北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初101349号原告:孙玉珍，女，1925年6月17日出生，汉族，无业，现住北京市东城区。原告：范颖，女，1956年12月26日出生，汉族，无业，现住北京市东城区。二原告共同委托诉讼代理人：王跃，男，1972年12月25日出生，汉族，无业，现住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：刘丽茹，北京红色尖兵律师事务所律师。被告：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南皋村。法定代表人：齐宝良，乡长。委托诉讼代理人：周杨，北京凯基律师师事务所律师。被告：刘学勇，男，1949年7月7日出生，汉族，户籍地北京市东城区。原告孙玉珍、范颖（以下各称姓名，合称二原告）与被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府（以下称崔各庄乡政府）、刘学勇（以下称姓名）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，经北京市第三中级人民法院发回，本院于2018年12月11日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告之委托诉讼代理人王跃，崔各庄乡政府之委托诉讼代理人周杨到庭参加了诉讼。刘学勇经本院公告送达未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求判令崔各庄乡政府与刘学勇签订的拆迁合同无效。事实与理由：孙玉珍系范某某（已故）之妻，范某某于1993年5月取得位于北京市朝阳区南皋乡北皋村X号的“朝集建（93）字第xxx号”集体土地建设用地使用证。范颖于1993年5月取得位于北京市朝阳区南皋乡北皋村X号的“朝集建（93）字第yyy号”集体土地建设用地使用证。该房屋由已故的范某某的朋友因生活困难长期借住在上述房屋内。2009年12月21日，崔各庄乡政府设立的北京市朝阳区崔各庄乡拆迁腾退办公室在二原告毫不知情的情况下与刘学勇签订了上述房产的拆迁合同，之后由北京市紫龙拆迁公司将该院所有建筑物拆走，将拆迁补偿款给了刘学勇。二原告得知后找到崔各庄乡政府协商多次无果，得到的答复是：谁搬出房子让我拆，不影响我的进度我就跟谁签合同，而刘学勇拿到拆迁款以后就找不到人了。综上，二原告是朝阳区南皋乡北皋村X号的合法权利人，理应受到法律保护。二被告签订的拆迁合同显然严重侵害了二原告的合法权利，故诉至法院。崔各庄乡政府辩称，不同意二原告的诉讼请求。涉案合同是合法有效的。二原告虽有宅基地使用证，但使用证下发不到半年，范某某与范颖都说将宅基地赠与刘学勇，在宅基地使用证上备注将集体土地使用权赠与刘学勇，由村委会盖章。我们与刘学勇签合同时，让刘学勇写了承诺书，承诺如果出现纠纷由刘学勇自己处理，与腾退办没有关系。刘学勇未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。范某某与孙玉珍系夫妻，二人生育一女范颖。范某某于2001年5月9日死亡。2010年4月26日，北京市朝阳区崔各庄乡拆迁腾退办公室作为腾退人（甲方）与刘学勇作为被腾退人（乙方）签订《房屋搬迁腾退补偿协议书（货币）》（以下简称《补偿协议书》），约定对乙方位于朝阳区崔各庄乡北皋村X号（以下简称北皋村X号）的正式房屋进行腾退，房屋建筑面积484平方米；乙方现有外来迁入人口1户1人，为户主赵守荣。协议约定甲方应支付乙方腾退补偿款5353040元，乙方应在2010年4月29日前完成搬家并将原房屋交由甲方拆除。北京市朝阳区崔各庄乡拆迁腾退办公室系由崔各庄乡政府设立。崔各庄乡政府确认腾退补偿款已支付刘学勇。另查，1993年5月，范影取得位于北京市朝阳区南皋乡北皋村宅基地使用权，四至为：东至范某某、西至道、南至道、北至唐淑平，北京市朝阳区人民政府（以下简称朝阳区政府）向其颁发朝集建（93）字第yyy号《集体土地建设用地使用证》（以下简称yyy号土地使用权证），登记用地面积242平方米，其中建筑占地90平方米。在该使用权证的“变更记事”栏中记载：“范颖因房产赠送表哥刘学勇，于93年8月22日集体土地建设用地使用证的使用者改为刘学勇”，落款时间“93．8．22”，加盖北京市朝阳区和平农村办事处南皋乡北皋村民委员会公章（以下简称北皋村委会公章）。1993年5月，范某某取得位于北京市朝阳区南皋乡北皋村宅基地使用权，四至为：东至道、西至范影、南至道、北至随东、唐淑平，朝阳区政府向其颁发朝集建（93）字第xxx号《集体土地建设用地使用证》（以下简称xxx号土地使用权证），登记用地面积242平方米，其中建筑占地133平方米。该使用权证的“变更记事”栏中记载：“范某某因房产赠送外甥刘学勇，于93年8月22日起集体土地建设用地使用证的使用者改为刘学勇”，落款日期“93．8．22”，加盖北皋村委会公章。2019年2月12日，北京市朝阳区崔各庄乡人民政府北皋村民委员会出具《证明》，证明崔各庄乡北皋村X号宅基地使用证上的范影与范颖为同一人。《补偿协议书》的被腾退院落系上述两块宅基地之和。在签订《补偿协议书》之时，刘学勇持有yyy号、xxx号土地使用权证的原件。二原告、崔各庄乡政府均认可刘学勇不是崔各庄乡北皋村村民。围绕争议焦点，对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一是涉案土地使用权人是否发生变更。二原告认为涉案土地的使用权人应为土地使用权证上登记的土地使用者，不认可“变更记事”栏中记载事项的真实性，同时认为北皋村委会公章系假章，提交《农村宅基地发证审批表》（以下简称《宅基地审批表》）用于公章比对。崔各庄乡政府称刘学勇、范颖、范某某共同到场要求变更使用权人，但当时不能更换土地使用权证，因此仅在“变更记事”栏中记录变更事项并加盖公章。《宅基地审批表》中“村委会意见”栏中加盖北皋村委会公章，落款日期为1993年4月16日。崔各庄乡政府认可审批表中北皋村委会公章的真实性。经初步比对，《宅基地审批表》中加盖的北皋村委会公章与yyy号、xxx号土地使用权证中加盖的北皋村委会公章有两处不同：一是“北皋”二字的位置，审批表中公章的“北皋”在中线以上位置，使用权证中公章的“北皋”在中线以下位置；二是有无“五角星”图案，审批表中公章有“五角星”，使用权证中公章无“五角星”。经释明，崔各庄乡政府未对土地使用权证中北皋村委会公章的真实性进行说明，亦未举证证明。故本院对yyy号、xxx号土地使用权证中加盖的北皋村委会公章的真实性不予采信。二是范颖、范某某与刘学勇之间就涉案宅基地的使用权是否存在赠予合同关系。二原告不认可存在赠予合同关系。崔各庄乡政府认为存在赠予合同关系，提交yyy号、xxx号土地使用权证、刘学勇于2010年4月26日签署的《承诺书》予以证明。现有土地使用权证的变更备注、刘学勇的单方承诺，在无其他证据佐证的情形下，本院对赠予行为的真实性不予采信。当事人有答辩、举证和对对方提交的证据进行质证的权利，本院认为，刘学勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和举证、质证的权利，不影响本院依据查明的事实作出判决。本院认为，依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。依法改变土地使用权的，应由法定程序办理土地变更登记。本案中，范颖、范某某依法取得北皋村X号宅基地使用权，并由朝阳区政府向二人分别颁发土地使用权证。北皋村委会作为村民自治组织，无权对朝阳区政府颁发的土地使用权证进行变更，故本院对涉案宅基地土地使用权证变更备注的合法性不予认定。且现无充分证据证明范颖、范某某与刘学勇之间就涉案宅基地使用权存在赠予合同关系，故刘学勇并非北皋村X号院落的合法权利人，就涉案院落其与崔各庄乡政府签订《补偿协议书》的行为属于无权处分行为，在该行为事后未取得权利人追认的情况下，该无权处分行为应属无效。综上所述，本院支持二原告的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条、十三条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府与被告刘学勇于2010年4月26日签订《房屋搬迁腾退补偿协议书（货币）》无效。本诉案件受理费24636元，由被告京市朝阳区崔各庄乡人民政府、被告刘学勇负担（与本判决生效后交纳）。公告费560元，由被告刘学勇负担（二原告已预交，被告刘学勇于本判决生效后七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 乔红星审判员 陈建斌二〇一九年十月十日书记员 赵玮佳