上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初47560号原告：熊泉香，女，1970年4月6日出生，汉族，住江西省南昌市。被告：上海天喜物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：李瑞闻，总经理。被告：李瑞闻，男，1982年4月6日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告熊泉香与被告上海天喜物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案。原告于2019年7月8日申请追加李瑞闻为本案共同被告。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊泉香到庭参加诉讼。上海天喜物业管理有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊泉香向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告上海天喜物业管理有限公司支付原告2018年9月9日至12月10日的租金人民币(以下币种相同)6,367元；2、判令被告上海天喜物业管理有限公司支付原告2018年12月11日至2019年1月15日的占用使用费4,800元；3、判令被告上海天喜物业管理有限公司支付原告提前解约违约金4,000元；4、判令被告上海天喜物业管理有限公司支付原告逾期付款利息至实际支付之日止(按照银行同期贷款利息计算)；5、判令被告上海天喜物业管理有限公司支付原告房屋空置期的租金2,834元；6、判令被告上海天喜物业管理有限公司支付原告水电费共计314.80元；7、判令被告李瑞闻对上述1-6项被告上海天喜物业管理有限公司应支付的款项承担连带责任。8、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年5月19日,原、被告签订房屋委托合同(以下简称合同),委托被告出租位于上海市浦东新区康桥镇秀沿路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)。可是被告严重违反合同,多次未在规定时间内打款给原告,原告被迫于2018年12月6日和被告签订了终止协议,约定被告支付原告房屋租赁款6,367元,于2018年12月10日返还房屋,清退租客。可是原告多次上门催要钱款未果,被告也没有按照协议于2018年12月10日返还房屋,清退房屋内租客。屋内租客直到2019年1月15日在原告的多方努力下才被清退,被告行为直接导致原告损失租金4,800元。原告和被告签订的托管协议期限两年,空置期为1个月,由被告扣原告一个月租金4,000元。但是因为被告违约,合同实际履行7个月,被告扣原告4,000元明显有失公正，原告按比例承担1,162元,被告应退还2,834元。因被告不讲诚信不履行协议,原告没有任何过错却权益受到严重侵害,生活受到严重影响,除以上诉讼请求外还有该协议终止后重新找租客付中介费用,又承担了空置期费用,处理该事项请假误工费用等等,故诉至法院，望判如诉请。被告上海天喜物业管理有限公司(以下简称天喜公司)、李瑞闻均未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋的权利人。2018年5月17日，原告作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告天喜公司签订《房屋委托合同》(托管公寓)(编号：MSH1805)一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，委托期限自2018年5月19日起至2020年5月18日止；委托租金支付方式为月付，乙方于每月25日向甲方支付委托租金；委托期内乙方免租期30日为2018年6月18日至7月17日，免租期乙方无需向甲方支付委托租金；租金为4,000元，押金4,000元。甲方无任何违约行为，乙方提前解约的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方一个月租金作为违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿等。电表底数登记为平：12724.33谷：6769.88。合同还约定了其他事宜。同日，原告出具授权书，委托被告天喜公司代表原告处理系争房屋的装修及租赁事宜。合同签订后，原告向被告天喜公司交付系争房屋，被告天喜公司分别于2018年5月28日支付押金4,000元及5月19日至6月17日的租金4,000元，于7月29日支付7月18日至8月17日的租金4,000元，又于10月23日支付8月18日至9月17日的租金4,000元。2018年12月6日，原告的委托代理人崔世玉(甲方)与被告天喜公司(乙方)签订《房屋托管合同》终止协议，双方约定和平解约，乙方须于30个工作日内退还甲方6,367元，甲方有权保留追究乙方空置期费用、违约金、滞纳金权利，2018年12月10日乙方原状交还房屋。因被告天喜公司未按终止协议的约定支付欠款、返还房屋，原告催讨未果，以致引发本案诉讼。审理中，原告自愿撤回要求被告天喜公司支付占有使用费、逾期滞纳金的诉请，主张免租期的租金损失为1,100元，并表示终止协议约定被告天喜公司应支付原告的6,367元，是双方对被告天喜公司9月18日起至12月6日共计2个月18天的未付租金进行统计，扣除被告天喜公司已付押金4,000元外被告天喜公司还需支付原告1个月18天的租金。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房屋委托合同》、授权书、《房屋委托合同》终止协议、公共事业费账单、交易流水明细清单以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告天喜公司签订的房屋委托租赁合同系双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。该合同系原告交付租赁物给被告天喜公司使用、收益，被告天喜公司支付租金的合同，符合房屋租赁合同的特性。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同签订后，原告如约提供系争房屋给被告天喜公司承租使用，被告天喜公司未按约定如期向原告支付租金后，双方就合同终止、退款、空置期费用、保留追究违约责任等达成一致意见，被告天喜公司既已确认支付原告6,367元并于2018年12月10日交还房屋，然逾期未履行还款、交房义务，违反协议约定且有违诚信，应当承担相应的责任。合同约定被告天喜公司提前解约的，须支付一个月租金作为违约金，现原告要求被告天喜公司支付租金6,367元、支付提前解约违约金4,000元及水电费314.80元，于法不悖，本院应予支持。虽然合同中未约定因承租人违约致使合同被解除时，免租期如何承担，但原告给予被告天喜公司免租期的前提系被告全面履行租赁期较长的合同，现因被告天喜公司的违约致使合同被解除，故本院综合考虑免租期的时限以及对出租人租金收入损失的影响程度，按照合同实际履行的期间和合同租赁期限的占比，确定被告天喜公司承担原告免租期租金损失。现原告主张免租期的租金损失1,100元，尚属合理，本院可予支持。经查，被告李瑞闻系被告天喜公司的唯一自然人股东，未提供证据证明被告天喜公司财产独立于其个人财产，现原告要求被告李瑞闻对被告天喜公司的债务承担连带责任的诉请，于法有据，本院应予支持。两被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海天喜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊泉香租金6,367元；二、被告上海天喜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊泉香提前解约违约金4,000元；三、被告上海天喜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊泉香房屋空置期的租金1,100元；四、被告上海天喜物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告熊泉香水电费共计314.80元；五、被告李瑞闻对上述第一至四项被告上海天喜物业管理有限公司应支付的款项承担连带责任。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95元，由被告上海天喜物业管理有限公司、李瑞闻共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱 敏人民陪审员  沈喆平人民陪审员  曹 霞二〇一九年十月二十八日书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。