安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0603民初3735号原告：合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市古城路与孟山路交口和协大厦13楼。法定代表人：包建，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜春雷，安徽律诚律师事务所律师。被告：孙振国，男，1976年9月19日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区.原告合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司（以下简称宁巨物业淮北分公司）与被告孙振国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告宁巨物业淮北分公司的委托诉讼代理人杜春雷、被告孙振国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。宁巨物业淮北分公司向本院提出诉讼请求：1、判令孙振国支付物业管理综合服务费2989元、滞纳金5918.22元（从2017年3月1日计算至2019年1月31日，按照每月30日计算，计660天），孙振国还应承担滞纳金直至物业管理综合服务费全部付清为止；2、诉讼费由孙振国负担。事实与理由：孙振国系淮北市相山区国购心城小区业主,居住在该小区(建筑面积108.31平方米)，2015年3月7日我公司与孙振国签署《国购广场前期物业服务协议》,约定我公司对孙振国及其国购心城小区内其他业主提供全面物业服务。根据该协议第五条、第十一条约定,孙振国应向我公司缴纳的物业管理综合服务费标准为1.20元/平方米/月,逾期缴纳的应从逾期之日起每天按照应交总额的0.3%承担违约金。上述《国购广场前期物业服务协议》签署后,我公司依照合同约定对孙振国及其国购心城小区内其他业主提供全面物业服务,但孙振国违反合同约定,自2017年3月1日至2019年1月31日共计拖欠物业管理综合服务费2989元,虽经多次催要,仍拒不缴纳。综上,特具状起诉,请人民法院判如所请。孙振国庭审中辩称：从交房开始，2015年2月11日以来我就开始找物业，我家的墙面裂了，合同约定十五日之内给维修，但是到现在一直都没有给我维修。其次，绿化道理垃圾消防等问题，电梯里所有的广告出租出去，垃圾到处都是，物业的服务不到位；电梯有好几次都坠楼，从32层一直落到21层，这个问题到现在物业也没有处理。还有2号楼805的过道里出现了非常浓烈的油烟味，推迟了一个多小时都没有见到有物业过来处理。还有高空抛物也经常发生。物业把我的房屋修好，物业费我不会少缴的。本院经审理认定事实如下：淮北市国购商业运营管理有限公司选聘宁巨物业淮北分公司对淮北市国购广场项目物业提供前期物业管理服务。2015年3月7日，宁巨物业淮北分公司作为甲方与作为乙方的孙振国签订了《国购广场前期物业服务协议》。物业服务合同约定，宁巨物业淮北分公司为本物业管理区域内全体业主和物业使用人提供服务，本物业管理区域内全体业主和物业使用人均应履行本协议，承担相应的责任。提供的物业管理服务包括：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；环境卫生；公共秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，普通住宅（有电梯）为每月每平方米1.2元。业主办理入住手续时，自交房之日起一次性预缴全年的物业综合服务费，此后收费周期，按每一年第一季度交纳全年的物业综合服务费用，业主或物业使用人违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳相关费用，甲方有权要求补交，并从逾期之日起每天按应缴总额的0.3%交纳违约金。孙振国系淮北市相山区国购心城小区2幢805室业主，房屋面积为108.31平方米，孙振国每月应缴纳物业费129.97元，每年计物业费为1559.66元，宁巨物业淮北分公司接收该小区进行物业服务后，孙振国自2017年3月1日起至2019年1月31日拖欠物业管理综合服务费共计2989元，经宁巨物业淮北分公司催收一直未交纳，致使本案纠纷发生。以上事实，有宁巨物业淮北分公司提供的国购广场前期物业服务协议、自2017年3月1日至2019年1月31日的物业费催缴通知单、欠费计算表，孙振国提供的反映房屋主卧室墙面裂缝的照片三张、通道等方面的照片一组、业主群聊天记录及当事人陈述在卷予以证明，本院予以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宁巨物业淮北分公司与孙振国签订前期物业服务协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。该合同对合同双方及包括孙振国在内的全体业主及物业使用人均有法律约束力，均应依合同约定履行义务。业主及物业使用人在享受物业服务的同时，均应按该合同的约定履行包括交纳物业服务费等各项义务。物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；即如果物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，业主也只是可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。宁巨物业淮北分公司依约为淮北市国购广场项目提供了物业管理服务，孙振国作为业主理应及时交纳物业服务费，孙振国长期未履行交纳物业服务费的义务，应承担相应的民事责任。孙振国拖欠自2017年3月1日起至2019年1月31日的物业管理综合服务费共计2989，宁巨物业淮北分公司要求孙振国交纳拖欠的上述物业管理综合服务费，理由充分，本院予以支持。孙振国辩称的房屋主卧室墙面裂缝等问题长期未予解决，不属于物业服务合同约定管理服务的范围，与本案物业服务合同并不属于同一法律关系，其可另循途径予以解决，孙振国以此作为拒交物业费的理由，本院不予支持。孙振国提供的其他证据不足以证明宁巨物业淮北分公司在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，且即使宁巨物业淮北分公司在物业管理服务过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，孙振国作为业主可以依照相关规定请求宁巨物业淮北分公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。故孙振国的上述辩解意见不能构成对抗交纳物业管理服务费用义务的效力，本院不予采纳。宁巨物业淮北分公司要求孙振国支付滞纳金5918.22元，该滞纳金属违约金，孙振国未及时支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任，物业服务协议虽然约定了滞纳金按每日0.3%标准的收取方法，但该约定的违约金过高，本院予以调整，考虑到物业服务的特殊性，本院将违约金标准调整为参照中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告孙振国于本判决书生效后十五日内支付原告合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司物业管理综合服务费2989元（自2017年3月1日起至2019年1月31日止）及滞纳金（以2989元为基数，自2019年9月18日起至付清上述物业管理综合服务费止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告孙振国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  蒋树良二〇一九年十月三十日书记员  孙 瑾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。