湖南省桃源县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0725民初837号 原告：广东新温商投资有限公司，住所地广东省广州市天河区华厦路49号之一2608房。 法定代表人：郑旭飞，董事长。 委托诉讼代理人：贺修书，北京天平（长沙）律师事务所律师。 被告：桃源县佳沅房地产开发有限公司，住所地湖南省桃源县漳江镇莲花湖社区建设西路58号。 法定代表人：余佳。 委托诉讼代理人：余大华，男，1964年2月25日出生，汉族，住湖南省桃源县。系余佳之父。 被告：黄卫明，男，1965年12月29日出生，汉族，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：宋立权，湖南独角兽律师事务所律师。 原告广东新温商投资有限公司（以下简称新温商公司）与被告桃源县佳沅房地产开发有限公司（以下简称佳沅公司）、黄卫明确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序。经审理发现不宜适用简易程序情形，裁定转入普通程序，公开开庭进行了审理。新温商公司的委托诉讼代理人贺修书、佳沅公司的法定代表人余佳（参加第一、二次庭审）及委托诉讼代理人余大华（参加第三次庭审）、黄卫明及委托诉讼代理人宋立权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新温商公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认两被告于2016年10月22日在桃源房地产管理系统网签的关于桃花源里项目1幢102号商铺的合同无效；2.判决两被告共同解除对桃花源里项目1幢102号商铺的网签；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：桃花源里房地产开发项目由新温商公司与佳沅公司共同投资开发，其中新温商公司投资70%，佳沅公司投资30%。根据双方约定的销售操作程序，桃花源里项目所有商铺、住宅、车位的销售都由双方共同销售，双方也共同向桃源县房地产管理局发函要求所有关于桃花源里项目的网签、合同备案都由双方共同签署才可以办理。2016年1月14日，新温商公司、佳沅公司与黄卫明共同签署《桃源县商品房买卖合同》，该合同约定：黄卫明购买桃花源里项目1幢102号商铺，面积610.88平方米，单价每平方米21600元，总价款1320万元。新温商公司与佳沅公司同意应付黄卫明（常德唯鸣广告传媒有限公司）的广告费1462268元转入黄卫明购买102号商铺的购房款。此后，黄卫明未付其余购房款。因桃花源里房产销售系统账号密码由佳沅公司掌管，新温商公司直到2018年底才得知两被告于2016年10月22日在房地产管理局的网站上对102号商铺进行了网签，网签合同侵害了新温商公司的合法权益，该合同无效。 佳沅公司辩称：佳沅公司作为桃花源里项目开发主体，对外承担法律责任，佳沅公司与黄卫明签订的商铺买卖合同是合法有效的，而且在房地产登记部门函上的公章，是佳沅公司的合同专用章。 黄卫明辩称：三方签订的关于桃花源里项目1幢102号商铺买卖合同是废合同，单价确定为每平方米21600元是准备配合佳沅公司度过资金难关，通过虚假房屋买卖合同最终达到由本人向银行贷款的目的，后来考虑到法律风险太大而放弃；本人与佳沅公司网上签订的单价为每平方米9000元的合同是正本合同，房款也是打到佳沅公司账上，不是余大华个人账上，该合同是双方真实意思表示，合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。新温商公司提交下列证据： 1.《桃源县商品房买卖合同》1份，拟证明佳沅公司与黄卫明就桃花源里项目1幢102号商铺签订买卖合同，合同约定商铺单价为每平方米9000元的事实。佳沅公司、黄卫明无异议，认为该合同系双方真实意思表示，合法有效。对此证据本院予以采信。 2.桃源县房产管理局网上政务大厅资料1份，拟证明佳沅公司与黄卫明就桃花源里项目1幢102号商铺在房管系统网签的事实。佳沅公司与黄卫明无异议。对此证据本院予以采信。 3.《桃源县商品房买卖合同》1份，拟证明新温商公司、佳沅公司与黄卫明于2016年1月14日签订桃花源里项目1幢102号商铺买卖合同，约定单价为每平方米为21600元的事实。佳沅公司、黄卫明对证据三性均不认可。黄卫明认为该合同不是真实意思表示，是虚假合同，签订该合同是便于向银行贷款，帮助佳沅公司解决资金困难。黄卫明提交《承诺书》予以证明。黄卫明质证理由成立，对此证据本院不予采信。 4.《委托函》1份，拟证明黄卫明于2016年6月1日通过常德唯鸣广告传媒有限公司向桃花源里项目部支付1462268元购房款的事实。佳沅公司与黄卫明无异议。此证据本院予以采信。 5.《桃源县1002地块房地产项目开发合作协议书》、《国有土地使用权证》、《土地出让合同》、桃源县发改局（2016）135号批复、《关于申请补列桃花源里商住小区建设工程规划许可证建设单位的函》、《关于申请补列桃花源里商住小区建设工程施工许可证建设单位的函》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《关于桃花源里项目联合开发登记说明函》、《商品房网上备案确认单》，拟证明桃花源里项目由新温商公司与佳沅公司联合开发，新温商公司占比70%，佳沅公司占比30%，桃花源里项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记须经新温商公司与佳沅公司一致同意且共同签章方可进行的事实。佳沅公司与黄卫明对此组证据的三性均有异议，认为政府出于维稳的需要以行政干预的手段进行调整不合法，证据均为复印件，无法确定其真实性。新温商公司对此组证据的来源作出补充说明。经审查，此组证据虽为复印件，经核实证据真实，许可证件均为职能部门依法作出，本院予以采信。 佳沅公司未提交证据。 黄卫明提交下列证据： 1.《承诺书》1份，拟证明桃花源里项目1幢102号商铺单价为每平方米9000元与21600元两份合同的来源，单价为9000元的合同系双方真实意思表示，单价为21600元的合同为虚假合同的事实。新温商公司与佳沅公司无异议。对此证据本院予以采信。 2.《商品房买卖合同》与《商品房网上备案确认单》各1份，拟证明佳沅公司与黄卫明于2016年6月1日签订桃花源里项目1幢102号商铺买卖合同，单价为每平方米9000元，并已网签备案的事实。佳沅公司无异议。新温商公司对证据不认可，认为《商品房买卖合同》上没有新温商公司签章确认，合同无效，《商品房网上备案确认单》违反新温商公司与佳沅公司关于共同签章方可销售的约定，应予撤销。新温商公司只是对合同及确认单效力质疑，对证据真实性未表示异议，故对证据的真实性本院予以采信。 3.《委托函》与对账单各1份，拟证明佳沅公司应付常德唯鸣广告传媒有限公司广告费1462268元冲抵黄卫明购买桃花源里项目1幢102号商铺购房款的事实。新温商公司与佳沅公司无异议。对此证据本院予以采信。 4.桃源县六合清华园《商品房买卖合同》1份，拟证明桃源县六合清华园项目商铺单价每平方米为10000元左右，新温商公司、佳沅公司与黄卫明三方签订的单价每平方米21600元的合同虚假的事实。佳沅公司无异议。新温商公司对证据的三性均不认可。该证据形式不合法，本院不予采信。 本院依职权调取下列证据： 1.对夏晖的调查笔录1份，夏晖原为桃源县房地产管理局房证测绘管理处主任，其证实一般情况下商品房预售许可确认只要有商品房开发企业在合同上盖章即可，但是桃花源里项目经新温商公司与佳沅公司文字报告申请，要求商品房的买卖合同与合同备案确认书必须由新温商公司与佳沅公司双方盖章才可以办理合同备案。 2.《关于桃花源里项目联合开发登记说明函》1份，新温商公司与佳沅公司于2014年9月18日联合向桃源县房地产管理局递交书面函，内容为：一.广东新温商投资有限公司和桃源县佳沅房地产开发有限公司作为房屋权人共同出现于房屋销售合同出让方；二.该项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记需经得双方一致同意方可进行。以函件上留存的桃源县佳沅房地产开发有限公司合同专用章与广东新温商投资有限公司桃花源里项目专用章及共管账户为准。 结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：桃花源里房地产开发项目由新温商公司与佳沅公司共同投资开发，其中新温商公司投资70%，佳沅公司投资30%。2014年9月18日，新温商公司与佳沅公司联合向桃源县房地产管理局递交书面函，内容为：经双方协商一致，对桃花源里项目房屋办理产权登记作如下说明：一.广东新温商投资有限公司和桃源县佳沅房地产开发有限公司作为房屋权人共同出现于房屋销售合同出让方；二.该项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记需经得双方一致同意方可进行。以函件上留存的桃源县佳沅房地产开发有限公司合同专用章与广东新温商投资有限公司桃花源里项目专用章及共管账户为准。2016年1月14日，黄卫明与新温商公司、佳沅公司协商后就购买桃花源里项目1幢102号商铺作出承诺：1.我此次购买商铺属于双方自愿行为，实际购买的商铺为1幢102号，预测建筑面积610.88平方米，双方约定我须于2016年年底按照9000元/平方米计的价格购买并签订合同；……5.我本人公司与桃花源里项目部的应收广告费，桃花源里项目部承诺可作为1幢102号商铺首付款抵扣，除此之外的其他债务不可作为房款抵扣。三方在承诺书上签字盖章认可。2016年6月1日，佳沅公司与黄卫明签订《桃源县商品房买卖合同》，约定黄卫明按照9000元/平方米的价格购买桃花源里项目1幢102号商铺。同日，常德唯鸣广告传媒有限公司委托佳沅公司将桃花源里项目应付广告费1462268元抵作黄卫明购买102号商铺的购房款。2016年10月22日，佳沅公司与黄卫明就桃花源里项目1幢102号商铺签订的买卖合同在桃源县房地产管理局进行了网签备案。黄卫明未付其余购房款。新温商公司直到2018年才得知桃花源里项目1幢102号商铺网签的事实。 本院认为：本案争执焦点为佳沅公司与黄卫明2016年10月22日关于桃花源里项目1幢102号商铺网签买卖合同的效力。 首先，新温商公司与佳沅公司作为桃花源里房地产开发项目的合作主体，明确约定对所开发的房地产按份享有权利，任何一方行使权利都不能对对方造成妨碍；同时，新温商公司与佳沅公司在2014年9月18日的联合声明中约定作为桃花源里项目房屋权人共同出现于房屋销售合同出让方，且该项目房屋所有网签、预告登记、抵押登记需经得双方一致同意方可进行，并将声明向桃源县房地产管理局报备；双方内部约定合法有效，对当事人具有法律约束力，同时，双方内部约定经报备对合同之外的第三人产生约束力，第三人的行为亦应受佳沅公司与新温商公司相关协议的约束。 其次，2016年1月14日，黄卫明与新温商公司、佳沅公司协商后就购买桃花源里项目1幢102号商铺作出承诺，三方在承诺书上签字盖章认可。根据这一事实，黄卫明对于桃花源里项目属于佳沅公司与新温商公司共同开发、房屋产权为双方共有应为明知，佳沅公司与黄卫明撇开新温商公司签订桃花源里项目1幢102号商铺买卖合同，明显对新温商公司的权利造成妨碍，佳沅公司与黄卫明在明知的情况下签订合同这一民事法律行为，应认定为佳沅公司与黄卫明系恶意串通，损害新温商公司的合法权利。 再次，佳沅公司与黄卫明将所签房屋买卖合同于2016年10月22日在桃源县房地产管理局网上平台网签备案，实质损害了新温商公司对于桃花源里项目1幢102号商铺应当享有的财产权利，对于网签合同这一民事法律行为因系恶意串通实质损害他人合法权益的民事法律行为，应当确认为无效。 最后，关于佳沅公司辩解其作为桃花源里项目房地产开发商，有权对该项目房屋处理的辩解意见，黄卫明关于佳沅公司与新温商公司的内部协议不能对抗善意第三人，佳沅公司与黄卫明所签合同有效的辩解意见，本院认为，新温商公司与佳沅公司达成的合法有效的内部协议，合同相对人应受内部协议的约束，佳沅公司与新温商公司将内部协议报备公开，内部协议对合同之外的第三人具有约束力，黄卫明的行为不构成善意第三人。故对上述辩解意见，本院均不予采纳。 综上，对新温商公司的诉讼请求，本院予以支持；依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、桃源县佳沅房地产开发有限公司与黄卫明于2016年10月22日在桃源县房地产管理局管理系统网签的关于桃花源里项目1幢102号商铺的合同无效； 二、桃源县佳沅房地产开发有限公司与黄卫明于本判决生效后十日内解除对桃花源里项目1幢102号商铺的网签，逾期则在相应媒体公告，公告费用由桃源县佳沅房地产开发有限公司承担。 案件受理费80元，由桃源县佳沅房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  周桃初 人民陪审员  徐铭遥 人民陪审员  胡朝国 二〇一九年十月十八日 法官 助理  陈 虹 书 记 员  贺镜霖