宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书  （2019）宁0121民初3546号 原告：杨振兴，男， 1984年2月6日出生， 汉族，大专文化程度， 无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 。原告：黄永燕，女， 1986年9月15日出生， 汉族，大学文化程度，职工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区 。系原告杨振兴之妻。                     二原告的委托诉讼代理人：雍丽，女，系宁夏仁衡律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区圣雪绒蓝山名邸21幢。法定代表人：祁立峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：路宣，男，系该公司员工，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司银川金凤支行，住所地宁夏回族自治区金凤区金凤区北京中路528号。负责人：张建桥，该支行行长委托诉讼代理人：张昭，女，系辅德律师事务所律师。特别授权代理。原告杨振兴、黄永燕诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司银川金凤支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨振兴及二原告的委托诉讼代理人雍丽、被告的委托诉讼代理人路宣、第三人的委托诉讼代理人张昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除二原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》，被告退还二原告已付首付款221976元，利息72249元，共计294225元（按6%暂计算自2014年3月26日至起诉之日2019年8月27日221976×6%×1980天÷365=72249元），利息主张至实际给付之日；2、依法判令解除二原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，由被告向第三人偿还剩余贷款本金及利息；3、依法判令被告退还二原告已支付的贷款本金75625元，利息70046.72元，共计145671.72元；4、依法判令被告退还二原告交纳的车位款55000元、物业储备金4690元，共计59690元；5、依法判令被告退赔二原告已缴纳的契税8280.12元、印花税10元、工本费160元、代办费500元、办证费8950元，共计17900.12元；6、依法判令被告向原告支付违约金38286元【按银行同期贷款利率4.35%计算自2018年1月22日至2019年8月27日违约金551976×4.35%582天÷365=38286元】；7、撤销备案费、案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年3月26日原告夫妻二人与被告签订《房屋认购协议书》，购买被告位于永宁县蓝山帝景花间墅14幢3单元4号房屋，房屋总价551976元。2014年7月30日双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：宁金房售字2014第0915号）约定“被告于2015年12月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后90日内办房理屋权属证书”。二原告交纳首付款221976元，剩余购房款330000元以银行按揭方式支付。后被告将涉案房屋备案至二原告名下。2014年12月23日二原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：住房贷字工行新城支行2014年1000495号），按揭贷款330000元，第三人将贷款一次性划入被告指定的账户，被告收到款后于2015年1月13日向原告出具收据，原告于2015年2月12日开始偿还贷款。按照合同约定被告应于2015年12月31日交付房屋，直到2018年1月22日被告在不具备交房条件下与二原告签订入伙会签单，收取原告相应的税费及物业储备金。至今被告仍未完成相应的备案手续，致使二原告不能按合同约定办理房产证，导致原告的合同目的不能实现，给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，2018年1月22日，答辩人向被答辩人交付涉案房屋的同时，签订了《补充协议》、《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同》和《商品房结算补充协议》，是被答辩人的真实意思表示。1、被答辩人以涉案房屋尚未办理权属证书为由，要求解除原《商品房买卖合同》及《个人购房借款/担保合同》的理由不能成立。作为《商品房买卖合同》的补充协议，《商品房结算补充协议》第二条约定：双方签订本协议后，因答辩人造成的一切违约行为（如有），被答辩人均放弃向答辩人追究违约责任或其他损失赔偿的权利。依据本条约定，被答辩人没有解除合同的依据和权利。况且在交付房屋后，答辩人一直积极履行合同义务，现涉案小区及涉案房屋已经拿到了竣工备案表，年底前就能拿到涉案房屋的权属登记证。同时答辩人也依据该协议免除了被答辩人22.24平方米的房屋面积差价，就《商品房买卖合同》的履行中答辩人违约造成的损失进行了足额补偿。2、《补充协议》约定由答辩人向被答辩人以抵顶车位使用权的方式支付了2015年12月31日至2017年12月16日的违约金19761元。第四条约定：原《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约责任条款终止履行，被答辩人不得以《商品房买卖合同》再向答辩人求偿，因此被答辩人诉请利息72249元，违约金38286元的诉请无事实和法律依据，不能成立。3、被答辩人诉请解除《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同》并要求答辩人退还车位款的诉讼请求缺乏事实和法律依据。该协议并非《商品房买卖合同》的一部分，是独立的合同，且该协议在履行过程中，答辩人不存在任何违约情形。4、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，减损规则的规定，被答辩人应当采取适当措施防止损失扩大。在2018年1月22日签订相关协议时，被答辩人就知道答辩人违约，并且有权利和手段终止《商品房买卖合同》的履行，但仍然签订了《补充协议》和《商品房结算补充协议》，因此，在此期间的利息、银行贷款利息、违约金等均不应当由答辩人承担。5、涉案小区在2017年1月25日竣工验收，答辩人依据《商品房买卖合同》第十七条的约定向行政主管部门报送权属登记材料，但因投资人、施工方、行政部门等客观原因导致涉案工程直至2019年5月15日才拿到《工程竣工验收备案表》，因此并不能简单的归结为“出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记证”的情形。综上，被答辩人无权解除《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》及《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同》。请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求 第三人辩称，答辩人认为原、被告应当继续履行签订的《个人购房借款/担保合同》。首先，涉案的《个人购房借款/担保合同》没有出现合同约定及法律规定的解除情形，合同各方主体应当继续履行合同。其次，答辩人也没有提出独立的诉讼请求，本案应当只审查商品房买卖合同是否符合解除的情形。最后，如果法院审查后依法判决原告与答辩人解除合同，剩余本金及利息均应由原、被告共同向答辩人清偿。原告围绕诉讼请求依法提交了：《结婚证》、《房屋认购协议书》、《银川市商品房买卖合同》、《蓝山花间墅赠送地下室补充协议》、《蓝山花间墅赠送房屋隔层补充协议》、收据三张、《补充协议》、《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同（违）》、收据一张、《个人购房借款/担保合同》，个人住房贷款凭证、银行还款流水、《入伙会签单》、收据二份、录音视频、照片二份；被告围绕抗辩主张提交了：《银川市商品房买卖合同》、《商品房结算补充协议》、《补充协议》、《入伙会签单》、《工程竣工验收备案表》、《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同》；第三人没有提交证据。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：二原告系夫妻，2013年3月26日二原告与被告签订了《房屋认购协议书》，购买被告位于永宁县蓝山帝景花间墅14幢3单元4号房屋，房屋总价551976元。2014年7月30日双方签订了《银川市商品房买卖合同》（合同编号：宁金房售字2014第0915号），约定被告于2015年12月31日前交付房屋，并在商品房交付使用后90日内办理房屋权属证书。二原告交纳首付款221976元后，剩余购房款330000元以银行按揭方式支付。后被告将涉案房屋备案至二原告名下。2014年12月23日二原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号A：住房贷字工行新城支行2014年1000495号），按揭贷款330000元，第三人将贷款一次性划入被告指定的账户，被告收到款后于2015年1月13日向原告出具收据，原告于2015年2月12日开始偿还贷款。按照合同约定被告应于2015年12月31日交付房屋，但到2018年1月22日被告才与二原告签订《入伙会签单》，将房屋交给二原告收取了相应的税费及物业储备金，并与二原告达成《补充协议》和《商品房结算补充协议》，对违约交房进行了处理，结算协议中被告对经实测多出的22.24平方米面积不予计费，二原告对被告造成的一切违约行为放弃追究责任的权利。同时，原告与被告签订了《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同（违）》。后原告自述对房屋的阳台进行了简单装修。另查明，2019年5月15日涉案工程被告取得了《工程竣工验收备案表》。第三人与二原告签订《个人购房借款/担保合同》时为“中国工商银行股份有限公司银川新城支行”，2015年4月10日变更为“中国工商银行股份有限公司银川金凤支行”。截至2019年9月20日二原告仍向第三人返还贷款本息。二原告以被告不能按合同约定办理房产证，导致其合同目的不能实现，给其造成巨大的经济损失为由提起诉讼。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房结算补充协议》、《蓝山花间墅地下停车场车位使用权出让合同（违）》及原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》均不违反法律规定，系有效合同，各方应遵照执行。原告向被告全额支付了购房款，但被告不能按合同约定的时间向原告交付房屋，其行为构成违约。违约后被告向原告交房时，双方达成了补充协议，二原告放弃追究被告违约责任的权利。现二原告以被告不能按合同约定办理房产证，导致其合同目的不能实现为由提起诉讼，要求解除以上合同，退还购房款、赔偿损失。是违反双方达成《商品房结算补充协议》的行为，且依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告解除合同的权利应当在2017年4月1日前行使，故二原告的解除权现已经消灭。二原告的诉讼主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：驳回原告杨振兴、黄永燕的诉讼请求。案件受理费9358.00元，减半收取4679.00元，由原告杨振兴、黄永燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                                                                                                                                                                                                                  审  判  员     江新科                                                                                                                                                    二〇一九年十月十七日                                                                                                                                                            书  记  员     朱丽娟         附：本判决书所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》   第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。    法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。  法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。