内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0627民初3640号原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司，统一社会信用代码91150602767854255A。法定代表人王某1。委托诉讼代理人张某，公民身份号码×××，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人董某，内蒙古义盟律师事务所律师。被告曲某，公民身份号码×××，户籍地北京市通州区，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司（以下简称康馨物业公司）诉被告曲某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月27日、2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告康馨物业公司的委托诉讼代理人张某、董某，被告曲某均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告康馨物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告曲某给付2015年1月5日至2018年12月31日期间的物业管理服务费16010元；2、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月1日，原告与内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定，由内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司委托原告为伊金霍洛旗阿勒腾席热镇乌兰木伦湖南岸水岸新城浦园住宅小区提供物业服务管理，合同自2015年1月1日至2018年12月31日止的物业管理费为每月每平方米1.95元；合同另约定，如果双方发生争议，协商解决，协商不成可向辖区法院起诉。被告曲某系该小区业主，房屋建筑面积173.66平方米。合同签订后，原告如约履行了义务，但被告自2015年1月5日至2018年12月31日尚欠物业费16010元。经原告多次催缴无果，遂诉至法院。被告曲某口头答辩称，前期物业合同曲某一直没见过，1.95元的物业费明细标准是什么，如约履行了哪些义务如何证明，2018年1月份开始原告方无故拔掉我居住楼层电梯按钮线接口一年，导致电梯不能在我居住楼层停靠，而且我居住的1号楼1单元实际有两部电梯但仅开一部电梯，楼道间的3盏灯坏了2盏，只有1个开着，浦园的4个大门只有1个门有保安，其余3个门没有保安，室内、室外的卫生很差，电梯内卫生差，清扫频率很低，电梯墙壁里经常有刺鼻的油腻物，消防栓常年玻璃破坏，房屋漏雨，屋内墙面泡坏，直至今年八月份物业公司才对外墙进行重新修补，物业法第24条明确物业和地产不能一家，但是康馨物业和鑫通地产的董事是同一董事。原告康馨物业公司提供证据及被告曲某质证情况：一、公司营业执照1份、资质证书1份，证明问题：1、原告公司成立于2004年10月22日，是合法的物业服务公司，具有法律规定的物业服务资格；二、前期物业管理服务合同4份、伊金霍洛旗前期物业服务合同备案证明3页、鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司基本信息1份，证明问题：1、2015年1月1日至2018年12月31日，原告与内蒙古鑫通房地产开发有限责任公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定，鑫通房地产公司将浦园住宅小区委托原告实施物业管理服务，并约定了服务内容等，合同第七项第2条约定，住宅物业由原告按建筑面积每月每平方米1.95元向业主或使用人收取，前期物业合同已经备案。2、2017年1月11日，原告名称由鄂尔多斯市鑫通物业管理有限责任公司变更为鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司；三、商品房买卖合同1份、鑫通水岸新城浦园领取钥匙登记，证明被告曲某于2012年5月4日购买涉案房产，并于2014年1月10日领取房屋钥匙实际入住，根据法律规定应按照合同约定交纳物业费；四、小区维修派工回执单、派工登记表、《满意度证明》、催费通知单，证明问题：被告曲某电梯故障原告康馨物业及时进行协调维修，原告康馨物业一直欠缴物业费，原告康馨物业多次书面催告，被告曲某拒不缴纳物业费；五、内蒙古欣达电梯有限公司乘客电梯、载货电梯日常维护保养记录，时间是2017年12月22日至2019年6月份的，证明被告曲某使用的1号楼1单元电梯每月维保2次，维保正常。被告曲某质证认为，对证据一的真实性认可；对证据二2015年、2016年、2017年三年的前期物业管理合同没有在物业监察大队的备案登记证据，前期物业管理合同每月1.95元物业费收费标准、服务内容未体现；对证据三曲某是2014年1月份领的房屋钥匙，当时开发商让曲某多交了5000余元，说这5000余元是收取的物业费，原告康馨物业称曲某物业费交到2015年1月份，曲某不知道原告康馨物业是怎么算的；对证据四中显示曲某在2017年8月17日申请电梯故障维修，但是曲某不记得有这件事，这件事应该不属实，其在2018年1月份给原告康馨物业说过电梯坏了的事情，给物业王经理发过短信，建议不要停曲某电梯，经理不作处理，继续停运电梯，电梯公司曲某也打过电话，回复说物业让停的，他们不能恢复，给物业管理局郝主任打了电话，回复说因为曲某不交物业费所以停电梯，曲某要求拿出物业服务明细，未提供最终也未给使用电梯，直至推进办入住公务员小区之后，电梯忽然就能用了，原告康馨物业所述的902室非常住户，902室的人每年寒暑假回来住一两个星期，门口的灯坏了物业不知道，物业应该是很久没去了，因为电梯不到9楼所以他们也不打扫，消防栓是有玻璃的，只不过是碎的，说明物业也不来检查。曲某认为原告康馨物业提供的电梯故障维修登记表是假的，对《满意度证明》不知道是谁给出具的，也没有名字，对催费通知单见过。对原告康馨物业公司提供的证据五不认可，因为电梯公司也默认不管9楼的电梯能不能用，9楼的电梯确实不能用。被告曲某提供证据及原告康馨物业公司质证情况：一、2018年1月17日曲某与原告康馨物业公司王经理短信记录，短信记录内容是沟通关于禁用曲某电梯的问题；二、楼道内照片6张，其中3张证明楼道灯坏了，常年没修，另3张证明楼道卫生不干净，楼道外照片3张，证明楼外卫生常年不打扫，曲某房屋室内照片2张，下雨窗户漏水泡烂了墙；三、小区门卫照片4张，证明浦园4个门只有1个门上有门岗，其余3个都没有人；四、截图照片5张，证明物业公司和开发商是一家但按照法律规定这两个公司不能是一家；五、证人王某2、何某证言，证明被告曲某家电梯不能使用，两部电梯仅开一部，绿化服务、安保服务、小区路灯安装、消防设施服务等不到位问题；六、短信聊天记录、微信聊天记录，证明9楼电梯被禁用，相关物业服务停止；七、查询信息，证明康馨物业和鑫通地产存在共同股东关系，不符合规定；八、催费通知单照片打印件，证明康馨物业催缴物业费时间段混乱，存在重复收费；九、前期物业合同照片打印机，证明2015年前期物业合同费用明细计算混乱，与合计不符，各项服务标准严重超标。原告康馨物业公司质证认为，对证据一真实性不予认可，对证明问题也不认可，物业公司并没有拔掉电梯电线，只是被告所称已经拔掉电线，原告及时对电梯故障进行维修，现在电梯能正常使用；对证据二真实性认可，但我公司已经对坏的灯已经及时维修，经核对，照片也不真实，不能看出是不是被告居住的楼层，环境卫生我们也及时打扫了；对证据三真实性不认可，被告照片中看不到保安室，西门设有保安室，其他三个门口都有保安24个小时巡查；对证据四真实性认可，证明问题不认可，法律规定只是提倡，并不是禁止，而且开发商和物业公司也不是一家。对证据五证人证言，证人王某2的证言真实性和证明问题均不认可，证言前后矛盾，证人说经常去，却不知道怎么到被告家，证人自己承认已经记不清楚，属于猜测性语言，不能作为证据使用，证人和被告曲某使用同一电梯，证人能够正常使用，说明被告曲某的电梯也能正常使用，证人说从2018年3月到10月或11月经常到被告曲某家做客，并说从8楼上或者从10楼下去，但是浦园1号楼的楼房结构从××楼。对证人何某的证言不认可，证人并未实际使用9层电梯按钮，不能证明9层电梯按钮不能使用，关于证人说的电梯间墙砖掉落是工程质量问题，消防不能使用也是因为没有竣工验收，关于小区路灯问题，今年推进办在小区绿化、硬化施工，施工过程中挖断了线路，原告方都留有音像资料，并上报推进办领导奥飞，目前正在维修路灯，恢复线路，重新安装。对证据六真实性及证明问题均不认可，理由是2018年5月24日至2018年6月9日两次的维保记录显示电梯能够正常使用，不存在被告曲某所说的2018年5月18日电梯不能使用，即便存在，也已经维修，在2018年6月9日维保的时候已经能正常使用；对证据七证明问题与真实性均不认可，被告曲某所说的暂行办法只有招投标时候要求开发商与物业公司相分离，原告康馨物业公司是属于开发商选聘，不适用此规定；对证据八真实性及证明问题均不认可，原告康馨物业公司是2015年1月1日入驻，收费也是从2015年1月1日开始，且被告曲某从未交过物业费，不存在重复收费；对证据九真实性与证明问题均不认可，康馨物业公司没有过被告曲某所列的这份合同，原告康馨物业公司的物业合同第7条第2项约定的物业服务费用是1.95元，不知道被告曲某的合同是哪来的。对原告康馨物业公司提供的证据经被告曲某质证，被告曲某对证据一、二、三本身无异议，但认为物业合同没有显示备案信息，对证据四满意度调查的真实性不认可，对证据五电梯故障维修单、保养登记的真实性不认可，认为康馨物业公司因其未缴纳物业费故意停用其电梯，拔掉其电梯接线，但被告曲某提供的短信截图并不能体现康馨物业公司故意拔掉电梯接线及停用其电梯，故本院对原告康馨物业公司提供的证据真实性予以采信；对被告曲某提供的证据经原告康馨物业公司质证，对证据均不认可，被告曲某提供的除证据五证人证言外，其余证据均系照片打印件，照片仅能反映拍照当时的环境状态，不能证明原告康馨物业公司在整个合同期内均未提供物业服务或完全违反合同约定，故本院证据一、二、三、四、六、七、八、九欲证明的问题本院不予采纳，对证据五证人证言，尤其证人王某2的证言，其陈述经常去被告曲某家做客并称曲某家的电梯不能使用，仅能乘电梯到八楼或十楼再步行至曲某家，但庭审中曲某称其均是先从九楼电梯板操作再让客人上电梯，这样客人就可以在顺利在九楼下电梯到其家里，证人王某2的陈述与被告曲某的完全矛盾，且庭审中原、被告双方均称以被告曲某居住楼房的房屋设计，从步梯的××楼，可见证人王某2的陈述不属实，故本院不予采信，就证人何某的证言，其居住在涉案小区的14号楼，关于被告曲某居住的1号楼电梯能否正常使用其未必知晓，故本院对其证言不予采信。经审理查明，原告康馨物业公司于2015年1月1日期间至2018年12月31日与内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订前期物业管理服务合同，合同约定原告康馨物业公司为被告曲某居住的水岸新城·浦园小区提供物业服务，物业服务费用每月每平米1.95元。被告曲某系该小区1号楼1单元901室业主，房屋面积173.66平方米。被告曲某未交纳2015年1月21日至2018年12月31日期间的物业服务费。2018年12月31日前该小区绿化服务未完成，被告曲某的住房设有两部电梯，但原告康馨物业公司为节省开支仅开启一部。本院认为，2018年12月31日前被告曲某所居住的小区尚未成立业主委员会，原告康馨物业公司与被告曲某所居住小区的开发建设单位内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，对原告康馨物业公司和被告曲某居住小区的业主具有法律约束力，双方应当按照合同约定行使权力、履行义务。合同约定物业费每月每平方米1.95元，由物业公司直接向物业使用人收取。原告康馨物业公司为该小区提供了物业服务，被告曲某为该小区的业主，与原告康馨物业公司形成物业服务关系，在享受服务后应按照物业服务合同约定向原告康馨物业公司交纳物业服务费，被告曲某的房屋面积为173.66平方米，从2015年1月21日至2018年12月31日按约定的每月每平方米1.95元计算产生物业费：173.66平方米×1.95元×47.3个月=16017元，原告要求16010元不违反法律规定。依照合同约定，物业公司提供服务的范围是业主户外的设施、设备的维护，因此被告辩称的房屋漏雨，屋内墙面泡坏，物业公司未及时维修，不能作为不交物业费的理由；关于被告曲某辩称原告康馨物业公司故意拔掉其居住的九楼电梯接线，并向本院提供其短信聊天截图，但该截图中康馨物业公司工作人员并未表示故意拔掉曲某电梯线，被告曲某也未提供其他证据佐证，故不予确认；关于被告曲某辩称其居住小区的房地产开发商即内蒙古鑫通房地产开发集团有限责任公司与康馨物业公司（2017年1月11日之前的公司名称为鄂尔多斯市鑫通物业管理有限责任公司，此后变更为鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司）存在同一股东违反法律规定的主张无法律依据，不予确认；至于被告曲某辩称原告康馨物业公司服务不到位的主张，仅就被告曲某提供的照片等不能证实原告康馨物业公司的服务完全违约，小区业主可以要求物业公司予以整改。当然从物业服务合同看，每月每平方米服务费1.95元的收费数额是以物业公司提供完整的服务应当收取的费用，庭审中与双方当事人核对，在2018年12月31日前该小区的绿化未整体完成，因此物业公司在绿化管护方面减少了投入和开支；同时小区每个单元设置两部电梯，物业公司只为业主启用了一部，这方面物业公司也节约了开支；综上，为平衡各方利益，结合物业公司提供的服务，物业费按约定数额的60%收取较为合理。被告在上述期间按约定产生欠付物业费16010元，按60%交纳数额为9606元（16010元×60%=9606元），被告曲某应当交纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告曲某于本判决生效之日起三日内向原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司交纳2015年1月21日至2018年12月31日期间的欠付物业服务费9606元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元减半收取100元，由原告鄂尔多斯市康馨物业管理有限公司负担40元、被告曲某负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  乌云娜二〇一九年十月二十二日书 记 员  尹 倩法条链接:《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。