广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初5914号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：蒋欢，该公司职员。委托诉讼代理人：张文娇，该公司职员。被告：冯怡驹，男，1979年12月30日出生，汉族，住广州市越秀区，原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告冯怡驹商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年6月24日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理，原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人蒋欢、张文娇，被告冯怡驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠款500000元；2.依法判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2018年9月25日前支付房屋欠款500000元。该笔欠款违约金暂计至2019年5月17日，共计58250元；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告万达公司变更诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从2018年9月25日计至2019年7月12日为72750元；2.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2017年11月5日就被告购买原告开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区3栋27层2701房签订了《商品房买卖合同》及《房屋装修协议》，总价款为2983954元。根据双方约定被告应于2018年9月25日前支付欠款500000元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时付款。综上：被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告冯怡驹辩称，一、请求事项：1、请求驳回原告的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由原告承担。二、事实和理由：（一）本案的案由是商品房预售合同纠纷，而本案原告提供的《商品房买卖合同》（预售）内容没有提及被告需要支付原告500000元的房款欠款，《商品房买卖合同》（预售）第18页约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议与《房屋装修协议》是两份不同的协议，故《房屋装修协议》不属于商品房预售合同内容或补充协议。（二）根据广州市花都区房管局备案的《商品房买卖合同》（预售）约定总房款，被告己按规定履行完房款支付责任。同时原告方也开具了相应房款发票，与商品房买卖合同约定总房款一致。（三）原告要求被告支付的500000元欠款在原告提交的《房屋装修协议》复印件第二条中列明为装修款，而非房款。原告提交的《广州万达城项目合同签定单》复印件中，也明确写明了原告要求被告支付的欠款是装修款。（四）履行合同义务过程中，前期被告均按规定履行合同义务，反而是原告先行违反《房屋装修协议》约定，不按照协议约定履行相关义务，根据原告提供的装修协议复印件第4页第五条5.4中的明确约定：“本协议壹式叁份，甲方贰份，乙方持壹份，具有同等法律效力。”在原告单方强制扣留被告装修协议长达一年的时间里，被告从其他渠道得知相关的房屋质量问题，遂通过电话多次向销售代表陈某提出取回属于被告的装修协议的要求，以便若发生房屋质量问题，进行维权诉求，但销售代表陈某一直推诿不提供装修协议给被告。在合同订立后，原告就违反《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”；第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《消费者权益保护法》第八条、第十条法律规定，原告单方面扣留被告合同、认购协议等交易文件行为显然是违反公平、依合同履行义务原则等法律规定，完全侵害了购房人公平交易权、知情权等合法权益，原告在整个交易程序上就存在严重问题，请求人民法院要求原告就交易程序上的问题当庭做合理解释。鉴于以上问题，原告在诉讼请求中提及的房款欠款及违约金诉求完全是歪曲事实、缺乏事实及法理依据。根据广州市中级人民法院发布的第57期案例，开发商不给购房者合同，严重损害购房者权益，若房屋发生质量问题，购房者亦无维权依据，导致维权难，存在社会不稳定因素，因此，开发商不给购房者合同导致购房者延迟付款，其不应当承担逾期付款违约责任。（五）原告提供的《承诺书》相关条款是原告单方制定的不公平、不合理的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定，格式条款的无效情形；《合同违法行为监督处理办法》第十一条第三项：“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：（三）请求损害赔偿的权利。”的规定。《承诺书》性质上属于无效条款，没有法律效力。今年5月，山东省济南市历城区市场监督管理局对济南万达城建设有限公司利用格式合同，排除消费者权利和加重消费者责任，进行了行政处罚，其次被告从来没有见过原告提供的《承诺书》。而且承诺书条款关键内容并没有采用足以引起对方注意的文字、符合、字体等特别标识，且原告方并未就承诺书内容向被告进行过充分解释，《承诺书》明显是原告为了诉讼而临时伪造的证据。综合上述事实，请求人民法院查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求。我支付本金之后也没有拿到承诺书，装修协议是拿到了，但是与原告第一次庭审提供的是不一样的。是原告没有提供的装修协议。第一次庭审前，因原告不提供装修协议，多次沟通仍不提供，导致我延期支付尾款，才产生滞纳金，所以责任在于原告，我坚决不同意支付违约金和诉讼费。经审理查明：2017年11月5日，万达公司与冯怡驹签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定冯怡驹购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区3栋）2701房的房产，建筑面积为114.52平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17782.11元，总金额1715796元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.46%，金额为865796元，除首期款外，剩余房款金额85万元须于2017年11月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。同日，冯怡驹签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2983954元，并拆分成1715796元房价款、1268158元装修款的形式支付，本次付款装修款388158元，房款815796元，装修款2018年3月25日支付38万元，2018年9月25日支付50万元。同日，冯怡驹（乙方）与万达公司（甲方）签订了《房屋装修协议》，约定：《商品房买卖合同》签订时，乙方已亲自查看项目的样板房和清楚了解本协议附件一装修标准，并已清楚知悉甲方将以附件一中的装修材料等作为装修交付标准。一、1.乙方同意甲方或由甲方聘请的第三方（以下统称为甲方，乙方与甲方聘请的第三方不发生直接的经济及法律关系，甲方与第三方的权利义务关系由甲方享有和承担，与乙方无关）以包工包料的方式对该房屋进行装修，甲方承诺严格按照协议约定进行该房屋的装修，具体装修内容及装修标准参见附件一《装修交付标准》。二、装修费2.1本协议装修费为1268158元，前述装修费是甲方按照附件完成该房屋装修而乙方应支付的全部费用，包括但是不限于该房屋装修的设计费、材料费、人工费、安全施工保障费、设施设备使用费、措施费、管理费、税费、甲方品牌价值、利润；前述装修费为固定价，未经甲乙双方协议一致，任何一方不得进行变更。2.2付款方式2（1）首期款：乙方应当于2017年11月5日前向甲方支付首期装修费388158元；（2）乙方应当于2018年3月25日前向甲方支付装修费380000元；（3）乙方应当于2018年9月25日前向甲方支付装修费500000元。2.2.3乙方向甲方支付本协议款项后，甲方首先向乙方出具相应收款收据；该房屋装修完成、且交付给乙方后，甲方将根据该房屋所在地国家税务局和地方税务局认定的本协议款项性质向乙方开具发票和收回相应收款收据；如任一税局认定本协议款项为该房屋购房款，则乙方同意自行承担因此产生的一切相关税费（包括但是不限于契税、印花税等）。2.3乙方应当按照本协议的约定向甲方支付装修费，否则，每逾期一天，则乙方应当按照逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，同时，本协议第3.1款约定的该房屋交付期限相应顺延，直至本协议项下装修费付清，本协议继续履行。三、3.1甲方应在/年/月/日完成该房屋的装修，并交付给乙方使用，交付标准以本协议约定为准。附件一《装修交付标准》，附件二《装修保修期限清单》，该协议还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，冯怡驹已支付了商品房买卖合同约定的房款1715796元及装修协议的前两期装修款，因冯怡驹未按期支付第三期装修款50万元，万达公司委托广东智洋律师事务所分别于2018年11月9日向冯怡驹发出催款律师函，要求冯怡驹支付欠款50万元，告知须于2018年11月12日前支付，否则须承担逾期付款的违约责任。诉讼中，万达公司还提交冯怡驹签字的《承诺书》证明涉案房屋的总价款为2983954元，该承诺书载明：“本人冯怡驹已就购买广州万达文化旅游城3区3栋2701号房签订了商品房认购协议。本人承诺，如在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议时，因政府原因导致该房屋备案价下调的，认购协议及《房屋装修合同》确定的总价款2983954元不变。本人同意按照此时该房屋的可网签价格签订《商品房买卖合同》，对认购协议确定的价款超出该房屋网签价格的部分调整至装修价款合同中，并在双方签订《商品房买卖合同》的同时，本人应与贵司重新签订新的《房屋装修协议》，否则贵司有权解除认购书，将该房屋另行出售，并不予返还本人已付的认购金额。本人对购房价格及装修标准和总价没有异议。贵公司的有关人员再三向我对《商品房买卖合同》、《房屋装修协议》中的所有条款予以了充分解释和说明，本人确认已清楚合同中每一条的准确含义，并自愿签署及履行上述合同”，尾部有“冯怡驹”签名及按指模，日期显示为2017年11月5日。冯怡驹对该证据不予确认，但未提交相反证据予以反驳。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，冯怡驹不予确认，认为买卖合同的款项为房价款，装修协议的款项为装修款，冯怡驹认为并未拿到装修协议的原件，因此当初不同意支付剩下的装修款，本案第一次庭审后，冯怡驹前往万达公司领取了装修协议原件，遂于2019年7月13日向万达公司支付欠款500000元，万达公司坚持要求冯怡驹支付逾期付款期间的违约金，冯怡驹认为因万达公司一直未提供装修协议原件，过错在万达公司，因此不同意支付违约金。本院认为：一、关于《房屋装修协议》效力及《房屋装修协议》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，冯怡驹与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《房屋装修协议》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《房屋装修协议》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但冯怡驹与万达公司签订《房屋装修协议》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。冯怡驹辩称装修款不是购房款的一部分，依据不足，本院不予采纳。二、对于违约金计付的问题。因双方签订的《房屋装修协议》当属无效，但《房屋装修协议》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，双方《房屋装修协议》约定装修款分期支付，其中剩下的50万元应在2018年9月25日前支付，但冯怡驹并未依约履行，因此，冯怡驹应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《房屋装修协议》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定冯怡驹应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，冯怡驹对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定冯怡驹应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，因冯怡驹已于2019年7月13日向万达公司支付余款500000元，因此违约金以500000元为基数，从2018年9月26日起按每日万分之一的标准计至2019年7月12日，经核算，金额为14500元（500000元×0.01%×290天）。冯怡驹以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确冯怡驹可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合冯怡驹签订的合同签订单，即使冯怡驹未持有装修协议的原件亦不影响冯怡驹知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故冯怡驹以此为由拒付剩余房款，依据不足，本院不予采纳；同样冯怡驹以此为由不同意支付未付房款的违约金，因本院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故冯怡驹拒付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告冯怡驹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付逾期付款的违约金14500元；二、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1618.75元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担1456.25元，由被告冯怡驹负担162.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海萍人民陪审员  黄序洲人民陪审员  徐伟欣二〇一九年十月二十二日书 记 员  邓国靖张丽彬张丽彬