山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8870号 上诉人（原审原告）：王新安，男，1950年6月16日出生，汉族，现住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：解绍婕，莱西昌诚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：胡金豪，男，1983年10月27日出生，汉族，现住山东省莱西市。 委托诉讼代理人：李香慧，女，1990年2月10日出生，汉族，现住山东省莱西市，系被上诉人之妻。 上诉人王新安因与被上诉人胡金豪房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2018）鲁0285民初6381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王新安向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求，一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下:一审判决事实认定错误，这种认定完全违背了客观事实，导致一审判决错误。一、一审法院通过李香慧与上诉人通话录音认定双方解除租赁合同事实错误，判决错误。上诉人与被上诉人签订的两份房屋租赁合同均合法有效，双方从未协商解除合同，也没有法定解除情形。首先，根据买卖不破租赁原则，即使上诉人将房屋出售，双方的该合同仍然合法有效，且双方电话并非协商解除合同事宜，而是上诉人告知如果房屋出售再安排替换租赁房屋给被上诉人使用;第二，上诉人明确表示告知被上诉人将房屋出售并非要求解除双方的租赁合同，而是被上诉人一直拖欠租赁费，上诉人催收拖欠的房租;第三，李香慧录音中明确称其将东西搬走，但还没搬利索，说明其一直占用着租赁房屋，其房屋钥匙也一直由其持有，双方从未办理交接。第四，录音中李香慧还明确称短着上诉人的租赁费，方言中“短”就是拖欠的意思。综上，录音中双方并没有谈及约定解除两份合同相关事宜，上诉人打电话要求被上诉人见面是为了要求结清拖欠房屋租赁费，如果双方要解除合同，应该见面办理解除合同并办理房屋交接手续，实际该两份合同均未解除，一审法院通过该录音便推定双方解除了租赁合同，实属曲解案件事实，无事实和法律依据。李香慧录音中明确称未将东西搬完，而一审以录音时间作为解除合同的时间，亦无事实和法律依据。二、一审法院通过2019年6月17日现场勘验还认定合同涉及的房屋其中东厢7间仓库均是小窗(铁皮封死)，只有一间仓库门，上诉人未能提供房屋满足使用条件的具体交付时间，该认定加重了上诉人的举证责任，也有悖法律之规定，判决错误。1、办理租赁事宜之前，双方当事人是共同进行房屋查勘，被上诉人在确定房屋符合自己使用用途后双方签订租赁合同，被上诉人将东厢7间房屋拉上电，一直使用房屋作为切割车间切割皮革配件，一直实际使用租赁的房屋。2、上诉人已经提交双方租赁合同，被上诉人已经支付合同约定的第一年的房屋租赁费，明确证明了双方已经按照签订的租赁合同履行了合同义务，即上诉人已经如约按时交付租赁房屋，被上诉人使用并支付租赁费。因此，房屋是否满足使用条件不应以法院勘验人员及当事人主观臆断决定，法院该认定无事实和法律依据。三、一审法院对被上诉人拖欠租赁费明显计算错误上诉人与被上诉人签订两份租赁合同均实际履行，被上诉人共计支付19000元租赁费，该租赁费支付为第一份合同2015年5月1日至2016年5月1日共13间房屋租赁费110元、第二份合同2015年10月10日至2016年11月9日共6间房屋租赁费8000元(因该合同到期后被上诉人一直实际租赁使用该6间房屋)。法院推定双方当事人于2017年6月解除合同，仅仅认定被上诉人应支付“2017年1月至6月占用6间房屋的租赁费为3000元”，那么，2016年5月1日至2017年1月期间的房屋租赁费法院完全置之不理，明显判决错误。综上，一审法院认定事实错误，必将导致适用法律错误、判决错误。恳请二审法院查明事实，判如所请。 胡金豪针对上诉答辩如下，我们不同意对方的上诉请求。我们本来连3000元也不应给，考虑到浪费时间才没有上诉。 王新安向原审法院提出诉讼请求：一、判令胡金豪支付拖欠房屋租赁费共计38700元及相应的利息；二、诉讼费、保全费等费用由胡金豪负担。事实和理由如下：2015年5月1日，胡金豪租赁王新安厂房13间，双方签订租赁合同，约定租期为5年，租金为每间每年1100元；第一年租金共计11000元，第二年租金为每间每年1100元，第三、四、五年租金为每间每年1200元。2015年10月10日，胡金豪又租赁6间厂房，双方约定租期为1年，租金为每间每年1000元，胡金豪租赁使用至今。胡金豪对以上厂房租赁仅在2015年支付租金共计14000元，经结算胡金豪至今尚欠租金38700元，王新安多次催要未果。庭审期间，王新安变更诉讼请求要求胡金豪支付租金33700元。 胡金豪在原审中辩称：王新安的房屋2017年6月份已经出售给别人，王新安主动找我要求解除合同，解除合同后，我将设备都拉走，不再使用厂房，因此，不存在拖欠租赁费一说，请求法院驳回王新安诉讼请求。 原审查明，2015年5月1日，王新安与胡金豪签订租房合同（第一份）约定，胡金豪租赁王新安13间仓库（其中东厢仓库7间，中间排仓库6间），每间每年承租费1100元。第一年房租共计11000元，第二年每间年计1100元，第三年至第五年1200元。租期自2015年5月1日至2020年5月1日。合同签订之日，胡金豪支付王新安房租11000元。2015年10月10日，王新安与胡金豪签订租房合同（第二份）约定，胡金豪租赁6间仓库，每间每年1000元，合计6000元。合同签订之日，一次性交清房租。（手写第一年交清房租时间2016年1月1号）。租期自2015年10月11日至2016年11月9日止。2017年5月，因王新安通知胡金豪欲卖房，胡金豪于6月搬出涉案房屋。胡金豪利用上述房屋进行皮包加工。租赁期间，王新安于2015年1月1日为胡金豪出具的收据载明收到租金11000元、于2016年6月26日为胡金豪出具的收据载明收到租金5000元、于2017年1月24日为胡金豪出具的收据载明收到2016租金3000元、已出具收据的房租金额为19000元。2017年6月10日，王新安与胡金豪代理人李香慧电话录音中显示，王新安认可欲出卖涉案房屋及胡金豪已经拉走设备的事实。2019年6月17日，一审法院组织双方当事人对租赁房屋现场进行了勘验，两份合同涉及的房屋位于青岛润丰兴华食品有限公司院内，其中东厢7间仓库，均是小窗户（铁皮封死），只有一间仓库门；双方无争议的胡金豪自始至终占用的房屋为中间排南向仓库六间。涉案房屋的产权人为青岛润丰兴华食品有限公司。青岛润丰兴华食品有限公司于2013年5月1日与王新安签订租赁合同。王新安租赁269间房屋，年租金50000元，租赁期限20年。青岛润丰兴华食品有限公司同意王新安在租赁期内将房转租给胡金豪。 原审认为，该案双方当事人争议的焦点是胡金豪是否尚欠房屋租赁费。首先，王新安出具的与胡金豪签订的先后两份租赁合同，对房屋的具体间数的交付时间、交付条件均没有具体约定，双方均未提供交付记录，根据王新安与胡金豪代理人李香慧的电话录音，足以证实双方于2017年6月解除租房合同。因此，王新安请求自2017年7月以后的房租费，一审法院不予支持。其次，关于2017年7月前租赁费，该案已查明的双方无争议的胡金豪自始至终占用的房屋为中间排南向仓库六间，根据胡金豪提供的王新安为其出具的收条，最后一次缴纳房租时间为2017年1月，缴纳的是2016年的房租，对2017年1月至2017年6月期间占用该六间房屋的租赁费3000元，胡金豪未能够提供已经缴纳的证据，一审法院确认其尚欠王新安租赁费3000元，故对王新安请求该六间房屋上述期间的租赁费，一审法院应予支持。涉案其他房屋的租赁费，王新安未能提供房屋满足使用条件的具体交付时间，无法确认胡金豪应缴纳的具体数额，因此，对王新安过高的请求，不予支持。双方当事人对逾期付款利息未作约定，利息的计算应自起诉之日起至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：一、胡金豪自判决生效之日起十日内支付王新安租赁费3000元，并承担自2018年10月8日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回王新安的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，由王新安负担593元，胡金豪负担50元。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审对被上诉人应支付上诉人租金数额的认定是否正确。涉案房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原审对此确认符合法律规定。依法成立的合同，双方应依约履行。按照合同约定每间每年的租赁费为1000元。双方于2017年6月解除合同，故上诉人关于2017年7月之后租赁费的诉讼请求没有事实及法律依据，原审对此不予支持符合法律规定，本院对此予以确认。双方对于被上诉人自始至终占用的房屋为中间排南向的六间房屋没有异议。根据原审法院组织双方当事人对涉案房屋进行的勘验，东厢的七间仓库，均是小窗户（铁皮封死），只有一间仓库门。上诉人亦未能提交对除六间房屋之外的仓库进行交接的证据。故原审法院对2017年1月至2017年6月期间，涉案六间房屋的租赁费计算为3000元于法有据，本院依法予以确认。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费643元，由上诉人王新安负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡