广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初1409号原告：河源市大管家物业服务有限公司，住所地河源市新市区纬十一路北边大同路西边通旺花园C栋117号。法定代表人：邹天佑，总经理。委托诉讼代理人：陈文周，男，汉族，1974年12月1日出生，住龙川县。委托诉讼代理人：黄嗣斌，男，汉族，1971年8月1日出生，住龙川县。被告：刘梅祥，男，汉族，1983年5月28日出生，住龙川县。原告河源市大管家物业服务有限公司与被告刘梅祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河源市大管家物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈文周、黄嗣斌，被告刘梅祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付拖欠的物业费4624元、水费1039.2元，共计5663.2元，并从2019年7月1日起以5663.2元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息至被告履行债务完毕止。2、判决被告向原告支付违约金303.84元（违约金计算至2019年6月30日）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系龙川县新城开发区五号小区通旺花园B1栋601号房的业主，该房的投影面积为150.77平方米，用途住宅。被告在接收物业时根据《物业管理条例》的相关规定与原告签订了《前期物业管理服务协议》，其中协议第三条物业管理服务费及其它费用的收取标准中约定:"住宅物业服务费收费标准:(1)、第三、四、五层:0.8元/m2。(2)、第六、七、八层:0.9元/m2。(3)、第九、十、十一层，1.00元/m2。(4)、第十二层以上:1.10.元/m2。(5)、商铺:0.4元/m2。(6)、收费面积:按签订《商品房买卖合同》时确定的投影面积收取并可在若干年后根据市场及物价调整。”根据被告楼层房号601，约定的建筑投影面积150.77平方米，第六层的物业管理费收费标准为:0.9元/m2/月，即被告每月应向原告缴纳物业管理费136元。被告自2016年10月份开始至今就再无缴纳过物业管理费给原告，计算至2019年7月份，共欠原告34个月的物业管理费共计4624元。另合同约定水费“甲方根据自来水公司收费标准和被告实际用量向乙方收取，自来水管网损耗费用、公共用水及二次供水费用按户按月按时分摊，由乙方承担。”被告自2016年9月份开始就拖欠水费至今，依据原告向所有业主公示的统一水费价格计算，至2019年5月份，被告共欠原告水费1039.2元。综上，根据合同第七条“业主或物业使用人不按规定准时缴交本协议第三、四条约定的各种费用者，按应交款每日2‰向甲方支付违约金，逾期2个月仍拒交者，甲方可采取上门催缴、公告、终止物业服务及法律诉讼等有效措施进行催缴，由此造成的损失由乙方承担。”的约定，在原告对其物业进行安全、清洁及维护等系列的物业管理工作后，被告应按合同约定向原告缴纳物业管理费及水费，否则即为违约行为，应承担违约责任。现原告认为，被告拒不缴纳物业管理费及水费的行为己经严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，给原告造成经济损失及经济困扰，也严重扰乱了原告正常的物业管理。现经原告的工作人员多次上门催收未果，为维护原告的合法权益，原告特起诉被告并提出了如上诉讼请求，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告口头辩称：被告曾两次向开发商支付契税款，但开发商未给被告办理不动产权证，故被告不同意交纳物业管理费。原告的卫生管理不到位。本院经审理认定事实如下：2011年11月4日，河源市通旺房地产开发有限公司（出卖人）与被告刘梅祥及李维尾签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定被告及李维尾购买河源市通旺房地产开发有限公司建设的位于龙川县××规划区××小区××房。该房投影面积150.77平方米，建筑面积140.12平方米。房屋交付使用后，买受人承诺遵守小区业主委员会选聘物业管理公司的物业管理规定；在小区业主委员会未选定物业管理机构之前，买受人同意由出卖人选定的物业管理公司负责物业管理。附件四约定：水、电费按市价，由供水、供电公司直接收取或物业公司代收。物业管理费收费标准为商铺0.4元/m2/月；住宅3-5层0.8元/m2/月，6-8层0.9元/m2/月，9-11层1.00元/m2/月，12-14层1.10元/m2/月；维修基金0.2元/m2/月，以上收费按《商品房买卖合同》时确认的投影面积收取并可在若干年后根据市场及物价情况调整。上述物业管理费（使用范围）只包括公共环境卫生费、公共绿化维护费、电梯日常保养费与电费、物管办公费、公共场所水电费等，不含商品房套内应由业主自我承担的维修费、卫生费、水电费等。附件四还约定其他内容。河源市通旺房地产开发有限公司选定原告为通旺花园提供物业服务。原告入驻通旺花园提供物业管理服务至今。原告在提供物业服务过程中，在消防设施、监控设施、绿化养护等物业服务方面存在瑕疵。被告按《商品房买卖合同》约定的投影面积150.77平方米向原告缴纳物业管理费至2016年9月，缴纳水费至2016年8月。之后，被告以其两次向河源市通旺房地产开发有限公司缴交契税款，但河源市通旺房地产开发有限公司未办理不动产权证为由未向原告缴纳物业管理费。被告自2016年10月至2019年7月未向原告缴纳物业管理费4613.6元（0.9元/m2/月×150.77平方米×34个月）、2016年9月至2019年5月的水费1039.2元。2018年8月，涉案房屋办理了不动产权证，不动产权证登记的建筑面积为116.54平方米。庭审中，被告同意缴纳水费460.8元。诉讼中，原告针对物业服务存在瑕疵正在进行整改。以上事实有身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、不动产权证、当事人的陈述、询问笔录等证据予以证实。本院认为，原告作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务后，被告应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。被告未按约定向原告交纳物业管理费，已经构成违约，对原告请求被告支付物业管理费及水费的请求，本院予以支持。但本案原告在物业服务过程中存在服务瑕疵及履行义务不全面。根据公平合理原则，结合本案实际情况，本院酌情适当调减，按本院查明的被告未交纳2016年10月至2019年7月物业管理费4613.6元的70%支持3229.5元，故被告应向原告支付物业管理费3229.5元。原告请求被告支付2016年9月至2019年5月的水费共计1039.2元，该费用属被告一户实际生活用水产生，被告理应支付。庭审中，被告亦表示同意支付水费。故对原告该请求，本院予以支持。原告提供物业服务存在瑕疵，有一定过错，因此，原告请求被告支付违约金303.84元，本院不予支持。被告与河源市通旺房地产开发有限公司约定按投影面积收取物业管理费，原告按投影面积150.77平方米收取物业管理费并无不当，故对被告主张按不动产权证登记的建筑面积136.55平方米收取物业管理费，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（5）项之规定，判决如下：一、被告刘梅祥应于本判决生效之日起十日内向原告河源市大管家物业服务有限公司支付2016年10月至2019年7月的物业管理费3229.5元；二、被告刘梅祥应于本判决生效之日起十日内向原告河源市大管家物业服务有限公司支付2016年9月至2019年5月的水费共计1039.2元；三、驳回原告河源市大管家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交25元），由被告刘梅祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审判员  原智朋二〇一九年十月十八日法官助理吴素花书记员吴志良