北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初46170号原告：李杰清，女，1967年2月10日出生，汉族，北京景山学校教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张耀军，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：张毅，男，1981年7月11日出生，汉族，中国信息安全测评中心职工，住北京市朝阳区。被告：李晓英，女，1983年8月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。二被告委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：王青霞，北京市中银律师事务所实习律师。原告李杰清与被告张毅、被告李晓英（以下共称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李杰清及其委托诉讼代理人张耀军、二被告及其委托诉讼代理人杨贞泼、王青霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杰清向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付李杰清未如期迁出户口的违约金270000元；2、判令二被告给付2018年6月25日至2019年3月31日期间的逾期迁出户口超过15日的违约金756000元；3、判令二被告给付李杰清一个月的房租7500元;4、判令二被告承担本案保全费。事实和理由:2018年2月7日李杰清与二被告签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定二被告向李杰清出售北京市朝阳区利泽西园111号楼4层3A06号房屋（以下简称涉诉房屋），成交价5400000元；合同还约定在签署之日起80日内办理房屋权属转移登记手续，在所有权转移登记之日起60日内出卖人向房屋所在地的户籍机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日的，自逾期超过15日起出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同年3月29日双方还签订了《变更协议书》，约定变更过户时间为2018年4月10日前，二被告于2018年8月11日前腾房且向李杰清支付一个月的房租7500元。合同签订后，李杰清履行了付款等全部合同义务，双方于2018年4月10日完成了房屋所有权转移登记，但之后发现涉案房屋内仍有他人户籍，二被告至今未完成将原有户籍迁出的义务。另二被告也未给付李杰清一个月的房屋租金7500元。故李杰清就迁出户口违约金及房屋租金诉至法院。二被告辩称，涉诉房屋为二被告在2015年购买的二手房，2017年二被告通过中介得知原卖家已将户口迁出才将涉诉房屋出售给李杰清，在签署买卖协议时李杰清、二被告及中介均认为除二被告一家外涉诉房屋内无他人户口，所以二被告对有他人户口在内的情况不知道，据此对合同中“办理户口迁出手续”的理解也是“办理本人及家人的户口迁出手续”，之后二被告如约迁出了本家户口，但对他人户口的迁出仅有居间协调、促成义务，事实上二被告也将原卖家诉至法院以期解决此问题，故二被告已经积极履行了合同义务，并无违约，不同意李杰清要求给付违约金的请求，退一步讲，房屋买卖合同中对迁户口的违约金约定过高，即便给付也应由法院酌减；李杰清主张一个月房租所依据的《变更协议书》有三方，写明三方各执一份，各方签署盖章之日起生效，但协议中的丙方未签字盖章，所以这是一份未最终达成合意的文件，不具有法律效力，故二被告不同意给付李杰清7500元房租。本院审理认定事实如下：2018年2月7日李杰清（买受人）与二被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由李杰清购买二被告的涉诉房屋；房屋成交价格为3130000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价2270000元；自本合同签订之日起80日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，出卖人应当在房屋所有权转移登记之日起60日内向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，李杰清与二被告、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签署了《补充协议》，约定双方协商一致最晚于2018年5月1日前共同办理房屋所有权转移登记手续；李杰清从本协议约定的购房款中留存50000元作为户口迁出保证金，在2018年7月1日且满足所有权过户后60日内的条件下支付给二被告。2018年3月29日二被告（甲方）、李杰清（乙方）签署了《变更协议书》，约定甲乙双方于2018年4月4日配合缴税完毕，于2018年4月10日前配合过户完毕，于2018年8月1日前腾房且支付乙方一个月房租7500元；本协议一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。《变更协议书》上没有链家公司盖章及签字。2018年4月10日涉诉房屋过户至李杰清名下。经询，李杰清、二被告均确认，截至本案法庭辩论终结房款中的50000元户口迁出保证金现存留于李杰清处，涉诉房屋内尚有案外人刘天一户口在册。审理中，二被告举证了（2018）京0105民初89401号民事判决书证实，刘天一系涉诉房屋上一任卖家，为促成解决迁户口问题二被告已将刘天一诉至法院。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》、常住人口信息查询打印页表等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李杰清与二被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。根据合同约定，二被告应当在涉诉房屋权属转移之日起60日内办理原有户口迁出手续。涉诉房屋已于2018年4月10日转移登记至李杰清名下，但至今二被告未将房屋内的原有户口迁出，已构成违约。二被告作为产权人，有责任保障其提供给买受人的涉诉房屋信息具有准确性，所以相对李杰清获知的信息而言，与事实不符系二被告自身原因，故二被告关于出售时不知道涉诉房屋内有刘天一户口、迁出户口的约定仅指向其家庭内部人员以及未迁出户口并非自身原因的陈述本院均不采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。就本案看来，原有户口未迁出确实会给买受人对涉诉房屋的使用收益等带来不利影响从而产生一定损失，对此双方亦是约定了违约金的阶段性计算方法，现结合二被告提出计算标准过高的抗辩，针对李杰清未对其因户口问题发生的实际损失予以举证的抗辩，本院参考同类情况的一般性损失程度，兼顾合同履行情况、二被告过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌定违约金金额。关于《变更协议书》是否已经生效问题，因《变更协议书》中约定“自各方签署盖章之日起生效”，故没有链家公司签字盖章的情况致使生效条件不满足，本院无理由据此《变更协议书》支持李杰清主张的房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百〇七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告张毅、被告李晓英于本判决书生效之日起十日内给付原告李杰清截止至二〇一九年三月三十一日的违约金200000元；二、驳回原告李杰清他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7050.75元，由原告李杰清负担4901.75元（已交纳），由被告张毅、被告李晓英负担2149元（因原告李杰清已交纳，被告张毅、被告李晓英于本判决书生效后十日内给付原告李杰清）。诉讼保全费5000元，由被告张毅、被告李晓英负担（因原告李杰清已交纳，被告张毅、被告李晓英于本判决书生效后十日内给付原告李杰清）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  汪雪明二〇一九年十月二十日书记员  姜海燕