广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0281民初981号原告：乐昌市湘南物业管理有限公司，住所地：广东省乐昌市大瑶山路34号翰林苑C区4幢首层。法定代表人：杨细英。委托诉讼代理人：杨珍，广东行而知律师事务所律师。委托诉讼代理人：何易琼，广东行而知律师事务所实习律师。被告：廖永城，男，1971年8月4日出生，汉族，住广东省乐昌市大瑶山路34号翰林苑。原告乐昌市湘南物业管理有限公司诉被告廖永城物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市湘南物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨珍、何易琼到庭参加诉讼，被告廖永城经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市湘南物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费5885元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系乐昌市大瑶山路翰林苑商住小区的物业管理服务企业，为该小区提供物业管理服务，物业管理服务收费标准为0.6元每平方米。被告是翰林苑xx房的业主，自2012年起拖欠原告物业服务费，至2018年已累计拖欠原告物业服务费5885元，经原告多次催促，被告至今仍未支付拖欠的物业服务费。原告作为被告房产所在小区的物业管理管理服务企业，具有物业管理服务资质，且已实际为被告提供物业管理服务，根据合同法的相关规定，双方已形成事实上的物业服务关系，被告应当向原告支付物业服务费，请求支持原告的诉讼请求。被告廖永城未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告的营业执照；2、被告的户籍信息；3、乐昌市万祥房地产开发有限公司（以下简称万祥公司）与黄明珠于2010年1月1日签订的委托物业服务协议书；4、原告与乐昌市湘南房地产开发有限公司（以下简称湘南公司）于2015年12月26日签订的委托物业服务协议书；5、乐昌市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明；6、物业服务收费备案表；7、催缴物业费通知书。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告提交的证据进行质证的权利，因此，对原告提交的上述证据，本院予以采信。因查明案件事实的需要，本院分别于2019年8月14日、2019年10月9日对黄明珠进行了询问，制作了询问笔录。另，原告于2019年6月20日提起本案诉讼的同时，起诉了与被告同为乐昌市大瑶山路34号翰林苑B区业主的邱鉴华、邓井秀，请求邱鉴华、邓井秀支付物业服务费，原告与邱鉴华、邓井秀物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）粤0281民初977号]的民事判决已发生法律效力。根据本院予以采信的证据，结合原告、黄明珠的陈述以及原告与邱鉴华、邓井秀物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）粤0281民初977号]生效民事判决认定的相关事实，本院认定事实如下：被告是乐昌市大瑶山路34号翰林苑B区xxx的业主，翰林苑B区系由万祥公司开发建设，被告的该处房屋建筑面积为116.77平方米。翰林苑B区至今未成立业主委员会。2010年1月1日，万祥公司与黄明珠签订委托物业服务协议书，协议约定万祥公司将翰林苑B区委托给黄明珠实行专业化、一体化的物业管理，协议签订后，黄明珠即组织人员对翰林苑B区进行物业管理，并收取物业服务费。为适应物业服务行业的法律法规及政策要求，黄明珠与杨细英作为股东，于2014年10月30日设立了原告，杨细英为原告的法定代表人。2015年12月26日，湘南公司与原告签订委托物业服务协议书，协议约定湘南公司将翰林苑BC区委托原告实行专业化、一体化的物业管理。2016年3月24日，原告申请对翰林苑BC区进行物业收费备案，乐昌市发展和改革局于2016年4月18日同意原告的备案申请，收费备案表显示，对翰林苑BC区从2016年6月1日起执行步梯高层住宅0.6元/平方米/月的物业服务收费标准。对于2016年5月前的物业费收费标准，原告未提交相应的证据，但在与邱鉴华、邓井秀物业服务合同纠纷一案中，邱鉴华、邓井秀提交了其缴纳2012年至2014年物业费的收费收据，收据显示邱鉴华、邓井秀2012年全年的物业费为700元、2013年全年物业费为800元、2014年全年物业费为800元。因被告从2012年起即未缴纳物业服务费，原告于2019年1月31日在被告的房屋张贴催缴物业费通知书，向被告催缴截止2018年12月31日共计84个月的物业费5885元。2019年6月20日，原告向本院提起诉讼，请求被告支付2012年至2018年的物业服务费5885元，本案送达过程中，因无法联系被告，在被告的房屋张贴领取诉讼文书的通知书亦无人来领取，因无法采用其他方式向被告送达诉讼文书，本院遂依法采用公告送达的方式于2019年7月23日在被告的房屋张贴送达诉讼文书的公告。对于原告成立之前由黄明珠组织人员进行物业管理期间业主未缴纳的物业费，黄明珠认可对原告成立前业主未缴纳的物业费，原告成立后由原告收取。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。虽然被告的房屋坐落于乐昌市翰林苑B区，系由万祥公司开发建设，万祥公司未与原告签订委托物业服务协议，但从黄明珠与万祥公司于2010年1月1日签订委托物业服务协议、黄明珠与杨细英作为股东于2014年10月30日设立原告、之后原告于2015年12月26日与湘南公司签订委托物业服务协议约定原告对翰林苑BC区一并进行物业管理服务等事实可知，原告的股东黄明珠从2010年起至今是一直参与翰林苑B区物业管理服务的，且原告对翰林苑BC区一并进行物业管理服务并收取物业服务费向有关部门申请了备案，乐昌市发展和改革局同意了原告的申请，因此，根据当事人提交的证据所形成的证据链，结合当事人的陈述，可以认定原告成立之后，原告和被告即形成了事实上的物业服务关系。被告居住的翰林苑B区未成立业主委员会，湘南公司与原告签订委托物业服务协议书，约定将翰林苑BC区一并委托原告进行物业管理，该约定根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，仍对被告有约束力。原告成立后为二被告房屋所在的小区提供了物业管理服务，二被告依法应当向原告支付物业服务费。而对于原告成立之前的物业费，虽然2010年1月1日黄明珠是以个人名义和万祥公司签订委托物业服务协议书，但不可否认的是黄明珠确实组织人员对翰林苑B区进行了物业管理服务，被告享受了物业服务，即负有缴纳物业服务费的义务，对于该段期间的物业费，黄明珠认可原告成立后由原告收取，因此，被告对2012年至原告成立之前未缴纳的物业服务费，被告亦应向原告缴纳。对于物业服务费的计算标准，因原告提交的物业服务收费备案表显示0.6元/平方米/月的标准是从2016年6月1日起执行的，对于2016年5月前的物业服务收费标准，原告未提交相关的证据证实，对此，本院认为可依据原告与邱鉴华、邓井秀物业服务合同纠纷一案[案号：（2019）粤0281民初977号]中邱鉴华、邓井秀支付2012年、2013年、2014年支付物业费的标准来确定，即2012年物业费收费标准应为700元/年÷12个月÷127.23平方米＝0.46元/平方米/月，2013年至2016年5月的物业费收费标准应为800元/年÷12个月÷127.23平方米＝0.52元/平方米/月。因此，本院予以支持的被告应支付给原告2012年至2018年的物业费为0.46元/平方米/月×116.77平方米×12个月＋0.52元/平方米/月×116.77平方米×41个月＋0.6元/平方米/月×116.77平方米×31个月＝5306元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告廖永城应于本判决生效之日起五日内向原告乐昌市湘南物业管理有限公司支付2012年至2018年的物业服务费5306元；二、驳回乐昌市湘南物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告乐昌市湘南物业管理有限公司负担5元，被告廖永城负担45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  李丽敏人民陪审员  邹惠莲二〇一九年十月十一日书 记 员  彭莉雯