山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8858号 上诉人（原审被告）:金宣（青岛）公寓管理有限公司，住所地山东省青岛市市北区敦化路138号西王大厦907户。 法定代表人：卢成波，总经理。 委托诉讼代理人：李恒，男，1989年6月18日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周宗勋，男，1963年10月27日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：周明昊，女，1995年12月8日出生，汉族，住山东省青岛市市北区，系被上诉人之女。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司与被上诉人周宗勋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司上诉请求：撤销青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4212号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：一审法院判决由上诉人承担的违约金过高，赔偿2018年6月5日至2018年9月27日的租金不合理。第一，此前上诉人一直全面履行合同，没有恶意逃避责任，涉案房屋长期处于空置状态，上诉人均按时支付约定租金，勇于承担损失，且多次积极联系被上诉人协商调整合同约定的租金事宜，因为双方对后期租金谈不妥才导致的租金停止支付；第二，上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失，上诉人代理的涉案房屋并未给上诉人盈利，并且属于严重亏损房源，再赔偿被上诉人违约金6016元不公平。 被上诉人周宗勋辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 周宗勋向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年3月3日签订的青岛市房屋出租委托代理合同；2.金宣（青岛）公寓管理有限公司支付周宗勋自2018年6月5日至9月4日的房租9024元，并按照合同约定支付自2018年9月5日至27日期间的房租2306元；3.金宣（青岛）公寓管理有限公司支付违约金6016元；4.本案诉讼费用等由金宣（青岛）公寓管理有限公司承担。事实和理由：2018年3月3日，周宗勋与金宣（青岛）公寓管理有限公司签订编号为0000011号《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定周宗勋将位于青岛市市北区户房屋出租给金宣（青岛）公寓管理有限公司，合同约定租赁期限为三年，租金为每月3008元。按照合同约定，金宣（青岛）公寓管理有限公司应于2018年9月5日支付三个月的房租9024元，但金宣（青岛）公寓管理有限公司未按合同约定支付房租。周宗勋自9月10日起多次与其交涉未果，为维护自己合法权益诉至法院，望判如所请。 金宣（青岛）公寓管理有限公司辩称，1.同意解除涉案青岛市房屋出租委托代理合同；2.月租金不是3008元，周宗勋主张的3008元是包含了物业费及供暖费及免租期的，扣除月物业费10元、月供暖费303元及每月均摊的免租期费用250元，月租金应为2445元。不同意支付给周宗勋2018年6月5日至2018年9月4日期间的房租，因为该期间系免租期，在合同第3条第3款约定了，金宣（青岛）公寓管理有限公司可免费使用并在第一年扣除；3.同意支付给周宗勋2018年9月5日至27日期间的房租1874.5元（按照月租金2445元除以30天乘以23天得出）；4.同意支付给周宗勋月租金2445元的30%作为违约金，根据合同法第114条规定，请求调减违约金为月租金的30%；5.不同意承担本案诉讼费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。 对于当事人双方没有争议的事实，一审法院确认如下：2018年3月3日周宗勋周宗勋（委托人、甲方）与金宣(青岛）公寓管理有限公司金宣（青岛）公寓管理有限公司（租赁代理机构、乙方）签订《青岛市房屋出租委托代理合同》，合同约定：出租代理期自2018年3月4日至2021年3月4日，共计3年。房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年90天。甲方应于2018年3月4日前将房屋交给乙方。每月房屋租金3008元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期为：第1次2018年3月5日，第2次2018年6月5日（此次打款为0），第3次2018年9月5日，第4次2018年12月5日，以此类推。乙方未按规定划付租金达5日以上的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权单方解除合同。出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金等内容。 2018年9月5日起至今金宣(青岛）公寓管理有限公司未按约定向周宗勋支付租金。2018年9月27日，周宗勋从金宣(青岛）公寓管理有限公司处收回涉案房屋。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、周宗勋与金宣(青岛）公寓管理有限公司对涉案房屋的月租金有争议，周宗勋主张月租金为3008元，金宣(青岛）公寓管理有限公司主张扣除月物业费10元、月供暖费303元及每月均摊的免租期费用250元，月租金应为2445元。一审法院认为，周宗勋与金宣(青岛）公寓管理有限公司签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》第四条明确约定月租金为3008元，且金宣(青岛）公寓管理有限公司对其主张的月租金数额未提交相应证据，故一审法院认定月租金为3008元。2、周宗勋与金宣(青岛）公寓管理有限公司对涉案《青岛市房屋出租委托代理合同》第四条“第2次2018年6月5日（此次打款为0）”的约定是否为免租期产生争议。周宗勋称2018年6月5日应付下一季度的租金，但考虑到金宣(青岛）公寓管理有限公司装修房屋的投入，故将此笔租金延迟至2018年9月5日支付。金宣(青岛）公寓管理有限公司称2018年6月5日应支付2018年6月4日至9月3日期间的租金，但该期间为免租期，故约定打款0元。一审法院认为，周宗勋主张同意延期支付租金，故约定2018年6月5日打款0元，但未举证证明，且结合涉案《青岛市房屋出租委托代理合同》第三条关于第一年有90天免租期的约定，一审法院认定涉案《青岛市房屋出租委托代理合同》第四条“第2次2018年6月5日（此次打款为0）”的约定是双方对免租期的约定。 一审法院认为，周宗勋与金宣(青岛）公寓管理有限公司签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》虽然名为“出租委托代理合同”，但从权利义务看系房屋租赁合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。金宣(青岛）公寓管理有限公司未按约定支付租金超过5天，构成违约，按照合同约定周宗勋有权解除合同，周宗勋于2018年9月27日从金宣(青岛）公寓管理有限公司处收回涉案房屋，故一审法院认定双方合同于2018年9月27日解除。 关于免租期问题，虽然合同约定第一年免租90天，第二年、三年没有免租期，但该约定是基于三年期合同全部履行完毕才给予的优惠，现在合同仅履行了6.8个月且因金宣(青岛）公寓管理有限公司违约导致合同解除，在该情况下给予金宣(青岛）公寓管理有限公司90天的免租期，会造成双方权利义务失衡，依照公平原则，将90天的免租期按照三年36个月分摊后，根据合同实际履行的时间相应扣除，涉案合同已履行6.8个月，应扣除17天免租期。 周宗勋要求2018年6月5日至9月27日期间共计115天的房租11330元，扣除17天免租期后，金宣(青岛）公寓管理有限公司应支付周宗勋租金9826.13元（3008元/30天*98天），对周宗勋主张的高出部分一审法院不予支持。 因金宣(青岛）公寓管理有限公司违约致双方合同提前解除，金宣(青岛）公寓管理有限公司应按月租金200%的标准向周宗勋支付违约金6016元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周宗勋与金宣（青岛）公寓管理有限公司签订的《青岛市房屋出租委托代理合同》于2018年9月27日解除；二、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付周宗勋租金9826.13元；三、金宣（青岛）公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付周宗勋违约金6016元。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，减半收取117元，周宗勋负担19元，金宣（青岛）公寓管理有限公司负担98元，于判决生效之日起十日内履行完毕。 本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，二审争议的焦点问题是上诉人是否构成违约并承担违约责任，以及双方约定的违约金是否过高应予调整。结合本案查明的事实，对焦点问题分析如下：上诉人与被上诉人于2018年3月3日签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。双方在合同中对于租金的数额、付款时间、付款方式等均进行了明确约定，且并未约定上诉人向被上诉人支付租金系附条件的，故被上诉人有权依约向上诉人主张合同期内的租金，上诉人无正当理由未能按约向被上诉人支付租金，构成违约，一审法院认定其违约并承担相应违约责任并无不当。关于违约金的问题，一方面，上诉人对其主张的违约金过高负有举证责任，另一方面，上诉人无正当理由违反合同约定，负有全部的过错责任。在上诉人未能提交初步证据证明违约金过高，并结合其过错程度的情形下，一审法院认定上诉人应按照约定支付违约金并无不当。综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费234元，由上诉人金宣（青岛）公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇一九年十月二十九日 法官助理 刘思涵 书记员丛丽红