重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0104民初2920号 原告：重庆中交物业管理有限公司，住所地重庆市大渡口区双龙路2号5幢1-1，统一社会信用代码915001045520142835。 法定代表人：黄广中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王柯，男，汉族，1981年11月8日出生，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：吴春霞，女，汉族，1982年12月30日出生，该公司员工，一般代理。 被告：刘意，男，1995年6月10日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 原告重庆中交物业管理有限公司(以下简称“中交物业公司”)与被告刘意物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因被告刘意下落不明，依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中交物业公司的委托诉讼代理人王柯到庭参加诉讼，被告刘意经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2016年8月1日至2019年3月31日物业服务费3910.4元、公摊水电费221.17元、违约金3910.4元，费用共计8041.97元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告与中交二航局重庆房地产开发有限公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，并在第二十一条中约定:乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。被告与重庆中交物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》并做出了书面承诺。业主和物业使用人违反本临时管理规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地缴纳物业服务费，物业服务企业可向违约业主提起诉讼，逾期按日向业主加收未缴费总额3‰的违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。被告系中交康桥4栋1单元5-4的业主，物业建筑面积93.98平方米，按约定每月应支付物业服务费122.2元，公摊费4-9元(每月根据实际情况分摊)。但自2016年7月1日开始，被告一直未履行以上缴款义务，原告多次催缴，未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告刘意未到庭，亦无书面答辩意见。 本院经审理，查明的事实如下：原告中交物业公司系中交康桥小区的物业服务公司。2012年10月1日，中交二航局重庆房地产开发有限公司与原告中交物业公司签订了《中交康桥小区前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称为中交康桥，坐落位置为重庆市双福新区九江大道5号；2、物业服务费用选择包干制，其中高层住宅为1.2元／月·平方米(不含电梯运行费用)；3、业主应于中交康桥商品房买卖合同约定交付房屋之日起交纳物业服务费用；4、本合同期限为三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止；5、合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；6、本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。该物业服务合同届满前，因该小区尚未成立业主大会，中交二航局重庆房地产开发有限公司与原告中交物业公司签订了新的《中交康桥小区前期物业服务合同》，主要约定：1、物业名称为中交康桥，坐落位置为重庆市双福新区九江大道5号；2、物业服务费用选择包干制，其中高层住宅为1.3元／月·平方米(含电梯运行费用)；3、业主应于中交康桥商品房买卖合同约定交付房屋之日起交纳物业服务费用；4、合同期限为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；5、本合同期满后，业主大会尚未成立的，本合同继续履行至业主大会成立并与重新选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。 另查明，2014年1月5日，中交二航局重庆房地产开发有限公司作为甲方，被告刘意作为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：1、商品房项目(暂定名)为中交康桥二期；2、商品房坐落于重庆市双福新区九江大道5号中交·康桥4幢1单元5-4号；3、商品房所在幢的楼层共计30层，商品房所在楼层物理层为第5层；4、商品房建筑面积为94.18平方米。同日，被告刘意签订了《中交·康桥前期物业服务协议》以及《承诺书》。其中，服务协议主要载明了水电公摊费由业主或使用人按户每月据实分摊缴纳以及后附有临时管理公约等内容，承诺书主要载明其确认已仔细阅读（建设单位）制定本小区的前期物业管理合同及“中交康桥业主临时管理规约”，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守前期物业管理合同及业主临时管理规约规定的业主和物业使用人的所有责任义务等内容。被告刘意于2015年4月29日接房，并签订了《物业服务确认书》，主要载明被告刘意作为业主，已全文阅读《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》的条款，理解、认同条款内容同意严格遵守，确认从即日起接受前期物业服务，享有权利并履行义务。 再查明，被告刘意自2016年8月1月起未缴纳涉案房屋的物业管理费用，截止2019年3月31日，被告刘意未缴纳的公摊水费为29.2（2017年6月1日至2019年3月31日），未缴纳的公摊电费为191.97元（2016年6月1日至2019年3月31日）。2017年11月，原告向被告刘意邮寄催收物业服务费的律师函，后该邮件被退回。 以上事实，有原告陈述、《中交康桥小区前期物业服务合同》、欠费明细表、《中交·康桥前期物业服务协议》、《承诺书》、《业主收楼书》、《物业服务确认书》、律师函、快递回执等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催收，业主无正当理由拒绝缴纳或者催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告刘意作为涉案物业的使用人，其已接受原告的物业服务，就应及时按约定缴纳物业服务费等费用。对于物业服务管理费的标准，中交二航局重庆房地产开发有限公司与原告中交物业公年签订的第一份《中交康桥小区前期物业服务合同》于2015年9月30日到期，因该小区一直未成立业主大会，双方重新签订了《中交康桥小区前期物业服务合同》，约定合同期限自2015年10月1日起，并对物业管理费用收费标准提升为1.3元／平方米，原告应就变更内容对被告进行告知，现原告未举证任何证据证明其向被告履行了告知义务，故对被告涉案房屋的物业管理费标准应按原前期物业服务合同计算，即被告应支付2016年8月1月至2019年3月31日的物业管理费用应为3608.83元（93.98平方米×1.2元×32），现原告举示的证据能证明被告未缴纳2016年8月1月至2019年3月31日的物业管理费用应为3608.83元，截止2019年3月31日，被告刘意未缴纳的公摊水费为29.2元、公摊电费为191.97元，因被告对是否已支付上述款项承担举证责任，而审理中被告未举示任何证据证明确已支付原告上述款项，应承担举证不能的不利法律后果，对原告要求被告支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告确存在未向被告告知合同变更内容的行为，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告刘意经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、刘意于本判决生效之日起五日内支付重庆中交物业管理有限公司2016年8月1月至2019年3月31日物业管理费用3608.83元、2017年6月1日至2019年3月31日的公摊水费29.2元以及2016年6月1日至2019年3月31日的公摊电费191.97元； 二、驳回重庆中交物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告刘意未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元，由刘意承担 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  谭 娜 人民陪审员  邓金凤 人民陪审员  杨志芳 二〇一九年十月二十三日 法官 助理  刘冰颖 书 记 员  魏妍冰