云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6266号上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓云，男，汉族，1975年3月26日出生，云南省安宁市人，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：周有学，安宁市司法局草铺法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵勇，男，汉族，1963年5月30日出生，云南省昆明市人，现住云南省昆明市盘龙区。上诉人张晓云因与被上诉人赵勇土地租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张晓云上诉请求：1、撤销（2019）云0181民初1105号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回被上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人没有证据证实其拥有安宁市八街何家营三湾子原红梨果树地65.5亩土地的合法经营权，其提供的《果园承包合同》不具有证据的三性，被上诉人没有与农户签订租地协议，也没有付过地租给农户。被上诉人在没有土地经营权的情况下违法转租，给上诉人造成巨大的损失，因与郭建忠、张大明、夏富之间的转租无法履行，总损失为275092元，并且还包括水费、开户费、挖机挖水池费、水管材料费等。综上，请求二审查清事实，并依法改判。赵勇答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张晓云向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决被告赔偿原告所有损失费275092元。其中，1、退还地租30000元，2、承担违约金27510元。3、赔偿经济损失217582元；二、本案诉讼费用由被告承担。赵勇提出反诉请求：一、依法判决反诉被告支付所欠反诉原告的租金61700元；二、依法判决反诉被告支付违约金27510元；三、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年11月10日原告（反诉被告）张晓云与被告（反诉原告）赵勇签订了《租地合同》，赵勇作为出租方（甲方），张晓云作为承租方（乙方）。合同第一条：“甲方将位于安宁八街何家营三湾子原红梨果树地65.5亩土地的使用权出租给乙方使用。具体面积按实际丈量为准。”第二条：“租赁期限期为壹年，自2017年11月30日至2018年11月30日止，年租金壹仟肆佰元，租金共计91700元整。合同签订之日，交付租金贰万元。甲方向乙方交地之日，乙方向甲方付清全部租金。甲乙双方友好约定，其中，壹万元租金2018年4月1日乙方向甲方付清。”第三条：“甲方承诺对本合同第一条所指土地有合法的使用权并有权出租给乙方使用用来种豆，如有违反，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失……”合同还对双方的其他权利及违约责任进行了约定。2017年10月24日，张晓云向赵勇支付了租地预付款20000元。2017年12月11日，张晓云向赵勇支付了租金预付款10000元。另查明，张晓云将案涉土地转租给了案外人张大明、夏富均、郭建忠，并因此与案外人产生纠纷。一审法院认为：原告（反诉被告）张晓云与被告赵勇（反诉原告）签订的《租地合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的规定，赵勇持有的甲方枧槽营村委会何家营村民小组果农与何琪萍签订的《果园承包合同》，租期自2009年1月1日至2018年12月30日，欲证实其通过转租的方式取得了案涉土地的使用权。同时，张晓云提供的何家营村民小组出具的《证明》中亦有案涉土地原由赵勇承包经营的陈述，上述证据可以证实赵勇在与张晓云签订《租地合同》时实际管理、使用案涉土地。赵勇应依约将案涉土地交由张晓云使用，张晓云应按照约定支付相应的租金。但由于赵勇系转租，在未取得枧槽营村委会何家营村民小组对案涉土地享有使用权的相关果农对其转租行为予以追认的情况下，赵勇又将案涉土地转租给张晓云，造成了张晓云无法正常使用案涉土地的情况，庭审中双方确认至2018年5月后张晓云未再使用案涉土地，赵勇的行为显属违约。根据《租地合同》第二条：“租赁期限期为壹年，自2017年11月30日至2018年11月30日止，年租金壹仟肆佰元，租金共计91700元整。合同签订之日，交付租金贰万元。甲方向乙方交地之日，乙方向甲方付清全部租金。甲乙双方友好约定，其中，壹万元租金2018年4月1日乙方向甲方付清。”张晓云租赁土地面积为65.5亩，每亩租金为1400元。张晓云虽认为赵勇交付的土地面积不足65.5亩，但其并不能提供证据加以证实。同时，张晓云未按照《租地合同》约定于交地之日付清全部租金，亦属违约。根据双方确认合同签订之日即交付了土地，自2018年5月以后张晓云未再使用案涉土地的情况，张晓云应支付2017年11月10日至2018年5月30日期间的租金，即6个月20天的租金：（65.5亩×1400元÷12×6）＋（65.5亩×1400元÷365×20）=50874元，扣除张晓云已经支付的30000元，其还应向赵勇支付20874元。故对于赵晓云主张赵勇退还其已经支付的30000元的租金的诉请，不予支持。对于张晓云主张赵勇向其赔偿经济损失的诉请，其中张晓云主张的水费开户费、挖机挖水池费、水管材料费等，因其提供的证据均系手写或为付款证明，且赵勇对此不予认可，故对上述证据的真实性无法核实，不予采信。对于张晓云将案涉土地转租案外人后，因案外人无法正常使用租赁土地而要求张晓云赔偿，此系张晓云与案外人之间的纠纷，且张晓云是其转租行为的受益人，其要求赵勇赔偿该损失，无法律依据，不予支持。对于张晓云和赵勇各自主张对方支付违约金的诉请，因双方在《租地合同》的履行过程中各自都存在违约情形，因此，对于张晓云和赵勇各自主张对方支付违约金的诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决本诉部分：驳回原告张晓云全部诉讼请求；反诉部分：一、由反诉被告张晓云于本判决生效后十日内向反诉原告赵勇支付租金20874元；二、驳回反诉原告赵勇的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。双方当事人对于一审法院确认的案件事实均未提出异议。本院对双方当事人无异议的事实依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认《租地合同》第三条第二款、第三款的内容。经审查，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。并补充确认：《租地合同》第三条约定“甲方在所承包给乙方的土地内供水、供电，所有水电费用由甲方承担并保证乙方在该土地内所种作物不断水，人工用电不断电，达到乙方所需供水需求量。如出现断水、断电造成的一切损失由甲方负责承担赔偿。甲方交地前清除以前作物，并犁地一遍。”归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当向上诉人进行赔偿？上诉人是否应当向被上诉人缴纳租金？本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。”本案中，上诉人主张被上诉人没有土地租赁权，其无权将涉案土地租赁给上诉人，被上诉人不仅不能向上诉人收取租金，还应向上诉人赔偿损失。经审查，被上诉人持有枧槽营村委会何家营村民小组果农与何琪萍签订的《果园承包合同》，其陈述是通过转租取得土地使用权，而上诉人提交的何家营村民小组出具的《证明》中明确涉案土地原由被上诉人承包经营，但转租行为未取得所有果农的认可，导致上诉人在种植过程中受到村民干涉，无法正常使用涉案租赁物，可据此确定被上诉人即使是通过转租取得涉案土地的使用权，该转租行为也未取得土地所有权人的同意，加之被上诉人未能保证上诉人正常使用涉案租赁物，故上诉人无需向被上诉人支付租金；针对被上诉人主张的损失赔偿，上诉人在与被上诉人签订合同时就被上诉人是否享有出租权未尽到相应的注意义务，并且上诉人主张的水费、挖机费、材料费等损失依据不足，且上诉人擅自另行转租的行为亦应由其承担相应后果，故对上诉人的赔偿请求予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，但所作处理有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项，《中华人民共和国合同法》第二十一六条、第二百二十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、维持云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1105号民事判决本诉部分，即“驳回原告张晓云全部诉讼请求”；二、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初1105号民事判决反诉部分，即“一、由反诉被告张晓云于本判决生效后十日内向反诉原告赵勇支付租金20874元；二、驳回反诉原告赵勇的其他诉讼请求。”三、驳回被上诉人赵勇的全部反诉请求；一审案件受理费5426元，减半收取2713元，由张晓云承担；反诉案件受理费2030.3元，减半收取1015.15元，由赵勇承担；二审案件受理费7456.3元，由张晓云承担5426元、由赵勇承担2030.3元。本判决为终审判决。审判长  金馨审判员  李蕊审判员  李锋二〇一九年十月十一日法官助理李俊波书记员向薇芳