重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初15654号 原告：王明洪，男，1972年9月23日出生，汉族，住重庆市涪陵区。 委托诉讼代理人：郑燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晏金祥，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆红蜻蜓油脂有限责任公司，住所地重庆市渝中区九尺坎66号，统一社会信用代码915001032028434449。 法定代表人：金浩，董事长。 委托诉讼代理人：侯明霞，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翼，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 原告王明洪与被告重庆红蜻蜓油脂有限责任公司（以下简称红蜻蜓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2019年8月13日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告王明洪的委托诉讼代理人晏金祥、被告红蜻蜓公司的委托诉讼代理人侯明霞、张翼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王明洪的诉讼请求为：1、依法判决被告向原告支付违约金1080195元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中王明洪变更其诉讼请求为：依法判令被告向原告支付违约金，违约金以3131000元为基数，自2019年2月1日起至2019年5月26日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。事实及理由：2018年12月18日，原被告签订《房屋交易合同》，约定被告通过重庆联合产权交易所挂牌转让方式将坐落于渝北区房屋转让给原告，成交价3131000元。重庆联合产权交易所出具产权交易凭证后至2019年1月31日前完成房屋过户相关手续并移交房屋。违约责任约定为若被告不按合同约定的时间协助原告办理房屋过户或不按合同约定移交房屋的，每逾期一天按房屋成交价的金额的3‰计算违约金。合同签订后，原告于2018年12月21日支付购房款。但被告仅在2019年1月31日交付了房屋，至2019年5月27日才履行协助办理产权过户的义务。原告遂起诉。 被告红蜻蜓公司辩称：被告作为房屋转让方，协助受让方办理房屋过户手续，被告在收到交易结果通知书后一直积极完善房屋过户手续，因办理过户需先行完善税费，涉及房屋老旧无购房发票，经税务所告知需进行房屋重置成本评估，2019年1月28日被告委托了评估机构对房屋进行了重置成本评估，至2019年5月17日取得评估报告，随后立即协助原告办理了过户手续。原告作为办理过户的主要义务人，应当知晓完成过户需完成税费缴纳。2019年1月31日签订房屋移交清单时，被告明确告知原告税费正在办理过程中，原告应积极配合被告办理税费事宜。2019年5月17日重置成本评估报告出具后，原告提出需办理税费减免手续，拖延至2019年6月4日完成过户，且被告办理税费期间，原告没有告知被告需办理税费减免事宜。既使被告违约，违约金过高，请求法院依法降低或不支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对双方当事人无争议的《意向受让方申请受理通知书》及回执单、项目缴款通知书、交易明细、交易结果通知书及回执、房屋交易合同、转账回单、产权交易凭证、房屋移交清单、房屋交易申报表、不动产登记受理通知单、不动产权证书等证据本院予以采信。 经审理查明：2018年9月19日，重庆联合产权交易网挂牌交易渝北区房屋，并注明有租赁（租赁期至2019年4月30日，承租人放弃优先购买权），无担保、抵押和占用。特别告知:五、意向受让方须通过资料、实地查勘等方式详细了解标的情况及有关政策规定（包括但不限于限购、限售及税收政策等），若决定受让，须在报告将自行承担相应的风险。八、房产交易及过户所涉及的一切税、费（含受让双方应当向重庆联交所支付的费用等）按相关规定由转、受让双方各自承担。九、房产及土地实际面积以最终过户办证为准，且不以面积有变动影响交易结果、房产过户相关手续由受让方负责办理，转让方协助。 2018年11月23日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司出具《意向受让方申请受理通知书》，受理王明洪提出的对“渝北区”受让申请及相关材料。 2018年11月26日，王明洪向重庆联付通网络结算科技有限责任公司客户备用金账户支付了标的名称“渝北区”保证金500000元。 2018年11月29日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司出具《交易结果通知书（受让方）》，内容为：标的“渝北区”，于2018年11月26日延牌期满，期间仅征集到贵方受让该标的，成交价为313.1万元。请贵方在收到本通知书后3个工作日内，与转让方重庆红蜻蜓油脂有限责任公司按公告及相关规定签订产权转让合同，并交我集团备案。 2018年12月18日，红蜻蜓公司作为甲方（出卖方），王明洪作为乙方（购买方）签订《房屋交易合同》，约定：一、甲方将以下房屋通过重庆联合产以交易所挂牌转让给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋。该房屋具体状况如下：该房屋座落于渝北区，建筑面积为202平方米。三、房价款与付款方式。甲、乙双方通过重庆联合产权交易所公开挂牌转让上述房屋达成买卖，成交价为：3131000元。支付方式、支付时间。鉴于乙方已在重庆联合产权交易所交纳保证金500000元，根据重庆联合产权交易所公告要求，本合同生效之日起5个工作日内乙方须将房屋剩余成交价款2631000元一次性支付至重庆联交所指定的客户备用金账户，同时其交纳的保证金转为成交价款的一部分。第四条交付期限。甲、乙双方同意，重庆联合产权交易所出具产权交易凭证并办理完过户手续后5个工作日内，甲方向乙方移交房屋。甲、乙双方同意，重庆联合产权交易所出具产权交易凭证后至2019年1月31日前完成房屋过户相关手续并移交房屋。第五条违约责任。若甲方不按本合同约定的时间协助乙方办理房屋过户或不按本合同约定移交房屋的，每逾期1天按房屋成交价（3131000元）的金额3‰计算违约金给与乙方。 2018年12月21日，王明洪向重庆联付通网络结算科技有限责任公司客户备付金账户支付了2631000元和19725.30元。 2019年1月3日，重庆联合产权交易所出具了产权交易凭证。 2019年1月31日，红蜻蜓公司作为甲方（转让方），王明洪作为乙方（受让方），李芸华作为丙方（租赁方）签订《房屋移交清单》。内容为：甲方已于2018年11月16日将重庆市渝北区202平方米商业门面转让给乙方王明洪，房屋过户手续因甲方核税的原因在办理中，现依据甲乙方双方于2018年12月18日签订的房屋交易合同，将该商业门面进行实物移交，移交内容包括门面及其所附属的水电气表。 2019年6月3日，重庆市渝北区不动产登记中心出具了不动产登记受理通知单，受理双方的存量房买卖过户登记。王明洪取得了重庆市渝北区房屋的产权证。 王明洪另向本院举示了如下证据： 2019年7月31日白建武的收条1份及电子回单1份，收条内容为：王明洪因资金周转需要于2019年2月20日向本人借款120万元，利息为月息3%，目前收到王明洪转账归还的借款72万元整，现金归还的借款67万元，按月现金归还的利息合计19万元，合计139万元，上述借款本息已还清。当日，王明洪向白建斌转账720000元。证据拟证明因被告未按合同约定协助办理房屋过户手续，原告无法用房屋产权证进行贷款，造成资金紧张，原告向他人借款，产生了利息损失19万元。 红蜻蜓公司对上述证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，转账凭证并未注明款项用途，不能证明双方借款事实，原告没有举示借款的转账凭证及借款协议予以佐证。 红蜻蜓公司为证明其抗辩意见向本院提交了如下证据： 1、房屋过户流程，存量房屋买卖的过户流程为：1、咨询台申报/区号；2、地税部门核定纳税申报；3、受理；4、完善税费领证。拟证明原告也有纳税义务，需要在税务机关核定税费后才能交纳；须完善税务后才能进行房屋过户手续；原告知晓被告办理涉案房屋过户需要税务资料，未在2019年1月31日前完成过户非被告自身原因导致或拒绝协助办理所致。原告应当知道可能存在不能按时过户的风险。 2、红蜻蜓公司印章使用登记表，拟证明2018年12月13日被告到不动产登记中心提取完税凭证，准备房产过户所需资料。2018年12月21日办理房产缴税工作，2019年3月5日对核税事项的授权委托书加盖印章，拟证明被告积极履行过户义务。 3、傅雷微信截图，拟证明红蜻蜓公司工作人员傅雷向资产处置小组汇报过纳税所需要的手续； 4、转让方和受让方办理纳税需要的手续清单，拟证明其单位转让方所需的资料包括购房的不动产发票、契税发票、持有期间三年房产税、土地使用税缴纳证明。受让方减免税需要补充减免备案表等相关减免税种登记。 5、房屋所有权登记申请书、户室详细情况说明、土地房屋权属登记卡，拟证明2018年12月14日红蜻蜓公司调出了房屋的档案。 6、渝北区第三税务所专管员手迹照片、苹果手机自带时间地点功能截图，拟证明2018年12月18日，税务所专管员要求卖方提供案涉房屋应按重置成本法对交易房屋进行评估并核税。 7、税务所专管员录入信息核对照片3张、苹果手机自带时间地点功能截图，拟证明税务所专管员将红石路资产信息录入。 8、恒丰银行电子缴税付款凭证，拟证明2019年1月11日，被告缴纳了部分房产税、土地使用税共计98388.36元，剩余部分6195.56元。 9、完税证明，拟证明2019年1月17日、18日被告缴纳剩余的6195.56元的房产税、土地使用税。 10、人和粮食产业集团有限责任公司关于龙溪镇红石路203号2幢1-8资产房屋土地税缴纳情况说明的函，银行电子回单，拟证明按照重粮集团安排，案涉房屋由红蜻蜓公司交由人和产业集团下属上桥粮库处理，因需补交历年税费，由上桥粮库转款给红蜻蜓公司，再由红蜻蜓公司支付税务机关。 11、委托书、委托估价书，拟证明重庆市上桥粮食中转库有限责任公司受红蜻蜓公司委托，于2019年1月28日委托重庆信通资产评估土地房地产估价有限公司评估案涉房屋价值，用于交纳土地增值税。 12、红蜻蜓公司工作人员聊天记录、房地产估价报告，拟证明2019年1月30日至2月14日重庆信通资产评估公司对案涉房屋按重置成本法进行评估，提供重置成本报告。 13、红蜻蜓公司整合上市进程中有关问题的汇报、情况说明、重点国有企业整体上市工作的指导意见、关于推进红蜻蜓公司整合上市有关问题的会议纪要、资产划转的批复，拟证明2019年2月19日，税务专管员认为所提交的资料不属于原始买卖合同票据范畴，不予受理。且“2018年12月14日提供的重庆市粮食储运公司相关登记资料”不符合要求，要求重新在不动产登记中心打印该资料。 14、红蜻蜓公司工作人员聊天记录、房地产估价报告，拟证明2019年2月28日重庆信通资产评估公司寄出重置成本报告，2019年3月1日交税务所等待审核确认。 15、通话记录、司法及单位纳税人受理岗照片，个人工作记录本，拟证明2019年3月19日，红蜻蜓公司工作人员傅雷到税务所，税务所要求对评估报告部分内容修改。 16、苹果手机自带时间地点功能截图，证明2019年4月2日，税务所称评估价格需调整或重新找一家具有二级资质以上的评估公司重新评估。 17、人和粮食产业集团有限责任公司关于使用红蜻蜓公司印章的情况说明，拟证明2019年4月9日，由于此宗资产办理过程中红蜻蜓公司印章使用流程繁琐，减化了流程。 18、红蜻蜓公司工作人员与评估公司工作人员微信内容、通话记录，拟证明2019年5月15日，重庆信通资产评估公司与税务所进行沟通。 19、通话记录，拟证明2019年5月16日，评估公司工作人员通知修改好重置成本评估报告。 20、评估报告邮寄回执、通话录音，拟证明2019年5月17日收到重置成本报告。 21、通话记录，拟证明2019年5月21日红蜻蜓公司工作人员向税务所询问核税情况，5月22日税务所通知核税完成。 22、QQ聊天记录，拟证明红蜻蜓公司工作人员于2019年5月24日将需要提供的资料加盖公章。 23、红蜻蜓公司工作人员与王明洪通话记录，拟证明2019年5月24日，与王明洪到税务所办理房地产交易申报，王明洪提出有拆迁方面的减免优惠政策，其相关资料当天未提交。 24、红蜻蜓公司工作人员与王明洪通话记录，拟证明2019年5月27日王明洪向税务所提交了减免税的相关资料。 25、微信聊天记录、通话记录、QQ聊天记录，拟证明2019年5月28日至29日，红蜻蜓公司协调由上桥公司将税款转账给红蜻蜓公司，并询问办理交税流程。 26、微信记录、QQ聊天记录，拟证明2019年5月30日，红蜻蜓公司缴纳了税费交告知了王明洪。 27、通话记录，拟证明红蜻蜓公司工作人员与王明洪于2019年5月31日到渝北区不动产登记办理过户。 28、通话记录、《重庆市房屋买卖合同》，拟证明2019年6月3日办理了房屋过户手续。 29、关于划转交易价款申请、收据、电子回单，拟证明2019年6月7日红蜻蜓公司才收到房屋交易款项，其没有拖延办理协助义务的必要。 30、重庆信通资产评估土地房地产估价有限责任公司的情况说明，拟证明2019年1月28日至2019年5月7日，因税务核税的需要，多次修改评估报告。 31、税务机关就本次交易税费核算的会议记录，拟证明至2019年5月27日，转让方和受让方应纳税额得以确定，过户条件才具备。 32、王明洪的减税申报表，拟证明2019年5月27日王明洪才提交相关减免资料。其为了减税，没有及时准备好免税核定所需要的资料。 王明洪对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，根据相关规定，房屋买卖时，应当提供房屋所有权证书，该证书由被告管控，办理核税及申报纳税是其主要义务。对证据2真实性、合法性、关联性有异议，被告从2019年12月13日开始处理案涉房屋的办证事宜，有充足的时间办理房屋过户。对证据3真实性认可，被告在办证前知晓其应当准备的材料，包括购房不动产发票、契税发票、持有期间3年房产税，税收缴纳证明等材料。对证据4的真实性无法核实，但表明被告转卖房屋时应当提前准备材料和手续，包括税收方面的手续。对证据5的真实性认可，但与本案无关。对证据6、7的真实性、合法性、关联性有异议。对证据8、9的真实性无异议，但与本案无关。对证据10真实性、合法性、关联性有异议，但出函单位与被告有利害关系。对证据11真实性认可，但与本案无关。委托估价书显示被告于2019年1月28日才开始进行评估。对证据12真实性、合法性、关联性有异议，违约责任是无过错责任，被告违约是事实。对证据13真实性、合法性、关联性有异议。对证据14真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。对证据15真实性、合法性、关联性有异议。对证据16真实性、合法性、关联性有异议，办理交税是被告义务，被告罗列的情况不是合法有效的不承担义务的情形。证据17、18、19、20、21、22、23真实性、合法性、关联性有异议，与本案无关。对证据24真实性认可，不认可证明目的，被告在2019年5月27日才开始履行过户义务。对证据25真实性、合法性、关联性不认可，与本案无关。对证据26、27真实性、合法性、关联性不认可，无法证明通话内容。对证据28真实性、合法性、关联性不认可，买卖合同真实性无法核实。对证据29真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。对证据30、31真实性、合法性认可，不能达到证明目的，根据合同约定被告只要超过1月31日办理过户就属于违约。 本院认为：王明洪另举示的证据因红蜻蜓公司不予认可，与本案无关，本院不予支持。对于红蜻蜓公司所举示的证据，反映了其办理核税的所有过程，对真实性本院予以采信。 王明洪与红蜻蜓公司均认可办证的前提是先到税务局进行核税，由于核税没有通过，故不能办理房屋的产权过户手续。 本院认为：王明洪与红蜻蜓公司所签订的《房屋交易合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。 按双方合同约定，红蜻蜓公司应当在2019年1月31日前为王明洪办理房屋的产权过户手续。现双方的争议焦点是未在此时间段办理产权过户的责任是否是红蜻蜓公司的责任问题。本院认为，红蜻蜓公司作为出卖方，应当承担此时间段的逾期办证责任。理由是：结合红蜻蜓公司的证据，延误的原因是由于进行了核税，而核税的主要问题是红蜻蜓公司不能提供其房屋的购置成本方面的证据，造成核税无法通过，这个责任应由红蜻蜓公司承担。王明洪购房时并不能预料到该情况的出现。 对于王明洪提出的抵扣税款问题，按红蜻蜓自己举示了证据，王明洪在2019年5月24日提出抵扣税款，耽误的办证时间也只是2019年5月24日至2019年6月3日期间的时间。而2019年5月24日之前的责任仍应当由红蜻蜓公司承担。 对于违约金的标准，双方合同约定标准为日3‰，此标准明显过高，但王明洪自愿调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付，而2019年2月1日至2019年5月24日期间中国人民银行同期贷款利率四倍的标准低于年利率24%的标准，故对其违约金标准本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆红蜻蜓油脂有限责任公司在本判决生效后支付原告王明洪逾期办证的违约金，计算方式为：以3131000元为基数，按中国人民银行同期基准贷款利率四倍的标准从2019年2月1日起计算至2019年5月24日止； 二、驳回原告王明洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3930元，因适用简易程序审理减半收取1965元，由被告重庆红蜻蜓油脂有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 胡可萍 二〇一九年十月十二日 法官助理 郭蒙政 书 记 员 唐春燕