河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初3738号原告：苏浩浩，男，1984年2月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：毛培锋、戚斌，河南千益律师事务所律师。被告：河南惠昌城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区绿源路10号，统一社会信用代码91410000050864608P。法定代表人：耿红梅，职务：董事长。委托诉讼代理人：王政文、杨勇，河南陆达律师事务所律师。原告苏浩浩与被告河南惠昌城乡建设发展有限公司（以下简称“惠昌公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序审理。后因本案案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告苏浩浩的委托诉讼代理人毛培锋、戚斌，被告惠昌公司的委托诉讼代理人王政文、杨勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原、被告于2018年12月1日签订的《商品房买卖合同》；2、被告赔偿原告违约金暂定10000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告开发郑州市惠济区绿源路南、天山路东“和昌林与城”项目，对外承诺为“运河畔，地铁旁”、“地铁3号线站点，就在家门口”、“地铁2、3号线经过项目8、9、10地块”、“双地铁小高层”，并在售楼部立体沙盘中标注3号线地铁站位于小区门口，对外承诺2020年12月28日可3号线地铁在小区门口通车。基于被告的上述说明与承诺，原告于2018年12月1日签订《商品房买卖合同》，购买被告位于惠济区××、××东××楼××单元××房屋××套，并按照合同约定支付了全部购房款。2019年3月29日国家发展和改革委员会发布关于郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）的批复，原告才得知并不存在被告所说明和承诺的3号线站点就在家门口，地铁3号线并没有经过被告开发的林与城小区。原告购买该房的原因是被告的承诺的3号线站点就在家门口，被告的欺诈行为给原告造成了巨大精神伤害和财产损失，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应依法撤销。被告的欺诈行为已经严重侵害了原告的权益，请法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向法庭提交如证据如下：证据一：原告身份证复印件，证明原告主体身份。证据二：被告工商信息查询，证明被告河南惠昌城乡建设发展有限公司主体身份。证据三：商品房买卖合同一份，证明原被告商品房买卖合同关系。证据四：购房发票，证明原告购买房屋向被告支付购房款。证据五：公证书一份，证明被告在官方网站对林与城项目交通设施的说明及允诺。第六页中“周边公共交通：地铁3号线”，第七页“天山路站、天宣街绿源路站”，第18页“多维交通畅达全城地铁：地铁2/3号延长线”，第20页“标注地铁3号线延长线路线图”，第23页“地铁3号线二期”，第26页“交通信息地铁2/3号线延长线”。该说明和允诺属于合同内容。证据六：照片一组及彩印件13页，证明被告在售楼部对交通设施的说明和允诺为地铁旁、双轨道、地铁3号线站点就在家门口、地铁2/3号线经过项目8/9/10地块；在售楼部沙盘中对地铁3号线地铁口显著标注在小区门口；被告销售顾问及官方微信对交通设施2020年底地铁通车进行明确的说明和允诺。该说明和允诺属于合同内容。证据七：河南电视台都市频道、民生频道对被告关于地铁就在家门口的欺诈行为做的报道视频，证明被告对原告订立合同过程中关于地铁所作出的虚假说明和允诺，对原告订立合同中存在欺诈行为。证据八：国家发展改革委关于郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）的批复及其附件郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年），证明被告对地铁3号线就在家门口及2020年通车的说明和允诺存在严重欺诈行为。证据九：惠济区市场监督管理局的答复一份，证明被告对原告方的说明和允诺的“地铁3号线就在家门口”系欺诈，与原告订立商品房买卖合同中存在严重欺诈行为。被告惠昌公司辩称，被告没有实施欺诈行为，也没有故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示的行为。原告没有因受欺诈而陷于错误判断，并在此基础上做出违背其真意的意思表示。如果将商品房的销售广告和宣传资料视为要约，必须同时具备三个条件：（1）房屋及相关设施在开发规划范围内；（2）所作的说明和允诺具体确定；（3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。除符合上述条件的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺外，其他商品房销售广告和宣传资料均应认定为要约邀请，被告的销售广告和宣传资料不同时具备上述三点，因此系要约邀请，不是要约，不属于买卖合同的组成部分。根据《郑州市轨道交通线网规划》、郑州市自然资源和规划局《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》及《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》，在和昌林与城项目规划区外确有3号线地铁口，被告不存在虚假宣传。本案中，原告与被告所签的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告没有因购买争议房屋造成重大损失，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交如证据如下：证据一：商品房买卖合同及合同补充协议一份。证明目的：1、原被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；在合同补充协议第十条中明确约定了被告在商品房销售过程中的宣传广告、宣传材料属于要约邀请，不属于要约，不属于买卖合同的组成部分，被告关于三号线地铁口的宣传属于要约邀请，不属于要约。证据二：1、和昌林与城五号院总平面图（规划图）一份；2、2017年11月29日郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》一份。3、郑州市自然资源和规划局关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明一份。证明目的：1、依据2016年5月4日郑州市人民政府正式批复的《郑州市城市轨道交通线网规划修编》，郑州市自然资源和规划局正式规划确定轨道交通3号线工程起于古荥镇，止于经济技术开发区，全长约48.3公里，线路主要沿绿达路、绿洲路、天河路、南阳路、西大街、东大街、郑汴路、商都路及经开十五大街等城市道路敷设。基于此，被告宣传广告中的地铁三号线天轩街站（绿洲路站）地铁口位于林与城项目旁是依据《郑州市轨道交通线网规划》对外宣传的，不存在虚假宣传，更不构成欺诈。2、地铁3号线天轩街站位于林与城项目规划红线外，其修建及通车时间由政府部门决定，不是被告所能决定和实现的。证据三：1、2018年8月23日郑州市城乡规划局关于征求河南惠昌城乡建设发展有限公司“和昌林与城三号院、和昌林与城五号院”项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的函；2、2018年9月郑州市轨道交通有限公司对郑州市规划局的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（郑规函324号）一份；证明目的：该两份文件中已经明确了和昌林与城三号院、五号院与轨道交通2、3号线的关系，也确认了和昌林与城五号院东北角确实设置有天轩街站地铁口。因此郑州市规划局的函和郑州市轨道交通有限公司的复函也恰恰证实了被告的宣传是真实的，因此被告公司根本没有进行虚假宣传，其所作宣传属于要约邀请，不属于要约，不是合同的组成部分。本院经审理查明：2018年12月1日，原告与被告惠昌建设公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于惠济区××、××东××楼××单元××房屋××套，房屋面积124.69平方米，单价13503.6元/平方米，房屋总价款1683764元。付款方式为首付现金513764元，于2018年12月1日交纳，剩余房款1170000元，以银行按揭方式于2019年1月1日支付。被告应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体竣工验收合格具备交付条件的商品房交付原告使用。附件四《合同补充协议》第十条对装饰、设备的补充约定：“出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。”合同签订后，原告向被告惠昌建设公司交付了首付房款，并依约办理了银行按揭贷款。后原告得知地铁3号线并没有经过被告开发的林与城小区，原告认为这与购房时被告所说明和承诺的3号线站点就在家门口的宣传不符，被告的行为已构成欺诈，双方因此引发纠纷，诉至本院。另查明，郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》和郑州市自然资源和规划局出具的《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》的内容，3号线北起古荥站，经丰川街站、天轩街站，南至经南十八路，这是郑州市政府关于地铁3号线的规划，其中天轩街（绿洲路）站就在林与城项目旁。根据2018年9月郑州市轨道交通有限公司对郑州市规划局的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（郑规函324号），在3号线确实规划的有天轩街站（绿洲路）这一站点，位于和昌林与城5号院东北角。2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线只有南段航海东路-经南十八路，没有涉及北区的天轩街站。2019年9月2日，郑州市自然资源和规划局向本院出具了“关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明”，依据2016年5月4日市人民政府正式批复的《郑州市城市轨道交通线网规划修编》，轨道交通三号线工程起于古荥镇，止于经济技术开发区，全长约48.3公里，线路主要沿绿达路、绿洲路、天河路、南阳路、西大街、东大街、郑汴路、商都路及经开十五大街等城市道路敷设。附件：轨道交通3号线工程线路走向示意图，其中包含和昌林与城旁的天轩街站。再查明，郑州市惠济区市场监督管理局已于2019年8月16日针对“和昌林与城涉嫌虚假宣传地铁位置的问题”进行了立案调查。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约应当符合以下两项规定：“（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”原、被告在签订《商品房买卖合同》时，被告在销售涉案商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在该林与城项目开发规划范围内，其在非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非被告所能决定和实现。且双方签订的《商品房买卖合同》的附件四中也约定对被告所提供的展示宣传材料(含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品)仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。”《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。本案中，相关行政机关已经针对被告的宣传广告行为正在调查处理，故关于被告在和昌林与城项目旁有三号线地铁口的宣传应属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。在当事人发生的合同纠纷中，撤销合同应注重当事人意思自治同维护交易安全之间的平衡，应在当事人因购房造成重大损失的情况下始得行使。原告对于购买系争房屋造成的损失主要为3号线地铁在近5年内国家发改委没有批复资金建设，而原告主张其出行不便、房屋价值远低于地铁房，而交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失，原告所言的购买地铁房系其购房动机，并未列入《商品房买卖合同》主要内容。尽管房屋价值的贬损可归于财产损失，但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定，具有主观性，同三号线地铁口的位置没有直接的必然联系。郑州市轨道交通地铁站点的规划建设属于政府的行为，并非被告所能决定。本案中，被告不存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示”的行为。被告的宣传行为不构成欺诈，原告也没有因受欺诈而陷于错误判断，并在此基础上做出违背其真意的意思表示，也没有因购买争议房屋造成重大损失，故原告要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，并由被告赔偿违约金10000元的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经合议庭评议及本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告苏浩浩的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  杨建华审判员  王彦斌审判员  徐彦召二〇一九年十月二十一日书记员  李梦霖