北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初19192号原告：北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会，住所地北京市丰台区万泉寺北路12号院2号楼一层102、105-109。负责人：马平生。委托诉讼代理人：潘贵民，男，该业委会副主任。委托诉讼代理人：柴青海，北京市邦盛律师事务所律师。被告：北京龙城兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路34号。法定代表人：戴林章，董事长。委托诉讼代理人：李岩，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张磊，北京市大地律师事务所律师。被告：中国人民解放军陆军装甲兵学院，住所地北京市丰台区长辛店杜家坎21号院。法定代表人：徐航，院长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐恒，北京谦君律师事务所实习律师。原告北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会（以下简称万泉寺业委会）与被告北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城物业公司）、中国人民解放军陆军装甲兵学院（装甲兵学院）业主共有权纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万泉寺业委会的负责人马平生及委托诉讼代理人潘贵民、柴青海，被告装甲兵学院的委托诉讼代理人武丽君、齐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万泉寺业委会向本院提出诉讼请求：1.装甲兵学院向万泉寺业委会移交万泉寺北路12号院（小区）物业管理的图纸资料：竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理区域划分资料；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的附件、附图及建设工程开工许可证复印件；业主名册、租用购买地面地下车位和储藏室业主名单；房屋土地测绘资料、房屋面积测算技术报告书；物业管理必需的其他资料。2.装甲兵学院向万泉寺业委会交付共用设施设备及附属、配套用房：小区全部配套设施设备（供暖、给排水、强电、弱电、安控、消防等）间及公共通道、地下室等部位；物业用房（位于2号楼原5号楼一层）；民政用房（位于2号楼原5号楼二层）；商业服务配套用房（位于1号楼原6号楼一层、二层）；地下车库（位于2号楼原5号楼和3号楼原7号楼之间地下）；12号院（小区）物业管理区域内道路、绿地、地面停车位；3号楼（原7号楼）和4号楼（原8号楼）楼顶物业用房。3.装甲兵学院向万泉寺业委会交付万泉寺北路12号院小区房屋维修资金。4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：截至目前，龙城物业公司未与任何小区业主或万泉寺业委会签订物业服务合同，因万泉寺业委会已于2017年3月22日登记备案成立，根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，龙城物业公司应当将小区竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等与物业管理相关的资料移交给万泉寺业委会。万泉寺小区为装甲兵学院建设的经济适用房，小区中“共用设施”具体包括：2513.46平方米的商业服务配套用房、677.09平方米的物业用房以及15162.06平方米的其他配套设施设备间及相关场地。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，万泉寺小区业主应依法享有的上述“共用设施”的管理权和使用权，建设单位不得擅自处分。但是，截至目前，未经万泉寺小区业主同意，龙城物业公司与装甲兵学院便实际管理并占用上述“共用设施”，并且擅自对外出租或交付第三方使用该等“共用设施”。综上，为加强小区物业管理，配合军队改革，落实军队后勤保障方式要向社会化拓展的要求，把军队人员自有住房管理这件能依托社会资源办的事纳入社会保障渠道，有利于提高服务管理水平、减轻部队负担、促进部队正规化建设。综上，为维护原告合法权益，诉至法院。龙城物业公司辩称：我公司是2010年11月12日开始进场为万泉寺十二号院提供服务的。小区业主于2011年1月1日开始办理入住手续，中间有一个筹备期，在筹备期我公司只是对部分共用设施设备进行了简单查验，没有拿到建房单位给的任何资料，但因为小区建房办公室还在、技术人员也在，我公司遇到问题能随时和他们沟通，就没有影响我公司的工作进程，后来我公司陆续获得了一些技术性图纸，我公司手里有的材料如果法院判决移交我公司同意移交。关于附属设备设施还有配套用房，除了2号楼一层物业用房一半的房屋由我公司管理和使用，其余的房屋并没有交接给我公司，如果万泉寺业委会要求我公司撤场交付，我公司同意移交。万泉寺小区属于部队经济适用房，在业主大会成立前相关的专项维修基金是由建设部门的相关部门代管，专项维修资金要么是建设单位自管，要么是所在区域建设部门代管，所以万泉寺业委会要求交接专项维修资金没有相关法律依据，事实上，我公司也没有接管过专项维修资金账户。装甲兵学院辩称：不同意万泉寺业委会的诉讼请求，理由如下：一、万泉寺业委会主张向其移交的所谓“共用部位、共用设施设备”依法属于装甲兵学院所有，万泉寺业委会的主张没有法律依据，装甲兵学院不予认可。1.万泉寺北路12号院物业用房、商业用房、民政管理用房、地下车库、3号楼和4号楼屋顶用房及其他配套设施设备用房系装甲兵学院投资所建，为装甲兵学院所有。万泉寺小区土地系国有划拨土地，住房系军队经济适用住房，是由装甲兵学院按国家有关规定投资建设，享受国家经济适用住房建设划拨土地、地方人民政府减免有关费用等优惠政策，建成后主要出售给军队人员的住房。装甲兵学院依据万泉寺经济适用住房建设工程项目决算审计审定确定的综合成本计算值（住房单价），与符合条件的申购人员签订《购买万泉寺经济适用住房协议书》，该住房单价不包含万泉寺业委会主张的物业用房、商业用房、地下车库、3号楼和4号楼屋顶用房及其他配套设施设备用房的公摊价格部分，该部分用房建设经费由装甲兵学院承担，归装甲兵学院所有处分。2.万泉寺业委会主张的所谓“共用部位、共用设施设备”包含“物业用房、商业用房及其他配套设施设备用房”等内容，没有法律依据。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条的规定：住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。可知，万泉寺业委会主张的所谓“共用部位、共用设施设备”包含“物业用房、商业用房及其他配套设施设备用房”等内容，没有法律依据。二、装甲兵学院依法享有万泉寺业委会主张的物业用房、商业用房、地下车库、3号楼和4号楼屋顶用房及其他配套设施设备用房的所有权、用益物权和担保物权，具有使用、管理、收益和处分的权利，任何单位和个人不得侵犯，万泉寺业委会主张装甲兵学院擅自占用、处分、出租，于法无据。三、万泉寺业委会主张的商业服务配套用房（1号楼一层、二层），建筑面积约2513.46平方米，北京市丰台区人民法院已另案审理，法院应驳回万泉寺业委会该项诉讼请求。万泉寺小区属于部队经济适用房，在业主大会成立前相关的专项维修基金是由建设部门的相关部门代管，专项维修资金要么是建设单位自管，要么是所在区域建设部门代管，所以万泉寺业委会要求交接专项维修资金没有相关法律依据。万泉寺业委会围绕诉讼请求提交业委会备案单、临时税务登记证、购买万泉寺经济适用住房协议书、购房意向书、购房发票、小区测绘面积统计表、通知、讲话、北京市物业服务合同、公函、通知等；装甲兵学院提交房屋登记表、购房人员汇总表、请示、答复意见、证明、复函、国有土地使用证、施工许可证、规划许可证附件、工程决算审定意见、开支汇总表、万泉寺经济适用住房经费分摊表、说明、协议书、起诉书、案件受理通知书等；本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年，中国人民解放军装甲兵工程学院院务部（甲方）与北京市丰台区万泉寺北路12号院的业主（乙方）签订《购房意向书》，约定：按照军队的有关规定，甲方拟在北京市丰台区万泉寺小区内，为甲方所属离退休干部及在职干部建设经济适用住房，乙方自愿购买甲方建设的经济适用房，并在本意向书签定的同时缴纳预付款，甲方约在2004年底之前为乙方建成住房，甲乙双方将在开工之前另行签订正式购房协议书，届时乙方所缴纳的预付款自动转为购房款。2011年，中国人民解放军装甲兵工程学院院务部（甲方）与业主（乙方）签订《购买万泉寺经济适用住房协议书》，约定：乙方所购住房，甲方以综合成本价（经济适用住房价）计价，每建筑平方米价格4750元（最终售价以工程决算审计审定，售房方案经总部批复的价格为准）；乙方自用的地下室、地下车库的出售价格，另行计算；公共维修基金由乙方个人承担，在缴纳购房款时一并交甲方。后业主向装甲兵学院缴纳购房款和公共维修基金。另查，2005年11月11日，中国人民解放军装甲兵工程学院作为土地使用权人获得丰台区卢沟桥乡万泉寺村A区的国有土地使用权证，载明使用权类型为划拨。万泉寺北路12号院即在上述土地上建设。2011年1月1日，中国人民解放军装甲兵工程学院（建设单位、甲方）与龙城物业公司（物业服务单位、乙方）签订物业服务合同，约定：甲方选聘乙方对装甲兵工程学院万泉寺住宅小区提供前期物业服务合同，期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2017年3月22日，万泉寺业委会在北京市丰台区人民政府太平桥街道办事处备案。现，中国人民解放军装甲兵工程学院因编制改革，编入装甲兵学院，中国人民解放军装甲兵工程学院的权利义务由装甲兵学院承接。2018年1月29日，万泉寺业委会（甲方）与北京敬福物业管理有限公司（以下简称敬福物业公司，乙方）签订《北京市物业服务合同》，约定：乙方为甲方提供物业服务，物业项目为北京市丰台区万泉寺北路12号院；物业服务用房（无偿使用）主要用于物业服务企业办公、客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，其中业主大会及业主委员会罢工用房建筑面积为300平方米，位于二号楼一层102、105-109；物业服务期限为1年，自2018年1月29日至2019年1月28日。地面停车管理服务费（单位：每车位）：150元/月或1600元/年，地下车库车位管理服务费（单位：每车位）30元/月或360元/年。附件七载明地面停车场收入等经营性收益项目及收入扣除经营性收益项目收入支出后的余额冲抵全体业主应交物业费。2019年1月29日，万泉寺业委会与敬福物业公司续签《北京市物业服务合同》，服务期限为2019年1月29日至2020年1月28日。本案诉讼过程中，本院至万泉寺12号院进行现场勘验，经核实：小区配套设施设备间的钥匙由敬福物业公司保管；地下室及地下车位由业主占有使用；2号楼一层的物业用房由万泉寺业委会和敬福物业公司占有使用，2号楼二层由丰台军休第二十五休养所占有使用；1号楼一层西侧由万泉寺业委会负责出租、管理，东侧部分房屋由太平桥街道办事处占有使用，1号楼二层部分房屋由敬福物业公司占有使用、部分房屋由一层的摊位承租人占有使用；地下车库的车位全部由业主缴纳费用占有使用；地面停车位由敬福物业公司进行出租、管理；3号楼、4号楼房屋处于空置状态。庭审中，装甲兵学院提交在北京市住房和城乡建设委员会备案的《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》，载明：3号楼共有5个单元，每单元每层有两户，每单元地上共14层，该表末还标注了“14层（14）001、002、003、004、005”，各自有建筑面积。4号楼共有4个单元，每单元每层有两户，每单元地上共14层，该表末还标注了“14层（14）001、002、003、004、”，各自有建筑面积。装甲兵学院主张上述表中的“14层（14）001、002、003、004、005”和“14层（14）001、002、003、004”即为万泉寺业委会主张的3号楼和4号楼顶楼的物业用房，该部分房屋并不属于公摊部分，是专有部分，出售给业主的面积中不含该部分面积。万泉寺业委会对此不予认可，表示3号楼和4号楼顶层的房屋是业主的共有面积，现无法证明01-04或者01-05是顶层的房屋。庭审中，经本院询问，万泉寺业委会认可3号楼、4号楼出售给业主的房屋共14层。庭审中，万泉寺业委会还提交其于2018年9月20日发布的《公函——关于加强小区物业管理事》、2019年4月16日发布的免费安装新的自动栏杆系统的告知函以及2019年9月19日发布的《2019年国庆节节前联合检查通知》，证明万泉寺业委会委托敬福物业公司对万泉寺北路12号院进行实际管理。本院认为：根据审理查明的事实，本案的争议焦点有以下三点：一、装甲兵学院是否需要向万泉寺业委会移交万泉寺北路12号院物业管理的相关材料。《物业管理条例》第二十九条规定：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《北京市物业管理办法》第十条规定：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：（一）物业管理区域划分资料；（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）业主名册；（七）物业管理必需的其他资料。本案，装甲兵学院未提供证据证明其向龙城物业公司或万泉寺业委会提交龙城物业公司自认掌握的技术性图纸之外的其他物业管理必需的资料，龙城物业公司现已不再为万泉寺北路12号院提供物业服务，故装甲兵学院及龙城物业公司应将其掌握的物业管理必需的资料移交给万泉寺业委会，但因万泉寺业委会的诉讼请求仅要求装甲兵学院移交物业管理必需的资料，本院对此不持异议。二、装甲兵学院是否需向万泉寺业委会交付共用设施设备及附属、配套用房。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。经现场勘验及庭审查明，万泉寺业委会已委托敬福物业公司对万泉寺北路12号院进行实际管理，其中：小区配套设施设备间及公共通道、绿地等部位已由敬福物业公司实际占有并管理；地下室由业主占有使用；2号楼一层的物业用房由万泉寺业委会和敬福物业公司占有使用，2号楼二层由丰台军休第二十五休养所占有使用；1号楼一层西侧由万泉寺业委会负责出租、管理，东侧部分房屋由太平桥街道办事处占有使用，1号楼二层部分房屋由敬福物业公司占有使用、部分房屋由一层的摊位承租人占有使用；地下车库的车位全部由业主缴纳费用占有使用；地面停车位由敬福物业公司进行出租、管理；装甲兵学院及龙城物业公司并未占有、使用上述房屋和场地，万泉寺业委会要求二被告交付上述房屋和场地，无事实和法律依据，本院不予支持。关于3号楼和4号楼楼顶房屋，结合在北京市住房和城乡建设委员会备案的《登记簿中记载且颁发所有权证部分明晰表（专有部分）》，可认定3号楼和4号楼楼顶的房屋系专有部分，不属于业主享有共有和共同管理的权利的共有部分，故万泉寺业委会要求装甲兵学院交付，无事实和法律依据，本院不予支持。三、装甲兵学院是否需向万泉寺业委会交付住宅专项维修资金业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，但总后勤部印发《关于加强军队经济适用住房建设管理的意见》载明：按规定收齐住房公共维修基金，由售房单位后勤财务部门管理，专项用于住房共用部位和共用设施设备的维修养护。即使按照万泉寺业委会主张的涉案房屋属于商品住宅，依照《住宅专项维修资金管理办法》的规定“业主大会成立后，应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户；业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。”，万泉寺业委会也无权要求建设单位装甲兵学院直接将住宅专项维修资金交付于其，应经过相关程序开立专户，由相关主管部门通知将住宅专项维修资金划转至专户，履行相关手续后方可使用住宅专项维修资金，故本院对万泉寺业委会的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十九条之规定，判决如下：一、中国人民解放军陆军装甲兵学院于本判决生效后十五日内向北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会移交物业管理区域划分资料；建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；物业质量保修文件和物业使用说明文件；业主名册；物业管理必需的其他资料。二、驳回北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费70元，由北京市丰台区万泉寺北路12号院业主委员会负担35元（已交纳），由中国人民解放军陆军装甲兵学院负担35元（于本判决生效后十五日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 郑 娟人民陪审员 柳 梅人民陪审员 郑松青二〇一九年十月二十四日书 记 员 高 桐