山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1779号原告：强某，女，汉族，1973年2月23日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人：郝某，大同市平城区大庆路街道法律服务所法律工作者。被告：乔某，男，汉族，1994年3月20日出生，居住地海南省三亚市。委托诉讼代理人白某，山西浩科律师事务所律师。被告：大同市祥宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区水泊寺村西。法定代表人：杨某，总经理。委托诉讼代理人：王某，男，汉族，系该公司工作人员。原告强某与被告乔某、大同市祥宏房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法由审判员郝利宏与人民陪审员张丽芳、朱国芳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告强某委托诉讼代理人郝某、被告乔某委托诉讼代理人白某及被告大同市祥宏房地产开发有限公司委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强某向本院提出诉讼请求：1、继续执行大同市祥宏房地产开发有限公司名下位于大同市平城区御泰苑小区1-4-202号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：大同市云冈区人民法院在执行原告强某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，作出(2016)晋0211执恢23号之十一执行裁定书，将位于大同市平城区御泰苑小区1-4-202号的房屋查封。2019年7月16日被告乔某对执行标的提出书面异议。大同市云冈区人民法院于2019年7月26日作出(2019）晋0214执异43号裁定，中止（2016）晋0211执恢23号之十一执行裁定书对位于大同市平城区御泰苑小区1-4-202号房屋的执行。原告认为，被告乔某对涉案房屋实际占有存在疑问,且对于未办理房屋登记存在过错。其理由如下:被告乔某仅有购房合同及收据,未提供购房转账凭证，如此大额交易用现金支付不符合常理。另被告乔某提供缴纳的物业费、水电费、采暖费收据仅由该小区物业出具,对这些收据的真实性存在疑问。该房屋于2010年2月25日取得房屋预售许可证至今未办理产权证,被告乔某在此期间未积极履行自己的权利要求办理过户登记存在过错。不动产物权变动依登记生效,被告乔某并未在房管部门进行登记,取得房产证明，因此被告乔某仅凭上述事实不能证明其购买并取得了标的房屋的所有权。综上所述，被告乔某对标的房产并不拥有足以排除执行的权利。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。为证明其主张，原告强某提供以下证据：执行裁定书一份，以证明原告具备诉讼主体资格。被告乔某辩称，其购买涉案房屋的款项是165000元，非巨额资金，现金交易购房亦不违反交易习惯，收据日期记载为2014年1月15日，并非其支付购房款时间，当时购房开发商只交付了普通收据，含税发票是开发商后补的，物业水、电费均是物业公司收取，采暖费由热力公司收取，非原告认为的采暖费由物业开具发票，且其购买的房屋没有办理产权证，于2019年询问办证事宜才获知房屋被查封事实。被告乔某提供如下证据证明自己的主张：1、《商品房买卖合同》及购房款票据，以证明被告乔某购买涉案房屋，所有权归被告乔某所有的事实；2、办理入住费用及采暖费、水电费用票据，以证明被告乔某已入住涉案房屋。被告大同市祥宏房地产开发有限公司辩称，其与被告乔某存在买卖房屋的事实，且已办理入住手续，实际缴纳了购房款，房屋已实际交付被告乔某。经本院庭审质证，二被告对原告强某提供的证据没有异议，故本院予以确认。原告强某对被告乔某提供的证据1有异议，认为仅有购房合同及收据，没有转账凭证不符合常理，且购房收据显示日期为2014年1月15日，远迟于合同订立日期2007年6月5日，显然不合常理；被告大同市祥宏房地产开发有限公司对该证据没有异议；因被告乔某提供的《商品房买卖合同》系准备备案的购房合同且购房款系正规票据，未提供转账凭证，不影响该证据的真实性，故本院对被告乔某提供的该证据予以确认。原告对被告乔某提供的证据2有异议，对收据的真实性存疑，认为涉案房屋于2010年取得房屋预售许可证，但至今未办理产权证，且2016年6月15日被查封，被告2019年4月1日才提出异议，不合常理；被告大同市祥宏房地产开发有限公司对该证据没有异议；因原告未提供合法、有效的反驳证据，故本院对被告乔某提供的该证据，予以确认。经审理查明，2016年6月15日，原大同市南郊区人民法院作出(2016)晋0211执恢23号执行裁定书、协助执行通知书将位于大同市平城区御泰苑小区1-4-202号的房屋查封。2019年4月1日，被告乔某对执行标的提出书面异议。本院于2019年7月26月作出(2019)晋0214执异43号执行裁定，裁定中止对大同市平城区御泰苑小区1-4-202号房屋的执行。原告认为，被告乔某仅有购房合同及收据，未提供购房转账凭证，如此大额交易用现金支付不符合常理。另外，房屋买卖双方于2007年4月6日签订购房合同，但购房收据于2014年1月15日出具，时间跨度长达6年，不符合房产交易的习惯。被告乔某提供的购房款、入住费、水、电、暖、管理费的收据仅由该小区物业出具，这些收据的真实性存在疑问。该房产于2010年取得房屋预售许可证至今未办理产权证,并且2016年6月15日该房屋已被查封,被告乔某迟至2019年4月1日才提出执行异议,不合常理。因此被告乔某仅凭上述事实不能证明其购买了标的房屋。故原告诉至人民法院。另查明，2017年6月5日，二被告签订《商品房买卖合同》，约定，被告乔某以165000元的价格购买被告大同市祥宏房地产开发有限公司开发的位于大同市平城区御泰苑小区1-4-202号的房屋，被告乔某已支付全部购房款并实际占有使用该房屋。上述事实有原、被告提供的上述证据及原、被告双方的庭审笔录在案佐证。本院认为，本案的争议焦点是：位于大同市平城区御泰苑小区1-4-202号的房屋，被告乔某是否享有对该房屋足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综合分析本案原、被告双方提供的全部证据。首先，本案被告乔某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司之间签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告乔某以165000元的价格购买本案涉案房屋没有明显低于当时的市场价格，符合商业交易习惯；其次，本案涉案房屋在法院查封之前，被告乔某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司之间已签订《商品房买卖合同》，并且被告乔某已支付相应的合同价款；再次，涉案房屋是被告大同市祥宏房地产开发有限公司出售给被告乔某，且被告乔某已缴纳了该房屋的办理入住费用及采暖费、水电费用等相关费用，实际占用了该房屋。综合来看，被告乔某系本案涉案房屋的实际受让人，其所提供证据的证明力充分。根据以上情况，被告乔某提供的现有证据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的条件，其执行异议理由成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于适用执行程序若干意见的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告强某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告强某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于大同市中级人民法院。审 判 员 郝利宏人民陪审员 张丽芳人民陪审员 朱国芳 二〇一九年十月十四日书 记 员 马 琛