贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终4207号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙会荣，男，1958年2月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘鑫，贵州观合律师事务所律师，执业证号：152012008110290364。委托诉讼代理人：颜宁仪，贵州观合律师事务所实习律师，执业证号：2301181021602。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈长云，男，1967年4月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师，执业证号：15201201010702788。上诉人孙会荣因与被上诉人陈长云租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人孙会荣上诉请求：1．撤销原判第三项、第五项，驳回一审原告其余诉讼请求，改判支持上诉人的一审反诉请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、《补充协议》的约定是特指在建设工程施工过程中，如出现上述情形产生的责任及损失的承担问题；二、上诉人提交的证据都能证明陈长云租赁的场地已投入使用并产生收益；三、《行政处罚决定书》等能证明陈长云所主张的损失系因其未履行相关行政审批手续所致，应由其自行承担；四、上诉人的反诉请求应得到支持，上诉人提交的证据都有陈长云聘请的负责人顿海签字确认。被上诉人陈长云二审答辩称：1、上诉人对合同的理解存在偏差，补充协议的备注条款并没有设定前置条件，一审法院对该条款的理解和认定符合客观事实。2、双方签订的场地租赁合同和补充协议，系双方真实意思表示，合法有效。3、上诉人在一审反诉中没有提供符合法律规定的证据证明其反诉的各项损失及费用与被上诉人有关。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。陈长云向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原告与被告于2014年9月19日签订的《场地租赁合同》；2、判令被告返还原告租金40万元，保证金5万元；3、判令被告赔偿原告损失693,224.10元；4、本案诉讼费由被告承担。孙会荣向一审法院提起反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人在租赁期间产生的挖机费16,146元、转沙400元、快餐盒饭1765元、电费9096元、水费3706.2元、砂款56,062.5元、房租5000元，共计92,175.7元；2、案件受理费由被反诉人承担。一审判决认定事实，1994年7月18日，贵阳市乌当区土地管理局向孙会荣颁发《集体土地建设用地使用证》，其中载明地址为野鸭乡养马村懒板凳大沙坡，用地面积55,883.03平方米，批准使用期限为50年。1994年8月12日，贵阳市乌当区野鸭乡养马村村民委员会（甲方）与孙会荣（乙方）签订《乌当区野鸭乡“三荒”使用权拍卖合同书》，对甲方卖给乙方“三荒”的有关事项明确如下：地名为大沙坡，面积为85,824亩，使用期限为从1994年8月至2044年8月共计50年。陈长云系贵阳天河驾驶培训有限公司（以下简称天河驾校）的法定代表人，欲租赁场地在贵阳市××区开办天河驾校的分校。2014年9月19日，孙会荣（甲方）与陈长云（乙方）签订一份《场地租赁合同》，合同载明：第一条“场地描述”约定“甲方将位于野鸭乡养马村懒板凳大沙坡（上下两块地，约55,883.03平方米）的场地租赁给乙方作机动车驾驶技能培训基地使用”；第三条“租赁期限”约定“租赁期为8年，自2014年12月1日起至2022年12月1日止”；第四条“租金、保证金及支付方式”约定“第一年租金为40万元，每年递增5万元，从第四年开始，每一年递增2万元，直至第八年租金为60万元，乙方应在合同签订当日交付给甲方履约保证金5万元、合同签订后三天内交付第一年度的租金40万元”；第六条“水电费及支付方式”约定“租期内的水电费由甲方于每月30日前向乙方按实结算支付”；第十一条“违约责任”（一）“甲方违约责任”第1项中约定“甲方明确告知租赁的该地未经过规划部门及其他相关职能部门审批，如因相关职能部门的行政行为导致该合同不能履行，则不视为甲方违约，乙方不能因此追究甲方的违约责任；甲方应将未到期的租金不计利息退还乙方”；第十二条“合同的解除”第1项约定“在租赁期限内，有下列情形之一的，双方可以解除合同：（1）甲、乙双方协商一致，书面解除本合同；（2）因不可抗力因素致使场地受损，致使本合同不能继续履行的；（3）在租赁期间，乙方的场地被征收、征用或被拆迁的；（4）该场地占用范围的土地使用权依法提前收回的；（5）该场地因社会公共利益或城市建设需要被依法征用或者拆迁的，乙方进场所硬化部分三年内拆迁各一半，三年后乙方自行拆除，全部归甲方所有”。双方又于2014年9月20日签订《补充协议》约定“乙方在建设施工过程中（包括硬化场地）如有城管或有关部门来制止干扰，导致乙方造成的损失，甲方将承担乙方的一切损失，并退回所有投资保证金和租金。备注：乙方硬化场地及修建费用损失，甲乙双方各承担一半”。上述合同签订后，陈长云于2014年9月21日向孙会荣支付了第一年的租金40万元和5万元的履约保证金。孙会荣向陈长云出具收据载明收到“天河驾校”的租金及保证金。陈长云承租上述土地后，在该土地上修建驾校培训基地以作为天河驾校的分训点投入使用，于2014年12月修建竣工。2015年4月20日，贵阳市国土资源局观山湖区分局以天河驾校“未经批准，于2014年11月开始，在观山湖区××社区××路雷打石山上，租用孙会荣荒山拍卖所得土地，修建汽车驾驶培训场地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定”为由，向其下发筑观土执决字（2015）005号《行政处罚决定书》，责令拆除天河驾校在观山湖区××社区××路（雷打石山）非法占地上新建的建筑物和其他设施并处以186,875元罚款。2015年5月9日，贵阳市××区城市综合执法局向天河驾校作出《贵阳市××区城市管理行政执法行政处罚告知通知书》，以天河驾校在养马村雷打石山搭建构筑物的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，拟对天河驾校作出拆除处理的处罚决定。2015年8月20日，贵阳市××区环境保护局以天河驾校该分训点项目未报批环境影响评价文件，无环批复等环保相关手续，违反了《中华人民共和国环境保护法》第十九条的规定为由，作出筑观环罚决字［2015］021号《行政处罚决定书》，对天河驾校处以4万元罚款。其后，天河驾校的上述分训点被拆除。另查明，2016年8月1日至2016年10月10日期间，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司对陈长云将承租场地装修为驾校培训季度的施工投入进行评估，于2016年10月10日作出黔亚太房评［2016］271号《房地产估价报告》，确定估价对象于价值时点2014年12月1日的工程造价为人民币549,617元。陈长云为证明系因孙会荣在与其签订合同时隐瞒土地已被征收的重要事实，致使合同目的不能实现，属于严重违约行为，向法院提交了筑高新土征字（2010）第37号《征用土地协议书》、市政府后山工程征地补偿清单予以佐证。对此，提交了中国电信股份有限公司贵阳分公司、中国移动通信集团贵州有限公司贵阳分公司、中国联合网络通信有限公司贵阳市分公司、贵阳市突发事件应急管理办公室、中国铁塔股份有限公司贵阳市分公司与其签订的各租赁合同以及与贵阳市××区征收安置中心共同就涉案场地向四川天信资产评估有限公司进行委托评估的《评估委托书》、《资产评估业务约定书》，拟证明对涉案土地具有使用权及经营管理权。针对上述证据，首先，提交的《征用土地协议书》中第一条载明：“本次总征地面积为185.8880亩，全系耕地。”而本案涉案土地为建设用地，且补偿清单中没有孙会荣姓名，故法院对该证据不予采纳。其次，孙会荣提交的租赁合同真实合法有效，法院予以认定；而就委托评估证据材料而言，并未提供该评估公司出具的评估报告，仅凭上述委托书及约定书不能证明待证事实，故法院对该证据不予采纳。上述事实，有当事人陈述、《场地租赁协议》、《补充协议》、《乌当区野鸭乡“三荒”使用权拍卖合同书》、贵阳市道路运输行业安全生产检查表、《集体土地建设用地使用证》、收款收据、转账凭证、《贵阳市××区环境保护局行政处罚决定书》、《贵阳市××区城市管理行政执法行政处罚告知通知书》、贵阳市国土资源局观山湖区分局《行政处罚决定书》、现场照片、《房地产估价报告》、《设备放置及用电合同》、《养马机动通信基站土地租用协议》、《设备置放协议》、《贵阳市应急科普宣教和预警信息发布系统微波发射塔设备委托看护协议》、《观山湖区养马通信基站站址租赁合同》等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及法院核实，可以认定。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务至合同目的实现。在合同履行过程中，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；…”的规定，原告陈长云为开办天河驾校分训点而租赁被告孙会荣的土地，现该分训点已被相关行政机关拆除，合同目的不能实现，且双方于庭审中对于涉案租赁合同的解除达成合意，故法院对原告陈长云要求解除合同的诉请予以支持；关于原告要求被告退还租金及保证金的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，根据《场地租赁合同》约定，涉案场地第一年的租赁期限为2014年12月1日至2015年12月1日，该期间原告于租赁土地上修建相应建筑物及设施并用于经营驾校，其后虽被拆除，但对涉案场地一直处于占有使用状态，因此，原、被告双方就合同约定第一年度的权利义务已经履行完毕，故法院对于原告要求被告退还40万元租金的诉请不予支持；而合同现已解除，对于原告已支付的5万元合同保证金，被告应予退还，法院对该项诉请予以支持；关于原告要求赔偿损失的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条的规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案中，关键在于被告是否存在违约行为。被告的合同义务为交付标的场地并保证场地的使用权限以维持合同目的实现。首先，被告按约向原告交付了场地，原告得以投入建设使用；其次，结合原、被告双方举证情况，被告提交的其与中国电信等签订的租赁合同较原告提交的征收协议而言，更具有高度盖然性，故法院认定被告仍对涉案土地享有使用权；最后，根据相关职能部门对天河驾校作出的处罚决定，原告修建的分训点系因其未经相关部门审批而被罚款及拆除，与是否被征收没有关联性。另外，根据双方《场地租赁合同》第十一条的约定，在这种情况下，也不能视为甲方（被告孙会荣）违约。因此，被告在合同履行过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。而原、被告双方在《补充协议》中备注约定：“乙方硬化场地及修建费用损失甲乙双方各承担一半。”可视为双方对合同损失的责任分担约定，为双方当事人合法真实的意思表示，就原告场地被拆除所产生的损失，由双方各承担一半，即549,617元÷2=274,808.5元，故被告应向原告赔偿损失274,808.5元，超出部分，法院不予支持；关于反诉原告孙会荣要求反诉被告陈长云支付修建天河驾校期间产生的相关费用的诉请，孙会荣称该损失的产生与陈长云租赁场地具有关联性，故陈长云应承担该笔费用，经查，该笔费用的支出无双方当事人的约定，亦无法律依据，孙会荣的反诉请求不成立，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第二百三十三条第二款之规定，判决：一、原告（反诉被告）陈长云与被告（反诉原告）孙会荣于2014年9月19日签订的《场地租赁合同》立即解除；二、被告（反诉原告）孙会荣于本判决生效之日起15日内退还原告（反诉被告）陈长云保证金5万元；三、被告（反诉原告）孙会荣于本判决生效之日起15日内赔偿原告陈长云（反诉被告）274,808.5元；四、驳回原告（反诉被告）陈长云其他诉讼请求；五、驳回反诉原告孙会荣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,098元，由原告陈长云负担5098元，被告孙会荣负担10,000元；反诉案件受理费1,052元由反诉原告孙会荣负担。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人所称“《补充协议》的约定是特指在建设工程施工过程中，如出现上述情形产生的责任及损失的承担问题”的上诉理由，当事人之间对于“建设施工过程”的理解有分歧，上诉人认为被上诉人已经将场地投入使用，故并非建设施工过程中。根据《场地租赁合同》约定，被上诉人租赁的土地约为55883.03平方米，而截至2015年3月20日，天河驾校向贵阳市道路运输管理局提交《关于增加教练车辆的申请》之时，被上诉人已实际开发面积仅为10878.5平方米，根据一般公众的认知，被上诉人不可能放弃剩余场地的建设施工。即便被上诉人已经投入使用，使用与建设施工并非不能并存，故对于该上诉理由，没有充分证据证明，亦不符合常理，本院不予采纳。关于上诉人所称“《行政处罚决定书》等能证明陈长云所主张的损失系因其未履行相关行政审批手续所致，应由其自行承担”的上诉理由，双方当事人在补充协议中约定“如有城管或相关部门制止干扰，导致乙方造成的损失”，被上诉人的损失正是由于职能部门的制止、拆除而导致被上诉人不能正常继续经营，该上诉理由与事实不符，本院不予采纳。关于反诉中主张的损失，其提交的证据不能证明与被上诉人有关联性，无法达到其证明目的，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人孙会荣的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15098元，由上诉人孙会荣负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十月十二日书记员  李萌