福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初1644号 原告:南平市光辉营销策划有限公司，住所地南平市八一路352号A#楼404室，统一社会信用代码91350702565384144A。 法定代表人：林光辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈林红，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：李寒娟，福建名仕（南平）律师事务律师。 被告：南平高速开发有限公司，住所地南平市八一路356号粮贸大厦7层，统一社会信用代码913507005770425717。 法定代表人：吴兰昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄朝辉，福建启新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄志鹏，福建启新律师事务所律师。 原告南平市光辉营销策划有限公司（以下简称光辉营销公司）与被告南平高速开发有限公司（以下简称南平高速公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。光辉营销公司的委托诉讼代理人李寒娟、陈林红，南平高速公司的委托诉讼代理人黄志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光辉营销公司向本院提出诉讼请求：1.南平高速公司支付销售奖励230万元及230万元自2019年2月26曰起至销售奖励实际付清之曰止按年利率6%计算的逾期支付利息；2.南平高速公司支付律师代理费23000元。在诉讼过程中，光辉营销公司变更诉讼请求为：南平高速公司支付销售奖励230万元。事实与理由：2012年8月27曰，光辉营销公司与南平高速公司签订《“高速•金福花园”项目策划及销售代理合同》（以下简称《策划销售代理合同》），合同约定：南平高速公司就其开发建设的位于建瓯市的“高速•金福花园”项目委托光辉营销公司进行独家策划及销售代理工作。2013年10月11曰，双方就该项目签订《“高速•金福花园”项目策划及销售代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：在完成住宅销售总额4.71亿元的基础上，南平高速公司同意对光辉营销公司超额完成住宅销售总额的部分给予一定奖励；当全案住宅销售总额达到5亿元时，销售奖励为230万元。上述合同签订后，光辉营销公司依约进行项目策划及销售代理工作，截至2019年10月光辉营销公司已完成住宅销售面积76965.21平方米，住宅销售总额502530562元，商铺出租面积6944.89平方米。根据补充协议的约定，南平高速公司应一次性结算销售奖励230万元给光辉营销公司，但南平高速公司至今为给付，已构成违约，光辉营销公司具状起诉。 南平高速公司辩称，对光辉营销公司主张的事实无异议，但《策划销售代理合同》是根据招投标文件签订的中标合同，而《补充协议》约定的销售奖励，构成对中标价的变更，属于背离中标合同实质性内容的协议，违反《中华人民共和国招投标法》第五十九条的规定，属于无效合同。综上，请求法院驳回光辉营销公司的诉讼请求。 经审理查明：2012年6月，南平市高速开发有限公司就“高速•金福花园”项目策划及销售代理项目委托达华工程管理（集团）有限公司进行公开招标。在招标文件中的第三章《投标须知》载明“项目控制目标：总体销售目标是本项目可销售面积的90%及以上，项目服务期：自本合同签订之日起至销售任务完成到总销售面积的90%止；服务费用：代理服务费用最高控制价为销售总额的0.8%。招标文件尚写明其他事项。2012年7月4日，南平高速公司在招标文件答疑中作出答复：问题一：因该项目策划代理费结算比例过低，我司做好做优该项目的代理工作的前提需消耗较大的成本，利润空间十分有限，不尽言表。答：按招标文件规定执行。问题二：如策划代理费结算点数不能变更，贵司是否能建立其他方面的激励制度，待中标后双方再行协商确定。答：其他方面的激励机制，需在不违反招标文件的前提下，待中标后双方再行协商。……本答疑内容作为招标文件的组成部分，与招标文件具有同等法律效力。 光辉营销公司向南平高速公司递交《“高速•金福花园”项目营销策划报告》，报告第二章项目定位中载明：经过我司对项目的初步评估，并且与区域同类产品进行对比和分析，结合本案自身的产品条件，我司认为本案住宅全案价格为6000-6200元……经过初步估算全案均价6092元/㎡。《“高速•金福花园”项目营销策划报告尚写明其他事项。 2012年7月30日，招标人南平高速公司和招标代理单位达华工程管理（集团）有限公司向光辉营销公司发出中标通知书，确定光辉营销公司为“高速•金福花园”项目策划及销售代理项目中标人，中标价为策划及销售代理费用为项目可销售总额的0.8%。双方于2012年8月签订《“高速•金福花园”项目策划及销售代理合同》一份。约定合同期限自本合同签订之日起至销售任务完成到总销售面积的90%止。工作范围：本合同约定的商铺、住宅等可销售物业，可销售面积约为93000平方米；策划及销售代理收费标准：南平高速公司同意光辉营销公司按照本项目商铺、住宅等可销售总额的百分之零点八（所有可销售住宅部分南平高速公司指定的50套保留户除外）收取策划及销售代理费。成交金额以客户签订的销售合同（含商品房、商铺、地下停车位）上的金额为准；光辉营销公司总体销售目标是本项目可销售面积的90%及以上，策划及销售代理费的提取比例与销售业绩挂钩；完成商铺招商任务的（以入驻时间为准），亦视同完成销售面积，予以计算销售业绩。合同尚约定其他事项。后因政策变化，原南平高速公司指定的50套保留户亦交由光辉营销公司策划、销售。 2013年10月11日，南平高速公司作为甲方和光辉营销公司作为乙方签订《“高速•金福花园”项目策划及销售代理合同补充协议》一份，合同载明：根据“高速·金福花园”项目策划及销售代理招标文件答疑及销售代理合同的有关约定，为进一步激励乙方的工作积极性，为甲方创造更高的经济效益，甲、乙双方本着平等互利、友好协商的原则，就甲方委托乙方承担的建瓯“高速?金福花园”(以下简称本项目)销售代理奖励事项，特签订以下补充条款：一、乙方中标的投标报价任务是住宅销售均价6092元/㎡，即应完成本项目全案住宅销售总额4.71亿元。在完成住宅销售总额4.71亿元的基础上，甲方同意对乙方超额完成住宅销售总额的部分给予一定的销售奖励。二、销售奖励提取比例：全案住宅销售总额超过4.71亿元时，除按“高速?金福花园”项目策划及销售代理合同约定的销售总额的0.8％提取代理费外，另实行分档提成奖励。具体如下:1、当全案住宅销售总额达到4.8亿元时，销售奖励为50万元，未达到4.8亿元，不奖励。2、当全案住宅销售总额达到4.9亿元时，销售奖励为130万元，未达到4.9亿元，只按第1条的奖励方案执行。3、当全案住宅销售总额达到5亿元时，销售奖励为230万元，未达到5亿元时，只按第2条的奖励方案执行……5、销售奖励不累加。三、销售奖励结算方式:待乙方完成“高速?金福花园”项目策划及销售代理合同约定的销售目标后，根据甲、乙双方确认的住宅销售总额，以银行实际到账销售额为基数，一次性结算销售奖励……本项目商铺销售总额仍按0.8％提取代理费，无奖励。……七、本协议视为合同附件，与合同具有同等法律效力。若有未尽事宜，双方另行协商。合同尚约定其他事项。《补充协议》签订后，光辉营销公司增加营销投入，加大营销力度，截止2019年10月份，“高速?金福花园”项目总建筑面积93000平方米，光辉营销公司完成住宅销售面积的76965.21，完成商铺招商任务6944.89平方米，已完成本项目可销售面积的90%以上的销售目标。 另查明，因“高速?金福花园”项目商铺部分至今未取得预售许可证。2017年3月30日，南平高速公司作为甲方和光辉营销公司作为乙方签订《“高速．金福花园”商铺合作招商、商管协议书》一份，甲方将商铺委托乙方进行商业整体业态的规划、招商方案的策划。乙方根据甲方审定通过的商业规划及招商方案，自主招商，并就整个商业项目提供管理服务，依照本协议的约定向甲方支付租金，统一向经营者（次承租人）收取租金或服务费用和签订租赁合同。本协议项下的合作期限自本协议签订之日起计算，即2017年3月30日至2022年3月29日，协议书尚约定其他事项。 上述事实有光辉营销公司提交的《策划及销售代理合同》一份，《补充协议》一份，《南平市光辉营销策划有限公司关于申请销售奖励的报告》一份，《委托代理合同》及律师代理凭证、电子票据各一份，《“高速．金福花园”商铺合作招商、商管协议书》一份，《“高速•金福花园”项目策划及销售代理招标文件》、《“高速•金福花园”项目营销策划报告》、商铺出租表各一份，南平高速公司提交的《招标公告》、《中标结果公示》、《中标通知书》各一份及双方当事人的陈述可以证实，上述证据均符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国招标投标法》第四十六条第一款规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。该法律条款对合同的内容作出了强制性规定，应为对合同效力性的强制性规定。 本案双方争议的焦点为，《补充协议》是否背离《策划销售代理合同》的实质性内容，属于无效合同。经查，按《“高速•金福花园”项目营销策划报告》《策划销售代理合同》，光辉营销公司仅需完成住宅销售总价4.71亿元，即可完成《策划销售代理合同》约定的义务。但双方在自愿、平等协商的基础上，在2013年10月11日签订《补充协议》，《补充协议》是按照南平高速公司公布的招标文件答疑中答复的“其他方面的激励机制，需在不违反招标文件的前提下，待中标后双方再行协商”的承诺，约定的销售代理奖励金，并未违反《策划销售代理合同》关于代理服务费用为销售总额0.8%的约定。况光辉营销公司在《补充协议》的激励下，增加营销投入，加大营销力度，在尚有约270.88平方米未销售的情况下，即完成住宅销售总额5.02530562亿元，给南平高速公司带来巨额利润。可见，《补充协议》关于销售代理奖励金的约定并未违反《策划销售代理合同》的约定，为有效约定。现光辉营销公司已完成《策划销售代理合同》中约定的项目可销售面积的90%及以上的销售目标，且全案住宅销售总额超过5亿元，南平高速公司应依约支付销售奖励230元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告南平高速开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告南平市光辉营销策划有限公司销售奖励金230万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25574元，减半收取12787元，由南平高速开发有限公司负担（应于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审判员  詹祖丹 二〇一九年十月三十一日 书记员  翁晓玲 附：本案依据的主要法律条文及申请执行的提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。