北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14084号原告：李福长，男，1946年11月22日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：尤淑海，女，1948年2月29日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告：金振豹，男，1974年1月18日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：李菲，女，1983年1月15日出生，汉族，住北京市昌平区。李福长、尤淑海与金振豹、李菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李福长、尤淑海的委托诉讼代理人魏修立，金振豹、李菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李福长、尤淑海向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年2月16日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.两被告将实际承租的位于北京市昌平区××镇××村286号院房屋腾退给原告，且不得破坏房屋装修；3.被告支付原告违约金30000元；4.被告以每月1375元的标准，支付原告2019年4月20日至实际腾退之日期间的房屋租金或房屋占用费；5.诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年2月，两被告经人介绍想承租原告××镇××村286号房屋，在对286号院房屋进行了实地查看后，两被告比较满意，遂于2014年2月16日与两原告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定两原告将位于北京市昌平区××镇××村298号房屋出租给两被告使用（签合同时误将286号写成了298号，双方实际履行的是286号），租赁期限为15年，自2014年4月20日起至2029年4月19日；租金标准为2014年4月20日至2015年4月19日为13000元，2015年4月20日至2019年4月19日为15000元／年，此后每五年递增10%。租金支付方式为：2014年2月20日之前支付13000元，2015年4月20日之前支付15000元，此后的租金三年一付，均于相应租赁年度开始之前支付，租金以现金转帐的方式于合同约定的日期之前支付到甲方指定的银行帐户。合同还约定，如果被告不按照约定支付租金达10日原告有权单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告按约定时间将286号房屋交付给了被告，被告也对房屋进行了装修。原告将指定收取租金的银行帐户交给了被告，被告第一年和第二年的租金都如期转帐到了原告工商银行帐户内，2016年4月20日前应当支付的租金就没有按期支付，原告当时也原谅了被告。但2019年4月20日之前被告应当支付的49500元租金，直到2019年5月16日，被告也未支付，逾期达26日之久。后原告与被告交涉解除合同事宜，被告以原告没有给他银行帐号为由，不同意解除。综上，原被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应严格遵守。两被告逾期支付租金的行为已构成违约，且己满足双方约定的合同解除条件，故原告有权要求解除合同，并追究被告违约责任。为此特诉至法院。金振豹、李菲辩称，两位被告认为原告方对于被告没有能够在新的租赁年度开始之前支付租金负有直接责任，被告方并没有违约。并且原告方是故意找借口撕毁合同，以此要挟被告索取高额租金，违背了民事活动的诚实信用原则和公序良俗，请求法院驳回原告方的所有诉讼请求，维持原租赁合同的正常履行。1.虽然合同第四条第一款规定2015年度之后的租金三年一付，于相应租赁年度开始之前支付，该条第二款也明确规定租金应当以现金转账方式于合同约定日期之前支付到甲方指定的银行账户。也就是说，为了使被告能够履行通过现金转账方式支付租金的义务，原告应当在新的租赁年度开始之前，也即2019年4月20日之前将自己可以接收租金的银行账户通知被告。被告之前三次都有把租金打到原告指定的银行账户上，但是原告并未明确当时提供的银行账户适用于以后所有租金的支付而无需另外通知。被告也没有义务保存当时原告提供的银行账户信息。在原告始终没有向被告提供接收新租赁年度租金的银行账户信息的情况下，被告事实上无法履行支付租金的义务。也就是说，被告支付租金的义务只能在原告提供了银行账户信息的情况下才可能履行。因此，被告并没有违反自己依据合同支付租金的义务。2.《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第二款规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从2016年4月20日到新的租赁年度开始之日，即2019年4月20日中间事隔三年。被告在就支付租金事宜主动联系原告索取银行账户信息方面有所疏忽也在情理之中。根据上述法律规定，原告有义务事先通知被告支付新租赁年度的租金并告知银行账户。但是原告故意不通知，在新的租赁年度开始之后将近一个月，突然通知被告要解除合同。在被告要求原告提供银行账户时原告一直拒绝提供。此种行为明显是恶意找借口撕毁合同，违反民事活动的诚实信用原则，也有违民事租赁活动的一般交易习惯。3.《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。很明显对于房屋租赁合同，出租方指定接收租金的银行账户信息是承租方履行支付租金义务的基本前提。就算是双方没有在合同当中明确规定出租方是否有事先提供银行账户信息的义务，根据交易习惯，以及为了合同目的的实现，出租方都应当事先向承租方提供银行账户信息以接收租金。从这个角度上来讲，争议合同第八条第（五）款规定，乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，这一规定在新的租赁年度虽然已经开始，而甲方一直没有提供银行账户的情况下，应当理解为被告有义务在原告提供银行账户之后的十日内支付租金。在原告迄今没有提供银行账户的情况下，被告没有办法向原告履行支付租金的义务，因此被告并没有违反合同约定，也不存在迟延支付租金的问题。4.《中华人民共和国民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则，并在第五十九条规定显失公平的行为，当事人有权请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民法总则》第六条也规定民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。两位被告在承租标的房屋之后，在房屋和院子的改造、装修等方面已经投入将近20万左右的资金，并且把原有的房子出售，计划在这里长期居住。被告方虽然在新的租赁年度开始之前没有主动联系原告取得银行账户信息，但在原告于2019年5月16日通知要求解除合同之时，被告方已经请求原告提供银行账户信息。但是原告自始至终没有提供，并以此为由要求解除合同，腾退房屋且不得破坏房屋装修，并要求支付违约金30000元。此种要求可以说极为蛮横无理，在对双方各自的权利和义务的认识上完全违背常情常理。尤其是，目前标的房屋是被告之一李菲和年仅9岁的女儿唯一的居所。失去这一居所将给她们造成沉重的生活负担，而两位原告因为看到辛庄外来人增多，房租逐年提高，就找借口想撕毁合同，把经过被告多年改造装修的房子收回来再租个好价钱，而毫不顾忌因此会给被告造成怎样的困难。这种行为可以说是背信弃义，于法于理于情都站不住脚，不应当得到法院的支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月16日，李福长、尤淑海（甲方）与金振豹、李菲（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将坐落于北京市昌平区××镇××村（以下简称辛庄村）298号房屋（以下简称为涉案房屋）出租给乙方使用，租赁用途为居住，租赁期限自2014年4月20日至2029年4月19日共计15年，甲方应于2014年2月20日前将房屋交付给乙方，甲方向乙方移交房门钥匙后视为交付完成。第四条“租金”载明“（一）租金标准及支付方式：2014年4月20日至2015年4月19日为13000元，2015年4月20日至2019年4月19日为15000元／年，此后每五年递增10%。2014年2月20日之前支付13000元，2015年4月20日之前支付15000元。此后的租金三年一付，均于相应租赁年度开始之前支付。（二）租金以现金转账的方式于合同约定日期之前支付到甲方指定的银行账户”。第八条“合同解除”载明“……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达10日的。2.利用房屋从事犯罪活动的”。第九条“违约责任”载明“……乙方有第八条第五款约定的情形之一的，应按年租金（15000元）的200%向甲方支付违约金，并且对其投入房屋改造装修的费用不得要求赔偿损失”。合同签订后，李福长、尤淑海向金振豹、李菲交付了涉案房屋，金振豹、李菲已经将2019年4月20日之前的租金向李福长、尤淑海支付完毕。2015年4月20日，金振豹向李福长020006490102500××××*的账户网转8000元；同年4月21日，金振豹向该账户汇款7000元，共计支付15000元租金。2016年4月27日，金振豹向上述账户网转15000元；同年7月8日，金振豹向该装潢汇款30300元，共计支付45300元租金。2019年5月16日，李福长、尤淑海通知金振豹，告知其解除《租赁合同》。后，金振豹、李菲与李福长、尤淑海就合同解除、租金交纳多次沟通，均未达成一致意见。经法庭询问，当事人一致认可涉案房屋现在没有挂门牌号码。李福长、尤淑海、金振豹一致认可金振豹向李福长、尤淑海支付租金时不打收条，李菲表示租金都是金振豹经手的，自己不清楚。李福长、尤淑海表示涉案房屋实际应为辛庄村286号，双方签订《租赁合同》时书写错误，金振豹、李菲表示从其承租开始涉案房屋就没有门牌号。上述案件事实，有《北京市房屋租赁合同》、银行转账明细、录音及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：依法订立的合同具有法律效力。李福长、尤淑海与金振豹、李菲签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当根据合同约定履行各自的义务。本案中，按照租赁合同约定，金振豹、李菲应于2019年4月20日之前交付之后三年的租金。但截止2019年5月16日，其仍未交纳。本院认为，金振豹、李菲的关于未交纳原因的答辩意见不能成立。具体理由如下：首先，《租赁合同》约定“租金以现金转账的方式于合同约定日期之前支付到甲方指定的银行账户”，支付方式及截止日期均已明确，不存在歧义。其次，李福长、尤淑海已向金振豹、李菲指定了银行账户，且金振豹已向该银行账户交纳数次租金，银行账户信息明确无争议。故金振豹、李菲迟延支付租金的行为构成违约。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。金振豹、李菲迟延交付租金，且已达到《租赁合同》约定的解除条件，李福长、尤淑海享有单方解除权。因此，李福长、尤淑海要求解除《租赁合同》的诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。金振豹、李菲应当将涉案房屋腾退给李福长、尤淑海，并且按照约定的租金标准支付租赁合同解除后的占有使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案金振豹、李菲违约，应当按照合同约定向李福长、尤淑海支付违约金30000元。但金振豹、李菲主张此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于李福长、尤淑海未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除李福长、尤淑海与金振豹、李菲于2014年2月16日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、金振豹、李菲于本判决生效后三十日内将《北京市房屋租赁合同》约定的房屋腾退给李福长、尤淑海。三、金振豹、李菲于本判决生效后七日内按照月租金1375元的标准支付李福长、尤淑海自2019年4月20日起至本判决生效之日止的租金。四、金振豹、李菲于本判决生效后三十日内按照月1375元的标准支付李福长、尤淑海自本判决生效之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。五、金振豹、李菲于本判决生效之日后七日内支付李福长、尤淑海违约金10000元。六、驳回李福长、尤淑海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4994元，由金振豹、李菲负担于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯淑敏人民陪审员  冯静春二〇一九年十月二十八日书 记 员  李 杰