重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初19470号 原告：重庆融汇物业管理有限公司，住所地重庆市巴南区融汇大道5号B区15栋，统一社会信用代码915001137907036317。 法定代表人：陈忠，重庆融汇物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：孔晓辉，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昊，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被告：曾宪伟，男，1983年7月19日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告：李寿兰，女，1983年2月25日出生，住重庆市大足区。 原告重庆融汇物业管理有限公司与被告曾宪伟、李寿兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆融汇物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑昊、孔晓辉，被告曾宪伟、李寿兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告融汇物业管理有限公司诉讼请求：一、判令被告支付自2017年5月1日起至2019年4月30日期间的物业服务费9711.45元，自2017年5月1日起至2019年3月30日期间的公摊费87.62元，共计9799.07元；二、判令被告以欠付的物业费为基数，自欠费当月第16日起至被告付清时止，按日千分之三的标准支付违约金；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是融汇国际温泉城的房屋所有权人，房屋建筑面积161.93㎡，原告为该物业所在小区物业服务单位。根据物业服务合同及《业主临时管理规约》的约定，被告应按照2.5元/㎡/月的标准，按照建筑面积向原告支付物业服务费，第七条约定：公共的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核量，合理向业主分摊计收；第九条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日履行缴纳义务；第二十九条约定：被告逾期支付物业服务费的，应按照每日千分之三的标准支付违约金。但被告自2017年5月1日起开始拖欠物业服务费用及公摊费用。截止2019年4月30日累计欠付物业服务费及公摊费共计9799.07元，并已产生相应的违约金。经原告多次催收，被告至今未交纳。现诉至法院，要求判如所请。 被告曾宪伟、李寿兰辩称，被告之所以没有按时支付物业费是因为原告未履行安保义务，存在严重的过错，导致被告从2016年12月至2018年8月期间反复被盗，财产损失70735元，所以被告不应支付原告从2017年5月1日至2018年12月31日的物业管理费8096.6元及公共能源费和违约金。二、原告没有按约定履行双方签订的《融汇国际温泉城南区临时管理约定》。物管合同第七章第一条第3条物业管理事项明确写明“受聘于本物业的管理者应该严格管理和维护本物业的所有公用生活、服务设施场，为业主提供相关服务”；第七章第二条第1.4条物业管理工作明确写明“处理在物业管理费包含的服务内容中，对本物业管理的投诉及各项维修”；第七章第二条第2.1条公共秩序维护工作明确写明：“对重点区域、重点部位进行巡查；利用既有的设施、设备实施监控”；第九章违约责任明确写明“管理者如渎职和失职（包括滥用职权、取回佣、乱收费等）”给业主造成损失的由责任者负责赔偿，直至追究法律责任。三、原告存在侵权、管理不到位、服务意识不够、服务质量低、因未积极采取安全措施和安全措施未到位给业主造成了人身、财产损失。因原告的监控不到位，使我方从2016年12月至2018年12月2年时间里家里反复被盗窃，原告曾向覃家岗公安局报案6次。要求原告在危险重点区域建立安全措施，并安装防护网，原告方总是一拖再拖，问题一直都没有得到解决。四、关于违章建筑。被告方曾要求原告方拆除违章建筑，但是原告一拖再拖，直到2018年12月原告方花了2年的时间才拆除违章建筑。被告认为原告方没有及时采取有力的整改措施，没有履行物业合同里面所约定的服务要求。综上，因本小区物业没有按约履行安保等义务，因此被告不应承担拆除违章搭建之前即2018年12月之前的物业管理等费用，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，被告曾宪伟、李寿兰系重庆市沙坪坝区汇泉路房屋业主。该房屋建筑面积161.93平方米。 2015年6月12日，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇国际温泉城南区前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为重庆市沙坪坝区国际温泉城南区实施前期物业管理服务，物业服务合同期间为自2015年8月15日起至2018年8月14日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为2.5元/月/平方米（含电梯费），公摊费每月按户据实分摊。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内交纳。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二章约定乙方提供物业服务的内容包含物业共用部位的维修养护管理、公用绿地花木的养护管理、附属配套建筑和设施的维修养护管理、公共秩序监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作。2018年8月14日双方再次签订了《融汇国际温泉城南区前期物业服务合同》，合同期限从2018年8月15日至2021年8月14日止，其他内容与上述合同内容相同。 合同签订后，原告按约向被告曾宪伟、李寿兰的所在小区提供了物业服务，但被告曾宪伟、李寿兰未支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费9711.45元（161.93×2.5元×24个月），2017年5月1日起至2019年3月30日期间的公摊费87.62元，合计9799.07元。原告于2019年4月30日向被告发出催缴物业服务费及公摊费的通知，要求被告支付所欠费用。 另查明，2017年5月21日、5月27日、6月6日、2018年8月25日，被告李寿兰向公安机关报案，称自己家里被盗。后原告在被告家外墙安装了防盗刺。 审理中，原告认为，2.5元每平方的标准是在物管局登记备案了的。小区内的人针对2.5元每平方的标准过高，有业主向沙区发改委写过投诉信，区发改委的回复说明2.5元每平方的标准是合理的。被告被盗后物业安装了防盗刺的，说明物管那边是尽到管理义务的。关于被告被盗的行为，物业公司也不能杜绝被盗行为的发生，物业公司有理由收物管费。被告曾宪伟、李寿兰认为，防盗刺是在家中被盗2次后，原告才安装的防盗刺，安装防盗刺后在2018年8月份家中又被盗了2次，2018年10月份开庭后原告方才把违章搭建建筑拆除。针对发改委的回复，小区的实际的硬件水平没有达到申报2.5元每平方的条件，原告的服务意识极低，没有按照合同约定履行职责，所以物管费应当下浮百分之三十。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的前期物业服务合同、判决书、档案查询结果、服务简报、害虫防治记录表、发动机运行记录、巡逻记录表、水电费发票、缴纳明细、欠费明细表、催费函、快递单、安装防盗刺的施工图，被告提交的电费发票、物业公司工作职责、视频、录音、照片、报警回执、装修整改通知书、融汇物业巡逻签到表等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订前期物业服务合同，是国际温泉城南区的建设单位与重庆融汇物业管理有限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告具有约束力，被告接受了物业服务，应当按照《前期物业服务合同》给付物业服务费。 原告向被告提供了物业服务，被告应当给付原告物业服务费。原告要求被告支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费以及2017年5月1日至2019年3月30日期间公摊费的请求符合法律规定，本院予以支持。 被告未在每月前15日内交纳当月的物业服务费，应当依照约定支付违约金。合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。该约定过分高于造成的损失，审理中，原告同意违约金标准按年利率24%计算，未违反法律规定，且未高于合同约定，本院予以支持。 对于被告认为原告因搭建违章建筑造成被告房屋被盗，要求原告承担责任，因系另一法律关系，被告可另案主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告曾宪伟、李寿兰于本判决发生法律效力后立即向原告重庆融汇物业管理有限公司支付2017年5月1日至2019年4月30日期间的物业服务费9711.45元，2017年5月1日起至2019年3月30日期间的公摊费87.62元，合计9799.07元。 被告曾宪伟、李寿兰在本判决发生法律效力后立即向原告重庆融汇物业管理有限公司支付违约金，该违约金以拖欠的物业服务费为基数，按照年利率24%从2017年5月1日起分段计算至付清之日止。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告曾宪伟、李寿兰负担，此款限被告曾宪伟、李寿兰于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆融汇物业管理有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 姚 欣 二〇一九年十月二十三日 书记员 邹德芳