广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初522号原告：陈宇，男，1987年11月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：廖志锋、蒋海行，广东绿儒律师事务所律师。被告：项爱国，男，1966年6月9日出生，汉族，住湖北省黄梅县。第三人：谢极波，男，1970年5月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区第三人：邓兰芬，女，1969年11月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。第三人：张正华，男，1971年6月13日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：刘广球，广东达盛律师事务所律师。第三人：颜伟明，男，1960年7月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告陈宇诉被告项爱国，第三人谢极波、邓兰芬、张正华、颜伟明执行异议之诉一案，本院于2019年1月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈宇及其委托代理人廖志锋、蒋海行，第三人张正华的委托代理人刘广球，第三人颜伟明到庭参加诉讼。被告项爱国，第三人谢极波、邓兰芬经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈宇向本院提出诉讼请求：一、撤销广州市增城区人民法院作出的(2018)粤0118执异154号执行裁定书；二、准许执行登记在第三人邓兰芬名下位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号房（登记字号：13登记12502275）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2017年5月5日，增城法院依陈宇的诉前财产保全申请作出（2017）粤0183财保161号民事裁定书，裁定查封邓兰芬名下位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号房（登记字号：13登记12502275）的房产。2017年11月21日，增城法院作出（2017）粤0183民初3308号民事判决，判决谢极波、邓兰芬在判决生效后十日内向陈宇返还借款本金103万元和支付利息。后谢极波不服上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终1753号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书已于2018年6月27日发生法律效力。陈宇基于上述生效判决申请法院强制执行位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号房屋。但项爱国购房款的支付过程、房屋的实际占有使用或涉案房产的过户等条件不具备。邓兰芬和谢极波是陈宇申请查封后才向国土局办理过户的。项爱国没有实际占有该房屋。法院在执行阶段受理了项爱国执行异议的申请，案号是（2018）粤0118执异154号。由于该执行异议案件审理期间邓兰芬、谢极波没有到庭，执行局就以项爱国篡改伪造的《二手房屋交接确认书》作出了裁定，中止对涉案房屋的执行。事实上是，陈宇在2017年5月8日已经查封涉案房屋，该房屋实际交付给项爱国使用的日期是在2017年6月初，陈宇向法庭提供谢极波在开庭前的作出的《证明》，该证明可证实项爱国在陈宇查封前并没有实际占有该房屋，因此执行异议裁定书认定的事实有误。陈宇在执行异议案件的听证阶段已向法庭陈述，该房屋的约定交付日期应当是在所有楼款付清以后才交付的。项爱国在明知房屋已查封的情况下，违反法律规定，擅自处分该房屋，恶意损害陈宇的合法权益。综上，请求法庭支持陈宇的所有诉讼请求。被告项爱国未提交任何答辩意见。第三人谢极波、邓兰芬未提交任何意见。第三人张正华述称：同意陈宇的诉讼请求。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，需要同时满足以下四个条件才可以排除执行的。而本案中有两个条件是不符合的。第一，项爱国与谢极波、邓兰芬签订的房屋买卖合同以及广州市存量房买卖合同均约定涉案房屋的交付时间为卖方收齐楼款当天，而本案直到现在，卖方还没有收齐楼款，因此就不存在合法占有该不动产的情形。第二，本案也不满足非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。邓兰芬与项爱国在2017年1月16日签订的房屋买卖合同中约定项爱国应当在2017年2月20日前出具同贷书用于支付剩余的购房款，否则谢极波、邓兰芬与项爱国房屋买卖合同可以解除。但是银行在2017年4月25日才出具同贷书，因为项爱国的贷款原因，导致本案未办理过户登记。综上，项爱国的异议主张的理由是不足以排除执行的，因此应继续执行邓兰芬名下的房屋。另外，根据《广州市存量房买卖合同》约定在交齐楼款当天交付房屋，房屋交接确认书的时间是2017年5月1日，如果是在2017年5月1日交付了房屋，就不需要在2017年的5月15日再约定交付涉案房屋的时间了。第三人颜伟明述称：陈宇在2017年5月8日查封涉案房屋，项爱国有涂改伪造证据的情形。项爱国与颜伟明约定在增城宾馆中西名菜碰面，项爱国说退还一部分给颜伟明就结束涉案房屋的查封。陈宇先查封了涉案房屋，颜伟明是轮候查封。2017年5月20几日项爱国约几个查封的人，说退一点钱给查封的人，协助邓兰芬、谢极波过户。2017年5月1日水电过户的文件的日期是被修改了，事实上是5月底后的。不清楚房屋买卖合同签订的日期。本院经审理认定事实如下：陈宇于2017年5月5日提出诉前财产保全，本院于2017年5月5日作出（2017）粤0183财保161号《民事裁定书》，裁定查封邓兰芬所有的位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号的房产（登记字号：13登记12502275）。本院于2017年11月21日作出（2017）粤0183民初3308号《民事判决书》，查明谢极波与邓兰芬是夫妻，判决谢极波、邓兰芬向陈宇返还借款本金103万元和支付利息。判后谢极波不服上诉至广州市中级人民法院。2018年6月13日，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终1753号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。陈宇依据上述生效民事判决书向本院申请强制执行。本院于2018年9月10日立案受理执行案件，案号为（2018）粤0118执4553号。在（2018）粤0118执4553号案件执行期间，本院继续查封并强制执行邓兰芬所有的位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号的房产。项爱国对该房屋的执行提出书面异议。本院于2018年12月21日作出（2018）粤0118执异154号《执行裁定书》，裁定中止对登记在邓兰芬名下位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号的房产（登记字号：13登记12502275）的执行。另查明，2017年1月16日，邓兰芬与项爱国（委托代理人邓金平签名）签订《房屋买卖合同》，载明：“……第一条买卖房屋的地址：增城市增江街碧桂园荔园八街60号的房屋转让给乙方，建筑面积为184.5平方米（以房地产权证面积为准）。房地产权证号为00××10，房地产权共(用)证号为：1220288694。房屋转让状况现状，带装修。……第三条……甲乙双方认定该物业交易总金额为人民币贰佰叁拾捌万元整（￥2380000元）。……第七条甲方交付该物业予乙方使用的日期为业主收齐楼款当天。第八条付款方式（B）……B、涂销抵押后按揭付款1、定金：乙方于2017年1月16日支付人民币捌万元（￥80000元）作为定金，甲方收到此款当天须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续……2、首期楼款（含定金）：共计人民币壹佰陆拾捌万元（￥1680000元）。3、楼价余款：柒拾万元（￥700000元），应于交易过户手续完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号……第十七条买方银行贷款约定时间：2017年2月15日前提前资料到银行申请。第十八条合同双方的其他事项（对本合同条款的修改或补充）1、买方须保证2017年2月28日前交付首期款给卖方。2、买方如贷款条件不足，银行不予贷款，此合同作废，卖方无息无条件退回定金。3、卖方在收到买方首期后三个工作日内到银行申请提前还款，涂销抵押。4、交易中所产生的费用均由买方支付。5、买卖双方须在签订合同之日起十个工作日内，交齐办理按揭所需资料，并签名作实，若2月20日前不能出具同贷书，合同解除，卖方退回买方支付的款项。……”。2017年4月25日，邓兰芬(甲方、卖方)、项爱国（乙方、买方1）、邓金平（乙方、买方2）、广州市易丰按揭代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，载明：“第一条房地产权属情况1、房地产地址：增城市增江街碧××号……第四条交楼时间和交楼手续1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。……”2017年4月25日，中国工商银行股份有限公司广州增城支行出具《中国工商银行个人二手住房贷款承诺函》，载明：“致项爱国（借款人）：借款人项爱国因购买位于增城市增江街碧××号与售房人邓兰芬与及公证委托人张富深订了《购房意向书》/《房屋买卖合同》，并向我行提出贷款申请。根据我行有关规定，该贷款申请现已审查通过。现就有关贷款发放有关事项承诺如下：在买卖双方办妥产权过户，并办理完毕贷款担保手续，借款人补充完整我行要求的其他文件或资料后，我行将按照与借款人签订的《个人购房借款合同》的约定发放贷款700000元至售房人邓兰芬及公证委托人张富深在我行开立的收款账户用于支付以上所述房产的购房款。……”。2017年5月1日，邓兰芬(甲方、卖方)与项爱国（乙方、买方）签订《二手房屋交接确认书》，载明：“甲乙双方于2017年5月1日就增城市增江街碧××号的房产交接与验收事宜达成以下确认：1、甲乙双方协商一致，甲方提前交付房屋给乙方使用，根据双方于2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》甲方将该房产与《家私电器清单》所列之附属设备、装饰交付乙方，经验收后，乙方同意接受。……”。2017年5月19日，广东碧桂园物业服务股份有限公司荔城分公司（荔园物业服务中心）与邓金平签订《委托银行代扣协议书》，记载邓金平为荔园八街60号业主，并约定从2017年6月起邓金平同意委托中国农业银行从其提供的银行账户中扣划物业服务费、公摊水费、公摊电费、有偿服务费等物业相关费用。2019年9月11日，第三人谢极波出具证明，载明：“本人谢极波证明广州市增城区增江街碧桂园八街60号房产在2017年6月初搬空交付给买方使用。房产于2017年5月8日被法院查封，买卖双方不知情，直至2017年5月16日到房管局过户受限才知被法院查封。随后买方要求腾空房屋交付其使用，于2017年5月19日办物业水电过户，交付时签署《二手房屋交接确认书》，以上情况属实。”再查明，广州市增城区国土资源和规划局于2019年5月9日出具的《产权情况表》记载：位于增城市增江街碧××号房屋的产权人为邓兰芬，该房屋于2017年5月8日被增城区人民法院查封，查封至2020年5月7日，查封裁定书为（2017）粤0183财保161号。庭审期间，陈宇与颜伟明均陈述：涉案房屋被查封后，项爱国找到陈宇与颜伟明谈解封涉案房屋的事情。2017年5月21日，项爱国与陈宇、颜伟明交谈时邓兰芬还没有搬离涉案房屋。本院认为：本案为执行异议之诉，审查的是项爱国作为案外人的民事权益是否享有足以排除本院对涉案房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（以下简称第二十八条）规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院对本案分析如下：首先，项爱国与邓兰芬于2017年1月16日签订的《房屋买卖合同》以及2017年4月25日签订的《存量房买卖合同》均约定交付房屋的日期为卖方收齐楼款当天。而项爱国并未提交证据证明其已将全部楼价款支付给邓兰芬。其次，虽然项爱国在提出执行异议之时提交了其与邓兰芬于2017年5月1日签订的《二手房屋交接确认书》，但是根据邓兰芬的丈夫谢极波于2019年9月11日出具的《证明》并结合陈宇、颜伟明的陈述可知，项爱国是得知涉案房屋被查封后才要求邓兰芬、谢极波将涉案房屋交付给其使用，也就是说邓兰芬在法院查封涉案房屋之前并未将涉案房屋交付给项爱国使用。综上，本院认为项爱国并未在法院查封涉案房屋之前合法占有该房屋，并不符合上述二十八条中规定的民事权益足以排除强制执行的情形，故项爱国就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条“（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的”以及第三百一十四条第二款“对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效……”的规定，陈宇请求准予强制执行涉案房屋，理据充分，本院予以支持；本院作出的（2018）粤0118执异154号《执行裁定书》失效。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许在（2018）粤0118执4553号执行案中强制执行邓兰芬所有的位于广州市增城区增江街碧桂园荔园八街60号（登记字号：13登记12502275）的房产。二、驳回原告陈宇的其他诉讼请求。案件受理费14070元，由被告项爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  毛美清人民陪审员  周伟权二〇一九年十月二十五日书 记 员  阮柳静