福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初651号 原告（反诉被告）：三明市城市建设投资集团有限公司，统一社会信用代码913504006966176739，住所地三明市梅列区乾龙新村348幢裙楼3-4层。 法定代表人：郭正青，董事长。 委托诉讼代理人：叶素华，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾水旺，福建闽中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三明恒康泌尿专科医院有限责任公司，统一社会信用代码9135040031542553XB，住所地梅列区碧湖新村196号(联友家居北侧1-4层)。 法定代表人：吴榕强，执行董事兼总经理。 被告（反诉原告）：吴榕强，男，汉族，1980年9月29日出生，三明恒康泌尿专科医院有限责任公司执行董事兼总经理,住福建省建瓯市。 共同委托诉讼代理人：曾永福，福建闽方律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：吴族春，浙江天册律师事务所律师。 原告（反诉被告）三明市城市建设投资集团有限公司（以下简称三明城投）与被告（反诉原告）三明恒康泌尿专科医院有限责任公司（以下简称恒康泌尿医院）、吴榕强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日转为普通程序，先后于2019年7月25日、2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）三明城投的委托诉讼代理人叶素华、曾水旺，被告（反诉原告）恒康泌尿医院的法定代表人暨被告（反诉原告）吴榕强，被告（反诉原告）恒康泌尿医院、吴榕强的共同委托诉讼代理人曾永福、吴族春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 三明城投向本院提出诉讼请求：判令1.解除吴榕强与福建省联友家居开发有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.恒康泌尿医院、吴榕强支付三明城投租金3648520.2元（租金按《房屋租赁合同》约定标准自2016年3月23日暂计至2018年12月31日，此后租金按《房屋租赁合同》约定的标准继续计算并请予以判决）；3.恒康泌尿医院、吴榕强向三明城投支付逾期付款（逾期支付租金）违约金1259786.52元（《房屋租赁合同》约定的违约金标准为逾期金额的3%／日，三明城投自愿以月利率2%的标准、按《房屋租赁合同》约定的方式暂计至2018年12月31日，此后违约金继续计算并请予以判决）；4.恒康泌尿医院、吴榕强按照《房屋租赁合同》交纳的租赁保证金300000元不予返还；5.恒康泌尿医院、吴榕强搬离租用的三明城投所有的房屋（含相关场地），将租赁房屋（含相关场地）归还给三明城投。事实和理由：2014年3月1日，福建省联友家居开发有限公司（以下简称联友公司）与吴榕强签订一份《房屋租赁合同》，联友公司将自己开发的建设的位于联友家居广场的面积共计4205.82平方米的房屋出租给吴榕强用于医疗、办公用房。租赁期限9年即自2014年3月1日起至2023年2月底止，第一个3年的租金为84802.34元／月，第二个3年的租金为122412.75元／月，第三个3年的租金为146341.94元／月。吴榕强在合同签订之日起10个工作日内向联友公司交纳租赁保证金300000元。本合同约定的租金实行“先付后租”原则，每季度支付一次，于每季度起租日前十日付清；若未按约定支付租金，每逾期一天，应按逾期金额的3%／日支付逾期付款违约金。若吴榕强逾期90天仍未付清租金或逾期支付租金天数累计达180天的，则联友公司有权单方解除租赁合同，将房屋收回另行出租；吴榕强应按本合同之约定向联友公司支付未支付的租金、相关费用及逾期付款违约金，且吴榕强无权要求联友公司返还租赁保证金。本合同在履行中发生争议，双方应采取协商办法解决；协商不成的，任何一方均可向人民法院起诉。签订本合同时，吴榕强暂以个人名义与联友公司签订本合同，待乙方（吴榕强）自行投资或与他人合资设立的医院或公司（简称乙方投资企业）成立后，本合同则转为由乙方投资企业直接与甲方建立本合同项下租赁关系，并由乙方投资企业享有与承担本合同项下所有权利义务。《房屋租赁合同》还对双方其他相关权利义务进行了详细的约定。2014年8月26日，三明市土地收购储备中心为甲方、联友公司为乙方、三明市市直行政事业资产管理营运中心为丙方签订一份《联友家居广场土地房屋收购合同》，约定由三明市土地收购储备中心收购联友公司位于碧湖联友家居广场的土地及建筑物，由三明市市直行政事业资产管理营运中心作为资产接收方具体接收，等等。2016年3月23日，三明市人民政府明政函（2016）40号文通知三明城投，经2016年1月19日市政府常务会议研究市政府常务会议纪要（2016）1号，决定交梅列区红岩新村18号1幢等11处房产产权划拨注入给三明城投。前述11处房产包括《房屋租赁合同》约定标的联友家居广场。2016年12月30日，办理完成前述11处资产的移交手续。2018年9月14日，三明城投书面告知恒康泌尿医院，告知前述11处资产已移交给三明市城投并于2018年9月30日前到三明城投商讨房屋租赁合同有关事宜。2018年9月20日，方成旺以恒康泌尿医院的名义向三明城投提交《关于要求妥善解决三明恒康泌尿专科医院承租原联友家居广场租赁合同遗留下有关问题的请求报告》，对有关情况作了陈述和报告。2018年10月28日，三明城投书面通知吴榕强，要求务必在2018年11月5日前到其处解决房屋租赁合同履行及所拖欠的房租问题。若逾期未至，联友公司与吴榕强于2014年3月1日所签订的房屋租赁合同自然予以解除，等等。通过国家企业信用信息公示系统查询，恒康泌尿医院的登记信息如下：法定代表人吴榕强，注册资本600万人民币，营业期限自成立日2014年12月25日至2034年12月24日，住所地福建省三明市梅列区（联友家居北侧1-4层），股东为仁信（福建）投资管理有限公司，吴榕强担任执行董事兼总经理职务，方成旺担任监事职务。仁信（福建）投资管理有限公司的登记信息如下：法定代表人吴榕强，注册资本600万人民币营业期限自成立日2014年3月19日至2044年3月18日，住所地福建省建瓯市，股东包括吴榕强、方成旺，吴榕强担任执行董事兼总经理职务，方成旺担任监事职务。综上，联友公司与吴榕强于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。三明市土地收购储备、联友公司、三明市市直行政事业资产管理营运中心于2014年8月26日签订的《联友家居广场土地房屋收购合同》及此后三明市人民政府将碧湖联友家居广场房产产权划拨注入给三明城投，合法有效。三明城投依法取得《房屋租赁合同》项下出租人地位，有权要求承租人支付租金并有权追究承租人的违约责任等。根据《房屋租赁合同》第十九条第4项的约定，《房屋租赁合同》项下承租人的权利义务全部由恒康泌尿医院承接。恒康泌尿医院应当按照《房屋租赁合同》的约定向三明城投支付租金及违约金，三明城投有权解除《房屋租赁合同》，恒康泌尿医院无权要求返还租赁保证金。《房屋租赁合同》解除后，三明城投有权要求恒康泌尿医院搬离租用的房屋（含相关场地）。经三明城投通知并催促，恒康泌尿医院拒绝履行义务，其行为损害了三明城投的合法权益。 恒康泌尿医院、吴榕强辩称，1.其未按时支付租金是依法行使不安抗辩权和同时履行抗辩的行为，出租方没有依约全面履行合同约定的义务是造成本案纠纷的直接原因。出租方单方面解除合同的行为没有法律效力，出租方基于解除合同关系提出的各项诉讼请求缺乏法律和事实上的依据。本案纠纷所涉房屋的所有权人和权属经历了多次变更，在变更过程中，由于所有权人怠于履行合同约定的义务，不作为或乱作为，造成已交付的房屋至今无法正常使用，无法实现其签订本合同的目的。（1）出租方不办理案涉房屋用途变更手续，导致其多项政府审批手续受阻。（2）出租方交付的租赁房屋不符合合同约定。主要体现在排污系统至今未接入市政管网，消防系统存在严重问题，现场缺乏施工条件。2.出租方的违约行为给其造成重大损失。其仅装修方面就已经投入700余万元。3.出租方诉请的主体错误。吴榕强不是本案适格的诉讼主体。4.本案属于租赁合同纠纷当中涉及的租金缴付问题，时效应适用民法通则第136条，出租方只能主张一年以内的租金。案涉项目属于三明市市委统战部招商引资项目，在招商前段时间保证三明市优良投资环境，提供优质服务的前提下，本案纠纷的发生无论结果如何都对三明市的营商环境、三明市市委的诚信、三明市市政府的公信力及形象均将产生较大的负面影响。本着尊重合同目的的精神，根据合同第十八条的约定，本合同在履行中发生争议，双方应采取协商办法解决。同时考虑案涉租赁房屋由于土地收储、划拨等流转活动的影响，所有权人几经变更，各主体之间交接过程当中难免存在沟通障碍，其认为可以与出租方进行友好协商，促进合同继续履行。 恒康泌尿医院、吴榕强向本院提出反诉请求：判令1.三明城投赔偿恒康泌尿医院截止至2019年2月28日的各项损失共计500万元；2.三明城投继续履行合同，即立即（1）将涉诉房屋污水排放系统接入城市污水管网，（2）恢复原消防系统，并接通涉诉房屋的消防通道，消防管道和消防排风口，（3）接通消防用水、营业用水、380伏用电并提供相应的车位。事实和理由：2014年1月23日，吴榕强为设立恒康泌尿医院与联友公司签订《关于签订三明市联友家居广场合同意向书》。2014年3月1日，吴榕强与联友公司签订《房屋租赁合同》，同日支付300000元履约保证金。2014年4月案涉租赁房屋开始装修，并为设立恒康泌尿医院开始各种证照的办理与审批。但案涉租赁房屋各阶段的所有人因各种原因，对涉租赁房屋存在的各种问题均置之不理，使各种问题处于无人对接、无人负责、无法解决的状态。所有人的变更和不作为造成涉诉房屋的用途变更、污水排放、消防系统的维护和对接无法进行，致使反诉人相关证照无法办理，至今无法营业，给反诉人造成重大的损失。本案审理中，恒康泌尿医院、吴榕强向本院提出变更诉讼请求，即放弃第一项诉讼请求，即三明城投赔偿恒康泌尿医院截止至2019年2月28日的各项损失共计500万元；增加一项诉讼请求，即案涉租赁合同的起租时间为三明城投交付的房屋符合租赁合同约定条件时，往前推四个月的第二天为起租时间。 三明城投辩称，1.其要求解除《房屋租赁合同》的本诉要求，事实清楚，应当予以支持，恒康泌尿医院、吴榕强的反诉要求继续履行合同的反诉请求当然不予成立；2.三明城投交付的房屋是符合《房屋租赁合同》约定的，本案现有证据材料也不能证明其交付给承租方的房屋是不符合《房屋租赁合同》的约定。交付前，承租方对房屋进行了全面的了解，确认完全符合交付条件；3.《房屋租赁合同》签订时，承租人明知并且接受房屋所在项目的市政污水管网尚未铺设的事实，市政污水管网是否铺设亦并非其能力所能及的范围。未接入城市污水管网的责任不应由其承担，《房屋租赁合同》也未约定该责任由其承担。而且，三明市污水处理厂和三明市市政工程管理处于2016年1月12日致函承租人提出了明确的解决方案；4.消防工程已于2012年8月29日验收合格，承租人没有实施亦没有授权他人实施改变消防系统的行为，故不存在其恢复原消防系统的责任问题。房屋交付后，消防设施、设备的维护责任在恒康泌尿医院、吴榕强；5.已发生恒康泌尿医院、吴榕强装修的事实，可以印证水、电等基础设施可正常使用。综上，应驳回恒康泌尿医院、吴榕强的反诉请求。 三明城投为支持其诉讼主张向法庭出示的证据，与其针对恒康泌尿医院、吴榕强反诉向法庭出示的证据相同。 恒康泌尿医院为证明其反诉主张向法庭出示的证据，与其针对三明城投本诉向法庭出示的证据相同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.2014年3月1日，联友公司作为甲方（出租方）与吴榕强作为乙方（承租方）签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：为支持乙方开设三明泌尿专科医院，联友公司将其位于梅列区面积共计4205.82平方米的房屋出租给吴榕强作为医疗、办公用房；租赁期限9年，自2014年3月1日起至2023年2月底止，第一个3年（2014年3月1日至2017年2月底）的租金为84802.34元／月，第二个3年（2017年3月1日至2020年2月底）的租金为122412.75元／月，第三个3年（2020年3月1日至2023年2月底）的租金为146341.94元／月；吴榕强在合同签订之日起10个工作日内向联友公司交纳租赁保证金300000元；本合同约定的租金实行“先付后租”原则，每季度支付一次，于每季度起租日前十日付清。若未按约定支付租金，每逾期一天，应按逾期金额的3%／日支付逾期付款违约金。若吴榕强逾期90天仍未付清租金或逾期支付租金天数累计达180天的，则联友公司有权单方解除租赁合同，将房屋收回另行出租；吴榕强应按本合同之约定向联友公司支付未支付的租金、相关费用及逾期付款违约金，且吴榕强无权要求联友公司返还租赁保证金；联友公司保证出租房屋已通过消防、质检、环保等政府规定的各项验收，吴榕强重新装修时应按消防、排污、质检等改造验收后使用，因装修引起的问题由吴榕强自行承担责任；联友公司应提供消防用水、生活用水、380伏电线并于签订协议之日起10日内进户，并可正常通水电；签订本合同时，吴榕强暂以个人名义与联友公司签订本合同，待乙方（吴榕强）自行投资或与他人合资设立的医院或公司（简称乙方投资企业）成立后，本合同则转为由乙方投资企业直接与甲方建立本合同项下租赁关系，并由乙方投资企业享有与承担本合同项下所有权利义务。同日，吴榕强向联友公司交纳租赁保证金300000元。2.恒康泌尿医院于2014年12月25日成立，法定代表人吴榕强为执行董事兼总经理，方成旺为监事。三明市委统战部作为恒康泌尿医院的引资单位。成立后，恒康泌尿医院对案涉租赁房屋进行了装修。3.2014年8月26日，以三明市土地收购储备中心为甲方、联友公司为乙方、三明市市直行政事业资产管理营运中心为丙方签订一份《联友家居广场土地房屋收购合同》。合同约定：经市政府研究，由三明市土地收购储备中心收购联友公司位于碧湖联友家居广场的土地及建筑物，由三明市市直行政事业资产管理营运中心作为资产接收方具体接收。2016年3月23日，三明市人民政府明政函（2016）40号文件通知三明城投，经2016年1月19日市政府常务会议研究市政府常务会议纪要（2016）1号，决定将案涉租赁房屋梅列区红岩新村18号1幢等11处房产产权划拨注入给三明城投。2016年12月30日，三明市市直行政事业资产管理营运中心与三明城投办妥前述11处资产的移交手续。2017年，三明城投取得案涉租赁房屋的不动产权证。4.2018年9月14日，三明城投书面告知恒康泌尿医院，告知案涉租赁房屋产权已移交给三明市城投，并于2018年9月30日前到三明城投商讨房屋租赁合同有关事宜。2018年9月20日，方成旺以恒康泌尿医院的名义向三明城投提交《关于要求妥善解决三明恒康泌尿专科医院承租原联友家居广场租赁合同遗留下有关问题的请求报告。报告内容：其在合同签订当日缴纳30万元作为租赁保证金；联友公司蓄意隐瞒案涉租赁房屋政府手续不全的事实；在其明确租赁该场所作为医院用房的前提下，联友公司对医院所承租的使用场所到三明市规划部门办理使用用途祖业地，造成其无法正常办理规划，消防验收等相关手续，以致工期延误；联友公司没有履行合同第十九条第二款，未提供消防用水、生活用水、380伏电线于签订协议之日起10日内进户，并可正常通水电，而且至今也未解决；其请求免除所有房租，重新按原合同履行，或与三明城投协商重新签订租赁合同。2018年10月28日，三明城投书面通知吴榕强，要求务必在2018年11月5日前到其处解决房屋租赁合同履行及所拖欠的房租问题。若逾期未至，联友公司与吴榕强于2014年3月1日所签订的房屋租赁合同自然予以解除。5.三明城投于2019年1月24日诉至本院。对上述事实有三明城投提供的营业执照、企业信用信息公示系统、身份证、《联友家居广场土地房屋收购合同》及附件《资产明细表》、三明市人民政府明政函（2016）40号文件通知、资产移交记录、碧湖联友家居广场移交材料清单、不动产权证、《告知书》、《关于要求妥善解决三明恒康泌尿专科医院承租原联友家居广场租赁合同遗留下有关问题的请求报告》、通知书和挂号信函收据，恒康泌尿医院、吴榕强提供的引进内资项目服务协议书、收款收据，三明城投、恒康泌尿医院、吴榕强共同提供的《房屋租赁合同》，及双方的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.本案中适格被告的认定问题。 本院认为，案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》虽然由吴榕强作为承租方于2014年3月1日签订，但合同约定：签订本合同时，吴榕强暂以个人名义与联友公司签订本合同，待吴榕强自行投资或与他人合资设立的医院或公司成立后，本合同则转为由吴榕强投资企业直接与出租方建立本合同项下租赁关系，并由吴榕强投资企业享有与承担本合同项下所有权利义务。后恒康泌尿医院于2014年12月25日成立，法定代表人吴榕强为执行董事兼总经理。故恒康泌尿医院应视为案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》中约定的吴榕强投资企业，系本案适格被告。吴榕强投资企业出现后，吴榕强不再是案涉租赁房屋的承租方，遂不是本案适格被告，依法应驳回三明城投对吴榕强的诉讼请求。吴榕强因此也不是本案适格的反诉原告，依法应驳回吴榕强的反诉诉讼请求。 2.案涉租赁房屋是否经验收合格及消防系统符合合同约定的问题以及案涉租赁房屋是否存在消防方面的问题。 三明城投主张，案涉租赁房屋联友家居广场项目经验收合格及消防系统符合合同约定，并提供下列证据用于证明：福建省房屋建筑工程竣工报告、竣工验收质量合格文件、建设工程消防验收意见书。 恒康泌尿医院、吴榕强质证认为，对上述证据无异议，但辩称：（1）消防系统存在严重问题，无法正常使用，其消防工程结束后无法与大楼主体消防工程进行对接；（2）恒康泌尿医院建设工程消防设计经相关职能部门审核通过；（3）恒康泌尿医院装修工程项目中消防设施检测不符合规范要求项目若干，其中就有靠近行政服务中心的防火门被拆除封堵。恒康泌尿医院并提供下列证据用于证明：（1）申请证人黄某当庭作证，以及提供公证书，以证实案涉租赁房屋消防工程安装完毕后，与主楼对接的时候，发现消防存在八大问题；（2）费用损失明细；（3）三明城投集团熙城物业有限公司与吴榕强拟好但未签订的《租赁合同》；（4）三明市公安消防支队梅列区大队《建设工程消防设计审核意见书》；（5）三明创安消防技术有限公司《营业执照》载明：成立于2014年5月30日，经营范围为消防工程检测技术服务、消防安全评估。《消防技术服务机构资质证书》载明：三明创安消防技术有限公司为消防技术服务临时二级资质。《建筑消设施检测报告》载明：恒康泌尿医院装修工程项目中消防设施检测不符合规范要求项目之一，靠近行政服务中心的防火门被拆除封堵。 三明城投对证人黄某的证言质证后，认为恒康泌尿医院、吴榕强与证人之间是二次装修合同的约定，证人证言不能证明恒康泌尿医院、吴榕强想要主张的事实，出租方交付合格的租赁物就行，之后的维护由恒康泌尿医院、吴榕强自行承担。三明城投对恒康泌尿医院提供的上述其他证据质证后，认为：（1）公证书所列涉租赁的房屋的状况取证于2019年3月5日，不能约束证人，更不能作为恒康泌尿医院、吴榕强拒不履行合同的理由；（2）费用损失明细，是单方制作，本质属于被告陈述，没有依据；（3）《租赁合同》未签订，不对三明城投有约束力；（4）《建设工程消防设计审核意见书》报审主体是恒康泌尿医院、吴榕强，与出租方无关，且案涉租赁房屋于2015年5月19日通过装修设计消防审核，而三明城投主张租金起算时间是2016年3月23日，恒康泌尿医院、吴榕强以消防审核事宜为由拒付租金的说法是不能成立的；（5）对《营业执照》、《消防技术服务机构资质证书》、《建筑消设施检测报告》无异议。 本院认为，三明城投提供的福建省房屋建筑工程竣工报告、竣工验收质量合格文件、建设工程消防验收意见书，恒康泌尿医院、吴榕强对其真实性没有异议，予以采信。三明城投案关于“涉租赁房屋经验收合格及消防系统符合合同约定”的主张，本院予以支持。证人黄某的证言、恒康泌尿医院提供的公证书，不能证实案涉租赁房屋在承租时的状况，与本案无关联性，不予采信；对恒康泌尿医院提供的费用损失明细，因是恒康泌尿医院自行制作，三明城投对其真实性有异议，故不予采信；对恒康泌尿医院提供的《租赁合同》，因双方未签字，故不予采信；恒康泌尿医院提供的《建设工程消防设计审核意见书》，因三明城投对其真实性无异议，予以采信；恒康泌尿医院提供的《营业执照》、《消防技术服务机构资质证书》、《建筑消设施检测报告》，因三明城投对其无异议，予以采信。故恒康泌尿医院、吴榕强关于“其消防工程结束后无法与大楼主体消防工程进行对接”、“恒康泌尿医院建设工程消防设计经相关职能部门审核通过”，以及“恒康泌尿医院装修工程项目中消防设施检测不符合规范要求项目若干，其中就有靠近行政服务中心的防火门被拆除封堵”的辩解，予以采纳；恒康泌尿医院、吴榕强关于“消防系统存在严重问题，无法正常使用”的辩解，不予采纳。但是，根据双方约定，出租方保证出租房屋已通过消防、质检、环保等政府规定的各项验收，承租方重新装修时应按消防、排污、质检等改造验收后使用，因装修引起的问题由承租方自行承担责任。恒康泌尿医院、吴榕强关于“以目前消防尚存在问题为由拒付租金”的辩解，与法无据，不予采纳。恒康泌尿医院反诉要求“恢复原消防系统，并接通涉诉房屋的消防通道，消防管道和消防排风口”的诉讼请求，本院不予支持。关于消防管道目前未对接主体消防，以及靠近行政服务中心的防火门被拆除封堵的事实，本院予以确认。 3.产权人对案涉租赁房屋的用途变更是否不作为的问题。 恒康泌尿医院、吴榕强辩称，是其自行努力于2015年11月取得同意房屋用途的意见，而根据约定作为产权人的联友公司、三明市市直行政事业资产管理营运中心不作为，不按约定去作房屋用途变更，导致恒康泌尿医院多项政府审批手续受阻。恒康泌尿医院并提供下列证据用于证明：（1）关于签订三明联友家居广场合同意见书及附件。（2）三明市城乡规划局《关于开办三明恒康泌尿专科医院的规划意见》，载明：恒康泌尿医院利用现状建筑作为医院使用，符合城市规划要求，落款时间为2015年11月9日。 三明城投对恒康泌尿医院提供的上述证据的真实性无异议，但对证据要证明的对象和内容有异议。（1）意见书及附件所表达的仅仅是双方签约的意向而非对双方具有约束力的合同条款。（2）规划意见的受函人是恒康泌尿医院，印证办理房屋用途的责任主体是恒康泌尿医院而非出租方，而且这是2015年的文件，三明城投主张租金的起算时间是2016年3月23日，恒康泌尿专科医院以房屋用途变更事宜为由拒付租金的说法是不能成立的。 本院认为，对恒康泌尿医院提供的意见书及附件，因与本案无关联性，不予采信。对恒康泌尿医院提供的规划意见，因三明城投对其真实性无异议，予以采信。产权人对案涉租赁房屋的用途变更是否不作为？首先，规划意见能够证明三明市城乡规划局于2015年11月9日认定恒康泌尿医院利用现状建筑作为医院使用符合城市规划要求，但不足证明恒康泌尿医院是自行努力取得同意房屋用途的意见。其次，三明城投主张租金的起算时间是2016年3月23日，此时恒康泌尿医院利用现状建筑作为医院使用是符合城市规划要求的。再次，出租人和承租人在租赁合同中仅明确了租赁的用途，但未明确约定出租方对于相关手续的协助办理义务，更未明确约定相关手续无法办妥或者其他非承租人原因导致承租人无法开业的情况下承租人的权利主张和赔偿的计算。故恒康泌尿医院关于“是恒康泌尿医院自行努力于2015年11月取得同意房屋用途的意见”的辩解，证据不足，本院不予采纳；恒康泌尿医院关于“产权人不按约定去作房屋用途变更是不作为，导致恒康泌尿医院多项政府审批手续受阻”的辩解，与事实不符，本院不予采纳。 4.产权人未解决污水排放问题是否影响案涉租赁房屋的营业问题。 恒康泌尿医院、吴榕强辩称，由于联友公司没有按环境保护验收的要求确保污水达标进入城市污水管网，造成恒康泌尿医院污水排放问题至今无法解决，相关的许可证和证照无法办理。恒康泌尿医院就污水排放问题多次找过联友公司、三明市市直行政事业资产管理营运中心及三明城投，在被拒的情况下，无奈通过上访的形式，三明城投进行了回复。联友公司项目的城市污水管网至今没有建成，恒康泌尿医院无法营业。恒康泌尿医院并提供下列证据用于证明：（1）三明联友家居广场《建设项目竣工环境保护验收申请》，载明：2013年12月11日，三明市梅列区环境保护局同意该项目竣工环保验收。（2）三明市市直行政事业资产管理营运中心于2016年1月18日的《承诺函》，载明：三明市市直行政事业资产管理营运中心承诺，碧湖家居广场项目建成投产前保证按规划要求将该项目的污水排放纳入城市污水管网中。（3）三明市市政工程管理处于2016年1月22日的《关于医疗污水排入城市污水管网的复函》，载明：由于原碧湖家居广场周边城市污水管网系统尚未铺设，贵院的医疗污水暂进无法接入城市污水管网；原则同意将处理过的污水用罐装车运送至污水处理厂处理，但必须征得污水处理厂同意并达到相关指标要求后方可实施该方案。（4）三明城投于2016年8月15日的《关于梅列区碧湖196幢污水排放等问题信访事项的答复函》，载明：一、场地污水排放问题。因该房屋原设计使用功能仅为商业、住宅，未按医院污水排放的相关标准设置排污系统，同时该房屋所处地段市政排污管网尚未建设。建议与环保等部门进行沟通协商，先行采取过渡性排污方案，待该片区建设市政排污管网时再及时与市政排污管网对接；二、场地租赁问题。你原与联友公司签订的房屋租赁合同将继续履行，我司将及时与你对接合同履行的相关工作。 三明城投对恒康泌尿医院提供的上述证据的真实性无异议，但对申请、承诺函、复函所要证明的对象和内容有异议。（1）应注意，涉租赁房屋所在项目已于2013年12月份通过了环保验收。（2）城市污水管网未建成的问题，不能成为恒康泌尿医院、吴榕强拒绝履行《房屋租赁合同》义务的理由：首先，签订合同及房屋交付时，恒康泌尿医院、吴榕强明知并接受租赁房屋所在地城市污水管网尚未铺设到位的事实，故城市管网未铺设到位并未超出双方签订合同的预期；其次，城市污水管网建设属于市政基础设施范围，非出租方能力范围事项，合同也没有约定出租方承担确保城市污水管网铺设到位的责任。再次，复函中指明了解决措施，城市污水管网问题并没有根本影响恒康泌尿医院、吴榕强的使用及生产经营。 本院认为，对恒康泌尿医院提供的上述证据，因三明城投对其真实性无异议，予以采信。恒康泌尿医院、吴榕强关于“涉租赁项目竣工通过环保验收”的辩解，本院予以采纳。因为出租人和承租人双方在明知案涉租赁房屋原设计使用功能仅为商业、住宅，未按医院污水排放的相关标准设置排污系统，所处地段市政排污管网尚未建设的情况下，在租赁合同中仅明确了租赁的用途，但未明确约定出租方对于相关手续的协助办理义务，更未明确约定相关手续无法办妥或者其他非承租人原因导致承租人无法开业的情况下承租人的权利主张和赔偿的计算。故恒康泌尿医院关于“产权人未解决污水排放问题影响涉租赁房屋的营业问题”的辩解，与事实不符，本院不予采纳。恒康泌尿医院反诉要求将涉诉房屋污水排放系统接入城市污水管网的诉讼请求，本院不予支持。 5.本案中案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》是否应解除的问题。 三明城投主张，2016年3月23日产权划拨注入给其后，恒康泌尿医院未支付任何房租，故应解除案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》。 恒康泌尿医院、吴榕强辩称，其未按时支付租金是依法行使不安抗辩权和同时履行抗辩的行为，案涉租赁房屋的所有权人没有依约全面履行合同约定的义务是造成本案纠纷的直接原因。 本院认为，案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》中约定：若承租方逾期90天仍未付清租金或逾期支付租金天数累计达180天的，则出租方有权单方解除租赁合同，将房屋收回另行出租。因2016年3月23日后，恒康泌尿医院未支付给三明城投分文房租，三明城投可按约定依法解除《房屋租赁合同》。民事活动中应当遵循公平的原则，在本案中解除《房屋租赁合同》是种表面的形式公平，但可能会造成实质不公平的结果。民法优先保护形式公平，并不是对实质公平的否认，也不是推卸保护实质公平的责任，而是根据理性原则，民事主体在理性的指导下，能够通过形式公平实现实质公平。实质公平是指利益分配结果符合社会主流正义要求，使得人们在追求自身利益最大化的同时也实现了社会利益的最大化。本案中，其一，恒康泌尿医院是地方政府的招商引资项目，是否判决继续履行租赁合同，应综合评判社会效果和法律效果；其二，主体消防验收通过，恒康泌尿医院装修多年却不开业显然不符合常理，鉴于案涉租赁房屋的所有权人、管理人更迭，消防管道目前未对接主体消防，以及靠近行政服务中心的防火门被拆除封堵的实际，恒康泌尿医院辩称与承租人存在沟通不畅属实且其多次信访，是否判决继续履行租赁合同，还要看能否更利于解决双方矛盾；其三，恒康泌尿医院已投入相当程度的装修，且是按医院医疗用房进行的装修，如房屋收回另行出租他用，将造成资源浪费。因此，案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》不宜解除。三明城投要求解除案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以驳回。恒康泌尿医院反诉要求“继续履行吴榕强与福建省联友家居开发有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》”的诉讼请求，本院予以支持。 6.恒康泌尿医院尚欠三明城投租金数额的认定问题。 本院认为，约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。本案中，三明城投未提供曾经出租人催讨租金的证据，故2019年1月24日起诉之日视为其催讨之日。双方在合同中约定租金每季度支付一次，于每季度起租日前十日付清，即2014年6月1日起至2014年8月31日的季租金应在2014年5月21日之前付清，并以此类推，2017年12月1日起至2018年2月底的季租金应在2017年11月20日之前付清，2018年3月1日起至2018年5月底的季租金应在2018年2月19日之前付清。因为2017年11月20日至2019年1月24日已经超过一年，三明城投主张2017年12月1日起至2018年2月底的季租金，以及2017年12月1日之前的租金，本院均不予支持；2018年2月19日至2019年1月24日未超过一年，2018年3月1日起至2018年5月底的季租金，以及2018年5月底之后的租金，本院均予以支持。按合同约定，2018年3月1日起至2018年5月底的季租金、2018年6月1日起至2018年8月底的季租金、2018年9月1日起至2018年11月底的季租金，均为367238.25元，2018年12月1日起至2018年12月底的月租金为122412.75元，以上合计为1224127.5元。故三明城投要求恒康泌尿医院支付计至2018年12月31日的租金3648520.2元的主张，本院按1224127.5元予以部分支持；三明城投要求恒康泌尿医院按合同约定的标准继续计算此后租金的主张，本院予以支持。 7.恒康泌尿医院应向三明城投支付逾期付款（支付租金）违约金数额的认定问题。 本院认为，双方在合同中约定，每逾期支付租金一天，按逾期金额的3%/日支付逾期付款违约金。三明城投在起诉时自愿调整为月利率2%，属于法律保护范围，予以认可。按此标准计至2018年12月31日，2018年3月1日起至2018年5月底的季租金367238.25元，逾期10个月零10天，违约金为75895.91元；2018年6月1日起至2018年8月底的季租金367238.25元，逾期7个月零10天，违约金为53861.61元；2018年9月1日起至2018年11月底的季租金367238.25元，逾期4个月零10天，违约金为31827.32元；2018年12月1日起至2018年12月底的月租金为122412.75元，逾期1个月零10天，违约金为9793.02元；以上合计为171377.86元。三明城投要求恒康泌尿医院支付计至2018年12月31日的违约金1259786.52元的主张，本院按171377.86元予以部分支持；三明城投要求恒康泌尿医院按月利率2%的标准继续计算此后违约金的主张，本院予以支持。 综上所述，本院认为，吴榕强与联友公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，应予以保护。《联友家居广场土地房屋收购合同》及此后三明市人民政府将碧湖联友家居广场房产产权划拨注入给三明城投，合法有效。三明城投依法取得《房屋租赁合同》项下出租人地位，是本案适格的原告。按合同约定，恒康泌尿医院成立后成为承租方，系本案适格被告；吴榕强不再是案涉租赁房屋的承租方，遂不是本案适格被告，依法应驳回三明城投对吴榕强的诉讼请求。吴榕强因此也不是本案适格的反诉原告，依法应驳回吴榕强的反诉诉讼请求。因2016年3月23日后，恒康泌尿医院未支付给三明城投分文房租，三明城投可按约定依法解除《房屋租赁合同》。但是，民事活动中应当遵循公平的原则，在本案中解除《房屋租赁合同》是种表面的形式公平，可能会造成实质不公平的结果。本案中，其一，恒康泌尿医院是地方政府的招商引资项目，是否判决继续履行租赁合同，应综合评判社会效果和法律效果；其二，主体消防验收通过，恒康泌尿医院装修多年却不开业显然不符合常理，鉴于案涉租赁房屋的所有权人、管理人更迭，消防管道目前未对接主体消防，以及靠近行政服务中心的防火门被拆除封堵的实际，恒康泌尿医院辩称与承租人存在沟通不畅属实且其多次信访，是否判决继续履行租赁合同，还要看能否更利于解决双方矛盾；其三，恒康泌尿医院已投入相当程度的装修，且是按医院医疗用房进行的装修，如房屋收回另行出租他用，将造成资源浪费。因此，案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》不宜解除。三明城投要求解除案涉租赁房屋的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以驳回。恒康泌尿医院反诉要求继续履行吴榕强与福建省联友家居开发有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。因合同继续履行，三明城投要求恒康泌尿医院按照《房屋租赁合同》交纳的租赁保证金300000元不予退还，以及恒康泌尿医院要求搬离租用的三明城投所有的房屋(含相关场地)并将租赁房屋(含相关场地)归还给三明城投的诉讼请求，本院均不予支持。约定分期支付租金，承租人未按期支付的，诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算，适用一年的诉讼时效，因为每期租金构成独立的债务。三明城投要求恒康泌尿医院支付计至2018年12月31日的租金3648520.2元的主张，本院按1224127.5元予以部分支持；三明城投要求恒康泌尿医院按合同约定的标准继续计算此后租金的主张，本院予以支持。双方在合同中约定，每逾期支付租金一天，按逾期金额的3%/日支付逾期付款违约金。三明城投在起诉时自愿调整为月利率2%，属于法律保护范围，予以认可。三明城投要求恒康泌尿医院支付计至2018年12月31日的违约金1259786.52元的主张，本院按171377.86元予以部分支持；三明城投要求恒康泌尿医院按月利率2%的标准继续计算此后违约金的主张，本院予以支持。三明城投案关于“涉租赁房屋经验收合格及消防系统符合合同约定”的主张，本院予以支持。恒康泌尿医院反诉要求“恢复原消防系统，并接通涉诉房屋的消防通道，消防管道和消防排风口”的诉讼请求，本院不予支持。恒康泌尿医院关于“产权人未解决污水排放问题影响涉租赁房屋的营业问题”的辩解，与事实不符，本院不予采纳。恒康泌尿医院反诉要求“将涉诉房屋污水排放系统接入城市污水管网”的诉讼请求，本院不予支持。因恒康泌尿专医院已投入相当程度的装修，恒康泌尿医院反诉要求“接通消防用水、营业用水、380伏用电并提供相应的车位”的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。恒康泌尿医院反诉要求“案涉租赁合同的起租时间为三明城投交付的房屋符合租赁合同约定条件时，往前推四个月的第二天为起租时间”的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十二条、第一百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下: 一、继续履行吴榕强与福建省联友家居开发有限公司于2014年3月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、三明恒康泌尿专科医院有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付三明市城市建设投资集团有限公司租金1224127.5元（计至2018年12月31日；此后租金按合同约定的标准继续计算）。 三、三明恒康泌尿专科医院有限责任公司应于本判决生效之日起十日内向三明市城市建设投资集团有限公司支付违约金171377.86元（计至2018年12月31日；此后违约金按月利率2%的标准继续计算）。 以上合计1395505.36元。 四、驳回三明市城市建设投资集团有限公司对吴榕强的诉讼请求。 五、驳回三明市城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。 六、驳回吴榕强的反诉诉讼请求。 七、驳回三明恒康泌尿专科医院有限责任公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费85957元，由三明市城市建设投资集团有限公司负担74738元，三明恒康泌尿专科医院有限责任公司负担11218元，于本判决生效之日起十日内缴纳。 反诉案件受理费42978.5元，由三明市城市建设投资集团有限公司负担37369.5元，三明恒康泌尿专科医院有限责任公司、吴榕强负担5609元，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  杨伟光 人民陪审员  黄慧贞 人民陪审员  许由铭 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承包人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。