北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初5587号原告：黄会方，女，1975年3月18日出生，汉族，户籍地河北省泊头市，现住北京市大兴区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。被告：北京福城源房地产开发有限公司，住所北京市密云区，实际经营地北京市密云区，统一社会信用代码91110228745454XXX。法定代表人：魏丽柱，总经理。委托诉讼代理人：郭春年，北京市问为律师事务所律师。原告黄会方与被告北京福城源房地产开发有限公司（以下简称：福城源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄会方之委托诉讼代理人王玉娟、被告福城源公司之委托诉讼代理人郭春年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄会方向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2010年8月18日签订的《认购协议书》；2.判令被告返还原告购房款66万元；3.判令被告赔偿原告损失费116.3829万元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年7月，被告与天津市联星电梯有限公司（以下简称：联星公司）签订《电（扶）梯设备制作合同》，约定联星公司为被告制作5部电梯，被告用房屋冲抵工程款。同月，联星公司与江苏施塔德电梯有限公司北京分公司（以下简称：施塔德电梯北分公司）签订《电梯设备购销安装合同》，约定联星公司从施塔德电梯北分公司购买5部电梯，联星公司以一套住房折抵部分合同款项。施塔德电梯北分公司授权原告为此套住房的产权人。2010年8月18日，被告与原告签订《认购协议书》，约定原告认购被告销售的商品房，坐落于北京市密云县XXX“福城新天地X号楼XX号，建筑面积88平方米。双方约定按该商品房的建筑面积计算房价款，成交单价为7500元/㎡，成交房款为66万元”。2010年8月26日，被告给原告出具收据一张。2013年11月5日，原告与袁某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将该房以90万元的价格出售给袁某，袁某支付原告首付款50万元，并约定余款于网签当日支付。2016年8月，袁某起诉原告及被告，要求办理803号房屋所有权转移登记手续，在审理过程中得知被告已将803号房屋出售给案外人赵某，802号房屋北京市西城区法院已判决交付给张某，故驳回了袁某的起诉。2016年9月，袁某再次起诉原告要求解除合同，返还房款并赔偿损失。2017年9月26日，密云区法院判决解除袁某与原告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，返还袁某购房款50万元，并赔偿袁某房屋差价损失88.9128万元。判决生效后，原告向袁某支付了全部案款及保全费6050元、诉讼费8651元，原告为此支付律师费2万元。原告认为，原告与被告签订的《认购协议书》合法有效，被告未按协议履行，将802号房屋出售给案外人，导致双方签订的《认购协议书》无法履行，原告无法向袁某交房，致使原告赔偿袁某房屋差价损失，并因此支付保全费、诉讼费、律师费，因被告的违约行为导致原告未得到将房屋出售给袁某可得利益24万元损失。为维护原告合法权益，故诉于本院。黄会方向本院提交以下证据予以证明：《电梯设备购销安装合同》、《抵房协议书》、《认购协议书》、房款收据、《北京市存量房屋买卖合同》、北京市密云区人民法院（2016）京0118民初5820号和（2017）京0118民初3075号民事判决书。福城源公司辩称：同意解除与黄会方签订的《认购协议书》，不同意赔偿黄会方损失费116.3829万元。我公司与联星公司约定用北京市密云区XXX号房屋抵偿设备制作安装款，协议达成后我公司要求联星公司出具发票，但是联星公司未予出具，余款28.1万元我公司也未支付。我公司与联星公司的债务抵顶协议尚未履行完毕，有权不履行抵顶协议约定的义务，故与黄会方签订的《认购协议书》还不具备交房条件。黄会方提交的北京市密云区人民法院（2017）京0118民初3075号民事判决书，显示在西城区人民法院判决时涉案房屋仍未交付，在此之前黄会方便与案外人袁某签订了房屋买卖合同，我公司认为黄会方存在倒买倒卖行为，由于黄会方自身的过错导致在诉讼中承担了不必要发生的费用，这种损失属于间接损失，我公司不同意支付24万元的可得利益损失。福城源公司未向本院提交证据。黄会方认为，福城源公司与联星公司的合同履行情况与本案无关，黄会方是与福城源公司签订的《认购协议书》，联星公司与施塔德电梯北分公司签订的《抵房协议书》，确认了黄会方与福城源公司签订的《认购协议书》来源。黄会方不存在倒买倒卖行为，黄会方与案外人袁某签订《北京市存量房屋买卖合同》时已经与福城源公司签订了《认购协议书》，并且已经将房款给付了福城源公司，黄会方有合理理由认为自己对房屋有出售等处置的权利，故不存在违法行为。经审理查明：福城源公司系密云区XXX的房地产开发商。2010年7月23日，福城源公司与联星公司签订《电（扶）梯设备制作合同》，约定由联星公司为福城源公司制作电梯（江苏施塔德）5台，合同总价合计94.1万元（优惠价）；福城源公司与联星公司在合同中约定：福城源公司用房屋一套（北京市密云县金融商业城XX楼X层面积88平米、每平米单价7500元，房屋合计66万元）冲抵部分本合同款，余款28.1万元，福城源公司于电梯设备验收合格前支付联星公司。2010年7月14日，联星公司与施塔德电梯北分公司签订《电梯设备购销安装合同》（施塔德电梯北分公司签字日期为2010年7月18日），约定联星公司从施塔德电梯北分公司购买5部电梯，优惠后总价款75万元；联星公司以一套住房（即福城源公司抵顶给其公司的房产）折抵部分合同款项，该房系XX楼X层东南向住房面积90建筑平米，6500元/建筑平米，总房价58.5万元，差价16.5万元，联星公司须在发货前3天内支付到施塔德电梯北分公司指定账户。该合同约定施塔德电梯北分公司授权黄会方为此套住房的产权人。联星公司与施塔德电梯北分公司又另行签订了《抵房协议书》，该协议中确认施塔德电梯北分公司认购联星公司销售的房产位置、单价、总价款及授权黄会方为房屋产权人。2010年8月18日，福城源公司就涉案房产与黄会方签订了《认购协议书》，黄会方认购福城源公司销售的商品房，坐落于北京市密云县XX福城新天地X号楼XX号，建筑面积为88平方米（实际面积以产权部门测量为准），双方约定该商品房成交单价为7500元/㎡，成交房款为66万元整，付款方式为一次性付款。2010年8月26日，福城源公司给黄会方出具了房款收据，内容为：今收到黄会方X-XX房款66万元整。2013年11月5日，黄会方与袁福满签订了《北京市存量房屋买卖合同》，黄会方将其购买的《认购协议书》中确定的房产出售给袁福满。合同约定袁某购买坐落在北京市密云县X号楼XX号楼房，该房屋建筑面积为88平方米，房屋交易价格为90万元，付款方式为全款，由袁某先给付黄会方购买该房屋定金50万元，剩余资金付款日期为：黄会方通知袁某办理网签当日付剩余40万元。合同签订当日，袁某交付黄会方首付款50万元，黄会方给袁某出具了收到50万元购房首付款的收条。2016年8月，袁某向本院起诉福城源公司、黄会方、袁某一、赵某一及第三人赵某房屋买卖合同纠纷一案，要求福城源公司为黄会方、黄会方为其依次办理房屋所有权转移登记手续。本院经查，位于北京市密云区XXX号房屋，福城源公司已按照北京市西城区人民法院的判决，交付给了张某，803号房屋已出售给赵某，且《认购协议书》对涉案房屋并未注明房屋的具体朝向，黄会方亦未与福城源公司就涉案房屋办理交接手续。2016年12月29日，本院判决驳回了袁某的诉讼请求。2017年3月，袁福满再次起诉黄会方、第三人袁某一、赵某一，要求解除与黄会方于2013年11月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；黄会方返还其已交付的购房款50万元并支付利息损失；黄会方赔偿其因解除合同造成的损失90.6928万元；判令第三人袁某一返还其房款3万元，赵某一返还其房款14万元。2017年9月26日，本院判决：1.袁某与黄会方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2017年1月14日解除；2.黄会方于判决生效之日起七日内返还袁某购房款50万元；3.黄会方赔偿袁某房屋差价损失88.9128万元；4.驳回袁某的其他诉讼请求。判决后，黄会方对该判决不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，后于2017年11月22日申请撤回上诉。上述事实，有双方当事人陈述、《电梯设备购销安装合同》、《抵房协议书》、《认购协议书》、房款收据、《北京市存量房屋买卖合同》、本院（2016）京0118民初5820号民事判决书、（2017）京0118民初3075号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，黄会方与福城源公司签订的《认购协议书》所约定的802号房屋已经北京市西城区人民法院判决归案外人，所以《认购协议书》的合同目的已无法实现，黄会方要求解除与福城源公司签订的《认购协议书》，福城源公司亦同意解除，本院对此不持异议。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。福城源公司将涉案房屋以抵顶货款的形式转让给联星公司，联星公司将该房屋抵顶给施塔德电梯北分公司，施塔德电梯北分公司指定黄会方为该房屋所有人后，福城源公司就涉案房屋与黄会方签订了《认购协议书》，并给黄会方出具了66万元的房款收据，说明福城源公司已认可黄会方为此房屋的产权人，福城源公司应当履行承诺。在涉案房屋无法交付黄会方时，福城源公司未积极主动与黄会方协商，或采取补救措施，对此，福城源公司应承担违约责任，并对其违约行为给黄会方造成损失，承担赔偿责任。黄会方要求福城源公司返还购房款、赔偿因认购的房屋无法交付，而导致其因此赔偿给他人造成的房屋差价损失的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。因福城源公司的未能履行其与黄会方签订的《认购协议书》，向黄会方交付房屋，导致黄会方可得利益损失，黄会方要求福城源公司赔偿可得利益损失之诉讼请求，本院予以支持。黄会方要求福城源公司承担（2017）京0118民初3075号案件诉讼费及保全费14701元的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄会方与被告北京福城源房地产开发有限公司于二〇一〇年八月十八日签订的《认购协议书》。二、被告北京福城源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，返还原告黄会方购房款六十六万元。三、被告北京福城源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告黄会方因诉讼中赔偿他人的房屋差价损失八十八万九千一百二十八元。四、被告北京福城源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，赔偿原告黄会方可得利益损失二十四万元。五、驳回原告黄会方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零五百九十元（原告黄会方已预交），由黄会方负担一百三十九元；由北京福城源房地产开发有限公司负担一万零四百五十一元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 任海滨二〇一九年十月三十日法官助理 沈 艳书 记 员 张晶明