北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初11785号原告（反诉被告）：黄春尧，男，1972年5月30日出生，汉族，户籍所在地福建省莆田市涵江区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴杰，北京常鸿（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：化小龙，男，1974年11月20日出生，汉族，户籍所在地河南省商水县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）黄春尧与被告（反诉原告）化小龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄春尧之委托诉讼代理人吴杰与被告（反诉原告）化小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄春尧向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2016年7月25日签订的《租房合同》无效；2.请求判令被告向原告退还已支付的2017年11月21日到2018年3月31日的租金101400元；3.请求判决被告赔偿原告直接经济损失1021144元，包括前期考察评估经费20000元，装修费234659元，空调37785元，消防改造30000元，户外广告牌34700元，门脸及外墙铝塑板65000元，排烟设施项目38000元，天然气安装35000元，排污设施18000元，后厨设备340000元，收银系统设备35000元，网络及电话安装3000元，装修期间管理费50000元，开业经费45000元，人工宿舍房租30000元，后厨损失评估费用5000元；4.请求判决被告赔偿原告可期待利益损失3000000元，原告正常开业期间月均收入是33000元，租赁期限是8年，如果合同能够正常履行的话，原告可能会获得收益300万元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月25日，原、被告双方订立了《租房合同》，约定由原告黄春尧承租被告化小龙的房屋，该房屋坐落于顺义区×××。该合同签订后，原告一直按照合同约定支付租金并正常经营。至2017年11月20日，原告承租的房屋被作为违章建筑拆除，原告方才知晓，被告出租给原告使用的房屋属于违章建筑。原告认为，被告将违法建筑出租给原告使用，双方所签订的《租房合同》应属无效，且承租时被告未予告知所出租房屋属于违章建筑，现因承租房屋被拆除，导致原告各方面经济损失巨大，被告不仅应当退还原告尚未使用房屋期间的租金，还应当就此承担赔偿责任。化小龙辩称：赵建奎起诉化小龙房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书确认赵建奎与化小龙签订的房屋租赁合同部分有效、部分无效，因此化小龙与黄春尧签订的租赁合同也属部分有效、部分无效，有效的部分是就留下的合法建筑设立的合同关系，无效的是就违建部分设立的合同关系。原告要求被告退回2017年11月21日至2018年3月31日的租金，根据原、被告达成的协议，该期间的租金是原告代被告转给了大房东赵建奎，这笔房租应另案处理，这笔钱应该由赵建奎退。不认可原告主张的前期考察评估费。在赵建奎与化小龙的案件中对黄春尧的装修费损失进行了鉴定，黄春尧认可鉴定报告，故装修费用应按照鉴定报告来认定。空调已经被原告拆走了，不同意赔偿其空调损失。消防设施改造费用已包含在鉴定报告里。不认可户外广告牌、门脸及外墙铝塑板、排烟设施的损失。原告主张的收银系统、网络电话安装都已经拆走了。不认可装修管理费、开业经费、员工宿舍房租。后厨的装修评估费应该原告负担。不认可原告主张的三百万元可期待利益损失。化小龙向本院提出反诉请求：1.请求法院解除原、被告于2016年7月25日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令原告支付被告2018年5月1日至2019年1月8日期间的房屋占有使用费10万元；3.请求判令原告支付被告评估鉴定费14000元；4.请求原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年7月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租位于北京市顺义区×××的房屋，面积为175平方米。合同签订过程中被告向原告出示了被告与赵建奎签订的房屋租赁合同，原告在了解房屋的现状后与被告签署了房屋租赁合同。2018年2月2日，赵建奎以被告存在违约为由，将被告起诉至顺义法院，原告作为第三人参加了诉讼，顺义法院经审理后作出了（2018）京0113民初5754号民事判决书，该判决书第二项内容为要求被告向赵建奎支付租金及房屋占有使用费共计19万元。被告认为，赵建奎将被告起诉后，被告一直同意并要求原告腾退涉诉房屋，避免损失进一步扩大，但原告仍继续占有使用该房屋至2019年1月8日。被告支付租金至2018年4月30日，其应向被告支付2018年5月1日至2019年1月8日期间的房屋占有使用费。另被告为了原告的利益，在与赵建奎的诉讼中申请司法鉴定，导致被告为原告支付14000元的评估鉴定费。黄春尧就反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告认为双方租赁合同应属无效合同，不能由人民法院判令解除，若法院认为该合同系部分有效、部分无效，则合同有效部分因为另外的部分存在违建，导致原告不能正常使用房屋，也应以被告违约为由判令双方合同解除。2017年11月21日，原告所承租的房屋被作为违建拆除之后，原告已经没有正常占有使用涉诉房屋，所以不应当支付房屋占有使用费。在涉诉房屋被拆除之后，原告积极拆除了因不能履行合同而进行的装修，鉴于被告与其出租人在进行诉讼，要求原告保持装修现状，所以不存在原告一直占有使用房屋的情形。被告支付的鉴定评估费是被告为了向其出租人主张自己的利益损失而承担的评估费，应由被告自行承担。本案中，原告不认可以赵建奎案件中的评估鉴定结果作为原告主张损失的依据。经庭审质证，本院认定事实如下：2010年10月14日，被告自北京蓝山海港国际娱乐俱乐部处承租北京市顺义区×××250平方米的房屋，租期自2010年11月1日至2017年5月1日止。2016年，出租人由北京蓝山海港国际娱乐俱乐部变更为赵建奎，赵建奎与被告约定将租期延长至2024年12月30日。被告承租上述房屋期间，房屋进行了部分加建。2016年7月25日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告将其承租的涉诉房屋的一部分加上部分加建面积合计175平方米转租给原告，租期自2016年8月1日至2024年9月30日止，其中2016年8月1日至2016年9月30日为免租期。双方约定自2016年10月1日至2019年9月30日前三年每年租金为28万元。被告将另一部分房屋及相邻加建部分转租给赵庆林。原告承租175平方米房屋后，对房屋进行了装修用于经营田老师红烧肉门店。原告主张支付装修费234659元，安装广告牌支付广告牌制作费34700元，安装空调系统支出37785元，安装门脸、不锈钢装饰、外墙铝塑板装饰支出65000元，购买厨房设备、改造排烟设施、安装天然气、排污设施、收银系统并支出相应费用。原告装修后开始对外营业，原告主张每月盈利在33000元左右。2017年6月5日，赵建奎、被告与原告共同签署一份《蓝山国际田老师店付款账号变更》，约定：黄春尧所租蓝山国际田老师红烧肉门店，原租金付款账户化小龙现变更为赵建奎，相关付款方式及责任和义务按原合同执行。2017年6月7日，原告代被告向赵建奎支付租金14万元；2017年9月15日，原告代被告向赵建奎支付14万元租金。原、被告认可原告向被告支付租金至2018年3月31日。2017年11月3日，政府相关部门对涉诉房屋中的加建面积进行了测量，认定加建部分为违建并于2017年11月20日将原告和赵庆林承租房屋中的违建部分拆除，仅留下合法建筑部分，原告的店铺无法再经营而停业。2018年1月25日，赵建奎将化小龙起诉至本院，该案追加黄春尧、赵庆林为第三人，赵建奎以化小龙迟延交纳租金构成根本违约为由要求解除双方的房屋租赁关系，并要求化小龙及黄春尧、赵庆林腾退。在该案审理过程中，化小龙申请对黄春尧、赵庆林装修部分（经拆违后留存部分）价值进行鉴定。鉴定机构出具鉴定意见，黄春尧承租房屋留存部分装饰装修现值（含建筑及安装）合计111236.34元，其中安装部分包括照明插座、监控、燃气、空调，赵庆林部分的装饰装修现值为82244.27元。化小龙共预交鉴定费14000元。另黄春尧申请对其承租房屋内的厨房设备现值进行鉴定。评估机构出具评估报告，评估结果为6.07万元，评估的机器设备明细包括不锈钢排烟罩1及其排烟管道、排风机，不锈钢排烟罩2及其排烟管道、排风机，排风机电缆，不锈钢保温台，不锈钢窗口，不锈钢蒸箱，油烟净化机，消音减震系统，防火阀，消音房，消音器，风机平台。黄春尧预交鉴定费5000元。各方对上述鉴定报告均无异议。评估程序结束后，为避免双方损失扩大，本院多次告知黄春尧可将承租房屋先行腾退给赵建奎，黄春尧最终于2019年1月8日将房屋腾退给赵建奎，另将厨房中纳入评估范围的除烟道以外的设备全部拆走。就该案，本院作出（2018）京0113民初5754号民事判决书，认定赵建奎与化小龙签订的房屋租赁合同部分有效、部分无效，并判决确认赵建奎与化小龙签订的《房屋租赁合同》中的有效部分于二〇一九年一月八日解除；化小龙于本判决生效之日起七日内支付赵建奎租金及房屋占用使用费共计十九万元，化小龙预付的鉴定费由其自己负担。该民事判决书现已生效。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、评估报告等在案佐证。本院认为：原告与被告签署的《房屋租赁合同》涉及的房屋既包括合法房屋，也包括已被政府相关部门拆除的违建，故双方签订的《房屋租赁合同》中关于合法建筑的部分属有效，关于违建部分的约定属无效。2019年1月8日，原告已将其承租的经拆违后剩下的合法房屋向赵建奎腾退，故原告与被告签订的房屋租赁合同中就合法部分房屋的租赁关系应于该日实际解除。原告要求确认合同无效及被告要求确认合同解除的诉求均应得到部分支持。违建部分被拆除后，原告仍占有其承租房屋的合法部分，原告作为承租人仍应就合法部分向被告支付租金。双方合同无法履行系因承租房屋中有违建被拆除所致，被告作为出租人对此具有主要过错，原告作为承租人也未对房屋性质进行审慎审查，亦应负有一定的过错。考虑到加建部分的拆除导致原告无法正常使用房屋经营以及原告作为腾退义务人为保全证据进行评估的需要，结合双方的过错，本院酌情确定原告应向被告支付租金的数额，扣除原告已向被告支付的2017年11月21日至2018年3月31日的租金，本院酌定原告仍应向被告支付20388元。关于装修损失，合法建设部分的装修经评估价值为111236.34元，违建部分的装修价值因已被拆除无法评估，但原告确对违建部分进行了装修，有装修损失，本院结合违建与合法建设的面积比例酌情确定违法建设部分的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。原告因房屋被拆除造成的装修损失，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。合法房屋部分的装修损失，由双方根据对合同解除的过错程度分担。经核算，本院确认由被告赔偿原告装修损失合计100937元。关于原告主张的后厨设备损失，因其在腾退时已将大部分后厨设备搬走，且后厨设备属于未形成附合的物品，原告应自行拆除，其要求被告赔偿相关损失的请求本院不予支持。因原告要求赔偿后厨设备损失的诉讼请求未得到支持，故其要求赔偿后厨设备评估费5000元的诉讼请求本院亦不予支持。原告主张的其他损失，或属可拆走物品，或不属因本案合同解除造成的必然损失，或已纳入装修评估的范畴，本院不予支持。原告主张可期待利益损失，缺乏法律依据，本院不予支持。被告在前案中申请就装饰装修价值进行评估，既是为了作为其向赵建奎主张装修损失的依据，同时也是为了保全原告的装修证据，故就原告装修部分分担的评估费用应由原、被告分担，本院确定原告应支付被告评估费损失4025元。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十条、第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）黄春尧与被告（反诉原告）化小龙于二〇一六年七月二十五日签订的《房屋租赁合同》中涉及违法建设部分的内容无效；二、确认原告（反诉被告）黄春尧与被告（反诉原告）化小龙于二〇一六年七月二十五日签订的《房屋租赁合同》中的有效部分于二〇一九年一月八日解除；三、被告（反诉原告）化小龙于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）装饰装修损失十万零九百三十七元；四、原告（反诉被告）黄春尧于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）化小龙租金二万零三百八十八元；五、原告（反诉被告）黄春尧于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）化小龙评估费损失四千零二十五元；六、驳回原告（反诉被告）黄春尧其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）化小龙其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万九千八百八十元，由原告（反诉被告）负担一万九千三百九十三元（已交纳），由被告（反诉原告）化小龙负担四百八十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千二百九十元，由被告（反诉原告）化小龙负担一千零一十四元（已交纳），由原告（反诉被告）黄春尧负担二百七十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨秀芝二〇一九年十月二十四日书记员  王梦伟