北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初15026号原告：肖辉，男，1980年7月10日出生。委托诉讼代理人：赵俊，北京昌运律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杨，北京昌运律师事务所实习律师。被告：李其沣，男，2001年10月15日出生。委托诉讼代理人：王清华（被告之母），女，1970年3月5日出生。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生。原告肖辉与被告李其沣、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法由本院审判员李颖独任审理，适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告肖辉的委托诉讼代理人赵俊、杨杨与被告李其沣及其委托诉讼代理人王清华、第三人链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与李保正签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含补充协议、变更买受方协议书、变更协议书）；2、判令被告向原告返还定金40万元；3、判令被告向原告支付违约金173.6万元；4、判令被告按照银行同期贷款利率向原告支付自2019年7月17日起至实际返还40万定金之日止的利息；5、案件受理费由被告方承担。事实和理由：2019年4月14日，戴卢鸥（原告之妻）与李保正经链家公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》。约定购买李保正所有位于北京市东城区×胡同×号楼×层×单元×号房屋，房屋总价款8680000元。同时约定任何一方违约须向另一方支付合同总价款20%的违约金。上述协议签订后，戴卢鸥向链家公司支付了居间服务费19.096万元，于2019年4月15日向李保正支付定金10万元，于同月17日向李保正支付定金30万元。2019年4月20日，李保正、戴卢鸥、链家公司及肖辉四方签订了《变更买受方协议书》，约定将前述合同中戴卢鸥的权利义务转移给肖辉，肖辉成为购房人。2019年5月30日，链家公司通知原告，李保正已于2019年5月28日去世，并得知李保正育有一子，无配偶，其子未成年。之后，原告积极联系对方希望能够继续履行合同，但对方怠于履行继承手续，导致无法按照合同约定在2019年7月16日之前办理房屋过户手续，被告上述行为构成根本违约。被告既不积极履行合同，亦不肯退还定金，侵害了原告的合法权益。综上，原告认为被告拖延办理继承事宜导致未按照合同约定时间完成过户，被告的行为属拒绝履约，且构成根本违约，原告有权据此解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告李其沣答辩称，同意解除合同，同意返还定金，但我现在没有钱，只能等将房屋卖掉后才能返还，李保正去世时银行存款才有几万块钱，我还在上学没有其他生活来源，现在已经没有剩下多少了。不同意支付违约金和利息，李保正生前，一直在积极履行合同，从未怠于履约，涉案房屋通过第三方垫资已经办理了房屋解押手续。李保正去世是不可控的。李保正去世后，我们第一时间就通知了原告。关于继承问题，李保正去世未留有遗嘱，法定继承人除了我之外，还有其父母，因为我爷爷现在神志不清，也没有指定监护人，故无法正常办理公证继承手续，我也无权单独处分诉争房屋。我承诺在房屋卖出后会第一时间返还原告定金。第三人链家公司答辩称，同意解除合同，认可原告起诉的事实和理由。被告李保正在卖房时未告知其病重的情况，仅说需要卖房看病。原告通过理房通支付的30万元定金在验房合格后已经支付给李保正。该房屋已经通过第三方担保支付的方式注销了房屋抵押登记，时间大概是在2019月5月中下旬，办理注销抵押登记时还是李保正本人办理的，之后没过几天就联系不上他了，后到医院得知他已于2019年5月28日去世，之后将该情况通知了原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认并在案佐证，对有异议的事实，本院认定事实如下：李保正于2019年5月28日去世，诉争房屋于2014年9月登记至李保正名下，此时李保正已经离异，其与王清华育有一子李其沣、其父为李荫祥、其母为赵秀芬。李保正去世时未留有遗嘱，其父母、儿子为其第一顺位法定继承人。因李荫祥患有脑血栓后遗症无意思表示能力，经其近亲属协商，本院依法指定其妻赵秀芬作为其法定代理人。赵秀芬明确表示其与李荫祥均放弃继承，故本院未依法追加其为案件当事人。李其沣为李保正遗产的唯一合法继承人。2019年4月14日，经链家公司居间，戴卢鸥（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告将其所有的位于北京市东城区×胡同×号楼×层×单元×号出卖与戴卢鸥。购房款共计8680000元，乙方应于2019年4月14日支付第一笔定金100000元，于2019年4月25日前支付第二笔定金300000元。交易房屋有抵押，甲方应于2019年5月10日前向原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2019年6月20日办理完毕解除抵押登记手续。解押所需资金来源为乙方第一笔首付款。乙方于2019年5月31日之前将第一笔购房款500万元（后变更为460万元）以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于过户前三个工作日将第二笔购房款316万元（后变更为356万元）以理房通的方式支付甲方。房屋税费全部由乙方承担，并于2019年7月8日之前办理缴税手续，于2019年7月16日之前办理房屋不动产转移登记手续。关于违约责任，甲方逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。2019年4月20日，李保正与戴卢鸥、链家公司、肖辉签订《变更买受方协议书》，将《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》项下戴卢鸥全部权利义务转移于肖辉。2019年5月9日，李保正、肖辉、链家公司《变更协议书》，将原《北京市存量房屋买卖合同》中抵押权人更正为诺亚融易通（芜湖）小额贷款有限公司；将乙方于2019年5月31日之前将第一笔购房款500万元变更为460万元，于过户前三个工作日将第二笔购房款316万元变更为356万元。戴卢鸥于2019年4月17日将全部40万定金分四笔支付给李保正。2019年5月30日，诉争房屋抵押权注销。肖辉于2019年5月30日得知李保正去世后，未继续支付第一笔购房款460万元。关于原告所受的损失，原告称因合同未能履行，造成了资金被占用的事实，使原告丧失了其他缔约机会。同时，其居住利益受损，原告因此不得已为家人另行安排宾馆居住。原告聘请律师并支付代理费3.5万元。被告认为原告所述的上述损失均与本案无关，不同意支付。原告曾于2019年6月12日发出解除合同通知书，在通知书中原告表示：看房时，本人妻子向李保正明确告知购房系用于本人患有癌症的岳父居住，便于日常照顾……本人于2019年5月30日得知李保正先生于2019年5月28日因癌症晚期病情恶化去世……该事实引起我岳父极度不适，并明确表示拒绝入住该房屋，使本人购房目的已无法实现，又因李保正为标的房屋的唯一所有权人，其去世导致该房屋处于权属不明的状态，现在情况下你方已构成根本违约，本人已于30日（5月）当日向链家公司表明终止交易，解除合同并停止支付第一笔购房款。现依据相关法律规定，特此函告自2019年5月30日起，该房屋买卖关系终止。请您和家人在6月30日之前与我协商解决合同解除的善后事宜……。李其沣认可收到了该通知书，但因李保正的父亲没有行为能力，无法办理继承公证，也就无法及时返还定金。本院认为，依据法律规定，合同解除需要符合法定或者约定的条件，原告与李保正之间存在的是房屋买卖合同关系，李保正虽于合同履行过程中死亡，但合同关系并非当然无法继续履行。原告无权以李保正死亡后房屋权属状态不明为由解除合同。自然人的民事权利能力始于出生终于死亡，李保正去世后，其合同项下的债权债务关系由其继承人李其沣继承。因原告起诉要求解除合同，被告当庭表示同意，故对于原告要求判令解除原告与李保正签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含补充协议、变更买受方协议书、变更协议书）的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的债务，清偿债务以他的遗产实际价值为限。被告继承李保正的遗产，亦应在继承遗产范围内负责清偿李保正的债务。故被告应在其继承遗产范围内返还原告定金40万元。合同约定甲方逾期履行本协议第二条约定（该约定包括于2019年7月16日之前办理房屋不动产转移登记手续）的义务超过十五日的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。本案中，被告虽未依照约定的时间履行过户手续，但造成上述情况系因李保正去世所致，被告也不存在拖延继承以致合同无法履行的故意，另原告亦未依照合同约定支付第一笔首付款，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告要求被告支付利息的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本院判决如下：一、判令解除原告肖辉与李保正签订的《北京市存量房屋买卖合同》（含补充协议、变更买受方协议书、变更协议书）；二、被告李其沣于本判决生效后七日内以其继承李保正的遗产为限向原告肖辉返还定金40万元；三、驳回原告肖辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11944元，由原告肖辉负担8294元（已交纳），由被告李其沣负担3650元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李颖二〇一九年十月三十日法官助理 刘勃书 记 员 李杨