广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1146号上诉人（原审被告）：陈少明，男，1971年11月25日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。被上诉人（原审原告）：张美玉，女，1989年7月29日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：黄庆勇，广东杰海律师事务所律师。原审第三人：罗国雄（曾用名罗金雄），男，1977年1月28日出生，汉族，住广东省罗定市。原审第三人：广东省四会市大沙镇岗美村新农村经济合作社，住所广东省肇庆市四会市大沙镇岗美新农村。负责人：黄绍兴，该经济合作社村长。上诉人陈少明因与被上诉人张美玉、原审第三人罗国雄、广东省四会市大沙镇岗美村新农村经济合作社（以下简称大沙岗美新农村合作社）确认合同无效纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈少明、被上诉人张美玉及其委托诉讼代理人黄庆勇到庭参加诉讼。原审第三人罗国雄、大沙岗美新农村合作社经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈少明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张美玉的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由张美玉负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审认定陈少明于2018年1月4日签订的《地皮转让协议》是土地使用权转让合同错误，该《地皮转让协议》实际是转租合同。涉案“B3地块”土地使用权属于第三人大沙岗美新农村合作社，并非陈少明所有。陈少明从来没有主张转让“B3地块”土地使用权，《地皮转让协议》也没有约定是转让土地使用权，陈少明所转让的是涉案“B3地块”的租赁权。第一、涉案“B3地块”由原审第三人罗国雄于2007年7月1日与大沙岗美新农村合作社签订《租赁合同》取得租赁使用权。2018年1月3日，陈少明与罗国雄签订《转让协议》，由罗国雄转租给陈少明，转让价为1746890元。《转让协议》明确“B3地块”是“罗国雄租赁取得”，并没有明确双方是转让土地使用权。《转让协议》中表述是“地皮转让”，并没有明确是转让土地使用权。第二、陈少明转租“B3地块”的转让价格是100万元，实际上比陈少明支付给罗国雄的转让费还少，不可能是转让土地使用权，因为土地使用权的价值不可能比土地使用权的价值低。第三、张美玉受让转租后，与第三人大沙岗美新农村合作社签订《土地租赁合同》，并没有约定转让土地使用权。综上，上述一系列的证据反映的事实是：《地皮转让协议》实际上是转租合同，且张美玉已经另外与第三人大沙岗美新农村合作社签订《土地租赁合同》，取得“B3地块”的租赁权。2.一审认定陈少明与张美玉之间“是转让农用地作建设用地”，属于土地使用权转让合同，认定事实错误。由此至终，从第三人罗国雄与大沙岗美新农村合作社之间的《租赁合同》，到罗国雄与陈少明之间的《转让协议》，到陈少明与张美玉之间的《地皮转让协议》，没有任何文字表述为双方之间是转让土地使用权，将农用地转让作为建设用地。3.一审判决认定《地皮转让协议》“属于以合法形式掩盖非法目的”是法官凭空臆想，没有任何依据的。如上所述，陈少明所转让的“B3地块”是租赁权，《地皮转让协议》实际上是转租合同，张美玉租用后“B3地块”的具体用途，陈少明无法干涉，一审认定陈少明以转让旱地使用权为形式，掩盖农用地建房的非法目的，没有任何依据。二、一审判决适用法律不当。如上所述，涉案《地皮转让协议》是转租合同，应当适用关于租赁合同的有关法律法规进行审查，对《地皮转让协议》效力作出认定，一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》有关规定作出判决，适用法律明显不当。三、一审实体处理错误。1.由于一审将《地皮转让协议》认定为土地使用权转让合同，认定事实不清，同时适用《中华人民共和国土地管理法》有关规定进行裁决，必然导致实体处理错误。2.陈少明与张美玉签订的《地皮转让协议》是转租“B3地块”，《地皮转让协议》没有违反法律强制性制定，且张美玉另外与出租人大沙岗美新农村合作社签订《土地租赁合同》，转租已经得到出租人的同意，转租合法有效。一审认定《地皮转让协议》无效，没有事实和法律依据。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理错误，为维护合法权益，特提起上诉，请依法判决。张美玉口头答辩称，不同意陈少明的上诉主张和答辩意见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审法院判决，请求维持原判，驳回陈少明的上诉请求。陈少明从罗国雄处购买涉案土地4.786亩使用权，将其中1.0914亩编号是B3自编9-12号地皮使用权出卖给张美玉，并且签订转让协议，每块地皮25万元，当时口头答应张美玉可以在土地上建房，同时承诺张美玉可以与村集体签订租赁合同。陈少明说不是转让土地使用权而是租赁土地，但陈少明只有取得土地使用权，才能把土地转让给张美玉，陈少明与大沙岗美新农村合作社没有取得建设许可证的情况下，将土地卖给张美玉建房，违反国家相关规定，所以案涉土地转让合同无效，陈少明应当将土地转让金98万元退回张美玉。原审第三人罗国雄、大沙岗美新农村合作社经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，也没有向法庭说明正当理由，且没有提出书面的答辩意见及相关证据材料。张美玉向一审法院起诉请求：1.确认张美玉与陈少明签订的《地皮转让协议》无效；2.陈少明返还张美玉转让费98万元及合同过户费4000元；3.陈少明赔偿张美玉转让费及合同过户费的资金占用损失，暂计至2018年5月9日为12774.5元；4.本案诉讼费由陈少明承担。以上合计为996774.5元。庭审中，张美玉补充诉讼请求：诉讼请求3中的资金占用损失按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，其中20万元本金从2018年1月4日起计算，78万元本金从2018年1月26日起算，4000元从2018年2月3日起算，均计算至陈少明实际返还款项之日止。一审法院认定事实：2018年1月3日，陈少明作为承让人与第三人罗国雄签订《转让协议》，内容为：由于罗国雄租赁的大沙镇岗美村委新农村小组4.786亩地皮转给陈少明使用，双方议定36.5万元/亩，总价壹佰柒拾肆万陆仟捌佰玖拾元整，小写：1746890元。在2018年春节前付清款项，以银行转账为准。此地块名称“B3地”。2018年1月4日，张美玉、陈少明就陈少明向张美玉转让B3地块自编9至12号达成一致，陈少明向张美玉出具《地皮转让协议》一份，内容为：现有B3地块自编9至12号共4间转让给张美玉，每间转让价为人民币贰拾伍万元（￥：250000元）正，肆间合计人民币壹佰万元正（￥：1000000元）现收定金人民币贰拾万元正，余下款在2018年1月20号付清人民币捌拾万元正（￥：800000元）以银行转账为准。签订上述《地皮转让协议》当天，张美玉向陈少明转账支付20万元。2018年1月26日，陈少明在上述《地皮转让协议》补充备注：B3地块9-12号4间包有电用。当天，张美玉向陈少明转账支付78万元。2018年2月1日，经张美玉、陈少明及第三人大沙岗美新农村合作社沟通，张美玉（乙方）与第三人大沙岗美新农村合作社（甲方）签订《租赁土地合同》，约定：张美玉租用新农村B3地块22旱地，租赁面积1.0914亩，租用期限自2007年7月1日起至2057年6月30日止，租期时间共50年，每年每亩租金3000元，每年合共3274元正，租金每五年为一期递增5%计算；每年在新历1月1日前上缴清当年的租金，不得拖欠，超期十天罚滞纳金按租金10%计算，超过一个月，甲方有权终止合同，没收按金，并将没收所有建筑物和没收该厂房的可动资产，同时有权另行招租，直至追缴乙方应缴交的租赁总款为止。租赁期为50年期满后土地归甲方所有，可动资产归乙方所有，混凝土建筑物归甲方所有，同时乙方享有继续承租该地的优先权。租金及费用另行协商；本村群众不能以任何借口干涉租赁方的正常生产，更不能进场闹事，如厂方有什么问题只能由村长及村民代表（四人以下）到厂房协商解决，或找上级政府部门来处理。污染问题应由有关职能部门化验是否符合标准为准；甲方有义务权利协助乙方解决架设工业用电、用水等问题，甲方必须无条件处理好租赁地内的所有青苗问题；新农村小组的管理归岗美村委会负责管理、乙方的厂、场地归岗美村委会负责管理（含办理证牌、接洽上级有关部门、安全生产管理和治安工作管理等）。乙方厂房、场地每年需交管理费2500元给村委会。办牌照、换发证照等有关工作，村委会全力支持，但乙方办理一切证件、牌照、执照、报建等费用全部归乙方负责，甲方和村委会只能大力协助，不负责经济支出；自签订合同后，甲方将土地交给乙方使用后，乙方要立即动工建厂场，不准圈地，管理费由签订合同时开始计收。在合同期满后，在同等条件下优先续租给乙方使用；由于个人原因或经营原因，在乙方按合同缴交租金和管理费的情况下，乙方有权将土地及土地附着物转让或出租给他人经营，甲方应根据实际情况协助办理相关手续。如乙方不能按合同期缴交租金和管理费，甲方可参照合同第五条处理……等。上述《租赁土地合同》的甲方处有村长钟进良及三位村民代表签名，乙方处有张美玉签名，四会市大沙镇岗美村民委员会作为见证方盖章。同时，《租赁土地合同书》最后备注“（由罗国雄转让，转让日期：2018年2月1日）”。签订上述《地皮转让协议》、《租赁土地合同》后，张美玉未在涉案土地上进行建设。2018年4月25日，四会市国土资源局、四会市住房和城乡规划建设局和四会市大沙镇人民政府联合向涉案土地周边的地上建筑物住户发出《限期整改通知书》，认为相关住户在未经批准、在未办理用地及规划许可手续的情况下擅自占用四会市大沙镇岗美村委会新农村地段土地建设房屋，责令违法用地当事人自行拆除非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状。同日，四会市国土资源局、四会市住房和城乡规划建设局和四会市大沙镇人民政府联合向涉案土地周边的地上建筑物住户发出《限期搬离违法占地建筑物通知书》，认为相关住户所居住的建筑物××××四会市大沙镇岗美村委会新农村地段），所占用地没有合法用地手续，属违法用地；没有进行规划报建，属违法建筑，要求在2018年5月5日之前搬离该违法建筑物，逾期不搬离的，将实施强制搬离。张美玉认为涉案土地无法实现建房目的，于2018年5月9日向一审法院提起诉讼。庭审中，张美玉、陈少明及第三人大沙岗美新农村合作社均确认《地皮转让协议》B3地块自编9至12号与《租赁土地合同》中的新农村B3地块22旱地为同一地块。关于涉案土地的性质，一审法院于2018年10月19日对《租赁土地合同》甲方（即第三人大沙岗美新农村合作社）的经办人钟进良进行询问，其陈述该土地为四会市大沙镇岗美村民委员会收回来的开荒地，交给经济合作社发包的；经询四会市大沙镇岗美村民委员会的工作人员，确认该土地为农用地，关于土地的性质，没有相关文件，但《租赁土地合同》中已经载明该土地为旱地。一审法院认为，涉案土地为旱地即农用地，结合各方的陈述，张美玉与陈少明签订《地皮转让协议》，虽然约定转让的是旱地（即农用地），实际上张美玉、陈少明之间是将农用地作建设用地，进行土地使用权转让的合同关系，属于以合法形式（转让旱地使用权），掩盖非法目的（在农用地上建房），根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，张美玉、陈少明签订的《地皮转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。张美玉请求确认张美玉与陈少明签订的《地皮转让协议》无效，于法有据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《地皮转让协议》无效，陈少明应将收取的转让费980000元返还给张美玉，同时，张美玉应将涉案土地返还给原合法权属人。对张美玉主张的损失即合同过户费4000元及资金占用损失，考虑到张美玉对土地的性质有审查义务，而从合同的内容及双方的陈述，亦可知张美玉对涉案土地的性质及用途为明知，故一审法院认定张美玉对签订无效的《地皮转让协议》具有过错，对张美玉主张合同过户费4000元及资金占用损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）、第（四）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、确认张美玉与陈少明于2018年1月4日签订的《地皮转让协议》无效。二、陈少明于该判决发生法律效力之日起十日内，向张美玉返还给转让费980000元。三、驳回张美玉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13767.74元、保全费5000元，公告费600元,合共19367.74元，由陈少明负担19042元，由张美玉负担325.74元（张美玉起诉时已预交）。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据陈少明的上诉、张美玉的答辩意见以及本案查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.土地转让协议效力问题；2.陈少明应否退还涉案款项给张美玉。关于土地转让协议效力问题。根据案涉《地皮转让协议》约定，转让标的为“B3地块自编9至12号共4间”，该地块为旱地（即农用地）；另根据大沙岗美新农村合作社与张美玉签订的《租赁土地合同》，亦明确该土地为旱地，并约定张美玉要立即动工建厂场，由此亦可确认陈少明与张美玉签订的《地皮转让协议》系双方约定将案涉的农用地作建设用地使用。陈少明上诉主张案涉《地皮转让协议》并非土地使用权转让合同，而是转让案涉地块的租赁权，对其主张本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，结合本案分析，案涉合同约定的土地无论是转让抑或是转租，其合同目的均是将案涉地块作为建设用地使用，用于建厂场，违反上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定，一审法院认定《地皮转让协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同正确，本院依法予以维持。故陈少明上诉主张的案涉合同实际为转租合同，应适用租赁合同相关法律进行审查而不应适用《中华人民共和国土地管理法》处理与案件事实及法律相悖，本院对其该上诉主张依法予以驳回。关于陈少明应否退还涉案款项给张美玉的问题。根据上述分析，案涉《地皮转让协议》为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《地皮转让协议》无效，陈少明应将收取的转让费980000元返还给张美玉。至于张美玉主张的损失问题，一审法院综合案情分析认定张美玉对签订无效的《地皮转让协议》具有过错，应承担相应的过错责任，对其主张的相关损失（过户费及资金占用费）不予支持正确，本院依法予以维持。综上所述，陈少明的上诉请求不成立，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13791元，由陈少明负担。本判决为终审判决。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年十月十五日法官助理林诗勉书记员何连平