宁夏回族自治区灵武市人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0181民初2523号原告：张志军，男，1977年1月26日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：黄锟亮，宁夏朔方律师事务所律师。被告：王建明，男，1976年4月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：王力，男，1954年1月26日出生，汉族，职工，住宁夏回族自治区灵武市。（被告王建明的父亲）委托诉讼代理人：梁新明，宁夏麟祥律师事务所律师。原告张志军与被告王建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张志军及其委托诉讼代理人黄锟亮、被告王建明及其委托诉讼代理人王力、梁新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张志军向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付款项3975840元，对其中164万元按年利率12%自2015年11月1日起支付违约金至该款项付清之日（计算至2019年4月8日为675906元），对其中1845850元按年利率12%自2014年12月1日起支付违约金至款项付清之日（计算至2019年4月8日为982733元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月1日，原、被告签订《厂房及土地转让协议》，约定原告将其所有的位于灵武市创业园G1区西标准厂房转让给乙方，转让价格180万元，签订合同当日支付。如被告在办完相关手续之时未能按协议约定支付全部转让款，被告则按逾期一日赔偿欠付金额5％的赔偿金。同日，原、被告另签订《房屋买卖合同书》，约定原告将其所有的坐落于灵武市创业园G1区尚未建设竣工的3＃办公室转让给被告，转让价格共计400万元，约定签订协议后由原告继续建造完成，整体交工时支付95％价款，房产手续完善后支付剩余的5％。双方如有违约，违约方应向对方支付转让款万分之五的违约金，另按逾期天数支付逾期违约金，每逾期一日支付50元。2015年7月3日，原、被告签订《王建明（王力机构加工厂）购买创业园区G1区西标车间及西综合楼及土地（2013年11月1日王建明、张志军签订厂房土地转让协议，房屋买卖合同）的补充协议》，约定：1.被告向原告补偿21万元作为厂房西边综合楼通道建设费用、车辆（思柯达）及厂房和综合楼室外管见配套费；2.被告另占去厂房及西综合楼南边土地0.6亩做楼梯或作他用，按原协议给原告每亩5万元，合3万元；3.被告向原告支付工程款25万元；4.对《房屋买卖合同书》约定的转让价款由400万元调整为3183000元。以上合同是双方的真实意思表示，合法有效。原告已向被告交付全部财产，标准厂房已于2015年10月办完产权手续，综合楼已于2014年10月交工。按照以上合同，被告截至今日应向原告支付款项5313850元，但至今只支付1338000元，尚欠3975850元未付。被告的行为已构成违约，应当支付欠付款项，并按照合同约定支付违约金。为此，原告提起诉讼。被告王建明辩称，2012年6月8日，原、被告签订《彩钢房转让协议》，约定原告将厂房出售给被告，转让价款180万元，同时口头约定将来被告从西边空地上开门。之后被告陆续向张志军付款70多万元，当时车间未安装门窗，也未安装消防设施，车间里还堆着建筑材料及垃圾。2013年，张志军多次提出要建设西边的空地（也就是现在的西综合楼）王建明购买了西通道以南一带二的两三间房子，王建明将建楼所需的竹胶板、木方子、商混、钢材陆续提供给张志军。十月份，被告已经以材料、现金、车辆抵付300多万元。2013年11月1日双方又重新签订了《厂房及土地转让协议》、《房屋买卖合同书》，后王建明多次要求张志军清理车间内的东西并安装门窗均未果，王建明的父亲王力与张志军及为车间制作门窗的王志国三方协商，由王建明向张志军支付2万余元，由张志军再付给王志国3万元安装玻璃，车间内的杂物由王建明自行清理，以后从车间的款项里扣除。2014年1月，王建明的父亲王力又与张志军及梁建明三方协商由梁建民制作该楼的门窗，梁建民与被告进行结算（附协议）后，王建明再与张志军结算，结算款共计285000元。2014年8月26日张志军与王建明又签订《补充协议》，王建明支付了25万元款项后，张志军依然不开工，此时包括门窗款在内的总款项王建明已支付了400多万元（车间的180万+房屋的318.3万元，一共是498.3万元），按照协议约定，扣除办手续所需的318万元的15％，王建明已经几乎付清款项，但该楼工程却只完成了百分之六七十。2015年时，因办公区都在车间内搭设，安检局多次要求拆除，西综合楼无法使用，王建明被迫在车间对面建设了六百多平米的办公楼，建设过程中，张志军父子再次阻挡，强迫被告在办公楼后边给他们盖个车间，还说账记上，以后抵扣。而张志军建设的综合楼工程依然全面停工，王建明又与建设办公楼的杨国兵签订了西综合楼分项工程及张志军车间后墙基础的工程承包协议，并支付了工程款237866元、向余秋风支付七八万元用于完善工程的地暖等设施（当时未签合同）。综上，自2011年6月至2015年6月17日王建明共向张志军支付现金（包括顶账车辆）3342600元，支付商混款415115元、支付钢材款534164元、支付门窗款285000元、支付电路工程款项120322.5元、支付分项工程款237866元，加上前期的现金付款，王建明已经超额支付转让款455550元，故张志军所述不属实，其诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、被告提交的证据2《厂房及土地转让协议》能够证实2013年11月1日，张志军（甲方）与王建明（乙方）协议约定甲方将灵武市创业园G1区西标准厂房及土地转让给乙方，双方对转让范围及价格、付款方式、违约责任、标的物的交付等事项进行了约定，予以采信；原告提交的证据2、被告提交的证据3《房屋买卖合同书》能够证明2013年11月1日，张志军（甲方）与王建明（乙方）协议约定甲方将坐落于灵武市创业园G1区3#办公室转让给乙方，每平米价格2000元，共计金额400万元左右，具体平米数及公摊面积以实测为准，甲方于2014年7月30日前将该房产使用权交付乙方，双方另对违约责任进行了约定，对于付款进度的约定内容，原、被告提交的《房屋买卖合同书》不一致，两份合同在该处内容均有涂改，但原告提交的合同涂改处有捺印，被告提交的合同中无捺印，且结合合同附加条款的内容可以说明双方约定整体交工时，乙方付给甲方总款95%；待房产手续完善后，乙方支付剩余5%，对原告提交的《房屋买卖合同书》予以采信，对被告提交的《房屋买卖合同书》中第四条有关付款进度的内容不予采信，其他内容予以采信；原告提交的证据3、被告提交的证据4《王建明购买创业园区西标车间及西综合楼及土地的补充协议》能够证实2014年8月26日，张志军、王建明就2013年11月1日签订的《厂房及土地转让协议》及《房屋买卖合同书》签订补充协议，约定被告（乙方）补偿原告（甲方）21万元作为厂房西边综合楼通道建设费用、车辆（斯柯达）及厂房和综合楼室外管网配套费，乙方自签字后五日内给付甲方购买西综合楼的款项25万元，乙方购西综合楼面积应按西通道北墙至南墙，减去通道面积1591.5平米，每平米2000元，共计3183000元，甲方在收到乙方付25万元工程款后，即可开工，乙方可根据施工形象进度分三次付款，付到总款项的85%，补充协议还对双方其他权利义务进行了约定，予以采信。被告提交的证据1《彩钢房转让协议》签订时间为2012年6月8日，转让的标的为创业园G1区西生产厂房的钢结构厂房，合同双方为宁夏圣特建筑安装工程有限公司及王力，不能证明与本案诉争的创业园G1区西标准厂房及土地、G1区3＃办公室有关，不予采信；证据5中落款日期为2014年1月3日之前的借条、收条共计31张（目录编号为1-31），因2013年12月15日的收条背面备注的“经与王力结算在2014年1月3日前所有收条合计2515000元（含车、现金）贰佰伍拾壹万零伍仟元整”的内容原告认可系其本人书写，原告认为双方还存在其他债权债务关系，因原告未举证证明，故该内容可以证实截止2014年1月3日，王建明向张志军支付涉案转让款共计2515000元的事实，而前述于2014年1月3日之前形成的收条、借条均已包含在该结算款项中，不应重复计算，对以上证据予以采信；2014年1月20日至2015年4月4日的收条（目录编号为32-47）、2015年6月5日的收条（目录编号为49），经原告质证无异议，能够证实被告向原告付款共计70万元的事实，予以采信；2015年4月13日的收条（编号为48）能够证实被告以转账和现金支付方式向原告付款25000元的事实，予以采信；2015年6月17日的收条（编号为50）因原告未能举证系被告支付的钢筋货款，且收条中未注明，能够证实王建明向张志军支付涉案款项2600元的事实，予以采信；被告提交的证据6宁夏亿丰砼业有限公司证明、营业执照、法定代表人身份证各一份、宁夏亿丰砼业有限公司与王力结算单一份（均为复印件）、证据7宁夏灵武市同利贸易有限公司证明、营业执照、法定代表人身份证各一份（均为复印件）、证据8合同一份（2页）、梁建明收条4张、证据9合同一份、证据10承包协议一份（2页）、杨国兵收条3张、结算单1张、证据11钢材欠条5张、证据12宁夏铭浩德砼业有限公司证明一份、开盘鉴定记录一份、证人梁建民、杨国兵、史宝雄不能证明王建明向张志军支付涉案转让款的情况，不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年11月1日，张志军（甲方）与王建明（乙方）签订《厂房及土地转让协议》，约定甲方将位于灵武市创业园G1区西标准厂房及土地转让乙方，标准厂房转让价格为180万元，土地转让价格为每亩5万元，因创业园的特殊性在甲方按规定办完相关土地手续后，由甲方协助乙方办理相关转让手续，有关契税及土地挂牌相关费用由乙方承担，本协议中的厂房甲乙双方签字后，乙方应在签字当日向甲方付180万元，如乙方在办完相关手续之时未能按协议约定支付全部转让款，每逾期一日按未付款项的百分之五的比例支付赔偿金。同日，张志军（甲方）与王建明（乙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定甲方将坐落于灵武市创业园G1区3#办公室转让给乙方，每平米价格2000元，共计金额400万元左右，具体平米数及公摊面积以实测为准，甲方于2014年7月30日前将该房产使用权交付乙方，整体交工时，乙方付给甲方总款95%；待房产手续完善后，乙方支付剩余5%，乙方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元罚金。2014年8月26日，张志军与王建明就2013年11月1日签订的《厂房及土地转让协议》及《房屋买卖合同书》签订《王建明购买创业园区西标车间及西综合楼及土地的补充协议》，约定王建明（乙方）补偿张志军（甲方）21万元作为厂房西边综合楼通道建设费用、车辆（斯柯达）及厂房和综合楼室外管网配套费，乙方自签字后五日内给付甲方购买西综合楼的款项25万元，乙方厂房及西综合楼南边土地按原协议给甲方每亩5万元，乙方做楼梯或做他用，甲方无权干涉过问，乙方购西综合楼面积应按西通道北墙至南墙，减去通道面积1591.5平米，每平米2000元，共计3183000元，甲方在收到乙方付25万元工程款后，即可开工，乙方可根据施工形象进度分三次付款，付到总款项的85%。截止2014年1月3日，张志军认可收到王建明转让款共计2515000元。2014年1月20日至2015年6月17日，王建明向张志军支付转让款727600元。2016年，由王建明自行将涉案的G1区西标准厂房及土地的产权办理在王力加工厂名下，西综合楼的产权手续至今未办理。本院认为，本案中，关于张志军与王建明签订的《厂房及土地转让协议》、《房屋买卖合同书》、《王建明购买创业园区西标车间及西综合楼及土地的补充协议》的协议效力，该三份协议系双方当事人真实、自愿的意思表示，协议订立的目的在于由王建明支付涉案房屋及土地的对价，张志军向其转让涉案房屋及土地的所有权及使用权，三份协议不违反法律强制性规定，属有效协议。涉案的G1区西标准厂房为张志军建设，王建明已取得相应产权并实际使用，王建明应向原告支付厂房转让款180万元。截止2014年1月3日，张志军认可收到王建明转让款共计2515000元，2014年1月20日至2015年6月17日，王建明又向张志军支付转让款727600元，王建明已按照协议约定在取得使用权前付清了厂房转让款，不存在欠付厂房转让款的情况。对于西综合楼的转让费用，张志军在转让时并未取得土地及地上建筑物的产权手续，直至诉讼时也仍未取得，王建明签订综合楼转让合同的目的能否实现有赖于张志军能否取得相应土地及房产的合法产权手续，故张志军在无任何权属证明的情况下主张由王建明支付西综合楼的转让费用依法不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张志军的诉讼请求。案件受理费51242元，由原告张志军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  马 燕人民陪审员  杨月兵人民陪审员  陈 宏二〇一九年十月九日法官 助理  马 慧书 记 员  吉 倩本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。