大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初3412号原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司，住所地大连市西岗区五惠路32号1层2号。法定代表人刘凯，该公司总经理。委托代理人许靖宗，辽宁瑾华律师事务所律师。被告（反诉原告）于新明，男，1972年11月19日生，汉族，住辽宁省庄河市。委托代理人唐雪，辽宁聚品律师事务所律师。委托代理人周昱，辽宁北港律师事务所律师。原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司（以下简称“星耀公司”）与被告（反诉原告）于新明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）辽0203民初2275号民事判决，被告（反诉原告）于新明不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）辽02民终2232号民事裁定，撤销本院（2018）辽0203民初2275号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月1日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星耀公司委托代理人许靖宗、被告（反诉原告）于新明委托代理人唐雪、周昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月3日原告与被告签订大连市房地产买卖合同、大连市房地产买卖合同之补充条款、大连市房地产买卖合同之补充条款二、大连市房地产买卖合同之补充条款三，补充协议第四条约定：被告应于2016年11月8日付清首付款1640820元，被告第二期款项应不迟于2016年12月6日前全额支付于原告。第六条约定，被告如未按本合同约定的时间支付任何一期房价款，均视为逾期付款，原告可按下列方式处理：逾期付款超逾三十日的，则自第三十一日起原告有权选择解除本合同，原告应书面通知乙方解除本合同，本合同自该书面通知送达被告之日起予以解除。第十一条约定，原、被告均保证所提供的通讯地址的真实性和可靠性，双方均按本条所列地址进行联络，被告的通信地址为辽宁省庄河市红岩路9999号926，任何通知如以邮递形式（应以邮资预付的挂号信件或快递形式递送）送至大连市以外且在中华人民共和国境内的地址，于投寄该文件（7）日后视为送达；合同签订后，被告在2016年12月6日前仅支付了首期房款，未再向原告支付过任何款项，原告就此事多次催告被告，被告均以种种理由推托。据此，原告依上述补充协议约定，按照被告所提供的通讯地址，于2017年8月21日，向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告双方之间签订的上述合同全部解除，并于2018年3月22日在《半岛晨报》发布《声明公告》通知被告上述合同全部解除并要求其自公告之日起三日内腾退房屋，被告仍未给予任何回应，原告又于2018年4月24日再次向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告双方之间签订的上述合同全部解除并要求其腾退房屋。时至今日，被告仍未腾退房屋，无奈原告只能将被告诉至法院，请求法院判令：1、被告于判决生效后十日内腾退位于大连市西岗区房屋，并自行清理房屋内物品；2、被告支付逾期付款违约金及解除合同违约金人民币779562元（逾期付款违约金1602300元+解除合同违约金818082元-已付房款1640820元）；3、请求法院判令被告支付占用房屋的经济损失人民币122580元。以上共计902142元。被告辩称并反诉称，一、本案的违约责任在于原告，原告无权要求解除合同，无权向被告主张逾期付款违约金、解除合同违约金以及经济损失。1、本案原告未向被告披露案涉房屋已经抵押，依据《担保法》第49条的约定，抵押人转让已经办理登记的抵押物的，如抵押人未告知受让人的，转让行为无效。原告在签署合同前未告知被告房屋已经设置抵押、就该节问题在合同中未予列明，且未将产权证作为合同附件，被告不知道房屋已经抵押，故本案商品房买卖合同应属无效，相应的法律后果及违约责任应当由原告来承担。2、原告在与被告签署《商品房买卖合同》、将案涉房屋出售给被告后，又将案涉房屋另行抵押，构成违约，导致合同目的无法实现。原、被告商品房买卖合同签署于2016年6月3日。而根据大连市不动产登记中心的产调结果显示，在2016年9月7日，原告申请换发房屋产权证书，事由为购买商品房。随即，其于2016年9月9日将案涉房屋抵押给渣打银行（中国）有限公司大连分行，并于2018年7月10日又将案涉房屋抵押给阜新银行，抵押为最高额抵押，被担保的主债权金额为1.5亿元。上述情况均发生在合同履行期间，而原告均未向被告进行告知，构成违约，导致商品房买卖合同目的无法实现，合同无法继续履行。3、现在反推商品房买卖合同签署时的情形，原告存在故意欺诈、隐瞒重大瑕疵，给予被告合同签署、缴纳定金即可交房的所谓优惠，诱导被告签署合同，现合同无法履行的法律责任应当由原告承担。二、三份补充协议中的相关条款为格式条款不应当予以适用，原告无权以此为由来主张解除合同。通观三份补充协议对于解除合同、解除合同违约金、逾期付款违约金等相关条款内容如补充条款3条、第4条、第6条、第11条，补充条款二、补充条款三属于开发商霸王条款，内容明显对于原告有利对被告不利，明显免除了原告的责任，加重了被告的义务。原告在签署上述合同时并未与被告进行协商，也没有提醒过被告注意或者对被告进行说明，被告如果想买房只能全部签署。上述条款在合同中也未以足以引起被告注意的文字、字体、符号或其他明显标志作出提示，故上述条款属于格式条款，应归于无效，原告无权以上述条款作为被告违约、要求解除合同的依据。三、即使被告有一定的责任，对于原告主张的违约金、损失赔偿金金额也明显过高应当予以降低，应当以原告实际损失为限。且鉴于本案导致合同无法履行的根本责任在原告，且对于双方损失部分，应当就双方的实际损失折抵后的金额，由双方按照双方的责任比例来分担。1、买卖合同约定的违约金数额过高，根据《合同法》第114条及其司法解释二第29条的相关规定及精神，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案即使被告逾期付款、存在过错，也应依据原告的实际损失与双方的过错程度承担责任。更何况，本案被告逾期付款是由于原告的原因造成的。而原告请求被告承担160余万的逾期付款违约金，明显过高，应当予以降低。2、即使被告存在违约，鉴于原告违约在先，且合同无效、不能履行的根本责任在原告，因此对于双方的实际损失部分，应当就双方实际损失折抵后的金额，按照双方的责任比例再进行分担。2016年被告与原告达成购房意向，被告欲购买原告所有的位于大连市西岗区房屋。前期商谈支付方式时因被告考虑总房款数额较高，且本人支付能力有限，告知原告无力承担高额首付，原告承诺首付两成后即可为被告办理商业贷款。在此情况下被告遂于2016年6月3日与原告签署了房地产买卖合同，就购房事宜进行了约定，同时将贷款相关材料交付给原告代办贷款的工作人员，被告也依合同约定向原告支付了相当于房屋总价款两成的首付款共计1640820元，在办理过程中时间较长且历经两家银行，后原告告知被告商业贷款未获批，致被告无法继续履行付款义务。原告在商品房买卖合同签署时，2016年9月份将案涉房屋再次抵押给渣打银行，并于2018年7月10日又将案涉房屋抵押给阜新银行，该次抵押为最高额抵押，抵押的主债权金额为1.5亿元，两次抵押原告均未向被告进行告知，且两次抵押均发生在合同履行期限内，因上述的两次抵押导致房屋买卖合同目的无法实现，合同无法继续履行。原告已构成根本违约，且属于重大欺诈。因原告违约导致合同无效，合同解除后，原告除应向被告返还已经支付的购房款、物业费、违约金之外还应当赔偿被告的实际损失，原告是案涉房屋所在的开发商，案涉房屋买卖应当比照适用最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释相关规定。根据第八条、第九条的规定原告作为出卖人，在签订合同前隐瞒案涉房屋被抵押的事实，且在与被告买卖合同签订后，将案涉房屋再次抵押。明显原告有意不进行履约。因此是原告的原因导致合同无效。被告有权请求原告承担超过已付购房款一倍的赔偿责任，且原告在向被告交付房屋后，被告已经对上述房屋进行了装修，共计花费费用40余万元。如合同解除，上述费用原告也应向被告一并进行返还，我方保留未来的诉讼权益。现提出反诉，请求法院判令：1、解除原、被告于2016年6月3日签署的大连市房地产买卖合同及相应的补充条款；2、判令原告返还被告购房首付款1640820元，及以1640820元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率支付相应的利息直至全部返还之日止；3、要求判令原告赔偿被告赔偿金1640820元。原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告的反诉请求与其陈述内容混乱，请求中是以解除作为诉求，而在陈述中却以欺诈认定合同无效作为表述。所以其请求与表述内容是混乱的。本案不适用于商品房买卖合同，故针对被告反诉中以商品房买卖合同相关法律规定作为其请求的法律依据均不成立。在原告与被告签订房地产买卖合同时，双方已明确约定被告不以贷款作为支付房款的唯一条件。在贷款无法办理时，被告自行筹集款项支付房款。所以房屋不能贷款，不能作为被告不支付房款的事由，更不能认定原告存在违约。在2018年7月10日该房屋虽然抵押给了阜新银行，但是在原告与被告的诉讼过程中，均已认定2018年4月24日双方的买卖合同已经解除，所以解除后的抵押行为与被告无关。不能作为原告违约的依据和事实。在本案中，被告逾期付款之后，原告曾多次以催告函的形式催告被告支付房款，但被告从没有提出过任何的异议。也没有履行支付房款的义务。至原告提出解除合同之后，原告是在异议期的三个月之后提起的诉讼。被告也没有在异议期针对解除合同提出异议，也没有对不能支付房款提出异议。仅是在原告提起诉讼要求腾退房屋之后，才提出房屋存在抵押不能贷款等，认为原告存在违约的情况。并要求原告承担赔偿损失。在此之下原告才对被告提起了违约金及损失赔偿。根据这个情况来看，原告自始至终都希望被告能够及时得将房屋腾退，避免损失的扩大。可时至今日，被告仍然占据房屋拒不腾退，导致原告在合同已解除的情况下仍不能处置房屋减少损失。所以本案被告对于损失的扩大存在严重过错，应予承担相应的法律责任。经审理查明，2016年6月3日，原、被告签订大连市房地产买卖合同、大连市房地产买卖合同之补充条款、大连市房地产买卖合同之补充条款（二）及大连市房地产买卖合同之补充条款（三），约定：原、被告未通过经纪机构居间介绍，由被告受让原告自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）。房地产具体状况如下：原告取得的房地产权证号为辽（2016）大连市内四区不动产权第00044442，产权取得日期为2011年1月；房地产坐落于大连市西岗区，房屋建筑面积为454.49平方米；原告保证已如实陈述房地产权属状况和相关关系，被告对原告上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。房地产转让价款为8180820元；被告的付款方式为银行按揭贷款，其中首付款为1640820元，由被告于2016年11月8日付清；银行按揭贷款额为6540000元，由被告于2016年12月6日前付清（无论被告是否申请银行按揭贷款）。全款付清后三日由原告将上述房地产正式交付给被告，房屋移交给被告时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给被告。被告不能按期向原告付清购房款，或原告不能按期向被告交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。关于按揭付款（如适用）。按揭付款是指被告向原告指定的贷款银行申请购房贷款（即本补充条款附件一中记载的银行贷款），并在获得贷款银行的贷款批准后，由贷款银行发放购房款贷款至原告指定账户作为被告向原告支付购房款的一部分；被告应于2016年11月8日付清首付款1640820元；被告拟向贷款银行申请6540000元（“第二期款项”）的按揭贷款，双方一致确认，不论贷款银行是否批准或全额批准该笔贷款，第二期款项应不迟于2016年12月6日前全额支付予原告；被告应在不迟于本合同签署且付清首付款后7日内与贷款银行签署有关该房屋的按揭贷款合同，并按贷款银行要求提供办理按揭所需的全部资料（资料清单被告确认在本合同签署之时已全部收悉及知晓），不论任何原因（包括但不限于被告未能与贷款银行签订按揭贷款合同、被告的贷款申请未获贷款银行批准、贷款银行所批准的贷款金额或贷款银行实际放款的金额不足以支付第二期款项等）致使原告未能按约定的期限收到被告本拟通过银行贷款支付的款项的，被告同意继续履行本合同而不以任何理由要求解除本合同，并有义务以自有资金在第二期款项的约定付款期限内付清剩余房价款，否则原告有权根据本补充协议条款之相关规定追究被告的违约责任。关于付款及违约责任。被告如未按本合同约定的时间支付任何一期房价款的，均视为被告逾期付款，应按下列方式处理：……逾期付款超逾30日的，则自第31日起原告有权选择……解除本合同。在该等情况下，原告应书面通知被告解除本合同，本合同自该等书面通知送达被告之日起予以解除。本合同因上述原因予以解除的，则被告除须按日向原告支付逾期应付款的0.05%的违约金外，还须按该房屋的总价款的10%向原告支付违约金，且原告有权立即将该房屋转售他人。若该违约金（包括10%的追加违约金等）不足以弥补原告因被告的违约而遭受的损失，则该不足部分由被告在原告通知被告后30日内足额赔偿给原告。如本合同因被告逾期付款而被原告予以解除的，则被告应按照原告的要求在原告指定的期限内向有关的房地产登记机构，公证部门（如有）等相关部门及单位办理本合同的解除及注销产权过户登记手续，被告已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后的剩余款项由原告在本合同的解除及注销产权过户登记手续后30日内不计利息的退还给被告。双方均保证其在本条（大连市房地产买卖合同之补充条款第十一条）如下所提供的通讯地址、电话号码、传真号码的真实性和可靠性，双方均按本补充协议条款所列电话、地址、传真进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。被告通讯地址为辽宁省庄河市红岩路9999号926。如以邮递形式送至大连市以外且在中华人民共和国境内的地址，于投寄该文件7日后视为送达。大连市房地产买卖合同之补充条款附件三为《房屋交接书》，主要内容如下：本交接确认书自双方签字或盖章之日起生效，且该确认书的签署即视为该房屋已交付完毕。原被告均在该交接书落款处签字或盖章，签署日期为2016年6月3日。合同签订后，被告按照合同约定向原告支付了首期房款1640820元，剩余购房款6540000元至今尚未支付。案涉房屋自2016年6月3日起至今由被告占有使用。原告分别于2017年1月4日、2017年3月23日、2017年6月20日、2017年7月12日按照合同约定地址向被告邮寄催款通知函，要求被告支付房款；于2018年3月22日在《半岛晨报》发布《声明公告》，通知被告案涉合同全部解除，并要求被告自公告之日起三日内腾退房屋；于2018年4月24日按照合同约定地址向被告邮寄送达解除合同通知书。上述邮寄的催款通知函、解除合同通知书均退回。另查，案涉房屋物业费为2954.19元/月，被告自2016年1月起交纳案涉房屋物业费至2016年12月。再查，2011年1月17日，原告因购买商品房办理了案涉房屋房地产权证。2013年5月21日、2016年9月8日，原告、大连星汇置业有限公司、大连星域置业有限公司与渣打银行（中国）有限公司大连分行等签订定期贷款协议，并根据该协议将包括案涉房屋在内的多套房屋抵押给渣打银行（中国）有限公司大连分行，抵押期限分别为2013年5月21日至2016年7月21日、2016年9月9日至2019年5月26日。诉讼中，原告向本院申请就履行案涉合同过程中对案涉房屋抵押权申请注销一节事实调查取证。2019年9月12日，本院工作人员到大连市不动产登记中心调取了房地产抵押权注销登记申请书及抵押传递单。抵押权注销登记申请书（编号712687034）记载，2016年11月21日，原告、渣打银行（中国）有限公司大连分行共同向大连市不动产登记中心提交房地产抵押权注销登记申请书，申请将包括案涉房屋在内的十套房屋注销抵押（十套房屋面积合计2867.59m2），注销原因为出售。抵押传递单记载，业务宗号：71268034；业务类型：房地产抵押权注销登记；注销时间：2016年11月22日；抵押人：大连星耀置业有限公司、大连星域置业有限公司；抵押权人：渣打银行（中国）有限公司大连分行；担保金额645000000元；不动产权证号：201600044389（此证号为十套房屋中的西岗区五惠路32号17层7号房屋）；抵押面积：2867.59。本院所确认的上述事实，有原告提供的房屋认购书、房地产买卖合同、买卖合同之补充条款、买卖合同之补充条款二、买卖合同之补充条款三、专用收款收据、催款通知函、解除通知书、声明公告、快递回执、租赁合同、专用收款收据、房地产抵押协议、解押申请邮件、房产证、房产税交费证明、抵押传递单、房地产抵押权注销登记申请书、被告提供的房地产买卖合同、买卖合同之补充条款、专用收款收据、房产证、房屋信息查询结果及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行义务，履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。案涉合同约定，被告未按约定时间支付任何一期房价款，逾期付款超逾30日的，原告自第31日起有权选择解除本合同。被告未按合同约定，于2016年12月6日前向原告支付剩余购房款，系违约，原告于2018年4月24日按照合同约定的通讯地址向被告邮寄送达解除合同通知书，根据案涉合同约定，该通知书于投寄该文件7日后即2018年5月1日视为送达。故案涉房屋买卖合同已于2018年5月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原被告之间的房屋买卖合同已解除，被告要求解除案涉合同的反诉请求，本院不予支持；原告主张被告腾退案涉房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称原告未在合同签订时告知案涉房屋已经抵押并在合同履行期间内将案涉房屋进行抵押系违约，原告无权提出解除合同一节，原告提供的其与抵押权人关于案涉房屋解押的电子邮件、房地产抵押权注销登记申请书、抵押传递单及与案涉房屋情况相同的房屋的买卖合同、房产证等证据，可以证明案涉房屋虽然存在抵押的情形，但并不影响买卖合同的正常履行。被告的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。关于被告辩称案涉合同之解除合同、违约金等相关条款内容属于开发商霸王条款，内容明显对于原告有利对被告不利，明显免除了原告的责任，加重了被告的义务，原告无权以上述条款作为被告违约、要求解除合同的依据一节，认定被告违约基于案涉合同对被告付款方式及时间的约定即案涉合同补充条款第四条第3项“双方一致确认，不论贷款银行是否批准或全额批准该笔贷款，第二期款项应不迟于2016年12月6日前全额支付予甲方”，该条款与案涉合同对被告付款方式的约定“银行按揭贷款为人民币6540000元，由乙方于2016年12月6日前付清（无论乙方是否申请银行按揭贷款）”相符，被告作为买方，支付房款系其应当履行的合同义务，上述条款系对付款方式及时间的约定，并未加重被告作为买方的义务，且被告对于付款方式的约定亦有应尽的注意义务，被告抗辩意见，无事实依据，本院不予支持。关于被告提出不能以原告向其发出解除合同通知书作为认定合同解除的时间一节，因案涉合同对原、被告的通讯地址及方式、任何一方所留地址不详造成通知无法送达的相关责任均由过错方承担及若有变更，应提前7日以书面形式通知对方等内容均作了详尽的约定，被告的抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。关于原告主张被告支付违约金779562元（逾期付款违约金1602300元+解除合同违约金818082元-已付的房价款1640820元=779562元）一节，原告计算违约金系按照案涉合同约定：合同因被告逾期付款超过30日而解除的，被告除须按日向原告支付逾期应付款的0.05%的违约金，即1602300元［（总房款8180820元-已付房款1640820元）×0.05%×490天（即2016年12月7日至2018年4月29日）］外，还须按该房屋的总价款的10%，即818082元（8180820元×10%=818082元）向原告支付违约金，上述违约金合计2420382元。扣除被告已交付的购房款1640820元，剩余应支付的违约金为779562元（2420382元-1640820元=779562元）。被告提出该违约金数额过高，要求予以调整。根据法律规定，对于违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告主张其因被告违约遭受的损失包括：原告就案涉房屋支付的贷款利息自2016年6月12日至2019年8月15日，共计1043007.58元；案涉房屋房产税为6924.37元/月，自2017年1月至2019年8月原告多支付32个月房产税221579.84元；物业费每个月是2954.19元，被告占用案涉房屋32个月（被告物业费交至2016年12月，自2017年1月至2019年8月共32个月），原告支出94534.08元；被告自2016年6月3日占用房屋，依原告与其他业主签订的租赁合同，每平米每天为5.5元，被告购买房屋为450平，依该租金标准计算，原告租金损失为2376000元（5.5元/平方米×450平方米×30天×32个月，自2017年1月至2019年8月共32个月）；按被告购买时的价值18000元/平方米与2017年底15000元/平方米计算房屋差价，原告损失为1350000元。上述损失合计5085121.34元，原告主张其诉请的违约金数额没有超过实际损失，不应予以调整。关于原告主张案涉房屋物业费损失94534.08元，系合理损失，本院予以支持。原告主张按照月租金74250元（5.5元/平方米×450平方米×30天）计算的房屋租金损失2376000元，原告提供了其与案外人签订的房屋租赁合同作为其主张房租标准的依据，因该合同所涉房屋与案涉房屋的面积、楼层等情况均不同，无法作为证据使用。经本院释明，原告就租金损失不申请鉴定。考虑案涉房屋的租赁受市场、楼层、面积、价格等多种因素影响，本院酌定案涉房屋月租金标准为40860元（3元/平方米×454平方米×30天），自2017年1月至2019年8月原告一直占用案涉房屋，造成的租金损失合理部分为1307520元（40860元×32个月），原告主张中超出部分，本院不予支持。原告主张贷款利息损失，该利息损失系原告将包括案涉房屋在内的多套房屋进行打包抵押所支付的利息，根据原告提供的其与渣打银行（中国）有限公司大连分行的电子邮件，原告出售房屋后需要“向利息准备金账户存入相当于售出房产销售收入50%的金额，用于未来偿还贷款”，说明原告出售房屋所得并不立即用于偿还贷款，不能减少其利息的支付数额，案涉房屋售出与否与其应当支付的贷款利息并无关联，该项损失无事实依据，本院不予支持。原告主张房产税损失221579.84元，因原告已经主张房屋租金损失，原告作为房屋出租人在享有出租权益的同时依法缴纳房产税，是原告作为房屋所有权人必须支付的费用，不能包括在损失范围之内，对该项主张，本院不予支持。原告主张房屋差价损失1350000元，原告依据的是被告购买房屋时的价格与被告违约时的价格差计算损失，原告已经就被告违约后迄今占有房屋期间的租金主张损失，其同时就案涉房屋同一时间段的出售权益及出租权益主张损失，系重复主张，且其提供的证据不能证明目前房屋价格与被告购买时的房屋价格存在价格差，对该项主张，本院不予支持。综上，原告因被告违约造成的实际损失应认定为1402054元（物业费损失94534.08元+租金损失1307520元，取整），现原告主张的违约金数额为2420382元，其中未超过实际损失百分之三十部分不能认定为过分高于实际损失，即其主张中合理部分为1822670元（1402054元×130%，取整），扣除被告已付的房款1640820元，被告应当向原告支付违约金181850元。原告主张中超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付占用房屋的经济损失人民币122580元（2018年5月至2018年10月）一节，因原告的该项主张已经计算在合理违约金数额中，此项诉请系重复计算，本院不予支持。关于被告要求原告返还购房首付款1640820元并支付利息的反诉请求，本院在计算被告应付原告违约金时已将被告支付的购房首付款1640820元予以扣除，在扣除首付款后，被告还应支付原告违约金181850元，被告的此项反诉请求，本院不予支持。关于被告要求原告支付赔偿金1640820元的反诉请求，被告主张原告作为出卖人，在签订合同前隐瞒案涉房屋被抵押的事实，且在与被告买卖合同签订后，将案涉房屋再次抵押，原告有意不进行履约，是原告的原因导致合同无效。被告有权请求原告承担超过已付购房款一倍的赔偿责任。因案涉房屋买卖合同并非商品房买卖合同，原告作为二手房的卖方，其房屋存在抵押并不影响房屋买卖合同的正常履行，且在原被告约定的房屋买卖合同中亦明确记载：被告对案涉房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。被告主张原告隐瞒事实，存在重大欺诈，证据不足，故被告此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司与被告（反诉原告）于新明于2016年6月3日签订的大连市房地产买卖合同、大连市房地产买卖合同之补充条款、大连市房地产买卖合同之补充条款（二）、大连市房地产买卖合同之补充条款（三）于2018年5月1日解除；二、被告（反诉原告）于新明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司腾退位于大连市西岗区房屋；三、被告（反诉原告）于新明于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司支付违约金181850元；四、驳回原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）于新明的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12822元［原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司已预交］，由原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司负担3590元，被告（反诉原告）于新明负担9232元。反诉案件受理费20210元［被告（反诉原告）于新明已预交］，由原告（反诉被告）大连星耀置业有限公司负担10000元，被告（反诉原告）于新明负担10210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期间为二年。2936011106680000审判长张春艳审 判 员  李 健人民陪审员  李延臣40005013779500二○一九年十月十一日书记员张新传