福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初1593号 原告：中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万荣街万祥商厦1幢10-17号。 负责人：林福胜，该支行行长。 委托诉讼代理人：余莹，女，该支行客户经理。 委托诉讼代理人：卢小芳，女，该支行客户经理。 被告：洪国生，男，1984年10月5日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：福建聚鑫房地产发展有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路中段西侧聚鑫商业广场二楼205室。 法定代表人：陈金清，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨志强，男，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称工行洛江支行）与被告洪国生、福建聚鑫房地产发展有限公司（以下简称聚鑫公司）金融借款合同、保证合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告工行洛江支行的委托诉讼代理人余莹、卢小芳、被告聚鑫公司的委托诉讼代理人杨志强到庭参加诉讼，被告洪国生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行洛江支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工行洛江支行与洪国生、聚鑫公司签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令洪国生立即偿还工行洛江支行借款本金54885.72元及自2016年9月7日起至实际还清款项之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利（暂计至2019年5月21日为9644.22元），截至2019年5月21日本息暂合计为64529.94元；3.判令聚鑫公司对上述债务的清偿承担连带保证责任；4.判令工行洛江支行对洪国生提供的址在泉州市鲤城区的抵押财产享有抵押权，有权以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；5.判令本案诉讼费以及为实现债权而发生的其他费用由洪国生、聚鑫公司承担。事实和理由：借款人洪国生于2010年5月15日以其拥有的位于泉州市鲤城区的房产（以下简称涉案房产）作为抵押物，向工行洛江支行申请个人商用房购置贷款12万元，本笔贷款经上报审批后，借款人、贷款人、保证人三方于2010年5月26日共同签订了编号为01408洛江2010商房贷0001515号的《个人购房借款／担保合同》，合同约定贷款金额12万元，贷款期限120个月，贷款利率为基准利率上浮10%，并以涉案房产提供抵押担保，同时由开发商聚鑫公司提供阶段性保证担保。工行洛江支行于2010年6月1日办理涉案房产的预购商品房抵押权预告登记，抵押登记号为泉房预（鲤）鲤城区字第201028188号。后工行洛江支行按合同约定于2010年6月7日将贷款12万元发放到聚鑫公司在工行洛江支行开立的账号。贷款发放后，洪国生前期还款记录良好，但自2016年9月7日开始拖欠借款本息。经工行洛江支行多次催收，洪国生无按合同约定归还贷款的意愿，聚鑫公司也无按合同约定承担连带保证责任。截至2019年5月21日，洪国生已连续违约32期、累计违约32期，合计拖欠借款本金54885.72元，积欠利息、罚息、复利9644.22元。根据《个人购房借款／担保合同》第10.2条约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。故提起诉讼，请求支持工行洛江支行的诉讼请求。 诉讼中，工行洛江支行变更第2项诉讼请求为：判令洪国生立即偿还工行洛江支行借款本金54685.72元及自2016年9月7日起至实际还清款项之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利(暂计至2019年6月21日为10010.92元)。事实与理由：洪国生于2019年6月18日还款200元，故其拖欠的借款本金为54685.72元，利息、罚息、复利暂计至2019年6月21日为10010.92元。 洪国生未作答辩。 聚鑫公司辩称，1.洪国生自2016年9月7日起拖欠借款本息，但聚鑫公司始终没有收到工行洛江支行的相关催收通知，工行洛江支行有意扩大利息、罚息、复利的损失；2.在洪国生欠息前，聚鑫公司已通过多种方式通知其办理不动产登记，并于2018年10月9日在海峡都市报A5版发布办理不动产权属证书的通知；3.请求驳回工行洛江支行的第3项诉讼请求；4.同意工行洛江支行的第4项诉讼请求，即拍卖洪国生提供的涉案房产。 经庭审，工行洛江支行与聚鑫公司之间的争议焦点为：聚鑫公司是否应对洪国生的本案债务承担连带保证责任？工行洛江支行是否有意扩大利息、罚息、复利的损失？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。工行洛江支行为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.洪国生居民身份证、户口本，证明洪国生的身份情况； 2.编号为01408洛江2010商房贷0001515号的《个人购房借款/担保合同》，证明洪国生向工行洛江支行借款12万元，借款期限至2020年6月7日，并由聚鑫公司提供连带保证责任担保； 3.房屋预告登记证明，证明涉案房产已依法办理预购商品房抵押权预告登记； 4.借款凭证，证明工行洛江支行依约发放个人商用房购置贷款12万元给洪国生； 5.个人逾期贷款催收通知书，证明工行洛江支行向洪国生及聚鑫公司寄送个人逾期贷款催收通知书催收贷款； 6.自营历史明细列表，证明截至2019年5月21日，洪国生拖欠借款本息64529.94元； 7.企业法人营业执照、法定代表人居民身份证，证明聚鑫公司的基本情况。 聚鑫公司质证认为，对证据1-4、6、7均无异议，证据5没有聚鑫公司的签署材料，且没有邮寄回单，聚鑫公司没有收到工行洛江支行的任何催收材料。 聚鑫公司当庭向本院提供如下证据： 海峡都市报2018年10月9日A5版，证明聚鑫公司于2018年10月9日通知洪国生办理不动产登记手续。 工行洛江支行质证认为，对该证据无异议。 洪国生未向本院提供任何证据。 对上述证据，本院认证如下：洪国生未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。工行洛江支行提供的证据1-4、6、7，聚鑫公司提供的证据，双方均质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。工行洛江支行提供的证据5个人逾期贷款催收通知书上的回执处均无洪国生、聚鑫公司的签字或盖章确认，工行洛江支行也未提供其他证据证明该通知书已经送达给洪国生、聚鑫公司，且聚鑫公司对该证据不予认可，故对该证据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年5月26日，贷款人工行洛江支行与借款人洪国生、保证人聚鑫公司签订了编号为01408洛江2010商房贷0001515号的《个人购房借款/担保合同》，约定：1.借款人向贷款人申请个人商业用房贷款，金额为12万元，用于购买涉案房产；2.贷款期限自2010年5月26日起至2020年5月26日止，实际放款日与到期日以借据为准，借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；3.贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%，据此确定年利率为6.534%，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；4.借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息；5.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收30%确定；6.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；7.借款人向贷款人提供抵押担保，抵押物为涉案房产；8.保证人向贷款人提供阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：(1)涉案房产的正式抵押登记手续已办理完毕；(2)贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；9.贷款人宣布贷款提前到期的，担保人仍应继续按照约定履行担保责任。 2010年6月1日，该合同项下的抵押物（涉案房产）办理了预购商品房抵押权预告登记。2010年6月7日，工行洛江支行依约将贷款12万元划入洪国生指定的聚鑫公司银行账户，借款期限相应调整为自2010年6月7日起至2020年6月7日止。自2016年9月7日起，洪国生未依约按期足额偿还贷款本息。截至2019年6月21日，洪国生累计拖欠33期贷款，尚欠借款本金54685.72元及利息、罚息、复利10010.92元。聚鑫公司亦未履行过保证责任。 本案的争议焦点：聚鑫公司是否应对洪国生的本案债务承担连带保证责任？工行洛江支行是否有意扩大利息、罚息、复利的损失？ 本院认为，依照合同约定，聚鑫公司免除保证责任必须具备两个条件：(1)涉案房产的正式抵押登记手续已办理完毕；(2)贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。虽然工行洛江支行与洪国生已就合同项下的抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记，但抵押权预告登记不等同于抵押登记，具有不同的法律效力，抵押权预告登记所登记的是将来发生抵押权变动的请求权。本案中，工行洛江支行作为抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对房产办理抵押登记的请求权，并可以对抗他人针对所登记房产的处分行为，但非对该房产享有抵押权。因涉案房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，聚鑫公司免除保证责任的条件尚未成就，故聚鑫公司依约应对洪国生的本案债务承担连带保证责任。聚鑫公司辩称，洪国生自2016年9月7日起拖欠借款本息，但聚鑫公司始终没有收到工行洛江支行的相关催收通知，工行洛江支行有意扩大利息、罚息、复利的损失，但本案中工行洛江支行作为债权人,并无该项法定或约定的义务，且聚鑫公司也未提供证据证明其主张。故聚鑫公司关于工行洛江支行有意扩大利息、罚息、复利的损失及其免予承担保证责任的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，工行洛江支行与洪国生、聚鑫公司之间的金融借款合同、保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。工行洛江支行按照合同约定发放贷款后，洪国生在借款期限内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，聚鑫公司亦未依约履行保证责任，洪国生、聚鑫公司的行为已构成违约，工行洛江支行有权宣布贷款提前到期，要求解除合同，故工行洛江支行请求解除与洪国生、聚鑫公司签订的《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”规定，工行洛江支行有权要求洪国生按照合同约定清偿尚欠的全部借款本息并承担违约责任。故工行洛江支行请求判令洪国生立即偿还尚欠的借款本金54685.72元及自2016年9月7日起至实际还清款项之日止按合同约定的利率计算的利息、罚息、复利(暂计至2019年6月21日为10010.92元)，本院予以支持。因涉案房产至今未办理抵押登记，抵押权尚未设立，故工行洛江支行要求对洪国生提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院不予支持。聚鑫公司为洪国生的本案债务提供连带责任保证担保，现工行洛江支行要求其承担连带保证责任，于法有据，本院予以支持。聚鑫公司关于工行洛江支行有意扩大利息、罚息、复利的损失及其免予承担保证责任的辩解意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。聚鑫公司在履行保证责任后，有权向洪国生追偿。洪国生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条及《最高人民法院关于适用 一、解除中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行与洪国生、福建聚鑫房地产发展有限公司于2010年5月26日签订的编号为01408洛江2010商房贷0001515号的《个人购房借款/担保合同》； 二、洪国生应在本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金54685.72元，并按合同约定的利率计付自2016年9月7日起至实际付清款项之日止的利息、罚息、复利（暂计至2019年6月21日为10010.92元）； 三、福建聚鑫房地产发展有限公司对上述债务的清偿承担连带保证责任，其履行保证责任后，有权向洪国生追偿; 四、驳回中国工商银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，减半收取计1350元，由洪国生、福建聚鑫房地产发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  苏志成 二〇一九年十月十四日 法 官 助 理 吴季阳 书记员  杜泉毅 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《最高人民法院关于适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。