江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终2491号 上诉人（原审原告）：李美春，男，汉族，1969年3月22日生，住浙江省温州市瓯海区。 上诉人（原审原告）：胡李华，女，汉族，1970年12月24日生，住浙江省文成县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：姚俊，北京大成（南昌）律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王轩，北京大成（南昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：钱太明，男，汉族，1957年10月10日生，住江西省南昌市新建县。 委托诉讼代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳艳，江西求正沃德律师事务所律师。 原审第三人：李明云，男，汉族，1951年8月22日生，住浙江省瑞安市。 上诉人李美春、胡李华因与被上诉人钱太明，原审第三人李明云确认合同效力纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李美春、胡李华的委托诉讼代理人姚俊，被上诉人钱太明及其委托诉讼代理人成新生、刘艳艳，原审第三人李明云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李美春、胡李华上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认第三人代上诉人与被上诉人于2017年3月15日和17日先后签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》无效；2、本案一、二审案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、上诉人、被上诉人双方之间不存在真实的房屋买卖行为，第三人李明云为偿还自己欠钱太明的赌债和借款，以签订房屋买卖合同的形式，担保债务。根据双方在2017年3月13日签订的两份《二手房买卖合同》及3月15日签订的101室《二手房买卖合同》，合同单价从9000至9500元／平方米跳水至7000元／平方米，合同约定的税费承担及违约责任条款也明显不对等，被上诉人明知房屋有抵押贷款的情况下还要签订房屋买卖合同，且在3月13日没有支付任何购房款的情况下，收走了101室和102室房屋产权证和公证书原件，明显不符合房屋买卖市场交易习惯；钱太明在（2017）赣0112民初949号案件庭审陈述的内容均与借贷有关，其承认了与李明云之间为民间借贷法律关系，也证实了双方之间不存在真实的房屋买卖关系；根据提交的29张收据，钱太明代李明云支付的涂小花案执行款凭条以及李明云提交的银行流水清单，李明云和钱太明在2015年就存在经济往来，29张收据中大部分为现金，且存在同一天多份收据的情形，而且有些收据明确注明为借款，所有的收据中有154万元全部为现金支付，且总共支付的购房款超出合同约定的房屋总价18万多，这明显不符合房屋买卖特征；双方在3月17日签订的《补充协议》与29张收据往来不对应，事实颠倒，该协议中明确写明钱太明已经支付了80万元首付款和定金，但事实上是至4月30日才总共支付了814729元首付款，其中还包括替李明云偿还涂小花借款本息414726元。2、一审判决第4、5页认定事实部分“上述合同签订后，被告钱太明从2017年3月13日起至2018年1月14日止采取直接现金支付及银行转账的方式向第三人李明云支付购房款共计2264729元，其中银行转账864729元，其余均为现金支付”，上述认定明显错误，对被上诉人提交的收款收据，上诉人及第三人从未认可收到相应款项，也从未认可款项性质属于购房款，对其真实性从未认可，一审法院对收款收据情况并未详细调查，径直认定已付购房款且将现金部分（无流水印证）也一并认定实际已付购房款，明显没有事实和法律依据。3、一审判决采信江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《涉执房地产处置司法评估报告》错误，该评估报告以同类房地产交易实例为基础，采取比较法估算案涉房产价值，但评估机构使用的房地产交易实例并没有在评估报告中披露，其收集的交易实例也未经案件当事人质证，交易实例本身的真实性、合法性及关联性不明确，评估机构按所谓的交易实际估算出来的结果必然不具有可信性；评估报告未能说明交易实例内容及测算过程，直接得出估价结果，不符合评估规范，结果不具有客观性、合法性；案涉房屋装修、附属设施及绿化等未纳入评估范围，评估结果不全面；房屋评估过程中，上诉人提交多份同小区类似房产的交易合同，而一审法院及评估机构未接收并用于评估参考，损害上诉人举证权利。4、第三人李明云擅自以上诉人名义与被上诉人签订的合同及补充协议无效。李明云代上诉人与被上诉人签订的协议属虚假的意思表示，实质是以物抵债或担保性质协议，案涉证据足以证实钱太明与李明云构成恶意串通，损害上诉人的利益；一审法院片面的理解房屋买卖合同中没有关于以房抵债的约定，导致对案涉合同性质及效力认定错误。 钱太明辩称，1、案涉《二手房买卖合同》系基于合同双方真实的房屋买卖的意思表示所订立，并不存在上诉人诉称的以房屋买卖的合法形式掩盖担保赌债的非法目的的无效情形，案涉《二手房买卖合同》合法有效。其一，房屋价格变更问题，一审法院已经依上诉人的申请对涉案房屋在2017年3月13日的市场单价进行了鉴定，结果为6946元/平方米，与案涉合同单价相差无几，合同价格由9000-9500下调至7000元是符合当时的房地产市场价值的；其二，案涉房屋买卖合同签订时房屋贷款应当是已经归还完毕或已归还大部分贷款，上诉人称被上诉人明知案涉房屋存在抵押情形却与李明云签订合同不符合房屋买卖常规是与事实相悖的；其三，被上诉人在（2017）赣0112民初949号案件中陈述的依赖买卖关系所形成借贷关系，是指李明云未及时将房屋过户至被上诉人名下却占用被上诉人已支付房款所形成的违约利息；其四，被上诉人以转账、代付执行款、现金支付的方式依约支付了购房款，李明云在收到款项后，也向被上诉人出具了收条，且对收条上其本人的签名也予以了认可，且收条上均写明为收御湖半山李美春16幢101号定金、房款或101-102号房定金，并不存在上诉人所称的收条上备注为借款的情形，李明云在（2017）赣0112民初949号案件的庭审中也认可了，其与被上诉人签署的购房协议是真实的，虽被上诉人向李明云支付的购房款超出了合同约定的101号房款，但超付的款项实际为购买102号房屋的房款，从李明云出具的收条（2017年8月3日至2018年1月14日）也可以证实；至于上诉人所称的2017年3月17日签订的《补充协议》中约定的被上诉人已向李明云支付定金80万元，与被上诉人实际支付金额的时间不对应的问题，被上诉人自2017年3月17日至2017年4月4日，已向李明云支付购房定金40万元，2017年4月28日又代李明云支付涂小花执行款414729元，根据李明云的陈述，落款时间为3月15日的《二手房买卖合同》实际于2017年4月27日签订，《补充协议》应是在这之后签订的，也就不存在颠倒事实的情形了。2、江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《涉执房地产处置司法评估报告》合法有效，理应作为本案定案依据。该评估报告系一审法院依法委托，上诉人也未提供证据证实鉴定程序不合法或评估结论违反法律、行政法规；评估报告没有注明交易实例、测算数据等信息并不代表评估报告不具有可靠性。3、第三人李明云有权代理上诉人转让案涉房屋，李明云与被上诉人签订案涉《二手房买卖合同》依法对上诉人产生法律效力。其一，根据《公证书》可知，李明云有权代理上诉人将案涉房屋进行转让的，包括但不限于签订买卖合同、收取定金、收取房价款，办理过户手续等，李明云和被上诉人签订房屋买卖合同，收取房款，不存在超越代理权的行为；其二，从本案现有证据来看，上诉人及李明云均根本没有任何证据也无法证明李明云与被上诉人之间存在赌债。综上所述，上诉人的上诉请求无任何事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 第三人李明云述称，我和钱太明之间就是赌博关系，因为我欠钱太明的赌债，作为抵押担保而签订购房合同并出具收据，实际并没有支付任何购房款，不是真的买卖房屋。 李美春、胡李华向一审法院提出诉讼请求：一、确认第三人代其与钱太明于2017年3月15日和17日先后签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》无效；二、本案诉讼费用由钱太明承担。 一审法院认定事实：2013年6月17日，经浙江省瑞安市公证处公证，李美春、胡李华（系夫妻关系）向李明云出具委托书，全权委托李明云为代理人，办理李美春、胡李华所有的位于江西省南昌市乐化镇御湖路88号（御湖半山）16栋101室房屋（房权证新建县字第××号）和102室房屋（房权证新建县字第××号）的有关转让手续（包括签订买卖合同、收取定金、收取房价款、房屋所有权证过户、土地使用权证过户、房产交易过户等有关手续）。委托书写明：受托人在办理上述事项的行为及在有关文件上、合同上的签字、李美春、胡李华作为委托人均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限至上述事项办理完毕止。2017年3月13日，李明云就江西省南昌市乐化镇御湖路88号（御湖半山）16栋101室房屋（房权证新建县字第××号）和102室房屋（房权证新建县字第××号）以李美春、胡李华的名义与钱太明分别签订二份《二手房买卖合同》，合同约定：乙方钱太明同意购买甲方李美春、胡李华拥有的坐落于南昌市乐化镇御湖路88号16栋101房屋（房权证新建县字第××号）及102房屋（房权证新建县字第××），建筑面积均为288.44平方米，交易价格单价分别为人民币9500元/平方米及人民币9000元/平方米，总价分别为人民币2740180元整及2595960元整。合同还约定了购房定金、付款时间及方法等其他事项。第三人李明云在出卖方（甲方及代理人）处签名。同日，钱太明出具收条，收到上述二套房屋的所有权证各一份及上述公证书一份。2017年3月15日，李明云又以李美春、胡李华的名义与钱太明签订一份《二手房买卖合同》，该合同约定：乙方钱太明同意购买甲方李美春、胡李华拥有的坐落于南昌市乐化镇御湖路88号16栋101房屋（房权证新建县字第××号），建筑面积为288.44平方米，交易价格为：单价人民币7000元/平方米，总价：2019080元整。付款时间和方法：乙方钱太明于本协议签订之日起30日内，向甲方李美春、胡李华支付买房款800000元整，余款在办理过户登记后3日内付清。第三人李明云在协议出卖方（甲方及代理人）处签名。2017年3月17日，第三人李明云以李美春、胡李华的名义与钱太明签订一份《补充协议》，协议约定：一、双方一致同意，于2017年3月13日签订的两份《二手房买卖合同》（101号房屋和102号房屋）作废，不作为双方履行的依据；二、双方一致同意，双方按2017年3月15日签订的《二手房买卖合同》履行，但就该合同的履行作出如下补充：双方一致同意，甲方李美春、胡李华在2017年12月31日前，配合乙方钱太明办理房屋过户登记手续，否则甲方承担违约责任，并承担乙方已付800000元（含定金）的利息，利息按月息1.2分计算。2017年12月31日之后的利息按月息2分计算。第三人李明云在协议出卖方（甲方及代理人）处签名。上述合同签订后，钱太明从2017年3月13日起至2018年1月14日止采取直接现金支付及银行转账的方式向第三人李明云支付购房款总计2264729元，其中银行转帐为864729元（其中414729元，第三人李明云出具收条收到钱太明的购房款，写明此款由钱太明作购房款代李明云支付案外人涂小花执行款），其余均为现金支付。第三人李明云向钱太明出具了相应的收据，并签名确认，所出具的收据上均写明收御湖半山16幢101房李美春房款或101-102房款字样。 本案审理过程中，李美春、胡李华的委托诉讼代理人向一审法院提出申请，申请对涉案的位于江西省南昌市乐化镇御湖路88号（御湖半山）16栋101室房屋市场价值进行鉴定(以2017年3月左右为基准日)。一审法院依法对外委托江西诚达房地产土地资产评估咨询有限公司对案涉房屋市场价值进行鉴定。2019年5月27日，该房地产土地资产评估咨询有限公司作出《涉执房地产处置司法评估报告》，估价结果是：估价人员经过实地查勘和测算，在综合分析影响估价对象房地产因素的基础上测算出李美春名下位于南昌市乐化镇御湖路88号（御湖半山）16栋101室房产在2017年3月13日的市场价值评估总值为：人民币2003504元（单价：6946元/平方米）。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、第三人李明云是否超越代理权对涉案房屋进行无权处分？二、钱太明与第三人李明云之间是否存在恶意串通，损害李美春、胡李华利益的情形？三、第三人李明云是否存在为了抵偿欠钱太明的债务，而将李美春、胡李华的房屋“以房抵债”，双方之间是否存在真实的房屋买卖关系？ 焦点一：我国《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，李美春、胡李华与第三人签订的委托书中，委托事项写明签订买卖合同、收取定金、收取房价款、房屋所有权证过户、土地使用权证过户、交税及退税手续、协助买方办理贷款相关手续、房屋交接、维修基金过户、物业过户、水、电、煤气、电话、有线电视过户、房产交易过户相关事宜等有关手续，全权委托受托人为他们办理上述事项。上述委托书李美春、胡李华进行了公证，具有法律效力，第三人李明云持经公证的委托书，以代理人的身份，以李美春、胡李华的名义与钱太明先后签订《二手房买卖合同》及《补充协议》，依据上述公证委托的权限，李明云的行为没有超越李美春、胡李华经公证的授权范围。故第三人李明云属有权代理，其代理行为产生的法律责任依法应由委托人即本案的李美春、胡李华承担。 焦点二：钱太明基于公证授权的法律效力，其知晓李明云具有授权后，亦有购买案涉房屋的合意，其与李明云签订房屋买卖合同，依据我国《合同法》第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。而第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案李美春、胡李华以钱太明与第三人李明云恶意串通，损害了李美春、胡李华的利益，主张合同无效。我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形是：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，李美春、胡李华并无证据证实钱太明与第三人李明云在签订合同时存在上述法定无效的情形。钱太明在签订合同后，陆续通过支付现金及银行转帐的方式支付了全部的购房款给第三人李明云，李明云收到款项后，均一一出具收条，收条上也注明了款项的性质。因此钱太明在合同签订后，按合同履行了支付购房款的义务。另根据涉案房屋价格鉴定结果，涉案房屋2017年3月市场价格评估为人民币2003504元（单价：6946元/平方米），接近于案涉的房屋约定的交易价格人民币7000元/平方米，总价2019080元，故涉案房屋合同约定的价格并不存在明显低于市场价格。综上，李美春、胡李华不能举证证明钱太明与第三人在签订合同时存在恶意串通，损害其利益的情形，故对其上述主张一审法院不予采信。 焦点三：第三人李明云是否存在为了抵偿欠钱太明的债务，而将李美春、胡李华的房屋“以房抵债”，双方之间是否存在真实的房屋买卖关系？本案第三人李明云与钱太明之间签订的《二手房买卖合同》并无“以房抵债”的约定内容，钱太明在签订合同后，陆续通过支付现金及银行转帐的方式支付了全部的购房款给第三人李明云，李明云收到款项后，均一一出具收条，收条上也注明了款项的性质，李明云对收条上的本人签名并不否认，其也无证据证实在签订房屋买卖合同及向钱太明出具收条时受到钱太明的欺诈、胁迫。第三人李明云辩解欠钱太明的赌债，作为抵押担保而签订购房合同并出具收据的意见，无有效的证据证实，一审法院对其辩解意见不予采纳。结合本案各方的陈述及提交的证据，一审法院确认钱太明提供的证据的证明力大于第三人及李美春、胡李华提交的证据。故一审法院确认，第三人与钱太明之间房屋买卖是真实的。 综上，案涉的《二手房买卖合同》及《补充协议》是依法成立的合同，自成立时生效。钱太明支付购房款是合同约定的义务，是履行合同的行为，该履约行为及所支付的购房款款项的认定，并不影响合同的效力。因此，李美春、胡李华提供的证据不能证实案涉《二手房买卖合同》及《补充协议》，存在法定无效的情形，对李美春、胡李华的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“驳回原告李美春、胡李华的诉讼请求。案件受理费22953元，鉴定费9500元，合计32453元，由原告李美春、胡李华共同负担。” 二审期间，李美春、胡李华提供了如下证据：2013年6月26日江西大正房地产评估有限公司向李美春出具的《致委托方函》2份，证明案涉房屋在2013年6月因银行贷款需要，评估单价为11600元每平方米，一审法院委托评估的评估报告仅6946元每平方米，明显与2013年评估的价值不符，一审评估报告不具有客观性、真实性及合法性，不应采信一审法院委托做出的评估报告。钱太明质证认为，真实性、合法性、关联性均无法确认，1、证据上加盖的方章，无法体现出该证据来源于农业银行，谢斌是什么人什么身份也不清楚，该份证据真实性无法印证；2、从函的内容显示的出具时间2013年6月26日，载明是在1年内有效；3、假设是向银行贷款，评估也是应由贷款方委托相应机关评估，而非由借款人委托；4、本案所涉鉴定是由上诉人在一审中提出申请，由一审法院依法委托的，一审鉴定报告是真实、合法、客观、有效的。李明云质证认为，没有意见，该份评估是银行贷款用的。本院认证如下，该份证据未加盖农业银行的公章，仅加盖一个本件与原件核对相符：谢斌的方章，真实性无法确认，本院不予采信。 本院二审查明，2017年3月13日至2018年1月14日，钱太明与李明云的款项往来如下：1、2017年3月17日收条注明101房屋定金7万元，其中现金3万，转账4万；2、2017年3月19日收条注明101房屋定金5万元，现金5万；3、2017年3月23日收条注明101房屋定金2万元，其中现金1万，转账1万；4、2017年3月26日收条注明101房屋定金1万元，现金1万；5、2017年3月30日收条注明101房屋定金10万元，其中现金8万，转账2万；6、2017年4月1日收条注明101房款4万元（现金）；7、2017年4月2日收条注明101房款5万元（现金）；8、2017年4月4日收条注明101房款6万元（现金）；9、2017年4月28日收条注明101房款415000元（代李明云支付涂小花借款本金及利息）；10、2017年5月19日收条注明101房款10万元（现金）；11、2017年5月29日收条注明101房款2万元（转账）；12、2017年5月29日收条注明101房款10万元（现金）；13、2017年5月30日收条注明101房款2万元（转账）；14、2017年5月30日收条注明101房款6万元（现金）；15、2017年6月7日收条注明101房款4万元（转账）；16、2017年6月14日收条注明101房款2万元（转账）；17、2017年6月16日收条注明101房款2万元（转账）；18、2017年6月16日收条注明101房款5万元（现金）；19、2017年6月18日收条注明101房款2万元（转账）；20、2017年6月21日收条注明101房款5万元（现金）；21、2017年6月23日收条注明101房款5万元（现金）；22、2017年6月23日收条注明101房款2万元（转账）；23、2017年6月24日收条注明101房款2万元（转账）；24、2017年6月24日收条注明101房款10万元（现金）；25、2017年6月24日收条注明101房款5万元（现金）；26、2017年6月24日收条注明101房款5万元（现金）；27、2017年7月2日收条注明101房款10万元（现金）；28、2017年8月1日收条注明16栋房款24万元（现金）；29、2017年8月2日借条注明101房款10万元（现金）；30、2017年8月3日收条注明101-102房款6万元（现金）；31、2017年11月15日借条注明如未归还，抵作102定金1万元（现金）；32、2017年12月16日收条注明102定金2万元（转账）；33、2017年12月18日收条注明102定金2万元（转账）；34、2017年12月18日收条注明16栋房款3万元（转账）；35、2018年1月14日收条注明101-102房款6万元（转账）；36、2018年1月14日收条注明101-102房款2万元（转账）。 本院二审对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点为：第三人李明云代上诉人李美春、胡李华与被上诉人钱太明于2017年3月15日和17日先后签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》是否真实有效？ 关于第三人李明云是否超越代理权对涉案房屋进行处分的问题。根据（2013）浙瑞证内字第4581号《公证书》，李美春、胡李华向李明云出具委托书，全权委托李明云为代理人，办理李美春、胡李华所有的位于江西省南昌市乐化镇御湖路88号（御湖半山）16栋101室房屋和102室房屋的有关转让手续（包括签订买卖合同、收取定金、收取房价款、房屋所有权证过户、土地使用权证过户、房产交易过户等有关手续）。本案中，李明云持经公证的委托书，以代理人的身份，以两上诉人的名义与被上诉人钱太明于2017年3月15日和17日先后签订《二手房买卖合同》及《补充协议》并未超越代理权，其代理行为有效。 关于本案是否存在以房抵债的情形的问题。分析如下：1、《二手房买卖合同》及《补充协议》中没有以房抵债的内容；2、李明云主张系与钱太明之间的赌债，但其仅提供录音资料，未提供其他证据相佐证，钱太明又不予认可，且李明云在收到款项后出具的收条上绝大部分均注明系101房款；3、上诉人及第三人未提供有效证据证实李明云与钱太明签订房屋买卖合同及补充协议时存在恶意串通等法定无效的情形；4、一审的评估报告系上诉人申请，一审法院依法委托，上诉人亦未提供证据证实评估报告存在鉴定程序不合法或评估结论违反法律、行政法规的情形，一审评估报告应予采信，且评估单价6946元/平方米与房屋买卖合同约定的交易价格7000元/平方米接近。故现有证据无法证实本案存在以房抵债的情形。 综上，第三人李明云代上诉人李美春、胡李华与被上诉人钱太明于2017年3月15日和17日先后签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》未超越代理权，且钱太明支付了相应的房款，李明云出具了收款收条，综合全案，钱太明提供的证据的证明力大于李美春、胡李华及第三人李明云提交的证据，一审判决认定李明云与钱太明之间房屋买卖是真实的并无不当，对上诉人主张《二手房买卖合同》及《补充协议》无效的诉讼请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22953元，由上诉人李美春、胡李华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 刘卫平 审 判 员 王革生 二〇一九年十月九日 法官助理 刘 岚 书 记 员 应思奇