福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4662号 上诉人（原审被告、反诉原告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：陈景红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周汉卿，女，1988年9月18日出生，汉族，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：卢萍萍，福建文默律师事务所律师。 上诉人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称“泛华公司”）因与被上诉人周汉卿商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛华公司上诉请求：撤销原判，改判支持泛华公司一审的反诉请求。事实和理由：一、周汉卿逾期支付购房款且未依约支付违约金，泛华公司依据合同约定有权不予交房且无需承担逾期交房责任。一审法院未将周汉卿逾期付款的241天予以顺延，是错误的。二、双方在合同中约定于2015年12月31日交房，周汉卿直到2019年3月5日才起诉要求泛华公司支付逾期交房违约金，其部分诉讼请求已经超过诉讼时效期间。三、根据合同第八条约定，“施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工的”，泛华公司可据实延期。一审法院认定合同签订日前造成无法施工的天数不约束合同相对方，有失公平。四、根据福建省气象服务中心出具的气象分析资料，可以确认自2016年3月5日至2017年12月28日工程验收合格之日，案涉工程遭遇中雨以上及六级以上台风的天数合计87天（已扣除重叠部分），根据合同约定，泛华公司可据实再予延期交房，一审法院就上述天数未予扣除是错误的。 周汉卿辩称，一、因无法办理按揭，泛华公司通知周汉卿分批分期付款，周汉卿当时人在外地，回来后已将全部购房款付清。周汉卿不存在逾期付款的违约行为，不应承担相应责任。二、本案合同虽约定交房时间为2015年12月31日前，但本案商品房直至2018年12月4日才经工程消防验收合格，具备交房条件，故泛华公司违约交房的时间应认定为持续至2018年12月4日，周汉卿的请求并未超过诉讼时效期间。三、泛华公司的其他上诉请求缺乏依据。请求驳回上诉，维持原判。 周汉卿向一审法院起诉请求：一、判令泛华公司支付周汉卿逾期交房的违约金（自2016年1月1日至2018年12月4日共计880日，每日按购房款的万分之一计算）共计89736元；二、判令泛华公司支付周汉卿逾期办证违约金（自起诉之日起至实际办证之日止每日按购房款的0.001%计算）；三、判令泛华公司立即协助周汉卿办理不动产登记手续。泛华公司提出反诉请求：一、判令周汉卿支付逾期付款违约金114834元（自2014年10月3日至2015年11月3日，每日按应付款966615元的万分之三计算）；二、确认泛华公司不承担逾期交房责任。 一审法院认定事实：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售的有限责任公司，并取得案涉建筑项目的商品房预售许可证，证号为（南）预售［2013］第43号。2014年9月12日，周汉卿的配偶洪伟斌与泛华公司签订《商品房定购书》1份，约定洪伟斌自愿定购日昇新城XX号商品房，签订本定购书时，洪伟斌同意向泛华公司支付购房定金20000元，洪伟斌如未能在约定的10日时间内到日昇新城售楼部签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，泛华公司有权将周汉卿定购的该商品房另售给他人，洪伟斌所交购房定金不予退还。2015年2月25日，周汉卿与泛华公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，周汉卿购买泛华公司开发的址在南安市泛华·日昇新城XX号房，建筑面积共183.99平方米，单价为每平方米5362.33元，总金额986615元。付款方式和期限为银行按揭付款，具体详见附件六。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.7％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第一条约定，1、买受人于2015年2月25日向出卖人支付首期购房款（含定金）计386615元，余款600000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款、公积金贷款的方式或组合贷款向出卖人支付购房款……3、买受人应于本合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……4、如买受人原因，买受人未按本补充协议规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。第三条第2款约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任，且不影响出卖人追究买受人的违约责任……第五条买受人同意出卖人在交房后60日内顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。周汉卿分别于2014年9月12日支付20000元、于2015年2月3日支付296615元、于2015年2月25日支付103120元、于2015年10月27日支付200000元、于2015年11月3日支付366880元。案涉工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司于2018年6月21日将本案商品房交付给周汉卿。本案商品房至今未办理不动产权属登记。 一审法院认为，泛华公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，周汉卿向泛华公司购买址在南安市泛华·日昇新城第9幢10层1005号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，可认定本案《商品房定购书》《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。虽《商品房定购书》约定应在10日内签订《商品房买卖合同》及付清应付的购房款，但《商品房定购书》仅是双方的预约合同，周汉卿与泛华公司已于2015年2月25日签订《商品房买卖合同》，关于双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定买受人应于2015年2月25日向出卖人支付首期购房款（含定金）计386615元，余款600000元由买受人向银行申请贷款向出卖人支付。周汉卿已分别于2014年9月12日支付20000元、于2015年2月3日支付296615元、于2015年2月25日支付103120元、于2015年10月27日支付200000元、于2015年11月3日支付366880元，共计986615元。泛华公司已接收上述款项，且没有提出异议，双方实际上已经对合同约定的房款交付金额及时间进行变更，不能认定周汉卿构成违约。泛华公司请求周汉卿支付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，泛华公司应当在2015年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付周汉卿使用。案涉工程于2017年12月28日经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，于2018年12月4日经消防验收合格。泛华公司提供的天气分析报告，证据来源合法，与本案具有关联性，泛华公司主张施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电造成无法施工的天数应予以顺延，但本案《商品房买卖合同》于2015年2月25日签订，合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，即施工过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电应从合同签订之日2015年2月25日起计至2015年12月31日，其中遭遇中、大、暴雨天数为41天，六级以上台风为11天，共计52天，即交房日期顺延至2016年2月22日。泛华公司提供的《泉州市城市管理行政执法局关于加强中高考期间建筑工地施工噪声扰民整治的通知》，因合同中并未对高考顺延工期问题作约定，该组证据与本案不具有关联性，不予认定。泛华公司于2018年6月21日将本案商品房交付给周汉卿，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现逾期交房已超过120日。泛华公司主张周汉卿关于违约金的请求已经超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，现周汉卿请求泛华公司支付交房的违约金（自2016年1月1日至2018年6月1日，共计880日，每日按购房款1019735元的万分之一计算）共计89736元。对于符合法律规定的部分，即泛华公司应支付自2016年3月5日起至2018年6月1日，合计818天，每日按已付房款986615元万分之一的违约金80705元，予以支持；超出法律规定的其他部分，不予支持。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金……”及《合同补充协议》第五条“买受人同意出卖人在交房后60日内顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”的约定，泛华公司至今未能协助周汉卿办理本案商品房的不动产权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故泛华公司应履行协助周汉卿办理本案商品房不动产权属登记的义务。至于泛华公司应承担的逾期协助办证违约金，现周汉卿自愿请求泛华公司支付自起诉之日即2019年3月5日起至实际办证之日止，每日按购房款的0.001%计算的违约金，合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泛华公司应于判决生效后30日支付周汉卿逾期交房违约金80705元；二、泛华公司应支付周汉卿自2019年3月5日起至泛华公司履行协助办理南安市泛华·日昇新城XX号房不动产权属登记的义务之日止，每日按周汉卿已付购房款986615元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2019年3月5日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后30日内付清）；三、泛华公司应于判决生效后30日履行协助办理南安市泛华·日昇新城XX号房不动产权属登记的义务；四、驳回周汉卿的其他诉讼请求；五、驳回泛华公司的全部反诉请求。案件受理费2043元，减半收取计1022元，由周汉卿负担25元，泛华公司负担997元。反诉受理费1298元，由泛华公司负担。 二审中，泛华公司提供南安观测站2016年1月1日至2018年6月1日关于中雨以上及最大风力六级以上天数的气象分析资料1份。周汉卿对其真实性无异议，予以在卷佐证。周汉卿未提交新证据。经审查，一审法院认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于周汉卿是否构成逾期付款违约的问题。根据《合同补充协议》第一条第3项约定，“……非出卖人的原因，若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭款金额的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知期限内以现金形式一次性向出卖人支付全部余款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款”。周汉卿虽未在约定的合同签订之日起10日内办完按揭手续，但泛华公司并未提供证据证明其向周汉卿通知限定期限付清购房余款，且周汉卿已在合同约定的交房日前陆续付清购房款，泛华公司亦予以接受并未提出异议，故泛华公司主张周汉卿构成逾期付款违约，不予采纳。关于顺延交房的问题。泛华公司上诉主张自案涉工程开工之日至合同签订之日间遭遇的大、暴雨及六级以上台风、停水、停电等天数应予顺延，符合双方在《商品房买卖合同》第八条中“出卖人可据实予以延期：……施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”的约定。根据泛华公司提供的竣工验收报告，可认定案涉工程开工日期为2013年9月1日。泛华公司主张自《建筑工程施工许可证》记载的“合同开工日期”2012年4月18日起算顺延天数，不予采纳。根据泛华公司提供的天气资料分析报告，自2013年9月1日至2015年12月31日间，中、大、暴雨及六级以上台风天数合计89天（扣除重复部分），故泛华公司可顺延交房至2016年3月29日；2016年1月1日至2016年3月29日间，上述天气因素可顺延天数合计6天，可再顺延交房至2016年4月4日。此后的天气因素系在泛华公司违约后所发生，泛华公司再主张相应予以扣除天数，不予采纳。自2016年4月5日至2018年6月21日交房之日，泛华公司逾期交房合计807天，逾期交房违约金数额为79620元（986615元×0.0001×807），周汉卿于2019年3月5日提起本案诉讼，上述期间的逾期交房违约金未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，予以支持。当事人未提起上诉的其余内容，二审予以照准并确认。 综上所述，泛华公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2619号民事判决第二项、第三项、第五项； 二、撤销福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初2619号民事判决第一项、第四项； 三、南安市泛华投资发展有限公司应于本判决生效之日起30日内支付周汉卿逾期交房违约金79620元； 四、驳回周汉卿一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2043元，减半收取计1021.5元，由周汉卿负担25元，南安市泛华投资发展有限公司负担996.5元；反诉受理费1298元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。二审案件受理费3341元，由周汉卿负担50元（于本判决生效之日起5日内交纳），南安市泛华投资发展有限公司负担3291元（多预交的50元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十月十四日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。