北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初4466号原告（反诉被告）：刘娟，女，1981年4月7日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张乐，男，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京北湖商业发展有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇礼堂路188号（商场）1D25。法定代表人：张建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭佳，男，1987年7月24日出生，汉族，北京北湖商业发展有限公司职工。委托诉讼代理人：王彬，男，北京市国联律师事务所律师。原告（反诉被告）刘娟与被告（反诉原告）北京北湖商业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员郭悦担任审判长，与人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘娟及其委托诉讼代理人张乐、被告（反诉原告）北京北湖商业发展有限公司的委托诉讼代理人郭佳、王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘娟向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销原、被告2018年6月26日订立的《金域华府009房屋租赁合同》；2.请求判令被告返还租赁保证金144018元；3.请求判令被告返还装修押金5000元；4.请求判令被告赔偿原告各项损失679800元；5.被告共同承担本案的诉讼费用。2019年5月31日，刘娟向本院提交了变更诉讼请求申请，将上述第一项诉讼请求变更为：请求判令解除原、被告2018年6月26日订立的《金域华府009房屋租赁合同》。事实与理由：原、被告于2018年6月26日订立《金域华府009房屋租赁合同》。约定被告将位于昌平区回龙观镇龙域北街5号院项目（地上）一层1号楼112号商铺出租给原告，该商铺面积185.68㎡，原告承租该商铺用途为经营餐饮，经营商品牌“榴莲年华”，租期3年，自2018年7月1日起至2021年6月30日止。合同订立后原告依约履行了交纳房租等义务。被告在招商谈判过程中，向原告多次承诺：“原告所承租的商铺东侧门前到紧邻的龙域东一路之间的空地，为被告专门向原告提供配套的停车场，供原告及客人使用”。原告经过实地考察发现，周边的商业均没有配套地面停车场。被告能向原告提供地面停车场，这对于未来餐饮项目的经营和周边商业竞争将构成重大利好。基于对被告的信任，原告与被告签订了前述涉案合同。合同订立后，原告一边对承租商铺进行设计、装修，一边等待被告对东侧空地进行停车场整修。2018年9月下旬，原告发现昌平园林局工作人员开始在涉案商铺东侧空地栽植树木，原告及其他商户对该行为进行了拦截，后经询问得知该幅空地块非属于被告所有，而系园林局的土地，规划用途为绿地。为确认该块的性质，原告及其他商户又给12345市政热线致电反映情况，后园林局专门派出工作人员对现场进行了勘察，再次向原告及其他商户确认该地块用途为绿地，并在现场对被告工作人员郭佳的不实宣讲行为进行了训诫。2018年10月，原告发现龙域东一路西侧路边自北向南画了一长排的停车位，被告声称是专门为原告及其他商户方便停车和相关部门沟通的成果。后经查询得知，该停车位系被告私自刻画，有的商户曾因在此停车被交警部门处罚。原告认为，被告在签约过程中，虚构为原告配套停车场的事实，导致原告陷入错误认识，而与被告订立了涉案合同。被告的行为已构成欺诈，严重损害了原告的合法权益，并给原告造成重大损失。为维护自身的合法权益，现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法尽快作出公正判决。被告北京北湖商业发展有限公司（以下简称北湖公司）辩称，不同意原告诉讼请求。具体事实和理由同反诉请求中的事实和理由。北湖公司向本院提出反诉请求：1.请求依法解除反诉人与被反诉人2018年6月22日签订的《金域华府009房屋租赁合同》；2.请求判令被反诉人向反诉人支付2018年9月1日至2019年1月18日期间的租金192178元及违约金154286.15元（暂以125334元为基数按日千分之三标准从2018年7月7日计算至2019年5月20日为119192.63元；以66844.8元为基数按日千分之三标准从2018年11月26日计算至2019年5月20日为35093.52元；另以192178元为基数按日千分之三标准从2019年5月21日实际主张至实际付清之日止）；3.请求判令被反诉人向反诉人支付租赁保证金34018元及违约金32963.44元（暂以34018元为基数按日千分之三标准从2018年7月1日计算至20195月20日，实际主张至实际付清之日止）；4.请求判令被反诉人向反诉人支付2018年9月1日至2019年1月18日期间服务费25623.84元及违约金20571.49元（暂以16711.2元为基数按日千分之三标准从2018年7月7日计算至2019年5月20日为15892.35元；以8912.64元为基数按日千分之三标准从2018年11月26日计算至2019年5月20日为4679.14元；以25623.84元为基数按日千分之三标准从2019年5月21日实际主张至实际付清之日止）；5.请求判令被反诉人向反诉人支付2018年9月1日至2019年1月18日期间物业服务费7673.42元及违约金4862元（暂以1671.12元为基数按日千分之三标准从2018年8月26日计算至2019年5月20日为1338.57元；以1671.12元为基数按日千分之三标准从2018年9月26日计算至2019年5月20日为1183.15元；以1671.12元为基数按日千分之三标准从2018年10月26日计算至2019年5月20日为1032.75元；以1671.12元为基数按日千分之三标准从2018年11月26日计算至2019年5月20日为877.34元；以988.94元为基数按日千分之三标准从2018年12月26日计算至2019年5月20日为430.19元；以7673.42元元为基数按日千分之三标准从2019年5月21日实际主张至实际付清之日止）；6.请求判令被反诉人向反诉人支付房屋占用费395239.47元(暂从2019年1月19日计算至2019年5月20日，实际主张至实际腾退房屋之日止）；7.请求判令被反诉人向反诉人支付免租期租金84,716.50元；8.请求本案诉讼费用由被反诉人承担。以上合计：867,416.60元。事实与理由：2018年6月22日，反诉人北京北湖商业发展有限公司（下称“北湖公司”）与被反诉人刘娟签订《金域华府009房屋租赁合同》，北湖公司将涉案商铺出租给刘娟，合同中对商铺信息、租赁期限、租金及其他各项费用违约责任、合同的解除以及房屋交还等事项作出了明确约定。合同签订后，反诉人北湖公司按约定交付了涉案商铺，但被反诉人刘娟却仅仅支付了11万元的租赁保证金且未足额。北湖公司对此催要后，刘娟仍拖欠各项费用，刘娟的行为已构成严重违约。对此北湖公司在2018年1月17日向刘娟发出《房屋租赁合同》解除函，明确通知刘娟：1、您已逾期且末缴齐合同约定的相关费用超30日，根据租赁合同第15.1.1、15.1.2及15.1.3条约定，已构成解约条件，且经与您本人沟通。您已申请解除合同并撤出该商铺，则自本函下达之日起《租赁合同》自动解除。2、请于2019年1月18日17:00之前，将该商铺钥匙交回我司，所属物品全部搬离商铺，逾期不履行的，我司将根据合同第十六条约定即视为乙方已经撤出该商铺，甲方有权开启并更换该商铺门锁，或采取其他措施收回该商铺。不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项。并保留追缴上述欠缴费用及诉诸法律的权利。刘娟收到上述解除函后，仍不交纳各项费用且霸占涉案房屋至今，给反诉人造成了巨大的经济损失。综上，被反诉人上述拒绝全面履行合同义务的行为，侵害了反诉人的合法权益，特此向贵院提起反诉，希望支持反诉人的反诉请求。原告刘娟针对被告北湖公司的反诉辩称，同意解除，但被告没有解除权，是被告违约在先。不同意第二项反诉请求，2018年10月底涉案房屋具备天然气通气，可以使用，根据合同约定有2个月的免租期，因此2019年2月1日起才能计算起租日。2019年2月1日之前不存在租金的问题，租赁保证金已经全额交付，有11万是通过转账支付，34018元是通过现金支付的。第四项诉讼请求不同意，服务费用应与租金支付相关联。房屋能够正常使用，才能交纳服务费。第五项反诉请求也不同意，没有享受到正常的物业服务，物业服务费不应由被告公司收取。第六项诉讼请求不同意，2019年1月19号之后一直处于诉讼过程，这个期间还涉及到诉讼和鉴定，交付房屋可能会破坏到现状。1月19日之后，刘娟不能正常使用房屋，不应当按照合同约定的租金标准支付使用费。且1月17日之后，被告也给刘娟停水停电。免租期租金双方有约定，所以诉求没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，刘娟与北京北湖商业发展有限公司签订《金域华府009房屋租赁合同》。该合同约定，由刘娟租赁龙域北街5号院项目【地上】一层1号楼112号商铺，商铺租赁建筑面积为185.68平方米；商铺行业（或业态）为甜品蛋糕、咖啡果汁，品牌（或商号）为榴年甜品；交付日（暂定）为2018年7月1日，开业日（暂定）为2018年9月1日。租赁期限为36个月，自交付日起计算，即自2018年7月1日起至2021年6月30日，免租期为60日。租金标准为自2018年7月1日至2018年8月31日，固定租金标准为0元每平方米每日，2018年9月1日至2019年6月30日，固定租金标准为6.82元每平方米每日，2019年7月1日至2020年6月30日，固定租金标准为7.16元每平方米每日；租赁保证金为144018元，装修押金5000元，装修管理费0.3元每天每平方米，物业管理费9元每月每平方米，服务费1元每平方米每日。郭佳作为甲方北京北湖商业发展有限公司的联系人在合同中予以载明。合同第7.2条约定，乙方接收该商铺并进场装修（包括但不限于对该商铺墙体、内部进行装饰、对原有水、电设备或管线、燃气、空调、消防、通讯、网络系统等进行的拆除、整改附属设施或设备等）前，应向甲方提交施工图纸及方案（如乙方对该商铺的装修需取政府部门批准的，乙方亦应取得相关批准文件并提交给甲方）,经甲方书面同意后方可乙方自行承担所有费用。第7.6条约定乙方应就其装修/装潢事宜，在该商铺交付前根据甲方通知向甲方支付装修修管理费。装修押金及装修管理费以本合同第21.9条约定为准。7.7条约定在乙方依约履行本合同的情况下，装修押金于乙方装修完毕并达到装修管理之装修完工要求后20日内，扣除应赔偿给甲方的金额（如有）后，无息退还乙方，乙退还装修押金收据原件。关于合同的解除，第15.1条乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，本合同到解除通知之日起解除；甲方及/或物业公司亦有权单方面采取停水、停电、停止空调供应等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任：乙方违反本合同第6.1.1条的约定，逾期支付第一笔租赁保证金（包括未补证金）超过5日的；乙方逾期支付任一笔租赁保证金超过【1】个月的，甲方有权解除本合同、另行出租予他人；除逾期支付租赁保证金的情形外，乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业本合同约定的其他费用超过30日的。关于合同效力及其他，第16.1条约定双方确认，在签署本合同时，并没有依赖对方在本合同签署前做出的任何其他承诺（本合同另有约定除外）。本合同（含附件）及补充协议（如有）关于租赁该商铺的全部约定，取代双方关于该商铺的一切口头、书面沟通或先协议。合同还约定了其他内容。履行过程中，刘娟主张已经足额支付租赁保证金，但北湖公司仅认可收到部分保证金，称刘娟尚欠租赁保证金34018元未支付，刘娟称34018元系通过现金方式支付给了北湖工作人员郭佳。北湖公司在2018年1月17日向刘娟发出《房屋租赁合同》解除函，明确通知刘娟：1、您已逾期且末缴齐合同约定的相关费用超30日，根据租赁合同第15.1.1、15.1.2及15.1.3条约定，已构成解约条件，且经与您本人沟通。您已申请解除合同并撤出该商铺，则自本函下达之日起《租赁合同》自动解除。2、请于2019年1月18日17:00之前，将该商铺钥匙交回我司，所属物品全部搬离商铺，逾期不履行的，我司将根据合同第十六条约定即视为乙方已经撤出该商铺，甲方有权开启并更换该商铺门锁，或采取其他措施收回该商铺。不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项。并保留追缴上述欠缴费用及诉诸法律的权利。刘娟认可收到该解除函。北湖公司认可曾对该商铺停止供电。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘娟与北湖公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。因北湖公司工作人员郭佳曾口头承诺所租赁商铺门前将建设为停车场，此后该承诺无法兑现，导致双方发生纠纷。又因双方对起租日期存在争议，致使合同履行出现障碍，刘娟未再向北湖公司支付租金。现刘娟同意合同在2018年1月18日解除，但不认可系刘娟违约。本院认为，北湖公司承诺建设停车场但无法兑现承诺是双方发生矛盾的起因，因此北湖公司要求刘娟支付各项费用违约金的诉讼请求，本院均不予支持；刘娟在合同中已经约定了自2018年7月1日起租，但享有免租期60日，故刘娟应自2018年9月1日起支付租金，鉴于商铺实际于2018年10月才开通燃气，刘娟作为餐饮行业从业人员，燃气开通对商铺经营有重大影响，故2018年9月1日至2018年10月31日之间的租金，本院酌减为原租金标准的三分之一，自2018年10月31日至2019年1月18日之间的租金，应按合同约定支付。自2019年1月19日至房屋交房日期2019年8月1日的房屋占有使用费，因合同解除后，双方之间存在诉讼且鉴定，考虑到履行矛盾的起因在于北湖公司，但刘娟未足额缴纳保证金也存在违约行为，这部分占有使用费由刘娟按照原租金标准承担40%，北湖公司自行承担60%。刘娟申请评估，评估结论为刘娟存在257048元装修损失，该部分损失，也由北湖公司承担60%，刘娟自行承担40%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零一条的规定，判决如下：一、确认刘娟与北湖公司之间的《房屋租赁合同》于2019年1月18日解除；二、北湖公司自本判决生效之日起七日内退还刘娟租赁保证金110000元、装修押金5000元；三、北湖公司自本判决生效之日起七日内赔偿刘娟装修损失154228.8元；四、刘娟自本判决生效之日起七日内支付北湖公司2018年9月1日至2018年10月31日的租金23174元，2018年11月1日至2019年1月18日租金100040.7元；五、刘娟自本判决生效之日起七日内支付北湖公司自2019年1月19日至2019年8月1日期间的房屋占有使用费99050.6元；六、驳回刘娟其他诉讼请求；七、驳回北湖公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12089元，由刘娟负担6754元，已交纳；由北京北湖商业发展有限公司负担5335元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6661元，由刘娟负担2140元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京北湖商业发展有限公司负担4521元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十月三十一日书 记 员  姚东方