北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初33072号原告：丛保先，男，1965年12月26日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××委托诉讼代理人：崔智琦，北京市百瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：白振国，河北鹿保勇律师事务所律师。被告：罗治国，男，1971年6月4日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告丛保先与被告罗治国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丛保先及其委托代理人崔智琦、白振国与被告罗治国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。丛保先向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决罗治国每月按1.6万的租金标准支付我自2017年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金；2、请求法院判令罗治国向我补交2017年7月1日至2019年6月30日的房屋租金14.4万元。3、诉讼费用由罗治国承担。事实和理由：2013年12月9日，就位于北京市海淀区北洼路X号世纪新景X号楼X层X单元X，建筑面积164.4平方米的房屋，我作为出租方与罗治国作为承租方，双方签订了《北京市房屋租赁合同》，约定租期自2014年1月1日起共计3年，租金标准为1万元/月，支付方式为押0付12。当日我将房屋向罗治国交付。2013年12月13日，双方又签订了《房屋租赁补充协议》，约定由罗治国对涉案房屋进行装修，装修费用原则上控制在10万元以内，罗治国承担6万元，其他费用由我承担，关于合同期限约定为：“起租日为从入住日期算起，6年整。此6年内，乙方具有绝对承租权，甲方不得以任何理由退租。”关于租金约定为：“首期入住第一个三年期，每月1万元；三年期满，第二个三年期，甲乙双方友好协商，按市场行情及参考乙方装修因素可适当调整租金。”后罗治国将涉案房屋装修，装修费用为109970元。双方在补充协议上书面确认：“乙方起租日从2014年7月1日起，下一次付款期为2015年5月1日”。双方履约过程中，前三年罗治国除每次付款略有延迟外，按约定支付了每年12万元的租金。2017年5月，第一个三年期届满前，同地段类似面积房租的市场行情已超过每月1.5万元，罗治国支付下一年租金的付款期限将至，按照补充协议对后三年的租金的约定，双方应另行协商调整，我依约找罗治国协商调整租金事宜，但双方未能就租金调整达成一致。罗治国始终占有使用房屋至今。罗治国辩称，在北京市海淀区北洼路X号世纪新景X号楼X层X单元X房屋租赁的第二个三年期里，丛保先全面违反了合同要求，严重影响了我的居住环境。2017年7月1日，房主丛保先带领七八个流氓到我家门口闹事，强迫我方退房。情节凶悍，因家中有未成年孩子，我方报警处理。但依然造成我方尤其是孩子的恐慌，2017年9月，物业要求更换门禁系统，丛保先去物业更换门卡后一直不给我家，导致我方出入困难。此行为已经严重违反租赁合同甲方应提供的义务。导致我方无法正常出入户。2017年11月，物业与我方多次联系丛保先不畅，因丛保先不缴纳物业费、暖气费，导致我居所停供暖气。我方在市长办公热线与暖气公司均有投诉备案。此事在2017年供暖季中一直处理不畅，情节非常恶劣，导致全家老人孩子全部重感冒。此行为已经严重违反租赁合同甲方应提供的义务，2018年5月，丛保先擅自注销合同约定好的银行卡，以各种手段阻挠我方正常履约，导致我方二次付款。开始合同约定的是给我两个车位，但之后一直只有一个车位，从2017年11月把仅有的一个车位也收回了。丛保先提出的市场价格与事实不符，实际的市场价格13500元，只是押一付三和家具家电齐全的价值，而我当时租房时房屋没有家具家电，并且我是年付；在对方全部履约的情况下，我同意每月租金1.1万元；我当时租房时的房屋租金的市场价格为9千到1万，后来跟丛保先协商我来装修，把合同改为6年期的合同，对方同意用4个月的租金即4万元来折抵装修款，我花费6.9万装修，考虑第二个三年期双方只是就房屋租金适当调整，而不是以市场价值调整，我认为上浮百分之10是合理的，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月9日，丛保先作为甲方出租人，与罗治国作为乙方承租人签订《北京市房屋租赁合同》，约定丛保先将北京市海淀区北洼路X号世纪新景X号楼X层X单元X房屋出租给罗治国。合同约定租赁期限自2014年1月1日至2017年12月31日，共计3年。丛保先应于2014年1月1日前将房屋按约定条件交付给罗治国。租金为每月1万元，支付方式为押0付12。2013年12月13日，丛保先与罗治国签订《房屋租赁补充协议》，约定：“一、本补充协议与主合同冲突的地方，都以本补充协议为准。二、甲乙双方友好协商，对乙方租住甲方的北洼路X号世纪新景X号楼X层X单元X房间进行重新装修，甲乙双方对此达成一致协议。三、装修费用原则上控制在10万元以内，但不排除有微小的成本核算误差。装修费用乙方直接承担6万元人民币；其他费用由甲方承担，但该费用由乙方先行垫付。自乙方入住后，该费用充当房款对应天数。……四、入住日期：1、预计2014年春节前装修结束，则入住日期为2014年2月16日。2、如意外原因2014年阴历年前不能完成，以装修完工后20天为入住日期。五、合同期限：起租日为从入住日期算起，6年整，此6年内，乙方具有绝对承租权，甲方不得以任何理由退租。六、住房费用：首期入住第一个三年期，每月1万元；三年期满，第二个三年期，甲乙双方友好协商，按市场行情及参考乙方装修因素可适当调整租金。七、2013年12月9日乙方已经付给甲方伍万元人民币，并承诺在2014年1月31日前付清一年期租金的余款柒万元整。八、第一年度租期起算日期：以乙方入住日起，先执行乙方为甲方垫付装修款的对应的天数，执行结束后第二日为第一年度租期起算日。”之后，丛保先与罗治国在该补充协议上手写书面内容，确定起租日从2014年7月1日起，下一次付款日期为2015年5月1日。上述合同签订后，2013年12月9日丛保先向罗治国交付了房屋。双方均认可涉案房屋的装修免租期至2014年6月30日止，自2014年7月1日起，开始计算房屋租金。之后，罗治国装修了涉案房屋，房屋装修费用109970元。罗治国每年5月向丛保先支付下一年度租金。2017年5月，居住时间将满3年，前3年房租均已支付完毕。双方协商调整接下来3年的租金，但未就租金调整事宜达成一致。2017年5月2日，罗治国向丛保先支付租金12万元。2017年5月12日，丛保先向罗治国退还租金10万元。2017年7月1日丛保先的妻子带着部分亲友上门找罗治国索要房租。2017年7月2日，罗治国向丛保先支付租金10万元。2017年9月，物业系统更换门禁系统后，丛保先未再向罗治国提供新的门禁卡，2017年12月丛保先停止向罗治国提供车位。罗治国现已按照每月1万元的租金向丛保先支付了自2017年7月1日至2019年6月30日的租金。在争议期间罗治国一直占有使用该房屋。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的核心问题为北京市海淀区北洼路X号世纪新景X号楼X层X单元X房屋2017年7月1日至2020年6月30日房屋租金数额的确定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，当事人对于合同是否成立存在争议的，法院能够确定当事人姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。故本案中的《房屋租赁补充协议》自双方签字时已经成立并生效。《房屋租赁补充协议》约定的“合同期限：起租日为从入住日期算起，6年整，此6年内，乙方具有绝对承租权，甲方不得以任何理由退租。住房费用：首期入住第一个三年期，每月1万元；三年期满，第二个三年期，甲乙双方友好协商，按市场行情及参考乙方装修因素可适当调整租金。”双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力，协议内容不违法法律、行政法规，不存在影响社会公德，未扰乱社会经济秩序也未损害社会公共利益。符合法律规定的形式，意思表示真实。故双方约定的内容合法有效，罗治国在第二个三年，即2017年7月1日至2020年6月30日，有权继续租住于北京市海淀区北洼路X号世纪新景X号楼X层X单元X房屋，并按市场行情及参考装修因素向丛保先支付合理的租金。因双方未能就2017年7月1日至2020年6月30日的租金数额形成一致意见，具体的租金数额由本院根据本案的实际情况酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、罗治国承租丛保先位于北京市海淀区北洼路X号世纪新景园X号楼X单元X房屋自2017年7月1日至2020年6月30日的房屋租金标准为每月13500元；二、罗治国于本判决生效后十日内向丛保先补付2017年7月1日至2019年6月30日北京市海淀区北洼路X号世纪新景园X号楼X单元X房屋租金84000元；三、驳回原被告其他诉讼请求。本诉案件受理费1300元，由丛保先负担650元，已交纳，由罗治国负担650元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周德胜人民陪审员  张占春人民陪审员  石亚华二〇一九年十月十五日书 记 员  于 超