北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初3351号原告：朱玉新，女，1954年2月16日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：许云涛（朱玉新之子），1982年3月5日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李杨，北京上泽广霁律师事务所律师。被告：中国电建地产集团有限公司，住所地北京市海淀区车公庄西路22号院1号楼5-7层。法定代表人：夏进，董事长。委托诉讼代理人：王海燕，女，中国电建地产集团有限公司法务。委托诉讼代理人：方媛，女，中国电建地产集团有限公司法务。原告朱玉新与被告中国电建地产集团有限公司(以下简称电建地产公司)房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉新的委托诉讼代理人许云涛、李杨，被告电建地产公司的委托诉讼代理人方媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱玉新向本院提出诉讼请求：1、要求电建地产公司立即为朱玉新办理北京市门头沟区XX小区xx号楼3单元604号房屋（以下简称604号房屋）的不动产权证；2、要求电建地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约损失(以368325元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为基础，参照逾期贷款利息标准加收50%计算，即按照年利率7.125%计算，自2016年1月20日起至朱玉新取得房屋不动产证书之日止)。事实与理由：双方于2015年10月21日签订《北京市门头沟区龙泉镇高家园地区土地储备项目定向安置房认购协议》(合同编号：G-0823-1)，约定：朱玉新选择604号二居室，实测建筑面积81.85平方米，单价4500元，总价368325元，房屋产权登记由电建地产公司委托代理公司代办。2015年10月22日，朱玉新向电建地产公司补缴购房款差额8325元，并于2015年11月5日与电建地产公司办理房屋的交付及入住手续。电建地产集团至今未办理不动产权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，双方签订《北京市门头沟区龙泉镇高家园地区土地储备项目定向安置房认购协议》时，该房屋为已竣工房屋，电建地产公司已按约定收受了购房款，且已于2015年11月5日办理了房屋交付及入住手续，应自合同订立之日起90日内办理房屋的权属证书。电建地产公司辩称，因高家园新区被安置的绝大部分业主未按照规定缴纳房屋公维基金，导致电建地产公司不具备办理房屋初始登记的条件，从而无法为原告办理不动产权证。按照不动产登记中心的规定，建设单位应当以楼栋为单位办理不动产初始登记，并且办理初始登记必须提交公共维修资金交清证明原件。2017年7月4日，电建地产公司的代理公司在高家园新区住宅小区内各单元入口、公告栏粘贴《收取公共维修基金的公告》，通知小区业主应当按照有关规定缴纳住宅公共维修基金，但绝大部分业主、包括朱玉新，拒绝缴纳，从通知至今仅有10户业主缴纳。本案所涉房屋系拆迁安置房，不属商品房，不应适用《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。朱玉新被拆除的房屋原系无证房屋，朱玉新要求电建地产公司支付逾期办理房屋所有权证的违约损失无法律依据。《住宅专项维修资金管理办法》规定业主应当在办理房屋入住手续前缴纳公共维修基金，电建地产公司为维护社会稳定在朱玉新没有缴纳公共维修基金的情况下向朱玉新交付了房屋。电建地产公司多次向门头沟区龙泉镇政府行文，积极推动高家园项目不动产转移登记事宜，均无进展，不能办证是客观上不具备办理的条件。本院经审理认定事实如下：2012年2月3日，朱玉新与北京市门头沟区房屋征收补偿办公室、中国水电建设集团房地产有限公司签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议书》(G-80823号)，约定：门头沟区人民政府征收朱玉新门头沟区高家园XX号房屋7间，建筑面积91.53平方米，安置房为二套二居室，总建筑面积为160平方米，暂按标准层每平方米4500元计算，朱玉新应补交差额安置面积房款82215元。2015年10月21日，朱玉新与电建地产公司签订《北京市门头沟区龙泉镇高家园地区土地储备项目定向安置房认购协议》(合同编号：G-0823-1)，约定，朱玉新选择604号二居室，实测建筑面积81.85平方米，单价4500元每平方米；第四条、朱玉新应按照电建地产公司委托的代理公司通知的日期办理完毕房款结算及入住手续；第九条、房屋产权登记由电建地产公司委托代理公司代办，朱玉新应按代理公司通知中规定的时间内将朱玉新的有关材料及费用(包含并不仅限于契税、公共维修基金等)交予代理公司，如朱玉新未按电建地产公司或电建地产公司委托的代理公司的要求办理，由此产生的后果由朱玉新自行承担；第十一条、朱玉新认购的高家园新区安置住房产权归朱玉新所有，并按经济适用房产权管理。合同约定了其他事项。合同中未约定办理房产登记的时间。2015年10月21日，因实际安置面积大于应安置面积，朱玉新交纳差额面积房款。2015年11月，朱玉新办理入住手续。电建地产公司截至2019年10月24日本案法庭辩论终结未能为朱玉新办理不动产权证。2019年7月4日，北京市门头沟区龙泉镇人民政府出具《高家园新区安置房产权办理情况说明》，载明：由电建地产公司门头沟分公司负责建设的高家园定向安置房项目，全部用于解决高家园土地一级开发项目被拆迁居民的回迁安置，该项目于2013年动工，2015年9月完成竣工验收。考虑到门头沟区其他安置房项目业主拒绝缴纳公共维修基金则可能会存在不稳定因素，为维护社会安定，2015年7月15日，我单位与建设单位共同向门头沟区政府行文(龙政文〔2015〕29号)，申请参照门头沟区其他棚改安置房项目的做法，将本项目先交付给被安置业主，再办理产权转移登记(指本项目办理不动产权初始登记后再分户转移给被安置业主)时由被安置业主自行支付公共维修基金。门头沟区政府指示由区住建委提供处理意见，区建委同意按照龙政文〔2015〕29号建议内容办理产权登记工作。2015年11月本项目完成向被安置业主交付工作。2016年8月1日，建设单位向我单位行文(门头沟分公司〔2016〕4号)，告知我单位由于房屋相对性登记业务划至门头沟区国土资源管理局不动产登记事务中心(下称不动产登记事务中心)，不动产登记事务中心明确要求建设单位在集中归集缴纳住房公维基金后，才能办理房屋产权的初始登记。如果建设单位必须先归集全部住房公共维修基金才能办理房屋产权的初始登记，意味着只要有一户业主不交住房公共维修基金则建设单位无法办理房屋产权的初始登记，从而导致被安置业主办理产权转移时间无限期延后……我单位再次向区政府行文(龙政文〔2016〕25号)，建议建设单位在进行产权初始登记时暂不提供专项维修基金凭据，待业主办理产权转移登记时由业主自行缴纳。门头沟区政府批示由北京市国土资源局门头沟分局提供处理意见，该局回复(京国土门文〔2016〕249号)明确要求建设单位必须先归集住宅公共维修资金，才能办理不动产权初始登记。为推进本项目不动产权初始登记工作，2017年6月19日、7月12日，建设单位、我单位、北京盛鑫鼎盛房地产经纪有限公司、北京瑞龙祥物业管理有限公司共同参加了两次专题会，会议明确了启动高家园新区小区业主缴纳公共维修基金工作的分工、公示及集中执行时间计划安排等。2017年7月14日开始，我单位协助建设单位通过政府短信平台向高家园新区业主推送3次短信，内容包括缴纳公共维修基金的收费依据等。审理中，经本院向北京市规划和自然资源委员会调查，电建地产公司于2019年10月9日申请初始登记，截至2019年10月24日法庭辩论终结能否办理初始登记尚未形成结论。本院认为：双方签订的《北京市门头沟区龙泉镇高家园地区土地储备项目定向安置房认购协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案所涉定向安置房并非由房地产企业开发面向社会公开销售的房屋，不属于商品房，不应适用《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定。根据查明的事实，现电建地产公司初始登记尚未办理完毕，不具备为朱玉新办理不动产权证的条件，且初始登记未办理完毕的原因并非电建地产公司造成，合同中并未约定办理房产登记的时间，电建地产公司对朱玉新没有违约行为，故对朱玉新的诉讼请求，本案均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回朱玉新的诉讼请求。案件受理费一千九百五十三元，由朱玉新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  李宝合人民陪审员  何志君二〇一九年十月三十日书 记 员  董 颖