广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初14985号原告：广州宏蒲投资有限公司，住所地广州市海珠区艺景路258号首层自编之三，统一社会信用代码91440105795518339U。法定代表人:罗秋霞。委托诉讼代理人：程跃宇、刘振凯，分别系广东恒福律师事务所律师及实习律师。被告：广东万品文化艺术发展有限公司，住广州市海珠区昌岗路257号，统一社会信用代码9144000070765063XY。法定代表人：李琼波，总经理。委托诉讼代理人：黄爱华、覃全茂，均系广东合邦律师事务所律师。第三人：广州经天文化传播有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道中152号海景中心都景轩23楼G室，统一社会信用代码9144010618672810W。法定代表人：江创旭。委托诉讼代理人：龚妮娅，系广东合邦律师事务所律师。原告广州宏蒲投资有限公司（以下简称宏蒲公司）诉被告广东万品文化艺术发展有限公司（以下简称万品公司）、第三人广州经天文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程跃宇、刘振凯，被告的委托诉讼代理人黄爱华、覃全茂，第三人的委托诉讼代理人龚妮娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏蒲公司向本院提出诉讼请求：一、解除原被告之间签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010），并判令被告及第三人限期离场；二、判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告将从案外人广州羊铁桥隧工程有限公司（以下简称羊铁公司，后产权人变更为深圳广铁土木工程有限公司）租赁的广州XX白石岗石牌仓的土地、房屋转租给被告，合同一直正常履行。后羊铁公司起诉原告，经广州铁路运输中级法院作出生效判决解除羊铁公司与原告之间的租赁合同，现羊铁公司申请强制执行，要求原告腾空涉案租赁物业。原告多次与被告协商要求搬离未果，故诉请人民法院依法裁决。被告万品公司辩称：一、我方认为原告提交的广州铁路运输法院的判决书中羊铁公司不是适格的诉讼主体，羊铁公司与原告之间的物业租赁合同出租方已经变更为深圳广铁土木工程有限公司。二、铁路运输法院认为羊铁公司与原告之间的租赁合同是不定期租赁合同是错误的，从其双方物业租赁合同所约定的条件，如首年至4年的租金为95万元，从第5年年租金增加5%，可见羊铁公司与原告之间的租赁合同应当是长期的租赁合同。三、羊铁公司与原告之间的租赁合同明确约定除政府征用及铁路规划之外，不能以其他任何原因解除合同，因此，铁路法院以不定期理由解除合同是错误的。四、羊铁公司与原告之间的物业租赁合同涉及不动产物业，应当专属管辖，铁路法院对羊铁公司与原告之间的租赁合同纠纷进行管辖是程序错误。因此，铁路法院的生效判决不能作为本案审判依据。五、原告与被告是签订为期20年租赁合同，羊铁公司是知晓并默认同意，从羊铁公司重组后的深圳广铁土木工程有限公司向广州市天河区房地产租赁管理所提交的证明中明确委托原告全权代为处理涉案租赁物业的出租、管理、经营事宜，因此，原告与被告的租赁合同是合法有效，是双方的真实意思表示，应当继续履行。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人广州经天文化传播有限公司述称：不同意原告的诉讼请求，不同意解除原告和被告的合同，因为原告和被告之间的合同并没有到期，我方和被告的合同也没有到期，合同到2027年8月31日才到期。即便需要解除，不管是原告还是被告均需要按合同赔偿我方的损失。经审理查明：2011年9月27日，广州市宏蒲投资咨询有限公司更名为广州市宏蒲投资管理有限公司；2016年3月30日，广州市宏蒲投资管理有限公司更名为广州宏蒲投资有限公司。以下均简称宏蒲公司。2008年12月29日，案外人羊铁公司（甲方）与宏蒲公司（乙方）签订《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007），双方就租赁标的、租金标准及交纳方式、双方权利义务、违约责任、争议解决方式等作出约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区XX路XX全部场地物业（房地产权证编号205217、205218、205219，地号：2419图13幅2；该场地用地面积10067.34平方米，其中建筑物面积3228平方米），包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地；乙方整体承租上述租赁物后，可将其改造成办公、教育、娱乐、仓储等使用，也可在空地上加盖建筑物；甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月的免租装修期，免租装修期结束日为2009年5月31日；租金从免租装修期结束之日起计收，首年至第四年的年租金为95万元（房屋租金50万元，设施设备租金20万元，管理费25万元），从第五年租金增加5%，即年租金为997500元；政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除；本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门协调解决，协商或协调未果的，依法由广州铁路运输法院裁决等。2008年12月31日，羊铁公司与宏蒲公司就上述租赁合同有关问题签订《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02），其中约定，因甲方办理手续、程序复杂等原因而要求不设定租赁期限，同时约定其他条款仍按主合同执行。2009年5月20日，宏蒲公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》（HP-2009-010），约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区XX路XX部分场地物业（房地产权证编号205217、205218，地号：2419图13幅2；该场地用地面积约8000平方米，其中建筑物面积2228平方米，详见附图）；乙方租赁甲方上述租赁物的期限为20年，从2009年6月10日起至2028年6月9日；甲方将租赁物整体一次性移交给乙方，给予乙方3个月免租装修期，免租装修期结束日为2009年9月9日；租金从免租装修期结束之日起计收，首年至第二年的年租金为115万元（其中房屋租金69万元，管理费46万元），从第三年起，每年递增4%。租金按自然月支付…每月租金在当月10日前支付。本合同签订之日起五日内，乙方向甲方交付人民币20万元租赁押金、水电押金并预缴一个月租金，合同终止之日起五天内，甲方将押金无息退还给乙方；政府征用、铁路规划等不可抗力因素致使无法继续经营而必须提前终止本合同时，互不赔偿，互不承担违约责任，本合同自行解除；本合同项下发生的争议，由双方协商解决或申请有关部门协调解决，协商或协调未果的，依法由广州铁路运输法院裁决等。2009年6月8日，羊铁公司（甲方）与宏蒲公司（乙方）就调整租赁范围和相应租金标准签订《物业租赁补充合同》（QSH0906-1），约定：乙方租赁甲方位于广州市天河区XX路XX的场地面积调整为约7759.34平方米，地上建筑物调整为自编2、3号（产权证号穗房地证字第205217、205218）；自编1号（产权证号穗房地证字第205219，面积949平方米）及相邻的约2308平方米场地甲方收回自用…租赁面积调整后，由于乙方租赁面积减少，每月租赁费用相应调减为57333.34元（其中房屋租金30175.44元/月、设施设备租金12070.18元/月、管理费15087.72元/月），租赁费用从起租日后第5年起年租金增加5%，乙方应当在每月15日前支付当月租金，租赁押金由30万元调整为20万元；双方初步确认甲方向乙方交付租赁场地的时间为2009年6月20日（以实际交接时间为准），起租日自2009年10月20日起计（如交接时间推迟，起租日顺延，租金另行计算）等。乙方在起租日前，将2009年10月20日至2009年11月31日的首期租金共76444.45元向甲方支付。上述合同签订后，羊铁公司依约向宏蒲公司交付租赁场地。2012年10月25日，羊铁公司向宏蒲公司发出《关于终止租赁合同的函》，要求宏蒲公司于同年11月30日前搬离上述租赁场地。2012年11月6日，宏蒲公司向羊铁公司发出《关于对要求我司撤离石牌基地的意见》，表示愿意积极配合做好石牌基地的撤离工作，但要求羊铁公司就其搬迁造成的各项损失予以补偿。此后，羊铁公司与宏蒲公司多次就终止双方合同、宏蒲公司撤离上述场地问题进行协商未果，羊铁公司遂向广州市铁路运输第一法院提起诉讼，请求判令解除《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1），宏蒲公司将上述租赁场地物业返还给羊铁公司并支付使用费等。该法院经审理后，作出（2014）广铁民法初字第319号民事判决（万品公司作为第三人参与该诉讼）：一、解除广州羊铁桥隧工程有限公司与广州宏蒲投资有限公司签订的《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1）；二、广州宏蒲投资有限公司于一审判决生效之日起十日内搬离租赁场地，将位于广州市天河区XX路XX全部租赁场地物业（包括厂房、仓库、办公室、临建房等建筑物和空地，其中场地用地面积7759.34平方米，建筑物面积2279平方米，房地产权证编号205217、205218）返还给广州羊铁桥隧工程有限公司；三、广州宏蒲投资有限公司于一审判决生效之日起十日内向广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1232670元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；四、驳回广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。宏蒲公司、万品公司不服上述一审判决，向广州铁路运输中级人民法院提起上诉，该法院经过审理后，于2017年10月24日作出（2017）粤71民终105号民事判决：一、维持广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第一、二项；二、变更广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第三项为：广州宏蒲投资有限公司于本判决生效之日起十日内向广州羊铁桥隧工程有限公司支付从2014年9月1日起至返还全部场地时止的租金及使用费（欠付租金暂计至2017年2月28日为1118004元，合同解除后使用费按照月租金标准60200元支付）；三、撤销广州铁路运输第一法院（2014）广铁法民初字第319号民事判决第四项；四、驳回广州羊铁桥隧工程有限公司的其他诉讼请求。2018年2月1日，广州铁路运输第一法院向原告发出（2018）粤7101执57号执行通知书，通知原告（2017）粤71民终105号民事判决已经生效，应当立即履行法律文书所确定的义务等。被告（甲方）与第三人广州经天文化传播有限公司（乙方）于2013年8月5日签订《租赁合同》，约定：甲方同意乙方租赁甲方位于广州市天河区XX路XX部分场地物业的集装屋办公区域第一层、第三层及B馆首层自编一号房、二层自编一号共三处房屋，面积800平方米；租赁期限从2013年9月1日至2027年8月31日止；甲方应于2013年9月1日前将租赁物一次性移交给乙方，并给乙方2个月免租装修期，免租装修期结束日为2013年10月31日；租金从免租装修期结束之日起计收，首年的年租金为896000元，从第二年起，每年递增5%等。第三人确认其占用上述合同中约定的场地至今并依约向被告支付租金。另查明，2018年12月17日，被告对原告提出反诉，请求原告赔偿损失并承担全部诉讼费用。2019年8月12日，被告向本院提出撤回反诉，本院裁定予以准许。2019年6月20日，本院派员至案涉场地张贴申报权利的公告，但逾期未有人就案涉场地向本院申报权利。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。羊铁公司就案涉场地出租给原告签订的《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1）均未约定租赁期限，故双方之间构成不定期租赁关系。原告再就案涉场地与被告签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）属转租合同，《物业租赁合同》（HP-羊铁-2008-007）、《物业租赁补充合同》（HP-羊铁-2008-007-02）、《物业租赁补充合同》（QSH0906-1）被生效判决解除后，原告已经丧失出租案涉租赁物的权利，转租合同已经无法继续履行。因此，原告请求解除《物业租赁合同》（HP-2009-010）理据充分，本院予以支持。其次，如前所述，被告与第三人签订的《租赁合同》亦属于转租合同，《物业租赁合同》（HP-2009-010）被解除后，被告已经无权出租《租赁合同》所涉场地，因此，被告和第三人占用案涉场地均已经没有依据，故原告请求被告及腾退案涉场地理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2009年5月20日签订的《物业租赁合同》（HP-2009-010）；二、被告广东万品文化艺术发展有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内，搬离广州市天河区XX路XX（房地产权证编号205217、205218，地号：2419图13幅2），第三人广州经天文化传播有限公司对上述义务承担连带责任；三、驳回原告广州宏蒲投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费90800元，由原告广州宏蒲投资有限公司负担90700元，被告广东万品文化艺术发展有限公司负担100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆亮亮人民陪审员  陈 娟人民陪审员  伍建红二〇一九年十月二十二日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚