福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0981民初3040号 原告：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福建省福安市城关金山北路37号。 主要负责人：郑向东,行长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 被告：倪友明，男，1961年10月12日出生，汉族，住福建省福安市。 被告：吴金兰，女，1972年6月13日出生，汉族，住福建省将乐县。 被告：永乐（福建）房地产有限公司，住所地福建省福安市解放路1号财经大厦6层（经营场地：福建省福安市罗江三江五路38号）。 法定代表人：林昆。 原告中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称农行福安支行）与被告倪友明、吴金兰、永乐（福建）房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行福安支行的委托诉讼代理人张文静到庭参加诉讼，被告倪友明、吴金兰、永乐（福建）房地产有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行福安支行向本院提出诉讼请求：1.倪友明、吴金兰共同偿还农行福安支行借款本金343697.12元及利息（利息包括罚息、复利，截至2019年3月29日为73077.38元，此后利息按合同约定标准计算至实际本息还清之日止）；2.永乐（福建）房地产有限公司对上述债务承担连带清偿的保证责任；3.农行福安支行有权就倪友明、吴金兰提供抵押的坐落于福安市赛岐开发区的房地产拍卖、变卖款享有优先受偿权。事实与理由：2013年1月9日，倪友明、吴金兰向中国农业银行股份有限公司福安市赛岐经济开发区支行（以下简称农行赛岐支行）提交《个人信贷业务申请表》，载明：倪友明向农行赛岐支行申请贷款43万元。配偶吴金兰在申请表上签字确认。2013年2月20日，农行赛岐支行与倪友明、吴金兰签订《个人购房担保借款合同》，约定：倪友明向农行赛岐支行借款43万元；借款期限120个月；借款利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率执行，借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；还款方式为按月等额本息还款法；担保方式为阶段性保证＋抵押，倪友明、吴金兰以坐落于福安市赛岐开发区的房产提供抵押担保；永乐（福建）房地产有限公司自借款人发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人债务承担连带保证责任；上述抵押和保证担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利等；借款人未按期足额偿还借款，农行赛岐支行有权提前收回已发放的借款和提前行使担保权。2013年2月28日，上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记。但至今上述房屋未办理房屋抵押登记。2013年3月4日，农行赛岐支行依约向倪友明发放了借款43万元。但倪友明自2015年11月4日起没有按合同履行偿还借款本息的义务。上述债务系倪友明、吴金兰的夫妻共同债务。截至2019年3月29日，倪友明、吴金兰结欠农行赛岐支行借款本金343697.12元及利息（包括罚息、复利）73077.38元。2014年12月31日，中国农业银行宁德分行发出农银宁发（2014）297号通知，通知载明：农行赛岐支行从2015年1月1日隶属农行福安支行管理。 倪友明、吴金兰、永乐（福建）房地产有限公司未作答辩。 农行福安支行围绕诉讼请求提交了《个人购房担保借款合同》、个人信贷业务申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人借款凭证、贷款还款汇总试算、超期还款单、房屋预告登记等证据，本院依法进行了认证。上述证据内容明确、形式合法，均与本案具有关联，符合民事诉讼证据要求，本院予以确认并在卷佐证。 依据当事人陈述和审查确认的证据，本院审理查明的主要事实与农行福安支行诉称事实一致。 本院认为，农行福安支行、农行赛岐支行均是法人中国农业银行的下属分支机构，不具备法人资格，现农行赛岐支行被降格为二级支行并转隶至一级支行农行福安支行管理，因此，农行福安支行以自己名义就下级支行农行赛岐支行就贷款业务产生的民事权利对借款人、担保人提出诉讼，并无不妥，可予以支持。上述《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强行性规定，合法有效，受法律保护。合同成立后，各方均应按合同约定履行各自义务。现农行赛岐支行已依约发放了贷款，倪友明则负有足额按期偿还借款本息的义务。但倪友明未能按约还款，其行为已构成违约，农行福安支行有权提前收回已发放借款和行使担保权。上述借款发生于倪友明、吴金兰夫妻关系存续期间，且倪友明、吴金兰均确认本案借款用于购买房产，应认定上述债务系倪友明、吴金兰夫妻共同债务，故吴金兰应对上述债务承担共同偿还责任。永乐（福建）房地产有限公司提供阶段性连带责任保证，且截至目前上述房屋仍未办理房屋抵押登记，故依约永乐（福建）房地产有限公司在办妥上述房产的抵押登记手续前，均应对上述债务承担连带清偿责任。倪友明、吴金兰提供上述房产进行抵押，办理了房屋预告登记证明,但未办理房屋他项权证，预告登记不等同于物权登记，相应抵押预告登记亦不能等同于抵押登记，不应直接产生优先受偿的效力。抵押预告登记权人的权利是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分行为。故农行福安支行主张对抵押财产优先受偿的诉请,缺乏法律依据，不予支持。 综上所述，农行福安支行之诉请，依据充分部分，予以支持；依据不足部分，应予驳回。倪友明、吴金兰、永乐（福建）房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、倪友明、吴金兰在本判决生效之日起三日内偿还中国农业银行股份有限公司福安市支行借款本金343697.12元和利息（利息含罚息、复利，截至2019年3月29日为73077.38元，此后至实际还款之日止的利息按合同约定继续计算）； 二、永乐（福建）房地产有限公司在办妥上述房产的抵押登记手续前，对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回中国农业银行股份有限公司福安市支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7552元，由中国农业银行股份有限公司福安市支行负担100元，由倪友明、吴金兰、永乐（福建）房地产有限公司共同负担7452元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  王林清 人民陪审员  占仕发 人民陪审员  丁碧光 二〇一九年十月八日 法官助理王小曼 书记员郑艾玲 附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 裁判文书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 4.《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 －7－