江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初2873号 原告：南昌市辉昊物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市新建区长堎镇幸福北路，统一社会信用代码：91360122685954789U。 法定代表人：罗厚义，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王春花，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李群英，江西秦风律师事务所专职律师。 被告：徐水根，男，1989年5月14日生，汉族，住江西省南昌市昌北开发区。 原告南昌市辉昊物业管理有限公司（以下简称辉昊物业公司）与被告徐水根物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春花、李群英，被告徐水根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辉昊物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠的物业费1412元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了坐落于南昌市新建区兴国路东侧的力天?阳光地带小区的房屋，房号为A6-2-1101室，房屋建筑面积为88.27平方米。原告作为上述小区的物业服务机构，按照建筑面积每月每平方米1元的标准向被告收取物业费，空置房屋按全额收取。原告进驻小区以来一直按合同约定严格履行自身管理、维护等义务，被告却自2016年10月5日起未按约缴纳物业服务费用，至2018年2月5日止共欠1412元物业费未缴纳，原告催告无效后诉至法院。 被告徐水根辩称，一、原告辉昊物业公司存在违反《物业管理条例》的情形。1.建设单位在没有通过业主的选聘的情况下，私自将力天阳光小区物业指定给原告辉昊物业公司管理，严重违背小区业主意愿，合同无效。2.原告辉昊物业公司从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。3.原告辉昊物业公司将小区更改为一个进出通道；摄像头夜间基本无法使用，路灯夜间基本不亮，导致每年多户业主被盗，车辆被刮蹭；小区门口经常停满车辆，导致进出时堵车，进场车辆从不登记；小区车位标志缺失，难以分辨；原规划消防通道被整改为一间小屋，存在安全隐患；楼阁多天不打扫，感应灯常年不亮；顶楼消防通道被封死；小区杂草丛生，未进行养护。4.开挖路面恢复，小区中心花园位置硬化路面开挖之后，一直没有恢复原貌，导致路面塌陷，下雨积水。二、原告辉昊物业公司将业主共有的公告栏、电梯等其他位置放置商业广告牌收取费用，没有向业主公布收入流向，其行为严重侵害了全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况。原告辉昊物业公司将地下车库业主共有财产以抵债的方式抵押给个人，严重损害业主权益。物业在业主停车位不足的情况下，私自向小区外车辆以包月的方式出租，造成小区停车位不足，以致经常出现刮擦现象。三、1.原告辉昊物业公司违反物业管理委托合同第三条约定和《南昌市物业管理条例》第一章第二条的规定。2.业主缴纳的物业费原告辉昊物业公司只开具收据，未开具发票，涉嫌偷税漏税。3.小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换；电梯故障率高，经常有业主被关进电梯。小区路灯和监控坏了之后全部没有维修。四、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主有请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的权利。根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，被告徐水根具有先履行抗辩权，因原告辉昊物业公司提供的物业服务一直未达到标准，被告徐水根才从2016年10月5日开始停交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下： 1.原告辉昊物业公司提供的小区照片三页，虽然被告徐水根对此存在异议，认为仅是拍摄了小区内的部分地区，但是因该照片拍摄对象还是在案涉小区之内，故本院对该证据的三性予以确认，虽是部分地区，本院会结合其他证据综合认定小区的服务情况。 2.原告辉昊物业公司提供的维修记录本一份，被告徐水根对该证据的三性存在异议，本院认为原告提交该证据是为了证明其在案涉小区履行了维修义务，虽然该维修记录本为原告辉昊物业公司单方制作，本院无法确认原告是否按照该记录本记录事项履行了维修义务，但是本院结合该记录本已使用得较为破旧的情况和原告辉昊物业公司一直在案涉小区提供服务的事实，本院认可原告辉昊物业公司在为案涉小区提供服务期间履行过部分维修义务的情况。 3.被告徐水根提供的小区照片四页，原告辉昊物业公司对该证据真实性及合法性无异议，仅对关联性有异议，认为仅能证明某一时间情况，不能证明小区全部情况，本院对该证据的真实性予以确认，对案涉小区的物业服务情况将综合全部证据予以认定。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告辉昊物业公司一直为力天?阳光地带小区物业服务公司。2016年9月16日原告辉昊物业公司与南昌市力天房地产有限公司继续签订了《力天?阳光地带小区物业管理委托合同》，约定由原告辉昊物业公司负责小区的物业管理工作，服务期限为2016年9月16日至2018年9月15日，并约定物业管理费用为：多层住宅0.5元/㎡，高层住宅1.0元/㎡，商铺1.0元/㎡，地下室0.2元/㎡。被告徐水根所有的房号为A6-2-1101房屋面积为88.27㎡，被告徐水根认可从2016年10月5日开始未交纳物业服务费。 本院认为，原告辉昊物业公司与南昌市力天房地产有限公司签订的《力天?阳光地带小区物业管理委托合同》（以下简称合同）为双方自由意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。南昌市力天房地产有限公司作为力天阳光地带小区建设单位，其与原告辉昊物业公司签订的前期物业合同，对全体业主具有约束力，原、被告均应当按照约定履行各自义务。按照合同第三条约定，原告辉昊物业公司应当加强对小区房屋的管理，向小区业主提供良好的服务，做到“服务规范、维修及时、合理养护、管理落实”，努力提高房屋完好率，保证住户安全和设备的正常使用及安全运行。庭后，本案承办人员为全面了解力天阳光地带小区物业服务情况，至该小区1-3期现场查看了情况，已核实被告徐水根提出的小区绿化带内种菜、部分路面压坏未修补、小区内路灯较少、小区卫生较差、部分消防设施不齐全及玻璃损坏未安装的情况属实，另外承办人员在该小区内还发现存在楼道内停放电动车及堆放杂物较多、部分低层住户私牵电线在小区单元门外为电动车充电、部分高层住户私搭电线在高层电梯旁为电动车充电、一个户外广告牌下大片玻璃渣长期未清理（两次现场查看均未清理）的情况，庭审中原告辉昊物业公司也认可存在财务未公开、小区内部分路面压坏的情况，并表示后续会改善。本院认为，原告辉昊物业公司在提供物业服务过程中存在的上述物业服务不到位现象，已经超过物业服务的“一般瑕疵”范畴，部分现象具有消防安全隐患、公共场所安全隐患和电梯使用安全隐患。原告辉昊物业公司提出系因物业费标准过低而导致物业服务存在部分瑕疵的意见，但庭审中没有提供证据证明，另外小区的消防安全、公共场所安全和电梯安全涉及小区业主的生命、财产安全，为最基本的保障义务，不应以物业费的高低决定服务质量，所以本院对该意见不予采纳。因原告辉昊物业公司未按照合同约定全面履行义务，本院将按照一定比例扣减本案物业费。本院考虑到该小区物业收费标准从南昌市范围来看确实较低，为保障原告辉昊物业公司能够有足够的费用为小区业主提供较好的物业服务，本院酌情扣减20%的物业费。计算被告徐水根2016年10月5日至2018年2月5日的物业费为：88.27㎡×1元×16个月×80%=1130元。 综上所述，原告辉昊物业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。原告辉昊物业公司在今后的物业服务过程中应当按照合同约定和法律规定不断完善物业服务，以按时进行收支公开提升业主信任、以及时回应业主要求化解矛盾，以较高安全防范意识保障业主安全，不断为小区提供良好的物业服务。小区每位业主也要不断增强公共意识和安全意识，规范行为，按时交费，与物业携手共建平安和谐小区。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《国务院物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下： 由被告徐水根于本判决生效之日起十日内向原告南昌市辉昊物业管理有限公司支付物业费1130元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告徐水根负担20元，原告南昌市辉昊物业管理有限公司负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  杨书兴 二〇一九年十月十八日 书记员  夏琴思 法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《国务院物业管理条例》 第七条第一款第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业管理费用…… 第四十六条第一款物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。