江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0903民初2670号原告(反诉被告)：盐城市唐人科技有限公司，住所地在盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会。法定代表人：陈宝棠，董事长。委托诉讼代理人：唐剑谷，该公司董事。委托诉讼代理人：黄后书，江苏新苑律师事务所律师。被告：徐达玉，男，1976年4月8日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。被告（反诉原告）：盐城市盐都区都市源泉纯净水厂，住所地在盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会工业园西园。投资人：徐达玉，该公司业主。两被告共同委托诉讼代理人：姜烨、李磊，江苏大直律师事务所律师。原告盐城市唐人科技有限公司（以下简称唐人公司）与被告徐达玉、盐城市盐都区都市源泉纯净水厂（以下简称都市源泉水厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，适用简易程序于2019年7月3日公开开庭审理，原告唐人公司的委托诉讼代理人唐剑谷、黄后书，被告徐达玉、都市源泉水厂的共同委托诉讼代理人姜烨到庭参加诉讼。后被告都市源泉水厂提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭进行了审理，唐人公司的委托诉讼代理人唐剑谷、黄后书，徐达玉、都市源泉水厂的共同委托诉讼代理人姜烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐人公司向本院提出诉讼请求：1、请求与被告解除租赁合同，并将租赁房产腾空交给原告；2、请求被告从2018年10月30日起至交房之日按年26500元支付租金；3、本案的诉讼费用由被告承担。审理过程中，本诉原告唐人公司明确诉讼请求中的第一项请求为：解除与被告之间的不定期租赁合同，并将租赁房产腾空交给原告。事实和理由：2017年9月2日，我方与徐达玉签订了《房屋场地租赁合同》，我方将杨坝工业园西园院内部分房屋及场地出租给被告都市源泉水厂用作生产厂房及办公使用。合同约定租期为一年，年租金26500元，同时对合同其他条款作了约定。合同期满后，我方未与被告签订续租合同，被告亦未按协议约定在租赁期满后将厂房交还我方。请求法院依法支持我方的诉讼请求。唐人公司对都市源泉水厂反诉答辩称：2018年租赁合同期满后，我通知对方不再续租，要求对方腾空交房，也没有收取其租金。案涉房屋也没有拆迁，更不存在我方独占其拆迁补偿的情况。我方与对方签订的租赁合同期满，要求解除合同，同时要求对方腾空让房是法律赋予我方的权利，与房屋是否拆迁无关联，请求驳回都市源泉水厂的反诉请求。徐达玉答辩称：我不是本案的适格被告，房屋租赁合同是都市源泉水厂与唐人公司签订的，房屋也一直是由都市源泉水厂使用的，请求依法驳回唐人公司对我的诉讼请求。都市源泉水厂答辩称：2011年10月4日，唐人公司即与我方签订了房屋租赁合同，租期为三年。该合同期满后，唐人公司又与我方继续建立了房屋租赁合同关系，但没有签订书面合同。2017年3月16日，唐人公司与我方签订的房屋场地租赁协议是为给唐人公司办理贷款用的。后来我方与唐人公司没有签订书面合同，一直按照原来的合同履行。我方投资了830000多元的设备进行了生产改造。我在投资之前是跟唐人公司进行了充分的沟通，在得到唐人公司确认不会拆迁的情况下才投资更新的，这些设备一旦拆除就没有价值。2018年下半年杨坝居委会来通知要拆迁，也对我方的厂房及设备进行了现场丈量和登记。唐人公司要求解除合同应当赔偿我损失，请求法院依法驳回本诉唐人公司的诉讼请求。都市源泉水厂反诉称：1、要求唐人公司赔偿我公司经济损失暂定1元（申请司法评估、以评估结论为准）；2、由唐人公司承担反诉费用。事实与理由：同本诉事实与理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月4日，唐人公司作为甲方（出租方）与徐达玉作为乙方（承租方）签订了一份房屋租赁合同，主要约定：一、甲方自愿将杨坝工业园西园甲方院内2#厂房自南向北第1间到第2间计建筑面积约220㎡租给乙方使用，乙方对甲方所出租的厂房做了充分的了解，愿意承租该厂房。二、租赁期限自2011年11月1日至2014年10月30日，租金按年计算。第一年租金为两万伍仟元，第二、三年均两万陆仟元。本合同签订后即付壹万元，余款壹万伍仟元在交钥匙钱付清。第二、三年租金均在每年9月30前付清，逾期按每日7‰加收滞纳金。租金税票的税费由乙方承担。合同还对其它事项作了约定。唐人公司与徐达玉分别在甲、乙双方落款处盖章并签字。该合同签订后，徐达玉按合同支付了每年的租金。2014年2月21日，徐达玉投资成立了都市源泉水厂，类型为个人独资企业，徐达玉为投资人，住所地在盐城市盐都区潘黄杨坝工业园西园唐人科技有限公司院内2#厂房由南向北第1、2间。在该份合同到期后，直至2017年3月16日期间，唐人公司未与徐达玉、都市源泉水厂签订书面协议，庭审中，唐人公司认可双方口头约定仍参照2011年签订的租赁合同履行，一年一租。唐人公司否认其与徐达玉、都市源泉水厂约定房屋一直租赁至拆迁为止。2017年3月16日，甲方唐人公司与乙方都市源泉水厂签订了一份房屋场地租赁协议，主要内容为：乙方向甲方承租位于盐都区杨坝工业园区西园2号厂房大间的房屋及院内指定区域场地，给乙方作为生产经营所使用，甲乙双方为了明确双方的权利和义务，特具如下协议：一、租期从2017年4月1日至2019年3月30日；二、房租年租金柒万伍仟元，场地出租费年租金壹万元，合计年租金捌万伍仟元整，见票付款，不得拖欠，如租金不能按时预交，甲方立即终止租房，停止使用，一切损失概由乙方负责。三、乙方承租期间，不得因经营而损坏房屋结构，水、电等设施如确需变动，须甲方同意，水电费由乙方自行缴纳。协议对其他事项作了约定。该份合同右上方注明“本合同仅作办贷款之用”。唐人公司与都市源泉水厂分别落款处盖章。庭审中，唐人公司提交了一份2017年9月2日的房屋场地租赁合同，其中唐人公司作为甲方、徐达玉作为乙方，主要内容为：一、甲方愿将杨坝工业园区西园院内部分房屋出租给乙方做生产厂房，具体如下：1、甲方院内2#厂房自南向北第一间到第二间，建面约220㎡；2、部分相邻场地。二、1、租赁期限自2017年11月1日至2018年10月30日，租期一年，年房屋场地租金合计贰万陆仟伍佰元（26500元）。2、付款方式：2017年9月30日前付清。3、逾期按每日千分之七缴纳滞纳金给甲方，本合同有关因该厂房产生的税费由甲方承担50%，乙方承担50%。合同还对其他事项作了约定。庭审中，徐达玉陈述该份合同并非其所签，对该份租赁合同不予认可，并提出笔迹鉴定的申请。庭审中，唐人公司与徐达玉和都市源泉水厂均认可房屋租金从2014年10月开始每年租金为26500元，且已交至2018年10月。自2011年签订的合同期满后，案涉租赁房屋一直由都市源泉水厂占有使用，并一直使用至今。目前案涉房屋、场地并未拆迁。嗣后，唐人公司与徐达玉、都市源泉水厂之间因解除租赁关系而发生纠纷，双方协商未果，为此，唐人公司诉至本院，同时都市源泉水厂向本院提起反诉。在反诉中，都市源泉水厂向本院申请对其搬迁与安装费用以及停业的损失进行评估，以证明其产生的损失。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，针对唐人公司及都市源泉水厂的诉讼请求，作如下分析：一、对于唐人公司的诉讼请求，本院认为：唐人公司与徐达玉于2011年10月4日签订的房屋租赁合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违背我国法律、行政法规的规定，应认定合法有效。在该份合同签订后唐人公司依约向徐达玉交付了租赁房屋，徐达玉亦按合同支付租金。在该份合同期满即2014年10月30日后，直至2017年3月16日期间，唐人公司与徐达玉、都市源泉水厂之间未签订书面租赁合同，但位于杨坝工业园西园唐人公司院内2#厂房由南向北第1、2间的案涉房屋实际由都市源泉水厂占有使用，都市源泉水厂亦参照之前合同标准支付租金。对于2017年3月16日，唐人公司与都市源泉水厂签订的房屋场地租赁协议，因该份协议的真实目的系为唐人公司办理银行贷款所用，并非唐人公司与都市源泉水厂之间关于房屋场地租赁的真实意思表示，且庭审中，徐达玉、都市源泉水厂亦陈述从2014年10月30日合同期满后至2018年10月期间，一直按每年26500元的标准支付租金，同时案涉房屋一直由都市源泉水厂占有使用至今，对此唐人公司也予以认可，足以认定唐人公司与都市源泉水厂自始至终未按该协议履行，故2017年3月16日的房屋场地租赁协议对唐人公司与都市源泉水厂之间不具有法律约束力。至于庭审中唐人公司提交的一份2017年9月2日的房屋租赁合同，对此徐达玉不予认可，徐达玉在庭审中提出要求笔迹鉴定的请求，但实际上，都市源泉水厂已缴纳案涉房屋租金至2018年10月，且案涉房屋场地也一直由都市源泉水厂占有使用至今，故不论该份合同是否为徐达玉本人所签，均不影响都市源泉水厂占用唐人公司房屋场地以及欠付租金的事实，故对该鉴定请求，本院不予准许。关于唐人公司主张要求与徐达玉、都市源泉水厂解除租赁合同并将租赁房产腾空交付给原告并支付租金的请求，本院认为，徐达玉与唐人公司在2011年签订房屋租赁合同即为成立都市源泉水厂并用作生产经营，且在都市源泉水厂成立后，案涉租赁的房产一直由都市源泉水厂占有使用，徐达玉仅系该都市源泉水厂的投资人，故徐达玉并非本案的适格被告。本案中，至少在2018年10月30日后，唐人公司与都市源泉水厂并未签订合法有效的租赁合同，且案涉房屋场地一直由都市源泉水厂占有使用，应当视为不定期租赁，唐人公司有权随时解除不定期租赁合同，并要求都市源泉水厂返还租赁房产。故本院对唐人公司解除与都市源泉水厂的不定期租赁合同以及返还租赁房产的请求，依法予以支持。庭审中，唐人公司与都市源泉水厂一致认可案涉房屋场地租金已交至2018年10月，且标准为每年26500元，故对唐人公司要求都市源泉水厂支付从2018年11月1日起至实际交付房产之日止按年租金26500元计算租金的部分请求依法予以支持。二、关于都市源泉水厂的反诉诉讼请求，本院认为，至少在2018年10月30日后，唐人公司未与都市源泉水厂签订合法有效的房屋场地租赁合同，且案涉房屋场地一直由都市源泉水厂占有使用，双方形成不定期租赁关系，唐人公司可以随时要求解除不定期的租赁合同关系并要求其腾空交付租赁的房产。现都市源泉水厂主张要求唐人公司赔偿损失，因案涉租赁的房屋场地并未拆迁，仍由都市源泉水厂占有使用，都市源泉水厂未能举证证明其目前存在的实际损失，亦未能举证证明其与唐人公司之间关于解除租赁合同关系时存在损失的约定，故本院对都市源泉水厂要求唐人公司赔偿损失的请求，依法不予支持。至于都市源泉水厂在反诉中要求对搬迁费用与安装费用以及停业损失进行司法评估的请求，因评估的结果对都市源泉水厂的反诉诉讼请求无影响，故本院对都市源泉水厂的评估请求，不予准许。综上，本院对本诉原告唐人公司的部分诉讼请求予以支持，对反诉原告都市源泉水厂的诉讼请求，依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除盐城市唐人科技有限公司与盐城市盐都区都市源泉纯净水厂之间关于杨坝工业园西园盐城市唐人科技有限公司院内2#厂房自南向北第1间到第2间房屋的不定期租赁合同。二、盐城市盐都区都市源泉纯净水厂腾空并向盐城市唐人科技有限公司交付第一判项中的租赁房屋。三、盐城市盐都区都市源泉纯净水厂支付盐城市唐人科技有限公司从2018年11月1日起至实际返还上述租赁房屋之日止按每年26500元标准计算的租金。四、驳回盐城市唐人科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回盐城市盐都区都市源泉纯净水厂的反诉诉讼请求。六、上述第二、三判项内容在本判决生效之日起十五日内履行完毕。本诉案件受理费462元，由本诉原告盐城市唐人科技有限公司负担62元，本诉被告盐城市盐都区都市源泉纯净水厂负担400元；反诉案件受理费50元，由反诉原告盐城市盐都区都市源泉纯净水厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院（汇款户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）预交上诉案件受理费。审 判 长  朱文峰人民陪审员  郝苏保人民陪审员  朱红梅二〇一九年十月十八日法官 助理  刘云鹏书 记 员  花 培张卉附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。