吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终745号上诉人（原审被告）：刘世全，男，1962年6月4日生，汉族，住吉林省通化市二道江区东通化街长胜委二组。委托诉讼代理人：刘庆，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪东，吉林理安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董玉波，女，1976年8月17日生，汉族，住吉林省通化市二道江区桃园街东强委二十五组。上诉人刘世全因与被上诉人董玉波房屋租赁合同纠纷一案，不服通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘世全及其委托诉讼代理人刘庆、纪东，被上诉人董玉波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘世全上诉请求：一、依法撤销吉林省通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决书；二、依法驳回董玉波的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定刘世全违约在先错误。双方合同约定是在“承租期间”刘世全给董玉波提供消防相关有效证件，“如果”消防方面有任何问题，刘世全要无条件配合董玉波积极办理，产生费用由刘世全负责。根据刘世全一审提供的文件及法院调查结果，标的房屋不足500平方米，不需要提供消防手续，在租赁期间，消防例行检查也未提出过异议，同时董玉波在租赁时并没有约定房屋的租赁用途，故刘世全并不明知需要办理消防手续，而在双方诉讼过程中虽然消防部门可以办理消防手续，但董玉波已不实际经营幼儿园，已没有办理消防手续的必要。故刘世全不存在违约行为。不应支付10000元违约金。二、不应判决刘世全与董玉波解除合同。刘世全与董玉波签订的合同时间为2018年5月27日，虽然没有约定租赁期限，但董玉波已交纳了一年的房屋租金，应视为双方所签订的房屋租赁时间至少为一年，董玉波在租赁期间无《合同法》第94条可以解除合同的情形，董玉波欲解除合同的真正理由是董玉波出车祸无力经营幼儿园，同时其师资力量也不具备开办幼儿园的条件（有视频做证），故刘世全与董玉波不应解除合同。三、原审认定双方于2019年2月4日解除合同的事实错误。1、刘世全与董玉波在一审过程中认可于2019年2月4日不再使用房屋，并不等同于认可解除合同时间为2019年2月4日，租赁方租用房屋未使用的不利后果不应由出租方承担2、在一审过程中，刘世全提交了相关证据，但一审法院并没有在判决书中提到，即董玉波与其他租户签订的房屋租赁合同证明（邢逸凡：合同期限到2019年4月16日止）、（李卓伦：合同期限到2019年2月5日止），上述证据可以证明董玉波已将房屋转租，并收取租金，一审法院认定的合同解除的时间，董玉波转租合同还未到期，故刘世全与董玉波在2019年2月4日无法解除合同。3、董玉波交给刘世全部分钥匙并不等于交付标的房屋，标的房屋有三十多个房间（可提供现场视频），董玉波只交还三把钥匙，刘世全并没有接受，一审视频并不完整，故不应认定董玉波已于2019年2月4日交还给刘世全房屋。综上，返还董玉波房屋租赁费用25000元及取暖费3569.55元的诉讼请求不应得到支持。董玉波辩称，1、刘世全对董玉波开班幼儿园知情，因为租房之前董玉波就用刘世全的酒店开联欢会，年后才决定租刘世全房子开幼儿园。说好必须有消防手续，不然不租，这是前提。2、出租车库刘世全是知情的，董玉波出租出去一个车库，在交房之前退租了。3、不存在多次整改，教育局对幼儿园日常检查，工作不到位幼儿园要及时调整，不存在取缔幼儿园的说法，而且这是老幼儿园，和租涉案房屋开办幼儿园没有关系，教育局有规定幼儿园变更地址所有手续一律作废，按新园办理证件。4、董玉波在2018年1月出车祸，期间幼儿园正常运行，幼儿园有老师，不是园长必须在园里，所以车祸没有影响幼儿园正常上课。5、刘世全主张房屋有产权证，但合同中提到的大厅是刘世全私下盖的，刘世全说是200平米，经董玉波测量是160平米，一直没有给董玉波房照，因为是彩钢瓦房，消防检查说不是砖墙，不能开幼儿园。6、合同说刘世全房子后面有三家住户走刘世全的院子，刘世全同意走该院子出于人情，但实际上院子是刘世全他们几家共有的。7、2019年2月3日董玉波搬家时上诉人不让搬，董玉波打了110，派出所出警，刘世全说董玉波偷着走是错误的。8.刘世全报警说董玉波拿走东西，董玉波没有拿，刘世全自己拿走的。董玉波向一审法院起诉请求：1、判决解除董玉波与刘世全之间的租赁合同，判决刘世全返还董玉波支付的房屋租金人民币30000元;2、判决刘世全赔偿原告房屋装修费27000元。3、判决刘世全承担违约金30000元。4、判决刘世全返还董玉波取暖费6987元。5、诉讼费由被告承担。。一审法院认定事实：2018年5月27日，原告董玉波作为乙方与被告刘世全作为甲方签订了房屋租赁合同，约定被告刘世全将二道江山上四层楼（原喜来聚大酒店）一楼及一楼主楼接出房屋和二楼租给原告使用，租用期间具体约定如下:“1、租金每年陆万元（6万元)，水费、电费、取暖费乙方负责。租金每年一交。租期无限，乙方承租时，甲方不得以任何理由涨房租;2、承租期内，房屋使用权归乙方所有，甲方不得以任何理由干涉;3、乙方在承租时，甲方借用乙方一套炉灶、一个案板、一个厨具架、一个蒸锅和部分厨房用具。一楼院子归乙方使用（除后面3家住户走路)。甲方的监控系统设备直接给乙方使用;4、在承租期间，甲方给乙方提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，甲方要无条件配合乙方积极办理,产生费用由甲方负责;5、甲方保证拥有房屋产权，提供相应证明，在乙方承租期间没有产权纠纷，如存在按揭、抵押债务税项及其他债务问题，甲方应在交房前办妥，乙方承租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿;6、甲方在2018年6月20日前将房屋交给乙方，起租日为2018年7月7日。如有违约，违约方须付给对方3万元违约金。”后房屋租赁合同中双方手写约定了如下内容:“如国家、政府征占此地、此楼，乙方无条件撤出。租金按使用月份退给乙方，营业补偿费由乙方获得。房屋、土地及室内装饰、装修补偿费由甲方获得。乙方不得找任何理由影响正常征占工作进行。”同日,原告董玉波将一年房屋租金60000元交给被告刘世全。2018年6月20日被告刘世全将房屋交给原告董玉波后，董玉波开始装修房屋并改变了房屋结构。原告董玉波于2018年11月份交给被告刘世全房屋取暖费10480元。2018年12月13日通化市二道江区教育局发给董玉波的蓝天益智幼儿园的整改通知,要求董玉波于2018年12月30日前办理相关手续，时限内不办理将依法予以行政处罚。董玉波曾向刘世全索要相关的消防手续。本案在审理过程中被告有继续履行房屋租赁合同的意愿，表示无条件配合原告办理消防手续，原告同意办理，并以一个月为时限。但一个月后双方没有办理完毕。另外，经刘世全申请，本院到二道江区消防救援大队调查，开办幼儿园是否需要办理相关消防手续，二道江区消防救援大队出具了吉林省公安厅吉公办字（2015）88号文件，该文件中《吉林省公安机关激发社会创造新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施》第一项第5条明确规定“取消投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建设工程消防设计和竣工验收消防备案”。吉林省公安消防总队吉公消总字(2018）47号文件，其中规定“根据《建设工程消防监督管理规定》(公安部令第119号)第二十四条第三款的规定，列入建设工程消防设计备案范围的建设工程，如工程投资额不超过50万元且建筑面积不超过500平方米，可不进行建设工程消防设计备案。”该大队的工作人员口头解释称:开办幼儿园在上述文件中的面积内也不必办理相关消防手续，只是二道江区教育局有特殊要求，并表示如果当事人非要办理，他们也可以受理（该口述内容经该单位同意，已形成影像资料附卷)。后本院又到二道江区教育局调查对于开办幼儿园教育局是如何规定及蓝天益智幼儿园（即原告开办的幼儿园）手续收回的情况。二道江区教育局向本院出具了一份说明，证明开办幼儿园需有消防验收意见书（附吉教联字(2015)38号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法(试行)的通知〉》),还证明蓝天益智幼儿园因不符合吉教联字（2015)38号《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法（试行)的通知〉》第九条、吉教联字(2015）47号《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准（试行)〉的通知》第4条和第9条规定而将其办学许可收回，（附吉教联字（2015)47号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准(试行)〉的通知》）。吉教联字(2015)38号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置管理办法(试行)的通知)》第九条第七项规定申办幼儿园应当提交以下材料:卫生计生“托幼机构卫生评价报告”、食品药品监督、消防验收意见书或竣工验收备案合格凭证、房屋质量鉴定等部门出具的有关证明文件。吉教联字(2015)47号文件《关于印发〈吉林省幼儿园设置标准(试行)〉的通知》第4条规定:民办幼儿园的办学规模，一般不少于3个班,不超过12个班。每班幼儿人数一般为:小班（3-4周岁）不超过25人;中班（4-5周岁）不超过30人;大班（5-6周岁)不超过35人。寄宿制幼儿园每班幼儿人数酌减。第9条规定:民办幼儿园教职工配备参照教育部《幼儿园教职工配备标准（暂行)》执行，应当具有符合要求的教职工队伍。幼儿园园长应具有高中阶段及以上学历，取得园长岗位培训合格证书，并经县级教育主管部门考核合格;教师应当具有幼儿园师范学校(含中职幼师专业）及以上学历并取得教师资格证书;每班至少配备1名教师;保育员应具有高中阶段以上学历，并经过县级以上幼儿保育职业培训，每班配备1名保育员;配备专兼职保健员，保健员应具有高中阶段以上学历，并接受过县级以上妇幼保健机构组织的卫生保健专业知识培训并考核合格;寄宿制的儿童超过50名，设1名专职保健医（护)师（士);餐饮服务从业人员应取得健康培训合格证明;其他从业人员应当符合国家、省规定的从业条件或者取得相应的从业资格。一审法院认为，1、关于是否应解除双方2018年5月27日所签订的房屋租赁合同问题。董玉波主张因刘世全未按合同约定提供消防相关有效证件,导致其无法开办幼儿园，系刘世全违约要求解除合同，为证明其主张提供了租赁合同、谈话录音、整改通知。刘世全主张自己不存在违约行为，不同意解除合同，提供了吉林省公安机关关于“激发社会创造新活力助推吉林新一轮振兴发展三十项措施”文件及消防工作具体措施新闻发布会稿件，证明自2016年起，对于投资30万元以下或建筑面积300平方米以下已经取消消防备案。董玉波不能经营的原因系因车祸无精力，且其雇佣老师人数不符合规定，办园许可证被收回。本院认为，二道江区消防救援大队虽然出具文件说明500平以下建筑不需要消防手续，但是教育部门规定办理幼儿园需要消防手续，两份文件内容相抵触，但消防部门工作人员解答时也料表示如果当事人非要办理，他们也可以受理。而双方双方的租赁协议没有约定租赁物的用途，故董玉波开办幼儿园不违反合同约定，但第4条明确约定:“在承租期间，甲方给乙方提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，甲方要无条件配合乙方积极办理，产生费用由甲方负责。”，故刘世全应按合同约定为董玉波提供消防有效证件。董玉波提供的录音光碟可以证明在诉前董玉波向刘世全索要过消防证件，虽然刘世全对该份证据不认可，但在庭审后本院给出的一个月期限内，仍然没有办理下来,导致合同无法履行,刘世全存在违约行为。故本院支持董玉波要求解除与刘世全所签房屋租赁协议的请求。2、关于董玉波要求刘世全返还房屋租金的问题。董玉波主张要求刘世全返还租金30000元，庭审中董玉波表示2019年2月4日就把房屋钥匙交给了刘世全,提供了提交钥匙的视频和照片，针对提交钥匙的视频刘世全质证认为视频里是他本人，但是没看到钥匙。针对钥匙的照片，刘世全质证认为自己有20多把钥匙，董玉波照片中就3把钥匙，是仓房的钥匙，不是正常租赁的钥匙。本院认为根据董玉波提供的视频和交还钥匙照片及双方双方于庭审中均认可的董玉波于2019年2月4日不再使用租赁房屋进行经营，可以认定董玉波返还租赁物的时间为2019年2月4日。根据房屋租赁合同的约定，双方约定的房屋起租日为2018年7月7日，故董玉波的租赁时间为7个月，董玉波交纳了全年的租金60000元，刘世全应返还董玉波租金60000元÷12个月×5个月=25000元。3、关于房屋装修费用问题。董玉波要求刘世全赔偿董玉波装修费27000元，提供了署名孙成学瓦工费1000元的说明、署名王继伟总费用4800元的说明、装修款3500元收据、领收人为宋义的2000元蓝天益智幼儿园水电改造安装费收据、2800元装修材料费收据。刘世全对董玉波提交证据的真实性有异议。本院认为，董玉波提供的说明和收据都不是正规的发票，且没有其他证据相佐证，其真实性无法确认，故对此份证据不予采信，因董玉波放弃申请鉴定的权利，并愿意承担不利后果，故本院不支持董玉波的此项诉讼请求。4、关于取暖费问题。董玉波要求刘世全返还取暖费6987元，提交了给刘世全交付10480元的取暖费收据,刘世全表示董玉波尚欠1200多元取暖费未交，董玉波主张租赁刘世全的房屋面积为400多平，刘世全主张租赁给董玉波的房屋一楼和二楼加起来的面积是287.1平米，大厅是60多平米。本院认为，董玉波主张面积400平方米，刘世全主张287.1+60=347.1平方米，因刘世全主张面积小于董玉波主张,以刘世全的自认为准,双方均认可大厅部分有取暖设施。综合本地的取暖时间为11月1日至次年的4月15日，采暖期为5.5个月，门市房取暖费每平米为36.5元，董玉波的实际租赁期为3个月，其应交纳的采暖费数额为36.5元×347.1平方米÷5.5个月×3个月=6910.45元，董玉波共交付给刘世全采暖费10480元，故刘世全应退还董玉波3569.55元。5、关于违约金的承担问题。董玉波主张要求刘世全承担违约金30000元，刘世全主张违约金根据合同法及合同法司法解释(二)第29条，董玉波应当证明其损失数额，违约金不应当超过董玉波实际损失的30%。本院认为，双方双方房屋租赁合同约定了违约金数额，但是刘世全庭审中主张违约金过高，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中董玉波未就其实际损失提供有效的证据证明，但在庭审中刘世全并未否认董玉波有装修事实的存在，且根据二道江区教育局提供的说明，董玉波不能开办幼儿园部分原因是不符合民办幼儿园的办学规模的有关规定，所以双方签订的租赁合同不能继续履行董玉波自身存在一定原因，但因刘世全违约在先，导致合同履行目的不能实现，故酌情保护董玉波违约金10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除董玉波与刘世全2018年5月27日所签订的房屋租赁合同；二、刘世全于一审判决生效后立即返还董玉波房屋租金25000元；三、刘世全于一审判决生效后立即返还董玉波采暖费3569.55元；四、刘世全于一审判决生效后立即给付董玉波违约金10000元；五、驳回董玉波的其他诉讼请求。案件受理费1075元（已减半），由刘世全负担382元、董玉波负担693元。本院二审期间，双方对于二道江区教育局出具的整改通知单、采暖费收据、楼房测绘报告，双方各自拍摄的租赁房屋的照片以及本院对案涉房屋踏查的照片的真实性没有异议，本院予以采纳。刘世全提交的春雷艺术学校工作人员证人证言、董玉波提供的邢逸凡证人证言因证人均未到庭，本院不予采纳。董玉波提供的幼儿园联系名册属于其自行制作的，本院不予采纳。董玉波提供的2018年11月2日与刘世全对话视频，刘世全认可是董玉波与其沟通过程，但该视频仅能证明双方在2018年11月2日就消防问题进行过沟通，不足以证明双方变更了合同约定，对此本院不予采纳。董玉波提交的2018年7月7日的视频内容是关于双方交接租赁房屋时物品交割情况的，对于物品交割不在本案诉讼请求范围内，该视频与本案不具有关联性，本院不予采纳。董玉波提交的2018年4月17日其与一名男子的对话音频，因无法确定对方人员身份，且关于消防的相关情况，一审法院已经前往消防部门进行核实，以一审核实情况为准，对该音频不予采纳。董玉波提供的2019年2月4日与刘世全对话的视频一审已经提供，不属于新证据，本院不予论述。二审查明事实与一审查明事实一致。另查明，2018年5月4日教育局曾向蓝天益智幼儿园发出整改通知单，其上写明：幼儿园存在无食品留样、无接收记录、无教案、教学计划的问题，责令接到此通知后立即整改。2018年11月，二道江区教育局将其办学许可证收回。2018年12月13日，教育局再次向蓝天益智幼儿园发出整改通知单，其上写明：“由于你园改变地址后没有向原审批登记机关申请办理变更，违反了《吉林省学前教育条例》第三十二条和《吉林省幼儿园设置管理办法（试行）》第十二条的规定，请你接到此通知后，于2018年12月30日前办理相关手续，并将整改结果报送至教育局，时限内仍不办理将依法予以行政处罚。”《吉林省学前教育条例》第三十二条规定：学前教育机构变更办学许可中所列事项的，应当向原审批机关申请。原审批机关应当在二十日内作出是否准予变更的决定，并书面告知申请人。《吉林省幼儿园设置管理办法（试行）》第十二条规定：经批准设立的幼儿园，必须在批准文件或办学许可核定的地点和范围办学。民办幼儿园分立、合并，在进行财务清算后，由理事会或者董事会报审批机关批准。幼儿园举办者的变更，须由举办者提出，在进行财务清算后，经理事会或者董事会同意，报送审批机关核准。幼儿园名称、地址、园长、类型、办学内容的变更，由理事会或者董事会报审批机关批准。审判机关应当自受理之日起二十日内作出是否准予变更的决定，并书面通知申请人。本院认为，双方虽然在2018年5月27日签订的房屋租赁合同中约定了由刘世全提供消防相关有效证件，如果消防方面有任何问题，刘世全无条件配合董玉波积极办理，产生费用由刘世全负责，刘世全应为配合以及负担费用义务。二道江区消防救援大队也出具文件说明500平以下建筑不需要办理消防手续，本案案涉房屋在消防部门无须办理消防手续。且董玉波虽然主张消防对其进行过检查，但并未提交消防部门对其下发的责令整改停业整顿等通知，董玉波也没有证据证明案涉房屋消防不合格，存在安全隐患。而教育局出具的关于董玉波办园资格被取消的原因包含2页内容，不足以证明是因为消防问题导致幼儿园办学资格被取消，因此董玉波提供的证据不足以证明刘世全违约并导致了合同不能履行。董玉波与刘世全虽然在租赁合同中约定了租期无限，但董玉波交纳了一年的房租，双方应在一年内履行租赁合同，董玉波在一年租赁期限届满前自愿搬走，是其对己方权利的自行处分，也以其行为终止了租赁合同。为此，董玉波要求刘世全返还剩余租金和采暖费，赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。至2019年7月7日一年租赁期限届满，双方均无续租之意愿，合同权利义务终止，本案不符合法定解除合同情形，一审法院适用法律不当，应予以纠正。综上所述，刘世全的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销通化市二道江区人民法院（2019）吉0503民初140号民事判决；二、驳回董玉波的全部诉讼请求。一审案件受理费1075元（已减半）、二审案件受理费764元均由董玉波负担。本判决为终审判决。审判长  孙建敏审判员  张 娜审判员  衣 思二〇一九年十月三十日书记员  刘玉辉