北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24531号原告：杨柳，女，1983年11月13日出生。委托诉讼代理人：雷大千（原告杨柳之夫），1984年1月3日出生。被告：赵艳红，女，1967年11月29日出生。被告：北京金唐天润置业发展有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院1号楼22层2201内2209室。法定代表人：尹志强，董事长。委托诉讼代理人：藏丹，女，1978年7月12日出生。原告杨柳与被告赵艳红、被告北京金唐天润置业发展有限公司（以下简称金唐天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨柳的委托诉讼代理人雷大千到庭参加诉讼。被告赵艳红、被告金唐天润公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。杨柳向本院提出诉讼请求：1．判令赵艳红立即办理位于北京市丰台区双林东路108号院2号楼1单元304室的房屋产权证书并登记在赵艳红名下；2．判令金唐天润公司配合赵艳红办理该房屋的不动产权证书；3．判令赵艳红在取得该房屋不动产登记证书后三日内到房管部门将房屋抵押给原告，抵押期限不低于5年；4．判令赵艳红取得该房屋不动产权证书之日起五年或符合政策、法规时将房屋过户登记至原告名下；5．诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年11月20日，原告与被告赵艳红签订《房屋买卖合同》，被告赵艳红将建筑面积83．7平方米的该房屋卖给原告，双方商定房屋价格为265万元。被告金唐天润公司是该房屋的开发商。该房屋是被告赵艳红拆迁后分配的安置用房，共安置两套住房，另一套是楼下的204室（已另案解决）。据被告赵艳红介绍和承诺，预计2018年1月份前后能够办理产权登记，办理产权登记时需要被告金唐天润公司配合，按政策规定，该房屋办理产权登记后满5年即可将产权过户给原告，因为被告赵艳红家中有病人急需用钱，所以提前卖房用于治病。合同签订后，原告如约履行了交付房款的义务，先后交付250万元，剩余15万元等待办理产权过户时交付，被告赵艳红于2018年1月16日将该房屋交付给原告，原告收房后对房屋进行了装修并实际入住至今。但被告赵艳红没有按合同约定办理产权登记，直接影响原告满5年时办理产权过户手续。据调查了解，2018年1月份开始，在被告金唐天润公司多次催促后，被告赵艳红拒绝交纳公共维修基金、契税等费用，导致被告金唐天润公司无法为其办理产权证书，同时导致原告和被告赵艳红的合同无法继续履行。被告赵艳红拒不办理出让房屋产权登记的行为，违反了双方合同约定和其对原告的承诺，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。赵艳红未答辩。金唐天润公司提交书面答辩状，辩称：涉案房屋属于北京市“三定三限三结合”定向安置房。我司根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的实施意见》、《关于丰台区郭庄子定向安置房项目核准的批复》，并以北京市丰台区危改开发管理办公室确认的《郭庄子项目定向安置被拆迁居民购房确认表》为依据，认定被告赵艳红（被安置人）为上述房屋的唯一所有人，且于2013年1月16日于被告赵艳红签订了《认购协议》。根据相关政策和规定，该房屋已于2018年开始接受办理房产证申请，在被告赵艳红办理房产证之前，需按国家规定完成相关费用（如公维、契税等）的交纳，后自行前往丰台区房地产服务中心办理房屋产权证，在被告赵艳红办理房屋产权证过程中，我司没有权利和义务参与办理产权登记手续。我司将按照相关规定在职权范围内配合提供材料。综上，我司将按照相关法律法规和规定在职权范围内办理相关税费收取工作，并按规定出具相应手续材料，房屋产权证需由被告赵艳红自行到相关部门办理，与我司无关。本院经审查认定事实如下：2017年11月20日，甲方（卖方）赵艳红与乙方（买方）杨柳签订《房屋买卖合同》，约定：第一条房屋的基本情况。1、甲方房屋坐落于北京市丰台区双林东路108号院2号楼1单元304室，建筑面积83．7平方米（以最终产权登记为准），房屋用途为住宅，是甲方拆迁后分配的安置用房。2、根据甲方介绍，该房屋产权证未办理，但相关办理产权登记手续已交给开发商、物业相关部门，预计2018年1月份前后能够办理产权登记。3、根据政策规定，该房屋在产权登记后五年内不能转让，因甲方家中有病人急需用钱，所以甲乙双方协商提前进行交易，从房产证办理后满5年时将该房屋产权登记过户到乙方名下。第二条土地使用权性质。该房屋相应的国有土地使用权已经取得；土地使用权年限为70年。该房屋买卖后，按照有关规定，乙方无须补办土地使用权出让手续和交付相应的费用。第三条房屋价格。该房屋价格为双方协商价，双方共同确认房屋总价款为人民币250万元。第四条付款方式。1、乙方向甲方交付定金50万元。其中于本合同签订之日向甲方支付30万元，第二日支付20万元。如本合同正常履行，此定金50万元充抵购房款，如本合同不能正常履行，甲方应在一个月内将定金50万元返还乙方。2、剩余200万元购房款交付时间：2018年1月7日前交150万元，2018年3月7日前交50万元。如2018年3月7日前乙方不能缴纳50万的尾款，甲方应在一个月内将前两次缴纳的总计200万元，在一个月内返还给乙方，甲方有权在当日收回房屋，乙方不得以任何理由干涉，期间造成的任何损失由乙方承担。第五条房屋交付。甲方应于乙方2018年1月7日前交付150万元的同时，将该房屋交付乙方。第六条甲方的保证和违约责任。……4、在满足现有政策规定的产权登记后满5年可以变更登记过户时，或政策、法律规定允许变更登记过户的条件时，甲方应无条件的在符合变更登记过户条件之日起3日内开始办理产权变更登记事宜，并于15个工作日或房屋管理部门规定的时间内将该房屋变更登记过户到乙方名下，如乙方要延迟过户，甲方应无条件允许乙方在一年之内过户。一年之内如果乙方不能过户，甲方有权解除合同，并退回乙方的全部购房款……如甲方违反约定，乙方有权选择继续履行本合同并由甲方按着本合同约定的购买价格的30%向乙方支付违约金和装修款，并归还购房款250万整，或者双方解除本合同，由甲方按着该房屋当时的市场价格与本合同约定的购买价格的差额为标准给予乙方经济赔偿，并按着本合同约定的购买价格的30%向乙方支付违约金和装修款，并归还购房款250万整。5、该房屋变更登记过户到乙方名下时，如甲方不是唯一住房，要交纳的个人所得税，由甲方承担，其他税费由乙方承担。如乙方为甲方垫付了相关费用，乙方享有向甲方追偿权。如甲乙双方有一方违反约定，除应当自行履行义务外，还应当按着本合同约定的购买价格的30%向对方支付违约金。第十条甲方代理人为其女儿刘柳，乙方代理人为雷大千，双方代理人的代理权限：包括但不限于签订本合同、履行本合同、具体协商决定办理相关事宜、签订补充协议、交付房屋和签订交接手续、代收相关书面文件等。双方代理人的代理行为后果由甲乙双方各自承担。合同签订后，双方达成补充协议，并在合同尾部落款处书写：“补充协议：因购买房屋楼层发生改变由2号1单元204移至2号楼1单元304，房屋总房款更改为265万元。现以付款房价200万元整，第二笔房款为500000元于2018年3月22日结齐，第三笔房款150000元于房屋五年过户后三个工作日交付。房款一律为银行转账甲方卡号×××，乙方卡号×××。”合同签订后，杨柳依约陆续向赵艳红转账支付房款。2018年1月16日，赵艳红出具收条一张，载明：“今收到杨柳房款贰佰万元整。房号：1号楼2单元304。”2018年3月21日，杨柳向赵艳红尾号7724的银行卡转账500000元。庭审中，杨柳提交装修票据、物业费和供暖费等费用单据，证明赵艳红交付房屋后，杨柳入住装修，缴纳各项费用，其为房屋的真实所有权人。杨柳提交视频录像，称系2017年11月20日其与赵艳红签约时的录像，证明双方签合同的整个过程真实有效，系自愿签订。杨柳提交录音、微信聊天记录，证明赵艳红认可房屋买卖的事实，但不配合办理房产证，2018年1月已经可以办理房产证，赵艳红一直拖延，拒不办理。庭审中，杨柳表示同意垫付赵艳红办理房产证过程中需缴纳的公共维修基金及相关税费。另查，2017年1月16日，甲方北京金鹏苑房地产开发有限公司（2015年12月15日名称变更为金唐天润公司）与乙方赵艳红签订《春风雅筑家园定向安置房认购协议（现房协议）》，约定：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》、《关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的实施意见》和《关于丰台区郭庄子定向安置房项目核准的批复》及有关文件的规定，甲乙双方就定向安置房认购事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况。丰台区双林东路108号院2号楼1单元304室。第三条计价方式与价款。总价款人民币627750元。第四条付款方式及相关约定。乙方应于本协议签订之日起当日向甲方一次性支付上述房屋全部房款……本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨柳与赵艳红签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。合同签订后，杨柳依约向赵艳红支付购房款，赵艳红向其交付了房屋，但怠于办理不动产权登记手续，导致杨柳无法按合同约定取得房屋产权证，故本院对杨柳要求赵艳红立即办理涉案房屋房屋产权证书的诉讼请求，予以支持。金唐天润公司表示可以配合赵艳红办理产权登记手续，对此本院不持异议。杨柳主张赵艳红在取得房屋不动产权登记证书后三日内到房管部门将房屋抵押给其本人，因该项诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。杨柳诉请赵艳红在取得房屋不动产权证书之日起五年或符合政策、法规时将房屋过户登记至杨柳名下，因目前过户条件尚未成就，本院难以支持。待过户条件成就后杨柳可另行主张。赵艳红、金唐天润公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、赵艳红、北京金唐天润置业发展有限公司于本判决生效后十日内协助杨柳办理位于北京市丰台区双林东路108号院2号楼1单元304室的不动产权登记证书并登记在赵艳红名下；二、驳回杨柳的其他诉讼请求。案件受理费70元、公告费560元，由赵艳红负担（于本判决生效后七日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  马占凯人民陪审员  李美英二〇一九年十月二十八日书 记 员  董 博