广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初622号原告：珠海市海辰投资有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3166号四楼办公室423室，统一社会信用代码91440400303929095Q。法定代表人：张俊。委托诉讼代理人：张恩琴，女，公司员工。被告：蔡柳华，女，1992年12月28日出生，汉族，住珠海市斗门区。原告珠海市海辰投资有限公司与被告蔡柳华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市海辰投资有限公司的委托诉讼代理人张恩琴到庭参加诉讼，被告蔡柳华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市海辰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2、判令被告协助原告办理该《商品房买卖合同（预售）》预售备案注销手续，并承担因此产生的一切费用；3、被告向原告支付违约金115078.6元；4、被告支付原告代被告支付的利息4,483.04元；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月20日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，双方在合同中约定：原告将其开发的天成美景花园x栋x房出售给被告，房屋总价款为575,393元；被告采用商业贷款的方式支付房价款，如因被告未履行按揭合同义务，导致原告在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，原告有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，被告应向原告支付该商品房总价款20%的违约金，并承担因此损失的所有税费；双方按本合同及补充协议的约定行使解除权时，如合同已网签或办理了登记备案的，双方应当相互配合共同办理完结登记注销手续，如因被告原因导致合同注销登记延期办理的，则被告应按日向原告支付总房价款千分之一的违约金直至被告配合办理完结合同注销手续。合同签订后，被告在中国农业银行股份有限公司珠海支行按揭贷款345,000元。2019年1月7日，原告收到中国农业银行股份有限公司珠海支行《提前行使担保权通知》，称被告不依时履约还款，决定提前收回已发放的借款，要求原告承担全部的担保责任。2019年1月10日，原告代被告向银行偿付本息349,483.04元。综上，原告认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务，被告未按约定支付银行按揭贷款导致原告向银行承担了担保责任，被告的违约行为符合双方在补充协议中所约定的合同解除条件，原告有权要求解除合同，并有权要求被告按照约定承担相应的违约金及因被告违约行为致使原告代被告向银行代偿的利息。恳请法院依法查明事实，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。原告珠海市海辰投资有限公司对其诉称向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同（预售）及补充协议，拟证明原、被告存在商品房买卖合同关系；2、个人购房担保借款合同，拟证明被告在中国农业银行股份有限公司珠海支行按揭贷款买房，原告向该行提供了担保；3、提前行使担保权通知，拟证明被告未偿还银行按揭贷款，致使该笔贷款提前终止，银行要求原告承担担保责任；4、网上银行交易电子回单，拟证明原告承担担保责任，代被告向银行支付了本息；5、补充协议，拟证明原、被告对房款支付进行了变更；6、商品房预购查询结果，拟证明案涉房产办理预购登记情况。被告蔡柳华未作答辩，也未向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，本院审查后认为，原告提交的证据，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月20日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订商品房买卖合同（预售），约定被告向原告购买珠海市斗门区x路x号x栋x房，总价款575,393元。买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2017年10月13日前支付首期房价款173,393元，占全部房价款的30%，余款402,000元向银行申请贷款支付。合同第十九条预售合同登记备案约定出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，预售合同登记事宜由出卖人通知，双方到指定场地共同办理，如双方依约或法定解除本合同的，双方于合同解除通知送达之日起十五日内无条件办理登记备案解除的事宜。商品房买卖合同附件十一补充协议约定：因买受人未履行按揭合同履行义务或其他跟本次购房有关的合同义务，导致出卖人承担了担保责任的，按以下方式处理：1、出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金，买受人且应承担因此损失的税费；2、出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务后承担保证责任的，出卖人除有权向买受人追偿其代为支付的全部款项（即银行应收取的本金、利息、滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费、拍卖费等扣除该商品房被拍卖、变卖或折价所得价款）外，买受人还应按该商品房总价款20%支付违约金。原被告于2018年2月1日签订的补充协议书约定：原《商品房买卖合同》第七条第二款第三项，内容调整为：买受人应当于2017年10月13日前支付首期房价款230,393元，占全部房价款的40%，余款345,000元向银行申请贷款支付。2017年10月20日，被告向原告支付首期款57,993元，首期款172,400元被告通过向案外人借款的方式已经实际支付给原告。2018年1月31日，原告作为保证人、被告作为借款人、中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称斗门农行）作为贷款人签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向斗门农行贷款345,000元用于向原告购买珠海市斗门区x路x号x栋x房，贷款期限30年，被告按月等额本息还款法偿还贷款本息，原告承担阶段性连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。该笔贷款斗门农行已实际发放给被告。案涉房产的购房款575,393元被告已全部付清。2019年1月7日，斗门农行向原告发出《提前行使担保权通知》，称原告为被告担保向其借款345,000元，但在合同履行过程中，借款人不依时履约还款，逾期欠款金额已达本金1,252.78元、利息4,448.51元。根据《个人购房抵押担保合同》第11.4条约定，我行决定提前收回已发放的借款，对原告提前行使担保权，现通知原告尽快履行担保义务，偿还借款人剩余全部所欠借款本息349,483.04元（截止至2019年1月10日）。2019年1月10日，原告向斗门农行提前归还被告借款本息349,483.04元。被告就购买案涉房产向斗门农行贷款345,000元的本息已全部还清。2018年11月23日，珠海市斗门区x路x号x栋x房办理了预购商品房预告登记，预购证号20180075679，预购方为被告，预售方为原告。案涉房产现状为无抵押、无查封。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件和原、被告与斗门农行签订的《个人购房担保借款合同》均是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。根据《个人购房担保借款合同》的约定，在正式抵押登记手续办理完毕前，原告为被告的债务承担连带保证责任。由于被告没有按合同约定向斗门农行偿还贷款本息，故斗门农行要求原告承担保证责任有合同依据，原告因履行保证责任向斗门农行支付349,483.04元，原告的保证责任已经履行完毕。根据原被告签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第一条的约定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件的条件已经成就，原告可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应当按合同的约定承担违约责任。经本院计算，被告应向原告支付违约金115078.6（575393×20%）元。关于原告主张的代被告支付的利息4,483.04元。原被告签订的商品房买卖合同附件十一补充协议第一条约定，出卖人在该商品房被拍卖、变卖或折价抵偿债务前承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，买受人应向出卖人支付该商品房总价款20%的违约金。本院认为，违约金约定兼具惩罚性与补偿性，其目的一方面是为了督促双方履行合同约定，另一方面是对守约方损失予以弥补。原告主张利息损失4,483.04元，属于实际损失范畴，该损失可以在上述约定违约金内予以弥补，因此原告主张被告赔偿其利息损失4,483.04元没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。由于本案所涉房产已经办理预购商品房预告登记，原、被告签订的商品房买卖合同及附件解除后，预购商品房预告登记亦应注销，故原告要求被告协助办理珠海市斗门区白藤九路33号1栋1218房预购商品房预告登记的注销手续依法有据，本院予以支持。原告没有提交证据证明办理注销手续必然产生的费用，原告要求被告承担该费用没有依据，本院不予支持。至于被告支付的房款，由于被告未在本案中提出主张，被告可另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告珠海市海辰投资有限公司与被告蔡柳华签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件；二、被告蔡柳华于本判决生效之日起十五日内向原告珠海市海辰投资有限公司支付违约金115,078.6元；三、被告蔡柳华于本判决生效之日起十五日内协助原告珠海市海辰投资有限公司办理珠海市斗门区x路x号x栋x房的预购商品房预告登记的注销手续（预购证号20180075679号）；四、驳回原告珠海市海辰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,750元（原告珠海市海辰投资有限公司已预交），由原告珠海市海辰投资有限公司负担69元，被告蔡柳华负担10,681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘改宏人民陪审员  陈建英人民陪审员  闫新玉二〇一九年十月十日书 记 员  冯志炜附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。