宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初9346号 原告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：马金明，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王希希，女，1985年9月23日出生，汉族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：马文韬，宁夏天纪律师事务所律师。 被告：广东伟才教育科技股份有限公司，住所地：广州市番禺区。 法定代表人：罗骇浪，系公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡火连，女，1992年4月4日出生，汉族，系公司员工，住广州市番禺区。 原告宁夏亘元房地产开发有限公司诉被告广东伟才教育科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏亘元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王希希、马文韬，被告广东伟才教育科技股份有限公司的委托诉讼代理人蔡火连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁夏亘元房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告双方签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付欠付租金643512元，违约金718749.94元(从2017年3月13日暂算至2018年10月12日，共578天，267×1243512×0.001=718749.94元，后续违约金计算至被告实际付清为止)，共计1362261.94元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年3月3日，原、被告双方签订《香溪美地幼儿园租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于银川市金凤区某室的房屋用于开办幼儿园，租期共十年，自2017年1月1日起至2027年9月30日止。第一年租金为：1243512元，第二年租金1305688元…第1年租金在合同签订之后十日内一次性交清。被告租用涉案房屋至今仅向原告支付第一年租金中的600000元，下剩租金643512元均未按合同向原告支付。经原告多次催要，被告仍然拒不履行支付下剩租金的义务。为此，原告特向贵院依法提起诉讼，望判如所请。 被告广东伟才教育科技股份有限公司辩称，一、原告与被告租赁关系已解除，故本案被告诉讼主体不适格；原告是基于与被告于2017年3月3日签订了《租赁合同》之民事权利义务法律关系向法院主张本案诉讼，但原告故意隐瞒了其与宁夏金翼教育科技有限公司于2017年8月21日重新签订《房屋租赁合同》，并在2017年8月24日出具证明，确认与被告签订的《房屋租赁合同》的相对人变更为宁夏金翼教育科技有限公司，至此原被告之间租赁关系已解除。依据《合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。依据《合同法》七十七条规定当事人协商一致，可以变更合同，根据上述事实依据，原告与被告租赁关系已解除，原告主张的欠付租金主体应是宁夏金翼教育科技有限公司，被告诉讼体不正确。二、原告主张的欠付租金及违约金人民币975,529.71元主体应是宁夏金翼教育科技股份有限公司，被告无需承担任何租赁费用及违约金。2017年2月20日,被告与宁夏金翼教育科技有限公司(统一社会信用代码：XXXX；住所地：银川市兴庆区某号营业房；法定代表人：李某某；联系方式:XXXX)签订《幼儿园项目特许经营合同》，授权对方使用被告第XXXX号注册商标经营幼儿园。2017年3月2日，被告与宁夏金翼教育科技有限公司签订《补充协议》，约定被告与原告签订的《房屋租赁合同》(编号:宁亘租字XX)主体变更为宁夏金翼教育科技有限公司或租赁场地幼儿园，租赁期间的发生的所有费用由宁夏金翼教育科技有限公司承担。原告主张的欠付租金及违约金人民币975529.71元主体应是由宁夏金翼教育科技有限公司，被告无需承担任何租赁费用、违约金。综上所述，被告认为，被告与原告签订的《房屋租赁合同》(编号:宁租字XX)应承担的所有权利义务主体已变更为宁夏金翼教育科技有限公司，被告与原告不再存在租赁关系，原告主张的欠付租金承担主体应是宁夏金翼教育科技有限公司，原告起诉主体不正确，被告无需承担任何租赁费用及违约金。同时，因被告在没有以事实为根据的情况下，使被告累及诉讼，原告应承担被告因应诉引起的所有费用，包括但不限于诉讼费、差旅费。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交的宁亘租字XX房屋租赁合同、授权委托书、收据、账户交易明细清单，来源合同、内容客观真实，且与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的宁亘租字17005房屋租赁合同，系复印件，且与原告出示的房屋租赁合同系同一编号，其真实性无法认定，本院不予采信；被告提交的特许经营合同、补充协议，来源合法、内容客观真实，但与本案事实没有关联性，本院不予采信。 根据当事人的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，确认以下事实： 2017年3月3日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订宁亘租字XX《房屋租赁合同》一份，约定，租赁房屋位于某幼儿园（宁夏银川市金凤区宝湖路南侧、宁安大街西侧），房屋面积：2727平方米，承租方用途：幼儿园；租赁期限共10年，自2017年1月1日起至2027年9月30日止（含9个月免租期），租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；房屋十年租金总额为15640765元，承租方按年度缴纳房租，乙方于本合同签订之日后10日内向甲方缴清第一年房租，以后每年的房租标准按上一年度租金的5%递增，并在每年9月1日前一次性付清，第一年房租1243512元，第二年房租1305688元…并约定:房租租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除合同，收回出租房屋：（1）乙方严重违反本合同约定和甲方的管理规定，超越经营范围和房屋使用用途的…(6)乙方逾期，经甲方书面通知后七日内仍未缴纳应缴纳费用的；（7）拖欠房租超过壹个月的…乙方有本合同第八条第二款所述行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照当年度租金的20%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金的千分之一计算违约金。合同还约定双方其他权利义务。2017年4月18日，被告缴纳租赁费60万元，原告出具收据载明：今收到宁夏金翼教育科技有限公司交来租赁费60万元，交款人宁夏金翼教育科技有限公司；2018年6月22日，被告缴纳租赁费10万元，原告出具收据载明：今收到广东伟才教育科技股份有限公司交来租赁费10万元，交款人李翠萍。现原告以被告未支付房屋租金为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约向被告交付了租赁房屋，被告应当按照约定履行支付房屋租金的义务，其未按约定支付房屋租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任。因原被告签订的房屋租赁合同约定，第一年房租于合同签订后10日内即2017年3月13日前缴清，拖欠房屋超过一个月的，原告有权单方面解除合同，收回出租房屋。被告分别于2017年4月18日支付房租60万元，2018年6月22日支付房租10万元，剩余房屋543512元至今未付，现原告要求解除房屋租赁合同的诉求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持；原告要求被告支付房屋租金的诉求，因被告已支付房屋租金70万元，故本院在543512元的范围内予以支持。原被告签订的房屋租赁合同第十条第2款约定，被告有合同第八条第二款（包括拖欠房租超过一个月的）所述行为的，原告有权终止合同，收回房屋，乙方应当按照年度租金的20%向原告支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；第6款约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按年租金的千分之一计算违约金。现原告主张解除合同，并支付违约金，故应适用房屋租赁合同第10条第2款之约定，鉴于被告已支付租金70万元，尚欠租金543512元，故本院调整违约金为未付年租金的20%，即108702元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告宁夏亘元房地产开发有限公司与广东伟才教育科技股份有限公司于2017年3月3日签订的编号为宁亘租字XX《房屋租赁合同》； 二、被告广东伟才教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内向原告宁夏亘元房地产开发有限公司支付某幼儿园自2017年1月1日至2018年9月30日期间的所产生的房屋租金543512元、违约金108702元，共计652214元； 三、驳回原告宁夏亘元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8530元，原告宁夏亘元房地产开发有限公司负担3369元，被告广东伟才教育科技有限公司负担5161元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 马 花 二〇一九年一月二十一日 书记员 胡雅茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。