广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初12378号原告（反诉被告）：黄凯专，男，汉族，1977年10月10日出生，户籍地址广东省深圳市南山区，被告（反诉原告）：深圳市福田房地产有限公司，住所地深圳市福田区上步中路1011工会大厦14楼，统一社会信用代码：914403001921281554E。法定代表人：周道清。被告（反诉原告）：周道清，男，汉族，1947年6月24日出生，户籍地址深圳市南山区，两被告的共同委托诉讼代理人：冉华才，广东深宝律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：屈剑鸣，广东深宝律师事务所实习律师。上述原告（反诉被告）黄凯专与被告（反诉原告）深圳市福田房地产有限公司、周道清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄凯专、两被告的共同委托诉讼代理人冉华才、屈剑鸣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告深圳市福田房地产有限公司立即向原告支付延期办理房产证违约金17291.61元；2、被告深圳市福田房地产有限公司立即向原告支付2016年5月5日前的逾期预交房违约金823.41元;3、被告深圳市福田房地产有限公司立即向原告支付2016年5月6日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金28231.20元；4、被告深圳市福田房地产有限公司立即向原告支付未按规定时间建成设施及附属配套项目违约金11700元；5、被告周道清在未出资或抽逃出资本息范围内对被告深圳市福田房地产有限公司前述全部债务承担补充赔偿责任;6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：一、被告支付延期办证违约金l7291.61元。1、延期办证天数为l47日。2015年4月17日，被告深圳市福田房地产有限公司与原告签订了《深圳市安居型商品房买卖合同》（以下简称合同），被告深圳市福田房地产有限公司为出卖人，原告为买受人，合同第二十六条约定：“出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记。出卖人应在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人申请办理房地产证。（二）买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请本房地产转移登记，办理房地产证。2017年3月份，被告深圳市福田房地产有限公司邮寄《要求办理房产证的通知》，通知：“根据深圳市不动产登记中心的要求以及锦鸿花园房地产买卖合同中关于办理房产证的约定，委托出卖人协助办理的，应当到深圳市××路××大厦××房签署委托手续。原告于2017年3月7日收到被告深圳市福田房地产有限公司发出的该通知后，按照被告深圳市福田房地产有限公司的表格和要求进行填写《要求办理房产证的告知函》，并选择委托出卖人协助办理，原告提供委托资料和原件后由出卖人根据预约情况申请，时间以不动产登记中心办事进度为准。2017年6月13日，原告拿到房产证复印件，看到房产证登记时间为2017年5月26日，即被告深圳市福田房地产有限公司实际是在2017年5月26日为原告申请办理房地产证。从2016年5月5日起至2017年5月26日，共387日。故延期办证时间为387日-240日=147日。2、延期办证违约金。合同第二十七条约定：如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金，即延期办证违约金为购房总价款*0.0004*147天=17291.61元。二、被告支付2016年5月5日前逾期预交房违约金823.41元。1、逾期预交房天数为187天。合同第十六条约定：出卖人应于2015年10月31日前将本房地产交付给买受人，出卖人向买受人交付前，应按本合同约定地址发出《入伙通知书》。被告深圳市福田房地产有限公司邮寄给原告的入伙通知书告知：交付办理期限2016年5月5日11:00-13:00；按照通知书即可得出贵司逾期交房187天。被告深圳市福田房地产有限公司截至目前仅支付至2016年4月28日的违约金，即被告深圳市福田房地产有限公司只算了180日的违约金。2、逾期预交房违约金823.41元。合同第十七条约定：逾期超过90日的，买受人未要求解除合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。2015年10月20日，被告深圳市福田房地产有限公司向原告发出《延迟入伙通知书》，告知：原定于2015年10月31日入伙时间不得不推迟；被告深圳市福田房地产有限公司应认真遵守《房地产买卖合同》所约定的条款予以赔偿，在业主入伙后统一办理赔偿事宜。根据约定计算预交房违约金为：购房总价款*0.0004*187天=21996.81元；2016年6月7日，被告深圳市福田房地产有限公司给原告支付的延期入伙赔款为21173.40元（购房总价款*0.0004*180天=21173.40元）。故被告深圳市福田房地产有限公司延期交房违约金还有823.41元未支付（21996.81元-21173.40元=823.41元）给原告。三、2016年5月6日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金28231.20元。合同第二十四条约定：交付的本房地产的装置、装修、装饰所用材料的质量必须符合国家有关设计、材料和施工的强制性规范。在预交房时，原告聘请了验房机构对房屋进行了检验，发现房屋多处质量不合格，有房屋质量咨询报告为证，原告告知被告深圳市福田房地产有限公司房屋质量不符合正式交付标准，被告深圳市福田房地产有限公司至今未整改也未正式交付合格的房屋给原告。按照合同约定计算2016年5月6日至2016年12月31日的逾期交房违约金为28231.20元。四、被告未按规定时间建成设施及附属配套项目违约金11700元。合同第十八条约定：出卖人在房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》共用设施及附属配套项目，应按批准的进度建设并经验收合同。出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，出卖人按本房地产总价款的万分之二向买受人支付违约金。《深圳市建设工程质量管理条例》规定：房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得消防、电梯、燃气竣工验收合格证明或者准许使用文件后，方可投入使用。贵司交付的房屋实际上燃气竣工交付日期为2016年7月8日，贵司应当支付延期建成配套项目违约金。房屋预交付时间为2016年5月5日，燃气竣工交付日为2016年7月8日，燃气配套项目延期65日，燃气未竣工导致原告无法开火做伙食、用热水洗澡、生活不便等，合同第十八条约定的违约金明显过低（每日58.815元），至少应按《深圳市市直党政机关和事业单位差旅费管理办法》伙食费补偿标准每天100元及市内交通费每天80元计算违约金，违约65日，故延期建成设施及配套燃气违约金应为180元*65天=11700元。被告辩称：1、确认于2017年2月13日通知原告办理不动产证，并提出2017年3月1日开始可以办证。因为被告的初始登记在2017年3月1日完成，具备了办证条件，双方选择的办证方式是原告初始登记后自行向房地产登记机关转移登记，无须被告办理。被告于2017年3月3日再次书面通知原告可以办证。2、由于光明新区在2017年3月多个楼盘集中办证，不动产登记中心办证速度较慢，每天仅有29个网上预约号，买房人只要取到号就可以办理，被告也会协助抢号，但这仅是被告善意的帮助，并非是义务。原告未能预约成功导致未能办证，不是被告造成的。3、2016年5月5日为房产交付日，之后的第241天为2017年1月1日计至2017年3月1日完成初始登记为60天，合同第27条约定出卖人承担违约责任的前提是未履行为买受人申请办理绿本房产证的相关义务，2017年3月1日之后被告不存在未履行义务的情形，无须承担违约金。4、原告购买的是安居型商品房，根据现行政策和不动产证书记载，房产在10年内不得转让，10年后根据政策申请取得完全产权，原告没有实际损失，本合同文本是住建局提供的2014年版本，约定迟延办证违约金标准是日万分之三或万分之四，2015年的版本已经调整为日万分之一，在宝安区法院以往审理的其他安居型房产系列案件中均将万分之三或四的标准调至日万分之一，被告请求对违约金调低。5、涉案房产在建设过程中受到了政府的各种监管，并由于政府管理原因导致迟延交房，被告对原告已经给付了21173.4元的违约金，安居型商品房本身就是微利房，如再判决过高的迟延办证违约金，开发商将严重亏损，也不利于开发商再投入建设安居型商品房。对于本项目存在多个业主起诉，目前宝安区人民法院和中级人民法院作出的判决标准均为按67天左右计算迟延办证违约金，根据本案的入伙情况，该迟延天数为60天。综上，请求合理调整违约金标准，驳回原告过高诉讼请求。原告在被告交房时仍未付清全部房款，不应计算迟延交房违约金。被告在2016年4月28日具备交房条件，通知原告收楼为2016年5月5日，原告在收到入伙通知书之后，没有根据合同约定对房产提出异议，已经在2016年5月8日丧失提出异议的权利，不应再计算迟延交付的违约金。被告深圳市福田房地产有限公司在交付房产时已经取得竣工验收备案回执，相应的措施和附属配套项目均已完成，不存在该部分违约。被告周道清是公司法定代表人，其个人对公司的经营不承担任何责任。被告向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付迟延付款的购房款及违约金13626.8元，并自起诉之日继续按4.17元/日计算至付清之日止；2、判令反诉被告返还原告已经支付的款项21173.4元，并自起诉之日按同期银行贷款利率计算利息；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年4月17日，反诉原告和反诉被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同》约定，反诉被告购买光明新区锦鸿花园5栋913房，合同第八条约定当日支付购房款59075元，在合同生效之日起20日内即2015年12月29日前通过银行贷款付清剩余房款23.5万元，并约定买卖双方约定的住房交付期限届满，买受人仍未付清全部房款的，出卖人有权拒绝向买受人交房，并不因此向买受人承担延期交房的违约责任。第十二条约定，买受人逾期在九十日之内（含90日），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同第十六条约定房地产的交付时间为2015年10月31日。原告实际在2015年8月26日才通过贷款支付了部分购房款，延迟付款自2015年5月8日至2015年8月26日共111天，应付违约金为294075元×0.0004×111天=10434元。二、因为原告此时已经产生了违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务；原告于通过银行按揭支付的23.5万元款项，首先用于抵扣违约金10434元，剩余部分才能作为购房本金，所以原告至今一直没有结清购房款和违约金。按照10434元作为未付款项，自2015年8月27日起按日万分之四计算违约金，计算至反诉之日即2019年6月17日共计10434元×0.0004×1390天=5801.3元人民币，并应继续计算至付清之日止。三、被告在2016年向原告支付了21173.4元，这是当时基于政府机关维稳的需要，被告先行垫付的款项，并不是确认应该支付原告迟延交房违约金。对于购房款、迟延付款违约金、迟延交付和办证是否应支付违约金等问题，需要最终结算后再确定，基于原告迟延支付房款及违约金，被告有权拒绝向买受人交房并不承担延期交付的违约责任，此笔款属于多付款项，原告应予以返还。原告针对反诉答辩称：一、被告的反诉超过的诉讼时效，应驳回其反诉。建设银行的款项23.5万元是属房款专属部分，不属于被告反诉所称的抵扣款项，应当从2015年8月26日计算被告反诉的起算日，而且被告也主动给原告入伙赔款2多万元。综上，原告付清了房款，不然被告会从违约金的赔偿款中予以扣除；二、赔偿款有被告的书面承诺及付款的备注用途，均为入伙赔款，现在被告反诉的行为违背了诚信原则，被告是不诚信的行为，也是浪费司法资源的行为，应当谴责及罚款；三、银行支付贷款也有被告的义务，被告应在签订合同之日起将按揭贷款所需要的材料支付给指定的第三人，被告的自身原因导致银行付款，而且之后被告也没有提出有其他的行为，根据合同应当由被告自行承担责任；四、买卖合同第8条第1款第3项第2条中“生效之日”的意思，应当认定为被告在房管部门办理登记备案之日起生效，本合同是属于被告提供的格式合同，如果有两种理解，应当用不利于作出格式方的理解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据本案证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年4月17日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告签订《深圳市安居型商品房买卖合同》，主要约定：（一）原告以人民币294075元的价格购买被告开发的深圳市光明新区公明街道南环大道北侧长春路西侧锦鸿花园5栋913房，原告应于合同生效当日支付59075元，于合同生效之日起20日内办理银行按揭贷款并向出售方支付余款235000元；（二）买受人逾期付款的违约责任：逾期在90日之内（含90日）的，或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（三）被告应于2016年1月15日前将本房地产交付给买受人；（四）出卖人逾期交付的违约责任：逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金；逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款（含定金），并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买受人支付违约金，违约金不足以补偿买受人实际损失的，出卖人应补偿其差额。买受人在上述期间内未要求解除合同的，合同继续履行；自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金；（五）出卖人应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》之日起180日内，完成本房地产项目的初始登记，在初始登记时向登记机关出具委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于初始登记后径直向登记机关申请转移登记，办理绿本房产证；（六）延期办证的违约责任：出卖人未履行办证义务的，自房产交付之日后的第241日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本房地产交付之日后第241日起至买受人实际办理绿本房地产证之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告即支付了部分价款59075元。2015年8月20日，原告作为借款人、被告作为保证人，与作为贷款人兼抵押权人的中国建设银行股份有限公司深圳市分行签订《深圳市个人住房公积金借款合同》，约定原告申请的贷款金额为235000元。2015年8月1日，银行将贷款本金235000元支付被告，房款结清。2016年2月25日，锦鸿花园燃气工程经相关建设单位、设计单位、监理单位施工单位共同验收，竣工验收合格，出具竣工验收报告。2016年4月28日，锦鸿花园取得深圳市住房和建设局出具的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。被告主张涉案房屋于当日交付原告。2016年4月29日，被告向原告发出《入伙通知书》，通知被告在2016年5月5日之前办理房屋交付手续。2016年5月13日，原告在被告出具的《收楼意见书》上签名确认收楼。2016年6月7日，被告向原告转账21783.40元，用途注明为5栋0913逾期入伙赔款。2017年2月13日，被告通过锦鸿花园微信公众号向业主发布办理房产证通知。2017年3月1日，被告完成涉案房地产项目的初始登记。2017年3月3日，被告向原告邮寄送达了《关于办理不动产权通知书》，通知办证。2017年5月26日，涉案房产经核准登记至原告名下。本院认为，原告与被告签署的《深圳市安居型商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面遵照履行。原、被告在合同履行过程中，分别存在逾期办证和逾期付款的违约行为，应当依照合同约定承担相应的违约责任。关于延期办证违约金。按照合同约定，被告应在取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》后尽快完成本房地产项目的初始登记，并在涉案房地产交付给原告之日起240日内为原告申请办理并取得不房地产证，如因可归责于出卖人的原因造成买受人不能按约定期限取得不动产权证书的，出卖人应自本房地产交付之日后第241日起至原告实际办理绿本房地产证之日止，被告按日向原告支付购房款万分之三的违约金。本案中，被告于2016年5月5日向原告交付房产，则应在2017年1月1日之前为原告申请办理绿本房地产证，但被告直至2017年3月1日才完成涉案房地产项目的初始登记，被告已逾期履行，应当依约向原告支付延期办证违约金。关于延期办证违约金的计算方式，应从2017年1月1日起算，关于截至时间，根据合同约定，双方选择被告初始登记后由原告自行申请办证，故被告完成初始登记即可视为履行办证义务完毕，原告诉求初始登记以后的逾期办证违约金无法律依据，本院对该部分诉求不予支持。因此，被告关于仅逾期办证60日的抗辩主张，本院予以采纳，确认其违约金责任为：294075元×0.0003×60日=5293.35元。关于原告诉请被告支付逾期开通燃气的违约金。被告已提交证据证明其在交付房产时已履行开发商参与完备小区开通燃气条件的该部分义务，原告要求其承担违约金责任，于法无据，本院不予支持。关于被告反诉请求原告支付逾期付款违约金。合同约定的20日期限为原告办理银行按揭贷款并向被告支付余款的时间，即原告本应于2015年5月7日前向被告付清剩余购房款235000元，但该笔款项至2015年8月26日支付给被告时已逾期111日，合同约定原告应按照购房总价款日万分之四的标准支付逾期付款违约金。该约定过高，本院依法调整为按照购房总价款日万分之三的标准支付逾期付款违约金。原告以第三人原因导致付款迟延主张免责，此抗辩理由不能对抗房屋买卖合同相对方,本院不予采信。经核算，原告应支付逾期付款违约金7825.5元（235000元×0.0003×111日）。至于被告主张原告已付清的购房款应优先抵偿逾期付款的违约金，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还已付款项21173.4元。由于被告确存在逾期交房的违约行为，被告亦认可该款项金额系参照逾期交房违约金的标准，即以房价的日万分之四的标准计算至2016年4月28日所得，据合同约定逾期交房违约金标准及逾期时间核算，该款项与应付的逾期交房违约金相若，因此，原告关于该款为逾期交房违约金、其无须向被告退还该款项的主张，本院均予以采纳，对被告该项反诉请求不予支持。关于原告要求被告支付2016年5月5日前的逾期交房违约金823.41元。被告已支付的逾期交房违约金计算至2016年4月28日，被告通知原告的收房截至日期为2016年5月5日，原告要求被告支付2016年4月28日至2016年5月5日期间逾期交房违约金823.41元的诉求，有事实和合同依据，本院予以确认。原告主张涉案房产的实际收房日期为2016年12月31日，要求被告支付2016年5月6日至2016年12月31日逾期交房违约金，本案中，被告向原告发出的入伙通知书告知原告应在2016年5月5日办理入伙收楼手续，原告未提供任何证据证明延期收楼系被告的造成，故原告该诉求，无事实和法律依据，本院不予确认。关于原告要求被告周道清在未出资或抽逃出资本息范围内对被告深圳市福田房地产有限公司上述债务承担补充赔偿责任，但未提供任何有效证据证明其主张，依法应承担举证不能的不利后果，本院对原告该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄凯专支付延期交房违约金人民币823.41元：二、被告深圳市福田房地产有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告黄凯专支付延期办证违约金人民币5293.35元；三、原告黄凯专应于本判决生效之日起三日内向被告深圳市福田房地产有限公司支付逾期付款违约金人民币7825.5元；四、驳回原告黄凯专的其他诉讼请求。五、驳回被告深圳市福田房地产有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费626元，由原告负担560元，由被告负担66元；反诉费335元，由原告负担75元，由被告负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一九年十月十一日书记员  谢晓帅书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。