山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初1412号原告：中国建设银行股份有限公司胶州支行，住所地：胶州市郑州东路39号。统一社会信用代码：91370281869667581G。负责人：高玮，职务：行长。委托诉讼代理人：葛宁，山东中苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福忠，男，1964年2月20日生，汉族，住胶州市，系该公司职工。被告：马辉，男1988年2月1日出生，汉族，住胶州市。被告：王丽丽，女，汉族，1988年5月6日生，住胶州市。被告:青岛天地人置业有限公司，住所地：胶州胶西工业园八号路南、六号路北，统一社会信用代码：91370281575757768H。法定代表人：张述礼，职务：总经理。委托诉讼代理人：宋琳，女，汉族，1982年1月26日，住胶州市，系公司员工。委托诉讼代理人：傅瑶，女，汉族，1976年4月27日，住胶州市，系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司胶州支行（以下简称“建行胶州支行”）与被告马辉、王丽丽、青岛天地人置业有限公司（以下简称“天地人置业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司胶州支行的委托诉讼代理人葛宁、王福忠，被告青岛天地人置业有限公司的委托诉讼代理人宋琳、傅瑶到庭参加诉讼，被告马辉、王丽丽经依法传唤，无正当理由，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司胶州支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即偿还原告借款本金222960.96元、利息及罚息3154.42元，合计226115.38元；2.判令被告承担2019年1月11日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）；3.判令被告承担原告就本案诉讼支付的律师代理费13705元；4.判令原告在被告未履行还款义务时依法行使抵押权，有权对被告抵押房屋拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求一、二项为：判令被告立即偿还原告借款本金217257.01元，利息及罚息4633.57元，合计221890.58元；2.判令被告承担2019年10月17日起至实际支付之日止的利息和罚息（按合同约定及中国人民银行逾期贷款规定利率执行）。事实与理由：2016年8月12日，被告马辉与原告签订编号为20160440638《个人住房借款合同》，约定由被告向原告借款人民币25万元用于购房，期限为180个月，采用等额本息还款法，每月偿还本息1869.96元。被告马辉用位于胶州市提供抵押担保。被告王丽丽承担共同还款责任，被告青岛天地人置业有限公司承担连带保证责任。借款合同签订后原告如期发放了借款，但被告却违反合同约定逾期还贷。现诉至贵院，请求判如所请。被告青岛天地人置业有限公司辩称，我公司提供的是阶段性担保责任，涉案房产已经可以办理房产证及正式的抵押登记，我公司多次通知马辉要求他办理相关手续，其至今未办理，相关责任由马辉自行承担。被告马辉、王丽丽未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。当事人围绕其诉讼请求和抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告建设银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了个人贷款申请表、共同抵押声明、共同还款声明、个人征信授权委托书各一份、个人住房借款合同一份、个人贷款支付凭证一份、个人贷款还款对账单一份、房地产抵押预告登记权证一份、委托代理协议一份、个人贷款案件诉讼费明细表一份、律师费发票二份，被告马辉、王丽丽身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件各一份。被告天地人置业公司对上述证据真实性均无异议，被告马辉、王丽丽未到庭，本院依法审查后认为上述证据符合证据的客观性、关联性和合法性的要求，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，被告马辉填写《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》，向原告建行胶州支行申请个人住房贷款25万元，王丽丽在落款配偶处签字捺印。同时，王丽丽在共同还款声明及同意抵押声明中签字，声明愿与借款人共同还款，当借款人没有履行还款义务时愿承担还款责任，不管银行是否行使担保物权都可直接要求其本人履行借款人在合同项下的各项义务，其对借款人全部债务承担责任，还款责任的范围包括：贷款本金及利息（罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和银行为实现债权而发生的全部费用。2016年8月12日，原告建行胶州支行与马辉、天地人置业公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人马辉向原告建行胶州支行借款250000元，用于购买胶州市胶西镇陈家屯社区雅胜西路237号西城尚居小区6号楼2单元201户，贷款期限为180个月，即2016年8月12日至2031年8月12日。合同第三十一条第一款约定，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上下调15%；第二款约定，合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同第三十三条约定，贷款人将款项一次性划入青岛天地人置业有限公司在中国工商银行胶州市支行开立的账户，账号为38×××62。合同第三十四条约定，借款人采取委托扣款方式还款，还款方法采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还本息金额为人民币1869.96元。合同第三十五条约定，本合同项下的担保方式为抵押和保证。合同第三十七条约定，抵押财产为胶州市胶西镇陈家屯社区雅胜西路237号西城尚居小区6号楼2单元201户房产。合同第三十六条约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起，至抵押财产的房地产权证等相关权属证书、抵押登记已办妥，且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同第十二条第二款和第十三条第二款约定，保证范围及抵押担保范围均包括借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保险费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同第十二条第五款约定，无论贷款人对合同项下的债权是否拥有其他担保，不论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或部分债务，保证人在合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同第十六、十七条还约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即为违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系及以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。2016年8月18日，原告建行胶州支行与马辉在胶州市国土资源局办理了胶州市户房产的抵押预告登记手续，房屋他项权利人为原告建行胶州支行，抵押预告登记证编号为：鲁（2016）胶州市不动产证明第0018617号。另查明，涉案房产所坐落的胶州市胶西镇雅胜西路以东、规划路以北西城尚居1-16#楼网点，已取得竣工验收综合备案证，案涉房产已具备办理正式产权证和抵押登记的条件。2016年8月19日，原告建行胶州支行按照约定发放贷款250000元。合同履行过程中，被告马辉发生违约，未按期足额履行还款义务。根据原告提交的个人贷款对账单，截至2019年10月16日，被告马辉尚欠贷款本金217257.01元，利息及罚息4633.57元。原告建行胶州支行为实现本案债权支付山东中苑律师事务所律师代理费13705元。本院认为，原告建行胶州支行与被告马辉、被告天地人置业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，原告建行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但被告马辉在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故原告建行胶州支行有权依照合同约定解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。王丽丽在本案贷款发生时与马辉尚处于夫妻关系存续期间，并承诺对马辉的借款承担共同还款责任，故原告建行胶州支行要求王丽丽与马辉共同偿还借款本息合法有据，本院予以支持。原告建行胶州支行所主张的律师代理费是其在借款人及共同还款人不按合同约定履行还款义务的情况下为实现其债权实际发生的费用，按照合同约定及共同还款声明，该费用应当由被告马辉、王丽丽共同承担。原告建行胶州支行主张的律师费13705元未超过相关律师服务收费标准的规定，本院予以支持。关于原告建行胶州支行主张的对涉案房产处置价款的优先受偿权，本院认为：1、案涉房产虽已办理抵押权预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力，但并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记的情况下，抵押权并未依登记而设立。2、商品房按揭涉及贷款银行、开发商、购房人的三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉的房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人马辉名下以及抵押登记等物权登记的条件，购房人马辉负有协助办理抵押登记的义务，开发商青岛天地人置业公司应督促其办理，本院确定马辉应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。3、若马辉逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人原告建行胶州支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，本案中，马辉虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于业主财产，客观上应作为业主责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，购房人马辉却不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人马辉怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式的抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。综上，案涉商品房已具备物权登记条件，但因购房人马辉原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。据此，本院依法确认债权人原告建行胶州支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于天地人置业有限公司是否应为马辉所欠建设银行胶州支行的债务承担连带清偿责任。根据已查明的事实,建设银行胶州支行与马辉就涉案房产办理了抵押预告登记，本案中已对该房产的预抵押登记的效力予以确认,并认定建设银行胶州支行对该房产依法变价后所得款项享有优先受偿权。因此,是否办理房屋所有权证、办理抵押登记以及建设银行胶州支行是否取得了他项权证,实质上均没有损害建设银行胶州支行对抵押物依法变价所得款项优先受偿的权利。同时,天地人置业有限公司已经完成房产开发义务,并提交涉案房产单体及综合验收备案证明，足以证明天地人置业有限公司提供了所有权初始登记条件。结合阶段性连带责任担保的设立目的及要求,天地人置业有限公司的阶段性保证担保责任已因建设银行胶州支行对抵押物依法变价所得款项的优先受偿权的取得而解除。故原告要求保证人天地人置业有限公司承担保证责任，本院不予支持。被告马辉、王丽丽经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马辉、王丽丽于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款本金217257.01元。二、被告马辉、王丽丽于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司胶州支行借款利息及罚息合计4633.57元（截止2019年10月16日），及以借款本金217257.01元为基数，自2019年10月17日起至实际给付之日止，按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率计算的利息及罚息。三、被告马辉、王丽丽于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司胶州支行律师代理费13705元。四、被告马辉于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司胶州支行办理胶州市胶西镇陈家屯社区雅胜西路237号6号楼2单元201户房产的抵押登记手续，被告青岛天地人置业有限公司协助配合马辉办理抵押登记。五、上述房产抵押登记办妥后，或被告马辉逾期仍未办理抵押登记的，原告中国建设银行股份有限公司胶州支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一至三项确定的债权优先受偿。六、驳回原告中国建设银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4897元，公告费600元，由被告马辉、王丽丽共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  李建敏审判员  刘 娟审判员  郭 倩二〇一九年十月二十九日书记员  毕瀚文