上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初12947号原告(反诉被告)：上海聚燕实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：严志清，执行董事。委托诉讼代理人：**，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海春恒体育科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郭庆，执行董事。委托诉讼代理人：叶立明，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：麻云程，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)上海聚燕实业有限公司(以下简称“聚燕公司”)与被告(反诉原告)上海春恒体育科技有限公司(以下简称“春恒公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)聚燕公司的委托诉讼代理人**，被告(反诉原告)春恒公司的委托诉讼代理人叶立明、麻云程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)聚燕公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认聚燕公司与春恒公司的租赁合同于2019年5月10日解除。2、判令春恒公司按照每月95,545元计算，支付从2019年3月1日起至2019年5月10日止的租金人民币222,938.33元(以下币种均为人民币)，及从2019年5月11日至2019年9月20日止的房屋占有使用费。3、判令春恒公司按每月每平方米23.8元的标准计算，支付从2018年11月1日起至2019年9月20日止的物业管理费。4、判令春恒公司支付从2019年5月3日至2019年5月30日的水费55元、电费1,253元(之后无水电费)。5、判令春恒公司支付违约金20万元。事实和理由：聚燕公司接受产权人上海颜岭实业有限公司的委托，对宝山龙湖北城天街商业中心项目进行招租、管理等。2018年5月3日，聚燕公司与春恒公司签订《租赁合同》，约定，春恒公司向聚燕公司租赁陆翔路1018弄第5幢6号楼2层第211室及210-2室房屋(以下简称“系争房屋”)，用于经营竞技游乐园，租期自2018年8月1日起至2024年7月31日止。合同签订后，春恒公司按约支付了第一期租金及押金。合同履行过程中，双方口头就租金起算日期进行变更，租金起算日变更为2018年12月1日，按照约定春恒公司应当于2018年2月19日支付第二期租金。但春恒公司一直拖延未付，经聚燕公司发函催告仍未果。2019年4月17日，春恒公司向聚燕公司提出终止合同，为避免损失进一步扩大，聚燕公司于2019年5月8日向春恒公司发函同意解除合同，并要求赔偿相应损失。但是，春恒公司不予理会，始终不愿将系争房屋恢复原状后返还给聚燕公司。被告(反诉原告)春恒公司反诉并辩称，《租赁合同》约定2018年8月1日为开业日期，但因商场消防未能检查通过，导致春恒公司无法如期开业。期间，春恒公司将部分设备搬离保养维护，待消防检查通过并确定新的开业日期后，重新安装使用。春恒公司此后等待聚燕公司的开业通知，但一直未收到，春恒公司于2019年4月17日提出书面申请，要求解除合同，返还预付的租金。2019年4月30日，春恒公司收到聚燕公司的律师函，表示同意解除合同，但要求支付租金及承担违约责任。双方就解约事宜进行了协商，但未达成一致，聚燕公司拒收房屋，至2019年5月22日双方才交接房屋，春恒公司将房屋钥匙返还给了聚燕公司。春恒公司同意支付2019年3月11日至2019年5月22日期间的租金，对水电费无异议，同意缴纳。物业管理费并非交给聚燕公司。不同意支付违约金。春恒公司向本院提出如下反诉请求：1、确认租赁合同于2019年4月17日解除。2、判令聚燕公司赔偿员工工资损失278,796元。3、判令聚燕公司返还租金9万元(春恒公司已付租金286,635元，扣除春恒公司愿意负担的2019年3月11日至2019年5月22日期间的租金)。4、判令聚燕公司返还押金191,091元。5、判令聚燕公司返还入场费损失15万元。事实和理由：春恒公司于2019年5月22日准备将系争房屋拆除中央空调，恢复原状后返还给聚燕公司，聚燕公司的工作人员陈维表示无需恢复原状，春恒公司即将房屋钥匙交还给了聚燕公司。原告(反诉被告)聚燕公司针对反诉辩称，开发商的大消防在2018年8月1日前未办妥，于2018年10月15日通过了消防验收，故聚燕公司与春恒公司口头约定开业日期推迟至2018年12月1日。合同未约定开业需要办理仪式，也无需聚燕公司书面通知春恒公司，事实上在2018年12月1日商场的大部分商户都已经开业。聚燕公司确实收到了系争房屋的钥匙，但春恒公司一直未将系争房屋恢复原状，聚燕公司未同意春恒公司不恢复房屋原状返还，故返还钥匙不能视为春恒公司返还了系争房屋。春恒公司所述已付租金、押金、入场费金额属实，聚燕公司不同意退还租金，押金可从春恒公司欠付的债务中抵扣。入场费在租赁合同中未提及，系春恒公司承租系争房屋的合理开支，现春恒公司违约，入场费、工人工资损失应由春恒公司自行承担。经审理查明，聚燕公司受权利人上海颜岭实业有限公司委托，处理陆翔路1018弄宝山龙湖北城天街商业中心招租、管理等事宜。2018年5月3日，聚燕公司(甲方)与春恒公司(乙方)签订《租赁合同》，约定，甲方将陆翔路1018弄宝山龙湖北城天街商业中心项目的第5幢6号楼2层第211号预计210号-2区域房屋，租赁给乙方使用，乙方已现场查看该房屋的现状，并同意承租该房屋；房屋建筑面积约747.91平方米，乙方租赁该房屋用于经营竞技游乐园，品牌为头号赢家，乙方不得擅自改变用途；甲方应于2018年5月5日将房屋交于乙方装修至2018年7月31日，此段时间不计算场地租金，为乙方装修期，但装修期间乙方需支付物业管理费给物业管理方；租期在2018年8月1日起至2024年7月31日止；平方米每天租金为4.2元，支付方式为付三押二，于每期的前10日交纳；押金191,091元，该押金在合同期满结清所有费用后由甲方一次性无息退还；该房屋租金以每两年8%的幅度递增，即2018年8月1日至2020年7月31日期间每月月租金为95,545元，……；乙方在规定时间内交纳物业管理费，物业管理费为23.8元每平方米每月；经甲乙双方协商，开业日期为2018年8月1日，乙方如需延迟开业需得到甲方书面同意；甲方需为乙方提供办理营业执照的相关手续，如因营业执照无法办理导致乙方不能正常经营，需承担违约责任；在合约期内，甲乙双方任何一方如未按照本合同条款履行，或未经对方同意中途终止合同，则视为违约，违约金为20万元。2018年8月8日，春恒公司支付聚燕公司2018年8月1日至2018年10月30日期间的租金286,635元，及押金191,091元。2018年10月15日，宝山区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，载明，聚燕公司申报的陆翔路1018弄(5号楼地上27层，建筑面积42,594.41平方米，2号楼地下室地下2层，建筑面积15,738.12平方米)的龙湖北城天街公共区域内装修工程，此次装修范围5号楼地上第1-3层局部(公共部位)，装修面积1,761平方米，使用性质商场，2号楼地下室地下第1层局部(公共部位)装修面积1,650平方米，使用性质商场，竣工消防验收申请及有关资料及有关资料收悉，经派员于2018年10月10日抽查，基本符合要求，该工程消防验收综合评定为合格。2019年4月17日，春恒公司向聚燕公司发出合同终止申请函，主要内容为，春恒公司迟迟未等到开业信息及相关仪式邀请，未感受到商业的运营气息，每每沟通均得到筹备中的回复，介于聚燕公司的营商环境达不到春恒公司的初衷，也实现不了开业运营的目标，提出终止租赁合同，返还租金及押金。2019年5月8日，聚燕公司向春恒公司发送律师函，主要内容为，春恒公司逾期支付租金及物业管理费、水电费等，并擅自要求解除合同，已经构成违约，聚燕公司同意解除合同，春恒公司应当承担违约责任。邮件查询单显示2019年5月10日，该律师函由他人签收。春恒公司表示，春恒公司收到了该律师函。2019年5月22日，春恒公司向聚燕公司工作人员陈维返还了系争房屋钥匙。审理中，聚燕提供如下证据：1、聚燕公司工作人员陈维与春恒公司工作人员章成的微信记录，主要内容为，2019年3月11日，陈维通知章成不能无限期等下去，这样损失很大。章成回复，没有办法，一开就会监管，一定要拿到证书，你来我们公司看看，设备都整齐摆放着。2、2019年4月3日、4月16日，寄送给春恒公司的催款函。3、2019年5月20日，聚燕公司商铺管理负责人马经理、聚燕公司委托的**律师，头号赢家服务运营负责人马经理，聚燕公司商铺管理陈姓员工的谈话录音。王经理所述主要内容为，春恒公司没有收到正式开业通知，一直在等，一个商业没开，春恒公司一家怎么可能进来，商场的人流也达不到开店的标准，商场的开业率达要达到一定比例才能视为开业。4、龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的证明，内容为，该公司系宝山龙湖北城天街商业中心的物业管理方，系争房屋的物业管理费由聚燕公司代收代缴。春恒公司表示，对上述证据1、3真实性无异议，春恒公司未收到过证据2。证据4未注明代收代缴的时间，分公司也不能对外出具证明。春恒公司提供如下证据：春恒公司与聚燕公司工作人员陈维的微信记录，主要内容为，春恒公司于2018年10月22日表示，聚燕公司迟迟没有开业，春恒公司把益智、轻运动体验馆落户在安徒生公园了，这边的设备春恒公司在抓紧制造，春恒公司担心这边整体不开业，影响人气。聚燕公司开业形式也不搞，说开业就开业？这边唱吧、餐饮都没有了，春恒公司须等聚燕公司把这些都弄好才能开始。聚燕公司告知春恒公司大消防验收合格了。春恒公司回复，会尽力赶时间的。2019年4月12日，聚燕公司询问春恒公司安排15还是16号进场装修？2019年5月3日，春恒公司表示，聚燕公司从去年八月到现在都不开业，春恒公司损失很大。并要求约聚燕公司老板谈。2019年5月28日，春恒公司表示，聚燕公司3月11日让春恒公司确定开业时间节点，然后确定租金，现在什么情况，是否觉得春恒公司很好欺负。聚燕公司表示，对上述微信记录真实性无异议。春恒公司还申请证人曹某某、王某某出庭作证。曹某某证词的主要内容为，春恒公司雇用曹某某拆除系争房屋内的空调，一个叫陈维的人说空调不要拆，恢复房屋的费用以空调价格抵扣，春恒公司也予以同意，曹某某就没有拆除该空调。王某某证词的主要内容为，王某某担任春恒公司拓展部经理，王某某联系人员拆除系争房屋内空调，陈维称不要拆，也无需将系争房屋恢复至毛坯状态，空调费用抵恢复费用。春恒公司对上述证人陈述无异议。聚燕公司表示，对上述证人所述内容不予认可，陈维没有同意以空调费用抵作恢复系争房屋的费用。审理过程中，聚燕公司于2019年9月20日表示，聚燕公司在法庭上同意无需春恒公司恢复系争房屋原状，春恒公司在房屋内的空调抵作恢复系争房屋原状的费用，聚燕公司认可系争房屋于该日收回。春恒公司亦同意系争房屋内的空调抵作恢复系争房屋原状的费用，但春恒公司认为房屋已经于2019年5月22日返还。以上事实，有聚燕公司提供的情况说明、《租赁合同》、催款函及快递凭证、合同终止申请函、律师函及快递单、微信记录、录音光盘、建设工程消防验收意见书、物业公司的证明，春恒公司提供的付款收据、微信记录、证人证言，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，聚燕公司与春恒公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，春恒公司的开业日期为2018年8月1日。但2018年8月1日系争房屋未通过消防验收，春恒公司无法按约开业，春恒公司对此是明知的，其仍于2018年8月8日向聚燕公司支付了租金及押金，说明春恒公司当时无解除合同之意。从春恒公司提供的2018年10月22日的微信记录也可以反映，春恒公司仅是对聚燕公司未办理开业仪式、商场人气差表示不满，仍无解除合同的意思。聚燕公司于2018年10月22日告知春恒公司大消防通过的意思即春恒公司满足了开业条件，2019年3月11日，聚燕公司也以微信方式催促春恒公司开业。春恒公司主张未收到开业通知，与事实不符，本院不予采信。春恒公司于2019年4月17日以未收到开业通知，营商环境不符合其初衷等要求解除合同，本院不予准许。虽春恒公司无解约权，但聚燕公司复函同意解除合同，该复函于2019年5月10日送达春恒公司，聚燕公司要求确认租赁合同于当日解除，本院予以准许。春恒公司已经将系争房屋返还给了聚燕公司，本院对于房屋返还不再予以处理。聚燕公司于复函上明确表示了还需追究春恒公司的违约责任，故双方并非合意解约，双方对解约的后果亦未达成一致，现聚燕公司要求春恒公司承担合同责任，本院可予准许。关于租金及房屋使用费之争议。聚燕公司主张在系争房屋消防验收通过前不收取租金，租金从2018年12月1日起计租，可以采纳。春恒公司已付三个月租金，可视为租金支付至2019年2月底。聚燕公司要求春恒公司支付2019年3月1日至2019年5月22日期间的租金及房屋使用费258,896元，本院予以准许。春恒公司主张2019年5月22日双方就系争房屋内空调抵作房屋恢复原状的费用达成了一致，申请了两位证人出庭作证，两位证人的证言能够互相印证，且证人曹某某并非春恒公司员工，其明确指出聚燕公司的陈维同意春恒公司不用拆除空调，春恒公司也提供的陈维出具的钥匙收条，能够证明陈维当时在现场，故曹某某的证言可信度较高。此外，聚燕公司也未证明陈维收取房屋钥匙时明示过其行为不代表收回房屋，按照通常交房习惯，交钥匙即交付房屋，故从陈维的行为也可以推定双方就返还房屋事宜达成了一致。春恒公司主张系争房屋已经于2019年5月22日返还的意见，本院予以采纳。聚燕公司要求春恒公司支付之后的房屋使用费，本院不予准许。春恒公司要求返还租金，本院难以准许。关于物业管理费之争议。合同约定，聚燕公司于2018年5月5日将房屋交于春恒公司装修至2018年7月31日，此段时间不计算场地租金，为春恒公司装修期，但装修期间春恒公司需支付物业管理费给物业管理方。根据上述约定可见，春恒公司并非从开业之日支付物业管理费。现聚燕公司主张春恒公司从2018年11月1日起支付物业管理费，可以准许。同理，物业管理费应计算至2019年5月22日。虽合同约定物业管理费支付给物业管理方，但物业公司已经出具证明，物业管理费由聚燕公司代收代缴，故聚燕公司要求春恒公司支付2018年11月1日至2019年5月22日期间的物业管理费119,434元，本院予以准许。聚燕公司主张的其余物业管理费，本院不予准许。关于违约金之争议。合同约定，双方任何一方未按合同条款履行，或未经对方同意中途终止本合同，则视为违约，违约金为20万元。春恒公司已经违约，聚燕公司要求春恒公司支付违约金20万元，符合约定，本院予以准许。关于入场费之争议。聚燕公司与春恒公司在合同中对于该款未作任何约定，鉴于春恒公司已经进场，其要求全额返还入场费15万元，依据不足。本院考虑到履约情况及过错责任等因素，酌情确定聚燕公司返还春恒公司10万元。关于押金的问题。合同约定，押金在期满后结清所有费用后由聚燕公司一次性无息返还。聚燕公司主张春恒公司已付押金191,091元抵扣春恒公司的欠费，本院予以采纳。该押金可以在双方最后结算相关欠费时一并抵扣。春恒公司对支付水电费1,308元无异议，本院予以确认。春恒公司系违约方，其要求聚燕公司赔偿工人工资损失，于法无据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海聚燕实业有限公司与被告(反诉原告)上海春恒体育科技有限公司就宝山区陆翔路1018弄第5幢6号楼2层第211室及210-2室房屋签订的《租赁合同》于2019年5月10日解除；二、被告(反诉原告)上海春恒体育科技有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海聚燕实业有限公司租金及房屋使用费258,896元、物业管理费119,434元、水电费1,308元、违约金20万元；三、原告(反诉被告)上海聚燕实业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还被告(反诉原告)上海春恒体育科技有限公司入场费10万元，押金191,091元；四、驳回原告(反诉被告)上海聚燕实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海春恒体育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为7,026元，反诉案件受理费5,449元，诉讼保全费3,788元，共计16,263元，由原告(反诉被告)上海聚燕实业有限公司负担7,416元，被告(反诉原告)上海春恒体育科技有限公司负担8,847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年十月二十三日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……