北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5835号原告(反诉被告)：北京福平堂中医门诊部有限公司，住所地北京市朝阳区安翔路2号1幢七层房间245。法定代表人：杨帆，董事长。委托诉讼代理人：田燕刚，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：于虹飞，北京市律理律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢5层50621。法定代表人：李雷，执行董事。委托诉讼代理人：陈艳艳，北京市信利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉江，北京市信利律师事务所律师。原告(反诉被告)北京福平堂中医门诊部有限公司（以下简称福平堂公司）诉被告（反诉原告）北京汉潮大成科技孵化器有限公司（以下简称汉潮大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理，2018年10月30日做出（2018）京0101民初16736号民事判决书。2018年12月27日北京市第二中级人民法院做出（2018）京02民终12742号民事裁定书，裁定撤销北京市东城区人民法院（2018）京0101民初16736号民事判决，案件发回北京市东城区人民法院重审。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告福平堂公司的法定代表人杨帆及委托诉讼代理人田燕刚、被告汉潮大成公司的委托诉讼代理人陈艳艳、孙玉江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福平堂公司向本院提出诉讼请求：1、汉潮大成公司赔偿福平堂公司27173219.55元（具体包括装修2638458.4元、家具设备2548016.97元、品牌设计费4085500元、运营办公费4172743.38元、停产停业损失13000500.8元、搬迁费378000元、律师费350000元）；2、汉潮大成公司退还保证金1083174元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年6月8日，福平堂公司和汉潮大成公司签订合同，约定汉潮大成公司将北京市东城区×号×大厦×层1788平米和地下二层207平米共计1995平米房屋（以下简称涉案房屋）租给福平堂公司使用，租期自2015年6月8日起至2021年4月30日。合同签订后，汉潮大成公司将涉案房屋交付福平堂公司，福平堂公司支付了保证金1083174元，且已将租金付至2017年3月。2017年3月，汉潮大成公司向福平堂公司送达解除租赁合同的通知，并要求福平堂公司于2017年6月30日前迁出涉案房屋。2018年4月，福平堂公司搬离涉案房屋。合同约定若发生违约，守约方有权按照约定向违约方追究违约责任，并要求承担各项经济损失和违约金。其经济损失包括但不限于直接损失和可以预见的间接损失、由于诉讼而产生的各项诉讼费用、律师费等。因汉潮大成公司违约导致合同目的无法实现，致使福平堂公司遭受巨大经济损失，故此成诉。汉潮大成公司答辩：涉案房屋系汉潮大成公司承租的军产房屋，福平堂公司和汉潮大成公司之间的合同无法继续履行系因军队政策调整，导致第一招待所提前解除和汉潮大成公司之间的租赁合同所致，系不可抗力，并非汉潮大成公司违约。福平堂公司对此应明知，军队政策调整并非双方可预知，不可归责于任何一方。保证金数额及租金的交纳情况属实，鉴于福平堂公司2018年4月20日搬走，故应用保证金折抵租金，不同意退还，且福平堂公司主张的其他赔偿数额均未提交充分的证据证明，故汉潮大成公司不同意福平堂公司的全部诉讼请求。汉潮大成公司另向本院提出反诉请求：要求福平堂公司支付租金及水电费4094693元。事实与理由：福平堂公司就涉案房屋仅支付租金至2017年3月7日，但福平堂公司直至2018年4月20日才腾退房屋，故福平堂公司应补交2017年3月8日至2018年4月20日期间的租金5138391.6元及水电费39475.4元，折抵保证金1083174元后福平堂公司应给付余款4094693元。福平堂公司对汉潮大成公司的反诉辩称：2017年3月28日军队向汉潮大成公司送达解除通知后，原、被告双方的合同就于该日解除，汉潮大成公司无权再主张租金。军队曾起诉原、被告腾房，但并未主张租金。福平堂公司在2017年4月就对涉案房屋失去控制，汉潮大成公司下发解除通知后，福平堂公司员工就开始遣散，后来汉潮大成公司陆续停水停电，2017年6月30日之后军队就进来清场，在2017年4月至2018年5月期间，涉案房屋及整个大院门都锁着，福平堂公司人员进出都要层层审批，水电费也已结清，故不同意汉潮大成公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市东城区×号×大厦产权人为中国人民解放军总参谋部管理保障部招待局第一招待所（以下简称第一招待所）。2005年9月2日，第一招待所与北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业公司）签订《海运仓大厦租赁合同》，合同约定第一招待所将东城区海运仓一号房屋租赁给华海基业公司，正式起租日为2006年5月1日，租赁期限为十年，在华海基业公司无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年，本合同分五期执行，每期三年;合同还约定因不可抗力（如自然灾害、战争、国家法律规定、军队政策的调整等）原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止，双方互不赔偿。后经第一招待所同意，华海基业公司委托被告负责瀚海海运仓大厦的日常管理和对外出租等经营业务。2015年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定被告向原告出租北京市东城区×号×大厦×层1788平方米／建筑面积及地下二层库房207平方米／建筑面积，共计1995平方米／建筑面积的房间用于“中医国际体验中心”办公、商业用房使用，租赁期限自2015年6月8日至2021年4月30日。合同约定涉案房屋中二层1788平方米的租金2015年6月8日至2017年6月7日期间为6.5元/建筑平方米/日，2017年6月8日至2019年6月7日期间为7元/建筑平方米/日；地下二层207平方米的租金为1.2元/建筑平方米/日。原告应向被告支付三个月租金共计1083174元作为保证金，合同期满在原告完全、切实地履行了合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业管理费及其他应付费用，并由被告查验后1个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，被告应将保证金退还原告。原、被告双方应遵守合同，若发生违约，守约方有权按本协议的约定向违约方追究违约责任，并要求承担各项经济损失和违约金，经济损失包括但不限于直接损失和可以预见的间接损失、由于诉讼而产生的各项诉讼费用、律师费等。由于不可抗力（依《合同法》之规定）造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，合同自然中（终）止，原、被告双方均不得向对方申请赔偿。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告对房屋进行了装修，且租金交纳至2017年3月，并支付了保证金1083174元。2015年6月18日，原、被告另签署《房屋租赁合同》，约定原告承租北京市东城区×号×大厦×层×房间共计450平方米／建筑面积的房屋，租期为2015年7月18日起至2017年7月17日止。2016年10月31日原、被告双方针对上述承租房屋签订《补充协议》，双方约定因原告原因提前退租，原告同意被告扣除三个月的房屋保证金328500元作为赔偿的违约金。2017年3月28日，第一招待所向华海基业公司出发《关于提前终止海运仓租赁合同的告知函》，载明：根据党中央、中央军委和***主席深化国防、军队改革的战略部署及决策指示，为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，海运仓大厦作为军队房产，将于即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房，故正式函告如下：1、根据2005年9月2日双方签订的海运仓大厦租赁合同约定，因国家和军队政策调整，海运仓大厦提前终止对外租赁，自本通知送达之日起（2017年3月28日）解除合同；2、请贵公司于2017年6月30日24时前确保海运仓大厦全体租户腾退结束；3、我所将于2017年7月1日早8时停供水、电和一切保障工作。2017年3月29日，被告向全体租户作出《致海运仓大厦全体客户的告知函》，载明“为了坚决执行中央军委和习主席命令，按照全军和北京市停止有偿服务办公室和中央军委机关事务管理总局招待局要求，海运仓大厦从即日起将全面停止租赁业务，特此向您函告如下：1、海运仓大厦产权方已于2017年3月28日正式向我方发函告知2017年3月28日起解除与我方签订的海运仓大厦租赁合同。从2017年4月1日起到2017年6月30日为腾退期。2、按照产权方要求，请您于2017年6月30日24时前迁出海运仓大厦。3、海运仓大厦物业将全力协助您做好相关的手续办理及迁出服务。4、中央军委机关事务管理总局招待所第一招待所将于2017年7月1日早8时停止对海运仓大厦的水、电等一切供保”。2017年12月8日，福平堂公司及汉潮大成公司及资产评估公司人员对涉案房屋内的设备设施做了清点造册。原告委托北京百汇方兴资产评估公司针对截至2017年12月15日的前期投入价值进行评估。2017年12月28日，北京百汇方兴资产评估公司做出《资产评估咨询报告》，表明原告装修固定资产投入2638458.4元（其中支付1488458.4元、含四层费用139946.8元，未付款1150000元）、设备家具固定资产投入2548016.97元（含闭路监控首付款6万元、安装费5万元）、房租费用9255286.92元、公司品牌设计服务费4085500元、人工薪酬费用3745213.88元、运营办公费用4172743.38元。综上原告前期投入价值累计为26445219.55元（其中通过银行账户支付15976073.63元、通过股东个人银行卡垫付6011995.92元，剩余4457150元未支付）。原告职员王磊曾于2015年7月3日向北京勾氏众鑫展览展示有限公司支付装修费512000元，但该笔费用未纳入上述《资产评估咨询报告》的装修费用。2018年3月第一招待所曾起诉华海基业公司及原告要求腾房，经调解双方当事人于2018年4月20日达成调解协议，华海基业公司及原告于2018年5月1日前腾房。2018年5月5日，案外人延安腾润工贸有限公司向原告开具收据，载明“长途货运、拆除、吊装等（备注：已付19万元，款全结清时开具发票），金额合计378000元”。2018年8月27日，原告支付北京市尚公律师事务所原一审律师费27万元。原告表示军队在2017年7月1日早8时即开始停止水电供应，但被告对此予以否认，表示军队从未停止水电供应，但由于涉案房屋已交回军队，故其无法提供原告拖欠水电费的证据。针对腾房时间原告表示系2018年4月20日，被告表示原告的实际腾房时间是在2018年5月1日前，但被告自愿将租金计算至2018年4月20日。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中被告因第一招待所提前解除双方之间的租赁合同，导致其不能继续履行与原告之间的房屋租赁合同，原告合同目的不能实现，有权要求被告赔偿损失。不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，在华海基业公司与第一招待所签订的合同中，已明确约定了如因军队政策调整导致合同不能继续履行的法律后果，被告受华海基业公司委托进行房屋管理和对外出租等经营业务，理应知悉上述约定，故其主张系不可抗力导致涉案房屋租赁合同不能履行的答辩意见，本院不予采纳。原告主张的与装修相关的损失（包括闭路监控的相关费用）系其合理损失，本院在综合考虑原告实际付款状况、租赁合同剩余租期、《资产评估咨询报告》等相关因素的基础上酌定该项损失的具体数额。鉴于双方在合同中明确约定律师费系经济损失范围，故本院对原告提供证据的律师费27万元，予以支持。因合同不能继续履行，原告搬运家具设备等物品所产生的搬迁费系合理损失，本院针对原告已实际支付的19万元予以支持。原告所主张损失中的4457150元尚未支付，故本院暂不予支持；针对四层房屋的租赁合同在军队要求腾退之前，原告已主动要求解除合同，并已与被告交接完毕，故与四层房屋相关的装修、租金等所有费用均不应再作为损失进行主张；原告主张的损失中有关家具设备的损失，鉴于家具设备等均系可移动物品，且原告自认已搬至延安，故不应作为损失予以主张；原告主张的品牌设计服务费系对公司品牌的设计，其未提交充分证据证明上述费用因房屋租赁合同的履行情况而丧失意义，故不应作为损失予以主张；运营办公费系原告办公的正常运营支出，不应作为损失要求赔偿；原告表示停产停业损失是指已交纳的房屋租金及人工薪酬，鉴于原告租金交纳至2017年3月，其交纳租金期间已实际使用房屋，故不应将已交纳房租作为损失；原告主张的人工薪酬费用包含2017年6月21日前的人员工资、社保、公积金、税费、保洁服务费等费用，鉴于原告系2018年四、五月份才搬离涉诉房屋，故在此期间其使用房屋进行经营准备或初步尝试进行经营活动，发生人工酬薪等相关方面的支出系正常支出，其已享受员工提供的劳务，所以应支出相应的人工成本，不应作为损失。另外保洁服务费系其已享受服务的对价，故亦不应作为损失要求赔偿。其他剩余费用中关于打印纸、水电费、电池、快递费、面巾纸、茶叶等消耗品或服务类的支出已实际消耗或享受，不应作为损失予以支持。双方合同已解除，被告应退还原告交纳的保证金。被告针对反诉所主张的水电费39475.4元未提交证据，故本院不予支持。针对其主张的2017年3月8日至2018年4月20日期间的租金5138391.6元，考虑到合同的实际履行情况及军队要求腾退后原告无法正常使用房屋的客观事实，本院酌定租金为50万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京汉潮大成科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告(反诉被告)北京福平堂中医门诊部有限公司装修损失190万元、搬迁费19万元、律师费27万元；二、被告（反诉原告）北京汉潮大成科技孵化器有限公司于本判决生效后七日内退还原告(反诉被告)北京福平堂中医门诊部有限公司保证金1083174元；三、原告(反诉被告)北京福平堂中医门诊部有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京汉潮大成科技孵化器有限公司租金500000元；四、驳回原告(反诉被告)北京福平堂中医门诊部有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京汉潮大成科技孵化器有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91540.98元，由原告北京福平堂中医门诊部有限公司负担66540.98元（已交纳），被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担25000元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费19778.77元由被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担17363.6元（已交纳），由原告北京福平堂中医门诊部有限公司负担2415.17元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐静审 判 员  王亮人民陪审员  石霞二〇一九年十月十七日法官 助理  刘勃书 记 员  李杨