广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂13民终1043号 上诉人（一审被告）：莫林捧，女，1976年12月4日出生，壮族，住广西来宾市盘古大道西33号裕达城市。 被上诉人（一审原告）广西裕达集团物业服务有限公司，住所地来宾市红水河大道裕达华庭小区4栋2单元101号。 法定代表人：张林，董事长。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司的公司法务。 委托诉讼代理人：莫劲立，该公司的公司法务。 上诉人莫林捧因与被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司（以下简称裕达物业）物业服务合同纠纷，不服兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2277号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人莫林捧上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人自2010年收房后与被上诉人签订了《前期物业服务合同》，并一直准时上交物业费。到2012年时，上诉人购买的商铺下水道出现堵塞情况，并要求被上诉人给予处理，但被上诉人至今仍未处理，造成上诉人所购商铺在此期间的租赁价值直接损失，在一审庭审期间，被上诉人承认上诉人购买的商铺出现下水道堵塞的情况，并以上诉人不配合改管为由才迟迟不予处理，但被上诉人却从未向上诉人出具过任何解决的方案及通知，单凭被上诉人口述难以信服。况且，被上诉人作为服务企业，对于服务过程中客户遇到的问题理应积极主动解决，而不是就以客户不配合为由拖延长达几年之久。再者，上诉人作为商铺所有权人，一定会本着解决问题，提升商铺价值的观点，故对于不配合被上诉人解决问题而造成自身利益受损长达几年之久的说法无法说通。二、上诉人不交物业费是有原因的，因为被上诉人没有处理上诉人碰到的问题，给上诉人造成了很大的经济损失，且该损失均有上诉人的前后两名租客证言作证。从2012年6月1日-2015年5月份止，原租金每月5500元，从2015年8月1日-2020年7月31日止，每月租金降至4500元，60个月，合计造成上诉人60000元的直接经济损失，被上诉人应当承担相应的经济赔偿责任。三、被上诉人提出的物业费违约金由上诉人支付不合理，被上诉人违约在先，这几年上诉人碰到的问题，被上诉人不予处理。四、上诉人在2018年2月份已通过微信转账方式缴纳了2017年10月-2018年2月物业费，且在一审期间已经提交了相关的证据材料，但一审法院在审理裁判中却并未将该部分剔除。综上，一审法院认定事实有误，严重侵害了上诉人的权利，请求二审法院依法予以改判。 被上诉人裕达物业辩称:1.上诉人并未提供充分的证据证明涉案商铺下水管道堵塞是被上诉人的原因，且被上诉人收到上诉人管道堵塞的投诉后，已多次到现场查看、维修、处理，这一点也得到一审时被上诉人提供的证人的确认，经上诉人到现场多次查看，因涉案商铺旁边是做餐饮的，餐饮排放的油烟造成管道堵塞，堵塞原因为业主使用不当，如维修则需要改管，同时增加检修口，而管道属于小区的公共设施，且管道于2011年8月已经质保期满，质保期满的公共设施维修费用按照双方签订的物业合同及法律规定，应当由业主自行承担，被上诉人也与业主进行了沟通，但业主不愿承担该笔费用与被上诉人无关，并非被上诉人过错，被上诉人已按照物业服务合同为业主提供了物业服务，被上诉人应当按照合同约定缴纳物业费。2.上诉人拖欠被上诉人物业费已经构成违约，依法应当承担违约责任，被上诉人一审按照拖欠物业费总额的30%主张违约金符合法律规定，上诉人称被上诉人存在先违约行为，没有事实依据。3.上诉人主张的租金损失与被上诉人没有因果关系，该损失与被上诉人无关。综上，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回，维持一审判决。 裕达物业向一审法院起诉请求：1.判决莫林捧向裕达物业支付物业管理费5044元；2.判决莫林捧向裕达物业支付违约金1513元（以5044元为实际损失，按实际损失5044元的30%计算违约金即5044元×30%=1513元）；3.本案诉讼费由莫林捧承担。 一审法院认定事实：裕达物业一直系来宾市裕达城市广场•银邸小区的物业服务单位。莫林捧系裕达城市广场•银邸小区的业主，其购买了裕达城市广场•银邸小区迎宾路北786号商铺，建筑面积138.39㎡。2010年12月21日，莫林捧与裕达物业签订了来宾市“裕达城市广场•银邸”《前期物业管理服务协议》，协议约定由裕达物业为莫林捧购买的裕达城市广场•银邸小区9幢迎宾路北786号房提供前期物业服务，双方对前期物业服务的各方权利义务，物业管理的服务内容、服务质量、费用种类、费用标准、支付方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，裕达物业按合同约定为小区和业主提供了物业服务，并根据来宾市物价局关于来宾市裕达城市广场银邸小区正式物业服务收费标准的批复[来价格（2009）75号]以每平方米0.45元的标准收取物业费。从2012年8月至2019年4月，莫林捧未向裕达物业交纳81个月的物业费共计5044元。本案在审理过程中。莫林捧表示自己没有给付物业服务费的主要原因是裕达物业一直未能妥善解决其商铺下水道堵塞问题。裕达物业认可莫林捧的商铺下水道存在堵塞情况，表示接到莫林捧电话后已到现场查看，经查认为是莫林捧使用不当造成，需要改管。而莫林捧认为其没有使用不当情况，不必改管，之后莫林捧也没有进行改管工作。莫林捧对裕达物业以不同形式多次催收物业费均不予理会，裕达物业遂向一审法院起诉，要求莫林捧支付物业费及违约金。《前期物业管理服务协议》第十一条第一项规定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方即期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；第四项规定：乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或向法院提起诉讼。莫林捧购买的裕达城市广场•银邸小区迎宾路北786号商铺曾出租给江贤平经营，后出租给陈盛经营。江贤平和陈盛租用莫林捧的商铺期间，下水道经常发生堵塞情况，江贤平和陈盛及莫林捧已向裕达物业反映，裕达物业也到现场进行了查看，并向莫林捧提出了改管意见。一审另查明，来宾市裕达物业服务有限公司于2009年12月29日变更为广西裕达集团物业服务有限公司。 一审法院认为，裕达物业为莫林捧购买商铺的来宾市裕达城市广场•银邸小区提供物业服务，并履行了物业服务约定的义务，根据权利与义务相一致的原则，也有向接受服务的业主收取相应的物业服务费的权利。莫林捧已享受到裕达物业提供的物业服务，莫林捧作为业主应当向裕达物业给付物业费用。裕达物业请求莫林捧给付物业服务费5044元（138.39㎡×0.45元×81个月）和违约金1513元（5044元×30%），符合法律规定和双方约定，一审法院予以支持。莫林捧以其商铺下水道堵塞未得到裕达物业妥善处理为由拒交物业费，理由不充分。莫林捧的商铺下水道堵塞，有多方面原因，一方面可能是装修不当引起；二方面可能是使用不当造成；三方面可能是化粪池堵塞导致。莫林捧提供的证据不足以证明其抗辩主张，在没有证据证实下水道堵塞是何原因造成的情况下，不能一味将责任推给物业单位，由物业单位承担，这是极不公平的。业主应该与物业单位相互配合，查找问题根源，共同解决纠纷，建设和谐小区，故一审法院对莫林捧的抗辩理由，不予认定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：莫林捧给付裕达物业2012年8月至2019年4月的物业服务费5044元，违约金1513元，合计6557元，于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费50元，减半收取25元，由莫林捧负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实除与一审查明的一致外，另查明，造成管道堵塞的原因系上诉人隔壁做餐饮的门面排污量大造成的，被上诉人去修理了几次，但是堵塞情况仍长期存在，而被上诉人也没有向上诉人告知过需要改管道。2018年2月份，上诉人通过微信转账方式缴纳了2017年10月-2018年2月物业费共计311.4元。 根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人是否应当支付物业费及违约金。 本院认为，根据双方签订的合同，被上诉人为上诉人提供包括承担环境卫生管理义务在内的综合性服务，上诉人按每月每平方米0.45元向被上诉人支付物业费。根据查明的事实，被上诉人对其他业主造成的管道堵塞未能采取有效处理措施，造成上诉人门面也堵塞，即被上诉人存在未完全履行合同义务的事实，违反了《前期物业管理服务合同》第三条物业管理质量第三款共用部位、共用设施设备的维修和管理第1项“共用的上下管道，垃圾道、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施、电梯、保安监控系统的正常使用或处在良好的备用状态”的约定；而上诉人除了未能享受被上诉人在共用部位、共用设施设备的维修和管理上的服务外，已享受了被上诉人的其他物业服务，上诉人应对已得到享受的物业服务支付相应的物业服务费的义务。在现代社会生活中，共用部位、共用设施设备的维修和管理状况是业主生活质量一个很重要的评判指标，结合被上诉人对其他业主过量排污造成管道堵塞未能采取有效制止措施及上诉人生活质量因此受到的影响，根据《前期物业管理服务合同》第十条违约责任第一款“甲方（被上诉人）违反协议，未到达管理服务质量约定目标的，乙方（上诉人）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，上诉人按原约定付费标准的70%向被上诉人支付物业服务费符合公平原则，即上诉人应向被上诉人支付物业服务费为5044元×70%－311.4元＝3291.4元。而因被上诉人存在服务瑕疵，故诉请上诉人支付违约金理由不充分，不予支持。一审法院未能全面分析双方的责任，导致法律适用错误，判决不当，应予纠正。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销兴宾区人民法院（2019）桂1302民初2277号民事判决； 二、上诉人莫林捧向被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司支付物业服务费3291.4元。 一审案件受理费25元，由被上诉人广西裕达集团物业服务有限公司负担；二审案件受理费50元，由上诉人莫林捧负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长 邓 媚 审判员 朱卢璐 审判员 黄月秀 二〇一九年十月二十四日 书记员 龙 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；