云南省宁蒗彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0724民初497号原告：阿车松龙独支，男，摩梭人，1984年3月19日出生，高中文化，农民，住云南省宁蒗县。委托诉讼代理人：谭继红，云南瑾鹏律师事务所律师（特别授权）。被告：宋国华，女，汉族，1969年2月16日出生，大专文化，企业退休员工，住天津市和平区。委托诉讼代理人：朱云智，云南义合律师事务所律师（特别授权）。原告阿车松龙独支与被告宋国华租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阿车松龙独支及其诉讼代理人谭继红、被告宋国华及其诉讼代理人朱云智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阿车松龙独支向本院提出诉讼请求：依法解除与被告宋国华于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》。事实和理由：2017年11月30日，原、被告签定了《湖边小屋客栈租赁合同》。合同约定:租赁房屋(场所)坐落于云南省丽江市泸沽湖景区小落水村湖边，集体土地面积约2.4亩，分为前院、建筑(三栋)，中院三部分。建筑部分共三栋，有精装修房屋十五间，库房(带厨房)三间，酒吧一间，未装修房屋一幢总建筑面积约400平米。租赁期限从2018年5月1日至2033年5月1日。租金每三年支付一次，年租金每三年增长一次，合同签订之日付清首三年的租费，每三年续费一次，每次缴纳费用的时间为续费年5月1日之前。2018年5月之前，每年33万元，三年期缴纳总金额99万元。2021年5月1日之前每年35万元，三年总金额105万元。合同还约定了其它相关事宜，合同签定后，被告正常使用租赁房屋，但在使用中未交清2018年5月前的应付租金。2018年11月3日，宁蒗彝族自治县人民政府发出通告，开展泸沽湖护湖整治行动。该行动对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内(除固定重点保护对象外)民居客栈等建筑进行集中拆迁整治，《湖边小屋客栈租赁合同》的租赁房屋大部分被拆迁。以上事实表明，原告依约定已向被告交付出租房屋，被告实际使用但未按约定支付租金已构成违约。另外《湖边小屋客栈租赁合同》中的租赁房屋已因政府的泸沾湖护湖整治行动被大部分拆迁，该合同目的无法实现，合同无法履行。请求法院支持原告的诉讼请求。被告宋国华辩称，原告所述事实与理由不全面且部分陈述不属实。2016年7月27日，答辩人与案外人郑建平签订《客栈转让合同》，郑建平将承租原告的位于湖边小屋客栈以141万元(含二年租金)转让给答辩人，由答辩人概括受让郑建平与原告签订的原租赁合同的权利和义务，三方在《湖边小屋客栈转让声明》上签字确认。2016年7月28日，原告与答辩人重新签订《湖边小屋客栈租赁合同》，合同条款和郑建平与原告签订的原合同一致。2017年11月30日，答辩人与原告进行协商、原告将湖边小屋后院未装修房屋及院落出租给答辩人，双方协商后院未装修房屋及院落年租金6万元。租赁期限自2018年5月1日起重新计算15年，并约定租金支付方式由答辩人先支付二年租金，延后半年支付剩余租金33万元，逾期按16000元/年的利息计算，答辩人于合同签订当日支付了后院半年租金3万元给原告。2018年5月，答辩人按约定通过银行转帐方式支付二年租金共计66万元给原告。2018年11月3日，宁蒗县政府对离湖80米生态红线范围内民居客栈等建筑进行集中拆迁整治，答辩人承租的客栈大部分被列入拆迁整治范围。经政府部门调解，原告于2019年1月25日与答辩人签订《协议书》，约定被拆迁部分的相关赔偿款归原告，未被拆迁后院房屋及院落继续由答辩人按原合同6万元/年租金承租;并口头约定2019年6月20日之后至新建房屋峻工之日止不收取房屋租金。2019年7月8日，涉及拆迁部分的前院、中院被拆除。综上所述，双方签订的《湖边小屋客栈租赁合同》合法有效，答辩人依约定支付租金并未违约，原告以被告未付清租金为由请求解除合同无事实依据；合同租赁标的物涉及拆迁范围内的房屋及院落已被拆除，对该部分双方已达成协议并已履行完毕，原告已按协议约定领取赔偿款。双方约定未被列入拆迁范围内的房屋及院落继续由答辩人承租。原合同约定的租赁房屋部份拆除，并不影响未被拆除房屋及院落按双方的约定继续履行。原告以租赁物大部分被拆除，合同目的无法实现，合同无法履行为由请求解除合同，无法律依据。原、被告双方签订的租赁合同合法有效，应继续履行。请求法院驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案原、被告对是否应当解除双方于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》存有争议。针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1、《湖边小屋客栈租赁合同》两份，用以证实原告阿车松龙独支与被告宋国华签订租赁合同，明确双方的权利与义务的事；2、《宁蒗彝族自治县人民政府关于开展泸沽湖整治行动的通告》一份，用以证实政府对泸沽湖80米生态红线范围内（除国家重点保护村落外）民居客栈建筑进行集中拆迁整治，租赁物大部分被拆除的事实；3、《协议书》一份，用以证实双方对政府赔偿所得达成协议的事实；4、阿车松龙独支身份证复印件一份，用以证实原告的基本身份情况；5、宋国华身份证复印件一份，用以证实被告的基本身份情况；6、“个人建房用地批准书”一份，用以证实原告租赁的空地已被批准建房的事实。经质证，被告对原告提供的以上证据的三性无异议，但认为证据1、2、3、证据6不能证实双方的租赁标的物部分被征收后，双方不能继续履行合同的事实。被告对其答辩理由，向本院提交了以下证据：1、《客栈转让合同》、《湖边小屋客栈转让声明》各一份，用以证实2016年7月27日，案外人郑建平与被告签订客栈转让合同，将承租的位于万元转租给被告，原告同意转让，并在《湖边小屋客栈转让声明书》上签字确认的事实；2、《湖边小屋客栈租赁合同（1）》一份，用以证实原、被告签订租赁合同，由被告概括受让原承租人郑建平的所有合同权利与义务的事实；3、《湖边小屋客栈租赁合同（2）》一份，用以证实原、被告于2017年11月30日签订租赁合同，约定变更原租赁合同的租赁范围和期限，被告将后院未装修的房屋（建筑面积月400平方米）以固定租金6万元一并出租给被告的事实；4、“银行卡交易明细清单”一组，用以证实被告支付租金的具体情况；5、“微信聊天记录截屏”一组，用以证实被告已支付后院半年租金3万元及客栈两年租金66万元，双方约定欠一年租金按16000.00元支付利息的事实；6、《关于开展泸沽湖护湖整治行动的通知》及《泸沽湖护湖整治行动征地拆迁安置实施方案》等相关政府印发文件一组，用以证实2018年11月3日，政府相关部门下发文件，对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内民居客栈等建筑物进行集中拆迁整治，被告承租的客栈部分被纳入拆迁范围的事实；7、“申请书”及《协议书》各一份，用以证实原、被告对政府拆迁补偿款的分配达成一致意见，并约定未拆迁的后院由被告继续承租，空地获准建房后，由被告优先承建并出租给被告使用的事实；8、“照片”一组，用以证实租赁物湖边小屋未被拆除时的概况；9、“照片”一组，用以证实被告租赁的后院未被列入拆迁范围，被告仍在使用的湖边小屋的现状。经质证，原告对被告提供的以上证据的三性无异议，但认为原、被告双方现在履行的是2017年11月30日签订的租赁合同，因租赁物是整体出租，现部分租赁物被拆迁，双方无法继续履行合同。通过双方当事人的举证、质证，本院认为，原、被告提供的证据，对方当事人对其三性无异议，以上证据来源合法、内容真实、载明的内容与本案具有关联性，本院确认为认定本案相关事实的依据。根据各方当事人的陈述，举证、质证，以及本院认定的有效证据，本院确认以下法律事实：2016年7月27日，被告宋国华与案外人郑建平签订了一份《客栈转让合同》，郑建平将承租原告的位于边小屋客栈转让给被告经营。7月28日，原、被告及郑建平签订《湖边小屋客栈转让声明》，三方在声明中约定，原告阿车松龙独支同意郑建平将原租赁的湖边小屋转让给被告宋国华经营（租金已支付至2018年5月1日前），转让声明签订之日，郑建平与阿车松龙独支签订的《湖边小屋客栈租赁合同》作废，由宋国华与阿车松龙独支签订新合同。同日，原、被告签订了一份《湖边小屋客栈租赁合同》，合同约定：原告将坐落于泸沽湖景区小洛水村湖边整体占地约600平方米，分为前院、建筑群（三栋）、中院三部分的客栈出租给被告，租赁期限自2015年5月1日至2030年5月1日；租金每三年支付一次，年租金每三年增长一次；2015年5月1日前每年25万元，2018年每年27万元，2021年每年29万元；合同签订之日付清三年租金，每三年续费一次，每次交纳费用的时间为续费年的5月1日前。2017年11月30日，原、被告再次签订《湖边小屋客栈租赁合同》，合同约定：原告将坐落于泸沽湖景区小洛水村湖边整体土地面积约2.4亩，分为前院、建筑群（三栋）、中院三部分、未装修房子一幢出租给被告，租赁期限自2018年5月1日至2033年5月1日；租金每三年支付一次，年租金每三年增长一次；2018年5月1日前每年33万元，2021年每年35万元，2023年每年38万元；合同签订之日付清首三年租金，每三年续费一次，每次交纳费用的时间为续费年的5月1日前；该合同于2018年5月1日起正式生效，原、被告签订的原《湖边小屋租赁合同》自动失效。在履行合同过程中，被告宋国华于2018年5月分次向原告支付了2018年5月1日至2020年5月1日的租金共计66万元。双方口头约定，2020年5月至2021年5月的租金，被告可以延期半年支付，但需支付延期利息16000.00元。2018年11月3日，宁蒗县人民政府对泸沽湖沿湖80米生态红线范围内民居客等建筑进行集中拆迁整治，被告承租的客栈前院、中院被列入拆迁整治范围。因租赁物的客观情况发生变化，原、被告经协商于2019年1月25日签订了一份《协议书》，协议书对政府拆迁补偿款的分配作出了明确约定，并约定后院所剩余部分的砖木结构房屋如在租赁期限内被拆迁，补偿款归宋国华所有，超过租赁期限房屋及装修归阿车松龙独支所有。拆迁后新审批的房屋建于后院剩余的土地上，新房屋暂定由租赁者宋国华修建，拿到准建手续后到动工不得超过5个月，超过5个月后从新商议建房。双方因如何履行合同发生纠纷，原告起诉到法院，请求解除双方2017年11月30日签订《湖边小屋客栈租赁合同》。本院认为，公民从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》和2019年1月25日签订的《协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。双方签订《湖边小屋客栈租赁合同》后，被告于2018年支付两年租金时，对延期支付第三年租金的问题已达成口头协议，故，原告以被告未付清租金已构成违约为由请求解除《湖边小屋客栈租赁合同》无事实依据；被告承租的部分租赁物被政府列入拆迁整治范围后，双方于2019年1月25日签订的《协议书》，对如何使用未列入拆迁范围的后院房屋及院落作出了约定，故，原告以租赁物大部分被拆除，合同目的无法实现，合同无法履行为由请求解除合同，亦无事实依据；原告也未提供证据证明双方签订的《湖边小屋客栈租赁合同》已具备解除或终止的其他情形。故，原告主张解除双方于2017年11月30日签订的《湖边小屋客栈租赁合同》的诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。因签订合同时的客观情况发生变化，双方对如何修建房屋及支付租金等问题发生的纠纷，双方可以协商解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告阿车松龙独支的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告阿车松龙独支负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判长  徐万友审判员  胡章贵审判员  陈禄梅二〇一九年十月十日书记员  郑楚凡