广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初9310号原告：周丽华，女，1966年4月4日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：康念青，广东正大方略律师事务所律师。被告：广州景宏置业有限公司，住所地广州市越秀区XXX路33号3218号。法定代表人：李胜文，职务副总经理。委托诉讼代理人：王威瑜，该公司员工，联系地址。第三人：广州睿懿游艺有限公司，住所地广州市荔湾区下九路58、60号三楼28档。法定代表人：陈玉麟。原告周丽华与被告广州景宏置业有限公司（以下简称景宏公司），第三人广州睿懿游艺有限公司（以下简称睿懿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康念青，被告景宏公司的委托诉讼代理人王威瑜到庭参加诉讼。第三人睿懿公司经本院合法传唤不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2008年10月17日签订的《租赁合同》，被告及第三人将广州市越秀区XXX路33号中山三路XXXX铺按照《房地产权证》附图恢复原状后交还给原告；2.判令被告向原告支付2010年10月1日起计至实际交还商铺之日止的租金（每月按合同约定的标准计）及利息（按银行同期贷款利率计，从2010年10月16日起计至被告实际偿还租金之日止）。事实和理由：2008年10月17日，原告与被告签订一份《租赁合同》，合同约定将广州市越秀区XXX路XX广场33号XXXX铺出租给被告景宏公司，租赁期限从2009年1月1日至2018年12月31日，其中2010年1月1日至2011年12月31日止的月租金为535.5元；2012年1月1日至2014年12月31日止的月租金为749.7元；2015年1月1日至2018年12月31日止的月租金964元。被告应在每月15日前将当月的租金交给原告。据原告了解，被告将商铺出租给第三人使用，被告只在2011年1月至2012年11月期间向原告支付了租金6686.2元，之后便没有向原告支付租金。原告多次催缴租金，被告均借口拖延，不予支付。第三人作为实际使用人应配合被告恢复商铺原状。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.对于原告的第一项诉讼请求，根据物权法第三十六条的规定，原告有要求恢复涉案商铺的权利，但涉案商铺现由第三人实际使用，故第三人对原告的诉讼请求一附有恢复的义务，被告不应承担该义务。2.对于原告的第二项诉讼请求，租赁合同目的是让被告作商业开发转给多方作商业用途，故在2010年1月11日，被告与第三人签订租赁合同，转由第三人承租，但第三人未履行双方之间的租赁合同，最终才导致被告的违约行为。根据合同法司法解释（二）第二十六条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，故被告的违约行为是第三人所导致的，本着诚实公平和情势变更原则，不应支持原告对于利息的诉讼请求。另，不同意原告的对于租金的计算方式，从2010年10月至2018年12月的租金为81293.7元，扣减已付租金6686.2元，实际应为74607.5元。3.合同已经届满，被告同意解除合同，但不同意承担恢复原状的责任。经审理查明：据2006年7月25日的粤房地证字第××号《房地产权证》记载：越秀区XXX路33号第三层XXXX铺的权属人为原告，建筑面积10.7107平方米，房屋用途为非居住用房。广州景宏贸易有限公司及广州景宏置业顾问有限公司为被告的历史名称。2008年10月17日，原告（甲出租方）与被告（乙承租方）签订《广州景宏贸易有限公司租赁合同》，约定：甲方自愿将广州市XXX路33号即XX广场二期塔楼三楼XXXX号铺、10.7107平方米，租给乙方作商业开发转给多方作商业用途，租赁期限2009年1月1日至2018年12月31日，租赁用途转租第三方作为商业用途或自商业用途；租金从2009年1月1日到2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2011年12月31日月租金为50元/平方米（共535.5元），2012年1月1日至2014年12月31日月租金为70元/平方米（共749.7元），2015年1月1日至2018年12月31日月租金为90元/平方米（共964元）；在合同期内，租金在当月15日前交付业主；等。庭审中，被告陈述其已付租金6686.2元，实际欠付租金应为74604.5元。原告对被告已付数额无异议，陈述因租赁合同约定的起租时间从2010年1月1日开始，经核对其已将被告已付租金扣减12个月即2010年1月1日至2010年12月的租金，故第二项诉讼请求中要求被告支付租金的起算时间调整为自2011年1月1日起（合同期满后的租金请求按广州市租金参考价计）。另，被告陈述第三人在2018年7月撤场，其已无法找到经营者，现涉案商铺属于空置状态。因涉案商铺原为格子铺，被告将其打通作整体招租使用，并出租给第三人。转租给第三人时约定恢复原状的责任在第三人。被告为证明其主张，提交了：1.2010年1月11日，被告与第三人签订的《租赁合同》（复印件），记载约定被告同意将位于广州市XXX路33号XX广场二期塔楼三楼全层商铺，租赁给第三人作为经营商业使用；第三人租用该物业的期限自2010年4月1日至2018年12月31日止；被告于2010年1月至2月28日将70%商铺交付第三人使用，2010年3月30日前交付90%的商铺。被告交付商铺后，第三人自行拆铺，并在合同期满后自行复原等。同年6月22日，被告与第三人就上述租赁合同签订《补充协议二》（复印件），记载原《租赁合同》约定2010年3月30日被告将XX广场二期塔楼三楼全层铺位的90%交付给第三人，租赁期限由2010年4月1日起计算，现由于被告清场原因，原《租赁合同》商铺交付时间及交付面积变更为：南区（铺号3190至3296）：第三人2010年6月21日接收南区全部商铺，第三人自2010年6月23日作入场准备，自2010年7月1日正式入场……等。2.被告与第三人、案外人广州颐信物业管理有限公司于2014年12月9日就（2014）穗越法民三初字第247号一案达成和解签订的《和解协议》（复印件）；3.被告与第三人签订的《协调会议定条款》（复印件）；4.被告与第三人于2010年8月26日签订的《拆铺确认书》（复印件），确认被告已按约定时间将XX广场塔楼三楼A、B区全场商铺（除双方确认暂时保留的商铺外）拆清。原告认为上述证据与本案无关，其不清楚被告与第三人之间的协议，原告也未与第三人签订协议，涉案商铺由被告打通使用，故被告有恢复原状的义务。本院认为：原告与被告自愿签订的《广州景宏贸易有限公司租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。虽该租期于2018年12月31日届满，但被告未将涉案商铺交还，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，双方租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同，现被告未依时交纳租金已构成违约，因此原告要求解除租赁关系并要求被告恢复原状交还涉案商铺、支付拖欠租金及利息的诉讼请求合法有理，本院予以支持。至于被告主张第三人为涉案商铺的实际使用人，且被告与第三人签订的租赁合同约定恢复涉案商铺原状责任在第三人的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，被告作为合同相对方即涉案商铺的承租人，应当承担返还租赁物的责任。被告与第三人就恢复原状及交还涉案商铺责任主体的约定对原告没有约束力，故对于被告的抗辩意见，本院不予接纳。第三人作为涉案商铺的实际使用人，应协助被告共同承担恢复涉案商铺原状及交还涉案商铺的责任。关于租金问题，鉴于原、被告双方均确认被告已付租金6686.2元，原告将被告已付租金抵扣2010年1月至12月的租金后，仍剩余260.2元，故用上述余款抵扣2011年1月部分租金后，被告仍应支付2011年1月租金为275.3元。至于原告要求被告按广州市房屋租金参考价支付合同期满后的租金的诉讼请求，因原租赁合同继续有效，故被告应按原租金标准向原告支付合同期满即2018年12月31日至租赁合同关系解除之日的租金，原告的该诉讼请求没有依据，本院不予支持。租赁合同关系解除以后至实际交还商铺之日止的房屋使用费的标准，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。根据《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺的占用费应按每月10.7107平方米×611元/平方米×60%×65%=2552.25元计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百三十五条、二百三十六条的规定，判决如下：一、原告周丽华与被告广州景宏置业有限公司在2008年10月17日签订的《广州景宏贸易有限公司租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告广州景宏置业有限公司、第三人广州睿懿游艺有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，按照粤房地证字第××号《房地产权证》的房地产平面附图所示恢复广州市越秀区XXX路33号第三层XXXX铺原状，费用由被广州景宏置业有限公司负担,并将商铺交还给原告周丽华；三、被告广州景宏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将从2011年1月1日起至实际交还商铺之日止的租金及房屋使用费（本判决发生法律效力之日前的租金，其中2011年1月1日的租金按275.3元计；2011年2月1日起至2011年12月31日每月按535.5元计算；2012年1月1日起至2014年12月31日每月按749.7元计算；2015年1月1日至本判决发生法律效力之日止每月按964元计算；本判决发生法律效力之次日至实际交还商铺之日止的房屋使用费按每月2552.25元计）一次性支付给原告周丽华；四、被告广州景宏置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期支付以上第三项租金的利息（以同期应付而未付的欠租为基数，从2011年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清欠租之日止）一次性支付给原告周丽华；五、驳回原告周丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2061元，由原告周丽华负担50元，被告广州景宏置业有限公司负担2011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  程朝阳人民陪审员  邓晓红人民陪审员  张雪琼二〇一九年十月二十一日书 记 员  韩俊彦