北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5076号原告（反诉被告）：于婧，女，1983年6月1日出生，汉族，住北京市海淀区.委托诉讼代理人：于长德（原告之父），男，1956年1月14日出生，住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京中香界文化产业发展有限公司，住所地北京市通州区云景东里372号楼1层104。法定代表人：王琴，董事长。委托诉讼代理人：汪祖伟，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）于婧诉被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司（以下简称中香界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于婧之委托诉讼代理人于长德，被告（反诉原告）中香界公司委托诉讼代理人汪祖伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于婧向本院提出诉讼请求：1、解除于婧与中香界公司之间的房屋租赁合同；2、中香界公司将北京市东城区普渡寺前巷×号-×房屋（以下简称涉诉房屋）返还于婧并支付于婧恢复原状所需的费用407942元；3、中香界公司按照租赁合同租金标准支付向2018年9月1日至实际返还涉诉房屋期间的使用费；4、中香界公司支付于婧违约金1.5万元，并赔偿于婧合理损失13.5万元。事实和理由：2017年8月1日，于婧与中香界公司签订房屋租赁合同，约定于婧将涉诉房屋出租于中香界公司，租期10年，月租金1.5万元。在合同履行中，中香界公司长期拖欠于婧租金，未经于婧同意擅自装修，且擅自破坏性拆毁涉诉房屋,构成违约。于婧多次要求中香界公司恢复原状，但中香界公司予以拒绝并要求降低租赁费用。经于婧向专业机构咨询，该房屋恢复原状至少需要407942元，需时至少6个月，再次出租至少需要3个月的时间，故合理损失应为9个月的租金。故此成诉，诉如所请。被告（反诉原告）中香界公司答辩：中香界公司已付租金到2018年8月31日，中香界公司租涉诉房屋是用来经营民宿。于婧未到行政管理部门办理租赁备案手续，涉诉房屋没有消防验收许可证、主体结构不符合消防安全条件，导致涉诉房屋办理不了相应证照。此外，邻居曾阻拦装修，于婧之父于长德协调未果。因于婧交付房屋不符合合同约定，导致合同目的无法实现，于婧构成违约，中香界公司有权单方解除合同。2018年8月15日，中香界公司当面告知于婧如后者解决不了装修办照问题，将不再续租。中香界公司实际上于2018年8月31日停止支付租金，就是行使单方解除权。因此不同意支付此后的房屋租金或使用费。中香界公司于2018年8月底搬离涉诉房屋并欲与于婧进行交接，但于婧拒绝接收涉诉房屋。于婧曾于2018年10月起诉中香界公司，提出解除合同等诉讼请求，中香界公司于2018年11月2日收到该案起诉状并同意解除合同。装修是经过于婧同意的，因此不需要恢复原状。故不同意于婧的全部诉请。被告（反诉原告）中香界公司提出反诉请求：1、解除于婧与中香界公司之间的房屋租赁合同；2、于婧向中香界公司支付违约金1.1万元；3、于婧赔偿中香界公司装饰装修款193900元。事实和理由：中香界公司与于婧签订租赁合同，并通过补充协议约定租赁用途为民宿。但涉诉房屋建筑结构和设备设施不符合消防、治安、卫生等方面的条件，致使中香界公司不能办理消防安全许可证、营业执照等，且邻居阻挠装修，多次报警使得事实上无法装修。于婧的行为构成违约，并致使合同目的不能实现，应当承担违约责任。且中香界公司经于婧同意已投入387800元对涉诉房屋进行了部分精装修，装饰装修已与涉诉房屋形成附合，于婧应当赔偿中香界公司装修装饰款项损失。故此成诉，诉如所请。针对被告（反诉原告）中香界公司的反诉，原告（反诉被告）于婧辩称，中香界公司陈述不符合事实，提供的证据不真实，诉讼请求没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审中，于婧就本诉提交以下证据：1、居间方在房屋交接前拍摄的房屋照片。经质证，中香界公司认可该证据真实性。2、房屋现状照片。经质证，中香界公司认可该证据真实性。3、于婧单方制作毁坏物品清单。经质证，中香界公司不认可该证据真实性。4、于长德护照，内容为其出入境记录。经质证，中香界公司认可该证据真实，但不认可关联性。5、装饰工程报价单及图纸。经质证，中香界公司认为该证据系装修公司出具，与本案不具关联性。6、南池子保护区房屋装修管理规定，证明不应随意拆改房屋结构和门窗。经质证，中香界公司不认可该证据真实性、关联性。7、居间方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）工作人员书面说明。经质证，中香界公司不认可该证据真实性。中香界公司就本诉提交以下证据：1、链家工作人员签名的书面情况说明、视频及名片复印件，内容为于长德、于婧同意装修，补充协议系于长德妻子孙华莉签字等内容以及链家公司工作人员在该书面情况说明上签字的过程。经质证，于长德不认可该证据真实性。2、补充协议，载明“经甲方于婧同意，普渡寺前巷7号和9号房屋作为民宿经营使用”，尾部有于婧、中香界公司落款签字盖章但无时间。经质证，于婧认可该证据真实性。3、法院专递邮件详情单，证明中香界公司于2018年11月2日收到法院案件材料，该日合同解除。经质证，于婧认可该证据真实性。中香界公司就反诉提交以下证据：1、房屋设计装修合同、向装修公司付款的凭证、室内设计合同、银行对公对账单、电子回单，以证明中香界公司对涉诉房屋进行了装修，并支付了相应的费用，现于婧造成了中香界公司的损失。经质证，于婧不认可证据的真实性、关联性。2、于长德妻子孙华莉与中香界公司法人代表的微信通讯记录，内容为2018年8月31日，孙华莉称“事情发生了总要解决。明天就9月1日了。请按合同继续付房款”。9月14日，孙华莉称前一天发现中香界公司人员在涉诉房屋内吃住，因此中香界公司应当继续履行合同，支付欠款。经质证，于长德认可该证据的真实性。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：于婧是涉诉房屋产权人，涉诉房屋规划用途为住宅，总层数为2层，所在层数为2，建筑面积为101.24平方米。2017年8月1日，经案外人链家公司居间，中香界公司（乙方）在查验涉诉房屋产权证后和于婧（甲方）签署房屋租赁合同，约定甲方将涉诉房屋租于乙方，租赁用途为居住，居住人数最多不超过10人，租期2017年9月1日至2027年8月31日，半年一付，押金1.5万元，乙方应分别在2017年8月20日、2018年2月15日、2018年8月15日、2019年2月15日付半年房租9万元，期间租金每月1.5万元等。甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的出租房屋，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应当建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。租赁期内，如乙方对涉诉房屋进行装修，应征得甲方的书面同意；甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，保持现状。乙方拖欠租金达10日的或擅自改变房屋用途、拆改变动房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的，乙方有权单方解除本合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。2017年8月31日，双方确认了涉诉房屋交付。但于婧未对涉诉合同进行备案，于婧称未备案系因中香界公司未提供居住人员名单所致，中香界公司称系于婧违约。后，中香界公司向于婧支付了2018年8月31日前的租金及合同约定的押金，但中香界公司后续未依约在2018年8月31日向于婧支付第三期半年租金，此后未再支付租金。中香界公司对涉诉房屋进行了全面拆改装修。对此，于婧称直到2018年7月份才知道中香界公司对涉诉房屋进行了拆改装修，而中香界公司未提供证据证明在装修之前其曾得到于婧的同意。涉案房屋相邻住户曾阻止中香界公司对涉诉房屋进行装修，中香界公司遂停工。于长德前往邻居家进行了协调。关于协调的内容，于婧称为道歉及协调恢复原状施工事宜，中香界公司称为协调继续装修，但双方均未提交证据。庭审中，本院于2019年4月17日、6月4日询问双方是否同意交接涉诉房屋，中香界公司表示同意，于婧以证据未能固定为由拒绝交接。经询，双方当事人均同意以中香界公司交纳的押金折抵中香界公司应当承担的费用及责任。另查，于长德与中香界公司租赁合同纠纷一案亦在本院审理中。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于装修一项，依据合同约定中香界公司应征得于婧的书面同意，中香界公司既未取得于婧的书面同意，也未提交证据证明其获得了于婧关于装修的追认。于婧据此要求解除合同，于法有据，且被告同意，故本院予以支持。合同解除后，中香界公司应当返还涉诉房屋。而中香界公司要求于婧支付违约金及装修损失一项，因无事实和法律依据，本院不予支持。关于作为民宿经营一项，鉴于北京市对旅馆业实行特种行业许可制度，禁止在居民住宅地上部分开办旅馆，故中香界公司无法以涉诉房屋作为经营场所办理营业执照，租赁合同目的无法实现。由于中香界公司作为承租人最初签约时即已知晓涉诉房屋的规划用途为住宅，故其应对合同不能履行承担主要责任。故中香界公司以于婧未配合办理租赁备案以及涉诉房屋不符合经营条件为由拒付租金，不能成立。对于于婧要求中香界公司支付收房日之前租金或使用费的诉请一项，中香界公司应当支付其占用期间的合理费用，但于婧也负有减少损失扩大的义务，应当及时收回涉诉房屋，鉴于于婧拒绝交接涉诉房屋，怠于行使其权利，故中香界公司无需支付2019年4月17日后的租金或使用费。关于租金标准一项，本院根据承租人实际使用房屋、当事人过错程度、租赁合同目的是否实现等因素酌情予以减免。至于于婧另主张的房屋恢复原状费用及合理损失，后续恢复原状所需费用及损失尚未确定，故本院在本案中对此不予处理，于婧可待实际收房并支出相关费用后另行就合理费用进行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）于婧和被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司之间的房屋租赁合同关系；二、被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司于本判决生效后三日内腾退北京市东城区普渡寺前巷×号-×房屋交还原告（反诉被告）于婧，并于本判决生效后七日内向原告于婧支付租金十万二千一百五十元的租金；三、被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司支付原告（反诉被告）于婧违约金一万五千元（以已付至原告（反诉被告）于婧处的押金冲抵完毕）；四、驳回原告（反诉被告）于婧其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20810元，由原告（反诉被告）于婧负担4578元，由被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司负担16232元（于判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费10905元由被告（反诉原告）北京中香界文化产业发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 徐 静审 判 员 崔 赟人民陪审员 刘 英二〇一九年十月十日法官 助理 黄碧珍书 记 员 郑梦彤