山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1702民初5832号原告：桑秋梅，女，1966年6月6日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托代理人：胡文博，山东晟韵律师事务所律师。委托代理人：晁璐，女，1989年4月5日出生，汉族，居民，住菏泽市。被告：孙文龙，男，1980年6月29日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。委托代理人：彭清华，山东君诚仁和律师事务所律师。委托代理人：韩光玲，山东君诚仁和律师事务所律师。第三人：李钦，男，汉族，1976年3月16日出生，居民，住菏泽市牡丹区。第三人：林玉梅，女，1977年5月2日出生，汉族，居民，住址同上。原告桑秋梅与被告孙文龙，第三人李钦、林玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告桑秋梅的委托代理人胡文博、晁璐，被告孙文龙及委托代理人彭清华、韩光玲，第三人李钦及第三人林玉梅的委托代理人李钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告桑秋梅向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告因优先购买权被剥夺所造成的房屋差价损失10万元（最终以评估价格差价为准）；2、依法判令被告赔偿原告涉案房屋转让费损失7.1万元；3、依法判令被告赔偿原告装修损失、搬迁费损失6.1万元。事实与理由：牡丹区香格里拉广场20栋楼10号商铺系被告孙文龙所有，2018年5月15日经被告孙文龙同意，原承租人黄亚红将涉案商铺转让给原告，原告授权女儿晁璐与黄亚红签订了转让合同，并支付转让费71000元。与此同时，原告与被告孙文龙签订了一年的租赁合同，并对原告承诺租赁到期后再行签订长期的租赁合同，该合同约定，出租人出卖商铺前提前3个月通知原告，在同等条件下，租赁人享有优先购买权。原告自合同签订后，对商铺进行了高档装修，准备长期经营，而被告孙文龙在原告不知情的情况下，将该商铺以77万元的价格出售给第三人林玉梅、李钦，剥夺了原告的优先购买权，导致原告房屋转让费差价、装修费、搬迁费等经济受损。请求依法判令支持原告上述请求。被告孙文龙辩称：一、桑秋梅作为本案的原告，主体不适格。原、被告签订的租赁合同，是由原告的女儿代为签订的，对于这一点，原告在诉状中也曾提到：“2018年5月15日，原告之女晁璐与本案商铺承租人黄亚红签订转让合同……”被告与原告桑秋梅从未谋面，更不认识，也未同原告签过房屋租赁合同，因此桑秋梅并不是本案适格的原告。二、涉案房屋原承租人黄亚红与原告之女晁璐擅自签订转让合同，被告不知情，涉案房屋转让费损失7.1万元应由原告人其自行承担。2018年9月20日，原告在第一次起诉的起诉状中明确认可在2018年5月15日，原告之女与原承租人黄亚红签订转租合同，并将71000.00元转让费支付给黄亚红。后才与被告孙文龙签订了租赁合同（合同期限为孙文龙与原承租人黄亚红的租赁期限，即2017年11月30日起至2018年11月30日止）。也就是说，在被告不知情的情况下，原告擅自与承租人黄亚红签订转租合同，违背了租赁合同第七条第1款的约定，在次我们暂且保留向原承租人追究违约责任的权利。在这次起诉中原告却否认是后来再与被告所补签，但原告却无法抹杀掉在第一次起诉中的诉状中的陈述。依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定：“当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认。”因此对原告未经我方同意擅自从黄亚红手中所承租涉案商铺，其转让费是原告人与黄亚红之间的行为，与被告无任何因果关系，造成的损失也与被告无关，原告无权向被告主张该转让损失，其主张无事实和法律依据。三、被告并未剥夺原告的对涉案房屋的优先购买权,原告无权要求被告赔偿涉案房屋差价损失。(一)在被告不知情的情况下,原承租人黄亚红擅自与原告之女签订房屋转租合同,严重侵犯了被告的合法权益。后被告出于大度并未追究原承租人和原告的法律责任,而是和原告之女晁璐在原承租人黄亚红承租期限内补签了房屋租赁合同,值得一提的是,本案商铺在2017年9月份,被告已委托给华阳房产中介对外出售,在同原承租人黄亚红签订房屋租赁合同时,被告就将准备对外出售的情况明确告知了原告,原告的女儿还说:“我们给你的租金这么高,为什么还要转让?”当时被告还问要这套房子不,原告女儿明确告知被告没这个经济能力。另外,从2017年9月份被告已把涉案商铺挂到菏泽华阳房地产信息服务有限公司进行出售,2017年9月到2018年8月14日把该房屋售出,期间华阳房产的工作人员带有购买意向的客户到涉案商铺看房多达47次,原告不可能不知情涉案房屋处于销售中,原告若想购买该房屋被告也不可能把涉案商铺预出售的信息挂到华阳房产,而花着一大笔中介费用,更不会在长达一年才把房屋售出。(二)被告出售房屋当天再次明确告知、询问原告是否购买本案商铺,原告也明确表示无力购买,这一事实有录像视频可以证实。在被告与林玉梅、李钦准备签订房屋买卖合同时,被告又专门打电话向原告确认是否愿意购买本案商铺,原告明确不购买。被告在得到原告明确不购买的情况下,才与第三人林玉梅、李钦签订了房屋买卖合同，因此在卖该房屋之前,被告已经履行了告知义务,但是原告并未行使优先购买权,也就是说被告并未侵犯原告的优先购买权。(三)原告在诉状中诉称的被告将涉案商铺以77万的价格出售于第三人林玉梅、李钦,明显与事实不符。本案事实是,依据被告与第三人以及菏泽华阳房地信息服务有限公司之间的交易明细及相关证据可以证实,按商铺实际出售价格为103万元,而非被答辩人诉称的77万元。四、原告要求的装修损失费、搬迁损失6.1万元，无事实依据和法律依据。原告与原承租人黄亚红签订转租协议后,便开始了装修,对于原告在诉状中所说的经被告同意以及被告承诺才对涉案商铺进行装修,完全与事实不符。因为被告对原告与原承租人黄亚红签订转租协议并不知情,何谈允许装修和承诺？即使原告所述真实,那么依据双方所签订的租赁合同第四条之约定:“承租方的装修费及修缮,出租方概不负责。如承租方不再使用出租房的商铺后,承租方不得破坏已经装修部分及上浮架构。”依据双方约定,原告无权要求装修费损失,对于搬迁费根据双方合同约定租赁期限到2018年11月30日到期,原告有义务退还给被告,进行搬迁是原告应该履行的义务,无权要求让被告赔偿损失。五、原告所诉求的前提是被告是否侵犯了其优先购买杈,若侵犯了其优先购买权,原告才有权要求赔偿损失,因为该案的前提不存在,其要求赔偿损失就失去了基础。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定:“出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承祖人享有以同等条件优先购买的权利。”和《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干间题的解释》第二十一条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。”以及《最高人民法院关于审理房屋相赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第一款第(三)项:“出租人履行通知义务后,承租人在十五日之内未明确表示购买的,承租人主张优先购买权的,人民法院不予以支持。”本案中被告已在合理期限通知了原告,而原告也明确拒绝购买。结合以上事实和法律规定,被告并未侵犯原告的优先购买权,原告要求赔偿损失就失去了前提和基础。第三人李钦、林玉梅陈述：同被告孙文龙答辩意见。一、我们与被告孙文龙签订的香格里拉广场20楼10号商铺买卖是通过华阳公司进行的，签订合同之日在华阳公司，当时我亲眼看到、亲耳听到孙文龙向原告打了电话，问该商铺原告是否愿意购买，当时，原告明确说不购买香格里拉商铺，我们才签订的购买合同。因此，不存在剥夺原告优先购买权及原告所诉的损失，且均不合理。二、我们购买的商铺,非原告所说的77万元，实际签订是103万元购买，不存在差价。三、针对原告所诉的转让费、装修费、搬迁费诉讼请求的答辩意见同被告孙文龙答辩意见一致。以上费用我们没有介入，原告主张要求赔偿损失与我们无关、没有法律依据。我们不具有第三人资格，请求驳回原告诉讼请求。四、我们签订购买合同后，到商铺去，原告态度恶劣，造成矛盾系原告自身故意所导致。五、我们在购买商铺前，原告经营的商铺都是处于关门状态，没有营业，原告起诉是恶意诉讼。请求法院驳回原告无理要求。原告桑秋梅针对其主张，向本院提交以下证据：一、2018年5月15日《店铺转让合同》、2018年5月15日黄亚红的收到条。证明原告经被告的同意，与原承租人黄亚红签订了《店铺转让合同》，原告因此支付转让费房租7.1万元。二、2017年11月30日原告与被告签订的《租赁合同》。证明原告与被告的《租赁合同》法律关系依法成立，《租赁合同》的日期显示为2017年11月30日，但实际上，原告与被告形成《租赁合同》的时间为2018年5月15日，经被告的同意，原承租人黄亚红将店铺转让与原告；合同第六条明确约定，出租人转让房屋应当提前3个月通知承租人，承租人享有优先购买权；租赁合同的条款及约定的转让提前三个月通知的内容符合法律的规定，且约定优于法定，如未提前三个月通知承租人，出租人属于根本违约行为。三、2018年5月16日《装修合同》、装修费收据（三张）、装修费发票（一张）。证明原告与被告于2018年5月15日达成租赁合同法律关系之后，经被告的同意与认可，立即进行了装修，支出装修费6.1万余元；在整个装修的过程中，被告从未提及准备出售租赁房屋的事实。四、原告进货的凭据及照片。证明原告根据被告长期租赁的承诺，备货量较大，被告不守诚信，在未按照约定通知原告的情形下，将租赁的房屋出售，给原告造成了极大的经济损失。五、2018年9月17日被告与林玉梅、李钦签订的《山东省菏泽市存量房买卖合同》。证明被告在未通知原告的情形下，私自与买受人签订了买卖合同，买卖合同的日期虽然为2018年9月17日，但合同附件二明确显示买受人已于2018年8月14日向被告支付了定金3万元，显然，被告与买受人形成买卖合同关系的时间在2018年8月14日之前，原告与被告在2018年5月15日形成事实上的租赁关系，《租赁合同》第六条约定转让应提前三个月通知，也就是说，在原告与被告形成事实租赁关系时，即2018年5月15日，及应当告知原告商铺已经出售，应明确告知原告出售的价格、是否购买，被告如果告知原告，原告要么同意行使优先购买权，要么不进行租赁，也不会投资巨额的装修款；现原告根据法律的规定，以合同约定的价款77万元购买涉案的房屋，符合法律对优先购买权的规定。六、华阳房产微机信息资料。证明被告已在2017年9月14日就进行出售登记，对此事实，被告应当在形成事实租赁合同法律关系时，优先向原告说明，否则是对承租人的欺诈行为。七、百姓网售房登记信息（四张）。证明香格里拉的房屋登记的出售价格，均价在1.6-1.7万元之间，原告有权在《山东省菏泽市存量房买卖合同》限定的价款77万元购买涉案房屋。如不能行使优先购买权，由于被告剥夺了原告的优先购买权，致使原告的应得利益受损（市场价-77万元），被告应当予以赔偿。必要时原告申请评估，已确认损失的数额。同时被告应当赔偿原告的其他经济损失，包含转让费支出、装修费支出、搬迁费支出、在此租赁的租金溢价等。八、不动产登记申请表。证明涉案房屋已在2018年9月17日，被告夫妻与第三人夫妻共同到不动产登记中心填写了不动产申请表，过付到第三人名下，进一步印证了证据五。九、2018年9月19日不动产登记证书。证明目的同上。原告认为以上证据证明，被告的行为不仅违背合同的约定，而且违背法律的规定，限制了原告优先购买权，根据租赁合同解释的规定，原告依法享有优先购买权，如不能行使优先购买权，被告应当依法赔偿经济损失。被告孙文龙对原告提交的以上证据，质证意见为：对证据一，2018年5月15日《店铺转让合同》、2018年5月15日黄亚红的收到条真实性、关联性及证明目的均有异议。《店铺转让合同》为复印件，依据民事诉讼法证据规则相关规定，当事人应当向法庭提交原件，该转让合同不符合法律规定的证据形式；对收到条不能证明其真实性即使该收到条真实也只能证明原告方将涉案商铺转让费支付给了原承租人黄亚红，与本案无关。因此，原告向我方主张转让费7.1万元无事实依据。对该两份证据的证明目的有异议，该证据并不能证明原承租人黄亚红将涉案商铺转让给晁璐征得被告孙文龙的同意，既然未征得被告同意，依据被告孙文龙及原承租人黄亚红签订的《房屋租赁合同》第7条第三款约定“承租方违反合同擅自将承租商铺转给他人使用的应支付违约金一年租金”，依据该约定既然原告认可涉案商铺是从黄亚红手中承接，对黄亚红擅自转让涉案商铺已违背与被告孙文龙之间的约定，在此我们暂时保留向黄亚红追究违约责任的权利。对证据二，2017年11月30日原告与被告的《租赁合同》的真实性无异议，对证明目的有异议。该《租赁合同》第二条显示，本合同的租赁期限为2017年11月30日起至2018年11月30日止，依据原、被告双方约定的租赁时间即使按照原告主张的需在三个月前通知承租人，被告也未违背该时间约定。另外即使原告所主张的本租赁合同签订的实际时间为2018年5月15日，被告也未违背合同约定，在同原承租人签订租赁合同时已将涉案商铺对外出售的情况告知了原承租人后，原承租人与原告擅自签订了转租合同，被告并不知情，另外在被告得知涉案商铺被晁璐使用时也征求过晁璐的意见，问其是否愿意购买，原告均以经济实力不足拒绝。另外依据《合同法》第二百三十条规定，也就是说出租人通知承租人购买的合理期限，该约定违背法律规定，应无效。对证据三，2018年5月16日《装修合同》、装修费收据（三张）、装修费发票（一张）真实性、合法性及证明目的均有异议。该证据并不能证明原告进行装修是经被告的同意和认可，另外对装修费6.1万元损失该组证据的形式也不符合法律规定。根据法律规定，装修费损失因由鉴定机构评估，法院才能作为证据采纳，依据原告提交的与孙文龙之间签订的《租赁合同》第四条之约定，承租方的装修及修缮出租方概不负责，如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及商铺，依据双方约定原告无权要求装修费损失，本案商铺租赁期限的截止时间为2018年11月30日，合同到期，约定装修部分归被告所有。对证据四，原告进货的凭据及照片的真实性、关联性、合法性及证明目的均有异议。进货凭证大部分为收据而不是正规发票，不符合证据形式，对四组照片与本案的关联性有异议，因此该证据不能证明原告的证明目的，即：证明原告根据被告长期租赁的承诺，备货量较大，被告不守诚信，在未按照约定通知原告的情形下，将租赁的房屋出售，给原告造成了极大的经济损失。对证据五，2018年9月17日被告与林玉梅、李钦签订的《山东省菏泽市存量房买卖合同》的证据目的有异议。该合同并不能证明涉案商铺的实际成交价格为77万元，依据法律规定，原告主张涉案房屋的差价损失需由鉴定资质的鉴定机构对差价损失予以鉴定，而且我方有证据证明涉案商铺的实际成交价格为103万，另外在2018年8月14日与第三人签订《房屋买卖合同》之前被告又特意征求了原告的意见。对证据六，华阳房产微机信息一页真实性无异议，但对证明目的有异议。该信息显示委托时间为2017年9月14日，也就是说被告已于2017年9月14日将涉案商铺委托给华阳房产出售，该证据内容还显示该房屋的售价为110万，根据交易习惯房屋的挂房价格一般会略高于实际出售价格，另外挂房价格还包括变更登记所需支出的手续费，该证据同样与原告提交的第五组证据中显示的涉案房屋交易价格差距较大，也就是说被告不可能以远远低于市场价值将涉案房屋出售。对证据七，百姓网售房登记信息（四张）真实性、关联性、证明目的均有异议。该证据内容显示82平米的商铺为140万元左右，65平米的商铺为120万元左右，即使该证据真实也只能证明其他房屋所有人对外的挂房价格，并不是实际出售价格。另外也能证明依据周围房屋价格，被告孙文龙不可能以77万的低价将涉案商铺出售给第三人，因此该证据并不能证明原告的证明目的。对证据八、九，不动产登记申请表及证书的证明目的有异议。被告与第三人变更不动产产权登记是在未侵犯原告的优先购买权的情况下进行的，该证据内容显示涉案商铺的实际面积是70.02平方，被告与第三人以103万的价格进行交易并未违背市场价值。第三人李钦、林玉梅对原告桑秋梅以上证据的质证意见同被告孙文龙意见。被告孙文龙针对自己的答辩及主张提供如下证据：证据一、原告桑秋梅于2018年9月20日向牡丹区人民法院提交的“民事起诉状”一份。证明原告方与涉案商铺原承租人黄亚红签订《转让协议》，被告孙文龙并不知情，且原告方将转让费支付给了黄亚红，转让费与被告无关，不应向被告主张转让费。证据二、2017年9月至2018年8月涉案房屋挂房销售记录一份、光盘一份、通话记录明细一份。证明被告已充分履行了告知义务，且从房屋挂房销售记录来看，华阳房产中介人员带领有意向的购房者看房次数多达47次，原告不可能不知情涉案房屋对外销售的情况。被告并未侵犯原告对涉案房屋的优先购买权，该案以侵犯优先购买权为前提，既然被告未侵犯其优先购买权，原告的诉求无事实和法律依据。证据三、原、被告双方签订的房屋《租赁合同》一份。证明涉案商铺的租赁期限为自2017年11月30起至2018年11月30日止；该协议第四条约定:“原告的装修及修缮，被告概不负责，如原告方不再使用被告的商铺后，原告不得破坏已装修部分及商铺架构”，根据约定，合同到期后，装修应归被告所有，被告要求装修费违背合同约定。证据四、《房屋买卖合同》一份、银行交易明细1份。证明涉案房屋被告孙文龙与第三人的交易价值为103万，不存在差价，原告要求差价损失无事实依据、也无法律依据。证据五、2018年6月13日至2019年6月13日孙文龙在中国银行的交易明细。证据六、由华阳房产公司给孙文龙出具的两份收据。证据七、华阳房产证明。原告桑秋梅对被告孙文龙提交的以上证据，质证意见为：对证据一，无异议。该起诉状能够印证本案各方当事人的主体资格，该诉状事实理由第5行虽然载明“后原告桑秋梅与被告孙文龙签订了租赁合同”仅是指转让协议在先，租赁合同在后，并不能证实被告在本庭中需要证明的被告对转让协议不知情的事实。对证据二，真实性、关联性、合法性有异议，该证据不能证实本案被告的主张。该证据第1页与本案原告提交的证据六基本一致，仅能证明被告在2017年9月14日准备对外出售涉案房屋，本案的原告并不知情。对通话记录的真实性、关联性、合法性提出异议，即使真实也并不显示通话人的身份，更不能显示通话的内容，不能证实被告的主张，况且该记录中不显示原告的电话号码。对证据三，《租赁合同》无异议，但不能证明被告主张。对证据四，买卖合同有异议，该合同不具备证据的形式要件。仅有华阳房产甲乙双方没有签字确认，该房产合同的价格也不客观，不真实，应当以不动产登记交易中心出具的买卖合同的交易价格77万为准，该合同如果真实，还能印证本案的被告剥夺了原告的优先购买权，该合同显示是2018年8月14日，不动产交易中心显示的是2018年9月17日，应当以不动产备案的合同为真实有效的合同。对证据五，收据认为不具有客观真实性。对证据六、七，银行流水账不显示收款账户，不能证明向孙文龙实际支付74万元。第三人李钦、林玉梅对被告孙文龙提交的以上证据，经质证无异议。第三人李钦、林玉梅向本院提交以下证据:证据一、2018年8月14日孙文龙出具的定金收条一份，证明李钦为购买房屋向孙文龙支付定金5000.00元整。证据二、2018年9月13日李钦通过中国银行转存740000.00元整。证据三、2018年9月18日华阳房产出具的收据一份，证明为购买涉案房产，李钦支付了20000.00元。证据四、2018年9月18日华阳房产出具的明细收据一份，李钦支付了210000.00元。证据五、购房合同一份，证明依据合同约定还有一万元购房余款待房屋支付完毕后李钦再行支付。原告桑秋梅对第三人李钦、林玉梅提交的以上证据，质证意见为：对证据一，该收据不具有客观真实性，且与2018年9月17日《山东省菏泽市存量房买卖合同》所载明的定金3万元相矛盾，显然不是合法有效的证据。涉案房屋买卖通过了华阳房产，如支付定金，应当经过华阳房产的账户，否则，该定金是为了诉讼伪造的。对证据二，2018年9月13日李钦通过中行支付740000.00元，该中行的流水不显示收款的账户，不能证明向孙文龙实际支付了74万元的款项，且该款项与2018年9月17日《山东省菏泽市存量房买卖合同》所载明的支付方式系转入房管局指定的第三方监管账户，该74万元支付对象与《山东省菏泽市存量房买卖合同》约定相矛盾。对证据三，2018年9月18日华阳房产收李钦的210000.00元房款收据，该款项没有银行流水予以印证，不能证明实际交付了210000.00元的款项，虽有209999.00元的银行流水，并不是所谓的210000.00元，且该209999.00元的付款方是王艳梅，与本案的被告李钦无法律意义上的关联性。该付款时间可以印证2018年8月14日李钦、孙文龙持有的买卖合同是伪造的，该合山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司同的最终付款时间为2018年9月15日支付950000.00元，9月18日再支付210000.00元显示的超出约定日期。进一步印证双方实际交易的合同是2018年9月17日《山东省菏泽市存量房买卖合同》。对证据四，2018年9月18日通过王艳梅账户汇至张丽账户209999.00元，首先同上述证据三的质证意见，同时，该209999.00元的付款方是王艳梅，王艳梅不是实际的买受人，也不是买卖合同的相对人，王艳梅与本案的第三人李钦无关联性，该款项不能视为涉案的房款。对证据五，2018年10月1日至2019年4月1日孙文龙中行银行明细：2018年10月31日收赵书平130000.00元，2018年10月18日菏泽市房产交易中心划转740215.84元，赵书平的身份未予确定，如果是华阳房产的职工，应当有劳动合同及社保证明予以证实。赵书平的收支行为与本案不具有关联性。菏泽市房产交易中心划转740215.84元，印证华阳房产出具的740000.00元收据是虚假的。况且，从上述付款时间上看，与2018年8月14日或2018年9月17日两个合同约定的付款时间均不一致，显然，被告为了诉讼，一直在伪造、伪造付款凭证，拼凑数字。被告孙文龙对第三人李钦、林玉梅提交的以上证据，质证意见为：无异议，以上证据可以证实李钦已按合同约定支付了1020000.00元的房款，因原告占着房屋没有交接，根据李钦和被告签订的买卖合同，剩下的10000.00元待房屋交接后再支付，证实房屋实际交易价格为1030000.00元。原告桑秋梅提交的以上证据，本院经审查认定：证据一，《店铺转让合同》可以证明案外人晁璐（原告桑秋梅之女）2018年5月15日从转让人黄亚红手中接过位于本案商铺。黄亚红的收到条，可以证明2018年5月15日晁璐将商铺转让费71000.00元交给原承租人黄亚红。该合同的相对人为转让方黄亚红与受让方晁璐，二者之间产生的店铺转让合同，与本案非同一法律关系。证据二，孙文龙与桑秋梅签订的《租赁合同》，可以证明系被告孙文龙在与原承租人黄亚红签订的合同基础上与原告桑秋梅改签的《租赁合同》，其租赁期限相同并写明：“租期一年，租金47000.00元，自2017年11月30日起至2018年11月30日止”合同签订日期落款是2017年11月30日。该合同的真实性本院应予认定，但原告桑秋梅的实际租赁期限为2018年5月15日起至2018年11月30日止，与《租赁合同》约定的租期一年期限不符，本院对双方租赁商铺达成合意及年租金47000.00元，应予认定采信。证据三,2018年5月16日装修合同、装修费收据、装修费发票的证据，能够证明原告桑秋梅与被告孙文龙签订《租赁合同》后，于2018年5月16日开始装修，2018年6月15日竣工的事实，原告持有的2018年10月19日国税局菏泽市牡丹区税务局开具的门市装修工程款增值税普通发票，应为有效票据，对票据中记载的装修费61993.00元款项，本院应予认定。证据四，原告桑秋梅进货的凭据及照片，能够证明原告在租赁后，从事备货进行商业经营的事实。证据五,2018年9月17日被告孙文龙与第三人林玉梅、李钦签订的《山东省菏泽市存量房买卖合同》，能够证实在签订该合同前未通知或告知原告商铺已出售，因而造成原告对商铺经营期限预期误判而装修资金投入过大的事实。但对该合同交易价款770000.00元的买卖价格，与实际交易价款不符，本院不予认可。证据六，华阳房产微机信息资料，原、被告均认可在2017年9月14日进行出售登记，但不能视为被告已向原告告知了出售房屋的事实。证据七、八、九，百姓网售登记信息、不动产登记表、不动产登记证书，三份证据均系证明本案商铺在房产中介及不动产登记机构登记的信息情况资料，与原告用来证明未告知其优先购买权无直接的事实关联性。被告孙文龙提交的证据，本院经审查认定:证据一，原告桑秋梅提交的“民事起诉状”一份，可以证明原告因与原承租人黄亚红签订转让协议与被告孙文龙发生纠纷，诉至法院。证据二，2017年9月至2018年8月涉案房屋挂房销售记录一份、光盘一份、通话记录明细一份，上述证据均不能直接证明被告孙文龙在涉案房屋出售前明确告知了原告桑秋梅及征求了原告是否购买的意见，被告在合理的期限内履行告知义务未提交有效证据予以支持，本院对其证明目的不予认可。证据三，原、被告双方签订的房屋《租赁合同》，可以证明涉案商铺的租赁期限为自2017年11月30起至2018年11月30日止。该协议第四条约定:“原告的装修及修缮，被告概不负责，如原告方不再使用被告的商铺后，原告不得破坏已装修部分及商铺架构”，但双方对装修完合同到期后价值部分未约定归属。该条款仅约定原告租赁届满后不得对房屋装修部分破坏，不能证明原告不享有对装修后产生的财产价值的所有权。证据四、五，《房屋买卖合同》、银行交易明细、2018年06月13日至2019年06月13日孙文龙在中国银行的交易明细。可以证明涉案房屋孙文龙、魏俊霞与第三人李钦、林玉梅的买卖交易的实际成交价值为103万。证据六、七，华阳房产公司给孙文龙出具的两份收据及华阳房产证明，能够印证涉案房产经华阳房产公司达成交易。第三人向本院提交的证据，经本院审查认定：证据一,2018年8月14日孙文龙出具的定金收条可以证明李钦为购买房屋向孙文龙支付定金5000.00元整。证据二、三、四、五，中国银行转存记录、华阳房产出具的收据、华阳房产出具的明细收据、购房合同，以上证据之间均能相互印证，能够证明被告孙文龙与第三人签订买卖合同并支付购房款的事实。本案在审理期间，经原告桑秋梅2018年11月30日向本院递交申请，要求对涉案商铺基准日2018年9月17日的市场价值进行评定；同时对涉案房屋内的装修费用、商品、及设施搬迁费、再次租赁商铺的溢价进行鉴定。本院依据原告的申请，依法委托山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司对本案房产的市场价值进行评估，2019年5月20日作出三鑫评（鉴）字（2018）第HZ078号《房地产司法鉴定评估报告》，估价对象单位价值14855元/㎡，估价对象总价值104.16万元（建筑面积70.12㎡）。该证据鉴定程序合法、符合委托的事项及要求，本院认定该鉴定报告的鉴定结论合法有效，应予采纳。2019年3月26日本院技术科出具终止委托意见书，对原告要求涉案房屋内装修费用、商品、及设施搬迁费、再次租赁商铺溢价进行鉴定，评估机构菏泽国瑞资产评估事务所以原告一直未提供相关资料，委托期限已超期，评估人员无法实施正常的评估程序为由退回本院委托。根据以上有效证据，本院确认如下法律事实：本案争议的房产门市位于菏泽市牡丹区香格里拉20号楼10号店铺，该店铺原房产所有人为被告孙文龙。2018年8月14日经菏泽华阳房地产信息服务有限公司中介与第三人李钦、林玉梅以103万达成房产买卖合同，房款交易支付后，于2018年9月19日双方进行房产过户，在菏泽市不动产登记部门办理了鲁（2018）菏泽市不动产权0047186号《不动产权证书》，所有权人为李钦、林玉梅。该房产在转移过户前2017年11月30日系由原房产所有人被告孙文龙出租给原承租人黄亚红经营使用。在经营期间，黄亚红于2018年5月15日与案外人晁璐签订一份《店铺转让合同》，其中约定：“一、甲方黄亚红已签订租赁合同，租期为一年，租金47000元，租金每年交付一次，并与到期前一个月付清下年房租。二、乙方在本合同签订一日起，一次性向甲方黄亚红支付转让费房租共计71000元。所有的一切债权、债务均有甲方黄亚红负责，接收后的一切与经营有关费用乙方晁璐承担。如果房东有问题，甲方黄亚红负责协调乙方晁璐的租赁合同问题。”同日黄亚红给晁璐出具一份收到条，内容“晁璐交给黄亚红香格里拉一期20号楼10门市转让费柒万壹仟元整。黄亚红41140219921017642X2018年5月15日183××××8766”。针对该店铺，原告桑秋梅与被告孙文龙签订了一份《租赁合同》，合同签订的落款时间为2017年11月30日。合同内容约定：“租期1年，租金不变，自2017年11月30日起至2018年11月30日止。每年租金为人民币肆万柒仟元整；出租方将商铺交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及商铺架构；如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租人出卖店铺，须在3个月前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权”。原告桑秋梅2018年5月16日与黄忠涛签订《装修合同》，对该店铺进行装修，装修期间为：2018年5月16日至2018年6月15日止。原告桑秋梅支出装修费61993.00元，有正式的发票凭证。在原告经营期间，该房产店铺经被告孙文龙在中介交易公司登记后，与第三人达成了买卖合同并过户给第三人李钦、林玉梅所有，原告认为其在承租期间，对承租房享有优先购买权，被告孙文龙未通知其在相同的价格内购买，剥夺优先购买的法律权利，请求被告赔偿原告造成房屋差价损失10万元；赔偿原告房屋转让费7.1万元；赔偿原告装修损失费、搬迁费损失6.1万元。另查明：原告桑秋梅2019年5月20日支付鉴定咨询服务*评估费8000.00元。综上，本院认为：2018年5月15日原告桑秋梅与被告孙文龙签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同当事人应严格按照约定行使权力和履行义务。《租赁合同》签订的落款时间为2017年11月30日，而原告实际租赁期限为2018年5月15日至2018年11月30日止，与孙文龙和黄亚红签订租赁合同的起止时间相符。期间虽然晁璐与黄亚红在2018年5月15日签订了转让合同，并支付转让费71000元，但由于本案原告桑秋梅与晁璐系母女这一特殊关系，转让合同的实际履行人应为本案原告桑秋梅，故原、被告之间签订的《租赁合同》为转租补签合同。合同签订后，原告按经营种类及时出资进行了修缮和装修，预期使用时间应在合同签订的租赁期限一年以上，并有期待续签的合理意向。该合同同时约定，出租人出卖商铺前应提前3个月通知原告，在同等条件下，承租人享有优先购买权。而被告孙文龙与第三人林玉梅、李钦签订房屋买卖合同，虽自认已告知原告，并未剥夺了原告的优先购买权，但提供的证据，均无法证实自己的主张，其也未在合理期限内提前通知或告知原告出售租赁商铺的时间、价款等基本事项，更没有在合理期限内收到原告本人明确答复放弃的有效证据，在双方发生争议及诉讼期间就已办理房产变更登记，因而侵犯了原告的优先购买权，导致原告经济受损。故原告桑秋梅要求被告支付赔偿涉案商铺市场评估价及被告与第三人房屋买卖实际交易价之间差价的请求，本院应予支持。其差价依据山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司2019年5月20日作出的三鑫评（鉴）字（2018）第HZ078号《房地产司法鉴定评估报告》及被告孙文龙与第三人林玉梅、李钦商铺实际交易价格，应为11600.00元（104.16万元-103万元）。对原告桑秋梅请求被告孙文龙赔偿租赁房屋的转让费损失7.1万元的请求，因该费用是基于晁璐与黄亚红签订的《店铺转让合同》，该合同与本案不属同一法律关系，被告对《店铺转让合同》持有异议，且本案对其合同效力无法认定。黄亚红以《店铺转让合同》第二条约定收取晁璐的转让费房租7.1万元是否符合法律规定，原告桑秋梅或晁璐可持有证据另行主张权利。对原告桑秋梅主张被告孙文龙赔偿商铺装修损失，因双方《租赁合同》约定:“原告的装修及修缮，被告概不负责，如原告方不再使用被告的商铺后，原告不得破坏已装修部分及商铺架构”，被告认可原告已进行装修，但对合同到期后装修价款的归属约定不明，且原、被告签订的合同使用期限是一年，而原告实际租赁期限为六个月余，2018年11月30日合同到期后，原告装修保留完好。原告提供的装修合同、收款收据及税票，结合商铺营业面积，能够证实支出的装修费61993.00元在合理区间内，虽没有鉴定结论，但被告也未提交相反证据予以支持，依据公平原则，对原告装修造成的实际损失应承担50%为宜，即30996.50元（61993.00元×50%）。第三人李钦、林玉梅与被告孙文龙达成的房屋买卖合同，已经不动产登记机构过户颁发不动产证书，具有对该商铺享有合法的所有权。原告桑秋梅因诉讼评估涉案商铺支付的评估费8000.00元，系其合理的费用支出，原、被告各负担50%为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第二百二十三条、第二百三十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条、第一百三十四条，《司法解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告孙文龙赔偿原告桑秋梅因剥夺优先购买权造成的房屋差价损失11600.00元。二、被告孙文龙赔偿原告桑秋梅装修损失30996.50元。三、驳回原告桑秋梅要求被告孙文龙赔偿涉案房屋转让费损失71000.00万元及其他过高部分的诉讼请求。四、第三人李钦、林玉梅在本案中不承担民事赔偿责任。上述第一项、第二项限判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍付迟延履行期的债务利息。案件受理费4780.00元，由被告孙文龙负担900.00元，原告桑秋梅负担3880.00元；鉴定费8000.00元，原告桑秋梅负担4000.00元，被告孙文龙负担4000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  潘友朋人民陪审员  武海涛人民陪审员  王建国二〇一九年十月十六日书 记 员  李 哲