四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终738号 上诉人（原审原告）：遂宁市中天房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市船山区育才东路35号，统一社会信用代码91510903206154857D（3-1）。 法定代表人：税亚辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：伍贤华，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡兵，四川弘维律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘元良，男，1969年9月5日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘涛（刘元良之子），1990年7月3日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上诉人遂宁市中天房地产开发有限公司（以下简称中天房产公司）因与被上诉人刘元良商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2019）川0903民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，因当事人没有提供新的事实、证据或理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中天房产公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金（违约金以欠付金额为基数，按照日万分之五自2007年2月26日起根据付款进度分阶段计算至付清之日止）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决对不应调整的违约金进行调整，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》及有关司法解释的规定，只有约定的违约金过高且当事人请求时，人民法院才能予以适当调整，本案中被上诉人未主动要求调整违约金，一审法院主动调低违约金计算标准，不符合民事诉讼程序且违背法院的中立原则。2.被上诉人未举证证明违约金约定过高，应承担举证不能的后果。3.被上诉人违反合同约定未按期支付房款，恶意违约导致合同延期履行，给上诉人造成了损失，不具备调低违约金的条件。4.本案违约金约定并不高。上诉人并未按照合同约定选择解除合同，且在被上诉人起诉上诉人的案件中，法院判决上诉人按照每月2‰承担赔偿责任。 刘元良辩称，被上诉人并未违约，原约定的是交清房款三个月办理产权，但至今未办理。 中天房产公司向一审法院起诉请求：1.判令刘元良支付中天房产公司剩余房款1602.36元；2.判令刘元良支付中天房产公司违约金（违约金以欠付金额为基数，按照日万分之五自2007年2月26日起根据付款进度分阶段计算至付清之日止）；3.商品房买卖涉及的税费按规定各自承担；4.本案诉讼费由刘元良承担。庭审过程中，因刘元良已经缴清房款以及支付税费，故中天房产公司撤回第1、3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2007年2月13日，中天房产公司与刘元良签定《商品房买卖合同》一份，该合同主要约定：买受人刘元良购买“嘉园公寓”x单元x层x号商品房，该商品房的用途为住宅；建筑面积共约146平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1500元，总价款219000元。付款方式为签订合同时付款30000元，2007年2月25日付款170000元，交房时支付购房款的98%，余下款项交付产权证时付清；出卖人代收天然气等安装费8000元（此款为暂收款，包括天然气、水、照明电、有线电视上户费、初装费、材料费。签订合同时给付此款，交房时双方按实际价格结算）。该合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期30日之内，自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际全额未付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按累计付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。签订合同当日，刘元良向中天房产公司缴纳房款30000元。刘元良于2007年2月26日接房，涉案房屋实际面积为146.9㎡，按照合同约定的结算金额为220350元。同日，刘元良向中天房产公司缴纳了房款170000元。于2008年1月12日缴纳房款15000元，2012年5月21日缴纳房款13000元。2008年1月9日，中天房产公司向刘元良发放了《客户办理产权证应备资料》，2019年4月10日，刘元良向中天房产公司缴纳1602.36元。至此，刘元良已经全额缴纳了房款，中天房产公司随即协助刘元良办理了涉案房屋的不动产权属证书。 一审法院认为，中天房产公司、刘元良双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定，切实履行各自的权利义务。本案中，《商品房买卖合同》约定的付款方式为分期付款，故衡量刘元良是否存在逾期付款的违约行为，应当按照合同约定的购房款为219000元和房屋实际结算价格220350元，以合同约定的付款期限、金额进行计算。按照合同约定的付款进度，刘元良应于2007年12月25日交房款170000元，但迟延了一天给付，按合同约定应承担违约责任。对于合同约定的“交付房屋时支付房款98%”，按照实际结算金额计算，刘元良应当支付房款费用为220350元×98%=215943元，即刘元良应付未付房款金额为15943元。2008年1月12日，刘元良补交房款后，剩余未交房款较少，不再计算违约金。又因刘元良违约情形较轻，若按照涉案合同约定的每日万分之五计算违约金，违约金的计算标准明显过高，故本院调整违约金计算方式为每日万分之一。即刘元良违约期限为2007年12月25日至2007年12月26日1天和2007年2月26日至2008年1月12日，计327天，按照每日万分之一计算违约金为：170000元×0.0001×1天+15943元×0.0001×327天=538元（四舍五入）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告刘元良于本判决生效后十日内支付原告遂宁市中天房地产有限公司逾期支付房款违约金538元；二、驳回原告遂宁市中天房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告遂宁市中天房地产有限公司负担30元，由被告刘元良负担20元。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合双方的诉辩理由，本案的争议焦点为：一审法院对违约金的调整是否恰当。 经查，2007年2月13日，上诉人中天房产公司与被上诉人刘元良签定《商品房买卖合同》约定房屋总价款219000元，付款方式为签订合同时付购房款30000元，2007年2月25日付购房款170000元，交付房屋时付购房款98%，交付产权证同时付清购房余款。签订合同当日，刘元良向中天房产公司缴纳房款30000元，2007年2月26日缴纳房款170000元，2008年1月12日缴纳房款15000元，2012年5月21日缴纳房款13000元，2019年4月10日，刘元良向中天房产公司缴纳了剩余房款1602.36元。综上，根据双方合同约定，刘元良履行了绝大部分给付房款义务，其仅存在超过合同约定的时间支付购房款的行为，且其违反合同约定时间给付购房款的时间不长，其违约情形较轻。同时，因双方约定的违约金过高，刘元良亦在一审中向人民法院提出调整违约金的请求，故一审法院根据本案实际情况以及损失大小，将涉案合同约定的每日万分之五计算违约金调整为每日万分之一计算违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，遂宁市中天房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由遂宁市中天房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘玉梅 审判员  郑 艳 审判员  梁 燕 二〇一九年十月八日 书记员  谢 倩