福建省南靖县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0627民初2521号 原告：张锦丽，女，1976年2月23日出生，汉族，居民，住南靖县。 原告：张江山，男，1976年10月20日出生，汉族，居民，住南靖县。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：石燕萍，福建鹭靖律师事务所律师。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：郑枝南，福建鹭靖律师事务所律师。 被告：福建南靖永大房地产有限公司，住所地福建省南靖县山城镇育林路大园底34号。统一社会信用代码：913506276990421317。 法定代表人：吕兰姬，执行董事。 委托诉讼代理人：陈龙民，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹雅容，福建仁胜律师事务所律师。 被告：漳州永大房地产开发有限公司，住所地漳州市浦东副食品批发市场入口处。统一社会信用代码：913506007053741096。 法定代表人：黄立辉，总经理。 委托诉讼代理人：叶镇南，男，系该公司办公室主任。 原告张锦丽、张江山与被告福建南靖永大房地产有限公司（以下简称：南靖永大公司）、漳州永大房地产开发有限公司（以下简称：漳州永大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锦丽、张江山的委托诉讼代理人石燕萍、被告南靖永大公司的委托诉讼代理人陈龙民到庭参加诉讼，被告漳州永大公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张锦丽、张江山向本院提出诉讼请求：1.判令南靖永大公司向原告支付逾期办证违约金10520元（违约金从2018年1月4日起至2018年9月1日，2018年9月1日后的逾期办证违约金另行主张）;2.判令南靖永大公司协助张锦丽、张江山办理址在南靖县中东南侧XXX幢XXX号房产相关权属证书;3.判令漳州永大公司对南靖永大公司第一项债务承担连带责任。2019年10月30日变更第一项对违约金的请求为：判令南靖永大公司向原告支付逾期办证违约金9120.6元（从2018年1月4日起至2018年7月12日止按房价款日0.01％计算），并保留从2018年7月13日起至实际取得房屋权属证书之日止按房价款日0.01%计算的违约金另行主张的权利。事实和理由：2012年4月2日，原告与南靖永大公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买南靖永大公司开发建设的南靖县中东南侧XXX幢XXX号房产，购房总价款482570元，款项支付方式为签订合同时已交首付款152570元，余款330000元向银行申请按揭贷款支付。合同附件补充协议第七条第一项、第三项约定，“出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付给买受人，买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”合同签订后原告按约定支付了全部购房款，而被告未能按合同约定时间履行交房义务，直至2013年11月3日才通知办理相关接房手续。原告于2018年向南靖县人民法院起诉，主张自逾期之日起至2018年1月25日的逾期办证违约金，2018年1月4日之后的逾期办证违约金另行起诉，现因南靖永大公司至今未替原告办理权属证书，已构成违约。漳州永大公司是南靖永大公司的唯一股东，依法应对其债务承担连带责任。 南靖永大公司辩称，1．根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规中关于“违约金”的条文叙述，我国违约金制度仍为补偿性为主，惩罚性为辅的制度，适用前提为合同一方因为另一方的违约行为而产生损失，故合同一方的实际损失是违约金发生的基础。本案中被答辩人并未提供任何证据证明其因逾期办理房屋所有权证而产生任何损失，因此，答辩人认为被答辩人于本案中主张违约金缺乏损失依据。综上，答辩人认为被答辩人的第一项诉讼请求缺乏损失的事实依据于法不符，应予驳回。2.退一步讲，即使答辩人需要向被答辩人支付违约金，违约金也仅能从被答辩人主张的2018年1月4日开始计算至2018年7月12日止。因被答辩人诉讼时主张违约金起算时间为2018年1月4日，而答辩人已于2018年7月13日在南靖县国土资源局进行权属预登记，因此若需支付违约金也应自2018年1月4日起计算至2018年7月12日止。3.诉争房屋工程的施工方福建省来宝建设工程有限公司（以下简称来宝公司）拒绝配合办理综合竣工验收程序系本案房屋权属证书未能及时办理的根本原因，相关责任应由来宝公司承担，法院应追加来宝公司作为本案第三人参加诉讼。被答辩人于诉讼请求中要求答辩人协助办理房产相关权属证书，但因来宝公司无故拒绝配合办理讼争房屋工程的综合竣工验收手续，导致该手续无法及时办理。该程序并非答辩人一己之力可以完成，而答辩人在组织办理综合竣工验收程序过程中遇到的唯一阻碍就来自施工方来宝公司，答辩人通过发函以及相关政府部门介入调解甚至责令其履行配合办理竣工验收程序均无果，故答辩人认为追加施工方来宝公司为本案第三人参加诉讼是有效解决该诉求的唯一途径，且因此导致的相关责任均应由来宝公司承担。4.被答辩人诉请答辩人协助办理房产相关权属证书，缺乏事实依据。因答辩人已于2018年7月13日在南靖县国土资源局就本案讼争房屋进行权属预登记，该房产相关权属证书正在有关部门排队办理中，不存在协助办理房产相关权属证书的情形，因此，被答辩人的第二项诉讼请求缺乏事实依据也应予以驳回。综上，本案应裁定追加来宝公司作为第三人参加本案诉讼，并判决驳回对答辩人的全部诉讼请求。 漳州永大公司未作答辩。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、张锦丽、张江山因与南靖永大公司、漳州永大公司商品房预售合同纠纷一案曾向本院起诉，本院于2018年4月26日立案，案号为：（2018）闽0627民初1067号。张锦丽、张江山起诉提出的诉讼请求为：1.判令南靖永大公司向张锦丽、张江山支付逾期办证违约金57668元（违约金暂计至2018年1月3日，2018年1月4日后的逾期办证违约金另行主张）；2.判令南靖永大公司按商品房买卖合同约定继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给张锦丽、张江山；3.判令南靖永大公司支付将不具备交付条件的房产交付给张锦丽、张江山的违约金10000元整；4.判令漳州永大公司对南靖永大公司上述债务承担连带责任。本院在该案审理过程中认定事实如下：2012年4月2日，张锦丽、张江山与南靖永大公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：张锦丽、张江山向南靖永大公司购买位于南靖县中东南侧XXX幢XXX号房屋一套，房屋482570元；付款方式：已交付首付款152570元，余下购房款330000元由买受人向中国建设银行股份有限公司南靖支行贷款支付；合同第十四条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的×%向买受人支付违约金。”同日，张锦丽、张江山与南靖永大公司也签订一份《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》附件六，该补充协议第七条：“合同第十四条产权登记的条款变更为：1、出卖人应当在商品房实际交付使用后360日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。2、买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。应由买受人承担相关的税费在交房时由买受人预交给出卖人（相关税费包括契税、专项维修资金等，由出卖人根据相关部门收费标准代为预收，多还少补）。买受人应于出卖人通知办理产权证之日起30日内，配合出卖人办理相关手续，否则出卖人有权自办理产权证第31日起每日按购房总额的0.03%要求买受人支付违约金。3、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书的，出卖人同意按照：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金方式处理。”张锦丽、张江山于2012年4月28日向南靖永大公司交付首付款152570元，于2012年7月3日交付330000元。2013年11月3日，张锦丽、张江山接收了位于南靖县中东南侧XXX幢XXX号房屋。张锦丽、张江山从实际交接房屋后360日内（2014年10月29日前）未能办理房屋权属证书。另查明，2010年1月20日，南靖永大公司成立，营业期限从2010年1月20日至2060年1月19日，注册资本为2500万元，经营范围为房地产开发、商品房销售及出租；建筑材料（危险化学品除外）的批发与零售（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）；股东为漳州永大公司。再查明，福建省来宝建设工程有限公司系南靖永大公司中央名仕汇1＃至13＃楼项目工程的施工方。本院经审理认为：张锦丽、张江山与南靖永大公司签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。张锦丽、张江山依合同约定付清了全部房款，但南靖永大公司逾期向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，导致张锦丽、张江山不能在商品房交付使用后360日内取得房屋权属证书，应按约定向张锦丽、张江山支付违约金。张锦丽、张江山自2013年11月3日起接收位于南靖县中东南侧XXX幢XXXX号房屋，360日后即2014年10月30日起南靖永大公司应向张锦丽、张江山支付违约金，又因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，张锦丽、张江山诉请的违约金是逐日产生累计而得的继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，张锦丽、张江山请求违约金暂计至2018年1月3日，该权利保护范围为2015年10月1日起至2018年1月3日，2014年10月30日至2015年9月30日的违约金已超过诉讼时效，不予保护；南靖永大公司自2015年10月1日起至2018年1月3日，共拖欠违约金39812.03元（482570元×825天×0.01%）；南靖永大公司主张本案已超过诉讼时效的意见只予以部分采纳；至于2018年1月4日后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，张锦丽、张江山仍可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。由于南靖永大公司至今未向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，导致张锦丽、张江山至今无法办理所购房屋所有权证等权属登记，因此，南靖永大公司应按合同约定继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记义务。根据《合同补充协议》第四条约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列约定条件的商品房交付买受人使用；该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按：买受人同意接收，出卖人支付买受人人民币贰佰元违约金处理。”本案中，虽然南靖永大公司未能在约定的时间即2013年7月31日前交付房屋，且也未提供证据证明该房屋交付时已通过竣工验收和消防验收，因张锦丽、张江山已同意接收讼争房屋，根据约定，南靖永大公司须支付张锦丽、张江山违约金200元；张锦丽、张江山主张南靖永大公司应支付违约金10000元，因张锦丽、张江山未举证证明因南靖永大公司违约造成的该项实际损失，故对张锦丽、张江山的该项请求只予部分支持，即南靖永大公司应支付张锦丽、张江山违约金200元。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，本案中，漳州永大公司系南靖永大公司的唯一股东，其未能在法定期间提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，故张锦丽、张江山请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，于法有据，应予支持。对于南靖永大公司认为因讼争房屋工程的施工方来宝公司不能配合办理综合竣工验收程序系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，属另一法律关系，应另案处理。2018年6月12日，本院作出判决：一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向张锦丽、张江山支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金39812.03元；二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续履行向房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记；三、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效后十日内向张锦丽、张江山支付交付不符合约定条件的房屋的违约金200元；四、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一、三项债务承担连带责任；五、驳回张锦丽、张江山的其他诉讼请求。南靖永大公司不服判决，提起上诉。2018年11月29日漳州市中级人民法院作出（2018）闽06民终3071号民事判决，驳回上诉，维持原判，并已于2018年12月8日生效。 2．案涉商品房项目于2018年7月13日办理项目首次登记。张锦丽、张江山至今未取得房屋权属证书。 上述事实，有张锦丽、张江山提供的南靖县人民法院（2018）闽0627民初1067号民事判决书、漳州市中级人民法院（2018）闽06民终3071号民事判决书及生效证明书，南靖永大公司提供的建设工程施工合同及补充协议书、福建省不动产登记信息管理系统登记记录的查询结果及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为，南靖县人民法院（2018）闽0627民初1067号民事判决书和漳州市中级人民法院（2018）闽06民终3071号民事判决书系生效民事判决，具有法律效力。上述判决认定，2018年1月4日之后的逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金，张锦丽、张江山可待实际向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记后另行起诉。案涉商品房项目于2018年7月13日办理项目首次登记，故张锦丽、张江山请求南靖永大公司支付自2018年1月4日起至2018年7月12日止的违约金9120.6元（482570元×189天×0.01%），应予支持。漳州永大公司至本案判决前未能提供证据证明其公司的财产独立于南靖永大公司的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，张锦丽、张江山请求漳州永大公司对南靖永大公司的债务承担连带责任，应予支持。张锦丽、张江山欲另行主张2018年7月13日之后的逾期办理房屋权属证书的违约金，是对其自身权利的处分，本案不予审理。根据双方合同约定：“买受人选择按揭贷款的付款方式，由出卖人代为办理产权登记手续。”张锦丽、张江山采用按揭贷款的付款方式。南靖永大公司自2018年7月13日取得案涉商品房项目首次登记后，至今未按约定代为向房屋权属登记机关办理张锦丽、张江山所购房屋权属证书，因此，其应按合同约定继续履行义务。故张锦丽、张江山请求南靖永大公司继续履行办理房屋权属证书（产权登记在张锦丽、张江山名下）的义务，应予支持。南靖永大公司至本案判决前未能提出新证据或有新理由证明来宝公司不能配合办理综合竣工验收程序，系本案房屋权属初始预登记未能办理的根本原因，且上述民事判决已认定，属另一法律关系，应另案处理，故其主张追加来宝公司作为本案第三人，不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，漳州永大公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建南靖永大房地产有限公司应在本判决生效之日起十日内向张锦丽、张江山支付从2018年1月4日起至2018年7月12日止的逾期办证违约金9120.6元； 二、福建南靖永大房地产有限公司应按双方签订的《商品房买卖合同》约定，继续办理址在南靖县中东南侧XXX幢XXX号房产相关权属证书； 三、漳州永大房地产开发有限公司对福建南靖永大房地产有限公司上述第一项债务承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由福建南靖永大房地产有限公司负担，漳州永大房地产开发有限公司负连带交纳责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  杨友华 二〇一九年十月三十日 法官助理陈伟煌 书记员郑剑贞 【申请执行提示】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。