北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初9257号原告：北京京茂房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路21号2层201内F2-24A。法定代表人：李伟杰，董事长。委托诉讼代理人：王颖宁，北京市元吉律师事务所律师。被告：京北会（北京）超跑汽车俱乐部有限公司。法定代表人：胡斌，总经理。被告：北京正源娜威斯国际商贸有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路21号楼1层101内Fl-Ol/OlA/02/02A/04/05。法定代表人：朱倩。原告北京京茂房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告京北会（北京）超跑汽车俱乐部有限公司（以下简称京北会公司）、被告北京正源娜威斯国际商贸有限公司（以下简称正源公司，与京北会公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王颖宁到庭参加了诉讼。京北会公司、正源公司经本院依法传唤，未按时出庭应诉，本院予以缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认二被告与原告签订的《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补协议4》、《补充协议5》于2019年1月8日解除；2、判令正源公司向原告支付租金307698元，物业费8100元，推广费1306.46元；3、判令正源公司向原告支付滞纳金248086.35元（计算至2019年5月29日），违约金745281.25元；4、判令正源公司向原告支付房屋占用费161156.25元。事实和理由：2014年6月，原告与北京吉祥运通国际商贸有限公司签订了《租赁合同》，租赁位于北京市朝阳区工人体育场北路21号北京屯三里购物中心1层01,01A，02，02A，04，05号商铺。后承租主体由北京吉祥运通国际商贸有限公司变更为正源公司。2017年9月26日，原告与二被告签订了《补充协议5》。该协议中约定，二被告作为共同承租方共同向原告支付租金，且任何一方违约，均视为承租方共同违约，并需按原合同约定承担违约责任，二被告就合同的履行，向原告承担连带保证责任。签约后，正源公司自2017年12月起开始拖欠租金、物业费、推广费；京北会公司自2018年11月起开始拖欠租金及推广费。按原合同约定，在二被告出现上述违约行为后，原告可解除合同，二被告还应向原告支付滞纳金、违约金、律师费等费用。现原告已经于2019年1月8日向二被告发出解约通知。故原告诉至本院，望判如所请。在本案诉讼过程中，因无法联系到正源公司，为避免进一步损失，2019年5月23日，原告与京北会公司签订了《协议书》，就拖欠租金等事宜达成了和解。2019年5月29日，京北会公司向原告支付了所欠租金并交还了所租赁的商铺。京北会公司辩称：正源公司在2018年3月26日与案外人北京诺泊沃戈贸易有限公司签订了《战略合作协议》和《补充协议》，约定了场地共享，北京诺泊沃戈贸易有限公司的法定代表人任涛已向原告支付了2018年8月至11月的房屋租金，故2018年8月前的租金正源公司已经支付完毕，原告无权要求京北会公司支付2018年1月至11月的租金。原告锁门导致二被告无法经营，也无法清偿撤离，故原告应对由此造成的不利后果承担责任。租赁合同既约定了滞纳金又约定了违约金，属于重复计算违约金，加重了违约方的违约责任；逾期归还商铺的，要求违约方在支付房屋占用费的同时，还要支付两倍违约金。这些都是原告作为强势出租方提供给承租方的格式条款，应当认定无效。正源公司未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明：2014年6月13日，原告作为甲方（出租人）与北京吉祥运通国际商贸有限公司作为乙方（承租人）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区工人体育场北路21号，即北京屯三里购物中心1层01、01A、02、02A、04、05号商铺（以下简称承租商铺）；租赁面积为450平方米，该商铺仅用于商业经营/展示活动；租赁期限自交付之日起60个月，即2014年6月13日起至2019年6月12日止；交付日即租赁期限的起始日期为2014年6月13日；管理费2元/天/平方米，即27375元/月；推广费10元/月/平方米，即4500元/月；履约保证金40万元，双方同意，甲方有权使用履约保证金冲抵租赁期限内任何时间乙方拖欠的租金、管理费、运营推广费及损坏公共设施设备的维修费等其他应缴费用；由于乙方原因导致本合同无法继续履行，或由于出现乙方违约导致甲方解除本合同的，则履约保证金应作为乙方应向甲方支付的违约赔偿金，甲方有权不予退还；同时，乙方还应按本合同第10.2条及其他相关条款另行支付其他相关违约金并承担其他违约责任；乙方逾期支付租金、管理费以及任何费用超7日的，甲方有权单方解除租赁合同；本合同租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止或解除后5日内，乙方应当将承租商铺清理完毕并交还甲方，并与甲方结清相关款项；乙方每逾期归还该商铺一日，须按照上个月的平均日租金加管理费按日向甲方支付房屋占用费，同时每日支付相当于上个月的平均日租金加日管理费之和的二倍的违约金；乙方未能按照规定时限交纳甲方应收的费用（如租金、管理费、运营推广费等），每逾期一天，按所欠各项费用总金额的千分之三收取滞纳金，逾期超过7日的甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方除应付清逾期应付的所有租金、管理费、运营推广费等各项费用，还应向甲方支付违约当月的租金作为违约金。后原告作为甲方、北京吉祥运通国际商贸有限公司作为乙方和正源公司作为丙方签订《补充协议2》，约定原告与北京吉祥运通国际商贸有限公司于2014年6月13日签订《屯三里购物中心长期租赁合同》以及《补充协议》（以下简称原合同），原合同乙方变更为正源公司，由正源公司继受原合同乙方的权利义务。再后，原告作为甲方、被告作为乙方签订《补充协议3》，约定协议期限为12个月，自2015年2月11日起至2016年2月10日止，原租赁面积为450平方米，现变更为租赁面积368.4平方米；乙方减少承租的81.6平方米，作为甲方售楼部使用；本协议期限内的管理费、推广费都依照本协议乙方实际承租面积做相应调整。2016年1月12日，原告作为甲方与正源公司作为乙方签订《补充协议4》，约定对《补充协议3》的期限进行变更，变更后的期限为2015年2月11日至2017年2月10日；自2015年12月起乙方应在每个自然月的月底前向甲方交纳下个月的物业管理费22411元、推广费3684元。2017年9月26日，原告作为甲方与正源公司作为乙方、京北会公司作为丙方签订《补充协议5》，约定甲乙双方于2014年6月13日签订了《屯三里购物中心长期租赁合同》及《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议4》（下称原合同），自本协议生效后丙方作为共同承租方，并承担相应责任和义务，原合同2.1条租赁期限调整为：101个月26天，即自2014年6月13日起至2022年12月9日，租金按固定租金方式收取，乙、丙方作为共同承租方共同向甲方支付租金，具体支付方式如下：自2017年12月10日至2018年12月9日止，6元/天/㎡（含物业管理费），月租金82125元/月（乙方支付34218.75元/月，丙方支付47906.25元/月）；自2018年12月10日至2019年12月9日止，6元/天/㎡（含物业管理费），月租金82125元/月（乙方支付34218.75元/月，丙方支付47906.25元/月）……乙丙方作为共同承租方，任何一方违约，均视为乙丙方共同违约，并按照原合同的约定承担违约责任，乙丙方就合同的履行，向甲方承担连带保证责任。原告主张2019年1月8日在租赁场地门口张贴《解约函》，主张正源公司与京北会公司拖欠房屋租金和推广费未支付，根据《补充协议5》的约定已经构成违约，要求正源公司、京北会公司立即支付拖欠的租金（滞纳金）、推广费、违约金，并在2019年1月13日前腾空承租房屋，并返还原告。原告与京北会公司均认可双方于2019年5月29日办理了承租房屋的交接，京北会公司已经按照《补充协议5》的约定，支付了京北会公司应支付的租金。上述事实，有《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议4》、《补充协议5》、解约函、照片，以及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议4》、《补充协议5》系各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方均应按照约定全面履行各自义务。现原告主张在承租房屋门口张贴《解约函》，合同应于当日即2019年1月8日解除。现无证据证明二被告于当日收到原告发出的《解约函》，故原告要求确认上述协议于2019年1月8日解除，缺乏事实依据，本院不予支持。现原告和京北会公司均认可2019年5月29日办理了承租房屋的交接，此时，上述协议已无法继续履行，故本院确认上述全部协议于2019年5月29日解除。关于租金，原告主张正源公司未支付2017年12月10日后的租金，根据查明事实，双方合同自2019年5月29日解除，正源公司应向原告支付2017年12月10日至2018年7月31日以及2018年12月1日至2019年5月29日期间的租金，计算方式为24750元+12*34218.75元+32625元=468000元。根据《补充协议3》、《补充协议4》的约定，自2015年2月11日至2017年12月10日期间，承租房屋的面积减少，物业费、推广费进行相应调整。根据《补充协议5》的约定，自2017年12月10日至2022年12月9日止，正源公司与京北会公司共同向原告支付租金，其中租金包含物业管理费。故原告主张2017年12月1日至2017年12月9日期间的物业管理费、推广费按《租赁合同》约定的标准：管理费2元/天/平方米，推广费10元/月/平方米计算，合法有据，本院予以采信。故正源公司应向原告支付2017年12月1日至2017年12月9日的物业管理费8100元，推广费1306.45元。关于滞纳金和违约金，原告主张按照《租赁协议》的约定按日千分之三的标准计算滞纳金、加收月租金以及占用费违约金等，考虑到正源公司要求扣除40万元保证金，上述约定的各种滞纳金、违约金，其性质与保证金的扣除都是一种违约责任的约定，考虑扣除保证金的因素，本院综合对原告主张的违约金、滞纳金数额予以酌定。京北会公司、正源公司经本院依法传唤，未按时出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证、质证的权利，本院将依据查明的事实，依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京京茂房地产开发有限公司、被告北京正源娜威斯国际商贸有限公司、被告京北会（北京）超跑汽车俱乐部有限公司之间的《租赁协议》、《补充协议》、《补充协议2》、《补充协议3》、《补充协议4》、《补充协议5》于二〇一九年五月二十九日解除；二、被告北京正源娜威斯国际商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京茂房地产开发有限公司支付二〇一七年十二月十日至二〇一九年五月二十九日期间的房屋租金四十六万八千元；三、被告北京正源娜威斯国际商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京茂房地产开发有限公司支付二〇一七年十二月一日至二〇一七年十二月九日期间的推广费一千三百零六元四角五分、物业费八千一百元；四、被告北京正源娜威斯国际商贸有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京茂房地产开发有限公司支付租金、推广费、物业费的滞纳金和违约金（以四十七万七千四百零六元四角五分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一七年十二月十日计至实际支付之日为止，暂计至二〇一九年五月二十九日为一万七千八百二十三元四角六分）；五、驳回原告北京京茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18045元，由原告北京京茂房地产开发有限公司负担9317元（已交纳），由被告北京正源娜威斯国际商贸有限公司负担8728元（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费4670元，由原告北京京茂房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  韩晓薇人民陪审员  钟一新人民陪审员  王 建二〇一九年十月三十一日书 记 员  任晓彤