江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1183民初3189号原告：张勇强，男，1974年9月13日出生，汉族，住南京市下关区。委托诉讼代理人：王政，江苏汇瑞律师事务所律师。被告：任赛林，男，1948年9月2日出生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：任光涛，男，1977年5月2日出生，汉族，住江苏省。被告：任光涛，男，1977年5月2日出生，汉族，住江苏省。原告张勇强与被告任赛林、任光涛土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序于2019年7月2日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告张勇强及其委托诉讼代理人王政，被告任赛林委托诉讼代理人即被告任光涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2012年4月22日签订的转让协议并退还原告未到期的51亩土地租金147262元；2.解除原、被告双方于2013年7月8日签订的出租协议并退还原告三层大楼拆除后的房屋租金2万元、赔偿原告投资的设施资金298666元；3.本案诉讼费用由两被告方负担。事实及理由：任赛林未经句容市华阳街道吴岗村委会（以下简称吴岗村委会）同意擅自将其承租的土地转租给原告，并收取原告转让款82万元，现因其拖欠租金致使原告合同目的无法实现。另外，两被告将句东农场南区的三层大楼及其他房屋和部分土地出租给原告使用，使用期限至2028年4月，房屋租金分段计算，租金每年4500元。双方确认原告在大院内的设施资金为42万元，原告已缴纳土地租金至2018年4月30日。但原告上述承租的土地及房屋因两被告原因，已被收回或拆除，致使原告的合同目的不能实现。被告任光涛、任赛林共同辩称，1.吴岗村委会同意两被告转租，不存在擅自转租或无法履行的情形；2.涉案租赁合同相对人系任赛林，与任光涛无关，任光涛仅仅是证明人；3.出租协议中的原告已投资42万元系手写，对此金额不予认可。本院经审理认定事实如下：任赛林，曾用名任筛林，任赛林与任光涛系父子关系。2009年元月20日，出租方吴岗村委会（甲方）与承租方任赛林（乙方）签订土地租赁合同一份，约定甲方将位于高速公路北侧朱家庄自然村的旱地51亩土地的使用权出租给乙方使用，乙方不得擅自转租土地使用权，如需转租应征得甲方书面同意，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同，租赁期限为19年，自2009年2月1日至2028年1月31日。双方还就其他事项进行了约定。2012年4月22日，任赛林（甲方）与张勇强（乙方）签订转让协议一份（以下简称2012年转让协议），约定甲方将原承租的吴岗村委会位于亩土地，包括土地上栽植的桂花，全部一次性转让（出卖）给乙方，总价为人民币捌拾贰万元整，51亩土地的使用权，期限至2028年1月31日止。该捌拾贰万元整包括土地使用至2028年1月31日的土地租赁费用。双方还就付款方式进行了约定，任光涛、任赛林在协议甲方处签字，张勇强在协议乙方处签字。协议签订后，张勇强陆续支付了上述82万元。2019年3月21日，吴岗村委会向本院提起诉讼，要求解除其与任赛林、任光涛之间签订的位于亩旱地的租赁合同，该案经本院调解，协议内容为：“一、任赛林、任光涛共同给付句容市华阳街道吴岗村村民委员会2017年2月1日至2019年1月31日期间土地租赁款、协调费、违约金共计44178元，如任赛林、任光涛能于2019年6月15日前给付13400元，2019年7月15日前给付13400元，2019年8月15日前给付13390元，则句容市华阳街道吴岗村村民委员会放弃另3988元并同意两被告继续租赁该土地；如任赛林、任光涛有一期未能按时足额履行，则视为债权全部到期，届时句容市华阳街道吴岗村村民委员会可就全部款项44178元（扣除调解后已给付部分）申请法院执行，并解除双方签订的土地租赁合同，两被告需将租赁土地恢复原状；二、本起纠纷一次性处理完毕，双方就此无涉。”此后，任赛林、任光涛履行了调解协议确定的义务。另查明：2011年11月22日，出租方句东农场农林开发中心（甲方）与承租方任筛林（乙方）签订土地租赁合同，合同约定，甲方将位于南区原270亩茶田使用权租赁给乙方使用，租赁期限自2011年10月1日止2014年9月30日，租金的交纳采取按年支付，每年5月份在鲜叶款中扣除或交纳现金。因茶树不好，实租金按20000元每年收取，如逾期不交的，视为乙方违约，双方自动解除合同，立即收回土地。除此之外，任筛林还租赁江苏句东农场有限公司南区270亩茶田外，还租赁了位于原告南区270亩茶田内东至公路、南、北、西均至茶田的三层楼房一幢、平房五幢共计41间。2013年7月8日,任赛林（甲方）与张勇强（乙方）签订租赁协议一份，约定，甲方任赛林将南区三层大楼及九间食堂外面小院的西边两排平房，共十三间及小院南墙外的土地,及大围墙西的一片茶田给乙方使用，使用时间为2013年4月至2028年4月止，2013年到2015年期间租金为每年贰万伍仟元整，2016年至2018年期间租金为每年叁万元整，2019年至2023年期间租金为每年叁万叁仟元整，2024年至2028年期间租金为每年叁万陆千叁百元整。乙方因生产和生活需要可建设非永久性建筑，但不能破坏房屋的安全结构，施工前需和甲方说明，签订合同时乙方已在大院内投资的设施资金42余万元人民币，后续投资的设施资金以实际投入为准。任赛林、任光涛在上述协议甲方处签字。2015年3月12日，句东农场向本院提起诉讼，要求任赛林返还土地及房屋，承担自2014年10月1日起至实际给付之日止的土地使用费，本院依法判决任赛林移交句东农场有限公司南区的270亩茶田及41间房屋。任赛林不服提起上诉，后镇江市中级人民法院依法维持原判。本院根据句东农场的申请，依法于2017年8月18日将任赛林占有的270亩茶田及房屋41间移交句东农场所有,强制执行了该判决，拆除了相关设施。2017年3月26日，任赛林向张勇强出具收条一份，载明“今收到张勇强南区租金34500元，日期为2017年4月30日至2018年4月30日止（包括4500元地租金），汇款于任光涛建行卡上。”庭审中，原告方陈述，法院强拆后，原告又重新与句东农场签订租赁协议，租赁范围也就是与被告在2013年7月8日签订租赁协议内容一致。本院认为，原告张勇强与被告任赛林、任光涛签订的2012年转让协议及2013年租赁协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。关于2012年转让协议是否应当解除的问题。2012年转让协议中出租的土地系被告任赛林从吴岗村委处承租而来，虽然任赛林转租土地给原告张勇强时未能取得村委会的书面同意，但并不影响双方之间协议的效力，张勇强以任赛林隐瞒了不得擅自转租的事实要求解除合同的请求，缺乏法律依据，本院无法支持。2015年之后，任赛林未能交纳租金，导致吴岗村村民委员会起诉，后双方达成了调解协议，任赛林履行了调解协议，任赛林仍然享有上述51亩土地的承租权，因此，吴岗村村民委员会收回土地导致张勇强无法继续承租该土地的事实已经不复存在，原告张勇强以被告任赛林行为导致合同目的无法实现要求解除合同的请求，缺乏事实基础，本院不予支持。关于2013年租赁协议合同相对人以及是否应当解除的问题。被告与句东农场的租赁协议在租赁期限届满后已解除，句东农场也已收回其承租的涉案土地及房屋，故其与原告签订的出租协议事实上已无法履行，现原告要求解除涉案2013年的出租协议，本院予以支持。关于原告损失金额如何认定的问题。根据规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照2013年租赁协议的约定，原告张勇强已支付2017年4月30日至2018年4月30日止的租金30000元，但该房屋及土地于2017年8月被句东农场收回，原告还在承租区域内投资了设施资金42万元，现因被告原因导致合同解除，被告应当对其损失进行赔偿。综合考虑到本案原告实际租赁的时间、原告自身在签订长期租赁协议时的合同审查义务以及原告陈述的其已重新与句东农场签订涉案房屋土地租赁协议的情况，本院酌定由被告返还及赔偿原告租金及投资损失共计16万元。因涉案房屋土地已由生效判决确立并实际强拆执行交付给句东农场所有，故原告无需再向被告返还租赁的涉案房屋土地。虽被告任光涛辩称其仅仅是证明人，但其对此未举证证明，涉案合同的签订一直系由其与原告联系洽谈，其也在出租协议甲方处签字，而后期租金等款项的收取也是由其负责，故其应与任赛林共同承担本案民事责任。至于被告辩称42万元投资款不认可的意见，虽该42万元系手写，但被告任光涛未能对其持有的出租协议中手写42万元处人为挖掉进行合理说明，其庭审陈述合同中原印刷的是已投资50万元，被告不认可就划掉了。因原告前期确已实际投入，划掉50万元就不再手写已投资金额的可能性也很小。故对被告上述辩论意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条的规定，判决如下：一、解除原告张勇强与被告任赛林、任光涛于2013年7月8日签订的租赁协议;二、被告任赛林、任光涛于本判决生效后十日内返还原告张勇强租金并赔偿投资设施的损失共计16万元；三、驳回原告张勇强其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8448元，由原告张勇强负担4224元，被告任赛林、任光涛负担4224元（此款原告已预交本院，被告任赛林、任光涛于本判决生效后十日内将此款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  李师柯人民陪审员  朱博瑜人民陪审员  朱 菲二〇一九年十月二十五日法官 助理  王 涛书 记 员  蒙丝琴