江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初2806号 原告：高莉周，女，1971年4月2日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：仲崇洋，江苏海辉律师事务所律师。 被告：高建英，女，1953年3月24日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：马庆圣，江苏可德律师事务所律师。 被告：高福祥，男，1954年3月12日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：马庆圣，江苏可德律师事务所律师。 被告：高燕乃，女，1978年4月21日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：马庆圣，江苏可德律师事务所律师。 被告：徐向坚，男，1979年1月19日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：马庆圣，江苏可德律师事务所律师。 原告高莉周与被告高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高莉周及其委托诉讼代理人仲崇洋，被告高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚的共同委托诉讼代理人马庆圣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高莉周向本院提出诉讼请求：1、要求确认高建英、高福祥向高燕乃、徐向坚赠与无锡市惠山区金惠苑383号502室房屋（以下简称金惠苑383号502室房屋）的行为无效；2、判令高燕乃、徐向坚将金惠苑383号502室房屋不动产权过户至高莉周名下；3、诉讼费用由高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚负担。 事实和理由：2006年5月11日，高莉周与高建英、高福祥签订《卖购房协议书》，约定高莉周以17万元的价格购买金惠苑383号502室房屋，高建英、高福祥应积极配合办理产权证。协议书成立生效后，高莉周全额支付购房款并实际占有房屋。现房屋已满足办证条件，但高建英、高福祥拒不配合，并恶意将房屋登记在高燕乃、徐向坚名下。故诉至法院，请求判如所请。 被告高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚共同辩称：1、高建英、高福祥、高燕乃、高佳怡均为无锡市惠山区堰桥戴圻村陆巷47号房屋（以下简称陆巷47号房屋）的拆迁安置人，均有安置名额，高建英、高福祥、高燕乃、高佳怡均为金惠苑383号502室房屋的共同共有人。徐向坚与高燕乃结婚后，高建英、高福祥、高燕乃、高佳怡将金惠苑383号502室房屋的份额赠与给徐向坚，使徐向坚、高燕乃成为该房屋的所有权人。赠与行为合法有效，徐向坚、高燕乃系该房屋的合法所有权人，高莉周要求将金惠苑383号502室房屋过户至其名下的诉讼请求无事实和法律依据；2、徐向坚、高燕乃不是《卖购房协议书》的相对方，其没有义务履行《卖购房协议书》中约定的内容；3、高建英签订《卖购房协议书》时，未经高福祥、高燕乃、高佳怡同意，高建英系无权处分，且高福祥、高燕乃、高佳怡也不同意出售房屋，故高建英出售房屋的行为无效；4、请求驳回高莉周的诉讼请求。 经审理本院认定如下事实： 2006年5月11日，高建英与高莉周签订《卖购房协议书》，约定：高建英在征得全家同意的前提下，将金惠苑383号502室房屋出售给高莉周，房屋面积105平方米，总价17万元，分四次支付，以后在办理房产证、土地证等有关过户手续时，卖方应积极支持买方。 双方一致陈述签订《卖购房协议书》时，高福祥在场，并由其女儿高燕乃在《卖购房协议书》出卖方处签了“高福祥”的名字。 高莉周于2006年5月11日给付高建英7万元购房款，于2006年5月12日给付高建英3万元购房款，于2006年12月17日给付高建英3万元购房款，于2008年1月22日给付高建英4万元购房款，高莉周共计向高建英支付17万元购房款。 签订《卖购房协议书》当日，高建英向高莉周交付了金惠苑383号502室房屋的钥匙，高莉周使用该房屋至今。 高建英系高莉周姑姑，高燕乃系高福祥、高建英独生女。高福祥、高建英陈述其二人于1977年-1978年结婚，没有办理结婚证，陆巷47号房屋原系高福祥住宅，1980年高福祥、高建英对该房屋进行了翻建。 本院至土地管理部门调取了《个人土地登记申请书》、《界址勘丈记录表》、《农户地籍勘丈调查表》、无锡县堰桥镇人民政府土地管理所出具的《证明》，上述材料显示坐落于陆巷的房屋一间土地使用权人为高福祥，建筑占地面积78.48平方米，宅基地总面积103.68平方米，房屋建造于1978年11月。 2005年，陆巷47号房屋拆迁，以产权调换补偿的方式进行安置，安置名额为：高福祥、高建英、高燕乃、姚志超、高佳怡，另购买成本价一人、购买市场价一人，最终取得安置房二人房两套，三人房一套，分别为：金惠苑288号101室（73.42平方米）、金惠苑289号501室（73.42平方米），金惠苑383号502室（110.36平方米）。 高燕乃于2007年7月3日与姚志超离婚，高佳怡（曾用名姚佳怡）系二人的女儿。高燕乃与姚志超离婚时签订了《自愿离婚协议书》，《自愿离婚协议书》子女抚养部分载明:女儿由女方抚养;共同财产分割部分载明：女方嫁妆归女方所有，其他归男方所有，男方支付女方2万元，分三年支付。 2009年12月15日，高燕乃与姚志超在无锡市惠山区人民调解委员会主持下达成《人民调解协议》。《人民调解协议》载明：一、高燕乃对姚志超应付2万元全额放弃；二、姚志超对高燕乃原居住地陆巷47号拆迁后以人员所分配的金惠苑安置房的使用权及有关该房产的财产处分权全部放弃；三、本财产纠纷一次性调处终结，双方再无其他纠葛，双方当事人应自觉履行，不得违约；四、本协议经双方当事人签字后即生效。 审理中，高莉周提交《协议》的照片打印件，证明：其于2018年8月14日至无锡市惠山区长安街道拆迁管理办公室了解情况时，用手机拍到了该《协议》，该协议由高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚签名并提交给无锡市惠山区长安街道拆迁管理办公室，《协议》内容为确认由高福祥接受金惠苑383号502室房屋的安置。高莉周当庭出示了其手机中《协议》的原始照片。经质证，高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚对《协议》的真实性不予认可。 本院至无锡市惠山区长安街道拆迁管理办公室调取权利人对三套安置房申请办证的相关资料，调取到了关于三套安置房的《无锡市私人住宅拆迁安置申请审批表》、《无锡市惠山区安置房更名申请表》。该证据显示，2017年5月，高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚一致确认将金惠苑288号101室、金惠苑289号501室、金惠苑383号502室三套安置房的不动产权证登记在高燕乃、徐向坚名下。经质证，高莉周对真实性无异议，但认为：高建英、高福祥原本是打算将金惠苑383号502室房屋登记在高福祥一个人名下的，由于后来涉及诉讼，高建英、高福祥等人恶意串通，变更了登记申请。高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚对上述证据的真实性无异议，但认为：《无锡市私人住宅拆迁安置申请审批表》中“本套安置人员情况”一栏注明高燕乃是房屋共有人，证明高燕乃对安置房享有所有权，且徐向坚也是房屋的安置人，徐向坚能够取得安置房屋的所有权份额。 高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚提交《安置房户型确认书》，证明金惠苑383号502室房屋系高福祥一家五人（高建英、高福祥、高燕乃、姚志超、高佳怡）共有，高建英没有任何权利单独处分属于五人的共有房屋。《安置房户型确认书》载明：拆迁安置办公室核定安置人口数为5人，安置房型二人房二套，三人房一套，其中购买成本价35平方米，购买市场价35平方米。经质证，高莉周对真实性无异议，但认为：取得安置房时，安置房的产权并非五人共有，高燕乃、姚志超、高佳怡并不拥有安置房的产权，也不拥有安置房的共有份额。 另查明：2018年9月，高莉周起诉至本院，被告为高建英、高福祥，案号为（2019）苏0206民初5487号，诉讼请求为：请求判令高建英、高福祥继续履行《卖购房协议书》，将金惠苑383号502室过户至高莉周名下，诉讼费由高建英、高福祥负担。后高莉周于2019年2月将诉讼请求变更为：1、判令高建英、高福祥办理金惠苑383号502室房屋的不动产权证，相关办证费用由高建英、高福祥负担；2、高建英、高福祥办理完成金惠苑383号502室房屋的不动产权证后，高建英、高福祥立即将该房屋过户至高莉周名下；3、诉讼费由高建英、高福祥负担。 2019年3月26日，金惠苑383号502室房屋不动产权证登记至高燕乃、徐向坚名下。 2019年4月15日，高莉周向本院申请撤回对（2019）苏0206民初5487号案件的起诉，本院裁定予以准许。 审理中，高莉周陈述其愿意承担金惠苑383号502室房屋过户至其名下的过户费用。 以上事实，有《卖购房协议书》、收取房款的凭证、《房屋作价、拆迁、安置认定书》、《拆迁房屋补偿、安置房价结算明细认定表》、无锡市不动产（房屋）登记簿证明、户口簿、离婚证、结婚证、（2019）苏0206民初5487号案件民事诉状、开庭笔录、民事裁定书、上述所列各项证据、当事人陈述等在卷佐证。 本院认为：一、陆巷47号房屋的权属。 陆巷47号房屋并未办理产权证，《个人土地登记申请书》载明土地申请人为高福祥，无锡县堰桥镇人民政府土地管理所出具的《证明》载明该房屋所在的土地系高福祥的宅基地，宅基地上房屋建造于1978年11月。高福祥、高建英陈述其二人于1977年-1978年结婚，没有办理结婚证，陆巷47号房屋原系高福祥住宅，1980年高福祥、高建英对该房屋进行了翻建。高燕乃出生于1978年4月21日，系高福祥、高建英的独女。 根据上述情况分析，陆巷47号的土地原系高福祥宅基地，房屋曾于1978年11月、1980年进行了建设。由于当时高燕乃刚出生不久，不可能有能力出资建造房屋，且高福祥、高建英陈述1980年也对房屋进行了建设，故本院认定陆巷47号房屋的权属为高福祥、高建英夫妻共有，高燕乃对陆巷47号房屋不拥有所有权。 二、金惠苑383号502室房屋安置时的权属。 陆巷47号房屋的所有人为高福祥、高建英，金惠苑383号502室房屋系陆巷47号房屋拆迁后以产权调换的安置方式所取得的房屋。高福祥、高建英为陆巷47号房屋的拆迁补偿利益人，享有拆迁补偿利益，对拆迁安置所取得的房屋享有所有权。高燕乃、姚志超、高佳怡为安置对象，其为拆迁安置利益人，仅享有安置利益，对安置的房屋有无偿使用权，但对安置的房屋不享有所有权，其享有的安置利益依附于拆迁补偿利益人的拆迁补偿利益，其享有的安置利益不能独立存在，如若其无法行使使用权（安置利益），可要求拆迁补偿利益人给予相应补偿。故金惠苑383号502室房屋进行安置时，所有权人为高福祥、高建英。 三、《卖购房协议书》是否对高福祥产生法律效力。 2006年5月11日，高建英与高莉周签订了《卖购房协议书》，高建英在该协议书上签名，高福祥在场，但没有签字，高燕乃在该协议书上签了高福祥的名字。签订《卖购房协议书》的当日，高建英向高莉周交付了金惠苑383号502室房屋的钥匙，高莉周使用该房屋至今。高莉周于2008年1月22日将房屋的购房款全部付清。 根据上述事实分析，金惠苑383号502室房屋交付给高莉周已有13余年，购房款早已付清，《卖购房协议书》签订时，高福祥、高燕乃均在场，事后高福祥、高燕乃也未对买卖房屋提出异议，故本院认定高建英、高福祥将当时其所有的金惠苑383号502室房屋出售于高莉周系其真实意思表示，《卖购房协议书》对高建英、高福祥产生法律效力。 四、高建英、高福祥将金惠苑383号502室房屋赠与高燕乃、徐向坚的行为是否有效。 高建英、高福祥系金惠苑383号502室房屋的所有权人，其将该房屋申请办证至高燕乃、徐向坚名下的行为，属于将该房屋赠与高燕乃、徐向坚的行为。但在高建英、高福祥、高燕乃明知高建英、高福祥已于2006年将金惠苑383号502室房屋出售给高莉周的情况下，高建英、高福祥违反诚实信用原则，将该房屋申请办证至高燕乃、徐向坚名下，高建英、高福祥主观上明显具有恶意，其为规避继续履行《卖购房协议书》而恶意将《卖购房协议书》中的标的物赠与自己的近亲属。高燕乃在主观上也具有恶意，徐向坚并不属安置对象，其也未支付对价。故高建英、高福祥将金惠苑383号502室房屋赠与给高燕乃、徐向坚的行为应认定为无效。 五、赠与行为无效后的处理。 高建英、高福祥将金惠苑383号502室房屋赠与给高燕乃、徐向坚的行为被认定为无效后，高燕乃、徐向坚取得该房屋的不动产权证便无事实和法律依据，登记在高燕乃、徐向坚名下的金惠苑383号502室房屋不动产权证应予撤销。因高莉周自愿承担将金惠苑383号502室房屋过户至其名下的过户费用，金惠苑383号502室房屋已初始登记，并且目前已办理了产权登记，不动产权证目前登记在高燕乃、徐向坚名下，为减少当事人诉累，避免不动产权证撤销后由高建英和高福祥重新办证、再过户至高莉周名下的相关衔接问题，本案中可由高燕乃、徐向坚将金惠苑383号502室房屋不动产权证直接变更办理至高莉周名下，由高莉周承担过户费用，且根据房屋买卖的约定，安置房土地出让金应由高莉周缴纳。 综上，对高莉周的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认高建英、高福祥向高燕乃、徐向坚赠与无锡市惠山区金惠苑383号502室房屋的行为无效； 二、高燕乃、徐向坚于本判决生效之日起三日内将无锡市惠山区金惠苑383号502室房屋的不动产权证变更办理至高莉周名下，高莉周予以配合，过户费用由高莉周承担。 案件受理费3700元、财产保全费1370元，合计5070元（已由高莉周预交），由高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚负担。该款由本院退还高莉周，高建英、高福祥、高燕乃、徐向坚于本判决生效之日起三日内将该款交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张凌彦 人民陪审员  华慧兰 人民陪审员  胡志新 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  邹迪凡