北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初5531号原告：杨祖雄，男，1967年9月6日出生，汉族，无业，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。被告：陈恩法，男，1975年6月5日出生，汉族，农民，住河北省民权县。第三人：陈延静，男，1962年11月20日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告杨祖雄与被告陈恩法房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，经杨祖雄申请，本院依法追加陈延静为本案第三人参加诉讼。原告杨祖雄的委托诉讼代理人陈明东，被告陈恩法及第三人陈延静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨祖雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除杨祖雄与陈恩法于2016年2月4日签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈恩法赔偿杨祖雄租赁房屋的改造装修费用1186571元，并退还剩余租金22303元（自2017年9月8日至2018年2月4日）；3、诉讼费由陈恩法承担。诉讼中，杨祖雄撤回第一项诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为：判令陈恩法向杨祖雄支付欠款730000元，并退还剩余租金22303元（自2017年9月8日至2018年2月4日）。事实和理由：2006年2月4日，杨祖雄与陈恩法签订《房屋租赁合同》，约定陈恩法将坐落于北京市房山区（长阳镇×××村）“晋陇轩饭店”南侧的42间房屋租赁给杨祖雄，租赁用途为生产、办公、公寓出租，租期为2016年2月4日至2019年2月4日，年租金为55000元，一年一付。协议签订后，杨祖雄支付租金至2018年2月4日，投资1186571元对承租房屋进行改造、装修，改造完成后正常经营。2017年9月8日，北京市房山区长阳镇人民政府向杨祖雄下发了长政催字【2017】第069号《催告书》，要求2017年9月13日拆除租赁房屋。至此，杨祖雄终止经营，但双方未能就赔偿达成一致意见。综上，为维护合法权益，杨祖雄特依据《民事诉讼法》等相关法律的规定诉至法院，恳求判如所请。陈恩法辩称，1、我与杨祖雄签订的合同已经自行终止。2、杨祖雄要求赔偿投资建房改造费用没有任何法律依据和证据。3、不同意退还全部租金，与杨祖雄已经达成协议，不应该再退还任何租金，与杨祖雄本人协商的730000元中包括杨祖雄应当向杨庄子村交纳的电费4万多，这个电费已经由陈延静垫付了。陈延静辩称，我与杨祖雄没有合同关系，我是涉案场地的第一承租人，从杨庄子村租过来的，所有拆迁手续都是我办的，杨祖雄的诉求跟我无关，不参与意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨祖雄向法庭提交的北京房山区长阳镇×××鸿福公寓投资修建明细，其未提供陈延平证言，本院不予采信；北京市房山区长阳镇人民政府催告书、授权委托书，本院对真实性不持异议；证明及欠条，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月1日，陈延静（承包方、乙方）与北京市房山区长阳镇×××村社区股份经济合作社（发包方、甲方）签订《土地承包合同书》，约定甲方将集体所有农用地2．13亩出租给乙方承包，进行养殖经营，该土地区域为：东至冯云青，南至张连荣，北至杨文新，西至苏爱民；承包期自2013年12月1日起至2016年11月30日止。后陈延静（甲方）与陈恩法（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方延平养殖场将2．13亩出租给乙方使用，延平养殖场经营，该土地区域为：东至冯云青，南至张连荣，北至杨文新，西至苏爱民。2016年2月4日，陈恩法（出租方）与杨祖雄（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定陈恩法现将坐落于（长阳×××村）晋陇轩饭店南侧的42间房屋租赁给杨祖雄使用，租金一年一付，不得违约，年租金人民币55000元；杨祖雄租赁该房屋用于生产办公、公寓房出租，杨祖雄可根据自己的经营特点自行改造、装修，并利用二层可用面积自行加盖12间房屋；租赁期为三年，两年内如遇政府征收土地，陈恩法必须赔偿杨祖雄按国家赔偿标准所投资建房改造的费用，若第三年遇政府征收土地，杨祖雄无条件搬出，合同自然终止，陈恩法不承担杨祖雄损失；合同同时约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，陈恩法将涉案房屋交付给杨祖雄使用，杨祖雄将租金交纳至2018年2月4日。2017年9月18日，北京市房山区长阳镇人民政府向“杨庄子航峰汇鑫”发出长政催字【2017】第069号催告书，载明，你单位在杨庄子村西南建设的砖混库房、车间未取得乡村建设规划许可证，镇政府依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十八条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条第一款之规定，镇政府于2017年9月8日对你单位下达了长政限拆字【2017】第095号限期拆除通知书，要求你单位于2017年9月13日前自行拆除违法建设，而你单位至今未履行；请于本催告书送达之日起三日内履行上述义务，如对履行义务有陈述、申辩意见，请在前述期限内向镇政府提出；无正当理由，逾期仍不履行义务，长阳镇政府将依法组织拆除。2018年1月，涉案房屋被拆除。后双方因赔偿问题产生纠纷，杨祖雄将陈恩法诉至法院，要求赔偿损失并退还租金。诉讼中，本院依法追加陈延静为第三人参加诉讼。庭审中，杨祖雄主张陈恩法应当支付其欠款730000元，并向法庭提交陈延静、陈恩法、杨群木三方签字的证明及陈恩法书写的欠条各一份。“证明”中载明，陈延静2013年在×××社区股份经济合作社承包2．13亩土地，地上物及房屋由陈延静、陈恩法、杨群木三人共建，归三人所有，2017年拆迁给三人地上物补偿款共计3757113元，陈延静的地上物补偿款分2007113元，陈恩法地上物补偿款分1750000元，陈恩法地上物补偿款分给杨群木730000元，三方共同认可，签字生效。“欠条”中载明，陈恩法欠杨群木730000元。同时，杨祖雄提交其对杨群木的授权委托书，载明，本人杨祖雄现委托杨群木为我的委托人，被委托人根据授权以我的名义处理北京市房山区×××村晋陇轩饭店南侧与陈恩法租赁合同投资项目相关的所有事宜，我都予以承认。陈恩法对上述主张及证据均予以认可，陈延静不予认可，称三方签字的“证明”并非其真实意思，但其未提供证据证明。庭审中，杨祖雄主张其于2017年9月底搬离涉案房屋，涉案房屋于2018年1月拆除，陈恩法认可涉案房屋拆除时间，不认可杨祖雄搬离时间，辩称拆除的时候涉案房屋还有人居住，但未提供证据证明，也未提供充分证据证明2017年9月底之后杨祖雄仍在继续使用房屋。庭审中，陈恩法辩称其与杨祖雄本人协商的730000元中包括杨祖雄应当向杨庄子村交纳的电费4万多，杨祖雄不予认可，陈恩法未提供证据予以佐证。本案审理过程中，本院向北京市长阳新城投资有限责任公司调取了该公司（甲方）与陈延静（乙方）签订的《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目拆迁补偿协议》、《北京市集体土地上（非住宅）房屋拆迁估价结果报告》及《长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目非住宅测绘报告》。其中，协议约定，乙方被拆迁非住宅房屋位于房山区长阳镇×××村；甲方向乙方支付拆迁补偿款共计3882251元；估价结果报告及测绘报告载明被拆迁房屋坐落于北京市房山区长阳镇×××村长政南街与长阳路交叉口南侧100米。另，在法庭辩论终结前，双方均未向法庭提交涉案房屋合法的建设规划或审批手续。双方均认可杨祖雄承租的涉案房屋是建设在陈延静向北京市房山区长阳镇×××村社区股份经济合作社租赁的土地范围内，在被拆迁房屋范围内。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明事实，涉案房屋的建设并未取得合法的建设规划或审批手续，双方就该房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。由于长阳镇06、07街区棚户区改造和环境整治项目的开展，涉案房屋在拆迁范围内，致使涉案房屋无法继续使用，北京市房山区长阳镇人民政府于2017年9月18日发出催告书，杨祖雄自认其于2017年9月底搬离，陈恩法应当返还杨祖雄2017年10月1日至2018年2月4日的房屋占有使用费，故杨祖雄要求陈恩法返还房屋占有使用费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，具体返还房屋占有使用费的期间及金额以本院核实为准。经核实，2017年10月1日至2018年2月4日的房屋占有使用费为19137元，杨祖雄要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。虽然陈恩法辩称涉案房屋于2018年1月拆除时还有人居住，但其未提供证据证明，也未提供充分证据证明2017年9月底之后杨祖雄仍在继续使用房屋，故该抗辩意见，本院不予采纳。杨祖雄经陈恩法同意对涉案房屋进行了扩建，对因拆迁导致的损失，陈恩法应当承担相应的赔偿责任。经陈延静、陈恩法及杨祖雄三方协商，陈恩法同意将地上物补偿款分给杨祖雄730000元，并书写欠款730000元的欠条。现杨祖雄要求陈恩法支付赔偿款730000元，于法有据，本院予以支持。陈恩法辩称其与杨祖雄本人协商的730000元中包括杨祖雄应当向×××村交纳的电费4万多，杨祖雄不予认可，陈恩法未提供证据证明，该抗辩意见，本院不予采纳，电费问题可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、陈恩法于本判决生效之日起十日内给付杨祖雄赔偿款730000元。二、陈恩法于本判决生效之日起十日内退还杨祖雄房屋占有使用费19137元。三、驳回杨祖雄其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11323元，由杨祖雄负担48元（已交纳），由陈恩法负担11275元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  付 雪人民陪审员  于腊梅人民陪审员  白荣连二〇一九年十月二十五日书 记 员  张晓曦