重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0103民初23355号原告：重庆市第一房地产经营公司，住所地重庆市渝中区民权路7号9楼，统一社会信用代码915001032029345656。法定代表人：刘伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚科，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恺迪，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆中飞商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路82号（平街层），统一社会信用代码915001032033238385。法定代表人：戴勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志刚，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴代全，该公司员工。被告：重庆唐盛广告传媒有限公司，住所地重庆市渝中区临江支路9号15-F5号，统一社会信用代码91500103795852142G。法定代表人：代军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田来全，重庆金仓律师事务所律师。被告：重庆飞扬广告有限公司，住所地重庆市渝中区民族路188号24层3、4号，统一社会信用代码915001036220397865。法定代表人：周莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨坤，重庆渲滈言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨琦，重庆渲滈言律师事务所律师。原告重庆市第一房地产经营公司（以下简称第一房地产公司）与被告重庆中飞商贸有限公司（以下中飞商贸公司）、重庆唐盛广告传媒有限公司（以下简称唐盛广告公司）、重庆飞扬广告有限公司（以下简称飞扬广告公司）侵权责任纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告第一房地产公司的委托诉讼代理人姚科、陈凯迪，被告中飞商贸公司的委托诉讼代理人陈志刚，被告唐盛广告公司的委托诉讼代理人田来全，被告飞扬广告公司的委托诉讼代理人杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决三被告立即停止对金鹰大厦外墙的侵害，立即拆除LED广告屏，并将金鹰大厦外墙返还给原告；2、判令三被告立即连带赔偿原告自2016年10月5日起至三被告返还金鹰大厦外墙给原告之日止的外墙利益损失（按每年950万元的标准乘以62.61%计算）；3、本案诉讼费、保全费由三被告负担。事实与理由：重庆市渝中区邹容路86、90、96、82号负一层的金鹰大厦裙楼中，王燕等27个自然人产权人和12个公司及其他组织产权人于2010年分别委托原告就权利人享有所有权的共5890平方米的房屋进行统一改建和统一经营，并签订《金鹰广场房屋授权经营协议》，原告取得该5890平方米房屋及相应比例外墙的占有、使用、收益的权利。2011年6月30日，原告与被告中飞商贸公司签订了《金鹰广场租赁合同》，约定了原告将案涉5890平方米房屋出租给被告中飞商贸公司。2012年7月10日，原告将案涉房屋交付给被告中飞商贸公司。2012年1月4日，被告中飞商贸公司与被告唐盛广告公司签订了《户外场地(LED屏)租赁合同》，约定将案涉外墙出租给被告唐盛广告公司用作LED屏，租期20年，每年租金300万元。2013年10月22日，被告唐盛广告公司将案涉外墙又出租给被告飞扬广告公司，租期5年，每年租金950万元。2014年8月，被告中飞商贸公司在案涉外墙搭建LED屏。2016年10月5日，原告与被告中飞商贸公司签订的《金鹰广场租赁合同》经渝中区法院生效判决解除，被告中飞商贸公司应当于同日返还案涉房屋及相应外墙给原告。但三被告至今都没有返还，仍然继续占有、使用、收益案涉外墙。原告认为:在原告与被告中飞商贸公司的租赁关系解除后，被告中飞商贸公司即应当返还案涉房屋和相应外墙给原告，原告立即恢复对案涉房屋和相应外墙的占有、使用、收益的权利，依法应享有相应利益，但原告自2016年10月5日起一直丧失外墙的该利益。相反，三被告自2016年10月5日至今却一直实际享有了外墙的占有、使用、收益的利益，但属于无权享有，依据《侵权责任法》第二条规定，民事利益也属于侵权的对象，因此三被告依法应承担侵权责任。同时，由于三被告系互相协助而构成共同侵权，应当承担连带责任。被告中飞商贸公司辩称，一、原告提出诉请是因为租赁合同到期未返还，是合同之诉并非侵权之诉，原告请求2016年10月5日之后的损失赔偿，也是租赁合同终止后的事项，因此不论其请求是否成立，本案原告提出的是合同之诉，而被告取得外墙的经营收益是双方联建合同明确约定的，且联建合同以及双方除租赁合同外的所有合同并没有解除，而中飞商贸公司基于有效合同有权使用收益外墙，这是中飞商贸公司投资的对价。此房屋将在2024年12月31日后以崭新的状况归还给产权人，因此产权人无偿获得了改造后的金鹰大厦，因此2024年12月31日前金鹰大厦的使用收益归属于中飞商贸公司，这是产权人无偿取得改造后的房屋的对价。二、即使假设本案属于侵权纠纷，原告主体也不适格，原告自己承认本案产权人有27个自然人及12个公司，原告方在举证时也没有举示现已经取得5890平方米产权的证据，其作为房屋使用人之一没有权利代表全体产权人提出侵权之诉。三。原告诉请的权利基础没有法律依据，原告所述依据侵权责任法第2条提出，侵权责任法第2条没有任何一项提到房屋承租人有权对房屋产权涉及的权利提出主张。四、本案没有侵权行为，侵权是指权利人不同意的情况下损害了权利人的权利，本案中广告位在双方联建的时候就已经明确了该位置是广告位。本次补充的证据记载由原告将改造方案报送政府，因此金鹰大厦改造后的建设方案以及外墙广告位原告是知道并且同意的。并且外墙出租时间是2012年房屋改造完成即出租，原告对改造和出租没有任何意见，已经表明了对外墙广告位出租的认可，因此不构成对原告权利的侵犯（假设原告有权利）。五、本案原告主张的外墙损失没有获得其申请的鉴定结论，承担举证不能的法律后果。被告唐盛广告公司辩称，一、原告不享有被侵权的主体资格，原告只享有房屋经营权并非物权法的产权主体，因此原告起诉产权侵权之诉不成立。二、我公司与中飞商贸公司在2012年1月10日签订了户外场地LED屏租赁合同，我公司租赁中飞商贸公司金鹰外墙制作广告屏，租期是从2012年1月4日至2032年1月4日止，月租金为25万元，该合同没有违反法律规定，现原告起诉我公司侵权没有法律依据。三、中飞商贸公司是金鹰广场的投资建设者，在建设整栋楼的同时依据政府规划，为了提升城市形象在建设时专门建设了广告屏框架，目的就是为了制作LED屏，其建设成本不计入楼的其他产权者的成本，享有独享的权利。这一点与在建设好楼以后再在楼的外墙修建广告牌有本质区别。原告所指代表其他产权者没有在广告屏框架上承担任何费用，同时原告没有任何产权证据。四、我公司租用外墙后投资了千万余元制作LED屏，目前还没有收回成本，所以我公司有权继续经营。五、我公司将涉案广告屏转租给飞扬广告公司，双方签订了相应合同，合同没有违反法律规定，应属有效，应该继续履行。原告请求拆除LED屏不符合法律规定，也与政府规划相违背。请求我公司承担侵权责任没有法律依据，因此请求驳回原告全部请求。被告飞扬广告公司辩称，我公司系合法从唐盛广告公司取得经营权。原告与27个自然人及12个公司签订的金鹰广场房屋授权经营协议并没有约定当出现第三方侵犯全体业主利益的时候原告有权代表上述产权人向第三人索赔维权。其他答辩意见同唐盛广告公司、中飞商贸公司的意见。本院经审理认定事实如下：重庆市渝中区邹容路86号、90号、96号、82号负一层的金鹰大厦裙楼中，王燕等27个自然人产权人和重庆市渝中区房屋管理局营业用房管理所等12个公司及其他组织产权人于2010年分别委托第一房地产公司就权利人享有所有权的共5890平方米的房屋进行统一改建和统一经营，第一房地产公司还分别与前述房屋所有权人签订有《金鹰广场房屋授权经营协议》，约定了由第一房地产公司就前述房屋享有占有、使用、收益的权利，并由第一房地产公司自行或委托第三方统一规划、统一改建、装修装饰、统一经营、统一管理。2011年6月30日，第一房地产公司（甲方）与中飞公司（乙方）签订《金鹰广场综合整治项目联建合同》，载明：1、重庆市渝中区解放碑“金鹰广场综合整治项目”(以下简称金鹰项目)是渝中区政府的重点工程之一。该项目改造面积为9909.66平方米(其中，甲方在渝中区邹容路82号金鹰大厦裙楼获得相应产权人授权进行统一改建及经营的建筑面积为5890平方米，乙方自有产权为建筑面积4019.66平方米);2、甲方与金鹰项目所涉产权人(乙方除外)已签订《金鹰广场房屋授权经营协议》，已获得了相应产权人的授权就金鹰项目进行统一改建、统一经营并由甲方负责按照约定向前述产权人支付租金收入及其他相关款项(自2009年10月起至2024年12月31日止)同时根据区政府要求，甲方作为金鹰项目的立项主体;3、乙方作为渝中区邹容路82号金鹰大厦裙楼部分产权人，曾向甲方出具《委托书》全权委托甲方就乙方自有产权房屋部分实施综合整治及大修工程项目;4、2011年6月16日渝中府办函【2011】66号会议纪要同意为推进金鹰项目顺利进行，由甲乙双方进行联建。该合同约定，甲乙双方共同作为金鹰项目的立项主体，负责项目的全面实施，其中甲方负责办理相关建设手续，乙方负责提供全部资金支持。乙方的投资款包括但不限于甲方根据授权经营协议应向金鹰项目其他产权人支付的租金及其他相关款项、金鹰项目统一改建及统一经营所涉全部资金、以及由于乙方原因而应当承担的全部费用。乙方在按时足额提供上述资金支持并严格履行本合同各项义务前提下、作为乙方的投资对价，乙方有权在项目建设完成后获得一定期限的项目所涉经营权(自金鹰项目所涉房屋正式交付给乙方之日起至2024年12月31日止，乙方自有产杈房屋经营权除外)，即对于金鹰项目所涉房屋，在甲方将其出租给乙方后由乙方负责统一经营，乙方负责统一出租给重庆诺朋投资有限公司负责经营。在乙方按照授权经营协议约定向甲方代表的其他产权人按期足额支付约定租金之后，剩余租金收入由乙方获得。除此之外，乙方不再享有其他任何投资回报。相关租赁事宜，由甲乙双方另行签订《租赁合同》。2011年6月30日，第一房地产公司（甲方）与中飞商贸公司（乙方）签订《金鹰广场租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的租赁房屋位于重庆市渝中区邹容路86号、90号、96号、82号负一层，总建筑面积5890平方米，甲方同意乙方自行就租赁房屋进行对外招商和经营管理；租赁期限自租赁房屋正式交付给乙方之日起至2024年12月31日止。合同签订后，第一房地产公司于2012年7月10日将前述建筑面积5890平方米的案涉房屋交付给了中飞商贸公司。在合同履行过程中，中飞商贸公司未能按时足额向第一房地产公司支付租金，第一房地产公司起诉来院。2016年8月18日，本院作出（2015）中区法民初字第13276号民事判决书，判决如下：一、原告重庆市第一房地产经营公司与被告重庆中飞商贸有限公司于2011年6月30日签订的《金鹰广场租赁合同》、于2014年7月24日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告重庆中飞商贸有限公司于本判决生效后立即将《金鹰广场租赁合同》所涉的重庆市渝中区邹容路86号、90号、96号、82号负一层的金鹰大厦裙楼房屋（建筑面积5890平方米）交还给原告重庆市第一房地产经营公司经营管理……该民事判决书已于2016年10月5日生效。2012年1月4日，中飞商贸公司（甲方）与唐盛广告公司（乙方）签订《户外场地（LED屏）租赁合同》，约定乙方租赁甲方拥有产权位于重庆市渝中区解放碑金鹰财富中心商场（面朝解放碑）墙面的位置用作LED屏。形式与规格：LED显示屏11.52m宽×30.72m高=353.89平方米。该LED屏的相关设置审批手续由乙方申办，甲方协助办理，LED屏隶属大楼本身结构部分由甲方负责维修，LED屏本身结构及屏本身由乙方负责维护维修。租赁期限为20年，租赁时间起算期自2012年1月4日起。乙方每月应向甲方支付租金250000元。合同还约定，甲方应向乙方提供该LED屏正常经营使用的照明供电服务和控制操作房间（不低于6平方米）。2013年10月22日，唐盛广告公司（甲方）与重庆春华秋实广告有限公司（乙方）签订《合同》，约定唐盛广告公司将重庆市渝中区解放碑金鹰财富中心商场（面朝解放碑）墙面的户外LED广告屏位出租给重庆春华秋实广告有限公司。形式与规格：LED显示屏11.52m宽×30.72m高=353.89平方米。乙方租赁的甲方广告位产品包含上述墙体广告位置，可供使用的LED显示屏，及完备的广告审批手续。LED屏租赁期限为5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。该广告位的租金为每年950万元。同日，唐盛广告公司（甲方）、重庆春华秋实广告有限公司（乙方）与飞扬广告公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定本协议各方同意丙方取代乙方成为“既有合同”的一方。乙方在本协议生效前基于“既有合同”对甲方所享有的权利和承担的义务分别由丙方享有和承担。本协议生效后，丙方按照“既有合同”的约定享受权利和承担义务。2014年8月19日，重庆解放碑中央商务区管理委员会颁发了渝中广告设施许可[2014]005号设置户外广告设置许可证，载明设置者为中飞商贸公司，规格11.52m×30.72m。审理中，第一房地产公司申请对案涉搭建LED屏部分外墙的2016年10月5日至今的租赁价格进行司法鉴定。但本院依法委托的鉴定机构重庆开睿资源资产评估土地房地产估价有限公司以“评估对象为特殊资产且为追溯性评估，市场相似租赁案例的相关方考虑商业机密，不愿提供租赁信息，我司工作人员在勤勉尽责情况下仍不能搜集到市场租赁案例”为由作退件处理。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案中，第一房地产公司与小业主们签订有《金鹰广场房屋授权经营协议》，约定了由第一房地产公司就前述房屋享有占有、使用、收益的权利，并由第一房地产公司自行或委托第三方统一规划、统一改建、装修装饰、统一经营、统一管理。第一房地产据此不仅取得了前述房屋专有部分的收益及经营权利，还相应取得前述房屋对应的共有部分的收益及经营权利。金鹰广场综合整治项目系由第一房地产公司与中飞商贸公司进行联建，中飞商贸公司在改建后的金鹰大厦裙楼外墙设置广告位并对外出租。改建后的金鹰大厦裙楼外墙根据法律规定，应属于业主共有部分。中飞商贸公司并不因就重新改建金鹰大厦裙楼外墙就享有外墙的专有权利，且第一房地产公司与中飞商贸公司之间的联建合同所约定中飞商贸公司享有的项目经营权，亦因双方之间《金鹰广场租赁合同》的解除而消灭。中飞商贸公司在金鹰大厦裙楼外墙设置广告位，并出租给唐盛广告公司搭建LED广告屏，而唐盛广告公司又将LED广告屏出租给飞扬广告公司使用，前述行为均发生在第一房地产公司与中飞商贸公司之间的《金鹰广场租赁合同》解除之前，属于有权处分行为。虽然《金鹰广场租赁合同》解除之后，中飞商贸公司负有向第一房地产公司返还房屋的义务，同时不再享有该房屋对应的共有部分处分权。但是案涉该LED屏在解放碑商圈具有一定的景观效果和经济效益，为了更好发挥物的效用，本院对原告请求拆除LED广告屏的诉请不予支持，但第一房地产公司可主张其享有权利的共有部分的收益。根据前文所述，唐盛广告公司、飞扬广告公司并不构成对第一房地产公司的侵权，在本案中不承担赔偿责任。至于外墙租金利益，根据合同相对性原则，应以中飞商贸公司获得的租金收益25万元/月为计算标准为宜，第一房地产公司每月应得收益为250000元×5890平方米÷9909.66平方米=148592.38元。至于起止时间，应自合同解除次日2016年10月6日起至中飞商贸公司停止侵害之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆中飞商贸有限公司于本判决生效之日起赔偿原告重庆市第一房地产经营公司自2016年10月6日起至重庆中飞商贸有限公司停止对金鹰大厦外墙共有权侵害之日止，每月按148592.38元计算的外墙利益损失；二、驳回原告重庆市第一房地产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费收取64300元，由原告重庆市第一房地产经营公司负担43453元，被告重庆中飞商贸有限公司负担20847元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭宁模人民陪审员  丁庆生人民陪审员  张 平二〇一九年十月二十八日书 记 员  蒋 娟