福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初1665号 原告：林兵俤，男，1964年12月9日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：黄若辉、沈建忠，福建品博律师事务所执业律师。 原告：林剑，男，1992年10月2日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：黄若辉、沈建忠，福建品博律师事务所执业律师。 被告：王财云，男，1966年2月24日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：向传金，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。 原告林兵俤、林剑与被告王财云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林兵俤、林剑及其共同委托诉讼代理人黄若辉、被告王财云的委托诉讼代理人向传金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林兵俤、林剑向本院提出诉讼请求：1.判令准许林兵俤、林剑与王财云解除于2018年12月5日订立租赁台江南台商都二期13号店面的《租赁合同》；2.判令王财云退还林兵俤、林剑交付的租金180000元及转让费180000元，合计360000元；3.判令王财云赔偿林兵俤、林剑因店内改造投入的材料费及人工费损失暂计11877元。事实和理由：林兵俤与林剑系父子关系。林兵俤在福州市台江区老药洲从事个体饮食业已有二十多年之久。原店址位处台江区福清馆7号老药洲街20号。2018年底因该处楼房拆迁，急需租赁新店面继续营业。林兵俤、林剑经人介绍与王财云相识，林兵俤、林剑明确要求王财云提供的店面能够让林兵俤、林剑继续从事饮食服务，王财云承诺其现有且自营的店面即福州市台江区台南商都二期13号店（王财云称其妻子持有产权）符合林兵俤、林剑从业条件，王财云并要求林兵俤、林剑租金要一年一付180000元及另付转让费180000元。当时因临近春节，林兵俤、林剑急于搬迁旧店设备及继续开业经营，在王财云的要求下于2018年12月4日首付20000元，2018年12月5日以林剑的名义与王财云订立了讼争《租赁合同》后，又付给王财云34×××××元，该两笔汇款均是通过林兵俤的妻子、林剑的母亲陈碧玉银行账户转账。2019年元旦前一天王财云给林兵俤、林剑交付了店面钥匙。2019年1月1日后林兵俤、林剑即着手准备水泥等建材，拟对承租店面内部进行适当改造与加固，2019年1月4日林兵俤、林剑刚开门施工，福州市台江区城市综合执法局执法人员就到讼争店面对王财云原有占道违建水池等及扩建路面进行了拆除，并送达及张贴了《询问（调查）通知书》。林兵俤、林剑始知王财云将讼争店面出租给林兵俤、林剑前已经存在严重违法情形，即未经审批擅自破坏承重墙和违法占地建设行为。林兵俤、林剑整修时还发现讼争店面属于没有配套设立专用烟道的商住楼，林兵俤、林剑无法修建排污与排烟设施，无法从事饮食服务。据此，多次联系王财云要求解决上述问题，但王财云拒绝联系，林兵俤、林剑聘请的律师曾三次致函王财云，但三次遭到退件。林兵俤、林剑认为，王财云明知林兵俤、林剑承租店面是为了继续从事饮食服务，王财云并承诺其出租的店面可以保证林兵俤、林剑从事饮食服务，但王财云严重违约，实则将是存在严重违法情形店面及不能从事饮食服务的店面租给林兵俤、林剑，致使承租的店面无法实现继续从事饮食服务的经营目的。为维护林兵俤、林剑合法权益，根据《合同法》第九十四条（四）及2019年1月1日实施的《福建省大气污染防治条例》等相关法律法规，请求法院支持林兵俤、林剑的全部诉请。 王财云辩称，一、王财云并未与林兵俤签署任何合同，本案租赁合同系王财云与林剑签署，王财云与除林剑以外的人并没有任何合同上的法律关系。林兵俤不是本案适格主体，不能作为原告参与本案诉讼。二、本案不存在合同目的无法实现的情形。1.林剑单方面对涉案店面的使用用途限定为开办饮食服务，以此推定合同目的无法实现，是没有任何事实及法律依据的。林剑单方面对涉案店面的使用用途限定为开办饮食店是对租赁合同的错误理解，没有任何事实依据，而是林剑单方面对涉案店面的使用用途进行了限定。而且事实上，王财云在租赁过程中从未保证过林剑一定可用于从事饮食服务。2.林剑单方面认为涉案店面出租前就存在严重违法情形即未经审批擅自破坏承重墙及违法占地建设的行为，是没有任何事实依据的。相反，福州市台江区城市综合执法局所发出的《询问（调查）通知书》是针对林剑未取得建设许可，擅自违法占地装修的行为发出的。三、关于转让费的问题，王财云认为不须退还任何转让费。双方租赁合同对转让费并未作出约定，双方对于转让费的约定均是口头约定，该转让费是林剑对之前店面使用人关闭店面损失的概括补偿以及对受让店面优先承租权的补偿，是双方平等自愿的情况下谈成并已实际履行完毕，之前店面使用人的关闭店面的实际损失已经发生，同时也放弃优先承租权；林剑已经就之前店面使用人的损失支付了180,000元补偿款俗称转让费。双方对转让费的相关权利义务已经履行完毕。因此，无论本案租赁合同是否解除，并不影响双方关于转让费权利义务均已履行完毕事实的成立，林兵俤、林剑关于请求退还转让费的诉求没有任何事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林兵俤、林剑系父子关系，林兵俤为福州市台江区兵弟粉干店的经营者。台江区佬药洲26号南台商都2座13店面为王为迅、王为逞共同共有。2018年12月1日，王为迅、王为逞出具授权委托书，委托王财云代为处理福州市台江区瀛洲街道老药洲26号南台商都2#13号店面的出租相关事宜，具体权限如下：1、代为与承租人签署相应的租赁合同并收取租金等各项费用；2、代为与承租人办理房屋交接手续等与租赁事宜相关的所有事宜。3、代为与承租人协商处理租赁过程中所出现的各项事务。 2018年12月5日，王财云为甲方，林剑为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：“甲方将台江南台商都二期13号店租给乙方使用。二、租赁期为五年（自2019年1月1日至2023年12月30日止）乙方应每年缴齐租金人民币180000元整，大写：壹拾捌万整，每年提前一个月缴纳。三、未经甲方批准，不得擅自将房屋转让，否则甲方有权收回房屋。如要转让收取转让费的15%。四、甲方乙方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前2个月通知对方，经协商方可办理手续，若甲方违约，需退还相应的房租。五、在租赁期间，所属费用物业、卫生、水电等均由乙方自行缴纳。六、合同期满后，乙方若有继续租用，应提前一个月通知甲方，若续租每年递增10%，须优先租给乙方使用。七、乙方不得随意变更固定建筑建构，如造成损失或发生灾害，自负法律责任和赔偿一切损失。八、如遇不可抗力原因，导致双方损失，互不承担责任，配合政府规划要求而终止本合同，租金按实时计算，多退少补。九、本合同一式两分，甲乙双方各执一份，以双方签订后生效。”合同签订前收，王财云共收到林兵俤、林剑方支付的360,000元，其中包含转让费180,000元及第一年租金180,000元。合同约定的店面交付使用后，林兵俤、林剑对店面进行装修。2019年1月4日，福州市台江区城市综合执法局出具《询问（调查）通知书》，载明：“老药洲街58号：你（单位）未经审批，擅自破坏承重墙及违法占地建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第三十七条的规定，自收到本通知之日起二日内到下述地址接受相关事宜调查及听取处理意见，同时请携带下列证件材料……逾期未接受询问（调查）的，我局将依法予以处理。” 2019年1月17日，林剑委托律师出具《关于解除租赁合同的律师函》，并于2019年1月18日向王财云、2018年1月31日向王财云、王为迅邮寄送达上述律师函，但均被退回。《关于解除租赁合同的律师函》载明：“王财云先生（身份证号码3501271966××××××××）：福建品博律师事务所黄若辉律师接受林剑先生（身份证号码350181922××××××××）之委托，现根据我国法律规定，特致本律师函。根据林剑提供《租赁合同》及相关证人等材料证实，2018年12月5日贵方承诺将位于福州市台江区店面出租给林剑从事餐饮业经营使用，贵方收取了转让费18万元及一年租金18万元，合计36万元。现因贵方出租的店面不具备从事餐饮业的条件，承租方无法实现合同目的。现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）之规定，特向贵方提出解除《租赁合同》。请在收到本律师函之日起七日内将所收取的转让费及租金全部退还承租方，并速与本律师协商处理善后事宜。” 庭审中，林兵俤陈述在签订《租赁合同》前到诉争房屋现场查看过，但没有认真查看，认为王财云告诉其可以做餐饮就可以了。王财云则陈述在签订《租赁合同》时林剑有告知其用于做餐饮，但其告知林剑要用于什么用途由林剑自己解决，并未承诺一定可用于从事餐饮。林兵俤、林剑与王财云同时确认佬药洲街58号与台江区南台商都2#楼13号店面为同一地址，同时确认台江区南台商都2#楼13号店面属于商住楼店面且没有专用烟道。 诉讼过程中，本院依职权向福州市台江区城市综合执法局调查了解诉争店面是否存在擅自破坏承重墙及违法占地建设行为。福州市台江区城市综合执法局工作人员表示，《询问（调查）通知书》系根据群众举报对当时施工人员发出，对是否存在擅自破坏承重墙及违法占地建设行为进行调查了解，但未对是否存的擅自破坏承重墙及违法占地建设行为作出结论。 本院认为，根据当事人的诉辩主张，本案争议的主要焦点：一是林兵俤是否为本案适格的主体；二是林兵俤、林剑是否有权解除合同。 对于林兵俤是否为本案适格的主体。根据《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定，债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务。本案中，虽《租赁合同》系林剑与王财云签订，但林兵俤作为具有完全民事行为能力的成年人，且诉讼中林剑同意林兵俤作为共同债权人，为此林兵俤作为债权人之一有权向王财云主张权利，与本案具有利害关系，为本案适格的主体。 对于林兵俤、林剑是否有权解除合同。林剑与王财云签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。林兵俤、林剑主张王财云将存在严重违法情形及不能从事饮食服务的店面出租给其，致使其承租的店面无法实现从事饮食服务的经营目的。对此本院分析认为：其一、林兵俤、林剑诉状中自述王财云于2018年12月31日已将诉争店面交付使用，虽福州市台江区城市综合执法局出具《询问（调查）通知书》，但系在王财云交付使用之后，且在本院调查了解时福州市台江区城市综合执法局等相关执法部门明确未对诉争店面是否存在破坏承重墙及违法占地建设作出认定，现林兵俤、林剑主张王财云交付诉争店面时存在上述违反行为缺乏依据，本院不予支持。其二、《租赁合同》中王财云未对诉争店面是否可用于餐饮作出承诺，林兵俤、林剑主张王财云在签订合同前明确保证可用于餐饮，但其提供的林显基签字的书面证人证言系林剑配偶自行制作后交予林显基签字，且出庭陈述时林显基前后陈述矛盾，故林显基的证人证言不足以采信，不足以证明王财云有保证诉争店面可用于餐饮的事实。其三，虽然如上两点所述，虽林兵俤、林剑不能证明诉争店面存在破坏承重墙及违法占地建设的情形，且王财云并未保证能够用于餐饮，林兵俤、林剑主张王财云违约缺乏依据，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。庭审中双方确认诉争店面为商住综合楼内与居住层相邻的商业店面，但未配套设立专用烟道，为此诉争店面依据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条规定，不得从事产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目，林兵俤、林剑主张解除《租赁合同》于法有据，本院予以支持。至于合同解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人根据法定解除权主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。虽林剑委托律师多次向王财云致函要求解除合同，但《租赁合同》中未约定送达地址且函件均未经王财云签收，故林剑委托律师致函主张解除合同的通知尚未到达对方，未产生解除合同的效力。2019年3月27日，林兵俤、林剑诉至本院请求解除与王财云签订的《租赁合同》，王财云已于2019年5月22日签收了包括起诉状在内的本案应诉材料，故本院确认林兵俤、林剑发出的解除合同通知于2019年5月22日送达，案涉《租赁合同》的解除时间确定为2019年5月22日。合同解除后，林兵俤、林剑应将其所属财产全部搬离租赁店面，并将诉争店面恢复原状（正常磨损除外）腾空返还王财云，王财云则应将合同解除后林兵俤、林剑预交的房屋租金109,000元（一年租金180,000元-4个月零22天的租金71,000元）予以返还。 对于转让费问题。转让费系双方协商确定的数额，但《租赁合同》中并未约定转让费可全部或部分退还，现林兵俤、林剑要求王财云退还转让费并无事实和法律依据，对该项诉请本院不予支持。 对于林兵俤、林剑主张王财云赔偿因店内改造投入的材料费及人工费损失11,877元，因林兵俤、林剑未提供有效证据证明其实际损失，且林兵俤自述从事个体饮食业二十多年，其对于餐饮经营场所的选址负有谨慎审查的义务并承担相应风险，但林剑与王财云签订租赁合同之前，林兵俤曾到诉争店面现场查看，其未对诉争店面是否具备餐饮的排烟条件做充分了解自身具有过错，现其主张王财云承担上述损失缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林剑与王财云于2018年12月5日订立台江区南台商都二期13号店面的《租赁合同》于2019年5月22日解除； 二、王财云应于本判决生效之日起十日内退还林兵俤、林剑预缴的房屋租金109,000元； 三、林兵俤、林剑应于本判决生效之日起十日内将台江区南台商都二期13号店面腾空并退还给王财云； 四、驳回林兵俤、林剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6878元，由林兵俤、林剑负担2082元，王财云负担4796元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  曾美芳 人民陪审员  郑昧旦 二〇一九年十月二十八日 法官助理魏哲 书记员林小玲 附本案适用的主要法律条款： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 2.《中华人民共和国大气污染防治法》 第八十一条排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。 禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。 任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。