文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初16171号原告：莫丹谊，男，1953年5月21日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告：张诗蒂，女，1953年7月22日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆西政房地产开发有限责任公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道宝圣大道139号，统一社会信用代码91500112762679312X。法定代表人：王鉴辉，经理。委托诉讼代理人：郑建国，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告莫丹谊、张诗蒂与被告重庆西政房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶立独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告莫丹谊、张诗蒂，被告的委托诉讼代理人郑建国到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告莫丹谊、张诗蒂的诉讼请求为：1.要求被告继续履行房屋维修责任,堵住房屋西面外墙腰线漏点、楼顶水槽漏点、书房烟道旁漏点；2、要求被告对房屋多功能厅墙面、楼梯走廊墙面、二楼主卧、次卧、书房顶部恢复原状；3、由被告承担相应的诉讼费用。事实和理由：2010年上半年(具体时间记不清了),原告根据同被告签订的重庆市商品房买卖合同和学校的政策,从被告处取得了重庆渝北区××栋××号花园洋房的钥匙。大约于同年六七月份开始,请兄弟装修公司进行装修,于2011年1月中旬装修结束,于该年春节期间入住新房。第二年五、六月份,二楼次卧室飘窗开始漏水,随即报告了当时的物业并填写了维修报单。没有多久,被告即派人进行补漏。由于一时无法找到确切的漏点,一直没有补漏成功,浸润从飘窗扩展到右边的内阳台上方,然后还扩展到了对面进小卧室的门框上方。随后,上屋顶花园楼梯的墙壁出现了明显的浸润,面积越来越大;然后是已经装修好的顶楼房间靠小花园的墙壁多处出现浸润,墙壁出现大量翻泡。这时,由于前期物业已经退出,小区改换成现在的凯美物业,被告及要求原告重新填写了维修报单。从2013年秋天起,被告应原告的要求,不时的派人对是屋顶的漏水问题进行整改,但是,由于一直找不到漏点,原有的漏水没有堵住,新的漏点不断增加,我们二楼的主卧靠西边的墙壁和次卧靠西边的墙壁,均出现漏水。可以肯定的是,这段时间,被告每次修补失败后,都努力的查找原因,不断调整整修方案。最后对屋顶的水槽和小花园的地面进行了防水处理,尤其是对小花园地面进行了卷材铺垫的防水,还对屋顶贴顶楼房间墙壁的地面开槽防水。产生了一定的效果:顶楼房间和楼梯边的漏水明显减轻了,但仍然可以看到墙面翻泡以及阴浸(砖缝里的泥浆是湿润的,被告解释是里面的水没有干)。然而,其他漏水,依然没有解决。尤其是次卧飘窗的漏水,越来越严重,造成从内阳台上方往下滴水,几年下来,竟然把窗边原来修建的瓷砖滴出了一个槽!为了找到这个漏点,新来的修补师傅江某某甚至把我已经装修了的次卧的天花板也撬开来看,还怀疑是里面铺设的管道滴漏,把原装修的公司叫来检测,结果仍然没有找到漏点。我后来经人指点,感觉可能找漏点的方向可能错了,就让他们从外墙漏水的角度找漏点,由于无法确定,修补的师傅就试着用防水涂料把相关地方涂上,并且在飘窗上方也铺上了卷材,漏水才有好转。但外墙防水一直是只用涂料,导致次卧房间中仍然有几处一直阴浸。这大约已经是2017年的秋天了。第一次感觉防水成功后,我以为问题已经得到解决了,就要求被告给我被损坏的墙面进行恢复,他们说要再等一段时间,确实不漏水了,而且还要等墙面干了,才能恢复墙面。2018年春节前,我发现主卧和次卧有几处仍然阴浸,要求被告继续给我维修,被告说是工人们放假了,无人施工。春节后,我要求被告继续给我维修,但被告却说已经过了五年的维护期了,他们无法拿出钱来维修。当时我还承诺:你们去找工人来维修,除了水泥河沙等常用的材料外,其他那些需要花钱的材料,我都可以出一些钱。但被告后来说,他们手里的公司嫌工程太小,不值得他们做，此方案便搁浅。今年春天的第一场大雨后,次卧、主卧的漏点漏水更明显了,我把情况反映给王鉴辉,他就给我直说,只有通过诉讼,他们败诉后,他才能够合法的拿出钱来给我继续维修。原告认为:虽然被告在2018年春节前,对我屋顶漏水问题采取了较为积极的态度,但由于一直没有找到漏点,效果一直不佳;后来虽然意识到是外墙浸水,但大部分地方仅仅是用了一点防水涂料,只是短时间起到了防水的作用,经过几个月的日晒雨淋,防水就失效,没有真正解决问题。而且,因为没有真正堵住漏,也不敢给我已经破坏的墙面进行恢复。被告以五年维修期已满而不再维修和恢复,是一种完全无法让人理解的行为。我从2012年起,每年都被漏水所困扰,根本没有得到哪怕是一年的舒心日子。在使用这套房屋的时候,我没有违反任何物管的要求,对房屋漏水没有任何过错。现在被告因为拖时间而导致五年期满,是被告的原因,跟我们没有任何关系。我们既然交钱买房,就应该得到一个合格的房屋,不能因为拖过了五年就可以解脱责任。可以设想,如果漏水问题都允许短暂防漏的办法,那么所有的房地产商都可以对外墙漏水采取每年涂防水涂料一次的办法来处理。这样,只需涂上三四次,就可以拖过五年,他们就可以逃脱责任追究了,这样,有关法规规定的五年质量保证期还有什么意义，相信，这个问题绝不会仅仅只有原告才会遇到。被告重庆西政房地产开发有限责任公司辩称：原告在我司购买房屋属实，房屋之前存在漏水属实，但经我司多次维修，在2015年12月、2017年10月、2017年11月三次维修后，已经解决了漏水问题；房屋保修期截止2018年2月5日，在此之前，我司完成了原告保修的相关维修任务，维修期满后，房屋漏水问题依法不应由被告承担。经审理查明：2007年11月6日，原被告签订重庆市商品房买卖合同，合同约定，被告将其位于重庆市渝北区××栋××号房屋出售给原告，建筑面积215.53平方米，总成交金额556067元，被告应当在2008年4月30日至2008年5月30日间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同签订后，原告于2009年12月31日接收涉案房屋。涉案工程项目于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。原告居住中，因房屋漏水等问题，原告于2012年至2017年期间多次向物管公司反映报修，具体为：屋檐漏水；二楼飘窗浸水；阳台屋顶漏水；大阳台上方墙面起泡发霉；三楼楼梯边和次卧飘窗上空墙面起泡发霉；大阳台铁栏杆未刷漆；大屋檐需要补墙漆；顶楼水槽补修、三楼楼梯转角处墙面破裂；楼梯间上空屋顶；排气道漏点；屋顶漏水；飘窗漏水等。其中2015年12月18日的报修通知单载明：××栋××屋顶多处漏水（已装修，铺青石板），上次报修后，经商议，采取分阶段维修方式……并实施维修合格，现剩余之处仍需维修。2017年8月18日，原告向物管公司报修，内容为：××飘窗漏水；2017年11月8日，原告莫丹谊签署整改完毕意见：于2017年11月8日来施工，已施工完毕。2017年9月7日，原告又向物管公司报修，内容为：××二楼卧室点补腻子，屋面女儿墙填补裂缝，屋面透气管四周漏水一处，斜屋面涂抹防水；2017年11月6日竣工验收合格，验收内容为：二楼卧室书房刮腻子，屋面烟道管周围漏水，屋面女儿墙裂缝漏水，原告莫丹谊以及各方工作人员进行了验收签字。原告举示的2019年7月拍摄的照片显示，案涉房屋墙面存在漏痕。被告质证认为上述照片均拍摄于保修期届满之后，保修期满后房屋存在问题，被告不承担维修责任。庭审中，原告陈述2018年1月仍向被告报修过，因被告知春节已放假所以没有来，但无证据。双方认可原告诉讼请求中要求被告恢复原状的地方即房屋多功能厅墙面、楼梯走廊墙面、二楼主卧次卧、书房顶部均经过被告维修，被告称当时履行完毕补漏义务后墙面没有干。上述事实，有双方当事人的陈述、整改通知单、报修通知单、照片、商品房买卖合同、竣工验收备案登记证、接房通知单及名册、维修验收表等证据在案佐证。本院认为，原被告签订的重庆市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约全面履行。双方在合同中未对房屋质量保修的具体期限进行约定，应依交易习惯或者国家标准及行业标准进行确定。根据法律法规规定，房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年，自交付之日起计算，合同履行中，案涉房屋于2009年12月31日交付，但实际于2013年2月5日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，因此，案涉房屋的保修期应自取得竣工验收备案登记证之日起计算，即保修期从2013年2月6日起计算至2018年2月5日止。房屋使用过程中，因存在漏水问题，原告多次报修，被告多次整改，最后一次于2017年9月7日报修的内容，已于同年11月6日整改验收合格，原告予以确认，原告称其2018年1月又一次报修被告未来，但其没有证据予以证明。2018年2月5日，房屋防水工程的保修期届满，原告举示的照片均拍摄于2019年7月，无法证明诉称的漏点系在保修期届满前其已报修但未经处理，保修期届满后，被告不应再对新出现的漏水问题承担维修责任。综上，对原告要求被告继续履行房屋维修责任，堵住漏点的诉讼请求，本院不予支持。房屋多功能厅墙面、楼梯走廊墙面、二楼主卧、次卧、书房顶部经被告维修后，被告应将其恢复原状，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆西政房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内对位于重庆市渝北区××栋××号的房屋多功能厅墙面、楼梯走廊墙面、二楼主卧、次卧、书房顶部恢复原状；二、驳回原告莫丹谊、张诗蒂的其他诉讼请求。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告重庆西政房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陶立二〇一九年十月八日书记员  马瑞