浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3948号上诉人（原审被告）：苍南永安房地产开发有限公司。住所地：苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城，董事长。委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢仁春，男，1969年10月22日出生，汉族，住苍南县，现住苍南县。被上诉人（原审原告）：张小敏，女，1973年12月14日出生，汉族，住苍南县。上诉人苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）因与被上诉人卢仁春、张小敏商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初3887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。永安公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回卢仁春、张小敏的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由卢仁春、张小敏负担。事实和理由：一审认定永安公司需向卢仁春、张小敏支付逾期交房违约金49739.18元，缺乏事实与法律依据。永安公司未在涉案《商品房买卖合同》约定的期限交付房屋的原因有二：一是政府部门未处理好相关政策，导致永安公司项目建设滞后，二是政府部门在涉案楼盘边上建设垃圾中转站，购房户认为垃圾中转站建成后会影响其生活居住，故以信访、到现场阻挠等方式阻碍工程进度，上述原因均不能归责于永安公司。2018年11月2日，苍南县人民政府下发【2018】4号县长办公会议纪要，确认涉案楼盘因诸多因素造成项目工期滞后，同意开竣工时间予以延后。原苍南县国土资源局与永安公司重新签订《国有土地使用权出让补充合同》，约定涉案项目于2012年11月2日前开工，于2017年6月30日前竣工。苍南县人民政府会议纪要属规范性文件，《国有土地使用权出让补充合同》属行政合同，未经法定程序均不得撤销。上述文件均具有开竣工时间行政许可的性质，永安公司按照上述文件规定的工期进行建设，不存在任何过错。另外，涉案《商品房买卖合同》第九条也明确约定，甲方施工过程中遇到周边居民阻挠而难以及时解决或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任。基于上述分析，永安公司并不存在任何违约行为，不应当承担违约责任。卢仁春辩称：永安公司称购房户为了反对垃圾中转站建设故意扰乱施工进度，与事实不符。涉案楼盘延期交付系因永安公司自身原因所导致。苍南县人民政府【2018】4号县长办公会议纪要和《国有土地使用权出让补充合同》都是在2018年事后补的，对卢仁春无拘束力。卢仁春不存在违约行为，永安公司延期交房构成违约，应当承担违约责任。张小敏未作答辩。卢仁春、张小敏向一审法院起诉，请求：1.判令永安公司赔偿卢仁春、张小敏逾期交房违约金58672.2元；2.判令永安公司赔偿卢仁春、张小敏逾期办证违约金977.87元；3.永安公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月22日，卢仁春、张小敏向永安公司缴纳购房定金100000元。2014年3月26日，卢仁春、张小敏作为买受人与永安公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201490008250121）一份，约定卢仁春、张小敏购买位于灵溪镇晨光尚品园4幢202室房屋，建筑面积87.56平方米，总价977870元；买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的30%，计297870元整，除定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款197870元，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式支付。双方对交付期限及条件、逾期交房的违约责任、产权登记等约定如下：“第九条交付期限及条件：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十六条关于产权登记的约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.01%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议。后卢仁春、张小敏按约向永安公司履行了款项支付义务。永安公司于2017年9月27日将案涉房屋交付给卢仁春、张小敏。2017年10月9日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定房屋总价款由977870元更改为927870元。同日，永安公司还向卢仁春、张小敏退面积误差购房款3350元，卢仁春、张小敏向永安公司缴纳物业维修基金、契税、产权登记费用。案涉房屋于2018年11月20日办理了不动产权初始登记，于2019年3月4日登记至卢仁春、张小敏名下。一审法院认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，永安公司应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付卢仁春、张小敏，但永安公司于2017年9月27日将房屋交付给卢仁春、张小敏，已构成违约，应当承担相应的民事责任。永安公司主张存在政府部门未处理，业主或居民阻扰施工等，但未提供充分证据证明，也未提供充分证据证明有合同约定的特殊情况和法定原因导致延期交房，可以不承担违约责任的情形。故永安公司主张不承担逾期交付违约责任的抗辩，没有事实和法律依据，不予采纳。合同约定，出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。案涉房屋于2018年11月20日办理了不动产权初始登记，于2019年3月4日登记至卢仁春、张小敏名下。其初始登记时间在合同约定期限内，且办理初始登记后不久，永安公司即为卢仁春、张小敏完成了权属登记手续。卢仁春、张小敏主张永安公司存在逾期办证，没有事实和法律依据，不予支持。关于逾期交房违约金，合理部分为自2017年1月1日起计算至2017年9月26日止的违约金为269日×（927870元-3350元）×0.0002=49739.18元。对卢仁春、张小敏主张过高部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、永安公司于判决生效后十日内支付卢仁春、张小敏逾期交房违约金49739.18元；二、驳回卢仁春、张小敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1291元，减半收取645.50元，由卢仁春、张小敏负担123.50元，由永安公司负担522元。二审期间，卢仁春、张小敏未提供新的证据。永安公司提供了以下证据：1、苍南县国土资源局《关于苍南永安房地产开发有限公司办理变更项目开、竣工时间的请示》（苍土资（2018）224号）；2、苍南县县城新区建设指挥部《关于晨光尚品项目延期竣工的函》（（2018）153号），证据1、2共同证明永安公司不存在违约行为；3、苍南县人民政府《关于苍南永安房地产开发有限公司延期交房情况说明的函》，证明涉案楼盘延期交付不是永安公司的原因所导致。卢仁春、张小敏对上述证据的真实性均无异议，但认为不能证明永安公司的待证事实。本院经审查认为，永安公司提供的上述证据不足以证明其所主张的政府政策处理滞后、开工建设过程中办理审批手续困难等事由发生在签订涉案《商品房买卖合同》之后以及业主存在阻挠施工的行为，故上述证据不足以作为免除其逾期交房违约责任的依据，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定为合法有效，正确。本案二审的争议焦点在于永安公司迟延交付涉案房屋是否构成违约，是否应承担逾期交房的违约责任。二审中，永安公司主张其延期交房系政府前期与被征地单位的政策处理没有到位、永安公司开工建设过程中办理审批手续遇到诸多困难，以及由于政府在小区周边建设垃圾中转站，业主和周边居民阻挠涉案项目施工所导致。涉案《商品房买卖合同》签订于2014年3月22日，合同第九条约定的“因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题”、“因国家建设需要改变规划”等免责事由应当是指合同签订之后在履行过程中出现的影响工期的政府行为。对于在合同签订前就已发生的政府行为，应视为永安公司在签订合同时已予以充分评估，在此基础上确定合同约定的商品房交付日期，故在涉案《商品房买卖合同》签订之前发生的政府行为不能作为合同免责事由。现永安公司提供的证据无法证明政府前期与被征地单位的政策处理滞后及永安公司办理审批手续时遇到实际困难系涉案《商品房买卖合同》签订后出现的事由，且政府政策处理滞后亦不属合同第九条约定的行政措施或重大技术问题，故其主张的政府前期政策处理滞后及办理审批手续遇到实际困难的免责事由不能成立。另外，永安公司一、二审提供的证据均不足以证明涉案项目施工过程中存在业主或周边居民阻挠施工的情形，故永安公司的该免责事由，同样不能成立。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。永安公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由上诉人苍南永安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十月十四日法官助理周婷婷代书记员  李鹏程