北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异1001号案外人：北京市百伦律师事务所，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼1904-1905室。负责人：杨志立。委托代理人：何莉，北京市百伦律师事务所律师。委托代理人：冯永旭，北京市百伦律师事务所实习律师。申请执行人：中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行，住所地北京市海淀区北三环西路99号院2号楼1层115-118号，2层207、208号。负责人：张毅，行长。委托代理人：何碧玉，北京市海铭律师事务所律师。被执行人：中国国旅贸易有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外永安东里甲3号通用国际中心A1901-1903。法定代表人：蓝沙。被执行人：上海洪福企业发展有限公司太仓双凤老年人休闲活动中心，住所地江苏省太仓市双凤镇。负责人：陈小莉。被执行人：北京和而旺投资有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-2261室。法定代表人：蒋孔坚。被执行人：上海恒通工业原料有限公司，住所地上海市杨浦区翔殷路81号5幢1067室。法定代表人：周磊。被执行人：佳木斯龙江福浆纸有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区光复路306号佳纸集团办公楼。法定代表人：蓝沙。被执行人：蓝沙，男，1953年8月28日出生，汉族，户籍地广东省珠海市。被执行人：蓝海，男，1960年2月2日出生，香港特别行政区居民。本院依据（2015）海民（商）初字第03239号民事判决，在执行中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行（以下简称建行苏州桥支行）与中国国旅贸易有限责任公司（以下简称国旅公司）、上海洪福企业发展有限公司太仓双凤老年人休闲活动中心（以下简称双凤中心）、北京和而旺投资有限公司（以下简称和而旺公司）、上海恒通工业原料有限公司（以下简称恒通公司）、佳木斯龙江福浆纸有限公司（以下简称龙江福公司）、蓝沙、蓝海合同纠纷一案[执行案号：（2018）京0108执4327号]过程中，案外人北京市百伦律师事务所（以下简称百伦律师事务所）对本院执行国旅公司名下位于北京市朝阳区X、X、X、X、X号办公楼（以下简称X、X、X、X、X号办公楼）；朝阳区X号公寓（以下简称X号公寓）提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。百伦律师事务所述称，请求法院中止对国旅公司名下房产，即X、X、X、X、X号办公楼以及X号公寓的拍卖程序。事实和理由如下：拍卖公告显示“无租赁”与事实不符。百伦律师事务所正在租用X号办公楼作为办公之用。百伦律师事务所是X、X号办公楼的实际承租人，且该办公区域不可分割，依法享有优先购买权，但法院并未通知参拍。因此，百伦律师事务所以租赁权为依据提出案外人异议，请求排除法院执行交付。建行苏州桥支行辩称，不同意异议申请。X号公寓已经拍卖成交。X-X号房屋是相互独立的，有五套独立的产权证。案外人提出承租X、X号房屋，不能阻却对其他房屋的执行。不认可案外人与国旅公司之间存在真实的租赁关系。经审查查明：本院于2017年6月20日作出（2015）海民（商）初字第03239号民事判决，对建行苏州桥支行与国旅公司、双凤中心、和而旺公司、恒通公司、龙江福公司、蓝沙、蓝海合同纠纷一案，判决：一、被告中国国旅贸易有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行欠款本金1400万元及利息（利息以1400万元为基数，按照日万分之五的标准，自2014年8月24日计算至实际付清之日止）；二、如被告中国国旅贸易有限责任公司未按上述第一项确定的期限足额履行偿还义务，原告中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行有权立即在被告中国国旅贸易有限责任公司提供的抵押物北京市朝阳区XX号公寓、北京市朝阳区X-X号办公楼及北京市朝阳区X-X号办公楼国有建设用地使用权【XX第X号】折价或者拍卖、变卖的价款中优先受偿；三、如被告中国国旅贸易有限责任公司未按上述第一项确定的期限足额履行偿还义务，原告中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行有权立即就设定质押的被告中国国旅贸易有限责任公司持有的上海洪福企业发展有限公司的2000万元出资对应的股权折价或者拍卖、变卖的价款中优先受偿；四、如被告中国国旅贸易有限责任公司未按上述第一项确定的期限足额履行偿还义务，原告中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行有权立即在被告上海洪福企业发展有限公司太仓双凤老年人休闲活动中心提供的抵押物双凤镇凤东村十一组的土地使用权（证号：X第X号）折价或者拍卖、变卖的价款中优先受偿；五、被告北京和而旺投资有限公司、上海恒通工业原料有限公司、蓝海、蓝沙、佳木斯龙江福浆纸有限公司对被告中国国旅贸易有限责任公司上述第一项还款义务承担连带清偿责任；六、被告上海洪福企业发展有限公司太仓双凤老年人休闲活动中心在原告中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行实现上述第四项抵押权后，有权向被告中国国旅贸易有限责任公司追偿；七、被告北京和而旺投资有限公司、上海恒通工业原料有限公司、蓝海、蓝沙、佳木斯龙江福浆纸有限公司在承担连带保证责任后，有权向被告中国国旅贸易有限责任公司追偿；八、驳回原告中国建设银行股份有限公司北京苏州桥支行的其他诉讼请求。国旅公司、和而旺公司、龙江福公司不服本院判决，提起上诉。2017年10月10日，北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终6675号民事判决，驳回上诉，维持原判。建行苏州桥支行持生效判决向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2019年6月3日作出（2018）京0108执4327号执行裁定书，裁定：拍卖被执行人国旅公司名下X、X、X、X、X号办公楼、X号公寓。为证明其异议主张，百伦律师事务所提交了以下相关证据：一、国旅公司与百伦律师事务所于2013年4月30日签订的《写字楼租赁合同》，合同约定：国旅公司将X、X号办公楼出租给百伦律师事务所，租赁期自2013年5月1日至2023年4月30日；年租金60万元，百伦律师事务所每月5日前交付下一个月的租金，每月租金5万元。二、百伦律师事务所执业许可证、《律师事务所变更住所备案通知书》，以证明百伦律师事务所在X、X号办公楼实际办公并注册为住所地，自2013年8月13日起获司法局批准。三、百伦律师事务所内部照片、物业代收电费、能源费、物业费发票及付款回单等，以证明百伦律师事务所自2013年5月起实际占有使用X、X号办公楼。四、司法拍卖页面截屏，以证明X号至X号办公楼内部打通使用，难以分隔。经本院询问，百伦律师事务所未提交给付租金的相关证据。再查，X号-X号办公楼均独立登记所有权。2014年6月25日，建行苏州桥支行对房屋登记抵押权。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，百伦律师事务所未能证明其对X号、X号办公楼以外的房屋享有任何实体权利，故其对本院执行国旅公司名下其他房屋提出的案外人异议，不符合受理条件，本院依法应驳回申请。对于X号、X号办公楼，争议焦点在于百伦律师事务所与国旅公司之间的租赁关系是否真实，能否阻却本院拍卖移交房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。百伦律师事务所提交的房屋租赁合同的签订时间虽早于建行苏州桥支行就房屋设立抵押权的时间以及本院查封房屋的时间，但百伦律师事务所未能提交其依约实际支付租金的证据。因此，百伦律师事务所对房屋主张租赁权，证据不足，对其提出的异议，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下：驳回北京市百伦律师事务所的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  潘亮洁人民陪审员  岳 维人民陪审员  张占春二〇一九年十月三十一日书 记 员  郭丽娜