广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初5848号原告（反诉被告）：清远市新干新房地产代理有限公司，住所地清远市广清大道八十八号云山诗意花园诗意公馆首层商铺22、23号。法定代表人：李中。委托诉讼代理人：苏群英，广东平正信诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄威，男，1992年5月4日出生，汉族，住广东省遂溪县，原告清远市新干新房地产代理有限公司（以下简称新干新公司）与被告黄威居间合同纠纷一案，本院于2018年11月8日依法作出（2018）粤1802民初5101号民事判决书，后新干新公司上诉至广东省清远市中级人民法院。广东省清远市中级人民法院于2019年6月24日依法作出（2019）粤18民终1171号民事裁定书，裁定：“一、撤销清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初5101号民事判决；二、本案发回清远市清城区人民法院重审。”本院于2019年8月13日立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新干新公司的委托诉讼代理人苏群英，被告黄威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新干新公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付中介服务费8800元整，并支付违约金（违约金按每日1%的标准，自2017年12月26日起计算至款项付清之日止）；2.判决被告向原告赔偿律师费损失3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月25日，被告在原告的居间服务下与案外人花晓平、伍海燕签订一份《买卖合同》，合同约定由被告购买案外人花晓平、伍海燕位于清远市××区（××大道××）现代城八号楼17层24号房屋。合同约定了房屋的具体情况、成交金额、购房款支付方式、违约责任等条款。其中，《买卖合同》第九条约定，买方须需在合同生效当日向经纪方支付中介服务费及咨询费13800元。《买卖合同》签订后，原告积极协助被告办理交易的相关手续，包括向银行申请按揭贷款、办理过户登记、抵押手续。但截至今日，被告仅向原告支付了中介服务费5000元，余款8800元仍未向原告支付。原告认为，《买卖合同》为三方经协商一致签订，合同对各方具有法律约束力，现原告已经向被告提供了居间服务，促成被告与案外人签订合同，被告拒不按照约定支付中介服务费的行为已经违反《买卖合同》的约定，构成严重违约，被告应承担支付费用及违约金的责任。因此，为维护原告的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告黄威辩称，不同意支付中介费。原告的业务员、店长和经理告知答辩人税费为8000到9000元，答辩人在本案诉讼之后去咨询地税局，地税局工作人员明确告知房产证不满两年营业税一直按5.6%征收，税收政策一直没有变动，中介方存在欺诈行为。原告说政策改变导致税费增高与事实不符。若原告实际明确税费政策变动，答辩人是不会去购买涉案房屋的。对于个人所得税的算法有两种，原告工作人员填写的购房税费计算表只是按照一种税额较低的算法计算。当时原告没有告知个人所得税有另一种更高的算法，答辩人实际到税局缴税时，税局是按照计算结果较高的另一种算法计算征收个人所得税。被告黄威向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告损失31592元（实缴税费40592.16元-承诺税费9000元）；2、诉讼费由反诉被告负担。事实和理由：原告提供居间服务过程中，被告表示经济困难难以负担14085元的过户税费及14000元的中介费用，希望降低成本，否则不同意签订买卖合同，而原告表示可以采取手段降低税费至八、九千元。但实际被告缴纳了40592.16元。被告认为缴纳税费如此高的原因是案外人的房屋的产权证未满两年，原告作为专业的中介机构未尽基本的审查义务，导致了被告的损失，为此请求法院判令原告赔偿被告的税费差额31592元。原告新干新公司对被告黄威的反诉辩称，被反诉人不存在隐瞒交易事实相关情况，对于涉案房产，合同中已经有明确的房产信息以及产权证号，权属证书也已经向反诉人出示，因此被反诉人已经如实为反诉人披露涉案房产的情况。被反诉人没有损害反诉人利益，造成反诉人多交税费的过错不在被反诉人。房产交易税费是房产交易的法定费用，相关费用的计算方式有法律规定，任何人都可以通过各种途径查询了解各种税费计算方式，反诉人在购买大额财产之前，应该向国家机关了解相关标准。在反诉人和被反诉人签订的合同第13条中有约定，若国家调整税费双方应当按最新政策执行，在涉案房产当中由于国家对税费的调整，对于涉案房产当地基准费用的增高，导致反诉人无法按照相关费用纳税，在被反诉人预期中多交税费，这不属于被反诉人的过错，不应当让被反诉人承担责任。依法纳税是每个人的法定义务，无论反诉人通过何种方式购买房屋都应当按国家规定缴纳税费，税费是由国家相关部门征收，并不为被反诉人征收，而且涉案房屋已经过户到反诉人名下，反诉人并不存在损失。根据国家税务局规定，个人购买房屋的时间根据购房发票和完税证明都可以作为购房时间，以时间最早的为准，所以反诉人一直说被反诉人没有告诉其收房时间是不符合事实的。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1.被告主张原告告知其虚假情况，表现为告知其交易房屋产权登记日期距交易之时已满2年，实际房屋产权登记时间为2017年7月10日，距离交易递件之时没有满2年，导致其多支出了税费。原告则主张其已如实告知被告涉案房屋产权证未满2年，但税票满2年。被告对于其主张的事实提供了录音，但该录音材料并不能证明原告工作人员告知过其房屋产权证已满2年。因此，被告主张原告告知其涉案房屋产权证已满2年没有事实依据。此外，根据国家税务总局的相关规定（《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五点；《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》国税发〔2005〕89号第三点第（四）项；《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》国税发〔2005〕172号第三点），交易房屋契税完税证的时间及房屋产权证的登记时间均可以作为出卖人先前购买房屋的时间，出卖人购买涉案房屋的时间以“孰先”的原则进行确定。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。事实上，不论原告是否告知被告虚假产权年限情况，被告均没有因房屋产权年限是否满2年的问题而被税务机关征收增值税。2.被告主张原告隐瞒事实，告知其虚假情况，表现为明知房屋交易的个人所得税有两种计算方式，却只告知其计算结果较低的方式而故意不告知另一种方式。原告工作人员在微信中发送的购房税费计算表填写的个人所得税按照1%计算，为7000元，导致其相信原告的税费计算而与案外人签订《买卖合同》，递件缴税时被税务机关告知按另一种方式计算需缴交35580.32元个人所得税。原告认为任何人都可以通过各种途径查询了解各种税费计算方式，被告在购买大额财产之前，其自己应该向国家机关了解相关标准。此外，原告还主张被告多交税费是因为国家税费政策的调整导致被告多交税费。对于该争议事实，根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条第（三）项以及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第一点、第二点、第三点的规定可知，对于个人住房转让个人所得征收个人所得税的标准分两种情况，其一是交易时能提供完整、准确的房屋原值凭证（购房合同、购房发票等）的，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后确定为应纳税所得额，再乘以税率20%。其二是交易时未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。而交易房屋是否能提供房屋原值的凭证，原告作为直接接触出卖方的房地产中介方显然比被告更清楚，其作为专业的房地产代理公司也更清楚个人所得税的交纳标准。但是原告在明知出卖人是否能够提供房屋原值的凭证也清楚个人住房转让个人所得税的计算方式及标准的情况下向被告告知不适用于涉案房屋交易的个人所得税计算方法（成交价×1%）。因此，本院认定原告就涉案房屋交易个人所得税的计算问题上存在隐瞒交易房屋事实，告知被告虚假情况的不诚信行为。对于原告主张的在交易过程中国家对房地产交易税费政策进行了调整进而导致被告税费增加，原告对于该事实没有提供任何证据予以证明，本院不予采信。本院认为，房地产交易中的税费是决定买受人是否购买的一个重要因素，本案中买卖双方在书面合同中约定交易税费由被告承担，但合同中未标明该房屋应缴税费的金额也未标明计算该房屋纳税金额的相关因素（出卖人契税完税证的时间、产权登记时间、是否能提供房屋原值凭证、是否出卖人家庭唯一生活住房等）。原告作为一个专业的房屋交易的中介机构，应当清楚知道被告所购房屋的具体情况，在交易过程中应当全面、如实地披露相关信息或风险。但是原告在明知涉案房屋交易是否能提供房屋原值的凭证也清楚个人住房转让所得征收个人所得税的计算方式及标准的情况下向被告告知不适用于涉案房屋交易的个人所得税计算方法，导致被告所交的个人所得税超出其基于相信原告制作的购房税费计算表而形成的心理预期。原告的行为显然构成了《中华人民共和国合同法》第四百二十五条中的故意隐瞒与订立合同有关的重要事实以及提供虚假情况的行为。按照该法律规定，被告有权不支付双方在合同中约定的中介服务费。因此，原告在本案中提出的诉讼请求依据不足，本院不予支持。对于被告反诉主张的多交税费的损失，本院认为依法纳税是每个纳税人的基本义务，被告依照法律规定以及合同约定承担涉案房屋交易所产生的相关税费是其应履行的义务。虽然原告在房屋交易中存在隐瞒房屋重要事实告知虚假情况的行为，但是无论原告是否存在该行为，均不影响税务机关依照相关规定对涉案房屋的交易征收40592.16元税费（个人所得税35580.32元、契税5006.84元、印花税票5元）。即被告多交的税费并不是原告的行为所导致的损失，与原告的行为没有因果关系。故，被告反诉要求原告赔偿其多交的税费本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回原告清远市新干新房地产代理有限公司的诉讼请求；二、驳回被告黄威的反诉请求。本诉案件受理费48元，由原告清远市新干新房地产代理有限公司负担。反诉案件受理费295元，由被告黄威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  潘金桥人民陪审员  杨丽容人民陪审员  朱玉莲二〇一九年十月三十日书 记 员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。