江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初7996号原告（反诉被告）：罗小刚，男，男，1982年2月27日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：潘卫斌，江苏储君律师事务所律师。被告（反诉原告）：许玲，女，1982年12月24日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：高磊（系许玲丈夫），1976年9月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：万里波，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。原告罗小刚与被告许玲转让合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序于2019年1月11日公开开庭进行了审理。后被告许玲提出反诉。本案依法组成合议庭，于2019年4月25日、10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗小刚委托诉讼代理人潘卫斌，被告（反诉原告）许玲委托诉讼代理人高磊、万里波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗小刚向本院提出诉讼请求，要求判令：1、许玲双倍返还定金1万元；2、许玲退还转让费10万元。事实和理由：其有意开餐饮店。2018年9月11日，其根据“梁溪区鱼满鹏小吃店”店面转让广告拨打电话，许玲来后称转让费18万元包括店内所有设施及至2019年1月份的房租，并告知其租赁期限至2022年，承诺其可与房东重新签订租赁合同。后双方商定转让费为12万元，许玲承诺2018年9月25日房东与其签订租赁合同后交付该餐饮店。当日其支付定金5000元。2018年9月25日，其依约至该餐饮店并支付转让费10万元，但许玲未安排房东见面商谈租赁事宜，也未按约交付餐饮店及店内设施等。其认为许玲已构成违约。为维护其权益，故起诉来院。被告许玲答辩并反诉称：罗小刚诉称不是事实，双方就餐饮店已经达成店面转让协议，协议合法有效。其已将餐饮店交付给罗小刚，罗小刚除支付定金5000元及转让费10万元外尚欠转让费7.5万元。请求驳回罗小刚的诉讼请求。同时许玲提出反诉，要求判令罗小刚：1、支付转让款7.5万元；2、立即将餐饮店内设施搬离；3、支付自2019年1月15日起至实际搬离之日期间的房屋占用费；4、自2018年9月26日起至实际搬离之日期间的物业、水电等费用由罗小刚承担。针对许玲的反诉，罗小刚辩称双方并未在2018年9月25日完成餐饮店的交接，请求驳回许玲的反诉请求。经审理查明，罗小刚与陈晓娜系夫妻关系。高磊与许玲系夫妻关系。2018年1月8日，出租方吴岳荣与承租方高磊签订《租赁合同》，约定吴岳荣将坐落在广瑞路现代之星413号营业用房租给高磊使用，租赁期限为四年，租金年付，2018年1月15日-2020年1月14日10万元1年、2020-2022年1月14日12万元1年”，高磊交纳保证金1万元。2018年3月9日，许玲与高磊经营的“梁溪区鱼满鹏小吃店”（经营者为高磊）在坐落于广瑞路413（不动产权利人为阮协凯）开业。后因该餐饮店生意不是很好，许玲准备将其转让并张贴“有店面转让”字样的广告牌（留有许玲的电话号码）。罗小刚有意受让该餐饮店并与许玲联系。2018年9月11日，罗小刚支付许玲定金5000元并约定9月25日交接。2018年9月25日，罗小刚支付许玲转让费10万元。许玲在其出具给罗小刚的《订金》中注明“房租10万元1年（到2020年1月14日），房东涨价算我的2020-2021-2022年房租12万元1年”。2018年9月25日，陈晓娜通过微信向许玲发出员工考勤表。2018年9月26日，陈晓娜通过微信向许玲发出“老板娘，我们可不可以商量一下，多少给我们退一些钱、我们也知道给你们造成了损失，我们也是不容易……我还是个病人呢，我的病很严重，我们再商量一下，可不可以给我退一些钱……姐，我为我老公说的那些话给你们道歉，真的很对不起，我们一开始是真诚实意想把这个店拿下来的……”、许玲向陈晓娜通过微信发出“1、把剩下的8万元付清给我们……你们商量商量，考虑清楚，拿一个方案出来再和我协商陈晓娜：好的”。2018年9月26日，罗小刚与许玲因退还定金及租金问题发生纠纷，罗小刚报警后无锡市公安局梁溪分局出警。2018年10月2日，罗小刚委托诉讼代理人潘卫斌与许玲电话联系“潘：我在广瑞路看到你有一个店面转让？许：是的。潘：跟房东之间问题如何交接？许：房租他是一年一交……”。2019年6月14日，广瑞路143号已另行开店，店名为“梁溪区菌小坛酸汤鱼店”（经营者朱海军）。庭审中，许玲提供了2019年5月16日的两张《收据》、2019年5月17日签订的《解除合同协议》及《收据》，拟证明2019年5月16日高磊为广瑞路143号交纳2018年9月26日至2019年5月16日期间的物业费2053.10元及截止2019年5月16日的电费130元、水费11元；2019年5月17日高磊与房东吴岳荣解除租赁协议，将广瑞路143号租赁房屋归还给吴岳荣并支付2019年1月15日至2019年5月15日期间的房租33333元。罗小刚经质证对《解除合同协议》真实性不予认可，其认为吴岳荣的签字与工商档案中租赁协议吴岳荣的签字明显不一致，即使该解除协议真实，可以证明双方之间的店面转让没有实际完成和生效，否则该店面的使用权以及店内设施应当在其控制下，许玲可以不经其同意进行处置，说明店内所有设施权利仍然属于许玲；对吴岳荣的收据真实性无法确认；对水电费、物业费收据的真实性无异议，但认为此系许玲自身行为，与其无关。庭审中，许玲陈述“2018年9月25日，双方就饭店设施物资交接后，罗小刚支付部分转让费，其将饭店前后门钥匙及柜子、抽屉钥匙全部交给罗小刚……关于2018年10月2日的通话，其开始不知道通话对方是罗小刚代理人，餐饮店转让后罗小刚反悔，罗小刚老婆陈晓娜与其多次联系试图退还饭店设施及物资，其予以拒绝，其考虑到陈晓娜身体不好，应罗小刚要求帮他再找下家，电话录音是帮他转让过程中的一个，后来没有成功；既然通话人是罗小刚律师，其认为这是罗小刚刻意安排的，陈晓娜麻烦其帮助转让，同时安排自己的律师冒充其他客户与其进行转让交流以获取录音，达到取得对其不利的作用，但是不能证明罗小刚曾经早已取得的饭店物资实际又交还给许玲……对工商资料的真实性无异议，但其不认识朱海军，不存在其将租赁房屋转让给朱海军的事情。上次开庭后，房东吴岳荣要求我方支付所欠房租，我方答复尚在诉讼中，2019年5月17日我与房东签订了终止协议，将租赁房屋还给房东，房屋内的东西即我与罗小刚之间原来交接的物品包括餐具、锅碗等，我放置在山语银城租的仓库里”。庭审中，许玲申请证人朱某、王某出庭作证，其中朱某陈述“许玲开饭店我是厨师。涉案小吃店是2018年3月9日开业。当时生意不是很好，许玲打算把店盘掉，后来罗小刚夫妻两人来盘店，我当时在正常工作，罗小刚夫妻是跟许玲谈的。后来罗小刚交押金的，还讲好9月25日交接。平时都是我开门，店的前后门和冰箱钥匙都是我负责，后来我就把前后门和冰箱的钥匙在饭店吧台给了罗小刚老婆，当时店里员工都在那，沈全香负责洗碗、配菜，吧台的王某也在。厨房里的东西都有，冰箱里的东西都给罗小刚，罗小刚老婆说准备继续聘请我做厨师，我还提出加工资，小吃店原来员工她都想留下来。交接后我准备走，罗小刚老婆让我留下号码，让我26日来上班，我说26号有事，27号可以来，后来没有等到原告老婆电话，我就没有来上班。我与许玲的账结了，中午我们还吃了散伙饭，我、王某、沈全香、老板一个朋友、老板、老板娘六个人，工资奖金都结了，一共结了9000多元。钥匙都是在我身上，是许玲让我交给罗小刚老婆的”；王某陈述“许玲是我们老板娘，我是2018年3月开张时来的，我应聘做服务员。店里厨师叫朱某，沈全香是配菜和洗碗。小吃店在2018年9月份挂牌转让的，最后一次是罗小刚来跟许玲谈的，开始交了5000元定金，2018年9月25日交了10万元。2018年9月25日办了交接，包括桌椅、厨房设备等，前后门钥匙都是厨师给的，后面的冰箱钥匙也是厨师给的，吧台钥匙我是给罗小刚老婆的。交接后我准备继续留在店里，罗小刚老婆9月25日跟我们说好让我们继续留下来，9月25日晚上让我们三人去上班，9月26日朱师傅请假没去，我和沈全香去的，26日我们打扫卫生。25日吃了散伙饭，是中午12点多，有我、朱某、沈全香、老板、老板娘和刘绍刚。当天结了工资七千多。27日以后店一直关门”。以上事实，由收条、微信聊天记录、证人证言等证据及当事人陈述在卷作证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据证人朱某、王某的证人证言及许玲与罗小刚妻子陈晓娜之间的微信聊天记录，结合罗小刚已付定金5000元及转让费10万元的事实，形成证据链，许玲的陈述较为可信，可以认定许玲与罗小刚之间就“梁溪区鱼满鹏小吃店”店面转让达成合意、双方并已于2018年9月25日办理交接手续。关于罗小刚提出双方之间店面转让，不是租赁期间的租赁权利转让方式，而是原房东重新签订租赁合同的转让方式，所以在其交付10万元转让费之前，与房东的租赁合同并未签订形成，双方的店面设施转让缺乏成立的前提条件，本院认为罗小刚、许玲双方并未约定店面转让成立的前提为罗小刚与房东重新签订租赁合同，且双方于2018年9月店面转让时，许玲已就店面的租金付至2019年1月15日，即使要与房东重新签订租赁合同，也是罗小刚接手店面后自己与房东之间的事情。罗小刚认为双方店面设施转让协议缺乏成立的前提条件，证据不足，本院不予采纳。许玲与罗小刚之间店面转让行为合法有效，应受法律保护。许玲并未构成违约，罗小刚据此要求许玲双倍返还定金并退还转让费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于许玲的反诉请求1、支付转让款7.5万元，因双方未就转让“梁溪区鱼满鹏小吃店”签订书面协议，没有书面约定转让价格，许玲主张转让费18万元，因罗小刚仅认可转让费为12万元，根据许玲提供的微信聊天记录无法证明双方之间就转让费为18万元达成一致或罗小刚确认转让费为18万元，故许玲主张转让费18万元缺乏依据，本院仅能根据罗小刚自认的12万元确定为双方转让“梁溪区鱼满鹏小吃店”的转让费。扣除已付的10.5万元，罗小刚尚欠许玲转让费1.5万元；2、立即将餐饮店内设施搬离，因双方已完成店面转让行为并进行交接，店面内的设施应归罗小刚所有，许玲无权要求罗小刚将店面内的设施搬离；3、支付自2019年1月15日起至实际搬离之日期间的房屋占用费，因双方已完成转让店面行为并于2018年9月25日办理交接，店面于2018年9月25日之后产生的房屋占用费或租金应由罗小刚支付，虽许玲提供了其（高磊）向吴岳荣支付2019年1月15日至2019年5月15日期间的房租33333元的收据，但因罗小刚对该收据真实性不予认可，许玲亦未就此进一步举证如申请阮协凯（广瑞路413不动产权利人）或吴岳荣出庭作证或提供吴岳荣有权代表阮协凯出租、收取租金等证据，故根据现有证据不能确定许玲已付房租33333元的事实，许玲据此反诉要求罗小刚支付房屋占用费33333元，证据不足，本院不予支持；4、自2018年9月26日起至实际搬离之日期间的物业、水电等费用由罗小刚承担，因双方已完成转让店面行为并于2018年9月25日办理交接，店面于2018年9月25日之后产生的相关费用包括水电费、物业费等应由罗小刚支付，现因许玲提供了水电费、物业费收据，且罗小刚对该收据的真实性无异议，故许玲据此反诉要求罗小刚返还已支付店面转让后产生的水电费、物业费，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、罗小刚于本判决发生法律效力之日立即支付许玲剩余转让费15000元。二、罗小刚于本判决发生法律效力之日立即返还许玲2018年9月26日至2019年5月16日期间垫付的物业费2053.10元、电费130元、水费11元合计2194.10元；三、驳回罗小刚的本诉诉讼请求。四、驳回许玲的其他反诉诉讼请求。若罗小刚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元、反诉费1255元合计3755元，由罗小刚负担2695元，许玲负担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。(此页无正文)审 判 长  朱剑峰人民陪审员  沈根林人民陪审员  吴来娣二〇一九年十月十二日书 记 员  万智渊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。