广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3278号原告：陈民强，男，汉族，1955年3月5日出生，住广州市从化区，委托诉讼代理人：胡海源、刘缅文，广东流溪律师事务所律师。被告：黄其光，男，汉族，1963年4月23日出生，住广州市从化区，被告：蔡秋红，女，汉族，1970年10月22日出生，住址同上，第三人：广州一家乐房地产中介有限公司，住所地广州市从化区街口街城中路111号，统一社会信用代码：91440101MA5CBDKY8A。法定代表人：叶燕辉。原告陈民强与被告黄其光、蔡秋红，第三人广州一家乐房地产中介有限公司（以下简称中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后,依法适用简易程序独任审理。后转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人胡海源、刘缅文，被告黄其光、蔡秋红，第三人的法定代表人叶燕辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。在诉讼过程中，原告向本院提出财产保全申请，要求查封被告黄其光名下位于广州市从化区城郊街向阳南路一巷13号4幢501房的房产（权利证号：第××号），并提供其名下位于广州市从化区街口街中田南路四巷4幢之六的房产（权利证号：2018-09210539）作为对本案的担保。经审查，原告的申请符合法律规定，本院于2019年7月17日作出裁定书，查封了上述房产。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同履行房产过户义务，及时配合原告办理房产过户手续；2、判令两被告共同向原告支付延迟履行违约金（自2019年5月30日计至实际过户之日，暂计至起算之日为105120元）；3、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋买卖合同》真实合法有效。2018年10月12日，原告与两被告在第三人的居间见证下签订了编号为0000010的《房屋买卖合同》（下称“合同”），约定原告以2190000元的成交价向两被告购买位于广州市从化区城郊街向阳南路一巷13号4幢501房，产权证号为第09201965号，面积为127.99㎡的房产。合同有原、被告双方签字，及第三人盖章，合同内容合法有效，系双方真实意思表示，双方均应受到合同约束。二、两被告依法依约应当向原告方继续履行房产过户义务。该合同第十二条明确约定，“经买卖双方协商一致如下：1、卖方必须在2018年11月30日前支付人民币叁拾万元整给卖方作第一期房款，2、卖方必须在2019年2月5日前支付人民币柒拾万元整给卖方作第二期房款，3、买卖双方必须在2019年5月30日前办理完成该物业的过户手续，卖方必须在办理完成过户手续当天付清剩下的房款人民币壹佰万元整给卖方。”合同签订后，原告严格依照约定履行付款义务：分别于2018年10月12日向被告支付定金190000元，于2018年11月30日向被告支付第一期楼款300000元，于2019年2月2日向被告支付第二期楼款700000元，即已共计支付1190000元。两被告本应按照合同约定在2019年5月30日前办理完过户手续，但经原告及第三人中介公司多次催促，两被告均诸多推脱甚至失联，至今未配合原告办理过户和交房手续。根据《合同法》相关规定及双方合同约定，原告有权要求被告方继续履行房产过户义务。三、两被告怠于履行房产过户义务的行为已属严重违约，应当按合同约定向原告支付违约金赔偿金。根据《合同》第七条第4条“本合同签订后，卖方如未能按本合同的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第三款约定该物业成交价的0.1%向买方支付违约金直至实际履行之日止。”两被告至今已逾期长达47日未履行办理房产过户手续，该行为已属严重违约，应当按照合同约定，每日以房产成交价2190000元的0.1%标准向原告计付违约赔偿金，即暂计至起诉之日止约47天，每日2190元，共计违约金为102930元。综上，原告系本案受害方，购房至今已支付上百万元，但房屋依旧未能如约过户，损失严重，为保障原告的合法权益，特提起诉讼。被告黄其光辩称，被告是受害方，至今尚未收到房款，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、双方签订的《房屋买卖合同》真实有效，双方均应受合同约束；2、原告有权要求两被告办理过户手续的权利，但不能提其他不合理要求，例如要求被告开一张农行卡作为收款卡，否则要被告负担手续费；3、原告未及时足额支付房款，被告曾催促原告转账以便办理过户手续，但原告以清明节假日不能转账为由拒绝，且原告明知道涉案房屋不在被告蔡秋红名下仍向其转账；4、合同的订立和履行以诚实信用为基础，原告不是一个诚实信用的人，明知原告急用钱，多次要求减少房款及更改付款日期；被告主动提出过户或原告可现装修入住后办理手续，但原告拒绝；5、原告知晓办理过户手续需要实际，现房屋不能按时过户是原告的责任，其应承担被告的经济损失。被告蔡秋红辩称，与被告黄其光的答辩意见一致。第三人中介公司述称，对原告的诉求无意见。经审理查明，2018年10月12日，原告与两被告及作为经纪方的第三人中介公司签订《房屋买卖合同》，约定原告购买权属被告黄其光的位于位于广州市从化区城郊街向阳南路一巷13号4幢501房，建筑面积127.99平方米，总成交价2190000元。合同第二条第1款约定，买卖双方同意卖方支付该物业予以买方使用之日期为卖方收齐全部房款15天内。合同第五条约定，买卖双方一致同意委托经纪方办理产权转移登记，并保证向经纪方提供办妥产权转移登记所需的必要材料。经纪方应该买卖双方共同到房管部门办理产权登记手续，签订相关合同时提供必要之协助，使交易顺利完成。合同第六条第（一）款约定，签订合同时由买方支付人民币190000元给卖方作为定金。合同第七条约定，4、本合同签订后，卖方如未能按本合同的期限交房，或者未能按时履行合同约定的义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该物业成交价的0.1%向买方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未交房的，买方有权解除合同。如果买方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第二条约定该物业交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，卖方每日按本合同第一条第3款约定该物业成交价的0.1%向买方支付违约金。合同第十二条约定，三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）经买卖双方协议一致如下：1、买方必须在2018年11月30日前支付人民币叁拾万元整给卖方作第一期房款；2、买方必须在2019年2月5日前支付人民币柒拾万元整给卖方作第二期房款；3、买卖双方必须在2019年5月30日前办理完成该物业的过户手续，买方必须在办理完成过户手续当天付清剩下的房款人民币壹佰万元整给卖方。合同落款处有买方陈民强、卖方黄其光、蔡秋红的签名以及作为经纪方的第三人中介公司的盖章。2018年10月12日签订合同当天，原告支付了190000元定金给被告黄其光，被告黄其光向原告出具《定金收据》，载明收到原告购买定金190000元。2018年11月30日，原告支付了300000元给被告黄其光，被告黄其光向原告出具《房款收据》，载明收到原告房款300000元。2019年2月2日，原告支付了700000元给被告蔡秋红，被告蔡秋红向原告出具《房款收据》，载明收到原告房款700000元。2019年6月14日，第三人中介公司分别向两被告发出《通知过户告知书》，其中载明：根据《房屋买卖合同》约定，买卖双方必须在2019年5月30日前办理完成过户手续，买方须在办理完成过户手续当天付清余下房款。现买方已准备好房款，并多次要求马上办理过户手续，但卖方未涂销房屋抵押导致不能办理过户手续，我司多次电话通知你前来协商，未果。现正式书面通知你在七天内前往办理相关手续。2019年6月21日，原告向两被告发出邮件，告知其已准备好房款，并通知两被告五天内前往办理房屋过户手续。另查明，被告黄其光与被告蔡秋红是夫妻关系，于1982年3月14日办理婚姻登记手续。涉案房屋登记在被告黄其光名下，两被告共同居住在该房屋。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、被告广东公安认可信息查询资料、第三人商业信息登记、结婚证复印件、房屋买卖合同、中国农业银行业务凭证、房款收据、中国农业银行柜台客户回执；定金收据、快递单、通知书、收据（NO.3744578）、房地产发证产权情况表，被告提交的房屋买卖合同、中国农业银行个人明细对账单、手机短信截图、酒店房间客人入住账单以及本案的开庭笔录等证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。双方签订的《房屋买卖合同》约定了买方的义务有：2018年10月12日支付房屋定金19万元，2018年11月30日前支付第一期房款30万元，2019年2月2日前支付第二期房款70万元，剩余房款100万元于办理完成过户手续当天付清等；合同约定卖方的义务有：在收齐全部房款15天内交付房屋予买方使用，在2019年5月30日前办理完成房屋的过户手续等。原告已依约支付了定金、首期房款、二期房款，其在房屋买卖中无过错，两被告未涂销涉案房屋抵押手续致使不能在约定的时间内将房屋过户予原告，构成违约，应承担此次交易的违约责任。涉案《房屋买卖合同》第七条第4款约定：“本合同签订后，卖方如未能按本合同的期限交房，或者未能按时履行合同约定的义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款约定该物业成交价的0.1%向买方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未交房的，买方有权解除合同。如果买方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第二条约定该物业交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，卖方每日按本合同第一条第3款约定该物业成交价的0.1%向买方支付违约金。”两被告逾期未履行其义务，现原告主张两被告继续履行房屋过户手续，并自逾期办理过户手续之日起以房屋成交价的0.1%计付违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据公平合理原则，违约金以不超过涉案房屋总成交价为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十条规定，判决如下：一、被告黄其光、蔡秋红于本判决发生法律效力之日起十五日内将登记在被告黄其光名下位于广州市从化区城郊街向阳南路一巷13号4幢501房（权利证号：第××号）过户予原告陈民强；二、被告黄其光、蔡秋红于本判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金（自2019年6月1日起至第一项履行之日止，以2190000元为本金，每日按0.1%计算，且以不超过2190000元为限）给原告陈民强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25160元、保全费1035元（原告陈民强均已预交），由被告黄其光、蔡秋红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐志成人民陪审员  邝韵婷人民陪审员  赖卫群二〇一九年十月十七日书 记 员  刘培操