河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初23899号原告尚心怡，女，汉族，1997年7月18日出生，住河南省汤阴县。委托代理人王文龙，天津行通（郑州）律师事务所律师。被告河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路40号蓝天空港1号楼1单元2层。法定代表人郝崟喜。委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。委托代理人冯健，河南杰瑞律师事务所律师。被告郑州建岩房地产营销策划有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街35号7号楼83号。法定代表人曹岩委托代理人王胜利，河南锦盾律师事务所律师。委托代理人鲁东见，男，汉族，1986年6月22日出生，住河南省郸城县。系公司员工。原告尚心怡诉被告郑州建岩房地产营销策划有限公司（以下简称“建岩公司”）、河南国崟房地产开发有限公司（以下简称“国崟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托其代理人王文龙，被告国崟公司委托其代理人冯健，被告建岩公司委托代理人其王胜利、鲁东见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；2、判令被告河南国崟房地产开发有限公司返还原告已支付的购房款303120元，并支付自2017年10月12日至实际返还购房款之日止的利息，利率按同期银行贷款利率年息6%计算；3、判令被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还原告支付的团购费100000元，并支付自2017年10月11日至实际返还购房款之日止的利息，利率按同期银行贷款利率年息6%计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年10月12日签订《蓝天港湾内部认购协议》，约定原告购买被告河南国崟公司开发的位于郑东新区××路与××交叉口蓝天港湾小区××楼××单元××房产，总价为993120元，付款方式为按揭贷款，首付款为总房价的30%即303120元，所购房产为预售商品房，交房日期为2019年7月31日。合同签订当日，原告向被告支付了303120元的首付款。此外，建岩公司系蓝天港湾项目的营销商，建岩公司通过带有欺诈性的宣传和话术诱使原告参加了所谓的蓝天港湾团购活动，原告于2017年10月11日交给建岩公司100000元团购费。合同签订后，原告多次要求与被告国崟公司签订正式的购房合同并办理备案登记，但被告国崟公司均以各种理由拒绝。现已临近交房日期，被告国崟公司非但仍未和原告签订正式购房合同，甚至由其开发建设的蓝天港湾小区到现在为止主体楼层还未完工。后经原告调查得知，蓝天港湾项目一直没有取得商品房预售许可证，被告国崟公司和建岩公司在未取得预售证的前提下与原告签订《蓝天港湾内部认购协议》的行为具有欺诈性，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律的规定，原、被告签订的《蓝天港湾内部认购协议》应被认定无效，被告应全额退还原告所支付的首付款和团购费，并赔偿损失。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。被告国崟公司辩称，一、蓝天港湾内部认购协议系当事人双方真实意思表示，合法有效。（一）蓝天港湾内部认购协议鉴于条款表明，认购对象是特定的内部客户，并非所有社会上商品房买受人，不符合商品房买卖司法解释第一条规定的向社会销售的条件，不属于商品房买卖合同司法解释调整范围，不应适用商品房买卖合同司法解释第二条认定为无效合同。（二）蓝天港湾内部认购协议第五条第一款等条款，内容上是对将来正式签订商品房买卖合同进行的预先安排，不侵犯公共利益，是具有法律约束力的预约合同。参考最高人民法院公报2008年卷第486页仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案裁判摘要，是否办理预售许可，不影响预约合同效力，蓝天港湾内部认购协议合法有效。二、原告先违背蓝天空港内部认购协议约定，无权要求答辩人国崟公司退还款项及支付利息。（一）蓝天空港内部认购协议第四条第一款载明，答辩人国崟公司已经向原告告知房屋交付时间如有变动，以实际交付日期为准。原告作为具有完全民事行为能力人的买受人，应当对房屋交付的时间具有不确定性有合理预期。（二）蓝天空港内部认购协议第五条第二款约定国崟公司在原告办理完退房手续后的15个工作日内，退还收到款项并按同期活期存款利率支付利息。原告在交房期满前单方提出退房，又未按照合同约定办理退房手续即提起诉讼，应驳回其请求按同期贷款利率标准支付利息的请求，同时也不能再依据蓝天空港内部认购协议第五条第二款约定的同期存款利息支付其利息，对利息请求整体不应予以支持。三、本案逾期交房是因为行政命令、军队指导意见。依据河南省大气污染治理的要求，2017年11月至2018年3月、2018年10月1日至2019年3月31日，本案项目均处于停工状态。依据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅于2018年6月印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，本案项目停工，等待进一步政策安排（现已经复工）。根据蓝天空港认购协议第七条约定的国家或者地方政府政策原因导致协议履行情形，国崟公司不应承担违约责任。综上，蓝天空港内部认购协议系合法有效的预约合同，应依法驳回原告请求确认合同无效的诉请。原告先违背合同约定，属于违约方，无权要求国崟公司退还款项并支付利息。被告建岩公司辩称，1、本案中原告主张权利的基础是《蓝天港湾内部认购协议》，而该协议是原告与国崟公司签订的，建岩公司并非该合同相对人，与建岩公司无关。原告无权根据本案房屋买卖合同纠纷向建岩公司主张权利；2、仅凭收据不能证明原告向建岩公司缴纳了团购费，即使法庭认定建岩公司收取了原告的团购费,建岩公司收取包销服务费的依据是和国崟公司签订的包销协议书,在协议书合法有效的前提下,建岩公司有权利获得国崟公司支付的包销服务费,原告的涉案购房款是向国崟等单位缴纳的,并未向建岩公司直接缴纳,和建岩公司无关。原告也对涉案房屋的状况心知肚明，也享受了明显低于市场价的优惠价，原告是否能按时取得涉案房屋不是建岩公司能决定的。原告和国崟公司签订的协议无论是否合法有效，也不管是原告违约还是国崟公司违约，责任都不在建岩公司。即使认定《蓝天港湾内部认购协议》无效，建岩公司也不应退还团购款。只要建岩公司和国崟公司签订的协议合法有效，建岩公司就有权利按照双方签订的合同收取包销服务费，原告的购房款和团购费是在国崟公司售楼部交纳，只能向国崟公司主张。经审理查明：建岩公司提交其与国崟公司签订的《蓝天港湾项目包销协议书》一份，内容显示由建岩公司包销国崟公司开发的蓝天港湾项目30套住宅。2017年10月11日，原告与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》一份，载明：房号：蓝天港湾3号楼1单元28层02号；单价12000元/平方米；总价993120元；原告于2017年10月11日，向国崟公司交付总价款的30%作为首付款，共计303120元；国崟公司应于2019年7月31日前向原告交付该房屋；国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，国崟公司应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金；如在国崟公司与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则国崟公司将在原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款(无息)。协议落款处有原告签名捺印，被告加盖公章予以确认。2017年10月11日，李柯以刷卡方式向被告建岩公司交纳10万元团购费，同日，建岩公司出具收款收据一份，载明“收到李柯蓝天港湾团购费10万元”。2017年10月12日，被告国崟公司向原告出具收据一份，载明“兹收到尚心怡蓝天港湾购房款（3号楼2802号）303120元”。2017年10月13日，李柯收到建岩公司退还的2万元排号费。另查明，李柯为本案原告尚心怡的表妹，原告购买房子时因方便而使用李柯的银行卡，购房款实际为原告尚心怡支付。截至庭审时，涉案项目蓝天港湾仍未取得商品房销售相关手续。本院受理该案后，经调解未果。以上案件事实由蓝天港湾项目包销协议书、蓝天港湾内部认购协议、收据、询问笔录及庭审笔录予以佐证。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方签订的《蓝天港湾内部认购协议》对房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等作了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且国崟公司已依约收受购房款303120元,故该协议应当认定为商品房买卖合同。国崟公司应对其具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未举证证明，故视为其并未取得相应的证件，国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。故国崟公司因该合同取得的财产（首付款303120元）应当予以返还，原告要求确认《蓝天港湾内部认购协议》无效，国崟公司退还收取的首付款303120元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请的利息损失，因国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应以银行同期贷款利率为准支付原告自2017年10月12日起至实际返还购房款之日止的利息损失。被告建岩公司称原告支付的10万元团购费系包销服务费，根据《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。建岩公司收取原告10万元，违反了上述规定，应当返还原告并且自2017年10月11日起以银行同期贷款利率标准向原告支付利息。关于建岩公司称已退还的2万元排号费，原告确认已收到，但与10万元团购费相区别。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：确认原告尚心怡与被告河南国崟房地产开发有限公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》无效；被告河南国崟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告房款303120元及利息（以303120元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年10月12日起计算至实际付清之日止）；被告郑州建岩房地产营销策划有限公司返还原告团购款100000元及利息（以100000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年10月11日起计算至实际付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7972元，减半收取3986元，由被告河南国崟房地产开发有限公司负担2990元，被告郑州建岩房地产营销策划有限公司负担996元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十月十四日书记员  秦 亚