北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30681号原告(反诉被告)：张红胜，女，1969年3月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：佟瑶，北京市隆安律师事务所律师。被告(反诉原告):北京恒兴基业商务酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路89号恒兴大厦四层。法定代表人：苏伟峰，董事长。委托诉讼代理人：郝飞，男，北京恒兴基业商务酒店管理有限公司员工。委托诉讼代理人：刘鑫，男，北京恒兴基业商务酒店管理有限公司员工。原告(反诉被告)张红胜与被告(反诉原告)北京恒兴基业商务酒店管理有限公司(以下简称恒兴基业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红胜的委托诉讼代理人佟瑶，被告恒兴基业公司的委托诉讼代理人郝飞、刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红胜向本院提出诉讼请求：1、判令恒兴基业公司返还多支付的物业服务费27114．94元，并向我出具总额为72885．06元的物业服务费发票；2、判令恒兴基业公司按照每月平方米3元的标准向我收取物业服务费；3、判令恒兴基业公司公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、2018年度物业服务项目收支情况、2019年度物业服务项目收支预算；4、判令恒兴基业公司赔偿22000元。本案的诉讼费由恒兴基业公司负担。事实和理由：我是北京市x区x号x层x号房屋的所有权人，恒兴基业公司是该楼宇提供事实物业服务的公司。我于2015年4月24日支付物业服务费100000元，物业服务费支付期间为2009年3月至2022年9月，费用标准为每月每平方米3元。2018年12月17日，恒兴基业公司向我催交物业服务费，要求我按照每月每平方米5元的标准支付物业服务费。我得知，同楼层其他业主是按照每月每平方米3元的标准收取的物业服务费。同时，恒兴基业公司多次以各种非法方式严重阻碍该房屋承租人正常使用房屋、正常经营，包括但不限于不让承租人购电、不让承租人正常搬运物品、对承租人制造谣言与威胁，导致承租人提前终止租赁合同关系，给我造成重大的经济损失。现我认为，恒兴基业公司针对现楼层业主，提供相同的物业服务却收取不同标准的物业服务费，缺乏相应的合理依据。恒兴基业公司明知我已经预付了物业服务费却仍多次催收，系单方提高物业服务费收费标准，重复收费。恒兴基业公司恶意阻碍我正常出租房屋，给我造成重大经济损失，因此我诉至法院。恒兴基业公司辩称，恒兴大厦建设初期定性为商住两用，北京当时的规定物业服务费是不能超过5元，故我公司规定的物业服务费标准为5元。后来有一些销售政策，不同层买的时候有一些优惠政策，故有的住户按照3元标准执行。张红胜是2009年买的二手房，我公司与张红胜按照最初业主签订的入户公约上约定的5元标准执行。张红胜购买房屋后一直拖欠物业服务费，直到2015年4月24日向我公司补交了100000元物业服务费，按照每月每平方米5元的标准该款是2009年3月1日至2017年4月5日期间的物业服务费。之后，张红胜仍拖欠物业服务费，我公司通过其租户催交，张红胜一直未回应。2009年3月5日，我公司收到张红胜支付的25000元。张红胜所要求的赔偿，我公司不知道是哪方面的损失，故我公司不同意赔偿。另外，我公司已经将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、2018年度物业服务项目收支情况进行了公示。2019年度物业项目收支预算，我公司没有向业主公示的义务。综上，我公司不同意张红胜的诉讼请求。恒兴基业公司向本院提出反诉请求：判令张红胜支付2017年4月5日至2019年7月31日期间违约金8318．36元。事实和理由：由于张红胜一直拖欠物业服务费，故我公司要求张红胜按照入住公约支付违约金。张红胜针对恒兴基业公司的反诉辩称，我与恒兴基业公司未签订过物业费收缴协议，故原业主签订的物业费收缴协议的违约条款对我不具有约束力。而且，按照每月每平方米3元标准计算，我不仅没有拖欠物业服务费，还多支付了物业服务费。另外，每日1%的违约金标准过高。综上，我不同意恒兴基业公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2002年12月18日，北京恒兴基业房地产开发有限公司与恒兴基业公司(原名北京恒兴基业物业管理有限公司)签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定：恒兴基业公司为北京市x区x号x大厦提供物业服务，委托管理期限暂定为业主委员会与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。该合同中未约定物业服务费标准、支付时间及违约责任。2003年11月6日，恒兴基业公司与北京市x区x号x层x号房屋原业主苏某的委托代理人签订《恒兴大厦入住公约》。该公约约定了物业公司的职责、业主及住房的权利义务；该公约未约定物业服务费标准、支付时间及违约责任。同时，恒兴基业公司与苏某的委托代理人签订《物业管理费收缴协议》。该协议约定：苏某按月应交纳物业管理费，现按照每月每建筑平方米5元交纳；苏某须于每月五日前缴清当月管理费，如延期缴付，恒兴基业公司按延期天数每天加收当月管理费金额的1%作为违约金。后张红胜从苏某处购买了涉案房屋，并于2017年1月12日取得不动产权证书。张红胜与恒兴基业公司未另行签订书面协议。另查，张红胜于2015年4月24日向恒兴基业公司支付物业服务费100000元，于2019年3月5日支付物业服务费25000元。张红胜主张，其于2009年从苏某处购买房屋，并于同年3月入住。其要求按照每月每平方米3元标准支付物业服务费是因为同层的其他业主就是按照此标准支付物业服务费的。按照该标准核算，其物业服务费已经交至2022年9月。另外，按照每月每平方米5元标准核算，其物业服务费交至2019年4月12日，但尚有余额。因恒兴基业公司采取断网的措施，并经常催缴物业费，其租户于2018年1月份提前退租致使房屋空置2个月，给其造成损失。张红胜为证明其主张，提供租赁合同、微信截图、录音。上述证据中未明确反映断网、退租及房屋空置情况。恒兴基业公司主张，16层部分业主按照每月每平方米3元标准支付物业服务费是开发商给业主的优惠政策，开发商以给物业公司提供场所等方式对其公司进行了补偿。按照每月每平方米5元标准计算，张红胜物业服务费交至2019年4月12日，尚有17．12元的余额。另外，其公司不知道有断网等情况。其公司已经将物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、2018年度物业服务项目收支情况进行公示。恒兴基业公司为证明其主张，提供故障说明。该说明载明：2019年2月，北京金博智慧健康科技有限公司位于x大厦x办公区突然断网。我公司第一时间派人前去查看，经物业协助弱电竖井，发现是由于我公司的线路故障造成的断网。同时，该证明上加盖有“移领云信(北京)科技有限公司”字样的公章。张红胜不认可该证据的真实性。恒兴基业公司提供物业服务项目收支情况报告，该报告是对于2017年1月1日至2017年12月31日期间的项目收支情况进行公示，出具日期为2018年3月22日。同时，恒兴基业公司还提供了2018年度的收支情况报告，出具日期为2019年3月7日。张红胜不认可上述证据的真实性。本院认为，张红胜在从涉案房屋的原业主处购买了涉案房屋后，虽未与恒兴基业公司签订书面的物业服务合同，但恒兴基业公司实际为张红胜提供了物业服务，张红胜接受了恒兴基业公司提供的物业服务，并支付了相应的物业服务费，故张红胜与恒兴基业公司已经形成事实上的物业服务合同关系。关于物业服务费标准一节。恒兴基业公司与涉案房屋的原业主签订的《物业管理费收缴协议》中明确约定物业服务费标准为每月每建筑平方米5元，张红胜从原业主处购买房屋时应当知悉物业服务费标准，现张红胜未提供充足有效的证据证明其在购买房屋时明确向原业主或恒兴基业公司对物业服务标准提出异议，且张红胜虽主张应按每月每建筑平方米3元的标准支付物业服务费，但无法从张红胜后期支付物业服务费的情况得出相应的结论；加之，恒兴基业公司针对物业服务费的不同标准亦作出了合理的解释。鉴于此，在张红胜与恒兴基业公司针对物业服务费的标准未达成新的协议的情况下，张红胜亦应延用原物业服务费标准支付物业服务费。据此，本院对于张红胜要求返还物业服务费，并确认物业服务费的标准为每月每建筑平方米3元的诉讼请求，均不予支持。关于出具发票一节。张红胜要求恒兴基业公司出具物业服务费发票问题，不属于人民法院受理民事案件的范围，故本院对于张红胜的该项诉讼请求，不予处理。关于张红胜要求恒兴基业公司公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、2018年度物业服务项目收支情况、2019年度物业服务项目收支预算一节。因恒兴基业公司当庭已经将相关文件向张红胜出示，故张红胜的该项诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。关于违约金一节。恒兴基业公司要求张红胜支付逾期付款的违约金，但恒兴基业公司与张红胜并未签订物业服务费，针对物业服务费的支付时间及逾期支付的违约责任也未进行明确约定。在此情况下，恒兴基业公司的该项诉讼请求，缺乏相应的合同依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国》第六十四条，判决如下：一、驳回张红胜的全部诉讼请求。二、驳回北京恒兴基业商务酒店管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费514元，由张红胜负担(已交纳)。反诉费50元，由北京恒兴基业商务酒店管理有限公司负担(已交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 喜二〇一九年十月三十日书记员 王凤怡