山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0791民初1348号 原告：山东宝泰科技有限公司，住所地潍坊综合保税区高二路318号1号楼3-502室(配套区)。 法定代表人：祁玉楠，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵徽平，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 被告：潍坊花兰水食品有限公司，住所地潍坊保税区中心路与高三路交叉口东北方向宝泰产业园一号厂房。 法定代表人：郑求昇，董事长。 被告：山东韩华国际贸易有限公司，住所地潍坊市奎文区潍州路616甲号内1号楼A813(仅限办公场所)。 法定代表人：刘欢，公司执行董事兼总经理。 原告山东宝泰科技有限公司与被告潍坊花兰水食品有限公司（“花兰水公司”）、山东韩华国际贸易有限公司（以下简称“韩华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵徽平到庭参加诉讼，二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东宝泰科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与花兰水公司签订的《合作协议》于2019年3月1日解除；2、依法判令花兰水公司腾退租赁房屋；3、依法判令二被告承担房屋租金338744.61元（自2018年1月26日至2019年3月1日），违约金150000元；4.依法判令二被告支付律师代理费23000元；5、依法确认原告对花兰水公司抵押的财产享有抵押权，并对抵押的财产在抵押担保的范围内折价或经依法拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；6、诉讼费用、保全费用由二被告负担；7、依法判令二被告将房屋张挂的的标牌等进行拆除或清理，恢复房屋原状；8、判令二被告将花兰水公司在工商机关登记的企业住所迁出房屋所在的地址；9、依法判令二被告承担自租赁合同解除之日（2019年3月1日）起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费（截至2019年8月8日，暂计148158.4元）；10、判令二被告承担原告为购买财产保全责任保险而支出的费用1500元。事实与理由：2017年7月26日，原告与被告花兰水公司签订《合作协议》，约定由原告将其位于潍坊保税区中心路与高三路交叉口东北方向宝泰产业园一号厂房租赁给被告花兰水公司使用。2018年8月9日，原告与被告一签订《设备抵押合同》。2019年1月31日，原告与二被告签订《补充协议》，约定由被告韩华公司为花兰水公司履行《合作协议》提供连带责任的保证担保。至原告起诉，二被告欠付租金、违约金等费用，亦未恢复租赁物原状。 花兰水公司、韩华公司作答辩。 根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月26日，原告与被告花兰水公司签订《合作协议》，约定由原告将其位于潍坊保税区中心路与高三路交叉口东北方向宝泰产业园一号厂房租赁给花兰水公司使用，租赁期自2018年1月26日至2023年1月25日，第一租赁年度的租金为307260.95元，在第一租赁年度结束前一个月内支付给原告，第二个租赁年度的年租金为337987.05元，因租赁期满或者被告原因导致退租时应将房屋恢复原状；逾期支付租金超过15日，原告有权解除协议，收回该房屋，已收取的租金、保证金不予退还同时被告应支付违约金10万元，租赁期满被告逾期交还房屋的，每逾期一日，应按照本协议约定的日租金支付每日的房屋占有使用费。 2018年8月9日，原告与花兰水公司签订《设备抵押合同》，约定花兰水公司以其位于潍坊保税区××产业××号厂房内的海苔生产设备向原告提供抵押担保，抵押担保的范围为被告在《合作协议》中所涉及的房租后缴事宜及因此产生的利息、乙方应支付的违约金和损害赔偿金以及实现债权和抵押权的费用。合同签订后，并未办理抵押物的抵押登记。 2019年1月10日，原告向被告发出催缴租金通知书，通知花兰水公司支付2018年1月26日至2019年1月25日的租金307260.95元。2019年1月28日，被告韩华公司向原告出具《承诺函》，承诺其将替花兰水公司先行垫付房租等相关费用，并于2019年2月28日前结清。2019年1月31日，原告与二被告签订《补充协议》，约定由韩华公司为花兰水公司履行《合作协议》提供连带责任的保证担保，担保范围包括《合作协议》项下的欠款本金、利息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他应付费用，保证期间为《合作协议》确定的债权到期之次日起两年；韩华公司在2019年2月28日前将欠付的租金支付给原告，否则原告有权单方解除合同，根据《合作协议》的约定承担违约责任，还应额外再支付原告违约金5万元。 2019年3月1日，因被告未履行付款义务，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，解除双方签订的《合作协议》，要求被告腾退房屋等承担违约责任。 本案中，原告主张双方签订的《合作协议》于2019年3月1日解除，被告腾退房屋，拆除或清理涉案厂房的标牌等，恢复房屋原状，支付房屋租金338744.61元，其中第一年度的租金307260.95元；2019年1月26日-2019年3月1日的租金31483.66元，按照925.99元/天×34天计算、违约金15万元（《合作协议》约定被告逾期支付租金超过15日应支付违约金10万元，《补充协议》约定若被告未在2019年2月28日前结清欠付租金，还应支付违约金5万元），支付房屋占有使用费148158.4元（根据《合作协议》约定，租赁期满被告逾期交还房屋，每逾期一日，被告需按照日租金支付占有使用费，按照日租金925.99元计算至2019年8月8日）。 另，原告主张实现债权的费用23000元。 为证明上述事实，原告提交《合作协议》、《设备抵押合同》、《补充协议》、催缴租金通知书、《承诺函》、补充协议、《解除租赁合同通知书》、照片、委托代理协议、转账凭证、发票。对上述证据的真实性，本院予以确认并载卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《合作协议》、《设备抵押合同》、及《补充协议》是双方真实意思的表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行权利义务。原告将涉案厂房出租给被告花兰水公司使用后，花兰水公司未依约支付房租，已构成违约，原告有权依据《合作协议》的约定向被告发出《解除租赁合同通知书》，解除双方签订的《合作协议》，因此，原告主张《合作协议》于2019年3月1日解除，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告腾退涉案厂房、恢复厂房原状、依据合同约定支付房屋租金338744.61元及违约金15万元，支付房屋占有使用费（至2019年8月8日的占用费148158.4元，以后计算至腾退之日止）以及支付实现债权的费用23000元，均于法有据，本院予以支持。韩华公司为以上费用提供连带责任保证，现花兰水公司未依约支付上述款项，韩华公司作为保证人，应承担连带清偿责任。而因花兰水公司抵押的相关财产未办理抵押登记，原告主张对花兰水公司抵押的财产享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。购买财产保全责任保险而支出的费用1500元，并非原告因本次诉讼支出的必要费用，原告主张该费用，于法无据，本院不予支持。原告主张将花兰水公司在工商机关登记的企业住所迁出涉案厂房地址，因涉及行政机关具体行政行为，本院不予处理，原告可通过其途径解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告山东宝泰科技有限公司与被告潍坊花兰水食品有限公司之间签订的《合作协议》于2019年3月1日解除； 二、被告潍坊花兰水食品有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于潍坊保税区中心路与高三路交叉口东北方向宝泰产业园一号的厂房并恢复原状； 三、被告潍坊花兰水食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东宝泰科技有限公司租金338744.61元及违约金150000元； 四、被告潍坊花兰水食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东宝泰科技有限公司厂房占用费（至2019年8月8日的占用费为148158.4元，以后的占用费按合同约定标准计算至腾退之日止）； 五、被告潍坊花兰水食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东宝泰科技有限公司律师代理费23000元； 六、被告山东韩华国际贸易有限公司对上述第三项、第四项、第五项承担连带清偿责任； 七、驳回原告山东宝泰科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10414元，财产保全费2921元，共计13335元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 高 鹏 人民陪审员 王 莎 人民陪审员 徐玉泉 二〇一九年十月三十日 法官助理杨岩 书记员李红蕾