重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终5362号上诉人（原审原告）：重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路128号25楼，统一社会信用代码9150010320329108X3。法定代表人：陈尉纲，总经理。委托诉讼代理人：杨梦婕，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵琳梓，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周乐高，男，1970年9月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：万鹏，重庆山语（渝北）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓丹郸，重庆山语（渝北）律师事务所实习律师。上诉人重庆渝开发物业管理有限公司(以下简称“渝开发物业公司”）因与被上诉人周乐高房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2019)渝0105民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人渝开发物业公司的诉讼代理人赵琳梓、杨梦婕，被上诉人周乐高及其诉讼代理人万鹏、邓丹郸参加了询问。本案现已审理终结。渝开发物业公司上诉请求：1.请求贵院依法撤销(2019)渝0105民初2642号民事判决书并改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人自2016年7月18日起形成不定期租赁关系，一审判决认定双方从2017年7月18日起形成不定期租赁关系，属事实认定不清、法律适用错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2015年7月18日至2016年7月17日，租赁期限届满后双方之间并未就续租事宜签订《房屋租赁合同》。依据《合同法》第二百三十六条规定，上诉人与被上诉人应当自2016年7月18日起形成不定期租赁关系。因此，一审判决认定双方自2017年7月1日起形成不定期租赁关系属于事实认定不清、法律适用错误。二、一审判决关于上诉人向被上诉人出具的《关于要求立即搬离江北建设北村61号附1号房屋的律师函》不能达到解除双方不定期租赁关系目的的认定属于事实认定不清、法律适用错误。1.一审判决将“不定期租赁关系”认定一个为独立于原租赁合同法律关系的新的法律关系属于法律适用错误。2.一审判决认定上诉人出具的律师函并无解除不固定租赁合同的意思表示属于严重的事实认定错误。上诉人依据《合同法》第二百三十二条享有对租赁合同的任意解除权。依据一审已经查明的事实，上诉人于2017年11月22日向被上诉人出具的律师函当中，上诉人已经多次明确要求被上诉人立即搬离案争的租赁房屋。庭审过程中，被上诉人针对已经收到该律师函也并无异议。在此前提下，一审判决却全然不顾上诉人解除双方签订的《房屋租赁合同》的真实意思表示，机械地认定上诉人在律师函中并未载明“解除不定期租赁关系”字句，并据此驳回上诉人要求被上诉人返还案涉房屋并支付房屋占用损失的诉请，属于严重的事实认定错误。3.在原租赁合同继续有效的前提下，假设上诉人未出具律师函，双方的租赁合同也应当在房屋征收决定要求的搬迁截止日(2019年3月18日)终止，一审判决认定上诉人无权要求被上诉人返还案涉房屋、支付房屋占用损失属于事实认定不清。结合《合同法》第二百三十六条规定及《房屋租赁合同》第10条不可抗力第3款、第4款约定，被上诉人应当于江北府国征(2018)116号房屋征收决定要求的截止日2019年3月18日前自行搬迁。因此，假设上诉人未出具过要求解除合同并交还房屋的律师函，上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系也应当于2019年3月18日因涉案房屋拆迁而终止。合同终止后，被上诉人当然应当搬离涉案房屋并将涉案房屋交还给上诉人。4.双方争议的实质是案涉房屋拆迁补偿款如何分配的问题，因为一直协商无果，才导致本案诉讼。周乐高辩称，一审法院查明的事实清楚，适用法律正确。1.本案是2017年7月18日成立不定期租赁合同关系，上诉人才会为被上诉人开具发票；2.被上诉人并没有收到律师函，也没有签字。即便收到律师函也不能达到双方解除租赁关系，仅是解除双方定期租赁关系；3.上诉人在起诉中并没有要求解除不定期租赁合同，上诉人要求解除合同的前提是不定期租赁合同，解除后应当给予被上诉人合理的搬离期限；4.不定期租赁合同仍然在存续；5.上诉人要求被上诉人搬离房屋的目的就是为了不支付被上诉人案涉房屋拆迁补偿款。渝开发物业公司向一审法院起诉请求：1.判决周乐高将位于重庆市江北区建北一村61号附1号的租赁房屋交还渝开发物业公司；2.判决周乐高立即自2017年11月22日起至交还房屋之日止，按照租赁合同租金标准向渝开发物业公司支付租赁房屋占用损失；3.本案诉讼费油周乐高承担。一审法院认定事实：渝开发物业公司与周乐高于2013年7月18日签订《房屋租赁合同》，主要约定渝开发物业公司将位于重庆市江北区建北一村61号附1号房屋出租给周乐高，租赁期限为2013年7月18日至2015年7月17日，租金为3450元/月，并约定了租赁用途等其他事项。2015年7月13日，渝开发物业公司与周乐高续签《房屋租赁合同（江北建设北一村61号附1号）》，主要载明，周乐高承租渝开发物业公司所有的本案诉争房屋，租期为2015年7月18日至2016年7月17日，月租金4000元/月，并约定了其他合同内容。渝开发物业公司与周乐高双方在2015年7月13日签订的《房屋租赁合同（江北建设北一村61号附1号）》约定的租赁期限（2016年7月17日）届满后，周乐高继续使用租赁房屋。2016年9月30日，渝开发物业公司向周乐高出具发票一张，载明收取渝开发物业公司2016年7月18日至2016年10月17日门面租赁费1.2万元。2016年12月19日，周乐高向渝开发物业公司出具发票一张，载明收取渝开发物业公司2016年10月16日至2017年1月17日门面租赁费1.2万元。2018年3月9日，周乐高向渝开发物业公司中国民生银行账户存款2.4万元。2018年12月1日，周乐高向渝开发物业公司中国民生银行账户存款4万元。渝开发物业公司未再对该两笔款项出具发票。2017年11月15日，渝开发物业公司委托北京大成（重庆）律师事务所向周乐高出具律师函，该律师函于2017年11月22日投递邮寄，投递回执显示周乐高签收，该投递回执复印于邮政部门，并加盖邮政部门公章。该律师函载明，渝开发物业公司与周乐高在2015年7月13日签订的《房屋租赁合同（江北建设北一村61号附1号）》约定的租赁期限届满后，渝开发物业公司多次要求周乐高搬离房屋被拒，根据《合同法》第235条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物”的规定及租赁合同第2条4款“无论其他任何原因，只要甲乙双方未重新签订租赁合同，原合同到期时，甲乙双方的租赁关系即刻终止，甲方收回房屋，乙方无条件按时交还房屋”的约定，要求周乐高收到该律师函之日起五日内搬离并返回涉案房屋，并告知了法律后果。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：周乐高举示由案外人梁晓霞向渝开发物业公司账户现金存款1.2万元，证明向渝开发物业公司支付租金的事实，渝开发物业公司质证认为该款项为案外人存入，并不是本案周乐高存入，不能达到其证明目的。一审法院认为，该笔款项周乐高陈述系由其妻子存入的涉案房屋租金，但周乐高未能举证其与案外人的关系以及案外人代其存款的事实，不能达到周乐高的证明目的。一审法院认为，渝开发物业公司与周乐高签订的固定期限租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效。租赁合同于2016年7月17日期满后，周乐高继续使用涉案房屋，渝开发物业公司向周乐高出具载明收取门面租赁费的发票，渝开发物业公司主张其收取并出具发票的2.4万元（2016年9月30日及2016年12月19日），是在双方固定期限租赁合同届满后，给予周乐高6个月的期限搬离，周乐高交付的该费用系房屋占用损失费用并不是房屋租金，但渝开发物业公司未能举证证明双方固定期限租赁合同期满后，渝开发物业公司有向周乐高要求返还租赁房屋并给予周乐高六个月期限搬离的事实，亦未能举证证明其出具的发票中明确载明的门面租赁费系限期搬离的房屋占用损失费用，应承担不利后果。双方固定期限租赁合同到期后，周乐高继续使用租赁房屋，渝开发物业公司收取租金，因双方均未能举证证明双方存在口头或书面的约定，证明继续租赁的期限，双方从2017年7月18日起，形成不定期租赁合同关系。渝开发物业公司作为不定期租赁合同的出租人，可以随时解除合同，要求周乐高返还涉案房屋。渝开发物业公司委托北京大成（重庆）律师事务所向周乐高邮寄的律师函，仅主张因双方签订的固定期限租赁合同租期届满，要求周乐高返还涉案房屋，并无解除双方于2017年7月18日起形成的不定期租赁合同的意思表示。渝开发物业公司在诉状以及代理意见中，坚持主张双方仅存在固定期限租赁合同，认为在2017年7月18日后双方并未形成不固定期限租赁合同关系，但不能举证证明在固定期限租赁合同届满后，周乐高继续使用涉案房屋，渝开发物业公司出具发票的行为并不是续租行为，也未能举证证明在固定期限租赁合同届满后，对周乐高继续使用房屋的行为提出过异议或要求返还房屋。综上，渝开发物业公司在与周乐高形成不固定期限租赁合同关系后，并无解除双方不固定期限租赁合同的意思表示，其基于原固定期限租赁合同租期届满要求周乐高返还涉案租赁房屋、支付房屋占用损失的诉讼请求，理由不成立，不符合双方存在不固定期限租赁合同的事实，无法律依据，对此不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“驳回重庆渝开发物业管理有限公司诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取计623.33元，由重庆渝开发物业管理有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。渝开发物业公司向本院举示：其委托北京大成(重庆)律师事务所于2019年7月29日向周乐高发出的律师函及EMS邮件存单，拟证明2019年7月29日，其以周乐高的身份证地址和案涉房屋地址再次向周乐高寄送律师函，要求解除不定期租赁关系和要求周乐高搬离案涉房屋，邮件回执显示“妥投”。周乐高质证意见如下：1.其没有收到律师函；2.渝开发物业公司提供的快递单无法证明其已收到了快递，两份快递单显示为他人签收；3.律师函表明渝开发物业公司认可在2019年7月29日前双方存在不定期租赁关系；4.该证据不属于新证据。周乐高向本院举示：出生医学证明一份，拟证明梁小霞和周乐高是夫妻关系，梁小霞存入1.2万元现金存款系代周乐高支付的案涉房屋租金。渝开发物业公司对此无异议。本院对上述证据的认证意见如下：渝开发物业公司举示的证据虽然显示的是他人代收，但其邮寄地址正是周乐高的身份证地址和经营地址，且已妥投。在周乐高未举示相反证据的情况下，能够证明周乐高收到邮件。故对此应予采信。周乐高举示的证据客观真实，同样应予采信。本院二审查明:2016年12月19日，渝开发物业公司向周乐高出具发票一张，载明收取案涉门面2016年10月16日至2017年1月17日期间租金1.2万元（一审查明同日，周乐高向渝开发物业公司出具发票载明收取案涉门面三个月租金1.2万元系笔误）。2019年2月22日，周乐高妻子梁小霞代周乐高向渝开发物业公司银行账户现金存入案涉门面租金1.2万元。同年7月29日，渝开发物业公司委托北京大成(重庆)律师事务所再次向周乐高发出律师函，重申双方租赁合同关系已经于2017年11月22日发出的《关于要求立即搬离并返还租赁房屋的律师函》送达时解除，并表示根据一审判决再次通知解除不定期租赁合同关系，要求周乐高搬离案涉房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于案涉租赁合同是否已经解除及相应问题如何处理。现分别评判如下：一、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除，周乐高是否应当交还案涉房屋的问题：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的《房屋租赁合同（江北建设北一村61号附1号）》约定的租赁期限于2016年7月17日到期后，周乐高继续承租案涉房屋并支付租金，渝开发物业公司未提出异议。依据前述法律规定，双方之间租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。渝开发物业公司于2017年11月22日向周乐高案涉房屋所在地邮寄送达《关于要求立即办理并返还租赁房屋的律师函》，明确表达了渝开发物业公司“收回房屋”，不再履行“原合同”的意思表示，也明确要求周乐高搬离案涉房屋。投递回执显示周乐高于同月23日签收，应视为该律师函送达周乐高。该律师函依据法律规定和合同约定，要求周乐高搬离，不再履行“原合同”的意思表示明确，故该解除通知依法自到达周乐高时生效。渝开发物业公司要求周乐高在收到律师函后五日内搬离，周乐高应当在通知收到后五日内即2017年11月28日前搬离案涉房屋。现周乐高逾期腾房，仍不当占有使用案涉房屋，渝开发公司诉请周乐高搬离案涉房屋，理应支持。至于双方争议的案涉房屋拆迁补偿款的问题，属于另一法律关系，不属本案审理范围，本院对此不予评判，当事人可以另案解决。关于房屋占用费的问题：案涉房屋租赁合同解除后，周乐高逾期腾房、不当占有案涉房屋，导致渝开发物业公司房屋占用损失，其理应参照原租赁合同约定的租金标准（4000元/月）支付渝开发物业公司从2017年11月29日起至案涉房屋返还之日止的房屋占用费。已查明，周乐高在2017年1月17日之后分别向渝开发物业公司支付了三笔款项：2018年3月9日支付2.4万元；同年12月1日支付4万元；2019年2月22日支付（由周乐高妻子梁小霞代付）1.2万元。上述款项共计7.6万元，应予冲抵前述房屋占用费。综上所述，渝开发物业公司的上诉请求成立，本院予以支持。原判认定基本事实清楚，适用法律不当，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初2642号民事判决；二、周乐高于本判决发生法律效力后十日内将重庆市江北区建北一村61号附1号房屋返还给重庆渝开发物业管理有限公司；三、周乐高于本判决发生法律效力后十日内向重庆渝开发物业管理有限公司支付上述房屋占有使用费（以每月4000元的标准，自2017年11月29日起计算至上述房屋返还之日止，并扣除周乐高已支付的7.6万元）；驳回重庆渝开发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费623.33元，由周乐高负担；二审案件受理费1246.66元，由周乐高负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十月二十一日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢