广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初18649号原告：孙娟，女，1975年12月6日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：廖驰，广东国硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜金芬，广东国硕律师事务所实习律师。被告：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路8号，统一社会信用代码914420007462951082。法定代表人：郑伟强，职务总经理。委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。原告孙娟诉被告中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员黄莺独任审判，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告孙娟的委托诉讼代理人廖驰、被告荣基公司的委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙娟向本院提出诉讼请求：被告向原告立即支付逾期办理房地产权属证书违约金398250元（以1350000元为基数，按日万分之一从2011年5月16日起计算至实际办证之日止，暂时计算至2019年6月13日）。事实和理由：2009年5月19日，胡凤玲（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1、胡凤玲购买的商品房为被告开发的座落为中山市××乡镇骏豪名居A1-2幢103房，建筑面积共203平方米，价款为1350000元。2、付款方式：胡凤玲于2009年5月19日支付金额650000元，剩余金额700000元以商业贷款方式支付。3.交付期限：被告应当在2009年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给胡凤玲。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的因政府机关行政行为导致出卖人无法按时交付商品房等。4、逾期办理产权登记的违约责任：被告应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，胡凤玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，胡凤玲有权解除合同。无论胡凤玲是否解除合同被告均应按已付房价款每天万分之一向买受人支付违约金。2009年5月19日胡凤玲向被告支付购房款650000元，并依约将房产按揭银行贷款700000元支付给被告。原告经过中山市世华房地产代理有限公司介绍，购买胡凤玲上述房产，2017年11月原告交给胡凤玲20万元定金。并于2018年1月17日，原告与胡凤玲及被告签订了《三方协议》约定胡凤玲将中山市××乡镇骏豪名居A1-2幢103房的房产以1800000元的价格转让给原告，被告确认胡凤玲取消备案登记后，上述房屋的所有权为原告所有，并且被告同意与原告按胡凤玲与被告签订的《商品房买卖合同》继续履行。2018年3月29日，原告将购房款1600000元转入胡凤玲账户，胡凤玲开具收据确认收到款项。但至今被告仍未能办理房地产权属证书，原告多次与被告沟通，均无果，引起纠纷。被告逾期办理房地产权属证书的行为严重违反了合同的约定，给原告造成了严重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。原告孙娟围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《中山市商品房买卖合同》；2.中山市商品房登记备案表；3.税收缴款书；4.《房地产买卖及居间合同》；5.三方协议；6.收据；7.维修基金收据。被告荣基公司辩称：一、被告并未与原告签订《中山市商品房买卖合同》，涉案房屋目前仍备案登记至胡凤玲名下，涉案房屋尚未办理注销备案登记手续，原告并不具备诉讼主体资格，现原告要求被告支付逾期办证违约金398250元并无任何事实与法律依据，具体理由如下：l.根据原告提交的证据五《三方协议》内容显示，2018年1月17日，胡凤玲与被告、原告签定《三方协议》，该协议第八条明确约定：“甲方（即胡凤玲）取消备案登记后该房屋的所有权为乙方（即原告）所有——但办理网签的时间是不确定的，可以签时会通知乙方，如果因政策原因乙方不能按时签订买卖合同的，将由乙方自己负责与丙方（即被告）无关，并三方不追究任何责任”。2、从上述内容来看，必须为取消备案登记后，该房屋的所有权才属于原告所有，但结合原告提交的证据二《中山市商品房销售登记备案表》显示，备案登记人仍为“胡凤玲”，并非原告。另外，根据《三方协议》的约定，原告明确知悉由于政策原因办理网上备案以及签订《中山市商品房买卖合同》的时间存在不确定性，原告明确同意所产生的责任均由其自行承担，均与被告无关。因此，由于涉案房屋尚未办理注销备案登记手续，涉案房屋目前仍登记在胡凤玲名下，原告不具备诉讼主体资格。即使认定原告具备诉讼主体资格，但由于政策原因涉案房屋目前无法办理网上备案以及签订《中山市商品房买卖合同》，原告也明确所产生的责任由其自行承担，与被告无关。现原告要求被告支付逾期办证违约金明显没有任何事实与法律依据。3、另外，按照原告提供的证据三《契税缴款书》的内容显示，胡凤玲于2016年5月17日才缴纳完毕涉案房屋的税费。根据《中山市商品房买卖合同》附件六《补充协议一》第九条的约定：“买受人应向出卖人缴纳商品房专项维修资金，物业管理费按金及办理商品房产权属证书所需的税费等费用。买受人不缴纳的，出卖人有权拒绝办理房地产权证，且不承担逾期办理房地产权证的责任”。因此，结合上述内容，胡凤玲于2016年5月17日才缴纳完毕涉案房屋的税费，但原告竟然主张从2011年5月16日起计算违约金明显没有任何事实与法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。二、综上所述，被告并未与原告签订《中山市商品房买卖合同》，涉案房屋目前仍备案登记在胡凤玲名下，原告并不具备诉讼主体资格，原告要求被告支付逾期办证违约金398250元的诉讼请求均属无理请求，现请求法院在查清事实的基础上依法予以判决，并驳回原告的全部诉讼请求。被告荣基公司就其辩解向本院提交的证据有：竣工验收报告。经审理查明，2009年5月19日，出卖人荣基公司与买受人胡凤玲签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买商品房位于三乡镇骏豪名层Al-2幢103房；建筑面积203平方米；总金额为1350000元；买受人按银行按揭方式按期付款；现金付款650000元，商业贷款支付700000元，时间均为2009年5月19日；出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：l.该商品房经验收合格；出卖人应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4、如因出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人无法取得房地产权属证书的，买受人有权解除本《商品房买卖合同》。无论买受人是否解除合同，出卖人均应按已付房价款的按每日万分之一向买受人支付违约金；买受人须按出卖人通知的时间提办理房地产权属证书所需的资料，因逾期提供办证资料等买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任。合同还约定了其他事项。出卖人落款处盖荣基公司章，买受人落款处签胡凤玲名并捺印。2009年5月31日，中山市房地产交易登记管理所就涉案房产出具《中山市商品房销售登记备案表》。2010年7月10日，《收据》载明：今收到A1-2幢103号房胡凤玲维修基金8120元。2017年11月11日，卖方胡凤玲、买方孙娟、居间方中山市世华房地产代理有限公司签订《房地产买卖及居间合同》,合同约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市××乡镇檀香山别墅骏豪名居A1-2栋房，该物业成交总价为1800000元。合同还约定了其他事项。合同卖方落款处签胡凤玲名并捺印，买方落款处签孙娟名并捺印，居间方处盖中山市世华房地产代理有限公司章。同日，胡凤玲出具收据，载明：经收到孙娟交来购中山市××乡镇骏豪名居A1-2栋103房定金200000元。经手人处签胡凤玲名并捺印。2018年1月17日，甲方（卖方）胡凤玲、乙方（买方）孙娟与丙方荣基公司签订《三方协议》，约定：甲方现将名下一套商品房，坐落于中山市××乡镇骏豪骏豪名居A1-2幢103房的房产，建筑面积203平方米，甲方总购房款为1350000元。经甲乙双方共同协商甲方以1800000元的价格转让给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方购买；在办理更名时甲方要配合乙方，需将所有的甲方所拥有的此房屋的相关资料交给乙方，并协助乙方向开发商确定此房屋更名给乙方；丙方确认，甲方取消备案登记后，该房屋所有权为乙方所有，甲方取消备案登记后，丙方同意与乙方按甲方之前购买的房款1350000元签订商品房买卖合同。协议还约定了其他事项。甲方落款处签胡凤玲名并捺印，乙方落款处签孙娟名并捺印，丙方落款处盖荣基公司章。2018年3月29日，胡凤玲出具《收据》，载明：今收到孙娟交来购中山市××乡镇骏豪名居A1-2幢103房房款1600000元。之前已付200000元，共计1800000元该房款已付清。收款人处签胡凤玲名并捺印本院认为，本案系商品预售合同纠纷。荣基公司与胡凤玲签订的《中山市商品房买卖合同》、胡凤玲与孙娟签订的《房地产买卖及居间合同》、胡凤玲与孙娟、荣基公司签订《三方协议》。现孙娟要求荣基公司向其支付逾期办证违约金，荣基公司辩称案涉房屋尚未办理注销备案登记手续，仍登记在胡凤玲名下，孙娟不具备主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，故本院对荣基公司的辩解予以采信，对孙娟的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告孙娟的全部诉讼请求。案件受理费7274元，减半收取为3637元（该款原告已预交），由原告孙娟自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 黄 莺二〇一九年十月十六日书记员 苏颖瑜陈云龙