广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2382号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村。负责人：陈宇辉，该公司经理。委托代理人：王林，男，1969年8月11日出生，系该公司职员。委托代理人：曹娟，女，1985年10月11日出生，系该公司职员。被告：雷教明，男，1966年11月28日出生，汉族，住广州市天河区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司诉被告雷教明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司的委托代理人曹娟到庭参加诉讼，被告雷教明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付自2018年1月1日至2018年12月31日止共12个月的物业服务费9064.8元（以房屋建筑面积221.680平方米按每月每平方米2.8元，花园面积269.39平方米按每月每平方米0.50元计收，合计每月的物业服务费为755.40元）；2、判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金（该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，从逾期之日起计至付清物业服务费之日止，暂计至2019年1月25日的违约金为7395.37元）；3、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2018年3月31日止的水费14.40元；4、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年3月31日止的污水处理费5.67元；5、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通电、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2011年11月11日，原、被告双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金。同时，原告按照《碧桂园前期物业服务协议》的约定为被告代付了水费、污水处理费、有线电视服务费等费用。现被告自2018年1月起开始拖欠物业服务费及原告代付的水费、污水处理费、有线电视服务费等费用，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金及水费、污水处理费、有线电视服务费等费用。交纳服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务。被告长期拖欠物业服务费及水费、电费、污水处理费、有线电视服务费等费用的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益、保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，现原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，特向贵院起诉。庭审中，原告明确第2项诉请的违约金的计算方式为：当月的物业服务费应该在下个月的30日之前缴纳，逾期不缴纳的，再从下下个月的1日开始计算违约金，例如2018年1月份的物业服务费755.40元，被告应当是在2月28日之前交纳，逾期不交的，从3月1日起以当月欠付的物业服务费755.40元为基数，按每日0.5%的标准计至被告付清2018年1月份的物业服务费之日止，之后每月欠付的物业服务费违约金均是按上述方式类推计算。被告雷教明未答辩。经审理查明：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方，业主）与原告（乙方，物业服务企业）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务等等。2011年11月11日，被告签署《碧桂园凤凰城业主入住登记表》《声明》，被告确认于2011年11月11日向旧业主购买了涉案房屋，涉案房屋的物业管理费等相关费用自2011年10月1日起由新业主即被告全额承担。同日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、物业服务企业）签署《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，载明“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已经购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“建设单位”）负责开发建设的广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城商品住宅区（以下简称“本园区”）中的凤鸣苑26街23号单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第三章物业管理服务相关费用第五条本园区的物业服务费采取包干制方式。乙方按以下计算方式、标准向甲方计收物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收。该物业的套内建筑面积为：221.68平方米；……该物业的花园面积为：269.39平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按578.06元/月向乙方交纳物业服务费。……第十二条水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费以及按法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代缴上述费用，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。……第六章违约责任第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；……”。2018年10月20日，原告通过邮寄方式向被告发出《关于催缴物业服务费的函》，要求被告在11月20日前缴清所欠的物业服务费及违约金。2019年1月29日，增城市清源自来水厂有限公司出具《证明》，内容为：“兹有广东碧桂园凤凰城凤鸣苑26街23号，2018年1月至3月水费14.04元，污水费5.67元，合计19.71元，已由广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司向增城市清源自来水厂有限公司代缴完毕。”2019年1月30日，广州市增城区永宁街凤凰城社区居民委员会出具《证明》，内容为：“兹有广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司于2017年7月15日至12月30日对碧桂园凤凰城“凤鸣苑、凤翠苑”物业管理区域实施物业服务费调价工作。根据《广州市物业管理暂行办法》（广州市人民政府令[2014]第100号）第69条规定，经过一系列法定调整流程及结果公示，以凤鸣苑、凤翠苑表决参与总人数1626，总建筑面积383787平方米，同意的人数912人，建筑面积214307.89平方米，同意人数占总人数比例达56.08%，同意建筑面积占总建筑面积比例55.84%，故凤鸣苑、凤翠苑物业服务收费标准由2018年1月1日起2元/平方/月调整为：2.8元/平方/月。特此证明。”2019年7月25日，广州市增城区规划和自然资源局增城分局出具《不动产登记查册表》，载明坐落于增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××号的产权人为被告，建筑面积221.68平方米，房产登记号为增商字711412号。另查明，2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司。2015年12月11日，广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司。庭审中，原告陈述以下事实：1、被告在2011年11月11日登记入住涉案房屋之后至2017年12月之前都有按时缴纳物业管理费，自2018年1月之后开始拖欠物业服务费。2、被告在2018年3月之前是居住在涉案房屋之内的，3月之后就没有看到被告在房屋内居住。3、根据涉案房屋查册的登记情况，涉案房屋已被法院查封，被告自己也说因经济问题交不起物业服务费。4、涉案房屋所在小区在2017年7月启动过一次物业服务费的调价，虽然调价投票期间被告没有参与，但调价的事情被告是清楚的，所以原告从2018年1月1日以房屋建筑面积按每月每平方米2.8元的标准计收房屋物业管理费；目前，没有业主对物业服务费的价格调整提出异议，除了个别业主欠缴物业服务费外，其他大部分的业主都是按每月每平方米2.8元的标准向原告缴纳物业服务费，缴纳比例超过99%。本院认为，原告与被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故被告应按上述协议的约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止共12个月的物业服务费，其行为已构成违约。为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。根据原、被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的第五条约定，结合涉案房屋的产权资料以及广州市增城区永宁街凤凰城社区居民委员会出具《证明》等内容可知，自2018年1月1日起涉案房屋所在的凤鸣苑的物业服务费收费标准调整为每月每平方米2.80元，被告对此未提出异议，故对于原告主张涉案房屋以涉案房屋建筑面积按每月每平方米2.80元的标准计收物业服务费，本院予以支持。经计算，涉案房屋的每月物业服务费为755.40元（房屋面积221.68平方米×2.80元/平方米/月+花园面积269.39平方米×0.5元/平方米/月），2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费合计9064.80元（755.40元/月×12个月）。被告应向原告支付自2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9064.8元。关于原告主张的违约金问题。原告与被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》第十六条约定，被告逾期交纳物业服务费，应从逾期之日起支付违约金给原告。被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，原告依据上述约定主张被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费为基数，按日0.5%从欠费次月的次月1日起计算至被告付清当月欠付的物业服务费之日止。原告主张的违约金计算方式合理，符合上述合同约定的范围，本院予以准许，但每月物业服务费的违约金以当月欠付的物业服务费本金为限。原告主张的超出上述部分的违约金，缺乏依据，本院不予支持。至于原告诉请的水费、污水费问题，原告提交了增城市清源自来水厂有限公司于2019年1月29日出具的《证明》佐证，证实原告已代被告交清涉案房屋在2018年1月至3月间产生的水费14.04元、污水费5.67元，故原告主张被告拖欠水费及污水费的事实清楚，证据充分，原告诉请被告支付水费14.04元及污水处理费5.67元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告雷教明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃对证据质证及诉讼抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告雷教明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费9064.80元。二、被告雷教明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付2018年1月至2018年12月物业服务费的违约金（每月物业服务费的违约金以755.40元为本金，按每日0.5%的标准，从拖欠物业服务费次月的次月1日起计算至付清款项之日止，每月物业服务费的违约金均不得超过本金755.40元）。三、被告雷教明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司支付水费14.04元和污水处理费5.67元。四、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司增城分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告雷教明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  卢艳晖人民陪审员  赖葵花人民陪审员  周伟权二〇一九年十月十四日书 记 员  周思珍陈夏欣