广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初16094号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司。法定代表人：李志明，职务总经理。委托诉讼代理人：朱明利、陈玮玮，均是广东佰仕杰律师事务所律师。被告：陈卓任。委托诉讼代理人：江海巨、曾晓亮，均是是国信信扬律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告陈卓任物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈玮玮，被告的委托诉讼代理人江海巨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编C20720号商铺后，与原告签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定原告为被告提供物业管理服务；被告每月交纳物业管理费总额767.5元，应于每季度结束前10日内一次性交清下季度物业管理费，如逾期，逾期十日内则每日按应付未付费金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金。协议签订后，被告于2011年9月5日向原告交纳了首期三个月的物业管理费共2302.5元。此后，被告未支付物业管理费。原告于2015年8月24日向被告送达了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》。被告收到该通知后，仍不予理会。原告于2017年8月9日再次向被告送达《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，但被告至今未支付，故起诉请求判令：1、被告向原告支付从2012年8月1日至2015年9月24日的物业管理费29011.5元以及违约金29011.5元（以所欠的每季度的管理费为本金，拖欠每季度管理费的违约金均是从该季度的首月第一日开始计至付清之日止，逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，总额以所欠管理费本金为限）；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、被告一直无法正常使用涉案商铺，原告起诉要求被告向其支付物业管理费及违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。2011年9月5日，被告与原告签订了《物业管理协议》，并预付了三个月的物业管理费。之后，被告投入8万元对涉案商铺进行装修。但事实上，被告进驻后商场管理非常混乱以及商场人流量及商业价值比周边的广州国际轻纺城、长江国际轻纺城等差得远。2012年期间，珠江国际纺织城在该商场的二、三楼围敝施工进行加建商铺，施工期间一些大型工程机械长时间施工，原告为了考虑施工安全的需要在当时已通知被告关铺停业，并通过发函要求被告腾空商铺以及搬清商铺内的所有物品。被告在搬离涉案商铺后发现原告在2013年3月18日已对涉案商铺进行强制封铺，并在商铺的门锁上贴上封条。因为时间久远，被告有部分证据己遗失无法提交，但法院受理原告起诉与本案同类案件的有上百件，且有部分案件已经开庭并作出了判决，各个案件的承租人在各自的案件当中所提出的部分答辩观点均是相同的，相互之间也是可以印证一些事实，也足以证明了涉案商铺一直无法正常使用。二、退一步讲，假设被告需要向原告支付物业管理费及违约金的，但原告向被告主张要求支付物业管理费及违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，法院也应驳回原告的所有诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据原告在本案所提交的两份EMS快递单的单号，都没有查询到任何结果，无法证明被告己收到了邮寄的函件。假设原告提供的关于2015年8月24日及2017年8月9日向被告快递投递的情况是真实有效的，根据第一份邮件邮寄的时间，在此之前的物业管理费均已过诉讼时效，即在2015年8月24日原告邮寄《关于催缴物业管理费的通知》时，原告所主张的2012年8月1日至2013年10月31日的物业管理费均己过诉讼时效。而原告在2017年8月9日向被告邮寄的《关于催缴物业管理费的通知》显示送达的结果是退回，被告并没有收到该份函件，因此不能发生诉讼时效的中断。三、原告在物业服务过程中并没有按《物业管理协议》约定标准履行义务，其无权向被告主张物业管理费及违约金。原告所管理的涉案商场存在通道上烟头等垃圾未清理、公共环境卫生脏乱、停车场管理混乱、消防监控设备设施缺失、楼梯电线垂落、裸露未处理以及公共设施出现问题时长时间没人维修等等问题，且根据广州市中级人民法院在另案己认定原告方存在物业管理方面确存在瑕疵，并驳回了原告主张违约金的诉讼请求。经审理查明：广州市海珠区逸景路464号201房的权属人为广东合生泰景房地产有限公司，该屋建筑面积7395.1337平方米。2018年7月24日，广东合生泰景房地产有限公司向本院出具《委托物业管理证明》，内容为：我司为广州市海珠区逸景路464号101/201/301/401/501/601房、海珠区惠纺街2号101/201/301/401/501/601房的产权人；我司自2010年5月11日起委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对上述房产进行物业管理至今，委托关系尚未终止。2010年4月20日，被告（承租人、乙方）与广东合生泰景房地产有限公司（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》和《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定甲方同意将坐落在海珠区逸景路珠江国际纺织城二层自编20720号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约30.696平方米，租赁期限自该商铺交付之日起计算，租赁期限为8年；等。2011年9月5日，被告签署一份《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，主要内容：本人陈卓任确认：本人承租的位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城2层自编20720、20717号商铺已具备交付条件，本人同意接收该商铺；等。同日，被告还签署了《物业使用承诺书》。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20720号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为767.5元；物业管理费从2012年5月1日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费2302.5元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；第九条联系资料：1、乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；2、乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。该协议记载乙方的通讯地址为海珠区逸景翠园逸景小径2号1507＃。合同签订后，被告向原告缴纳了三个月的物业管理费2302.5元。2015年8月25日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告。网上查询记录显示该邮件于2015年8月26日由本人收。2017年8月10日，原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》所记载的被告的通讯地址邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，主要内容：我司之前已向贵方发出过《缴款通知书》，但贵方至今未付，现我司再次通知贵方：请贵方于2017年8月15日前至珠江国际纺织城六楼B区客户服务中心交纳2012年5月1日至2015年12月31日期间的物业管理费共计29011.5元；等。网上查询记录显示该邮件于2017年8月12日以“收件人不在指定地址”被退回。被告为证明其抗辩意见，提交了如下证据：1、《现场图片》；2、《关于搬离物品、交还物业的催函》；3、《民事判决书》；4、广州市国土资源和规划委员会立案申请回执。原告质证表示：对证据l真实性、合法性、关联性不予认可，该图片的拍摄人及地点、时间均无法确认；对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，该案例与本案无关；对证据4的真实性、合法性和关联性不予认可，被告没有拿到公开的内容。原告于2018年9月13日提起本案诉讼。庭审中，被告表示其于2012年年底搬离了涉案商铺，原告对此不予确认。本院认为：原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。按照合同约定，被告每月应交纳的物业管理费总额为767.5元；被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；逾期则被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金；等。被告已签署《物业使用承诺书》及《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认涉案商铺已具备交付条件，同意接收该商铺，且被告提交的证据不足以证明涉案商铺不适租，故被告以涉案商铺不适租为由拒付物业管理费缺乏依据，本院不予采纳。被告抗辩其已于2012年年底退租并搬离涉案商铺，但其提交的证据不能证明该事实，原告对此亦予以否认，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费。被告已经缴纳了2012年5月1日至7月31日的物业管理费，2012年8月1日至10月31日的物业管理费应在2012年7月31日前缴清，故该季度的物业管理费的诉讼时效期间自2012年8月1日起开始计算，此后每季度物业管理费的诉讼时效期间的起算应依此类推。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》的约定，被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址……的合法有效性，如有变更，应立即书面通知原告，否则，如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担，原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；自涉案商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准，鉴于被告在所承租的商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。原告按《珠江国际纺织城物业管理协议》中所记载被告的通讯地址，分别于2015年8月25日和2017年8月10日邮寄了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》给被告，签收情况分别为“本人收”和“收件人不在指定地址被退回”。因被告未依合同约定书面通知变更通讯地址，故原告在被告搬离后按其在合同留下的通讯地址寄出催缴通知，即使被告未实际签收，风险责任亦应由被告自行承担，原告邮寄催款通知书的行为已构成诉讼时效中断。原告于2015年8月25日向被告主张过权利，根据当时诉讼时效为两年的法律规定，按合同约定付款时间在2013年8月25日之前的物业管理费已超过诉讼时效，即2013年10月31日之前的物业管理费已超过诉讼时效，对原告所主张的该部分物业管理费，本院不予支持。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2013年11月1日至2015年9月24日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费2302.5元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。被告主张原告的物业管理存在瑕疵，但其提供的证据不足以证明，故被告认为原告无权收取违约金的意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈卓任在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城二层自编C20720号商铺2013年11月1日至2015年9月24日期间的物业管理费（每月按767.5元计算）；二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2013年11月1日至2015年9月24日的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费2302.5元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告所欠物业管理费本金为限）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1250.6元，由原告负担250元，被告负担1000.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  何翠娴二〇一九年十月××日书 记 员  招佐文冯琬晴