广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4339号原告：阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区东门南路388号阳光马德里花园2幢1单元602房。统一社会信用代码：91441702MA4UUMM05D。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽霞，该公司员工。被告：戴晓参，男，汉族，1996年4月18日生，住阳江市阳西县。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。原告阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司（下简称阳江碧桂园公司）与被告戴晓参商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告阳江碧桂园公司的委托诉讼代理人郑丽霞、被告戴晓参的委托诉讼代理人钟国衡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳江碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：2018016549）已经解除；2、判令被告支付违约金157437.2元；3、请求判令被告协助原告到有关预售合同备案登记部门办理预售合同登记备案解除手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2018年1月31日签订了合同编号为2018016549的《商品房买卖合同（预售〉》及附件（简称预售合同），合同约定由被告向原告购买位于广东省阳江市××江××大道××世纪城花园××单元××房（简称该商品房），房价款为787186元。根据预售合同第七条第二款第三项约定，被告应当于2018年1月31日前支付首期房价款人民币236186元（含定金）给原告，余款551000元向指定银行申请贷款支付。同时预售合同第八条及附件十一补充协议第四条明确约定，若买受人（即被告）未按照约定时间向出卖人（即原告）付款的，逾期超过90日后，原告有权解除合同，且被告须按照合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。被告至原告起诉时仅向原告支付购房款人民币236186元（含定金），剩余购房款551000元被告一直拖欠至今，距合同约定的付款期限已逾期超过90日，对此我司多次发函催收，但被告一再拖延，至今仍未付款。被告上述欠款行为违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件的约定，现原告根据《商品房买卖合同（预售）》的约定及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，请求法院判令解除原被告双方于2018年1月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：2018016549），并判令被告支付违约金及承担本案全部诉讼费用。被告戴晓参答辩称，被告同意解除合同，但不认可原告关于被告逾期付款及原告请求解除合同违约金的主张。被告并没有逾期付款，也不存在违约情形，理由如下：1、合同附件四第二项限定被告必须在2018年4月30日前支付按揭款，该条款不合情不合理，因为银行几时放款不是被告可控制，原告限定被告需三个月内支付按揭款实际上是加重了被告的责任，而合同是原告所提供的格式合同，根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。因此，不能据此条款认定被告逾期付款。2、被告去办理贷款的银行都是原告所指定的，原告第一次安排被告去中国银行办理按揭贷款，但中国银行不予受理，为此也耽误了时间，之后原告再安排被告到建设银行办理贷款，但该银行在去年银根收紧的情况下，贷款至今仍未作出审批。这个过程原告是知情的，而被告作为消费者也是第一次买房，整个流程都是听从了原告的安排，且原告也在本案起诉前也一直为被告协调，在事实上原告是同意被告继续向银行办理按揭贷款，并没有要求被告全额支付房款，就这个事实来说，贷款银行没有放贷这一事由不能归责于被告违约。目前，按揭银行仍在处理被告的贷款。3、合同中约定的付款的时间与付款条件是存在互相矛盾的情形，合同内容不清晰，应视为付款期限约定不明，虽然合同附件约定了按揭款的时间，但如前所述，按揭款的发放并非被告能控制的，这也是为何原告特别要求被告签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，根据该补充协议第三、四条的约定，只有在贷款机构不予审批同意贷款的情况下，才需按照约定的时间付款，但本案的贷款机构并没有作出不予同意贷款的决定。因此，按照约定期限付款也没有了一个前提条件，原告主张被告逾期付款也无从谈起，另外双方也没有约定如贷款机构审批贷款的时间超出了合同约定支付按揭款的期限，那么付款期限从何时计起，而本案的贷款审批期限显然超出了合同附件四的约定时间，因此存在约定不明的情形，而该补充协议第五条明确约定了如协议与买卖合同不一致的，以补充协议为准，两者有矛盾冲突的情况下，应当以补充协议为依据，但补充协议的约定存在不明，因此也应当作出有利于被告的解释。4、原告要求被告支付的违约金属于解约违约金，但如前所述，本案合同应不可归责于双方当事人的原因无法继续履行，原告主张违约金缺乏理据，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不能归责于双方事由，未能订立商品房贷款合同的，商品房买卖合同不能继续履行的，解除合同后出卖人应当将收受的购房款返还给买受人。因此，即使本案合同解除，原告也应当将被告已付的款项予以返还。5、原告主张的违约金过高，也没有证据证明其损失，即使本案合同解除，原告也仍可将涉案房屋出售，按照现行的市场价格，原告实际并没有损失，违约金过高应予以调低。另外，合同中约定的双方违约责任也不对等，原告在逾期交付中是按照已付房款的20%承担责任，而对被告的要求按照全部房价款的20%承担责任，两者权利义务明显不对等，加重了被告的责任，属于格式合同中的无效条款。请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年1月31日，原告阳江碧桂园公司（出卖人）与被告戴晓参（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018016549）及《补充协议》，合同主要约定：买受人向出卖人购买位于阳江市××江××大道××世纪城花园××单元××房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2017116号，建筑面积共117.50平方米（其中套内建筑面积90.64平方米，公共分摊建筑面积26.86平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米8684.75元，房屋总价款为787186元。买受人签订本合同时须支付购房首期款236186元，余款551000元向银行办理按揭手续。逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同关于交付期限的约定：出卖人应当在2019年12月7日前交付商品房，交付时商品房具备“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告”条件。上述合同附件四其中约定，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30%给出卖人，即贰拾叁万陆仟壹佰捌拾陆元整，并于2018年1月31日前向贷款机构办理按揭申请手续；买受人必须在2018年4月30日前，付该商品房总房价款的70%（按揭款项）给出卖人，即伍拾伍万壹仟元整。《补充协议》中关于逾期付款责任约定，逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%。补充协议中关于送达的约定：双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条为准。买受人通讯地址：广东省阳江市阳西县织篢镇华丽苑小区53号，收件人：戴晓参，邮编：529800；……双方相互送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址；……双方一致同意：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方……但另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。当天，双方还签订了一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，其中约定：三、无论乙方（被告戴晓参）选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方（原告阳江碧桂园公司）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分三计付违约金给甲方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价20%违约金。四、若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方，逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价20%违约金。……五、本补充协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议约定为准。签订上述合同后，被告按照合同约定付清了首期款236186元及维修基金9429元给原告。由于银行一直没有办理余款551000元的按揭贷款手续，被告未能按约定的期限支付余下购房款551000元给原告。2019年6月14日，原告向被告发出一份《解除合同通知》，其中载明，阁下于2018年1月31日与我司签订的《广东省商品房买卖合同》及附件，合同约定阁下购买我司位于阳江市××江××大道××世纪城××单元××房。须于2018年4月30日前付清全部购房款，如未按合同约定时间付款逾期超过90日的，我司有权解除合同。合同签订后，阁下未能按合同约定时间付款，经我司多次催告后至今仍欠551000元购房款尚未支付，且逾期已超过90日，阁下的行为严重违约，现我司根据合同关于逾期付款的相关约定，从即日起解除双方的合同。请阁下收到本通知书之起3日内联系我司办理退楼手续，按合同约定总房价款的20%向我司支付违约金，并自行承担有关部门所收取不可退还的款项。2019年6月26日，原告向本院提起诉讼，请求如诉称。在诉讼中，原告于2019年9月1日收到被告的银行贷款551000元，于是向本院变更诉讼请求为：1、判令被告支付尚欠的逾期违约金80831.7元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。而被告不同意原告的请求，认为原告所提供合同附件中有关贷款期限的约定属格式合同，应为无效，同时合同存在互相矛盾，应作为对原告不利的解释，并且原告没有证据其的损失，所主张的违约金过高。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同，原、被告应按合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，涉案合同附件四中约定，被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30%给原告，并于2018年1月31日前向贷款机构办理按揭申请手续；被告必须在2018年4月30日前，付该商品房总房价款的70%（按揭款项）给原告。《银行按揭及公积金付款方式补充协议》中约定，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。上述约定虽然是格式条款，但原告并没有免除其责任、加重被告的责任和排除被告的主要权利，被告主张该约定无效没有依据，本院不予采纳。按双方合同约定，被告必须在2018年1月31日前向贷款机构办理按揭申请手续，而本案被告没有证据证明其在双方约定的期限内向贷款机构办理按揭申请手续，存在过错责任；同时原告亦没有证据证明是由于被告的原因，导致原告直至在2019年9月1日才收到被告的银行按揭贷款551000元。因此原告主张由于被告的原因所致其未能按期收取购房款，请求被告支付逾期违约金80831.7元证据不足，本院不予支持。但本案根据被告过错责任及公平合理原则，被告应按中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款551000元的利息给原告，房款551000元的逾期付款期间为2018年5月1日至2019年8月31日共488天，被告应支付给原告的利息为35478.28元。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告戴晓参应在本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款的利息35478.28元给原告阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司；二、驳回原告阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1820.79元（原告已预交受理费13246元），由原告阳江市漠阳湖碧桂园房地产开发有限公司负担1022.79元，被告戴晓参负担798元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  冯喜元人民陪审员  李开茂人民陪审员  黄思常二〇一九年十月二十一日书 记 员  何恭棪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。