北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初54669号原告：毛秋芝，女，1951年9月5日出生，汉族，住北京市石景山区。身份证号：×××原告：宋某1，男，2010年2月10日出生，回族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告：宋某2，男，2011年7月20日出生，回族，住北京市海淀区。身份证号：×××宋某1、宋某2共同法定代理人：宋某3（系宋某1、宋某2之父），男，1973年6月25日出生，回族，住北京市海淀区。身份证号：×××三原告共同委托诉讼代理人：郑国柱，北京市浩都律师事务所律师。被告：杨宏业，男，1986年6月21日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××被告：杨松林，女，1954年3月17日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××被告：杨立林，男，1955年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告毛秋芝、宋某1、宋某2与被告杨宏业、杨松林、杨立林确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋某1、宋某2的法定代理人宋某3，原告毛秋芝、宋某1、宋某2三人委托诉讼代理人郑国柱，被告杨宏业、杨松林、杨立林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛秋芝、宋某1、宋某2向本院提出诉讼请求：1、判令于某1与杨宏业于2016年7月6日签订的合同编号为XXX的《存量房屋买卖合同》无效；2、判令杨宏业、杨松林、杨立林承担本案的诉讼费用。事实与理由：杨某1与于某1共养育杨某2、杨松林、杨立林三个子女。毛秋芝是杨某2的妻子。杨某1于1987年去世，杨某2于2010年去世。杨某2的女儿杨某3于2014年9月17日去世，杨某3共生育两个儿子分别是宋某1和宋某2。于某1于2018年7月20日去世，杨松林、杨立林是于某1的法定继承人。杨某1去世时与于某1留有位于北京市海淀区阜成路X号新X楼X层X单元X号房屋三居室一处，该房产一直没有继承分割。于某1于2016年7月6日与杨宏业（杨立林之子）签订了《存量房屋买卖合同》，将未继承分割的房产以二万元人民币的价格出卖转移登记至杨宏业名下。上述《存量房屋买卖合同》不仅以超低的价格虚假过户，而且根据继承法的规定，宋某1、宋某2系该房产的合法继承人，对该房产享有合法的继承权，上述《存量房屋买卖合同》应属无效。根据法律规定，请求法院支持我方的诉讼请求。杨宏业、杨松林、杨立林辩称：毛秋芝、宋某1、宋某2的诉讼请求不成立，北京市海淀区阜成路X号新X楼X层X单元X号房屋与杨某1没有关系，是于某1的个人财产。于某1如何处分属于个人行为。具体事实如下：杨某1去世的时候，财产3000元（包括存款、丧葬费、抚恤金、补助及于某1的存款）已经分配完毕，三个孩子每人1000元。自杨某11987年去世到2000年年底购房期间房屋都是我们交房租的，该房屋属于公房。购买该房屋时用了杨某142年的工龄，用了于某139年的工龄，还用了于某1个人20046.5元的现金。产权单位将房屋卖给了于某1，不存在杨某1和于某1夫妻共同财产，购买该房屋时已经没有杨某1的财产了，购买的现金部分全部都是于某1个人出资，没有其他子女的出资，所以房屋属于于某1的个人财产。2016年于某1将房屋转让给杨宏业，签订了房屋买卖合同，并已过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：杨某1和于某1系夫妻关系，共生育子女二人，杨松林和杨立林。杨某2是杨某1和前妻所生。杨某2与毛秋芝生育有一女杨某3，宋某3和杨某3系夫妻关系，生育有二子，宋某1和宋某2。杨立林育有一子杨宏业。杨某1于1987年3月3日因死亡注销户口，杨某2于2010年3月31日去世，杨某3于2014年9月17日去世，于某1于2018年7月20日去世。涉案房屋购买于2000年3月29日，购买时使用了杨某142年工龄，用了于某139年工龄，现金部分由于某1个人出资，房屋登记在于春风名下。2016年6月5日，于某1立有自书遗嘱，将涉案房屋在其死后留给孙子杨宏业。2016年7月20日，于某1与和杨宏业签订《存量房屋买卖合同》，约定成交价格为2万，但该款项未实际支付。该合同签订后，涉案房屋已变更登记至杨宏业名下。庭审中，毛秋芝、宋某1、宋某2方主张涉案房屋的购买使用了杨某1、于某1两人的工龄，房屋属于二人的夫妻共同财产，应当依照继承法进行分割。其次，于某1以2万元将房屋卖给杨宏业，属于超低价出售，不符合规定，应属无效。对上述主张提供证据如下：1、于某1与国内贸易工程设计研究院签订的房屋买卖契约一份，写有“甲、乙双方根据北京市人民政府房改办公室一九九七年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知精神和直管公有住宅楼房出售办法及批复等文件规定，就下列房屋的买卖订立本契约，共同遵守。…二、甲方根据上述文件规定同意乙方享有以下优惠：1、工龄优惠：按购房人夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予折扣…”；2、单位出售公有住房房价计算表一份。3、合同编号为XXX的存量房屋买卖合同。杨松林、杨立林、杨宏业对上述证据的真实性予以认可，对证明目的不认可，认为涉案房屋和杨某1没有关系，房屋是于某1个人财产，其有权处理自己的财产。杨松林、杨立林、杨宏业提交证据如下：1、国内贸易工程设计研究院有限公司开具的涉案房屋归于某1个人所有的证明一份。证明涉案房屋的所有权人仅为于某1一人。毛秋芝、宋某1、宋某2认可该证据的真实性，但认为该单位无法证明房屋属于于某1个人，证据不符合事实和法律规定。2、于某1的日记，证明杨某1去世后，涉及他的遗产已经分割完毕。毛秋芝、宋某1、宋某2对该证据真实性不认可，认为与本案无关。3、涉案房屋不动产权证书。证明房屋现登记在杨宏业名下。毛秋芝、宋某1、宋某2对该证据予以认可。4、于某1的遗嘱一份，写有“国内贸易工程设计研究院领导、公证处领导：我已84岁，患有糖尿病、高血压…我的遗嘱是：我现有住房海淀区阜成路X号新X楼X单元X号…给我孙子杨宏业继承。其他人一律不给。”，证明于某1自愿将其个人财产卖给杨宏业。立遗嘱时间2016年6月5日，房屋买卖时间为2016年7月20日。毛秋芝、宋某1、宋某2对该证据真实性认可，认为与本案无关，无论是买卖还是继承，于某1的处分行为均侵犯了我方的合法利益。对于上述证据，本院将一并予以认证。本院认为，根据本案查明的事实，被继承人于某1立遗嘱将登记在其名下房屋遗赠给杨宏业在先，不久又将其名下房屋以《存量房屋买卖合同》的形式出让给杨宏业在后，杨宏业并未实际支付款项，且涉案房屋已完成了不动产权属变更登记到杨宏业名下。于某1的该行为应认定为名为买卖实为赠与的行为。对于涉案房屋中有关杨某1的工龄优惠问题。本院认为，房改房出售有特定的优惠政策和特殊补贴，价格由政府根据实际建房成本及折旧，在标准价或成本价的基础上按照配偶双方的工龄、职务给予优惠折扣，购买产权的主体以城镇职工家庭（夫妻）为单位，即使一方配偶已经死亡的，仍然可以使用其工龄优惠。工龄优惠是根据政策产生的职工专属福利，是我国深化城镇化住房制度改革这一特定历史条件下的产物，具有明显的政策属性，并非法定的财产。故毛秋芝、宋某1、宋某2以涉案房屋中使用了杨某1的工龄优惠属于杨某1与于某1的夫妻共同财产，以及于某1与杨宏业以超低的价格虚假过户为由要求确认于某1与杨宏业签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。但应当指出，涉案房屋购买时使用了杨某1的工龄优惠，该工龄优惠应认定为专属于杨某1个人的财产性利益，可作为杨某1的遗产予以继承。毛秋芝、宋某1、宋某2可就此另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、一百八十五条、《中华人民共和国继承法》第三条之规定，判决如下：驳回毛秋芝、宋某1、宋某2的全部诉讼请求。案件受理费300元，由毛秋芝、宋某1、宋某2负担，已交纳150元，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周德胜人民陪审员  马菊生人民陪审员  苏 弘二〇一九年十月二十九日书 记 员  于 超