北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初22862号原告：张晓琼，女，1988年8月11日出生，汉族，河北省邯郸市×××居民，住河北省邯郸市×××，身份号码×××。委托诉讼代理人：尹榕，北京市汉荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：任丽莉，北京市汉荣律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，汉族，绿地集团北京京坤置业有限公司员工。原告张晓琼与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓琼的委托诉讼代理人尹榕，被告绿地公司的委托诉讼代理人卢承书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓琼向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照合同约定为原告办理房屋权属证书；2、判决被告向原告退返多收取的购房款19142元，并承担延迟退还房款赔偿（以19142元为基数，按年息4.75%计算，自2015年11月30日起至被告实际退返日止）；3、判决被告向原告支付逾期交付房屋违约金22944.22元（2015年9月30日至2015年11月30日，740136元*0.05%*60+740136*0.1%*1）；4、判决被告向原告支付逾期交付市政基础设施违约金12582.31元（自2015年11月30日起算至2016年5月18日止，740136*0.01%*170天）；5、判决被告向原告支付逾期交付房屋权属证书违约金3700.68元；6、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书造成的损失（按每套100元／天计算，自2017年11月29日起至实际办理产权证书日止);7、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月16日，原被告双方签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：×××），约定原告从被告处购买×××（注：房屋交付时，房屋编号调整为×××），房屋预测建筑面积46.63平米，套内建筑面积28.53平米，房屋价款按套内建筑面积计算，每平米26585.35元，总价款预计为758480元；被告应在2015年9月30日向原告交付房屋，在房屋交付日起730日内向原告交付房屋所有权证书；被告另承诺市政基础设施中上下水、供电、电话、有线电视应于房屋实际交付日敷设到户。购房合同同时就被告逾期交房、逾期交付市政基础设施和逾期办理房屋产权移转登记等违约行为应承担的违约责任进行了明确约定。购房合同签订后，原告按合同约定支付了共计758480元购房款，但被告却严重违反了合同约定的交付义务，延至2015年11月方通知交房，原告到交房现场后发现被告仍在施工，房屋根本不符合交付承诺，无法办理收房，不得不延至2016年5月22日办理收房，并补交了798元房屋面积实测增加款和22778.34元契税以及相应的印花税、登记费和代办费。然至2018年1月26日，被告又通知原告房屋实测面积调减，购房款确认为740136元，被告应退购房款19142元。原告按被告的要求在退款收据上签字，随后收缴了退款收据原件，但至今未向原告退返任何房款。另外，房屋对应的市政基础设施中有线电视至2016年5月18日才开通光信号。而房屋权属证书，被告至今未给原告办理，导致原告合同交易目的无法实现，严重影响原告对房屋的利用，给原告造成了较大经济损失，参照人民法院相关判决，按每套100元／天计算，经济损失赔偿额自2017年11月29日起至实际办理产权证书日止。原告认为，被告行为已明确违反购房合同承诺，构成严重违约，并长期占用原告资金拒绝退返，给原告造成了较大经济损失。鉴此，为了维护原告的合法权益，故起诉。被告绿地公司辩称：原告涉诉房屋的房产证正在办理中，同意退还原告面积补差款19142元，不同意延时退款赔偿，双方就此退款并无约定，如法院认为应当支付，应从签署最终的面积补差协议之日起3个月后起算。不同意第三项诉讼请求即向原告支付逾期交房违约金，原告房款中银行贷款部分于2016年2月29日放款，原告于2016年5月22日交纳完毕面积补差款，房款方才全部交齐，根据合同附件五第二条约定，房款未交齐前被告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。未能按时收房的原因在于原告，与被告无关。不同意原告的第四项诉讼请求，合同约定相关市政基础设施是交付房屋时达到开通条件，涉案房屋在交房时均已达到开通条件，均为业主收房后自行办理开通使用。同意第五项诉讼请求，同意按合同约定支付原告逾期办证违约金3700.68元。不同意第六项诉讼请求，双方在自愿基础上签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，且不违反法律和法规的强制规定，应为有效，合同中对逾期交房违约金最高不超过买受人已付房款千分之五的约定是双方真实意思的表示，合法有效，原告主张的损失并未实际发生，原告均自行使用了房屋，或将房屋出租收益，不存在任何实际损失，原告收房后即装修入住原告自收房之日即对房屋占有使用收益，迟延办理房产证，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益，房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在迟延期间涉诉房屋价值上涨，原告不但没有损失，反而增加收益，根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失，另北京市大兴区法院、房山区人民法院、密云区人民法院做出的近400份生效判决，已就该项违约金最高不超过买受人房款千分之五的约定做出认定。均认定上述约定不属于格式条款，合法有效同时认定原告主张赔偿经济损失的诉讼请求无法律依据，本案应遵循生效判决的裁判理由和结果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件三张、面积确认及房款计算协议原件二张、房款退还申请打印件一张、契税收据原件一份、代办费收据原件一份，被告提交的收款确认单一张、收据二张、签收单二张、竣工验收备案表，本院自北京歌华有线电视网络有限公司调查回复说明及本院（2017）京0113民初9954号案件的调查回复说明，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年1月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共40.63平方米。其中，套内建筑面积28.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.1平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米26585.35元，总价款758480元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十三条、市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（2）市政双路供电：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（3）供暖：于该商品房实际交房后第一个采暖季起始日时达到开通条件；（4）燃气；（5）电话通信线：于该商品房实际交房之日，敷设到户；（6）有线电视线：于该商品房实际交房之日，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金……第十四条、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第七条的相关规定执行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期交房时间在60日以内的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；逾期交房时间大于60天并小于等于90天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十的违约金，逾期交房时间大于90天并小于等于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之十五的违约金，逾期交房时间大于120天的部分，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二十的违约金。并于实际应付款之日起15个工作日内向买受人支付违约金。第十五条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计382507元（含已付定金），剩余首付款5973元于2014年2月16日前付清；剩余房价款计37万元以商业按揭贷款方式支付……二、无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《北京市商品房预售合同》约定的房屋交付前均需向出卖人付清全部购房款（其中以贷款方式付款的买受人还须银行将买受人所申请的贷款付至出卖人指定账户）及各项税费，并向出卖人付清其依据《北京市商品房预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《北京市商品房预售合同》约定的逾期付款的违约责任。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年1月16日。2014年11月14日，被告为原告出具房款为388480元的发票一张。2016年2月29日，原告银行贷款37万元放款，被告于当日出具收据。2016年5月22日，被告为原告出具契税22778.34元收据一张。同日，代办公司为原告出具代办费等金额为1754.64元的收据一张。原告主张2016年5月22日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.79平方米，实测套内建筑面积28.56平方米，该房屋实测总价应为759278元，经买卖双方同意，最终以759278元作为《房屋所有权证》立契价款。原告提交了一份《面积确认及房款结算协议》予以证明。对此，被告无异议。原告于当日补交了房款798元，实付总房款759278元。2017年3月6日，被告为原告出具房款为798元的发票一张。原告主张被告是2015年11月通知收房，原告实际于2016年5月22日收房，其入住通知书被被告收回了。被告表示认可原告收房是2016年5月22日，但被告是2015年11月24日向业主统一发出的《×××入住通知书》，通知办理入住的时间是2015年11月28日至2015年11月30日，根据合同约定，入住通知书规定的期限届满即视为被告已经交付房屋，如被告未按入住通知书收房迟延交房的责任不在被告。双方确认涉诉房屋所在楼栋于2015年11月2日竣工验收备案。被告于2016年12月23日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。现该房屋至今未办理转移登记，原告亦未取得房屋所有权证书。原告主张其于2018年1月26日与被告重新签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.33平方米，实测套内建筑面积27.84平方米，该房屋实测总价应为740136元，经买卖双方同意，最终以740136元作为《房屋所有权证》立契价款。对此，被告无异议。2018年1月26日，被告为原告出具房款为350858元的发票一张。原告称贷款37万元的发票原件被被告收回，替换为350858元的房款发票。针对面积补差款19142元，被告认可一直未予退还原告。经本院与北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司核实，该公司就涉诉小区有线电视工程建设情况出具了说明：经我单位核实，×××院小区属于红线内（小区内）有线电视由开发商自行建设，歌华有线负责政府机房至小区机房光缆接入建设。机房光缆接入工程于2016年5月15日竣工，2016年5月18日开通光信号。×××室有线电视分配网敷设入户是由开发商建设，我单位无法确定具体时间。特此说明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认原告实际收房时间为2016年5月22日，但根据双方合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。结合原被告双方陈述可以确定，被告方通知收房时间为2015年11月28日至30日，依据合同约定，2015年11月30日已视为房屋交付给原告。原告应当于2017年11月29日前取得房屋所有权证书，原告已经履行了缴纳全部房款、契税、产权证代办费等合同义务，涉诉房屋于2016年12月23日初始登记至被告名下，已具备为原告办理房屋所有权证的条件，被告应当为原告办理房屋所有权证。原告第一项诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，有事实和法律依据，且被告亦表示同意，故对原告该项请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金问题，因涉诉房屋所在楼栋竣工验收备案时间是2015年11月2日，在此之后涉诉房屋的银行按揭贷款才具备放贷条件，此前放贷晚于合同约定的房屋交付时间主要系被告原因所致，涉诉房屋于2015年11月30日已视为交付，原告主张在此之前的逾期交房违约金，符合法律规定的合理范畴，故此被告应当向原告支付2015年10月1日起至2015年11月30日止的延期交房违约金，现原告该项请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的原告2016年5月22日交纳面积补差款，房款才交纳完毕，依据合同房款未交齐前被告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任的抗辩意见，因双方是于2016年5月22日签订的《面积确认及房款结算协议》，至此方才确定结算面积和面积补差款金额，原告签订协议当日便交纳了面积补差款，并无拖延交纳房款，被告该抗辩意见，本院不予采纳。关于市政基础设施违约金，依据查明的事实，根据北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司出具的有线电视工程建设情况说明，原告购买的房屋于2015年11月30日已交付，而有线电视在红线外（小区外）的光缆接入工程是2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通，上述有线电视在房屋交付时未达到约定条件，被告已经构成违约，应当承担相应的违约责任，依据合同第十三条的约定，原告主张被告给付迟延开通有线电视违约金的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的应退面积补差款19142元，被告予以认可，对此本院不持异议。关于原告主张的延迟退款赔偿，被告于2018年1月26日与原告签订最终的《面积确认及房款结算协议》，原告应缴房款及契税金额均已确定，签订该协议后，被告即应退还原告多收取的费用，原告延迟退款赔偿的计算标准有误，本院予以调整，对于原告该部分请求的合理部分，予以支持。关于原告主张的逾期办理房产证损失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告张晓琼办理位于顺义区×××房屋的过户手续；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张晓琼支付逾期交房违约金二万二千九百四十四元二角二分；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张晓琼支付迟延办理房屋所有权证书的违约金三千七百元六角八分；四、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张晓琼退还房屋面积补差款一万九千一百四十二元并支付迟延退房款利息（以一万九千一百四十二元为基数，自二〇一八年一月二十七日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张晓琼支付迟延交付市政基础设施违约金一万二千五百八十二元三角一分；六、被告绿地集团北京京坤置业有限公司自二〇一七年十一月三十日起至原告张晓琼实际办理涉诉房屋所有权证书之日止按照每日一百元的标准赔偿原告张晓琼逾期办证损失，于本判决生效之日起七日内执行；七、驳回原告张晓琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百三十六元，由被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年十月三十一日书记员  程珊珊