广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初1342号原告：中国农业银行股份有限公司龙川县支行，住所地广东省龙川县，统一社会信用代码914416228971890467。负责人：朱明能。委托诉讼代理人：成远带，广东至友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾永祺，广东至友律师事务所律师。被告：邓永东，男，1980年8月9日出生，汉族，住广东省龙川县。被告：谢芳珍，女，1980年4月25日出生，汉族，住广东省龙川县。被告：河源市通旺房地产开发有限公司，住所地广东省河源市。负责人：邹伟东，执行董事。原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行与被告邓永东、谢芳珍、河源市通旺房地产开发有限公司（下称“通旺公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行的委托诉讼代理人曾永祺、被告邓永东到庭参加诉讼，被告谢芳珍、通旺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告邓永东、谢芳珍向原告偿还截止至2019年7月5日拖欠的贷款本息104109.06元（其中本金103265.71元、利息843.35元）并从2019年7月6日起按《个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息、罚息、复利至实际清偿之日止，被告通旺公司对此承担连带清偿责任；2、判令原告对被告邓永东、谢芳珍提供的抵押房产（河源市龙川县新城规划区5号小区通旺花园B3栋13层1301房）拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权；3、判令本案各被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月1日，原、被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告邓永东向原告借款人民币224000元用于购房，还款日期为2023年3月31日，还款方式为等额本息还款。同时，被告邓永东自愿以其位于河源市××规划区××小区××房产抵押担保该合同项下借款。合同签订后，原告于2013年4月1日向被告邓永东指定的账户如数发放了贷款。但被告邓永东并未按《个人购房担保借款合同》约定按时履行还款义务，截至2019年7月5日，已拖欠原告贷款本息104109.06元（其中本金103265.71元、利息843.35元）。原告认为，上述贷款经原告多次催收未果，被告邓永东的行为已构成严重违约，根据合同的约定，原告有权要求其提前偿还全部借款并承担支付利息、罚息、复利的违约责任。被告谢芳珍作为房产抵押人，被告通旺公司作为保证人，二者均应承担连带责任。原告作为上述房产的抵押权人，依法对该房产拍卖、变卖、折价所得的价款享有优先受偿权。被告邓永东辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求，答辩人只逾期还款2期，不同意提前偿还全部借款本息，要求按原合同继续履行。被告谢芳珍、通旺公司未作答辩，也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，原告与被告邓永东签订《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”），主要约定：被告邓永东向原告借款224000元用于购买房产，借款期限120个月，自2013年4月1日起至2023年3月31日止。借款适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。还款方式为等额本息还款法。若被告邓永东未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。若被告邓永东未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。涉案借款采用阶段性保证+抵押的担保方式：由阶段性担保人被告通旺公司提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等原告实现一切债权的一切费用。保证期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止；由抵押人被告邓永东、谢芳珍提供河源市××规划区××小区××房作抵押担保，抵押担保范围：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。被告通旺公司作为保证人在合同上签章，被告邓永东同时与被告谢芳珍作为抵押人在合同上签字。2011年11月1日，原告与被告通旺公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》（合同编号：粤河龙农银企2009第001号），约定被告通旺公司为原告购买原告与被告通旺公司合作项目“通旺花园小区商住楼”项下房屋而依借款合同所产生的债务提供连带责任保证，有关保证责任的具体内容以借款合同为准。前述合同签订后，原告于2013年4月1日将224000元划入被告邓永东指定的被告通旺公司银行账户。借贷双方在《个人借款凭证》约定当年度执行利率6.55000%，逾期利率9.82500%。后被告邓永东出现多次逾期还款，截至2019年7月5日，被告邓永东欠原告贷款本息共计104109.06元，其中本金103265.71元、利息843.35元。另查：被告邓永东、谢芳珍是夫妻关系，于2007年3月1日办理结婚登记手续。原告与被告邓永东、谢芳珍自签订《个人购房担保借款合同》至今未就约定抵押房产即河源市××规划区××小区××房办理抵押登记手续。以上事实，有原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证、结婚证及户口本复印件、被告营业执照、个人信贷业务申请表、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、个人（法人按揭）自营常规贷款发放通知单、欠息证明、《一手房贷款业务银企合作协议》、还款流水以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行与被告邓永东、谢芳珍、通旺公司签订的借款合同，原告与被告通旺公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。被告邓永东未按合同约定时间履行还款义务，已构成违约。被告邓永东应当承担提前偿还全部借款并支付利息、罚息、复利的违约责任。原告请求被告邓永东偿还贷款本金103265.71元、利息843.35元，共计104109.06元并从2019年7月6日起按《个人购房担保借款合同》约定的标准计付利息、罚息、复利，理据充分，应予支持。按合同约定，自2019年7月6日起的利息、罚息、复利计算方式如下：1、利息以实欠贷款本金为基数按实欠本金所对应的当年度借款执行利率计算；2、罚息以逾期贷款本金为基数按逾期贷款本金所对应的当年度借款执行利率的50%计算）；3、复利（以实欠未到期借款本金的利息为基数，利率按本金未到期利息对应的当年度借款执行利率计算；以实欠逾期借款本金的利息为基数，利率按逾期本金的利息对应的当年度借款执行利率上浮50%计算）。因原告与被告邓永东、谢芳珍未就涉案约定抵押房产即位于河源市××规划区××小区××房办理抵押登记手续，抵押权不成立，故原告主张对该房产拍卖、变卖、折价所得价款享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持。被告谢芳珍作为抵押人在合同中签名捺印，该抵押约定是其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，被告谢芳珍应在上述抵押房产其个人部分的价值范围内对涉案借款本息承担连带偿还责任。合同约定被告通旺公司在被告邓永东取得本案抵押物的房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前，为涉案借款本息等费用承担连带保证责任，现被告邓永东未依约还款，且其违约行为发生在被告通旺公司的保证期间内，故原告请求被告通旺公司对涉案借款本息等费用承担连带偿还责任，于法有据，本院予以支持。被告通旺公司承担连带清偿责任后，有权向被告邓永东追偿。被告谢芳珍、通旺公司不答辩、不举证、不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓永东应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行偿还贷款本金103265.71元、计算至2019年7月5日的利息843.35元及自2019年7月6日起计至本判决确定的履行期届满之日止的利息（以实欠贷款本金为基数按实欠本金所对应的当年度借款执行利率计算）、罚息（以逾期贷款本金为基数按逾期贷款本金所对应的当年度借款执行利率的50%计算）、复利（以实欠未到期借款本金的利息为基数按本金未到期利息对应的当年度合同执行贷款利率计算；以实欠到期借款本金的利息为基数，利率为到期本金的利息对应的当年度合同执行贷款利率上浮50%计算）；二、被告谢芳珍应在涉案约定抵押房产即位于河源市龙川县新城规划区5号小区通旺花园B3栋13层1301号房其个人部分的价值范围内对上述借款本息承担连带清偿责任；三、被告河源市通旺房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告河源市通旺房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告邓永东追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2382元，减半收取计1191元，由被告邓永东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审判员  吴向东二〇一九年十月三十一日法官助理蓝珊书记员袁敏