山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初3992号原告：徐利，男，1967年3月26日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市青山区。委托诉讼代理人：李建敏，山东方向明律师事务所律师。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：王伟，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭万万，男，该公司法务经理。原告徐利与被告威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李建敏、被告委托诉讼代理人郭万万到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐利向本院提出诉讼请求：请求依法判令天山房地产公司向徐利支付违约金42638元（自2015年11月30日起至2019年7月1日止），并自2019年7月2日起至天山房地产公司完成不动产证初始登记之日止按每日41.04元计算违约金。后徐利当庭变更诉讼请求，请求依法判令天山房地产公司向徐利支付违约金71577元（自2015年11月30日起至2019年7月1日止），并自2019年7月2日起至天山房地产公司完成不动产证初始登记之日止按每日54.68元计算违约金。事实和理由：2011年8月24日，徐利与天山房地产公司签订了《商品房买卖合同》，徐利购买了天山房地产公司开发的位于天山水尚居民小区38号1单元601室房屋，总房款332644元。合同签订后，徐利依约交付上述款项。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，天山房地产公司应当在2012年12月31日前交付房屋，在商品房交付后180个工作日即2013年9月9日完成房屋所有权的初始登记。但天山房地产公司至今未按照合同约定完成不动产证办理义务，徐利曾于2018年11月29日起诉天山房地产公司要求其支付逾期办证违约金。现为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。天山房地产公司辩称，商品房买卖合同补充协议第八条约定，如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延迟，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无需承担违约责任，本案中延期办证并非因天山房地产公司拖延办理，确因政府第三方不可抗力因素导致；违约金应是赔偿损失的一种形式，徐利需要举证受到损失的情况；徐利的实际收房时间为2015年10月18日，应以实际收房的时间来计算违约金。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于徐利已向天山房地产公司支付购房款的金额问题，根据双方签订的商品房买卖合同约定，诉争房屋总价款为332644元。合同签订的同时徐利即向天山房地产公司交付房款102644元，贷款230000元。徐利主张诉争房屋的购房款其已全部付清，包括银行贷款230000元、定金19644元以及徐利通过东方工程监理公司借款向天山房地产公司支付的83000元。对此天山房地产公司认可收到银行贷款230000元，但对于是否收到徐利支付剩余房款102644元，天山房地产公司不做明确答复，仅主张相关举证责任应由徐利承担。天山房地产公司作为诉争房屋的开发商，应当对是否收到徐利支付的购房款以及收到购房款的金额明确知悉并保有相关凭证。结合徐利提交的天山房地产公司收取徐利19644元定金的收据复印件，商品房买卖合同中关于合同签订当日徐利向天山房地产公司交付房款102644元的约定以及天山房地产公司已在2015年10月18日向徐利实际交房的事实，本院将证实徐利已向天山房地产公司支付购房款金额的举证责任分配给天山房地产公司。但天山房地产公司在本院给予的合理期间内既未对徐利已支付购房款的数额进行明确，也未对徐利主张的其已向天山房地产公司交付诉争房屋全部购房款的事实提交证据予以反驳，应承担有证不举或举证不能的法律后果。故对于徐利主张的其已向天山房地产公司交付诉争房屋全部购房款332644元的事实，本院予以认定。天山房地产公司与徐利签订的商品房买卖合同系天山房地产公司预先拟定的条款，合同补充协议第8条约定“如遇政府及第三方原因致使出卖人备案资料延期，则出卖人办理产权登记机关备案的时间顺延且无须承担违约责任”系天山房地产公司免除其责任的条款，天山房地产公司未提交证据证实其公司在签订合同时提请徐利注意并对该条款向徐利进行说明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即使确定逾期办证的原因并非是由天山房地产公司造成的，天山房地产公司亦可在承担逾期办证违约责任后向过错方追偿，该纠纷系另一法律关系，与本案无关。天山房地产公司依据该条款主张其公司因施工单位不配合办理竣工验收手续造成不能按期办理初始登记而无需承担逾期办证违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。天山房地产公司协助徐利办理房屋权属登记是其作为房屋开发商应当履行的合同义务，双方签订的商品房买卖合同条款虽未约定天山房地产公司承担逾期办证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此本案中，天山房地产公司应承担的逾期办证违约责任为按照徐利已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。徐利主张按照年利率6%计算逾期办证违约金，符合上述规定。既可督促天山房地产公司尽快履行协助办理产权登记手续的义务，也可对购房者给予适当的补偿，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中徐利与天山房地产公司签订的商品房买卖合同补充协议第3条的完整内容为“若买受人未能按本合同约定接收房屋的，该合同约定的交付日即视为商品房交付日，房屋视为交付，房屋风险和责任以及房屋的各项管理费和供暖等费用均由买受人承担。本合同第十条、第十一条中约定的书面通知包括：书面签收送达通知、邮寄送达通知、报刊公告送达通知”。根据该条款的内容及前后语境分析，该条款系针对购房者不按约定接收房屋，房屋风险及责任转移等问题的约定。故徐利主张因天山房地产公司逾期交房，应当按照该条款约定以合同约定交付日2011年12月31日视为房屋交付日的主张，本院不予支持。虽然双方当事人于2015年10月18日实际办理了交接房手续，但徐利当庭提交的天山房地产公司于2015年6月19日向徐利出具的交房通知记载，“现通知您于2015年6月25日至6月30日到威海天山水尚小区办理入住手续……。如您未能在约定的交房时间（即2015年6月30日）前来办理交房手续，我们将视作您已接收您的房屋。”。该《通知书》由天山房地产公司作出，应对天山房地产公司具有约束力。徐利收到通知后并未积极履行购房者接收房屋的义务，未按照通知于2015年6月25日至6月30日到威海天山水尚小区办理入住手续，故根据该通知书通知接收房屋的截止日期2015年6月30日视为徐利接收了天山房地产公司交付的诉争房屋。交付使用后180个工作日的截止日期为2016年3月21日。2016年3月21日前天山房地产公司未按照合同约定将办理诉争房屋产权登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，即构成违约。考虑到案涉房屋庭审时尚不具备办证条件的实际情况，本案逾期办证违约金的给付期间确定为2016年3月22日至本判决作出之日（2019年10月18日），对于尚未产生的违约金，本院不予支持。综上，天山房地产公司应当以332644元为本金，按照年利率6%支付徐利自2016年3月22日至2019年10月18日期间的逾期办证违约金71413.65元（332644元×6%÷365天×1306天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、威海天山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向徐利支付逾期办证违约金71413.65元；二、驳回徐利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，由威海天山房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一九年十月十八日书记员  徐利贞