山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1092民初1175号原告：刘志君男，1954年10月20日出生，汉族，住威海经济技术开发区。被告：威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。法定代表人：刘新本，总经理。委托诉讼代理人：张启强，山东圣广律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洪强，威海经济正洪法律服务所法律工作者。原告刘志君与被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港开发中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘志君、被告北港开发中心委托诉讼代理人张启强、于洪强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志君向本院提出诉讼请求：1、被告赔付因延迟办理商品房所有权证而产生的违约金共计20749元；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：被告赔付因延迟办理商品房所有权证而产生的违约金共计31123元。事实和理由：2013年1月7日，刘志君与北港开发中心签订了《威海市商品房预售合同》，约定刘志君购买位于威海经济技术开发区房屋（以下简称案涉房屋），房款为920000元。合同约定北港开发中心作为出卖人应当在商品房综合验收合格之日起90日内，协助刘志君办理房屋产权转移登记手续。案涉房屋于2018年1月22日综合验收合格，2018年10月8日，北港开发中心陆续向小区的部分业主邮寄了通知办理房证的快递，告知小区可以办证的事实，此后小区业主开始陆续办证。按合同约定产权证办理时限已经逾期168天，因此，被告已经构成违约。故起诉至法院，请求依法处理。北港开发中心辩称，1.北港开发中心不存在违约行为，根据双方签订的合同中没有约定逾期办证的违约责任，合同约定北港开发中心应自商品房验收合格之日起90日内协助办理产权登记，北港开发中心的义务仅是协助原告办理产权转移登记手续，并非90日内办理完毕产权登记手续；2.北港开发中心已积极履行了协助义务，不存在违约行为，2018年1月22日，北港开发中心办理了房屋竣工验收备案证，2018年2月，北港开发中心申请威海市房地产测绘中心有限公司办理房产测绘，在办理房产测绘的过程中，由于部分业主不在购买的房屋内居住，导致测绘延迟，另外测绘中心将测绘结果告知被告之后，由于部分业主对测绘结果有异议，被告本着对业主负责的态度，对部分房屋进行了重新测绘，同年6月28日和7月15日，威海市房地产测绘中心有限公司出具了房产测绘报告，被告于2018年8月2日将全部的审批资料包括但不限于测绘报告提交了威海市房地产开发管理办公室进行审核，2018年8月30日和9月11日，被告向威海市不动产登记中心申请办理了房屋的初始登记，2018年9月27日，威海市国土局为北港开发中心颁发了不动产权属证书，2018年10月8日，北港开发中心向业主邮寄了办证通知，告知小区业主办证的事宜，此后小区业主开始办证，2018年10月9日，北港开发中心在威海晚报发布通告，告知全体业主可以办理房屋产权证书。北港开发中心在整个办证的过程中，积极的履行了协助义务，不存在任何违约行为和过错。综上，请求驳回原告对北港开发中心的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月7日，刘志君与北港开发中心签订《威海市商品房预售合同》，约定刘志君向北港开发中心购买位于威海经济技术开发区房屋，建筑面积116.26㎡，房屋总价款920000元，双方同时约定房屋面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。出卖人应当在2013年12月31日前将单体竣工验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续。北港开发中心按合同约定的期限交付了房屋。2018年1月22日，海埠路129-4号办理了竣工验收备案证，2018年7月15日，海埠路129-4号取得了不动产测绘报告，2018年9月11日，北港开发中心向威海市不动产登记中心申请办理了房屋的首次登记，同年9月27日，北港开发中心取得了海埠路129-4号不动产权证，10月8日，北港开发中心通知刘志君办理不动产权证。刘志君交纳了购房款954185元。刘志君于2018年11月12日取得不动产权证。2019年4月26日，刘志君诉至本院，要求处理。审理中，本院就本案向威海市房地产测绘中心有限公司发函，该公司回函称北港房地产开发中心开发的海港城小区部分楼盘单体验收完成后，于2016年4月26日委托该公司对该项目进行提前测量，2017年10月20日，北港房地产开发中心将出具测绘报告所需资料补齐。因该小区部分没有入住的外地业主房产，测绘人员无法入户复核采集数据，因此不能进行面积分摊计算，无法出具测绘报告；后在开发公司的努力下，与外地业主联系，该公司于2018年6月28日、7月15日出具海埠路129-1号至的测绘报告，2019年3月19日出具海埠路129-10号、129-11号、129-12号共3栋楼测绘报告。上述事实，有《威海市商品房预售合同》、发票、竣工验收备案证、房产测绘报告、不动产登记申请表、不动产权证书、情况说明等书证及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点：北港开发中心是否存在逾期办证的违约行为。关于该争议焦点，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。房地产测绘是办理整栋房产初始登记即办理不动产权登记的必经程序，取得整栋房产的不动产权登记之后才能办理业主的分户不动产权登记。刘志君与北港开发中心签订的商品房预售合同明确约定，出卖人应在该商品房综合验收合格之日起90日内，协助买受人办理房屋产权转移登记手续，即北港开发中心履行的是协助义务。威海市房地产测绘中心出具的函称北港开发中心在2017年10月20日将出具测绘报告所需资料补齐交给威海市房地产测绘中心，后该公司于2018年6月28日、7月15日出具海埠路129-1号至的测绘报告。可以看出，北港开发中心在取得竣工验收备案证之前，即开始办理房地产测绘，威海市房地产测绘中心出具测绘报告之后，北港开发中心于2018年9月11日向威海市不动产登记中心申请办理房屋的初始登记，并在取得整栋房产不动产权证后即告知刘志君可以办理不动产权证，应认定北港开发中心积极履行了协助办证义务。故应当认定北港开发中心不存在逾期办证的违约行为，刘志君主张逾期办证违约金理由不当，证据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：驳回原告刘志君的诉讼请求。案件受理费减半收取289元，由刘志君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 苗丽华二〇一九年十月二十二日法官助理 姚 丹书 记 员 辛学良