广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂1022民初1665号 原告（反诉被告）：广西田东华能投资有限公司，住所地广西田东县平马镇油城路300号。 法定代表人：罗伟，该公司董事长。 委托代理人：古健，男，该公司员工。 委托代理人：杨干生，广西厚荣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：岑忠年，男，1963年2月24日出生，壮族，住广西百色市右江区。 被告（反诉原告）：田东县华泰大酒店银座商务会所，经营场所广西田东县平马镇油城路300号。 经营者：岑忠年。 被告（反诉原告）：黄美新，女，1964年7月28日出生，壮族，住广西南宁市。 三被告（反诉原告）共同委托代理人：黄瀚乾，广西百澄律师事务所律师。 三被告（反诉原告）共同委托代理人：颜俊，广西百澄律师事务所律师。 原告广西田东华能投资有限公司（以下简称华能公司）与被告岑忠年、田东县华泰大酒店银座商务会所（以下简称银座会所）、黄美新房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年9月18日立案后，被告提出反诉，本院予以受理，与本诉合并，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华能公司的委托代理人古健、杨干生、被告（反诉原告）岑忠年、银座会所、黄美新的共同委托代理人黄瀚乾、颜俊等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华能公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一、被告二共同向原告支付租金479,515.88元（计至2017年8月30日）；2.判令被告一、被告二共同向原告支付违约金356,002.57元；3.判令被告一、被告二共同向原告支付因逾期支付租金而产生的滞纳金1,019,696.73元（滞纳金按日租金的一倍计算，暂计至2017年9月18日，之后另计至实际履行完毕之日止）；4.本案诉讼费由被告一、被告二共同承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告一、被告二、被告三共同向原告支付租金479,515.88元；变更第2项诉讼请求为：判令被告一、被告二、被告三共同向原告支付违约金356,002.57元；变更第3项诉讼请求为：判令被告一、被告二、被告三共同向原告支付因逾期支付租金而产生的滞纳金1,019,696.73元；变更第4项诉讼请求为：判令被告一、被告二、被告三共同承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告一于2008年4月27日签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于田东县的华泰大酒店第三、四层出租给被告一，租期96个月，即从2009年9月1日至2017年8月30日止。租期前三年租金按建筑面积每平方米15元计算，第4年起每年租金按上年租金总额的5%增加。第一年租金按每月交一次，第二年租金按三个月为一期交，第三年起租金按六个月为一期交，被告必须在下一租期开始前10天付清下期租金。双方的违约责任约定，原告不能提供合同约定房屋或提前收回房屋的，应向被告一支付合同租金总额10%的违约金，并赔偿损失。原告逾期交付约定房屋的，每逾期一日，按日租金一倍支付滞纳金。被告一拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，并向原告支付合同租金总额10%的违约金及赔偿损失，擅自退租的，也应支付合同租金总额10%的违约金及赔偿损失，逾期支付租金的，每逾期一日，按日租金一倍向原告支付滞纳金并承担因此造成的损失。原告将租赁物交付被告一，但租赁物实际系由被告一设立的银座会所使用，两被告在租赁期多次欠缴租金，截至2017年9月18日，共拖欠原告租金479,515.88元，被告的行为已构成违约。根据双方合同约定，被告应向原告支付违约金356,002.57元、滞纳金1,019,696.73元（暂计至2017年9月18日,以后另计两被告实际履行完毕之日止）。综上，请求人民法院支持原告诉讼请求。 被告岑忠年、银座会所、黄美新辩称，原告起诉所称的拖欠租金数额与实际不符。被告自2011年4月至2017年8月31日，共应交纳租金2,756,594.66元，已交2,440,217.06元，仅拖欠316,377.6元，被告原交了30,000元水电押金冲抵租金，实际拖欠租金286,377.6元。被告在2017年8月10前发生拖欠租金的行为不构成违约，不承担逾期付款的违约责任。根据合同约定，出租方收到租金后应开具票据，否则承租人可以拒交租金。被告签订合同之后至2017年8月10日止，共向原告支付2,440,217.06元租金及押金，但原告从未开具收款凭证。由于原告不按约定履行开具票据义务，被告可以拒交租金，也不应承担违约责任及滞纳金。双方合同约定的滞纳金及违约金过分高于给对方造成的损失，应予调整。被告拖欠租金给原告造成的损失仅是该租金的银行利息，被告请求对过高的滞纳金及违约金进行调整，按银行同期贷款利率计算逾期付款的利息。被告在征得原告同意改变租金交纳方式后，不应承担违约责任。被告资金周转不畅，原告复函被告在2015年可以按月交租金，直至原告收回房屋，并没有要求被告按约定的半年一期交纳，因此原告提出的违约金计算方式应不予支持。 被告岑忠年、银座会所、黄美新向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付提前收回租赁房屋应承担的违约金288,000元；2.判令原告赔偿因提前13个月收回房屋造成被告既得利益损失510,043.88元；3.判令原告赔偿因提前13个月收回房屋造成被告装修费及设施投入损失648,621.35元，以上共计1,446,665.23元；4.判令案件受理费由原告承担。事实和理由：原告存在提前收回出租房屋13个月的事实。根据双方合同约定，租期为2010年10月1日至2018年9月30日，但原告在2017年8月31日收回房屋，距离合同约定的租期尚有13个月，其提前收回出租房屋的行为已构成违约，应承担提前收回房屋的违约责任，支付违约金288,000元。被告为履行合同投资了4,789,820元，按租期96个月进行折旧，每月折旧费49,893.95元，因提前13个月被收回房屋，导致投资折旧损失648,621.35元，应由原告承担赔偿责任。被告尚有13个月经营期不能经营，按照被告前三年的平均月经营收入156,936.58元及个体工商户娱乐业25%的利润率计算，原告应赔偿被告既得利益损失510,043.88元。 原告华能公司针对被告岑忠年、银座会所、黄美新的反诉辩称，原、被告租期在2017年8月30日届满，房屋实际交付时间为2010年7月1日，后变更交付时间为2010年10月1日，2010年7月1日至同年9月30日免收租金，2010年10月1日起再免收6个月的租金，原告以免收租金的形式承担了违约责任，请求法院依法驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告岑忠年提交的证据4，双方庭审中均确认涉案房屋交付时间为2010年10月1日,本院对该事实予以认定,但租金起算点是否亦随之变更,本院将结合双方租赁合同约定及来往函件内容进行判定；被告岑忠年提交的证据7，证实了被告向原告要求开据发票的事实；被告岑忠年提交的证据11、12与黄美新提交的10份证据，系被告主张投资损失计算依据的合同、银行交易明细、收支明细等，原告不认可，亦无第三方评估机构的评估意见，无法证实被告损失的数额，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月27日，原告（反诉被告）（出租方、甲方）与被告岑忠年（反诉原告）（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于田东县平马镇油城路300号华泰大酒店第三、四层全部出租给乙方，租赁期限96个月，自2009年9月1日起至2017年8月30日止，自甲方将出租房屋（竣工验收合格后）交给乙方之日起六个月内，为乙方装修期、免收租金，水电费及装修费用由乙方承担;合同第五条租金及支付方式约定：房屋月租金按建筑面积每平方米15元，共计月租金30,000元，租金总额2,880,000元，不包含三年后开始递增的总金额；租金交付时间为，第一年按每月交一次，第二年按三个月为一期交，第三年后，按六个月为一期交，乙方必须在下一租期前10天交清下期租金；甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证，否则乙方有权拒绝支付租金；3年后每年租金按上年租金总额的5%增加;第七条房屋修缮与使用约定：租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有；第十一条甲方违约责任约定：甲方提前收回房屋的，应向乙方支付本合同租金总额10%的违约金，同时对超出违约金以外的损失进行赔偿；第十二条乙方违约责任约定：租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按合同总租金的10%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补全部损失为止……拖欠房租累计1个月以上（如乙方有实际困难须缓交租金超过一个月的，应用书面向甲方提交，甲方签字同意可缓交，但总的缓交时间不超过二个月）；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的1倍支付滞纳金。合同同时对其他违约情形及其他权利义务事项作出相应约定。 2010年7月1日，华能公司与岑忠年分别作为出租方、承租方在“华泰大酒店综合楼三、四楼交接时间及租赁物完整性确认书”中签名,载明，出租方于2010年7月1日已将租赁物交承租方使用，但因施工单位责任延期交楼，对承租方造成部分损失，经双方友好协商，将交房时间定为2010年10月1日，免收三个月的租金作为弥补承租方的损失。庭审中,双方确认涉案房屋交付使用的时间系2010年10月1日。华能公司认为租期从2009年9月1日起算，租金递增期是从2012年9月1日开始。岑忠年则认为租期从2010年10月1日起算，租金递增期是从2014年4月1日起。 2012年4月17日，华能公司告知岑忠年，租赁房屋实际面积为2,246.64㎡，按此计算并补交租金（每月租金即为2,246.64㎡×15元/㎡＝33,699.6元）。 2015年3月25日，华能公司向岑忠年发出《业务联系函》，函中第一点载明“原每月租金总额为33,699.6元，按合同约定租金从第三年起每年租金按上年租金总额5%增加。从2014年4月1日起至2015年3月31日止。每月租金总额应为35,384.58元……”；第二点载明“按合同约定，从2015年4月1日起至2016年3月31日止，进入到第二期租金递增期，该期每月租金为37,153.81元”。 2017年8月10日，华能公司与岑忠年共同签字确认，岑忠年总共交纳租金2,440,217.06元、水电押金30,000元；次日，华能公司通知岑忠年,告知其租赁合同于2017年8月31日到期，按期清场交接，付清所欠租金；9月6日，双方对涉案租赁房屋进行交接。至本案诉讼时，岑忠年交纳的30,000元水电押金尚未退回。 本案被告（反诉原告）银座会所工商登记为个体工商户，经营者岑忠年。该会所由岑忠年与黄美新合伙经营。诉讼过程中，华能公司要求追加黄美新为共同被告参加诉讼，黄美新随后申请以反诉原告身份参加诉讼。 庭审中，本院就各方如存在违约行为，合同约定的违约金是否过高、是否需调整分别向双方释明。华能公司认为，合同约定的违约金不高，不需要调整。岑忠年、银座会所、黄美新认为，违约金过高、需要调整。 诉讼中，岑忠年向本院提交申请，要求对华能公司因提前收回房屋造成银座会所装修价值及既得利益损失进行评估。本院先后委托南宁百盛资产评估事务所、广西众益司法鉴定所等多家评估机构进行数次评估，均因材料不全评估未果。本院在当地咨询两家装饰装修公司，均因装修材料、款式、价格市场波动大等原因，表示无法对银座会所装修残值进行估算。本院就2017年8月双方进行场地移交时银座会所现状，依法向岑忠年及黄美新询问。二人表示，在离场时银座会所内的家电家具已搬走，其余物品未搬。 本案在审理过程中，华能公司向本院提出诉讼保全申请，要求查封岑忠年、黄美新所有的房屋、车辆。本院审查后分别依法作出财产保全裁定。华能公司交纳诉讼保全费5,000元。 本院认为，本案的争议焦点系，原、被告各自的本诉、反诉诉讼请求是否有事实和法律依据。对原告(反诉被告)华能公司的诉请问题,华能公司与岑忠年均确认涉案房屋的实际交付使用时间系2010年10月1日,华能公司辩称中亦陈述，从2010年10月1日起免收六个月的租金。2015年3月25日，华能公司在向岑忠年发出的《业务联系函》中明确说明，“原每月租金总额为33,699.6元，按合同约定租金从第三年起每年租金按上年租金总额5%增加。从2014年4月1日起至2015年3月31日止，每月租金总额应为35,384.58元……按合同约定，从2015年4月1日起至2016年3月31日止，进入到第二期租金递增期，该期每月租金为37,153.81元……”，从以上内容可以认定，2010年10月1日交付租赁房屋起算租期，免收六个月租金后，2011年4月1日为岑忠年交付租金的起算日,三年后的2014年4月1日为租金逐年递增期的开始。双方在履行合同过程中，已实际变更了原合同约定的租期及租金递增起算期。因此，对华能公司认为租期从2009年9月1日起算、租金递增期从2012年9月1日开始的主张，与本案查明事实不符，本院不予采纳。涉案房屋每月租金33,699.6元,从2011年4月1日至2014年3月31日，租金则为1,213,186元；按合同“3年后每年租金按上年租金总额的5%增加”的约定，2014年4月1日至2015年3月31日，租金为424,615元；2015年4月1日至2016年3月31日，租金为445,846元；2016年4月1日至2017年3月31日，租金为468,138元；2017年4月1日至华能公司2017年8月向岑忠年发通知收回租赁房屋共计5个月，此期间的租金为204,810元。上述租赁期内，租金总额共计2,756,595元。双方均确认岑忠年已支付租金2,440,217.06元，因此，岑忠年欠付的租金为316,378元。因双方合同未再履行，华能公司亦未主张岑忠年尚有水电费未交清，为减少当事人诉累，岑忠年原交纳的30,000元水电押金可冲抵欠付的租金，岑忠年实际尚应向华能公司支付租金286,378元。岑忠年未按约定交纳租金，其行为构成违约，其违约行为根据合同约定，应支付合同总租金10%的违约金，岑忠年等认为违约金约定过高，需调整。对此本院认为，岑忠年欠付租金的违约行为造成的损失应系华能公司资金被占用期间的利息损失，华能公司未能提供证据证明尚有其他实际损失。根据《合同法》规定的公平、诚实信用原则以及以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，对华能公司主张的违约金，本院调整为，以欠付的租金286,378元为基础，按中国人民银行同期同类贷款利率计付,时间从2017年9月1日岑忠年未再承租涉案房屋时起算。 华能公司主张逾期支付租金而产生的滞纳金，本案滞纳金具有违约金性质，原告既主张违约金又主张滞纳金，属重复主张，本院不予支持。岑忠年认为，因华能公司未开具有票据，其可以拒交租金。开具票据系合同从给付义务，不履行从给付义务不构成对方当事人拒付租金的理由。故，本院对岑忠年等人该辩称不予采纳。银座会所系个体工商户，由岑忠年与黄美新合伙经营，对银座会所在经营过程中欠付的租金，应由岑忠年与黄美新共同负担。 对被告（反诉原告）岑忠年、银座会所、黄美新的反诉请求，根据上述查明事实，涉案房屋的租期实际从2010年10月1日起至2018年9月31日，华能公司于2017年8月11日向岑忠年发出租赁合同于2017年8月31日到期的通知，系对租期起算日期错误的判断。岑忠年、黄美新在经营过程中存在欠付租金的事实，华能公司即使基于自身错误的判断提前收回租赁房屋，该行为也未违反双方合同第十二条关于乙方拖欠房租，甲方有权终止合同收回房屋的约定。因此，华能公司在本案中并未构成违约。 对岑忠年、黄美新主张的既得利益损失和装修损失问题。本院对房屋内的装修物在岑忠年、黄美新离场后如何处理曾向二人询问，其二人表示电器设备、家具已搬走，其余物品未动。依据双方合同第七条“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有”的约定，岑忠年、黄美新现主张赔偿装修损失无事实依据，本院不予支持。因岑忠年、黄美新欠付房租，华能公司提前收回房屋不违反合同约定，岑忠年、黄美新诉请既得利益损失的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）岑忠年、田东县华泰大酒店银座商务会所、黄美新向原告（反诉被告）广西田东华能投资有限公司支付租金286,378元及违约金（违约金的计算，以286,378元为基数，从2017年9月1日起计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）； 二、驳回原告（反诉被告）广西田东华能投资有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）岑忠年、田东县华泰大酒店银座商务会所、黄美新的反诉请求。 本诉案件受理费21,497元，诉讼保全费5,000元，由原告（反诉被告）广西田东华能投资有限公司负担15,901元；被告（反诉原告）岑忠年、田东县华泰大酒店银座商务会所、黄美新负担10,596元；反诉案件受理费17,820元，由被告（反诉原告）岑忠年、田东县华泰大酒店银座商务会所、黄美新负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项－－法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  刘燕平 人民陪审员  黄 媛 人民陪审员  刘建成 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  唐圆圆