河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1002民初5664号原告：周桂荣，女，汉族，1950年9月19日出生，住天津市南开区。委托诉讼代理人:李志锋，河南万朋律师事务所律师。委托诉讼代理人:宋喜红，河南万朋律师事务所实习律师。被告：河南鸿业建设（集团）有限公司。住所地：许昌市五一路30号。法定代表人：韩秋霞，任总经理。委托诉讼代理人:李亚杰，河南君志合律师事务所律师。被告：许昌市魏都区半截河办事处李庄社区居民委员会。住所地：许昌市魏都区半截河办事处李庄社区。法定代表人:韩建伟，任主任。被告：河南瑞贝卡房地产开发有限公司。住所地：许昌市瑞贝卡大道19号。法定代表人：陆振盈，任总经理。委托诉讼代理人:胡海龙，河南名人律师事务所律师。原告周桂荣与被告河南鸿业建设（集团）有限公司（以下简称鸿业公司）、许昌市魏都区半截河办事处李庄社区居民委员会（以下简称李庄社区居委会）、河南瑞贝卡房地产开发有限公司（以下简称瑞贝卡公司）买卖合同纠纷一案，原告周桂荣向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周桂荣的委托诉讼代理人李志锋、宋喜红，被告鸿业公司的委托诉讼代理人李亚杰，被告瑞贝卡公司的委托诉讼代理人胡海龙到庭参加诉讼，被告李庄社区居委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周桂荣向本院提出诉讼请求：1、解除原告和被告于2006年8月21日签订的《购房协议书》；2、判令三被告立即连带返还原告购房款10万元，并按照相同区域商品房市场价和原告购买房屋价款的差额赔偿原告损失10万元（暂定）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年8月21日，原告和被告签订购房协议书一份。协议约定，被告将位于许昌市东城区李庄社区2号楼东单元一层东户房屋一套（面积146平方米，地下室一间，面积22平方米）出售给原告。价款为860元/平方米，地下室价款为550元/平方米。价款合计137660元。付款方法为：首次向甲方付款10万元，余款待交钥匙时一次付清。合同签订后，原告向被告交付房款10万元。但被告至今未向原告交付房屋。经了解，被告已与建设方半截河乡李庄社区居民委员会解除以房抵工程款的合同（2005年5月20日），客观上已无向原告交付约定房屋的可能，其行为属根本违约。为维护原告合法权益，诉至法院。被告鸿业公司辩称：原告请求解除与被告签订的《购房协议书》无事实依据。被告不是《购房协议书》的当事人，《购房协议书》没有加盖公章。被告只是建筑公司，对涉案房屋不享有处分权。被告不应承担返还原告10万元购房款及10万元损失的连带责任，原告应当向李进才、刘国军主张其权利。被告瑞贝卡公司辩称：1、原告起诉的案由为买卖合同纠纷，但原、被告之间不存在任何买卖合同关系，原告应根据合同相对性原则起诉合同相对方。另外，原告诉状事实理由部分与起诉案由相互矛盾，诉状事实理由第三段其起诉依据是按照共同侵权来起诉的，故相互矛盾，因此原告起诉瑞贝卡公司是起诉主体错误。2、原告与鸿业公司或者李进才是否签订购房协议，瑞贝卡公司不知晓，李庄社区与鸿业公司或李进才是否存在以房抵工程款，瑞贝卡公司依然不清楚。3、瑞贝卡公司是2006年12月30日通过合法出让的方式取得4号地国有土地使用权，对于原李庄住宅小区项目以及已经建成的建筑物由李庄社区整体转让给瑞贝卡公司。而且瑞贝卡公司已全额支付了约定的转让款，并及时办理了权属变更手续。因此，瑞贝卡公司对土地有合法使用权，对已建的建筑物有合法所有权。综上，原告起诉瑞贝卡公司没有任何理由和法律依据，应依法驳回原告诉求。被告李庄社区居委会未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。原告周桂荣为支持自己的主张，向本院提交的证据有：第一组：周桂荣身份证复印件一份。证明：原告主体身份。第二组：1、建设工程施工合同复印件一份；2、内部承包合同一份；3、协议书一份；4、鉴定意见书一份。证明：1、被告李庄社区是原告购买房屋的建设单位；2、被告鸿业公司是原告购买房屋的施工单位；3、被告鸿业公司承揽李庄社区1#、2#、3#住宅楼项目工程后，以内部承包方式交由其公司项目经理李进才负责施工，且依据内部承包合同五条（二）款11项，李进才“负责完善对甲方工程的决算及工程价款的回收”；4、被告李庄社区与被告鸿业公司签订以鸿业公司承建的李庄社区2#楼东单元东户一至六楼（包括案涉房屋在内）“房屋抵工程款”的《协议书》，约定将上述房屋交给被告鸿业公司李庄项目部出售，价格按开发商即李庄社区所定价格计算。李进才签订此协议以及又将抵账房屋出售的行为系履行合同约定的回收工程价款职责，是职务行为，其行为后果应当由被告鸿业公司承担；5、李庄社区在明知已经通过《协议书》将涉案房屋抵账给鸿业公司的情况下,将涉案房屋整体转让给瑞贝卡公司，瑞贝卡公司在明知涉案房屋李庄社区已出售而仍接受该争议房屋，并再次出售的行为，是导致本案合同履行不能的根本原因，李庄社区和瑞贝卡公司应与鸿业公司承担连带责任。第三组：1、购房协议书一份；2、收到条一份。证明：1、原告是与被告鸿业公司李庄社区项目部签订购房协议书，李进才本人以鸿业公司项目部代表身份签字；2、原告购买的房屋，是被告鸿业公司承揽李庄社区1#、2#、3#住宅楼项目中的2#楼东单元1层东户，即李庄社区用以抵偿工程价款的六套房屋中的一套；3、原告交付购房款10万元整的事实。第四组：1、魏都区法院（2009）魏民二初字第6号民事裁定书1份；2、魏都区法院（2017）豫1002民初2091号民事裁定书1份。证明：本案原告曾于2008年11月、2014年7月向法院提起诉讼，后申请撤诉，原告主张权利在法定的诉讼时效期间内。被告鸿业公司对原告证据的质证意见为：第1组证据，无异议。第2组证据，证明目的（1），对被告鸿业公司无实际意义。证明目的（2），对其真实性予以承认。证明目的（3），该事实是真实的，但对于该项证明目的之一，证明李进才具有回收工程价款该项保持异议。因为根据内部承包合同，鸿业公司并未授权李进才用以房抵款的方式进行回收。证明目的（4），因该协议书为复印件，不能对其真实性进行认定，其中的公章不清楚，协议书内容简单，对于这么一项重大的问题，作为公司项目部应当取得鸿业公司的授权，而该协议在没有取得授权的情况下签订是无效的。第2组证据不能证明李进才签订此协议又将抵账房屋出售的行为是回收工程价款的行为，也不是职务行为。证明目的（5），该组证据不能证明鸿业公司承担连带责任。该协议书中一方当事人为项目部，不具备民事行为能力且未经被告鸿业公司书面授权，所进行的以房抵债协议超过了项目部的工作范围，事后没有得到鸿业公司的追认，不具备合法性；该协议中没有对房价进行具体约定，且转让的房屋属于集团土地上建造的房屋，在房屋没有预售手续的情况下，不具备转让条件；该协议书并没有实际履行。对该证据中的鉴定意见书关联性有异议：1、李庄社区的印章真实但不代表该协议的内容就合法；2、案外人李进才作为该项目部工作人员，无权与李庄社区签订以房抵债协议，且协议没有实际履行；3、该协议中印章真实与否，并不影响生效裁判文书已经确认李进才的售房行为不构成代理与表见代理的事实。第3组证据，1、购房协议书没有项目部的签章，更没有鸿业公司的合同专用章；2、对于李进才的签字，目前无法判定是本人所签，其真实性存在怀疑；3、收款收据为李进才出具，李进才的签名不能确定是其本人签的；4、对该两份证据，被告鸿业公司均不知情，更不知道这笔款项是否真实存在，被告李进才也从没向公司提及此事和缴纳此款项；5、该收款收据中另一位收款人刘国军的身份不明确，且其收款的落款时间为9月5日，与李进才书写的时间不一致。因此，第3组证据不能证明原告的证明目的。第4组证据，无异议。被告瑞贝卡公司对原告证据的质证意见为：第1组证据，无异议。第2组证据，均为复印件，我公司不予质证。此外证明不了与瑞贝卡公司有任何关系，与我公司无关。关于“协议书”，由于李庄社区和李进才未到庭，其真实性无法核实，且为复印件，不具有合法性和真实性。第3组证据，与我公司无关，不予质证。对鉴定意见的真实性无异议，对协议书的事项与被告瑞贝卡无关，瑞贝卡不知情。第4组证据，无异议。被告鸿业公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组：建设工程施工合同一份。证明：李庄社区和鸿业建设公司就李庄社区施工情况。在合同第47条补充条款第二条，发包人支付的工程款必须汇入承包人设立的账户，否则承包人不承担任何责任，这就证明了鸿业公司与李庄社区之间工程款的明确约定及支付方式。第二组：（2011）魏民重字第13号民事判决书一份，第3页第9行，第4页第12、13、14行，确认了李庄社区与鸿业公司达成的以房抵款的协议是不真实的。（2013）许民三终字第113号民事判决书一份，该判决书第4页第11行，确认了（2011）魏民重字第13号判决书所认定的协议书不真实的事实，第4页16行，确认了鸿业公司未委托李进才出卖房屋的事实。同时，该判决书对案外人李进才进行的销售房屋行为进行了明确的确认，即不属于职务行为，也不构成表见代理，售房产生的一切法律后果均由李进才个人承担。原告周桂荣对被告河南鸿业公司的证据的质证意见为：第1组证据，对其真实性没有异议，但该合同第三部分的第二条第七项，该工程的项目经理是李进才。第2组证据，对其真实性没有异议，但我们认为本案应当依照本庭查明的有关事实和证据综合认定本案的基本事实。虽然谢春丽和本案原告都是从鸿业公司项目部李进才处购买的房屋，但是并不意味着本案必然受该两份生效判决的拘束。被告鸿业公司提供的生效判决作出事实判断的依据是本案诉争的协议书真实性未被认定的前提下作出的，该事实在本案中已有司法鉴定结论决定协议书的真实性，所以该两份判决书的认定事实及法律适用对本案不具有约束力。被告瑞贝卡公司对被告鸿业公司的证据的质证意见为：对证据真实性无异议，与我方无关。被告河南瑞贝卡公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组：国有土地使用权出让合同一份。证明：被告瑞贝卡公司于2006年12月30日通过合法的挂牌出让方式取得东区天宝路南侧与魏文路东侧共计124836.7平方米国有土地使用权。第二组：转让协议一份。证明2007年12月9日瑞贝卡公司与李庄社区居委会签订4号地李庄农民住宅小区项目转让协议，约定李庄社区把4号地李庄农民住宅小区项目以及已建建筑，全部转让给瑞贝卡公司；瑞贝卡公司早已全额支付了全部转让款项，并及时办理了权属转移手续。转让协议中的已出售房屋是指李庄社区对村民内部出售，而不是指原告和鸿业项目部所签的购房协议。原告周桂荣对被告河南瑞贝卡公司的证据的质证意见为：第1组证据，真实性、合法性无异议。第2组证据，真实性无异议。我们认为转让协议本身证明被告瑞贝卡公司在受让4号地以及该土地之上已经在建的李庄社区项目建筑物等资产时，对李庄社区已经出售房屋的事实是明知的。合同的权利和义务应当一并转让，但作为本案被告瑞贝卡公司只享有权利，对李庄社区已经出售的房屋，对该义务不予履行是违法的。正是这样的行为，导致原告与被告所签订的房屋买卖合同从根本上不能履行，其主观上有重大过错，应依法承担连带责任。补充：1、依据协议第三、四条约定作为资产的收购方即瑞贝卡公司应当对拟受让资产的状况状况进行尽职调查；2、协议第四条约定出让方即李庄社区有义务向瑞贝卡公司披露有关该项目的债务目录，并约定如果出现没有披露的债务，则李庄社区应承担责任；3、结合协议第5条，瑞贝卡公司应当在该项目交易中取得了有关该项目的债务负担情况及有关问题的披露资格。故仅凭转让协议不能证明瑞贝卡对本案交易房屋已经存在交易的情况不明知。被告鸿业公司对被告瑞贝卡公司的证据的质证意见为：第1组证据，真实性无异议。第2组证据，真实性、合法性无异议，合同中四号地上已经预售以外的房屋交付瑞贝卡公司，证明了李庄社区居委会同鸿业公司签订的以房抵款的协议是不真实的。本院对原告周桂荣的证据审核后认为：第1、4组证据，被告均无异议，本院予以认定。关于第2组证据，建设工程施工合同、内部承包合同虽均为复印件，但经本庭核实后，对其真实性予以认定。鉴定意见书合法有效，本院对其真实性予以认定。关于协议书的真实性，根据鉴定意见书的鉴定结论，《协议书》中的印文“魏都区半截河乡李庄社区居民居委会★”与许昌市魏都区人民法院提供的样本印文“魏都区半截河乡李庄社区居民委员会★”是同一枚印章盖印，故本院对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。第3组证据，购房协议与收到条均为复印件，且购房协议没有被告鸿业公司签章，故对其证明目的不予认定。本院对被告鸿业公司的证据审核后认为：原告对其真实性无异议，且第1组证据中合同第47条补充条款第二条明确约定工程款付款方式，第2组证据为生效判决，本院对该组证据予以认定。本院对被告瑞贝卡公司的证据审核后认为：原告与被告鸿业公司对证据的真实性均无异议，且证据形式合法，内容真实，本院予以认定。原告所提异议无证据支持，本院不予采纳。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下事实：被告鸿业公司的前身许昌鸿业建设（集团）有限公司（以下简称许昌鸿业公司）与李庄社区居委会于2004年2月23日签订《建设工程施工合同》一份，合同约定：李庄社区居委会将位于许昌市东城区4号地西部1号、2号、3号住宅楼的建设工程发包给许昌鸿业公司。2004年3月30日许昌鸿业公司与其第二分公司项目经理李进才签订《内部承包合同》一份，合同约定许昌鸿业公司将半截河乡李庄社区1号、2号、3号住宅楼承包给该公司第二分公司，由该分公司承担土建等建设工程。2005年5月20日，半截河乡李庄居委会（甲方）与李庄居民小区鸿业公司项目部（乙方）签订协议书一份，约定：一、甲方在建设李庄居民小区中，因建设资金短缺，同意将乙方所建的2#楼东单元东户一至六楼以抵工程款的方式交给乙方，其房价按开发商所定价格计算；二、乙方在出售以上房子时，不能高于以上价格，并且不能以出售房子的方式私自抬高价，决不允许借此谋取暴利……落款有甲乙双方的印章及韩建伟、李进才的签名。2006年8月21日，原告周桂荣（乙方）与许昌鸿业公司李庄项目部（甲方）经理李进才签订《购房协议书》一份，协议约定甲方将东城区李庄社区2#号楼东单元一层东户一套卖给乙方周桂荣；房屋面积146平方米，每平方米860元，地下室22平方米，每平方米550元，共计137660元；首次付100000元，第二次付余款，余款待交钥匙时一次付清。2006年8月21日，原告向李进才缴纳房款50000元，2006年9月5日，原告向刘国军缴纳现金50000元，李进才、刘国军向原告出具签名的收到条一份。案件审理过程中，原告周桂荣向本院提交鉴定申请书，要求对申请人提交的协议书（2005.5.20）和被告许昌瑞贝卡房地产开发有限公司提交的转让协议（2007.12.09）之上的“魏都区半截河乡李庄社区居民委员会”印鉴是否系同一枚，进行司法鉴定。经鉴定，河南金剑司法鉴定中心于2018年8月25日作出豫金剑司鉴中心[2018]文鉴字第170号司法鉴定意见书，鉴定意见为：《协议书》中的印文“魏都区半截河乡李庄社区居民居委会★”与许昌市魏都区人民法院提供的样本印文“魏都区半截河乡李庄社区居民委员会★”是同一枚印章盖印。许昌鸿业公司于2009年4月2日变更名称为河南鸿业建设（集团）有限公司。李进才至今下落不明。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案中，鸿业公司在《建设工程施工合同》和《内部承包合同》中均未委托李进才出卖房屋，原告提供的购房协议书中也没有鸿业公司签章，李庄社区居委会虽与鸿业公司项目部签订协议，将部分鸿业公司所建房屋以抵工程款的方式交其出售，但鸿业公司未认可对李进才授权出售房屋的事实，无法证明李进才向原告出售房屋的行为是代表鸿业公司行使的行为，故在客观上李进才并不具备具有代理权的表象。且原告周桂荣在未对李进才身份及鸿业公司是否授权进行审查的情况下，与李进才签订《购房协议书》，原告存在明显过失。故李进才的行为不构成表见代理，并且其卖房行为也不是鸿业公司作为建筑公司所从事的经营活动，其行为也不是职务行为，其法律后果应当由李进才个人承担，被告鸿业公司不应承担责任。原告提供的证据不能证明被告李庄社区居委会与被告瑞贝卡公司具有过错，故对原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周桂荣的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告周桂荣负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  李 培人民陪审员  尹秀甫人民陪审员  廖娅丽二〇一九年十月二十三日书 记 员  李 蕊