海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2706号 原告：李家永，男，1958年12月28日出生，汉族，住琼海市。 原告：李玉美，女，1956年8月12日出生，汉族，住琼海市。 俩原告共同委托诉讼代理人：吴聪，海南广哲律师事务所律师。 俩原告共同委托诉讼代理人：高琼兰，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：李佳夫，男，1954年7月22日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：王士伟，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成桂，男，1984年2月13日出生，汉族，住琼海市，系被告李佳夫之子。 第三人：琼海市总工会。住所地:琼海市嘉积镇东风路。 法定代表人：王业绩，总工会主席。 委托诉讼代理人：吴玉坤，琼海市中心法律事务所法律工作者。 原告李家永、李玉美与被告李佳夫、第三人琼海市总工会房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人高琼兰，被告李佳夫及其委托诉讼代理人王士伟、李成桂，第三人的委托诉讼代理人吴玉坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2005年10月1日达成的房屋买卖协议关系无效；2、判令被告搬离涉案房屋。事实与理由：l、涉案房屋属于房改房，原告持有70%产权、琼海市总工会持有30%产权，原告无权单方出卖。2、原、被告双方明知房屋是属于原告李家永与单位共有，但有意隐瞒了出卖的事实，在未取得单位许可的情况下，私自以租代卖的方式进行出卖，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）（三）项及第五十三条第（五）项“恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；以合法形武掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定”的规定。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第二十一条：职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权…在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关费用后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。本案双方房屋买卖行为属于违法交易，违反了行政法规强制性规定，也违反了民法通则的相关规定，属擅自处分行为，应认定为无效。 原告为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、房屋所有权证（海房字第XXXX号），2、收条，3、琼海市总工会出具的回复函。 被告答辩称，原告与被告之间系合法、有效的房屋买卖关系，原告的诉讼请求无法律依据，请驳回原告的诉讼请求。案涉房屋房产证上明确写明房屋入住五年后可以进入市场交易。原告1996年参加房改并取得房产证，2005年将房屋出售给被告时，已经超过房产证注明的5年期限，原告出售房屋不违反政策和法律规定，不存在以合法形式掩盖非法目的。现原告看到房屋价值大幅提高，想撕毁原、被告的房屋买卖合同，以获得巨额利益，法律不应保护原告违反诚实守信原则的行为。案涉房屋房产证登记的房屋所有权人仅为李家永，房屋共有权人一栏为空白，房产证上并没有写明琼海市总工会为共有权人，故琼海市总工会并非法律意义上的享有30%产权份额的共有人。根据《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（【发文字号】建住房[1999]209号）第五条“向高收入家庭出售现有住房执行市场价，向中低收入家庭出售现住房执行成本价……”以及第七条“对职工已按标准价购买的住房，要鼓励职工在自愿的基础上按成本价补足房价款及利息。职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归职工个人所有”的规定，我国自1999年后，已不存在按标准价出售公有住房，并对已按标准价出售的公有住房，原则上在职工按成本价补足房价款及利息后，住房产权归个人所有。从上述规定看，国家政策原则上鼓励公有住房产权的个人化，在以标准价出售的公有住房再次转让时，原则上按成本价补足房款及利息给琼海市总工会，并按照相关规定补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费即可合法转让。房管部门在房产证上仅登记李家永为权利人，而非李家永和琼海市总工会，琼海市总工会不是法律意见上的共有人，不应享有优先购买权。被告认为，原、被告双方房屋买卖合同关系有效，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告为证明其主张的事实，提供了以下证据：1、（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明，2、电费收据，3、中国邮政储蓄银行账户对账单。 第三人陈述称，本案争议房屋是属于原告和第三人共有的，该房屋系市总工会在90年代房改时出售给原告，按照当时的国家政策，原告拥有70%的产权，总工会拥有30%的产权，并已向原告发放产权证，原告与被告之间的房屋买卖行为第三人不清楚，也没有经过第三人的同意，第三人拥有的30%产权属于国有资产，第三人不同意转让。 第三人没有证据提供。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据没有异议，本院予以确认，并附卷佐证。即原告提供的房产证号为海房字第XXXX号的房屋所有权证、收条。被告提供的（商品）住宅不动产登记信息查核情况说明、电费收据、中国邮政储蓄银行账户对账单。被告认为原告提供第三人的回复函没有出具人签名对其合法性有异议，本院认为第三人对其出具的该份证据无异议，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李家永系琼海市总工会的职工。上世纪90年代，琼海市总工会进行房改，将位于琼海市××镇内的一套房作为房改房出售给原告。1996年8月16日，琼海市人民政府向原告颁发了房产证（房产证号：海房字第XXXX号），房产证上记载：房改售房标准价31474.85元，售房单位琼海市总工会，产权比例私人70%、单位30%，入住五年后方可进入市场。2005年10月1日，被告向原告支付了60000元，俩原告向被告出具了收条，载明：“兹收到李昭安交来李家永总工会住房永久性使用一次付完租金人民币陆万元整。”，同时亦将房产证原件交予被告。自2005年10月起至今，被告及其家庭一直在该房屋居住生活，并缴纳涉案房屋的相关费用，期间,没有任何人对此提出干涉和异议。2018年8月初，原告以孙子要上学为由将房产证从被告处取回。后原告要求被告返还房屋，其退还30000元给被告，被告不同意。原告遂于2018年8月22日以房屋租赁合同纠纷为由向本院起诉，请求判令：1、解除自起诉之日起至2025年原、被告之间房屋租赁关系；2、原、被告之间的租赁关系自2025年之后无效；3、被告搬离涉案房屋。本院经审查认为双方形成的是房屋买卖关系，原告主张双方之间形成房屋租赁关系不成立，经释明，原告坚持其诉讼请求，本院作出（2018）琼9002民初2428号民事裁定驳回原告的起诉。原告向海南省第一中级人民法院提起上诉。海南省第一中级人民法院作出（2019）琼96民终252号民事裁定，撤销本院（2018）琼9002民初2428号民事裁定，指令本院审理。本院依法重新立案进行审理。 本院认为，本案被告支付60000元给原告，虽然原告出具收条将60000元表述为永久性租金，但从实际行为上看，被告支付了高于原告购买涉案房屋价款（31474.85元）给原告，原告将房屋及房产证交付被告后，涉案房屋一直由被告家庭居住、管理、使用并缴纳相关费用，至今已十四年之久，双方形成的是房屋买卖关系，庭审时双方亦无异议，本院予以确认。本案案由为房屋买卖合同纠纷。原告主张涉案房屋为房改房，原告持有70%产权，第三人持有30%产权，原告无权单方出售等，主张双方的房屋买卖关系无效。根据查明的事实，涉案房屋系原告向第三人购买的公有住房即房改房,第三人以标准价向原告出售了涉案房屋,而根据国务院1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，按标准价购买的住房,职工拥有部分产权,即占有权、使用权、有限处分权和收益权,一般住满5年方可依法进入市场,在同等条件下,原产权单位有优先购买权、租用权。原告1996年8月取得涉案房屋的产权证,至2005年10月出售给被告,已超出法律规定的允许进入市场的5年住用期。在超出5年住用期后,原、被告之间的房屋买卖关系是平等主体间的民事法律关系，因此，对于民事法律关系合同的效力，应当根据《中华人民共和国合同法》的规定来确认。本案双方在房屋买卖时意思表示真实,未违反法律、行政法规的强制性规定,因此，原告主张双方的房屋买卖关系无效，判令被告搬离涉案房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。第三人在本案中没有提出独立的请求权，只是表示不同意原告转让涉案房屋，第三人的意见不属于诉求，且缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李家永、李玉美的诉讼请求。 案件受理费650元，由原告李家永、李玉美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇一九年十月十六日 法官助理 梁 茵 书 记 员 李卓蓓 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。