贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔05民终4437号上诉人（原审原告）：蔡静，女，1981年8月16日生，汉族，农民，贵州省赫章县人，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李宗，贵州驰海律师事务所律师。执业证号：15205201810074368。委托诉讼代理人（特别授权代理）：马丽娜，贵州驰海律师事务所律师，执业证号：15205201811074361。上诉人（原审被告）贵州弘景房地产开发有限公司，住所地：贵州省威宁彝族回族苗族自治县草海镇人民北路(城关)，统一社会信用代码：91520526308766256F。法定代表人：张弦，男，1991年1月2日出生，汉族，住湖南省隆回县。系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：徐仁凯，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224200910216763。上诉人蔡静因与上诉人贵州弘景房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为：弘景房开公司）商品房预约合同纠纷一案，双方均不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2019）黔0526民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡静上诉及答辩请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持蔡静的原审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定基本事实不清，证据认定有误。（1）一审法院审理查明的事实有误，认定事实前后矛盾，无中生有。本案中，蔡静提供的与弘景房开公司签订的《贵州弘景房地产.盛世阳光认购协议书》第11条载明“买受人于2017年7月1日前签约合同，并补足首付款”，第11条并非一审法院查明的“买受人于2017年1月15日前补齐定金捌万元整(80,000元)，于2017年1月30日前交补首付签订合同”。该条款与第2条相结合可以解读为蔡静（买受人）在接到(甲方)弘景房开公司通知7个工作日内与弘景房开公司（出卖人）签订商品房买卖合同，但弘景房开公司却怠于履行其通知催告义务，使得蔡静交付定金担保目的不能实现，无法继续履行合同。因此，一审法院认定事实前后矛盾且与事实情况不符。蔡静与弘景房开公司在其签订的《贵州弘景房地产.盛世阳光认购协议书》中约定了购买商铺预付定金10万元，蔡静在签订协议的当日交付了定金2万元，于2016年12月6日补足了定金8万元，蔡静已依约履行了其支付定金的义务。蔡静交付定金后，弘景房开公司迟迟未与蔡静签订《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》，迟延履行义务，已构成违约。蔡静向弘景房开公司交付10万元定金是为了担保能够在约定期限内与弘景房开公司签订《商品房买卖合同》且顺利取得商品房，但弘景房开公司收受定金后不履行约定的债务，即未及时与蔡静签订《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》，蔡静曾多次找到弘景房开公司负责人沟通，均以各种理由推诿搪塞，蔡静无奈，只能通过公力救济维护其合法权益。（2）本案中，蔡静已依照协议内容依约履行了交付定金的义务，蔡静在银行按揭贷款未办妥前没有交付首付及购房款的义务。因此一审法院认定蔡静未按照约定时间交付购房款，超期交付购房款的事实有误，一审法院主观臆想推断蔡静也存在违约行为，以个人主观主义的裁判观点延伸了本案的事实，背离了事实与法律之间的关系。2、一审法院适用法律不当，违背本案法律事实。一审法院以蔡静未按照约定时间（超期）交付购房款，认定蔡静违约在先，弘景房开公司至今未与蔡静签订《商品房买卖合同》也构成违约，即本案中双方均存在违约行为为由，判决蔡静无权请求定金双倍返还，也未支持蔡静请求的资金占用利息12,000元，认定事实有误，适用法律不当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条规定，弘景房开公司通过认购方式向蔡静收受定金作为订立《商品房买卖合同》担保，因弘景房开公司一直未与蔡静签订《商品房买卖合同》且怠于采取补救措施，导致蔡静的定金担保目的不能实现，本案应当按照《中华人民共和国担保法》第八十九之规定处理，也即弘景房开公司应当双倍返还蔡静定金，并支付自2016年12月6日起的资金占用利息12,000元。上诉人弘景房开公司上诉及答辩请求：撤销一审判决，驳回蔡静的一审诉讼请求。事实和理由：1、弘景房开公司并未违约，合同未达到法定解除条件。本案中，弘景房开公司与蔡静于2016年11月21日签订《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，约定蔡静认购弘景房开公司所开发的位于商铺，房屋总价款为939643元。协议第二条约定：“乙方在签订本认购协议后3个工作日内与甲方签订《商铺委托经营管理合同》，并在接到甲方通知7个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方所付之定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起转为房款的一部分”，认购协议第11条特别约定：“买受人于2017年7月1日前签约合同并补足首付款”。认购协议签订后，蔡静于2016年12月6日向弘景房开公司交付定金10万元后未按协议约定交补首付及签订商品房买卖合同。从一审查明的事实，弘景房开公司与蔡静签订了《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》后，蔡静并没按约定履行支付购房首付款。但弘景房开公司并没有提出解除《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，也没有表示不履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人可以解除合同的情形为因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。本案具备法律规定当事人可以解除合同的条件。2、一审判决对弘景房开公司有违约行为部分认定事实不清，本案合同履行中弘景房开公司并没有违约行为。首先，弘景房开公司与蔡静在订立的《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》第11条中已约定与蔡静签订《商品房买卖合同》及交补购房首付款时间，即2017年7月1日。该协议双方自愿签订后即具有约束力，蔡静非限制民事行为能力人，无需催告或提示；其次，蔡静违约未交补首付，弘景房开公司采取了容忍、原谅的态度，并没有要求解除协议，直到一审开庭时，弘景房开公司仍同意蔡静及时交补首付以便签订《商品房买卖合同》。原审原告蔡静向一审法院起诉请求：1、判令解除蔡静与弘景房开公司于2016年11月21日签订的《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》；2、判令弘景房开公司双倍返还蔡静认购盛世阳光2层92号商铺定金20万元及资金占用利息12,000元（自2016年12月6日起计算两年），合计212,000元。一审法院认定事实：弘景房开公司与蔡静于2016年11月21日签订《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，约定蔡静认购弘景房开公司开发的位于心花园（原客车站）2层92号商铺，房屋总价款939643元。协议第二条约定：“乙方在签订本认购协议后3个工作日内与甲方签订《商铺委托经营管理合同》，并在接到甲方通知7个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方所付之定金自双方签署《商品房买卖合同》之日起转为房款的一部分”，认购书第11条约定“买受人于2017年1月15日前补齐定金捌万元整（80000.00元），于2017年1月30日前交补首付签约合同”，2016年12月6日，蔡静一共向弘景房开公司交付定金10万元，后因弘景房开公司无法为蔡静办理银行按揭等原因导致双方迟延签订《商品房买卖合同》，蔡静遂诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，本案应定性为商品房预约合同纠纷，双方争议的焦点是：1、蔡静与弘景房开公司之间的商品房预约合同是否成立？2、蔡静要求双倍返还定金的主张能否得到支持？本案中，蔡静与弘景房开公司双方经协议一致自愿达成的认购协议不违反法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人负有就合同具体内容继续磋商并在将来的一定期限内订立正式的商品房买卖合同，进而将预约推进到本约的义务，即蔡静应按照协议约定的时间交付购房款，弘景房开公司按约与蔡静签订《商品房预售合同》，但双方签订协议后，蔡静未按照约定时间将购房款交付给弘景房开公司，而是超期才交付购房款，故双方最终未签订《商品房预售合同》系蔡静违约在先，弘景房开公司超过认购期限又收取蔡静购房款的行为，应视为弘景房开公司房开同意将蔡静交付房款的时间延至其经办人员向蔡静出具收条收取房款的时间，并希望与蔡静继续履行认购协议以及签订《商品房预售合同》，但弘景房开公司至今未与蔡静签订《商品房预售合同》，亦未提供证据证明其就签订《商品房预售合同》向蔡静尽到提示、催告等义务，故弘景房开公司收取蔡静认购金后一直不与蔡静签订《商品房预售合同》的行为已经构成违约，即本案中双方均存在违约行为。蔡静与弘景房开公司双方的违约行为均适用法定的定金罚则情形，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，蔡静方丧失定金，弘景房开公司应双倍返还定金，相互抵消后，由弘景房开公司返还蔡静定金100,000元。蔡静主张资金占用费的请求，因双方在协议中没有约定，故本院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告蔡静与被告贵州弘景房地产开发有限公司于2016年11月21日签订的合同编号：0000204的《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》；二、由被告贵州弘景房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内返还原告蔡静已支付的购房款费用100,000元；三、驳回原告蔡静的其他诉讼请求。案件受理费2,240元，由原告蔡静负担1,120元，由被告贵州弘景房地产开发有限公司负担1,120元。二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：1、蔡静与弘景房开公司签订的《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》是否具备解除的条件；2、蔡静向弘景房开公司支付的定金应否退还，如何退还。关于蔡静与弘景房开公司签订的《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》是否具备解除的条件的问题。《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》系蔡静和弘景房开公司为订立《商品房买卖合同》而订立的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律或者行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。蔡静起诉请求解除《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，应当提供证据证明该协议具备《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”规定的解除条件，或者具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”规定的解除条件。虽然弘景房开公司明确表示不同意解除《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，蔡静也未提交证据证明存在《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》第3条：“甲方（弘景房开公司）在上条款约定的期限前将本认购协议项下乙方（蔡静）已认购的物业转售他人的，向乙方双倍返还定金，本认购协议自行解除”约定的解除合同的情形，故蔡静主张解除《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。但根据《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》第2条和第11条的约定，蔡静应在接到弘景房开公司通知7个工作日内与弘景房开公司签订《商品房买卖合同》，且应于2017年7月1日前签订《商品房买卖合同》，亦表明弘景房开公司应于2017年7月1日通知蔡静签订《商品房买卖合同》，加之《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》未对签订合同的地点以及蔡静应付首付款金额进行约定，导致双方因此发生争议，至今未能签订《商品房买卖合同》，现蔡静已明示不再与弘景房开公司签订《商品房买卖合同》，《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》已无继续履行之基础，蔡静请求解除《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依法应予支持。关于蔡静向弘景房开公司支付的定金应否退还，如何退还的问题。如前所述，蔡静请求解除《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，蔡静有权请求弘景房开公司返还其100,000元定金，但因蔡静未举证证明弘景房开公司已将《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》项下蔡静认购的物业转售他人，故蔡静请求弘景房开公司双倍返还其定金无事实和法律依据，一审未予支持正确。另因弘景房开公司未举证证明已于2017年7月1日之前向蔡静履行了通知签订《商品房买卖合同》的义务，且是否签订《商铺委托经营管理合同》及《商品房买卖合同》，仍需蔡静与弘景房开公司共同协商后决定，如前所述，《贵州弘景房地产?盛世阳光认购协议书》未能继续履行，系该协议约定的内容不明确造成，弘景房开公司主张不退换蔡静交付的100,000元定金的理由不能成立，本院不予采纳。一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。综上所述，蔡静和贵州弘景房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,600元，由上诉人蔡静负担2,300元，上诉人贵州弘景房地产开发有限责任公司负担2,300元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月二十二日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭