北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初97423号原告：王长山，男，1964年11月6日出生，汉族，现住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：徐青龙，男，现住北京市门头沟区，北京市门头沟区大峪街道双峪社区居民委员会推荐。原告：王永秀，女，1967年12月2日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：徐青龙，男，现住北京市门头沟区，北京市门头沟区大峪街道双峪社区居民委员会推荐。被告：徼淑霞，女，1953年11月8日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安玉辉，北京本度律师事务所律师。被告：邢世明，男，1953年7月14日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安玉辉，北京本度律师事务所律师。被告：邢某，女，1981年11月18日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安玉辉，北京本度律师事务所律师。被告：吕有忠，男，1969年12月18日出生，汉族，北京市公共交通控股（集团）有限公司鸿运承物业管理中心职员，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安玉辉，北京本度律师事务所律师。被告：吕某，女，2012年11月1日出生，汉族，现住北京市朝阳区。法定代理人：邢某，女，1981年11月18日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：安玉辉，北京本度律师事务所律师。原告王长山、原告王永秀（以下各称姓名，统称二原告）与被告徼淑霞、被告邢世明、被告邢某、被告吕有忠、被告吕某（以下各称姓名、统称五被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人徐青龙，吕有忠，五被告委托诉讼代理人安玉辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令五被告返还二原告24万元购房款，并以24万元为本金向二原告支付利息，按照年利率6.5%的标准从2006年11月16日计算至实际给付之日止；2、判令五被告给付二原告拆迁腾退补偿协议中全部拆迁补偿款2482510元。事实和理由：二原告与徼淑霞、邢世明于2006年11月16日签订《房屋买卖协议》，约定徼淑霞、邢世明将位于北京市朝阳区孙河乡XXX村XXX号的房屋及院落（以下简称涉案房屋）以24万元的价格卖给二原告，签订协议后，双方已实际履约完毕。现涉案房屋遇国家征收拆迁，徼淑霞、邢世明起诉二原告，要求确认《房屋买卖协议》无效，2018年5月2日北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初13148号民事判决，判令双方于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效。二原告入住涉案房屋后，多年来投入大量人力财力进行装修和添附，《房屋买卖协议》已明确“如遇拆迁、变动，二被告必须保证协助二原告办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归二原告所有，并协助二原告得到该房产拆迁款”。还约定“房产成交后，原、被告双方永不反悔”，现徼淑霞、邢世明遇征收拆迁完全不遵守明确约定的条款内容，违背诚实信用原则。徼淑霞、邢世明是导致《房屋买卖协议》无效的全部责任过错方，因此，二原告要求按照协议中涉及拆迁问题的约定，获得涉案房屋的全部拆迁利益，并要求徼淑霞、邢世明赔偿给二原告造成的信赖利益损失、二原告对涉案房屋的装修及添附投入的经济损失。另拆迁安置补偿协议中涉及邢某、吕有忠、吕某的利益，二原告请求追加当事人参加诉讼，故诉如所请。五被告辩称，同意由徼淑霞、邢世明向二原告退还购房款24万元，不同意支付利息，二原告已经实际占有使用房屋，不同意二原告的第二项诉讼请求，应予驳回。没有证据证明二原告装修和添置附属物，且二原告和徼淑霞、邢世明的于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》已经朝阳法院（2018）京0105民初13148号民事判决确认无效，二原告自身也有过错，二原告要求赔偿没有法律根据。二原告提出全部拆迁利益归其所有，没有事实和法律依据，背离公平原则，不能获得支持。其一，双方买卖协议被认定无效，关于“房屋拆迁款归二原告所有”的约定也归于无效，不能作为二原告的主张依据。协议内容表明二原告十分清楚房屋买卖不符合国家政策与法律规定，不具有购买资格，且二原告购买房屋之初就打算获得拆迁款等不当利益，充分证明二原告才是造成合同无效的主要过错方，应承担主要责任。其二，由于二原告没有履行判决将涉案房屋及宅基地返还邢世明、徼淑霞，致使邢世明、徼淑霞无法向拆迁部门腾退，没有获得任何拆迁补偿，二原告要求给予拆迁补偿款的请求没有事实依据。其三，二原告要求全部拆迁利益归其所有的主张，明显违背《物权法》和《合同法》等法律规定，从法理上说不通。涉案房屋的所有权人及其宅基地合法使用权人、获得拆迁补偿利益的权利人仍然是徼淑霞、邢世明，根据《合同法》第58条的规定，法院判决二原告将房屋和宅基地予以返还完全正确，现二原告要求返还购房款也符合法律规定，但是拆迁补偿利益则不属于合同无效带来的合法请求，拆迁补偿利益不属于二原告遭受的损失，完全超出了合同无效的法律后果范围。拆迁补偿利益与二原告无关，二原告无权要求分割，违反《物权法》第39、42条的规定，徼淑霞、邢世明基于房屋所有权及宅基地使用权人的身份获得被拆迁人资格，二原告已经与被拆迁的房屋和宅基地没有任何关系，不是被拆迁人，二原告的请求彻底否定徼淑霞、邢世明的房屋所有权人及宅基地使用权人的客观事实，有悖于所有权权能的基本法理。本案不存在信赖利益，合同自始无效，二原告不能成为被拆迁人获得补偿利益，一个不合法、无效的行为不会产生预期的合法的信赖利益。其四，二原告要求将全部拆迁利益判归其所有，严重违背公平原则，是对权利义务相一致的法律原则的践踏，必然使拥有房屋所有权和宅基地使用权的邢世明、徼淑霞遭受不公平的对待，合同无效，徼淑霞、邢世明不负有将拆迁利益返还的义务，且二原告不是涉案房屋的所有权人和宅基地使用权人，对拆迁利益不享有任何权利。其五，房屋占地面积162平米，不是二原告主张的建筑面积162平米，五被告签订拆迁协议是考虑了吕有忠夫妇及子女的户籍情况，不仅仅是徼淑霞、邢世明的房屋所有权的拆迁利益，二原告没有向徼淑霞、邢世明交房，五被告也没有拿到拆迁款，原告的请求基础不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2006年11月16日，徼淑霞、邢世明（甲方）与二原告(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定：“一、房产的基本情况：下辛堡村：东至金某某，西至金某1，南至道，北至沟，东西长13.5米，南北长15米，房屋十三间，占地面积202.5平方米。其中建筑占地面积162平方米。二、此房产及配套设施共计作价人民币贰拾肆万元整……四、乙方在享有该房产所有权期间，甲方须协助乙方办理一切有关事宜，乙方有权转让所有权，甲方须无条件协助办理。五、如遇拆迁、变动，甲方必须保证协助乙方办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归乙方所有，并协助乙方得到该房产拆迁款。六、房产成交后，甲乙双方永不反悔，乙方有违法乱纪之事，甲方概不负责。”2006年11月17日，徼淑霞、邢世明收到二原告的购房款24万元。2018年5月2日北京市朝阳区人民法院作出（2018）京0105民初13148号民事判决，确认徼淑霞、邢世明与二原告于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》无效；并判决二原告将位于北京市朝阳区孙河乡下辛堡498号北房十三间及宅基地返还徼淑霞、邢世明。关于涉案房屋、院落的建筑情况。二原告称购买的时候有13间房，建筑面积162平米，一直保留，拆迁的时候认定面积是202.5平米，二原告自建了95.22平米及二层彩钢252平米，95.22平米自建计算在了拆迁补偿房屋面积中，二层彩钢房屋252平米也在拆迁协议中进行补偿。对此五被告不认可二原告有新建房屋，五被告并称162平米系房屋占地面积不是原告主张的建筑面积。双方均未对自己的主张提供证据证明。本院调取《住宅房屋腾退补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）、《北京市住宅房屋腾退评估结果通知单》（以下简称《评估结果通知单》）、《孙河乡城市化建设项目购房指标确认书》（以下简称《指标确认书》）、《测绘成果表》、《北京市房屋拆迁基本情况调查表》、《村民建房申请书》，双方当事人对上述调取的材料真实性认可，五被告对关联性不认可。本院调取《孙河乡前苇沟组团棚户区安改造项目住宅腾退指南》（以下简称《腾退指南》），双方当事人均认可《腾退指南》是涉案房屋的拆迁政策。《补偿协议书》系孙河乡拆迁腾退办公室（腾退人、甲方）与徼淑霞（被腾退人、乙方）于2017年9月19日签订，载明：乙方选择定向安置；乙方被腾退房屋坐落孙河乡XXX村XXX号，控制标准面积202.50平米，认定房屋有效补偿面积202.50平米，房屋总建筑面积257.22平米；认定人口3人，分别是邢某、吕某、吕有忠（引进）；被腾退房屋评估价款合计2214980元，其中包括湿地公园建设配合费506250元，湿地公园建设房屋补贴奖励费283500元，未有二层补偿奖励费607500元；其他奖励费、补助费合计267530元，其中棚户区工程配合奖180000元，提前拆除彩钢面积252平米补助费60480元，残疾人补助费20000元，一次搬家补助费4050元，二次搬家补助费3000元；甲乙双方签订本协议，经审计部门审计通过，乙方完成交房及选择安置房后，甲方于十五个工作日内将住宅房屋腾退补偿款共计2482510元支付给乙方。《评估结果通知单》载明：被腾退房屋补偿费817730元，基准地价1600元/平方米，基准房价600元/平方米，系数K1.0，认定房屋有效补偿面积202.50平方米，房屋结构价269160元，装修、设备计附属物评估价款103070元。《腾退指南》中《住宅房屋腾退补偿安置办法》（以下简称《安置办法》）第13条第2款规定，定向安置方式，按照认定房屋有效补偿面积给予被腾退人基准地价补偿、基准房价补偿和房屋重置成新价补偿。《腾退补偿安置办法实施细则》（以下简称《实施细则》）第5条第（一）款规定，选择定向安置方式的计算公式为被腾退房屋补偿费=（基准地价×K+基准房价）×认定房屋有效补偿面积+房屋重置成新价。《实施细则》第7条规定，棚户区配合奖：认定人口每人享受60000元；湿地公园建设配合费及湿地公园建设房屋补贴奖励费：按认定房屋有效补偿房面积给予湿地公园建设配合费2500元/平方米、湿地公园建设房屋补贴奖励费1400元/平方米；未有二层补偿奖励费：按其被腾退院落认定房屋有效补偿面积给予3000元/平方米未有二层补偿奖励费；提前拆除彩钢面积补助费：按照村、乡认定的有效书面凭证中确认的提前拆除彩钢面积数量，按240元/平方米计算补助费；残疾人补助费：对于持有朝阳区民政部门或残疾人联合会颁发的残疾证明的认定人口人员给予20000元/户的补助；搬家补助费：一次搬家费为20元/平方米，按照被腾退人认定房屋有效补偿面积计算，二次搬家费为20元/平方米，按（规定的人均购买安置房标准面积×认定人口）得出的面积计算。双方均确认五被告没有实际领取到拆迁款项，庭审中，二原告明确表示如果《补偿协议书》中的补偿款未发放，二原告将主张该《补偿协议书》中属于二原告的份额。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。二原告和徼淑霞、邢世明于2006年11月16日签订的《房屋买卖协议》已经本院（2018）京0105民初13148号民事判决确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告要求五被告返还购房款24万元，邢某、吕有忠、吕某并非签订《房屋买卖协议》的主体，二原告要求邢某、吕有忠、吕某返还购房款没有事实和法律依据，徼淑霞、邢世明对此同意，不违反法律规定，本院亦不持异议；关于购房款24万元的利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于二原告主张的拆迁补偿款，《房屋买卖协议》无效后，二原告应当将涉案院落返还，二原告可以就其损失主张赔偿。现涉案院落已经拆除转化为拆迁款，本院将结合合同无效各方的过错、拆迁补偿所获利益及补偿对象合理分割，酌定被腾退房屋评估总价2214980元（不含人口奖励）的70%归二原告所有。综上所述，对二原告诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告徼淑霞、被告邢世明于本判决生效之日起七日内返还原告王长山、原告王永秀购房款二十四万元；二、被告徼淑霞与孙河乡拆迁腾退办公室于二〇一七年九月十九日签订的《孙河乡城市化建设项目住宅房屋腾退补偿协议书（定向安置方式）》[合同编号：T-1588（定）]中被腾退房屋评估价款的一百五十五万零四百八十六元归原告王长山、原告王永秀所有；三、驳回原告王长山、原告王永秀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28580元，由原告王长山、原告王永秀负担7666元（已交纳），由被告徼淑霞负担10457元、被告邢世明负担10457元，（原告王长山、原告王永秀已预交，被告徼淑霞、被告邢世明于本判决生效后七日内给付原告王长山、原告王永秀）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  栾 荟二〇一九年十月三十一日书记员  刘茵茵书记员  栾晨焕