北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初36846号原告：董文强，男，1988年5月29日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路。法定代表人：单一刚，执行董事。委托诉讼代理人：张凯强，男，该公司员工。原告董文强诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告董文强、被告自如公司委托诉讼代理人张凯强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董文强向本院提出诉讼请求：1.判令自如公司退还我房屋租金138680元；2.判令自如公司退还我租赁服务费7815元；3.判令自如公司承担违约金5860元。事实理由：我与自如公司于2016年8月7日签订《房屋租赁合同》，约定我承租自如公司代理出租的位于海淀区冶金大院（即西土城路院）的一处房屋。租赁期间自2016年8月7日至2018年10月9日，期间，于2017年8月7日、2018年8月7日各续签一次租赁合同，2016年合同约定租金每月5290元，服务费5000元，2017年合同约定租金每月5290元，服务费2851元，2018年合同约定租金每月5860元，服务费3150元。我依约支付房租并入住。2018年9月，因在网上看到自如甲醛房事件，我担心此房屋也有问题，于是我妻子委托具有CMA资质的测试机构北京中环质评环境监测有限公司对房屋的卧室和厨房进行监测，结论是甲醛浓度超过GB/T18883-2002《室内空气质量标准》。我妻子于2018年9月25日将监测报告电子版发给了自如公司，自如公司对此无异议，并提出自如公司当时在网上公开的三种解决方案，即无责退换租、空气治理、净化器免费使用。我选择退租并要求自如公司赔付一个月房租违约金及同等房屋换租的溢价，自如公司同意退租，但拒绝赔偿。2018年10月9日，合同解除。2018年11月19日，我投诉自如公司，继续要求赔偿，该公司于12月10日明确表示不接受调解。我认为，自如公司出租的房屋只有两个房间即卧室和厨房，两个房间室内空气甲醛都超标，不符合安全居住条件，一直以来网上都有自如公司出租甲醛房的新闻，但是自如公司没有重视和整改，依然将不符合空气质量安全标准的房屋出租给我，使我在不安全房屋中居住长达两年零两个月，具有明显过错，违反合同第四条（四）：甲乙双方签署附件三《房屋交割清单》即视为甲方交付的房屋资产及附属物品、设备设施符合安全条件。自如公司辩称，双方于2016年8月7日和2017年8月7日签署的两份《房屋租赁合同》已经履行完毕，并无任何争议，董文强无权就已经履行完毕的合同向自如主张返还租金和服务费。双方于2018年8月7日签署的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，合同第七条明确约定了双方的违约责任，本案中董文强没有证据证明我公司违反该条中我公司应当承担违约责任的情形，故董文强主张的违约金5860元没有事实和法律依据。董文强在“三天不满意退租”期间并未对房屋居住条件提出任何异议，其对涉案房屋的实际情况已经进行了确认。董文强占有使用房屋，支付租金是其获得房屋使用权的对价，其实现了合同约定的居住目的，故其无权就该部分费用要求我公司返还。根据合同，服务费包括专属管家、保洁、客服、WIFI等，这些项目与本案争议事实没有直接关联，董文强也未就我公司提供该等服务违反合同约定提供任何证据。故董文强无权要求我公司返还《房屋租赁合同》已经发生的费用。《检测报告》是董文强单方委托，并未经我公司一致同意并到场监督下进行，不具有证明效力。委托方为付菊，并非本案原告，且采样地址与合同标明地址不一致，不能准确判断是否在本案租赁房源处检测。进行检测采样的时间是2018年9月6日，双方实际解约时间是2018年10月9日，采样时董文强仍正常居住在房源内。故房屋空气质量的好与坏受其影响较大，董文强也应当对空气质量承担相应责任。董文强提交的检测报告采用GB/T18883-2002《室内空气质量标准》作为评级依据，但是该标准是国家环保总局和卫生部发布的国标推荐性标准，是一种指导性标准而非强制性标准。董文强提交的检测报告并未严格按照该标准的要求进行检测，以此得出的检测结论不能真实反映房屋的真实空气质量。影响和干扰空气检测的因素有很多，不排除在董文强占有使用房屋期间存在我公司提供房屋装修配置之外的物品影响检测数据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。自如公司（甲方）与董文强（乙方）分别于2016年8月7日、2017年8月7日、2018年8月7日签订三份租期为一年的《房屋租赁合同》，总租期自2016年8月7日至2019年8月6日止，约定2016年8月7日至2017年8月6日期间月租金为5290元，押金为5290元，服务费为5000元；2017年8月7日至2018年8月6日期间月租金为5290元，押金为5290元，服务费为2815元；2018年8月7日至2019年8月6日期间月租金为5860元，押金为5290元，服务费为3150元。三份合同其他条款内容基本一致，2018年合同文本主要内容包括：第一条房屋租赁信息及交付：乙方租赁甲方管理房屋资产出租人位于北京市海淀区冶金大院的一处房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为居住，房屋详细信息及租住标准于要求详见附件一。第三条房屋维护与维修：（一）租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不包含乙方自带物品、设备设施）。第四条其他权利义务：（四）甲乙双方签署附件三《房屋交割清单》即视为甲方交付的房屋资产及附属物品、设备设施符合安全条件。第六条合同解除与终止：（一）双方协商一致，可以解除合同。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.拒绝承担本合同约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第七条违约责任：（一）违约方有下列情形之一的，每逾期一个自然日，应按约定向守约方承担相应违约责任：（三）甲方有本合同第六条第（四）款约定的情形的，应按月租金的100%向乙方支付服务费违约金。（五）乙方在合同生效后3日内通过甲方APP或拨打400-100-1111申请办理“三天不满意0违约金退租”且在合同生效后6日内完成解约办理的，甲方仅收取起租日至解约当日的租金、服务费、在住期间生活费用及物品赔付费用。（六）合同生效后，乙方提前退租的：4.其他：1）乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金、服务费及剩余押金。上述2016年首期合同附件三“房屋交割清单（整租）”中载明有物品名称、品牌、数量、使用状态、价格等项目，但无相应的具体内容，另载明：除上述约定的情形外，本合同中未列明的与乙方承租本房屋有关的费用（包括但不限于电话费、电视使用费、卫生费、车位费、公共区域照明费、自采暖供暖费等），均由乙方承担。后续合同延续上述交割内容，未作重新约定。房屋租赁合同签订后，自如公司向董文强交付了涉案房屋，董文强亦支付了三年租期内的全部租金。2018年9月8日，董文强一方因不放心自如公司所配置的木制家具甲醛超标，向该公司提出更换木制家具的请求，但未能得到自如公司的同意。后董文强一方委托检测机构对涉案房屋甲醛等释放指标进行检测，检测机构于2018年9月10日出具了检测报告，董文强一方于当月25日期将该检测报告发送给自如公司，自如公司表示为董文强一方报销检测费用，并提出“空气治理、空气净化器使用90天及无责退租或者换租”等解决方案供选择，董文强一方选择了无责任退租，并提出赔偿违约金，但未得到自如公司的同意。后双方于2018年10月9日解除租赁合同，自如公司向董文强退还了剩余租期内的租金。2018年11月19日，董文强在全国平台进行投诉，要求自如公司赔偿损失，后因自如公司未接受调解而未果。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：董文强现以自如公司拒绝更换家具而未履行维修义务及房屋甲醛超标不符合合同约定为由，要求自如公司赔偿违约金并退还全部租金及费用，自如公司对董文强主张的事实则均未予认可。其中，自如公司主张家具系为不同房源配置，除非人为原因损坏且无法修复情况外，无法更换，董文强未能就其此更换家具之主张提供相应合同依据。针对房屋甲醛超标争议，董文强提供北京中环质评环境监测有限公司（以下简称检测机构）出具的《检测报告》，该《检测报告》的检测依据包括：GB/T18883-2002《室内空气质量标准》、GB/T18204.2-2014《公共场所卫生检验方法第2部分：化学污染物》、GB11727-1989《居住区大气中苯、甲苯和二甲苯卫生检验标准方法气相色谱法》、GB50325-2010《民用建筑工程室内环境污染控制规范》附录G（2013版），《检测报告》载明涉案房屋的卧室和厨房甲醛指标均不符合标准。自如公司对其中委托人及采样地址提出不符之异议，董文强向本院提供了结婚证及燃气缴费单所载地址予以证明，自如公司未能就此提供相应反证。自如公司另对上述检测报告所采用的标准提出异议，对此，董文强则提供援引来自自如公司官方网站的《空气质量检测结果》所涉同样检测标准予以反驳，自如公司未能就其异议主张向本院提供充分的规范依据。自如公司另对董文强委托检测的采样检测条件提出异议，另称无法排除董文强自行配置物品的影响，但该公司均未能就相应主张提供相应客观证据。另经本院询问，董文强称其及家人于居住期间存在身体不适并就医的情形，并提供相应就医诊断为据，但亦表示尚不能确定此与上述甲醛超标存在因果关系。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，自如公司与董文强订有三份《房屋租赁合同》，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。实际履行后期，双方就涉案房屋甲醛超标问题产生争议，虽经协商解除了合同关系，但关于甲醛索赔事宜仍存争议。现董文强主张自如公司存在违反合同约定拒绝更换家具及提供房屋甲醛超标的违约行为。其中家具更换争议亦因董文强不放心甲醛安全引发，双方合同并未就更换家具作出相关约定，无法单独确定自如公司存在违约。董文强现提供了检测机构的检测结论，证明涉案房屋内确存在甲醛超标情形。对于自如公司提出的检测委托主体、采样地址不符的异议，董文强均作出说明并提供了相应证据，自如公司未能提供充分证据否定该检测的真实性。该检测虽为单方委托，但此类检测具有时效性，董文强此前提出的怀疑未得到自如公司的重视，即便在检测作出后，自如公司亦并未及时提出异议或提出重新共同委托进行检测，故不能仅因单方委托而否定该检测报告的效力。自如公司另对检测条件提出质疑，却亦未能提供相应反证，该公司对检测标准提出异议，却亦认可无国家强制规定规范，其未能就该检测报告依据或参照规范的合法性提供充分反证，本院对该检测结论予以认定。自如公司作为房屋出租方，保障出租房屋的安全适用为其法定应尽义务。现涉案房屋经证明存在空气质量安全瑕疵，该公司应当承担相应的违约责任。关于违约赔偿责任方式的承担，自如公司应当对上述行为承担违约责任，但双方并未在合同中就甲醛超标引发的违约责任承担方式作出明确约定，故董文强要求自如公司赔偿违约金，缺乏合同、法律依据。董文强称涉案房屋因质量不合格而没有居住价值，进而主张自如公司返还全部已付租金，自如公司辩称董文强已经实际居住了房屋，实现了合同约定的居住目的，即使要求赔偿损失也应当限于其实际损失，且2016年合同和2017年合同已经履行完毕，董文强无权就已经履行完毕的合同要求退还租金。但考虑到自如公司存在的上述违约情节，虽然董文强未能证明该情节给其身体造成损害，但确使董文强的正常居住使用品质等造成现实影响，造成双方权利义务的不对等，故自如公司应当对上述期间董文强已付租金承担部分返还责任。具体数额由本院综合考虑合同履行情况、董文强实际使用房屋时间、空气质量不合格的危害后果等因素，对董文强的损失酌情判定。董文强主张因自如公司违反合同约定而要求退还其2016年和2017年交纳的全部服务费，自如公司辩称，合同约定的服务费系因专属管家、保洁服务、维修服务、客服服务、WIFI等房屋维护及管理服务，与本案争议事实没有直接联系，董文强亦未就自如公司违反该约定提供证据。本院认为，服务费所针对的内容在合同中有明确约定，董文强未就自如公司在提供管家、保洁、维修等方面存在瑕疵提供证据，故本院对其主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京自如生活企业管理有限公司向董文强返还租金5860元；二、驳回董文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3348元，由北京自如生活企业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黎 健人民陪审员  宋榜一人民陪审员  陆友才二〇一九年十月二十九日书 记 员  王晓华