河北省沙河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0582民初1632号 原告吕守军，男，1959年5月5日生，汉族，农民，初中文化，群众，住沙河市。 委托代理人王璐卫，男，河北守敬律师事务所律师。 被告秦振方，男，1985年7月17日出生，汉族，农民，初中文化，群众，现住沙河市。 被告秦振霄，女，1987年8月10日出生，汉族，农民，初中文化，群众，现住沙河市。 二被告共同委托代理人崔五现，男，沙河市法律援助中心法律工作者。 被告秦振雷，男，1983年10月4日出生，汉族，农民，现住沙河市。 原告吕守军与被告秦振方、秦振霄、秦振雷案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告吕守军及委托代理人王璐卫、被告秦振方、被告秦振霄及共同委托代理人崔五现到庭参加诉讼，被告秦振雷经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告吕守军诉称，我与被告于2017年3月8日签订了房屋买卖合同，根据合同约定，被告将涉案房产沙河市，以市场价39万元转让给我。且该房产早已经交付使用。我对房产进行了装修并且入住至今，期间的物业费、电费、水费由我本人支付，依据法律相关规定，我已经支付合理的房产借款，房产交付使用，房屋买卖合同合法有效，已取得了房产的实际所有权，没有办理过户的原因是开发商的原因导致，满足作为案外人依法取得该房产的所有权法定情形。因此特提出诉讼。原告诉请：1、依法停止执行（2019）冀0582执348号民事裁定书并解除对该房产的查封。2、依法判决被告承担案件诉讼费用。原告提交证据如下：1、（2019）冀0582执异23号执行裁定书；2、2017年3月8日房屋买卖合同；3、二手房转让交接清单及手续及中介费收据；4、收据及工商银行转账单；5、2019年7月24日收据一张；6、2019年4月17日沙河市康桥水榭物业管理处出具的证明；7、银行贷款基本信息表和银行还款业务凭证单；8、沙河市不动产中心出具的情况说明；9、三份邢台市中级人民法院判决书，作为本案参考。 被告秦振方、秦振霄辩称，本案涉案执行房产位于沙河市，编号为ＣＦ-2000-0171商品房买卖合同购买人是秦振雷，签订时间是2011年3月7日。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。第十八条规定“预查封效力等同于正式查封”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封。扣押、冻结。但同时满足三个条件，即支付全部价款、合法实际占有、以及对未办理过户登记手续无过错”。本案中吕守军不能证明其已支付全部价款，也不能证明合法实际占有，也不能证明对未办理过户登记手续无过错。吕守军与秦振雷所谓签订的房屋转让合同，未办理产权转移登记，未到房管处办理变更房产证、申报手续备案。即未办理商品房预售合同登记变更备案手续。吕守军与秦振雷签订的房屋转让合同不具备合法性。秦振雷与邢台安泰房地产开发有限公司签订的涉案商品房买卖合同，秦振雷仅享有债权，即房屋所有权移转登记的请求权。涉案房屋财产秦振雷不具备涉案房产出卖人资格。因此，秦振雷与吕守军的房屋转让合同不具备合法性。综上所述，吕守军提起案外人执行异议之诉不具备排除执行要件。法院应当依法维持执行（2019）冀0582执348号执行裁定书，拍卖被执行人秦振雷名下位于沙河市康桥水榭13号楼1单元201号房产。被告提交证据如下：ｌ、沙河市人民法院作出的（2018）冀0582民初168号民事裁定书；2、2018年7月9日沙河市人民法院作出的（2018）冀0582民初168号民事判决书、2018年11月16日邢台市中级人民法院作出的（2018）冀05民终3371号民事判决书；3、沙河市房产管理中心出具的沙河市商品房预售合同备案信息查询证明，编号20190026号；4、证人段某，奚玲珍，董小延，秦珍苏证明材料；5、秦振雷与秦珍苏短信截图。 被告秦振雷未答辩。 经庭审质证，被告秦振方、秦振霄对原告证据质证意见如下：1、对证据一，真实性无异议、合法性无异议，证明目的不认可，原告所说房产已经合法转移给原告是错误的，证明原告不能排除强制执行；2、对证据二，房屋买卖合同真实性无法查证，因秦振雷与其妻子在2014年离婚；3、对证据三、真实性无法查证；4、对证据四，转账单真实性无法查证，因为是复印件，涉案房产按揭贷款银行是农业银行，不是工商银行；5、对证据五，真实性无异议，该证据与本案无关，证明目的我方不认可。对证明合同有效我方不认可；6、对证据六真实性不认可，应当出具发票，并不是物业出具证明；7、对证据七，真实性认可，但记载的名字是秦振雷，不是原告，该证据证明是秦振雷支付了余款，不是原告；8、对证据八质证意见为只要没有办理不动产证就不符合法律规定；9、对证据九，真实性认可，对证明目的不认可，当时涉案房产是秦振雷名下房产，三被告因此产生纠纷。原告对被告秦振方、秦振霄提交证据质证意见如下：1、对证据一、二、三，真实性无异议。但与本案与原告诉讼请求无关，也证明不了被告主张；2、证据四，证言与本案事实和原告诉讼请求没有关系，证明不了事实；3、证据五，真实性有异议，该截图与本案无关，因此被告所提供的上述证据不具有案件事实有关联性的情况，原告不予认可。 对下列证据：1、（2019）冀0582执异23号执行裁定书；2、沙河市不动产中心出具的情况说明；3、沙河市人民法院出具的（2018）冀0582民初168号民事裁定书；4、2018年7月9日沙河市人民法院出具的（2018）冀0582民初168号民事判决书、2018年11月16日邢台市中级人民法院出具的（2018）冀05民终3371号民事判决书；5、沙河市房产管理中心出具的沙河市商品房预售合同备案信息查询证明，编号20190026号；6、2017年3月8日房屋买卖合同；7、二手房转让交接清单及手续及中介费收据；8、收据及工商银行转账单；9、2019年7月24日收据一张；10、2019年4月17日沙河市康桥水榭物业管理处出具的证明；11、银行贷款基本信息表和银行还款业务凭证单；12、沙河市不动产中心出具的情况说明，已经双方质证，本院予以确认。 经审理查明，被告秦振雷、秦振方和秦振霄系同胞兄妹，后三兄妹因房产继承问题发生纠纷。在审理过程中，秦振方、秦振霄提出保全申请，本院于2018年6月29日作出（2018）冀0582民初168号民事裁定书，查封秦振雷名下房产一处（位于沙河市。后本院于2018年6月29日作出（2018）冀0582民初168号民事判决，秦振雷不服上诉。河北省邢台市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）冀05民终3371号民事判决，判令：一、撤销河北省沙河市人民法院（2018）冀0582民初168号民事判决；二、秦振雷于本判决生效后十日内支付秦振方26667元及利息（利息自2010年5月25日起至2018年6月25日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、秦振雷于本判决生效后十日内支付秦振霄26667元及利息（利息自2010年5月25日起至2018年6月25日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回秦振方、秦振霄的其他诉讼请求。判决生效后，被告秦振雷一直未履行生效法律文书确定的义务，河北省沙河市人民法院出具（2019）冀执348号执行裁定书，裁定拍卖被执行人秦振雷名下位于沙河市康桥水榭13号楼1单元201号房产。2019年4月24日吕守军向本院提出书面异议，本院受理后，依法作出（2019）冀0582民初执异23号执行裁定书，裁定：驳回案外人吕守军的异议。吕守军于2019年6月3日提起执行异议之诉。 另查明，2017年3月8日原告与被告秦振雷夫妻二人签订了房屋买卖合同，双方约定被告秦振雷夫妻二人将位于沙河市出卖给原告吕守军，协议约定该房产总价值为390000元。2017年3月8日原告吕守军向被告秦振雷支付首付款213152元。 在案件审理期间，原告吕守军于2019年7月24日将涉案房产剩余3万元尾款交付本院执行庭。原告于2019年7月24日将本案涉案房产银行贷款余额139,516.45元付清，解除了银行的抵押权。 再查明，沙河市不动产登记中心出具情况说明，不动产登记应当依照当事人的申请进行。由开发单位提出申请并提交不动产首次登记相关申请材料，将房屋等不动产登记到开发单位名下（办理大证），然后由开发单位和业主共同提出申请，并提交转移登记相关申请材料，办理转移登记，将房屋等不动产登记到业主名下（办理小证）。目前我局未收到康桥水榭开发商关于该小区相关不动产申请。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定如下：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院于2018年6月29日作出（2018）冀0582民初168号民事裁定书查封涉案房产之前，吕守军已经与秦振雷签订了买卖涉案房屋的合同，并且已经实际占有了该涉案房产，该事实有原告提交的2017年3月8日房屋买卖合同、二手房转让交接清单及手续及中介费收据、沙河市康桥水榭物业管理处出具的证明及原告提交的证明材料予以证实。原告吕守军在审理期间已经将剩余3万元尾款交付本院执行庭，并将本案涉案房产银行贷款余额139,516.45元付清，解除了银行的抵押权。且原告吕守军与被告秦振雷未能办理过户登记手续的原因并非因吕守军自身原因造成，因此应当认定原告吕守军对涉案房产享有足以排除强制执行的合法民事权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 不得执行河北省沙河市人民法院（2018）冀0582民初168号民事裁定书查封的位于沙河市。 案件受理费7,150元，由被告秦振雷、秦振方、秦振霄负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  刘永信 人民陪审员  刘俊婕 人民陪审员  赵 明 二〇一九年十月八日 书 记 员  杨 召 ——