北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异678号案外人：常京平，女，1971年9月30日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。委托代理人：何宁，河北张国庆律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托代理人：冉小丽，北京市中尊律师事务所律师。委托代理人：杨影，北京市中尊律师事务所律师。被执行人：孙倩，女，1970年12月13日出生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市，公民身份号码×××。被执行人：闫立成，男，1971年8月26日出生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市，公民身份号码×××。被执行人：北京鼎晟威玖国际货物运输代理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外雅宝里2号楼02号。法定代表人：闫立成。本院在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与孙倩、闫立成、北京鼎晟威玖国际货物运输代理有限公司（以下简称鼎晟威玖公司）金融借款合同纠纷一案[执行依据：(2017)京0108民初39083号民事判决；执行案号：（2018）京0108执13198号]中，案外人常京平针对本院执行河北省三河市燕郊开发区首尔园·甜城x期北区欧都国际第x栋x单元x号房屋（预售合同号：XXX，以下简称涉案房屋）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人常京平述称，请求贵院依法解除对闫立成名下涉案房屋的预查封。事实和理由如下：贵院因民生银行北京分行诉孙倩、闫立成、鼎晟威玖公司金融借款合同纠纷一案，于2018年2月7日以（2017）京0108民初39083号民事裁定预查封了闫立成名下涉案房屋，后贵院又就该案作出（2017）京0108民初39083号民事判决。因闫立成等人未履行该判决所确定的义务，民生银行北京分行向贵院申请执行。贵院经立案执行后，发现该案不具备继续执行的条件，遂于2018年12月10日作出（2018）京0108执13198号执行裁定书，裁定终结本次执行程序，但贵院并未解除对涉案房屋的轮候预查封。同时，案外人与闫立成房屋买卖合同纠纷一案，经河北省三河市人民法院（以下简称三河法院）立案受理后，依法作出（2017）冀1082民初7557号民事判决，判决闫立成在案外人代其偿还对第三人张东艳的债务、支付银行贷款后，配合案外人取得房屋不动产权证并办理过户。现上述判决已经生效，案外人也已经代替闫立成偿还了对第三人张东艳的债务，张东艳已经解除了对涉案房屋的预查封，贵院的轮候预查封已成为预查封。据此，鉴于三河法院生效判决已赋予案外人对涉案房屋的准物权，贵院对上述房屋的预查封已无事实及法律依据，故案外人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。申请执行人民生银行北京分行辩称，不同意案外人的请求。一、终结本次执行程序并不当然要解除对涉案房屋的查封；二、三河法院的判决是2018年11月10日作出的，我方申请的预查封在判决之前。三河法院在明知涉案房屋有其他查封的情况下而作出要求过户的判定是无法履行的，我方认为该判决有问题；三、三河法院的判决结果并不能表明案外人就当然享有涉案房屋的物权，也不存在准物权的说法。因此我们认为三河法院的判决实际是损害了民生银行北京分行的利益，且民生银行北京分行在不能就闫立成名下的涉案房屋受偿的情况下，再无其他财产可供执行，故请求法院驳回案外人的申请。经审查查明，本院于2018年1月24日就民生银行北京分行与孙倩、闫立成、鼎晟威玖公司金融借款合同纠纷一案作出(2017)京0108民初39083号民事判决：一、孙倩偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金2495253.36元，并支付罚息（截止至二Ｏ一七年十一月二十七日的罚息为100377.5元，自二Ｏ一七年十一月二十八日起至实际付清之日止的罚息，按照《综合授信合同》及《借款凭证》约定的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、孙倩赔偿中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失15047元，于本判决生效之日起十日内付清；三、闫立成对上述第一、二项规定的孙倩的债务承担共同还款责任；四、北京鼎晟威玖国际货物运输代理有限公司对上述第一、二项规定的孙倩的债务承担连带保证责任；五、北京鼎晟威玖国际货物运输代理有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向孙倩追偿；六、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。由于闫立成等人未履行判决义务，民生银行北京分行向本院申请执行。本院于2018年8月9日立案，执行案号为（2018）京0108执13198号。在诉讼过程中，本院依据民生银行北京分行的保全申请于2017年9月6日裁定查封、冻结孙倩、闫立成、鼎晟威玖公司名下价值2583154.27元的财产。本院于2018年2月7日向三河市房管局送达了民事裁定书和协助执行通知书，轮候预查封了涉案房屋（预售合同号：XXX），查封期限为三年，自2018年2月7日起至2021年2月6日止。进入执行程序后，上述保全预查封措施自动转为执行程序中的预查封措施。另查，三河法院于2018年11月10日就原告常京平与被告闫立成、孙倩，第三人诚越房地产开发有限公司、张东艳、中国银行股份有限公司三河支行房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）冀1082民初7557号民事判决：一、原告常京平与被告闫立成于2016年11月27日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。二、被告闫立成、孙倩于判决生效后十日内支付原告常京平违约金人民币600000元。三、被告闫立成、孙倩于判决生效后十日内支付原告常京平代为清偿的第三人张东艳债务人民币720000元，并以月利率2%的标准支付自2018年4月2日起至实际付清之日止的利息。四、原告常京平于判决生效后十日内代替被告闫立成清偿第三人诚越房地产开发有限公司被扣划的贷款还款人民币908065.58元，并以同期同类中国人民银行贷款基准利率为标准支付利息（其中扣划款29872.5元支付利息自2017年6月30日始至实际付清支付止的利息，扣划款878193.08元支付利息自2018年1月18日始至实际付清之日止的利息）。五、原告常京平应付给被告闫立成的购房款400000元折抵原告常京平代为被告清偿给第三人诚越房地产开发有限公司的扣划款及利息；原告常京平多支付的508065.58元及利息，被告闫立成、孙倩于原告常京平代为偿还后五日内支付给原告常京平。六、第三人中国银行股份有限公司三河支行于判决生效后十日内应向原告常京平出具涉案房屋撤销抵押登记手续。七、第三人诚越房地产开发有限公司在原告常京平代为清偿银行扣划款及利息后60日内将位于三河市燕郊高新区化大南路北侧、xxx号地西侧首尔园·甜城x期北区欧都国际第x幢x单元x层x号涉案房屋登记至被告闫立成名下，办理上述房屋的不动产权证书，并交付原告常京平。八、待原告获得位于三河市燕郊高新区化大南路北侧、xxx号地西侧首尔园·甜城x期北区欧都国际第x幢x单元x层x号涉案房屋的不动产权证书后十五日内，被告闫立成协助原告常京平办理上述房屋不动产权转移手续，将上述房屋的不动产权过户至原告常京平名下，办理产权转移手续的相关费用由原告常京平承担。根据（2017）冀1082民初7557号民事判决查明的事实，涉案房屋于2016年8月4日因张东艳与闫立成、孙倩民间借贷纠纷一案被大厂回族自治县人民法院裁定查封。2018年4月2日，常京平向张东艳转款72万元，张东艳向法院申请解除了对涉案房屋的查封。同日，三河法院就诚越房地产开发有限公司与闫立成、第三人常京平房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）冀1082民初2946号民事判决：一、驳回原告诚越房地产开发有限公司第一项和第二项的诉讼请求。二、第三人常京平于判决生效后十日内代替被告闫立成给付原告诚越房地产开发有限公司违约金人民币150000元。三、被告闫立成待第三人常京平支付给原告诚越房地产开发有限公司全部违约金后十五日内偿还给第三人常京平150000元。再查，根据常京平提交的《存量房买卖合同》（经纪成交版）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《物业交接单》、《补充协议》、《办理按揭贷款和过户告知单》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票等证据，查明以下事项：2014年9月6日，诚越房地产开发有限公司与闫立成签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定闫立成以1518014元的价格将涉案房屋出售给常京平。2016年11月27日，常京平与闫立成的代理人孙倩在三河市兴达置业房地产经纪有限公司居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定：1、闫立成将其与诚越房地产开发有限公司购买的涉案房屋出售给常京平，该涉案房屋尚未取得所有权证，闫立成在中国银行股份有限公司三河支行办理了按揭贷款，并就该房屋为贷款设立了抵押登记。2、涉案房屋的总价款为300万元，首付款为260万元，剩余房款40万元于涉案房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。3、闫立成承诺在2017年6月1日取得房屋所有权证，在2017年6月1日前配合原告办理房屋所有权转移登记手续，所需税费由常京平承担。4、闫立成在2017年6月1日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5、闫立成于2016年12月1日前将涉案房屋交付给常京平。合同签订当日，常京平支付孙倩购房定金20万元；2016年12月1日常京平支付闫立成购房款240万元；闫立成于2016年12月1日将涉案房屋交付给常京平并办理了物业交割手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋目前尚未登记至被执行人闫立成名下，且在常京平与闫立成签订《存量房买卖合同》之前，涉案房屋已经被大厂回族自治县人民法院预查封，故本案不满足上述规定的适用条件。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案中，闫立成作为本案被执行人，本院依据其与诚越房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售合同号：XXX）于2018年2月7日预查封涉案房屋，符合法律规定。案外人常京平据以提出排除执行的异议的三河法院（2017）冀1082民初7557号民事判决的作出时间晚于本院预查封的时间，故依据上述规定，本院对于常京平提出的案外人异议不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条、《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人常京平提出的异议。案外人、申请执行人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年十月十八日书 记 员  崔佳辰