北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初15239号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：房秋霞，女，系公司员工。委托诉讼代理人：葛怀民，男，系公司员工。被告：倪雅莉，女，1968年6月14日出生，北京市西城区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）与被告倪雅莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰担任审判长，会同人民陪审员于腊梅、朱维元组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告均豪物业公司的委托诉讼代理人房秋霞到庭参加诉讼。被告倪雅莉经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2014年4月21日至2018年1月23日期间拖欠的物业服务费13960.73元，垃圾清运费198元，滞纳金2000元，总计16158.7元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原告自2014年4月21日开始为九洲溪雅苑小区提供物业服务。被告系该小区×区×号楼×单元×室业主，其房屋面积为209.16平米。根据原告与北京福州房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》，被告应按照以上合同规定的物业费标准交纳物业费，业主/使用人逾期不交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之五交纳滞纳金，直至交清为止。原告在涉诉小区提供物业服务期间一直按照《北京市前期物业服务合同》的标准提供物业服务，但被告到目前为止仍拖欠诉讼请求主张的物业费，原告曾多次催收无果。原告认为被告这种拖欠物业费的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求法院支持原告诉讼请求。倪雅莉经本院依法传唤未到庭应诉，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，北京福洲房地产开发有限公司（甲方，以下简称福州房地产公司）与均豪物业公司（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，合同约定物业项目名称：九洲溪雅苑（一期），建筑面积40万平方米。物业服务内容：双方应当就业主入住前的服务事宜签订书面协议，明确服务的范围、费用以及双方的权利义务等事项。业主入住前的服务范围一般包括：1、对已接收的物业进行维护。2、做好公共区域的清洁工作（施工垃圾的清理、施工场地和材料场的清洁由甲方负责）。3、协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7、协助做好安全防范工作，发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维护养护方案。10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11、发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。14、其他服务事项。物业服务标准：双方约定的服务标准延续原物业服务合同中约定服务标准。物业服务期限：前期物业服务期为5年，暂定自2014年4月20日至2019年4月19日，具体时间自甲方完成在相关部门备案，乙方收到甲方书面进场通知，并正式进驻之日起开始计算，延后5年。本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签定的物业服务合同生效的，本合同自动终止，乙方应按时撤出本物业，并及时移交物业服务用房及与物业服务有关的全部资料。物业费费用：本物业区域物业服务收费选择包干制方式。包干制：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[住宅]：1.48元/平方米/月；收费面积273000平方米；[商业]：3.00元/平方米/月；收费面积56000平方米。2、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付年度的物业服务费。此后按年度预付交纳，具体时间按原物业约定的交费时间及方式交纳物业服务费。甲方将本物业管理区域内的物业共用部位、公用设施设备统一委托乙方经营，而经营收入扣除乙方的经营成本后，剩余部分用于补贴物业费支出。停车服务费露天停车场、地下停车车库车位收费标准甲乙双方另行协商确定。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。甲方的权利义务：1、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。2、在乙方进驻15日前，提供符合办公要求的，物业服务用房。3、在乙方承接物业时，向乙方移交本物业的相关资料清单见附件六。4、在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后，负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方签字、盖章确认。5、提供物业共用部位、共用设施设备的工程验收资料，并按照质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。6、按规划设计要求，为业主户内配置电卡式计量表、燃气的输卡式计量表、远程抄送市水表；各个分区独立单独计量，例如楼道照明、车库、庭院照明、动力用电、电梯、水泵等单独计量的电表；使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价。7、解决开发建设遗留问题。8、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。乙方的权利义务：1、在正式进驻前，向甲方提交本物业的进场工作计划。2、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。3、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及委托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受委托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。4、妥善保管和正确使用，本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。5、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。6、对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理公约》的行为，采取告知、劝阻和建议等方式、督促业主和物业使用人改正。7、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施、设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内的道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。8、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方及相关业主协商解决。9、属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给协助，并对施工现场提出管理要求。10、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。业主（包括仍有未出售房屋的甲方）的权利义务：1、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。2、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。3、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况。4、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。5、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。6、按照约定交纳物业服务费和特约服务费。7、有关法律、法规和《临时管理规约》规定的其他权利义务。甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。服务期限未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效3个月前书面通知甲、乙双方；新合同生效时，本合同自动终止；乙方应当在本合同终止前移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域，并按时撤出本物业区域。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用仍由业主按本合同约定标准交纳。本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任，给甲方或业主造成损失的，一方应当承担相应的赔偿责任。业主逾期未交纳物业服务费用的，应当按照从逾期之日起，每日按欠费总额的千分之五的标准承担相应的滞纳金。除本合同第七部分规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。2、因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下方式解决：1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；2、向北京仲裁委员会申请仲裁。对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同和《临时管理规约》的内容相抵触。本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效，并作为《商品房预售合同》或《商品房现房买卖合同》的附件等相关内容。2015年1月29日，北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会（甲方【业主委员会】）与均豪物业公司（乙方物业服务企业）签订《北京市物业服务合同》，该合同约定：本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下名称：九洲溪雅苑（一期），类型：普通住宅，规划建筑面积37万平方米。规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。物业服务事项、标准及有关约定：乙方指定物业服务项目负责人为孙立公联系电话135XXXXXXXX。乙方需要更换项目负责人的，需提前征得业委会同意后方可实施，并于7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业委会决定要求更换项目负责人的，乙方应当于30日内更换。物业服务期限为壹年，自2015年1月1日至2015年12月31日。乙方提供的物业服务包括以下主要内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2、负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；3、负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设备设施明细见附件四；4、负责共有绿地、景观的养护和管理；5、负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6、负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7、其他服务事项。乙方按以下第一种方式提供住宅的物业服务：1、《住宅物业服务标准》中的二级物业服务标准，详见附件五；2、选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体服务事项和标准，详见附件五；非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取装修管理费4元/米，装修保证金住宅3000元、商业2万元、装修垃圾清运费3元/米外，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工验收后30日内将装修保证金全额退还业主，装修中造成损失的，可以用装修押金进行赔偿。业主转让或出租其物业时，应当将本合同管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用，并办理入住手续。物业服务收费：本物业管理区域内物业服务收费方式为包干制。包干制：1、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅：1.48元/平方米·月，商业物业3元/平方米·月。物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理共用区域内清洁卫生费用；（4）物业管理公用区域内绿化养护费用；（5）物业管理共用区域内秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费；（10）物业服务企业的利润。2、实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容。乙方应按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。乙方应于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合。业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的。乙方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。甲方的权利义务：1、有权要求乙方按合同约定提供物业服务，如乙方违反双方合同约定，甲方有权提出整改建议，要求乙方限期整改，如乙方未按约定时间整改完毕，甲方有权提前解除合同，由此造成的损失由乙方负责；2、监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有监督、管理、奖惩的权利；3、有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；4、参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；5、对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共有部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定：收益按20%和80%比例分配，80%为甲方所有，20%为乙方所有（不含地面车位收益，此收益不在此合同约定范围内，由甲方另行签订委托协议进行管理）；6、遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；7、按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；8、按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；9、对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；10、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务；11、对物业费的收支、盈余有监督、检查并督促物业合理使用物业费的权利。乙方的权利义务：1、根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2、按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；5、对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关部主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；6、不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动，不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；7、可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受委托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业服务行为承担责任；8、乙方实施电梯、电气以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任。9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。合同终止：任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知一个月内回复甲方。本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订各种协议的执行、物业共用部分设备设施、公共区域的查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八。违约责任：甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。除不可预见的情况外，乙方擅自无故停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。甲、乙双方在不违约的情况下均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。乙方违反本合同第十三条、第十四条的约定，擅自提高物业服务标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳。乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的，甲方可以要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按物业费20%的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按物业费20%的标准向甲方支付违约金前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。乙方违反本合同的约定，擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按物业费20%的标准向业主支付违约金，如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的，乙方应当补足。业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应按日千分之三的标准向乙方支付违约金滞纳金。业主违反本合同的约定，实施妨碍物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等相应的民事责任。除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：1、由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；2、因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的等相关内容。2016年1月1日，九洲溪雅苑业主委员会（甲方【业主委员会】）与均豪物业公司（乙方物业服务企业）续签《北京市物业服务合同》，合同约定物业服务期限为壹年，自2016年1月1日至2016年12月31日。2016年12月31日，双方物业服务合同到期后，九洲溪雅苑业主委员会（甲方【业主委员会】）与均豪物业公司（乙方物业服务企业）未续签《北京市物业服务合同》，但均豪物业公司仍继续为小区提供物业服务。2017年6月1日，业主委员会向物业公司寄送了《关于九洲溪雅苑小区物业服务终止的通知函》，其中载明，双方签订的物业服务合同已于2016年12月31日到期，物业公司提供给北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区的物业服务应于2017年6月30日终止，并称在正式解除物业管理委托关系前，物业公司对小区的管理负有责任。2017年6月2日，物业公司签收了该通知函。2018年1月20日，均豪物业公司（甲方）、业主委员会（乙方）双方签署了《关于九洲溪雅苑小区物业管理交接协议》，协议对双方的交接事宜进行了约定，该协议载明：一、双方确认甲方自2014年4月21日入驻本小区提供物业服务。二、甲方要求的由乙方免费提供使用期一年的办公室用来追讨服务期间的物业费的要求，因物业管理用房的使用权归业主大会决定，乙方无权决定，甲乙双方按物业行业惯例进行协商。三、因小区公共水管损坏，甲方垫付的维修费用，乙方协助甲方向相关责任方进行追偿。四、物业交接之日，甲乙双方应将涉及物业的水表、电表、燃气表底进行抄底记录，以物业交接之日为据，之前所产生的水、电、燃气及通讯、网络等费用由甲方负责结清，之后的费用由乙方承担。在物业交接日后,由乙方统一管理。甲方应协助乙方或乙方指定第三方到相关单位办理用户名称变更手续。五、在物业交接之日前，甲方如有对小区业主做出优惠事项的承诺，收取的业主押金等由甲方自行解决，由此产生的纠纷由甲方负责。六、乙方须在小区公共显著位置张贴通知要求并号召业主向甲方缴纳所欠物业服务费。七、根据物业相关法规的要求，甲方有义务移交小区的相关设备、设施、通讯器材、办公设备等现有相关资料及系统，包括但不限于小区内的相关资料图纸、业主资料等资料交由乙方，并做好书面移交手续。在物业交接之日，小区内涉及物业管理的公共设施、共用设备等依据现状由双方进行交接。交接时，对于公共设施共用设备的破损丢失损坏情况由甲乙双方签字确认。交接后，小区设备、设施交接时正常使用的设备设施的维护保养义务由乙方负责与甲方无关。八、甲方应提供物业交接之日为止的业主交费记录，作为协议附件，以便乙方今后小区管理工作的顺利开展。九、对于甲方为了小区服务所与第三方签署的相关协议，所有协议由乙方进行审核，确实合法合规符合小区业主利益的协议由乙方承接。因解除合法合规符合小区业主利益的协议给甲方造成损失的，由乙方进行赔偿。十、甲方所聘小区物业管理从业人员，均由甲方妥善处理、安置，不得影响乙方正常工作秩序。十一、设备交接过程中，如有短时间难以辨别的问题，甲方应在规定时间内继续配合乙方对设备的检修、验收工作，确保交接无遗漏。十二、在物业交接前，由于小区的物业管理而发生的经济纠纷以及相关物业管理责任，由甲方承担，直至纠纷问题彻底解决。物业交接后，小区的物业管理即由乙方正式接管，乙方自2018年1月24日接管小区之后所发生的一切物业管理责任由乙方承担。十三、双方商定，2018年1月23日进行资料交接，2018年1月24日开始进行现场查验交接。十四、本协议中如有未列出的其他问题由双方协商解决。相关债权债务的处理方式，交由仲裁机构或法律途径解决等相关内容。2018年1月22日，业主委员会与均豪物业公司进行了图纸交接，业主委员会负责人刘斌在《九洲溪雅苑图纸交接清单》上进行了签字确认。签署交接协议之后，双方陆续进行了相关设备设施的交接。2018年5月23日，业主委员会向本院表示均豪物业公司已经完全退出物业服务区域，不再占用物业服务用房。另查，被告系北京市房山区×镇×区×号×层至×层×单元×房屋的业主，房屋建筑面积为209.16平方米。在均豪物业公司为涉案小区提供物业服务期间被告未交纳过物业费，且均豪物业公司为涉案小区提供物业服务期间给被告代缴了三年的垃圾清运费198元（每户每年66元）。再查，2016年7月，九洲溪雅苑小区部分业主联名要求召开业主大会。2016年10月14日北京市房山区长阳镇人民政府发布《关于指定李连生作为九洲溪雅苑小区临时业主大会会议工作组组长的通知》。2016年10月29日工作组组长李连生公告《关于九洲溪雅苑小区业主临时大会工作组业主报名参选业主代表情况》。2016年12月18日工作组公告《业主委员会委员候选人产生办法》。2017年2月6日至2017年3月26日工作组召开临时业主大会会议，决定罢免原业主委员会全体委员同时选举出业主刘斌、王喆、解炳先、姜秋立、付红宇、晋国常、唐玉荣、高爱梅、邓莎为新业主委员会委员。2017年3月29日九洲溪雅苑小区临时业主大会工作组发布《九洲溪雅苑临时业主大会会议决议通告》。2017年4月9日九洲溪雅苑临时业主大会工作组发布《九洲溪雅苑小区临时业主大会选举结果公告》，公布了前述临时业主大会会议决议。后北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会在长阳镇政府备案。2017年5月20日九洲溪雅苑小区业主委员会发布《九洲溪雅苑临时业主大会会议决议通告》，公告临时业主大会会议决定授权业委会采用招投标方式选聘新物业公司的决议。2017年5月8日至2017年5月17日九州溪雅苑小区召开临时业主大会，决定授权业委会采用招投标方式选聘新物业公司。经本院到北京市房山区长阳镇政府调查，《九洲溪雅苑临时业主大会会议决议通告》因程序违法，已被口头告知不再予以执行。案外人北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主苏贵春（原业主委员会委员，职务为业主委员会主任）、周恩海曾分别以业主撤销权纠纷为案由向本院提起诉讼，起诉北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会，均要求1、判令撤销2017年3月29日以及2017年4月9日通告中罢免原业主委员会全体委员，同时选举业主刘斌、王喆、谢炳先、姜秋立、付红宇、晋国常、唐玉荣、高爱梅、邓莎为新业主委员会委员的决议；2、判令撤销被告于2017年5月20日通告授权业主委员会采用招投标的方式选聘新物业公司的决议。本院经审理认为苏贵春、周恩海未能举证证明其个人合法的民事权益受到了临时业主大会决议的侵害，也未能证明临时业主大会召开程序违法，故苏贵春、周恩海要求撤销《九洲溪雅苑临时业主大会会议决议通告》和《九洲溪雅苑小区临时业主大会选举结果公告》的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，就苏贵春、周恩海要求撤销《九洲溪雅苑临时业主大会会议决议通告》的诉讼请求，经过本院调查，该决议在作出过程中违反了相关的法律规定，应予以撤销。2017年12月28日，本院作出了（2017）京0111民初13791、13792号民事判决书，均判决：一、撤销北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区临时业主大会于二〇一七年五月二十日作出的“授权业委会采用招投标方式选聘新物业公司”的决议。二、驳回苏贵春、周思海的其他诉讼请求。再查，案外人北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会曾于2017年10月18日以物业服务合同纠纷为由起诉均豪物业公司至本院，要求：1.判令被告退出物业服务区域、移交物业办公用房小区S05号办公楼（约300平米）、移交相关设施，参照合同附件四确定为（1、垂直电梯65部；2、沟渠3个、蓄水池2个、化粪池7个、雨水井85个、低压配电柜27个、配电箱81个；3、公共照明路灯136个、草坪灯53个、物业管理区域外围护栏及围墙、高压水泵、水箱4个、污水泵125个、中水及设备4套；4、消防泵、消防泵房2套、水箱喷淋2套、中控室、探头；5、机动车停车场84个；6、自行车库；7、垃圾中转站；8、信报箱65个；9、值班室；10、人防区域；11、地下空间；2.判令被告移交物业服务所必需的相关资料，参照合同附件五确定为（1、移交竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图、房屋管线布线图，2、设备设施安装、使用和维护保养记录，3、业主名单）和由其代管的专项维修资金、清算物业服务费。本院经审理认为，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修基金的，人民法院应予支持。业主委员会与物业公司签订的《北京市物业服务合同》的履行期限已经届满，物业公司在期满后理应退出，物业公司辩称业主委员会就此次起诉事项未经业主大会决议，未经授权而提起诉讼，已超出业主大会执行者的身份，就此本院认定如下，《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，但本案业主委员会起诉要求物业公司退出服务区域并移交相关设备设施等是基于双方签订的物业服务合同期限已经届满，而并非物业服务合同履行期间要求解聘物业公司，故业主委员会在本案中的起诉不需要经过业主大会决议；同时物业公司辩称业主委员会现有诉讼纠纷，主体资格是否合法尚不确定，而根据本院查明的事实，我院已驳回了案外人周恩海要求撤销《九洲溪雅苑临时业主大会会议决议通告》和《九洲溪雅苑小区临时业主大会选举结果公告》的诉讼请求，本案亦无证据证明业主委员会主体资格不合法，故对于物业公司的该项辩称本院不予采纳。本案物业服务合同已经到期，业主委员会起诉要求物业公司退出服务区域具有事实和法律依据，但鉴于本案审理过程中物业公司已经退出物业服务区域、移交办公用房和相关设施，故对于该项诉讼请求本院不再支持；关于业主委员会要求物业公司移交物业服务所必须的相关资料的诉讼请求，因双方签订物业管理交接协议后，物业公司向业主委员会移交了相关图纸，业主委员会虽称相关资料未全部移交完毕，但经本院多次询问亦未能向本院说明具体名称和数量，诉讼请求不明确，本院不予审理；关于业主委员会要求物业公司移交代管的专项维修资金的诉讼请求，因该资金并非由物业公司代管，故业主委员会的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；关于业主委员会要求物业公司清算物业费的诉讼请求，因业主委员会并非交纳物业费的义务主体，亦非主张退还物业费的权利主体，故其该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。遂本院于2018年8月28日，作出了（2017）京0111民初18431号民事判决书，判决：驳回北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区业主委员会的全部诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，首先，福洲房地产公司与均豪物业公司签订的《北京市前期物业服务合同》以及九洲溪雅苑业主委员会与均豪物业公司签订的《北京市物业服务合同》对小区内的业主产生约束力，业主应当依约履行交纳物业费的合同义务；其次，虽然2017年度九洲溪雅苑业主委员会未与均豪物业公司续签订的《北京市物业服务合同》，但基于以下情形涉案小区的业主仍应按2016年度九洲溪雅苑业主委员会与均豪物业公司签订的《北京市物业服务合同》的约定给付均豪物业公司2017年度的物业费：一、2016年度九洲溪雅苑业主委员会与均豪物业公司签订的《北京市物业服务合同》中约定：任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方；但九洲溪雅苑业主委员会并未在双方签订的2016年《北京市物业服务合同》期满3个月前书面通知均豪物业公司不再续约；且2017年度均豪物业公司仍继续为涉案小区提供了物业服务；二、因物权法第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，又因2017年12月28日本院判决撤销了北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区临时业主大会于2017年5月20日作出的“授权业委会采用招投标方式选聘新物业公司”的决议；换言之，北京市房山区长阳镇九洲溪雅苑小区临时业主大会作出的解聘均豪物业公司的决定并未成立；故2017年6月1日，九洲溪雅苑业主委员会向均豪物业公司寄送的《关于九洲溪雅苑小区物业服务终止的通知函》不能视为双方物业服务关系已于2017年6月30日终止；且该通知函还称在正式解除物业管理委托关系前，物业公司对小区的管理负有责任;三、2018年1月20日，九洲溪雅苑业主委员会与均豪物业公司签署了《关于九洲溪雅苑小区物业管理交接协议》，该协议载明:九洲溪雅苑业主委员会自2018年1月23日接管小区之后所发生的一切物业管理责任由九洲溪雅苑业主委员会承担；换言之，该协议应为双方就终止物业服务关系达成合意；第三，虽然2017年6月1日九洲溪雅苑业主委员会向均豪物业公司寄送的《关于九洲溪雅苑小区物业服务终止的通知函》不能视为双方物业服务关系已于2017年6月30日终止，但可以表明2017年度物业服务期限届满后九洲溪雅苑业主委员会不再续约，且2018年1月20日九洲溪雅苑业主委员会与均豪物业公司签署了《关于九洲溪雅苑小区物业管理交接协议》，故均豪物业公司主张要求涉案小区支付至2018年1月1日至同年1月23日期间的物业费本院难以支持；第四，因被告系涉案小区的业主，且自均豪物业公司于2014年4月21日给涉案小区提供物业服务后未给付过物业费，故均豪物业公司要求被告给付拖欠的物业费，于法有据，本院予以支持；经本院核算，被告应给付均豪物业公司2014年4月21日至2017年12月31日物业费的数额（1351天、日物业费10.1772元）为13749.41元，对于均豪物业公司主张过高部分本院难以支持；第五，因均豪物业公司代被告给付了垃圾清运费198元，故均豪物业公司要求被告给付垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持；第六，均豪物业公司要求被告支付滞纳金，因均豪物业公司作为物业公司应当完善物业服务，提高服务标准，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，减少与业主之间的矛盾，故均豪物业公司的该项主张，本院不予支持；第七，虽均豪物业公司提供的物业服务有需要整改之处，但并不构成对合同主要义务的根本违反，且未对被告造成实质性损害，另，均豪物业公司应当积极听取业主的意见，加强服务意识，对业主反映的情况应当予以排查，对属于自身存在的问题应及时采取补救措施予以消除，并向业主反馈，对不属于自身问题应及时向业主作出答复及公示，并积极协助业主解决；第八，倪雅莉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、倪雅莉于本判决生效之日起十日内给付北京市均豪物业管理股份有限公司二〇一四年四月二十一日至二〇一七年十二月三十一日的物业费及垃圾清运费13947.41元。二、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，由倪雅莉负担（于判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由倪雅莉负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  于腊梅人民陪审员  朱维元二〇一九年十月二十八日书 记 员  刘欣然