北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13570号原告（反诉被告）：许学同，男，1965年10月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杨成，北京劲翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：王红琴，女，1956年10月29日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：颜丙杰，北京市道和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，北京市道和律师事务所实习律师。第三人：北京豪宅网房地产顾问有限责任公司，住所地北京市昌平区北七家镇望都家园11号楼1层11-5。法定代表人：李海燕，总经理。委托诉讼代理人：王琳琳，女，1982年2月19日出生，汉族，该公司法务。许学同与王红琴、北京豪宅网房地产顾问有限责任公司（以下简称豪宅网公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。许学同的委托诉讼代理人杨成，王红琴的委托诉讼代理人颜丙杰、李健，豪宅网公司的委托诉讼代理人王琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许学同向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》，被告返还原告所交的租金及押金共计31500元；2.被告支付原告违约金9000元；3.被告赔偿原告对涉案毛坯房的装饰装修损失20000元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年4月11日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将昌平区小汤山镇××小区44号楼1层44-301的毛坯房出租给原告，由原告装修后用于居住。合同约定月租金4500元，租金采取押一付六、半年一付的支付方式，合同签订后原告支付租金及押金共计31500元。合同另约定被告承担房屋的维修义务，使旁屋处于适租状态，因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。双方在违约责任条款中约定，原告因被告不承担约定的维修义务，致使原告无法正常使用房屋的，原告有权单方解除合同，并由违约方按月租金的200%支付守约方相应违约金。原告取得涉案房屋钥匙后，随即找来施工队进行装修，安装马桶、热水器、门等生活设施。在装修后期，原告发现承租房屋的给排水设施损坏，一旦用水，隔壁邻居的房屋即被水淹，无法正常使用，原告承租的房屋也不同程度漏水，隔壁邻居亦张贴告示禁止原告用水，除非房屋漏水问题解决，导致涉案房屋无法正常使用。原告基于隔壁住户的人身财产安全考虑，随另行租房居住，因此原告只取得房屋钥匙，进行装修，未实际入住承租房屋，未用水用电。原告自漏水发生后，催促被告出面协调维修，但被告推诿拖延，并表示愿意免除不能正常居住期间的租金，耐心等待。原告事后多次催促，但被告仍找理由推脱，因此房屋维修事宜拖延至今，截止今日，被告仍未承担维修义务，使涉案房屋无法正常居住使用，原告无法实现合同目的，被告系根本违约。故原告诉请解除合同，被告退还房屋租金及押金、承担违约责任并赔偿原告装修损失。王红琴辩称，我们同意解除合同，不同意其他诉讼请求。涉案房屋已经交付，涉案房屋交付时符合出租合同要求，不存在任何问题，被告不同意退还租金和押金。同时，被告认为自己不存在违约行为，不同意支付违约金。装修部分可以拆走的，被告同意让原告拿走，不同意向其支付装修损失。豪宅网公司述称，原告的第一项诉讼请求，如果原被告双方都同意的话，我们也同意。原告的其他诉讼请求，不涉及我方的权利义务，我们不发表意见。王红琴向本院提出的反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2.反诉被告向反诉原告支付自2018年12月11日起至《北京市房屋租赁合同》实际解除之日止的房屋租金（自2018年12月11日起，暂时计算至2019年9月3日，反诉被告拖欠反诉原告8个月租金，共计36000.00元（4500元／月*8）；3.反诉被告向反诉原告支付违约金9000.00元；4.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年4月11日，反诉原告与反诉被告签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“涉案合同”），反诉原告将北京市昌平区小汤山镇××小区44号楼1层44-301的房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给反诉被告，用于存放货物，租赁期限自2018年4月11日至2021年4月12日，租金为27000.00元／半年，反诉被告应于每期租期开始前十日支付租金。与此同时，除涉案合同约定的权利义务之外，反诉原告同意提供2个月的免租期（2018年10月11日至2018年12月10日）给反诉被告。合同签订当日，经反诉被告当场验房，反诉原告将涉案房屋交付反诉被告。反诉被告向反诉原告以现金的方式支付了第一期房屋租金27000元（自2018年4月11日至2018年10月10日的租金）以及4500元押金。涉案合同第四条“租金及押金”约定，乙方（反诉被告）应于每期租期开始前十日支付租金。第九条“合同解除”第四款约定：乙方（反诉被告）有下列情形之一的，甲方（反诉原告）有权单方解除合同：1.不按照约定支付租金达5日的。本案中，反诉被告应当于2018年12月11日前十日支付第二期的房屋租金27000元，但反诉被告自涉案合同签订之日至今仅支付了第一期的房屋租金（2018年4月11日至2018年10月10日）。算上2个月的免租期，反诉被告始终未予支付自2018年12月11日至今的租金。鉴于涉案合同尚未解除，故反诉原告请求法院判令解除双方于2018年4月11日签订的涉案合同，并判令反诉被告向反诉原告支付自2018年12月11日起至《北京市房屋租赁合同》实际解除之日止的房屋租金（自2018年12月11日起，暂时计算至2019年9月3日，反诉被告拖欠反诉原告8个月租金，共计36000.00元(4500元／月*8)。涉案合同第十条“违约责任”约定：乙方（反诉被告）有第九条第四款约定的情形之一的，甲方（反诉原告）解除合同的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。据此，反诉原告请求法院判令反诉被告支付违约金9000.00元（4500元／月*2）。综上所述，反诉被告严重违反合同约定，侵犯了反诉原告的合法权益，故诉至法院。许学同辩称，原告同意被告的第1项反诉请求。不同意被告的第2、3项反诉请求。第2项反诉请求没有任何依据，涉案房屋虽然交付了原告，但是原告没有在房屋内实际居住，原告接收房屋之后，发现房屋漏水，原告一直无法使用房屋，被告应该向原告退还已交付的租金和押金。原告在2019年4月15日已将涉案房屋钥匙邮寄给被告，被告要求支付自2018年12月1日至2019年9月3号的房屋租金没有依据。关于第3项请求，本案中违约的是被告，原告不应该向其支付违约金。豪宅网公司述称，对于反诉请求第l项，双方同意我们没有意见。其他反诉请求我们不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月11日，王红琴（出租人、甲方）与许学同（承租人、乙方）在豪宅网公司（居间人、丙方）居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市昌平区小汤山镇44号楼1层44-301房屋（以下简称301房屋）出租给乙方使用；租赁用途居住、办公；租赁期自2018年4月11日至2021年4月12日，共计3年36个月；甲方应于2018年4月12日前将房屋按照约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金标准为27000元/半年，租金总计153000元（免两个月房租）；支付方式为押一付六，乙方应当于每期租期开始前十日支付租金；押金4500元。《租赁合同》第七条“房屋维护及维修”载明“（一）甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2.因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任……”。《租赁合同》第九条“合同解除”载明“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的……”。《租赁合同》第十条“违约责任”载明“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，乙方解除合同的，甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，甲方解除合同的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……”。同日，王红琴与许学同签订《房屋交割清单》；许学同向王红琴交付租金27000元及押金4500元。承租301房屋后，许学同对房屋进行了装修，购置并安装了热水器一台、马桶两个、洗手池两个、洗手池上镜子两个、门两扇。在承租期内，许学同发现301房屋管道漏水，无法正常使用。2018年11月6日至2018年11月7日，许学同与王红琴就房屋管道漏水问题进行了沟通，但未确定修复方案。2019年3月23日至2019年3月24日许学同与王红琴之女刘悦就解除租赁合同事宜进行了沟通，但未达成一致意见，刘悦要求许学同交付钥匙以修理管道，许学同表示待取证完毕即交付钥匙。2019年4月15日，许学同联系刘悦，将房屋钥匙邮寄退还。2019年4月16日，刘悦收到房屋钥匙。2019年6月3日，许学同向刘悦邮寄涉案房屋电卡、燃气卡、门上猫眼。另查，2008年2月25日，王红琴与北京久长房地产开发有限公司就301房屋签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y597899）。北京豪宅天下房地产顾问有限责任公司于2018年6月20日经北京市工商行政管理局核准，名称变更为豪宅网公司。上述案件事实，有《北京市房屋租赁合同》、《房屋交割清单》、短信记录、微信记录、房屋照片、录音及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：依法订立的合同具有法律效力。本案中，《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。按照《租赁合同》约定，除因许学同使用不当致房屋或附属设施损坏外，王红琴应保证涉案房屋及附属设施处于适用的状态，并负有维修义务。现301房屋地下管道漏水，王红琴理应履行及时修复的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》约定，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。2018年11月6日，许学同已告知王红琴涉案房屋管道漏水的情况，并敦促其与物业联系进行修复。但截止2019年3月24日，王红琴仍未履行修复义务。本院认为，涉案房屋的用途为居住办公，况且许学同对房屋进行了装修（包括安装马桶及洗手池），用水无法保证已达到无法正常使用房屋的程度。许学同依照合同约定，享有单方解除权。2019年3月24日，许学同已向王红琴之女刘悦表达了解除合同的意思，双方仅对解除合同后租金及装修补偿事宜未达成一致意见。况且，2019年4月16日，许学同已将房屋钥匙交还。因此，本院确认双方签订的《租赁合同》已于2019年4月16日解除。现双方一致同意解除《租赁合同》，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。许学同主张发现漏水的时间为2018年4月，但未提交有效的证据予以证明，对其主张，本院无法采纳。根据查明的事实，本院认定许学同要求王红琴维修漏水管道的时间为2018年11月6日。在此之后，其无法正常使用涉案房屋；在此之前，其接收并使用了涉案房屋，应当支付相应的租金。鉴于许学同已交纳押金4500元及半年的租金27000元，且另有两个月的免租期，王红琴应当退还许学同押金4500元及34日的房租5100元。故，关于许学同要求退还租金的诉求，本院在合理范围内予以支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，许学同承租的系毛坯房，进行装修是必要的，且经过了王红琴的许可，对于未形成附合的热水器，许学同可予以拆除。对于已经与房屋形成附合的马桶、洗手池、水泥地面、镜子、门，王红琴应赔偿其残值损失。鉴于本案双方当事人均未对房屋内装饰装修现值申请评估鉴定，故本院依照房屋样式、房屋面积、用材用料、使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修及附着物的剩余价值。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案王红琴未按照合同约定履行维修义务，构成违约，应当按照合同约定向许学同支付违约金9000元。对此金额，被告明确表示认可，本院不持异议。关于反诉，本院上文已经论述，在王红琴违约，合同解除的基础上，其要求支付租金、违约金的反诉请求不应得到支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、许学同与王红琴、北京豪宅网房地产顾问有限责任公司于2018年4月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年4月16日解除。二、王红琴于本判决生效后七日内退还许学同押金4500元，房租5100元。三、许学同于本判决生效后七日内将北京市昌平区小汤山镇××小区44号楼1层44-301房屋内电热水器拆除，不得损坏房屋及附属设施。四、王红琴于本判决生效后七日内赔偿许学同装修损失3000元。五、王红琴于本判决生效后七日内支付许学同违约金9000元。六、驳回许学同的其他诉讼请求。七、驳回王红琴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1313元，由许学同负担844元，已交纳；由王红琴负担469元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费925元由王红琴负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  周长明二〇一九年十月二十三日书 记 员  李 杰