北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初63544号原告：韩利，女，1969年7月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：隗合辛，北京市鼎恒律师事务所律师。被告：王丽，女，1964年9月25日出生，汉族，户籍地内蒙古鄂尔多斯市东胜区。原告韩利与被告王丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩利的委托诉讼代理人隗合辛、被告王丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩利向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除韩利与王丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.王丽退还韩利购房款2944000元；3.韩利支付王丽违约金1700000元。事实和理由：2013年9月24日，韩利与王丽签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：王丽将其名下位于北京市朝阳区望京东园五区505号楼某号房屋（以下简称涉案房屋）出售给韩利，房屋价款8500000元。在合同附件二第六条“房屋产权、具体状况的承诺”中双方约定，王丽承诺涉案房屋未查封，若本次交易所签订的合同及文件，因一方违反《北京市存量房屋买卖合同》及附件约定被解除、撤销或者认定无效，则违反承诺一方支付另一方相当于成交价20%的金额作为违约金。合同签订后韩利依约支付了2800000元房款，且替王丽偿还了144000元房屋贷款，但是发现涉案房屋有查封情况，无法办理过户手续。2019年5月19日鄂尔多斯市东胜区人民法院发出执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋，故涉案合同已经无法继续履行，韩利要求解除涉案合同，王丽承担违约责任。王丽辩称，一、王丽同意解除王丽与韩利签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。二、王丽同意退还原告购房款2944000元。三、王丽不同意支付韩利违约金1700000元，《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金标准过高，应当予以调整，不应当以合同总价款的20%作为违约金，应当按照原告已付房款的20%计算违约金。四、涉案房屋未能过户的原因不在于王丽，而在于韩利，系韩利在合同履行中要求王丽与配偶离婚，王丽不同意才导致了涉案房屋未能及时过户，房屋被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，韩利与王丽签订《北京市存量房屋买卖合同》约定：1.韩利购买王丽名下的涉案房屋。2.房屋价款8500000元：韩利应当于2013年9月24日支付定金20000元；于2013年10月4日前支付2780000元；于2014年3月24日前支付5700000元。3.王丽应当于2013年9月30日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由王丽自行清偿。4.买卖双方应当于2014年3月24日前向税务部门交纳交易所需的税费，并于取得《契税完税凭证》后5日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。5.王丽应当于2014年3月24日前将涉案房屋交付韩利。6.王丽承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为，该房屋不存在任何优先购买权，该房屋没有租赁纠纷，未被查封，符合国家及北京市房屋上市的相关法律法规政策及规定。若本次交易所签订的合同及文件应一方违反买卖合同及附件的承诺被解除、撤销或认定无效，则违反承诺一方应向另一方承担相当于本附件约定成交价格的20%作为赔偿金。7.就违约责任：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起，违约方按本合同约定成交价格的每日0.5‰向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整，还应赔偿守约方多缴纳的税费合同继续履行。自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，任何一方违约造成买卖合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按约定成交价格的20%向违约方索赔。王丽签署《房屋状况说明书》，承诺涉案房屋无查封未出租。《北京市存量房屋买卖合同》签订当日，韩利支付王丽定金20000元。2013年9月29日，韩利转账支付王丽房款2780000元。经询，王丽表示，其于2013年9月30日前申请了解除涉案房屋的抵押，但是因涉案房屋当时处于查封状态故未被受理。韩利表示王丽并未将涉案房屋因查封故未能依约提出解押申请事宜告知其，其于2014年1月8日发现涉案房屋被查封。2014年1月8日，王丽与韩利签订《补充协议》（以下简称补充协议1），载明：1.鉴于王丽曾为其朋友做过担保人，为保证涉案房屋的交易安全及王丽和韩利双方的利益，王丽同意于2014年1月10日前将涉案房屋抵押给韩利，并配合韩利办理抵押登记手续，抵押金额为2800000元。买卖双方均同意上述抵押登记于双方办理房屋交易缴税手续前解除。2.王丽同意于2014年1月9日前将涉案房屋交付韩利，双方于办理完毕涉案房屋所有权转移登记手续后，当日办理物业交割手续，本协议为特别约定与买卖合同约定不一致的，以本协议为准。经询王丽及韩利均表示涉案房屋在2013年12月已经交付韩利，但是因为涉案房屋处于查封状态故双方未办理抵押手续。2015年1月29日，王丽与韩利再次签订《补充协议》（以下简称补充协议2），载明：韩利向王丽购买了涉案房屋，成交价格8500000元，定金为20000元、已付首付款金额2780000元，经买卖双方协商因涉案房屋在交易过程中，因王丽原因被查封，未能在约定的时间内配合韩利办理权属转移登记，故买卖双方约定：1.韩利与王丽于2015年5月31日之前配合解除涉案房屋查封。2.韩利保留到期不能解封的起诉权利，王丽积极配合解封，在此期间王丽同意韩利出售涉案房屋，涉案房屋成交价格不得低于8500000元，多卖出的房款给韩利作为补偿金。3.涉案房屋尚未出售前，经双方协商涉案房屋可以出租，租金由韩利收取。4.如果王丽没能在2015年5月31日前办理完解封手续，王丽承诺涉案房屋于2016年1月31日前会自动解封，王丽配合韩利办理第2条补充约定，如到期还未履行。王丽退还韩利已支付的所有房款，并从逾期之日起到2016年1月31日，以银行定期利息赔偿韩利，涉案房屋在此期间如解封，王丽随时配合韩利出售涉案房屋。5.双方签署的合同如与本协议有冲突，以本协议为准。2016年8月24日，韩利与王丽再次签订《补充协议》（以下简称补充协议3）。载明：涉案房屋在交易过程中，因王丽原因被查封，未能在合同约定时间内配合韩利办理所有权转移登记手续，后经双方协商于2014年1月8日签订补充协议1，但因王丽原因该房屋没能在补充协议1约定的日期内完成转移登记手续。鉴于此双方协商于2015年1月29日签订补充协议2，又因王丽原因未能办理转移登记手续。至此，王丽因自身债务原因，导致涉案房屋截至2016年8月仍处于查封状态，韩利带来经济损失及不必要的精神牵扯，现双方达成如下约定：1.王丽未能在约定期限内偿还银行贷款，特与韩利协商，由韩利代还银行贷款12个月，每月偿还12000元，总计144000元，上述款项从购房款中予以扣除。2.王丽在由韩利代还银行贷款一年后如仍未使涉案房屋解封，王丽自行解决其在银行贷款还款问题。补充协议3签订后，韩利依约为王丽偿还了144000元贷款。另查，就涉案房屋查封情况：2011年11月27日至2014年1月6日被鄂尔多斯市中级人民法院查封；2014年1月6日至2015年12月15日被鄂尔多斯市东胜区人民法院查封；2014年6月11日至2014年9月12日被鄂尔多斯市东胜区人民法院查封；2015年5月5日至2018年4月4日被鄂尔多斯市东胜区人民法院查封；2015年12月15日至2018年5月16日被鄂尔多斯市东胜区人民法院查封；此后分别在2017年1月19日、2018年4月4日、2018年6月15日被鄂尔多斯市东胜区人民法院三次查封，上述查封尚未解封。2019年5月21日鄂尔多斯市东胜区人民法院作出（2016）内0602执恢57号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋。庭审中，王丽表示《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约金标准过高，要求予以调整。并表示王丽的损失仅为已支付房款的利息损失。就此韩利不予认可，表示涉案房屋的房屋价格自2013年至今上涨数额远不止1700000元。经释明王丽、韩利均表示不申请就涉案房屋价值差异进行评估。本院认为：依法成立的合同，具有约束力，各方均应恪守。本案中，王丽与韩利签订的《北京市存量房屋买卖合同》及3份补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人均应依约行使权利、履行义务。庭审中，王丽、韩利均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及3份补充协议，本院不持异议并予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据三份补充协议确认及查明情况，可以认定《北京市存量房屋买卖合同》系因王丽未能解除涉案房屋查封而无法继续履行，韩利要求王丽退还已支付购房款于法有据，本院依法予以支持。就违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王丽及韩利在《北京市存量房买卖合同》约定因一方违反承诺被解除的，则违反承诺一方应向另一方承担相当于成交价格的20%的房款作为赔偿金，现涉案房屋因王丽原因导致一直处于查封状态无法完成转移登记手续，故韩利要求王丽支付违约金符合双方约定，本院依法予以支持。就违约金数额，本院将综合考虑合同的履行情况、王丽的过错程度、韩利的付款比例以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告韩利与被告王丽2013年9月24日签署的《北京市存量房买卖合同》及2014年1月8日、2015年1月29日、2016年8月24日签署的《补充协议》；二、被告王丽于本判决生效后7日内退还原告韩利房款2944000元；三、被告王丽于本判决生效后7日内支付原告韩利违约金1500000元;四、驳回原告韩利其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21976元，由被告王丽负担19826元，由原告韩利负担2150元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  欧阳华二〇一九年十月三十日书记员  曹 扬