北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初15301号原告：崔莹，女，1983年11月20日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋学兵，北京市泓理律师事务所律师。被告：北京存房房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：徐瑞东，总经理。委托诉讼代理人：刘莹，女，1983年8月4日出生，该公司员工，住公司宿舍。原告崔莹诉被告北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：北京存房经纪公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨小花独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔莹及其委托诉讼代理人蒋学兵、被告北京存房经纪公司之委托诉讼代理人刘莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔莹向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告已经支付的居间服务费35500元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月10日，原被告及案外人杨宁（房屋出卖人）签订了《居间服务合同》、《买卖定金协议书》，被告作为居间方，为原告和杨宁的房屋买卖行为提供居间服务，原告向被告支付居间服务费35500元。同日，原告和杨宁签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关附件，交易房屋坐落于北京市石景山区石景山路甲X号院X号楼X层X。签约后，原告依约向杨宁支付了定金50万元。在尚未办理后续相关手续的情祝下，北京市于2017年3月17日出台了新的房地产调控政策，导致涉案交易无法继续履行。为此，原告和杨宁于2017年8月1日签订了《解约补充协议》，解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议。由于国家政策调整导致交易终止，被告作为居间方的后续服务也无法提供。原告曾向被告要求退还居间服务费未果，故诉至法院。被告北京存房经纪公司辩称，一、不同意原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，涉案买卖交易未通过我司成交，我司并不是实际的居间人亦未收到任何款项：1、我司系统中未查询到涉案交易的记录；2、涉案交易签署时，老山西街店已撤店；3、涉案交易的合同版本与我司实际成交版本不一致；4、涉案交易原告向实际居间人个人转账存在过错，我司并未收到任何款项；5、实际居间人的行为并不构成表见代理；6、即便原告提供的给李健还账的记录是真实的，在收取人未到庭陈述的情况下，不代表着李健或其他相关居间人未给其退还他们已经收取的居间服务费；二、实际的居间人（非我司）已经促成原告与业主签署了合法有效的买卖合同，根据法律规定及居间合同第二条、第三条的规定，居间服务已完成，实际的居间人也有权收取居间服务费。本院经审理查明的事实如下：崔莹称之前通过北京存房经纪公司购买过朝阳的房产，后经该公司介绍了石景山门店的耿闻杰。2017年2月10日，在北京存房经纪公司位于石景山区老山西街的门店，就购买北京市石景山区石景山路甲X号院X号楼X层X号房屋，耿闻杰及其经理李健以北京存房经纪公司的名义与杨宁（出卖人）、崔莹（买受人）三方共同签署了《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。其中《居间服务合同》三方约定:第一条居间服务范围：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。第二条居间服务费由买受人向居间方支付居间服务费35500元，买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可本合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居间方支付本合同约定的居间服务费。……《买卖定金协议书》约定：在本协议签署当日由崔莹支付杨宁购房定金50万元，且约定在签署《买卖合同》时由崔莹支付北京存房经纪公司居间代理费35500元。合同签订后，崔莹于当日给付杨宁购房定金50万元。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定：崔莹于2017年2月10日支付定金50万元，于2017年2月17日支付定金45万元，崔莹采取全款付款的方式支付该房屋成交总价款；过户后三日内将该房屋交付给买受人。上述《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中在文件左上方均标注了“房天下Fang．com”的字样，除《买卖定金协议书》右上方标注“BJ（MMD）S2016002592”外，其他协议右上方标注了“BJZ2017000001”。2017年2月10日晚，耿闻杰、李健称合同签订完毕已到晚上，会计已经下班，耿闻杰向崔莹提供了经理李健的账号“李健：工商：6222020200106062997中介费：35500．00元”，写在了有“房天下Fang．com”字样的文件袋上。2017年2月11日，崔莹通过手机转账方式将35500元居间服务费转账至李健名下的工商银行账号×××。后李健通过其微信告知崔莹“17-2-11号收到你交的佣金第二天上交21000到加盟商那房屋核验及网签1000业务员提成6000我当时提成应该是7000多点”，对此有李健的微信转账记录显示，2017年2月11日收到崔莹转账的35500元，2017年2月12日分别转账支付3000元、18000元、2017年3月13日转账支付1000元、2017年3月13日转账支付5000元。因2017年3月26日出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，涉案房屋因不符合“商办类项目再次出售给个人的名下在京无住房和商办类房产记录交易”而无法进行，故2017年8月1日，杨宁、崔莹与北京存房经纪公司签订《解约补充协议》，约定：三方一致同意解除就坐落于北京市石景山区石景山路甲X号院X号楼X层X号签订的一切协议，自本协议生效之日起，三方就该房屋签订的一切协议效力终止；因国家政策导致合同不能履行，杨宁应于2018年2月1日前将崔莹已付房款50万元无息退还崔莹；如逾期不退款，崔莹有权提起诉讼并要求违约金。自本协议生效之日起，三方不得就三方签订的关于该房屋的一切协议，而向他方追究任何责任，包括但不限于民事责任、行政责任等。对此，北京存房经纪公司提交：证据1、公司查询结果截屏，证明在公司成交记录中无法查询到本案交易信息；证据2、涉案店面租赁合同、解约协议等，证明2017年2月6日公司已解除涉案店面老山西街27号院1层底商的租赁关系，2017年2月10日涉案房屋交易时公司已不在该店面经营；证据3、公司成交的其他合同版本，证明涉案房屋合同版本与该公司正常成交的版本不一致，系实际成交的经纪人伪造的：1、线上版本是带有二维码的，而原告提供的没有；2、线上版本填空部分内容都是打印版的，而涉案合同填空部分内容是手写的；3、编号是按年份排序的，实际签署时2017年，而涉案合同编号是2016；4、居间合同章与公司线上版本的章颜色不一致；证据4、崔莹通过公司成交的另一单张传阳的居间服务费转账记录，证明崔莹知晓居间服务费应转至公司对公账户，但本案中崔莹并未转账至对公账户，公司并未收到。崔莹对上述证据不予认可，主张涉案合同均系北京房天下经纪公司经纪人提供的版本，合同版本、公司系统记录均为公司内部问题；签约地点即在被告提交的租赁合同中记载的地点，直至目前还留有被告公司的LOGO，被告解除租赁关系并不代表立即搬走不营业了；涉案房屋合同签订当天已晚，经纪人称会计已下班，并指示转账至李健的账户，崔莹系依指示完成转账。经询问，北京存房经纪公司虽对《居间服务合同》、《买卖定金协议书》中公司合同专用章有异议，但不申请公章鉴定。上述事实，有《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及附件、《解约补充协议》、银行凭证、微信聊天记录、公司查询结果截屏、涉案店面租赁合同、解约协议、公司成交的其他合同版本、张传阳一单的居间服务费转账记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原被告及第三人签订的《居间服务合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张合同系实际经纪人伪造，但对公章的真实性不申请鉴定，亦未提交充足的证据推翻原告提交的合同，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。根据本案的相关证据，原告确因新政影响而无法购买涉案房屋，并导致其与杨宁签订的房屋买卖合同解除，同时三方签订的《居间服务合同》亦因无法继续履行而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还所有居间服务费的问题，根据《居间服务合同》的约定，虽然明确了居间服务完成的标准系买卖双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，买方就应向居间方支付居间服务费，但根据行业惯例以及公平原则，被告作为居间方，提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询、对房屋进行行销推介、引领买家实地看房、协助双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同等仅是其居间服务的第一步，在买卖双方订立房屋买卖合同后，居间方仍负有协助买受人、出卖人办理房屋的房源核验、购房资格审核、网签、税费缴纳、过户登记、房屋交接等一系列工作。故综合此次合同无法履行的根本原因系非归责于买受人、居间方的政策原因所致，现原告请求被告退还其居间服务费的请求，于法有据，同时考虑到被告在此次买卖双方合同订立过程中已经提供了相应服务，对此原告应支付其部分合理的费用，结合合同履行及本案的实际情况等因素，具体数额法院酌情认定为5000元。被告虽主张未收到居间服务费，不同意退还，但该意见不能对抗原告根据合同相对性对其提出的主张，被告可在向原告履行退还义务后与公司相关人员另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京存房经纪公司于本判决生效之日起七日内退还崔莹居间服务费30500元；二、驳回崔莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，由崔莹负担63元（已交纳），由北京存房经纪公司负担281元（崔莹已预付，北京存房经纪公司于本判决生效后七日内径行给付崔莹）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨小花二〇一九年十月十二日书记员  金 辉