广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初6128号原告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市增城新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。法定代表人：张晓峰。委托诉讼代理人：魏兆升、谭佩岚，广东岭南律师事务所律师。被告：周税，男，1984年10月28日出生，汉族，住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：刘斌，广东君华律师事务所律师。原告广州市东凌房地产开发有限公司与被告周税装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）的委托诉讼代理人谭佩岚、被告周税的委托诉讼代理人刘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市东凌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期装修款项280271元以及违约金（即2018年12月26日起以280271为基数×日万分之十×实际逾期天数，那么2018年12月26日起暂计至2019年7月15日，违约金暂计为56334.47元，实际违约金应计至应付装修款清偿之日止）；二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年11月29日，签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201712297467），由被告购买原告开发的位于增城区××香××街××房，2017年11月29日签订了《委托装修协议》（下称“协议”），协议约定由原告为被告的上述房屋提供装修服务，被告向原告支付装修总价款400388元。根据协议第一条第三项的约定，被告已支付部分装修款，剩下280271元装修款应于2018年12月26日前向原告支付。后因被告未能按期支付，原告于2019年1月4日向被告发出《催款通知函》，要求其履行支付装修款的义务。但直至今日，被告仍未向原告支付拖欠的装修款，根据协议第四条第一款的约定：“如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，…逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。”现被告逾期付款超过60天，按照双方的约定原告有权要求被告支付预期的装修款以及承担相应的违约责任。被告拖欠原告装修款的行为已经严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益免受侵害，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特诉至法院，望法院判如所请。被告周税辩称：《委托装修协议》是无效、违法、不公平的，应当予以撤销。东凌公司与周税之间达成的《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同中对周税购买东凌公司的房产做了详尽的规定，合同的权利义务清晰，根据合同东凌公司出售的房产是100平方米，总价986318元，明确约定周税的房产是带有装修的，房款是包括带有装饰装修标准的房屋，但东凌公司要求同时签订《委托装修协议》并约定装修价款，与双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》相矛盾，周税不应当交付装修款，因此《委托装修协议》是无效协议。东凌公司将《委托装修协议》约定的装修款解释为部分购房款，与目前地方政府对房地产的调控政策不符，东凌公司采取各种方式规避限价政策，是违法行为。东凌公司要求周税配合其违法行为本身就是强加给周税的义务。《委托装修协议》与《广州市商品房买卖合同（预售）》有诸多矛盾及冲突，周税坚持以《广州市商品房买卖合同（预售）》为准履行合同义务，要求东凌公司退回已收取的装修款。《委托装修协议》严重违反双方的权利义务，在条款中均有限制周税的权利及回避东凌公司义务的规定，委托装修协议第三条第二款的约定与双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的完全不一致，在《广州市商品房买卖合同（预售）》周税交付了购房款，东凌公司应当在约定的时间内无条件交付房产，在《委托装修合同》的第四条第一、二、三款均要求周税承担超过东凌公司的违约责任，在第一款约定周税若是违约按日利率万分之十向东凌公司支付违约金，但东凌公司的违约责任只需要支付日利率万分之二，双方的权利义务严重失衡，造成合同双方的义务不公平，第三、四款均规定周税若违约需要承担支付装修款总额30%的违约金，而东凌公司违约才支付装修款总额10%的违约金。第四款完全违背了东凌公司违约应承担的相应责任，应当予以撤销，东凌公司应当返还周税已支付的装修款。经审理查明：2017年11月17日，东凌公司（甲方、出售方）和周税（乙方、认购方）签订《认购书》，约定“1、乙方认购甲方楼宇位置广州市增城区××香××街××房……2.1乙方认购该物业……成交总楼价款为1386706元（其中含装修款400388元，乙方应另行签署委托装修协议），其交付标准为标准装修……”。2017年12月26日，东凌公司（甲方、卖方）与周税（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买增城区××香××街××房。合同约定“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）986318元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……”。合同附件七约定“……第八条买卖合同第十条变更为1、对于买方除定金及首期款之外的所有房款逾期付款在60日之内，自本合同约定的付款期限届满的第二天起至实际全额付清款项之日止，买方应每日向卖方支付逾期应付款金额万分之二的违约金，买卖合同继续履行……”。2017年11月29日，周税（甲方、委托方）与东凌公司（乙方、受托方）就涉案房屋签订《委托装修协议》，约定“……现甲方委托乙方对该商品房进行装修。……第一条装修款及其支付……1.2本次装修的总价款为人民币400388元。……1.3甲方选择以下第2种付款方式支付装修款：……（2）甲方在签订本协议前支付装修款总额的30%，即120117元；甲方在2018年12月26日前支付装修款总额的70%，即280271元；……第二条装修交付2.1为方便甲方收楼，在乙方根据该商品房的买卖合同约定将该商品房交付给甲方前，甲方同意乙方或乙方指定的装修公司提前进入该商品房进行本次装修，本次装修的交付时间是2020年4月30日。……。2.3交付时，如装修存在质量问题的，由乙方按照本协议约定及法律规定履行装修质量保修义务。甲方不得以装修存在质量问题、装修实际价值低于约定价值而拒绝接收乙方的装修或要求乙方退还装修款，或拒绝接收该商品房，否则引起的相关损失和责任均由甲方自行承担。……第四条违约责任和协议终止4.1如果甲方未能按照本协议约定将装修款足额支付给乙方，每逾期一天，甲方应当向乙方支付当期应付装修款万分之五的违约金；逾期超过60天，乙方有权解除本协议，并收取甲方装修款总额30%的违约金，如乙方不选择解除本协议的，则甲方应从付款逾期之日起按照当期应付装修款每日万分之十的标准向乙方支付违约金。……第五条其他5.1甲方确认在签订本协议之前已详细阅读所有条款，乙方已给予甲方充分提示、解释、说明，甲方对本协议内容无任何误解，双方自愿订立本协议。……”。协议后附《装修标准》。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的购房款已支付完毕；《委托装修协议》约定的第一期款项已经支付完毕，第二期款项未支付；涉案房屋尚未交付给周税使用；《委托装修协议》的落款时间在《广州市商品房买卖合同（预售）》之前不是笔误。二、东凌公司陈述以下，《广州市商品房买卖合同（预售）》和《委托装修协议》约定的款项加起来是对应《认购书》所载明的总楼价款，即《委托装修协议》约定的装修款实际是购房款的一部分。三、周税陈述以下，认购书只是双方达成了意向，不记得是否有签过，但不申请笔迹鉴定；装修标准以《广州市商品房买卖合同（预售）》第23条及附件6约定的标准为准；东凌公司没有告知周税涉案总房款的构成及支付方式。本院认为：东凌公司与周税就涉案房屋于2017年12月26日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。2017年11月29日，双方就涉案房屋签订《委托装修协议》，该两份合同均由东凌公司提供给周税签订，而且《委托装修协议》中条款约定简单，既缺乏对各部分装修对应的单价、面积、材料品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合当时房地产调控政策，可以认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的装修合同，而是涉案房屋实际为带装修出售，所约定的装修费用所反映的并非真实装修成本，而是购房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款。如上所述，《委托装修协议》所约定的款项作为涉案房屋的对价，周税负有支付义务。至于周税支付上述款项的期限如何确定问题，双方在签订《委托装修协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，本院应予以参考上述双方约定的付款日期，即周税应在2018年12月26日前支付280271元给东凌公司，现周税未在上述期限支付款项，其迟延付款的行为已构成违约。东凌公司主张要求周税支付款项280271元以及违约金，理据充分，本院予以支持。但关于违约金的计算标准问题，因该280271元实际为购房款，故按照《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中约定的关于延期支付购房款违约金的计算方式予以计算上述款项的违约金，符合实际情况。即违约金应以欠付款项为本金，按日利率万分之二从2018年12月27日起计至付清之日止，违约金以280271元为上限。东凌公司起诉请求的违约金标准理据不足，本院予以纠正。周税主张要求撤销《委托装修协议》，但未在本案提起反诉，本院不予处理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周税于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付款项280271元；二、被告周税于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市东凌房地产开发有限公司支付违约金(违约金以欠付款项为本金，按日利率万分之二从2018年12月27日起计至实际付清之日止，违约金的总额以280271元为限）；三、驳回原告广州市东凌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3175元，由被告周税负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一九年十月十八日书记员  陈雪冰唐静