广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初36154号原告：骆仕娟，女，1960年5月19日出生，汉族，身份证住址广东省阳春市。委托诉讼代理人：朱帆，广东广颂律师事务所律师。被告：广州珠江小额贷款股份有限公司，住所地广东省广州市越秀区解放南路123号16层1606房。法定代表人：梁永恒，职务董事长。委托诉讼代理人：熊英，女，该公司员工，联系地址同上。第三人：阳春市昊翔房地产开发有限公司，住所地广东省阳春市春城新竹路101房（鲤鱼岗4号）。法定代表人：梁凡敢，职务总经理。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。第三人：广东中汇装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南穗和南街6号8楼820。法定代表人：廖春艳。第三人：广东中汇阳光药业有限公司，住所地广州市越秀区达道路12号金达大厦东区817房。法定代表人：梁凡敢。第三人：阳春中汇置业有限公司，住所地阳春市春城阳春大道西侧规划行洪渠北中汇星座商品楼首层9号商铺。法定代表人：梁凡敢。第三人：梁凡敢，男，1974年11月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，现羁押在阳春市看守所。第三人：潘泰辰，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：朱有杰，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。第三人：黄兆震，男，1973年7月15日出生，汉族，住广东省阳春市，现羁押在阳春市看守所。原告骆仕娟诉被告广州珠江小额贷款股份有限公司（以下简称珠江小额贷款公司）、第三人阳春市昊翔房地产开发有限公司（以下简称昊翔公司）、广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱帆、被告委托诉讼代理人熊英、第三人昊翔公司委托诉讼代理人崔雅怡到庭参加诉讼。其他第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：停止对阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅EX幢XXX房的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2015年1月27日，原告与第三人昊翔公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向昊翔公司购买涉案房屋，建筑面积82.52平方米，总房款232706元。原告已依约向昊翔公司支付了全部购房款，昊翔公司亦向原告开具了收据，并将该房屋交付原告使用至今，但至今未为原告办理房屋产权转移登记手续。因涉案房屋仍登记在昊翔公司名下，广州市越秀区人民法院在强制执行被告与第三人昊翔公司借款合同纠纷生效民事判决时，将涉案房屋作为第三人昊翔公司财产予以查封，并拟进一步采取执行措施。原告得知后，提起了书面执行异议，但广州市越秀区人民法院于2018年9月5日作出（2018）粤0104执异233号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告认为，该执行裁定书是错误的。原告已向第三人昊翔公司付清了全部购房款，第三人昊翔公司在收到购房款后亦向原告出具了《收款收据》。如果原告未付清购房款，昊翔公司不可能向原告开具收款收据并将房屋交付原告使用。第三人昊翔公司出售房屋时房屋为现房，在原告付清全部购房款当日，第三人昊翔公司便将房屋交付给原告使用，且《商品房买卖合同》亦约定交楼日期为2015年10月30日前，第三人昊翔公司没有理由有现楼却冒着违约的风险而不交付。但当时是没有签署《业主收楼确认书》还是原告弄丢了，原告已经记不清，第三人昊翔公司为此又出具了日期为2018年4月21日的《业主收楼确认书》。此外，涉案房屋上抵押权登记时间是2016年5月6日，而原告与昊翔公司早于2015年1月27日已签订《商品房买卖合同》并交付原告使用，原告曾多次催促昊翔公司为原告办理涉案房屋的房产证，昊翔公司却以业主过多，尚未轮到原告为由至今未办，原告不存在过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应当停止对该房屋的执行并解除查封。被告辩称:不同意原告的诉讼请求。原告不符合《最高人民法院关于人民法院在办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的情形。原因是原告并未交有关转账凭证，无法证明原告已将购房款支付至购房合同约定的账户上，故原告陈述其已支付全部购房款的理由不成立。且商品房买卖合同载明，房屋交接必须由出卖人和买受人签署房屋交接单等，但原告并未提交资料佐证，即未能证明涉案房屋是在2015年10月30日前交付，更无法证明房屋是在被查封前交付。综上，（2018）粤0104执异233号执行裁定书认定事实清楚，适用法律准确，法院应依法驳回原告的诉讼请求。第三人昊翔公司述称:第三人确认收到原告支付的全部房款，房屋也交付给原告使用，但因第三人已经停业，故无法确认房屋交付时间。请求法院依法处理本案。第三人广东中汇装饰设计工程有限公司、广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、梁凡敢、潘泰辰、朱有杰、黄兆震未到庭陈述意见。经审理查明:2014年12月31日，第三人昊翔公司（甲方、出售人）与原告（乙方、买受人）签订《中汇城·四季花园/枫丹白露商品房认购协议书》，约定：乙方所认购的商品房为甲方开发的位于阳春市阳春大道大华岭公园对面的中汇城·四季花园/枫丹白露商品房第E幢X梯X楼XX号房；该物业用途为住宅，建筑面积82.52平方米；乙方同意在十天内在甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及办理其他购房相关手续，售价232706元等。2015年1月27日，第三人昊翔公司（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》,约定：出卖人以出让方式取得位于阳春市春城街道××、××、7地块土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房中汇城，预售许可证号为春预许字2014第XXX号。买受人购买的商品房为上述项目中的中汇城E型板式住宅EX[单元][层]XXX号房。该商品房合同约定建筑面积82.52平方米，其中套内建筑面积66.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.38平方米。该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额232706元。出卖方应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向阳春市房地产交易所申请登记备案等。该合同第六条“付款方式及期限”部分第1款“一次性付款”下方空白处手写注明“已一次性付清房款232706元”。另查明，被告珠江小额贷款公司与第三人昊翔公司等借款合同纠纷一案，本院于2017年9月14日作出（2017）粤0104民初1226号民事判决书，判决：一、广东中汇装饰设计工程有限公司在判决生效之日起三日内向珠江小额贷款公司清偿欠款本金500万元及逾期利息（逾期利息从2016年4月23日起至实际付清之日止，按年利率24%的标准计算）；二、如不能偿还上述欠款，由广东中汇阳光药业有限公司、阳春中汇置业有限公司、昊翔公司、梁凡敢、黄兆震、潘泰辰、朱有杰在《最高额保证合同》约定的限额范围内(广东中汇阳光药业有限公司、广东中汇阳江房地产开发有限公司在750万元内，阳春中汇置业有限公司在900万元内；昊翔公司在36000万元内，梁凡敢在1500万元内，黄兆震、潘泰辰、朱有杰在500万元内)承担连带清偿责任，并有权向广东中汇装饰设计工程有限公司追偿；三、广东中汇装饰设计工程有限公司不履行上述还款义务时，珠江小额贷款公司有权就阳春中汇置业有限公司名下位于广东省××市春城街道阳春大道西侧规划行洪渠北中汇·星座商品楼首层XX号商铺（含夹层）房屋、XX号商铺（含夹层）房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。上述判决发生法律效力后，珠江小额贷款公司向本院申请执行，本院于2018年1月8日以（2018）粤0104执579号案立案执行。在诉讼期间，本院依法查封昊翔公司名下位于阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅E9幢XXX房、XX房、XX房、X房、X房、X房、X房、X房、EX幢X房、FX幢X房（复式）、北户型CX房、DX房、DX房。上述房屋的查封期限均为2017年3月9日至2020年3月8日。据阳春市国土资源局2018年4月25日出具的《不动产登记资料查询结果证明》记载，涉案阳春市春城街道××、Ｅ-5地块中汇城E型板式住宅EX幢XXX房登记在第三人昊翔公司名下，登记时间为2016年3月16日；该房屋上设定有抵押权，抵押权人为广东阳春农村商业银行股份有限公司、广东阳江农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年5月6日至2016年7月20日，登记时间为2016年5月16日。2018年，原告以其向第三人昊翔公司购买涉案房屋并已付清全部购房款及实际入住等为由，向本院提出书面执行异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。2018年9月5日，本院作出（2018）粤0104执异233号执行裁定书，裁定驳回原告骆仕娟对本院（2018）粤0104执579号案执行标的阳春市春城街道黑石岭E-6、E-7地块中汇城E型板式住宅EX幢XXX房所提的异议请求。原告为证明其已付清全部购房款并入住涉案房屋,向本院提交证据有：1.第三人昊翔公司于2014年12月31日、2015年1月27日向原告开具的房款收据，金额分别为90000元、132706元、10000元；2.加盖有“中国邮政储蓄银行股份有限公司阳春市青云营业所业务专用章”印章、账户名为原告的一本通/绿卡通交易明细（客户），其中记载2014年12月31日消费90000元，2015年1月27日消费132706元。3.原告与深圳市万福物业管理有限公司阳春分公司于2018年4月21日签署的《业主收房确认书》。被告质证意见为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性无法确认，认为交易明细并非原告向第三人昊翔公司支付房款的凭证，无法证明原告向第三人昊翔公司支付购房款；对证据3虽然有原件，但对其合法性无法确认，对关联性有异议，认为收楼确认书应由开发商即第三人昊翔公司出具，而非物业公司出具，且出具时间迟于涉案房屋的查封时间，不能证明原告在房屋查封前已经合法占有房屋。第三人昊翔公司对上述证据真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被告对第三人昊翔公司享有的债权为金钱债权，因此本案应适用上述规定。根据原告举证的《中汇城·四季花园/枫丹白露商品房认购协议书》《商品房买卖合同》、收款收据、《业主收房确认书》以及原告和第三人昊翔公司的陈述，原告具备上述规定所列的三项条件。被告虽对原告证据提出异议，但未能提交充足反驳证据，且第三人昊翔公司作为将涉案房屋出售给原告的开发商亦对原告提交的证据以及原告已付清购房款并实际收楼入住的事实予以确认，故对被告的答辩意见本院不予采纳。因此，原告要求停止（2018）粤0104执579号案对本案所涉房屋的执行并解除查封于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决如下：（2018）粤0104执579号案不得执行阳春市春城街道黑石岭E-5、E-6、E-7地块中汇城E型板式住宅EX幢XXX号房。本案受理费4790.60元，由被告广州珠江小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。本院（2018）粤0104执233号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  张 丽人民陪审员  李妙燕人民陪审员  李艳忠二〇一九年十月十四日书 记 员  徐浩龙