福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初4776号 原告：福建永嘉商业物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区东大路36号花开富贵1号楼A座24A，统一社会信用代码9135010057096264XW。 法定代表人：甘汉斯，经理。 委托诉讼代理人：王林杰，江西柴郡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱小娟，福建道周律师事务所律师。 被告：陈妙华，女，1974年05月06日出生，汉族，住福建省漳浦县。 委托诉讼代理人：蔡松农（系陈妙华丈夫），男，1972年03月06日出生，汉族，住福建省漳浦县。 原告福建永嘉商业物业管理有限公司（以下简称永嘉物业公司）与被告陈妙华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉物业公司的委托诉讼代理人邱小娟、被告陈妙华及其委托诉讼代理人蔡松农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永嘉物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令陈妙华支付物业服务费3326.88元（截止2018年12月31日止）、能源费1175.23元，并按日千分之三支付至陈妙华付清之日止违约金；2．陈妙华承担本案诉讼费用。事实和理由：陈妙华向永嘉（漳浦）房地产开发有限公司购买永嘉天地2号楼9层12单元的房产（属酒店式公寓），2011年12月10日，永嘉物业公司与永嘉（漳浦）房地产开发有限公司（以下简称永嘉房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，期限自2011年12月10日起至项目委员会选聘新的物业公司并签订新的物业合同生效之日止，该合同约定永嘉物业公司为永嘉天地物业提供物业服务，酒店及酒店式公寓物业费每月按2.6元/㎡、商业物业费每月5.6元/㎡，逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。陈妙华截止2018年12月31日止以来拖欠物业服务费3326.88元、能源费1175.23元，经多次催讨，至今仍未缴纳上述费用。 陈妙华辩称，其系永嘉天地2号楼9层12单元的房产业主，一直按合同约定缴交相关物业费用，在2016年9月30日发现同一楼层其他业主擅自变更公共走廊的使用用途，将其变更为私人私用面积，影响走廊通风、采光，造成消防隐患，为此，陈妙华向物业反应要求履行物业职责，恢复公共走廊原状，但至今未果，因永嘉物业公司管理不作为，因此陈妙华拒绝支付物业费，待解决上述问题后一次性补缴物业费。 永嘉物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：交房通知、交房流转单、资料领取签收单、房屋交接验收表、业主使用人基本情况登记表、费用催收函、福建永嘉商业物业管理有限公司漳浦分公司收款收据、漳浦永嘉天地客户欠费明细单、福建省增值税发票、建筑消防设施维护保养报告、《前期物业服务合同》等证据证明陈妙华拖欠物业费、能源费的事实，陈妙华对上述证据无异议。陈妙华围绕其主张提供证据：相片4张，证明永嘉物业公司未依法履行职责的事实，永嘉物业公司承认陈妙华投诉的事实存在，但该违建应由相关部门处理，永嘉物业公司已经将该投诉向相关部门反映，已经履行职责。经审查，上述证据来源及形式合法，内容客观真实且与本案具有关联性，本院予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1．陈妙华系漳浦县绥安镇龙湖大道西侧府永嘉天地2号楼9层12单元房产的业主，房屋面积47.39㎡。2011年12月10日，永嘉物业公司与永嘉房地产公司签订了《前期物业服务合同》，期限自2011年12月10日起至项目委员会选聘新的物业公司并签订新的物业合同生效之日止，该合同约定永嘉物业公司为永嘉天地物业提供物业服务，酒店及酒店式公寓物业费每月按2.6元/㎡、商业物业费每月5.6元/㎡，能源费用（含公摊中央空调费），逾期支付相关费用应按日千分之三承担违约金。2．陈妙华自2016年10月1日起未交物业费、自2016年6月1日起未交能源费，截止2018年12月31日止陈妙华拖欠物业服务费3326.88元、能源费1175.23元。永嘉物业公司于2019年9月3日向本院提交起诉材料。 本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。永嘉物业公司与永嘉房地产公司签订了《前期物业服务合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同，对全体业主、物业使用人具有拘束力，应严格履行。陈妙华作为永嘉天地的业主之一，接受了永嘉物业公司提供的物业服务，应依约按时缴纳物业服务费用，但陈妙华却未能按《前期物业服务合同》的约定履行支付物业服务费的义务，构成违约的事实。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，陈妙华应承担支付尚欠物业服务费的责任。但陈妙华投诉的事实客观存在，永嘉物业公司未能及时处理，致使该状况长期存在，影响陈妙华对公共设施的合理使用，存在履责不作为。在本案应承担20%责任。据此，陈妙华应交纳的物业服务费为2611.5元（3326.88元的80%）。关于能源费1175.23元，按公摊费的住户分摊标准计算得出，且实际发生的费用，永嘉物业公司的主张，予以支持。因永嘉物业公司未能提供证据证明因陈妙华的违约造成其可得利益损失总额及必要交易成本损失总额的事实，且庭审中查明，因陈妙华的违约行为造成永嘉物业公司履行利益的损失，主要为永嘉物业公司资金被占用的利息损失，故永嘉物业公司主张违约金按每日0.3‰计算，存在过高的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，酌情本案的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。陈妙华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈妙华应于本判决生效之日起十日内向福建永嘉商业物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费2611.5元、能源费1175.23元，共计3786.73元； 二、陈妙华应于本判决生效之日起十日内向福建永商业嘉物业管理有限公司支付以每月应交纳物业费数额的80%为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金； 三、驳回福建永嘉商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈妙华负担，应于判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  庄毅敏 二〇一九年十月十八日 书记员  林 凤 附执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。