江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初3981号原告：张丽，女，1975年3月25日生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：朱永莹，江西秦风律师事务所律师，执业证号：13601201411794007。委托诉讼代理人：浦三林，江西秦风律师事务所实习律师，证件号：36011907210259。被告：肖群瑜，女，1968年8月26日生，汉族，住南昌市青山湖区。原告张丽诉被告肖群瑜侵权责任纠纷一案，本院于2018年9月28日作出（2018）赣0103民初1050号民事判决。原告张丽不服该判决，向南昌市中级人民法院提起上诉。南昌市中级人民法院于2019年2月27日作出（2019）赣01民终171号民事裁定书，撤销原审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。在重新审理期间，本院查明本案实际为上下楼邻居之间因漏水产生的纠纷，现房屋未再出现漏水，原告亦将诉讼请求由停止房屋漏水侵害并赔偿财产损失变更为要求对房屋造成的损害恢复原状并赔偿租金损失，故本案案由应确定为相邻关系纠纷。原告委托诉讼代理人朱永莹，被告肖群瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽在起诉时向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即停止对原告房屋的漏水侵害并赔偿财产损失66000元（包含房屋修复费用损失50000元，租金损失16000元，租金损失暂计算至2018年7月31日，之后租金计算至原告房屋修复之日止）；二、判令被告承担本案的诉讼费用。重审审理期间，原告将诉讼请求第一项变更为：依法判令被告对原告房屋造成的损害恢复原状并赔偿房屋被侵害期间的租金损失（每月按照2000元计算，从2017年11月计算至实际恢复原状之日止）。事实与理由：原、被告系楼下楼上邻居关系，原告是西湖区沿江南大道****号中段东侧东亚盛世滨江写字楼***室业主，被告系****室业主。2017年11月，原告发现自家厨房天花板和房间墙面出现不同程度的渗水，因渗水情况严重，导致原告厨房天花板及四面墙壁、地板毁损严重，且屋内家具遭到部分损坏。原告联系物业工作人员上门查看漏水原因，发现此次漏水是****室业主在日常使用厨房洗菜盆时，未发现洗菜盆下水软管存在漏水问题，导致漏水至***室。原告立即让物业通知被告对自家房屋的漏水点进行维修及完善防水工程，并要求对原告家损坏的天花板、墙面及地面恢复原状，对原告家损坏的家具进行赔偿。原告因此多次联系被告，被告均置之不理。为维护其合法权益，原告提起诉讼。被告肖群瑜答辩称：一、原告认为被告所有的****室房屋漏水至原告所有的****室房屋，导致房屋受损并要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。原告提供的证据不能证明漏水是被告造成的。二、原、被告房屋均为精装修房，现仍在质保期内，如系因开发商未对应做防水的楼板做防水或防水不当造成***室的损失，责任应由开发商承担。三、原告对自己所有的房屋有适当的注意义务，因其自身原因导致损失扩大，扩大部分的损失应自行承担责任。综上，被告对原告家因渗水导致的损失没有过错，原告在没有证据的情况下推定被告有责并要求被告对其损失恢复原状及赔偿租金损失无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。原告张丽围绕诉讼请求向本院提供如下证据：证据一、原、被告身份证复印件各一份、房产证、业主登记信息表各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、盛世滨江物业管理处出具的《情况说明》及物业负责人胡胜利、工程部主管胡亚辉的工作证各一份；调查笔录及被调查人胡胜利的身份证各一份，调查笔录及被调查人晏雄的身份证、工作证各一份；用水量抄表清单一份；《南昌市商品房买卖合同》一份，用以证明因被告用水不当，厨房下水管及角阀出现松动破损，被告未及时发现有漏水的情况发生，从而水不断渗漏至原告房屋内，给原告房屋造成损害的事实。被告房屋是开发商统一装修交付的，系非住宅（写字楼）性质，不存在厨房一说，因此是敞开式设计未进行防水设施安装。漏水发生的位置也并非真正意义的厨房，仅仅是在进门处设置的一个简易洗手池，根据建筑法律法规规定，并非强制性做防水的地方。商品房买卖合同中明确的是屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏为5年，并非本案中发生漏水的部位。综上原告房屋受损的根本原因是被告在日常使用水池时未尽到注意义务，水管松动破损没有及时发现，也未对自家厨房安装防水设计，导致损害结果的发生。证据三、房屋内受损情况的照片若干、房屋租赁合同，用以证明因被告房屋漏水致使原告房屋受损严重，装修费用需要5万元，且因此导致原告房屋无法对外租赁，给原告造成了租金损失（按每月2000元计算）。证据四、***室房屋出租前照片9张及商品房买卖合同附件三（关于装修标准的约定），用以证明***室房屋漏水前的状态及该房在开发商交付时的装修标准为：内墙为高级瓷板，其他均为白色乳胶漆；顶棚局部吊顶，其它均为乳胶漆刷白；地面为复合地板，卫生间为防滑砖；门窗为钢制入户门，断桥铝合金和双层玻璃。被告肖群瑜向本院提供《南昌市商品房买卖合同》一份作为证据，用以证明：一、其所有的****室是精装房；二、****室合同上交房是2015年5月31日，实际交房时间为2015年6月；三、合同附件六《商品住宅质量保证书》中关于各个部位保修内容和期限，其中防渗漏期限是五年，现在还在保证期内；四、目前****室地面防水还在质保期内。被告对原告提供的证据一无异议。对证据二中的《南昌市商品房买卖合同》的真实性无异议，对证据二中的其他证据的三性均有异议，认为达不到原告的证明目的。物业公司出具的情况说明不客观真实，物业公司也可能是案件的利害关系人，该证据不能作为定案依据。情况说明可以证明***室和****室是有厨房的，厨房没有做防水是开发商的责任。对两份调查笔录也不认可，被告不认识被调查人。对证据三中照片的真实性不持异议，但拍照时间不能判断，只能证明是在房屋内拍的；对租赁合同三性不予认可，且只有租赁合同，没有其他支付租金凭证，不能达到原告的证明目的；该小区内同等户型公寓的月租金达不到2000元，应该在1300元左右。对证据四照片的真实性有异议。原告对被告提供证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为具体交房时间不清楚，也和本案无关；质量保证书约定防渗漏期限和内容，但并不是房屋的全部部位都在开发商的防渗漏的范围内。涉案的漏水部位在写字楼入户门通道位置，即使做了部分改造也不是防渗漏的保修范围。本院就原、被告提交的证据作如下认定：对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证人证言及房屋租赁合同，因缺乏相关的租金支付凭证予以佐证，不能形成完整的证据链，故本院对该部分证据不予确认。对原告提供的证据四中的房屋漏水前状况照片的认定，将本院现场勘验时拍摄的照片与原告提供的照片进行对比，可以看出原告照片中房屋墙纸花色及卧室吊灯样式与实际房屋现场情况不一致，该组照片不能反映原告房屋的状况，故对原告提供照片的证明效力本院不予确认。对原、被告提交的其他证据，因与本案存在关联性，本院予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张丽是本市西湖区沿江大道****号中段东侧东亚盛世滨江写字楼***室的业主，被告肖群瑜是同一写字楼****室的业主，原、被告系上下楼邻居关系。2017年11月，原告发现自家入户室内过道天花板连着卫生间的墙面出现不同程度的渗水，并导致入户过道的天花板及靠卫生间墙面等部位损毁。原告遂在业主群将漏水事件告知被告。而后因原、被告就漏水问题无法协商一致，故引发本案纠纷。在本案重新审理期间，为查清案件事实，本院于2019年5月30日组织原、被告就本案所涉的***室、****室房屋情况进行现场勘验。经勘验，涉案房屋***室位于写字楼回廊中部，室内已未见漏水情况；入户室内过道部位天花板顶部可见一排明显似水滴形的凝结物；室内过道部位安装的吊顶可见局部霉变；入户门室内墙面墙纸及过道处卫生间所在墙壁墙纸发生部分脱落，裸露的墙面可见霉变痕迹；卫生间门套部分被拆除；室内卧室房间天花板未见水渍、霉变；卧室墙面墙纸完好；室内家具及卧室地板未见水渍、霉变。涉案房屋****室房屋结构与***室相同，现出租给他人使用，室内过道处开放式厨房的洗菜池被封闭，不具备使用功能。现场勘验笔录经原、被告确认及庭审质证，原、被告对勘验笔录中漏水位置及漏水后的现状描述均无异议。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害，恢复原状或赔偿损失。被告（包括其租客）在使用房屋时有义务保障楼下住户的居住、使用方便和安全。根据现场勘验，原告房屋室内漏水、霉变位置靠近入室大门，该位置处于写字楼内部走廊部位，无外墙连接，可排除外墙雨水渗漏因素；原告房屋天花板可见的水滴状凝结物能够证实存在楼上房屋发生渗漏水至楼下房屋的情况发生，被告应对其房屋渗漏所造成的后果承担相应的责任。原告要求被告对因漏水造成的房屋损坏恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。但由于原告未能提供其房屋渗漏前的原状，结合被告庭审中对原告房屋所需恢复的部位应是根据现场勘验肉眼可见损坏部位的认可情况，本院确认原告房屋需恢复原状的具体项目为：入户门室内墙面乳胶漆刷白加贴墙纸；入户过道区域上方吊顶部位乳胶漆刷白；卫生间门套更换；入户过道区域卫生间门所在墙面乳胶漆刷白加贴墙纸；入户过道处吊顶安装吸顶灯一个。鉴于依据本案现有的证据，原告房屋原装修使用材料的型号规格均无法确认，以上恢复原状的项目缺乏操作执行的具体标准，如就恢复原状进行司法评估鉴定无疑会扩大诉讼成本，增加诉讼当事人的诉累。为了切实化解本案纠纷，在综合考虑本院组织原、被告进行调解时双方意见的基础上，本院依法酌定上述恢复项目所需费用金额为人民币3000元，由被告向原告支付房屋恢复费用，原告自行对***室房屋进行恢复。对于被告提出的涉案房屋尚在精装修质保期内，应由开发商承担责任的辩解意见，本案系相邻关系纠纷，处理的是不动产的相邻权利人之间的法律关系，而被告与开发商之间房屋装修关系受合同规定约束，与本案属不同的法律关系，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。对于原告要求被告赔偿漏水给其造成的租金损失的诉请，因证据不足本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告肖群瑜于本判决生效之日起十日内赔偿原告张丽房屋恢复费用人民币3000元；二、驳回原告张丽的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告张丽承担650元，由被告肖群瑜承担400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 余 珊人民陪审员 李 琴人民陪审员 胡小梅二〇一九年十月十四日书 记 员 熊晓捷