北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初8969号原告：程伯瑄，男，1989年11月18日出生，回族，住北京市房山区。委托代理人：杨宏华，北京市高朋律师事务所律师。委托代理人：李双双，北京市高朋律师事务所律师。被告：丁同信，男，1990年1月2日出生，汉族，无业，户籍地河北省冀州市，现住北京市房山区。被告：韩伟，男，1990年12月1日出生，汉族，北京中宇华城房地产经纪公司法人，户籍地河北省保定市定兴县，现住北京市房山区。第三人：李新科，男，1973年6月1日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告程伯瑄与被告丁同信、韩伟、第三人李新科确认合同效力纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告程伯瑄及其委托代理人杨宏华、李双双，被告丁同信、韩伟到庭参加诉讼，第三人李新科经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告程伯瑄向本院提出诉讼请求：1．确认被告丁同信和被告韩伟于2017年4月5日签订的借款协议无效；2．确认被告丁同信和被告韩伟于2017年9月12日签订的主债权及房屋抵押合同（不动产登记专用）无效。事实和理由：2016年2月4日，程伯瑄与李新科在北京中宇华城房地产经纪中心广阳城分部（以下简称经纪中心）的居间服务下签订了北京市存量房屋买卖合同，约定李新科将坐落于北京市房山区××镇××××××号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）出售给程伯瑄，房屋成交价格为129万元。因涉案房屋未办理产权证，双方暂时无法办理权属转移登记手续。在上述房屋买卖合同履行过程中，李新科又与丁同信于2017年4月6日签订了北京市存量房屋买卖合同，以230万元的价格将房屋再次出售给丁同信，且办理了权属转移登记手续，原北京市国土资源局（以下简称市国土局）于2017年4月26日向丁同信颁发房屋所有权证。后丁同信将涉案房屋抵押给韩伟，并办理了房屋他项权证。程伯瑄为维护自身合法权益，将李新科、丁同信、经纪中心负责人韩伟等诉至法院，要求确认李新科与丁同信之间的房屋买卖合同无效。已经生效的（2017）京0111民初13602号民事判决，认定李新科与丁同信恶意串通，将房屋二次出售，损害了程伯瑄的合法权益，并支持了程伯瑄的上述诉请。同时，该判决在综合认定丁同信所有购房款均来自于韩伟，而韩伟又系为程伯瑄提供购房居间服务的经纪中心负责人，以及韩伟系在收到法院诉讼通知后才办理房屋抵押登记等事实的基础上，认定“韩伟并非单纯、善意的房款出借人”。故程伯瑄认为，韩伟与丁同信恶意串通签订的借款协议、主债权及房屋抵押合同损害了原告的合法权益，应当属于无效合同。被告丁同信辩称，不同意程伯瑄的诉讼请求，丁同信是正常向韩伟借款，后来是因为涉案房屋有问题才进行的抵押。被告韩伟辩称，不同意程伯瑄的诉讼请求，韩伟借钱给丁同信买房，也有转账凭证，丁同信将涉案房屋抵押给韩伟合情合理。第三人李新科未进行陈述。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，李新科与程伯瑄经经纪中心居间服务签订北京市存量房屋买卖合同，约定李新科将涉案房屋出售给程伯瑄，房屋建筑面积为91．57平方米，房屋成交价格为129万元。同日，李新科、程伯瑄及经纪中心签订了存量房屋居间合同，该合同落款处有韩伟签字确认。2016年7月12日，李新科、程伯瑄及经纪中心签订上述北京市存量房屋买卖合同的补充协议，约定李新科积极办理涉案房屋的产权证，李新科同意按照房价款87万元办理网签、缴税、过户等手续。程伯瑄于签订合同当日支付李新科定金3万元，于2016年7月12日支付李新科房屋首付款40万元。合同签订后，李新科将涉案房屋交付给程伯瑄使用，但因涉案房屋未办理房产证，双方未办理权属转移登记手续。2016年12月15日，原市国土局向李新科颁发京（2016）房山区不动产权第×××××××号不动产权证书，将涉案房屋的所有权人登记为李新科。后针对涉案房屋，李新科又与丁同信于2017年4月6日签订北京市存量房屋买卖合同，房屋成交价格为230万，此价格包括房价款89万元，该房屋及其附属设施设备、装饰装修、相关物品等费用141万元。李新科与丁同信于2017年4月21日签订存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同价款为81．8万元。2017年4月5日，丁同信与韩伟签订借款协议，约定丁同信向韩伟借款230万元整，借款期限12个月，自2017年4月5日起至2018年4月4日止，借款期内月利为3．5万元，利息按六个月结算。同年4月6日、4月20日、4月26日，丁同信共支付李新科226万元。丁同信支付给李新科的房款全部来源于韩伟，且支付时间及金额与丁同信支付给李新科的时间和金额同步。同年10月5日，丁同信向韩伟支付借款利息21万元。2017年4月24日，李新科、丁同信共同向原市国土局申请办理涉案房屋的不动产转移登记。2017年4月26日，原市国土局向丁同信颁发京（2017）房不动产权第×××××××号不动产权证书，权利人登记为丁同信。丁同信于2017年5月3日领取了上述证件。2017年8月9日，程伯瑄以确认李新科与丁同信签订的2017年4月6日房屋买卖合同无效及撤销2017年4月21日网签合同的备案作为诉讼请求，以李新科、丁同信作为被告，韩伟及经纪中心作为第三人诉至本院，本院于2017年12月29日作出（2017）京0111民初13602号民事判决，该判决认定李新科与丁同信之间存在恶意串通之嫌，其中关于丁同信与韩伟的借款法律关系进行了以下论述：丁同信的全部购房款均来源于程伯瑄与李新科房屋买卖交易的经纪中心负责人韩伟。经法庭询问，韩伟表示丁同信借款时称用途为投资项目，丁同信亦是如此陈述，但同时丁同信向法庭表示购买涉案房屋为自用，并非投资，然而韩伟作为丁同信多年的朋友，又是从事房产中介业务，丁同信没有理由向韩伟隐瞒钱款用途，且双方出借款项为230万元，如此大额款项丁同信并未提供担保，然却在本院通知韩伟参加诉讼时将涉案房屋抵押给韩伟与常理不符，再者根据韩伟提交的借款协议显示，利息计算方式为自支用借款之日起，按实际支用金额计算利息，然韩伟实际出借给丁同信的金额为226万元，且是分多次支付，支付时间并非同一天，故各批出借款项的利息计算起点应不相同，然而其提交的银行转账明细显示，丁同信向其支付的利息为21万元，即按照协议约定的本金230万元统一以月利率35000元标准支付，并未区分各批款项的利息计算起点，亦未将未出借的4万元款项扣除，与常理不符；韩伟向法庭陈述与丁同信为多年朋友，但却向程伯瑄父亲陈述不认识丁同信，前后陈述矛盾，且向法庭做出的解释与常理不符，且经法庭对比，丁同信与李新科签订的房屋买卖合同的范本与李新科和程伯签订的合同范本基本一致。李新科与程伯瑄的房产交易系通过经纪中心完成，合同范本亦是经纪中心提供，经纪中心表示该范本是其根据自己公司情况在建委提供的范本基础上修改而成，而丁同信表示其与李新科的合同范本是通过百度搜索而来，事实上这种高度巧合的发生概率极低。本院通过以上诸多不合常理及高度巧合之处推断丁同信在与李新科签订房屋买卖合同时并非出于善意，韩伟亦非单纯、善意的房款出借人，丁同信对于李新科与程伯瑄之间买卖涉案房屋的交易并非不知，双方之间存在恶意串通。该判决认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。该判决确认李新科与丁同信于2017年4月6日签订的房屋买卖合同无效，驳回程伯瑄的其他诉讼请求。该判决已生效。在上述案件诉讼中，丁同信于2017年9月12日与韩伟签订主债权及房屋抵押合同，于次日将涉案房屋抵押给韩伟。丁同信与韩伟已在原市国土局处办理了抵押权设立登记。2019年1月3日，程伯瑄诉至本院，请求撤销原市国土局于2017年4月26日向丁同信颁发的京（2017）房不动产权第×××××××号不动产权证书，本院于2019年6月26日作出（2019）京0111行初10号行政判决，判决撤销该不动产权证书。该判决已生效。上述事实，有程伯瑄与李新科签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，程伯瑄、李新科及经纪中心签订的北京市存量房屋居间合同，丁同信与李新科签订的北京市存量房屋买卖合同，丁同信与李新科中国建设银行卡客户交易明细清单，丁同信与韩伟签订的借款协议，丁同信与韩伟签订的主债权及房屋抵押合同（不动产登记专用）、录音文件、（2017）京0111民初13602号民事判决、（2017）京0111民初13602号民事裁定及庭审笔录等在案为证。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。已生效的（2017）京0111民初13602号民事判决基于丁同信与李新科之间存在恶意串通，确认李新科与丁同信于2017年4月6日签订的房屋买卖合同无效。关于丁同信的全部购房款均来源于程伯瑄与李新科房屋买卖交易的经纪中心负责人韩伟、丁同信与李新科签订的房屋买卖合同的范本与李新科和程伯瑄签订的合同范本基本一致、韩伟出借大额款项丁同信并未提供担保、在本院通知韩伟参加诉讼时将涉案房屋抵押给韩伟等问题在该判决中进行了充分的阐述，本案不再赘述。该判决关于丁同信在与李新科签订房屋买卖合同时并非出于善意，韩伟亦非单纯、善意的房款出借人的认定可以作为本案的定案依据。本院认为，丁同信与韩伟之间签订借款协议，其目的是为了购买涉案房屋，二人存在恶意串通，损害程伯瑄合法权益的情形，双方所签订的房屋借款协议应当认定无效。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。丁同信与韩伟签订的房屋借款协议无效，其所签订主债权及房屋抵押合同应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第五条第一款的规定，判决如下：一、确认被告丁同信与被告韩伟于2017年4月5日签订的借款协议无效；二、确认被告丁同信与被告韩伟于2017年9月12日签订的主债权及房屋抵押合同无效。案件受理费70元，由被告丁同信与被告韩伟负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘英飞人民陪审员  魏振山人民陪审员  蔡琳菁二〇一九年十月三十日法官 助理  雷晶婷书 记 员  高 滢