北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0108执异435号案外人：曹玉杰，女，1975年4月18日出生，汉族，住北京市大兴区，公民身份号码×××。委托代理人：冯春光，北京正彤律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托代理人：杨影，北京市中尊律师事务所律师。委托代理人：姚玮，北京市中尊律师事务所实习律师。被执行人：刘新军，男，1971年1月19日出生，汉族，户籍地北京市门头沟区，公民身份号码×××。被执行人：田英，女，1969年1月6日出生，汉族，户籍地北京市大兴区，公民身份号码×××。被执行人：李京，男，1966年6月3日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，公民身份号码×××。本院在执行中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行北京分行）与刘新军、田英、李京金融借款合同纠纷一案[执行依据：（2015）海民（商）初字第41746号民事判决；执行案号：（2017）京0108执5818号、（2019）京0108执恢1626号]中，案外人曹玉杰针对本院执行位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号x层x、x层x的房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人曹玉杰述称，近日，案外人收到贵院（2017）京0108执5818号、（2019）京0108执恢1626号执行裁定书及公告，称案外人承租的被执行人李京名下案涉房屋将被评估拍卖，要求案外人腾退该房屋。案外人认为贵院的执行行为侵害了自身合法权益，故提出异议。案外人早于1998年起就租赁案涉房屋用于经营美容美发生意，至今仍在实际占有、使用该房屋。从2007年开始，李京经常要求曹玉杰提前支付租金，曹玉杰疲于应付。曹玉杰与李京于2008年9月签订租期为2008年11月13日至2013年11月12日的《房屋租赁合同》。至2012年5月，李京再次要求曹玉杰提前支付房租的要求，曹玉杰无力支付，介绍了有支付能力的宋宇佳承租房屋，再从宋宇佳处转租。经被执行人李京同意，宋宇佳承租后将涉案房屋转租给曹玉杰，并于2013年11月12日与曹玉杰签订了《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，现案外人与李京的租赁合同正常履行，根据“买卖不破租赁”的原则，贵院对案涉房屋的拍卖行为并不能终止案外人的租赁关系，案外人作为承租人的用益物权应受到法律保护。综上，请求贵院中止（2017）京0108执5818号、（2019）京0108执恢1626号执行裁定书的执行，停止对案涉房屋的腾退执行措施。民生银行北京分行辩称，一、申请执行人依法享有对抗案外人的抵押权。民生银行北京分行与被执行人刘新军、田英、李京一案，已向贵院申请强制执行。被执行人李京名下案涉房屋已抵押给申请执行人，双方于2012年10月18日办理了抵押登记。根据生效判决，民生银行北京分行享有该房屋的优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。二、抵押权设立日期先于转租合同签订日期。根据案外人提供的证据材料，2008年9月案外人曹玉杰与李京签订的《房屋租赁合同》已于2013年11月12日履行完毕。曹玉杰作为实际承租人，与宋宇佳签订的《房屋租赁合同》内容显示，该转租合同订立日期为2013年11月12日，晚于民生银行北京分行与李京办理抵押登记的日期。即抵押权设立在先，《房屋租赁合同》签署在后。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，实际承租人曹玉杰签订《房屋租赁合同》是在抵押权设立之后，故其不能以此对抗民生银行北京分行的抵押权实现，不能以此对抗法院的强制执行。故案外人曹玉杰的房屋租赁协议无权中止执行裁定书的执行，故请求法院驳回案外人曹玉杰的执行异议，按照强制执行程序，继续推进评估拍卖工作，以维护抵押权人的合法权益。经审查查明，本院于2016年9月19日就民生银行北京分行与刘新军、田英、李京金融借款合同纠纷一案作出（2015）海民（商）初字第41746号民事判决：一、被告刘新军偿还原告中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金三百二十六万九千九百九十四元五角五分及利息九万六千零二十五元二角八分，并支付罚息（截止至二Ο一六年六月二十四日的罚息为二十七万二千三百五十三元九角五分，自二Ο一六年六月二十五日起至实际还清之日止的罚息，按照《个人最高额抵押、保证额度借款合同》及《借款凭证》载明的标准计算），于本判决生效之日起十日内付清；二、被告刘新军赔偿原告中国民生银行股份有限公司北京分行律师费损失二万零二百三十二元五角，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告田英对第一、二项规定的被告刘新军的债务承担共同还款责任；四、原告中国民生银行股份有限公司北京分行有权以登记在被告李京名下位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号房产拍卖、变卖所得价款在第一、二项规定的被告刘新军的债务范围内优先受偿；五、驳回原告中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求。判决生效后，由于刘新军、田英、李京未履行判决义务，民生银行北京分行向本院申请执行。在诉讼过程中，本院依据民生银行北京分行的保全申请，于2016年1月21日保全查封案涉房屋。进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行程序中的查封措施。2019年1月11日，本院向大兴区不动产登记事务中心送达执行裁定书和协助执行通知书，继续查封案涉房屋，查封期限自2019年1月11日至2022年1月10日。根据调取的案涉房屋的登记信息显示，李京于2012年10月18日以其名下案涉房屋办理以民生银行北京分行为抵押权人的抵押登记，抵押类型为最高额抵押。在异议审查过程中，案外人曹玉杰向本院提交了《房屋租赁合同》三份，李京出具的《声明》、《情况说明》，2015年至2018年部分转账流水单，用户单位职工供暖明细表，物业公司收据、《企业主体预览信息》等证据以证明以下事项：2008年9月，（出租方、甲方）李京与（承租方、乙方）曹玉杰签订《房屋租赁合同》，约定甲方李京愿意将坐落于北京大兴区兴丰大街x号的房屋出租给乙方曹玉杰，租赁期为2008年11月13日起至2013年11月12日，第一年租金17万元于2008年9月20日交清，第二年租金18万元于2009年11月12日交清，第三年租金19万元于2010年11月12日交清，第四年、五年租金各20万元于2011年和2012年11月12日交清。2012年6月1日，（出租方、甲方）李京与（承租方、乙方）宋宇佳签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将其名下位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号房屋出租给乙方使用。租赁期限为18年，自2012年6月1日至2030年6月1日止，甲方应于2012年6月5日前将房屋交付乙方。该房屋租金为20万元，交纳方式为每年6月1日前交纳下一年全年租金，租金每两年增加1万元。2013年11月12日，甲方宋宇佳与乙方曹玉杰签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将其租赁的位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街三段x号房屋转租给乙方，甲乙双方约定签订本合同的租赁期限为8年，从2013年11月12日至2021年11月12日为止。本合同租金实现年付制，租金标准为第一年人民币25万元；从第二年开始，每年在前一年租金的基础上递增5%。租金的支付方式为现金。另查，案涉房屋的原门牌编号为北京市大兴区黄村镇兴丰大街x号，于2004年变更为x号。本院认为，案外人对法院的执行标的提出执行异议，应当证明其对执行标的享有合法有效的实体权利，且其权利能够排除法院的执行。本案中，案外人曹玉杰对案涉房屋主张租赁权，并主张其与李京签订的《房屋租赁合同》的日期在设立抵押权以及本院查封之前。但上述《房屋租赁合同》中曹玉杰与李京约定的租期为2008年11月13日起至2013年11月12日。目前，该租赁期限已经届满，且曹玉杰与李京未续订该租赁合同。根据曹玉杰提交的另外两份租赁合同以及李京出具的《声明》等证据，案涉房屋的承租人宋宇佳在经得李京同意后于2013年11月12日将案涉房屋转租给曹玉杰，上述房屋租赁合同的签订日期在民生银行北京分行取得案涉房屋抵押权的时间之后。故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在与拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖”的规定，曹玉杰对案涉房屋主张租赁权，要求带租拍卖的异议主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人曹玉杰提出的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  朱卉灵人民陪审员  岳 维人民陪审员  卞海虹二〇一九年十月八日书 记 员  崔佳辰