江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初3980号原告：程海娟，女，1975年1月9日生，汉族，住如东县。被告：如东苏昌建材有限公司，住所地如东县掘港镇友谊东路92号。统一社会信用代码：913206233550207136。法定代表人：韩莲，职务，执行董事。委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。原告程海娟与被告如东苏昌建材有限公司(以下简称苏昌建材公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序于2019年10月15日公开开庭审理。原告程海娟、被告苏昌建材公司的委托诉讼代理人史建功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程海娟提出诉讼请求：1.原告装饰费238420元、转让费32000元合计270420元，由被告按80%比例赔偿原告216326元。2.被告向原告返还2018年度物业服务费24800元。事实和理由：2017年4月1日原被告签订房屋租赁合同。原告取得被告口头同意进行摊位装饰，并于同日与南通富煌建筑装饰工程设计有限公司签定《装饰装修工程施工合同》，约定商铺装饰工程价为238420元。2017年7月20日原告支付装饰工程款210770元，其中扣除甲供材料款27650元，合计人民币238420元。该商铺系前任店主徐立峰转让给原告，原告向徐立峰支付摊位转让款32000元。被告负责人卞金燕同意徐立峰转让并与原告重新签订合同，同时在市场办公室向原告、徐立峰、季鹏飞等人口头保证，本市场4至5年内不会拆迁、征用，如果在5年内遇征用拆迁，市场保证赔偿装潢和经营损失等承诺。鉴于被告出租的摊位系简易彩钢用房，必须进行装饰，否则无法开展经营活动，原告在征得被告负责人卞金燕口头同意后对摊位店铺进行了装修。2017年12月20日，原、被告双方续签《租赁及物业管理服务合同》，约定将被告位于如东县掘港镇余荡村苏中建材装饰城八区20-25号摊位出租给原告用于经营地板、木门等，租期每年一订，期满如续签，原告须于期满前60日书面告知被告，双方另行续订合同。原告按约提前60日向被告发出续租的书面通知，被告回函原告不再续签租赁合同，但未陈述不续租的原因。而被告又向装饰城市场其他承租户发出了《关于合同期满相关事宜的通知函》，告知市场承租户收到“通知函后5日内到苏昌建材公司办理合同续签事宜”。被告违反《租赁及物业管理服务合同》第一条和第七条第（2）项约定，无故终止合同续约，构成违约。根据国家发改委、建设部（2003)令1864号《物业收费管理办法》第七条、第八条规定，物业收费应实行政府指导价，被告擅自收取原告物业费，未经政府价格主管批准备案。违反了《江苏省物业管理条例实施细则》第3条、第30条第（3)项、第31条第（4)项、第（5)项规定，如东县东政办（2008)178号《物业管理规定实施办法》第32条、第40条、第61条规定。虽然2018年3月18日住建令164号作出关于取消物业资质的相关通知，但未聘用取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动，更不能改变被告违反《物业收费管理办法》规定的违法事实，因此，被告收取原告物业费无法律法规依据。被告构成合同欺诈及违约。具体事实如下：第一，合同条款中，将“余荡村属其所的”苏中建材装饰城8区20-25摊位出租给原告，其文字表述给他人感觉即苏中建材装饰城属于被告“属其所的”所有。第二，合同中文字表述出租的摊位用房不是钢混结构用房而是简易彩钢瓦结构用房（见沈维新视频讲话）。第三、原告依据案涉合同第七条约定，履行了续租通知义务，被告单方终止合同续租，但又向本市场其他承租户发出续租的书面通知，明显构成违约。第四，被告与原告签定合同时，口头承诺保证4至5年不拆迁，但被告又出尔反尔，显然违背了诚实信用原则。第五，被告与出租方订立的《租赁合同》中未约定物业服务收费，被告收取的物业服务费违反了相关法规规定，属不当得利应返还原告。综上，被告违背诚实信用原则，单方终止合同续约构成违约。被告单方制作的合同文字表述“属其所的”苏中建材装饰城8区20-25号摊位出租给原告，实际上其出租的房屋属于案外人所有。《如东苏昌建材有限公司租赁及物业服务合同》标题明确了案涉摊位用房即被告苏昌建材公司所有，被告欺骗原告构成合同欺诈行为。被告违背合同口头承诺保证4至5年不拆迁，不择手段大肆宣传所谓的建材城停止营业、拆迁、房屋危房存在安全隐患等恶意毁约的理由，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告苏昌建材公司辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，具体理由如下：1.被告不存在违反双方所签订合同第一条和第七条第2项约定的情形，原被告之间所签订的租赁合同在合同期满前，被告已明确告知原告合同期满后不再续约，故合同期满后应当即行终止合同，不存在无故终止合同情形。2.原告在承租案涉摊位后所进行的装饰装潢属于其自行投入，与本案的被告没有关联，原被告之间的租赁期限已通过书面方式明确约定，被告未承诺四、五年内不会拆迁。3.2017年12月20日，原被告签订的合同约定将被告位于如东县掘港镇余荡村属其所的，这其中客观上讲遗漏了“承租”两个字，但改变不了案涉摊位产权属于苏中建材装饰城有限公司，该公司将房屋出租给被告、被告再转租给原告的事实。双方签订的合同虽名为租赁及物业管理服务合同，但实质就是一份租赁合同，合同约定被告的主要义务是将摊位交付给原告使用，并附带对房屋或者摊位所在的公共场所提供相应配套的服务，并非实质意义上的物业服务合同。4.原告认为被告向其他的承租户发出的通知内容与原告不相同，被告认为原被告双方基于合同相对性对彼此之间的合同约定履行权利义务，被告与其他承租户之间所发生的权利义务与原告没有必然联系。5.原被告之间所进行的物业管理服务，是基于租赁合同而实施的附属义务，被告方向原告所收取的物业管理服务费并不是严格意义上物业管理条例所确定的物业管理服务费，而是一种市场管理费。综上，被告认为双方所签订的租赁合同合法有效，被告不存在违约情形，原告的诉讼请求没有依据，请法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，苏昌建材公司（甲方）与程海娟（乙方）于2017年12月20日签订《房屋租赁及物业管理服务合同》一份，约定甲方将位于如东县建筑面积为160平方米的摊位租赁给乙方使用，用于经营地板、门产品；租期为2017年12月23日起至2018年12月22日止，合同期内租金为38400元、物业管理服务费为24800元。合同第五条乙方的权利和义务第3款约定：“……在合同到期后，乙方对装潢部分（包括室内、室外的所有装饰、玻璃门、玻璃、广告牌等）不得拆除和破坏，无偿留给甲方所有……”。合同第七条关于违约责任的第2项约定：“协议到期，如乙方需续签，必须在协议期满60日前书面函告甲方，与甲方协商一致重新签订合同并一次性缴清摊位租赁费，否则视为乙方不同意续签，甲方单方有权将其摊位对外出租。合同到期当天，乙方必须无条件搬出并应主动到甲方办公室办理摊位到期搬出的书面手续并移交钥匙，否则视为乙方继续占有该摊位，乙方应承担相应的违约责任，承租人对此无任何异议。乙方向甲方移交摊位，每延迟一天，每间每天乙方须承担违约金壹万元出租房移交摊位……”。另查明：1、案外人苏中建材装饰城有限公司对案涉租赁房屋享有所有权，其与苏昌建材公司先后签订了两份租赁合同，自2016年12月23日至2019年1月31日为承租期间。苏中建材装饰城有限公司向苏昌建材公司出具的《情况说明》载明，同意苏昌建材公司对其6-10区、13-19区的经营用房对外转租，苏昌建材公司与承租商户之间的纠纷由苏昌建材公司自行处理，按苏昌建材公司与次承租人签订的协议行使权利、履行义务，落款日期为2019年1月15日。2、2018年10月21日，程海娟向苏昌建材公司发出通知，表示愿另行协商签订合同，同意续租。2018年10月24日，苏昌建材公司向程海娟发函，表示其于2018年10月22日接到程海娟的上述书面通知，但公司因其他原因，经研究决定，不再与程海娟续签租赁合同，要求程海娟按约定将承租摊位按正常使用后的状态交还苏昌建材公司。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告方终止租赁合同是否构成违约，原告方主张被告赔偿装饰装修损失及转让费是否有事实和法律依据；二、被告方收取原告的物业管理服务费是否应取得物业服务资质，原告方要求被告返还物业服务费是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，根据案外人如东苏中建材装饰城有限公司与苏昌建材公司的租赁协议，以及如东苏中建材装饰城有限公司以情况说明的方式同意苏昌建材公司对外转租的意思表示，足以确认苏昌建材公司对案涉房屋享有转租的权利。程海娟与苏昌建材公司自愿签订租赁协议，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方应按协议约定享有权利和履行义务。根据双方租赁合同第七条关于违约责任的第2项约定，合同租期届满后，双方可协商一致重新签订合同，对此，程海娟向苏昌建材公司发函表示续签，但苏昌建材公司回函表示不再与其续签，并要求程海娟返还租赁房屋。苏昌建材公司不再续租的意思表示不违反合同约定，原告关于被告终止租赁合同构成违约的主张本院不予支持。关于原告装饰费的主张，根据双方租赁合同第五条乙方的权利和义务第3款约定，合同到期后，装潢部分无偿归苏昌建材公司所有。因此，原告请求被告赔偿装饰费的主张，无约定和法定依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿转让费的主张，因为程海娟自案外人徐立峰接手案涉房屋的转让费本质上属于承租房屋的租金，所以原告主张被告赔偿转让费无约定和法定依据，本院不予支持。关于争议焦点二，被告与原告签订的《租赁及物业管理服务合同》中明确约定了物业管理服务费，在合同履行期内被告提供了物业服务、原告交纳了物业服务费，原告关于被告未提供物业服务的主张证据不足，本院不予采信。被告收取物业服务费是基于苏中建材城租赁区域物业服务的客观需要，且是在原被告协商一致的前提下收取的，从属于房屋租赁关系，具有商事行为的特征，本质上有利于双方房屋租赁关系更好地履行。原告要求被告返还物业服务费，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告程海娟的诉讼请求。案件受理费2458元，由原告程海娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4916元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审判员  郭冬成二〇一九年十月二十九日书记员  徐 竞