镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初3789号原告：深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司，住所地镇江市颐和家园御景苑2号第1层105室。负责人：李步洋，该分公司总经理。委托诉讼代理人：孟海云，该公司员工。被告：傅镇友，男，汉族，1954年3月6日生，住本市。被告：夏小妹，女，汉族，1953年12月5日生，住址。原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司（以下简称“昊岳物业公司”）与被告傅镇友、夏小妹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟海云、被告傅镇友、夏小妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告傅镇友、夏小妹支付2015.1.1-2018.8.31之间的物业管理服务费4155.9元，2015至2018年8月31日之间的公共能耗费367元；2.判令被告支付物业费自逾期缴费之日起至2018年12月31日之间的日万分之五的滞纳金1552.8元，合计欠费6075.7元；3.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由如下：原告和被告所在小区业委会签订了《物业管理服务合同》，是小区合法的物业服务企业，约定由原告向镇江市朗香园小区提供物业管理服务，被告为该小区1幢205室业主，依据合同应当及时向原告支付物业管理费和公摊水电费，然而被告却未按合同约定支付。原告经催告，但被告至今仍未缴纳。故诉至法院，请求依法判决。被告傅镇友、夏小妹辩称:1、原告2016年曾就物业费问题起诉过两被告，判决以后已经交纳了物业费，原告说两被告欠交2015年的物业费不是事实；2、公共能耗费原告一直是按照100元每年收取，但小区新的物业公司都是按照30元每年收取，原告多收的能耗费应退回；3、原告提交的物业服务合同是无效的，我们小区没有召开业主大会，故原告涨价无效；4、原告从来没有公布收取的路面车位租赁费、云柜广告费等资金的流向及使用结余情况；5、2016年8月前的物业费已过诉讼时效，不同意负担。经审理查明，2014年3月1日，原告与朗香园业委会签订《苏源.朗香园小区物业管理委托合同》，合同约定：朗香园业委会将苏源.朗香园小区委托于原告实行物业管理，总建筑面积55099.07平方米，其中商业建筑面积3402.52平方米，住宅户数361户，原告提供服务的受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应履行合同，承担相应责任；委托管理事项包括房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、建筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花木、建筑景观等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理（不包括捐赠类运动和文化设施），公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，组织开展社区文化活动，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公摊水电费（公共设施设备用水电费用，不包括管理处的办公用水用电费用）、车辆停放车位费、经业主大会同意的其他设备设施改造养护费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告可接受委托并合理收费；委托管理期限自2014年3月1日起至2015年2月28日止；业主委员会在业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，配合物业管理公司催交物业管理服务费，反对无理拖欠物业管理服务费的行为，保护其他缴费业主的合法权益；无电梯多层住宅按照建筑面积每月每平方米0.73元向业主或者物业使用人收取；有电梯多层按建筑面积每月每平方米1.15元向业主或者物业使用人收取（以上收费以物价部门的相关具体规定执行）；收取物业服务费的期限时间为半年或一年，在交纳物业服务费的同时预交公摊水电费用每年100元；物业公共服务费在服务期内如果遇到政府指导价调整，原告可按照政府指导价做适当调整，但不得高于政府指导价；房屋或出租门面，由业主和承租人对物业服务费用的交纳有约定的，如果承租人无理不履行交纳物业服务费义务时，房屋产权人最终承担交纳义务；单元门可视对讲系统的维修材料费用由所在单元门入住业主共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起一个月后起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；朗香园业委会违反合同约定的权利义务的约定，使原告未完成规定管理目标，原告有权要求业委会在一定期限内解决，逾期未解决的，原告有权终止合同，造成原告经济损失的，业委会应给予经济赔偿；原告违反合同关于物业管理服务质量的约定，不能完成管理目标，业委会有权要求限期整改，逾期未整改或整改仍未达标的，业委会有权终止合同，造成业委会经济损失的，原告应给予经济赔偿；合同期满，如不能及时签署新的合同，本合同继续有效。2018年8月31日，原告终止在该小区的物业服务。2014年10月17日，镇江市物价局、镇江市住房和城乡建设局联合下发镇价服[2014]124号《关于公布市区普通住宅物业服务等级标准及公共服务费指导价标准的通知》，规定：普通住宅前期物业公共服务费，实行政府指导价，其浮动幅度按小区托管面积大小实行分档浮动，具体为在基准价基础上5-10万平方米（含10万平方米）最高可上浮15%。被告傅镇友、夏小妹为镇江市长江路293号朗香园1幢205室房屋业主，该房屋建筑面积为100.48平方米。2015年11月2日，本院作出（2015）润民初字第1029号民事判决书，判令被告傅镇友、夏小妹给付原告昊岳物业公司2011年1月1日至2014年12月31日之间的物业服务费3168.7元、2011年至2015年之间的公共能耗费500元并承担案件诉讼费。2016年1月27日、2016年5月18日，被告傅镇友履行完毕上述付款义务。上述事实，有原告提交的物业服务合同、收费标准公告的图片、欠费清单等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，第一、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告依据与朗香园业委会签订的物业管理委托合同的约定向业主收取物业管理服务费符合法律规定，故被告应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。第二、《解释》规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案原告的收费标准系经物价部门和住建部门所核准，在同一地区具有普遍适用性。被告傅镇友、夏小妹以物业费用上涨未经业主委员会讨论通过，因此不缴纳物业费的主张，本院不予支持。第三、《中华人民共和国物权法》规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。故被告作为业主主张权利应依法进行。第四、《物业管理条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主不交纳物业费的行为本身即为违约行为，实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益。欠费业主不交或者少交物业服务费，可能会助长其他业主的欠费行为，不利于前期已缴费业主的权益和小区整体利益的维护。第五、法律规定，人民法院不得主动适用诉讼时效的规定。原告向本院提供其与朗香园业委会签订的物业管理委托合同中约定了合同履行的具体期限。合同中约定的服务期限为2015年2月28日结束，原告陈述该合同期限到期后仍继续履行至2018年8月31日，被告无异议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，原告向本院提交的2018年1月31日张贴催费函及2019年2月3日发送催费短信的图片，图片中均无法证实被告已收到相关催费信息，上述行为不可以推断出其系向被告个人直接主张权利。根据《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告至本院以物业服务纠纷起诉被告并于2019年4月18日登记为先行调解案件，可视为与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。根据法律规定，本案的时效计算方法为自原告向被告提出付款要求之日起即2019年4月18日向后倒推三年，被告应交纳2016年4月至2018年8月的物业服务费2739.08元（100.48㎡×0.94元／㎡／月×29个月，保留至小数点后两位），两被告2015年公摊水电费已交纳100元，扣减后应交2016年至2018年公摊水电费为267元（367元-100元）。关于滞纳金问题，因原告在物业服务过程中存有瑕疵，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中国人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告傅镇友、夏小妹于本判决生效后十日内给付原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司2016年4月至2018年8月31日的物业服务费2739.08元、公摊水电费267元。二、驳回原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告深圳市昊岳物业管理有限公司镇江分公司负担12元，被告傅镇友、夏小妹负担13元（上述款项原告已预交，由被告于本判决生效后十日内将应负担的费用直接支付给原告）。本判决为终审判决。审 判 员 李鸿梅二〇一九年十月三十一日法官助理 叶 婧书 记 员 周 艳附：本判决适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国物权法》第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。