广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0282民初1727号原告：中国建设银行股份有限公司南雄支行,住所地为广东省南雄市大成街9号。负责人：刘世海，系该支行行长。委托诉讼代理人：谭璐婷，系广东韶大律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾靖琪，系广东韶大律师事务所律师。被告：卢道通，男，汉族，1987年7月13日出生，住广东省南雄市，被告：南雄市顺雄实业投资有限公司，住所地为南雄市青云西路银兴花园1区2-3幢77号门店。法定代表人：朱建华，系该公司经理。委托诉讼代理人：董志华，系广东能法律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司南雄支行与被告卢道通、南雄市顺雄实业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司南雄支行的委托诉讼代理人曾靖琪、被告南雄市顺雄实业投资有限公司的委托诉讼代理人董志华到庭参加诉讼，被告卢道通经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司南雄支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告卢道通签订的《个人住房（商业用房）借款合同》(合同编号：440101834-2012-20161290555，以下简称“《借款合同》”)，并确认该合同项下的贷款立即到期；2.判决被告卢道通向原告清偿贷款本息合计190804.8元，其中本金179915.07元，利息10889.73元（含罚息、复利）（利息暂计至2019年5月25日止，之后的利息仍按《借款合同》约定的贷款利率、逾期贷款罚息利率计算至清偿之日止）；3.判决被告卢道通承担本案律师费16500元；4.判决被告南雄市顺雄实业投资有限公司对上述被告卢道通应清偿的贷款本息及相关费用承担连带清偿责任；5.判决原告对位于南雄市珠玑镇旅游大道B-2地块2幢商住楼704的抵押物有权处分，并享有优先受偿权；6.本案的所有诉讼费、保全费等均由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，原告与被告卢道通签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告卢道通向原告借款200000元，借款期限为180个月，即从2016年3月25日至2031年3月25日止，贷款利率为浮动利率，当年年利率为4.9%，借款逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，采取等额本息还款法。在合同签订时的贷款利率水平下，首月归还金额为1571.19元。借款的担保方式为抵押加阶段性保证，被告卢道通以所购房产南雄市珠玑镇旅游大道B-2地块2幢商住楼704为上述贷款做抵押担保，被告南雄市顺雄实业投资有限公司提供连带保证。2016年3月25日，原告向被告卢道通发放了贷款200000元，但被告卢道通未按合同约定如期还款。截止至2019年5月25日，被告卢道通拖欠贷款合计190804.8元，其中本金179915.07元，利息10889.73元（含罚息、复利）。经原告多次催收，被告卢道通至今仍未能清偿上述欠款，被告卢道通逾期还款的行为已构成违约，应按照《借款合同》的约定承担逾期还款的违约责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决如所请。被告南雄市顺雄实业投资有限公司辩称，1.关于被告卢道通逾期还款违约的情况，我方不是很清楚，请求法庭查清楚金额、利息等情况，依法作出认定和判决；2.我方支持和同意原告对涉案房屋即南雄市珠玑镇旅游大道B-2地块2幢商住楼704房享有优先受偿权，与本案基本相同的案件（2019）粤0282民初773号民事判决书也作出了这样的判决；3.原告诉请我方对被告卢道通应承担的还款责任承担连带责任没有事实和法律的依据：第一，根据双方合同的约定，我方只在担保合同签订和生效后、涉案房屋的抵押登记手续办好前承担保证责任，我方已经按照合同约定办好涉案房屋的抵押登记手续，不应再承担保证责任；第二，原告也已经主张对涉案发房屋的优先权，其主张优先权的基础和前提就是涉案房屋抵押权已经成立；第三，贵院已经生效的（2019）粤0282民初773号民事判决书也已经确定了案件的基本事实，基于相同的审判思路，我方不应承担保证责任，请求人民法院驳回原告要求我方承担连带责任的诉讼请求。被告卢道通经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房销售贷款合作协议书》、贷款借据、个人贷款支付凭证、不动产登记证明、个人贷款对账单、拖欠明细、《委托代理协议》等证据组织当事人质证并进行了审查，上述证据形成合法，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年1月6日，原告与被告南雄市顺雄实业投资有限公司签订《商品房销售贷款合作协议书》，协议约定，被告南雄市顺雄实业投资有限公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及原告为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告南雄市顺雄实业投资有限公司为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止。被告南雄市顺雄实业投资有限公司至今未能给被告卢道通办妥《房屋所有权证》，涉案房产也没有办理抵押登记。2016年2月4日，被告卢道通与被告南雄市顺雄实业投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，被告卢道通向被告南雄市顺雄实业投资有限公司购买南雄市珠玑镇旅游大道B-2地块2幢商住楼704号房，该商品房总价为293437元，以贷款方式付款，被告卢道通应于2016年2月4日前支付首期房款93437元，余款200000元向原告申请贷款支付。同日，被告南雄市顺雄实业投资有限公司出具收据载明收到被告卢道通支付的首期房款93437元。2016年2月5日，被告卢道通为购置上述房产，与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告卢道通向原告借款200000元，借款期限为180个月，即从2016年3月25日至2031年3月25日止，贷款利率为浮动利率，当年年利率为4.9%，借款逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，采取等额本息还款法。担保方式为抵押加阶段性保证，被告卢道通作为抵押人，以其购买的南雄市珠玑镇旅游大道B-2地块2幢商住楼704号房为该笔借款提供抵押，并办理了预告登记手续。被告南雄市顺雄实业投资有限公司作为保证人在《商品房销售贷款合作协议书》约定的保证范围及保证期限内承担保证责任。同时约定，被告卢道通不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则构成违约，原告有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，解除双方的借贷关系。经被告卢道通委托，原告将200000元借款发放至被告南雄市顺雄实业投资有限公司账号。贷款发放后，截止2019年5月25日，被告卢道通尚欠借款本金179915.07元，利息10889.73元（含罚息、复利），共计190804.8元。原告因本案诉讼与广东韶大律师事务所签订《委托代理协议》，广东韶大律师事务所接受原告的委托，指派谭璐婷律师、曾靖琪律师承办本案的代理工作，律师费为16500元。本院认为，被告卢道通与被告南雄市顺雄实业投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，原告与被告卢道通签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系当事人的真实意思表示，合同合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方均应按合同约定全面履行义务。被告卢道通为购置房产向原告申请贷款，原告依约向被告卢道通发放了贷款，被告卢道通理应履行还款义务。截止2019年5月25日，被告卢道通尚欠借款本金179915.07元，利息10889.73元（含罚息、复利），共计190804.8元。同时，因被告卢道通不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告有权按照合同约定宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，解除双方的借贷关系。故原告诉求解除其与被告卢道通签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告卢道通清偿贷款本息，理据充分，本院予以支持。至于原告诉求被告卢道通支付律师费16500元，因双方在借款合同中有约定，且原告与广东韶大律师事务所签订了《委托代理协议》，律师收费也符合广东省律师收费标准，故对于原告的该项诉求，本院予以支持。被告卢道通以其南雄市珠玑镇旅游大道B-2地块2幢商住楼704号房为上述借款提供抵押，并办理了预告登记手续。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，故原告诉求对涉案抵押物有权处分，并享有优先受偿权，本院不予支持。原告与被告南雄市顺雄实业投资有限公司签订的《商品房销售贷款合作协议书》不违反法律规定，合法有效。被告南雄市顺雄实业投资有限公司应在原告与被告卢道通签订的《个人住房（商业用房）借款合同》生效之日起，至被告南雄市顺雄实业投资有限公司为被告卢道通办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交原告保管之日止的期间为被告卢道通的上述债务承担连带责任保证。而涉案房产仅办理了抵押预告登记，不能视为已办妥抵押登记，被告南雄市顺雄实业投资有限公司仍应对被告卢道通的债务承担连带保证责任。故原告诉求被告南雄市顺雄实业投资有限公司对上述被告卢道通应清偿的贷款本息及相关费用承担连带清偿责任，本院予以支持。被告卢道通经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司南雄支行与被告卢道通签订的《个人住房（商业用房）借款合同》[合同编号：440101834-2012-20161290555]；被告卢道通应在本判决生效十五日内将贷款本金179915.07元及其利息（其中计至2019年5月25日止的利息为10889.73元，2019年5月25日之后的利息按借款合同约定的贷款利率、逾期贷款罚息利率计算至清偿之日止），并将本案的律师代理费16500元一并支付给原告中国建设银行股份有限公司南雄支行；被告南雄市顺雄实业投资有限公司对被告卢道通的上述第二项债务承担连带清偿责任；驳回原告中国建设银行股份有限公司南雄支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2205元，保全申请费1520元，合计3725元，由被告卢道通、南雄市顺雄实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  何纪源二〇一九年十月十四日书记员  贺晓航