重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初8890号原告：重庆洹岳投资有限公司，住所地重庆市经开区学府大道22号1单元、2单元学府苑商业裙楼，统一社会信用代码915001086889200236。法定代表人：陈健，总经理。委托代理人：高才智，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托代理人：杨丽娟，女，1979年2月18日出生，汉族，住重庆市渝中区被告：夏某2，男，1995年3月17日出生，汉族，住重庆市南岸区委托代理人：张波，重庆百君律师事务所律师。被告：夏某1，男，1958年1月8日出生，汉族，住重庆市南岸区被告：令某，女，1961年9月28日出生，汉族，住重庆市南岸区被告：重庆市南岸区夏恒韵何艺术培训有限公司，住所地重庆市南岸区学府大道22号学府苑商业裙楼A区第四层，统一社会信用代码91500108MA5U5FPW2E。法定代表人：夏某2。原告重庆洹岳投资有限公司（以下简称“洹岳公司”）诉被告夏某2、被告夏某1、被告令某、被告重庆市夏恒韵何艺术培训有限公司（以下简称“夏恒韵何公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告洹岳公司的委托代理人高才智、杨丽娟、被告夏某2及其委托代理人张波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。洹岳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就重庆南岸区X号X商业裙楼X区第X层部分房屋之《房屋租赁合同》已于2017年5月15日解除；2、被告立即将上述房屋恢复原状并返还给原告；3、被告向原告支付租金欠款共计290722元，并支付至实际付款之日止的滞纳金；4、被告向原告支付上述房屋占有使用费，从2017年5月16日起按每日1949.32元计至被告将上述房屋恢复原状并返还原告之日止；5、被告向原告支付管理费欠款共计71454元；6、确认被告支付的履约保证金118584元作为违约赔偿金原告不予退还；7、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月19日，原、被告签订了坐落在重庆南岸区X号X商业裙楼X区第X层部分房屋之《房屋租赁合同》，确认租赁房屋的建筑面积为2196平方米，用于经营“培训”，租赁期限为伍年，自2015年11月9日起至2020年11月18日止。原告按约交付被告使用至今。合同第三条约定：“租金支付方式：乙方应在本合同签订之日向甲方预交第一期（一个月）的租金（人民币伍万玖仟贰佰玖拾元整）；2016年3月19日至2016年9月18日每月为一期，租金每一个月支付一次；2016年9月19日至2020年11月18日，每三个月为一期，租金每三个月支付一次。以后每期交租时间到期前的7日内交纳下一期的租金。每期租金应一次性缴清，先付后用。”合同第四条约定：“乙方自本合同租赁期起始时间起按建筑面积每月每平方米伍元的价格向甲方缴纳商场管理费用；此费用交付时间及方式须与租金交付时间及方式一致，即同时交付；如逾期不交的，甲方有权单方面停止各项服务至乙方付清为止；若乙方逾期三十日仍未清付的，视为乙方合同违约，追究其违约责任。”第八条约定：“乙方无正当理由不按合同约定的时间向甲方支付租金和管理费的，每延迟一日，须按日按应付租金总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计超过三十天未付租金和管理费的，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并有权不退还履约保证金。”现被告截止2017年5月15日未按照合同之约定交清房屋租金，并产生了滞纳金等费用。原告多次上门催收，被告拒绝履行合同义务。原告于2017年5月15日行使合同解除权，以现场送达、短信通知及约定的送达方式向被告书面送达《关于解除房屋租赁合同书》，正式通知被告合同即日解除，要求被告限期内清偿欠款、退还房屋，被告拒不履行至今占用，故原告起诉至法院。夏某2辩称：1、由于消防通道部分租金不应缴纳，原告在被告多次要求的情况下拒不核算应当减除的消防通道部分租金，双方对每月应缴租金存在争议，即双方对合同合法部分对应的每月租金未作出核算。既然未核算，就无法确定被告是否拖欠租金，以及拖欠租金的天数，进而无法判断是否达到解除条件，因此原告的单方解除行为于法无据，应认定为无效；2、解除无效，被告自然不存在恢复原状和返还房屋的义务；3、对于租金、滞纳金、占有使用费、管理费等，由计算方法按面积乘以单价，故均应等到鉴定报告出具后才能确定是否拖欠、拖欠金额、拖欠天数；4、基于原告解除行为无效，故不存在履约保证金退还的问题；5、本案的所有费用应由原告承担。夏某1答辩：同意夏某2的答辩意见。令某答辩：同意夏某2的答辩意见。夏恒韵何公司答辩：同意夏某2的答辩意见。洹岳公司举示如下证据：证据1，《房屋租赁合同》及附件、房产证复印件、房屋建筑面积分层平面图、证明、情况说明，拟证明洹岳公司对涉案房屋具有对外出租的权利，是以整体租赁的方式包含房屋消防通道、喷淋系统、电梯等整体租赁。证据2，《房屋租赁合同》及附件，拟证明双方就涉案房屋租赁面积、价款进行了约定，合同真实有效，双方于2015年11月19日就租赁的面积进行了确认为2196平方米，不存在隐瞒消防通道的事实。证据3，商户房屋验收交接清单，拟证明洹岳公司将房屋移交夏某2。证据4，装修设计图复印件，拟证明洹岳公司进行整体招租后房屋的使用功能以及消防通道、应急通道、过道均由夏某2自行规划设计。证据5，关于解除房屋租赁合同通知书、撤场通知书、快递单，拟证明夏某2为足额支付租金、管理费，洹岳公司于2017年5月15日向夏某2发函解除合同。证据6，欠款明细表，拟证明2016年4月19日-5月18日的租金至今未付，已达到合同约定逾期30日未足额支付洹岳公司可单方解除合同的条件。证据7，担保书，拟证明夏某1、令某向洹岳公司作了保证担保，故夏某1、令某应当承担连带清偿责任。证据8，租期内存在问题的解决方案、沟通协调函，拟证明夏恒韵何公司作为实际使用人确认了夏某2应付租金金额和管理费，并同意向洹岳公司支付，应当视为债务加入，与夏某2承担连带清偿责任。夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司质证意见如下：对证据1，《房屋租赁合同》及附件、证明、情况说明真实性、合法性无异议，但合同4-2条证明了合同双方计算租金方式是以单价乘以面积，洹岳公司有出租的权利，但无法证明有其他权利。房产证复印件、房屋建筑面积分层平面图不认可，不能反映出争议的消防面积的性质。对证据2，真实性无异议，合同附图标准的面积包含了争议的消防通道部分，夏某2对合同的签字是因为洹岳公司隐瞒了通道属于消防通道而受到误导。对证据3，无异议。对证据4，系复印件不予认可。对证据5，关于解除房屋租赁合同通知书、撤场通知书真实性认可，夏某2均已收到，但无效，因为双方对消防通道应扣减的租金和管理费有争议，故不能明确是否欠费、欠费多少。快递单载明拒收，且夏某2未居住快递单上的地址。对证据6，不属于证据，是统计表格，对其中收款栏和收款时间栏载明的内容无异议。夏某2在2016年5月17日、6月14日以及之后支付租金的行为已足额支付了2016年4月19日-6月18日两个月的租金。对证据7，真实性无异议。能够证明夏某1、令某承担连带清偿责任，但其担保的债务仅限于合同合法有效部分。对证据8，真实性无异议，但是在洹岳公司多次采取非法手段阻扰经营被迫作出的，不是真实意思表示，且未生效。夏某2举示如下证据：证据1，《房屋租赁合同》及附件，拟证明合同约定的租赁面积包含了附图所记载的消防通道部分，月租金总价包含了消防通道面积所对应的租金价格。证据2，关于安装大门的请示，拟证明消防支队认为本案所涉通道为消防疏散通道。证据3，申请法院调取的应急照明及疏散指示平面图、复查意见书，拟证明该图中间过道为消防通道，面积为336平方米。该图与关于安装大门的请示足以表明夏某2基于洹岳公司对租赁房屋的描述无误以为通道不属于消防通道并试图通过装修进行封闭被消防制止。也证明洹岳公司将消防通道当做专有面积租赁给夏某2并收取租金，该合同约定违反法律强制性规定，应属无效。证据4，本楼层消防疏散示意图照片，拟证明洹岳公司对哪些部分属于消防通道是非常清楚的。证据5，视频2段、录音3段，拟证明洹岳公司在诉讼期间长期采用非法手段干扰夏恒韵何公司正常教学运营，导致夏某1、令某、夏恒韵何公司迫于无奈前述对自己不利的文件。洹岳公司质证意见如下：对证据1，三性无异议，但并未约定租赁单价，是整体出租。对证据2，真实性无法确认，内容未直接表述有消防通道，也未直接认定是否属于消防通道。对证据3，图纸真实性无异议，但夏某2陈述是由其向消防部门提交，系夏某2单方制作，无法证明是消防通道的面积。复查意见书真实性、合法性认可，但仅是夏某2装修房屋的二次消防验收，并没有涉及相关消防通道的问题。对证据4，来源不明无法确认。对证据5，三性均不认可。夏某1、令某、夏恒韵何公司质证意见如下：对夏某2举示的证据均无异议。本院认证意见如下：一、对洹岳公司举示的证据对证据3，夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司均无异议，本院予以采信；证据1、证据2、证据5、证据6、证据7、证据8，夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司认可其真实性，本院予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述；证据4，无法核实其真实性，夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司亦不予认可，本院不予采信。二、对夏某2举示的证据对证据1，洹岳公司对三性均无异议，本院予以采信；对证据2、证据3，真实性本院予以确认，证明目的是否采信在本院认为部分予以阐述；证据4、证据5，无法核实其真实性，洹岳公司亦不予认可，本院不予采信。本院经审理认定如下事实：2009年5月19日，甲方重庆工商大学与乙方洹岳公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆南岸区X号X（1、2栋）区一至五层部分房屋出租给乙方，房屋类型为框架结构、清水房，该租赁物业总建筑面积约为18053.8平方米（最终以国家相关部门确定的面积为准，详见附件4），随房出租的有消防喷淋系统、报警系统、强电、给排水系统、两部电梯等设施设备；该出租房屋已通过竣工验收和消防验收（出租房屋二次装修的消防验收等由乙方负责）；租赁期限为20年，自2009年6月1日起至2029年5月31日；起租租金标准按建筑面积每月每平方米人民币14元计，从承租的第四年起月租金标准以上一年租金为基础按环比增长的方式递增，每年环比增长2%，合同还约定了双方的权利义务及违约责任。2015年11月19日，甲方洹岳公司与乙方夏某2签订了《房屋租赁合同》，约定：出租房屋坐落在重庆南岸区X号X商业裙楼X区第X层部分房屋（详细见附件），租赁房屋面积经双方确认，建筑面积约为2196平方米；租赁期限自2015年11月19日起至2020年11月18日止；该房屋出租给乙方用于经营培训项目，租赁期内乙方不得在承租房内改变经营业态或从事违法违规的活动；该房屋在租赁期内起始租金为每月59292元，租金标准的递增从2017年11月19日起在上一年的基础上逐年递增6%，乙方应在本合同签订之日向甲方预交第一期（一个月）的租金（人民币伍万玖仟贰佰玖拾贰元整），2016年3月19日至2016年9月18日，每月为一期，租金每一个月支付一次，2016年9月19日至2020年11月18日，每三个月为一期，租金每三个月支付一次，以后在每期交租时间到期前的7日内交纳下一期的租金，每期租金应一次性缴清，先付后用；本合同签订时间当日，乙方向甲方一次性支付额度为二个月租金总额的履约保证金，即人民币壹拾壹万捌仟伍佰捌拾肆元整；乙方自本合同租赁期起始时间起按建筑面积每月每平方米伍元的价格向甲方缴纳商场管理费用，此费用交付时间及方式须与租金交付时间及方式一致，即同时交付，如逾期不交的，甲方有权单方面停止各项服务至乙方付清为止，若乙方逾期三十日仍未清付的，视为乙方合同违约，追究其违约责任；甲方在合同签订且乙方支付履约保证金后伍日内向乙方办理房屋交接手续；甲方向乙方交付的房屋是经建筑管理部门验收合格并经过乙方在签约前现场查看后认可满足接房条件的现状清水房；未经甲方及有关部门书面同意时，乙方不得擅自更改、迁移水、电、天然气、消防等设施、设备及原有负荷；乙方无正当理由不按合同约定的时间向甲方支付租金和管理费的，每延迟一日，须按日按应付租金总额的5‰向甲方支付滞纳金，连续或累计超过三十天未付租金和管理费的，视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同并有权不退还履约保证金；乙方逾期三十天未向甲方缴纳应缴之租金，甲方有权单方解除合同，并追究乙方责任有权不退还履约保证金等内容。合同附图中写明：确认此阴影面积为租赁面积2196㎡（建面）。夏某2在附图上签字确认。合同签订当日，洹岳公司将租赁房屋交付夏某2使用。2017年5月15日，洹岳公司向夏某2发出关于解除《房屋租赁合同》通知书，载明因夏某2未按照合同约定一次性交清房屋租金共计290722元、商场管理费71454元，多次催收无果，已构成合同违约事实，洹岳公司依法行使合同解除权，自2017年5月15日解除双方签订的《房屋租赁合同》，保证金用于清偿部分欠费不予退还，两日内办理撤场手续，退还房屋等内容。2017年8月25日，洹岳公司向夏某2发出《撤场通知书》，通知夏某2于该通知送达两日内办理撤场手续，退还房屋。2017年10月27日，夏某1、令某作为担保人向洹岳公司出具《担保书》：“本人夏某1于今日为儿子夏某2与重庆洹岳投资有限公司位于重庆市南岸区X号租赁X时尚购物中心X楼部分店铺一事作出担保。保证夏某2半年之内付清所有欠款并按所签合同内容如期交纳房屋租金及管理费。附爱人共同担保”。2017年6月中旬，夏恒韵何公司向洹岳公司发出《租期内存在问题的解决方案》，内容为：“1、承租方承认原合同约定内容，过道部分在该期间（2016.4.19-2017.3.18）产生的租金和管理费为184976.00元，该问题处理方案我方同意在2017年7月18日前支付该期间产生的租金和管理费。2、2017年3月19日至2017年7月18日产生的租金和管理费合计281088.00元，我方同意于2017年10月18日前支付。3、2017年7月19日-2018年7月18日期间的租金和管理费按月缴纳，每次提前15天支付，每月租金和管理费合计为70272.00元。4、租赁方向南岸区法院撤销一切针对夏某2本人的控诉，免除滞纳金。与我方协商将原合同未个人签署给为以公司名义签署，并将一楼门面使用权和固定车位使用权、固定广告位使用权加入租赁合同中。”2017年8月21日，夏恒韵何公司又向洹岳公司发出《沟通协调函》，载明：“由于夏某2先生是本公司的法人代表，本公司是承租场地的实际使用人，夏某2先生签署的承租合同本公司承担所有权责，望贵司收到函件后在2017年8月25日前排工作人员与我司协商解决相关问题。”另，2016年夏某2曾向重庆市通达自控工程技术有限责任公司报告询问其经营场所里的主过道是否属于所在X楼第X层的消防疏散通道。该司回复意见为是疏散通道。同年8月16日，夏恒韵何公司又向南岸区公安局消防支队发出《关于安设大门的请示》，请示要求在涉案租赁房屋中间过道的两端安设大门，以实行封闭式培训园区。南岸区公安消防支队回复：依据《中华人民共和国消防法》第二十八条规定任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道。贵单位拟在中间过道两端设置大门的做法违反了上述规定，因此，请贵单位结合实际重新调整设计方案，严禁占用或封闭疏散通道。庭审中，双方确认根据原合同约定截止到2017年4月19日欠租金和管理费金额为308704元，截止到2017年5月15日欠租金和管理费金额为361082.43元，截止到2018年9月18日欠租金和管理费金额为1085447.20元，截止到2018年9月26日欠租金和管理费金额为1104865.37元。关于租金滞纳金，洹岳公司请求从2016年4月19日起以所欠租金为基数按照年利率24%计算至实际付款之日止。庭审中，夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司认为性质是资金占用损失，应按照人民银行同期贷款利率计算。关于房屋占用使用费，洹岳公司请求从合同解除之日起至2017年11月18日按照租金每日1949.32元计算，从2017年11月19日起至2018年11月18日起按照租金每日2066.30元计算，从2018年11月19日起至2019年11月18日起按照租金每日2190.28元计算，每年按上一年度租金标准递增6%至房屋返还之日止。庭审中，夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司认为应当扣除消防通道面积对应的租金计算。关于履约保证金，洹岳公司请求作为违约赔偿金不予退还。庭审中，夏某2、夏某1、令某、夏恒韵何公司认为是担保性质不能作为违约金收取，应当退还。上述事实，有《房屋租赁合同》、房产证、房屋建筑面积分层平面图、证明、情况说明、商户房屋验收交接清单、关于解除房屋租赁合同通知书、撤场通知书、快递单、担保书、租期内存在问题的解决方案、沟通协调函、关于安装大门的请示、图纸等证据，以及原、被告陈述在卷为凭，并经法庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告洹岳公司与被告夏某2签订的《房屋租赁合同》系当事人根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故该合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。洹岳公司已按约将租赁物业交付夏某2使用，夏某2应按照合同约定履行相应的义务。合同明确约定起始租金为每月59292元，从2017年11月19日起在上一年的基础上逐年递增6%，由此可以看出洹岳公司系将涉案房屋的该层楼以整体出租的方式出租给夏某2使用，故对夏某2所述双方系约定每平方米单价乘以总租赁面积得出租金总额的辩称意见，明显与合同约定不符，本院不予采信，对合同中约定的租金标准，本院予以确认。夏某2应当按照合同约定的标准向洹岳公司履行支付租金的义务。对于管理费，双方在合同中确认的租赁房屋面积为2196平方米，且约定了商场管理费为按建筑面积每月每平方米伍元，上述内容未违反相关法律规定，本院予以确认。对夏某2举示的南岸区公安消防支队《关于安设大门的请示》仅能证明夏某2对涉案房屋的装修方案中设置大门的做法违法了消防法“任何单位、个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道”的规定，而不能因此证明《房屋租赁合同》内容违反了上述规定，同时夏某2并未举示证据证明洹岳公司对其确认出租面积有误导行为，其亦在合同所附图纸中对租赁面积进行了确认签字，故对夏某2相应的抗辩意见，本院不予采信，夏某2应当按照合同约定向洹岳公司支付管理费。对于合同的解除，《房屋租赁合同》约定租金从2016年9月19日至2020年11月18日，每三个月支付一次，在每期交租时间到期前的7日内交纳下一期的租金，每期租金应一次性缴清，先付后用；逾期三十天未缴纳应缴租金，甲方有权单方解除合同。本案中，截止2017年4月19日，夏某2拖欠租金308704元，已逾期超过三十天，构成违约。洹岳公司依据合同约定向其发出关于解除《房屋租赁合同》通知书，行使解除权，夏某2当庭陈述收到该通知书，合同自通知到达对方时解除，故原告洹岳公司与夏某2签订《房屋租赁合同》已经解除，本院确认该合同于2017年5月15日解除。截止到2017年5月15日被告夏某2共计欠租金和管理费金额为361082.43元，故对原告洹岳公司的该项诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于《房屋租赁合同》已于2017年5月15日解除，夏某2作为承租人应按照合同的约定将租赁物及时返还洹岳公司，现洹岳公司要求夏某2立即将房屋恢复原状并返还的诉请，于法有据，本院予以支持。关于租金滞纳金，合同约定每延迟一日，须按日按应付租金总额的5%支付滞纳金，现洹岳公司自愿请求从2016年4月19日起以所欠租金为基数按照年利率24%计算至实际付款之日止，计算标准低于合同约定，系洹岳公司对自身权利的处分，本院予以确认，对其该项诉请，本院依法予以支持。对于房屋占用费，合同解除后，夏某2负有及时搬离并交还房屋之义务，逾期交付应承担房屋占用损失费。洹岳公司请求从合同解除之日起按照合同约定的租金标准，且每年按上一年度租金标准递增6%计付房屋占用费至房屋返还之日止的诉请，符合合同约定，本院予以支持。对于履约保证金，合同亦约定逾期三十天未缴纳应缴租金，甲方有权单方解除合同，并追究乙方责任有权不退还履约保证金。本案中，洹岳公司据此行使单方解除权解除合同已经法院确认，其请求不退还履约保证金亦符合上述合同约定，故对其该项诉请，于法有据，本院予以支持。对于被告夏某1、令某、夏恒韵何公司是否承担连带责任的问题。夏某1、令某已向洹岳公司出具担保书，且当庭认可担保书的真实性，并同意承担连带清偿责任，本院予以确认。夏恒韵何公司亦向洹岳公司发函同意承担夏某2因租赁合同产生的全部权责，虽其当庭陈述非真实意思表示，但未能举示证据证明，故对其辩称意见本院不予采信。夏恒韵何公司的发函所载明的意思表示应当视为对夏某2因涉案租赁合同所欠费用的债务加入，故对洹岳公司因此请求夏恒韵何公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告重庆洹岳投资有限公司与被告夏某2签订的《租赁合同》于2017年5月15日解除；二、被告夏某2于本判决生效之日起十日内将位于重重庆南岸区X号X商业裙楼X区第X层部分房屋（建筑面积为2196平方米）恢复原状并返还原告重庆洹岳投资有限公司；三、被告夏某2于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洹岳投资有限公司所欠截止2017年5月15日的租金、管理费361082.43元及滞纳金（从2016年4月19日起以所欠租金为基数按照年利率24%计算至实际付清之日止）；四、被告夏某2于本判决生效之日起十日内支付原告重庆洹岳投资有限公司房屋占用费（从2017年5月15日起至2017年11月18日按照租金每日1949.32元计算，从2017年11月19日起至2018年11月18日起按照租金每日2066.30元计算，从2018年11月19日起至2019年11月18日起按照租金每日2190.28元计算，每年按上一年度租金标准递增6%至房屋返还之日止）；五、原告重庆洹岳投资有限公司不退还被告夏某2履约保证金118584元；六、被告夏某1、被告令某、被告重庆市夏恒韵何艺术培训有限公司对被告夏某2的上述支付租金、管理费、滞纳金以及房屋占用费的义务承担连带责任；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14007元，由被告夏某2、夏某1、令某、重庆市夏恒韵何艺术培训有限公司连带承担（原告洹岳公司已缴纳，被告夏某2于支付上述款项时一并支付原告，余款4571元，被告夏某2于十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  蒲昌元人民陪审员  李东梅二〇一九年十月三十日书 记 员  陈婷婷