广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2528号原告：麦海辉，男，1971年11月16日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，被告：肇庆市高要区恒富置业有限公司，住所地肇庆市高要区南岸万福路1号肇庆珀丽湾商住区奥维多一街5号，统一社会信用代码914412836682307972。法定代表人：刘兰桂。原告麦海辉与被告肇庆市高要区恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告麦海辉到庭参加了诉讼，被告恒富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告麦海辉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2018年3月30日签订的三份《商品房认购书》；2、判令被告立即还款原告购房款100万元及逾期违约金143400元（从2018年4月1日起暂计至2019年7月23日，参照恒富大厦其他已签订的《商品房买卖合同》约定，按已付房款的日万分之三计算，以后违约金计至解除《商品房认购书》之日止）；3、确认原告对拍卖高要恒富大厦302房、1203房、1203A房所得价款有优先受偿权；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月30日，原、被告签订《商品房认购书》，原告认购了位于肇庆市××区××预售××大厦××房（建筑面积65.64平方米，全额房款339805元）、1203房（建筑面积66.33平方米，全额房款328545元）、1203A房（建筑面积66.33平方米，全额房款331650元），上述购房款合计100万元。按照《商品房认购书》的相关约定，麦海辉已于签订认购书当日付清了全额购房款100万元（其中97万元通过银行转账至被告的银行账号，余下的3万元由被告股东刘恩辉拖欠原告的3万元借款予以抵扣并经被告盖章确认），原告于2018年11月5日收楼。但被告并未按认购书约定与原告签订《广东省商品房买卖合同》。最近，原告从该大厦其他住户处得知，该大厦在出售给原告前已抵押给广东高要农村商业银行股份有限公司，并办理了他项权证。依据法律，原告对拍卖高要恒富大厦302房、1203房、1203A房所得价款有优先受偿权。综上，为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告恒富公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，麦海辉向恒富公司认购了位于高要市府前大街94号的高要恒富大厦三套房屋：第一套为302房，建筑面积65.64平方米，套内面积46.11平方米，销售价格为每平方米5176.8元，总金额为叁拾叁万玖仟捌佰零伍元（339805元）；第二套为1203房，建筑面积66.33平方米，套内面积46.59平方米，销售价格为每平方米4953.2元，总金额为叁拾贰万捌仟伍佰肆拾伍元（328545元）；第三套为1203A房，建筑面积66.33平方米，套内面积46.59平方米，销售价格为每平方米5000元，总金额为叁拾叁万壹仟陆佰伍拾元整（331650元），上述三套房屋金额合计1000000元。当日，麦海辉作为乙方（认购方）与甲方（出售方）恒富公司对上述认购的三套房屋签订了三份格式条款均相同的《商品房认购书》，约定了乙方麦海辉于2018年3月30日前一次性支付上述三套房屋的购房款共1000000元给甲方恒富公司；乙方逾期不缴交按其选择的付款方式缴交首期房款及相关费用或不履行本认购书任何条款时，则视为乙方违约；该认购书自行解除，乙方已支付的认购定金款项不予返还，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人。本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书空格部分的文字与印刷文字具有同等效力。双方对何时签订《商品房买卖合同》并未作任何约定。上述三份《商品房认购书》，麦海辉均在乙方（认购方）处签名并捺指印确认；恒富公司在甲方（出售方）处加盖公章确认。2018年3月30日，麦海辉通过其在广东高要农村商业银行股份有限公司开设的账户将房款共计970000元转账至恒富公司在广东高要农村商业银行股份有限公司开设的账户80×××59内。当日，恒富公司出具收据一张，载明：今收到麦海辉借款（现金）叁万元（￥：30000）。之后，双方对上述三套房屋并未签订《商品房买卖合同》。2018年11月1日，麦海辉认购的302房、1203房、1203A房符合交房条件，恒富公司向其发放交房通知书，通知其于2018年11月1日至同年12月30日现场办理交房手续。2018年11月5日，麦海辉到恒富公司对上述三套房屋签收了收楼确认书，每套房屋签收了钥匙4条。上述，麦海辉与恒富公司对案涉三套房屋签订《商品房认购书》，麦海辉支付房款970000元至恒富公司账号，到麦海辉签收收楼确认书期间，双方对案涉三套房屋均未签订《商品房买卖合同》，恒富公司至今仍未为麦海辉办理案涉三套房屋的不动产登记手续，麦海辉对案涉三套房屋亦未装修入住。麦海辉向恒富公司催办不动产登记手续无果，遂诉至本院。另查明，案涉三套房屋在肇庆市高要区不动产登记中心状态显示为在建抵押，查封。庭审中，麦海辉主张案涉三套房屋购房款共1000000元，其通过转账形式支付970000元，余下30000元是现金支付的且为购房定金，至于为何收据上写是借款，其当时没有细看。而对该30000元，麦海辉在其起诉状事实和理由中，陈述为恒富公司的股东刘恩辉拖欠其的借款，并用于抵扣房款的。此外，麦海辉在庭审中对其第二项诉讼请求予以变更，要求被告恒富公司立即归还原告购房款1000000元，放弃追讨违约金的诉请。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告恒富公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，但其缺席不影响本院依据查明事实及相关证据依法作出判决。原告麦海辉和被告恒富公司签订的案涉三套房屋的三份《商品房认购书》合法有效，应受法律保护。麦海辉已依约将案涉三套房屋的购房款共970000元转账至恒富公司，已履行了其的义务；恒富公司作为出售方，应当与麦海辉签订《商品房买卖合同》，并为麦海辉对案涉三套房屋办理不动产登记手续，但其并未履行应负担的义务，故应承担相应的违约责任，且案涉三套房屋现已被查封。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，由于恒富公司的违约行为致使案涉三套房屋现被查封，麦海辉无法办理不动产登记手续，致使双方合同目的不能实现，符合单方解除合同的条件，故对麦海辉要求解除双方于2018年3月30日签订的三份《商品房认购书》的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，上述三份《商品房认购书》解除后，恒富公司应将已收到的购房款退回给麦海辉，麦海辉有权要求恒富公司赔偿损失。现麦海辉只要求恒富公司退还已支付的购房款，不主张损失赔偿，不违反法律规定，本院予以确认。虽然《商品房认购书》约定案涉三套房屋的购房款共1000000元，但麦海辉只支付了970000元给恒富公司，对余下的30000元，由于麦海辉对该30000元的具体性质的主张前后矛盾，且并未提供证据证实其中一种主张，故对该30000元，本院在本案中不予确认，麦海辉可另行寻求其他法律途径予以处理。综上，恒富公司应当退还购房款共970000元给麦海辉，对超出部分，本院不予支持。至于麦海辉主张确认其对拍卖高要恒富大厦302房、1203房、1203A房所得价款有优先受偿权的请求，对案涉三套房屋，麦海辉既不是抵押权人，也不是法律规定的享有优先受偿权的主体，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，对麦海辉合法部分的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第七十五条第一款、第一百四十四规定，判决如下：解除原告麦海辉与被告肇庆市高要区恒富置业有限公司于2018年3月30日签订的高要恒富大厦302房、1203房、1203A房的三份《商品房认购书》。被告肇庆市高要区恒富置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告麦海辉退还购房款共970000元。驳回原告麦海辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7545元（原告麦海辉已预交），由原告麦海辉负担795元，被告肇庆市高要区恒富置业有限公司负担6750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  郭小梅二〇一九年十月十八日法官助理罗妙芬书记员凌卉翘