贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初1797号原告：张光科，男，1987年2月28日生，汉族，贵州省安顺市西秀区人，大专文化，贵州天韫房地产开发有限公司工作人员，户籍所在地贵州省安顺市西秀区，住安顺市平坝区。被告：贵州屹源房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处迎宾花园小区。统一社会信用代码：91520421063067042R。法定代表人：戚湘英，职务：执行董事。委托诉讼代理人：舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告张光科与被告贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称屹源房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理后，依法由审判员吴丽琴适用简易程序于2019年9月5日、25日两次公开开庭进行了审理。原告张光科、被告屹源房开公司的委托诉讼代理人舒天海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记违约金22567.68元；2、判令被告退还三通费2400元。事实及理由：2014年7月5日，原告向被告购买迎宾城商品房，原告付清首付款89553元、维修基金5931元及三通费2400元，尾款办理按揭贷款，房价为296553元。商品房买卖合同约定办理转移登记日期为2017年6月30日。被告至今没有履行办理商品房转移登记义务，已逾期办证，严重侵害原告的合法权利，应当承担合同约定的按日计算买受人已付房款万分之一的违约赔偿责任，日期由2017年6月30日暂计算至2019年7月31日共计761天违约金22567.68元。原告为维护自身合法权益，根据有关法律法规，请依法支持原告的诉讼请求。被告屹源房开公司辩称：被告已于2018年3月底通知过原告办理房产证，在小区张贴公告通知业主办理。原告主张违约金计算至2019年7月31日没有事实依据。原告主张违约金过高，请求根据相关规定及司法实践进行调整。原告主张的三通费已超过诉讼时效，请求人民法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2014年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于安顺市××区迎宾花园小区××号住房，建筑面积108.9平方米，单价每平方米3017.43元，总价款296553元，约定的商品房价格已包括水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施建设安装费，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。合同约定付款方式为贷款方式付款，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款89553元，余款20.7万元银行按揭支付。合同约定房屋交付时间为出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同对房屋登记中初始登记约定为出卖人负责在商品房交付使用之日起360日内申请该商品房所有权初始登记，转移登记约定：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任。合同签订同日，原告向被告交纳首付款89553元、公共维修基金5931元、三通费2400元，被告向原告出具收款收据。同年8月13日，被告将《商品房买卖合同》向房产管理部门进行备案登记。同年9月3日，原告与中国建设银行股份有限公司平坝支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。同月11日，原告将所取得的银行贷款20.7万元付至被告银行账户。2018年3月25日，被告开发的平坝区迎宾花园小区取得房屋初始登记后，在该小区业主的住房大门张贴通知，通知业主到被告的合同部办理房屋所有权证。同年10月，该小区部分业主已取得房屋所有权证。上述事实有原、被告的陈述和提供的证据予以证明。原告提举：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告；2、《商品房买卖合同》、《平坝县商品房预售合同登记备案表》、收款收据4张；3、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证。被告提举：1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证；2、被告于2018年3月25日张贴通知的照片；3、涉案小区其他业主的房屋所有权证。以上证据来源合法、客观真实，并经庭审质证，能证明案件的事实，本院予以采信。本院认为，本案系商品房销售合同逾期办证、三通费返还等纠纷，争议焦点为：一是被告逾期办证应承担的违约金数额；二是原告请求退还三通费是否超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，原告已向被告支付全部价款，已履行买受人的义务，双方之间的买卖关系应为合法有效。合同约定出卖人于2017年6月30日前向买受人交付房屋转移登记的有关文书，被告至今未向原告办理商品房转移登记，被告逾期办证的违约事实客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担相应的违约责任，向原告支付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，目前商品房买卖合同中出卖人逾期办理商品房转移登记手续是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，如按照合同约定计算违约金，不利于本地区经济社会的和谐、健康、有序发展。鉴于案涉房屋已交付原告使用，原告基本实现其合同目的，原告未举证证明被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额。被告认为约定违约金过高请求依法予以调整，综合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，本院酌定被告承担的逾期办证违约金为4000元。合同约定出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用，被告向原告收取三通费没有事实依据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告主张返还三通费的诉讼时效应自原告实际支付之日起计算，从2014年7月5日交纳三通费，至2019年7月19日起诉，超过三年的保护期限。原告未举证证明本案诉讼时效存在中止、中断的法定事由，对原告返还三通费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：一、被告贵州屹源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张光科逾期办证违约金4000元。二、驳回原告张光科的其余诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费364元，减半收取182元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费364元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  吴丽琴二〇一九年十月八日书记员  张丁勇附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。