河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1425民初3775号原告：吴银岭，男，1954年8月17日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人：冯兴臣，河南尊典律师事务所律师，执业证号：14114199110424994，代理权限：一般代理。被告：王志军，男，1972年6月18日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人：王胜帅，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114201810073289，代理权限：特别授权。被告：吴乐民，男，1956年12月11日出生，汉族，住河南省虞城县。原告吴银岭与被告王志军、吴乐民确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告吴银岭及其委托代理人冯兴臣、被告王志军及其委托代理人王胜帅到庭参加诉讼；被告吴乐民经传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴银岭向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年5月17日签订的房地产买卖协议；2、二被告补偿原告宅基地占用款100,000元（共2丈，每丈50,000元）；3、二被告返还原告购房款140,000元及利息（利率按年利息6%计算，自2013年2月10日至付清之日止）；4、二被告赔偿原告购房款二倍的损失280,000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月，二被告以改造虞城县站集乡沙岗老街为由，将原告等多家居民宅基地上的旧房拆除，开发建设商品房（商铺）出售。当时口头约定占用的老宅基地，在原宅基地的基础上，每丈出售新建商铺一间。原告被占用老宅基地2.36丈，依约可购买新商铺2间。对于原告多出的0.36丈，被告给原告折价补偿18,000元，此款已抵购房款。2013年2月10日，原告将应付购房款（包括0.36丈宅基地折款18,000元）140,000元交给被告吴乐民，用以购买二被告开发的商铺一套2间。二被告收取原告的购房款后，迟迟不给原告交房，双方为明确权利义务，2017年5月17日被告王志军代表二被告和原告签订一份《房地产买卖协议书》，被告王志军为甲方，原告为乙方，双方约定被告出售给原告商铺的间数、面积、位置。协议签订后，被告没有履行向原告交付商铺的义务。后来，原告得知被告将上述商铺出售给他人，此商铺已被他人占用。二被告的行为已构成违约，给原告造成巨大损失。原告为保护自己合法权益，特提起诉讼。被告王志军辩称，1、原告诉被告王志军解除《房地产买卖协议》没有事实和法律依据，涉案合同已经履行完毕，不存在解除的情形，应当驳回原告的诉讼请求。2、原告要求被告王志军赔偿二倍购房款没有法律依据。被告王志军与沙岗村委会吴乐民等人签订房屋代建合同，房屋建好后，被告王志军收取房屋代建费，并不负责分配房屋，也不参与其他事项，分配房屋由村委会主任吴乐民负责。被告吴乐民对原告的房屋已经进行分配，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。根据原告吴银岭与被告王志军的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：涉案房屋被告是否已经交付给原告？原告要求解除与被告之间的房屋买卖协议是否有事实和法律依据？如涉案房屋买卖合同应予以解除，原告要求被告补偿100,000元、返还购房款及利息以及赔偿损失的请求是否应予以支持？原告吴银岭为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、吴银岭的身份证复印件，证明原告的身份及主体资格。2、购房款收条，证明：1、原告于2013年2月10日将购房款140,000元付清，由被告吴乐民收取。2、多出的0.36丈宅基地折款18,000元，每丈折合50,000元，此款已计入购房款中。3、房地产买卖协议，证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系，被告应依据协议向原告交付新建商铺。被告没有交付，构成违约，因此给原告造成的损失应给予二倍的赔偿。4、虞城县××××村民委员会出具的证明，证明被告在虞城县××××村开发建房，占用原告的两处宅基地，共计0.476亩，折合2.36丈，每丈作价5万元。5、虞城县人民法院、商丘市中级人民法院民事判决书各一份；代理费发票二份，证明原告按约定购买的商铺，被被告擅自出售给他人，引起诉讼，原告因此支付代理费10,000元，此款和利息的两倍为原告遭受的经济损失。6、（2019）豫14民申374号民事裁定书，证明原告的再审申请已被商丘中级人民法院驳回。被告王志军对原告提交的证据1、6没有异议。对证据2本身没有异议，对证明目的有异议，土地折款没有进行评估，不能证明涉案土地的价值。对证据3有异议，该协议上并没有明确约定第几间房屋出售给原告，该协议是被告吴乐民与被告王志军后期补签的，签署时间不是2017年5月17日，原告实际入住房屋的时间是2013年2月10日，已经在该房屋居住五年八个月，该协议也已经履行完毕。对证据4证明目的有异议，宅基地的实际面积应有国家有关部门颁发的土地确权证，村委会的证明并不能达到原告的证明目的。该证明显示二被告将原告的房屋推倒不属实，该房屋是原告自己拆迁的，与二被告没有关系。对证据5中的判决书真实性没有异议，对代理费发票有异议，原告与他人发生诉讼产生的费用，与被告没有关联。被告王志军为证明其主张，向本院提交以下证据：1、王志军的身份证复印件，证明被告王志军的身份和诉讼主体资格。2、再审申请书一份，证明原告与第三人吴存良之间因房屋所有权进行的诉讼，原告已经申请再审，此案没有终结，房屋所有权不能确定，原告现起诉二被告解除合同没有依据。3、沙岗新街房屋分配图一份，证明被告王志军代建房屋已经分配完毕，吴乐民等人系房屋的分配人，与被告王志军没有关系。4、沙岗新街开发买卖合同，证明被告王志军负责代建，由被告吴乐民负责销售。原告对被告王志军提交的证据1没有异议。对证据2，因被告已撤回，不再质证。对证据3真实性有异议，系被告单方制作，没有经被拆迁户和被占宅基地户同意，不能作为有效证据使用。对证据4有异议，二被告之间的协议，对原告并没有约束力，不能以此免除二被告的责任。原告与被告王志军签订的合同是双方真实意思表示，双方对房屋所在的位置和面积、层数、间数都有明确约定，且四邻清晰，被告王志军未能依据双方签订的协议交付房屋，已经构成违约。被告吴乐民没有答辩，庭审缺席，对原告及被告王志军提交的证据视为放弃质证的权利。对原告提交的证据，本院综合分析认证如下，证据1、6，被告王志军没有异议，予以采信。证据2，收到条有吴乐民的签字，被告王志军亦承认收到该款，能够证明原告已经支付购房款140,000元，予以采信。证据3，结合已经生效的（2018）豫1425民初5121号、（2019）豫14民终1725号民事判决书，被告王志军提交的新街房屋分配图，能够证明被告王志军将沙岗新街东邻废地、西邻大路、南邻吴存良、北邻吴东印的门面房出售给原告的事实，予以采信。证据4，与原告提交的证据2、3，被告王志军提交的证据3可以相互印证，能够证明被告王志军在虞城县××××村建设沙岗新街时，占用原告0.476亩宅基地的事实，予以采信。证据6中的判决书，系生效法律文书，予以采信，证据6中的代理费发票开具时间和单位与诉讼时间和律师事务所不一致，亦没有案号、代理合同相印证，不能证明原告因诉讼产生的费用，不予采信。对被告王志军提交的证据，本院综合分析认证如下，证据1，原告没有异议，予以采信。证据2，被告王志军已撤回，不予评判。证据3，能够证明被告王志军应向原告交付沙岗新街东邻废地、西邻大路、南邻吴存良、北邻吴东印门面房的事实，不能证明被告王志军已经履行2017年5月17日房地产买卖协议，已将上述门面房交付原告。证据4，沙岗新街商住开发买卖合同一方当事人为被告王志军，另一方当事人为被告吴乐民等人，与原告没有关联，不予采信。依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年3月份，虞城县××××村老街进行改造，具体由被告王志军实施。施工中被告王志军占用原告两处宅基地共0.476亩，南北长折合2.36丈，每丈作价50,000元折抵购房款，2013年2月10日，原告付清购房款140,000元（包括没有折抵购房款的0.36丈宅基地折款18,000元）。2017年5月17日，被告王志军与原告签订房地产买卖协议，约定被告王志军自愿将虞城县沙岗新街1-3层门面以140,000元的价格出售给原告，该门面房宅基地南北长6.6米，东西宽10米，一、二总面积216平方米，东邻废地、西邻大路、南邻吴存良、北邻吴乐印。双方同时约定不得以任何理由违约，否则，造成的经济损失以两倍以上的款项补偿对方。另查明，2018年10月26日，吴存良以吴银岭以强行占有其房屋为由，向本院提起诉讼，要求吴银岭返还位于沙岗新街门面房。2019年3月12日，本院作出（2018）豫1425民初5121号民事判决书，判决吴银岭腾空涉案房屋，返还吴存良。吴银岭不服提起上诉，商丘中院审理后，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，被告王志军与原告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，王志军收取原告交纳的购房款后，有义务按约定向原告交付位于站集镇××南邻吴存良、北邻吴乐印的门面房。由于被告王志军已将涉案门面房出售给吴存良，生效裁判文书亦认定吴存良对沙岗新街从南往北数第一、第二套门面房享有权利，致使原告不能实现合同目的取得涉案门面房的所有权。《合同法》第九十四第（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告要求解除与被告王志军2017年5月17日签订的房地产买卖协议，本院予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告王志军应在合同解除后返还原告已付购房款140,000元。对于不能返还的宅基地，应折价100,000元进行补偿。关于原告诉请的损失。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据上述规定，参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二），以及原告与被告王志军的约定，本院确定被告王志军从2013年2月10日起，按照年息12%的标准，赔偿已付购房款利息损失。被告吴乐民与原告不存在房屋买卖合同关系，收取原告的购房款即交给被告王志军，没有向原告交付房屋的义务，原告要求被告吴乐民返还购房款、赔偿损失没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告吴银岭与被告王志军2017年5月17日签订的房地产买卖协议；二、被告王志军于本判决生效后五日内补偿占用原告吴银岭宅基地款100,000元，返还原告吴银岭已付购房款140,000元，并按照年利率12%的标准赔偿原告吴银岭从2013年2月10日起至付清款期间的利息损失；三、驳回原告吴银岭要求被告吴乐民承担补偿宅基地款、返还购房款及赔偿损失的诉讼请求；四、驳回原告吴银岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,900元，由被告王志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉人应从递交上诉状之日起七日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费4,900元。户名：商丘市财政局；账号：80×××11；开户行：中原银行商丘慧商支行；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田仲秋人民陪审员  付耀华人民陪审员  张 超二〇一九年十月十五日书 记 员  李慧芳