广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初2666号原告：广州市花都新飞捷通讯有限公司，住所地广州市花都区新华镇天贵路52号之四二层，统一社会信用代码91440114618756221R。法定代表人：梁彩凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。被告：广州市花都区地产公司，住所地广州市花都区新华街云山大道61号，统一社会信用代码91440101191214086B。法定代表人：古展威，该公司经理。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李院锋，广东古谷律师事务所律师。原告广州市花都新飞捷通讯有限公司（以下简称新飞捷公司）与被告广州市花都区地产公司（以下简称花都地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新飞捷公司的委托诉讼代理人黄爱珍，被告花都地产公司的委托诉讼代理人潘健欢、李院锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新飞捷公司向本院提出诉讼请求称：1．解除原、被告之间的《国有土地使用权转让合同》；2．被告向原告返还已经支付的土地转让款￥1648128元以及利息（利息分别以50万元、1098128元、5万元为基数分别从2005年1月12日、2005年1月25日、2015年7月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止）；3．被告赔偿原告因土地升值导致的损失暂计12000000元；4．被告向原告支付逾期办证违约金暂计500万元（逾期办证违约金以1648218元为基数，从2005年6月7日起每日按千分之三计算逾期办证违约金至2018年3月28日）；5．案件受理费和评估费由被告承担。事实与理由：原、被告于2005年1月8日签订《国有土地使用权转让合同》一份，依法受让了位于广州市花都区新华街马溪村、宗地面积19013.46平方米的土地（用途为工矿仓储用地，土地使用权证号为：花国用（2005）第721349号，以下简称“案涉土地”），合同约定土地转让款为399.532万元，原告已经按照上述《国有土地使用权转让合同》的约定向被告支付相应的转让款。按照该《国有土地使用权转让合同》的约定，被告负有向原告提供合法用地，并且在合同签订后150天内将冠有原告名称的《国有土地使用证》交给原告的义务，但被告一直未切实履行上述合同义务。为此，原告多次催告被告，其一直以与各行政部门协调为由不断拖延，而且，被告在2015年7月1日还向原告称由于办证的需要，要求原告支付地款50000元，就此原告也积极履行了付款义务。同时，基于对被告所述理由的信任，原告已经投入资金，对上述土地进行了平整、围蔽等工程。在上述交易过程中，原告一直都切实履行自身的义务，原告对于上述土地是享有合法权利的。本来原告受让上述土地是为了自己兴建厂区用于生产经营，但由于被告一直怠于履行合同义务，导致原告一直未能使用土地。鉴于被告一直都告知正在协调办证事宜，故原告也一直抱着合作信任的态度相信被告。现在被告却告知原告，其已经与广州市国土资源和规划委员会协商收回上述土地，并且广州市国土资源和规划委员会就此作出穗国土规划闲处【2018】9号《闲置土地处置决定书》。原告认为，被告的上述行为已经构成根本违约，导致原告受让土地用于兴建厂区的目的无法实现，而且现在同地段的土地价值较原告受让的价值，飞涨十来倍，严重损害了原告的合法权益，因此被告应当按照土地升值的金额赔偿原告的损失。现为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求贵院依法判决。花都地产公司辩称，一、涉案国有土地使用权无法办理权属变更属政府行为、政策变更等客观原因造成，并非答辩人有意违约所致。2002年12月1日《广东省土地使用权交易市场管理规定》（广省人民政府令第79号）开始实行，该管理规定的第五条规定：下列土地使用权交易，必须在土地交易机构公开进行……（二）国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地为条件进行的合营合作建房）……。原、被告于2005年11月24日签订《土地转让合同书》，被告于2005年11月24日取得涉案土地的《国有土地使用证》。之后双方在办理土地使用权变更手续时，被不动产登记部门告知涉案土地需要以拍挂方式转让才能办理产权变更登记手续，原被告是协议转让涉案地块的，该交易方式与上述政策规定相冲突，故此无法直接办理涉案土地使用权权属变更。此后，原告未能因应政策变化对受让土地方式作出调整，导致土地使用权一直未能办理权属变更。二、涉地块被强制收回，被告不存在过错。被告于2005年1月份将涉案地块交付原告使用、支配，该地块至今经历了如下事件：l、2009年，涉案土地被国土部门认定为闲置用地，对此，被告积极同国土部门申请延长开发时间。2、2010年，因城市规划建设的需要，涉案地块部分面积调整为绿化用地，广州市花都区人民政府征用土地办公室要求征收该部土地作公共康体项目用地。3、2015年，因涉案地块闲置多时，国土部门拟决定收回国有建设用地使用权证。对此，被告主动向国土部门申请听证、再次向国土部门申请延期开发，为原告争取权益最大化。4、2015年，原告打算在地块权属未变更的情况下，以被告名义申请开发地块，请求被告协助办理涉案地块报建手续，被告向环保局申请出具项目建设环境许可咨询意见，环保局答复涉案地块在饮用水源二级保护区范围内，暂停对项目建设的环评审批。5、2016年，国土部门追缴涉案地块的土地闲置费，对此，被告申请听证、并向国土部门申请免除土地闲置费用。6、2018年国土部门决定收回涉案地块，按财政评审确认的前期投入及利息计算货币补偿款。对此，被告将该决定转告原告，并征求原告应对意见。7、2019年初，国土部门决定收回涉案地块并注销《国有土地用址》，对此，被告亦将该决定转告原告，并征求原告应对意见。由此可见，在整个事件当中，除被告无法掌控的情形外，被告—直在维护原告的权益，被告已经尽了应尽的义务。涉案地块由于长期闲置，国土部门依据《闲置土地处置办法》第十二条第（四）款规定对涉案土地作出有偿收回的行政处理决定。该处理决定属于具体行政行为，行政部门并非基于被告同意才作出收回土地使用权的决定，是否收回也不存在协商余地。可协商的仅是有偿还是无偿收回，被告已为涉案地块争取到有偿回收这一比较理想的结果，已尽到应尽的义务。涉案地块被国土部门认定自2006年11月25日起闲置，原告对此知情，但未采取积极措施应对，如先行建设，或因应政策规定采用其他方式实现（如诉讼、招拍挂转让）土地使用权变更过户。由于地块一直闲置，而闲置并非政府行为造成，实在是因为未按规定动工建设导致，故此，不可能按照《闲置土地处置办法》第十二条第（五）款规定通过“置换土地”方式处置，能够争取到有偿收回已最理想的结果。三、原告怠于行使其权利，后果不应由被告承担。在遇到涉案地块协议转让的交易方式与政策相冲突的情况下，原告本应及时作出调整，或通过法律途径尽早解决争议，这样损失不至于进一步扩大。原告在接收涉案土地后，有权对土地进行建设利用，同时这也是原告的义务。涉案土地作为建设用地，本身就是用于开发建设并加以利用，而不是用来囤积赚差价。原告对涉案土地无法过户的原因明知的情况下，一直把持土地不进行建设，该行为状态表明原告已认可土地的状况，不应视为被告一直处于合同违约的状态。至于原告此种做法的目的，明显是寄望于法律法规或政策日后能够改变，涉案土地可以过户到其名下。原告持有土地不开发建设，导致土地因长期闲置而被土地管理部门强制收回，责任应由原告承担。四、原告要求赔偿土地升值损失与计付利息没有依据。涉案土地因市国规委收回，合同已无法履行，如上所述，被告并非造成该后果的责任人。而且在整个事件当中，除被告无法掌控的情形，被告并没有损害原告权益的行为，涉案地块经历前述七事件，被告每次均竭力维护原告的权益，可见被告一直善意、积极的履行合同，并无恶意违约，亦无其他侵权行为。虽然土地权属未变更，但被告一直以原告为土地实际权属人，从未有擅自处分土地权益的行为。另外，在本案纠纷之中，被告并没有因土地被收回而获额外的收益，国土部门并没有按照土地现时的价值补偿被告。且原告只交付了40%的土地转让款，却接收了涉案土地。故此，在被告也没有向原告要求支付土地占用费的情况下，被告只应承担返还土地转让款的责任，原告要求被告赔偿土地升值损失并支付利息没据。五、原告要求支付逾期办证的违约金与原告第1、2、3项的诉讼请求互相冲突、互相矛盾，逾期办证的前提是在合同继续履行的情况下才能主张的，故原告该诉讼请求没有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：涉案土地位于广州市花都区新华镇马溪村，产权证号为721349，批准用地面积为19009.9㎡，土地批准用途为工矿仓储用地，原产权人为花都地产公司，登记日期为2005年11月24日，现已注销。2005年1月8日，花都地产公司（甲方）与新飞捷公司（乙方）签订《土地转让合同书》，合同约定：一、土地位置及面积。甲方同意将位于花港港口工业区土地面积20026.76平方米（折合30.04亩）转让给乙方。该宗地的具体四至图及面积以规划局规划红线图为准。甲方同意向乙方提供土地的地形图，该地形图应经甲、乙双方签章确认。地形图红线所示。二、土地用途与转让条件。乙方应按本开发区的总体规划要求用于无污染系列工业产品或物流业开发，甲方保证该宗地可办理工业建设规划手续，乙方按区国土局的要求，用地前以乙方与国土局签定本地块的国有土地使用权出让合同，并遵守其各项条款。甲方保证能够以乙方名义办理上述土地受让的证照手续。三、使用期限。土地使用性质为工业用地，土地有偿使用的期限为五十年，具体起止时间按照《国有土地使用证》上的时间为准，乙方得到该土地使用权后，在使用期限内有权向第三者出租和转让该土地。该土地使用期满时按当时政府有关政策规定处理。四、土地交付的时间与状况。1、甲方同意在2005年1月10日前将该宗土地按以下条件交付给乙方。2、场地平整，用地内无任何地上建筑物和基础地上物，无任何非乙方所有的地管线和架空路线。3、该地块达到通电、通水、通讯、通下水道、有线电视、消防、通道路及平整土地等状况。五、受让价款。1、甲乙双方同意该地块价格每亩13.3万元（含市政费、征地补偿费、青苗拆迁补偿费、耕地占用税、出让金、征地管理费、土地垦复金、工程管理费、农业风险金、农田水利设施费、粮食差价款、规划费等，即办理国有土地使用证前的各种费用）。2、本地块土地共计金额399.5320万元（大写￥叁佰玖拾玖万伍仟叁佰贰拾零元零角零分）人民币由乙方付给甲方。如用地面积与合同第一条不符的，以实际用地红线面积为准，每亩的土地价格不变，但总额作相应调整。甲方收取上述费用后，直至甲方为乙方办理、领取《国有土地使证》及完成“七通一平”止，乙方不再承担任何税费与费用，包括上缴国家的或由地方收取的税费，用地周围基础设施建设的费用、征补偿费用、平整土地费用等所有的一切费用均全部由甲方承担与支付，乙方与花都区国土局签订的土地出让合同规定的土地使用出让费亦由甲方承担与支付。甲方保证在乙方不再承担任何费用的情况下按协议第四条约定交付土地，并按协议第七条第（一）款约定办理完毕相关手续。六、费用支付方式。1、本合同签订时乙方向甲方支付定金50万元，签订合同后7天内乙方向甲方支付受让款总额的40%，计159.8128万元，扣除定金50万元，即实际支付109.8128万元，甲方收款后，在120天内完成《建设用地规划许可证》的办理并交给乙方。2、乙方在收到《建设用地规划许可证》后的20天内向甲方支付受让款总额的30%，即119.8596万元。3、该土地在国土局发出缴款通知书后十日内，甲方应即办理《国有土地使用证》，并将冠有乙方指定名称的《国有土地使用证》复印件交给乙方。乙方在收到《国有土地使用证》复印件的十天内将余款（总额的30%），即119.8596万元交付给甲方，甲方将《国有土地使用证》原件交给乙方。七、双方责任。（一）甲方责任，1、甲方提供给乙方的用地必须是合法用地，并可在本合同签订后150天内办妥该地《国有土地使用证》给乙方，否则甲方应无条件退还乙方支付的款项，并按收款日数每天千分之三支付违约金给乙方……（二）乙方责任，1、乙方应按本协议确定的时间，按时支付该土地一切款项给甲方，否则每逾期一天，乙方按应付未付款额承担千分之三滞纳金，逾期四个月，视为乙方违约，甲方有权收回土地，且不退回乙方已付款项……八、其它约定。1、该土地遇到国家征用时，所有补偿费属乙方收取……。新飞捷公司分别于2005年1月12日、2005年1月25日、2015年7月1日向花都地产公司支付50万元、1098128元、5万元，共计1648128元。庭审中，花都地产公司主张涉案土地已经于2005年1月交付给新飞捷公司使用。新飞捷公司第一次庭审中主张确实有交付，并已搭建工棚，但交付时没有达到七通一平的条件。并于2019年3月31日提交书面情况说明，指出“约在2010年，被告称正在协调涉案土地的办证事宜，让原告在土地上先行搭建工棚和围墙，为此原告才在涉案土地上搭建了工棚，但由于被告还是未能办理《建设用地规划许可证》以及有关的报建手续，所以原告是无法继续建设的。”第二次庭审中，新飞捷公司主张涉案土地并未达到七通一平，被告自始至终没有交付土地。2009年7月23日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局就涉案土地作出《闲置土地认定通知书》，认定涉案土地自2006年11月25日起为闲置土地。2009年10月20日，广州市国土资源和房屋管理局花都区分局依据花都地产公司申请就涉案土地作出《延长开发时间处置决定书》，决定延长开发时间1年。2010年3月22日，广州市花都区人民政府征用土地办公室向花都地产公司发出《通知》，收回部分涉案土地作为绿化用地。2015年3月16日，新飞捷公司向广州市花都汽车城管理委员会发出《关于请求协调施工报建的函》，恳请管委会协调相关职能部门价款项目建设相关手续的办理工作。2015年11月6日，广州市国土资源和规划委员会向花都地产公司发出《闲置土地处置听证权利告知书》，告知将收回涉案土地使用权。花都地产公司为此申请听证，在其听证申请中，其主张涉案土地中14亩用地被收回作为飞鹅岭（康体公园南扩项目）绿化用地等内容。2015年11月17日，花都地产公司向广州市花都区国土资源和规划局发送《关于我司闲置土地延期开发的申请》，该申请中载明“2005年1月8日我司将该地协议转让给新飞捷公司，土地转让款金额399.5320万元。按照该《转让协议》的条款约定，新飞捷公司已向我司支付土地受让款金额40%，合计l64万元。由于当年土地转让政策变化，至今尚未完成过户手续，此后于2009年被贵局认定为闲置土地，后经听证，贵局作出对该地块延长开发时间处置决定书（附件5），延长期为一年。”2015年11月24日，花都地产公司就涉案土地向广州市花都区环境保护局发出《关于征求环保意见的请示》，载明：为配合汽车城整体规划和发展，我司拟对在花都区秀全街马溪村地段工矿仓储用地引进钒钛制动鼓项目进行厂房建设开发，项目占地面积为19009.9平方米，土地使用证号为［花国用（2005）第721349号］，主要经营范围为研发汽车零部件、汽车制动鼓和后桥等。广州市花都区环境保护局于2015年12月1日复函花都地产公司，载明：项目拟选地位于巴江水厂、××水厂××水源××保护区陆域范围内……暂缓对该项目的环评审批。2016年3月29日，广州市国土资源和规划委员会发出《闲置土地处置听证权利告知书》，告知花都地产公司将对涉案土地追缴土地闲置费。2016年3月30日，花都地产公司提出听证申请以及免除闲置土地费用追缴的申请，并将听证事宜向花都汽车城管委会进行报告。2018年3月28日，广州市国土资源和规划委员会就涉案土地作出《闲置土地处置决定书》，决定收回该地块土地使用权，解除《国有土地使用权出让合同》，注销《国有土地使用证》，按财政评审确认的前期投入及利息计算货币补偿款，请你单位提供财产评审所需资料，经与签订土地出让合同国土规划部门同级财政评审核定前期投入和利息后，由财政安排资金以货币方式予以补偿。截止至本案判决作出之日，花都地产公司主张尚未有财政评审结果作出，故货币补偿金额不清楚。花都地产公司将该决定书告知新飞捷公司，征求其意见。新飞捷公司于2018年8月30日对此回复两个处理方案：一、继续履行双方之间的合同，将土地交付使用并将土地使用权登记至我司名下；二、归还已经收取的土地转让价款1648128元并赔偿损失1200万元。花都地产公司就此回复于2018年10月10日复函新飞捷公司如下：一、广州市国土资源和规划委员会决定收回地块。广州市国土资源和规划委员会于2018年3月28日作出穗国土规划闲处（2018）9号《闲置土地处置决定书》，决定有偿收回花国用（2005）第721349号地块使用权的情况下。我司已将该情况告知贵司，贵司并无要求我司提起撤销《决定书》的行政诉讼，现行政诉讼时效已过，上述《决定书》已生效，广州市国土资源和规划委员会将会收回上述地块使用权，并注销相应的《国有土地使用权证》。我司已将该用地的前期用地成本整理并送区财审中心进行预评审。二、关于贵司要求继续合同的问题。1、由于多方面的原因，贵司一直未对上述地块进行开发使用，长期闲置，现广州市国土资源和规划委员会已决定收回上述地块使用权，要求我司将上述地块过户至贵公司名下，显然无法实现。2、签订《国有土地使用权转让合同》后，我司将上述地块交付贵司使用，因2005年下半年国家土地转让政策调整（国有土地转让需通过招、拍、挂手续办理），导致无法过户。即使广州市国土资源和规划委员会不收回上述地块，基于目前的政策，也是无法直接协议过户的。三、关于贵司要求返还土地转让价款以及赔偿1200万元的问题。1、对于我司已收到的土地转让价款1648128元，我司同意返还本金。2、上述地块至今无法过户皆因政策调整导致，并非我司违约，贵司要求我司赔偿因土地升值导致损失1200万元，缺乏法律依据。诉讼中，新飞捷公司对涉案土地在2018年3月28日的价值申请评估，本院依法摇珠选定深圳市世联土地房地产评估有限公司对涉案土地进行评估，2019年7月1日，该公司做出世联估字GZ2019T（2）070001号土地估价报告，涉案土地作为工业用地在2018年3月28日的价值为18819800元。新飞捷公司对该评估报告提出异议，认为评估公司未出具初稿直接作出正式评估报告违反规定，且涉案土地容积率≤1.5，评估公司按照容积率1进行评估不当，并认为估价结果过低。评估公司复函称其严格按照《城镇土地估价规程》及法院评估委托书进行评估，符合估价规范。关于工业容积率修正，考虑到国家、广东省和广州市鼓励工业用地集约节约利用以及工业用地增加容积率不加收地价的客观情况，故本次评估不作容积率修正。影响土地价格的因素包括交易时间、交易情况、交易方式、土地使用年限、土地用途、区域因素、个别因素等，不论是本次评估选取的比较实例还是异议人提供的土地成交案例，均不能直接进行对比，而需要进行一系列修正得出估价对象的评估单价，故认为本次评估结果属于正常市场价格。新飞捷公司为此支出评估费用35802元。另查明，花都地产公司属于全民所有制企业，诉讼中其于2019年10月11日向本院提交《情况说明书》，就涉案地块作出说明：“一、2010年，因城市建设需要，案涉地块因规划调整变更为绿化用地，花都政府征地办公室曾发文要求征收其中部分土地，但最后征地办并未实际征收。二、到目前为止，广州市花都区国土资源和规划局对案涉地块仍未有出具具体的补偿方案。”本院认为，花都地产公司与新飞捷公司签订的《土地转让合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容及形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，各方均应恪守依约履行。涉案土地于2005年11月24日登记在花都地产公司名下，花都地产公司的营业执照显示其为全民所有制企业。《广东省土地使用权交易市场管理规定》第五条第一款第（二）项规定：“国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房），必须在土地交易机构公开进行交易。”第十条规定：“土地使用权公开交易可以采用下列方式：（一）公开招标；（二）公开拍卖；（三）公开挂牌；（四）公开上网竞价。”第二十二条第一款第（一）项规定：“违反本规定第五条的规定，必须公开交易的土地使用权不实行公开交易的，土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。”因该规定不是效力性法律或行政法规，故对涉案《土地转让合同书》的效力不产生影响，但该规定对合同履行必然产生直接的影响，由于花都地产公司与新飞捷公司之间转让涉案土地均未按规定在土地交易机构公开进行交易，且涉案土地现已因闲置被政府收回并注销，故涉案合同无法履行。新飞捷公司诉请解除合同及要求花都地产公司返还土地转让款并按照同期同类贷款利率支付利息本院予以支持。新飞捷公司诉请逾期办证违约金，因双方合同已经解除，其该项诉请没有事实依据，本院不予支持。关于新飞捷公司诉请的土地升值损失，本院分析如下：首先，双方合同约定：花都地产公司在本合同签订后150天内办妥该地《国有土地使用证》给乙方，否则甲方应无条件退还乙方支付的款项，并按收款日数每天千分之三支付违约金给乙方。新飞捷公司在花都地产公司未能履行该项义务的情况下，应当及时解除合同进行止损，但其依然选择继续履行合同，应自行承担扩大损失；其次，双方合同签订于2005年，而《广东省土地使用权交易市场管理规定》于2002年12月1日起实施，故双方对于合同不能履行均有过错，应自行承担相应法律后果；再次，涉案土地因闲置被政府收回，新飞捷公司在花都地产公司交付使用涉案土地的情况下未使用，对此，其存有过错；最后，新飞捷公司并未提供证据证明花都地产公司因涉案土地被政府收回而获得额外利益。综上，新飞捷公司主张土地升值损失1200万元没有事实依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告广州市花都新飞捷通讯有限公司与被告广州市花都区地产公司于2005年1月8日签订的《土地转让合同书》;二、被告广州市花都区地产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都新飞捷通讯有限公司返还土地转让款1648128元并支付利息（利息支付方式如下：50万元自2005年1月12日起、1098128元自2005年1月25日起、5万元自2015年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至还清款项之日止）；三、驳回原告广州市花都新飞捷通讯有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费146776.6元，由原告广州市花都新飞捷通讯有限公司负担135254.7元，由被告广州市花都区地产公司负担11521.9元，评估费用35802元由原告广州市花都新飞捷通讯有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  王大亮人民陪审员  段纯惠人民陪审员  黄美好二〇一九年十月二十八日书 记 员  曾佩仪方琢华