山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初2212号 原告：青岛保利广惠置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：邢巍，总经理。 委托诉讼代理人：戚永鑫，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜爱华，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被告：刘琳，女，1987年3月16日生，汉族，现住址。 第三人：华夏银行股份有限公司青岛同安路支行，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人左孝龙，行长。 委托诉讼代理人：孙硕，山东春泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕堃，山东春泽律师事务所律师。 原告青岛保利广惠置业有限公司（以下简称保利公司）与被告刘琳、第三人华夏银行股份有限公司青岛同安路支行（以下简称华夏银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人戚永鑫、姜爱华，第三人华夏银行的委托诉讼代理人孙硕、吕堃到庭参加了诉讼，被告刘琳经依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。 原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2012年9月29日签订的编号为201200126273的《青岛市商品房预售合同》已解除；2、判令被告配合原告办理涉案合同的撤销网签备案手续；3、判令被告将胶南市滨海大道1399号的海上罗兰91栋1单元102户房屋返还原告；4、判令被告向原告支付解约违约金813118.4元；5、判令被告偿还原告代其向第三人支付的款项及垫款期间按垫付金额日万分之五计算的违约金（暂计算至2019年1月14日）；6、判令被告赔偿原告律师费损失10000元；7、判令上述第4、5、6项诉讼请求款项从合同解除后原告应返还被告的已付购房款中优先扣除；8、判令合同解除后对于被告尚未偿还第三人的贷款本金及欠息，由原告自应返还被告的已付购房款中优先扣除，并直接支付给第三人；9、本案的案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年9月29日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》及相关补充协议，约定由被告以按揭贷款方式购买原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号91栋1单元102户房屋，购房款总额为4065592元，被告向第三人贷款280万元，原告为其提供连带责任保证。现因被告逾期偿还第三人贷款，导致原告承担担保责任，侵害了原告的合法权益。 被告刘琳未到庭，也未提交书面答辩意见。 第三人华夏银行辩称，第三人要求原告将被告拖欠的贷款及利息和相关费用进行清偿，第三人已经另案向法院对刘琳和保利公司提起诉讼，其他的请法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：2012年9月29日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定被告购买原告开发的位于青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰91栋1单元1层102户房屋一处，建筑面积260.12平方米，总房价款4065592元。合同约定付款方式为按揭贷款支付，被告应于2012年9月8日支付原告定金200000元，于2012年9月29日支付首付房款1065592元，剩余房款280万元通过银行按揭贷款方式支付。合同附件一第7条约定：被告未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括但不限于拖欠月供款）导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，被告应在原告向其发出告知函之日起3日内将原告代其向贷款机构偿还的全部款项（其包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及原告因此所遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）赔偿金支付给原告，且自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之5的违约金；同时，原告有权解除本合同，被告应因此另行向原告支付总房款的20%的合同解除违约金。合同补充条款第九条第3款第（1）项约定：若被告以按揭贷款方式支付购房款的，则在原告应返还的款项中，对于被告尚欠按揭银行的按揭贷款及利息，原告有权直接返还给按揭银行。补充条款第九条第1款约定，因被告原因导致《购房合同》及补充条款解除的：（1）原告有权在退还被告购房款（无息）前将原告应承担的全部交易税费和违约金先行予以扣除；（2）被告须将案涉房屋恢复至交付时原状，解除案涉房屋上权利负担，并交还原告。补充条款第九条第3款约定，无论哪种原因导致合同解除：（1）在原告应返还的款项中，对于被告尚欠第三人的按揭贷款及利息，原告有权直接返还给第三人；（2）被告应协调配合共同办理完结合同备案或预告登记撤销手续。补充条款第十二条第1款对预留联系方式真实性承诺及其变更进行了明确约定；该条第4款同时约定，按照预留联系方式投递邮件后出现退回情况时，视为该邮件在寄出后第7日即已送达。 商品房预售合同签订后，被告于2012年9月8日向原告支付定金2万元，于2012年9月13日向原告支付定金18万元，于2012年9月29日向原告支付首付款1065592元，以上共计1265592元；原告于2013年4月7日收到第三人受托支付的房款280万元。 原告于2018年12月28日代被告向第三人偿还贷款259223.24，并在2019年1月至7月期间，每月代被告向第三人偿还贷款13768.93元，以上合计代偿人民币355605.75元。 原告于2019年1月按照被告预留地址向其发送解约函，通知被告《购房合同》解除；该邮件于2019年1月16日被退回。 原告因解除《购房合同》已经发生律师费损失1万元。 另查明，原告于2014年6月16日将房屋交付给被告。 本院认为，原告保利公司与被告刘琳于2012年9月29日签订的《青岛市商品房预售合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应按约履行。本案的争议焦点是：1、原告请求解除其与被告签订的《青岛市商品房预售合同》应否支持；2、被告是否应向原告承担违约责任及责任范围。 1、关于合同解除。本案中，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》附件一第七条约定，被告未能履行其向贷款机构应尽的义务（包括但不限于拖欠月供款）导致原告作为担保责任人而承担担保责任的，原告有权解除本合同。现因被告逾期偿还银行贷款本息导致原告承担了担保责任，原告要求解除涉案商品房预售合同，符合合同约定，原告于2019年1月按照被告预留地址向其发送解约函，通知被告《购房合同》解除，该邮件虽然于2019年1月16日被退回，应视为原告已经行使了合同解除权。 2、关于解约违约金。本案中因被告的违约行为导致原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》解除，原告要求被告承担违约责任，应予支持。根据合同附件一第7条的约定，被告按照房屋总房款的20%向原告支付违约金，违约金应为813118.40元（4065592元×0.20）。 3、关于代偿款项，原告截至2019年7月，共计向第三人代偿人民币355605.75元。原告主张被告偿还上述款项并支付垫付期间按垫付金额日万分之五计算违约金。本院认为，原告要求被告支付代偿款项355605.75元，符合法律规定，本院予以支持。关于该代偿款项的违约金，因原告已经主张了解约违约金，该违约金足以弥补其损失，其再行主张代偿款项的违约金，本院不予支持。 4、关于律师费，原告因本案支付律师费10000元，原、被告签订的商品房预售合同对此有明确约定，被告应当支付原告律师费，故对原告该项主张，本院予以支持。 5、关于合同解除后涉案房屋、房款的返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，原、被告签订的商品房预售合同解除后，被告应将涉案房屋返还给原告，原告应将购房款返还给被告。故对于原告要求返还房屋的请求，本院予以支持，因被告未到庭，也未就房款返还提出请求，本院对此不予一并处理。 关于原告提出的要求被告协助原告办理解除《青岛市商品房预售合同》的登记备案的诉讼请求，因办理解除合同登记备案系行政管理事项，不属于人民法院处理范围，本院对此不予处理。 被告刘琳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，应承担不利的法律后果。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告青岛保利广惠置业有限公司与被告刘琳于2012年9月29日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号：201200126273）解除； 二、被告刘琳于本判决生效后三十日内将位于青岛市黄岛区滨海大道1399号海上罗兰91栋1单元1层102户房屋返还给原告青岛保利广惠置业有限公司； 三、被告刘琳于本判决生效后十日内支付原告青岛保利广惠置业有限公司违约金813118.40元； 四、被告刘琳于本判决生效后十日之内偿还原告青岛保利广惠置业有限公司代偿款项355605.75元； 五、被告刘琳于本判决生效后十日内支付原告青岛保利广惠置业有限公司律师费10000元； 六、驳回原告青岛保利广惠置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45928元，保全费5000元，公告费900元（原告已预交）由被告刘琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或第二审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  刘伟春 审判员  陈江远 审判员  刘坤华 二〇一九年十月十七日 书记员  吴柯璇