广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12898号原告：广州市万菱物业管理有限公司，住所地：广东省广州市越秀区解放南路39号2A1房。法定代表人：王德雄，董事长。委托诉讼代理人：黄杰灿，男，系该公司员工。被告：广州市潼玥工艺品有限公司，住所地：广东省广州市海珠区海珠南路218-222号1819房。法定代表人：潘艳珠。原告广州市万菱物业管理有限公司与被告广州市潼玥工艺品有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案受理后，适用简易程序进行审理。后因案情复杂，本院依法裁定转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄杰灿到庭参加诉讼。因被告下落不明无法送达，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票等应诉材料，公告期满仍未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业管理费3615.24元、电费197.2元和线损分摊费19.72元、计至付清款项之日止的逾期付款违约金（暂计至2019年3月13日违约金为3241.73元，违约金以不超过欠款本金为限）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订《万菱广场商场经营管理服务协议》，约定原告为被告承租的位于广州市越秀区解放南路39号万菱广场22层，编号为122003（22层3号单元）的商铺提供物业管理服务，计费面积为63.9057平方米，每月物业管理费为2811.85元，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数计收，用电线路损耗分摊费用按该商铺每月电表读数的10%计算。被告应于每月5日前一次性足额缴纳当月的物业管理费、空调电费、上一月物业内电费及线损分摊费等各项费用。被告已于2017年10月实际办理了接收单元手续。原告接受业主委托，担任万菱广场项目物业管理企业，根据上述合同文件的相关约定，为涉讼物业提供了物业管理服务，认真全面地履行了合同义务。但在合同履行过程中，被告严重拖欠租金、物业管理费、公共能源费、电费等款项，原告多次发出催缴欠款的通知文件，但被告对此置之不理，仍然拖欠上述款项。此后《万菱广场商场经营管理服务协议》因被告原因而解除。被告作为承租人及物业使用人，拖欠涉讼费用，构成严重违约，应承担违约责任，出租方依法解除了与被告的租赁关系，原告作为物业管理方也终止了与被告的物业服务合同关系，原告有权根据合同约定要求被告清偿涉讼费用及按每日千分之二计收逾期付款违约金，且原告保留向被告追讨违约金的权利。因此，为维护自身合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告无答辩，亦无提交证据。经审理查明：2017年10月31日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《万菱广场写字楼物业管理服务协议》，其中约定：被告作为乙方于2017年10月10日与广州市万菱置业有限公司签订了《万菱广场写字楼租赁合同》，是位于广州市解放南路39号万菱广场22层、编号为122003（22层3号单元）单元的用户，计租面积为63.9057平方米，物业管理费也按此面积计算；本协议的管理服务期限为21个月，自2017年11月1日起至2019年7月9日止，税前物业管理费每月每平方米44元，月管理费金额为2811.85元；管理服务费包括：公共场所照明电费、公共场所中央空调电费、清洁费、保安费、共用设备维护费、电梯电费和公共场所水费分摊；在物业管理服务有效期内，乙方自行承担该商铺内的用电费用，电费按政府供电部门规定的商业用电费率乘以每月实际耗用度数（电表度数+线损度数）计收，用电线路耗损费用按该商铺每月电表度数的10%计算；乙方应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的管理费、空调电费和上一月铺内电费等各项费用，乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约；签订本协议时，乙方需一次性向甲方交纳5700元作为履约保证金，协议期满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于协议期满或终止后30日，将保证金足额无息返还乙方；乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约，甲方有权自乙方拖欠费用之日起向乙方收取违约金，按拖欠金额的每日千分之二计算，计至乙方实际缴清所有拖欠费用之日止；乙方拖欠费用时间达10天（含10天），甲方有权停止供水供电，且不需就因此造成的损失承担任何补偿责任；乙方累计拖欠费用时间达一个月（含一个月），甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方还必须支付物业管理费等费用并付清所有的欠款欠费，同时支付违约金10000元；如因乙方过错导致乙方与出租方签订的《万菱广场商铺租赁合同》提前终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方还必须支付物业管理费等费用并付清所有的欠款欠费，同时支付违约金10000元等。签订上述协议前，被告的法定代表人潘艳珠作为业/租户代表在2017年7月12日签收了涉案商铺的《收楼（铺）验收记录表》，2017年10月31日原告与被告签订涉案《万菱广场写字楼物业管理服务协议》，被告的法定代表人潘艳珠也在该份协议上签名；被告依约向原告缴纳了履约保证金5700元。被告按每月2811.85元计付物业管理费至2017年12月止。从2018年1月起，被告没有缴纳物业管理费、电费及线损分摊费。2018年2月6日，原告向被告在上述《万菱广场商场经营管理服务协议》中所载明的通讯地址邮寄《解除合同通知书》，认为被告拖欠租金、管理费（及商铺内电费、线损、滞纳金），要求被告于2018年2月10日前清理场地并付清上述欠款等。根据原告提交的欠缴物管费明细表，被告在2018年1月份拖欠物业管理费2811.85元、电费89.03元及线损分摊费8.9元，在2018年2月拖欠物业管理费803.39元、电费108.17元及线损分摊费10.82元。庭审中，原告表示：被告早已自行撤场，不清楚离场时间。原告已自行收回涉讼商铺，原告在本案中主张被告拖欠的涉案物业管理费是从2018年1月1日计至2018年2月5日止，电费欠费周期与物业管理费的一致，线损分摊费按应付电费4.36元的10%计付。另因被告违约，故要求没收被告缴纳的履约保证金5700元。本院认为，原、被告在自愿基础上签订的《万菱广场商场经营管理服务协议》，意思表示真实，且没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同约定涉案商铺管理服务期限从2017年11月1日至2019年7月9日止，故涉案物业服务合同权利义务现已经终止。被告未按合同约定依时支付物业管理费、电费及线损分摊费，已构成违约，理应承担违约责任。现原告要求被告支付从2018年1月1日计至2018年2月5日止的物业管理费、电费、线损分摊费及违约金，本院对此予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉讼请求进行答辩的权利及对原告提供证据发表质证的权利，本院对原告主张被告的欠费数额予以确认，被告实际拖欠的物业管理费共计3615.24元、电费共计197.20元、线损分摊费共计19.72元。关于逾期付款违约金问题。涉案《万菱广场商场经营管理服务协议》约定自被告拖欠费用之日起按照拖欠金额的每日千分之二收取滞纳金，依据合同约定，逾期付款违约金从2018年1月1日起算，但该滞纳金实属逾期付款违约金性质，该计算标准明显过高，本院酌情调整为参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，该违约金数额以不超过拖欠款项本金为限。另原告要求没收被告已缴纳的履约保证金5700元，但涉案合同并未约定在被告违约的情况下，原告有权没收履约保证金，故本院对其该项主张不予支持。为避免诉累，被告所拖欠的上述费用，从履约保证金中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州市潼玥工艺品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市万菱物业管理有限公司支付物业管理费3615.24元（从2018年1月1日计至2018年2月5日止，按每月2811.5元计）、电费197.2元、线损分摊费19.72元（按应付电费197.2元的10%计）及逾期付款违约金（参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，其中以2909.78元为基数，从2018年1月1日计至2018年2月5日止；以3832.16元为基数，从2018年2月6日起计至实际付清之日止；该违约金总额以不超过欠款本金为限），被告广州市潼玥工艺品有限公司的前述债务从其已实际支付的履约保证金5700元中抵扣；二、驳回原告广州市万菱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告广州市潼玥工艺品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  方卓迪人民陪审员  雷金红人民陪审员  徐洁霞二〇一九年十月二十五日法官助理刘嘉琳法庭记录钟绮雯