广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7572号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行被告：陈智深被告：翁丽虹被告：广州市泰隆房地产有限公司原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告陈智深、翁丽虹、广州市泰隆房地产有限公司（以下简称“泰隆公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的委托诉讼代理人刘子奋，泰隆公司的委托诉讼代理人骆俊菲到庭参加诉讼。被告陈智深、翁丽虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与陈智深双方签订的《楼宇按揭合同》合同0117004201000539号；2.判令被告立即偿还借款本金130742.23元，及贷款利息457.37元、罚息和复息0元（暂计至2019年9月10日），合计131199.6元（利息、逾期利息、复息按合同约定利率计算至贷款本息清偿完毕之日止）；3.判令陈智深承担抵押担保责任，原告对抵押物折价、变卖、拍卖或以其他方式处置所得的价款在债权范围内有优先受偿权；4.判令翁丽虹对陈智深上述债务承担连带清偿责任；5.判令泰隆公司对陈智深上述债务承担连带保证责任；6.判令上述三个被告承担全部诉讼费及实现债权的所有费用。事实与理由为如下：2010年7月26日，原告与陈智深签订《楼宇按揭合同》合同0117004201000539号。约定原告向陈智深借款人民币1009000元，期限10年，具体以借款借据为准。用于购买位于星晨时代××号、××商铺××房，并以该房屋为贷款提供抵押担保；于2010年12月10日办妥了粤房地预穗字第0220024579号及粤房地预穗字第××号，担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。在2010年7月1日，原告与泰隆公司签订了《楼宇按揭合作协议》编号：2010072300000001号，约定泰隆公司对陈智深与原告所签订的一手《楼宇按揭合同》项下的债务承担连带保证责任，期限至办妥房屋所有权证及办妥房地产他项权证之日止。上述合同签订后，根据《楼宇按揭合同》第3条约定：2010年7月28日原告向第一被旨提供贷款1009000元，月利率为5.445%，期限至2020年7月28日，还款方式为按月等页还本付息。陈智深于2018年11月15日开始逾期还款，截至2019年4月30日止贷款本金余额220096.01元（其中欠供6期逾期本金55955.85元），并拖欠贷款利息、罚息及复息5760.24元，共计人民币225856.25元。泰隆公司也未能履行连带保证责任。陈智深与翁丽虹是夫妻关系，陈智深向原告贷款时两被告为夫妻关系存续期间，泰隆公司对陈智深上述债务要承担连带清偿责任。原告认为上述三个被告逾期还款的行为，已经违反了合同约定严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提出本案的擲公申请，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。另补充，被告陈智深于2019年9月10日还款10万元。泰隆公司辩称：我方没有意见。被告陈智深、翁丽虹没有答辩，亦未在举证期内举证。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了质证。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行提交了《楼宇按揭合同》、《楼宇按揭合作协议》、贷款信息查询清单、借款借据和业务凭证、抵押登记证、预售登记证、还款明细表、客户回单等证据原件以及查册表、《预售合同》及发票等证据复印件。泰隆公司对原告提交的证据无异议。泰隆公司提交了初始登记告知书复印件，原告对该证据异议。被告陈智深、翁丽虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告、泰隆公司提供的证据无异议，本院对原告提供的证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是取得金融许可证的金融机构，从事经营货币金融服务。2010年7月26日，被告陈智深作为借款人、抵押人（甲方）与原告作为贷款人、抵押权人（乙方）签订了编号为0117004201000539的《楼宇按揭合同》，约定如下：原告向陈智深借款1009000元，用于陈智深向发展商支付按揭房产之价款，按揭房产为陈智深与发展商签订的编号为201007124636的商品房买卖合同项下确定的房产，地址为星晨时代豪庭福贤路322-336号、龙岐路141-149号（单号）商铺第1层101（番禺区龙岐路149号101房），借款期限自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计壹拾年，具体以借款借据为准。借款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮10%执行，贷款利息按月计收；还款方式为按月等额归还借款本息，供款总期数为120期，每月还款日为15日。甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率的150%，罚息计算期间从逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。甲方自愿以本合同第2条所列之按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保，本合同签订后，甲方委托乙方或乙方认可的机构到房地产管理部门办理抵押权预告登记手续或抵押登记手续，本合同所设立的抵押担保独立于乙方为本合同项下债权所取得的任何其它担保，并不受任何其它担保的影响。甲方若在还款期内联系三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分实现债权，甲方任意一期供款的违约，即对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权。甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。2010年7月1日，泰隆公司作为发展商（甲方）与原告作为按揭银行（乙方）签订编号为2010072300000001的《楼宇按揭合作协议》，约定如下：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于广州市番禺区沙湾龙岐村的经批准命名为星辰时代豪庭商品楼宇进行按揭合作。甲方同意为上述所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，保证期间为自乙方向每个购房人发放的贷款到期日起两年，但在甲方为该购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。甲方的保证范围包括乙方向每个购房人发放的贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、评估费等）。乙方可以先请求甲方对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，乙方有权向购房人和甲方继续追索。在甲方承担连带保证责任清偿购房人全部债务后，乙方不再行使借款合同项下购房人抵押房产的抵押权，以便甲方对购房人行使追偿权。购房人可在甲方承担保证责任后，将抵押房产交由甲方处分，并以处分所得价款向甲方清偿。2010年7月28日，原告按照约定向被告陈智深发放了贷款人民币1009000元。原告出具并由陈智深在编号为0117004201000539003的借款借据上签名确认，该借款借据载明借款金额为1009000元，借款月利率为5.445‰，还款方式为等额法，借款日为2010年7月28日，到期日为2020年7月28日。2010年9月13日，广州市国土资源和房屋管理局对涉讼房屋进行了预购商品房预告登记（粤房地预登穗字第××号），预告登记权利人为陈智深（占有全部份额），预告登记义务人为泰隆公司。2010年12月10日，广州市国土资源和房屋管理局对涉讼房屋进行了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登穗字第××号），预告登记权利人为原告，预告登记义务人为陈智深，他项权利范围为全部，债权数额为人民币1009000元。2013年11月20日，广州市房地产交易登记中心向泰隆公司出具编号为0220232005、登记字号为13登记02456258的《广州市房地产初始登记告知书》，载明泰隆公司申请的位于番禺区××龙××号（××）××、××号（双）号房屋的初始登记，经审核已核准登记等内容。审理中，原告称被告陈智深于2018年10月15日开始逾期还款，原告起诉后，陈智深偿还了借款本金89353.78元、利息7056.04元、罚息3590.18元，合计10万元。根据原告提交的还款明细表、客户回单等证据，截至2019年10月24日，陈智深尚欠借款本金130742.23元、贷款利息1172.22元、罚息214.92元。另查明：原告主张翁丽虹对陈智深的债务承担连带清偿责任。提交了陈智深、翁丽虹的结婚证复印件，该结婚证显示两人于1992年登记结婚。原告主张案涉债务发生在夫妻关系存续期间，故翁丽虹应对该债务承担连带清偿责任。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原告与陈智深、泰隆公司签订的《楼宇按揭合同》、《楼宇按揭合作协议》，均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告依约履行放款义务，陈智深应依约承担清偿借款本息的义务。陈智深逾期未还本息，构成违约，原告要求解除《楼宇按揭合同》，符合双方约定，本院予以支持。合同解除后，被告陈智深应当向原告清偿借款本金130742.23元、利息、罚息以及复利（暂计至2019年10月24日，利息为1172.22元、罚息为214.92元，自2019年10月25日起，利息、罚息、复利按照《楼宇按揭合同》、《借款借据》约定的标准计算至清偿之日止，罚息不再计收复利）。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉讼房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理正式房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉讼房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉讼房屋的处分，但并非对涉讼房屋享有现实抵押权。综上，原告提出对涉讼房屋享有优先受偿权的主张，理据不成立，本院不予支持。关于原告主张翁丽虹对陈智深的上述债务承担连带清偿责任的问题。本案中，原告提交了结婚证等证据，证明被告陈智深与翁丽虹系夫妻关系，翁丽虹对此未予以抗辩，本院予以确认。涉案债务发生在夫妻关系存续期间，陈智深借款用途为购房，按照一般生活常理，所购房屋属于夫妻共同财产，可以认定其借款系用于夫妻共同生活，属于夫妻共同债务，故原告主张被告翁丽虹对被告陈智深的上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张泰隆公司对陈智深的上述债务承担连带保证责任。由于泰隆公司对此无异议，该主张符合双方约定，本院予以支持。泰隆公司承担连带保证责任后，有权向陈智深追偿。被告陈智深、翁丽虹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与被告陈智深于2010年7月24日签订的《楼宇按揭合同》（编号：0117004201000539）；二、被告陈智深于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行清偿借款本金130742.23元、利息、罚息以及复利（暂计至2019年10月24日，利息为1172.22元、罚息为214.92元，自2019年10月25日起，利息、罚息、复利按照《楼宇按揭合同》、《借款借据》约定的标准计算至清偿之日止，罚息不再计收复利）；三、被告翁丽虹对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任；四、被告广州市泰隆房地产有限公司对上述第二项判项确定的债务承担连带清偿责任，被告广州市泰隆房地产有限公司承担上述保证责任后，有权向被告陈智深追偿；五、驳回原广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4688元、保全费1649元，由被告陈智深、翁丽虹、广州市泰隆房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈芝茵人民陪审员  黄智鸿人民陪审员  吴 威二〇一九年十月二十八日书 记 员  禤庆华