江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初7752号原告：蒋君，男，1990年5月20日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人:马艳霞，江苏丰田律师事务所律师。被告：付晶，男，1981年4月3日生，汉族，住江苏省灌南县。被告：何亚平，女，1981年1月26日生，汉族，住江苏省灌南县。第三人：朱广启，男，1975年11月6日生，汉族，住安徽省颍上县。原告蒋君与被告付晶、何亚平及第三人朱广启债权转让合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序审理；后转普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人马艳霞到庭参加诉讼，被告付晶、何亚平、第三人朱广启经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋君向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还原告购房款220000元并赔偿房屋增值损失1220900元；2.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年3月22日，两被告与第三人签订房屋买卖合同书，约定将其名下所有的位于昆山市车库出售给第三人，价款总计为650000元。之后，第三人支付首付款220000元，两被告将该房交付给了第三人，但其房屋也因个人欠款被查封，导致无法办理过户手续。2013年11月4日，第三人为此诉至昆山市人民法院，因房屋查封状态下无法过户，只确认了合同效力，详见(2013)昆民初字第4562号民事判决书。2018年12月份，昆山市人民法院对该房屋强制执行，对该房屋评估为1870900元。2019年3月2日，原告与第三人达成债权转让协议，约定第三人将其在涉案房屋买卖合同中享有的债权转让给原告。之后，第三人为此向两被告书面邮寄了解除合同通知书及债权转让通知书。两被告拒不履行约定义务，原告作为债权受让人，有权就此提出主张，因多方联系两被告未果，为此提起本案诉讼，请判如所请。被告付晶、何亚平未作答辩。第三人朱广启未作答辩。本院经审理查明认定事实如下：2013年3月22日，被告付晶、何亚平作为甲方（售房人）与第三人朱广启作为乙方（购房人）签订了《房屋买卖合同书》，该合同约定两被告向第三人出售位于昆山市车库，房屋总价650000元，房屋买卖合同签订之日起，5个月之内支付第一笔购房款220000元，余款过户后交清，因房屋还有5个月出租合同未到期，将于租房合同期满后交房。合同签订后，两被告将房屋所有权证、土地使用证及两被告的结婚证原件都交给第三人朱广启。2013年8月22日，第三人朱广启通过银行转账给被告付晶房款193600元，现金支付房款26400元，当日，被告付晶出具收条1份，载明，今收到朱广启用于购买本人昆山市玉山镇锦隆佳园X幢XXX室及其配套2个车库的购房款220000元，其中银行转账193600元，现金26400元。后因涉案房屋已存在抵押及财产保全，两被告未将房屋过户给第三人朱广启，第三人朱广启于2013年11月4日向本院提起诉讼，要求确认与付晶、何亚平签订的房屋买卖合同有效。经审理后，本院于2014年3月17日作出(2013)昆民初字第4562号民事判决书，确认上述房屋买卖合同有效。2018年12月11日，本院就申请执行人谭国成与被执行人付晶、何亚平民间借贷纠纷一案发出(2018)苏0583执7645号公告，内容为：(2013)昆民初字第3676号判决书已发生法律效力，依该裁决：被执行人向原告返还人民币257510元及一般债务利息，并承担案件受理费；因被执行人未按照生效法律文书履行义务，申请执行人向本院申请执行，本院已立案受理。依据权利人的申请，本院对被执行人名下位于昆山市玉山镇锦隆佳园X号楼XXX室、XXX阁楼、XXX号车库、XXX号车库的价值进行网络询价；昆山信衡土地房地产评估造价咨询有限公司出具信衡网询(2018)0221号房地产价值询价函，估价结果为总价人民币1870900元，若对该询价结果有异议，需在收到本公告十日内向本院书面提出，逾期未提出则视为认可该询价结果；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人在2019年1月7日上午09点前迁出昆山市玉山镇锦隆佳园X号楼XXX室、XXX阁楼、XXX号车库、XXX号车库；到期仍不履行，依法强制执行，届时不到场的，不影响执行；若系承租上述房产，承租人须于2019年1月7日前向本院提供书面租赁协议及付款凭证，逾期未提供的，则视为无租赁关系。2019年3月2日，第三人出具《解除合同及债权转让通知书》，通知两被告解除上述《房屋买卖合同书》，并要求两被告退回房款220000元并赔偿损失1220900元；上述债权转让给原告蒋君，款项亦向其直接支付；当天，第三人将上述通知书通过EMS形式邮寄两被告。当天，第三人朱广启作为甲方与原告作为乙方签订《债权转让协议书》，约定：甲方为偿还投资款及利息损失事宜，将其对付晶、何亚平之间享有的债权全部转让给乙方；上述转让完成后，甲方与乙方之间所有经济纠纷全部了结，今后各方无涉，乙方不得以任何名义、理由向甲方主张任何权利；协议同时约定了其他事项。此后，原告诉诸本院。以上事实有当事人提交的(2013)昆民初字第4562号民事判决书、《房屋买卖合同书》、收条、结婚证、房产证、土地证、《债权转让协议书》、《解除合同及债权转让通知书》、(2018)苏0583执7645号公告、房地产价值询价函及当事人陈述在案佐证。本院认为，本院生效判决已确认第三人朱广启与被告付晶、何亚平之间签订的上述《房屋买卖合同书》有效，但因两被告未能履行与案外人谭国成民间借贷生效判决，本院对两被告名下的涉案房屋进行强制执行，导致两被告实际不能继续履行《房屋买卖合同书》确定的合同义务、第三人不能实现合同目的，故第三人有权依法向两被告主张解除合同。2019年3月2日，第三人朱广启已经将解除合同通知发送两被告，两被告未予反驳，亦未提供反证反驳原告的主张，故本院对第三人与两被告之间于2019年3月2日解除《房屋买卖合同书》的事实予以确认。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同形式，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失；第三人朱广启已将上述合同权利全部转让给原告，故本案原告有权基于与第三人朱广启的债权转让协议向两被告主张返还购房款220000元，并主张两被告赔偿损失；原告主张两被告赔偿房屋增值损失1220900元，根据本院执行过程中已对涉案房屋价值进行了评估价值为1870900元、双方合同约定交易价为650000元，可以确认涉案房屋增值1220900元，但综合考虑本案实际履行情况，本院以第三人实际已付房款为限，酌情认定两被告应当支付原告的房屋增值损失为413228元。被告付晶、何亚平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼抗辩权利，并承担由此产生对其不利的法律后果。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告付晶、何亚平于本判决生效之日起十日内返还原告蒋君购房款220000元并赔偿原告房屋增值损失413228元。二、驳回原告蒋君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费17768元，公告费690元，合计18458元，由被告付晶、何亚平负担8112元，原告蒋君自负10346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵雅婷人民陪审员  倪雪珍人民陪审员  陈玉芳二〇一九年十月十六日书 记 员  俞 林