北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初13785号原告：朱贺伟，男，1986年6月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：杜海艳，女，1975年6月6日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：郭宝海，男，1973年4月22日出生，汉族，住北京市昌平区。原告朱贺伟与被告杜海艳、郭宝海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院第一次开庭审理此案时，原告朱贺伟及被告杜海艳、郭宝海到庭参加了诉讼。本院第二次开庭审理此案时，原告朱贺伟、被告郭宝海到庭参加了诉讼，被告杜海艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。朱贺伟向本院提起诉讼请求：1.被告支付附属物价格86683元、机器设备补偿价格7752元、一次性综合补助费80000元、搬家费13158元、空调1600元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年7月17日签订《房屋租赁合同》，租期为2012年7月17日至2022年7月15日止，每年租金为肆万元整。2017年6月，杜海艳告知房屋即将拆迁，要求原告腾退房屋，当月评估公司到房屋租赁地现场对原告搭建的附属设施及设备设施进行了评估。原告承租被告房屋5年来，对房屋进行了装修，搭建了工棚、春秋大棚及相关附属设施。原告认为上述附属设施补偿、因提前搬迁所产生的相关费用、经营损失补偿，被告应当支付给原告。杜海艳辩称，机械设备补偿7752元、附属物86683元、搬家费13158元、空调1600元应该是原告的；一次性综合补助中有原告的，但不同意原告主张的80000元，同意由法院酌定，剩下的钱是自己和郭宝海的。郭宝海辩称，合同中的第四条有约定，被告已经提前通知了原告。这些补偿里没有原告的。我的房屋是2003年开始建的。拆迁协议中列明2010年之后的都是违建，没有补偿的。很多装修都是我的，在原告租房之前就存在的。经审理查明：2012年7月17日，杜海艳（甲方、房主）与朱贺伟（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区兴寿镇麦庄村（以下简称麦庄村）西整院全部租赁给乙方，租赁合同为十年，从2012年7月17日起到2022年7月15日为止，每年租金为40000元；乙方应遵纪守法、合法居住，并自行办理相关手续；如因国家建设，不可抗力因素，甲方必须终止合同时一般应提前一个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿。2017年7月8日，麦庄村股份经济合作社（以下简称麦庄村经合社、甲方、拆迁人）与杜海艳、郭宝海（乙方、被拆迁人）签订《非住宅房屋腾退补偿协议（解除土地承包、租赁合同）》（以下简称《拆迁协议》），约定乙方在腾退范围内有建筑面积526.3平方米，被腾退房屋位于麦庄村村西；经北京德平纵横房地产评估有限公司评估，重置成新价格的70%为350101元、附属物价格为86683元、树木补偿价格为23445元、机器设备补偿价格为7752元，腾退房屋及地上物补偿款为467981元，腾退综合补助费及其他费用为330538元，其中包括一次性综合补助费315780元、搬家费13158元、空调1600元，补偿款总额为798519元；乙方腾空房屋及附属物，经验收合格并将房屋及附属物交给甲方（完全具备拆除条件）且本协议签订生效后15个工作日，甲方向乙方支付拆迁补偿款总额的40%；当乙方处理完与拆迁补偿的相关事宜（包括解除土地租赁等协议），并配合甲方完成相关证件注销（如有）手续后15个工作日内，甲方将拆迁补偿款总额的另外60%支付给乙方；现经甲乙双方友好协商，乙方配合甲方解除土地承租（或租赁）合同。诉讼过程中，本院向北京市昌平区兴寿镇人民政府调取了《拆迁协议》后附的《附表：房屋拆迁评估结果通知单》（以下简称《通知单》）和《机械设备（拆迁）评估明细表（杜海艳、郭宝海）》（以下简称《明细表》）。《通知单》中载明“1.春秋大棚（80.66㎡）2581元、2.棚子（4.76㎡）381元、3.鸡舍（1个）160元、4.工棚（107.80㎡）12936元、5.红砖地面（15.40㎡）263元、6.水泥池（1个）307元、7.上水井（1个）1272元、8.雨搭（17.32㎡）831元、9.狗窝（2.00个）320元、10.雨搭（9.00㎡）432元、11.水泥地面（120.90㎡）5992元、12.防盗网（9.00㎡）432元、13.卷帘门（5.40㎡）1080元、14.广告牌（31.65㎡）5064元、15.砖墙（3.30㎡）849元、16.pvc吊顶（75.74㎡）5362元、17.内瓷（211.41㎡）22951元、18.大理石地面(31.20㎡)7628元、19.锅台(1个)240元、20.不锈钢水池(1个)458元、21.广告牌(5.20㎡)832元、22.胶合板隔断(8.85㎡)1566元、23.上水管线(50.00㎡)826元、24.下水管线(45.00㎡)2230元、25.电缆(60.00㎡)2012元、26.外瓷(71.74㎡)7788元、27.电动卷帘门(6.75㎡)1890元，附属物价格合计86683元”。《明细表》中载明“1.等离子金属切割机单台拆移费用3248元、雕刻机单台拆移费用2834元、木工冷压机单台拆移费用1104元、烤箱单台拆移费用566元，合计7752元”。另查，郭景贵与张芸平系夫妻关系，郭宝海系二人之子，杜海艳与郭宝海原系夫妻关系，郭凡系二人之子。2003年9月18日，杜海艳以郭宝海（承租方、乙方）名义与麦庄村民委员会（以下简称麦庄村委会、出租方、甲方）签订《土地租赁合同》，约定在麦庄村工业大院范围内乙方承包甲方村西土地2亩，用于生产经营活动；承包费每亩40000元，承包期50年，自2003年10月1日起至2053年10月1日止。承租上述土地后，杜海艳与郭宝海在该土地上建设一个四合院，具体包括2003年建西房五间、2006年建北房三间、2009年建北房三间、东房五间和南房六间，上述房屋的建设均未取得合法的审批手续。2015年2月9日，本院以（2015）昌民初字第2272号民事判决书判决杜海艳与郭宝海离婚。之后，郭景贵、张芸平、郭凡、郭宝海将杜海艳诉至本院要求分割上述土地及房屋的出租收益。2015年8月28日，本院以（2015）昌民初字第10167号民事判决书判决杜海艳和郭宝海对上述房屋各享有二分之一的份额。该案件宣判后，郭景贵、张芸平、郭凡、郭宝海上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）。2015年12月7日，一中院以（2015）一中民终字第9619号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。在该案件的审理中，法院查明涉案房屋的日常维护、管理都是由杜海艳负责，郭景贵、张芸平、郭凡、郭宝海不了解租赁情况和租金交付情况。经法庭询问，当事人一致认可涉案房屋及土地现已经腾退完毕；机器设备补偿价格7752元和空调1600元属于朱贺伟。杜海艳与郭宝海表示《拆迁协议》中列明的补偿款已经由二人领取，每人领取一半。朱贺伟表示自己租赁房屋及院落的目的是做广告生意，自己没有在涉案场地和房屋办理营业执照，自己在签订《房屋租赁合同》时杜海艳没有告知过观光园的事情；附属物中有部分属于自己，拆迁给自己造成了影响所以有一次性综合补助和搬家费。郭宝海表示附属物中有部分属于自己，有些物品都是房屋出租时就有的；一次性综合补助费是补助的地钱，房子526.3平米，每平米600元，应该由自己和杜海艳一人一半；搬家费也没有朱贺伟的，合同中约定了没有朱贺伟的补偿。诉讼过程中，朱贺伟与郭宝海、杜海艳一致确认《通知单》中的1-6、8-11、19、21、22项物品属于朱贺伟，7、15、23、24、27项属于杜海艳和郭宝海，13、14项系朱贺伟在更换原有附属物基础上所置。双方当事人对其他项目的附属物品存在争议，但均未提交证据予以证明。另查，北京宜美轩农家乐旅游观光园登记的经营场所为北京市昌平区兴寿镇麦庄村西，机构类型名称为个体（内地），成立时间为2010年3月2日，法定代表人、投资人为杜海艳，经营范围为餐饮服务、农家乐旅游观光服务（未取得专项许可的除外）。以上事实，有《房屋租赁合同》、《拆迁协议》、《通知单》、《明细表》、（2015）昌民初字第2272号民事判决书、（2015）一中民终字第9619号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案房屋的建设未取得规划审批手续，且《房屋租赁合同》中注明的房屋租赁用途为居住，故杜海艳与朱贺伟签订的《房屋租赁合同》，违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效应为整体无效，因此杜海艳与朱贺伟在《房屋租赁中合同》中对补偿等内容的约定亦无效。现生效判决已经确认杜海艳与郭宝海对房屋各享有二分之一的份额，故郭宝海在《房屋租赁合同》中与杜海艳享有相同的权利和义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《房屋租赁合同》无效后，朱贺伟和杜海艳、郭宝海均应当返还因《房屋租赁合同》取得的财产。鉴于涉案房屋及所在土地拆迁完毕已无返还可能，朱贺伟和杜海艳、郭宝海仅需对拆迁利益进行分割。没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，杜海艳和郭宝海因涉案土地房屋拆迁获得利益，而朱贺伟因拆迁遭受损失，二者之间具有因果关系，且杜海艳和郭宝海的获利无法律上的原因。现朱贺伟主张己方受有损失。该损失应为朱贺伟在涉案土地进行投入而未获得相应补偿款遭受的财产损失。分析朱贺伟的诉讼请求：首先，对当事人一致认可《拆迁协议》中属于朱贺伟的机器设备补偿价格7752元和空调1600元，本院尊重当事人的意思自治。其次，对于当事人争议的附属物价格86683元,除当事人一致认可的1-6、8-11、19、21、22项物品属于朱贺伟，13、14项系朱贺伟在更换原有附属物基础上所置。其余项目郭宝海、杜海艳与朱贺伟存在争议，而朱贺伟未举证证明其权属，对其该项诉求，本院在查明的范围内予以支持。再次，关于搬家费，虽然该费用是以建筑物面积为基础，但鉴于本案所涉场地全部由朱贺伟实际占用，因搬迁而无法继续使用，朱贺伟必然产生搬家损失，因此该笔费用应归朱贺伟所有。最后，对于当事人争议的一次性综合补助费，本院认为该费用在性质上为停产停业损失，因朱贺伟未在涉案房屋及院落办理营业执照证明其经营的事实，本院对其该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、杜海艳、郭宝海于本判决生效后七日内给付朱贺伟55495元；二、驳回朱贺伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4084元，由朱贺伟负担2887元，已交纳；由郭宝海、杜海艳负担1197元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  唐险峰人民陪审员  冯淑敏二〇一九年十月十一日书 记 员  李 杰