北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初25248号原告：李建成，男，1979年1月9日出生，汉族，律师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨凤杰，河南亚太人律师事务所律师。被告：孙振亮，男，1990年11月5日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。被告：孙静静，女，1987年7月22日出生，汉族，自由职业，住连云港东海县。原告李建成（以下简称原告）与被告孙振亮（以下称姓名，一并提起时称二被告）、被告孙静静（以下称姓名，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨凤杰，二被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求1、确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年12月22日解除；2、二被告共同支付房屋占有使用费（每月标准为1万元，自2018年12月22日起至房屋实际交付之日止）；3、二被告共同支付提前退租的违约金1万元；4、二被告共同支付合同解除后未将其公司注册地址迁出涉案房屋的违约金（按月租金1万元的5%计算，自2018年12月22日至公司注册地址实际迁出涉案房屋之日止）。事实及理由：二被告系姐弟关系。2016年4月15日，原告与孙振亮签订《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市朝阳区五里桥二街某号房屋（以下简称涉案房屋）出租给其作为办公使用。合同到期后，原告又与孙静静签订了两年的续租协议。2018年12月22日，被告方在原告家属向其催缴房租时，突然表示不愿继续租房，且未对涉案房屋进行任何交接。被告方提前退租的行为已构成违约。且被告方未将其在涉案房屋注册的公司地址迁出，亦构成违约。为了维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。二被告辩称，不认可原告的诉讼请求。2018年10月10日，我方已经告知原告欲将涉案房屋转租，原告也同意。之后原告主动找中介想把涉案房屋转租出去，也主动给了我涉案房屋的房产证明，但是没有给我房东的身份证明，导致材料一直没有提交到房屋中介，涉案房屋一直无法转租。2018年11月1、2日的时候，我又联系了原告，原告让我和中介直接对接房屋转租的事宜。之后中介也带人来看了房。2018年11月15日，中介通知已经有人要租房，让我们搬走。但原告不让新租户使用涉案房屋作为工商地址进行注册，新租户就不租了。续签合同时，原告说签一年太麻烦了，让我们签了两年，口头约定了随时可以退租，但没有写在合同上，而是写了我方可以转租，也没有说必须找到下一家租户才能走。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋产权人为原告。二被告系姐弟关系。孙静静作为法定代表人的北京西京美学教育咨询有限公司（以下简称西京公司）将工商地址注册在涉案房屋，后于2019年6月6日迁出。2016年4月15日，原告（甲方，出租方）与孙振亮（乙方，承租方）在中介公司北京恒洋我家房地产经纪有限公司的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给乙方使用，租赁期限为1年，自2016年4月15日至2017年4月14日止。租金标准为每月9800元，租金每半年一交。押一付六，押金9800元。关于合同解除，其中乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的。2、欠缴各项费用达1000元的……关于违约责任，乙方有上述合同解除情形的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。在合同其他约定事项处，双方还约定甲方配合乙方注册，租赁期满乙方应在30日内将此地址从此房迁走，违反此约定方按月租金5%支付违约金。经甲方同意，乙方在此房进行改造，改造后租赁期满遗留相应设施无偿留给甲方。上述合同履行完毕后，孙静静又与原告续签了租赁合同，双方将续签的合同内容以补充协议的形式写在了上述合同房屋交割清单的尾部，内容为：1、续租期限：两年，即2017年4月15日至2019年4月14日。2、租金：第一期即2017年4月15日至2017年10月14日（六个月），每月租金9800元，以后即从2017年10月15日至2019年4月14日，每月租金10000元整。3、乙方享有转租权，但需提前30日通知甲方，并不得妨害甲方的利益。双方表示补充协议没有涉及的条款，均依照孙振亮与原告签订的《北京市房屋租赁合同》中的约定执行。该协议签订后，孙静静向原告交纳了1万元押金，并将租金交纳至2019年1月15日。此后，双方因合同履行问题发生争议。庭审中，关于合同履行主体，双方均认可涉案房屋系作为西京公司办公使用，签订续租协议的是孙静静，交纳租金的亦是孙静静。关于合同解除时间，原告表示其于2018年12月22日向孙静静要求支付下一期租金，孙静静明确表示不再继续履行合同，故当日应为合同解除之日。孙静静则表示，2018年10月10日，其向原告提出将涉案房屋转租，并表示不再继续履行合同，故合同应于当日解除。为此，双方均提交了微信聊天记录。关于孙静静搬离的时间，原告表示孙静静系在2019年1月16日将钥匙、水电卡交付给中介公司员工并搬离的。为此，原告提交了中介公司员工宋X的说明。孙静静对此不予认可，称其在2019年1月11日将钥匙、电卡交给了中介公司，并在租房的微信群中告知了原告及中介，并于第二天将人员和物品搬离了涉案房屋。为此，孙静静提交了微信聊天记录，根据聊天记录显示2019年1月11日，孙静静一方表示与中介已经交接完毕，直至2019年1月13日，孙静静一方多次向原告表示因原告未交纳物业费，物业不给其开具出入凭条。孙静静提交的微信聊天记录中，原告对于物业费一事未予回应，庭审中，经询，原告表示不清楚是否交纳了物业费。另，原告主张孙静静提前解约，其为尽快重新缔约，给予下一任租户两个月的免租期，由此造成的损失应由孙静静交纳的押金折抵。为此，原告提交了租赁合同，显示原告与下一任租户于2019年1月17日签订租赁合同，并约定于当日交付房屋，租期自2019年3月1日起算。孙静静不同意将押金折抵损失，其称给予下一任租户免租期系原告自愿，与其无关。其要求将交纳给原告的1万元押金折抵其应当向原告支付的费用。原告表示同意押金折抵孙静静应当支付的费用。本院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。原告与孙静静就涉案房屋签署的《补充协议》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。该《补充协议》的签订主体以及履行主体均为原告与孙静静，原告主张孙振亮一并承担责任，于法无据，本院不予支持。关于合同解除的时间，孙静静虽于2018年10月10日提出将涉案房屋转租，但当时涉案房屋并未转租出去，仍然由孙静静在占有使用，双方的租赁关系仍在继续履行，且双方的补充协议中并未有提出转租请求合同即解除的约定，故孙静静主张租赁关系于当日解除，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。孙静静虽于2018年12月22日的聊天记录中表示不再继续履行租赁合同，但此时原告并未表示同意解除合同，亦未于当日行使单方解除权，故原告主张租赁关系于当日解除，本院不予支持。结合双方提交的证据可知，孙静静一方于2019年1月13日还在表示因原告欠缴物业费而无法开具出入凭条，故其实际搬离涉案房屋的日期应晚于该日。原告主张孙静静于2019年1月16日搬离，但其提交的证据并未能充分证明其主张，故本院认为结合孙静静支付租金的情况，本着有利于双方解决纠纷的原则，认定双方的租赁关系于2019年1月15日解除。孙静静已将租金交纳至该日，原告主张其支付房屋占有使用费，缺乏依据，本院不予支持。根据合同约定，孙静静提前退租，应按月租金的100%支付违约金，原告主张孙静静支付1万元的违约金，本院予以支持。双方均于庭审中同意将孙静静支付的1万元押金折抵相关费用，本院对此不持异议。故孙静静无需向原告支付提前退租的违约金，原告亦无需向孙静静返还押金。关于工商注册地址逾期迁出的违约金，孙静静所经营的西京公司在涉案房屋上的工商注册地址迁出时间确实晚于合同约定的时间，孙静静应当向原告支付违约金，根据合同约定，孙静静应支付违约金500元。李建成主张的违约金计算方式并不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告李建成与被告孙静静就位于北京市朝阳区五里桥二街某号房屋的租赁关系于二〇一九年一月十五日解除；二、被告孙静静于本判决生效后七日内给付原告李建成逾期迁出工商注册地址违约金五百元；三、驳回原告李建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由原告李建成负担2187元（已交纳）；由被告孙静静负担1313元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  孙 赫审 判 员  周 墨二〇一九年十月三十一日法官助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢