广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初1193号原告：肇庆市广新汇富房地产发展有限公司。住所地：肇庆市鼎湖区坑口58区（港口路山林湖商务中心）。法定代表人：范团民。委托代理人：黎传东，广东刚钲律师事务所律师。委托代理人：康甜恬，广东刚钲律师事务所律师。被告：麦二波，男，汉族，1979年12月6日出生，住鹤山市，被告：黎海凤，女，汉族，1988年10月27日出生，住怀集县，第三人：中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行。地址：肇庆市鼎湖区坑口星湖大道呈祥一路1号水木天骄3号楼3-1至3-10卡商铺。负责人：张翼。原告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司诉被告麦二波、黎海凤、第三人中国农业银行股份有限公司肇庆鼎湖支行（以下简称“农行鼎湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎传东到庭参加诉讼。被告麦二波、黎海凤，第三人农行鼎湖支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年5月7日,原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告以630000元的价格购买原告开发建设的位于肇庆市××区港口路山林湖尚城A区3号楼3层2单元302房。合同约定，被告支付首期款160000元后，剩余的470000元以银行按揭贷款形式支付。按合同约定，被告向农行鼎湖支行申请按揭贷款470000元。为此，以被告为借款人、原告作为其贷款的保证人、农行鼎湖支行为贷款人的三方于2016年7月7日签订了一份《个人购房担保借款合同》。该合同约定被告应分期按月偿还贷款本息，如被告未能及时偿还贷款，农行鼎湖支行除有权追究被告的违约责任外，还有权要求原告承担保证责任。上述《个人购房担保借款合同》生效后，2016年7月29日，农行鼎湖支行按照该合同约定向被告发放了贷款。然而，被告未能按照约定及时偿还到期供楼贷款，截止2019年6月29日，被告共拖欠按揭贷款本息15762.41元（包含被告欠款的本金、利息及逾期罚息等）。农行鼎湖支行经多次向被告催收无果的情况下，从原告账户中扣划了相应金额以用于抵偿被告的债务。原告因承担保证责任被扣划上述款项后，已及时书面通知被告并要求被告在指定期限内赔偿原告损失，立即向原告偿还15762.41元并支付违约金,但被告一直没有回应，至今亦未作出任何赔偿。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》的约定，逾期仍未归还出卖人代垫款项，买受人除应按上述约定偿还出卖人代垫款项，还须按出卖人代垫款项金额的20向出卖人支付违约金，出卖人有权解除《商品房买卖合同》、收回买受人购买的商品房、要求买受人按总房款的10%支付违约金及追究买受人的其他违约责任。另根据《物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》的规定，案涉商品房的预告登记应认定为失效。现被告已严重违约。为保障原告的合法权益，起诉请求判令：1、解除原、被告于2016年5月7日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、被告向原告偿还原告为其垫付的银行贷款15762.41元；3、被告向原告支付违约金66152.48元（代垫金额15762.41*20%+总房款630000*10%）；4、确认原、被告之间就案涉肇庆市××区港口路山林湖尚城A区3号楼3层2单元302号房屋在肇庆市鼎湖区不动产登记中心所办理的预售商品房预告登记失效；5、被告承担原告为本案所支出的律师费18600元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。原告提供证据如下：1、身份证、企业公示信息，证明两被告及第三人的主体资格。2、《商品房买卖合同》（预售），证明1、被告以630000元的价格向原告购买案涉肇庆市××区港口路山林湖尚城A区3号楼3层2单元302房。《商品房买卖合同》中约定，被告支付首期款160000元后，剩余的47万元购房款以银行按揭贷款形式支付。2、合同补充协议约定如被告未能及时偿还按揭贷款，令到原告承担了保证责任，被告必须在收到原告通知后14日内向原告偿还垫付款项并支付违约金，否则原告有权解除与被告之间的《商品房买卖合同》并追究其违约责任。3、《商品房买卖合同补充协议》，证明该协议第四条约定，如被告入住后，以案涉商品房的地址作为文件的送达地址。合同任何一方变更联系地址、联系电话的，须在7个工作日内书面通知对方，否则应承相相应的法律责任。4、《个人购房担保借款合同》，证明被告以630000元的价格向原告购买案涉肇庆市××区港口路山林湖尚城A区3号楼3层2单元302房。被告支付首期款160000元后，剩余的470000元购房款以银行按揭贷款形式支付。合同约定被告应分期按月偿还贷款本息，如被告未能及时偿还贷款，农行鼎湖支行除有权追究被告的违约责任外，还有权要求原告承担保证责任。5、《履行担保责任通知书》、《关于直接扣收麦二波按揭贷款本息的函》、《扣款通知书》、《业务凭证》，证明2019年3月29日及2019年6月29日，因被告逾期偿还按揭贷款，农行要求原告承担保证责任，分别扣划原告的银行存款代偿被告的欠款6747.55元及9014.86元。6、《不动产登记资料查询结果证明》，证明案涉房屋已进行预告登记，预告登记权利人为二被告的事实。7、中国邮政国内标准快递及《改退批条》、《追偿通知书》，证明原告承担保证责任后，按照《商品房买卖合同补充协议》的约定，向被告发函要求其偿还原告垫付款项及支付违约金，但因被告拒绝签收而无法送达给被告。8、委托代理合同、发票，证明原告因本案而产生的律师费。被告麦二波、黎海凤没有答辩及举证。第三人农行鼎湖支行没有答辩及举证。经审理查明：2016年5月7日，两被告购买原告开发建设的位于肇庆市××区港口路山林湖尚城A区3号楼3层2单元302房，房价款总金额为630000元。原、被告并于同日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第六条约定，被告以按揭的付款方式付款，已付首期款160000元，余款470000元于2016年5月12日前到指定银行办理按揭手续，并将款项直接存入该商品房项目预售款专用帐户。《合同补充协议》约定：被告未能向贷款银行履行应尽的义务（包括但不限于拖欠贷款银行的按揭月供款）而导致原告作为保证人承担连带清偿责任的，原告有权在承担连带清偿责任后向被告追偿，同时，被告应承担违约责任，必须在原告寄发书面通知之日起14日内，偿还原告代垫款项，并按照中国人民银行同期贷款利率支付代垫款项期间的利息、复息和罚息，同时支付代垫款项金额10%的违约金，如逾期仍未归还代垫款项，除偿还代垫款项，还须按原告代垫款项金额的20%向原告支付违约金，且原告有权解除合同及追究被告的其他违约责任；因被告原因导致合同解除，原告有权要求被告按总房款的10%支付违约金，无需被告同意，原告有权以原价回购或直接另行销售该商品房。合同解除之日起14日内配合原告到有关部门办理合同解除备案注销手续。合同签订后，被告依约向原告支付了首期房款。并以上述房屋作抵押，于2016年7月7日与原告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，向第三人借款470000元，用作支付案涉房款，原告为该借款提供阶段性保证担保，至办妥抵押预告登记和抵押登记，第三人可直接从原告在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务。借款合同签订后，第三人依约发放了借款，借款期限为240个月，由被告每月以等额本息还款法归还借款。由于被告不能按约定归还到期借款本息，连续出现欠供情况，2019年2月28日、3月23日，第三人两次向原告发出《履行担保责任通知书》，要求原告履行担保责任，并告知原告将从其账户扣划欠供款项。2019年3月29日、6月29日，第三人分两次直接在原告的账户共扣划了15762.41元，用作清偿被告尚欠第三人的到期借款本息。2019年4月4日、7月2日，原告通过EMS向被告发出《追偿通知书》，要求被告偿还原告代付的上述15762.41元及支付违约金，否则将解除双方的《商品房买卖合同》并追究被告的违约责任。但被告没有签收该通知书。因被告向原告偿还代付的款项，原告向本院提起本案诉讼。本院认为：被告及第三人农行鼎湖支行经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2016年5月7日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同和补充协议的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同和补充协议订立后，被告虽然依约向原告支付了涉案商品房首期房款，并通过银行办理按揭贷款付清了房款，但被告却不能按约定归还到期借款本息，连续出现欠供情况，导致第三人直接在原告的账户扣划了15762.41元用作清偿被告尚欠的到期借款本息。被告逾期还款导致第三人直接扣划原告的款项的行为已构成违约，应负违约责任。根据原、被告的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告应偿还原告代付的款项及按代付款项的20%支付违约金，原告并有权解除合同，合同解除后，被告须按总房款的10%向原告支付违约金。因此，在原告发出书面解除合同通知后，因此，原告主张解除合同，被告偿还代付的15762.41元和20%的违约金及要求被告按购房总价款的10%支付违约金，理据充分，本院予以支持，其中违约金为66152.48元。预售商品房预告登记是国家行政机关的职权范围，其效力由该机关确定，不是人民法院的民事案件处理范围，原告主张涉案的商品房预告登记失效，本院在本案中不作审查和处理。原告主张律师费，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：原告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司与被告麦二波、黎海凤于2016年5月7日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》在本判决发生法律效力之日解除。限被告麦二波、黎海凤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司偿还代付借款本息15762.41元。限被告麦二波、黎海凤在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司支付违约金66152.48元。驳回原告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5583元、财产保全费3670元，共9253元，由原告肇庆市广新汇富房地产发展有限公司负担235.6元，被告麦二波、黎海凤负担9017.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈小凤二〇一九年十月十日书记员  邵仲强