广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初3212号原告：江门市灏宇物业管理有限公司，住所地广东省江门市蓬江区港口二路3号1903室自编之一，统一社会信用代码91440703584709637E。法定代表人：李钦华。委托诉讼代理人：赵翠红，系广东邦能律师事务所律师。被告：胡杜伟，男，汉族，1948年10月27日出生，住广东省开平市，被告：梁长榴，女，汉族，1963年2月8日出生，住广东省江门市蓬江区，原告江门市灏宇物业管理有限公司（以下简称原告）与被告胡杜伟、梁长榴（以下简称两被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵翠红到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经公告送达期满没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：两被告于2012年9月19日与江门市怡景湾房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定两被告购买位于江门市蓬江区××花园××室的房屋，建筑面积为94.97㎡，两被告应自收楼之日起承担支付物业服务费的义务。两被告与原告签订《怡景湾前期物业管理服务协议》，约定由原告向两被告的物业提供物业管理服务，两被告按照建筑面积每月每平方米1.8元向原告交纳物业服务费。如两人不按约定支付的，则应自逾期之日起按拖欠的费用以每天千分之二计算至付清之日止。协议生效后，原告依约为两被告提供管理服务，但两被告自2017年1月至2019年2月未依约向原告缴纳物业管理费用，经原告多次催缴，被告至今仍未交纳物业费用，拖欠自2017年1月至2019年2月的物业费用4446元，违约金3147.89元（暂计算至2019年3月1日），两被告拒不缴纳物业费用的行为已严重违反了《《怡景湾前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故向本院提起诉讼，请求判令：1.两被告支付拖欠的2017年1月至2019年2月的物业服务费4446元；2.两被告向原告支付自2017年1月起至实际付清之日止的所拖欠的物业服务费的违约金（以实际拖欠的金额按日千分之二计算）；3.由两被告承担本案诉讼费用。原告在为其主张提供的证据有：一、营业执照，证明原告的诉讼主体资格。二、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。三、广东省商品房买卖合同，证明被告系江门市怡景湾花园8幢1608室的业主，该房屋建筑面积为94.97平方米，被告应自收楼之日起承担支付物业服务费的义务。四、胜坚怡景湾前期物业管理服务协议，证明被告与原告约定物业服务费按建筑面积每月每平方米1.8元，每月5日为银行托收日，每月25日为现金交纳截止日，被告须按约交纳物业服务费。如被告不按约定交纳应当补缴并从逾期之日起按每天拖欠费总额的千分之二交纳违约金。五、业主资料登记表（个人），证明被告于2012年12月31日收楼，自该日起被告应交付物业服务费。六、关于拖欠物业服务费的催款函、EMS快递单，证明原告于2018年1月26日向被告书面催缴物业费。七、广东东方大卫律师事务所律师函、EMS快递单，证明原告委托广东东方大卫律师事务所于2018年7月2日向被告发出律师函，要求别搞补缴所欠物业服务费和承担相应违约金。八、怡景湾前期物业服务合同，证明原告与被告所在的怡景湾小区的建设单位江门市怡景湾房地产开发有限公司于2012年12月28日签订前期物业服务合同，约定怡景湾公司选聘原告为该小区的前期物业服务单位。九、江门市卫生杀虫灭鼠合同书（2014年8月30日至2016年9月1日）十、江门市虫控服务合同（2016年10月1日至2018年10月1日）十一、江门市虫控服务合同（2018年10月1日至2020年10月1日）证据九至十一共同证明原告于2014年8月至今委托专业虫控单位对怡景湾花园小区进行卫生杀虫灭鼠等工作，原告为包括被告在内的怡景湾小区业主提供了卫生杀虫灭鼠等物业服务。十二、电梯维保合同（2015年12月23日至2017年12月22日）十三、电梯维保合同（2017年12月23日至2019年12月22日）证据十二、十三共同证明原告于2015年12月至今委托电梯专业维保单位对怡景湾花园小区的电梯进行维护保养工作，原告为包括被告在内的怡景湾花园小区业主提供了电梯维护保养等物业服务。十四、江门市怡景湾小区绿化管理承包合同（2015年8月1日至2017年7月31日）十五、江门市怡景湾小区绿化管理承包合同（2017年8月1日至2019年7月31日）证据十四、十五共同证明原告于2015年8月至今委托专业绿化管理单位对怡景湾花园小区的绿化进行维修保养工作，原告为包括被告在内的怡景湾花园小区业主提供了绿化维护保养等物业服务。两被告无应答亦无提供证据。经审理查明：2012年9月19日，两被告通过与江门市怡景湾房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》购买江门市蓬江区××花园××室（以下简称涉案物业），建筑面积为94.97㎡。此外，两被告与原告签订《怡景湾前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告所有的上述房屋所在小区提供物业服务管理，原告向两被告收取物业服务费的标准为每月每平方米1.80元，每月25日为物业服务费的结算时间，两被告不按约定交付费用的，原告则有权要求两被告补交并自逾期之日起按每天拖欠费总额的2‰交纳违约金。2012年12月31日，两被告在原告处办理业主资料登记表收取涉案的房屋进行使用。两被告自2017年1月起没有向原告支付物业服务费，原告先后通过邮寄催收函及发出律师函的形式向两被告催交物业服务费，但均未果，原告遂提起本案诉讼。另查明，经本院自江门市不动产登记中心调取资料显示，涉案物业的权属登记人为胡杜伟、梁长榴，建筑面积为94.97㎡。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《怡景湾前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。对于原告的主张，原告提交的证据形式合法，两被告放弃答辩和举证的权利，应视为其对原告所主张事实的确认。故本院对原告所主张的两被告拖欠其物业管理费用的事实予以确认，但金额应为4444.59元（94.97㎡×1.8元/㎡/月×26月），原告所主张的4446元有误，本院依法予以调整。两被告没有向原告支付该些费用已经构成违约，应当承担相应的民事责任。原告要求两被告从逾期之日起支付违约金，其请求合法有理。但对于违约金的计算标准，双方虽约定了每天按应支付物业服务费的千分之二计算支付，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，原告要求按照每日2‰即年利率为73％计算违约金的标准明显过高，且原告没有就其受到的损失部分提供证据予以证明，故本院将本案逾期付款违约金的计算标准依法调整为年利率24%为宜。另，因《怡景湾前期物业管理服务协议》中约定每月25日为物业服务费的结算时间，故应从应交物业费用的期限届满的次日起算违约金。故两被告应从2017年1月26日起至付清之日止，以每月应交的物业管理费为本金，按照年利率24%计算支付违约金给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡杜伟、梁长榴在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市灏宇物业管理有限公司支付物业服务费4444.59元；二、被告胡杜伟、梁长榴应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市灏宇物业管理有限公司支付上述第一判项的违约金（违约金以每月应交的物业服务费数额自2017年1月26日起至付清之日止，利率按照年利率24%计算）；三、驳回原告江门市灏宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告胡杜伟、梁长榴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  黎剑樱人民陪审员  容剑琴二〇一九年十月十二日法官助理谭彦君书记员林绮莹