河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0108民初2316号原告：朱玉光，男，1976年5月5日出生，汉族，住郑州市惠济区。被告：河南省大富置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区金梭路41号1号楼1单元22层196号，统一社会信用代码914101007982045033。法定代表人:刘斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宁源，系该公司员工。委托诉讼代理人：张靖波，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告朱玉光与被告河南省大富置业有限公司（以下简称“大富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因该案件案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告朱玉光、被告的委托诉讼代理人王宁源、张靖波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于郑州市××区长××路与××路交叉口××广场××号房屋，被告应于2018年11月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商铺按照法定交房标准交付给原告使用，但现在该商铺由于被告与第三方河南泰信商业地产管理有限公司缺乏商业信誉至今未与原告办理正式交铺手续，导致原告无法使用店铺。原告为维护其权益特起诉至法院,请求判令:1、被告依法归还原告的合法房产（按照房管局交房标准，需具备三面隔断，一面有门）；2、被告承担非法侵占期间原告的经济损失13038元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：证据一：2018年10月27日郑州晚报的公告一份，证明被告通过公告的形式通知泰信解除托管关系；证据二：托管协议一份，证明该份协议已经过期，和泰信公司没有任何关系；证据三：案外人刘鸣的同类商铺掌柜置业计划表，证明同类商铺交了76%的房款，剩余24%三年返租，但原告并未收到该部分的返租房款；证据四：案外人陈玉霞的托管补充协议，不动产发票一份，证明三年后每年按照总房款的9%返租支付给业主；证据五：被告销售宣传页，被告2F的销控表，证明原告按照76%交付房款，三年后原告请求按照12%返租给原告；证据六：涉案房屋的不动产权证、房屋买卖合同各一份，证明原告全款购买涉案房屋并办理了不动产权证；证据七：原告的身份证复印件一份，证明原告主体适格。证据八：视频资料一份，证明涉案房屋的现状，并且被告至今没有向原告交付涉案商铺；证据九：2018年10月20日周六的录像一份，证明泰信公司让原告去续约，原告按期去了之后发现泰信和大富是一家公司；证据十：录像、通知函、报纸公告函、托管协议、销控表、宣传彩页，四楼一租户孙晨、陈玉霞的发票及协议各一份，证明是泰信公司收取的物业费，物业费是互相冲抵，泰信和大富是同一家公司；证据十一：业主刘鸣的合同计算单一份，证明签约总房款是76%，但实际发票显示也是76%的房款，剩余24%的房款是大富占有，大富和泰信是同一家公司。被告大富公司辩称：一、原告所诉主体不适格，被告作为开发公司已经按照商品房买卖合同的约定及托管协议经营书办理了交接手续，该房屋无论在房管局还是不动产均能查到权利人为原告，原告也已经领取了不动产权证，被告第一项诉讼请求没有事实以及法律依据；二、该商铺目前由河南泰信商业地产管理有限公司进行托管，至于其经济损失与其他纠纷与被告均无关系。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。被告为支持其主张，向法庭提交如下证据：托管经营协议书、情况说明各一份，证明原告与泰信公司签订托管经营书，明确约定了商铺的经营、管理以及处分事项，原告应当按照协议书的约定向泰信商业管理公司主张其权益，不应直接通过诉讼的方式在没有法律依据的情况下提起诉讼，原告向泰信交付房屋即已履行了义务。本院根据原、被告陈述、举证、质证及诉辩意见，确认本案事实如下：2014年11月5日，原告朱玉光与被告大富公司签订合同编号为：140××××1103的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于郑州市××区长××路与××路交叉口的裕华广场的铺号为3F-3147号商铺售予原告，建筑面积为11.75平方米，均价为18192.34元/平方米，房款总额为213760元，原告一次性于2014年11月5日付完。被告应在2015年11月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告应当在2016年1月30日（商品房交付使用后60日内），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。被告未在约定时限内报送初始登记资料或报送不齐未被房管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。初始登记后240日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告受领。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按逾期时间，分别处理：原告解除合同的，被告应在本合解除后7日内（不超过7日）退还全部已付房款，并按已付房款的0.01%赔偿原告损失；原告不解除合同的，被告按日向原告支付总房款0.01%的违约金。当日原告（乙方）与河南泰信商业地产管理有限公司（甲方）及被告大富公司（丙方）于签订了《托管经营协议书》一份，协议约定原告同意将购买被告大富公司开发的涉案商铺交由甲方全权经营管理和物业管理，该委托不可撤销。河南泰信商业地产管理有限公司同意接受原告的委托，对原告的涉案商铺托管经营，丙方为甲方承担连带保证责任。乙方全权委托甲方向丙方办理受托商铺的交接手续并签署有关文件。在协议有效期内，乙方不得以任何形式参与该商铺的经营管理活动。关于商铺收益，在协议有效期内，为了培育市场，丙方对乙方出售房产时已经予以足够优惠，故甲方对乙方商铺无偿托管而无需向乙方支付任何收益，甲方运营商铺的收入均由甲方自行处理。协议有效期从2015年11月1日起至2018年10月31日止为期三年。托管期满，双方协商续订协议或由甲方将房产按届时现状交还乙方，乙方应当在期满后3日内办理交接，逾期视为已无争议交接完毕。本协议在履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，由郑州仲裁委员会裁决。上述协议及合同签订后，原告依约支付房款213760元，被告大富公司将涉案商铺于2015年11月1日前交付给河南泰信商业地产管理有限公司，河南泰信商业地产管理有限公司对托管的涉案商铺对外进行了出租经营。被告大富公司于2017年为原告商铺办理了不动产权证且原告已受领，不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0085270号。现商铺的托管期已届满，原告与河南泰信商业地产管理有限公司未完成商铺的续签。裕华广场的商铺业主们在报纸上刊登公告，声明与被告大富公司、河南泰信商业地产管理有限公司解除托管协议。另查明，被告开发的涉案三楼商铺，在当时市场售价为23400元/平方米，三年销售返租方案：每年按8%的投资回报率返租，三年共计24%，一次性在购房时把三年的租金一次性冲抵房款优惠，合同签约销售成交总价的76%，然后签约三方托管协议。原告在庭审中也认可涉案上铺的市场价为28000元/平方米左右。2019年7月5日，河南泰信商业地产管理有限公司出具情况说明一份，载明：河南泰信商业地产管理有限公司是经工商管理部门依法登记注册成立，具有独立法人资格的企业，主营商业及商业管理。根据本公司和刘鸣等业主分别与河南大富置业有限公司签订的《托管经营协议书》第四条约定，受托全权代表刘鸣等全部业主于2015年11月1日前，与河南大富置业有限公司完成了所有商铺的交接，并由本公司统一经营管理至今，因本公司已统一经营管理满三年，有少部分业主尚未完善续签手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《托管经营协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同合法有效。被告大富公司根据《托管经营协议书》，在合同约定期限内将涉案商铺交付给河南泰信商业地产管理有限公司托管，应视为被告大富公司已完成商铺的交付义务，且河南泰信商业地产管理有限公司已在商铺的托管期内进行了经营管理。现原告与河南泰信商业地产管理有限公司在涉案商铺的续签问题上产生纷争，原告提出要求被告大富公司归还涉案商铺及赔偿损失的诉求，但原告并未提供证明商铺由被告占有使用的证据，本院对其诉求不予支持。且在原告与河南泰信商业地产管理有限公司及被告三方签署的托管经营协议书明确约定发生纠纷时由郑州仲裁委员会裁决，原告如依据《托管经营协议书》提起诉讼，本院对此亦无管辖权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱玉光的诉讼请求。案件受理费126元，由原告朱玉光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  杨建华审 判 员  徐彦召人民陪审员  杨文奎二〇一九年十月十二日书 记 员  李梦霖