北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初33094号原告：田永义，男，1958年8月9日出生，汉族，无职业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：孙跃，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：曹玉杰，经理。被告：曹玉杰，男，1967年7月25日出生，汉族，北京九州汇通科技有限公司法定代表人，住北京市海淀区。原告田永义与被告曹玉杰、北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田永义的委托诉讼代理人孙跃、被告九州公司的法定代表人曹玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田永义向本院提出诉讼请求：1、请求判令与九州公司签订的承包租赁合同无效；2、请求判令九州公司退还我承包费118000元，曹玉杰承担连带责任；3、诉讼费由九州公司、曹玉杰承担。事实与理由：2016年8月20日，九州公司与田永义签订《承包租赁合同》，合同约定，九州公司将位于北京市通州区漷大路东侧农业生态园内的某一块土地使用权租赁给田永义，占地面积420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为X（以下简称大棚）；租赁年限自合同签订之日起至2028年9月30日；租金为118000元，并承诺田永义可自行在承租区内建房。2016年8月20日，田永义向九州公司一次性交付租金118000元，九州公司为田永义出具了收据。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在涉案生态园内张贴《漷县镇人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，九州公司出租的大棚并未取得相关审批手续，依法将予以拆除。九州公司建设大棚用地属于农业用地，建设大棚未取得相关审批手续，出租时告知田永义可在承租范围内自行建房，经营居住等。九州公司实际改变了土地用途，违反了国家法律规定，双方签订的承包租赁合同应属于无效合同。九州公司将涉案生态园多个大棚出租他人，人数众多，其他租户起诉至通州法院均被判决无效合同，返还租金，并认定曹玉杰系九州公司唯一股东，应承担连带责任。《承包租赁合同》第六条第四款约定，九州公司应保证田永义在承租期内水、电路正常使用，九州公司一直未提供正常供水供电，故并未实际交付使用。九州公司、曹玉杰共同辩称：田永义所承租的大棚既没有违建亦没有被拆除，且不通水电系当地政府行为所致，与九州公司无关；田永义合同应当继续履行《承包租赁合同》，所受到的损失应当要求当地政府予以赔偿；田永义在承租后一直未向九州公司交纳管理费，也应当予以交纳。曹玉杰仅为公司的法定代表人，其行为代表九州公司，个人不应承担法律责任。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日，田永义（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州漷大路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议，并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为X，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为118000元，一次付清，甲方在2016年9月30日前向乙方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物业具有管理权；甲方有权按合同约定收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元，年付2000元（管理费）。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日即2016年8月20日，田永义向九州公司交纳了大棚的租金118000元，九州公司于同日向田永义出具了收据。2017年7月29日，北京市通州区漷县镇人民政府在涉案生态园内张贴《漷县镇人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明……在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设施均视为违法建设，将依法予以拆除……。2017年8月13日，相关大棚因违法建设被北京市通州区漷县镇人民政府拆除。2017年8月13日，田永义承租的大棚被停水停电，无法使用。庭审中，九州公司法定代表人曹玉杰向本院提供市农业农村局（2019）第151号、第153号《政府信息公开申请答复告知书》各一份，用以证明涉案农业生态园大棚项目建设经过区级农业主管部门审批，但未提供该项目设施农业建设项目的建设意向备案手续。第151号《政府信息公开申请答复告知书》记载，“……按照《北京市人民政府关于促进设施农业发展的意见》（京政发[2008]30号）安排，从2008年至2012年，我市对符合条件的设施农业建设给予补贴，2013年这项政策得到延续。2010年以后，实施设施农业建设项目的建设意向备案。通过对市级资料进行核查，查询到漷县镇东黄垡村2008年、2009年的设施农业验收情况和2013年九州汇通公司申请老危旧设施农业改造项目……”。第153号《政府信息公开申请答复告知书》记载，“……根据市级资料查询，九州汇通公司于2013年申请老危旧设施农业改造，2013年10月25日通过北京仁泽建设监理有限公司监理验收，验收情况为：80栋日光温室，建筑面积48亩”……。另查，在九州公司作为被告的多起诉讼中，多名承租人提供了相同的宣传彩页，彩页显示：精品农家院、平方小院”的字样和图片。又查，九州公司系自然人独资的有限责任公司，曹玉杰系九州公司的唯一股东。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。关于田永义与九州公司签订的《承包租赁合同》的效力问题，经审查，本院认为上述《承包租赁合同》应属无效，理由如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，田永义与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方约定的支付租金方式为一次性给付不符合一般租赁租金的交付方式，双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，上述约定均表明双方签订的合同名为经营农业，实则为休闲居住，事实上改变了土地的用途。本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租他人，人数众多，在其他相关案件中，其他承租人将印有“精品农家院、平房小院”字样和图片的宣传页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，本院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目均超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋的居住条件。田永义与九州公司签订的《承包租赁合同》，实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，田永义向九州公司交纳了租金，九州公司虽抗辩已在签订合同时将大棚交付田永义使用，但并未提供相关证据，故本院对九州公司的该项抗辩意见不予采信。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。现未有证据证明曹玉杰的财产独立于九州公司，故对田永义要求曹玉杰对九州公司返还租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、田永义与北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》无效；二、北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还田永义租金118000元，曹玉杰承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1330元，由北京九州汇通科技有限公司负担，于本判决生效之日起15日内交纳，曹玉杰承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇一九年十月十八日书记员  武 晗-6--1-