北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初19299号原告：张奕希，女，1971年8月30日出生，汉族，住北京市西城区。原告：高波，男，1968年11月4日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈瑜玮，北京市欣融律师事务所律师。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：赵振，北京金诚同达律师事务所律师。原告张奕希、高波与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张奕希、高波之委托诉讼代理人陈瑜玮，被告创誉公司之委托诉讼代理人孙纬、赵振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张奕希、高波向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2.请求法院判令被告返还原告购房款1634693.6元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年10月9日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定张奕希、高波购买北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目4#商业楼2层245房屋，合同签订后，张奕希、高波当日一次性交纳了购房款2043367元。被告虽然履行了交房手续（违约了几个月），但截至目前，4#商业楼还不能经营，原因是施工围挡尚未撤掉，不能进户，停车场没有完工，绿化没有按约定完工，电力和煤气没有达到合同要求。原告购买的是商业用房，是用于出租的，而目前不仅不适于出租，也不适于居住。因此，按照合同第53页12条规定，原告要求解除合同，希望法院依法维护原告的合法权益。创誉公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原因如下：一、涉案房屋完全符合预售合同第12条约定的两项交付条件，原告主张依据预售合同第12条的约定解除合同缺乏最基本的合同依据，预售合同第12条约定商品房的交付条件为：1.取得规划验收批准文件和竣工验收备案表；2.测绘机构出具测绘技术报告书。2016年6月6日，原告购买房屋所在的4号商业楼通过了北京市规划委的验收，取得规划验收意见。4号商业楼于2016年6月12日取得竣工验收备案表。北京大地方川策划公司于2016年5月18日针对4号商业楼出具了测算技术报告书。因此，4号商业楼是完全符合合同约定的交付条件的。二、预售合同明确约定了解除合同的期限，即应当在解除情形发生之日起15日内行使合同解除权，原告直到房屋达到交付条件三年后才主张权利，明显超出了解除权的行使期间，解除权已经消灭。三、涉案房屋的公共绿地、小区非市政道路、公共停车场均已规划验收合格，达到交付使用条件，包括4号商业楼在内的其他业主均已办理了正常入住。原告主张施工围挡不能进入、停车场未完工等理由，均缺乏事实依据。四、涉案小区大部分房屋已经出租使用，涉案小区作为新建商业楼盘，商业条件的成熟与规划需要一定过程，但目前大部分房屋尤其是临街底商均已出租使用，原告主张不适宜出租缺乏依据。五、本案原告提起诉讼的原因在于北京市政府关于商业办公类项目的限制措施，导致其未能实现主观臆测的升值预期。综上，我公司不同意原告解除合同并返还购房款的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月9日，创誉公司（出卖人）与张奕希、高波（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）（合同编号：Y1791146）。合同约定：创誉公司将位于北京市房山区长阳镇01-11-04地块用地项目4#商业楼2层245的房屋一套出售给张奕希、高波，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为103.07平方米，套内建筑面积71.32平方米,按套内面积计价每平米28650.69元，房屋总价款为2043367元，付款方式为一次性付款，合同约定创誉公司应当在2016年4月30日前向张奕希、高波交付房屋。同时，合同第十二条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条约定：因出卖人原因，导致未能按期交付的，双方同意，本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之二的标准向买受人交付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际支付房价款的1%。合同第十六条第四款约定：验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：买受人应在出卖人通知的收房日期内对该商品房办妥收房手续，该商品房已符合本合同约定的交付条件而买受人逾期办理收房手续或拒绝收房的，视同出卖人已按本合同约定交付了该商品房。另外，合同附件八“补充协议”第12条约定：若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付该商品房房款总额20%的违约金。第14条约定：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该项权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。另查，张奕希、高波于合同签订当日即2015年10月9日向创誉公司一次性支付了购房款2043367元并开具发票。2016年5月18日，北京大地方川测绘有限公司针对涉案房屋所在的4#商业楼出具《房屋面积测算技术报告书》；2016年6月6日，涉案房屋所在的4#商业楼通过了北京市规划和国土资源管理委员会建设工程规划验收，予以核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》；2016年6月12日，涉案房屋所在的4#商业楼取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。后创誉公司于2016年6月13日向张奕希、高波发送《领峰商业中心、裕景商业楼收楼通知书》，告知张奕希、高波购买的4#商业楼2层245号房屋已经具备预售合同约定的交付条件，通知其于2016年6月16日办理房屋交付手续。该通知函后附《领峰商业中心、裕景商业楼交付办理须知》，告知其房屋交付所需携带的资料及办理收房等相关手续需交纳的费用。后创誉公司于2018年4月12日再次向张奕希、高波发出《催收楼通知书》，再次告知其所购收房手续。另外，根据创誉公司所提交的证据，创誉公司自2016年5月开始缴纳电费，在张奕希、高波起诉之前也已经开通了燃气。本院认为：原、被告双方之间签订的预售合同及补充协议均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据当事人双方在庭审中所提交的证据及相关陈述意见，双方签订合同后，张奕希、高波依约向创誉公司一次性交纳了购房款，创誉公司也依约向张奕希和高波交付了房屋，交付时间虽晚于合同约定时间，但涉案房屋交付时均已验收合格，达到合同约定的交付使用条件，合同目的可以实现，并未出现合同履行不能的情形，故为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的预售合同应当继续履行，张奕希、高波以未达到交付条件为由要求解除预售合同并返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告张奕希、高波的诉讼请求。案件受理费九千七百五十五元，由原告张奕希、高波负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇一九年十月二十三日书记员  张 楠