贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1468号上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省凯里市永丰西路。委托诉讼代理人（特别授权）：彭育鋆，贵州七律律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：王桥军，男，1978年7月4日出生，苗族，贵州省丹寨县人，住凯里市永乐路26号附99号。被上诉人（原审原告）：刘敏，女，1981年12月12日出生，苗族，贵州省黄平县人，住凯里市永乐路26号附99号。委托诉讼代理人（特别授权）：王桥军，系刘敏丈夫。上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司因与被上诉人王桥军、刘敏商品房预售合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2019）黔2601民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯里碧桂园物业发展有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销（2019)黔2601民初1625号判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。二、请求贵院依法判令由被上诉人承担本案第一、二审诉讼费。事实和理由：原审法院在未查明本案基本事实的情况下，判决支持被上诉人的全部诉讼请求，故原审法院在审理本案的过程中存在基本事实认定不清的情况(一）针对被上诉人主张由上诉人支付逾期交楼违约金的诉求，原审法院存在未查明本案是否构成逾期交房和未正确认定逾期交房的时间等基本事实的情况下支持被上诉人的有关诉求，上诉人认为原审法院的存在基础事宜认定不清的情形，理由如下：首先，从双方于2016年8月3日所签定的《商品房买卖协议书》(编号：2016006796以下简称“主合同”）第十一条交付时间和条件“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件：2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……”的内容，结合本案所涉房屋有关工程于2017年9月取得勘察、监理、设计、施工和建设单位的联合验收通过即过到该房屋的验收报告。并于2017年11月27日取得实测报告，并于合同约定的交楼时间取得相应的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》而已经具备合同约定的交付条件的基础上，我司通过书面《收楼通知书》的形式告知被上诉人对本案所涉房屋收楼，但是被上诉人以非合同的理由拒绝收楼，故相应的后果应由被上诉人自行承担，原审法院在支付被上诉人相应诉求的判决于事情和法律无据。其次，即使以该房屋取得建设工程竣工验收备案表作为该房屋竣工合格的证明文件，即依补充协议第四条“关于商品房的交付条件，买卖双方一致同意不按照合同第第十一条第（二）款的约定履行，同意接本条款约定履行，该商品房交付时应当符合的条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收所需的全部文件”的内容并结合我司于2017年9月向有关部门申请备案的实际情况可知，被上诉人自愿免除我司在提交相应材料和逾期获得竣备表逾期交房责任。故原审法院直接支持被上诉人要求支付逾期交楼购房款的诉讼请求于事实无据，恳请贵院依法改判驳回被上诉人的相应诉讼请求。再次，即使我存在逾期交楼的违约行为，依主合同第十三条“逾期交房超过90日的，（该日期应当与本条的第1(1)项中的日期相同后），买受人有权退房，应当书面通知……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买售人支付全部已付款万分之2的违约金，并于该商品房实际交楼之日起30日内向买受人支付违约金”本案中被上诉人并没有“实际”收楼，故本案上诉人向被上诉人实际支付逾期交楼违约金也前提条件未成就。最后，从相应主合同及期补充协议为双方的真实意思表示，其内容对双方均具有法律约束力，但除此之外的其他条款内容仍是双方当事人的真实意思表思而对双方当事人具有法律约束力。故原审法院在枉顾事实的基础上错误下判的行为严重损害上诉人合法权益的行为。因此，原审法院存在未认定本案基本事实不清的情形，错误作出支持被上诉人相应诉求的判决，恳请贵院对原审法院的上述错误予以纠正。(二）针对被上诉人主张由上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，原审法院在未查明本案是否应交付有关文件和未正确认定逾期交付文件的时间等基本事实的情况下。轻易判决支持被上诉人的有关诉讼请求，上诉人认为原审法院的存在基础事宜认定不清的情形，理由如下：首先，从主合同第二十二条第三款转移登记及补充协议附录三有关内容可知，被上诉人委托上诉人转移登记的情况下无需向被上诉人移交相应转移登记的有关材料，而是由上诉人代被上诉人申办和领取本案所涉商品房的所有权证书后将有关所有权证书转交被上诉人。故本案中上诉人无需向被上诉人移交相应转移登记资料的行为，故不存在上诉人对被上诉人有移交有关文书逾期的违约行为。其次，依附录三第三条“买受人自愿同意出卖人在在下列条件同时具备之日起的580天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交凯里市房管局，……3、买受人对该商品房的质量等无异议且已接受该商品房并签属了相关收楼文件”的内容可知，目前本案中被上诉人一直以非合理的理由拒绝收楼，故未达到双方约定的提交办理该房屋所有权证的条件，故上诉人不存在相应违约行为。(三）被上诉人不可同时向上诉人主张逾期交楼和逾期交付有关文件或房屋所有权证的两个诉求，理由如下：首先，两个诉求之间存在相应排斥的关系，应被上诉人收楼在先，上诉人转移有关文书和所有权证书在后，因为被上诉人收楼前，其与上诉人之间仅为商品房买卖合同关系，还不具备物权关系，我司合同是否继续履行尚不明确，如上诉人因房屋质量问题或是维修整改等问题发生争议的，其享有解除合同的权利。则在此情况下，不可能办理相应的房产权证。其次，上诉人只有在业主办理本案房屋的收楼手续成为业主，被上诉人以其收楼的实际行为准确表明不会解除合同，才达到上诉人与被上诉人所约定的办理本案所涉房屋的前提条件之一，故从双方所签定的有关协议可知，收楼行为和办证行为是有先后顺序和必经关系的，故本案中被上诉人在非合理理由拒不收楼的情况下，其不具备要求上诉人办理相应房屋所有权证的权利。综上，原审法院在审理本案过程中存在认定事实不清的情形存在。因此，上诉人请求贵院依法撤销本案原审判决，并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。王桥军、刘敏答辩称：1、上诉人与被上诉人之间没有交付手续，上诉人与被上诉人没有完成交房。2、上诉人建筑的房屋存在质量问题，且上诉人提供的房屋质量保证书并没有国家的任何部门签字盖章，且擅自更改国家强制性房屋保修条款，不具有法律效力。3、被上诉人多次要求上诉人对案涉房屋进行整改，上诉人一直未对此进行整改。4、被上诉人在未与上诉人之间完成交付手续的情况下，上诉人就向被上诉人发送律师函来进行催收物业管理费。5、上诉人未提交相关的消防备案登记信息证明，上诉人的商品房未达到交付的条件。综上，我方认为上诉人尚未达到交付条件，一审查明事实清楚，证据充分，应驳回上诉人的上诉请求。王桥军、刘敏向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2018年1月1日至实际交付符合交付条件的商品房之日止的逾期交房违约金，违约金以1302935元为基数，按照日万分之二计算，暂计至2019年3月6日的违约金为111791元；2、判令被告支付2018年7月1日至交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，违约金以1302935元为基数，按日万分之一计算，暂计至2019年3月6日为32312元；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月3日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1、原告向被告购买被告开发的凯里市永丰西路延伸段南侧，清水江北侧原玻璃厂A地块第41幢1单元9层902号房，建筑面积为250.26平方米，套内面积221.92平方米，房屋总价款1302935元，2.出卖人承诺于2017年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时该商品房应符合下列条件（1）、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。3、出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告按照约定向被告足额支付购房款1302935元，但被告未能按照双方约定按时履行交房及交付办理商品房转移登记的有关文书义务。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签订的《商品房买卖合同》，被告应于2017年12月31日之前向原告交付涉案商品房”。被告未按照合同约定按时交付房屋，违反合同约定依法依约均应承担违约责任。截止至庭审之日，本案涉案房屋尚未达到房屋交付条件，故本院支持原告2018年1月1日至起诉之日、即2019年4月15日的逾期交房违约金，被告应向原告支付的违约金数额为122215.3元（1302935元×469天×0.0002），2018年4月16日至实际交房之日止的逾期交房违约金，原告可待实际发生之后再另行起诉。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金问题，原、被告在商品房买卖合同中承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，截止至庭审之日，被告未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故依法依约应承担违约责任。被告应支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金37524.5元（1302935元×288天×0.0001）。2018年4月16日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期交房违约金，原告可待实际发生之后再另行起诉。被告凯里碧桂园物业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王桥军、刘敏2018年1月1日至2019年4月15日的逾期交房约金122215.3元。二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王桥军、刘敏2018年7月1日至2019年4月15日的逾期交房约金37524.5元。三、驳回原告王桥军、刘敏的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取的1591元，由被告贵凯里碧桂园物业发展有限公司负担。二审举证期限内，上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司向本院提交了以下两组证据：第一组证据，《上诉人与被上诉人成立的商品房买卖合同及其附录和附件》，拟证明双方成立真实的商品房买卖合同关系，并价款违约责任及交付条件等进行了约定。第二组证据，《竣工备案表》、《商品房面积实测报告》、《商品房使用说明书》、《质量保证》，拟证明案涉的房屋的交付状态。第三组证据，《被上诉人在案涉房屋内安装地暖的现场图片》、拟证明被上诉人实际占有该房屋并对该房屋进行改造。经本院组织双方当事人进行质证，被上诉人王桥军、刘敏对上诉人提交的第一组证据无异议，本院予以采信。被上诉人王桥军、刘敏对上诉人提交的第二组、第三组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但认为未能达到其证明的目的，上诉人应当提供符合国家规定交付条件的相关文件。本院对上诉人提交第二组、第三组证据真实性、合法性、关联性予以确认。二审审理查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的的争议焦点为以下几点：1、上诉人交付房屋时是否违约？是否逾期交房？2、案涉的房屋是否存在质量问题？关于上诉人交房是否违约的问题，被上诉人按照上诉人发出的收楼通知书，已按时到达收楼地点，但上诉人并未有人接待和办理房屋的移交手续。事后，被上诉人提出房屋存在质量问题，上诉人也未采取整改，故导致违约。一审法院认为上诉人未按照合同约定按时交付房屋，违反合同约定，有事实和法律依据。上诉人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办证商品房转移登记的有关文书，交给买受人，但至今未向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书也违反双方和合同约定。上诉人认为其无需向被上诉人移交相应转移资料的行为，并不存在违约的上诉人理由不能成立。本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，处理得当，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3182元，由上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘志红审判员  田 嫄审判员  王山地二〇一九年十月二十五日书记员  周烈刚