山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6567号 上诉人（原审原告）：李朕，男，1983年5月12日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：蔡玉叶，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫雪萍，山东万桥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘筱如，女，1992年5月16日生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：李筠竹，女，1966年8月3日生，汉族，住青岛市黄岛区，系被上诉人刘筱如之母。 上诉人李朕因与被上诉人刘筱如房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初13276号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李朕向本院提出上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人应当支付拖欠房租20万元，并支付拖欠房租至判决生效之日，原判仅判决被上诉人支付至2019年6月30日共计15万元，明显不当。1、双方于2017年8月19日签订合同，合同明确了租金的支付时间和方式，被上诉人接收房屋后至2019年6月30日共拖欠了20万元房租，原审仅判决被上诉人支付15万元房租，明显不当。被上诉人应继续履行支付被上诉人5万元房屋租金的合同义务。2、双方签订合同明确约定，2018年1月1日至2020年12月31日房租，房租半年一付，被上诉人应提前一个月支付房租，原审判决在未解除合同前提下，不要求被上诉人支付已经违约的2019年下半年的房租，被上诉人已经拖欠了一年房租，原审判决对被上诉人继续恶意拖欠房租行为不予制止，甚至配合，致使上诉人租金利益继续受损。二、被上诉人拒绝支付租金的行为，严重违反双方签订租赁合同约定，依据合同约定，上诉人有权要求被上诉人支付违约金并与之解除涉案的租赁合同。双方租赁合同约定：被上诉人拖欠房租累计一个月以上，上诉人有权终止合同，收回房屋，并要求被上诉人支付一个月的租金作为违约金。原审法院认为双方履行合同均存在瑕疵，以继续履行合同为宜，不予解除合同明显不当。二审审理期间，上诉人明确其要求的违约金为12500元。 刘筱如答辩认为，上诉人的上诉没有道理，一审判决正确。上诉人给我方造成的损失，我方还未要求。 李朕向原审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决刘筱如支付拖欠房租75000元；2、请求法院依法判决刘筱如承担违约金12500元；3、本案诉讼费由刘筱如承担。诉讼中，李朕增加诉讼请求：1、请求法院依法判决解除双方签订租赁合同；2、请求法院依法判决刘筱如支付李朕拖欠的房租至判决生效之日（暂计2018年1月1日至2019年6月30日拖欠房租20万元）；3、本案诉讼费用由刘筱如承担。事实与理由：2017年8月19日，李朕与刘筱如签订《房产租赁合同》，合同约定房租租金为每月12500元，租金支付方式为半年付，租赁期限为2018年1月1日起至2025年12月31日止，刘筱如上次支付的租金已于2018年6月30日到期，刘筱如并没有按照合同约定支付下一期房屋租金。合同约定拖欠房租累计一个月以上的即为违约，刘筱如应当支付拖欠房租以及违约金，李朕有权终止合同。 刘筱如在原审中辩称：1、刘筱如与李朕在签订租赁合同前其实是买卖房屋的意思表示，因李朕缺少相关手续无法办理过户，所以双方协商同意先以租赁的方式由刘筱如占有使用，李朕口头承诺等可以办理手续时再签订正式的买卖合同，因此刘筱如租赁后花巨资将房屋进行了装修，但随着房价的上涨，李朕便不同意将房屋卖给刘筱如。2、刘筱如租赁房屋后，房屋的负一层至二层洗手间管道全部往上冒水，因此刘筱如花费很多维修费用，经各方多次协商，李朕同意每年减少部分房租；3、李朕于2018年7月份举报刘筱如无证经营导致刘筱如停业，但实际上刘筱如经营证照齐全，李朕的错误举报行为导致房屋无法正常使用，同时涉案房屋管道一直冒水，因此刘筱如没有按时交纳房租。 原审查明：1、本案李朕系青岛开发区漓江西路1667号26号楼1单元101户的房屋所有权人，刘筱如系青岛利见达人文化创意有限公司法定代表人。2017年8月19日，李朕（甲方）与刘筱如（乙方）签订《房产租赁合同》，李朕将青岛市开发区漓江西路1667号26号楼1单元101户的房屋租赁给刘筱如，合同约定：房屋租金为每月12500元，租赁时间为2018年1月1日起至2025年12月31日止，租金的支付方式为：前三年半年付，从第四年开始年付；（1）乙方于2017年8月25日前支付甲方租金￥75000元（柒万伍仟元整），于2018年6月1日前支付下半年房租￥75000元（柒万伍仟元整）；（2）经甲乙双方协商，乙方于2018年1月1日至2020年12月31日房租为每半年支付一次，乙方提前一个月支付下一次房租。（3）甲、乙双方同意，从2021年1月1日每年增加壹万元。乙方交纳租赁期间的水、电、暖、物业、电梯、空调、停车等居住期间产生的其他费用。2、合同签订后，李朕将房屋交付给刘筱如，刘筱如向李朕交纳2018年上半年租赁费75000元。此后，刘筱如组织人员对房屋进行装修。在装修过程中，双方因房屋的质量、洗手间管道冒水维修等问题发生争执，双方沟通不畅，遂产生不睦。3、2018年8月3日，因刘筱如未按合同约定向李朕交纳2018年下半年的房租，刘筱如通过青岛12345热线举报李朕在涉案房屋内无证办学。该举报线索被转至青岛市黄岛区市场和质量监督管理局办理。该局接办后，即安排工作人员对涉案房屋进行了现场检查。经查，刘筱如有青岛市黄岛区市场和质量监督管理局颁发的营业执照，名称为青岛利见达人文化创意有限公司，工作人员遂将检查结果电话回复李朕。后，刘筱如以李朕阻挠其对涉案房屋正常使用为由未向李朕缴纳租金。诉讼中，刘筱如表示为涉案房屋装修投入了大量资金。经法院调解，双方均同意由刘筱如继续租赁使用涉案房屋，刘筱如继续按合同约定向李朕交纳租赁费。后，双方在沟通过程中因言语不和，拒绝和解。 原审认为，民事活动应当遵守诚实信用原则。本案系房屋租赁合同纠纷，李朕将房屋出租给刘筱如使用，双方签订了租赁合同，双方即应当按照租赁合同的约定履行各自的权利义务。但在合同履行过程中，双方因琐事沟通不畅，导致不睦，进而发生刘筱如未按时交纳租金、李朕举报刘筱如无证经营等不利于合同正常履行的行为。综合分析双方在合同签订及履行过程中的行为，双方均存在法律意识淡薄，对合同的正常履行均存在瑕疵的情形。鉴于此，从充分维护双方当事人切身利益出发，法院认为以双方继续履行合同为宜，故对于李朕要求解除合同的诉求，不予采纳。但刘筱如对履行合同期间拖欠李朕的租赁费应予以补交，同时按银行同期贷款利率支付拖欠期间的利息。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、依据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘筱如于判决生效之日起十日内向李朕支付2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租赁费75000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向李朕支付2018年6月1日至实际给付之日的利息损失；二、刘筱如于判决生效之日起十日内向李朕支付2019年1月1日至2019年6月30日的房屋租赁费75000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率向李朕支付2018年12月1日至实际给付之日的利息损失；三、驳回李朕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3625元，由双方当事人各承担1812.50元。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。双方均同意调解，调解期间依法不计入审限，案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审未支持解除合同、支付违约金的诉讼请求及对租赁费计算是否正确。双方之间于2017年8月19日签订的房产租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认。双方当事人应依合同约定履行各自权利义务。双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限为2018年1月1日起至2025年12月31日止，上诉人对涉案房屋进行了装修。原审法院考虑到双方合同期限、被上诉人对涉案房屋进行的装修等方面的情形，从维护双方当事人切身利益角度未支持上诉人关于解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以确认。根据原审查明的事实，在合同履行过程中，双方当事人均存在法律意识淡薄，对合同正常履行均存在瑕疵的情形。原审据此驳回上诉人违约金的诉讼请求亦符合法律规定。根据涉案房屋租赁合同的约定，租赁时间为2018年1月1日起，每月租金为12500元，至2019年6月30日，被上诉人已支付2018年1月1日至2018年6月30日租金75000元，2018年7月1日至2019年6月30日应付租金为150000元。原审对于上述应付租金的计算符合合同约定，上诉人关于2018年7月1日至2019年6月30日应付租金为20万元的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人李朕负担。（上诉人预交5613元，应予退还4563元） 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月三十一日 法官助理 刘思涵 书记员丛丽红