贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0102民初12752号 原告：周向东，男，1963年4月2日出生，住贵阳市。 委托代理人：李娟、刘茂，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 被告:王秀英，女，1974年9月4日出生，住贵阳市观山湖区。 被告:林懿姿，女，1994年5月16日出生，住贵阳市白云区。 委托代理人：王秀英，系母女关系。 原告周向东与被告王秀英、林懿姿房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员谭晓劲适用简易程序公开审理。原告周向东及其委托代理人李娟、刘茂，被告王秀英到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。 原告周向东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告王秀英返还原告周向东已经支付的购房款105万元；3、判令被告王秀英支付原告周向东违约金765450元（此金额暂计算至起诉时，此后继续按每日总房款千分之三计算，直到款项还清时止）；4、依法判令被告林懿姿在上述全部金额内承担连带偿还责任；5、依法判令二被告共同承担本案诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等。事实及理由：2018年8月19日，原告周向东与被告王秀英签订《房屋买卖合同》。双方约定，被告王秀英以1050000元的价格向原告周向东出售其名下位于贵阳市南明区××大道北段××号××号的房产。2018年8月20日，原告周向东依约向被告王秀英付清全部房款。但截至起诉时，被告王秀英一直未配合原告周向东办理房产过户手续，致使该房至今未办理过户手续。据双方签订的《房屋买卖合同》第八条（四）项之规定，若甲方在双方约定的工作日逾期未能办理完毕所有更名过户手续，甲方应按全部延迟天数计算向乙方支付总价款的千分之三每日的违约金。同时，合同第十条规定：签署该合同后因乙方违约，所产生的维权费用由违约方承担。维权费用包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费、交通费、食宿费等。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告王秀英及林懿姿答辩如下：1、同意解除合同，返还购房款，不同意赔偿金额及违约金；2、是原告先违约的，我有告诉过房屋有抵押，房屋已经交付原告使用；3、违约金只能按银行贷款利息计算违约金，月息0.85%，年息10%；4、律师费、保全费不应该我承担;5、原告支付房款后，房屋已交付原告使用，应抵扣每月房屋租金。 本院经审理认定事实如下：2018年8月19日原告周向东与被告王秀英、林懿姿签订《房屋买卖合同》，约定：“1.1、甲方（王秀英）所售房屋坐落于贵阳市南明区××大道北段××号××号房，建筑面积138.04平方米，套内建筑面积116.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.26平凡米（以房屋产权证面积为准），出卖人还应当将附属于该房屋的两个车位、阳台、走道、楼梯、电梯、装修、卫生间等一并转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。（两个车位属租用，转让后，租金由乙方自行支付，其中一个车位已于6月底交付给周向东在使用了）。3.1、经甲（王秀英）乙（周向东）双方协商一致该房屋成交价格为105万元/套，该房屋成交总价款为人民币壹佰零伍万元整（￥1050000）,此款已含装修及附属设施等费用。4.1、乙方签约之日后2018年5月20日前向甲方支付定金，定金金额为人民币叁拾万元（￥300000），此款已付。甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移后或办理完更名手续后定金自动转为购房款。4.2、付款方式：分期付款，乙方应在2018年8月20日前付清尾款60万元（陆拾万元整）后，甲方负责办理所有过户手续，大约需要60个工作日。甲方收款后应当出具收据与乙方，甲方在收到第一笔定金款后签订本《房屋买卖合同》。甲方在收到所有房款后，在约定时间内应积极办理相关更名及过户手续。8、权属转移登记：（1）甲乙双方同意，自本合同签订之日起，甲方收到乙方支付的剩余房款60万元后最迟于60个工作日内，甲方应当向房屋权属登记部门申请并办理完毕该房屋权属转移登记手续；（2）甲方应当在该房屋所有权转移完毕之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；（3）该房屋其他权属转移约定：甲方在收到乙方剩余房款后，应积极去银行等相关部门办理解押登记，保证在60个工作日内区房管局办理完毕所有更名过户手续；（4）若甲方在双方约定的工作日内逾期未能办理完毕所有更名过户手续，甲方应按全部延迟天数计算向乙方支付总房款千分之三每日的违约金。10.1、签署该合同后因乙方违约，所产生的维权费用由违约方承担。维权费用是指：包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、执行费、评估费、拍卖费、律师代理费（注：以律师事务所委托代理合同载明金额为准）、交通费、食宿费等。13、其他约定：（1）保证人对甲方应承担的合同义务计法律责任承担连带保证责任；（2）产权转移时产生费用以房管局税务部门实际核算为准。”2019年5月8日原告周向东与被告王秀英、林懿姿签订《补充协议》，约定：“1、甲方（王秀英）于2019年7月8日前完成上述房屋的解除抵押，并在完成解除抵押后三个工作日每过户给乙方（周向东），乙方按照有关规定配合甲方完成相关手续；2、甲方若不能完成第一项约定，乙方有权按照双方于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》相关约定依法追究甲方违约责任，并赔偿损失；3、乙方为保障自身合法权益支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等）由甲方承担；4、保证人林懿姿自愿对甲方应承担的义务及法律责任承担连带保证责任”。2018年4月25日贵州超能科技有限公司通过其账户11×××00向王秀英账户43×××24转账10万元，后原告周向东通过其账户62×××45向王秀英账户43×××24分别于2018年4月27日转账10万元、2018年5月9日转账10万元、2018年5月21日转账4万元、2018年7月19日转账11万元、2018年8月20日转账60万元，上述共计105万元。2018年5月18日王秀英出具收据一份，载明：“今收到周向东交来购房定金款人民币叁拾万元整”。2018年7月19日王秀英出具收据一份，载明：“今收到周向东交来卖方款人民币壹拾伍万元整”。2018年8月21日王秀英出具收据一份，载明：“今收到周向东交来买房尾款人民币陆拾万元整，尾款已结清”。 另查明，坐落于贵阳市南明区××大道北段××号××号房屋至本院立案之日仍在被告王秀英名下。2018年9月10日被告王秀英将涉案房屋交付原告周向东使用。本案原告产生律师代理费25000元,保全费5000元,保全保险费3700元。 以上事实，有原告提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》及补充协议、转账凭单、收据，委托代理合同、发票及当事人陈述等证据为证，并经庭审质证属实，予以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告周向东与被告王秀英、林懿姿签订《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。庭审中被告同意解除合同并返还购房款，故原告诉请解除《房屋买卖合同》并返还购房款105万元的诉请，符合事实及法律依据，本院予以支持。根据《补充协议》第一条的约定，被告王秀英应在2019年7月8日前将涉案房屋解除抵押，并在解除抵押后三日内将涉案房屋过户给原告，但直至本院立案之日，被告都未将涉案房屋过户给原告，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告按照合同约定按总房款的每日千分之三主张违约金，被告辩称该约定过高，愿意按照年息10%向原告支付违约金，本院认为年息10%尚不能赔偿原告损失，故本院酌定按照月息1%为标准计算违约金。《补充协议》第二条约定：“甲方若不能完成第一项约定，乙方有权按照双方于2018年8月19日签订的《房屋买卖合同》相关约定依法追究甲方违约责任，并赔偿损失”。双方在《房屋买卖合同》中约定原告向被告支付尾款60万元后被告应在60日内办理房屋过户手续，原告于2018年8月20日向被告支付尾款，被告应在2018年10月20日内办理房屋过户手续，故违约金本院以1050000元为基数按照月息1%从2018年10月21日起计算至实际付清之日止。据《补充协议》第三条约定：“周向东为保障自身合法权益支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、律师费等）由王秀英承担”，故原告主张被告支付保全费5000元、保全保险费3700元、律师代理费25000元的诉请，符合事实及法律规定，本院予以支持。据《补充协议》第四条约定：“保证人林懿姿自愿对甲方应承担的义务及法律责任承担连带保证责任”，故原告主张被告林懿姿上述全部金额承担连带偿还责任的诉请，符合事实及法律依据，本院予以支持。庭审中被告辩称，房屋已交付原告使用，应扣除房屋使用费，因被告违约在先，并非原告原因导致合同解除，故该辩称本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除周向东与王秀英、林懿姿于2018年8月19日签订《房屋买卖合同》； 二、王秀英于本判决生效之日起五日内返还周向东购房款1050000元； 三、王秀英于本判决生效之日起五日内支付周向东违约金（以1050000为基数，按照月息1%从2018年10月21日计算至实际付清之日止）； 四、王秀英于本判决生效之日起五日内支付周向东律师代理费25000元、保全费5000元、保全保险费3700元； 五、林懿姿对上述金额承担连带偿还责任； 六、驳回原告的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12852元，由王秀英、林懿姿承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  谭晓劲 二〇一九年十月二十二日 书记员  丁杨桦