广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0307民初14599号原告：深圳市河背股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道坂田社区河背新河街31号三楼，统一社会信用代码：91440300790472378G。法定代表人：黎奕辉。委托诉讼代理人：叶劲，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓静，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告：简亚寿，男，1968年11月29日出生，汉族，户籍地址：广东省深圳市宝安区。第三人：深圳恒成建材有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪办事处高峰社区鹊山新二村64号201室，统一社会信用代码：91440300571962908U。法定代表人：简亚寿。被告及第三人共同委托诉讼代理人：杜江荣，广东华程律师事务所律师。原告诉被告及第三人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶劲、张晓静，被告简亚寿及第三人共同委托诉讼代理人杜江荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出减少后的诉讼请求：1.判令被告支付尚欠原告2014年3月1日至2015年1月15日期间的租金人民币73.5万元；2.判令被告支付因逾期支付租金的利息（以73.5万元为基数，按年利率6％计算，自2015年1月16日计算至全部款项付清之日止，暂计算至2019年7月3日为196819元）；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年10月22日签订《合作建房（意向）合同书》，拟合作开发坂田河背中兴路18号厂房所在地块。针对该项目，原告与第三人（系被告设立并担任法定代表人的个人独资公司）、案外人深圳市华信飞鹏置业有限公司于2012年1月5日再次就相关事宜进行了约定，并签订《深圳市河背村居（村）民保障性住房项目合作开发合同书》。合作开发期间，原告将中兴路18号厂房租赁给被告，租赁期间自2012年10月1日至2015年1月15日，租金标准口头约定为7.5万元/月，前7个月每月为5万元，后来按每月7万元执行。被告陆续向原告支付了5笔租金，合计71万元，原告在收到每笔租金后，及时向被告开具了等额的租金发票，并计入公司会计账目。截至目前，被告尚欠原告公司租金及相应利息，且经原告多次催缴仍拖延不付，故原告诉至法院。被告辩称：原告完全在歪曲甚至虚构事实，原被告之间根本不存在租赁关系，原告没有任何证据能证明租赁关系存在的事实依据，没有租赁合同、没有押金交付记录、没有租赁厂房的交付记录，没有承租过程中水电等其他必须费用的缴纳依据等。事实上，原被告以及第三人、案外人之间存在的是合作开发房地产的关系，几方之间前后签署了多份合同，就合作开发房地产合同的纠纷早已在另案审理中。原告主张租赁关系是不符合常理的，既然双方达成并签署了合作建房合同书，又怎会承租将要被合作开发的标的地块和厂房。被告本来就是从事建筑和房地产开发的，并不是制造业、物流业等其他需要厂房作为经营场地的行业经营者。原告主张与被告存在租赁关系的唯一凭据是银行转账凭证中的附言，首先大多数人对转账记录中的附言是不重视的，未附言、错写附言的情况随处可见，因原被告之间不存在租赁关系的基础要件，当然不可能支付租金给原告，实际上被告支付给原告的是合作开发房地产的前期费用，有记录的分9次共计支付155万元，这些支付记录是不规则的，没有时间和金额固定性，按常理，租赁关系中的租金支付一般是按月等额支付，而本案中被告支付记录既非按月也非等额。根据法律法规及行规，租赁关系的构成要件为双方主体符合法律规定，不存在禁止出租的情况，涉案厂房权属是不清晰的，且已被政府征收，存在租赁标的权属瑕疵，本案中没有租赁合同等对诸如租金金额、押金、期限、租赁物移交、租赁物合法使用、水电费交纳主体、违约责任、备案登记等核心要素的合意。原告提交的证据多处自相矛盾，不攻自破，难以形成证据链，而矛盾之处恰恰能证明双方存在合作房地产开发关系，而非租赁关系。原告及其代理人若明知不存在租赁关系却执意诉讼，浪费司法资源，被告保留追究其法律责任的权利。第三人陈述意见与被告的答辩意见一致。经审理查明：2011年10月22日，原告作为甲方（出地方）、被告作为乙方（出资方）签订《合作建房（意向）合同书》，就甲方出地、乙方出资金合作开发建设商住综合楼事宜作如下约定：甲方提供拥有深圳市龙岗区布吉坂田河背中兴路18号的土地使用权，占地面积4852平方米地块作为与乙方的合作地块，由甲方提供上述地块使用权，乙方提供全部建造资金，双方按照共同确认的设计方案和图纸，在上述土地范围内建造商住综合大楼；乙方负责独立该栋大楼的开发建设，并承担相应费用（包括规划、设计、钻深、绘图、施工等项目）保证资金到位；甲方分取面积共为7000㎡，乙方分取面积除甲方分取面积外的其他所有建筑面积全部归乙方所有，按照上述分配原则，双方对各自所属的建筑房屋面积享有完整的所有权，可自行决定和行使占有，包括转让销售、赠与、出租、抵押及继承等权利，任何一方所享有的前述权利是独立的；本综合大楼所有商铺、房屋销售完毕后，以后的物业由甲方管理，甲方只能按照中华人民共和国制定物业管理法规定的条款或参照同行物业管理收费标准收费，不得乱收乱罚。2012年1月5日，原告作为甲方，第三人及案外人深圳市华信飞鹏置业有限公司作为乙方，签订《深圳市河背村居（村）民保障性住房项目合作开发合同书》，就甲方拥有深圳市龙岗区布吉坂田河背中兴路18号的土地使用权就合作开发项目用地事宜，作如下约定：根据优势互补、互惠互利，采用甲方出地，乙方负责全部建设资金，乙方独立承担合作项目的建设费用，包括规划、设计、绘图、施工等，保证建设资金的及时到位及时支付建设费用；双方一致同意合作项目所及工程以甲方与乙方深圳市华信飞鹏置业有限公司名义承包给深圳市东深工程有限公司施工建设，作为工程建设方与该公司签订《工程施工合同》，该《工程施工合同》作为本合同附件；甲方分取建筑面积共为7000㎡，除甲方分取建筑面积以外的其他建筑面积，均属乙方项目权益分成，乙方之间的权益分成，由乙方之间另行签订权益分成协议进行约定，合作项目建筑面积的分成原则由甲方与乙方深圳恒成建材有限公司另行约定，按照前述分配原则，双方对各自所属的建筑房屋面积享有完整的所有权，可自行决定和行使占有，包括转让销售、赠与、出租、抵押及继承等权利，任何一方所享有的前述权利都是独立的，他方不得以任何理由或任何形式干扰或制约权利方行使权利。被告于2012年11月12日向原告转账支付15万元（附言备注为“转入租金”），原告于2012年11月15日开具了15份金额为9500元及1份金额为7500元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；被告于2013年6月25日向原告转账支付7万元（附言备注为“转入”），原告于2013年7月18日开具了7份金额为9500元及1份金额为3500元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；被告于2013年8月9日向原告转账支付21万元（附言备注为“转入交租厂房”），原告于2013年8月30日开具了21份金额为9900元及1份金额为2100元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；被告于2013年11月27日向原告转账支付14万元（附言备注为“转入”），原告于2013年11月28日开具了2份金额为70000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；被告于2014年3月5日向原告转账支付14万元（附言备注为转入），原告于2014年3月28日开具了4份金额为9500元、于4月2日开具了10份金额为9500元及1月金额为7000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；被告于2014年5月30日向原告转账支付9万元（附言备注为“转入跨行实时转账”），原告于2014年6月5日开具了10份金额为9000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”；被告于2014年6月4日向原告转账支付5万元（附言备注为“转入跨行实时转账”），原告于2014年6月5日开具了5份金额为9000元及1份金额为5000元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“简亚寿（中兴路18号厂房）”，发票项目为“租金”。深圳成丰达投资发展有限公司于2013年2月6日向原告转账支付20万元（附言备注为“转入交房租”），原告于2013年2月28日开具了11份金额为9900元的广东省深圳市地方税务局通用机打发票，发票名称为“深圳成丰达投资发展有限公司”，发票项目为“租金”。庭审时，原告有如下陈述：中兴路28号变更为中兴路18号，于2009年申报了历史遗留违法建筑，原告系该厂房的所有人，其有权将厂房出租给被告，其与被告未签订书面租赁合同，当时黎裕森是原告公司的董事长，在其管理期间公司运营比较混乱，将厂房租赁给被告也是口头约定；房产已于2012年10月份交付，但无书面交付材料；每次交纳租金都是黎裕森个人催款，黎裕森已因其他案件受贿于2017年被采取司法强制措施；原、被告就中兴路18号厂房的租赁关系自2012年10月1日至2015年1月15日，被告于2012年11月至2014年3月期间分五次支付了租金共71万元，深圳成丰达投资发展有限公司代被告支付了2013年1月至2013年4月份四个月的租金20万元，被告向原告支付的9万元、5万元为2014年1月份及2月份的租金（每月7万元），共计支付了105万元的租金，原告已应被告要求向被告开具了发票并已向被告交付，但无书面交付材料；原告没有收到被告支付的保证金，收条的收款人是黎裕森，不是原告，收条显示是收到东深公司保证金，具体名目不清，不能证明是被告主张的合作款，收条中原告的公章与印章实际情况不吻合；原告交付了厂房之后空置了两年左右，不知道被告有无进驻使用，如果原被告没有达成租赁协议，原告没有理由将该厂房空置两年，且被告还是按照约定支付租金的，直到2014年2月份交完租金后一直拖，黎裕森一直催收被告也不付，原告自然就解除了双方的租赁协议，将厂房出租给案外人深圳市永畅嘉投资发展有限公司；原被告的口头租赁协议没有约定租金的最后交纳时间，原告认为只要在其知道或者应当知道之日起主张权利就没有超过诉讼时效。被告对原告的上述陈述称：本案涉及的是中兴路18号而非中兴路28号，这是两个同时存在的地址，该两个地址用地面积、建筑面积均不相符，被告系依照《合作建房（意向）合同书》约定承担相应费用，原告仅提供土地，不承担任何费用，被告向原告合作开发的前期费用105万元、保证金50万元共计155万元；被告有部分转账备注为租金系应黎裕森要求，被告不清楚其系规避什么问题，被告一直认为是支付前期合作费用，被告为了履行与原告之间的合作开发协议，与佛山市新广厦建筑设计院有限公司就涉案地块签订《建设工程设计合同》，总设计费用139.65万元；原被告没有存在租赁关系，不可能要求开具租金的发票；被告在深圳二十多年都是从事建筑行业、建筑建材和房地产开发，涉案房屋自始至没有交付行为也没有租赁行为，双方仅是合作开发涉案厂房的地块，双方没有成立租赁合同的合意；所以原告当庭变更诉讼请求和事实内容，因为原告实际不清楚租金到底是多少，其是推算出来的；本案所有证据均不能证明厂房存在交付的客观行为，如果本案定性是租赁合同，原告已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。另查，2015年1月16日被告与深圳市永畅嘉投资发展公司签订了一份《厂房租赁合同》，被告将涉案房产出租给了深圳市永畅嘉投资发展公司公司，租赁期限为3年（如该厂房不进行改造，即合同期满后均顺延二年，自2015年5月16日至2018年5月30日），厂房从2015年1月16日交付深圳市永畅嘉投资发展公司使用，前4个月为免租装修期，租金自2015年5月16日起计，每月租金为110800元，如第四年继续承租租金上涨15%。原告称2012年6月之前涉案房产由深圳市恒巨丰电子科技有限公司承租。再查，深圳恒成建材有限公司在（2019）粤0307民初6798号案中作为原告起诉深圳市河背股份合作公司（作为被告）及深圳市华信飞鹏置业有限公司（作为第三人）合作开发房地产合同纠纷，该案的诉讼请求为：一、判令深圳市河背股份合作公司退回前期支付的费用155万元及利息给深圳恒成建材有限公司；二、判令深圳市河背股份合作公司赔偿建筑设计费用38.5万元及利息给深圳恒成建材有限公司。深圳恒成建材有限公司在该案的事实和理由中陈述“在签订正式合作协议办理手续期间，被告（深圳市河背股份合作公司）要求原告（深圳恒成建材有限公司）每月向其支付租金7.5万元”。该案尚在审理中。本院认为，本案争议的焦点是原告的诉讼请求是否应得到法律上的支持。原告主张在与被告在合作开发期间，与被告达成口头租赁协议，原告已将涉案房产交付给被告，被告按照口头约定支付租金且已交纳了105万元，双方之间的房屋租赁关系已经实际履行，被告应支付拖欠的2014年3月1日至2015年1月15日期间租金73.5万元。被告主张双方不存在租赁关系，原、被告与第三人之间是合作开发房地产关系，双方仅是合作开发涉案厂房的地块，双方没有成立租赁合同的合意，被告支付的是前期合作费用而非租金。鉴于原、被告未订立书面房屋租赁合同，双方又存在共同合作开发房地产的关系，双方在（2019）粤0307民初6798号案中正就已付的155万元是否应当返还产生争议待决，就本案的具体实际，本案不宜对双方的法律关系予以定性。原告主张与被告存在房屋租赁关系，本院认为即使双方存在房屋租赁关系，租金的支付一般表现为按月支付，依照合同法规定，租金支付期限没有约定或约定不明确的，当事人不能达成补充协议，按合同有关条款或交易习惯仍不能确定的，租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。原告于2015年1月16日将涉案房屋出租给深圳市永畅嘉投资发展公司，如原告与被告确实存在房屋租赁关系，则原告追索2015年1月15日之前的租金的时效起算应自2015年1月16日起计，追索时效为一年，原告的诉求确已过诉讼时效，丧失了胜诉权，原告的全部请求依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市河背股份合作公司的全部诉讼请求。案件受理费13118元（原告已预交29614元，因原告减少诉讼请求，本院予以退还16496元），由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘志勇人民陪审员  张学良人民陪审员  许雪霞二〇一九年十月二十四日书 记 员  林丹燕