北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异436号案外人：宋宇佳，女，1989年10月27日出生，汉族，住北京市大兴区，公民身份号码×××。委托代理人：刘秭言，北京市翱翔律师事务所律师。委托代理人：蔡雨潼，北京市翱翔律师事务所实习律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托代理人：杨影，北京市中尊律师事务所律师。委托代理人：姚玮，北京市中尊律师事务所实习律师。被执行人：刘新军，男，1971年1月19日出生，汉族，户籍地北京市门头沟区，公民身份号码×××。被执行人：田英，女，1969年1月6日出生，汉族，户籍地北京市大兴区，公民身份号码×××。被执行人：李京，男，1966年6月3日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，公民身份号码×××。本院在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与刘新军、田英、李京金融借款合同纠纷一案[执行依据：（2015）海民（商）初字第41746号民事判决；执行案号：（2017）京0108执5818号、（2019）京0108执恢1626号]中，案外人宋宇佳针对本院执行位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号x层x、x层x的房屋（以下简称案涉房屋）提出排除移交占有的异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人宋宇佳述称，近日，案外人收到贵院（2017）京0108执5818号、（2019）京0108执恢1626号执行裁定书及公告，称案外人承租的案涉房屋将被评估拍卖，要求案外人腾退该房屋。案外人认为贵院的执行裁定书侵害了自身合法权益，故提出异议。宋宇佳与李京是于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》，约定由宋宇佳承租李京名下的案涉房屋，租期为18年，租金为20万元/年。在签订合同最初两年，租金按期支付。至2014年，李京因急于用钱，与宋宇佳协商，在做出部分让利的前提下，于2014年3月24日，宋宇佳一次性付清了《房屋租赁合同》剩余期间（即2014年6月1日至2030年6月1日）的全部租金280万元。案外人从李京处承租案涉房屋后将该房屋转租给曹玉杰，并于2013年11月12日与曹玉杰签订了《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，现案外人与李京的租赁合同正常履行，案外人不存在任何违约行为。根据“买卖不破租赁”的原则，贵院对案涉房屋的拍卖行为并不能终止案外人与被执行人李京的租赁关系，案外人作为承租人的用益物权应受到法律保护。综上，请求贵院中止（2017）京0108执5818号、（2019）京0108执恢1626号执行裁定书的执行，停止对涉案房屋的腾退执行措施。民生银行北京分行辩称，一、申请执行人依法享有对抗案外人的抵押权。民生银行北京分行与被执行人刘新军、田英、李京执行一案中，被执行人李京已将案涉房屋抵押给了申请执行人，双方于2012年10月18日办理了抵押登记，根据生效判决申请执行人享有案涉房屋拍卖、变卖价款的优先受偿权。二、“一房二租”，且抵押权设立时间先于案外人宋宇佳签订的房屋租赁合同实质成立日期。1、根据案外人提供的证据材料，2008年9月，李京与曹玉杰签订了房屋租赁合同，该合同约定的租赁期自2008年11月13日至2013年11月12日。2012年6月1日，李京又与宋宇佳签订了房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，曹玉杰作为实际承租人，占有案涉房屋，其租赁合同仍在实际履行过程中，双方并未解除该合同。故该合同于2013年11月12日实际履行完毕。故2012年6月1日宋宇佳与李京签订的房屋租赁合同实际上并没有成立。待2013年11月12日原合同履行完毕后，该合同才实质成立。且宋宇佳与曹玉杰也是在原租赁合同到期之日后，才于2013年11月12日签署了新的转租合同。故李京与宋宇佳签订的房屋租赁合同应自原房屋租赁合同结束之日，即2013年11月13日才具有法律效力，晚于申请执行人与李京办理抵押登记的日期2012年10月18日。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，申请执行人的抵押权设立在先，宋宇佳与李京签署的《租金缴纳协议》在后，故宋宇佳不能以此房屋租赁合同对抗申请执行人的抵押权实现，不能以此房屋租赁协议对抗法院强制执行要求。三、房屋租赁合同签署的真实目的不明，真实性存疑。1、宋宇佳与李京于2012年6月1日签署的关于李京名下的案涉房屋的房屋租赁合同，合同签署期限达18年之久，明显超过商业用房租赁期的正常范围。2014年3月24日，李京与宋宇佳又签署了《租金缴纳协议》，宋宇佳一次支付从2014年6月1日起至2030年6月1日的租金，租金总金额明显超出案涉房屋在2014年的售价。宋宇佳以超出房屋售价的金额一次性支付租金，该行为明显违反商业原则，缺乏合理依据。宋宇佳提供的银行流水中，同一日就有金额较大的数笔资金进出，可见其日常商业经营金额较大，明显亏本的买卖，不会去做的。故其声称支付给李京的280万元的资金，其是否为房屋的租金，明显违反商业行为原则、不合情理。2、案外人提供的李京关于的房屋转租的《声明》中，李京将该房屋出租给“贾彦杰”，而不是签订房屋租赁合同的宋宇佳，且该声明内容中明确提到“该房屋由贾彦杰于2013年11月12日转租给曹玉杰”，但李京签名落款的日期却是2012年，落款日期之后才发生的事情，如何出现在《声明》中？可见，李京同意转租的《声明》与其他证据材料冲突之处较多，其真实性存疑。《房屋租赁合同》真实目的不明，证据材料之间有矛盾，故其真实性存疑，该合同有悖于合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。故而不能认定宋宇佳基于上述房屋租赁合同享有对案涉房产的租赁权，并以此对抗申请执行人的抵押权，更不能以此对抗法院强制执行要求。三、《房屋租赁合同》发生了实质性变更。2014年3月24日，李京与宋宇佳签署了《租金缴纳协议》，该协议对房屋原租金、付款期限进行了重新约定，已不属于对原合同无约定或约定不明的事项签订的补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第三十条的规定，该租金缴纳协议构成了合同实质性变更，变更实质内容后的新房屋租赁协议，其签订日期应确定为2014年3月24日。四、抵押权设立日期先于《租金缴纳协议》签订日期。根据案外人提供的证据材料，案外人宋宇佳与李京签订的《租金缴纳协议》内容显示，该新的房屋租赁协议的签订日期为2014年3月24日，晚于申请执行人与李京办理抵押登记的日期2012年10月18日。故宋宇佳不能以此房屋租赁协议对抗申请执行人的抵押权实现，不能以此房屋租赁协议对抗法院强制执行要求。所以，案外人的房屋租赁协议无权中止执行裁定书的执行，故请求法院驳回案外人宋宇佳的执行异议，继续推进评估、拍卖工作。经审查查明，本院于2016年9月19日就民生银行北京分行与刘新军、田英、李京金融借款合同纠纷一案作出（2015）海民（商）初字第41746号民事判决：一、被告刘新军偿还原告中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金三百二十六万九千九百九十四元五角五分及利息九万六千零二十五元二角八分，并支付罚息（截止至二Ο一六年六月二十四日的罚息为二十七万二千三百五十三元九角五分，自二Ο一六年六月二十五日起至实际还清之日止的罚息，按照《个人最高额抵押、保证额度借款合同》及《借款凭证》载明的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告刘新军赔偿原告中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失二万零二百三十二元五角，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告田英对第一、二项规定的被告刘新军的债务承担共同还款责任；四、原告中国民生银行股份有限公司北京分行有权以登记在被告李京名下位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号房产拍卖、变卖所得价款在第一、二项规定的被告刘新军的债务范围内优先受偿；五、驳回原告中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。判决生效后，由于刘新军、田英、李京未履行判决义务，民生银行北京分行向本院申请执行。在诉讼过程中，本院依据民生银行北京分行的保全申请，于2016年1月21日保全查封案涉房屋。进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行程序中的查封措施。2019年1月11日，本院向大兴区不动产登记事务中心送达执行裁定书和协助执行通知书，继续查封案涉房屋，查封期限自2019年1月11日至2022年1月10日。根据调取的案涉房屋的登记信息显示，李京于2012年10月18日以其名下案涉房屋办理以民生银行北京分行为抵押权人的抵押登记，抵押类型为最高额抵押。在异议审查过程中，案外人宋宇佳向本院提交了《房屋租赁合同》两份，李京出具的《声明》、收条三张，《租金交纳协议》一份以及其名下兴业银行×××（以下简称xxx账户）转账明细两张等证据以证明以下事项：2012年6月1日，（出租方、甲方）李京与（承租方、乙方）宋宇佳签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将其名下位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号房屋出租给乙方使用。租赁期限为18年，自2012年6月1日至2030年6月1日止，甲方应于2012年6月5日前将房屋交付乙方。该房屋租金为20万元，交纳方式为每年6月1日前交纳下一年全年租金，租金每两年增加1万元。2012年6月2日，李京出具《收条》，证明本人于当日收到案涉房屋租金现金20万元。2013年6月7日，李京出具《收条》，证明于当日收到案涉房屋租金现金20万元。2014年1月29日，李京出具《收条》，证明于当日收到转账支付的案涉房屋租金1425000元以及现金支付的案涉房屋租金775000元。2013年11月12日，甲方宋宇佳与乙方曹玉杰签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其租赁的位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号房屋转租给乙方，甲乙双方约定签订本合同的租赁期限为8年，从2013年11月12日至2021年11月12日为止。本合同租金实现年付制，租金标准为第一年人民币25万元；从第二年开始，每年在前一年租金的基础上递增5%。租金的支付方式为现金。宋宇佳提交的李京出具的《声明》载明：李京将案涉房屋出租给贾彦杰，租期2012年6月1日至2030年6月1日，该房屋由贾彦杰于2013年11月12日转租给曹玉杰，李京对转租行为予以认可。故曹玉杰所交租金应直接支付给贾彦杰。签署日期所载年份为2012年。宋宇佳提交的甲方李京与乙方宋宇佳签订的《租金交纳协议》载明：鉴于甲方提出如乙方一次交纳租金，对乙方租金给予优惠，乙方表示同意。故对2014年6月1日起剩余合同期限的租金交纳达成如下协议：一、甲乙双方同意如乙方一次性支付2014年6月1日至2030年6月1日的全部租金，甲方按照每年175000元标准计算剩余年限的全部租金总额，即2800000元。二、乙方已于2014年1月29日转账支付租金1425000元、现金支付775000元、于2014年3月24日转账支付租金600000元。甲方确认已收到本条所述的全部租金。三、双方确认所签订的《房屋租赁合同》的全部租金已支付完毕，双方对此无异议，《房屋租赁合同》双方继续履行至合同期限届满。李京的签署日期为2014年3月24日，乙方宋宇佳的签署日期为2014年3月14日。另查，2014年1月29日，宋宇佳转账1425000元至刘新红账户；2014年3月24日，宋宇佳转账600000元至刘新红账户。刘新红于2019年6月28日出具《证明》，确认其与李京系夫妻关系，其与2014年1月29日代李京收取宋宇佳142.5万元，于2014年3月24日代李京收取宋宇佳60万元。在异议审查过程中，本院调取了宋宇佳名下xxx账户从2014年1月1日至2017年12月31日的流水，显示宋宇佳与刘新红在2014年1月29日至3月24日期间，存在多笔往来。具体如下：2014年1月29日，宋宇佳转账142.5万元至刘新红账户；2014年2月21日，刘新红分四笔共计转账20万元至宋宇佳账户；2014年3月4日，宋宇佳转账28万元至刘新红账户；次日，转账100万元至刘新红账户；再次日，刘新红转账100万元至宋宇佳账户，备注为还款；2014年3月14日，刘新红转账8万元至宋宇佳账户；2014年3月21日，刘新红转账20万元至宋宇佳账户；2014年3月24日，宋宇佳账户转账60万元至刘新红账户。再查，从北京法院数据分析平台中搜索到北京市大兴区人民法院出具的（2015）大民（商）初字第14313号民事调解书，该调解书确认原告宋宇佳与被告北京大兴三绿菜蔬有限责任公司、刘新红、刘新军、李京自愿达成如下协议：一、被告刘新红偿还原告宋宇佳借款本金五百万元、自二〇一四年十一月二十日至二〇一五年十二月九日所欠的利息一百九十五万元，合计六百九十五万元（于二〇一五年十二月十四日前履行，如未能按时履行偿还借款义务，则需自二〇一五年十二月十日起，以五百万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告宋宇佳支付借款利息，直至上述本金及利息还清之日止），被告北京大兴三绿菜蔬有限责任公司、被告李京、被告刘新军对上述全部债务承担连带偿还义务；二、案件受理费二万三千四百元，由被告刘新红负担（于二〇一五年十二月十四日前交纳）。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，案外人宋宇佳对案涉房屋主张租赁权，并主张其承租案涉房屋的时间在设立抵押权以及本院查封之前，且其已支付了全部租金。但根据本院调取的xxx账户流水，宋宇佳据以主张已支付全部租金的两笔转账记录为其截取的其与刘新红账户往来的其中两笔记录。结合北京市大兴区人民法院（2015）大民（商）初字第14313号民事调解书的内容，案外人宋宇佳与刘新红、被执行人李京实为借贷关系。故对于名义承租人宋宇佳提出的排除移交占有的异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人宋宇佳提出的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年十月八日书 记 员  崔佳辰