湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初4517号原告吴成群，男，汉族，1987年6月21日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托代理人严仁贵，湖南泰涟律师事务所律师。委托代理人严建林，湖南泰涟律师事务所律师。被告娄底雅居房地产营销策划有限公司，住所地娄底市娄星区乐坪西街7幢108室。法定代表人聂辉，系该公司执行董事。被告聂辉，男，汉族，1994年12月21日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托代理人陈庆，湖南宇能律师事务所律师。被告周静，女，汉族，1987年11月16日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托代理人刘石永，湖南宇能律师事务所律师。委托代理人龚济舟，湖南宇能律师事务所律师。原告吴成群诉被告娄底雅居房地产营销策划有限公司（以下简称雅居地产）、聂辉、周静民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告吴成群及其委托代理人严仁贵、严建林，被告雅居地产、聂辉及其委托代理人陈庆、周静及其委托代理人刘石永、龚济舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴成群请求法院判令：1、被告娄底雅居房地产营销策划有限公司以及聂辉向原告偿还74万元；2、被告周静就上述74万元中的64万元向原告承担连带担保责任；3、被告承担本案诉讼费。被告雅居地产的答辩要点：被告对双方签订的《承诺书》无异议，《承诺书》约定诚意金54万元及违约金10万元予以认可，但《补充协议》约定追加10万元违约金，公司不应承担责任。被告聂辉的答辩要点：1、虽然被告雅居地产是本案义务主体，但本人愿意承担64万元的偿还责任，尽量偿还；2、民间借贷系实践合同，以支付现金才生效，所以对借条不予认可。被告周静的答辩要点：1、原告主体不适格；2、借贷合同未生效，担保也未生效。被告提供的是现金借款担保，原告诉讼的法律关系是房屋买卖合同关系，与现金借款担保没有关联性。从借条可以看出，原告与被告聂辉隐瞒了借款的实情，被告在不知情的情况下签字，故不承担担保责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确定以下法律事实：2018年12月10日，案外人吴良如、吴成康、王小雨与雅居地产签订了编号为：YJ0180145的《承诺书》，约定：“雅居地产将位于娄星区新星北路石马公园东侧8幢112-172房产，作价人民币贰佰柒拾万元整出售给案外人吴良如、吴成康、王小雨。案外人需缴纳54万元购房诚意金，同时约定2019年4月1日前办理过户手续，若未正常办理过户，则雅居地产需支付10万元违约金……”。2019年6月4日，双方签订了《补充协议》，协议约定：“1、确定物业地址为：娄星区新星北路石马公园东侧8栋11-172的过户时间为2019年7月1号前，分证及交房时间为2019年7月15号前。2、若在2019年7月15号前没完成此物业的过户、分证、交房，则娄底雅居房地产营销策划有限公司在原合同的基础上追加赔偿买房人民币壹拾万元整的违约金。3、若在2019年7月15号前没有达成如上事项，则娄底雅居房地产营销策划有限公司退回买方保证金伍拾肆万元整及共计赔偿买方人民币贰拾万元整的违约金。”2018年12月期间，案外人吴成康、王小雨向被告聂辉共计转账支付54万元，雅居地产向原告出具了两张收据，其一内容为：“今收到吴成群购石马名苑8幢122-172诚意金贰万元，于12月7号前补齐20%保证金肆拾贰万元整，若未补齐自动放弃此物业，退还诚意金。2018年12月3日”。其二内容为：“今收到吴成群购石马公园东侧8幢112-172物业的保证金伍拾贰万元整。2018年12月11日”。由于房屋买卖合同不能继续履行，2019年7月9日经原告、被告聂辉及案外人协商结算后，被告聂辉向原告出具两张借条，合计74万元。“今聂辉借吴成群现金人民币陆拾肆万元整,现周静做为担保人共同承担债务，以周静名下华湘贵府2栋1单元2002方做为抵押担保，经三方协商于2019年7月15日前往娄底市不动产权中心办理产权证并随后办理担保抵押他项手续。在办理抵押他项权证完成后，此借条自动作废，并约定最迟于2019年9月30日前还清所有款项，如到期未还清借款，则以周静该房屋抵押过户。借款人聂辉，身份证号码×××××××××××××××，担保人周静，身份证号码：×××××××××××××××，2019年7月9日”，“今借到吴成群现金人民币壹拾万元整，最后还款日于2019年7月15日。借款人聂辉，身份证号码×××××××××××××××,2019年7月9日”。案外人吴良如、吴成康、王小雨出具说明，涉诉的购房款实际是原告出资，由原告来主张权利，案外人放弃向雅居房产及聂辉主张权利。另查明雅居房产为有限责任公司（自然人独资）。判决的事实和理由本院认为，本案由房屋买卖合同不能实际履行，原告与被告聂辉就购房诚意金退还问题结算后出具借条而引发的纠纷。本案争议的焦点：1、本案原告是否是适格的诉讼主体。虽然房屋买卖承诺书系案外人吴良如、吴成康、王小雨与雅居地产签订，但原告、被告及案外人已就购房诚意金的退还达成合意，被告因此而出具借条给原告，故案外人与原告的债权转让行为合法有效，原告是本案适格的主体。2、借条的效力及责任承担的问题。经审理查明，涉诉的两张借条系由房屋买卖合同结算而来，该借条对原告及被告雅居地产、被告聂辉产生法律效力,双方应当按照约定履行自己的义务。案外人将购房诚意金转账至被告聂辉个人账户，其个人财产和公司财产混同，因此，被告雅居地产及聂辉应共同偿还原告购房诚意金54万元及违约金，但违约金20万元过高，本院调整为10万元。借条对被告周静而言，原告及被告聂辉并未告知其借条的由来，且借条内容“今聂辉借吴成群现金人民币陆拾肆万元整”，“现金”二字让人产生误解，况且借条上约定的现金，自被告出具借条后至今，原告仍未支付给被告，即主合同尚未履行，被告周静承担担保责任的条件仍未成就。故本院对原告要求被告周静承担64万元的连带担保责任不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：一、被告娄底雅居房地产营销策划有限公司与被告聂辉于本判决生效之日起十日内共同向原告吴成群偿还64万元；二、驳回原告吴成群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5600元（原告已预交），由原告吴成群负担500元，被告娄底雅居房地产营销策划有限公司、聂辉共同负担5100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  张永红二〇一九年十月二十五日书记员  周红燕附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十条除自然人之间的借款合同外，当事人主张民间借贷合同自合同成立时生效的，人民法院应予支持，但当事人另有约定或者法律、行政法规另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。