贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终2704号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈佳，男，1982年8月9日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201610352495。委托诉讼代理人：唐诗奇，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201201610352495。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：熊敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：向家礼，男，1989年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市，该公司员工。上诉人陈佳因与被上诉人贵阳新世界房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陈佳上诉请求：一、撤销原判第三项；二、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误：1．涉案房屋的消防验收仅完成了网上备案而未在竣工后进行实际的消防验收，至今未取得消防部门出具的《建设工程消防意见书》，案涉《金阳新世界租赁合同》应认定为无效合同，被上诉人无权向上诉人主张违约责任；2．被上诉人未履行对外招租所宣传的承诺，存在虚假宣传欺诈承租人的行为；3．案涉房屋存在严重质量问题。被上诉人贵阳新世界房地产有限公司二审答辩称，消防验收是合格的。被上诉人没有虚假宣传，也未作任何承诺。被上诉人没有实际控制房屋。贵阳新世界房地产有限公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判决解除原、被告双方签订的《金阳新世界租赁合同》，被告将承租房产交还原告；2、请求依法判决被告向原告支付拖欠房屋租金暂计186,648元（从2016年9月1日起至2016年12月31日止）；3、请求依法判决被告向原告支付免租期内的房屋租金539,946元（暂从2015年6月1日起至2015年11月30日止，从2016年3月1日起至2016年8月31日止）；4、请求依法判决被告向原告支付违约金279,972元；5、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。陈佳向一审法院提出反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人赔偿损失200万元，并退还租赁保证金；2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院经审理查明：原告新世界公司（甲方）与陈佳（乙方）于2015年5月20日签订《金阳新世界租赁合同》，约定：被告向原告承租贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界黔贵里C区26-1、26-2、27-1、27-2号房屋作为餐饮经营所用，承租面积约404平方米。双方在合同中约定：1、租赁期从2015年6月1日起计至2021年5月31日止，共计72个月，除另有约定外，免租期（如有）满后的第一日即为计租日；2、免租期，被告租赁该物业的装修免租期为6个月，自双方按本合同约定签署《物业交付确认书》或视为交付日之日起计，免租期内，被告无需支付租金；3、被告必须在装修期内（即在物业交付后90日内/2015年8月31日前）完成该物业的全部装修工程；4、租金标准2015年6月1日至2015年11月30日月租金为0元，2015年12月1日至2016年5月31日月租金为44,440元、2016年6月1日至2017年5月31日月租金为46,662元、2017年6月1日至2018年5月31日月租金为49,005元、2018年6月1日至2019年5月31日月租金为51,429元、2019年6月1日至2020年5月30日月租金为54,015元、2020年6月1日至2021年5月31日月租金为56,722元；5、租金按季度结算，每期租金应于10日前向原告支付，首期租金133,320元，应予签署本合同当日支付；6、租赁保证金，被告须在本合同签订当日缴纳租赁保证金88,880元。被告在签订租赁意向书时所交付的定金（若有）自动转为租赁保证金，定金与租赁保证金的差额部分由乙方签署本合同当日向乙方交纳。租赁合同期满或双方同意按本合同规定提前终止租赁合同时，在被告无违约并缴清一切租金、费用并按合同约定向甲方退还该物业后30日，该保证金无息退还给被告。若被告有违约行为，原告有权直接在租赁保证金中扣除相关费用，乙方仍应就租赁保证金不足以清偿的费用承担赔偿责任，并应于原告扣除相关费用后15日内补足租赁保证金。除非原告同意，否则被告不得主张该保证金底座租赁期间的任何未缴租金、费用的全部或部分，也不得抵作被告因违约而产生的违约金的全部或部分；7、被告应于施工前最少十五个工作日将设计图、材料、承建商等有关装修资料提交甲方审核，经甲方书面同意，并按政府有关规定向有关部门（包括规划、消防、城管、环保等）办理报批手续（报批手续由被告办理，并承担相关费用）后方可动工，未办好报批手续前不得动工装修，否则原告有权采取一切措施阻止，一切后果由被告自行承担。若被告对该违约进行装修改建违反了相关法律法规规定，被政府有关部门要求恢复原状或作出行政处罚的，不论事前是否已获得原告同意，均由被告承担责任。因此原告所收到的任何损失应由被告赔偿；8、乙方须对自身经营自负盈亏，一切债权债务及纠纷均由被告自行负责，与原告无关；9、未经实现书面通知原告并征得原告同意，被告不得擅自停止营业；10、被告逾期支付租金的，从逾期之日起，因按逾期金额每日千分之一的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，原告有权选择解除合同并依照本合同第11.5条约定要求被告支付违约金；11、合同第11.5条约定“除乙方依法定或约定事由行使单方解除权外，乙方单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除租赁合同的，乙方除须向甲方一切拖欠的租金、物业管理费、其他费用外，租赁保证金不予退还，乙方还须按剩余租赁期总租金的20%向甲方支付违约金（该违约金最高不得超过合同解除之日当月租金的6倍）”，第12.1条约定“合同终止后，乙方需于7日内将该物业及附属设施、设备清理完毕，并恢复出租时予乙方之原则（自然折旧或不可抗力原因所致的毁损除外）交还甲方，但甲方有权决定恢复原状的必要性”；12、被告有一个月内擅自连续停业三天，或一个月累计擅自停业达到5日的、欠租金、物管费或水电费等费用超过30日的等情形之一的，原告有权随时单方解除租赁合同，并按第11.5条之规定向被告收取违约金，并责成被告限期搬出该物业；13、因被告原因导致租赁关系提前终止的，被告不能享受免租期优惠，被告须在接到原告书面通知之日起5日内，按计租日的月租金标准向原告补足免租期内的租金。补交免租期租金将与违约金等费用累加计算；14、合同终止后，乙方需于7日内将该物业及附属设施、设备清理完毕，并恢复出租时予乙方至原状（自然折旧或不可抗力原因所致的毁损除外）交还甲方，但甲方有权决定恢复原状的必要性；15、双方在合同第20.1条中约定，凡该物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同部不一致的，均以本合同为准；16、合同尾部黑体加粗部分的内容为，乙方特别确认：在签署本合同时，乙方已认真查阅了本合同的全部内容，且甲方已对本合同所有条款进行了明确的提示，并已按乙方的要求进行了详尽的解释和说明。乙方对本合同约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本合同约定严格履行。合同的附件二是被告签署的《物业交付使用确认书》，确认于2015年6月1日交接验收了上述房屋。合同附件三《物业交付标准》第五条“消防”中约定“甲方在出租房屋范围内根据国家有关消防规范提供可以正常使用的土建消防设施，并取得一次消防验收合格证”、第六条“其他”第一款约定“凡甲方完成的工程，甲方应保证符合一次消防、环保等相关国家规范要求，凡乙方根据自身营业需要所进行的二次装修工程，相关报批手续包括但不限于消防、环保、卫生、工商等报批工作由乙方自行完成，甲方应给予必要的配合”。上述合同签订后，被告按约向原告交纳租赁保证金88,880元及首期租金133,320元，并将上述房屋装修后用于经营“锦湘楼”。2016年，原、被告双方签订《金阳新世界租赁合同补充协议（一）》约定：原告额外给予被告六个月的市场培育期自2016年3月1日至2016年8月31日，该期间免收租金，本协议签订后，被告不得以任何理由再向原告主张赔偿或补偿，否则，原告方有权取消本补充协议第一条给予被告方的租金优惠，租赁期限内的租金标准按原合同执行，被告应在甲方通知的时间内按原合同租金标准向原告方补交租金。原告于2016年9月9日向被告邮寄了《催缴租金通知单》催告原告交纳租金及违约金，被告于2016年9月12日签收了上述邮件后仍未交纳租金。原告遂诉请来院提出诉请如前。另查明，涉案房屋所在楼栋即金阳新世界碧潭园2A、2C地块（珑玥组团）G9、G10栋（地上部分）为二层、面积共计10259.04平方米（G9栋架空层为1723.33平方米、商业面积为7525.82平方米；G10栋商业面积为1009.89平方米）。在贵阳市城市建设档案馆存档的消防凭证系一份消防部门网站上网络查询结果打印件，显示G9、G10栋工程验收备案的抽查结果合格，公告时间是2015年1月21日。涉案2015年4月7日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，该备案表载明工程用途显示为商业，文件清单第三项是“公安消防部门出具有认可文件”注明页数为一页。又查明，原告在招商过程中使用了《百万地标商业，见证贵阳新商圈的崛起》的广告宣传手册。庭审中，被告提交了消防部门于2016年6月2日向“魔石咕噜鱼”经营户下达的《观山湖公安消防大队消防服务指导意见》，该指导意见中指出：该经营户消防工作存在未经消防设计备案擅自施工、未经消防验收擅自投入使用、未经消防安全检查擅自投入营业的问题，提出了“按照相关国家法律法规、依法向我大队申报消防设计备案、消防验收备案、公众聚集场所消防安全检查”的整改指导意见，要求按整改指导意见在2016年8月3日前必须整改完毕，并函告该大队，逾期未整改的，将依法采取监督执法措施。被告现以原告交付的房屋未经消防验收、并且在招商过程存在虚假宣传等违约行为为由，提出上述反诉请求。在审理过程中，被告申请对其承租的上述房屋的装修重置成本进行评估。经法院委托，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司于2018年9月30日作出黔亚太房评［2018］0428号《房地产评估报告》，认定上述房屋装修工程重置成本为138,1437元，被告为此支付了评估费21,000元。被告于2018年12月18日将涉案房屋钥匙交还给原告新世界公司。上述事实，有当事人陈述、金阳新世界租赁合同及附件、贵阳市城市建设档案馆关于“金阳新世界碧潭园2A、2C地块（珑玥组团）G9、G10栋”的档案资料、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、催缴租金通知单、广告宣传手册、邮单、房地产评估报告、评估费发票等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，法院予以确认。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约全面履行各自义务。被告对于原告要求解除合同的诉请没有异议，双方争议的焦点系是谁违约导致合同解除以及合同解除后的责任承担问题，法院分析认定如下：从庭审查明的事实来看，签订租赁合同后，原告按约交付了房屋，被告接收房屋进行装修后用于商业经营使用，仅交纳了租赁保证金和首期租金，此后的租金至今未付。关于被告称原告交付的房屋未经消防验收、不符合交付条件、已经构成根本违约的辩解。被告提交的证据系贵阳市城市建设档案馆存档的消防部门网站上网络查询结果显示G9、G10栋工程验收备案的抽查结果合格，涉案房屋于2015年4月7日竣工验收备案，所附文件清单中载明有“公安消防部门出具有认可文件”。虽然《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，但是最高人民法院在《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》中，以与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定相冲突为由，废止了最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其法律效力的函复》关于“出租必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效”的规定，而现行有效的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》没有将出租房屋在投入使用前未经消防安全验收应当认定租赁合同无效的规定。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定来看，《中华人民共和国消防法》第十三条应当属于房屋使用条件的管理性强制性规定，并不导致合同无效，且被告同意解除合同，实质也认可了涉案《房屋租赁合同》效力。综上，双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的效力性强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。原告按约提供了租赁物，被告即负有按约支付租金的义务。被告未按约支付租金已经构成违约，根据双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，对原告解除合同的诉请，法院予以支持。关于原告要求被告返还房屋的诉请，因审理过程中，被告已于2018年12月18日将房屋交还给原告，故原告的该项诉请已经丧失了事实基础，法院不予支持。关于原告诉请自2016年9月1日起的租金原告明确诉状中暂计186,648元是为了计算案件受理费，其要求被告2016年9月1日起至房屋实际返还前的租金。因被告仅交纳了首期租金133,320元，2016年9月1日起及之后的租金未再支付，但被告一直占有使用房屋至2018年12月18日，被告应当该期间（27个月零18天）的租金支付给原告，经计算为46,662×9＋49,005×12＋51,429×6＋51,429÷31×18=1,346,454元。关于原告诉请的免租期内的房屋租金539,946元，包括合同约定的免租期（2015年6月1日起至2015年11月30日）的租金266,640元（44,440元/月×6个月）以及双方补充协议约定的培育期（2016年3月1日至2016年8月31日）期间的租金，根据租赁合同约定，因被告原因导致租赁关系提前终止的，应当向原告补足免租期的租金，因此对于免租期的租金266,640元，法院予以支持。对于培育期的租金，虽然双方约定该期间不付租金，但是从补充协议的约定来看，系租赁期内原告因其自身原因给被告造成损失的赔偿，并非租赁合同约定的免租期，不能据此要求被告补足，故对培育期的租金法院不予支持。关于原告诉请的违约金279,972元，根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，被告除须向原告支付一切拖欠的租金、物业管理费、其他费用外，租赁保证金不予退还，乙方还须按剩余租赁期总租金的20%向支付违约金。因原告对被告交纳的保证金88,880元不同意抵扣，即根据上述合同约定不予退还，实际也是属于被告承担的违约金，原告根据上述约定又另行主张违约金，违约金明显过高，根据合同履行情况，对原告该违约金的诉请，法院不予支持。关于被告以原告交付的房屋未经过消防验收构成根本违约为由从而应当赔偿原告损失主张。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同”来看，房屋租赁合同实质是出租人通过让渡一定期限内房屋的使用权来获取租金作为对价，承租人签订房屋租赁合同的合同目的是取得房屋的使用权，是双务合同，出租人将房屋交付给承租人使用，承租人应当支付租金。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求接触合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”规定来看，承租人可以行使合同解除权的，除了租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况外，还必须是因该情况导致租赁房屋无法使用，即承租人承租房屋以使用的合同目的无法实现才可以解除合同。而本案被告接收房屋装修后至2018年12月18日将房屋返还原告前一直用于商业经营系事实，被告虽然辩称被消防部门下达消防整改意见导致其无法正常经营，但其提交的消防部门于2016年6月2日向“魔石咕噜鱼”经营户下达的《观山湖公安消防大队消防服务指导意见》，从该文件名称来看，是消防服务的指导意见，并非行政处罚决定书，从发文对象来看并非本案被告，从文件内容来看是对“魔石咕噜鱼”经营户在承租房屋设计、装修并投入使用过程中存在的问题进行整改指导，并未要求该经营户停业，不能达到被告所述的原告交付的房屋整体未过消防验收（一消）以及房屋无法正常使用的证明目的。综上，被告以原告交付房屋整体未经消防验收构成根本违约的理由不能成立，法院不予采纳。关于被告辩称原告存在虚假宣传的问题，取决于原告在招商过程中使用的《百万地标商业，见证贵阳新商圈的崛起》的广告宣传手册是属于要约邀请还是要约，如果属于要约，则原告应当受该广告宣传手册的内容约束，如果是要约邀请，则被告不能以此主张原告违约。从该广告宣传手册的具体内容来看，是对该商业地块整体规划设计以及前景预测，内容不明确具体，不属于要约，而是要约邀请。且双方在租赁合同中第20.1条中约定“凡该物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本合同部不一致的，均以本合同为准”，排除了商业广告的约束力。因此，被告以原告存在虚假宣传构成违约的主张不能成立，法院不予采纳。关于被告称的原告交付房屋存在诸多质量问题的辩解，被告举证的证据系照片，是否为涉案房屋的真实状况法院无法确认，即便是真实的，从照片反应的情况来看，是关于房屋漏水、电线裸露、地漏排水不畅的问题，因原告交付的是毛坯房，是被告接受后装修投入使用，不排除被告装修以及使用不当的问题，即便原告所述属实，原、被告双方通过签订补充协议，约定原告给予被告2016年3月1日至2016年8月31日六个月的培育期，免收培育期间的租金对被告进行赔偿，即双方对此已经达成协议，并且已经实际履行，被告再以此向原告主张赔偿，不符合补充协议的约定，故对被告的该项主张，法院以不予支持。综上，原告的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳新世界房地产有限公司与被告陈佳于2015年5月20日签订的《金阳新世界租赁合同》；二、被告陈佳于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新世界房地产有限公司支付2016年9月1日起至2018年12月18日的租金共计1,346,454元；三、被告陈佳于本判决生效之日起十日内向原告贵阳新世界房地产有限公司支付免租期（2015年6月1日至2015年11月30日）的租金266,640元；四、驳回原告贵阳新世界房地产有限公司其余诉讼请求。五、驳回反诉原告陈佳的反诉请求。案件受理费19,859元，反诉案件受理费11,400元，两项共计31,259元，由被告陈佳承担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审基本一致。本院认为，关于上诉人所称“案涉建筑进行实际的消防验收，至今未取得消防部门出具的《建设工程消防意见书》，案涉《金阳新世界租赁合同》应认定为无效合同的上诉理由，被上诉人无权向上诉人主张违约责任”的上诉理由，根据消防部门网站上网络查询结果可知，案涉建筑已经竣工验收消防备案，并且抽查结果为合格，足以证明被上诉人提供的出租屋是消防验收合格的，合同自然也不存在无效的情形，故该上诉理由不能成立，本院不予采纳；关于上诉人主张被上诉人在招租时虚假宣传的上诉理由不能成立，一审已经详细论述，本院予以确认，此处不赘述；关于上诉人主张房屋存在质量问题的上诉理由，根据一般公众的认知，任何事物皆不可能不存在瑕疵，案涉房屋亦然，只要交付的房屋符合合同约定，就不能认定为违约。根据双方当事人签订的合同附件三，双方当事人对于基本的物业交付标准（包括内墙、外墙、顶棚、地面等）的列举式约定，上诉人提交的证据不能证明被上诉人违反了合同约定，交付了不符合合同约定的房屋。另，在合同履行过程中，出现在签订合同过程中不能预料的问题，被上诉人自愿给予上诉人补偿予以解决实属正常，不能藉此反证被上诉人提交的房屋质量不合格。对于该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈佳的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5300元，由上诉人陈佳负担。本判决为终审判决。审判长 王 可审判员 姜彦宏审判员 刘 佳二〇一九年十月二十日书记员 李 萌