北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初23867号原告：北京中展太平洋物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区XXX内一号馆四层。法定代表人：郑向红，总经理。委托诉讼代理人：张胜文，北京市明仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文荣，北京市明仁律师事务所律师。被告：北京国展艺术品投资有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路6号院1号楼3层。法定代表人：蔡穗新。委托诉讼代理人：许金娇，天津允诚律师事务所律师。原告北京中展太平洋物业管理有限责任公司（以下简称中展太平洋公司）与被告北京国展艺术品投资有限公司（以下简称国展艺术品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张胜文、刘文荣，被告委托诉讼代理人许金娇到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。中展太平洋公司向本院提出诉讼请求：1.中展太平洋公司、国展艺术品公司于2011年6月21日签订的《1号馆3层租赁合同》自2018年10月10日通知限期腾退届满之日解除；2.国展艺术品公司支付截止到2018年8月24日欠付的房屋租金12154152.97元；3.国展艺术品公司支付截止到2018年8月24日欠付的水电费118464.4元；4.国展艺术品公司支付经双方核算的的拖欠房屋租金和水电费的计算到2014年2月24日滞纳金4589462.45元；5.国展艺术品公司支付滞纳金（违约金）,以所欠租金本金为基数，按日万分之八标准自2014年2月25日计算至租金实际给付之日。事实和理由：中国XXXX中心集团公司（以下简称XXXX公司）与国展艺术品公司于2011年6月21日于北京市朝阳区XXX签订《1号馆3层租赁合同》。合同约定：1.出租方为XXXX公司，承租方为国展艺术品公司；2.租赁房屋：北京市朝阳区XXX一号楼三层；3.租期期限：2011年2月25日起至2021年2月24日止，租期10年；4.租金：第一年租金为580万元，以后每年累增第一年租金的3%（每年增加租金174000元），按季支付。2013年7月25日，XXXX公司发函告知承租者，出租方将变更为中展太平洋公司，国展艺术品公司于2014年7月25日与中展太平洋公司签订补充协议，同意出租方变更为中展太平洋公司，并且由中展太平洋公司承继和履行原出租方所享有的权利和义务。国展艺术品公司自2012年2月开始拖欠房屋租金和水电费等费用，截止到2014年2月28日，经三方（XXXX公司、中展太平洋公司、国展艺术品公司）确认拖欠的房屋租金以及各项费用为9407763.17元，滞纳金为4589462.45元。2018年2月7日国展艺术品公司回函《国展艺术品投资有限公司与中展物业公司对账回函》确认截止到2018年2月7日国展艺术品公司欠中展太平洋公司租金共计10335550.24元。综上，自2012年2月至2018年8月，国展艺术品公司累计拖欠租金12154152.97元，拖欠水电费118464.4元，滞纳金4589462.45元。以上共计16862079.8元。国展艺术品公司不仅拖欠租金，其在租赁期间，未经中展太平洋公司同意还私自将承租房屋分租给数十租户。现中展太平洋公司欲收回房屋，但无法找到现租户，严重影响了中展太平洋公司的经营和管理。希望法庭在判决国展艺术品公司支付欠款和解除合同的同时要求国展艺术品公司将承租户的租赁合同和联系方式交于中展太平洋公司，利于中展太平洋公司清退房屋，减少损失。自国展艺术品公司拖欠租金之日起，中展太平洋公司多次发函催缴，至今无果。中展太平洋公司为维护自己的合法权益，诉诸法院，请求法院支持中展太平洋公司的诉求。国展艺术品公司辩称：同意法庭判令解除合同。对于欠付房屋租金及水电费的事实认可，认可截止到2018年8月24日中展太平洋公司主张的欠付的租金和水电费金额，但不同意支付租金和水电费，理由是中展太平洋公司对国展艺术品公司装修没有给予适当补偿。对于中展太平洋公司主张的滞纳金不认可，滞纳金是一个行政概念，中展太平洋公司是非行政单位，没有资格收取滞纳金，即使法庭认为滞纳金为违约金性质，那么该项请求已经超过诉讼时效，中展太平洋公司最后一次主张滞纳金是在2014年9月10日，而后经过国展艺术品公司申请，双方在2015年9月1日盖章确认的《对账情况说明》中中展太平洋公司未继续主张滞纳金权利，双方经过一致意思表示，中展太平洋公司免除了国展艺术品公司的滞纳金。再退一步讲，即使法庭最后认定滞纳金应支付，中展太平洋公司主张的滞纳金标准计算过高。鉴于中展太平洋公司在2018年10月10日强行锁门，国展艺术品公司人员无法进入办公区域，导致国展艺术品公司在2018年10月10日后停工，很多材料至今无法查找。本院经审理查明：XXXX公司与国展艺术品公司于2011年6月21日签订《1号馆3层租赁合同》，合同约定：1.XXXX公司同意将北京市朝阳区XXX“中国XXXX中心”1号展览馆3楼用于美术品创作和经营为主业的相关配套服务；2.租期期限自2011年2月25日起至2021年2月24日止，租期10年；3.第一年租金为580万元，第2年（2012年）至第10年（2020年）每年累增第一年租金的3%，即增加174000元；租金自2011年1月开始，按“季度”支付，每季度最后一个月内国展艺术品公司提前向XXXX公司支付下一季度租金；如国展艺术品公司不能按照规定时间支付租金或本合同约定的其他费用，应按到期未付金额日万分之四向XXXX公司支付滞纳金，前述款项迟付达到三十日的，滞纳金的比例应上升到日万分之八。如连续三个月未能按期足额交纳租金及合同约定的其他费用，XXXX公司有权解除合同。中展太平洋公司与国展艺术品公司于2014年7月25日签订《一号馆三层租赁合同补充协议》，约定XXXX公司所享有的权利和义务由中展太平洋公司承继和履行。XXXX公司、中展太平洋公司、国展艺术品公司三方签订《北京国展艺术品投资公司拖欠中展集团房屋租金等相关费用核实说明书》，确认国展艺术品公司截止至2014年2月28日，未付金额为房屋租金及各项费用9407763.17元及产生的滞纳金额4589462.45元。国展艺术品公司对上述证据的真实性及滞纳金的计算方式予以认可，但表示2015年5月27日向中展太平洋公司发送的《告知函》回复中载明请求中展太平洋公司免收延迟付款的滞纳金的决定，而此后中展太平洋公司向国展艺术品公司发送的催缴函中亦未提及滞纳金，被告就此认为原告没有提及滞纳金就是减免的意思。2014年3月24日至2018年8月17日期间，双方之间就催缴房租及水电费等问题多次以函件形式进行沟通。截止2018年8月24日，国展艺术品公司欠付的房屋租金12154152.97元及欠付的水电费118464.4元。国展艺术品公司对上述欠付金额无异议，但由于中展太平洋公司对国展艺术品公司装修没有给予适当补偿，不同意支付上述欠付金额。2018年9月12日，中展太平洋公司向国展艺术品公司发送《限期腾退告知函》，通知2018年10月10日16时前国展艺术品公司应将承租区域内所有办公用品、私人物品及国展艺术品公司代人保管或他人的私有物品（如字画、工艺品）等全部撤出。2018年10月10日16时，物业公司将对该区域进行封门处理。国展艺术品公司表示收到上述《限期腾退告知函》。另，经询，中展太平洋公司与国展艺术品公司均同意自2018年10月10日解除双方于2011年6月21日签订的《1号馆3层租赁合同》。本院认为：双方均同意自2018年10月10日解除2011年6月21日签订的《1号馆3层租赁合同》，本院予以确认。中展太平洋公司、国展艺术品公司签订的《1号馆3层租赁合同》及《一号馆三层租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案中，国展艺术品公司认可中展太平洋公司所述的截止到2018年8月24日欠付房屋租金及水电费的事实及金额，故中展太平洋公司要求国展艺术品公司支付截止到2018年8月24日欠付房屋租金及水电费，本院予以支持。双方在履行租赁合同的过程中，因国展艺术品公司未依约向中展太平洋公司按期交纳房租及水电费，存在违约事实，应按照约定向中展太平洋公司支付滞纳金（违约金）。国展艺术品公司对于截止至2014年2月24日滞纳金的金额以及滞纳金的计算方式均无异议，中展太平洋公司要求国展艺术品公司赔偿滞纳金（违约金）的数额和标准符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。就国展艺术品公司所述滞纳金（违约金）超过诉讼时效问题，虽双方在2015年9月1日盖章确认的《对账情况说明》中中展太平洋公司未继续主张滞纳金权利，但并不当然认为中展太平洋公司实际上已作出免除被告交纳滞纳金的意思表示。由于国展艺术品公司未能提供充分证据证明中展太平洋公司主张滞纳金（违约金）已超过诉讼时效，且其违约后，违约金处于持续计算状态，故本院认为国展艺术品公司所述时效抗辩均缺乏依据，不予采纳。就国展艺术品公司所述滞纳金（违约金）过高问题，违约金具有补偿性和一定程度的惩罚性，国展艺术品公司违约行为至今已经持续超过五年，且中展太平洋公司主张的滞纳金（违约金）数额依据合同计算，数额未明显超过合理限度，均应在国展艺术品公司合理预期之内。故本院对国展艺术品公司所述抗辩不予采信，对中展太平洋公司主张的滞纳金（违约金）标准及数额不再进行调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告北京中展太平洋物业管理有限责任公司与被告北京国展艺术品投资有限公司于2011年6月21日签订的《1号馆3层租赁合同》自2018年10月10日解除；二、被告北京国展艺术品投资有限公司于本判决书生效后七日内给付原告北京中展太平洋物业管理有限责任公司截止到2018年8月24日欠付的房屋租金一千二百一十五万四千一百五十二元九角七分；三、被告北京国展艺术品投资有限公司于本判决书生效后七日内给付原告北京中展太平洋物业管理有限责任公司截止到2018年8月24日欠付的水电费十一万八千四百六十四元四角；四、被告北京国展艺术品投资有限公司于本判决书生效后七日内给付原告北京中展太平洋物业管理有限责任公司支付截止到2014年2月24日滞纳金（违约金）四百五十八万九千四百六十二元四角五分；五、被告北京国展艺术品投资有限公司于本判决书生效后七日内给付原告北京中展太平洋物业管理有限责任公司支付滞纳金（违约金）,以一千二百一十五万四千一百五十二元九角七分为基数按照日万分之八标准，自2014年2月25日计算至租金实际给付之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212000元，由被告北京国展艺术品投资有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  宋晓佩审 判 员  胡东方二〇一九年十月二十二日法官助理  张晨璐书 记 员  詹焕昱