北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初2945号原告：北京大地物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区西园龙湖花园普三号一层。法定代表人：高桂州，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：周佳嘉，北京中简律师事务所律师。委托诉讼代理人：华东旭，北京中简律师事务所实习律师。被告：姜广，男，1974年1月27日出生，汉族，北京中智和科技有限责任公司副总经理，住北京市怀柔区。原告北京大地物业管理有限责任公司（以下简称大地物业公司）与被告姜广物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告大地物业公司委托诉讼代理人周佳嘉、华东旭，被告姜广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2017年1月1日至2019年6月30日物业费69719.4元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金，以欠付金额为基数，按每日万分之三，自拖欠之日起至实际清偿之日止（其中，2017年1至6月物业费13943.88元自2017年1月1日开始拖欠，2017年7至12月物业费13943.88元自2017年7月1日开始拖欠，2018年1至6月物业费13943.88元自2018年1月1日开始拖欠，2018年7至12月物业费13943.88元自2018年7月1日开始拖欠，2019年1至6月物业费13943.88元自2019年1月1日开始拖欠）。3.判令被告赔偿原告律师费10000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为北京市怀柔区红螺路×号红螺湖别墅第×幢业主，房屋建筑面积为516.44平方米（实测面积）。根据北京大地房地产开发有限责任公司（红螺湖别墅开发商）与原告2010年1月1日签订的《红螺湖别墅物业管理服务合同》，北京大地房地产开发有限责任公司将其开发的红螺湖别墅的物业管理服务事宜委托给原告实施，物业服务费为4.5元每月建筑平方米（实测面积），逾期缴纳服务费的按每日万分之三加收违约金并赔偿损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等一切支出和费用）。原告按合同约定提供了物业服务，被告也实际接受了服务，但被告拖欠物业费，经原告多次催收，至今仍未缴纳。为维护原告的利益，故诉至法院。姜广辩称，原告所述房屋产权人及房屋面积属实。不同意交纳的原因是：1.原告提供的2010年签订的合同是甲方房地产开发商与乙方大地物业公司签订的合同，未涉及我的名字。2.合同中的收费标准、违约金与我没有关系。3.2007年的时候，我签署的公约，应按这个公约执行，如原告有异议需提交物业管理的公约。4.购房时只收取地上两层的物业费，不收取地下室的物业费，这是当时购房的优惠。5.我方不存在拖欠物业费的事实，我们一直在与原告沟通物业费收费标准，需要原告提供收费标准改变的法律依据。6.我方一直要求原告公示物业费的明细。7.小区内存在私撘乱建，一直在找原告去制止解决，但未解决。8.我要求原告退还给我母亲在2015年多收取我家物业费的8000元。9.因2015年之后得知物业费标准提高，一直在与原告协商，但未解决导致物业费一直未交。10.原告员工多次更换，当时原告公司副总承诺我方提出的问题没有解决可以不交纳物业费。现我方只同意按照以往2007年-2014年的收费标准交纳物业费，每年为19938元。不同意原告要求支付律师费及违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2005年6月16日，姜广（买受人）与北京大地房地产开发有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买了北京市怀柔区红螺路×号的房屋，建筑面积共516.44平方米。2010年1月1日，北京大地房地产开发有限责任公司（甲方）与大地物业公司（乙方）签订《红螺湖别墅物业管理服务合同》，北京大地房地产开发有限责任公司委托大地物业公司为红螺湖别墅项目提供物业管理服务。双方约定服务期限自2010年1月1日起至物业的业主大会与选聘的物业公司签订的物业服务合同之日止。对于物业服务费，双方约定根据核算确定为4.5元每月每建筑平方米（按照实测建筑面积计算），由乙方按半年预先向业主收取。业主应按照预付的方式，每半年支付一次物业服务费。业户逾期缴纳物业服务费，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三作为违约金，并有权要求业户赔偿由于追收欠缴物业费所造成的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等一切支出和费用。在合同附件中，双方对收费标准做了具体约定：管理人员费为12元每年每平方米，办公费为0.3元每年每平方米，税金为3元每年每平方米；共用部分日常运行、维护费用为6.3元每年每平方米，绿化维护费0.1元每年每平方米；物业管理区域清洁卫生费用为7.3元每年每平方米，物业管理区域秩序维护费用为25元每年每平方米。另，在《红螺湖别墅物业管理公约》中物业管理服务费用中载明红螺湖公共性物业管理费收费标准为4.5元每建筑平方米每月。2007年6月30日，被告姜广签署承诺书，承诺同意遵守《红螺湖别墅物业管理公约》内的一切条款，如有违约，愿意承担相应违约责任。庭审中，双方对于欠费数额产生争议，被告认为自2007年至2014年均是按照19938.96元进行交费，故只同意按照该标准交费，并提供了2012年、2013年的交费发票予以佐证，原告对该证据的真实性认可，但认为原告方的收费标准一直是按每月每建筑平方米4.5元收取。另，根据原告方提供的发票，可认定被告在2015年是按照每半年13943.88元的标准交纳的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”大地物业公司与北京大地房地产开发有限责任公司签订《红螺湖别墅物业管理服务合同》，受托作为涉案小区的物业服务单位。姜广在购买涉诉房屋时，承诺遵守《红螺湖别墅物业管理公约》。前期物业服务合同对于大地物业公司和姜广均具有约束力。被告应当按照前期物业服务合同缴纳物业费。合同中约定的收费标准为4.5元每月每建筑平方米，按实测建筑面积计算，对实测建筑面积双方确认为516.44平方米，现被告提出购房时只收取地上两层的物业费，不收取地下室的物业费，要求仍按该标准执行，但是其提供的证据不足以证明该主张，故对该辩称意见本院不予采纳。被告辩称原告的物业服务存在不到位的地方，但其未能提供证据证明，故本院不予采纳。对于原告要求被告交纳物业费的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金及律师费的诉讼请求，因双方系对欠费金额产生争议，被告方并非无故拖欠物业费，故对该两项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、姜广于本判决生效后七日内给付北京大地物业管理有限责任公司二○一七年一月一日至二○一九年六月三十日期间的物业服务费共计69719.4元；二、驳回北京大地物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果姜广未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1992元，由北京大地物业管理有限责任公司负担449元（已交纳），由姜广负担1543元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  唐玲华人民陪审员  李冬梅人民陪审员  姜学义二〇一九年十月十七日法官 助理  张 露书 记 员  刘婷婷