江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0111民初168号 原告：南京浦口雨山医院，个体工商户，住所地在南京市浦口区江浦街道文德西路29-1号。 经营者：刘必良，男，1964年10月27日，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：王爱国，江苏举措律师事务所律师。 被告：王晓文，女，1968年3月20日出生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：张太中，江苏裕和律师事务所律师。 原告南京浦口雨山医院（以下简称雨山医院）与被告王晓文房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年01月03日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭两次公开开庭进行了审理。原告雨山医院的委托诉讼代理人王爱国、被告王晓文的委托诉讼代理人张太中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雨山医院向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付原告装饰装修补偿款及附属物补偿款237755元、设备拆除安装和运输补助费151819元、提前搬家奖励费94887元、停运损失94887元、移机费16450元，合计595798元；2.判令被告返还原告押金50000元；3.判令被告返还租金18583元；4.判令被告承担本案诉讼费和保全费。事实和理由：2016年1月1日，原告的经营者刘必良与被告签订了位于南京市浦口区的《房屋租赁合同》，房屋建筑面积为720.63平方米，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，每月租金为8333元，原告向被告支付押金50000元。因被告出租的房屋破烂不堪，由原告进行整体维修和必要装修装饰，南京市浦口区拆迁管理中心于2018年10月24日发布《南京市浦口区人民政府房屋征收决定》、《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收公告》和《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》。被告与南京市浦口区拆迁管理中心签订了案涉房屋的《拆迁补偿协议》，原告向被告主张装修补偿费、搬迁费、过渡费、提前搬家奖励费、停业损失费未果，被告也拒绝返还押金。为维护原告的合法权益，诉至人民法院。 王晓文辩称：1.本案《房屋租赁合同》已履行完毕，被告已履行完合同义务；2.在原告未提出证据证明其装修费用40万元的情况下，该项诉求既无事实根据，亦无法律依据。（1）对未形成附合的装饰装修物，可由原告自行拆除；（2）对已形成附合的装饰装修物，按本案实际情况亦不应补偿，因为涉案《房屋租赁合同》已经履行完毕，根据法律规定，租赁期间届满后，原告无权要求补偿附合装饰装修费用。3.关于搬迁费、过渡费、提前搬家奖励费、停业损失费。上述费用依法应该属于被告，原告无权主张。4.原告没有证据证明被告收取了押金5万元，且从原告提供的银行转账凭证看，租赁期间其向被告共支付了30万元，正是三年的房屋租金总额，故返还押金5万元的诉求不成立。5.涉案《房屋租赁合同》已经履行完毕，被告已履行完合同义务，不存在返还租金的问题。6.案涉《房屋租赁合同》的双方主体分别为甲方王晓文、乙方刘必良，即案涉合同的承租方是刘必良，并不是本案原告雨山医院，刘必良虽然是原告的经营者，但并没有以原告的名义与被告订立合同，且签订合同时雨山医院尚未设立，故原告与本案无直接利害关系，法院应该裁定驳回起诉。 经审理查明：2016年11月22日，南京市浦口区市场监督管理局向刘必良送达了《个体工商户准予变更登记通知书》，内容主要为核准将“南京浦口雨山门诊部”的名称变更为“南京浦口雨山医院”，刘必良均是经营者。王晓文是南京市浦口区、13号房屋的产权人，房屋丘号为××。2016年1月1日，刘必良（乙方承租方）与王晓文（甲方出租方）签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方同意将坐落于南京市浦口区江浦街道××的房屋出租给乙方，用途为医院，建筑面积720.63平方米等。二、租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止（三年）。三、该房屋月租金为8333.00元，按每年度支付一次，先付后住，以后每次需提前一个月支付（年租金为：拾万元正）含院落。四、乙方承担租赁期内该房屋的水、电、天然气、有线电视、物业管理及其他相关费用。甲方收取乙方租赁押金/元。租赁期满、无违约、无欠费情形下由甲方全额归还乙方押金。等等。五、租赁期满，若甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方享有优先续租权；等等。六、甲方须保证该房屋的结构及设施均能正常使用；甲方在租赁期内不得擅自提高房屋租金，否则按违约处理。（空房无任何设施，乙方需整体装修及必要装饰，满足基本使用功能）。七、乙方须按合同规定的时间和方式支付租金、租赁押金及其他费用；等等。八、违约责任。······2.如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，因此造成甲方损失的，乙方应予以赔。······4.如因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方互不承担违约责任，租金按实结算，甲方退还剩余租金及押金（遇政府规划拆迁时，乙方必须无条件服从。除政策性规定拆迁补偿归甲方之外，属经营及装饰费用等损失补偿归乙方。如甲方在乙方租期内卖方，在同等条件下乙方优先，其中乙方已投资费用损失双方协商解决）。等等。刘必良和王晓文分别在底部乙方和甲方后签名，同时王晓文还书写了身份证号码及联系方式和日期。2016年4月22日，南京东南路桥工程有限公司（以下简称南京东南路桥公司）受南京浦口区雨山门诊部（以下简称雨山门诊部）的委托，通过网上银行向王晓文的银行账户转账支付租房押金50000元。2016年4月25日，雨山门诊部向南京东南路桥公司出具了金额为50000元的收据，记载收款事由为还款（垫付王晓文）。2016年5月19日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付50000元。2017年1月12日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付100000元，且注明用途为租金。2017年1月16日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付50000元，注明用途为租金。2017年12月19日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付100000元。综上，雨山门诊部就上述《房屋租赁合同》共计向王晓文支付350000元。2016年开始，南京华群建筑装饰工程有限公司（以下简称华群公司）承包了雨山医院的案涉承租房屋的装修施工工程，总价为58.5万元。华群公司负责上述装修工程的设计师杜萍出庭作证，主要陈述，雨山医院对案涉租赁房屋进行全面、整体的装修，所有的图纸均由其制作，其拍摄了整个房屋装修前的原貌照片22张，雨山医院递交的上述房屋装修后整体照片39张，与其出具的图纸相符。 2018年10月24日，南京市浦口区人民政府发布了《南京市浦口区人民政府房屋征收决定》（浦政征字[2018]6号）、《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收公告》和《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，涉案地块在征收拆迁范围内。关于涉案租赁房屋的征收补偿等，2018年5月7日，王晓文和刘勇（雨山医院的负责人）在南京市浦口区拆迁管理中心监制，且针对涉案房屋（坐落于浦口区，丘号为××，产权人为王晓文）填写完毕的《浦口区房屋征迁调查登记表》1页、《浦口区征迁房屋装饰装修登记表》共6页、《浦口区征迁房屋附属物及其他登记表》1页底部“产权人（公房承租人）”后均分别签名。同时，王晓文在《浦口区征迁房屋平面图》1页及《国有土地上房屋征收补偿金额测算表》1页的底部“产权人”后签名。另，江苏首佳土地房地产评估事务所有限公司制作了关于案涉租赁房屋及土地的评估报告，包括房屋及土地汇总表、装修及附属物明细表等。2018年11月23日，王晓文签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》，该协议载明，被征收房屋坐落于浦口区,31-13，为王晓文所有，关于补偿的款项包括：被征收房屋的货币补偿金额为1125215元，土地的补偿金额为772525元，合计1897740元；装饰装修补偿金额为239955元；拆移电话补助费1550元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费12000元，宽带网拆除补助费1500元，太阳能热水器拆装补助费600元，提前搬迁奖励费94887元，合计111337元；征收生产用房的设备拆除安装和搬运费用151819元，征收非营业用房的停业补偿费用94887元，货币补偿安置费189774元，合计436480元。庭审中，双方均认可装修及附属物明细表中的1棵广玉兰属于王晓文，评估价值为2200元，包含在装饰装修补偿金额中。 以上事实有双方当事人在法庭上的陈述；原告提供的房屋租赁合同、交通银行电子回单打印件、南京东南路桥公司出具的说明、收据、中国工商银行业务回单四份、南京市浦口区人民政府发布的浦政字[2018]6号文、案涉房屋征迁补偿材料一组、照片22张、设计图6张、证人证言、工程报价单5页及与装修明细表1页、购买凭证等、照片39张；被告提供的产权证等证据在卷予以证实。 本院认为：一、案涉《房屋租赁合同》的双方当事人问题。王晓文抗辩上述合同的双方当事人是刘必良和王晓文，本案中，雨山医院以该合同一方当事人的身份向王晓文主张权利，属于原告主体不适格，对此未递交证据证明，依法应该承担对其不利的法律后果。本院认为，刘必良是雨山医院（雨山门诊部）的经营者，且双方上述合同中明确约定“用途为医院”，可见该合同的实际承租人即为雨山医院（雨山门诊部），对此王晓文在签订该合同时应该知道，而作为经营者的刘必良以个人签名代表雨山医院（雨山门诊部）签章，签订该合同不违反法律的强制性规定。故对王晓文的上述抗辩意见不予采信，确认案涉《房屋租赁合同》的双方当事人是雨山医院（雨山门诊部）和王晓文，且上述合同成立并生效，应受法律保护。 二、关于原、被告间租赁关系何时终止的问题。被告抗辩双方间的租赁关系于合同期限届满时终止。本院认为，案涉合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，但同时约定，遇政府规划拆迁时，雨山医院必须无条件服从，双方互不承担违约责任。2018年10月24日，南京市浦口区人民政府发布了《南京市浦口区人民政府房屋征收决定》（浦政征字[2018]6号）、《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收公告》和《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，而案涉房屋在征迁范围内。故案涉租赁房屋在租赁期内遇到拆迁，自拆迁公告发布之日，租赁关系终止，各方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确。 三、雨山医院主张返还的剩余租金问题。雨山医院主张剩余租金18548元，理由是双方间的租赁关系于拆迁公告发布之日即2018年10月24日时终止，其未能获得任何补偿，亦未能与被告达成补偿协议，理应留人看管。被告抗辩双方间约定的租赁期限已经届满，且雨山医院在租赁期限届满后仍然未退还租赁房屋，其保留向雨山医院主张占用期间租金的权利。本院认为，双方间的租赁关系于2018年10月24日拆迁公告发布时终止，且根据租赁合同的约定，雨山医院应该无条件服从，但雨山医院以尚未获得补偿为由直至2018年12月31日租赁期限届满仍未清场，并向王晓文交还租赁房屋，则应该支付此期间（2018年10月24日至2018年12月31日）的房屋使用费，考虑此拆迁期间雨山医院无法正常的经营，故本院酌定雨山医院应支付此期间租金18548元（8333元/月×2月+8333元/月÷31天/月×7天）的50%作为使用费，剩余租金9274元应该返还给雨山医院。 四、关于雨山医院主张返还的50000元押金问题。雨山医院递交案外人南京东南路桥公司于2016年4月22日向王晓文转账支付50000元的银行凭证及出具的说明，证明支付了房屋押金50000元，同时递交了向王晓文支付共计300000元租金的银行转账凭证。王晓文认可收到上述款项，抗辩南京东南路桥公司支付给其的50000元不是房屋押金，而是此前其转让房屋的部分房款，该房款全部是由南京东南路桥公司代付的，且即使该房屋押金存在，合同约定在承租人不存在违约、房屋破坏等行为时，才能返还押金，而承租人更改了房屋结构等，对房屋造成了严重破坏，损失较大，被告也不应该返还押金。王晓文对上述抗辩意见负有举证证明责任，其未能举证证明，依法应该承担举证不能的法律后果，故对王晓文的该抗辩意见，本院不予采信。雨山医院主张返还房屋押金50000元，本院予以支持。 五、关于雨山医院主张的其他各项补偿款问题。1.装饰装修补偿款及附属物补偿款。原告主张237755元（已经扣除了1棵白玉兰树的补偿款2200元），被告认为案涉房屋的部分装饰装修和附属物均是其原有的，对此未递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律后果。本院认为，案涉《房屋租赁合同》特别以手写约定“空房无任何设施，乙方需整体维修及必要装饰，满足基本使用功能”，可见原告所主张的房屋的装饰装修及附属物（除一棵白玉兰树外）全部是原告承租后新添，且原告递交了装修设计图纸、证人证言、装修材料购买凭据等证据予以证明，并与前述意见相互印证。再，双方约定了“属经营及装饰费用等损失补偿归乙方”。故本院对原告的该诉请予以支持。2.设备拆除安装、运输补助费。原告主张151819元，被告不予认可。本院认为，该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，现拆迁部门将该费用补偿给被告，而原告作为承租人因承租的房屋拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，予以支持。3.提前搬家奖励费。原告主张94887元，被告认为原告一直占用案涉房屋，不应享有该补偿款。本院认为，因原告是搬家行为的实施主体，而案涉《房屋租赁合同》对此未有明确预定，且被告并未举证证明其存在协助原告实施搬家的行为。因此该补偿款应该由原告获得，对原告的该诉请予以支持。4.停业损失。原告主张94887元，被告不予认可。本院认为，虽然案涉《房屋租赁合同》约定了“属经营及装饰费用等损失补偿归乙方”，但并未有明确停业补偿费全部归原告，属于约定不明确。因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，因此，本院酌定该补偿款由原、被告各享有50%，现拆迁部门将该费用补偿给被告，故被告应该给付原告停业损失47443.5元。5.移机费。原告主张16450元，被告未提出异议，本院经审查，拆迁部门给予被告的移机费包括拆移电话补助费1550元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费12000元，宽带网拆除补助费1500元，太阳能热水器拆装补助费600元，以上设施均由原告安装，故对原告的该诉请予以支持。综上，被告应该支付给原告的补偿费用合计548354.5元。 综上，因调解不成，本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 被告王晓文于本判决发生法律效力次日起十日内支付原告南京浦口雨山医院装饰装修补偿费及附属物补偿费237755元、设备拆除安装及运输补助费151819元、提前搬家奖励费94887元、停业损失费47443.5元、移机费16450元（包含拆移电话补助费1550元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费12000元，宽带网拆除补助费1500元，太阳能热水器拆装补助费600元），合计548354.5元； 被告王晓文于本判决发生法律效力次日起十日内支付原告南京浦口雨山医院房屋押金50000元； 被告王晓文于本判决发生法律效力次日起十日内支付原告南京浦口雨山医院房屋租金9274元； 驳回原告南京浦口雨山医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10444元，保全费3020元，合计13464元（原告预交8242元），由被告王晓文负担12896元（诉讼费9876元+保全费3020元），原告南京浦口雨山医院负担568元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费10444元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。 审 判 长  柳 林 人民陪审员  任大伟 人民陪审员  谢苏钰 二〇一九年十月二十三日 法官 助理  章双双 书 记 员  赵曼菲 书 记 员  魏苗苗