北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初22693号原告（反诉被告）：北京日用化学二厂，住所地北京市通州区玉带河东街150号。法定代表人：孙玉直，总经理。委托诉讼代理人：吕翊彤，北京市汉韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华鑫丽源保洁服务有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十八区10号楼1至12层101内2层2063。法定代表人：康荣，经理。委托诉讼代理人：李代星，北京市元坤律师事务所律师。原告（反诉被告）北京日用化学二厂（以下简称原告）诉被告（反诉原告）北京华鑫丽源保洁服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吕翊彤，被告的法定代表人康荣、委托诉讼代理人李代星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金及占有使用费共计96983.3元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2007年8月签订了《房屋租赁合同》，租用厂房屋，后多次续签，最后一次续签时间为2016年6月，租期一年，该合同已于2017年5月31日到期。合同到期后，被告未如期腾退房屋，截至2017年12月31日，被告共拖欠房屋租金及占有使用费共计96983.3元。原告与被告多次协商未果，故原告诉至法院，要求法院依法判决。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我方认可截至2017年5月31日合同到期时尚欠租金26400元，但该租金系2014年签订的租赁合同产生的，与原告主张的2017年的合同并非同一合同。我方与原告先后签订了4份租赁合同，每次都是重新签订，并非续签。因2014年拖欠的租金已过诉讼时效，故不同意向原告支付该部分租金。原告在2017年6月份对涉案房屋贴封条并对车间上锁，此后涉案房屋已由原告控制。因双方纠纷未解决完毕，我方还实际占用了一间办公室。综上，我方不同意支付占有使用费。另，经原告允许，被告在承租期间对涉案房屋进行了扩建、翻建并对部分房屋进行了装修，双方签订的租赁合同并未对合同到期后扩建及改造房屋如何处理进行约定，故我方主张应按相关规定由原告对被告翻建、扩建及装修房屋的费用进行赔偿，故我方提起反诉，请求：原告赔偿我方扩建、翻建及装修房屋的损失40万元。原告针对被告的反诉请求答辩称，不同意被告的反诉请求。我方认可鉴定的结果，但对于被告主张的装饰装修我们不认可，因为合同已经到期了，对于鉴定的十四间房屋我方也不认可，因为属于违建，现在已经拆除了。需要说明的是，房屋鉴定的造价需要考虑折旧，且因为租金极低，被告已经获得了最大收益，故合同中没有约定原告需在合同到期后对被告翻建的房屋及装饰装修进行补偿。综上，不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉案房屋的所有权人。2012年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市通州区XXX，用于洗衣房及办公使用。租赁期限自2012年6月1日至2014年5月31日止，年租金10万元，垃圾清运费物业费1万元/年，合计11万元。该合同第九条“装修”约定：1、乙方如对该房屋进行内外改造、装饰、装修，须事先向甲方提出书面申请并提交涉及方案和图纸，经甲方书面确认后方可进行，如需向政府有关部门申报的，甲方办理报批手续……3、租赁期满，若双方未签订续租合同，自建房屋及装修物无偿归甲方所有，乙方无权拆卸。第十二条“期满及续租”2、因乙方有自建房屋和对该房屋的装饰装修，为保证乙方利益，在本合同期满后继续承租，乙方享有优先承租权。但须在合同期满前两个月内向甲方提出申请。该合同还约定了其他内容。上述合同签订后，被告使用涉案房屋并依约向原告支付房屋租金。合同到期后，双方分别于2014年、2015年、2016年续签租赁合同，2017年5月31日合同到期后，未再续签。经查，被告尚拖欠原告2014年至2015年度房屋租金26400元。被告陈述，其于2013年9月对涉案房屋进行了扩建、翻建（对部分简易房屋的房顶、门框、地面等进行改造用作洗衣房）及装修。经询问，双方均认可扩建及翻建房屋因未取得合法建设手续，相关部门要求拆除。部分扩建及翻建房屋已于2017年中下旬被拆除。审理过程中，经被告申请，本院委托北京中新国地工程咨询有限公司对剩余部分的翻建和改建进行工程造价鉴定。2019年7月8日，该公司出具XXX鉴定意见书，鉴定结果为：755235.22元。庭审中，原告主张被告拖欠其房屋租金并提交4份租赁合同及房屋租金的记账凭证、发票以证明截止租赁合同到期（2017年5月31日），被告共拖欠房屋租金26400元。被告对原告提交的上述证据真实性予以认可，亦认可租赁合同到期时确拖欠租金26400元，但认为拖欠的系2014年签订租赁合同产生的租金，已过诉讼时效，故不同意支付。原告还要求被告支付2017年6月1日至2017年12月31日期间的占有使用费，被告不同意支付，并提交照片以证明原告在2017年6月份已在涉案房屋上贴了封条，此后被告未实际使用涉案房屋，后于2017年9月10日腾退大部分房屋。原告对照片的真实性予以认可，但主张其仅对被告自建的部分房屋张贴的封条，其他房屋未贴封条。截至2019年4月15日本院组织双方当事人谈话时，双方均认可在停车场南边的3间小办公室被告尚未腾退。本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告将涉案房屋交付被告使用，被告未依约足额支付租金，已构成违约，现原告有权要求被告支付拖欠的租金。关于被告称原告要求支付租金诉请已过诉讼时效的答辩意见，虽双方先后签订了四份租赁合同，但后面签订的三份合同均系对租赁时间的延续，系双方对先前租赁合同的续签，故被告的该意见，无事实及法律依据，本院不予采信。租赁合同到期后，被告未依约将涉案房屋腾退并交付给原告，但原告已在涉案房屋上张贴封条，视为其已实际控制该房屋。现被告自认其尚有3间小办公室未腾退。故对该房屋的占用使用费，本院依法酌定为3000元（2017年6月1日至2017年12月31日期间）。综上所述，对原告要求被告支付房屋租金及占有使用费诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿扩建、翻建及装修损失的反诉请求。被告称扩建、翻建行为系2013年9月进行，双方2012年签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定租赁期满，若双方未签订续租合同，自建房屋及装修物无偿归原告所有，被告无权拆卸。故被告无权要求原告赔偿其扩建、翻建及装修损失。另，被告在未取得任何合法建设手续的情况下，为满足自身经营需要，对涉案房屋进行扩建及翻建。合同到期后，翻建及扩建房屋因未办理合法建设手续，已被部分拆除，剩余部分也在拆除中，原告无法对被告翻建及扩建房屋进行继续利用。考虑到原告收取房屋租金标准已明显低于市场水平，再让其赔偿被告扩建、翻建房屋的费用，有失公允。故对被告要求原告赔偿扩建、翻建及装修损失的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京华鑫丽源保洁服务有限公司支付原告（反诉被告）北京日用化学二厂房屋租金26400元、二〇一七年六月一日至二〇一七年十二月三十一日期间三间办公室的占有使用费3000元，以上共计29400元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告（反诉被告）北京日用化学二厂的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京华鑫丽源保洁服务有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费14960元由被告（反诉原告）北京华鑫丽源保洁服务有限公司负担（已交纳）。案件受理费2225元，由原告（反诉被告）北京日用化学二厂负担1690元（已交纳），由被告（反诉原告）北京华鑫丽源保洁服务有限公司负担535元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）北京华鑫丽源保洁服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王宝荣人民陪审员  张仕忠人民陪审员  丁玉亭二〇一九年十月二十三日法官 助理  秦 芝书 记 员  平安冉