贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4491号上诉人（原审被告）：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴海，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。委托诉讼代理人（一般授权代理）：孙晓婷，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069897。被上诉人（原审原告）：周玉荣，女，汉族，1973年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为：长弘房开公司）因与被上诉人周玉荣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长弘房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周玉荣的诉讼请求或者将本案发回重审。事实和理由：1、周玉荣的起诉已经超过诉讼时效，依法不应当支持。上诉人与周玉荣约定提供办理商品房转移登记的有关文书的时间为2014年12月31日，但周玉荣与2019年4月25日才向一审法院提起诉讼，显然已经超过诉讼时效。2、上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为并未给周玉荣造成损失，一审判决确定的违约金过高。上诉人并非恶意违约，而是政府原因导致，上诉人已经将案涉房屋交付周玉荣正常使用，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书并未导致周玉荣遭受实际损失，请求二审依法调整违约金标准。被上诉人周玉荣辩称：周玉荣已经于2014年4月2日向长弘房开公司交纳了办理商品房转移登记所需的契税、维修基金、土地证费等相关费用，长弘房开公司一直不在合同约定的时间内办理房产证，已构成违约。长弘房开公司一方面主张周玉荣的起诉超过诉讼时效，一方面又主张调减违约金，前后矛盾，且因长弘房开公司逾期向周玉荣交付办理商品房转移登记有关文书，造成周玉荣在此期间内无法完成商品房交易且无升值空间，已经给周玉荣造成了巨大损失。请求驳回长弘房开公司上诉，维持原判。原审原告周玉荣向一审法院起诉请求：1、判令长弘房开公司履行《商品房买卖合同》，为周玉荣办理长弘花苑B栋一单元19楼3号商品房的不动产权属证书；2、判令长弘房开公司按照《商品房买卖合同》的约定，支付周玉荣逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金（按已交付房价款357,420.00元的日万分之二的标准，从2014年12月31日起计算至办理完毕不动产权证之日止），暂定109,000.00元；3、本案的诉讼费用由长弘房开公司承担。一审法院认定事实：2011年11月4日，周玉荣作为买受人，长弘房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市珠市，该房号为Ｂ1-19-3；该商品房总价款为357420.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对周玉荣与长弘房开公司双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，周玉荣依约向长弘房开公司支付了全部购房款。因长弘房开公司未按照合同的约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并为周玉荣办理房屋权属转移登记，致周玉荣起诉至一审法院。一审法院另查明，截止一审开庭审理之日，长弘房开公司仍不具备办理涉案商品房转移登记的条件。一审法院认为，综合周玉荣与长弘房开公司的诉辩意见和本案事实，本案一审争议的焦点为：一、长弘房开公司是否应当向周玉荣支付逾期交付办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书的违约金？二、周玉荣向长弘房开公司主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”周玉荣与长弘房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，周玉荣与长弘房开公司均应按合同约定履行各自义务。周玉荣已按合同约定全额支付了购房款，长弘房开公司亦应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给周玉荣。长弘房开公司至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若长弘房开公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，周玉荣不退房的，长弘房开公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向周玉荣支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因周玉荣同意委托长弘房开公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而长弘房开公司将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知周玉荣后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在长弘房开公司的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为长弘房开公司提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知周玉荣之日止。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，长弘房开公司应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但长弘房开公司未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原则上应从2015年1月1日起计算违约责任；由于长弘房开公司的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则周玉荣起诉之日（2019年4月25日）往前倒推三年即2016年4月25日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，长弘房开公司确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。周玉荣也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故长弘房开公司的诉讼时效抗辩主张部分成立，对周玉荣诉请的违约金从2016年4月25日起计算;因此，对长弘房开公司抗辩周玉荣主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳；其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故长弘房开公司应从2016年4月25日起，以周玉荣已付购房款357,420.00元为基数，按日万分之二的标准计算至长弘房开公司提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知周玉荣之日止。对周玉荣主张长弘房开公司为其办理涉案商品房不动产权证书的诉请，因长弘房开公司尚不具备法定的办理商品房转移登记的条件，属事实上的履行不能，故，对周玉荣的该项诉请，不予支持，周玉荣可待长弘房开公司实际具备办理涉案商品房转移登记的条件后，再行主张。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告周玉荣支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金的计算方式为：以原告已付购房款357,420.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月25日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告周玉荣的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,240.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：周玉荣的诉请是否超过诉讼时效，本案违约金应否调减。本案中，周玉荣与长弘房开公司之间签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第一项明确约定，长弘房开公司应当于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给周玉荣。因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，长弘房开公司作为本案商品房的出卖人，负有协助周玉荣办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。长弘房开公司至今未取得案涉商品房的初始登记，也未提交证据证明案涉商品房已经具备办理转移登记的条件，已经构成违约，依法应当向周玉荣承担违约责任。长弘房开公司的违约行为系持续性违约，双方《商品房买卖合同》中亦明确约定按日计算违约金，一审认定周玉荣的部分诉请未超过诉讼时效的理由充分，本院予以采纳，不再赘述。买卖合同中的违约金条款兼具补偿和惩罚性质，双方在《商品房买卖合同》中约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，并不违反法律规定，长弘房开公司也未提交初步证据证明其主张的违约金过高的事实，故对于长弘房开公司调减违约金的请求，本院不予支持。长弘房开公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，贵州毕节长弘房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,480元，由上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月二十二日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭