新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0701民初773号 原告：金科物业服务集团有限公司克拉玛依分公司，住所地新疆克拉玛依市香榭丽都花园B区20号，统一社会信用代码91650200MA776D5D2P。 负责人：李晓彬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪艾青，新疆聚广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈平，新疆聚广律师事务所律师。 被告：新疆屯吉房地产开发有限公司，住所地新疆伊犁州奎屯市区团结广场26幢2单元2152号，统一社会信用代码91654003076084861J。 法定代表人：孟杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李红，女，该公司会计。 委托诉讼代理人：程娟娟，女，该公司文员。 原告金科物业服务集团有限公司克拉玛依分公司（以下简称金科物业克拉玛依分公司）与被告新疆屯吉房地产开发有限公司（以下简称屯吉房地产公司）服务合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科物业克拉玛依分公司的委托诉讼代理人洪艾青、被告屯吉房地产公司的委托诉讼代理人李红、程娟娟到庭参加诉讼。审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准，本案延长审理期限二个月。本案现已审理终结。 金科物业克拉玛依分公司向本院提出诉讼请求：1.判令屯吉房地产公司向金科物业克拉玛依分公司支付物业服务费250,000元、支付逾期付款利息损失10,625元[本金125,000元×年利率6%÷12个月×17个月(2017年12月25日至2019年5月25日)]及8750元[本金125,000元×年利率6%÷12个月×14个月(2018年3月25日至2019年5月25日)],合计269,375元；2.本案诉讼费、邮寄费由屯吉房地产公司承担。事实和理由：2017年8月1日，金科物业克拉玛依分公司与屯吉房地产公司签订了一份屯吉墅领湾项目销售示范区物业服务合同，约定金科物业克拉玛依分公司自合同签订之日起向屯吉房地产公司提供物业服务，服务费每年500,000元，每三个月支付一次，服务范围包括管理费、指导费、具体的服务费和品牌使用费。金科物业克拉玛依分公司依约提供了物业服务，但屯吉房地产公司仅支付三个月125,000元的服务费用。根据合同约定，屯吉房地产公司应于2017年12月25日前支付2017年11月1日至2018年1月31日物业服务费用125,000元、应于2018年3月25日支付2018年2月1日至2018年4月30日物业服务费125,000元。由于屯吉房地产公司违反合同约定延期支付物业服务费，金科物业克拉玛依分公司被迫依据合同第八条、第九条的约定，于2018年4月30日撤场终止履行合同。经金科物业克拉玛依分公司多次向屯吉房地产公司催要上述拖欠的物业服务费及延期利息，屯吉房地产公司均不予支付，故金科物业克拉玛依分公司诉至法院。 屯吉房地产公司辩称，第一、金科物业克拉玛依分公司提供的服务具体包括销售区域及景观，商业示范区、样板房、办公区物业服务费，还有管理费、指导费、培训费，但不包括品牌使用费。金科物业克拉玛依分公司是全国十强服务公司，只提供管理人员，具体提供物业服务的保安、保洁人员由屯吉房地产公司在本地招聘，水吧服务人员由金科物业克拉玛依分公司招聘，上述人员的考勤由金科物业克拉玛依分公司派来的3名管理人员袁大云、王金凤、文海波管理，工资表由上述3名管理人员制作审核、审批，但工资由屯吉房地产公司发放。屯吉房地产公司认可金科物业克拉玛依分公司主张的2017年11月至2018年1月的服务费125,000元，但该公司所派的上述3名管理人员于2018年3月12日从屯吉房地产公司全部撤离，没有再提供服务。故屯吉房地产认为该公司的服务时间应该计算到2018年3月12日止，2018年2月的服务费应计算为41,667元；2018年3月仅服务了12天，服务费应计算为16,129元，合计57,796元。故屯吉房地产公司愿意支付金科物业克拉玛依分公司服务费总计182,796元。第二、屯吉房地产公司认可金科物业克拉玛依分公司主张利息的起止时间，但认为计算利息的利率过高，应按年利率5.6%计算，对于2018年3月25日至2019年5月25日的利息应该按照本金57,796元来计算。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年8月1日，屯吉房地产公司作为甲方，金科物业克拉玛依分公司作为乙方，双方签订一份屯吉墅领湾项目销售示范区物业服务合同，约定合同的履行时间为12个月，从2017年8月1日起至2018年7月31日止。合同第三项委托服务事项约定：物业服务及对外形象展示，销售区域及景观、商业示范区、样板房、办公区的清洁、保洁、茶水服务，销售区域及景观、商业示范区、样板房、办公区秩序维护工作，来访车辆的引导、停放秩序服务，销售过程中物业管理知识的咨询及相关物业管理法规的咨询解释工作，其它。合同第四项工作服务标准约定：现场咨询服务、礼仪秩序服务、礼仪保洁服务。合同第五项物业服务费及标准约定：销售区域及景观与商业示范区、样板房、办公区物业服务费实行包干制，由甲方按每月41,667元标准向乙方支付物业服务费，合同有效期内总费用为500,000元。第一年合同到期后，双方同意本合同第二年包干费用在第一年的基础上上浮10%，即为550,000元整。以上费用主要包括管理人员（3人，其中经理1人，人事行政助理1人，协管队长1人）的工资、福利、法定节假日加班及五险一金等；管理人员的书报、培训、服装等；法定税金。不包括上述服务费用在内的以下费用，由甲方另行支付：基层工作人员的工资、福利由甲方负担并负责招录，乙方负责管理，与乙方签订劳动合同，甲方据实向乙方支付基层工作人员相应费用及税金，由乙方向基层员工发放薪资。合同第六项费用支付方式约定：甲方须在合同签订后5个工作日支付三个月的服务费用125,000元，剩余费用甲方按季度分期支付给乙方，其中第一次费用125,000元于2017年12月25日前，由甲方一次性支付乙方；第二次费用125,000元于2018年3月25日前由甲方一次性支付乙方；第四季度费用125,000元于2018年6月25日前，由甲方一次性支付乙方。合同第七条双方责任约定：本合同服务期内乙方作为甲方的物业服务合作伙伴，在相关方案征得乙方同意后，甲方有权无偿使用乙方的物业企业品牌开展项目宣传推广事宜，乙方不得以品牌或名称、商标等使用问题追究甲方责任。合同第八项违约责任约定：甲方应按本合同约定的付款时间向乙方按时支付相应款项，如甲方不按合同约定支付各种款项，乙方可单方提前解除合同，终止各项物业服务。合同第九条退出机制约定：在服务过程中，如甲方出现因所定人员薪酬及人员编制无法满足金科物业服务标准，影响乙方服务品质及品牌效应的情况，在接到乙方整改工作联系函20个工作日内仍未整改的，乙方有权无条件解除合同。 2.金科物业克拉玛依分公司于2017年12月31日、2018年5月8日分别给屯吉房地产公司开具价税合计35,000元、90,000元的服务费增值税发票各2张，金额合计250,000元。2018年5月17日，屯吉房地产公司的程娟娟向金科物业克拉玛依分公司出具收条一份，载明收到该分公司送来的日期为2018年5月8日的发票2张。 3.2018年4月10日，金科物业克拉玛依分公司（乙方）向屯吉房地产公司（甲方）发出违约告知函，称甲方截止到2018年4月10日仍未按合同履行费用支付责任，行为已构成违约，根据合同第八款、第九款第一条规定，乙方有权无条件解除合同，故正式向甲方发出本违约告知函，并提出如下告知内容：依照双方签订的物业服务合同约定，甲方应于2018年4月30日12时（北京时间）向乙方支付拖欠的服务费250,000元整，如未按时支付，将依法起诉甲方，由此产生的一切损失及法律责任均由甲方承担。甲方应在2018年4月30日12时（北京时间）之前，移除屯吉墅领湾项目中所有关于金科物业的标识、字样等，并自2018年4月30日起不准以任何形式对外宣传屯吉墅领湾项目与乙方（包括与乙方关联的公司）有任何关系，如未按本函告知要求执行，将依法起诉甲方，由此产生的一切损失及法律责任均由甲方承担。屯吉房地产公司的程娟娟于2018年4月12日在违约告知函下方甲方盖章/甲方代表签名处签名。 4.在2018年1月至2月屯吉·墅领湾员工工资表（物业）3张及2018年1月至2月考勤表2张上，金科物业克拉玛依分公司派出的管理人员王金凤在制表处签名、袁大云在主管复核处签名并书写情况属实、文海波在部门负责人审批处签名。上述工资表中列明的保洁人员、保安人员的工资由屯吉房地产公司发放。 5.屯吉房地产公司已支付金科物业克拉玛依分公司2017年8月至10月的服务费125,000元。 6.金科物业克拉玛依分公司因本案诉讼支出邮寄费172元。 上述事实，有双方当事人陈述，金科物业克拉玛依分公司提交的屯吉墅领湾项目销售示范区物业服务合同复制件（经核对与原件无异）、违约告知函、新疆增值税普通发票扫描件4张、收条扫描件、特快专递邮件收据，屯吉房地产公司提交的2018年1月至2月屯吉·墅领湾员工工资表（物业）3张及1月至2月考勤表打印件2张在卷佐证，本院予以确认。 另对屯吉房地产公司提交的物业人员2018年3月工资表及考勤表2张（均系打印件），本院认证意见如下： 经金科物业克拉玛依分公司质证，对上述工资表未发表质证意见；不认可考勤表，理由如下：证据系打印件，考勤记录掌握在屯吉房地产公司处，其出具证据不够全面；即使考勤记录是真实的，也只能证明金科物业克拉玛依分公司的管理人员在3月12日之前在提供服务，但不能证明3月12日之后未提供服务。恰恰相反，金科物业克拉玛依分公司所管理的各类保洁人员仍继续提供物业服务，物业服务合同也在继续履行，且物业服务中包括品牌使用费用。因金科物业克拉玛依分公司认可2018年1月至2月屯吉·墅领湾员工工资表（物业）及1月至2月考勤表，如该分公司认为其派出的3名管理人员提供服务至2018年4月30日，则应向法庭提交证明上述事实的相关证据，且双方签订的物业服务合同中明确约定：在物业服务合同服务期内，屯吉房地产公司有权无偿使用该分公司的物业企业品牌开展项目宣传推广事宜。因金科物业克拉玛依分公司并未提交相应证据，应由其承担不利后果，故本院对屯吉房地产公司提交的上述证据予以确认，并确认以下事实：物业人员2018年3月工资表由屯吉房地产公司的工作人员程娟娟制作。2018年3月考勤表2张显示王金凤于2018年3月12日打考勤之后，再无打考勤记录；袁大云于2018年3月1日、2日打考勤之后，再无打考勤记录；文海波未显示有打考勤记录。 本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”具体到本案，双方签订的物业服务合同中明确约定基层工作人员的工资、福利，不在合同约定的物业服务总费用500,000元内，由屯吉房地产公司另行支付，相关基层工作人员也由屯吉房地产公司负责招录，金科物业克拉玛依分公司负责管理，屯吉房地产公司据实向该分公司支付基层工作人员相应费用及税金，由该分公司向基层员工发放薪资；还明确约定在物业服务合同服务期内，屯吉房地产公司有权无偿使用该分公司的物业企业品牌开展项目宣传推广事宜，故双方确立的法律关系并不是《物业管理条例》所规范的物业服务合同关系，而是委托管理的服务合同关系，双方在合同中对委托服务的事项、工作服务的标准，物业服务总费用500,000元包含范围即金科物业克拉玛依分公司派出的3名管理人员的工资、福利、法定节假日加班及五险一金等内容均进行了明确的约定。现金科物业克拉玛依分公司主张的物业服务费实际与其派出的管理人员为屯吉房地产公司提供物业管理服务有直接的关联。根据权利义务相一致原则，金科物业克拉玛依分公司主张其提供物业管理服务至2018年4月30日，对此屯吉房地产公司不予认可，该分公司对其主张的上述事实应承担举证责任，其在庭审中提交的证据不能证明上述事实，应由其承担不利的诉讼后果。鉴于屯吉房地产公司认可金科物业克拉玛依分公司的管理人员于2018年3月12日全部撤离了服务场所，故金科物业克拉玛依分公司主张屯吉房地产公司拖欠的服务费应计算至2018年3月12日，应为2017年11月至2018年1月期间的服务费125,000元、2018年2月的服务费41,667元、2018年3月共12日的服务费16,129元（41,667元÷31天×12天），共计182,796元，本院予以支持，金科物业克拉玛依分公司主张服务费的超出部分，本院不予支持。 鉴于屯吉房地产公司拖欠金科物业克拉玛依分公司上述182,796元服务费，给该分公司造成资金占用损失，故其主张逾期付款利息损失的请求，可按资金占用损失予以计算，因屯吉房地产公司对该分公司主张利息的起止时间认可，并愿意按照年贷款利率5.6%计算利息，不违反法律规定，本院予以支持。故服务费125,000元的资金占用损失应计算为9917元[服务费125,000元×年利率5.6%÷12个月×17个月(2017年12月25日至2019年5月25日)]；服务费57,796元的资金占用损失应计算3776元[服务费57,796元×年利率5.6%÷12个月×14个月(2018年3月25日至2019年5月25日)]，合计为13,693元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。 金科物业克拉玛依分公司因本案诉讼支出的邮寄费172元，是其因本案诉讼产生的实际经济损失，应由屯吉房地产公司赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告新疆屯吉房地产开发有限公司应于本判决生效后二十日内支付原告金科物业服务集团有限公司克拉玛依分公司物业服务费182,796元，并赔偿原告金科物业服务集团有限公司克拉玛依分公司资金占用损失13,693元、经济损失邮寄费172元，合计196,661元； 二、驳回原告金科物业服务集团有限公司克拉玛依分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2670元（已减半收取），由原告金科物业服务集团有限公司克拉玛依分公司负担722元；被告新疆屯吉房地产开发有限公司负担1948元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第七师中级人民法院。 审判员  沈建琴 二〇一九年十月二十五日 书记员  李 洋 1