北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初31093号原告：王兵，男，1964年2月3日出生，汉族，住河北省泊头市。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅新爱，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。法定代表人：房崇安，执行董事。委托诉讼代理人：于来平，女，北京珠江投资开发有限公司职员。委托诉讼代理人：王宇翔，男，北京珠江投资开发有限公司职员。原告王兵与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称“珠江公司”）合同纠纷一案，本院于2019年9月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告王兵的委托诉讼代理人祝辉良与畅新爱，被告珠江公司的委托诉讼代理人于来平与王宇翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还定金20000元、押金1605648元、租金119304元，共计1744952元及利息；2.要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告得知被告售卖位于通州区兴贸三街18号院的珠江四季悦城项目的房屋，原告决定购买时，被告与原告签订了《租赁协议》和《租赁协议之补充协议》，被告称交租金的形式缴纳利息比银行贷款低，缴纳20年。原告共计缴纳1814952元。现原告得知被告以租赁名义进行销售的行为，是属于违法行为，已被政府处罚，原告向被告提出退还首付款及利息，但被告一直不予支付。原告无奈之下，选择法院诉讼，以维护自身合法权益。珠江公司辩称，首先，原告所述不属实，我方不存在以租赁名义销售行为。所有的案子都是《租赁协议》以及《租赁协议补充协议》，是双方当事人自愿签署的，合法有效。双方应该按照协议继续履行；第二，原告无权要求返还租赁费用，我方已经按照租赁协议约定，将涉案房屋交付原告使用，原告按照协议约定向我方支付自房屋交付之日起至退还房屋之日止的费用；第三，我方不同意要求支付利息的诉讼请求，原告租赁我方房屋，应该支付租赁费用，利息主张没有事实、合同以及相关法律依据，不应该得到法院的支持；第四，本案是房屋租赁合同纠纷，租赁协议第五条第二款对于合同解除之后的租金退还问题已经明确约定，根据该条规定，租金押金退还前提是扣除原告承担的费用，包括租金以及违约金，无权主张利息。本院经审理认定事实如下：2016年11月26日，王兵（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）签订达成《租赁协议》。协议约定，一、房屋基本情况。甲方将坐落于通州区兴贸三街18号院3号楼1单元7层x号房屋出租给乙方使用。涉案房屋面积为91.19平方米，其中套内建筑面积66.52平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积24.67平方米。二、租赁期限为2017年5月26日至2037年5月25日，共计20年。甲方于2017年5月26日将涉案房屋按约定条件交付给乙方，但是，若乙方于2017年5月26日之前未将本协议第五条约定的1625648元押金缴纳完毕，交房日期顺延至乙方交齐全部押金之日，租期不予顺延，租金仍自2017年5月26日起计。三、协议约定交付标准为毛坯交房。四、租金及其缴纳办法。1、租金标准：该房屋每月租金9942元；2、租金支付方式：付款周期为租金按年付进行缴纳。首期（2017年5月26日至2018年5月25日）租金于2017年5月26日向甲方交付完毕，此后，乙方应于每期末月1日前向甲方缴纳下期租金。五、押金。1、乙方向甲方支付押金1625648元。签订本协议时支付650259元，于2017年2月25日前支付650259元，于2017年5月26日前支付325130元。协议还约定了物业管理、其他相关费用、房屋装修、甲乙方权利、房屋转租、违约责任、不可抗力、其他等事项。双方签订《租赁协议》同日，王兵（作为乙方）与珠江公司（作为甲方）还签订了《租赁协议之补充协议》。协议约定：甲乙双方于2016年11月26日签订的《租赁协议》约定甲方将坐落于通州区兴贸三街18号院3号楼1单元7层x号房屋出租给乙方使用。现经甲乙双方协商一致，达成以下协议。一、房屋基本情况与《租赁协议》的房屋基本情况相同。二、优先购买权。1、基于乙方承租甲方的房屋，甲方同意在乙方获得购买资格后按本条第2款约定的价格优先购买该房屋。2、房屋价格。按照本补充协议的约定，甲方将房屋以套内建筑面积48876.97元/m??、总价为3251296元的价格出售给乙方。三、具体购买方式。基于通州现行限购政策，乙方尚不能购买该房屋，甲乙双方一致同意通过以下方式实现房屋的转让：1、在乙方按时履行租赁协议的约定缴纳押金、租金等义务的前提下，享受该优先购买权。租期内，一旦乙方获得购买资格，乙方应在甲方发出书面通知之日起15日内与甲方就该房屋签署商品房买卖合同并办理网签手续；2、自商品房买卖合同签订之日起，租赁协议和本补充协议终止，双方权利义务按商品房买卖约定执行；乙方的租赁协议项下的押金扣除租赁协议项下应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任后的剩余部分自动转为商品房买卖合同项下的房款，不足部分乙方应按照买卖合同的约定补足；3、由于乙方已经给予租赁协议缴付租金，故双方签订商品房买卖合同时，甲方将给予乙方与已付租金等额的优惠，商品房买卖合同中填写的价款为优惠后的房款总价；3、如乙方未在上述约定期限内与甲方签订商品房买卖合同，逾期超过30日，视为乙方放弃优先购买权，租赁协议和本补充协议终止，乙方已缴纳的租金不予退还，乙方需在甲方通知之日起7日内腾退该房屋，同时甲方有权不再另行通知乙方将房屋另行出售或出租；5、20年租赁期限届满后，在乙方租赁协议项下押金转为支付给甲方的购房款且乙方已按约定缴纳完毕租金及其他应缴纳的费用、违约金、补偿款且乙方自己解决自身购房资格问题并就该房屋按甲方提供的合同文本域甲方签订商品房买卖合同并办理网签手续（乙方现已知悉买卖合同的所有条款并无任何异议，以下简称“商品房买卖合同”）的前提下，甲方可按乙方要求随时配合乙方办理该房屋的产权过户手续。《租赁协议之补充协议》还约定乙方的解除权、其他等事项。2016年11月20日，王兵向珠江公司支付定金2万元。2016年11月26日、2017年3月21日，王兵分两次向珠江公司支付租赁押金，共计1605648元。2017年3月21日，王兵向珠江公司支付租金119304元。2017年5月3日，北京市区两级住建、规土、工商、银监等部门联合约谈珠江公司，并依据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》作出处理决定，对珠江公司开发资质进行降级并责令其限期整改，整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。上述事实，有《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》、pos单、收款专用收据、《珠江四季悦城违规“商改住”被罚》及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王兵提交《租赁协议之补充协议》第二条第2款载明，按照本协议的约定，珠江公司将涉案房屋以套内建筑面积48876.97元/m??、总价为3251296元的价格出售给王兵。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》约定高额租赁押金、较高的租金并约定待王兵获得购房资格，珠江公司即可以与之签订商品房买卖合同等。珠江公司因涉案房屋所在的珠江四季悦城项目违规“商改住”并变相销售而被有关部门作出处理。根据上述情况、综合本案案情可以判断，王兵的实际目的是购买涉案房屋、珠江公司的实际目的也是将该房屋出售给王兵。由于王兵不符合购房条件，故双方签订了《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，有意规避购房政策达到“以租代售”的目的。双方系为了达到“以租代售”的目的。双方的行为，扰乱了房地产市场秩序、损害了社会公共利益。因此双方签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》应被认定为无效。《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》被认定为无效后，珠江公司以定金、租赁押金、租金等名义收取王兵的款项应当予以返还。珠江公司作为专业的房地产开发公司，对房屋销售政策应当比较了解，其在明知涉案房屋不能销售给王兵的情况下，为规避政策而选择“以租代售”的方式变相销售，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效存在较大过错。王兵本意是购买涉诉房屋，然而其选择与珠江公司签订《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》，可见其对自己不符合购房条件是知情的，故其对《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》的无效亦存在一定过错。综合本案案情，根据双方当事人的过错程度，本院对王兵主张的利息不予支持，与此相应，本院在本案中亦不再从王兵交纳的租金中扣除部分费用作为涉诉房屋的占有使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告王兵与被告北京珠江投资开发有限公司于2016年11月26日签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》无效；二、被告北京珠江投资开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告王兵定金、租赁押金、租金，共计1744952元；三、驳回原告王兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10567元，由被告北京珠江投资开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  薛德胜二〇一九年十月十六日书记员  许松婷