北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6227号原告：方蕾，女，1987年1月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘潮，方蕾配偶。委托诉讼代理人：李松林，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京银行股份有限公司八里庄支行，住所地北京市朝阳区朝外红庙延静西里2号。负责人：李凤新，副行长。委托诉讼代理人：张良伟，男，北京银行股份有限公司八里庄支行职员。委托诉讼代理人：何欣，北京市浩林律师事务所律师。被告：沈文军，男，1968年1月10日出生，汉族，住所地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈文利，沈文军之兄弟。被告：沈文利，男，1969年4月14日出生，汉族，住所地北京市朝阳区。被告：中担投资信用担保有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦D座12层A室。法定代表人：刘建京。被告：北京康利东来文化有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇创业园路甲20号。法定代表人：沈文利。被告：刘文康，女，1969年7月20日出生，汉族，住所地湖南省常德市武陵区。原告方蕾与被告北京银行股份有限公司八里庄支行（以下简称北京银行）、沈文军、沈文利、中担投资信用担保有限公司（以下简称中担公司）、北京康利东来文化有限责任公司（以下简称康利公司）、刘文康执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方蕾的委托诉讼代理人刘潮、李松林，被告北京银行的委托诉讼代理人张良伟、何欣，沈文利代表其本人并作为沈文军的委托诉讼代理人和康利公司的法定代表人到庭参加了诉讼。被告中担公司、刘文康经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告方蕾向本院提出诉讼请求：判令停止对位于北京市朝阳区京通苑21号楼1层102号房屋的执行。事实和理由：2012年7月8日，方蕾自沈文军处购买位于北京市朝阳区京通苑21号楼1层102号的房屋，约定房屋总价221万元，方蕾已支付购房款171万元且已经完成网签。沈文军于2012年7月18日将上述房屋交付给方蕾，方蕾及其家庭成员自2012年一直居住在该房屋内（系原告家庭唯一住房），方蕾是前述房屋的实际产权人。北京银行在办理房屋抵押过程中未尽到审慎的审查义务，应自行承担不利后果。2018年10月29日，北京市朝阳区法院出具（2018）京执0105执异1738号执行裁定书，驳回了方蕾之执行异议，故方蕾依法提起本案诉讼。被告北京银行辩称，不同意方蕾的诉讼请求。第一，方蕾不具备案外人主体资格，无权提起案外人异议之诉。第二，北京银行设定抵押时房屋所有权人为沈文军，方蕾始终不是涉案房屋的权利人。第三，方蕾在签订房屋买卖合同过程中明知涉案房屋存在抵押，而涉案房屋的转让未经抵押权人同意，涉案房屋的转让无效。第四，方蕾主张已完成涉案房屋买卖合同的网签，而网签只是房屋买卖合同的备案登记，并非不动产转移登记。被告沈文军答辩称，同意方蕾的诉讼请求。第一，涉案房屋首先是因康利公司的贷款事宜抵押给中担公司，后康利公司与北京银行签订了新的借款合同和抵押合同，并与北京银行确认了还款方案，北京银行同意出售涉案房屋用以偿还康利公司的借款。第二，沈文军是在获得北京银行同意后才和沈文军签订了房屋买卖合同，方蕾已实际支付首付款且房屋已经交付，方蕾未支付剩余房款是因为房屋买卖合同约定房屋过户再支付尾款，方蕾为房屋事实上的所有者。出售房屋的房款实际用于偿还北京银行的贷款，但因为北京银行不配合办理解押手续导致涉案房屋无法过户。第三，北京银行依据（2013）朝民初字第517号和（2013）朝民初字第518号民事判决书申请强制执行，已经实际拍卖了沈文军名下一套房屋和沈文利、刘文康名下一套房屋，该两套房屋的拍卖款已经前述两份判决确认的欠付本息。北京银行主张判决确定的欠款尚未付清，其计算的年化息费约20%，远超其贷款收益，事实证明北京银行怠于在执行中履行其权利，目的是为了实现其利益最大化，严重侵犯了沈文军、沈文利、康利公司和方蕾的合法权益。被告沈文利的答辩意见同沈文军。被告中担公司未到庭，亦未提交书面答辩书面意见。被告康利公司的答辩意见同沈文军。被告刘文康未到庭，亦未提交书面答辩书面意见。本院经审理查明：2012年7月8日，沈文军作为出卖人与购买人方蕾签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：所售房屋坐落为朝阳区京通苑21幢102号，建筑面积135.68㎡，房屋所有权证号京方权证市朝私字第2150114号；该房屋已设定抵押，抵押权人为银行，出卖人应于2012年9月2日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为160万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为61万元；出卖人应当在首付款交付当日前将该房屋交付给买受人等。诉讼中，方蕾、沈文军、沈文利和康利公司均称该合同中所称的“抵押”系指中担公司设定的抵押，抵押权人写为“银行”系房屋交易时中介人员填写；北京银行称该“抵押”系指北京银行设定的抵押。同日，沈文军作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）方蕾签订《补充协议》，约定：乙方于2012年7月8日向甲方支付定金10万元，甲方应于2012年8月30日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2012年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2012年7月12日之前将首付款171万元（含定金10万元）支付给甲方，剩余房款50万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。同日，方蕾向沈文军交付购方定金10万元。2012年7月13日，方蕾向沈文军支付购房款161万元，沈文利代沈文军于当日出具收款证明，确认已收到购房款171万元，并向方蕾交付了大门钥匙一把，水卡三个和电卡一个。2015年5月11日，北京银行诉沈文军等人金融借款合同纠纷一案，本院作出（2013）朝民初字517号判决书，判决：一、被告康利公司于本判决生效后偿还原告北京银行贷款本金三百四十九万九千七百六十四元三角六分及利息（截止至二Ｏ一五年四月十六日的利息九十七万九千四百五十二元二角九分，自二Ｏ一五年四月十七日起至付清之日止按照《借款合同》约定的利率标准计算）；二、被告沈文利、刘文康、中担公司对上述第一项被告康利公司应承担的付款义务，向原告北京银行承担连带清偿责任；三、被告沈文利、刘文康、中担公司承担连带保证责任后，有权向被告康利公司追偿；四、原告北京银行就上述第一项确定的款项对沈文军所有的位于北京市朝阳区京通苑xxx号抵押房产按照抵押登记顺序享有优先受偿权。该判决同时查明沈文军作为抵押人与抵押权人北京银行就诉争房屋签订《抵押合同》的时间为2012年7月23日。诉讼中，本院已经诉讼保全对涉案房屋进行查封并在执行中进行续封。2018年10月29日，本院就案外人方蕾就（2013）朝民初字第517号判决书执行中对涉案房屋提出的执行异议作出（2018）京0105执异1738号执行裁定书，裁定驳回了方蕾的执行异议。诉讼中，方蕾称自2012年7月13日起实际占有并控制涉案房屋，并向本院提交了房屋装修管理服务协议书以及物业、停车、水电、宽带、供暖交费凭证等，北京银行、沈文军、沈文利和康利公司对前述材料的真实性均予以认可。诉讼中，方蕾称涉案房屋于2012年7月26日进行了网签，但仅提交网签截图一页予以证明，未出示网页原始载体。沈文军、沈文利和康利公司对网页截图真实性认可，但北京银行对网页截图真实性不认可。另查一，涉案房屋登记所有权人为沈文军，不动产证书号为京房权证市朝私字第XXXX号，该房屋上尚有两次未注销的抵押登记，第一顺位为中担公司，登记时间为2011年11月15日，第二顺位为北京银行，登记日期为2012年7月24日。另查二，2012年7月12日，北京银行出具关于调整康利公司、北京xx文化发展有限公司中担公司贷款担保方式的申请，载明：授信申请人康利公司贷款金额500万元，担保方式为中担公司100%本息连带责任保证，现贷款余额437.5万元；北京xx文化发展有限公司（以下简称xx公司）贷款金额700万元，担保方式为中担公司100%本息连带责任保证，现贷款余额612.5万元；两笔贷款中担公司的反担保包括朝阳区京通苑xxx号，朝阳区京通苑xxx号，朝阳区西大望路3号1号楼C单元蓝堡公寓207以及沈文利、刘文康、刘英明三人的个人无限连带责任保证；鉴于中担事件进一步发展，已无任何担保代偿能力，客户担忧偿还银行贷款后中担公司无人员和能力解除房产抵押手续，我行为降低此两笔贷款的风险，进一步压缩中担公司客户余额等原因，调整方案为要求客户部分现金还款，其中康利公司还款71.5万元，xx公司还款117.5万元，支行前期对三套房屋进行二押，向中担公司出具解除担保责任函，该责任函经我行法律合规部门审批后，中担公司解除一押，我行即顺位成为第一抵押权人等。北京银行股份有限公司中小企业审批中心就前申请批复：第一，同意支行变更担保方式申请，要求企业归还合同号0106620贷款中的不少于87.5万元，将房产抵押率降至96%以内，落实我行抵押权后向中担公司出具解除担保责任函；企业归还合同号0106620项下贷款中的200万元贷款后可释放我行对京通苑21号楼102号房产的抵押权等。上述事实，有方蕾提交的执行裁定书、《房屋买卖合同》、《补充协议》、居间服务合同、收据、定金协议、付款凭证、收款证明、网签截图、交费凭证、房屋装修合同和装修相关资料、民事判决书、不动产登记簿信息，北京银行提交的民事判决书，沈文军、沈文利和康利公司提交的执行异议补偿说明，执行中止申请函，有关执行异议之诉的陈述、执行异议申请书、转移抵押申请函、关于调整康利公司和xx公司中担公司贷款担保方式的申请、批复、关于担保事项的函、售房经过说明、民事起诉状、民事裁定书、民事判决书、息费明细、给梁志红法官的信、给北京银行相关工作人员的信及短信、谈话笔录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为方蕾对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现方蕾主张停止对涉案房屋的执行，应就此承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，方蕾提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系其与沈文军的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。沈文军出售房屋是否经抵押权人同意不影响《房屋买卖合同》及《补充协议》的合同效力。《房屋买卖合同》和《补充协议》的签订时间均为2012年7月8日，该时间点早于北京银行起诉康利公司、沈文利、刘文康、沈文军和中担公司金融借款合同纠纷一案的时间，亦早于在前述金融借款纠纷案件中法院实际查封涉案房屋的时间。其次，《房屋买卖合同》约定出卖人沈文军应当在首付款交付当日将涉案房屋交付给买受人方蕾。方蕾提交的收款证明载明沈文军于2012年7月13日向方蕾交付涉案房屋的钥匙及水卡、电卡，结合方蕾提交的房屋装修管理服务协议书以及物业、停车、水电、宽带、供暖交费凭证等材料，本院认定方蕾依据《房屋买卖合同》自2012年7月13日开始合法占有涉案房屋。再次，按照《补充协议》的约定，方蕾应于2012年7月8日向沈文军支付定金10万元，于2012年8月30日前支付首付款171万元（含定金10万元），剩余房款50万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。根据本院查明的事实，方蕾已经依约实际向沈文军支付了房屋首付款171万元，而剩余房款50万元的支付条件至今尚未成就。最后，《房屋买卖合同》约定涉案房屋设定抵押，抵押权人为银行，《补充协议》约定沈文军最迟应于2012年9月2日之前办理完毕解除抵押登记手续，前述约定表明方蕾在前述《房屋买卖合同》和《补充协议》时知晓涉案房屋设有抵押。方蕾、沈文军、沈文利和康利公司均称该“抵押”实际指中担公司设定的抵押，北京银行则认为该“抵押”为北京银行设定的抵押。签订《房屋买卖合同》和《补充协议》的时间为2012年7月8日，而北京银行与沈文军签订《抵押合同》的签订时间为2012年7月23日，办理抵押登记的时间为2012年7月24日，方蕾与沈文军签订《房屋买卖合同》和《补充协议》时北京银行的抵押尚未设立，故《房屋买卖合同》和《补充协议》中的“抵押”应指中担公司设定的抵押。《房屋买卖合同》和《补充协议》约定的先行支付首付款，解押后再办理房屋过户并支付尾款的交易安排符合一般交易习惯，并无不妥。涉案房屋未实际办理过户登记系因沈文军未依约办理中担公司的解押手续，且与北京银行签订《抵押合同》并以北京银行为抵押权人设立了新的抵押，并非因方蕾的原因。综合以上分析，方蕾对涉案房屋提出的异议符合法律及司法解释的规定，且足以排除强制执行，方蕾要求停止对涉案房屋的执行，有事实和法律依据。另，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故本院判决不得执行涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：不得执行坐落于北京市朝阳区京通苑21号楼1层102号房屋（房屋所有权证号：京房权证市朝私字第XXXX号）。案件受理费70元，由被告北京银行股份有限公司八里庄支行负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  阮 健人民陪审员  赵建平人民陪审员  张 勇二〇一九年十月三十日书 记 员  薛 泓