文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0243民初4702号原告：黄海燕，男，1968年4月15日出生，苗族，住重庆市九龙坡区。原告：陆睦，男，1956年4月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告：李绍富，男，1962年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告：王祥伦，男，1967年6月10日出生，汉族，住重庆市渝中区。四原告的共同委托诉讼代理人：张新星，重庆广普律师事务所律师。四原告的共同委托诉讼代理人：史胜华，重庆广普律师事务所律师。被告：代立康，男，1975年7月18日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：陈霞，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。第三人：彭水苗族土家族自治县XX镇XX社区居民委员会，住所地：本县XX镇XX社区。主要负责人：杨小明，该居民委员会主任。原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦与被告代立康，第三人彭水苗族土家族自治县XX镇XX社区居民委员会（以下简称XX居委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人张新星、被告代立康及其委托诉讼代理人陈霞到庭参加了诉讼。第三人XX居委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦向本院提出诉讼请求：被告向四原告支付拖欠的房款58000元及违约金（违约金以58000元为基数，按日利率万分之一为标准，自2013年1月1日起计算至付清时止）。事实和理由：2008年7月，四原告共同成立了重庆卓栋房地产开发有限公司（以下简称卓栋公司）。被告与卓栋公司签订了《XX镇民俗文化街安置协议》，约定卓栋公司筹资为被告修建位于XX民俗文化街X幢X楼X号，面积63.75㎡的安置房屋，被告向卓栋公司支付房款178000元，付款方式为分期付款，逾期支付违约金。被告在约定时间内支付部分房款12万元。现卓栋公司按协议约定将房屋建好，并依法办理了房屋产权证，被告却未按约定履行合同义务。该项目建设结束后，卓栋公司于2013年11月20日依法注销，权利义务由股东承继，原告特提起本案诉讼。被告代立康辩称，一、原告出售给被告的房屋不属于安置房，虽然是以安置房形式签订的协议，实际上是原告以开发商名义修建的房屋卖给被告；二、被告并不是故意拖欠原告的剩余房款，而是因为协议签订后，原告没有按时将房屋交付给被告使用，也没有如期将房产证办理出来交付给被告，导致被告至今无法对协议约定的房屋行使使用和保管；三、原告在将其修建的房屋出售给业主后，公司注销，售房部撤销，工作人员全部撤离，被告将尾款备齐后去找原告方工作人员要求交付房款获得房产证，但是一直找不到人；四、原告办理房产证并不是房屋建成出售后就办理完结的，而是业主通过各种手段才迫使原告办理的部分房产证，至今被告仍未收到房产证，所以不存在被告拖欠购房款和违约的说法；五、被告是购买的楼上楼下2间房屋，但是楼上一间并没有任何通道，原告的工作人员承诺要将通道打好之后才交付给被告使用，这个通道是属于原告的房屋没有进行完善，没有建好导致无法交付使用，如果今天不是原告起诉被告要求付款，被告至今都不知道该公司还否存在，房屋能否交付使用。综上，由于原告未将被告购买的房屋交付使用，没有完善各种配套实施，导致房屋无法使用，因此，被告有理由不支付尾款，更有理由不支付违约金，原告将房屋交付被告使用后，被告同意支付尾款。现在，被告认为那一片房屋所有的防盗门全部被损坏，亦未通水通电。第三人XX居委会未作陈述。本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，彭水县XX镇人民政府作为甲方与卓栋公司作为乙方签订了《彭水县XX镇民俗文化村招商建设协议》，该协议中载明：彭水县XX镇人民政府决定，在XX镇XX社区X组，建设一个集统一规划，风貌一致，生态生活，休闲娱乐为一体的具有浓郁巴渝民居特色和厚重苗、土民俗文化的农民新村示范点——XX民俗文化村。……就合作开发“彭水县XX镇XX民俗文化村”事宜，经过充分协商，达成如下协议：一、项目名称：彭水县XX镇XX民俗文化村。二、项目概况（一）项目建设主要内容及规模项目占地面积约80000㎡；需建设整个民俗文化村内的道路、场平及文化休闲广场等基础设施建设和房屋开发（面积约60000㎡，分两期实施），道路两侧统一规划，统一建设，风貌别致，集巴渝民居特色、人文景观、绿化和休闲广场为一体的农民新村示范点。2011年11月9日，XX居委会作为甲方与卓栋公司作为乙方以及本县XX镇人民政府作为丙方签订了《XX三江书韵特色镇XX社区民俗文化街垫支代建协议》，该协议首部载明：由于甲、丙双方财力有限，特招商引资，由乙方为XX镇民俗文化街垫支代建。2012年5月26日，第三人XX居委会作为甲方与被告代立康作为乙方、卓栋公司作为丙方共同签订了《XX民俗文化街安置协议》。该协议中关于安置协议说明部分载明了“XX民俗文化街是XX居委会和重庆市彭水苗族土家族自治县XX镇人民政府委托重庆卓栋房地产开发有限公司修建的农民安置房的新农村建设项目。重庆卓栋房地产开发有限公司作为项目的投资建设方，乙方所缴纳的安置款项均由丙方代甲方收取，用于支付由丙方垫付的XX民俗文化街安置房项目的土地流转、拆迁、场平、基础设施建设及房屋建设等各种款项。丙方对项目工期、质量、投资等负直接责任，并承担本项目因工期、质量等问题引起的赔偿责任和享受因乙方违约造成的受偿权利。”具体内容：“第一条甲方同意将XX民俗文化街安置房项目的房号为X幢X楼（实际登记楼层为XX楼）X号单位物业用于安置乙方，本套安置房建筑面积为63.75㎡，单价为2792.16元/平方米（按建筑面积计价），合计总房款178000元。第二条乙方按分期付款方式按期付款：于2012年5月26日付房款10万元整；于2012年12月31日前付房款78000元整。第三条交房期限丙方应当在2012年12月31日乙方付清房款时，将本安置房交付乙方使用。第四条乙方逾期付款的违约责任（2）逾期超过60日（含此日）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向丙方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向丙方支付逾期应付款万分之一的违约金。第六条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异的处理。在交付房屋时，房屋建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如实测面积与合同约定面积有差异的，据实结算，多退少补。第九条产权证办理XX民俗文化街房屋产权证、土地使用权证的分户分割工作由甲方负责办理，费用由丙方代付。”代立康已经向卓栋公司支付了购房款12万元。XX居委会已经为代立康办理了该房屋房地产权证（房地产权证号：彭水县房地证20XX字第XXXX号）。2013年11月20日，卓栋公司向彭水县工商行政管理局申请注销登记，彭水县工商行政管理局于2013年11月20日作出决定准予注销登记。卓栋公司注销登记前原股东为黄海燕、李绍富、陆睦、王祥伦四人。本院认为，第三人XX居委会作为甲方与被告代立康作为乙方、卓栋公司作为丙方于2012年5月26日共同签订的《XX民俗文化街安置协议》的背景和前提，是在政府主导下所确立的以“群众自愿、贫困优先”为总体原则和“政府主导、群众主体，相对集中、规模适度，节省投资、集约用地”为总体要求的政策性安置。各方协议主体在平等自愿原则基础上，对各自的权利义务进行了明确约定，是各方当事人的真实意思表示，协议合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案协议签订后，XX居委会已经为被告代立康办理了涉案房屋的房地产权证，被告仅支付房款12万元，还应支付58000元，该款早已超过协议约定的付款期限，原告要求被告支付剩余房款的请求，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据涉案协议第四条关于逾期付款的违约责任的约定，原告的该项请求符合合同约定，本院予以支持。对于被告辩称的原告未交房的事实，安置协议第三条明确约定“乙方付清房款时将本安置房交付乙方使用”，被告至今未付清房款，原告不予交房并未违反合同约定。对于被告辩称的通道、配套设施、防盗门、通水通电问题，被告均未提交任何证据予以证明，本院对该辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告代立康于本判决生效后立即向原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦支付XX民俗文化街X幢X楼（登记楼层为XX楼）X号房屋（房地产权证号：彭水县房地证20XX字第XXXX号）的剩余房款58000元，并支付违约金（以未付房款58000元为基数，按日利率万分之一为标准，自2013年1月1日起计算至实际付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，减半收取798元（原告黄海燕、陆睦、李绍富、王祥伦已预交798元），由被告代立康负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院或本院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。审判员  陈谢愈二〇一九年十月十四日书记员  谭 浩