四川省大竹县人民法院执 行 裁 定 书（2019）川1724执异49号案外人：胡至英，女，1980年11月2日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：廖邦洪（系胡至英的丈夫），住四川省大竹县观音镇双河口村9组。申请执行人:中国工商银行股份有限公司大竹支行，住所地大竹县白塔街道一环路东段20号。负责人：万家朴，行长。被执行人：唐学贵，男，1967年12月14日出生，汉族，住四川省大竹县。在本院执行中国工商银行股份有限公司大竹支行（以下简称大竹工行）与被执行人唐学贵金融借款合同纠纷一案中，案外人胡至英对查封、拍卖被执行人唐学贵所有的位于大竹县竹阳镇竹海路西段100号帝景龙庭1号楼B1-4-5号住房一套（房产证号：X；土地证号：竹国用2012第X号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人胡至英称，请求依法裁定终止对位于大竹县竹阳镇竹海路西段100号帝景龙庭1号楼B1-4-5号房屋的执行程序（房产证号：X；土地证号：竹国用2012第X号）。事实和理由：案外人于2011年2月24日与被执行人唐学贵签订了《房屋买卖合同》，合同约定唐学贵将位于大竹县竹阳镇竹海路西段100号帝景龙庭1号楼B1-4-5号房屋出卖给案外人，并在四川黎明律师事务所做了房屋买卖合同见证，唐学贵提供了《商品房买卖合同》，该合同显示付款方式为一次性付款。《房屋买卖合同》约定房屋价款为36.8万元，案外人依照合同约定向唐学贵支付了35.8万元的现金，余款1万元约定在办理房产转移手续后支付。唐学贵于签订《房屋买卖合同》当日将房屋交付于案外人，并由案外人一家实际居住至今。2019年4月22日，大竹法院作出（2019）川1724执342号执行裁定书，裁定查封拍卖上述房屋。案外人获知后经查询工商银行大竹支行留存的《商品房买卖合同》，该合同显示的付款方式为按揭付款，且该份留存的《商品房买卖合同》与见证时提供的《商品房买卖合同》经比对，明显不一致。申请执行人大竹工行称，1.唐学贵未履行生效民事判决书确定的义务，大竹县人民法院作出的（2019）川1724执342号执行裁定书符合法律规定，具有法律效力；2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，案外人不符合可以作为利害关系人提出执行行为异议的情形，且也没有提出和举证证明本案执行中存在违法执行行为侵害其合法权益的事实，胡至英不是适格的利害关系人，无权对本案的执行行为提出异议；3.唐学贵与大竹工行签订《个人购房借款/担保合同》中约定，唐学贵用案涉房屋为购房借款进行抵押担保，并已办妥抵押登记手续，抵押登记合法有效，抵押权人并未同意唐学贵转让抵押财产且受让人也未代为清偿债务以消灭抵押权，不符合《担保法》第四十九条、《担保法解释》第六十七条以及《物权法》第一百九十一条的规定，且唐学贵虽与胡至英签订了《房屋买卖合同》但并未办理产权过户登记，且胡至英作为买受人没有前往房屋登记中心查询房屋登记情况，未尽到合理注意义务，其本身存在一定过错，综上，唐学贵与胡至英对案涉房屋的转让行为无效；4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，大竹工行对案涉房产享有优先受偿权，案外人主张的事实和理由不影响大竹工行抵押权的实现，且案外人可向唐学贵主张撤销或解除《房屋买卖合同》等途径来保护其权益。综上，请求法院驳回案外人的异议申请，继续执行对案涉房屋的执行程序。被执行人唐学贵未作答辩。本院查明，唐学贵因购买大竹县竹阳镇竹海路西段100号一号楼B幢1单元第4层1-4-5号房屋，于2009年10月9日与出卖人四川鹏夏房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定唐学贵购买该房的价款为238027元，付款方式为：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司大竹支行银行或住房公积金管理机构借款支付。2010年2月4日，唐学贵因购房与大竹工行签订《个人购房借款/担保合同》，合同编号为【[个住]字[达州工]行[大竹]支行[2010]年[298]号】，约定大竹工行向唐学贵发放个人购置住房贷款166000元，贷款期限为15年，年利率4.158%，担保方式为抵押担保，唐学贵将其所有的上述住房作为该笔贷款的抵押物并办理了抵押登记，大竹工行于2014年5月5日取得该房屋抵押权利证书，证号为：大竹县房他证竹阳镇字第X号，于2014年12月26日取得土地他项权利证书，证号为竹他项（2014）第X号。2011年2月24日，案外人胡至英因购买上述房屋，与房屋所有权人唐学贵签订《房屋买卖合同》，该合同约定房屋交易总价款为36.8万元，胡至英应于合同签订后一日内向唐学贵支付首付款35.8万元，剩余1万元应于唐学贵将《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户给胡至英之日起5天内支付。唐学贵应当在合同签订后一日内将该房屋全部交付胡至英，并在取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》）之日起30日内，及时将房屋权属登记过户至胡至英名下。在四川黎明律师事务所周德利律师的见证下，双方自愿签订上述合同，唐学贵还提供了《商品房买卖合同》复印件、唐学贵离婚协议复印件、身份证复印件及商品房预售备案通知书复印件。在唐学贵提供的《商品房买卖合同》中，载明了唐学贵购买案涉房屋系一次性付款，其提供的商品房预售备案通知书打印时间为2011年2月21日，其中是否按揭一项为空白。合同签订当日，胡至英名下的中国邮政储蓄银行卡号为X的账户向卡号为X的账户转账30万元，后以现金方式支付58000元。2011年3月6日，唐学贵向胡至英出具收到胡至英购房款358000元的收条一张。胡至英称其于2011年入住该房屋，并提供了该小区物业服务公司出具的证明。为查清本案事实，本院对胡至英关于案涉房屋未办理过户登记的原因进行询问，胡至英的委托诉讼代理人廖邦洪接受了询问。廖邦洪称唐学贵开始以买房当时办理过户的费用较高为由提出第二年再办理过户手续，后又以房产证未办下来为由推脱，直到2016年大竹工行向唐学贵发出的催收购房按揭款通知单贴在了案涉房屋的门上，案外人才知道唐学贵系按揭购买该房的事实，此时已无法联系到唐学贵。2018年7月16日，本院立案受理大竹工行与唐学贵金融借款合同纠纷一案，并于2018年11月7日作出（2018）川1724民初2697号民事判决书，判决：一、解除原告大竹工行与被告唐学贵于2010年2月4日签订的合同编号为【[个住]字[达州工]行[大竹]支行[2010]年[298]号】的《个人购房借款/担保合同》；二、被告唐学贵于该判决生效后十日内偿还原告大竹工行借款本金121842.4元及截止2018年1月20日的资金利息14143.88元，2018年1月20日后的资金利息按合同约定计算至付清时止；三、如被告唐学贵未履行上述义务，原告大竹工行有权对被告唐学贵所有的位于大竹县竹阳镇竹海路西段100号帝景龙庭1号楼B1-4-5号房屋【他项权证号：大竹县房他证竹阳镇字第X号】通过折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。案件受理费3102元，由唐学贵负担。该判决于2019年1月24日生效。判决生效后，唐学贵未履行还款义务，大竹工行于2019年3月14日向本院申请强制执行。本院于2019年4月22日作出（2019）川1724执342号执行裁定书，裁定查封、拍卖唐学贵所有的位于大竹县竹阳镇竹海路西段100号帝景龙庭1号楼B1-4-5号住房一套，查封期限为三年。2019年10月17日，案外人胡至英以案涉房屋为其所有为由向本院提出书面异议，请求中止对上述房屋的执行程序。上述事实，有两份《商品房买卖合同》、收条、账户交易明细、《房屋买卖合同》、商品房预售备案通知书、（2018）川1724民初2697号民事判决书、（2019）川1724执342号执行裁定书、证明、他项权利证书等复印件在卷佐证，本院予以确认。本院认为，对案外人以保全的财产为其所有为由而提出异议，其提供的证据确实充分，申请人又不能提供反驳证据或理由的，法院应当裁定解除对该财产的保全；反之，如果案外人提供的证明财产权属的证据和理由明显不能成立的，则应当进行裁定驳回案外人的异议申请。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人胡至英与唐学贵签订就案涉房屋的买卖合同后，胡至英应及时要求唐学贵按照合同约定履行过户登记手续。按照唐学贵与胡至英签订《房屋买卖合同》时提供的《商品房买卖合同》，胡至英应知晓案涉房屋系唐学贵一次性购买得来，该房屋的产权证办理时间亦不会太长，但从《房屋买卖合同》签订到胡至英看见大竹工行于2016年贴出的催缴按揭贷款通知单期间长达五年时间，胡至英未向相关部门了解案涉房屋的产权登记办理情况，亦没有对唐学贵以各种理由推脱不配合办理过户手续产生怀疑，更没有证据证明其为维护其自身权利采取了相应措施，因此，该房未办理过户的原因应归责于胡至英自身没有尽到合理的注意义务和怠于行使权利。故，案外人胡至英提出的异议申请，不符合法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人胡至英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  廖淑慧审判员  曾德兴审判员  田文捷二〇一九年十月二十二日书记员  庞钦心