宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9144号 原告：徐建国，男,1979年8月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：高洁，宁夏宁银律师事务所律师。 被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：李志明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。 原告徐建国与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高洁，被告的委托诉讼代理人孙凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告以全部房价款为基数按日万分之一点五的标准向原告支付自2016年9月30日至被告向原告交付符合约定标准房屋并且房屋可办理不动产权证书期间的违约金，至起诉时为59078元（388416元×1014天0.00015=59078元）；2.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月18日，原告与被告签订了编号为宁颐和金凤售字2016第099号《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于黄河西路与良田渠交汇处金凤花园号楼单元x室房屋，房屋总价款为388416元，原告应在2016年3月24日前支付该商品房全部价款，被告应在2016年9月30日之前向原告交付该商品房，商品房交付条件为商品房取得竣工验收报告及房屋测绘报告，如被告未按照约定时间将商品房交付给原告，原告不解除合同，则被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，违约金总额不超过全部房价款的2%。合同经原被告签字盖章生效后，原告于2016年4月18日向被告支付了商品房全部价款。直到2018年8月24日原告才拿到涉案房屋的房钥匙，但至今涉案房屋都不符合交付条件，并且因被告原因，原告购买的商品房至今无法办理房产证。原告认为，被告迟延交付房屋的行为已构成违约，虽被告已向原告交付了房屋钥匙，但是至今涉案房屋都不符合交付条件同时因被告原因涉案房屋至今无法办理不动产权证，被告应承担向原告支付违约金的违约责任。为维护原告的合法权益不受侵犯，原告特向人民法院对被告提起诉讼，请求依法裁判。 被告辩称，涉案房屋系工程款抵账房，依据顶房约定及原被告商品房买卖合同约定，如发生延期交付房屋，不予追究责任。因被告欠付宁夏合泰建设工程有限公司工程款，经双方协商，于2015年6月将涉案的金凤花园xxx室抵顶给宁夏合泰建设工程有限公司。抵顶时，被告已经给予了9.5折的价格优惠，原单价5500元/平米降为4800元/平米。双方在购房申请表中约定：“双方本着友好互惠的合作原则，如发生所购房屋延期交付申请人同意不予追究。”而且双方还约定了如果更名，被告还应收取2%的更名费。但在宁夏合泰建设工程有限公司申请将房屋更名至原告名下时，被告也免收了更名费。原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议第10条规定，如原告已经获得了被告给予的任何优惠（含团购、更名等），买受人同意放弃追究被告任何违约责任的权利。被告认为原告从宁夏合泰建设工程有限公司承接房屋的同时，也应该承接相应的义务。被告与宁夏合泰建设工程有限公司的约定应适用于原告。故原告在享受了价格优惠、更名免费的同时，也应遵守不予追究延期交房责任的承诺。二.被告逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。被告在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访，也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定：“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任；三.原告已于2018年9月12日接收了房屋，小区通水、暖、电、气等，物业也进场提供服务，原告已经实际入住，在已经收房入住的情况下仍主张逾期交房违约金不合情理。涉案房屋也完成了实际测绘面积为85.45平米，原告还应补交面积差额21744元。在原告未付清房款的情况下，其主张逾期交房违约责任也不应得到支持。四.被告主张的违约金金额明显过高，没有合同和事实依据。首先在关于万分之三的违约金计算比例是在业主群体性上访采围攻售楼部、打砸办公物品、爬楼顶等过激行为，政府严令被告维稳的情况下，被告迫不得已做出的表示。该允诺完全是违背被告真实意思的表示，不应作为依据。其次双方在合同中明确约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%。本案原告购房款总计388416元，但主张的违约金就高达59078元，不但没有合同依据，而且明显失去公平。违约金是对损失的补偿，原告没有证据证实遭受了其主张金额的损失。退一步讲就算要计算损失，也应当参照同类地区同类房屋的租金水平进行确定，金凤花园小区同类房屋每月租金700-1000元，每年租金在万元左右。所以原告主张的违约金明显脱离实际，对被告显失公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的银川市商品房买卖合同（预售）、销售不动产统一发票、业主入伙清付单、通知单，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信；原告提交的通话录音，无其他证据相互印证，被告当庭不予认可，不能证实原告的证明目的，本院不予采信。被告提交的施工款购房申请表、颐和金凤花园认购申请协议、申明、顶房更名单仅能证实经高岩与被告办理相关顶账手续，将上述房屋抵顶给原告的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的均不予采信；被告提交的商品房买卖合同，能够证实原、被告就涉案房屋签订买卖合同的事实，对该部分证明目的予以采信，对其他证明目的不予采信；被告提交的接处警登记表、照片、网络截图、会议纪要、58同城房产网站截图均不能证实被告的证明目的，本院不予采信；被告提交的测绘报告、接楼手续单、装修协议、委托书，内容客观真实，与本案事实相关联，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，案外人高岩以宁夏合泰建设工程有限公司名义（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《颐和金凤认购申请协议》，约定乙方认购颐和金凤花园xxx号房，总价为388416元，付款方式为顶账。2016年3月30日，高岩给被告出具《申明》，同意将涉案房屋更名至原告名下，并要求被告给予办理签署商品房买卖合同及开具发票等相关手续。2016年4月18日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方，出卖人）签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区金凤花园xxx房屋，预测建筑面积80.92平米，房屋总价款为388416元。合同约定被告应于2016年9月30日前向原告交付房屋，除不可抗力外，如未能在2016年9月30日交付房屋，原告不解除合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之1.5的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。2018年9月12日，原告与被告办理收房手续后，接收了房屋。现原告认为被告逾期交房及逾期办证，存在违约，故诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告逾期向原告交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的商品房买卖合同约定被告逾期交房应支付的违约金总额不超过全部房款的2%，但该违约金的约定标准过低，本院不予支持。现原告主张按照已付房款每日万分之一点五标准支付逾期交房违约金不违反法律规定，庭审中，原、被告均认可涉案房屋未办理竣工验收登记备案手续，涉案房屋暂不具备交付条件，则原告主张的逾期交房违约金应自2016年10月1日计算暂计算至起诉之日（2019年7月15日），为59311.12元（388416元×0.15‰×1018天）。原告主张59078元不违反法律规定，本院予以支持。后续逾期交房违约金因具体符合交付时间具有不确定性，原告可以另行主张。因涉案房屋不具备办理不动产权登记证书的条件，故对原告主张的逾期办证违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐建国逾期交房违约金59078元； 二、驳回原告徐建国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费638元，由被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇一九年九月十六日 书记员  李晓艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。