广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初953号原告：李回菊，女，1976年9月26日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：罗明生、王振彪，广东合众之源律师事务所律师。被告：唐艳，女，1980年8月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：**峰，男，1972年12月9日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被告：姚周，男，1986年11月1日出生，汉族，住河南省汝南县。原告李回菊诉被告唐艳、**峰、姚周排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李回菊的委托诉讼代理人罗明生到庭参加诉讼，被告唐艳、**峰、姚周经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李回菊向本院提出诉讼请求：一、确认唐艳、**峰与姚周签订的2014年7月3日的《房屋租赁合同》无效；二、姚周搬离广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房；三、姚周向李回菊支付房屋占用费（按1万元每月计算）；四、唐艳、**峰、姚周负担诉讼费用。事实和理由：2018年5月27日，李回菊通过阿里拍卖以最高价竞拍取得广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房。2018年8月6日，李回菊取得涉案房屋的不动产权证。唐艳和**峰是房屋的原权属人，李回菊在收楼时发现姚周在房屋内居住，其声称是唐艳、**峰出租房屋给姚周本人，租期为15年，并向派出所民警出示了房屋租赁合同复印件。唐艳、**峰声称在负有多笔债务的情况下出租房屋给他人，一次性收租15年。姚周称一次性支付了72万元租金给唐艳、**峰，但未有银行转账记录，可见上述房屋租赁合同可能是其三人倒签的，是串通合谋损害债权人利益的无效合同。因此，为维护李回菊合法权益，故向法院起诉，诉如所请。被告唐艳未到庭，未答辩。被告**峰未到庭，未答辩。被告姚周未到庭，未答辩。经审理查明：2018年8月1日，增城区人民法院作出（2017）粤0183执恢裁942号执行裁定书（申请人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，被执行人为**峰、唐艳），裁定书载明，依据已经发生法律效力的（2015）穗增法民二初字第663号民事调解书确定的内容及（2017）粤0183执恢942号执行裁定书，查封被执行人**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房，由于**峰、唐艳拒不履行上述生效法律文书确定义务，本院于2015年11月24日作出（2015）穗增法执裁字第2165号之一拍卖执行裁定书已发生法律效力并委托淘宝司法拍卖网络平台对上述房产进行公开拍卖，由竞买人李回菊以3718000元的最高价竞买得。该裁定书裁定，一、解除对**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房查封；二、涂销**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房抵押登记；三、**峰位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房所有权归李回菊所有，该房产的所有权自本裁定送达李回菊时起转移；四、李回菊可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。粤房地他项权证押字第（12）1385号他项权证书载明，涉案房屋的权属人为**峰，他项权利人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行，他项权利种类为抵押，登记时间为2012年5月30日。粤（2018）广州市不动产权第10212659号不动产权证书载明，广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房于2018年8月16日登记在李回菊名下，面积为166.10平方米。该证附记显示，该房根据（2017）粤0183执恢裁942号协助执行通知书及裁定书拍卖所得。涉案房屋的淘宝阿里拍卖网页显示，该拍卖标的物存在抵押登记记录，详细见产权查册表；该标的物存在租赁情况，租赁期为2014年9月3日至2029年9月2日，每月租金4000元，租金已一次性付清。本院对拍卖标的的租赁合同不作实质性审查，仅作为拍卖信息予以披露。产权查册表、评估报告等资料的附件，请自行在当前网页下载浏览。网页附件列有产权查册表、评估报告及租赁合同。2019年1月14日，本院立案受理本案。在本案的审理过程中，一、李回菊提供一份涉案房屋的《房屋租赁合同》复印件（出租方、甲方为唐艳、**峰，承租方、乙方为姚周），该复印件显示落款日期为2014年7月3日。李回菊对此陈述以下，其在取得涉案房屋的产权证后，到涉案房屋打算办理收楼手续时发现房屋内有人居住，李回菊报警，双方到派出所，李回菊得知该居住的人为姚周，且姚周提供了涉案房屋的房屋租赁合同复印件，该合同复印件与涉案房屋在淘宝阿里拍卖网页的附件租赁合同是一致的。二、对于房屋占用费，李回菊表示，从2018年8月16日起计至立案之日止，按同时期同地段房屋租金标准计算，若该标准高于10000元/月，则以10000元/月计算，若该标准低于10000元/月，则以该标准计算。三、在法庭辩论终结前，李回菊撤回第一项诉讼请求；并明确其第二项诉讼请求为要求姚周腾空涉案房屋。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”。亦即，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而将房屋执行拍卖，原租赁合同对经拍卖取得房屋的受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋于2012年5月30日设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司广州增城新塘支行。因**峰、唐艳拒不履行（2015）穗增法民二初字第663号民事调解书确定的义务，抵押权人中国银行股份有限公司广州增城新塘支行申请法院强制执行，拍卖涉案房屋以实现其抵押权，李回菊经拍卖竞得涉案房屋。而涉案房屋的租赁合同复印件显示，房屋的出租签署日期为2014年7月3日，晚于涉案房屋抵押权的设立时间。因此根据上述法律规定，上述租赁合同对李回菊不具有约束力。李回菊作为涉案房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其主张要求姚周腾空涉案房屋并支付2018年8月16日起计至立案之日2019年1月14日止的房屋占用费，理据充分，本院予以支持。涉案房屋同时期同地段的房屋租金参考价为18元/月/平方米，每月房屋占用费为2989.8元，经核算，上述期间的房屋占用费为14949元。原告李回菊自行撤回要求确认房屋租赁合同无效的诉讼请求，系其对其权利的自行处分，不违反法律法规的规定，本院予以准许。唐艳、**峰、姚周经本院合法传唤无正理由不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告姚周应于本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤鸣苑一百零一街96号房；二、被告姚周应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李回菊支付房屋占用费14949元；三、驳回原告李回菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37104元，由被告姚周负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  赖雯丽人民陪审员  洪程程人民陪审员  张积权二〇一九年十月十日书 记 员  王燕芳郭颖婕