上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12124号原告(反诉被告)：耿向阳，男，1975年3月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐岳岚(耿向阳的妻子)，女，1975年11月7日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：郑岩，女，1958年2月11日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：朱建华(郑岩的丈夫)，男，1956年5月24日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：韩平平，上海正策律师事务所律师。原告(反诉被告)耿向阳与被告(反诉原告)郑岩房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)耿向阳的委托诉讼代理人唐岳岚，被告(反诉原告)郑岩及其委托诉讼代理人朱建华、韩平平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)耿向阳向本院提出诉讼请求：1、判令郑岩退还租赁押金8,000元；2、本案诉讼费由郑岩承担。事实和理由：耿向阳和郑岩于2018年4月15日签订房屋租赁合同，约定郑岩将上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给耿向阳，由耿向阳交付押金8,000元，郑岩于2019年6月30日合同期满后退还。后双方商定房屋租赁期至2019年6月15日提前终止。2019年6月8日，耿向阳提前搬出了租赁房屋，郑岩以未提前两个月通知为由，扣下8,000元押金。耿向阳直至2019年6月14日合同到期前一日一直在和郑岩交涉，但郑岩拒绝接收租赁房屋也拒绝退还押金，耿向阳只能将房屋钥匙交至中介公司，并通知郑岩前去领取。耿向阳认为在自己合同履行期间按时支付房租，到期搬出并交付了房屋，无违约行为，郑岩应当退还押金8,000元。被告(反诉原告)郑岩辩称并反诉称，房屋租赁合同约定2019年6月30日到期，但耿向阳的租金仅交至2019年6月14日。耿向阳出于个人原因在2019年5月29日和郑岩商量，提出2019年6月14日就提前终止合同，郑岩也同意了。2019年6月5日，耿向阳通知郑岩于2019年6月8日搬离，当晚就交房。2019年6月8日晚上，郑岩和中介公司员工一起至租赁房屋和耿向阳办理交接手续时，发现房屋受损严重，室内装饰装修被人为破坏的痕迹非常明显，根本不具备交房条件：两间卧室柚木实木门框被人为暴力撞断、门套开裂、门锁脱落；4公分厚厨房灶台和卫生间洗漱台大理石台面被人为暴力敲断；客厅、餐厅的红檀实木地板及卧室柚木实木地板表面存在严重划痕、开裂、发粘等。郑岩当即拒绝接收受损严重的房屋，并要求耿向阳对装饰装修和家具的损坏进行相应的维修和赔偿，但耿向阳态度蛮横，也不接受中介公司的调解。2019年6月14日，中介公司再一次对双方进行调解，双方协商无果，当天仍未完成房屋交接。2019年6月15日，耿向阳为逃避责任，擅自将房屋钥匙丢弃在中介公司。同时，郑岩发现耿向阳未结清租赁期间的水、电、煤气费。为避免更大的损失，郑岩和中介公司于2019年7月3日办理了房屋交接手续，接收了房屋。根据双方签署的租赁合同约定，逾期返还房屋的，每逾期一日，应以日租金的200%向郑岩支付占用期间的使用费。且根据房屋装修及家具的损坏情况，郑岩也咨询了专业公司，相应的修复费用高达五万余元。郑岩只能没收押金用于房屋、家具的维修，且押金远远无法弥补郑岩的财产损失。故提起反诉：1、判令耿向阳支付维修费27,145.12元(后变更为28,498元)；2、判令耿向阳支付2019年6月15日至2019年7月3日的房屋使用费10,133.34元；3、判令耿向阳支付拖欠的水、电、煤费130.4元；4、反诉费由耿向阳负担。原告(反诉被告)耿向阳针对反诉请求辩称，房屋内的家具及装修是自然老化，不是耿向阳故意损坏的，有可能是郑岩进入房屋时自己故意毁坏，并嫁祸和诬陷耿向阳。郑岩提出的维修费是按照全新的装修做出的报价，耿向阳不予认可。原先在中介公司调解的时候，耿向阳提出赔偿1,000元，但郑岩不同意。双方已确认房屋租赁合同于2019年6月14日终止，故6月14日以后的房屋使用费不应当由耿向阳支付。同意支付水电煤费用。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区中原路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人为郑岩、朱建华、朱文(建筑面积120.47平方米)。2016年3月6日，郑岩、朱建华、朱文在德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)的居间介绍下，和耿向阳签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给耿向阳两年，自2016年3月16日至2018年3月15日，房屋用途为居住，房屋装修状况为精装修，月租金为8,000元。2016年3月12日，郑岩和耿向阳在德佑公司的参与下，共同签订《房屋租赁移交清单》一份，双方对安全责任及客厅、餐厅、过道、主卧、次卧、书房、主卫、客卫、厨房、阳台的室内装饰装修、家具电器物品及设备设施等进行确认：完好无损，基本全新，只限居家功能，希望住家权当自家宝贝爱惜使用，期间维护保养由乙方负责，损坏按同类物品折价赔偿。合同签订后，耿向阳向郑岩支付了租赁保证金8,000元，郑岩将房屋交耿向阳居住使用，双方按月履行。合同到期后，郑岩(甲方)和耿向阳(乙方)于2018年3月8日续签了《房屋租赁合同》，约定郑岩将上述房屋继续出租给耿向阳作为居住使用，租赁期从2018年3月15日至2019年6月30日。甲、乙双方约定，房屋租金为每月8,000元；甲方收取保证金为8,000元，在租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用于抵冲合同约定的乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第七条约定，租赁期间发生的水电煤、电话、电视等费用由乙方承担；物业管理费由甲方承担。租赁期间乙方应合理使用并爱护房屋及附属设施，因乙方使用不当或不合理使用致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。合同第八条约定，乙方应在本合同租期届满之后的三日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付占用期间的使用费。合同还约定了其他事项。合同续签后，双方按照续签的租赁合同履行。耿向阳向郑岩支付房屋租金至2019年6月14日。2019年5月底，耿向阳向郑岩提出希望租赁合同于2019年6月14日提前终止，郑岩表示同意。2019年6月8日，耿向阳要求郑岩于2019年6月8日晚至租赁房屋办理房屋交接手续。2019年6月8日晚，郑岩及德佑公司(链家嫩江路门店)三名工作人员一起至租赁房屋，准备办理交房手续，但双方就房屋装修、家具设施等损坏等发生了争执，对损坏赔偿无法达成一致意见，故当日未办理房屋交接手续。2019年6月15日，耿向阳擅自将租赁房屋的钥匙交至德佑公司嫩江路门店后离开。德佑公司分别和耿向阳、郑岩电话联系，同意对钥匙暂时保管但告知与交房无关。2019年6月27日，耿向阳具状来院，要求郑岩退还押金8,000元。本院立案受理后，郑岩提起反诉，要求耿向阳赔偿损失及付清房屋使用费、水电煤气费。2019年7月3日上午，郑岩和德佑公司(链家嫩江路门店)两名工作人员的陪同下接收了租赁房屋及钥匙。庭审中，德佑公司工作人员危鑫提交书面证词并当庭作证如下：2019年6月8日晚上，我们链家嫩江店的三名工作人员和房东到中原路158弄(春岚苑)6号602室，配合租客耿向阳办理交房手续。我们到现场后查看房屋情况，发现屋内有部分损坏的家具物品：有两个卧室柚木房门的门框脱落的痕迹、门套开裂、门框门锁部位有个大洞，门锁已经脱落；卫生间大理石洗漱台台面中间断裂，柜体进水腐烂，厨门变形漆膜脱落；卧室的玻璃吊灯灯罩也被剪掉丢弃；厨房灶台大理石台面有部分断裂，橱柜的柜体和门板因渗水和烘烤已霉变，漆膜也变形了；餐桌上的钢化玻璃也没有了；厨房的冰柜损坏；厨房抽油烟机和所有水晶玻璃吊灯一直未清洗已发黑；三人真皮沙发皮面破损；有几扇塑钢窗户无法关闭；屋内实木地板多处刻划痕；墙上还有涂鸦和双面胶。另外，水电煤账单未结清，钥匙只有1把。由于损坏赔偿金额未获双方认可，加之租客提前退房的违约问题未协商成功，为此双方发生争议；租客见协商未果，说要走法律程序。晚上十点多三方协调无果，当天交房手续没办成。2019年6月15日，租客在未通知我们(嫩江店)及房东的情况下，把钥匙丢弃在门店。6月17日我们分别打电话给房东和租客，确认房门钥匙和我们链家门店无关，与交房无关，门店只负临时保管责任。2019年7月3日上午，我和门店另一位同事从门店保险箱里取出了6月15日租客丢弃在门店的钥匙(大小共7把)，带房东到现场打开报箱，发现还有7张未缴费账单，打开房门(门锁已坏，无法反锁)后发现屋里除了6月8日部分损坏的东西外，还有些遗留物品也被搬走了。房东现场拍了家具损坏情况的照片和录像，清点完物品后，我们和房东办理了移交手续，签了房屋交接书，全程我们陪同。以上是我参与中原路XXX弄XXX号XXX室房屋移交的全过程，特此证明。审理中，郑岩提交了2019年7月3日拍摄于中原路XXX弄XXX号XXX室房屋的照片一组及录像资料一套。2019年7月底至9月，郑岩为房屋重新订购了两扇房门，订购价10,458元(已付定金1,000元)；卫生间台盆(连橱柜台面)订购价5,800元；购置了餐桌钢化玻璃台面，价格280元；更换部分厨房橱柜及台面，价格6,300元；更换入户防盗门锁芯，价格280元；更换厨房和卫生间的五金配件，价格3,380元，支付保洁费2,000元。本院认为，郑岩和耿向阳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认，双方当事人应当遵照执行。经双方当事人合意，一致同意于2019年6月14日租期届满，本院予以认可。租赁期满耿向阳应当向郑岩返还租赁房屋，且返还的房屋应当符合承租人正常使用后合理损耗的状态。德佑房地产经纪公司(链家嫩江路门店)系郑岩和耿向阳双方签订房屋租赁合同的居间人，全程参与了合同的签订、房屋的交接及纠纷调处等过程，和双方当事人没有法律上的利害关系，该公司员工当庭陈述的证词，结合郑岩提交的现场照片、视频资料等证据，可以认定耿向阳租赁使用后的房屋及其附属设施有明显的损坏，不符合作为居家使用仅三年的一个合理状态，郑岩在要求其承担维修义务遭拒的情况下代为修复，并要求其承担维修费用且先从押金中扣除之请求，符合合同约定，本院予以支持；至于赔偿的维修金额，本院综合考虑市场价格、维修和重新购置的价格差异、承租人使用租赁物的合理损耗等因素，酌情确定为15,000元，故耿向阳要求退还押金8,000元之请求，本院不予支持。2019年6月15日，耿向阳在未通过出租人验收的情况下，擅自将房屋钥匙交至德佑公司，本院无法就此认定租赁双方已办理了房屋交接手续，故郑岩要求耿向阳继续支付2019年6月15日至7月3日期间的房屋占用费，本院按照合同约定免除耿向阳3天搬离期的占有费，予以支持。耿向阳对在租赁期间的使用的水电煤费用共计130.04元同意支付，本院照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)耿向阳要求被告(反诉原告)郑岩退还押金8,000元之诉讼请求，不予支持；二、原告(反诉被告)耿向阳应赔偿被告(反诉原告)郑岩经济损失15,000元，此款先由耿向阳已交付的押金8,000元抵充，余款7,000元自本判决生效之日起十日内支付；三、原告(反诉被告)耿向阳应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑岩房屋占用费8,416元(8,000元*12个月/365天*16天*2倍)；四、原告(反诉被告)耿向阳应自本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)郑岩水电煤气费计130.04元。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由耿向阳负担；反诉费367.5元，由耿向阳和郑岩各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇一九年十月二十四日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。