上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44220号原告(反诉被告)：顾旭萍，女，1993年11月6日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金永红，上海市公民律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶露，上海市公民律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海亚之杰人力资源有限公司，住所地上海市松江区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：夏保峰，总经理。委托诉讼代理人：李更宁，上海坤禾律师事务所律师。原告顾旭萍与被告上海亚之杰人力资源有限公司(以下简称亚之杰公司)房屋租赁合同纠纷一案，原告顾旭萍于2019年3月7日向本院提交诉状，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用简易程序。2019年6月20日，本院组织证据交换。2019年8月6日，本院对本案公开开庭进行了审理，庭审中，被告亚之杰公司提起反诉。2019年10月21日，本院对本案再次公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人叶露、被告亚之杰公司的法定代表人夏保峰及其委托诉讼代理人李更宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾旭萍向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2017年8月23日签订的《上海市商铺租赁合同》、2017年9月5日签订的《补充租赁协议》于2019年1月27日解除；2、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的租金及占用使用费人民币(以下币种同)312,440元(自2018年9月28日至2019年1月27日止)；3、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的物业费25,896元(自2018年9月28日至2019年1月27日止)；4、判令亚之杰公司支付顾旭萍违约金312,440元。2019年5月20日，本院将起诉状副本送达亚之杰公司。审理中，原告自认于2019年10月21日收回房屋并解除合同，其变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年8月23日签订的《上海市商铺租赁合同》、2017年9月5日签订的《补充租赁协议》；2、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的租金及占用使用费991,997(自2018年9月28日至2019年10月21日)；3、判令亚之杰公司支付顾旭萍拖欠的物业费82,219.8元(自2018年9月28日至2019年10月21日)；4、判令亚之杰公司支付顾旭萍违约金312,440元。事实与理由：涉案租赁房屋属案外人上海华亮置业发展有限公司(2019年3月该公司名称变更为上海华亮企业发展有限公司，以下简称华亮公司)所有。2016年3月，华亮公司与顾旭萍签订《房屋租赁合同》，约定华亮公司将包括系争房屋在内的浦东新区泥城社区鸿音路3388弄华亮商业广场租赁给顾旭萍使用，顾旭萍有权全部或部分对外转租。2017年8月23日以及2017年9月5日，顾旭萍与亚之杰公司先后签订《上海市商铺租赁合同》《补充租赁合同》，约定将华亮商业广场地上一层109-115室房屋出租给亚之杰公司使用，租期为6年，自2017年9月28日至2023年9月27日。另双方对租金标准、缴纳方式以及物业管理费、水电费的承担进行了明确约定，同时还约定了合同解除条件以及违约责任。合同签订后，亚之杰公司向顾旭萍支付了合同约定的保证金、首期租金及首年度物业管理费，后亚之杰公司对商铺进行经营使用。但自2018年9月28日起，亚之杰公司开始不支付租金，顾旭萍多次催讨，均未果。2019年1月27日，亚之杰公司单方面通知顾旭萍解除合同，擅自退租，已构成严重违约，故顾旭萍提起本案诉讼。被告亚之杰公司辩称，顾旭萍是产权人对外出租房屋的代理人，顾旭萍的原告主体不适格。租赁合同已于2019.1.27解除，对此顾旭萍的第一份诉状中已认可，且亚之杰公司已结清水电费，仅同意支付合同解除前的租金和物业管理费。合同签订和履行过程中，亚之杰公司从未见过也不认识顾旭萍，均是通过物业公司转达、交流、沟通，因无法联系顾旭萍，亚之杰公司于2019年1月31日将钥匙交给物业合情合理。顾旭萍借钥匙没有拿到继续向亚之杰公司主张后续的租金和使用费，是顾旭萍放任损失的扩大，不应当由亚之杰公司承担。顾旭萍未提供符合亚之杰公司要求的增殖税专用发票，致亚之杰公司无法抵扣税金，系顾旭萍违约，不同意支付违约金，且违约金标准过高。被告(反诉原告)亚之杰公司提出反诉请求：判令顾旭萍赔偿装修损失1,100,657.38元。事实及理由：双方在签订《房屋租赁合同》的洽谈期间，顾旭萍向各承租户承诺在10月1日前会扩大该商业广场的市场影响力，并在10月召开盛大的广场开业仪式；承诺广场的电子显示屏无偿给亚之杰公司使用、同意亚之杰公司在楼顶设立广告牌、在车库进口处设立亚之杰公司的广告牌。基本符合亚之杰公司的要求和目的，亚之杰公司与其签订了房屋租赁合同并立即与装修公司签订了装修合同。但在亚之杰公司将房屋装修完成以后，顾旭萍的上述承诺均未达成，并将前期承诺全部推翻。由于顾旭萍的行为导致亚之杰公司迟迟不能开展正常的业务和经营活动，无奈亚之杰公司通知顾旭萍解除合同。顾旭萍的行为给亚之杰公司造成巨大经济损失，故提起反诉。对反诉部分，顾旭萍辩称，不同意反诉请求。依据合同条款，约定若要装修，应将图纸方案报顾旭萍，经顾旭萍同意才可以装修，但本案中，亚之杰公司并没有将方案报顾旭萍。依据合同条款，合同提前解除或因亚之杰公司违约解除合同时，对装修残值不予补偿，亚之杰公司可自行拆除或搬离可移动的设备设施。现亚之杰公司逾期支付租金，且擅自提前退租，导致合同提前解除，顾旭萍无需补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与本案关联性认定本案事实。经审理，本院确认如下事实：上海市浦东新区泥城镇鸿音路XXX弄XXX号房屋权利人为华亮公司。涉案房屋系顾旭萍从华亮公司处承租而来。2017年8月23日，顾旭萍与亚之杰公司签订《上海市商铺租赁合同》，合同约定，甲方(顾旭萍)已经获得华亮置业的特别授权，有权代表华亮置业并以甲方名义对外出租本合同所涉商铺并收取租金，行使相应的租赁管理权及因商铺出租所衍生的属于产权人的相关权利。甲方出租给乙方(亚之杰公司)的商铺位于本市浦东新区鸿音路XXX弄XXX号华亮商业广场地上一层109室、110室、111室、112室、113室、115室部位，建筑面积约1046.99平方米。租赁期限为6年，自2017年9月28日起至2023年9月27日止，其中2017年9月28日至2018年3月27日为装修免租期。第一、二年期间商铺的月租金为75,793元，自第三年起，租金在上一期基础上递增5%，其中2018年9月28日至2019年9月27日年租金为909,516元。租金缴纳适用“先付后用”原则，每三个月为一个付款期，每年分四期付款，乙方应于合同签订时向甲方付清首期3个月租金227,379元，此后每一期租金应在当季租期开始之前提前一周向甲方付清。租赁期间乙方使用商铺所发生的水、电、天然气、通讯、设备、物业管理等费用均由乙方承担。每年的物业管理费为75,383元，由乙方在该年度起算的第一个月内向甲方/物业公司一次性付清。因乙方原因导致租赁合同提前解除，或因乙方违约而甲方行使合同解除权解除合同时，甲方对乙方的商铺装修残值不予补偿。乙方拖欠租金或保证金、水、电、气、通讯、物业管理、停车费等相关费用累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除合同，违约方应向守约方按当期月租金的3倍支付违约金，给守约方造成损失的，违约方还应赔偿守约方由此遭受的全部损失。租赁期间，非合同规定的情况下乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金标准向甲方支付违约金，违约金低于四个月租金标准的以四个月租金标准计算。2017年9月5日，双方又签订《补充租赁协议》，约定顾旭萍将本市浦东新区鸿音路XXX弄XXX号地上一层114室商铺出租给亚之杰公司使用，实际租赁面积约32平方米，第一、二年期间月租金为2,317元，自第三年起，每二年年租金在上一期基础上递增5%，每年物业管理费2,304元，租赁期、租金及物业管理费支付方式与原合同一致。另查，亚之杰公司曾向顾旭萍发出落款日期为2019年1月16日的书面通知，内容为：“我司决定于2019年1月27日搬离华亮商业广场，并与你解除租约，请予以批准”。亚之杰公司表示该通知是在2019年1月27日交给物业，顾旭萍表示该通知是亚之杰公司于2019年1月16日直接交给顾旭萍，当时顾旭萍在国内。2017年9月11日，亚之杰公司支付顾旭萍2017年9月28日至2018年9月27日的物业管理费75,383元。经顾旭萍、亚之杰公司确认，亚之杰公司向顾旭萍支付租金至2018年9月27日，支付押金141,586元。审理中，亚之杰公司提供以下证据：1、《装修合同》(含装修项目清单)及案外人沙某某出某的装修预付款收条，证明装修损失，并表示现仅现金支付了20万元装修费，其余尚未支付；2、毛某某出某的《情况说明》，证明合同解除前物业经常停水停电，亚之杰公司无法正常经营；3、2019年1月31日拍摄的交还钥匙照片及当日与物业公司财务人员的聊天记录、转账记录、收据，证明2019年1月31日亚之杰公司将钥匙放在物业公司财务人员桌上，当时物业人员在旁边，之后与财务人员联系交清了电费；4、证人黄艳山、金连红的当庭证词，证明亚之杰公司无法与顾旭萍进行交接，均是通过物业人员联系。经质证，顾旭萍对上述证据均不认可，并称其去物业公司询问过，物业公司回复没有收到过钥匙，亚之杰公司搬离时，物业公司也没有通知过顾旭萍，是起诉前顾旭萍家属去现场看了后发现的。本院认为：1、亚之杰公司未能提供装修结算材料及付款转账凭证，仅凭装修合同及案外人出某的收条，不足以证明实际装修支出；2、《情况说明》内容属证人证言，证人未到庭；3、照片内容反映一串钥匙扔在一张办公桌上，聊天记录、电费转账记录及收据中的物业人员身份目前尚无证据证明，即便上述证据属实，证据本身只能证明亚之杰公司搬离时将钥匙扔在物业人员桌上，同时结清了电费，而不能证明亚之杰公司通过物业与顾旭萍办理了房屋交接手续；4、证人黄艳山、金连红未参与本案合同的签订和履行，证人证言与本案不具有必然关联性。故对上述证据，本院均不予认定。本院认为，涉案租赁合同及补充协议系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，顾旭萍、亚之杰公司均应全面履行。关于原告诉讼主体资格。经查，顾旭萍系从案外人华亮公司处承租涉案租赁房屋后再转租给了亚之杰公司使用，顾旭萍与华亮公司之间不存在委托代理关系，顾旭萍与亚之杰公司所签租赁合同亦明确载明顾旭萍是合同出租方，亚之杰公司认为顾旭萍是华亮公司代理人，其不具备诉讼主体资格的意见，不能成立。关于违约责任的认定。亚之杰公司未按约定支付租金且擅自搬离涉案租赁房屋，其已构成根本违约，应承担相应的违约责任。合同中未对租金开票事宜作出特别约定，本案诉讼前，亚之杰公司也未就开票问题向顾旭萍提出过异议，亚之杰公司以顾旭萍所开发票不符要求为由，认为顾旭萍构成违约，没有事实和合同依据。关于亚之杰公司反诉中主张的违约事实，合同中未作约定，顾旭萍亦不认可，亚之杰公司认为顾旭萍未兑现洽谈时的承诺，导致其无法正常经营的主张，未提供有效证据证明，本院不予采信。基于以上认定，对顾旭萍与亚之杰公司的诉请主张作如下认定处理：一、合同解除时间。首先，亚之杰公司为合同违约方，不享有单方解除权；其次，根据亚之杰公司向顾旭萍发出的解除通知内容，反映出亚之杰公司提出了解除合同的意思表示，希望顾旭萍予以批准，故该通知按文义理解应属要约。顾旭萍在第一份起诉书上要求确认其与亚之杰公司的租赁合同于2019年1月27日解除，表明其作出承诺，同意了亚之杰公司的解除申请，且该承诺在顾旭萍变更诉请前已送达亚之杰公司，即双方就合同解除已达成合意。亚之杰公司认为租赁合同于2019年1月27日解除的意见，本院予以采信。二、合同解除法律后果的处理。本诉部分。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用。对亚之杰公司实际占用租赁房屋(即2019年1月31日搬离前)期间的租金和房屋使用费，亚之杰公司应当支付。顾旭萍自认2019年1月16日收到解除通知并认可2019年1月27日合同解除，起诉时也明知亚之杰公司已搬离，但其放任租赁房屋长期空置，由此造成的扩大损失，顾旭萍应承担责任。根据本案合同具体履行情况，本院酌定包括亚之杰公司搬离前应付租赁费用在内，亚之杰公司共支付顾旭萍相当于七个月租金标准的租金、房屋使用费以及物业管理费。对违约金，在亚之杰公司主张过高的前提下，根据顾旭萍的实际损失、合同剩余期限、亚之杰公司过错程度等因素，本院适当下调违约金数额至相当于三个月的租金标准。根据租赁押金的性质，亚之杰公司支付的押金可抵扣其欠费。反诉部分。本案租赁合同因亚之杰公司根本违约而解除，亚之杰公司要求赔偿装修损失的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)顾旭萍与被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司2017年8月23日签订的《上海市商铺租赁合同》、2017年9月5日签订的《补充租赁协议》于2019年1月27日解除；二、被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司支付原告(反诉被告)顾旭萍租金及房屋占用费546,770元；三、被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司支付原告(反诉被告)顾旭萍物业管理费45,317元；四、被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司支付原告(反诉被告)顾旭萍违约金234,330元；五、驳回被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司的反诉请求。上述判决主文第二、三、四项合计826,417元，扣除被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司支付的押金141,586元，被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司实际应支付原告(反诉被告)顾旭萍684,831元，此款被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)顾旭萍。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,280元，减半收取计8,640元，由原告(反诉被告)顾旭萍负担2,608元，被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司负担6,032元。反诉案件受理费减半收取计7,353元，由被告(反诉原告)上海亚之杰人力资源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年十月三十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。