广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初8641号原告：张雪芳，女，1994年4月19日出生，汉族，身份证住址广东省英德市，委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科(广州)律师事务所律师。被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，住广东省廉江市，原告张雪芳与被告林伟航、许平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张雪芳及其委托诉讼代理人向焘到庭参加诉讼，被告林伟航、许平经本院公告传唤，公告期满不到庭参加诉讼，本院缺席审理。本案现已审理终结。原告张雪芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告林伟航、许平之间的《房地产买卖合同》及从合同《委托装修合同》无效；2.被告林伟航、许平共同返还原告购房款179300元、服务费等费用4200元、违约金3133元及自2019年4月1日起的逾期付款利息(以179300元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年4月1日起计算至两被告完全支付购房款及逾期付款利息之日止，暂计至起诉之日逾期付款利息为35.86元)，合计186668.86元。事实与理由：原告张雪芳与被告林伟航，许平于2017年9月28日签订了一份房地产认购协议，约定林伟航，许平将中山市××××号6号广晟深中×栋×号房出售给张雪芳，面积为27.11平方米，土地证号为中府国有(2003)第2×9号，转让总价为313300元。林伟航，许平又以价格限制为由，于当日通过第三方中山市浩方装饰设计工程有限公司与张雪芳签订了委托装修合同，变相收取原告购房款85000元。两份合同签订后，张雪芳依约支付了购房款179300元及服务费等费用4200元给林伟航，许平。2017年10月15日，张雪芳又依约与林伟航，许平签订了房地产买卖合同。然而因林伟航，许平的债务纠纷，该房地产于双方签订案涉台同时已被法院查封，导致本合同自始无法履行。2019年1月7日，许平委托案外人邓华坚与张雪芳签订购房退款协议书，许平承诺将于2019年3月31日前退回原告所有购房款及违约金共计182433元。但令人遗憾的是，时至今日林伟航、许平仍未向张雪芳返还任何购房款和支付逾期付款利息。因被告林伟航、许平单方面的原因，导致案涉合同无效，林伟航、许平应当承担全部过错责任。被告林伟航、许平未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2017年9月28日，张雪芳（买方）与林伟航，许平（卖方），珠海广昇房产代理有限公司（卖方代表人）签订《房地产认购协议》，约定：林伟航中山市××××号蒂峰二路6号广晟深中×栋×号房出售给张雪芳，转让总价款为313300元；定金共5万元，买方在2017年9月30日前补齐；首期购房款94300元，买方须于2017年10月5日前签署《广东省房地产买卖合同》之日内付清；剩余购房款219000元，买方须于2017年10月5日前以向银行申请办理按揭贷款方式付清。该认购协议还约定了其他内容。在签订上述《房地产认购协议》的当天即2017年9月28日，张雪芳向珠海广昇房产代理有限公司支付了购房定金10000元（收据号1141423）。张雪芳述称，其是经朋友介绍购买涉案房屋的，目的是用于投资。当时现场是一个销售中心，有销售单位和销售人员，和林伟航、许平签订《房地产认购协议》也是在销售人员的指引下进行的。张雪芳（委托方）与案外人中山市浩方装饰设计工程有限公司（受托方，以下简称浩方装饰公司）签订《委托装修合同》，约定中山市××××号镇蒂峰二路6号广晟深中×栋×号房委托给浩方装饰公司装修；签订本协议后张雪芳需就本协议项下的装修工程于签署《广东省商品房买卖合同》前向浩方装饰公司一次性或分期付款85000元，此价款为最终工程款，不再产生费用的增减，浩方装饰公司需向张雪芳开具收据。该《委托装修合同》还就工程质量及验收、保修责任进行了约定，但无约定具体装修材料报价、施工日期、施工方式等内容。张雪芳述称该《委托装修合同》并非真实的意思表示，只是应销售人员的指引而签订的，实质是以装修的名义支付的购房款。张雪芳称其已实际支付了该85000元，其中80000元是委托案外人施少花通过交通银行转账支付的，支付时间为2017年10月1日；500元是通过其自己在招商银行的账号支付的，支付时间为2017年10月15日；4500元是通过其自己在中信银行的账号支付的，支付时间为2017年10月15日。并提供了交通银行中山支行的交易明细，招商银行与中信银行的银行电子账单为证。浩方装饰公司亦于2017年10月1日以及2017年10月15日分别开具了金额为80000元以及5000元的装饰款收据两张。2.后张雪芳（受让方）与林伟航、许平（转让方）就买卖上述房屋重新签订《房地产买卖合同》及《补充协议》，主要约定：转让总价款为313300元，买方需于合同签订当日支付卖方定金10000元；在2017年10月15日前支付第一期房款84300元；剩余房款219000元办理银行按揭；卖方承诺按时交付房地产，每逾期一天，向买方支付已付房款万分之一作为违约金，逾期超过90日后，买方有权解除买卖合同（含本协议在内的全部附件），卖方无息退还已付房款，并向买方支付已付购房款3%的违约金；如由于卖方违约导致买方解除买卖合同的，买方有权要求卖方承担卖方因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、鉴定费、拍卖费等）。合同及补充协议还约定了其他内容。上述协议签订后，张雪芳于2017年10月15日分多次共支付购房款及其他杂费，其中通过招商银行支付5500元、通过中信银行支付4500元、通过广州银行支付18000元、通过广发银行支付4300元、通过平安银行支付16500元、通过微信账户支付40000元。珠海广昇房产代理有限公司于2017年10月15日开具收据（NO.1141439），确认收到张雪芳交来房款84300元。张雪芳还提供了一张同日的收据，内容为服务费、评估费、过户杂费、抵押费等，金额为4200元，该收据没有盖章。3.后张雪芳知晓涉案房屋被法院查封，故向被告主张退款。2019年1月7日，案外人邓华坚受被告许平委托与张雪芳签订《购房退款协议书》，该购房退款协议书以许平、林伟航为甲方，以张雪芳为乙方。主要内容为：因甲方暂时不能办理房屋过户，乙方提出退房退款申请；经甲乙双方协商，达成退款赔偿协议。甲方需退还乙方已付购房款、装修款及违约金182433元（首期购房款94300元，委托装修款85000元，违约金3133元）；甲方承诺乙方退还日期为2019年3月31日之前。否则乙方有权按照本合同项下的全部购房款向甲方按照日万分之一主张逾期付款的违约责任。但甲方的签名处只有邓华坚签名，并无林伟航签名。4.张雪芳陈述，涉案的房屋没有在有关部门办理买卖合同备案登记，目前亦未出具房产证。根据中山市不动产登记资料查询结果显示，双方买卖的涉案房屋所在中山市××第六山市南朗镇第六工中山市××第六山市南朗镇第六工业区蒂峰二路3号，权利人为林伟航、许平，涉案土地自2015年9月10日起至今，一直处于被多家法院查封的状态。5.张雪芳称在提起本案诉讼后，两被告向其退还了律师费、杂费等3200元。庭审中，本院向张雪芳释明，如其主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致的，其是否变更诉讼请求为解除合同。张雪芳表示同意变更请求为解除合同。本院认为，虽然办理收取张雪芳购房款的单位涉及珠海广昇房产代理有限公司以及浩方装饰公司，但张雪芳提交的证据综合分析可知，房屋买卖的双方实际为张雪芳与林伟航、许平，本案属二手房买卖合同纠纷。《房地产认购协议》、《房地产买卖合同》以及《广东省房地产买卖合同补充协议》均有张雪芳与林伟航、许平签章，上述协议、合同对双方均有约束力，暂无证据证实该协议、合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此双方应依约恪守履行。由于买卖房屋对应的土地一直被法院查封，张雪芳想取得涉案房屋的所有权的目的已经事实上不能实现，林伟航、许平将被查封的房地产对外转让致使履行不能，两人行为构成根本违约，张雪芳有权主张解除合同、退还款项并要求林伟航、许平承担共同赔偿损失。对于委托装修款85000元的性质问题。从书面证据看，该装修款收款主体为浩方装饰公司而非两被告，似乎与买卖合同无关。但从证据形式、支付时间以及其他证据综合分析，本院采信张雪芳的主张，认定该85000元装修款实质为购房款的一部分。首先，该《委托装修合同》约定的内容非常简单，无约定具体装修材料报价、施工日期、施工方式等内容，几乎没有可操作性；其次，《委托装修合同》及其对应付款的时间与签订《房地产认购协议》、《房地产买卖合同》时间基本吻合，在房屋还没有交付的情况下签订一份装修合同并付款完毕，与常理不合；再次，在许平与张雪芳签订的订购房退款协议书中，许平亦承认收取了装修款委托装修款85000元。综上，《委托装修合同》并非张雪芳与浩方装饰公司真实的意思表示，《委托装修合同》实质为《房地产买卖合同》的一部分，只是林伟航、许平借浩方装饰公司的名义签订而已。张雪芳主张解除合同，本院予以支持。该装修款连同张雪芳已支付的定金、首期购房款94300元，服务费、评估费、过户杂费、抵押费等4200元，合计183500元属购房款，在合同解除时应予以返还张雪芳。鉴于张雪芳承认两被告已支付了3200元，该部分应予以扣除。虽然林伟航没有在订购房退款协议书签章，但林伟航、许平的根本违约行为确实给张雪芳造成了损失，该订购房退款协议书约定的违约金金额并不高，张雪芳主张按照约定由林伟航、许平连带赔偿违约金3133元以及从2019年4月1日起，以179300元为基数，按照日息万分之一的标准计算违约金，本院予以支持。林伟航、许平不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、第六十六条的规定，缺席判决如下：一、解除原告张雪芳与被告林伟航、许平签订的关于中山市南朗镇蒂峰二路6号×幢×房的《房地产买卖合同》及其补充协议、《委托装修合同》；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内，共同向原告张雪芳返还购房款等款项180300元、支付违约金3133元，并支付逾期付款利息（利息计算方式：从2019年4月1日计至清偿之日止，以179300元为基数，按日息万分之一标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4033元，诉讼保全费1420元，合共5413元（原告已预交），由被告林伟航、许平共同负担（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  谢 灏人民陪审员  梁华城人民陪审员  梁韵怡二〇一九年十月十六日书 记 员  梁楚英林雪莲