昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初4483号原告俞泽煦，男，1985年2月5日出生，汉族，现住云南省昆明市五华区。被告云南美城房地产开发有限公司住所：云南省昆明市西山区丹霞路43号一楼法定代表人：余旭职务：董事长统一社会信用代码：9153011255013728X0委托代理人杨国军、郑成，云南美城房地产开发有限公司工作人员，特别授权代理。原告俞泽煦诉被告云南美城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭于2019年8月27日公开开庭进行审理。原告俞泽煦、被告云南美城房地产开发有限公司的委托代理人杨国军、郑成到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告俞泽煦向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房购销合同》；二、判令被告向原告返还购房款共计769006元；三、判令被告赔偿原告按揭贷款已支付利息72056.93元（暂计算至2019年2月26日，最终金额按照被告偿清该项赔偿日止原告已经向按揭贷款银行支付和发生的实际利息额为准）；四、判令被告赔偿原告违约罚息合计181511元（暂计算至2019年2月26日，最终金额按照判决生效时当期金融机构基本利率上浮100%计算，罚息计算期限自2015年7月27日至实际清偿该项赔偿日截止）；五、判令被告退还向原告代收的维修基金、契税、贴花、印花税、产权登记费合计26779.88元；本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年3月6日，原告向被告购买了六合天城（A1地块）地下室-1层商铺S271号房，双方签订了《商品房购销合同》（合同编号：保利六合2013字第S271，合同登记备案号：KMXS2015031202271），原告向被告支付购房首付款38900.6元，同时向银行贷款380000元支付给被告，原告合计支付购房全款76900.6元。双方于2015年7月27日办理交房手续，当日原告还向被告支付维修基金2770.2元、契税23070.18元、贴花5元、印花税384.5元、产权登记费550元，合计26779.88元，原告按照被告要求提交全部资料供被告协助办理产权登记。根据补充协议约定，被告应于2015年7月27日后的360个工作日内（即2017年1月3日）协助原告完成产权登记的办理，截至2019年2月26日被告仍未履行协助原告办理完成产权登记的法定义务，且未向原告履行告知义务,被告已超过协议约定办理产权登记期限2年零2个月，已构成实质违约性。因被告的原因，原告未能依法实现商品房买卖中的核心环节即所有权的转移，使原告无法在约定期限内取得该商品房的不动产物权，致使原告不能依法实现对所购买商品房完整的所有权，不能以出售等方式处分该商品房获得相应收益或及时处分以减少资产贬值造成的损失，严重侵犯了原告对所购买商品房的所有权、担保物权、继承权、占有权及处分权等权利，造成原告持续损失，被告应当依法承担违约责任。原告基于被告未在约定时间内办理产权登记，侵犯原告的合法权益为理由申请解除合同。现原告起诉至人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告云南美城房地产开发有限公司辩称：原、被告签订的补充协议第八条规定原告需缴纳所有费用后，被告才履行办理房产证的相应义务。2019年3月18日原告才缴纳了物业费，从该时间原告才具备办理房产证的条件，从该时间起算被告在360个工作日内将产权证明的资料备齐，提交至昆明市房屋产权登记部门。在此期间昆明市房屋产权证和土地使用权证合二为一，房屋产权办理的主管部门暂无地下空间产权置换方案。被告履行办证的义务，受政策变动的客观原因和原告未提供完整的办证资料所限。根据合同约定被告负有协助原告将房屋办证资料提交至昆明市房屋产权登记部门的协助义务，至于房产证何时办理下来非被告所能左右，原告不能将不能办证的原因都归责于被告，请求法院驳回原告的诉讼请求。在法庭审理过程中，原告对其诉讼请求提交了如下证据材料：一、原告身份证一份，证明俞泽煦为诉讼中《商品房购销合同》标的的买受人。二、结婚证一份、户口簿一份。证明王美荣为诉讼中《商品房购销合同》标的的法定共有人。三、收据二份、六合天成S271房屋发票一份、公证费发票一份，收据证明原告向被告支付以下款项：维修基金2770.2元、契税23070.18元、贴花5元、印花税384.5元、产权登记费550元；房屋发票证明原告向被告全额支付房款769006元；公证费发票证明原告支付合同公证费380元。四、保利六合地下商铺委托租赁确认书一份，证明诉讼中《商品房购销合同》商铺返租给被告。五、商品房购销合同、合同补充协议，证明被告未按合同约定期限履行办理产权登记的义务。六、公证书、贷款合同，证明原告已向中国银行昆明市环城西路支行申请按揭贷款380000元，原告已向被告支付全部尾款。七、增值税发票一张。证明诉争商铺物业费已经缴纳至2019年4月，发票上的日期是2018年4月。经质证，被告对原告提交的第一、三、五、六、七项证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不予认可。对原告提交的二、四项证据的真实性无异议，认为与本案无关。本院认为，原告提交的第一、二、三、四、五、六、七项证据来源合法，能够证实原告欲证明的内容，本院予以确认。在法庭审理过程中，被告对其答辩观点提交了如下证据材料：一、商品房销售合同及补充协议，证明被告协助原告办证，须在原告向被告履行支付完毕购房款、物业服务费、配套费、专项维修基金及其他各项税费等应缴费用，并提供办理产权证所需资料和出具委托书后，被告才负有按照360个工作日履行协助将诉争房屋办证资料提交至昆明市房屋产权登记部门的义务。是否办理产权证被告享有顺序履行抗辩权，有权拒绝配合办理；其次，由于此期间昆明市房屋产权证和土地使用权证合二为一，房屋产权办理的主管部门暂无地下空间产权置换方案。被告履行办证的义务，受政策变动的客观原因和原告未提供完整的办证资料所限。而且，根据合同约定被告负有的是协助将房屋办证资料提交至昆明市房屋产权登记部门的协助义务，至于房产证何时办理下来并非被告所能左右的，原告不能将一切办证的原因都归责于被告。二、商品房预售许可证、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、昆明市建设工程验收备案证明书，证明被告在销售诉争房屋前已合法取得诉争房屋地块国有土地使用证及商品房预售许可证，项目开发建设及销售审批手续符合法律规定，房屋开发、建设、销售行为合法有效，不存在任何权利负担和权利瑕疵。三、（2016）云0112民初8966号民事判决书、（2018）云0112民申124号民事裁定书、不支持监督申请决定书（（2018）531011200009），证明诉争房屋地块整体设计与西山区政府进行地下空间产权置换，由于政府目前暂无产权置换主体及置换方案，才导致商铺产权的办理一直无法推进，不是被告不积极办理。四、昆明市西山区土地登记档案摘抄表，证明从2016年7月1日至2018年7月26日止，涉案房屋所涉国有土地使用证无抵押登记，原告所购房屋权证无法办理，被告无过错。五、昆明市城乡规划委员会2009年底19次主任办公会会议纪要、《关于西山区1号片城中村改造项目地下空间手续办理情况的询问函》、《关于西山区1号片城中村改造项目地下空间手续办理情况的询问函的复函》、《关于研究西山区城市更新改造1号片区项目相关事宜的会议纪要》，证明因诉争房屋地块整体设计与西山区政府进行地下空间产权置换，导致原告所购房屋产权证无法办理的原因不可归责于被告。为有效解决该问题，被告已向政府相关部门提交了相关询问函，政府对接部门已复函：“政府无相关对接主体，西山区所有公共空间地下空间利用问题的相关管理办法未正式实施。”故由于诉争房屋的权证办理取决于政府地下空间置换问题的先行处理。为有效解决该事项，被告已积极对接政府部门，但由于政府尚无可对接的相关主体及西山区政府层面地下空间置换政策缺位，导致购房人的权证工作无法继续办理，属于不可归责于被告的原因所致，被告没有过错，原告据此要求办理不动产权证没有事实及法律依据。六、（2016）云01民终5239号民事判决书、《昆明市西山区人民法院询证函》及《关于对于六合天城项目有关问题的复函》，证明A1地块的国有土地使用证及预售许可证包含了整个地下负一层商品房。七、关于省领导会见保利集团总经理张振高一行有关事项的交办通知，证明被告并非对此事不作为，保利六合项目A1地块办理不动产权证问题系因客观原因，不是被告不积极办理，且经被告对接政府才明确了相关办理要求。经质证，原告对被告提交的第一、二、四项证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不予认可。对被告提交的三、六项证据的真实性、合法性无异议，认为与本案无关，对证明内容不予认可。对被告提交的第七项证据的真实性有异议，对证明内容不予认可。本院认为，被告提交的第一、二、四项证据证据来源合法，本院对其真实性予以确认，对于被告欲证明内容，本院将结合庭审查明的事实作综合认定。被告提交的第三、六项证据，系本院生效法律文书，与本案无关，本院不作确认。被告提交的第七项证据，系复印件被告未能提交证据原件证实其真实性，本院对此不作确认。综上，本院根据确认的上述证据及庭审查明的事实，确认本案如下法律事实：2015年3月6日，原告俞泽煦作为房屋买受人，被告云南美城房地产开发有限公司作为房屋出卖人，双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》各一份，约定原告向被告购买位于昆明市西山区棕树营街道办事处鱼翅路社区地下负一层，六合天城地下室A1地块房号S271商铺。双方在合同中对房屋价款：769006元、商铺套内面积：12.82平方米、其他应缴纳的费用、办理产权登记证等事项进行了约定。在《补充协议》第八条关于产权登记中约定“原告需按合同约定支付全部房款、物业服务费、配套费、专项维修资金、契税及其他各项税费等应缴费用外，在交房当日还应完成以下事项：1、完成房屋交接手续；2、向被告出具办理产权登记手续的书面委托书；3、按规定向被告提交符合产权登记部门要求的资料；如原告不能履行上述义务，被告有权拒绝交房及办理产权登记手续，被告不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任。如因原告造成逾期办证，责任由原告自行承担。原告在达到上述全部条件后，被告在360个工作日将原告办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至昆明市房屋产权登记部门之日，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。”另原被告在《补充协议》第十五条第1项约定：“除法律及本合同另有约定外，任何一方非经对方书面同意，无权单方解除本合同。”在第二十二条第2项约定：“本协议签订后与《商品房购销合同》于签订之日起同时生效，若《商品房购销合同》与本协议约定有不符之处的，以本协议约定为准。”原告俞泽煦及被告云南美城房地产开发有限公司分别在《商品房购销合同》及《补充协议》签字及签章。后原告向被告支付购房首付款38900.6元，向银行贷款380000元向被告支付其余房款，原告合计向被告支付购房款76900.6元。2015年7月27日，双方办理交房手续，原告向被告支付了维修基金2770.2元、契税23070.18元、贴花5元、印花税384.5元、产权登记费550元，合计26779.88元，被告将诉争商铺交付给原告。2015年3月6日，原告出具《保利.六合地下商铺委托租赁确认书》中写明“本人现已经确认知悉保利.六合商铺委托租赁相关政策，承诺自2015年1月1日起至2018年3月31日止三年零三个月委托云南美城房地产开发有限公司指定的第三方商业运营管理公司进行租赁，所得租赁收益将冲抵诉争房款。”原告与被告一致陈述：2019年3月18日原告向案外人云南保利物业服务管理有限公司缴纳了诉争商铺2018年9月1日至2019年4月的物业管理费。原告认为，其已按被告要求提交了诉争商铺的全部资料给被告协助办理产权登记。原告与诉争商铺物业管理公司的工作人员王娜沟通后，确认诉争商铺物业费应从2018年9月1日起计算交纳，原告已缴纳相应的物管费。被告认为，经被告核实案外人云南保利物业服务管理有限公司未同意免除原告缴纳2018年9月1日以前的物业费。原告所述王娜也不是被告的工作人员，不能代表被告发表意见。按原告与被告的约定自2019年3月18日原告向案外人云南保利物业服务管理有限公司缴纳诉争商铺的物管费后，原告才有权要求被告协助办理诉争商铺的产权证。本案双方当事人争执的焦点：一、原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是否应解除；二、被告延迟为原告办理诉争商铺产权登记，是否承担违约责任。本院认为，对于原告要求解除双方签订《商品房购销合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案原、被告签订的《商品房购销合同》权利义务明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务，不得擅自解除合同。原告与被告《补充协议》第十五条第一款约定：“除法律及本合同另有约定外，甲乙任何一方非经对方书面同意无权单方解除本合同。”第二十二条第2项约定：“本协议签订后与《商品房购销合同》于签订之日起同时生效，若《商品房购销合同》与本协议约定有不符之处的，以本协议约定为准。“按照双方的上述约定，原被告在补充协议中对双方行使解除权进行了限制性的约定，即解除方应征得相对方的书面同意，解除方才享有单方解除权。本案原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，被告并不同意，故此原告不享有合同约定的单方解除权。且原告已接收了诉争商铺，并于2015年3月6日将诉争商铺返租给原告管理使用。原告与被告已履行《商品房购销合同》约定的主要义务，为维护市场交易秩序的稳定，本院对原告要求解除双方签订《商品房购销合同》的诉讼请求，不予支持。因原告要求解除原告与被告签订《商品房购销合同》的诉讼请求，未获本院支持，原告基于该诉讼请求要求被告向原告返还购房款769006元，要求被告赔偿按揭贷款已支付利息72056.93元，要求被告退还向原告代收的维修基金、契税、贴花、印花税、产权登记费合计26779.88元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院亦不予支持。对于原告认为，被告未按约定时间协助原告办理诉争商铺的产权登记，违反了合同约定被告应按同期金融机构基本利率上浮100%计算，赔偿原告自2015年7月27日至被告实际支付赔偿款之日止违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原告与被告在《补充协议》第八条关于产权登记中约定：“原告需按合同约定支付全部房款、物业服务费、配套费、专项维修资金、契税及其他各项税费等应缴费用外，在交房当日还应完成以下事项：“1、完成房屋交接手续；2、向被告出具办理产权登记手续的书面委托书；3、按规定向被告提交符合产权登记部门要求的资料；如原告不能履行上述义务，被告有权拒绝交房及办理产权登记手续，被告不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任。如因原告造成逾期办证，责任由原告自行承担。原告在达到上述全部条件后，被告在360个工作日将原告办理房屋所有权证明的资料备齐，并提交至昆明市房屋产权登记部门之日，即视为被告已履行完毕协助办理产权的义务。”从上述约定可以看出在原告履行了上述约定的义务后，被告负有协助原告办理产权证的义务。从本院查明的事实可以确认2015年7月27日原告按照双方的约定，履行了相应义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未在约定的360个工作日内，将办理诉争商铺所有权证明的资料提交至昆明市房屋产权登记部门，违反了双方的约定，原告要求被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，有事实依据，符合上述法律规定，本院予以支持。对于被告认为2019年3月18日原告才向案外人云南保利物业服务管理有限公司缴纳诉争商铺物管费，原告才有权要求被告协助办理诉争商铺产权证的辩解，本院认为原告是否向案外人缴纳诉争商铺物业管理费与被告协助原告办理产权证无关，被告的该辩解与诉争商铺产权证的办理无关，被告的该辩解，本院不予采纳。对于被告认为由于诉争商铺所在地块整体设计需与西山区政府进行地下空间置换，被告不能办理诉争商铺产权证系不可归责于被告的原因造成，被告不应承担违约责任的辩解，本院认为被告作为诉争商铺的出卖人，在出售诉争商铺前依法应办理完毕诉争商铺及地块的审批手续，应对诉争商铺及所涉地块享有相应权利，以保证原告所购商铺及地块无相应权利瑕疵。现由于被告对诉争商铺所涉地块的权利存在瑕疵，致原告所购商铺的产权证不能按期办理，对此被告有过错应承担相应违约责任，被告的该辩解于法无据，本院不予采纳。对于违约金的数额问题，原告与被告在合同中未对被告逾期办理诉争商铺产权证违约金如何计算进行约定，按照上述法律规定可按原告已付购房款总额769006元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准进行计算，结合原告的实际损失，本院酌情确认因被告迟延为原告办理所购商铺的产权证，被告应向原告支付违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告云南美城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告俞泽煦违约金人民币50000元；二、驳回原告俞泽煦的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币14244元,由原告俞泽煦已预交，由原告俞泽煦承担13194元，由被告云南美城房地产开发有限公司承担1050元，由被告云南美城房地产开发有限公司承担部分在支付上述款项时一并支付给原告俞泽煦。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审 判 长  杨婉琳人民陪审员  周云宽人民陪审员  郑 晨二〇一九年十月二十五日书 记 员  文 清