上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初18166号原告(反诉被告)：上海和积服装有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：罗石长。委托诉讼代理人：宋过房。委托诉讼代理人：纪英文，上海正策律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海久善企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张青。委托诉讼代理人：吴俊伶，上海市天华律师事务所律师。第三人：久善(上海)物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张青。委托诉讼代理人：李娟。第三人：上海和茂企业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶月明。委托诉讼代理人：贺伟跃，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。原告(反诉被告)上海和积服装有限公司(以下简称和积公司)与被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司(以下简称久善公司)、第三人久善(上海)物业管理有限公司(以下简称久善物业)、第三人上海和茂企业发展有限公司(以下简称和茂公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序。本案审理期间，被告(反诉原告)久善公司提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，于2019年7月1日公开开庭进行了审理。后本院依职权追加第三人久善物业、和茂公司参加诉讼，于2019年9月24日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)和积公司的委托诉讼代理人宋过房、纪英文、被告(反诉原告)久善公司的委托诉讼代理人吴俊伶、第三人久善物业的委托诉讼代理人李娟及第三人和茂公司的委托诉讼代理人贺伟跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和积公司向本院提出诉讼请求：1.确认和积公司与久善公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月8日解除；2.久善公司向和积公司返还押金54,836元；3.久善公司向和积公司返还租金81,719.5元；4.久善公司向和积公司支付违约金147,095元；5.久善公司赔偿和积公司的装修损失360,000元；6.久善公司赔偿和积公司的经营损失300,000元；7.久善公司赔偿和积公司员工工资损失36,000元；8.久善公司赔偿和积公司搬迁损失10,000元；9.诉讼费用由久善公司承担。事实和理由：2018年5月3日，和积公司与久善公司签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定和积公司向久善公司承租上海市闵行区颛兴东路1280弄3幢201室(以下简称涉案房屋)用于服装经营活动，租赁期限为2018年5月10日至2023年5月9日，免租期为2018年5月11日至2018年7月10日，同时补充约定免租期两个月内和积公司二楼租赁场所公用厕所和公共通道装修完成及可使用，如两个月后不能使用的则免租期顺延。租金为每月49,031.7元，物业管理费为每月4,836元。签约后，和积公司按约向久善公司支付了首期租金294,190元、物业管理费38,688元、押金54,836元。此后,和积公司对涉案房屋进行了装修。然而，久善公司负责的二楼公用厕所和公共通道装修工程并未按约完成；又因久善公司与和茂公司发生纠纷，致和积公司无法正常使用涉案房屋；并且，自2019年2月8日起，久善公司封闭二楼公共厕所、停止向涉案房屋供水并阻止和积公司客户上楼等系列行为，客观上导致和积公司即日起被迫停业，致使双方所签合同的目的无法实现。期间，和积公司多次试图沟通解决，未果。和积公司认为，久善公司已违约，应当承担相应责任，故诉至法院。久善公司辩称，同意解除《租赁合同》，但合同解除的原因系和积公司在租赁期限内自行搬离涉案房屋，故合同解除的时间应为和积公司向久善公司交还涉案房屋的时间，即2019年2月27日。二楼公共区域精装修工程已于2018年7月20日与施工单位完成验收及交付，并达到可使用状态。和积公司称久善公司9月才完成公共区域装修的依据仅是一份8月的微信聊天记录，因和积公司的股东不在装修现场却一直反映与现场事实不符的情况，故久善物业的工作人员认为没有必要回复，以免发生言语冲突。涉案房屋所在的区域1号电梯为消防电梯，所有楼层可停靠、出入，和积公司在装修期间多次使用该电梯进行装修材料的运输，故和积公司所称无电梯使用的说法与事实不符。因多次向和积公司催讨租金及物业管理费无果，久善公司被迫于2019年2月中旬起暂停2楼公用厕所的用水，但1楼和4楼的厕所仍能正常使用，对和积公司使用涉案房屋并不造成影响。2019年2月8日为农历正月初四，和积公司放假不营业，且和积公司提供的营业额数据显示，2019年2月14日至2月20日仍有营业额产生，故和积公司所称自2019年2月8日起停业的说法与事实不符。由于和积公司存在逾期支付租金与物业管理费、提前退租及未经许可私自搭设广告等违约行为，合同解除的责任在和积公司，故久善公司不同意和积公司提出的其余诉讼请求。久善物业述称，二楼公共厕所和公共通道装修已于2018年7月20日竣工完成。和积公司的股东共三人，在现场负责的只有饶大清，微信内容大多是不了解现场情况的两名股东与久善物业不在现场的经理之间的联系，因现场房屋在建，信号不佳，久善物业现场工作人员有问题就直接解决而未在微信中一一回复，故微信内容并非现场的真实状况。和茂公司述称，和茂公司将涉案房屋出租给久善公司，因久善公司拖欠租金，和茂公司于2018年6月6日书面通知久善公司解除租赁合同。后和茂公司与久善公司发生冲突，但仅一两天时间，没有和积公司所称的二十余天。久善公司向本院提出反诉请求：1.确认和积公司与久善公司签订的《房屋租赁合同》于2019年2月27日解除；2.和积公司支付久善公司自2019年1月20日起至2019年2月27日止的房租和物业管理费共计66,443.42元；3.和积公司支付久善公司逾期付款违约金(自2019年1月20日起至实际支付之日止，以323,206元为基数，按年利率24%计算)；4.和积公司支付久善公司解除合同赔偿金161,603元；5.本诉及反诉的案件受理费由和积公司负担。事实和理由：2018年5月3日，和积公司与久善公司签订《租赁合同》。同日，和积公司向久善公司支付首期租金294,190元，物业管理费38,688元及押金54,836元。久善公司于2018年5月10日向和积公司交付涉案房屋。2018年7月20日，久善公司完成涉案房屋二楼公共厕所和公共通道装修，根据合同补充条款的约定，久善公司同意将免租期顺延至2018年7月20日。和积公司应当于2019年1月19日前15日(即2019年1月4日)前向久善公司支付2019年1月20日至2019年7月19日的租金和物业管理费。经久善公司于2019年1月7日、1月21日、1月25日、2月12日、2月19日、2月20日多次催告，和积公司仍不支付。2019年2月27日，和积公司主动提出要退出涉案房屋，并自行搬离，同时要求与久善公司办理交还房屋手续。久善公司认为，和积公司未按照《租赁合同》的约定按时支付租金和物业管理费，经多次催告仍拒不支付，构成严重违约。同时，未经久善公司同意，擅自提前退租，和积公司应当承担违约赔偿责任。和积公司辩称，首期租金本应涵盖的租赁期间为2018年7月10日至2019年1月10日，但因公共区域直至2018年8月23日才能正常使用，故租金起算日期应顺延至2018年8月底。又因和茂公司闹事延误装修二十天，导致和积公司9月才装修完毕，故首期租金实际涵盖的租赁期应至2019年3月14日，和积公司并未拖欠租金。久善公司在租赁期间断水封门，导致和积公司无法正常经营，构成根本违约，应当承担违约责任。饶大清在《会议记录表》等文件上的签字属个人行为，与和积公司无关。久善物业述称，与本诉意见一致。和茂公司述称，与本诉意见一致。本院经审理认定事实如下：2018年5月3日，久善公司(出租人、甲方)与和积公司(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：1.1租赁房屋的地址位于上海市闵行区颛兴东路1280弄3幢，双方确认租赁房屋建筑面积为806平方米。3.1租赁房屋的租赁期限五年，自2018年5月10日(起租日)起至2023年5月9日(租赁终止日)。3.2甲方收到乙方应付的全部包括但不限于保证金、首期租金和物业费等费用后于2018年5月11日(交付日)向乙方交付该房屋，交付当日甲乙双方须签署《房屋交接书》。3.4装修免租期为60天，自2018年5月11日起至2018年7月10日止。装修免租期内乙方无需交纳租金，但装修免租期内产生的物业管理费、物业服务费、水费、电费、垃圾清运费等由乙方租赁房屋而产生的相关费用均由乙方承担。3.5因乙方原因导致本合同于装修免租期内或租赁期内提前终止的，则本合同第3.4条约定之装修免租期条款自动失效，乙方仍应按本合同第4.1条约定之标准在本合同终止当日向甲方支付装修免租期内的费用(包括但不限于租金、物业管理费、物业服务费)。4.1租赁房屋的租金标准为2元/平方米/日，付6押1。4.2租赁房屋的物业管理费为每月4,836元，租赁期内甲方有权按物价指数上涨情况或国家收费标准变动并做适当合理调整的权利，付6押1。4.3租金的调整：每2年递增10%，2018年7月10日至2019年7月9日，日租金为2元/平方米/日，年租金588,380元。4.4租金、物业管理费、物业服务费以陆个日历月为支付周期；租金按先付后用的原则，乙方应于本合同签订后当日向甲方支付首期陆个月租金294,190元和装修免租期内的物业管理费9,672元及六个月的物业管理费29,016元，以后乙方应在每个支付周期结束15日前提前支付下一个支付周期的租金和物业管理费、物业服务费。如乙方未按照本条约定向甲方支付首期租金、物业管理费和物业服务费的，甲方有权解除本合同。甲方根据本条约定解除本合同的，除按本合同其他条款要求乙方承担违约责任外，还有权要求乙方向甲方支付违约金两个月租金98,074.08元。4.5乙方应于本合同签署当日向甲方预付装修免租期结束当月尚余天数(若有)的租金和物业管理费、物业服务费，款额为尚余日历天数乘以日租金和日物业管理费，如乙方最后一次支付租金和物业管理费不足一个支付周期的，则乙方应付租金、物业管理费及物业服务费款额为剩余实际使用天数乘以日租金、日物业管理费及日物业服务费。5.1乙方于本合同签订后当日内向甲方支付租金押金50,000元，物业费一个月押金4,836元。如乙方在本合同项下任何期限内违反本合同之任何约定，则甲方有权(但并无义务)以该等押金抵付乙方应付款项、违约金和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿金。5.2本合同因租赁期限届满终止，乙方付清所有的费用与款项包括但不限于租金、物业管理费、物业服务费、电费、车位费、电话费及其他应付费用，并注销以该房屋注册的相关全部证照并将房屋经甲方验收合格交回甲方后(以签署书面交接书为准)15个工作日内，甲方将保证金无息退还给乙方。5.4乙方未按本条约定向甲方支付履约保证金或补交履约保证金差额的，甲方有权单方面解除本合同。甲方根据本条约定解除本合同的，乙方除按本合同之约定承担违约责任外，亦应向甲方支付违约金壹个月租金，49,037元。7.3本合同期满后或因乙方违约造成的本合同终止，甲方均无义务对乙方的装修及其增置的任何设备、设施和物品以任何形式的收购或补偿。10.1租赁期间如乙方需在公共部位设立广告的，则应向甲方提出书面申请，经甲方书面同意并收取相应费用后方可实施。13.1租赁期满后乙方不续期，或按本合同有关约定解除本合同的，乙方应将租赁房屋于租赁期满日或解除日的第二天交还给甲方。乙方交还租赁房屋应符合下列各项条件：13.1.4将租赁房屋完整地交还给甲方，包括钥匙、密码、门禁卡等；13.1.5租赁房屋按租赁期满后的状态返还并经甲方验收合格。13.2乙方对该租赁房屋进行的任何装修、增设、增减或改建，已构成附合的，乙方无权拆除。除本合同第14.2.2条约定外，己方在任何情况下均无任何义务就乙方对该租赁房屋进行的任何装修、增设、增建或改建等做出任何补偿和/或赔偿。13.4未经甲方事先书面同意，乙方未按时交还租赁房屋的，应按期满日或解除日当月的租赁的2倍按月继续向甲方支付租赁房屋占用费(不足一个月按一个月计)，并继续按本合同约定支付物业服务费和其他费用。14.1在租赁期限(包括装修免租期)内，甲、乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付壹个月租金等费用(包括租金、物业管理费、物业服务费)之总和作为违约金，违约金不足抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。14.2.1甲方确认有出租该房屋之权利；若因甲方无权出租而造成乙方损失的，甲方应向乙方支付违约金，违约金不足抵付乙方经济损失的，甲方还应负责赔偿。14.2.2因甲方原因提前终止合同的，甲方应提前一个月书面通知乙方且应向乙方支付违约金，对乙方已构成附合的装修，双方根据使用年限进行折旧，甲方据此向乙方支付赔偿。14.3.1乙方逾期支付租金和设备及管理费、租赁保证金、物业服务费及其他费用的，每逾期一天，应向甲方支付应付款项百分之一的违约金。14.3.2乙方有下列情形之一的，甲方除按照本合同其他约定追究乙方违约责任外，亦有权单方面立即解除合同，并可以收回该房屋另行出租，保证金不予退还。同时，甲方有权采取停水、停电，由此造成的损失由乙方自行承担。乙方应在收到甲方书面解除合同通知之日起5个工作日内向甲方支付完其所有所欠费用并自行迁出租赁房屋内所有物品，否则租赁房屋内所有物品视为乙方放弃，甲方有权任意处置。乙方应支付相当于3个月租金等费用(包括租金、物业管理费、物业服务费)之总和的赔偿金，赔偿金不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿。乙方逾期交还房屋，应按解除日当月的租金的2倍按月继续向甲方支付租赁房屋占用费(不足一月按一个月计)，并继续按本合同约定支付物业管理费、物业服务费和其他费用。14.3.2.3除本合同第4.4条、第5.4条另有约定外，逾期支付房租和/或其他费用或者不足额支付房租和/或其他费用连续或累计超过15日的；14.3.2.4未经甲方书面同意，乙方提前退租的；14.3.2.6违反《租户手册》、《物业管理规定》及本合同其他约定的，经甲方书面通知10日内仍不改正的。14.3.3因乙方违约的，乙方除承担本合同约定之违约责任外，还应当赔偿甲方因请求乙方承担前述违约责任而发生的诉讼费、保全费、公证费、查档费、律师费、差旅费等各项费用。补充：免租期两个月内乙方2楼租赁场所公用厕所和公共通道装修完成及可使用，如2个月后不能使用的则免租期顺延。合同还对其他事项进行了约定。2018年5月10日，久善公司向和积公司交付涉案房屋，和积公司向久善公司支付首期租金294,190元、物业管理费38,688元及押金54,836元。2018年5月17日，和积公司授权案外人江西省鹏盛建设工程有限公司负责人夏灵东在涉案房屋装修期间签署相关文件、签收相关函件等，确认相关装修事项。同日，夏灵东签收久善物业交付的《装修管理手册》。《装修管理手册》第7条第(12)项规定：装修公司须使用物业管理公司指定的盥洗室，并始终保持干净及清洁。第7条第(22)项“装修材料的搬运、堆放及电梯使用”部分第4点规定：园区楼宇单元电梯为客用电梯，园区房屋装修期，为方便房屋装修施工，园区物业服务公司将对园区楼宇单元电梯分别设置为客梯和货梯，搬运房屋装修材料均应通过货梯运送，严禁使用客梯。5月25日，久善物业向和积公司发放《装修施工许可证》。2018年5月22日，和积公司与久善公司微信沟通，和积公司发送“你好胡总，因颛新大厦2018年5月10号—22号，通行不便，水电未通，导致装修期未能施工，特向贵公司申请装修期顺延。和积公司罗石长敬上”，久善公司回复“我来协调”。6月20日，和积公司发送“明天现场可以正常施工吗？”，久善公司回复“晚上统一通知，给大家造成不便敬请谅解”。8月，和积公司、久善公司、久善物业在微信群中沟通：8月13日，和积公司问“各位领导下午好！我这边二楼卫生间大概什么时间会开呀，现在没地方方便，望各位领导给个时间”“还有我们二楼电梯什么时候通，有人回个信吗”。同日，久善物业回复“明天给你们协调一下，都装好的东西，都现成的了”。8月14日，和积公司问“今天能不能先把二楼卫生间开放一下，看看能不能安排一下，麻烦”。久善公司回复“直接打电话联系不就行了，微信有时候看不到”。8月15日，和积公司问“请问一下，我们二楼的电梯什么时候可以通呢，现在我们的服装要上来都不好上，麻烦你们给个信”。8月16日，和积公司问“各位领导好，能不能帮忙把我们二楼的电梯问题解决一下谢谢”。8月17日，久善公司回复“你们在项目上不可以电话不可以去物业？”。和积公司问“各位领导货上不来怎么办，能不能跟酒店的联系一下，借用一下”。8月22日，久善公司回复“你直接找下物业，微信群多不一定及时看得到”，“我们在协调，等一会儿给你答复”。2018年6月6日，和茂公司发布《通告》，告知因久善公司长期拖欠租金，双方的租赁合同终止。6月9日，和茂公司发布《通告(二)》，该公司于2018年6月20日正式接管颛兴东路XXX弄XXX号颛新大厦租赁物业。8月1日，和茂公司发布《关于与久善公司解除租赁合同的通告》，告知所有租户慎重履行向久善公司的任何支付行为，并等待本公司的进一步通知。2018年6月25日，和茂公司与久善公司在涉案房屋附近发生冲突。2018年7月20日，案外人上海标筑装饰工程有限公司(以下简称标筑公司)与久善公司签署《竣工验收单》，载明：项目名称：颛新大厦2F公共区域装饰工程。验收范围：2F电梯厅、走道、卫生间室内装修施工图纸范围内全部内容。验收日期：2018年7月20日。施工单位(标筑公司)已完成上述项目的施工工作，并于上述验收日期通过业主(久善公司)验收。施工单位将按照合同，提供自验收日期起为期壹年的质量保证。2018年9月7日，和积公司向久善物业出具《竣工验收申请书》，内容为：本公司为颛新大厦二层201租户，现已完成工程装修，现申请竣工验收。同日，久善物业与和积公司股东饶大清进行会议，会议名称：201和积协调工作、广告牌。会议主要内容为要求和积公司拆除二楼公区、地下车库电梯厅旁、一楼中厅入口等处的广告牌。9月11日，久善物业向和积公司发送《违章整改通知书》，要求和积公司在2018年9月20日前对在靠都会路的消防通道墙上私自安装的若干广告牌进行修复或整改直至符合要求，确保本建筑物安全、正常使用。同日，饶大清出具《承诺书》，承诺对在消防通道安装的几个画框10天之内自行拆除，恢复原状。2019年1月29日，久善企业向和积公司发送《回复函》，内容为：贵司寄送的落款日期为2019年1月26日的《回复函》，我司于2019年1月28日收悉。现就贵司提出的三点回复如下：1、关于贵司广告设立的问题：依据贵我双方于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》第10.1条约定，贵司需在公共部位设立广告的，应向我司提出书面申请，然我司至今未接到贵司提出设立广告的书面申请。2、关于贵司提出免租期顺延问题：依据二楼公共区域装饰施工单位出具的《竣工验收单》(详见附件)显示，验收日期为2018年7月20日，施工单位已在验收日期前完成了二楼公共区域装饰工程，因此贵司免租期只可顺延至2018年7月20日。因此，贵司第二租金周期的起始日期是2019年1月20日，贵司应在2019年1月5日前支付第二租金周期的租金。3、关于贵司暂停营业20多天问题：我司与第三方纠纷发生在2018年6月，该期间贵司尚在装修免租期期间，不存在贵司暂停营业的问题。目前，贵司拒绝支付第二周期租金的行为已严重违约，依据贵我双方于2018年5月3日签订的《房屋租赁合同》第14.3.1及14.3.2，我司有权解除合同，并收回房屋，履约保证金不予退还，并要求贵司支付逾期支付违约金及赔偿金等费用。请贵司在收到本《回复函》后，三日内支付第二租金周期的租金及逾期支付违约金，以免涉诉。请贵司三思而后行。附件：竣工验收单。和积公司提供的营业额数据显示，和积公司的营业期间为2018年9月11日至2019年2月20日，其中2019年1月28日至2019年2月13日春节假期停业。2019年1月23日，久善公司与和积公司股东罗石长及饶大清进行会议，会议内容记录：1、二楼厕所及公区甲方竣工验收单日期为准，2018年7月20日完工。2、封门等特殊时期补偿，免租期至2018年7月31日止。饶大清签字并写明：答复时间为2019年1月28日前。久善公司于2019年1月7日、1月19日、1月21日、1月25日、2月12日、2月19日、2月20日分别向和积公司发送《催款通知书》，要求和积公司支付欠缴的租金及物业管理费。2019年2月中旬，久善公司封闭涉案房屋2楼公用厕所并停水。2019年2月27日，久善公司(甲方)与和积公司(乙方)签署《201和积交回租赁房屋明细》，载明涉案房屋内的室内物品，并注明：乙方应自行迁出租赁房屋内所有物品，否则租赁房屋内所有物品视为乙方自动放弃，甲方有权任意处置。和积公司搬离涉案房屋。庭审过程中，和积公司明确对装修损失不进行审价。另查明，和积公司股东为罗石长、饶大清与宋过房。久善物业于2018年4月16日发送的《关于确定防火责任人的通知》附表《本单位防火责任人名单》中载明防火责任人为罗石长和饶大清，饶大清签字。久善公司于2018年7月26日出具的发票《签收回执单》上，饶大清签字。又查明，和积公司于租赁期间未经久善公司同意在公共部位设立广告。以上事实，由《房屋租赁合同》、《租赁场所交付确认书》、收据、微信聊天记录、《通告》三份、《回复函》、营业额数据、《催款通知书》及快递信息、《交回租赁房屋明细》、委托书、《竣工验收申请书》、《竣工验收单》、《会议记录表》两份、《违章整改通知书》、《承诺书》、照片、《关于确定防火责任人的通知》、《签收回执单》、《租户装修改造工程项目负责人授权书》、《装修管理手册接收确认书》、《装修管理手册》、《装修施工许可证》、放假通知等证据及当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，和积公司与久善公司就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于《租赁合同》解除的责任归属。《租赁合同》3.4条约定，装修免租期为60天，自2018年5月11日起至2018年7月10日止。并补充约定，免租期两个月内乙方2楼租赁场所公用厕所和公共通道装修完成及可使用，如2个月后不能使用的则免租期顺延。涉案房屋2楼公共区域装饰工程(包括2楼电梯厅、走道、卫生间)于2018年7月20日完成，但装修完成并不等同于可使用，从和积公司、久善公司及久善物业之间的微信聊天记录可以看出，2楼电梯至2018年8月22日仍未能正常使用，故和积公司主张2楼公共区域直至2018年8月23日才能正常使用，具有事实依据，本院予以支持，免租期应顺延至2018年8月23日。久善公司辩称微信沟通系发生在和积公司不在装修现场的股东与久善公司、久善物业不在现场的经理之间，不符合常理，本院不予采信。久善公司与和积公司于2019年1月23日进行的会议中记载的关于免租期调整至2018年7月31日的内容，和积公司股东饶大清写明：答复时间为2019年1月28日前，但久善公司未能提供和积公司最终答复的内容，故不能据此认定和积公司同意免租期调整至2018年7月31日。关于和积公司提出的因和茂公司闹事延误装修二十天的主张，和茂公司与久善公司均予以否认，本院认为，和积公司仅提供2018年6月25日的视频不足以证明该事实，故免租期不能相应顺延。据此，涉案房屋的免租期应自2018年5月11日起至2018年8月23日止，首期租金及物业管理费应涵盖的租赁期间应为自2018年8月24日起至2019年2月23日止，和积公司应于2019年2月8日前支付第二期租金及物业管理费。但和积公司未按期支付，并于2019年2月27日擅自提前退租，故《租赁合同》的解除应归责于和积公司，解除日期应为2019年2月27日。至于和积公司所称因久善公司于2019年2月8日起封闭2楼公用厕所、停止向涉案房屋供水并阻止和积公司客户上楼等行为客观上导致和积公司即日起被迫停业，与和积公司自行提供的营业额数据不符，本院不予采信。因《租赁合同》的解除归责于和积公司，故和积公司主张的全部诉讼请求，本院均不予支持，和积公司已向久善公司支付的押金不予返还。和积公司应支付久善公司自2019年2月24日起至2019年2月27日止的租金6,448元(588,380元/年÷365天×4天)及物业管理费690.86元(4,836元/月÷28天×4天)。综合考量《租赁合同》的履行情况、和积公司的过错程度等因素，本院认为，没收押金已足以弥补久善公司的损失，故对久善公司主张的逾期付款违约金及解除合同赔偿金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海和积服装有限公司与被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司就上海市闵行区颛兴东路1280弄3幢201室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年2月27日解除；二、原告(反诉被告)上海和积服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司自2019年2月24日起至2019年2月27日止的租金6,448元；三、原告(反诉被告)上海和积服装有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司自2019年2月24日起至2019年2月27日止的物业管理费690.86元；四、原告(反诉被告)上海和积服装有限公司已向被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司支付的押金54,836元不予返还；五、驳回原告(反诉被告)上海和积服装有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,848.26元，由原告(反诉被告)上海和积服装有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计2,572.04元，由原告(反诉被告)上海和积服装有限公司负担71.65元，由被告(反诉原告)上海久善企业管理有限公司2,500.39元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇一九年十月二十五日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。