湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5749号原告：华融湘江银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市雨花区湘府东路二段208号万境财智中心B（南栋）。负责人：周斌，行长。委托诉讼代理人：宁素洁，湖南湘旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：童静，湖南湘旭律师事务所律师。被告：胡恃雷，男，1976年8月19日出生，汉族，住湖南省。被告:湖南天祺房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇花明北路31号。法定代表人：肖立志。原告华融湘江银行股份有限公司长沙分行（以下简称原告）与被告胡恃雷、湖南天祺房地产开发有限公司（以下简称天祺公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宁素洁到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告胡恃雷偿还原告借款本金1566965.19元、利息（含罚息、复利）89835.67元，本息合计1656800.86元（利息、罚息暂计算至2019年4月8日止，此后利息、罚息按合同约定计算至被告本息全部清偿之日止）；2.判令原告对被告胡恃雷提供的抵押物位于宁乡县天祺佰潮汇1幢203号、204号、205号、208号、2××号房产（产权证号分别为：宁房预玉潭字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）拍卖、变卖后所得价款在第一项诉讼请求中的全部借款本息及实现债权费用的范围内享有优先受偿权；3.判令被告天祺公司对第一项诉讼请求中的全部借款本息及实现债权的全部费用承担连带清偿责任；4.判令二被告共同承担本案的诉讼费、保全费及其他实现债权的全部费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费）。事实与理由：2015年9月1日，原告与被告胡恃雷签订了《个人购房贷款／担保合同》，合同约定：被告胡恃雷向原告借款196万元，借款期限为10年，2015年9月1日至2025年9月1日，借款利率为贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，在此基础上上浮20%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按次年结息日调整。逾期罚息利率在原贷款利率的基础上加收50%确定。贷款自实际提款日起按日计息，按月结息，还款方式为按月等额本息还款法。同日，被告天祺公司与原告签订《个人购房贷款／担保合同》，约定其对被告胡恃雷在2015年9月1日至2025年9月1日期间所发生的债务在196万元（债权本金196万元）的范围内承担阶段性连带保证责任。保证范围为主债权本金及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、汇率损失、原告为实现债权和保证所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、公告费、评估费、拍卖费、差旅费等）以及其他所有应付费用等。上述合同签订后，原告依约于2015年9月17日向被告胡恃雷足额发放了196万元的个人商用房按揭贷款，到期日为2025年9月1日，并依法为抵押物办理了合法有效的抵押预告登记。截至2019年4月7日，被告胡恃雷已在原告处连续逾期353天。二被告均未履行还款义务或承担应有的担保责任，造成原告的合法债权无法得到实现。二被告均未到庭，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明，2015年7月1日，原告（甲方）与被告天祺公司（乙方）签订《华融湘江银行商品房按揭贷款合作协议书》及附件，约定：双方就乙方开发建设并依法销售的位于宁乡县角的经批准命名为天祺?佰潮汇的商品楼宇进行个人购房贷款合作；对于甲方向购买本协议所列楼盘的购房人分别发放的购房贷款，乙方应提供无条件、不可撤销的连带责任保证；乙方应提供股东会（股东大会）或董事会同意提供上述担保的决议文件；乙方自愿放弃要求甲方首先向借款人或其他担保人进行追索的权利；乙方应当按照与购房人、甲方共同签署《个人购房贷款／担保合同》的方式签署相关文件；乙方承担保证责任的期间为自甲方与购房人签订贷款合同之日起至购房人所购房屋办妥正式抵押登记，并将房屋他项权证、土地他项权证（若有）交由甲方执管之日止；乙方的保证责任范围包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费以及甲方为实现债权所产生的其他费用。该协议书还对双方其他的权利义务进行了约定。同日，被告天祺公司形成股东会决议，载明：公司所有股东同意本公司为购买位于宁乡县的天祺?佰潮汇楼盘房屋的所有向华融湘江银行申请个人房屋按揭贷款业务的购房人提供连带责任保证担保，并为每一购房人的贷款出具担保函或签署个人购房贷款／担保合同或其他保证合同。2015年8月5日，被告胡恃雷向原告递交《借款申请书（房屋按揭类）》，向原告申请贷款196万元用于购房。2015年9月1日，原告（贷款人）与被告胡恃雷（借款人、抵押人）、保证人天祺公司签订《个人购房贷款／担保合同》【编号：华银长（宁乡支）个房贷担字［2015］年第143号】及附件，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置一手商用房贷款，金额为196万元，用于购买位于宁乡县（天祺?佰潮汇商业中心）1栋222、208、205、204、203号、建筑面积267.61平方米的商用房；贷款期限为10年，自2015年9月1日至2025年9月1日，实际放款日与到期日以借款借据为准；贷款利率以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，在此基础上上浮20%，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率于次年结息日调整；借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率的基础上加收50%确定；借款人未按合同约定使用的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收100%确定；保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证方式确定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成借款人违约，贷款人可解除本合同、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失、宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、财产保全费、评估费、拍卖费、变卖费、公证费、执行费、公告费、差旅费等由借款人承担；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；借款人以其购买的位于宁乡县（天祺?佰潮汇商业中心）1栋222、208、205、204、203号房屋为贷款提供抵押担保。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年9月15日，宁乡县（天祺?佰潮汇商业中心）1栋222、208、205、204、203号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人和预告登记义务人分别为原告和被告胡恃雷，预告登记权证号分别为：宁房预玉潭字第215004093、215004094、215004096、215004095、215004092号。2015年9月17日，原告向被告胡恃雷发放了196万元贷款。后被告胡恃雷未按约定偿还贷款，原告于2018年8月20日向二被告分别发送《逾期催收通知书》。同日被告天祺公司向原告送达《开发商回购房屋通知函（回执）》，载明：已经收到《开发商回购房屋通知函》，将依《个人购房贷款／担保合同》、《商品房销售按揭贷款合作协议书》、《房屋按揭贷款回购保证责任协议书》的约定，回购被告胡恃雷的住房／商用房，并同意原告从回购保证金账户中划扣1603835.53元，用于结清被告胡恃雷住房按揭贷款本息。但被告天祺公司提供的回购保证金账户中金额不足，原告无法划扣。因二被告仍未按照合同履行支付义务，原告于2019年4月8日又分别向二被告发送《提前到期通知书》。在本案审理过程中，原告明确：截至2019年9月，被告胡恃雷累计逾期17期；截至2019年9月17日，被告胡恃雷未归还本金为1566965.19元，其中到期未还款本金241072.65元，正常贷款利息126911.66元，罚息7895.2元；后续利息以1566965.19元为基数，按照中国人民银行同期基准利率上浮20%的标准，从2019年9月18日起计算至全部清偿之日止；罚息是以逾期本金为基数，按照贷款利息50%的标准，从2019年9月18日起计算至实际清偿之日止。以上事实，有《华融湘江银行商品房按揭贷款合作协议书》、股东会决议、湖南天祺房地产开发有限公司章程、《借款申请书（房屋按揭类）》、《个人购房贷款/担保合同》、《放款通知书》、《受托支付清单》、《借款借据》、不动产登记信息表、抵押登记证书、对私账明细账、《逾期催收通知书》、《开发商回购房屋通知函（回执）》、《提前到期通知书》、贷款账务信息查询及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告天祺公司签订的《华融湘江银行商品房按揭贷款合作协议书》以及原告与被告胡恃雷、天祺公司签订的《个人购房贷款／担保合同》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告胡恃雷截至2019年9月已累计17期未按时足额偿还贷款本息，构成违约，原告有权依约宣布《个人购房贷款／担保合同》项下未偿还的贷款立即到期，并要求被告胡恃雷立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故原告要求被告胡恃雷偿还借款本金1566965.19元、利息（含罚息）（截至2019年9月17日的利息126911.66元，罚息7895.2元；此后利息、罚息按合同约定计算至本息全部清偿之日止）的诉讼请求，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。因被告胡恃雷提供抵押担保的位于宁乡县（天祺?佰潮汇商业中心）1栋222、208、205、204、203号房屋尚未办理正式抵押登记手续，故根据《华融湘江银行商品房按揭贷款合作协议书》以及《个人购房贷款／担保合同》约定，被告天祺公司作为本案借款的阶段性保证人应当在涉案房屋办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记手续之前对被告胡恃雷所负上述债务承担连带保证责任。故原告要求被告天祺公司对被告胡恃雷上述全部借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告胡恃雷虽与原告就涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但尚未办妥正式抵押登记手续，而抵押权预告登记并不等同于抵押权登记，该预告登记仅表明原告作为预告登记权利人享有了请求办理抵押权登记的权利，涉案房屋的抵押权并未因此设立。故原告要求对被告提供的位于宁乡县（天祺?佰潮汇商业中心）1栋222、208、205、204、203号房屋拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡恃雷于本判决生效后10日内偿还原告华融湘江银行股份有限公司长沙分行贷款本金1566965.19元及利息（含罚息）（截至2019年9月17日的利息为利息126911.66元，罚息7895.2元；此后利息、罚息按合同约定计算至本息全部清偿之日止）；二、被告湖南天祺房地产开发有限公司对被告胡恃雷上述借款本息承担连带清偿责任；三、驳回原告华融湘江银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19712元，公告费560元，合计20272元，由被告胡恃雷、湖南天祺房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘文华人民陪审员  胡伟俊人民陪审员  丰爱群二〇一九年十月十五日书 记 员  柳林林附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。