北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初50061号原告：北京万成恒泰商业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路76号楼3层301内369。法定代表人：钱文胜，总经理。委托诉讼代理人：孙敏，女，1986年2月14日出生。委托诉讼代理人：郭向梅，女，1971年8月31日出生。被告：刘世鹏，男，1972年12月11日出生。原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司（以下简称万成公司）与被告刘世鹏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万成公司的委托诉讼代理人孙敏、郭向梅，被告刘世鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万成公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘世鹏向万成公司支付2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业服务费31218.8元；2.判令刘世鹏向万成公司支付逾期物业费的违约金70805.32元。事实和理由：万成公司系北京市朝阳区东四环中路78号大成国际中心的商业物业管理公司，刘世鹏系北京市朝阳区某某号房屋业主。万成公司与刘世鹏于2013年10月23日签订了《前期商业物业管理合同》，按照该合同约定，物业服务收费价格为33元/月·平方米，服务费按半年收取，刘世鹏应在每年1月10号、7月10号向万成公司预先交其商铺每半年应付之物业管理服务费，未按规定如期缴纳物业管理服务费的，万成公司有权征收相当于迟交物业管理费用千分之三每日的滞纳金，交纳滞纳金的计算日期从逾期之日（应交纳费用周期的第一日）起计算滞纳金，依此类推。合同签订后，万成公司按照合同约定提供了物业服务，但刘世鹏仅交纳了部分物业费，尚欠部分物业费未交纳。经多次催要未果，故万成公司诉至法院。刘世鹏辩称：本人是涉案房屋的业主，认可万成公司是涉案房屋大厦的物业服务企业，但是不同意万成公司的诉讼请求。第一，《前期商业物业管理合同》是万成公司单方起草的，并非业主的真实意思表示。该合同是格式合同，合同约定的双方的权利义务明显不对等，几乎全是针对业主与商户的要求，没有约定物业公司应尽的义务，对于业主来说是不公平的。第二，万成公司未尽到物业管理的义务，主要表现在保洁不到位、公共区域脏乱差、2013年冬天无暖气、2014年夏季无空调，2013年、2014年我在涉诉商铺内经营，但是万成公司并未找我收取物业费。第三，万成公司未按照规划使用房屋，擅自出租公共区域，并且改变了房产的结构与功能，侵犯了业主的权益，万成公司应当规范管理制度与服务质量，公开收费记录与使用情况，明确服务标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月23日，刘世鹏作为甲方与万成公司作为乙方签订《前期商业物业管理合同》，约定：乙方为本物业发展商某1公司全权委托的物业管理公司，在合同有效期内从事该物业的管理工作。类型商业。本合同有效期限为自2013年10月23日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理服务内容包括负责管理、保存与物业管理工作相关的工程图纸、工程竣工图纸，用户档案资料、物业维修保养记录；合理使用物业管理费对本物业的公共设施和附属建筑物、构筑物进行必要的维修、养护和管理工作；合理使用物业管理费进行本物业共用设施设备的日常运行、日常维修、养护和管理工作；负责公共区域环境卫生的清洁工作；负责维护公共秩序工作；负责维持物业区域内车辆的行使秩序及车辆停放秩序；负责消防系统的管理服务工作等等。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及业主户内维修费用），商业物业服务收费价格为33元/月·平方米（建筑面积）。物业费的缴付：按照半年收取，甲方须于每年1月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺上半年应付之物业管理服务费；每年7月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺下半年应付之物业管理服务费。物业管理服务费用根据本物业之年度预算开支按每商铺建筑面积大小比例分摊。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠款项，并从逾期之日（应交纳费用周期的第一日起计）起按每天交费总基金额3‰比例交纳违约金；如遇特殊情况，双方可协商解决。同时，该协议还对双方的权利与义务进行了约定。庭审中，双方均认可刘世鹏系北京市朝阳区某某号房屋业主，房屋建筑面积42.70平方米。万成公司表示刘世鹏未交纳2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业费，刘世鹏主张其交纳了上述期间的物业费，但是提供的物业费发票上显示的时间均不包括上述期间，经询，万成公司表示对于刘世鹏提交发票期间的物业费均已经在本案诉讼请求中扣除。关于物业费交费标准，万成公司表示按照《前期商业物业管理合同》约定的33元/月·平方米（建筑面积）的标准收取，刘世鹏认可该标准，但是认为万成公司提供的物业服务存在重大问题，达不到该金额的标准，并主张万成公司的服务问题主要包括：万成公司2013年未提供暖气服务，2014年夏季未提供空调服务。私自占用公共区域，改变房产的结构和功能，私自出租大堂走廊，独占部分公共设施，二层档口擅自更改为写字间并收取租金，侵害了业主的权益。整个大厦的保洁服务不到位，卫生间有异味，外墙破烂不堪没人修理，扶梯脏乱还经常损坏，管理制度不规范，服务标准不明确等等。万成公司对此不予认可，表示对于公共区域，一层大堂部分并未侵占公共区域，对于二层区域的更改，经过了二层业主的同意，且租金收益也是返给二层业主的；对于大厦的保安、保洁服务，都是正常进行，电梯也正常运行，对公共设施也进行日常维护。庭审中，刘世鹏表示不同意承担违约金，并表示如果法院认为刘世鹏存在违约行为，万成公司主张的违约金过高，要求法院予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万成公司和刘世鹏签订的《前期商业物业管理合同》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照该合同履行各自的义务。关于刘世鹏提出的《前期商业物业管理合同》是格式合同，对业主不公平的抗辩意见，该合同系双方当事人自主签订，合同内容清晰明确，且刘世鹏未提供相应证据证明其主张，故本院对其抗辩意见不予采纳。关于刘世鹏主张的万成公司未尽到物业服务义务，服务在重大问题、侵犯业主权益的抗辩意见，刘世鹏未提供相应证据，根据本院查明的事实，万成公司的服务尚不足以达到减免物业费的程度，故对于刘世鹏的该项抗辩意见，本院亦不予支持。万成公司提供了物业服务，刘世鹏应当支付物业费，万成公司要求刘世鹏支付2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业服务费31218.8元，于法有据，本院予以支持。关于万成公司主张的违约金，刘世鹏未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当按照合同的约定承担违约金，但是刘世鹏主张上述违约金数额过高，要求本院予以调整，本院结合万成公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。同时，需要说明的是，根据刘世鹏的抗辩意见可以反映出万成公司在物业服务上还存在改进的空间。万成公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘世鹏于本判决生效之日起七日内给付原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司2017年8月27日至2019年6月30日期间的物业服务费31218.8元；二、被告刘世鹏于本判决生效之日起七日内给付原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司违约金1000元；三、驳回原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司负担867元（已交纳），由被告刘世鹏负担303元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十月三十一日书记员  张 晨