广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0226民初940号 原告：潘连桂，女，1969年12月7日出生，侗族，住址：广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：贾晖旺，广西求衡律师事务所律师。 被告：三江县鑫辉房地产开发有限公司，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号（天江丽都9号楼），统一社会信用代码：91450226690248985J。 法定代表人：邱明，该公司执行董事。 第三人：三江侗族自治县供销合作社联合社，住所地：广西三江侗族自治县古宜镇江峰街8号，统一社会信用代码：124502254990886374。 法定代表人：梁治然，该联合社主任。 委托诉讼代理人：赖卫江，该联合社工作人员。 原告潘连桂与被告三江县鑫辉房地产开发有限公司（以下简称“鑫辉房开公司”）、第三人三江侗族自治县供销合作社联合社（以下简称“三江供销联社”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院2019年9月11日立案后，依法由审判员杨红玉担任审判长，与人民陪审员龙晓珍、吴运柳组成合议庭，书记员李成敏担任法庭记录，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告潘连桂及其委托诉讼代理人贾晖旺、第三人三江供销联社的委托诉讼代理人赖卫江到庭参加诉讼。被告鑫辉房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘连桂向本院提出以下诉讼请求：1.请求依法判令被告履行合同义务，及时将位于天江丽都9号楼门面1间，面积27.51㎡交付给原告使用；2.依法判令被告向原告支付一间门面拆迁安置补偿费共计31200元（时间从2015年4月1日至2019年8月30日止共计52个月，每月每间门面补偿费600元），超过时间另行补偿，直至将门面交付使用当月止；3.依法判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告是三江县农资总公司职工，2009年10月12日与本单位订立了《农资公司门店出资经营协议书》，合同约定农资总公司将社有资产位于古宜镇李子冲14号地段第4间门店交给原告经营，原告向单位一次性缴足30000元，作为公司的改制成本费用，门店由原告经营，经营期限为20年。2010年4月30日，以被告为合同甲方、第三人三江供销联社为乙方、原告为丙方，三方订立了房产（门面）置换《协议书》，合同第二条第一项约定：乙方原有房屋为砖混结构商铺，建筑面积为275.1㎡（10间门面），甲方同意按乙方有证面积等面积回建，回建位置在“天江丽都”9号楼一楼商铺，商铺面积丈量自住房F1套（靠丰源大厦面）至F2套位置依次丈量（商铺前留足约4米左右的通道）；第二项约定：项目建设期间，甲方同意按乙丙方每月每间400元商铺租金，支付给丙方商铺过度期的商铺收入（时间自丙方商铺搬迁之日起至甲方交付之日止），第一年一次性支付商铺租金4800元，第二年起按季支付商铺租金；第五项第8小项约定：商铺产权交付乙方后，乙方将根据丙方企业改制时出资承租的每交3万元安排一间商铺给丙方继续经营，经营期限至2029年10月12日止。现被告己将置换门面建好，但至今仍未将门面交付给原告使用；同时，被告仅向原告支付2010年5月至2015年3月的门面搬迁安置补偿费用，其中2010年5月至2012年12月间，每月支付每间门面安置补偿费400元，2013年1月至2015年3月31日期间，每月每个门面补偿费增加到600元；被告自2015年4月开始至今未向原告支付门面补偿费，己构成了违约，应当承担相应违约责任。以每间门面月补偿款600元进行计算，并计算到2019年8月30日止，被告尚欠52个月门面补偿款，共计31200元（52个月×600元×1间）。现原告除要求被告继续履行合同义务，及时将置换的门面交付给原告使用外，还要求被告向原告支付上述门面补偿款31200元，如被告到2019年8月30日前仍未能交付门面的，超过期间的门面补偿款另行计算，直至被告交付门面时止。鉴于上述原因，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼。 原告为证明其主张向法庭提供如下证据：1.农资公司门店出资经营协议书一份，拟证明原告承租农资总公司门面一间的事实；2.收款收据一份，拟证明原告向农资公司交纳3万元门面租金的事实；3.协议书一份，拟证明原告对置换门面享有经营使用权的事实；4.领款单复印件一份，拟证明被告向原告支付每间门面月租金为600元的事实。 被告鑫辉房开公司辩称：1.原告的第一项诉请不能成立，原告、被告、第三人签订门面置换《协议书》后，由于置换房产面积超过原房产面积，原、被告双方于2013年9月23日签订了《商品房买卖合同》，约定对于面积差额部分，原告以人民币1300元每平方米向被告购买，同时约定合同签订当天原告应向被告支付差额房价，因原告未能及时付清房款，被告可以据实予以延期。原告至今未付清房款，被告有权延期交房；2.被告已按《协议书》的约定向原告支付了2010年4月至2013年9月的商铺补偿款，依据双方2013年9月23日签订的《商品房买卖合同》的约定，由于原告未付清房款违约在先，故2013年9月23日后，被告不应再向原告支付拆迁补偿安置费；3.2010年4月30日《协议书》第二项约定：项目建设期间，甲方同意按乙丙方每月每间400元商铺租金，支付给丙方商铺过度期的商铺收入（时间自丙方商铺搬迁之日起至甲方交付之日止），而原告以每月每间600元请求支付2015年4月1日至2019年8月30日止的拆迁补偿安置费，没有事实和法律依据；4.根据民法总则第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，原告于2019年8月25日起诉，诉请中2016年8月以前的部分已过诉讼时效。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告鑫辉房开公司虽在庭前向法庭提交答辩状但未向法庭提交证据材料。 第三人三江供销联社向法庭作如下陈述：三江供销联社没有跟被告购买过商品房。 第三人三江供销联社未向法庭提交证据。 经庭审质证，第三人三江供销联社对原告潘连桂提交的所有证据均无异议。 被告鑫辉房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。 本院认为，原告提交的证据1、2、3、4与本案有关联，来源真实、合法，符合我国民事诉讼证据的相关规定，被告、第三人亦未提出异议，故本院予以采信。 庭审前法庭向三江侗族自治县住房和城乡建设局了解原告所诉门面所在楼房的竣工验收情况，三江侗族自治县住房和城乡建设局向法庭出具了《证明》一张，拟说明涉案门面所在的天江丽都小区九号楼未到该局进行竣工验收备案登记。原告及第三人对此无异议，被告未提出异议，故本院予以采信。 根据上述采信证据及当事人的陈述，本院确认本案法律事实如下：三江侗族自治县农业生产资料总公司（以下简称“三江县农资总公司”）及三江县供销合作社联合社资产管理办公室均为三江侗族自治县供销合作社联合社的二级机构（三江县供销合作社联合社资产管理办公室于2014年12月16日变更为三江县供联投资有限公司）。原告潘连桂是三江县农资总公司职工，2009年10月12日与该单位订立了《农资公司门店出资经营协议书》，协议中约定农资总公司将社有资产位于古宜镇李子冲14号地段第四间门店交给原告经营，原告向农资总公司一次性缴足3万元，作为公司的改制成本费用，门面由原告经营，经营期限为20年。广西三江侗族自治县古宜镇桥西南8号“天江丽都”小区由被告三江县鑫辉房地产开发有限公司投资兴建。因兴建该小区涉及上述门面拆迁问题，2010年4月30日，以被告鑫辉房开公司为合同甲方、第三人三江供销联社为乙方、原告潘连桂为丙方，三方订立了房产（门面）置换《协议书》，协议的第二条在回迁问题上，三方达成如下共识：1、乙方原有房屋为砖混结构商铺,建筑面积为275.1㎡；甲方同意按乙方有证面积等面积回建，回建位置在“天江丽都”9号楼一楼商铺，商铺面积丈量自住房F1套（靠丰源大厦面）至F2套位置依次丈量（商铺前留足约4米左右的通道）；2、项目建设期间，甲方同意按乙丙方每月每间400元商铺租金，支付给丙方商铺过渡期的商铺收入（时间自丙方商铺搬迁之日起至甲方交付之日止），第一年一次性支付商铺租金4800元，第二年起按季支付商铺租金。5、⑧商铺产权交付乙方后，乙方将根据丙方企业改制时出资承租的每交3万元安排一间商铺给丙方继续经营，经营期限至2029年10月12日止。从拆迁当月至2012年12月，被告鑫辉房开公司已按每月400元向原告潘连桂支付门面过渡期的补偿金。因物价上涨，原告与被告双方口头协商后，自2013年1月起被告鑫辉房开公司以每月每间600元的标准向原告潘连桂支付补偿金，被告鑫辉房开公司已履行至2015年3月31日止。由于被告一直未能交付门面，且被告自2015年4月1日起开始至今未向原告支付门面补偿金，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼。 另查明，涉案门面所在的三江县古宜镇桥西南“天江丽都”小区9栋楼尚未进行验收。被告鑫辉房开公司尚未交付涉案门面。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、原告要求被告交付门面是否有法律依据？二、2016年8月之前的补偿款是否已经超过诉讼时效？三、原告要求被告支付每月每间600元的门面拆迁补偿款是否有依据？现本院针对争议焦点作如下评析。 针对第一个争议焦点，经本院查明，至一审庭审辩论终结前，涉案的门面未经验收。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”的规定，现涉案房产项目至今未经验收，不符合上述法律法规的规定，无论房屋的实际建设状况是否可实际使用，甚至是否已经实际使用，只要房屋未按照法定程序完成相应的验收手续，就不具备法定的交付条件。被告鑫辉房开公司答辩，原、被告双方于2013年9月23日重新签订了《商品房买卖合同》，且原告尚未补足房款，故其有权延期交房，原告对此不予认可。原告认为其与被告签订的关于住房的《商品房买卖合同》与本案涉及的门面并无关联，因被告鑫辉房开公司对其意见未提供证据予以证明，故本院对其答辩意见不予采纳。综上，在涉案门面未经验收合格即不具备法定交付条件的情况下，原告不能要求出卖人立即交付房屋，应待房屋经验收合格并具备交房条件再向开发商主张交付，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 针对第二个争议焦点，即原告潘连桂诉请的2016年8月以前补偿款是否已过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”及第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”的规定，原告主张补偿款属于债务请求权，依法适用诉讼时效。本案中，原告潘连桂于2019年9月11日向本院提起诉讼，原告潘连桂未向法庭提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故本院认为，被告鑫辉房开公司提出的原告潘连桂诉请的部分补偿款已过诉讼时效的答辩意见合法有据，对被告的答辩意见予以采纳。对超过诉讼时效的具体时间，《协议书》中虽约定“第一年一次性支付商铺租金¥4800元，第二年起按季支付商铺租金。”，但按季支付未明确至具体的日期，故本院认为，应按每季度的最后一日为支付日，故2016年第三季度及之后的补偿金未过诉讼时效，2016年第二季度及之前的补偿金已过诉讼时效。综上，原告潘连桂诉请的2016年6月30日之前的补偿款已过诉讼时效，本院不予支持。 针对第三个争议焦点，原告要求被告支付每月每间600元的门面拆迁补偿款是否有依据的问题，虽然2010年4月30日原告、被告及第三人签订的《协议书》中约定“甲方同意按乙丙方每月每间400元商铺租金，支付给丙方商铺过度期的商铺收入（时间自丙方商铺搬迁之日起至甲方交付之日止），第一年一次性支付商铺租金4800元，第二年起按季支付商铺租金。”，但从2013年1月起至2015年3月，被告鑫辉房开公司已按每月每间600元的标准向原告潘连桂支付补偿金，本院认为，该行为应视为原、被告双方对之前《协议书》中补偿金额的调整，对每月每间600元补偿款的标准应予以确认。因《协议书》已约定原告对门面的经营期限至2029年10月12日止，故原告主张门面补偿金的最长时间不得超过2029年10月12日。 综上，被告鑫辉房开公司应向原告潘连桂支付门面补偿金：自2016年7月起至2019年8月止的门面补偿金22800元（600元/每月×38个月×1间），自2019年9月起至门面实际交付之日止，按每月每间600元的标准计算补偿金（门面补偿金计算最迟至2029年10月12日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告三江县鑫辉房地产开发有限公司应于本案判决生效之日起十日内向原告潘连桂支付拆迁安置一间门面的补偿金（自2016年7月起至2019年8月止的门面补偿金为22800元，自2019年9月起至门面实际交付之日止，按每月每间600元的标准计算，门面补偿金计算最迟至2029年10月12日止）； 二、驳回原告潘连桂的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费580元（原告已预交），由原告潘连桂承担168元，被告三江县鑫辉房地产开发有限公司承担412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨红玉 人民陪审员  龙晓珍 人民陪审员  吴运柳 二〇一九年十月二十九日 书 记 员  李成敏