四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1502民初3682号 原告（案外人）：李文芳，女，1980年2月8日出生，汉族，住四川省宜宾县。 被告（申请执行人）：宜宾和正融资担保有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸绿茵路6号梦想和居6幢2楼1号，统一社会信用代码9151150075471507X1。 法定代表人：黄敏，董事长。 委托诉讼代理人：刘曾燕，四川发现（宜宾）律师事务所律师，执业证号15115201211495513。 委托诉讼代理人：李真，女，1990年5月26日出生，汉族，住四川省珙县。 被告（被执行人）：宜宾市德峰装饰有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇翠柏大道蓝天花园6-1号，统一社会信用代码915115216714083148。 法定代表人：刘书群。 被告（被执行人）：刘书群，女，1974年12月13日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼，统一社会信用代码91511521714418636T。 法定代表人：王又民。 第三人（被执行人）:冉寅吾，男，1958年3月22日出生汉族，住四川省宜宾县。 第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司、冉寅吾共同的委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾县，系公司员工。 原告李文芳与被告宜宾和正融资担保有限公司（以下简称和正公司）、宜宾市德峰装饰有限责任公司（以下简称德峰装饰公司）、刘书群以及第三人宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）、冉寅吾案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告李文芳，被告和正公司的委托诉讼代理人刘曾燕、李真，第三人寅吾房产公司、冉寅吾的委托诉讼代理人夏强到庭参加诉讼，被告德峰装饰公司、刘书群经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告李文芳向本院提出诉讼请求：1、依法撤销宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502执异54号裁定;2、依法改判不得执行案涉房产：宜宾市叙州区（原宜宾县）柏溪镇城北新区阳光康郡3幢mou号房屋（产权证号：宜宾县房权证柏溪镇字第××号），房产价值约为60万元;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因与被告和正公司、德峰装饰公司、刘书群以及第三人寅吾房产公司、冉寅吾案外人执行异议之诉一案，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出了（2019）川1502执异54号执行裁定书，认定事实错误:一、原告李文芳在2014年6月30日与第三人寅吾房产公司达成了买卖合意，并由李文芳儿子的奶奶冉银珍代为支付55万元全款，由原告于2016年7月27日与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，并于2016年8月16日向寅吾房产公司交纳了契税、维修基金及代交费。原告与开发商在查封前签订了合法有效的《商品房买卖合同》，且原告李文芳于2016年9月26日到阳光康郡小区物业管理处办理了入住手续，并交纳了物业费等。原告李文芳接房后随即进行了房屋的装修，并开通水、电。在原告李文芳装修即将完成时，听说该房产于2017年6月23日被宜宾市中级人民法院查封，便立即到寅吾房产公司协调，得到的答复是2019年12月之前会办证。原告在查封前就已经实际占有案涉不动产。原告李文芳因儿子户口在叙州区买房方便孩子上学，并且此房为李文芳及家人唯一的一套住房。原告对不能过户本身并不存在过错，根据《物权法》相关规定，设定抵押的物品并非禁止流通，购买设定抵押的房屋本身并不构成过错，且合同约定办证时间为2019年12月前，在还未到约定过户办证时间，就被法院查封，并非原告过错。综上原告完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的要件。因此原告对房产享有物产期待权，足以排除被告和正公司的强制执行，恳请法院依法撤销原裁定，改判不得执行原告的房产。 被告和正公司辩称：我司申请强制执行寅吾房产公司名下的案涉房屋，符合法律规定，我司对案涉房屋依法享有对抗案外人的抵押权，人民法院对原告提出的不得执行案涉房屋的请求不应支持。2015年7月31日，德峰装饰公司与我司签订《委托担保合同》，约定德峰装饰公司委托我司为其向四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司（以下简称金江农商行）贷款500万元及其利息等提供连带责任保证，同日，我司与寅吾房产公司签订《最高额反担保抵押合同》，约定寅吾房产公司自愿以其自有的包括案涉房屋在内的阳光康郡3幢8套房屋为以上《委托担保合同》提供反担保抵押。2015年8月4日，该8套房屋在房地产管理部门办理了抵押登记并取得了《房屋他项权证》，我司与冉寅吾、刘书群、寅吾房产公司、德峰装饰公司分别签订了《反担保合同》，冉寅吾、刘书群、寅吾房产公司自愿为以上《委托担保合同》提供反担保。2015年8月4日，金江农商行与德峰装饰公司签订《流动资金借款合同》，后向其发放500万元贷款。次日，我司与金江农商行签订《保证合同》，自愿为德峰装饰公司以上500万元贷款提供连带责任保证。贷款到期后，德峰装饰公司未偿还上述贷款，我司为德峰装饰公司向金江农商行代偿借款本息4997825.96元。宜宾市翠屏区人民法院受理我司诉德峰装饰公司、刘书群、寅吾房产公司、冉寅吾追偿权纠纷一案，于2018年5月23日作出（2018）川1502民初2841号民事判决书，判令：一、德峰装饰公司于判决生效之日起10日内偿还我司代偿款4997825.96元；二、德峰装饰公司于判决生效之日起10日内支付我司逾期担保费389830.42元；三、德峰装饰公司于判决生效之日起10日内支付我司代偿违约金；四、寅吾房产公司、冉寅吾、刘书群对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、我司对寅吾房产公司名下的位于四川省宜宾县新区（阳光康郡）的8套住宅的变现款在500万元债权范围内享有优先受偿权。我司与寅吾房产公司等追偿权纠纷已经生效判决确认，该案被告拒不履行生效判决，我司申请强制执行寅吾房产公司名下的案涉房屋，符合法律规定。 2015年8月4日，我司与寅吾房产公司办理了案涉房屋的抵押登记，2016年7月27日，原告与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》约定“与该商品房有关的情况为抵押，抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记机构、债务履行期限：以实际登记为准”，上述《商品房买卖合同》签订时间明显晚于抵押登记时间近1年不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。原告与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》中明确告知该商品房为已抵押，且告知抵押情况以实际登记情况为准。根据《物权法》第一百九十一条之规定，寅吾房产公司（抵押人）未经抵押权人同意擅自转让，原告也没有证据证明我司同意寅吾房产公司转让案涉房屋或将购房款代为偿还我司以涤除抵押权，实现交易目的。并且《商品房买卖合同》中明确约定属于“抵作”价款，明显寅吾房产公司后期对外有大量欠款，所以更是以房抵债。故原告与寅吾房产公司签订的《商品房买卖合同》因违反《物权法》等规定应认定为无效合同。 原告所诉不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形“（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产，（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。原告与寅吾房产公司不存在合法有效的房屋买卖合同关系，名为买卖，实为借贷，其签订的《商品房买卖合同》系原告接受以物抵债以保障债权，原告不属于无过错的购房者，不应优于无过错且抵押登记在先的抵押权人。综上所述，原告的异议请求和理由不符合法律、法规、司法解释的规定，其异议理由不能成立，故请求人民法院依法驳回原告的异议请求，维持（2019）川1502执异54号执行裁定。 第三人冉寅吾、寅吾房产公司辩称：寅吾房产公司与原告之间是真实的购房买卖关系，根据《物权法》相关规定，设定抵押的物品并非禁止买卖，原告购买抵押房屋没有过错。 被告德峰装饰公司、刘书群未作答辩。 本院组织各方当事人当庭交换证据并进行举证、质证，对各方当事人真实性均无异议的证据予以确认，并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年7月31日，德峰装饰公司与和正公司签订《委托担保合同》，合同约定德峰装饰公司与和正公司为其向金江农商行贷款500万元及利息等提供连带责任保证；同日，和正公司与寅吾房产公司签订《最高额反担保抵押合同》，合同约定寅吾房产公司自愿以其自有的包括案涉房屋在内的阳光康郡3幢8套房屋为以上《委托担保合同》提供反担保抵押。2015年8月4日，该8套房屋在房地产管理部门办理了抵押登记。同日，冉寅吾、刘书群、寅吾房产公司、德峰装饰公司分别与和正公司签订《反担保保证合同》，自愿为以上《委托担保合同》提供反担保。2015年8月4日，德峰装饰公司与金江农商行签订《流动资金借款合同》后，金江农商行向德峰装饰公司发放贷款500万元。次日，和正公司与金江农商行签订《保证合同》，自愿为德峰装饰公司以上500万元贷款提供连带责任保证。贷款到期后，德峰装饰公司未偿还贷款，和正公司为德峰装饰公司向金江农商行代偿了借款本息4997825.96元。本院受理和正公司诉德峰装饰公司、刘书群、寅吾房产公司、冉寅吾追偿权纠纷一案后，于2018年5月23日作出（2018）川1502民初2841号民事判决书，判令：一、德峰装饰公司于本判决生效之日起10日内偿还和正公司代偿款4997825.96元；二、德峰装饰公司于本判决生效之日起10日内支付和正公司逾期担保费389830.42元；三、德峰装饰公司于本判决生效之日起10日内支付和正公司代偿违约金（计算方法：截止2018年4月18日的代偿违约金为182420.65元，2018年4月19日起至代偿款付清之日止，以尚欠代偿款为基数，按每日万分之五计算）；四、寅吾房产公司、冉寅吾、刘书群对上述一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、和正公司对寅吾房产公司名下的位于四川省宜宾县新区（阳光康郡）的8套住宅的变现款在500万元债权范围内享有优先受偿权。 2016年7月27日，李文芳与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同载明：该商品房为寅吾房产公司以出让方式取得坐落于的地块上的第3幢mou号房屋，与该商品房有关的抵押情况为抵押，抵押类型、抵押权人、抵押登记机构；债务履行期限以实际登记为准，房屋总价款为550000元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币55万元。同日，寅吾房产公司向李文芳出具收到购房款55万元的收款收据。2016年8月16日，寅吾房产公司向原告李文芳出具3份《收款收据》，其中ＮＯ.1001128号《收款收据》上载明：原告向寅吾房产公司缴纳阳光康郡xxx房代收费用（注：产权登记费80元、权调费30元、两证代办费200元，期转现登记费80元，合计390元）；ＮＯ.1001126号《收款收据》上载明：原告向寅吾房产公司缴纳阳光康郡x房契税11000元；ＮＯ.1001127号《收款收据》上载明：原告向寅吾房产公司缴纳阳光康郡xxx房维修基金12541元。2016年9月26日，四川艾明物业有限公司宜宾分公司向原告出具“收据”，该收据上载明：2016年10月1日至2016年12月31日的多层物管费、生活垃圾处置费、零头等共计418元。 庭审中，原告陈述：案涉房款60万元，是原告的儿子夏秉楠之奶奶冉银珍（冉寅吾之姐）于2014年取款80万元转给冉小玲（冉寅吾之妹）的，在扣除购房款55万元后剩余25万元，由冉小玲陆续转给了冉银珍（未提供转款凭证等依据）。被告寅吾房产公司称：该80万元系房屋预付款，签订正式购房合同后将80万元的收款收据收回，但未对此提供相应依据。 2016年7月27日，寅吾房产公司向原告出具《收款收据》，载明：“收到冉银珍借款250000元，此款于2016年8月16日退款23931元，余226069元”，在收款人处有第三人冉寅吾的印章，寅吾房产公司在担保人处加盖印章。 另查明：一、案涉房屋于2014年6月25日登记在寅吾房产公司名下，四川省宜宾市中级人民法院在执行周岚申请执行寅吾房产公司一案中，作出（2017）川15执155号执行裁定，于2017年6月23日查封案涉房屋。本院（2018）川1502民初2841号民事判决书发生效力后，德峰装饰公司、寅吾房产公司、冉寅吾、刘书群未履行生效判决所确定的义务，和正公司向本院申请强制执行，本院于2018年7月6日轮候查封了阳光康郡3幢共计8套房屋（案涉房屋包含其中），因和正公司系案涉房屋的第一顺位抵押权人，本院于2018年8月27日向四川省宜宾市中级人民法院出具（2018）川1502执2567号《商请移送执行函》，请将该8套房屋移送本院执行。本院于2019年1月7日作出（2018）川1502执2567号之二执行裁定，拍卖该8套房屋。执行过程中，李文芳就案涉房屋向本院提出执行异议。本院于2019年5月28日作出（2019）川1502执异54号《执行裁定书》，认为案涉房屋已设定抵押，案外人应当知晓，在抵押权未涤除前，客观上不能实现将案涉房屋过户登记到自己名下。案外人也没有举证证明已采取措施保证其已付房款用于清偿抵押债权，导致抵押权成为过户登记的障碍，故案外人对案涉房屋未办理过户登记存在过错。故该裁定书裁定：驳回李文芳的异议请求。 另查明，李文芳与夏强（本案寅吾房产公司的委托诉讼代理人）于2009年3月11日办理离婚登记，二人育有一子名夏秉楠；冉银珍系夏强之母，冉寅吾之姐。 本院认为：本案系原告李文芳在和正公司诉寅吾房产公司、德峰装饰公司、冉寅吾、刘书群金融借款合同纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（案涉房屋）提起的案外人执行异议之诉，本案争议焦点为原告李文芳对案涉房屋是否享有阻却强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。案涉房屋于2015年8月4日办理了抵押登记，他项权利人系和正公司，房屋所有权人系寅吾房产公司，原告李文芳向本院提交《商品房买卖合同》及相应《收款收据》等，均在抵押权设立之后，同时，案涉房屋存在抵押的情况，已在买卖合同中予以明确载明，原告亦认可购房时知晓该抵押情况，故原告作为买受人在购房时忽略了他人在先权利可能导致的转移登记障碍，未能尽到合理的注意义务。加之原告提供的房款支付凭证时间（2014年）与《商品房买卖合同》、《收款收据》载明的时间（2016年）相差甚远，其提前两年时间向房产企业支付大额款项也有违常理，故对于原告是否实际支付购房款不能排除合理怀疑。综上，原告请求撤销（2019）川1502执异54号《执行裁定书》并判决不得执行案涉宜宾市叙州区柏溪镇城北新区阳光康郡3幢2单元6层1号房屋，因证据不足，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的司法解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告李文芳的诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告李文芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 晗 审 判 员  王 利 人民陪审员  李治学 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  赵 雪 书 记 员  李 苇