海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1243号上诉人（原审被告）：三亚新龙基房地产开发有限公司。住所地三亚市吉阳区吉阳大道23号。法定代表人：贾长君，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗毅，该公司行政总监。被上诉人（原审原告）：赵福跃，男，1957年12月28日出生，满族，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：刘龙，男，1980年1月1日出生，汉族，住吉林省东辽县。上诉人三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称新龙基公司）因与被上诉人赵福跃商品房预约合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。新龙基公司上诉请求：1.撤销一审判决中本院认为部分第一条的错误认定“……新龙基公司抗辩主张未收到意向金154.5万元，与事实不符，本院不予确认。至于杨韶辉、赵敏是否将该款项转回新龙基公司，这是新龙基公司的内部关系，与赵福跃无关。甚至新龙基公司主张以杨韶辉、赵敏涉嫌犯罪已向公安机关报案，但没有举证证明，本院不予采信。即使杨韶辉、赵敏涉嫌犯罪，也是杨韶辉、赵敏与新龙基公司的内部关系，并不影响或改变新龙基公司对外承担的责任事实，即新龙基公司应当承担对赵福跃的责任，新龙基公司对外承担责任后，有权向杨韶辉、赵敏追偿。”2.本案一、二审诉讼费用由赵福跃承担。事实和理由:一、赵福跃与新龙基公司不存在《翠景蓝湾项目购房意向书》购房意向合同关系。虽然，双方在2017年1月19日签署了《翠景蓝湾项目购房意向书》，但赵福跃未履行合同约定10万元的意向金。该意向书自动失效。二、新龙基公司《起诉状》和证据中提交的《意向书》，与实际签署的《翠景蓝湾项目购房意向书》从签署时间、约定的单价、总价、意向金金额都不一致，属人为伪造。意向金是确定购买意向的，在商品房交易的惯例中从未有过以全款作为意向金的做法，不合理的逻辑再次说明该《意向书》为人为伪造。三、新龙基公司从未收到过赵福跃支付的任何购房款项。且赵福跃一审提供的证据也表明其将154.5万元的款项转入的是“杨韶辉”个人银行账户。这是赵福跃与杨韶辉个人之间的经济关系，与新龙基公司无关。所出具的收据也为伪造，公司的财务出纳收款，均使用的是盖有财务章的收据，而不是公章。四、退一万步讲，该案涉及经济犯罪，且已经向三亚市公安局进行报案，三亚市公安局也已经立案与公司前法定代表人的经济犯罪案件并案审理。在一审过程中，新龙基公司向公安机关申请过调取杨韶辉涉及经济犯罪案件及并案审理的材料，但公安机关明确回复，必须法院来函调取。新龙基公司将此情况多次告知一审法院，并在第二次开庭时明确提出，但是一审法院并未去调取该涉及经济犯罪案件的材料，并以新龙基公司没有提交材料为由直接判定新龙基公司承担全部责任，与事实严重不符，且有失公允。5、赵福跃将款项转入的是杨韶辉个人银行账户，理应是与杨韶辉个人的经济关系，赵福跃起诉时也应当将杨韶辉列为被告之一。综上，请法院依法裁判，支持新龙基公司的上诉请求。赵福跃辩称，我方提供的证据材料具有真实性，也有证人作证，转账的时候也有证人在场，请求维持原判。赵福跃向一审法院起诉请求：1.依法判令新龙基公司继续履行合同并签署正式房屋买卖合同；2.本案诉讼费用由新龙基公司承担。一审法院认定事实：2017年1月19日，赵福跃与新龙基公司签订第一份《翠景蓝湾项目购房意向书》，约定赵福跃购买新龙基公司开发的位于三亚市××区商品房，单价为1.3万元/平方米（建筑面积），暂定总价款为133.9万元，赵福跃应当向新龙基公司交纳购房意向金10万元。之后赵福跃没有履行。2017年2月16日，赵福跃与新龙基公司签订第二份《翠景蓝湾项目购房意向书》，约定：赵福跃购买新龙基公司开发的位于三亚市××区商品房，赵福跃愿与新龙基公司签订本意向书，并同意按本意向书要求与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》；该房屋建筑面积约为103平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准；该房屋单价为1.5万元/平方米（建筑面积），暂定总价款为154.5万元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补；本意向书签订的同时，赵福跃应当向新龙基公司交纳购房意向金154.5万元；赵福跃应于新龙基公司“翠景蓝湾”项目开盘销售之日起五日内，携带本意向书、已交纳确认金的收款凭证及赵福跃身份证至新龙基公司售楼处与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款，赵福跃依据本意向书支付的确认金转作等额购房款；新龙基公司项目开盘销售日以取得《商品房预售许可证》的开盘广告确定的开盘销售日为准；本意向书经双方签字、盖章且赵福跃全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效。新龙基公司在意向书落款处加盖公章，新龙基公司的经手人赵敏签名。意向书签订后，赵福跃于当日通过赵金梅账户向杨韶辉账户转付154.5万元。2017年2月17日，新龙基公司向赵福跃出具收到赵福跃交来C909号房购房意向金154.5万元的收据，并加盖新龙基公司的公章，经手人为赵敏。2017年11月23日，新龙基公司取得《建筑工程施工许可证》。2018年1月18日，新龙基公司取得三房预许字[2018]5号《商品房预售许可证》。2018年10月份，赵福跃到新龙基公司的售楼处，要求签订《商品房预售合同》，新龙基公司以公司没有收到154.5万元意向金为由，没有与赵福跃签订《商品房预售合同》。赵福跃遂于2019年3月4日向一审法院起诉。另查明，2018年10月17日，南京市公安局玄武分局向三亚市不动产登记中心发出玄公（经）封通字[2018]1017号《协助查封通知书》，查封了包括909号房在内的C栋楼。在诉讼中，新龙基公司提供于2017年1月19日与赵福跃签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》，主张赵福跃提供的于2017年2月16日签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》和收据是伪造的。赵福跃主张新龙基公司提供的《翠景蓝湾项目购房意向书》是伪造的。但赵福跃、新龙基公司在一审法院释明后，均没有提出鉴定申请，并表示放弃鉴定。新龙基公司主张杨韶辉在2018年1月18日后曾受聘于新龙基公司作销售经理，并主张赵敏不是其员工。一审法院限期新龙基公司提供杨韶辉受聘资料，但新龙基公司在期限届满后没有提供。新龙基公司主张以杨韶辉、赵敏作为犯罪嫌疑人向公安机关报案，但在一审法院限期届满后没有提供证据。新龙基公司表示不同意继续履行意向书并与赵福跃签订《商品房预售合同》。一审法院认为，赵福跃、新龙基公司均主张对方提供的《翠景蓝湾项目购房意向书》是伪造的，新龙基公司对赵福跃提供的收据也主张是伪造的，但经一审法院释明后，双方均没有提出鉴定申请，没有证据证明属于伪造，故对其证据效力予以确认。虽然双方各自提供的《翠景蓝湾项目购房意向书》签订时间不同，但从实际履行来看，第一份意向书没有履行，赵福跃履行的是第二份意向书，因此，双方的合同权利义务应以2017年2月16日签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》为准。赵福跃与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。意向书签订后，赵福跃主张已按约定向新龙基公司支付了意向金，新龙基公司在取得商品房预售许可证后以公司没有收到154.5万元意向金为由，未与赵福跃签订《商品房预售合同》。本案的争议焦点在于：第一，关于赵福跃是否已支付新龙基公司意向金154.5万元，新龙基公司是否收到的问题。从双方提供的《翠景蓝湾项目购房意向书》和赵福跃提供的收据，赵敏作为新龙基公司一方的经手人签名，可以证明赵敏即使不是新龙基公司的员工，至少也是新龙基公司的签约代表人。杨韶辉曾是新龙基公司的销售经理。新龙基公司主张杨韶辉是在2018年1月18日后受聘于新龙基公司，但在一审法院限期提供杨韶辉受聘证据后，新龙基公司没有提供。对新龙基公司主张杨韶辉是在2018年1月18日后受聘的事实不予采纳。杨韶辉、赵敏作为新龙基公司的员工或签约代表人，其在销售房屋过程中履行职务行为产生的法律后果应由新龙基公司承担。本案中，赵福跃按照杨韶辉的要求将意向金154.5万元转付到杨韶辉的账户，再由新龙基公司出具收据证明收到该款，赵敏作为经手人签名，新龙基公司盖章确认。由此可知，虽然赵福跃支付的意向金154.5万元是付到杨韶辉的账户上，但新龙基公司给以盖章认可，视为对收取该款并无疑意。因此，赵福跃已按意向书的约定向新龙基公司支付了意向金154.5万元，新龙基公司已收取该款。新龙基公司抗辩主张未收到意向金154.5万元，与事实不符，不予确认。至于杨韶辉、赵敏是否将该款转回新龙基公司，这是新龙基公司的内部关系，与赵福跃无关。甚至新龙基公司主张以杨韶辉、赵敏涉嫌犯罪已向公安机关报案，但没有举证证明，不予采信。即使杨韶辉、赵敏涉嫌犯罪，也是杨韶辉、赵敏与新龙基公司的内部关系，并不影响或改变新龙基公司对外承担责任的事实，即新龙基公司应承担对赵福跃的责任，新龙基公司对外承担责任后，有权向杨韶辉、赵敏追偿。第二，关于造成双方没有签订《商品房预售合同》的责任在于谁，即在意向书履行过程中是谁违约的问题。根据《翠景蓝湾项目购房意向书》的约定，在新龙基公司取得商品房预售许可证后开盘销售之日赵福跃即可与新龙基公司签订《商品房预售合同》，赵福跃并按《商品房预售合同》支付购房款。由此可见，双方签订《商品房预售合同》的前提是新龙基公司取得商品房预售许可证，新龙基公司是明知的。新龙基公司于2018年1月18日取得商品房预售许可证，赵福跃于2018年10月份前往新龙基公司，要求与之签订《商品房预售合同》。意向书签订后赵福跃已按约定向新龙基公司支付了意向金154.5万元，新龙基公司负有提供涉案房屋权属清晰无争议的义务，但此时，赵福跃认购的涉案房屋已被公安机关查封。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。由于涉案房屋已处于执法机关查封状态，构成法律上和事实上不能履行，故导致赵福跃不能与新龙基公司订立《商品房预售合同》，责任在于新龙基公司，新龙基公司构成了根本违约，其违约行为致使赵福跃的合同目的不能实现，新龙基公司应承担违约责任。第三，关于赵福跃的诉求是否成立即在新龙基公司明确表示不同意继续履行意向书的情况下，意向书是否能继续履行、是否能要求签订正式购房合同的问题。通过上述第二点的分析，由于新龙基公司在意向书履行上存在根本违约，导致双方没有签订《商品房预售合同》，责任在于新龙基公司，并且新龙基公司已明确表示不同意继续履行意向书和签订《商品房预售合同》。根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第（4）项第一款规定：意向书、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人要求继续履行的，不予支持。第二款规定：拟购房人以意向书、预购协议及意向书等为依据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。鉴于赵福跃与新龙基公司签订的意向书属于预约合同，且不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，在新龙基公司已明确表示不同意继续履行意向书、不同意签订《商品房预售合同》的情况下，赵福跃诉求新龙基公司继续履行意向书并要求签订正式购房合同，不符合上述规定，予以驳回。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决驳回赵福跃的诉讼请求。一审案件受理费50元（赵福跃已预缴），由赵福跃负担。本案二审中，赵福跃向本院申请了证人孟庆双出庭作证，拟证明2017年2月16日，孟庆双接赵福跃到翠景蓝湾购买涉案房产，并让其女儿到银行转账154.5万元。新龙基公司对该证人证言不予认可。本院认证如下：孟庆双无法证明其与赵福跃及本案的关系，对其证言不予采信。经查，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为双方当事人之间是否存在2017年2月16日《翠景蓝湾项目购房意向书》，以及支付意向金154.5万元的事实。赵福跃向法院提交了2017年2月16日其与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》原件。新龙基公司虽然对该意向书的真实性予以否认，但未向一审法院申请鉴定，也无其他证据证明其主张。基于该购房意向书，赵福跃向新龙基公司的员工杨韶辉的账户转账支付了意向书约定的意向金154.5万元。之后，新龙基公司出具收据证明收到该款，加盖其单位公章。因此可以认定双方之间存在该2017年2月16日签订的购房意向书及支付意向金154.5万元的事实。虽然新龙基公司主张认为杨韶辉并未将该款支付给公司且杨韶辉涉嫌刑事犯罪已经到公安机关报案。但杨韶辉是否将该款支付给新龙基公司属于其公司内部管理问题，不得对抗善意第三人。综上，新龙基公司的上诉请求没有依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（新龙基公司已预交），由新龙基公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李桂祥审 判 员 李 宁审 判 员 范启鹏 二〇一九年十月二十五日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。