西安市灞桥区人民法院 西安市灞桥区人民法院 民 事 判 决 书                    （2019）陕0111民初4256号 原告（反诉被告）刘某某，女，1967年2月27日出生，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人刘柯，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人朱敏，陕西众致律师事务所实习律师。被告（反诉原告）李某某，女，1980年5月1日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区，身份证号：622XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人孙浩，甘肃凌东律师事务所律师。原告（反诉被告）刘某某与被告（反诉原告）李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘柯、朱敏，被告李某某及其委托诉讼代理人孙浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的关于浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX室的房屋买卖三方合同有效，并判令被告继续履行合同义务；2、被告协助原告办理房屋过户手续并交付房屋；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原、被告于2017年12月18日签订房屋买卖三方合同，合同约定被告将其名下浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX室出售给原告，该房屋所有权证号（购房合同编号）为：Y1406918X；被告应于2019年7月31日前办理抵押注销手续；合同签订之日原告向被告支付首付款75万元。合同签订后，原告向被告支付75万元首付款。原告根据合同多次请求被告办理抵押注销手续，被告均拒绝。被告拒绝履行约定义务，其行为严重损害原告合法权益，故提出上述请求。被告辩称，原告陈述的案件事实与实际严重不符，双方以及中介2017年12月18日签订房屋买卖三方合同，之前及当天其将能够证实所有房屋所有权属于自己的纸质材料、包括离婚协议书、涉案房屋合同交中介及原告委托的律师审核，中介及律师均未提出涉案房屋不能过户的情形。当天三方将合同内容“合同签订后原告向被告支付首付款75万元，剩余房款在办理二手房过户手续时转入资金监管账户”变更后为“待涉案房屋的大证下来后，立即由中介机构和原告就加急办理小证过户，同时原告直接向银行归还房屋尾款44万元”。大证于2018年10月办理下来，被告还协助原告向开发商交纳契税和维修基金，大证办下来后被告要求原告向银行归还房屋尾款，但原告要求被告前夫亲自到房管局办理为由拖欠尾款至今。被告认为不存在其本人拒绝办理抵押注销手续的事实。因原告违约不归还银行尾款，原告违约，并提出反诉，请求1、依法解除反诉原告与反诉被告于2017年12月18日签订的房屋买卖三方合同；2、判令反诉被告向反诉原告承担违约金100万元；3、本案诉讼费、保全费、反诉费由反诉被告承担。反诉被告辩称，1、反诉原告不享有解除权，其不同意解除三方买卖合同。2、反诉原告未按约定办理相关手续，反诉被告未违反合同约定，应以书面合同约定为准。3、本案诉讼费、保全费、反诉费由反诉原告承担。原告刘某某围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、房屋买卖三方合同、承诺书、转账凭证、收据，证明原、被告于2017年12月18日签订了房屋买卖三方合同，约定了双方权利义务；被告承诺其提供的材料真实有效，原告向被告转账支付首付款75万元的事实。被告对承诺书、转账凭证、收据真实性未提出异议，认可收到原告首付款75万元；但对房屋买卖三方合同部分条款的真实性提出异议，认为2019年7月31日被告办理抵押注销手续的条款，已被原、被告、中介进行了变更。2、聊天记录截图，说明被告要求原告再支付其60万元，否则不配合办理后续抵押注销手续，截止至今被告未办理撤押手续，被告违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。被告对该证据的真实性未提出异议，但认为原告提交的记录不完整，对原告的证明目的、关联性不予认可；原告于2019年6月11日向法院起诉，并没有到2019年7月31日，不存在没有办理撤押手续的情况，其不存在违约的情形。反诉原告李某某围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、离婚协议书，证明其对涉案房屋具有所有权，有权独立处分该房产。反诉被告对该证据未提出异议，对反诉原告的证明目的没有异议。2、房屋买卖三方合同，证明原、被告双方约定解除合同的条件已成就，即反诉被告未按三方一致变更后达成的“在大证下来以后向银行直接支付剩余房款”的时间因逾期超过10日，其有权解除合同，同时因反诉被告违约，应当向其支付实际损失100万元。反诉被告对该证据真实性未提出异议，对反诉原告证明目的不认可。3、反诉原告与反诉被告微信聊天记录、反诉原告与反诉被告通话录音、反诉原告与中介通话录音，证明反诉原告与反诉被告及中介公司将原合同中关于“出卖人于2019年7月31日前办理抵押注销手续”的条款进行了变更，变更后为“待涉案房屋的大证下来后，立即由中介机构和原告（反诉被告）加急办理小证过户，同时原告（反诉被告）直接向银行归还房屋尾款44万元”，反诉被告未归还房屋尾款已构成违约的事实。反诉被告对微信聊天记录的真实性未提出异议，但不认可证明目的，认为反诉原告提交的该证据不能说明双方就合同内容明确变更；对反诉原告与中介的通话录音，真实性无法核实，对于证明目的不予认可；对反诉原告与反诉被告的通话录音，对真实性待庭审核实，对反诉原告的证明目的不认可，认为对于三方签订的合同进行变更，需重新书面确认。经庭审质证，对于原告及反诉原告提交的上述证据，对对方无异议的部分本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月18日，甲方（出卖人）李某某与乙方（买受人）刘某某、丙方（居间方）西安某某房地产中介有限公司签订了一份房屋买卖三方合同，合同约定甲方将坐落于西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX室出售给乙方；房屋总价为1190000元，本合同签订之日乙方向甲方支付首付750000元，剩余房款440000元在办理二手房过户手续时转入资金监管账户；该房屋已经设定抵押，出卖人应于2019年7月31日前办理抵押注销手续。乙方未按照约定时间付款，逾期五日之内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款10%的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应按照累计逾期应付款的10%向甲方支付违约金。甲、乙双方在签订本合同后，任何一方违反合同的约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，逾期超过十日的守约方有权解除合同。合同还约定了其他相关权利义务。合同签订后，2017年12月19日，刘某某支付李某某购房款750000元，李某某将房屋钥匙交给刘某某。2018年10月初，涉案房屋所在的开发商完成初始登记，2018年10月29日刘某某交纳了涉案房屋的契税和维修基金。嗣后，李某某提出由刘某某直接向银行偿还涉案房屋的下余贷款，刘某某对此未提出异议，但提出房子过户必须李某某与其前夫到场，李某某称其前夫要60万，没有就不能签字过户，后双方就如何付款，何时办理房屋过户等问题，协商未果，原告诉来本院。本院认为，原、被告签订的房屋买卖三方合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告已按约支付了被告购房款750000元，被告亦按约将涉案房屋钥匙交原告。审理中，反诉原告（被告）提交的证据不足以认定其主张的“三方已达成一致，反诉被告应在大证下来以后向银行直接支付剩余房款，因反诉被告逾期超过10日，其有权解除合同”的事实，故反诉原告要求解除双方签订的房屋买卖三方合同，承担违约金100万元，无事实及法律依据，本院不予支持。被告已将涉案房屋钥匙交原告，应视为被告已将房屋交付原告；2018年10月涉案房屋已完成初始登记，房屋已具备过户条件。庭审中，原告明确表示其同意将房屋尾款44万元一次性支付被告，只要双方配合合同能够继续履行。为了维护房屋买卖交易的稳定性，并结合本案实际情况，故被告应继续履行双方签订的买卖三方合同，协助原告办理过户手续。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、刘某某与李某某及西安某某房地产中介有限公司2017年12月18日签定的《房屋买卖三方合同》有效，继续履行。二、李某某于本判决生效后三十日内协助刘某某办理西安市浐灞生态区XX小区XX幢XX单元XX室房屋的过户手续，同时刘某某支付李某某剩余房款44万元。三、驳回反诉原告李某某要求解除2017年12月18日刘金利与李某某及西安某某房地产中介有限公司签定的《房屋买卖三方合同》的诉讼请求。四、驳回反诉原告李某某要求反诉被告刘某某支付违约金100万元的诉讼请求。案件受理费15510元，保全费5000元，共计20510元，原告已预交，由被告负担，被告应于本判决生效后十日内交付原告。反诉费7755元，反诉原告（被告）已预交，由反诉原告（被告）自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  长  韩  磊审  判  员  余国庆人民陪审员  李素芳  二0一九年九月三十日   书  记  员  李  燕 1