山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初1178号   原告：长治市潞州区常青街道紫坊村村民委员会，住所地长治市潞州区紫金西街333号。统一社会信用代码×××。   法定代表人：刘振光，职务：主任。   委托诉讼代理人：张浩亮、毛露，山西双师律师事务所律师。   被告：长治市嘉丰信息咨询服务有限公司，住所地长治市紫坊北小区（泰舸汽贸园东南侧）商铺。统一社会信用证代码×××。   法定代表人：马俊，职务：总经理。   委托诉讼代理人：郭红海，山西金壶律师事务所律师。   原告长治市潞州区常青街道紫坊村村民委员会（以下简称紫坊村委）与被告长治市嘉丰信息咨询服务有限公司（以下简称嘉丰公司）合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告紫坊村委的法定代表人刘振光及该村委的特别授权委托代理人张浩亮、毛露、被告嘉丰公司的法定代表人马俊及该公司的特别授权委托诉讼代理人郭红海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2007年8月15日签订的《紫坊集体资产管理委员泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市租赁经营合同》及2014年6月13日签订的《泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市租赁经营合同补充说明》；2、判令被告立即腾空并返还原告7683.64平方米的房屋及场所；3、判令被告立即支付欠付原告截止2019年4月30日的租金6057763元，并从2019年5月1日起按照相应租金标准支付房屋和场所占用费至被告返还原告房屋止；4、判决被告从2016年8月7日起按年息24%支付欠付原告租金的滞纳金至付清之日止；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年8月15日，原、被告签订了《紫坊集体资产管理委员泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市租赁经营合同》，约定：被告租赁原告位于泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市，面积7683.64平方米；合同期限为20年零3月15天，自2007年9月15日至2027年12月30日止；上交租赁费价格为一至二层每月每平方米19元，每五年按1%递增；交款时间为2007年8月1日前交510962元，2008年1月1日至2027年12月30日的租金，每年1月1日交一半，6月30日交一半；在被告不能按合同规定如数交纳租金时，原告有权终止合同；被告必须保证按合同书约定如数按时向原告交纳租金，否则未交租金总额每日增加1%滞纳金。2014年6月13日，双方达成《泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市租赁经营合同补充说明》（下称补充合同），约定：租赁合同按实际从2011年1月1日开始计算，原合同延至2030年12月31日止；2007年8月15日双方签订的合同书其他条款及标准不变。合同签订后，被告未按约定时间及金额支付原告租金，截止到2019年4月30日被告应付租金15125396元，已付租金9074012元，欠付6051384元。2019年6月5日，被告支付了20万元，8月13日又支付了95万元，被告现欠付租金4901384元，该款经原告多次催要未果。被告的行为已经严重违反合同约定，故原告有权解除合同，并要求被告承担相应违约责任。   被告辩称，一、被告不存在违约，本案合同应继续履行。被告自2010起按每平米15元向原告交付租金，原告从未提出任何异议，是对该行为的默认，截止2019年8月31日按每平米15元计算，被告并不拖欠租金，根据合同第八条约定，原告不能随意解除合同；二、根据补充说明，合同时间从2011年1月1日开始计算，被告每年陆续交纳租金的方式原告是认可的，且延续至今，被告并未提出任何异议，即双方已根据实际情况改变了租金的交付方式，并不存在违约，不应承担滞纳金；三、原告诉请第四项从2016年8月27日起按年息24%支付租金滞纳金，说明2016年8月7日前被告并不欠租金，在事实理由部分，原告又陈述合同签订后被告未按约支付租金，截止2019年4月30日累计欠租金5101384元，时间上前后矛盾，其自己都不能自圆其说；四、本案合同原告利用被告交付预付款在先，自己作为村委会房东的优势地位，与没有经验的被告签订了违反公平原则合同，该合同明显显失公平，租金价格明显过高，恳请法院依法结合涉案房屋周边租赁情况，结合被告实际按每平米15元缴纳的情况，降低本案租金为15元/平方米。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的门市租赁经营合同、情况说明及建议、姬某书面证明、门市租赁经营合同补充说明、催款通知书、下调租金及维修申请、租金交纳明细及收据36支，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、被告提供的审计报告、工程款支付发票及基本建设工程结算审核定案表，证明被告垫资对租赁门市进行了施工，审计确定工程款为2333466.9元，应当抵顶租金。原告对该证据不予认可，主张原告从未同意工程款抵顶租金，按照合同约定该款应当由被告自行负担，租赁期限截止后无偿归原告所有。本院认为，审计报告系原告委托审计，基本建设工程结算审核定案表有原、被告双方签字，工程款支付发票系正式发票，对上述证据的真实性本院予以采信。2、被告提供证人姬某的证言，证明双方合同约定的租金19元/平方米过高，证人作为原告原书记曾口头承诺下调租金；原告不予认可，主张证人并非原告法定代表人，无权承诺降低租金，且证人与被告存在重大关联，证言依法不应当予以采信；本院认为，因姬某之子为被告股东之一，与被告存在利害关系，故对其证言本院不予采信。   根据当事人陈述及双方提供的证据，本院认定事实如下：   原告长治市潞州区常青街道紫坊村村民委员会原名称为长治市城区紫坊集体资产管理委员会。2007年姬某曾担任原告书记，姬某之子姬彩旗现为被告股东之一。   2007年8月15日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订了《紫坊集体资产管理委员泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市租赁经营合同》，合同约定的主要内容有：1、被告租赁原告位于泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市，面积合计7683.64平方米，合同期限自2007年9月15日至2027年12月30日止；2、租赁费价格为一至二层每月每平方米19元，每五年按1%递增；其中：2007年9月15日至2007年12月30日上缴510962元，2008年1月1日至2012年12月30日上缴8759349.6元，2013年1月1日至2017年12月30日上缴9635284.56元，2018年1月1日至2022年12月30日上缴10603423.2元，2023年1月1日至2027年12月30日上缴11663765.52元，合计共缴41172784.88元；交款时间为2007年8月1日前交510962元，2008年1月1日至2027年12月30日的租金，每年1月1日交一半，6月30日交一半，分两次交清当年租金；3、合同期满后，被告所投资的装潢及所投资的不动产，无偿全部留归原告所有；4、如被告不能按合同约定交纳租金，原告有权终止合同。被告必须保证按合同约定如数按时向原告交纳租金，否则原告按照未交租金总额每日收取1%滞纳金；5、合同期满后被告享有优先继续租赁的权利。合同租赁期内，原告不得转租他人或随意终止合同。合同还约定了其他内容。因租赁房屋系框架结构，缺少隔断及门窗、墙面为毛墙毛地、水电暖均未安装，不具备租赁条件。被告接手后垫资继续施工，2010年11月完工具备租赁招商条件。原告委托长治市中正工程造价咨询有限公司对该工程进行了审计，核定结算金额为2333466.9元。原、被告对该结算金额均予以认可，并共同签署了基本建设工程结算审核定案表。   2013年10月25日，被告向原告提出《关于北小区泰舸汽贸租赁门市情况的申请说明及建议》。主要内容为：1、租期及结构改造投资抵扣。因租赁场地原系框架结构，间与间没有分割，外墙地面、顶面为毛墙毛地毛顶，门窗、上下水、水电暖、楼梯缺失，围墙围挡没有拆除及垃圾没有清运，不具备村委要求改造为汽配门市的租赁条件，被告接手后对原框架结构进行改动，重新施工总投资250余万元，均由被告垫资，直到2010年10月底才全部完工，因此申请合同正式履行期限自2010年11月开始计算，到2015年11月为第一个五年，一次类推至2030年11月20日合同期满；同时改造投资款250余万元已经通过审核，应当抵扣租金。2、租金定价。原合同租金19元/平方米高于周边租赁经营户和村办凯丰市场、农贸市场及泰舸集团对各承租户的租金价格。建议租金调低为15-16元/平方米，并由原定的第一个五年期满后开始递增。   2013年11月6日，原告党支部书记出具《关于紫坊北小区租赁门市遗留问题的证明》。主要内容为：村集资委与嘉丰公司于2007年8月15日签订了租赁合同，合同约定每平方米租金为19元，并定于2007年9月15日将门市交付嘉丰公司投入运营，嘉丰公司就履行合同情况提出两点意见：一是租金价位偏高，不符合村集资委所属各市场和周边租赁门市定价实际，经调查走访了解，实际价格为15元/平方米左右；二是因门市由村委决定用途改变，需进行投资，所以合同所定不动产期满后无偿留归村委所有的提法定位不准，既然用途改变，那么就不具备合同履行条件，应由嘉丰公司继续完工，嘉丰公司的垫资就应与上缴租金相抵扣，不应无偿归村委。针对上述情况，当时双方口头协商并答应被告，依据实际情况对租金偏高和改造垫资抵扣问题在适当的时候召开会议决定后签订补充协议解决，但因故未能解决。2008年和2009年，被告曾多次催我与调整后的新班子协商解决，我也找现任班子领导说明了相关情况，建议依据我原口头约定和嘉丰公司申请给予解决，并签订书面补充协议。   2014年6月13日，原、被告达成《泰舸汽贸城东住宅楼一、二层门市租赁经营合同补充说明》。主要内容为：依据2007年8月15日双方签订的合同书、被告申请说明及2013年11月6日原党总支书记姬某关于遗留问题的证明，经双方协商一致，作如下说明：1、由于紫坊北小区未按时交工，被告方至2009年9月才正式接手，接手后因门市整体结构、门窗、水电不完善及门市前开挖集中供暖沟延误工期等原因而不具备租赁条件，截至2010年11月1日，被告正式具备租赁招商条件，经双方协商同意，被告租赁合同按实际从2011年1月1日开始计算，原合同延至2030年12月31日止；2、2007年8月15日双方签订的合同书其他条款及标准不变除第1条款涉及时间延期外，双方仍执行2007年8月15日签订的合同条款。   另查明，截止2019年8月15日被告应付租金为15693834.6元，实付租金10224012.8元，尚欠租金5469821.8元，被告接手后实际投资2333466.9元对门市进行了装潢。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的门市租赁经营合同及补充合同，均系双方真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效。双方争议的焦点为：1、原、被告签订的案涉门市租赁经营合同及补充合同是否应当予以解除；2、合同约定的租金是否过高，是否应当予以适当调低；3、工程款是否应当抵顶租金，被告欠付租金的数额以及是否应当支付利息。   关于原、被告签订的案涉门市租赁经营合同及补充合同是否应当予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方租赁合同已履行多年，被告在租赁场地上也进行了较大投资，且每年均支付了大部分租金，直至原告起诉，被告仍在继续支付租金，之所以有部分租金未及时支付系双方对欠付租金的数额存在争议所致，故该不属于被告不能或拒付租金的情形，该行为也未导致双方合同目的无法实现，因此原告以被告未能按合同约定交纳租金为由单方要求解除合同，理由欠妥，本院不予支持。   关于合同约定的租金是否过高，是否应当予以适当调低的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。案涉合同约定的租金每平方米19元，系双方在自愿、公平的基础上达成的一致意思表示，且已实际履行多年，虽被告认为租金过高，多次要求原告予以降低，但双方并未形成合意。原告书记虽口头承诺降低，但因其与被告存在利害关系，其口头承诺也不能代表原告。原告租赁物面向市场对外出租，租赁物的面积、位置以及租赁期限等均与其他租赁物存在差异，被告以其他租赁物的价格来衡量案涉租赁物的价格，进而以双方约定的租金高于周边门面实际租赁价格为由要求调低，无法律依据，本院不予支持。   关于工程款是否应当抵顶租金，被告欠付租金的数额以及是否应当支付利息的问题。被告接手后的投资是否可以抵顶租金，双方合同并未明确约定，仅约定合同期满后，被告所投资的装潢及所投资的不动产，无偿全部留归原告所有，虽被告多次提出抵顶租金，但原告并未口头或书面同意，也即双方并未形成一致意见，因此对该问题双方可另行解决。双方合同约定了租金支付方式及违约责任，但被告却未按约定支付租金，尚欠租金5469821.8元，对该租金被告应当继续予以支付；双方约定的未付租金的滞纳金每日1%明显较高，本院依被告申请予以适当调低，被告可按照年利率6%支付所欠租金利息。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：   一、被告长治市嘉丰信息咨询服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告长治市潞州区常青街道紫坊村村民委员会房屋租金5469821.8元，并自2019年8月16日起按照年利率6%支付利息，至本院确定的履行期限止。   二、驳回原告长治市潞州区常青街道紫坊村村民委员会的其他诉讼请求。   案件受理费54204元（原告已预交27102元），由被告长治市嘉丰信息咨询服务有限公司负担50088元，原告长治市潞州区常青街道紫坊村村民委员会负担4116元。   如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人及代表人人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审 判 长 朱 显   人民陪审员 成志丽   人民陪审员 茹云岭     二〇一九年十月二十五日   书 记 员 刘 星