北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初50839号原告:李晶林，男，1970年5月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王赟（李晶林之妻），住北京市海淀区。被告：葛学伟，男，1994年6月10日出生，汉族，住山东省日照市。委托诉讼代理人：许尧，山东海洋律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京市朝阳区。被告：北京名远房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区苏州街33号33幢七层701室。法定代表人：于文涛。委托诉讼代理人：杜某。原告李晶林与被告葛学伟、北京链家房地产经纪有限公司(以下简称链家公司)、北京名远房地产经纪有限公司(以下简称名远公司)侵权责任纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晶林的委托诉讼代理人王赟，被告葛学伟的委托诉讼代理人许尧，被告链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼，被告名远公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晶林向本院提出诉讼请求：1、判令葛学伟、链家公司、名远公司赔偿房屋自2017年5月19日至房屋归还之日2018年1月12日期间的租金损失，每月按16000元计算，合计112000元；2、判令葛学伟、链家公司、名远公司对占用期间造成的损坏，包括墙壁、地板的修复费用约30000元，衣柜、家具及房间电器设施损坏维修费用约30000元，合计60000元；3、判令葛学伟、链家公司、名远公司赔偿拆毁的厨房橱柜20000元，赔偿厨房抽油烟机、煤气灶损失3000元，合计23000元；4、判令葛学伟、链家公司、名远公司承担公证费5780元；5、判令葛学伟、链家公司、名远公司支付收回房屋后物业告知由于电子水表不显示，根据机械表示数租客欠中水费1395元、电费245元，合计1640元。本案的诉讼费由葛学伟、链家公司、名远公司负担。事实和理由：我于2017年1月19日，通过链家公司将我位于北京市海淀区大河庄苑x号楼x层x号房屋出租给刘某，租期为三年，租金每月12000元，链家公司的经办人是葛学伟。2017年5月31日，我家人接到大河庄苑居委会电话，说x号房屋存在非法群租现象。我家人查看时，发现房屋内部被安装了多处隔断，厨房橱柜被拆除，厨房灶具等电器设施遗失，且租给了多位房客。经询问，房屋内的房客均是从名远公司处承租的房屋。我家人与葛学伟一起到名远公司查证，得知葛学伟与胡某签订包租合同，胡某将房屋出租给名远公司。后我家人与名远公司一起报了警，现我诉至法院。葛学伟辩称，2017年5月30日左右，李晶林提出不同意转租的意见之后，我与李晶林、名远公司协商，名远公司同意10日内将房屋交回，三方形成口头协议，名远公司履行了相关义务，因此2017年5月之后的租赁争议与我无关。我是职务行为，损失应当由链家公司承担。李晶林与名远公司达成协议，拆除相关设施的损失由名远公司承担。在公安部门，我已经支付给名远公司70000元，名远公司实际使用了涉案房屋，重复受益，因此应当由名远公司履行相关赔偿及后续义务。另外，我不认可李晶林的损失计算方式。链家公司辩称，我公司与李晶林不存在任何合同关系。涉案房屋租赁合同根据葛学伟在公安部门陈述，是葛学伟用伪造合同与其他人签订的，该合同对我公司不发生效力。涉案房屋由葛学伟出租给名远公司，实际占用人为名远公司，并由名远公司出租使用，获得相关的租金收益，李晶林未能收到相关期限的租金，应当由实际占用人或转租人承担给付义务，与我公司无关。根据公安部门的笔录及查明事实情况看，李晶林对于房屋后期的占用或出租情况是知悉的，其曾经与葛学伟、名远公司协商，故该民事行为及法律后果应由李晶林自行承担。另外，李晶林所主张的损失是其自行计算、估算的，未经评估。公证费不是必须产生的费用，李晶林没有通过视频拍摄来证明房屋的状况。综上，我公司不同意李晶林的诉讼请求。名远公司未提供书面答辩意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李晶林系北京市海淀区大河庄苑x号楼x层x号房屋(以下简称x号房屋)的所有权人。李晶林主张，其于2017年3月10日通过链家公司将涉案房屋出租给刘某，经办人为葛学伟。其按约交付了房屋，并收取了2017年3月10日至2017年6月9日期间租金36000元及押金12000元。其未支付过中介费用。后胡某与名远公司签订租赁合同，将涉案房屋出租给名远公司。其于2018年1月12日从名远公司处收回了涉案房屋。另外，其房屋受损情况如下：客厅加建了3个隔断，现已拆除；因加建隔断，致使屋内墙壁损坏；餐厅、客厅2个吊灯无法使用；厨房门无法关闭，厨房瓷砖脱落，厨房落地橱柜被拆除，灶具、抽油烟机被拆除；客厅地板被水浸泡；2个卫生间浴霸无法正常使用；主卧室的门损坏，主卧卧室柜损坏；冰箱无法正常使用；3台壁挂空调、1台柜式空调无法使用；卧室的书桌、单人床丢失，卧室衣柜、书柜损坏；客厅沙发、茶几损坏；上述现场已经不存在。李晶林为证明其主张，提供其与刘某签订的租赁合同。该合同载明：租赁期限自2017年3月10日至2020年3月1日；租金为每月12000元，租金按季度支付，押金为12000元。该合同交割清单处载明：抽油烟机、燃气灶、整体橱柜、冰箱1台、空调4台、床3张、衣柜2个、沙发1个。同时，该合同上加有水印，水印上注明“合同模板仅供参考，签署无效”。同时，该合同丙方处加盖有“链家公司合同专用章”字样的印鉴。葛学伟认可该证据的真实性，链家公司不认可该证据的真实性。李晶林提供《北京市房屋出租委托代理合同》。该合同载明：委托人胡某，租赁代理机构名远公司；房屋为x号房屋，租赁期限自2017年3月19日至2020年3月18日；租金为每月13600元，租金每半年一付。同时，该合同交割清单载明：单人床2张、双人床1张、衣柜4个、写字台3张、冰箱1台、空调4台(3挂、1立)、燃气灶1个、抽油烟机1台。葛学伟认可该证据的真实性，链家公司不认可该证据的真实性。李晶林提供公证书。该公证书是2018年1月12日对涉案房屋进行的拍摄。该公证书所附照片可见：x号房屋客厅墙壁受损；厨房内没有落地橱柜及灶具、抽油烟机；客厅、餐厅顶灯只有灯口及灯泡；地板破损。同时，该公证书所附李晶林代理人王赟与名远公司的代理人杜某的交接清单显示：整体橱柜已拆除，包括抽油烟机、煤气灶已拆除；冰箱1台、洗衣机1台、空调4台、热水器1台、微波炉1台、床2张、衣柜2个、沙发1个；热水表70吨，冷水表949吨，中水表645吨。葛学伟认可该证据的真实性，但不认可证明目的。链家公司认定该证据的真实性，但不认可证明目的及关联性。李晶林提供北京中深科物业管理有限责任公司大河庄苑物业服务中心出具的证明及缴费收据。该证明载明：x号房屋2018年2月12日查中水表，因电子表不显示，后查出机械表读数645吨，实际购买366吨，欠费279吨水费一直未补，于2019年2月21日再次查表并补齐欠费。缴纳票据显示李晶林于2019年2月21日交水费1395元。葛学伟表示上述证据没有相关人员签字，证明力由法院判定。链家公司表示上述证据的真实性无法核实，该费用与其公司无关。本院依李晶林申请调取北京市公安局海淀分局中关村西区派出所的讯问笔录。其中葛学伟在笔录中陈述：其看x号房屋便宜，可以自己租下来再转租出去，能够挣点儿钱。其让刘某帮忙，跟业主协商一下，说好每月12000元，租期3年，押一付三。然后其让刘某将身份证照片发过来，其怕以后再把房子租出去时出现问题，就把刘某的身份证照片PS一下。合同当时没有和业主当面签，其把一份链家样本合同做好，让别人签上刘某的名字，然后让业主过来在合同上签字。签完合同后，其通过银行转账方式给业主转了三个月租金和一个月押金。名远公司员工杜某1问其有没有房子，其就说有，并跟杜某1说了x号房屋的事情。其与杜某1商量好按照每月13500元价格租这个房子。当时杜某1要求其找一个别人的身份签合同，其就以其老乡胡某的名义与名远公司签订了合同，并将房本信息及身份证复印件改了胡某的名字，胡某对此不知情，合同上胡某的签名是其签的，杜某1对此是知情的。其一共收了半年的房租81800元。链家公司的样本合同一般都是没签协议前，拿给业主看的，链家公司对于其签合同的事不知情；合同上的公章是其把别人签的正式合同复印了；业主不知道是样本合同。刘某陈述：葛学伟说他看上大河庄苑的一套房子，想要租下来，但是他自己是链家公司员工，和业主签合同不合适，就让其以自己名义租来这套房子，其跟业主谈了一下。其没有与业主签过合同，也没有将身份证复印件提供给业主，也没有支付过房租。杜某1陈述：一名链家公司的叫葛学伟的员工向其介绍租房生意，房子是x号房子，每月租金14000元，问其所在公司是否愿意将这套房子接下来。其向公司领导进行了汇报，公司领导同意了。2017年2月18日，其与葛学伟、房主再次协商商定租金每月13600元，双方签订了出租委托代理合同，半年付一次房租，房主向其提供了身份证复印件及房本复印件，身份证上的人叫胡某，而照片并不是和其签合同的人，那个人说身份证上那个人是他舅舅，他受他舅舅委托出租房子。名远公司原法定代表人王某陈述：一个自称叫胡某的男子伪造房产证，将该房屋租给其公司，骗取其公司租金81600元。链家公司商圈经理李敏陈述：其公司前员工葛学伟私自与业主签订合同，该合同下方有水印，水印版的合同都是草版合同，正式合同是无水印的，葛学伟没有将合同上交公司保管。葛学伟的入职时间是2016年7月15日，离职时间是2017年6月13日。李晶林、链家公司、葛学伟认可上述笔录的真实性。葛学伟主张，李晶林于2017年1月交付了房屋。因其是链家公司的员工，不能以自己名义租赁房屋，故其以刘某的名义与李晶林签订租赁合同。其向李晶林支付2017年3月10日至2017年6月9日期间租金36000元及押金12000元。李晶林未向链家公司支付中介费用。2017年2月18日，其将房屋出租给名远公司，因其身份关系，故租赁合同是以胡某的名义签订的。其收取名远公司的租金81600元，后其退还给名远公司70000元。葛学伟为证明其主张，提供视频光盘。该视频光盘系李晶林的委托诉讼代理人与名远公司人员协商的视频。该视频中名远公司的人员承诺在法院判决后可以恢复橱柜，同时也可以拆除其公司打的隔断，并粉刷墙壁。李晶林认可该证据的真实性，但表示该谈话是在其报案前，其不了解案件的真实情况。链家公司主张，刘某与李晶林签订的租赁合同，不是真实的租赁合同，是葛学伟伪造的。其公司不是该租赁业务的居间人，也未收取过中介费用。葛学伟曾系其公司普通员工，在职时间无法核实。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，葛学伟为了通过出租涉案房屋取得收益，冒用他人名义与李晶林签订租赁合同，后又伪造涉案房屋的产权证等手续，以他人的名义将涉案房屋转租给名远公司，致使李晶林无法取得相应的租金收益。葛学伟的行为已侵犯了李晶林的财产权益，理应承担赔偿责任，赔偿李晶林的租金损失。鉴于名远公司一直实际使用涉案房屋，且存在未足额支付租金的情况，故名远公司理应与葛学伟连带赔偿李晶林租金损失。另外，葛学伟在实施上述行为时系链家公司的员工，且葛学伟冒用他人名义与李晶林签订合同时亦使用的链家公司的模板合同，李晶林出于对链家公司的信任在葛学伟经办下签订租赁合同，故链家公司对其员工管理不严，其公司员工营私舞弊也是造成侵权发生的原因之一。对此，链家公司亦应负有责任，链家公司应依其所负责任赔偿李晶林相应的租金损失。本院根据案件情况，酌情判定链家公司承担30%的责任。至于租金损失标准一节。本院根据葛学伟冒用他人名义与李晶林签订的租赁合同所约定的租金标准，予以判定。关于涉案房屋装修及设备设施的损失。上述损失的造成与葛学伟实施侵权行为存在因果关系，故葛学伟应当承担赔偿责任。鉴于名远公司一直实际使用房屋，上述损失是在名远公司使用房屋期间造成，故名远公司应与葛学伟承担连带赔偿责任。至于赔偿的具体金额，由于现场无法核实，故本院将根据李晶林所提供的公证书所显示的情况及其他相关证据，酌情予以判定。李晶林要求链家公司赔偿上述损失的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于水费一节。该水费是名远公司使用房屋期间拖欠的费用，故应由葛学伟、名远公司支付，理由如前所述。李晶林要求链家公司赔偿上述损失的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。关于公证费、电费一节。因李晶林就上述损失未提供相应的证据，本院无法核准损失，故本院对于李晶林要求葛学伟、名远公司、链家公司赔偿上述损失的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、葛学伟、北京名远房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内赔偿李晶林租金损失50400元。二、葛学伟、北京名远房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内赔偿李晶林装修及设备设施损失40000元。三、葛学伟、北京名远房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内赔偿李晶林水费1395元。四、北京链家房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内赔偿李晶林租金损失21600元。五、驳回李晶林的其他诉讼请求。如果葛学伟、北京名远房地产经纪有限公司、北京链家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4336元，由李晶林负担129元(已预交1524元)，由葛学伟、北京名远房地产经纪有限公司负担3487元，于本判决生效后7日内交至本院。由北京链家房地产经纪有限公司负担720元，于本判决生效后7日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜人民陪审员  苏云泉人民陪审员  王 谦二〇一九年十月三十一日书 记 员  王凤怡