广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0205民初4682号 原告：中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市北站路2号，统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：李坚，该行行长。 委托诉讼代理人：梁建，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：布华军，广西汇力律师事务所律师。 被告：谭胜行，男，1993年10月14日出生，汉族，身份证地址广西壮族自治区柳州市城中区，联系地址云南省普洱市。 被告：柳州市温馨房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市圣塘路8号，统一社会信用代码：91450200799722548G。 法定代表人：吴启越，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾柳青，该公司职员。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行诉被告谭胜行、柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称温馨房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁建，被告温馨房开的委托诉讼代理人曾柳青到庭参加诉讼。被告谭胜行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告谭胜行于2015年2月12日签订的编号为450620013-2012-20150397143的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告谭胜行偿还原告贷款本金216073.36元，利息及罚息2180.20元（利息及罚息暂计至2019年7月30日，之后的利息及罚息按原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至本息清偿完毕之日止）；3、判令被告谭胜行支付原告为实现债权支出的律师费10321元；4、判令原告对抵押物（即柳州市房屋）享有优先受偿权；5、判令被告温馨房开对被告谭胜行的上述债务承担连带清偿责任；6、本案全部诉讼费用、保全费由两被告承担。原告于庭审中将其第2项诉讼请求变更为：判令被告偿还原告贷款本金213017.22元，利息及罚息711.46元（利息及罚息暂计至2019年10月23日，之后的利息及罚息按原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算至本息清偿完毕之日止）。事实与理由：2015年2月12日，原告与被告谭胜行签订了合同编号为450620013-2012-20150397143的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款250000元用于购买位于柳州市房屋，借款期限240个月，约定执行浮动利率，在基准利率水平上上浮0%，借款逾期的罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，采用等额本息还款方式。合同第十六条约定被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违约，原告有权依据第十七条的约定解除合同，提前收回已发放贷款本息。合同第二十一条、第四十一条约定原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费等）均由借款人承担。合同第四十二条约定了管辖法院为贷款方所在地人民法院。被告谭胜行以其购买的上述房屋提供抵押担保并办理了以原告为预告登记权利人的不动产预告登记手续，并取得编号为柳房预字第F0078553号的预购商品房抵押权预告登记证书。2013年10月5日，原告与被告温馨房开签订编号为4501500132013028《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告温馨房开为购置座落于柳州市的“温馨花园”住房或商业用房而与原告发生借贷关系的全部债务人提供连带责任保证；保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日；无论主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告温馨房开的保证责任均不减免；对于被告温馨房开在本合同项下的全部应付款款项，原告可以从被告温馨房开在原告处开立的任一账户中划收人民币或其他币种相关款项且无需提前通知被告温馨房开。2015年2月16日，原告依约发放了贷款25万元，按照约定履行了自己的全部义务。合同正式履行后，被告谭胜行未依约履行按时还本付息的义务，被告谭胜行从2019年2月份起就没有按照当期应还款额和还款时间进行还款，多次出现拖欠当期本金及利息的行为，其违约的期数已经达到了《个人住房（商业用房）借款合同》约定的原告可以解除合同的情形，影响了原告合同目的的实现，已经达到了根本违约。柳州市柳北区人民法院立案后，被告谭胜行陆续向原告偿还了《个人住房（商业用房）借款合同》项下部分的借款本息，截至2019年10月23日拖欠的本金是711.85元，拖欠的利息是711.46元，并且给付了原告本案的案件受理费2364元，但被告谭胜行没有向原告支付律师费和保全费。原告提起本案诉讼是由于被告谭胜行在起诉前就产生了多期违约行为，其违约的期数已经达到了《个人住房（商业用房）借款合同》约定的原告可以解除合同的情形，影响了原告合同目的的实现，所以原告于2019年8月2日与广西汇力律师事务所签订了《委托代理合同》，并为此支付了律师费10321元，并委托律师于2019年8月20日提起诉讼，原告为此支付了案件受理费及保全费，根据《个人住房（商业用房）借款合同》第二十一条的约定诉讼费、保全费、律师费由被告谭胜行承担，且原告所支出的诉讼费、保全费、律师费系因被告的违约行为而产生的原告的损失，理应由被告承担。综上所述，原告认为，被告谭胜行拖欠原告贷款属违约行为，应承担违约责任，被告温馨房开对被告谭胜行在本案中的债务应承担连带清偿责任，同时，原告对抵押物应当享有优先受偿的权利。为此，特依法起诉，请判如所请。 原告对其主张提供的证据有： 1、被告身份证、《个人婚姻状况声明》。拟证明：被告谭胜行的身份情况及与原告签订合同时的婚姻状况为未婚，这些材料都是被告借款时提供给原告的，原告在审批借款时已经审核过原件。 2、《中国建设银行个人住房借款申请书》。拟证明：被告谭胜行向原告申请借款用于购买住房。 3、原告与被告谭胜行签订的合同编号为450620013-2012-20150397143的《个人住房（商业用房）借款合同》。拟证明：原告与被告谭胜行签订借款合同，约定被告谭胜行向原告借款的金额、用途、期限、利率、还款方式、抵押方式、违约责任、费用承担等内容。 4、《中国建设银行个人贷款支付凭证》。拟证明：原告依约于2015年2月16日向被告谭胜行发放了全部贷款。 5、预购商品房抵押权预告登记证[证号为：柳房预字第F0078553号]。拟证明：被告谭胜行提供的抵押物已依法办理了预告登记。 6、原告与被告温馨房开签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。拟证明：被告温馨房开为被告谭胜行向原告的借款提供连带保证担保，担保期间为自借款人与原告签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。 7、打印日期为2019年7月31日的《中国建设银行个人贷款对账单》2张、《资金交易查询》。拟证明：截至2019年7月30日止被告谭胜行尚欠原告的贷款本金及利息、罚息数额。 8、《收据》、《委托代理合同》。拟证明：原告委托律师支付了相应律师费。 9、打印日期为2019年10月18日的《贷款账户基本信息》及《资金交易查询》。拟证明：截至2019年10月18日止被告谭胜行尚欠原告的贷款本金及利息、罚息数额。 10、打印日期为2019年10月23日的《中国建设银行个人贷款对账单》。拟证明：截至2019年10月23日止被告谭胜行尚欠原告的贷款本金及利息、罚息数额。 被告温馨房开辩称：同意解除合同、拍卖标的物，实现原告的优先受偿权。 被告温馨房开为其辩解未提交证据。 被告谭胜行未作答辩，也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。经过庭前交换证据及开庭质证，被告温馨房开对原告提供的证据1-7、9、10均无异议，本院对上述证据予以确认。被告温馨房开对原告提供的证据8的质证意见为：有异议，应出具律师费专票，不能说以收据为准。本院认为，被告在本案中应承担的律师费数额应根据本案案情进行综合认定，本院将在下文说理部分予以阐述。 综合全案证据及庭审笔录，对于原告诉称的法律事实，除了“原告对抵押物应当享有优先受偿的权利”“其违约的期数已经达到了《个人住房（商业用房）借款合同》约定的原告可以解除合同的情形，影响了原告合同目的的实现，已经达到了根本违约”的法律事实本院不予确认外，对于原告诉请的其他法律事实本院予以确认。 另查明，原告于立案时提交的打印日期为2019年7月31日的《中国建设银行个人贷款对账单》载明截至2019年7月31日，被告拖欠当前到期的本金为1521.84元、拖欠当前到期的利息为1751.91元、拖欠当前到期的罚息为10.05元，合计3283.8元。 原告当庭提交的打印日期为2019年10月23日的《中国建设银行个人贷款对账单》载明截至2019年10月23日，被告拖欠当前到期的本金为771.85元、拖欠当前到期的利息为711.46元、拖欠当前到期的罚息为0元，合计1483.31元。 原告于庭审中陈述立案后被告给付了原告案件受理费2364元。 本院认为，本院对于原告在本案中诉请的要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告谭胜行清偿未到期的借款本息的诉讼请求不予支持。理由如下：1、《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的即构成违约，但是对于“不按本合同约定”“不能按时”还款的期限的界定不明确，当事人可以作不同的解释。故不符合约定解除的情形；2、应根据当事人履行合同的实际情况，是否导致合同无法继续履行或者合同目的无法实现来判断法定解除条件是否成就。从本案来看，被告在收到传票后，及时补交了部分款项，弥补了银行的部分损失，且拖欠当前到期的本金为771.85元、拖欠当前到期的利息为711.46元，拖欠的当期到期的金额数额较小，而且已向原告给付了案件受理费，被告系有继续履行合同的意愿。被告办理了抵押登记，对于银行的债权实现具有保障。从合同来看长达240个月的履行期限，被告目前的违约金额较小，本案原告的合同目的并非无法实现，本案还未达到法定解除条件。双方应继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》。 被告谭胜行借款后，没有按约定还款付息，出现了违约情形，其行为违反了诚实信用原则和合同约定，应承担向原告偿付拖欠截至2019年10月23日当前到期的本金771.85元、当前到期的利息711.46元，并承担因其违约给原告造成的律师费损失，并承担因其违约而原告为了实现债权而相应产生的诉讼费和保全费损失。但是对于原告诉请的律师费，由于本院在本案中并未支持原告解除合同及清偿未到期的借款本息的诉请，根据公平及诚实信用原则，在本案中，本院依照原告于立案时提交的打印日期为2019年7月31日的《中国建设银行个人贷款对账单》载明的截至2019年7月31日，被告拖欠当前到期的本金为1521.84元、利息1751.91元、罚息10.05元之和3283.8元作为本案律师费用的计算基数，根据《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》及《广西壮族自治区律师服务收费标准》，本院酌情支持1000元。 之后，被告还应按约履行合同义务，按照还款时间（每月16日前）、每期还款金额按月归还每期的贷款本息，若之后被告出现的违约情形已达到了足以影响原告合同目的实现的程度，原告可依据法律规定再另行提出解除合同的诉请。 另，由于涉案抵押房产并未办妥房屋他项权证，被告温馨房开应按合同约定对被告谭胜行的借款承担连带责任保证。被告温馨房开承担了保证责任后，有权向被告谭胜行追偿。 对于原告要求对涉案抵押房屋的处置价款享有优先受偿权的诉请，本院认为，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来债权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭胜行于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司柳州分行偿还截至2019年10月23日已到期的拖欠本金771.85元、拖欠利息711.46元； 二、被告谭胜行于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师诉讼代理费1000元； 三、被告柳州市温馨房地产开发有限责任公司对被告谭胜行上述第一、第二项债务承担连带清偿责任；被告柳州市温馨房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告谭胜行追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2364元(已减半收取)，保全费1913元，合计4277元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司柳州分行负担2339元，由被告谭胜行负担1938元（此款与被告谭胜行已给付原告的案件受理费2364元相互抵扣后，该笔款项被告已履行完毕）。此外，原告中国建设银行股份有限公司柳州分行应于被告谭胜行清偿完毕本案已到期的拖欠本金771.85元、拖欠利息711.46元及律师诉讼代理费1000元后的十日内，退还被告谭胜行案件受理费426元（2364元-1938元）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  黎 鹂 二〇一九年十月三十日 法官助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。” 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”