江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0111民初4168号 原告：陕婧婧，女，1986年1月17日生，汉族，住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：曹勇勇，江苏江北律师事务所律师。 被告：邹加佳，女，1990年10月9日生，汉族，住南京市高新技术开发区。 委托诉讼代理人：姜新平，江苏天九律师事务所律师。 原告陕婧婧诉被告邹加佳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕婧婧委托诉讼代理人曹勇勇、被告邹加佳委托诉讼代理人姜新平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陕婧婧向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金30000元，赔偿佣金15480元，支付违约金100000元，赔偿律师代理费6000元；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年10月22日在南京德冠房地产经纪有限公司居间下签订《存量房买卖中介合同》，被告将其名下位于浦口区房屋出售给原告，总价款129万元，违约金258000元。被告保证房屋产权清晰、无纠纷、所有共有人同意以此价格出售房屋，被告亦承诺所有产权人会配合办理贷款、过户手续。原告支付购房定金3万元，后分两次共支付中介公司佣金15480元，并向中介提供了所有贷款资料。被告通过中介告知原告无法办理过户，合同不能履行。原告认为被告的违约行为造成原告重大损失。 被告邹加佳辩称，被告对涉案房产有99%的产权，有权处分房产。目前涉案房产已取得产权，具备过户条件。被告认为应当继续履行合同。被告不同意返还定金30000元。原告误信中介双方买卖的安置房可以贷款过户，所以支付佣金，被告不同意支付佣金15480元。根据补充协议，原告应当在过户送件前，支付部分房款35万元，但原告至今未付，故原告应当承担违约责任，被告不同意支付违约金及律师费。原告明知涉案房产有两个按份共有人，仍与被告签字，其对后续的法律风险是明知的。只要原告一次性支付房款，被告同意先交房，后配合过户。涉案房产及同小区的房屋是安置房，目前不具备过户条件，故被告不认可原告关于增加成本10万元的主张。 经审理查明，浦口区的产权所有人为被告邹加佳99%、李世英1%，登记时间为2015年1月27日。2017年7月13日李世英去世。2017年10月22日，原告陕婧婧（乙方）与被告邹加佳（甲方）经过南京德冠房地产经纪有限公司（丙方）居间签订《存量房买卖中介合同》，约定甲方将位于浦口区出售给乙方，房屋价款为129万元，房屋来源为拆迁偿还，建筑面积为91.78平方米，毛坯，佣金为15480元。合同第三条甲方的义务约定1、保证出售的房屋可能性真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。合同第九条第（三）项规定违约金258000元。补充协议约定签订合同当天，乙方支付购房定金30000元，双方约定贷款预审批通过后产权过户送件；过户送件前，乙方付部分房款35万元。93万元房款商业贷款。尾款7000元于房屋正式交付时，一次性支付。补充协议第二条，其他补充约定第（16）条甲方承诺此房权证办理时间为满5年且家庭唯一住房。第（20）条如甲乙双方任何一方违约，丙方已收取的中介佣金不预退还，由违约方赔偿守约方中介佣金、定金及违约金；丙方未收取的中介佣金，由违约方全额承担，丙方有权向欠款人发起诉讼，由此产生的律师费、诉讼费一并由欠款人承担。 原告签约当天支付30000元。2017年10月29日、11月16日，南京德冠房地产经纪有限公司出具收据二份，共计收取原告中介费15480元。 2018年4月23日，被告方向原告发送短信，“近期一直尝试和你联系想谈一谈我们关于××居×栋×单元××室房产买卖事宜！但至今一直联系不上？首先房子我们是想和你交易的！因为房屋产权问题至今无法交易，也联系不上你，都是听房屋中介在传话，始终不方便。如果你不想买房子了订金我们肯定退给你。……。” 2018年5月31日，原告支付律师代理费6000元。 原告提供证人南京德冠房地产经纪有限公司经纪人赵家瑶出庭作证，证人陈述原告知道1%产权人李世英已去世，仍签订合同，不能履行合同的原因是产权人李世英去世无法办理过户。 另查，2013年1月8日，被告支付涉案房屋预收购房款149601.40元。2015年2月9日，被告支付涉案房屋契税0元。 2018年3月30日，原告与案外人李敏经南京德冠房地产经纪有限公司居间签订《存量房买卖中介合同》，原告购买浦口区××街×幢×单元××室，建筑面积91.79平方米，总价款137万元，精装。2018年3月30日，原告付李敏定金30000元。2018年6月13日，原告付李敏购房款310000元。2018年6月13日，原告与李敏签订存量房买卖合同，并办理过户手续。 上述事实，有原告提供的房产证（复印件）、存量房买卖中介合同、定金收条、中介费收据、短信截图、购房票据、证人证言、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。原告认为被告明确因产权问题无法交易，应当承担违约责任。庭审中，被告表示原告一次性支付房款后同意先交房后配合过户。原告陈述已另行购买同地段同面积的房屋。本院认为，被告在合同中承诺房屋共有人对出售房屋无异议。在合同履行过程中，被告表示因房屋产权问题无法交易，且未积极解决产权问题，其实质是不履行合同。原告有权解除合同，要求被告承担违约责任。 对于原告要求被告返还定金30000元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 对于原告要求被告赔偿佣金15480元的诉讼请求，根据合同约定，被告应当赔偿原告佣金15480元。 对于原告要求被告支付违约金100000元，赔偿律师代理费6000元，原告认为因被告违约，原告在同地段同小区另行购置房屋多支付成本10万元，为诉讼支付律师代理费6000元，本院认为，原告另行购买房屋虽在同地段同小区，但房屋状况不同。涉案房屋系毛坯房，而原告另行购买房屋是精装房。原告提供的证据不能证明其损失金额，本院酌定被告支付原告违约金30000元。双方合同约定赔偿律师代理费的情形是“丙方未收取的中介佣金，由违约方全额承担，丙方有权向欠款人发起诉讼，由此产生的律师费、诉讼费一并由欠款人承担”，故原告主张律师代理费没有合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告邹加佳于本判决生效之日起五日内向原告陕婧婧返还定金30000元、赔偿违约金30000元、佣金15480元，合计75480元； 二、驳回原告陕婧婧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3330元，由原告陕婧婧承担1665元，被告邹加佳承担1665元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（账户名称：江苏省南京市中级人民法院，开户行名称：中国工商银行南京市汉口路支行，开户行账号：43×××18，开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号）预交上诉案件受理费3330元。 审 判 长  谢 明 人民陪审员  黄长梅 人民陪审员  王明芳 二〇一九年十月八日 法官 助理  陈 欣 书 记 员  李 洁