河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初23118号原告董婉婷，女，1995年7月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人杜守敏，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人张素娜，河南亚太人律师事务所律师。被告陈大华，女，1981年10月2日出生，汉族，住郑州市金水区。被告河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道53号1号楼19楼53号，统一社会信用代码：914101003417005900。法定代表人邓鹏，总经理。委托代理人李高远，男，1988年12月26日出生，汉族，住河南省新密市，系公司员工。委托代理人祝桥欢，男，1988年1月29日出生，汉族，住河南省原阳县，系公司员工。原告董婉婷(以下简称原告)诉被告陈大华、河南真二房产经纪有限公司（以下简称真二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董婉婷及其委托代理人杜守敏、张素娜，被告陈大华，被告真二公司委托代理人及委托代理人李高远、祝桥欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告陈大华、真二公司于2019年5月13日订立《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》并支付了4500元居间费，旨在购买坐落于郑州市金水区××楼××房产。同日原告为保障合同的顺利履行又与真二公司签订了《真二网综合保障服务协议》并支付了4840元保障服务费。因被告陈大华出售的房产上设立有抵押权，原告与二被告随后就此签订了《解押协议》作为原合同的补充，并支付了340000元购房首付款。现了解到合同标的房屋在合同签订前已被司法机关查封，合同标的房产无法过户，原告认为二被告故意隐瞒前述情况致使合同目的无法实现，二被告已然构成根本违约。现二被告均未向原告退还原告已支付的首付款、定金、保障服务费、居间费，也未向原告履行违约责任，故请求依法判令：1、解除合同号为010010952号的《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》；2、二被告承担向原告返还定金20000元、购房首付款340000元的连带责任，共计360000元；3、请求判令被告陈大华向原告支付340000元违约金（一倍购房首付款）；4、被告河南真二房产经纪有限公司退还原告支付的居间费4500元、保障服务费4840元，共计9340元；5、本案诉讼费、保全费、保函费由二被告承担。被告陈大华辩称，陈大华与原告、中介公司签订房屋买卖合同后，原告支付首付款后，被告陈大华用以偿还按揭贷款，办理解押，现在他项权证在陈大华手里；本案涉案房屋在陈大华名下，而广发银行查封涉案房屋是因为陈大华前夫与广发银行的纠纷，陈大华并未收到通知，未到庭参加庭审。被告陈大华直到去房管局办理解押手续才知道涉案房屋被广发银行查封；被告陈大华在得知涉案房屋被保全后，第一时间通知中介公司，并积极联系相关金融机构协助解押，后中介公司通知与买房，在第一次见面时，被告向原告解释相关情况，并表示愿意提前腾房并减少房款等对原告进行补偿，后经过协商，双方达成赔偿原告一定金额的补偿及提前交接房屋的和解协议，原告继续履行合同。因被告陈大华需筹措补偿金，当时未对协议进行签字，在补偿金筹措到位时，原告对和解协议反悔了，且不再进行协商。造成至今问题未解决的原因并不全在被告陈大华方；合同规定了办理解押的时间，被告陈大华积极办理了解押，但合同没有规定房屋过户时间，被告陈大华也一直在积极履行过户义务，不认为自己违约；原告的诉求应以自己实际遭受的损失为基础，现在郑州的房价已经非常稳定，原告实际并未遭受多少损失，其诉求不合理；中介公司在此次交易中也存在过错，收费后没有履行协助查询房屋状态的义务。被告真二公司辩称，在卖方与买方签订的“房地产服务事项告知书”中，卖方陈大华确认该房屋在签约时没有被查封，同时买方也签字确认；此房屋是原告自己找的房子，直接通过中介公司成交的，该公司怀疑是买卖双方故意欺骗，中介公司并未带客户看过涉案房屋。经审理查明，2019年5月13日，原告（买方、乙方）与被告陈大华（卖方、甲方）、被告真二公司（居间方、丙方）签订编号为010010952的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份，主要约定：房产状况：房屋坐落于金水区××楼××号，房屋所有权人为陈大华，不动产权证号为1601168882，权属性质为私产，房屋总层数18层，该房屋所在层为13层，房屋建筑面积为76.66平方米，规划用途为成套住宅；经甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的转让总价款为人民币121万元整；甲乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金2万元整，作为履行本合同的担保；甲乙双方于签订本合同10个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续；乙方应在立契时将上述首付款交付甲方，剩余房款由银行放贷后向甲方支付；该房屋处于抵押状态，甲方应在自合同签订后的20个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前还清按揭银行贷款，同时乙方应于还款现场向甲方支付解押款人民币34万元整，专用于甲方办理解押事宜，剩余解押款由甲方自行筹集。甲方领取他项权证后办理抵押登记注销手续；丙方提供如下服务：向乙方准确传达或告知甲方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）等；本合同签订时，乙方向丙方支付居间费用4500元，无论甲乙双方任何一方原因致使未能履行合同，因丙方已促成本合同成立，故此居间费用无需退还。守约方遭受的居间费用损失，由违约方承担；甲乙双方均有违约责任的，该损失由双方负担；甲方违约致使本合同未履行的，按照定金的双倍赔偿乙方，乙方违约致使合同未履行的，无权要求返还定金；甲乙双方任何一方违约致使本合同未能履行的，违约方需向守约方赔偿损失，并承担违约责任；乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已作充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议；甲方保证该房屋产权属实，且房屋产权的共有人同意出售此房屋；若发生与此房屋有关的权属纠纷及债务纠纷，或甲方未获取房屋出售的有关授权，或任何第三方就该房屋权属提出异议的，均由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，不存在任何限制交易的情况，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，由甲方承担相应的责任。同日，原告（甲方、购房者）与被告真二公司（乙方、居间方）签订《真二网综合保障服务协议》，主要约定：在签署房屋买卖合同及居间服务合同后，乙方为甲方提供保障服务事宜，保障服务费为4840元；甲方于签署本协议当日支付；保障服务内容：查封房保障服务：乙方应严格对经乙方居间出售的存量房在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者，如因房屋查封导致房屋买卖合同无法履行，乙方将退还甲方所支付的全程服务费。如甲方未支付购房款，乙方将不予垫付。同日，原告向被告真二公司支付了居间费用4500元、保障服务费4840元及房屋定金2万元。同日，被告真二公司出具《收据》三份，主要记载：今收到董婉婷交来保障服务费4840元、居间费用4500元及购房定金2万元。2019年5月14日，原告（乙方）与被告陈大华（甲方）、被告真二公司（丙方）签订《解押协议》，主要约定：乙方于2019年5月14日签订购买甲方位于金水区××楼××号的房屋一套，经甲乙双方协商对原告合同补充以下条款：甲方此房产有贷款尚未还清，乙方在丙方告知其提前给甲方支付房款利害关系的前提下自愿将此房首付款人民币34万元，先行支付给甲方用于此房解押；乙方将首付款支付甲方解押后，应按原合同约定办理房屋的银行贷款及过户手续，如因甲方原因造成此房屋无法过户，甲方应在5日内双倍退还此首付款。2019年5月24日，原告向被告陈大华支付34万元首付款。同日，被告陈大华向原告出具34万元的收据一份。2019年6月13日，中国工商银行股份有限公司郑州二七路支行出具《房屋抵押权终止证明》，主要记载：抵押人陈大华办理的位于金水区××楼××号的房屋抵押登记，房屋所有权证号为1601168882，房屋他项权证号为1603091299，因债务结清，同意办理抵押权注销登记。另查明，涉案房屋于2019年3月27日被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封。本院认为，原告与被告陈大华、被告真二公司签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、《解押协议》、《真二网综合保障服务协议》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的规定，合法有效。本案中，因被告陈大华的原因导致涉案房屋被查封，无法过户，致使原告合同目的不能实现，故原告请求解除涉案《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，合法有据，本院予以支持。原告按照合同约定交纳了定金2万元、首付款34万元，原告已经履行了约定的合同义务，现被告陈大华导致合同解除，被告陈大华应当返还原告购房款34万元。关于违约金问题，《解押协议》约定如因被告陈大华方原因造成此房屋无法过户应双倍返还34万元首付款，原告据此主张被告陈大华支付违约金34万元，但违约金应以实际损失为基础，原告未提交证据证明其实际损失，结合涉案合同的履行情况，本院认定被告陈大华支付原告违约金3.4万元较为适宜。合同解除，被告真二公司应退还原告交纳的购房定金2万元。2019年5月13日，被告真二公司（乙方）在与原告（甲方）签订的《真二网综合保障服务协议》中明确约定，乙方应严格对经乙方居间出售的存量房在签约前进行房屋信息核验，确认是否已被司法机关查封，并如实告知购房者，如因房屋查封导致房屋买卖合同无法履行，乙方将退还甲方所支付的全程服务费，涉案房屋已于2019年3月27日被河南省郑州高新技术产业开发区人民法院查封，被告真二公司未尽到保障服务协议的合同义务，应当退还原告保障服务费4840元、居间费用4500元。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告董婉婷与被告陈大华、河南真二房产经纪有限公司之间签订的合同号为010010952号的《郑州存量房（二手房）买卖居间合同》；二、被告陈大华于本判决书生效后十日内返还原告董婉婷购房款340000元、支付原告董婉婷违约金34000元，共计374000元；三、被告河南真二房产经纪有限公司于本判决书生效后十日内退还原告董婉婷购房定金20000元、保障服务费4840元、居间费用4500元，共计29340元；四、驳回原告董婉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5447元，保全费4020元，由原告董婉婷负担4270元，由被告陈大华负担4807元，由被告河南真二房产经纪有限公司负担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  杜盛铭二〇一九年十月十二日书记员  邱赛男