西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院     民事判决书                       （2018）陕0113民初14249号   原告:赵继梅，女，汉族，1962年2月12日出生，籍住陕西省靖边县。   委托代理人:陶歆然、张恩笛,陕西格嘉律师事务所律师。   被告：梁敏中，男，汉族，1963年9月11日出生，籍住西安市莲   湖区龙首北路东段3号。   被告:党晓红，女，汉族，1968年7月24日出生，籍住西安市莲湖区。   共同委托代理人:吕强、靳丹,陕西丰瑞律师事务所律师。   第三人:陕西海汇房地产营销策划有限公司。住所地:西安市碑林区。   法定代表人:姜坤,该公司总经理。   委托代理人:王博，该公司员工。   原告赵继梅诉被告梁敏中、党晓红，第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵继梅委托代理人张恩笛，被告梁敏中、党晓红共同委托代理人吕强、靳丹，第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司委托代理人王博均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。   原告诉称，2017年1月22日，原告与被告一、被告二在第三人居间下签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》(No:0007939),该合同约定原告以壹佰叁拾捌万元整(￥1380000)的成交价购买被告一被告二共同所有的位于西安市经开区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号(室)房屋(合同登记号:Y11063341),该房屋登记于被告一名下。该合同第三条第四款第一条约定:签订合同当日原告向被告方支付定金人民币伍万元整(￥50000),原告已向被告方支付了此款项。此后,被告一直以最近较忙、等等再办、需要与家人协商等种种理由拖延拒不配合原告办理过户相关手续。原告及第三人多次与之沟通协商，催促其尽快配合办理手续,反遭被告一恶语相向,拒绝配合、拒不履行自身合同义务。时至今日,被告一仍未配合原告办理相关手续、履行自身合同义务,也未向原告明确表示拒绝出售,还未按照《海汇房产房屋买卖居同》(No:0007939)中约定条款承担违约责任,更未退还原告所付XX房定金、赔偿原告所付佣金,在此期间内,西安楼市先后经历了“4.18日新政策”、“6.28日新政策实施细则”等两次较大波动,现今房价已较签时上涨近两倍,原告最初XX房是为儿女结婚所用,但由于被告一之恶意拖延,原告XX房目的无法实现,现今也已丧失XX房资格,更无法用此价格买到同等地段之房屋,被告方的违约行为已给原告利益造成了重大损失。原告认为,被告之行为明显违背诚实信用原则,违反合同义务,严重损害原告合法权益。诉至法院，请求判令：1、被告一、被告二连带向原告支付违约金138000元整(大写:壹拾叁万捌仟元整)；2、被告一、被告二连带退还原告所支付的XX房定金50000元整(大写:伍万元整)；3、被告一、被告二连带向原告承担房屋上涨的实际损失875800元整；4、被告一、被告二连带向原告支付2017年3月1日起至今因租房支出的费用52000元整 (具体为人民币2000元/月,暂计算为正常交易过户后次月至2019年4月30日本案开庭之日,后期若诉讼周期较长,则需根据实际情况重新计算);5、被告承担本案鉴定费用及诉讼费用。   被告梁敏中、党晓红辩称，第一、党晓红与原告签订合同属实。但是需要强调的是，合同明确载明了党晓红婚姻状况为已婚,以及房屋共有人的情况。合同第15条附件提示明确载明未经甲乙双方签字,以及丙方盖章的任何书面以及口头承诺均不产生法律约束力。原告在签署涉案合同的时候,明确梁敏中的签字部分未经梁敏中的授权以及追认代签,并未对此有异议,现在要求据此协议主张各项诉请,缺乏合同的依据。第二,根据婚姻法解释3第11条,原告明知本案涉案房屋存在共有人的情况,并未提供书面授权的情况下,贸然与其签订合同,对涉案合同无法履行,存在过错,理应承担相应的责任。第三,本案第三人作为专业的中介机构,未尽审查义务,对合同无法继续履行,应当承担相应的责任。原告并未直接向被告支付定金，都是由第三人收取最后转至被告处,因此定金罚则不应该由被告承担。本案涉案合同无法履行,原被告都有过错,应承担相应的责任。第四,解除条件尚未明确,原告现在无XX房资格属于西安市XX房政策导致与二被告无关。第五、关于房屋的溢价损失,应当以合同签订时间房屋价格和原告得知合同无法履行的时候房屋价格之间价格进行对比。在这期间,房屋价格并没有较大的涨跌,因此原告的该项诉请没有事实依据。房屋的溢价损失是可得利益损失,但是其属性是补偿性质的,而且需要坚持客观确定性。关于涉案房屋溢价损失是否赔付的问题,需要结合双方合同的履行程度、履行合同的必要支出、当事人的过错等因素确定。第六,涉案合同并未进入实际履行阶段，原告是否有XX房资格，有无资金准备，是否具备贷款资格等情况均无法确定，而且原告只是支付5万元定金，相比于138万元XX房款而言,其只是履行了3.6%的付款义务,主张高额的溢价损失,明显违背了民法的公平原则，诉请应予以驳回。关于原告主张的房租，其无论是否XX房都需要解决住房问题，应驳回该项诉请。   第三人述称，对原告的诉请均认可。同时补充说明：一、涉案合同5万元定金应该属于履约定金,自被告党晓红收取之后,视为党晓红对涉案合同的履约作出保证。涉案合同因为党晓红个人违约致使无法履行,其应当付全部责任。二、依据西安市二手房交易政策628实施细则的规定,在2017年6月28日之前，签署三方买卖合同并且支付定金的可以继续XX房该套房屋,故原告对该房屋具备XX房资格,而且其只能购买涉案房屋,因为被告违约不再将房屋出售原告致使原告无法在西安市购买其他房屋,遭受实际损失。三、2017年12月29日,原告短信电话联系被告的时候,被告仍然未明确拒绝，而且经我公司与原告致函,催告后,被告未作任何的回复,其是否愿意履行合同,或者解除合同,此时仍然未知。而且房价有较大幅度的增长。四、从评估报告中显示,假定交易条件相同,即房屋为毛坯情况下,评估价值244.58万元。比较签约的时候上涨105余万元,被告因为其违约行为获利,而原告积极履约,权利遭受不当减少,明显有悖合同法诚实信用原则和公平原则。该部分溢价损失应该属于被告积极履行合同后原告可得利益损失。考虑双方履约意图,被告是主观违约显著,所以应当承担责任。租房费用,应该属于合同履行之后,原告正常入住房屋之后不再产生租房费用,现因为被告不愿意履行合同,原告在同小区租住房屋后产生的部分损失。   经审理查明，原告赵继梅、被告党晓红、被告梁敏中与第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司于2017年1月22日签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：原告赵继梅购买被告党晓红、梁敏中所有的位于西安市经开区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号房屋，建筑面积133平方米，成交价格138万元，付款方式为贷款。签订合同当日赵继梅向党晓红支付定金人民币5万元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。支付方式为直接支付给出卖人，出卖人应于过户当日将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为88万元，贷款期限为20年，在本合同签订之日起过户当日，乙方须将XX房首付款（含定金）50万元交给甲方。存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管账户。违约责任中规定：1、……;2、甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金）…… 。该合同还约定了产权转移及交房时间、合同在履行中的变更与处理等内容。   2017年1月22日，赵继梅将5万元定金通过转账方式支付给第三人公司的法定代表人姜坤。2017年1月24日，姜坤将5万元转给党晓红。   2017年1月22日，党晓红签署《产权人承诺书》，内容为：本人党晓红因出售坐落地址西安市未央区XX城XX路XX小区XX栋XX单元XX室房屋，因产权共有人梁敏中有事不能到场签约，故而由本人代签，若产权共有人不同意此房屋出售或有其它原因不能让本次交易成功，视为本人违约，并承担本次所签《房屋买卖居间合同》中所约定的违约责任”。   2017年12月29日，赵继梅通过快递方式向党晓红邮寄催告函，主要内容为：“党晓红，您于2017年1月22日与我在西安海汇万家实业有限责任公司居间下签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》(N0.0007939),根据该合同约定,您将坐于西安市经开区XX城XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX号之房屋(合同登记号：Y11063341)以 1380000元出售予我，合同签订后我及时转付了定金、积极配合履行合同义务,但您以种种理由拒绝配合办理相关手续,拖延我至今。鉴于以上情况,现正式通知您：1、限您自收到此函告5日之内按照合同约定,配合我办理该房屋的网签手续、资金监管手续、贷款手续及房屋的过户和交付手续,如您有异议,请在5日内以书面形式向我做出合理答复,或前往西安海汇万家实业有限责任公司菁华名门店与我进行协商,否则视同您拒绝出售,构成根本违约,您需向我承担合同约定的房屋总价10%的违约金,即138000元。2、若您逾期仍未履行,且未作出合理答复,我将视为您逾期违约,按照合同约定您需每天向我承担合同约定的房款总额万分之五的逾期违约金即人民币陆佰玖拾元整,逾期违约超过三十日的,构成根本违约。3、逾期仍拒绝履行,也不支付违约金,我将通过法律途径追究您的责任。   诉讼中，原告申请对房屋价值进行评估。2019年3月20日，西安天正房地产价格评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，载明：经估价人员测算分析，价值类型采用市场价值，估价方法选用比较法。经估价人员测算分析，本次估价确定估价对象在价值时间点的评估价值为244.58万元。原告明确表示与被告解除合同。   以上事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、收款收据、收条、中国民生银行支付业务回单、产权人承诺书、催告函、EMS快递单、当事人陈述等及庭审笔录在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，原告赵继梅、被告党晓红、被告梁敏中与第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》是双方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告通过姜坤向被告党晓红支付定金50000元，原告支付定金的方式虽不符合合同约定，但被告未提出异议。现原告主张被告返还定金50000元，本院依法予以支持。被告党晓红、被告梁敏中未按合同约定履行义务，导致涉案合同无法继续履行，属于违约。故原告诉请的违约金138000元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于房屋差价损失，本院酌情认定100000元。关于原告主张的租金损失，原告未提供相应证据，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：   一、被告党晓红、被告梁敏中于本判决生效之日起十日内返还原告赵继梅定金50000元。   二、被告党晓红、被告梁敏中于本判决生效之日起十日内支付原告赵继梅违约金138000元、房屋差价损失100000元、鉴定费8615元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回原告其余诉讼请求。   本案案件受理费14842元，由原告承担11012元，由二被告承担3830元。因原告已预交，二被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审判长  宁    莎   人民陪审员  冯毅   人民陪审员 马宇玲     二〇一九年 六月 二十一日                                   书 记 员  武   月         打印：相丽华     校对：艾可可     2019 年月日送达              1