北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初45039号原告（反诉被告）：北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社，住所地北京市海淀区西北旺镇马连洼村第一生产队。法定代表人：刘东，董事长。委托诉讼代理人：杨春林，北京市明宪律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京百旺旺百涮肉坊（个体工商户），经营场所北京市海淀区西北旺镇。经营者：王术典,男，1958年3月6日出生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：焦彦龙，北京市时代九和律师事务所律师。被告：北京仁和汽车服务中心，住所地北京市海淀区西北旺镇马连洼村东北旺路46-48号平房。法定代表人：吕冰辉，总经理。委托诉讼代理人：陈江涛，北京仁和汽车服务中心部门经理。委托诉讼代理人：徐世平，北京仁和汽车服务中心部门经理。原告（反诉被告）：北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社（以下简称马连洼第一分社）与被告（反诉原告）北京百旺旺百涮肉坊（以下简称涮肉坊）（经营者王术典）、被告北京仁和汽车服务中心（以下简称仁和中心）返还原物纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马连洼第一分社委托诉讼代理人杨春林，被告涮肉坊经营者王术典及其委托诉讼代理人焦彦龙，被告仁和中心委托诉讼代理人陈江涛、徐世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马连洼第一分社向本院提出诉讼请求：1、判令被告北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）立即将位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北路北侧×、××号的房屋全部腾空交付给原告；2、被告北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）支付原告房屋使用费30万元；3、本案诉讼费由被告北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）承担。事实和理由：原告与北京仁和汽车服务中心于2007年12月签订房屋租用协议，约定北京仁和汽车服务中心租赁使用原告的房屋。2018年4月21日，北京仁和汽车服务中心与原告签订了《房屋租用协议解除合同》，同意将原承租房屋全部无偿交还原告进行拆除。本案被告北京百旺旺百涮肉坊无任何合法依据，恶意侵占原告房屋，拒不腾退，故原告特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。涮肉坊辩称，原告主体不适格。我方无法确认原告对涉案房屋有所有权。我方与案外人北京仁和汽车服务中心之间的租赁协议还在履行过程中，我方对汽车服务中心享有抗辩权。我方与业主之间从侵权角度也有抗辩权。现涉案地块遇到国家征地，我方应享有给经营者的经营补偿，我方没有得到补偿的情况下，不具备腾退条件。我方要求原告向法庭提供补偿协议，根据协议给予我方补偿。在我方使用过程中被断水断电，且遭遇三次强拆，致使我方当事人受伤住院。我方认为双方的权利义务应通过合理合法的途径解决。房屋使用费不同意支付，我方占有使用涉案房屋有合理合法的理由，北京仁和汽车服务中心并没有提供符合使用的房屋，按照合同法规定合同顺延，现合同还在使用期内。在原告知道我方与汽车服务中心之间存在租赁关系的情况下，应保证我方使用权。我方认为我方与汽车服务中心之间的合同关系并没有解除，汽车服务中心一直收取我方租金到2019年3月。我方认为应追加永创兴业（北京）置业有限公司作为本案的第三人，根据向被告等发送的腾退告知书，我方使用的房屋已经列入腾退范围，参照非住宅腾退政策进行腾退，腾退实施人为永创兴业（北京）置业有限公司，被腾退人为马连洼村集体土地及集体土地上房屋承租人。根据该告知书，对我方承租房屋进行了断水断电，导致我方房屋无法使用，但我方未得到补偿。但我方了解其补偿方案里有对我方的补偿，因此为查明事实，我方申请追加永创兴业（北京）置业有限公司作为第三人。我方提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告腾退补偿款人民币2000000元；2、判令反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2019年3月14日，我方正常经营期间，北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社及永创兴业（北京）置业有限公司联合向反诉原告送达《马连洼地区集体土地非住宅腾退告知书》，告知书载明：“被腾退人：首先感谢您对马连洼地区集体土地非住宅腾退工作的大力支持，依据海淀区“疏解整治促提升”的工作部署，为促进上地地区周边环境质量提升，淘汰低端行业，消除安全隐患。参照海淀北部地区集体土地非住宅腾退补偿政策，结合马连洼的实际情况，此次集体土地非住宅腾退人为马连洼村股份经济合作社第一分社，腾退实施人为永创兴业（北京）置业有限公司，被腾退人为马连村集体土地及集体土地上房屋承租人。腾退范围：北起马连洼第一分社院墙以南，南至马连洼北路北侧，东起海淀镇集体土地区域以西，西至东北旺中路。目前马连洼地区环境综合整治工作己正式启动，请各商户在收到此通知之日起停止一切经营活动，并于2019年3月30日前完成现场搬离工作，届时此区域将断水断电。为保证您的切身利益，请及时与房东协调清退事宜，以免造成不必要的经济损失。持此告知！”基于以上通知，我方作为被腾退人，应当在获得腾退补偿款后腾退现场。2019年3月30日，现场被断水断电。现马连洼第一分社起诉我方“排除妨碍纠纷”，但所谓的“排除妨碍”系建立在“海淀北部地区集体土地非住宅腾退补偿政策”基础上的腾退，依政策对我方进行补偿是腾退的先决条件。故依法提出反诉请求，请求法院在支持我方的诉讼请求。仁和中心辩称，同意原告的诉讼请求。对于涮肉坊的反诉请求，不涉及我方，不陈述答辩意见。马连洼第一分社对涮肉坊的反诉辩称，不要求答辩期，不同意涮肉坊的反诉请求，反诉请求案由是腾退补偿纠纷，与本案不是同一法律关系，应另案起诉。涮肉坊与我方没有合同关系，即使提反诉，我方作为反诉被告的主体是不适格的。根据涮肉坊主张的事实与理由以及提供的马连洼地区集体土地非住宅腾退告知书，其真实性无法核实，涮肉坊不是真正意义上的被腾退人，即便腾退，被腾退人是仁和公司，与涮肉坊无关。本院经审理认定事实如下：2007年12月4日，马连洼第一分社（甲方）与仁和中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的座落在北京市海淀区西北旺镇马连洼北路路北房屋12间出租给乙方，租赁面积720平方米，房后土地600平方米，租赁期共二十年，自2008年1月1日至2027年12月31日，并对租金、支付方式、违约责任等进行了约定。上述合同签订后，马连洼第一分社将约定的房屋及土地交付仁和中心使用。2015年11月23日，仁和中心将其承租的房屋中的一部分房屋出租给涮肉坊使用，仁和中心（甲方）与涮肉坊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市海淀区西北旺镇马连洼北路北侧×、××号，出租房屋的面积为600平方米，租赁期为三年，从2016年1月1日至2018年12月31日，年租金为60万元，并约定了违约责任、免责条件等其他事项。合同签订后，仁和中心将约定的房屋交付涮肉坊使用，涮肉坊对房屋进行了装修后用于经营餐饮。2018年4月21日，马连洼第一分社（甲方）与仁和中心（乙方）签订《房屋租用协议解除合同》，约定：“为了配合海淀区政府对马连洼地区的疏解环境整治工作，根据区政府的要求对马连洼村股份经济合作社第一分社区域内的租赁房屋全部进行拆除。经甲乙双方协商如下：一、从2018年4月30日起甲方停止向乙方收取房屋租金，乙方停止一切房屋租赁行为，清退所有租户。二、甲乙双方同意无偿解除于2007年12月4日签订的房屋租用协议，协议终止时间以停止收取租金当日为准。三、乙方同意将位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北路（东北旺中路路东）路北房屋12间，在2018年5月1日前将承租房屋全部无偿交还甲方进行全部拆除。”2019年1月1日，仁和中心与涮肉坊签订《房屋租赁合同》虽已到期，但涮肉坊仍向仁和中心交纳房屋使用费至2019年3月31日并继续使用涉案房屋。2019年3月18日，仁和中心工作人员向涮肉坊送达解除房屋租赁合同通知，内容为：“我公司于2015年11月23日与你签订的2016年1月1日至2018年12月31日止的房屋租赁合同，已于2018年12月31日到期，现解除房屋租赁合同，特此通知！”涮肉坊称其实际于2019年4月1日才收到该通知。2019年3月14日，马连洼第一分社与永创兴业（北京）置业有限公司联合发布《马连洼地区集体土地非住宅腾退告知书》，告知书载明：“参照海淀北部地区集体士地非住宅腾退补偿政策，结合马连洼的实际情况，此次集体土地非住宅腾退人为马连洼村股份经济合作社第一分社，腾退实施人为永创兴业（北京）置业有限公司，被腾退人为马连村集体土地及集体土地上房屋承租人。腾退范围：北起马连洼第一分社院墙以南，南至马连洼北路北侧，东起海淀镇集体土地区域以西，西至东北旺中路。目前马连注地区环境综合整治工作己正式启动，请各商户在收到此通知之日起停止一切经营活动，并于2019年3月30日前完成现场搬离工作，届时此区域将断水断电。为保证您的切身利益，请及时与房东协调清退事宜，以免造成不必要的经济损失。持此告知！”庭审中，涮肉坊称其所占用的涉案房屋于2019年3月30日被断水断电，之后其无法经营，但仍占用涉案房屋，其提交了照片、视频等证据予以证明，涮肉坊主张是马连洼第一分社及案外人永创兴业公司进行的断水断电，马连洼第一分社对此予以否认。2019年6月24日，马连洼第一分社向各位租户发出《清退告知书》，称2019年7月1日前将对本地区进行全面清理整治，并对地上房屋进行拆除，请广大租户于2019年6月28日8时前搬离此房屋并腾空屋内所有物品。涮肉坊至今未将其占用的涉案房屋腾出。经询问，马连洼第一分社主张涮肉坊应按照仁和中心与涮肉坊之间约定的年租金60万元的标准支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费30万元。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，仁和中心与涮肉坊签订《房屋租赁合同》已于2018年12月31日到期，涮肉坊继续向仁和中心交纳房屋使用费至2019年3月31日并继续占用涉案房屋，2019年3月18日仁和中心向涮肉坊送达解除房屋租赁合同通知，故双方房屋租赁合同关系至2019年3月底已终止。双方租赁合同终止后，涮肉坊无权继续占用涉案房屋，故马连洼第一分社作为涉案房屋权利人要求涮肉坊腾退涉案房屋的诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。涮肉坊在2019年4月1日之后继续占用涉案房屋，应向房屋权利人及马连洼第一分社支付相应的房屋占有使用费，根据马连洼第一分社与永创兴业（北京）置业有限公司于2019年3月14日联合发布《马连洼地区集体土地非住宅腾退告知书》记载的内容及涮肉坊提交的相关证据，可以证明涉案房屋已于2019年3月30日停水停电，涮肉坊因停水停电无法正常经营，故本院比照涮肉坊与仁和中心约定的年租金60万元的标准对涮肉坊应支付的2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费予以酌减，具体数额本院根据本案实际情况酌情予以确定，马连洼第一分社要求涮肉坊支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋使用费30万元的诉讼请求，本院部分予以支持。马连洼第一分社与涮肉坊之间并无房屋租赁合同关系，涮肉坊是基于其与仁和中心之间的房屋租赁合同而占有使用涉案房屋的，现双方房屋租赁合同关系已终止，故即便涮肉坊认为其因房屋腾退而受损，也应依据合同相对性原则向相应的主体主张权利，故其要求马连洼第一分社支付其腾退补偿款200万元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十四条规定，判决如下：一、北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区西北旺镇马连洼北路北侧×、××号的房屋全部腾空交付给北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社；二、北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）支付北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社房屋使用费20万元；三、驳回北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社的其他诉讼请求；四、驳回北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）的全部反诉请求。本诉案件受理费2900元，由北京市海淀区西北旺镇马连洼村股份经济合作社第一分社负担750元，于本判决生效后七日内交纳；由北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）负担2150元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费11400元，由北京百旺旺百涮肉坊（经营者王术典）负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十月二十九日书记员  王 璇书记员  陈雅楠