北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初22498号原告：北京市通州区住宅锅炉供暖中心，住所地北京市通州区南大街153号。法定代表人：王华琳，主任。委托诉讼代理人：吴建国，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文娟，北京市德通律师事务所实习律师。被告：北京新通万象商贸有限公司，住所地北京市通州区通胡大街78号2605号。法定代表人：王为，总经理。委托诉讼代理人：左增信，北京市致宏律师事务所律师。第三人：北京市通州燎原工贸有限责任公司，住所地北京市通州区梨园镇北杨洼村东。法定代表人：王巨山，经理。委托诉讼代理人：马彦鹏，北京市致宏律师事务所律师。原告北京市通州区住宅锅炉供暖中心（以下简称锅炉中心）与被告北京新通万象商贸有限公司（以下简称新通万象公司）、第三人北京市通州燎原工贸有限责任公司（以下简称燎原公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锅炉中心的委托诉讼代理人吴建国、于文娟，被告新通万象公司的法定代表人王为与委托诉讼代理人左增新，第三人燎原公司的委托诉讼代理人马彦鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锅炉中心向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除锅炉中心与新通万象公司于2012年3月16日签订的《租赁合同》；2.请求法院判令新通万象公司及燎原公司返还后南仓小区锅炉房及附属空地；3.请求法院判令由新通万象公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：锅炉中心（甲方、出租房）与新通万象公司（乙方、承租方）于2012年3月16日签订了《租赁合同》，约定锅炉中心将位于后南仓锅炉房及附属空地（具体范围见土地证京通国用2009划第161号和附图）租赁给新通万象公司使用，建筑面积927平方米，土地面积3179.57平方米；租赁期限为10年，自2012年4月1日起至2022年3月31日止；租赁费每年15万元，每半年支付一次，租赁费用在第6年开始，在原有租赁费用基础上递增百分之十；2019年，锅炉中心和新通万象公司协商变更租赁相关事项时，在5月9日收到回复中得知新通万象公司存在转租行为，且未征得锅炉中心同意，现锅炉中心要求解除双方签订的《租赁合同》，新通万象公司及燎原公司返还租赁物及附属空地，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告新通万象公司辩称：锅炉中心起诉的理由不能成立，其诉讼请求不应得到法庭的支持。2012年3月16日，锅炉中心作为出租方（甲方）、新通万象公司作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，约定将位于通州区后南仓锅炉房927平米及附属空地（具体范围见京通国用2009划第161号《国有土地使用证》）出租给新通万象公司，约定租期10年，自2012年4月1日至2022年3月31日，租赁期满后如续租，双方协商租金数额；租赁费用为15万元/年，租金每半年支付一次；乙方按照区政府要求设计改造建设方案，经批准后进行施工建设；乙方建成后需用于社区商业配套，如：社区菜店和社区便利店等；若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为甲方违约，负责赔偿乙方违约金，违约金为租金的贰倍，并赔偿乙方的一切损失；合同还对其他事项进行了约定。根据2012年2月1日区政府专题会议精神，该锅炉房须改造为社区便民商业项目，新通万象公司按照政府要求，聘请专业机构对锅炉房改造建设方案进行了设计。2012年6月1日，通州区召开有形商品交易市场联席会议，本锅炉房改造项目是第一批中的第一个项目，会议要求将该项目建成示范项目，新通万象公司将设计方案提交会议审核，会议决定：原则同意该项目设计建设方案，并明确了区商委、工商部门、北苑街道办事处及其他部门为该项目建设应做的工作。但因为按照设计方案，该锅炉房改造项目投资巨大，且改造后是为了便民服务，经协商并征求锅炉中心同意，在2012年6月10日，新通万象公司将该项目转给燎原公司，后通州区有形商品交易市场联席会办公室，对在锅炉房三层房屋的基础上增加一层的改造建设方案批复同意。燎原公司承接该项目后，为了尽快为社区提供服务，就投入巨资按照新通万象公司原设计方案进行改造建设，分为室外添建和室内改造两部分，共投资1200多万元。但是因为建设手续办理滞后，该改造项目新建部分在建设过程中被通州区城市管理综合行政执法监督管理局（以下简称区城管局）认定为违法建设，并在2013年9月13日作出《限期拆除决定书》（京通城管限拆字[2013]第030011号）责令拆除。并于2013年12月12日将新增建设部分拆除完毕，原来的合法建筑仍由燎原公司继续经营，提供便民服务。对这一过程，锅炉中心是明知的，并不存在未经同意转租的情形。特别是在区城管局查处过程中，曾与锅炉中心及锅炉中心的上级主管单位北京市通州区市政市容管理委员会（以下简称区市政管委）多次核实情况，在2015年5月4日，区城管局还曾向区市政管委发过一份《关于加强对通州区后南仓闲置锅炉房改造工程监管工作有关情况的函》（京通城管函字[2015]19号），明确指出项目转让情况，锅炉中心并未对转让过程提出过任何异议，可以证实其对新通万象公司将该项目转让给燎原公司是明知且同意的。综上所述，新通万象公司认为锅炉中心的起诉理由不能成立，请人民法院查明案件事实，依法驳回锅炉中心的诉讼请求。第三人燎原公司述称：锅炉中心起诉的理由不能成立，其诉讼请求不应得到法庭的支持。2012年6月初，新通万象公司与燎原公司联系，称其承租的通州区后南仓锅炉房项目，被区政府列为有形商品交易市场的示范项目，需要投入巨额资金进行扩建和内部整修，新通万象公司已经按照区政府要求设计出改造方案，但是不具有资金实力，希望燎原公司能够承接该改造项目，使该项目改造能够符合政府要求，并称已经征得锅炉中心的同意。燎原公司经过征询各方意见，于2012年6月10日燎原公司（乙方）与新通万象公司（甲方）签订了一份《转让协议》，约定：甲方将通州区后南仓小区锅炉房商业改造项目转让给乙方投资使用；甲方承租产权单位的费用，由乙方按照合同约定的缴费金额提前10天支付给甲方；甲方前期支付的租金和设计费用，凭发票支付；转让后该项目由乙方全权负责，甲方协助做好相关工作。新通万象公司并向燎原公司提交了2012年6月1日通州区召开有形商品交易市场联席会议办公室《会议纪要》、通州区有形商品交易市场联席会办公室对在锅炉房三层房屋的基础上增加一层的改造建设方案批复及项目设计方案等文件资料。燎原公司随后就开始委托施工单位进行施工改造。在改造过程中，因为建设手续办理滞后，区城管局认定该改造项目新建部分为违法建设，并在2013年9月13日作出《限期拆除决定书》（京通城管限拆字[2013]第030011号）责令拆除。该项目于2013年12月12日拆除完毕，区城管局向燎原公司追缴代履行费用150.46万元，这直接导致燎原公司损失700多万元。此后，原来的合法建筑，由燎原公司继续经营，以弥补损失。对这一过程，锅炉中心是明知的，并不存在未经同意转租的情形。特别是在区城管局查处过程中，曾与锅炉中心及其上级主管单位区市政管委多次核实情况，在2015年5月4日，区城管局还曾向区市政管委发过一份《关于加强对通州区后南仓闲置锅炉房改造工程监管工作有关情况的函》（京通城管函字[2015]19号），明确指出项目出租情况，锅炉中心并未以此为由提出过异议，可以证实锅炉中心对新通万象公司将该项目转让给燎原公司是明知且同意的。综上所述，燎原公司认为锅炉中心的起诉理由不能成立，请人民法院查明案件事实，依法驳回锅炉中心的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：锅炉中心为事业单位法人，其举办单位是北京市通州区城市管理委员会。2018年6月26日，北京市通州区机构编制委员会下发《关于设立北京市通州区城市管理委员会的通知》：以区市政管委为基础，设立北京市通州区城市管理委员会（以下简称区城管委），不再保留区市政管委。北京市通州区后南仓锅炉房的土地使用权人为区市政管委，使用权面积3179.57平方米。2012年3月16日，就后南仓小区锅炉房及附属空地（具体范围见土地证京通国用2009划第161号和附图，土地面积3179.57平方米），锅炉中心作为出租方（甲方）与新通万象公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，合同第二条租赁期限约定：“租赁期限为10年，即从2012年4月1日至2022年3月31日止。租赁期限届满后如乙方继续续租，双方协商租金数额。”第四条租赁费约定：“1、租赁物的租金在租赁物交付之后甲方给予乙方6个月的免租期，租赁费用为15万元/年。2、租赁费支付：乙方应在合同生效日起向甲方支付租金，支付方式为每半年支付一次。3、租赁费用在第6年开始，在原有租赁费用基础上递增百分之十。”在本案审理过程中，区城管委作出书面说明，称区市政管委为锅炉中心的上级单位，同意锅炉中心出租产权人为区市政管委的位于后南仓小区锅炉房及附属空地，对锅炉中心与新通万象公司签订的《租赁合同》予以认可。另查：根据2012年6月6日北京市通州区有形商品交易市场联席会办公室第2期《会议纪要》第二项“关于北苑街道后南仓社区服务中心项目”记载：今年2月1日，区政府召开专题会议，研究将闲置锅炉房改造为社区商业配套问题，决定以中仓、后南仓等具备改造条件的锅炉房作为第一批试点项目。……将该项目建设成为全区锅炉房改造项目示范项目。会议决定：（一）原则同意该项目设计建设方案。……（三）由区商务委按照‘便民、利民、惠民’的原则，围绕社区便民商业的业态定位，负责该项目业态引进和控制。（四）由工商部门负责解决该项目及商户的‘办照’问题。……”该项目单位负责人参加了会议，《会议纪要》报送了区长、副区长、区政府办，并送联席会给成员单位及各有关单位。2012年11月9日，北京市通州区有形商品交易市场联席会办公室向新通万象公司出具《关于后南仓社区商业服务中心项目修改设计的批复》，原则同意新通万象公司关于在后南仓社区商业服务中心北侧原设计三层房屋的基础上增加一层房屋的申请。在本案审理过程中，新通万象公司及燎原公司均称由于该改造项目需要巨大的资金投入，新通万象公司没有相关资金能力，故新通万象公司与锅炉中心沟通由燎原公司实际进行该项目的改造工作，并投入资金。2012年6月10日，新通万象公司作为甲方、燎原公司作为乙方签订《转让协议》，约定由新通万象公司将通州区后南仓小区锅炉房商业改造项目转让给燎原公司投资使用；新通万象公司承租产权单位的费用，由燎原公司按照合同约定的缴费金额提起10天支付给新通万象公司；新通万象公司前期支付的租金和设计费用，凭发票支付；项目转让后由燎原公司全权负责，新通万象公司协助燎原公司做好相关工作。再查：根据燎原公司提供的《北京市通州区城市管理综合行政执法监察局限期拆除决定书》复印件，2013年9月13日，北京市通州区城市管理综合行政执法监察局（以下简称区城管局）作出《限期拆除决定书》（京通城管限拆字[2013]第030011号），认为燎原公司在北京市通州区后南仓16号楼北侧原后南仓锅炉房院内建设的二层和三层钢筋混凝土框架结构房屋未依法取得规划行政主管部门核发的建设工程规划许可文件，属于违法建设，要求燎原公司自行拆除。2013年底已经拆除完毕。2014年7月1日，燎原公司将该项目转租予程刚，程刚实际进行招商，现由实际商户使用。2015年5月4日，区城管局对区市政管委作出《关于加强对通州区后南仓闲置锅炉房改造工程监管工作有关情况的函》，要求加强对后南仓闲置锅炉房改造工程的监管工作。锅炉中心及区城管委在庭审中均表示对《限期拆除决定书》和《关于加强对通州区后南仓闲置锅炉房改造工程监管工作有关情况的函》不知情，对新通万象公司与燎原公司之间的转租行为、燎原公司与程刚之间的转租行为均不知情。2018年3月5日，因程刚欠付租金，燎原公司起诉程刚租赁合同纠纷一案，我院于2018年11月28日作出（2018）京0112民初6221号民事判决书，判决：“一、被告程刚给付原告北京市通州燎原工贸有限责任公司租金1000000元，于本判决生效之日起七日内执行情；二、被告程刚按照每日1780元的标准，自2017年12月1日起至实际腾退位于北京市通州区后南仓小区锅炉房及院落之日止（在原告北京市通州燎原工贸有限责任公司有权使用的期间内），向原告北京市通州燎原工贸有限责任公司给付占有使用费，于本判决生效之日起七日内执行清。”程刚对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年4月12日作出（2019）京03民终4601号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”又查：在本案审理过程中，锅炉中心递交2019年5月13日燎原公司出具的《北京市通州燎原工贸有限责任公司请求政府回收通州区后南仓小区锅炉房给予补偿的报告》（以下简称《补偿报告》）一份，称直至燎原公司向锅炉中心提交该报告时该单位才知晓新通万象公司将该项目转租予燎原公司。《补偿报告》中陈述“最近接到相关通知，告知政府有关部门将要回收燎原公司承包的后南仓锅炉房，对政府部门的回收，我们坚决支持与配合，但是就燎原公司因此所承担的损失，希望政府予以考虑补偿，以体现通州区良好的营商环境，和对民营企业的真正支持。……”燎原公司称该《补偿报告》系因锅炉中心与其协商回收问题，应锅炉中心的要求所提供。锅炉中心对此不予认可，并于庭后提交区城管委的《说明》一份，称：“关于租赁合同涉案土地和房屋在规划部门现无任何规划，区政府无任何关于涉案土地和房屋的规划使用会议纪要。”本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，锅炉中心与新通万象公司签订的《租赁合同》，新通万象公司与燎原公司签订的《转让协议》均合法有效，各方当事人均应按照约定履行合同。锅炉中心与新通万象公司签订的《租赁合同》中约定的租赁期限截止至2022年3月31日，现未到期，在《租赁协议》中对于转租事宜亦未进行任何约定。但后南仓小区锅炉房及附属空地的锅炉房改造项目，自立项之日起即受到广泛关注，并由区相关单位多次出具会议纪要及批复。后该项目因涉及违法建设问题，加建房屋被拆除，且导致燎原公司被处罚，职权单位亦责令产权单位区市政管委履行监管职责，后南仓小区锅炉房及附属空地改造项目亦未能实际实施。自2012年6月起，新通万象公司即与燎原公司签订了《转让协议》，燎原公司实际进行了该项目的改造，且自2014年燎原公司再次转租予程刚后，程刚已实际投入了使用，多年来该地块现有多商户在实际进行经营。在此种情况下，锅炉中心及区市政管委作为出租人与产权单位，所述对新通万象公司与燎原公司间的转租行为直至2019年5月13日燎原公司向其提供《补偿报告》时才知情，实难让人信服。对于锅炉中心因新通万象公司未经其同意转租而要求解除《租赁协议》并要求新通万象公司及燎原公司返还后南仓小区锅炉房和附属空地的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京市通州区住宅锅炉供暖中心的全部诉讼请求。案件受理费3300元，由原告北京市通州区住宅锅炉供暖中心负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘丹丹人民陪审员  刘玉芳人民陪审员  刘 钢二〇一九年十月三十一日书 记 员  于广英