河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19221号上诉人（原审被告）：河南艾尔皮酒店有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区心怡路与商鼎路交叉口西南角台商大厦B座。法定代表人：李文良，经理。委托诉讼代理人：上官绪波、范世伟，河南正臻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京国基伟业物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街1号东楼1208室。法定代表人：李笑天，经理。委托诉讼代理人：郭萑苇、崔云娜，河南正方圆律师事务所律师。原审被告：郑州盛庭快捷酒店有限公司，住所地河南省郑州市管城区航海东路2号富田太阳城31、32号楼3层。法定代表人：陈跃霞，经理。上诉人河南艾尔皮酒店有限公司（以下简称艾尔皮公司）与被上诉人北京国基伟业物业管理有限公司（以下简称国基公司）、原审被告郑州盛庭快捷酒店有限公司（以下简称盛庭公司）物业服务合同纠纷一案，郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年5月29日作出（2018）豫0191民初1903号民事判决。宣判后，国基公司不服，向本院提起上诉，本院审理后，于2018年10月19日作出（2018）豫01民终12793号民事裁定，撤销原判，发回重审。郑州高新技术产业开发区人民法院重审后于2019年7月30日作出（2018）豫0191民初22682号民事判决，艾尔皮公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾尔皮酒店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案所涉全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定上诉人未支付2017年12月31日前的物业费292947.99元的事实认定错误。上诉人先于被上诉人入驻其租赁的郑州市郑东新区心××路与××交叉口西南角台商大厦××座，其安保、保洁、工程等均系上诉人自行聘用，且有相关工作人员的工资发放记录作为证明，被上诉人并未向上诉人提供其《报价方案》中约定的全部物业管理服务。上诉人将涉案大厦五至十二层共20多位业主的房屋整体承租并进行封闭管理，开设酒店的行为与20多位业主分别使用、各行其是的物业服务成本和服务项目是极不相同的。根据被上诉人所提供的《报价方案》、《服务费用报价表》等相关证据及事实，上诉人每年应当支付的物业费为23180.74元。二、原判决认定上诉人以292947.99元为基数，按照日万分之一支付滞纳金认定错误。在上诉人的日常经营中酒店的电梯维修以及空调维保均由上诉人自行承担，被上诉人对应当尽到的维修维保义务均未履行，构成严重违约。上诉人与被上诉人、郑州台昇置业有限公司2016年8月3日签订的《三方协议》中明确约定了在供冷结束后，台商大厦A、B座空调断联，但是被上诉人违反协议约定，并未断联，其违约行为给上诉人造成了重大损失。被上诉人提供的物业服务存在明显的瑕疵，应当驳回被上诉人要求支付滞纳金的诉讼请求。三、原判仅依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条就认定上诉人应当支付物业费292947.99元以及滞纳金法律适用错误，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，上诉人可以要求其承担减少价款的违约责任。根据《物业管理条例》第三十五条、第四十条之规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《郑州市物业服务收费管理办法》第四条、第五条、第七条之规定：本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容：(一)综合管理服务；(二)物业共用部位的日常维护和管理；(三)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；(四)环境卫生、绿化管理服务；(五)物业管理区域内公共秩序维护。物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：(一)服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等；(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；(三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)物业服务企业办公费用；(七)物业服务企业固定资产折旧；(八)经业主或业主大会同意的其他费用。根据上述法律规定，被上诉人提供了多少物业服务，才能收取提供了相应物业服务的费用，物业服务收费应当与服务水平相适应，而其从未提供的物业服务，不应当收取费用。被上诉人要求按照4.7元/月/㎡的标准收费，是完全没有依据的，4.7元/月/㎡的收费标准所包含的绝大部分物业服务被上诉人均未提供，上诉人也未享有绝大部分物业服务。因此，被上诉人按照4.7元/月/㎡向上诉人收取物业服务费不应当予以支持，依据被上诉人提供的《报价方案》、《服务费用报价表》计算出上诉人每年应支付的物业费为23180.74元。综上，请求判如所请。国基公司辩称：物业合同一经订立，即对全体业主和物业使用人产生效力，其即负有向物业服务企业交纳物业费的合同义务。物业服务企业的保洁服务具有公共性和整体性，全体业主均实际接受了物业服务企业提供的全部物业服务，包括保洁、安保、设备维护和整体物业区域管理等诸多方面。同时，被答辩人自身作为酒店行业其本身的保洁问题是其行业性质所决定的，但不能据此就认为答辩人未提供相应的物业服务，并且被答辩人在一审中并未对此提供任何证据予以证明。因此被答辩人以自行保洁为由拒交物业费的理由不能成立。一审引用《合同法》第109条、第114条是合同法总则中针对合同纠纷中当事人主张报酬和违约金的法律依据，适用于全部合同纠纷案件。本案所涉物业服务合同是受合同法总则约束的具体合同形式，自然适用合同法总则的有关规定，因此一审适用法律正确。被答辩人在其诉状中所列举的答辩人未提供大部分的物业服务的陈述，被答辩人没有提供任何证据来证明上述事实，所以其主张的答辩人未提供物业服务没有事实依据，法院不应采纳。被答辩人艾尔皮公司作为涉案物业的使用人，享受了物业管理服务，理应向物业公司交纳物业管理费。因此，被答辩人应当按照合同约定的标准缴纳物业费并承担相应的违约责任。综上，请求维持本案。国基公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业费342530.08元及物业费滞纳金10539.97元（暂计至2017年9月30日）；2、判令被告按合同约定支付原告空调供冷费208003.76元。一审法院认定事实：2014年8月2日，国基公司（乙方）与郑州台昇置业有限公司（甲方）签订《台商大厦前期物业管理服务合同》，约定物业名称台商大厦，坐落位置为郑东新区商鼎路南、心怡路西，总建筑面积为59905.32平方米，写字楼面积为28999.62平方米，商业面积为13471.21平方米。物业服务内容为物业共用部位、共用设施设备和物业资料的承接查验、物业承接后的维修养护、管理。该合同有效期3年，业主大会成立并根据业主大会决定由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。本物业区域物业服务费收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为写字楼部分和商业部分公共物业管理服务费收费标准均为4.7元/月/m2（包含公摊），空调供冷、供暖使用费及管理费标准未计入物业管理费成本，由双方另行协商确定标准由业主缴纳。物业服务费应从甲方通知的业主收房期限届满之日起计收。2015年2月8日，林永佳、刘于雄等13人（甲方、出租方）与盛庭公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定13位出租人共同将自己心怡路252号台商大厦B座第6楼至11楼共计约4729.1平方米面积房屋租给盛庭公司，房屋租期为12年，自2015年4月1日至2027年3月31日止。乙方在经营期间水、电、暖按实际使用量由乙方向相关部门直接缴纳（台商大楼该由物业代收的费用，乙方以台商大楼统一价格向物业缴纳）。水电费、暖气费、物业费、车位管理费由乙方按期直接与物业公司结算。大堂面积约195平方属于台商大厦共有面积，租金费用须交给郑州市台资企业协会，大堂使用年限为12年。承租总面积的物业管理费，由乙方承担，须按时交给台商大厦物业公司，如因未及时缴纳物业和车位管理费用，所造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关。2015年12月18日，盛庭公司针对上述房屋租赁合同签订补充协议，载明原合同中的林永佳退出出租面积，其房屋的受让人继续将房屋出租给盛庭公司，房屋受让人签名捺印予以认可。2015年2月11日，吴天玺、杨世昌、段旭伦、俎晓玲、黄旸宸、林英源6人（甲方、出租方）与盛庭公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定6位出租人共同将自己郑东新区心怡路252号台商大厦楼群B座第12楼约630.62平方米面积房屋租给被告盛庭公司，房屋租期为12年，自2015年4月1日至2027年3月31日止。乙方在经营期间水、电、暖按实际使用量由乙方向相关部门直接缴纳（台商大楼该由物业代收的费用，乙方以台商大楼统一价格向物业缴纳）。水电费、暖气费、物业费、车位管理费由乙方按期直接与物业公司结算。大堂面积约195平方属于台商大厦共有面积，租金费用须交给郑州市台资企业协会，大堂使用年限为12年。承租总面积的物业管理费，由乙方承担，须按时交给台商大厦物业公司，如因未及时缴纳物业和车位管理费用，所造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关。2015年12月18日，盛庭公司针对上述房屋租赁合同签订补充协议，载明原合同中的黄旸宸退出出租面积，其房屋的受让人黄健煌继续将房屋出租给盛庭公司，房屋受让人签名捺印予以认可。2016年8月3日，郑州台昇置业有限公司（甲方）、河南LP酒店有限公司（乙方）与北京国基伟业物业管理有限公司郑州分公司（丙方）签订《三方协议》，约定为满足台商大厦2016年供冷需求，维护业主/租户权益，经三方协商，一致同意台商大厦A、B中央空调并联，由B空调对整栋大厦（含A、B座）供冷，并对空调施工、运行方案、收费方案等事宜达成协议，供冷时间为：2016年8月4日-9月30日，共计58天。供冷结束后，A、B空调断联，2017年是否再行并联，届时三方另行协商。艾尔皮公司成立于2016年1月7日，住所地为郑州市郑东新区心××路与××交叉口西南角台商大厦××座，法定代表人为李文良，股东为李仁勋、李文良。艾尔皮公司实际承租房屋建筑面积6325.34平方米。截止2017年12月31日，艾尔皮公司承租的房屋业主已缴纳物业费450279.46元。一审法院认为：国基公司与郑州台昇置业有限公司签订的《台商大厦前期物业管理服务合同》，林永佳、刘于雄等13人与盛庭公司签订的《房屋租赁合同》，吴天玺、杨世昌、段旭伦、俎晓玲、黄旸宸、林英源6人与盛庭公司签订的《房屋租赁合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应受法律保护。当事人双方应当依约履行各自的权利、义务。本案中，国基公司按合同约定向物业实际使用人艾尔皮公司提供了物业服务，艾尔皮公司应按约定向国基公司支付物业费。故对国基公司请求艾尔皮公司支付2017年12月31日前的物业费342530.08元的请求，根据本案查明的事实，该院对292947.99（4.7＊6325.34＊25-450279.46）元的部分予以支持。对原告要求艾尔皮公司支付滞纳金的请求，根据双方的合同约定，予以支持。对国基公司要求艾尔皮公司支付空调供冷费的请求，根据庭审中查明的事实，艾尔皮公司已按约定交纳了该项费用，故对原告该项请求，不予支持。对国基公司要求盛庭公司承担责任的请求，根据双方的合同约定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，予以支持。盛庭公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，对国基公司的起诉及提交的证据未提出答辩和质证意见，应视为对其诉讼权利的放弃。一审法院判决如下：一、被告河南艾尔皮酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京国基伟业物业管理有限公司2017年12月31日前的物业费292947.99元并支付滞纳金（自2018年1月1日起至实际支付之日止，以292947.99元为基数，按日万分之一计算）。二、被告郑州盛庭快捷酒店有限公司对被告河南艾尔皮酒店有限公司的上述债务承担连带责任。三、驳回原告北京国基伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11546元，由原告北京国基伟业物业管理有限公司负担6273元，被告郑州盛庭快捷酒店有限公司、河南艾尔皮酒店有限公司负担5273元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。艾尔皮公司在二审期间向法庭提交如下证据：证据1，中国光大银行电子回单1份及国基公司向艾尔皮公司开具的河南增值税专用发票2份，拟证明艾尔皮公司已经向国基公司支付过空调维保费以及维保空调的工人工资，被上诉人继续主张该笔费用与事实不符，不合理且没有依据。证据2，《保安服务合同书》及2019年6月至8月份LP酒店部分保洁、维修员工工资表；证据3，用于购买维修材料的《销货清单》1份，共1页，相关购货发票1份；证据4：酒店现场及监控视频1份，证据2、3、4拟证明艾尔皮公司将五至十二层的房屋整体承租并进行封闭管理，公司自己聘请保安、保洁、维修等人员，负责台商大厦B座5-12层及1楼大堂的相关工作，国基公司并未按照物业服务合同的要求提供相关物业服务，未提供物业服务的部分依法不应当收取物业管理服务费。国基公司对艾尔皮公司提交的证据质证称：该两组证据属于在一审中应当提交而未提交，因此二审法院不应采纳。电子回单及增值税专用发票，真实性无法核实。增值税发票写明是物业管理费，开票日期为2019年6月6日，与其证明目的中所谓的维保工人工资费无法对应。被上诉人在一审中主张的空调供冷费是在2017年上诉人欠付的，被上诉人以后继续支付的与本案没有任何关联。同时在合同中已经明确的约定空调供冷费是另行计算的，而非直接计算到物业服务合同物业服务费用。因此该证据无法证明上诉人的证明目的。对证据2、3、4真实性均有异议，保安服务合同书是在2019年3月2日签订，本案诉争的或者一审审查的物业服务费范围截止到2017年12月31日之前，因此在2019年签订的保安服务合同书无法证明上诉人在当时也提供了安保，另行强调一点，上诉人自行无论聘请任何保安、保洁或者任何其他服务是其自身选择，不能排除物业服务企业已经提供了相应的物业服务，也就是说上诉人不能因为自己另行支付了或者另行雇佣的其他人员来进行相应的工作就否定其他人的工作，同时上诉人作为酒店型的公司，其自行提供安保和保洁服务也是其行业的特征。其他证据均是上诉人自己单方提供，与其证明目的没有直接的联系，也不能达到其证明目的。针对上诉人提供的视频证据，其证据内容形式上来看是通过手机录制的证人证言，证人应当到庭接受双方当事人及法院的质询，上诉人通过视频的方式收集的证人证言，其真实性无法核实，其中保安保洁及设备维修人员均是在上诉人律师单方自行录制，我方认为是存在事先进行演练或者进行沟通过的，其反映的情况不是事实，被上诉人作为物业服务企业对于物业台商大厦整体物业的公共部分是提供了保安、保洁等全部的物业服务。本院经二审审理另查明：国基公司（乙方）与郑州台昇置业有限公司（甲方）签订的《台商大厦前期物业管理服务合同》对违约责任约定为：业主逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日，每日应当按照（未交纳物业服务费万分之一）的标准承担相应的滞纳金。艾尔皮公司承租案涉房屋后用于经营LP酒店，该酒店实施独立管理。艾尔皮公司称酒店内公共区域内的保洁、安保、水电维修工作由其雇佣人员负责。国基公司称鉴于艾尔皮酒店独立管理，物业打扫无法进入，保安可以正常进入巡逻。本院经审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人艾尔皮公司在承租涉案房屋后用于酒店经营，酒店实施独立管理，酒店内公共区域内的保洁、安保、水电维修工作由其雇佣人员负责，鉴于国基公司未能提供相应证据证明上述物业服务由其提供，本院根据国基公司所提供的物业服务内容，结合酒店独立管理及自己维护的实际情况，酌定国基公司所提供的物业服务为全部物业服务范围的50%较为适宜，经计算艾尔皮酒店应向国基公司支付物业费为146474元（292947.99×50%），故艾尔皮公司上诉称应根据国基公司所提供物业服务内容支持相应物业费的理由正当，本院对合理部分予以支持。艾尔皮酒店称不应支付滞纳金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，河南艾尔皮酒店有限公司的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，实体处理有不妥之处，应予变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0191民初22682号民事判决；二、河南艾尔皮酒店有限公司于本判决生效后十日内支付北京国基伟业物业管理有限公司2017年12月31日前的物业费146474元及滞纳金（滞纳金以146474元为基数，按日万分之一计算自2018年1月1日起至实际支付之日止）；三、郑州盛庭快捷酒店有限公司对河南艾尔皮酒店有限公司的上述债务承担连带责任；四、驳回北京国基伟业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11546元，由北京国基伟业物业管理有限公司负担8333元，郑州盛庭快捷酒店有限公司、河南艾尔皮酒店有限公司负担3213元；二审案件受理费5987元，由北京国基伟业物业管理有限公司负担4321元，郑州盛庭快捷酒店有限公司、河南艾尔皮酒店有限公司负担1666元。本判决为终审判决。审判长 李继军审判员董忠智审判员邵晓斐二〇一九年十月二十三日书记员 王      阳      涛