福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再265号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：林铧，男，1959年5月22日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陆榕海，福建海慈律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴哲琼（一审被告杨增惠之女），女，1977年7月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄迎春，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹振珠，福建海山律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：福州爱楼房地产代理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区。 法定代表人：郭军利。 再审申请人林铧因与被申请人吴哲琼及一审被告、二审被上诉人福州爱楼房地产代理有限公司（以下简称爱楼公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终906号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年2月28日作出（2019）闽民申234号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林铧申请再审请求：撤销二审判决，改判支持林铧的诉讼请求。事实和理由：一、二审判决确认案涉合同合法有效，但又认定合同无法继续履行，前后矛盾。（一）根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同合法有效即对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）案涉房屋的所有权属杨增惠个人所有，已办理房屋所有权证，杨增惠作为完全民事行为能力人，对该房产有完全的处置权，案涉房屋也不存在抵押权等他项权情形，林铧在庭审中已表示可以一次性支付剩余购房款项并提存，在此基础上合同已经具备继续履行的条件，但一、二审判决均认定合同事实上不能继续履行，还向林铧释明并要求林铧变更诉讼请求为解除合同，完全错误。（三）《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》中明确对“不具备初始登记条件的”可以采取“现状处置”的方式进行拍卖交易，案涉房屋已经办理房屋权属证书，一、二审判决却认定为事实上不能继续履行的合同，缺乏事实和法律依据。（四）杨增惠死亡不能成为合同不能继续履行的事由。 吴哲琼答辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回林铧的再审申请，维持二审判决。2016年3月6日签订案涉房屋买卖合同的次日，杨增惠即与爱楼公司工作人员到便民服务中心办理诉争房产的案涉房屋的国有土地使用权证，但该中心表示因客观原因无法办理。2016年10月30日，杨增惠向国土局表示希望国土局帮助办理国有土地使用权证，国土局反馈是因业主违章的原因无法办理土地使用权证。一审法院向国土局去函询问无法办证原因，国土局复函中也表示系因安置项目的开发单位还未申请办理土地总登记，客观上造成不能办理权属证书，本案属客观上不能履行的情形。目前杨增惠已经去世，案涉房屋还涉及继承等因素，也不能办理过户登记手续。根据合同约定，这种情况可以通过终止合同、支付违约金的方式进行赔偿。 爱楼公司未提交答辩意见。 林铧向一审法院起诉请求：1.确认林铧、杨增惠签订的《房地产经纪合同》合法有效；2.杨增惠继续履行《房地产经纪合同》，并依合同约定与林铧共同办理公积金贷款手续；3.杨增惠交付案涉房屋；4.杨增惠办理案涉房屋的所有权过户登记手续；5.杨增惠继续办理案涉房屋国有土地使用权登记手续，并于办妥之日起十个工作日内变更登记至林铧名下；6.杨增惠支付违约金5万元；7.爱楼公司依合同约定履行房地产交易中介服务。 一审法院认定事实：2016年3月6日，以林铧为买方（乙方）、杨增惠为卖方（甲方），双方签订了一份《房地产经纪合同》，约定：第一条本宗买卖房产状况：甲方的房产座落于福州市台江区帮旧屋区改造二期汀洲小学地块安置房1＃楼406单元，建筑面积46.79㎡｛详见榕房权证ＴＪ字第××号《房屋所有权证》｝。第一条3.成交价格;甲乙双方议定该房屋的买卖价格为人民币陆拾捌万元整，……第十二条定金签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金人民币伍万元给甲方（定金可抵作购房款）……第十四条《补充协议》中第九条：“乙方已知晓上述房产甲方名下《国有土地使用证》尚未办理，甲方明确已可以办理，乙方同意继续进行本宗交易，甲方保证于2016年3月15日之前办理上述房产甲方名下《国有土地使用证》收件受理手续，办理甲方名下土地证费用由甲方承担。”和第十条：“乙方承诺于甲方取得甲方名下《国有土地使用证》之日起十个工作日内备齐首付款及差额款（差额款＝总转让价-首付款-乙方向银行的贷款金额-定金）。”第十五条违约责任……3.除甲、乙双方另有约定外，甲方如未按本合同、房屋转让协议、补充协议所约定交易程序规定的期限将房产交付乙方使用，乙方可以选择本条第一款的定金罚则或要求甲方支付违约金（按成交价日万分之五）；乙方如未能按照交易程序（另订补充协议）规定的时间付款，甲方可以选择本条第一款的定金罚则或要求乙方支付违约金（按成交价日万分之五）；……第十七条本合同解除条件出现下列情况的，当事人可以单方依法解除合同，并书面告知相关当事人（本合同解除时，房屋转让等补充协议同时解除）；1.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；2.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；3.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……该《合同书》签订后，林铧向爱楼公司缴纳了定金5万元，爱楼公司向林铧出具了代收定金5万元的《收款收据》一份。2016年6月15日，爱楼公司向杨增惠出具了一份《催促函》，内容为：你方（卖方）与林铧（买方）通过我司福州爱楼房地产代理有限公司促成交易坐落于福州市台江区义帮洲旧屋区改造二期汀州小学地块安置房1＃楼406单元房产，三方于2016年3月6日签订《房地产经纪合同》（以下简称“合同”）及补充协议。根据《房地产经纪合同》第十四条补充协议第九条约定：“乙方已知晓上述房产甲方名下《国有土地使用证》尚未办理，甲方明确已可以办理，乙方同意继续进行本宗交易，甲方保证于2016年3月15日之前办理上述房产甲方名下的《国有土地使用证》收件受理手续，办理甲方名下土地证费用由甲方承担。”根据合同约定，你方保证于2016年3月15日之前办理上述房产你方名下的《国有土地使用证》收件受理手续，但至今你方未能按合同约定办理《国有土地使用证》收件受理手续，在此期间，我司多次与你方协商、沟通，但你方仍未按照合同约定履行合同。现我司特发此函，望你方在收到本函之日起叁个工作日内依照合同约定办理上述房产你方名下的《国有土地使用证》收件受理手续。若未在规定的期限内履行，你方必须承担相应的法律责任。同年6月17日，杨增惠向爱楼公司发出《回复函》，内容如下：你们于6月15日送来的“催促函”，现就相关内容回复如下：（1）关于“汀洲园”土地证未能办理手续，你们“宝龙”分店经纪人傅华春知道事情的由来（3月7日他跟我一起去“五一”广场便民服务中心窗口办理，又一起去台江区房地产开发公司拆迁办了解未能受理原因）。原来“汀洲园”原先的土地证需要重新办理。他们在办理新土地证时，由于国家政策等因素和审批部门周转时间延长等客观原因造成至今还有个别部门审批未下来。（2）傅华春的合伙人提出撇开“土地证”办“商业贷款”待办理房产转让过户后，由买方自己去办理，他们的权宜做法跟补充协议很多内容有矛盾，对买卖双方都会造成更大的麻烦和问题。（3）鉴于以上情况，如果买方认为无法等审批完成后履行本合同，可以按“合同”的第十八条，终止合同。也可以按十九条，由甲、乙、丙三方协商解决，协商不成，由法院仲裁解决。爱楼公司又分别于2016年7月4日、7月15日、7月29日和8月20日四次发出《通知函》，催促杨增惠办理《国有土地使用证》，但杨增惠至今仍未办理《国有土地使用证》。诉讼中，林铧表示其交付了5万元的购房定金给爱楼公司，至今该款项尚未退回。 一审法院认为，林铧与杨增惠、爱楼公司签订的就福州市台江区帮旧屋区改造二期汀洲小学地块安置房1＃楼406单元的《房地产经纪合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据林铧、杨增惠及中介服务方三方签订的《房地产经纪合同》第十四条《补充协议》中第九条：“乙方已知晓上述房产甲方名下《国有土地使用证》尚未办理，甲方明确已可以办理，乙方同意继续进行本宗交易，甲方保证于2016年3月15日之前办理上述房产甲方名下《国有土地使用证》收件受理手续，办理甲方名下土地证费用由甲方承担。”和第十条：“乙方承诺于甲方取得甲方名下《国有土地使用证》之日起十个工作日内备齐首付款及差额款（差额款＝总转让价-首付款-乙方向银行的贷款金额-定金）。”约定，现因杨增惠未办理其名下的《国有土地使用证》，林铧也无法在杨增惠取得《国有土地使用证》后十个工作日内备齐首付款及差额款，且杨增惠、爱楼公司均公告送达，为此，林铧诉请要求继续履行《房地产经纪合同》，并依合同约定与林铧共同办理公积金贷款手续、请求判决杨增惠交付案涉房屋以及请求判决杨增惠办理案涉房屋的所有权过户登记手续、请求判决杨增惠继续办理案涉房屋国有土地使用权登记手续，并于办妥之日起十个工作日内变更登记至原告名下和请求判决爱楼公司依合同约定履行房地产交易中介服务均系为事实上不能继续履行，林铧可以要求解除合同并主张损害赔偿，且在诉讼中一审法院已向林铧释明，但林铧不予变更该诉讼请求，故林铧诉请要求杨增惠、爱楼公司继续履行该《房地产经纪合同》及补充协议、支付违约金5万元等诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认林铧与杨增惠、爱楼公司签订的《房地产经纪合同》合法有效；二、驳回林铧的其他诉讼请求。 林铧不服一审判决，向福建省福州市中级人民法院提起上诉。 林铧上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持林铧的诉讼请求。事实和理由：1.诉争房产属杨增惠个人所有，无抵押等他项权，也未被法院查封，林铧一审庭审中表示愿意一次性付清购房款或对房款进行提存，本案房屋买卖不存在事实上不能继续履行的情形。2.房价上涨是杨增惠违约要解除合同的原因，在杨增惠一审缺席审理的情况下，一审判决认定杨增惠未办理土地使用证导致合同约定的一系列交易义务处停滞状态、事实上不能继续履行，并要求林铧变更诉请为解除合同及主张损害赔偿，剥夺了林铧作为守约方依法主张继续履行的救济权利。 二审法院另查明，杨增惠于2017年11月24日死亡，杨增惠的丈夫、父母均先于杨增惠死亡（吴哲琼为杨增惠唯一继承人）。诉争汀洲小学地块安置房1#楼406单元房产因开发单位还未申请办理土地总登记仍无法记载土地信息（不动产统一登记后，已不再单独颁发《土地使用证》）。 二审法院认为，林铧与杨增惠、爱楼公司签订的《房地产经纪合同》合法有效，本案争议焦点主要在于诉争合同是否存在客观不能继续履行的情形。从《房地产经纪合同》第十四条补充协议第九条有关“乙方（即林铧）已知晓上述房产甲方（即杨增惠）名下《国有土地使用证》尚未办理，甲方明确已可以办理，乙方同意继续进行本宗交易”约定看，林铧购买诉争房产的前提之一在于房产可以办理《国有土地使用证》。但诉争房产现因开发单位还未办理土地总登记无法记载土地信息（不动产统一登记后，已不再单独颁发《土地使用证》），何时能记载土地信息无法确认。且杨增惠已去世，诉争房产又涉及遗产继承的问题，爱楼公司又无法联系，合同存在不能继续履行的客观障碍。一审法院已向林铧释明可以解除合同，林铧仍坚持主张继续履行合同。在此情况下，一审判决驳回林铧有关继续履行合同的诉讼请求，并无不当；林铧可另行主张权利。 综上所述，林铧的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。 再审期间，（一）吴哲琼提供证据：杨增惠于2016年10月30日在福州市便民服务平台向国土资源局诉求的反馈，编号为ＦＺ16103000378，标题为“希望国土局帮我们这些没有违章的业主办理土地证”。用于证明根据国土资源局的回函，明确案涉房屋无法办理土地使用权证，建议向主管部门反馈。 林铧质证称，对真实性无异议，但该诉求的时间在2016年10月30日，已超过合同约定的杨增惠应办理国有土地使用权证的时间。而且国土资源局的回函中仅是提到暂缓办理土地使用权证，并不是无法办理，合同可以继续履行。 本院认为，林铧对吴哲琼提交的证据真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以认可。 （二）林铧向本院表示，其同意暂不要求吴哲琼配合办理案涉房屋的土地使用权变更手续且放弃对吴哲琼有关逾期办理上述手续的违约金请求。双方继续履行合同的前提下，一次性向吴哲琼交付购房余款63万元。并放弃诉讼请求中有关“爱楼公司依合同约定履行房地产交易中介服务”部分。 本院再审认为，林铧与杨增惠、爱楼公司就案涉房屋签订的《房地产经纪合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约全面履行合同义务。杨增惠于2017年11月24日死亡，其法定继承人为吴哲琼，故应由吴哲琼承继上述《房地产经纪合同》项下权利义务。根据《房地产经纪合同》第十四条《补充协议》中第九条：“乙方已知晓上述房产甲方名下《国有土地使用证》尚未办理，甲方明确已可以办理，乙方同意继续进行本宗交易，甲方保证于2016年3月15日之前办理上述房产甲方名下《国有土地使用证》收件受理手续，办理甲方名下土地证费用由甲方承担”和第十条：“乙方承诺于甲方取得甲方名下《国有土地使用证》之日起十个工作日内备齐首付款及差额款”的约定，办理案涉房屋国有土地使用权证是林铧履行下一步合同义务的前提条件，即由杨增惠（吴哲琼）先办理案涉房屋的国有土地使用权证，后由林铧备齐购买案涉房屋的首付款及差额款。虽然目前案涉房屋的国有土地使用权证暂时无法办理，但影响的仅是林铧履行合同义务的前提条件，并不导致《房地产经纪合同》事实上不能继续履行而需解除合同，一、二审判决对此认定不当，本院予以纠正。现林铧在本案再审审理中已向本院承诺同意在不办理国有土地使用权证的前提下继续履行合同，将剩余款项一次性支付给吴哲琼，并放弃对吴哲琼有关逾期办理案涉房屋国有土地使用权证违约责任以及爱楼公司履行房地产交易中介服务的主张。根据《房地产经纪合同》约定，案涉房屋买卖价格为68万元，其中部分款项林铧以按揭贷款支付，林铧在交付定金5万元后，同意一次性支付剩余购房价款63万元，虽与合同约定办理土地使用权证后支付首付款及余款以按揭贷款方式支付的付款方式不一致，但此种付款方式对吴哲琼而言更为有利，并不损害吴哲琼的利益，且不影响合同履行，故对林铧该项承诺可予准许，林铧作出的其余承诺内容属其对自身权利的处分，本院一并予以准许。基于此，合同暂不能继续履行的事由已经消失，各方应继续履行合同义务，即吴哲琼收取林铧支付的剩余购房价款后，应交付案涉房屋并配合林铧办理案涉房屋的产权过户登记手续。鉴于林铧同意暂不要求吴哲琼配合办理案涉房屋所有土地使用权证过户登记手续及逾期办理的违约责任，系对自身权利的处分，本院对此不予审理。 综上所述，林铧申请再审理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市中级人民法院（2018）闽01民终906号民事判决； 二、维持福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初4301号民事判决第一项； 三、撤销福建省福州市台江区人民法院（2016）闽0103民初4301号民事判决第二项； 四、林铧应于本判决生效之日起三十日内向吴哲琼支付购房款63万元； 五、吴哲琼应于林铧支付上述63万元购房款之日起三十日内将座落于福州市台江区帮旧屋区改造二期汀洲小学地块安置房1＃楼406单元房屋交付给林铧，并将该房屋过户登记至林铧名下。 本案一、二审案件受理费各10600元，由林铧各负担841元，由吴哲琼各负担9759元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈敏 审 判 员  林琳 代理审判员  陈梁 二〇一九年十月二十二日 法官助理齐传楠 书记员李佳玲