文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初19317号原告:重庆筑之信物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道兴隆街39号锦江郦城8幢20-2，统一社会信用代码91500112699294873T。法定代表人：吴静萍，出纳。委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。被告：张洁，女，汉族，1984年12月1日生，住重庆市涪陵区。被告：袁素群，女，汉族，1961年12月19日生，住重庆市长寿区。被告：张伯林，男，汉族，1957年12月14日生，住重庆市长寿区。原告重庆筑之信物业服务有限公司（以下简称筑之信公司）与被告张洁、袁素群、张伯林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，由审判员陶立依法适用小额诉讼程序进行审理，后本案依法转为简易程序公开开庭进行了审理。原告筑之信公司的委托诉讼代理人夏伟军，被告张洁、袁素群到庭参加了诉讼。被告张伯林经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告筑之信公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令三被告连带支付原告拖欠的物管费8268.78元（106.01元/月*78月）、公摊水电费624元（8*78），共计8892.78元（2013年1月1日至2019年6月30日）；2、请求法院判令三被告向原告支付上述费用的违约金（计算方式：从2013年1月11日起，以欠付的金额按照日千分之三的标准叠加计算至付清之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月22日，原告与被告锦江郦城小区开发商签订了前期物业服务合同，约定合同期限为6年，物业服务收费标准即：住宅1.5元/㎡；非住宅3元/㎡，公摊费都是8元/户/月。合同期限届满后，该小区未成立业主委员会，原告仍实际在该小区进行物业管理服务，收费标准未变。2017年12月28日，原告与锦江郦城第一届业主委员会签订物业服务合同，合同为期一年，物业服务收费标准为住宅1.5元/㎡；商业3元/㎡，公摊费都是8元/户/月。原告一直积极履行义务，但三被告作为小区业主，每月应付物业费106.01元，从2013年1月至今无故拒交物管费公摊费，原告多次书面催收，均无果。故起诉。被告张洁、袁素群辩称，公摊费收费不合理，没有收到任何书面催收的东西。没有缴费的原因是消防水箱里没有消防水袋、没有水，小区保安在上班时间脱岗睡觉，公共设施设备损坏不整改，降低了生活质量，我们有大部分的业主对物管不满，车库的墙壁漏水，仅是用薄膜纸弄了下，每幢的电梯都有坏的，清洁只有早上收一次垃圾，白天没有人清理。被告张伯林未答辩。本院经审理认定事实如下：被告张洁、袁素群、张伯林系位于重庆市渝北区××街××号××幢××号房屋的业主，共有方式为按份共有。该房屋建筑面积为70.51平方米，用途为住宅。2010年7月21日，重庆仲酉衡房地产营销策划有限公司向筑之信公司发出《中标通知书》，载明：锦江郦城项目于2010年7月21日开标，确定你单位为中标人，中标价：高层住宅1.6元㎡/月。2010年7月22日，重庆新锦江地产有限公司与筑之信公司签订《前期物业服务合同》，约定由筑之信公司为重庆市渝北区武陵路兴隆街39号锦江郦城提供前期物业服务，约定，筑之信公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房1.6元/月平方米，合同期限为5年即2010年7月22日至2016年7月21日。第九条，物业服务费用按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费的应支付违约金，违约金支付约定如下：按千分之五/天收取。2010年7月26日对该合同进行了备案。2017年12月28日，锦江郦城业主委员会与筑之信公司签订《物业服务合同》，约定由筑之信公司为锦江郦城提供物业管理服务，合同期限1年，从2017年12月29日至2018年12月31日，约定住宅收费标准为1.5元/月平方米，物业服务费用按月缴纳，合同同时约定了双方的违约责任等。合同尾部有锦江郦城第一届业主委员会以及筑之信公司加盖印章予以确认。上述协议签订后，原告对锦江郦城小区提供物业服务至今。因三被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告分别于2013年6月9日、2014年3月7日、2014年10月8日、2015年10月8日、2016年12月7日、2017年12月9日、2018年4月10日、2018年10月11日、2019年4月25日通过上门粘贴和邮寄的方式向三被告进行了书面催收。审理中，被告自认从2013年至今一直未交纳物管费。原告陈述公摊费是据实分摊，只收8元，但没有依据。2019年8月29日，锦江郦城业主委员会发布《关于收到小区业主发起选聘续聘物业公司调查签字情况的公告》，主要内容为告知全体业主其正式接收“锦江郦城小区选聘、续聘物业公司业主意见表”签字表原件，已经超出了20%（861户）的业主同意重新选聘物业公司的签字，业主委员会将严格推进相关工作。公告尾部加盖了锦江郦城第一届业主委员会印章。庭审中，被告还举示了小区视频以及照片，拟证明电表间堆放杂物、消防水箱没有水、保安睡觉脱岗、小区公共设施设备损坏。原告质证称该证据无法核实时间、地点，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告陈述另查明，此前原告已起诉三被告，后于2019年6月26日申请撤诉。上述事实，有双方当事人陈述、中标通知书、前期物业服务合同、备案证明、物业服务合同、催缴通知单、照片、邮寄凭证、重庆市房地产登记申请书、民事裁定书、视频、公告等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆新锦江地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与锦江郦城业主委员会签订的《物业服务合同》有各方加盖印章予以认可，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对锦江郦城小区全体业主均具有约束力。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，合同签订后至今，原告作为物业服务企业为三被告所有的涉案房屋提供了物业服务，三被告作为该房屋的产权人，应当向原告支付物业服务费。根据上述合同约定，三被告缴纳物业费的标准前期为1.6元/月/平方米，后为1.5元/月/平方米，但原告在实际执行过程中均是按1.5元/月/平方米执行。故对原告主张欠费期间费用：70.51㎡×1.5元×78月=8249.67元，予以支持，对原告超出部分诉讼请求，不予支持。关于原告主张的公摊水电费，原告并未能举证予以证明，故本院不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求三被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了公告、照片以及视频予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费的理由。被告张伯林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利义务，相应的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张洁、袁素群、张伯林在本判决生效之日起十日内支付原告重庆筑之信物业服务有限公司2013年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费8249.67元；二、驳回原告重庆筑之信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告重庆筑之信物业服务有限公司负担5元，被告张洁、袁素群、张伯林负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员 陶 立二〇一九年十月二十五日书记员 叶小丫