广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民再33号 再审申请人（原审被告）：贵阳二建工程建设股份有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区西湖巷4号。 法定代表人：崔全庆，董事长。 委托诉讼代理人：李海天，广西先导联合（海城）律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：胡秦海，男，1965年3月18日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：范豫衡，广西天惠律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：贵阳市第二房屋开发建设北海公司，住所地北海市变电南9巷13号。 法定代表人：刘德祥，总经理。 再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司因与被申请人胡秦海、被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3486号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月26日作出（2018）桂05民申61号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司的委托诉讼代理人李海天、被申请人胡秦海的委托诉讼代理人范豫衡到庭参加诉讼。被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司再审请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016)桂0502民初字3486号民事判决书第四项“被告贵阳二建工程建设股份有限公司对上述债务承担连带赔偿责任”。事实和理由：1.本案在受理、通知、开庭、判决的程序上存在瑕疵；2.申请人贵阳二建工程建设股份有限公司不应对贵阳市第二房屋开发建设北海公司的债务承担连带责任，广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3486号民事判决的第二页载明了贵阳市第二房屋开发建设北海公司是全民所有制的独立法人，按照公司法和民法的相关规定，“法人是具有一定的组织机构、独立的财产或独立经营管理的财产，能够以自己的名义对外进行经济法律活动，依法独立享受权利和承担义务，并依照法定程序成立的组织”。贵阳市第二房屋开发建设北海公司并非贵阳市第二房屋开发建设公司的分公司，而是独立的全资公司，其民事责任依法应独立承担，贵阳市第二房屋开发建设公司与贵阳市第二房屋开发建设北海公司不存在着隶属与从属关系。在2006年贵阳市第二建筑工程公司改制时，贵阳市第二房屋开发建设公司并入贵阳市第二建筑工程公司成立贵阳二建工程建设股份有限公司，此时贵阳市第二房屋开发建设北海公司早己于2004年被工商部门吊销营业执照，即作为独立享受权利和承担民事责任的独立法人贵阳市第二房屋开发建设北海公司并没有并入2007年挂牌成立的贵阳二建工程建设股份有限公司，因此贵阳二建工程建设股份有限公司既没有吸收贵阳市第二房屋开发建设北海公司，也并非贵阳市第二房屋开发建设北海公司的主管部门，依法不应当为具有独立法人资格的贵阳市第二房屋开发建设北海公司承担连带责任。原审判决书中认定贵阳二建工程建设股份有限公司作为贵阳市第二房屋开发建设北海公司的主管部门，怠于履行清算义务，其应对贵阳市第二房屋开发建设北海公司的债务承担连带清偿责任于法无据；3.原审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款认定本案《楼宇认购合同》为有效合同并判决予以解除属适用法律错误，应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条认定《楼宇认购合同》为无效合同，本案的合同买卖标的是不动产，而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》仅适用于动产买卖，因此本案合同的效力问题不能适用该司法解释进行认定而应该适用《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，应认定合同无效;4.原审送达程序上有不当之处导致再审申请人丧失质证权并最终导致在认定胡秦海的损失数额事实方面有误，原审判决直接把胡秦海己付购房款5万元的利息和目前评估房价减去5万元这两笔数额作为胡秦海的损失，是认定事实错误。原审已认定，签订《楼宇认购合同》后，在1998年12月9日，胡秦海再付款1万元后，涉案房屋就交付给胡秦海占有使用对外出租，因此，计算胡秦海的损失时，起码要把原审认定的损失额减去租金收入，所得数额才能算作损失，造成事实认定错误的根本原因是诉讼过程中本可以送达再审申请人的应诉材料没有送达，而是采取公告送达的方式，客观上间接剥夺了再审申请人的质证权利；5.原审把造成胡秦海损失的责任完全归于再审申请人一方违反民法公平原则，胡秦海于1998年购买房屋后，在长达17年的时间里，没有主张办理房产证的权利，直到2015年在房产权人持证要求其腾退房屋时才意识到权利受损，因其怠于行使权利、未及时主张权利，才产生了其主张的所谓损失，若其能在购房后的两年内主张权利，则可避免本案损失，因此，本案的损失不是因再审申请人一方怠于清算造成，而是胡秦海怠于主张权利造成，胡秦海主张的损失应由其本人承担，而不是由再审申请人一方承担。 被申请人胡秦海辩称：1.案涉《楼宇认购合同》合法有效，法律依据为《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条；2.案涉合同合法有效，但因贵阳市第二房屋开发建设北海公司不能办理案涉房屋权属证书至胡秦海名下、无法实现合同根本目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，胡秦海有权解除合同，而且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，贵阳市第二房屋开发建设北海公司应赔偿违约给胡秦海造成的损失（包括实际损失和可得利益损失），实际损失为胡秦海此前已支付给北海公司的购房款5万元及利息，可得利益损失为若案涉合同能正常履行则胡秦海可取得房屋所有权，案涉房屋现值为原审时三赢评估公司的评估价358900元，现在正是由于贵阳市第二房屋开发建设北海公司过错导致胡秦海未能取得案涉房屋所有权而丧失了该利益，由此，案涉房屋价值为358900元减去已付购房款50000元即为胡秦海的可得利益损失，贵阳二建工程建设股份有限公司主张“原审认定的损失应减去租金收入”没有依据，因为如果案涉合同得以正常履行则胡秦海取得房屋所有权，胡秦海不仅可以出租案涉房屋获得收益，而且还可以出售案涉房屋获得收益，通过出租获得使用权收益与通过出售获得所有者权益，两者可并行不悖；3.贵阳二建工程建设股份有限公司作为贵阳市第二房屋开发建设北海公司的唯一股东，存在怠于履行相关清算义务等过错，且与北海公司财产混同，对北海公司债务应承担连带清偿责任。贵阳市第二房屋开发建设北海公司目前没有资产，于2004年10月13日被吊销营业执照后，贵阳二建工程建设股份有限公司作为其股东至今未成立清算组开始清算工作，且贵阳二建工程建设股份有限公司在申请再审时也自认其在2007年改制变更时未清理贵阳市第二房屋开发建设北海公司的资产，即贵阳二建工程建设股份有限公司未在法定期限内成立清算组怠于履行相关义务等与现在贵阳市第二房屋开发建设北海公司财产灭失之间存在直接因果关系，根据《中华人民共和国公司法》第一百八十条第四款、第一百八十三条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定解释（二）》第十八条等规定，贵阳二建工程建设股份有限公司应对贵阳市第二房屋开发建设北海公司债务承担连带清偿责任。此外，贵阳二建工程建设股份有限公司作为贵阳市第二房屋开发建设北海公司的唯一股东，存在财产混同等过错，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条和第六十三条等规定，贵阳二建工程建设股份有限公司亦应承担连带清偿责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，贵阳二建工程建设股份有限公司的再审请求应予驳回。 被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证、答辩的诉讼权利。 被申请人胡秦海向一审法院起诉请求：1.判令解除《楼宇认购合同》；2.判令被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司向原告返还50000元及利息63680.56元（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计取，自1998年12月10日起暂计至2016年11月15日，以后另计）；3.判令被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司向原告赔偿损失315000元（按起诉时房屋价值370000元-《楼宇认购合同》售价55000元计）；4.判令被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司向原告赔偿50000元（按原告已付购房款一倍计）；5.判令被告贵阳二建工程建设股份有限公司对上述款项的赔付承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼费由两被告承担。 一审法院认定事实：1998年10月25日，原告胡秦海（买方）与被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司（卖方）签订《楼宇认购合同》，约定被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司将位于北海市海城区云南路毛巾厂东侧商住楼B栋二楼一单元三房一厅，建筑面积106.36平方米房屋出售给原告，购房款总额为55000元，合同签订生效后买方付定金4万元。双方还约定产权由乙方负责办理到甲方名下，所出现的一切问题由乙方负责处理,……并负责赔偿甲方损失。签订合同后，原告胡秦海于1998年10月25日向被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司支付了4万元。1998年12月7日，被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司向原告发一份《通知》称，原告胡秦海所购买的商品住宅，现已入住，按公司销售入住规定，必须交清销售房款总额的95%才能入住。因此要求原告胡秦海接到通知后五天内前来交款，逾期每天按万分之五计息。1998年12月9日，原告胡秦海再次向被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司支付购房款1万元。后被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司交付案涉房屋，原告胡秦海一直占有使用该房屋，现已由原告胡秦海对外出租。贵阳市第二房屋开发建设北海公司于2004年10月13日被吊销营业执照，贵阳市第二房屋开发建设公司是其主管部门，贵阳市第二房屋开发建设公司现已变更为贵阳市二建工程建设股份有限公司。2015年12月，北京广安置业投资公司以其持有该房屋产权证书为由，要求原告胡秦海腾退房屋。原告胡秦海为此诉至本院提出上述请求。另查明，2017年6月12日，北海市不动产登记中心出具查询证明，载明1998年7月14日云南路西侧市毛巾厂东侧B幢西单元1、2层分割剩余给北京市宣武区城市建设综合开发总公司，1998年7月15日，云南路西侧市毛巾厂东侧B幢西单元3-7层裁定过户给贵阳市第二房屋建设北海分公司。2015年4月16日，云南路西侧市毛巾厂东侧B幢西单元1、2层权利人名称由北京市宣武区城市建设综合开发总公司变更为北京广安安置业投资公司，证号为北房权证（2015）字第018274号。2017年8月28日，广西三赢房地产评估有限公司作出三赢评（B）字第20170409号《房地产估价报告》，认为估价对象房地产单价为3378元每平方米，总价为358900元，鉴定费为4000元。一审法院认为，原告胡秦海与被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司于1998年10月25日签订的《楼宇认购合同》，是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据北海市不动产登记中心于2017年6月12日出具查询证明，被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司与原告签订《楼宇认购合同》时，案涉房屋的所有权登记在北京市宣武区城市建设综合开发总公司的名下，现登记在北京广安置业投资公司的名下，其处分案涉房屋没有取得权利人的追认或订立合同后取得处分权，其构成无权处分，被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司无法按约定协助办理该房屋产权过户至原告的名下，双方签订的《楼宇认购合同》不能履行，致使原告无法取得房屋的所有权，被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司构成根本违约，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告请求解除与被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司于1998年10月25日签订的《楼宇认购合同》及请求其退还购房款5万元并按中国人民银行同期贷款利率自1998年12月10日起算至还清款项之日止支付利息，合理有据，本院予以支持。对于原告主张溢价损失315000元，根据广西三赢房地产评估有限公司作出的三赢评（B）字第20170409号《房地产估价报告》，估价案涉房地产单价为2278元每平方米，总价为358900元，综合本地的市场价格及案涉房屋的地段，本院认为该估价较为合理。参照《房地产估价报告》的估价，本院确认原告因合同被解除，无法取得案涉房屋的所有权，其溢价损失为303900（358900-55000=303900）元，是合同正常履行后原告可获得的利益，被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司应予以赔偿。原告由此的产生评估费4000元亦应当作为损失由被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司赔偿。原告另请求被告按已付购房款一倍赔偿损失，本院不予支持。鉴于被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司现已被吊销，贵阳二建工程建设股份有限公司作为贵阳市第二房屋开发建设北海公司的主管部门，怠于履行清算义务，其应对贵阳市第二房屋开发建设北海公司的债务承担连带清偿责任。据此，一审法院作出如下判决：一、解除原告胡秦海与被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司于1998年10月25日签订的《楼宇认购合同》；二、被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司向原告胡秦海返还50000元及支付利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自1998年12月10日起算至还清款项之日止）；三、被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司向原告胡秦海赔偿损失303900元；四、被告贵阳二建工程建设股份有限公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告胡秦海的其他诉讼请求。案件受理费8480元，公告费600元，鉴定费4000元，共计13080元，由被告贵阳市第二房屋开发建设北海公司、贵阳二建工程建设股份有限公司负担。 本院再审期间，当事人没有提交新证据。原审查明的事实属实，本院再审予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点归纳为：1.涉案《楼宇认购合同》是否有效？2.被申请人胡秦海请求解除涉案《楼宇认购合同》是否具有依据？3.涉案《楼宇认购合同》解除后，被申请人胡秦海的损失如何计算？4.被申请人胡秦海请求再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司承担连带清偿责任是否具有事实和法律依据？ 本院认为，关于本案再审的争议焦点一，即涉案《楼宇认购合同》是否有效的问题。根据本案查明的事实，涉案合同系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害社会公共利益或国家、集体、第三人利益，属于合法有效的合同。据此，再审申请人主张涉案《楼宇认购合同》无效并无依据，本院再审不予采纳，原审法院认定涉案《楼宇认购合同》有效并无不当，本院再审予以确认。 关于本案再审的争议焦点二，即被申请人胡秦海请求解除涉案《楼宇认购合同》是否具有依据的问题。根据本案查明的事实，在《楼宇认购合同》签订前，涉案房屋分割给北京市宣武区城市建设综合开发总公司，2015年4月16日房屋产权变更到北京广安置业投资公司名下，被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司自始至终未取得涉案房屋的所有权，被申请人胡秦海因此不能按照涉案合同的约定取得房屋所有权，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被申请人胡秦海请求解除涉案《楼宇认购合同》具有事实和法律依据，应予支持，原审法院判令解除涉案《楼宇认购合同》正确，本院再审予以维持。 关于本案再审的争议焦点三，即涉案《楼宇认购合同》解除后，被申请人胡秦海的损失如何计算的问题。如前所述，在本案中被申请人胡秦海有权请求解除涉案《楼宇认购合同》并向涉案房屋出卖方即贵阳市第二房屋开发建设北海公司主张损害赔偿。再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司主张在计算被申请人胡秦海的损失时应减去被申请人胡秦海在占有使用房屋期间对外出租所得的资金收入。对此，本院再审认为贵阳二建工程建设股份有限公司并非涉案合同的当事人，其无权代替贵阳市第二房屋开发建设北海公司向胡秦海主张从本案损失赔偿中扣除胡秦海因贵阳市第二房屋开发建设北海公司违约行为所得利益，故本院再审对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”的规定，原审法院采取溢价损失计算的方法、根据广西三赢房地产评估有限公司作出的三赢评（B）字第20170409号《房地产估价报告》估算的房屋总价358900元，计算被申请人胡秦海的可得利益损失为358900元-55000元=303900元并无不当，本院再审予以维持。 关于本案再审的争议焦点四，即被申请人胡秦海请求再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司承担连带清偿责任是否具有事实和法律依据的问题。本院再审认为，应否承担连带责任的前提是当事人的约定或有法律上有明确规定。本案中再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司对被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司被吊销之后的债务并无自愿承担连带责任之承诺；另外，根据相关法律规定，主管部门对其开办的企业被吊销后负有清算义务，主管部门对其开办企业的债务应承担责任的情形为，在出资不实、抽逃资金、逃避债务转移财产、无偿接受财产等范围内承担清偿责任，法律上并没有规定主管部门怠于履行对开办的企业法人被吊销后的清算义务而因对其债务承担连带责任之规定，被申请人胡秦海请求贵阳二建工程建设股份有限公司对被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司的债务承担连带责任缺乏依据，故本院再审对再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司的关于其不对被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司的债务承担连带责任的主张予以采纳。原审法院判令再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司对被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司的债务承担连带清偿责任缺乏法律依据，本院再审予以纠正。 综上所述，再审申请人贵阳二建工程建设股份有限公司的再审请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条和三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3486号民事判决第一、二、三项； 二、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2016）桂0502民初3486号民事判决第四、五项； 三、驳回被申请人胡秦海的其他诉讼请求。 上述赔偿义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费8480元，公告费600元，鉴定费4000元，共计13080元，由被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司负担。再审案件受理费8480元，公告费350元，由被申请人贵阳市第二房屋开发建设北海公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 何能媛 审 判 员 王雅新 二〇一九年十月二十四日 法官助理 李晓新 书 记 员 罗 杏