河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初8807号原告：张红兴，男，1979年6月27日出生，汉族，住石家庄市长安区。委托诉讼代理人：李扬，河北张国庆律师事务所律师。被告：洪美男，女，1978年3月13日出生，朝鲜族，住三河市燕郊开发区。第三人：兴业银行股份有限公司三河支行，住所地三河市燕郊开发区汉王路119号，统一社会信用代码91131082594316146。负责人：段晓光。原告张红兴与被告洪美男、第三人兴业银行股份有限公司三河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红兴委托诉讼代理人李扬到庭参加诉讼。被告洪美男、第三人兴业银行股份有限公司三河支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张红兴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行其与原告之间的《存量房屋买卖合同》及《主体变更协议》，将其名下的位于燕郊高新区房屋过户至原告名下；2、依法判令由原告代被告向第三人兴业银行股份有限公司三河支行清偿全部剩余银行按揭贷款(约38万元，以法院核实金额为准)，第三人兴业银行股份有限公司三河支行配合办理解除抵押登记手续；3、依法判令被告向原告赔付违约金12万元；4、依法判令被告赔偿原告居间服务费、贷款服务费、评估费、过户费等合计21000元；5、依法判令被告赔偿原告为维权所支付的律师费、保函费等合理费用21800元(暂计)，以及原告为涤除兴业银行股份有限公司三河支行享有的抵押权而超出总房款垫付的费用8万元(以法院核实金额准)；6、依法判令被告承担本案保全费。事实和理由：2018年8月1日，被告与案外人尹金英签订《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》等系列合同，约定被告将其所有的坐落于富地广场一期6-1-2503号房屋出卖给案外人尹金英，房屋成交总价为60万元，其中定金15万元，首付款30万元(含定金)。因案外人尹金英与原告系夫妻关系，三方决定将房屋登记在原告名下，原、被告与案外人尹金英于2019年1月28日签订《主体变更协议》，约定案外人尹金英将其与被告合同约定的权利义务概括转移给原告，由原告取代案外人尹金英的合同地位作为涉案房屋的买受人，享有合同约定的权利并履行义务。根据合同约定被告应于房本下来，原告打完首付日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，并在贷款机构通知批贷后30日内，原、被告双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。2018年8月11日，被告将涉案房屋交付给了案外人尹金英并办理了物业变更登记手续，至2019年1月28日，原告已向被告付清全部首付款30万元，2019年2月21日贷款银行已经批贷。根据合同约定被告应于2019年1月28日前还清银行剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，并应于2019年3月23日前共同办理房屋所有权转移登记手续。但被告至今未还清银行贷款，并拒绝配合原告办理过户手续，严重侵害了原告的合法权益。被告购买涉案房屋时向第三人贷款47万元，并以涉案房屋为第三人设立了抵押权，截至目前尚欠第三人贷款余额38万元左右，原告自愿先行垫付该笔剩余银行尾款，以涤除第三人就涉案房产享有的抵押权，实现房产过户。同时根据《存量房买卖合同》及补充协议的约定，因被告拒绝还款解押及配合原告办理过户手续的违约行为，需按照房屋总价款的20%向原告支付违约金，并赔偿原告为维权所支付的律师费、保函费等合理费用。此外，根据《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》相关约定，被告仍需赔偿原告向居间方三河市兴达置业房产经纪有限公司的居间服务费、贷款服务费、评估费、过户费等合计21000元。综上，为维护原告合法权益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告洪美男未作答辩。第三人兴业银行股份有限公司三河支行未作陈述。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据材料：1.《存量房买卖合同》。证明（1）被告于2018年8月1日与案外人尹金英签订房屋买卖合同，将其所有的坐落于富地广场一期6-1-2503号房屋出卖给案外人尹金英，房屋成交总价为60万元，首付款30万元，拟贷款金额30万元；（2）若被告违约，原告有权要求被告承担原告为维权所支付的律师费、保险费等合理费用。2.《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》。证明（1）被告、案外人尹金英委托三河市兴达置业房产经纪有限公司提供居间服务及过户、按揭代理服务，约定由案外人尹金英支付居间服务费、贷款服务费、过户服务费共计18000元；（2）双方约定若支付上述服务费用的一方为守约方，则可向违约方追偿该笔费用。3.《补充协议》。证明（1）被告应于涉案房本下来，案外人尹金英打完首付日向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续，并在贷款机构通知批贷后30日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；（2）合同约定被告若出现逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋总价款的20%向案外人尹金英支付违约金，三河市兴达置业房产经纪有限公司收取的费用不予退还，应由被告直接赔付给买受方案外人尹金英。4.三河市寓璟物业服务有限公司收费凭证2张、转账凭证1张及钥匙收条一份。证明被告向案外人尹金英交付了房屋，完成了物业交接，并由案外人尹金英支付了物业费1925元、物业过户费20元，案外人尹金英当日收房后将涉案房屋委托给三河市兴达置业房产经纪有限公司代管。5.收条2张。证明案外人尹金英在合同签订后按照合同约定先后向被告支付了购房款16万元（含定金15万元）。6.《主体变更协议》。证明经原、被告与案外人尹金英三方协商一致，案外人尹金英将其与被告约定的权利义务概括转移给原告，由原告取代案外人尹金英的合同地位作为涉案房屋的买受人，享有合同约定的权利并履行义务，案外人尹金英已向被告支付了购房款16万元及居间费用12000元，均视为原告支付。7.不动产权证书复印件1份。证明涉案房屋于2018年12月5日完成不动产登记。8.中国银行交易流水明细清单。证明2019年1月28日为办理贷款需要，被告先将其已经收取的购房款16万元转入原告账户，原告再一次性向被告转账30万元，支付了合同约定的全部首付款。9.收款收据4张。证明原告已于2019年1月28日向三河市兴达置业房产经纪有限公司支付了居间服务费12000元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元及评估费3000元，上述合计21000元。10.结婚证复印件一份。证明原告与案外人尹金英于2004年4月22日结婚，双方系夫妻关系，案外人尹金英履行合同的行为可视为原告夫妻双方履行了相应的合同义务。11.微信聊天截图2张及《合同履行通知书》照片一份。证明原告委托中介公司于2019年3月28日向被告洪美男发出合同履行通知书，要求其继续履行合同，办理还款解押手续，并告知其贷款银行已经于2019年2月21日批贷。后中介公司又于2019年9月2日再次向被告洪美男发送合同履行通知书，两次通知被告均收到并做出了回复。12.《委托代理合同》及发票、保险单及发票，证明原告为维权支出了律师费20000元，保险费1800元。本院经查明认定事实如下：2018年8月1日，案外人尹金英与被告在三河市兴达置业房产经纪有限公司的居间介绍下，签订了《房屋买卖业务交易签约合订本》。该合订本包括以下签约文件《存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《办理按揭贷款和过户告知单》。同日，案外人尹金英、被告和三河市兴达置业房产经纪有限公司又签订了《补充协议》。上述签约材料证实，2018年8月1日，案外人尹金英以抵押贷款的方式购买被告名下的坐落于三河市房屋，房屋总价款60万元；案外人尹金英于2018年8月1日向被告支付定金15万元，《买卖合同》签署时，该定金视为首付款的一部分；房本下来15日之内，案外人尹金英支付被告首付款30万元；被告应于定金交付半个月内，将涉案房屋交付案外人尹金英；被告应于房本下来、案外人尹金英打完首付款日，向涉案房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续；被告和案外人尹金英应于房本下来1个月内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构通知批贷后30日内，被告与案外人尹金英共同办理房屋所有权转移登记手续。案外人尹金英于房屋买卖合同签订的当日向被告支付定金15万元，于2018年12月22日又向被告支付10000元充入首付款。被告已将涉案房屋交付给了案外人尹金英。涉案房屋已于2018年12月5日完成不动产登记。2019年1月28日，原、被告与案外人尹金英三方达成了《主体变更协议》。原告与案外人尹金英系夫妻关系。原告系案外人尹金英的丈夫。三方在《主体变更协议》中约定：1.自协议签订之日起，案外人尹金英与被告的合同权利义务概括转移给原告，原告取代案外人尹金英的合同地位作为涉案房屋买受人，享有合同约定的权利并履行义务；2.案外人尹金英向被告支付的购房款16万元及已向居间方支付的12000元，均视为原告为履行合同所支付的购房款和居间费用。《主体变更协议》的当日，原告完成了首付款30万元的支付。被告收到首付款后，没有向涉案房屋原贷款机构办理还贷解押手续，涉案房屋第三人的抵押权目前还没有消灭。原告诉请被告赔偿违约金12万元，称依据的是《补充协议》第四条第二款：“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”案外人尹金英与被告、居间方三河市兴达置业房产经纪有限公司签订的《补充协议》以被告为甲方、案外人尹金英为乙方、居间方三河市兴达置业房产经纪有限公司为丙方。该补充协议约定：“第四条违约责任：2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，按按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”原告诉请被告赔偿原告居间服务费、贷款服务费、评估费、过户费等合计21000元，称依据的是《补充协议》第四条第二款：“甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”另依据《居间服务合同》第四条第三款、《过户、按揭代理合同》第四条第一款均约定了原告作为守约方有权向违约方追偿居间代理费，并由违约方承担过户服务费、贷款服务费、评估费。被告、案外人尹金英、居间方三河市兴达置业房产经纪有限公司三方签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》均以被告为甲方、案外人尹金英为乙方、居间方三河市兴达置业房产经纪有限公司为丙方。《居间服务合同》约定：“第四条违约责任：。（三）。甲方和乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。”“第三条各方的权利和义务：。（三）除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。”《过户、按揭代理合同》约定：“第四条违约责任：1.甲、乙双方如未按照本合同约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。”原告诉请被告支付原告为涤除第三人享有的涉案房屋抵押权而超出总房款垫付的费用8万元，但没有提供证据证明该费用已经发生。原告诉请被告赔偿为维权所支付的律师费，其主张依据的是《房屋买卖合同》第八条和《合同法》第一百一十三条，房屋买卖合同》第八条约定了在被告一房二卖导致原告不能取得涉案房屋所有权证的情况下，原告有权要求被告承担返还房款，支付利息，赔偿违约金等法律责任；《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务，不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约造成的损失。被告与案外人尹金英签订地《存量房买卖合同》约定：“第八条甲方（被告）将本合同房屋出卖给第三方，导致本合同不能履行，买受人因此不能取得房屋所有权证的，乙方（案外人尹金英）有权解除房屋买卖合同，要求甲方自退房通知送达之日起15日内退还乙方全部已付款。同时要求甲方承担乙方为维权所支付的律师费等合理费用。”原告为提起本次诉讼，已支付河北张国庆律师事务所律师费20000元。原告为申请财产保全，向中国大地财产保险股份有限公司廊坊中心支公司三河营销服务部支付诉讼保全责任保险保险费1800元。本院认为，原、被告与案外人尹金英三方达成的《主体变更协议》没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效协议。这样，原告就取代了案外人尹金英的合同主体地位，成为了涉案房屋买卖合同一方当事人，被告为出卖人，原告为买受人。案外人尹金英与被告签订的各类合同或协议，对原告具有约束力。涉案房屋设有抵押权，在抵押权没有消灭的情况下本院原本不能够判决合同强制履行，但因原告愿为被告清偿债务消灭抵押权，所以，此种情况下原告要求履行与被告之间的房屋买卖合同，本院予以支持。案外人尹金英与被告之间的房屋买卖合同，除定金条款外，其他部分有效。定金条款约定的定金，超过了合同标的的20%，超过的部分应为无效，考虑到定金支付的当天就转化为首付款，对原、被告之间履行涉案房屋买卖合同不产生实质影响，故本院在此予以指出，但不作无效处理。原告要求被告赔偿违约金，所依据的合同条款是合同当事人预先约定的合同解除后承担违约责任条款，在原告要求继续履行合同的前提下，本院不能支持原告的该项主张。原告要求被告赔偿原告居间服务费、贷款服务费、评估费、过户费，所依据的是合同条款均系合同解除或不能履行情况下产生的请求权，其该项请求本院不予支持。原告诉请被告支付原告为涤除第三人享有的涉案房屋抵押权而超出总房款垫付的费用8万元，但没有提供证据证明该费用已经发生，故原告的该项请求权可待实际费用发生后另行诉讼解决。原告诉请被告赔偿为维权所支付的律师费，其该项请求与其主张的事实依据相矛盾，本院不予支持。原告诉请被告支付因申请法院财产保全而支付的保险费1800元，其该项请求于法有据，本院予以支持。原告主张被告履行涉案房屋买卖合同时，对所欠被告房款没有提及，本院为了平衡原、被告之间的利益，也为尽可能地解决原、被告之间的争议，将对原告所欠被告房款一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告洪美男继续履行其与原告张红兴之间的涉案房屋买卖合同；二、原告张红兴于本判决生效之日起十日内，代被告洪美男向第三人兴业银行股份有限公司清偿涉案房屋所欠贷款，消灭涉案房屋抵押权，第三人有协助义务；三、原告张红兴消灭涉案房屋抵押权的款项从所欠被告洪美男房款中扣除。如果原告张红兴消灭涉案房屋抵押权的款项超出所欠被告洪美男房款，超出部分原告张红兴可以对被告洪美男行使追偿权；四、原告张红兴于消灭涉案房屋抵押权后30日内办理涉案房屋【冀（2018）三河市不动产权第0035282号，坐落：燕郊高新区迎宾路东侧、规划路南侧富地广场一期6号办公楼6-1-2503】产权过户登记手续，被告洪美男有协助义务；五、被告洪美男于本判决生效后十日内，给付原告张红兴支付的诉讼保全责任保险保险费1800元；六、驳回原告张红兴其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11428元，减半收取计5714元；财产保全费3500元，以上共计9214元，由被告洪美男负担（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  冯海峰二〇一九年十月三十日书记员  高海侠