广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初8664号原告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道14号花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：柴诚，该公司职员。委托诉讼代理人：周雪莹，该公司职员。被告：邹雅雯，女，1993年11月4日出生，汉族，住广东省从化市，第三人：广东世纪达建设集团有限公司，住所地佛山市南海区桂城平洲夏南大道，统一社会信用代码91440605193797174A。法定代表人：麦志基。委托诉讼代理人：李进、龙玉，广东工匠律师事务所律师。原告广州万达文化旅游城投资有限公司与被告邹雅雯，第三人广东世纪达建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）的委托诉讼代理人柴诚，被告邹雅雯，第三人广东世纪达建设集团有限公司（以下简称世纪达公司）的委托诉讼代理人龙玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付欠款410000元；2.依法判令被告支付逾期付款违约金，违约金按照应付未付金额每日万分之五的标准从应付未付之次日计算至被告全额付清之日。根据双方约定被告应于2017年11月25日前支付房屋欠款178941元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共597天），为53413.9元。根据双方约定被告应于2018年5月25日前支付房屋欠款231059元，该笔欠款违约金暂计至2019年7月15日（共415天），为47944.7元。逾期付款违约金共计101358.6元；3.依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年4月1日就被告购买原告开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府3区7栋2梯1703房签订了《商品房买卖合同》及《装修协议书》，总价款为2327121元。根据双方约定，被告应于2017年11月25日前支付欠款178941元，于2018年5月25日前支付231059元。但经原告多次通知被告并发函催促，被告仍未按时支付上述欠款。综上：被告逾期付款已构成严重违约，为维护原告的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼。望人民法院查明事实真相，依法判决并支持原告的全部诉讼请求。被告邹雅雯辩称，被告提交预售合同没有提到我方需要支付的款项，装修协议不属于预售合同，根据购房合同第7条约定被告需要支付的房款是1730640元，我方已经支付完毕，有银行流水和公证书，我方与第三人签订装修协议，第三人不在场，而且我方没有收到装修协议的原件，我方一直与其沟通要求给原件，596467元的价格依照消费者权益法，我方有权拒绝强制交易，我方没有与第三人达成装修的意思表示，根据民法总则，装修协议无效，查册的备案价格是2274999元，这个价格低于合同与装修协议的总价，所以我方不清楚实际价格，所以不敢支付。第三人世纪达公司辩称，对原告的诉请没有意见。经审理查明：2017年4月1日，万达公司与邹雅雯签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：邹雅雯购买万达公司开发的位于广州市花都区叶榕街1号雪域华府（3区7栋2梯）1703房的房产，建筑面积为115.87平方米。七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18354.59元，总金额1730654元。八、付款方式为按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.08%，金额为520654元，除首期款外，剩余房款金额121万元须于2017年4月1日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。十、逾期付款的违约责任：1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过15日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭公司的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其他账户。乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。该合同附件七《本合同补充协议》第五条关于逾期付款的补充约定：1.若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之次日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。邹雅雯签订了《广州万达城项目合同签订单》，约定涉案房产的合同总价为2327121元，并拆分成1730654元房价款、596467元装修款的形式支付，已付款：房款50000元，本次付款房款470654元，装修款186467元，按揭二期装修款178941元，三期装修款231059元。其中财务审核落款日期为2017年3月28日。同日，邹雅雯（甲方）与世纪达公司（乙方）及万达公司（丙方）签订了《装修协议书》，约定：一、甲乙双方同意由乙方承接本合同约定的房屋装修工程，装修的房屋为涉案房屋。二、1.甲方同意乙方对该商品房进行局部装修施工，甲方提供积极配合，甲方承诺不同时发包给其他方进行该部分装修工程的施工，装修标准参见附件《装修交付标准》；5.甲方按约付清装修款项的，则乙方应于2018年12月20日前完成本协议约定的房屋装修工程；三、甲方对本协议约定的总费用进行了充分考量，鉴于乙方的品牌价值、技术、设计理念、改造装修难度等因素，甲方认为公平合理，甲方完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修费用，按建筑面积计算，单价5300元/平方米，总金额614111元，包括但不限于乙方为实施本协议所需的改造装修费、材料设备费、管理费、施工费、人工费、安全施工保障费、措施费等全部费用。甲乙同意前述费用一次性包干，本协议各方不再结算差额。四、甲方按第3种方式付款，折后装修工程款为596467元，3.分期方式付款：首期款：须于签署《商品房买卖合同》当日支付该款项的30%，金额186467元，2017年11月25日前支付30%即178941元，2018年5月25日前支付40%即231059元。按揭银行、按揭方式、按揭年限和贷款额度等以银行最终批复为准，丙方不作任何保证和承诺。如甲方的申请未获银行批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金；如甲方的申请未获银行全部批准，应自丙方通知之日起5日内—次性支付本协议第四条约定该款项与银行批准贷款金额之间的差额，否则丙方有权要求甲方自通知之日支付本协议第四条约定该款项每日千分之五的违约金。五、逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第四条约定该款项的，逾期在30日之内，自约定的应付款届满之次日起，甲方按日向丙方支付本协议第四条约定该款项的千分之五的违约金，并于实际付款时间丙方支付违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行，如逾期30日以上甲方仍未支付本协议第四条约定应支付该款项的，丙方有权要求甲方支付相当于本协议第四条约定该款项的百分之五十的违约金，同时丙方有权延迟本协议第六条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第四条约定的该款项以及前述违约金，本协议继续履行。协议还就双方其他权利义务进行了约定。世纪达公司表示该装修协议是万达公司、邹雅雯签字盖章后由万达公司提交的，世纪达公司在该协议盖章后将协议原件给了万达公司，协议约定的款项是房款的组成部分，是万达公司收取的。合同签订后，邹雅雯已支付了商品房买卖合同约定的房款1730654元及装修协议的第一期装修款186467元，因邹雅雯未按期支付装修协议约定的第二期装修款178941元及第三期装修款231059元，万达公司委托广东华之杰律师事务所于2019年3月18日向邹雅雯发出催款律师函，要求邹雅雯于2017年11月25日前支付欠款178941元，于2018年5月25日前支付欠款231059元，否则须承担逾期付款的违约责任。万达公司认为涉案房屋的总价款为商品房买卖合同约定的房款与装修协议的装修款，邹雅雯确认装修款属于房价款的部分，但认为涉案房屋在行政部门的备案价为2274999.84元，该款与商品房买卖合同的房价款与装修协议的装修款之和不一致，即使支付剩余款项也不应超过该备案价，为此提交广州市规划和自然资源局的政府信息公开申请告知书予以佐证。万达公司提交广州市房屋管理系统阳光家园网销售价格网上备案系统查询信息，载明涉案房屋的备案价为17881848.86元。邹雅雯认为支付了买卖合同的房款及装修协议的第一期款项之后，负责联系邹雅雯的销售离职了就没人通知其后续的付款，且认为装修协议约定的价款与涉案房屋的装修价值不相符，因此没有支付剩余两笔装修款。万达公司在诉讼中表示邹雅雯可随时前往万达公司现场领取装修协议，之后经过本院调解，双方仍协商不成。本院认为：一、关于《装修协议书》效力及《装修协议书》项下装修款性质的问题。依照双方所举证据及所作陈述，邹雅雯与万达公司分别签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《装修协议书》，将涉案房产的总房价款拆分为购房款和装修款两部分，双方对此事实及相应法律后果均清楚知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”《装修协议书》因存在规避政府限价政策且属于双方虚假意思表示，应认定为无效合同，但邹雅雯与万达公司签订《装修协议书》约定的装修款实质为购房款，系双方真实意思表示。邹雅雯主张以在行政机关备案的销售价格为依据支付房款，依据不足，本院不予采纳。二、对于购房余款和违约金计付的问题。因双方签订的《装修协议书》当属无效，但《装修协议书》中约定的付款方式和付款期限为双方真实意思表示，故万达公司要求邹雅雯支付购房余款410000元（178941元＋231059元），合理有据，本院予以支持。双方《装修协议书》约定装修款分期支付，其中178941元应在2017年11月25日前支付，剩下的231059元应在2018年5月25日前支付，但邹雅雯并未依约履行，因此，邹雅雯应承担逾期付款的违约责任。关于违约金标准的问题，因《装修协议书》项下的装修款实际为购房款的一部分，故应当参照《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中关于逾期支付购房款的约定认定邹雅雯应承担的逾期付款的违约责任。双方《补充协议》第五条明确约定逾期支付购房款的，应按照如下方式承担违约责任：（1）逾期不超过7日（含）的，自主合同约定的应付款期限届满之日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；……（4）逾期超过30日的。甲方有权解除主合同。甲方未行使合同解除权的，主合同继续履行，自主合同规定的应付款期限之第二天起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之八的违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行使合同解除权。2.乙方选择分期付款的，若乙方未按约定期限付清任何一期购房款的，均应按照本条第1款约定承担逾期付款的违约责任。3.乙方选择按揭贷款付款的，如按揭贷款未能在主合同即补充协议约定的期限内到达甲方银行账户的，乙方应按照本条第1款约定，承担逾期付款的违约责任。4.双方确认，关于乙方逾期付款处理的约定以本补充协议约定为准，即主合同第十条的相关约定对双方不适用”。因该违约金标准明显过高，邹雅雯对此提出抗辩，且综合万达公司在签约过程中的过错程度，本院酌情认定邹雅雯应按每日万分之一的标准计付逾期付款违约金，违约金分段计算：其中以178941元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以231059元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止。邹雅雯以万达公司未提交装修协议原件为由拒付剩余房款，因万达公司在诉讼中已明确邹雅雯可随时前往领取装修协议原件，且该付款义务是双方当事人通过书面协议的方式约定，事后万达公司亦通过寄送律师函的方式催收款项，结合邹雅雯签订的合同签订单，即使邹雅雯未持有装修协议的原件亦不影响邹雅雯知悉涉案房屋的总房价款及应付款时间的事实，故邹雅雯以此为由拒付剩余房款，依据不足，本院不予采纳；同样邹雅雯以此为由不同意支付未付房款的违约金，因本院鉴于万达公司在签约过程中存在的过错已对未付款的违约金标准调整降低至每日万分之一，故邹雅雯拒付违约金的理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邹雅雯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款410000元；二、被告邹雅雯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州万达文化旅游城投资有限公司支付购房款410000元的违约金，该违约金分段计算：其中以178941元为基数，从2017年11月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；另外以231059元为基数，从2018年5月26日起按每日万分之一的标准计至付清款日止；三、驳回原告广州万达文化旅游城投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4457元，由原告广州万达文化旅游城投资有限公司负担914元，由被告邹雅雯负担3543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 吴 海 萍 吴二〇一九年十月二十二日书记员 邓国靖邓国靖