北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初4314号原告（反诉被告）：任卉，女，1982年11月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：常彩兵，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄志勇，男，1968年9月25日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：李福一，男，1970年4月9日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告（反诉被告）任卉与被告（反诉原告）黄志勇承包经营合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任卉及其委托诉讼代理人张凤稳、常彩兵与被告（反诉原告）黄志勇及其委托诉讼代理人李福一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任卉向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装饰装修损失35485元；2.判令被告支付其擅自占用房屋的经济损失80000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原被告签订《租赁合同》一份，约定被告将位于怀柔区渤海镇四渡河村五渡河5号在其名下的农家院一套（含餐厅）、栗园（200棵树）、停车场用地、菜地及闲置用地若干租给原告经营使用，其中停车场、菜地和闲置用地为免费使用。租期为30年，自2018年7月1日至2048年7月1日止。租金为8万元/年，五年一个周期进行适当浮动，年付租金。另约定其他合同条款。合同签订后，原告通过现金和微信转账方式向被告付清房租。但是被告及其家人迟迟不从该宅院内搬出，至今仍占用院内北房一层东侧三居室套间（被告父母居住）、二层东侧一间客房（被告夫妇居住）。另外，合同约定由原告承租使用的院外东侧空地也让被告占用搭建了彩钢房。被告的上述私自占用行为严重侵害了原告合法的承租权利，导致原告的农家院经营无法正常开展，经济收入受到严重影响，原告曾多次与被告协商腾退事宜，但是被告均不予配合。为了维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请法院依法支持原告诉讼请求。黄志勇辩称并反诉称，我不同意原告的诉讼请求。黄志勇向本院提出反诉请求：1.判令任卉支付实际占有使用黄志勇房屋2018年5月15日至2019年5月15日所欠的费用：房屋租金11000元、水费855元、电费1302元、网费1080元，共计14237元；2.判令任卉支付实际占有使用黄志勇房屋超出一年后的使用费，按照每天3460元计算，自2019年5月15日起至原告房屋腾退并恢复原貌之日止；3.判令任卉腾退所有实际占有使用的房屋；4.判令任卉将北房一层西侧北面的承重墙重新建设，东厢房1间和西厢房2间屋内房顶进行重新吊顶刷白，恢复有线电视信号，赔偿黄志勇损失费10万元；5.反诉费由被反诉人承担。反诉事实和理由：被反诉人违反合同第五条第一款的约定，在不改变房屋及土地性质的情况下乙方有权对房屋及土地进行修葺、改造、装修等，被反诉人为拓展局部空间范围，将反诉人房屋承重主体大范围拆除。被反诉人改变房屋，破坏了该房屋的主体结构，使该房屋的抗震性、耐久性、安全性降低，违反了第五条第一款的约定。反诉人多次要求被反诉人立即恢复房屋主体结构，确保房屋安全，被反诉人一拖再拖并将反诉人恶意诉讼至怀柔区人民法院。请求法院到现场查看房屋的被毁坏情况，依法判决驳回原告的诉讼，判决支持反诉人的反诉请求。任卉反诉答辩称，不同意被告提出的反诉请求，双方之间有租赁合同，被告没有对合同效力和是否解除的情况下，我方认为合同有效的，根据合同约定，不存在原告违约，没有破坏主体情况，根据该条款也没有禁止原告对房屋主体结构进行改动，改动属于是对房屋的修葺改造，是合同约定的，被告有积极履行，积极配合的义务。属于合同签订后原告对房屋进行装修改造的范畴，被告一直在院子居住，在过程中一直没有提出相应的意见，被告反诉说要求恢复，现在房屋是由原告来居住，在整个过程中被告没有提出任何异议，被告均没有法律依据要求恢复主体结构。租金不认可，原告不存在拖欠被告租金的情况，在原告向法庭提交的微信转账租金最后一笔已经明确备注了付清租金。微信转账69000元，1万元现金，原告租金已经付清。通过原告提供的录音及之后被告黄志勇的表现，在被告提起反诉之前，其从来没有向原告提出过支付和拖欠租金的情况，与常理不符。录音中被告明确表示原告已经支付了1年的租金，基于上述，请法庭认可原告已经付清了被告所谓的租金。水费不认可，对其真实性不认可，经原告向四渡河村周围的用户审核，水费存在，但是全年水费仅仅交了几十元，而被告提交的半年交800多元的水费，对票据真实性不认可，请法庭向村委会核实票据谁盖的章依据什么出具。核对收款人是谁。费用的承担不认可，原告就是基于租赁房屋后被告及其家人还在租赁房屋中居住，水表是同一水表，水费产生的金额原告不认可由原告单独承担。恰恰说明被告未按照原租赁合同的约定将整个房屋租赁给原告。网费不认可，原告从来没有使用，原告租赁的房屋没有端口，一直由被告及其家人使用，不承担所谓的网费。有线电视信号，端口始终是在被告家人屋里，原告从未使用过。既然没有使用过不存在恢复电视信号的情况。不同意恢复有线电视信号。第一项的计算时间不认可，根据租赁合同的约定双方第一年的租赁期2018年7月1日至2019年6月30日，但是原告计算的是2018年5月15日至2019年5月15日，与双方签订的书面合同不符。第二项和第三项诉讼请求，计算时间不认可，租赁期2018年7月1日至2019年6月30日，被告反诉要求的起止时间是2019年5月15日，我方不认可，这期间还在租赁期限内，即使租赁合同无效，期间的租金原告方也已经付清了。客房使用标准过高，原告不认可。法庭可向周围的房屋进行核实。被告提出的这项请求不认可，原告不存在占有使用被告房屋的情况，现场勘查可见，除了北房西侧的房屋，现在由原告居住，其他房屋属于空置的状态，门钥匙被告也曾持有，可以自由进出，不存在原告方擅自占有的情况。第四项诉讼请求不认可，原告进行被告所称的改扩建行为是经过被告同意的，且被告方为原告找的施工人员，并由原告支付报酬。要求恢复原状的证据方面被告必须提交原状是什么样子的照片，才有所谓恢复原状，被告提到东西厢房上面吊顶损坏情况，实际上这就是现状，这就是为什么租金少了，是由原告自行维修的费用，被告将交付的原状说成是原告使用造成的损坏，我方不认可。除非被告能提交向原告交付房屋时涉案房屋的现状，否则不存在恢复原状的诉讼请求。其要求重新建设承重墙，是经过被告同意的，不存在恢复原状。被告要求赔偿其损失10万元，由于被告没有提及给其造成损失的金额和清单，该项诉讼请求属于毫无证据，请法庭依法予以驳回。合同中第五条并没有禁止原告，反而给予原告装修改造房屋的权利，虽然设置了前提条件，在不改变房屋土地性质的前提，我方认为不改变房屋，我方实际上也没有改变，且经过了被告方的同意。而被告的理解是对房屋动了一丝一毫就是改动了房屋，我们进行了合理施工是严格遵照了合同约定。原合同约定房屋的结构设施是由被告维修，不存在恢复原状，是原来的施工问题导致的漏水，都是应该由被告负责的。被告将自己应尽的义务说成是原告造成的。被告说房屋是宅基地，不能改变土地性质，而不是实际结构。为证实自己的主张，任卉提供以下证据：证据一、租赁合同及原设施清单，证明双方的租赁关系，交付的时候是按照整个院落交接的。证据二、营业执照，证明落在整个农家院，并非哪间房。证据三、微信截图，证明原告已经付清第一年的租金，已经履行了合同义务。证据四、光盘（视频及录音），证明被告侵占房屋情况及整个房屋院落情况。录音证明双方就解除事项协商过并没有达成一致意见。录音是2019年5月14日与黄志勇的录音。证据五、施工合同及收据，证明原告与施工人签订了合同并实际发生了费用，因为被告的阻挠无法继续施工因而造成的损失。证据六、微信聊天截图及照片、转账记录，证明反驳被告所说的原告改造承重墙，原告进行装饰装修的时候是被告给原告找的施工人员，照片上显示的施工人员是被告的亲家，施工地点恰恰就是改变承重结构在北方西侧的卫生间。原告支付的报酬。不存在原告擅自装修改变承重结构。证据七、电费缴费账单，证明原告2018年8月份至2019年8月份支付了电费。2019年2月和3月是由于被告回家过春节所以没有缴纳电费。租赁合同中约定是由我方交电费，前提是所有房屋租赁给我们。交的电费名不副实。证据八、淘宝订单截图，证明安装在租赁屋内的热水器是由原告进行购买的，不在双方交接清单范围内，与被告留下热水器品牌也不同。黄志勇对此发表质证意见：证据一真实性认可，原告租赁的是黄志勇的房子，院子里还有黄月山的房子，黄月山是黄志勇的父亲，原告租赁的不是整个院落，是黄月山分给黄志勇的那间房进行的租赁。设施清单指的是黄志勇名下的，12张床确定了租赁的房间数量。签订合同的时候，原被告沟通并了解了房屋的布局，和被告父母分给被告的情况，租给原告的房屋是该院落中黄志勇名下的房屋不包括被告父母的房屋。被告的父母由其子女共同赡养，被告黄志勇没有权利将父母的房子租给他人。签订合同前原被告是通过朋友介绍，用水用电事宜都是以黄月山的名义用水用电，每年11月1日到次年3月31日电价是政府对村民有补贴的，电0.1元，原告使用优惠的水电费。证据二农村是集体土地，办照只能办在5号，确实坐落在5号院，但是不包括父母的部分。证据三确实是与我聊天，根据聊天原告还差我1.1万元的租赁费。证据四12间房租给了原告，视频拍的是现状，原告住的两室一厅。我的房里没有三室一厅。视频里的两室一厅是我父母居住的，我住在楼上东边一间。我住的房子是属于我父亲的。我在录音里说了不愿意租，怕对我父母有影响，原告非要租赁，然后原告加了一万元，房租从5月给到了10月，房租没有给齐。不认可原告的证明目的。证据五不认可，都是假的。证据六微信是与我聊天，原告让我找施工人员但是我没有给找。照片中的施工人员我不认识。证据七认可。证据八是原告安的热水器，但是之前屋子里就有一个热水器。为证实自己的主张，黄志勇提供以下证据：证据一、户口本，证明我的户口在五渡河2门。我是将我的五渡河2门租赁给原告。证据二、证明，证明五渡河5号是黄志勇与黄月山共同享有。原老房10间，有五间是我的。证据三、村民建房建设工程规划许可证，证明以黄月山的名义申请翻建。四渡河村5号是我父亲的。四渡河村5号就是四渡河村五渡河5号。证据四、照片5张，原告破坏的承重墙时候我拍的照片。证据五、建房前图纸，证明现状房屋是按照这个图纸建设的，也是恢复承重墙的依据。图纸是给施工人员的。证据六、任卉与我的账单详情，证明任卉交纳租金69000元。证据七、电费交纳情况，证明电费的数额。证据八、水费交纳情况，证明水费的数额。证据九、照片，证明东厢房和西厢房的现状。拍摄时间是勘察现场那天。任卉对此发表质证意见：证据一真实性认可，证明目的及关联性不认可，从户口本上无法证明被告在涉案房屋的房屋权属情况，没有公证书及法院判决书来佐证的，派出所可以独立分一门二门。证据二章认可，时效性、关联性、证明目的均不认可，早于双方签订的租赁合同，早于规划许可证，应当由村委会出具现在时间的证明，内容与本案没有关联性，达不到证明目的，村委会无权证明房屋权属，大量存在子女以老家的名义翻建房屋，无法证明是谁的房屋。5号院内的房屋，通过被告提交的翻建批示，在2013年的时候房屋发生了大变化，包括主体结构，证明上没有具体明确哪五间房，家有住房五间指的是正房。只有正房才有批示，与被告陈述不符。出资出力情况是黄志勇自己建设的。证明内容前后字体明显不一致，完整性不认可，存在虚假填笔加笔，真实性不认可。证据三真实性认可，证明目的和关联性不认可，通过我们提交的录音中被告亲口承认院内房屋都是被告建设的，是以其父亲名义申请的，翻建批示只是以被告父亲的名义翻建，不能证明房屋权属问题，我们认为被告对原告存在欺诈的行为，若房子是老家的被告没有权利出租。与被告陈述是自相矛盾的。证据四以实际勘查为准。由于自然脱落，在租赁的时候把钱扣除了。扣除了1000元的维修瓷砖的钱。承接房屋的时候房屋是有破损的，由甲方维修，但是甲方说就不维修了，从租赁费里扣除。最后我们给付被告租赁费69000元。若被告认为没有承重墙对房屋有损坏以权威机构鉴定为准。证据五现场勘验后再发表意见。证据六真实性认可，与我方提交的微信记录相佐证，对证明目的不认可，只是交租金的其中一部分，涵盖了69000元，同时在最后一笔，被告明确说了现在交的是第一年租金，并没有任何欠租金的事实。证据七真实性认可，证明目的不认可，都是通过手机缴费，电表是一块，谁往里充钱电表都不会禁止，不能排除我方没有缴纳电费，被告及其家属没有腾退房屋继续居住的事实，因为被告在那里居住，所以被告必须自己缴纳电费，被告交纳电费的时间正好是原告回家过春节。证据八真实性请法庭核实，金额和出具的单子真实性不认可，谁盖的章谁收款，缴费依据是什么。据原告了解单价应为1元一方。这是复写联，应向村委会核实。证据九真实性认可，证明目的不认可，提供的照片是以恢复原状作为主张的，应该提供所拍摄的参照物原状的照片。如果原状就是这样就不存在恢复原状。顶棚的照片恰恰是被告为了摆脱自己维修义务给原告折减了1000元的维修费。本院经审理认定事实如下：2018年5月15日，出租人（甲方）黄志勇与承租人（乙方）任卉签订一份租赁合同。租赁合同约定：第一条：租赁基本情况1.甲方将位于怀柔区渤海镇四渡河村五渡河5号在其名下的农家院一套（含餐厅）、栗园（200棵树）、停车场用地、菜地及闲置用地若干租给乙方经营使用。其中停车场、菜地和闲置用地为甲方免费提供给乙方使用。2.甲方提供：营业执照、餐饮服务许可证、房屋产权证复印件、宅基地买卖合同复印件给乙方使用，由乙方全权经营，所得收入归乙方所有，自负盈亏。第二条：租赁用途及期限1.租赁用途：经营。2.租赁期自2018年7月1日至2048年7月1日，共计30年整。3.租赁期满，乙方如需继续承租，需重新与甲方协商合同条款。第三条：租金及付款方式1.租金8万/年。2.付款方式：年付。第四条：其他相关费用的承担方式1.租赁期内，水费、电费、煤气费、网络费等费用由乙方承担。2.租赁期内，原基础设备暖气、房屋架构的维修及维护费用由甲方承担，后改造设备装修的维修及维护费用由乙方承担。第五条：双方权限及义务1.在不改变房屋及土地性质的情况下，乙方有权对房屋及土地进行修葺、翻新、改造、装修等，甲方须积极配合。租赁期限内，甲方有义务保证无其他单位、集体或个人对本合同中列明的乙方所承租的标的提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。在本院审理过程中，任卉和黄志勇均同意本院认定双方签订的租赁合同无效，双方本案中的诉讼请求均为无效后的法律后果。黄志勇交纳涉诉租赁场地的电费1302元、水费855元。本院认为，因黄志勇与任卉签订的租赁合同中一并将营业执照租赁给任卉，上述合同包含了挂靠经营和房屋租赁两部分内容，应认定为承包经营合同，本院将案由予以变更，双方亦同意变更案由为承包经营合同。因任卉租赁黄志勇的房屋未完全按照规划许可证建设，本院认定双方签订租赁合同全部无效，对于租赁合同无效的双方的过错，本院确定为任卉与黄志勇均为50%。针对租赁合同无效的法律后果，本院分别予以论述：本诉一节，对于任卉要求的被告赔偿原告装饰装修损失35485元的诉讼请求，有施工合同、收据及清单予以证明，本院根据过错支持17742.5元；对于任卉要求黄志勇擅自占用房屋的经济损失的诉讼请求，本院结合租赁合同应当认定双方签订的租赁合同约定的为北京市怀柔区渤海镇四渡河村五渡河5号其名下的农家院一套，按照此约定应当认定黄志勇将全部房屋租赁给任卉，也符合任卉进行农家院经营的经营目的。根据租赁合同的约定及黄志勇及其父母所占的房屋的数量等情况，本院酌情确定为40000元；反诉一节，对于黄志勇要求任卉支付实际占有使用黄志勇房屋2018年5月15日至2019年5月15日所欠的费用：房屋租金11000元、水费855元、电费1302元、网费1080元的反诉请求，对于房屋租金（占有使用费）应当认定任卉已交纳租赁合同约定的期限2018年7月1日起至2019年6月30日全部房屋租金（包含1000元抵扣维修东厢房、西厢房费用），对此项反诉请求，本院不予支持；电费1302元,虽然黄志勇交纳电费1302元，但任卉也交纳部分电费，该电费系黄志勇与任卉共同使用产生的费用，结合本案租赁合同实际履行情况，本院不予支持；水费855元，因任卉与黄志勇共同使用，本院酌情支持427.5元；网费无证据证实任卉使用，本院不予支持；对于黄志勇要求任卉支付实际占有使用黄志勇房屋超出一年后的使用费，按照每天3460元计算，自2019年5月15日起至原告房屋腾退并恢复原貌之日止的的反诉请求，因黄志勇及其父母占有了北房一层西侧三间及北房二层东数第一间的房屋，因租赁合同中包含了农家院、栗园和营业执照，本院认定栗园按照每年2万元租金计算，第二年的果园已由黄志勇自己经营收益，本院酌情确定每天按照年租金60000元计算，自2019年7月1日始至任卉实际腾退之日止。对于黄志勇要求判令任卉腾退所有实际占有使用房屋的反诉请求，本院予以支持；对于黄志勇要求判令任卉将北房一层西侧北面的承重墙重新建设，东厢房1间和西厢房2间屋内房顶进行重新吊顶刷白，恢复有线电视信号，赔偿黄志勇损失费10万元的反诉请求，因租赁合同中任卉有权对房屋及土地进行修葺、翻新、改造、装修等，甲方须积极配合约定，且任卉系通过黄志勇找的工人进行的该项施工，对于任卉将北房一层西侧北面的承重墙重新建设损失费的反诉请求，本院不予支持；对于要求任卉支付东厢房1间和西厢房2间屋内房顶进行重新吊顶刷白损失费的反诉请求，因之前抵扣了任卉应支付的租金1000元，且任卉未进行维修，本院支持损失费1000元；对于要求任卉支付恢复有线电视信号的损失费，无证据证实黄志勇的实际损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条的规定，判决如下：一、任卉与黄志勇于二〇一八年五月十五日签订的租赁合同无效；二、黄志勇于本判决生效后十日内赔偿任卉装饰装修损失17742.5元；三、黄志勇于本判决生效后十日内给付任卉其占用房屋的经济损失40000元；四、任卉于本判决生效后十日内给付黄志勇水费427.5元；五、任卉于本判决生效后十五日内将位于北京市怀柔区渤海镇四渡河村五渡河5号所有实际占有使用的房屋进行腾退；六、任卉于本判决生效后十日内按照年租金60000元标准按日支付黄志勇自二〇一九年七月一日起至任卉实际腾退之日止的占有使用费；七、任卉于本判决生效后十日内给付黄志损失费1000元；八、驳回任卉的其他诉讼请求；九、驳回黄志勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2610元，减半收取计1305元，由任卉负担942元（已交纳），由黄志勇负担363元（于本判决生效后七日内给付任卉）。反诉案件受理费6492元，减半收取计3246元，由黄志勇2746负担（已交纳），由任卉负担500元（于本判决生效后七日内给付黄志勇）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇一九年十月二十三日书记员  张 琪