杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初7493号 原告（反诉被告）：何白栩，女，1977年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：叶烨、许方良，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李强，男，1978年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：李蕾，浙江融哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴玉丽，女，1981年10月6日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：李蕾，浙江融哲律师事务所律师。 第三人：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市下城区朝晖二区26幢218室。 法定代表人：赵阳。 委托诉讼代理人：何诗敏，该公司员工。 原告（反诉被告）何白栩与被告（反诉原告）李强、吴玉丽、第三人浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序于2019年10月21日公开开庭进行了审理。何白栩及其委托诉讼代理人叶烨、许方良，李强、吴玉丽的共同委托诉讼代理人李蕾，第三人链家公司的委托诉讼代理人何诗敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何白栩向本院提出诉讼请求：1、判令解除何白栩与李强、吴玉丽之间签订的《房屋买卖定金协议》；2、判令李强、吴玉丽向何白栩支付违约金95.2万元。3、判令本案诉讼费用由李强、吴玉丽共同承担。 事实与理由：2019年6月14日，以原告何白栩为甲方（出售人），被告李强、吴玉丽为乙方（购买人），链家公司为丙方（居间人），三方签订了编号为D100000462754的《房屋买卖定金协议》，约定，何白栩将其所有的位于杭州市（建筑面积124.77平方米，以下简称涉案房屋）以952万元转让给李强、吴玉丽，乙方在本协议签署时向甲方自行支付定金20万元；甲、乙双方在本协议签订后3日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；乙方要求解除本协议的，应书面提出就解除事项三方进行协商；若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还定金，可通过诉讼或其他合法解决；本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金等。 在《房屋买卖定金协议》签订的当天，即2019年6月14日，被告李强将购房定金20万元交付给原告何白栩。同月19日被告李强即向何白栩提出由于他们本人的原因不能签署《杭州市房屋转让合同》要求解除《房屋买卖定金协议》；按照协议，原、被告双方应于6月23日在丙方签订《杭州市房屋转让合同》等相关协议。6月24日被告李强、吴玉丽向何白栩提出由于他们本人的原因不能签署《杭州市房屋转让合同》，双方于7月6日就协议解除《房屋买卖定金协议》再次协商无果，现出于无奈，依法诉至法院，望判如所请。 被告李强、吴玉丽辩称：我方认为涉案房屋的墙体有敲掉过的地方，房屋危险程度加剧，案涉房屋有质量问题，我方有权解除合同，我方申请质量鉴定。 被告李强、吴玉丽并提出反诉请求：1.请求法院判令何白栩立即返还李强、吴玉丽定金20万元；2.请求法院判令由何白栩承担反诉费用。事实和理由：2019年6月14日，何白栩、李强、吴玉丽和链家公司三方签订了《房屋买卖定金协议》，约定何白栩将其所有的涉案房屋以952万元出售给李强和吴玉丽，签订合同当日李强、吴玉丽即向何白栩支付购房定金20万元整。现何白栩起诉请求法院判决解除合同；且因为案涉房屋存在质量问题，我方有权解除合同，故提起反诉要求何白栩返还我方的20万元定金，请求法院依法支持反诉请求。 针对被告李强、吴玉丽的反诉请求，原告何白栩辩称：李强、吴玉丽当庭陈述房屋存在质量问题，但是在之前的沟通及李强、吴玉丽提交的反诉状上，其根本没有提及质量问题，仅仅是因为开庭前临时起意。我方认为，李强、吴玉丽的反诉系浪费司法资源。我方起诉是按照合同约定选择了违约金的主张，本案的违约金远远高于定金，在违约金必然高于定金的情况下，我方认为没有必要先返还定金。 第三人链家公司的述称：何白栩在起诉状中的事实是真实的，没有异议。对于反诉原告李强、吴玉丽主张的质量问题，我方不太清楚。但是，我方在为双方居间时认为该房屋质量系合格的。 何白栩为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：《房屋买卖定金协议》及收据，微信聊天记录截图，2019年7月9日链家公司员工出具的情况说明，房屋权属证书等。 李强、吴玉丽和链家公司均没有提交证据。 依据当事人在审理中的陈述意见和上述证据，本院认定事实如下： 案涉房屋所有权人为何白栩，何白栩于2013年12月取得案涉房屋所有权证书。 2019年6月14日，经链家公司居间，何白栩（作为甲方、出售人），李强、吴玉丽（两人作为乙方、共同购买人），签订《房屋买卖定金协议》，约定，交易房屋为涉案房屋，建筑面积124.77平方米，甲乙双方确认以952万元的房屋转让价购买该房屋，乙方在本协议签署时向甲方自行支付定金20万元；甲、乙双方在本协议签订后3日内向丙方提供购房查档所需资料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；乙方要求解除本协议的，应书面提出就解除事项三方进行协商；若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还定金，可通过诉讼或其他合法解决；本协议约定期限内，若乙方不与甲方签订《杭州市房屋转让合同》，乙方无权要求甲方返还定金，甲方已经收取的定金不予退还；若甲方不与乙方签订《杭州市房屋转让合同》，甲方应双倍返还定金给乙方；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金；对本协议的解除，应当采用书面形式等。 签订上述协议的当天，李强将购房定金20万元交付给何白栩。何白栩也出具了相应收据。 同月18日，经链家公司查询，双方可就涉案房屋签订正式房屋买卖合同。但李强、吴玉丽对于是否购买涉案房屋产生了犹豫。 同月19日，李强向何白栩提出由于自身原因不能签署《杭州市房屋转让合同》，提出要求解除《房屋买卖定金协议》；并提出由何白栩退还定金17万元。何白栩未同意。 同月21日，李强向何白栩提出由何白栩退还部分定金，“具体退多少我们一起商量好吗？”。双方未能达成一致。 同月23日，即《房屋买卖定金协议》中约定的“待限购查档通过后5日内”期限届满，双方未签订《杭州市房屋转让合同》。 同月28日，李强向何白栩提出，“决定下周六过来和你签解除协议（明天我们要出门一周，定金退与不退都按照你的意愿好了）”等意见。何白栩则表示，“好的，希望你们信守承诺，下周六准时签约”。 2019年7月6日，即李强所提出的“下周六”，何白栩、李强在链家公司的文锦苑分店处进行协商，吴玉丽未到场。双方未能就解除《房屋买卖定金协议》达成一致。 2019年8月1日，何白栩诉至本院，即本案诉讼。审理中，李强、吴玉丽提起反诉。 本案庭审中，李强、吴玉丽提出了涉案房屋的质量疑议，认为涉案房屋内有一堵墙被敲掉了，担心房屋安全、房屋有质量问题。何白栩陈述，涉案房屋内确有一堵墙被敲薄，是十年之前敲的，物业也是同意的，楼上楼下也存在类似情形，不存在影响使用的安全问题。 何白栩并陈述，对于自己的损失，本案标的额近一千万元，金额巨大，涉案房屋为学区房，因为李强、吴玉丽未在开学季之前购买导致房屋价格有差距，且何白栩在与李强、吴玉丽在交易时有资金方面的安排，因为李强、吴玉丽的原因未能交易成功，导致何白栩的资金安排存在问题，综上几点，本案违约金952000元是合理的；对于李强支付的定金20万元，可以直接从952000元抵扣，故李强、吴玉丽实际应支付违约金752000元。李强、吴玉丽则陈述，涉案房屋为学区房，学区房的价格并未下降，即使李强、吴玉丽在本案中有违约，何白栩主张的违约金过高，应当根据何白栩的实际损失及合同履行等情况，对违约金予以调整。 本院认为，本案何白栩与李强、吴玉丽就涉案房屋经链家公司居间后签订《房屋买卖定金协议》，并约定就涉案房屋需要签订《杭州市房屋转让合同》，该《房屋买卖定金协议》可以认定为预约合同。在签订《房屋买卖定金协议》后不久，李强、吴玉丽提出要求解除《房屋买卖定金协议》，不再签订《杭州市房屋转让合同》；现何白栩起诉要求解除该《房屋买卖定金协议》，据此，双方当事人对于解除《房屋买卖定金协议》已经达成一致，《房屋买卖定金协议》可予解除。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该规定，何白栩可以要求李强、吴玉丽承担违约责任（承担损害赔偿责任）。 何白栩所主张的违约金952000元，虽然在《房屋买卖定金协议》中有相关约定，但何白栩未能提交充分有效证据证明因李强、吴玉丽违约所造成的损失；因为预约合同的目的是将来订立本约合同，其违约责任的指向在于未按照约定签订本约而设定，损失程度和正式签订房屋买卖合同后的违约相比相对较少，《房屋买卖定金协议》中约定的违约金也明显偏高；李强、吴玉丽在审理中也主张对违约金予以调整。根据上述情况，本院考虑《房屋买卖定金协议》中约定的定金金额，结合李强、吴玉丽在提出解除《房屋买卖定金协议》时要求何白栩适当返还部分定金，不愿意以丧失定金的代价及时解除《房屋买卖定金协议》；以及李强、吴玉丽未能按《房屋买卖定金协议》中的约定及时与何白栩签订解除《房屋买卖定金协议》的书面协议因而影响了何白栩及时另行处置涉案房屋等因素，按照合同法的规定，本院酌情将违约金确定为25万元。 关于李强、吴玉丽反诉要求何白栩返还定金20万元，鉴于何白栩在起诉时选择适用违约金，并同意该定金20万元可用于抵扣违约金，其反诉请求可予准许。至于李强、吴玉丽主张的房屋质量问题，因为李强、吴玉丽并非以此作为理由拒绝履行《房屋买卖定金协议》；而且，即使涉案房屋在签订合同时存在质量瑕疵，只要何白栩在正式交付房屋时符合约定即可，李强、吴玉丽提出的此项异议在本案中不成立，本院不予采纳，对其提出的鉴定申请亦不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下： 一、解除何白栩与李强、吴玉丽签订的《房屋买卖定金协议》； 二、李强、吴玉丽支付何白栩违约金25万元； 三、何白栩返还李强、吴玉丽定金20万元； 四、上述第二项、第三项折抵后，李强、吴玉丽支付何白栩5万元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回何白栩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6660元，由何白栩负担2456元，李强、吴玉丽负担4204元。反诉案件受理费2150元，由何白栩负担。何白栩和李强、吴玉丽于本判决生效之日起七日内，向本院交纳（结算）应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吕凤祥 二〇一九年十月三十日 书记员  王超男