宁夏回族自治区永宁县人民法院民事判决书（2019）宁0121民初3227号原告：田云武,男,1954年1月21日出生,汉族,住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：韩智，宁夏言宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，宁夏言宗律师事务所律师。被告：银川尚质房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。法定代表人：全勇,该公司总经理。委托诉讼代理人：刘桂华，女，该公司法务部员工。原告田云武与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田云武的委托诉讼代理人马婷，被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田云武向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理永宁县三沙源小区x区x座x单元x层x号房屋的不动产权证书;2、判令被告支付原告违约金22133.01元(以303192元为基数，按照每日万分之二计算，自2018年7月1日暂算至2019年7月1日，计算365天),并要求被告以303192元为基数，按照每日万分之二支付自2019年7月2日至实际完成房屋不动产权登记之日止的违约金;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2015年9月20日签订了商品房买卖合同,约定原告向被告购买永宁县三沙源x区x座x单元x层x号房屋,合同还就房屋价款、交付时间、房屋登记、违约责任以及双方权利义务等事项进行了约定。合同签订后,原告向被告一次性支付了全部购房款,房屋已交付给原告,原告将涉案房屋契税、产权代办费及不动产权登记费交纳给被告。但由于被告未依法向税务机关缴纳税金,致使涉案房屋无法办理房屋不动产权证书。原告多次催促被告办理房屋登记手续,被告一直推脱至今不予办理。原告认为,被告的行为违反合同约定,已构成违约,应承担违约责任。为此,原告为维护其合法权益,向法院院提起诉讼,请求依法判决。被告银川尚质房地产开发有限公司辩称，被告可以立即为原告办理涉案房屋不动产权证书，但对逾期办证违约金的计算有异议，违约金应当按照补充协议的约定计算，即按照房屋总价款的1%计算。补充协议约定房屋不动产权证书在房屋交付后的365个工作日进行办理，即自2018年7月1日增加365个工作日为2019年12月8日。房屋不动产权证书尚未到办理期限，故被告不应承担逾期办证违约金。原告围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份，证明2015年9月20日，原、被告签订了该合同及补充协议，约定原告购买被告开发建设的涉案房屋，合同就房屋价款、交付时间、房屋登记、违约责任、双方的权利义务等进行了约定；二、补充协议（房屋面积确认书）、三沙源四区住宅交房费用计算单、宁夏增值税普通发票各一份，收据四张，证明原告已向被告支付了涉案房屋全部购房款303192元，向被告缴纳了产权代办服务费200元、契税4547.88元、维修基金5120.4元、不动产登记费80元，双方于2017年7月4日办理完成房屋面积差异结算手续，原告于2017年7月4日已缴纳物业费2752元，涉案房屋于2017年7月4日办理完交付手续的事实。被告提交了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（均为复印件）各一份，证明逾期办证违约金的支付方式应当按照补充协议约定的合同总价款1%进行计算。经本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的证据二中的物业费收据不予质证，认为与其公司无关，对原告提交的其他证据均没有异议。原告对被告提交的证据的三性没有异议，对证明目的有异议，认为《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，即买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。双方在签订合同时选择了该种处理方式，并没有选择第2种方式即补充协议，所以，补充协议中约定的已付房价款1%的违约金双方并未选择，不应适用。经本院审查认为，原告提交的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提交的证据，原告对证据的三性没有异议，本院予以确认，对被告的证明目的，因不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定和法律规定，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月20日,原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件,合同约定的主要内容为：原告购买被告开发的的位××县房屋,房屋建筑面积127.40平方米，房屋总价为301747元,付款方式为原告在2015年9月21日前支付该商品房全部价款；商品房交付时应当符合合同第九条和第十条约定的交付使用条件；该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付的通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付地点；交付房屋时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人的原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照补充协议处理；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；合同第二十条第（二）项约定“因出卖人的原因，造成买受人不能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同的通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应该完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。”合同第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议约定的主要内容为：第二条第2款约定，甲（出卖人）、乙（买受人）双方一致同意,该商品房实际交付日期的界定为:其一,乙方签署《商品房交接单》之日为房屋实际交付之日。其二,乙方未在约定时间办理交房手续的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。其三,乙方不予配合房屋查验,或拒绝在《商品房交接单》上签字的,以甲方书面通知到达时间为交房时间。甲方通知乙方办理该商品房交付手续的书面通知中所载的交付手续办理起始日至截止日期间为办理宽限期，在宽限期内,乙方应支付的物业管理费由甲方代为支付,宽限期结束后次日起,该商品房的物业管理费由乙方承担。乙方超过宽限期15日仍未办理该商品房的交付手续的,则每逾期一日,乙方应当按照该商品房房价款万分之三的标准向甲方缴纳违约金；第二条第3款约定，乙方须于办理该商品房交付手续时严格按照合同约定付清该商品房的全部房价款以及政府部门规定的全部费用(含乙方委托甲方代交的税费、配图费、工本费、办证手续费、登记费、物业专项维修资金等,其中，税费、配图费、工本费、办证手续费适用于采取银行个人住房贷款的买受人)。如乙方未付清上述价款及费用的,乙方均不能办理该商品房的交付手续,甲方不因此承担任何逾期交房的违约责任；第二条第4款约定，乙方须于办理该商品房交付手续时按照该合同第十三条的约定与甲方据实结算该商品房的面积差价款。负有支付面积差价款义务的一方须于办理该商品房交付手续时向对方支付该面积差价款,否则每逾期一日,违约方应按照该商品房房价款的万分之三的标准向对方缴纳违约金；第二条第5款约定，乙方须于签订该合同时与甲方依法选聘的物业管理公司共同签署该商品房《业主临时公约》承诺书,并于办理该商品房交付手续时按照该公约的规定交纳有关的物业管理相关费用；第六条第1款约定，乙方选择以银行个人住房贷款或公积金贷款方式支付房价款的,则乙方同意在签署该合同的同时向甲方出具委托代为办理该商品房产权证及抵押登记的《授权委托书》,并预留相关证件的复印件。甲、乙双方确认,办理该商品房产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费200元由乙方于办理该商品房交付手续时支付给甲方。在办理房屋产权证过程中收取的税金及费用均由乙方依法承担,且该税费应当于乙方办理该商品房交付手续时预先向甲方缴纳,由甲方统一代缴至有关政府部门。乙方拒不如期交纳代办服务费及相关税费的,甲方有权拒绝交付该商品房,并按该合同第十二条中“由于买受人原因,未能按期办理交接手续的”情形处理；第六条第2款约定，乙方承诺,在该商品房交付之日,按政府相关规定向甲方缴纳由甲方代收代缴的专项维修资金。若乙方未能按期缴纳该笔维修资金,则甲方有权拒绝交付该商品房,并按本补充协议第二条约定的“由于买受人原因,未能按期办理交接手续的”情形处理；第六条第3款约定，在乙方完全履行本条第1、2款约定并办理完成该商品房面积差异结算手续的前提下,甲方承诺为乙方代为办理完成转移登记、抵押登记手续；第六条第4款约定，未选择以银行个人住房贷款或公积金贷款方式支付房价款的,乙方有权自愿选择是否委托甲方代为办理该商品房的产权证,但专项维修资金必须于办理该商品房交付手续时交纳。如乙方自愿委托甲方代为办理该商品房的产权证,但未能在办理该商品房交付手续时将委托代办服务费及相关税费交纳给甲方的,则甲方有权选择直接解除此前乙方出具的《授权委托书》,不再代乙方办理转移登记手续,相关责任由乙方自行承担。第六条第5款约定，在本条所述乙方各项义务全部得到适当履行的前提下,若因甲方责任造成买受人不能如期办理房屋权属证书的，双方同意由甲方按照乙方已付房价款的1%向乙方支付违约金,该合同继续履行；第六条第6款约定，甲方承诺在房屋使用权交付后的365个工作日内为乙方办理《土地使用权证》。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订后，原告按照合同约定于2015年9月17日缴纳了全部购房款301747元。2017年7月4日，原告与被告签订《补充协议（房屋面积确认书）》，原告按照协议约定的房屋实际面积128.01平方米给被告缴纳了房屋面积差价款1445元，房屋的实际价款为303192元。被告于2017年6月24日给原告出具了303192元的购房款发票（按照建筑面积128.01平方米计算）。同时，原告按照合同和补充协议的约定，于2017年7月4日给被告缴纳了房屋产权及抵押登记委托代办服务费200元、契税4547.88元、物业专项维修资金5120.4元、不动产登记费80元，给成都合达联行物业服务有限公司银川分公司交纳2018年1月1日至2018年12月31日的物业费共计2752元。涉案房屋于2017年7月4日办理完交付手续后交付给原告。但是，被告至今没有按照合同和补充协议的有关约定给原告办理涉案房屋的不动产权证书。后经原告与被告协商无果,原告向本院起诉。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，是有效合同，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同和补充协议的约定已经将购房款给被告交清，并将涉案房屋的产权及抵押登记委托代办服务费、契税、物业专项维修资金、不动产登记费等税费交给被告。被告虽然按照合同约定给原告交付了涉案房屋，但是，被告至今没有按照合同及补充协议的约定为原告办理涉案房屋的不动产权证书，被告的行为已经构成违约，应当承担违约的民事责任，被告应当按照合同约定承担逾期办理不动产权证书的违约金，并为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告要求被告为其办理涉案房屋的不动产权证书的诉讼请求，符合本案事实和法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金22133.01元(以303192元为基数，按照每日万分之二计算，自2018年7月1日暂算至2019年7月1日，计算365天),2019年7月2日以后的违约金计算至实际完成房屋不动产权登记之日止的诉讼请求，因涉案房屋实际是2017年7月4日完成的交付手续，按照合同约定，被告应当在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋不动产权证书，被告为原告办理房屋不动产权证书的最后期限应当是2018年7月5日，被告承担违约金的期限应当从2018年7月6日开始计算至2019年7月1日，计算360天，违约金为21829.82元（303192元×每日万分之二×360天）,2019年7月2日以后的违约金按照每日万分之二计算至被告实际完成房屋不动产权登记之日止。原告多要求被告承担的违约金，本院不予支持。被告提出违约金应当按照补充协议的约定计算，即按照房屋总价款的1%计算；补充协议约定房屋不动产权证书在房屋交付后的365个工作日进行办理，即自2018年7月1日开始增加365个工作日为2019年12月8日，房屋不动产权证书尚未到办理期限，被告不应承担逾期办证违约金的主张，因被告提出的上述主张不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项的约定，同时，《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议属于被告提供的格式合同，《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条第5款和第6款约定的内容含有不合理的减轻《商品房买卖合同（预售）》中约定应当由被告承担的责任，不合理的加重原告的责任，排除原告主要权利的内容，不符合《商品房买卖合同（预售）》第二十八条的约定和法律规定，所以，对被告的上述主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为原告田云武办理位于××县房屋的不动产权证书；二、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告田云武支付逾期办理产权证违约金21829.82元（2019年7月2日以后的违约金按照每日万分之二计算至实际完成房屋不动产权登记之日止）；驳回原告田云武的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 安金虎人民陪审员 徐明生人民陪审员 于全中 二〇一九年十月十六日书 记 员 张静文附：本判决所适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。