北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36623号原告：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司，住所地北京市朝阳区建国路98号北京电视台2号楼3层306室。法定代表人：邓耀武，经理。委托诉讼代理人：王强强，男，该公司员工。被告：陈大中，男，1950年4月15日出生，汉族，北京京剧院退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈刚（系陈大中之子），住北京市宣武区。原告北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司（以下简称天鸿宝地分公司）与被告陈大中物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天鸿宝地分公司的委托诉讼代理人王强强、被告陈大中及其委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天鸿宝地分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业费1274.13元；2.被告向原告支付违约金500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，天鸿宝地分公司与北京京剧院签订《北京京剧院宿舍区27#、28#、29#楼物业委托管理合同》（以下简称“《物业合同》”），由天鸿宝地分公司负责为北京市丰台区海户西里27号、28号、29号楼提供物业管理服务，其中28号楼的物业费为0.55元/平米/月，逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。陈大中系北京市丰台区海户西里28号楼1层2单元101号（以下简称“101号”）房屋的业主。后天鸿宝地分公司依约提供了物业管理服务，但陈大中至今未向天鸿宝地分公司交纳101号2016年1月1日至2018年12月31日的物业费，故要求陈大中依据合同约定交纳所拖欠的物业费1274.13元及滞纳金500元。陈大中辩称：不同意天鸿宝地分公司的诉讼请求，理由如下：物业服务合同是原告和京剧院签的，并不是和我签的，剥夺了我的知情权和选择权。老旧小区选择物业服务机构是需要三分之二的业主召开业主大会同意才可以的。原告并未提供任何事实上的物业服务，遇到问题都是业主自己解决，我家门厅的灯、自来水门、马桶水箱坏了原告都不管。原告还占用了一部分自行车棚，消防通道上停车原告也不管。天鸿宝地分公司围绕诉讼请求提交物业委托管理合同、证明、物业服务合同备案申请表、通知、化粪池清理合同、委托协议书、非可视对讲系统维护保养协议、技术咨询合同、北京市公共安全图像信息系统备案表、照片；本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，北京京剧院（委托方、甲方）与天鸿宝地分公司（受托方、乙方）签订《物业合同》，约定：鉴于原产权单位以房改售房的方式将北京京剧院宿舍区27#、28#、29#楼的房屋产权过户至单位职工，但该物业并未召开业主大会，也未选聘业主委员会，物业公司与每户业主签订物业服务合同有很大困难的实际情况，经甲乙双方协商一致，采取业主自治与原产权单位管理相结合的方式，将该物业（27#、28#、29#号楼）的物业管理权委托给乙方，由乙方实施物业管理并按本合同第十八条标准收取物业费。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护和管理，每年一次对房屋及设备设施进行安全检查，并根据检查结果制定、组织实施维修计划。共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理、道路修整、化粪池清掏、泵房运行、自行车棚等。公共环境卫生；维护公共秩序；消防服务；电梯、水泵的运行和日常维护管理。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应该接受委托并合理收费。委托管理期限为自2016年1月1日起至2017年12月31日止。在此期间内，如业主大会委托业主委员会选聘出新的物业服务企业，本合同自然终止。……乙方按照《北京市物业服务收费管理办法》的规定向业主或物业使用人收取物业管理费，暂按0.8元/平米/月收取物业费，经实际评估或甲乙双方协商后，进行多退少补的政策进行收取物业费(从2016年1月1日起开始多退少补)。空置房屋的管理服务费，按全额收取；业主和物业使用人逾期交纳，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。2018年4月3日，北京京剧院宿舍区业主委员会（委托方、甲方）与天鸿宝地分公司（受托方、乙方）签订《北京京剧院宿舍区物业服务委托合同》，约定：甲方将北京京剧院宿舍区27#、28#、29#、甲30#楼委托乙方实行物业管理；委托管理期限为自2018年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费收费价格为：27#楼0.8元/平米/月，28#、29#楼0.55元/平米/月，甲30#楼1.5元/平米/月，空置房屋的管理服务费，按全额收取，业主和物业使用人逾期缴纳的，按下列方法处理：从逾期之日起每天应按费用的千分之三交纳滞纳金。案涉101号房屋在此合同约定的区域范围，其面积为64.35㎡，原所有权人为北京京剧院。2010年3月18日，陈大中与北京京剧院办理房屋产权变更登记，将房屋变更登记至陈大中名下。本案诉讼过程中，本院至海户西里30号院现场勘验，小区内道路路面清洁、小区内设有多个监控摄像头、门口设有门岗对车辆进出进行管理。经询问，现场保洁人员陈述其系受天鸿宝地分公司雇佣为28号楼等提供保洁服务。另查，28号楼侧的消防通道有车辆停放；28号楼多个单元门门禁损坏，天鸿宝地分公司表示该门禁不属于其维修范围，陈大中不予认可；28号楼与29号楼之间的自行车棚有部分被天鸿宝地分公司占用，天鸿宝地分公司称系用于放置物业材料，陈大中不予认可，表示该房屋有物业人员居住。庭审中，天鸿宝地分公司还提交化粪池清理合同、委托协议书、非可视对讲系统维护保养协议、技术咨询合同及北京市公共安全图像信息系统备案表等证据拟证明其对小区进行物业管理，陈大中对此不予认可。本院认为：北京京剧院与天鸿宝地分公司签订的《北京京剧院宿舍区27#、28#、29#楼物业委托管理合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。在该合同约定的服务期限内，天鸿宝地公司与陈大中虽未签订书面物业服务合同，但陈大中所有的101号房屋在天鸿宝地分公司提供物业服务的区域范围内，双方当事人之间已经形成事实上的物业服务合同关系，天鸿宝地分公司提供了物业服务，陈大中应当交纳相应的物业费。后北京京剧院宿舍区业主委员会与天鸿宝地分公司签订《北京京剧院宿舍区物业服务委托合同》，陈大中作为北京京剧院宿舍区业主，该合同对陈大中发生法律效力，陈大中应依约缴纳物业费。关于小区内单元门门禁损坏一事，天鸿宝地分公司作为小区的物业管理范围，应对房屋建筑的共用设施进行日常的维修、养护和管理，理应包括单元门门禁的维修和养护，天鸿宝地分公司在日后的物业管理中应履行相应的义务，但天鸿宝地分公司此前未予修复单元门门禁的行为不足以免除陈大中缴纳物业费的义务。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。若天鸿宝地分公司存在违章搭建、侵占通道等损害业主公共权益的行为，应由业主委员会或全体业主作为原告提起诉讼，陈大中作为单个业主，要求据此不缴纳物业费，于法无据，本院不予支持。综上，对天鸿宝地分公司要求陈大中交纳2016年1月1日至2018年12月31日物业费1274.13元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金一节，鉴于陈大中并非恶意拖欠物业费，系对天鸿宝地分公司的物业服务存有异议，故对天鸿宝地分公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、陈大中于本判决生效后七日内给付北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司二○一六年一月一日至二○一八年十二月三十一日期间的物业费1274.13元；二、驳回北京天鸿宝地物业管理经营有限公司第六分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由陈大中负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑 娟人民陪审员  李建光人民陪审员  郑松青二〇一九年十月二十九日书 记 员  高 桐