江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4793号原告：江西省神马房地产开发有限公司，住所地：宜春市袁州区平安路139号欧景名都6号楼，统一社会信用代码：913609005711528178。法定代表人：胡关平，公司董事长。委托诉讼代理人：易万根，江西天开律师事务所律师。被告：许芳文，男，1974年1月13日出生，汉族，住江西省上栗县。原告江西省神马房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告许芳文（以下简称被告）商品房预售合同、追偿权纠纷一案（立案案由商品房预售合同纠纷），本院于2019年7月10日立案后，依法组成由审判员周小燕担任审判长，与人民陪审员单锦林、敖高生参加的合议庭，代书记员黄娟担任记录，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易万根到庭参加诉讼，被告经本院传票公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间于2016年12月5日所签《商品房买卖合同》，并将位于宜春市袁州区平安路137号“欧景名都”十一幢一单元301号房屋退还给原告；二、判令被告向原告支付解除合同后的违约金2491.59元（498318元×0.5%）；三、判令被告承担逾期还贷已经由原告支付了的银行贷款利息和罚息2734元并支付给原告；四、判令被告承担放贷银行诉原、被告还贷的案件受理费7122元，并支付给原告；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发并所有的位于宜春市袁州区平安路137号欧景名都十一幢一单元301号房屋。在原告替被告垫付首付款后，被告以该房向建行宜春市分行办理了按揭贷款。按合同第六条约定：被告应于合同生效当日向原告支付购房首付款，但被告以各种理由未支付。按合同第七条第（2）项约定，被告逾期付款超过60日，原告有权解除合同，被告按累计应付款的0.5%向原告支付违约金。但自2016年12月5日合同生效后，至今近二十九个月了，被告即未向原告支付购房首付款，也未按期归还由原告担保的建行按揭贷款，造成建行向法院起诉解除《个人住房借款合同》，法院判决由原告承担担保责任向银行全额返还所贷购房款及利息、罚息、诉讼费用等。原告已依法院判决履行了全部担保付款义务。现原、被告双方协商解决购房合同纠纷不能的情况下，原告为维护自身合法权益，特向法院诉讼，请求支持原告上述诉请。被告既未参加本案一审庭审，也未作出书面答辩。本院经审理查明：2016年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YC201612057380）一份，约定由被告购买原告开发的位于宜春市袁州区平安路137号欧景名都十一幢一单元301号房屋一套，该房屋为原告的预售商品房，建筑面积108.33平方米，单价4600元/平方米，房屋总价款498313元。合同第六条付款方式及期限规定，付款方式：被告按按揭贷款方式按期付款，被告应于当日支付首付房款100318元，银行按揭398000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定等其他事项一并进行了约定。合同签订后，原告同意被告暂不交纳购房首付款。对于另外398000元按揭购房款，2016年12月7日，原告、被告与中国建设银行股份有限公司宜春市分行（以下简称建行宜春市分行）签订一份《个人住房借款合同》。合同约定：1、贷款金额398000元，借款期限22年。2、采用等额本息还款法。3、贷款利率为浮动年利率，即执行基准利率，并在每年的1月1日调整一次。4、被告许芳文出现不按合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，建行宜春市分行可以宣布贷款立即到期，要求被告许芳文立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保权利；并按合同约定贷款利率的水平上上浮50%计收罚息和复利。5、原告对该贷款承担阶段性连带保证责任担保，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证等证书，交原告收执之日止。6、抵押物为被告许芳文所购买的上述房屋。合同签订后，建行宜春市分行于2016年12月23日向被告许芳文发放了贷款398000元。同年7月31日，建行宜春市分行与被告许芳文在宜春市不动产登记局办理了预告抵押登记手续。自2017年4月开始，被告许芳文未按《个人住房借款合同》约定履行还款义务。2017年5月至2018年1月期间，建行宜春市分行从原告的保证金账户内扣划了六次保证金，用于偿还被告许芳文当月所拖欠的借款本息，合计人民币22366.13元，截止至2018年4月13日，被告许芳文尚欠建行宜春市分行贷款本金385907.85元、利息2204.65元、本金罚息11.94元、利息罚息21.52元、合计人民币388145.96元。经建行宜春市分行向被告许芳文催讨借款本息未果，该行遂于2018年4月23日将原告和被告一并诉至本院，本院于2018年7月30日作出（2018）赣0902民初2572号民事判决书，判决：一、解除原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行与被告许芳文、江西省神马房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》；二、限被告许芳文于判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行借款本金383225.7元、利息2709.69元、本金罚息8.82元、利息罚息15.49元、合计人民币385959.7元（时间截止至2018年7月23日）；自2018年7月24日之后的利息、罚息，按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至借款本息全部清偿之日止，由被告许芳文予以偿还；三、被告江西省神马房地产开发有限公司对被告许芳文的第二项还款义务承担连带清偿责任。被告江西省神马房地产开发有限公司承担保证责任代为偿还的借款本息计人民币34782.45元及之后承担保证责任代为偿还的金额，有权向被告袁会云追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司宜春市分行的其他诉讼请求。案件受理费7122元，由被告许芳文负担。判决生效后，被告许芳文仍未按判决书履行义务，原告代被告袁会云向建行宜春市分行支付借款本息、案件诉讼费等435122.52元，其中包含（2018）赣0902民初2572号民事判决书中指定的借款利息2709.69元、本金罚息8.82元、利息罚息15.49元计2734元。原告代被告向建行宜春市分行支付435122.52元履行了保证责任后，经多次找被告协商解决购房纠纷未果，原告无奈遂诉至本院。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应恪守约定严格履行合同义务。合同签订后，至今被告未向原告交纳购房首付款。未按约定逾期超过60日支付购房款，显属违约。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并按累计应付款的0.5%支付违约金2491.59元（498318元×0.5%），符合合同约定，本院予以支持。被告在建行宜春市分行按揭贷款398000元，《个人住房借款合同》签订并生效后，建行宜春市分行向被告发放了贷款398000元，并且该款已付至原告，因被告未按《个人住房借款合同》约定向建行宜春市分行支付贷款本息，原告由此根据该份合同的约定履行了连带责任保证义务，向建行宜春市分行共支付了43122.52元，扣除原已收到被告交的398000元外，原告另行代支付了案件诉讼费7122元，以及建行宜春市分行按约定收取的银行贷款利息和罚息金额，现原告对银行利息和罚息仅主张2734元，系其行使自由处分权的行为，本院予以支持。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。故原告诉请被告支付其已代付银行贷款利息和罚息2734元及所交纳的案件受理费7122元，本院予以支持。本案立案案由为商品房预售合同纠纷，由于原告对上述款项一并在本案中主张，故案由还应增加追偿权纠纷。被告经本院传票合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西省神马房地产开发有限公司与被告许芳文于2016年12月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YC201612057380），由被告许芳文将欧景名都十一幢一单元301号房屋退还给原告江西省神马房地产开发有限公司；二、限被告许芳文于本判决生效之日起十日内支付原告江西省神马房地产开发有限公司违约金2491.59元；三、限被告许芳文于本判决生效之日起十日内支付原告江西省神马房地产开发有限公司已付银行贷款利息和罚息2734元、案件受理费7122元；以上判项被告袁会云合计应支付原告江西省神马房地产开发有限公司人民币12347.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8907元，由被告许芳文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 长  周小燕人民陪审员  单锦林人民陪审员  敖高生二〇一九年十月十七日代书 记员  黄 娟