福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽0902执异39号 案外人：蔡长光，男，1976年8月30日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 申请执行人:交通银行股份有限公司宁德分行，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区闽东中路22号人大信息楼，组织机构代码59347197-4。 主要负责人：陈伟，行长。 被执行人:宁德市隆峰水产有限责任公司，住所地福建省宁德市蕉城区飞鸾镇下村笔架山38号，组织机构代码55755252-3。 法定代表人林鹤飞。 被执行人:宁德市凤辉水产食品有限公司,住所地福建省宁德市东侨经济开发区林聪路15号（宇辉食品冷冻加工厂）2幢-1-4层101，组织机构代码58533260-8。 法定代表人：林好官。 被执行人:林鹤飞，男，1986年8月28日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人:汤晓艳，女，1988年2月29日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人:洪唐周，男，1968年7月20日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被执行人:陈秋凤，女，1971年6月23日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 在本院申请执行人交通银行股份有限公司宁德分行与被执行人宁德市隆峰水产有限责任公司、宁德市凤辉水产食品有限公司、林鹤飞、汤晓艳、洪唐周、陈秋凤金融借款合同纠纷一案中，案外人蔡长光对执行宁德市蕉城区蕉城南路98号裕丰园2幢106号提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人蔡长光称，请求：继续履行2014年5月26日洪唐周与蔡长光签订的《房屋租赁合同》，合同编号（2014）租字第6号。事实和理由:2014年5月26日，出租方洪唐周与承租方蔡长光签订《房屋租赁合同》，合同编号（2014）租字第6号，双方约定出租方洪唐周将位于宁德市××××室房屋（房屋建筑面积375.1平方米）出租给承租方蔡长光，该房屋用于农贸市场经营，租金约定2014年6月1日至2017年5月30日月租金40元／平方，月租金为15004元；2017年6月1日至2020年5月30日月租金50元／平方，月租金为18755元；2020年6月1日至2023年5月30日月租金60元／平方，月租金为22506元；2023年6月1日至2026年5月30日月租金70元／平方，月租金为26257元。其后，双方按合同约定履行，蔡长光按时交纳租金及物业费用。2019年8月3日，贵院在淘宝网上进行公开司法拍卖活动，拍卖标的为宁德市××××房屋（房屋建筑面积375.1平方米），即为洪唐周与蔡长光签订案涉租赁合同的租赁标的物。拍卖公告第一条用红色字体突出写明该房屋瑕疵说明：该房产存在租赁，租赁合同由承租人提供，承租人反映租赁期限至2026年5月30日，租金已缴纳至2019年6月1日；第五条中用红色字体突出标注特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担拍卖标的的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。现该房屋拍卖已经成交，依照买卖不破租赁规则，买受人应当继续履行案涉租赁合同。蔡长光提供以下证据：《房屋租赁合同》复印件1份、银行流水13张。 本院查明： 2015年3月18日，交通银行股份有限公司宁德分行与宁德市隆峰水产有限责任公司签订编号为Ｓ359231Ｍ120150360039号《流动资金借款合同》,约定宁德市隆峰水产有限责任公司向交通银行股份有限公司宁德分行申请流动资金贷款额度，额度金额为300万元等。同日，宁德市凤辉贸易有限公司、林鹤飞、汤晓艳、洪唐周、陈秋凤分别与交通银行股份有限公司宁德分行签订《保证合同》各一份，约定宁德市凤辉贸易有限公司、林鹤飞、汤晓燕、洪唐周、陈秋凤对交通银行股份有限公司宁德分行与宁德市隆峰水产有限责任公司签订的上述《流动资金借款合同》项下的债务提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用（包括律师费等），保证期间至主合同项下最后到期的债务履行期限届满之日后两年止。同日，交通银行股份有限公司宁德分行与洪唐周、陈秋凤签订《抵押合同》，约定洪唐周、陈秋凤提供其共同所有的坐落于宁德市××××房产为上述宁德市隆峰水产有限责任公司与交通银行股份有限公司宁德分行签订的《流动资金借款合同》合同项下的贷款提供抵押担保。2015年3月19日，上述抵押合同已依法办理抵押权登记，登记债权数额为300万元。2015年3月23日，交通银行股份有限公司宁德分行向宁德市隆峰水产有限责任公司发放贷款300万元。 原告交通银行股份有限公司宁德分行与被告宁德市隆峰水产有限责任公司、宁德市凤辉水产食品有限公司、林鹤飞、汤晓艳、洪唐周、陈秋凤金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月19日作出（2016）闽0902民初5486号民事判决，判决：“一、宁德市隆峰水产有限责任公司于本判决生效之日偿还交通银行股份有限公司宁德分行借款本金2994526.32元及截止2016年8月21日利息、罚息、复利计141599.98元，之后利息、罚息、复利按双方订立的《流动资金借款合同》约定的标准计算至实际还款之日止。二、宁德市隆峰水产有限责任公司于本判决生效之日赔偿交通银行股份有限公司宁德分行律师代理费损失15000元。三、若宁德市隆峰水产有限责任公司未能按本判决第一、二项规定的期限还款，交通银行股份有限公司宁德分行有权以洪唐周、陈秋凤提供的抵押物宁德市××××房产在登记债权数额300万元的范围内优先受偿。四、宁德市凤辉水产食品有限公司、林鹤飞、汤晓燕、洪唐周、陈秋凤对本判决第一、二项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向债务人宁德市隆峰水产有限责任公司追偿”。该法律文书于2017年9月26日发生法律效力。 2018年4月3日，交通银行股份有限公司宁德分行向本院申请强制执行。在执行过程中，本院依法向被执行人发出执行通知书，责令其履行生效文书，但被执行人未按法律文书履行还款义务。2018年4月25日，本院作出（2018）闽0902执1205号执行裁定，于2018年5月4日查封案涉房产。同年10月15日，本院作出（2018）闽0902执1205号执行裁定，裁定终结（2018）闽0902执1205号案件的执行。 2018年4月24日，本院作出执行公告，要求被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起15日内腾空案涉房产，逾期未履行的，本院将依法予以停水停电。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行拍卖。2018年5月2日，本院作出执行公告，告知本院将于近期通过淘宝网司法拍卖上述房产，要求被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起15日内腾空案涉房产，逾期未履行的，本院将依法予以停水停电。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对该房地产进行拍卖。 2018年12月25日，经本院委托，福建省恒宇房地产评估公司出具《房地产估价报告书》，该公司评估该房地产市场价值为628.5万元。本院就该拍卖物提交司法拍卖平台拍卖，期间2019年7月9日，交通银行股份有限公司宁德分行向本院申请恢复执行，2019年8月4日买受人曾先亮、黄垂金、黄择力通过淘宝网司法拍卖网络平台以415万元价格竞得拍卖标的物。同年8月19日，本院依法作出（2019）闽0902执恢69号执行裁定，裁定“一、解除对登记在被执行人洪唐周名下坐落于宁德市××××房地产的查封。二、强制注销登记在被执行人洪唐周名下坐落于宁德市××××房地产的抵押权登记。三、坐落于宁德市××××房地产的所有权归曾先亮、黄垂金、黄择力所有。原房产证及土地使用权证无法收回，予以强制注销，并办理相关产权过户登记。四、买受人曾先亮、黄垂金、黄择力可持裁定书到不动产登记机构办理解除抵押权及相关产权过户登记手续”。并于当日向买受人、次日向宁德市不动产登记中心分别送达相关法律文书。 本院认为，蔡长光的请求实质是要求在其主张的租赁期限届满之间享有不向买受人转移租赁物的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。则根据上述法律规定，承租人拟以租赁权阻止租赁物的转移占有，需要同时满足以下条件：租赁合同须形成于法院查封之间；承租人须在查封前占有房屋；不存在虚构租赁的事实。本案中，同一租赁物上存在两份租赁合同，蔡长光持有一份租期自2014年6月1日至2026年5月31日的租赁合同，而本院执行案涉房产过程中提取到一份租期为2014年6月1日至2019年5月31日的租赁合同，故蔡长光持有合同的真实性不能确定。即便蔡长光持有合同是真实的，其提交银行流水中标注的转账金额、时间与其提供合同上约定支付租金的金额、时间亦无法一一对应，部分转账记录的汇款人、收款人与租赁当事人是何关系也无法体现。同时蔡长光主张从2014年开始承租案涉房产，但未提供任何缴纳物业费、水电费等凭证，而该缴费义务系其合同义务，故其是否占有案涉房产亦无法认定。综上，蔡长光的本案主张，与法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下： 驳回案外人蔡长光的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林亦霖 审判员  陈 庄 审判员  黄常凯 二〇一九年十月三十日 书记员  徐丽梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。