北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初5131号原告：袁江，女，1975年1月12日出生，汉族，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，执行董事。委托诉讼代理人：姜红伟，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告袁江与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，由袁江提起诉讼，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁江、被告天台山公司之委托诉讼代理人姜红伟、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁江向本院提出诉讼请求：判令被告按合同约定给付原告自2017年7月31日起至2019年7月22日止的逾期办理不动产权证书违约金，以总房款5358006元为基数，按照每天万分之一的标准计算，共计违约金386848．03元。事实和理由：2013年10月30日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y1542833。合同约定原告向被告购买被告开发的门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目Ax号楼x-x02号房屋，现为北京市门头沟区滨河路23号西山御园x号楼x02号（简称x02号）。原告依约完全履行了合同义务，支付了全部购房款5358006元。按照合同约定被告应于2015年7月31日交付房屋。原告于2015年8月3日前去办理收房手续，但由于B1层没有入户门，而且没有楼梯，因为合同有约定不给提供楼梯，开发商申请后有了楼梯，延期至2016年3月23日原告才得以收房。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2015年7月31日后730日内为原告办理房屋不动产权属证书。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱责任，时至今日仍然没有办理房产登记，已严重违约，应当以5358006元为基数，按照合同约定日万分之一向原告支付违约金，暂计算到2019年7月22日，形成违约金为386848．03元。被告于2018年8月8日至《致西山御园业主的一封信》中，承诺愿意阶段性支付违约金，但后又以“没钱”抵赖，种种行为已经构成严重欺骗、失信。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、造成未办理产权证的原因是原告对于房屋进行了改造。原告将开放阳台进行了封闭，对外墙外侧结构洞口进行了封装，这两项改造导致房屋面积增加，建筑面积超过了规划面积，从而不能办理产权证书。该问题发生后政府对被告已经进行了处罚，处罚后无具体的实施方案。但被告对于办理产权证书没有主观恶意，一直在与政府积极沟通，推动事情尽快解决，政府有可能对超出规划面积部分要求被告支付土地出让金，而且还要向小区业主支付违约金，对被告来讲是无力承担的。如果原告据此要求被告承担不能办理产权证的各项不利后果是极不公平的；二、假设法庭判决被告承担违约金，被告与原告袁江的房屋交付时间不是2015年7月31日，实际交房时间是2016年3月23日，计算违约金的时间应该是这个交房之日后730天期满。三、虽然原告未按照合同约定取得产权证书，但是原告已经实际占有并使用房屋，并未对原告造成实际损失。反而房屋结构改造，原告房屋面积增加了16．51平方米，增加比例是15%，按照购房单价计算，增加的面积折合房价款60．22万元。原告在未受到损失的情况下要求被告支付巨额的违约金，对被告来说是显失公平的。我方认为合同约定的违约金过高，请求减少违约金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月30日，天台山公司（出卖人）与袁江（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1542833）（以下简称预售合同），约定袁江购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（Ax）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层x02号房屋（双方一致认可即现西山御园x号楼x02号），房屋预测建筑面积107．32平方米，其中套内建筑面积88．95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18．37平方米，单价每平方米44009．74元，房屋总价3914666元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年11月6日、2014年1月11日和2015年3月31日，袁江分四次向天台山公司共交纳5358006元，其中购房款3914666元，地下室、小院使用款1443340元。天台山公司向袁江出具发票。2016年3月23日原告向被告支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金21466元，代收物业费8384．62元，天台山公司向袁江出具收据。袁江于2016年3月23日办理房屋入住手续，现由袁江居住使用。截至2019年7月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，袁江在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，袁江与天台山公司就房屋交付产生争议，实际办理入住手续系2016年3月23日，截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为袁江办理房屋转移登记手续，且至今袁江未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于袁江在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。本院认为，委托书系袁江购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采信。关于违约金的起算时间，本院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以袁江实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，本院不予采信。袁江要求天台山公司承担自2017年7月31日起至2019年7月22日止的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。关于违约金计算基数，袁江主张按照5358006元为基数计算违约金，根据查明的事实，地下室和小院原本就未约定办理房产证，故其要求以地下室、小院使用费作为基数计算违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付袁江二○一七年七月三十一日起至二○一九年七月二十二日止的逾期办证违约金282638．89元；二、驳回袁江其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百五十一元，由袁江负担七百八十一元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担二千七百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇一九年十月二十三日法官助理 靳亚真书 记 员 安 萌