福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初7873号 原告:南安市港通房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇滨江机械装备制造基地。 法定代表人：卓育生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所执业律师。 被告：王伟鸿,男,1989年5月5日出生,汉族,住福建省惠安县。 第三人：中国农业银行股份有限公司南安市支行，住所地福建省南安市溪美街道成功街372号。 负责人：黄晓峰，该支行行长。 原告南安市港通房地产开发有限公司（以下简称“港通房地产公司”）诉被告王伟鸿、第三人中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港通房地产公司的委托诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼，被告王伟鸿以及第三人农业银行南安支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港通房地产公司向本院提出诉讼请求：1.王伟鸿立即协助港通房地产公司办理位于南安市的不动产权证和变更抵押登记手续，并以按揭贷款金额40万元为基数按日千分之一支付自2019年1月22日起至实际办理完毕之日止逾期办证违约金;2.王伟鸿承担港通房地产公司因本案诉讼而支付的律师代理费3500元。审理过程中，港通房地产公司撤回上述第2项诉讼请求，并将第1项诉讼请求中的按日千分之一变更为：按日万分之五。事实与理由：王伟鸿于2016年1月14日与港通房地产公司签订合同编号为**87的《商品房买卖合同》及其附件，由王伟鸿向港通房地产公司购买址在南安市的房产，该房产总价款576668元。王伟鸿选择首付款和按揭贷款相结合的方式支付购房款，即首付款176668元，其余房款400000元由王伟鸿向农业银行南安支行申请按揭贷款支付。港通房地产公司为王伟鸿向农业银行南安支行的按揭贷款承担阶段性连带保证责任，担保期限截止到涉案房产符合办证后，王伟鸿办理不动产权证并将该房产正式抵押给农业银行南安支行，港通房地产公司的阶段性担保责任免除。上述房产通过了南安市房地产管理处的合同备案及预告登记，预告登记在王伟鸿名下，并办理了预购商品房抵押权预告登记，预告抵押登记在农业银行南安支行名下。现涉案房产已经于2016年7月13日完成产权初始登记，具备办理商品房变更登记和变更抵押登记手续。在取得产权初始登记后，港通房地产公司已经通知王伟鸿立即协助办理相关的不动产权证和变更抵押登记手续，但是王伟鸿迟迟未能办理。为此，港通房地产公司还于2019年1月22日在泉州晚报刊登“催告交房和办证的通知”，催告王伟鸿等尚未办证的业主及时办理。但是王伟鸿至今为止仍未办理，已经构成严重违约。同时农业银行南安支行作为涉案房产的预告抵押登记的抵押权人，办理变更抵押登记需要农业银行南安支行的配合，本案的审理与农业银行南安支行有利害关系。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六第一条第8款“按揭贷款的客户所购买房屋产权证须交由出卖人代办，买受人应在接到出卖人通知办理房屋权属证书之日起三天内提供办证资料（具体以出卖人的通知为准）并交清办证费用，否则，从出卖人通知办理权属证书之日起按担保金额的日千分之一向出卖人支付违约金，计至办理资料及办证费用交清为止”的约定，以及《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，王伟鸿应该全面履行自己的义务，立即协助港通房地产公司办理案涉房产的不动产权证和变更抵押登记手续，但是其至今为止仍拒不配合办理，导致港通房地产公司的阶段性担保责任至今为止仍无法免除，需要继续为王伟鸿的按揭贷款提供阶段性连带担保责任，且面临着王伟鸿随时可能断供需要港通房地产公司承担连带偿还的责任。港通房地产公司为了避免损失的进一步扩大，特提起本案诉讼。 王伟鸿未作答辩。 农业银行南安支行未作陈述。 港通房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因王伟鸿及农业银行南安支行未到庭，未对港通房地产公司提供的证据进行质证。对港通房地产公司提供的证据，本院认定如下：港通房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《个人购房担保借款合同》、《房地产开发企业产权初始登记通知单》、《房屋所有权证》复印件、泉州晚报《催告交房和办证的通知》、《预告登记查询结果打印》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。另港通房地产公司提供的《关于催办不动产权证和变更抵押登记的通知》及挂号信缴费清单，因没有相应的邮寄凭证佐证，无法证明港通房地产公司已向王伟鸿邮寄该通知，故不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 港通房地产公司系依法注册成立的在南安市**号地块规划范围内开发建设出售普通商住楼的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2016年1月14日，港通房地产公司与王伟鸿签订合同编号为**87的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，王伟鸿向港通房地产公司购买址在南安市，建筑面积共104.28平方米，单价为5530元，总金额为576668元，付款方式及期限为银行按揭付款。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005％向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。附件六《合同补充协议》第一条第一款约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款，计176668元，其余房款40万元，由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人为办理商品房抵押（按揭）贷款的责任人，出卖人协助办理；第八款约定，按揭贷款的客户所购买房屋产权证须交由出卖人代办，买受人应在接到出卖人通知办理房屋权属证书之日起三天内提供办证资料（具体以出卖人的通知为准）并交清办证费用，否则，从出卖人通知办理权属证书之日起按担保金额的日千分之一向出卖人支付违约金，计至办证资料及办证费用交清为止。第九条约定，买受人承诺本合同中所注明的联系方式为有效联系方式，买受人变更联系方式必须立即书面通知出卖人，否则因此产生的后果由买受人承担。出卖人按合同载明或买受人书面变更的通讯地址送达通知、回复等文件的，在投寄后的次日视为送达日期，若出卖人以报纸通知的，则从出卖人在泉州晚报发布通知之日起三日内视为送达，买受人对此送达方式及由此产生的法律责任已充分了解并认可。2016年1月29日，本案商品房买卖合同办理了备案及预告登记。2016年2月4日，王伟鸿、港通房地产公司与农业银行南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定王伟鸿作为借款人和抵押人，农业银行南安支行作为贷款人和抵押权人，港通房地产公司作为保证人，由农业银行南安支行发放借款金额为40万元的贷款给借款人王伟鸿，用于购买位于南安市的房产，贷款期限240个月，王伟鸿采用等额本息还款方法还款，还款日为每期末月的20日，王伟鸿以上述房产为该笔借款提供抵押担保，港通房地产公司为该借款提供阶段性保证担保，保证期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同签订后，农业银行南安支行与王伟鸿就上述房产办理了抵押权预告登记手续，农业银行南安支行并依约发放了贷款。港通房地产公司于2016年7月13日办理了涉案房产的产权初始登记，并于2019年1月22日在泉州晚报刊登《催告交房和办证的通知》，通知南安丽景新城尚未交房和办证的业主于2019年2月28日前与港通房地产公司联系，协助办理，但王伟鸿至今尚未办理产权过户登记手续。 本院认为，港通房地产公司与王伟鸿签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，王伟鸿向农业银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由港通房地产公司提供阶段性连带保证担保。本案商品房已具备办理不动产权证的条件，港通房地产公司并依约通知王伟鸿办理不动产权证，但王伟鸿至今未予以办理不动产权证，致使涉案房产的抵押权预告登记手续无法转为抵押登记手续，从而导致港通房地产公司担保责任无法及时予以免除，加重了港通房地产公司的责任承担与风险，故根据《合同补充协议》第一条第八款“按揭贷款的客户所购买房屋产权证须交由出卖人代办，买受人应在接到出卖人通知办理房屋权属证书之日起三天内提供办证资料（具体以出卖人的通知为准）并交清办证费用，否则，从出卖人通知办理权属证书之日起按担保金额的日千分之一向出卖人支付违约金，计至办证资料及办证费用交清为止”的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，港通房地产公司请求王伟鸿协助办理涉案房产的不动产权证和抵押登记手续，符合法律规定，予以支持。虽然上述约定买受人逾期提供办证资料的违约金按日千分之一计算，诉讼过程中，港通房地产公司又将其变更为按日万分之五计算，但这均与出卖人逾期协助办证而应每日按买受人已付款的0.0005％向买受人支付违约金的约定不对等，因此，本院对本案买受人逾期提供办证资料应承担的违约责任调整为每日按0.0005％计算。港通房地产公司虽于2019年1月22日在泉州晚报刊登《催告交房和办证的通知》，但通知南安丽景新城尚未交房和办证的业主协助办理的时间是2019年2月28日前与港通房地产公司联系，故王伟鸿应从2019年3月1日开始计算支付逾期办证违约金至其提供办证资料之日止，港通房地产公司超出该部分的请求予以驳回。诉讼过程中，港通房地产公司撤回部分诉讼请求，系对其民事权利和诉讼权利的处分，并未违反法律规定，予以准许。王伟鸿、农业银行南安支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对港通房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、王伟鸿应于本判决生效后三十日内协助南安市港通房地产开发有限公司办理址在南安市的不动产权证和抵押登记手续； 二、王伟鸿应支付南安市港通房地产开发有限公司自2019年3月1日起至其提供办证资料之日止，以按揭贷款金额40万元为基数按日0.0005％计算的逾期办证违约金（自2019年3月1日起至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）； 三、驳回南安市港通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取计400元，由南安市港通房地产开发有限公司负担350元，由王伟鸿负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一九年十月十二日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。