上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初7996号原告：徐欣，女，1976年4月1日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：王青，1984年1月16日生，汉族，住上海市宝山区。被告：万城金控有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘翠苹，总经理。委托诉讼代理人：张君毅，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭嵘，上海市外滩律师事务所律师。第三人：杨晓兰，女，1986年10月27日生，汉族，住上海市水产西路XXX弄XXX号楼611室。第三人：田朋举，男，1991年11月12日生，汉族，住上海市水产西路XXX弄XXX号楼618室。第三人：冯建波，男，1974年8月28日生，汉族，住上海市水产西路XXX弄XXX号楼609室。委托诉讼代理人：庄禄虔，男，1974年7月21日生，汉族，住上海市宝山区。原告徐欣与被告万城金控有限公司(以下简称万城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，因原告徐欣申请，本院依法追加杨晓兰、田朋举、冯建波作为第三人参加本案诉讼。原告徐欣及其委托诉讼代理人王青，被告万城金控有限公司的委托诉讼代理人张君毅，第三人田朋举、第三人冯建波的委托诉讼代理人庄禄虔到庭参加诉讼。第三人杨晓兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐欣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年1月8日签订的房屋租赁合同；2、判令被告将上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼601室、602室、604室、608室、609室、610室、611室、613室、614室、615室、617室、618室、817室(共13间)房屋腾空后返还给原告，第三人一并迁出；3、判令被告支付原告拖欠的2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的租金(按照每月人民币48,636元的标准计算，以下币种均为人民币)；4、判令被告于实际返还房屋之日据实结算欠付的水费、电费；5、判令被告支付违约金97,272元(月租金的2倍)；6、判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(每日按月租金1%计算即486.36元/天，自2019年2月8日起算至判决生效之日止)。事实与理由：原、被告于2017年1月8日签订房屋租赁合同将位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼601室、602室、604室、608室、609室、610室、611室、613室、614室、615室、617室、618室、817室房屋(共13间，以下简称涉案房屋)出租给被告，合同期限至2019年1月7日。后双方协议将合同期限延长至2020年1月7日，月租金48,636元，每三个月支付一次等。被告应于2019年2月8日之前支付租金，原告于2019年2月11日开始不断催讨，但是被告至今未付。原告到房屋现场发现，被告将房屋转租给了第三人，第三人向被告支付了押金并预付了租金，且被告与第三人签订的合同期限已超过与原告签订的合同期限，构成严重违约，故原告提出上述诉请。被告万城公司辩称，不同意解除租赁合同,不同意返还涉案房屋。同意支付拖欠租金。目前被告租金付至2019年3月7日，之后租金未再支付。因为双方就垫付物业费是否抵扣租金问题没有谈妥，原告不同意物业费抵扣租金，被告基于不安履行抗辩权没有支付。现根据原告诉请，原告同意物业费进行抵扣，被告同意付清租金，继续履行租赁合同。涉案房屋被告在正常使用，水电费也正常缴纳，不存在结清水电费。被告不存在违约，不应支付违约金。关于滞纳金，租赁合同约定每月8日之前支付，滞纳金应当从2019年2月9日开始计算，且滞纳金约定标准过高，应按月租金的日万分之一点七五计算。第三人杨晓兰未到庭答辩，后至本院述称同意将涉案房屋返还给原告。第三人冯建波述称，冯建波与被告签订房租协议是基于原、被告之间的授权管理协议书，授权至2022年。冯建波与被告签订的房租协议，租期2019年1月1日至2021年12月31日，除了押金外，还预付了租金10万元。冯建波是善意第三人，不同意一并迁出。原、被告之间是代理行为，原告应对被告与冯建波之间的房租协议认可。冯建波的租金付至2019年3月31日。后原告发函给冯建波，故不再支付租金。第三人田朋举述称，同冯建波意见一致。田朋举与被告签订的租赁协议，租期2018年开始。除了押金外，还预付了租金20万元，被告送了田朋举一辆车，并承诺每月返还5,000余元的房租，一共返还36个月。租金付至2019年3月31日。不同意一并迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告徐欣提交了房屋租赁合同及补充协议、租赁协议(杨晓兰)、租赁协议(冯建波)、租赁协议(田朋举)、微信往来，被告万城公司提交了银行电子回执、告知函、缴费通知单，第三人冯建波提交了管理授权书、租赁合同、交易明细、告知函，第三人田朋举提交了租赁合同、补充协议、情况说明，相关当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年1月8日，出租方徐欣(甲方)与承租方(乙方)万城公司签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼601、602、604、608、609、610、611、613、614、615、617、618、817室房屋出租给乙方使用；租赁期自2017年1月8日至2019年1月7日；租金每月48,636元；每3个月支付一期，每期支付3个月的租金；具体支付日期及金额如下：第一期于2017年2月8日支付145,908元；……第六期于2018年5月8日支付145,908元；第七期于2018年8月8日支付145,908元；第8期于2018年11月8日支付97,272元；乙方支付给甲方押金4万元，租赁期限届满，甲方须全额退还乙方；乙方承担合同履行期间发生的水费、电费；如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方全额返还或授权乙方从甲方支付的房屋租金中扣除等。其中，第十条第(二)款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同收回房屋：经甲方催告后7日内仍不按照约定支付租金的。第十一条约定，乙方未按照约定支付租金的，每延迟1日，甲方可按月租金额1%收取滞纳金；因第十条第(二)款原因导致双方解除本合同的，在乙方结清合同履行期间应由乙方承担各项费用后，甲方应退还乙方已支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按届时月租金的2倍向甲方支付违约金。同年11月7日，双方签订补充协议，主要约定租期更改为2017年1月8日至2020年1月7日，增加一个月免租期；免租期对应租金从原合同中第八期中扣除，第八期租金付款金额变更为48,636元；第九期至第十二期租金均为145,908元。审理中，双方一致确认物业费由徐欣承担。2017年1月8日，徐欣出具经营管理权授权书，主要内容是徐欣确认万城公司对水产西路XXX弄XXX号楼601、602、604、608、609、610、611、613、614、615、617、618室房屋享有出租，可以办理工商注册的权力，经营管理权期限为2017年1月9日至2022年1月8日，在此期间届满之时，如果万城公司与其他第三方签署的该标的房屋租赁合同约定租赁期限尚未届满，本人同意将万城公司将该标的房屋的经营管理权顺延至第三方租赁期限届满为止，但该等顺延最长不得超过上述经营管理权期限到期日起一年。上述协议签订后，万城公司向徐欣支付了押金4万元，并将系争房屋分别转租给了他人。2、2018年11月16日，万城公司支付了租金48,636元。2019年1月3日，万城公司代徐欣支付了2018年7月至2018年12月期间的物业费51,169.8元。2019年2月11日，王青发微信给万城公司要求万城公司支付租金。同年2月27日，王青再次发微信给万城公司的何总催讨租金。万城公司的何总回复表示收到。2019年3月29日，徐欣向各租户发告知函，主要内容为：万城公司应于2019年2月8日之前支付房屋租金，徐欣于2019年2月11日开始不断催讨，至今未收到租金，并发现万城公司将房屋转租给了第三方租客，部分租客向万城公司支付了押金并预付了1-36个月不等的租金，且万城公司签出的合同期限已超过了其与徐欣签订的合同期限，构成严重违约，徐欣已起诉，为免产生更多损失，在未判决之前请不要再向万城公司支付房租。3、根据杨晓兰与万城公司签订的租赁合同，杨晓兰承租了611、612室房屋，租期2018年8月14日至2022年8月13日，2018年8月14日至2020年8月13日租金为每月6,938元。审理中，杨晓兰表示，因徐欣与万城公司的纠纷，接到徐欣通知已停止向万城公司支付租金，现租金未付，徐欣说等诉讼结束后再处理。根据冯建波与万城公司签订的两份租赁合同，冯建波承租了608(南)室、609室房屋，608(南)室房屋的租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，2019年1月1日至2020年12月31日每月租金为2,955元；609室房屋的租期自2019年1月1日至2022年11月31日，2019年1月1日至2020年12月31日每月租金10,600元。2018年12月18日，冯建波另与万城公司签订补充协议，约定租期2019年1月1日至2021年12月31日；冯建波一次性预存租金10万元，每季度租金中扣除8,334元作为预存租金的冲抵部分，直至冲抵完预存款为止；万城公司赠送价值5万元的加油卡，分12期领取等。审理中，冯建波表示，因徐欣与万城公司的纠纷，接到徐欣通知停止向万城公司支付租金，租金付至2019年3月31日。审理中，徐欣表示，系争房屋被万城公司重新编了室号，冯建波实际承租的为609室、610室房屋。根据田朋举与万城公司签订的租赁合同，田朋举承租了613、614、615、617、618室房屋，租期2018年12月26日至2021年12月25日，2018年12月26日至2019年12月25日租金为每月29,298元。田朋举另与万城公司签订了补充协议，约定田朋举一次性预存房租20万元，分36个月平均使用，每个月抵用房租5,556元；万城公司提供宝马牌汽车壹辆作为礼品等。审理中，田朋举表示，因徐欣与万城公司的纠纷，接到徐欣通知停止向万城公司支付租金，租金付至2019年3月31日。审理中，徐欣表示，其他系争房屋也有相关实际承租人，但不要求在本案中追加其他实际承租人参加诉讼，相关清腾事宜由徐欣自行协商解决。4、关于租金支付情况。庭审中，万城公司表示，租金付至2019年3月7日，之后租金未再支付。后万城公司明确补充协议约定增加的免租期在第八期租金中扣除，第八期租金应付48,636元，对应租期是2018年11月8日至2019年2月7日，万城公司于2018年11月16日支付了48,636元，后万城公司又于2019年1月3日代付了物业费51,169.8元，用于冲抵第九期2019年2月8日起的租金，冲抵后与徐欣目前主张的租金起算时间基本相当。庭审中，徐欣表示，万城公司最后一次支付租金是2018年11月16日支付了48,636元，支付的应是第八期2018年11月8日至2019年1月7日期间的租金，根据补充协议免去一个月的租金，因此只收了48,636元。第九期租金应是2019年1月8日至2019年4月7日期间的租金，同意应付租金中扣除万城公司代付的物业费51,169.8元，现主张自2019年3月8日起的租金及使用费，未主张部分放弃。徐欣另表示，同意将押金4万元退还给万城公司。5、为证明己方主张，徐欣另向本院提交了与万城公司相关人员的微信往来记录，其中与万城公司何总的微信往来显示，2019年2月27日，王青向万城公司催讨租金，万城公司表示年前垫付了五万元物业费，还有十几万余款，争取一周内分两次支付，最近周转不开。同年3月7日，王青再次催讨租金。同年3月15日，万城公司表示今明两天付租。同年3月18日，王青通过微信向万城公司发解约协议。之后，双方就相关解约事宜进行了磋商。万城公司对上述微信往来不予确认。本院认为，徐欣与万城公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议，均系双方真实意思表示，当属合法有效，双方均应恪守。庭审中，双方一致确认应于2019年2月8日前付下一期三个月租金145,908元。根据已查明的事实，除已垫付的物业费51,169.8元外，万城公司未再向徐欣支付租金，已构成违约。根据涉案租赁合同约定，万城公司经催告后7日内仍不按约支付租金的，徐欣有权解除合同、收回房屋。现徐欣主张解约，符合合同约定，可予准许。万城公司于2019年4月30日收到本案诉状副本，本院确认涉案租赁合同于2019年4月30日解除。审理中，万城公司抗辩认为未付租金是因为徐欣不同意物业费抵扣租金。本院认为，按约付租是房屋租赁合同中承租方的主要义务，万城公司已垫付的物业费可另向徐欣主张，不能据此拒付租金，况且在扣除物业费后万城公司仍尚有9万余元租金经徐欣多次催讨后未付，故上述抗辩意见，本院不予采纳。房屋租赁合同解除后，万城公司应将系争的十三间房屋返还给徐欣，第三人杨晓兰、田朋举、冯建波作为次承租人，应一并腾退并迁出，万城公司应于实际返还房屋之日据实结清水电费用。审理中，第三人冯建波、田朋举认为万城公司与徐欣是代理关系，依据不足，本院不予采纳。根据涉案租赁合同及补充协议的约定，结合双方陈述来看，万城公司未支付2019年1月8日起的租金，现双方确认自2018年3月8日起未付租金，可见双方均已将万城公司已垫付的物业费5万余元予以抵扣，故徐欣要求万城公司支付自2018年3月8日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，本院予以准许。使用费标准参照涉案租赁合同约定的租金标准计算。关于逾期支付租金的滞纳金。根据约定，万城公司未按照约定支付租金的，每延迟1日，徐欣可按月租金1%收取滞纳金。万城公司认为滞纳金约定标准过高，认为应按月租金的日万分之一点七五的标准计算。本院根据诚实信用和公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度及守约方实际损失等因素，酌情确认万城公司按每日50元的标准，向徐欣支付自2019年2月9日起算至判决生效之日止的逾期付租滞纳金。关于解约违约金。根据约定，因第十条第(二)款原因导致双方解除本合同的，由万城公司按届时月租金的2倍支付违约金。现徐欣要求万城公司支付违约金97,272元，符合合同约定，且并未畸高，本院予以准许。关于押金。徐欣同意向万城公司返还押金，本院予以认可。审理中，徐欣只追加了八间房屋的次承租人参加本案诉讼，明确不追加其他五间房屋的次承租人，并表示相关事宜及后果由徐欣自行处理并承担。第三人杨晓兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告徐欣与被告万城金控有限公司就上海市宝山区水产西路XXX弄XXX号楼601、602、604、608、609、610、611、613、614、615、617、618、817室房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2019年4月30日解除；二、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐欣返还上述房屋，并于实际返还之日据实结清水电费；三、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐欣支付自2019年3月8日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费(按月租金48,636元的标准计算)；四、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐欣支付自2019年2月9日起至本判决生效之日止的滞纳金(按每日50元的标准计算)；五、被告万城金控有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告徐欣支付违约金97,272元；六、原告徐欣于本判决生效之日起十日内，向被告万城金控有限公司返还押金4万元；七、第三人杨晓兰、第三人田朋举、第三人冯建波于本判决生效之日起十日内，从上述房屋内腾退并迁出；八、驳回原告徐欣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为4,672元、财产保全费1,344元，共计6,016元，由原告徐欣负担882元，被告万城金控有限公司负担5,134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一九年十月二十九日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。