广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初1971号原告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中232号20楼自编之一，统一社会信用代码91440105721931737C。法定代表人：刘畅，职务董事。委托诉讼代理人：李伟成，男，汉族，1987年6月18日出生，住广州市从化区，系该公司职员。被告：梁德泉，男，汉族，1970年3月16日出生，户籍所在地广州市从化区。被告：郭美玲，女，汉族，1988年8月15日生，户籍地住广州市从化区。原告广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃物管公司）与被告梁德泉、郭美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法由审判员江志辉适用小额诉讼程序审理。后因本案不宜使用小额诉讼程序审理，本院于2019年6月18日作出(2019)粤0117民初1971号民事裁定，裁定本案转为适用普通程序，由审判员江志辉担任审判长，与人民陪审员邹洪亮、朱炽颜共同组成合议庭，并于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告昌跃物管公司的委托诉讼代理人李伟成到庭参加了诉讼，被告梁德泉、郭美玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌跃物管公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2877.6元，以及逾期支付物业管理费滞纳金500.4元（暂计算至起诉之日止，滞纳金的计算方式为从逾期之日起每日按照应缴费金额的万分之五计算）。2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：两被告是世纪绿洲花园小区×栋402房的业主，房屋面积87.18平方米。原告一直积极履行相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供完善的物业服务。但被告至今拖欠物业管理费2877.6元，原告以多种形式催收未果。故诉讼来院，请求法院判准原告的诉讼请求。被告梁德泉、郭美玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和有关证据，本院视其为放弃答辩、质证、辩证的权利。经审理查明：2018年11月23日，原告公司名称由广州利海酒店物业管理有限公司变更为广州昌跃物业管理有限公司，公司类型为有限责任公司，营业期限自2000年4月5日至长期。2011年8月16日，案外人李某庆（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定广州利海酒店物业管理有限公司为案外人李某庆所在的×栋402房（建筑面积：79.26平方米）提供前期物业管理服务。《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费用约定：“一、物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月5日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金；二、物业管理费由原告根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准：多层住宅：1.5元/月.平方米；商业物业：2.5元/月.平方。”第十一条违约责任约定：“一、乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，应当承担相应的法律责任；二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方损失的，甲方承担相应的法律责任；四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业管理公司可向当地仲裁委员会申请仲裁或向人民法院上诉。”第十七条合同期限约定：“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订新的《物业管理服务合同》生效时为止。”案外人李某庆将涉案房屋出售给两被告，涉案房屋于2015年6月8日登记在两被告名下。根据《房地产发证产权情况表》，涉案房屋建筑面积为87.18平方米。2019年4月22日，原告向被告梁德泉发出《关于：催收欠款的最后通知书》，其中载明被告尚欠2017年5月1日至2019年2月28日管理费2877.6元、违约金500.4元。原告称，涉案房屋于2019年3月起被告出租给他人，租客自2019年3月至今正常缴纳物业管理费。另查明，本院在审理（2019）粤0117民初1970号原告广州昌跃物业管理有限公司诉被告梁耀垣、吴春霞物业服务合同纠纷、（2019）粤0117民初1974号原告广州昌跃物业管理有限公司诉被告周志刚、樊娜娜物业服务合同纠纷两案期间，原告对世纪绿洲花园小区管理存在的问题进行整改。本院于2019年8月23日到涉案小区进行现场勘验，小区环境得到一定改善。其中：×栋负一层被原告员工占用已清理，×栋电梯有正常保洁并处于有效检验期内，小区大门门岗出入栏杆已维修、外面路面已作一定修补、保安有对出入人员检查，小区环境卫生保洁正常等。本院认为，广州利海酒店物业管理有限公司与案外人李某庆签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告公司名称由广州利海酒店物业管理有限公司变更为广州昌跃物业管理有限公司，但实际为同一个主体，广州昌跃物业管理有限公司依照《前期物业服务协议》享有权利和承担义务。两被告从案外人李某庆处购得涉案房屋，于2015年6月8日登记在两被告名下至今。原告履行了《前期物业服务协议》的主要义务，被告未能提供证据证明曾明确提出异议且实际接受了该服务行为，即被告事实上承继了《前期物业服务协议》的权利和义务，应当按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的义务。因此，被告在事实上接受了原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费。被告从2017年5月1日至2019年2月28日期间均未缴纳物业费，故原告主张被告支付该期间的物业管理费有理，本院予以支持。本案中，×栋402房建筑面积为87.18平方米，物业管理费用每月每平方米1.5元，涉案房屋每月物业管理费为130.77元，被告应向原告支付的物业管理费为2876.94元（130.77元×22个月）。现原告主张被告支付物业费2877.6元，高于被告实际欠缴的物业管理费，对超出2876.94元的部分，本院不予支持。因此，被告应向原告支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2876.94元。关于原告主张的违约金问题。依据《前期物业服务协议》的约定，被告每月5号前缴纳物业服务费用，逾期不交原告每日按欠款金额的万分之五收取滞纳金。被告拒绝缴纳管理费的行为持续两年多，已构成违约，应承担违约责任，并按《前期物业服务协议》第十一条第四点的约定支付违约金。因此，原告主张被告支付逾期支付物业管理费的违约金有理，本院予以支持。每月逾期支付的物业管理费违约金应以每月物业管理费130.77元为本金，自逾期当月6日起计算至付清物业管理费之日止，按每日万分之五的标准计算，并以该月的物业管理费总额130.77元为限。本案诉讼期间，原告经过相关整改，物业服务得到一定的改善。但需要指出的是，原告作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，加强相互沟通，并积极配合加以改进，进一步促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。被告梁德泉、郭美玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁德泉、郭美玲自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理费2876.94元；二、被告梁德泉、郭美玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州昌跃物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业管理费的违约金(每月物业管理费的违约金，以当月物业管理费130.77元为本金，分别从当月6日起至付清之日止，按照每日万分之五的标准计付;当月物业管理费的违约金总额以本金130.77元为限)；三、驳回原告广州昌跃物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告广州昌跃物业管理有限公司已预交），由被告梁德泉、郭美玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  江志辉人民陪审员  邹洪亮人民陪审员  朱炽颜二〇一九年十月三十一日书 记 员  黄慧明