山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初3057号原告：王凤荣，女，1976年5月7日生，汉族，住威海市经济技术开发区。原告：张军祥，男，1978年10月22日生，汉族，住威海市火炬高技术产业开发区。二原告共同委托诉讼代理人：于建辉，山东圣义律师事务所律师。被告：姜志刚，男，1972年12月11日生，汉族，住威海市火炬高技术开发区。委托诉讼代理人：鞠静，威海昀明律师事务所律师。被告：王文良，男，1972年12月10日生，汉族，户籍所在地威海市火炬高技术开发区，现下落不明。原告王凤荣、张军祥与被告姜志刚、王文良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告王凤荣、张军祥之委托诉讼代理人于建辉，被告姜志刚及委托诉讼代理人鞠静到庭参加诉讼。被告王文良经本院公告送达法律文书，无正当理由拒不到庭应诉，本院缺席开庭进行了审理，现已审理终结。王凤荣、张军祥向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同，姜志刚将威海市文登区房产返还给王凤荣；二、两被告赔偿给王凤荣造成的损失25万元；三、两被告赔偿给张军祥造成的损失45万元；四、诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。庭审中，其诉讼请求变更明确为：1.第一项诉请是指解除合同中关于文登区房产及相关条款，由姜志刚将房产返还给王凤荣，并支付自2017年3月21日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，年租金按1.5万元计算；合同中关于其他两套房屋买卖的相关条款要求两被告继续履行并赔偿损失。2.判令两被告支付王凤荣文登区汤北街65号1单元501室房屋购房款35万元并赔偿损失5万元。3.判令两被告支付张军祥文登区香山路4-2号1单元201室购房款40万元并赔偿损失5万元。4.诉讼费、保全费、保全保险费由被告负担。事实和理由：王凤荣、张军祥作为甲方与姜志刚、王文良作为乙方、丙方于2017年2月20日签订房屋买卖合同，约定王凤荣将名下文登区香山路4-2号1单元101和文登区汤北街65号1单元501室两套房源以55万元、张军祥将名下文登区香山路4-2号1单元201室一套房源以40万元价格，三套房源共计95万元价格卖给姜志刚。同时约定，姜志刚先首付20万元，余款75万元姜志刚让王文良支付，三方未约定支付时间。合同签订后，姜志刚已向王凤荣支付15万元房款，王凤荣向其出具20万元收条。但王文良未支付余款75万元，姜志刚亦未支付。目前姜志刚已把汤北街65号1单元501室和香山路4-2号1单元201室过户至其名下并转让给第三人。姜志刚辩称，案涉房屋买卖合同是基于王凤荣之夫孙曙光与王文良之间的工程合同关系建立的，王文良欠孙曙光工程款，同时王文良欠姜志刚工程款，涉案三套房屋之前系王文良所有，之后王文良将房屋抵顶工程款给孙曙光，但孙曙光因资金困难急需现金，协商王文良以现金方式支付工程款，之后王文良找到姜志刚，将房屋转给姜志刚，以抵顶王文良欠姜志刚的工程款，姜志刚通过合同将对王文良享有的债权转给原告。合同依法成立有效，姜志刚履行了合同全部义务，房屋归姜志刚所有，姜志刚付给孙曙光10万元，付给王凤荣10万元，王凤荣出具20万元收条，剩余房款是否履行不影响合同效力，亦不存在解除姜志刚与王凤荣、张军祥房屋买卖合同效力的法定情形，姜志刚亦未给二原告造成损失，原告诉请无事实及法律依据，应予以驳回。王文良未出庭应诉亦未提交书面答辩。本院经审理认定事实如下：2017年2月20日，王凤荣、张军祥作为甲方，姜志刚作为乙方，王文良作为丙方签订房屋买卖合同，约定甲方同意将文登、文登汤北街65号1单元501室、文登香山路4-2号1单元201室出售给乙方姜志刚，前两套房屋总价值55万元，第三套房屋价值40万元。由于甲、乙、丙三方系工程合作关系，现达成以下付款方式：由乙方先行支付给甲方房款20万元，房屋所有权归乙方所有，余下房款将由丙方支付。2017年3月21日，王凤荣、孙曙光夫妻（其二人于2018年离婚）作为委托人与姜志刚作为受托人在文登公证处进行公证，王凤荣、孙曙光全权委托姜志刚办理文登、文登汤北街65号1单元501室房产签订不动产转让合同、办理所有权转移登记等，委托期限自2017年3月21日至2019年3月21日。2017年3月27日，王凤荣出具收条一张，载明收到姜志刚人民币20万元整，备注标明系姜志刚替王文良还工程款20万元。2017年9月1日，王凤荣作为出卖人、姜志刚作为其委托代理人，将汤北街65号1单元501室房产卖与案外人王红妮，价款为245000元，双方形成书面买卖合同，并办理产权变更登记。汤北街65号1单元501室房产分别于2017年1月17日、2017年3月27日抵押登记在案外人刘义思、倪淑静名下，抵押结束日期分别为2017年3月27日、2017年9月1日。房产分别于2017年1月17日、2017年4月5日、2017年8月11日抵押登记在案外人刘义思、倪淑静、刘义思名下，抵押结束日期分别为2017年3月27日、2019年3月19日、2019年3月19日。2017年3月21日，张军祥、金兰娟夫妇公证全权委托姜志刚办理文登香山路4-2号1单元201室房产签订不动产转让合同、办理所有权转移登记等，委托期限自2017年3月21日至2019年3月21日。2017年6月26日，张军祥作为出卖人，姜志刚作为其委托代理人，将香山路4-2号1单元201室房产卖与案外人孙福志，价款335000元，双方形成书面买卖合同，并办理产权变更登记。香山路4-2号1单元201室房产分别于2017年1月17日、2017年4月1日抵押登记在案外人刘义思、倪淑静名下，抵押结束日期分别为2017年3月27日、2017年6月26日。庭审中，姜志刚提交如下证据：1.刘义思、姜志刚、王文良于2017年3月20日签订的协议书一份，约定王文良用案涉三套房产抵押给刘义思贷款40万元，姜志刚支付刘义思贷款本金20万元及利息32000元，刘义思配合姜志刚办理案涉三套房屋的抵押手续，余下贷款本息由王文良自行支付。2017年3月27日姜志刚付给刘义思232000元，刘义思出具收条，备注写明系姜志刚替王文良还贷款本金20万元、利息32000元。2.姜志刚与王文良于2017年8月6日签订的证明一份，载明王文良原欠姜志刚70000元，因王文良欠刘义思本金200000元，现用姜志刚名下的位于，外加储藏室作为抵押（原抵顶姜志刚房价30万元），因此王文良共欠姜志刚37万元（所欠37万元只限刘义思房屋抵押期间，如刘义思房屋解押完毕，该欠款又恢复至最初欠款金额7万元）。3.2017年8月6日之后，刘义思、姜志刚、王文良签订协议书一份，载明:王文良向刘义思贷款40万元，已偿还20万元贷款本金，余下20万元本金用姜志刚名下的位于，外加储藏室一个作为抵押，如王文良在还清贷款及利息后，该房的所有权归姜志刚所有。王文良在未还清刘义思所欠贷款及利息期间，刘义思与王文良的所有个人经济往来与姜志刚无关。2019年3月19日姜志刚付给刘义思20万元，刘义思出具收条。4.王文良设立的威海鑫润投资公司与姜志刚设立的威海金星建材公司签订的合同、王文良或其鑫润公司向姜志刚出具的借条等证据，证明王文良与姜志刚往来款情况。原告对上述证据均不予认可，认为不具有真实性、合法性和关联性。庭审中，本庭通过视频对案外人刘义思进行核查，刘义思陈述：王文良将孙曙光不要的三套房产抵押给我，我贷给他45万，姜志刚还给我20万或25万元，姜志刚承诺解押后将剩余的钱还给我，王文良对此知情，因未还款，姜志刚又抵押一套房产给我，今年三、四月份，姜志刚找我说再还20万元，能否解押，我同意，并配合房产解押。刘义思认可法庭向其出示的协议、收条等证据均系其本人签字确认，第一次办理抵押登记时，张军祥、王凤荣、孙曙光参加，第二次办理抵押登记证人记不清楚谁参加。王凤荣本人陈述，其前夫孙曙光给王文良干活，王文良用房子抵顶工程款。因为王凤荣对登记在其名下的两套房子不想居住，想变成现金，至于是谁联系的姜志刚其不清楚，当时讲明姜志刚先给20万元，剩余的由其二人共同偿还，签订合同时，王文良不在场。王凤荣确实配合姜志刚去房管局办理过手续，但具体签的什么内容并不清楚。另，在本院（2019）鲁1003民初240号孙晓飞诉孙曙光买卖合同纠纷案件中，孙晓飞于2019年3月20日向本院申请财产保全，本院作出（2019）鲁1003执保235号执行裁定，查封文登区房产。2019年3月20日，姜志刚之妻倪淑静已缴纳该房产交易产生的税费，因本院对该房产进行保全查封，产权变更行为中止。姜志刚作为案外人向本院提出异议，在本院召开的执行听证会中，被申请人孙曙光陈述：王文良承包文登世代佳和酒店工程，全部以抵顶房屋的方式转包给我，合同中的三套房屋就是王文良转让给我的，因我资金困难，急于用钱，王文良承诺支付给我80万元现金收回房屋，之后王文良找到姜志刚购买房屋，形成三方协议，但工程结束三年了，王文良欠我200多万元，却一直未再露面…本院经审理作出（2018）鲁1003执异81号执行裁定，认定王文良系文登世代佳和酒店工程承包人，姜志刚、孙曙光与王文良有工程转包关系。经本院核查，认定2017年2月20日房屋买卖合同王文良的签字系本人所签，2019年3月21日，姜志刚在房产交易部门将案涉房产过户至其妻倪淑静名下时被本院查封。现有证据能够证明姜志刚在本院查封之前与孙曙光签订买卖合同合法取得，并已占有使用，故姜志刚提出排除执行之异议成立，应予支持。孙曙光收到姜志刚支付的房款并将房屋交付给姜志刚，且授权姜志刚处置该房产，其与姜志刚之间的买卖行为已完成，王文良是否履约不影响姜志刚与孙曙光之间买卖合同的效力，裁定如下：中止本院（2019）鲁1003执保235号执行裁定对位于文登区房产一套的执行，解除对该房产的查封。该执行裁定现已生效。对于姜志刚提交其与刘义思、王文良之间的协议，根据本庭对刘义思的核查、结合本院在房产部门调取的房产抵押登记等信息，可以形成证据链条。本院予以采信。姜志刚提供证据证实其与王文良之间的往来账目情况，因王文良不出庭应诉，视为放弃相应权利，应承担不利后果，不影响本案审理，本院予以采信。根据庭审查明情况，本院认定以下事实：案涉三套房产是基于王文良拖欠孙曙光工程款，王文良以该三套房产抵顶所欠工程款，该三套房产已登记至王凤荣、张军祥名下。后因王凤荣、孙曙光资金困难，需要资金，孙曙光又联系王文良，王文良对孙曙光承诺80万元收回案涉房产，向其支付现金。因王文良亦欠姜志刚工程等款，因此，王文良又联系姜志刚，三方于2017年2月20日签订案涉房屋买卖合同，约定案涉三套房产总价值为95万元，姜志刚先行支付给王凤荣、张军祥20万元，房屋所有权归姜志刚，余下房款将由王文良支付。合同签订后，姜志刚依约向王凤荣、孙曙光共支付200000元，该款系姜志刚代王文良偿还的工程款。王凤荣、孙曙光夫妇，张军祥、金兰娟夫妇公证全权委托姜志刚办理签订上述三套不动产转让合同、办理所有权转移登记等手续，其中两套房产已由姜志刚卖与他人，且变更登记至他人名下。期间，王文良以案涉三套房产抵押给贷款人刘义思，用于贷款40万元，并办理抵押登记。关于房屋，姜志刚之妻倪淑静已缴纳过户税费等，因法院保全查封而中止办理过户手续。本院认为，案涉房屋买卖合同系基于王文良欠付孙曙光工程款、王文良亦欠付姜志刚的款项而形成，并非通常意义上的房屋买卖行为。王凤荣、张军祥作为甲方与姜志刚作为乙方、王文良作为丙方于2017年2月20日签订的房屋买卖合同系三方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规强制性效力性规范，合法有效，三方应严格履行。根据该合同约定，姜志刚支付给甲方房款20万元，姜志刚即取得三套房屋的所有权，余下房款75万元由王文良承担支付义务。现姜志刚已向原告支付20万元，且其中汤北街65号1单元501室、香山路4-2号1单元201室房产姜志刚通过王凤荣、张军祥的公证授权已卖与他人，并办理产权变更登记。上述行为系履行案涉房屋买卖合同的约定，合法有效，本院予以认定。现原告请求姜志刚支付剩余购房款75万元，赔偿损失10万元，缺乏依据，本院不予支持。但王文良应依案涉房屋买卖合同约定向二原告履行支付房款75万元的义务。因王凤荣已收取房款20万元，其两套房产总价值为55万元，王文良应向王凤荣支付剩余房款35万元，向张军祥支付房款40万元。因王文良系拖欠孙曙光工程款才形成的案涉协议，王文良对孙曙光的债务形成在先，虽然案涉房屋买卖合同未约定王文良75万元的支付时间，但结合王文良与孙曙光基础债务形成在先的事实，王文良的迟延付款行为确实给王凤荣、张军祥造成经济损失，参照逾期还款利率的标准，二原告请求王文良各赔偿损失5万元，属于合理范围，本院予以支持。关于房产。本院生效的（2018）鲁1003执异81号执行裁定认定姜志刚系基于买卖合同合法取得，并已占有使用，孙曙光收到姜志刚支付的房款并交付房屋，且授权姜志刚处置该房产，按照约定，孙曙光与姜志刚之间的买卖行为已完成，王文良是否履约不影响孙曙光与姜志刚之间买卖合同的效力，因此，本院认定姜志刚提出的排除执行之异议成立。本案经审理认为，王凤荣应继续履行案涉房屋买卖合同，协助完成房产的变更登记手续。现原告请求解除合同中该房产及相关条款的约定，要求姜志刚返还该房产并支付房屋使用费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王凤荣、张军祥请求解除2017年2月20日房屋买卖合同中关于威海市文登区房产及相关条款、由被告姜志刚将该房产返还给王凤荣并按照年租金1.5万元支付自2017年3月21日至实际返还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求；二、被告王文良向原告王凤荣支付房款350000元、赔偿损失50000元，共计400000元，于本判决生效后十日内付清；三、被告王文良向原告张军祥支付房款400000元、赔偿损失50000元，共计450000元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告王凤荣、张军祥请求被告姜志刚支付购房款750000元、赔偿损失100000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14588元，原告王凤荣、张军祥负担2288元，被告王文良负担12300元；保全费2070元、保全保险费1550元，均由被告王文良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  周文芬人民陪审员  隋汉浩人民陪审员  于建海二〇一九年十月二十四日书 记 员  高金玲