青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初1513号原告（反诉被告）：西宁鼎盈物业管理有限公司，住所地：青海省西宁市城北区小桥大街陶新村。法定代表人：陈启仓，该公司总经理。委托诉讼代理人：马克耀，青海君剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁市城北区小桥大街办事处陶新庄村民委员会，住所地：西宁市城北区宁张路陶新村。法定代表人：**成，村委会村主任。委托诉讼代理人：兰鹏，青海启晨律师事务所律师。原告（反诉被告）西宁鼎盈物业管理有限公司（以下简称鼎盈公司）诉被告（反诉原告）西宁市城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会（以下简称陶新庄村委会）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎盈公司的法定代表人陈启仓、委托诉讼代理人马克耀、被告（反诉原告）陶新庄村委会法定代表人**成、委托诉讼代理人兰鹏到庭参加诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告于2017年1月10日签订的《陶新家园小区管理协议》；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求依法解除原被告于2017年1月10日签订的物业管理协议；2.由被告赔偿原告经营亏损438623元；3.赔偿原告因被告违约造成的经济损失120万元；4.返还财产折价款83882元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年底，被告将新建住宅小区物业管理欲委托给原告经营，为此，原告申报登记了物业管理营业执照，2017年1月10日双方签订了《陶新家园小区管理协议》（合同实际履行为2017年3月），协议约定被告将新建村民住宅小区物业服务工作委托给原告管理，期限为二十年，收费标准按村委制定价格标准收取，村委主要领导口头承诺小区院内设施未完善前由村委每年负责补助款20至30万元于原告，历经两年被告对此承诺仍未兑现，物业至今仍严重亏损，其数额高达60余万元，对此被告也予以认可，原告在管理前期最为艰难时期付出了巨额资金和大量人力物力，昼夜辛苦操劳，为陶新家园小区物业付出了极大的辛劳，现如今小区物业建设已走上正轨，各项合理收费基本开始，此时被告一纸勒令，于2019年3月15日接管物业，通知解除与原告之间物业管理合同，单方强行收回原告物业管理权力，其行为严重违约，同时给原告造成严重经济损失，也给广大业主的正常生活带来严重影响。为维护原告合法权益不受侵犯，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陶新庄村委会辩称：1.被告认为原告起诉的被告主体不适格，本案的合同虽然是原被告签订，但被告是代表业主与本案原告签订的合同，被告主张的相关损失与被告村委会无关，应当向作出解除协议的全体业主主张；2.被告在签订合同时未取得公司法人主体资格，之后也未向被告提供取得相关资质的证书，被告认为如原告未取得物业服务的资格证书，其签订的合同应属无效合同；3.原告主张要求解除的协议已在之前由全体业主确定后依法予以解除，不存在重复解除协议的情况；4.原告不具备提供物业服务的基本能力，无法达到法律要求的物业服务标准，并且在提供服务中违法行为频发，导致业主不满，所以要求与其解除协议，被告不存在违约情形；5.原告在将物业向业主交出之后并没有向业主或被告返还其预先收取的水电费用16万余元，原告应当将上述费用返还业主；6.答辩人代为履行村民大会的决定，有着充分的事实和法律依据，且经过了合法的程序，解除协议行为合法有效，原告所主张的各项损失没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。反诉原告陶新庄村委会向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告返还业主预交的水电费共计159393.12元，2.本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告在2017年1月10日签订《物业管理协议》，由反诉被告对陶新家园小区提供物业服务，在提供服务期间，反诉被告将收取村民的水电费擅自挪用，现双方均已解除物业服务协议，请求法院判决反诉被告返还上述款项。反诉被告鼎盈公司辩称，我公司实际收取的预交水电费是159393.12元，村民欠付的物业费99000余元应当从这项费用中扣除，剩余的5万元物业公司同意返还村委会，该笔费用可以从我本诉的诉求中予以扣除。原告为支持其诉讼请求向法庭提供以下证据：1.陶新家园小区管理协议，拟证明原被告双方签订的物业管理服务合同是双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，应严格履行合同；2.营业执照、法人身份证明，拟证明原告公司的成立合法有效、经营合法有效；3.房屋租赁协议书，拟证明被告房屋由原告无偿租用20年，由物业公司使用；4.物业管理制度职责，拟证明物业公司严格管理、建立健全各项规章制度，以规章办事，管理好小区物业；5.春节值班表，拟证明每年春节物业公司安排人员加强值班，搞好小区的各项工作有条不紊；6.物业人员分工制度，拟证明原告物业公司人员分工明确，职责明确，其目的管理好小区物业。7.通知，拟证明小区无论大小事情，物业公司都及时向业主通知，搞好并遵守小区的各项工作秩序；8.温馨提示，拟证明小区无论发生什么情况或者什么事情，物业公司及时向业主提出温馨提示；9.通知、招聘等，拟证明被告方单方面强行解除物业管理协议；10.复函，拟证明原告方不同意单方面解除合同；11.证明一份，拟证明村委会代表业主与物业公司签订了物业合同，其合同产生合法有效；12.物业收入支出明细表，拟证明2017年3月至2019年2月西宁鼎盈物业管理有限公司经营亏损438623元；13.清单，拟证明2019年4月9日被告接受原告物业公司财产清单共计折价款83382元；14.物业管理合同内预期收入支出计算清单，拟证明物业公司对小区正常经营时每年收入280.6万元，每年支出845400元；15.陶新村物业收支明细表，拟证明本案被告在经营三个月期间亏损数额，故印证我们提供的亏损数额是属实的。被告陶新庄村委会对原告提交的证据质证认为，证据1真实性无异议，该份协议签订时间是2017年，签订该份协议时原告的法人主体资格尚未取得，签订之后取得企业法人主体资格的话该协议是无效的；对证据2证明方向不予认可，营业执照只能证明法人主体资格，不能证明取得了物业服务的相关资质，并且在资质的范围之内从事物业服务；对证据3均予以认可，但是该房屋原告至今尚未向被告腾退；对证据4、5、6真实性不持异议，但是该证据与本案无关，只能证明原告公司的内部管理制度，不能证明提供物业管理的事实；对证据7、8真实性予以认可，证明方向持有异议，只能证明原告履行部分物业服务，不能证明已经达到法律规定的物业服务标准；对证据9真实性不持异议，认为该证据只能证明被告按照村民的意愿向原告发出通知是完全符合法律程序的，招聘时间是在业主与原告解除协议之后的招聘行为，不违反法律规定；对证据10真实性无异议，但并不能证明原告已经提供了双方约定的物业服务标准；对证据11的合法性不予认可，该份记录没有经过相应的村民表决记录，并没有经过合法的表决程序；对证据12真实性不予认可，相关收入支出仅仅由原告自行计算，村委会盖章只是对于其提供的相关资料予以确认，但是原告作为市场主体应当是自负盈亏，与是否解除相关协议没有法律上的联系；对证据13真实性予以认可，这份证据只是对相关物品的存在和数量予以认可，对于是否应当进行接收与否应当由业主约定，只能作为接收资产清单的作用；对证据14三性均不予认可，这是原告单方进行计算的，并且没有逾期预算的数据及法律依据，与原告陈述在经营期间亏损的事实存在矛盾，对证据15的三性均不予认可。被告为支持其答辩意见向法庭提交以下证据：1.2019年2月16日的村民代表会议记录，拟证明村民代表对于物业公司经营情况进行了会议表决，其中村民代表均同意解聘物业服务公司由村委会进行经营，被告之后才与被告进行解聘的通知；2.2019年3月13日的村民代表会议记录，拟证明原告方将相应的设施交还业主，会议的举行符合法律规定；3.陶新村物业解决方案表决签到表，拟证明业主决议是符合法律规定，解聘物业管理公司有效合法；4.照片一组，拟证明鼎盈公司违反法律规定，侵害业主权利。原告对被告提交的证据质证认为：对证据1证明方向不予认可，当时该小区并没有成立业主委员会，而是村民以业主的身份向村委会提出这种想法，并且是村委会组织形成的会议记录；对证据2不予认可，我们已经将相关电脑等交付本案被告；对证据3不予认可，认为签字程序不合法，村委会以降低物业费为由鼓惑村民来解除协议，实际签字情况是村委会在小区门口拦住村民签字，是否是村民的真实意思我们不清楚，所以不予认可；对证据4不予认可，因为业主违规砸墙，是村委会要求我们向业主出具的罚款通知，不是我们公司的意思，并且该建筑不属于我们的管理范围。反诉原告为支持其诉讼请求向本院提交了2019年3月17日电表抄表明细，拟证明反诉被告收取业主预交的水电费共计159393.12元。反诉被告对上述证据予以认可。经审查，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的反诉证据予以认可，本院予以认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、13真实性予以认可，对证明方向提出异议，上述证据足以证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间存在物业服务合同关系，原告（反诉被告）在合同签订后向原告（反诉被告）提供了物业服务，双方在发生纠纷后，由被告（反诉原告）于2019年3月4日通知原告（反诉被告）解除物业服务合同，收回物业由村委会管理经营的事实，本院予以认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据10真实性予以认可，对证明方向提出异议，该证据证明原告（反诉被告）接到被告（反诉原告）解除物业服务合同通知后不同意解除物业服务合同的事实，在本案审理过程中原告（反诉被告）表示同意解除物业服务合同，该证据与本案无关，不予认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的本诉证据1、3真实性未提出异议，对证明方向提出异议，上述证据证明经陶新庄村民代表会议及村民集体表决决定，解除与原告（反诉被告）鼎鑫公司之间的物业服务合同，由陶新庄村民委员会经营物业，本院予以认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的本诉证据2拟证明原告（反诉被告）未向村委会交回充水电系统的事实，根据双方当事人庭审过程中的陈述，原告（反诉被告）已将水电系统交给被告（反诉原告），该证据与本案无关，本院不予认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的本诉证据4真实性未提出异议，对证明方向提出异议认为是在村委会的要求下出具的停工通知单，未提交相应的证据证明该情况，本院对该证据真实性予以认定，对证明方向结合案件事实综合认定。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的证据11系陶新庄原村委会主任宋维旭出具，宋维旭虽未出庭作证，但其作为陶新庄原村委会主任出具的证明，陶新庄村委会仅对会议记录的程序合法性提出异议，对该证明内容的真实性未予以否认，本院对该证明真实性予以认定。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据12不予认可，但该收支明细均由被告（反诉原告）加盖公章予以确认，本院予以确认。原告（反诉被告）提交证据14系原告（反诉被告）单方出具，根据合同约定，小区收费标准按照陶新庄村委会制定的标准收取，依据原告（反诉被告）提交的宋维旭出具的证明可以确定陶新家园小区多层物业费0.5元/㎡、水费3元/吨、电费0.5元/度，证明中并未注明高层、商铺物业费及停车费等收费标准，该证据中计算依据不明，对该证据本院不予认定。原告（反诉被告）提交证据15，被告（反诉原告）不予认可，也未加盖被告（反诉原告）公章，该证据来源不明，本院不予认定。经审理查明，陶新家园小区为陶新庄村拆迁安置小区，小区业主均为该村村民，该小区至今未成立业主委员会。陶新家园小区建成后一直由陶新庄村委会暂时管理，后被告（反诉原告）陶新庄村委会与陶新庄村村民陈启仓协商，由陈启仓负责小区物业管理服务，并于2017年1月10日签订了《陶新家园小区管理协议》，陈启仓于2017年3月15日开始向陶新家园小区业主提供物业服务，于2017年6月14日向工商登记部门申请成立西宁鼎盈物业管理有限公司，之后在《陶新家园小区管理协议》补盖了宁鼎盈物业管理有限公司的印章。《陶新家园小区管理协议》约定由陶新庄村委会将陶新家园小区物业管理服务工作委托鼎盈公司管理服务，期限为20年，自2017年1月10日至2037年1月10日止。收费标准按甲方（陶新庄村委会）制定的价格标准收取，标准为多层物业费为0.5元/㎡、水费3元/吨、电费0.5元/度。后因村民对原告（反诉被告）的物业服务不满意，由陶新庄村委会代表村民与原告（反诉被告）协商未果，于2019年2月26日，经村民表决及村民小组会议讨论决定，将陶新家园小区物业交由陶新庄村委会经营。陶新庄村委会于2019年3月4日通知原告（反诉被告）将于2019年3月15日收回物业并由村委会管理经营，原告（反诉被告）于2019年3月6日通过青海君剑律师事务所回函陶新庄村委会，不同意其单方解除合同，之后向法院提起诉讼。另查，因被告（反诉原告）陶新庄村委会要求原告（反诉被告）进行交接，原告（反诉被告）于2019年4月将相关物品移交给陶新庄村委会新成立的环境办公室，并由该办公室负责人宋叁德、工作人员伊学丽、王启秀等人在清单中签字确认，清单物品金额合计83382元。截止交接之日，原告（反诉被告）鼎盈公司预收小区业主水电费159393.12元，一直未向小区业主退还或移交被告（反诉原告）陶新庄村委会。本院认为，本案的争议焦点有三点：1.本案原告（反诉被告）在尚未取得法人资格及相应物业服务资质的情况下签订《陶新家园小区管理协议》的效力问题。根据案件查明事实，原告（反诉被告）鼎盈公司在2017年1月10日与被告（反诉原告）陶新庄村委会签订《陶新家园小区管理协议》，于2017年6月14日才取得法人资格，成立物业服务公司。原告（反诉被告）鼎盈公司实际自2017年3月15日起向陶新家园小区提供物业服务，小区业主也向鼎盈公司交纳相应的物业费，双方实际履行了合同的约定，虽然《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”该规定仅是国家对物业服务的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1999.12.19时效性现行有效（二）》第十四条的规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，故本案不应适用合同法第五十二条的规定，不能认定原告（反诉被告）鼎盈公司在未获得独立的法人资格签订的合同无效。2.本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《陶新家园小区管理协议》的性质。陶新家园小区属陶新庄村拆迁安置小区，小区业主均为陶新庄村村民，本案被告（反诉原告）陈述陶新庄村委会在签订《陶新家园小区管理协议》时并未经过全村村民集体表决，原告（反诉被告）提交的原村委会主任宋维旭书写的证明中仅证明该村两委会议记录丢失，并未陈述在签订合同时经过村民表决同意，无法证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《陶新家园小区管理协议》经小区业主集体表决。陶新家园小区尚未成立业主委员会，小区业主也未表决同意由原告（反诉被告）负责小区物业服务，陶新庄村委会作为小区开发建设单位与原告（反诉被告）签订的《陶新家园小区管理协议》，属于《物业管理条例》第二十一条规定的前期物业管理合同。3.原告（反诉被告）鼎盈公司与被告（反诉原告）陶新庄村委会签订《陶新家园小区管理协议》是否解除。原告（反诉被告）鼎盈公司与被告（反诉原告）陶新庄村委会签订的《陶新家园小区管理协议》属于前期物业服务合同，前期物业服务合同可以约定期限，也可以不约定期限，但不管合同中是否约定期限、约定的期限是否到期，当全体业主或者业主委员会根据业主大会作出的相关有效决议与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同立即终止。因此，虽然原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的物业服务合同期限为20年，但自陶新家园小区村民作为业主表决决定由陶新庄村委会管理小区物业起，《陶新家园小区管理协议》已经终止。原告（反诉被告）要求解除合同不存在事实依据，本院不予支持。《陶新家园小区管理协议》是由于业主与陶新庄村委会达成新的物业服务合同关系而自动终止，被告（反诉原告）不存在违约行为，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）赔偿因违约造成的经济损失1200000元没有事实和法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）做为自主经营的独立法人，应当对公司经营自负盈亏，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）赔偿其经营亏损438623元没有事实及法律依据，本院不予支持。原告（反诉被告）提交的物品移交清单证明其已经将自己购买的小区物业服务需要的物品移交给被告（反诉原告），被告（反诉原告）在庭审中也确认接收人宋叁德是其新成立的环境办公室负责人，宋叁德的接收行为可以认定为陶新庄村委会授权行为，被告（反诉原告）已经确认接收清单中物品，应当向原告（反诉被告）支付物品折价款，其辩称村民大会表决不同意接收的意见并未提交证据证明，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付财产折价款83882元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告（反诉被告）认可预收业主水电费159393.12元的事实，在其退出小区后，原告（反诉被告）未将该部分水电费交至供水、供电部门，原告（反诉被告）主张以预收水电费折抵业主欠付物业费，但预交水电费的业主不一定就是欠付物业费的业主，用预交水电费折抵欠付物业费的会损害第三人的权益，对该项答辩意见本院不予采纳。物业服务合同终止后，业主委员会有权要求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，业主预交的水电费应当一并移交给业主委员会。本案陶新家园小区未成立业主委员会，考虑到该小区属于村民拆迁安置小区，小区业主都是该村村民的特殊情况，陶新庄村委会作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，可以替代业主委员会的职责，对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还159393.12元的反诉请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告（反诉原告）西宁市城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）西宁鼎盈物业管理有限公司折价款83882元；二、原告（反诉被告）西宁鼎盈物业管理有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）西宁市城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会移交业主预交水电费159393.12元；三、驳回原告（反诉被告）西宁鼎盈物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20302元，由原告（反诉被告）西宁鼎盈物业管理有限公司负担193707元，由被告（反诉原告）西宁市城北区小桥大街街道办事处陶新庄村民委员会负担995元，反诉案件受理费1744元，原告（反诉被告）西宁鼎盈物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长 王玲玲审 判 员 张 晶人民陪审员 张晓堂 二○一九年十月十一日书 记 员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。