江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初8284号原告：段东方，男，1986年12月20日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：夏雪珂，北京志霖(昆山)律师事务所律师。被告：王金魁，男，1983年9月12日出生，汉族，住河南省西华县。原告段东方与被告王金魁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日组织了证据交换。后因案情复杂，依法转为普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告段东方及其委托诉讼代理人夏雪珂、被告王金魁（仅证据交换）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段东方向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出位于昆山市开发区房屋；2、判令被告支付原告租金及占有使用费(房租自2017年2月25日计算至2019年3月24日，减去被告已经支付的50300元，剩余租金62200元。占有使用费从2019年3月25日按照每月4500元计算至实际搬出之日止)；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月份，被告将位于昆山市开发区涉案房屋卖给原告。因原告暂时不居住该房屋，被告遂找原告协商，房屋买卖后被告租赁该房屋。当时双方口头约定：租期自2017年2月25日起，每月房租4500元。此后，被告及其家人一直租住该房屋，截至原告起诉之日，被告实际仅支付22000元。现原告已正式通知被告解除房屋租赁关系，但是，被告既不搬离涉案房屋也不支付租金，严重侵犯原告的合法权益。被告王金魁辩称：不方便搬走，租金需要同原告协商，租金具体支付情况庭后核实。实际居住在涉案房产。本院经审理查明事实如下：2017年1月19日，王金魁与段东方签订存量房买卖合同，约定王金魁将昆山开发区XX路XX号XX园X号楼XX室出售给段东方。2017年1月25日，该房屋过户给段东方。因案外人蔡瑞孟与王金魁民间借贷纠纷一案经本院主持调解，双方达成调解协议，本院出具（2016）苏0583民初11382号民事调解书。因王金魁未按期付款，蔡瑞孟向本院申请强制执行，执行期间，王金魁与2017年1月19日将房屋出售给段东方。案外人蔡瑞孟认为王金魁向段东方明显低价格出售房屋的行为致使其债权无法受偿，故于2017年6月21日向本院起诉段东方、王金魁，要求撤销段东方、王金魁之间签订的房屋买卖合同。本院经审理后于2017年12月7日作出（2017）苏0583民初11553号民事判决书，该判决书查明：“2016年5月31日，王金魁向段东方出具借条，载明共向段东方借款25万元，借款期限自2016年5月31日至2016年7月31日；2017年1月13日，王金魁向段东方借款975000元，用途为结清本人名下房屋的银行按揭贷款，结清房贷后，愿意将房产过户给段东方。2016年2月18日至2017年1月17日，原告段东方向被告王金魁转账共计2006000元”。该判决书认为：“因王金魁未能归还段东方的到期债权，且王金魁急需资金归还其他债务，故双方协商由段东方出资购买王金魁的昆山开发区XX路XX号XX园X号楼XX室，并且双方已经进行过户且支付全部房款。过户之前段东方共计转账给王金魁以及严云峰2006000元，因房屋尚未交付，留有部分尾款未付属合理情形，本院对段东方的陈述予以认定，该金额210万元认定为双方之间房屋买卖的价格较为适宜。涉案房屋面积131.26平方米，计算单价为15998元/平，结合2017年初昆山市区房屋的市场价格，该价格并非明显不合理的低价。因转让价格并非明显不合理的低价，故不会对债权人造成损害，亦不存在受让人明知转让行为对债权人不利的情形”。该判决书判决：驳回蔡瑞孟的全部诉讼请求。因蔡瑞孟对上述（2017）苏0583民初11553号民事判决不服，上诉于苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理作出（2018）苏05民终3097号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年11月9日，段东方与王金魁签订《协议》一份，约定：“关于XX路XX号XX园X号楼XX室的房屋，在2016年11月卖给段东方，在2017年1月份过户完毕，本人王金魁及父母王安全、凌翠连一直租用至今，只付过一期房租4500元，截至2018年11月9日号，未付房屋金额为94500元。2018年11月8日经王金魁本人找我协商，王金魁将房屋内的一台电视机、一张餐桌、三张床、一套沙发、一个茶几、一台冰箱和其他一切配套设施抵为上述金额94500元，王金魁将继续租用该房屋，从2018年12月1日之后，房租降为3500元/月。本人王金魁、凌翠连向段东方承诺，该房屋物业费由王金魁缴纳给物业公司，每月1号之前付清该月房租，第一期房租在2018年12月1号之前付清，若有任何一期逾期未付，本人将无条件在七天之内办理房屋并保证屋内的一切配套设施及家具家电完好无损并承担违约责任。若有损坏，本人按照上述金额94500元按比例赔偿。关于此协议，段东方作出了让步，房租也降了，以前的租金也同意折合成屋内的家电家具及一切设施，段东方的目的就是为了王金魁以后交房租不再逾期。如果逾期，此协议中降房屋的部分，和以前所欠的房租94500元折合为屋内家具家电及配套设施视为无效，段东方将继续向王金魁追要所欠房租94500元及以后每月的房租4500元及物业费。”2019年3月22日，段东方委托北京志霖（昆山）律师事务所向王金魁发出律师函，载明：“根据委托人段东方先生提供的证据：2017年1月份，你将位于昆山市开发区东方先生。房屋买卖后，你租赁该房屋。当时双方约定：租期自2017年2月25日起，每月房租4500元。此后，你一直租住该房屋，截至2019年3月22日，你实际仅支付租金22000元。段东方先生已多次通知你及你家人搬离承租房屋，然而你和你的家人一直未搬离。你及你的家人既不搬离承租房屋也不支付租金的行为，严重侵犯了段东方先生的合法权益。经征询段东方先生的意见，现正式向你函告以下意见：1、你与段东方先生就昆山市开发区房屋的租赁合同关系于2019年3月25日正式解除；2、你应当于接函后3日内支付段东方先生租金90500元(房租计算至2019年3月24日)；3、你及你家人最迟在2019年3月31日搬离承租房屋，并妥善保管房屋的装饰装修，否则段东方先生有权要求你赔偿”。王金魁于2019年3月23日收到该律师函。另查明，2017年7月23日王金魁向段东方微信支付3000元，8月9日支付1500元；2018年2月2日，王全安向段东方转账7000元，2018年12月2日由他人代付段东方3300元；2019年1月4日，王金魁向段东方支付宝转账3500元，2月21日转账3500元，3月25日转账3500元，4月28日转账2500元，4月28日微信转账1000元，5月29日微信转账3500元，6月30日微信转账3500元，6月30日微信转账1000元，7月31日微信支付4500元、8月30日微信支付4500元，10月2日支付宝转账4500元，以上合计50300元。庭审中，原告段东方明确双方口头约定租期自2017年2月25日起算。上述事实，有不动产权证、民事判决书、支付凭证、协议、律师函及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告段东方作为昆山市开发区房屋的所有权人，与被告王金魁之间口头约定租赁该房屋，租赁期限自2017年2月25日起，房屋租金4500元/月。被告王金魁使用涉案房屋，应当按约支付房屋租金。至2018年11月9日，被告王金魁仅支付11500元。2018年11月9日，双方签订协议，约定以房屋内物品及设施抵扣截至2018年11月8日的租金94500元，自2018年12月1日后房租降为3500元。被告王金魁承诺每月1号之前支付当月租金，如有逾期则协议中折抵房租及降低房租的协议无效，段东方有权继续向王金魁追要房屋94500元及之后每月4500元的租金。自2018年12月至2019年3月，被告王金魁每月均未在1号之前支付房租，故被告王金魁仍需支付截至2018年11月9日的租金94500元，2018年11月10日起租金按照4500元/月计算。因被告王金魁多次逾期支付或未支付租金，原告段东方于2019年3月22日向被告王金魁发出解除租赁合同关系的通知，本院确认双方租赁关系于2019年3月25日解除。合同解除后，被告王金魁应当向原告段东方返还涉案房屋并支付至2019年3月25日的租金114750元（94500元+20250元）。2019年3月26日之后被告王金魁仍继续占用使用涉案房屋的，原告要求被告按照4500元/月的标准支付房屋占用使用费符合法律规定，本院予以支持。被告王金魁至今共支付50300元，应予扣除。被告王金魁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、被告王金魁于本判决生效后十日内搬离昆山市开发区XX路XX号XX园X号楼XX室房屋。二、被告王金魁于本判决生效后十日内支付原告段东方租金64450及房屋占用使用费（自2019年3月26日起按照4500元/月计算至被告实际搬离之日止）。（上述款项，如采用转账方式支付，请汇入原告段东方指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行中国建设银行昆山市支行，账号：3220198643605151526035502）。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费2142元，由被告王金魁负担。其中，原告段东方预交的案件受理费2142元，本院予以退还，被告王金魁应当负担的2142元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811119593；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。审 判 员  郑 煦人民陪审员  倪雪珍人民陪审员  陈玉萍二〇一九年十月十日法官 助理  王雅勤书 记 员  陈寅杰