北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初34703号原告：盛华园（北京）文化发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：谢盛华。委托诉讼代理人：孙成霞，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚琼，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京中土大厦有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：何明武，执行董事。委托诉讼代理人：杨俊林，男，该公司职工，住北京市海淀区北蜂窝6号。原告盛华园（北京）文化发展有限公司（以下简称盛华园公司）诉被告北京中土大厦有限公司（以下简称中土大厦）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛华园公司之委托诉讼代理人孙成霞、张亚琼，被告中土大厦之委托诉讼代理人杨俊林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。盛华园公司向本院提出诉讼请求：1、要求中土大厦赔偿我公司财产损失300万元；2.本案诉讼费由中土大厦承担。事实与理由：我公司承租中土大厦一层1-4间房屋用于办公。合同履行期间，因中土大厦内部工程冷凝管闸门破裂，水沿墙体涌入我公司承租的办公室内，造成我公司办公室内天花板浸透，墙体浸水，地板大面积积水，我公司存放于保险柜内的书画作品严重过水。其中包括已装裱作品24件、未装裱作品20件。造成严重损毁有17件，直接经济损失高达300余万元。我公司认为，该事故发生的原因系中土大厦对内部工程设施疏于管理所致。中土大厦作为办公楼的出租方与管理者，对整栋大厦所有租户负有最基本的设备养护、修缮管理义务，确保所出租的房屋及设施使用功能的可靠性。事故发生前，我公司办公区域内顶部已经多次出现渗水、漏水现象。我公司也多次找到中土大厦要求及时维修与排查基础设施的使用情况。并告知中土大厦，我公司办公区域内存放多部名贵字画作品，很怕受潮过水，希望引起中土大厦的注意。然而，直至事故发生，中土大厦仍未妥善处理渗水、漏水情况，导致此处水管爆裂，发生跑水事故。由于中土大厦未能及时发现并妥善维修该漏水点，造成我公司办公室内书法字画受损严重。事故发生后，我公司多次找到中土大厦商量损害赔偿事项，双方一直未达成一致意见。现我公司向法院提起诉讼，中土大厦应当对上述侵权损害行为承担相应的民事赔偿责任。中土大厦辩称，2013年11月9日，我公司与李某签订合同，而与盛华园公司签订合同的日期也是2013年11月9日。盛华园公司营业执照的时间是2013年12月13日，在营业执照下发前是没有公章的，我对盛华园公司提交的合同真实性有异议。我公司认为盛华园公司的主体不适格。我公司对盛华园公司不存在财产损失的责任，我公司是无责的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年11月9日，中土大厦曾与案外人李某签订《北京中土大厦场地租用合同》，约定李某承租北京市海淀区北蜂窝6号的北京中土大厦内的一层面积90平方米的房屋，承租方租赁场地只能作为画室经营使用，不能作为他用。租期5年。2013年11月9日，出租方（中土大厦）与承租方（盛华园公司）签订《北京中土大厦场地租用合同》，约定中土大厦将位于北京市海淀区北蜂窝6号北京中土大厦一层1-4房间，面积90平方米出租给盛华园公司办公经营使用，租赁期限自2013年11月9日至2018年11月8日。第十条装修修缮：1、承租方自行负责经营场地装修、装修方案须经出租方确认。2、承租方自行负责经营场地装修物和设备设施的维护和修理，如需出租方协助，出租方将收取公费和材料费等费用。第十一条变更原状：承租方若要新设、拆除、变更设备或变更原有状态时，应事先向出租方提出书面申请并得到同意后方可着手实施，承租方应负担所需一切费用。承租方可以要求出租方代办上述工程，所需一切费用均有承租方负担。第十三条赔偿：1、由于承租方或承租方有关人员的故意或过失而给出租方或第三方造成损害时，承租方必须赔偿由此造成的一切损失。第十六条免责：1、由于地震、火灾、水害等自然灾害及其他不可抗力造成的损害和并非由于出租方的过失引起的火灾、盗窃、停水、停电、各种设备设施的故障等造成的损害及相关损失出租方不负责任。该合同中加盖了中土大厦与盛华园公司的公章。对于上述盛华园公司与中土大厦的租赁合同，中土大厦否认其真实性，但不申请对该合同中中土大厦的公章进行鉴定。对于中土大厦与李某的租赁合同，盛华园公司表示其公司法定代表人曾请李某代表公司在北京办理相应事宜，李某和中土大厦签订的合同是预备合同，正式合同是其公司与中土大厦签订的。2015年8月22日，盛华园公司承租的房屋内发生漏水现象，导致了存放在保险柜、地面等地方的字画受损。北京格林保险公估有限公司的工作人员到达现场，出具现场查勘记录，内容为：“现场跑水点位于中土大厦内聚雅阁画廊内左侧小办公室高部，为1处冷凝管节门，规格DN20，可见一处破裂。2015年8月22日12时接大厦工程来电，称室内有积水，其立即赶回现场，发现小办公室高部有漏水，造成柜子内的书画作品过水。已装裱的共二十四张，未装裱的共二十张。”在该勘查记录中列出了16幅作品。现盛华园公司表示其公司代画家出售字画，室内字画受损变形，无法出售，其主张的损失300万元包括三部分，一部分是书画的实售价252.8万元扣除折损20%后的价值为2022400元，一部分是字的实售价104.8万元扣除折损20%后的价值为84.16万元，另一部分是刘建民、何桐翼的两幅作品的价值20万元。关于受损的作品，盛华园公司表示受损严重，无法保存，故无法向本院提供。且其中部分作品，已经用现金向书画作者予以实际赔付，并向本院提供收款人出具的收据，收据中金额约67.12万元，中土大厦对上述收据不予认可。除上述收据外，盛华园公司未能提供其他相应证据，收款人也未出庭作证。庭审中，双方对于漏水原因存有争议。盛华园公司认为漏水的空调管道是由中土大厦进行安装的，盛华园公司在装修的时候并未涉及空调系统，只是进行了空调风口的包装。并向本院提供北京阿特拉斯富仁居装饰工程有限公司出具的证明，内容为“2013年11月，我方经中土大厦同意，对聚雅斋画室进行装饰施工。施工期间严格遵守中土大厦工程部门相关管理制度，具体承揽装饰修改造施工内容为新增隔墙、配电间、地面等，施工中所有涉及空调系统、消防及水电等基础配套的改造内容均为我方支付施工费用及材料费用，由大厦工程部指定施工队伍完成施工安装。”北京阿特拉斯富仁居装饰工程有限公司总经理孙毓晟亦出庭作证，表示施工的每个环节都要经过大厦工程部门的验收，其公司并未动过空调的改造，大厦也不让动。中土大厦不予认可，认为漏水点的空调系盛华园公司装修需要接出的部分管道阀门破裂导致漏水，与其大厦无关。为此,中土大厦向本院提供大厦内部装修改造项目的竣工图纸，表示从图纸上看涉案房屋内只有两个空调，图纸上漏水的部位并没有空调。盛华园公司表示其公司不可能加装管道。漏水处是大厦整体的管道。另，盛华园公司表示在2015年8月22日大量漏水之前，承租房屋内就发生渗水现象，其公司向中土大厦报告后，中土大厦工程部先后来了三次进行维修，但没有查出真正漏水原因。对此，中土大厦否认盛华园公司曾提出维修事宜。为核实案件事实，本院与北京格林保险公估有限公司的现场勘查人员王某进行核实，其告知本院现场字画有过水现象，但晾干之后具备保存条件。且当时咨询过装裱单位，均表示可以修复，修复及重新装裱的价格为每平尺50元，其公司进行评估之后认为修复价格为14380元。同时，该公司向本院提交了现场漏水点及字画的照片。本院认为，盛华园公司与中土大厦签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。中土大厦否认其与盛华园公司签订的合同的真实性，但该合同中盖有中土大厦的公章，中土大厦亦不申请公章鉴定，故本院对其上述抗辩不予采信，认定该合同的真实性。盛华园公司承租房屋后，发生漏水现象。就漏水原因，双方说法不一。根据北京格林保险公估有限公司的现场勘查记录和照片，可以看出现场跑水系因聚雅阁画廊内左侧小办公室高部1处冷凝管节门破裂所致。中土大厦辩称漏水的管道是盛华园公司自行加装，但仅凭其提供的竣工图纸，不能直接说明盛华园公司对涉案的冷凝管进行了改造。故本院对中土大厦的上述抗辩不予采信，本院认为管道的维护责任应在出租方。虽然根据双方签订的租赁合同约定承租方自行负责经营场地装修物和设备设施的维护和修理。但因有些设备设施，并非承租方有能力和条件完成维护和修理的，故该条款加大了承租方的责任，应属无效条款。故出租方中土大厦应对冷凝管节门破裂承担责任。退一步讲，即使承租方自行安装了冷凝管，出租方作为房屋的管理方，应对承租方的装饰装修工程进行验收。在承租方承租两年期间，出租方未能发现承租方对设施设备的改造问题，属于监管失职，亦应对冷凝管节门破裂承担责任。对于盛华园公司所遭受的损失，漏水事件造成了盛华园公司承租房屋内的部分字画受损，事发后盛华园公司理应妥善保管受损的字画。现该公司未将受损的字画保存下来，导致本院未能直接对受损的字画的损失进行判断，对此盛华园公司应承担责任。对于盛华园公司所述已用现金方式对部分书画家的字画予以赔付，除提供收据外，未能提供其他证据材料予以佐证，中土大厦亦不予认可，本院亦无法予以采信。同时，根据盛华园公司的自述，在此次漏水事件之前，涉案房屋内亦发生过多次渗水，盛华园公司明知涉案房屋内存在字画等不宜过水的物品，理应妥善保管，却将部分物品随意放置，导致了更大程度的损失，盛华园公司对此应承担一定的责任。在双方签订的租赁合同中，并未明确说明涉案房屋内将存放贵重物品，要求中土大厦担负更多的责任，盛华园公司亦会负担更多的租赁费用等事宜，故盛华园公司在明知自身有贵重物品的情况下，应承担更谨慎的保管责任。故盛华园公司对物品损失存有过错。综上所述，虽然现无法准确判断盛华园公司的损失，但鉴于盛华园公司在此事漏水事件中确实遭受了损失，本院依照双方的过错程度对其损失酌情予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京中土大厦有限公司于本判决生效后十五日内向盛华园（北京）文化发展有限公司赔偿损失八万元；二、驳回盛华园（北京）文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由盛华园（北京）文化发展有限公司负担29000元，其中15400元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳；由北京中土大厦有限公司负担1800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  王翠莉人民陪审员  刘良喜二〇一九年十月三十日书 记 员  崔 维