北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初42451号原告（反诉被告）：谷振辉，男，1963年7月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。被告（反诉原告）：凌雷，男，1972年11月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：席向阳，北京双安律师事务所律师。委托代理人：周礼光，北京双安律师事务所律师。原告谷振辉诉被告凌雷租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谷振辉的委托代理人张东红，被告凌雷的委托代理人周礼光，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷振辉向本院提出诉讼请求：1.确认双方在2016年4月15日所签订的《租赁合同》自2018年6月7日解除；2.判令凌雷向我支付租金人民币86667元。（自2017年5月1日日其至2018年5月31日止，共13个月）3.判令凌雷向我支付水电费554元；4.判令凌雷向我支付违约金16000元；5.判令凌雷向我支付土地占用费12863元（自2017年10月-2019年5月共20个月，按照年租金每亩3000元的标准计算，占用面积66米*26米=1716平方米；6.判令凌雷赔偿我恢复围墙的损失10000元（围墙长度21米）、地面恢复原状损失60000元（包括机械、人工、运输、建筑垃圾消纳等费用）。诉讼费由凌雷承担。事实和理由：2016年4月15日，我和凌雷签订租赁合同，约定租赁标的为海淀区上庄镇永泰庄村土地上院落一处及院北侧南北长20米、东西长36米，院东面南北长31米、东西长10米土地，占地面积1836平方米，其中房屋面积136平方米，租赁期限5年，自2016年5月1日至2021年4月30日，年租金8万元；签订之日交付第一租金，第二年至第五年租金于当年4月30日前全额支付，逾期支付应承担费用的，每逾期一天，应按上述费用总额的0.3%支付滞纳金。合同签订后，凌雷按照合同约定支付了第一年的租金，但之后的租金迟迟不交纳，严重违反了合同约定。被告凌雷辩称，我同意向谷振辉支付水电费554元，不同意其他诉讼请求。我没有改动所承租的院落院北场地及院东场地。根据租赁合同第七条约定，自2016年11月22日海淀区上庄镇人民政府发布通告之日起，合同已自动解除。故，我不用支付租金、场地占用费和违约金，我也有权要求谷振辉返还自2016年11月23日至2017年4月30日期间的租金。我在收到上述通告后，就与谷振辉协商搬出承租场地，谷振辉本来同意，后反悔，并扣留了我的部分物品。事实上，自2016年11月23日起，涉案场地及房屋就已经在谷振辉的控制下。是谷振辉不让我进入场地搬走我的物品。故谷振辉提出我腾空诉争场地的请求与事实不符。本案租赁合同系无效合同，不存在合同解除的问题，谷振辉也不能依据无效合同向我主张租金和违约金。我在2017年4月28日就已经将场地房屋交还给谷振辉，谷振辉也将院门换锁、收回了场地房屋。之后，谷振辉将场地、院落重新出租，故谷振辉并未有土地使用费等损失。诉争租赁合同无效的过错在于谷振辉，即使任何一方有经济损失，也应有谷振辉承担。我没有硬化路面、也未改动围墙，谷振辉所述并不能证明租赁前后场地院落的对比情况，故谷振辉第六项诉讼请求也没有事实依据。另外，我就本案提出反诉，反诉请求如下：1.判决确认我与谷振辉于2016年4月15日签署的《租赁合同》无效；2.判令谷振辉向我返还租金34849.32元及利息损失（利息按照银行同期一年期贷款基准利率标准4.35%计算，算至谷振辉返还租金完毕之日止）；3.判令谷振辉向我赔偿经济损失99320元。本案本诉和反诉的诉讼费全部由谷振辉承担。被反诉人谷振辉辩称，我不同意凌雷的反诉请求。2016年4月15日签订的合同，从未履行过任何法律手续和协商解除该合同。故不存在返还租金问题，另外凌雷所述根据合同第七条，认定合同终止。但根据第七条和被告所述通告，诉争场地并未有过任何决定，是村政府按照违建规定进行拆除的。不同意赔偿凌雷的损失，没有事实和法律依据。综上，请法院驳回凌雷的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年6月18日，北京市海淀区上庄镇永泰庄村村民委员会（甲方）与谷振辉（乙方）签订《协议书》，约定甲方同意将沙阳路北189亩土地出租给乙方使用，租期30年（2010年元月1日至2040年12月31日）；甲方同意乙方在法律允许的范围内，可以转租或合作开发利用，同意乙方接受甲方对其土地使用的监督。2009年6与22日，北京市海淀区上庄镇永泰庄村村民委员会出具书面材料，载明其出租给谷振辉的沙阳路北189亩土地为农用地（非基本农田及其他性质土地）。2016年4月15日，谷振辉（甲方）与凌雷（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于沙阳路北甲方承包永泰庄村的部分土地及地上物租给乙方，乙方在法律允许范围内合法使用；甲方承租永泰庄村的土地上院落一处以及院北面南北长20米、东西长36米，院东面南北长31米、东西长10米土地，占地合计面积51米*36米=1836平米，其中房屋面积136平米；标的租赁期限共5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止；乙方用于公司存放物品、设备及办公、生活使用等；该土地房屋租金为每年8万元；双方于签订之日交付第一年租金，第二年至第五年租金于当年的4月30日前全额支付；标的租赁期间甲方提供水源、电源，费用由乙方交纳，水费5元/吨，电费1.5元/度，每季度交纳一次，以实际表数为准；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回标的，乙方应按照合同年租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：1.未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的，2.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋（房屋自身损坏除外），3.改变本合同规定的租赁用途或利用该标的进行违法活动（被追究刑责或治安处罚）的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.3%支付甲方滞纳金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同年租金20%的额度向甲方支付违约金；若支付的违约金不足以弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止；在租赁期内，甲方不得擅自解除合同或以第七条特别声明之外的理由影响该协议的执行，否则，甲方应按合同年租金20%的额度向乙方支付违约金；若支付的违约金不足以弥补乙方的损失，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；承租期内，甲方应负责协调解决进出院落道路畅通、水通、电通及四邻因标的问题产生的纠纷，否则因这些原因影响乙方使用的，则每影响一日应向乙方方支付原日租金5倍的赔偿金；乙方负责对房屋维修保护，在使用过程中若由于房屋自身原因无法正常使用需大的维修时，由甲乙双方协商解决；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；经甲方书面同意，乙方对现状标的如进行改建、扩建及装饰等费用均由乙方自行承担，合同到期保持原样，不许拆除（自建活动房除外），对乙方自建道路，围墙，合同期满或因第七条发生时，乙方不得向甲方索要赔偿。协议签订后，谷振辉将上述土地交付凌雷使用，凌雷向谷振辉支付了2016年5月1日至2017年4月30日的租金8万元。凌雷搬入诉争场地后，在诉争场地建设9间彩钢板房，在院落北侧和东侧建L型大棚各一处。就该建设行为，凌雷未取得谷振辉的书面同意，但称谷振辉对此知情并默许，谷振辉对凌雷的该项主张不予认可。2016年11月22日，北京市海淀区上庄镇人民政府发布《通告》，称诉争土地在未经土地行政主管部门审批的情况下擅自建设彩钢房，影响周边环境，要求于2016年11月24日8时迁自行拆除上述违法建设并恢复土地原貌。2016年12月7日，北京市海淀区上庄镇人民政府再次发布通告，要求2016年12月12日8时迁拆除违法建设并恢复土地原貌。后北京市海淀区上庄镇人民政府于2016年12月将凌雷所建彩钢房及大棚强制拆除，将彩钢房及大棚内存放的物品放置在诉争场地外西侧的空地上，拆除后的建筑垃圾留存于诉争场地内。之后，凌雷的人员从诉争场地撤走，并搬走部分物品，谷振辉称凌雷是2017年5月撤出诉争场地，但遗留有床、柜子等物品。凌雷撤出诉争场时，谷振辉称凌雷未清除建筑垃圾且为支付场地占用费，拒绝其将场地外西侧空地上的物品搬离。庭审中，双方于2018年6月7日均确认谷振辉可以自行处理诉争场地内凌雷留存的物品。2019年5与17日，凌雷开始将场地内建筑垃圾清走，并将诉争场地外西侧空地上的物品搬离。谷振辉称凌雷承租诉争场地后将场地上围墙拆除，并硬化路面，要求凌雷赔偿围墙及恢复地面的损失，但谷振辉就其上述主张未提交证据证明，且凌雷对此不予认可，否认其拆除围墙并硬化路面。凌雷称其因搬家产生的损失，并提交收条佐证，谷振辉对此不予认可。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。本案中，谷振辉与凌雷所签《租赁合同》所涉场地为农用地，谷振辉将农用地出租给凌雷用于存放物品、设备及办公、生活使用等，改变了土地用途，故该《租赁合同》应属无效。上述《租赁合同》虽属无效，但凌雷实际使用了诉争场地，应向谷振辉支付场地使用费，具体标准参照双方《租赁合同》所确定的租金标准。凌雷撤离诉争场地时，将被拆除后的建筑垃圾遗留在诉争场地，故谷振辉要求凌雷支付2017年5月1日至2018年5月31日期间的使用费，具备事实及法律依据，本院予以支持，对凌雷要求谷振辉返还租金及利息损失的主张，本院不予支持。谷振辉要求凌雷支付水电费554元，凌雷亦同意支付，本院对此不持异议。因《租赁合同》被确认无效，谷振辉要求凌雷支付违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。因凌雷搬离时，谷振辉拒绝凌雷将诉争场地外西侧空地上物品搬走，故谷振辉向凌雷主张土地占用费，无事实及法律依据，本院不予支持。谷振辉未提交充分证据证明凌雷拆除诉争场地围墙并硬化路面，且凌雷不予认可，故对谷振辉要求凌雷赔偿损失的主张，本院不予采信。凌雷就其搬家损失未提交充分证据证明，且谷振辉不予认可，故本院就凌雷的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，判决如下：一、谷振辉与凌雷签订的《租赁合同》无效；二、凌雷于本判决生效后十日内支付谷振辉土地使用费86666.67元及水电费554元。三、驳回谷振辉的其他诉讼请求；四、驳回凌雷的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2772元，由谷振辉负担1543元，已交纳；由凌雷负担1229元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1156元，由凌雷负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一九年十月二十五日书 记 员  关永秋