文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2330号原告：肇庆尚城物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区南岸坦场（肇庆市信业房地产发展有限公司土地），统一社会信用代码91441283564510807J。法定代表人：张汉威，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱肇云，该公司员工。委托诉讼代理人：彭楚，该公司员工。被告：梁伯瑜，男，1984年3月21日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告肇庆尚城物业管理有限公司（以下简称尚城物业公司）诉被告梁伯瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚城物业公司的委托诉讼代理人彭楚到庭参加诉讼，被告梁伯瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告尚城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费34007.45元以及违约金26893.48元（每月的物业费自次月1日起按0.1%/日标准计至付清之日止，暂计至2019年5月31日），合计60900.93元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是依法设立，具有三级资质的物业管理公司。被告与原告肇庆市高要区万福路一号塞维利亚一街20号的物业管理服务事宜签订《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业管理费每月按建筑面积收取，收费标准按2.5元/㎡计收；被告应在每月15—25日缴纳，逾期缴纳的，按每日0.1%的标准支付违约金；如果被告拖欠原告代收代缴的水、电等费用，原告有权向被告追讨及主张违约金，违约金支付标准参照相关行业具体标准计收。被告拖欠2015年1月至2019年5月的物业费34007.45元，经原告多次书面催收至今未付，产生违约金共计60900.93元。为此，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告梁伯瑜无答辩亦无出庭核对尚城物业公司所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：肇庆信业房地产发展有限公司与尚城物业公司签订《前期物业服务合同》，委托尚城物业公司对肇庆珀丽湾商住区进行前期物业管理。2011年5月7日，莫智杰与肇庆信业房地产发展有限公司签订《商品房买卖合同》，向肇庆信业房地产发展有限公司购买肇庆市高要区万福路一号塞维利亚一街20号商品房，该商品房合同约定建筑面积256.94平方米。同一日，莫智杰与尚城物业公司签订《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》中莫智杰为甲方，尚城物业公司为乙方，双方在合同中就物业管理的权利义务进行了约定，合同第六条第二项约定：“物业服务费每月按建筑面积收取，收费标准按2.5元/㎡计收（不包公用水电分摊）。”第七条约定：“物业服务费用及其他费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15—25日履行交纳义务。”第二十六条约定：“甲方或物业使用人……未按时足额交纳物业服务费用的，应按每日1‰的标准向乙方（即尚城物业公司）支付违约金，……。”莫智杰接收商品房后，于2014年11月7日与梁伯瑜签订《房地产买卖合同》，合同约定莫智杰将肇庆市高要区万福路一号塞维利亚一街20号房屋转让给梁伯瑜，房屋交付时间为2014年11月7日，双方并约定在签订合同之日起三十日内，双方携带有关资料到房产交易中心办理过户手续。根据尚城物业公司查询，肇庆市高要区万福路一号塞维利亚一街20号的权利人为梁伯瑜，房屋建筑面积256.66㎡。梁伯瑜向莫智杰购买房屋后，一直没有交纳物业管理费给尚城物业公司。尚城物业公司为证实其诉讼主张，举证了《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《房地产买卖合同》、不动产登记资料查询结果证明等证据。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。梁伯瑜向莫智杰购买房屋后，应继续履行莫智杰与尚城物业公司签订《前期物业管理服务协议》的约定。尚城物业公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，梁伯瑜作为业主，接受了尚城物业公司的物业管理，理应向尚城物业公司支付相应的费用，故对尚城物业公司请求梁伯瑜依照物业服务协议约定支付物业服务费的诉请，本院予以支持。梁伯瑜实际每月应付的物业管理费用为641.65元（房屋面积256.66㎡×2.5元＝641.65元），2015年1月至2019年5月的物业管理费用合共34007.45元。关于尚城物业公司诉请梁伯瑜支付违约金的问题，梁伯瑜拒不交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。但是尚城物业公司诉请梁伯瑜按每日1‰的标准交纳违约金的约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.5倍为标准计算本案的逾期违约金。《前期物业管理服务协议》约定服务费于每月25日前交纳，尚城物业公司在违约金计算表中自行调整为每月最后一天，系对自己的民事权利和诉讼权利的处分行为，本院予以准许，因此，梁伯瑜因延迟交纳服务费而支付的违约金应从2015年1月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍分段计算。暂计至2019年5月31日为4874元（具体计算方式详见附表）对原告的请求中超出该标准的，本院不予支持。梁伯瑜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对尚城物业公司陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第六条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁伯瑜自本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆尚城物业管理有限公司支付自2015年1月起至2019年5月止的物业服务费34007.45元。二、被告梁伯瑜自本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆尚城物业管理有限公司支付违约金4874元(该违约金暂计至2019年5月31日，以后的违约金以实欠物业服务费数额为基数按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍的标准计算至欠款付清时止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费661元，原告肇庆尚城物业管理有限公司负担275元，被告梁伯瑜负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 吴 勇二〇一九年十月三十一日书记员 梁洁仪附：            （2019）粤1204民初2330号案应付违约金计算表       单位：元                  欠交月份              欠交金额              起计日期              截止时间              拖欠天数              计算标准              应付违约金                  2015年1月              641.65              2015/1/31              2019/5/31              1581               0.06525              183.87                   2015年2月              641.65              2015/2/28              2019/5/31              1553               0.06525              180.61                   2015年3月              641.65              2015/3/31              2019/5/31              1522               0.06525              177                   2015年4月              641.65              2015/4/30              2019/5/31              1492               0.06525              173.52                   2015年5月              641.65              2015/5/31              2019/5/31              1461               0.06525              169.9                   2015年6月              641.65              2015/6/30              2019/5/31              1431               0.06525              166.42                  2015年7月              641.65              2015/7/31              2019/5/31              1400               0.06525              162.81                   2015年8月              641.65              2015/8/31              2019/5/31              1369               0.06525              159.05                   2015年9月              641.65              2015/9/30              2019/5/31              1339               0.06525              155.72                   2015年10月              641.65              2015/10/31              2019/5/31              1308               0.06525              152.11                   2015年11月              641.65              2015/11/30              2019/5/31              1278               0.06525              148.63                   2015年12月              641.65              2015/12/31              2019/5/31              1247               0.06525              145.02                   2016年1月              641.65              2016/1/31              2019/5/31              1216               0.06525              141.41                   2016年2月              641.65              2016/2/28              2019/5/31              1187               0.06525              138.04                   2016年3月              641.65              2016/3/31              2019/5/31              1156               0.06525              134.44                   2016年4月              641.65              2016/4/30              2019/5/31              1126               0.06525              130.95                   2016年5月              641.65              2016/5/31              2019/5/31              1095               0.06525              127.34                   2016年6月              641.65              2016/6/30              2019/5/31              1065               0.06525              123.85                   2016年7月              641.65              2016/7/31              2019/5/31              1034               0.06525              120.25                   2016年8月              641.65              2016/8/31              2019/5/31              1003              0.06525              116.64                   2016年9月              641.65              2016/9/30              2019/5/31              973               0.06525              113.15                   2016年10月              641.65              2016/10/31              2019/5/31              942               0.06525              109.55                   2016年11月              641.65              2016/11/30              2019/5/31              912               0.06525              106.06                   2016年12月              641.65              2016/12/31              2019/5/31              881               0.06525              102.45                   2017年1月              641.65              2017/1/31              2019/5/31              850               0.06525              98.85                   2017年2月              641.65              2017/2/28              2019/5/31              822               0.06525              95.59                   2017年3月              641.65              2017/3/31              2019/5/31              791               0.06525              91.99                   2017年4月              641.65              2017/4/30              2019/5/31              761               0.06525              88.5                   2017年5月              641.65              2017/5/31              2019/5/31              730              0.06525              84.89                  2017年6月              641.65              2017/6/30              2019/5/31              700              0.06525              81.4                   2017年7月              641.65              2017/7/31              2019/5/31              669               0.06525              77.8                   2017年8月              641.65              2017/8/31              2019/5/31              638               0.06525              74.19                   2017年9月              641.65              2017/9/30              2019/5/31              608               0.06525              70.7                   2017年10月              641.65              2017/10/31              2019/5/31              577               0.06525              67.1                   2017年11月              641.65              2017/11/30              2019/5/31              547               0.06525              63.61                   2017年12月              641.65              2017/12/31              2019/5/31              516               0.06525              60.01                   2018年1月              641.65              2018/1/31              2019/5/31              485               0.06525              56.4                   2018年2月              641.65              2018/2/28              2019/5/31              457               0.06525              53.14                   2018年3月              641.65              2018/3/31              2019/5/31              426               0.06525              49.54                   2018年4月              641.65              2018/4/30              2019/5/31              396               0.06525              46.05                   2018年5月              641.65              2018/5/31              2019/5/31              365               0.06525              42.44                  2018年6月              641.65              2018/6/30              2019/5/31              335               0.06525              38.96                   2018年7月              641.65              2018/7/31              2019/5/31              304               0.06525              35.35                   2018年8月              641.65              2018/8/31              2019/5/31              273               0.06525              31.74                   2018年9月              641.65              2018/9/30              2019/5/31              243               0.06525              28.26                   2018年10月              641.65              2018/10/31              2019/5/31              212               0.06525              24.65                   2018年11月              641.65              2018/11/30              2019/5/31              182               0.06525              21.16                   2018年12月              641.65              2018/12/31              2019/5/31              151               0.06525              17.56                   2019年1月              641.65              2019/1/31              2019/5/31              120               0.06525              13.95                  2019年2月              641.65              2019/2/28              2019/5/31              92               0.06525              10.69                   2019年3月              641.65              2019/3/31              2019/5/31              61               0.06525              7.09                   2019年4月              641.65              2019/4/30              2019/5/31              31               0.06525              3.6                   合计                                                                                         4874                  注：应付违约金＝欠交金额×拖欠天数×计算标准÷360      现行中国人民银行一年以内（含一年）的贷款基准利率为年利率4.35%，1.5倍为年利率6.525%。