浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初2335号 原告（案外人）：金春蕾，女，汉族，1975年4月7日出生，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：蔡建成，瑞安市新世纪法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司温州分行，组织机构代码704320133，住所地浙江省温州市鹿城区滨江商务区A01-29地块浦发银行大厦1-4层（部分）、11-21层。 诉讼代表人邱诗琴。 委托诉讼代理人：游思照，系被告职员。 委托诉讼代理人：庄严，系被告职员。 第三人（被执行人）：温州稳立精密机械有限公司，组织机构代码76961139-6，住所地浙江省瑞安市马屿镇工业区。 法定代表人陈冰。 原告金春蕾与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行、第三人温州稳立精密机械有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡建成，被告的委托诉讼代理人游思照、庄严到庭参加诉讼；第三人温州稳立精密机械有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金春蕾向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与第三人温州稳立精密机械有限公司于2013年3月28日签订的《厂房租赁协议书》有效。2.带租拍卖第三人所有的坐落于工业区的土地使用权（权证号：瑞国用××号）。事实与理由：2013年3月28日原告与第三人签订了《厂房租赁协议书》，依据协议约定第三人将坐落于瑞安市工业园区（星宝集团隔壁）厂房中的第三幢房屋，计建筑面积2250平方米出租给原告使用，租赁期限从2013年5月1日起至2023年4月30日止，双方约定年租金为人民币27万元，租金于每年5月15日前支付等。《厂房租赁协议书》签订后，原告依约于每年的5月15日前向第三人支付租金，并对租赁厂房进行装修，用于生产经营，实际占有、使用房屋至今。原告（异议申请人）曾于2019年1月9日向本院提起案外人执行异议；本院依法举行听证后，于2019年1月23日作出（2019）浙0381执异9号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。从上述事实可以看出，2013年3月28日原告与第三人签订的《厂房租赁协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《厂房租赁协议书》真实、合法、有效，对双方当事人具有约束力。依据合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本院即使要拍卖第三人所有的坐落于瑞安市工业区的土地使用权时（权证号：瑞国用××号），也应保护原告的租赁权，带租拍卖上述厂房。 被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行答辩称：1、对于原告金春蕾的第一项诉讼请求，因被告非该协议当事方，请求法庭查实该协议。2、被告与第三人于2013年2月签订了抵押合同，因当时房屋产权未办理，所以未同时办理相关登记。根据相关规定，抵押权设立时上面的建筑同时抵押。根据物权法规定，租赁关系不得对抗登记的抵押权。请法庭不予带租拍卖。 第三人温州稳立精密机械有限公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１、关于《厂房租赁协议书》。原告金春蕾提供其与第三人温州稳立精密机械有限公司于2013年3月28日签订的《厂房租赁协议书》，被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行未提供相反的证据；结合原告现仍占有租赁的第三幢厂房及第三人将其他厂房租给其他人的事实，该《厂房租赁协议书》的真实性予以认定。2、关于银行转账记录。原告提供的2016年6月3日、同月18日向张松青分别转账9万元、18万元的《个人交易明细》，是否为其支付第三人的租金，系原告与第三人的租金履行情况，与该租赁关系能否对抗抵押权没有直接关系；故《个人交易明细》与本案没有关联性，不予采信。 经审理查明：2013年3月28日，原告金春蕾与第三人温州稳立精密机械有限公司签订一份《厂房租赁协议书》，双方约定：第三人将坐落于瑞安市工业园区（星宝集团隔壁）厂房中的第三幢厂房，计建筑面积2250平方米出租给原告使用；租期暂定十年，租期从2013年5月1日起至2023年4月30日止；双方约定年租金为人民币27万元，前5年租金不变，第6年开始租金按上年度租金额8%递增；租金每年支付，每年5月15日为支付基准日。《厂房租赁协议书》签订后，原告使用租赁厂房至今。 另查明：2013年2月4日，被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行与第三人温州稳立精密机械有限公司签订一份《最高额抵押合同》，约定以其所有的位于瑞安市工业区的瑞国用××号土地使用权作为抵押物，为其在2013年2月4日至2014年2月4日的期限内向案外人瑞安市万兴贸易有限公司连续提供的一系列授信业务提供主债权最高额为4529万元人民币的债权担保，并办理了抵押登记。2014年7月1日，温州市鹿城区人民法院作出（2014）温鹿商初字第752号民事判决，判令瑞安市万兴贸易有限公司偿还本案被告借款本金4986233.6元及利息；如未履行上述付款义务，则拍卖、变卖本案第三人位于瑞安市工业区的土地使用权，所得价款优先偿还本案被告，但优先的范围总和不超过4529万元。该判决生效后，温州市鹿城区人民法院委托本院执行；本院于2015年1月4日以（2015）温瑞执委字第5号立案执行。在执行过程中，发现该土地使用权上有未进行产权登记的建筑物，本案原告金春蕾等承租人正在使用中。本院于2018年11月22日查封了涉案土地使用权，并张贴腾空公告，责令本案第三人及本案原告等相关人员于2018年12月30日前腾空或交纳保证金十万元以上。2019年1月9日，本案原告作为异议申请人向本院提起案外人执行异议，以“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”为由请求带租拍卖被执行人的土地使用权。本院依法举行听证后，于2019年1月23日作出（2019）浙0381执异9号执行裁定书，裁定驳回本案原告的执行异议，并告知“案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼”。 本院认为，原告金春蕾与被告上海浦东发展银行股份有限公司温州分行直接就抵押之后的租赁关系能否对抗已登记的抵押权发生争议，原、被告主体适格；第三人温州稳立精密机械有限公司作为原告该租赁关系的合同相对人，该对抗能否成立存在法律上的利害关系。本案的争议焦点是抵押之后的租赁关系能否对抗已登记的抵押权，在该争议焦点基础上衍生出抵押之后的租赁关系是否有效、案外人在被执行人出租房屋时未告知抵押情况时能否主张实现抵押权不得影响其租赁权。 （一）抵押之后的租赁关系是否有效 原告请求确认其与第三人于2013年3月28日签订的《厂房租赁协议书》有效，该租赁关系是否真实、有效是原告对抗被告抵押权的基础，与本案具有关联性，应当予以审理；但是《厂房租赁协议书》对原告与第三人之间具体权利、义务的约定，除租期外与被告均没有利害冲突，应由本案原告与本案第三人另案处理，本案不予审理。 被告未提供有效的反驳证据，故原告与第三人于2013年3月28日签订的《厂房租赁协议书》的真实性、合法性应予认定。租赁权、抵押权两个民事权利发生冲突时，应当根据法律的规定或者合同的约定优先保护其中一个。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。即抵押之后的租赁关系可以有效，但是不具有对抗抵押权的效力。故本院认定租赁权涤除前，原告与第三人于2013年3月28日签订的《厂房租赁协议书》有效。 （二）案外人在被执行人出租房屋时未告知抵押情况时能否主张实现抵押权不得影响其租赁权 根据现有证据，原告在承租第三人的出租厂房时，第三人未告知原告其土地使用权抵押情况。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》在规定不动产物权依法登记发生效力的同时，也赋予包括抵押登记的不动产物权登记公示公信效力；其他人在需要时应当主动去查询、了解，不能以不知道或不知情提出抗辩。同时，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务；原告因第三人未告知出租厂房的土地使用权抵押情况而造成其租赁权不能对抗抵押权，可另案依法向第三人主张权利。故原告不能以承租厂房时第三人未告知其抵押情况来对抗被告。 （三）带租拍卖与租赁权的涤除 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，应当依法将其除去后进行拍卖。鉴于被告的抵押权设立在原告承租厂房之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，被告不同意带租拍卖应予支持；该抵押土地使用权上的租赁权应当涤除。 因事先未能掌握原告的民事主体信息，本院以张贴腾空公告形式，告知对腾空房屋主张租赁权的利害关系人向本院书面提出申请。本院受理本案原告提出的执行异议后，于2019年1月23日在（2019）浙0381执异9号执行裁定书中已经明确告知原告“本案抵押在先，租赁在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”并驳回本案原告的执行异议；故从2019年1月23日开始，该抵押土地使用权上已经涤除租赁权，《厂房租赁协议书》的履行已经被终止。 综上所述，原告与第三人于2013年3月28日签订的《厂房租赁协议书》在2019年1月23日本院涤除租赁权前有效，但是不能对抗被告在该租赁关系已设立并登记的抵押权。原告不能以承租厂房时第三人未告知其抵押情况来对抗被告。原告的租赁权对被告实现抵押权有影响，应当依法将其除去后进行拍卖；本院于2019年1月23日驳回本案原告的执行异议时，已经涤除租赁权，《厂房租赁协议书》的履行已经被终止。原告请求依法确认原告与该《厂房租赁协议书》有效及带租拍卖，其诉讼目的是确认《厂房租赁协议书》至今仍然有效并对抗被告的抵押权；原告该诉讼请求与法律不符，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，裁定如下： 驳回原告金春蕾的诉讼请求。 案件受理费5350元，由原告金春蕾负担（已预交）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  李钱胜 人民陪审员  蔡丽雅 人民陪审员  刘超卿 二〇一九年十月八日 代书 记员  许彬彬 ? 附录一：原告金春蕾提供的证据目录 证据1：原告身份证复印件1份。 证据2：被告和第三人的企业基本信息各1份。 证据3：（2015）温瑞执委字第5号执行裁定书及公告各1份。 证据4：（2019）浙0381执异9号执行裁定书及邮寄送达回执各1份。 证据5：《厂房租赁协议书》1份，《个人交易明细》2份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国物权法》 第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 （三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 （四）《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条：拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。