山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9036号上诉人（原审被告）：济南立天唐人置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：童云峰，董事长。委托诉讼代理人：张丰丰，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洪法，山东舜天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李超，男，1976年7月1日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：李璐璐，女，1984年2月24日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨加永，北京市观韬（济南）律师事务所律师。上诉人济南立天唐人置业有限公司（以下简称立天唐人公司）因与被上诉人李超、李璐璐商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初5485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。立天唐人公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回李超、李璐璐对立天唐人公司的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费均由李超、李璐璐承担。事实和理由：一、一审认定立天唐人公司提交的政府停工文件并未涉及直接要求立天唐人公司停工作业，即使采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，属于认定事实错误。1.立天唐人公司提交的多份政府文件明确写明全市范围内停工，立天唐人公司的工程在市区范围内，属于停工范围。济南市政府通过网站、报纸等相关媒体向全市进行报道告知，即直接要求全市范围内相关工程在文件要求的时间内进行停工，政府无需单独另行向立天唐人公司下发要求停工的通知。2.立天唐人公司涉案楼盘的市政配套及雨、污水管道、消防室外管网、暖气管道、有线电视等工程施工需要通过园林绿化工程的作业面进行施工，政府明令要求园林绿化工程停工，将影响涉案楼盘上述配套设施的施工，影响竣工验收。二、立天唐人公司停工达184天，符合补充协议约定的甲方顺延交房、交储藏室、交车位的约定情形，不应当承担违约责任。一审判决认定了立天唐人公司与李超、李璐璐双方签订的《补充协议》是合法有效的，《补充协议》第四条第6款明确约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。”依据协议约定，立天唐人公司可以相应顺延184天，立天唐人公司向李超、李璐璐邮寄送达《告业主函》，告知李超、李璐璐交房日期顺延的相关情况，李超、李璐璐对此未提出异议。立天唐人公司依据上述情形可据实顺延交房日期，不存在违约行为。三、立天唐人公司在顺延交房期内向李超、李璐璐交房，符合双方约定。一审依据合同法第一百零七条判决立天唐人公司承担逾期交房、交车位违约责任适用法律错误。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，请求依法查明案件事实，支持立天唐人公司的上诉请求。李超、李璐璐辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回立天唐人公司的上诉请求。1.立天唐人公司提交的有关政府部门的文件未直接针对立天唐人公司，未直接要求立天唐人公司停止施工，而根据李超、李璐璐提供的相关文件，证实立天唐人公司系因自身原因被要求于2017年12月3日立即停止室外一切施工，不在2017年11月15日至2018年3月15日采暖季停止施工的范围内，未受政府政策影响。同时，根据李超、李璐璐提交的微信公众号文章，案涉工程在采暖季仍在正常施工。2.立天唐人公司未按照补充协议第四条第七款的约定，在延期交房事由发生后90天内通知李超、李璐璐。立天唐人公司主张其按照合同约定履行通知义务的证据为制作日期为2017年12月12日的告知函，该函唯一列举的文件为济南市《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》实施方案，在一审中立天唐人公司提交的停工文件中未见该文件，经检索，该文件的发布日期为2017年9月3日，至2017年12月12日已经超90日。此外，该文件中并无告知函中摘要的第2、3项。3.一审中，立天唐人公司一直坚称竣工验收迟延系园林绿化工程停工所致，未涉及上诉状所提及的“市政配套及雨、污水管道、消防室外管网、暖气管道、有线电视等工程”。且绿化属于综合验收的范围，竣工验收不含绿化，绿化是否完成不影响竣工验收。李超、李璐璐向一审法院起诉请求：1.判令立天唐人公司支付逾期交房违约金18659.72元（其中，逾期交付住宅违约金以1227229元为基数，自2018年1月1日起，逾期交付储藏室违约金以66748元为基数，自2018年1月6日起，逾期交付车位违约金以130000元为基数，自2018年1月12日起，均按照日万分之一计算至涉案房屋取得开发项目《分期综合验收备案证明》之日止，均暂计算至2018年5月26日）；2.本案诉讼费用由立天唐人公司承担。一审法院认定事实：2016年1月31日，李超、李璐璐与立天唐人公司签订商品房买卖合同一份，合同约定李超、李璐璐购买立天唐人公司开发的位于济南市xx区xx中心一期x地块x号楼x单元xx室房屋一套，建筑面积124.35平方米，房屋总价款为1227229元，合同约定交房时间为2017年12月31日前。2017年11月28日李超、李璐璐与立天唐人公司签订商品房买卖合同一份，合同约定李超、李璐璐购买立天唐人公司开发的位于济南市xx区xx中心一期x地块x号楼x单元x层xx储藏室一套，房屋总价款为66748元。2018年1月12日，李超、李璐璐与立天唐人公司签订商品房买卖合同，约定李超、李璐璐购买立天唐人公司开发的位于xx地块x单元x层xx号车位，车位款为130000元。合同约定地下室、车位交付时间为2018年1月5日前。立天唐人公司于2018年5月2日取得xx中心一期xx地块房地产开发项目xx的建筑工程竣工验收报告。立天唐人公司于2018年5月20日向李超、李璐璐交付涉案房屋及储藏室、车位，并支付自2018年5月1日至5月15日的逾期交房违约金1940.97元，违约金已抵扣物业费。关于住宅房屋交付的补充约定：1、合同约定涉案房屋交付时间为2017年12月31日之前，具体时间以立天唐人公司发放《房屋交付使用通知书》载明的交房时间为准；2、该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。房屋交付时，李超、李璐璐应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，除经具备房屋所在地市级房屋质量检测资质的检测机构确认房屋地基基础与主体结构存在质量问题外，李超、李璐璐不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按李超、李璐璐原因造成房屋未能按期交付执行。李超、李璐璐拒绝接受房屋的，视为立天唐人公司已按《房屋交付使用通知书》载明的交房时间交付房屋，立天唐人公司就此不承担延期交房责任。3、立天唐人公司发出《房屋交付使用通知书》的书面形式可以是传真、信函、特快专递、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等本合同约定的任何形式。李超、李璐璐应在立天唐人公司《房屋交付使用通知书》发出之日起5日内到房屋所在地或立天唐人公司另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如李超、李璐璐未付清前述款项及费用，均视为李超、李璐璐未付清房款，应当按照本补充协议约定承担违约责任。4、该房屋交付时基础设施设备未达到交付使用条件的，李超、李璐璐同意接受该房屋。李超、李璐璐给予立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向李超、李璐璐承担违约责任。宽展期届满后基础设施设备仍未达到交付使用条件的，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向李超、李璐璐支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。李超、李璐璐无权据此解除合同，且不因李超、李璐璐催告立天唐人公司而产生解除权。6、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付；（5）李超、李璐璐在房屋交付前仍有到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）政府管制、征用或政府规划变更等政府行为；（7）市政配套的批准的延误；（8）因气候原因造成临时性施工中断；（9）因行政审批程序等原因；（10）其他非因出卖人原因导致的情形。7、如发生上述除第（5）项所述延期交房情况之一，立天唐人公司应在发生该情形后90日内通知李超、李璐璐，如立天唐人公司未履行通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或李超、李璐璐原因无法通知的情形除外。8、立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付李超、李璐璐，则：（1）李超、李璐璐给予立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，立天唐人公司无需向李超、李璐璐承担违约责任；（2）如宽展期届满后立天唐人公司仍未将该房屋交付李超、李璐璐，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，立天唐人公司应按日向李超、李璐璐支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行，李超、李璐璐无权据此解除合同。关于储藏室、车位交付的补充协议约定内容基本同上述住宅房屋交付的补充约定，储藏室、车位交付补充约定中李超、李璐璐给予立天唐人公司的宽展期变更为60日。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：李超、李璐璐主张，按照合同约定立天唐人公司应在2017年12月31日前交付涉案住宅商品房，于2018年1月5日前交付储藏室、车位，但立天唐人公司实际交房时间为2018年5月20日，且立天唐人公司在交房时未取得开发项目分期综合验收备案证明，故立天唐人公司应向李超、李璐璐支付逾期交房违约金。违约金的计算方式为，住宅商品房违约金以1227229元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月1日起至涉案房屋取得开发项目分期综合验收备案证明时止；储藏室违约金以66748元为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月6日起至涉案房屋取得开发项目分期综合验收备案证明时止；车位违约金以130000为基数，按照日万分之一计算，自2018年1月12日起至涉案房屋取得开发项目分期综合验收备案证明时止。李超、李璐璐认为补充协议中关于房屋交付条件变更的约定违反了《城市房地产开发经营管理条例》中商品房交付必须经综合验收方可交付使用的规定，故补充协议中关于房屋交付条件变更的约定应认定为无效。立天唐人公司主张导致立天唐人公司停工无法按期交付涉案房屋的原因是政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据李超、李璐璐与立天唐人公司签订的补充协议约定，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。为证实其主张，立天唐人公司提交关于发布重污染天气橙色预警及建设工程采取重污染天气II级响应措施的通知、关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知、关于印发《京津冀及周边地区2017--2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动强化监督方案》的通知、济南市人民政府办公厅关于印发济南市建设工程扬尘污染治理若干措施的通知等，证明在2017年至2018年3月尤其是2017年下半年，因遵守政府政策而无法正常施工。其中关于秋冬季全市建设项目扬尘治理工作有关事宜的通知中明确要求采暖季不允许施工的内容包括园林绿化工程，即大面积（1000平方米及以上）土地平整、造地形施工及管沟、沟槽开挖作业，渣土外运等。涉案工程中的绿化工程面积超过1000平方米，且从李超、李璐璐提交的照片证据也可以证实，涉案工程现场大面积有绿网覆盖，没有施工。2017年12月12日，立天唐人公司向李超、李璐璐发出告知函，告知函载明：“根据济南市城乡建设委自2017年初起多次发布的紧急停工停产通知及济南市人民政府下发的济南市《京津冀及周边地区2017-2018秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》实施方案（摘要如下）:1、建材行业全面实施错峰停产。加大建材行业错峰生产力度、水泥（含特种水泥、粉磨站）、砖瓦窑（不含以天然气为燃料）、陶瓷（不含以天然气为燃料）、玻璃棉（不含以天然气为燃料）、岩棉（不含电炉）、石膏板等建材行业，采暖季全部事实停产。2、考虑到济南市环境空气质量的被动局面，从10月14日起，济南市区所有房屋建筑工程、所有拆迁工地、市政工程和园林工程，一律全部停止施工，复工时间另行通知，对拒不停工的参建各方，将按相关规定，实施严厉处罚。3、采暖季不允许施工的内容：1、房屋建筑工程：基坑施工阶段的土石方开挖作业、大量回填土作业，建筑渣土内倒、外运作业等。根据我司与您签署的《济南市商品房买卖合同》补充协议第四条第6款、第7款相关约定，上述停产及停工事由符合合同中关于交付日期顺延的约定，现正式告知您，贵我双方约定的商品房交付日期顺延，顺延天数为政府实际要求的停产及停工期限，在此期间双方互不承担责任。特此告知！”李超、李璐璐认为，立天唐人公司提交的上述文件系政府内部文件，对立天唐人公司没有直接的约束力，立天唐人公司应当提供政府部门向其下发的要求其停工的通知。且上述文件仅要求停止土石方作业，而截至2017年11月15日，涉案工程的基础建设及配套工程已基本完工，不涉及土石方作业。如立天唐人公司主张单体验收合格系按照单位工程每栋楼进行验收，则绿化工程的停工对单体工程验收没有影响，因绿化工程属于综合验收的范围。李超、李璐璐没有收到立天唐人公司发出的告知函，根据补充协议约定，立天唐人公司应当在因政府行为导致停工延期的情形发生后90日内通知李超、李璐璐，如立天唐人公司未履行该通知义务，立天唐人公司不得以此为由免除延期交房责任。一审法院认为，李超、李璐璐与立天唐人公司签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于房屋交付的补充协议约定的效力问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，虽然双方在所签《济南市商品房买卖合同》中约定涉案房屋的交付条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，但是在双方所签《补充协议》中补充约定：该房屋的交付条件为该房屋竣工验收合格（包括单体验收合格或综合验收合格等情形），双方确认取得建设工程竣工验收备案证明文件不是该房屋交付的必要条件。鉴于：第一，双方对交付条件的补充约定，并未免除出卖人立天唐人公司的责任、加重买受人李璐璐、李超的责任、排除买受人李璐璐、李超的主要权利；第二，双方对交付条件的补充约定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形；第三，李璐璐、李超也未在法定期间内，以立天唐人公司违反《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致李璐璐、李超没有注意免除或者限制其责任的条款，申请人民法院撤销该补充约定。因此，一审法院认定双方对交付条件的补充约定合法有效。在涉案楼盘取得房屋竣工验收备案登记单后，立天唐人公司通知李璐璐、李超收房，李璐璐、李超亦实际收房，故立天唐人公司向李璐璐、李超交付涉案房屋符合双方约定的交付条件。关于立天唐人公司逾期交房是否构成违约的问题。一审法院认为，按照合同约定立天唐人公司应当于2017年12月31日前向李超、李璐璐交付住宅房屋，于2018年1月5日前向李超、李璐璐交付储藏室、车位。按照补充协议约定，因立天唐人公司未按期交付房屋，对于住宅房屋李超、李璐璐给予立天唐人公司30日宽展期，对于储藏室、车位李超、李璐璐给予立天唐人公司60日宽展期。故立天唐人公司最晚应于2018年1月31日前向李超、李璐璐交付住宅房屋，于2018年3月7日前向李超、李璐璐交付储藏室、车位。立天唐人公司主张因政府部门为采取治理大气污染措施对建设工程施工项目多次下达停工、治理通知，根据李超、李璐璐与立天唐人公司签订的补充协议约定，立天唐人公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。但立天唐人公司提交的有关政府部门的文件并未涉及直接要求其停工作业，即便采暖季期间明令要求园林绿化工程停工，但涉案园林绿化工程并不影响涉案楼盘进行竣工验收，故对立天唐人公司上述无需承担违约责任的主张，一审法院不予采纳。立天唐人公司未按照合同约定的期限交付房屋，构成违约，理应向李超、李璐璐支付违约金。因立天唐人公司已向李超、李璐璐赔付2018年5月1日起至2018年5月15日之日止的违约金，故违约金的计算方式为，住宅商品房违约金以1227229元为基数，自2018年1月31日起至2018年5月19日止，按照日万分之一计算（扣除已支付的违约金1940.97元）；储藏室违约金以66748元为基数，自2018年3月7日起至2018年5月19日止，按照日万分之一计算；车位违约金以130000元为基数，自2018年3月7日起至2018年5月19日止，按照日万分一计算。李超、李璐璐主张的超出部分，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给原告李璐璐、李超逾期交付房屋违约金，以1227229元为基数，自2018年1月31日起至2018年5月19日止，按照日万分之一计算（扣除已支付的违约金1940.97元）。二、被告济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给原告李璐璐、李超逾期交付储藏室违约金，以66748元为基数，自2018年3月7日起至2018年5月19日止，按照日万分之一计算。三、被告济南立天唐人置业有限公司于判决生效之日起10日内支付给原告李璐璐、李超逾期交付车位违约金，以130000元为基数，自2018年3月7日起至2018年5月19日止，按照日万分之一计算。四、驳回原告李璐璐、李超的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。立天唐人公司提交了《合同协议书》、《监理通知单》、《监理通知单回复》三份证据。证明在施工过程中，因政府部门政策变化、为遵守政府法令，监理公司向建设单位、施工单位发出十八次停工监理通知书，停工时间总计184天，根据《补充协议》第四条第6款约定，立天唐人公司可顺延交房，不应当承担违约责任。李超、李璐璐质证认为，对该组证据真实性及证明目的均不予认可，与立天唐人公司所述的免责事项没有关联性，该组证据并不能证明立天唐人公司应政府有关部门要求停工。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是立天唐人公司是否逾期交房，是否应承担违约责任。本院经审查认为，双方合同约定涉案房屋应当于2017年12月31日前交付，涉案储藏室、车位应当于2018年1月5日前交付。补充协议约定，住宅用房给予30日宽展期，商铺给予60日宽展期，储藏室、车位给予60日宽展期，而涉案房屋、储藏室及车位的交付均晚于宽展期后的合同约定期限。因此，立天唐人公司属于逾期交房。二审中，立天唐人公司向法庭提供了监理公司向施工单位下发的监理通知单，以此作为免责事由。但监理公司下发的通知单代表的是建设单位的意见，即代表立天唐人公司的意见。约束的是建设方与施工方之间的施工期限问题，并不约束建设方与买房方的交付期限问题。因此，对于立天唐人公司所提供的证据，本院不予采信。立天唐人公司在一审中主张因遵守政府治理雾霾的大政方针，受政府停工令的影响，小区内道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，而无法施工，其可据实顺延交房日期。但其所提交的证据无法证明系政府有关部门向立天唐人公司下达停工令，一审法院以此认定立天唐人公司逾期交房免责事由不能成立，并无不当。综上所述，立天唐人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费270元，由上诉人济南立天唐人置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高新江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一九年十月二十八日书记员  盖玉滢