福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终2598号 上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：张佩荣，女，汉族，该公司员工，1994年11月9日出生，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，汉族，该公司员工，1988年8月3日出生，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：曾聪华，男，1982年9月15日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）因与被上诉人曾聪华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人明发公司的委托诉讼代理人张佩荣，被上诉人曾聪华及其委托诉讼代理人刘玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明发公司上诉请求：1、撤销（2018）闽0603民初290号民事判决书；2、驳回曾聪华一审全部诉讼请求；3、判令本案一、二审诉讼费用均由曾聪华承担。事实和理由：一审认定事实错误，曾聪华已经委托明胜（漳州）物业管理有限公司（以下简称明胜物业公司）与明发公司办理交房手续，因此本案交房时间应为明发公司与明胜物业公司办理商铺交接确认之日即2014年1月22日。曾聪华与明胜物业公司之间的《租赁合同》关系与明发公司无关。二、一审关于逾期办证违约金的认定有误。本案实际交房时间为2014年1月22日，办证期限应自2014年1月23日起算，根据合同约定办证期限于2015年1月24日届满，于该日起算逾期办证违约金，又因为2015年9月30日前的债权已经超过诉讼时效，应从2015年10月1日起算逾期办证违约金。根据购房合同附件六《合同补充协议》约定，双方一致同意若出卖人在约定时间内向房屋登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，视为出卖人已依约履行了办理房屋权证之义务。2017年9月30日明发公司完成涉讼商品房的初始登记，逾期办证违约金计算至该日止。 曾聪华答辩称：同意明发公司关于“讼涉商品房实际交房时间为2014年1月22日”的主张。本案明发公司并没有在约定的时间内办理房屋初始登记及将办理权属登记需由其提供的资料交付给曾聪华，而是直至2017年11月10日才通知曾聪华申领办理不动产权证书所需的相关手续，因此，一审法院将逾期办证违约金计算至2017年11月13日是正确的。综上，请求二审法院驳回明发公司的上诉请求。 曾聪华向一审法院提出诉讼请求：1、判令明发公司支付给曾聪华将不具备交房条件的“明发商业广场”20幢D207号房屋交付使用（即瑕疵交付）的违约金10000元；2、判令明发公司支付给曾聪华逾期交房违约金2000元；3、判令明发公司立即协助曾聪华办理“明发商业广场”20幢D207号房屋权属证书；4、判令明发公司支付曾聪华逾期协助办证违约金（逾期办证违约金以曾聪华已付购房款425772元的0.01%计算，自2014年10月1日起计至明发公司履行完协助办证义务之日止；暂计至2017年11月21日的违约金为37510.51元）；5、本案的诉讼费用由明发公司承担。诉讼过程中，曾聪华变更诉讼请求为：1、判令明发公司立即协助曾聪华办理漳州市龙文区“明发商业广场”20幢D207号房屋权属证书；2、判令明发公司支付曾聪华自2014年10月1日起至2017年11月13日止的逾期协助办证违约金48538.01元（违约金每日按曾聪华已付款425772元的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由明发公司承担。 一审法院查明，2012年8月2日，曾聪华为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，曾聪华向明发公司购买位于漳州市龙文区商品房，建筑面积27.04平方米，每平方米15746元，总金额425772元。 买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……1……；2……；3……；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。……” 买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 补充协议第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。” 补充协议第二十一条约定：“……若以书面方式通知，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日（非出卖人原因造成的退件也视为已通知到位）。……” 补充协议第二十二条约定：“双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条产权登记的约定变更为：……②出卖人办理房屋所有权初始预登记的时限由‘商品房交付使用后60日内’变更为‘交付期限届满的后180日内’，买受人取得房屋权属证书的期限由‘商品房交付使用后90日内’变更为‘交付期限届满后365日内’。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即‘买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。” 上述合同及补充协议签订后，曾聪华依约履行了全部付款义务。 同日，曾聪华为甲方与明胜物业公司为乙方签订《明发商业广场商铺租赁合同》一份。租赁合同约定，曾聪华将漳州市龙文区店面出租给明胜物业公司。 租赁合同第二条第3.1项约定：“甲方同意，为方便租赁标的物的交接，甲方在此直接授权乙方可在租赁标的物符合交付条件……时，乙方有权直接与租赁标的物的开发商即明发集团（漳州）房地产开发有限公司办理租赁标的物的交付手续。乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁标的物的交付手续即视同交接确认书。” 2013年12月26日、2014年1月21日明发公司开发的明发商业广场20#楼分别通过工程竣工验收和消防验收。 2014年1月22日，明发公司与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》。 2014年6月24日，曾聪华与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。 2017年1月12日漳州市城乡规划局核实漳州明发商业广场20#楼等达到城市规划要求。 2017年9月30日，漳州市不动产登记中心发布明发公司“明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢地上部分”不动产登记公告，明发公司完成明发商业广场1-3幢、5幢、20-22幢、24-26幢楼的不动产初始登记。 2017年11月10日，明发公司向曾聪华发出《不动产权证书办理知书》，通知曾聪华于收到通知之日起15日内到明发公司售楼处办理申领不动产权证书所需的相关手续。 另查明，曾聪华曾于2017年11月22日向一审法院递交本案诉讼材料，向明发公司主张逾期交房及逾期办证责任。 一审法院认为，曾聪华与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。 关于涉讼商品房的交付时间问题。因涉讼商品房所在工程已于2013年12月26日工程竣工验收合格，2014年1月21日消防验收合格，直至2014年1月21日涉讼商品房已具备交付条件，曾聪华亦于2014年6月24日签署《商铺交接确认书》，确认接收房屋，根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续。双方进行验收交接时，……并签署房屋交接单。”，故至2014年6月24日，明发公司方与曾聪华依合同约定方式完成房屋的交付，该时间应认定为涉讼商品房的交付时间。明发公司辩称本案交房时间应为明胜物业公司与明发公司签署《商铺交接确认书》的时间即2014年1月22日。虽本案租赁合同约定，明胜物业公司有权直接与明发公司办理交付手续，明胜物业公司与明发公司亦于涉讼商品房达交房条件后签署了交接确认书，但根据租赁合同第二条第3.1项的约定：“乙方直接与开发商办理交付手续后，若甲方拒绝与乙方签署交接确认书，则乙方与开发商之间关于租赁物的交付手续即视同交接确认书。”，故直接以明胜物业公司与明发公司签订的交接确认书作为最终交付手续的前提是，曾聪华拒绝签署交接确认书。而本案中，曾聪华并未拒绝与明胜物业公司签署交接确认书，故不应直接以明胜物业公司签署的《商铺交接确认书》作为交房的依据；且在明发公司通知曾聪华交房后，明胜物业公司与曾聪华签署的交接确认书所确认的交房时间亦为2014年6月24日，而非2014年1月22日，故可以认定涉讼商品房的交付时间应为2014年6月24日，明发公司对于交付时间的辩解意见，缺乏事实及法律依据，不予采纳。 关于曾聪华主张的逾期办证违约金的问题。一、涉讼商品房于2014年6月24日交付使用，故涉讼商品房自2014年6月25日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据买卖合同第十四条及补充协议第二十二条约定，如因明发公司原因，曾聪华不能在商品房交付期限届满后365日内取得房屋权属证书的，双方一致同意按《商品房买卖合同》第十四条第2项处理，即“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”，故明发公司逾期办证的天数应认定为自2015年6月25日起算。二、因按日计算的逾期办证违约金性质上属于继续性债权，每日产生的逾期办证违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。曾聪华系于2017年11月22日向明发公司主张逾期办证违约金，根据民事诉讼法关于诉讼时效的规定，本案2015年6月25日至2015年9月30日产生的逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，依法不予保护，2015年10月1日起产生的逾期办证违约金未超过诉讼时效，依法予以保护。三、因明发公司系于2017年11月10日通知曾聪华办理申领不动产权证书所需的相关手续，根据补充合同第二十一条的约定，书面通知的，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日，故可以认定明发公司于2017年11月13日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书之义务。因此，曾聪华关于明发公司立即协助其办理漳州市龙文区“明发商业广场”20幢D207号房屋权属证书的诉讼请求不予支持。综上，本案依法可支持的逾期办证违约金天数为774日（2015年10月1日至2017年11月13日），逾期办证违约金为32955元（425772元×0.01%/日×774日）。故对曾聪华主张明发公司支付逾期办证违约金32955元予以支持，对超过的部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：明发公司应于判决生效之日起十五日内支付曾聪华逾期办证违约金32955元；二、驳回曾聪华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1014元，由曾聪华负担326元，明发公司负担688元。 案经本院审理，曾聪华认可明发公司主张的本案交房时间是2014年1月22日，本院予以确认。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审期间，双方当事人均未提交证据。 本案双方当事人争议的焦点是：明发公司逾期办证违约金计算的截止日期如何认定的问题。 本院认为，明发公司主张已经于2017年9月30日完成登记备案，根据购房合同附件六《合同补充协议》约定，逾期办证违约金应计算至该日。购房合同附件六《合同补充协议》约定：双方一致同意若出卖人在约定时间内向房屋登记机关或买受人提供了办理权属登记需由出卖人提供的资料，视为出卖人已依约履行了办理房屋权证的义务。根据上述约定，完成备案登记可以视为履行办理房屋权证义务的前提是出卖人在约定时间内向房屋登记机关或买受人提供了办理权属登记需要的资料，明发公司在2017年9月30日才完成登记备案，已经超过《合同补充协议》约定的出卖人在商品房交付期限届满后180日内办理房屋所有权初始预登记的期限。因此明发公司主张以2017年9月30日作为计算逾期办证的截止日期，与合同约定不符，不予采纳。明发公司于2017年11月10日通知曾聪华办理申领不动产权证书所需的相关手续。根据《合同补充协议》第二十一条的约定，书面通知的，自寄出之日起加上3天视同送达买受人之日，一审法院认定明发公司于2017年11月13日完成履行协助办理涉讼房屋权属证书的义务，并以2017年11月13日作为逾期办证违约金的截止日期，符合合同的约定。2015年9月30日之前产生的逾期办证违约金已超过两年的诉讼时效，依法不予保护，2015年10月1日至2017年11月13日逾期办证天数为774天，逾期办证违约金为32955元（425772元×0.01%/日×774日）。一审判决明发公司支付曾聪华逾期办证违约金32955元，合法有据。 综上所述，上诉人明发公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费624元，由上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 法官助理杨国栋 二〇一九年十月二十五日 书记员  邹晓倩 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。