甘肃省合作市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)甘3001民初350号 原告（反诉被告）：吴某某,女,现住甘肃省合作市。 委托诉讼代理人:刘亚东，甘肃昶泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张强，男，汉族，1978年10月16日出生，现住甘肃省合作市动物疾控中心2单元901室，系吴某某丈夫。 被告（反诉原告）:刘某某,男,现住甘肃省永靖县。 委托诉讼代理人:**春，甘肃春昊律师事务所律师。 原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日作出(2018)甘3001民初562号民事判决书，宣判后，被告（反诉原告）刘某某不服提起上诉，2019年4月19日，甘南藏族自治州中级人民法院作出(2019)甘30民终98号民事裁定书，裁定撤销本院(2018)甘3001民初562号民事判决，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴某某委托诉讼代理人刘亚东、张强、被告（反诉原告）刘某某及其委托诉讼代理人**春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）吴某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告房屋租金18万元；2、请求依法判令被告支付原告自2015年9月1日至2018年10月22日的利息159840元；3、请求法院判令本案的案件受理费由被告承担。事实和理由:2015年8月30日,吴某某与刘某某在合法、自愿的原则下签订了房屋租赁合同,吴某某将其所有的位于合作市当周街恒昊阳光公寓第二幢一、二单元的二层面积为1240平方米的铺面(二楼1200平方米、一楼通道两个各20平方米)出租给刘某某,签完合同付款时,刘某某拿出一份写好的承诺书称全友家居厂家需要一份消防的报备材料,让吴某某抄写下,只是出具给全友家居厂家,以取得全友家居经营权,并且口头承诺与支付剩余房款不牵扯,开业第二天就付18万元尾款。结果开业后一拖再拖,到开业一个月后拒不付款。这中间吴某某也不止一次的和开发商沟通消防部门的验收合格证,也一再的要求开发商积极办理消防部门的验收合格证,但是因为整栋楼都没有办理消防合格证,所以至今没有办理下来,但吴某某认为这不能成为刘某某不支付第一年剩余房屋租金的理由,故起诉至法院,要求吴海波支付剩余租金18万元和所产生的利息159840元。 被告（反诉原告）刘某某辩称，一、吴某某的陈述不属实。2015年8月30日,双方在签订房屋租赁合同过程中,就原告出租的商铺有没有消防主管部门验收的消防合格证和房屋租赁面积一事,刘某某产生质疑,并且双方谈论了很长时间。刘某某一再强调,所租赁的商铺是经营名牌家具产品(全友家居),消防安全十分重要,设施必须齐全。但由于吴某某所出租的商铺已闲置了多年,急于出租,便向刘某某说:“你们请放心,消防合格证的事,我朋友和消防部门的领导很熟悉,保证两个月内就能办到。”随后向刘某某出具期限为两个月的承诺书。双方约定,承诺书中的18万元在刘某某所交的2015年12月1日至2016年12月1日的商铺租金中扣除。待吴某某提供消防部门验收的合格证明后,刘某某再支付，但至今吴某某也没有提供出租商铺的消防合格证。由于出租商铺没有消防合格证,消防设施不齐全(该商铺的消防栓连消防软管都没有配套),加之污水管道、暖气管道经常破裂,致使刘某某三年来一直住在店铺看守。承诺书也纯属吴某某本意,并非其在起诉状中所说的“被告拿出写好的承诺书让原告抄写一下”。事实是,吴某某说自己不会写字,主动要求刘某某现场起草好草稿,然后与其丈夫张强反复看了后,当场改写给刘某某的。刘某某根本没有口头承诺消防合格证与支付剩余款不牵扯,否则,书写承诺书就无意义；二、吴某某出租的商铺,1、商铺面积不实。出租的面积为1240平方米,但实际装修精算为914平方米。在双方签订合同时,刘某某要求吴某某出示商铺房屋产权证,吴某某再三推拖,并以房产证是其与丈夫的私有财产,属于保密的东西不能出示为由,始终没有出示。后就商铺面积,多次要求吴某某核实并出示商铺房屋产权证,但均未解决。2018年8月份当合作市相关部门工作人员到家具店要求尽快办理商铺房产证时才得知所租赁商铺没有产权证；2、没有消防合格证。吴某某属于欺诈骗租行为；3、双方在合同中对出租商铺消防设施必须齐全进行了约定；4、承诺书是房屋租赁合同的补充部分,与合同一样,具有同等法律效力。吴某某不按期兑现承诺书,属先行违约、自愿放弃行为,也就是既成事实放弃了18万元；三、吴某某诉请支付159840元利息问题,由于吴某某违约在先,加之双方没有这方面的约定,不应支持；四、刘某某已交清2018年的租赁费372000元(截止日期为2018年11月30日),因此,使用该租赁商铺的权利和正常经营的权利不应被吴某某剥夺。吴某某及其丈夫自2018年10月20日开始,一连几天,在店铺大闹,侮辱谩骂被告,阻挠正常营业,轰走到店顾客,纠集他人抢夺家具,阻挠给顾客正常送货等。导致被告无法正常经营。因此,无奈已于2018年10月25日关门停业。由于无法经营,要求提前解除租赁合同。在商铺多个醒目处均张贴了提前解除租赁合同书面告知书，于2018年10月27日分别用短信、快递形式送达了提前解除租赁合同书面告知书；五、吴某某从未履行房屋租赁合同中约定的责任和义务。在租赁期间,该商铺的暖气管道10多次破裂,屋顶的污水管道先后于2016年3月、2017年3月、4月、8月、2018年8月至10月多次破裂,污水泡毁板式家具、沙发、床品、毛毯及墙面、屋顶的装璜,造成30多万元的经济损失。污水导致整个卖场的供电线路因潮湿而短路停电，造成了无法计量的营业损失。故应赔付三个月连续污水泄漏造成停电的营业损失65万元；六、吴某某采取强硬手段强行霸占刘某某已投资装修到该租赁商铺的物料及设备,阻挠刘某某变卖给顾客而拉运属于刘某某的东西及装修物料。刘某某装修工程投资35万元，还多增加投资118800元,自建了楼梯、安装了楼梯扶手等。按价折算,除去折旧费6800元,吴某某应赔付40万元；七、租赁商铺后,投资经营全友家居,先后贷款180万元,借款250万元,前期投资达400多万元。由于多种原因,经营亏损严重,现已债台高筑,无力偿还高额贷款和借款。为了继续经营,用高利贷交房租共计936000元,保证金3万元。因吴某某出租不合格商铺原因造成亏损的因素应考虑进去并给予刘某某赔偿。综上所述，请求法院依法追讨向吴某某多交的因商铺面积不实的租赁费、多交的2018年11月份的租赁费31000元、已交的押金3万元、因商铺没有合格的消防设施，不履行商铺检查维修等的违约金223200元。 被告（反诉原告）刘某某向本院提出反诉请求：1、判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2018年10月25日解除;2、判令被反诉人违约,并承担违约责任;3、判令被反诉人赔偿给反诉人造成的经济损失36万元；4、判令被反诉人退还反诉人押金3万元及多缴纳的房租;5、判令本案的本诉、反诉费用全部由被反诉人承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）刘某某将反诉请求变更为：一、依法判决确认双方签订的《商铺租赁合同》无效；二、依法判决被反诉人返还反诉人已收取的订金1万元、保证金3万元和租赁费936000元，合计976000元；三、依法判决被反诉人赔偿反诉人造成的经济损失434100元（其中包括商铺装修费410500元、搬运费23600元）；四、本案的本诉及反诉费用全部由被反诉人承担。事实和理由：因吴某某明知出租的商铺未通过消防验收，仍通过虚假承诺取得刘某某信任，与之签订《商铺租赁合同》。依照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案租赁商铺未经消防验收进行出租，所签订的《商铺租赁合同》因违反国家法律、行政法规强制性规定，属无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产（订金、保证金和房屋租赁费合计976000元），吴某某应依法返还，并赔偿给无过错的刘某某造成的损失合计434100元。其中包括商铺装修费用410500元、搬运费23600元。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第三十五条第一款规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定，人民法院在审理过程中应向双方释明《商铺租赁合同》无效并建议变更诉讼请求。为维护合法权益，特提起反诉。 原告（反诉被告）吴某某辩称，1、本案租赁房屋未经消防验收合格，违反《中华人民共和国消防法》的相关规定，并不导致《商铺租赁合同》无效。刘某某请求认定《商铺租赁合同》无效，属于适用法律错误，不应予以支持；2、刘某某主张的订金1万元及保证金3万元有误，刘某某共支付保证金3万元。根据双方合同约定，在租期结束时，在未欠物业、水、电等相关费用后，吴某某才将保证金退还刘某某，现刘某某欠付房租，故保证金不应退还。刘某某要求返还房屋租金936000元，因双方的合同有效且已实际履行，刘某某一直持续占有使用承租房屋，因此吴某某不但不应返还租金，刘某某还应支付欠付的租金18万元，并支付迟延支付期间的利息；3、刘某某主张的装修费用410500元、搬运费23600元，首先，刘某某装修价格需要举证证明；其次，刘某某已于2018年10月底将其装修全部拆除并带走，其并不存在装修损失。其主张的搬运费23600元，与吴某某无关，不应承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、吴某某提交的证据：1、《商铺租赁合同》复印件1份；2、承诺书复印件1份；3、《阳光公寓小区2号楼2层商铺物业服务管理费缴费清单》1份；4、《关于严格落实先照后证改革严格执行工商登记前置审批事项的通知》、《工商登记前置审批事项目录》、《企业变更登记、注销登记前置审批事项指导目录》、《企业信用信息公示报告》各1份；5、《商品房预售许可证》1份；6、《税务行政处罚决定书》、《非正常户公告》各1份；7、照片120张；8、民事裁定书1份。本院认为，证据1虽为复印件但与刘某某提交的原件一致，能证明双方之间存在租赁事实，但吴某某出租的商铺未进行消防验收，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，双方签订的《商铺租赁合同》有效，但未进行消防验收，禁止投入使用，刘某某可以解除合同。证据2虽为复印件但与刘某某提交的承诺书内容原件一致，承诺书写明在吴某某提供消防部门验收的合格证明材料后，刘某某支付剩余租金，吴某某存在先履行义务，现吴某某未提供消防部门验收的合格证明资料，刘某某抗辩理由成立，故不予认定。证据3因无其他证据相互印证，不能证明吴某某实际支出该费用，故不予认定。证据4虽然刘某某取得了营业执照，但吴某某出租的房屋未进行消防验收，违反了法律关于房屋使用条件的禁止性规定，故不予认定。证据5不能证明吴某某出租的房屋已进行消防验收，故不予认定。证据6与本案无关，故不予认定。证据7证明刘某某已于2018年10月搬离出租房屋并拆除部分装修的事实，予以认定。证据8与本案无关，故不予认定。二、刘某某提交的证据：1、《收条》、《商铺租赁合同》、《承诺书》、《收据》、《收据NO:5956122》各1份；2、《全友合作市专卖店装修装饰施工合同》1份、甘肃银行（转账）回单1份、收条4份；3、英老收条1份、董国英收条2份。本院认为，证据1证明刘某某交付第一年租金及保证金222000元，欠付18万元、第二年租金372000元、第三年租金372000元的事实，予以认定。证据2、3因刘某某自行已将部分装修拆除，且在签订合同时，明知吴某某出租的房屋未取得消防验收合格证明材料，仍与其签订《商铺租赁合同》，导致合同解除，其也存在过错情形，故不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月30日原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）刘某某签订了1份《商铺租赁合同》。合同约定，原告（反诉被告）吴某某将合作市当周街恒昊阳光公寓第二幢一、二单元的二层商铺面积为1240平方米的铺面（二楼1200平方米，一楼通道两个各20平方米）出租给被告（反诉原告）刘某某用于经营全友家居专卖店。租赁期限10年，自2015年9月1日起至2025年11月30日止。租金从2015年12月1日开始计算,同时还对双方的权利、义务、违约责任等进行了约定。合同签订当日,原告（反诉被告）吴某某还与被告（反诉原告）刘某某签订1份《承诺书》，内容为：“乙方（刘某某）已租赁甲方（吴某某）在恒昊阳光公寓楼1240平方米的商铺，由于甲方（吴某某）与乙方（刘某某）在签订合同时，甲方（吴某某）未能提供商铺消防部门验收的合格证明材料。因此，经甲、乙双方商定，乙方（刘某某）先付商铺租金及保证金合计222000元，剩余18万元甲方（吴某某）提供消防部门验收的合格证明材料后，乙方（刘某某）将剩余租金一次性支付给甲方（吴某某），承诺期为两个月。”2018年10月25日，刘某某搬离承租房屋。吴某某现以刘某某应支付剩余18万元租金及逾期利息为由诉至法院。刘某某以吴某某未按承诺书提供消防验收合格证明材料要求确认合同无效并返还收取的租金、赔偿损失为由提起反诉。 本院认为，原告（反诉被告）吴某某与被告（反诉原告）刘某某签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。但是双方租赁合同所涉商铺未取得消防验收合格证明材料,根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条第一款的规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。”该建筑属于依法应当进行消防验收的建设工程。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定，故本案中所涉租赁商铺未经消防验收进行出租，违反法律关于房屋使用条件的强制性规定，刘某某可以解除合同。刘某某要求确认合同无效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案中被告（反诉原告）刘某某向原告（反诉被告）吴某某发出解除合同的通知，并于2018年10月25日搬离承租房屋,故双方合同已实际解除。关于原告（反诉被告）吴某某主张被告（反诉原告）刘某某应支付租金18万元及利息159840元的诉讼请求，因原告（反诉被告）吴某某在承诺书中承诺“剩余18万元甲方（吴某某）提供消防部门验收的合格证明材料后，乙方（刘某某）将剩余租金一次性支付给甲方（吴某某），承诺期为两个月。”原告（反诉被告）吴某某存在先履行义务，现原告（反诉被告）吴某某未提供消防部门验收的合格证明资料，被告（反诉原告）刘某某的抗辩理由成立，原告（反诉被告）吴某某的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于被告（反诉原告）刘某某要求原告（反诉被告）吴某某返还订金1万元、保证金3万元、租金936000元及赔偿经济损失434100元的反诉请求，因被告（反诉原告）刘某某在签订《商铺租赁合同》时，明知原告（反诉被告）吴某某出租的房屋未取得消防部门验收的合格证明资料，仍与之签订合同，其也存在过错情形，故订金及保证金3万元（经庭审确认共3万元）不予返还。因双方签订的《商铺租赁合同》有效，故收取的租金936000元依法不应予以返还。由于被告（反诉原告）刘某某自行已将部分装修拆除，故剩余租赁期内的装饰装修残值无法认定，被告（反诉原告）刘某某要求赔偿损失434100元因证据不足，本院不予支持。 综上所述，原告（反诉被告）吴某某的诉讼请求，本院不予支持；被告（反诉原告）刘某某的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）吴某某的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）刘某某的反诉请求。 案件受理费6397元，由原告（反诉被告）吴某某负担。反诉费8745元，由被告（反诉原告）刘某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审判长  张勇生 审判员  姜 燕 审判员  杨树琴 二〇一九年十月二十日 书记员  唐代红