北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初80451号原告（反诉被告）：包布赫，男，1982年8月5日出生，蒙古族，华夏幸福产品体验中心总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：夏军伟，北京华强律师事务所律师。原告（反诉被告）:李颖璇，女，1982年4月21日出生，回族，天津融创文旅产地有限公司计划提资部规划总监，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：夏军伟，北京华强律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵传彬，男，1985年12月12日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：熊超，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，1990年2月17日出生，汉族，我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告（反诉被告）包布赫、李颖璇（以下简称各自姓名）与被告（反诉原告）赵传彬（以下简称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。包布赫及其与李颖璇的委托诉讼代理人夏军伟，赵传彬、我爱我家公司的委托诉讼代理人王达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。包布赫和李颖璇向本院提出诉讼请求:1.要求赵传彬返还已支付的房款150万元及逾期付款违约金（以150万元为基数，按照日万分之五的标准自2018年11月2日起计算至实际给付之日止）；2.要求赵传彬支付违约金152万元；3.要求赵传彬协助办理北京市朝阳区xx号房屋的网签注销手续；4.要求赵传彬支付律师费80000元、诉讼保险费17500元、保全费5000元。事实与理由：2017年3月17日，包布赫与赵传彬通过我爱我家公司提供的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定包布赫购买赵传彬所有的位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）。xx号房屋已设定抵押给浦发银行，赵传彬承诺不晚于交税前办理抵押的注销手续。签订合同当天，包布赫依约支付定金10万元，2017年3月20日支付5万元，2017年3月21日支付65万元，2017年4月24日支付70万元，合计支付150万元。2018年3月份，包布赫与赵传彬、我爱我家公司一起完成了xx号房屋的网签。2018年4月16日，包布赫、赵传彬及我爱我家公司签订《补充协议》，约定合同延期执行至2018年10月15日，原约定的权利义务顺延；变更买受方为李颖璇，由其继续完全履行并承担合同约定的权利义务；如延期期限内仍未履行完毕，则任何一方均有权以书面通知形式单方解除合同；另xx号房屋还处在抵押中，赵传彬已无力清偿浦发银行债务，故双方约定包布赫与李颖璇代赵传彬提前还款326万元，此还款作为交易房屋中的部分房款，赵传彬应在办理提前还款前将房产证、原购房发票等产权转移所需原件交予我爱我家公司，如赵传彬不按照此时间移交相关材料则视为其违约，应承担相应的违约责任。此后包布赫和李颖璇以及我爱我家公司一直与赵传彬进行交涉，催促其提供房产证、原购房发票等产权转移所需原件，以尽快解除浦发银行的抵押权，顺利完成房屋交易，但赵传彬一直推诿，不曾提供上述原件。后自我爱我家公司处得知，在双方签订合同后，赵传彬私自将xx号房屋抵押给深圳平安银行贷款275.4万元；且在办理了xx号房屋的网签手续后，又自案外第三方处借款577万余元，并将xx号房屋所有权证放置在案外第三方处以作为借款的担保。因赵传彬无力偿还借款，故此发生纠纷。案外第三方已将赵传彬起诉并申请将涉诉房屋查封。2018年10月25日，包布赫和李颖璇向赵传彬发出解除合同的通知函并要求其承担违约责任。2018年10月26日赵传彬收到通知函，依照合同约定双方签订的合同及《补充协议》于此日解除。赵传彬未履行合同约定义务，故包布赫与李颖璇起诉，要求赵传彬承担相应的违约责任。赵传彬辩称并反诉称：不同意包布赫和李颖璇的全部诉讼请求，我提起反诉：1.要求包布赫和李颖璇支付违约金152万元；2.要求包布赫和李颖璇支付房屋差价损失40万元；3.要求包布赫和李颖璇协助我办理房屋网签注销手续。事实与理由：我与包布赫在2017年3月17日签署房屋买卖合同，当天双方还签订了补充协议，协议第六条约定包布赫在网签前支付房款350万；协议第七约定，要求包布赫在2017年8月17日办理房屋过户事宜，同时按照双方签署的买卖合同第九条第一款产权转移登记，要求双方最晚应于合同签订之日起90日内办理产权转移登记手续，按照双方合同第九条第三款约定，因乙方即包布赫的原因致使甲方也就是我在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方即我有权单方解除合同，同时也有权追究乙方的违约责任。乙方未能在120日内完成房屋产权转移登记的原因有以下几点：1.包布赫不具备在北京购房条件，其在与我签订合同时是购买其家庭名下第三套房屋，违反了北京市限购政策，致使合同不能履行；2.包布赫没有购买xx号房屋的资金能力，其需要将其家庭之前购买的一套房屋卖掉才能支付我的购房款，包布赫没有能力和资金，未按约定支付房款；3.根据合同约定，xx号房屋成交价是800万元，由于包布赫的房屋一直没有卖，房价一直在降，所以在2018年4月16日双方又签订了新的补充协议，将房屋成交价降为760万元，同时该补充协议又约定乙方也就是包布赫继续向甲方即我支付房款326万元，支付方式为自行交接，不通过建委和银行的监管业务，自2017年3月17日签订合同之日起至2018年10月25日我向包布赫发的通知函、催款函止，包布赫未支付房款，致使我自2017年3月17日签订合同之日起只收到原告给的150万元定金，其余款项未支付。包布赫足足拖了我一年多的时间，2018年5月2日网签时包布赫才取得了北京市购房资格。包布赫依据2018年4月16日《补充协议》之第十二条约定，没有权利解除《存量房买卖合同》，我并未出现违约的情况。包布赫在签订及履行合同过程中，明知我的经济情况及风险情况，且对我的几次贷款情况均知悉，而该查封等措施不构成房屋交易的不能。事实上，我出售房屋正是因为资金周转紧张的原因，但是包布赫的房屋买卖及房价款给付的一再拖延，已经导致xx号房屋出现房屋差价、借款纠纷等经济损失，我才是实际的受害者。目前合同已经解除，解除原因是2018年10月26日我发送通知函到达包布赫处，该解除方式符合合同关于包布赫逾期付款的违约责任约定以及合同解除的约定，包布赫应当自行承担约定的违约责任。包布赫和李颖璇对反诉辩称：不同意全部反诉请求。在合同履行过程中，赵传彬未披露合同签订后xx号房屋二次抵押给平安银行和中融信小贷公司的事实，导致xx号房屋贷款标的额达到900多万元。且赵传彬未按照合同约定提交房产证原件、发票原件，导致xx号房屋不具备继续履行合同的条件，存在不能继续履行的重大风险，合同的违约责任在赵传彬一方。我爱我家公司述称：因包布赫、李颖璇一方与赵传彬一方均同意解除涉案合同，我公司作为居间方不持异议。对其余情况不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：包布赫与李颖璇系夫妻关系。2017年3月17日，包布赫作为乙方、赵传彬作为甲方、我爱我家公司作为丙方签订了合同编号为E1703076698的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：甲方所售房屋坐落在朝阳区xx号，建筑面积共130.02平方米；该房屋已经设定抵押，抵押权人为浦发银行，抵押金额为人民340万元，甲方应最晚不晚于交税前办理抵押注销手续；xx号房屋成交总价为800万元，其中房屋主体价格400万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为400万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金20万元；乙方拟贷款金额200万元；甲乙双方一致同意，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次于房源核验通过当天乙方向甲方支付330万元、第二次于网签后交税前2个工作日乙方向甲方支付200万元、第三次于网签后交税前2个工作日乙方向甲方支付48万元、第四次于房屋交付当天乙方向甲方支付2万元；甲方保证除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况，因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任；本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按合同约定承担违约责任；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；乙方未按本合同及补充协议约定时间付款，逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同；如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除，乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金；如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。《补充协议》约定：因标的房屋处于抵押中，经三方友好协商，同意甲方在标的房产办理交税前2个工作日，自行偿还全部债务，并解除标的房屋的抵押登记；如果甲方未按本条款约定时间还清债务并解除抵押登记，则视为甲方违约，甲方应按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任；乙方在网签前自行支付甲方购房款350万元；因乙方原因要求签订《买卖合同》后从2017年8月17日起再开始办理该合同的所有流程及手续，甲乙双方不能因此原因解除合同；如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。2017年4月24日，包布赫及赵传彬签字确认，包布赫已总共支付给赵传彬首付款150万元2018年4月16日，赵传彬作为甲方、包布赫和李颖璇作为乙方、我爱我家公司作为丙方签订《补充协议》，约定甲乙双方于2017年3月17日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2018年10月15日；因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延；如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意；由于原《买卖合同》中乙方个人原因，需要在网签前变更买受方，现经甲乙丙三方友好协商同意，在网签前买受方由原乙方包布赫变更为新乙方李颖璇；变更后的新乙方李颖璇完全承担并无条件履行原乙方包布赫在《买卖合同》及《补充协议》中约定的所有责任和义务；同时原乙方包布赫已缴纳的房款、费用无条件变更为新乙方李颖璇缴纳的房款、费用；由于乙方个人原因，经甲乙双方友好协商同意现将原《买卖合同》的付款方式变更为公积金贷款，拟贷款金额80万元；因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务，乙方同意在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到浦发银行代甲方提前还款326万元，乙方代甲方向浦发银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款；甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续；在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续；甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款150万元，在网签后自行支付甲方购房款326万元；经甲乙双方协商，甲乙双方于2017年3月17日签订的买卖合同中房屋成交总价格由800万元变更为760万元；甲乙双方不因前述买卖合同中房屋成交总价格的变更而改变各方的权利义务；乙方拟贷款金额为80万元；甲乙双方一致同意，乙方分四次向甲方支付除定金与拟贷款金额外所有的成交总价款：第一次于2017年4月24日前乙方向甲方支付130万元、第二次于甲方解抵押当天乙方向甲方支付326万元、第三次于公积金初审当天乙方向甲方支付202万元、第四次于交付房屋当日乙方向甲方支付2万元；贷款部分房款由金融机构依照放款流程及条件直接发放给甲方。2018年5月2日，赵传彬与李颖璇办理了xx号房屋的网签手续。2018年6月19日，赵传彬与案外人中航信托股份有限公司（以下简称中航信托公司）分别签订了两份《信托贷款合同》及《房产抵押合同》，约定赵传彬向中航信托公司分别借款242万元、335万元，用于解除xx号房屋抵押，赵传彬以xx号房屋为担保。中航信托公司向赵传彬先后支付了上述两笔款项，赵传彬收到335万元的借款后，未将该笔款项用于偿还约定的解除房屋抵押还贷。2018年7月6日，中航信托公司与案外人金山金水投资（北京）有限公司（以下简称金山金水公司）签订两份债权转让协议，将其与赵传彬的上述两笔合同债权转让给金山金水公司。金水金水公司向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求赵传彬偿还借款本金、支付罚息并配合其办理xx号房屋的抵押登记手续。审理过程中，金山金水公司申请查封了xx号房屋；赵传彬自述其将242万元的借款用于解除xx号房屋抵押，另一笔335万元因浦发银行的贷款需要预约还款，故先将该笔款项用于偿还其他债务。2018年11月20日，北京市东城区人民法院作出（2018）京0101民初13558号民事判决及（2018）京0101民初13561号民事判决，均支持了金山金山公司的诉讼请求。两份民事判决现均已生效。2018年10月25日，包布赫和李颖璇向赵传彬发出通知函，通知其解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及2018年4月16日签订的《补充协议》，并要求赵传彬返还已付款项及承担相应违约责任。赵传彬于2018年10月26日收到该通知函后，亦向包布赫、李颖璇发出通知函，通知其解除《北京市存量房屋买卖合同》及2017年3月17日签订的《补充协议》并要求其承担相应违约责任。包布赫、李颖璇主张赵传彬违约导致《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无法履行，并提交以下证据：1.证人邹某的证言，邹某出庭作证称其系涉案合同的经纪人，在办理网签之前其发现xx号房屋房本上有平安银行的二次抵押，赵传彬承诺自行解除平安银行的抵押，并称房本跟契税票等证件都抵押在平安银行，在解除抵押后才能返还，没有把房本、契税票等材料交给我爱我家公司；后其得知中融信担保公司先借款230多万给赵传彬用以解除平安银行的抵押，后又借款330万元左右给赵传彬用以解除浦发银行的抵押，但330万元的借款被赵传彬挪作他用。2.包布赫、赵传彬及邹某就深圳平安银行抵押的微信聊天记录。3.赵传彬与邹某就小贷担保公司借款的短信记录。4.要求赵传彬提交房产证、购房发票等材料的告知函。5.金山金水公司告知包布赫xx号房屋已被其查封的短信记录。6.包布赫、赵传彬、我爱我家公司签订的《居间服务合同》以及包布赫、赵传彬与北京伟嘉安捷投资管理有限公司签订的《履约服务合同》及佣金业务收据，以证明邹某为本业务提供具体服务。7.《法律服务委托协议》及案件代理费发票一张，以证明包布赫、李颖璇为本案支出律师费8万元。8.包布赫、李颖璇将李颖璇名下一处房屋出售的买卖合同、网签合同、增值税发票及不动产登记查询结果，以证明2018年4月16日签署《补充协议》时包布赫、李颖璇具有购房资质。赵传彬对于上述证据的质证意见为：1.对邹某证言的真实性、证明目的均不认可，存在串通作证的可能，且其证言也描述了平安银行的二次抵押并未实际影响合同履行，不属于违约情况。2、3.对微信及短信记录的真实性、证明目的、关联性均认可，能够证明包布赫、李颖璇知道xx号房屋存在的司法风险且一直协商沟通要求继续履行合同，故不存在司法查封造成合同无法履行的情况。4.对告知函真实性认可，证明目的及关联性不认可，《补充协议》约定的原件交付条件或时间未成就，故不构成违约。5.对短信记录真实性认可，但无法证明xx号房屋查封的真实情况以及具体情况，更无法证明合同无法履行。6.对该组证据真实性认可，关联性及证明目的不认可。7.对代理合同及发票的真实性认可。8.对该组证据的真实性不认可，在签订合同的时候包布赫和李颖璇名下有两套房屋，没有资格再购房；2018年1月他们才卖掉一套房屋，2018年4月该套房屋过户后他们才具备购房资格，所以在2017年3月签订合同时包布赫和李颖璇存在隐瞒的情况，导致赵传彬没有按时拿到房款，产生了房价下降的损失。我爱我家公司对上述证据的真实性均予以认可。经询，赵传彬称其曾将xx号房屋的房本、契税票等材料交给我爱我家公司核档，但未就此提交证据；包布赫、李颖璇及我爱我家公司均称赵传彬从未提交过上述材料原件。包布赫、李颖璇及赵传彬均认为对方主张的违约金标准过高，应予酌减。审理中，应包布赫、李颖璇申请，本院作出（2018）京0105民初80451号民事裁定，裁定查封、冻结、扣押赵传彬名下价值760万元的财产。本院认为，包布赫与赵传彬、我爱我家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》以及包布赫、李颖璇与赵传彬、我爱我家公司签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依法依约全面履行各自义务。关于付款时间、数额和方式等条款，2018年4月16日签订的《补充协议》对2017年签订的《补充协议》进行了变更，应以2018年4月16日的《补充协议》约定为准。该协议约定，由包布赫、李颖璇代赵传彬向浦发银行提前还款326万元以解除抵押，赵传彬应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等原件交给我爱我家公司，并在xx号房屋解抵押完毕后将这些资料原件交给我爱我家公司用于办理产权转移登记手续。故包布赫、李颖璇代赵传彬还款326万元的前提条件是赵传彬将xx号房屋的房产证等材料交给我爱我家公司。现有证据无法证明赵传彬曾向我爱我家公司提交上述材料，故其以包布赫、李颖璇未按约定付款为由向二人主张违约责任的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。赵传彬没有按照约定提交房产证、原购房发票、契税票等材料，并将xx号房屋另行抵押给深圳平安银行，此后又自行向中航信托公司借款且未将所借款项全部用于解除xx号房屋的抵押，最终导致xx号房屋被查封，合同客观上已无法继续履行，其行为已经构成违约。包布赫、李颖璇有权根据合同约定行使解除权。赵传彬于2018年10月26日收到了包布赫、李颖璇发出的解除合同通知，根据约定双方合同即于当日解除。包布赫、李颖璇及赵传彬均确认涉案合同及补充协议已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，包布赫、李颖璇有权要求赵传彬返还全部已付款150万元，并根据合同约定自应还款之日其支付逾期违约金。xx号房屋的买卖合同解除后，网签合同应随之解除，包布赫、李颖璇及赵传彬亦均要求解除，本院对此不持异议。关于包布赫、李颖璇要求赵传彬按照合同总价款的20%支付违约金的诉讼请求，根据双方协议中的违约赔偿条款及相关法律规定，协议中预设的违约金条款应以弥补因违约所造成的实际损失为主要功能，包括合同履行后可以获得的利益，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原告未就其实际损失的数额进行举证，被告抗辩协议约定的违约金过分高于损失具有一定合理性。本院综合考量双方合同履行的情况、不能履行的原因等因素，酌定赵传彬赔偿包布赫、李颖璇违约金30万元。原告要求被告赔偿的律师费、公证费、保全担保费以及保全费，鉴于违约金应足以弥补原告损失，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵传彬于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）包布赫、李颖璇房款1500000元，并以1500000元为基数自二〇一八年十一月二日起按照日万分之五的标准支付逾期违约金；二、被告（反诉原告）赵传彬于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）包布赫、李颖璇违约金300000元；三、原告（反诉被告）包布赫、李颖璇与被告（反诉原告）赵传彬于本判决生效后十日内办理北京市朝阳区xx号房屋的网签注销手续；四、驳回原告（反诉被告）包布赫、李颖璇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵传彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费76323元，由原告（反诉被告）包布赫、李颖璇负担9223元（已交纳）；由被告（反诉原告）赵传彬负担67100元（于本判决书生效后七日内交纳）。反诉案件受理费11040元，由被告（反诉原告）赵传彬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 史 震人民陪审员 崔 棣人民陪审员 朱春梅二〇一九年十月三十日书 记 员 邓嘉男