北京市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京04执异205号案外人：刘标，男，1978年8月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，北京五辰律师事务所律师。案外人：姜丽娜，女，1981年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：范新梅，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽娜，北京五辰律师事务所律师。申请人：北京农村商业银行股份有限公司永顺支行，住所地北京市通州区新华北街31号。主要负责人：杨斯墨，行长。委托诉讼代理人：李征，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：张赟娜，女，该单位工作人员。被申请人：北京顺华房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇杨庄村。法定代表人：郑武，董事长。委托诉讼代理人：金淳，北京倡衡律师事务所律师。被申请人：北京花水湾磁化温泉度假村有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇七村村委会东200米。法定代表人：卢玉苹，执行董事。被申请人：北京恒丰隆翔投资管理有限公司，住所地北京市延庆区旧县镇常里营村南100米。法定代表人：王志英，总经理。被申请人：北京云峰度假山庄有限责任公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇。法定代表人：郑伟，经理。被申请人：北京杨庄社区合作社，北京市通州区永顺镇杨庄村西100米。法定代表人：薛玉贵，经理。被申请人：郑武，男，1963年3月27日出生，汉族，住福建省福州市。本院在办理北京农村商业银行股份有限公司永顺支行（以下简称农商行永顺支行）诉北京顺华房地产开发有限公司（以下简称顺华公司）、北京花水湾磁化温泉度假村有限公司、北京恒丰隆翔投资管理有限公司、北京云峰度假山庄有限责任公司、北京杨庄社区合作社、郑武金融借款合同纠纷一案的财产保全过程中，案外人刘标、姜丽娜对本院查封顺华公司名下的房产不服，于2019年10月16日向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘标、姜丽娜的异议请求为，解除对位于北京市通州区杨庄南里XX号楼XX层X单元XXXX号房屋（以下简称案涉房产）的查封。事实和理由：案外人于2011年9月2日与顺华公司签订《协议书》，约定向该公司购买案涉房产，并按照约定支付了购房款，且其自2011年9月以来一直住在该房屋内。直到2019年7月29日，案外人通过不动产登记信息查询才得知案涉房产已被抵押在农商行永顺支行名下，且已被查封。上述《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，且案外人已按照约定履行了付款义务，是房屋的实际占有人和使用人。农商行永顺支行在办理抵押和查封过程中，未尽到合理注意义务，未对房屋的实际占有和使用情况进行实地调查，导致房屋被错误抵押和查封，应当承担不利后果。农商行永顺支行称，案外人的异议请求不能成立。主要理由为：1.案外人无权提起此次财产保全异议。2.案外人与顺华公司签订《协议书》的行为存在过错。一是案外人签订《协议书》时并不具有购房资格，即使签订了协议，也无法办理网签，房产始终存在被再次销售和多次抵押的风险；二是案外人签订《协议书》时，案涉房产即处于被抵押的状态，其明知存在不能过户的风险仍愿意签署协议，就应当承担不利后果；三是案外人长期怠于行使权利，始终放任自己的权利处于不安全的状态。3.案涉房产是顺华公司的财产，而非案外人名下的财产，本案财产保全行为应得到法律保护。4.案涉《协议书》存在事实上的履行不能，即使解除本案保全行为，案外人仍不能实现过户的目的。顺华公司称，案外人与顺华公司就案涉房产买卖签订了协议，并已支付大部分购房款，其权利应予保护，且顺华公司抵押给农商行永顺支行的财产足以偿还债务，对案涉房产解除查封不影响债权人的债权，故同意案外人的异议请求。本院查明，2011年9月2日，刘标、姜丽娜（乙方）与顺华公司（甲方）签订了《协议书》，双方约定：1.根据北京市住房限购政策，乙方尚不具备与甲方签订正式房屋买卖合同的条件，但为了解决乙方的住房问题，乙方自愿按照下列条款与甲方签订本协议。2.甲方与程某、陈某于2009年12月17日签订了《商品房预售合同》，约定二人向甲方购买案涉房产，总价款1511254元。3.程某、陈某在支付了首付款311254元后，因故无法继续支付剩余款项，二人于2010年9月25日与甲方解除预售合同。4.乙方于2010年10月11日代甲方向程某、陈某退还了该房屋的首付款311254元。鉴于上述情况，甲乙双方达成如下协议：1.由乙方购买该房屋。2.该房屋的总价款为1511254元。3.签订本协议一个月内，由乙方向甲方支付总价款的50％，即755627元（其中乙方已代甲方向原购房人退还了311254元，故还需支付444373元）；剩余50％购房款由乙方在2012年6月30日支付255627元，在2012年8月30日支付500000元。另约定，待乙方取得购房资格后双方签订正式的买卖合同并办理过户手续。刘标、姜丽娜实际支付购房款811254元（包含上述代顺华公司退还给原购房人的款项），顺华公司于2016年4月20日为其开具了房款发票，余款至今未支付。2011年9月，刘标、姜丽娜实际占有案涉房产并装修入住，后缴纳了2011年至今的物业费等各项费用。2014年7月23日，刘标取得北京市人力资源和社会保障局核发的《北京市工作居住证》。另查明，2015年9月29日，为了担保贷款合同的履行，顺华公司将案涉房产抵押给农商行永顺支行，并办理了抵押权登记。后因顺华公司等债务人未能按照约定偿还贷款本息，农商行永顺支行于2019年向本院提起诉讼，并申请对债务人的财产进行保全，本院于2019年7月5日作出（2019）京04财保59号民事裁定书，并于同日查封了顺华公司名下的北京市通州区杨庄南里73号楼包括案涉房产在内的71套房产，查封期限为3年。再查明，案涉房产于2011年5月20日办理不动产初始登记，所有权人为顺华公司。在此之后，该房产被先后抵押给多个债权人。经查询不动产登记信息，该房产上先后设定的抵押权的存续时间和权利人基本情况如下：1.2011年8月10日至2012年8月22日，抵押权人为中国金谷国际信托有限责任公司；2.2012年11月28日至2013年6月7日，抵押权人为中国金谷国际信托有限责任公司；3.2013年6月17日至2015年12月30日，抵押权人为华夏银行股份有限公司北京分行；4.2014年12月15日至2015年11月12日，抵押权人为华夏银行股份有限公司北京分行；5.2015年9月29日至今，抵押权人为农商行永顺支行。本院认为，案外人对诉讼保全标的主张实体权利以排除保全措施的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定予以审查。本案的争议焦点是，案涉房产的买受人所享有的民事权益是否足以对抗抵押权人，从而能否排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，由于案外人未能提供其在本市无其他住房的证明，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的条件。而上述《规定》第二十八条对于一般不动产买受人排除执行规定了四项条件，其中“非因买受人自身原因未办理过户登记”，应当理解为既包括因自身过错未能办理过户登记，也包括因与自身有关的客观障碍无法办理过户登记，主要是指不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记等。就本案而言，应当通过审查房屋买卖合同的签订时间、房屋价款的支付情况、多个抵押权的起始时间和存续时间，并结合案外人取得在京购房资格的时间等因素综合判断。首先，案涉房产办理不动产初始登记后，即于2011年8月10日被首次抵押，而案涉《协议书》的签订时间是2011年9月2日，即“抵押在先买卖在后”，案外人在签订《协议书》前本可以通过查询了解这一情况，从而避免将来无法办理产权登记的风险，其忽略此节直接签订协议的行为，应当认定其未尽到合理注意义务。其次，从《协议书》签订到案外人取得在京购房资格这一期间，即自2011年9月2日至2014年7月23日，阻碍案外人办理产权登记的因素至少有两个方面：一是案涉房产被多次抵押，虽然抵押权人、被担保债权等存在变化，但被抵押的事实基本上处于连续或持续状态，其中未被抵押的时间段仅为2012年8月22日至11月28日和2013年6月7日至6月17日两个短暂期间；二是案外人在此期间尚未取得购房资格，即使房屋上未设定其他权利，其亦无法办理产权登记，其对由此产生的风险应当有所意识。再次，从案外人取得购房资格到本院查封案涉房产这一期间，即2014年7月23日至2019年7月5日，虽然案外人此时已具备购房资格，但因案涉房产被抵押的事实自2013年6月17日起始终处于持续状态，在未经抵押权人同意的情况下，案外人仍无法办理产权登记，而造成这一状况亦与其最初签订《协议书》时未尽到合理注意义务有关。最后，从案外人的自身情况看，其在签订《协议书》时系顺华公司的员工，顺华公司承诺向其出售案涉房产，并约定将来在其取得购房资格后，再签订正式的商品房买卖合同。这一事实表明：一方面，由于案外人暂不具备购房资格，其与开发商签订的《协议书》并非正式的商品房买卖合同，无法办理网签，其应当意识到将来可能存在的法律风险，并应当以适当行为避免这一风险；另一方面，作为开发商的员工，相比于普通购房人，其了解案涉房产的相关情况更为便利。上述因素在本案的裁判中亦应予以考量。综上所述，案外人于本院查封前未能办理案涉房产的产权登记，虽然可能有多种因素，但房屋持续被抵押和2014年7月以前未取得购房资格系主要障碍，而此均与案外人在签订协议时不够审慎有关，可归于其自身原因，故其所享有的民事权益依法不能排除执行，对其所提异议请求，本院不予支持。至于案外人关于本案抵押权人在办理抵押登记时，没有调查案涉房产已被他人居住的事实，未尽到注意义务的意见，本院认为，一方面，抵押权人在办理抵押登记时，案涉房产登记在顺华公司名下，不动产登记簿上并无房产已被出售的记载，且在此之前房产就已经处于抵押状态，抵押权人基于对不动产登记信息的信任办理抵押登记并无不当；另一方面，案涉房产被他人占用并非阻却抵押权设立的条件，且抵押权人系对批量房产办理抵押登记，除案涉房产以外，一并抵押的还有案涉房产所在小区的多套房屋，要求抵押权人逐一实地查看房屋是否有人居住并查明有关情况，再行决定是否办理抵押登记，既无法律依据，也不够公允。故对案外人的该项意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条的规定，裁定如下：驳回刘标、姜丽娜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王 靖审 判 员  贾丽英审 判 员  朱秋菱二〇一九年十月三十日法官助理  郭红佛书 记 员  刘 垚