福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0624民初2127号 原告（反诉被告）：漳州百富农产品有限公司，住所地：福建省平和县霞寨镇群英村，统一社会信用代码913506286740449661。 法定代表人：周荣河，总经理。 委托诉讼代理人：陈文勇，福建中仑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：诏安太生蔬菜专业合作社，住所地：福建省诏安县西潭镇美营村，统一社会信用代码93350624687505418F。 法定代表人：钟太生，总经理。 委托诉讼代理人：沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 原告（反诉被告）漳州百富农产品有限公司与被告（反诉原告）诏安太生蔬菜专业合作社土地租赁合同纠纷一案，漳州市中级人民法院于2018年10月9日作出裁定撤销本院作出的（2018）闽0624民初1098号民事裁定书，并指令本院审理，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）漳州百富农产品有限公司法定代表人周荣河及其委托诉讼代理人陈文勇、被告（反诉原告）诏安太生蔬菜专业合作社法定代表人钟太生及其委托诉讼代理人沈锦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州百富农产品有限公司向本院提出的诉讼请求：1、确认漳州百富农产品有限公司与诏安太生蔬菜专业合作社于2015年4月28日签订的《土地承包经营权出租合同》无效；2、判令诏安太生蔬菜专业合作社返还漳州百富农产品有限公司已缴的租金100万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年4月28日起至还清全部款项期间的利息；3、判令诏安太生蔬菜专业合作社赔偿漳州百富农产品有限公司经济损失300万元（具体损失数额由法院委托相关鉴定机构进行鉴定）；4、本案诉讼费由诏安太生蔬菜专业合作社承担。事实和理由：《土地管理法》第十五条第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《农村土地承包法》第三十七条规定：采取转让方式流转的，应当经发包方同意。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条规定，承包方未经发包方同意采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。诏安县西潭镇美营村、上营村、龙坑村、沈寨村、岑头村、军寮村、兴安村、上陈村村民委员会将土地出租给福州超大现代农业发展有限公司，而福州超大现代农业发展有限公司住所地为福州市鼓楼区，因此，福州超大现代农业发展有限公司属于上述集体经济组织以外的组织。所以，土地的出租须经上述几个村的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，否则与福州超大现代农业发展有限公司签订的土地租赁合同无效，如该合同无效则后续的几个合同也均无效。同时，福州超大现代农业发展有限公司将土地承租权及原合同中的所有权利义务转给诏安太生蔬菜专业合作社，诏安太生蔬菜专业合作社又将土地承租权及原合同中的所有权利义务转给漳州百富农产品有限公司，漳州百富农产品有限公司亦属于上述集体经济组织以外的组织，诏安太生蔬菜专业合作社同样未履行相关法律手续，未经原发包方同意，并报经报乡（镇）人民政府批准。故漳州百富农产品有限公司与诏安太生蔬菜专业合作社所签订的《土地承包经营出租合同》系无效合同。诏安太生蔬菜专业合作社应当对所转让的标的权属承担责任，因现诏安太生蔬菜专业合作社无法履行相关法律手续，造成合同无效，时至今日，诏安太生蔬菜专业合作社仍无法将其面积为577亩的后坑土地交付给漳州百富农产品有限公司，其中关键位置130亩从2015年签订合约至今未交付，其中1、2、3、4、5块地至今还在村民手上种植芭乐及养鱼，造成诏安太生蔬菜专业合作社的项目无法进行，经济损失惨重。 综上所述，因漳州百富农产品有限公司与诏安太生蔬菜专业合作社之间签订的上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，诏安太生蔬菜专业合作社对涉案合同无效存在严重过错。根据第58条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”诏安太生蔬菜专业合作社依法应当返还财产并赔偿漳州百富农产品有限公司经济损失。漳州百富农产品有限公司为了维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法支持。 诏安太生蔬菜专业合作社辩称，1、本案《土地承包经营出租合同》是漳州百富农产品有限公司、诏安太生蔬菜专业合作社在2015年协商一致后，由诏安太生蔬菜专业合作社提供合同文本签订的，漳州百富农产品有限公司为回避拖欠租金的法律责任，恶意提出合同无效之诉，有违诚信原则。2、本案土地原先由福州超大现代农业发展有限公司租赁使用，合同文书均是在所在乡镇政府同意并见证下订立，每年租金也是分派到各个村的村民。诏安太生蔬菜专业合作社向福州超大现代农业发展有限公司转让合同的行为也是同样经所在镇政府见证下订立并实施，该合同租赁承包及转让等行为均没有违背法律法规强制性规定，应认定为合法有效的合同。因此，请求法庭驳回漳州百富农产品有限公司诉讼请求。 诏安太生蔬菜专业合作社向本院提出的反诉请求：1、判令解除漳州百富农产品有限公司与诏安太生蔬菜专业合作社于2015年4月28日订立的《土地承包经营权出租合同》；2、判令漳州百富农产品有限公司即时将租用的位于福建省诏安县西潭镇后坑片区面积577亩土地归还诏安太生蔬菜专业合作社经营；3、判令漳州百富农产品有限公司支付尚欠的2016年土地租金40万元，并支付滞纳金（以40万元为基数，按日千分之五，自2016年5月16日起计算至实际还款之日止）；4、判令漳州百富农产品有限公司支付从2017年5月16日起至实际归还土地之日止的土地经营权租金（按年40万元折算）；5、判令漳州百富农产品有限公司交付的最后一年租金40万元归诏安太生蔬菜专业合作社所有，不予退还；6、漳州百富农产品有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：漳州百富农产品有限公司向诏安太生蔬菜专业合作社承租位于福建省诏安县西潭镇后坑片区土地面积577亩的经营权从事农业经营，并于2015年4月28日与诏安太生蔬菜专业合作社订立《土地承包经营权出租合同》,约定租期自2015年5月6日至2030年10月5日，租金每亩每年1000元，合计每年40万元的租金，合同签订之日起10内，交付第一年和最后一年的租金80万元，每年5月15日前缴清当年的租金，若逾期，每日加收当年需付租金千分之五的滞纳金，逾期六十天，诏安太生蔬菜专业合作社有权取消合同，并没收最后一年租金。漳州百富农产品有限公司在2016年5月15日之前应交清2016年度40万元租金，但经诏安太生蔬菜专业合作社多次催促，至今未能支付。漳州百富农产品有限公司行为已构成根本违约，其行为表明不再履行合同，双方合同目的无法实现，特反诉请求判如所请。 漳州百富农产品有限公司对诏安太生蔬菜专业合作社的反诉辩称，漳州百富农产品有限公司与诏安太生蔬菜专业合作社签订的合同是属于无效合同，现在诏安太生蔬菜专业合作社提出解除合同是缺乏事实和法律依据，请求法庭依法驳回诏安太生蔬菜专业合作社的诉请。 本院经审理认定事实：2015年4月28日，在诏安县西潭镇人民政府的见证下，诏安太生蔬菜专业合作社（甲方、出租方）与漳州百富农产品有限公司（乙方、承租方）签订了一份《土地承包经营权出租合同》，约定：一、诏安太生蔬菜专业合作社自愿将其福建省诏安县西潭镇后坑片区土地面积577亩（除水沟、道路、溪埔、溪堤等外，实际计算租金面积为400亩）的土地出租给漳州百富农产品有限公司使用。二、租期自2015年5月6日至2030年10月5日止，承包期限为15年5个月；三、租金支付方式，每年每亩租金1000元，每年租金合计为40万元，合同签订之日起10日内漳州百富农产品有限公司给付诏安太生蔬菜专业合作社第一年和最后一年租金合计80万元。若逾期不付清剩余的租金，已付的租金取消，甲方不用归还乙方；合同签订50日内，甲方应把乙方承租的土地如数全部交给乙方经营。每年5月15日前乙方应交清当年的租金，若逾期，每日甲方加收乙方当年付租金千分之五的滞纳金，逾期60天，甲方有权取消合同，并没收最后一年的租金。四、违约责任，出租期内，如一方违约，违约方应向对方支付违约金30%，造成损失的，依法予以赔偿。五、甲方每年每次收到一方上交租金，应出具有效收据，以收据为准。乙方2015年3月22日上交甲方的订金10万元抵扣第一年上交甲方的租金，订金收据取消。土地租金按400亩面积计算一定15年5个月不变。此外，合同还就其他事项进行了约定。双方法定代表人钟太生、周荣河分别在合同上签名捺印及盖章。合同签订后，诏安太生蔬菜专业合作社将土地交付给漳州百富农产品有限公司使用。漳州百富农产品有限公司缴纳第一年和最后一年的土地租金合计80万元及2016年的土地租金15万元给诏安太生蔬菜专业合作社。在（2017）闽0624民初1486号案件庭审中，诏安太生蔬菜专业合作社与漳州百富农产品有限公司一致确认合同签订时，有邀请相关部门的人员来勘验合同标的的承包土地。在诉讼过程中中，漳州百富农产品有限公司向本院申请对涉案土地上的投资（包括地上的经济作物及基础设施等）的经济价值进行鉴定，本院依法委托福建信德土地房地产资产评估有限公司进行鉴定，漳州百富农产品有限公司未向福建信德土地房地产资产评估有限公司缴纳鉴定费用，经本院催缴后仍未缴纳，故福建信德土地房地产资产评估有限公司予以退件处理。本院于2019年10月12日向漳州百富农产品有限公司依法送达交纳诉讼费用通知后，漳州百富农产品有限公司未在七日内预交案件受理费。 以上事实，有诏安太生蔬菜专业合作社提供的《土地承包经营权出租合同》、《转让协议》、《收费函》、《退件函》、（2017）闽0624民初1486号案件的庭审笔录以及本案庭审笔录为凭，足以认定。 本院认为，诏安太生蔬菜专业合作社与漳州百富农产品有限公司签订的《土地承包经营权出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，且有福建省诏安县西潭镇人民政府见证，双方均应依约履行。漳州百富农产品有限公司请求确认双方签订的《土地承包经营权出租合同》无效，没有法律依据，不予支持。对于漳州百富农产品有限公司提出的请求判令诏安太生蔬菜专业合作社返还漳州百富农产品有限公司已缴的租金100万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2015年4月28日起至还清全部款项期间的利息以及判令诏安太生蔬菜专业合作社赔偿漳州百富农产品有限公司经济损失300万元（具体损失数额由法院委托相关鉴定机构进行鉴定）的诉讼请求，因漳州百富农产品有限公司在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费，本院没有受理。 关于解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。诏安太生蔬菜专业合作社与漳州百富农产品有限公司双方签订的合同约定，漳州百富农产品有限公司应于每年5月15日前交清当年的租金，若逾期，每日加收当年应付租金千分之五的滞纳金，逾期六十天，诏安太生蔬菜专业合作社有权取消合同，并没收最后一年的租金。在土地承包经营权出租合同履行过程中，漳州百富农产品有限公司尚欠诏安太生蔬菜专业合作社2016年度土地租金25万元、以及从2017年5月5日至今尚欠的土地租金，已达到了合同约定的解除条件，现诏安太生蔬菜专业合作社诉请解除其与漳州百富农产品有限公司签订的《土地承包经营权出租合同》并要求漳州百富农产品有限公司将租赁的位于福建省诏安县西潭镇后坑片区面积577亩（除水沟、道路、溪埔、溪堤等外，实际计算租金面积为400亩）土地归还诏安太生蔬菜专业合作社经营，符合《土地承包经营权出租合同》约定，本院予以支持。 关于土地租金，诏安太生蔬菜专业合作社诉请漳州百富农产品有限公司支付尚欠2016年土地租金40万元及2017年5月16日起至实际归还土地之日止的土地经营权租金（按年40万元折算）。本院认为，漳州百富农产品有限公司作为涉案土地的承租人，其应按照合同约定按期向诏安太生蔬菜专业合作社交纳土地租金，漳州百富农产品有限公司应在每年5月15日前交清当年的土地租金，但漳州百富农产品有限公司尚欠诏安太生蔬菜专业合作社2016年度土地租金25万元、从2017年5月5日起至合同解除之日止的土地租金（每年每亩土地租金按1000元计算，土地面积按400亩计算），漳州百富农产品有限公司应当予以偿还,对于诏安太生蔬菜专业合作社请求归还的租金超过上述支持部分的，不予支持；另外，诏安太生蔬菜专业合作社诉请的从解除之日起至实际归还土地之日止的土地租金的表述不正确,应该是从合同解除之日起至实际归还土地之日止的土地占用费，土地占用费应参照合同约定的土地租金计算，故漳州百富农产品有限公司应当偿还诏安太生蔬菜专业合作社从合同解除之日起至实际归还土地之日止的土地占用费（每年每亩土地占用费按1000元计算，土地面积按400亩计算）。漳州百富农产品有限公司主张已缴纳的最后一年的租金40万元予以抵扣，可予准许。诏安太生蔬菜专业合作社诉请判令最后一年的租金40万元归其所有的请求，不予支持。 关于滞纳金，在《土地承包经营权出租合同》租金支付方式中确定漳州百富农产品有限公司逾期缴纳土地租金所应承担的违约责任的计算方式；还在违约责任中确定，出租期内，如一方违约，违约方应向对方支付违约金30%，造成损失的，依法予以赔偿。在合同中的这两项约定属于对违约责任的重复约定，不能同时适用。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，截至2019年9月份，按照《土地承包经营权出租合同》约定，漳州百富农产品有限公司应支付给诏安太生蔬菜专业合作社土地租金为1183333.33元（250000元+400000元+400000元+400000元÷12月×4月），该款项系应付而未付，故应认定为诏安太生蔬菜专业合作社的实际损失，而诏安太生蔬菜专业合作社的诉讼请求中的违约金额明显超过其实际损失的30%，鉴于漳州百富农产品有限公司要求对违约金数额予以调低，结合漳州百富农产品有限公司的违约情形以及给诏安太生蔬菜专业合作社造成的实际损失情况，本院将诏安太生蔬菜专业合作社主张的违约金进行调整，酌定为实际损失的30%，即355000元。 漳州百富农产品有限公司辩称诏安太生蔬菜专业合作社未完全执行合同规定的577亩标准交付土地，漳州百富农产品有限公司未提供相应的证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、诏安太生蔬菜专业合作社与漳州百富农产品有限公司于2015年4月28日签订的《土地承包经营权出租合同》于本判决发生法律效力之日解除，漳州百富农产品有限公司应于本判决发生法律效力后三十日内将位于福建省诏安县西潭镇后坑片区面积577亩（除水沟、道路、溪埔、溪堤等外，实际计算租金面积为400亩）土地归还诏安太生蔬菜专业合作社； 二、漳州百富农产品有限公司应于本判决发生法律效力后十日内付还诏安太生蔬菜专业合作社2016年土地租金250000元以及从2017年5月16日起至合同解除之日止的土地租金（每年每亩土地租金按1000元计算，土地面积按400亩计算），漳州百富农产品有限公司已缴纳的最后一年的土地租金40万元应予抵扣； 三、漳州百富农产品有限公司应于实际归还位于福建省诏安县西潭镇后坑片区面积577亩（除水沟、道路、溪埔、溪堤等外，实际计算租金面积为400亩）土地后十日内付还诏安太生蔬菜专业合作社从合同解除之日起至实际归还土地之日止的土地占用费（每年每亩土地占用费按1000元计算，土地面积按400亩计算）； 四、漳州百富农产品有限公司应于本判决发生法律效力后十日内赔偿诏安太生蔬菜专业合作社违约金355000元； 五、驳回漳州百富农产品有限公司的诉讼请求； 六、驳回诏安太生蔬菜专业合作社的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费100元，由漳州百富农产品有限公司负担；本案反诉受理费18645元，减半收取9322元，由漳州百富农产品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林少强 审 判 员  张玲玲 人民陪审员  黄金福 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  许雪虹