福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初3767号 原告：姚建平，男，1952年6月1日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 被告：侯德荣，男，1972年12月16日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：洪桥，福建麦博律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：肖明闽，福建麦博律师事务所执业律师。 原告姚建平与被告侯德荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚建平、被告侯德荣及其委托诉讼代理人洪桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚建平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还原告履约保证金12,000元并支付违约金13,860元人民币；3.判令被告赔偿原告经济损失5000元。事实和理由：2018年1月1日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将其坐落于福州市台江区亚兴路86号-2房屋出租给乙方作为零售使用，租赁期限为3年，自2018年1月1日至2020年1月30日止，租赁期内每月租金4200元，第二年租金以10%递增，即每月租金4620元，第三年租金在第二年租金的基础上递增10%，即每月租金5082元。履约保证12,000元，并约定租赁期间双方必须信守合同，如果甲方正当理由提出终止合同而违约，应赔偿乙方搬迁和影响生产经营的一切费用损失。租赁期间，如乙方提前退租而违约，甲方有权没收履约保证金并要求乙方支付相当于一个月租金的数额作为违约赔偿。任何乙方构成根本性违约时，对方有权解除合同外，还有权要求对方支付违约金月租金的3倍，如有其它损失，守约方还有权要求另行赔付等条款。上述合同订立当日，原告向被告交付履约保证金12,000元，被告不另行出具收据，合同代收据。上述合同订立后，原告按月缴纳租金，但被告却于2019年7月25日擅自闯入原告租赁的房屋，将原告存放在房内的大头菜、电线、电风扇、桌子等货物扔出房屋，随意丢弃，并强行将原告赶出房屋，使原告蒙受经济损失，经济损失约5000元。当日原告报警，福州市公安局鳌峰派出所有接处警记录。被告的行为已构成根本性违约，故提起诉讼，请求判如所请。 侯德荣辩称，姚建平无证据证明侯德荣将其财产扔出房屋造成损失。侯德荣已经按照合同约定交付房屋，现租期未到，应继续履行合同，请求法院驳回原告诉讼请求。 姚建平就其诉讼请求依法提交了其与侯德荣签订的《房屋租赁合同》、照片、派出所回执等证据。侯德荣依法提交了其与郑国谋签订的《房屋租赁合同》。诉讼中本院依职权走访亚峰社区、台江公安局鳌峰派出所及涉诉房屋所在地走访了解情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，侯德荣与姚建平签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，姚建平向侯德荣承租坐落于福州市台江区的房屋用于零售，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止。租赁期内第一年每月租金4200元，第二年起每年租金在前一年度租金的基础上递增10%，履约保证金12000元，姚建平应于每月3日之前将本月租金支付给侯德荣。姚建平根据合同约定向侯德荣支付履约保证金12000元，租金支付至2019年6月。2019年7月25日，姚建平报警求助称其所个人财产物品从租赁房屋中被人丢弃至路面。 另查明，2018年1月1日，侯德荣（乙方）与案外人郑国谋（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同第一条载明：“侯德荣向郑国谋承租坐坐落于福州市台江区石灰厂）的房屋及周边空地（整体土地面积约2000平方米，地上房屋建筑面积约1250平方米），系郑国谋、郑明秋共同以郑国谋的名义于1997年向江边村村委会承租，并共同出资改造完成。现甲方一致同意将上述房屋及周边土地按现状整体出租给乙方使用，该房屋未取得建设、审批等相关手续，乙方确认对租赁房屋的位置、面积、结构、质量、产权状况等实际情况，经现场确认无异议，并自愿承租。”租赁期限自2018年1月1日起至2022年12月31日止。2019年6月15日，姚建平与案外人金忠孝签订《房产租赁合同》，向金忠孝承租坐落于福州市台江区亚峰新区8-9＃一层04店及二层02店。租赁期限自2019年7月15日起至2021年8月15日止，每月租金5500元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，侯德荣与郑国谋签订的《租赁合同》中载明涉诉房屋“未取得建设、审批等相关手续”，且侯德荣对该事实予以确认，故姚建平与侯德荣就涉诉房屋形成的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，姚建平请求解除涉诉租赁合同没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于履约保证金和违约金问题。姚建平与侯德荣签订的合同虽无效，但姚建平实际使用涉诉房屋，根据公平及等价有偿原则，应参照涉诉合同约定的租金标准支付涉诉房屋的占有使用费。现双方均确认姚建平已实际支付租金至2019年6月，且姚建平于2019年7月25日报警后未再使用涉诉房屋，本院认定姚建平于2019年7月26日已将涉诉房屋实际交还侯德荣。故姚建平应向侯德荣支付2019年7月1日至2019年7月25日的使用费3850元。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故侯德荣应将12,000元履约保证金抵扣姚建平应支付的2019年7月1日至2019年7月25日期间的房屋占有使用费3850元后，仍余的押金8150元返还给姚建平。姚建平关于押金的诉请超出本院认定部分，本院不予支持。涉诉租赁合同无效，姚建平要求侯德荣支付违约金13,860元无事实和法律依据，本院亦不予支持。关于姚建平主张的经济损失5000元的问题。姚建平提供的照片及派出所回执不足以证明其经济损失5000元，姚建平诉请侯德荣赔偿其经济损失5000元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。 综上所述，姚建平与侯德荣签订的《租赁合同》自始无效，侯德荣应将仍余的8150元押金返还给姚建平，驳回姚建平的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、侯德荣应于本判决生效之日起十日内返还姚建平履约保证金8150元； 二、驳回姚建平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1902元，由姚建平负担1000元，侯德荣负担902元。 如不服本判决，可以在判决书送达日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 林 明 人民陪审员 杨 榕 人民陪审员 刘晓贞 二〇一九年十月三十一日 法官助理江含慧 书记员林小梅 附：一、本判决书适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。