江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2167号上诉人（原审被告）：泰州市碧桂园房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区泰渔路888号。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昕昕，系该公司员工。委托诉讼代理人：李家欢，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：顾高远，男，1994年11月27日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：顾新陆（顾高远之父），1968年2月24日生，汉族，住江苏省仪征市。上诉人泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人顾高远商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2018）苏1202民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。碧桂园公司的上诉请求：请求驳回顾高远的全部诉讼请求；诉讼费及鉴定费均由被上诉人承担。事实与理由：1、合同约定了房屋交付期限为2013年6月20日，约定了交付条件为竣工验收合格。被上诉人顾高远应当按照合同约定的交付时间前往上诉人处办理收楼手续，但其并未按约前往办理，应当承担逾期收楼的法律后果。2、无论是根据合同约定，还是法律规定，商品房在2013年6月20日已经实际交付给买受人，房屋的照管、损毁的风险已转移至买受人。依据是商品房买卖合同补充协议第12条。本案中，出卖人已于2013年6月19日向买受人送达了收楼通知书，但买受人并未按约办理收楼，应当视为房屋已经交付。根据商品房买卖合同司法解释第11条、合同法第143条，因买受人的原因导致房屋未能按照通知书通知的时间交付的，应当视为交付，出卖人保修期已经开始起算。3、出卖人于2013年6月19日向买受人送达的收楼通知书具备通知的实质性内容，商品房买卖合同第8条及补充协议第12条已明确约定房屋交付日期、交付条件及视为交付条款，买受人应当按约于2013年6月20日履行收楼义务，即买受人手楼的时间为2013年6月20日自始至终是明确的。收楼通知书已经明确告知了买受人商品房已经达到交付条件，可于2013年6月20日交付，买受人应当按照合同约定付清房款，并按照合同约定的时间前来办理收楼手续。但是买受人不但没有按照合同约定将房款交齐，也没有按约前往办理收楼，其以实际行为阻碍了房屋的实际交付，应当视为房屋已经交付，出卖人的保修期应当开始起算。4、买受人提及的房屋质量问题，若有，均已超过保修期，出卖人无需承担责任。按照商品房买卖合同附录1《住宅质量保证书》的约定，除了屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防水工程保修期为5年以外，其余项目的保修期均为2年。2018年7月6日被上诉人起诉请求修复房屋质量问题，已经超过保修期。5、案涉鉴定报告不能作为本案定案依据，买受人于2018年4月29日实际收房入住后存在自行在房屋内改造、装修、不合理使用的风险，而买受人在使用房屋数月以后才于2018年7月6日向一审法院诉请出卖人承担保修责任，不但已经过了保修期，且该房屋存在自然损耗，即已经被使用，在该状态下，一审法院委托鉴定机构于2018年11月所做的质量鉴定与房屋在保修期间内的实际状况不符，因此，上诉人认为一审法院委托鉴定的两份鉴定报告均不能作为定案依据。6、被上诉人起诉的真实目的实际上并非是为了要求上诉人承担质量修复义务，而是为了通过起诉达到为其减免4万余元物业费的目的，属于滥用诉权，恶意诉讼，其诉讼请求不应当被支持。根据上诉人今天提交的物业服务合同及催款函均可以证明自2013年6月20日至今被上诉人未交纳物业费，拖欠上诉人关联公司物业费高达4万余元。被上诉人也曾经向上诉人主张免除其物业费的问题，但经上诉人与物业公司沟通，无法满足其要求，遂被上诉人恶意起诉至一审法院，并就已经超保的问题要求上诉人修复。综上，上诉人已经于2013年6月20日按约交付房屋，并已开始承担保修责任，被上诉人超过保修期要求上诉人承担额外的保修责任没有法律依据、合同依据及事实依据，且上诉人起诉的真实目的为要求上诉人为其减免物业费。顾高远答辩称：1、本案一审诉讼的原因是由于上诉人的诸多不诚信的行为导致。2013年上诉人销售遇到困难，推行了团购的政策，当时被上诉人代理人的姐姐知道该消息以后，建议被上诉人拼团购买房屋。当时就和上诉人谈好了条件，说购房款必须要等拆迁以后拿到拆迁补偿款才可以支付，上诉人认可该条件。当时上诉人销售员称合同照订，但跟领导请示后同意拆迁以后给付房款。但在实际履行合同过程中，合同约定的交房期限前向我方发出了通知，该通知不是交房通知，而是催收购房款的通知。该通知本身违反了诚信原则，且该通知当时并没有送达给被上诉人。2014年，一起团购的业主魏小风曾经被碧桂园公司起诉到海陵区法院，要求支付滞纳金。后团购的业主一起到海陵区法院作证，在该情况下，上诉人撤回起诉，案号为（2014）泰海民初字第0783号。2013年6月19日上诉人所谓的通知既没有送达给被上诉人，也不是一个收楼通知，而且也不是上诉人的真实意思表示，违反了双方的约定。该通知不能视为交房的法律后果。2、上诉人认为应当以合同约定的交房时间，而不是房屋的实际交付时间来起算质保期，这是没有法律依据的。即使2013年6月19日的函是收楼通知，无论从合同法还是消费者权益保护法等规定，都没有说通知交房，没来交，质保期就要起算，没有这样的法律依据。上诉人认为应当从2013年6月20日起算质保期，完全没有道理。2014年，被上诉人一次性将首付以外的款项交付给上诉人。当时上诉人销售员说不住发票就不开，我方就暂时没有开发票。2016年底，2017年初，我方联系上诉人开发票时，上诉人要求我方交纳10万元滞纳金，上诉人拒绝开票，我方才提起一审诉讼。开票也反映了上诉人不诚信的做法。3、本案是因房屋质量问题产生纠纷，与物业费无关。综上，一审认定事实正确，请求二审驳回上诉人的上诉。顾高远向一审法院提出诉讼请求：1、要求碧桂园公司支付维修费13373.76元；2、诉讼费、鉴定费由碧桂园公司承担。一审法院查明的事实：2012年11月7日，顾高远与碧桂园公司签订商品房买卖合同，约定顾高远向碧桂园公司购买位于泰州市房屋，出卖人应在2013年6月20日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。同日，双方签订商品房买卖合同补充协议书，约定：买受人在签订商品房买卖合同时付总房价款的40%、2013年5月3日前付30%、2013年11月3日付30%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人前来办理交接房手续，若买受人未在商品房买卖合同约定的交付日期届满之日前前来办理交接房手续的，则视为出卖人已按期交房；买受人自愿同意出卖人的通知在到达商品房买卖合同记载的买受人地址之日视为出卖人已送达，且买受人清楚了解出卖人的通知内容。2013年6月19日，碧桂园公司向顾高远商品房买卖合同中载明的地址寄送收楼通知书，后因“原写地址不详”退回。收楼通知书的内容为：顾高远购买的映月清泉苑36栋01号商品房已达到商品房买卖合同约定的交付条件，可于2013年6月20日交付给顾高远，鉴于顾高远自行支付的房价款尚未付清的情况，故碧桂园公司根据商品房买卖合同的约定，有权拒绝交付该商品房给顾高远而不需承担任何违约责任。本案审理过程中，一审法院依顾高远申请，依法委托南京东南建设工程安全鉴定有限公司对案涉房屋工程质量及修复方案进行鉴定，该鉴定机构于2018年11月7日作出鉴定报告，鉴定意见为：该涉案房屋存在墙面及一层楼梯与墙体交界处抹灰层开裂、露台楼面面层开裂、屋面渗漏的工程质量问题，并对修复方案进行了鉴定。后依顾高远申请，一审法院依法委托江苏经纬工程投资造价咨询事务所有限公司对维修费用进行鉴定，经鉴定修复费用为人民币13373.76元。两次鉴定共产生鉴定费44000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。根据双方合同约定，碧桂园公司在房屋符合交付条件时，应向顾高远送达收楼通知书。所谓收楼通知书，其内容应是通知买受人收楼，而碧桂园公司提供的其寄送的收楼通知书并未通知顾高远应于何时收楼，而是告知顾高远由于顾高远尚有房款未付清其有权拒绝交房，并不具有收楼通知书的实质内容，故碧桂园公司以其已于2013年6月向顾高远寄送了收楼通知书、顾高远自身原因拒不收楼为由主张案涉房屋超过了质量保修期限，没有依据，一审法院不予采纳。案涉房屋经鉴定存在质量问题，碧桂园公司应承担保修义务，现顾高远依鉴定结论主张修复费用13373.76元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：碧桂园公司在判决生效之日起十日内赔偿顾高远维修费人民币13373.76元。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费133元、鉴定费44000元，合计人民币44133元，由碧桂园公司负担（顾高远已预交，碧桂园公司在判决生效之日起十日内迳交顾高远）。二审中，碧桂园公司提交了缴纳房款及欠付滞纳金明细表，拟证明截至合同约定及上诉人通知的收楼日2013年6月20日，被上诉人尚有首期楼款284492元、二期楼款438369元未缴纳，共计欠付上诉人楼款722861元。欠付楼款及滞纳金系其拒绝前往上诉人处收楼的主要原因。上诉人还提交了泰州碧桂园前期物业服务协议、催缴物业服务费函及EMS送达回执、江苏泰和（泰州）律师事务所律师函，拟证明被上诉人至今未向上诉人关联公司缴纳物业费，上诉人多次发函催收，但被上诉人至今未缴纳，截至2019年1月，被上诉人欠付物业费高达4万余元。被上诉人起诉的真实目的实为获得物业费减免。顾高远质证认为，本案是因房屋质量问题产生的纠纷，该证据与本案无关。二审查明的其它事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，根据双方合同约定，碧桂园公司应当在房屋符合交付条件时，向顾高远送达收楼通知书。本案中，碧桂园公司所提供的其向顾高远寄送的收楼通知书内容为：顾高远购买的映月清泉苑36栋01号商品房已达到商品房买卖合同约定的交付条件，可于2013年6月20日交付给顾高远，鉴于顾高远自行支付的房价款尚未付清的情况，故碧桂园公司根据商品房买卖合同的约定，有权拒绝交付该商品房给顾高远而不需承担任何违约责任。其内容并非通知顾高远应于何时收楼，而是告知顾高远尚有房款未付清其有权拒绝交房，碧桂园公司发出的收楼通知书在形式以及内容上并不具有通知购房业主收楼的实质内容，故碧桂园公司辩称其已向顾高远寄送了收楼通知书、因顾高远自身原因拒不收楼的主张，无事实依据，本院不予采信。碧桂园公司据此主张案涉房屋超过了质量保修期限，亦无事实依据，本院不予采信。对于鉴定意见书能否作为定案依据的问题。南京东南建设工程安全鉴定有限公司、江苏经纬工程投资造价咨询事务所有限公司出具的鉴定报告，鉴定人员具备相关的鉴定资格，鉴定程序符合法律规定。上诉人碧桂园公司虽对鉴定结论不予认可，但未能提供证据证明鉴定结论明显依据不足或存在不能作为证据使用的其他情形，一审法院将鉴定报告作为认定案件事实的依据，并无不当之处，本院对此予以支持。关于碧桂园公司二审主张的物业费，征收主体并非本案上诉人，该主张与本案并非同一法律关系，本院二审对此不予理涉。综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费133元，由泰州市碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇一九年十月二十二日书记员  彭世美