安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初9075号 原告（反诉被告）：芜湖万达广场有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区万达广场1#楼167至667，统一社会信用代码913402005689587133（1-1）。 法定代表人：于修阳，总经理。 委托代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 委托代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴美玲，女，1978年1月29日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被告（反诉原告）：梅研，女，1977年2月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 被告：杨斌，男，1979年9月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被告：石川，男，1978年6月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 以上四被告（二反诉原告）共同委托诉讼代理人：俞春生，安徽国伦律师事务所律师。 原告（反诉被告）芜湖万达广场有限公司与被告吴美玲（反诉原告）、梅研（反诉原告）、杨斌、石川追偿权纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）芜湖万达广场有限公司（以下简称“万达广场”）委托诉讼代理人凌定越，被告吴美玲（反诉原告）、梅研（反诉原告）、杨斌、石川共同委托诉讼代理人俞春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万达广场向本院提出诉讼请求：1、判令四被告立即支付代偿款1823452元及违约金860669.31元(以1823452元为基数，自2016年11月25日起按每日万分之五暂计算至起诉之日，并应当计算至实际付清之日止），以上暂合计2684121.25元；2、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告与被告吴美玲、梅研于2011年10月9日签订了《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”），其中载明被告吴美玲、梅研购买原告开发建设的镜湖区镜湖万达广场*号楼***室，建筑面积为138.64平方米，单价为每平方米34191.14元，房屋价款合计4740259元，付款方式为被告于2011年10月9日前付2370259元，余款2370000元于2011年10月9日前办理银行贷款或付款。合同签订后，被告吴美玲于2011年11月22日与上海浦东发展银行股份有限公司芜湖分行（以下简称浦发芜湖分行）就按揭贷款事宜签订《个人购房担保借款合同》，并由原告为其贷款237万元提供阶段性担保，被告梅研、杨斌、石川为共同借款人。由于被告未按其与浦发芜湖分行签订的借款合同约定按期还款，致使浦发芜湖分行向镜湖区法院起诉，经（2015)镜民二初字第01941号及（2016)皖02民终634号民事判决书判决，被告吴美玲、梅研、杨斌、石川需向浦发芜湖分行清偿欠款本息等相关款项，原告承担连带清偿责任。判决生效后，镜湖区人民法院依据（2016）皖0202执1785号划扣文书强制划扣了原告1823452元，依据《担保法》及《补充协议》第二条第4款第（1)项的约定，四被告应立即偿还原告代偿款项1823452元，并自原告代偿之日起按每日万分之五向原告支付违约金。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告吴美玲、梅研、杨斌、石川共同辩称：对原告诉称的事实无异议，但根据补充协议约定双方房屋买卖合同及相关协议已经解除。 反诉原告吴美玲、梅研向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已于2016年11月24日解除；2、判令反诉被告立即返还剩余购房款1968755.2元；2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2011年10月9日，反诉原告吴美玲、梅研与反诉被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：反诉原告以总价款4740259元购买反诉被告的芜湖市镜湖区镜湖万达广场*号楼***室，房屋设计用途为商业，建筑面积为138.64平方米；付款方式为：买受人（反诉原告）于2011年10月9日前付房款2370259元，余款2370000元由买受人办理银行贷款汇入出卖人专用账户。合同签订后，反诉原告支付了首付款2370259元，并和浦发芜湖分行签订了《个人购房担保借款合同》，2011年12月9日，浦发芜湖分行发放贷款237万元，并汇入了反诉被告账户。后由于反诉被告没有按售房时承诺代为出租商铺，导致反诉原告不能实现以租养贷，不能按期归还银行贷款构成违约。2015年11月4日，浦发芜湖分行起诉二反诉原告和反诉被告要求归还借款本金、利息等，历经一审、二审和强制执行程序，后在强制执行过程中，执行法院于2016年11月24日强制扣划了反诉被告1823452元。至此，反诉被告已代二反诉原告向银行偿还了所有担保贷款本息，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第四款第（三）项，双方签订的《商品房买卖合同》已于2016年11月24日自动解除。反诉原告认为，双方签订的合同及附件已经解除，反诉被告应当返还购房款。反诉原告愿意承担违约责任，按《商品房买卖合同补偿协议》约定以购房款总额20%承担违约金，数额为948051.8元。合同解除后，反诉被告应当返还反诉原告全部购房款4740259元，扣除代偿款1823452元和违约金948051.8元，反诉被告应当返还反诉原告购房款1968755.2元。 反诉被告万达广场辩称，1、反诉被告售房时未承诺代为出租商铺，反诉原告不能按期归还银行贷款与反诉被告无关；2、合同签订的目的是维护交易的稳定性及交易安全，并维护守约方的利益，本案中反诉原告是合同违约方，无权提出解除合同的要求；3、反诉原告欠付的银行贷款并非由反诉被告全部偿还，尚有案外人芜湖市镜湖建设投资有限公司代为偿还298191.55元；4、反诉被告要求反诉原告支付代偿款的逾期归还违约金与合同解除违约金无关，两者可以同时适用。 本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，原告万达广场（反诉被告）与被告吴美玲、梅研（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定：二被告购买原告开发建设的位于芜湖市镜湖区商铺，建筑面积138.64平方米，房款总价4740259元，二被告应于2011年10月9日前支付放款2370259元，余款237万元由二被告在2011年10月9日前办理银行贷款或付款，原告应当在2013年9月30日前将验收合格的商品房交付二被告使用。同日，原告（甲方）与被告吴美玲、梅研（乙方）签订《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，其中第二条第四款约定：如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保），则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；（2）乙方没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金），延迟达30日，构成本合同项下严重违约，甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除本合同的，除有权按照本补充协议第十三条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；（3）如乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本条前项约定向甲方还款、赔偿及支付违约金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十三条乙方原因导致本合同解除的有关约定承担违约责任。同时，该协议第十三条约定：1、如乙方在签署本合同之前支付有认购定金，则该认购定金在本合同签署后即转为乙方在合同项下的合同款；2、如因乙方原因导致合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方应签署合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上诉税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前款税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿…… 另查明：吴美玲和杨斌，梅研和石川系夫妻关系。2011年11月22日，为购房需要，浦发芜湖分行与吴美玲签订《个人购房担保借款合同》，约定：吴美玲向浦发芜湖分行贷款237万元，贷款期限10年，杨斌、梅研、石川作为共同借款人在合同上签字。吴美玲、杨斌、梅研、石川以共同购买的位于镜湖万达广场*号楼***室为借款提供抵押担保，并于2011年12月2日办理了抵押权预告登记手续，万达广场为吴美玲向浦发芜湖分行的借款提供连带责任保证担保。2011年12月9日，浦发芜湖分行依约向吴美玲发放了贷款237万元。后因各借款人未能按约偿还借款，浦发芜湖分行于2015年10月27日诉至芜湖市镜湖区人民法院。2015年12月29日，芜湖市镜湖建设投资有限公司与浦发芜湖分行签订《最高额保证合同》，约定芜湖市镜湖建设投资有限公司为浦发芜湖分行自2011年12月9日至2021年12月9日期间内与被告吴美玲发生的主债权余额在债权确定期间内以最高不超过等值人民币31万元的限额内提供担保。芜湖市镜湖区人民法院于2015年12月30日作出（2015）镜民二初字第01941号民事判决：一、吴美玲、杨斌、梅研、石川于判决生效后十日内一次性共同偿还浦发芜湖分行借款本金1828660.22元、利息115041.56元、罚息5590.84元及自2015年11月11日起至判决确定的还款之日止以所欠借款本息为基数按罚息利率计算的罚息和复利；二、吴美玲、杨斌、梅研、石川于判决生效后十日内一次性共同支付浦发芜湖分行实现债权费用25000元；三、万达广场对上述第一、二项债务承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向吴美玲、杨斌、梅研、石川追偿。2015年12月30日，芜湖市镜湖建设投资有限公司为吴美玲向浦发芜湖分行代偿298191.55元。案件生效后，浦发芜湖分行申请强制执行，芜湖市镜湖区人民法院于2016年11月24日依法扣划万达广场存款1823452元。浦发芜湖分行出具结清证明，表示237万元贷款本息已结清。 上述事实，有原、被告出示的《商品房买卖合同》、《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》、借款凭证、民事判决书、执行裁定书、协助扣划存款通知书等证据予以证明，上述证据具有真实性、合法性且相互关联，本院予以认可。 本院认为，原告万达广场（反诉被告）与被告梅研、吴美玲（反诉原告）签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。依据补充协议约定，因被告（反诉原告）梅研、吴美玲未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照相关约定向原告还款、赔偿及支付违约金外，自原告代被告（反诉原告）向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起。本合同及其附件、其他相关协议等自动解除，现因法院于2016年11月24日已强制扣划万达广场银行存款，万达广场已代吴美玲、梅研偿还所有贷款本息，依据补充协议之约定，合同及相关协议已自动解除，本院对反诉原告要求确认双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2016年11月24日解除的诉请予以支持，原、被告应相互配合，办理相关商品房买卖合同的注销登记手续。万达广场已代被告偿还银行贷款及其他费用合计1823452元，有权向被告追偿，故被告应返还原告垫付的银行贷款等1823452元。万达广场要求吴美玲、梅研支付以1823452元为基数，自2016年11月25日起按每日万分之五计算至实际付清之日止的违约金，本院认为，双方签订的商品房买卖合同及相关补充协议已于万达广场代偿全部本息之日起自动解除，双方应相互返还款项，故对原告要求被告应以代偿本金为基数计算相关违约金的诉请不予支持。乙方自愿向甲方支付购房款总额20%即948051.8元的违约金，符合双方合同约定，本院予以确认。综上，抵扣完毕原告（反诉被告）万达广场应返还被告（反诉原告）吴美玲、梅研购房款1968755.2元（4740259-1823452-948051.8）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告芜湖万达广场有限公司与被告吴美玲、梅研于 2011年10月9日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》于2016年11月24日解除； 二、反诉被告芜湖万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告梅研、吴美玲购房款1968755.2元； 三、驳回原告芜湖万达广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28273元，减半收取14137元，由原告芜湖万达广场有限公司负担4533元，被告吴美玲、梅研负担9604元；反诉费22361元，减半收取11181元，由反诉被告芜湖万达广场有限公司负担（原告已预交，被告应负担的部分于判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 张 震 二〇一九年十月十二日 书记员 刘淑芳 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。