江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初3474号原告：齐某根，男，1979年11月2日出生，汉族，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：蓝某，江西某律师事务所律师。被告：郭某剑，男，1975年9月2日出生，汉族，住宜春市袁州区。被告：段某琴，女，1974年9月5日出生，汉族，住宜春市袁州区，与被告郭某剑系夫妻关系。委托诉讼代理人：朱某清，江西某律师事务所律师。原告齐某根（以下简称原告）与被告郭某剑、段某琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人蓝某、被告段某琴及其委托诉讼代理人朱某清到庭参加诉讼。被告郭某剑经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告郭某剑之间的《房屋买卖协议书》；2.判令被告郭某剑和被告段某琴共同返还原告已支付的购房款26万元，并承担违约金5万元；3.判令由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告因需购买住房，于2017年10月29日经人介绍，认识被告郭某剑，被告郭某剑告知：“我跟老婆离婚了，现在我房子拆迁，政府补了三套房子，我等钱用，卖一套给你，但要付现金。”双方经协商确定：被告郭某剑出售的房屋坐落在宜春市文体路4号楼二单元101室，面积124.5平方米，另柴棚间一间，约7.8平方米，总价27万元，以后政府对本住房有住房补助归原告；付款方法：签订协议时交2万元定金，余款8号之前一次性付清；被告郭某剑负责将房屋过户给原告，所有费用由原告承担，房屋家电设施归原告所有；同时约定：如一方不买或者不卖，违约方必须赔偿守约方违约金4至5万元。被告郭某剑承诺，其代表家属所有成员，协议签订后，其他家属成员不得有异议，否则由其承担责任。双方于2017年11月3日按上述确定的内容签订了《房屋买卖协议书》，原告按约支付了定金2万元，又于同月9日向亲朋借钱，分两次付给被告郭某剑购房款现金24万元，被告郭某剑收到上述款项后说：“剩余1万元房款等房子过户后再收。”被告郭某剑即将该房的《宜春市文体路延伸路段房屋被征收户选房确认表》、房屋钥匙、水费及电费卡交给原告。原告于2017年12月29日搬入该屋居住。但自2018年4月起至2019年4月10日，被告段某琴就以“我是郭某剑老婆，买方没有经过我同意，我没有拿到钱”为由，不准原告在该房屋居住，并先后三次强行换锁入住，为此，双方两次闹至派出所，派出所调解不成，叫原告向人民法院提起诉讼解决。综上所述，被告郭某剑采取欺诈手段，诱使原告买房，被告郭某剑收款后，被告郭某剑之妻又出面阻止，致使原告无法居住，原告为避免矛盾激化，迫不得已提起诉讼，请法院公正判决，支持原告诉讼请求，维护原告的合法权益。被告郭某剑未作答辩。被告段某琴辩称，一、被答辩人诉请法院解除被告郭某剑与其签订的房屋买卖协议书，我（即答辩人）认为：被告郭某剑与被答辩人签订的2017.11.3房屋买卖协议书系无效协议。因为：1、本案所涉房屋的性质属拆迁安置房，按国家政策规定，拆迁安置房五年内是禁止买卖、交易的。本案所涉房屋安置的时间为2014年10月13日，被告郭某剑出售本案所涉宜春市袁州区文体路6号4栋2单元101室房屋的时间为2017年11月3日，没有经过五年，明显违反国家政策规定。被告郭某剑与被答辩人签订的2017.11.3房屋买卖协议书违反国家政策规定、不具合法性，依法应认定为无效协议。2、本案所涉文体路6号4栋2单元101室房屋于2014年10月13日由宜阳新区解决拆迁安置房遗留问题专项工作领导小组确认归我、被告郭某剑两人共有。被告郭某剑在未征得我同意或授权的情况下，单方于2017年11月3日将本案所涉房屋出售给被答辩人，属越权代理行为。且事后我得知所涉房屋被卖后，表示坚决不同意出售。可见，被告郭某剑的越权代理行为事后也未得到我的追认。由上可见，被告郭某剑与被答辩人签订的2017.11.3房屋买卖协议书系无效协议，而不是被答辩人诉请的属可解除协议的情形。二、被答辩人诉请答辩人、被告郭某剑共同返还其已支付的购房款26万元，并承担违约金5万元。我认为我依法不应承担返还被答辩人购房款及违约金的义务。理由是：我与被告郭某剑相识恋爱后共同生活在一起。1998年10月14日生育一女孩郭佳佳。2008年办理了结婚酒宴，2012年元月19日两人补办了结婚登记手续。2014年10月13日，本案所涉文体路6号4栋1层2单元101室房屋由宜阳新区解决拆迁安置房遗留问题专项工作领导小组确认归我、被告郭某剑两人共有。被告郭某剑于2017年11月3日出售宜春市袁州区文体路6号4栋2单元101室房屋时，我当时在上海打工并不知情。2018年4月，我与被告郭某剑失去联系至今。2018年8月，我女儿放暑假回家，才发现本案所涉房屋被卖了。我得知此事后坚决不同意卖。我母女等人与被答辩人协商不成，就把被答辩人赶出去了，换了一把锁，结果被答辩人把大门锁敲掉了。我报了警，官园派出所出面调解了两次，最后达成了书面调解协议，通过法律途径解决。不仅如此，被告郭某剑与被答辩人签订房屋买卖协议的内容我在收到起诉状前并不知晓，被告郭某剑到底收取了被答辩人多少购房款也不知情。特别是，被告郭某剑收到的购房款没有一分钱用到了我及女儿生活、学习上。现即使被告郭某剑在外欠债，也属被告郭某剑的个人债务。而且，被告郭某剑与被答辩人签订的房屋买卖协议系无效协议，不存在承担违约责任的情形。可见，我依法不应承担返还被答辩人购房款及违约金的义务。综上所述，我认为：被告郭某剑与被答辩人签订的2017.11.3房屋买卖协议系无效协议，不存在承担违约责任的情形；我对房屋买卖协议的内容并不知晓，被告郭某剑收到的购房款没有一分钱用到了我及女儿生活、学习，被告郭某剑在外所欠债务，应属被告郭某剑的个人债务。为此，我请求法院查明本案事实，依法判决驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求或主持调解。庭审中补充辩称，答辩人不是本案所涉买卖的合同主体，无论合同是否有效，答辩人均不应依合同约定返还购房款及承担违约金的责任。我认为被告郭某剑与原告签订的协议属于无效协议。本院经审理认定事实如下：原告通过房屋中介购买被告郭某剑的房屋，在随中介看房时因参与看房的原告堂哥齐某与出卖方被告郭某剑的朋友欧阳华两人系朋友关系，为了节省中介费，故2017年11月3日甲方被告郭某剑与乙方原告签订了一份《房屋买卖协议书》并附有双方的身份证复印件。该《房屋买卖协议书》主要约定：甲方将坐落于宜春市文体路6号4栋2单元101室房屋（面积124.5平方米）一套、柴棚间一间（面积约7.8平方米）以总价270000元出售给乙方，以后政府对本住房有房屋补助归乙方；本协议签订时交20000元定金，余款8号之前一次性付清；乙方付清上述房款后甲方立即将该套房锁匙全部交给乙方；因为甲方出售的政府对甲方的拆迁安置房，如以后政府办理房产证，甲方有义务争取将房产证直接办理到乙方名下，如不能直接办理到乙方名下，政府首先将房产证办理在甲方的名下，甲方必须立即将房产证过户到乙方名下，所有费用由乙方承担；本协议是甲乙双方自愿签订，签订后如有乙方违约，必须承担违约责任，如一方不买或不卖，违约方必须赔偿守约方违约金人民币4-5万元；本协议的甲方代表甲方家属所有成员，乙方代表乙方家属的所有成员，本协议签订后，其它家属成员不得有异议，否则由代表方承担责任；本次购买甲方房屋，房屋内所有家电设施都归乙方所有。欧阳华、齐某、齐运生（原告哥哥）作为在场人也在该《房屋买卖协议书》上签名捺印。《房屋买卖协议书》签订当日即2017年11月3日原告向被告郭某剑支付了购房款现金20000元，被告郭某剑向原告出具了收条一张。2017年11月9日被告郭某剑向原告分别出具了两份收条，分别收取了原告支付的购房款现金150000元、90000元合计240000元。至此，被告郭某剑共计收取了原告购房款现金260000元。剩余购房款10000元，双方口头约定房屋过户后再支付。原告支付上述购房款后被告郭某剑将案涉房屋的《宜春市文体路延伸段房屋被征收户选房确认表》、钥匙、水费及电费服务卡交给了原告，原告于2017年12月29日入住该房屋。2018年4月始被告段某琴发现案涉房屋已出卖后，因强行换锁入住与原告几次发生纠纷。直至2019年4月26日原告与被告段某琴经宜春市公安局宜阳分局官园派出所调解达成《治安调解协议书》，主要调解内容为：原告到人民法院诉讼，在法院判之前不再到该房子内，不能再撬门，被告段某琴同意法院判。2012年1月19日两被告登记结婚。2011年12月7日被告郭某剑与宜春市宜阳新区房屋征收与补偿安置办公室签订了《宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议》，2013年8月被告郭某剑向宜春市文体路延伸段建设项目房屋征收与补偿领导小组填写了《宜春市文体路延伸段房屋被征收户选房确认表》，确认被告郭某剑取得包括案涉房屋在内的三套住房及两间柴棚间、一个车库。2014年7月25日两被告向宜春市宜阳新区官园街道官园社区居民委员会及宜春市宜阳新区官园街道办事处共同填写了《拆迁安置房分户申请表》，该表记载两被告共有案涉房屋。同年8月26日两被告向有关部门提交了《宜春市中心城区拆迁安置房权属登记申请表》，同年10月13日宜阳新区解决拆迁安置房遗留问题专项工作领导小组出具一份《证明》，证明两被告共有案涉房屋，同年10月16日两被告填写了《契税纳税申报表》。上述事实，有原告提供的房屋买卖协议书及身份证复印件、收条、宜春市文体路延伸段房屋被征收户选房确认表、水电费服务卡、常住人口详细、到庭证人齐某证言、被告段某琴提供的身份证复印件、结婚登记审查处理表、宜春市中心城区房屋征收与补偿安置协议、证明、拆迁安置房分户申请表、宜春市中心城区拆迁安置房权属登记申请表、契税纳税申报表、被告郭某剑身份证复印件、接处警登记表、治安调解协议书以及法庭笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉房屋属两被告夫妻共同共有的房屋，原告虽然属于善意购买，也支付了合理对价即购房款，但是并未办理产权登记手续即过户手续，故原告不符合善意取得的构成要件。现原告不能证明被告段某琴知情且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件，因此原告与被告郭某剑签订的《房屋买卖协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告郭某剑收取的原告购房款260000元，依法应当予以返还。对于原告的损失，被告郭某剑擅自处分夫妻共有财产存在较大过错，原告签订合同时未尽到必要的审慎注意义务，也存在一定的过错，本院参照双方赔偿违约金4-5万元的约定，酌定由被告郭某剑赔偿原告损失35000元。关于被告段某琴的民事责任问题。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。本案中，原告未提供相关证据证实属夫妻共同债务，故原告诉请要求被告段某琴返还购房款及支付违约金的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郭某剑于本判决生效之日起十日内返还原告齐某根购房款260000元及赔偿损失35000元合计295000元。二、驳回原告齐某根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由原告齐某根负担150元，被告郭某剑负担9450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按照不服判决部分的上诉请求数额预交上诉案件受理费元，款汇至开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，收款人：江西省宜春市中级人民法院，如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  廖 华人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年十月十二日代书 记员  吴洪丽