云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2504民初3126号原告:胡靖梓,女,1976年4月22日出生,汉族,居民,住开远市。被告:云南吉成投资有限责任公司,住所地:弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人:杨庆云,系该公司董事长。委托诉讼代理人:谢自灵,云南锦秀江山律师事务所律师,代理权限:特别授权。原告胡靖梓与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月3立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡靖梓,被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡靖梓向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院判令原、被告于2017年3月11日签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》合法有效；2.请求人民法院判令被告按照《委托投资经营合同》支付原告自2019年3月11日起至2020年3月11日止的房屋租金共25644元（计算方式房屋总金额320549元×8%）；3.由被告支付自2019年3月11日起至付清租金之日止的违约金（“日”违约金标准，按合同计算）；4.请求人民法院判令被告按照《委托经营合同之补充协议书》的约定，在租期12年内，原告每年可免费入住7天“骊都国际大酒店”内的标准间，服务标准与客人一致；5.请求人民法院判令被告继续履行《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》至2029年3月11日止；6.请求人民法院判令被告承担本案受理费。事实和理由:2016年11月初，被告公司置业顾问向原告推销由被告公司开发销售的“吉成?骊都”精装修酒店式公寓，承诺：购买后，签订12年的《委托投资经营合同》，每年租金是购房款总金额的8%,委托经营管理期间产生的税费、物业管理费等经营费用都由被告方自行承担。在被告公司置业顾问说词的诱惑下，原告向被告购买了弥勒市弥阳镇上清路与中山路交汇处“吉成?骊都”内的X-XXX号精装修酒店式公寓。原、被告双方于2017年3月11日签订了《商品房购销合同》，该房屋建筑面积为43.84平方米，每平方米价格为7311.79元，房屋总金额为320549元（证据3-18页）。2017年3月11日，原告与被告签订了《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，约定:原告（甲方）将上述房屋出租给被告（乙方〉经营管理,租期为12年,即2017年3月11日起至2029年3月11日止。在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。委托期内无论被告的经营是否盈亏，被告均按照房产总金额的8%向原告支付租金，按年支付，即上年租金到期后的7个工作日内,被告将当年租金向原告一次性付清。若被告迟延支付租金,每迟延一天,应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰支付违约金（证据19-22页）。《委托经营合同之补充协议书》约定，在租期12年内，原告每年可免费入住7天“骊都国际大酒店”内的标准间，服务标准与客人一致（证据23-24页）。按照《委托投资经营合同》的约定，被告于2017年3月11日开始履行合同，已经足额支付了原告2017年、2018年的房租，发放了免费7天的住宿券。2019年3月11日至今，被告却未按合同约定支付原告第三年度的租金。亦未交付住宿劵，原告多次到云南吉成投资有限责任公司业主服务中心讨要房租，被告拒不履行双方签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》，拒绝支付房租，交付住宿劵。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议书》是合法有效的。并且，自原告与被告签订合同及补充协议以来，原告严格认真履行约定，遵守承诺，支持被告对酒店的经营管理活动，被告理应按合同约定按时支付原告租金和发放免费住宿券。然而被告却无视法律，不顾合同约定，致使原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法财产权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司辩称,1.原告起诉主张的2019年度的租金无异议,但违约金的计算期间应自2019年3月18日起算,因为合同约定了7个工作日的履行期间。2.请求法院解除双方签订的《委托投资经营合同》，公司现在严重亏损，无力继续履行合同。3.双方签订的合同约定的违约金计算标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率计算。4.诉讼请求第四项、第五项超过法庭审理的范围,望法庭给予驳回。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求,向本院提交了以下证据材料：1、房屋购销合同复印件一份,欲证实胡靖梓向开发商购买涉案房屋的事实。2、委托投资经营合同及补充协议复印件各一份；欲证实原、被告双方于2017年3月11日签订委托经营管理合同的事实和7天免费入住的事实。3、协议书复印件一份；欲证实原、被告双方于2017年7月4日，双方就物业管理费、接房、验房等事项达成协议的事实。被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3被告无异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年3月11日，原告胡靖梓、薛平与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成?骊都”的商品房中第X幢X层XX号房屋，房屋建筑面积43.84㎡，每平方米价格7111.79元,房屋总价为320549元。同日，胡靖梓、薛平与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告胡靖梓将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2017年3月11日起至2029年3月11日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为25644元/年。第一年的租金,在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定原告可免费入住被告开发的吉成?骊都1栋内的骊都国际大酒店内的标准间。自原告所购房产交付被告起12年内,原告每年可免费入住7天。另查明，胡靖梓与薛平系夫妻关系，弥勒市弥阳镇上清路与中山路交汇处吉成?骊都小区X-XXX号房屋系原告胡靖梓单独所有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理,被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理。原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理,被告应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告支付租金,逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计算。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的8%支付,兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款,由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金,因被告未按期支付原告租金,故被告应按合同约定支付原告自2019年3月11日起至2020年3月11日止的房屋租金25644元。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果,从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告提供的格式合同,被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告主张由被告支付自2019年3月11日起至租金付清之日止按未付款日利率0.5‰计算，被告辩解应自2019年3月18日起算，故本院支持被告支付原告自2019年3月18日起至租金付清之日止的违约金，按日利率0.5‰计算。被告主张按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。三、关于每年原告免费7天入住骊都国际大酒店。原、被告签订的《委托经营合同之补充协议书》中约定,自被告将原告所购房产交付原告起12年内，原告在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿票的形式履行，因双方未约定支付住宿票的时间，故应参照被告支付原告租金的时间，由被告于支付原告租金的同时支付。故本院支持由被告于支付原告租金的同时支付原告自2019年3月11日至2020年3月11日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。四、关于是否应解除合同。被告辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、原告胡靖梓与被告云南吉成投资有限责任公司于2017年3月11日签订的《委托投资经营合同》及《委托经营合同之补充协议》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告胡靖梓自2019年3月11日起至2020年3月11日止的房屋租金25644元及自2019年3月18日起至被告付清原告房屋租金之日止的违约金（违约金按日利率0.5‰计算）。三、由被告云南吉成投资有限责任公司在支付租金的同时支付原告胡靖梓自2019年3月11日至2020年3月11日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，减半收取计221元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  罗丽萍二〇一九年十月十八日书记员  尹超祎