文书内容重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0235民初5236号原告:谭艾琳，女，1993年8月8日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：于倩莹，重庆索通（万州）律师事务所律师，特别授权。被告:重庆恒永房地产开发有限公司，住所地:重庆市万州区江南大道295号江南新区管委会综合楼730号房，统一社会信用代码:91500101MA5YTQ3B5T。法定代表人:彭善荣，系该公司的董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，汉族，1990年12月29日出生，住重庆市涪陵区，系公司员工，一般代理。原告谭艾琳与被告重庆恒永房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭艾琳及其委托诉讼代理人于倩莹、被告重庆恒永房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈恺迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭艾琳向本院提出诉讼请求：1.判决被告双倍偿还原告购房定金合计40000元;2.判决被告赔偿原告契税减半损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告在2019年6月27日到万州恒大选购期房，并预付定金2万元。6月30日被告通知原告到被告公司办理购房首付，原告将多年还未到期的定期存款支取前往恒大办理，过程中问题不断：1、交款前核算金额未交与原告确认，导致刷卡时多交8821元，其公司员工杨经理中间协调后原告方接受处理办法，并出具收条;2、被告承诺客户减免3年物管费，在原告交完首付后却矢口否认，恒大管理口径不统一，承诺客户条件不执行；3、因为被告的违约，却无法给出解决方案，导致原告在6点之前没有签合同，错过契税减半的政策。因为被告的种种违约，导致原告失去对被告方的信任，故原告要求被告退还原告首付款及定金，被告拒不退还。经过一番协商，被告意识到自己的错误，最终退还了原告首付款，但却拒绝退还定金。原告认为，是被告违约在先，侵犯了原告的合法权益，望判如所请。被告重庆恒永房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。1、原告是违约方，被告无违法行为，被告有权不予退还定金。.被告不存在违约行为，不应当双倍返还定金。首先被告从未向原告承诺减免3年物管费和享受契税减半政策。其次物业费减免与契税优惠政策不属于原、被告的权利义务范围。是否收取物业费应由物业管理公司决定，契税属于政府政策，均不由被告决定，原告以未享受到上述为由要求被告承担违约责任明显错误。.原告是认购协议的违约方，被告有权不予退还定金。按认购书第二条第2款、第四条的约定，原告未在认购书约定的期限内支付首期房款及签署商品房买卖合同和补充协议，属于违约。2、原告要求被告赔偿契税减半损失无事实及法律依据，不应得到支持。首先，原告并未实际缴纳契税，不具备损失形成的基础。其次，被告未向原告承诺可享受契税优惠政策，而且享受该政策也不由被告决定，被告并非认购书的违约方。本院经审理认定事实如下：原告谭艾琳经案外人张燕、谭涛介绍，于2019年6月27日与被告重庆恒永房地产开发有限公司签订《万州恒大御景半岛商品房认购书》。重庆恒永房地产开发有限公司为甲方，谭艾琳为乙方。认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购万州恒大御景半岛楼盘高层X号楼XXX，该商品房的规划用途为住宅。该商品房建筑面积共106.33平方米，其中套内面积82.95平方米。获优惠后，按建筑面积计算，单价为8053.28元/，按套内建筑面积计算，单价为10323.15元/，总金额为856305元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方必须于2019年7月1日前支付首期房款237305元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议；余款（即59.9万元）由银行提供按揭贷款……。三、乙方支付首期款的同时预缴税费33665元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到万州恒大御景半岛项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知甲方，可另行销售房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心的各项公示文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述合同，不再变更、增加或减少任何条款。认购书签订当日，谭艾琳向重庆恒永房地产开发有限公司支付定金20000元。2019年6月30日上午，张燕通过微信提醒谭艾琳去恒大御景半岛售房部签订合同，同时签订减免物业函。谭艾琳到达恒大售楼部后，因需要增加购房首付，重庆恒永房地产开发有限公司与谭艾琳重新签订一份认购书。认购书除将第二条按揭付款中的付款金额进行变更外，其余条款与原认购书内容完一致。按揭付款的变更内容为：乙方须于2019年7月1日前支付首期房款336305元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》及补充协议；余款（即50万元）由银行提供按揭贷款。之后，谭艾琳通过郎宇凤账户向重庆恒永房地产开发有限公司支付房屋首付款336305元，契税25690元，维修基金7975元。前述款项交付后，原、被告双方在准备签订《商品房买卖合同》及补充协议时因“是否减免物管费和契税”问题发生争议，经原告及其亲属与重庆恒永房地产开发有限公司的委托代理销售公司工作人员（经理）杨欢协商后，确定谭艾林不再购买认购书中约定的房屋，并由重庆恒永房地产开发有限公司在当日下班前将谭艾琳通过郎宇凤账户向重庆恒永房地产开发有限公司转账支付的房屋首付款336305元，契税25690元，维修基金7975元予以退回，但谭艾琳支付的定金20000元因双方有争议未退。协商过程中，杨欢曾表示“公司对谭艾琳所购房屋没得优惠政策，签认购书和交定金时均未明确表示有物管费和契税优惠，发生误会是由于张燕的个人工作失误，公司会内部进行处理”。在争议发生期间，张燕也通过微信向原告道歉并表示“谭艾琳所购房屋确实没有物业和契税减免政策，之前称有减免是工作失误”。谭涛也向谭艾琳表示“张燕不太清楚情况，是工作失误，希望谭艾琳谅解”。上述事实，除有原、被告的陈述外，还有原告提交商品房认购书（签订日期为6月30日）、付款凭证及收据复制件、谭艾琳与张燕、谭涛的微信对话记录、现场录音记录，被告提交的认购书（签订日期为6月27日）在卷佐证，本院予以确认。前述证据客观真实，并能够相互印证，本院予以采信。本院认为，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告谭艾琳与重庆恒永房地产开发有限公司签订认购书后，谭艾琳向重庆恒永房地产开发有限公司支付定金20000元的事实清楚，原、被告双方成立合法有效的商品房预约合同关系。谭艾琳在认购书签订后，按照约定的日期前往售楼部签订商品房买卖合同，并增加首付款金额，还交纳了首付款、契税和维修基金，足以表明谭艾琳在双方发生争议前并无不购买房屋、不签订房屋买卖合同的主观愿望。谭艾琳之后表示放弃购买房屋，是由于双方对所涉房屋是否具有“物管费、契税减免”发生争议。从双方签订的认购书来看，确实没有关于“物管费、契税减免”的明确约定，但从谭艾琳提供的证据看，案外人张燕确实曾向谭艾琳表示过其所购房屋具有“减免三年物管费”的政策，虽然重庆恒永房地产开发有限公司不认可张燕的行为，并且在庭审中表示张燕并非该公司员工，但重庆恒永房地产开发有限公司的代理销售公司工作人员杨欢在现场协商时表明“系张燕的工作失误致谭艾琳误会”，能够证明张燕与所涉楼盘具有一定的关联性。而且张燕在双方发生纠纷时，明确向谭艾琳表明“系工作失误，该房屋没有减免三年物管费政策，以致谭艾琳对认购房屋产生的政策产生误会”，并为此向谭艾琳表示歉意。因此，本案最终未能订立商品房买卖合同的客观原因并非是谭艾琳的主观违约，而是因张燕提供的错误信息，致谭艾琳对认购房屋产生“错误认识”后的客观选择。谭艾琳在确认其所认购房屋不具有张燕因工作失误表示的“物管费减免”政策后，就是否继续购买认购房屋应当具有选择权和决定权。同时，虽然可以认定张燕系与涉案商品房的销售具有关联，但其身份被告不予认可，而且张燕对涉案房屋所作的错误意思表示并未在原告与重庆恒永房地产开发有限公司签订的认购书中予以确认，并未成为双方确定的房屋买卖合同的签约条件，而且重庆恒永房地产开发有限公司至今仍然同意按认购书中的约定条件与原告订立合同，并无不履行认购书中约定义务的任何行为，故张燕向谭艾琳表示的“物管费减免”优惠丧失，也不符合双方约定的双倍返还定金情形。可见，由于张燕对谭艾琳作出了涉案房屋具有认购书之外的优惠意思表示，导致谭艾琳对所购房屋的附加优惠条件产生误会，而该优惠并未在重庆恒永房地产开发有限公司出具的认购书中予以载明，属于不可归责于双方当事人之外的事由导致合同未能成立，被告重庆恒永房地产开发有限公司应当返还原告定金20000元。另外，对于谭艾琳提出的契税减半损失，谭艾琳并未提供符合契税减半的客观政策依据，且因不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同并未实际签订，原告的该项损失从理论上讲也不能成立，故本院对该项请求不予支持。综上所述，被告应当返还原告定金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告重庆恒永房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告谭艾林定金20000元；二、驳回原告谭艾琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告重庆恒永房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 江陆清二〇一九年十月八日法官助理 熊 飞书 记 员 叶 平