吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初764号 原告：吉林太阳城有限公司，住所地长春市杭州路。 法定代表人：吉庆，总经理。 委托诉讼代理人：王朱绂，北京大成（长春）律师事务所律师。 被告：李华刚，男，1970年3月15日出生，原住长春市南关区。 原告吉林太阳城有限公司与被告李华刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吉林太阳城有限公司的委托诉讼代理人王朱绂到庭参加诉讼。被告李华刚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林太阳城有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元101室返还给原告并恢复原状；3.判令被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续；4.判令被告向原告支付自2013年10月26日起按每月15213.40元的标准计算至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费；5.判令被告向原告支付违约金456402.00元；6.判令被告向原告支付代偿金额与贷款金额之间的差额25088.67元及利息（利息自2017年9月30日起，以25088.67元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率加收50%计算至被告实际清偿之日止）；7.上述房屋使用费、违约金以及代偿金额与贷款金额之间的差额及利息，从被告已付购房款中优先扣除；8.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2013年10月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家B7幢1单元101室出售给被告，房屋建筑面积262.30平方米，每平方米单价5800.00元，合同总价款合计1521340.00元，被告采用银行按揭贷款方式支付购房款。被告应向原告支付房屋首付款461340.00元。被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行（以下简称邮储银行长春分行）签订《个人购房借款/担保合同》，被告向邮储银行长春分行贷款106万元用于购房，原告为被告的借款向邮储银行长春分行提供阶段性担保。合同附件四《商品房买卖合同补充协议》中第四条约定：“1）在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行从出卖人处扣款，……③买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10％违约金，……出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30％的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1％的标准计算”。2017年9月15日，因被告未能按时偿还邮储银行长春分行的贷款，经长春市宽城区人民法院做出（2017）吉0103民初794号民事判决书，判决被告向邮储银行长春分行履行清偿责任，原告对前述债务承担连带保证责任。判决做出后，原告于2017年9月30日，向银行履行了给付义务，共支付贷款本金、利息、罚息、案件受理费合计1085088.67元。原告认为，被告未按照贷款合同约定向邮储银行长春分行按期偿还贷款，导致原告承担了连带保证责任。被告的行为已经构成违约，满足原、被告双方在附件四《商品房买卖合同补充协议》中约定的条件，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任，赔偿原告损失。因此，原告提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益。 李华刚未出庭、未答辩亦未举证。 本院经审理可以认定如下事实：2013年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》一份，约定原告将位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元101室、房屋建筑面积262.3平方米商品住宅，以每平方米5800元，总房款合计1521340元的房屋出售给被告。合同第六条约定，被告以住房贷款方式支付购房款；第八条约定房屋交付期限为2013年11月30日。《商品房买卖合同补充协议》第四条一款三项约定，买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，除按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算。解除合同后买受人有义务将房屋恢复原状，不能恢复原状而导致出卖人遭受损失的，买受人应当承担赔偿责任。此外，买受人自行装修部分不能拆除或拆除导致房屋受损的，其所有权转归出卖人所有，出卖人不予赔偿。上述合同签订后，原告于2013年10月26日向被告交付了房屋，被告向原告支付首付款461340元，已向中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行贷款1060000元方式支付剩余购房款，但因被告未按《个人购房及担保合同》约定偿还贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行与2017年2月7日向长春市宽城区人民法院提出诉讼，长春市宽城区人民法院于2017年9月15日作出（2017）吉0103民初794号民事判决书，判决：1.李华刚偿还中国邮政储蓄银行股份有限公司长春市分行至2017年1月22日止的全部剩余借款本金997384.08元、利息51560.18元、罚息3002.69元，共计1051946.95元，此后利息及罚息（按合同约定计算）至给付时止；2.吉林太阳城有限公司对李华刚的上述欠款承担连带偿还责任。因李华刚未按上述生效法律文书履行义务，原告于2017年9月30日代偿银行本息1085088.67元（包括罚息）。 另查，上述房屋已于2019年3月25日被本院另案执行查封，查封期限三年，于2019年5月23日被本院另案轮候查封，查封期限三年。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应当据此履行。因被告未能依约按时偿还贷款，原告代被告偿还银行贷款1085088.67元（包含本金、利息、罚息），符合《商品房买卖合同》补充协议第四条约定的解除条件，原告依此要求解除《商品房买卖合同》，应予支持。关于原告要求被告将案涉房屋返还给原告并要求被告协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续及商品房买卖合同备案注销手续，虽然《商品房买卖合同》已解除，但因案涉房屋已因另案被法院执行查封，参照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结后应当终止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权判决或者调解书”规定，审判机构不应继续对双方之间确权及交付问题进行审理，双方应按执行异议程序解决。关于原告要求被告支付违约金及房屋占有使用费问题，因双方《商品房买卖合同》中补充协议条款约定“买受人超出90日仍未归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行逾期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%违约金，同时出卖人还有权选择解除合同；出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付总房价款30%的违约金，同时买受人应向出卖人支付自商品房交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款的1%的标准计算”，故本院对原告此主张予以支持。关于原告主张房屋使用费、违约金以及原告向第三人实际代偿金额与被告贷款金额之间的差额从被告已付购房款中优先扣除问题，因双方《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款第三项约定“违约金、房屋占有使用费出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除”，故本院对上述违约金、房屋使用费从被告购房首付款中优先扣除予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除吉林太阳城有限公司、李华刚于2013年10月19日签订的《商品房买卖合同》； 二、李华刚于本判决生效之日立即给付吉林太阳城有限公司违约金456402元（即总房款1521340元×30%）； 三、李华刚自本判决生效之日立即给付吉林太阳城有限公司房屋占有使用费（自2013年10月26日起至实际返还房屋之日止，按照每月总房价款的1%即15213.4元标准给付）； 四、上述违约金、房屋占有使用费从李华刚已付购房款中优先扣除； 五、驳回原告吉林太阳城有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22822元、保全费5000元，由李华刚负担（原告已垫付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李德保 审 判 员  张忠国 人民陪审员  蒋丽影 二〇一九年十月二十四日 书 记 员  隋 汉