吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉24民终1298号上诉人（原审原告）：李桂芬，女，1953年12月22日出生，汉族，吉林房产生活段退休职员，住吉林省图们市。委托诉讼代理人：闫德福（系李桂芬丈夫），男，1954年8月14日出生，汉族，图们市志诚小学退休教师，住吉林省图们市。上诉人（原审原告）：吉士义，男，1944年11月21日出生，汉族，图们市石岘造纸厂退休职工，住吉林省图们市。上诉人（原审原告）：王永江，男，1950年7月15日出生，汉族，图们市机务段退休职工，住吉林省图们市。上诉人（原审原告）：秦绪兴，男，1964年7月19日出生，汉族，无职业，住吉林省图们市。被上诉人（原审被告）：图们市恒昊家园小区业主委员会，住所地吉林省图们市恒昊家园小区。主要负责人：尹德玉，主任。委托诉讼代理人:邰鸿君，吉林延大律师事务所律师。上诉人王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义因与被上诉人图们市富强社区恒昊家园小区业主委员会（以下简称恒昊家园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服图们市人民法院（2018）吉2402民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义上诉请求：一、撤销“恒昊家园业委会”于2016年8月23日作出的与图们市恒昊房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》的决定；撤销一审判决。事实和理由：一审判决所依据的社区入户调查结果不能代替业主大会表决决议，该项调查没有得到法院授权，也没有法律依据，不具有合法性，且该份调查结果作为证据已超过法定举证期限，对该调查结果不应采信。恒昊家园业委会未由业主大会依法选举产生，是由社区决定的，因此不具有合法性，无权代表小区业主。恒昊家园业委会于2016年8月23日与物业公司签订的为期三年的《物业服务合同》未经业主大会过半数表决通过，业主大会也没有授权任何人代表业主签订《物业服务合同》。恒昊家园业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并无不当之处。恒昊小区前期物业服务及入住率达到50%之后，在物业行政管理、街道、社区等相关部门按照相关法律规定主持采取多样方式成立了业委会，同时向相关物业管理部门进行了备案，业委会的成立符合法律规定，合法有效。小区业委会的性质是业主自发自治的群团组织，本案所涉《物业服务合同》是在前期物业续签并延续多年的服务过程中签订的，广大业主对物业公司的服务还是满意的，小区业主每年的缴费率可以证明这一点，每年收费率都达到85%以上，对业委会所签订的合同内容也是认可，业主并无异议，只是对物业费调整价格提出异议。对于续签的《物业服务合同》调价部分，确实存在瑕疵，但对于续签合同调价的问题，业委会也代替业主与物业公司做了大量的工作，争取了很多的利益，如在小区内增建凉亭、更换小区监控设施、增加小区保安人员、更换移动绿色环保垃圾箱等，这些利益广大业主人所共知，都是业委会与物业公司交涉的结果，受益人是广大业主，业委会的初心也是为了小区业主，少数个别业主有异议诉至法院，图们市富强社区负责人于2019年2月20日至24日期间组织社区工作人员和小区楼长对恒昊家园小区业主进行入户走访调查，调查结果统计，小区住户1069户（建筑面积78023平方），经入户调查，其中658户（建筑面积46257.69平方），超过75%的业主同意从2017年1月1日起执行调价后的标准，上述事实表明，业主对调价已追认，是业委会作出的与物业服务公司签订的服务期3年的合同中关于物业费上调的决定的效力补正，一审法院予以确认。综上，请求维持原判，驳回上诉。王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义向一审法院起诉请求：判令撤销恒昊家园业委会作出的与图们市恒昊房地产开发有限公司签订服务期三年的《物业管理服务合同》的决定。一审法院认定事实：李桂芬、吉士义、王永江、秦绪兴均系图们市恒昊家园小区业主，恒昊家园小区管理面积78023㎡，总户数1069户。2014年至2016年期间，恒昊家园小区由图们市恒昊房地产开发有限公司提供物业管理服务，住宅物业管理服务费为0.4元/㎡。2016年8月23日，恒昊家园业委会与图们市恒昊房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定继续由图们市恒昊房地产开发有限公司对恒昊家园小区进行物业管理，委托管理期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，住宅按业主房产建筑面积每平方米0.5元收取物业管理服务费；2017年3月8日，图们市恒昊房地产开发有限公司物业员开始在恒昊家园小区粘贴收缴物业费通知单。2017年春季，李桂芬的丈夫闫德福到图们市月宫街富强社区居民委员会反映恒昊家园小区物业费涨价等相关事宜。2017年6月中旬，李桂芬的丈夫闫德福向延边电视台记者张延庆反映恒昊家园小区物业费上涨不合理，小区路面破损严重，业主委员会不作为等问题。2018年1月31日，图们市恒昊房地产开发有限公司以李桂芬拖欠2017年度物业管理服务费为由，起诉至图们市人民法院。2018年3月7日，图们市人民法院民事审判第二庭对该案进行了公开开庭审理，图们市恒昊房地产开发有限公司在该次庭审中提供了《物业管理服务合同》（2016年8月23日签订）；恒昊家园小区总建筑面积为78023㎡，总户数为1069户。2019年2月20日至24日期间，富强社区工作人员对恒昊家园小区业主进行入户走访调查，经调查，恒昊家园小区658户业主（占专有部分建筑物面积46257.69㎡）同意图们市恒昊房地产开发有限公司2017年1月1日起执行的标准（住宅月/㎡/0.50元,门市月/㎡/0.25元,车库月/㎡/0.20元）为小区提供物业服务。一审法院认为，一审案件系业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”根据上述规定，业主请求法院撤销业主大会或业主委员会的决定，必须满足以下条件：1.业主大会或业主委员会的决定违法、2.业主大会或业主委员会的决定侵害了业主合法权益、3.行使撤销权的业主只能是权益受侵害的业主、4.受侵害的业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。一审案件中，首先，经审理查明，王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义已于2017年3月就已知晓物业服务费上涨事宜，但恒昊家园业委会并未举证证明王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义在2017年7月2日前已知晓恒昊家园业委会与图们市恒昊房地产开发有限公司续签了三年的《物业管理服务合同》，因此，本案业主撤销权的除斥期间应当从2018年3月7日（图们市恒昊房地产开发有限公司起诉李桂芬案件的开庭之日）起算。故王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义于2018年7月2日提起本案诉讼，未超过业主撤销权的一年除斥期间。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，恒昊家园业委会在庭审中未举证证明其作出与图们市恒昊房地产开发有限公司续签服务期三年的《物业管理服务合同》（2017年1月1日至2019年12月31日）的决定时，已征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，应由被告恒昊家园业委会对此承担举证不能的不利后果。其次，虽然续签《物业管理服务合同》决定的效力在作出时存在瑕疵，但根据富强社区工作人员于2019年2月20日至24日期间，对恒昊家园小区业主进行入户走访的调查情况【经调查，恒昊家园小区共1069户（建筑面积：78023㎡），其中658户（建筑面积：46257.69㎡）业主同意图们市恒昊房地产开发有限公司2017年1月1日起执行的标准（住宅月/㎡/0.50元,门市月/㎡/0.25元,车库月/㎡/0.20元）为小区提供物业服务】。上述双过半业主的追认行为，应视为对恒昊家园业委会作出的与图们市恒昊房地产开发有限公司签订服务期三年的《物业管理服务合同》（2017年1月1日至2019年12月31日）中关于物业费上调决定的效力补正。再次，自恒昊家园小区成立之初恒昊房地产开发有限公司便开始进行物业管理，一直延续多年。至王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义起诉之日，新合同已履行一年多，2019年2月富强社区工作人员对小区业主进行入户调查时，大多数业主未对恒昊房地产开发有限公司继续对该小区进行物业管理提出反对意见。综上，为了维护图们市恒昊家园小区的秩序稳定及保障大多数业主的利益不受侵害，一审法院对于王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义要求撤销恒昊家园业委会作出的与图们市恒昊房地产开发有限公司签订服务期三年的《物业管理服务合同》（2017年1月1日至2019年12月31日）的决定的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经审判委员会讨论后判决：驳回李桂芬、吉士义、王永江、秦绪兴的诉讼请求；案件受理费100元，由王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，《物业管理条例》第十二条第一款规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。本案中，图们市恒昊房地产开发有限公司已对该小区服务多年，恒昊家园业委会在作出与图们市恒昊房地产开发有限公司公司签订《物业管理服务合同》的决定时确实存在程序的瑕疵。图们市富强社区在小区业主向社区反映小区物业服务费上涨问题后，积极开展协调及调查工作，对业委会成员选定等事项以入户走访的形式进行投票表决调查，即以书面征求意见的形式补正了恒昊家园业委会上述决定的瑕疵。一审法院采用更具证明力的图们市富强社区的调查结果，从维护小区稳定的角度，对李桂芬、吉士义、王永江、秦绪兴的诉讼请求未予支持并无不当。综上所述，李桂芬、吉士义、王永江、秦绪兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王永江、李桂芬、秦绪兴、吉士义负担。本判决为终审判决。审判长 张 丽审判员 李照令审判员 宋 丹二〇一九年十月十七日书记员 陈 阳