大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初4657号原告孔庆洁，女，1982年6月12日出生，汉族，住大连市西岗区。委托代理人赵伟，系辽宁邦德信律师事务所律师。委托代理人高育红（系原告母亲），女，1955年1月20日出，汉族，住大连市西岗区。被告大连世茂新纪元置业有限公司，统一社会信用代码为91210213554979441J，住所地大连金普新区大魏家街道御龙园A区118号。法定代表人刘辉，系该公司总经理。委托代理人张国晗，系上海市协力（大连）律师事务所律师。委托代理人孙晓旭，系上海市协力（大连）律师事务所律师。原告孔庆洁诉被告大连世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔庆洁的委托代理人赵伟、高育红，被告大连世茂新纪元置业有限公司的委托代理人张国晗、孙晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年4月25日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金州区大魏家街道御龙园房屋一套：C区10号楼3单元1至2层4号房屋，面积88.15㎡，总房价64万元；2016年9月14日交房。小区煤气一直未接通，合同第十四条和规划管线图上都说有接通市政的燃气，但至今没有接通，据了解被告未向燃气公司申报。小区内道路少且狭窄、消防不达标。规划图上每栋楼前后都是双排车道，每排4.71或4.72米宽，实际上每两栋楼之间才有一个3米宽的单行道，其他道路已经变成1米宽的人行道或被堵死。在2016年年底前，小区没有接通自来水，大家饮用的是不达标的地下水，居民出现身体不适的情况。直到2015年初，业主才得知水质不符合《生活饮用水卫生标准》，因此被告的项目部为每户居民每天提供2桶大黑山矿泉水，被告的行为给原告的身体造成了严重损害。规划总管线图上有接通市政的供热，但实际上是被告自建的小锅炉供暖，每天排放的煤烟给小区造成了严重的污染。规划总管线图上有接通市政的排污设施，至今没有。二期规划图中有诊所和活动室，实际没有。根据2018年辽宁省物业管理条例第十五条规定，被告在供水、供气、供热未符合规划要求时即交付房屋，显然是在违法。被告在卖房时宣称：该小区有配套的魔幻岛、60万平的商铺、海岛别墅、五公里长业主私享沙滩、世茂大道、商业区超市、菜市场、温泉酒店、3万平体育公园、将来金普新区最高端的实验学校、高尔夫球场、奥特莱斯。小区中将会建渤海大道、轻轨、15分钟可到的新机场，但至今下列配套设施仍未兑现：60万平的商铺、大型商业配套、菜市场、高尔夫、奥特莱斯、学校、机场根据没有建。沙滩只有1200步长，体育公园只有大约5000平，魔幻岛、温泉酒店因经营不善常年不开放，没有大型商业超市。渤海大道一直没有通。可见，被告是利用虚假宣传吸引原告来买房，构成欺诈行为。根据《商品房买卖合同解释》第三条规定，因被告所承诺的开发建设具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。应当视为要约，现被告未兑现该要约构成违约，应承担违约责任。也正是因为被告所宣传的配套设施经过了好几年没有兑现，在大连地区房价普遍上涨的情况下，被告的50平精装修公寓已经跌倒了每套23至33万元。别墅的房价下跌了三四十万，因此原告要求被告赔偿违约金50万元。现在这些配套设施仍未兑现。原、被告是一次性签订的合同，本不应该出现补充协议，但被告在带领原告参加了他们的销售展厅、听了销售员的讲解之后引导原告签订了房屋买卖合同。原告查看了合同正文，基本没有问题。签字后被告又要求原告在有很多条款且字体很小的补充协议上签字，并说补充协议是与合同正文一样，符合国家法律规定，在被告的忽悠之下，原告没有细看，就签字了，原告才发现补充协议中很多违法的，不合理的，甚至是直接与合同正文相矛盾的条款。合同补充协议十四4、合同补充协议十七条、分期付款补充协议第二条、有很多不公平不合理的条款。另外补充协议中还有很多不公平不合理的条款，如三4.五3.五4.六4.八2.十、十四3.十五、十八3.二十二、二十三、二十四、二十七条，因此请求法院确认两份补充协议无效。现原告诉至本院，1、为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施；2、赔偿违约赔偿金17万元；3、确认两份补充协议（合同补充协议和分期付款补充协议）无效；4、建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状；5、诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告的诉讼请求第1、4项不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，应当依法予以驳回。1、原告诉讼请求第1项为“为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施”、第4项为“建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状、道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状”，该二项诉讼请求不满足“具体明确”的要求且不具有“可执行性”。根据《民事诉讼法》第119条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”，起诉要求必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”，原告此二项诉讼请求不符合法律规定的“具体的诉讼请求”的要求；而根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第463条规定“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：（一）权利义务主体明确；（二）给付内容明确”，原告此二项诉讼请求也不具有可执行性，不符合法律规定的“给付内容明确”的要求。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第208条第三款规定“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉”，对于原告诉讼请求第1、4项，应当予以驳回原告的起诉。2、需要说明的是，原告要求将建筑、道路与停车位恢复至相关图纸一节，在案涉小区已建成并已通过竣工验收备案、已使用多年的情况下，建筑、道路等属于不可更改的客观事实，无法通过整改等予以调整，根据《合同法》第110条规定，属于“事实上不能履行”、“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，原告的此项诉讼请求也无法得到支持。3、原告仅为各小区的个别业主，其主张的该二项涉及相应小区全体业主，在未经全体业主一致同意并经办理相关手续的情况下，原告作为个别业主也无权要求改变小区现状。二、案涉小区已经竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合规划、消防、环保、设计、施工等国家规范的要求。原告的主张没有事实和法律依据，不应支持。1、根据国务院《建设工程质量管理条例》第49条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，案涉小区已经通过竣工验收备案，也从未有建设行政主管部门或任何部门责令重新组织竣工验收，充分证明案涉小区符合有关规划、消防、环保、设计、施工等国家规范的要求。2、原告提出的各项异议均不能成立。（1）关于原告对于规划提出的异议，案涉小区已取得规划部门的规划核实文件，并已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合规划要求。（2）关于原告对于消防提出的异议，案涉小区已取得消防部门的消防验收备案，并已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合消防要求。（3）关于原告对于用水提出的异议，案涉小区系由大连市自来水集团有限公司金州分公司供应自来水，水质应当由自来水公司负责。原告对于2015年、2016年水质问题提出异议，既没有任何证据证明，也已超过了法律规定的诉讼时效；需要说明的是，部分原告的合同约定交房日期均为2017年，该部分原告却对约定交房日之前的水质提出异议，没有任何依据。（4）关于原告对于供暖提出的异议，案涉小区系由大连经济技术开发区供热有限公司供暖，原告诉称的“被告自建的小锅炉供暖”与事实不符。（5）关于原告对于燃气提出的异议，大连市燃气气源不足是众所周知的客观事实，因大连市缺少燃气气源，政府尚未修建接通项目所在片区的燃气市政设施，案涉小区尚未开通燃气，这是被告作为企业所无法决定的，不应当由被告承担责任。（6）关于原告对于排污提出的异议，因政府尚未修建接通项目所在片区的排污市政设施，小区排污未能接入市政排污管道，不应当由被告承担责任。被告为广大业主考虑，自费聘用第三方定期清除生活污水等，并无违约行为。（7）关于原告提及的规划图中的诊所和活动室，系原告理解错误，按照规划要求，被告在开发过程中是负责“公共服务设施配置”，是负责建设用于诊所、文化活动室的房屋，法律上并非是规定由被告作为建设单位经营诊所、文化活动室，被告的经营范围也不包括诊所、文化活动室，原告的此项异议没有法律依据。（8）关于原告对于社区用房提出的异议，规划中的社区用房已随整个小区的建成已竣工，被告也已移交给街道，街道也已投入使用。需要说明的是，根据法律规定，被告是负责向街道移交社区用房，街道是否投入使用以及如何使用由街道负责，被告无权强制要求街道使用；原告也无权就社区用房的移交向被告提出任何主张，原告如有任何问题，应当自行向街道咨询、核实。3、需要说明的是，根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款“商品房装饰装修及设备标准应符合本合同附件三的标准，如不符，买受人应在接到书面房屋交付通知后15日内书面要求出卖人整改”、第七条第2款约定“如买受人未在前款约定的时间内向出卖人提出书面整改要求的，则出卖人不再承担任何责任”，原告早已接收了房屋，并未在前述合同约定的期间内提出异议，已无权再向被告提出异议。三、关于原告主张的魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩、学校、渤海大道、轻轨等，均属于针对项目地块红线外设施的宣传。根据法律规定及双方合同的约定，项目红线外设施的宣传仅为要约邀请，不构成合同条款，原告向被告主张违约责任，没有法律依据。根据《合同法》第15条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”，原告所主张的魔幻岛、60万平的商铺、海岛别墅、沙滩等，均属于针对项目地块红线外设施的宣传，并非是位于案涉房屋所在小区的红线内，上述广告宣传属于要约邀请。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”，以及双方《商品房买卖合同补充协议》第十七条也约定“出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示标、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”，原告主张的广告宣传不能构成合同条款，根据上述法律规定和合同约定，原告要求被告对项目红线外的设施承担责任，没有依据。四、关于原告主张的违约金一节，如前所述，项目地块红线外的宣传，不构成合同条款，不存在违约的问题。而原告既无证据证明该等设施的宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，原告也不能证明其所谓的损失，其主张违约金没有事实和法律依据。案涉房屋为住宅房屋，原告购买房屋的合同目的就是为了居住使用，原告已接收了房屋并已使用多年，被告早已履行了交付义务，原告主张违约金既没有合同依据，也没有法律依据。五、部分原告尚未付清全额房款，也无权提出任何主张。部分原告存在逾期支付房款的违约行为，根据《分期付款补充协议》的约定，被告有权解除合同，并由原告承担违约责任。六、原告起诉中所涉及的多项规定，均不使用本案，《城市房地产开发经营管理条例》第18条早已于2003年由国务院废止，原告的房屋合同约定的交付时间均为2017年，原告引用2018年辽宁省物业管理条例规定不适用于本案，原告引用的民法总则实行日期为2017年10月1日，而原告所签订的案涉房屋商品房买卖合同均早于2017年10月1日。七、关于原告说的补充协议无效，并不存在违反行政法规的效力性、强制性规定，不存在无效情形，原告主张没有法律依据。综上所述请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，被告取得了案涉房屋所在小区C区的商品房预售许可证，证号为大金房预（销）许字第2012057。2016年4月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，同时签订了《合同补充协议》，原告购买被告开发的金州区大魏家街道御龙园C区10号楼3单元1至2层4号、面积88.15㎡房屋一套，总房款64万元，原告已全额付款（商业贷款购房），因原告贷款购房，原、被告没有签订《分期付款补充协议》。2016年5月，原告接受案涉房屋并实际使用。案涉房屋小区的自来水供应系大连市自来水集团有限公司金州分公司提供，2015年、2016年的水质出现过问题，现已逐渐恢复；天然气管道至今未予接通，原告尚使用灌装煤气；污水处理至今未与市政排污系统连接；在销售环节，被告通过媒体及图片，做了小区将会有包括魔幻岛、60万平商业综合体（奥特莱斯）、海岛别墅、沙滩、世茂大道、温泉酒店、体育公园、实验学校、高尔夫球场、轻轨、机场等配套设施的承诺及合同中约定被告在建设中留有公共服务配置设施，如诊所、文化活动室等，只有房屋，没有具体落实；道路与停车位与设计时不符等事实。现原告诉至本院，要求被告1.为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施、2.赔偿违约赔偿金17万元、3.确认两份补充协议（合同补充协议和分期付款补充协议）无效、4.建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状、5.诉讼费由被告承担。本院所确认的上述事实，有原、被告向法庭提供的相关证据和原、被告当庭陈述笔录在案为凭，已经开庭质证和本院的审查，可以采信，收入本案卷宗。本院认为，合法的商品房销售关系受法律保护。对原、被告签订的《商品房买卖合同》，因被告取得了商品房预售许可证且双方当事人均予以认可，没有违反法律的强制性规定，合法有效，本院亦予以确认；对原告提出的两份补充协议是在被告忽悠之下，原告没有细看，就签字了，因而无效的理由，因《分期付款补充协议》自始双方就没有签订，原告主张该协议无效，显然是错误的，本院不予采纳；对《合同补充协议》，原告亦没有向本院提供相应的证据予以佐证，无效的理由不能成立，本院不予采纳，应当是双方当事人真实意思表示。故原、被告之间的《合同补充协议》亦应当合法有效，本院亦予以确认；故原告确认两份补充协议（合同补充协议和分期付款补充协议）无效的请求，没有事实和法律上的依据，本院不予支持；对于原告要求被告为其接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施、建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状的主张，属于小区业主与被告总体合同的履行情况，因合同履行中，被告确实具有售房时的宣传与实际不符或者落实不到位的事实，没有履行义务，被告应承担相应的法律责任。但该项权益属于小区业主全体共同利益，诉讼时主体应当符合法律规定，原告作为个体，主张公共利益不妥，本院无法做出相应具体的处理，其主体资格显然不适格，应由适格主体另行诉讼后，原告可依法主张权利；至于原告要求被告赔偿违约赔偿金20万元的主张，亦是基于上述原因，可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国物权法》第七十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告孔庆洁的诉讼请求。案件受理费1850元（原告已预交），由原告孔庆洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员  刘作成二〇一九年十月七日法官助理徐锦书记员滕雲霞