汉中市汉台区人民法院     民事判决书      (2019)陕0702民初2622号     原告：苏正琪，男，汉族，生于1958年9月24日，住址陕西省洋县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   原告：翟秀娥，女，汉族，生于1958年4月6日，住址陕西省楼，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人:杜云峰，北京海征诚律师事务所律师。   被告：陕西广厦投资发展集团有限公司，地址：陕西省汉中市汉台区。   法定代表人：朱晓军，该公司董事长。   委托代理人：王蕖，陕西嘉盟律师事务所律师。   原告苏正琪、翟秀娥诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称广厦公司）商品房预售合同纠纷，本院于2019年6月10日立案受理，依法由审判员胡喆适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告苏正琪、翟秀娥及其委托代理人杜云峰，被告广厦公司委托代理人王蕖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理陕西省汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX号楼XX室商品房的房屋产权证和土地证；2、判令被告按照中国人民银行规定的贷款利率标准向原告赔偿自2017年2月17日至办理好房屋产权证之日止的逾期交付房屋产权证违约金49978.33（以总房款410605元为基数，以年利率4.75%上浮50%为标准）；3、判令被告赔偿原告逾期交房违约金16916.97元（逾期天数412天，2015年1月1日至2016年2月16日）；4、判令被告返还原告地辅热初装费18000元以及电视安装工料费380元；5、诉讼费、律师费1200元由被告承担。事实及理由：2011年8月24日，原告二人以女儿苏静名义与被告就购买位于汉中市汉台区XX街XX号XX小区XX幢XX号房屋签订商品房预售合同，随后原告二人与被告协商一致同意，将买房人苏静变更为原告二人，后于2017年5月11日原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：1、原告以409978元的价格购买被告开发的房屋，被告应于2014年12月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，自约定期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；2、被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理；3、本合同履行过程中发生争议的，双方选择提交汉台区法院解决争议。合同签订后，原告按照约定支付了购房款（于2016年2月17日收房当天结算完毕，当时被告方给原告出具的是收据，后于2017年5月11日换成税票），原告履行了合同中约定的支付价款义务，而被告未按照合同约定于2014年12月31日前将验收合格的商品房交付原告，于2016年2月29日才实际交付房屋，逾期交房412天，原告多次要求被告交付权属证书，但至今未取得。原告认为，被告的行为已构成严重违约。对原告造成损失，应当予以赔偿，现诉请法院，请求依法裁决。   被告辩称：1、被告已经在2019年1月21日和22日办好了大产权证，原告只需拿资料自行去产权登记部门办理自己的产权证即可；2、合同约定逾期办证违约计算时间应自房屋交付后360天之内，而并非原告请求的90天之内，对此应当按照合同约定执行；3、逾期办证并非开发商单方原因，而是存在多种因素，虽然业主没有按时拿到产权证，但房屋本身并未影响业主实际居住、使用和收益，违约程度较轻，故请求人民法院对违约金计算标准作出适当降低调整；4、地暖费及电视安装费系物业公司即陕西宏基物业管理运营有限公司收取，与广厦公司无关且已超过诉讼时效；5、律师费由广厦公司承担无事实依据和法律依据。   原告为支持自己的诉请，向本院提交以下证据：1、房产证；2、商品房预售合同（2011年11月24日）；3、商品房预售合同及附件（2016年2月17日）；4、购房发票；3、地辅热初装费收据；4、电视安装工料费收据；5、明珠北苑业委会文件、照片、网站、手机截屏等。   被告对以上证据质证如下：对证据1、2、3、4、5真实性均无异议，证据1说明原告已经办理了产权证书，证据2、3说明违约金起算时间应从2017年算，原告履行的是苏静的合同，已经履行完毕；证据4系物业公司收取，与被告无关；对证据5不认可，属于原告自证材料，不能证明诉讼时效的中断。   本院对以上证据认证如下：原告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。   被告为支持自己的抗辩理由，向本院提交以下证据：1、商品房预售合同及附件；2、大产权证；3、广电公司委托书；4、中燃公司委托书；5、交房公告；6、建设工程竣工验收报告。   原告对以上证据质证如下：对证据1、3、4真实性无异议，证据2无原件，不认可；证据5真实性认可，但是并未向原告书面通知，对原告没有效力；证据6不认可，属于原告自己的报告。   本院对以上证据认证如下：被告提交的证据经当庭举证质证，来源合法有效，与当事人陈述事实基本吻合，与案件争议具有关联性，本院予以确认。   根据以上证据以及当事人陈述，因原被告对于双方购买房屋、签订《商品房预售合同》、全额支付购房款以及金额、房屋交付时间（2016年6月29日）等案件基本事实均无异议，本院予以确认；双方有争议的事实主要是逾期办证违约金标准的问题、逾期交房违约金问题以及暖气、电视安装费用的问题。与以上争议相关联的事实如下：2011年8月24日，被告与苏静（原告女儿）签订《商品房（预）销售合同》，合同约定自合同签订之日，苏静向被告支付50%的预付款即20万元后合同生效，被告在合同执行的中途修建至三层时，再补交至总房款的70%，计8万元；另约定被告应在2014年6月后三个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付苏静；2017年5月11日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同主要约定：1、合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后的360天内，将办理产权登记所需的资料报送产权登记机关备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理”；2、合同附件三补充条款第五条约定“集中供暖设备及入户地辅热盘管设备费用按两室两厅每户1.5万元，三室两厅每户1.8万元，数字电视工料费380元/户，在办理入住手续时物业公司统一收取”。   另查明，明珠北苑小区6幢取得汉中市不动产登记局颁发的大产权证时间为2019年1月22日；涉案楼盘于2014年7月竣工验收；原告于2019年7月5日取得二原告共同共有的不动产证书。   本院认为，当事人双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。按照合同约定，广厦公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得大产权证，此义务亦是广厦公司的法定义务，如逾期未办理，应当承担相应的违约责任，现根据庭审查明，广厦公司已经2019年1月22日取得了大产权证，对于之后各个业主的小产权证，其办证主要责任主体应属原告，故广厦公司应承担的逾期办证违约责任截止时间应为其取得不动产登记部门颁发的大产权证的时间，即2019年1月22日；对于逾期办证违约责任起算时间，综合以上论述，结合合同明确约定为房屋交付使用后360日内，故应当以双方共同认可的交房时间（2016年2月17日），向后推算360日的次日算起，即2017年2月12日；对于被告提出关于已经办理的不动产权证书上土地性质的异议，本院认为，原告已经取得不动产权证书，至于土地性质问题，涉及政府、土地管理等多部门的职能，人民法院不能就以上部门的职权职能范围在民事案件中作出裁判，原告应按照土地性质转变的相关法定程序维权，如涉及争议，另行主张权利；对于违约金标准的问题，因双方合同未予约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中所涉房屋虽存在逾期办证问题，但考虑到我国的不动产权属登记过程还涉及到相关职能部门的效率、制度以及诸多其他因素，而非被告一人独立完成，且被告逾期办证并未对各业主对房屋的实际使用产生重大的不良影响，综合以上情况，本院参照中国人民银行发布的《关于人民币贷款利率有关问题的通知》之相关规定，对逾期办证违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为基础，酌情上浮30%予以确定；对原告诉请逾期交房违约金的问题，本院认为，双方签订的合同约定有出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，但合同附件三补充条款第四条同时也约定双方同意以电话、信函、挂号信、特快专递、报纸公示等方式进行联络，合同附件以及其中的补充条款，与合同本件具有同等法律效力，经查，案涉合同的合同本件与附件系整体，被告原告称不认可附件内容与事实不符，被告于2014年11月和12月两次在汉中日报上发布交房公告亦符合合同约定，同时，本院也查明，案涉6号楼部分业主在2015年5月和9月等时间也已经实际收房，故原告请求被告承担逾期交房违约金的诉请，缺乏充足证据和法律依据，本院不予支持；对于原告要求被告返还暖气初装费18000元、有线电视初装费380元，共计18380元的诉请，经审查，原被告签订的《商品房预售合同》中明确约定被告在办理入住时需向物业公司缴纳数字电视工料费380元/户，地辅热盘管设备费用18000元/户，本院认为，签订《商品房预售合同》系双方真实意思表示，以上内容并未违反法律和行政法规，对当事人具有约束力，双方应当按照该协议履行，第一项费用的收费主体分别系广电公司，物业公司为代收代缴，故原告请求被告返还无事实依据和法律依据；对于18000元的地辅热盘管设备费用，首先，收取该费用的主体为陕西宏基物业管理运营有限公司而非被告，虽然陕西宏基物业管理运营有限公司系被告的全资子公司，但并不能混同两者的法律地位，其次，原告未提交充分证据证明该笔费用包含在房价中，存在重复收取，故原告的该项诉请，本院不予支持；对原告请求被告支付律师代理费的诉请，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条之规定，判决如下：   一、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日二十日内，以410605元为基数，向原告苏正琪、翟秀娥以中国人民银行公布的同期贷款基准利率为基础再行上浮30%为标准，自2017年2月12日起计付逾期办证违约金至2019年1月22日；   二、驳回原告苏正琪、翟秀娥其他诉讼请求。   如果未能按照判决确定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。   案件受理费1962元，减半收取981元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担850元，原告苏正琪、翟秀娥负担131元。   如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                                         审判员 胡喆                                      二Ｏ一九年九月八日                                 书记员 张顺帆       201907022622195892423XXXXXXXXXXXXXXXXXX      1