贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初8288号 原告：毛洪，男，汉族，1984年4月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 原告毛洪与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛洪之委托诉讼代理人朱超、刘力铭，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告毛洪向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付逾期提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金26,277.79元(违约金以已支付房款335,176.00元为基数，从2014年7月1日起算至2018年10月16日至)；二、判决被告向原告支付1.64m的面积补差款5,953.52元；三、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告于2011年3月5日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰新城项目房号为14-1708的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。”第五条约定：“面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人。”据此，被告于2012年6月30日如约将涉案商品房交付原告使用，则被告应于2014年6月30日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告迟迟未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致原告于2018年10月16日才取得涉案商品房的不动产权证书，逾期天数1568天，按照合同约定被告共需向原告支付26,277.79元的违约金；此外，原告取得涉案商品房的不动产权证书后，才得知涉案商品房的套内实测面积为90.69㎡，与原告购买的92.33㎡相差1.64㎡，故被告应退还原告面积补差款5,953.52元。原告认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了335,176.00元购房款，但因被告原因导致原告逾期取得涉案商品房的不动产权证书，且被告向原告交付的涉案商品房套内实测比合同约定面积相差1.64m，故被告应按照合同约定及相关法律规定向原告支付逾期提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金26,277.79元及面积补差款5,953.52元。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定履行合同已经构成违约，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及上述法律之规定，向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉请为谢。 庭审时原告当庭作出如下变更：违约金计算标准按原告已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，计算时间变更为从2015年4月10日至2018年10月16日。 被告瑞丰公司辩称,1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设计是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，若该前提不成立则被告无支付义务；3、双方订立的商品房买卖合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算标准为已付购房款日万分之零点五，原告诉请按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，无事实和法律依据，并且该逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉讼请求已超过法定三年诉讼时效，不应支持。4、被告已于2018年10月8日将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记机关，根据双方合同的约定，被告的义务是向不动产登记机关提交相关文书，而非办理不动产权证书，因此违约金应截止至提交资料之日止。5、原告起诉的诉讼请求没有被支持的部分所产生的案件受理费，应当据实精确计算。 本院经审理认定事实如下：2011年3月5日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于贵州省××市××道瑞丰新城第14幢第17层8号房；该商品房建筑面积112.07平方米，套内建筑面积92.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.74平方米；按套内建筑面积计算，每平方米3,630.20元，商品房总价款为335,176.00元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同中约定的单价为依据，房价款多退少补。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；出卖人应当在2012年6月30日前交付房屋给买受人；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告交付房款335,176.00元。2013年4月9日，被告将涉案商品房交付给原告，同日，原告向被告缴纳了契税、维修基金、办证费。2018年9月25日，涉案商品房所在的瑞丰新城14幢取得了不动产权证书；2018年10月8日，被告向不动产登记部门提交了办理涉案商品房转移登记的有关文书；2018年10月16日，涉案商品房取得了不动产权证书，该不动产权证书上载明：房屋建筑面积111.65㎡，专有建筑面积90.69㎡，分摊建筑面积20.96㎡。原告认为因被告原因致其逾期取得不动产权证书，且涉案商品房套内实测面积与合同约定面积相差1.64㎡，被告应承担相应违约责任，故原告以上述诉请诉至本院。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金及违约金计算标准应否调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2013年4月9日交房后的730日内，即2015年4月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，而被告逾期至2018年10月8日才向不动产登记部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告主张被告支付逾期提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金的诉请，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起按日赔付原告已付房款的万分之零点五违约金。原告主张约定的违约金过低，要求调高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，对违约金由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成损失，且违约金的调整以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张调整违约金，应当承担举证责任，但原告未举证证明因被告违约给其造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》，就被告逾期提交资料报产权登记机关备案的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故原告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年4月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年4月10日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告于2019年7月16日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告2016年7月16日以前的违约金请求权诉讼时效期间已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权为被告已确定取得的可期待法律利益。对于2016年7月17日起至被告向不动产登记部门提交办理涉案商品房转移登记的有关文书之日即2018年10月8日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。综上违约金的计算方式为，以原告已付购房款335,176.00元为基数，按照日万分之零点五从2016年7月17日起计算至2018年10月8日止，则被告应向原告支付的违约金为13,624.90元。 对于原告主张被告支付其1.64㎡的面积补差款5,953.52元的诉请，《商品房买卖合同》中约定的套内建筑面积为92.33平方米，且商品房的单价是按套内积计算，每平方米3,630.20元。涉案商品房不动产权证书上载明该商品房的专有建筑面积为90.69㎡，两者相差1.64㎡，根据《商品房买卖合同》之约定：“产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。”该面积误差比绝对值在3%以内，被告应返还原告的房价款为5,953.52元（1.64㎡×3,630.20元），故对原告的该诉请，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毛洪逾期提交办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的违约金13,624.90元； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告毛洪房价款5,953.52元； 三、驳回原告毛洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费303.00元，由原告毛洪负担158.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担145.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十月十日 书记员  沈心