900元，由原告张洪芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曲劲松二〇一九年十月十一日书记员  聂旭红