浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终3502号上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江万川房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区锦绣路球山花园1幢西首。法定代表人：林恩胜，执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：温州万国房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区府东路禾源大厦501-A室。法定代表人：梁栋华，董事长。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：朱晓双，浙江海雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高元鹏，男，1970年7月30日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：曾球、陈菁菁，浙江六和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林国林，男，1957年3月17日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：林恩胜，男，1979年12月16日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人浙江万川房地产开发有限公司（以下简称万川公司）、温州万国房地产开发有限公司（以下简称万国公司）因与被上诉人高元鹏、林国林、林恩胜合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万川公司、万国公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回高元鹏的诉讼请求并支持万川公司、万国公司的一审反诉请求，或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由高元鹏承担。事实与理由：一、一审认为《补充合同》约定的租金标准是双方协商一致的租金标准，完全错误。高元鹏主张的每月每平方米300元的“租金”，并不是双方的真实意思表示。纵观整个过程，在2011年12月7日至2011年12月15日的短短7日内，双方连续签订《商品房买卖合同》、《回购协议书》、《补充合同》，高元鹏的目的始终是为了收回借款本金及三分利息。1、每月每平方米300元的租金，不符合市场规律。①涉案商铺位于二楼，同幢同层的其他商铺当时的租金也远低于每月每平方米300元。万川公司、万国公司提供了同幢一层商铺的《营业房租赁协议书》，显示2014年租金每月每平方米150元，2016年租金更低至每月每平方米120元。而一层商铺的租金也是远高于二层商铺的。②按每月每平米300元租金计算，不到六年，租金就可以达到房价了，这样的回报率，明显是远远超过温州当地的租赁现状。③高元鹏在庭审中称，每月每平米300元的租金是以同期市场租金为基础，结合装修、特定使用价值综合确定，而且该金额是万川公司提出的，具体怎么算出来的，他不清楚。此说法毫无道理。首先，确定商铺租金的标准，地段、位置是最为关键的，不同地段、位置的商铺租金差别可能很大，但同一地段、位置的租金基本是持平的，装修等因素即使对价格有一定影响，影响也是较小的。同时高元鹏也没有证据证明其出资装修，故不可能因为装修而使租金达到市场价格的三、四倍。其次，万川公司作为承租方，即使要租赁高元鹏的商铺，在当时公司状况不佳，且高元鹏没有要求高价的情况下，竟然还主动提出要支付高于市场价格三、四倍的租金，明显不符合交易习惯和日常生活经验法则。④因本案当事人的真实意思表示与补充合同反映的内容不一致，请求对租金标准进行鉴定。2、从金额上看，每月每平米300元的租金金额，相当于1400万元借款的三分利息。3、从时间上看，计算三分利息的时间是延续的。2011年12月15日，高元鹏向万川公司收取从2011年9月2日至2011年12月15日按1400万元计算的三分利息970000元，以及此后4个月从2011年12月15日至2012年4月14日按购房款总额计算的三分利息4268000元。又于当天同时签订《补充合同》，所谓的“租金”从2012年4月15日开始计算。4、从《补充合同》的内容上看，所谓的“租金”也不是真正的租金。《补充合同》第二条约定“该部分商铺房由出卖人在使用，在2012年4月15日止，因此如出卖方逾期交付商铺房的，应当按照每月每平方米300元的价格向买受人支付租金…”很显然，这里的租金实际上是逾期交房的相关责任，而非真正的租金。而且，本案也不存在逾期交房的问题。5、在高元鹏主张的49个月的租赁期内，万川公司并未实际使用该商铺，商铺一直是空置的。二、一审认定万川公司与高元鹏签订的一系列补充合同合法有效，有悖事实及法律规定。1、涉案四份补充合同关于租金每月每平方米300元的意思表示是虚假的，系以合法形式掩盖非法目的，属于无效。高元鹏与林国林恶意串通签订四份补充合同，损害万川公司其他债权人的利益，合同无效。在万川公司经营不善，从2011年就开始不能清偿到期债务的情况下，双方还签订虚假的合同，支付高额的所谓租金，严重损害了其他债权人的合法权益。高元鹏、林国林二人虽然没有直接的通谋意思表示，但通过一系列合同的操作，将债务由无力偿还的林国林个人转移至由尚有部分资产的万川公司承担，符合双方的利益要求，并在客观上损害了万川公司其他债权人的利益。现万川公司、万国公司已进入预重整程序，对高元鹏所主张债权的处理更应谨慎，如果存在虚假意思表示的，损害的就是全体债权人的利益，应一律认定无效。根据本案的事实，可以表明2011年12月份期间高元鹏和林国林之间仍然属于借贷合同关系，月利率为3%，《商品房买卖合同》和《补充合同》中的租金以及《回购协议书》中的回购约定都是双方借贷合同关系的担保措施以及利息回报的保障。之后，在未支付利息和所谓49个月租金的情况下，高元鹏没有要求解除租赁合同，而是一次次签订《补充合同》，不符合常理。三、一审驳回万国公司要求确认《补充合同三》无效的反诉请求没有依据，是错误的。《补充合同三》应属无效，万国公司不承担保证责任。1、根据最高人民法院民二庭法官会议纪要的观点，公司对股东或实际控制人提供关联担保的决定权归属股东大会，林国林利用担任万国公司法定代表人的职务便利及实际控制人的地位，未经股东会决议，擅自以万国公司为公司股东万川公司提供关联担保，属林国林的越权行为；高元鹏未尽到形式审查义务，不构成表见代表，万国公司在《补充合同三》中提供的担保未经股东会议，依法对万国公司不发生效力。2、高元鹏和林国林在明知万国公司已经资不抵债的情况下，一个要求追加万国公司担保，一个以万国公司担保来转移债务，即便事实上无通谋的意思表示，两人的行为在客观上相互配合，使自己获利的同时损害他人合法权益，依法应当认定为恶意串通，担保行为无效。四、万川公司要求高元鹏支付购房款1400万元，一审认定“高元鹏向案外人李洁静及林国林转账1400万元的款项性质为购房款，已经由万川公司出具的《确认书》予以确认”，此认定也不正确。向高元鹏借款的是林国林个人，而非万川公司。五、万川公司要求高元鹏返还款项5238000元，原审认定“上述款项均是万川公司自愿支付，且支付标准未超过月利率3%，于法无悖”，系认定不当。97万利息系林国林个人债务利息，不应由万川公司承担，该97万构成不当得利，426.8万元利息属于预先在借款本金中扣除的“砍头息”，依法应当予以返还。一审认定2011年12月7日至2011年12月15日期间的资金占用期间产生的利益，毫无根据。六、一审将违约金支付标准调整为按月利率1.2%计算，且从2012年4月15日开始起算，也高于实际损失。高元鹏辩称，一、一审法院认定事实清楚。适用法律正确，程序合法，应予以维持。二、万川公司、万国公司诉称的一系列补充合同不是真实意思表示，是以合法形式掩盖非法目的，系高元鹏与林国林恶意串通签订，林国林个人债务转化为万川公司债务等等，这些均是万川公司、万国公司因新股东入驻导致公司掌控权发生变化而进行的臆测。林恩胜、林国林均认可系列补充合同，从没有前述说法。三、一审认定《补充合同》约定的租金标准是双方协商一致约定的租金标准，是正确的，涉案租赁物每月每平方米300元租金是双方真实意思表示。四、一审认定涉案一系列《补充合同》合法有效，认定事实清楚、适用法律正确。五、一审认定万国公司要求确认《补充合同三》无效没有依据是正确的，万国公司应承担保证责任。万国公司列举的会议纪要及《中华人民共和国公司法》是公司内部管理的规定，不适用于本案，本案担保法律关系合法有效。高元鹏不存在与林国林恶意串通的情形。如果按照万川公司、万国公司的说法，所有的公司为他人提供担保的情形都可以此为借口而主张无效。六、一审认定1400万元性质为购房款正确，有《领款凭证》予以佐证。七、一审认定5238000元系万川公司自愿支付，且支付标准未超过月利率3%正确，有《领款凭证》、《进账单》予以佐证。八、按照约定违约金月利率是按2%计算，一审根据实际情况调整为月利率1.2%，没有过高。林国林、林恩胜未作答辩。高元鹏向一审法院起诉请求：1.判令万川公司向高元鹏支付租金计24410820元并支付违约金计24410820元；2.判令万国公司、林国林、林恩胜对上述款项承担连带偿还责任；3.本案的诉讼费由万川公司、万国公司、林国林、林恩胜承担。万川公司向一审法院提出反诉请求：1.确认万川公司、高元鹏于2011年12月15日签订的《补充合同》、2016年4月14日签订的《补充合同二》、2016年5月15日签订的《补充合同三》、2018年3月8日签订的《补充协议四》无效；2.判令高元鹏支付给万川公司购房款1400万元；3.判令高元鹏返还万川公司款项5238000元；4.本案诉讼费用由高元鹏承担。万国公司向一审法院提出反诉请求：1.确认万国公司、高元鹏于2016年5月15日签订的《补充合同三》无效；2.本案诉讼费用由高元鹏承担。一审法院认定事实：2011年9月，林国林向高元鹏联系借款。高元鹏通过其妻子朱金燕分别于2011年9月2日、2011年10月20日向案外人李洁静转账各600万元。2011年12月7日，高元鹏（买受人）与万川公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：000000108412，备案登记号：20119801083），约定：出卖人以出让方式取得位于西北侧地块的建设用地使用权。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，建设项目名称为万川锦苑商业。买受人购买的商品房为第1-4幢2层202号房。该商品房合同约定建筑面积共1581.05平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22500元，总金额35573625元整。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。双方确认本合同约定建筑面积为温州市房地产测绘队预测建筑面积。若因预测误差或国家政策调整导致产权登记面积与合同约定面积发生差异而按实际结算房款，商品房每平方米单价不变，办理结算时按实测面积1660.60平方米计算。付款方式及期限为合同签订时先付1400万元，余款于半个月内付清。出卖人应当在2011年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。同日，万川公司向高元鹏开具《销售不动产统一发票》一份，载明：金额1400万元，款项性质为预收购房款。次日，高元鹏通过其妻子朱金燕向林国林转账200万元。2011年12月15日，万川公司出具《确认书》一份，载明：本单位于2011年12月7日开具的销售不动产发票的1400万元购房款已通过下列汇款方式收到：1.2011年9月2日汇入李洁静（工行户头：6222081203000381257）600万元；2.2011年10月20日汇入李洁静（农行户头：6228490330009548917）600万元；3.2011年12月8日汇入林国林（农行户头：6228480331910784718）200万元。2011年12月15日，高元鹏与万川公司签订《补充合同》一份，约定：出卖人与买受人针对双方于2011年12月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：000000108412，备案登记号：20119801083）作如下补充协议，以共同遵守：一、双方同意于2012年4月15日前将符合条件的商铺房交付给买受人。二、该部分商铺房现由出卖人在使用，在2012年4月15日止，因此如出卖方逾期交付商铺房的，应当按照每月每平方米300元价格向买受人支付租金，总租期为半年，2012年4月15日至2012年10月15日，出卖人租金提前一个月向买受人一次性支付半年度租金（金额按实际时间计算为准）。三、出卖方逾期未向买受人交付租金，买受人可强制要求出卖人交付房屋。交房时，出卖方可以转移商铺房内可移动物品，但不得对交付房产的装修予以破坏。出卖方恶意破坏的部分，由出卖方赔偿损失。四、出卖方到期未交付商铺房的，买受人不仅可以要求出卖方强制交房，并且有权要求出卖方逾期按照每月每平方米300元的双倍价格支付租金。同日，双方又签订《回购协议书》一份，约定：一、买受人同意出卖人于2012年4月15日前以原合同金额回购房产（合同编号：000000108412，备案登记号：20119801083）。二、出卖人同意向买受人支付固定回报，固定回报按照已付房款每月3%的比例计算。回报金额按照实际时间计算为准，应一次性汇入买受人指定户头。三、回购款应全部转到买受人户头后，出卖人与买受人共同向房管部门办理商铺房买卖合同的解除手续。由于退房所产生的所有契税及税费等一切费用均由出卖人承担。四、如出卖方未能在本回购协议书约定的2012年4月15日前向买受人支付回购款，则本回购合同效力立即终止。出卖人将来不得再主张回购权。同时，买受人可以不退还出卖人已支付的固定回报款。2011年12月15日，高元鹏通过其妻子朱金燕向万川公司支付购房款800万元，同日，朱金燕代高元鹏在两份领款凭证的领款人栏内签字，其中一份领款凭证载明：“600万元：2011年9月2日-2011年12月15日62.4万元；600万元：2011年10月20日-2011年12月15日33万元；200万元：2011年12月8日-2011年12月15日1.6万元，收利息金额合计97万元”。另一份领款凭证载明：“2011年12月15日-2012年4月14日收利息金额4268000元”。2011年12月16日，万川公司向朱金燕转账支付5238000元，即上述两份领款凭证载明的总金额。同日，高元鹏通过朱金燕向万川公司转账支付两笔购房款分别为6573625元、550万元。2011年12月19日，高元鹏又通过朱金燕向万川公司转账支付购房款150万元。2011年12月31日，万川公司开具《销售不动产统一发票》一份，载明金额21573625元，款项性质为预收购房款。2016年4月14日，高元鹏与万川公司签订《补充合同二》，约定：一、出卖人同意于2012年4月15日前将符合条件的万川锦苑1-4幢202室房产（下简称该房产，建筑面积：1660.6平方米）交付给买受人。二、因该房产由出卖人租赁至今，双方同意于本合同签订当日解除房屋租赁关系，出卖人同意于本合同签订之日起7日内腾空该房产；如逾期的，买受人可自行腾空，腾空费用由出卖人承担，该房产内置可移动物品视为出卖人抛弃物品，可由买受人自行处理；该房产内的现有装修、装饰等不可移动物无偿归买受人所有，出卖人不得恶意破坏。三、因该房产由出卖人租赁至今且未支付租金，出卖人向买受人支付租金的标准，双方同意按照2011年12月15日签订的《补充合同》第二条关于租金单价计算的方式执行（租金均为买受人净拿租金，有关该房产租赁所产生的相关税费均有出卖人承担，相关税费包括但不限于房产租赁税、租赁所得税、物业管理费等）。四、如出卖人逾期腾空该房产的，应向买受人支付房屋占有使用费，占有使用费与租金等同。2016年5月15日，高元鹏与万川公司、万国公司、林国林、林恩胜共同签订《补充合同三》，约定：1.本合同签订前，各方当事人均已详细阅读买受人与出卖人分别于2011年12月7日签订的《商品房买卖合同》、于2011年12月15日签订的《补充合同》、于2016年4月14日签订的《补充合同二》条款内容，明确理解上述三份合同条款含义及相关权利义务。2.出卖人向买受人支付租金的标准为按照2011年12月15日签订的《补充合同》第二条关于租金计算的方式执行；租期自2012年4月15日起计算至实际腾空之日止；租赁面积按《商品房买卖合同》约定的实际测量面积执行；现经协商，出卖人应于2016年10月15日前付清全部租金。3.如出卖人逾期支付租金的，应向买受人支付违约金，违约金的标准为按照2011年12月15日签订的《补充合同》第四条逾期交付商铺房计算违约金的标准等同。违约金计算的起算期为自2012年4月15日。4.万国公司、林国林、林恩胜为出卖人支付第2条约定的租金、第3条约定的违约金向买受人提供连带责任保证，保证期限至租金、违约金付清之日止。2018年3月8日，高元鹏与万川公司法定代表人林恩胜签订《补充合同四》，约定：一、原约定出卖人应于2016年10月15日前付清全部租金，买受人多次催讨后，因出卖方原因未按约支付，现双方同意出卖人应于2018年3月15日前付清全部租金。二、除本协议第一条约定外，双方以前约定的协议条款不变。上述合同签订后，万川公司仍未向高元鹏支付任何款项。另查明：2018年2月12日，温州市鹿城区风险企业帮扶和银行不良贷款处置工作领导小组办公室受理了万国公司、万川公司提出的预重整申请。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。2011年9月及10月，高云鹏通过其妻子朱金燕向案外人李洁静转账1200万元，该部分款项性质原为借款，后高元鹏与万川公司通过签订商品房买卖合同、开具不动产销售发票、出具确认书等一系列行为将原来的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转变为已付购房款，当事人协商一致变更民事法律关系，是当事人意思自治的体现，并不被法律所禁止，且涉案商品房买卖合同已经房管部门备案登记，高元鹏也已履行支付购房款的义务，但因双方约定的交付期限届满后，涉案商品房仍由万川公司在实际占有使用，高元鹏作为涉案商品房的权利人与万川公司签订一系列补充合同，向万川公司出租涉案商品房，并约定租金、违约金等事项，双方继而形成房屋租赁合同关系。上述合同均是当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。故高元鹏要求万川公司按合同约定的租金标准支付2012年4月15日至2016年5月15日期间的租金24410820元（300元/平方米/月×1660.6平方米×49个月），于法有据，予以支持。万川公司提出涉案商品房在2012年4月15日已经交付，至2016年5月15日期间是空置的，与双方签订的补充合同载明的事实不符，且万川公司也未就房屋腾空交付事实提供相应证据，不予采信。万川公司提出《补充合同》约定的租金标准虚高不实，并申请对涉案商品房在2012年4月至2016年4月期间的月租金标准进行评估，一审法院认为，双方当事人协商一致约定租金标准，并自愿订立合同，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。故对万川公司的鉴定申请，不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，万川公司迟延支付租金，已经构成违约，双方当事人在《补充合同三》中明确约定了如出卖人逾期支付租金的，应向买受人支付违约金的标准为按照2011年12月15日签订的《补充合同》第四条逾期交付商铺房计算违约金的标准等同，即为等额的租金。违约金的起算期为2012年4月15日。现万川公司辩称违约金约定过高，请求法院依法予以减少。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，结合高元鹏因万川公司逾期支付租金造成的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对万川公司提出的违约金过高的答辩理由予以采纳，并参考民间借贷利率，酌情将违约金支付标准调整为按月利率1.2%计算。因万川公司迟延支付租金的违约行为一直处于持续状态，故违约金应从2012年4月15日起以应付未付租金为基数计算至实际履行完毕之日止，但数额以合同约定的违约金为限，据此，截止2016年5月15日，万川公司应支付的违约金为5846640.48元（2989080元×1.2%×49个月＋5978160元×1.2%×31个月＋5978160元×1.2%×19个月＋5978160元×1.2%×7个月﹦5846640.48元）。万国公司、林国林、林恩胜自愿与高元鹏签订《补充合同三》，为万川公司的上述付款义务提供连带责任保证，各保证人应当依约在保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，万川公司、万国公司以双方事实上并不存在房屋租赁合同关系，而是以所谓的“租金”形式掩盖非法高息为由主张合同无效。一审法院认为，高元鹏已经向万川公司支付购房款，万川公司在约定的交付时间到期后仍在使用涉案商品房，理应支付相应的对价，且以每月每平方米300元价格计算的租金即使按万川公司的主张折算成利息，也未超过年利率24%，故不存在收取非法高息的事实。万川公司、万国公司以高元鹏与林国林恶意串通签订一系列补充合同，损害万川公司、万国公司及其债权人的利益为由主张合同无效。一审法院认为，万川公司、万国公司并未举证证明双方存在恶意串通的行为，且高元鹏作为涉案商品房的买受人已履行合同义务，支付相应对价，其与万川公司之间的房屋租赁关系是万川公司合法占有使用涉案商品房的依据，其合同权利应当受到法律保护。因此，万川公司要求确认涉案四份补充合同无效、万国公司要求确认《补充合同三》无效的反诉请求，没有依据，不予支持。万川公司要求高元鹏支付购房款1400万元，一审法院认为，万川公司已经就该1400万元购房款向高元鹏开具了不动产销售发票，高元鹏向案外人李洁静及林国林转账1400万元的款项性质为购房款，已经由万川公司出具的《确认书》予以确认，故对该项反诉请求，不予支持。但关于产权登记面积与合同约定面积的差异部分，高元鹏应当按照合同约定据实结算房价款。万川公司提出《确认书》是高元鹏与林国林恶意串通，申请对《确认书》上的打印文字与印章的形成时间的先后顺序进行鉴定，一审法院认为，《确认书》是万川公司向高元鹏所出具，且有转账凭证、不动产销售发票等证据予以印证，鉴定事项对证明待证事实无实际意义，不予准许。万川公司要求高元鹏返还款项5238000元，一审法院认为，万川公司向高元鹏支付的5238000元款项可分为三个部分，一是2011年9月2日至2011年12月7日期间基于借贷关系产生的利息，二是2011年12月7日至2011年12月15日资金占有期间产生的利息，三是2011年12月15日至2012年4月15日期间按照《回购协议书》约定产生的固定回报，上述款项均是万川公司自愿支付，且支付标准未超过月利率3%，于法无悖，故对该项反诉请求，不予支持。在本案审理过程中，万川公司、万国公司以其已进入预重整程序为由申请中止本案审理或裁定驳回起诉，一审法院认为，预重整程序系政府部门行使行政管理职能的范畴，不属于司法诉讼程序，万川公司、万国公司的上述主张，缺乏法律依据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第一百二十一条第一款规定，判决：一、万川公司于本判决生效之日起十日内支付高元鹏租金24410820元及违约金（截止2016年5月15日的违约金为5846640.48元，之后以24410820元为基数，按月利率1.2%计算至实际履行完毕之日止，但以24410820元为限）。二、万国公司、林国林、林恩胜对上述第一项债务承担连带偿还责任。三、驳回高元鹏的其他诉讼请求。四、驳回万川公司的反诉请求。五、驳回万国公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费285908元，由高元鹏负担50346元，由万川公司、万国公司、林国林、林恩胜负担235562元；反诉案件受理费68654元，由万川公司负担68614元，由万国公司负担40元。二审期间，万川公司、万国公司、高元鹏、林国林、林恩胜均未提供证据。万川公司、万国公司向本院提交鉴定申请书，请求委托相关鉴定机构对涉案房屋在2012年4月至2016年4月期间的月租金标准进行评估鉴定，拟证明2011年12月15日签订的《补充合同》约定的每平方米租金300元/月的标准虚高不实。对于万川公司、万国公司的该申请，本院将在下文说理部分一并予以阐述。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明，万国公司章程没有对担保做相应规定。2016年5月15日签订《补充协议三》时，万国公司的投资人（股权）备案情况为：WANGJERRYJOE,百分比：30%；温州东海房地产开发有限公司，百分比：30%；万川公司，百分比：40%。本院认为，二审当事人争议焦点为：第一，高元鹏支付的1400万元款项性质问题；第二，万川公司向高元鹏支付的5238000元款项性质问题；第三，涉案房屋租金标准是否合理及鉴定申请的问题；第四，涉案四份《补充合同》的效力问题；第五，万国公司是否需要承担保证责任的问题；第六，一审法院违约金计算是否合理的问题。第一，关于高元鹏支付的1400万元款项性质问题。虽然涉案的1400万并非汇入到万川公司的账户，但万川公司在签订《商品房买卖合同》的当天（2011年12月7日）向高元鹏开具了《销售不动产统一发票》，并且于2011年12月15日出具《确认书》，明确于2011年12月7日开具的销售不动产发票的1400万元购房款已通过案外人李洁静和林国林的户头收到，该事实表明万川公司已明确认可高元鹏转账的1400万元性质由借款转变为购房款。现万川公司上诉主张要求高元鹏支付1400万元购房款，与其之前出具《销售不动产统一发票》及《确认书》的行为相悖，本院不予支持。第二，万川公司向高元鹏支付的5238000元款项性质问题。万川公司、万国公司认为约定的固定回报属于预先在借款本金中扣除的“砍头息”，应当予以返还。首先，根据《商品房买卖合同》、《回购协议书》及《领款凭证》的记载，5238000元为2011年9月2日至2011年12月7日的利息及2011年12月7日至2012年4月14日的固定回报。砍头息是指借款人在给付款项时先从本金里面扣除的作为预先支付利息的部分款项。2011年9月2日至2011年12月7日期间，万川公司与高元鹏尚未签订《商品房买卖合同》，双方仍属于借款关系。后万川公司于2011年12月15日向高元鹏支付2011年9月2日至2011年12月7日期间的利息，借款在前，利息支付在后，故该期间利息明显不属于砍头息。其次，按照万川公司、万国公司的上诉主张，5238000元其中4268000元全部为砍头息，则该利息的本金计算基数应为35573625元，也就是全部购房款。但本案中，万川公司认可其与高元鹏之间存在商品房买卖关系，并就21573625元向高元鹏出具《销售不动产统一发票》，其反诉要求高元鹏继续支付的购房款也仅为1400万元。也就是说，万川公司一方面承认已经收取了高元鹏的购房款21573625元，另一方面又认为高元鹏支付的35573625元均系借款，其主张自相矛盾。最后，涉案的固定回报系万川公司与高元鹏签订的《回购协议书》中的明确约定，协议书同时约定若未进行回购，买受人不退还出卖人已支付的固定回报款。上述约定未违反法律规定，现万川公司、万国公司要求高元鹏返还该部分款项，与约定不符。同时，上述固定回报的计算截止时间为2012年4月14日，而租金的起算时间为2012年4月15日，该固定回报与租金计算不存在重叠部分，不存在同笔款项重复计算收益的问题。故本院对万川公司、万国公司主张的4268000元系“砍头息”的上诉理由不予采信。第三，关于租金是否合理及是否准许鉴定问题。二审中，万川公司、万国公司向本院提交鉴定申请书，认为2011年12月15日签订的《补充合同》约定的每平方米租金300元/月标准虚高不实，请求委托相关鉴定机构对涉案房屋在2012年4月至2016年4月期间的月租金标准进行评估鉴定。首先，民事活动应当遵循自愿原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利。涉案房屋租金标准已由万川公司与高远鹏在《补充合同》中予以明确约定，且无证据证明存在胁迫、欺诈等情形。其次，涉案房屋原作为售楼展厅使用，万川公司将该房屋出卖给高元鹏后，与高元鹏分别签订《回购协议书》、《补充合同》，约定涉案房屋继续作为展厅使用，双方形成房屋租赁合同关系。鉴于售楼展厅的装修装潢投资数额巨大，涉案房屋的用途特殊，即使双方约定的租金价格高于市场价格，亦属于当事人自治范畴，未违反法律规定。《补充合同》对万川公司具有法律约束力。基于上述理由，本院对万川公司、万国公司要求对租金标准进行评估鉴定的申请不予准许。第四，关于涉案四份合同的效力问题。首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。万川公司、万国公司主张高元鹏与林国林恶意串通订立一系列合同损害其他债权人利益，但万川公司、万国公司目前提供的证据尚不能证明其主张。其次，万川公司、万国公司上诉认为月租金标准与1400万按月利率3%计算数额相当，并据此认为本案系列合同名为租赁实为收取利息，进而主张合同无效。但1400万元按照月利率3%计算的月利息金额为420000元，与涉案房屋按照《商品房买卖合同》中约定的建筑面积1581.05平方米计算的月租金金额474315元（1581.05平方米*300元/平方米）相差较大，而非万川公司、万国公司上诉所称的除去零头后金额上可以对应。最后，万川公司在一审庭审中认可其与高元鹏存在商品房买卖合同关系，且涉案的四份《补充合同》并非同一时期签订，《补充合同》的签订时间为2011年12月15日，《补充合同四》签订的时间为2018年3月8日，时间跨度长，在上述合同中，各方对于高元鹏向万川公司购买涉案房屋，并将涉案房屋出租给万川公司使用的事实均予以确认。涉案房屋亦已交付给高元鹏。综合上述事实，本院认为高元鹏与万川公司之间存在商品房买卖合同关系及房屋租赁合同关系。万川公司、万国公司主张涉案合同无效的理由不能成立。第五，关于万国公司是否需要承担保证责任的问题。首先，根据已经查明的事实，万国公司章程没有对担保做规定，故万国公司对外担保应由公司权力机构即股东会决定。万国公司为万川公司提供担保，公司没有形成股东会决议，该行为属于越权担保。其次，根据《中华人民共和国公司法》第十六条第二款规定，为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。法律一经公布即具有公示效力，高元鹏理应知晓并遵守。再次，高元鹏未能证明自己查阅万国公司章程，仅以法定代表人签字和万国公司公章就信赖万国公司的担保行为，属于未尽慎重注意义务，不属于法律保护的善意相对人。故涉案《补充协议三》对万国公司不产生拘束力。万国公司关于其对万川公司与高元鹏之间的债务不承担连带保证责任的上诉请求和理由成立，本院予以支持。第六，关于一审法院违约金计算是否合理的问题。万川公司与高元鹏签订的合同中约定违约金为等额租金，一审结合高元鹏因万川公司逾期支付租金造成的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，已经采纳万川公司提出的违约金过高的答辩理由，酌情将违约金支付标准调整为按月利率1.2%计算，符合本案实际情况。万川公司、万国公司上诉认为按照高元鹏的诉称租期从2012年4月15日才开始，一审判决从2012年4月15日开始计算违约金不合理。但根据高元鹏与万川公司签订的《补充合同》约定，万川公司应提前一个月向高元鹏一次性支付半年度租金。故一审判决违约金从2012年4月15日起计算，已充分考虑万川公司的利益。现万川公司、万国公司主张一审判决的违约金高于实际损失及起算时间不合理的理由，于法无据，本院不予采信。综上，万川公司的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。万国公司的上诉理由部分成立，对其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国公司法》第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10240号民事判决第一、四、五项民事判决；二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初10240号民事判决第二、三项民事判决及诉讼费负担部分；三、林国林、林恩胜对上述第一项债务承担连带清偿责任；四、驳回高元鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费285908元，由高元鹏负担50346元，由浙江万川房地产开发有限公司、林国林、林恩胜负担235562元；反诉案件受理费68654元，由浙江万川房地产开发有限公司负担68614元，由温州万国房地产开发有限公司负担40元。二审案件受理费304216元，由浙江万川房地产开发有限公司、温州万国房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年十月十五日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁