北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77950号原告：马亦文，男，1949年9月28日生，台湾居民，住中国台湾桃园县桃园市，台湾居民来往大陆通行证号06638996。委托诉讼代理人：田源源，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：周少华，北京市隆安律师事务所律师。被告：美轲（北京）科技有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：吕莉苹，经理、执行董事。委托诉讼代理人：贺飞，北京观唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明，北京观唐律师事务所实习律师。第三人：北京市住邦房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区大华山镇经济联合总公司院内。法定代表人：冯弢，董事长。委托诉讼代理人：郑勇，男，1982年11月5日生，汉族，该公司总经理助理，住北京市朝阳区。原告马亦文（以下简称原告）与被告美轲（北京）科技有限公司（以下简称被告）、第三人北京市住邦房地产开发有限责任公司（以下简称第三人）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田源源，被告委托诉讼代理人贺飞、陈明，第三人委托诉讼代理人郑勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告腾空位于北京市朝阳区2207号房屋（以下简称2207号房屋），将上述房屋交付原告。事实和理由：原告与第三人于2006年签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发建设的2207号房屋，原告并已付清全部购房款，经原告起诉，现有生效判决书确认第三人为原告办理房屋所有权证。但上述文书执行过程中，原告发现第三人已将2207号房屋出售案外人崔艳，并已将房屋所有权证办至崔艳名下，经原告起诉，现有生效判决书确认第三人与崔艳间的房屋买卖合同无效。基于上述判决书，原告系2207号房屋实际所有权人，现因崔艳已就2207号房屋设定抵押，现无法为原告办理房屋所有权证，原告同意代崔艳偿还剩余贷款。原告作为实际所有权人，有权主张返还房屋。因崔艳将2207号房屋出租给被告，被告系房屋实际占有人，被告应予返还。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告承租2207号房屋时，崔艳系房屋登记所有权人，当时亦未经生效文书确认崔艳与第三人间的房屋买卖合同无效，因房屋产权纠纷，经协商，被告现按月支付租金，已付租金至2019年9月，被告系善意第三人。此外，原告并非适格当事人，现虽房屋买卖合同被确认无效，但房屋仍登记至崔艳名下，原告无权主张返还房屋。如法院认定原告有权主张返还房屋，被告同意与原告协商继续履行房屋租赁合同。第三人述称：现房屋登记所有权人仍为崔艳，物权应根据物权登记予以确认。且就房屋买卖合同无效案件，崔艳已申请再审。崔艳就2207号房屋已设定抵押，因此也无法为原告办理房屋所有权证。原告仅依据房屋买卖合同享有债权，其无权依据物权主张返还房屋。被告与崔艳成立房屋租赁合同关系时，崔艳系房屋登记所有权人，房屋买卖合同亦未确认无效，房屋租赁合同合法有效。本院经审理认定事实如下：原告、第三人于2006年10月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号：06092301），约定原告购买第三人开发建设的2207号房屋。现原告已付清全部购房款。后原告起诉第三人商品房买卖合同纠纷案，要求第三人为原告办理房屋所有权证，并给付违约金，本院就此于2009年出具（2009）朝民初字第27411号民事判决书，写明庭审中“被告表示其违约行为确实存在，并表示同意为原告办理房屋所有权证书”，法院就此判决支持原告诉讼请求。经第三人上诉，北京市第二中级人民法院于2010年出具（2010）二中民终字第06171号民事裁定书，准许上诉人撤回上诉。后原告起诉第三人租赁合同纠纷一案，本院就此于2011年5月12日出具（2010）朝民初字第37495号民事判决书，查明：“马亦文于2006年10月30日前向住邦地产公司缴清了全部购房款，住邦地产公司于2006年11月1日向马亦文交付了涉案房屋”，“庭审中，马亦文提交了一份委托租赁合同，该份合同首部写明委托人为马亦文，受托人为住邦物业公司。主要内容是，马亦文将涉案房屋委托住邦物业公司代理出租”，“另外，马亦文表示涉案房屋目前处于出租状态，就房屋腾退问题与实际承租人自行协商解决”，就此，法院认为“住邦地产公司应承担委托租赁合同受托人的责任并履行义务”，并判决解除第三人与原告之间的委托租赁合同，第三人并给付租金及违约金。后原告起诉案外人崔艳、第三人确认合同无效纠纷一案，本院就此于2019年4月22日出具（2017）京0105民初33469号民事判决书，查明：第三人与崔艳于2003年10月29日签订《商品房买卖合同》，约定崔艳购买2207号房屋；崔艳（作为抵押人）、第三人（作为保证人）并与兴业银行北京朝外支行（作为贷款人、抵押权人）于2003年12月12日签订《个人住房贷款合同》，约定崔艳为购买2207号房屋贷款275万元；2006年10月23日，崔艳取得2207号房屋所有权证；2007年4月17日，兴业银行北京朝外支行为2207号房屋设定抵押权，抵押金额为3449368元。就此，本院认为“二被告就买卖涉案房屋并不存在真实的意思表示，其签订买卖合同的目的旨在为住邦公司向银行申办贷款，二被告系以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同”，并就此判决第三人与崔艳于2003年10月29日签订的《商品房买卖合同》无效。上述判决书于2019年5月9日发生法律效力。庭审中，第三人表示已就该案申请再审，但仍未审结。另查，崔艳与第三人于2016年11月22日签订《委托书》，约定崔艳委托第三人代为办理2207号房屋租赁事宜。第三人与案外人北京汇盛源商贸有限责任公司（以下简称汇盛源公司）于2018年12月10日签订《委托书》，约定第三人委托汇盛源公司代为办理2207号房屋租赁事宜。被告与汇盛源公司于2018年12月29日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租2207号房屋，租赁期限自2019年3月1日起至2023年2月28日止。庭审中，各方均认可2207号房屋现由被告控制使用，被告并表示已按月支付租金至2019年9月。本院认为，本案争议焦点应首先确认原告是否有权主张返还房屋。就此，应考虑到现房屋登记所有权人虽仍为崔艳，但：一、原告与第三人就2207号房屋成立房屋买卖合同关系，基于该合同关系，原告享有取得2207号房屋所有权的债权，且该债权已由（2009）朝民初字第27411号民事判决书确认；二、（2010）朝民初字第37495号民事判决书已查明确认第三人于2006年11月1日向原告交付了涉案房屋，原告已依法占有房屋，该占有应受到保护；三、（2017）京0105民初33469号民事判决书系以第三人与崔艳就买卖2207号房屋不存在真实的意思表示，确认双方之间的房屋买卖合同无效，则崔艳享有之物权亦存在与实际物权不符的情形。基于上述考虑，原告就2207号房屋享有之权利经生效判决书予以确认，应认定其足以抵抗崔艳享有之物权，原告有权主张返还房屋。现各方均认可房屋由被告控制使用，被告虽系善意占有人，但基于上述认定，其房屋租赁合同实际已履行不能，为明晰各方权利义务，宜判决其向原告腾空交付房屋。另需说明的是，如被告就房屋租赁合同主张权利，可就此另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决如下：被告美轲（北京）科技有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空位于北京市朝阳区2207号房屋，将上述房屋交付原告马亦文。案件受理费35元，由被告美轲（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内给付原告马亦文）。如不服本判决，原告马亦文可于本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告美轲（北京）科技有限公司可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十月二十五日书记员  刘 鹤