山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初1402号 原告：葛翠，女，汉族，1983年12月3日出生，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：秦陆路，山东鲁拓律师事务所律师。 被告：山东银座商城股份有限公司，住所地：济南市泺源大街66号。 法定代表人：侯功海，董事长。 委托诉讼代理人：苏谦谦，山东舜翔律师事务所律师。 原告葛翠与被告山东银座商城股份有限公司（以下简称银座公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛翠及委托诉讼代理人秦陆路、银座公司的委托诉讼代理人苏谦谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛翠向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付装修损失64,432.36元、履约保证金2,000元、违约金4,198.1元，并支付公证费2,000元、评估费3,600元、律师费2,000元，以上共计78,230.46元及利息（2018年1月6日被告正式关闭银座门店之日计算至付清之日止，按照同期银行贷款利率）；2．解除双方租赁合同；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年1月31日，双方签订了《租赁合同书》，被告将位于枣庄市新城区约200平方租赁给原告用于经营美容店，但是该合同被告利用优势地位至今没有交给原告，双方约定租金半年一交，租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日。2018年1月6日，被告擅自将上述门店关停，至今没有给予原告任何补偿，被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失。被告在与其他承租方的租赁合同中约定了因承租方违约需向被告承担违约责任的方式，包括但不限于承担诉讼费、律师费、公证费及三个月的租赁费作为违约金，应同样适用于被告违约时向原告承担违约责任的方式，现原告根据《民事诉讼法》提起诉讼，请依法裁判。诉讼过程中，原告提交了从薛城区市场监督管理局复印的租赁合同书。 银座公司辩称，我公司并非主动关闭门店，系房东三托集团有限公司强行关门，并派多名保安把守，致使我公司工作人员不能进入店内，财产和资料也无法取出，因此无法提供与原告的租赁合同，原告在诉讼中提供的从市场监督管理局复印的合同无法核实真实性，亦与原告在诉状中陈述的被告利用强势地位未交给原告合同相矛盾，原告不能提供合同原件，应承担于己不利的法律后果；另外，根据公司工作人员对租赁户租赁期限的记录，民生店的闭店时间为2018年1月19日，原告的租赁期限在闭店时已经届满，故原告的诉讼请求不能成立。 经审理本院认定事实如下：2014年2月13日，银座公司下属枣庄银座商城有限公司与案外人三托集团有限公司签订《租赁合同》，约定三托集团有限公司将其位于枣庄市新城区银座商城有限公司经营，租期20年。2016年11月10日，葛翠（乙方）与银座公司（甲方）签订了《租赁合同书》，约定：银座公司将上述位于薛城区民生路999号银座购物广场（以下简称民生店）东门北侧第一间门市出租给葛翠用于经营美容店，租赁期限为2016年11月1日至2019年10月31日，甲方给予乙方61天的装修免租期，计租日的起始日期为2017年1月1日，乙方从计租日开始向甲方交纳租金、物业管理费及其他相关费用，按年支付。自计租日到2017年10月31日的租金标准为5,310.8元、年物业管理费标准为3,540.8元；2017年11月1日至2018年10月31日年租金标准为7,010.2元，年物业管理费标准为4,673.5元；2018年11月1日至2019年10月31日，年租金标准为7,711.2元，年物业管理费标准为5,140.8元。乙方须向甲方缴纳履约保证金2,000元，以确保乙方在遵守本合同项下其必须遵守的一切条文之规定。合同第十五条违约责任条款中，对于乙方可能产生的违约情形做了详细列举，并约定了乙方承担违约责任的方式、范围及违约金的计算方法，具体且明确，其中有两部分约定因乙方违约，乙方应向甲方支付三个月租赁费用（租金+物业管理费）作为违约金。对于甲方的违约责任，合同中未做任何约定。另外，合同第十九条约定，甲乙双方确认，以上条款均为双方平等自愿、友好协商达成，任何一方不遵守，均视为违约，须承担相应的法律责任，并赔偿由此给对方造成的损失。甲乙双方还就其他相关事项作了约定。另查明，2016年11月9日，原告按合同约定交纳了履约保证金2,000元，2017年1月9日，交纳了租金5,310.8元及物业管理费3,540.5元。2019年2月12日，枣庄市中级人民法院就枣庄银座商城有限公司与三托集团有限公司租赁合同纠纷一案作出（2018）鲁04民终2758号民事判决书，认定：2018年1月，三托集团有限公司对枣庄银座商城有限公司进行强行锁门等管控措施，造成该公司撤场不再经营，双方在合同履行中均有违约行为，判决解除双方之间的租赁合同。2019年4月16日，枣庄中实资产评估事务所出具枣中实委评字［2019］第022号资产评估报告书，认定至评估基准日2017年12月31日，原告位于民生店的美容会所装修装饰的评估价值为64,432.36元，原值为75,021.68元，原告为此支付评估费3,600元。2019年4月19日，山东省枣庄市鲁南公证处出具（2019）鲁枣庄鲁南证民字第1155号《公证书》，证明民生店处于关闭状态，原告支付公证费2,000元。2019年4月23日，原告向山东鲁拓律师事务所支付本案代理费2,000元。 本院认为，原告因注册登记的需要在薛城区市场监督管理局留存了与被告之间的租赁合同，故从该局复印的租赁合同书具有客观真实性，被告关于租赁合同无法核实真实性的主张本院不予支持，双方之间的租赁合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同约定履行各自的义务。原告按照合同约定交纳了履约保证金、租金及物业管理费，被告应保持原告所租赁的铺位处在可使用的状态。2018年1月，因三托集团有限公司采取强行锁门等管控措施致使民生店整体关闭，造成原告无法正常经营，但被告与三托集团有限公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照双方之间的约定解决，不影响被告向原告承担违约责任。因民生店整体闭店，原、被告之间的合同已无法履行，原告要求解除合同有事实及法律依据，本院予以支持，原告交纳的履约保证金被告应予以退还。原告支付的公证费2,000元、评估费3,600元、律师费2,000元，系因被告的违约行为导致原告为实现债权而支出的必要费用，系原告的合理合法损失，被告亦应予以赔偿。关于原告诉请的装修损失，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案因原、被告双方在合同中对装饰装修物的处理没有约定，故可参照上述规定处理，原告依据评估机构作出的评估基准日的评估价值64,432.36元提出诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，本院认为，双方在合同中虽然未约定被告承担违约责任的方式、范围及违约金的计算方法，但约定了原告违约应向被告支付的违约金的计算方法，即三个月租赁费用（租金+物业管理费）作为违约金，根据民事活动应当遵循的公平原则，原告参照上述违约金的计算方法要求被告承担违约责任并无不当，本院予以支持。因民生店的闭店时间为2018年1月，故应参照2017年11月1日至2018年10月31日年租金7,010.2元、年物业管理费4,673.5元计算被告应承担的违约金数额，具体计算为2,920元（7010.2+4673.5）/12＊3，原告计算结果有误，本院予以纠正。关于原告要求的利息损失，本院认为，上述违约金具有补偿性质，原告再要求利息损失无法律依据，本院不予支持。综上，被告除应向原告返还履约保证金2,000元外，还应向原告支付公证费2,000元、评估费3,600元、律师费2,000元、装修损失64,432.36元、违约金2,920元，共计76,952.36元。被告关于原告租赁期限已届满、诉讼请求不能成立的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予采信，原告的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告葛翠与被告山东银座商城股份有限公司之间的《租赁合同书》； 二、被告山东银座商城股份有限公司向原告葛翠返还履约保证金并支付违约金及经济损失共计76,952.36元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告葛翠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,755.76元，减半收取计877.88元，由被告山东银座商城股份有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员 金 娜 二〇一九年十月十八日 书记员 褚文郡