新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0103民初7656号原告：郭爱民，男，1964年7月1日出生，汉族，新疆中美鑫达汽车销售有限公司总经理，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：汤国华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：朱辉，男，1975年2月1日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：韩悦，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：李加义，女，1981年10月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：林志华，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告郭爱民与被告朱辉、李加义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告郭爱民及其委托诉讼代理人汤国华、被告朱辉的委托诉讼代理人韩悦、被告李加义及其委托诉讼代理人林志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭爱民向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》，要求被告立即搬离原告商铺；2.请求依法判令被告向原告支付至实际搬离日的租金；3.请求依法判令被告向原告支付违约金450000元；4.请求依法由被告承担本案诉讼费、送达费及其他相关费。事实和理由：2017年1月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于阿勒泰路2号嘉和园小区雅园1号三层99号-104号商铺出租给二被告，租赁期限自2017年1月6日至2022年4月5日，租金支付方式为租赁期第二至第五年，每年于到期日一个月前一次性付清当年租金，现支付房屋租金期限已过，经原告多次以口头、书面等方式催要无果，按照合同约定原告要求与被告解除合同，并要求被告按照合同约定支付450000元违约金，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告朱辉辩称，1.不同意解除房屋租赁合同，该合同应当继续履行。我方与李加义签订了股权转让协议，已经将股权全部转让给了李加义，且我方在转让股权之前，已经将租金全部支付，因此我方没有向原告支付租金的义务；2.我方无需承担违约金，且房屋租赁合同中约定的违约金明显过高，不符合法律规定，应当予以减少。综上，我方对原告不承担任何债务，请求法院驳回原告诉讼请求。被告李加义辩称，1.不同意解除房屋租赁合同；2.2019年4月6日至2020年4月6日未付租金不足以抵扣因原告违约给被告造成的损失；3.被告没有违约，无需支付违约金450000元。本院经审理认定的事实如下：原告郭爱民（甲方）与被告朱辉、被告李加义（乙方）于2017年1月6日签订《房屋租赁合同》一份，双方约定如下：1.房屋位置：位于阿勒泰路2号嘉和园小区雅园1号3层99-104号商铺；2.房屋建筑面积：1174平方米；3.房屋租赁期：2017年1月6日至2022年4月6日，其中免租期为2017年1月6日至2017年4月5日；4.租金为：900000元/每年；5.租金支付方式为：签订合同当日支付2017年4月6日至2017年10月6日租金450000元，2017年9月6日支付下半年租金450000元，第二年至第五年每年支付一次，提前一个月支付；6.违约责任：二被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告郭爱民权单方解除合同。二被告如存在上述情形，应按年租金的50%向原告郭爱民支付违约金。2019年4月6日至2020年4月6日租金，被告李加义分别于2019年3月21日支付100000元、于2019年4月29日支付100000元、于2019年5月29日支付100000元，共计向原告郭爱民支付300000元租金，剩余600000元租金至今未付。另查明，2019年5月31日，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在阿勒泰路313好雅园1号楼3层102、103号商铺检查时发现有盗窃电力行为，并向实际用电方被告李加义出具窃电通知书，2019年6月20日宽窄巷子火锅店（阿勒泰路店）补缴电费221806.98元，违约使用电费665420.94元，合计887227.92元。本院认为，原告郭爱民与被告朱辉、李加义签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守诚信原则，依照合同约定全面履行义务。关于双方的《房屋租赁合同》是否解除的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，根据原、被告双方的约定，二被告应当在2019年3月6日前支付原告郭爱民2019年4月6日至2020年4月6日租金900000元。针对被告李加义辩称，因原告郭爱民所提供电源不合法给其造成损失，其停止支付租金正当、合法的辩称意见，本院认为，国网新疆电力公司乌鲁木齐供电公司在检查时发现案涉房屋有盗窃电力行为，并出具窃电通知书发生在2019年5月31日，而《房屋租赁合同》所约定的交付租金时间为2019年3月6日，即应当支付租金在前，而案涉房屋盗窃电力被检查发现在后，其在2019年5月31日时未支付租金，已经构成违约，故本院对被告李加义该项辩称意见不予采纳。关于被告朱辉辩称其与被告李加义签订了股权转让协议，且在转让股权之前，其已将租金全部支付，因此其已没有向原告郭爱民支付租金的义务的意见，本院认为，二被告之间所签订的股权转让协议系二被告内部约定，对原告郭爱民没有拘束力，被告朱辉作为《房屋租赁合同》的相对人，原告郭爱民向其主张权利于法有据，故本院对被告朱辉该项辩称意见亦不予采纳。截至目前，二被告仍欠原告郭爱民租金600000元未付，原告郭爱民主张依据双方约定，解除该《房屋租赁合同》，于法有据。因原告郭爱民并未向二被告发出书面解除通知，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应于本案起诉状副本送达二被告之日（2019年8月2日）解除。关于原告郭爱民要求二被告支付租金至实际搬离之日的问题，本院认为，根据《房屋租赁合同》约定，一年租金为900000元，则每月租金为75000元（900000元÷12个月），被告李加义已交纳租金至2019年8月6日（300000元÷75000元=4个月）。因《房屋租赁合同》已于2019年8月2日解除，二被告应支付原告郭爱民房屋占有使用费205000元【75000元×2个月（2019年8月7日至2019年10月7日）+900000元÷12个月÷30天×22天（2019年10月8日至2019年10月29日）】。关于2019年10月29日之后的房屋占有使用费原告郭爱民可另行主张。关于违约金，被告朱辉辩称《房屋租赁合同》中约定的违约金明显过高，请求法院予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，综合考虑二被告延期支付租金给原告造成的损失、《房屋租赁合同》履行的程度以及被告的过错情况等因素综合考虑,合同中约定的450000元违约金过分高于原告郭爱民的实际损失,应当结合公平原则及原告郭爱民的损失情况依法对违约金的计算标准予以调整，以欠付租金为计算基数,按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率年利率4.75%上浮1.3即月息5‰计算,经计算,逾期付款违约金为26250元【900000元×5‰÷30天×15天（2019年3月7日至2019年3月21日）+800000元×5‰÷30天×39天（2019年3月22日至2019年4月29日）+700000元×5‰÷30天×30天（2019年4月30日至2019年5月29日）+600000元×5‰÷30天×153天（2019年5月30日至2019年10月29日）】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十七条、一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告郭爱民与被告朱辉、李加义2017年1月6日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月2日解除；二、被告朱辉、李加义支付原告郭爱民房屋占有使用费205000元；三、被告朱辉、李加义支付原告郭爱民违约金26250元。以上被告朱辉、李加义应付原告郭爱民款项，应于本判决生效之日起十日内付清，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的450000元，给付标的231250元。占争议标的的51％。案件受理费4025元（原告已预交），由原告郭爱民负担49％，即1972.25元，由被告朱辉、李加义负担51％，即2052.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  王朴欢二〇一九年十月二十九日书记员  程金丽