北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初10985号原告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，系公司员工。被告：苏静，女，1976年10月27日出生，住湖南省常德市。原告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）诉被告苏静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰担任审判长，会同人民陪审员刘堪铎、张德志组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。被告苏静经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。链家公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年5月27日解除；2.判令被告返还租金63580元；3.判令被告返还押金24000元；4.判令被告支付违约金52983元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年7月19日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市房山区×街×号院×里×号×层×房屋出租给原告办公使用。该房屋租赁期自2015年8月18日起，至2018年5月10日止。合同签订后，双方均按照合同如约履行。至此，原告房租已支付至2017年8月17日。因被告拖欠涉案房屋大房东的租金，现大房东要求收回房屋使用权，并向原告方发出了通知函，并进行了物业交割，致使原告方合同目的无法实现。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第四款，被告违反《合同法》第九十四条第四款，当事人可以解除合同。由于被告方的原因致使我方无法实现合同目的，理应承担相应的责任。因此，原告诉至法院，请求人民法院依法审理，维护原告的合法权益。苏静经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月19日，苏静（出租方、甲方）与链家公司（承租方、乙方）签订《店面租赁合同》，约定如下：本合同租赁房屋（以下简称租赁房屋）坐落于北京市房山区×街×号院×里×号×，租赁房屋面积共88平方米（建筑面积）；甲方为对该租赁房屋拥有合法转租权的承租人；甲方同意将该房屋租赁给乙方办公使用，甲方保证在本合同签订当日提供必要的房屋产权证明文件、房屋共有人同意出租房屋的书面证明文件（如有），原房屋租赁合同或房屋产权人同意出租房屋的书面证明文件（如有）、房屋产权人和出租人的身份证明等证明材料。租赁房屋交付时间：甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2015年8月3日，该房屋租赁期自2015年8月18日起，至2018年5月10日止；租赁房屋免租期：2015年8月3日至2015年8月17日为乙方装修房屋时间，该时间为免租期，乙方不需向甲方支付租金。本合同租赁房屋年租金为2015年8月18日至2016年8月17日每年租金人民币贰拾捌万玖仟元整（￥289000元），2016年8月18日至2017年8月17日每年租金人民币叁拾壹万柒仟玖佰元整（￥317900元），2017年8月18日至2018年5月10日每年租金人民币贰拾伍万肆仟捌佰肆拾贰元整（￥254842元）；乙方向甲方支付的首期租金为2015年8月18日起至2016年8月17日止的租金，共计人民币贰拾捌万玖仟元整（￥289000元）；本合同项下房屋租赁付款形式为年付，具体支付时间如下：1）乙方应当在甲方提供齐全证照资料、乙方确认可以办照无误之日起7个工作日内支付首期租金；2）剩余租金的支付时间：乙方于每年7月25日向甲方付清当期租金（如遇国家法定节假日则相应顺延）。房屋押金：乙方应向甲方支付人民币贰万肆仟元整（￥24000元），作为房屋押金，于首期租金支付之日起3个工作日内支付，甲方在收到房屋押金后5个工作日内向乙方提供押金收据，如甲方未能提供押金收据，乙方将视为甲方已收到房屋押金；房屋押金作为乙方不损害房屋主体结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖费等费用的凭证，押金不充抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后5个工作日内，甲方应将所收取押金全部返还给乙方。合同的延续与解除：本合同履行期间如遇不可抗力，则本合同自动终止，甲乙双方互不承担违约责任，甲方应当退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用；本合同履行期间如房屋拆迁，在政府发布房屋拆迁公告后，双方应当协商解除本合同，并在政府规定的腾退时间完成解约手续，甲方应当向乙方退还未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用，……甲乙双方约定，由于市场变化或公司经营策略调整，乙方有权提前解除本合同，但应当按照本合同第十条之约定承担违约金，乙方如需提前解除租赁合同的，应按照以下方式进行：1）乙方须提前一个月以EMS邮寄方式向甲方寄出解约通知书，书面通知甲方办理物业交割手续及领取违约金；2）自乙方发出书面解约通知起一个月内，若甲方仍未办理物业交割手续及领取违约金的，乙方可向北京市长安公证处提起申请，办理如下公证事项：在公证员的监督下，对租赁房屋现状通过现场拍照或摄像方式进行保全证据，向甲方发出《解约通知函》，《解约通知函》发出后5个工作日内，甲方仍未办理物业交割及领取违约金，乙方可将第十条第5项中所列的违约金（该数额不可与甲方应退还给乙方的押金、未实际发生的租金及其它费用相抵）向公证处办理提存；3）甲乙双方约定，自提存之日起，即视为甲乙双方就解除合同事宜已经履行完毕；甲方如需提前解除合同的，须提前一个月以书面形式通知乙方，经双方协商一致予以解除。违约责任：在合同的履行期间，房屋产权人若因该租赁房屋相关事宜与甲方发生纠纷，或不同意乙方承租该房屋的，甲方应负责解决纠纷，并赔偿由此给乙方带来的全部经济损失；在本合同履行期间，因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用，并支付2个月租金的违约金给乙方。合同同时约定了双方的其他权利义务。合同签订后，双方均依约履行。2015年8月6日，链家公司向苏静支付押金24000元。2016年7月21日，链家公司向苏静支付2016年8月18日至2017年8月17日期间的租金317900元。2017年5月26日，案外人吕李青向链家公司发出《告知函》，内容为：“致：北京链家房地产经纪有限公司，本人（吕李青）系北京市房山区×镇×区×号地×#配套商业楼×层×号（中铁长阳国际城馨然嘉园配套商业楼）业主。此套商铺由业主本人租赁予苏静（XXXX），租赁合同期限为2013年3月10日至2018年5月10日。目前此套商铺在苏静未告知业主情况下转租予北京链家房地产经纪有限公司。按照业主（甲方）与苏静（乙方）签订的租赁合同，要求苏静应在2017年5月17日前支付第五年度（2017年5月10日至2018年5月10日）的租赁费用。但截至今日2017年5月25日，苏静仍未按合同支付业主租赁费用，同时乙方（苏静）告知甲方不再续租该商铺。根据租赁合同第六条：乙方若不按时交纳租金，如乙方拖欠租金一周，视为违约，甲方有权收回该租赁房屋，并有权要求乙方违约赔偿。故业主（吕李青）将收回此商铺，特告知北京链家房地产经纪有限公司，请在收到此告知函7日内将此商铺交付业主。特此告知。”2017年6月5日，链家公司与涉案房屋业主吕李青对涉案房屋进行了交接，业主吕李青给链家公司出具了钥匙收条。后因链家公司联系不到苏静，现诉至本院，要求确认房屋租赁合同解除，并要求苏静返还租金、押金、支付违约金。另查，位于房山区×街×号院×里×号×层×房屋系吕李青单独所有。2013年3月10日，吕李青（甲方、出租方）与苏静（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给苏静，租期为5年，自2013年3月10日起到2018年5月10日止，租金自2013年5月10日开始计算，免租期为2013年3月10日起到2013年5月10日止（装修免租期2个月）。乙方租金交付方式：第一年房租为半年支付一次，第二年起房租为一年支付一次。乙方应先交纳租金后使用房屋。乙方应在每一个计租期的前十五日交纳租金。乙方应按时交纳租金，不得拖欠。合同签订当天七天内，乙方向甲方支付2个月的租金及押金，剩余租金后续补齐。乙方若不按时交纳租金，如乙方拖欠租金一周，视为违约。甲方有权收回该租赁房屋，并有权要求乙方违约赔偿。乙方在经营期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转让、转借、抵押、联营或其他有损甲方利益的行为。在不触犯相关法律法规和破坏甲方房屋的前提下，有权转租该房屋，但乙方应征得甲方同意。甲方在乙方承租期内，在乙方不违反国家法律法规和商场规定时不得擅自收回房屋和干涉乙方经营活动。在乙方合同期间不可以种种理由让乙方停止经营、让出该房屋，否则赔偿乙方的一切损失。本合同除发生下列情况外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2、因乙方过错严重造成房屋毁损的；3、政府强制征收或拆除该房屋的。房屋交还：除甲方同意乙方续租外，乙方应于租赁期满日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应当按当年合同租金按单日单平米单价的双倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。合同同时约定了双方的其他权利义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，首先，链家公司与苏静之间签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应系有效，双方均应按照约定履行自己的义务。其次，因涉案房屋所有权人吕李青以苏静未按约定支付租金为由要求收回涉案房屋致使链家公司无法正常使用房屋，故链家公司有权要求解除其与苏静之间的《店面租赁合同》。第三，对于合同解除的时间，虽然吕李青于2017年5月26日出具告知函，并于2017年5月27日送达链家公司，但双方于2017年6月5日办理房屋交接手续，故《店面租赁合同》应于2017年6月5日解除。第四，《店面租赁合同》解除后，苏静应按照合同约定返还剩余租期的租金及押金，链家公司主张的数额不超过本院核算的数额，本院予以支持。第五，因苏静拖欠吕李青租金导致链家公司无法按照合同约定正常使用涉案房屋，已构成违约，故应承担相应的违约责任；根据合同约定，苏静应向链家公司支付2个月租金数额的违约金。第六，苏静经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏静与北京链家房地产经纪有限公司于2015年7月19日就坐落于北京市房山区×街×号院×里×号×层×号房屋签订的《店面租赁合同》于2017年6月5日解除；二、苏静于本判决生效后十日内返还北京链家房地产经纪有限公司租金及押金87580元；三、苏静于本判决生效后十日内给付北京链家房地产经纪有限公司违约金52983元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3112元，由苏静负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由苏静负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  刘堪铎人民陪审员  张德志二〇一九年十月二十八日书 记 员  刘欣然