广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终808号 上诉人（原审被告、反诉原告）：广西隆瑞海洋科技投资有限公司，住所：北海市北海大道。 法定代表人：谭波，董事长。 委托诉讼代理人：杨能盛，广西宇盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北海竹林盐场，住所：北海市银海区福成镇。 法定代表人：李小兵，场长。 委托诉讼代理人：张弦，广西熙棣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴恒彩，广西熙棣律师事务所律师。 上诉人广西隆瑞海洋科技投资有限公司（以下简称隆瑞公司）因与被上诉人北海竹林盐场（以下简称竹林盐场）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初2149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人隆瑞公司上诉请求：请求撤销北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初2149号民事判决书，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并判决支持上诉人一审反诉的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人不同意上诉人开发利用余下230亩土地构成违约，并导致上诉人合同目的无法实现，一审法院并未对该违约事实查明和认定。二、被上诉人以自己明确表明不履行合同主要义务，上诉人暂不予支付第三期租金，是依法行使抗辩权，上诉人行使抗辩权的目的在于保护自身合法、正当权益。被上诉人是在2017年7月份拒绝了上诉人二期的利用，该时间发生在上诉人应交第三期租金之前。上诉人在此前不拖欠租金。三、从上诉人此前的支付租金及一期利用的投资规模可知，上诉人一直积极履行合同，并具有继续履行合同的经济能力。四、一审法院忽略被上诉人的违约事实，仅认定上诉人逾期交纳租金的事实，来判决解除合同，有失诚信、公平原则，严重破坏营商环境。五、上诉人在一审反诉请求变更合同约定的租赁土地面积及对应的租金，是有充分的事实和法律依据，人民法院应支持。综上，一审法院认定事实错误、不清楚，适用法律错误，恳求贵院依法纠正，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人竹林盐场答辩称：我方不存在违约的事实，依据双方合同约定，只要实现生产原盐、海水养殖、休闲旅游任一用途，均应视为实现上诉人的合同目的，合同并未约定分期开发土地，而且上诉人之前交一、二期租金时并未提出过土地不能利用的问题，上诉人一直在合理利用全部承包土地，本案不存在230亩不能利用的事实，故上诉人减交、缓交、变更租金的要求无事实依据，不是行使抗辩权，其拒绝缴纳租金系违约行为。上诉人的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。综上本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院予以维持。 被上诉人竹林盐场向一审法院诉讼请求：1.解除双方于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（编号：土2013-011）及双方于2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充协议书》；2.被告马上向原告腾退盐田524.42亩，将《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中的设备、设施全部返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的土地租金1156346.1元、违约金277523.064元（违约金按照月息2分的标准予以计算至被告付清所拖欠的全部租金为止，自2017年11月1日开始计算至2018年10月31日按照月息2分的标准予以计算，该部分的违约金为277523.064元,1156346.1×2%×12月=277523.064元）。 上诉人隆瑞公司向一审法院反诉请求：1.继续履行合同，将反诉被告竹林盐场与反诉原告隆瑞公司双方于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土2013-011）及2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充合同》中的租赁土地面积524.42亩变更为294.42亩（第三期租金随之变更为649197元，第四期租金变更为681655元，第五期租金变更为715738元）；将聘用人员由23人变更为14人；2.反诉被告竹林盐场退回第一期租金（524.42亩-294.42亩）×1000元／亩.年×2年＝460000元，第二期租金（524.42亩-294.42亩）×1000元／亩.年×(1+5%)×2年＝483000元，共计943000元给反诉原告；3.反诉被告支付违约金5899669.09元×5%=294983元给反诉原告。 一审法院认定事实：2013年11月29日，竹林盐场与隆瑞公司签订《竹林盐场土地租赁合同》（合同编号：土2013-011），双方约定：竹林盐场将其享有使用权的位于北海市银海区福成镇西村竹林盐场三工区的563亩盐田（其中结晶区缸片池的面积为78亩）及其范围内的附属设备、设施租赁给隆瑞公司，竹林盐场把标的物的经营使用权有偿转让给隆瑞公司（见合同附件1.竹林盐场三工区本合同租赁范围土地平面图；2.竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单及图片）；租赁用途为：生产原盐、海水养殖、休闲旅游；该盐田的现状及设施配套情况，由双方在合同附件2（竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单及图片）中加以列明；除双方另有约定外，该附件作为竹林盐场按本合同约定交付隆瑞公司使用的凭证，以及合同期满，竹林盐场收回物业时的验收依据；本合同租赁期为10年，即自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租金计算方式：租期10年，租金分五期支付，具体如下：第一期租金为1000×563亩×2年＝1126000元，第二期租金为1126000×（1+5%）=1182300元，第三期租金为1182300×（1+5%）=1241415元，第四期租金为1241415×（1+5%）=1303485.75元，第五期租金为1303485.75×（1+5%）=1368660.04元，合同租金总额为6221860.79元；隆瑞公司必须在签订合同后的三个工作日内一次性向竹林盐场缴清第一期租金，以后于上期结束前二个月内付清下一期租金；竹林盐场按合同约定将合同标的物交给隆瑞公司管理和使用，交付时应保证合同约定标的物及附属设备、设施处于能够正常使用状态；竹林盐场有权对隆瑞公司的改造建设设计方案进行审核，竹林盐场有权催收隆瑞公司应交未交的租金、押金及其它费用；隆瑞公司对承租土地的改造建设方案必须报竹林盐场审核同意后方可动工，并且不得建造永久固定建筑，只能建造临时建筑；租赁期内，隆瑞公司对所租赁的标的物和附属设备、设施拥有合法使用权，并按本合同规定的租赁用途或经营范围进行经营，但未经竹林盐场同意不得变更、增加标的物的用途，不得随意扩大、占用合同范围外的场地经营；在本合同租赁用途经营范围内，如隆瑞公司需拆改、变动租赁物的结构或变更原有设施的，须事先征得竹林盐场书面同意，待办妥固定设备、设施回收后方可进行；合同期内，隆瑞公司必须聘用不少于23位竹林盐场的在职职工，未征得竹林盐场同意，隆瑞公司不得擅自作出停工、分流或下岗的处理；租赁期间，隆瑞公司有下列违约行为之一，应按如下约定向竹林盐场支付违约金（或滞纳金），违约情节严重的，竹林盐场有权解除本合同，凡属隆瑞公司违约造成合同提前解除的，预付租金及押金一律不予退回：（五）逾期支付租金，每逾期一日，隆瑞公司须按当期日租金额支付违约金，超过一个月仍未付视作隆瑞公司自动退租；（八）凡属隆瑞公司违约造成合同提前解除的（依法免责情形除外），隆瑞公司预付租金及押金竹林盐场不予退回，如果还不足以补偿竹林盐场损失的，隆瑞公司还应负责赔偿等等。2013年12月30日，竹林盐场与隆瑞公司签订《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》，确认隆瑞公司已经接收上述合同约定的563亩盐田及相关设施、设备。2016年9月1日，竹林盐场与隆瑞公司签订《竹林盐场土地租赁合同补充合同》，约定：从2016年9月1日起，隆瑞公司承租土地不再包含海景大道途经的28.6亩土地及海景大道以北9.98亩土地，隆瑞公司承租三工区的面积由原来的563亩调整为524.42亩；相应的租金变更为：第一期租金为1000元/亩·年×563亩×2年＝1126000元，第二期租金为1126000元×（1+5%）-[38.58亩×1000元/亩·年×16/12年×（1+5%）]=1128288元，第三期租金为1000元/亩·年×524.42亩×2年×（1+5%）×（1+5%）＝1156346.10元，第四期租金为1156346.10元×（1+5%）=1214163.41元，第五期租金为1214163.41元×（1+5%）=1274871.58元。以上1-5项合计合同租金总额为5899669.09元；合同期内，隆瑞公司必须聘用21位竹林盐场的在职职工，未征得竹林盐场同意，隆瑞公司不得擅自做出停工、分流或下岗的处理。 另查明，2013年12月5日，隆瑞公司向竹林盐场交付第一期租金1126000元及押金200000元。2016年1月18日、2月3日，隆瑞公司向竹林盐场支付第二期部分租金共计591150元。2016年9月28日，隆瑞公司向竹林盐场支付第二期余下租金537138元。2017年8月6日，竹林盐场向隆瑞公司发出《复函》，写明：隆瑞公司要求在三工区八班公路以南沙幅田开发建造养殖塘的报告已知悉，但北海管发[2017]14号文决定：在北海海洋产业科技园区管委会与北海旅游集团办理竹林盐场交接与划转手续期间停止虾塘项目新开工建设，原有项目的改扩建也暂缓，因此不同意开发申请。同年10月24日，竹林盐场向隆瑞公司发出《关于对北海隆瑞海洋科技投资有限公司申请事项的复函》，写明：隆瑞公司分别于2017年7月25日、8月28日送来《报告》以及《关于配套完善养殖基地基础设施的情况报告》已收悉，分别提出：“1.在三工区8班沙幅新建虾塘100亩；2.将原开发的养殖贮水塘改造铺上薄膜或水泥等”要求，贵司提出的请求事项不符合竹林盐场将来发展规划和土地利用，因此对请求事项不予同意，请按现状开展正常生产经营。同年12月11日，竹林盐场向隆瑞公司发出《通知》，写明：按合同要求隆瑞公司需在2017年12月31日前缴清2018-2019年度的租金1156346.10元，现限你于2017年12月31日前到竹林盐场交清租金，逾期不来办理的根据合同规定保留回收租赁物的权利。之后，隆瑞公司未再向竹林盐场支付过租金。 一审法院认为，当事人双方经自愿协商于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》和2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充合同》，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，隆瑞公司应于2017年12月31日前支付第三期租金1156346.10元，隆瑞公司未按照合同约定履行支付租金义务，已构成违约，应当承担相应的法律责任。竹林盐场主张解除双方签订的上述合同，要求隆瑞公司腾退盐田524.42亩，并将《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中的设备、设施予以返还。隆瑞公司抗辩称竹林盐场不同意其开发三工区八班以南沙幅田建造养殖塘等，竹林盐场违约在先。该院认为，根据双方签订的上述合同约定，竹林盐场有权对隆瑞公司的改造建设设计方案进行审核，未经同意隆瑞公司不得变更、增加标的物用途，且双方均认可对于竹林盐场不同意隆瑞公司开发申请的，合同并未设置法律后果，因此，隆瑞公司以竹林盐场不同意开发申请为由拒绝支付第三期租金，其抗辩理由没有事实根据和法律依据，该院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定以及双方签订的《竹林盐场土地租赁合同》和《竹林盐场土地租赁合同补充合同》约定，竹林盐场的上述主张，有事实根据和法律依据，该院予以支持。竹林盐场根据合同约定要求隆瑞公司支付第三期租金1156346.1元和相应违约金，违约金计算方式为将双方约定的按当期日租金额支付违约金降低为按照月利率2%计算违约金，隆瑞公司抗辩称第三期租金应当扣除不能开发的230亩土地，即第三期租金应为649197元，同时主张违约金过高，应按照银行同期贷款利率计算。该院认为，对于第三期租金问题，因竹林盐场已经按照合同约定将租赁土地交付隆瑞公司使用，双方亦签订了交接清单，故隆瑞公司抗辩理由不成立，该院不予采纳；鉴于竹林盐场已经主张解除涉案合同，故隆瑞公司应当按照每日租金1584.04元（1156346.10元/两年÷730天＝1584.04元）的标准向竹林盐场支付2018年1月1日起至本判决生效之日止的租金，竹林盐场主张超过部分，该院不予支持；对于违约金问题，综合竹林盐场的实际损失和合同的履行情况以及双方的过错程度，竹林盐场主张违约金过高应当予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，隆瑞公司应以上述所欠租金为基数从2018年1月1日起依照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向竹林盐场支付违约金，竹林盐场请求超出部分，该院不予支持。隆瑞公司反诉主张继续履行上述合同，并要求将合同内容进行部分变更，同时要求竹林盐场退回第一、二期部分租金和支付违约金。该院认为，双方签订上述合同后，竹林盐场已按照合同约定将涉案盐田交付给隆瑞公司进行经营，履行了合同所确定的义务，现因隆瑞公司逾期不支付第三期租金存在违约导致合同解除，故隆瑞公司上述反诉主张没有事实根据和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，遂判决：一、解除北海竹林盐场与广西隆瑞海洋科技投资有限公司于2013年11月29日签订的《竹林盐场土地租赁合同》（编号：土2013-011）和2016年9月1日签订的《竹林盐场土地租赁合同补充合同》；二、广西隆瑞海洋科技投资有限公司于本判决书生效之日起十日内将盐田524.42亩以及《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中的设备、设施返还给北海竹林盐场；三、广西隆瑞海洋科技投资有限公司按照每日1584.04元的租金标准向北海竹林盐场支付2018年1月1日起至本判决书生效之日止的租金；四、广西隆瑞海洋科技投资有限公司以上述第三项租金数额为基数从2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向北海竹林盐场支付违约金；五、驳回北海竹林盐场的其他诉讼请求；六、驳回广西隆瑞海洋科技投资有限公司的反诉请求。 本院二审审理期间，上诉人隆瑞公司向本院提交以下新证据：证据一、关于三工区盐田改造情况报告《复函》，证明上诉人对一至四班（一期）的改造获得被上诉人的同意，且已实施完毕。上诉人对起至八班（二期）的改造涉及的施工内容性质雷同，符合惯例；证据二、报告2份，证明上诉人二期开发的具体申报情况，证据三、竹林盐场三工区平面示意图，证明案涉土地的平面示意图。被上诉人竹林盐场无新证据提交。 被上诉人竹林盐场质证称，证据一、关于三工区盐田改造情况报告、《复函》，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不同意上诉人主张的证明内容。证据二、报告（2份）和证据三、竹林盐场三工区平面示意图没有收到，真实性、合法性、关联性不认可。我方认可一审法院对证据的认定与采信，其对证据的认定、采信符合法律规定。 本院认证如下：对证据一的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，对证据二、证据三的真实性、合法性、关联性予以确认，可作为定案参考依据。 本院二审审理查明，依据合同约定，隆瑞公司对承租土地的改造方案必须报甲方审核同意后方可动工，并且不得建造永久固定建筑，只能建造临时建筑。竹林盐场有权对隆瑞公司的改造建设设计方案进行审核。合同有效期内,隆瑞公司有权根据法律规定的企业自主权和合同约定的用途进行正当经营。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实相一致。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方所订立的合同及补充协议合法有效，除合同约定不明及事实上履行不能，或客观情况变化造成显失公平或不能实现合同目的，应当变更外，在违约不至于根本违约解除合同的情况下，双方都应当继续严格履行合同。依据双方所签订的租赁合同，除建造永久性设施外，隆瑞公司在租赁土地范围内从事与生产原盐、海水养殖、休闲旅游直接有关的包括改造建设在内的任意一项也是其合同约定的权利，均符合合同约定的用途目的，且合同并未规定某一区域不能进行海水养殖，故隆瑞公司申请开发七至八班用于海水养殖系其权利，并无过错。然而依据合同约定，改造施工需经竹林盐场审批，竹林盐场对隆瑞公司的不予审批通过是其权利，亦符合合同约定，并无过错。故此，双方对该项合同内容约定相互矛盾，造成竹林盐场不予审批的情况下导致合同相应部分事实上不能履行。在合同已经部分履行的情况下，当事人以外的第三人阻碍合同按原方式履行，出现了不可归责于当事人的客观情况，继续履行合同明显对一方不公平，应予变更。隆瑞公司在不能实现合同部分目的及出现不公平客观的情况下提出暂缓交付租金系其履行抗辩权，竹林盐场不按此前惯式审批改建设施既是义务也是权利，因此对竹林盐场主张对方根本违约而解除合同的主张不予支持。 综上，当事人双方签订的租赁合同，除了依法可变更的内容外，双方应按照合同期限届满日为2023年12月31日的约定，继续履行，对上诉人变更后继续履行合同的请求，本院予以支持。 案涉出租土地并未单独办理土地使用权证，使用权仍处于竹林盐场整体土地使用权证名下，且案涉地块可单独区分，开发利用。将八班区域收回后，竹林盐场仍可以继续出租或者自行开发利用，并不受其他地块的影响。上诉人与被上诉人签订合同后，改造、开发了部分地块至七班的一部分，亦按期缴纳了第一期、第二期租金，自2017年7月25日起，隆瑞公司向竹林盐场申请开发八班区域用于海水养殖，但竹林盐场因为主管方政策及项目建设需要而拒绝隆瑞公司的改造申请，故隆瑞公司认为，竹林盐场不予准许开发建设养殖塘致使其合同目的不能实现。本院认为，其理由成立，在隆瑞公司合同商业目的不能实现的客观情况下，而要求其继续履行合同原定租金支付义务，对隆瑞公司显失公平。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，本案符合上述条文的规定，现隆瑞公司要求变更合同，应予以支持。因隆瑞公司已经将七班开发约一半，因此仅支持将案涉地块中八班区域，包括八班区域内平房等设施面积180.51亩扣除，扣除后租赁面积为343.91亩，相应的第三期租金调整为1000×（524.42-180.51）×2×（1+5%）×（1+5%）=758321.55元，第四期租金为758321.55×（1+5%）=796237.62元，第五期租金为796237.62×（1+5%）=836049.50元，聘用人员按双方补充协议的调减比例由原来的21人变更为12人。 虽然双方对于七至八班的开发事项还处于争议协商阶段，隆瑞公司缓交租金的行为系行使不安抗辩权，不构成违约，但对于其还在占有使用部分的租金应按约定时间交纳，其交付需按法律规定支付孳息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至交纳完第三期租金之日止。上诉人隆瑞公司可以向竹林盐场缴纳部分租金，且该部分履行行为不会损害被上诉人即出租方的合法权益，符合《中华人民共和国合同法》第七十二条之规定，但其未缴纳其占有使用地区的租金，故应支付该部分租金相应的利息。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不能成立，本院不予支持。一审法院判决事实基本清楚，但适用法律有偏缺，实体处理结果不当，本院予以纠正。依据最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第七十二条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2018）桂0503民初2149号民事判决书； 二、上诉人广西隆瑞海洋科技投资有限公司于本判决书生效之日起十日内将盐田180.51亩以及《竹林盐场三工区附属设备、设施交接清单》中八班的设备、设施返还给被上诉人北海竹林盐场（减除部分按双方主合同、补充协议附图载明为准，交接设施、设备以合同所附清单为准）； 三、被上诉人北海竹林盐场与上诉人广西隆瑞海洋科技投资有限公司根据以上第二项继续履行合同，租赁面积变更为343.91亩，聘用员工人数变更为12人，第三期租金为1000×（524.42-180.51）×2×（1+5%）×（1+5%）=758321.55元，第四期租金为758321.55×（1+5%）=796237.62元，第五期租金为796237.58×（1+5%）=836049.50元； 四、上诉人广西隆瑞海洋科技投资有限公司支付被上诉人北海竹林盐场第三期租金758321.55元及租金的利息（计算方式以758321.55元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年1月1日起计算至付清之日止。）； 五、驳回被上诉人北海竹林盐场其他诉讼请求； 六、驳回上诉人广西隆瑞海洋科技投资有限公司其他诉讼请求。 本案判决确定的付款义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案一审本诉案件受理费17705元，反诉案件受理费7971元，二审案件受理费20348.58元，共计46024.58元，由北海竹林盐场承担23012.29元，由广西隆瑞海洋科技投资有限公司承担23012.29元。（一审本诉案件受理费已由北海竹林盐场预交17705元，反诉案件受理费广西隆瑞海洋科技投资有限公司预交30882元，二审案件受理费已由广西隆瑞海洋科技投资有限公司预交200348.58元，由北海竹林盐场退还5307.29元给广西隆瑞科技投资有限公司，由一审法院退回22911元给广西隆瑞科技投资有限公司。） 本判决为终审判决。 审 判 长 陈邦和 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十月十八日 法官助理 韦惠敏 书 记 员 庞 桦