广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8668号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：柴诚，该公司职员。委托诉讼代理人：周雪莹，该公司职员。被告：阳冲翔，男，1977年12月29日出生，汉族，住广州市花都区，被告：何洵，女，1984年12月8日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：阳冲翔，系何洵丈夫。第三人：天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区进港大道12号816房，统一社会信用代码91440101MA59PJECXM。负责人：裴志福。委托诉讼代理人：梁晓锋，该公司职员。原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告阳冲翔、何洵，第三人天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人柴诚，被告阳冲翔及被告何洵的委托诉讼代理人阳冲翔，第三人天津鑫宏远创建筑装饰工程有限公司广州分公司（以下简称天津鑫宏公司）的委托诉讼代理人梁晓锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告支付欠款307899元；2.依法判令两被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之一的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2017年12月25日前支付房屋欠款133715元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共567天），为7581.6元；被告应于2018年6月25日前支付房屋欠款174184元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共385天）为6706.1元。两笔合计14287.7元；3.依法判令两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年10月18日就被告购买原告开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区7栋2梯201房签订了《商品房买卖合同》及《房屋装修合同》，总价款为1929999元。根据双方约定，被告应于2017年12月25日前支付欠款133715元，于2018年6月25日前支付欠款174184元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时支付上述欠款。综上：被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告阳冲翔、何洵辩称，一、原告在销售过程中没有遵守平等自愿，诚实信用的原则，诱导被告支付第三人中介服务费50000元，造成被告损失。根据《消费者权益保护法》第四条、第十六条、第四十条，请求赔偿被告损失。2017年9月23日，为购买学区房被告去花都万达文化旅游城项目看房，原告一位姓苏的销售人员接待了被告，苏姓销售人员谎称现在只有一套房源（即被告现在购买的这套房）可以出售，误导被告房子销售紧俏，被告在交定金前，向他咨询过需不需给中介费，他直接回答说不要被告给，由原告自己负责，在此情况下被告当天交了5万元定金。在此之后原告的销售人员电话通知被告何洵2017年9月30日须交首付款45万元。2017年9月30日被告何洵在没有被告阳冲翔陪同的情况下去花都万达销售部交款，原告要求被告何洵与广州锦年广告有限公司签订《购房者服务合同》，在未经被告阳冲翔授权的前提下，并要求被告何洵在《购房者服务合同》上代签被告阳冲翔的名字，且当天支付中介服务费为5万元，另交款40万元，其中开具30万元收据为首期款，10万元收据为收款。2017年10月16日原告要求被告交房款394285元，收据开的为首期款（开了两张收据，其中一张金额300142元，另一张的金额为94143元）。之后原告通知被告2017年10月18日签购房合同，被告在到达销售部签合同时，原告才告知被告这套房房款的具体金额为1929999元，要同时签订购房合同和装修合同双份合同，并提供《广州万达城项目合同签定单》要被告签字，因购房过程中存在欺骗行为，一步一步诱导消费者就范，因此被告阳冲翔拒绝在《广州万达城项目合同签定单》签字，并质问销售人员购房发票怎么开，得到的回复是财务上的事情他们不知道，到时候就知道啦。被告阳冲翔看在已经付了这么多钱的情况下，在不情愿的情况下被迫与原告于2017年10月18日签订了雪域华府3区7栋2梯201房的《商品房买卖合同（预售）》和《房屋装修合同》。案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房价款为1484285元，合同主体为原告与被告；《房屋装修合同》的装修费为445714元，合同主体为被告与天津鑫宏公司，该合同在被告签字后至今未提供合同原件给被告。天津鑫宏公司曾以被告未按合同支付装修款起诉过被告，后撤诉，被告因资金紧张，与对方律师李军沟通看看能否退房，李军答应回去和领导反映实际情况拿出一个退房方案，至今未果。在原告起诉被告之前，被告主动约过原告的销售人员袁洪林谈过装修款的事，他告知被告阳冲翔他做不了决策为由，导致该事一直搁下。二、案涉《商品房预售合同》约定的房款为1484285元，根据广州市花都区住房与城乡建设局于2019年8月16日向被告出具的《政府信息公开申请告知书》得知，案涉房屋备案价格为1484285.04元，被告已依约付清房屋价款，不存在违约行为。三、被告与第三人天津鑫宏公司签订的《房屋装修合同》，该装修合同与《商品房预售合同》是阴阳合同，原告作为开发商存在明显的捆绑销售行为，原告的实际销售价格高于政府备案价格1484285.04元，违反国家住建部和国家统计局发布的《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》、广州市《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》(穗建房产(2017)1616号)和广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》的规定，属于变相涨价行为，是违规行为，其目的是规避地方政府房地产调控限价政策，原告存在扰乱社会经济秩序，损害了社会公共利益的行为；原告还存在逃避纳税义务，在合同签订过程中以欺诈手段，损害国家利益，签订装修合同是以合法形式掩盖非法目的。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，该装修合同属于无效合同，其付款期限条款为无效条款，被告不存在违约行为。四、假若人民法院判决被告应向原告支付款项307899元，原告应就被告支付的全部款项开具增值税发票（包含445714元部分），否则，被告有权向税务机关及公安机关举报其逃税的违法犯罪行为。综上所述，答辩人恳请贵院依法判决，以维护当事人的合法权益。第三人鑫宏远创公司辩称，装修合同是我方签订，但我方没有实际履行装修合同，是万达公司履行的装修合同。对于原告的诉请我方没有意见。经审理查明：2017年10月18日，万达公司与何洵、阳冲翔签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定何洵、阳冲翔购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区7栋2梯）201房的房产，建筑面积为99.27平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18376.69元，总金额1484285元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.14%，金额为744285元，除首期款外，剩余房款金额74万元须于2017年10月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，何洵、阳冲翔签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为1929999元，并拆分成1484285元房价款、445714元装修款的形式支付，已付款：房款744285元，装修款137815元，装修款2017年12月25日前支付133715元，2018年6月25日支付174184元。同日，何洵、阳冲翔（甲方）与天津鑫宏公司（乙方）签订了《房屋装修合同》，约定：鉴于甲方已购买涉案房屋，甲方签订本合同之前已现场查看展示区和清楚了解本合同附件一中装修标准，并已清楚知悉乙方将以附件一中的装修材料等作为装修交付标准。二、装修费445714元按第2款约定向乙方支付，甲方应当于2017年10月16日前向乙方支付首期装修费137815元；甲方应当于2017年12月25日前向乙方支付装修费133715元；甲方应当于2018年6月25日前向乙方支付装修费174184元，付清全部装修费。三、乙方应在2018年12月20日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，交付标准以本合同约定为准。附件一《装修交付标准》，附件二《装修保修期限清单》，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。天津鑫宏公司表示万达公司将由何洵、阳冲翔签字的装修合同交给天津鑫宏公司，天津鑫宏公司盖章后将装修合同原件给万达公司，装修合同实际由万达公司履行。合同签订后，何洵、阳冲翔已支付了商品房买卖合同约定的房款及装修合同的第一期装修款，因何洵、阳冲翔未按期支付装修合同约定的第二期133715元，第三期174184元，万达公司委托广东华之杰律师事务所分别于2018年1月11日、2019年3月18日向何洵、阳冲翔发出催款律师函，要求何洵、阳冲翔支付欠款133715元及174184元，并告知分别于2018年1月14日、2019年3月21日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。万达公司表示曾以天津鑫宏公司的名义在2018年8月1日起诉何洵、阳冲翔要求支付剩余房款，当时阳冲翔表示要求退房，因此天津鑫宏公司撤回起诉，之后万达公司联系何洵，何洵表示不同意退房，故万达公司提起本案诉讼。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修合同的装修款，何洵、阳冲翔确认房屋总价款为1929999元，但认为万达公司在销售房屋过程中存在很多不规范的行为，认为在购房之初诱导何洵向案外人支付中介服务费5万元，涉案房屋的总价款也高于行政部门的备案价，且存在规避政府限价政策等行为，为此不同意支付剩余房款及违约金。本院认为：一、关于《房屋装修合同》效力及《房屋装修合同》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，何洵、阳冲翔与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修合同》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修合同》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但何洵、阳冲翔与万达公司签订《房屋装修合同》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修合同》当属无效，但《房屋装修合同》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求何洵、阳冲翔支付购房余款307899元（133715元+174184元），合理有据，本院予以支持。双方《房屋装修合同》约定装修款分期支付，本案133715元须在2017年12月25日前支付，174184元须在2018年6月25日前支付，但何洵、阳冲翔并未依约履行，因此，何洵、阳冲翔应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《房屋装修合同》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定何洵、阳冲翔应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同及补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，何洵、阳冲翔对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定何洵、阳冲翔应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，违约金分段计算：以133715元为基数，从2017年12月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；以174184元为基数，从2018年6月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。关于何洵、阳冲翔提及在交易过程中支付的50000元中介服务费，因其未在本案提起反诉，且收取该50000元的主体并非本案原告万达公司，故本院对此不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何洵、阳冲翔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款307899元；二、被告何洵、阳冲翔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款307899元的违约金，违约金分段计算：以133715元为基数，从2017年12月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；以174184元为基数，从2018年6月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3066元，由被告何洵、阳冲翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十月二十二日书记员  邓国靖