北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初28804号原告：张伯芝，女，1946年12月4日出生，汉族，无业，住北京西城区。委托诉讼代理人：李淼，北京倡信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文俊，北京倡信律师事务所实习律师。原告：关宗渊，男，1945年6月22日出生，汉族，无业，住北京西城区。委托诉讼代理人：李淼。委托诉讼代理人：李文俊。被告：陈春元，男，1947年5月31日出生，回族，无业，住北京西城区。委托代理人李晓敏，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：石玉梅，女，1962年9月6日出生，汉族，北京无线电仪器厂退休职工，住北京市朝阳区。被告：北京西都地产发展有限公司，住所地北京市西城区西海北沿23号。法定代表人:金卫强，执行董事。委托诉讼代理人：张剑英，北京市时代九和律师事务所律师。原告张伯芝、关宗渊与被告陈春元、石玉梅、第三人北京西都地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关宗渊、张伯芝及其委托诉讼代理人李淼、李文俊，被告石玉梅、被告陈春元及其委托诉讼代理人李晓敏，北京西都地产发展有限公司（以下简称西都公司）的委托诉讼代理人张剑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伯芝、关宗渊向本院提出诉讼请求：1、判令西都公司将北京西城区新街口XX室过户登记到陈春元名下。2、由陈春元协助将北京西城区新街口XX室房屋产权转移登记至关宗渊和张伯芝名下。事实和理由：2006年12月20日，二原告从石玉梅处购买的北京西城区桃园小区（设计号）XX楼房（现名址：住北京西城区新街口XX室），此房屋系陈春元委托石玉梅出售的回迁房。因系回迁房还未获得产权证暂不具备过户条件，故去北京西城区公证处办理了委托公证手续，由石玉梅转委托给张伯芝，授权张伯芝代理陈春元对房屋办理过户登记。办理公证手续后，石玉梅把房屋交付给张伯芝、关宗渊，张伯芝、关宗渊居住至今。2013年11月西都公司通知可以办理房屋产权证，二原告递交了办证所需的资料。2017年，西都公司告知必须先办理陈春元的产权登记，再由陈春元协助变更登记到关宗渊、张伯芝名下。联系到被告陈春元后，陈春元不予配合，故诉至法院，请求人民法院查明事实，支持原告的诉请。陈春元辩称，同意将涉案房屋从西都公司过户至陈春元名下的诉讼请求，但不同意二原告的其他诉讼请求，理由如下：一、石玉梅与原告签订房屋买卖合同无效。因石玉梅与张伯芝的转委托公证书中明确表明石玉梅已将其对陈春元的代理权转委托给张伯芝，故石玉梅无权代表陈春元签订房屋买卖合同。在石玉梅转委托给张伯芝后，张伯芝取得出售房屋的代理权，其作为委托人陈春元的代理人处理房屋销售事宜。因代理人不得以被代理人名义与自己实施民事法律行为，但被代理人承认或追认的除外。张伯芝作为转委托人，委托人陈春元从未同意也未追认张伯芝的购房行为，陈春元更不知道张伯芝购买了涉案房屋，因此，张伯芝的购买行为侵犯了陈春元的合法权益，故张伯芝购买涉案房屋的行为无效。二、石玉梅与张伯芝、关宗渊恶意串通，损害陈春元利益，房屋买卖合同无效。张伯芝、关宗渊自2018年初至本次诉讼前就涉案房屋先后进行了两次诉讼，均要求陈春元、石玉梅办理涉案房屋的过户手续，双方已经产生争议。在上述情况下，石玉梅并未告知陈春元其作为委托代理人与原告签订涉案房屋买卖合同，且合同签订日期为双方争议第二个案件的庭审当天，即2019年5月30日，且房屋价款约定仅为25万元，与同地段房屋市场价相差甚远。因此，石玉梅与张伯芝、宗渊系恶意串通，损害陈春元的合法权益，故该民事行为无效。三、因涉案房屋尚未取得房屋所有权登记，依照《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书，不得转让，因此，涉案房屋不得转让。石玉梅辩称，同意张伯芝、关宗渊的诉讼请求，因2006年石玉梅购买涉案房屋时，房屋尚未办理产权证，以陈春元公证委托石玉梅代为出售房屋的形式进行，当时到房地产部分办理了领取土地证等手续，石玉梅向陈春元支付了270000元。2006年底，石玉梅申请到了经济适用房，就依照公证委托书将涉案房屋出售给了原告，并将房屋及相应材料全部交付给了原告。西都公司辩称，对张伯芝、关宗渊的诉讼请求不予认可，西都公司与原告之间没有合同关系，西都公司与陈春元之间存在的也是拆迁就地安置协议的合同关系，陈春元从未申请过办理涉案房屋产权证；庭审中，陈春元虽然同意将涉案房屋过户至其名下，但西都公司只是负责转交材料。本院经审理认定事实如下：2003年10月，北京西都地产发展有限公司作为甲方（拆迁人），陈春元作为乙方（被拆迁人），双方签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定甲方因危旧房改造项目建设需拆除乙方在拆迁范围内新北大街15号私产房屋1间，甲方就地安置乙方一居室，地址为桃园小区XX号。双方在上述合同中约定了其他权利义务。2006年4月27日，西城区桃园二期危改拆迁办公室出具《回迁入住通知单》，载明：“协议号2374，回迁房号C3XX号，购房人陈春元……注：此通知单由购房人交物业公司办理入住手续……”。同年，北京西都地产发展有限公司开具涉案房屋购房发票，付款人名称显示为陈春元。2006年10月30日，陈春元向石玉梅出具《委托书》，载明：“我陈春元是北京市西城区桃园小区（设计号）XX楼房一套，建筑面积46.81平方米（以房管部门下发的产权证为准）的产权人，现委托石玉梅，按法律规定为我的代理人，全权代理我办理上述房产的出售、到房地产管理部门过户、办理土地证及领取土地证、银行贷款、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款、与小区物业办理相关手续等一切有关事宜。受托人在委托权限内签署的有关文件我均予承认。受托人有转委托权。委托期限至委托事项办完为止。此委托我不予撤销。”当日，陈春元对上述委托在北京市西城区公证处进行了公证，并由北京市西城区公证处作出（2006）西证字第3823号公证书。2006年12月20日，石玉梅作为转委托人向张伯芝作出《委托书》，载明：“陈春元在北京市西城区桃园小区（设计号）XX号楼房一套，建筑面积46.81平方米（以房管部门下发的产权证为准）。根据（2006）西证字第3823号陈春元的委托公证书，我石玉梅有转委托权。现委托张伯芝为代理人，全权代表我办理上述房产的出售、到房地产管理部门过户、办理土地证及领取土地证、银行贷款、交纳各种税费、代理领取产权证、领取售房款、与小区物业办理相关手续等一切有关事宜。受托人在委托权限内签署的一切文件我均予以承认。委托期限至委托事项办完为止。”当日，石玉梅对上述委托在北京市西城区公证处进行了公证，并由北京市西城区公证处作出（2006）西证字第4572号公证书。同日，关宗渊向石玉梅的银行账户中转入210000元。2019年5月30日，石玉梅以陈春元委托代理人身份与买受人张伯芝、关宗渊签订房屋买卖合同，约定出卖人陈春元将北京市西城区桃园小区（设计号）XX楼房（现名址：北京市西城区新街口XX室）出售给买受人，经协商房屋成交价格为250000元。当事人双方同意，自具备办理产权登记条件之日起5日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记及转移登记手续。另查，一、庭审中，二原告为证明涉案房屋自2006年为原告购买后一直由其居住并交纳办理产权证的费用，提交居住证明及收据。陈春元认为居住证明反映出涉案房屋由原告占据，对于物业费因不是陈春元缴纳，具体情况不清楚；石玉梅对原告提供的上述证据予以认可；西都公司对居住证明中的内容认可，但认为居住证明形式合法性无法核实，对于物业公司收取的办证费用，真实性不认可，且西都公司表示并未委托物业公司代为收取相应费用。二、庭审中，陈春元提交2018年2月22日的开庭笔录以及2019年5月30日的开庭笔录，证明石玉梅、关宗渊及张伯芝在明知就涉案房屋产权登记办理事宜存在争议并处于诉讼过程中，在2019年5月30日开庭当日签订房屋买卖合同，系刻意制造证据，恶意串通损害陈春元的权益。关宗渊、张伯芝及石玉梅对上述材料真实性认可，但不认可证明目的，石玉梅与二原告确实补签合同，但不能证明双方系恶意串通；西都公司认为该份证据证明其并非适格主体。经询，关宗渊、张伯芝称向石玉梅支付购房款300000元，其中银行转款210000元，现金支付90000元，石玉梅对关宗渊、张伯芝上述意见予以认可。另，陈春元称其于2006年收取过石玉梅250000元的款项，系其向石玉梅的借款，同时将房屋抵押给石玉梅，将房屋及钥匙等都交付给石玉梅；石玉梅对此不认可，其称双方在房屋买卖前不认识，双方之间没有借款关系，石玉梅与陈春元办理委托公证书就是在涉案房屋未取得产权证的情况下，以委托形式进行的涉案房屋的买卖。本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，关宗渊、张伯芝主张其与陈春元之间存在房屋买卖合同关系，并提交了石玉梅以代理人身份与其签订的房屋买卖合同，要求陈春元将涉案房屋协助过户至其名下。结合庭审中，各方提交的证据，2006年涉案房屋在陈春元公证委托石玉梅出售时，尚未取得房屋产权证明，陈春元认可其收取石玉梅款项250000元，并将房屋、钥匙及房屋相应材料交付给了石玉梅，故陈春元与石玉梅之间系名为委托售房实为房屋买卖的合同关系；陈春元称其与石玉梅存在借贷关系，以房屋作为抵押交付给石玉梅，但陈春元未能说明与石玉梅借贷关系如何建立，陈春元亦并未提交证据证明借贷关系的存在，故本院对陈春元上述抗辩意见不予采纳。庭审中，石玉梅认可其于2006年底收取了关宗渊、张伯芝购房款300000元，并将涉案房屋、钥匙及房屋相应材料交付给了关宗渊、张伯芝，二原告亦认可购房后房屋一致由其居住使用，石玉梅与关宗渊、张伯芝之间形成了房屋买卖合同关系，故石玉梅与张伯芝之间亦系名为转委托售房实为房屋买卖的合同关系。关宗渊、张伯芝依据其与石玉梅以代理人身份签订的房屋买卖合同要求陈春元办理过户，但陈春元对石玉梅上述委托行为并未授权且不予追认，故该协议对陈春元不发生法律效力。二原告主张其与陈春元之间存在房屋买卖合同关系，缺乏法律依据，故本院对其以上述理由要求陈春元协助办理涉案房屋产权转移登记的诉讼请求不予支持。另，对于关宗渊、张伯芝要求西都公司将涉案房屋过户至陈春元名下的诉讼请求，二原告系基于其与陈春元存在房屋买卖合同关系的基础上提出上述请求，因二原告所主张上述合同关系并不存在，故现本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，驳回关宗渊、张伯芝的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（一）项规定，判决如下：驳回关宗渊、张伯芝的全部诉讼请求。案件受理费35元，由关宗渊、张伯芝负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇一九年十月二十一日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍