浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终5213号上诉人（原审原告）：朱维芳，男，1958年6月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人（原审原告）：金水凤，女，1962年6月16日出生，汉族，住浙江省乐清市。上列二位上诉人共同委托诉讼代理人：叶思慧、赵蓓蕾，浙江杭天信（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：缪金荣，男，1958年9月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：张雪彩，女，1957年1月5日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：陈定耀，男，1955年12月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：陆友安，男，1965年7月23日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：胡正豹，男，1965年4月14日出生，汉族，住浙江省乐清市，现羁押于金华监狱。上诉人朱维芳、金水凤因与被上诉人缪金荣、张雪彩、陈定耀、陆友安、胡正豹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人叶思慧、赵蓓蕾，被上诉人张雪彩到庭参加诉讼，其余被上诉人均未到庭。本案现已审理终结。朱维芳、金水凤上诉请求：撤销原判，依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人缪金荣、张雪彩、陈定耀、陆友安、胡正豹承担。事实和理由：温州是农村宅基地“三权分置”试点，政策上支持农村人口单间转让宅基地，陈定耀、陆友安与胡正豹签订的《卖契》应有效。陈定耀、陆友安仅着手搭建了屋基和房屋钢结构，就转让给了缪金荣、张雪彩，由缪金荣、张雪彩建设涉案8层房屋。原审法院生效的（2017）浙0382执异90号裁定及（2018）浙0382民初859号民事判决已确认上述建房事实，并认定上诉人为涉案不动产实际权利人。在缪金荣、张雪彩怠于向陈定耀、陆友安主张权利，陈定耀、陆友安怠于向胡正豹主张权利的情况下，上诉人只能按照代位权原则向陈定耀、陆友安、胡正豹主张权利。涉案房产具有建设工程规划许可证、浙江省建设工程规划核实确认书，经向不动产登记部门咨询，是可以办理权证登记手续的。张雪彩辩称，同意上诉人朱维芳、金水凤的上诉意见，愿意过户。其余被上诉人均未答辩。朱维芳、金水凤于2019年2月27日向一审法院起诉请求：（1）判令确认原告朱维芳、金水凤与被告缪金荣、张雪彩于2009年12月3日签订的《房屋买卖协议书》有效；（2）判令确认被告缪金荣、张雪彩与被告陈定耀、陆友安于2008年5月20日签订的《契约》有效；（3）判令确认被告陈定耀、陆友安与被告胡正豹于1993年10月25日的《卖契》有效；（4）判令五被告立即协助俩原告办理坐落于乐清市的两间土地使用权〔权证号为：乐政集用（2009）第36-896号，宗地号：036-001-1031-000〕上的东边一间土地使用权及地上房产（土地面积：39.16平方米，建筑面积：440.72平方米）的不动产权证登记手续；（5）判令五被告承担本案诉讼费等俩原告为实现诉讼目的所支付的费用。一审法院认定事实：1993年10月25日，被告胡正豹与被告陈定耀达成一份《卖契》，约定被告胡正豹将约280㎡的土地使用权及地上临时棚结构以30000元的价格转让给被告陈定耀，同时被告陈定耀和陆友安受让了胡正豹二个建房指标。2001年，被告陈定耀和陆友安经虹桥镇建强村村民小组同意，陆续从村民处受让坐落在米市路北侧的5间地基（包括涉案的地基），并使用胡正豹的二个建房指标着手搭建屋基及房屋钢结构。2006年9月28日，被告胡正豹出具委托书，委托被告陈定耀办理80㎡用地工程、地籍登记和房产确权等。同日，被告陈定耀以被告胡正豹名义向乐清市规划建设局缴纳了涉案土地违建罚款10000元。被告陈定耀于2007年8月20日、2007年9月13日以被告胡正豹名义分别向乐清市国土资源局、乐清市缴纳了耕地开垦费1120元、违法建房行政处罚款15120元、道路设施配套费20000元。2007年10月8日，乐清市规划建设局作出登记为被告胡正豹名字的《建设工程规划许可证》（证号：2007浙规证035040886号），准许在涉案土地上建设建筑面积为320㎡二间四层的房屋。2008年5月20日，被告陈定耀、陆友安与被告缪金荣达成一份《契约》，约定被告陈定耀、陆友安将涉案的两间土地使用权及地上附着物以人民币198万元的价格转让给被告缪金荣。之后，被告缪金荣、张雪彩（系缪金荣之妻）在涉案两间土地上建房八层。2009年4月5日，乐清市人民政府颁发登记为被告胡正豹名字的《集体土地使用证》（权证号：乐政集用2009第36-896号，地号：036-001-1031-000），确认涉案土地使用权面积为80㎡。2009年12月3日，原告金水凤与被告张雪彩达成《房屋买卖协议书》，约定被告张雪彩将涉案两间土地中的东边一间土地使用权及地上房屋以225万元的价格转让给金水凤。同时协议书中明确：“1、被告张雪彩已收取定金人民币10万元；2、房屋楼层罚款由被告张雪彩方理直；3、因房产证目前未办出，金水凤扣住押金人民币50万元，等证件办齐并过户后，再将该50万元支付给被告张雪彩。”2009年12月17日，原告朱维芳、金水凤与被告缪金荣、张雪彩又签订了一份《契约》，进一步确认被告缪金荣、张雪彩将涉案两间土地中的东边一间土地使用权及地上房屋以人民币225万的价格转让给俩原告。在此期间，俩原告根据《房屋买卖协议书》及《契约》的约定，向被告缪金荣、张雪彩支付了房屋价款175万元，由被告张雪彩亲笔出具的一份《收条》为凭。之后，原告朱维芳、金水凤对受让房屋进行装修并居住至今。2012年12月3日，乐清市住房和城乡规划建设局作出《乐住规建告字2012第04026号告知书》，要求于2012年12月7日前缴纳违建罚款99688.10元。2012年12月6日，被告缪金荣以被告胡正豹名义缴纳上述罚款。2013年3月14日，乐清市住房和城乡规划建设局作出《浙江省建设工程规划核实确认书》（编号：浙规核字第2013-0382C0014号），确认登记为胡正豹名字的坐落在建筑面积为920.63㎡。一审法院认为，被告陈定耀、陆友安与被告胡正豹于1993年10月25日签订的《卖契》，该《卖契》达成时，涉案土地上无合法建造的房屋，故该《卖契》因违反我国现行法律法规关于宅基地使用权不能单独转让的规定，不能确认为有效。但后续被告陈定耀、陆友安在被告胡正豹授权下以其名义审批建房，房屋系陈定耀、陆友安出资所建，被告胡正豹亦认可所建房屋实际归陈定耀、陆友安所有，故一审法院对上述事实予以确认，被告陈定耀、陆友安享有涉案房屋的处分权。关于被告陈定耀、陆友安与被告缪金荣于2008年5月20日签订的《契约》，被告张雪彩与原告金水凤于2009年12月3日签订的《房屋买卖协议书》，当事人意思表示真实，未违反相关法律法规的规定，应为有效。关于俩原告主张五被告协助其办理不动产权证登记手续，因被告胡正豹、陈定耀、陆友安并非原告朱维芳、金水凤的合同相对人，故原告无权要求该三位被告协助办理权证登记手续；因本案不动产未办理初始登记，仅办理土地登记且登记在被告胡正豹名下，故原告要求被告缪金荣、张雪彩协助办理权证登记手续，不具有现实可履行性，故对于原告该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款第（五）项，第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“一、确认原告金水凤与被告张雪彩于2009年12月3日签订的《房屋买卖协议书》有效；”“二、确认被告缪金荣与被告陈定耀、陆友安于2008年5月20日签订的《契约》有效；”“三、驳回原告朱维芳、金水凤的其他诉讼请求。”“本案受理费80元，减半收取40元，由原告朱维芳、金水凤负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，对农村宅基地使用权的流转，法律未作绝对禁止性规定。胡正豹与陈定耀于1993年10月25日签订的《卖契》，未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效。合同法第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”故胡正豹因上述《卖契》对陈定耀负有协助办理不动产登记的义务。陈定耀、陆友安因其与缪金荣签订的《卖契》，张雪彩因其与金水凤签订的《房屋买卖协议书》，均负有协助办理不动产登记的义务。缪金荣因与张雪彩的夫妻关系应向朱维芳、金水凤夫妻承担义务。本案为不动产连环买卖，各个合同的出卖人应依次向买受人承担协助义务，最终买受人有权要求各相关人承担协助义务。因此，在朱维芳、金水凤依法办理涉案不动产登记过程中，缪金荣、张雪彩、陈定耀、陆友安、胡正豹均应予以协助。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初2496号民事判决第一项、第二项。二、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初2496号民事判决第三项。三、确认胡正豹与陈定耀于1993年10月25日签订的《卖契》有效。四、对朱维芳、金水凤依法办理坐落于乐清市的两间土地使用权〔权证号为：乐政集用（2009）第36-896号，宗地号：036-001-1031-000〕上的东边一间土地使用权及地上房产（土地面积：39.16平方米，建筑面积：440.72平方米）的不动产登记，缪金荣、张雪彩、陈定耀、陆友安、胡正豹均负有协助义务。本案受理费80元，减半收取40元；二审案件受理费80元，由缪金荣、张雪彩、陈定耀、陆友安、胡正豹负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇一九年十月二十九日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁