广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初1632号 原告：江门市市区公房管理中心，住所地：江门市江海一路83号。 法定代表人：郑立明，主任。 委托诉讼代理人：李有志，系江门市市区公房管理中心工作人员。 委托诉讼代理人：周莹，广东良匠律师事务所律师。 被告：赵仕丁，男，1963年4月28日出生，汉族，住江门市江海区， 原告江门市市区公房管理中心（以下简称市公房中心）与被告赵仕丁租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市公房中心的委托诉讼代理人李有志、周莹以及被告赵仕丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告市公房中心向本院提出诉讼请求：1、立即解除原、被告签订的《江门市区公共租赁住房（含廉租住房）租赁合同》，被告立即从案涉房屋搬出，将房屋腾退给原告。2、被告立即向原告偿还拖欠租金，其中暂计至2018年11月共拖欠租金23214.12元、违约金33310.56元，合计56524.68元。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年1月31日签订《江门市区公共租赁住房（含廉租住房）租赁合同》（以下简称《租赁合同》)，约定：原告将坐落在江门市江海区××606房屋出租给被告；房屋租赁期自2014年2月1日起至2015年1月31日止；月租金为79.30元；租金按月结算，必须在每月的20日前缴付当月租金；合同终止或提前解除合同的，要按期将承租的房屋及附属设施、设备交还给原告，按合同第八条办理退房手续。如需继续租用并经原告书面审核仍符合公共租赁住房保障资格的，被告可继续承租原公共租赁住房，并由原、被告重新签订租赁合同；如家庭收入或家庭资产已超过规定条件的，被告应主动退出承租的住房;如经审核家庭收入、人口、住房等情况发生变化，不再符合公共租赁住房保障条件的，取消公共租赁住房保障资格的；被告有拖欠房租累计六个月以上等情形之一，原告有权提前解除租赁合同，收回出租房屋；租赁期满合同自然终止；被告暂时无法腾房的，原告给予最长不超过6个月的延长租住期，延长租住期内双方重新签订租赁合同，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收，延长租住期满后仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收；被告违反第六条第2项（以本合同约定按期缴纳租金）约定拖欠租金的，除补缴全部欠租外还应支付违约金，违约金自欠租之日起每日按拖欠租金总额的2‰计收；被告违反第六条第13项的，原告不予退还履约保证金等内容。原、被告之间《租赁合同》的合同期已于2015年1月31日届满，根据《租赁合同》第七条第6项约定，双方间的租赁关系已于2015年1月31日终止。被告未向原告提出续租申请，视为不再继续租赁,原告有权在《租赁合同》到期后收回房屋另行出租。此外，经审查被告名下有14辆小汽车、3辆大型汽车共17辆机动车。根据《广东省城镇住房保障办法》第三十二条、《江门市区公共租赁住房管理暂行办法》第十六条、第三十四条第三款、《关于江门市区2014年度公共租赁房（含廉租住房）保障范围的公告》的规定，被告已经不再符合公共租赁住房及廉租住房保障资格，应当将涉案房屋腾退给原告。另外，根据《租赁合同》第七条第3项（2)的约定，原告有权据此提前解除合同，收回涉案房屋。因此，原告于2015年1月5日向被告作出《不符合公共租赁住房资格通知书》，告知其不符合廉租住房及公共租赁住房保障资格，需要按期腾退涉案住房给原告，否则从2015年1月1日起将按照新租金标准收取租金。合同期届满后被告没有向原告提出续租申请，但仍继续居住在涉案房屋，根据《广东省城镇住房保障办法》第三十五条的规定、《不符合公共租赁住房资格通知书》的通知和《租赁合同》第六条第12项、第七条第6项以及第八条第5项约定，在延长租住期满后，涉案房屋月租金应按照适用新的标准，不再按照合同约定的标准收取。但被告自2015年1月起至今一直不按照新的租金标准缴纳租金，经原告多次催缴仍不予缴纳，暂计至2018年11月共拖欠23214.12元，根据《租赁合同》第七条第3项（6)以及第九条第2项约定，原告有权提前解除租赁合同，收回出租房屋，并且收取被告违约金，暂计至2018年11月，被告应向原告支付违约金共33310.56元。 被告赵仕丁辩称，我病痛比较多，之前还在医院ICU住院，出院后，原告要求我搬走，原告说我有十多辆车不属实，我的经济状况并不乐观，连生活费都没有。原告主张的租金标准高，我交不起。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年1月31日，出租方（甲方）江门市住房和城乡建设局与承租人（乙方）赵仕丁签订《租赁合同》，约定：第一条房屋的坐落、建筑面积、装修、设施情况：1.甲方将坐落于江门市江海区XX号房的公共租赁住房出租给乙方居住使用；2.房屋建筑面积44.05平方米；第二条租赁期限、用途：1.租赁期自2014年2月1日起至2015年1月31日止；第三条租金及支付方式：1.月租金为79.30元；2.租金按月结算，乙方必须在每月的20日前缴付当月租金给甲方；第六条在租赁期内，乙方的权利和义务：2.依本合同约定按期缴纳租金；12.合同终止或提前解除合同的，要按期将承租的房屋及附属设施、设备交还给甲方，按本合同第八条办理退房手续，如需继续租用并经甲方书面审核仍符合公共租赁住房保障资格的，乙方可继续承租原公共租赁住房并由甲、乙双方重新签订租赁合同；13、出现下列情形的，乙方应主动申报退出承租的住房：（1）家庭收入或家庭资产已超过规定条件的；第七条合同的变更、解除与终止：3.乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除租赁合同(自通知书送达乙方之日起解除)，收回出租房屋：(2)经审核家庭收入、人口、住房等情况发生变化，不再符合公共租赁住房(含廉租住房)保障条件，取消公共租赁住房(含廉租住房)保障资格的；(6)拖欠房租累计六个月以上或者闲置承租房屋六个月以上的；6.租赁期满合同自然终止；第八条乙方办理退房程序：1.应提前结清租金和各项费用（包括水费、电费、有线电视管理费……等应当由乙方缴纳的相关费用）；4.合同终止或符合第七条第3项提前解除合同时，乙方应在本合同终止之日或收到解除租赁合同通知之日起十天内搬离房屋内属于乙方的所有物品，并办理退房手续，逾期未搬离的物品，视为乙方弃置物，甲方有权处理并收回房屋；5.乙方暂时无法腾退的，甲方给予最长不超过6个月的延长租住期，延长租住期内双方重新签订租赁合同，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收，延长租住期满后，仍不腾退的，租金按照房屋所在地房屋租金市场参考价的2倍计收；第九条违约责任：2.乙方违反第六条第2项规定拖欠租金的，除补缴全部欠租外还应支付违约金，违约金自欠租之日起每日按拖欠租金总额的2‰计收等内容。 二、2015年1月5日，江门市住房和城乡建设局在赵仕丁租住的案涉租赁房屋张贴《不符合公共租赁住房资格通知书》，载明：经联席审查，你户拥有机动车辆17辆，其中14辆小汽车、3辆大型汽车，车辆车牌号码分别为粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××、粤Ｊ×××××，根据江门市区保障性住房相关文件规定，你户不再符合廉租住房及公共租赁住房保障范围，根据《江门市区公共租赁住房管理暂行办法》的规定，你户需在30日内结清有关费用并腾退出惠泽园租赁住房，暂时无法腾退的，给予最长不超过6个月的延长租住期，延长期内租金按照市场价计收，即11.50元/平方米，即506.60元（44.05平方米×11.50元/平方米），延长期满后仍不腾退的，租金按照市场价的2倍计收即23元/平方米，即1013.20元（44.05平方米×23元/平方米），从2015年1月1日起,按照新租金标准执行。 三、市公房中心于2015年12月2日至2018年11月14日多次在赵仕丁租住的案涉租赁房屋张贴《催缴房屋租金通知书（二）》，其中2018年11月14日的《催缴房屋租金通知书（二）》载明：你户自2015年1月至2018年11月的房屋租金未交，所欠金额为23214.12元，请你于2018年11月15日前缴交，否则，我中心根据《租赁合同》第七条的规定解除与你签订《租赁合同》，向你追缴所欠租金以及合同约定的滞纳金，并追究你应承担的违约责任。 四、2016年9月1日，移交方江门市住房和城乡建设局、江门市公共物业建设有限公司与接收方市公房中心签订《公共租赁住房移交管理协议书》，约定移交方将江海区XX的公租房等从2016年9月1日起移交接收方进行租赁管理和维修养护；移交的公租房的租金由接收方按照要求负责收取并全额上缴财政专户等内容。 五、庭审中，市公房中心陈述：1、合同解除之后，被告还继续居住在我方提供的公房，双方存在事实的租赁关系，所以要求解除租赁关系；2、被告目前不符合居住条件，其没有提出续租申请，没有参加年审，并且名下有17辆车辆；3、租金的具体计算标准是由江门市住房和城乡建设局的保障科根据申请人家庭收入、房屋面积、家庭人口等因素计算，我方是按上述标准收取租金。 赵仕丁陈述：1、原告诉状中的车辆登记在我名下，但车辆实际不是我的，我是帮别人上车牌，是为了赚取生活费；2、合同到期后，原告加租，我没有能力交租，无法与原告续租，无法年审；3、我从2015年1月开始就没有缴纳租金，对于租金500多元，我有意见。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告之间签订的《租赁合同》是否应予以解除？二、被告是否应将案涉房屋退还给原告？三、被告是否应向原告偿还租金及违约金，数额应如何计算？ 一、关于第一个争议焦点。 江门市住房和城乡建设局与赵仕丁签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方应按合同约定全面履行各自义务。江门市住房和城乡建设局已将江海区XX号的公租房等移交给市公房中心进行租赁管理，故市公房中心有权以自己名义向赵仕丁主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，双方在《租赁合同》期满后，没有再签订新的租赁合同，但赵仕丁一直居住在案涉租赁房屋，故双方之间形成不定期租赁合同关系。经审查，赵仕丁名下有17辆机动车，不符合公共租赁住房资格，赵仕丁自2015年1月开始也没有全额支付租金，且市公房中心已多次向赵仕丁发出《催缴房屋租金通知书（二）》，故市公房中心主张解除双方签订的《租赁合同》，合理合法，本院予以支持。 二、关于第二个争议焦点。 如前所述，双方之间的《租赁合同》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，市公房中心主张赵仕丁退还案涉房屋，合理合法，本院予以支持。 三、关于第三个争议焦点。 根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”以及《租赁合同》第七条第6项、第八条第4项、第5项的约定并结合《不符合公共租赁住房资格通知书》，《租赁合同》自租赁期满后即2015年2月1日终止，赵仕丁没有按照合同约定腾退案涉租赁房屋，市公房中心可以根据约定按照房屋所在地房屋租金市场参考价计收租金，即从2015年1月份开始，案涉租赁房屋的租金为506.60元/月。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条第一款“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定以及《租赁合同》第三条、第六条第2项的约定，赵仕丁自2015年1月份开始没有按期支付租金，故市公房中心主张赵仕丁支付2015年1月至2018年11月所欠租金23214.12元，合理合法，本院予以支持。赵仕丁对租金提出的抗辩意见，与《租赁合同》的相关约定不符，本院不予采纳。 关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定以及《租赁合同》第九条第2项的约定并结合市公房中心提交的违约金明细表，市公房中心主张违约金按每天2‰计付明显过高，本院调整为按年利率24%计付，即违约金应以每月所欠租金数额为基数，按年利率24%从逾期支付租金之日即当月21日起计至2018年11月20日，其中每月所欠租金数额具体为：2015年1月至2018年8月为506.60元/月，2018年9月为321.89元，2018年10月为95.23元，2018年11月为506.60元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江门市市区公房管理中心与被告赵仕丁之间的《江门市区公共租赁住房（含廉租住房）租赁合同》； 二、被告赵仕丁于本判决生效之日起三十日内将位于江门市江海区惠泽园8幢606房屋返还给原告江门市市区公房管理中心； 三、被告赵仕丁于本判决生效之日起十日内支付租金23214.12元及违约金（2015年1月至2018年8月分别以506.60元为基数、2018年9月以321.89元为基数、2018年10月以95.23元为基数、2018年11月以506.60元为基数、按年利率24%分别从每月21日起计至2018年11月20日止）给原告江门市市区公房管理中心； 四、驳回原告江门市市区公房管理中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1213.12元，适用简易程序减半收取606.56元（已由原告江门市市区公房管理中心预交），由被告赵仕丁负担。原告江门市市区公房管理中心多预交的一审案件受理费606.56元，由本院予以退回；被告赵仕丁应向本院补缴一审案件受理费606.56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 员 廖明亮 二〇一九年十月十四日 法官助理 万 洋 书 记 员 梁志毅