福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初9999号 原告：厦门山洋兴发商贸有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一D0368. 法定代表人：郑宝钗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晓莹，福建旭丰律师事务所律师。 被告：厦门和景园置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路253号325室。 法定代表人：康玉琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜木明，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告厦门山洋兴发商贸有限公司（以下简称山洋兴发公司）与被告厦门和景园置业有限公司（以下简称和景园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山洋兴发公司的委托诉讼代理人陈晓莹，被告和景园公司的委托诉讼代理人林斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本院查明的事实如下： 一、商品房买卖合同签订时间：2016年8月27日。 二、商品房地址：厦门市海沧区。 三、购房总价款：850157元。 四、已付购房款：850157元。 五、约定交房时间：2016年12月28日。 六、通知交房手续办理时间：2019年1月28日。 七、实际交房时间：2019年1月28日。 八、主体工程勘察、设计、监理、施工的四方验收合格时间：2016年9月2日。 九、消防验收备案时间：2016年10月25日。 十、计付逾期交房违约金的起始日期：2017年3月29日。 十一、计付逾期交房违约金的截止日期：2019年1月28日。 十二、约定逾期交房违约金标准：出卖人按日向买受人支付已付款日万分之五的违约金。 十三、需要说明的其他事项：1、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第十六条约定出卖人及买受人确认购房合同第八条交付条件与期限不适用《商品房买卖合同》第八条约定，同意按以下约定履行： 关于《商品房买卖合同》第八条交付条件，仅指交付的商品房符合该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，即该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织对工程进行验收并确认工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》为准；双方确认合同中约定的“消防验收合格”是指出卖人无需根据修订后的《消防法》“经消防验收”，系出卖人“在验收后应当报公安机关消防机构备案”的前提下向买受人交付商品房。 如果出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，若发生可以据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延。 如果下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延交房期限及宽展期：1、遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府发生新的变动、法律法规、政策变化、政府主管机关、测绘机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件；2、除自然灾害如人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等外，还包括如下原因：①市政配套、测绘机构或其他政府行为而引致的延误；②为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误……若发生上述1、2点可以延期的事实，出卖人可据实顺延交房期限而无需履行合同约定的通知买受人的义务，同时出卖人也无需对延误承担任何责任。 2、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二十条约定：出卖人通知买受人商品房交房事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续；如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第8日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该商品房，商品房的风险和费用由买受人承担。 3、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第二十三条约定：出卖人及买受人同意该商品房不适用购房合同第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内，向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。出卖人办理初始预登记后，则视同出卖人已履行完毕该商品房房屋权属登记之所有责任和义务，自取得该商品房初始预登记报告/证明之日起，出卖人无须就买受人是否在本条规定的期限内取得房屋权属证书承担任何责任。 4、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四十条约定：除出卖人及买受人另行约定的除外，双方的联系地址和联系电话以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的地址为可送达地址，如买受人变更联系地址或电话应在变更之日起三日内书面通知出卖人。 5、《商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”第四十一条约定：出卖人向买受人发出的各项通知，可选择在报纸上刊登公告或按购房合同载明的地址向买受人寄送书面通知。 6、2019年1月23日,和景园公司通过EMS邮寄的方式向山洋兴发公司商品房买卖合同中载明的地址邮寄一份交房通知书，交房通知书中载明的集中交房时间为2019年1月28日。 7、庭审过程中，山洋兴发公司对和景园公司提交的交房通知书及邮寄单、邮寄查询结果的真实性均予以确认，邮件被退回。山洋兴发公司确认其于2019年1月28日收到房屋。 十四、山洋兴发公司的诉讼请求：1.和景园公司立即将厦门市海沧区五华广场南侧主楼办公7层713单元过户登记至山洋兴发公司名下;2.和景园公司向山洋兴发公司支付逾期交房违约金（自2016年12月29日起，以850157元为基数，按日万分之五计至和景园公司过户登记之日止）。诉讼过程中，山洋兴发公司变更诉讼请求为：1.和景园公司协助山洋兴发公司办理厦门市海沧区五华广场南侧主楼办公7层713单元产权登记手续；2.和景园公司向山洋兴发公司支付逾期交房违约金（自2016年12月29日起，以850157元为基数，按日万分之五计至和景园公司办理产权之日止）。 争点分析 一、本案讼争的商品房买卖合同的效力问题。 和景园公司的主张及证据：讼争房屋所使用土地系和景园公司根据编号为35020520140109CG004的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》受让所得，根据土地出让合同第二十条的约定，本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”，山洋兴发公司系专门为了购买讼争房产而特意注册，并未实际经营，并不符合购房条件。山洋兴发公司的上述行为违反了《土地管理法》第五十六条的规定，即“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其行为属于《合同法》第五十二条的规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，本案讼争商品房买卖合同无效。 山洋兴发公司的反驳意见：山洋兴发公司的经营范围涵盖了“服装批发”和“服装零售”，符合《厦门市国有建设用地使用权出让合同》中对出让对象的要求。和景园公司已与山洋兴发公司签订了《商品房买卖合同》，即确认山洋兴发公司是符合条件的购房人。另根据立法原则，和景园公司作为本案中的违约方，不是以合同无效提出解除合同的适格主体。 法院认定及理由：和景园公司提交上述证据无法证明山洋兴发公司为购买房屋而注册公司，也无法证明山洋兴发公司使用房屋时违反了土地使用用途。《中华人民共和国土地管理法》为管理性法律，该法第五十六条的规定并非针对合同效力的效力性条款。因此，和景园公司主张本案的商品房买卖合同无效，没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。 二、关于和景园公司协助办理案涉房屋权属登记手续问题。 和景园公司主张：根据合同约定，产权变更事宜在和景园公司获得项目竣工验收备案后12个月内予以办理，目前尚未达到办理的截止期限。 山洋兴发公司反驳意见：和景园公司应在符合办理手续之时就协助山洋兴发公司办理过户登记手续。山洋兴发公司了解到由于和景园公司存在违法超盖的事实，五华广场已经被两个公权力机关查封，截至目前都无法办理过户登记。 法院认定及理由：双方合同补充协议中约定的“出卖人应在商品房取得竣工综合验收备案证明后12个月内向商品房所在地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属等需由出卖人提供的资料交付买受人”为双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效。和景园公司于2019年1月18日取得讼争商品房项目的建设工程竣工验收备案证明书，根据合同约定，其应于2020年1月18日前协助山洋兴发公司办理案涉房屋权属登记手续，和景园公司并未违反合同约定，山洋兴发公司主张和景园公司立即协助其办理权属登记手续，没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。 三、讼争商品房项目是否存在因市政配套工程可顺延交房期限的情况。 和景园公司的主张及证据：本案讼争房屋未能按期交付系因市政工程施工所导致，属于不可抗力因素，同时还属于商品房买卖合同约定的交付期限顺延情形，和景园公司对此不需承担违约责任。五华广场项目于2016年11月之前就已经完成了项目红线范围内的全部施工内容，且经竣工验收合格。五华广场项目存在遗留工程，系因政府市政工程施工所导致，新景路道路改造（含东侧截污）及新景路排洪渠（含连廊）改造工程施工受莫兰蒂台风影响和电线杆管线迁移的影响未能按期竣工，导致五华广场遗留工程无法继续施工。新景路改造工程属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素，因不可抗力不能履行合同的免除责任。商品房买卖合同补充协议第十六条也约定，政府部门市政配套安装之延误属于不可抗力因素，和景园可据实予以顺延交房期限及宽展期。除市政工程的延误外，尚存在因厦门市国土资源与房产管理局政策原因导致的延误情形，符合讼争合同补充协议第十六条约定的“为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误”情形。在土地复核验收时，厦门市国土资源与房产管理局对于案涉工程项类似的72宗工程项目均退回土地复核验收申请，不予办理。2018年11月6日，厦门市建设局在竣工验收备案办事指南中发布文件通知申请材料无需土地复核验收相关材料。 为证实上述抗辩主张，和景园公司提交了[2017]厦鹭证内字第39528号公证书、厦门纵横集团通讯发展公司出具的工程联系单、厦门市金碧辉建设有限公司出具的工程联系单两份（2016年12月3日、2018年1月15日）、厦门市政园林局《不予受理通知书》、《关于新景道路及排洪渠改造工程影响我司五华小米公寓项目交房等问题的函》、厦门海沧土地开发公司出具的复函及两份说明、施工招标公告、住建部网站工程项目信息、施工日志（节选）、监理日志（节选）、《新景路道路改造及排洪渠改造工程工地会议纪要》两份（2017年4月10日、2017年6月26日）、复工通知书、工程竣工内部验收单、（2016）厦证内字第37453号公证书、厦门市国土资源与房产管理局网页通知文件、厦门市海沧区建设局房屋建筑及市政基础设施工程联合竣工验收阶段审批网页信息、厦门市建设工程竣工验收备案证明书等书证。 山洋兴发公司的反驳意见：新景路改造工程在本合同签订之前就已经施工，故和景园公司所述的市政工程延误不属于不可预见的情形，不能适用不可抗力条款。《商品房买卖合同》补充协议第十六条部分关于和景园公司可以无限期顺延交房期限不承担违约责任的条款为和景园公司的格式条款，免除自身责任，排除山洋兴发公司主要权利，应为无效条款，应认定交房日期为2016年12月28日。 法院认定及理由：双方合同补充协议中约定的三个月宽展期为双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应当认定合法有效，和景园公司应于2017年3月28日前交付讼争商品房。和景园公司提供的相关书证仅可证明市政配套工程在一定程度上影响了讼争商品房项目的施工，但和景园公司提交的施工日志及监理日志中未明确记载市政配套工程影响讼争房产施工的程度及影响天数，在双方已经约定三个月宽展期的情况下和景园公司主张讼争商品房的交房期限顺延至新景路道路改造及排洪渠改造工程完成之后，没有相应的事实与法律依据，本院不予支持。和景园公司主张受市政工程影响系不可抗力而顺延交房日期的意见，于法无据，本院不予采信。土地复核验收问题并非双方签订商品房买卖合同中约定的交房条件，并不必然影响交房期限的延迟，土地房产管理部门的政策变更均发生在合同交房期限届满后，因和景园公司的违约行为导致，并非不可抗力因素。因此和景园公司主张政策变更为延期交房事由没有相应的依据，本院依法不予支持。 综上所述，因双方签订的商品房买卖合同中约定的办理讼争商品房的期限尚未届满，山洋兴发公司主张和景园公司协助其办理过户登记的条件尚未成就，山洋兴发公司可待条件成就后另行主张。和景园公司依约应交付商品房的日期最迟为2017年3月28日，然其通知山洋兴发公司于2019年1月28日接收房屋已经构成违约，和景园公司应自2017年3月29日起向山洋兴发公司支付逾期交房违约金。和景园公司通知交房后，山洋兴发公司于2019年1月28日如期收房，故逾期交房违约金应计至2019年1月28日（共计671天）。山洋兴发公司主张和景园公司按照已付款项的日万分之五支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。和景园公司应支付逾期交房违约金的金额为285227.67元（850157元×0.0005元/天×671天）。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门和景园置业有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门山洋兴发商贸有限公司支付逾期交房违约金285227.67元； 二、驳回厦门山洋兴发商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果厦门和景园置业有限公司未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3659.55元，由厦门和景园置业有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  陈惠清 二〇一九年十月十一日 法官助理林婧雯 书记员陈凌野 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。