广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初1873号 原告：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，营业场所广西北海市北部湾西路27号，统一社会信用代码：91450500763062146L。 负责人：曾斌。 委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 被告：潘兴文，男，壮族，1990年9月9日出生，住广西武鸣县。 被告：广西亿海房地产开发有限公司，住所地广西北海市广东路1号澜泊湾小区售楼部，统一社会信用代码：914505006998808488。 法定代表人：高书坦，执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行诉被告潘兴文、广西亿海房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的委托诉讼代理人刘振华、吴裕成到庭参加诉讼，被告潘兴文、被告广西亿海房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与被告潘兴文签订的《个人购房借款/担保合同》；2、被告潘兴文偿还借款本金525762.3元及利息4532.92元（利息按合同约定的利率计算标准，自2018年12月18日起暂计至2019年2月21日止，以后续计至实际还清之日止）给原告；3、被告潘兴文承担原告为实现债权发生的律师费24211.8元；4、原告对被告潘兴文名下坐落于北海市房屋享有抵押权及优先受偿权；5、被告广西亿海房地产开发有限公司对上述借款本息及律师费承担连带清偿责任。事实和理由：2016年1月5日，被告潘兴文与原告签订合同编号为：A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2548]号《个人购房借款/担保合同》。根据合同约定：被告潘兴文向原告抵押贷款55万元，用于购买北海市房屋。合同签订后，原、被告就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2016年1月19日，北海市房地产交易中心将抵押登记证明书发放给原告，抵押登记证明书载明抵押人是被告潘兴文，抵押权人是原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，原告同时按约定将被告所贷款55万元转入被告潘兴文指定的账户。被告潘兴文从2016年1月21日借款至今，虽然有陆续还款，但一直都不能按时足额还款。截止至2019年2月21日，被告潘兴文拖欠贷款本金为525762.3元及利息4532.92元。根据《个人购房借款/担保合同》第十四条第一款L项“借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息的”以及第十四条第二款的约定，原告有权要求被告潘兴文立即清偿未偿还款项并解除合同。根据《个人购房借款/担保合同》第十七条的约定，原告为实现该债权所发生的全部费用包括但不限于律师费等费用由被告潘兴文承担。根据《个人购房借款/担保合同》第十八条至二十一条的约定，被告潘兴文依法将其借款所购买的北海市房屋抵押给原告，即原告对该房屋享有抵押权及优先受偿权。根据《个人购房借款/担保合同》第二十六条、第二十七条，被告广西亿海房地产开发有限公司自愿为借款人提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，因此，被告广西亿海房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。为此，原告特向法院起诉，提出以上诉讼请求。 原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：1、个人购房借款/担保合同，证明被告潘兴文向原告贷款等事实；2、预购商品房抵押权预告登记证明书，证明原、被告已办理预购商品房抵押权预告登记手续等事实；3、个人借款凭证，证明原告已履行发放贷款义务的事实；4、历史明细表，证明被告的还款情况及拖欠本息的数额等事实；5、身份证及户口本，证明被告潘兴文的身份情况等事实；6、未婚声明，证明被告潘兴文向原告贷款时的婚姻状况等事实；7、广西壮族自治区律师服务收费标准，证明原告依据该标准支付律师代理费等事实；8、律师费发票，证明原告依据该标准支付律师代理费等事实。 被告潘兴文未作答辩，亦未提交证据。 被告广西亿海房地产开发有限公司向本院提交书面答辩意见称：第一，答辩人与被告潘兴文已解除《商品房买卖合同》，收回案涉房屋，因而被答辩人主张的提前清偿贷款本息可以由答辩人承担。在答辩人偿清贷款本息后，被答辩人应配合答辩人收回案涉房屋。如若案涉房屋无法收回而被拍卖，其拍卖偿清被答辩人的贷款本息后剩余款项理应偿还答辩人。因案涉房屋已经北海市海城区人民法院判决由答辩人收回，并已生效。答辩人已是案涉房屋的所有权人，因而房屋拍卖所得价款应归答辩人所有，由答辩人偿还被答辩人贷款本息后，剩余部分款项应偿还答辩人。第二、案涉房屋的抵押是预抵押，依据法律规定被答辩人没有优先受偿权。第三、本案律师费用应由第一被告自行承担，答辩人不应承担。且没有证据显示原告已实际支付该项费用。三方所签订的《个人购房借款/担保合同》中所约定的答辩人担保范围并不包括律师费的承担。因而，答辩人对律师费用并不承担连带保证责任，该项费用应由第一被告自行承担。且本案是借款合同纠纷案件，案件处理难度较小，原告所提律师费明显过高及没有任何证据显示其已实际支付该项费用。 被告广西亿海房地产开发有限公司对其主张在举证期限内向本院提交的证据有：判决书、生效证明，证明被告广西亿海房地产开发有限公司与被告潘兴文已解除《商品房买卖合同》，收回房屋，被告广西亿海房地产开发有限公司是案涉房屋的所有权人。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2016年1月5日，原告（贷款人）与被告潘兴文（贷款人、抵押人）、广西亿海房地产开发有限公司（保证人）共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2548]号），主要约定：1.贷款金额为55万元，贷款用途为购买北海市房屋，贷款期限为30年，约定贷款利率以中国人民银行发布的同期同档次贷款利率为基准上浮5%确定，并按月等额本息还款；2.如贷款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除本合同，并宣布合同立即到期，要求被告提前清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；3.保证人的保证期间至本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之时，抵押人以其名下坐落于北海市房屋为借款作抵押担保，保证担保与抵押担保的范围均包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等；4.合同还约定了其他内容。 2016年1月19日，原告与被告潘兴文就涉案抵押物到北海市住房和城乡建设局办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2016年1月21日，原告按约将55万元贷款发放给被告潘兴文。截止至2019年2月21日，被告已累计六次未按约偿还贷款本息，已拖欠贷款本金525762.3元及利息4532.92元。 另查明，原告为本案诉讼支出律师代理服务费24211.8元。 再查明，被告潘兴文与被告广西亿海房地产开发有限公司就案涉担保物签订的《商品房买卖合同》已被我院于2018年8月17日作出的（2017）桂0502民初4074号民事判决书判决解除，该裁判文书于2018年11月12日生效。 本院认为：原告与两被告共同签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告已依约向被告潘兴文发放贷款，履行了出借义务，被告潘兴文应按约履行还款义务，但被告潘兴文借款后未能按期归还，致使原告不能实现合同目的，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除案涉《个人购房借款/担保合同》及要求被告潘兴文偿还相应借款本息的诉讼请求，符合法律规定，对此本院予以支持。 就抵押物的优先受偿权问题，原被告虽已就涉案抵押物办理预购商品房抵押权预告登记手续，但该抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是为将来设立抵押权变动的请求权，虽然该请求权具有排他效力，但并未使预告登记权利人获得现实的抵押权，而且由于生效判决的作出，讼争商品房的现实权属状态已确定将发生变化，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求没有法律依据，对此本院不予支持。 对律师费的主张，因原被告双方当事人在合同中已就该费用作明确约定，且未该费用超过相关收费标准，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 对于被告广西亿海房地产开发有限公司的连带责任问题，因双方当事人在案涉《个人购房借款/担保合同》中已明确约定保证范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、贷款人实现债权的费用等，且保证期限至合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之时。现案涉房屋未办理正式抵押登记手续，原告的起诉仍在保证期间内，因此被告广西亿海房地产开发有限公司应按约对被告潘兴文的债务承担保证责任，故原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行与被告潘兴文签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2548]号）； 二、被告潘兴文须归还借款本金525762.3元及利息（2019年2月21日之前的利息为4532.92元，以后的利息以本金525762.3元为基数，按编号为A[房信购]字[北海分]行[云南路]支行[2015]年[2548]号《个人购房借款/担保合同》约定的利率为计算标准，从2019年2月22日起计至实际清偿之日止）给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 三、被告潘兴文须支付律师代理费24211.8元给原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行； 四、被告广西亿海房地产开发有限公司对被告潘兴文的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行的其他诉讼请求。 案件受理费9345.08元，公告费260元，两项合计9605.08元，由被告潘兴文负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费9345.08元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  黄耀群 二〇一九年十月十一日 法官 助理  黄乐婷 书 记 员  陈文姗