上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初45411号原告：上海风动工具有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：白旭东，执行董事。委托诉讼代理人：张晋艳，上海行观律师事务所律师。被告：上海洪云投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：胡坚，执行董事。委托诉讼代理人：李志江，万商天勤(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新燕，万商天勤(上海)律师事务所律师。原告上海风动工具有限公司与被告上海洪云投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年7月9日、2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告上海风动工具有限公司的委托诉讼代理人张晋艳，被告上海洪云投资管理有限公司的委托诉讼代理人李志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海风动工具有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议》于2019年5月6日解除；2.判令被告向原告返还上海市浦东新区三林路XXX号7幢1层房屋(以下简称涉诉房屋)；3.判令被告支付原告自2019年5月6日起至实际返还涉诉房屋之日止的房屋使用费，参照原租金的两倍按人民币(以下币种同)250,000元/月计算(被告已支付的675,000元予以抵扣)；4.判令被告支付逾期支付租金滞纳金11,225元。审理中，原告撤回诉讼请求3。事实和理由：2018年4月13日，原、被告就涉诉房屋签订《厂房租赁合同书》一份，约定：被告向原告承租涉诉房屋，租赁期限自2018年4月18日至2023年4月17日止；2018年4月18日至2020年4月17日的月租金为125,000元，2020年4月18日至2023年4月17日的月租金上浮3.5%，租金每三个月支付一次，被告应于每二月底前将下期租金交付给原告，先付后用，租赁保证金为一个月租金；被告逾期支付租金及物业管理费的，应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以租金总额的千分之一。合同第十条约定，在租赁期限内如被告对租赁物进行装修、改建，需事先向原告提交装修、改建设计方案，并经原告同意，同时须向政府有关部门申报同意。如被告的装修、改建方案可能对租赁物主体结构造成影响的，则应经原告及原设计单位书面同意后方可进行。合同第十一条约定，被告欠交租金超过壹个月的，原告有权提前解除本合同。合同第十三条约定，本合同提前终止或者有效期届满，双方未达成续租协议的，被告应于终止日或租赁期届满之日迁离租赁场，并将其返还原告。被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告按两倍租金标准支付使用费，直至迁离并返还租赁物。合同签订后，被告未经原告同意，也未向政府有关部门申报同意的情况下，对涉诉房屋进行搭建。2018年9月4日，为保障租赁物安全，原、被告签订《补充协议》，协议第二条对被告涉诉房屋搭建部分应当整改的内容进行了逐条列数。协议第三条约定，被告承诺其搭建的租赁房屋二楼仅作办公仓储用途，不得挪作他用。协议第六条约定若被告违反本协议第一条、第二条、第三条内容，原告有权单方解除《厂房租赁合同书》及《补充协议》，并要求被告限期搬离。因被告在承租期间，多次拖延支付租金，在收到原告整改要求后，仍未整改，亦未向有关部门申报同意，且未经原告同意即对外出租，被告的上述行为已严重违反了双方的约定，对涉诉房屋安全造成重大影响。故原告于2019年5月6日向被告发送《律师函》，通知被告解除合同，并要求被告搬离涉诉房屋，结清费用，但被告至今未搬离涉诉房屋，原告为维护自身权益，诉至法院，要求判如所请。上海洪云投资管理有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.原告的《律师函》中解除合同的理由为逾期支付租金和违章搭建，没有转租这一事项。实际上，被告已按照合同付清租金，不存在拖欠的情形。被告搭建的二楼，原告在涉诉房屋同一区域办公，被告的搭建也是经原告同意后进行的，此后双方为此签订了《补充协议》也可以看出原告同意被告的搭建行为。2018年9月，原告搭建二楼完毕后将部分房屋租赁给顺丰公司，原告知晓后从未提出异议。《补充协议》中也对转租作了约定，可见原告对此予以认可。综上，原告向被告发送的《律师函》不具有解除合同的效力。2.涉诉房屋系废旧厂房，被告承租前原告无力装修改建，被告为此支付了六百万余元进行改造才使得租赁物得以运营，原告系看中其中巨大利益而枉顾双方约定，才生硬搬用合同条款，占据被告装修成果。即便原告有权解除合同，房屋使用费按原租金的两倍的计算标准过高，要求予以调整。3.被告按约支付租金，不存在拖延的情况，不同意支付滞纳金，即便存在滞纳金，该标准过高，要求予以调整至万分之一。本院经审理认定事实如下：原告系涉诉房屋的权利人。2018年4月13日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同书》一份，约定：乙方向甲方承租涉诉房屋，建筑面积为2,600平方米，租赁期限为5年，自2018年4月18日起至2023年4月17日止,从2018年4月18日开始计收租金；本出租合同的租赁保证金为1个月租金；2018年4月18日至2020年4月17日的月租金为125,000元，2020年4月18日至2023年4月17日的每年月租金上浮3.5%，租金每三个月支付一次，乙方应于每二月底前将下期租金交付给甲方，保证先付后用的原则；乙方逾期支付租金及物业管理费，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以租金总额的千分之一。合同第十条约定，在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，同时须向政府有关部门申报同意。如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主体结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方可进行。合同第十一条约定，若遇乙方欠交租金超过一个月的，甲方有权提前解除本合同。合同第十三条约定，本合同提前终止或者有效期届满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁场，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告按两倍租金标准支付使用费，直至迁离并返还租赁物。合同签订后，原告将涉诉房屋交付被告使用。被告在涉诉房屋内搭建2楼。2018年9月4日，为保障租赁物安全，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《补充协议》一份。协议第一条约定乙方承诺对租赁房屋的安全性负责(包括但不限于租赁房屋的主体结构、租赁房屋搭建承重的安全性等)。协议第二条对涉诉房屋搭建部分被告应当整改的内容进行了逐条列数。协议第三条约定，乙方承诺其搭建的租赁房屋二楼仅作办公、仓储用途，不得挪作他用。协议第六条约定若因乙方违反本协议第一条、第二条、第三条内容，甲方有权单方解除《厂房租赁合同书》及本协议，并要求乙方限期搬离。协议第七条约定本协议与《厂房租赁合同书》不一致之处，以本协议为准。因原告认为其有权解除合同，故要求被告返还涉诉房屋，双方由此发生争议，故原告于2019年5月22日诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提交2018年9月、10月期间的房屋状态照片一组，系原告知晓被告搭建2楼并转租后拍摄，证明涉诉房屋搭建了2楼以及因搭建造成伸缩缝有了很大裂痕，对涉诉房屋的安全造成了重大影响，同时被告将涉诉房屋对外转租。经质证，被告对照片的真实性予以认可，但表示伸缩缝的裂痕在被告承租前即存在，也反证了原告知晓被告转租事宜，涉诉房屋上有显著标识。2.原告提交2019年3月18日向被告发送的《通知》及被告于2019年3月20日向原告发送的回函各一份，证明原告多次要求被告整改，并按合同约定的用途使用涉诉房屋2楼。被告仅口头陈述对涉诉房屋完成了整改，并未向原告提供过任何房屋整改及质量检测合格的依据，原告对被告加固行为不予认可；被告亦未根据合同约定及法律规定向政府相关部门申报同意；被告擅自改建行为严重影响涉诉房屋的主体建筑结构，造成安全隐患，被告对房屋安全责任进行推诿；被告欲改变涉诉房屋使用目的将擅自搭建部分改成员工宿舍。虽未实施，却使原告始终处于被告违约使用系争房屋且存在重大安全隐患的不安状态之中。经质证，被告对《通知》及回函的真实性均予以认可，表示反而证明了双方对搭建进行了沟通，原告所述与事实不符。因被告对《通知》及回函的真实性均不持异议，本院予以采信。《通知》的主要内容为：原告表示已于2018年9月4日通知被告进行整改，但被告未予整改，且2019年3月7日已有建筑石块从伸缩缝中掉落，原告在未收到政府相关批文前不同意被告进一步改建，且原告要求被告在三日内提交租赁场地仅作为仓库和办公之用的书面承诺书，被告若需转租，必须经原告同意并且备案。回函的主要内容为：被告表示已按照《补充协议》的内容进行了改建加固，建筑石块系房屋老化原因导致，与被告无关；被告花费巨资对涉诉房屋改建、装修，处于亏损状态，为改变经营状态故拟向原告协商2楼用于员工宿舍之用，会在取得消防验收合格后开业。3.原告提交《律师函》及顺丰速运快递单、查询记录一组，证明原告已于2019年5月6日向被告寄送解除合同的《律师函》。经质证，被告对该组证据的真实性予以确认，但表示不发生解除合同的效力。原告表示即便该《律师函》不发生解除效力，也要求解除本案的租赁合同。4.原告表示被告应于2018年12月31日前付清2019年1月18日至2019年4月17日期间拖欠的租金215,000元，实际于2019年3月12日支付，被告应于2019年3月31日前付清2019年4月18日至2019年7月17日期间的租金375,000元，实际于2019年4月26日支付300,000元，于2019年5月31日支付拖欠的75,000元，以上租金每逾期一日，按逾期未付款金额的千分之一计算滞纳金为11,225元。被告确认原告所述的付款期间，但认为迟延支付75,000元系因原告未按约提供增值税发票，且未达到逾期支付超30日这一解除合同的要求。5.被告表示涉诉房屋2楼属于内部搭建，政府部门不会发放相关许可证。被告从未收到过政府部门要求整改或者限期拆除的书面文件，若政府部门无拆除的要求，被告不愿意拆除搭建部分。6.原、被告确认被告已按《厂房租赁合同书》约定的125,000元/月的租金标准支付费用至2019年10月17日止。因原、被告之间水、电费尚未结清，故双方不要求在本案中处理被告已支付至原告处的保证金125,000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告主张被告违反了双方合同的约定，存在拖延支付租金、擅自在涉诉房屋内搭建2楼造成安全隐患、未经原告同意即转租的行为，原告已于2019年5月6日向被告发送了解除合同的《律师函》，故起诉要求确认解除双方之间的《厂房租赁合同书》及《补充协议》于2019年5月6日解除。即便该《律师函》不发生解除合同的效力，也要求解除双方之间的上述合同。被告辩称原告发送解除合同通知书时，被告不存在逾期支付租金的行为，被告的搭建行为亦得到了原告的同意，《律师函》中载明的解除原因也不含转租行为，且原告于2019年5月6日前已知晓被告将涉诉房屋转租，从未提出异议，故认为解除合同通知书不具有解除合同的效力，也不同意解除双方之间的合同。根据庭审查明的事实，原告于2018年9月、10月期间知晓涉诉房屋被转租。《厂房租赁合同书》约定被告租金每三个月支付一次，于每二月底前将下期租金交付给原告；若遇被告欠交租金超过一个月的，原告有权提前解除本合同。双方签订的《补充协议》约定了涉诉房屋搭建部分被告应当整改的内容以及搭建的2楼仅用于办公、仓储用途，不得挪作他用。若被告违反的，原告有权单方解除《厂房租赁合同书》及《补充协议》。原告于2019年3月18日向被告发出《通知》，表示在收到政府改建文件前不同意被告进一步改建，被告于2019年3月20日回函表示拟将搭建的2楼在消防合格的基础上改建为员工宿舍。现原告在知晓转租后六个月内未向被告提出异议，在被告逾期一个月支付2019年1月18日起至2019年4月17日止的租金后及被告支付下一期租金前这一段期间内，原告亦未行使合同解除权，且原告提交的证据中未能显示被告存在不予整改的情况及已将涉诉房屋搭建的2楼作为员工宿舍之用。据此，原告于2019年5月6日向被告发送的《律师函》不产生解除合同的效力。但鉴于原告曾于2019年3月18日要求被告在取得政府文件前不再改建涉诉房屋，然被告回复为改变经营状态拟将2楼改建为宿舍之用，原告又于2019年5月22日以涉诉房屋搭建涉及的问题等原因要求与被告解除合同后将被告起诉至本院，审理中被告仍坚持即便未取得相关批建文件，在政府部门要求拆除之前，不愿拆除涉诉房屋搭建的2楼。故本院采纳原告要求解除合同的意见，解除原、被告之间的《厂房租赁合同书》及《补充协议》。《厂房租赁合同书》及《补充协议》解除后，被告理应将涉诉房屋返还原告，故对原告要求被告返还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告在本案中撤回向被告主张房屋使用费的诉讼请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以照准。关于逾期支付租金滞纳金。双方租赁合同约定了被告逾期支付租金及物业管理费，应向原告支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以租金总额的千分之一。现被告逾期支付了2019年1月18日至2019年7月17日期间的部分租金，理应支付相应的违约金，原告主张逾期付款部分的滞纳金，符合双方的约定，故对原告要求被告支付逾期支付租金滞纳金11,225元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及第九十七条规定，判决如下：一、解除原告上海风动工具有限公司与被告上海洪云投资管理有限公司签订的《厂房租赁合同书》及《补充协议》；二、被告上海洪云投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海风动工具有限公司返还上海市浦东新区三林路XXX号7幢1层房屋；三、被告上海洪云投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海风动工具有限公司支付逾期支付租金滞纳金11,225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,252元，减半收取计1,126元，由被告上海洪云投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十月九日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。