北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初89999号原告：北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司，住北京市海淀区上地十街1号院2号楼10层1001。法定代表人：李重洪，经理。委托诉讼代理人：宋岩，男，该公司职员。委托诉讼代理人：肖建宇，北京启邦律师事务所律师。被告：北京现代管理公司，住北京市朝阳区东三环南路大路园20号1505室。法定代表人：张军，总经理。委托诉讼代理人：张渤海，男，该公司职员。委托诉讼代理人：俞虹，北京市国达律师事务所律师。原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司（以下简称原告）诉被告北京现代管理公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司之委托诉讼代理人宋岩、肖建宇，被告北京现代管理公司之委托诉讼代理人张渤海、俞虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令继续履行原被告签订的《达美中心商铺租赁合同》，被告单方解除合同行为无效；2、依法判令被告将承租房内的设备设施恢复至原告营业时的状态；3、判令被告支付原告自2018年7月1日至7月16日营业收入150449.09元；4、依法判令被告赔偿原告自2018年7月17日起至恢复正常经营日止的损失，按照每日7169.37元标准计算。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认双方签订的《达美中心商铺租赁合同》于2018年10月16日解除；2、判令被告支付原告自2018年7月1日至7月16日的营业收入150449.09元；3、被告赔偿原告物品、定制设施设备损失147990元；4、被告赔偿原告2018年7月17日至合同期限届满的经营利润损失1500000元；5、判令被告退还原告房屋押金60000元。事实和理由：2016年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《达美中心商铺租赁合同》。约定由原告承租被告位于北京市朝阳区青年路7号达美中心5号楼Bl层106-06号商铺，租赁期限自2017年1月5日至2020年1月4日。合同签订后，原告依约履行合同义务。2018年7月26日，被告向原告送达《解除租赁合同通知》，其声称双方丧失继续合作的基础，故提前解除与原告的合同，且采用锁门、停水停电等手段阻止原告正常经营。原告认为，被告的行为没有法定或约定的依据，并造成原告巨大的经济损失，故起诉。被告辩称，不同意原告的第一项诉讼请求，我方在2018年7月24日发出解除通知，被告于2018年7月26日收到并搬离承租场所，我方认为2018年7月26日双方合同已经解除。根据我方月结算清单统计，2018年7月1日至7月16日经营总收入219525.80元，扣除26%的租金57076.7元及相关费用17026.92元（收银费、清洁费、水电费、餐巾纸等），剩余145422.17元，即为原告2018年7月1日至7月16日的营业收入，我方同意支付。原告已于2019年5月26日将遗留在承租场所内的物品搬走，且原告没有举证证明设备的价值，合同解除系原告违约所致，其应该对自己的行为承担责任，而且原告就是做餐饮的，完全有能力消化自己的物品和设施，因此不同意原告的第三项诉讼请求。双方合同明确约定，任何情况下不赔偿经营损失。该项损失并没有实际发生，因此不同意支付。安全承诺书第四条约定，原告出现违约情形，押金不予退还，故不同意原告的第五项诉讼请求。被告提出反诉请求：1、判令原告赔偿我方2018年7月26日至2018年10月7日期间占用商铺给我方造成的租金损失134910.88元；2、被告支付我方35平米仓库仓储费用48510元。事实和理由：2018年7月16日，北京市朝阳区平房乡食药所对我方运营的共合食代美食广场进行现场例行检查，现场检查原告经营的“汇聚品味”商铺时，发现该档口现场卫生及操作严重不符合规定，执法人员开具《当场行政处罚决定书》，同时，北京市朝阳区食品药品监督管理局对共合食代餐饮公司下达《责令改正通知书》。因为原告商铺档口的违规经营行为造成严重事故，致使共合食代餐饮公司被行政处分，对原告造成了重大的不良影响，导致评级降低，因此我公司根据双方合同及安全服务承诺书的约定，于2018年7月24日向原告发出《解除租赁合同通知》，7月26日原告人员撤离，但设备、调料等未搬离，一直占用租赁商铺，我方于2018年10月8日对租赁场地进行全面清场搬离，将原告遗留物品存放至B1商业库房中，原告于2019年5月26日将上述物品搬离，原告应就其违约行为给我方造成的相关损失进行赔偿。原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告单方解除合同没有事实及法律依据，相关损失是被告自行造成，我方没有赔偿义务。双方合同无法履行的原因在于被告，系其根本违约所致，被告应承担违约责任，赔偿我方的损失。且其主张的仓储费标准不清楚，面积也没有被告主张的那么大，我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2016年9月1日，原告作为承租方（乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《达美中心商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市朝阳区青年路7号达美中心5号楼Bl层106-06号商铺，租赁期限共三年，自2017年1月5日起至2020年1月4日止。在租赁期限内，乙方按照其租赁商铺每月保底营业额及每月实际营业额之抽成租金两者取高的方式向甲方支付租金，详见附件一相关条款规定。保底租金和抽成租金不应包括其他费用，例如乙方应根据合同之规定支付的清洁费、收银费、店庆费、水、电和电话费等费用，以及根据达美中心装修手册和达美中心租户手册下的到期应付款项。甲乙双方一致同意，在租赁期限内，甲方有权要求乙方使用甲方提供、管理的收银系统记录乙方的租赁商铺营业额及所有相关信息，双方于次月5个工作日前就上一个月乙方税前营业额与应支付的抽成租金完成对账，核算并经与乙方对账确认乙方应补缴上一个月的抽成租金，甲方从乙方的营业款中直接扣除乙方应缴纳之抽成租金（包括超出保底租金之外的差额部分）后，于次月26日至30日期间以现金、汇款或支票方式支付给乙方，但前提是乙方必须事先提供给甲方增值税发票。在任何情况下，一方不需赔偿另一方的利润等经营性损失。本合同双方应遵循本合同的所有规定，任何一方违反本合同中的任何规定，应当按照本合同的规定承担违约责任，除此之外还应赔偿另一方因违约而遭受的损失（本合同第十八章所述情形除外）。2016年9月29日，被告收取原告押金60000元。2017年11月5日，原告经营的“汇聚品味”档口正式在承租场所营业。2018年7月16日，北京市朝阳区食品药品监督管理局对北京市朝阳区青年路7号100幢-1层-104、-105、-106部分进行现场检查，同日，该单位开具《当场行政处罚决定书》及《责令改正通知书》。7月17日，原告在被告的要求下停止营业，7月24日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》，7月26日，原告收到上述解除通知，同日，原告人员撤离承租场所。审理中，双方均确认合同虽然约定了租金计算明细，实际双方并未按照合同约定进行履行，原告自2017年11月5日正式营业起至2018年7月16日，被告是按照26%的比例抽成租金，如营业额未达60000元，则按照60000元进行保底计算，因双方的经营模式，后续关于租金抽成情况并未确定。原告已收到2018年6月30日前的营业收入返款。被告于2018年9月30日将涉案商铺出租给案外人。当事人双方有争议的事实主要有：1、合同解除的原因。被告主张因原告擅自经营凉菜及违规操作等行为导致自己受到行政处罚，情节严重，故己方依约发出《解除租赁合同通知书》，其中，通知书上载：“北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司：……在2018年7月16日北京市朝阳区平房食品药品监督管理所对达美美食广场进行食品安全检查时，发现贵司经营场所内严重违反国家有关食品安全法规，并被上述执法单位责令停业……鉴于此，并根据贵我双方签订合同的有关条款及贵司的有关承诺，经我司慎重考虑决定，提前与贵司解除合同……”，原告确认已于2018年7月26日收到上述通知书，但不认可被告所述的解除事由，称被告以自己被有关机关责令停产停业为由解除合同，但实际情况并非如此，其单方解除合同没有事实及法律依据，并将涉案商铺另行出租他人，导致我方无法实现合同目的，故我方才主张解除合同。并称被告于2018年7月26日采取停水停电、关闭档口通道门等方式将己方人员驱离现场，对此原告未提交证据，被告亦不认可。案件审理中，经被告申请，本院向北京市朝阳区食品药品监督管理局取证，该单位出具《当场行政处罚决定书》《责令改正通知书》《送达回执》《现场检查笔录》等行政处罚案件档案复印件一套及2017年、2018年北京共合食代餐饮有限公司-餐饮服务单位场所等级评定表、管理等级评定表各一份，其中，《当场行政处罚决定书》显示：“当事人：北京共合食代餐饮有限公司，地址：北京市朝阳区青年路7号100幢-1层-104部分、-105部分、-106部分，你单位超出许可事项范围充实食品经营及未按规定实施生产经营控制要求，……，决定对你单位给予以下行政处罚：1、警告”。《责令改正通知书》上显示：“北京共合食代餐饮有限公司：经查，你单位超出许可事项范围充实食品经营及未按规定实施生产经营控制要求，……，责令你单位立即改正。改正内容及要求如下：1、停止超出许可事项范围的食品经营行为；2、对生产经营控制过程修改”。《现场检查笔录》上载：“被检查人：北京共合食代餐饮有限公司，1、现场检查该单位有食品经营许可证……；2、该单位现场销售拉皮、拍黄瓜等凉菜（驴肉火烧、汇聚品味）；3、现场检查该单位内档口汇聚品味后厨垃圾桶未扣盖，待加工的食品原材料（蔬菜和炸里脊）放置框篓内直接放置于地面，地面垃圾和油渍未及时清理；4、现场检查该单位档口驴肉火烧和汇聚品味，未能提供进货台账和从业人员健康证明。”双方对于上述证据均认可，被告据此主张因原告行为导致己方场所等级和管理等级的评分降低，造成巨大损失，原告对此不予认可。经查，涉案场所所有权人系北京柏豪置业有限公司，被告接受北京柏豪置业有限公司委托，负责涉案场所的物业管理、招商租赁、运营管理等相关工作，北京共合食代餐饮有限公司系法人独资公司，其股东为北京柏豪置业有限公司，审理中，双方均确认原告经营的“汇聚品味”档口使用的是北京共合食代餐饮有限公司的食品经营许可证，该公司职员王岚亦于2019年5月21日到庭确认了上述情况。2、被告应支付原告2018年7月1日至7月16日的营业收入返款数额。原告主张该期间被告应返款150449.09元，称上述期间营业额是219525.8元，26%的租金是57076.7元，扣除相关费用（收银费、清洁费、水电费、餐巾纸等）12000元，剩余的即为被告应返款数额。被告认可原告主张的营业额及租金数额，但不认可相关费用的数额，称上述期间产生相关费用17026.92元，最终应返款数额为145422.17元，并提交月结算清单一份用以证明。原告对上述证据中记载的支出项目，除收银费、清洁费、消杀服务费、电费、燃气费、餐具使用费有异议之外，其余项目均认可无异议。其中，收银费、清洁费、消杀服务费应按照实际经营天数计算，而非整月。合同中并未约定餐具使用费，该部分费用也没有实际发生，故不同意扣除。燃气费和电费的用量不认可，单价无异议。被告称双方合同约定按月计算，不同意原告主张的按照实际发生天数计算，电费及燃气费被告会提前充值，然后由原告使用，具体使用量需要查表，目前没有证据提交。合同虽然未明确约定餐具使用费，但根据合同约定，相关费用是一个兜底条款，且双方合同在实际履行中，一直是按照每月500元的标准计算扣除，原告也从未提出过异议。鉴于双方的合作模式，被告直接从原告每月营业额中扣除相关费用，原告作为负担一方应对相关费用包含的项目及每项对应的数额享有知情及审核的权利，结合双方意见及合同约定、原告实际经营期间，故对原告主张按照实际发生天数计算相关费用扣除的意见，本院予以采纳。被告虽称2018年7月1日至7月16日期间产生电费2175元、燃气费5475元、餐具使用费500元，但未提供相应证据证明，故本院对被告上述意见不予采纳。鉴于原告承租商铺用途为餐饮，其实际经营中必然产生相应的水电、燃气费用，且其主张按照12000元计算相关费用，本院不持异议，综上，本院认定被告应支付原告2018年7月1日至7月16日的营业收入返款数额为150449.09元。3、损失的情况原告主张因被告违约行为导致己方产生物品、定制设施设备损失147990元、自停业之日2018年7月17日起至合同期限届满的经营利润损失1500000元。就物品、设施设备损失数额，原告提交了《设备清单》一份用以证明，被告对该证据的真实性不予认可，称系原告自行制作，审理中，双方于2019年5月22日对其遗留在承租场所内的相关物品进行清点，原告于2019年5月26日将物品搬离，并提交了现场物品核对清单及出门许可证及清单附件用以证明，原告对上述证据真实性认可，同时提交差异设备清单一份，用以证明核对清单上的物品不是己方全部遗留在涉案场所的物品，且调料已经过期，无法使用，设备设施是根据涉案商铺现场定做的，在其他地方无法使用，不具备使用价值。被告对上述证据的真实性不予认可，称这是原告根据自己单方统计的数额进行核对，而且双方对于物品的名称也有争议，应以双方共同确认的核对清单为准。本院经核对上述证据，结合双方意见，因原告提交的设备清单及差异设备清单系其单方制作，亦未提交其他证据进行佐证，故本院对上述证据的真实性不予认定。关于1500000元的经营利润损失，原告称是参照开业以来的经营状况主张，对此未提交证据，亦不申请评估。被告主张因原告的违约行为造成自己在2018年场所等级和管理等级的评分降低，并要求原告赔偿2018年7月26日至2018年10月7日期间占用商铺给我方造成的抽成租金损失134910.88元及2018年10月8日至2019年5月26日期间占用35平米仓库的仓储费用48510元。关于租金损失数额，被告称系根据原告诉状自认的每日营业额7012元计算得出，关于仓储费标准，被告称系根据己方对外出租的每天每平米6元标准计算得出，就被告所述35平米仓库面积，未提交证据，原告对此亦不认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的《达美中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约完全、适当履行各自义务。现本案主要争议的焦点是：本案被告通知原告要求解除合同，是否发生解除合同的法律效力。合同解除通知的效力取决于合同解除的要件是否具备，本案中，被告主张合同解除的依据在于因原告行为导致己方受到行政处罚，情节严重，已达到合同约定的解除条件。根据本案查明的事实，北京市朝阳区食品药品监督管理局出具的《当场行政处罚决定书》中的处罚种类为警告，非被告向原告发出的《解除租赁合同通知书》上显示的“被上述执法单位责令停业”，审理中，双方均确认原告停业系被告要求，结合合同约定及双方意见，本院难以认定合同约定的解除权已经成就，故被告行使合同解除权的行为不能引起合同解除的法律效果。原告于2018年7月26日收到被告发出的解除通知，同日向被告回复并表明异议，并于2018年8月7日以租赁合同纠纷为由将被告诉至法院，要求被告继续履行合同，被告于2018年8月30日领取起诉状及证据材料，后被告于2018年9月30日将涉案商铺出租给案外人，2018年10月16日，原告得知该情况，后于案件审理中变更诉讼请求为：请求确认双方签订的《达美中心商铺租赁合同》于2018年10月16日解除。因被告已将涉案商铺另行出租，致使双方合同无法继续履行，原告要求确认双方合同于2018年10月16日解除，被告行使合同解除权的行为虽未引起合同解除的法律效果，但其亦表达解除合同的意思，故对原告关于要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告支付自2018年7月1日至7月16日的营业收入返款150449.09元有事实及法律依据，本院予以支持。因被告另行出租的行为，致使原告不能实现合同目的，已经构成违约，关于原告主张被告赔偿物品、定制设施设备损失及经营利润损失的诉讼请求，原告未提交充分证据进行证明损失的程度及具体数额，且其于庭审中自述每月经营成本是动态变化的，原告作为主张一方，应承担不利后果。另，原告虽称被告于2018年7月26日采取强制手段将其驱离承租场所，但未提供证据进行证明，应承担不利后果，故本院对原告上述意见不予采信。根据双方确认的核对清单，考虑到原告遗留在涉案场所内的物品有保质期短、易腐坏的食品及佐料，对于该部分的损失数额，本院酌情予以确定，对原告主张的其他损失数额，本院不予支持。同时，根据案件审理查明情况，原告存在超出许可事项范围的食品经营及未按规定实施生产经营控制要求的行为，亦构成违约，被告虽称因原告行为导致己方在2018年场所等级和管理等级的评分降低，未对此提供充分证据进行证明，且根据北京市朝阳区食品药品监督管理局出具评定表显示，评定分数是根据多类检查项目、多种检查内容累计得出，故本院难以认定被告评分降低系原告行为直接所致，对被告该项意见，本院不予采纳。关于被告要求原告赔偿租金损失及仓储费用的反诉请求，因其行使合同解除权的行为并未发生合同解除的法律效果，双方均确认原告停止营业系被告要求，同时被告亦未就其主张数额提供充分证据进行证明，应承担不利后果，故对被告上述反诉请求，本院不予支持。关于60000元押金的返还，结合双方合同约定，该押金即为租赁保证金，系原告遵守并履行合同的担保，考虑到原告违约的事实，本院将根据其违约程度的大小，对被告应返还押金数额酌情予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司与被告北京现代管理公司二〇一六年九月一日签订的《达美中心商铺租赁合同》于二〇一八年十月十六日解除；二、被告北京现代管理公司于本判决生效后十日内支付原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司自二〇一八年七月一日至七月十六日的营业收入返款150449.09元；三、被告北京现代管理公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司物品损失5000元；四、被告北京现代管理公司于本判决生效后十日内返还原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司押金30000元；五、驳回原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告北京现代管理公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21526元，由原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司负担17517元（已交纳），由被告北京现代管理公司负担4009元（原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司已预交，被告北京现代管理公司于本判决生效后十日内给付原告北京庆圆宏璟餐饮管理有限公司）。反诉费1984元，由被告北京现代管理公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 全 军审判员 马 婧审判员 黎伟伟二〇一九年十月十三日书记员 龙 泉