湖南省临澧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0724民初1752号 原告：临澧县金鹏物业服务有限公司，住所地临澧县安福镇四季红社区居委会迎宾路25号。 法定代表人：周波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘友玉，湖南芙蓉（常德）律师事务所律师。 被告：龚道锋，男，1960年5月23日出生，汉族，住临澧县。 原告临澧县金鹏物业服务有限公司（以下简称金鹏公司）与被告龚道锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告金鹏公司的法定代表人周波及其委托诉讼代理人潘友玉，被告龚道锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鹏公司向本院提出诉讼请求：龚道锋向金鹏公司支付欠款35470元。事实和理由：金鹏公司系临澧县金帝华庭小区开发商湖南省常德旺达房地产开发有限公司（以下简称旺达公司）及临澧县金帝华庭小区业主委员会（以下简称金帝华庭业委会）先后选聘的物业服务企业，约定的服务期自2005年延续至2023年。龚道锋作为金帝华庭3栋XXX号步梯房（以下简称XXX房）的买受人，自2006年购房至今，拖欠金鹏公司各项费用累计35470元（物管费21427元+违约金14043元）。 龚道锋辩称：一、金鹏公司并非适格原告。2005年，旺达公司与金鹏公司并未签订真实的前期物管合同。此后，龚道锋与金鹏公司亦未签订物管合同。旺达公司假借临澧县房管局旗号，违反程序暗箱操作产生金帝华庭业委会，继而公然违背全体业主意愿，聘任存在利害关系的金鹏公司。旺达公司、金帝华庭业委会、金鹏公司三者形成家族利益链，金鹏公司无权在金帝华庭小区提供物业服务。二、龚道峰亦非适格被告。XXX房尚未办理产权登记，旺达公司系房屋所有权人，龚道锋仅系房屋使用权人，故不享有“业主”资格。三、物业费欠缴金额失实。龚道锋2006年认购该房，2009年收取钥匙，2010年投入装修，2011年实际入住。此后，龚道锋的经常居住地为长沙，偶尔居住地为临澧，居住金帝华庭的累计时间不及2年，未全面享受金鹏公司的物业服务。因前期物业服务合同未经公示，龚道锋对合同条款从未认可。金鹏公司无视与其他业主签订前期收费标准仅0.38元/㎡的物管合同，却按虚假合同中0.6元/㎡的标准，要求龚道锋支付自602房认购日至今的物业费，明显侵害其财产权益。四、金鹏公司未提供专业服务。金帝华庭属于县城核心地段的特殊商住小区，酒店、银行、商铺林立。金鹏公司在垃圾处理、车位配套、安全设施、房屋维修、财务公示等诸多方面，未尽维护管理职责，导致服务瑕疵及漏洞，未能提供安全有序的人居环境。同时，金鹏公司依托处置地下车库、公共用地及物业用房收取非法利益，所收取的管理费、广告费、排污费、停车费等属于业主共有，足以抵偿应缴物业费。综上，金鹏公司的诉讼请求应予驳回。 本院经审理查明如下事实： 2005年11月23日，金鹏公司成立，注册资本50万元，资质等级为三级。同年，旺达公司在临澧县拟开发总建筑面积56000㎡的金帝华庭小区，其实际开发完成涉及3栋房屋91户的首期建设，后期的金色华庭小区由郭金其开发完成。两个小区总涉7栋房屋431户，均由金鹏公司提供前期及后期物业服务。 2005年11月20日，甲方旺达公司与乙方金鹏公司签订《物业管理委托合同》，载明：物业类型“花园式商住楼”，占地面积13800㎡，建筑面积40000㎡；物业服务费标准为“步梯房0.6元/㎡/月、公共能耗费200元/年/户”，违约金按欠缴物业服务费的10%收取；合同期限自开盘之日至业主大会成立。2006年9月30日，金帝华庭小区3栋XXX号步梯房买主王忠梅与金鹏公司签订物业服务费0.38元/㎡/月的服务协议。 2006年10月29日，肖婷之父龚道峰与旺达公司签订《物业认购书》，载明：拟购房号3#-XXX号；综合面积192.5㎡，单价988.62元/㎡，总价190310元，付款方式为分期付款，定金10000元。2009年，龚道锋取得认购房屋钥匙，并进行装修后入住至今。 龚道锋与旺达公司因XXX房的权属确认和房款给付事宜先后酿成如下诉讼：其一，原告旺达公司与被告龚道锋、肖婷所有权确认及返还原物纠纷一案，本院作出“旺达公司享有XXX房的所有权；驳回旺达公司要求两被告停止侵害并返还XXX房的诉讼请求”的判决。旺达公司上诉后，常德市中级人民法院（以下简称常德中院）于2017年5月3日判决认定“旺达公司、龚道峰分别享有602房的所有权、使用权”，并依法驳回旺达公司的上诉请求。其二，原告旺达公司与被告龚道锋房屋买卖合同纠纷一案，本院作出“龚道锋支付旺达公司房款170310元；驳回旺达公司要求龚道锋按银行同期贷款利率支付自2006年11月1日至2019年5月1日的资金占用利息140000元的诉讼请求”的判决。旺达公司上诉后，常德中院于2019年9月11日判决“驳回上诉，维持原判”。 2011年，旺达公司向临澧县建设局抄送《工作联系函》，载明：我司开发的金帝华庭项目一期（宾馆楼、1#楼、3#楼）已全部竣工并投入使用，二期（2#楼、4#楼）由郭金其单独施工，一期入住业主对此反应强烈，故出函说明。①金帝华庭项目原设计方案共5栋楼（宾馆楼13000㎡、1#楼15000㎡、2#楼10700㎡、3#楼1500㎡、4#楼3500㎡、中心绿化广场约5亩地）。②二期施工过程中擅自改变原设计方案，提高容积率，侵占一期业主公用面积，造成一期业主群诉群访，对此我司概不负责。 2014年6月1日，在临澧县房管局和临澧县四季红社区居委会的指导下，金帝华庭小区成立业主大会，选举产生5名成员的业主委员会，并已办理备案登记。 2014年6月21日，甲方金帝华庭业委会与乙方金鹏公司签订服务期限自2014年6月1日至2015年6月30日、非电梯房的物管费0.58元/㎡《小区物业管理委托合同》。甲方代表周宗保、关新华、王为、于生文在该份合同上出具签名。2015年6月28日，甲乙双方签订《物业管理委托合同》，涉及物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等条款，主要内容为：物业名称“金帝华庭”；物业类型“高层和多层”；占地面积11477㎡，建筑面积12776㎡；91户，居住人口约240人，机动车总停车位数20个；服务期暂定自2015年7月1日至2018年6月31日；住宅的物业管理费标准“电梯房1元/㎡/月、步梯房0.6元/㎡/月、公共能耗费200元/年/户”；违约金按欠缴物业服务费的10%支付；乙方提供服务的受益人为“本物业的全体业主和非业主合法物业使用人”，受益人均应履行本合同。2018年6月28日，甲乙双方续签格式文本一致的《物业管理委托合同》，服务期延续至2023年6月30日。 2011年起，金帝华庭和金色华庭部分业主多次通过信访途径，向政府部门反映容积率变更、垃圾站违建、车库出售、畅通出行、房屋质量等问题，从而衍生物业服务费欠缴纠纷。 2019年9月起，金鹏公司先后将金帝华庭小区住户王忠梅、龚道锋等人诉至本院。2019年11月1日，本院就金鹏公司诉王忠梅物业服务合同纠纷一案，作出“王忠梅支付金鹏公司物业服务费及违约金（2006年8月至2019年9月）13587元”的判决，该判决业已生效并自动履行。 诉讼中，金鹏公司认可龚道锋的物业费的计算起止时间为2010年1月1日自2019年12月31日，同时认可2015年7月1日之前、之后的步梯房物业收费标准分别为0.38元/㎡/月、0.6元/㎡/月。 上述事实，有下列证据在卷佐证：金鹏公司的《营业执照》及《资质证书》；龚道锋的《户籍证明》、《金帝华庭物业认购书》（2006年10月29日）；（2017）湘07民终388号《民事判决书》（2017年5月3日）、（2019）湘07民终1414号《民事判决书》（2019年9月11日）、旺达公司与金鹏公司签订的《物业管理委托合同》（2005年11月20日）及《金帝华庭小区消费交接协议》（2014年6月1日）、旺达公司出具的《工作联系函》（2011年5月10日）；金帝华庭业委会与金鹏公司签订的《小区物业管理委托合同》（2014年6月21日）及《物业服务委托合同》（2份，2015年6月28日和2018年6月28日）、金鹏公司向业主发出的《通知》（2014至2019年）、龚道峰欠费明细表、《外来车辆登记表》、《物业装修巡查记录》、《外来车辆出入小区登记表》、《特种设备使用标志》、《大型物件搬出记录》、《小区记录登记表》及《小区巡逻、绿化养护、卫生消杀、监控室值班记录》、（2019）湘0724民初1705号《民事判决书》（2019年11月1日）。 龚道锋提交的《临澧县金（帝）色华庭小区给政府的民生救援报告》（3份，2015年1月12日、2017年1月8日、2018年3月15日）、临澧县公安局对周宗保的《行政处罚决定书》（2018年8月29日）、临澧县扫黑除恶专项斗争领导小组办公室向龚道锋出具的《信访事项处理意见书》（2018年8月29日）、《金帝文化广场小区业主委员会筹备组人员公示》、龚道锋向相关领导（湖南省委书记杜佳豪、临澧副县长苏群英）投寄的书信、《历年来部分反馈时间统计表及小区规划图（2011年工作函）》、小区图片（34张），金鹏公司对证据“三性”均持异议。因本案不涉及业主以金鹏公司违约为由提出的反诉请求，本院对其关联性不予认定。 本院认为：金鹏公司具有提供物业服务的行业资质，建设单位旺达公司与金鹏公司签订的前期物业服务合同，以及金帝华庭业委会与选聘的金鹏公司签订的物业服务合同，均对金帝华庭全体业主具有约束力。龚道峰作为金帝华庭602房的实际买受人和居住使用人，实施违反物业服务合同长期拖欠物业服务费的行为，应当参照业主违约规则向金鹏公司承担清偿欠款的违约责任。龚道锋以其并非合同当事人为由提出的抗辩意见，于法相悖，本院不予采信。龚道锋认为选聘金鹏公司及选举金帝华庭业委会均存在违法情形，因缺乏证据证实相关事实，本院亦不采信。 根据金鹏公司的诉讼请求及自认事实，本院核定龚道峰的欠款总额为13972元，包括：①2010年1月1日至2015年6月30日，共66月（5年×12月+6月），物业服务费4828元（192.5㎡×0.38元/㎡×66个月），违约金483元（4828元×10%）；②2015年7月1日至2019年12月31日，共54月（4年×12月+6月），物业服务费6237元（192.5㎡×0.6元/㎡×54个月），违约金624元（6237元×10%）；③2010年至2019年，共9年，公共能耗费1800元（200元×9年）。金鹏公司的诉请金额超出上述核定数额部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、龚道峰于本判决生效后3日内支付临澧县金鹏物业服务有限公司欠款13972元； 二、驳回临澧县金鹏物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （户名：临澧县人民法院执行款专户；账号：43×××53；开户行：建设银行湖南常德临澧支行） 案件受理费687元，减半收取计344元，由龚道锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审判员  孙凌 二〇一九年十月二十九日 法官助理陶伊琳书记员张雪琴 附本案适用的法条： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 四、《物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 五、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。