江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0481民初1397号原告：黄某某，男，1987年09月24日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。委托诉讼代理人：黄某1，女，1960年10月19日出生，汉族，住瑞昌市，系原告黄某某的母亲。委托诉讼代理人：邹焕平，江西泰极律师事务所律师。被告：刘某某，男，1966年10月1日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。被告：陈某某，女，1968年09月25日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系被告刘某某的妻子。委托诉讼代理人：刘某2，男，1962年01月14日，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系被告刘某某的哥哥。第三人：陈某1，男，1966年04月4日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系被告陈某某的哥哥。第三人：章某，女，1968年5月18日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系第三人陈某1的妻子。两第三人共同委托诉讼代理人：潘红兵，江西擎天律师事务所律师。两第三人共同委托诉讼代理人：朱建英，江西擎天律师事务所律师。第三人：刘某1，男，1985年7月15日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系被告刘某某的侄子。第三人：汤某（曾用名汤璇），女，1986年12月30日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市，系第三人刘某1的妻子。两第三人共同委托诉讼代理人：刘某2，男，1962年01月14日，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市浔阳路120号，身份证号码：360481196201140018。系第三人刘某1的父亲。两第三人共同委托诉讼代理人：郝华，江西威瑞律师事务所律师。原告黄某某诉被告刘某某、陈某某，第三人陈某1、章某、刘某1、汤某债权人撤销权纠纷一案，本院于2019年05月21日立案受理后，依法由审判员陈娜担任审判长与人民陪审员周庆生、段生瑞组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人黄某1、邹焕平，被告刘某某，被告陈某某的委托诉讼代理人刘某2，第三人陈某1，第三人陈某1、章某的委托诉讼代理人潘红兵，和第三人刘某1、汤某的委托诉讼代理人刘某2、郝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销两被告转让位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸××幢××单元××室和三期××幢车××号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第××号和瑞房权证湓城字第××号）以及位于瑞昌市金桥大市场4幢商××号、××号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第××号）房产给第三人的行为；2、本案诉讼费、律师代理费、差旅费由被告承担。在审理过程中，原告增加诉讼请求如下：请求法院依法撤销两被告转让位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸××幢××单元车1B号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第××号）房产给第三人的行为。事实和理由：2017年11月原告诉两被告物权保护纠纷一案，瑞昌市人民法院受理后，于2017年11月24日开庭审理。庭审过程中经法院组织调解，双方达成一致意见，两被告在2018年3月10日向原告支付人民币10万元，2018年5月10日前付清剩余款项35万元，共计支付45万元，并由法院制作了（2017）赣0481民初2193号民事调解书。但在约定的还款期限届满后，两被告仅支付原告5万元。原告依据此民事调解书申请法院强制执行，法院受理该执行案件。两被告在收到法院的强制执行民事裁定书后，以无偿还能力为由拒绝履行。在执行过程中，法院发现两被告于2018年4月10日将位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸××幢××单元××室和三期××幢车××号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第××号和瑞房权证湓城字第××号）的房产，以51万元的低价转让给第三人陈某1和章某；于2019年5月4日将位于瑞昌市金桥大市场××幢商××号、××号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第××号）的房产，以53万元的低价转让给第三人刘某1、汤某。增加诉请的事实和理由是：2018年4月10日，两被告将位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸××幢××单元车××号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第××号）房产连同上述房产和车库转让给第三人陈某1和章某，从房产登记中心调取的登记记录来看，金铭福邸××幢××单元××室房屋交易价是45万元、三期××幢车17号车库交易价是6万元、××幢××单元车××号车库交易价是5万元，共计56万元，明显低于市场交易价。据此，两被告的行为是为了逃避债务。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求依法裁判两被告以上为逃避债务而低价转让财产的行为无效。为支持其主张，原告向本院提交了如下证据：（2017）赣0481民初2193号民事调解书，证明原告黄某某的债权是合法有效的。瑞昌市不动产登记中心出具的房地产权登记信息三份，证明：登记时间：2018年4月10日，首次登记：刘某某、陈某某，转移登记：陈某1和章某，房地坐落：位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸××幢××单元××室、××幢××单元车××号和三期××幢车××号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第××号、赣2018瑞昌市不动产权第××号和瑞房权证湓城字第××号），交易价：分别是45万元、5万元、6万元，共计56万元。瑞昌市不动产登记中心出具的房地产权登记信息两份，证明：转移登记（时间：2011年3月1日）：刘某某、陈某某，转移登记（登记时间：2019年5月4日）：刘某1、汤某，房地坐落：位于瑞昌市金桥大市场××幢商××号、××号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第××号），交易价：分别是28万元、25万元。2009年5月13日的瑞昌市公证处的（2009）瑞证字第230号公证书（以下简称公证书），证明第三人陈某1、章某与两被告有合作投资关系，存在经济往来。发票一张，证明律师代理费5000元。被告刘某某、陈某某辩称：位于金铭福邸的房屋约在2011年左右就已经以45万元的价格卖给了第三人陈某1和章某，其已经全部付清价款。位于金桥大市场的房屋是我哥哥刘某2的，因当时银行按揭贷款政策其不能再办理按揭，故才以我的名字办理。针对原告增加的诉请答辩如下：××幢××单元车××号车库其实是柴房，当时在2010年还是与××幢××单元××室登记在一起，在当年买卖时就已经含了该车库。为支持其主张，被告刘某某、陈某某向本院提交了如下证据：户口簿：证明刘益帆于1992年11月14日出生，系两被告的儿子。第三人陈某1、章某辩称：2010年10月，我将鸿福雅居4幢4-××室的房屋卖给了谈某、吴海燕夫妇，再用卖房款来买被告刘某某、陈某某位于金铭福邸××幢××单元××室的房屋。先是我们帮两被告的儿子刘益帆支付首付款106392元（当时两被告以其儿子刘益帆名义也在该小区购买房屋），并转账被告陈某某73608元，共计180000元。加上谈某应付我们的购房款21万元（其中105000元是转账，40500元是现金，60000元是中介押金），其按我们的指示，付给了两被告。而且我们另外支付了5万元现金，其实我们一共为购买该套房屋花了45万元，但时间久远因为没有书面合同，有证据证明的只是上述39万元。我们购买争讼房屋早在2010年10月就开始，直到2011年被告刘某某搬进新房，我才入住。因为该套房产尚有按揭未付清，是由被告在支付，且第三人陈某1跟被告陈某某是兄妹关系，所以当时并未签订书面协议也没有办理过户手续，仍登记在刘某某名下。我们于2011年入住该房屋。直到2017年，两被告瞒着我们私自将该套房产加上三期24幢车17号的车库在瑞昌农商行办理了抵押贷款，但在贷款到期后，被告无力偿还，银行将会对该套房产采取相应的法律措施。无奈之下，我替两被告向银行偿还500750元的贷款，这才将该套房产以及车库过户到我名下，实际等于我花了51万元左右买了一个车库。我是粮食部门下属军粮供应站负责人，经济条件尚可，目前我就只有争讼房产一套房，也只有一个女儿，不可能到这岁数不买一套房，或是长达八九年借住亲戚家。针对原告增加的诉请答辩如下：××幢××单元车××号车库其实是柴房，当时在2010年还是与××幢××单元××室登记在一起，直到2018年4月，我为了便于买卖就分开登记了，实际2010年当时买卖时就已经含了该车库，我已经支付了相应价款。我方认为已经支付共计90万元左右(有证据的39万元加2018年的500750元)，不存在明显不合理的低价转让以达到为两被告躲避债务的行为。房产过户之所以显示以51万元价格转让，是我当时将这套手续委托中介去办理，现在政策是办理过户手续需要当下的房产协议，故协议是虚拟的，这个转让费也是为计算契税而做。而我们跟两被告的房屋买卖合同关系早在2010年就已经发生并履行完毕。为支持其主张，第三人陈某1、章某向本院提交了如下证据：瑞昌市城区契税征收管理所出具的契税证明（以下简称契税证明），证明2010年10月21日，第三人陈某1、章某转让其位于鸿福雅居4幢4-402房屋给案外人谈某的事实。上面载明了承受方是谈某，出让方是陈某1，合同订立时间为2010年10月21日，纳税凭证号码为（2009）赣财契税字0144752。瑞昌市不动产权登记中心出具的案外人刘益帆与瑞昌环海房地产发展有限公司签订的商品房买卖合同（以下简称刘益帆商品房买卖合同），证明2010年9月30日，由买受人刘益帆购买出卖人瑞昌环海房地产发展有限公司开发的位于瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸第××幢××单元××号的房屋一套。3、谈某在中国建设银行瑞昌支行账号为62×××26的流水记录（以下简称谈某银行流水），证明2010年12月23日9时25分转账给对方户名为刘某某的账号为43×××63的账户105000元，紧接着于同日9时27分支取现金45000元给刘某某，故此次共计支付被告刘某某、陈某某210000元购房款。4、第三人陈某1在九江银行瑞昌支行账号为72×××66的流水记录（以下简称陈某1银行流水），证明2010年10月3日吴海燕转账220000元进来，2010年10月5日通过刷POS机为被告刘某某的儿子刘益帆支付瑞昌环海房地产发展有限公司首付款106392元，2010年10月7日再转账73608元给陈某某，故此次共计支付被告刘某某、陈某某180000元购房款。5、结婚证，证明谈某与吴海燕为夫妻关系。6、证人谈某证言，证明其在2010年10月以43万元价格购买第三人陈某1、章某位于鸿福雅居4幢4-402房屋，其中22万元以银行转账支付，另21万元按照陈某1指示支付给了刘某某。7、瑞昌环海物业服务有限公司2019年5月31日出具的物业费缴纳证明（以下简称物业证明），证明：第三人陈某1、章某一家三口搬进争讼房屋居住至今，并由其从2012年2月份开始缴纳物业费至今。8、证人张某证言，证明2011年第三人陈某1、章某一家三口搬进争讼房屋居住至今，且其听到刘某某说该房屋是卖给了第三人陈某1、章某。9、瑞昌市不动产权登记中心出具的证明：证明第三人在瑞昌市仅有争讼房屋和车库，无其他不动产权的事实。10、江西瑞昌农村商业银行股份有限公司瑞昌支行2018年4月2日出具的贷款本金利息收回凭证两张（以下简称陈某1农商银行还款凭证），证明其为被告刘某某、陈某某偿还抵押贷款500750元。第三人刘某1、汤某辩称：2003年金桥大市场的开发商九江申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰公司）与我父亲刘某2约定，其欠我父亲刘某2的广告费，由申泰公司拿五套房屋折抵，经计算五套房屋的购房款、办证费、补面积差价，我父亲还需支付申泰公司190000元。这190000元由我父亲办理贷款按揭，根据当时的按揭贷款办理政策，在我父亲办理了93000元的贷款后，剩余两间4幢商××号、××号门面的97000元的贷款不能再办理，故我父亲就以我叔叔刘某某的名义办理。该按揭贷款一直是我父亲在偿还，直到2011年6月1日一次性付清剩余贷款。且该两套房屋一直是以我的名义对外出租，租金由我收取。这两套房屋本就是我父亲的，不存在转让，也是我一直在出面办理相关事宜，后我父亲将两套房屋赠与我们夫妇，并登记在我们名下。为支持其主张，第三人刘某1、汤某向本院提交了如下证据：1、2007年12月6日申泰公司与刘某2广告业务结算清单复印件，证明申泰公司欠第三人刘某1父亲刘某2广告费和五套门面办证、补面积差等所需费用。2、2004年9月1日申泰公司通知复印件，证明第三人刘某1父亲在申泰公司开发金桥大市场建筑工程中，除了广告业务外还有铝合金业务。3、五套门面办证、补面积差费用收款收据原件及发票原件，证明五套门面办证、补面积差费用，并以此结合证据1共同证明该五套门面的购房款是从申泰公司应支付给刘某2的广告费和工程款中进行抵扣，经计算，刘某2还需支付申泰公司190000元。4、2011年6月1日个人贷款借据基本信息和个人业务凭证原件，证明五套门面按揭贷款办理相关信息以及刘某2在2011年6月1日分别存入其名下账户（账户号15×××24）43000元和38000元。5、2011年4月19日收款收据原件，证明税金26083元也是从广告费（或工程款）中扣除。6、2016年6月3日合同书，证明争讼门面一直由刘某1向外出租且收取租金。7、户口册，证明刘某1于1985年7月15日出生，系刘某2儿子。8、补强证据：中国工商银行瑞昌支行2011年6月1日的还款凭证、借据基本信息原件，证明是由刘某2账户（账户号15×××24）一次性还清刘某某名下门面的剩余贷款42966.98元，客户签名是“刘某1代”，结合证据4，由此共同证明争讼门面是由刘某1父亲刘某2在偿还按揭贷款。本院依职权在江西瑞昌农村商业银行股份有限公司兵马垄支行调取的证据：争讼房屋和车库在2017年3月做的编号为九正房估字（2017）第234号价格评估报告（以下简称评估被告），对金铭福邸××幢××单元××室房屋（138.83平米）评估价为60.9万元、××幢××单元车××号车库（17.22平方米）评估价为8.29万元、三期××幢车××号车库（35.97平方米）评估价为17.31万元，共计86.5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诉、辩双方对对方提交的证据质证意见如下：一、第三人对原告提交的证据1无异议；证据2、3、4真实性无异议，对其证明目的有异议，上面载明的交易价均只为缴纳契税所拟的价格，不是真实的交易价格。第三人陈某1、章某对评估报告不持异议，我方在2018年因为要办理贷款也做了一份评估，单独房屋不含车库的评估价是60万元整；证据5真实性无异议，关联性有异议，不应由我方承担。二、原告对第三人提交的谈某银行流水、刘益帆商品房买卖合同均有异议，认为谈某与第三人的房屋买卖关系与本案无关，证人应出庭作证；谈某与刘某某的转账时间是2010年12月与第三人陈某1所述购争讼房屋时间在2011年不一致，且证人张某陈述其是在2011年入住；刘益帆商品房买卖合同真实性无异议，关联性有异议，不是刘某某买房。原告对陈某1银行流水真实性无异议，关联性有异议，首先被告与第三人陈某1之间多年合作经营项目，他们之间有经济往来很正常，其次106392元是刷POS机，与被告无关，最后73608元的转账未标注用途，综上上述两笔款项不能认定为购房款。原告对物业证明的真实性无异议，关联性有异议，认为在2016年2月之后才是由第三人陈某1支付，之前没有，且缴纳物业费的不一定是房屋所有权人。原告对证人张某证言的真实性无异议，关联性有异议，认为只能证明第三人陈某1在此居住，不能证明该房屋系其所有，更不能证明两被告和其存在房屋买卖合同关系，有可能是“借住”。原告对第三人陈某1、章某提交的证据5无异议，证据9真实性无异议，关联性有异议，不能因为只有一套房就推定是“购买”。原告对陈某1农商银行还款凭证真实性无异议，关联性有异议，认为如若争讼房产及车库确系第三人所有，那其不应该再替被告刘某某还款，且评估报告是发生在2017年3月，而他们之间交易是2018年4月。综合质证意见认为：不动产买卖需要签订书面的协议，第三人陈某1、章某主张的2010年就完成转让行为的事实，没有书面的房屋买卖协议，能够提供的被告刘某某、陈某某与其之间的书面协议就是在2018年4月10日经过不动产权部门产生了公示公信效力的登记信息，故以此载明的交易价格为准。原告对刘某1、汤某提交的申泰公司与第三人刘某1的父亲刘某2的广告业务结算清单复印件及通知复印件、五套门面收款收据原件、发票原件、个人贷款借据基本信息原件、还款凭证原件、房屋租赁合同书的真实性无异议，关联性有异议，4-××、4-××门面的收款收据的交款单位是被告刘某某不是刘某2；还款凭证上仍然是刘某某账户在办理，不能证明是刘某2在替刘某某还钱或以刘某某名义办理按揭贷款手续；出租方是第三人刘某1，但并不代表该门面的所有权人就是第三人刘某1；刘某2虽是刘某1的父亲，但仍是案外人，两人是独立的主体，其两人之间的经济往来也应有相应的证据链。对于补强的证据认为帮着还钱无异议，也不能说明门面就是刘某2的。四、被告刘某某对原告提交的证据的质证意见同第三人；对第三人主张的事实和证据均无异议，评估报告属实，当时资金链出现问题，生意需要资金周转，就在隐瞒陈某1夫妇的情况下，将争讼房产及车库拿去抵押贷款，后贷款到期无力偿还，被银行催讨。本院认为：本案争议焦点在于：两被告转让不动产行为是否应予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产、对债权人造成损害的，或者债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。可见，予以撤销的债务人行为有三种，即放弃到期债权、无偿转让财产及以明显不合理的低价转让财产。故对于债权撤销权案件应当围绕以下三个问题进行审理：1、原告所持债权是否合法有效；2、被告刘某某、陈某某向第三人陈某1、章某、刘某1、汤某转让不动产的行为是否为以明显不合理低价转让；3、该转让行为是否对原告造成损害。归纳诉、辩双方的意见，本案将围绕第2、第3点问题进行审查。一、被告刘某某、陈某某向第三人陈某1、章某转让不动产行为是否应予以撤销（一）、被告刘某某、陈某某向第三人陈某1、章某转让金铭福邸××幢××单元××室、××幢××单元车××号（产权证号为赣2018瑞昌市不动产权第××号、赣2018瑞昌市不动产权第××号）不动产的行为是否应予以撤销1、第三人陈某1、章某主张与被告刘某某、陈某某的房屋买卖交易在2010年就已经发生的事实能否成立在第三人提交了谈某的书面证人证言后，本院依职权向证人谈某调查，其陈述：2019年6月10日出具的证明属实。我在邮政部门上班，2010年购买了第三人陈某1夫妻位于鸿福雅居的房子。当时我先银行转账支付了首付款22万元，余下21万元陈某1让我支付给刘某某。我觉得奇怪为何要支付他人就问了一句，他说他要买刘某某的房子。当时由于已经办理了过户登记手续，该房已经登记在我名下，故对于我而言陈某1叫我把钱给谁都一样。在三方都在场的情况下，我先通过银行转账105000元给刘某某，同时取出45000元给刘某某。因为大额取现需要提前预约，银行工作人员建议我一部分转账一部分取现，因三方都在场，又是当面给付，故当时没有打收条。另60000元是我抵押在中介的，买完房中介本应退还，后中介直接将钱给了刘某某。证人张某出庭作证：我系一名退休干部，于2010年11月入住金铭福邸11幢59单元901室，当时住对面902室的是被告刘某某，我与其认识。2011年左右，第三人陈某1一家三口搬进902室。我问刘某某怎么回事，他说他把这个房子卖给了陈某1。之后，陈某1一家三口一直居住至今。本院认为，争议焦点在于第三人陈某1、章某与被告刘某某、陈某某并没有签订书面的房屋买卖合同，上述证据是否能达到第三人陈某1、章某证明其在2010年10月购买争讼房产的目的。通过契税证明、谈某银行流水、陈某1银行流水等证据，可以认定案外人谈某在2010年10月以43万元价格购买第三人陈某1、章某位于鸿福雅居4幢4-××房屋的事实。其中通过陈某1提供的陈某1银行流水，可以看出：2010年10月3日吴海燕转账220000元进来，2010年10月5日刷POS机106392元，2010年10月7日转账73608元给陈某某。从谈某银行流水显示2010年12月23日9时25分转账给对方户名为刘某某的账号为43×××63的账户105000元，紧接着于9时27分现金支取45000元，这与谈某的陈述“先支付了首付款22万元，后按指示支付剩余购房款21万元”相吻合，也与其陈述“我先通过银行转账105000元给刘某某，同时取出45000元给刘某某”相吻合，再加上谈某支付的中介押金60000元，谈某已经按买卖双方之间的协议价向第三人支付了全部购房款43万元，并办理了过户登记手续。谈某作为一名邮政工作人员，在目前无任何证据表明其与第三人存在任何其他利害关系情况下，在交易完成后的第九年，并且在第三人能够提供完整的交易记录（契税证明、银行转账记录等）情况下，在提供了书面证人证言后仍愿意接受法院调查，可见谈某证言的可信度。通过刘益帆商品房买卖合同，可以认定刘益帆于2010年9月30日购买瑞昌市黄金南路西侧杨林大道北侧金铭福邸第34幢××单元××号的房屋一套的事实。刘益帆商品房买卖合同的买受人虽不是刘某某、陈某某，但刘益帆是1992年11月14日出生，购房时还未满十八周岁，是否有经济能力购买房屋是显而易见的，按照本地风俗，父母为子女购房系人之常情。故按照陈某1的陈述将本应支付给刘某某的购房款转而替其儿子刘益帆支付购房款是符合常理的。谈某的转账及取现行为与谈某陈述“余下21万元陈某1让我支付给刘某某……他说他要买刘某某的房子”相吻合。那么在已经办理过户登记手续的情况下，谈某出于对交易已经形成事实，基于既得利益已稳定的心理状态下，按照陈某1指示将本应支付给陈某1的余下21万元购房款在三方都在场认可的情况下，给付给刘某某，是可以理解的。证人张某作为一名退休干部，其证言可信度较高，也佐证刘某某当时说过把争讼房产卖给了第三人的事实和第三人于2011年入住的事实，物业证明明确载明的是陈某1自2012年2月就开始缴纳物业费，而庭审中陈某1也一再强调自己是2010年就开始购买争讼房产，2011年才入住。如前所述，刘益帆商品房买卖合同签订的时间2010年9月30日，陈某1与谈某的买卖合同订立时间为2010年10月21日，陈某1与陈某某汇款时间也是发生在10月3日至7日，谈某转账刘某某的时间发生在12月23日，不难看出，谈某与陈某1的买卖关系发生时间、刘益帆的购房时间，陈某1与陈某某汇款时间、谈某转账刘某某的时间均发生在同一时间段内。以上证据无疑已经形成了完整的证据链，能够达到第三人陈某1、章某证明其在2010年10月购买争讼房产的事实。第三人陈某1、章某主张与被刘某某、陈某某的转让行为是否以明显不合理低价转让本院认为，争议焦点在于是2010年10月5日刷POS机106392元的性质问题。第三人陈某1、章某因客观原因未能提供该POS机机主相关信息，但106392和73608相加恰好是180000元整数，而且如前所述，两笔转账时间又如此相近，一个5号，一个7号，从生活常识和经验出发，发生如此的巧合概率极低，从其提交的银行流水来看在时间此之前或之后，两主体也并未发生其他的转账记录。从另外一个角度分析，第三人陈某1在卖掉鸿福雅居的房子后，其有经济能力购买争讼房产，且其系粮食部门下属军粮供应站负责人，按照人们对于土地及房屋的固有情节，以其身份和经济能力，长达九年“借住”亲戚家的可能性也不大，故以此认定第三人刷POS机106392元是为刘益帆支付购房款。据此，第三人陈某1、章某为购买争讼房产共向被告刘某某、陈某某支付了购房款39万元。原告虽有异议，提交公证书，但庭审中双方均承认这是为办理瑞昌市财富大夏商品房不动产产权登记手续而做的股份确认公证，故不能以此认定在上述支付的款项中存在第三人向被告支付的投资款的事实，更不能据此推翻上述房屋交易的事实。经本院查明的上述事实中，第三人陈某1、章某为购买争讼房产（138.83平方米、车库17.22平方米，当时双方协议购买价是45万元），在2010年10月至12月间共计向被告刘某某、陈某某支付了390000元，参照同一地区同一地段案外人谈某购买第三人位于鸿福雅居的房屋（136.06平方米）的房价430000元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款：“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。”及第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”之规定，其明显没有低于当时市场交易价百分之七十，没有“不合理低价”行为，故本院认为被告刘某某、陈某某和第三人陈某1、章某之间的房屋买卖交易，不存在明显不合理的低价转让财产的行为，第三人陈某1、章某已经支付了合理对价，买卖双方的买方付款义务在2010年就已经完成，卖方交付义务在2011年也亦然完成，故其主张的房屋买卖交易应是在2011年就已经履行完毕。且第三人一家三口居住在此多年，在瑞昌地区也无其他房产，被告陈某某与第三人陈某1的兄妹关系，使得过户手续一直未办理，是情理之中，也正是因为此亲密关系，未签订书面房屋买卖合同，在付款等手续上很难有书面凭证，所以这也给本案举证以及证据认定方面增加了难度。故在本案事实和证据的认定上，不能像原告一样只割裂看待每个证据，还应从情理、常识等角度综合认定证据之间的关联性和事实的合理性。3、该转让行为是否对原告造成损害本院认为，从2011年开始第三人陈某1、章某就已经入住并缴纳物业费的事实来看，其已经对该物权占有并使用。转让行为早在2010年10月就已经发生并于2011年完成，原告的债权形成在2017年，该转让行为不可能对之后形成的债权造成损害。即使客观存在没有及时办理过户登记手续这一瑕疵，第三人陈某1、章某不可能事前预料七年后会对原告的债权造成损害，如果交易不属实或购买价过分低于市场价，以达到七年后今天两被告的逃避债务或规避执行的行为，显然有悖于常理。故本院认为该转让行为并未对对原告造成损害。（二）、被告刘某某、陈某某向第三人陈某1、章某转让三期××幢车××号车库（产权证号为瑞房权证湓城字第××号）的行为是否应予撤销本院认为，在被告刘某某已经出现无力偿还的情况下（目前被告刘某某作为被执行人的多起执行案件已经在本院立案），第三人陈某1、章某如若真想争讼房产不被银行采取相应法律措施，替其偿还贷款500750元实属无奈之举。且争讼三期××幢车××号车库的产权在当时尚属于被告刘某某的，与争讼××幢××单元××室房屋和××幢××单元车××号车库同时办理的抵押贷款，只处理××幢××单元××室房屋和11幢××单元车××号车库而不处理三期××幢车××号车库，银行自是不会同意，故第三人陈某1、章某一并偿还争讼车库的贷款也是无奈之举。故对于三期××幢车××号车库而言，第三人已经支付500750元，远远超出市场价值，对于该转让行为不应撤销。综上，退一步来讲，到了2017年，根据评估报告，××幢××单元××室房屋（138.83平米）评估价为60.9万元、××幢××单元车库（17.22平方米）评估价为8.29万元、三期××幢车××号车库（35.97平方米）评估价为17.31万元，共计86.5万元，第三人陈某1、章某也为此支付了890750元（210000元+180000元+500750元），已经超过了当时的评估价。即便到了2018年4月，将争讼房屋和车库办理过户登记手续时，参考瑞昌房产交易市价及同地段小区房屋的司法拍卖评估价格（2017年鸿福雅居和金铭福邸价格基本一致；2018年鸿福雅居6000元每平方米左右；2019年鸿福雅居6400元每平方米左右，金铭福邸房屋评估价6400元每平方米左右、车库6500元每平方米左右），第三人支付的890750元也还是没有低于市场价的70%。据此，对于原告关于该争讼房屋和车库的市场价值评估申请，本院认为是一种增加诉讼成本、浪费司法资源的行为，没有再评估之必要，故对其申请，本院不予准许。对于原告提交的瑞昌市不动产登记中心出具的房地产权登记信息，上面载明的金铭福邸××幢××单元××室房屋交易价是45万元、三期××幢车××号车库交易价是6万元、××幢××单元车××号车库交易价是5万元的事实，已经被本院认定的上述事实推翻，是为缴纳税费而拟的价格。故本院认为对于上述争讼房产和车库的转让行为均不应予以撤销。二、被告刘某某、陈某某向第三人刘某1、汤某转让瑞昌市金桥大市场4幢商××号、××号（产权证号为瑞房权证湓城字第××号和第××号）的行为是否应予以撤销通过中国工商银行瑞昌支行2011年6月1日的还款凭证、借据基本信息，该凭证上载明借方账户：15×××24、借方户名：刘某2、贷方账户：15×××54、贷方户名：刘某某、提前还款类型：提前还款、提前还款标志：提前一次性还款、金额：42966.98元；借据基本信息载明：客户姓名：刘某某、合同关联号：15×××40、个人贷款综合账户账号：15×××54、提前还款标志：提前一次性还款。该两份补强证据与之前提交的2011年6月1日个人贷款借据基本信息里的合同台账号15×××40一致，且该补强的还款凭证上客户签名是“刘某1代”，由此可以认定是刘某2一次性还清了“刘某某”账户的剩余贷款。结合其他还款凭证，刘某2也是同一日用此账户一次性偿还自己名下的剩余按揭贷款，参考当时银行对于二套房按揭贷款办理的一些限制政策，且从该门面一直是由第三人出面办理按揭贷款、出租等事宜，以及刘某1与刘某2之间的关系，本院认为第三人主张是用其叔叔刘某某的名义办理4-××、4-××号门面的按揭贷款的事实具有高度盖然性。第三人刘某1、汤某主张两套门面是由其父亲刘某2赠与其夫妇二人，符合当地善良风俗，没有超出常人认知，故第三人刘某1、汤某与被告刘某某、陈某某之间不存在买卖行为，更不存在低价转让争讼房产的行为。对于原告提交的瑞昌市不动产登记中心出具的房地产权登记信息两份，上面载明的房产交易价分别为28万元和25万元，已经被本院认定的上述事实推翻，是为缴纳税费而拟的价格。据此，本院认为被告刘某某、陈某某向第三人刘某1、汤某转让不动产行为不应予以撤销。综上，本院认为，被告刘某某、陈某某与第三人陈某1、章某之间关于争讼房屋和车库的买卖行为不存在以明显不合理的低价转让之行为，不应撤销；被告刘某某、陈某某与第三人刘某1、汤某之间不存在房屋买卖行为，虽该争讼房产在此次过户登记之前一直是登记在被告刘某某、陈某某名下，但真实权利人为刘某2，此次过户登记的房价也为缴纳税费而拟，实为刘某2对第三人刘某1、汤某的赠与行为，不应撤销。至于原告诉请的律师费、差旅费，因已不予支持原告的第一项诉请，故其理由不能成立，不予支持。对于诉讼费，本案成讼的原因在于，原告出于对上述不动产权登记信息所产生的物权公示效力而认为被告与第三人之间存在明显不合理低价转让财产行为，而这种“错误”是被告和第三人造成的，故本案诉讼费由被告和第三人分担。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回原告黄某某的诉讼请求。案件受理费14160元，由被告刘某某、陈某某负担4720元，第三人陈某1、章某负担4720元，第三人刘某1、汤某负担4720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  陈 娜人民陪审员  周庆生人民陪审员  段生瑞二〇一九年十月十二日书 记 员  黄钰文