北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初81458号原告：翌成创意（北京）物业管理有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-D1098。法定代表人：沈敏恺，董事长。委托诉讼代理人：洪流，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱宇，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：北京红魔餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路219号1幢3层XXXX。法定代表人：周伟，执行董事。委托诉讼代理人：董宇琼，北京法贤律师事务所律师。原告翌成创意（北京）物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京红魔餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱宇，被告的委托诉讼代理人董宇琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年11月14日解除；2、被告按照月租金6倍的标准向原告支付违约金327153.18元；3、被告向原告支付自2018年10月27日起至2018年11月14日的租金34532.84元；4、被告向原告支付自2018年11月15日起至实际腾退之日止的房屋占用使用费（按照月租金54525.53元的标准计算，暂计至2018年12月26日为149036.44元）5、被告向原告支付自应付租金之日起至实际付款之日止的逾期付款利息（以34532.84元为基数，按合同约定的0.5%每日的标准，暂计至2019年4月26日为35050.83元）；6、被告向原告支付物业管理费（按照每月8963.10元的标准，自2017年4月27日起暂计至2018年12月26日共20个月，为179262元）；7、被告向原告支付自应付物业管理费之日至实际付款之日的逾期付款利息（以179262元为基数，按银行同期贷款利率的标准，暂计算至2019年4月26日为9484.50元）。事实和理由：2017年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区朝阳北路XXX号XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给被告使用，房屋用途为办公。租赁期限自2017年4月27日起至2019年4月26日止，免租期为2017年3月27日至2017年4月26日。根据合同约定，该房屋月租金为人民币54525.53元，月物业管理费为8963.1元。被告应每3个月支付一次租金，于每个付款月提前20日向原告支付次3个月租金，物业费则按月支付。如果被告逾期支付租金，每逾期一日，则被告需按合同总金额的0.5%支付滞约金。合同签订后，原告于2017年3月28日将该房屋交付给被告，被告也使用该房屋至今。被告本应于2018年10月5日之前向原告支付2018年10月27日至2019年1月26日的租金共计163576.59元，然而被告迟迟不予支付。此外，自2017年4月27日起，被告就未再向原告支付任何物业管理费。根据合同第九条第2款的约定，被告逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过三十日的，原告有权解除合同，且被告应按月租金的6倍支付违约金。被告长期拖欠物业管理费，且租金也已逾期支付近3个月，故提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、双方于2018年10月协商解除房屋租赁合同，原告也同意与被告解除合同，被告于2018年10月25日已经搬离并腾退了涉案房屋，双方的租赁合同已经于2018年l0月25日解除。2、我方不存在违约，原告要求按照月租金6倍的标准支付违约金，缺乏事实依据，违约金金额，原告未交证据证明存在损失，不应支持，且原告主张违约金金额过高，申请法院予以调整；3、我方已于2018年10月25日腾退并交付房屋给原告，不存在拖欠租金的情形；4、双方租赁合同未约定房屋占有使用费，我方已经腾退交付房屋，不存在占有使用费问题；5、逾期付款利息属于损失，与违约金冲突，缺乏法律依据；6、物业管理费无事实依据及法律依据，双方达成租赁合同之日起，原告承诺只需要在免租期内支付物业管理费，其余租期不需要交物业管理费，从租赁之日起，原告从未向我们提出过要求支付物业管理费，合同也未约定利息，原告主张缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：涉案房屋的所有权人为北京天伦伟业房地产开发有限公司。2017年3月，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：出租房屋情况1、甲方出租给乙方的房屋坐落在本市朝阳区朝阳北路219号XXXX号，出租面积238.77平方米，租赁用途：办公。第三条：交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2017年3月28日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期为2017年4月27日起至2019年4月26日止。2、甲乙双方约定有免租期，免租期自2017年3月27日起至2017年4月26日止，共计1个月。在此期间，乙方无需支付租金，但需支付物业管理，水电费和其他一切由乙方实际使用而产生的费用……第四条：租金、支付方式和限期1、甲乙双方约定，甲方于2017年3月28日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2017年4月27日起至2019年4月26日止。该房屋租金2年内不变。2、乙方应于自2017年4月27日起每个付款月提前20日向甲方支付次3个月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按合同总金额的0.5%支付滞纳金。各年度实际支付租金如下：2017年3月30日：支付227065.22元整（含保证金1个月，租金3个月，免租期内物业费）；2017年7月5日：（自此次付款起每个付款日支付3个月租金，以下同。）支付：163576.59元。2017年10月5日：支付163576.59元；2018年1月5日：支付163576.59元；2018年4月5日：支付163576.59元；2018年7月5日：支付163576.59元；2018年10月5日：支付163576.59元；2019年1月5日：支付163576.59元。3、乙方支付租金的方式如下：每3个月支付一次，先付后用，以支票或转账形式均可。第五条：保证金和其他费用1、甲、乙双方约定，房屋租赁的保证金（相当于1个月的租金）为人民币54525.53元。同时乙方应预付3个月租金，共计人民币163576.59元，此费用须于2017年3月29日前向甲方支付。2、甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，乙方返还房屋并返还保证金收款凭证后，甲方应将收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分在30天内无息归还乙方……4、租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、物业管理等由乙方实际使用而产生的费用由乙方承担。如因乙方延期支付上述费用，甲方代乙方支付的上述费用包括但不限于电、通讯、物业费以及由此产生的滞纳金等，甲方有权要求乙方返还……7、租赁期间，免租期内，乙方应承担的物业管理费用为1元/平方米/天。乙方每月需支付物业管理费人民币8963.1元整……第七条：房屋返还时的状态1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的7个工作日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租期最后一个月租金的两倍向甲方支付该房屋占用使用费……第九条：解除本合同的条件……2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。且违反合同的一方，应向另一方按月租金的6倍支付违约金；……（六）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过三十日的……第十条：违约责任……5、租赁期间，若乙方中途擅自退租的，甲方不退还乙方缴纳的保证金，且乙方应向甲方另外支付违约金，违约金的金额为其违约时6个月的租金。若违约金不足抵付甲方直接损失的，乙方还应赔偿甲方其余损失……第十一条：其他条款1、与本合同有关的任何通知/联络必须以书面形式进行。任何上述文件以传真、挂号信、快递方式送至合同中指定的地址/最近被告知的地址，均被视为送达。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告。2017年3月30日至2018年10月26日期间的租金，被告均已支付完毕。被告还支付保证金54525.53元及2017年3月27日至2017年4月26日期间的物业费8963.1元。2018年10月27日之后的租金以及2017年4月27日之后的物业费，被告未予支付。2018年11月14日，原告向被告发送《关于解除的函》，内容为：2017年3月，翌成创意（北京）物业管理有限公司（以下简称“北京翌成”）与北京红魔餐饮管理有限公司（以下简称“北京红魔”）就“朝阳区朝阳北路219号XXXX”（以下简称“该房屋”）签订《房屋租赁合同》。租赁期限自2017年4月27日起至2019年4月26日止。房屋用途为办公。该房屋已于2017年3月28日交付给北京红魔。该房屋月租金人民币伍万肆仟伍佰贰拾伍元伍角叁分(RMB54525.53)，免租期物业费人民币捌仟玖佰陆拾叁元壹角（RMB8963.1），保证金人民币伍万肆仟伍佰贰拾伍元伍角叁分（RMB54525.53）。北京红魔应于2017年3月30日向北京翌成支付人民币贰拾贰万柒仟零陆拾伍元贰角贰分(RMB227065.22)，2017年7月5日向北京翌成支付人民币壹拾陆万叁仟伍佰柒拾陆元伍角玖分(RMB163576.59)，之后每3个月支付一次，先付后用。物业费按月支付。电费、通讯费按照实际账单按月支付。北京翌成分别于2018年10月17日、2018年10月23日通过微信向北京红魔发送《XXXX租金催缴函》，明确告知北京红魔应及时履行租金缴纳义务。截止目前，北京红魔应于2018年10月5日之前向北京翌成支付2018年11月、2018年12月、2019年1月的租金（先付后用）共计人民币壹拾陆万叁仟伍佰柒拾陆元伍角玖分（RMB163576.59），截止目前，北京红魔已逾期支付租金超过40天。现根据上述事项，北京翌成正式函告如下：1．《房屋租赁合同》于2018年11月14日正式解除、终止。2．北京红魔应于收到本函后立即向北京翌成支付应付租金计人民币壹拾陆万叁仟伍佰柒拾陆元伍角玖分(RMB163576.59)。3.北京红魔应于收到本函后立即向北京翌成支付违约金计(RMB327153.18)。4．北京红魔应于收到本函后立即归还该房屋，每逾期1日，北京红魔应按租期最后一个月租金的两倍向北京翌成支付房屋占用使用费。5．北京红魔应于收到本函后立即完成该房屋腾空及恢复原状，拒不修复的，北京红魔应按市场价格赔偿。6．北京红魔应于收到本函后立即完成所有工商注册迁移手续，逾期不完成的，北京翌成有权没收保证金并要求北京红魔承担其他全部损失。综上，北京红魔应积极履行上述义务，北京翌成将不再另行书面通知。如北京红魔未能于上述期限内履行本函项下任何义务，北京翌成将采取一切法律手段维护其合法权益。”关于合同解除，被告称双方协商解除合同，并提交《被告公司负责人与原告公司出租负责人微信聊天记录》（内容显示：2018年10月22日上午8:12你好心某，我是XXXX陈某，上周跟你们说的事情我们考虑可以更换小鹿资本那间办公室，希望你们这边能给我们一个最低价格现在我们资金也比较紧张另外我想XXXX退租后之前的押金直接转移到新的房间上然后房租我们再多退少补，本周我不在这边，我会让另外一位负责人去前台找你们沟通和办理多谢2018年10月22日上午8:28王某某：），证明原告出租物业负责人同意被告解除租赁合同。原告对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，称该证据不能证明原、被告就涉案房屋租赁解除事宜作出了协商一致的书面约定。因被告未提供该证据的原始载体，故对该证据的真实性，本院不予采信。被告还提交原告对涉案房屋对外招租广告（王某某微信朋友圈发布信息图片），证明被告搬走后，原告即对涉案房屋对外招租，并未产生实际损失，王某某是原告公司出租物业负责人，原告出租房屋为集中办公区，免交物业费。原告对其真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，称无法看出原告对涉案房屋对外招租时间，且被告直到2019年8月才将工商注册信息迁移，严重影响了原告公司对外招租，逾期支付租金的滞纳金及原告转租的租金收益就是原告的损失。因被告未提供该证据的原始载体，故对该证据的真实性，本院不予采信。关于房屋腾退，被告称其于2018年10月25日搬离涉案房屋，并同原告进行了交接，有双方签字的出门条，在原告手中保管，钥匙也交给了原告公司的保安，并且电话告知了原告的工作人员王某某，但未提供证据予以证明。原告对此不予认可，称双方并未办理交接，因被告拖欠租金，原告到涉案房屋送达解除合同通知函，但发现被告公司已经搬离，故在房屋上加了一把锁，并将解除通知函张贴在了涉案房屋的玻璃幕墙上。本院认为：原、被告签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，应认定为合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于合同解除，被告主张于2019年10月25日与原告协商一致解除了合同，但未提供有效证据予以证明，故本院对其主张不予采信。依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条，被告逾期支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的，原告有权书面通知被告解除合同。现因被告未及时支付租金、物业费等相关费用，原告向其发送《关于解除的函》，告知合同于2018年11月14日解除，具有合同依据，故本院认定双方签订的租赁合同于2018年11月14日解除。关于租金及物业费，根据《房屋租赁合同》第四条、第五条约定，被告应及时支付2018年10月27日至2018年11月14日期间的租金及2017年4月27日至2018年11月14日期间的物业费，被告虽主张免交物业费，但未提供充分证据予以证明，故对其主张，本院不予采信。关于房屋占用使用费，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，原告已经向被告发送了解除合同通知函，告知被告合同于2018年11月14日解除，并至迟于2018年11月14日已经知道被告搬离了涉案房屋，故其应当及时收回涉案房屋，以防止损失的扩大，而原告仅在涉案房屋上加锁，并未及时收回涉案房屋，对此扩大部分的损失，不应由被告承担。故对房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付租金及物业管理费的利息和违约金，首先，关于逾期支付物业管理费的利息，原告主张无合同依据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。其次，关于逾期支付租金的利息，原告主张其合同依据为合同第四条第二款，即关于滞纳金的约定，该滞纳金实际系违约金的一种，属于逾期付款违约金，与其主张因被告逾期付款导致合同解除所产生的违约金属被告因同一违约行为产生的违约责任，故本院将一并予以考虑。关于违约金，被告称原告主张违约金金额过高，要求法院调整，而原告未举证证明其存在实际损失，故本院综合考虑因被告违约给原告造成的房屋空置损失、逾期付款资金占用损失等相关情况，酌定由被告支付原告违约金16万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告翌成创意（北京）物业管理有限公司与被告北京红魔餐饮管理有限公司于二〇一七年三月签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年十一月十四日解除；二、被告北京红魔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告翌成创意（北京）物业管理有限公司支付二〇一八年十月二十七日起至二〇一八年十一月十四日止的租金三万四千五百三十二元八角四分；三、被告北京红魔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告翌成创意（北京）物业管理有限公司支付二〇一七年四月二十七日起至二〇一八年十一月十四日止的物业管理费十六万七千零一十二元四角三分；四、被告北京红魔餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告翌成创意（北京）物业管理有限公司支付违约金十六万元；五、驳回原告翌成创意（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18514元，由原告翌成创意（北京）物业管理有限公司负担9866元（已交纳）；由被告北京红魔餐饮管理有限公司负担8648元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋晓佩人民陪审员  马利彪人民陪审员  魏亦龙二〇一九年十月二十八日法官 助理  于 婷书 记 员  唐阁丽