山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8854号 上诉人（原审被告、反诉原告）:张建华，女，1974年9月9日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：林亚楠，山东新和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨国辉，山东新和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:丁一轩，女，1998年6月24日生，汉族，住山东省寿光市。 委托诉讼代理人：桑克蓓，山东青港律师事务所律师。 原审第三人:董艳娟，女，1964年3月19日生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人张建华因与被上诉人丁一轩、原审第三人董艳娟房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3311号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王新安向本院提出上诉请求：1、撒销青岛市市南区人民法院作出的(2019)鲁0202民初3311号判决书，依法改判被上诉人解除合同无效，判令合同继续履行，支付剩余房租60000元；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《租赁合同》依法成立、合法有效，合同双方当事人应依法继续履行合同。《合同法》第八条明确规定，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在本案中，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。上诉人在合同履行中不存在任何违约行为，被上诉人无充分理由而主张合同解除不利于维护交易市场的秩序稳定，违反了合同法诚实信用、保护交易的基本原则。二、合同中并未赋予被上诉人约定解除权，被上诉人解除合同的行为没有任何依。原审法院认为，《租赁合同》第四条，“如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金”赋予了被上诉人约定解除权，但实际上该条仅约定了违约责任，并未对合同解除权作出任何约定。违约责任和合同解除权有本质上的不同，被上诉人无故提前终止合同属于单方违约行为，上诉人有权要求被上诉人承担继续履行合同、赔偿损失等相应的违约责任，而《合同法》93条明确规定，解除合同需双方协商一致属双方行为。因此除非上诉人同意，否则被上诉人的单方违约行为并不会导致合同被解除，上诉人有权要求被上诉人继续履行合同。签订合同的目的在于约定双方当事人的权利义务，同时对将来可能发生的风险，约定具体处理办法，但这种约定仅仅是为了预防风险、明确纠纷处理办法，不代表着违约方可以以支付违约金为代价任意违约。合同第四条及第五条约定的逻辑关系在于，“支付违约金”系“提前解除合同等违约行为的必要条件”，即被上诉人，如想提前解除合同必须要支付上诉人违约金，但合同最终是否解除，还应考虑上诉人的意思表示。上述约定并不能得出被上诉人支付违约金即可以单方解除合同的结论。 丁一轩针对上诉答辩如下，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原审判决。 丁一轩向原审法院提出诉讼请求：1.确认丁一轩、张建华之间的房屋租赁合同于2019年2月19日解除，张建华返还丁一轩租房款60000元；2.诉讼费用由张建华承担。事实与理由：丁一轩通过董艳娟向张建华租赁房屋一处（租期为2019年3月20日至2020年3月20日、租金120000元/年），丁一轩已经支付租金70000元。2019年2月16日，丁一轩通知张建华、董艳娟因客观原因不能入住要求解除合同，此后多次协商解除合同。2019年2月22日，丁一轩向张建华寄送律师函，2019年3月1日，张建华向丁一轩回复律师函。张建华、董艳娟从未向丁一轩交付房屋及钥匙，租赁合同的目的已经无法实现，丁一轩多次协商未果，故具状起诉，望判如所请。 张建华在原审中辩称，丁一轩的诉讼请求无事实和法律依据，双方合同于2019年2月14日生效，张建华已将房屋腾空，等待丁一轩支付租金后入住，现房屋仍在空置状态，丁一轩随时可以入住，故不同意丁一轩主张的解除合同及退还房租的诉讼请求。 张建华向原审法院提出反诉请求：确认丁一轩解除合同无效，判令丁一轩继续履行合同并支付剩余房租6万元。事实与理由：经董艳娟介绍，张建华将名下的一处房屋出租给丁一轩并签订租期为2019年3月20日至2020年3月20日、租金120000元/年的房屋租赁合同。2019年2月22日，丁一轩向张建华寄送律师函，要求解除租赁合同。2019年3月1日，张建华给丁一轩回复律师函照片一张，不同意解除合同并要求丁一轩继续履行合同。现张建华向法院提出反诉，望判如所请。 丁一轩在原审中辩称，其答辩意见同起诉意见。 董艳娟经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 原审查明，2019年2月14日，张建华（甲方）、丁一轩（乙方）及中介市南区青青居房屋中介服务部就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，张建华将青岛市市南区芝泉路9号甲1单元902户房屋租赁给丁一轩。租赁期限为2019年3月20日至2020年3月20日；年租金120000元，租金为年付，丁一轩在签订房屋租赁合同时一次性支付给张建华；张建华、丁一轩双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金，中介费由违约方承担；水、煤、电、房屋设施押金10000元；丁一轩因个人原因需要提前终止合同导致本合同违约，张建华扣除违约金后，应将剩余房租及押金于丁一轩交房时退还丁一轩。丁一轩于2019年2月14日至2019年2月17日期间通过微信转账支付张建华押金10000元及租金60000元。2019年2月22日，丁一轩委托律师通过邮政特快专递方式向张建华邮寄《律师函》，邮寄地址为青岛市市南区芝泉路9号甲1单元902户，因“原址查无此人、迁移新址不明”退回。后丁一轩通过微信向张建华发送《律师函》照片，表示因家中有事无法继续履行房屋租赁合同，同意支付一个月租金10000元作为违约金解除合同，并要求张建华在收到《律师函》后三日内返还剩余租金60000元。丁一轩未能确认发送《律师函》具体时间，张建华主张于2019年3月1日收到《律师函》。2019年3月1日，张建华通过微信向丁一轩回复《律师函回函》照片，表示丁一轩要求解除合同的行为已经严重违反合同法诚实信用的基本原则，要求丁一轩继续履行双方于2019年2月14日签订的房屋租赁合同。2019年6月11日庭审中，张建华、丁一轩双方表示因对是否解除房屋租赁合同产生争议，张建华未将房屋交付丁一轩使用。张建华表示涉案房屋目前处于空置状态，丁一轩可以随时入住。因丁一轩从未向张建华索要钥匙，故张建华未将钥匙交付丁一轩。 原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人在自愿基础上签订的合同，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。本案中，张建华、丁一轩于2019年2月14日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限、租金、违约金等相关内容，且丁一轩支付张建华押金10000元及租金60000元，该合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同履行各自权利义务。关于房屋租赁合同是否解除的问题。原审法院认为，依据张建华、丁一轩签订的《房屋租赁合同》约定，双方如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金，即双方均具有以承担违约责任作为对价的约定解除权。在双方尚未开始实际履行房屋租赁合同之前，丁一轩通过微信向张建华发送《律师函》照片，表示因家中有事解除房屋租赁合同，张建华未将房屋交付丁一轩使用，丁一轩也没有实际入住,故双方房屋租赁合同应当予以解除。丁一轩未能确认发送《律师函》具体时间，张建华主张于2019年3月1日收到《律师函》，故原审法院确认双方房屋租赁合同于2019年3月1日解除。对张建华主张确认丁一轩解除合同无效、继续履行合同并支付剩余房租60000元的反诉请求，原审法院不予支持。关于租金的问题。依据房屋租赁合同约定，双方如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金。丁一轩因个人原因需要提前终止合同，违反了合同义务及诚信原则，应承担违约金10000元。扣除违约金10000元，张建华应该返还丁一轩租金60000元。对丁一轩主张张建华返还租房款60000元的请求，原审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、张建华与丁一轩签订的《房屋租赁合同》于2019年3月1日解除；二、张建华于判决生效之日起十日内向丁一轩返还房屋租赁费60000元；三、驳回丁一轩的其他诉讼请求；四、驳回张建华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1300元，减半收取计650元，由张建华负担。反诉案件受理费650元，由张建华负担。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审未支持上诉人诉讼请求是否正确。2019年2月14日，张建华（甲方）、丁一轩（乙方）及中介市南区青青居房屋中介服务部就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，张建华将青岛市市南区芝泉路9号甲1单元902户房屋租赁给丁一轩。张建华、丁一轩双方自签订合同之日起如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金，中介费由违约方承担；水、煤、电、房屋设施押金10000元；丁一轩因个人原因需要提前终止合同导致本合同违约，张建华扣除违约金后，应将剩余房租及押金于丁一轩交房时退还丁一轩。涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原审对此确认符合法律规定。依法成立的合同，双方应依约履行。丁一轩于2019年2月14日至2019年2月17日期间通过微信转账支付张建华押金10000元及租金60000元。根据涉案合同约定，双方如有违约，违约方应向对方支付一个月的房租为违约金。在双方尚未实际履行合同时，被上诉人明确表示解除合同，上诉人亦认可于2019年3月1日收到该解除合同的通知。原审据此判决涉案合同解除于法有据，本院依法予以确认。根据上述涉案合同条款的约定，被上诉人作为违约方应向上诉人支付一个月的房租作为违约金，原审据此判决亦于法有据。上诉人在被上诉人于合同实际履行前明确表示不履行合同且支付违约金的情况下，要求继续履行合同没有事实及法律依据。故，原审据此驳回上诉人关于继续履行合同及交付剩余租金的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以确认。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人张建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员 丛丽红