北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初21806号原告（反诉被告）：北京望京搜候房地产有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOA座11层。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，北京望京搜候房地产有限公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，北京望京搜候房地产有限公司职员。被告（反诉原告）：杨春兰，女，1974年11月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张印富，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘建华，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京望京搜候房地产有限公司（以下简称搜候公司）与被告（反诉原告）杨春兰（以下简称姓名）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。搜候公司委托诉讼代理人李毅、李梦璇，杨春兰委托诉讼代理人张印富、潘建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。搜候公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令搜候公司与杨春兰于2012年11月26日签署的编号为Y1405971的《北京市商品房预售合同》于判决生效之日解除；2.杨春兰配合原告办理坐落于北京市朝阳区望京B29商业金融项目1号塔楼***805号房屋（现不动产登记地址为：北京市朝阳区阜通东大街1号院3号楼***805号房屋）网签注销登记手续；3.杨春兰向搜候公司支付解除合同违约金2953276.6元；4.杨春兰向搜候公司赔偿违约金不能弥补的房屋空置期间的损失，按每日租金6.3元/建筑平方米的标准，从2014年1月1日计算至网签合同注销之日止。事实与理由：2012年11月26日，杨春兰购买了原告开发的位于北京市朝阳区望京B29商业金融项目1号塔楼***805号房屋，双方签订了编号为Y1405971号《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房预售合同之补充协议》，合同附件五约定，房屋合同总价款为人民币29532766元，被告于2012年11月26日前缴纳2953277元，于2012年12月26日前、2013年1月26日前、2013年2月26日前、2013年3月26日前、2013年4月26日前、2013年5月26日、2013年6月26日前分别缴纳1476638元，于2013年7月26日前缴纳1483023元，余款14760000元由杨春兰申请银行贷款缴纳。合同签订后，杨春兰自2012年11月26日至2013年10月29日陆续向搜候公司支付了14917554元，但之后未按照合同约定办理按揭贷款并支付余款，也未办理房款结算及收房手续。经搜候公司多次催促，至今仍未履行剩余房款支付义务，给搜候公司造成巨大的经纪损失。根据合同第十一条约定，杨春兰未按照约定的时间付款的，逾期超过30日后，搜候公司有权解除合同；搜候公司解除合同的，杨春兰应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房款的10%的标准向搜候公司支付违约金；违约金不足以弥补搜候公司损失的，搜候公司有权继续向杨春兰追偿。2018年12月，搜候公司发现房屋被杨春兰的债权人申请查封，现双方合同亦无继续履行的可能，故要求解除双方合同。杨春兰针对搜候公司的诉讼请求答辩称：同意解除双方的合同，但不同意搜候公司关于解除合同的理由，合同之所以解除是因为搜候公司银行授信额度不够，或银行对搜候公司保证能力丧失信心，或搜候公司的合作银行政策调整等情形导致未签订抵押贷款合同，进而使双方合同无法继续履行。双方签订合同后，杨春兰已按约定足额支付首期购房款14766383元，已经履行了合同约定的义务，不存在因杨春兰个人原因导致按揭合同不能签订的情形。杨春兰一千多万元资金被搜候公司长期占用，损失巨大，为购买该房屋，杨春兰多次往返兰州和北京之间，与搜候公司交涉，付出了很大的人力财力，涉案房屋这些年升值的预期利益很大，解除合同后意味着杨春兰将丧失这部分应该得到的预期利益，而反观搜候公司，不仅没有损失，而且长期占用杨春兰巨额资金受益。本案解除双方合同后，搜候公司应当返还杨春兰的购房款本金及其利息，并承担违约责任，具体理由如下：一、杨春兰已按合同约定足额支付购房首付款14766383元，已履行了合同义务，不存在违约行为；二、杨春兰具备按揭贷款的资质和条件，并按照搜候公司的要求提交了申请贷款所需的全部材料，不存在因杨春兰原因导致按揭贷款合同不能签订的情形；三、按揭贷款合同未签订导致双方买卖合同无法履行，非因杨春兰原因所致，要求杨春兰承担违约责任、赔偿损失，没有事实和法律依据；四、搜候公司要求赔偿违约金不能弥补的房屋空置期间的租金损失无事实和法律依据，相反搜候公司应当对杨春兰的损失予以赔偿；五、搜候公司的合同解除权业已消灭；六、搜候公司要求杨春兰支付解除合同的高额违约金没有事实和法律依据。杨春兰提出以下反诉请求：1.搜候公司返还已付购房款14917554元；2.搜候公司支付违约金1491755.4元；3.搜候公司支付资金占用期间的利息损失。反诉的事实与理由：2012年11月26日，杨春兰与搜候公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1405971），约定杨春兰购买搜候公司开发的朝阳区望京B29商业金融项目1号塔楼***805号房屋，合同总价款人民币29532766元，杨春兰首期支付购房总价款的50%，其余价款与搜候公司有合作关系的银行借款支付（商业贷款）。合同签订后，杨春兰按照约定向搜候公司支付首期购房款，并向搜候公司提交申请贷款所需的全部材料。但合同签订后，杨春兰未收到贷款审批通知，未收到按揭贷款结算通知，搜候公司也未向杨春兰交付房屋。搜候公司构成根本违约。搜候公司起诉要求解除合同，杨春兰同意解除，但需要赔偿杨春兰的损失。杨春兰认为，搜候公司因在其指定的合作银行授信额度不足，导致未能签订按揭贷款合同，进而使双方房屋买卖合同无法履行，搜候公司放任合同不履行的状态，从中受益，有失诚信，构成违约，应当承担违约责任。根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第23条规定，出卖人应当将本金及利息返还买受人。搜候公司针对杨春兰的反诉答辩称：同意在扣除杨春兰应支付的违约金、空置期间的损失等赔偿责任后退还已支付的购房款，不同意杨春兰的第二、三项反诉请求，杨春兰的第二、三项反诉请求没有事实和法律依据，补充协议约定交房条件为付清全款、签署物业管理文件、交齐税费等，杨春兰没有满足任何一项，不符合房屋交付的条件，搜候公司没有义务和责任交房。双方围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下。2012年11月26日，搜候公司（出卖人）与杨春兰（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1405971），约定杨春兰向搜候公司购买位于北京市朝阳区望京B29商业金融项目1号塔楼（办公、商业）15层1单元-111805号房屋（以下简称805房屋）。上述合同约定，付款方式为商业贷款，杨春兰可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向与搜候公司有合作关系的银行借款支付；杨春兰逾期付款超过30日后，搜候公司有权解除合同；搜候公司解除合同的，杨春兰应当自解除合同通知送达之日起30日内按照总房款的10%向搜候公司支付违约金，并由搜候公司退还买受人全部已付款。合同附件五进一步约定，房屋总价款为29532766元，杨春兰于2012年11月26日前支付2953277元，于2012年12月26日前支付1476638元，于2013年1月26日前支付1476638元，于2013年2月26日前支付1476638元，于2013年3月26日前支付1476638元，于2013年4月26日前支付1476638元，于2013年5月26日前支付1476638元，于2013年6月26日前支付1476638元，于2013年7月26日前支付1483023元，余款由杨春兰申请银行按揭贷款，杨春兰应于2012年12月26日起十个工作日内提交申请贷款所需的全部材料，并提出按揭申请和按银行要求期限履行相关银行按揭手续。附件八补充协议第七条第1款约定，杨春兰应按照附件五约定的期限向银行及其指定的律师事务所提交符合要求的按揭材料，并签署有关按揭贷款合同及全部文件；第3款约定无论因何原因，银行拒贷或最终贷款数额不足的，杨春兰须在搜候公司送达通知后十日内，按搜候公司确定的付款方式支付该商品房的全部房款，逾期支付的，搜候公司有权解除合同并按合同约定的违约金标准追究杨春兰违约责任。根据买卖合同第十二条约定，搜候公司应当在2013年12月31日前向杨春兰交付805房屋，买卖合同第十四条第1款第（2）项约定，逾期交房超过90日后，杨春兰有权退房；杨春兰退房的，搜候公司应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照全部已付款的3%向杨春兰支付违约金。附件八补充协议第二条第3款约定：“出卖人向买受人交付房屋时，买受人应当同时符合下述条件：因买受人不能满足下述条件的，出卖人有权拒绝交付房屋并不需要承担逾期交房的违约责任，并且买受人应承担合同约定交付日后的房屋风险和物业管理费用：1）付清全款……2）签署物业管理文件……3）交齐办理产权所需税费及资料……”2012年11月26日，双方就805房屋的买卖办理了网上联机备案手续。关于已支付购房款，双方均认可针对805房屋杨春兰已经向搜候公司支付14917554元。北京市朝阳区不动产登记事务中心于2019年5月13日出具的不动产登记簿显示，805房屋于2015年2月10日登记在搜候公司名下，房屋登记地址为朝阳区阜通东大街1号院3号楼***805号，不动产权证书号为X京房权证朝字第XXXX号，建筑面积527.33平方米。2017年7月6日，805房屋被山东省烟台市牟平区人民法院查封，查封期限截至2020年7月5日；2017年12月18日，805房屋被山东省高级人民法院查封，查封期限截至2020年12月17日。2014年2月13日，中国光大银行北京望京西支行出具《个人贷款项目审批通知书》，内容为因杨春兰收入来源于工程机械经营收入，该行业目前经营风险较大，故否决杨春兰的贷款申请。2014年2月25日，搜候公司向杨春兰出具《关于支付银行拒贷部分房款之告知函》，内容为因杨春兰个人原因，贷款申请已经被银行退回并拒贷，要求杨春兰在收到通知后十日内补足剩余房款。2014年3月4日，搜候公司通过中国邮政EMS向杨春兰邮寄送达上述通知书及告知函，并由北京市方正公证处进行公证，公证处于2014年3于7日作出（2014）京方正内经证字第02800号《公证书》。杨春兰对公证书的真实性予以认可，但称从未收到过通知，并认为恰恰能证明搜候公司在按揭贷款的过程中起到至关重要的作用，搜候公司是按揭手续办理的主体和协调主体，杨春兰仅需根据搜候公司的要求提交相应的资料和签署相应文件即可，发生银行拒贷的责任，不应当由杨春兰承担，拒贷的后果应当由搜候公司承担。杨春兰提交与搜候公司原工作人员妙丽丽的短信记录，其中，2013年10月24日，妙丽丽称：“杨姐，现在银行钱比较紧，又赶上年底！额度有限，不能满足所有客户。这样就会有小部分客户拒贷。所以杨姐咱这边比较紧，您安排一下，看咱们是快递还是本人过来？”2013年11月27日，妙丽丽称：“杨姐，我们还在沟通。华夏流程还在走，基本批了，可现在银行额度比较紧。没钱放款！我们还在沟通想办法…”2013年11月29日，妙丽丽称：“杨姐，银行没有额度，银行肯定会找理由拒贷。银行面对咱们两头，说法肯定不一样！周一换银行，咱们看看再说…”2014年3月5日，妙丽丽称：“杨姐，昨天我把您的想法传递给公司和银行了，银行没同意。该沟通的都沟通了不行！因为咱发票是5成的钱，现在银行一共才有2000万额度！咱必须再付一成，才够他们去审批的条件。银行也才有额度给您放款…昨天公司提到违约金的事情！我想拖一段时间再说！可没想到单子都出了！我看了里面还有您房款违约金（4万多）！违约金肯定是要出了…躲不掉！”杨春兰主张可以证明未能办理按揭贷款系因银行批贷额度不够，非杨春兰原因造成。搜候公司不认可杨春兰的证明目的，称妙丽丽作为销售人员，只是在客户资质出现问题无法满足银行要求时与客户沟通，银行额度比较紧是针对银行同期放款额度而言，银行是否放贷是基于客户个人资质，与原告无关。搜候公司亦提交其工作人员与妙丽丽的通话录音，其中关于杨春兰的批贷情况，妙丽丽称：“当时好像是赶上年底，说其他银行有的是没有额度的，有额度的公司让她提供一个财务报表，但是她不提供财务报表，银行说可以提供一个对外的财务报表，但她也没提供，所以当时银行这边就拒贷了，好像不止一个银行拒贷，拒贷后咱们公司（指搜候公司）还给她发拒贷函了……当时这个事情我还挺生气的，因为涉及到我们的个人佣金，涉及我们总监的佣金，当时我们还很重视，跟她沟通了好多次但她确实没有提供……换银行也是想了好多办法，银行再次要求提供财务报表证明公司情况。财务报表不是分两版，一版对内，一版对外，把对外的给我们也行，只要我们有这份报表能证明你公司是正常运营的就可以，但她还是没有提供。后来银行嫌时间太长以及其他人需要贷款等事由就给她拒贷了。”杨春兰称录音主体真实性无法确认，且录音内容是被录音者受到引诱的情况下做出的，对搜候公司有利的部分不具有客观性，仅仅是个人的意见或看法，无其他证据予以佐证。搜候公司还提交了其向外出租房屋的租赁合同以及805房屋所在大厦其他业主出租房屋的租赁合同，搜候公司主张依据上述合同加权算出房屋空置损失应按照6.3元每平方米每天计算。杨春兰对真实性、关联性及证明目的均不认可。杨春兰提交银行流水、对账单、公司营业执照等，证明其有贷款资质。搜候公司均不予认可，认为与本案无关。庭审中，杨春兰同意已支付的款项在本案中直接进行抵扣。本院认为，本案中，搜候公司与杨春兰签订的《北京市商品房预售合同》依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现搜候公司要求解除上述合同，杨春兰同意解除合同，本院不持异议。合同解除后，杨春兰应配合搜候公司办理805房屋的网签注销手续。双方合同约定，如银行拒贷或最终贷款数额不足的，杨春兰须在搜候公司送达通知后十日内，按搜候公司确定的付款方式支付该商品房的全部房款。根据本案现有证据及查明的事实，银行因杨春兰个人原因拒绝贷款后，搜候公司已要求杨春兰补齐购房款，但杨春兰至今未按合同约定支付剩余购房款。杨春兰抗辩称银行未批贷原因在于搜候公司，不应由其承担相应责任，但就此未进行充分举证，现亦无证据证明，搜候公司曾向杨春兰承诺保证其贷款办理成功，故对于杨春兰的抗辩主张，本院不予采信。杨春兰未按约定支付购房款，构成违约。搜候公司要求杨春兰支付违约金，有事实依据与合同依据，本院予以支持。杨春兰主张合同约定的违约金标准过高，申请酌减。综合合同的履行情况、双方过错程度、搜候公司的损失情况酌情确定为220万元。综合考虑杨春兰已经支付款项的情况以及搜候公司的损失情况，考虑到违约金足以弥补搜候公司的损失，关于搜候公司要求杨春兰支付房屋空置损失的诉讼请求，本院不予支持。杨春兰提出反诉，认为搜候公司未告知合作银行是哪一家、未协助杨春兰成功办理按揭贷款、未按约定交房，构成违约，应支付违约金。但杨春兰所述告知合作银行名称、协助杨春兰成功办理贷款并非搜候公司的合同义务，且在杨春兰未满足交房条件的前提下，搜候公司未向杨春兰交房，并不违反双方约定。故杨春兰要求搜候公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。杨春兰同意已支付的款项在本案中直接进行抵扣，搜候公司同意在扣除违约金等款项后退还杨春兰已支付款项，本院不持异议。杨春兰要求搜候公司支付资金占用损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京望京搜候房地产有限公司与被告（反诉原告）杨春兰于二〇一二年十一月二十六日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1405971）于判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）杨春兰于判决生效后七日内协助原告（反诉被告）北京望京搜候房地产有限公司办理《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1405971）的网签注销手续；三、原告（反诉被告）北京望京搜候房地产有限公司于判决生效后七日内在扣除违约金后退还被告（反诉原告）杨春兰购房款一千二百七十一万七千五百五十四元；四、驳回原告（反诉被告）北京望京搜候房地产有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨春兰的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189464元，由被告（反诉原告）杨春兰负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费74263元，由被告（反诉原告）杨春兰负担18611元（已交纳），由原告（反诉被告）北京望京搜候房地产有限公司负担55652元（于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 韩晓薇审 判 员 王有成审 判 员 窦京京二〇一九年十月三十一日法官助理 彭佳妤书 记 员 高 华-6--7-