贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0323民初226号 原告：张孝华，男，1958年01月07日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：伍泽宇，贵州藏龙律师事务所律师。 被告：雷元成，男，1962年12月26日出生，汉族，住贵州省绥阳县。 委托诉讼代理人：郭鸿，绥阳县洋川镇天台社区居民委员会推荐公民。 贵州齐齐盛房地产开发有限公司、原告张孝华与被告雷元成建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年08月06日作出（2018）黔0323民初1372号民事判决书，宣判后，原告张孝华不服，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）黔03民终6204号民事裁定书，裁定发回本院重审。本院于2019年01月25日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭公开开庭进行了审理。在审理过程中，贵州齐齐盛房地产开发有限公司申请撤诉，本院予以准许。原告张孝华的委托诉讼代理人伍泽宇、被告雷元成及其委托诉讼代理人郭鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张孝华向本院提出诉讼请求：1.请求判决由被告赔偿原告损失500,000.00元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2001年通过出让的方式取得绥阳县洋川南路94号、解放南路18-1号的国有土地使用权，使用面积分别是1507.28㎡、834.31㎡，后又于2011年取得绥阳县洋川镇洋川南路的国有土地使用权841.99㎡。2011年5月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《棉纺厂土地过户协议》，约定甲方将前述国有土地使用权中的526.42㎡转让给乙方。该协议第四条载明：“乙方现已修好的棉纺厂四号楼从楼梯上去的右边七楼住房一套无偿归甲方所有，同时乙方为其办理房产手续，费用由甲方负责，并从合同签订之日起生效”；第六条载明：“乙方在四号楼以外，在二号楼至机关幼儿园之间的空地上（艾泽亮隔壁）修建的房屋，无偿给甲方一间门市部，条件是甲方协助乙方办理相关建房手续”，双方于2013年6月16日签订补充协议，约定雷元成无偿给张孝华的门市部面积约为40㎡。原告已按照协议约定将国有土地使用权过户到了被告名下，但被告至今未按协议向原告交付房屋和门市部。为此，原告于2016年向绥阳县人民法院提起诉讼主张被告按协议履行，但被驳回了诉讼请求。原告认为，原、被告签订的《棉纺厂土地过户协议》系土地使用权转让协议，已被人民法院认定无效，涉案土地上已修建好房屋，土地无法返还也无返还必要。故按照双方协议约定，以公平对价为原则，由被告以房屋折价300,000.00元、门市部折价200,000.00元赔偿原告的损失。综上所述，请求人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告雷元成辩称，原告主张由被告赔偿原告的损失无法律依据。该土地现已登记在被告名下，使用权归被告所有，不存在赔偿原告什么损失。协议中约定的房屋已交付给了原告，原告还自行更换的门锁；协议中约定的门市部，因为被告未实际开发艾泽亮隔壁的空地，故不存在交付门市部的义务。另我方认为，绥阳县人民法院（2016）黔0323民初2004号民事判决书并不能证明双方土地使用权转让无效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 原告张孝华于2001年与绥阳县国土资源局签订绥国土（2001）出字第01号国有土地使用权出让合同，取得绥阳县洋川南路94号、解放南路18-1号的国有土地使用权，使用面积分别是1507.28㎡、834.31㎡，未办理土地使用权证书。随后以绥阳县辽源房地产开发有限公司名义办理了规划许可和施工许可，在前述土地上进行房地产开发，建设单位为绥阳县辽源房地产开发有限公司，施工单位为绥阳县第三建筑公司，施工方项目经理为被告雷元成，但未将国有土地使用权转移登记至绥阳县辽源房地产开发有限公司名下。2008年04月28日，绥阳县辽源房地产开发有限公司名称变更登记为贵州齐齐盛房地产开发有限公司。2006年05月29日，张孝华作为绥阳县洋川镇解放南路（棉纺厂）的国有土地使用权人，以个人名义将未开发的棉纺厂4号楼、1号楼和2号楼占地以南通道、2号楼与绥阳县机关幼儿园之间的土地以及雷元成施工棚占地委托给雷元成修建房屋工程，用抵张孝华欠雷元成的债务。2010年委托开发地块房屋修建完工，至今未进行验收。2011年05月25日，原告张孝华与被告雷元成签订《棉纺厂土地过户协议》，协议约定张孝华将其取得的国有土地使用权中的526.42㎡转让给雷元成；被告雷元成将已修建好的棉纺厂4号楼从楼梯上去的右边七楼住房一套无偿归原告张孝华所有；被告雷元成将2号楼至绥阳县机关幼儿园之间的空地上（艾泽亮隔壁）修建的房屋无偿给一间门市部给原告张孝华，并于2013年06月16日补充约定了交付门市部的面积。2011年09月经测绘，绥阳县洋川南路94号地块实际占地面积为2349.27㎡，批准面积为1507.28㎡，超过面积为841.99㎡。雷元成以张孝华名义分别于2011年11月17日、11月18日交纳了土地出让金143,828.70元、罚款25,259.70元。2011年10月29日，张孝华与绥阳县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号GF-2010F2601F016），取得绥阳县洋川镇洋川南路841.99㎡的国有土地使用权。2013年06月24日，原、被告向绥阳县国土资源局申请办理国有土地使用权登记手续，将张孝华取得的前述国有土地使用权中2-232-2、2-232-3、2-232-4地块（争执地块）使用权登记在雷元成名下。原、被告因对履行《棉纺厂土地过户协议》发生分歧诉至我院，酿成诉争。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《国有建设用地使用权出让合同》、《棉纺厂土地过户协议》、《（2016）黔0323民初2004号判决书》以及本院自绥阳县自然资源保护局调取的土地使用权转让档案等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案双方的争议焦点为：1.原、被告双方签订的《棉纺厂土地过户协议》是否有效；2.原告主张的赔偿损失是否符合法律规定。关于原、被告双方签订的《棉纺厂土地过户协议》土地使用权转让的效力问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的”、第三十九条第一款“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定。首先张孝华转让土地使用权给雷元成时，未取得土地使用权证书；其次从2006年5月委托雷元成进行房屋修建工程至2011年签订转让协议时，该转让行为持续5年之久，张孝华转让该土地使用权时，房屋建设工程未完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，该转让协议违反上述规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告双方签订的《棉纺厂土地过户协议》应属无效协议。关于原告主张是否符合法律规定的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”、《中华人民共和国物权法》第一百三十九条“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”之规定，按照无效合同的处理原则，土地使用权是用益物权，自登记时设立，涉案转让的土地使用权可以变更登记返还，具备返还条件，双方可自行到土地管理部门办理变更登记手续，故对原告主张不具备返还条件的主张不予采信。对原告请求被告赔偿因不能返还原告绥阳县原棉纺厂4号楼土地的使用权，给原告造成损失500,000.00元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第一项、第二项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告张孝华的诉讼请求。 案件受理费5,200.00元，由原告张孝华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  郭凤乾 人民陪审员  吴延模 人民陪审员  杨 华 二〇一九年十月二十八日 法官助理罗宁博 书记员何青柯