广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初31956号原告：深圳市福田区政府物业管理中心，住所地深圳市福田区新沙路国防大厦6楼，统一社会信用代码12440304G347885762。法定代表人：叶有励。委托代理人：黄权辉，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托代理人：王春伟，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被告:吴巧玲，女，汉族，1971年5月26日出生，住址广东省深圳市福田区，上列原告深圳市福田区政府物业管理中心诉被告吴巧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄权辉到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即清空并向原告交还深圳市××区××村××楼××号租赁物业，结清应由被告承担的各项费用；2、被告立即向原告支付2018年5月1日至2018年8月25日期间租赁物业的租金66184.8元;3、被告立即向原告支付从2018年8月26日起的房屋占用费207187.2元(每月的房屋占用费按月租金17265.6元的双倍计算，暂计至2019年2月25日，直至被告将租赁房屋清空并交还给原告之日止)；4、确认原告无需向被告退还租赁保证金48824.1元；5、由被告承担本案诉讼相关的一切费用。事实与理由：2014年6月17日，被告与市住建局签订《深圳市住房和建设局商业用房租赁合同》（合同编号：FC201406170007），市住建局将位于深圳市××区××村××楼××号物业出租给被告，租赁物业建筑面积为180.83平方米，租赁期限自2014年6月19日起至2017年6月18日止。租赁合同对租金及其支付方式、物业管理费、水电费及其他费用承担等双方权利义务进行了约定。市住建局向被告收取了租赁保证金48824.1元。根据市政府审批同意，以及原告与市住建局签订的《公共服务用房及商业物业移交协议书》，市住建局出租给被告的商业物业或文娱活动用房移交给原告统一管理，原告成为租赁物业的权利人。2017年12月26日，原告、被告和市住建局签订《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》，三方同意原市住建局和被告双方就租赁物业签订的商业用房租赁合同或文娱活动服务用房租赁合同及安全生产责任书的甲方（市住建局）变更为丙方（原告），原告继受前述协议的一切权利与义务，自2018年1月1日起，被告应按有关规定直接向原告缴纳租金。按租赁合同的约定，租赁物业的月租金为17265.6元，被告向原告支付了租赁物业2018年4月30日之前的租金。被告与市住建局间的租赁合同己于2017年6月18日期满，因办理租赁物业移交工作未按期终止，期满后属于不定期租赁合同，根据法律规定可随时解除。2018年6月29日，原告向被告发出《关于收回××物业的通知》。原告通知被告不再续签租赁合同，明确要求被告于2018年8月25日前结清费用、清空并交还租赁物业。被告拖欠2018年5月以来的租金，被告也未向原告交还租赁物业。原告委托律师事务所出具《律师函》，函告被告结清费用及交还租赁物业。被告至今未结清费用和交还租赁物业。按租赁合同第八条违约责任的约定，被告不交租金两个月或以上的，原告有权解除本合同，租赁保证金不予退还。按租赁合同第十条合同终止（解除）的约定，被告迟延交还租赁物业，原告有权就逾期交还租赁物业期间，按月租金数额的双倍向被告收取房屋占用费。原告为维护自身权益，特依法提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。被告未作答辩。经审理查明，2014年6月17日，被告（乙方）与深圳市住房和建设局（甲方，以下简称市住建局）签署《商业用房租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将位于深圳市××区××村××楼××房产出租给乙方，建筑面积180.83平方米，租赁期限为3年，自2014年6月19日起至2017年6月18日止，免租期两个月，租金自2014年8月19日起计算，其中第一年租金为16274.70元、第二年租金为16762.90元、第三年租金为17265.60元，租金应于每月10日支付；乙方在租赁合同签订之日起三日内向甲方支付租赁保证金48824.10元。另租赁合同第八条第（一）款第1项约定，乙方不交租金两个月的，甲方有权解除租赁合同，租赁保证金不予退还，乙方应向甲方赔偿由此造成的损失；第（三）款约定，乙方拖欠租金的，应向甲方支付违约金，违约金金额为拖欠金额乘以拖欠日乘以万分之五。租赁合同第十条第（四）款约定，本合同终止（或解除）后，乙方延迟交还出租房屋的，甲方有权按照租赁合同终止（或解除）前的月租金数额的双倍向乙方收取逾期返还出租房屋期间的占有使用费。此外，租赁合同还就双方其他权利义务进行了约定。租赁合同签订后，被告向市住建局交纳了租赁保证金48824.10元，市住建局亦将案涉租赁场所交付给被告使用。租赁期限届满后，市住建局与被告并未续签书面租赁合同，被告继续占有使用租赁物业，市住建局亦未提出异议并每月继续按照租赁合同最后一年的月租金标准17265.60元向被告收取租金。2017年12月26日，原告与被告及市住建局签署《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》，市住建局将其与被告之间的租赁合同中的权利义务全部转让给了原告享有和承担。2018年6月29日，原告向被告发出《关于收回××物业的通知》，通知被告：2017年12月，××号铺（180.83平方米）产权及租赁关系已移交我中心，由于你承租的××号铺租赁合同已于2017年6月18日到期，我中心拟收回该物业另作安排，故不再与你续签租赁合同，请你提前做好准备，于2018年8月25日前结清所有费用，清空该物业后交还我中心。该通知落款日期为2018年6月29日。被告工作人员签收，签收日期为2018年7月3日。2018年9月26日，原告委托律师向原告租赁地址以邮政特快专递的形式向被告发送《律师函》，内容与上述通知内容基本一致，并要求被告接此函件后七日内结清费用并向原告交还租赁物业。该特快专递以原址查无此人、电话多次不接而未被签收。被告自2018年5月1日起至今未向原告支付过租金。原告称案涉租赁物业已被被告上锁，被告未经营，也未将租赁场所交还给原告。上述事实，有原告提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，市住建局与被告签署书面租赁合同到期后，市住建局与被告并未续签书面租赁合同，被告继续占有使用租赁物业，市住建局亦未提出异议并继续向被告收取租金，双方之间已形成不定期租赁合同关系。2017年12月27日，原告与被告及市住建局三方签署《商业用房或服务用房租赁合同和安全生产责任书主体变更三方协议书》后，原告已受让市住建局原租赁合同项下的全部权利义务，原、被告之间形成不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条关于“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，原告可随时解除租赁合同。原告于2018年7月3日已通知被告解除租赁合同关系并通知被告搬离，该通知已送达给被告，故根据原告通知内容，双方租赁合同关系已于2018年8月25日解除。被告在租赁合同关系解除后应及时搬离并将租赁物业交还给原告，但被告至今仍占有租赁物业，被告占有租赁物业已无合同依据，原告主张被告立即清空租赁物业并将租赁物业交还给原告，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。租赁合同期限内，被告未付原告2018年5月1日至2018年8月25日期间的租金65720.67元，该租金被告应支付给原告。租赁合同解除后，被告并未搬离租赁场所，根据租赁合同的约定，被告应按照双倍租金的标准支付占有使用费，因双倍租金标准已远远超出原告实际损失，故本院酌定被告按照租金标准的1.3倍标准，即按照22445.28元（17265.6元×1.3）标准向原告支付占有使用费至被告实际搬离之日止，被告主张的占有使用费过高，对被告过高的占有使用费主张，本院不予支持。关于租赁保证金的退还问题。被告在承租案涉物业时向原告支付了租赁保证金48824.1元，因被告拖欠原告租金已达两个月以上，根据租赁合同的约定，原告有权没收被告支付的租赁保证金。但因租赁保证金具有违约金性质，其主要作用是督促被告及时履行合同义务，在被告不履行租赁合同义务时对给原告造成的损失予以赔偿。租赁合同期限内被告给原告造成的损失主要为逾期支付租金损失，而根据租赁合同之约定，被告逾期支付租金应按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金，结合被告拖欠原告租金的情况，被告未付原告租金所产生的滞纳金金额至庭审结束应不超过15000元，该损失金额与被告支付的租赁保证金金额48824.1元相差较大。虽然违约金具有惩罚性质，但原告全额没收被告租赁保证金已远远超其实际损失，由被告全额承担保证金责任明显过于苛刻承担，也不符合公平原则，故本院酌定原告可没收被告租赁保证金2万元，对被告余下的租赁保证金28824.1元应用于抵扣被告拖欠的租金。本院前述认定被告应支付原告的租金为65720.67元，扣除上述保证金余额，被告还应向原告支付租金36896.57元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴巧玲应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于深圳市福田区梅林二村2号附楼一层1C号租赁物业交还给原告深圳市福田区政府物业管理中心；二、被告吴巧玲应于本判决发生法律效力之日起十日内将拖欠的2018年5月1日至2018年8月25日期间的租金36896.57元支付给原告深圳市福田区政府物业管理中心；三、被告吴巧玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市福田区政府物业管理中心支付逾期搬离的占有使用费（按照22445.28元/月的标准，自2018年8月26日起计至被告吴巧玲实际搬离之日止）；四、驳回原告深圳市福田区政府物业管理中心其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费6133元（已由原告预交），由原告负担1938元，被告负担4195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  邱卫华二〇一九年十月十六日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。