福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初7125号 原告:肖文清，女，1970年12月11日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：谢岳，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶明，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 被告：南安市柳城房地产开发有限公司，住所地：福建省南安市柳城街道办事处成功街242号。 法定代表人：林志明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢清峰，福建泉南律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所执业律师。 原告肖文清与被告南安市柳城房地产开发有限公司(以下简称“柳城公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖文清的委托诉讼代理人谢岳，被告柳城公司的委托诉讼代理人连梅明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖文清向本院提出诉讼请求：1.解除肖文清与柳城公司于2017年6月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.柳城公司向肖文清返还已付购房款1245015元及利息（其中利息包括以375015元为基数自2017年9月13日起至2017年11月12日，按银行同期贷款利率即年利率4.9%计算合计2812.61元，及以1245015元为基数自2017年11月13日起至实际交付之日止按银行同期贷款利率即年利率4.9%计算的利息）；3.柳城公司向肖文清支付违约金1245.01元。事实和理由：2017年6月29日，肖文清向柳城公司购买了柳城公司开发建设的坐落于南安市柳城西溪滨江片区滨江豪园小区（丽水湾畔优家.尚海）xxx号楼xxx室房产，双方就此签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，该商品房建筑面积130.15平方米，单价每平方米9566元，总金额1245015元，柳城公司应在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合合同约定条件的商品房交付肖文清使用。若柳城公司逾期交房超过90日，肖文清有权解除合同，应当书面通知柳城公司，柳城公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日，按照银行同期贷款基准利率给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1％向买受人支付违约金。购房合同签订当后，肖文清依约向柳城公司支付了全部购房款1245015元，但柳城公司至今未按《商品房买卖合同（预售）》约定向肖文清交付符合约定条件的房屋。柳城公司逾期交房超过90日，已经严重地违反了《商品房买卖合同（预售）》的约定。肖文清依约有权解除合同。肖文清于2019年6月24日通知柳城公司解除上述《商品房买卖合同（预售）》。同时，因合同约定的违约金明显过低，不足以弥补肖文清的损失，肖文清依法有权要求增加违约金。为此，提起本案诉讼。 柳城公司辩称，第一，肖文清要求解除讼争《商品房买卖合同（预售）》的诉求没有任何事实根据和法律依据，应依法予以驳回。柳城公司已于2019年7月27日在《泉州晚报》刊登《查验、交房通知》，告知肖文清诉争房屋已具备交房条件，并通知肖文清于2019年8月6日后到售楼处办理查验、交房手续，根据合同约定，诉争房屋应自2019年8月6日起视为已交付。本案诉争《商品房买卖合同（预售）》不满足合同约定的解除条件，根据合同约定柳城公司因中、高考因素、天气因素及停水、停电因素，可延期交付交房的天数共计160天，扣除后，案涉房屋的约定交房时间应为2019年6月9日。故柳城公司逾期交房的时间并未超过90日，不满足合同约定的解除条件。从维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费的角度出发，若非出卖人的违约行为构成根本性违约，不宜解除诉争《商品房买卖合同（预售）》。第二，肖文清主张违约金过高没有事实和法律依据，依法应予驳回。综上，应驳回肖文清的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：柳城公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司。位于南安市柳城西溪滨江片区滨江豪园小区（丽水湾畔优家.尚海）系柳城公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2017年6月29日，肖文清与柳城公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（该合同包含附件十一的《补充协议》等内容），约定肖文清购买柳城公司开发的址在南安市柳城西溪滨江片区滨江豪园小区（丽水湾畔优家.尚海）xxx号楼xxx室房产，预测建筑面积共130.15平方米，单价为每平方米9566元，总金额1245015元。肖文清应于2017年6月29日前支付首期房价款375015元，余款870000元向银行申请贷款支付。第七条约定，付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：【商业贷款】买受人应当于2017年6月29日前支付首期房价款375015元，占全部房价款的约20％，余款870000元向银行申请贷款支付。第八条约定，逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2中方式处理：1、按照预期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、见附件十一。第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1（该比率应当不低于第1（1）项中的比率）的违约金。第二十五条约定，送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。第二十八条约定，补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》第四条约定，房屋交接：1、出卖人所建商品房如遇下列特殊原因，可据实延期交房：（1）遭遇不可抗力；（2）6级（含）以上大风、雨天24小时内降水达25ｍｍ；（3）35℃以上高温天气，本地区遭遇重大××等突发事件；（4）遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；（5）遇到政府行为：如市府及相关部门要求禁止施工作业或变更工程；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定；市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工及小区内配套设施无法使用；政府（包括行政单位、事业单位、国有企业）应建设的基础设施、配套工程等未到位或更改；（6）买受人逾期付款（包括逾期办结银行按揭贷款手续）或缴纳合同及本补充协议相关费用的，不管实际付款的时间是在合同约定的交房时间之前还是之后，出卖人交房的期限可相应顺延；（7）其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。……3、出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，亲自或授权委托人（授权委托书须经政府公证机关公证）持有关文件前往指定地点办理交接手续。如买受人未能在规定时间内办理交接手续，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并视为接收该房产。自通知的交房期限届满时起商品房的风险和费用自动转移由买受人承担，但出卖人仍应按购房合同约定承担保修责任（该套房屋的保修期限从通知交房之日起计算）。第十条约定，本合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知可以在报纸上刊登公告或按合同载明的买受人通信地址寄送书面通知（包括但不限于挂号邮件、ＥＭＳ、快递、公证送达等具体方式）中任意一种形式送达买受人本人或其代理人，并自在报纸刊登之日起或书面通知寄送后3日起即视为买受人接到出卖人所发布的通知。本合同中规定的各项期限均含假期，如到期最后一天为节假日则顺延至最近一个工作日。第十三条约定，本补充协议是购房合同的附件与购房合同具有同等法律效力；且本补充协议与购房合同不一致或理解有歧义的，以本补充协议为准或按照本补充协议解释。本补充协议经双方当事人签字、盖章后生效。肖文清于2017年6月29日合同签订时支付首期购房款375015元，2017年11月12日兴业银行将肖文清向兴业银行借的870000元贷款发放给柳城公司。本案工程，2019年4月29日取得《房产测绘成果报告书》，南安市住房和城乡建设局于2019年6月26日出具了建设工程竣工验收备案的《证明书》，也已取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。但双方至今未就本案商品房办理交房手续。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、肖文清提供的《律师函》及中国邮政快递回执，柳城公司虽然辩称没有收到，但根据双方合同及补充协议约定，双方的书面通知寄送后3日起即视为柳城公司接到该通知，故应认定肖文清第一次于2019年6月24日、第二次于2019年7月15日发出的解除合同的律师函已送达到柳城公司。2、柳城公司提供的2019年7月27日的《泉州晚报》刊登《查验、交房通知》，对其真实性肖文清没有异议，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明2019年7月27日柳城公司在《泉州晚报》刊登《查验、交房通知》上告知肖文清诉争房屋已具备交房条件，并通知各业主于本通知见报之日起10日后到售楼处办理查验、交房手续。3、柳城公司提供的《天气资料分析报告》、《停电证明函》、《停水说明》、《证明》，系各部门出具的证明文件，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明本案工程从2017年6月29日双方签订合同之日到2018年12月31日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60MM、六级或六级以上大风天气，停水，停电，中、高考等共136天，即柳城公司的交房时间可以顺延到2019年5月16日；从2019年1月1日起至2019年5月16日止，又遇上述可延期天气8天，故交房时间又可顺延至2019年5月24日；从2019年5月17日起至2019年5月24日止，又遇上述可延期天气2天，故交房时间又可顺延至2019年5月26日。肖文清主张柳城公司还应提供相应的监理日志，来结合上述证据证明确有可以扣除逾期交房的时间，缺乏依据，不予采纳。 本院认为，柳城公司依法取得房地产开发资质，并取得了商品房预售许可证，肖文清向柳城公司购买址在南安市柳城西溪滨江片区滨江豪园小区（丽水湾畔优家.尚海）xxx号楼xxx室房产，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，肖文清已按约支付购房款1245015元，其享有请求柳城公司依照合同约定时间交付本案商品房的权利。根据约定，柳城公司应当在2018年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付给肖文清。因根据《补充协议》第四条约定，如遇到六级（含）以上大风、雨天24小时内降水达25ｍｍ、35℃以上高温天气，遇到停水、停电等情况造成无法正常施工，遇到政府行为创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定可以延期交房，而本案工程从2017年6月29日双方签订合同之日到2018年12月31日双方合同约定交房之日遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气，停水，停电，中、高考等共136天，即柳城公司的交房时间可以顺延到2019年5月16日；从2019年1月1日起至2019年5月16日止，又遇上述可延期天气8天，故交房时间又可顺延至2019年5月24日；从2019年5月17日起至2019年5月24日止，又遇上述可延期天气2天，故交房时间又可顺延至2019年5月26日。柳城公司已构成逾期交房，但肖文清要求解除合同、退房书面通知出卖人的时间第一次为2019年6月24日、第二次为2019年7月15日，逾期交房均未超过90日。且本案工程，柳城公司已于2019年4月29日取得《房产测绘成果报告书》，南安市住房和城乡建设局于2019年6月26日出具了建设工程竣工验收备案的《证明书》，也已取得《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并于2019年7月27日在《泉州晚报》刊登《查验、交房通知》上告知肖文清诉争房屋已具备交房条件，并通知各业主于本通知见报之日起10日后到售楼处办理查验、交房手续。根据合同第十二条“逾期超过90日后，买受人有权解除合同”的约定，本案肖文清请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，故应驳回肖文清全部诉讼请求。买受人解除合同的应当书面通知出卖人。 综上所述，本院对肖文清的诉讼请求，全部不予以支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回肖文清的全部诉讼请求。 案件受理费17050元，减半收取计8525元，由肖文清负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一九年十月二十八日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第五条当事人应对遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。