镇江市润州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1111民初3905号 原告（反诉被告）：刘宏义，男，汉族，1971年1月3日生，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：洪金文，江苏九如律师事务所律师。 被告(反诉原告)：朱庆，男，汉族，1967年2月5日生，住镇江市。 被告(反诉原告)：润州区荷香村商务宾馆，统一社会信用代码：92321111MA1XU9G25Y，住所地镇江市润州区金山西路2号。 负责人：朱庆，该宾馆经营者。 两被告共同委托诉讼代理人：彭斌，镇江市润州区金润法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）刘宏义（以下统称原告）与被告(反诉原告)朱庆、润州区荷香村商务宾馆（以下统称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘宏义及其委托诉讼代理人洪金文、被告朱庆及两被告的共同委托诉讼代理人彭斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的房租费70800元，并以70800元为基数按照年利率6%的标准支付自2019年4月1日起至租金实际支付完毕止的延迟支付房租的利息损失；2.判令两被告承担判决生效后仍未支付的租金及其利息的罚息；3.判令两被告承担案件诉讼费。事实和理由：原告于2018年5月28日通过司法拍卖拍得位于镇江市产，江苏省镇江市中级人民法院于2018年5月31日作出了执行裁定书，裁定上述房屋所有权归原告刘宏义所有。2019年2月11日，原告在镇江市润州区人民法院起诉了两被告，判决生效后，原告己经申请强制执行，但被告仍拒绝支付房租。2019年4月1日至2020年3月31日期间的房租费70800元被告未支付给原告，请求法院依法判决。 针对本诉请求，两被告辩称：原告在取得拍卖房产的所有权后，没有认真调查了解，更没有与原房主了解情况，现被告使用的的四间门面房在对应的后面也有四间房屋，由于这四间房屋前后均没有出路，故由原出租人赵新华与后面四间房屋的所有人协商，由赵新华负责以每年12000元的价格租下来，连同前面的门面房租金58800元，房屋租金共计70800元，由被告统一支付给赵新华，原告认可每年12000元的四间房屋租金后，被告同意给付房租58800元。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告对拍卖取得的房屋进行维修以确保不再渗漏水并赔偿楼下的装修损失50000元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告拍卖取得的房屋，长期渗水，造成楼下餐厅装饰吊顶霉变发黑，严重影响到承包经营人的正常营业，之前经过与赵新华电话交涉要求修理或赔偿维修费用，赵新华口头答应,但其人在外地躲避债务拒绝露面，未解决纠纷，承包人要求赔偿多次维修造成的损失5万元。根据维修工人介绍水是从楼上混凝土内部渗出来的，属于建筑物质量问题。现反诉被告要求反诉原告给付房租，反诉被告应承担房屋维修义务，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。 针对反诉请求，反诉被告辩称：反诉原告主张的损害赔偿金额、渗水原因没有任何证据支撑；反诉原告提供的合同是打印的，只加盖宾馆公章，签名真伪无法辨别；反诉原告不是被侵权方，没有权利直接向反诉被告主张侵权责任；漏水原因很可能是由于被告装修不当造成的；案涉房产建设许可为三层，被告增加两层违章建筑造成结构改变，损害反诉被告的合法权益。反诉原告与赵新华签订的租赁合同中载明：“租用期内，如遇房屋渗漏，乙方应加以维修，费用由乙方负责，乙方如新添设备由乙方自行处理，与甲方无涉”,漏水维修责任在于反诉原告，漏水损失也应由反诉原告承担。租赁合同中第五条载明：“乙方在租用期内，其经营中所发生的一切责任问题，以及债权债务应归乙方完全负责处理，与甲方无涉”，证明即使没有上述条款，租赁期内反诉原告发生的侵权责任，也应由反诉原告负责处理，与反诉被告无涉。综上，请求法庭驳回其反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月11日，本院受理刘宏义诉朱庆、朱梦雪、润州区荷香村商务宾馆房屋租赁合同纠纷一案，刘宏义要求朱庆、朱梦雪、润州区荷香村商务宾馆按年租金12万元的标准支付自2018年6月1日至判决生效起应付的房屋占用费及年利率6%的利息。该案本院经审理查明，刘宏义于2018年5月28日通过淘宝网司法拍卖平台购得江苏省镇江市中级人民法院委托拍卖的位于镇江市产，该房产原属于赵新华所有。江苏省镇江市中级人民法院于2018年5月31日作出案号为（2016）苏11执425号之十一执行裁定书，裁定上述房屋所有权归原告刘宏义所有。另,江苏省镇江市中级人民法院（2018）苏11执异90号执行裁定书认定以下事实：2016年12月12日，上述房屋原所有权人赵新华向江苏省镇江市中级人民法院陈述该房屋已经出租,租金已经收到2017年4月。朱庆提供的《协议书》载明，赵新华将坐落在镇江市金山西路2-4号门面房租用给朱庆，租用期限从2013年4月1日至2022年3月31日止，租金每年70800元，交款方式为每年4月1日一次性交清，先交清后经营，朱庆言明2018年4月前房租已交清。江苏省镇江市中级人民法院在执行过程中经审查认定朱庆承租的系镇江市屋。江苏省镇江市中级人民法院于2016年12月14日作出（2016）苏11执425号执行裁定，查封了镇江市屋，并于2017年3月24日向本案被告朱庆送达了上述查封裁定及协助执行通知书，责令其停止向赵新华支付租金，其未对此提出异议。该案另查明，江苏省镇江市中级人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的变卖公告中注明，镇江市屋存在租赁关系，租用期限从2013年4月1日至2022年3月31日止，房租已付至2018年4月。买受人取得不动产权后，应继续按原租赁协议行使权利、履行义务，并及时联系承租人。原承租人可按租赁协议继续占有使用不动产，法院不再另行办理交付手续。有关交付、租赁等方面存在的纠纷应通过另行诉讼方式解决。 该案经审理，本院认为，案外人赵新华与被告朱庆签订的房屋租赁合同合法、有效，原告购得上述房屋所有权后，应继续按原租赁协议行使权利、履行义务，原承租人可按租赁协议继续占有使用该房屋。刘宏义向朱庆主张房屋租金符合法律规定，被告朱庆应按照年租金70800元的标准支付租金。对于原告要求被告朱庆按照市场价支付租金及利息的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本院于2019年3月25日作出（2019）苏1111民初663号民事判决，判决朱庆给付刘宏义房屋租金59000元（系自2018年6月1日起至2019年3月31日的租金）。现原告要求两被告支付2019年4月1日至2020年3月31日期间房租费70800元。 另查，被告润州区荷香村商务宾馆系个体工商户，经营者为被告朱庆。2013年4月1日，赵新华（甲方）与朱庆（乙方）签订的协议书中约定：乙方在租用期间，可以根据自己的经营需要，在不改变房屋主体结构的原则下，需对房屋改造、维修、装潢布置等事宜，应先征得甲方同意后方可动工。其一切费用由乙方全部自理。租用期满后，按原样恢复并无偿交给甲方。租用期内，如遇房屋渗漏，乙方应加以维修，费用由乙方负责，乙方如新添设备由乙方自行处理，与甲方无涉。租用期间如因市政建设需要和国家政策有新规定时，甲、乙双方应无条件终止合同。在租用期间内如遇政策性拆迁，对本年度已交之款，因拆迁原因，按月、天摊算，余款退回给乙方。乙方在租用期内，其经营中所发生的一切责任问题，以及债权债务应归乙方完全负责处理，与甲方无涉。租用期满结束，乙方对库存商品、食品等均由乙方自行解决处理，与甲方无关。乙方在租用期内，对甲方房屋、电器、管线及内部设备、设施等所有硬件应加以珍惜爱护。对这些固定资产的确认数目应无损坏交接。合同期满后，如甲方向外承包，由甲、乙双方协商，在外包同等条件下优先于乙方承包。乙方无权转租他人经营。在租用期间，乙方所发生的火灾及一切事故均由乙方赔偿承担。乙方经营期间的各种费用、各种税金均由乙方自负。 审理中，被告向本院提交了润州区荷香村商务宾馆与朱玲的承包经营合同，合同中写明朱玲承包经营润州区荷香村商务宾馆位于镇江市润州区金山西路2号底层餐厅。被告向本院提交相片一张，被告陈述原告上述房屋渗水对楼下餐厅造成损失。 以上事实，有（2019）苏1111民初663号判决书、租赁合同等证据材料及当事人的陈述予以证实。 本院认为：赵新华与被告朱庆签订的房屋租赁合同合法、有效，原告购得上述房屋所有权后，应继续按原租赁协议行使权利、履行义务，原承租人可按租赁协议继续占有使用该房屋。现原告刘宏义按照上述合同约定要求被告朱庆支付2019年4月1日起至2020年3月31日期间房屋租金70800元的诉讼请求，本院予以支持。被告朱庆未按照合同约定支付上述房屋租金，原告要求其支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。原告向润州区荷香村商务宾馆主张权利没有事实和法律依据，本院不予支持。对于两被告的反诉请求，赵新华与被告朱庆签订的房屋租赁协议中对于租用期内房屋渗漏、维修等情况进行了约定，两被告的反诉主张依据不足，对于反诉原告的上述诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告朱庆于本判决生效后十日内给付原告刘宏义2019年4月1日至2020年3月31日房屋租金70800元及逾期支付的利息（自2019年4月1日起至实际支付完毕止，按照年利率6%的标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告刘宏义的其他诉讼请求。 三、驳回被告朱庆、润州区荷香村商务宾馆的反诉请求。 本诉案件受理费785元，反诉案件受理费525元，合计1310元，由被告朱庆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 （附上诉须知） 审 判 员 高景松 法官助理 李丹彤 二〇一九年十月三十日 书 记 员 陈 雯