江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初1436号 原告：闵秋艳，女，1979年11月8日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王裕彬，安徽联君律师事务所律师。 被告：胡芝俊，男，1939年12月3日生，汉族，住南京市江宁区。 被告：吴秀颐，女，1938年1月17日生，汉族，住南京市江宁区。 二被告共同委托诉讼代理人：汤红云，江苏益邦律师事务所律师。 原告闵秋艳诉被告胡芝俊、吴秀颐迁让纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告闵秋艳的委托诉讼代理人王裕彬，被告胡芝俊、吴秀颐的共同委托诉讼代理人汤红云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原闵秋艳向本院提出诉讼请求：要求两被告将其占有的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）返还给原告，并按照5000元/月的标准自2019年4月15日起支付占有使用费至实际返还房屋之日止。事实和理由：原告与案外人王红于2019年3月25日签订房屋买卖合同一份，原告以3430000元的价格向王红购买案涉房屋。原告付清全部价款并取得了案涉房屋的的所有权，并于2019年4月15日依法办理了上述房屋的产权登记手续。但原告在取得上述房屋所有权后发现该房屋由两被告居住。原告多次找到两被告要求返还房屋，但是两被告一直拒不返还，原告无奈诉至法院。 被告胡芝俊、吴秀颐辩称：1、原告并非善意第三人，其与案外人王红签订的关于案涉房屋的买卖合同涉嫌恶意串通，应属无效合同。原告在购买案涉房屋前从未查看过案涉房屋的现场情况，不符合常理。2、两被告对于案涉房屋享有合法的居住权，相关的事实和法律认定已由另案生效判决确认。现王红出卖案涉房屋的目的即期望原告以房屋所有权人的身份强行将两被告赶出案涉房屋。两被告年岁已高，行动不便，且疾病缠身，并无其他房产可以居住，没有迁出案涉房屋实际可能性。王红与原告的买卖案涉房屋的行为有违公序良俗原则，具有非法目的，案涉房屋买卖合同依法也应属无效合同；3、根据诚实信用原则，王红也不应将案涉房屋出卖予原告或应在出卖案涉房屋前将该房屋的居住现状和居住权受限的情形告知原告。对于王红这种违背诚信原则出售案涉房屋的恶行，法律上也应予以否认和贬抑。综上，要求驳回原告闵秋艳的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告闵秋艳（乙方）与案外人王红（甲方）于2019年3月25日签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的案涉房屋以3430000元的价格出卖予乙方，其中定金20000元；乙方应于过户当日向甲方支付首付款101000元，剩余购房款2400000元乙方应向银行申请个人住房抵押贷款用以支付；甲、乙双方定于全款到账后三日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之三支付违约金。乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除合同后将已收房价款和双倍定金返还乙方；甲方保证在房屋所有权转移给乙方前，除本合同已经披露的权利瑕疵外，对该房屋享有完整的处置权。2019年4月11日，闵秋艳与江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称银行）签订《个人住房（商业房）借款合同》一份，闵秋艳因购买案涉房屋向银行贷款2400000元，并授权银行将借款全额划入王红的银行账户中。2019年4月15日，闵秋艳办理了案涉房屋的产权登记手续，取得了案涉房屋不动产产权证书。2019年4月16日，王红向闵秋艳出具收条一份，载明收到闵秋艳房屋贷款2400000元。2019年4月20日，王红又向闵秋艳出具收条一份，载明收到闵秋艳购房尾款50000元，所有房款已结清。但王红和闵秋艳至今尚未进行案涉房屋的交接手续，王红未能向闵秋艳交付案涉房屋。被告胡芝俊、吴秀颐一直居住于案涉房屋中，闵秋艳在向王红购买案涉房屋前并未前往案涉房屋查看房屋状况。 另查明，案外人王红系被告胡芝俊、吴秀颐之子的配偶。王红于2015年2月16日在江宁区人民法院进行诉讼，要求胡芝俊、吴秀颐搬离案涉房屋并支付占有使用费。江宁区人民法院于2016年3月17日作出（2015）江宁开民初字第260号民事判决书，认定王红购买案涉房屋的用途系为胡芝俊、吴秀颐在南京养老居住使用。为此胡芝俊、吴秀颐将其老家的房产变卖，并搬至案涉房屋居住。除案涉房屋外，胡芝俊、吴秀颐再无其他居所。王红在其丈夫即胡芝俊、吴秀颐之子去世后，即要求胡芝俊、吴秀颐迁出案涉房屋并支付占有使用费与其同意胡芝俊、吴秀颐在案涉房屋居住的内容相悖，且有违公序良俗。因此江宁区人民法院一审判决驳回王红的上述诉请。王红对该判决不服，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）苏01民终5197号民事判决书，维持了（2015）江宁开民初字第260号民事判决书的判决结果。 审理中，关于购房款的交付，原告闵秋艳本人陈述由于王红之前陆续向其借款未能归还，金额共计100余万元，故王红提出将案涉房屋出售予其，王红欠付的借款用于抵付闵秋艳应支付的购房首付款。至于2019年4月20日向王红支付的尾款50000元，系用于缴纳物业费等费用。被告胡芝俊、吴秀颐认为闵秋艳对于款项交付的陈述与其与王红签订的购房合同约定不符，不符合常理，也没有相应的证据予以佐证。对于案涉房屋的交付情况，闵秋艳认可其在案涉房屋过户至名下后才实际前往案涉房屋查看。其表示购买案涉房屋并非为了居住，故在发现案涉房屋由两被告居住时，要求两被告支付房租。被告胡芝俊提交其于2018年12月、2019年1月、2月、3月的多次出院记录，显示胡芝俊患有脑出血偏瘫、脑梗死、高血压（极高危）、糖尿病、心房颤动等多种疾病，经常住院治疗，生活困难。闵秋艳认为两被告的身体疾病状况并非其二人占有案涉房屋并不支付占有使用费的理由，不能以此对抗闵秋艳对案涉房屋的所有权。 上述事实，有房产证、存量房交易合同、收条、借款合同、民事判决书及当事人陈述等证据材料证实。 本院认为，首先，被告胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋具有占有使用权，已经由生效的（2015）江宁开民初字第260号民事判决、（2016）苏01民终5197号民事判决所确认，因此，二被告对涉案房屋的占有具有正当性、合法性，该权利应受法律保护；现闵秋艳与二被告间并无关于案涉房屋的买卖合同关系，亦未有二被告同意王红出卖房屋并愿意迁出涉案房屋的证据，故二被告对案涉房屋合法占有使用权的基础亦未发生改变，二被告没有向闵秋艳交付案涉房屋的法定或合同义务。其次，签订房屋买卖合同后，出卖人应当向买受人履行权利交付与实物交付的双重交付，闵秋艳与案外人王红订立房屋买卖合同并实际过户后，双方只完成了房屋权利转移登记交付义务，并未完成买卖合同的实物交付，闵秋艳并取得完整的物权，其未从出售人王红处获得案涉房屋实际控制权的情况下，迳行要求房屋合法占有使用人胡芝俊、吴秀颐迁出，缺乏相应法律和事实依据。再次，闵秋艳虽然取得了案涉房屋的相关产权证书，但按其陈述，王红向其出售房屋系为了抵清王红欠自已借款，而不是为居住而购买，被告胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋具有占有使用权系为居住使用，应优先受到法律保护。综上，对原告闵秋艳要求被告胡芝俊、吴秀颐迁出涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 驳回原告闵秋艳的诉讼请求。 本案应收案件受理费130元，减半收取，计65元，由原告闵秋艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费 审 判 员 冯晓华 二〇一九年十月十一日 法官助理 杨倩倩 书 记 员 李 莉