北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初45229号原告：赵连芝，男，1970年6月8日出生，汉族，无业，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：李国华，北京市鼎鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭平军，河南宇萃律师事务所律师。被告：北京碎片空间科技服务有限公司，住所地北京市海淀区大钟寺13号院1号楼8层8B13-B。法定代表人：刘意，总经理。委托诉讼代理人：侯德霖，北京碎片空间科技服务有限公司员工。委托诉讼代理人：杨立芬，北京市创然律师事务所律师。赵连芝与北京碎片空间科技服务有限公司（以下简称碎片公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵连芝的委托诉讼代理人李国华、碎片公司的委托诉讼代理人侯德霖及杨立芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵连芝向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间就北京市西城区××室签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，并交还房屋；2.判决被告支付违约金88806元，并扣除押金44403元，支付免租期租金22202元；3.判决被告将房屋恢复原状；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月16日，原告与亿麒麟（北京）投资有限公司就北京市西城区××室签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期自2016年8月16日至2021年9月25日。2018年初，根据亿麒麟（北京）投资有限公司提议，要求变更合同，由其子公司北京碎片空间科技服务有限公司作为租赁合同的主体，其他内容不变。因此原告与被告在2018年2月1日就上述房屋签订《北京市房屋租赁合同》，租期自2018年2月16日至2021年9月25日。根据合同第12条的约定，被告未经原告同意不得随意拆改房屋结构或损坏房屋。但被告未经原告同意便将原本联通的C11室和C12室加装隔断，分割成两个办公区，分别租给两家租户，还将分属于两个产权人的C10室和C11室进行联通，由一家租户承租。被告的行为已经严重改变房屋的结构，构成严重违约。原告多次催促被告对承租房屋进行整改，恢复原状，但是被告不同意也没有进行恢复。原告为保护自身利益诉至法院。碎片公司辩称，我方不同意原告的所有的诉讼请求。第一项诉讼请求，在2018年2月1号原告与亿麒麟公司解除了合同，与我方签了合同，我方只遵守原、被告之间的合同，跟亿麒麟公司没有关系，而且我方承接房子的时候C11和C12房屋当时就已经有隔断，是原告与亿麒麟公司租赁期间存在隔断，并且C11和C12房屋本来就是两个独立的房间，两个房产证，原告交给我方的时候，也是中间有隔断的，这隔断也不是我方打上的。第二个就是扣除押金。我方认为，我方没有违反租赁合同第十二条的规定，也是按照相应的约定在使用这个房屋。关于免租期的租金，我方跟亿麒麟公司是两个独立的公司，各自承担民事责任，对于亿麒麟与原告之间发生的权利义务，我方没有承担的义务，我方与原告之间的合同免租期还没有发生，而且原告一直在跟我方要房租，我方也一直在向原告交租金，现已交到了2020年的2月15号。所以，原告的诉讼请求，我方都不同意。碎片公司向本院提出反诉请求：1.要求赵连芝向碎片公司支付违约金88806元；2.诉讼费由赵连芝承担。事实和理由：2018年2月1日，碎片公司与赵连芝签订涉案房屋的房屋租赁合同。合同第二条约定该房屋现有装修为遗留装修。合同第四条约定房屋租期自2018年2月16日至2021年9月25日止，共3年零225天，其中免租期自2020年8月16日至2020年9月15日，共计30天；其中免租期自2021年9月16日至2021年9月25日，共计10天；还约定该房屋的作用为租赁、办公使用。合同第五条约定月租金44403元，年租金532836元，房租支付方式为半年付，首期租金于房屋交付后5个工作日支付，后续付费应在上期期满前15个工作日内付清；碎片公司支付44403元（1个月租金）为押金，在碎片公司付清水电费等情况下，搬离房屋后5日，赵连芝退还押金，逾期一日按日租金两倍赔偿滞纳金，逾期超过七日赔偿三倍违约金。合同第六条约定赵连芝承担涉案房屋的供暖费及物业管理费。合同第十一条约定赵连芝的违约责任。合同第十五条约定租赁期内赵连芝如出售此房，需要提前三个月书面通知碎片公司，赵连芝有权依法转让房屋，转让后本合同对新房屋所有人继续有效，如不能履行本合同则双方协商。合同签订后碎片公司按约定履行交费义务，期间赵连芝出现欠交物业费及供暖费的违约情况。碎片公司多次依据合同第15条第4款的约定，要求赵连芝协助办理工商注册，办理营业执照，提供C12房屋的权属证明等手续，但赵连芝一直推脱。除此之外，赵连芝在未书面通知碎片公司的情况下让中介多次带人频繁看房，影响对房屋的正常使用及管理。赵连芝辩称，需要明确一下，碎片公司是要求C11房屋进行注册还是C12房屋注册，如果是要求C12房屋注册的话，那是否违约和C11房屋没有关系。第二点，合同第十一条第三项约定，若房屋不能办理工商注册登记，我解释一下，所谓的房屋不能办理工商注册应该指的是即有天然的缺陷，没有验收合格，但我方所说的是我方发现原告有违约的行为不给其办理工商注册登记。第三点，合同第十五条第四项约定，甲方提供给乙方一个注册地，根据合同的相对性，可以明确说明我方应该提供给乙方而不是提供给乙方的租户，我们没有这个义务。现不同意被告的反诉请求。当事人围绕各自的诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月1日，赵连芝（甲方）与碎片公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方将北京市西城区××房屋（以下简称C12房屋）出租给乙方，租期自2018年2月16日至2021年9月25日止，其中免租期为2020年9月1日至2020年9月15日以及2021年9月16日至2021年9月25日。《合同》约定，房屋现有装修情况为“遗留装修”，用途为租赁、办公使用。《合同》第五条第1款约定，月租金为44403元，年租金为532836元。第五条第2款约定，支付方式为半年付，首期租金于房屋交付后5个工作日内支付，后续付费应在上期期满前15个工作日内付清。《合同》第五条第3款约定，乙方同意支付44403元作为押金，此押金于合同签订后5个工作日内支付，在乙方付清水费、电费等情况下，搬离房屋后5日内，甲方依有关条款退还。《合同》约定，租赁期内，赵连芝承担供暖费、物业管理费。合同第十一条约定，租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方视甲方违约，且有权终止合同，3个工作日内甲方应按照月租金的200%向乙方支付违约金，并退还乙方已交押金和剩余租金：（1）甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同；（2）逾期交房超过7个工作日；（3）如若房屋不能办理房屋注册；（4）房产相关证件存在虚假信息和伪造。《合同》第十二条第1款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方视为乙方违约，且有权终止合同，乙方应按照月租金的200%向甲方支付违约金，乙方押金扣除，所给免租期收回：（1）未经甲方同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；……。《合同》第十五条第1款约定，甲方未及时缴纳物业取暖等费用，为保障房屋正常使用，乙方可代甲方缴纳，但乙方有权从下一期房租中将所代缴费用直接扣除，并提供相应票据；第十五条第4款约定，甲方提供给乙方一个注册地址（北京市西城区××室或××室）。2018年2月1日，赵连芝与碎片公司又签订《补充协议》，约定赵连芝同意碎片公司将C12房屋进行租赁和办公，转租期限自2018年2月16日至2021年9月25日。另查，赵连芝是北京市西城区××房屋（以下简称C11房屋）和12C12房屋的产权人，C11房屋赵连芝也已出租给了碎片公司。在此之前，赵连芝将C11房屋和C12房屋均出租给了亿麒麟（北京）投资有限公司（以下简称亿麒麟公司）。2016年8月16日，赵连芝向C12房屋所在楼宇的物业公司提交说明，写明授权亿麒麟公司对C12房屋进行装修。2016年10月10日，亿麒麟公司向北京京沪装饰工程有限公司出具《房屋装修授权委托书》。物业公司备案的装修图纸显示，C12房屋与邻接的C11房屋之间初始为联通状态，并不存在隔断，北京京沪装饰工程有限公司施工方案中包含在C12房屋和C11房屋间增加隔断。2016年11月7日，北京市西城区公安消防支队出具验收意见书，写明C12房屋及C11房屋的综合评定消防验收结论为合格。审理中，赵连芝明确解除合同、主张违约金及扣除押金的依据是碎片公司改变房屋结构。赵连芝表示，C11房屋和C12房屋原本有门洞相连通，但碎片公司将其完全封闭，违反《合同》第十二条的约定，构成根本违约。碎片公司对此不予认可，碎片公司表示，其承租房屋时C11与C12房屋之间就存在隔断，隔断墙上有一个门，可以打开，现在仍是这种状态，碎片公司从未改变。赵连芝出示电话录音，用于证明其要求碎片公司恢复原状。2018年9月3日，赵连芝与碎片公司工作人员进行电话联系。赵连芝在电话中表示，碎片公司将涉案房屋和C11房屋分隔开，而将C10房屋和C11房屋联通，没有经过其同意。碎片公司工作人员表示去年有人与赵连芝就此事沟通过，隔断只是石膏板，在合同到期后可以负责拆除。该工作人员随后又表示，应该是工作上的失误，再有此类事情会提前与赵连芝沟通，之前的事他不太了解。赵连芝又表示，“你私自拆开了以后，你分租也好，干什么也好，你得给我说呀，对吧？你不给我说，你私自弄开以后这显的多不好。”2018年9月21日，赵连芝与碎片空间工作人员进行电话联系。碎片公司希望赵连芝提供注册用的材料复印件，赵连芝提出要将涉案房屋和C11房屋在9月30日前恢复原状，恢复原状后再谈提供材料。碎片公司工作人员提出由赵连芝接收租户的解决方案，但赵连芝表示当面再谈。碎片公司对于通话录音的真实性认可，但碎片公司表示录音可说明三个问题，第一，C11与C12之间的隔断是去年2017年完成的，此期间双方并不存在租赁关系，与碎片公司没有关系；第二就是赵连芝早就已经知道C10与C11之间开了门，碎片空间公司人员侯德林向其解释说明，C10与C11是一户租户后，赵连芝言语上一直在表示理解，说好，行，好嘞；第三，赵连芝认可其配合租户C12办理注册迁址是其义务，但是赵连芝却提出了无理要求，把这个C11与C12之间的隔断拆除。碎片公司认为，赵连芝未按照合同约定向碎片公司提供房屋产权证，导致其无法为租户办理营业执照，因此构成违约，要求赵连芝支付违约金。赵连芝对此不予认可，其表示碎片公司首先需要明确要求出示C11还是C12的产权证，依据合同约定，其可以提供C11或者C12一个地址供碎片公司工商注册，但并非提供给碎片公司转租的租户，且系碎片公司违约在先，因此，不同意将房屋产权证提供给碎片公司使用。碎片公司陈述，签订合同时，赵连芝已使用了C12房屋注册了公司，因此，碎片公司只能要求赵连芝提供C11房屋的产权证，且赵连芝允许碎片公司转租房屋，就应当包括为租户办理工商注册登记。碎片公司出示工作人员与赵连芝的微信聊天记录，用于证明曾向赵连芝催要过房产证。聊天记录显示：2018年5月14日，碎片公司工作人员又通过微信联系赵连芝，索要房产证原件和复印件用于缴费开票，赵连芝表示房产证在银行抵押，后经碎片公司工作人员多次联系，赵连芝于2018年5月31日提供了房产证。2018年6月28日，碎片公司工作人员微信联系赵连芝，称最近总有中介去看房，影响租户正常办公，让赵连芝不要让中介总去，赵连芝表示可以。2018年8月16日，碎片公司工作人员微信联系赵连芝，索要房产证原件用于给C12房屋的租户办理工商注册，赵连芝表示房产证在银行。2018年8月17日，碎片公司工作人员微信联系赵连芝，称当天及前一天去了十几波中介，打扰租户办公。2018年9月10日，碎片公司工作人员微信向赵连芝催要房产证原件。2018年9月11日，赵连芝微信回复称房产证在银行。后续，碎片公司工作人员又与赵连芝就提供房产证原件或复印件的事宜进行了多次沟通，赵连芝要求将C11房屋和C12房屋恢复后才同意提供房产证用于工商注册。赵连芝认可微信聊天记录的真实性，但其表示已在微信中明确要求碎片公司恢复原状。赵连芝还表示，C12房屋在租赁之处确已注册了公司，但现已迁出，具体迁出时间不清楚，也不同意C12的租户使用C12房屋进行工商注册登记。另查，碎片公司按约向赵连芝支付了涉案房屋的押金，并将房屋租金支付至2020年2月15日。本院认为，赵连芝与碎片公司签订合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自义务。赵连芝虽主张碎片公司改变了C11与C12房屋的结构，即将隔断墙的门洞完全封堵，但碎片公司对此不予认可，因赵连芝将C12房屋出租给碎片空间时，隔断墙便已存在，故赵连芝应就碎片公司改变原有结构事宜承担举证责任，但诉讼中赵连芝对此并未提供证据予以证明，现赵连芝以此为由主张解除合同，并要求碎片公司支付违约金、扣除押金、恢复原状及返还房屋，均缺乏依据，本院不予支持。2016年8月16日至2016年9月1日期间，因赵连芝与碎片公司尚不存在租赁合同关系，赵连芝要求碎片公司支付此期间的租金，缺乏依据，本院不予支持。碎片公司以赵连芝未提供房产权违约为由，要求赵连芝支付违约金，但本院注意到其适用的条款是以主张合同解除为提前，现碎片公司并未主张解除双方合同，故其主张的诉讼请求，并无依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回赵连芝的全部诉讼请求。二、驳回北京碎片空间科技服务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3408元，由赵连芝负担（已交纳）；反诉案件受理费1010元，由北京碎片空间科技服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  韩 涛人民陪审员  邵春林人民陪审员  苏冬梅二〇一九年十月三十一日法官 助理  孙冠华书 记 员  任 卓书 记 员  苏晓明