北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初7606号原告（反诉被告）：李敬，女，1974年11月4日出生，汉族，优瑞英语经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李术朋，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅新爱，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈锋贤，男，1975年8月23日出生，汉族，屋贝宝商贸有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈蔚然，北京市荣德律师事务所律师。原告(反诉被告)李敬与被告（反诉原告）陈锋贤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李敬及其委托诉讼代理人李术朋，被告（反诉原告）陈锋贤及其委托诉讼代理人陈蔚然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敬向本院提出诉讼请求：1、判令解除李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的房屋租赁合同及2016年11月6日签订的补充协议，解除时间为2017年11月20日；2、判令陈锋贤返还李敬支付的合同保证金60000万，向李敬返还2017年11月20日至2017年12月14日的已付租金46027．4元（67．2万/365天*25天），向李敬返还2017年10月31日提前交纳的2017年12月15日之后的租金336000元，并承担上述三项费用自2017年11月20日起至实际返还之日期间的利息损失（按银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年1月24日，金额为3476．88元）；3、判令陈锋贤向李敬支付重新租赁场地的装修费用等必要的安置费用328815元，其中，搬家费2000元，装修费277223元，装修期间的水电费3841元，安装监控费用5900元，甲醛治理费用7000元，安装新风系统费用16000元，安装新烟感器和电表花费9780元，广告费16851元；4、判令陈锋贤赔偿李敬退给学员的学费损失47925．14元；5、判令陈锋贤依照合同向李敬赔偿违约带来的经济损失500000元；6、判令陈锋贤支付李敬被迫停业期间的营业收入损失271562．2元；7、陈锋贤支付案件受理费。诉讼中，李敬增加一项诉讼请求：判令陈锋贤支付空调移机安装费用23000元。事实和理由：2013年7月7日，李敬与陈锋贤订立房屋租赁合同，约定李敬租赁陈锋贤位于北京市房山区良乡北关西路×号的一层北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米及二层面积，建筑面积共800平方米。租赁期限自2013年8月15日至2020年12月14日，免租装修期为2013年7月8日至2013年8月14日止，免租期内免交租金。双方在房屋租赁合同中约定：2013年8月15日至2016年12月14日的每年租金为62万元整；2016年12月15日至2020年12月14日的每年租金为672000元整。付款方式为半年付。第一次合同签订之日，李敬应向陈锋贤交纳保证金6万元。2013年7月11日前，李敬向陈锋贤支付自2013年8月15日至2013年12月14日的租金266700元。自2013年12月15日开始，租金按每半年支付一次，付款时间为当年的10月30日前和次年的4月30日前，以此类推直至合同终止。合同签订后，李敬根据合同向陈锋贤交纳保证金6万元，并按时交纳租金，后李敬在此成立北京众思博国际教育信息咨询有限公司（现变更为“语通时代（北京）科技有限公司”），经营“优瑞英语”培训工作。2017年10月31日，李敬提前向陈锋贤交纳合同期的租金336000元，并于2016年11月6日签订补充协议细化部分合同条款。2017年11月20日，本案标的房屋所属的拱辰街道三街第二社区党支部、居委会发出告知书：基于陈锋贤彩钢房顶存在严重的安全隐患，责令停止经营活动，立即整改。2017年11月25日，拱辰街道三街第二社区党支部、居委会告知房屋存在重大安全隐患，将于2017年11月26日封门、断水、断电。基于陈锋贤的原因，导致合同目的不能实现，房屋租赁合同已不能继续履行。根据合同约定，甲方保证对所出租的房屋拥有合法有效的安全使用权和收益权；甲方保证在租赁期内不会发生因甲方或房屋所有人的原因导致房屋被司法、行政查封。若因发生上述情况给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿。李敬从事英语培训的经营工作。现基于陈锋贤的原因，李敬已经不能继续营业，李敬不仅退还了学员的培训费用，还不得不重新寻找新的租赁地址，并花费长达一个多月的时间重新安置、装修。李敬在长达一个多月的时间内，不仅产生营业收入的损失，而且期间无法支付员工的工资，生活一度陷入困境。根据合同第三章第一条：如因甲方原因而导致乙方不能继续经营的，甲方须向乙方赔偿由此带来的全部经济损失五十万元整。李敬多次就合同的损失情况与陈锋贤沟通，但陈锋贤态度强硬，拒绝沟通。为维护李敬的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。陈锋贤辩称，一、由于李敬未与陈锋贤协商，即自行搬离涉案租赁房屋，陈锋贤基于李敬的违约行为，且李敬要求解除合同，属已明确表示不再履行合同，陈锋贤认为应当解除房屋租赁合同及补充协议。首先，房屋租赁合同约定因李敬原因需提前终止合同的，李敬应提前三个月通知陈锋贤，双方协商一致并签订书面协议后可终止合同。本案中，李敬未与陈锋贤协商，私自拆毁租赁房屋及其中设备后搬出租赁房屋，属于单方强行终止合同，属于违约行为。其次，陈锋贤基于李敬的违约行为，同意解除合同，但对李敬关于租赁房屋存在重大安全隐患，导致原合同目的不能实现的主张不予认可。涉案租赁房屋未经有关部门认定或鉴定为有重大安全隐患的房屋，对租赁房屋进行整改，是为进一步巩固和提高租赁房屋的安全性，是陈锋贤积极履行合同的行为；且实际整改从2017年11月29日开始至2017年12月7日结束，仅用不到十天的时间完成；整改完成后陈锋贤及时通知了李敬，2017年12月7日租赁房屋已具备继续经营的条件。李敬在具备经营条件的情况下仍未使用租赁房屋经营，且至今仍控制租赁房屋，未交付房屋，未与陈锋贤办理房屋交接手续，其要求解除合同属于单方违约。双方已就整改相关事项于2017年11月25日达成一致意见，约定李敬给陈锋贤20天改造期更换房顶，改造期间继续履行合同，截止2017年12月15日，若陈锋贤不能完成房顶的更换，则双方再另行协商合同继续履行的方式。案涉租赁房屋吊有顶子，居委会下发的告知书指出有30平米屋顶需要整改，且涉案租赁房屋面积有800平米，因此即使改造更换房顶，也只有其中很少部分在原有屋顶上操作，不会造成李敬无法继续经营。而李敬在双方就整改达成一致的情况下，突然于2017年11月26日私自拆毁租赁房屋及其中设备后搬出租赁房屋，属于单方违约。二、李敬主张租赁房屋被查封，并要求陈锋贤承担就此导致的损失，陈锋贤认为其主张与事实不符，不同意赔偿相关款项。首先，李敬未证明房屋被司法、行政查封，租赁房屋一层大门所贴封条无任何单位的盖章。其次，基于李敬违约，单方要求解除合同并要求产生的各项损失和费用，陈锋贤不同意返还保证金、租金并支付利息，李敬要求的其余款项与陈锋贤无关，系李敬自行导致。1、根据合同约定，因李敬原因提前终止合同，陈锋贤可扣除李敬剩余租金及合同保证金。李敬在双方协商一致的情况下，单方违约，不同意退还剩余租金及保证金。关于2017年11月20日至2017年12月14日的租金、2017年12月15日以后的租金及三项费用的利息，因房屋实际改造期为2017年11月29日至2017年12月7日，因此，陈锋贤同意退还2017年11月29日至2017年12月7日的租金，其余不同意退还。因李敬至今未交付房屋，不同意支付2017年12月15日之后的租金，更不同意支付相关利息，保证金根据合同约定是没有利息的。2、陈锋贤不同意支付重新租赁场地的装修费、搬家费等费用。李敬另行租赁房屋是李敬开拓经营场所，与本案无关。3、不同意支付退还学员学费的损失。李敬未证明退费系与整改之间存在因果关系。4、不同意支付李敬主张的因违约给其造成的经济损失。本案中不存在合同中约定的因陈锋贤原因导致李敬不能继续经营的问题，陈锋贤在整改完成后就及时告知了李敬，李敬因其自身原因未使用涉案房屋，且与涉案租赁房屋共用同一屋顶的房屋承租人“比格披萨店”在整改完成后已开始正常经营企业，李敬的主张与事实不符。5、不同意支付李敬主张的停业损失。就整改双方已经达成一致，且时间较短。综上，请求法院依法驳回李敬的全部诉讼请求。陈锋贤提出如下反诉请求：1、解除李敬与陈锋贤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、李敬向陈锋贤交付房屋，与陈锋贤办理房屋交接手续；3、李敬向陈锋贤支付违约金40万元；4、李敬赔偿陈锋贤房屋设施、设备的损失5万元；5、反诉费由李敬负担。诉讼中，陈锋贤将反诉请求变更为：1、解除李敬与陈锋贤签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、李敬向陈锋贤交付房屋，与陈锋贤办理房屋交接手续；3、李敬支付陈锋贤违约金40万元；4、李敬赔偿陈锋贤房屋设施、设备的损失93109元；5、李敬支付陈锋贤2018年6月15日至2019年6月14日的房屋租金或占有使用费672000元，并按照1841元每日的租金标准支付2019年6月15日后的房屋租金或占有使用费直至李敬向陈锋贤交付房屋、办理房屋交接手续之日止，及向陈锋贤支付逾期给付房租的违约金（以672000元为基数，按日千分之三的标准，自2018年10月31日起计算至实际给付前述租金之日止）；6、李敬支付评估费3500元；7、反诉费由李敬承担。事实和理由：陈锋贤与李敬于2013年7月7日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2013年8月15日至2020年12月4日，免租装修期为2013年7月8日至2013年8月14日。2013年8月15日至2016年12月14日每年租金为62万元，2016年12月15日至2020年12月14日每年租金为67200元。合同期内双方不得擅自提前终止合同，因承租人原因提前终止合同的，出租人可以扣除乙方剩余租金和合同保证金，承租人须赔偿给出租人造成的经济损失40万元，合同终止后，承租方对租赁物的装修不可移动，归出租方所有，房屋设施、设备如有损坏，承租人应予以赔偿。因合同履行中，双方于2017年11月25日就房屋屋顶整改达成一致，即在2017年12月15日完成整改，如不能按期完成，双方再行协商后续合同履行方式。在双方协商一致的情况下，2017年11月27日，承租人突然搬离租赁房屋，并将房屋内原有设备损坏。其起诉要求解除合同，表明其不存在继续履行合同的意愿，但至今未向陈锋贤交付房屋、未办理房屋交接手续，故提起反诉，望支持。李敬针对反诉辩称，第一，李敬承租涉案房屋之前已经有人住过涉案房屋，我方腾退时候已经履行了恢复原状的义务。第二，根据双方签订的房屋租赁合同第二章第五条，约定了甲方的义务，没有约定乙方的义务，我方已经达到我方认为的恢复之前状态的后果。第三，鉴定结果的开始日期是2018年8月6日，我方被告知有重大安全隐患无法经营是2017年11月25日，根据合同的权利义务要求我方被迫从具有极大安全隐患的房屋中腾退，且该房屋被行政查封，陈锋贤知道上述情况，双方于11月25日、26日多次进行协商，没有达成一致。合同的保管义务已经由我方转到陈锋贤处，陈锋贤应该对房屋的安全承担相关的保管义务。从2017年11月25日到评估时间的保管情况应该由陈锋贤来负责，我方没有相关的保管义务。所谓的价格评估报告跟我方没有任何关系。第四，陈锋贤已经明知贴了封条，且私自揭开了封条，还进行了装修，说明涉案房屋自2017年11月25日、26日我方被迫腾退之日起，一直是被告掌控，我方搬走之后已经达到了一个自认的恢复原状的后果，中间的损失到底由谁造成，应该由陈锋贤举证证明。我们认为这些损失都是由陈锋贤造成的。2019年5月17日提交的诉讼请求已经超出了诉讼时效，请求法院不予准许。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：李敬向法庭提交的告知书及照片，本院对真实性予以确认；拱辰街道办事处关于北京市房山区人民法院调查令的证明，本院予以采信；北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街居委会提供的照片打印件及台账表格复印件、装修施工合同、搬运费发票、广告费发票、监控费发票、水电费收据、甲醛治理合同、营业执照、授权书、微信记录及收据、新风空气净化系统合作协议、微信记录及收据、烟感器和电表购买收据、退费记录、网银入账记录、空调移机费用收据及微信记录，本院对上述证据的真实性均不持异议，是否采信在本院认为部分予以论述。陈锋贤向法庭提交的《房屋租赁合同》及《价格评估报告》，本院予以采信；视频、照片、电气防火技术检测报告、建筑消防设施检测报告，本院对真实性不持异议；证人证言，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于房山区良乡北关西路×号、建筑面积为2343．1平方米的四层楼房所有权人为房山区良乡地区三街村村民委员会。2013年2月27日，沈津海、陆红星、崔兴与陈锋贤签订《房屋租赁合同》，约定沈津海、陆红星、崔兴将位于北京市房山区良乡北关西路18号一楼北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米、二层面积605平方米（以上均为套内面积）房屋出租给陈锋贤使用。2013年7月7日，陈锋贤（出租方、甲方）与李敬（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区良乡北关西路18号一层北门现有门厅和楼梯及楼梯左侧60厘米及二层面积、建筑面积共800平方米的房屋出租给李敬使用；租赁期限自2013年8月15日至2020年12月14日止；2013年8月15日至2016年12月14日，每年租金为62万元，2016年12月15日至2020年12月14日，每年租金为672000元；付款方式为半年付，第一次在合同签订之日，乙方应支付甲方保证金6万元，2013年7月11日前乙方支付甲方自2013年8月15日至2013年12月14日的租金206700元，自2013年12月15日开始，租金按每半年支付一次，付款时间为当年的10月30日前和次年的4月30日前，以此类推直至合同终止；乙方未按时足额交纳租金的，每延期一天，向甲方支付逾期未付金额的千分之三作为违约金，乙方连续拖欠达半个月，甲方有权解除合同，并追究违约责任；甲方保证对所出租的房屋拥有合法有效的安全的使用权和收益权；甲方保证在乙方租赁期内不会发生因甲方或房屋所有人的原因导致房屋被司法、行政查封，若因发生上述情况给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；在合同有限期内双方均不得擅自提前终止合同，如因甲方原因而导致乙方不能继续经营的，甲方须向乙方赔偿由此给乙方带来的全部经济损失50万元，除拆迁和不可抗力的因素免责外，都必须保持本合同执行的延续性；本合同的条款在执行中如需变更和补充，需甲、乙双方达成一致意见，并有甲、乙双方合法授权代表签署后才生效，作为本合同的附件，同样具有法律效力，如双方协商未达成一致意见，原合同条文仍然执行；因乙方原因提前终止合同，甲方可扣除乙方剩余的租金及合同保证金，乙方赔偿给甲方造成的经济损失40万元；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金条例处理；合同期满或终止后，乙方对租赁物的装修不可移动产归甲方所有，房屋、5部空调等设施、设备应保持正常工作状态，如有损坏，乙方应予赔偿；合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方依约履行。2016年11月6日，双方签订《补充协议》，约定如遇政府改造等原因导致此合同不能继续履行，原房屋、土地赔偿（不动产部分）应属甲方所有，营业补助、装潢补贴（动产部分）应属乙方所有（按国家规定），甲方有义务为乙方向政府争取应得的补助等内容。陈锋贤将涉案租赁房屋交付李敬使用，李敬在涉案房屋注册成立了语通时代（北京）科技有限公司，用于教育培训经营活动，并向陈锋贤交纳保证金60000元及截至2018年6月14日的租金。2017年11月20日，北京市房山区委员会拱辰街道工作委员会三街第二社区支部委员会及北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会向涉案房屋使用人发出告知书，载明，“根据市、区、办事处会议精神，进入冬季以来，本市接连发生重大火灾事故，造成重大财产损失和人员伤亡事故。为落实【国务院安委会办公室关于切实做好岁末年初安全生产的通知】（安委办明电{2017}18号）和市领导的指示精神”。自2017年11月20日起在全市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动。结合我社区具体情况，对社区所属单位及辖区内的企业和个人住宅进行地毯式检查，发现问题登记在册，如实上报。同时责令存在问题的单位和个人停止经营活动，立即整改，消除安全隐患。你单位存在问题：彩钢房顶300平米”。2017年11月25日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会再次向涉案房屋使用人发出告知书，载明，“根据市、区办事处会议精神，进入冬季以来，本市接连发生重大火灾事故，造成重大财产损失和人员伤亡事故为落实【国务院安委会办公室关于切实做好岁末年初安全生产的通知】（安委办明电{2017}18号）和市领导的指示精神。本市于11月18日西红门镇，发生造成死伤27人重大火灾事故。为此市区决定，自2017年11月20日起在全市开展为期40天的安全隐患大排查、大清理大整治专项行动。结合我社区11月20日检查情况，对你单位发放告知书后，又于24日召开安全会的会议精神，你单位所租用房屋存在有重大安全隐患，特告知于2017年11月26日上午对你单位断水、断电、封门处理。请于25日下班前做好准备”。当日，李敬、陈锋贤及陆红星、邹以学等人就对存在安全隐患房屋进行整改事宜及合同履行情况进行协商，双方未达成书面一致意见。2017年11月26日，李敬搬离涉案房屋。2017年11月29日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处在涉案房屋大门张贴了封条。2017年12月7日，陈锋贤通知李敬，涉案房屋可以准备使用，询问接收房屋时间，双方产生争议。后李敬将陈锋贤诉至法院，要求解除合同、陈锋贤返还保证金及租金、赔偿损失等，诉讼中，陈锋贤提起反诉，要求解除合同、李敬赔偿损失等。庭审中，李敬主张在其收到政府部门发出的告知书后即向陈锋贤表示不再承租涉案房屋，并在搬离涉案房屋时通知了陈锋贤，陈锋贤不予认可，辩称双方在2017年11月25日就对存在安全隐患房屋整改事宜及合同履行情况进行协商并达成一致意见，李敬并未向其告知要搬离房屋，其在知晓李敬2017年11月26日已经搬离的情况下，李敬也未向其提出解除合同的要求，其在2017年12月7日还通知李敬接收房屋，并申请证人出庭作证及提交其与李敬的微信聊天记录予以佐证。陈锋贤称李敬未与其办理交接，其直到诉讼中评估的时候才进入房屋，李敬认可其于2017年11月26日搬离涉案房屋时未与陈锋贤做交接，但主张当时应北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员要求，将涉案房屋的钥匙交与该单位工作人员，陈锋贤不予认可，且称无法核实李敬将钥匙向谁交付。本院于2018年4月25日向陈锋贤告知向北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会核实，尽快接手涉案房屋，于2018年8月7日再次告知当日去上述单位拿钥匙，如果上述单位说没有钥匙，则自行换锁，尽快接收涉案房屋，尽力减少损失。经本院向北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会核实，该单位工作人员表示，2017年11月29日，北京市房山区人民政府拱辰街道办事处委托该单位对涉案房屋进行查封，由于李敬已经搬离完毕，考虑到用电安全，李敬将钥匙交给了该单位电工。另，该单位工作人员还陈述，李敬提供的房产证是真实的，该单位原为房山区良乡地区三街村村民委员会，现变更为北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会，但房产证并未变更，该单位仍为房山区良乡北关西路18号的所有权人。涉案房屋有一部分在房产证内，一部分是该单位出租给邹以学以后，邹以学自建的，建房经过了村委会同意，但建设的具体面积不清楚。李敬提供的照片不是该单位提供，但照片是真实的，是单位网站上公布的照片，台账是该单位提供，但台账只能确认涉案房屋房顶彩钢板存在安全隐患，具体面积不清楚，告知单上300平米应该也是估算的，是否是违章建筑该单位无权认定。当时发放告知书时，向使用人说明了房屋存在安全隐患需要整改，整改完毕后让从该位承租房屋的邹以学找该单位，验收完毕后可以启封。本案审理过程中进行了现场勘验，经测量，涉案房屋二层以一层至二层的过道楼梯口为界，以南南北长17．11米，东西长22．08米，以北南北长14．51米，东西长18．98米，经二楼西侧楼梯上三层有一间办公室，南北长8．24米，东西长2．83米。经本院向案外人邹以学核实，邹以学称其从房山区良乡地区三街村村民委员会处承租了涉案房屋的一部分后，于2007年与房山区良乡地区三街村村民委员会合作建设了一部分房屋，即上述现场勘验的以一层至二层的过道楼梯口为界，涉案房屋二层以南部分及三层西南角的一间办公室，上述房屋的建设未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，以北部分为原房产证中的老房，三层西南角办公室系邹以学自用，不在出租范围内，双方未提出异议。本案审理过程中，陈锋贤申请对位于北京市房山区良乡北关西路18号2层208号租赁房屋中损毁的房门、屋顶、墙壁装修等损失的价值进行评估。经本院委托国宏信价格评估集团有限公司进行评估，该公司出具国宏信（民）字2018第182064号北京市价格评估报告，认定关于位于北京市房山区良乡北关西路18号2层208号租赁房屋中损毁的房门、屋顶、墙壁装修等损失的价值在价格评定基准日的价格为93109元。陈锋贤支付鉴定费3500元。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李敬承租的涉案房屋中377．79平方米系邹以学承租后出资建设，未取得相关房屋建设规划许可证，亦未办理相关建设规划的审批手续，其余部分在房产证范围内，故双方所签《房屋租赁合同》及《补充协议》中377．79平方米无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。根据本案查明事实，本市于2017年11月20日起开展为期40天的安全隐患大排查、大清理、大整治专项行动，中共北京市房山区委员会拱辰街道工作委员会三街第二社区支部委员会与北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会及北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会分别于2017年11月20日及2017年11月25日向涉案房屋使用人发出告知书，载明涉案房屋存在有重大安全隐患，告知于2017年11月26日上午进行断水、断电、封门处理，要求于25日下班前做好准备。双方于当日协商解决方案未达成一致意见，李敬于2017年11月26日搬离涉案房屋，涉案房屋于2017年11月29日被北京市房山区人民政府拱辰街道办事处查封，李敬于当日将房屋钥匙交给北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员。鉴于上述情况，涉案房屋于2017年11月29日被查封，无法继续使用，李敬于2017年11月26日即搬离，以其行为表示不再承租涉案房屋，依据法律规定，双方签订的合同及补充协议中有效部分应予解除，故李敬与陈锋贤要求确认双方合同及补充协议中无规划扩建部分无效，并解除有规划部分合同及补充协议的诉讼请求及反诉请求，符合法律规定，本院予以支持，合同解除时间为2017年11月29日。合同部分无效、部分解除后，李敬应当就涉案房屋与陈锋贤办理交接，返还房屋，陈锋贤应向李敬返还保证金及多交纳的租金或占有使用费，虽然陈锋贤已确知李敬搬离事实，但李敬未与陈锋贤办理交接而是在搬离后直接将钥匙交给北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员存在不妥，且北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会送达告知书时已向李敬告知如果整改完毕可以启封，但李敬选择解除合同，综合以上因素，应当给予陈锋贤接收房屋合理期限，故本院酌定陈锋贤返还李敬保证金60000元、房屋租金或占有使用费308000元，李敬要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持，其要求陈锋贤支付利息，依据不足，本院不予支持；陈锋贤要求李敬支付2018年6月15日之后的房租或占有使用费，没有事实及法律依据，本院不予支持。合同约定，承租期内发生因行政查封导致的损失，出租方应向承租方赔偿，本案因涉案房屋存在安全隐患被查封，陈锋贤并非恶意违约，对李敬因此造成的损失，本院根据合同的履行情况及导致合同部分无效的过错程度等因素，酌定陈锋贤应当按照70%的责任比例进行赔偿。关于李敬要求陈锋贤赔偿其2017年11月26日至2017年12月25日停业期间的营业收入损失的诉讼请求，行政查封确实导致李敬停业，依据现有证据，李敬主张一个月的营业损失属合理期限范围内，鉴于其不申请评估，本院依据现有证据，参考教育培训行业特征，酌定其营业损失为150000元，陈锋贤应当向其赔偿105000元，故李敬要求合理部分，本院予以支持，要求过高部分，本院不予支持。关于李敬要求陈锋贤向其支付重新租赁场地的装修费用等必要的安置费用及空调移机安装费用的诉讼请求，本院认为，上述费用系李敬更换经营场所后的必要支出，不属因涉案房屋被行政查封导致的直接损失，故该诉讼请求，本院不予支持。关于李敬要求陈锋贤赔偿学员的学费损失，依据现有证据无法证明学员的退费系涉案房屋被行政查封导致，故该诉讼请求，本院不予支持。关于李敬要求陈锋贤赔偿违约带来的经济损失500000元，本院综合考虑合同履行情况及双方损失情况，酌定陈锋贤赔偿李敬经济损失60000元，故其要求合理部分，本院予以支持，其要求过高部分，本院不予支持。关于陈锋贤要求李敬交付房屋并与其办理房屋交接手续的反诉请求，由于李敬已搬离涉案房屋且将涉案房屋钥匙交付给北京市房山区人民政府拱辰街道办事处三街第二社区居委会工作人员，且在本案审理过程中已向陈锋贤释明尽早接手涉案房屋，故该诉讼请求没有履行的必要，本院不予支持。关于陈锋贤要求李敬支付逾期给付房租的违约金的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于陈锋贤要求李敬赔偿房屋设施、设备损失及评估费的反诉请求，合同约定合同期满或终止后，李敬对租赁物的装修不可移动产归陈锋贤所有，房屋、5部空调等设施、设备应保持正常工作状态，如有损坏，李敬应予赔偿，即使合同部分无效，对于李敬搬离时对房屋设施、设备的损坏亦应当承担赔偿责任，依据评估结果，李敬应当赔偿陈锋贤房屋设施、设备损失93109元及评估费3500元，故陈锋贤的上述反诉请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于陈锋贤要求李敬支付违约金400000元的诉讼请求，根据查明事实，李敬在双方合同解除后未办理合理的交接手续，存在一定过错，结合双方合同履行情况及导致合同部分无效的过错程度，考虑到本院已经确定给予陈锋贤接收房屋的合理期限，本院酌定李敬还应向陈锋贤支付违约金20000元，故陈锋贤要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月6日签订的《补充协议》中377．79平方米无规划扩建部分应属无效，其余有规划部分应属有效。二、李敬与陈锋贤于2013年7月7日签订的《房屋租赁合同》及2016年11月6日签订的《补充协议》中有效部分解除，解除时间为2017年11月29日。三、陈锋贤于本判决生效之日起十日内返还李敬保证金60000元、租金或占有使用费308000元。四、陈锋贤于本判决生效之日起十日内赔偿李敬营业损失105000元。五、陈锋贤于本判决生效之日起十日内赔偿李敬其他经济损失60000元。六、李敬于本判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤房屋设施、设备损失93109元、评估费3500元。七、李敬于本判决生效之日起十日内赔偿陈锋贤违约金20000元。八、驳回李敬其他诉讼请求。九、驳回陈锋贤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19351元，由李敬负担12972元（已交纳），由陈锋贤负担6379元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7659元，由李敬负担764元（于判决生效后七日内交纳），由陈锋贤负担6895元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  张国明人民陪审员  孟昭志二〇一九年十月二十三日书 记 员  瞿叶娟