江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0104民初7651号原告：冯正梅，女，1956年1月1日出生，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：马贻颖，江苏融鼎律师事务所律师。被告：张志勇，男，1978年12月8日出生，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：郭祥，江苏钟山明镜律师事务所律师。第三人：吴万才，男，1978年10月7日出生，住南京市雨花台区。原告冯正梅与被告张志勇、第三人吴万才执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告冯正梅委托诉讼代理人马贻颖，被告张志勇及其委托诉讼代理人郭祥到庭参加诉讼。第三人吴万才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯正梅向本院提出诉讼请求：1、请求对本市雨花台区房屋停止执行。2、请求确认本市雨花台区房屋为原告所有。事实与理由：原告2016年10月31日通过中介向第三人吴万才购买位于本市雨花台区房屋，双方约定以吴万才名义与冯正梅签订合同，对房屋价款进行了约定，并等到房屋可以上市交易时配合原告办理过户。原告依约支付了房款及中介费，并办理公证。吴万才夫妻还将不动产产权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书原件押在原告处，以办理过户用。其后原告对房屋进行装修并居住至今。2019年5月，原告发现案涉房屋被本院张贴拍卖公告，并向本院提出执行异议申请，本院驳回了其异议请求，故原告诉至本院。被告张志勇辩称，其不认可原告与第三人存在买卖房屋关系，且私下买卖至今不满五年的拆迁安置房行为无法律依据，故请求驳回原告诉讼请求。第三人吴万才未答辩，亦未向法庭提交证据。原告冯正梅围绕诉讼请求提交了合同、交通银行付款凭证、公证书、房屋买卖合同、不动产登记证明、住宅使用说明、住宅专项维修金收据、发票、拆迁安置补偿协议、契税减免税核定通知单、增量房申报表、执行裁定书、房屋内照片、房屋水电缴纳记录、情况说明、执行笔录、银行结算业务申请书、本票、银行回单等证据，被告张志勇对原告提交的上述证据真实性均予以认可，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于原告冯正梅提供的中介费收条，其结合被告张志勇认可的由“南京五八房产经纪有限公司”出具的“情况说明”，可以证明案件事实，本院予以确认；对于原告冯正梅提供的本票、冯正梅银行交易流水、经红的银行交易流水、水电燃气缴费卡、代缴水电燃气业务专用凭证，其形式上的真实性本院予以确认;对于原告冯正梅提供的收条、欠条形式上的真实性本院予以确认，结合其他证据是否能够证明案件事实，本院将在说理部分综合分析。根据原当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：本院于2018年11月19日作出（2018）苏0104民初7055号民事判决，依据该判决：该案被告吴万才于本判决发生法律效力之日起十日内向该案原告张志勇支付借款本金470000元及利息（以470000元本金为基数，按年利率6%标准，自2018年7月16日起计算至款项实际还请之日止）。该民事判决已经发生法律效力，因被执行人吴万才未能履行生效法律文书确定的义务，张志勇向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年4月18日作出（2019）苏0104执1937号执行裁定书，查封吴万才名下本市雨花台区（以下简称704室）房屋。冯正梅认为，其已经通过买卖取得房屋的权属，法院执行该房屋侵害其的合法权利，向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年6月28日作出（2019）苏0104执异95号执行裁定，裁定驳回冯正梅的异议请求，故冯正梅提起本案诉讼。在本案审理过程中进一步查明：2015年4月28日，第三人吴万才作为被拆迁人，与拆迁单位雨花台区征收拆迁安置办公室、雨花台区人民政府铁心桥办事处签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，主要约定，除了货币补偿外，拆迁单位还提供拆迁安置房“岱山65平米贰套”对吴万才进行拆迁安置。2016年9月28日，南京市城市建设开发（集团）有限责任公司与吴万才签订《房屋买卖合同》一份，载明:吴万才经市住房支付改革办公室“雨TWY201”文件核准，向南京市城市建设开发（集团）有限责任公司购买704室，购买房屋满五年，取得两证后，可以上市交易（届时需向南京市住房保障办公室提出申请）等等。2016年10月31日，原告冯正梅（甲方）与第三人吴万才（乙方）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定：乙方因为资金周转需要，自愿将704室作为抵押物，向甲方申请抵押借款；抵押物议定价值79万元，甲方向乙方发放79万元借款，借款期限60个月；抵押期限自本合同生效之日起，至本合同项下所担保债务本息清偿位置或将抵押物过户至甲方名下为止；年利率18%，违约金贰拾万元。双方还约定了其他事项。关于该《房屋抵押借款合同》，原告陈述，合同双方真实意思表示为签订关于704室的买卖合同，79万元为房屋售价，60个月的“借款期限”即房屋可以上市交易的时间。原告称该房屋的买卖，系其通过中介机构办理，并交纳19000元中介费。原告同时提交收据一份及中介机构“南京五八房产经济有限公司”及其法定代表人“纪永诗”出具的“情况说明”予以佐证原告与第三人之间就704室形成买卖合同关系。2016年10月31日，案外人经红向吴万才开具60万元本票。2016年10月20日，案外人经红从其尾号为4038的交通银行账户中取现9万元，原告冯正梅陈述，经红于2016年10月31日将该9万元交付于吴万才。2016年10月31日，吴万才、邵丽向冯正梅出具收条一份，载明“今收到冯正梅人民币柒拾玖万元整”。同日，冯正梅向吴万才出具欠条一份，载明“今欠吴万才人民币壹拾万元整，定于办理不动产证当日支付（公证当日）”。原告冯正梅陈述，因吴万才彼时并未获得房产证，故原告暂未向吴万才支付10万元，故在吴万才出具79万元收条的情况下同时向吴万才出具10万元欠条，该剩余10万元由案外人经红开具本票支付给吴万才。经查，经红于2017年1月12日以其尾号为4038的交通银行账户开具金额为10万元本票，载明收款人为吴万才。据此，原告主张其已经支付704室全部房款。2016年11月18日、2016年12月8日、2017年1月9日、2017年2月27日，原告冯正梅先后向案外人经红上述尾号为4038账号汇款50.2万元、10万元、25万元、10万元。2017年1月12日，南京市南京公证处出具（2017）宁南证民内字第1675号公证书一份，主要内容为：吴万才与邵丽系夫妻关系，以吴万才的名义购买了704室的房产（不动产权证书尚未办理），由于该房产属于政策性不动产，尚未达到允许上市交易的要求，考虑到以后符合上市条件时，委托人可能无法亲自办理出售房产的手续，故委托受托人经红办理：办理704室房产地址确认、领取不动产权证书；向南京市住房保障办公室等相关部门申请开具允许上述房产上市交易的相关证明、以及其他与售房相关的证明材料；办理归还贷款、领取他项权证（不动产登记证明）、注销抵押登记等相关手续；签署房产买卖合同、办理交易备案手续等等共计14项办理与出售上述房产有关的其他事宜。2017年1月24日，吴万才获得苏（2017）宁雨不动产权第0002717不动产登记证，吴万才登记为704室的产权所有人，该房屋丘权号为965150-VII-45。不动产登记簿载明，该房屋为征地拆迁安置房，五年内不得上市，上市需经南京市住房保障办公室批准等等。该房屋并无登记他项权。另查明，原告冯正梅持有案涉704室的水、电、煤气缴费卡，且于本院查封房产前为案涉704室缴纳过上述生活费用。再查明，本院在执行过程中，执行法官就案涉704室情况向被执行人吴万才调查并制作笔录，该执行笔录载明主要内容有：1、吴万才称704室及另一套房产已经“卖给别人”；2、法官问及为何房屋仍在吴万才名下时，吴万才称“我不知道是什么情况，当时我都是交给房产中介办理的，这是我们当时的合同（递交两份抵押合同）”；3、法官问及为何两份合同是抵押合同而非买卖合同时，吴万才称“我也不清楚，当时都是中介办的，但是目前买受人已经住在那两套房里了”；4、吴万才对法院拍卖其名下房屋及对房屋询价结果均无异议。本院认为，本案争议焦点有三：1、原告冯正梅与第三人吴万才就案涉704室形成何种法律关系（买卖合同关系或抵押合同关系）；2、如构成买卖合同关系，原告冯正梅对704室的权利能否排除执行。3、能否确认704室属冯正梅所有。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，本院认为《房屋抵押借款合同》并非双方真实意思表示，而双方真实意思表示为设立买卖合同关系，理由如下：原告冯正梅虽与第三人吴万才签订《房屋抵押借款合同》，然而在案并无证据证明冯正梅作为“出借人”第三人吴万才出借款项的事实;《房屋抵押借款合同》签订当日冯正梅、吴万才相互出具欠条、收条的事实，显与借款合同法律关系特征不尽相符；冯正梅持有案涉704室水、电、燃气卡并交纳相关上述生活费用，且能提供屋内照片，能够证明冯正梅实际占有并在房屋内居住，冯正梅占有并居住的事实与买卖合同法律关系中买受人的权利相符而与《房屋抵押借款合同》中冯正梅“出借人”、“抵押权人”的权利义务特征不相符；吴万才在本院执行过程中陈述的其已将案涉房屋“卖给他人”。综合以上分析，《房屋抵押借款合同》系冯正梅与吴万才的虚假意思表示，应属无效；冯正梅与吴万才就案涉704室成立买卖合同关系，冯正梅为买受方，吴万才为出卖方，约定购房价款为79万元。关于争议焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1、冯正梅与吴万才以《房屋抵押借款合同》的形式设立704室的买卖合同关系，双方已然不可能签订书面买卖合同，然而双方就704室设立的买卖合同关系并不违反法律禁止性规定，应为有效，在此前提下，应认定本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定。2、冯正梅在人民法院查封之前已合法占有该不动产，前文已作认定，不再赘述。3、本院已认定双方就704室约定的购房款为79万元，案外人经红于2016年10月31日向吴万才交付60万元本票并于之前取现9万元的事实，与吴万才同日向冯正梅出具79万元收条、冯正梅同日向吴万才出具10万元欠条的事实，可以相互映证，共同证实2016年10月31日，吴万才实际收到冯正梅购房款69万元、尚余10万元未付的事实。自经红2017年1月12日将10万元本票支付给吴万才后，冯正梅就704室购房款已结清。4、704室系拆迁安置房，无法办理过户登记并非冯正梅自身原因。综上分析，冯正梅对704室的权利，足以排除执行，本院对其请求停止执行704室的诉讼请求予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款之规定，（2019）苏0104执异95号执行裁定失效。关于争议焦点三，本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案中，冯正梅与吴万才之间形成的买卖合同关系虽合法有效，然而冯正梅仅对吴万才享有债权请求权，物权未经登记，冯正梅不能获得704室的所有权，冯正梅可另行向吴万才主张。因案涉704室属拆迁安置房，现今仍不符合上市交易条件，如本院确认房屋为冯正梅所有，亦与拆迁安置政策背离，并无法律依据。故，对于原告冯正梅请求确认704室权属的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于本市雨花台区的房产（丘权号965150-VII-45）。二、驳回原告冯正梅其他诉讼请求。案件受理费11700元，由原告冯正梅负担5850元，被告张志勇负担5850元（被告应负担的案件受理费及公告费已由原告向本院预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将此款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  方建国人民陪审员  苗秀珍人民陪审员  尹顺姬二〇一九年十月二十八日见习书记员  张婉璐