文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初19313号原告:重庆筑之信物业服务有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪街道兴隆街39号锦江郦城8幢20-2，统一社会信用代码91500112699294873T。法定代表人：吴静萍，出纳。委托诉讼代理人：夏伟军，重庆派瑞律师事务所律师。被告：陈魏，男，汉族，1976年10月22日生，住重庆市渝中区。原告重庆筑之信物业服务有限公司（以下简称筑之信公司）与被告陈魏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，由审判员陶立依法适用小额诉讼程序进行审理，原告筑之信公司的委托诉讼代理人夏伟军，被告陈魏到庭参加了诉讼。后本案依法转为简易程序公开开庭进行了审理。原告筑之信公司的委托诉讼代理人夏伟军，被告陈魏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告筑之信公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告拖欠的物管费10196.7元（124.35元/月*82月）、公摊水电费656元（8*82），共计10852.7元（2012年9月1日至2019年6月30日）；2、请求法院判令被告向原告支付上述费用的违约金（计算方式：按日千分之三的标准从欠费之日起至付清之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月22日，原告与被告锦江郦城小区开发商签订了前期物业服务合同，约定合同期限为6年，物业服务收费标准即：住宅1.5元/㎡；非住宅3元/㎡，公摊费都是8元/户/月。合同期限届满后，该小区未成立业主委员会，原告仍实际在该小区进行物业管理服务，收费标准未变。2017年12月28日，原告与锦江郦城第一届业主委员会签订物业服务合同，合同为期一年，物业服务收费标准为住宅1.5元/㎡；商业3元/㎡，公摊费都是8元/户/月。原告一直积极履行义务，但被告作为小区业主，从2012年9月至今拖欠物管费公摊费，原告多次书面催收，均无果。故起诉。被告陈魏辩称，请求驳回原告的诉讼请求。一、被告物业服务费已经缴纳至2012年9月30日，2012年10月1日至2017年9月30日期间的物业服务费按照法律规定已过诉讼时效，请求驳回该时间段物管费及违约金的诉讼请求。二、小区消防和安防停摆，涉及人身生命财产安全方面存在致命瑕疵，原告在合同履行过程中存在根本性违约。三、双方自2017年5月31日之后不存在物业服务合同关系，原告主张的2017年5月31日之后物管费缺乏合同及法律依据。原告所提交的2017年12月28日其与锦江郦城第一届业委会续签的物业服务合同违反了双过半原则规定，属于合同签订程序违法，系无效合同。四、原告主张的公摊水电费从未按月公示小区公共区域的水电使用量和发生金额，其主张缺乏依据。原告主张的违约金缺乏依据。五、《前期物业服务合同》中关于物业服务内容约定不明确，没有约定物业服务标准，开发商和原告存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，《前期物业服务合同》无效。同时却对被告约定了日千分之三的违约金，存在减轻原告义务、加重被告责任的明显不公平。六、原告以书面形式确认未整改完毕被告提出的交房问题前豁免被告物业费即在收据上签批“物管费从7月1日算起”。七、原告的物业服务收费与服务水平不符合相适应的原则：1、原告未尽到勤勉尽责义务；2、原告不作为，得过且过，未能合理维护业主权益；3、原告破坏小区财物；4、原告日常修缮从不做。本院经审理认定事实如下：被告陈魏系位于重庆市渝北区××街××号××幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为82.90平方米，用途为住宅。2010年7月21日，重庆仲酉衡房地产营销策划有限公司向筑之信公司发出《中标通知书》，载明：锦江郦城项目于2010年7月21日开标，确定你单位为中标人，中标价：高层住宅1.6元㎡/月。2010年7月22日，重庆新锦江地产有限公司与筑之信公司签订《前期物业服务合同》，约定由筑之信公司为重庆市渝北区武陵路兴隆街39号锦江郦城提供前期物业服务，约定，筑之信公司按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房1.6元/月平方米，合同期限为5年即2010年7月22日至2016年7月21日。第九条，物业服务费用按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费的应支付违约金，违约金支付约定如下：按千分之五/天收取。2010年7月26日对该合同进行了备案。2017年12月28日，锦江郦城业主委员会与筑之信公司签订《物业服务合同》，约定由筑之信公司为锦江郦城提供物业管理服务，合同期限1年，从2017年12月29日至2018年12月31日，约定住宅收费标准为1.5元/月平方米，物业服务费用按月缴纳，合同同时约定了双方的违约责任等。合同尾部有锦江郦城第一届业主委员会以及筑之信公司加盖印章予以确认。上述协议签订后，被告认可原告在锦江郦城小区提供物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告分别于2013年6月8日、2014年3月7日、2015年7月9日、2016年12月7日、2017年12月9日、2018年4月8日、2018年12月8日、2019年4月25日通过上门粘贴和邮寄的方式向被告欠缴的物业费进行了书面催收。审理中，双方均认可被告将物管费交至2012年9月30日。原告陈述物管费收取标准均是按照1.5元/月平方米计算，公摊费是据实分摊，只收8元，但合同只是约定由全体业主分摊没有具体标准。2019年7月5日，重庆市渝北区公安消防支队向原告作出《责令限期改正通知书》，载明于2019年7月4日对其进行消防监督检查，发现存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，具体问题为火灾报警主机瘫痪，责令其在2019年10月4日前改正。庭审中，被告还举示了装修保证金收据、发函照片、QQ截图、小区现状照片、光盘等证据，拟证明原告未退还装修保证金，原告未整改案涉房屋的问题以及小区现状问题，原告收费与服务水平不适应，且续签物业服务合同未达到双过半，应属无效。原告质证称收据与本案无关，对其余证据均不认可。另查明，此前原告已起诉被告，后于2019年6月26日申请撤诉。庭审中，原告减少诉讼请求并明确为：1、请求法院判令被告支付原告拖欠的物管费10072.35元（124.35元/月*81月）、公摊水电费648元（8*81），共计10720.35元（2012年10月1日至2019年6月30日）；2、请求法院判令被告向原告支付上述费用的违约金（计算方式：以每月物管费为基数，按日千分之三的标准，从欠费之日起至付清之日止，暂计算至2019年6月30日为2000元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。上述事实，有双方当事人陈述、中标通知书、前期物业服务合同、备案证明、物业服务合同、催缴通知单、照片、邮寄凭证、重庆市房地产登记申请书、民事裁定书、收据、截图、光盘、责令限期改正通知书等随案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆新锦江地产有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与锦江郦城业主委员会签订的《物业服务合同》有各方加盖印章予以认可，且被告的证据不足以证明《物业服务合同》具有法律规定的无效情形，两份合同内容不违反法律规定，合法有效，该合同对锦江郦城小区全体业主均具有约束力。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”本案中，合同签订后至今原告作为物业服务企业为被告所有的涉案房屋提供了物业服务，被告作为该房屋的产权人，应当向原告支付物业服务费。根据上述合同约定，被告缴纳物业费的标准前期为1.6元/月/平方米，后为1.5元/月/平方米，但原告在实际执行过程中均是按1.5元/月/平方米执行。从2013年至2019年期间，原告多次书面催收，引起诉讼时效中断，故诉讼时效未经过。因此，原告主张欠费期间费用：82.90㎡×1.5元×81月=10072.35元，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的公摊水电费，原告并未能举证予以证明，故本院不予支持。因原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片、聊天截图、改正通知书等证据予以证明，但该证据尚不足以成为拒交物业服务费的理由。原告在庭审中自愿减少诉讼请求，系对其自身权利的处分，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈魏在本判决生效之日起十日内支付原告重庆筑之信物业服务有限公司2012年10月1日至2019年6月30日期间的物业服务费10072.35元；二、驳回原告重庆筑之信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由原告重庆筑之信物业服务有限公司负担10元，被告陈魏负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇一九年十月二十八日书记员  马瑞