江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初4073号 原告：江苏新天广弘投资建设有限公司，住所地常熟市通港路滨江国际大厦，统一社会信用代码91320581557142460F。 法定代表人：费战武，董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏福地律师事务所律师。 被告：许国强，男，1981年5月15日出生，汉族，住常熟市。 原告江苏新天广弘投资建设有限公司（以下简称新天广弘公司）与被告许国强商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序公开开庭进行了审理，原告新天广弘公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告许国强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告新天广弘公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告于2014年12月15日签订的编号为Y20140102937的《商品房买卖合同》；2.请求判决被告协助原告办理该商品房买卖合同的网上备案注销手续；3.请求判决被告立即归还代偿款600831.51元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月15日，原告与被告签订编号为Y20140102937的《商品房买卖合同》，合同约定原告将其开发的位于江苏省常熟市沿江经济开发区江南大道59号公安门牌编号为74#1单元803室房屋一套售予被告，合同价款804114元。合同价款支付方式约定首付款244114元，银行按揭贷款560000元。2014年12月16日，为支付首付款原告与被告签订借款协议一份。协议约定原告出借被告244114元用于被告支付购房首付款，若被告未按时还款应当按照银行同期逾期贷款利率四倍向原告支付利息。协议同时约定若经原告书面催告后被告仍未还款的，原告有权解除上述买卖合同。2014年12月24日，被告与建行订立《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告向建行借款560000元用于购买上述房屋，同时原告为该借款提供阶段性保证担保。同日，建行向被告发放借款560000元并汇入原告账上。2016年10月31日，因被告未按时归还首付借款，原告起诉被告【案号：（2016）苏0581民初12246号】，该案目前强制执行中。2017年2月17日，因被告未按借款合同的约定按时足额偿还借款本息，建行向被告宣布借款提前到期，但被告仍未履行还款义务。2017年5月25日，建行起诉原告与被告【案号：（2017）苏0581民初5806号】，要求被告归还借款本息并要求原告承担连带责任。原告合计向建行支付代偿款600831.51元。原告认为：1、根据借款协议的约定，若经原告书面催告被告仍未归还借款的，原告有权解除《商品房买卖合同》。同时借款协议中明确载明借款的原因为支付首付款，并对首付款还款期限、数额、利息作出约定，故上述约定内容表明，借款协议系双方之间关于首付款支付方式的协议，与双方商品房买卖系同一法律关系。2、就原被告之间的商品房买卖合同而言，被告向原告借款、被告与建行签订借款合同的真实目的是为支付其与原告之间的商品房买卖合同中的购房履行款。因此当被告未能按时归还原告借款、原告承担被告与建行之间的个人住房借款合同约定的保证责任后，其也就失去了基于商品房买卖合同所应获得的合同利益（即被告应支付的购房款）。同时鉴于被告下落不明，致使原告无法履行交付标的物的合同义务，故涉案商品房买卖合同无法继续履行亦已成客观事实。综上所述，原告认为《商品房买卖合同》无法继续履行，并且亦无法实现合同目的。特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告许国强未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月15日，原告新天广弘公司与被告许国强签订合同编号Y20140102937的《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告向原告购买由原告开发的江苏省常熟市沿江经济开发区江南大道59号滨江科技创新中心74幢1单元803室房屋。房屋总价款为804114元，首付244114元，银行按揭贷款56万元。买受方如未按合同约定向出卖方支付房价款，逾期超过90天，出卖方有权解除合同。自出卖方解除合同通知书到达之日起30天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按累计应付款的2%向出卖方支付违约金；造成出卖方其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。出卖方应当在2015年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或提请市消费者权益保护委员会调解；协商、调解不成的，提交苏州仲裁委员会仲裁。本合同自双方签章之日起生效。 2014年12月16日，新天广弘公司（甲方、出借人）与许国强（乙方、借款人）签订《借款协议》一份，内容为：“甲乙双方本着平等自愿、诚实信用的原则，经协商一致达成本协议，供双方遵守执行。一、乙方购买甲方开发的位于滨江科技创新中心74幢1单元803室房屋一套（买卖合同编号：Y20140102937），总房款804114元。其中首付款244114元，乙方已支付首付款0元，余首付款尾款244114元未付清。甲方愿意出借乙方244114元，该款用于支付乙方未付清的尾款。二、借款期间：自2014年12月15日起至2015年11月30日止。三、乙方未按时归还上述借款的，应当按照银行同期逾期贷款利率的四倍向甲方支付逾期利息。四、乙方未按时归还上述借款的，甲方有权不配合办理贷款手续（包括但不限于出具售房发票）。若经甲方书面催告后乙方仍未付款的，甲方有权解除上述买卖合同。五、本协议自双方签字或盖章后生效。本合同一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力。六、因本协议发生的纠纷，由常熟市人民法院诉讼管辖。” 同日，许国强出具《借条》一份，内容为：“今收到江苏新天广弘投资建设有限公司借款244114元。本人承诺于2015年5月31日前支付124114元，剩余120000元于2015年11月30日前付清。” 2014年12月17日，新天广弘公司转账支付许国强244114元。同日，许国强向新天广弘公司支付了商品房首付款244114元。 另查明：许国强与龚晓丹于2010年3月3日登记结婚，于2016年6月14日登记离婚。 本院于2016年10月31日立案受理新天广弘公司诉许国强、龚晓丹民间借贷纠纷一案【（2016）苏0581民初第12246号案件】，新天广弘公司要求许国强、龚晓丹归还借款244114元及相应利息。本院于2017年5月26日判决许国强、龚晓丹归还新天广弘公司借款244114元，并支付以244114元为基数自2015年12月1日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率的4倍计算的利息。该民事判决生效后，新天广弘公司向本院申请强制执行。执行中，本院依职权对许国强、龚晓丹的财产进行了调查，除依法查询到许国强名下由另案查封、该案无处置权的车辆外，未发现可供执行的财产。故本院于2018年8月15日终结（2016）苏0581民初第12246号民事判决书的该次执行程序。 又查明：2014年12月24日，中国建设银行股份有限公司常熟分行（以下简称建行常熟分行，贷款人）与许国强（借款人、抵押人）、龚晓丹（抵押人）、新天广弘公司（保证人）订立《个人住房（商业用房）借款合同》一份，许国强向建行常熟分行借款56万元，用于购买新天广弘公司销售的常熟市滨江科技创新中心74幢1单元803房屋，借款期限自2014年12月24日至2044年12月24日。新天广弘公司为借款提供阶段性保证担保，保证人自保证合同生效之日起至抵押登记办妥且抵押登记文书交付贷款人之时止，许国强、龚晓丹承诺以所购房屋提供抵押担保。上述贷款56万元于2014年12月24日汇至新天广弘公司账户。许国强未能按约还本付息，建行常熟分行于2017年2月17日发函宣布贷款至2017年2月20日提前到期，期间，许国强、新天广弘公司共归还借款本金19638.58元、利息69571.04元，其中有32785.02元由新天广弘公司代偿。 建行常熟分行于2017年5月25日向本院提起诉讼【(2017)苏0581民初5806号案件】，要求许国强、龚晓丹归还借款本金540361.42元及相应的利息、罚息、复利、律师费等；新天广弘公司承担连带清偿责任。2017年7月4日，本院作出民事判决，判决许国强、龚晓丹支付建行常熟分行借款本金540361.42元及利息、罚息、复利（至2017年5月16日的利息、罚息计2280.67元，自2017年5月17日至实际还款之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算利息、罚息、复利）、律师费19300元；新天广弘公司对许国强的上述债务承担连带清偿责任，保证人履行保证义务后，有权向债务人追偿；案件受理费减半取4709.5元，财产保费3420元，合计诉讼费8129.5元，由许国强负担，新天广弘公司负连带责任。 后新天广弘公司与建行常熟分行协商后，履行了付款义务。建行常熟分行于2018年7月1日出具情况说明一份，载明：“《个人住房(商业用房)借款合同》合同项下借款人许国强、龚晓丹所结欠我行的借款本息罚582702.01元、案号为（2017）苏0581民初5806号判决书项下的诉讼保全律师费10000元，诉讼费8129.5元，以上合计600831.51元已由保证人江苏新天广弘投资建设有限公司支付给我行。该借款合同已全部履行完毕，再无任何纠纷。” 再查明：新天广弘公司于2016年5月25日向许国强发出书面交房通知，主要内容为：新天广弘公司于2015年10月28日起开始交房，2015年10月已通知你，请你尽快来新天广弘公司售楼处办理交房。许国强收到上述通知后，未至新天广弘公司办理交房手续。 新天广弘公司于2018年7月31日向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，要求：1.裁决解除新天广弘公司与许国强于2014年12月15日签订的编号为Y20140102937的《商品房买卖合同》；2.请求裁决许国强协助新天广弘公司办理该商品房买卖合同的网上备案注销手续；3.请求裁决许国强立即归还代偿款600831.51元；4.本案仲裁费用由许国强承担。2018年11月9日向许国强公告送达仲裁申请书等。苏州仲裁委员会经审理后认为新天广弘公司仲裁申请的请求事项不属于苏州仲裁委员会管辖范围，故于2019年4月8日裁决驳回新天广弘公司的仲裁申请。 案涉房屋登记权利人为新天广弘公司，案涉房屋现未有抵押、查封等情形。 审理中，原告解释称：因当时市场行情不好，新天广弘公司为了促销，就同意买房人延期支付首付款。另案中的借款实质上就是本案中的首付款，双方只是通过约定借款延长首付款的支付时间，许国强的真实意思也不是要向原告借款，是为了要首付款的付款凭证，从而通过银行贷款的审批。 上述事实，由商品房买卖合同、借款协议、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、本院（2017）苏0581民初5806号民事判决书、（2016）苏0581民初第12246号民事判决书、（2018）苏0581执3961号执行裁定书、情况说明、交房通知、邮寄凭证、不动产登记簿查询记录、仲裁裁决书及本院的庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：原告新天广弘公司与被告许国强签订的商品房买卖合同、借款协议以及原告新天广弘公司、被告许国强和建行常熟分行等签订的个人住房（商业用房）借款合同均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。按照借款协议约定，许国强向新天广弘公司借款244114元用于支付滨江科技创新中心74幢1单元803房屋的首付款。后因许国强未按约归还借款244114元，新天广弘公司诉至法院，本院判决许国强、龚晓丹归还借款244114元及相应利息。按照商品房买卖合同和个人住房（商业用房）借款合同约定，许国强向建行常熟分行贷款56万元用于支付滨江科技创新中心74幢1单元803房屋剩余购房款，并由新天广弘公司为许国强进行了担保。后因许国强未能按时还贷，建行常熟分行按照个人住房（商业用房）借款合同的约定提前收回全部余欠借款，并由本院判决许国强、龚晓丹归还全部借款及利息、罚息、复利、律师费、诉讼费，新天广弘公司承担连带清偿责任。后原告新天广弘公司支付了借款本息582702.01元、诉讼费8129.5元和律师费10000元，合计600831.51元，建行常熟分行确认借款合同已全部履行完毕。新天广弘公司代偿的600831.51元应由许国强返还。按照借款协议第四条的约定，许国强未按时归还借款244114元，经新天广弘公司书面催告后许国强仍未付款的，新天广弘公司有权解除商品房买卖合同。综合本案情况，本院认为新天广弘公司要求解除与被告签订的商品房买卖合同，有事实和法律依据。因新天广弘公司在提起本案诉讼前已申请仲裁，要求解除新天广弘公司与许国强于2014年12月15日签订的商品房买卖合同等，并已公告送达许国强，可以认定新天广弘公司已通过书面形式向许国强送达解除合同通知，故本院确认原、被告双方之间的《商品房买卖合同》已解除。因原告新天广弘公司收取被告许国强首期房款244114元、贷款56万元，合计804114元，该款应由原告返还被告。被告许国强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为放弃抗辩、质证的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告江苏新天广弘投资建设有限公司与被告许国强于2014年12月15日签订的编号为Y20140102937的《商品房买卖合同》已解除，被告许国强于本判决生效之日起十日内协助原告江苏新天广弘投资建设有限公司办理网签备案注销手续。 二、被告许国强给付原告江苏新天广弘投资建设有限公司贷款本息、律师费和诉讼费合计600831.51元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告江苏新天广弘投资建设有限公司指定的账号；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 三、原告江苏新天广弘投资建设有限公司返还被告许国强804114元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入被告许国强指定的账号；或汇入常熟市人民法院案款账户）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17445元、公告费600元，合计诉讼费18045元由被告许国强负担（原告预交的案件受理费17445元由本院退回，被告应负担的案件受理费17445元在本判决生效之日起十日内向本院交纳；原告预交的公告费600元，由被告在本判决生效之日起十日内向原告直接支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  孙秀芹 人民陪审员  潘惠芳 人民陪审员  张国兰 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  唐梦茹