山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2202号上诉人（原审被告）：威海市昌鸿房地产开发有限责任公司，住所地威海火炬高技术产业开发区毕家疃村。法定代表人：毕伟忠，经理。委托诉讼代理人：侯卫丰，山东凌云志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵富军，山东凌云志律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：***，男，1982年9月22日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：唐跃峰，北京市京师（威海）律师事务所律师。上诉人威海市昌鸿房地产开发有限公司（以下简称“昌鸿房地产公司”）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2018）鲁1091民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌鸿房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回***的诉讼请求。事实和理由：1.没有足够证据证明***向昌鸿房地产公司供货的事实，***并没有提供供货合同、供货清单、工程量结算等证明资料，不能确定供货的具体工地地点，供货的大体的时间，参与人员等基本事实，并且一审法院以房屋抵顶这一待证事实来证明供货事实，是以一个待证事实来证明另一待证事实，无法确定***给昌鸿房地产公司供货的数量及价款；2.没有足够证据证明***和昌鸿房地产公司之间的房屋抵顶事实。《***抵顶房屋的说明》落款是昌鸿房地产公司，但并没有单位的公章，仅有个人签字，且该证据系复印件，不具备证明效力，仍不能证明房屋抵顶事实。关于资金使用申请表，该表格属于内部资料，申请没有得到最终的批准和确定，不具备对外承担债务的效力，同时该申请表没有写明时间，缺少关键的要素信息，不具备证明效力；3.一审法院计算可得利益差额错误。***与案外人交易确定的价格不能作为可得利益计算的依据，因无法确定案外人与***之间是否存在利害关系，不能排除***与案外人恶意串通抬高房屋价格的可能性，无论是从案外人本身还是案外人提供的房屋价格都存在很大的不确定性，因此不能以案外人提供的价格来确定本案可得利益的数额。***因未尽到合理的审慎义务就与案外人签订买卖合同，自身存在过错，应由***自己承担责任。***辩称，2013年昌鸿房地产公司选择以房抵债的形式向***支付水泥款，双方在债务履行期限届满后达成一致意见，明确约定了欠款数额，以房屋转让作为清偿债务的基础，形成了房屋买卖关系，***领取房屋钥匙后于2018年4月27日汇入昌鸿房地产公司账户107638.70元，昌鸿房地产公司工作人员对上述事实已经确认。案涉房屋截止到2018年已经大幅增值到每平方米1万元左右，为了减少诉累，***只是按照自己出售的价格每平方米7000多元计算，一审法院据此计算可得利益并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。***向一审法院起诉请求：1.昌鸿房地产公司返还***购房款384743.70元，2.昌鸿房地产公司赔偿***房屋差价款100256.30元及违约金4万元。一审法院认定事实：***为证实昌鸿房地产公司将丽景茗都1号楼605室作价384743.70元抵顶其供应水泥建材款，但因昌鸿房地产公司工作人员交接问题导致该房屋被另卖他人，其无法取得房屋，提供了落款时间2018年5月21日，署名毕军波、毕忠礼、毕吉寿的《***抵顶房屋的说明》复印件及昌鸿房地产公司出具的资金使用申请表予以佐证。《***抵顶房屋的说明》载明：***自2012年给昌鸿B区供应建筑水泥材料，因欠***660505元，2013年1月，经公司领导与村委领导协商，同意丽景茗都1号楼605室（68.95㎡）、储藏室9.53㎡作价384743.70元抵顶给***；2017年12月，***委托中介公司将房屋出卖给他人，并于中介公司签订了买卖合同，合同约定买方交足房款，办理产权转移手续，一方违约，付给对方违约金4万元；2018年4月，买方将房款差价107638.70元汇入昌鸿公司账户；因公司工作人员与村委衔接出差错，导致村委2017年底将该房屋转卖给他人，并与村委办理了交接手续，造成房屋不能给***，按买卖合同约定赔付给买房人合同违约金4万元；附：买卖合同原件壹份、银行汇款凭证壹份。昌鸿房地产公司对该说明有异议，认为是复印件，且毕军波、毕忠礼等人未到庭接受质询，不予认可。资金使用申请表载明：申请人为昌鸿房地产公司，资金用途：申请付***工程款277105元，违约金4万元，房款107638.70元，合计424743.70元。该资金申请表加盖了昌鸿房地产公司公章，有毕军波、毕忠礼签字。昌鸿房地产公司对该资金申请表上加盖的昌鸿房地产公司公章真伪不予确认，但又不申请鉴定，对毕军波、毕忠礼系时任昌鸿房地产公司处负责人和财务经理予以认可，亦不提供毕军波、毕忠礼到庭说明相关事实，并主张该资金申请表是内部资料，并未经过审批，不具有对外承担债务的效力。诉讼中，***为证实昌鸿房地产公司于2013年将房屋抵顶给***并交付房屋，提供了录音证据一宗予以佐证。录音证据中，对话双方多次提到2013年已经将钥匙交给***，另有一男一女称***自己仗着跟村关系好，不及时交剩余房款办过户手续，导致村里将房屋顶给别人。昌鸿房地产公司对该录音证据不予认可，认为该录音中对话人身份不明确。昌鸿房地产公司为证实丽景茗都1号楼605室非其所有，提供了旧村改造协议书及补充协议、分房协议予以佐证，拟证实该房屋所有权人系毕家疃村委，***私自将毕家疃村委所有房屋出售给他人造成的损失，应由其自行承担。***对昌鸿房地产公司提供的协议不予认可，称昌鸿房地产公司于2013年将房屋钥匙交付给***，至于昌鸿房地产公司与毕家疃村委之间关系与***无关。另查明，2017年12月31日，***通过中介将丽景茗都1号楼605室房屋以48.5万元的价格出售给案外人崔凤兰，2018年4月27日，***从崔凤兰支付给其的购房款中转账107638.7元汇入昌鸿房地产公司账户。后因无法交付房屋，崔凤兰诉至一审法院，要求***与刘琦退还购房款48.5万元，支付违约金2.5万元。经一审法院主持调解，双方于2019年2月25日达成协议，约定：***与于琦于2019年3月4日前退还崔凤兰剩余购房款107638元、支付违约金2.5万元，案件受理费1476元、财产保全费1270元，均由***和于琦负担。一审法院于同日出具（2019）鲁1091民初128号民事调解书，对上述协议予以确认。一审法院认为，尽管***提供的署名“毕军波、毕忠礼、毕吉寿”的《***抵顶房屋的说明》系复印件，但因***提供的资金使用申请表加盖了昌鸿房地产公司处印章，昌鸿房地产公司既不确认该印章的真伪，又不申请鉴定以排除该印章的真实性，且昌鸿房地产公司认可该资金使用申请表中毕军波、毕忠礼当时确系昌鸿房地产公司处负责人和财务经理，而该资金申请表中资金数额及用途与署名“毕军波、毕忠礼、毕吉寿”的《***抵顶房屋的说明》的复印件相互印证，故对***提供的《***抵顶房屋的说明》复印件予以采纳。通过该房屋抵顶说明，可以证实***主张的其自2012年开始给昌鸿房地产公司供应水泥建材，昌鸿房地产公司欠付其工程款660505元，双方协商以两套房屋抵顶，其中丽景茗都1号楼605室作价384743.7元的事实。后因昌鸿房地产公司与毕家疃村委工作人员交接失误导致该房屋被毕家疃村委另行出卖给他人，无法将房屋交付给***，时任昌鸿房地产公司负责人的毕军波及财务经理向其主管机构申请退还***交付的房屋差价款、支付欠付工程款的资金申请表亦能佐证该事实。故***要求昌鸿房地产公司退还该房屋作价款384743.70元（含欠付工程款277105元和***支付的房屋差价款107638.70元）的诉讼请求，理由正当，予以支持。关于要求昌鸿房地产公司赔偿其房屋差价款100256.3元及违约金损失4万元的诉讼请求，根据***与案外人崔凤兰签订的房屋买卖合同，***将该房屋以48.5万元出售给崔凤兰，并实际收取了崔凤兰购房款48.5万元，如昌鸿房地产公司协助***交付房屋，***是可以获得房屋增值部分价值48.5万元-384743.70元=100256.30元。但因昌鸿房地产公司将房屋另售他人导致***未能交付该房屋，经***与购房人崔凤兰协商，双方于2018年6月12日达成协议，约定***退还崔凤兰全部购房款48.5万元并支付违约金2.5万元。后因昌鸿房地产公司未及时退还***缴纳的购房款107638.70元，***亦未及时将款项退还崔凤兰，导致崔凤兰向一审法院起诉，经调解，***退还崔凤兰剩余购房款并支付违约金2.5万元，承担了案件受理费1476元、财产保全费1270元，该部分损失，昌鸿房地产公司亦应予以赔偿。昌鸿房地产公司出具的资金使用申请表因未经审批，该载明的4万元违约金亦未实际给付，应视为双方初步磋商意见，且亦与***实际赔付给购房人的违约金不一致，故***据此要求昌鸿房地产公司赔偿违约金4万元，理由不当。综上，***诉讼请求之合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、威海市昌鸿房地产开发有限责任公司给付***房屋作价款384743.70元（含欠付工程款277105元和原告支付的房屋差价款107638.70元）；二、威海市昌鸿房地产开发有限责任公司赔偿***经济损失128002.30元（房屋增值差价款100256.30元、违约金2.5万元、案件受理费1476元、财产保全费1270元）。以上一、二项合计512746元，于判决生效后十日内履行。案件受理费4525元，财产保全费3145元，由威海市昌鸿房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在本案中争议的焦点为：1.昌鸿房地产公司与***之间是否存在房屋买卖合同关系；2.***的可得利益损失应如何计算。第一，一审中***提交的由毕军波、毕忠礼、毕吉寿签字的《***抵顶房屋的说明》复印件、昌鸿房地产公司加盖公章并由毕军波及毕忠凯签字的《资金使用申请表》，可证实昌鸿房地产公司欠***水泥款660505元并收到房屋差价款107638.70元的事实，亦可证实昌鸿房地产公司自身曾对应退还***工程款277105元、房款107638.70元及违约金一事均予认可。昌鸿房地产公司现又对***向其供货及以房屋抵顶的事实均以证据不足为由予以否认，有悖诚实信用原则且与事实不符，本院对其主张不予采纳。第二，根据***与案外人崔凤兰签订的房屋买卖合同，其出售房屋的价格为48.5万元，该房屋买卖合同系***与崔凤兰的真实意思表示，其效力及约定的房屋价格已经生效的调解书确认，如昌鸿房地产公司按约交付房屋，***可据此获利。昌鸿房地产公司既未提供证据证实***与崔凤兰之间存在恶意串通的情形，亦未提供证据证实48.5万元的房屋价格明显高于当时的市场价格，其主张该价格不能作为计算***可得利益的依据，缺乏事实根据，本院不予采纳。昌鸿房地产公司作为违约方应依法向***承担违约及损害赔偿责任。综上所述，昌鸿房地产公司之上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费9050元，由昌鸿房地产公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一九年十月三十日书记员  张济节