安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2700号 上诉人（原审原告）：陈云红，男，1963年5月23日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：程言志，安徽烁光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：朱莉，女，1988年2月23日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：王修动，安徽汇龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯诗民，男，1952年7月18日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审被告）：刘凤英，女，1954年6月3日出生，汉族，住安徽省萧县。 上诉人陈云红因与被上诉人朱莉、冯诗民、刘凤英案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2019）皖1322民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈云红上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认定陈云红与冯诗民签订的房屋买卖合同无效错误。陈云红于2011年1月18日购买了冯诗民、刘凤英的案涉房屋，并支付对价，在该房屋居住至今。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，但双方之间系房屋买卖关系，并未改变土地所有权及使用权性质，依据《中华人民共和国物权法》的规定，陈云红已经取得案涉房屋物权。2.朱莉与冯诗民民间借贷纠纷一案不应对案涉房屋进行执行。之所以未办理过户是因为案涉房屋的土地系集体所有，土地使用权证权利人也非冯诗民，陈云红与冯诗民并非同一集体经济组织成员，陈云红曾数次要求办理过户因法律规定不能办理，属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。一审法院未确认案涉房屋属陈云红所有不当。二审补充上诉理由：案涉房屋系冯诗民与刘凤英在刘凤英娘家建造，房屋占用土地系刘凤英所在家庭成员土地，目前陈云红户籍已经迁至案涉房屋所在地，可以办理过户登记，之前未能办理过户登记的原因非陈红云所致。 朱莉辩称，冯诗民与刘凤英签订房屋买卖合同时并非同一集体经济组织成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及2015年全国民事审判会议纪要第35条，该买卖合同应为无效。陈云红未能提供证据证明在人民法院对案涉房屋查封之前已经签订合法有效的买卖合同，其称现在与刘凤英系同一集体经济组织成员也不符合上述法律规定。 冯诗民、刘凤英未发表答辩意见。 陈云红向一审法院起诉请求：1.解除安徽省萧县人民法院（2018）皖1322民初3033号民事裁定对房地权证萧马井字第××号房产的查封；2.依法确认房地权证萧马井字第××号房产属陈云红所有。 一审法院认定事实：陈云红于2011年1月18日与冯诗民、刘凤英签订房屋买卖协议，约定购买其坐落于萧县（原铁木社对面）门面房一处，共二层，每层三间共六间，房款合计30万元。该房屋房地权证为萧马井字第××号，权利人为冯诗民。该房屋涉及的土地为集体土地，建设用地使用证为肖集建（91）字第9843号，该土地使用证载明土地使用者为刘孝安（系刘凤英之父）。协议签订后，陈云红付清购房款并入住占有至今。另查明，陈云红与冯诗民并非同一集体经济组织成员，该房未办理过户手续。2018年6月29日，朱莉诉冯诗民、刘凤英民间借贷纠纷案件，经一审法院作出（2018）皖1322民初3303号民事调解书。期间，朱莉申请对案涉房屋进行查封。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；陈云红并非案涉房屋所在集体经济组织成员，其与冯诗民签订的房屋买卖合同应为无效，故房地产管理部门不能办理产权变更手续。本案中，陈云红于2011年购得案涉房屋，支付全部价款并居住，该事实双方当事人均予以认可，但陈云红与冯诗民签订的买卖合同违反法律强制性规定，均存在过错，故一审法院对登记在冯诗民名下房屋予以查封并不违反法律规定，陈云红对案涉房屋不能享有排除执行的权利，其要求解除查封的请求不能成立，不予支持。因房屋买卖合同违反法律强制性规定无效，陈云红要求确认房屋属其所有的诉讼请求亦不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：驳回陈云红的诉讼请求。案件受理费80元，由陈云红负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈云红提供其户籍信息，以证明2019年8月其户籍已经迁入案涉房屋所在地，房屋买卖合同合法有效。朱莉质证认为，对证据真实性无异议，但与本案无关，该迁入行为发生在一审判决作出之后。朱莉对该份证据真实性无异议，本案对其真实性予以认定。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。陈云红提起本案诉讼需举证证明存在上述法律规定的情形，以证明其主张成立。陈云红提供了在一审法院查封案涉房屋前其与冯诗民、刘凤英签订的房屋买卖合同，因陈云红二审提供的户籍迁入信息发生在本案一审判决之后，与本案无关，本案不予认定。从陈云红提供证据显示2011年1月18日其与冯诗民、刘凤英就案涉房屋签订买卖协议，对于案涉房屋坐落土地系农村集体土地各方均无异议。农村集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。陈云红与冯诗民、刘凤英虽签订的是房屋买卖合同，但因房屋是建筑在宅基地上，为土地的附着物，具有不可分离性。根据“房地一体”的原则，该份房屋买卖合同并非单纯的房屋所有权转让，转让房屋所有权的同时实质上也转让了土地使用权。陈云红与冯诗民、刘凤英签订房屋买卖协议时，并非同一集体经济组织成员，该包括土地使用权范围在内的转让行为违反了法律的强制性规定，一审法院认定案涉房屋买卖合同无效并无不当。因陈云红所举证据不能证明其存在符合上述法律规定的对案涉房屋享有足以排除执行民事权益的情形，亦不能依据无效的买卖合同取得案涉房屋的所有权，一审驳回其诉讼请求并无不当。 综上，陈云红上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由陈云红负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  张 奥 二〇一九年十月二十五日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。