北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20851号原告：张永生，男，1968年1月1日出生，汉族，无业，住北京市延庆区延庆镇高塔小区12号楼202号。委托诉讼代理人：张玉贵，北京市中诚友联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张澍，北京市中诚友联律师事务所实习律师。被告：北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会，住所地北京市大兴区榆垡镇西黄垡村。负责人：李朝阳，董事长。委托诉讼代理人：张蕊，北京兴开律师事务所律师。被告：高玉林，男，1964年11月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：程秋语，北京市京都(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：任视宇，北京市京都律师事务所律师。原告张永生与被告北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会、高玉林土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永生的委托诉讼代理人张玉贵、张澍、被告北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会（以下简称：西黄垡村委会）的委托诉讼代理人张蕊、被告高玉林的委托诉讼代理人程秋语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张永生向本院提出诉讼请求：1.解除张永生和西黄垡村委会于2015年11月11日达成的土地租赁合同；2.判令西黄垡村委会返还张永生租赁款51万元，并支付相应利息（以51万元为基数，按照同期贷款利率计算，自2015年11月11日起计算至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由西黄垡村委会承担。事实和理由：2014年，西黄垡村委会与高玉林、祁玉敏签订《土地出租合同》，约定西黄垡村委会将该村南排水沟垫平后出租给高玉林、祁玉敏，租期30年，租金共计51万元。合同约定，高玉林、祁玉敏承租该土地用于建房（民俗接待），西黄垡村委会有义务配合办理相应手续；如因西黄垡村委会原因造成未能在该土地上建房，则退还全部租金。合同签订后，高玉林、祁玉敏分别于2014年8月8日和9月5日将租金支付给西黄垡村委会，村委会出具了交款收据。2015年，张永生经过西黄垡村委会介绍，与高玉林及西黄垡村委会三方一致达成协议，张永生从高玉林、祁玉敏处受让《土地出租合同》中承租人的全部权利义务，即由张永生承租上述地块进行建房。2015年11月11日，原告按照高玉林的要求，将租金51万元以银行转账的方式支付给高玉林，高玉林亦将其与西黄垡村委会签订的《土地出租合同》交付给原告，并将该土地实际交付原告占有。但原告租赁该土地至今，由于西黄垡村委会未能如约办理相关手续，导致原告一直无法在承租土地上建房，未能达到合同目的，并致使租赁土地一直闲置无法使用。按照合同约定，西黄垡村委会应返还租金51万元，并对原告的利息损失予以赔偿。西黄垡村委会辩称，郎小波曾系西黄垡村书记兼主任，在任期间代表西黄垡村委会于2014年和高玉林、祁玉敏签订土地租赁合同，租赁价款为51万元。合同签订前2013年4月2日召开了村民代表会议，并过论通过土地对外出租事宜。合同签订后西黄垡村委会将土地交付给高玉林，高玉林将51万元的土地租赁费支付给西黄垡村委会，西黄垡村委会向高玉林出具了2份收据，并签订了土地租赁合同。后因建房手续不全，无法达成合同目的，高玉林要求解除合同，郎小波于2015年代表村委会口头与高玉林解除合同，因村里走账程序繁琐，高玉林着急用钱，所以郎小波代表村委会找到原告张永生，张永生表示同意租赁涉案土地，郎小波让张永生直接将土地租赁款51万元转账给高玉林。关于与高玉林解除合同以及将涉案土地租给张永生，均没有召开村民代表会议，也没有相应的会议记录，但是经过村委会两委成员口头同意。在与高玉林、张永生达成合同时，郎小波是村书记兼主任，宋妍妍是出纳兼委员，周维军、陈进义是村委，没有其他村委会成员了。故不同意原告的诉讼请求，如在本案中解除了合同关系，我方仅同意返还51万元的土地租赁款，不同意支付利息。高玉林辩称，原告的诉讼请求与我无关。我不认识张永生，没有与张永生签订过租赁合同，故不是本案适格被告。我与西黄垡村委会的土地租赁合同已经解除，51万元土地租金已经退还。张永生向我支付的51万元是其受西黄垡村委会指示退还的土地租赁款。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，高玉林代表高玉林、祁玉敏二人与西黄垡村委会签订土地出租合同，该合同约定：西黄垡村委会将村南鑫瑞庄园四合院南侧排水沟垫平出租给高玉林、祁玉敏使用，租期自2014年9月1日至2044年8月31日；合同金额为51万元，一次性付清全款，付款之日交付土地；土地用途为建房（民俗接待），西黄垡村委会负责配合办理相应手续。合同落款处有时任西黄垡村村委会主任兼书记郎小波、村委会委员陈进义、村委会委员周维军、村委会委员兼会计宋妍妍的签字。合同签订后，高玉林、祁玉敏依约向西黄垡村委会支付土地租赁款51万元，西黄垡村委会分别向高玉林、祁玉敏出具255000元的收据一份。为证明涉案土地对外出租事宜经过了村民代表大会的讨论通过，西黄垡村委会向本院提交了村联席会议记录一份，该会议记录载明“2013年4月2日，在郎小波主持下，郎里志、刘树强、韩冲、郎凯、郎里永、宋理、周猛、宋妍妍、吴彩霞、张国良、周维军等人在村委会会议室召开会议并通过8项会议内容，其中第三项会议内容为小区南边沟51万元出售每块，两块可收入102万元”。后，因建房申请没有通过审批，高玉林代表高玉林、祁玉敏二人于2015年向郎小波主张解除土地租赁合同。时任村委会主任兼书记郎小波在经村两委所有成员同意后代表西黄垡村委会同意解除合同，并代表西黄垡村委会与张永生商定涉案土地租赁事宜，由张永生承租涉案土地用于建房（民俗接待）。高玉林将涉案土地出租合同退还郎小波，郎小波将该合同交付张永生。2015年11月11日，张永生受郎小波指示将应交付的土地租赁款51万元转账给高玉林。高玉林在获得退款后给付祁玉敏255000元。涉案土地现处于闲置状态。张永生在起诉状中称涉案土地已经交付，但在庭审中反称涉案土地一直没有交付，西黄垡村村委会主张涉案土地已于2015年11月11日交付张永生。另查，郎小波自2013年7月10日至2018年6月22日担任西黄垡村委会法定代表人。本院认为，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。村民代表会议由村民委员会成员和村民代表组成，村民代表应当占村民代表会议组成人员的五分之四以上，妇女村民代表应当占村民代表会议组成人员的三分之一以上。本案中，西黄垡村委会并未提供充分证据证明涉案土地对外出租事宜经过了村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，据此本院依法认定涉案土地对外出租事宜未能取得法定人数的村民会议成员或村民代表同意。在此情形下，西黄垡村委会将涉案土地出租给张永生，违反了我国法律的强制性规定，应属无效。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，涉案土地原系西黄垡村委会填平的村南排水沟，西黄垡村委会将涉案土地租赁给张永生用于建房（民俗接待），违反了土地管理法的强制性规定，依法应当认定无效。关于涉案土地是否交付张永生事宜，西黄垡村委会主张已经交付，张永生就该部分事实在当庭的陈述与在起诉状中对事实的陈述其明显矛盾，其亦未提交相应证据推翻起诉状的陈述，根据禁止反言原则，本院依法直接采信在前的陈述，即采信起诉状中就该部分事实的陈述而否定当庭所作的相反陈述。据此，本院依法认定涉案土地已经交付给张永生。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张永生与西黄垡村委会之间就涉案土地达成的土地租赁合同已经认定无效，故西黄垡村委会应依法返还张永生土地租金、张永生亦依法返还西黄垡村委会涉案土地。西黄垡村委会在未依法取得村民会议成员或村民代表同意的情形下将涉案土地出租给张永生用于非农业建设，其对涉案土地租赁合同的无效负有主要过错。张永生以建房为目的承租涉案土地，其对涉案土地租赁合同的无效负有次要过错。关于损失赔偿数额，综合原告主张、租金支付时间、双方过错程度等事实，本院酌定为以510000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2015年11月12日起计算至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十五条、第六十三条之规定，判决如下：一、张永生与北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会就北京市大兴区榆垡镇西黄垡村南鑫瑞庄园四合院南侧地块达成的土地租赁合同无效；二、北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会于本判决生效后七日内返还张永生土地租赁款510000元，并支付相应利息（以510000元为基数，自2015年11月12日起计算至实际付清之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、张永生于本判决书生效后七日内向北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会返还其承租的北京市大兴区榆垡镇西黄垡村南鑫瑞庄园四合院南侧地块；四、驳回张永生的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会负担（该项费用已由张永生垫付，北京市大兴区榆垡镇西黄垡村村民委员会于本判决生效后七日内直接向张永生支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙 鹏二〇一九年十月三十一日法官助理  张纪云书 记 员  王兴宇