舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0903民初1773号 原告：刘秀凤，女，1961年2月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告：宋建国，男，1963年8月29日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原告：包毅，女，1965年10月14日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告：吴兖，女，1959年5月6日出生，汉族，住舟山市定海区。 四原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：沈佟奕，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 被告：**国，男，1974年2月22日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：沈枫，浙江星舟律师事务所律师。 原告刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖与被告**国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年9月25日公开开庭进行审理。四原告共同委托诉讼代理人沈佟奕、被告**国的委托诉讼代理人沈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付四原告剩余房租费、物业费及违约金共计21402.30元；2.本案诉讼费用由**国承担。事实与理由：四原告分别拥有位于舟山市商铺。2015年4月7日，四原告共同将上述商铺租赁给**国，双方签订租房合同。合同约定，租期从2015年5月7日起至2020年5月6日止，租金第一年至第三年每年为135000元、第四年为141750元、第五年为148837.50元；房租按年付清，租赁期内发生的水电费、物业费、税金、门前三包费等由承租人承担；租赁期内不得提早解除合同，特殊情况不租的应提早一个月通知，并赔偿违约金10000元。合同另外约定，**国在租赁期间应预付押金10000元，但在实际履行过程中**国未交付押金。合同签订后，四原告共同委托原告刘秀凤的丈夫包明海处理商铺租赁的后续事宜，相关房租费用也由**国汇入包明海账户。**国分别于2015年4月7日、2016年5月9日、2017年5月2日按约付了前三年的房租。**国在交付第四年房租时提出，先交9个月租金（即到2019年1月6日），并于2018年5月3日汇入租金90000元。后**国又于2019年1月10日汇入45000元，即其以合同约定的前三年的年租费标准支付了第四年的租金。之后，**国在不继续支付房租且未明确告知是否续租的前提下仍使用四间商铺。**国于2019年6月20日下午腾退商铺表示要求终止租赁，但未支付期间的44天房租费用（经计算为16500元）。后**国于2019年7月19日汇入6125元，尚余10375元未付。另，四原告在收回商铺后，发现**国未支付2019年1月至6月的物业费1027.30元。四原告经与**国协商未果，故诉至法院。 **国答辩称，1.对四原告计算的租金金额无异议，2019年1月至6月的物业费也确实未付。但当时其通过包明海与四原告协商房屋租赁事宜时，以现金方式交付给包明海10000元押金，并在租房合同中予以注明。该押金可用于抵扣欠付租金及物业费。2.其与四原告就房屋租期重新达成协议，租期到2019年1月7日止。故其即使需要承担违约责任，也只承担未按时支付租金的违约责任即租金延付的利息损失。涉案合同中违约金标准显然过高，请求予以适当调整。综上，请求查明事实，依法判决。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实：1.**国有无交付10000元押金。租房合同中的押金条款载明，“乙方在租赁期内预付给甲方押金人民币壹万元整。待租期结束乙方结清所有费用后，由甲方退还给乙方”，该条款约定了押金的数额及退还条件，但未明确押金支付情况。故**国仍需举证证明押金的支付情况。**国现在主张与包明海在协商商铺租赁事宜时交付了10000元押金，但未予举证证明，对该主张本院不予采信。2.双方租赁期限有无变更。合同签订后，双方在租赁期限条款下方备注“经双方协商，租期到2019年1月7日止。租期付款时间为八个月，租费按月为1.125万。合计玖万元整，其余不变”，并由刘秀凤、包明海及**国签字确认。因本案租费的收取均由包明海负责，**国有理由相信包明海有代理权，故其与包明海达成的租期及租费更改条款的效力能约束四原告。但至2019年1月7日租期结束后，**国并未实际腾退，仍占有使用涉案商铺，且又于2019年1月10日支付了45000元租金，四原告也未持异议，双方实际达成了不定期的房屋租赁协议。 本院认为，刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖与**国所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应全面履行合同义务。刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖按约交付了租赁房屋，**国应按约支付租金并承担租赁期间所发生的物业费。现**国尚欠10375元租金及1027.30元物业费未予及时支付。**国辩称其已交付10000元押金，可予抵扣欠付租金及物业费，但未予举证证明，对该抗辩意见本院不予采纳。四原告另要求**国支付10000元违约金，**国辩称，合同中违约金系指提早解除合同所导致的违约赔偿，因双方租期已重新调整，故该赔偿情形已不存在；**国只需向四原告承担延付租金所导致的利息损失，故10000元违约金标准过高，请求予以调整。考虑到：2019年1月7日租期结束后，四原告与**国实际达成了不定期的房屋租赁协议，**国仍占有使用涉案商铺，四原告无法明确何时能收回涉案商铺，这对四原告后续招租产生一定影响，且**国未按约及时支付房租及物业费。综合上述情形，酌情判令**国承担违约金6000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下： 限**国于本判决生效之日起十日内支付刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖租金10375元、物业费1027.30元及违约金6000元。 二、驳回刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费335元，减半收取167.50元，由刘秀凤、宋建国、包毅、吴兖负担25元，由**国负担142.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 袁承志 二〇一九年十月二十八日 法官助理庄嘉超 代书记员 方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。