成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初3987号 原告：北京首万物业服务有限公司成都分公司，住所地成都市建设路8号2幢4单元25号。 法定代表人：李瑞军，职务董事长。 委托诉讼代理人：张海亮，北京盈科（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：李越茂，男，汉族，1982年11月27日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：张前东，四川聚仁德律师事务所律师，特别授权。 原告北京首万物业服务有限公司成都分公司（以下简称首万公司）与被告李越茂物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，适用简易程序，于2019年7月23日、10月21日公开开庭进行了审理。原告首万公司的委托诉讼代理人张海亮，被告李越茂以及委托诉讼代理人张前东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告首万公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付所拖欠的物业服务费共计7005.884元、电费4623.92元、水费1077.94元、垃圾处理费272元（欠费总计12979.7元）；2、请求判令被告承担违约金2595.94元，总计15575.64元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告申请撤回对被告主张电费、水费、垃圾处理费。事实和理由：原告（更名前为北京金网络物业管理有限公司成都分公司）与被告于2009年3月30日签订前期物业服务合同，约定原告为被告房屋提供物业服务，物业费标准为每月每平方1.6元，逾期交纳则从逾期之日起按日支付应付费用的千分之三的违约金。现被告从2016年1月1日至2018年12月31日欠付原告物业费、电费、水费、垃圾清运费未支付，故请求依法判决。 被告李越茂辩称，我从2017年1月1日开始没有缴纳物管费，水电费，但是水费和电费没有起止度数，没办法计算，我也没签过代缴合同。具体答辩意见如下：一、答辩人李越茂在停交物业费前一直按时缴纳物业服务费，因被答辩人首万公司拒不履行与答辩人李越茂签订的承诺书内容和违反《前期物业服务合同》的约定，虽然包括答辩人李越茂在内的绝大多数业主一致要求被答辩人首万公司停止违约行为并进行整改，但是被答辩人拒不履行承诺，不纠正违约行为也不进行整改，答辩人李越茂有权中止履行支付物业管理费。原因如下：1、小区内住改商多如牛毛，小区大门经常被小区外人员损毁；2、小区内众多公共用地被占用；3、小区管理混乱，门禁形同虚设；4、小区环境脏乱差，物业服务质量差；5、小区车辆管理混乱；6、小区设施维护不当，现已不能正常工作使用；7、小区群租现象非常普遍；8、小区电梯经常故障，具有极大安全隐患。二、被答辩人首万公司诉请的违约金、水费、电费、垃圾费等没有事实和法律依据。三、案涉小区成立了业主委员会，并和原告签订了新的《物业合同》，原告以前期物业服务合同来起诉，不符合主体资格；四、物业管理人员管理混乱，对我的房价造成巨大的损失。综上，请求法院依法剥夺原告的全部诉讼请求。 经审理查明，原告首万公司原名称为北京金网络物业管理有限公司成都分公司（以下简称金网络公司），2017年1月16日变更为现名称。 2009年3月30日，金网络公司（甲方）和被告（乙方）签订《成都A-ZTOWN·首创·爱这城前期物业服务合同》，约定前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主大会或其授权的业主委员会与新聘物业公司签订《物业物业管理合同》生效时止的物业管理。合同还约定金网络公司为被告的3幢3单元06楼0601号提供物业服务，该房屋建筑面积为126.84平方米，第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务6、依据本协议向乙方收取物业管理费用和其他相关费用。如乙方违反协议未在限期内缴付物业管理费或其他相关费用，则甲方有权从逾期之日起每天按欠费额的千分之三向乙方收取滞纳金……第四条物业管理服务费：二、乙方所购房屋建筑面积126.84平方米，按建筑面积每月平方米1.6元收取。六、在物业交付使用时乙方首次缴纳半年的物业管理服务费，半年以后的物业管理服务费依据甲方发出的缴费通知等文件按季度支付。第九条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、煤气配置费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理费用），收费标准执行政府（物价局核准）规定。第十四条违约责任：四、乙方违反协议，不按本约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应付费用千分之三标准的违约金。 合同签订后，双方按照合同内容履行。被告从2016年1月1日开始未缴纳物业管理费以及支付原告代收代缴的水费、电费和垃圾费。从2016年1月1日至2018年12月31日，按照被告的房屋建筑面积126.84平方米，每月应当缴纳的物业费金额为202.944元，欠费总月数为36个月，欠费总金额为202.944元×36个月=7305.984元。被告辩称从2017年1月1日起未缴纳原告主张的各项费用，但是并未举证证实从2016年1月1日至2016年12月31日期间已经缴纳原告主张的该期间的费用。后原告委托律师对被告欠付的前述费用进行催收。 庭审中，被告举出照片若干拟证实原告未尽到管理责任。 另查明，原告所提供物业服务的成都市成华区首创爱这城第一届业主大会选举第一届业主委员会，任期从2012年4月9日至2017年4月8日。第二届业主委员会任期从2019年5月11日至2024年5月10日，期间成立的业主委员会或业主大会均未和原告或其他物业公司签订正式物业合同取代本案中原告和被告签订的前期物业服务合同。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、《成都A-ZTOWN·首创·爱这城前期物业服务合同》；3、缴费票据；4、欠费明细表；5、催收单据及律师函；6、成都市业主大会设立事项备案登记资料等。当事人所提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予认定。 本院认为，原告和被告签订合法有效的前期物业管理合同合法有效，并且在案证据也未证明被告所在的小区业主大会或业主委员会和新物业公司签订新的物业管理合同代替原告。故原告主张被告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费的请求符合合同约定，本院予以支持。经过计算被告应当支付的物业管理费金额为7305.984元，原告主张被告支付物业费7005.884元的请求成立，本院予以支持。被告逾期未支付物业费的行为构成违约，应当承担违约责任。被告所举证据和辩称意见并不构成拒交物业费的依据。 关于违约金问题。案涉合同约定违约金标准为“逾期之日起按日支付应付费用千分之三标准的违约金”，因物业费收费周期为季度缴纳，故经计算被告应当承担的违约金金额远超过原告主张金额，原告主张固定违约金金额并无不当，本院予以支持。 关于电费、水费、垃圾处理费支付问题。诉讼中，原告申请撤回对被告主张电费、水费和垃圾处理费。原告的申请符合法律规定，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李越茂于本判决生效之日起十日内向原告北京首万物业服务有限公司成都分公司支付物业费7005.884元； 二、被告李越茂于本判决生效之日起十日内向原告北京首万物业服务有限公司成都分公司支付违约金2595.94元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费189元，减半收取计94.5元，由被告李越茂负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年十月三十日 书记员  杜京城