成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初5607号 原告：招商局物业管理有限公司成都分公司，营业场所成都市成华区建设南街9号。 负责人：周文碘，系公司总经理。 委托诉讼代理人：黎箭飞，男,系公司员工。 委托诉讼代理人：李俊雪，女,系公司员工。 被告：刘勇，男，汉族，1985年2月17日出生，住四川省营山县。 被告：马燕，女，汉族，1988年5月25日出生，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘勇，系马燕丈夫。 原告招商局物业管理有限公司成都分公司(以下简称招商物业成都分公司)与被告刘勇、马燕物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月21日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告招商物业成都公司的委托诉讼代理人黎箭飞、李俊雪，被告刘勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告招商物业成都公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的物业费3029.48元（从2018年1月1日至2019年5月31日），生活垃圾费136元（从2018年1月1日至2019年5月31日），违约金323.68元（以欠费金额3029.28元为基数，暂计算从2018年4月1日至2019年5月31日止，按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）。事实和理由：2014年7月15日，招商•依云上城项目的开发商成都招商龙城房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为招商•依云上城项目提供前期物业服务。2014年7月26日，招商•依云上城项目的开发商成都招商龙城房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二十二条第四款明确约定“买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理公司提供前期物业服务，遵守业主临时公约。”；根据前期物业服务合同以及临时管理规约约定，被告所购房屋的物业服务费用按建筑面积每月每平方米2.18元执行，物业服务费缴纳时间为每季度缴纳一次，每季度常规缴费时间分别在1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前缴费；同时约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，但我方自愿将违约金计算标准调整为以未付物业费为基数，按每日万分之五的标准计算。尽管原告一直按照《前期物业服务合同》约定的服务标准为被告提供了物业服务工作，但遗憾的是，截止2019年5月31日，被告已拖欠了物业费3029.28元（从2018年1月1日至2019年5月31日），生活垃圾费136元（从2018年1月1日至2019年5月31日），违约金323.68元（以欠费金额3029.28元为基数，从2018年4月1日至2019年5月31日止，按照每日万分之五的标准计算）。原告多次向被告催告缴纳相关费用未果，故诉至法院。 被告刘勇、马燕辩称，我方知晓缴纳物业服务费是应当履行的义务，也承认物业服务费用要缴纳，我方并非恶意要拖欠相关物业服务费，仅想通过此方式督促原告增强合同履约意识，遗憾的是，原告在业主满意度上从不下功夫，不积极主动的与业主面对面沟通交流，对业主的诉求不做解释、不去化解矛盾，而是任其业主的不满意随意发展，我方曾要求原告按照《前期物业管理合同》及《临时管理规约》约定的四川省（区域性）地方标准《住宅物业服务等级划分》四级标准及其他法律法规履行义务，但至今仍然存在以下违约行为：一、合同主体变更无授权相关文件，未履行重大事项告知义务；二、原告收取生活垃圾费存在疑问；三、违约金存在疑问；四、物业服务不达标。鉴于上诉事实，我方认为原告一直鼓吹双方存在物业服务合同关系，要求合同双方应该严格遵守，但原告不履行服务合同服务标准等，反而要求我方要履行缴纳义务，我方认为原告自身履行服务合同义务不到位，导致我方暂未缴纳物业服务费，因此我方要求：一、原告向我方递交物业总公司授权分公司签订《前期物业服务合同》授权委托书原件并向全体业主公示；二、要求原告出示此次诉讼主体资格证明文件和授权文件；三、驳回原告支付请求。” 经审理查明，2014年7月15日，成都招商龙城房地产开发有限公司（委托方甲方）与招商物业成都分公司（受托方乙方）签订《前期物业服务合同》，载明：“……第三条乙方提供服务的受益人为招商•依云上城一期的业主和物业使用人；乙方参与招商•依云上城一期的竣工验收，并在物业移交接管时与甲方办理物业管理书面交接手续；招商•依云上城一期交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。……第十六条前期物业服务合同期限暂定为3年，自签订之日起生效。合同期满或业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；本合同期限届满后，在小区业主大会选聘的物业公司进场之前，为避免小区的无序化，本合同自动延期并仍然有效。……第二十条物业服务费。1、物业服务费用计费方式：包干制。2、业主应购房合同中约定的最后交房期限的次日起全额交纳物业服务费。3、招商•依云上城一期物业服务费用：（1）高层电梯住宅部分：由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2.18元，向乙方缴纳执行；（2）多层电梯住宅部分：由业主按其拥有建筑面积每月每平米2.18元，向乙方缴纳执行。……5、招商•依云上城一期物业服务费缴纳时间：每季度缴纳一次，每季度常规缴纳时间分别在1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前，第一次缴纳时间为交房通知书通知的交付当日，若第一次缴纳时间距第一次常规缴纳时间结点不足1个月的，费用延长至第二次常规缴纳时间计算。……9、业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。……”。刘勇、马燕签订的《临时管理规约》载明：“……第二十三条本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳相关费用。本物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。物业服务机构接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务机构按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应承担相应违约责任。……附件3：基本情况……三、物业买受人的基本情况（一）物业买受人姓名：刘勇、马燕；（二）身份证号码：5113221985××××××××、5116021988××××××××；（三）物业类型：公寓；（四）建筑面积：81.83㎡……承诺书：本人（单位）已详细阅读并理解成都招商龙城房地产开发有限公司开发建设单位制定的本《临时管理规约》，同意并遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书。物业买受人刘勇、马燕签章，2014年7月26日。”2014年7月26日，刘勇、马燕与成都招商龙城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买招商•依云上城3幢2单元7层701号公寓，测绘面积共81.83平方米。《商品房买卖合同》第二十二条约定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：招商局物业管理有限公司成都分公司，资质证号为：（建）1030061。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.18元／月•平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维修费、绿化养护费、综合管理费、法定税费、固定资产折旧费、共设施设备维护费等。地上停车管理费详见《前期物业服务合同》，地下停车管理费详见《前期物业服务合同》。（三）物业管理企业按照季收取，买受人应当分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前和10月1日前缴费。（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。……”。 2005年9月13日，成都市龙泉驿区物价局成都市龙泉驿区市容环境管理局发布《关于我区征城市生活垃圾处理费的通知》，载明：“各相关单位：为加快我区城市生活垃圾无害化处理步伐，改善城市生态环境，根据国家发展改革委员会等四部委《关于实行城市生活垃圾处理收费制度，促进垃圾处理产业化的通知》【计价格（2002）872号】和成都市物价局等四部门《转发四川省物价局等四部门关于实行城市生活垃圾处理收费制度的通知》【成价费（2005）2号】文件精神，经过听证程序，并报经龙泉驿区人民政府同意，现就我区城区开征城市生活垃圾处理费有关事项通知如下：征收范围和对象龙泉驿城区范围内产生生活垃圾的国家机关，企事业单位（含中央、省、市属驻龙泉单位，外地驻龙泉单位）、部队、社会团体、个体户、城镇居民及暂住人口。征收标准居民住户（含暂住户）8元/户·月……征收方式由市容环境管理部门组织征收或委托代收。……”。 2019年5月22日，招商物业成都分公司通过邮寄的方式向刘勇、马燕发出《物业催款通知单》催缴相关费用。同时查明，案涉小区至今未成立业主委员会，招商物业成都分公司在案涉小区提供物业服务至今，刘勇、马燕系招商•依云上城小区业主。截止至2019年5月31日，刘勇、马燕欠缴物业费3029.48元。刘勇、马燕当庭对上述费用金额无异议，但认为招商物业成都分公司无代收垃圾费的权利，且因招商物业成都分公司对案涉小区物业管理不善才拒交物业管理费等相关费用，故不应支付违约金。 上述事实，有原被告身份信息，有《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《临时管理规约》、成都市龙泉驿区物价局成都市龙泉驿区市容管理局发布的《关于我区征城市生活垃圾处理费的通知》、欠费详细表、物业费缴纳催收通知单，当事人当庭陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为，刘勇、马燕、成都招商龙城房地产开发有限公司及招商物业成都分公司之间签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。刘勇、马燕作为案涉物业业主，知晓并认可招商物业成都分公司在该小区提供物业服务至今，其应按照合同约定的收费标准履行给付物业费的义务。依据《前期物业服务合同》约定刘勇、马燕所购买使用的案涉物业建筑面积为81.83平方米，物业服务费收取标准为每月每平方米2.18元。现招商物业成都分公司主张要求刘勇、马燕支付从2018年1月1日至2019年5月31日止的物业服务费，因刘勇、马燕未提供证据证明其缴纳了该部分费用，故招商物业成都分公司要求刘勇、马燕按上述合同约定的标准支付该期间内物业服务费共计3029.28元的诉求，符合法律规定，本院予以支持。 关于刘勇、马燕抗辩招商物业成都分公司管理不善而拒交物业管理费的主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。“之规定，刘勇、马燕如认为招商物业成都分公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，并且给其造成损失的，可以向人民法院另行主张，但其以此为由拒交物业服务费没有法律依据，其抗辩理由本院不予支持。 关于刘勇、马燕抗辩招商物业成都分公司不应收取生活垃圾费用的问题，本院认为，根据《前期物业管理合同》约定，招商物业分公司代收代缴生活垃圾费的，应当公布委托代理合同。现招商物业分公司无法提供关于委托代收垃圾费的相关证据，亦未公布关于代收垃圾费的委托合同，故对于刘勇、马燕的抗辩本院予以采纳，对于招商物业成都分公司诉请代收生活垃圾费的主张，本院不予支持。 关于招商物业成都分公司诉请违约金的主张，根据《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天3‰交滞纳金。合同中关于违约金的约定过高，根据刘勇、马燕迟延支付的事实、招商物业成都分公司因刘勇、马燕违约造成的损失，根据公平原则酌定违约金以欠付物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止。综上，刘勇、马燕应向招商物业分公司支付拖欠截止至2019年5月31日的物业服务费3029.28元、违约金以欠付物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年6月1日起至实际付清之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘勇、马燕于本判决生效之日起10日内向原告招商局物业管理有限公司成都分公司支付截止至2019年5月31日的物业服务费3029.28元； 二、被告刘勇、马燕于本判决生效之日起10日内向原告招商局物业管理有限公司成都分公司支付违约金（违约金计算方式：以物业服务费3029.28元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2019年6月1日起至付清之日止）; 三、驳回原告招商局物业管理有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果被告刘勇、马燕未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘勇、马燕承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇一九年十月十八日 书记员  李 琦