北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15117号原告：北京麦德胜置业发展有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-196。法定代表人：张在东，执行董事。委托诉讼代理人：王永刚，北京市华联律师事务所律师。被告：唐俊环，女，1965年12月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：于德斌（唐俊环之夫）。委托诉讼代理人：邵长松，北京市恒达律师事务所律师。第三人：北京锦绣大地房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区碧桐园4号楼2层02。法定代表人：于飞，董事长。委托诉讼代理人：王冰，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗迪，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京麦德胜置业发展有限公司（以下简称麦德胜公司）诉被告唐俊环、第三人北京锦绣大地房地产开发有限公司（以下简称锦绣大地公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告麦德胜公司之委托诉讼代理人王永刚，被告唐俊环之委托诉讼代理人于德斌、邵长松，第三人锦绣大地公司之委托诉讼代理人王冰、罗迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦德胜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将北京市海淀区x名居x号楼x层x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）腾空并返还原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费，按照当地租赁市场行情标准计算自2004年6月5日至实际腾退之日止，现暂计算至2018年12月31日共计2022000元，以后按照500元/日的标准计算；3、判令被告向原告支付占有房屋期间原告垫付的物业费和供暖制冷费共计107486.6元（暂时计算至2018年12月31日）；4、判令被告支付上述房屋占有使用费、物业费及采暖制冷费等费用的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2004年6月起至实际腾退房屋之日止，暂计算至2018年12月31日共计931019.74元；被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年5月20日，我公司与第三人锦绣大地公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，并于2004年6月5日取得房屋产权证，收房时发现涉案房屋被被告唐俊环非法占有，遂提出让被告唐俊环腾空并交付我公司，但被告以种种理由拖延至今，不予腾空和交付，其行为已经侵害我公司合法权益，故根据物权法第4、9、32条规定，我公司提起本诉，请求法院判如所请。被告唐俊环辩称，不同意原告的诉讼请求。我和第三人签订了商品房买卖合同，购买了位于北京市海淀区x名居x栋x1号房屋（以下简称x1号房屋），但因该房屋甲醛严重超标，不符合质量标准，故第三人给了我们涉案房屋以供安置居住，当时第三人是以买卖的名义对我进行安置的，涉案房屋也系由我办理入住，因涉案房屋被抵押存在障碍故无法正常办理购买手续，故我和第三人之间就涉案房屋已经形成事实上的买卖关系。原告与第三人是关联公司，涉案房屋已经安置给了我，现在又试图以诉讼方式让我腾房，不符合诚实信用原则，请求法院依法驳回。第三人锦绣大地公司述称，原告法人张在东也是我公司的副董事长和总经理，系持有我公司20%股权的股东。当年开发的万柳锋尚名居项目销售工作主要是由张在东主持，就涉案房屋我公司虽然和原告签订了房屋买卖合同并办理房产证，但我公司并未收到过购房款。被告唐俊环确实和我公司签订了x1号房屋的买卖合同，从我公司购买了该房屋，但被告为何后来实际占有使用了涉案房屋，这其中具体的事实经过我公司并不清楚。但目前从事实和法律层面看，确实未找到被告合法占有使用涉案房屋的依据。因为当时的项目是张在东负责的，后来经营团队都跟着他走了，我公司也无法核实当时的情况。我公司当时没有和被告办理涉案房屋买卖手续和入住手续。虽然我公司给原告开具了购房发票，办理了涉案房屋产权证，但我公司财务上确实未收到原告就涉案房屋支付的购房款，也没有任何的交付手续。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。2003年8月9日，锦绣大地公司与唐俊环签订《商品房买卖合同》，由唐俊环购买了209号房屋。唐俊环在签订上述合同后，即入住房屋。2004年9月17日北京天衡诚信室内环境成分监测评价中心对x1号房屋检测后，因甲醛浓度超标，唐俊环即入住涉案房屋。唐俊环入住涉案房屋后，未交纳供暖费及物业费。2019年1月18日麦德胜公司补交2004年6月至2018年12月期间的物业费51438.3元，供暖制冷费56048.3元。对双方有争议的事实，本院做如下认定：一、涉案房屋的所有权人是否为麦德胜公司。2004年5月20日，锦绣大地公司与麦德胜公司签订《商品房买卖合同》，锦绣大地公司将涉案房房屋出售给麦德胜公司。2004年6月5日，麦德胜公司取得涉案房屋所有权证。根据麦德胜公司出具的房屋所有权证记载，该房屋分别于2004年8月至2007年8月，2009年11月至2011年1月设定抵押。唐俊环对涉案房屋产权证的真实性无异议，认为恰能证明，由于该房屋设定抵押，锦绣大地公司未能与其就涉案房屋签订买卖合同。锦绣大地公司对购房合同及房屋所有权证的真实性无异议，但认为双方并未签订过如下协议，要求确认关于涉案房屋的买卖协议无效。经本院释明后，锦绣大地公司未在本院限定的期限内，另案主张该合同无效，现无证据证明麦德胜公司与锦绣大地公司签订的房屋买卖合同效力存在争议，故本院认定麦德胜公司为涉案房屋所有权人。二、关于唐俊环称因x1号房屋甲醛超标入住涉案房屋，虽未签订房屋买卖合同，但与锦绣大地公司之间构成事实买卖关系的主张是否成立。唐俊环向本院出示其x1号房屋的买卖合同以及该房屋甲醛超标的检测报告、其与锦绣大地公司原销售总监张在东的短信对话、以及其交纳涉案房屋车位租赁费、燃气充值费票据、智能车卡押金，以期证明其实际使用涉案房屋，且双方一直就签订书面房屋买卖合同以及交纳购房款等事宜进行磋商，进而证明双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系。根据唐俊环与张在东的短信沟通内容，虽唐俊环提出洽商办理涉案房屋房产证的相关事宜，但张在东并未给予明确回复。麦德胜公司与锦绣大地公司对上述证据的真实性无异议，但认为唐俊环购置的x1号房屋即使甲醛超标而入住涉案房屋，但如果原购x1号房屋存在质量问题，可以进行换房和退房处理，现有证据不能证明锦绣大地公司与唐俊环之间就涉案房屋形成事实上的房屋买卖合同。结合双方的举证质证意见，若唐俊环与锦绣大地公司之间达成涉案房屋买卖合同，应当符合买卖合同成立的要件，即确定房屋价款，交纳购房款并交付房屋，但唐俊环并未就双方达成价款及交款合意提供相关证据，故不能证明双方已就买卖涉案房屋达成合同成立的必要要件，亦不能推定其使用涉案房屋系锦绣大地公司基于买卖合同关系而向其交付涉案房屋。3、麦德胜公司要求唐俊环支付房屋使用费的依据是否成立。麦德胜公司主张要求唐俊环支付房屋使用费的数额系其根据房屋出租平台的价格估算，经本院释明，其不要求对于房屋使用费进行评估，故其该项主张缺乏依据。4、关于唐俊环入住涉案房屋时间的确定。唐俊环称其在原购x1号房屋经检测不合格，即入住涉案房屋，但未能提供准确的入住时间。而麦德胜公司以其取得房屋所有权证的时间为起点，要求唐俊环支付物业费及制冷和制暖费用，亦未向本院举证证明唐俊环入住涉案房屋的具体时间，故综合本院现已查明的事实，本院以唐俊环取得检测报告的时点即2004年9月17日作为唐俊环入住涉案房屋的时点。本院认为，根据现有产权登记记载，涉案房屋的产权人为麦德胜公司，虽原产权人锦绣大地公司对双方之间的房屋买卖合同的效力提出异议，但其未在本院限定的期限内就其与麦德胜公司签订的《北京市房屋买卖合同》的效力提起相关实质性审查的诉讼，故本院对双方签订的房屋买卖合同进行形式审查，符合真实性的相关要件。麦德胜公司据此办理涉案房屋产权证，亦符合房屋所有权取得的形式要件，故在无反证证明涉案房屋产权人并非麦德胜公司的情形下，本院认定麦德胜公司为涉案房屋所有权人。唐俊环提出其已与锦绣大地公司原涉案房屋销售总监张在东达成涉案房屋买卖合同，但经本院认证后，其证据与其主张之间的关联性不能形成完整的证据链，故本院对其抗辩意见不予采信。麦德胜公司作为涉案房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。从目前证据来看，唐俊环称其与锦绣大地公司就涉案房屋已形成事实上买卖合同关系的主张不成立，故其不能继续使用涉案房屋。现麦德胜公司要求唐俊环腾退涉案房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于麦德胜公司要求唐俊环支付涉案房屋占用期间的物业费及供暖制冷费的主张，其主张的起点为其取得房产证时间，但并非唐俊环实际占用涉案房屋的时点，因双方均未能提供证据证明唐俊环入住涉案房屋的准确时间，故本院将参照检测报告作出的时间作为最接近唐俊环实际入住的时点，以确定其占用起始时间。因麦德胜公司于2019年1月方补交了2004年6月至2018年12月期间的物业费和供暖制冷费用，故本院根据现有证据确定本次诉讼麦德胜公司垫付的费用的截止时间为2018年12月，故超出此期间的费用，可待麦德胜公司垫付后另行主张。关于麦德胜公司主张要求唐俊环给付房屋使用费的诉讼请求，其提出请求的依据为其估算，因缺乏依据，本院不予支持。综上，麦德胜公司要求唐俊环给付物业费、供暖制冷费用、房屋使用费的损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、唐俊环于本判决生效后三十日内腾空位于北京市海淀区x名居x号楼x层x单元x号房屋，交与北京麦德胜置业发展有限公司；二、唐俊环于本判决生效后三十日内向北京麦德胜置业发展有限公司支付2004年9月17日至2018年12月31日期间物业费49004.6元、供暖制冷费53903.56元；三、驳回北京麦德胜置业发展有限公司其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元（原告已预交），由北京麦德胜置业发展有限公司负担4832（已交纳），由唐俊环负担168元，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费31258元（原告已预交），由北京麦德胜置业发展有限公司负担30202元（已交纳），由唐俊环负担1056元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蒋凯宇人民陪审员  张 红人民陪审员  杨海杰二〇一九年十月十五日书 记 员  韩 筱