贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4170号上诉人（原审被告）：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地：纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面，统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人：曾柏香，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：赵江湖，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：史勇，男，1978年3月18日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）：宋丽，女，1978年1月10日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称：新鼎公司）因与被上诉人史勇、宋丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新鼎公司上诉请求：1．请求二审法院判决撤销贵州省纳雍县人民法院（2019）黔0525民初1453号民事判决并依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人办理转移登记有关文书期间不存在不可抗力，认定事实错误。首先，在一审审理过程中，上诉人提交的《建筑工程竣工验收备案表》可证明涉案房屋于2015年5月即通过竣工验收，便能证明在此之前上诉人已将办理证书所需材料交给了不动产登记部门。其次，上诉人提交的《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》能证明自2016年9月30日起在纳雍全县范围内实施不动产统一登记的事实。该行政不可抗力直接影响了初始登记的办理，导致了交付转移登记的有关文书的迟延。因该事实在所属行业中普遍存在，所有行业内部人员基本知晓，是众所周知的事实，属于法定的免证事由，无需上诉人举证证明。二、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为格式合同，认定事实错误。本案双方签订的《商品房买卖合同》属于示范文本，并非格式合同。三、一审法院对过高的违约金未予调整，适用法律错误。1、双方对违约金所作的约定，并不能作为违约金无需调整的理由。2、一审法院以违约金数额的确定“不以守约方因违约遭受实际损失为前提”为由不采纳违约金调整的主张，该逻辑明显错误。3、一审法院驳回了上诉人依法对案涉房租租金价值进行评估的申请，侵害了上诉人的举证权利。4、一审法院未依据法律对过高的违约金未予调整，属于适用法律错误。另外，上诉人已于2019年6月3日办理了案涉房屋的初始登记。在此之前上诉人一直积极协调不动产登记，因政府原因导致到2019年6月3日才办理，上诉人不应承担违约责任，即使要承担责任，也只能截止到2019年6月3日。综上所述，上诉人认为，一审判决存在认定事实错误及适用法律错误，请求二审法院支持上诉的上诉请求。被上诉人史勇、宋丽辩称，一审认定事实清楚、证据确实充分，适用法律正确。上诉人的上诉请求无事实和法律依据。1、上诉人认为存在不可抗力的理由不能成立。2、上诉人认为违约金过高应调整的理由不能成立。3、上诉人补充其在审理期间取得了房屋初始登记，不应承担违约责任的主张不能成立，办理商品房转移登记的文书并不只是初始登记文书，且上诉人并未将初始登记文书交给被上诉人，按照合同约定是由上诉人将案涉房屋登记的有关文书交给被上诉人后由被上诉人去办理，即使上诉人把所有文书办理了但没有交给被上诉人也是违约。为此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审原告史勇、宋丽向一审法院起诉请求：1、判决被告新鼎公司向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（自2017年1月1日起暂计算至2019年4月1日为70642.59元），具体按已付房款每日万分之三计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告新鼎公司经纳雍县人民政府批准开发建设新鼎大商汇城市综合体一期工程房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201418530号”，预售许可证号为“纳商房预字第××号”。2015年7月22日，被告新鼎公司为出卖人与原告史勇、宋丽为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015001167），约定二原告购买被告开发建设的位于纳雍县居仁街道办事处新鼎大商汇城市综合体一期第A3-2栋1单元5层1号商品房。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为118.92平方米，套内建筑面积104.89平方米，该商品房总价款为287165元。原告应于合同签订之日向被告支付首期房款87165元，余款20万元以银行按揭方式支付；被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，二原告向被告支付了首期房款87165元，余款20万元以银行按揭方式支付，被告新鼎公司按合同约定将新鼎大商汇第A3-2栋1单元5层1号商品房交付给二原告占有使用。因被告新鼎公司未按合同约定期限将办理商品房权属登记的有关文书交付给二原告，导致二原告至今未办理案涉商品房权属登记。另查明，纳雍县人民政府于2016年9月19日发布（2016）38号通告，通知自2016年9月30日起在全县范围内实施不动产统一登记，该通告未提及停止办理不动产登记业务。被告新鼎公司开发建设的涉案房屋于2015年5月通过竣工验收，建设工程竣工验收消防备案最早于2018年4月18日申报备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、交费发票、竣工验收备案表、消防备案凭证、《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》及当事人陈述在案为凭，这些证据已经庭审质证和审查，可以采信。结合双方当事人的诉辩主张及一审法院查明的案件事实，本案争议的焦点是：1、被告未按合同约定期限向二原告交付办理商品房权属登记的有关文书是否构成违约；2、如构成违约，违约责任如何承担，违约金是否应当调整。一审法院认为，关于焦点1，被告新鼎公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告史勇、宋丽签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告未能按约定期限将办理商品房权属登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理新鼎大商汇一期第A3-2栋1单元5层1号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向二原告承担违约责任。关于焦点2、民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房权属登记有关文书的违约事实成立，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期交付办理案涉房屋权属登记有关文书的违约金过高，应参照逾期交房的实际损失即同期同地段房屋租金计算违约金，鉴于违约金条款的设置兼具补偿性和惩罚性功能，法律规定幅度内的违约金数额的确定应以当事人意思自治为原则，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的被告单方提供的格式合同，被告就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。故被告主张违约金过高应予调整，不予采纳。被告申请对原告的房屋租金进行价格鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案的待证事实无关联，一审法院明确告知不予准许，其代理人当庭要求复议，于法无据，亦不予准许。被告称因国家不动产登记政策的调整办证时间应该顺延，首先，不动产登记的政策调整时段内，被告并未举证证明其已向有关登记部门提交过办理商品房权属登记的相关文书。其次，其提交的《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》等证据不能证明登记部门停止过办理商品房权属登记业务，故被告主张应从2018年12月起计算违约金，不予采纳。综上所述，被告新鼎公司免除部分或全部违约责任的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告史勇、宋丽支付以购房款287165元为基数,从2017年1月1日起至被告将办理新鼎大商汇A3-2栋1单元5层1号商品房权属登记的有关文书交付二原告止期间按日万分之三计算的违约金。案件受理费1566元，减半收取计783元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。二审中，上诉人新鼎公司向本院提供了下列证据：第一组证据：1、《纳雍县商铺综合批发市场项目合作协议书》；2、《暂缓用电受理通知书》；3、《客户用电受理回执》；4、《供电方案协议（10ＫＶ及以上）》；5、大商汇房地产开发新建电力线路工程施工合同》；6、《大商汇房地产开发新建电力线路工程竣工资料》；7、《纳雍县新城区外环西路道路工程竣工验收会议纪要》。证明目的：1、上诉人违约系政府按照合作协议约定建立供电道路、垃圾处理设施等公共基础设施导致，属于行政不可抗力。2、上诉人违约系政府未按照合作协议约定建立供电道路、垃圾处理设施等公共基础设施而导致，上诉人已经最大程度的尽到了诚实信用的义务，出现本案的违约情况并非上诉人的过错，应当对违约金进行调整。第二组证据：纳雍县自然资源局颁发的黔（2019）纳雍县不动产权第××号不动产权证书。证明目的：上诉人在此之前积极协调不动产登记，因政府的原因导致2019年6月3日才办理了该不动产登记证，因此，上诉人不应承担违约责任，即使承担责任也只能截止到2019年6月3日。被上诉人对第一组证据的质证意见：上述证据没有原件核对，对真实性和合法性以法院核实为准。对与政府签订的合作协议书，上诉人并非协议的主体，并且该协议书的签订时间是2012年9月3日，在上诉人与被上诉人签订合同之前。对暂缓用电受理通知书，也是在双方签订商品房买卖合同之前就制作出来了的，上诉人在签订合同时对违约是有遇见性的。对竣工验收等资料，制作的时候上诉人已违约了，不影响上诉人违约的事实。同时上述证据是上诉人与第三方的合同约定，第三方的违约不能对抗上诉人对被上诉人的违约。所以上述证据达不到上诉人的证明目的。被上诉人对第二组证据的质证意见：对该证证据的真实性、合法性以法院核实为准，但达不到上诉人的证明目的，理由是该证件至今上诉人也未交付给被上诉人，没有交付即构成违约。本院经审查认为，对上诉人提供的第一组证据，因不属于二审中的新证据，且达不到上诉人的证明目的，故对其证明效力不予认定。对上诉人提供的第二组证据，虽属一审之后取得的新证据，但达不到上诉人的证明目的，故对其证明效力本院也不在本案中予以认定。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审的争议焦点是：一、上诉人是否应当承担违约责任；二、本案商品房买卖合同是否系格式合同；三、原审对本案违约金未予调减是否得当；四、一审驳回上诉人对涉案房屋房租租金进行评估鉴定的申请是否侵害了上诉人的举证权利。关于上诉人是否应当承担违约责任的问题。针对被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金主张，上诉人以不动产登记政策变动构成的行政不可抗力是导致办证迟延的原因为由进行抗辩。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人诉称的不动产登记政策变动属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的不动产登记政策变动应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、相关违约责任应予免除或者酌情减免的上诉意见，本院不予采信。依据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，上诉人负有在2016年12月31日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务，根据一、二审查明的事实，上诉人逾期未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，违约事实客观存在。因此，一审判决上诉人向被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任并无不当，本院予以确认。上诉人认为其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案商品房买卖合同是否系格式合同的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局按照法律法规的规定共同制定，违约责任条款内容是上诉人预先拟定填写，由上诉人提供给被上诉人签订，被上诉人并无选择的余地。显而易见，案涉《商品房买卖合同》系格式合同，本院在此不再赘述。上诉人认为一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》为格式合同，认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于原审对本案违约金未予调减是否得当的问题。不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金以已付购房款为基数、按日万分之三的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形，上诉人作为主张调减违约金的违约一方，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，但上诉人并未提交证据证明该事实，故其应当承担举证不力的后果。为此，原审未对本案违约金进行调整并无不当，本院予以确认。上诉人认为一审法院对过高的违约金未予调整，适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审驳回上诉人对涉案房屋房租租金进行评估鉴定的申请是否侵害了上诉人的举证权利的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。上诉人新鼎公司申请对涉案房屋租金进行价格鉴定，并欲以此作为衡量违约金是否过高的依据不符合法律规定，一审法院认为评估鉴定申请与本案待证事实无关联予以驳回并无不当，本院予以确认。同时从减少当事人诉累，有利于司法效果和社会效果统一的角度出发，一审驳回上诉人评估鉴定申请符合本案实际，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1566元，由上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月十一日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪