北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18950号原告：中瑞物业管理有限公司，住所地北京市西城区复兴门北大街7号楼西侧101、102、103室。法定代表人：董新飞，经理。委托诉讼代理人:郭俊苛,女,该公司员工。委托诉讼代理人：张海龙，北京市世纪律师事务所律师。被告：李春苹，女，1978年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告中瑞物业管理有限公司（以下简称中瑞公司）与被告李春苹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞公司的委托诉讼代理人郭俊苛、张海龙，被告李春苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付给原告2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费10199元，并支付利息损失（自2017年6月17日开始至实际给付日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告中瑞公司的原公司名称为北京鑫龙嘉美物业管理有限公司。2013年11月15日原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》及补充协议，原告于2013年11月26日入驻了某小区开始按照合同约定为小区的业主提供物业服务。《某小区物业服务合同》对物业服务标准、物业费收费标准等均有明确约定。2017年6月16日原告撤出了某小区，2017年7月14日原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业管理交接协议》，协议第二条约定：关于交接前欠缴物业费，截至于2017年6月16日之前的物业费归乙方（原告）收取。在本次诉讼之前原告就某小区其他几名业主提出过诉讼，北京市第一中级人民法院已经于2017年12月26日作出认定：原告与某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》及补充协议成立未生效，同时认定原告与某小区业主之间已建立了事实上的物业服务合同关系。被告作为某小区的业主，享受原告提供的物业服务，但是一直未向原告支付物业费，原告催收未果。综上，现原告为了维护合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。李春苹辩称，1、起诉书所述原告按合同约定为小区提供物业服务，被告没有按合同支付相关费用，这与事实不符，我不同意这样的说法，事实是这样的：参考市一中院（2017）京01民终7759号判决书，判定该物业公司进驻某小区提供服务其合同没有生效，所以该公司不得按照其单方提出的所谓合同收费标准向业主收取物业服务费。北京鑫龙嘉美物业管理有限公司（现中瑞物业管理有限公司）与业主委员会签订的某小区物业服务合同第三十五条第10项约定，北京鑫龙嘉美物业管理有限公司应于合同签署之日也就是2013年11月15日起的7个工作日内，将双方约定的40万元垫资款存入双方共管账户，同时补充合同也约定，只有上述40万垫资款在约定日期内存入双方共管账户，合同方能正式生效。但是该公司并未按照合同约定履行其应尽的义务，业委会发出了《责令鑫龙嘉美物业管理有限公司撤离某小区的公告》，要求其撤出某小区，但是该公司拒不撤离也不履行合同，用最烂的所谓的服务一直赖着不走，直到所谓的合同到期日，也拒不撤离物业管理区域也拒不跟新物业办理交接义务，期间跟业主及新物业发生多次矛盾，更有流血事件发生，这些在平西府派出所都是有据可查的。2、原告起诉的物业费金额有问题，是按1.65元/平进行核算，本人不认可，俨然是违背事实，企图想多收取费用。而且原告提供的催缴通知单上，也清楚的写明，面积为144.76平米，单价为1.35元/平，这明显与起诉的按1.65元/平核算相矛盾冲突。最早停用时，开发商物业发过通知公告，没有电梯服务，按1.35元/平的标准收取物业费，电梯恢复使用后恢复原价。如果原告能够提供电梯使用服务，并且对电梯进行维修保养和管理，保障业主能正常使用电梯，我们可以按1.65元/平进行交费。但是，原告并没有提供这个服务，我们一直也没有使用上电梯，直到今天都没有解决，现物业也一直延续以前的1.35元/平的收费标准，所以原告不可以违背事实，漫天要价。请问原告按1.65元/平核算有什么证据，如果你正常管理和维保了，那么请拿出你们的维保记录。自己下发的催缴通知单上都写的很清楚，这就是最好的收费标准的证据。3、该公司入驻期间，安防一直不到位，大门口警卫也形同虚设，所谓的执勤守卫巡逻只是口头表述，并未真正落实。在他们管理期间，小区接二连三经常发生入室被盗事件，损失惨重，原告并不重视，也不加强管理。我家也于2014年12月25日凌晨惨遭被盗，现金、笔记本、摄像机等物品被偷，造成直接经济损失达三万零五百元整，打110报案，受案登记表文号为京公昌（平）受案字（2014）XXXXXX号。由于原告安防不到位，在经济和精神上对我造成这么大的损失，请问原告作何解释。如果安防到位，夜间执勤巡逻到位，管理到位，完全可以避免这种被盗事件的频繁发生。多次问该公司处理结果，客服只是说向上级反映一下，至今没有任何答复。4、该公司物业服务质量严重不达标，入驻期间管理无序，只顾收取、扣留装修押金，小区到处扩建、私搭乱建，严重影响了小区全体业主的利益。更为严重的是，竟然内外勾结，在我所居住的宁和阁楼下墙体处，私自对外开小门，让院外违章所建的几栋楼出租户的至少几百人，从此小门（唯一出入口）进出，俨然成了本小区的主人了。这些人的车乱停乱放，导致本楼业主的车都没有地方停，并且造成本楼业主多辆车被划伤，不分白天黑夜的乱吵乱叫，对我们的生活造成了严重的影响，直接影响小区的安全和业主生活环境，多次向该公司反映无果。5、原告入驻期间，除了以上几种情况，还有多项基本的服务标准都不达标，大到整个小区环境，私搭乱建现象比比皆是，致使小区内绿地被严重损毁，小到楼道等公共区域的卫生问题，无人打扫，充满了垃圾、树叶，墙上粘满了小广告，楼道、阳台漏水，外边下大雨家里下小雨等等，我就不一一列举了。原告做的如何，你们心里比任何人更清楚。一个高档的封闭的小区，在他们的管理下，就变成了这个样子了，痛心呀。你们只为了自己的利益，收取押金，默认小区到处扩建、私搭乱建，达到扣押押金、据为已有的目的，你们这么做，比谁都清楚，这些对整个小区的破坏是多么的严重呀，你们收几年物业费走人了，可是这是我们要生活一辈子的家园呀。由于原告管理无序，服务质量不达标，小区业委会也多次发文明确告知全体业主，支付该公司物业服务费时应注意维护自身的合法权益不受侵害。我们也是参考业委会的公告，在维护自身的利益。2017年6月13日某小区业主委员会发布的《业委会关于业主与鑫龙嘉美有关物业费及装修押金事宜告全体业主公开信》中，也明确告知全体业主，立即停止向中瑞公司交纳物业费，该公司服务质量不达标，且服务期间管理无序，对于业主逾期未交的物业费，有待业主委员会日后参照法院判决结果通知全体业主统一支付。2018年5月17日王府花园业主委员会发布的《业主委员会关于业主支付中瑞公司物业服务费的意见》中，也明确提醒全体业主在支付该公司物业服务费时应注意维护自身的合法权益不受侵害，该公司不得按照其单方提出的所谓合同收费标准向业主收取物业服务费。所谓的合同，对双方都有约束的，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈多么优质的服务，但是最起码是合同规定的应该得到，物业不是只有收钱的权利，也有按合同履行服务的义务。以上事实表明，原告没有按约履行合同在先，服务质量不达标，且服务期间管理无序，并且对我精神和经济上造成了极大的损失，至今没有任何回复。同时撤离后，也没有任何联系方式，也没有接到过电话。只是在2019年4月26日下午打过来一个电话，让交物业费，我说我家被盗造成这么大的经济损失，这么长时间了，总得有个说法吧，打电话的人还是那句话，问问领导回复我。本人跟客服明确表明过，我需要一个答复，一个说法，有了答复后，物业费该交多少就交多少，但是原告采取这种逃避的做法，没有答复，之后就又没有任何沟通了，一纸诉状将本人告至法院，同时原告还要求支付利息损失，本人更是不认可，是你原告一直在逃避没有回复我，不是催收未果。本人极不赞成原告的这种做法，更不接受原告的无理诉求。综上所述，本人所有答辩均为事实，恳请人民法院依法裁判，相信法官也一定会查明事实，一定会有一个公平公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李春苹系北京市昌平区某小区X号XX西X号业主，房屋建筑面积144.76平方米。2013年11月15日，北京市昌平区某小区业主委员会（甲方）与北京鑫龙嘉美物业管理有限公司（乙方）签订了《某小区物业服务合同》，约定由乙方为北京市昌平区某小区提供物业服务，物业服务费的标准为高层住宅1.65元/平方米/月。当日，双方还签订了一份《补充合同》，后双方又于2013年11月18日签订了一份《补充协议》。北京鑫龙嘉美物业管理有限公司于2016年11月8日经北京市工商行政管理局西城分局核准,名称变更为中瑞公司。中瑞公司向本院提交了（2017）京01民终7765号民事判决书，证明在其与案外人因物业服务合同纠纷一案中，法院判决书中认定《某小区物业服务合同》虽未生效，但是合同签订后中瑞公司进驻了某小区，在事实上为某小区的业主提供了物业服务。2017年7月14日，北京市昌平区某小区业主委员会（甲方）与中瑞公司（乙方）签订了《某小区物业管理交接协议》，中瑞公司不再承担某小区的物业管理服务，交接协议中约定截至于2017年6月16日之前的物业费归中瑞公司收取。中瑞公司以李春苹未交纳2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费为由诉至本院，主张李春苹支付拖欠的物业费用及相应的利息损失。李春苹对中瑞公司主张的物业费欠费期间没有异议，但对物业服务费的计算标准有异议,认为应当按照中瑞公司催收函中载明的1.35元/平方米/月的标准计算。李春苹称中瑞公司在提供物业服务中未尽到管理职责导致小区内私搭乱建严重、违法建设频发，管理无序、安保措施不到位，其家中被盗遭受经济损失，损害了其利益，故拒绝缴纳物业费用，并向本院提交了相关照片、受案回执等证据予以证明。以上事实，有《某小区物业服务合同》、《补充合同》、《补充协议》、（2017）京01民终7765号民事判决书、《某小区物业管理交接协议》、物业费催缴通知单、受案回执、照片及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，中瑞公司与某小区业主委员会签订的《某小区物业服务合同》虽未生效，但是合同签订后中瑞公司进驻了某小区，在事实上为某小区的业主提供了物业服务，李春苹作为某小区业主享受了中瑞公司提供的物业服务，故中瑞公司与李春苹之间已成立了事实上的物业服务合同关系，李春苹应当向中瑞公司支付相应的物业服务费用。中瑞公司主张李春苹支付物业服务费的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于李春苹应当支付的物业服务费的具体数额，因中瑞公司在履行合同过程中存在不足，本院根据中瑞公司提供物业服务质量的具体情况，酌情确定中瑞公司应当收取的物业费数额。关于中瑞公司主张的利息损失，没有相应依据，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、李春苹于本判决生效后七日内向中瑞物业管理有限公司支付2013年11月26日至2017年6月16日期间的物业费7643元；二、驳回中瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28元，由中瑞物业管理有限公司负担8元（已交纳），由李春苹负担20元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  黄珑玲二〇一九年十月十七日书记员  邱云飞