文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初3281号原告：杨邦琴，女，1970年5月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：周建明，男，1952年5月19日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被告：李增友，男，1975年3月3日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人：许小其，男，1972年11月21日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韩松，重庆尚泽律师事务所律师。第三人：毛杰，男，1972年12月1日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。第三人：谢安莲，女，1983年3月13日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。第三人毛杰、谢安莲共同委托诉讼代理人：毛文刚（毛杰、谢安莲之兄），1969年8月19日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人毛杰、谢安莲共同委托诉讼代理人：阳晓磊，男，1957年10月15日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。第三人：张远亮，男，1973年3月24日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐双川，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。原告杨邦琴与被告李增友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理中，由于案情复杂，本案依法转为并适用普通程序公开开庭进行了审理。在开庭审理中，依法追加了许小其、毛杰、谢安莲、张远亮作为本案的第三人参加诉讼。原告杨邦琴及委托诉讼代理人周建明，第三人许小其及委托诉讼代理人韩松，第三人毛杰、谢安莲的委托诉讼代理人阳晓磊、毛文刚，第三人张远亮及委托诉讼代理人唐双川，被告李增友到庭参加了诉讼（第三次开庭被告李增友经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理）。本案现已审理终结。原告杨邦琴向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X号楼XXXX号房屋交付给原告；2、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年6月16日，原、被告签订了《私有房屋买卖合同》，该合同约定，被告将其名下的位于南川区XX街道XXX苑X号楼XXXX号房屋出售给原告，房屋总价为19.8万元，签订合同时由原告交付定金3万元，被告交付房屋时付11.8万元，余款待办理产权过户登记时支付。合同签订后，原告又支付了被告4.1万元。现涉案房屋已达到交房条件且已通知被告接房，原告要求被告交房遭到被告拒绝。为了维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。第三人许小其向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋交付给许小其；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年3月4日，许小其与被告签订了《房屋买卖协议》，该合同约定，被告将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋出售给许小其，房屋总价为258150元，签订合同时由许小其支付房款218150元，余款在办理产权过户后付清。协议签订后，许小其按照约定支付了购房款218150元，但被告拒不按照协议约定向原告交付房屋，损害了许小其的利益。因杨邦琴与被告的房屋买卖关系实际属民间借贷关系，原告与被告签订协议时还未签订拆迁XX协议，且买卖合同中原告陈述的房号是X栋X层X号，是原告在起诉本案时才自己添上去的涉案房屋，即使原、被告存在房屋买卖关系，也与涉案房屋无关。许小其在毛杰、谢安莲与被告、张远亮与被告签订房屋买卖合同之前且支付的房款最多，在房屋均没有交付的情况下，许小其应享有优先权。请求支持许小其的诉讼请求。第三人毛杰、谢安莲向本院提出诉讼请求：1、判决第三人毛杰、谢安莲与被告李增友签订的《房屋买卖合同》有效；2、由被告将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋交付给毛杰、谢安莲；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，第三人毛杰、谢安莲与被告签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，被告将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋出售给毛杰、谢安莲，房屋售价为19万元，合同签订时首付房款15万元，交房时给付2万元，办理产权过户时支付2万元。合同签订后，第三人支付了被告房款15万元。现该房屋已在通知接房，但被告拒不交房。原告与被告之间不是房屋买卖关系，买卖事实不成立，虽然许小其、张远亮与被告签订了房屋买卖合同，但毛杰、谢安莲与李增友签订的房屋买卖合同是有效的。请求支持毛杰、谢安莲的诉讼请求。第三人张远亮向本院提出诉讼请求：1、判决第三人张远亮与被告于2016年10月13日签订的《房屋买卖合同》有效，由被告立即将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋交付给张远亮；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年10月13日，张远亮与被告经房屋中介签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，被告将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋出售给张远亮，房屋总价为206520元，签订合同后由张远亮支付房款186520元（包括定金10000元），余款2万元在办理产权过户后支付。2016年10月14日，双方到南川区公证处办理了房屋买卖权益转让公证书。现房屋已达到交付条件，但在要求被告交付房屋过程中，发现涉案房屋出现一房多卖。杨邦琴与被告的房屋买卖关系属民间借贷关系，原告与被告签订协议时还未签订拆迁XX协议就选定房号，存在质疑。许小其、毛杰、谢安莲的房屋买卖合同虽然在张远亮之前，但张远亮是通过中介购买并进行了公证，张远亮与被告签订的房屋买卖合同有优先权。被告要求增加房款无依据，要求被告继续履行合同，请求支持张远亮的诉讼请求。被告李增友辩称，1、我与杨邦琴之间不是房屋买卖关系，是民间借贷关系，只是用涉案房屋作抵押担保，我愿意将借款及利息共110000元还给杨邦琴。2、我与毛杰、谢安莲是房屋买卖关系（在第二次开庭中又陈述是民间借贷关系），我也收到了房款，但我不愿交房给他，我愿意退还房款。3、我与张远亮系房屋买卖关系，我愿意交房给他，但要求按3300元/平方米补偿房款。经审理查明，2011年6月16日，原（乙方）与被告（甲方）签订了《私有房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将坐落于南川区XX街道XXX苑X号楼房屋一套（注：原、被告确认该合同中房屋即为南川区XX街道XXX苑X幢XX层X号房屋。原告陈述，原选的是南川区XX街道XXX苑X号楼X层X号房，被告在与拆迁部门签订拆迁XX协议时又改为南川区XX街道XXX苑X号楼XX层X号房屋），建筑面积103平方出卖给乙方。二、甲方出售给乙方的房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设备。三、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款人民币19.8万元，由甲方出卖给乙方。四、房屋价款：乙方分三期付给甲方，第一期在双方签订买卖合同之日，付定金人民币3万元；第二期在交付房屋之日，付人民币11.8万元；第三期在房屋产权批准过户登记之日付清。每期付款，甲方收到后出具收据。五、在甲方与第三方（拆迁方）签订还房合同时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告。如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应予协助。如因甲方的延误，致影响产权过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任......。该协议书中有原、被告的签名及在场人：肖小勇、韦济方、黄仕霞等人的签名。当日，原告将购房定金30000元交付给被告，被告给原告出具了《收条》一张，该《收条》载明：今收到杨邦琴交来购买南川区XX街道办事处XXX苑X号楼房屋一套的定金为人民币叁万元整（30000.00元整）。同日，李增友将有其签名的《离婚证》及《离婚协议书》复印件交给了原告。2011年7月31日，借款人为李增友的给原告出具了《收条》一张，该《收条》载明：今李增友收到杨帮琴购房款现金二万元（20000.00元），见证人：黄仕霞、韦济方。2012年1月20日，借款人为李增友的给原告出具了《借条》一张，该《借条》载明：今借到杨帮琴现金21000.00元，大写（贰万壹仟元整），担保人：黄仕霞、韦济方。2015年6月30日，借款人为李增友的给原告出具了《借条补充协议》，该协议载明：2012年1月20日借到杨帮琴现金21000元，大写贰万壹仟元整，约定2015年8月25日还款，如到期不还，从2012年1月20日—2015年8月25日止按日计息，收款双方约定签字。担保人韦济方、黄仕霞在该协议上签名。2016年2月23日，甲乙双方为杨邦琴（甲方）和李增友（乙方）的签订了《借款补充协议书》，该协议书约定：一、甲乙双方于2012年1月20日建立的借贷合同关系，乙方向甲方借得人民币21000元（大写贰万壹仟元正），乙方又于2015年6月30日出据《借条补充协议》，约定“如2015年8月25日未按时付款，乙方从2012年1月20日至2015年8月25日按日计息”，现由于乙方没有支付能力，又鉴于双方有房屋买卖合同关系，现双方约定为：该笔借款从2012年1月2日开始计算利息，按民间借贷利息月息2%计算至乙方与第三方（拆迁方）交接房之日作为第二期给乙方（出卖人）的购房款。二、此补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方签字生效。2014年3月4日，第三人许小其（乙方）与被告李增友（甲方）签订了《房屋买卖协议》，该协议约定，甲方自有的重庆市南川区房屋拆迁补偿XX协议书（编号为XXXX）载明的XXX苑XX小区X幢XXXX号房屋一套，现经甲乙双方本着平等、公平、自愿原则，就甲方出卖给乙方的相关事宜，达成如下协议：一、房屋价款：人民币258150元（大写贰拾伍万捌仟壹佰伍拾元正）。二、付款方式：在签订本合同时，由乙方支付218150元，余款40000元（肆万元正）在该房的产权过户给乙方时付清。以上付款以甲方出具的收条为准。三、房屋质量：以验收质量为准。四、房屋面积：103.26平方米。五、甲方保证该房无任何产权纠纷，如因产权纠纷导致本合同不能履行的，一切责任和由此造成的所有损失，由甲方承担。六、交房时间：该XX房交房时间为准。七、办证事宜：甲方必须无条件协助乙方办理过户，过户产生的一切费用由乙方自行承担。八、违约责任：此协议双方信守，如一方违约，应支付守约方总房款20%的违约金......。2014年3月5日，许小其通过银行向李增友转账218150元，李增友于签订合同当日给许小其出具了《收条》一张，该《收条》载明：今收到许小其交来购房款218150元（贰拾壹万捌仟壹佰伍拾元）。2016年9月14日，第三人毛杰、谢安莲（甲方）委托毛文刚（毛杰之兄）与被告李增友（乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定，一、甲方自愿将其位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋，建筑面积103.26平方米出售给乙方所有。二、房屋售价：共计售价人民币19万元。三、购房款支付：1、本合同签订时乙方向甲方首付购房款人民币15万元。2、甲方交付钥匙，乙方接房后付人民币2万元。3、房屋办理过户手续后交付全部余款。四、甲乙必须在相关部门交付房屋后十日内交付给乙方。五、甲乙双方共同确认，乙方代理人毛文刚全权代表乙方的一切行为。六、购房款由乙方代理人毛文刚在农村商业银行账户直接转到甲方农村商业银行账号。七、违约责任：甲乙双方任何一方违约，违约方赔偿另一方违约金以当年房价市场价翻倍......。当日，毛文刚通过重庆农村商业银行向被告转账支付了购房款15万元，被告出具了《收条》一张，该《收条》载明：今收到毛文刚购房首付款15万元。同时被告将其离婚证及离婚协议书复印件等交付给了毛杰、谢安莲。2016年10月13日，第三人张远亮（乙方）与被告（甲方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方自愿将本合同第二项所列房屋出售给乙方.....二、购买房屋地址：南川区XXX苑XX小区X幢XXXX号。三、房产证号：房产证下来为准，房屋建筑面积103.26平方米。四、房屋实际成交总价格：206520元。五、付款约定：1、乙方于2016年10月13日交购房定金10000元，收到购房定金的同时，甲方不得将该房屋再次出售给他人，否则按房屋实际成交价的30%赔付给乙方，乙方如不愿意购买该房，该定金不予退还，另按房屋实际成交价的30%赔付给甲方。2、2016年10月17日，甲方到公证处签字，乙方支付房款176520元，第三次甲方房屋产权证下来，乙方支付房款20000元。该合同还约定了其他事宜。合同签订后，张远亮支付了被告房款186520元。2016年10月14日，李增友（甲方）与张远亮、卢金钗（乙方）签订了《权益转让协议》，该协议书约定，甲方将位于重庆市南川区XXX苑XX小区X幢XXXX号房屋转让给乙方所有，转让价款206520元.......。同日，李增友出具《委托书》，该委托书载明，李增友将拆迁XX的位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋，建筑面积103.26平方米转让给受让方张远亮、卢金钗，因其工作比较忙，不便于到相关部门办理权益转让后的有关事宜，特委托受托人张利为其合法代理人，全权代表其办理上述房屋权益转让后的相关事宜......。2016年10月25日，南川区公证处对上述《权益转让协议》[(XXXX)渝南川证字第XXXX号]和《委托书》[(XXXX)渝南川证字第XXXX号]进行了公证。另查明，因南川区浙商国际商贸城和五金建材市场项目工程建设，需对被告李增友位于重庆市南川区XX街道XXX居委XX组的房屋及构筑物实施拆迁。2013年7月，被告与重庆市南川区国土资源和房屋管理局签订了《重庆市南川区房屋拆迁补偿XX协议书(统建还房XX）》（编号XXXX），被告选择了统建还房方式进行房屋拆迁补偿XX，其XX还房为：1、XXX苑XX小区X幢XX-X号房屋，建筑面积87.9平方米；2、XXX苑XX小区X幢XXXX号房屋（涉案房屋），建筑面积103.26平方米。涉案房屋所在XX小区已于2019年5月通知包括被告在内的小区业主接房，被告的接房时间为2019年5月19日。在审理中，1、被告对杨邦琴提交的《私有房屋买卖合同》、《借条补充协议》、《借款补充协议书》、《离婚证》及《离婚协议书》中“李增友”的签名不认可并要求鉴定，但在本院规定的期限内未向本院提交鉴定申请。2、被告陈述，原、被告之间不是房屋买卖关系，只是民间借贷关系，被告只是以涉案房屋作借款抵押担保，愿意偿还原告借款本金及利息11万余元。原告对被告的陈述不认可，认为虽然当时被告未与拆迁部门签订房屋拆迁协议，但双方在签订合同时已到拆迁部门去选择了XX房的X号楼X层X号，只是李增友在签订拆迁XX协议时双方又改成了X号楼XX层X号，李增友也认可原、被告签订的房屋买卖合同中所涉房屋即为南川区XX街道XXXX号楼XXXX号拆迁房屋，李增友在南川区XX街道XXX苑X号楼只有该套房屋。3、第三人许小其、毛杰、谢安莲、张远亮认为原、被告之间不存在房屋买卖关系，是民间借贷关系。许小其认为，因涉案房屋所在地征地公告是在2011年12月13日发布的，而原告与李增友的协议是2011年6月签的，买卖房屋标的根本不存在。即使原、被告存在房屋买卖关系，也与涉案房屋无关。许小其是第一个购买涉案房屋之人，按照相关规定，应享有优先权。4、被告第一次开庭时陈述被告与毛杰、谢安莲系房屋买卖关系，同意将涉案房屋交付给毛杰、谢安莲，但要求补偿购房款。第二次开庭被告陈述其与毛杰、谢安莲系民间借贷关系，只同意退款不同意交房。毛杰、谢安莲对被告的陈述不予认可，要求被告继续履行合同。5、被告认可与张远亮之间的房屋买卖关系且同意交付房屋，但要求张远亮按照3300元/平方米对其补偿才同意交房。张远亮认为双方签订的房屋买卖合同已经公证其享有优先权，对被告要求其增加房款的意见不认可，要求按照双方的合同履行。上述事实，有原告的陈述及被告的答辩、《私有房屋买卖合同》、《收条》、《借条》、《借条补充协议》、《借款补充协议书》、《离婚证》、《离婚协议书》、《接房通知》、《南川区XXX苑小区接房须知》、《南川区XXX苑小区还房名单明细统计表》、《重庆市南川区房屋拆迁补偿XX协议书》、《房屋买卖合同》、《转款凭证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《公证书》及照片、《房屋买卖协议》及转账凭证、证人证言等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，一、原、被告之间是否存在房屋买卖关系及被告与第三人签订的房屋买卖合同的效力问题。1、原、被告之间是否存在房屋买卖关系的问题。首先，根据原、被告的陈述，证明了原告要求被告交付的房屋即为被告位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号拆迁XX还房。其次，原告出示的《私有房屋买卖合同》、《收条》、《借条》、《借条补充协议》、《借款补充协议书》、《离婚证》、《离婚协议书》等证据，虽然被告不认可上述证据中其签名且要求鉴定，但在本院规定的时间内未申请鉴定，视为被告放弃鉴定，因此对原告提交的上述证据的真实性予以认可。第三，从原、被告的陈述及双方签订的《私有房屋买卖合同》及被告出具的《收条》，印证了该合同中涉及的房屋即为涉案房屋的事实。虽然原、被告签订《私有房屋买卖合同》时被告未与拆迁部门签订拆迁XX协议，但并不影响该合同的效力。对于被告及第三人提出原、被告之间是民间借款关系的辩解意见，因未提供证据予以证明且原告对此否认，本院依法不予采纳。因此，原、被告之间是房屋买卖关系，该协议是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。2、关于被告与第三人许小其签订的《房屋买卖协议》和被告与毛杰、谢安莲、张远亮签订的《房屋买卖合同》的效力问题。因许小其、毛杰、谢安莲、张远亮均提供了被告与其签订的房屋买卖合同及转账凭证、收条等，印证了被告与许小其、被告与毛杰、谢安莲、被告与张远亮之间是房屋买卖关系的事实，双方签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同。对于原告认为被告与许小其、被告与毛杰、谢安莲及被告与张远亮签订的房屋买卖合同是无效合同的意见，因未提供证据予以佐证，本院依法不予采纳。二、关于“一房数卖”房屋买卖合同的履行问题。由于原告与被告签订的《私有房屋买卖合同》、被告与第三人许小其签订的《房屋买卖协议》、被告与毛杰、谢安莲签订的《房屋买卖合同》以及被告与张远亮签订的《房屋买卖合同》均为有效合同，且上述合同的涉案标的为同一房屋，因此，上述合同系典型的“一房数卖”合同，被告“一房数卖”的行为违背了诚信信用原则。由于上述合同均未足额支付购房款，涉案房屋均未交付也未办理产权过户手续，“一房数卖”合同应以签订合同的先后顺序来确定合同的履行。因原告与被告签订的《私有房屋买卖合同》在2011年，被告与第三人许小其签订《房屋买卖协议》在2014年，被告与第三人毛杰、谢安莲、张远亮签订的《房屋买卖合同》均在2016年，因此，根据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的原告的权利应得到优先保护。故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。对于第三人许小其、张远亮提出其对涉案房屋享有优先权的意见，于法无据，本院依法不予采纳。对于第三人许小其、毛杰、谢安莲、张远亮与被告签订的房屋买卖合同，由于其合同目的已无法实现，经本院释明后，第三人许小其、毛杰、谢安莲、张远亮坚持要求被告履行交付房屋的义务，故对第三人许小其、毛杰、谢安莲、张远亮的请求，本院依法不予支持，第三人许小其、毛杰、谢安莲、张远亮可另行主张被告的违约责任。对于原告未交纳的房款，由于被告未在本案中提起反诉，待交房时双方进行结算，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李增友在本判决生效后立即将位于重庆市南川区XX街道XXX苑X幢XXXX号房屋交付给原告杨邦琴。二、驳回第三人许小其的诉讼请求。三、驳回第三人毛杰、谢安莲的诉讼请求。四、驳回第三人张远亮的诉讼请求。案件受理费11025元（其中杨邦琴预交4260元，许小其预交2585元，毛杰、谢安莲预交2050元，张远亮预交2130元），诉讼保全费2780元（其中杨邦琴预交1510元，毛杰、谢安莲预交1270元），共计13805元，由被告李增友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  张丽敏人民陪审员  李华兰人民陪审员  侯刚林二〇一九年十月十六日书 记 员  卢勇宏