北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初51499号原告：北京易生活商贸有限责任公司，住所地北京市朝阳区来广营明天第一城5号院。法定代表人：程慎容，经理。委托诉讼代理人：吕纯杰，北京元合律师事务所律师。被告：北京天开花海商贸有限公司，住所地北京市朝阳区立清路5号院5号楼-2层-201-04。法定代表人：冯燕铃。第三人：北京永泰源贸易有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇郭上坡村村委会南200米。法定代表人：李文斌。原告北京易生活商贸有限责任公司（以下简称易生活公司）诉被告北京天开花海商贸有限公司（以下简称天开花海公司）、第三人北京永泰源贸易有限公司（以下简称永泰源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。易生活公司之委托诉讼代理人吕纯杰到庭参加了诉讼。天开花海公司、永泰源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。易生活公司向本院提出诉讼请求：1、确认《租赁合同》及《权利义务转让协议》于2018年7月26日解除。2、天开花海公司支付我公司2018年6月1日至7月26日租金33765.4元；3、天开花海公司支付我公司逾期违约金，计算方式2018年4月11日至实际给付之日止，欠付租金33765.4元乘以日千分之五；4、天开花海公司支付未及时返还房屋的占用赔偿金，即2017年7月29日至2018年8月8日期间日租金双倍13167元。事实与理由：2018年1月8日，我公司（甲方）与永泰源公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由永泰源公司承租位于北京市朝阳区立清路X号院X号楼地下贰层X部分房屋。涉案租赁商铺的计租面积为79.8平方米，房屋租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止。2018年4月1日，我公司与永泰源公司及天开花海公司签订三方《权利义务转让协议》，约定永泰源公司将《租赁合同》及补充协议等所述的乙方全部权利及义务转让给天开花海公司（丙方），并从签订之日起承担丙方作为承租方的全部责任。根据《租赁合同》第三条、第十一条的约定，天开花海公司未按照约定及时足额支付租赁费用，且经我公司多次催要无果。因此，天开花海公司上述行为已构成根本违约，并已具备解除租赁合同的条件，故我公司于2018年7月25日向天开花海公司发出解除《租赁合同》公函，告知涉案的《租赁合同》已解除，天开花海公司应将涉案房屋于2018年7月28日前向我公司进行返还，同时支付拖欠2018年6月1日到7月26日期间的租赁费及未及时交付租金的违约金。天开花海公司未按照《租赁合同》约定及时足额支付租金的行为已构成违约，并给我公司造成巨大经济损失，特诉至法院。天开花海公司、永泰源公司未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。易生活公司围绕诉讼请求依法提交了证据，二被告未到庭质证，针对原告提交的证据，本院认定如下：易生活公司提交了《租赁合同》，该合同系甲方易生活公司与乙方永泰源公司签订，其上约定甲方将位于北京市朝阳区立清路X号院X号楼（物业名称为：易生活项目）地下贰层X部分房屋出租给乙方使用。租赁期限自2018年2月1日起至2020年1月31日止，共计二年。甲方在2018年1月8日前将该房屋交付给乙方。乙方同意从2018年2月1日起正式计收租金。乙方应在2018年2月1日前正式营业。租金第一租赁年度日租金7.5元/天/㎡，月租金18204.4元。乙方每三个月作为一个结算周期向甲方支付租金一次，每一租赁年度每个结算周期租金为54613.2元……在合同期限内，乙方提前20日向甲方支付下一结算周期的租金，即乙方应于每年1月11日之前支付2月1日至4月30日的租金；4月10日之前支付5月1日至7月31日的租金；7月11日之前支付8月1日至10月31日的租金；10月11日之前支付11月1日至次年1月31日的租金，以此类推。合同签订当日，乙方向甲方支付履约保证金54613.2元，即第一租赁年度的三个月租金。乙方在本合同终止或提前解除后三个月内没有发生质量、服务和其他纠纷、无违约且没有给甲方造成任何损失，办理完毕以该租赁房屋为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续且乙方按照本合同约定返还租赁房屋后，甲方在90日内将履约保证金（如有扣除，则剩余部分）无息退还乙方。第十一条第四款规定乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，有权要求乙方停业并采取停水、停电等措施，有权要求乙方承担违约责任和赔偿责任，并且不退还履约保证金和剩余租金（如有），乙方应根据本合同约定的时间和标准向甲方返还租赁房屋；如果乙方给第三方造成损失的，乙方还应自行承担全部责任，对于甲方先行承担责任的，甲方有权向乙方全部追偿：（1）乙方逾期未支付租金或其他费用连续达5天（含5天）以上，或乙方在一个租赁年度内逾期支付租金或其他费用超过三次以上的（含三次）……第十三条第二款约定乙方逾期支付租金、履约保证金及其他费用的，每逾期一天，应按未支付费用总额的5‰向甲方支付违约金。第十四条第二款约定本合同提前解除或终止的，在甲方发出解除合同的书面通知后3日内或在乙方发出解除合同的书面通知后3日内，乙方除合同约定外将租赁房屋按照天、地、墙恢复水泥毛坯状态，其中设备管线除外，返还给甲方。由甲方工程部门管理人员签字并加盖甲方公章确认。否则，甲方可直接接管该租赁房屋，乙方同意对未清退的物品、设备设施及装修装饰，视为乙方自行放弃所有权，甲方有权对该租赁房屋内的物品、装修装饰及设施设备任意处置，处置费用由乙方承担。甲方不退还履约保证金和剩余租金（如有），乙方每延迟一日，应按最后一个租赁年度日租金标准的双倍向甲方承担赔偿责任，并且甲方仍有权要求乙方赔偿全部损失。该《租赁合同》加盖易生活公司、永泰源公司公章。易生活公司提交了《权利义务转让协议》，其上记载甲方易生活公司、乙方永泰源公司、丙方天开花海公司，约定各方同意自2018年4月1日起，乙方将上述《租赁合同》及补充协议等全部相关文件项下的乙方全部权利与义务转让给丙方。自2018年4月1日起，丙方作为承租方履行上述《租赁合同》及补充协议等全部相关文件项下的全部权利与义务，并承担全部责任。丙方在本合同签署当日向甲方交纳履约保证金54613.2元，甲方足额收到本条约定的履约保证金后本合同生效。租金及其他费用的支付按《租赁合同》及补充协议的相关约定执行，但若在本协议签署之时乙方欠甲方租金及费用的，则乙丙双方亦应在签署本协议时将欠付甲方的租金及费用补足。乙方根据《租赁合同》及补充协议约定，已交纳的租金甲方不再退还，如有剩余未使用的部分，由乙丙双方自行结算，如有欠租，则由丙方补足。乙方已交纳的履约保证金，由乙方与丙方办理完毕所有交接手续（含现场交付、交接、该房屋证照注销、变更等）并经甲方确认合格，且在交接期间无投诉和未解决的纠纷的，乙方持履约保证金收据原件向甲方申请退款，甲方在审核通过后10日内无息退还乙方的履约保证金。……该协议加盖了易生活公司、永泰源公司、天开花海公司公章。易生活公司提交了押金收据，其上显示2018年1月18日永泰源公司支付了押金54614元，易生活公司表示系冯燕铃代永泰源公司支付了押金54614元。易生活公司提交了银行票根一张，其上显示2018年3月21日户名程慎容收到54614元，易生活公司表示此系天开花海公司支付的租金。易生活公司表示三方签订上述《权利义务转让协议》后，其未与永泰源公司结算，天开花海公司也未支付过保证金。经核实，因为当时开业延期了，所以第一期租金从2018年3月1日开始起算至2018年5月31日。易生活公司提交了公函两份、快递单两份以及回执，其中一份公函落款时间2018年7月25日，其上表示天开花海公司进场装修开业后，但未按约定支付款项，故要求解除《权利义务转让协议》，要求天开花海公司补足2018年6月1日之后租金并最晚于2018年7月28日前将租赁房屋交还。邮单显示快递给北京市朝阳区北苑家园秋实街易事达广场X层泰和源专柜庞先生收，2018年7月26日签收。另一份公函落款时间2018年7月27日，其上亦要求解除合同、腾房。易生活公司提交了光盘，表示因天开花海公司没有回应故于2018年8月8日将场地强制收回，并对场地货物进行了清点，现场有录像。本院认为：天开花海公司、永泰源公司经本院合法传唤未到庭质证，视为放弃答辩和举证质证的权利。本案中，易生活公司提交的《租赁合同》及《权利义务转让协议》证明易生活公司、永泰源公司、天开花海公司三方达成协议，永泰源公司将其《租赁合同》项下承租人的权利和义务转让给天开花海公司，易生活公司与天开花海公司建立合法有效的租赁合同关系，双方应当按照约定履行。现易生活公司提交证据显示天开花海公司欠付2018年6月1日后租金，故易生活公司根据合同约定行使单方解除权，且已通知天开花海公司，故易生活公司要求确认《租赁合同》及《权利义务转让协议》于2018年7月26日解除，合法有据，本院予以支持。合同解除后，易生活公司要求天开花海公司支付2018年6月1日至8月8日期间租金以及占用使用费（参照租金标准），合法有据，本院予以支持。易生活公司要求天开花海公司支付逾期违约金以及一倍的占用赔偿金，均系因天开花海公司违约而应由天开花海公司承担的违约责任。易生活公司要求天开花海公司支付逾期违约金和一倍赔偿，就此本院认为，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金超过实际损失的百分之三十可认定为过分高于造成的损失。本案中易生活公司因天开花海公司未按约定支付租金已单方解约且表示于2018年8月8日已自行收回租赁房屋，虽《权利义务转让协议》约定易生活公司退还永泰源公司履约保证金并于2018年4月1日当日由天开花海公司另行支付履约保证金，但据易生活公司所述，其未另行收取天开花海公司保证金亦未向永泰源公司退还保证金，且上述费用均系天开花海公司法定代表人交纳，而履约保证金性质即为保证一方按时履约，否则该履约保证金在合同正常终止情况下应予退还，故根据易生活公司所述实际情况，其尚未退还的履约保证金应足以弥补其损失，现天开花海公司未到庭，关于该部分如易生活公司与天开花海公司有争议可以另行解决，本案中易生活公司要求天开花海公司支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京易生活商贸有限责任公司与第三人北京永泰源贸易有限公司签订的《租赁合同》以及原告北京易生活商贸有限责任公司与被告北京天开花海商贸有限公司、第三人北京永泰源贸易有限公司签订的《权利义务转让协议》于二〇一八年七月二十六日解除。二、被告北京天开花海商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京易生活商贸有限责任公司二〇一八年六月一日至二〇一八年八月八日期间租金及占有使用费四万一千二百九十六元五角。三、驳回原告北京易生活商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京天开花海商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付给原告）；案件受理费2440元，其中1680元由原告北京易生活商贸有限责任公司负担（已交纳）；832元由被告北京天开花海商贸有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 静审判员 文怡昊审判员 付瑞洁二〇一九年十月二十九日书记员 辛迎雪