上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76964号原告：上海浦东东沟商业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：俞文荣，董事长。委托诉讼代理人：严亚涛，上海邑均成律师事务所律师。被告：卢国祥，男，1962年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海浦东东沟商业有限公司与被告卢国祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东东沟商业有限公司的委托诉讼代理人严亚涛、被告卢国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海浦东东沟商业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签署的租赁协议于2017年12月5日解除；2.判令被告支付租金人民币17,600元；3.判令被告立即搬离位于上海市浦东新区高行街XXX号西房屋(以下简称系争房屋)，并支付自2017年12月6日起至实际搬离之日止的占有使用费，按每月3,000元计算；4.诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃要求被告支付租金和占有使用费的诉讼请求。事实和理由：原告是经国企改制的民营公司。2001年11月，在原告改制之前，被告申请辞职，双方自此解除劳动关系。但考虑到被告日后生活，应被告要求，原告将所属的老旧点心店仓库房(即系争房屋)出租给被告使用，产证面积为62平方米。协议约定，被告需一次性向原告支付租赁费17,600元，在被告付清租赁费的前提下，如该仓库遇到拆迁，则原告将拆迁利益转交给被告。协议签订后，原告将系争房屋交付被告使用至今。但被告未按约定支付租金，构成根本违约。且系争房屋已被列入高行镇政府旧城改造项目，原告于2017年12月5日与政府签订了《征收补偿安置协议》。租赁协议因政府征收无法履行，应以拆迁协议签订之日为合同解除日。现被告拒不搬离给原告造成损失，也影响整个旧城改造项目的进度，故原告诉至本院。卢国祥辩称，被告是为了帮公司分担重担才商议辞职，2002年被告离职时原告同意将系争房屋归被告所有，但产证上没有更改姓名。双方仅签订了租赁协议，没有签订其他协议。双方约定以被告离职费每年800元乘以工龄22年，即17,600元用于抵付租金17,600元，故被告不同意支付租金17,600元，且原告要求支付租金的请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。若原告将拆迁利益补偿给被告，被告同意搬离系争房屋。拆迁过程被告没有参与，故要求原告提供拆迁协议及拆迁口径。因为被告认为房屋所有权是被告的，故不同意解除租赁协议，不同意支付占有使用费。本院经审理认定事实如下：上海市浦东新区高行镇高行街XXX号西、复兴路XXX号房屋的所有人登记为川沙县东沟商业合作社，权证号为沪房川字第01504号，权证载明幢号1建筑面积为30平方米，幢号2建筑面积为62平方米(即系争房屋)。1992年6月，川沙县供销商业总公司所属的东沟商业社和东沟供销社合并为上海浦东东沟供销商业公司。2002年12月，上海浦东东沟供销商业公司变更企业名称为上海浦东东沟商业有限公司(即本案原告)。2002年6月，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁协议》一份，约定乙方愿意解除劳动关系，要求甲方将原高行点心店的仓库房(即系争房屋)长期租赁给乙方。双方达成如下协议：“一、甲方把原点心店的库房租赁给乙方，即沪川字第01504号2号地上的62平方米，时间暂定为伍拾年；二、甲方一次性收取租费17,600元；三、乙方在支付清租费的情况下遇动拆迁，甲方承诺所得该地块所有权益如收转交乙方；四、从签约起，该地块由乙方拥有使用权，同时乙方承担该地块上的各类费用；……”协议签订后，被告使用系争房屋。2017年12月5日，上海市浦东新区高行镇人民政府作为拆迁人(合同甲方)与作为被拆迁人的原告(合同乙方)签订《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》，确定乙方房屋坐落于东沟乡高行街394西、复兴路XXX号，有证建筑面积92平方米。被拆除房屋经上海金虹房地产估价有限公司评估机构评估，其房地产市场评估单价为43,000元/平方米。乙方应当在签订本协议后30日内搬离原址。现因被告尚未支付协议约定的租金，且系争房屋因政府拆迁导致租赁协议无法继续履行，但被告拒绝搬离系争房屋，故原告于2019年7月诉至本院，要求判如所请。另查明，2012年5月24日，上海市公安局浦东分局高行派出所出具证明，内容为上海浦东东沟商业有限公司，你单位门牌号原为高行街XXX号，现整改为高行街XXX号。审理中，被告提供加盖原告公司印章的房屋所有权证复印件，证明原告已将系争房屋的所有权转让给被告；原告对此不予认可。原告表示放弃要求被告支付租金及占有使用费的诉讼请求，如判决被告搬离系争房屋，其同意于被告实际搬离并移交系争房屋之日起两日内向被告支付拆迁补偿款3,065,900元。以上事实，由原告递交的《房屋所有权证》《租赁协议》《辞职报告》《上海市非居住房屋拆迁补偿安置协议(适用货币补偿)》《企业名称变更核准通知书》，被告递交的《证明》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，原、被告签订的《租赁协议》中约定租赁期限为五十年，其中租赁期限二十年内的约定部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守，超过二十年的约定部分无效。现因原告已与上海市浦东新区高行镇人民政府签订拆迁补偿安置协议，租赁合同实际已无法继续履行，故原告要求解除《租赁协议》，具有事实和法律依据，本院予以准许。至于合同解除的日期，原告主张解除合同应当通知对方，自通知到达对方时合同解除，因原告未举证曾向被告发送解除合同的通知，故本院确定以被告收到本案诉状副本之日为合同解除日，即2019年9月7日。合同解除之后，被告理应搬离并移交系争房屋。合同约定被告在支付清租金的情况下遇动迁，原告承诺将所得该地块所有权益转交被告。现原告表示自愿于被告实际搬离并移交系争房屋之日起两日内向被告支付补偿款3,065,900元，本院予以照准。如被告对上述补偿款的金额提出异议，自可另案主张。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。被告陈述原告将盖有原告公章的产权证复印件交与被告即证明原告已将系争房屋的所有权转移给被告的意见，因系争房屋未依法转移登记且原告亦予以否认，并且与双方签订的租赁协议相矛盾，故本院不予采纳。原告自愿放弃要求被告支付租金和占有使用费，系对自身权利的处分，与法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海浦东东沟商业有限公司与被告卢国祥于2002年6月签订的《租赁协议》中租赁期限为二十年的部分于2019年9月7日解除；二、确认原告上海浦东东沟商业有限公司与被告卢国祥于2002年6月签订的《租赁协议》中租赁期限超过二十年的部分无效；三、被告卢国祥于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区高行街XXX号(原高行街XXX号)房屋，并将上述房屋移交给原告上海浦东东沟商业有限公司；四、准予原告上海浦东东沟商业有限公司于被告卢国祥实际履行本判决第三项内容之日起两日内支付被告补偿款3,065,900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,725元，减半收取计862.50元，由原告上海浦东东沟商业有限公司负担462.50元，由被告卢国祥负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧二〇一九年十月十一日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。……二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。