广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初1985号原告：叶俊杰，男，1983年9月9日出生，汉族，住广州市白云区，被告：广东元邦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼，统一社会信用代码914400007076705501。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，男，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，男，该公司职员。原告叶俊杰与被告广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，由审判员白一帆依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告叶俊杰、被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案。原告叶俊杰、被告元邦公司的委托诉讼代理人黄志斌、龙天然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶俊杰向本院提出诉讼请求：1、元邦公司支付叶俊杰逾期交房违约金77521.5元（总房款48.3万元×0.05%x321天）(46.3万元加2万元团购优惠金)；2、元邦公司支付叶俊杰因逾期交房造成的11个月租房损失6050元（按照每月550元的标准计算）；3、状告期间因请假和交通产生的误工费和交通费共500元由元邦公司承担；4、诉讼费由元邦公司承担。诉讼中，叶俊杰变更诉讼请求为：1.元邦公司支付叶俊杰逾期交房违约金13078元（共计353天）；2.元邦公司支付叶俊杰误工费1000元；3.本案诉讼费由元邦公司承担。事实和理由：自2016年12月17日，叶俊杰就购买位于广州市花都区狮岭镇XX房屋事宜与元邦公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，房屋总价48.3万元（46.3万元加2万元团购优惠金），叶俊杰通过首付款加银行贷款方式，依约定支付了全部购房款项，根据叶俊杰、元邦公司签订的上述《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条、第十四条之规定，元邦公司应当于2017年12月31日前交付诉争房屋。因元邦公司违约逾期交房，元邦公司应当自约定的2017年12月31日交房日期起至实际交房日期2018年11月16日，每日按照总房价款0.05%支付违约金77521.5元及支付给叶俊杰由于其逾期交房造成的租房费用6050元。合同签订后，叶俊杰依约履行了付款义务，而元邦公司未按合同约定时间交付房屋，直到2018年11月16日才实际通过了工程竣工竣收备案，给叶俊杰造成了生活困扰和经济损失。为维护叶俊杰的合法权益，特向贵院提出诉讼，望贵院支持叶俊杰的诉讼请求。另外，因为元邦公司为过错方，元邦工作人员多次称如果要现金，就走法律途径，否则会抵扣物业管理费，由于我的物业管理费为158.8元一个月，违约金要抵扣多少年才能抵扣完，不符合实际。元邦公司辩称，逾期交楼违约金的标准及计算基础不符合合同约定，根据合同第十四条约定，逾期交楼违约金应当分段分标准计算，其计算标准按照总房价万分之0.3-0.8计算，叶俊杰要求万分之五的标准计算不符合合同约定。另外，其计算的总房价款基数也与合同约定的购房总价不一致，合同中第七条约定涉案房屋购房总价为463127元，对于叶俊杰诉请第二、第三项均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：元邦公司是位于广州市花都区狮岭镇XX村的开发商，已取得商品房预售许可证预售上述楼盘。2016年12月17日，元邦公司（甲方、卖方）与叶俊杰（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七，约定，乙方所购买的房屋位于广州市花都区狮岭镇XX房，总金额为463127元，甲方同意乙方按按揭付款方式支付房款。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付，甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，（1）逾期不超过180日（含）的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内扣除已发生的费用后退还乙方已支付房价款，乙方要求继续履行的，合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，乙方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.003%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，乙方每日按总房价款0.005%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，乙方每日按总房价款0.008%的标准向甲方支付违约金，本合同继续履行。（4）逾期超过730日的，甲方有权单方面解除合同。乙方自约定的交房日期起承担该商品房的一切风险责任。甲方委托的物业公司有权追讨乙方欠交的管理费、水费、电费和电梯等相关分摊费用以及相应的滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并提供原件核对。附件七为本合同补充协议，第三条约定，关于房屋交付（对合同第十二、十三条的变更）：1.甲乙双方同意交房条件变更为该商品房工程规划验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量验收监督意见书》。乙方不再要求甲方在房屋交付时达到原交房条件“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”，但应在办理产权登记前达到。2.房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方。合同及补充协议并对双方的其他权利义务进行了约定。2016年10月23日，叶俊杰交纳了团购优惠金20000元，广州云策企业管理咨询有限公司出具收据予以确认。合同签订后，叶俊杰向元邦公司付清了合同约定的全部房价款。2018年11月16日，涉案房屋所在的楼栋取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年12月23日，叶俊杰签收了涉案房屋钥匙。关于团购金20000元，叶俊杰陈述，广州云策企业管理咨询有限公司与元邦公司联合推出的团购优惠活动，20000元用于抵扣100000元房款，实际中也是抵扣了100000元房款，故其认为20000元就是房款一部分，20000元是交给了广州云策企业管理咨询有限公司。元邦公司陈述，广州云策企业管理咨询有限公司是否收取叶俊杰20000元其不清楚，该20000元并非交付给元邦公司，双方在签订认购书及购房合同时均对房款总价作出约定是463127元。诉讼中，双方一致确认逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至2018年12月20日，叶俊杰认为违约金的标准应当统一调整为总房价款每日0.00008的标准。另查明，广州市房地产租赁管理所发布的《2017年广州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》显示，广州市花都区狮岭镇除了御华园小区之外的其他区域电梯楼租金参考价为不超过每月每平方米5元。本院认为，叶俊杰与元邦公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件一至七是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，亦无其他影响合同效力的因素，合同成立有效，双方均应恪守合同约定。叶俊杰已经付清了房价款，元邦公司应当按照合同约定在2017年12月31日前将涉案房屋交付叶俊杰使用，元邦公司逾期交楼应当承担逾期交楼的违约责任，双方对逾期交楼违约金的计算期间并无异议，双方的争议在于逾期交楼违约金的计算基数以及逾期交楼违约金的标准。关于逾期交楼违约金的计算基数，团购优惠金20000元的收款方为广州云策企业管理咨询有限公司，并无证据显示是元邦公司收取的涉案房屋的款项，因此，叶俊杰要求将上述费用计算至总房价款中，依据不足，本院不予采纳。故逾期交楼违约金的计算基数为合同约定的房价款463127元。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》对逾期交楼违约金标准已作出约定，对双方均有约束力，叶俊杰要求调整为总房价款每日十万分之八的标准计算逾期交楼违约金，该标准与双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的标准不符，叶俊杰亦未提交证据证明其因逾期交楼遭受的损失超过了合同约定的违约金标准，故对叶俊杰调整违约金的主张，本院不予采纳。元邦公司抗辩认为违约金应当分段分标准计算，没有依据，本院不予支持。综上，元邦公司应当支付的逾期交楼违约金为8197.35元（463127元×0.00005×354天），叶俊杰要求元邦公司支付8197.35元违约金，合理有据，本院予以支持。叶俊杰诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。叶俊杰要求元邦公司支付误工费1000元，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东元邦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶俊杰支付逾期交楼违约金8197.35元；二、驳回原告叶俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，由原告叶俊杰负担63.50元，由被告广东元邦房地产开发有限公司负担88.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  龙展鹏人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十五日书 记 员  朱婷欣孙诗韵