上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初30864号原告：葛梦逸，女，1992年10月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：白青昕，上海市申房律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛雷鸣(葛梦逸父亲)，1963年7月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海东航置业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：冯亦军，执行董事。委托诉讼代理人：钱晔,北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐娟,北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告葛梦逸与被告上海东航置业有限公司(以下简称东航公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告葛梦逸及原告的委托诉讼代理人白青昕、葛雷鸣，被告东航公司的委托诉讼代理人徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛梦逸向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金819,890.92元(以总房款16,267,677为基数，自2015年11月26日起至2016年8月4日止，按日万分之二计)；2.被告60天内按照检测报告中返修方案修复上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号B座1501室房屋(以下简称系争房屋);3.被告按每日3,000元的标准支付2018年11月23日至2019年1月23日修复期间原告租房费用。事实和理由：原告与被告于2015年6月27日签订《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。根据双方合同约定，被告应于原告付清房款之日起三十日内向原告交付房屋，否则按已付房款日万分之二支付违约金。原告于2015年10月28日付清全部购房款，因房屋存在多处质量问题，被告一直维修，直至2016年8月4日，被告完成维修并实际交付房屋。然，原告发现交付后，房屋内仍存在多处装修质量问题，原告沟通未果，无奈诉至法院。东航公司辩称，不同意支付逾期交房违约金，系争房屋以现房出售，原告于2015年10月28日付清全部购房款，被告于2015年11月23日向原告寄送房屋交付入住通知，原告庭审中也认可2018年11月26日双方到场交接房屋，但当时原告以房屋装修问题为由拒收房屋，根据合同，被告已经完成交付的义务，不存在逾期交付责任。同意按照检测报告中的返修方案维修，检测报告中的返修方案无异议，但结合质保期，除了返修方案的第5项在质保期内，同意免费修，返修方案的第7项已完成修复，其余同意修理，但要求原告支付费用。关于原告主张的租房费用，当时维修在2019年1月5日结束且已通知原告，原告没有搬离必要，相关费用应由原告承担；且原告只能主张实际发生的费用，原告主张的标准过高，且2019年1月5日后的费用为其自身扩大的损失。本院认定事实如下：原告为上海市龙兰路XXX弄XXX号B座1501室房屋的产权人，取得产权时间为2015年10月14日，房屋建筑面积190.03平方米。后，2017年3月，原告又购入同小区产权车位。2015年6月27日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签署《上海市商品房出售合同》，其中主要约定：第二条、乙方向甲方购买上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号B座1501室房屋(即系争房屋)。第三条、根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装价格)为16,267,677元。该房屋全装修总价为16,267,677元。第七条、甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，向乙方交付该房屋。第九条、乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求地点办理验收交接手续。该房屋交付标志为双方签署房屋交接现场确认单，甲方将该房屋钥匙移交乙方。第十条、甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方在办理该房屋交接手续时有权要求甲方按装修、设备差价0.5倍补偿。双方对标准认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定为处理争议的依据。第十三条、除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定期限内将房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；逾期超过60天，乙方有权选择下列第一种方案追究甲方责任，即乙方有权单方解除本合同。第十四条、自该房屋正式交付之时起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。保修范围由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第十六条、甲方交付房屋有其他工程质量问题的，乙方保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按修复费的0倍补偿。第十九条、2016年1月27日前，双方共同办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。合同附件一付款方式和付款期限中约定，乙方应于2015年6月27日前支付全部房价款的30%，计4,887,677元(含定金)。乙方申请的个人商业贷款为房价款的70%，计11,380,000元。贷款到账日期为2015年10月26日前。合同附件三约定房屋建筑结构、装修及设备标准(略)。合同补充条款一约定：六、合同中房屋总房价款为包含全装修价格的总房价款。九、该房屋交付过程中发生下列情况，不影响双方办理房屋交接手续：(1)质量问题(主体结构不合格除外)；(2)装修和设备标准达不到附件三约定标准；(3)相关设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》。乙方以上述情况为由拒收房屋的，甲方不承担延期交房的违约责任。该商品房交付标志为双方签署房屋交接现场确认单，并由甲方将房屋钥匙移交乙方。在甲方满足交付条件后，若乙方未按约前来办理验收交接手续的，自本合同所称催告书中规定的验收交接日之次日(以下简称该日)起，视同甲方已将房屋交付给乙方，该房屋钥匙由物业管理公司代乙方保管，乙方自该日起开始承担房屋的风险责任。十、逾期交房超过90日后……如乙方选择不退房，甲方继续按乙方已支付的房款万分之二/日计算违约金，起算日期为约定交房之日的次日，至实际交房之日止。十三、甲方保留对装修标准的解释权；房屋装修应符合房屋所在地方主管部门的相关规定。如与规定不符，乙方可在接收房屋后7天内书面要求甲方整改。双方同意，对装修及设备设施修复或整改不视为甲方逾期交房。十四、甲方自该房屋交付之日或视同甲方已将房屋交付乙方之日起对该房屋承担保修责任，保修范围及期限见《新建住宅质量保证书》。商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，乙方应书面要求甲方修复，甲方应履行保修义务.…..;因乙方责任、使用不当、曾经改动发生变化所致质量问题，由乙方承担责任，甲方可在乙方承担修复费用后修复。甲方对非甲方原因所致损失及修复费用不承担责任。合同签订后，原告按约履行付款义务，双方确认原告于2015年10月28日付清全部购房款。2015年11月23日，被告向原告发出《房屋交付入住通知书》，通知原告于2015年11月26日办理交房手续。2015年11月26日，双方办理交接过程中，原告认为房屋存在多处装修质量问题，故拒绝收房。2015年11月29日，原告的父亲代原告签收了“业主入住特别告知”，但仍以房屋质量问题为由拒绝接收房屋钥匙。后原告对房屋的装修问题进行维修，至2016年8月原告接收了房屋钥匙并嗣后入住。原告称，其入住后仍发现房屋装修存在多处质量问题，并要求被告修复，但被告仍推诿、拖延。2018年8月27日，双方就系争房屋内装修质量问题的维修达成维修方案并形成会议纪要。2018年11月26日，双方就上述维修达成“房屋质量问题处理备忘”，被告承诺维修工作期限45天，自乙方向甲方交付房门钥匙次日起计；施工前甲方提前做好安全防护工作，所有家具、家电、灯具、装饰灯，有可靠安全防护措施；如施工期间发生房间内物品损坏及偷盗，由甲方照价赔偿；施工完成后做好清理保洁工作。关于此次维修期间，被告称施工期间为2016年11月26日至2019年1月5日，原告在施工期间将房屋钥匙交由物业保管，但原告并无搬离必要。被告提供微信记录一组，被告于2019年1月10日微信通知原告，称维修工作于2019年1月5日完成，并为配合原告更换主卧墙纸要求，于2019年1月9日完成后续清洁工作。对此，原告称其收到该微信通知，但对被告未完成所有备忘中约定维修事项提出了异议。2018年1月14日，被告向原告寄发“通知书”，称被告于2019年1月10日通知原告取回钥匙，但遭拒绝，要求原告收到通知之日起3日内到物业处领取系争房屋钥匙。关于上述维修期间的租房损失，原告提供酒店房屋使用协议(租期2018年11月24日至2019年1月24日，月租金16,000元)及租金支付凭证，停车费发票三张计2,935元及支付凭证。原告称另有2019年2月停车费实际支付了380元，租房期间酒店内电信宽带费用361.6元，维修期间两个月系争房屋物业费2,794.40元。原告另提供搬家费报价单8,000元。原告称因系争房屋对外市场租金为36,000元/月，故原告按3,000元/日主张租房损失。对此，被告对停车费2,935元、租金32,000元的实际支付情况予以确认，对物业费损失不予认可，搬家费没有支付凭证，也不予认可。审理中，原告就系争房屋是否存在室内装修质量问题及如何修复向法院申请进行司法鉴定及出具修复方案。上海市室内装饰质量监督检验站接受法院委托，对系争房屋是否存在装饰装修质量问题进行鉴定，并出具检测报告，结论为：系争房屋室内装饰装修工程中存在以下质量缺陷，1.主卧地面完成面低于主卧南阳台地面完成面；客厅地面完成面低于客厅南阳台地面完成面；2.北书房西墙木质踢脚线表面见针眼、针眼处泛锈；3.主卫冲淋房内东外窗的大理石窗台板断裂；4.客厅南阳台东侧移门处的窗帘箱内涂饰面见裂缝；5.阳台移门不能满足使用要求；6.更换处的木地板安装质量存在缺陷；7.北阳台顶灯未按开关控制图图纸进行布线。目前采用明管配线进行布线控制。8.主卫冲淋房内东外窗大理石窗台板右侧及周边外墙面进行淋水试验，见冲淋房固定玻璃框外大理石材中有水渗出；9.客卫冲淋房玻璃门右上角有缺角现象。针对以上质量缺陷，返工(修)建议如下：1.将主卧南阳台、客厅南阳台地砖重置；2.将北书房西墙木质踢脚线重置；3.拆除主卫冲淋房、坐便器……;4.铲除客厅南阳台东侧移门处窗帘箱内有裂缝处的涂层，并采取防开裂措施，重新批涂，并对该窗帘箱内其余涂饰面刷面涂一遍；5.将客厅南阳台西侧移门中左移门左侧小面五金配件配齐；对主卧南阳台移门中左移门扇重新安装调整，对左侧门框最上方定位件重置；6.将主卧衣帽间铺设的木地板部分重置(面积为主卧衣帽间铺设的木地板一半)，将主卧铺设的木地板部分重置(面积为主卧铺设的木地板一半)，将南次卧铺设的木地板部分重置(面积为南次卧铺设的木地板一半)，将主卧东墙南端和南墙东端安装的与木地板接缝明显的、且与房内其余样式差别的踢脚线重置；7.将北阳台顶灯按开关控制图图纸要求布线；8.将客卫冲淋房玻璃门重置。经质证，原告认可检测报告中的结论及修复意见。被告认为针对检测报告8项质量问题1.第一项主卧与主卧南阳台、客厅与客厅南阳台地面现坡度设计更合理，解决了地面倒置积水问题，不建议整改；2.第二、三、四、八项已超过两年质保期(自2015年11月29日至2017年11月28日)，同意协助维修，但维修费用由原告承担；3.第五项尚在质保期，同意按修复方案维修；4.第七项北阳台顶灯已采用明管配线，不必要再维修；5.第六项更换处木地板安装缺陷，原告入住后要求更换原有地板，地板品牌由原告选择并直接由地板供应商派人铺设且已过保修期，被告不承担维修责任。若要维修，原告需承担费用。对此，鉴定人员当庭表示除第五项五金配件修复内容外，其他质量问题的产生与使用、自然损耗无关，系在施工安装时即产生的问题；第五项五金配件与使用有一定关系，但正常使用并不会产生目前状况。以上事实，除当事人陈述一致外，另有上海市商品房出售合同、建设工程竣工验收备案证、新建住宅交付使用许可证、上海市不动产登记簿、房屋交付入住通知书、业主入住特别告知、微信聊天记录及领取钥匙通知书、会议纪要和维修方案、房屋质量问题处理备忘、物业费发票、检测报告等证据佐证，本院予以确认并在卷佐证。关于瑞峰房屋使用协议、结账单、停车费发票、支付凭证、信用卡对账单、搬家报价单等，经质证，被告对瑞峰房屋使用协议、三张停车费及对应款项真实性无异议，对其余付款及搬家费报价单不予确认，鉴于搬家报价单无相应支付凭证进行佐证，本院对该份证据证明力不予认定；其余租金、停车费及电信宽带费用的款项，应具有相关协议、发票或支付凭证且收款方与合同、发票等不矛盾，故本院对其真实性予以认定。本院认为，原被告就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》，系双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，应予恪守。根据双方合同约定，被告应于收到原告支付的全部房价款之日起30天内交付房屋，房屋交付过程中的发生的除主体结构不合格外的房屋质量问题、装修不达标问题不影响双方办理房屋交接手续，原告以上述情况为由拒收房屋的，被告不承担延期交房的违约责任。如房屋装修与规定不符，原告可在接收房屋后7天内书面要求整改；双方同意，对装修及设备设施修复或整改不视为甲方逾期交房。根据现已查明的事实，被告在原告付清房款30日内通知原告交接验收房屋，双方在30日内即2015年11月26日对房屋进行了交接验收，原告以房屋存在装饰装修质量问题为由拒绝接收房屋并要求被告维修，被告嗣后对房屋进行了相关维修，原告于次年8月接收房屋及钥匙后入住。故从合同约定及实际履行情况看，被告在在合同约定期限内将房屋交付原告，但原告以装修存在质量问题拒收，因所涉质量问题并非房屋主体结构问题且原告也并未举证所涉修复问题对其入住产生严重影响，结合合同中该情形下被告不再承担逾期交房责任的免责约定，本院认定，原告以此为由主张被告承担逾期交付房屋违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。考虑到被告交付房屋时，房屋已存在装修质量瑕疵，且本次诉讼前，被告实际对系争房屋内装饰装修问题已进行过两次较长时间维修，结合鉴定人员当庭对房屋内现存装修质量问题与使用及损耗无关，而与安装施工有关的表述，及被告并无证据证明更换处木地板系由原告自行联系厂家更换，故本院对被告关于超过保修期的抗辩意见不予采纳，被告应根据检测报告的返修意见对系争房屋内质量问题进行无偿修复，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的2018年11月23日至2019年1月23日期间租房损失(包括物业费、停车费、搬家费、电信宽带费)的诉请，鉴于双方于2018年11月26日就该次维修达成“房屋质量问题处理备忘”，施工期需45天，约定原告需交付钥匙且由被告在维修期间对房屋内各项家具、设施等采取安全防护措施，故原告在维修期间暂时搬离房屋并租住符合常理，原告对此也提供了相应支付凭证、发票等。就维修期间，在原告未提供证据证明此前被告已入场维修的情况下，本院认定维修开始时间为被告认可的备忘签署时间2018年11月26日；从被告提交的微信记录及通知书内容看，被告已于2019年1月10日通知原告领回钥匙并重新入住系争房屋，故本院认定2018年11月26日至2019年1月10日期间为被告维修期间，也即原告合理搬离时间。针对上述维修期间原告的损失，本院根据原告提供的支付凭证、发票等，结合系争房屋的购入价值、面积、地段等，酌情判令被告向原告支付2018年11月26日至2019年1月10日期间损失(包括租金、停车费、电信费)共计27,000元。至于原告主张的搬家费损失，原告并未提供支付凭证且双方备忘中也并未约定原告需将家具等移出房屋，故本院对此不予支持；原告主张的物业费损失，并无相关法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百七十九条之规定，判决如下：一、上海东航置业有限公司于本判决生效之日起十五日内对上海市徐汇区龙兰路XXX弄XXX号B座1501室房屋室内装饰装修质量瑕疵实施修复工作(按照SJXXXXXXXXXX号检测报告中返修方案进行修复)；二、上海东航置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付葛梦逸2018年11月26日至2019年1月10日维修期间租金损失(包括停车及电信宽带损失)共计27,000元;三、驳回葛梦逸的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,900元，由葛梦逸负担6,714元，由上海东航置业有限公司负担186元；鉴定费18,000元，由上海东航置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一九年十月二十九日书记员  金 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。