文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初9359号原告：重庆和润投资有限公司，住重庆市江津区双福新区珊瑚大道1号，统一社会信用代码:91500116565629535K。法定代表人：周少钢，执行董事。委托诉讼代理人：冯安业，重庆兴众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：穆安波，重庆兴众律师事务所（实习）律师，一般代理。被告：潘曼曼，女，汉族，1985年1月15日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师，特别授权。原告重庆和润投资有限公司（下称“和润公司”）与被告潘曼曼商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和润公司特别授权的委托诉讼代理人冯安业，被告潘曼曼特别授权的委托诉讼代理人黄佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和润公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付541000元房款及逾期付款违约金(房款首付部分:在2014年3月20日至2017年6月25日期间产生违约金：以315000元为基数，按日利率万分之4计算为150318元；在2017年6月26日至2017年8月11日期间产生违约金：以200000元为基数，按日利率万分之4计算为2116元；共产生:152434元违约金。欠付房贷部分:以541000元为基数，从2017年8月1日起至付清时为止;按日利率万分之4计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告双方于2014年3月19日签订合同编号为XXX号《重庆市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)，双方在《合同》中对标的、价格、付款方式、违约责任等做出严格约定。《合同》第五条约定，乙方(被告)应于签约当日支付房款541700元，剩余房款541000元办理银行按揭;但被告在首日仅支付226700元首付款。签订《合同》次日，原、被告就首付款支付问题签订《补充协议》，双方约定被告应当在2014年6月30日前将剩余315000元首付款付清。但直至2017年8月14日被告才将剩余首付款315000元付清，期间产生了大量违约金，被告至今未支付。因被告资金流水不够及前期征信问题，在原告多次帮忙更换银行的情况下，都无法办理按揭。被告据此为由拒不支付房款。《合同》附件五《合同补充协议》约定，非因甲方原因，导致乙方未获得银行贷款，乙方应在接到甲方通知后30日内以其他方式支付，在此期限内不承担违约责任。《合同》第十条约定，如乙方(被告)逾期付款，则按应付房款的日万分之四支付违约金。因被告拖欠剩余房款和逾期付款违约金至今，原告曾与被告数次协商，未果，为维护原告的合法权益，特提出以上诉讼请求。被告潘曼曼辩称：1、请求原告明确违约金的计算方式，原告首付款的违约金232800元违约金是如何计算的尚不清楚。2、被告未支付剩余按揭贷款的原因，并非被告征信存在问题，而是原告没有为被告提供合适的可选择的贷款银行，根据双方签订的房屋买卖合同补充协议第一条第一款第一项约定，按揭付款是指原告向被告提供可选择的贷款银行申请贷款，在被告获得银行发放的贷款后，将前述贷款作为购房款支付给原告。而事实上签订合同后，原告并未为被告提供可选择的贷款银行，虽然被告曾经前往三峡银行办理贷款，但三峡银行最终在被告不知情的情况下，将相关资料退回原告处，退件原因不详，不清楚是否为原告项目原因导致不能办理贷款，而原告在接收退件后，也并未通知过被告也未给被告提供过其他可办理贷款的银行。因此，未获取按揭贷款的原因，系归究于原告未尽到提供合适贷款银行的义务。3、原告主张的违约金过高，原告的损失仅为资金占用损失，而合同约定万分之四的标准，甚至原告提出的月息两分的标准均系原告的格式合同，严重排除和限制了被告作为消费者的权利，属于无效条款，应当按同期同类银行贷款利率计算相应违约金。如法院认定被告确实违约，请求对违约金予以调减。经审理查明：2014年3月19日，原告（甲方，卖方）与被告（乙方，买方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：XXX），约定被告购买原告所有的位于重庆市江津区双福镇珊瑚路1号和润国际汽摩城7幢XXX；建筑面积XXX平方米，套内建筑面积XXX平方米；总价款为1082700元，原告采用按揭付款的方式付款，被告于签约当日支付房款541700元，剩余房款541000元办理银行按揭。合同第五条第三项“办理按揭贷款违约责任的约定”：1、因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议;乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款20%赔偿乙方。在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行……合同第七条“交房期限及交付条件”：1、属现售商品房的，甲方应在2014年2月28日前，将商品房交付乙方使用……合同第十条“乙方逾期付款的违约责任”：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期在90日(含)之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4(该比率不大于第九条1款(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日(与本条第1款(1)项约定的日期相同)后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之4(该比率应不大于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……合同第十三条“关于办理产权登记的约定”：1、现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……双方还就其他事项进行了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，载明：甲乙双方协商一致，就《重庆市商品房买卖合同》内一些未尽事宜，订立如下补充协议：一、对购房款项支付的补充约定：(一)对按揭付款的补充约定：1)按揭付款是指甲方向乙方提供可选择的贷款银行申请购房款贷款，在乙方获得贷款银行发放的购房款贷款后将前述全部贷款作为购房款支付给甲方。2)乙方应于合同约定付款期限前付清房屋总价款扣除乙方拟按揭贷款数额以外的所有房款。若乙方逾期支付，则每逾期一日，乙方应按逾期金额的万分之四向甲方支付违约金;逾期超过90天以上，甲方有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付其应付房款20%的违约金。3)乙方已知晓甲方所提供的可选择银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在甲方指定的时间，即在签订《重庆市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)之日起15日内同贷款银行签署按揭合同，在签署按揭合同时按贷款银行的要求提供办理按揭所需的全部资料。若乙方未按约定期限签署按揭合同或未按约定期限提供按揭所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之四向甲方支付违约金，逾期达90日以上的，甲方有权解除本合同，并将房屋另行出卖给任何第三人，乙方应向甲方支付其应付房款20%的违约金。4)主合同第五条第(三)款第2项中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件。银行因政策原因拒绝向乙方发放贷款或发放贷款少于乙方申请金额的等属于乙方原因。5)主合同第五条第(三)款第2项规定“因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。”鉴于实践中，按揭银行并不会就拒绝提供贷款发出书面理由或书面通知，甲乙双方同意，将此项改为“非因甲方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应自甲方书面将银行拒绝向乙方提供贷款的信息通知乙方之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，但此期限之后，乙方应按本补充协议第一条第2)款的约定承担违约责任。”合同签订当日，被告向原告支付226700元首付款。2014年3月20日，被告接收涉案房屋。2017年6月12日，原告委托重庆伟豪（江津）律师事务所通过邮政EMS向被告发出《律师函》，载明：(2017)渝伟江律字第[XXX]号致:潘曼曼、陈孝岳:您们好!重庆伟豪(江津)律师事务所依法接受重庆和润投资有限公司(以下简称:“和润公司”)的委托，指派冯安业律师担任委托人和润公司与您们商品房销售合同纠纷一案的代理人，现就该合同纠纷的相关事宜特致函于您们，望您们能高度重视并予以妥善解决:根据委托人提供的《重庆市商品房买卖合同》(以下简称合同”)三份、《收据》三张、《还款协议》一份等证据材料证实、潘曼曼女士于2014年3月19日与和润公司签订两份《重庆市商品房买卖合同》，合同编号分别为:XXX和XXX，合同约定潘曼曼女士购房由和润公司销售的位于重庆市双福镇珊瑚路1号和润国际汽摩城7幢XXX号南铺，其中XXX号商铺总成交价为人民币1045500元，付款方式为:在合同签订当日支付首付款523500元，剩余房款522000元办理银行按揭。该商铺您于合同签订当日足额支付了首付款，但因您存在不良征信记录，导致银行按揭部分房款未能得到银行的批准，因此根据合同第五条第(三)款第2项及合同补充协议第一条第(一)款3、4、5项之约定，您应将未能得到银行批准的按揭房款即522000元支付和润公司。另XXX号商铺总成交价为人民币1082700元，付款方式为:在合同签订当日支付首付款541700元，剩余房款541000元办理银行按揭。该商铺您于合同签订当日仅支付首付款226700元，尚欠首付款315000元，另因您存在不良征信记录，导致银行按揭部分房款未能得到银行的批准，因此根据合同第五条第(三)款第2项及合同补充协议第一条第(一)款3、4、5项之约定，您应将未能得到银行批准的按揭房款即541000元及尚欠的首付款315000元支付和润公司。二、陈孝岳先生于2014年3月19日与和润公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号分别为:XXX，合同约定陈孝岳先生购房了由和润公司销售的位于重庆市双福镇珊瑚路1号和润国际汽摩城7幢XXX商铺，该商铺总成交价为人民币1082700元，付款方式为:在合同签订当日支付首付款541700元，剩余房款541000元办理银行按揭。该商铺您于合同签订当日仅支付首付款226700元，尚欠首付款315000元，另因您存在不良征信记录，导致银行按揭部分房款未能得到银行的批准，因此根据合同第五条第(三)款第2项及合同补充协议第一条第(一)款34、5项之约定，您应将未能得到银行批准的按揭房款即541000元及尚欠的首付款315000元支付和润公司。三、就尚欠的商铺首付款，您们又于2014年3月20日与和润公司签订《还款协议》，约定因7幢XXX和XXX号商铺共欠首付款630000元在2014年6月30日前支付，否则逾期在30日之内的，按日5‰支付违约金，逾期30日后的，按日1%支付违约金。现约定的还款期限已过。有鉴于此，本律师特郑重向您们函告:因本案事实清楚，法律关系明确，权利义务确定，故望贵您们能本着诚实信用原则严格履行合同约定义务，并务必在2017年6月23日前将尚欠和润公司的上述房款本金、违约金等全部予以支付，具体欠付的房屋首付款为630000元，首付款违约金为以630000元基数从2014年7月1日起至实际支付之日止按日1%的标准计算;另欠付的房屋尾款(原拟按揭部分)1604000元，尾款违约金为自和润公司通知您们银行拒绝提供贷款后第31日起至实际支付之日止以1604000元为基数按日万分之四的标准计算。否则本律师将依和润公司的授权采取进一步的法律行动，并严格追究您们的欠款责任和违约责任!望您们能够客观和准确的认识到相关法律后果，并尽快履行上述约定付款义务，以免诉累及被纳入司法失信人员之列，扩大损失、影响终身信誉。经邮政EMS查询2017年6月14日潘鹏签收。2014年6月26日，被告向原告支付200000元房款。2017年8月12日，被告向原告支付65000元房款。2017年8月14日，被告将剩余首付款50000元付清。2017年4月4日，原告与重庆三峡银行股份有限公司大渡口支行签订《重庆三峡银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议（适用于个人房屋贷款业务）》（编号：2018年第XXX号），内容载明：“第一条甲乙双方就个人房屋贷款事宜开展合作。双方合作房屋项目名称为和润双福国际汽摩城二期；地址位于江津区双福镇珊瑚路469号；符合甲方贷款条件的购房人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款，贷款手续按甲方规定办理……第五条甲方依据本协议向购房借款人提供房屋贷款，并有权根据购房借款人收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定以及确定适当的贷款期限、利率和其他条件。具体贷款内容由甲方与购房借款人在《借款合同》中另行约定……”协议尾部有原告和重庆三峡银行股份有限公司大渡口支行盖章确认。庭审中，原告出具《浙商银行客户收款通知》3张、《工商银行借款凭证》3张，拟证明涉案项目的其他购房人分别于2014年7月8日、2015年8年28日、2015年8月31日、2015年9月1日、在浙商银行和工商银行获得了按揭贷款。原告将被告欠付银行按揭部分房款违约金起算时间调整从2017年8月1日。上述事实，有原、被告提供的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、《验房通知单》、《律师函》、邮政快递单、结婚证复印件、《三峡银行个人房屋贷款合作协议》、《浙商银行客户收款通知》3张、《工商银行借款凭证》3张、（2018）渝0116民初12094号案件庭审笔录、《收据》6张、当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同约定，被告应于2014年3月19日支付房款541700元，剩余房款541000元办理银行按揭。原告已将被告不能获得银行贷款的原因书面通知了被告，被告逾期未付清购房款，已违反了合同约定，应承担违约责任。由于被告逾期支付购房款给原告造成的损失为同期贷款利息损失，被告关于违约金约定过高，要求调低的抗辩理由成立，本院予以采纳。审理中，原告将被告欠付银行按揭部分房款违约金起算时间调整从2017年8月1日，系对自身权利的处分，本院予以确认。现被告于2017年8月14日仅将首付款付清，原告请求被告支付剩余房款541000元和逾期付款违约金（其中首付款部分:以315000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2014年3月20日起计算至2017年6月25日止；以200000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年6月26日起计算至2017年8月11日止。欠付房贷部分:以541000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年8月1日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止），于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告潘曼曼支付原告重庆和润投资有限公司购房款541000元。二、被告潘曼曼支付原告重庆和润投资有限公司逾期首付款违约金（以315000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2014年3月20日起计算至2017年6月25日止；以200000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年6月26日起计算至2017年8月11日止）。三、被告潘曼曼支付原告重庆和润投资有限公司欠付银行按揭部分房款违约金（以541000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%，从2017年8月1日起计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至付清之日止）。上述一、二、三项，限被告潘曼曼在本判决生效后十日内履行。四、驳回原告重庆和润投资有限公司其他诉讼请求。如果被告潘曼曼未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11538元，减半收取5769元，由被告潘曼曼负担。限在本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  漆恒邦二〇一九年十月三十日书记员  蔡媛媛