浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5493号上诉人（原审被告）：苍南永安房地产开发有限公司。统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地：浙江省苍南县灵溪镇塘北东路40号（二层）。法定代表人：林月城。委托诉讼代理人：包崇安，浙江横阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李峰，男，1983年7月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安房开）因与被上诉人李峰商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2019）浙0327民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人永安房开的委托诉讼代理人包崇安、被上诉人李峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永安房开上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人李峰的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人之所以未在合同约定的期限内交付房屋，一则是上诉人通过招投标受让该项目土地使用权后，政府部门未处理好相关政策，导致项目建设滞后。二则政府在房屋周边建设了垃圾中转站，购房户认为影响其生活居住，以致进行信访、到现场评理、阻挠，该责任并不是上诉人原因导致，不能将责任归咎于上诉人。为此，苍南县政府2018年11月2日下发[2018]年4号县长办公会议纪要，确认涉案房屋项目因诸多原因，同意竣工时间延后，由苍南县国土资源局负责与永安房开签订补充合同，重新约定涉案房屋项目应于2012年11月2日前开工、2017年6月30日前竣工。按照涉案《商品房买卖合同》第九条约定，施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决，或非出卖人原因导致延期交付的，出卖人不承担逾期交房违约责任。因此，上诉人没有过错，不应承担违约责任。李峰辩称，不同意永安房开的上诉意见，永安房开与政府之间的会议纪要与购房户无关。李峰于2019年4月23日向一审法院起诉请求：（1）被告永安房开向原告赔偿延期交房违约金300天计68560元；（2）被告向原告赔偿延期取得土地、房屋权属证书违约金1142元；（3）判决被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2014年3月27日，原告李峰与案外人陈赛赛作为买受人与被告签订了合同编号为201490008250136的《商品房买卖合同》一份，约定原告及案外人陈赛赛向被告购买位于灵溪镇晨光尚品园第5幢1503室房屋，建筑面积88.98平方米，房屋总价1142681元。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所以费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.01%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。后原告按约向被告履行了款项支付义务。被告于2017年9月27日将案涉房屋交付给原告。案件审理过程中，原、被告双方一致确认：因实际交付的房屋面积与合同约定存在差异，被告已退还原告购房款差价1798元，实际购房款为1140883元。另查明：涉案房屋于2018年11月20日办理了不动产权初始登记，于2019年3月11日转移登记至原告李峰及案外人陈赛赛名下，后又于2019年3月22日转移登记至原告李峰名下。案件审理过程中，案外人陈赛赛向本院出具声明，明确表示涉案商品房买卖合同中有关其合同权利义务均由李峰个人继受。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律及法规强制性规定，应当认定为合法有效。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，但被告实际于2017年9月27日才将房屋交付给原告，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告主张存在政府部门未处理，业主或居民阻扰施工等，但提供的证据尚不能证明存在合同约定或法定的原因导致延期交房可以不承担违约责任的情形，应承担举证不能的不利后果，故被告主张不承担逾期交房违约责任的抗辩，没有事实和法律依据，该院不予采纳。逾期交房违约金应自2017年1月1日起至2017年9月27日止，以实际房屋总价1140883元为基数，按每日万分之五计算，即270天×1140883元×0.0002=61607.68元，对原告主张过高部分，该院不予支持。关于被告主张的逾期办证违约金问题。涉案合同第十六条约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。该合同条款中约定的2018年12月31日系土地使用权及房屋所有权初始登记的取得期限，并非转移登记的期限，涉案房屋已于2018年11月20日办理了不动产权初始登记，后亦已转移登记至原告名下，原告主张被告存在逾期办证，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决“一、苍南永安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李峰逾期交房违约金61607.68元；”“二、驳回李峰的其他诉讼请求。”“如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案案件受理费1543元，由苍南永安房地产开发有限公司负担1340元，由李峰负担203元。”本院二审期间，李峰没有提交新证据，永安房开提交苍土资〔2018〕224号苍南县国土资源局文件、县城新区〔2018〕153号苍南县县城新区工程建设指挥部文件、苍南县政府《关于苍南永安房地产开发有限公司延期交房情况说明的函》，以证明永安房开不存在违约行为。对以上证据，李峰不予认可。本院认为，上述证据中相关文件的形成时间，为涉案商品房约定的交房时间后将近二年，文件内容对久远之前的工程施工情况予以追加请示，有违常理。且凭文件内容，亦不足以证明存在涉案《商品房买卖合同》第九条约定的可以据实延期的事实，故均不予采纳。以上认证，结合对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议在于上诉人永安房开能否依据涉案《商品房买卖合同》第九条中关于“施工过程中遭遇居民阻挠而难于及时解决的，导致建设期延长”的约定对商品房交付时间予以延期，而不承担逾期交房违约责任。根据谁主张谁举证原则，永安房开对该主张应承担责任。审查上诉人在一审及二审中提交的证据，不足以证明存在合同约定或法定的原因导致延期交房可以不承担违约责任的情形，故一审判决对其该主张不予支持，并无不当。永安房开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1543元，由上诉人苍南永安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年十月二十八日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁