北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16292号原告：北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地：北京市西城区车公庄大街丙1楼908室。法定代表人：王龙贵，总经理。委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：申振，男，1992年10月9日出生，汉族，该公司员工。被告:中国食品药品检定研究院，住所地：北京市崇文区天坛西里2号。法定代表人：李波，院长。委托诉讼代理人：郝亮亮，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜来，北京市岳成律师事务所实习律师。原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称：瑞赢物业公司）与被告中国食品药品检定研究院（以下简称：检定研究院）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞赢物业公司的委托诉讼代理人董光辉、申振，被告检定研究院的委托诉讼代理人郝亮亮、姜来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞赢物业公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费85143.21元，2、判令被告承担诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2017年8月29日签订《中国食品药品检定研究院物业服务合同》，由原告为被告的大兴新址、天坛西里老址、实验动物中心、国家药物安全评价监测中心及家属楼提供相应物业管理服务。合同期间为2017年9月1日至2018年8月31日，合同内应收各项目服务费用7414369.35元，实验动物中心运行值守人员费用288000元，家属楼保洁人员费用71590.91元，档案保洁费用29150元，保洁开荒费用20300元，总计为7817260.26元，合同到期后未续签合同，原告已交还被告管理。截止到原告撤去管理，被告已支付物业服务费用7678973.81，尚欠146686.45元未支付。原告于2018年11月21日致函被告支付剩余费用，被告收函后于2018年12月12日支付21150元，但仍欠85143.21元未付。原告又书面致函被告并电话沟通，但被告仍未支付。原告无奈只好诉至贵院，请依法判如所求。被告检定研究院辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据，违反诚实信用原因，依法应予驳回，原告对2017年11月份考核表中付款金额组成已签字确认的情况下，又提出加减折抵的理论，没有事实及法律依据；原告对2018年2月份付款金额提出的异议，没有事实及法律依据；关于2017年10月、2017年11月、2018年4月、2018年6月支付审批单中扣除的相关款项，均有相关证据用以证明存在违约事实。在既已存在违约事实的情况下，我方有权要求原告承担违约责任。我方依据原告的具体违约情形扣减的违约金额不存在过高的情形，应当予以支持；原告在合同期间不断重复出现违约情形，根本未进行任何整改，缺乏专业能力，服务水平低，服务期仅一年却更换三位项目经理，正是因为原告提供的物业服务质量差，未能达到我方要求，未能像投标书中所承诺的，无法顺利保障日常设施设备正常运行，所以，我方在合同期满后才未与其续签；二、原告对于支付审批单及考核表内容是知悉并认可的。原告所述其并不知晓支付审批单及考核表内容的陈述是虚假的，与事实不符。我方每次支付当月费用前，都会将考核表及支付审批内容告知原告，这是双方履行合同及付款的正常流程，也是惯例。原告所述不符事实，也不符合常理；原告既已了解动物所运行值守费用及加分金额，充分说明原告是知晓支付审批单及考核表内容的；从原告在合同期内从未提出任何异议的表现中，亦能够证明原告对上述情况是知悉并认可的；从我方扣减的目的来看，我方也不可能不告知原告扣款原因。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2017年8月29日签订《中国食品药品检定研究院物业服务合同》，由原告为被告提供相应物业管理服务。合同期间为2017年9月1日至2018年8月31日，合同内应收各项目服务费用7414369.35元，实验动物中心运行值守人员费用288000元，家属楼保洁人员费用71590.91元，档案室保洁费用29150元，保洁开荒费用20300元，合同到期后未续签合同。瑞赢物业公司自认截止撤场时，检定研究院共支付物业服务费用7678973.81元，该公司就余款致函检定研究院，检定研究院后于2018年12月12日支付21150元，对该笔款项，检定研究院称是因为瑞赢物业公司未能及时开具发票，在开具发票后，检定研究院支付了该笔费用。本案审理过程中，检定研究院提交相关证据，主张个别月份的物业费扣减取得了瑞赢物业公司的同意，瑞赢物业公司核对后，变更了诉讼请求。瑞赢物业公司对诉讼请求进行了明确，双方争议月份涉及5个月的费用，分别为：1、2017年10月，瑞赢物业公司称根据考核评分表，该月应扣30893.21元，实扣35893.21元，多扣5000元。检定研究院提交证据，主张该月多扣5000元系因锅炉房值班人员上班时间喝酒，罚款5000元予以警告。关于该项扣减，根据双方物业服务合同第二条第二款第一项、第八条第五项等约定，瑞赢物业公司并未否认锅炉房值班人员上班时间喝酒这一事件，可以认为该月物业服务确实一定程度上没有达到合同中承诺的服务标准；2、2017年11月，瑞赢公司称根据考核评分表，扣减35分，加分10分，二者折抵应扣25分，每分扣除50元，应扣1250元，实扣30893.21元，多扣29643.21元，另扣除20000元没有依据，本月共多扣49643.21元。关于按分扣减一项，根据考核表约定的扣款标准，每月扣分超过30分，扣减当月物业管理费的5%，并未明确约定加减分可以折抵，且在该月付款金额处明确写明了该月付款组成为586970.9+500，双方签字确认；关于该月扣减20000元一项，检定研究院称系因11月23日晚锅炉房值班人员打架，片区派出所现场出警，影响极为恶劣；3、2018年2月，瑞赢物业公司称根据考核评分表，该月应扣1400元，实扣11400元，多扣10000元没有依据。检定研究院称：当月出现了配电室无人值守的重大违约情形，违反了合同第四条第（四）款第2条（2）配电室24小时专人值守的约定，该扣款金额直接在考核表中扣除。原、被告双方在当月考核表上签署确认，当月物业费付款金额为“606464.11元”，该金额就是扣除了11400元之后的付款金额。原告既已签字确认，无权再提出任何异议；4、2018年4月份，瑞赢公司称根据考核评分表，应扣550元，实扣10550元，多扣10000元没有依据。检定研究院称：原告在2018年4月未开启阀门导致动物所温度异常，我方通知原告项目经理后，原告态度消极，不及时采取措施，而且技术水平和专业能力极低，最终还是在我方人员的指导下才解决该问题。动物所内实验动物是为国家检验工作提供可靠科学数据的，动物区域温度异常，不符合实验动物生长数据要求，给我方造成了严重损失，违反了合同第三条第六款、第四条第（四）款的约定，扣款5000元；发现观光车车顶棚大面积开裂，我方观光车用于接待外宾及重要外事活动中使用，由原告负责车辆驾驶，并进行日常的维护及保管工作，且遇到有重要接待工作时我方会提前告知原告进行提前准备，但原告发现这一情况时未及时上报，导致在外事活动中严重影响我方形象，违反了合同第三条第十一款、第六条第8项的约定，扣款2000元；白天及夜间值班为一人，未及时接听传真，违反了合同第三条第二款第1项电话值班（8小时内）1人的约定，扣款2000元；未清洗空调，未达到节能降耗效果及制冷效果，违反了合同第三条第六款的约定，扣款1000元，以上共计扣款10000元，当月物业服务费用607314.11元，动物所运行值守人员费用24000元，共计631314.11元已全部支付完毕。当月双方签字的考核表显示的物业服务费用为617314.11元。5、2018年6月，瑞赢物业公司称根据考核评分表，当月应扣900元，实扣11400元，多扣10500元没有依据。检定研究院称：原告在2018年6月再次出现配电室无人值守的情形，违反了合同第四条第四款第2项（2），配电室24小时专人值守的约定（且2018年2月考核时曾出现配电室无人值守情形，当时额外扣减金额也是10000元，并在考核表中体现，因此原告对于该情况应扣款的金额是认可的）；6月21日未提前开启空调导致部门投诉，经我方提醒后，6月27日又再次出现该情形，违反了合同第三条第二款第1项关于会服内容的约定，扣减500元。在庭审过程中，本院询问原告为何在合同履行期内未提出过任何异议、最早从何时起发现对扣减项目持有异议，原告称因项目管理不严格，未能及时发现问题，在合同到期撤场后进行了仔细核算，发现了上述五个月份的费用存在问题。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。本案中，原、被告签订物业服务合同，不违反法律、行政法规的强行性规定，双方之间的合同合法有效，合同各方均应按照合同全面履行自己的义务，行使合同权利。关于原告诉讼请求涉及的5个月份的扣减金额，其中包含早至2017年10月、11月两个月份，原告作为专业的物业服务公司，在各年度年终结算时未提出被告存在欠付款项，在2018年8月31日合同到期离场后，于2018年11月21日致函被告支付剩余费用，在此之前，并未对任何一期物业费的计算、支付与被告发生争议或进行过协商，相反，各期物业费的交纳都是原告先开具发票，被告后支付款项。原告在合同履行期内并未对各期物业费的金额提出过任何异议，且在履行合同过程中，确实出现了被告列举的诸多违约行为，被告进行的各项扣减与物业服务费用相比也基本合理，综上，对原告要求被告支付物业服务费85143.21元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回北京瑞赢酒店物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费965元，由北京瑞赢酒店物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵燕华二〇一九年十月三十一日书记员  苏 娜