江苏省扬州市广陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏1002民初2539号 原告：扬州市住房贷款担保服务中心，住所地在扬州市文昌中路20号文昌花园国际大厦2楼。 法定代表人：郁娟，经理。 委托诉讼代理人：钱忠杰，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆加芳，北京市雨仁（扬州）律师事务所实习律师。 被告：陈俊，男，1977年6月28日出生，汉族，住扬州市江都区。 被告：陈姗彤，女，1984年10月28日出生，汉族，住扬州市江都区。 被告：江苏和昌置业发展有限公司，住所地在江苏信息服务产业基地（扬州）内。 法定代表人：耿红梅，执行董事。 委托诉讼代理人：吴福祥，江苏征远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：桂健，江苏征远律师事务所律师。 原告扬州市住房贷款担保服务中心（以下简称住房贷款担保中心）与被告陈俊、陈姗彤、江苏和昌置业发展有限公司（以下简称和昌置业）担保追偿纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告和昌置业委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告陈俊、陈姗彤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 住房贷款担保中心向本院提出诉讼请求：1、被告陈俊、陈姗彤支付代偿的公积金贷款461253.7元及利息（自2018年9月19日计算至实际支付日止，按银行同期贷款年利率计算）；2.变卖、折卖被告办理预告抵押的和昌运河尚郡公馆10（公安9）幢1402室房屋的拍卖款优先受偿前述款项；3.被告和昌置业为前述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年10月31日，被告陈俊、陈姗彤向开发商和昌置业购买了位于和昌运河尚郡公馆10(公安9)幢1402室房屋。为本次购房，陈俊、陈姗彤与建设银行扬州分行（以下简称扬州建行）签订个人住房公积金借款合同，借款48万元，贷款期限26年，原告为上述借款向扬州建行提供连带责任担保。另原告与被告陈俊、陈姗彤签订了反担保（抵押）合同，约定将所购的上述房屋抵押给原告，作为上述借款担保的反担保，并办理了预告抵押登记手续：原告与被告和昌置业签订住房贷款担保合作协议，约定由被告和昌置业为被告陈俊、陈姗彤的借款提供反担保，担保期间为合同签订日至产权证办理期间。该房屋未办理产权证，被告和昌置业的反担保依旧在担保期限内，依法应承担担保责任。2018年9月19日,因被告陈俊、陈姗彤拖欠公积金贷款未偿还，应扬州市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）要求，原告实际代偿461253.7元。 陈俊、陈姗彤未作答辩。 和昌置业辩称，原告为被告陈俊、陈姗彤代偿了公积金贷款461253.7元，超越了公积金中心向原告所发的关于垫付逾期贷款本息函的范围。公积金中心并没有要求原告将剩余正常本金提前归还，原告的行为是单方面代偿行为。原告已将被告陈俊、陈姗彤的房产办理了预抵押登记，该房在2016年已经交付给被告陈俊、陈姗彤，并对上述预抵押房产办理了初始登记，权属明确。2018年11月28日，和昌置业向被告陈俊、陈姗彤发出了律师函，催促办理不动产权证，陈俊、陈姗彤无正当理由拖延办理视为条件成就，因此原告享有对抵押房产在拍卖、变卖所得款项具有优先受偿权。被告陈俊、陈姗彤提供物的担保，和昌置业提供了人的担保，原告应当优先行使物的担保，不足部分由被告和昌置业进行承担补充责任，并在承担补充责任后，有权向被告陈俊、陈姗彤进行追偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定如下：2016年1月20日，原告（丙方）及扬州建行（乙方）与被告陈俊、陈姗彤（甲方）签订个人住房公积金借款合同，约定两被告因购房需要，扬州建行受公积金中心委托向被告陈俊、陈姗彤提供贷款48万元,由原告为借款提供连带保证担保；借款期限为312个月，自2016年1月20日至2042年1月20日；月利率2.7083‰；由借款人采用等额本息还款法；乙方有权在甲方逾期还款后的当月向丙方发出书面通知，要求丙方承担保证责任，立即代偿甲方所欠当期的借款本息。甲方连续逾期6期以上，乙方有权向甲方提前收回全部借款，丙方对此承担连带保证责任。2015年11月10日，原告与被告陈俊、陈姗彤签订反担保(抵押)合同，约定被告陈俊、陈姗彤将所购位于扬州市和昌运河尚郡公馆10(公安9)幢1402室房屋提供反担保抵押；反担保（抵押）范围为保证函中约定的原告代债务人向银行偿还的资金总额和利息（自原告实际支付代偿之日起的利息，利率按照中国人民银行公布的同期银行最高贷款利率计算）…；原告根据借款合同和保证函的约定为借款合同的债务人承担连带保证或赔偿责任后，原告可依法向陈俊、陈姗彤行使追偿权，扬州市房屋权属登记中心加盖了抵押（按揭）专用章。2015年10月31日，被告和昌置业向原告出具个人住房公积金（组合）贷款担保书，自愿为被告陈俊、陈姗彤上述住房公积金贷款本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金等原告为实现债权所发生的费用提供连带担保责任，担保期间为自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并将房屋他项权证交原告保管之日止。另，原告与和昌置业间签有住房贷款担保合作协议，原告同意对购买和昌置业运河尚郡公馆楼盘住宅商品房的购房人提供个人购房贷款担保，和昌置业同意对原告的上述担保以保证的方式提供反担保，反担保期间从购房借款人每笔贷款发生之日起至购房借款人将所购房屋抵押给原告，并将抵押权人为原告的房屋他项权证办妥并由和昌置业收齐转交原告保管之日止；若因购房人自己原因或因和昌置业未履行与借款人签订的购房合同或房地产开发手续不全等原因，致使购房人未按约定偿还银行贷款，造成原告承担担保责任，和昌置业则以包括保证金在内的公司资产按协议约定向原告承担连带责任。扬州建行依约发放了贷款。 2018年9月19日，公积金中心直属管理部向原告发出关于垫付逾期贷款本息的函称，陈俊贷款逾期期数已达6期，逾期金额已达13686.3元，…，请在接到本函后5个工作日内一次性垫付上述1人贷款逾期本息。诉讼中，原告另提供的公积金中心落款日期为2018年9月19日发给原告的关于垫付逾期贷款本息的更正函称，上述函将“一次性代偿贷款剩余本息”错写成“一次性代偿贷款逾期本息”，…你中心承担担保责任并一次性结清461253.7元。原告于2018年9月19日为陈俊、陈姗彤向公积金中心代偿贷款本息461253.7元。 上述预告抵押房产至今未办理正式抵押登记手续,并因陈俊、陈姗彤所涉案外人债务，已由扬州市江都区人民法院通过司法拍卖给他人所有。 本院认为，原告和被告陈俊、陈姗彤签订的反担保抵押合同，被告和昌置业签订的住房贷款担保合作协议，及和昌置业向原告出具的个人住房公积金（组合）贷款担保书，系当事人真实意思表示，应确认合法有效。各方均应按照约定行使权利、承担义务。和昌置业虽认为原告超范围单方面代偿，但对原告提供的公积金中心通知原告代偿贷款“剩余本息”和“逾期本息”的两份函件真实性并无异议，结合被告陈俊、陈姗彤实际逾期已达6期及原告实际清偿额并未大于主债权的事实，原告在代为偿还贷款本息后，有权行使追偿权。根据住房贷款担保合作协议和个人住房公积金（组合）贷款担保书的约定，被告和昌置业提供阶段性连带责任担保，免除责任的条件是正式抵押登记手续办理完毕、原告收到他项权证。原告与被告陈俊、陈姗彤办理了案涉房屋预告登记，原告依据预告登记对于未来取得的物权享有了请求权，并得以排除他人处分案涉房屋。故预告登记制度并不等同于物权的设立、变动登记，不产生物权（包括担保物权）设立或变动效力。阶段性连带责任保证的目的在于与正式抵押形成前后衔接关系，在案涉房屋具备办理他项权证条件之前向原告方提供还款保证。故在抵押房产的物权未设立，正式抵押登记手续尚未办理的情况下，原告主张抵押预告登记的房产直接享有优先受偿权缺乏法律依据，但由于案涉房屋已经扬州市江都区人民法院执行拍卖给他人，同时因陈俊、陈姗彤未办理案涉房屋产权证，该房屋产权尚在和昌置业名下，和昌置业对原告就案涉房屋行使优先受偿权的诉请也不持异议，本案如由原告另行提起要求陈俊、陈姗彤履行协助办理抵押登记义务之诉已不现实且无必要，故原告对涉案房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权；被告和昌置业应在物的担保不足范围内承担连带保证责任，并在承担保证责任后，取得向债务人追偿的权利。 综上所述，原告的诉请应如上所述予以裁判。被告陈俊、陈姗彤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告陈俊、陈姗彤于本判决生效后十日内给付原告扬州市住房贷款担保服务中心代偿款461253.7元及利息（自2018年9月19日计算至实际支付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 二、如被告陈俊、陈姗彤未履行付款义务，原告扬州市住房贷款担保服务中心对位于扬州市和昌运河尚郡公馆10(公安9)幢1402室房屋折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权； 三、原告在上述物的担保债权实现不足部分，由被告扬州和昌置业有限公司承担连带清偿责任。在承担保证责任后，有权向债务人陈俊、陈姗彤追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8218元（原告已预交），由被告陈俊、陈姗彤共同负担，于履行本判决时一并交付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  李 卫 人民陪审员  吴国鼎 人民陪审员  陈粉喜 二〇一九年十月十日 书 记 员  万 鹏