云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2301民初1020号原告：董坤，男，1983年9月10日生，彝族，云南省曲靖市人，大专文化，无业，住曲靖市麒麟区，现住楚雄市老烟厂生活区。委托诉讼代理人：张颖，云南兴彝律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：敬云华，云南兴彝律师事务所律师（特别授权）。被告：云南现代职业技术学院，住所地:楚雄州青龙社区州职教园区内，统一社会信用代码：52530000582387507J。法定代表人：金朝水，职务：负责人。委托诉讼代理人：高绎骐，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告董坤与被告云南现代职业技术学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序于2019年5月10日、5月20日、6月17日、10月15日公开开庭进行了审理。原告董坤及其委托诉讼代理人张颖、敬云华，被告云南现代职业技术学院的委托诉讼代理人高绎骐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董坤向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原、被告签订的《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金800000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月30日，原、被告签订《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》，约定：原告投入资金为被告建盖食堂、超市，再由被告出租给原告使用，租赁期限为6年，自2016年3月30日至2022年3月30日；租金为食堂、超市总营业额的12%，以10天为期向被告缴纳。在合同履行期间，无重大责任事故，被告提前终止合同，导致原告无法继续经营，被告需承担原告的一切损失，赔偿原告各种经济损失800000元。合同签订后，原告出资建设并按时缴纳相关费用。扣除租金后，原告每月收入为101264.72元，每年大概1215176.68元，六年收入大概7291060.08元。现被告被楚雄技师学院整体收购，需搬迁到楚雄技师学院新校区内（楚雄，被告承诺搬迁后即与原告协商合同无法履行事宜。后原告多次到被告处协商，并于2019年2月25日邮寄律师函，要求被告按合同约定支付违约金，被告均不予理睬。特提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告云南现代职业技术学院辩称，一、答辩人认可与原告形成租赁关系，但不是原告提交的合同产生的，原告提交的合同存在变造之嫌，与真实合同不符。真实的租赁合同因答辩人校园搬迁遗失，原告与答辩人协商解除租赁关系事宜时得知该消息，后原告提交的租赁合同不具备证据三性规则，答辩人不予认可。双方真实的租赁合同的租赁期限只有三年，现合同期限届满，合同已自动终止。答辩人已申请调取，因管理档案的工作人员病假未能及时向法庭提交。二、答辩人同意解除租赁关系，并非基于原告提交的租赁合同。因楚雄州委、州人民政府认真贯彻落实党的十八大、十九大关于加快发展现代职业教育、完善职业教育和培训体系的重大战略部署，决定实施职业学校归口管理等政府行为，答辩人为了配合政府对教育体系上的重大战略部署，同意解除双方的租赁关系。三、答辩人不存在任何违约行为，且答辩人非本案适格被告主体。为了实施职业学校归口管理，经楚雄州人民政府、州委决定，由楚雄州人民政府与答辩人多次磋商，答辩人为了配合完成国家职业教育战略部署重大决策及配合国家政府部门的指示工作，由民办教学性质变更为公办教学性质，由楚雄州人民政府整体收购。该政府行为属于不可抗力，是履行合同过程中不能提前预见、不能避免并不能克服的客观情况，租赁关系及签订的租赁合同无法继续履行，不可归责于合同任何一方。答辩人实际已被楚雄州人民政府整体收购，收归公办，楚雄州人民政府现为新的校方合同权利义务继受人。即便租赁期限没有届满，根据合同法“买卖不破租赁”原则，买受方和合同权利义务继受人已实际变更为楚雄州人民政府，答辩人可以参与原告与新的买受方即合同权利义务继受人协商租赁合同等法律关系继续履行事宜，违约主体系楚雄州人民政府而非答辩人。四、原告违约金的主张过高。真实的租赁合同中未约定合同违约等相关问题，原告无任何依据主张；在租赁关系期间原告无任何损失，除向答辩人支付租金外，原告每月、每年均有可观收益。应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及双方有无过错、过错程度及预期利益等情况，根据公平和诚实信用原则作出公正判决。原告主张诉讼主体不适格，请驳回其诉讼请求。原告董坤为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1、身份证复印件，2、工商登记信息，3、《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》，4、关于2食堂营业额核算单、饭堂营业报表，5、通知，6、EMS快递单、EMS查询单、律师函，7、施工合同，收款收据，楚雄市金达酒店用品明细表，8、银行流水、管理费汇总表，9、云南现代职业技术学院院字（2015）2号、4号文件。被告云南现代职业技术学院针对其辩解意见，向本院提交以下证据：1、《协议书》，2、楚雄州人民政府文件楚政请（2018）50号，3、《云南省劳动合同书》、云南省用人单位解除（终止）劳动合同证明书（存根），4、向楚雄市市场监督管理局调取了《租房合同》一份。根据案情需要，本院向楚雄市市场监督管理局调取了《租房合同》一份。经本院委托云南天禹司法鉴定中心对云南现代职业技术学院2食堂房屋的工程造价及食堂及超市设施设备现价值进行鉴定，云南天禹司法鉴定中心向我院出具退鉴函，（2019）司鉴字第932048号鉴定意见书，鉴定费发票。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告董坤提交的证据2证实了被告的主体资格；证据3证实了原、被告于2016年3月30日签订《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》，约定被告以租赁的形式，投资建盖经营被告学校的食堂和超市，租赁期限为六年（2016年3月30日至2022年3月30日止），并约定双方权利义务及违约责任的事实；证据5证实了被告于2018年11月27日通知原告28日早餐后停业的事实；证据6证实了原告因本案纠纷多次与被告联系的事实；证据7证实了原告建盖被告学校的2食堂和超市，购置相关用具的事实；证据8中的银行流水证实了原告的账户交易情况；本院予以采信。证据4系复印件，证据8中的管理费汇总表系原告制作；本院予以参考。向楚雄市市场监督管理局调取的《租房合同》租赁期限为二年，租金为每月8000元，与本案事实不符；本院不予采信。被告云南现代职业技术学院提交的证据1、2证实了2018年11月28日楚雄彝族自治州教育局与云南三鑫集团有限公司签署《协议书》，由楚雄彝族自治州教育局以12218.6万元收购被告云南现代职业技术学院资产（无形资产、实物资产、场地平整补偿费）的事实；证据3证实了王俊聪2018年11月与被告解除劳动关系的事实；本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：被告云南现代职业技术学院原住所地在楚雄市小河口，举办单位为云南三鑫集团有限公司。2016年3月30日，原告董坤（乙方）与被告云南现代职业技术学院（甲方）签订《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》，约定：由乙方对学校食堂、超市进行投资建盖，房屋建设为钢架结构，完善食堂布局，添置厨房、餐厅和校园超市设施设备……就乙方租赁甲方楚雄校区食堂商店事项达成如下协议:1、食堂建成后由乙方负责经营，使用期限为6年，6年后房屋使用权归甲方所有，乙方租赁期为6年，即:2016年3月30日----2022年3月30日止。2、乙方按餐厅总营业额12%、超市总营业额12%向甲方交租赁管理费，食堂、超市所产生的水电费由甲方承担。……16、租赁期满后，如租赁期间校园搬迁，在乙方愿意的情况下，甲方应安排乙方到新校区继续履行合同，到达原合同的相同条件。17、本合同签订的六年合作期，如六年后合同到期，食堂的设备归甲方所有，如合同未到期，乙方提出解除合同，食堂设备将归乙方自行处理。18、如合同履行期间，无重大责任事故，甲方提前终止合同，导致乙方无法继续经营，甲方须承担乙方一切损失，赔偿乙方各种经济损失人民800000元。……被告云南现代职业技术学院在合同上加盖公章。合同签订后，原告出资建设被告云南现代职业技术学院2食堂房屋，购买设施设备后经营食堂及超市并缴纳相关费用。2018年11月27日，被告通知原告28日早餐后停业。28日，楚雄彝族自治州教育局与云南三鑫集团有限公司签署《协议书》，由楚雄彝族自治州教育局以12218.6万元收购被告云南现代职业技术学院资产（无形资产、实物资产、场地平整补偿费），被告云南现代职业技术学院整体搬迁至楚雄州青龙社区州职教园区内。同日，原告经营的食堂超市停业。后原告就违约金问题多次与被告协商并邮寄律师函，双方未达成协议。根据案情需要，2019年5月20日，本院委托云南天禹司法鉴定中心对云南现代职业技术学院2食堂房屋的工程造价及食堂、超市设施设备现价值进行鉴定，被告云南现代职业技术学院预交鉴定费40000元。因原告不能提交食堂及超市价值评估所需的资料，2019年7月30日，云南天禹司法鉴定中心向我院发出退鉴函，对2食堂、超市设施设备价值鉴定作出退鉴处理；9月30日出具天禹司法鉴定中心（2019）司鉴字第932048号鉴定意见书，认为被告云南现代职业技术学院2食堂房屋的工程造价为519105.44元。本院认为，原告董坤与被告云南现代职业技术学院签订《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》系双方的真实意思表示，当事人应遵循诚实信用原则，按照合同约定履行义务。该合同实际为原告投资建设并使用经营被告学校的2食堂和超市，向被告缴纳相关费用。因被告云南现代职业技术学院被楚雄彝族自治州教育局整体收购，被告云南现代职业技术学院整体搬迁到楚雄州青龙社区州职教园区内，被告云南现代职业技术学院2食堂及超市不能再经营。原、被告签订的租赁合同不具备继续履行的条件，应予解除。对原告董坤的第一项诉讼请求，本院予以支持。对原告诉请的违约金，租赁合同约定的租赁期限为6年，租赁期满后，原告建盖的房屋归被告所有。经天禹司法鉴定中心（2019）司鉴字第932048号鉴定意见书认定，被告云南现代职业技术学院2食堂房屋的工程造价为519105.44元，自双方签订租赁合同的2016年3月30日起至原告停业的2018年11月28日止，原告已使用2年零8个月，租赁期尚余3年零4个月，被告应支付原告房屋折价款288392元（519105.44元×40个月÷72个月）；因原告不能提交食堂及超市价值评估所需的资料，原告购买的食堂及超市设施设备归原告所有。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告董坤与被告云南现代职业技术学院于2016年3月30日签订的《云南现代职业技术学院食堂、超市租赁合同》；二、由被告云南现代职业技术学院支付原告董坤云南现代职业技术学院2食堂房屋折价款288392元，原告董坤购买的食堂及超市设施设备归其所有，限于判决生效后30日内搬离楚雄市小河口的原云南现代职业技术学院2食堂房屋。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5900元（已减半收取），由被告云南现代职业技术学院负担2127元（未交），原告董坤负担3773元（已交）；鉴定费40000元，由被告云南现代职业技术学院负担20000元（已交），原告董坤负担20000元（未交）。以上应由被告云南现代职业技术学院执行的款项，限本判决生效后三十日内履行，款交法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。（此页无正文）审判员  高文娟二〇一九年十月二十三日书记员  汪海芸