北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42889号原告:周瑞林，男，1957年10月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝立，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：王阳，北京市君商律师事务所律师。被告：北京泰跃房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区温泉镇杨家庄村南山67号112号，实际经营地北京市海淀区知春路太月园1号楼泰跃商务中心7层。法定代表人：罗迪烺，董事长。委托诉讼代理人：张起淮，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斯涵，北京市蓝鹏律师事务所律师。原告周瑞林与被告北京泰跃房地产开发有限责任公司（以下简称泰跃公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周瑞林之委托诉讼代理人郝立、王阳，被告泰跃公司之委托诉讼代理人张起淮、王斯涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周瑞林向本院提出诉讼请求：1．泰跃公司向我支付逾期交房违约金778044元、逾期办理房屋初始登记违约金142696元、逾期办理房屋转移登记违约金176272元；2．本案诉讼费用由泰跃公司承担。事实和理由：2006年11月13日，原告（买受人）同被告（出卖人）就北京市海淀区X住宅小区X号楼X单元X层X号房屋（下称涉案房屋）买卖事宜签订《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）。合同约定：出卖人应当在2007年10月25日前向买受人交付涉案房屋（合同第十一条），逾期交付的，出卖人承担支付逾期交房违约金的责任。合同还约定，出卖人应当在2008年10月25日办理涉案房屋的初始登记，出卖人应当在商品房交付之日起540日内办理涉案房屋的产权转移登记，逾期办理涉案房屋初始登记及逾期办理涉案房屋产权转移登记的，出卖人均应向买受人承担支付逾期违约金的责任。2007年11月29日，原告同被告另行签订《褐石园商品房购房补充合同》，就被告逾期交付涉案房屋及逾期办理产权登记所应承担的责任进一步作出了规定。2010年7月27日，被告逾期向原告交付房屋并向原告出具《褐石园入住通知书》，承诺向原告支付逾期交房违约金。但时至起诉之日，被告尚欠原告逾期交房违约金。另，因被告逾期未办理房屋初始登记及未协助原告办理房屋所有权转移登记，原告对被告提起民事诉讼。经审理法院作出判决，认定被告办理涉案房屋初始登记的时间为2017年9月6日，并判令被告协助原告办理涉案房屋的产权转移登记手续，现该判决已生效。原告认为涉案房屋的产权转移登记手续完成之日以2017年12月31日为准，被告构成违约，因逾期办理初始登记违约金及逾期办证违约金属于持续性违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。鉴于《中华人民共和国民法总则》已将2年诉讼时效改为3年，故该两项违约金我方主张自起诉之日起向前倒推3年内的违约金。泰跃公司辩称，第一、我公司实际控制人刘某于2006年7月7日被羁押，2009年6月3日被判处有期徒刑服刑至今，故对于合同中尤其是补充协议中加盖公章的真伪存疑，涉案合同存在无效情形；第二，原告起诉要求的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应得到支持；第三、原告在本案中主张被告支付的逾期交房违约金、逾期办理初始登记违约金、逾期办理房屋转移登记违约金等款项数额过高，已过分高于其可能遭受的实际损失，如法院支持违约金，请法院予以适当减少；第四、原告此前已经向法院提起商品房预售合同之诉，要求被告为其办理相应房屋权属转移登记手续，就逾期办证违约金，原告应当在前述案件中一并主张，不应另行提起诉讼，前述案件判决后被告未按照期限履行义务，原告应在执行程序中提出，不属于另案诉讼范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．周瑞林提交于2006年11月13日与泰跃公司签订的《北京市商品房预售合同》及于2007年11月29日与泰跃公司签订的《褐石园商品房购房补充合同》各一份，泰跃公司对《北京市商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》中泰跃公司所盖公章的真实性不认可，称公司实际控制人刘某于2006年7月7日被羁押，该合同上的公章不知由何人所盖。本院认为，该证据形式上符合证据要求，泰跃公司亦未就该证据提出相反证据予以反驳，故本院对该证据予以确认；2．周瑞林提交泰跃公司于2010年7月27日出具的《褐石园入住通知书》一份，证明泰跃公司于2010年7月27日实际交付房屋。泰跃公司对该证据予以认可，也认可将涉案房屋出售给周瑞林，并于2010年7月27日将涉案房屋实际交付的事实。鉴于此，本院对该证据予以确认；3．周瑞林提交违约金计算表一份，其中记载了违约天数及违约金数额，关于该证据来源，周瑞林表示系泰跃公司自行制作，与《褐石园入住通知书》同时送达。泰跃公司以违约金计算表中未加盖公章为由对该证据的真实性不予确认。本院经核对该违约金计算表原件后认为，该违约金计算表系泰跃公司制作完毕后与《褐石园入住通知书》统一发放至各业主手中，应属《褐石园入住通知书》之附件，故本院对该证据予以采信；4．周瑞林提交民事判决书一份，证明法院于2017年10月出具判决书，判令泰跃公司协助其办理涉案房屋产权登记手续，该判决现已生效。泰跃公司对判决书不持异议，故本院对该判决书予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年11月13日，周瑞林与泰跃公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：周瑞林向泰跃公司购买位于海淀区X住宅小区X号楼X单元X层X号的商品房，泰跃公司（出卖人）应于2007年10月25日前向周瑞林（买受人）交付房屋，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付相当于全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付上述违约金。2007年11月29日，周瑞林与泰跃公司（甲方）签订《褐石园商品房购房补充合同》，约定：甲方应在实际交房之日起12个月内，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如果因甲方的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意乙方不退房的，合同继续履行，自甲方应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明止，甲方应每日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得权属证明之日起10日内由甲方向乙方一次性支付全额违约金。商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因甲方的责任，乙方未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，乙方不退房的，合同继续履行，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方应每日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起10日内由甲方向乙方一次性支付全额违约金。2010年7月27日，泰跃公司向周瑞林交付了涉案房屋，并出具《褐石园入住通知书》、《违约金计算表》各一份，其中载明：关于违约金赔付问题，我司将以地下车库的销售款抵偿您的部分或全部违约金，具体车位价格将以同品质同档次小区的车位价格为参照，剩余违约金日后我司将逐步予以解决。庭审中，周瑞林称泰跃公司在《褐石园入住通知书》中表示同意以地下车库的销售款抵偿逾期交房违约金，应视为双方对逾期交房违约金的付款条件和付款期限进行了变更，因抵偿条件未成就，故其主张逾期交房违约金一直未超诉讼时效。2017年，包括周瑞林在内的涉案房屋所在褐石园小区的部分业主起诉泰跃公司，要求泰跃公司协助办理房屋所有权证。就涉案房屋是否符合办理首次登记条件，法院向北京市海淀区不动产登记事务中心发出征询函，2017年10月18日，北京市海淀区不动产登记事务中心向法院出具《关于核实海淀区褐石园小区办理首次登记情况的说明》（以下简称《说明》），内容如下：“2017年9月6日，我中心就核实涉诉的海淀区褐石园小区二期办理首次登记的相关情况函复贵院，其中关于地价款缴纳情况需更正予以说明。经查，海淀区褐石园小区二期住宅实测面积超出出让合同264．75平方米，按出让约定楼面毛地价430元/平方米，需补缴出让金113842．5元；二期地下仓储实测面积超出出让合同77．19平方米，可冲抵楼梯间、设备管井等共用部分，无需补缴土地出让金。经向市规土委土地利用事务中心及不动产登记处请示，上述补缴费用可由人民法院提存，待具备条件后转国家出让金缴纳账户。根据贵院反馈的情况，海淀区褐石园小区二期欠缴的113842．50元出让金已补齐提存。综上，该小区二期已具备初始登记条件。”法院于2017年10月31日出具判决书，支持了周瑞林的诉讼请求，该判决现已生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，泰跃公司与周瑞林签订的《商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》系当事人真实意思表示，内容与形式均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效。泰跃公司以公司实际控制人在《北京市商品房预售合同》、《褐石园商品房购房补充合同》签订前后被羁押为由，主张涉案合同无效，但泰跃公司作为独立法人，在依法存续期间，其公司内部人员变动不足以否定加盖有公司印章的合同之效力，故本院对泰跃公司该项辩称不予采信。关于周瑞林在本案中主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效期间问题，本院认为，周瑞林在本案中主张的逾期交房违约金系基于泰跃公司逾期履行交房义务的违约行为而产生，双方在《北京市商品房预售合同》中约定了违约金的支付时间为涉案房屋实际交付之日起10日内，根据本院查明事实，泰跃公司于2010年7月27日向周瑞林交付房屋，按照合同约定，泰跃公司应于2010年8月6日支付逾期交房违约金，但泰跃公司并未支付违约金，故周瑞林于2010年8月7日就应当知道其权利受到侵害，其向泰跃公司主张逾期交房违约金的诉讼时效期间亦应从此日起计算。依照《中华人民共和国民法通则》的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，而周瑞林直至2019年5月才向本院提出本案诉讼，主张逾期交房违约金，显然已经超过二年的诉讼时效期间。周瑞林虽提出曾一直向泰跃公司以及相关政府部门主张权利，构成诉讼时效中断，但其未提交证据予以证明，故本院认定周瑞林主张逾期交房违约金已经超过了诉讼时效期间，对泰跃公司的相关辩称予以采信。关于周瑞林在庭审中提出泰跃公司在《褐石园入住通知书》中自认同意支付逾期交房违约金，并单方承诺以地下车库的销售款抵偿部分违约金，因抵偿条件未成就，故其主张逾期交房违约金一直未超诉讼时效一节，本院认为，《褐石园入住通知书》中关于给付逾期交房违约金的内容系泰跃公司作出的同意支付逾期交房违约金的单方意思表示，可以构成诉讼时效期间的中断，但并不能视为双方协商一致变更了付款期限和付款条件，故周瑞林关于逾期交房违约金的付款期限及付款条件已经变更的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。关于周瑞林在本案中主张逾期取得初始登记违约金及逾期办证违约金问题，根据法院查明事实，泰跃公司因自身原因未取得涉案房屋初始登记进而逾期办理涉案房屋权属转移登记手续，已构成违约，理应承担支付违约金的违约责任，周瑞林主张的违约金起止时间在合理范围内，本院予以确认。就违约金计算标准，合同中约定逾期办理初始登记及逾期办证违约金的计付标准均为已付房款的日万分之一，庭审中，泰跃公司主张两项违约金相加数额过高，要求法院酌减。本院认为，法律规定违约金性质主要是补偿性，兼具惩罚性。本案中泰跃公司违约，导致周瑞林未能及时取得房屋所有权证，但周瑞林未举证证明泰跃公司的违约行为给其造成的实际损失，而逾期进行初始登记以及逾期办理房产证并不影响房屋价值或房屋的实际使用，故本院根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对泰跃公司应支付违约金的数额予以酌定。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京泰跃房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付周瑞林违约金90000元；二、驳回周瑞林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14674元，由周瑞林负担11580元，已交纳；由北京泰跃房地产开发有限责任公司负担3094元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  叶舜尧审 判 员  李晓馨人民陪审员  李 钊二〇一九年十月三十一日书 记 员  姚人琳