福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初2258号 原告：安溪县扬德物业管理有限公司，住所地：福建省安溪县凤城镇三德大酒店。统一社会信用代码：91350524761784102R。 法定代表人：谢朝霖，任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：严璐德，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被告：陈婷婷，女，1979年7月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：白奇坤，男，1977年2月6日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告安溪县扬德物业管理有限公司（以下简称扬德物业公司）与被告陈婷婷、白奇坤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告扬德物业公司的特别授权委托诉讼代理人严璐德、被告白奇坤到庭参加诉讼，被告陈婷婷经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扬德物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈婷婷、白奇坤立即向扬德物业公司支付大华绿洲B幢2单元606房屋自2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业管理费欠费1,674元及其逾期违约金（从逾期之日起每天按拖欠金额的千分之三的标准计算至被告实际付清欠费之日止）；2.陈婷婷、白奇坤立即向扬德物业公司支付大华绿洲B幢2单元606房屋自2015年6月1日起至2016年5月31日止的相关费用欠费合计462.67元（其中公共维修费197元、卫生处理费72元、水加压电费0元、电梯电费108元、公摊电费77元、公摊水费8.67元）及其逾期违约金（从逾期之日起每天按拖欠金额的千分之三的标准计算至被告实际付清欠费之日止）；3.本案的诉讼费用由陈婷庭、白奇坤承担。事实和理由：2013年5月29日，扬德物业公司与陈婷婷签订《前期物业管理服务协议》。协议约定：合同期限自2013年5月29日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日止；陈婷婷委托扬德物业公司提供物业管理服务，陈婷婷应提前预缴一年的物业管理费、公摊水电费、公共维修费、垃圾处理费等费用，其中住宅的物业管理服务费按建筑面积1.8元／月／平方米的标准收取，公共维修费按建筑面积0.2元／月／平方米的标准收取，如物业使用人逾期交纳物业管理服务费等费用，应按每天3‰缴交逾期违约金，拖欠三个月以上的，扬德物业公司可向法院提起诉讼。2016年10月1日，安溪县大华绿洲小区业主委员会与扬德物业公司签订《福建省物业服务合同》。合同约定：大华绿洲小区业主委员会将大华绿洲委托给扬德物业公司实行物业管理，委托管理期限自2016年5月30日起至2019年5月29日止；（1）高层住宅：2016年5月30日至2017年5月29日，1.7元/月/平方米。陈婷婷、白奇坤系大华绿洲B幢2单元606房屋的业主，该房屋建筑面积为82.08平方米。经核对，陈婷婷、白奇坤拖欠上述房屋自2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业管理欠费1,674元；自2015年6月1日起至2016年5月31日止的相关费用欠费合计462.67元（其中公共维修费197元、卫生处理费72元、水加压电费0元、电梯电费108元、公摊电费77元、公摊水费8.67元）。根据上述物业服务合同，扬德物业公司有权要求陈婷婷、白奇坤立即结清有关的物业管理费、相关费用欠费并支付相应的逾期缴费违约金。 白奇坤辩称，1.扬德物业公司的物业服务未完全履行且违反公平原则。答辩人依约在住宅装修过程及安装空调机和防盗网时受到扬德物业公司的阻挠，扬德物业公司为了占有答辩人的装修押金，而要求答辩人在上述装修、安装等依扬德物业公司的标准进行，否则给予停水停电、扣除装修押金，答辩人不得已将空调外机安装在阳台内、防盗网由粗宽改成细密材质，而其他业主进行住宅装修时未受到任何阻挠，空调外机却安装在墙体外面，而扬德物业公司未阻止和报告，导致答辩人每到夏季居住生活受到影响，根据《前期物业管理服务协议》第二条和《福建省物业服务合同》第六条第八项和第十项的规定及《合同法》的相关规定，扬德物业公司在履行物业服务时违反公平、公正原则。因此扬德物业公司违约在先，没有完全履行合同义务，且违反《合同法》的公平原则。2.扬德物业公司所主张的自2015年6月1日起至2016年5月31日止的物业费已经超过了普通的诉讼时效，请求法院驳回扬德物业公司的诉讼请求。3.违约金按日利率3‰是没有依据，2016年10月业主委员会与物业公司之间的物业服务合同并没有约定违约金按日利率3‰计算，之前未交物业费是物业公司违约在先，物业公司要先支付其安装空调外机及防盗网的费用。 陈婷婷既未作书面答辩，也未向本院提交任何书面证据。 本案双方当事人的争议焦点：1.扬德物业公司诉求支付物业费是否超过诉讼时效？2.陈婷婷、白奇坤拒缴物业管理费的理由能否成立？3.陈婷婷、白奇坤请求扬德物业公司支付安装空调外机及防盗网的费用能否成立？ 双方当事人围绕诉讼请求、答辩及争议焦点提交了相应的证据，本院依法组织进行质证。对双方当事人无异议的扬德物业公司提交的《前期物业管理服务协议》复印件、《福建省物业服务合同》复印件、《物业服务合同备案证明》复印件、《入住合约》复印件、《住户登记表》复印件、《商品房买卖合同》复印件、催缴记录单复印件，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.扬德物业公司提供律师函及邮寄单复印件，欲证明扬德物业公司于2018年10月17日曾委托律师就陈婷婷、白奇坤拖欠物业管理费和公摊水电费的相关事宜发函，催促陈婷婷、白奇坤缴交上述拖欠费用及产出的相关滞纳金的事实。白奇坤经质证，认为邮寄单上的签名不是本人签字，是由保安签收的。本院认为，鉴于白奇坤未对证据的真实性提出异议，对证据的真实性予以确认，虽白奇坤对邮寄单上的签名有异议，但根据邮寄单上载明的内容并无相关人员的签名，故对其质证意见，本院不予采纳，但物业管理服务费催款律师函及邮寄单上载明的内容，确实可以证明扬德物业公司于2018年10月17日向白奇坤寄送催款律师函的事实，故该证据的证明力，本院予以认定。2.白奇坤提供照片复印件，欲证明白奇坤的房屋装修与别人不一样的及装修时扬德物业公司阻挠、恐吓，要断水断电的事实。扬德物业公司经质证，认为对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，证据与本案没有关联性。本院认为，鉴于扬德物业公司对证据的“三性”均有异议，白奇坤又未能提供证据予以佐证，对证据的“三性”，本院不予认定，即使白奇坤提供的证据确系真实的，其仅能证明其装修与部分业主不一样，并也无法证明扬德物业公司阻挠、恐吓断水断电的事实。 陈婷婷经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为其自愿放弃相应的举证权利，并对上述证据放弃质证的权利，后果由其自行承担。 结合庭审举证、质证、认证及庭审笔录，本院对本案的事实认定如下：2011年8月1日，陈婷婷、白奇坤与安溪星源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：陈婷婷、白奇坤向安溪星源房地产开发有限公司购买址在安溪县凤城镇旧实小片区大华·绿洲第B幢6层06号房，面积82.08平方米。2013年5月29日，陈婷婷作为代表人办理交房手续并接收了涉案房屋，并与扬德物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：前期物业管理是指自房屋出售通知交房之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效时止的物业管理；物业管理费等费用按一年交纳一次，乙方从开发商通知交房之日起开始计收物业费；住宅按建筑面积每月每平方米1.8元；公摊水电费由全体业主按比例分摊；公共维修费按建筑面积每月每平方米0.2元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按拖欠额的千分之三交纳违约金，或按业主临时公约和委托管理合同的规定进行催缴，拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。但陈婷婷、白奇坤未向扬德物业公司支付自2015年6月1日起至2016年5月31日止的公共维修费197元、卫生处理费72元、电梯电费108元、公摊电费77元、公摊水费8.67元。2016年10月1日，安溪县大花绿洲小区业主委员会与扬德物业公司签订《福建省物业服务合同》。该合同约定：物业服务期限为3年，自2016年5月30日起至2019年5月29日终止；物业服务费标准（不含公共水电分摊费）高层住宅：2016年5月30日至2017年5月29日，1.7元/月·平方米；2017年5月30日至2019年5月29日，1.6元/月·平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积0.2元/月·平方米的标准由主业支付公共维修费，乙方代收，按月转入甲方账户，乙方按实报支；业主装饰装修房屋应当遵守国家和本省有关规定。该合同还对权利义务、物业管理用房、违约责任等进行约定。合同签订后，陈婷婷、白奇坤未向扬德物业公司支付自2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业费1,674元。2018年10月17日，扬德物业公司通过福建取帆律师事务所向白奇坤寄送物业管理服务费催款律师函。催讨后，陈婷婷、白奇坤仍未缴纳物业费等相关费用。 综上事实和证据，本院对本案的争议焦点分析如下： 1.扬德物业公司诉求支付物业费是否超过诉讼时效？ 虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但物业服务合同属继续性合同，物业服务一直处于持续履行状态的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性，因此物业服务公司要求业主支付物业服务费等相关费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。本案中，结合《前期物业管理服务协议》、《福建省物业服务合同》及物业服务合同备案证明，自签订前期物业管理服务开始至2019年5月29日止，扬德物业公司一直持续为大华·绿洲小区提供物业服务，其诉讼时效应于物业服务合同终止时开始计算，故本案不存在超过诉讼时效。白奇坤辩称本案物业服务费超过诉讼时效期间，依据不足，本院不予采纳。 2.陈婷婷、白奇坤拒缴物业管理费的理由能否成立？ 陈婷婷、白奇坤作为大华·绿洲小区业主，在扬德物业公司向其催缴物业费等相关费用时，却以其在安装空调外机和防盗网时受到扬德物业公司的不公平待遇，而拒绝缴纳。本院认为，空调外机应按照预留位置进行安装，且空调外机直接安装于外墙上本身就存在安全隐患、防盗网采用粗宽材质，不符合小区整体立面美观，故扬德物业公司对于陈婷婷、白奇坤的阻挠行为恰恰是在履行物业管理职责，至于其辩称扬德物业公司的该行为，导致其夏季居住生活受到影响及其他业主在装修时未受到阻挠，若陈婷婷、白奇坤认为其行为侵害其权益，可向业主委员会提出异议或者持相应的证据另案主张权利，但不得以消极地拒绝缴纳物业服务管理费进行对抗，否则物业服务将无法正常开展，也不利于维护广大业主的权益。故白奇坤的辩解，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 3.陈婷婷、白奇坤请求扬德物业公司支付安装空调外机及防盗网的费用能否成立？ 结合第2点的分析，扬德物业公司对于陈婷婷、白奇坤安装空调外机及防盗网的行为系其履行物业管理职责的一部分，若陈婷婷、白奇坤认为该行为侵害其权益，系另一法律关系，陈婷婷、白奇坤可另案进行主张。故陈婷婷、白奇坤诉求扬德物业公司支付安装空调外机及防盗网的费用，于法无据，本院不予采纳。 综上，扬德物业公司与安溪县大华绿洲小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》合法有效，该物业服务合同对所有小区业主均具有法律约束力，小区业主、扬德物业公司及小区业主委员会均应按照合同约定履行合同义务。扬德物业公司已依约提供相应的物业管理服务，陈婷婷、白奇坤作为安溪县大华绿洲小区的业主，其未能依约支付自2015年6月1日起至2016年5月31日止的公共维修费197元、卫生处理费72元、电梯电费108元、公摊水电费85.67元及自2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业费1,674元，其行为已构成违约，应承担继续支付尚欠物业服务费的违约责任。故扬德物业公司诉求陈婷婷、白奇坤支付上述费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于扬德物业公司诉求支付相关费用462.67元的逾期付款违约金，虽双方在《前期物业管理服务协议》中约定逾期之日起每天按拖欠额的千分之三交纳违约金，但违约金按日利率3‰即月利率9%计算，显然已超过法律规定，故对诉求的逾期付款违约金应予调整，本院依法自2016年6月1日起按年利率6%计算至付清款项之日止予以保护，而在《福建省物业服务合同》中并未约定违约金，故对其诉求支付物业管理费1,674元的逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，扬德物业公司诉求合法有据部分，本院予以保护；白奇坤的辩解合理的部分，本院予以采纳；陈婷婷经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈婷婷、白奇坤应于本判决生效之日起十日内支付安溪县扬德物业管理有限公司自2016年6月1日起至2017年5月31日止的物业管理费1,674元； 二、陈婷婷、白奇坤应于本判决生效之日起十日内支付安溪县扬德物业管理有限公司自2015年6月1日起至2016年5月31日止的相关费用（公共维修费197元、卫生处理费、电梯电费108元、公摊电费77元、公摊水费8.67元）462.67元及逾期付款违约金（违约金自2016年6月1日起按年利率6%计算至付清款项之日止）； 三、驳回安溪县扬德物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈婷婷、白奇坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林王敏 人民陪审员  谢志忠 人民陪审员  谢伟良 二〇一九年九月二十七日 法官助理李裕鹏 书记员谢亚锦 附：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9-