江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终2890号上诉人（原审原告）：徐晓蕾，男，1987年2月13日出生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：胡庆生，江苏尚鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：林强，江苏尚鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧燕，女，1987年9月25日出生，汉族，住仪征市五一花苑Ｂ区。原审第三人：张连清，男，1986年9月11日出生，汉族，住仪征市。原审第三人：赵艳，女，1989年2月10日出生，汉族，住仪征市。上诉人徐晓蕾因与被上诉人臧燕、原审第三人张连清、赵艳合同纠纷一案，上诉人徐晓蕾不服江苏省仪征市人民法院(2019)苏1081民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐晓蕾的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持徐晓蕾一审全部诉讼请求。二、一、二审案件受理费由臧燕承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决认定2016年10月1日的《房屋买卖合同》真伪不明。首先，该份合同是何时形成，是否存在倒签的情况，需要进一步调查核实真实性。该份合同买方赵艳并未签字，合同是否成立，需要进一步论证合同成立。该份合同卖方臧燕的签字，与《安置协议书》、本案一审两次开庭笔录的签字均明显不一致，签字是否真实，需要进一步调查核实。2、即使2016年10月1日的《房屋买卖合同》真实，且合同已成立并生效，但涉案房屋为徐晓蕾与臧燕在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产。臧燕单独出售涉案房屋的行为属于无权处分。我国夫妻法定财产制采用的是婚后所得共有制。根据我国《婚姻法》第十七条规定，除夫妻之间另有约定外，婚后所得财产为夫妻共同共有。由此可知，在婚姻关系存续期间，除法律另有规定或夫妻另有约定，夫妻一方所得财产基于法律的规定自动转化为夫妻共有财产，夫妻一方无须登记自动转化为财产的共有人。依据《物权法》第九十七条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，臧燕未经共有权人徐晓蕾的同意擅自将房产出售给第三人的行为违反了上述法律规定，系无权处分。3、即使2016年10月1日的《房屋买卖合同》真实，且合同已成立并生效，本案张连清、赵艳购买涉案房屋并不属于“善意取得”。（1）、张连清、赵艳在受让涉案房屋时并非“善意”。①作为拆迁安置房屋，受让人在购买时应当比购买商品房尽到更多的审慎注意的义务，此时没有不动产登记薄，更应该充分核实、确认产权信息。②不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而根据《婚姻法》及其相关司法解释的规定可能导致客观上存在物权登记情形与实际共有情形不一致的情况。③购买人是臧燕亲戚，明知售房人处于婚姻关系存续期间，应当认识到可能是夫妻共同财产。而转让合同既未要求徐晓蕾签字确认，事后也未找徐晓蕾追认。(2)涉案房产的交易价格明显过低。首先，款项是否交付尚不清楚，三次大额购房款均通过现金方式交易明显不符合常理。其次，张连清、赵艳提供的收条，臧燕签字也与《安置协议书》及一审两次开庭笔录的签字明显不一致，签字是否真实，需要进一步调查核实。最后，房屋成交价明显低于市场价，需要法院委托专业评估机构评估，或调取税务部门计税价格。2013年政府回购价3500元/平，2016年的“售房”价格明显低于市场价。综上所述，一审法院认定事实不清，未依法认定争议房产系徐晓蕾与臧燕夫妻共同财产，未经徐晓蕾同意的情况下擅自与第三人签订房屋买卖合同，将房屋出售给张连清、赵艳的行为系无效行为，且张连清、赵艳不符合善意取得的要件。张连清、赵艳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由：1、徐晓蕾认为2016年10月1日的《房屋买卖合同》真伪不明有误。在2016年9月底我们委托郭秀芳联系新城镇司法助理王乾林替双方草拟的房屋买卖合同，然后双方于2016年10月1日签字画押，按协议约定支付了第一期房款10万元，并于当日取得房屋钥匙。王乾林在一审已到庭作证，且我方一审已向法庭提供了银行流水。协议签订后，赵艳当时就对协议进行拍摄，由此能够证明《房屋买卖合同》确实在2016年10月1日签订，协议是真实的。2、赵艳在协议上未签字，但这不影响我们夫妻共同购房。3、《房屋买卖合同》上是臧燕的签字，并且臧燕本人在《房屋买卖合同》上也按了手印。4、房屋是臧燕父母家拆迁，由臧燕父母出资购买，并赠与其女儿。徐晓蕾称其付款，但无法提供银行流水清单。5、徐晓蕾认为我们并非善意，房屋价格明显偏低，对此，一审法院对房屋交易价进行了审查，当时争议房屋的交易价与市场行情相当，且我方在双方协议约定的28万基础上，出于友好协商又多付2.4万元。6、我方和徐晓蕾、臧燕都是住在五一花苑A区，两家都是在2017年进行的装修，徐晓蕾对臧燕出售房屋是明知的，从未进行制止。臧燕和徐晓蕾当时感情是好的，于2019年3月向法院起诉离婚，现在谈及臧燕父母赠与的房屋，我方对其动机严重质疑。综上，请求驳回上诉，维持原判。徐晓蕾向一审法院起诉请求：要求确认臧燕与张连清签订《房屋买卖协议》无效，并将涉案房屋恢复登记到臧燕名下。一审法院认定事实：2014年10月20日，仪征市新城镇人民政府与臧燕签订安置协议书，约定由臧燕选建筑面积90平方米安置房1套，总价暂定为70600元。2016年1月12日，安置房结算清单表格载明，姓名为臧燕，安置房为五一花苑A区3幢104室房产一套，面积为90.32平方米，房价为70970.16元。2016年10月1日，臧燕与张连清签订《房屋买卖协议》，约定，臧燕将仪征市真州镇建安路88号五一花苑A区3幢104室房产(90.32平方米)及车库(4.84平方米)卖给第三人，价28万元，分三期付款。协议签订后，张连清、赵艳于签订协议当日付款10万元并接收房屋，于2017年12月31日付款8万元，于2018年9月21日即过户之日付款12.4万元。2017年下半年，张连清、赵艳装修房屋。2018年，臧燕领取涉案房屋不动产权证，该权证载明权利人为臧燕，共有情况为单独所有，后臧燕协助将房屋过户至张连清、赵艳名下。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。涉案房产是臧燕个人财产还是臧燕与他人共有财产，双方存在争议，但此争议不是本案的审理范围。本案审理的是物权归属，即张连清、赵艳是否依法取得涉案房产所有权。如涉案房产是臧燕个人财产，则臧燕有权处分，房屋买卖合同合法有效，张连清、赵艳取得涉案房产所有权；如涉案房产是臧燕与他人共有财产，则臧燕无权处分，根据物权法规定，无处分权人将不动产转让给受让人，若受让人受让该不动产时是善意的，且以合理的价格转让，转让的不动产依照法律规定已经登记，则受让人取得该不动产所有权。经查，涉案房屋在2016年买卖时的价格符合市场行情。本案中，张连清、赵艳购买仪征市真州镇建安路88号五一花苑A区3幢104室房屋，善意、价格合理，且依法登记，张连清、赵艳依法善意取得涉案房产所有权。综上，涉案房产无论是臧燕个人财产还是臧燕与他人共有财产，均不影响张连清、赵艳取得涉案房产所有权。依据物权法规定，如果涉案房产是臧燕与他人共有财产，则其他共有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。因徐晓蕾未能提供证据证明臧燕与张连清、赵艳签订的合同存在法律规定的无效和可撤销的情形，故徐晓蕾认为臧燕与张连清、赵艳恶意串通，将房产低价出售，请求法院确认房屋买卖合同无效并将涉案房产恢复登记到臧燕名下的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法予以驳回。一审依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回徐晓蕾的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由徐晓蕾负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐晓蕾提交证据如下:提交4份《房屋买卖合同》，该合同是在房屋中介机构复印。4份《房屋买卖合同》约定的成交价单价是4180元至6000元，证明当时五一花苑的市场价。张连清、赵艳的质证意见：对证据的真实性不予确认。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：臧燕与张连清、赵艳所签《房屋买卖合同》效力应如何确定？徐晓蕾要求将涉案房产恢复登记到臧燕名下的诉请能否支持？本院认为：臧燕与张连清、赵艳所签《房屋买卖合同》有效，理由：张连清、赵艳不存在与臧燕恶意串通转让案涉房产，双方所签《房屋买卖合同》不存在无效的法定情形，依法应认定有效。1、徐晓蕾对张连清、赵艳打算购买争议房屋的情况知晓；2、臧燕与张连清于2016年10月1日签订《房屋买卖合同》，臧燕将案涉房产转让给张连清、赵艳的事实客观存在；3、张连清、赵艳于2016年10月1日与臧燕签订《房屋买卖合同》时，臧燕与徐晓蕾的夫妻关系尚可，臧燕和徐晓蕾于2019年3月才起诉离婚。4、徐晓蕾提供的证据不足以证明张连清、赵艳知晓其夫妻感情破裂，与臧燕恶意串通转让案涉房产。综上，双方所签《房屋买卖合同》不存在合同无效的法定情形，依法应确认有效。张连清、赵艳取得案涉房产符合法律规定，徐晓蕾要求将涉案房产恢复登记到臧燕名下的诉请不予支持。理由：涉案房产是臧燕个人财产还是臧燕与他人共有财产，双方存在争议。即便涉案房产是臧燕与他人共有，臧燕无权处分，张连清、赵艳取得案涉房产也构成善意取得。理由：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，首先，张连清、赵艳受让案涉房产时是善意的；其次，案涉房产是拆迁安置房，土地使用权性质是国有划拨用地而非国有出让用地，且房屋位于17层的1层，采光不好，故房屋交易价30.4万元并非明显低价，应当认定臧燕以合理的价格转让；3、张连清、赵艳已付清转让款，且臧燕已于2016年10月1日将房屋交付张连清、赵艳，张连清、赵艳装修入住至今，且案涉拆迁安置房符合办证条件后，双方已于2018年9月办理产权过户登记手续，张连清、赵艳领取了产权证。综上，张连清、赵艳取得案涉房产构成善意取得，徐晓蕾要求将涉案房产恢复登记到臧燕名下的诉请不予支持。综上所述，上诉人徐晓蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐晓蕾负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇一九年十月二十五日书记员  李菲菲