北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初24566号原告：衡涛，男，1979年7月22日出生，满族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李绍君，北京璇玑律师事务所律师。被告：李风贵，男，1984年11月10日出生，汉族，无业，住江苏省泗阳县。被告：李风达，男，1979年1月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：王福银，北京灿鸿律师事务所律师。原告衡涛与被告李风贵、李风达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2017）京0106民初30262号民事判决。李风贵不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年2月27日作出（2019）京02民终1881号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告衡涛及其委托诉讼代理人李绍君，被告李风贵，被告李风达的委托诉讼代理人王福银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡涛向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告李风贵2012年10月9日签订的购房协议；2、被告李风贵返还购房款500万元及按银行同期贷款利率向原告支付利息（自2012年10月19日起至给付时止）暂定100万元；3、被告李风贵赔偿原告装修费50万元；4、被告李风贵赔偿原告房屋涨价损失及违约金共计1000万元；5、被告李风达对被告李风贵的上述支付义务承担连带支付及赔偿义务；6、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2012年10月19日被告李风贵与原告签订购房协议，被告李风达作为被告李风贵的担保人。协议约定被告李风贵将位于北京市丰台区石榴庄南里66号院房屋出售给原告，房屋产权证号：丰字第XXXX号，房屋总价款500万元。协议约定：因为房屋有银行贷款尚未还清，暂时无法办理过户手续，故双方约定被告李风贵必须在2017年10月18日前将该房屋的银行贷款还清，保证此房无任何抵押或贷款等问题，可进行正常过户。并约定李风达为李风贵的担保人，担保责任为：与李风贵同样承担协议中的违约责任和法律责任。协议签订以后原告按协议约定支付了全部购房款，被告李风贵将房屋交给原告，原告将房屋装修后入住至今。2017年11月原告与被告李风贵约定的房屋过户期限届满，于是原告要求被告李风贵与原告办理房屋过户手续，被告李风贵迟迟不办理，后经原告查询得知被告李风贵不仅没有还清银行贷款解除银行的抵押，而且又将此房设定了新的抵押，致使原告无法办理房屋过户手续。被告李风贵的行为严重侵犯了原告的合法权利，故原告诉至法院。因为被告李风达为房屋购房协议中李风贵的担保人，协议约定担保人与李风贵承担同样的违约责任和法律责任，故原告也一同起诉被告李风达，要求被告李风达与被告李风贵承担同等法律责任。李风达辩称：同意解除合同，不同意给付购房款以及利息，因为合同基础是借款行为产生的，借款行为在大兴已经审理了一次，借完款之后李风达基本上陆陆续续还款三百多万，因为是高息，被告还不起，所以用房屋为抵500万，又打了一个借条50万，借款本身就是高息借款，被告已经还款三百多万，故同意解除合同，不同意其他诉讼请求。李风贵辩称：同李风达的意见一致。我确实没收到这笔钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月19日，李风贵（甲方、产权人）与衡涛（乙方、买受人）签订《购房协议》，载明：“甲乙双方经过友好协商达成如下协议：一、乙方出资人民币伍佰万元整购买甲方名下位于北京市丰台区世华水岸F区房产。二、因此房产甲方有银行贷款尚未还清，因此暂时无法办理过户手续，故甲、乙双方约定，甲方应必须在2017年10月18日前，将此房的银行贷款还清，保证此房无任何抵押或贷款等问题，可进行正常过户。三、甲、乙双方在约定时间过户时，若因此房产存在抵押或贷款等问题，或甲方不无条件配合乙方办理过户手续，造成乙方不能在约定时间内进行过户，视为甲方违约，甲方应退还乙方所交全部房款人民币伍佰万元整，并由甲方赔偿乙方违约金人民币壹仟万元整。四、乙方若在甲方按约定时间完成房屋一切事宜后，不与甲方办理过户手续，视为乙方违约，乙方所交房款甲方不予退还，并由乙方赔偿甲方违约金人民币伍佰万元整。担保人：李风达（甲方），衡焕军（乙方），担保人和甲、乙双方同样承担协议中的违约责任和法律责任。注：此房为李风贵个人财产，与任何人（包括配偶）无关。”李风达与衡焕军分别在担保人处签字并按捺手印，李风贵在甲方（产权人）处签字并按捺手印。衡涛在乙方（买受人）处签字并按捺手印。2012年10月19日，李风贵出具的收据一张，载明：今收到衡涛交来购买北京市丰台区世华水岸F区的房产的全部购房款人民币伍佰万元整。上述合同签订后，上述房屋交由衡涛使用。2019年，上述房屋因李风贵被另案执行被本院予以拍卖，上述房屋评估价10710968元，成交价9320000元。庭审中，衡涛称李风达、李风贵欠其父亲衡焕军借款及房租，系以房抵债，用借款房租冲抵购房款，并就此另行提交如下证据：1、银行卡交易明细和中国工商银行个人业务凭证三张，显示2010年4月1日，衡焕军向李风达汇款1555000元；2011年3月11日，衡焕军向李风达汇款350000元；2011年7月8日，衡焕军向李风达汇款300000元。2、衡焕军与李风达签订的租赁合同两份、李风达向衡焕军出具的承诺书；3、2011年2月22日，李风达向衡焕军出具的《借款协议》，载明：今从衡焕军处借款人民币1000000元（大写：壹佰万元）。借款日期2011年2月22日至2013年2月21日，到期后一次还清。借款人愿意用自己的房产、家庭财产做抵押。发生难以偿还的情况下衡焕军有权处理其房产、家产（变现偿还）。此协议一式二份，双方各执一份。李风达在借款人处签字并按捺手印予以确认，李风达爱人李佳珍在其下签字并按捺手印予以确认，李风贵在担保人处签字并按捺手印予以确认。4、李风达爱人李佳珍于2010年4月1日出具的声明和其身份证复印件，拟证明2010年4月1日李风达、李风贵向衡焕军借款事实的存在。李风贵对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为：衡涛与李风贵所签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方应按照约定履行各自义务。现双方当事人一致同意解除该合同，本院对此不持异议。对于500万元购房款是否应视为实际付清的问题，根据本案查明的事实，可以认定在双方签订《购房协议》之前李风达、李风贵确存在衡焕军的欠款未还，同时衡涛早已实际入住涉案房屋，而李风达、李风贵为衡涛书写收据且从未向衡涛主张过权利，因此本院有理由相信涉案各方实际上均认可衡涛实际支付了500万元的购房款。现因李风贵之故，该涉案房屋被依法拍卖，致合同无法继续履行，该情况符合双方签订购房协议第三条约定之情形，李风贵应依据该合同条款，返还购房款，并承担违约金。对于购房款利息，该主张于法无据，本院不予认可。对于违约金数额，本院依据拍卖中的评估价格和实际成交价格酌情予以确认。对于房屋差价损失和装修费损失，因合同中已约定违约金条款，且衡涛已据此要求李风贵支付违约金，本院认为违约金条款已涵盖其他损失，故本院对该两项诉求不再支持。对李风达是否应该承担责任的问题，因涉诉合同中，李风达系担保人，故应履行其担保人职责，与李风贵承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、解除衡涛与李风贵于2012年10月9日签订的购房协议；二、李风贵、李风达负连带责任于本判决生效后七日内返还衡涛购房款5000000元；三、李风贵、李风达负连带责任于本判决生效后七日内向衡涛支付违约金5000000元；四、驳回衡涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154300元，由李风贵、李风达负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  高卫红人民陪审员  李桂茹二〇一九年十月二十九日书 记 员  杨彤瑶