青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3565号原告（反诉被告）：青海和记商业管理有限公司，统一社会信用代码：91630104074570102D，住所地：西宁市城北区小桥大街6号。法定代表人：刘锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌，该公司总经理助理。原告（反诉被告）：青海置信传媒有限公司，统一社会信用代码：916301006619085859，住所地：西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。法定代表人：朱军，该公司总经理。委托诉讼代理人：白斌、申婉珍，该公司员工。被告（反诉原告）：常天文，男，回族，1983年6月29日出生，住西宁市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：龙有莲，青海凡圣律师事务所律师。原告（反诉被告）：青海和记商业管理有限公司（以下简称：和记公司）、青海置信传媒有限公司（以下简称：置信公司）与被告（反诉原告）常天文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）和记公司、置信公司的委托诉讼代理人白斌和被告（反诉原告）常天文的委托诉讼代理人龙有莲到庭参加诉讼,本案现已审理终结。本诉原告和记公司、置信公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；2、判令被告支付拖欠的房屋租金、电费及取暖费183653.4元，并判令被告按欠款金额承担自2017年11月1日起至债务清偿完毕之日每天万分之六的违约金；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年5月5日原、被告签订《小桥商业城商铺租赁合同书》，原告将位于××街商铺出租给被告经营，租赁期限三年，合同面积120.54平米（实测面积80.36平米），租金105元/月/平米，年租金为151880元。合同约定,合同签订当日，承租人须一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金，以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金，超过30日未交纳的，出租方有权解除合同收回铺位。合同履行过程中，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，原告为此免除了被告2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予被告30000元资金扶持并再给予2017年11月1日-2018年1月31日期间3个月免租期，2018年2月1日-2019年1月31日期间3个月免租期，2019年2月1日-2020年1月31日期间3个月免租期，共计9个月免租期，同时又约定被告按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如被告在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，甲方有权不退还被告保证金。从2017年11月1日开始计租，被告一直拖欠租金不交，原告曾多次发出催交通知，但其并未依约交纳租金。2019年1月4日原告停止对其服务，被告于1月8日取走商铺内的货品。截止2018年9月1日，被告共计拖欠14个月零4天租金178881.4元、2018年度2个月零19天取暖费2222元，电费2550元，共计183653.4元。由于被告未按期交纳租金，应按合同约定支付违约金，故依法提起诉讼，请求依法裁判。本诉被告常天文辩解并反诉称，双方签订的合同实际上在2019年1月4日就已解除，现同意解除合同。对于电费2550元，被告方不予认可。电费的使用是用户先充卡再使用，即充多少用多少，且在被告搬离时卡上尚余3000元，故不欠原告方电费。对于暖气费双方在协商时原告方已同意从保证金中予以抵扣，视听资料予以佐证。对于原告方要求的租金178881.4元不予认可。我方会向法庭提交具体的租金计算明细表。对于违约金，不予认可。因为违约一方在原告，而非被告。诉讼费不予承担。并提出反诉请求：1、判令反诉被告承担因违约给反诉原告造成的经济损失78694元；2、本诉诉讼费、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016年5月5日双方签订小桥商业城《商铺租赁合同书》约定：租赁期限从2016年7月15日至2019年7月14日共3年；租金每年151880元；并约定了双方的权利、义务。合同签订后，双方又分别于2016年5月5日、2017年11月1日、2018年5月9日签订了补充协议，约定了双方的权利义务。但在合同履行过程中，反诉被告未按合同和补充协议的约定向反诉原告提供必要的、正常的经营环境1、商场未按合同约定向被告方提供安全消防系统、男女卫生间等相关的附属设施设备。2、未按合同第五条第十五条第1款约定进行广告宣传推广和营销企划等促销活动；3、未按合同第七条第3、4、5款的约定负责商场各项设备的正常运行修缮义务；4、消防未经验收或验收不合格，导致租赁的房屋发生两次火灾，给反诉原告造成经济损失；5、未设置专用烟道，在2017年7月26日被环保部门下达整改通知，要求四楼餐饮区停业整改，且三个月整改后的烟道也一直无法正常运行；6、未按补充协议约定投入20万资金进行广告宣传，本诉中反诉被告也认可投入未达20万元。致使反诉原告多次停业，经营连续性不够，经营陷入困境。由于反诉被告的违约行为，给反诉原告造成了较大的经济损失。故根据双方签订的合同第十八条的约定，请求人民法院依法判令反诉被告承担由此给反诉原告造成的经济损失。反诉被告辩称，反诉原告的陈述和事实严重不符。经营餐饮业在小桥商业城四层，我公司取得了公安消防部门的消防安全检查证，并非消防验收不合格。有专设烟道，只是后期不符合标准，我公司已进行了改造，且改造完毕后一直在正常使用，并非不能正常使用。在四层设有男女卫生间。广告宣传确实包括20万元，但并不是给常天文个人约定的20万，是对整个商场的活动策划的20万。我们公司并没有违约，不承担违约造成的经济损失，诉讼费和反诉费用也没有承担的理由。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日本诉原、被告签订《小桥商业城商铺租赁合同书》，原告将位于××街商铺出租给被告经营。合同面积120.54平米（实测面积80.36平米），租金105元/月/平米，年租金为151880元。租赁期限三年，即从2016年7月15日至2019年7月14日。合同约定,承租人第一次交租日为合同签订当日一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金37970元，以后每12个自然月交纳一次租金，租金交纳均须提前一个月一次性交纳，否则视为违约，每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金，超过30日未交纳的，视为承租人放弃铺位，出租方有权解除合同。2017年11月1日原告和记公司与被告签订《补充协议书》约定，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，原告为此免除被告2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予被告30000元资金扶持并再给予2017年11月1日-2018年1月31日期间3个月免租期，2018年2月1日-2019年1月31日期间3个月免租期，2019年2月1日-2020年1月31日期间3个月免租期，共计9个月免租期，同时又约定被告按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如被告在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，出租人有权不退还被告保证金。被告于2016年5月6日至2017年11月6日支付租金81594元，缴纳暖气费2531元，2016年5月6日至7月13日缴纳保证金37970元，共计122095元。原告按合同约定免除烟道改造期2017年8月1日至10月20日的租金，从2017年11月1日开始计租至2019年1月4日被告共计拖欠14个月零4天租金178881.4元，2018年度2个月零19天取暖费2222元，电费2550元，共计183653.4元。原告曾多次发出催交通知，但其并未依约交纳租金，遂向本院起诉主张权利。庭审中，原告认为违约金约定过高，自愿核减为每日以万分之六。另查，被告认可2019年1月4日原告停止对其服务，其于2019年1月8日取走商铺内的货品。但认为按双方签订的2017年11月1日补充协议二：2017年两个月租金交清后，被告可享受扶持政策，即首年享受三个月的免租期和30000元的资金扶持（实际享受扶持资金10000元）。由于原告提供的消防设备不合格，导致2018年1月13日被告铺面着火停业10天，漏水停业3天，共歇业13天，应从2018年7月2日起算租金。录音及照片中可以看出：2018年3、4、5、7、8、9商场对于烟道改造一直拿不出整改方案，导致被告无法正常营业，大部分商户关门歇业。而原告在被告关门歇业不能缴纳租金时，应按合同约定视为承租人放弃铺位，原告不行使此权利有恶意扩大损失的嫌疑，故这6个月的租金也应免除。录音中有协商事实，暖气费和租金不交纳时从保证金中先行抵扣。2017年11月6日的收据上，原告明确注明2017年11月1日前的租金是全部缴纳完毕。双方签订的《消防安全责任书》中注明禁止使用电炉、电灶，可能引发火灾的大功率电暖设备；下班后应关闭所有用电设备。城北区环境保护局向被告经营商铺主管潘思孝所作的《现场检查笔录》查明被告使用四个电灶。判决书中原告交付的商铺，消防环保验收未通过，烟道未改造。被告在经营餐饮过程中，由于原告提供的消防设备存在诸多安全隐患，2018年1月13日导致被告店面发生火灾。被告按原告合同的要求进行了装修，产生装修费用205000元，发生火灾造成被告商铺设备损毁，重新购置设备花费21750元。原告的违约行为，致使被告无法正常经营，经营连续性不够，对此，双方多次口头协商后，原告方表示2018年租金先使用后交租，但在2019年1月4日原告停止服务。原告存在违约情形，被告向本院提出反诉主张权利。以上事实有当事人陈述，原告出示的被告质证无异议的证据：《小桥商业城商铺租赁合同书》《补充协议书》《物品清单》各1份，《催缴通知》2份、《消防安全检查合格证》《排放污染物许可证》《关于1.16火灾隐患事件的处理通报》《安全生产整改通知》《通风管道施工合同》和被告出示的原告质证对真实性无异议的反驳证据：《申请书》城北区环境保护局向被告下达的《现场检查笔录》1份、《收据》6张、《通知》1份、《照片》11张、《民事判决书》3份、《裁定书》1份、《告知函》3份和视听资料在案佐证，对《装修合同》1份、《微信转账凭证》4份、《收条》3张、《报价清单》、《收据》1张原告质证不认可，本院根据证据间的关联性，确认其证明力。本院认为，本诉原、被告签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》《补充协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告认可2019年1月4日原告停止对其服务，自行撤场，双方租赁合同自愿解除，本院予以准许。《补充协议书》约定，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，原告为此免除被告2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予被告30000元资金扶持并再给予2017年11月1日-2020年1月31日期间每年3个月免租期，同时又约定被告按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如被告在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，出租人有权不退还被告保证金。经本院核实确认，原告按合同约定免除烟道改造期2017年8月1日至10月20日80天的租金33289元，从起租2016年7月15日至2017年7月14日年租金151880中扣除80天的免租金33289元，应付118591元。被告于2016年5月6日至2017年11月6日支付租金81594元，2016年5月6日至7月13日缴纳保证金37970元，计119564元。录音证据中表明双方协商，暖气费和租金不交纳时从保证金中先行抵扣。以上数据显示，首年租金被告已付清，按约定可享受3个月免租期和按实际经营期限享受扶持资金10000元。原告出具的2017年11月6日的《收据》中明确注明2017年11月1日前的租金已全部缴纳完毕。可以认定原告免除了2017年7月-10月的租金。原告主张从2017年11月1日开始计租至2019年1月4日被告拖欠14个月零4天租金178881.4元，符合合同约定，本院予以支持。原告认可被告已缴纳暖气费2531元，其主张2018年度2个月零19天取暖费2222元，无证据证实，故本院不予支持。原告主张的电费2550元，经本院核实属实，予以支持。原告虽取得了公安消防部门颁发的《消防安全检查合格证》，但被告所租赁的房屋发生两次火灾的事实，可以认定原告未按合同约定向被告方提供安全消防系统，专设烟道不符合环保标准，广告策划宣传投入未完全到位，势必给被告经营造成较大影响，经营连续性不够。《补充协议书》中自认，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了被告经营损失，故对原告主张的违约金诉讼请求，本院不予支持。被告在经营餐饮过程中，由于原告提供的消防设备存在诸多安全隐患，2018年1月13日导致被告店面发生火灾，造成被告商铺设备损毁，重新购置设备花费21750元，前期装修款205000元，按照年投资68333元，主张十个月5694元×10月=56940元，被告反诉要求原告赔偿其损失78690元。双方签订的《消防安全责任书》中注明禁止使用电炉、电灶，被告却使用四个电灶，下班后未关闭所有用电设备，导致火灾发生。由于原告提供的烟道改造环保未达标，迫使被告使用电灶，被告未尽到对潜在的火灾危险隐患高度注意义务，负有主要过错责任，故对被告反诉主张损失78690元，本院酌情支持20%为宜，即15738元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司与本诉被告常天文签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》;二、本诉被告常天文给付本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司拖欠租金178881.4元、电费2550元，共计181431.4元；三、反诉被告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司赔偿反诉原告常天文商铺设备损毁重新购置费及前期装修折价款15738元；以上二、三项折抵后，本诉被告常天文于本判决生效后十日内给付本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司拖欠租金、电费165693.4元；四、驳回本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3974元，本院已减半收取1987元，由本诉原告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担24元，本诉被告常天文负担1963元。反诉费本院已减半收取884元，由反诉原告常天文负担707元，反诉被告青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马占海 二〇一九年十月十一日书记员 薛世婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。