北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初7281号原告：郭葭，男，1980年11月13日出生，汉族，中国电子工程设计院有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：谢海，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵紫安，北京市安理律师事务所律师。被告：郝建华，男，1965年6月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：赵福桂，女，1965年2月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京日月星房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇福星花园服务楼1幢202室。法定代表人：衡焕儒，董事长。委托诉讼代理人：朱国良，男，北京日月星房地产开发有限责任公司员工。原告郭葭与被告郝建华、被告赵福桂、被告北京日月星房地产开发有限责任公司（以下简称：日月星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭葭的委托诉讼代理人谢海、赵紫安、被告郝建华、被告赵福桂、被告日月星公司的委托诉讼代理人朱国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭葭向本院提出诉讼请求：1.判令日月星公司配合郝建华将坐落于北京市大兴区西红门镇兴海家园日苑10号楼1单元502号房屋（以下简称：502室）登记到郝建华名下；2.判令郝建华、赵福桂为郭葭办理502室所有权转移登记手续，将房屋过户到郭葭名下；3.判令郝建华、赵福桂向郭葭支付违约金（自2018年3月31日起，以46万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至房屋所有权手续办理完毕时止）；4.本案诉讼费用、保全费用由三被告承担。事实和理由：2009年5月，郝建华因回迁安置取得日月星公司承建的房屋一套，即502室。2009年5月18日，郝建华与郭葭签订《二手房买卖合同》，将502室出卖给郭葭，合同约定买卖价格60万，郝建华在获得房产证之后一周之内为郭葭办理完毕产权交割手续。合同签订当日，郭葭按照合同约定支付了首笔款项46万，郝建华将502室交给郭葭使用。2018年3月，根据日月星公司及拆迁部门的通知，502室能够办理所有权登记手续，但郝建华拒绝办理，致使郝建华至今无法取得房屋所有权证书。综上，为维护郭葭的合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持郭葭的诉讼请求。郝建华辩称，签合同的时候郭葭差了10万元购房款没有给，当时说好到2009年年底给，如果房本没有下来，郭葭把剩余尾款给郝建华，如果不给尾款，郝建华就不卖了。后来郝建华找郭葭要钱，郭葭一直不给，同时说不办理房本的。现在郝建华想按照合同违约的约定走，退还房款的2倍给郭葭，房屋不卖了。赵福桂辩称，当时郝建华、赵福桂二人并不想卖房，郭葭母亲反复和赵福桂说，于是赵福桂就代替郝建华签订了房屋买卖合同，但是没有说钱不给齐的事，后来郭葭给购房款的时候少给了10万元。现不同意给郭葭办理过户，不同意卖房，可以双倍赔偿郭葭购房款。日月星公司辩称，日月星公司可以协助办理房产证，日月星公司从2017年7月份开始陆续通知回迁户办理房产证，2019年4月又通知了一次。本案与日月星公司无关，只要郝建华拿着手续来，就一定可以办理房产证。本院经审理认定事实如下：2009年5月18日，郝建华（卖方，甲方）与郭葭（买方，乙方）签订《二手房买卖合同》，双方约定乙方同意购买甲方拥有的502室，所有权人为郝建华，建筑面积为80平方米；房产交易价格为7500元/平方米，总价60万元；经甲乙双方协商确定，房价款分两次支付，本合同签订之日，乙方以现金方式向甲方支付46万元，剩余价款14万元在甲方为乙方办理房屋产权过户手续完成当日前额交付；甲方在收到乙方前期支付的46万元房款之日即将该房产占有、使用、收益、处分等权利一并移交给乙方；甲方保证在获得房产证之后一周之内为乙方办理完毕产权交割手续，交易税费由乙方承担，办理产权过户手续费由乙方承担；若甲方违约则双倍返还房价款并双倍赔偿乙方的一切直接和间接经济损失，若乙方违约则不得索要已经交付的房款，并且应双倍赔偿因违约给甲方造成的直接和间接经济损失。同日，郝建华、赵福桂、郝菲菲、郝静签署信守合同承诺书，载明：“全家人一致商定：本房屋买卖合同一经签订，全家所有成员（及其后代）承诺一定恪守合同，绝不反悔或挑起纠纷，日后无论情况发生怎样的变化，不得因房屋的升值或贬值而反悔，不得以任何理由要求变更或废止本合同。”合同签订当日，郭葭给付郝建华购房款46万元，郝建华将502室的电卡、燃气卡、钥匙交付给郭葭。此后，502室由郭葭居住使用。本案各方当事人均认可针对502室已经能够办理不动产权登记。日月星公司称其公司分别于2017年7月和2019年4月通知郝建华办理不动产登记手续，但郝建华并未前来办理；郭葭称2018年3月份知道可以办理房本，并找过郝建华协商过户的事；郝建华称郭葭在2018年年底、2019年年初曾找过自己，但因此前郭葭说不办房本了，故未协商一致，自己在2019年4月才知道可以办理房本，即使自己不办理房产证也不违约，因为合同并未约定何时办理房产证。经查，郝建华与赵福桂系夫妻关系；郭葭属于本市户籍居民家庭，其家庭名下拥有住房为0套，郭葭具有购买住宅房屋资格。郭葭提供中国建设银行客户回单一份证明其对于剩余购房款有履行能力，该客户回单显示其账户余额为202990.48元。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郭葭与郝建华于2009年5月18日针对502室的房屋买卖事宜所签订《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋在2017年即已具备不动产权登记条件，现已具备办理过户条件，郝建华、赵福桂应协助郭葭办理涉案房屋的所有权转移登记手续，因对于502室尚未向郝建华颁发不动产权证书，故应依次进行过户，即先依据回迁安置协议等将502室登记在郝建华名下，再依据二手房买卖合同将502室自郝建华转移登记至郭葭名下；据此，对于郭葭提出的办理涉案房屋的所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持；因支持了继续履行合同的诉讼请求，故郭葭亦应给付郝建华未付房款14万元。关于违约责任，郝建华在可以办理不动产权登记后未及时办理登记，其拒绝办理房屋权属转移登记手续的行为，已构成违约，应承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。郭葭主张以已付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金诉求合理，但现查明的事实仅能确认郝建华2019年4月知晓可以办理房产登记手续但未积极办理，故本院考虑办理房产登记所需要的时间以及双方约定的办理产权转移登记手续的履行期限，酌情确定违约金应自2019年7月1日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、郝建华、北京日月星房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助郭葭办理位于北京市大兴区西红门镇兴海家园日苑10号楼1单元502号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在郝建华名下；二、在上述一项房屋登记在郝建华名下后十五日内，郝建华、赵福桂协助郭葭办理位于北京市大兴区西红门镇兴海家园日苑10号楼1单元502号房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至郭葭名下；三、郭葭于北京市大兴区西红门镇兴海家园日苑10号楼1单元502号房屋转移登记至郭葭名下当日给付郝建华购房款140000元；四、郝建华于本判决生效后十五日内给付郭葭违约金（以460000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自二〇一九年七月一日起计算至办理完产权转移登记手续之日止）；五、驳回郭葭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由郝建华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 吴 晶二〇一九年十月二十八日书记员 张思竹