青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2019）青0103民初2550号原告：章思敬，男，汉族，1970年7月6日出生，住浙江省永康市石柱镇下里溪村溪街2号，身份证号：330722197007062111。委托诉讼代理人：王敏、张进，青海凡圣律师事务所律师。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，社会统一信用代码：91630100679196432B，住所地：西宁市城中区北斗宫街2号。法定代表人：彭波，该公司经理。委托诉讼代理人：盛书成，该公司董事长助理。原告章思敬与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告章思敬的委托诉讼代理人王敏、张进，被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人盛书成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章思敬向本院提出诉讼请求：一、确认《解除通知》无效；二、判决被告承担擅自违约解除合同的违约金20000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年12月1日，原、被告签订（合同编号：YS0211154号）的《商品房预售合同》，约定被告将其开发建设的位于西宁市城中区西大街25号“水井巷中央商务区”的5套商品房（25号1号楼1091、1092、1093、1094、1095号）出售给原告，并在合同第八条约定商品房交付时间为2015年10月31日之前。合同签订后原告依约履行合同义务将全部购房款予以支付。合同履行期间因被告逾期交房，原告已在法院起诉要求其继续履行合同并承担违约责任，法院依法支持原告的全部诉讼请求，判令双方继续履行（合同编号：YS00211154号）的《商品房预售合同》。2019年6月14日被告擅自违反合同约定向原告发出《解除通知》，通知解除涉案《商品房预售合同》，原告认为被告既无事实依据及法律规定的前提下擅自单方解除合同，已严重违约。现原告依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十四条之规定依法提出异议，请求确认该解除通知无效。合同解除的异议制度是合同解除制度的一项重要内容，系为平衡双方当事人的利益而设，旨在避免解除权滥用而导致非解除权一方当事人遭受不当损失。再者根据最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十四条理解与适用的请示的答复【2013年6月4日法研（2013）79号】该《答复》认为，当事人根据《合同法》第96条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第93条或者第94条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。而结合本案事实情况，被告并不符合《合同法》第93条或者第94条规定的条件，其行使解除通知系滥用合同解除权，该行为严重违背“契约必须遵守”原则和诚实信用原则，且严重冲击合同关系的稳定性，危害交易安全，应予以认定无效。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司辨称:一、原告请求确认解除《商品房预售合同》通知无效，既不符合合同约定，也不符合法律的规定，严重违反社会的公正公平。理由如下：1、根据被告与原告签订的《商品房预售合同》第八条规定，该商品房经验收合格就可以交付了，被告在2016年11月18日便已经通过了五方验收，所以该商品房是早已达到了合同约定的交付要求和条件，被告也多次通知原告来收房，但原告看后均以未达到交付条件拒收房屋。2、根据《商品房预售合同》附件四第六条规定，该写字楼的交付，只要通水电即视为符合本合同第八条交付期限及条件。2017年3月涉案房屋就已符合交付条件，但原告却仍以该商品房不符合交付条件为由，拒绝收房。3、原告在要求被告支付逾期交房违约金的执行过程中，被告也已多次与原告协商，要求原告收房或者希望原告退房或允许被告将该写字楼出租，收取租金，以减少被告的损失。但原告态度坚决，既不同意收房，也不退房，也不允许被告对外出租，任由被告的损失扩大，并要求被告承担违约责任，于法不合。被告为减少自身损失，在不得已的情形下，只能要求解除该合同。二、原告要求被告支付擅自违约解除合同的违约金20000元，无法律规定，也不符合合同约定。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告章思敬为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初3594民事判决书，证明该判决已发生法律效力，现在执行阶段，同时查明开发建设的商品房部分手续尚在办理中，现尚不能提交其开发建设的商品房整体验收合格手续；证据二、商品房预售合同，证明2014年12月1日双方签订涉案房屋预售合同，被告未按约定履行合同义务，合同第八条约定的验收合格《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》并不符合解除合同的约定，擅自违约解除合同，滥用合同解除权应承担违约金的责任；证据三、解除商品房预售合同通知，证明不符合《合同法》第96条关于解除通知对方的条件，同时根据《合同法》第93、94条的规定，不具备约定和法定的解除权。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司对上述证据质证认为，对证据一、真实性、合法性，无异议；对证据二、真实性无异议，证明方向不认可；对于证据三、真实性无异议，对其证明方向不认可，我公司是按法律规定和合同约定发出的通知。被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司向法庭提交以下证据：证据一、商品房预售合同，证明商品房验收合格便可交付，通水电即视为符合交付条件；证据二、单位（子单位）工程质量竣工验收记录表（复印件），证明工程验收合格，符合设计及规范要求；证据三、供水公司的情况说明、供电公司的通知文件，证明已通水电，符合交付条件；证据四、青建设[2019]252号关于印发《青海省建设工程消防设计审查验收工作实施方案（试行）的通知》和证据五、西宁市公安消防支队文件宁公消【2017】220号关于调整建设公共场合消防设计审核消防验收级别管辖权限的通知，证明属不可抗力，若按新消规，被告无法通过验收，因此要求解除合同，减少损失。原告章思敬质证认为，对证据一、真实性认可，证明方向不认可，根据合同约定，该商品房经验收合格，还包括消防验收合格等强制性验收；对证据二、不符合证据规则，真实性、合法性不予认可；对证据三、四、五，真实性、合法性认可，但无法证实涉案房屋符合竣工验收合格的条件。本院认为：原告对证据一、三、四、五的真实性无异议，本院予以采信。证据二，并非原件，其证明方向，本院不予确认。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，由原告购买被告开发建设的位于西宁市城中区西大街25号1号楼1091号房（建筑面积97.56平方米）、1092号房（建筑面积217.13平方米）、1093号房（建筑面积107.37平方米）、1094号房（建筑面积217.13平方米）、1095号房（建筑面积97.56平方米），单价为11000元/平方米，合同总价为8104250元整。合同约定的付款方式为：按揭贷款，买受人应在《商品房买卖合同》签订之日付首付款6104250元整，剩余购房款2000000元整在《商品房买卖合同》签订5日内与银行签订按揭贷款合同，办妥按揭贷款手续，提交完备的贷款资料，缴纳办理按揭贷款所需费用。买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起15个工作日内将按揭贷款全额划付至出卖人账户。商品房交付期限，合同第八条约定，出卖人应在2015年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条就商品房的交接，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人不承担逾期交房责任；2、买受人在收到房屋交付通知后，在规定时间内未前来办理交接手续的，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，买受人由交房之日起承担商品房交付后所产生的相关责任及物业、采暖等相关费用。合同第七条的买受人逾期付款的违约责任条款中约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。关于商品房预售的其他事项，原、被告在合同中也一一进行约定。合同签订后，原告依合同约定分期支付了全部购房款。2015年10月31日，合同约定的交房期限届满后，被告未按合同约定的交房时间交房。后被告通知原告交接房屋时，因被告未能出示合同第八条规定的商品房验收合格证明文件以及第十一条规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告拒绝交接房屋。为此，原告曾向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房的违约金，本院也作出判决，判决双方继续履行所签订的商品房预售合同，并由被告支付违约金。2019年6月14日，被告以因新的消防法规范的实施与执行，原告购买的商品房所在楼房是按旧的消防规范进行设计和施工的，因此原告所购买的商品房至今未能通过验收，其公司已无法按合同约定交付房屋，也无法满足原告要求其公司继续履行合同的目的为由，作出解除《商品房预售合同》的通知，并于次日送达给原告。原告认为被告发出的解除《商品房预售合同》的通知不符合合同及法律规定，向本院提起诉讼，请求确认该通知无效。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》中，对于出卖人一方可以解除合同的条件作出约定，即合同第七条约定的买受人逾期支付购房款90日后，出卖人可以解除合同，除此之外并没有约定出卖人享有的其他可以解除合同的权利。双方签订商品房预售合同后，原告已经履行了向被告支付全部购房款的义务，不存在逾期支付购房款的情形。导致原告所购买的商品房不能交接的原因是被告在通知原告交接房屋时，不能按照合同第八条规定向原告提供商品房经验收合格的证明文件以及第十一条规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且双方在合同中约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告在其向原告发出的解除《商品房预售合同》的通知中所持解除合同的理由为因新的消防法规范的实施与执行，导致原告所购买的楼房不能通过验收，该原因是被告在建设开发项目中应自行与相关部门协调解决的事项，与原告无关，且双方并未就此原因在合同中作出约定，故被告不能针对此原因享有合同解除权。现原告所购买的商品房已经建成，只是缺乏相关验收手续，且该验收手续并不是无法完成的事项。只要被告就相关验收手续与相关验收部门进行协调，原告购买的房屋即可交付，双方签订的商品房买卖合同仍可以继续履行，合同目的仍可实现。另原告已经全额支付了购房款，履行了合同约定的义务，如解除合同，有损于合同守约方的利益，不符合诚实信用原则。故被告作出的解除合同的通知无合同依据和法律依据，应认定无效。原告主张由被告支付擅自解除合同的违约金的诉讼请求无合同依据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司于2019年6月14日作出并向原告章思敬发出的《解除商品房预售合同的通知》无效。驳回原告章思敬的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告承担125元，被告承担25元（该款原告已预交，被告承担的费用由被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 金 锋 二〇一九年十月十一日书记员 郭晓业附：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第一款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。