山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1082民初707号原告：肖朝晖，男，汉族，1957年4月3日出生住黑龙江省伊春市伊春区。被告：荣成市城建开发有限公司，住所地荣成市德平南区57号。法定代表人：董昭同，董事长。委托诉讼代理人：潘鲁军，山东荣顺律师事务所律师。原告肖朝晖与被告荣成市城建开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖朝晖、被告荣成市城建开发有限公司委托诉讼代理人潘鲁军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖朝晖向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2012年9月起至2017年6月15日前所欠应缴物业服务费82719.00元，并支付2012年9月至2017年6月15日前违约金16872.78元，共计99691.78元，并由被告承担本案诉讼费。事实及理由:被告系原告(中物联国际物业服务北京有限公司荣成分公司)所服务的荣成市十里河花园小区156号商业用房业主，物业建筑面积为1814.26平方米，物业费收费标准每平米建筑面积为0.8元/月，自2012年9月起至2017年6月15日被告共欠应缴物业费82719.00元，经原告方多次催缴，被告以房子出租找不到承租方为由拒不缴纳，所以现诉至法院，请求依法判令被告支付原告物业服务费及违约金，请求支持原告诉求。诉讼中，原告变更诉讼请求为，要求被告支付2013年8月1日至2017年6月15日期间的物业费67490.47元，并放弃违约金。荣成市城建开发有限公司辩称，一、被告与原告之间不存在法律关系，十里河小区物业自2012年9月28日由被告与荣成市大地物业服务有限公司，签订物业移交协议书，合同约定经双方协商就十里河花园小区136、156、157、158号楼的物业移交给经过业主大会选聘的荣成市大地物业服务有限公司进行物业管理，物业费收费标准是荣成市城建开发有限公司每月10号向大地公司缴纳5000元作为过渡期的物业服务，直至能为给业主办理房产证为止，后来大地物业公司撤出由中物联国际服务(北京)有限公司荣成分公司接管，后来该分公司予以注销登记，且开发公司与中物联公司未签订书面服务合同，双方口头约定物业费的缴纳按与大地物业签订的合同执行，即每月5000元物业费，至原告起诉之日止被告不拖欠物业费，已经足额支付。因为涉案的4号楼即136、156、157、158已经具备办理房产证条件，所以物业费的缴纳应由业主个人承担，被告无需再代为支付物业费，因此原告主体不适格。二、债权转让应当通知被告，否则不发生法律效力。三、原告起诉已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告在荣成市十里河花园小区有四处物业，分别是136号、156号、157号、158号，其中136号、157号、158号系住宅物业，156号系商业物业。156号物业面积1814.26平方米，现仍属被告所有。2012年9月28日，被告与荣成市大地物业服务有限公司（以下简称大地物业）签订物业移交协议书，该协议书约定将136号、156号、157号、158号移交给大地物业管理，被告每月向大地物业支付5000元人民币。大地物业撤出十里河花园小区物业服务后，中物联国际物业服务（北京）有限公司（以下简称中物联物业）进入十里河花园小区提供物业服务，并于2013年7月23日与荣成市十里河花园小区业主委员会（以下简称十里河业委会）签订物业服务合同，约定物业费的收费标准为多层住宅每月每平方米0.4元，高层住宅为每月每平方米0.8元，商业物业每月每平方米0.8元，其他物业（幼儿园）每月每平方米0.6元。物业服务费按季度交纳，业主应在每个季度前一个月内履行交纳义务，逾期不交纳的，从逾期之日起按应交物业费每日万分之五计算违约金。原告曾担任十里河花园小区小区业主委员会主任，后辞去业委会主任职务，并于2016年11月9日起担任中物联国际物业服务（北京）有限公司荣成分公司（以下简称中物联物业荣成分公司）负责人。2018年2月8日，中物联物业荣成分公司与被告就2017年1月至2017年6月14日期间的物业费达成协议，协议约定：因中物联物业荣成分公司擅自拆除十里河小区136#楼大厅铝合金物业服务用房，材料不知去向，经原被告协商，被告本应付给原告2017年1月至2017年6月14日十里河小区136#、158#、157#楼物业费27500元，需扣除13500元的铝合金门窗及所拆除材料的费用，剩余费用为14000元。中物联物业后更名为中物联物业集团有限公司（以下简称中物联集团），2017年6月15日，中物联集团撤出十里河花园小区物业服务，并于2017年7月21日与荣成市曙光社区居民委员会（以下简称曙光社区居委会）签订债权转让协议书，约定将2010年1月至2017年6月15日的物业服务费360万元转让给曙光社区居委会，并将转让物业费债权事项在小区公告栏内进行公示。2017年7月27日，曙光社区居委会又与原告签订协议，将承接的中物联集团的物业费债权转让给原告，亦将转让物业费债权事项在小区公告栏内进行公示。原告申请证人李某、褚某、张某出庭作证。上述证人证明，其原均为中物联集团的员工，李某证明其于2015年、2016年多次向被告要过156号物业费，张某证明其于2015年下半年向被告要过156号物业费。被告对李某、张某证人证言不予认可，但没有提供反驳证据。褚某证明其每年分两次向被告收取物业费，每次30000元。还根据原告要求询问被告156号物业的具体情况，问156号物业的目的记不住了，但应当是催要物业费，否则没必要问。被告对褚某证人证言没有异议。原告曾于2018年4月10日向本院起诉被告追索物业费，后于2018年12月28日申请撤诉，本院裁定准许其撤诉。本院认为，中物联物业与十里河业委会签订的物业服务合同、中物联集团与曙光社区居委会签订的物业费债权转让合同以及曙光社区居委会与原告签订的物业费债权转让合同均合法有效，所有各方都应当遵照合同约定履行。被告的156号物业在中物联集团（原中物联物业）的物业服务范围之内，应当按照物业服务合同约定交纳物业服务费。自2013年8月1日至2017年6月15日的物业费为67490.47元（0.8元×1814.26平方米×46.5个月）。对被告答辩意见评判如下：关于被告是否欠付156号物业费的问题。原告与被告并未就被告物业的收费办法单独签订书面协议，从中物联物业荣成分公司与被告达成的2017年1月至2017年6月14日期间的物业费协议分析，136号、157号、158号物业费正好是每月5000元，也即被告的136号、157号、158号三处物业每月应交物业费5000元，并不包括案涉156号物业。被告并无证据证明其与中物联集团达成了延续大地物业与被告关于四处物业每月支付5000元的约定。被告关于136号、156号、157号、158号四处物业每个月共交费5000元，被告不欠156号物业费的主张不能成立。关于原被告之间的法律关系问题。曙光社区居委会将从中物联集团处取得的物业费债权转让给原告，原告受让债权后，即享有对被告的债权，原被告之间存在债权债务关系，该债权债务关系合法有效，本院予以确认。被告关于原被告之间不存在法律关系的答辩理由不当，本院不予支持。关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题。证人李某、张某、褚某证人证言，能够证明中物联集团2015年、2016年均向被告追索案涉物业费，原告2018年曾向本院提起过诉讼，故原告起诉并不超过诉讼时效。被告虽然不认可证人证言，但没有提交反驳证据，故本院对被告关于原告起诉超过诉讼时效的主张不予采信。关于债权转让是否发生法律效力的问题。中物联集团将债权转让给曙光社区居委会，曙光社区居委会将债权又转让给原告，均在小区公告栏内进行了公告，被告作为小区业主，应当知晓，故案涉债权转让履行了通知义务，对被告发生法律效力。被告关于案涉债权未通知被告，不发生法律效力的答辩意见本院不予采信。综上，原告诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告答辩意见证据不足，理由不当，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告荣成市城建开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告肖朝晖物业费67490.47元。如被告未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1487元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  杨夕川人民陪审员  王 容人民陪审员  张 杰二〇一九年十月二十八日书 记 员  王 滢