北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初23978号原告：北京融科阳光房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄大街1号。法定代表人：付宇鹏。委托诉讼代理人：王立伟，男，1982年12月30日出生，汉族，北京融科阳光房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：赵路，男，1993年3月27日出生，汉族北京融科阳光房地产开发有限公司职员。被告：唐珣，男，1981年9月28日出生，汉族，户籍所在地辽宁省阜新市海州区。原告北京融科阳光房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告唐珣（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案原告的委托诉讼代理人王立伟、赵路到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原被告双方于2016年4月8日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1866550）；2、请求判决解除原被告双方于2016年4月9日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1866556）和《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1866562）；3、请求判令被告向原告支付解除合同违约金2296000元；4、请求判令被告向原告支付自2016年11月27日至2019年6月20日的房屋使用费3099600元；5、请求判令被告协助原告共同到房地产管理机关办理上述房屋及车位预售合同的网上签约及预售登记的注销手续；6、请求判令被告将涉案房屋腾空后转交原告；7、本案诉讼费用由被告承担。后原告撤回了第4项诉讼请求。事实和理由：2016年4月8日，原被告双方签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（Y1866550）（以下简称“预售合同”），约定原告将位于通州区宋庄镇居住及托幼项目用地XX#住宅楼X层X单元-XXX号房屋卖与被告，房屋总价款为1148元，被告于合同签署之日支付首付款345万元，余款以银行按揭贷款方式支付。同时，为方便停车，被告购买该小区地下停车位两个，于2016年4月9日与原告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（Y1866562）、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（Y1866556）。上述合同签订后，原告依法办理了网上签约及预售登记手续，并取得了商品房预售合同联机备案表。被告支付了首付款，并办理了银行贷款手续，贷款银行已经放款。2016年11月27日，原告向被告通知办理入住手续，被告已办理入住。但是，被告办理银行贷款后，未能按照贷款合同的约定按期向贷款银行支付贷款，导致贷款提前到期，并提前收回已发放的贷款本息。根据《预售合同》附件十一第2.2.1条的约定，贷款银行提前收回贷款本息的，出卖人有权解除《预售合同》及其补充协议，有权要求被告支付房屋使用费和解约违约金，给原告造成损失的还应赔偿损失。原告认为，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故原告根据《合同法》及《民事诉讼法》等相关法律规定向法院请求解除双方签订的《预售合同》，请求判令被告支付房屋使用费、被告未到庭答辩。经审理查明：2016年4月8日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1866550）（以下简称合同一），主要约定：该商品房坐落为：通州区宋庄镇居住及托幼项目用地XX#住宅楼X层X单元-XXX。其预测建筑面积为391.28平方米，其中，套内建筑面积353.74平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积37.54平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米32453.21元，总价款1148万元。出卖人应当在2016年11月25日前向买受人交付该商品房。合同还约定了其他内容。附件五中约定买受人应于本合同签署之日即2016年4月8日向出卖人支付首付款人民币345万元，其余款项803万元，买受人以银行按揭贷款的形式支付。附件十一中约定买受人应严格履行其与银行签订的借款合同中的义务，按时还本付息。如买受人在出卖人承担担保责任期间违反了其与银行签订的借款合同，并导致出卖人承担担保责任的，买受人应自出卖人代还款项后5日内归还代还款项。买受人逾期归还出卖人代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，并按代还金额的每日5‰支付违约金。若买受人逾期归还出卖人代还款项超过10日，或者贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，出卖人有权解除预售合同及其补充协议。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付自该房屋交付之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房款1%的标准计算，不足一个月的，按实际天数计算，买受人须向出卖人支付总房款20%的违约金，并且因贷款合同的解除导致出卖人产生损失的，则出卖人的所有损失亦由出卖人另行承担。出卖人保留通过诉讼途径追偿违约金及损失的权利。自解除合同的通知送达之日起7日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理机关办理注销网上签约及预售登记手续。买受人未在约定期限内与出卖人共同办理注销网上签约及预售登记手续的，每逾期一日，买受人应按房款总额的万分之五向出卖人支付违约金。预售合同解除后，出卖人有权直接从买受人已付房款中扣除相关款项。已付房款如有剩余，在办理完毕注销网上签约及预售登记手续、且出卖人取得按揭贷款银行出具的出卖人担保责任已解除的书面文件后30日内，出卖人应将剩余款项无息返还给买受人。被告陆续向原告支付首付款349万元，贷款799万元，房款均已付清，原告已将上述房屋交付被告。2016年4月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为：Y1866556）（以下简称合同二），约定房屋坐落为通州区宋庄镇居住及托幼项目用地DKXX地下车库-X层XXXX，买受人购买的商品房所在土地用途为地下车库，土地使用年限自2010年9月13日至2060年9月12日止，出卖人应当在2016年11月25日前向买受人交付该商品房，该商品房总价款为贰拾万元整，买受人于签署本合同之日即2016年4月9日支付车位价款的100%，即人民币贰拾万元整，鉴于双方还签订了编号为Y1866550的XX号楼X单元XXX号房屋的《北京市商品房预售合同》及其补充协议，故双方在此特别约定：双方间的房屋预售合同被解除或被终止时，本《预售合同》及补充协议自动同时终止，本《预售合同》及补充协议被解除或被终止时，双方间的房屋预售合同自动同时终止，合同还约定了其他内容。同日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号为：Y1866562）（以下简称合同三），约定房屋坐落为通州区宋庄镇居住及托幼项目用地DKXX地下车库-X层XXXX，买受人购买的商品房所在土地用途为地下车库，土地使用年限自2010年9月13日至2060年9月12日止，出卖人应当在2016年11月25日前向买受人交付该商品房，该商品房总价款为贰拾万元整，买受人于签署本合同之日即2016年4月9日支付车位价款的100%，即人民币贰拾万元整，鉴于双方还签订了编号为Y1866550的XX号楼X单元XXX号房屋的《北京市商品房预售合同》及其补充协议，故双方在此特别约定：双方间的房屋预售合同被解除或被终止时，本《预售合同》及补充协议自动同时终止，本《预售合同》及补充协议被解除或被终止时，双方间的房屋预售合同自动同时终止，合同还约定了其他内容。2016年11月27日，被告签署了《融科千章墅入住文件签收确认书》，以方便办理有关入住手续。2019年9月17日，本院将起诉状副本、传票等材料送达至被告。另查，2019年3月11日，招商银行股份有限公司北京分行向原告发出《贷款提前到期通知书》，内容为“根据您、唐珣与我行签署的编号为8160415416006号《个人购房借款及担保合同》（下称《合同》）的规定，我行已于2016年4月19日向唐珣发放了贷款人民币柒佰玖拾玖万元整。因唐珣已累计超过六次未按时足额偿还贷款本息，已发生《合同》约定的违约事件，我行有权宣布《合同》项下所有贷款提前到期，停止发放授信额度内尚未使用的贷款，提前收回已发放的贷款本息并要求支付已发生的一切费用。根据《合同》的规定，我行宣布：自本通知发出30日后，《合同》项下贷款全部立即到期。截至2019年3月11日，《合同》项下我行贷款本息金额合计780513.99元。请您务必在本通知书发出之日起5个自然日内偿还《合同》项下的所有欠款（包括但不限于贷款本金人民币柒佰陆拾伍万贰仟柒佰伍拾玖元叁角陆分、相应利息、罚息、违约金及其他一切相关费用，最终还款金额以还款当日金额为准），否则，我行将通过法律途径（包括但不限于向法院提起诉讼）向您追偿，且由此导致的一切经济及/或法律后果，均由您自行承担。”本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告与被告签订的合同一、合同二、合同三系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。合同一签订后，被告未按期偿还银行贷款，贷款银行向原告发出贷款提前到期通知书，提前收回已发放的贷款本息并要求原告支付已发生的一切费用。根据原被告双方关于偿还贷款的合同约定，被告的行为构成违约，现原告要求解除合同一以及要求被告协助办理网上签约及预售登记的注销手续，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同解除的日期应为被告收到起诉状副本之日，即2019年9月17日。合同一解除后，被告应将涉案房屋腾退返还给原告。关于原告要求解除与被告签订的合同二、合同三的诉讼请求，根据原被告在合同二、合同三中的约定即在房屋预售合同被解除或被终止时，则出卖人与买受人间的车位买卖合同同时终止，现合同一已于2019年9月17日解除，故对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。因原被告关于车位所达成的买卖合同已经办理网签，故在合同解除后，被告应当协助原告办理相应的网签注销手续。关于原告主张的违约金229.6万元，根据原被告在合同一中的约定，贷款银行解除借款合同，提前收回贷款本息的，出卖人有权解除预售合同及其补充协议，且出卖人解除合同的，买受人须向出卖人支付总房款20%的违约金。现被告未到庭参加诉讼，亦未对违约金提出抗辩，结合导致合同解除的因素系被告未按时偿还银行贷款，被告违约在先，应由被告应承担相应的后果。再考虑房屋的价值及原告并未主张其他损失等因素，故对于原告主张的违约金229.6万元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告北京融科阳光房地产开发有限公司与被告唐珣于2016年4月8日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1866550）于2019年9月17日解除；二、确认原告北京融科阳光房地产开发有限公司与被告唐珣于2016年4月9日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1866562）、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1866556）均于2019年9月17日解除；三、被告唐珣协助原告北京融科阳光房地产开发有限公司办理合同编号为Y1866550的《北京市商品房预售合同（住宅类）》的网上签约及预售登记的注销手续，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、被告唐珣协助原告北京融科阳光房地产开发有限公司办理合同编号为Y1866556、Y1866562的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》的网上签约及预售登记的注销手续，均于本判决生效之日起十五日内执行清；五、被告唐珣将位于北京市通州区宋庄镇居住及托幼项目用地XX#住宅楼X层X单元-XXX号房屋腾退返还给原告北京融科阳光房地产开发有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清；六、被告唐珣向原告北京融科阳光房地产开发有限公司支付违约金229.6万元，于本判决生效之日起三十日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46540元，由被告唐珣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇一九年十月二十一日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维-10--1-