成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初4480号 原告：傅娴，女，1981年5月11日出生，汉族，住成都市温江区。 原告：马强，男，1982年3月24日出生，回族，住成都市温江区。 被告：成都市鼎民商业经营管理有限公司。住所地：成都市温江区温泉大道二段166号14栋2层203号。 法定代表人：李强，总经理。 委托诉讼代理人：彭颖，四川汇圣律师事务所律师。 原告傅娴、马强与被告成都市鼎民商业经营管理有限公司（以下简称鼎民公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傅娴、马强、被告鼎民公司的委托诉讼代理人彭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告傅娴、马强向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告双方签订的租赁合同；2．判令被告立即支付所欠租金61,996.09元，违约金12,399.22元；3．要求所欠租金按银行同期贷款利息计算；4．本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第一项诉讼请求，不主张解除合同；主张违约金按银行贷款利率计算至款项支付完毕。事实和理由：2014年8月25日，原告出资购买了成都天来房地产开发有限公司（以下简称天来公司）开发的位于温江区温泉大道二段166号“天来国际广场”的商业用房，面积21.91平方米，并按天来公司要求将该商业用房出租给天来公司的子公司鼎民公司。原、被告于2014年8月25日签订了租赁合同，约定租赁期限从2015年12月31日起至2024年12月31日止；租金从2015年12月31日计算按季度支付，且约定了租金增幅；被告逾付租金，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，连续三个月未支付，甲方有权解除合同，乙方应在30日内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额20%支付违约金；双方还约定了其他事项。合同生效后，被告前二年还能按约支付租金，但从2017年起，被告就未按合同约定履约，直到2019年被告拖欠租金已达8个季度，截止2019年12月31日已拖欠原告租金61,996.09元。从2017年起，原告要求被告履行合同，支付租金，被告以各种理由推诿。2019年4月又承诺将尽快解决租金问题，但事后被告仍不理睬。 被告鼎民公司辩称，同意原告撤回第一项诉讼请求，但原告不得再以同样理由解除合同。违约金按贷款利率计算过高，愿意代扣代缴税费。 经审理查明，2014年8月25日，傅娴、马强与天来公司签订《商品房买卖合同》及附件，购买了天来公司开发的天来国际广场11幢3层218号商铺，总价款为362,021元，付款方式为贷款方式付款，约定交房时间为2015年9月30日前。 同日，傅娴、马强（甲方）与鼎民公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定，根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并予以同意。 第二条约定，甲方出租给乙方经营管理的商铺位于温江区，建筑面积21.91平方米。 第三条约定，租赁期限从2015年1月1日起至2024年12月31日止。租期届满后，同等条件下，乙方享有优先承租权。（2015年1月1日起至2019年12月31日为包租期，2020年1月1日起至2024年12月31日为分成期。） 第四条约定，2019年12月31日之前按照商铺建筑面积确定含税租金标准及支付方式，逐年按季度支付。2016年1月1日至2016年12月31日，年回报率为7.5%，季租金为6,787.89元；2017年1月1日至2017年12月31日，年回报率为8%，季租金为7,240.42元；2018年1月1日至2018年12月31日，年回报率为8.5%，季租金为7,692.95元；2019年1月1日至2019年12月31日，年回报率为9%，季租金为8,145.47元。租金按季度支付：即在前述期限内，每一季度前（1月1日-1月15日支付第一季度租金，4月1日-4月15日支付第二季度租金，7月1日-7月15日支付第三季度租金，10月1日-10月15日支付第四季度租金）支付当季度租金至甲方指定的银行账户。 第七条约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2．连续三个月未支付，甲方有权解除合同。甲方根据本款解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起30天内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额的20%向甲方支付违约金；甲方要求继续履行合同的，合同继续履行。 同日，傅娴、马强向鼎民公司出具一份《授权委托书》，授权鼎民公司代其查验案涉房产并进行接收。 鼎民公司未向傅娴、马强支付2017年第二、三、四季度、2018年第四季度及2019年的租金。庭审中，傅娴、马强同意鼎民公司代扣代缴税费，对鼎民公司提出按7.85%暂扣个人房屋出租税费、按房屋面积除以楼栋总楼层乘以2.5元暂扣土地使用税的计算方式无异议，案涉房屋所在楼栋总楼层为5层。 上述事实，有当事人的陈述，傅娴、马强提交的当事人身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《租赁合同》《授权委托书》、收据等证据在案佐证。经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，傅娴、马强与鼎民公司签订《租赁合同》依法成立并生效。鼎民公司应向傅娴、马强支付的租金2017年为21,721.26元（7,240.42元×3个季度），其中暂扣税费为1,716.07元（21,721.26元×7.85%＋21.91平方米÷5层×2.5元）；2018年为7,692.95元，其中暂扣税费为614.85元（7,692.95元×7.85%＋21.91平方米÷5层×2.5元）；2019年（截至法庭辩论终结之日的2019年10月23日）为26,518.03元（8,145.47元×3个季度＋8,145.47元÷90天×23天），其中暂扣税费为2,092.62元（26,518.03元×7.85%＋21.91平方米÷5层×2.5元）。扣除暂扣的税费后，鼎民公司还应向傅娴、马强支付租金51,508.7元，相应税费由鼎民公司代缴。 《租赁合同》第七条约定，乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1．逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2．连续三个月未支付，甲方有权解除合同。甲方根据本款解除合同的，乙方应当自甲方解除合同通知到达之日起30天内将标的物交还甲方，并按本合同未到期租金总额的20%向甲方支付违约金；甲方要求继续履行合同的，合同继续履行。虽然鼎民公司逾期付款的情节符合解除合同的条件，但傅娴、马强要求继续履行合同，亦符合合同约定。第二款中未约定继续履行情况下的违约金计算方式，故参照前款约定的“按日向甲方支付逾期应付款万分之一”的标准计算每期逾期付款违约金较为公平合理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市鼎民商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向傅娴、马强支付截至2019年10月23日的租金51,508.7元及违约金（违约金计算方式：1．以7,240.42元为基数，自2017年4月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；2．以7,240.42元为基数，自2017年7月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；3．以7,240.42元为基数，自2017年10月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；4．以7,692.95元为基数，自2018年10月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；5．以8,145.47元为基数，自2019年1月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；6．以8,145.47元为基数，自2019年4月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；7．以8,145.47元为基数，自2019年7月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算；8．以2,081.62元为基数，自2019年10月16日起至款项付清之日止，按每日万分之一的标准计算）； 二、驳回傅娴、马强的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取830元，由成都市鼎民商业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 二〇一九年十月二十八日 书记员  李雨潼