江西省南昌市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）赣01执复60号 复议申请人(利害关系人)：江西银行股份有限公司南昌滨江支行，住所地：南昌市东湖区紫金城商业区B栋一单元101室、201室，统一社会信用代码：913601001583777482。 负责人：熊俊，该支行行长。 申请执行人：徐建平，男，1959年8月18日生，汉族，住江西省南昌市西湖区。 被执行人：江西省日博工贸有限公司，住所地：江西省南昌市高新区艾湖村110栋8单元101室，统一社会信用代码：9136000613039493T。 法定代表人：刘漫春，系该公司经理。 复议申请人江西银行股份有限公司南昌滨江支行（以下简称“江西银行南昌滨江支行”）不服东湖区人民法院（以下简称“东湖法院”）作出的（2019）赣0102执异25号执行裁定书，向本院提出书面复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东湖法院查明，徐建平诉王舒峰、刘漫春、江西省日博工贸有限公司（以下简称“日博公司”）民间借贷纠纷一案，南昌市东湖区人民法院于2017年12月21日作出（2017）赣0102民初3715号民事判决书：被告王舒峰、日博公司于本判决生效后七日内归还原告徐建平借款120万元及利息151200元并支付逾期利息；被告王舒峰于本判决生效后七日内归还原告徐建平借款35万元并支付逾期利息，被告刘漫春对该款承担连带清偿责任。本院于2017年9月1日以（2017)赣0102执保1147号协助执行通知书在南昌市不动产登记中心查封了被告日博公司购买江西龚杏高新投资发展股份有限公司位于南昌市高新开发区学院五路与学苑路交叉处以西至佳海产业园【龚信产业城】19#20#厂房20栋101室房产。查封期限2017年9月1日至2020年8月31日止；而在另一案件当中，东湖区人民法院于2017年9月5日以(2017)赣0102财保37号民事裁定书和（2017）赣0102执保1127号之二协助执行通知书，向开发商江西龚杏高新投资发展股份有限公司查封被申请人日博公司在江西龚杏高新投资发展股份有限公司购买的江西龚杏(高新）产业基地第20栋共1-3层的房产的首付款1146888元，期限为2017年9月4日至2020年9月3日。2018年7月11日南昌高新技术产业开发区人民法院作出（2017）赣0191民初1196号民事判决，解除原告江西龚杏高新投资发展股份有限公司与日博公司签订的《南昌市商品房买卖合同》；日博公司返还江西龚杏高新投资发展股份有限公司位于南昌市高新开发区学院五路与学苑路交叉处以西至佳海产业园【龚杏产业城】19#20#厂房20#101号工业厂房。本院于2018年10月25日向江西龚杏高新投资发展股份有限公司发出（2018）赣0102执901号之三协助执行通知书，为申请人徐建平提取江西龚杏高新投资发展股份有限公司应支付给日博公司161万元范围内购房首付款。异议人对此提出异议。 上述事实，有（2017）赣0102民初3715号民事判决书、（2017)赣0102执保1147号协助执行通知书及不动产登记中心的送达回复书、民事裁定书(2017)赣0102财保37号、（2018）赣0102执901号之三协助执行通知书等佐证。 东湖法院认为，当事人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。本案中，争议焦点系异议人江西银行股份有限公司南昌滨江支行在(2017)赣0102财保37号一案中能否享有优先受偿权。因日博公司名下房产是申请人徐建平一案首先查封，而异议人江西银行股份有限公司南昌滨江支行一案是对被执行人在江西龚杏高新投资发展股份有限公司的购房款进行查封，且查封时间在徐建平一案之后。南昌高新技术产业开发区人民法院于2018年7月11日作出（2017）赣0191民初1196号民事判决书，判决解除江西龚杏高新投资发展股份有限公司与日博公司签订的《商品房买卖合同》。（2018）赣0102执901号之三协助执行通知书并无不妥，因此，江西银行股份有限公司南昌滨江支行提出的异议不符合事实和法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回异议人江西银行滨江支行的异议请求。 复议申请人江西银行南昌滨江支行称，1、原执行裁定认定事实错误，应当认定复议申请人查封日博公司对龚杏公司债权的时间在先，并对该债权享有优先处置及受偿权。2、对房产的预查封不等同于对日博公司因支付价款而形成的对龚杏公司债权的查封，不必然有优先处置及受偿权。综上，请求：1、撤销（2019）赣0102执异25号执行裁定书。2、撤销（2018）赣0102执901号之三协助执行通知书。3、裁定江西银行南昌滨江支行对房产的首付款享有优先受偿权。 申请执行人徐建平答辩称，1、预查封的效力等同于正式查封。东湖法院因本案最先向南昌市不动产登记中心送达协助执行通知书，故应认定本案享有案涉预售商品房的首封权。2、预查封标的包括了被执行人因合同解除所应享有的债权《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。可见，预查封所保全的对象是购房人对诉争房产的债权和物权期待权。现案涉《预售商品房买卖合同》已解除，原预查封效力自然应及于被执行人在该买卖合同解除后取得的对开发商的债权，即购房首付款。3、完成预查封后向开发商送达裁定及协助执行通知书，属于人民法院内部的工作步骤，并不影响对预查封效力及首封法院的认定,根据全国法院决胜“基本解决执行难”信息网公布的《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》一文：人民法院在办理预售商品房预查封时，除向房产登记部门送达预查封有关法律文书之外，还应及时向开发商送达预查封裁定和协助执行通知书，告知预售商品房已被法院预查封，擅自向被执行人退款承担法律责任。可见，向开发商送达预查封裁定仅为人民法院内部工作程序，并不影响预查封效力及首封的认定。况且，在被执行人与开发商解除买卖合同之前，被查封房产的表现形式是已备案的预售房产，故应根据“对预售房产的查封时间”来认定首封案件。查封的标的并非同一预售商品房。申请人在东湖区法院查封的《南昌市商品房买卖合同》编号是1000472926，该合同的购房首付款为1809178元。江西银行股份有限公司滨江支行的执行异议申请的查封首付款金额是1146888元并非该预售商品房合同记载的金额。 本院查明，东湖法院于2019年9月11日向江西江西龚杏高新投资发展股份有限公司送达（2017）赣0102执保1147号之二协助执行通知书，冻结江西龚杏高新投资发展股份有限公司对备案合同编号为（1000472926）商品房买卖合同项下全部应收款（含首付款），期限为2017年9月11日至2020年9月10日。 2013年7月18日，江西龚杏高新投资发展股份有限公司与日博公司签订了房屋买卖预约协议书，合同约定将江西龚杏高新产业基地第20栋共1-3层卖给日博公司，建筑面积约为2620.86平方米，总价为5734442元，支付立约定金1146888元。2015年7月29日，江西龚杏高新投资发展股份有限公司与日博公司签订的《南昌市商品房买卖合同》，合同编号为（1000472926），约定将位于南昌市高新开发区学院五路与学苑路交叉处以西至佳海产业园【龚杏产业城】19#20#厂房20#101号工业厂房卖给日博公司，建筑面积为2728.14平方米，总价为5909178元，支付首付款1809178元。 本院查明的其他事实与东湖法院一致。 本院认为，本案争议的焦点为预查封的备案房产被解除合同后是否及于返还的首付款的问题。在本案中，徐建平与日博公司等民间借贷纠纷案查封日博公司名下位于南昌市高新开发区学院五路与学苑路交叉处以西至佳海产业园【龚信产业城】19#20#厂房20#101室备案房产的时间为2017年9月1日，产生公示作用，并于2017年9月11日冻结该备案房产的首付款。从上述事实可知，徐建平与日博公司等民间借贷纠纷案对上述房产的预查封在先，并且向江西龚杏高新投资发展股份有限公司送达了冻结该首付款协助执行通知书。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定“被执行人购买第三人的财产，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。预查封所保全的对象是该房产备案人对该房产的债权和相关期待权益，即对江西龚杏高新投资发展股份有限公司的债权及到期请求交付房屋、转移权属的权力。现因上述备案房产被（2017）赣0191民初判决书判决解除合同，对该备案房产的查封及对该备案房产的首付款的冻结都是基于该备案房产，备案房产合同解除后的替代物就是首付款，对备案房产的预查封的效力应及于解除合同后返还给被执行人日博公司的款项。虽然，江西银行滨江支行与日博公司等金融借款合同纠纷案2017年9月5日也向江西龚杏高新投资发展股份有限公司协助执行通知书，但其查封的是2013年7月18日江西龚杏高新投资发展股份有限公司与日博公司签订了房屋买卖预约协议书中江西龚杏高新产业基地第20栋共1-3层支付的立约定金1146888元，而如果该房屋买卖预约协议转化为2015年7月29日江西龚杏高新投资发展股份有限公司与日博公司签订的房屋买卖合同，立约定金1146888元转化为首付款，2017年9月5日以(2017)赣0102财保37号民事裁定书和（2017）赣0102执保1127号之二协助执行通知书就应冻结查封2015年7月29日签订的《南昌市商品房买卖合同》中的首付款。因此，东湖法院（2019）赣0102执异25号执行裁定书驳回复议申请人异议请求并无不当。 综上，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。东综上，复议申请人的复议理由不能成立，本院不予支持。东湖法院认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议申请人案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下： 驳回江西银行股份有限公司南昌滨江支行复议申请，维持江西省南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102执异25号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李国兴 审判员  姚 国 审判员  吴明军 二〇一九年十月二十八日 书记员  余 浩