北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初29788号原告：李春杰，女，1977年2月8日出生，汉族，住北京市大兴区。委托代理人：崔浩，北京市远望律师事务所律师。被告：北京天地和旅游观光有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇大北关村北。法定代表人：季玉锟，总经理。委托诉讼代理人：季术东，男，1970年5月17日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：王浩亮，北京市诚汇律师事务所律师。原告李春杰与被告京天地和旅游观光有限公司（以下简称天地和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春杰及委托诉讼代理人崔浩，被告天地和公司委托诉讼代理人季术东、王浩亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李春杰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2017年4月30日签订的《租赁合同》；2、被告退还原告房屋租金304000元；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年4月30日签订《租赁合同》，被告将位于北京市通州区张家湾镇大北关村北天地和项目的15号房（建筑面积70平方米）租给原告，租赁期限为20年。原告于2017年4月30日向被告支付租金320000元。由于该房屋面临拆迁，被告于2018年将原告承租的房屋门前道路损坏，导致原告无法正常使用租赁房屋。根据双方签订的《租赁合同》第十条约定，该《租赁合同》应予解除。由于被告造成原告无法正常使用涉案房屋，被告应退还原告房屋租金304000元，经原告与被告协商未果，特提出上述诉讼，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告天地和公司辩称，一、答辩人与原告没有直接的租赁关系，不是适格的被告，不应该由答辩人支付原告相关费用。1.2013年9月，答辩人就所属天地和公司相关房屋设备（包括公章）出租给案外人杨建英，并签订协议。2014年5月19日，杨建英又将上述财产转移给案外人曾宪龙、石绍辉。2016年8月20日，曾宪龙又转租给案外人刘源。2019年3月29日，经北京市通州区人民法院和北京市三中院判决确认答辩人与杨建英的签订协议属于租赁关系且违反相关法律而无效。故后续转租均为无效。而本案中李春杰提供的《租赁合同》系发生在曾宪龙将天地和公司相关财产转租给刘源期间，刘源利用持有天地和公司公章的便利，未经答辩人同意，擅自签订合同，相关权利义务及法律责任应由刘源承担。2.原告租赁的案涉所谓“天地和项目中15号房”不属于答辩人所建，依据答辩人提交的证据即交接手续，在答辩人租赁给杨建英时房屋中并不存在所谓15号房，是承租人及次承租人，未经答辩人同意私自加盖。刘源将不属于答辩人的房屋租赁给原告，由此产生的所有责任均应由刘源承担。二、原告提供的现有证据均不能证明答辩人收取了原告租赁费。原告向答辩人主张返还相关费用的证据之一是加盖天地和公司公章的一张收据，载明的日期也是在案外人曾宪龙将天地和公司相关财产转租给案外人刘源期间，显然是刘源利用持有天地和公司公章的便利以公谋私。况且天地和公司银行账号从来没有收取相关费用，依据原告提供的另外一份证据即支付凭证，原告是通过所谓第三方支付平台中汇支付将相关款项支付给了名为北京糊涂村秋商贸有限公司。该公司才是实际收款方，原告支付给北京糊涂村秋商贸有限公司款项是否用于支付天地和房屋租金存有疑问，且天地和公司从未收到北京糊涂村秋商贸有限公司支付的任何款项。综上所述，原告向答辩人主张诉讼请求与事实不符，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月30日，天地和公司（甲方）与李春杰（乙方）签订《租赁合同》约定：出租房屋位于北京市通州区张家湾镇大北关村北“天地和”项目中15号房，建筑面积70平方米；房屋用途为居住（四合院可注册办公）；首期租赁期20年，自2017年5月31日起算；首期租赁期限到期后自动续约至2043年3月31日，2043年后，国家政策无大变动情况下，乙方继续免费使用地上物，仅需交纳土地使用费。乙方在无偿使用该房屋期间，除无需另行交纳房屋租金外，仍需履行本合同其他相关义务；本项目房屋按套出租并计算租金，总额320000元；2017年4月30日，乙方应向甲方支付租赁期总租金；交房日期为2017年5月31日；甲方未按合同约定时间交付该房屋的，逾期在90日内甲方将按总租金万分之二支付违约金；逾期超过90日，乙方可选择解除合同，甲方应按已交纳租金的15%向甲方支付违约金。该《租赁合同》还约定了其他内容。庭审中，李春杰向本院提交《收据》，该《收据》载明：“今收到李春杰交来木制别墅15号总租金人民币三十二万元整”，该《收据》上有天地和公司财务专用章。李春杰称其自2018年7月起无法使用涉案房屋。庭审过程中，天地和公司向本院提交2013年9月4日天地和公司与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》、2014年5月19日杨建英与曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包协议》、2015年5月8日杨建英与曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包退出协议》、2016年8月20日曾宪龙与刘源签订的《天地和庄园合作协议》，上述证据均为复印件。天地和公司称上述证据用以证明其并非《租赁合同》主体，并且未收到相关款项。原告对上述证据均不认可。另查，经核实，涉案房屋无建设工程规划许可证等规划审批手续。以上事实，有《租赁合同》、收据等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉案房屋系未取得规划审批手续的建筑物，《租赁合同》因此无效。故原告要求解除《租赁合同》，依据不足，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据原告提交的《收据》，结合双方当事人的陈述及合同约定，可以证明原告已交纳涉案房屋的租金。故被告应将已收取的租金，在扣除相应的占有使用费用后返还原告。具体数额，原告主张320000元扣除一年租金即304000元，本院对此予以支持。被告辩称其并非《租赁合同》主体，未收到相关款项，但其认可将相关证照及公司印章向案外人出租的事实，而涉案证据均体现出被告系涉案租赁合同相对方。故对于被告的辩解意见，本院不予支持。对于被告要求追加案外人为本案被告的请求，基于合同的相对性，本院不予支持。相关后续事宜，被告可以与案外人另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京天地和旅游观光有限公司返还原告李春杰租金304000元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告李春杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费1020元，由被告北京天地和旅游观光有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费2930元，由被告天地和旅游观光有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一九年十月二十三日书记员  张媛媛