河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0104民初12806号原告：郭明昕，男，汉族，1984年11月26日出生，个体户，住河南省周口市川汇区。诉讼委托代理人：程俊文，河南英泰律师事务所律师。诉讼委托代理人：李昊，河南英泰律师事务所实习律师。被告:郑州新天地置业有限公司，住所地郑州市管城区航海东路347号。法定代表人：马新海，董事长。委托诉讼代理人：张国芳，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯亮亮，河南千业律师事务所律师。原告郭明昕与被告郑州新天地置业有限公司（以下简称新天地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭明昕的委托诉讼代理人程俊文，被告新天地公司的委托诉讼代理人张国芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭明昕向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方2011年1月27日签订的《新天地社区商住楼盘内部认购书》；2.判令被告退还原告购房款42万元并赔偿原告损失42万元,共计84万元；诉讼中增加诉讼请求为138万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月27日，原、被告签订一份《新天地社区商住楼盘内部认购书》，约定原告以4200元/平方米的优惠价格选购被告位于郑州市航海东路315号“航海新天地社区”建筑面积为100平方米的商品房一套，交房日期为2013年12月31日，选房日期为楼盘开盘前十日内，原告须一次性交纳总房款42万元，所选房屋面积不得高于认购房屋的10%，否则超出部分须经被告同意，并按开盘价补足差价，低于认购面积，被告在开盘之日起十日内以4200元/平方米退还原告。认购书签订后，原告将42万元购房款全额支付给被告，被告出具一份收据。现该楼盘已开盘预售，原告多次找被告要求选房未果，遂诉至法院。新天地公司辩称：1、原被告2011年1月27日签订的内部认购书是无效协议，因为当时签订内部认购书时该项目只有土地证，并无其他证件，因此根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件规定，当时没有取得许可证明应当认定协议无效。2、为了解决市场发展管理局皮具市场管理项目遗留问题，2015年市政府印发了市场项目遗留问题的会议纪要，因为新天地置业2015年唯一的股东是郑州市市场发展管理局皮具市场管理处，为了解决遗留问题，市政府专题会议纪要中明确提出由市财政一次性拨付1.5009亿给市场发展局用于解决新天地置业公司的遗留问题，随后根据市政府会议纪要各方签订了关于新天地置业国有股权无偿划转协议，该协议明确约定划转基准日，2014年12月31日，在此之前的新天地公司所有债权债务都由皮具市场管理处负责，本案所涉债务发生在划转基准日之前，因此应当由皮具市场管理处承担相应法律责任。3、原新天地公司国有股权无偿划转后，皮具市场管理处明确告知全部房屋认购人因为新天地客观情况发生重大变动，认购书无法履行更不可能按约定交房，要求本案原告在内的所有房屋认购人办理退房款事宜，大部分都已经办理退款手续，鉴于此答辩人认为根据合同法119条规定，没有采取适当措施致使损失扩大不得要求扩大损失进行赔偿，原告不配合退款，损失扩大部分原告自行承担。综合，答辩人请求法院查明事实依法公断。本院认定事实如下：2011年1月27日，原告郭明昕（乙方）和被告新天地公司（甲方）签订一份《新天地社区商住楼盘内部认购书》，约定乙方认购甲方郑州“航海新天地社区”楼盘商住楼南栋4层以上20层以下一套100平方米的住宅用房；乙方享受每平方米4200元的优惠价格选购房屋，一次性向甲方交纳相应建筑面积的认购款42万元；楼盘交房日期为2013年12月31日，选房日期为楼盘开盘前10日内；乙方选定房屋后，双方正式签订认购房合同；甲方若不能按期交房，需以银行同期贷款基准利率的2倍向乙方支付违约金，直至交房之日；协议经双方签字或盖章，并自乙方足额交纳认购款项之日起生效。为证明上述购房事实，原告提交一份加盖有被告新天地公司财务专用章的《收据》，载明2011年1月27日被告收到原告交来的“航海新天地100㎡内部认购金42万元”。2015年4月3日郑州市人民政府办公厅印发会议纪要《郑州市人民政府关于解决郑州市市场发展局皮具市场项目遗留问题的会议纪要》载明，市政府原则同意市场发展局所属的郑州新天地置业有限公司整体划转给郑州商都新区控股有限公司，从根本上解决皮具市场项目遗留问题。市财政局一次性划拨1.5009亿给市场发展局，用于解决郑州新天地置业有限公司遗留问题。郑州商都新区控股有限公司一次性拨付1.7亿元给市场发展局处理皮具市场遗留问题。市国资委协助市场发展局和郑州商都新区控股有限公司将郑州新天地置业有限公司及其名下位于航海××、××街东16.288亩地块划转给郑州商都新区控股有限公司。郑州市市场发展局皮具市场管理处、郑州商都新区控股有限公司、郑州新天地置业有限公司签署《落实郑州市人民政府关于解决郑州市市场发展局皮具市场项目遗留问题的会议纪要备忘录》约定了上述会议纪要的相关内容及违约责任。2015年10月29日，郑州市市场发展局皮具市场管理处（甲方、划出方）与郑州商都新区控股有限公司（乙方、划入方）、被告新天地公司（丙方、被划转企业）签订一份《国有股权无偿划转协议》，约定三方一致同意将甲方持有丙方100%的股权整体无偿划转给乙方，被划转企业拥有位于航海××、××街东16.288亩国有建设用地（土地编号：郑政出[2014]141号（网）土地规划用途：城市住宅用地）一宗（尚未取得国有土地使用权证），本次划转基准日为2014年12月31日，股权划转后，被划转企业仍然继续合法存续，并由乙方享有出资人权利，承担出资人义务，划转基准日（含基准日）前被划转企业所有的债权、债务，由甲方负责处理，乙方不承担责任，在股权划转完成后被划转企业新产生的一切债务与甲方无关。2015年11月4日，郑州市人民政府国有资产监督管理委员会出具郑国资[2015]230号文件，批复同意郑州市市场发展局皮具市场管理处所持有的新天地公司100%国有股权无偿划转至郑州商都新区控股有限公司，划转基准日为2014年12月31日。2016年3月24日，郑州市国土资源局就上述土地向被告新天地公司颁发郑国用（2016）第0066号土地使用权证书，后被告依法取得该土地的建筑工程施工许可证和郑州市商品房预售许可证，载明项目名称为“郑地新港华苑”。诉讼中被告新天地公司认可本案认购书中约定的楼盘地址与其公司现开发的项目的地址相同，但其辩称两个项目的土地证号、土地面积、项目性质及结构均不一致，并非同一楼盘，故认为本案协议不能履行。本院认为，本案《新天地社区商住楼盘内部认购书》由原、被告双方签名及盖章，系真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。该认购书签订后，原告依约向被告一次性支付了购房款，而被告未按照约定签订正式房屋买卖合同，并履行选房、交房义务，致使原告未能实现合同目的。诉讼中，原被告均认为认购书约定的内容无法履行，原告主张解除本案《新天地社区商住楼盘内部认购书》，本院予以支持。原告主张被告退还42万元款项的请求，理由正当，本院予以支持。原、被告虽未签订正式房屋买卖合同，但双方签订的认购书已对房屋的位置、面积、价款及交付时间等作出明确约定，且原告已将合同约定的全部房款交付给被告，而被告以股权变更、项目名称不一致等为由不履行认购书约定的义务，致使原告未能签订正式房屋买卖合同，不能实现合同目的，给原告造成损失，被告应承担缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有其他违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原告主张被告赔偿损失，应予支持。结合认购书中关于违约责任的约定，并考虑被告公司股权变更、房屋价格上涨等实际情况，本院酌定损失为35.7万元，原告要求过高的部分不予支持。被告辩称其公司的股东已由郑州市市场发展局皮具市场管理处变更为郑州商都新区控股有限公司，且约定股权转让前的债权债务由郑州市市场发展局皮具市场管理处承担，故被告新天地公司没有义务向原告交付房屋。本院认为，被告新天地公司股权变更时关于债权债务承担的约定并未经债权人原告同意，其关于债权债务承担的约定对原告不发生法律效力，故对被告新天地公司的该项辩称意见，本院不予采纳。但被告新天地公司承担责任后可依据股权转让中关于债权债务承担的约定向郑州市市场发展局皮具市场管理处主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律规定，判决如下：解除原告郭明昕与被告郑州新天地置业有限公司于2011年1月27日签订的《新天地社区商住楼盘内部认购书》；被告郑州新天地置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郭明昕42万元并赔偿原告郭明昕损失35.7万元，共计77.7万元；驳回原告郭明昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17300元，减半计取8650元，由被告郑州新天地置业有限公司负担4870元，由原告郭明昕负担3780元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  赵小联二〇一九年十月十七日书记员  朱健康