广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20955号原告：何淑英，女，1958年10月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。被告：王艳，女，1988年9月8日出生，汉族，身份证住址贵州省凤冈县。原告何淑英与被告王艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何淑英的委托诉讼代理人黄海勇到庭参加了诉讼，被告王艳经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何淑英诉称：1.请求法院依法判决被告赔偿原告2016年11月15日至2017年5月15日的租金损失416553.6元及利息（以416553.6元为本金按照银行同期贷款利率自2017年5月16日计算至实际清偿之日止）；2.判令被告赔偿原告租赁物装修损失61873.9元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月15日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将位于广州市白云区广从三路202号“宝善山房”出租给被告使用，包括宝善山房大门左侧开门间断到游廊楼梯面积667.82平方米和路边商铺一间面积为126平方米。租赁期自2016年11月15日至2026年11月14日，并给予被告四个月的免租期。租金标准为667.82平方米场地租金每月53425.6元，126平方米商铺租金每月16000元，共计租金69425.6元/月。同时，双方约定2016年11月22日被告一次性向原告支付两押一租（即208276.8元）。合同签订后，原告依照合同约定将涉案场地的门窗全面翻新，并按照与被告的口头约定将涉案租赁物进行铁门、铁栏杆的间断、另行拉电线设立分电表，但被告在仅交付14万元定金后就没有按照合同约定向原告缴纳两押一租，经原告多次催促，被告拒不支付。2017年9月15日，被告向贵院提起（2017）粤0111民初12492号民事诉讼，要求解除合同，返还定金并支付违约金。经法院审理认为，被告未按照合同约定支付两押一租违约在先，依据双方合同约定，被告需向原告支付违约金6942.56元，进而判决一、解除双方2016年11月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、何淑英返还王艳房屋租赁款133057.44元；三、驳回王艳其他诉讼请求。综上，被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，造成原告租金损失长达十个月，而且原告依据双方约定进行了改建、装修，并造成相关损失。另外，按照合同第八条第四款第一项的约定，被告不按照约定支付租金达30天，原告可以单方解除合同收回房屋，我方在（2017）粤0111民初12492号案中只主张了对方没有交付两押一租的违约责任，但是被告同时违反了该条规定，因此我方认为被告违约的事实是十分明显。被告王艳辩称：无答辩，未举证。经审理查明：已生效的本院（2017）粤0111民初12492号民事判决书中查明以下事实：2016年11月15日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定：何淑英（出租人、甲方）将位于广州市白云区广从三路202号的物业“宝善山房”出租给王艳（承租人、乙方），租赁期限为十年，自2016年11月15日至2026年11月14日，乙方有四个月的免租期，即乙方于2016年4月14日起开始交付租金。合同第二条（三）约定：位于宝善山房大门左侧开门（在六角亭对出马路独立进出）空地湖泊不计平方面积，建筑物以滴水线飘桅50%为计算，在湖边上二楼梯口间断为计。合同第四条约定：每平方米每月租金（含租赁税）为人民币捌拾元，53425.60元；租金支付方式为乙方按月向甲方支付租金，签订合同后即2016年11月22日始乙方需一次性向甲方支付两押一租；商铺第一年每月租金16000元，第二年20000元，第四年开始每年租金递增5%。第八条约定：（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的；2、拖欠水费、电费达三个月的……。第九条约定：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租的10%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，按月租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。合同下方附有何淑英、王艳双方的签名与手印。双方没有约定租赁房产具体的交付时间，王艳签订租赁合同后从未使用过租赁房产。2016年11月6日，何淑英收到王艳定金20000元，并约定合同签订后在押金里减除。同年11月14日，王艳支付了何淑英50000元，11月23日支付了70000元。王艳主张何淑英没有按时将租赁物交付使用，且没有将租赁物进行相应的改造构成违约。何淑英则提出王艳未支付两押一租违约在先，其已履行了合同约定的对房屋进行改造的约定。何淑英提交的《广州市房屋租赁合同》显示，2017年10月1日涉案的“宝善山房”已出租给案外人。2018年5月10日，该案作出判决：一、解除王艳与何淑英于2016年11月15日签订的《广州市房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起十日内，何淑英返还王艳支付的房屋租赁款133057.44元；三、驳回王艳的其他诉讼请求。何淑英对（2017）粤0111民初12492号民事判决书第二项不服提起上诉，广州市中级人民法院经审理认为：涉案《广州市房屋租赁合同》第三条仅约定“（一）……甲方应于年月日前将房屋按约定条件交付给乙方进行装修。……”，对于涉案房屋何时交付以及交付方式并无作出明确约定，导致双方对租赁物的交付存在争议。其次，涉案合同第四条约定：“（一）因出租物业有大量高价值的摆设配置及资产，本合同签订之日起七个工作日内乙方需向甲方预交捌佰元作为押金（该处有手改痕迹，手改内容为“预交捌万元作为押金”），租赁期满后乙方按上述具体资产列表如数消点给甲方后，甲方退回所收押金。（二）双方约定每平方米每月租金（含租赁税）为人民币捌拾元（53425.6元）……（四）租金支付方式：乙方按月向甲方支付租金，签订合同后（即2016年11月22日始）乙方需一次性向甲方支付二押一租。……（六）商铺第一年每月租金16000元，第二年20000元……”，双方对押金在合同中多次提及，但对于押金数额究竟是多少并未作出明确、具体的约定，由此亦导致双方对于押金是否足额缴纳产生分歧。据上可知，涉案《广州市房屋租赁合同》未能继续履行主要原因在于双方当事人对于押金数额、房屋交付的时间均未明确约定所致，并不能完全归咎于其中一方，何淑英认为合同解除的责任应归于王艳一方，依据不足，本院不予采信。现何淑英已将涉案房屋另租他人，涉案合同目的已无法实现，一审法院判令解除涉案《广州市房屋租赁合同》并无不当，何淑英关于无需退回王艳支付的房屋租赁款133057.44元的主张，依据不足。2019年5月28日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终4491号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。何淑英为了证实其装修损失情况，举证了物业照片和《收据》为证。《收据》载明“今收到宝善山房烧制铁艺间格造形大门23平方米，单价每平方680元/平方=22173.91元，游廊间隔门共7.5平方×680元/平方=5100元，商场电缆及电箱包工料共28600元，锯大松树两棵6000元”，共61873.91元，经手人为严某某。庭审中，何淑英表示装修是雇请的个人来处理，但没有该人的身份信息。何淑英确认涉案物业并没有实际交付给王艳，但其强调按照常理理解，“两押一租”应为交纳两个月的租金当押金，另外再缴纳一个月的租金，合同上注明押金800元是笔误，故王艳没有交纳“两押一租”违约在先。上述事实，有判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《广州市房屋租赁合同》的约定，何淑英和王艳是2016年11月15日签订合同，免租期四个月，则2016年11月15日至2017年3月14日为免租期，王艳应从2017年4月14日开始交付租金，虽然合同上是约定“2016年4月14日开始交付租金”，联系上下文内容可以判定该处的“2016年”是笔误，应为“2017年4月14日开始交付租金”。同时，涉案《广州市房屋租赁合同》未能继续履行主要原因在于双方当事人对于押金数额、房屋交付的时间均未明确约定所致，并不能完全归咎于其中一方，且何淑英当庭确认物业并未实际交付王艳，即使涉案物业存在空置损失，亦非由王艳导致，故何淑英诉请要求王艳支付2016年11月15日至2017年5月15日的租金损失及利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于何淑英主张的装修损失61873.9元，如前所述，涉案合同的解除不能归责于王艳，何淑英亦没有提交是根据王艳的要求进行装修的证据，何淑英要求王艳承担违约责任，缺乏事实依据，同时，何淑英未提交装修人员的身份信息，无法查证其主张的装修费的真实存在，故对于何淑英的该项诉请，因证据不足，本院亦不予支持。王艳经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭应诉，视为对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告何淑英的全部诉讼请求。本案受理费8476元、财产保全费2912元，均由原告何淑英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周 蕾人民陪审员  杨锐兴人民陪审员  许燕娜二〇一九年十月二十五日书 记 员  何丽欣