北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初39041号原告:简杰明，男，1964年6月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：靳锴，北京储正律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐畅，北京储正律师事务所实习律师。被告:北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：张凯强，男，1990年9月3日出生，汉族，该公司员工，住河北省。原告简杰明与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如管理公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。简杰明及其委托诉讼代理人靳锴、齐畅，自如管理公司的委托诉讼代理人张凯强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。简杰明向本院提出诉讼请求：1.请求自如管理公司赔偿简杰明损失1.3万元；2.请求自如管理公司给付简杰明违约金1.98万元；3.诉讼费由自如管理公司承担。事实与理由：2016年6月1日，甲方简杰明与乙方自如管理公司、丙方北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）签署《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于朝阳区广渠门外大街3号院8号楼301。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期限自2016年6月1日起至2019年3月27日。双方经评估后一致认为，标的资产根据市场行情预期合理收益为9900元/月，从第二个履约年度起每个履约年度递增3%。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平。乙方违反合同约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。2018年8月，因简杰明房屋主卧卫生间漏水，自如管理公司与简杰明沟通维修事宜，简杰明告知其维修后需恢复原状，但自如管理公司未经原告同意将主卧卫生间镜子和盥洗台拆除，并用其他材料进行了安装。同时，简杰明在2019年初发现，房屋厨房至主卧卫生间明装了水管，该事项自如管理公司未告知简杰明，经询，将房屋恢复原状的价格需1.3万元。同时，自如管理公司违背合同约定，给简杰明造成损失，协商未果，简杰明提起本案诉讼。自如管理公司辩称，不同意简杰明诉讼请求。因房屋主卧卫生间漏水，自如管理公司经简杰明同意对该房屋进行了维修，且支付了维修费用，该费用理应由简杰明承担。2019年3月28日，简杰明和自如管理公司签署了《资益+解约协议》（以下简称《解约协议》），双方不再有任何纠纷，故不同意简杰明诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，甲方简杰明与乙方自如管理公司、丙方链家经纪公司签署《资产管理服务合同》，第1.1条约定,甲方委托乙方管理运营的房屋位于朝阳区广渠门外大街3号院8号楼301。第1.2条约定，甲方授权乙方对标的资产进行经营出租，乙方为甲方提供资产管理服务。第1.3条约定，本协议管理期限自2016年6月1日起至2019年3月27日。第2.1条约定，双方经评估后一致认为，标的资产根据市场行情预期合理收益为9900元/月，从第二个履约年度起每个履约年度递增3%。第4.1条约定，管理期间，甲方按照附件四的维修范围承担维修责任，发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知,甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者其他解决方案,若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则乙方有权进行相应处理,但对于维修费用不超过200元或情形紧急之情形，乙方可自行维修并及时告知甲方。上述产生的相应费用乙方有权在结算时从甲方应得收益中扣除。第4.2条约定，管理期间，乙方按照附件四的维修范围承担维修责任。第5.2条约定，管理期间，乙方承诺妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。第6.3（2）条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平。第7.3条规定，乙方违反本合同6.3（2）条约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件四约定甲方的维修项目包括厨卫、阳台露台、顶层防水损坏。乙方维修项目包括因资产使用人使用不当或人为造成的防水维修及更换。2019年3月28日，甲方简杰明与乙方自如管理公司签署《解约协议》，约定鉴于甲乙双方于2016年3月28日签署了《资产管理服务合同》，现因正常到期，经甲乙双方友好协商后，同意协议解除原合同，并就相关事宜达成本协议如下：一、本协议一经生效，甲乙双方此前签署的原合同及其他相关协议均予以解除，除本协议约定的责任外，甲乙双方均不再承担其他责任。二、甲乙双方费用结算明细：根据本协议附件《资产+房屋退还交割清单》，乙方应向甲方支付费用共计7657.26元。如甲方应向乙方支付费用，则甲方应在本协议签署当日向乙方支付相应款项；如乙方应向甲方支付费用，则乙方应在本协议签订后10个工作日内向甲方支付相应款项。在合同附件中记载乙方应付甲方的费用包括水费7140元、电费204.29元、燃气费312.97元。庭审中，双方认可，因涉案房屋主卧卫生间靠近盥洗盆的水管在2018年8月漏水，经简杰明同意，自如管理公司拆除了主卧卫生间的地砖、墙砖、盥洗台、镜子、浴缸，重新铺设了防水设施。简杰明主张，自如管理公司更换了主卧盥洗台和镜子并不必要。自如管理公司认可更换了盥洗盆和镜子，但更换之时已经简杰明同意。庭审中，经本院询问，自如管理公司表示因房屋漏水，在2018年8月，自如管理公司拆除了主卧卫生间盥洗台、镜子、墙面、地面，亦已查明漏水水管，但因更换漏水水管工程量过大，故其未更换漏水的水管，只是在漏水水管周围重新做了防水，并从厨房接入水管，通过屋顶穿过客厅，再接入主卧卫生间。简杰明对自如管理公司明装水管的时间不认可，表示其在2018年11月的时候去过房屋，当时房屋内尚未铺设明管，在2019年3月份房屋租赁期限届满之时，简杰明才发现房屋内铺设了明管。为证明其主张，简杰明申请证人金某出庭作证。金某当庭向本院作出如下陈述：我自2016年5月至2019年3月租住在简杰明所有的广渠门外大街3号院8号楼301房屋之中，在2018年7月下旬，主卧卫生间开始漏水，物业和自如管理公司都派人修过，但是一直修不好。在2018年8月，维修人员对主卧卫生间进行了大规模维修，把卫生间恢复成了毛坯状态，大概三周之后，房屋维修结束，其后房屋可以正常用水。在2019年春节过后，大概是2019年2月中旬，我返回北京之时，突然发现房屋内铺设了明管，从厨房穿过屋顶接入卫生间。因证人系涉诉房屋租户，其证言具有客观性，本院对证人证言的真实性予以确认。庭审中，简杰明认为主卧卫生间漏水的原因系人为使用不当；自如管理公司认为主卧卫生间漏水原因系设施自然老化。双方均未提交证据证明其主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方签署的《资产管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。合同5.2（2）条约定，自如管理公司应妥善管理标的资产，因自如管理公司重大过错而致资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。双方纠纷系因广渠门外大街3号院8号楼301房屋主卧卫生间漏水及后续维修所致，《资产管理服务合同》附件四约定，简杰明的维修项目包括厨卫、阳台露台、顶层防水损坏。自如管理公司的维修项目包括因资产使用人使用不当或人为造成的防水维修及更换。发生房屋漏水之时，涉诉房屋尚处于自如管理公司实际管理使用之中，自如管理公司当证明房屋漏水究竟是自然损耗还是人为损坏所致。现自如管理公司未证明房屋漏水原因又自行垫付费用维修房屋属履行妥善管理房屋之义务，因此自如管理公司在房屋维修过程中更换了主卧卫生间盥洗盆、镜子属正当履行维修之责。但自如管理公司发现了漏水水管却因维修费用过高而放弃修缮，转而采用从厨房明装水管，穿过客厅，接入主卧卫生间的做法，该行为不但影响了房屋整体美观，更改变了厨房水管的用途，为房屋厨、卫用水造成隐患，违背了妥善管理标的资产之义务。简杰明主张自如管理公司应赔偿损失1.3万元,结合房屋明装水管的现状以及将房屋水管拆除、填补房屋墙壁的材料费、人工费，简杰明的主张符合生活常理，本院予以支持。自如管理公司认为，双方签署《解约协议》之后，双方再无纠纷，但《解约协议》仅对水费、电费、燃气费款项进行了约定，不影响自如管理公司管理不当而产生的赔偿责任。自如管理公司的答辩意见，本院不予采纳。简杰明依据《资产管理服务合同》第7.3条要求自如管理公司给付违约金1.98万元，但根据双方2019年3月28日签署的《解约协议》记载内容，双方合同解除原因系《资产管理服务合同》正常到期，非自如管理公司违约致简杰明单方解除合同，故简杰明主张的违约金无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告简杰明损失1.3万元；二、驳回原告简杰明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元，由原告简杰明负担185元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担125元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李默菡二〇一九年十月二十三日书记员  张 钰