淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初4141号原告：何达平，男，汉族，1945年7月14日出生，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐爱军，江苏典筑律师事务所律师。被告：淮安烨宸置业有限公司，住所地淮安市清江浦区南港六组，统一社会信用代码91320800551191499X。法定代表人：张祥为，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：浦永军，江苏漫修（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦凯，江苏漫修（淮安）律师事务所实习律师。原告何达平与被告淮安烨宸置业有限公司（下简称“烨宸置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年6月21日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何达平的委托诉讼代理人徐爱军，被告烨宸置业的委托诉讼代理人浦永军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何达平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年7月1日至2019年4月30日烨宸广场1#楼、3#楼合计14套商业用房的逾期交付违约金495.0428万元人民币；2、被告承担本案诉讼费用、财产保全费费用。事实和理由：被告在位于淮安市清江浦区的烨宸广场小区项目建设过程中，累计向原告借款10008万元人民币，2016年9月2日被告法定代表人与原告达成书面还款方案，由被告以烨宸广场一期沿街商业用房按单价16000元/㎡进行部分债务的抵账，以房抵债以外的剩余借款及利息采用其他方式还款。2016年9月6日和同月7日，按照以房抵债方案，被告与原告及原告指定的人网签了27份《商品房买卖合同》，被告以烨宸广场1#楼、3#楼、5#楼沿街商业用房合计27套（详见附件：烨宸广场抵账门面房一览表），合计总面积5146.14㎡进行部分债务抵账，总计抵账金额为8233.824万元。2016年9月20日，被告向原告出具了《收据》，并在该《收据》中注明抵账款8233.824万元自2016年9月2日起不再计息，表明原告在购房合同签订前已采用抵账方式一次性足额支付了全部购房款。2018年11月，经被告同意，用于抵债的5#楼合计13套房屋由原告网签的田秋、张锦云等7人变更为何峰，并将该13套抵债房房屋的交房时间延迟，但1#楼、3#楼合计14套抵债房屋的交房时间仍为2017年6月30日前。1#楼、3#楼以房抵债的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格的商品房交付买受人使用”；合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。商品房买卖合同签订前，原告以借款冲抵了全部购房款，被告应当按照商品房买卖合同约定的时间向原告交付合同项下的房屋。但被告严重违约，至今不能交付，给原告造成重大经济损失。2019年3月18日，以房抵债中受原告委托代持抵债房屋并与被告网签购房合同的何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈等6人向被告书面发出《合同权利转让通知书》，通知被告，其6人与被告所签订的25份《商品房买卖合同》项下的所有权利，全部转让给原告，由被告直接向原告履行合同义务。2019年3月28日，原告向被告发出《关于要求先行支付部分逾期交房违约金的函》，要求被告先行支付1#楼、3#楼合计14套抵债房自2017年7月1日起至2019年4月30日止的逾期交房违约金495.0428万元〔（1#楼抵账5957.12万元＋3#楼抵账1442.624万元）×669天×日万分之一=495.0428万元〕。14套抵债房屋2019年5月1日之后的逾期交房违约金，待被告使抵债房屋满足合同约定的交房条件，并向原告实际交房时，原告再与被告另行结算。被告于2019年4月1日的《回复函》中明确表示拒绝支付该款项。2019年4月10日，原告向被告发出《关于再次要求支付逾期交房违约金的催款函》，被告对此未予理睬。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告未按合同约定时间交付房屋，属于违约行为。被告烨宸置业辩称：一、原告签订的合同权利转让协议违反法律规定，没有法律效力。原告无权就非网签至其名下的房屋向被告主张权利。本案涉案房屋系以房抵债，并分别签订《商品房买卖合同》，除1#楼106，3#楼202外，其余房屋分别网签至何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈等名下。依照《城市房地产管理法》第三十七条的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈等人与原告签订合同权利转让协议，名为合同权利转让，实质是转移房屋所有权的行为。从何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈等人与原告签订的合同权利转让协议的内容并结合相关法律规定来看，涉案房屋在双方当事人之间形属于二手房交易而非一手房交易。由于我国法律对一手房交易和二手房交易有着不同的制度设置，本案双方当事人之间的交易客观上规避了法律的规定，经本属于二手房交易的行为规避成一手房交易。本案中，如交易成功，实际上将二次交易简化成一次交易，减少了交易成本，更直接地规避了国家税收。因此，其合同权利转让规避法律，应属无效。二、原告系造成被告所销售商品房逾期交付的直接责任人，因其行为造成的自身损失应由其自行承担，同时还应承担给其他消费者造成的逾期交房损失。原告之子何兵原为被告公司法定代表人，原告原为被告公司财务高级主管。原告父子在任职期间负责被告公司与江苏江中集团有限公司关于淮安烨宸广场施工合同的签订和履行。施工合同履行过程中，原告父子明知江苏江中集团有限公司将工程非法转包给没有施工资质的实际施工人徐勇，未采取有效应对措施及时予以纠正。相反，原告父子还违反合同约定直接向实际施工人徐勇支付工程款，由此引发江苏江中集团有限公司以被告未依约给付工程款为由拒绝竣工验收并交付房屋，致使被告无法按期交房，并承担巨额逾期交房违约金。被告已提起公司利益损害责任诉讼，将原告父子诉至贵院，贵院已立案受理。由于本案的审理结果必须以上述案件的审理结果为依据，故依据民事诉讼法第一百五十条第(五)项的规定，本案应中止审理。综上，原告的主张及诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告因债权转让以及民间借贷与被告引起纠纷，遂于2017年向本院提起诉讼，本院经审理于2017年5月10日作出(2017)苏0812民初148号民事判决书，并认定2016年9月20日，被告向何达平出具《收据》1份，内容为：“兹有淮安烨宸置业有限公司将所开发的烨宸广场一期项目所有沿街商业用房网签出让给何达平先生及其指定的签订人（签订人明细详见批示的烨宸广场1、3、5号楼商业用房房号表），商业用房总面积5146.14平方米，约定出让价格16000元/平方米，总价款82338240元，同时签订正式房屋买卖合同。该批商业用房用于偿还淮安烨宸置业有限公司欠何达平先生的借款100080000元中82338240元本金借款部分，此82338240元借款自2016年9月2日的协议签订之日起不再计息，剩余17741760元借款待双方商定后再予以处理”。该判决书现已经生效。2016年9月，被告烨宸置业作为出卖人分别与作为买受人的原告何达平以及其指定的案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈签订14份《商品房买卖合同》（每人签订2份），将烨宸广场1、3号楼的14套商业用房（烨宸广场1#楼104-106室，3#楼102-106室、202室、302室、308-311室）网签出让给原告及其指定的何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈，原告以其对被告享有的部分债权抵充应付的14套商业用房购房款7399.744万元（1#楼抵账5957.12万元，3#楼抵账1442.624万元）。上述合同第八条中均约定“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人：1、该商品房经验收合格何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈……；合同中第九条均约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2019年3月18日，案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈通过EMS向被告公司寄送了《合同权利转让通知书》，将各自与被告签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利，全部转让给原告。2019年3月28日，原告通过EMS向被告公司寄送了《关于要求先行支付部分逾期交房违约金的函》，要求被告支付涉案14套商业用房自2017年7月1日起至2019年4月30日期间的逾期交房违约金495.0428万元。2019年4月1日，被告函复原告，称逾期交房的原因系何兵导致工程进度未跟上，所有的商业和住宅用房违约责任均由何兵承担，故拒绝原告先行支付1#楼、3#楼、抵账商业用房逾期交房违约金的要求。2019年4月10日，原告再次通过EMS向被告公司寄送了《关于再次要求先行支付部分逾期交房违约金的函》，要求被告在2019年4月30日前支付涉案14套抵账商业用房逾期交房违约金495.0428万元，但被告未予函复。现因被告至今未能支付涉案房屋逾期交房违约金，也未交付房屋，由此引起纠纷。本院认为，被告烨宸置业为偿还到期债务，与原告以及其指定的案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈分别签订14套商业用房的《商品房买卖合同》，并办理了网签手续，系各方当事人的真实意思表示，属合法有效，各方均应按照房屋买卖合同约定全面履行各自义务。根据房屋买卖合同的约定，被告应于2017年6月30日前向原告以及案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈交付符合合同约定的涉案商业用房（烨宸广场1#楼104-106室，3#楼102-106室、202室、302室、308-311室），否则将按已付房款日万分之一的标准，向原告支付从2017年7月1日起至实际交房之日止的违约金。现被告至今未能交付上述商业用房，显属违约，故原告以及案外人有权要求被告依约支付逾期交房违约金。同时根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈有权将各自与被告签订的《商品房买卖合同》的合同权利全部转让给原告，且案外人已于2019年3月18日将《合同权利转让通知书》寄送被告，履行了通知义务，上述转让已对被告发生效力，故原告已取得案外人何奕江、穆金芳、陈冰、孙丹丹、何峰、何盈对被告享有的主张逾期交房违约金的权利，现原告主张被告支付案涉14套商业用房2017年7月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金495.0428万元，于约不悖，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告淮安烨宸置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告何达平关于淮安市烨宸广场1#楼104-106室，3#楼102-106室、202室、302室、308-311室共计14套商业用房2017年7月1日至2019年4月30日期间的逾期交房违约金共计人民币4950428元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费46403元，保全费5000元，共计人民币51403元，由被告淮安烨宸置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××90）。审 判 员  王 强人民陪审员  吕亚明人民陪审员  周 南二〇一九年十月十二日书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。