四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1302民初5674号 原告：南充一品天下物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区丝绸路185号3幢1、2层13号,统一社会信用代码915111302MA6296XD1M。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：张宗强，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玲，四川智典律师事务所律师。 被告：康纪猷，男，汉族，1952年3月12日生，住南充市顺庆区。 被告：罗碧芳，女，汉族，1956年8月6日生，住南充市顺庆区。 原告南充一品天下物业服务有限公司（以下简称一品天下公司）与被告康纪猷、罗碧芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告一品天下公司的委托诉讼代理人张宗强、王玲、被告康纪猷、罗碧芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告一品天下公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业管理费2330元(0.6元/㎡/月×97.02㎡×36月+垃圾处置费6.5元/月×36月,从2016年6月计算至2019年5月31日,具体费用计算至物业费付清之日止)；2.判令被告从欠费之日起按每日3‰标准向原告支付违约金（计算至物业费付清之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2016年5月28日与南充市顺庆区香榭春天小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》。合同约定原告向香榭春天小区提供物业服务，物业服务费按半年交纳，被告应在每年1月15日前交纳上半年的物业服务费，6月15日前交纳下半年物业服务费，若被告不按时交纳物业服务费应当按日3‰标准向支付违约金。合同签订后至今，原告已按合同约定履行了相应义务，小区环境、卫生、居住条件得到较大幅度提升。但被告经催缴后，至今未交纳物业费。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。 被告康纪猷、罗碧芳辩称:1.原告是先与业主委员会签订合同，后成立公司，小区业主委员会不召开业主大会商议，在业主不知情的情况下私下与原告公司签订物业服务合同，被告不认可这个合同的合法性。2.同一个小区应该统一标准，而公司实行两个收费标准，一部分收0.6元每平方米每月，另一部分只收0.4元。3.原告的物业管理服务不到位，存在安全消防管理不专业、公共设施未及时维修、车辆乱停乱放、小区业主被盗、房屋漏水不处理等现象。4.我们这栋楼的下水管不通，污水漏了我满屋，我叫原告处理，原告一直不处理，我自己花钱处理了，原告公司要我交物管费时，我要求扣除我支付的疏通下水管道的钱，但原告一直不处理。 本院经审理查明：原告一品天下公司成立于2016年5月3日，于2016年8月26日取得营业执照，营业期限为2016年5月3日至长期；于2017年5月15日取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级，准予从事物业管理活动时间为2016年5月。原告一品天下公司于2016年5月28日与香榭春天小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，约定合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止；物业服务费收取标准为多层住宅0.6元／平米/月，垃圾处置费6.5元／户/月；物业服务费按半年交纳，业主应在每年1月15日前交纳上半年的物业服务费，6月15日前交纳下半年物业服务费；业主经物业服务公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物业服务公司支付违约金。该小区第27、28、29、30栋楼的物业服务费实际是按0.4元／平米/月标准执行。被告康纪猷、罗碧芳系香榭春天小区业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为97.02平方米。从2016年6月起至今，被告康纪猷、罗碧芳一直未向原告交纳物管费、垃圾处置费，原告向被告发出《催缴物管费通知》后，被告仍未交纳，截止2019年5月31日共欠物业服务费2095.63元(0.6元/㎡/月×97.02㎡×36月)，垃圾处置费234元（6.5元/月×36月）。 另查明，原告对香榭春天小区的物业管理和服务的确存在一定的瑕疵。被告康纪猷所在的香榭春天1栋3单元公用下水下水道主管道堵塞，被告康纪猷于2017年、2018年自费请专业开锁疏通公司进行疏通，分别花费了120元、150元，共270元。 以上事实有原告一品天下公司的营业执照、物业服务企业资质证书、原告与香榭春天小区业主委员会签订的《香榭春天小区服务合同》、二被告的身份证复印件、房屋登记信息查询结果单、《催缴物管费通知》，以及被告提供的专业开锁疏通公司出具的疏通管道费收据两份、“田海全”书写的收条一份等证据在卷佐证。 本院认为：根据原告一品天下公司提供的营业执照和物业服务企业资质证书可知,原告自2016年5月3日起即可营业,自2016年5月起即具有从事物业服务的资质,故其与香榭春天小区业主委员会于2016年5月28日签订《香榭春天小区服务合同》时是可以营业并具有物业服务企业资质的，该合同合法有效。香榭春天小区部分业主认为原告是先签订合同、后成立公司,其与香榭春天小区业主委员会签订的物业服务合同无法律效力的主张没有事实和法律依据,本院不予采纳。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对香榭春天小区全体业主具有法律约束力。原告自合同签订后即对香榭春天小区进行了物业管理和服务，被告作为该小区的业主，已享受原告提供的管理和服务，应当按照合同约定按时向原告交纳物业管理服务费和垃圾处置费。从本院审理的涉及香榭春天小区系列物业服务合同纠纷案件中其他业主所提供的证据来看，原告对该小区的物管服务确实存在一些瑕疵，如业主认为物业企业未尽到管理职责，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业服务费。原告已向被告发出《催缴物管费通知》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，原告要求被告康纪猷、罗碧芳支付2016年6月至2019年5月31日期间的物业管理费的诉讼请求合法有据，本院予以支持，但因原告服务存在瑕疵，此期间的物业服务费用应予以调减。本院根据本案实际情况酌定由被告承担该期间90%的物业服务费即1886.07元的给付责任，并不再支付违约金。至于被告请专业开锁疏通公司疏通公用下水管道产生的费用270元的问题，有专业开锁疏通公司出具的收款收据证实且数额合理，本院予以确认。因疏通公用下管道水道应属于物业公司职责范围，该费用应由原告负担，被告已经垫付，为减少当事人讼累，可在本案中从被告应付原告的物业管理费中予以扣除。至于被告于2016年疏通管道费300元的问题，因其仅仅提供了“田海全”书写的收条一份，因无其他证据佐证，不能确定其真实性，对该笔费用本院不予确认。垃圾处置费是由物业管理人代为收取后向环卫部门缴纳，应由垃圾生产的单位及人员负担，故对原告要求被告支付欠缴的2016年6月1日至2019年5月31日期间的生活垃圾处置费234元的诉讼请求本院予以支持。对原告“具体费用计算至物业费付清之日止”的诉讼请求，因该诉讼请求不具体明确,本院不予支持。对物业公司为何会出现同一小区两种收费标准的问题，物业公司对此已经作出了合理解释，且系其处分自身权利的合法行为，并不违反法律规定。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告康纪猷、罗碧芳于本判决生效后五日内向原告南充一品天下物业服务有限公司支付2016年6月1日至2019年5月31日期间的物业服务费1616.07元、生活垃圾处置费234元，合计1850.07元； 二、驳回原告南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告康纪猷、罗碧芳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇一九年十月二十五日 书记员  程 迈