青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1737号上诉人（原审被告）：青海雪峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：zxxxx，住所地：青海省西宁市城东区共和路55号2号楼55-7室。法定代表人：马奴海，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海生，公民身份证号码：×××，男，1981年2月8日出生，土族，青海省大通回族土族自治县村民。委托诉讼代理人：张生锦，公民身份证号码：×××，男，1981年8月26日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县村民。上诉人青海雪峰房地产开发有限公司(以下简称雪峰公司)因与被上诉人张海生房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初1765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。雪峰公司上诉请求：请求撤销原审判决第三项，驳回张海生的全部赔偿诉求。事实与理由：一审判决漏列2018年8月28日双方当事人签订的《交房协议》的事实。2018年8月28日双方签订《交房协议》，该协议约定张海生可以分期付款，此协议实际上是对双方于2018年2月28日签订的《西宁市商品房现售合同》的变更，应以变更后的合同为准。变更后的合同约定可以分期付款，张海生拒绝分期付款，要求退房已构成违法。一审中张海生并未请求撤销或确认变更后的合同无效，且对此合同真实性予以认可，一审判决无视这一重要事实，竟然对双方不再有约束力的合同认定有效，且以此判决雪峰公司向张海生赔偿，从认定事实到适用法律均明显错误。张海生辩称，依法驳回雪峰公司的上诉请求，维持原审判决。一审判决认定事实清楚，2018年2月28日，张海生与雪峰公司签订的《西宁市商品房现售合同》约定，雪峰公司将其开发的的位××县商品房出售给张海生，双方约定房屋总价款为283433元，并约定雪峰公司于2018年5月30日前向张海生交付房屋。合同签订后，张海生支付定金2000元及首付款106433元。后在办理贷款手续中，雪峰公司因隐瞒房屋抵押事实，贷款一直无法办理。直到2018年8月28日，双方再次约定分期付款，但双方签订分期付款时，雪峰公司仍然隐瞒房屋抵押的事实，后于2019年2月间，张海生到房产管理部门查询得知雪峰公司已将房屋抵押他人并办理抵押登记，张海生未按双方签订分期付款约定支付房款，雪峰公司违反法律规定，故意隐瞒房屋抵押事实，致使张海生无法办理银行贷款，也无法入住，雪峰公司构成违约。现以“变更后的合同约定可以分期付款，被上诉人拒绝分期付款，要求退房已构成违约”的上诉理由根本无法成立。一审判决适用法律正确，一审法院基于上述事实认定，双方签订房屋买卖合同属双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。现张海生要求解除双方签订的《西宁市商品房现售合同》，并要求雪峰公司返还已付购房款108433元，雪峰公司表示同意解除该合同，亦同意返还已付购房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。双方签订合同时，雪峰公司将涉案商品房抵押给他人，且未将此事实告知张海生，属于故意隐瞒所出售的商品房已抵押的事实，故张海生要求雪峰返还购房款及承担利息、赔偿损失的请求应予支持。张海生向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告双倍定金30000元；2、判令被告支付原告首付款93433元；3、判令被告支付原告利息6040.21元；4、判令被告支付原告违约金2834.33元；5、判令被告支付原告经济损失190567元；6、判令解除原、被告签订的《西宁商品房现售合同》；7、本案诉讼费由被告承担。庭审中又变更为：1、解除原、被告于2018年2月28日签订的《西宁市商品房现售合同》；2、判令被告返还原告购房款108433元；3、判令被告支付利息6812元；4、判令被告向原告赔偿108433元；5、本案的诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实，2018年2月28日，张海生与雪峰公司签订了一份合同编号为青雪峰大住字2018-032号、房屋代码为雪峰花园住宅楼7-171的《西宁市商品房现售合同》，将雪峰公司开发建设的的位××县的商品房出售给张海生。该房屋实测建筑面积113.92元平方米，其中套内建筑面积为98.97平方米，分摊共有建筑面积为14.946平方米，该商品房单价为每平方米2488元，总价款为283433元，双方约定于2018年5月30日前交付商品房。2018年2月6日张海生向雪峰公司交付定金2000元，2018年2月28日张海生向雪峰公司交纳购房款106433元。另查明，雪峰作为抵押人将涉案房屋抵押给青海四维信用担保有限公司，抵押时间为2017年10月17日-2018年10月16日。一审法院认为，张海生与雪峰公司签订的《西宁市商品房现售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。现张海生要求解除双方签订的《西宁市商品房现售合同》，并要求雪峰公司返还已付购房款108433元，雪峰公司表示同意解除该合同，亦同意返还已付购房款，对此本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实或者商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。双方签订合同时，雪峰公司将涉案商品房抵押给他人，亦未提交证据证明已告知张海生，属于故意隐瞒所出售的商品房已抵押的事实，故张海生要求雪峰公司承担利息及已付购房款一倍的赔偿责任，理由成立，本院予以支持。判决：一、解除张海生与青海雪峰房地产开发有限公司于2018年2月28日签订的《西宁市商品房现售合同》；二、青海雪峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还张海生购房款108433元及利息（利息的计算标准为：以108433元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年2月28日起计算至本金付清之日止）；三、青海雪峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张海生支付赔偿款108433元。二审中，雪峰公司提交注销通知书和回执，证明大通县不动产登记服务中心于2019年7月19日受理抵押权人注销申请，并于2019年7月25日注销抵押登记。二审经审理查明的事实与一审一致，应予确认。本院认为，张海生与雪峰公司签订的《西宁市商品房现售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，张海生依约向雪峰公司交纳了首期购房款，履行了合同约定的义务，雪峰公司未按照合同约定为张海生办理银行按揭贷款，并且将涉案房产抵押给他人，致使张海生的合同目的不能实现，雪峰公司构成违约，应当依法承担违约责任。在张海生与雪峰公司签订《西宁市商品房现售合同》时，雪峰公司已经将涉案房屋抵押给四维担保公司，雪峰公司未提交证据证明其已经通知张海生，属于故意隐瞒所出售的房产已经抵押的事实，雪峰公司的诉讼代理人认为双方于2018年8月28日签订的《交房协议》是对原合同的变更，应以变更后的合同为准，因《交房协议》中约定了如无法办理按揭贷款可分期付款，但对无法办理贷款的原因未告知张海生，《交房协议》并未实质改变原合同内容，虽然涉案房屋现已注销抵押登记，但雪峰公司在与张海生签订房屋买卖合同时未将此事实告知，导致张海生未能按揭贷款和接受房屋，属于故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，庭审中，双方均同意解除合同、返还已付购房款并承担利息，应予确认。张海生请求雪峰公司因未告知出售房屋已抵押的事实，雪峰公司按已付购房款赔偿一倍的损失108433元，雪峰公司上诉称双方于2018年8月28日签订了《交房协议》，该协议是对原合同的变更，不同意赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案诉争房屋在张海生与雪峰公司交易前已抵押给青海四维担保有限公司，雪峰公司未明确告知所出售房屋已抵押给第三人的事实，导致张海生所购房屋无法办理按揭贷款，雪峰公司的行为违反法律规定，应依法承担责任。虽然双方于2018年8月28日签订了《交房协议》，协议第四条约定“甲方负责于2019年2月28日前办理银行按揭手续，因甲方原因造成乙方无法办理按揭贷款时，双方另行商定乙方分批次交付房款，分次时间、金额另行商定。若因乙方原因无法办理按揭时，乙方需2年内分8次交清房款。”该协议是双方对交付房屋和剩余房款时间的变更，但雪峰公司仍然未告知张海生涉案房屋已抵押的事实，雪峰公司不同意赔偿的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。雪峰公司的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6144元由青海雪峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审裁定。审判长 付元泰审判员 柳香芳审判员 马秀芬 二○一九年十月二十八日书记员 李申年附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。