海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初4092号原告：拾景华，女，汉族，1948年7月2日出生（公民身份号码：×××），住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：王志强，汉族，1947年11月18日出生（公民身份号码：×××），系原告丈夫。委托诉讼代理人：王承荣，北京大成（成都）律师事务所专职律师。被告：海南涓华实业有限公司，住所地，海口市保税区办公小区118单元。法定代表人：王继承，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜振东，海南琼亚律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：吉晓莹，海南琼亚律师事务所实习律师。原告拾景华与被告海南涓华实业有限公司（简称涓华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拾景华的委托诉讼代理人王志强、王承荣，被告涓华公司委托诉讼代理人颜振东、吉晓莹到庭参加诉讼。本院给予原、被告双方庭后60天的调解期限，双方在本院指定的期限内未能达成调解。本案现已审理终结。原告拾景华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付正式的购房发票并及时协助原告办理房地产权证；2、判令被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付2011年3月1日至2019年4月30日的逾期取得房屋权属证书的违约金365,000元以及2019年4月30日至取得房屋权属证书时止的违约金。3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：在原告与被告签订《商品房买卖合同》前，被告已将合同项下的房屋交给当时名叫王某的人占有使用，2010年初王某在该房屋所在的瀛寰花园小区内公布转让该房屋的信息，原告得知后想要受让该房屋。王某当时未取得任何房屋产权证书，无法再与原告签订房屋转让合同后将房屋产权办理到原告名下。因王某与被告及被告股东之间存在经济往来关系，王某遂与被告协商后达成共识：由被告直接与原告签订《商品房买卖合同》，原告依合同的约定应支付给被告760,000元房价款由原告直接支付给王某（因王某已对房屋进行了装修并置备了家具，原告还同时向王某支付了装修费等），被告在与原告签订的合同中明确原告已经支付了房价款760,000元，即被告认可合同约定的760,000元房价款原告直接支付给王某视同支付给被告。由此原告与被告签订《商品房买卖合同》，签订合同的时间确定为被告先前与王某签订的《商品房买卖合同》的时间为2008年1月9日。根据原告与被告签订的合同，原告购买了被告开发建设的位于三亚市××区房屋，建筑面积为49.17平方米，其中套内建筑面积38.45平方米，公摊面积10.71平方米，按套内面积计算单价19,766元/平方米，房屋总价款为760,000元。合同第六条明确载明“签订合同时，乙方已付清全部房款的100%，计760,000元整”，并加盖被告的公章。2010年1月22日该合同在房管局进行了备案。签订合同后原告于2010年2月开始占有使用该房屋，此后原告催促被告向原告开具房屋权属证书的购房发票并协助原告办理房屋权属证书。被告先以种种理由搪塞，后无理要求原告将合同房价款转入账户过账才给原告开具购房发票，原告已付清价款，被告的要求没有任何道理。合同第八条约定交房时间为2008年7月30日，第十五条约定了原告在该房交付后360日内将办理权属登记需由被告提供的材料报产权机关备案。原告于2010年2月实际占有使用该房屋，被告最迟也应在2011年3月1日前将购房发票开具给原告并协助原告办理该房屋权属证书。时至今日，被告未向原告交付正式的购房发票，也未向产权登记机关报送原告申请办理房屋产权的资料，未协助原告办理该房屋权属证书，致使原告至今未取得房屋房产权证，严重损害原告的合法权益。综上，特向人民法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告涓华公司辩称：一、原告未向被告提供支付房款的单据，房款也未经过公司账户，故被告无法开具购房发票并协助产权登记。原告虽主张其已向被告付清购房款，但原告是直接向案外人王某支付的购房款，并未直接支付至被告的公司账户。因而被告的财务会计无法在公司的账户中查到此笔交易流水，无法证实公司有收到过这笔款项，故被告无法向原告开具发票。因发票尚未开具，原告自然无法提交购房发票至税务机关缴纳税款，税款未缴纳的情况下被告亦无法协助原告办理产权登记。二、协议中并未就产权登记事宜明确约定违约金条款，且支付违约金的请求已过诉讼时效。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但对出卖人延期提供资料或协助办理产权登记应支付的违约金或者其它违约责任并未明确约定，故原告主张被告向其支付违约金缺乏相应的合同依据。纵使原告有权向被告主张违约金，其主张支付违约金的请求属于债权请求权，应适用诉讼时效有关规定。从合同约定来看，原告于2010年开始占有使用该房屋，在2011年2月后不管原告是否及时过问或查询被告在约定期限内履行备案登记义务的情况，原告应知道权利受到损害。办理产权登记的时间为三十个工作日，故原告应当于2011年3月起向法院起诉违约主张违约金。而原告并未积极主张此项权利，也无证据证明诉讼时效存在中止、中断、延长的事由。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告提出支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效的时效期间，其请求缺乏法律依据，不应予以支持。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。本院认经审查认定事实如下：被告涓华公司系三亚市海坡开发区瀛寰花园小区的开发商，涓华公司因与案外人王某之间存在经济往来纠纷于2008年1月份将瀛寰花园1号楼心海阁A单元803号房屋交付给案外人王某。王某接收房屋后进行装修并使用，2010年初王某欲对外出售该房屋，原告获悉后有意买下该套房屋。2010年1月19日，原告与案外人王某达成协议，并经被告涓华公司同意，由原告直接将购房款支付给王某。原告与涓华公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于三亚市××区房屋，建筑面积为49.17平方米，其中套内建筑面积38.45平方米，按套内建筑面积单价19,766元/平方米计算，房屋总价款为760,000元；合同第六条载明“签订合同时，乙方（原告）已付清全部房款的100%，计760,000元整”；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还约定了其他事项，落款处时间倒签至“2008年1月9日”。合同签订后，原告将购房款760,000元支付给案外人王某，并接收入住涉案房屋。2010年1月22日，上述合同在三亚市房地产交易管理所进行了商品房预售登记备案。此后，由于被告至今未能依据合同约定为原告办理房屋产权登记，原告诉至本院。以上事实，有《商品房买卖合同》、中国建设银行客户回单、房屋转让协议、收据、身份证、户口本及当事人陈述等材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告拾景华所购买的××园3号房屋系被告涓华公司因经济往来纠纷抵给案外人王某的房产，但经王某协调，被告涓华公司同意作为商品房开发建设单位与原告直接签订《商品房买卖合同》，该合同为原、被告双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，未违反法律强制性规定，双方应依约履行。关于原告主张的被告开具购房发票的问题。虽然原告未将购房款支付给被告而是直接支付给案外人王某，但被告庭审中承认与王某之间存在经济往来纠纷，经王某协调被告是同意原告直接付款给王某的；另外，被告同意与原告签订《商品房买卖合同》，且在合同第六条中已明确约定“签订合同时，乙方（原告）已付清全部房款的100%，计760,000元整。”因此，综上应认定被告认可原告向王某付款的行为并视同为被告已收到购房款，故被告有义务向原告出具购房发票。关于办理涉案房屋的产权证书的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。原告在2010年1月19日已经开始使用涉案房屋，被告至今未能协助将涉案房屋产权办理过户登记至原告名下已经明显违约，原告故请诉求被告协助办理涉案房屋过户至名下有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于逾期办理产权证书的违约金问题，合同中第十五条有涉及逾期办理产权证书的违约条款，但该条款被划掉，应视为原告在签订合同时即同意被告将来若出现逾期办证违约情形亦不予主张，故原告现主张被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办理房屋权属证书违约金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：1被告海南涓华实业有限公司于本判决书生效后十日内向原告拾景华开具瀛寰花园1号楼心海阁A单元803号房屋的购房发票；2被告海南涓华实业有限公司于本判决书生效之日起三十日内协助将瀛寰花园1号楼心海阁A单元803号房屋产权登记办理至原告拾景华名下；三、驳回原告拾景华的其他诉讼请求。案件受理费14,925元（原告拾景华已预缴纳7462.50元），减半收取，由被告海南涓华实业有限公司负担5040.91元，原告拾景华负担2421.59元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴坤泰 二○一九年十月八日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。