成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初1194号 原告：成都市恒泽物业管理有限公司，住所地成都市成华区地勘路1号附48-51号。 法定代表人：何光庸，董事长。 委托诉讼代理人：汤玉洁，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：罗新宇，系公司员工，一般授权。 被告：景锐萍，女，汉族，1986年4月2日出生，户籍地四川省苍溪县，现住成都市成华区。 原告成都市恒泽物业管理有限公司（以下简称恒泽公司）与被告景锐萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案，适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告恒泽公司的委托诉讼代理人汤玉洁、罗新宇到庭参加诉讼。被告景锐萍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告恒泽公司向本院提出请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费8290元（庭审中变更为8290.22元）（2012年11月1日-2018年12月31日）、水费408.35元（2016年8月10日-2018年12月3日）、垃圾费224元（2016年9月1日-2018年12月31日）；2、判令被告支付违约金39868元（庭审中变更为3986.83元）[以8290元为本金，按照日息5‰的标准（庭审中变更为8290.22元为本金，按照日息0.5‰的标准），自2012年11月1日起计算至2018年12月31日止]；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告系上东一号蓉华上林万华苑小区物业管理人，被告系该小区9栋3单元8楼804号业主，房屋建筑面积为86.18平方米。双方签订的《前期物业服务协议》约定被告应当缴纳物业费，标准为住宅房屋1.3元/月·平方米，并且违约责任约定逾期按照每天0.5‰的标准交纳违约金，现被告逾期未缴费，故请求依法判决。 被告景锐萍未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，被告景锐萍系成都市成华区荆翠中路300号 9栋3单元8楼804号房屋实际使用人，房屋建筑面积为86.18平方米。原告原名称为成都市创天乐物业管理有限公司（以下简称创天乐公司），2014年9月3日变更为现名称。 2011年4月23日，创天乐公司（甲方）和被告（乙方）签订《前期物业服务合同》约定创天乐公司为被告的案涉房屋所在小区提供物业管理服务。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、房屋与管理；6、依据本协议向乙方定期收取物业服务费用。二、乙方的权利义务：4、依据本协议向甲方按时交纳物业服务费用。第二条物业管理服务内容：一、房屋共同部位的维护和管理；二、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、秩序维护；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理等。第四条物业服务费用：一、乙方交纳费用时间：物业服务费用按半年交纳，业主应在每年1月（缴纳本年度上半年物业服务费用）、7月（缴纳本年度下半年物业服务费用）履行交纳义务；二、物业服务费用按业主的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅房屋：1.30元/月·月平方米。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，滞纳金按相关部门规定执行。第十条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权公告催交并要求乙方补交以及从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金及滞纳金，直至依法诉讼解决；甲方律师代理费由迟延交纳方承担。 原告按照约定定期对案涉小区消防设施进行检查，对电梯进行日常维护，对案涉小区进行日常巡逻、维护日常卫生。 原告为案涉小区缴纳2016年7月至2018年12月期间垃圾清运费，每月应付的垃圾清运费为8元。原告为案涉小区缴纳2016年8月至2018年12月期间的水费。 原告提交的欠费明细表中载明一年按照365天计算。针对2012年11月1日至12月31日期间物业管理费，原告主张计算六年的期间。2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费，原告以半年的物业管理为基数，计算半年的欠费期间。 现尚无证据证实案涉小区依法成立业主委员会。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人陈述；2、《前期物业服务协议》；3、各类日常检查记录；4、欠费明细表；5、缴费票据等。 本院认为，被告作为案涉小区物业登记权利人，和原告签订《前期物业服务协议》合法有效，被告应当按约定缴纳相应费用。 关于物业费的问题。原告主张被告欠缴物业费期间为2012年11月1日至2018年12月31日。案涉《前期物业服务协议》中对于住宅类房屋收费标准约定为1.3元/月·平方米，被告使用的房屋建筑面积为86.18平方米，且现有证据尚无法证实案涉房屋已经实际转他人，故被告应当缴纳的物业费金额为每月112.03元。原告主张的欠费期间共计月数为74个月，则对应欠费金额为8290.22元。原告主张被告支付物业管理费8290.22元并无不当，本院予以支持。被告经本院传唤未到庭参加诉讼行使诉讼权利，放弃对是否已经实际缴纳上述费用的抗辩权，自行承担不利后果 关于水费问题。原告主张水费欠费期间为2016年8月10日至2018年12月3日并提供相应的垫付费用票据，因被告未到庭抗辩是否已经缴纳前述费用，故原告主张被告支付前述期间的水费408.35元，本院予以支持。 关于垃圾费问题。原告为案涉小区缴纳2016年7月至2018年12月期间垃圾清运费，且原告主张的欠费期间为2016年9月1日至2018年12月31日，故共计欠费月数为28个月，按照每月8元的标准，共计欠费金额224元。原告主张被告支付垃圾费224元的请求予以支持。 关于违约金问题。案涉《前期物业服务协议》第四条物业服务费用：一、乙方交纳费用时间：物业服务费用按半年交纳，业主应在每年1月（缴纳本年度上半年物业服务费用）、7月（缴纳本年度下半年物业服务费用）履行交纳义务。第十条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权公告催交并要求乙方补交以及从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金及滞纳金，直至依法诉讼解决；甲方律师代理费由迟延交纳方承担。故针对2012年11月1日至2012年12月31日期间应当缴纳的物业管理费224.06元，应当从2012年8月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为262元。针对2013年1月至12月期间的物业管理费，因全年被告应当缴纳的物业管理费金额为1344.36元，半年应当缴纳的金额为672.18元，则本院以672.18元为基数，从2013年2月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为726元；以672.18元为基数，从2013年8月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为665元。以672.18元为基数，从2014年2月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为603元。以672.18元为基数，从2014年8月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为542元。以672.18元为基数，从2015年2月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为480元。以672.18元为基数，从2015年8月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为419元。以672.18元为基数，从2016年2月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为358元。以672.18元为基数，从2016年8月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为296元。以672.18元为基数，从2017年2月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为235元。以672.18元为基数，从2017年8月1日起计算至2018年12月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为174元。以672.18元为基数，从2018年2月1日起计算至2018年7月31日，标准为每日0.5‰，经计算金额约为60元。以上期间合计违约金金额为4820元。原告主张被告承担违约金3986.83元的请求成立，本院予以支持。 被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院依据本案事实和法律规定作出认定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第十二条第四款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告景锐萍于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒泽物业管理有限公司支付物业管理费8290.22元； 二、被告景锐萍于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒泽物业管理有限公司支付水费408.35元； 三、被告景锐萍于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒泽物业管理有限公司支付垃圾费224元； 四、被告景锐萍于本判决生效之日起十日内向原告成都市恒泽物业管理有限公司支付违约金3986.83元； 五、驳回原告成都市恒泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1020元、公告费300元，由原告成都市恒泽物业管理有限公司负担100元，被告景锐萍负担1220元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭有志 人民陪审员  左都元 人民陪审员  费怀银 二〇一九年十月十五日 书 记 员  杜京城