云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初828号（2019）云3102民初1210号原告（反诉被告）：陈宏，男，汉族，1963年11月16日出生，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：邓思婷，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201114366915，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：甫雪静，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611556290，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：张贵声，男，汉族，1963年3月5日出生，身份证住址云南省玉溪市江川县，现住瑞丽市。原告陈宏与被告张贵声租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，适用简易程序于2019年7月5日公开开庭进行审理，因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。诉讼过程中，被告张贵声提出反诉，本院于2019年7月18日立案受理，依法组成同一合议庭适用普通程序进行审理。两案于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈宏的委托诉讼代理人甫雪静，被告（反诉原告）张贵声到庭参加了诉讼。两案现已审理终结。本诉原告陈宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋租金人民币50866元。2、判令被告向原告支付水电费人民币5514元。3、判令被告向原告支付违约金人民币16000元。上述诉请数额总计人民币72380元。4、本案诉讼费用（包含但不限于案件受理费、公告费等）由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年7月30日签订《房屋承包租赁合同》，合同约定被告向原告承租原告名下位于瑞丽市建设路8号内西南侧小院砖瓦平房10间、西侧砖瓦平房套间3大间及厨房等、北侧砖瓦平房第一间、北侧活动板房2间，租期自2017年8月1日起至2018年7月31日止，租金为人民币8万元，租赁期内，违约方应向守约方支付相当于年度租金20%的违约金。合同期内，原告总计收到被告支付的房屋租金人民币52000元，水电费人民币10000元。2018年租期届满时原告告知被告，要求其尽快搬离房屋，但被告以种种借口不肯归还房屋，双方租赁关系一直持续到了2019年2月底（逾期7个月），被告才将房屋归还原告。后原告就被告拖欠的合同期内租金及租赁关系延长后实际使用房屋的租金、水电费与其进行协商，但协商未果，被告也不予支付租金。现原告无奈下诉至贵院要求被告支付租金并承担相应的违约金，请求贵院依据本案客观事实，依法维护原告的合法权益。本诉被告张贵声答辩意见与反诉请求一致：1、驳回被反诉人第1、2、3项诉讼请求；2、支付反诉人装修折抵房租水电费6486元；3、支付反诉人违约金16000元；4、支付反诉人违约损失50000元；上述诉请数额总计人民币72486元。5、本案诉讼及相关费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人是租客，被反诉人是房东，有10年连续租房关系。房屋在原市委招待所内，位于瑞丽市建设路8号。租房的具体方位、房间数量及状况，被反诉人已讲清。多年来，反诉人方从未拖欠被反诉人方房租及高出国家标准很多的水电费。租赁关系中陈宏本人（被反诉人）从未当面参与过。2017年7月30日双方签订的《房屋承包租赁合同》，是由陈宏儿子陈震代理。按合同，乙方要付给甲方房租8万元加水电费。反付人已付52000元房租和10000元水电费。一、2017年，为何不一次性交足房租？五年前，乙方仅租北侧砖瓦房一间和活动板房两间，房租15200元/年，三年前增租西侧砖瓦平房两大间及厨房，租金增加16000元/年，合计31200元/年。2017年初，乙方请求再租西侧中间第三大间，甲方同意。同时，甲方主动邀约乙方承租原报社小院10间平房，乙方考虑到业务扩大有难度、风险大，不愿意承租。甲方给出许多优惠条件：1、降低租金，按6-7成入住率计算。2、按国家牌价收水电费。3、房租可以缓交。实际并没按照1、2条实施，房租象征性微降，电费从3元降至2元一度，水费求降。此外，陈震还动员反诉人租下整个六亩多的大院，帮反诉人规划用途等，但投资过大，反诉人不同意。反诉人同意租小院，陈震让原租户搬走，给予6000元补偿。至此，房租从31200元，年升至80000元/年，一次性支付有难度。双方商定，一边经营一边付房租。二、合同期内实际经营状况。反诉人经营项目为学生课外辅导和钢琴培训。1、新增固定资产投资，添置了一台三角钢琴、四台电钢琴、两台木质钢琴、乒乓球台、课桌、冰箱柜和床等辅助教学生活设备，合16万元。2、房屋装修费5万元。3、增加六位职工，工资支出16万元。场地扩大以前，三个人可以运转，扩大后增加六位职工：三个教师，一个门卫，两个后勤。工资总支出16万元。4、教职工人数增加，运作成本增大。吃饭、水电等各项费用开支4万元。全年，累计支出36万元，其中固定资产投入16万元。学生人数基本不变，收入未增，增加了装修、工资和运作成本，全年亏损20万元。五年计划，一年亏损不要紧，只要做好架构，踏实做事，两年扭亏，后三年盈余可期！三、再付给房东2万元。租赁的房屋及土地原属多个合伙人共有，在2016年底2017年初，陈震传来消息，关系已经厘清，房产全部属于他们家，让我们放开手干。反诉人不愿冒险，陈震激励创业从来不晚！我们讨论过，可以干五年，决定再投入5万元装修房子。2018年春节期间，陈震告诉反诉人，他们家要建酒店，零贷款实施该项目。反诉人热心建议被拒，但陈震安慰即便要建也还有两三年，放心干！2018年4、5月间，陈震电话通知赶快另行找房，9月份要拆房子做地质勘查。反诉人跟妻子开始到处找房子，陈震的录音文字记录第1页（总第5页）就是谈租房的情况。看了多处都不成，眼看时限要到，匆忙中租下一新房，租金21万/年，租期20年。按行情，至少租贵3万元/年。8月份反诉人已经做好搬迁准备，房东不催，2019年2月17日搬的家。在付了52000元房租和10000元水费的基础上，反诉人答应付给房东2万元作为补偿（实际用过人家的房子）。52000+2000=72000元，是一年前房租的两倍还要多，离8万元只差8000元。该年度新增租的房子大多是闲置危房，是反诉人装修后才可以用的。反诉人不能继续使用整装完善的校舍、精心磨合的教职工队伍、准备充分的教学设施，损失很大！一年的经营，掏光了反诉人多年的积蓄！反诉人提出再补甲方2万元，房东已超额收益！四、反诉人向被反诉人提出索赔。陈震的录音及文字整理，虽系偷录但客观。陈震诱导谈话且将不少不利于他的细节被省去。对话中，陈震说过原来说合同可以三年一签，也可以一年一签；合同第二条使用“暂定”也可佐证。如果只能用一年，反诉人不会增租更不会投资人，2017年合同是五年合同中的第一个。合同第五条可以反映该房产属于危房，不修缮不能用，要用就自己出钱修，在修或用中出现安全事故，甲方概不负责。房东不住这里，明知是危房，不排险不看护，只管收租，全系反诉人自己维护排查。多年来，反诉人4次整治环境，平整、硬化土地等花了近20万元。反诉人真心做事，投力投钱；苦心经营，不断扩装危房，准时足额把房租交给房东。房东理顺产权关系后，为获得中短期最大效益，动员反诉人多租房，反诉人也按照房东要求做了装修，双方会意，有5年使用期。半年后房东提出要建房，兹事体大，当然要维护房东的利益。反诉人不愿意结怨，愿补助甲方两万元，但陈震不同意。2017年反诉人增租的是闲置房（花费装修费5万元），2017年7月-2018年7月房租80000元，超出之前两年房租总和还多（实际多用了半年）。作为房东，已收回了房租；作为经营户，五年经营计划落空，2017-2018亏损20万元。客观上，被反诉人给反诉人挖坑，造成极大经济损失！无论如何，反诉人仍愿意履行双方的合同。按照本合同，反诉人应该付给房东自2017年8月1日至2018年7月31日止，房租80000元十水电费，扣除已付52000元房租+10000元水费，不足部分补齐。但反诉人不认可2018年8月份后还得交房租，认可期间产生的水电费5514元。1、反诉人要讨回因对方邀约租房，又快速毁约，造成的本年度的装修损失。2、要讨回前期铺垫性经营的部分损失。因甲方违约，乙方五年计划泡汤，导致今后的经营成本陡增、风险加大，前途难卜。反诉人提出下列反诉主张：1、由被反诉人补给反诉人装修折抵房租水电费余额本合同期内装修费5万元，按照五年使用期限计算，一年折旧20%，还剩4万元价值，反诉人欠房租28000（80000-52000）、水电费欠5514元，两项合计33514元。装修的价值40000元-33514元=6486元。2、由被反诉人支付反诉人违约金80000×20%=16000元。3、由被反诉人支付反诉人2017-2018年度部分损失，本年度亏损20万元，原告承担25%50000元，以上三项合计：6486+16000+50000=72486元。反诉被告陈宏辩称:答辩人与反诉原告于2017年7月30日所签订的房屋租赁合同中对租金、租赁期限、租赁期间房屋所发生的相关费用的承担、违约责任均作出了明确约定。现反诉原告所提的反诉请求中要求答辩人赔付装修费用违反合同约定，要求答辩人支付违约金并承担经营损失系无稽之谈，无合同约定支撑，无法律依据，应驳回反诉原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）张贵声对原告（反诉被告）陈宏提交的原、被告身份证复印件、《房屋承包租赁合同》、对话录音、微信及网银记录1份无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）张贵声围绕其主张，还向法庭提交以下证据：一、借款详情单复印件一份，欲证实反诉被告违约，致其新租房子需要借款支付租金。二、房屋买卖合同复印件一份，欲证实因反诉被告违约致其经营困难，需卖房贴补经营造成的亏损。三、玉溪市江川区不动产登记档案查询结果通知书复印件一份，欲证实由于对方的违约造成其经营困难。原告（反诉被告）陈宏对被告（反诉原告）张贵声提交证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为与本案无关。本院认为被告（反诉原告）张贵声关于借款付房租及变卖自己房屋的证据与案涉的租赁合同无直接关系性，不予采纳其证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）陈宏与被告（反诉原告）张贵声在2017年7月30日以前就瑞丽市建设路8号内部分房屋存在长达数年的不定期租赁合同关系。2017年7月30日，原告（反诉被告）作为出租人与陈宏与被告（反诉原告）张贵声作为承租人签订《房屋承包租赁合同》。合同约定：出租房屋位于建设路8号内西南侧原报社小院砖瓦平方10间、西侧砖瓦平房套间3大间及厨房等、北侧砖瓦平方第一房及北侧活动板房2间；房屋租金为8万元/年，按年支付，于合同签订当日支付；出租人保证房屋没有产权纠纷；房屋由于年久失修存在房梁断裂、吊顶脱落等情况由承租人负责修缮、承担费用，并在修缮完成后确保安全的情况方或使用房屋，并对房屋进行管理和日常维护养护；租赁期满后合同终止，届时承租人将房屋退还出租人且出租人无需对修缮房屋费用进行补偿；任何一方违反合同规定，须向对方交纳年度租金的20%作为违约金等内容。合同签订后被告（反诉原告）张贵声使用合同所涉房屋至2019年2月，共支付5.2万元租金及1万元水电费，其余费用未支付。原、被告双方一致认可已支付的5.2万元中有9000元系前期交纳房租截止至书面合同签订之日沿有剩余的部分予以折抵，转款43000元；房屋租金具体组成为西南侧砖瓦小院10间房，年租金40800元，租赁合同届满时便已退还出租人；北侧套间一间、活动板房两间及厨房，年租金为15200元；西侧三间套房，年租金共24000元。双方还认可2018年8月4日起至2019年2月期间产生水电费5514元,该费用未支付给出租人。本院认为，本、反诉系同一租赁合同所致纠纷，争议焦点集中在租赁合同的效力及双方权利义务问题，合同的履行情况及是否有违约行为，双方各自主张的违约金及实际损失应否支持。本院综合评判如下：原告（反诉被告）陈宏与被告（反诉原告）张贵声于2017年7月30日签订了案涉《房屋承包租赁合同》（以下简称租赁合同）。该合同中对双方权利义务做出由承租人自行修缮房屋并承担费用，在租赁期间管理房屋及日常维护养护；租赁期间后合同终止，承租人需将房屋退还出租人且无索取修缮房屋费用的权利等约定，上述约定是双方真实意思表示，不存在影响合同效力之情形，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。另，在租赁合同签订之前，双方存在长达数年的租赁关系，由于未采用书面形式，系不定期租赁。在租赁合同中约定的租赁期间届满后，承租人张贵声继续使用租赁房屋，出租人并没提出异议，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称为合同法）第二百三十六条之规定，双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故，出租人陈宏与承租人张贵声之间的租赁关系不仅仅为书面租赁合同签订的时间段，而是在合同前后均持续有不定期租赁关系。依据合同法第二百三十二条之规定，陈宏作为出租人，其可以随时解除不定期的租赁合同。租赁关系期间，出租人陈宏完成向承租人交付租赁房屋并在不定期租赁期间提前通知解除合同之义务。被告（反诉原告）张贵声主张代理原告（反诉被告）陈宏签署合同的陈宏儿子陈震口头承诺过合同期限最少为三年，并承诺会对张贵声的装修费用进行补偿。但因其未提供证据佐证，该口头约定与租赁合同书面约定的权利义务不符，难以认定有事实依据，本院不予采信。承租人还主张在租赁合同届满后的不定租赁关系中，不应支付租金，但该种情形合同法第二百三十二条已明确规定为租赁合同继续有效即承租人负有支付租金的义务，张贵声之主张与法相悖，不予支持。故被告（反诉原告）张贵声应按租赁合同之约定，支付合同履行期间未支付完毕的租金并按双方认可之租金标准及租赁物范围、使用时间，支付不定期租赁过程中的租金；被告（反诉原告）张贵声未能证实原告（反诉被告）陈宏有违约行为，其要求陈宏赔偿损失、支付违约金无事实及法律依据，不予支持。鉴于双方在签订租赁合同前长期存在不定期租赁关系，相互较为信任，租赁合同中虽约定租期内租金应于合同签订之日付清，但双方在履行过程中将租金的收取进行了变更，部分租金为之前收取的租金折抵，部分租金边使用边陆续给付。合同履行中，出租人也未将该给付行为视为违约，即双方在实际履行过程中对租金支付已达成新的合意，承租人未全部支付完租金不视为违反书面租赁合同中关于租金支付的违约。租赁合同到期后，承租人张贵声实际使用期间，双方也未就租金支付达成其他合意，出租人也未提出有催收不能的情况，故不视为违约。但承租人应当在出租人要求搬离租赁房屋后的合理期限内支付出租人欠付的租金即书面租赁合同未给付完毕的28000元租金及后期不定期租赁中自2018年8月1日至2019年2月期间实际使用的西侧砖瓦平房套间三间，租金为（16000元/年+8000元/年）÷12个月×7个月=14000元；北侧砖瓦平房第一间、北侧活动板房两间15200元/年÷12个月×7个月=8866元，上述未付租金共计50866元。双方对租赁关系过程中尚欠水电费5514元并无异议，承租人应支付综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条、第七十七条，第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百三十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百三十三条第二款之规定，判决如下：本诉部分：一、被告张贵声自本判决生效之日起十日内支付原告陈宏租金50866元及租赁期间欠付的水电费5514元；二、驳回本诉原告陈宏其他诉讼请求。反诉部分：驳回反诉原告张贵声的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费1618元，由本诉被告张贵声负担1254元，本诉原告陈宏负担364元。反诉部分案件受理费1600元，减半收取800元，由本诉原告张贵声负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州傣族景颇族自治州中级人民法院，若有新证据与上诉状一并提交。审 判 长  雷 丹人民陪审员  林建辉人民陪审员  张绍和二〇一九年十月三十一日法官助理吞咩书记员翁美丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。