贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0623民初1810号原告：强会莉，女，1992年1月16日生，汉族，贵州省石阡县人，店铺运营商，住石阡县汤山街道办事处龙泉村荆坪硐口组。委托诉讼代理人：杨笔，贵州杨笔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丛琼，贵州杨笔律师事务所实习律师。被告：贵州顺兴投资股份有限公司，统一社会信用代码：91520000622240738R。住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路3号国艺大厦10层1-4号。法定代表人：韦均耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辩律师事务所律师。原告强会莉与被告贵州顺兴投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告强会莉及其委托诉讼代理人杨笔、杨丛琼，被告贵州顺兴投资股份有限公司法定代表人韦均耀的委托诉讼代理人刘明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告强会莉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决由被告向原告继续履行《商品房买卖合同》，并向原告交付房屋；2、请求人民法院依法判决由被告依照《商品房买卖合同》第十二条第三款第一项向原告支付违约金及其赔偿金共计20,772.4元；3、请求人民法院依法判决由被告按照《商品房买卖合同》第十三条之规定向原告支付逾期交房违约金161,193.8元（以购房总款519,310元为基数，每日按万分之四计算，从2017年7月1日暂计算至2019年8月17日）；从2019年8月18日至被告交房为止期间的违约金，以购房总款519,310元为基数，按照每日万分之四计算违约金；4、请求人民法院依法判决由被告向原告支付面积减少部分购房款40,713.9元；5、诉讼费2,320元由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年3月12日在石阡县国际名豪售楼部签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015000133)。该合同第三条约定购房建筑面积为136.68平方米，套内建筑面积为115.73平方米；第七条对房屋总价款进行了约定；第八条对付款方式及期限为进行约定；第十一条对商品房交付时间和条件进行了约定；第十二条第三项对商业配套设施竣工时间及违约金进行了约定；第十三条对逾期交房的责任进行了约定；第十四条对交接手续进行了约定；第十五条对面积差异处理进行了约定；第二十二条第三款对转移登记的时间及违约责任进行了约定。原告与被告签订上述合同当日，原告按照《商品房买卖合同》约定将购房首付款159,310元支付给被告，被告向原告出具一份收据。中国工商银行股份有限公司于2015年4月1日将原告住房购置贷款36万元发放至被告账户，原告于2015年5月1日开始还贷款本金及利息，实际上被告己经收到原告所有的购房款（包括本金及利息）。另外原告于2015年3月12日向被告支付维修基金5,593元。上述商品房买卖合同约定的交房时间为2017年6月30日，被告未按照合同约定交付房屋，且至今己逾期超过两年零四十六日（即己逾期776日），被告应当按照上述合同第十三条向原告支付违约金161,193.8元（以购房总款519,310元，按照每日万分之四计算，从2017年7月1日暂计算至2019年8月17日）。合同第十二条第三款第一项约定幼儿园于2017年6月30日前竣工，若在约定的期限内未竣工，被告需向原告一次性支付违约金（计算方式为房屋总价款的1%)并采取措施保证相关设施于180日内达到交付条件，若未达到交付条件，被告赔偿原告房屋总价款的3%的赔偿金。2017年6月30日后，被告未按照本条约定在规定时间内将幼儿园竣工，应当承担违约责任，即被告向原告支付违约金5,193.1元（计算方式为：519,310×1%)，被告未采取相关措施保证相关设施于180日之内达到交付条件，应当向原告支付赔偿金15,579.3元（计算方式为：519,310×3%)，上述违约金及其赔偿金共计20,772.4元；上述合同第三条明确约定商品房建筑面积为136.68平方米，套内面积为115.73平方米，但原告购买的商品房总面积实际为129.26平方米，套内面积为111.82平方米，与合同约定的总面积误差达到7.42平方米，误差面积超过约定面积的5.42%[计算方式：（实际面积-约定面积）÷约定面积×100%，即(129.26-136.68)÷136.68×l00%=5.42%]，原、被告双方在商品房合同中对误差面积的处理方式并未明确约定，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定处理，对于实际面积小于约定面积的部分，未超出百分之三的部分房款（计算方式：136.68平方米×3%×（519,310元÷136.68平方米)×2=15,579.3元），由被告退还原告；超出百分之三部分的房款[计算方式：136.68平方米×2.42%×(519,310元÷136.68平方米)×2=25,134.60元]，由被告双倍返还给原告，故被告应向原告返还购房款共计40,713.90元。综上所述，原告严格按照《商品房买卖合同》履行义务，并无违约情形存在。相反，被告严重违反了合同之约定，构成严重违约，被告应当承担支付违约金、赔偿金以及退还面积误差比的购房款的责任。被告的行为侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉到法院，请求法院判决如前诉讼请求。被告贵州顺兴投资股份有限公司辩称，1、原告第一条诉求不成立，顺兴公司早在2019年6月2日已经向社会公告交房，原告自己不去办理交房事宜，责任应原告本人承担，2、原告诉求3、4、5项均缺乏事实及法律依据，迟延交付过错不在于顺兴公司，这在石阡县是众所周知的事实，导致延迟交付的原因在于前期的张胜利资金链断裂后，政府要求顺兴公司介入解决社会稳定等问题，被告顺兴公司无任何违约事实，3、而且拆迁到至今都没有拆迁完毕，未能及时拆迁也是迟延交付的原因之一，4、原告诉求面积误差的事实无有效证据来支撑，原告据以起诉的面积是预测面积，合同上面的约定也是多退少补，要以产权证上的面积来确定，5、原告按万分之四来计算违约金高于石阡县房屋租赁的价格，按原告的要求每个月6000多的违约金，石阡本地的房屋租赁费为2千多，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第29条，应以有资质的评估公司来对同地段同房屋租金标准评估来进行计算；6、原告请求的误差面积没有事实依据，原告所依据的是我公司公示的预评估的面积，不是以实际测量面积。不存在双倍，有约定从其约定，没有约定才从法律规定。请求依法驳回原告的诉请。审理查明：2015年3月12日，出卖人贵州顺兴投资股份有限公司与买受人强会莉签订了合同编号为2015000133的《商品房买卖合同》，合同主要内容：第一条、第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，土地使用权出让合同号2009（52）出让，建设工程规划许可证号520000200901709，施工许可证号为522224201502050101，商品房预售许可证为（石）商房预准字第（2015）03号；第三条，该商品房合同约定建筑面积136.68平方米，其中套内面积115.73平方米，该商品房位于【地上】第20层，房号20-8；第四条，抵押情况，该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；第七条，出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为519,310元，前述约定的商品房价格已包括水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第八条，买受人采取下列第3种方式付款，3、贷款方式付款，买受人以【银行按揭付】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款159,310元，余额360,000元以【银行按揭】支付；第十条，逾期付款责任，买受人如未按本合同规定的时间付款双方同意按照下列第1种方式处理，即（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期在90日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金。并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金；第十一条，交付时间和条件，（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；第十二条，本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列2种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1％的违约金，并采取措施保证相关设施于60日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款3％。（二）公共服务设施……如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列1种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1％的违约金，并采取措施保证相关设施于180日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款3％。（三）商业配套设施……如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列1种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1％的违约金，并采取措施保证相关设施于180日之内达到交付条件。届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求退房和给予赔偿，出卖人赔偿数额为房屋总价款3％；第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，即1、按照逾期时间，分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4（该比率应当不小于本条第1（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十四条，交接手续，（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接时间、地点以及应当携带的证件。买受人应在收到书面通知后15日内，办理交接手续；第十五条，面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。即2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围，该范围交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按测绘公司实测建筑面积计算继续多退少补。第二十二条，房屋登记……二、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，甲方给买受人等内容。2015年3月12日强会莉交付国际名豪购房款159,310元，同日交付维修金5,593元。2015年3月20日向石阡县房地产交易中心交付档案查询费40元。2015年3月20日强会莉缴纳契税7,789.65元，2015年4月1日强会莉在中国工商银行贷款360,000元（到期日期2035年4月1日），交付按揭部分房款360,000元。2017年5月5日贵州顺兴投资股份有限公司委托贵州顿起测绘有限公司测量“国际名豪花园2号楼、5号楼”房产测绘。2017年5月12日经贵州顿起测绘有限公司测绘并作出石阡县房屋面积测绘报告房产预测报（2017）第00054号。主要内容：项目名称国际名豪2号楼。涉及强会莉的房屋面积为建筑面积129.26平方米、套内面积111.82平方米、分摊面积17.44平方米。2019年6月6日强会莉在贵州顺兴置业有限公司售楼部看到通知，准备去办理接房手续被拒绝，2019年8月18日强会莉再次要求办理交接手续未果。由此，强会莉诉至法院，请求法院判决如前诉讼请求。贵州顺兴投资股份有限公司系1993年3月31日成立，注册资金5000万，投资人黄吉祥、龙其凡、龙其才、孙惟斌、龙龔等5人，法定代表人龙其凡，经菅范围：非金融性投资、房地产开发、销售，登记机关贵州省工商行政管理局。贵州石阡县顺兴置业有限公司系2010年11月3日成立，注册资金1000万，投资人贵州顺兴投资股份有限公司、黄吉祥，法定代表人夏世利，经营范围：非金融性投资、房地产开发、销售，建材销售，登记机关石阡县工商行政管理局。陈永忠先后挂靠铜仁地区三通发有限公司、贵州省余庆县第一建筑安装工程公司、贵州顺兴投资股份有限公司，开发“碧波水岸”，成立了贵州顺兴投资公司石阡县碧波水岸项目部。后陈永忠以贵州顺兴投资股份有限公司的名义与石阡县信德房地产开发有限公司于2009年8月6日通过公开招拍挂竞拍共同取得位于贵州××汤山镇“温泉花园”地块的土地使用权，贵州顺兴投资股份有限公司系陈永忠签名。2009年11月4曰“温泉花园”规划面积从42,666.88平方米调整为334,466.25平方米，由此挂牌成交价为38,724,402元。2010年1月5日出让方石阡县国土资源局与受让方贵州顺兴投资股份有限公司、石阡县信德房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，贵州顺兴投资股份有限公司的签名人系陈永忠。2010年5月14日该地块项目命名为“国际名豪”花园，容积率调整为5.66。2010年7月26日，贵州顺兴投股份有限公司与石阡县信德房地产开发有限公司签订项目收购合同，约定石阡县信德房地产开发有限公司将其对“国际名豪”花园项地块50％的开发权以2200万元的价格转让给贵州顺兴投资股份有限公司。该合同上签名处“另50%，权益人系王翔、陈永忠”。并经石阡县国土资源局同意，贵州顺兴投资股份有限公司作为受让人单独受让并交纳了土地使用权出让价款。土地使用权出让价款共计69,074,566元，包含石阡县信德房地产开发有限公司杨秀国20,200,000元、贵州石阡县顺兴置业有限公司30,350,498元、贵州省余庆县第一建筑安装工程公司11,524,068元、贵州顺兴投资股份有限公司石阡县碧波水岸项目部(陈永忠）7,000,000元。2010年9月17日陈永忠与王翔签订项目收购合同，约定王翔将其对“国际名豪”花园项目地块25%及碧波水岸50%的开发权以2,000万元的价格转让给陈永忠，见证人系贵州顺兴投资股份有限公司。2010年9月19日，陈永忠支付王翔项目转让费330万元，后未支付。2013年8月1日王翔向铜仁市中级法院起诉，经该院调解，以（2013)铜中民二初字第4号民事调解书结案。贵州顺兴投资股份有限公司办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。该“国际名豪”从开发至今纠纷不断，严重影响了开发力度，石阡县相关部门曾经专门成立该项目事故处理小组进行处理。贵州顺兴置业有限公司至今未将取得的“国际名豪”地块开发完毕，现仍在继续修建之中。本院认为,原告强会莉与被告贵州顺兴投资股份有限公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，原告强会莉按合同约定交付了房款，强会莉已履行了合同的主要义务。被告贵州顺兴投资股份有限公司未按约定交付房屋，被告应承担违约责任。原告强会莉主张被告贵州顺兴投资股份有限公司“返还原告向其支付的面积差异款40713.90元”，本院认为，在商品房预售合同中，商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。根据《商品房买卖合同》第七条出卖人与买受人约定按套（单元）计算，且原告强会莉已经支付了该商品房总价款为519,310元，据此，故该项请求返还差异款40713.90元元，不予支持。若今后办理不动产权证书时，则按不动产权证书登记的面积，如果面积少于合同约定的面积，则被告应予退还相应面积的房屋价款。本案约定交房时间为“2017年6月30日前”，公告交房时间为“2019年6月3日”。本案在开庭之日原告强会莉仍然未能接受房屋,超出约定时间为848日，系客观事实。对原告强会莉的“被告向原告继续履行《商品房买卖合同》，并向原告交付房屋”请求，本院予以支持。对原告强会莉的第二项、第三项的请求，本院认为，被告贵州顺兴投资股份有限公司出现逾期交房的原因受本地经济及实际施工状态的现实影响，加之其他因素（诉讼，拆迁等），导致被告贵州顺兴投资股份有限公司不能按时交房，对此，被告贵州顺兴投资股份有限公司应承担违约责任。考虑到被告仍然对“国际名豪”这一地块（烂尾工程）继续在开发，为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展。对原告的诉讼请求酌情支持，由被告贵州顺兴投资股份有限公司支付违约金为70000元。综上，原、被告签订合同后，被告贵州顺兴投资股份有限公司应当按照诚实信用原则履行合同义务，但被告贵州顺兴投资股份有限公司未履行合同，导致原告强会莉至今未取得房屋，导致其权益处于不确定状态。被告贵州顺兴投资股份有限公司应当承担过错责任。根据《最高人民法院精神》，原告强会莉的部分请求于法有据，应当支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州顺兴投资股份有限公司将合同编号2015000133《商品房买卖合同》的商品房【地上】第20层，房号20-8交付给原告强会莉，限在本判决生效后10内履行。二、由被告贵州顺兴投资股份有限公司支付逾期交房违约金70,000元；限在本判决生效后10内支付。三、驳回原告强会莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，由原告强会莉负担1000元，由被告贵州顺兴投资股份有限公司负担1320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  杜宏芳二〇一九年十月三十一日代理书记员  杨 菁