广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初2066号原告：郑智刚，男，1985年7月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈伟杰，广东旭瑞律师事务所律师。委托代理人：姚莉甄，广东旭瑞律师事务所律师。被告：广州紫云山庄房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘紫云山庄。法定代表人：续红，该公司董事长。委托代理人：朱金霞，女，1991年8月7日出生，该公司员工。委托代理人：陈花蕾，女，1987年3月9日出生，该公司员工。原告郑智刚诉被告广州紫云山庄房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑智刚的委托代理人陈伟杰、姚莉甄，被告广州紫云山庄房地产有限公司的委托代理人朱金霞、陈花蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑智刚向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付违约金8451元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：位于广州市增城区新塘镇的“合生·湖山国际”楼盘为被告投资建设。为销售该楼盘，被告于2015年2月起陆续发布广告，宣传“合生·湖山国际”楼盘项目配套的学校为“华师附中增城学校”。被告在宣传中直接使用“业主子女尊享华师附中、小学省一级名校教育”等广告标语，穷尽一切途径宣传涉案楼盘将享有优质学校配套的优势。原告作为自住型业主，已决定在新塘长期生活居住，正是看中“合生·湖山国际”楼盘声称的教学配套，遂与被告签订了《商品房预售合同》。合同约定，原告购买位于增城市新塘镇峰××房，房屋总价金为845172元。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了购房款。后来经原告了解才发现，被告所谓的“华师附中增城学校（小学/中学）”根本不存在。2017年8月10日，广州市增城区工商行政管理局对被告的上述虚假宣传行为予以认定，并出具了《穗增工商处字[2017]158号行政处罚决定书》，对被告的违规行为予以处罚。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，被告称“业主子女享有华师附中增城学校学区配套”即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。又根据合同第十四条第二款和第二十四条第二款约定，如被告未按规定时间交付或建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，被告应支付违约金（违约金按照总房款的1%或5‰择一计算）。综上，基于被告上述违约行为，被告一直拒绝协商赔偿问题。无奈之下，原告只能根据相关法律规定，向法院提起诉讼，恳请法院依法判允原告上述诉讼请求。被告广州紫云山庄房地产有限公司辩称，被告已依约履行了合同项下的全部义务，原告的请求没有事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。一、原告主张被告的销售广告、宣传资料“业主子女享有华师附中增城学校学区配套”应视为合同的内容，没有事实和法律依据。1.根据原告提供的证据《广州市增城区工商行政管理局行政处罚决定书》认定的内容，被告于2015年2月起发布广告，2016年4月初撤下全部广告。本系列案中，有10案原告在2015年2月之前与被告签订合同，有18案原告在2016年4月15日之后与被告签订合同，上述28案原告与被告签订合同时，被告并无宣传“业主子女享有华师附中增城学校学区配套”，亦不存在相关的广告、宣传资料。2.双方签订的合同中并无被告向原告提供华师附中增城学校学区配套约定。其次，根据合同附件七补充协议第4条约定，被告发出的广告、宣传资料仅作为要约邀请，不应视为合同内容。二、原告依据合同第十四条第二款和第二十四条第二款约定要求被告支付违约金没有事实和法律依据。1.根据合同第十四条延期交房的违约责任第二款约定，被告不存在延期交房的情形，原告也没有解除合同，不符合该条款约定适用的情形。2.合同第二十四条约定，被告应在规定的时间内建成公用设施及附属配套项目，否则一次性向原告按已交房款5‰支付违约金。本案中，被告已按照约定建成学校配套建筑并实际交付使用，不存在违约的情形。三、被告的行为不构成虚假宣传。根据被告提交的证据可证明，被告与华师附中已达成合作办学的意向，并征得了增城区教育局的同意及支持，具体由增城区教育局负责引进。增城区教育局向华南师范大学发送合作办学邀请函；华南师范大学附属中学向广东省教育厅请示，与增城区人民政府及被告拟在合生湖山国际楼盘内开办中小学及幼儿园。增城区教育局及相关政府部门在官方网站上亦对外答复合生湖山国际楼盘对口的学校为公办的华师附中。由此可见，被告、华师附中及增城区教育局确实在办理、推进引进华师附中事宜。被告前期宣传过程中虽存在不当，在本相关部门要求下已撤下相关宣传，并仍继续为引进华师附中努力协商沟通。遗憾的是，最终省教育厅因教育资源均衡发展等原因未能批准。在得知省教育厅没有审批通过引进华师附中后，被告与业主代表召开了会议，案号（2019）粤0118民初2091号的原告韩洋也参与了会议，并对会议内容进行了为期一个月的公示。综上所述，被告的行为不构成虚假宣传，更不存在虚假宣传的故意，行政处罚决定书作出的背景是由于业主集体向区教育局、工商局进行维权，为消除不良影响及缓和业主的矛盾，因此，被告未申请行政复议或提起行政诉讼。四、被告发布相关广告、宣传资料的时间为2015年2月至2016年4月初。根据广州市增城区工商行政管理局作出的《行政处罚决定书》认定的内容，被告于2015年2月起发布广告，2016年4月初全部撤下上述广告。2016年4月后购买涉案房产的原告主张被告撤下广告后未消除影响，其仍然系因学位购买了涉案房产。对此，被告认为，原告作为具有完全民事行为能力的买受人，在被告撤下“华师附中”广告、宣传资料变更为“公立学校等广告、宣传”的情况下，如教育资源对其购买意向具有重大影响的，也应负有审慎注意义务，向教育局等部门核实相关情况。显然，原告未尽审慎注意义务，且未提交证据证明仍受原广告的影响决定购买涉案房屋。五、原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定主张被告的广告、宣传资料为合同的内容没有依据。1.根据合同附件七补充协议第4条约定，被告发出的广告、宣传资料仅作为要约邀请，不应视为合同内容，被告已在合同中明确约定广告及宣传资料不作为合同内容，原告适用上述规定缺乏依据。2.退一步讲，根据上述规定，广告及宣传资料视为合同内容的前提，需对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。而在上述案件中，原告并未举证表明“华师附中增城学校”对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。况且，省教育厅没有审批通过合生湖山国际楼盘引进华师附中非被告的原因。在被告的努力下，引入了广州育才中学，引入前也进行了一个月的公示。原告在收楼的时间未对广州育才中学提出书面异议，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十六条交付时的验收规定，原告如有异议的，应以书面形式提出，否则视为同意接收。广州育才中学品牌与华师附中相当，其性质同样是教育局统筹的公办学校，师资均由教育局配备，由教育局负责管理、监督，本质上并无区别，公办配套学校的约定已实现。六、附件补充协议第4条约定合法有效。该约定并不存在免除被告责任、排除原告主要权利的情形。且补充协议第1条已明确，附件签订前，被告已提示原告详细阅读说明及条款，并作合理解释，被告已采取合理的方式提请原告注意补充协议约定的条款。原告在清楚理解的基础上与被告签订的合同及补充协议均为原、被告的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。七、被告已因房屋交付等问题向本系列案中36案原告支付了一定的补偿金，根据合同及双方签订的《补充协议》的约定，原告不应再向被告主张违约金。《补充协议》约定，由被告以减免物业管理费的方式对原告进行一定的补偿。根据合同第二十四条第3款以及《补充协议》第二条约定，被告已对延期交房等事宜对原告进行了补偿，并达成了协议，原告不应再向被告主张本案违约金。综上所述，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明，2014年9月28日，合生创展集团有限公司与华南师范大学附属中学、广东珠江投资股份有限公司共同签署《教工公寓捐建暨合作办学意向书》，内容为上述三方经过洽商，一致同意进一步扩大及深化校企间的全方位合作，并在捐建教育项目、开展合作办学方面达成以下具体意向：一、捐建教育项目……二、开展合作办学1.合作办学项目主要在合生创展、珠江投资在广东省内开发建设的大型住宅小区及其他城市综合体项目的配套或附属教育建设用地内实施，可先启动在广州行政区域内的项目合作；2.合作办学层次涵盖幼儿园、小学、中学、大学预科等等。2015年10月25日，原告（乙方、买方、买受人）和被告（甲、卖方、出卖人）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的湖山花园（自编号住宅K2ˉ6、K2ˉ7）第新塘镇峰景路13号幢7层706号房（下称该商品房），房屋地址：增城市新塘镇峰景路13号（新塘镇峰景路13号）706房。……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售……总金额（人民币）845172元……第十三条房屋交付甲方应当在2017年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总房款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.01%的标准向乙方支付违约金。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。……第二十四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：……3.甲方应继续达到使用条件，并一次性向乙方按已交付房款5‰支付违约金（此违约金不与本合同第十四条的违约金重复累加、只能择一计算）。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七为本合同补充协议，约定以下内容“……1、本合同补充协议为《商品房买卖合同》的附件，本补充协议条款优先于《商品房买卖合同》其他条款，未作约定的按《商品房买卖合同》条款执行。本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读说明及条款，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。……4、双方确认，凡在合同及本补充协议签订之前，甲方与乙方双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息（包括但不限于广告、宣传资料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容等）仅作为要约邀请。甲方展示的样板房功能、装饰物料等仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不作为交楼标准或合同样品，也不构成甲方对乙方所购商品房及所购商品房建设、装修效果的任何承诺。甲方对公共配套、商业的经营业态、开业时间等仅作概况介绍，对此并不保证。甲方对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、公建配套等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺。甲方与乙方双方的权利、义务和责任以合同及本补充协议的约定及实际交付的房屋为准。……”签订上述合同后，原告向被告付清全部购房款。被告分别于2015年9月6日、2015年11月20日、2018年10月17日开具三张金额合计为843015元的房款发票给原告收执。2015年10月13日，广州市增城区教育局向华南师范大学附属中学发出《合作办学邀请函》。2015年10月27日，华南师范大学附属中学向广东省教育厅发出《关于合作开办“华南师范大学附属中学增城学校”的请示报告》，该请示报告载明华南师范大学附属中学拟与增城区人民政府、被告拟合作开办“华南师范大学附属中学增城学校”（含中小学、幼儿园），学校地址位于增××××道合生湖山国际校区，办学性质为中小学公办性质等内容。2017年4月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签署《补充协议》，内容为：“……甲乙双方于2015年10月25日就乙方购买甲方投资建设之增城市新塘镇峰景路13号706单元商品房（下称‘该房’）签订《商品房买卖合同》……约定于2017年3月31日交付乙方使用。现甲乙双方就该房交付、维修及补偿问题达成以下补充协议，以资信守：一、甲方按照合同约定标准负责维修，以减免管理费的方式补偿乙方相当于/个月的管理费共（人民币）1352元，乙方同意在本协议生效之日配合办理收楼手续。二、甲方履行本协议项下约定的义务后，乙方同意不再就该房的维修、交付及补偿问题另行向甲方主张任何权利，并承诺如日后因该房的交付、维修、质量、办理产权登记及补偿等问题发生纠纷，通过司法途径解决，且甲方需承担相应违约责任的，乙方同意在上述补偿管理费中进行抵扣。……四、本协议为双方真实意思表示，均已充分理解并确认本协议内容。五、本协议自双方签章之日起生效，一式两份，各执一份，每份具有同等法律效力。”2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会出具编号为穗国土规划验证〔2017〕441号《建设工程规划验收合格证》载明，建设单位为被告，建设项目名称为九年一贯学校（GJ-3），建设位置增城市新塘镇南安村念如咀、赤佬岭、望山（土名），建设规模为1幢、地上5层，建筑面积23436.90平方米。穗国土规划验证〔2017〕441号附件1为《建筑功能指标规划验收明细表1》载明上述建设项目的功能名称为学校，属公共服务设施。2017年5月，被告与广州市增城区住房和建设局、广州市增城区教育局共同签署《广州市居住区配套公共服务设施移交确认书》，载明以下内容：“根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》（广州市政府令第138号），广州紫云山庄房地产有限公司自2017年5月15日起将广州市增城区新塘镇湖山花园项目九年一贯制学校（ＧJ－３）移交广州市增城区住房和建设局，并由广州市增城区住房和建设局同时移交给广州市增城区教育局使用和维护。”2017年7月20日，增城教育办基教科的郭志艺，国坤教育的钟南京，育才学校的陈景惠、郑从根，合生湖山国际小区四期代表詹秋平、黑妞、韩洋、余龙二，被告的代表人员刘桂红共同签署《关于湖山国际配套学校引入广州市育才中学优质教育资源会议纪要》，载明会议内容为：2016年10月之前，被告有作华师附中学校宣传输出，由于省教育厅的审批没有通过，现将引进广州市育才中学品牌来替代华师附中，目前基本已谈妥，准备进入签约程序等。2017年7月24日至8月间，被告在合生湖山国际公告栏上张贴《关于湖山国际配套学校引入广州市育才中学优质教育资源的公开信》，内容为：“……我司曾于2014年就湖山国际配套学校与华师附中达成合作办学意向，并取得相关政府主管部门的认可，后因教育政策的调整无法引入华师附中，对此，我司深表歉意……经过我司、政府和学校等多方的努力，现各方对于引进省一级学校广州市育才中学的品牌和教学体系基本达成一致……现公示如下：（1）学校为九年一贯制公办学校；（2）校名待定；（3）我司大力协调教育局、广东国坤育才教育管理有限公司引进广州市育才中学品牌和教学体系；（4）湖山国际配套学校作为公办学校，招生按照广州市增城区的招生政策执行；……为尽快启动办学各项筹备工作，满足小区业主子女入学需要，特将湖山国际配套学校办学相关情况向广大业主公告……”。2017年7月28日，被告与广东国坤育才教育管理有限公司签署《合作协议书》，载明被告为合生创展集团旗下的房地产开发企业，是增城区新塘镇湖山国际小区的开发商，被告与广东国坤育才教育管理有限公司就湖山国际小区配套的九年一贯制学校教育提升项目的合作事宜协商一致，约定的学校冠名广州市增城区合生育才学校，办学性质为全日制九年一贯制公办学校等。2017年8月10日，广州市增城区工商行政管理局作出穗增工商处字[2017]158号《行政处罚决定书》，当事人为本案被告，查明事实部分载明以下内容：位于广州市增城新塘镇的“合生·湖山国际”楼盘为当事人投资建设。为销售该楼盘，当事人于2015年2月起陆续发布广告，宣传“合生·湖山国际”楼盘项目配套的学校为“华师附中增城学校”，并于2015年5月起陆续发布广告，宣传“楼王”；根据对当事人的询问调查，当事人陆续撤下上述广告，于2016年4月初全部撤下上述广告；当事人提供了《合作办学邀请函》《关于合作开办“华南师范大学附属中学增城学校”的请示报告》等资料，证明当事人与华师附中存在合作办学的意向，但根据增城区教育局出具的材料。“合生·湖山国际”配套的学校建成后必须移交给政府办成公办学校，无法直接冠名华附学校。《行政处罚决定书》中认定部分载明以下内容：当事人提供了相关证据材料证明其与华师附中存在合作办学意向，并与增城区教育局、华南师范大学附属中学一并进行过前期筹备工作，但该办学意向仅属于规划中的项目，冠名华师附中一事，实际上未获得广东省教育厅的同意。当事人在广告宣传中直接使用“享华师附中、小学省一级名校教育”等广告用语，未标明拟建成的配套学校仅为规划中的项目，会误导公众认为当事人的配套学校已确定为华师附中增城学校。当事人的上述行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条第四项规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”构成发布违法房地产广告的行为；依据《中华人民共和国广告法》第五十八条第一款第八项规定，鉴于当事人宣传行为已实际造成多名业主误认为“合生·湖山国际”配套华师附中增城学校，当事人的行为已造成恶劣的社会影响，结合当事人广告费用为19533.10元的事实，当事人的违法情节严重。对当事人的上述发布违法广告行为，该局决定对被告作出行政处罚如下：1、责令停止发布违法广告，并在相应范围内消除影响；2、罚款70000元。被告收到上述《行政处罚决定书》后，既未申请行政复议，也未向法院提起行政诉讼。本案审理过程中，一、原、被告确认以下事实：1.原告已按合同约定如期向被告付清所有购房款。2.原告已接收涉案房屋。3.原告并未向被告主张过《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定的延期交房违约金。4.涉案房屋小区的配套学校增城区合生育才学校在2017年9月已正式开学。被告主张原告购买涉案房屋的实际总房价款为843015元，原告对被告上述主张不持异议。原告主张于2017年4月15日接收涉案房屋。被告主张原告于2017年4月16日接收涉案房屋。二、原告陈述：1.被告关于华师附中的虚假宣传内容构成了合同附件及内容，具有法律效力，被告无法按合同约定交付华师附中，构成违约，因此原告根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定主张违约金，但仅按上述约定的违约金进行赔偿对原告不公平，所以原告按合同第十四条约定的百分之一的标准主张本案违约金。2.原告同意按实际支付的总房价款计算违约金。3.《补充协议》中约定的补偿款是被告针对房屋质量问题的补偿，与交付房屋以及交付华师附中学校属于不同义务。三、被告陈述：1.被告在引进华师附中待省教育厅审批期间，增城区教育局要求被告撤下关于华师附中的宣传广告，被告遂于2016年4月撤下全部相关广告，待审批通过后再发布；在撤下华师附中的广告之后，被告就没有通过销售人员或其他途径向小区业主或客户继续宣传华师附中的广告。2.《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十四条中关于基础设施、公共配套建筑包括了配套的学校，学校已建成取得了规划验收，并已移交增城区教育局，学校名称为增城区合生育才学校，是公办学校，包括小学、初中，2017年9月1日已招生开学。3.《补充协议》约定非常明确，被告以减免管理费的方式向原告补偿之后，原告不得再就房屋的维修、交付等再主张权利，即使法院判决被告应当承担相应违约责任，原告也同意在上述补偿的管理费中进行抵扣。四、原告为证明被告至今仍然宣传涉案房屋小区内华师学校将竣工的广告仍未撤下的事实，提供了以下网址https://gz.focus.cn/loupan/23924/dongtai/126307.html，并当庭上网打开该链接，看到了“【合生湖山国际】小区内华师附中增城学校即将竣工”的内容，该网页上载明的时间是2016年7月21日，来源于合生创展集团有限公司，内容为合生湖山国际已引进华师附中增城学校，预计2017年9月开学，具体招生办法以教育局为准等。被告主张该网站并非是被告的官网，而是搜狐焦点网站，该网站里面有周边很多楼盘的销售宣传广告，上述链接的页面并非是被告制作，不确认该广告来源于被告的官网，也不确认该广告的发布时间，该广告并非是被告授意发布，被告在知道该情况后已联系该网站要求撤下该宣传。原告提供了宣传照片，拟证明被告宣传的广告在2018年1月7日仍含有“华师附中增城湖山学校”的字眼。被告主张上述证据只是截图，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。原告还提供了业主手机相册中的截图以及被告宣传栏的照片，拟证明业主在2014年11月13日拍摄被告的宣传照片或者棚架中含有“尊享华师附12年优质教育”或者“引进华师附幼/小/中学12年名校教育”字眼。被告对上述证据的真实性不予认可。经查看，原告的上述证据只是截图和照片，未能提供拍摄的原始载体，无法确定拍摄的时间是在2014年11月13日。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。纵观全案事实，本案争议焦点为：一、被告关于“华师附中”的广告宣传能否视为合同内容？二、被告是否承担违约责任？一、《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第1条明确约定：“本合同及附件签订前，甲方已提示乙方详细阅读说明及条款，并作合理解释，乙方在清楚理解的基础上与甲方签订本合同及附件。”由此表明，原、被告双方是在平等自愿基础上签订《广州市商品房买卖合同（预售）》以及附件补充协议，原告对附件七补充协议的内容已清楚理解。因附件七补充协议第4条约定：“双方确认，凡在合同及本补充协议签订之前，甲方与乙方双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供信息（包括但不限于广告、宣传资料、楼盘模型、媒体或网络信息之内容等）仅作为要约邀请。……甲方对公共配套、商业的经营业态、开业时间等仅作概况介绍，对此并不保证。甲方对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通、公建配套等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成甲方的允诺。甲方与乙方双方的权利、义务和责任以合同及本补充协议的约定及实际交付的房屋为准”，故被告关于“华师附中”宣传广告的内容不应当视为合同内容。综上，原告主张被告关于“业主子女享有华师附中增城学校学区配套”等“华师附中”的宣传内容应视为合同内容，理据不充分，本院不予采纳。二、《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定：“甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格……甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方式处理：……3.甲方应继续达到使用条件，并一次性向乙方按已交付房款5‰支付违约金（此违约金不与本合同第十四条的违约金重复累加、只能择一计算）”。庭审中，被告认可上述条款中关于基础设施、公共配套建筑包括了配套的学校。但是，学校的公共配套建筑在2017年4月26日才取得《建设工程规划验收合格证》，然而《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定，被告应当在2017年3月31日前交付涉案房屋给原告，显然在合同约定的房屋交付之日，被告未按规定时间建成学校的公共配套设施并经验收合格，即涉案房屋不符合《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十四条约定交付标准。根据查明的事实，原告在2017年4月期间即合同约定的涉案房屋交付日之后才接收了涉案房屋，表明被告在合同约定的交付房屋之日未能将符合合同第二十四条约定标准的房屋交付给原告，被告的行为已违反合同约定。故原告有权要求被告按照合同第二十四条约定支付违约金。关于违约金计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同第二十四条对于违约金计算标准已有明确约定，即按已付房款5‰的标准计算。且原告主张的合同第十四条中关于1%违约金的计算标准是针对甲方逾期交房超过180天乙方要求解除合同并退还已付房价款的违约金，与原告诉请的违约金所针对的违约情况不相同。因此，原告主张按房价款1%的标准计算违约金，本院不予采纳。依据合同第二十四条约定的标准，原告主张的违约金为4215.08元（按原告实际已付房价款843015元的5‰计算）。此外，原、被告签署的《补充协议》第一、二条已明确约定，被告以减免管理费方式补偿原告1352元，原告不再就涉案房屋的维修、交付等问题另行向被告主张权利，若日后因涉案房屋的维修、交付、办理产权登记等问题发生纠纷通过司法途径解决，并且被告需要承担违约责任的，原告同意在补偿的管理费中进行抵扣。鉴于原告在本案中诉请的违约金是基于被告交付房屋违约而产生，符合《补充协议》第二条约定的抵扣情形，故被告应支付的违约金4215.08元扣减被告以减免管理费方式向原告补偿的1352元后，被告还应向原告支付违约金2863.08元。至于原告诉请的违约金超出2863.08元的部分，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州紫云山庄房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内向原告郑智刚支付违约金2863.08元。二、驳回原告郑智刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告郑智刚负担16.50元，被告广州紫云山庄房地产有限公司负担8.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  卢艳晖二〇一九年十月八日书记员  周思珍附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。