济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初3153号原告：山东同缘生物技术有限公司，住所地济南市高新区颖秀路2755号，统一社会信用代码：91370100705819462Q。法定代表人：王丽明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：仇萍，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洪力，山东统河律师事务所实习律师。被告：山东鸿展乾安投资管理有限公司，住所地济南市历城区华龙路1110号1号楼1-1103，统一社会信用代码：91370112568101429B。法定代表人：王衍锋，总经理。被告：王衍锋，男，1983年5月4日出生，汉族，住山东省宁阳县，原告山东同缘生物技术有限公司（以下简称：同缘公司）与被告山东鸿展乾安投资管理有限公司（以下简称：鸿展公司）、王衍锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同缘公司的委托诉讼代理人仇萍、刘洪力到庭参加了诉讼，被告鸿展公司、王衍锋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同缘公司向本院提出诉讼请求：1.解除同缘公司与鸿展公司于2017年11月21日签订的《房屋租赁合同》，鸿展公司将房屋恢复原状连同相关资产返还给同缘公司；2.鸿展公司向同缘公司支付自2017年12月1日至2019年6月30日期间拖欠的房租、物业、空调、水电等费用228842.95元、定金12000元，共计240842.95元；3.鸿展公司向同缘公司支付自2019年7月1日至房屋恢复原状连同相关资产返还给鸿展公司之日的房屋占用费（按照每天每平方米10元计算）；4.鸿展公司承担自2019年7月1日至房屋恢复原状连同相关资产返还给同缘公司之日的违约金（每日按照所有应付款的3‰支付违约金）；5.鸿展公司向同缘公司支付实现权利的费用12100元；6.王衍锋对鸿展公司的上述应付款项承担连带担保责任；7.诉讼费用由鸿展公司、王衍锋承担。事实与理由：同缘公司与鸿展公司于2017年11月21日签订《房屋租赁合同》，同缘公司将位于济南市高新区颖秀路2755号同缘大厦四楼东边四间，建筑面积433.12平方米出租给鸿展公司。合同签订后，鸿展公司长期未按约定支付房屋租赁费、物业费等款项，双方在2019年6月4日经核算，签订《欠款协议》，确认鸿展公司的欠款金额、腾房时间、超期腾房后的占用费支付标准及违约责任等，王衍锋自愿对鸿展公司全部应付款项承担连带保证责任。经同缘公司多次催要，鸿展公司与王衍锋至今仍未支付，拒不腾退房屋、恢复原状和返还资产。为维护合法权益，同缘公司诉至法院，请求判如所请。鸿展公司未作答辩。王衍锋未作答辩。同缘公司围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《欠款协议》、聘用律师合同、律师费发票、诉讼保全保险费发票，鸿展公司、王衍锋未予质证。对同缘公司提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据同缘公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月21日，同缘公司（出租人）与鸿展公司（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋座落于济南市高新技术产业开发区××路××同××大厦、间××4间（四楼东）、建筑面积433.12平方米。租赁期限从2017年12月1日至2019年11月30日。每年租金费用为188000元。每季度一付，先付费后使用，每季度房租费用为47000元。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。租赁房屋的用途为办公。押金为12000元。承租人在2017年11月30日前交给出租人（若不按合同履行义务，则此金额不予以退回）。其他约定事项：1、中央空调费用分为冬（每年11月15日-3月15日）夏（每年6月15日-9月15日）两季，每季费用按22元/平米收取。2、水电费按照实际使用支付。3、房租每年按上年房租的3.5%上浮（到期续租相同）。4、物业费按每平米每月1.5元收取。5、若决定到期不再续租，则必须提前一个月告知出租方，且最迟在到期前一周将公司注册地址迁出，否则押金不予退回。6、所有费用均包含税额。该合同签订后，同缘公司将涉案房屋交付鸿展公司使用，鸿展公司支付部分租赁费用。2019年6月4日，鸿展公司（甲方）、王衍锋（甲方担保人）、同缘公司（乙方）签订《欠款协议》一份，约定：一、2017年12月1日至2019年5月31日，甲方拖欠乙方全部款项共计206780.95元（上述款项不包含税费，相关税费由甲方另行承担），明细如下：1.相关费用：房租301505元、物业12343.92元、空调费30174.03元、电费9304元、水费8454元，共计361780.95元，已经支付155000元，尚欠206780.95元。甲方应于2019年6月30日前付清。二、房屋的腾退期截止于2019年6月30日，到期后甲方须将房屋恢复原状连同相关资产返还乙方。三、从2019年6月5日至2019年6月30日，甲方仍然使用所租房屋，相关水电等费用不包含在此欠款中，甲方必须在2019年6月30日前付清，不得拖欠。若超过2019年6月30日，甲方须支付房屋占用费，按每天每平方米10元计算（不包含相关水电费）。五、本协议签署后，甲方若不能按时还款，乙方除有权追收甲方全部应付款额外，还有权按照甲方逾期一日，每日加收所有应还款3‰的违约金。乙方实现权利的费用（包含但不限于律师费）由甲方及担保人承担。担保人连带担保甲方的全部应付款项，直至全部付清为止。同缘公司因上述纠纷与山东统河律师事务所签订《聘请律师合同》，就其与鸿展公司、王衍锋案件委托山东统河律师事务所担任其诉讼代理人，该律师事务所指派仇萍、刘洪力律师作为诉讼代理人，律师费约定为11500元。山东统河律师事务所向同缘公司开具了相应数额律师费发票。同缘公司向本院提出诉讼保全，并为此支出诉讼保全保险费600元。诉讼过程中，同缘公司明确第一项诉讼请求为：确认同缘公司与鸿展公司在2017年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，鸿展公司将房屋恢复原状连同相关资产返还同缘公司。同缘公司主张其相关资产为3-5个大沙发，还有桌子、椅子，数量不确定，未提交证据予以证实。同缘公司明确第二项诉讼请求中228842.95元的计算方式为：鸿展公司2017年12月1日至2019年5月31日期间拖欠的房租、物业、水电、空调费206780.95元，加上自2019年6月1日至2019年6月30日期间拖欠的房租16251元、物业费2599元、空调费3176元、水费36元，共计228842.95元。同缘公司主张房租16251元、物业费2599元、空调费3176元均是按合同约定计算的，水费是抄表查出来的，未提交证据予以证实。同缘公司明确第四项诉讼请求为：鸿展公司向同缘公司支付违约金（以240842.95元为基数，自2019年7月1日起至实际付清为止，按照日千分之三计算）。本院认为，同缘公司与鸿展公司于2017年11月8日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。同缘公司已将涉案房屋交付鸿展公司，鸿展公司应按照约定向同缘公司支付房租等费用。2019年6月4日，鸿展公司、王衍锋、同缘公司签订的《欠款协议》，系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。涉案《欠款协议》约定鸿展公司应于2019年6月30日将涉案房屋腾退给同缘公司，故应当认定双方的房屋租赁合同于约定腾退之日解除，故对同缘公司要求确认涉案《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除，鸿展公司将涉案房屋恢复原状返还同缘公司的诉讼请求，本院予以支持。同缘公司主张其相关资产为3-5个大沙发，还有桌子、椅子，数量不确定，未提交证据予以证实，本院不予认定，故对同缘公司要求鸿展公司将相关资产返还的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》中虽约定鸿展公司应向同缘公司交付押金12000元，同缘公司称鸿展公司未予缴纳，但该《房屋租赁合同》已经解除，双方在签订《欠款协议》中对该款项亦未约定，同缘公司要求鸿展公司交付该12000元，于法无据，本院不予支持。涉案《欠款协议》能够确定鸿展公司拖欠同缘公司2017年12月1日至2019年5月31日的款项共计206780.95元，本院予以确认。根据涉案《房屋租赁合同》及《欠款协议》约定，涉案房屋2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金为（188000元×103.5%÷365天×30天）=15992.88元，物业费为（433.12平方米×1.5元）=649.68元。因空调费收取时间为夏季92天（每年6月15日至9月15日），每季费用按22元/平米收取，故2019年6月1日至2019年6月30日期间的空调费实际收取时间应为15天（2019年6月15日至2019年6月30日），空调费为（433.12平方米×22元÷92天×15天）=1553.58元。同缘公司主张鸿展公司应支付2019年6月1日至2019年6月30日期间的水费36元，未提交证据予以证实，本院不予认定。故对同缘公司要求鸿展公司支付2017年12月1日至2019年6月30日的费用（206780.95元+15992.88元+649.68元+1553.58元）=224977.09元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于同缘公司要求鸿展公司按照每天每平方米10元支付房屋占用费，并要求鸿展公司支付违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，结合涉案《欠款协议》的约定“三、从2019年6月5日至2019年6月30日，甲方（鸿展公司）仍然使用所租房屋，相关水电等费用不包含在此欠款中，甲方必须在2019年6月30日前付清，不得拖欠。若超过2019年6月30日，甲方须支付房屋占用费，按每天每平方米10元计算（不包含相关水电费）。五、本协议签署后，甲方若不能按时还款，乙方（同缘公司）除有权追收甲方全部应付款额外，还有权按照甲方逾期一日，每日加收所有应还款3‰的违约金”，该两个条款同为违约金性质，且违约金约定明显过高,应予调整，故同缘公司不能同时主张按照每天每平方米10元计算房屋占用费与违约金，结合本案实际，对同缘公司按照原合同约定计算房屋占用费即要求鸿展公司支付房屋占用费(自2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止,以年租金194580元计算,年租金每年11月21日起上浮3.5%)及要求鸿展公司支付违约金(以224977.09元为基数,自2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算)的诉讼请求,本院予以支持。根据《欠款协议》的规定，鸿展公司不能按期还款，应承担同缘公司实现权利的费用（包含但不限于律师费），且同缘公司提交的证据足以证实其为主张权利支付律师代理费11500元，故本院对同缘公司要求鸿展公司支付实现权利的费用11500元的诉讼请求予以支持。同缘公司要求鸿展公司支付诉讼保全保险费600元，该费用并非因鸿展公司违约所致的必然损失，本院不予支持。同缘公司要求王衍锋对鸿展公司的上述所有应付款项承担连带担保责任，符合《欠款协议》的约定及相关法律规定，本院予以支持。鸿展公司、王衍锋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担放弃抗辩及举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告山东同缘生物技术有限公司与被告山东鸿展乾安投资管理有限公司于2017年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；二、被告山东鸿展乾安投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于济南高新区颖秀路2755号四楼东的四间涉案房屋恢复原状返还给原告山东同缘生物技术有限公司；三、被告山东鸿展乾安投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东同缘生物技术有限公司自2017年12月1日至2019年6月30日期间的费用224977.09元；四、被告山东鸿展乾安投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东同缘生物技术有限公司房屋占用费(自2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止,按年租金194580元计算,年租金每年11月21日上浮3.5%)；五、被告山东鸿展乾安投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东同缘生物技术有限公司违约金(以224977.09元为基数,自2019年7月1日至涉案房屋实际返还之日止,按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算)；六、被告山东鸿展乾安投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东同缘生物技术有限公司实现权利的费用11500元；七、被告王衍锋对被告山东鸿展乾安投资管理有限公司应向山东同缘生物技术有限公司支付的上述第一至六项应付款项承担连带责任；八、驳回原告山东同缘生物技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4913元，减半收取计2456.5元，保全费1670元，合计4126.5元，由被告山东鸿展乾安投资管理有限公司、王衍锋负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一九年十月十五日书记员 宿盼盼