北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初8182号原告：张大萍，女，1971年8月17日出生，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京辉煌居佳房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区北高路赵全营段20号院2号楼4层409，统一社会信用代码91110113MA017R3417。法定代表人：张书飞，经理。原告张大萍与被告北京辉煌居佳房地产经纪有限公司（以下简称辉煌居佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张大萍到庭参加诉讼。被告辉煌居佳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张大萍向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2019年3月15日解除；2、被告支付自2018年12月12日至2019年3月11日三个月的租金，每月3300元，共计9900元；3、被告依据合同第九条支付违约金6600元（两个月的租金）；4、被告支付第一年即2017年12月12日至2018年12月11日期间少支付的两个月租金6600元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年12月1日签订《房屋出租委托合同》，原告将位于北京市顺义区×××室的房屋出租给被告，月租金3300元，被告按季度向原告缴费。2018年12月12日起至今，被告一直未按约向原告支付租金。根据该合同第八条约定，被告未按约定支付租金达10日以上，原告有权解除该合同。被告拒付租金的行为已经构成违约，应当支付原告违约金。为维护原告权益，故诉至法院。被告辉煌居佳公司既未答辩，亦未到庭参加本案庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的北京市房屋租赁合同原件一份，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月11日，张大萍（甲方，委托方）与辉煌居佳公司（乙方，受托方）签订《北京市房屋租赁委托合同》，约定：……第一条、房屋基本情况。（一）该房屋坐落于北京市顺义区×××室。该房屋为楼房一室一厅一卫，面积46平方米，装修状况精装……第三条、出租委托期限。（一）出租委托期自2017年12月12日至2020年12月12日，共计3年。出租委托期限的变更由双方书面另行约定。（二）甲方应于2017年12月12日前将房屋交付给乙方。（三）出租委托期限满或本合同终止后，如乙方仍有客户居住该房，乙方提前告知甲方，甲方配合将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准向甲方支付租金。第四条租金、佣金。（一）租金标准：3300元/月，按季度缴费，具体付款日期：（第一年）租金标准为3300元/月，按季度缴付。具体付款日期：第一次2017年12月12日（6600元整），免租一个月；第二次2018年3月12日（3300元整），免租两个月；第三次2018年6月12日（9900元整）；第四次2018年9月12日（9900元整）。（第二年）租金标准为3300元/月，按季度缴付。具体付款日期：第一次2018年12月12日（9900元整）；第二次2019年3月12日（9900元整）；第三次2019年6月12日（9900元整）；第四次2019年9月12日（9900元整）。（第三年）租金标准为3300元/月，按季度缴付。具体付款日期：第一次2019年12月12日（9900元整）；第二次2020年3月12日（9900元整）；第三次2020年6月12日（9900元整）；第四次2020年9月12日（9900元整）。以后依次类推。……（四）委托期内甲方同意2018年预留出90天自然日作为乙方工作期，自然日后开始计算租金。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除……第八条合同的解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1、未按约定支付租金达10日以上的又无正当理由。2、擅自改变房屋用途的。3、保管不当或不合理使用导致附属品、设备设施损坏并拒不修理或赔偿的。第九条违约责任。（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）租赁期内及租赁期满合同终止后三个月之内，甲方不得与该房屋租赁人自行成交，否则应向乙方支付租金的100%作为赔偿。合同还约定了其他权利义务。合同后附《房屋附属设施、设备交割清单》。合同签订后，张大萍将房屋交付辉煌居佳公司出租使用。2017年12月12日至2018年12月11日期间，辉煌居佳公司给付了九个月的租金。张大萍称辉煌居佳公司只租到了2018年12月11日，在此之后房屋还在用，但是一直没有付租金，该公司表示没有租出去，所以让张大萍把合同撕了，合同自动解除，张大萍不同意，要求见面谈，但是始终见不到人，后2019年3月15日该公司把房屋钥匙寄过来了，但是还差一个门禁；关于合同第四条约定的免租期是该公司口头和张大萍说的，一年免一个月，三年共计三个月，但是合同上写的是第一年免三个月，张大萍要求更改合同，但是一直找不到辉煌居佳公司的人，所以合同一直没有改，因为该公司只租了一年，所以要求支付第一年少付的两个月租金。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告辉煌居佳公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。现张大萍提出辉煌居佳公司自2018年12月12日之后即未缴纳租金，并且于2019年3月15日将房屋钥匙邮寄给了张大萍，至此辉煌居佳公司以自己的行为已经明确不再继续履行合同，故张大萍请求确认双方房屋租赁合同于2019年3月15日解除的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，就合同履行期间欠付的租金，辉煌居佳公司应当支付，故对于张大萍请求辉煌居佳公司给付自2018年12月12日至2019年3月11日期间的租金9900元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。辉煌居佳公司未按合同约定支付租金并且提前退租，已经构成违约，依据合同第九条第一款的约定，辉煌居佳公司应当承担违约责任，张大萍请求辉煌居佳公司支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于张大萍要求辉煌居佳公司给付2017年12月12日至2018年12月11日少付的两个月的租金，因根据合同第四条的约定，在上述期限内，辉煌居佳公司享有免租期三个月，张大萍称与辉煌居佳公司口头约定是三年租期，每年免一个月，并非第一年免三个月，张大萍就此未能提供证据证明，本院无法采信，结合双方合同约定，对于张大萍该项请求，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张大萍与被告北京辉煌居佳房地产经纪有限公司于二〇一七年十二月十一日签订的《北京市房屋租赁委托合同》于二〇一九年三月十五日解除；二、被告北京辉煌居佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张大萍支付二〇一八年十二月十二日至二〇一九年三月十一日期间的租金九千九百元；三、被告北京辉煌居佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张大萍支付违约金六千六百元；四、驳回原告张大萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百三十四元，由原告张大萍负担一百二十一元（已交纳），被告北京辉煌居佳房地产经纪有限公司负担二百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  殷月清人民陪审员  郝继奎二〇一九年十月十八日书 记 员  程珊珊