贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初8446号 原告：袁莉，女，汉族，1983年10月10日出生，住贵州省毕节市。 原告：李国左，男，汉族，1984年10月20日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：朱雪红（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，现住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城13号楼101室。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告袁莉、李国左与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称“瑞丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人朱雪红，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁莉、李国左向本院提出诉讼请求：1、判决被告瑞丰公司立即为原告办理“瑞丰铭城”第1幢C18-6号房屋的不动产登记证书并交付给原告；2、判决被告瑞丰公司支付逾期办证违约金(暂计:20,000.00元。该违约金从2017年6月1日起以原告已付的“瑞丰铭城”第1幢C18-6号房屋号房屋总房款378,041.00元为基数，按日百分之零点一的标准，支付至该房屋的不动产登记证书实际交付之日止)。3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求。 事实及理由：原告袁莉、李李国左系夫妻关系，两原告作为买受人与被告“瑞丰公司”于2014年3月28日签订了合同编号为:00597《商品房买卖合同》。均载明：第八章第三款转移登记，(一)出卖人承诺于2107年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：(1)约定日期起……；(2)约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款百分之零点一的违约金。第四款第二项：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关办理房屋权属登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同签订后，原告按照合同的约定，支付了首付款158041元，余款2200通过银行按揭的方式履行完毕。共支付了该商品房的房款人民币378041元。被告依约交付了该商品房，但并未在约定的时限内给原告办理上述商品房房屋不动产登记证书，进而也没有将不动产登记证书交付给原告。原告多次找到被告要求其办理和交付房屋不动产登记证书。但被告均以各种理由搪塞，至今也未办理和交付房屋不动产登记证书。原告认为两原告与“瑞丰公司”于2011年3月28日签订合同编号为:00597《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋杈属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”本案中，原告依约履行了房款交付义务。被告虽如期交付了房屋，但并未按期为原告办理房屋不动产登记证书，进而也没有将房屋不动产登记证书交付给原告，其行为已构成违约。为此，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院起诉，如无不妥望判如所诉为谢！ 被告瑞丰公司辩称：1、被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定的免责事由，故不承担违约责任；2、违约金条款的设计是以填平损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，若该前提不成立则被告无支付义务；3、双方商品房买卖合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金约定过高，即便原告能够举证证明其存在损失且在被告承担违约责任的前提，违约金的计算也仅应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算。4、原告起诉的诉讼请求没有被支持的部分所产生的案件受理费，应当据实精确计算。 本院经审理认定事实如下：2014年3月25日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：00597）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程瑞丰铭城第1号楼C单元18层6号商品房，房号为1-C18-6；建筑面积120.79平方米，套内建筑面积99.58平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款378,041.00元；出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照约定支付了被告房屋总价款378,041.00元。原告认为被告未按期为其办理不动产权证书，已构成违约，故原告以上述诉请诉至本院。 另查明：涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理产权转移登记的法定条件。 上述事实，有原、被告的陈述，以及双方所举的证据，上述证据经举证质证，已收卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2017年5月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书提交至办证部门为原告办理产权转移登记，但被告至今仍未能履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期办证违约金，有合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》约定，被告逾期超过60日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的0.1%承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，因原、被告双方约定的违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，属于人民法院予以适当减少的情形。被告主张该违约金的计算标准过高请求予以调整，综合考量合同的履行情况及被告的过错程度等因素，本院酌定将该违约金调整为以原告已付购房款378,041.00元为基数，按日万分之三的标准计算支付。关于违约金的起算时间，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2017年5月31日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2017年6月1日起，被告已构成违约，开始计算违约金；关于违约金的截止时间，根据《商品房买卖合同》的约定，原告委托被告代为办证，故被告无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交不动产登记机关即可，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告袁莉、李国左逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以378,041.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告袁莉、李国左的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币508.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十月十日 书记员  沈心