广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1192号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：刘畅。委托诉讼代理人：李伟成，男，1987年6月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区，该公司工作人员。被告：谭红霞，女，1968年3月15日出生，汉族，住广东省广州市白云区，原告广州昌跃物业管理有限公司诉被告谭红霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因被告公告送达，转为适用普通程序审理，由审判员肖少珍担任审判长，与人民陪审员黄建宏、人民陪审员黄晓君组成合议庭，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟成到庭参加诉讼，被告谭红霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付从2017年2月1日起至2019年2月28日期间的物业管理费4602.5元及资金占用费（以4602.5元为本金，从2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付资金占用费），及支付2019年2月28日前产生的拖欠的物业管理费滞纳金905.3元；2.被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告当庭增加请求被告支付原告代缴的垃圾处理费125元及代收电费公摊418.3元，增加后的诉讼请求变更为：1.被告立即向原告支付从2017年2月1日起至2019年2月28日期间的物业管理费5145.8元及资金占用费（以5145.8元为本金，从2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付资金占用费），及支付2019年2月28日前产生的拖欠的物业管理费4602.5元的滞纳金905.3元；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告是从化世纪××花园小区××栋××房的业主，房屋面积为122.71㎡。2010年1月7日被告与原告签署了《前期物业管理服务协议》，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告拖欠物业管理费至今，共计4602.5元。原告多次向被告催收未果。原告为证明其主张，在本院指定的举证期限内提交以下证据：1.前期物业管理服务协议；2.催收物业管理费的函件；3.不动产登记查册表；4.2019年8月13日广州市公安局从化区分局出具的《证明》；5.2019年4月3日广州市海珠区市场监督管理局出具的《准许变更登记（备案）通知书》；6.收楼通知书；7.广州市人民政府关于收取城市生活垃圾处理费的通告；8.照片9张；9.中国邮政投递证明；10.从化×××栋2018年1月至2019年6月公共电费公摊明细。被告谭红霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩和有关证据，视为放弃辩证、质证的权利。经审理查明：原告于2018年11月23日变更公司名称，原名称为“广州利海酒店物业管理有限公司”，公司类型为有限责任公司，营业期限自2000年4月5日至长期。2010年9月29日，被告与广州利海酒店物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，约定其为被告所在的从化世纪××花园小区××栋××房（建筑面积：122.71平方米）提供前期物业服务，服务期限自协议签订之日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时为止。《协议》第四条约定：“一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；二、物业管理费由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准：多层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方。”第六条约定：“原告可提供水费、电费、燃（煤气）费、有限电视费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；业主、物业使用人应于每月20日前向乙方交纳上述费用。”第十一条违约责任约定：“任何一方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，均有权要求对方限期改正，逾期未改正造成对方损失的，应当承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并自逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝交纳的，原告可向当地仲裁委员会申请仲裁或向人民法院上诉。”庭审中，原告提交《催收欠款的通知书》，记载被告自2017年2月1日起至2019年2月28日拖欠物业管理费4602.5元、代收垃圾处理费125元、代收电费公摊费418.3元，合计5145.8元。另查明，根据广州公安局从化分局城内派出所出具的《证明》及广州市从化区城市建设档案馆出具的《不动产登记查册表》，涉案从化世纪××花园小区××栋××房（即广州从化区街口街×路×自编××房）的公安门牌号是广东省广州市从化区街口街××大街××号××房，权属人为被告谭红霞。涉案房产于2010年5月18日完成了交付。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。被告从2017年2月1日至2019年2月28日期间均未缴纳物业管理费，故，原告主张被告支付2017年2月1日至2019年2月28日之间的物业管理费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案中，××房建筑面积为122.71平方米，物业管理费用每月每平方米1.5元，涉案房屋每月物业管理费为184.065元，被告应向原告支付的物业管理费为4601.625元（184.065元×25个月），即约为4601.63元。现原告主张被告支付物业管理费4602.5元，超过被告应当支付的费用，故本院对原告主张超出4601.63元的部分不予支持。原告代被告缴纳了垃圾处理费125元及代垫电费公摊费418.3元，因此，被告应向原告返还上述代垫费用543.3元（125元+418.3元）。关于违约金问题。依据《前期物业服务协议》的约定被告每月5号前缴纳物业服务费用，逾期不交原告每日按欠款金额的万分之五收取滞纳金。被告未依约交纳物业费及其他费用，应依合同约定承担相应的违约责任，故对于原告主张被告支付逾期支付物业管理费的违约金于法有据，本院予以支持。由于原告主张逾期支付物业管理费的违约金计算至2019年2月28日，故每月逾期支付的物业管理费违约金应以每月物业管理费184.065元为本金，分别从应付当月6日起计算至2019年2月28日止，按每日万分之五的标准计算。关于原告主张资金占用费的问题。原告主张被告欠付的物业管理管理费、代垫垃圾处理费、代垫电费公摊按中国人民公布的银行同期同类贷款基准利率计算资金占用损失，因被告未及时向原告支付物业管理费、返还代缴费用，给原告造成资金占用损失，故被告应向原告支付资金占用损失。但资金占用损失应分开计算：就物业管理费4601.63元而言，原告主张逾期支付物业管理费的违约金计算至2019年2月28日止，从2019年3月1日起计算物业管理费的资金占用损失，是原告对其自身权利的处分，本院予以支持；就代垫垃圾处理费、代垫电费公摊合计543.3元而言，原告没有证据证明其在2019年3月1日前有向被告主张返还，则应从起诉之日即2019年3月19日起计付资金占用损失。故本案资金占用损失计算方式为：以物业管理费4601.63元为基数，从2019年3月1日起至付清款日止；以代垫费用543.3元为基数，从2019年3月19日起至付清款日止，均按中国人民公布的银行同期同类贷款基准利率计算。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谭红霞自本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费4601.63元，及返还代垫的垃圾处理费125元、代垫的电费公摊费418.3元给原告广州昌跃物业管理有限公司；二、被告谭红霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司支付违约金(每月物业管理费的违约金，以当月物业管理费184.065元为本金，分别从当月6日起至2019年2月28日止，按照每日万分之五的标准计付)；三、被告谭红霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司支付资金占用损失(以物业管理费4601.63元为基数，从2019年3月1日起至付清款日止；以代垫费用543.3元为基数，从2019年3月19日起至付清款日止，均按中国人民公布的银行同期同类贷款基准利率计算)；四、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告广州昌跃物业管理有限公司已预交），由被告谭红霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审审 判 长  肖少珍人民陪审员  黄建宏人民陪审员  黄晓君二〇一九年十月十八日法官助理李嘉慧书记员高淑仪