山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5818号上诉人（原审原告）：樊炳，男，1974年4月11日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：崔占平，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱睿，山西晋商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：聂香子，女，1954年3月3日出生，汉族，原常青菜市场职工，住太原市。委托诉讼代理人：王松山，山西馨海律师事务所律师。上诉人樊炳与上诉人聂香子房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人樊炳及委托诉讼代理人崔占平、朱睿，上诉人聂香子及委托诉讼代理人王松山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人樊炳上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判聂香子赔偿樊炳装修费3100元、退还樊炳房屋内空调、消毒柜、小吃车、不锈钢灶台、餐具、食材等物品（价值48532.33元）；2.本案诉讼费由聂香子承担。事实和理由：一、本案一审判决对聂香子应赔偿樊炳装修费没有依法确认。一审中,樊炳提交了充分证据证明樊炳承租案涉房屋后，对房屋进行了装修，因聂香子擅自收回房屋，聂香子应赔偿樊炳装修费用3100元。二、本案一审判决对聂香子返还樊炳空调、消毒柜等物品没有依法确认。樊炳承租的房屋为门面房，樊炳为经营需要放置于房屋内的空调、消毒柜等物品客观存在，樊炳提供了证据予以证明，同时聂香子一审中提供的照片证据也能佐证上述物品存放于房屋内，聂香子应将物品予以返还。综上，樊炳认为聂香子擅自收回房屋、处置房屋内物品，已严重违约，樊炳要求聂香子应在原一审判决基础上赔偿樊炳装修费用、返还原告房屋内空调、消毒柜等物品，请求二审法院依法予以改判，支持樊柄的上诉请求。针对上诉人樊炳的上诉聂香子辩称，1.在原审诉讼过程中，樊炳没有提供任何装修费损失的证据，一审判决未支持该项诉请符合法律的规定，应予维持。2.樊炳在一审起诉时向人民法院提起诉讼的起诉状中要求退还的仅仅是价值10550元的设备和物品，庭审时虽然书面要求增加了相应的诉讼请求，但没有依法缴纳诉讼费用，一审也没有给聂香子相应的答辩期限，因此在超出樊炳起诉状中诉讼请求范围之外的诉讼请求，二审法院不应予以审理。在租赁房屋内存放的物品和设备仅有冰柜和展示柜，其他物品并不存在，樊炳在原审过程中也没有提供确实充分的证据证明其他物品存在，因此原审判决第四项是正确的，请求予以维持。上诉人聂香子上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判聂香子不支付樊炳违约金3万元；2.全部诉讼费由双方当事人合理承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当，导致一审判决结果显失公平，损害了聂香子的合法权益。双方在房屋租赁合同第二条约定，在租房期间，聂香子不得以任何理由和借口终止合同，如有违约聂香子需要赔付樊炳3万元，在租赁期间樊炳有权对房屋转让，但需提前通知聂香子。该条款违反《合同法》第94条的规定，排除了聂香子的法定解除权，不公平不合理，对聂香子不具有法律约束力，不能作为聂香子承担违约赔付责任的依据。其次，一审判决将违约赔付认定为违约金，属于认定事实错误。双方签订的合同中并没有出现违约金这个法律概念，只约定了违约赔付责任，一审法院疏于对合同条款的严格审查，误将赔付责任直接认定为违约金，属于对合同条款的理解错误。第三，一审判决聂香子承担3万元违约金数额明显过高，应依据《合同法》第114条、《合同法司法解释二》第29条的规定，以樊柄的实际损失为基础予以减少。樊柄在一审中主张停业损失200元，且一审法院予以认可，可视为其房屋租赁合同解除后的实际损失数额，事实上，聂香子作为房屋出租人，是在承租人即樊炳擅自损毁房屋后不再实际经营且又无法联系的特定情况下，迫于无奈才收回房屋的，因此，樊炳的实际损失比较小，一审法院没有查清樊炳的实际损失数额，就依据过高的合同约定简单的判决聂香子承担3万元违约金，对聂香子显失公平。二、一审诉讼费由聂香子单独负担，违反诉讼费用交纳办法的规定。根据该规定第29条第2款规定，樊炳一审起诉的金额为107082.33元，一审法院判决支持的金额只有51450元，樊炳约有50%的诉讼请求在一审中败诉，因此，樊炳属于部分胜诉、部分败诉，但一审法院没有决定由樊炳承担部分诉讼费用，该判决违反诉讼费用负担原则的。综上，请求二审法院根据本案的事实和法律规定，正确认定事实和适用法律，请求支持聂香子的上诉请求。庭审过程中聂香子当庭补充陈述：1.本案房屋租赁合同第二条约定的违约需赔付3万元的合同条款，应当认定为违约赔偿金，不应认定为违约金。从该条款看，3万元属于赔偿金，不应作为违约金所属的惩罚性质，一审判决认定事实错误。2.樊炳在承租房屋后并没有领取合法的营业执照，一审判决判令赔偿樊炳2万元的停业损失没有事实和法律根据。3.根据我国合同法114条以及合同法司法解释二第28条的相关法律规定，在樊炳原审诉讼请求既要求承担违约金还要求赔偿房屋装修损失、停业损失的，根据法律规定，违约金和赔偿损失不应同时适用，一审判决在合同约定的3万元赔偿金足以弥补樊炳全部经济损失的情况下，仍然重复判决赔偿退还房租、赔偿经济损失等各项损失等属于重复评价，判决结果显失公平公正，应当予以改判。4.樊炳在承租房屋后，违反合同的相关约定，对房屋进行大的改造，导致房屋受损严重，在房屋受损后，樊炳去之不顾，且拒不接听聂香子的电话，后通过他人联系到樊炳，樊炳在电话中明确表示不再承租房屋，并同意将房屋另行租给他人，根据此事实，聂香子收回房屋的事实不应认定为违约，相关房屋受损的事实在原审诉讼阶段，聂香子向法院已经提供了房屋损失修缮的收据及两份证人证言，还有房屋受损的照片，一审判决认定没有证据支持，且对聂香子原审提供的证据不做评价，诉讼程序不当。5.樊炳并无要求退还押金1000元的诉讼请求，一审判决就判令退还，超出了樊炳原审诉讼请求的范围，程序不当。即使合同第二条约定的3万元应认定为违约金，但明显高于樊炳所造成的实际损失数倍，根据合同法司法解释二的相关规定，违约金高于实际造成损失30%的情况下，可以要求予以减少，原审判决既判决了违约金还判决了赔偿损失，并且查实违约金明显高于樊炳实际损失的情况下仍然支持相应的诉讼请求，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。针对上诉人聂香子的上诉樊炳辩称，樊炳认为关于改变上诉状中请求及理由的释明，应以聂香子书面上诉状的内容为二审审判和审理的范围。针对聂香子的上诉请求和理由辩称，1.关于本案的违约金，租赁合同第二条明确约定，在租赁期内聂香子私自更换门锁、收回房屋，其根本违约行为导致合同解除，聂香子应依合同约定承担违约责任，应按约定赔付樊炳，一审判决事实清楚，适用法律正确。双方合同约定租期为三年，年租金为27000元，樊炳为经营小吃店，无论是前期筹措还是经营过程都耗费了大量精力并付出了大量的人力、物力，对经营三年的预期能力也应远多于租金。根据合同法解释二第二十九条的规定，一审判决尊重当事人意思自治，同时兼顾了合同的履行情况、当事人过错及预期利益等法定因素，认定聂香子按合同约定赔付樊柄违约金正确，应予维持。2.一审判决对诉讼费的认定适用法律正确。聂香子上诉状中对一审法院支持樊炳诉讼请求的表述与事实严重不符，根据诉讼费用缴纳办法的相关规定，人民法院对于诉讼费的承担有权根据实际情况予以认定。就本案而言，案件的发生完全是因为聂香子不诚信行为导致的，其擅自更换门锁、收回房屋的违约行为导致合同解除，聂香子理应承担樊炳为维护权益所支出的费用，一审判决正确，应予维持。上诉人樊炳向一审法院起诉请求：1.判令被告承担违约金3万元；2.判令被告赔偿原告损失房租、停业损失、装修费用24550元；3.判令被告退还原告在房内存放的价值52532.33元的物品冰柜、展示柜、空调等；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告聂香子将位于大原市尖草坪十六宿舍对面60平米的面门房出租给原告樊炳，租赁期为三年。自2018年7月10日至2021年7月10日止，年租金为27000元，租金一年一付。合同约定租赁期内原告有权将房屋转租他人，但需要提前通知甲方即本案被告聂香子。合同签订后，原告樊炳向被告聂香子支付房屋租金33750元(15个月的租金)，被告聂香子向原告出具收条一张。另外,原告樊炳向被告聂香子交付押金1000元。同日，被告聂香子将房屋交付原告经营使用。2019年1月17曰，被告聂香子通过自己手中的备用钥匙，将涉案租赁房屋更换门锁，被告自行收回了门面房。此后，原、被告没有对房屋及屋内物品进行交接工作，原告樊炳的冰柜、展示柜等厨具目前仍在被告聂香子手中。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同双方应依据合同内容履行各自义务，现合同已经解除，双方应妥善解决后续事宜。关于原告要求被告退还剩余租期的租金、押金、停业损失等主张，因被告将房屋收回，现合同已经没有继续履行的可能，被告理应返还押金1000元及原告剩余九个月的房屋租金20250元(月租金2250元×9个月=20250元)。原告主张停业损失200元，不违反法律规定，本院予以认可。关于原告主张的维修费用，原告并无其他证据佐证，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告聂香子应向原告退还押金1000元、租金20250元、停业损失200元，共计21450元。关于原告主张被告擅自收回出租的房屋，被告应承担违约金的诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条约定：在租房期间，甲方即本案被告不得以任何理由和借口终止合同，如有违约需赔付乙方即本案原告人民币3万元整。因被告在原告承租期内,未经原告同意擅自更换门锁收回出租房屋，该行为已经构成违约，被告理应承担违约责任。关于被告主张原告擅自装修致使房屋出现裂缝，因无证据证明；以及原告擅自转租而没有告知的抗辩，因双方合同中有允许原告转租，且被告无法提供其他证据予以佐证原告存在违约行为，故对被告上述抗辩本院不予采纳。被告认可将原告的冰柜、展示柜存放他处,应予以返还。原告关于要求被告返还其他存放的价值5万余元的物品，因无法证明其主张，本院不予支持。原审判决：一、被告聂香子于本判决生效之日起十日内退还原告樊炳押金、房屋租金、停业损失共计21450元；二、被告聂香子于本判决生效之日起十日内支付原告违约金3万元；三、被告聂香子于本判决生效之日起十日内返还原告樊炳冰柜、展示柜；四、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人樊炳提供了收据一张，证明其在2018年7月19日对其门头装修支付3100元，但聂香子对此并不予认可，因其损失已在违约费用中全部包括，不存在装修损失问题，且提供的收据不符合法律规定。上诉人聂香子提供了部分自述材料，说明其出租的房屋因受到损失而收回，但樊炳以此不予认可，认为其主张没有证据予以支持。其他事实同原审查明的事实。本院认为，涉案争议的主要问题，一、涉案租赁合同的违约责任认定及责任承担问题；二、租赁合同解除后相关财产应如何认定和返还。第一，对于涉案租赁合同的违约责任认定及承担问题，2018年7月10日，上诉人聂香子与上诉人樊炳签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依据合同约定各自履行其权利与义务。合同签订后，上诉人樊炳交付上诉人聂香子2018年7月10日至2019年10月10日共15个月房租33750元，在经营过程中上诉人聂香子于2019年1月17日未经上诉人樊炳允许，私自将房屋门销更换，并将其房屋内的物品搬存。上诉人聂香子在租赁人樊炳不欠其房租的情况下，既未经过租赁人樊炳允许，私自进入出租房屋，又将房屋的物品搬离出租房屋，将出租房屋的门锁私下更换，其行为已构成违约，上诉人聂香子应当承担违约责任。上诉人聂香子上诉提出其因出租房屋受到樊炳的损坏而采取的措施，但是，即使其出租房屋受到损坏，也应通过合法途径主张自已的权利，其无权在租赁期限内私自进入出租房屋并拿走租赁人樊炳的财产，且其主张房屋受损的事实，按其现有证据不足以证明其主张。因此，原审认定其将涉案剩余的房屋租金退还给上诉人樊炳并无不当。对于涉案的租房押金，上诉人樊炳在租赁房屋时交付聂香子房屋押金1000元，聂香子收取樊炳房屋押金也是客观存在的事实，由于聂香子违约收回房屋而导致涉案的《房屋租赁合同》解除，聂香子无权占有该房屋押金，依法依理聂香子均应将租房押金退还给上诉人樊炳，且樊炳虽在上诉请求中未明确提出退还的问题，但该事实本就属于本案合同解除后应当清理的内容，而且该数额也未超过樊炳诉讼请求主张的数额，原审对此予以认定并判令返还，不违反法律规定。其次，对于违约金的问题，涉案的违约金数额是双方当事人在《房屋租赁合同》中，明确约定的合同条款，该约定对双方当事人均有约束力。根据双方合同约定房屋租赁期限为三年，双方解除合同时上诉人樊炳仅使用租赁房屋六个月，原审综合本案的实际情况，在尊重当事人意思自治，兼顾合同的履行情况以及可得利益等因素，按合同约定赔付樊柄违约金并无不妥。第二，租赁合同解除后相关财产应如何认定和返还。现涉案的《房屋租赁合同》已实际解除，合同解除后，属于上诉人樊炳经营中使用的冰柜、展示柜，上诉人聂香子认可由其收存，且原审判决聂香子返还给樊炳是正确的，本院予以认定。上诉人樊炳主张返还其空调、消毒柜等物品，按照现有证据无法证明该物品由聂香子收存，且在聂香子收回房屋后，虽然进行了报警，但也未物品进行清点确认，因此，樊炳的该主张证据不足，无法认定。对樊炳主张的装修费用，其提供的收款收据，不符合法律规定，且未能与其他事实印证，故其主张缺乏足够证据，本院不予支持。对于上诉人聂香子提出关于诉讼费用的承担问题，该费用的承担是人民法院根据案件的胜败情况及本案的实际情况予以裁决的，原审依据本案查明的事实情况及责任承担作出裁决并不违反法律规定。综上所述，上诉人樊炳、聂香子的上诉请求，证据不足，理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2856元，由上诉人樊炳、聂香子各负担1428元。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 王 薇 二〇一九年十月二十一日书记员 米 鑫