北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初56212号原告：北京首唐城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东土城路5号平房。法定代表人：赵玉成，总经理。委托诉讼代理人：林令增，男，1982年9月30日出生，汉族，北京首唐城房地产开发有限公司经理。被告：北京嘉悦房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区王辛庄镇校园路20号。法定代表人：陈燕。原告北京首唐城房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京嘉悦房地产开发有限公司（以下简称被告）建设工程合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭，被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告垫付的工程施工前期拆除费用197028元；2、要求被告支付原告垫付的工程款2987711.76元；3、要求被告支付原告垫付的工程款9075714.13元；4、要求被告支付原告垫付的电梯升级改造工程款958640元；5、要求被告支付原告垫付的改造小区监控、电梯监控系统，智能可视门禁系统、五方对讲机系统费用的费用390522元；6、要求被告支付原告垫付的安装立体停车设备款988500元；7、要求被告支付原告垫付的安装新能源智能汽车充电桩设备款124465元；8、要求被告支付原告垫付的新能源电桩基础及网络改线工程款184000元（其中网络改线工程为126620.08元，智能充电设施设备款53379.92元；9、要求被告支付原告垫付的消防系统改造工程款298760元。事实和理由：被告系嘉悦精英家园小区项目的开发商，在其向小区业主出售房屋时，对小区的环境、配套设施等方面做出承诺。2003年，小区业主入住后却发现被告未实现广告及售楼书中的承诺，且该小区未竣工验收、配套设施不完备，根本不具备交付使用的条件。2006年10月，被告突然撤出所有人员，致使治安、卫生、交通以及各项设施设备无人管理，小区内一片混乱。2006年10月19日业主委员会筹备组及全体业主与原告签订协议书，约定原告为小区提供管理服务，维护小区设施，使小区达到正常使用条件。2007年3月嘉悦精英家园小区成立业主委员会。业委会与我司签订《协议续签书》，约定由我司对小区进行日常管理。2012年10月15日及2018年6月26日，业委会与我司又签订《协议书》，进一步明确约定了委托原告对该小区基础设施完善、维修，以及对该小区进行物业管理和服务的具体内容，并承诺协助原告向被告追索所发生的相关费用。在2018年8月15日，该小区业主委员会同原告重新签订了协议书，要求对小区进行彻底改造、升级，完善开发商应具备审批标准的所有工程，争取早期取得竣工验收手续，基于小区业主及业主委员会的委托，原告在2018年9月开始对小区进行了升级改造施工并垫付了上述相关费用。被告未答辩，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告的前身为首唐城商贸公司，于2007年11月5日更名。北京市朝阳区嘉悦精英小区（以下简称涉案小区）是被告开发建设的小区。业主入住涉案小区后，被告交付使用的房屋没有达到正常生活水平。经查，涉案小区房屋未经竣工验收，亦未办理产权登记。2006年10月，涉案小区部分业主与原告签订《协议书》及补充协议，约定原告对小区设施进行改造以达到使用水平，相关费用向被告索要。2007年3月，涉案小区成立业主委员会（以下简称业委会）。2007年12月1日，业委会与原告签订《协议续签书》，约定涉案小区的天然气、电梯、绿化、排水管道改造、消防、市政道路的改造、市政临时变电站2部改线拆移、自来水配套、小区供暖工程等问题急待解决，业委会继续委托原告对上述问题进行完善，并继续委托原告管理、维护该小区。2012年10月15日，原告与涉案小区业委会签订《协议书》，约定业委会委托原告完成小区大堂主楼装修、二层各单元出入平台维修、重新配备自动供水设备、改造水泵房等项目，同时由原告负责涉案小区公用部位、设施的日常维修、运行、养护和管理，负责涉案小区内共有绿地、景观的养护和管理，负责涉案小区内的清洁卫生服务，负责协助维护公共秩序和协助做好保安防范工作；上述基础设施完善及相关服务所产生的费用，均由原告向被告追讨，业委会予以协助。2018年8月15日，原告与涉案小区业委会签订《协议书》，约定业委会委托原告对涉案小区进行全方位的改造，将开发商未完成的工程一次性完工，将小区建设为一个从设施到功能、空间与交往、生活与生态等多角度、全方位满足居民生活需要的高档、精品小区。主要包括：1、对整体楼体进行外立面全面翻新、外墙清洗、阳台、护栏加固及翻新、主楼蘑菇石更换。2、小区重修柏油路、设立立体停车、智能充电桩。3、上下水管线改造，消防管线及设施改造、全部雨水管更换。4、小区门头翻新改造、小区四周围栏更换、改造、安装路灯。5、南侧文化墙重修、平台底层地面大理石铺贴，柱子大理石干挂，小区门窗隔断、楼道内吊顶工程。6、平台楼梯改造，钢梯改造，平台旧砖换新砖，铁栏杆更换。7、所有单元门、电梯门口做大理石门套、升级电梯。8、屋顶阳光棚拆造，全部房顶防水及保暖工程。9、小区内全部弱电工程、监控工程、网络改线工程。10、小区绿化工程。11、其他需要为满足本小区需要进行的必要施工工程。上述相关费用，由原告负责向被告追讨，业委会予以协助。原告曾于2009年起诉被告，要求被告支付环境治理工程款、物业管理费、施工工程费、电梯采购安装工程费、绿化费用、排水管改造费用、消防设备款、市政道路改造费、临时变电站二部改线拆移费用、市政自来水配套费用。本院作出（2009）朝民初字第3116号民事判决，支持原告的诉求。2009年，原告以建设工程合同纠纷为由再次起诉被告，要求被告支付2006年10月至2009年3月用于涉案小区各项管理的人员工资。2009年12月，本院作出（2009）朝民初字第16382号民事判决，支持原告的诉求。2013年，原告以建设工程合同纠纷为由再次起诉被告，要求被告支付改造变频供水系统费用、装修改造小区平台四周围栏及大堂顶部费用、2009年至2012年小区日常维修费用、2009年4月至2012年12月期间小区日常维护、值班、各项管理人员的费用。2013年12月，本院作出（2013）朝民初字第20540号民事判决，判令被告支付改造变频供水系统费用、装修改造小区平台四周围栏及大堂顶部费用，并以日常维修费用及日常维护、值班、各项管理人员的费用与该案并非同一法律关系、且该部分费用与该案其他费用性质不同为由，在该案中对上述费用不予处理，原告可另行解决。2014年，原告以合同纠纷为由再次起诉被告，要求被告支付2009年至2012年小区日常维修费用、2009年4月至2012年12月期间小区日常维护、值班、各项管理人员的费用。本院作出（2014）朝民初字第27693号民事判决书，支持原告的诉求。2018年，原告以合同纠纷为由再次起诉被告，要求被告支付工程改造费。本院作出（2018）京0105民初87341号民事判决书，支持原告的诉求。现，原告起诉被告，要求被告支付各项施工费用，包括：一、占用小区公共道路建筑的拆除费用；二、路灯照明系统、停车场改建、首层石材墙面铺设、二层平台改建、雨水管线改造、拆除及垃圾消纳等费用；三、道路工程改造、二层平台下改造、小区门头翻新、小区围栏改造、一层明水沟改造、上下水管线改造、小区文化墙改建、电梯间装修、单元楼梯间改造装修、整楼外立面翻新改造、电梯值班室改建、房顶全面防水工程、楼内消防管线维护、高层供水管线维护、房顶保温层改建、1-6单元楼道内吊顶工程费用；四、电梯升级改造费用；五、监控及智能可视门禁、电梯五方对讲系统费用；六、立体停车设备安装费用；七、新能源智能汽车充电桩费用；八、新能源充电桩基础及小区网络改建费用；九、消防系统改造费用。庭审中，为证明以上各项费用，原告提交2018年8月7日的《拆除工程施工合同》及收据、2018年8月13日和2018年8月26日的《望京金兴路15号精英家园小区升级改造施工工程合同书》两份及若干发票、2018年11月16日的《精英家园1-6号楼电梯工程电梯升级安装改造合同》及银行明细、2018年9月25日的《北京朝阳区精英家园小区监控系统、智能可视门禁系统及电梯控制、五方对讲系统安装合同》及银行明细、2018年11月25日的《望京精英家园机械式停车设备安装工程合同》及发票、2018年11月23日的《销售合同》及发票、2018年10月14日的《望京精英家园小区小型施工合同》及发票、2018年10月20日的《精英家园施工合同》及发票予以证明。原告提交被告与案外人王路签订的《商品房买卖合同》一份，其中合同附件三的建筑装修标准处载明：一、主体结构：钢筋混凝土框架结构、外墙节能设计。外墙装修：釉面砖，二层以下为仿石砖面。顶层英式浅色水泥瓦。跃层斜屋顶窗。电梯：设六部三菱电梯，直通车库。会所大堂：欧式大厅装修，意大利进口艺术灯具，会所地面和墙面为石材装修。二、公共走廊部分。地面：防滑地砖。墙面：内墙涂料。灯饰：自动感应灯具。楼梯栏杆：硬木扶手。三、住宅户内装修。户门：新型四防门带门铃，无内户门。地面墙面和吊顶：水泥砂浆抹平。上述合同中的设备说明处载明：通讯系统：每户预留IDD电话线、电话插孔；小区局域网，宽带网线接口到户可与INTERNET高速连接。电视系统：亚洲3S卫星节目、亚太IR美国HBO等、北京有线电视频道。采暖与空调：德国菲斯曼壁挂炉：分户独立天然气采暖系统，各房间独立温控，采暖、生活热水可同时使用。每户阳台侧预留室外机位。供水系统：水质净化。计量：水电气表为各户独立安装卡式表。安防系统：可视对讲系统。单元门及会所门禁系统。车库自动管理系统。消防系统：消防栓布防。以上事实，有《协议书》、《协议续签书》、民事判决书、《拆除工程施工合同》、《望京金兴路15号精英家园小区升级改造施工工程合同书》、《精英家园1-6号楼电梯工程电梯升级安装改造合同》、《北京朝阳区精英家园小区监控系统、智能可视门禁系统及电梯控制、五方对讲系统安装合同》、《望京精英家园机械室停车设备安装工程合同》、《销售合同》、《望京精英家园小区小型施工合同》、《精英家园消防施工合同》、收据、发票、银行明细、《商品房买卖合同》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：被告作为涉案小区的开发商，应当向业主提供具备完善配套设施、经过竣工验收、符合交房条件的房屋，保证业主正常使用房屋。但被告销售房屋时，涉案小区本应具备的设施并未完成建设，配套设施不完备，不具备交房条件，严重影响业主正常居住使用房屋。现涉案房屋仍未经竣工验收，在完成竣工验收备案之前，业主委员会委托原告对涉案小区配套设施进行建设、装修、改造、管理、维护并无不妥，原告履行的上述义务系被告本应向业主履行的基本义务，故原告有权向被告主张相关的工程改造费用。但根据《商品房买卖合同》的约定，为涉案小区安装立体停车设备、新能源智能汽车充电设备等不属于被告的合同义务，故原告向被告主张立体停车设备安装费用、新能源智能汽车充电桩费用、新能源充电桩基础费用没有事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付施工前期拆除费用十九万七千零二十八元；二、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付工程款二百九十八万七千七百一十一元七角六分；三、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付工程款九百零七万五千七百一十四元一角三分；四、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付电梯升级改造工程款九十五万八千六百四十元；五、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付小区监控系统、电梯监控系统、智能可视门禁系统、五方对讲机系统改造工程款三十九万零五百二十二元；六、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付网络改线工程款十二万六千六百二十元零八分；七、被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京首唐城房地产开发有限公司支付消防系统改造工程款二十九万八千七百六十元；八、驳回原告北京首唐城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113032元，由原告北京首唐城房地产开发有限公司负担15298元（已交纳）；由被告北京嘉悦房地产开发有限公司负担97734元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告北京嘉悦房地产开发有限公司负担（原告北京首唐城房地产开发有限公司已交纳，被告北京嘉悦房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告首唐城房地产开发有限公司支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰审 判 员  张佳琪审 判 员  韩晓薇二〇一九年十月二十三日法官助理  赵晓琳书 记 员  于城明