广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4053号原告：中国邮政集团公司阳江市分公司。住所地：阳江市江城区建设一路352号。原告确认的送达地址为阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区7幢二楼广东真智律师事务所，联系人林显华、张钊颖。负责人：刘友群，该公司总经理。委托诉讼代理人：林显华，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钊颖，广东真智律师事务所实习律师。被告：林举革，男，1974年9月23日生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告中国邮政集团公司阳江市分公司（以下简称邮政公司）诉被告林举革房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮政公司的委托诉讼代理人林显华到庭参加了诉讼；被告林举革经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邮政公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2014年3月25日签订的《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》；二、判决被告立即搬迁出其租用原告位于阳江市海陵岛试验区闸坡镇东小区N-17-2号房地产；三、判决被告立即支付房地产租金399691.5元（租金计至2019年5月）及违约金43520.4元（按月利率2%计至2019年4月30日止）给原告；四、判决被告立即支付解除《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》之日至被告搬迁出租赁房地产之日期间的房地产占用费（按合同约定的月租金55795.38元计）给原告；五、本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年初，原告委托海峡拍卖有限公司公开竞拍原告十三处房地产（包含案涉房地产）的租赁权，被告参与竞拍并中标，被告于2014年3月25日签订《拍卖成交确认书》，同日与原告签订《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》（以下简称租赁合同）和《房屋租赁安全责任书》。被告租用原告的房地产[阳府国用（2015）第2-1043号]，土地使用权面积为10106平方米，房屋建筑面积约4042平方米，租赁合同约定了租赁用途为酒店旅业，租期为8年，以及约定了租金及支付方式等内容，其中租赁合同第二条第4款约定“租金缴交方式：租金按每月缴交一次，租赁合同双方签订生效后，乙方于每月10日前将租金以转帐方式汇入甲方指定的帐户”，第五条第2款约定“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金金额的3%向甲方支付违约金，如逾期三个月，甲方有权解除合同，收回房屋”。被告租赁期间，多次出现逾期交租和交租不足额等情形，特别在2018年5月份以来，原告多次发函被告催缴租金，而被告一直拒付租金，至2019年4月30日止，被告累计拖欠7个月租金399691.5元及逾期付款违约金43520.4元（按月利率2%计）。根据租赁合同的约定，原告可以解除合同、收回房屋，要求被告付清其拖欠的租金及违约金等。为维护自身的合法权益，原告依法起诉，请求法院支持原告的诉请。被告林举革没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：阳江市邮政局于1999年11月5日经工商部门核准成立，企业类型为营业单位，经济性质为全民所有制，经营范围为邮政基础业务、邮政增值业务、邮政通信网络服务、房屋租赁等。于2014年2月14日更名为广东省邮政公司阳江市分公司，于2015年4月9日更名为中国邮政集团公司阳江市分公司。2014年3月25日，原告（作为出租方、甲方）与被告（作为承租方、乙方）签订《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》，主要约定：一、租赁场地位置和用途。1、甲方同意将位于闸坡镇东小区（即闸坡国土规划局对面，钱大妈饭店后面）房地产物业租给乙方使用，房屋建筑总面积约为4042平方米，土地面积约为9500平方米（现围墙内剩余空地为准）。2、乙方租赁房屋仅作为酒店旅业合法营业场所。二、租赁期限、租金情况如下：1、租赁期：乙方所租赁房产物业期限为8年免装修期限为3个月，不计入租期，不计租金，租赁期从2014年7月1日起至2022年6月30日止。2、租金：租赁期内第一年每月租金为45903元，年租金为550837元（不含税，如需要租赁发票，税金由乙方支付）；第二年起，租金在往年基础上每年递增5%，租赁期满续租，在同等条件下，乙方享有优先权，双方再进行商议有关租赁事宜。3、乙方须交首年三个月租金总额为137709元给甲方作为履约押金，待租赁期满退租时甲方退回给乙方。4、租金缴交方式：租金按每月缴交一次，租赁合同双方签订生效后，乙方于每月10日前将租金以转账方式汇入甲方指定的账户。三、用水、电情况：乙方负责安装独立水表、电表，水电费由乙方自行按时缴交。五、租赁期内，乙方负责承担下列责任：1、遵守甲方有关管理规定。2、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金金额的3%向甲方支付违约金，如逾期三个月，甲方有权解除合同，收回房屋。12、租赁期届满或者解除合同双方不再续租，除乙方设备外，一切嵌装在房屋结构或者墙体内的装修（如门窗等），乙方一律不得拆走；能搬动的设备由乙方处置，甲、乙双方按房屋租赁解约前当时的状态交接，双方互不补偿。15、租赁期届满或解除合同之日，应交回承租房屋和原有设施给甲方；如需续租，应提前三个月与甲方协商，双方另订合同。等等。合同还约定了其他条款。原、被告双方均在合同上盖章签字予以确认。签订上述合同后，原告于当天向被告交付了涉案房地产，被告向原告支付了三个月租金137709元作为押金。但被告没有按时足额支付租金，自2017年10月起开始拖欠租金，至2019年5月止，拖欠时间已经超过三个月，尚拖欠租金399691.5元。原告经多次催收无果，遂诉至本院，请求如诉称。庭审中，原告主张被告应支付拖欠租金的违约金，违约金以每月拖欠的租金为基数，按月利率2%计算，自每月11日开始计算，其中自2018年9月11日起计至2019年5月31日止共41511.62元。另查明，涉案出租的房地产坐落于阳江市闸坡镇××号，土地使用权人为原告。以上事实，有原告提供的营业执照、负责人身份证明书、身份证、《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》、《房屋租赁安全责任书》、《月度租金明细表》、《国土使用权证》、租赁房地产委托拍卖相关资料、四催收租金和违约金函、拖欠租金和违约金清单等证据及庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自义务。签订合同后，原告已经按合同约定履行了交付房地产的义务，但被告没有按时足额支付租金，自2017年10月起开始拖欠租金，至2019年5月止，拖欠租金已经超过三个月，尚欠租金399691.5元，被告的行为已构成违约。根据《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》第五条第二款：“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金金额的3%向甲方支付违约金，如逾期三个月，甲方有权解除合同，收回房屋。”的约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现原告请求解除与被告于2014年3月25日签订的《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》并要求被告支付拖欠的租金399691.5元，合法合理，本院予以支持。结合原告提起本案诉讼的时间，本院确定原告与被告签订的《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》于2019年6月11日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，上述《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》解除后,原、被告双方应相互返还从对方所取得的财产，被告应将坐落于阳江市闸坡镇××号房地产返还给原告管理使用，原告应退还押金137709元给被告，但原告有权将应退押金抵扣尚欠的租金。合同解除后至被告将涉案房地产返还给原告前，被告应向原告支付房地产占用费，参照被告于2019年5月应支付租金的标准即55795.38元/月，本院核定房地产占用费的标准按55795.38元/月进行计算，自2019年6月11日起计至返还房地产之日止。关于违约金的问题。《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》第五条第二款约定：“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金金额的3%向甲方支付违约金，如逾期三个月，甲方有权解除合同，收回房屋。”，原告主张违约金以每月拖欠的租金为基数，按月利率2%计算，自每月11日开始计算，其中自2018年9月11日起计至2019年5月31日止共41511.62元，本院予以确认。故原告请求被告支付违约金43520.4元，超出本院核准的范围，超出部分，本院不予支持。被告林举革经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政集团公司阳江市分公司与被告林举革于2014年3月25日签订的《广东省邮政公司阳江市分公司房地产租赁合同》；二、限被告林举革在本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于阳江市闸坡镇东小区N-17-2号房地产返还给原告中国邮政集团公司阳江市分公司；三、限被告林举革在本判决发生法律效力之日起十日内支付租金399691.5元给原告中国邮政集团公司阳江市分公司；四、限被告林举革在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金41511.62元给原告中国邮政集团公司阳江市分公司；五、限被告林举革在本判决发生法律效力之日起十日内支付坐落于阳江市闸坡镇东小区N-17-2号房地产的占用费（房地产占用费的标准按55795.38元/月计算，自2019年6月11日起计至返还房地产之日止）给原告中国邮政集团公司阳江市分公司；六、限原告中国邮政集团公司阳江市分公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还押金137709元给被告林举革。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19920元（原告已预缴），由被告林举革担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  何石花人民陪审员  吴秀兴二〇一九年十月十六日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。