北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初13625号原告（反诉被告）：北京爱威白口腔门诊部有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张丽玲，主任。委托诉讼代理人：张军，男，1958年8月6日出生，汉族，北京爱威白口腔门诊部有限责任公司职员，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：金辉，女，1955年1月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王海英，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京爱威白口腔门诊部有限责任公司（以下简称爱威白公司）与被告（反诉原告）金辉（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。爱威白公司的委托诉讼代理人张军，金辉的委托诉讼代理人王海英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爱威白公司向本院提出诉讼请求：1、判令金辉退还房屋租赁押金16500元,并支付利息，利息以上述款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年7月13日退租之日计算至实际退还押金之日止；2、判令金辉支付爱威白公司空调及安装费5000元。事实和理由：2017年1月6日，爱威白公司与金辉签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定爱威白公司从金辉处承租位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），用于居住，每月租金16500元，支付方式为押一付三，每季付租金49500元，房屋押金16500元，房屋于2019年1月14日到期。后经双方协商，爱威白公司于2018年7月13日正式搬离涉案房屋，双方解除房屋租赁合同关系。双方协商同意在爱威白公司搬离涉案房屋后，金辉返还爱威白公司押金16500元。后金辉以爱威白公司在涉案房屋内安装柜机空调破坏了房屋主体结构且没有恢复原状为由拒绝退还房屋押金。2017年4月18日，涉案房屋空调故障，爱威白公司多次催促金辉维修，金辉均没有对故障空调进行维修也没有进行更换，一直拖到5月10日，在金辉接到爱威白公司通知7日后仍未进行维修的情况下，爱威白公司迫于无奈选择自行安装一台柜机空调进行降温。后金辉对故障空调进行更换，爱威白公司也将自己安装的柜机空调拆除，并将空调孔用腻子粉填平。故金辉拒绝退还押金的说法不成立。2018年7月23日，爱威白公司通过邮件方式向金辉催要房屋押金，但金辉不回邮件，2018年8月24日，再次通过邮件方式向金辉催要押金，邮件被退回。为维护爱威白公司合法权益，故提起本次诉讼。金辉辩称并反诉称，不同意爱威白公司的全部诉讼请求。双方于2017年1月6日签订房屋租赁合同，约定爱威白公司承租金辉的涉案房屋，月租金16500元，租期为2年，自2017年1月15日至2019年1月14日，支付方式为押一付三，2018年7月13日，双方协商解除房屋租赁合同关系。2017年4月至5月期间，爱威白公司在涉案房屋的客厅阳台处承重墙打孔安装立柜空调排水管，严重破坏涉案房屋墙体结构的保温层，破坏涉案房屋的承重墙，给金辉及整个华贸公寓造成了严重经济损失，故我方提出如下反诉请求：1、判令爱威白公司支付违约金16500元；2、判令爱威白公司支付经济损失10000元。爱威白公司对金辉的反诉请求辩称，不同意金辉的全部反诉请求，2017年4月17日，我方通知物业公司维修中央空调，4月18日，物业公司维修时发现空调室外机漏水，查不出问题，告诉我找厂家来维修。4月19日，海尔公司的维修人员上门维修，需要更换大批配件，楼长把维修清单发送给金辉，但直到5月10日才更换了新的中央空调。涉案房屋由我公司员工居住使用，随时可能需要使用空调。金辉一直拖延维修空调，也没有明确的维修日期，我方只好自行安装柜机空调一台。我方没有违约行为，不同意支付违约金，打孔安装空调未破坏涉案房屋主体结构，后金辉找维修工人已将空调眼补上了，当时没有提出任何问题，故不同意支付经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2017年1月6日，爱威白公司（房屋承租方、乙方）与金辉（房屋出租方、甲方）、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订房屋租赁合同，约定爱威白公司从金辉处承租涉案房屋，建筑面积137.89平方米，租赁用途为居住，房屋租赁期自2017年1月15日至2019年1月14日，共计2年，甲方应于2017年1月6日前将涉案房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回涉案房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。租金每月16500元，租金按季支付，租金总计396000元，押1付3。押金为16500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方有上述行为的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。2017年4月19日，爱威白公司通知物业公司中央空调室外机漏水，物业师傅上门查看后表示无法解决。4月24日、4月28日爱威白公司两次通知物业公司催促业主解决空调维修问题。4月28日，爱威白公司通知中介公司让厂家来维修，费用从下期房租中扣除，中介公司回复业主不同意，再与业主沟通。2017年5月5日，爱威白公司自行在涉案房屋客厅安装立柜空调一台，并在客厅阳台处墙体打孔安装空调排水管。5月6日，物业公司告知爱威白公司下周换新中央空调，5月8日，物业公司告知明天安装中央空调。同日，中介公司告知爱威白公司中央空调已买好，明天安装。2018年7月13日，双方协商一致解除房屋租赁合同，爱威白公司将空调柜机拆除，并将空调孔洞用腻子填平。诉讼中，金辉申请对因爱威白公司在涉案房屋客厅阳台承重墙打孔造成的修复费用进行鉴定。2019年7月19日，本院委托北京中恒正源资产评估有限责任公司（以下简称中恒资产评估公司）对上述事项进行鉴定，2019年7月29日，中恒资产评估公司出具不予受理通知书，并退还相关鉴定评估材料。金辉对此表示自行询价维修费用在3000元至5000元之间，爱威白公司对此不予认可。庭审中，金辉提交一份北京华贸第一太平物业管理有限公司出具的《情况说明》一份，记载：“我部于2017年5月上旬前往华贸公寓2号楼2206房间查看空调制冷情况，发现该户租户将客厅阳台处承重墙打孔安装立柜空调排水管，因华贸公寓墙体结构包含保温层，此举将会破坏房屋墙体结构，且恢复难度极大，我部人员发现问题严重性第一时间告知业主并租户。”爱威白公司对此不予认可。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，爱威白公司与金辉签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，应属合法有效，双方应依约履行。双方协商一致于2018年7月13日解除房屋租赁合同，金辉应当按照合同约定退还爱威白公司交纳的押金，故本院对爱威白公司的此项诉讼请求予以支持。关于利息，爱威白公司的主张缺乏依据，本院不予支持。关于空调及安装费，爱威白公司自行安装立柜空调未经金辉同意，且空调已由爱威白公司拆走使用，故本院对此不予支持。关于反诉，爱威白公司虽自行安装立柜空调时对承重墙进行打孔，但考虑到金辉未按照合同约定时间履行维修义务违约在先，故本院对于金辉主张的违约金不予支持。关于损失，合同解除后，爱威白公司应当将涉案房屋恢复原状，爱威白公司虽对空调孔洞进行初步修复，但保温层仍受到了损失，应当赔偿金辉修复费用，具体费用本院根据案情酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金辉于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京爱威白口腔门诊部有限责任公司租房押金一万六千五百元；二、原告（反诉被告）北京爱威白口腔门诊部有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）金辉经济损失二千元；三、驳回原告（反诉被告）北京爱威白口腔门诊部有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）金辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，由原告（反诉被告）北京爱威白口腔门诊部有限责任公司负担79元（已交纳），由被告（反诉原告）金辉负担259元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费231元，由原告（反诉被告）北京爱威白口腔门诊部有限责任公司负担17元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）金辉负担214元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  王秋莹人民陪审员  白玉萍二〇一九年十月三十一日法官 助理  梁 远书 记 员  夏甜甜