福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4932号 上诉人（原审原告）：施少俊，男，1991年4月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：黄国财，福建京夏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈国斌，福建京夏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡世康，男，1985年9月4日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 原审第三人：蔡明国，男，1983年5月18日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人施少俊因与被上诉人蔡世康、原审第三人蔡明国案外人执行异议之诉一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初3657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施少俊上诉请求：撤销原判，改判支持施少俊一审的诉讼请求。事实和理由：施少俊与蔡明国签订《商品房买卖协议》时，诉争房屋合同备案登记在蔡明国名下，事实上的权属人为蔡明国。施少俊基于履行《商品房买卖协议》而享有对诉争房屋的物权期待权，该权利优于一般债权，足以排除法院的强制执行。诉争房屋未办理过户登记，存在的是交易风险，不能据此将过错归责于施少俊。施少俊的本案情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件，其异议应予支持。 蔡世康辩称，施少俊与蔡明国的《商品房买卖协议》存在很大疑点，二审应审查清楚。施少俊的上诉缺乏事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 蔡明国未作陈述。 施少俊向一审法院起诉请求：判令解除对址于石狮市恒大名都10幢1406单元房产的查封、冻结。 一审法院认定事实：一审法院于2018年4月20日受理原告蔡世康与被告蔡明国民间借贷纠纷一案，蔡世康于2018年5月3日提出财产保全申请，一审法院于2018年5月4日作出（2018）闽0581民初2999号民事裁定，查封登记于蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都10幢1406单元的房产，保全价值以35万元为限。2018年5月8日，一审法院向石狮市不动产登记中心送达（2018）闽0581执保95号协助执行通知书，请求协助办理：一、查询登记在申请人蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都10幢1406单元【备案合同号：00015875】房产的抵押登记及被人民法院查封登记情况；二、预查封登记在申请人蔡明国名下的址于石狮市回兴路恒大名都10幢1406单元【备案合同号：00015875】的房产，查封期限为三年。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章，并在备考栏注明蔡明国名下的址于恒大名都10幢1406单元房产【合同号：00015875】已由“中国农业银行股份有限公司石狮市支行”设定抵押关系，预查封的有效期至2021年5月7日。该案在审理过程中，经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、蔡明国尚欠蔡世康借款本金35万元分期偿还。自2018年6月起至7月止于每月28日前支付4000元，2018年8月起至2019年5月止于每月28日前支付34200元；上述款项应汇至以下银行账户即视为履行：户名为蔡世康，开户行为中国民生银行股份有限公司晋江安海支行，账号为62×××38；二、如蔡明国未按期足额支付，则蔡世康可就蔡明国实际未偿还的本金35万元（扣除已偿还本金）及该款自2018年4月20日起至还清款项之日止按年利率6%计算的利息一次性向法院申请强制执行；三、案件受理费6550元，减半收取计3275元，申请费2270元，由蔡明国承担。一审法院于2018年6月6日作出（2018）闽0581民初2999号民事调解书对此予以确认。该调解书发生法律效力后，蔡世康于2018年8月6日申请强制执行，一审法院于当日受理，案号为（2018）闽0581执3484号。2019年5月23日，施少俊针对上述执行标的提出书面异议。一审法院于2019年5月28日作出（2019）闽0581执异31号执行裁定，驳回施少俊提出的执行异议。施少俊于2019年5月31日签收该执行裁定书后，于2019年6月11日向一审法院提起本案诉讼。上述址于石狮市回兴路恒大名都10幢1406单元的房屋合同备案权属人为蔡明国。2016年5月11日，蔡明国与施少俊签订《商品房买卖协议》1份，约定蔡明国将诉争房屋出售给施少俊，转让价格为839993元，合同价款于合同签订时支付购房定金25万元，余款583999元由施少俊接蔡明国银行按揭，蔡明国于收到定金当日将房产交付给施少俊使用等内容。案涉房产现居住人为施少俊的姐姐施若琳一家，但产权至今尚未办理登记在蔡明国名下。 一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，法院审理案外人执行异议之诉应当围绕案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行处理，并同时对案外人提出的确认其权利的诉讼请求一并作出裁判。根据施少俊的诉求，本案的处理涉及到以下三个方面：第一，关于诉争房屋权属的审查认定；第二，关于案涉《商品房买卖协议》效力的审查认定；第三，关于施少俊基于案涉《商品房买卖协议》是否对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益的审查认定。一、根据查明事实，诉争房屋的合同备案权属人为蔡明国，所有权至今未登记至蔡明国的名下，也未登记至施少俊的名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，无论是蔡明国还是施少俊，均不是诉争房屋的所有权人。二、蔡明国与施少俊签订的《商品房买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，对合同当事人均具有约束力。三、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”诉争房屋已办理商品房买卖合同备案登记手续，权属人为蔡明国，一审法院在（2018）闽0581民初2999号案审理过程中，裁定查封诉争房屋并无不当。依照《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”和第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”规定，作为不动产的房屋的所有权是基于法律的规定而不是当事人的约定产生，且应当依照法律的规定进行相应登记，亦即案涉《商品房买卖协议》虽对合同双方当事人具有约束力，但并不直接产生施少俊在案涉《商品房买卖协议》达成时即为诉争房屋所有权人的法律效力。因此，施少俊基于案涉《商品房买卖协议》对诉争房屋只享有债权而不享有物权。施少俊对诉争房屋享有的这种债权只有在符合法律规定的情形下才能产生排除强制执行诉争房屋的效力。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对执行标的享有排除强制执行的民事权益必须同时具备以下几点：第一，被执行的不动产的所有权登记在被执行人名下；第二，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第四，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第五，非因买受人自身原因未办理过户登记，亦即买受人自身没有过错。结合本案事实，诉争房屋的所有权并未登记在蔡明国名下，且在双方进行买卖交易时其上也设定了抵押，施少俊在购买诉争房屋时是明知诉争房屋无法随即办理所有权转移登记手续的，可见本案中施少俊并不同时具备上述法律规定的享有排除强制执行的民事权益，其主张停止对诉争房屋的执行并请求解除对诉争房屋的查封，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。蔡世康的部分抗辩主张，予以采纳。蔡明国经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回施少俊的诉讼请求。案件受理费100元，由施少俊负担。 二审中，当事人未提交新证据。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，施少俊一审提供的其与蔡明国签订的《商品房买卖协议》（落款2016年5月1日）记载施少俊于协议签订时支付购房定金25万元，已支付可冲抵购房总款，余款583,999元由施少俊接蔡明国银行按揭。就首期款（定金）的问题，施少俊主张由其姐姐施若琳、姐夫蔡英俊代为支付，具体为施若琳于2017年9月13日、9月24日、9月28日分别向蔡明国转账1万元、2万元、8万元，蔡英俊于2017年9月22日向蔡明国转账9万元，以及蔡英俊大概7、8月份向蔡明国现金支付5万元，但施少俊主张的上述支付购房款（定金）事实，未有蔡明国的确认。经查，蔡英俊主张的现金支付5万元，缺乏证据证明；施若琳及蔡英俊的银行转账记录与《商品房买卖协议》所载存在出入，施少俊称系通过蔡英俊与蔡明国沟通暂缓付款，缺乏证据证明，且一审卷宗中蔡英俊与蔡明国之间的部分银行转账往来明细中，还存在蔡明国于2017年间数次转账给蔡英俊的记录，可见蔡英俊与蔡明国尚存在其他经济往来，故仅凭施若琳及蔡英俊的银行转账记录，不足以认定施少俊主张的上述汇款与本案购房款（定金）存在关联性。因此，施少俊提供的本案证据不足以证明其主张的购房款支付事实，其提出的执行异议不成立，一审法院予以驳回并无不当。 综上所述，施少俊的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由施少俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十月十八日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。