广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初13371号原告：中山市星晨花园物业管理有限公司，住所地广东省中山市港口镇南九村鸭利沙星晨花园，统一社会信用代码914420002821383303。法定代表人：张卓雄，公司董事。委托诉讼代理人：艾招良，公司员工。委托诉讼代理人：李启亮，广东维纳律师事务所律师。被告：张忠惠，男，1980年1月13日出生，汉族，身份证住址辽宁省丹东市宽甸满族自治县，被告：张忠惠，女，1978年4月15日出生，汉族，身份证住址湖南省澧县，委托诉讼代理人：张忠惠（身份信息同上），系被告张忠惠的丈夫。原告中山市星晨花园物业管理有限公司（以下简称星晨花园物业公司）与被告张忠惠（男）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，原告星晨花园物业公司于2019年7月1日申请追加张忠惠（女）为本案共同被告，本院经审查后，追加张忠惠（女）为本案共同被告，并依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告星晨花园物业公司委托诉讼代理人艾招良、李启亮，被告张忠惠（男）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨花园物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告张忠惠（男）支付2018年11月至2019年3月期间共5个月的物业管理费881.70元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费176.34元为基数，分别从欠费次月1日起按每月2%利率计算至清偿之日止，暂计至2019年3月为36元），欠款合计917.70元；2.被告张忠惠（女）对张忠惠（男）拖欠的物业管理费及违约金承担连带清偿责任。事实与理由：2010年12月29日，原告与中山市星晨花园房地产发展有限公司（以下简称星晨花园房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定原告为星晨花园小区提供物业服务，合同期限从2010年12月29日至今；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米2.85元收取，于每月25日前交纳，业主逾期交纳的，从逾期之日起按每月2%交纳滞纳金。被告为广东省中山市港口镇星晨花园六期喜翠园DR37座5B室的业主，每月应交物业服务费176.34元。被告于2008年7月14日从原业主处受让案涉物业后，未支付2018年11月至2019年3月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告张忠惠确认欠款事实，但辩称：1.其所有的小车在2018年10月20日停放于小区内时车窗被砸，有照片为证，警察的答复是小区没有监控，无法追究，需要被告找原告协调赔偿问题，其已发函给原告及开发商；2.被告签订的契约与原告提供的前期物业合同不相符，其签的是购房契约，不清楚前期物业合同，其他业主也不知道前期物业服务合同的存在，在房产转移到业主名下后，开发商没有权利代业主签订任何合同。虽然原告与开发商于2010年签订了前期物业合同，但业主不知情，没有见过该合同，故被告拒绝缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月29日，星晨花园房地产公司作为甲方、星晨花园物业公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，双方约定：甲方按照法律、法规和有关规定，采用协议方式，选聘乙方对坐落于中山市港口镇的星晨花园物业实施前期物业服务；在未依法成立业主大会选举业主委员会、制定《业主公约》之前，乙方依据甲方售楼时与业主签订的《星晨花园管理公共契约》进行小区管理；物业交付业主使用后，物业服务费用由业主缴交；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方交纳；乙方按以下标准向业主收取物业服务费：延续原标准，住宅按建筑面积每月每平方米2.85元收取；一手业主从办理收楼手续后的第16天起开始计算物业服务费，每月收缴物业服务费的时间为当月的25号之前；二手业主无十五天免费期，按正常计费；业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按每月2%交纳滞纳金；合同自2010年12月29日生效，至物业依法成立业主大会选举业主委员会，并授权业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同生效之日止；本合同签订后，原甲、乙双方签订的前期物业服务合同终止，一切以本合同为准。合同还约定了其他事项。张忠惠（男）、张忠惠（女）是广东省中山市港口镇星晨花园喜翠园DR37座5B室的业主，物业建筑面积61.51平方米。两人于2008年7月14日从原业主处受让上述物业，并交纳了2018年10月之前的物业服务费，后因停放于小区内的车辆车窗被砸，物业管理公司不能提供小区监控，导致其无法追回损失，故不支付2018年11月至2019年3月期间的物业服务费。星晨花园物业公司经催讨无果遂诉至本院，主张本案实体权利。另查：星晨花园物业公司称因小区内物业建成时间不同，故由星晨花园房地产公司与星晨花园物业公司签订总的物业服务合同，后在买卖房屋时，由星晨花园房地产公司与业主在签订物业买卖合同时对物业服务事项进行约定。星晨花园物业公司为星晨花园小区提供了卫生检查、安保巡查、绿化维护、车辆管理、秩序维护等日常物业服务，并将物业服务内容在星晨花园小区公示栏及业主群内公示；张忠惠确认从原业主处受让案涉物业时，与建设单位就物业服务事项进行了约定，并签订有管理公共契约，由星晨花园物业公司为案涉小区提供物业管理服务。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点在于：一、《前期物业服务合同》是否有效；二、星晨花园物业公司是否已尽职责履行物业管护义务。关于焦点一：《物业管理条例》第十六条第一款规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”业主委员会是物业管理区域内业主选举产生的自治组织，只有经房产局备案确认后，其组织才具有合法性。本案中，《前期物业服务合同》是星晨花园物业公司与星晨花园房地产公司于2010年12月29日签订，张忠惠未举证在合同签订当时星晨花园小区已成立了合法的业委会，或曾在业委会合法存续期间内，与物业公司签订了物业服务合同；《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，”以及第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据前述法律规定，建设单位在销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订的买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。而作为业主，则应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。在建设单位同物业买受人签订物业买卖合同之时，就同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意在其中。张忠惠于庭审中确认，从原业主处受让案涉物业时，与建设单位对物业服务事项进行了约定。星晨花园物业公司称因星晨花园小区物业系分批建成，故先由星晨花园物业公司与星晨花园房地产公司签订总的前期物业服务合同，之后再由建设单位分别与业主在签订物业买卖合同中对物业服务事项进行约定，合理有据，本院予以支持。综上，《前期物业服务合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种合同无效情形，张忠惠抗辩理据不足，本院不予采纳，并认定《前期物业服务合同》有效。关于焦点二。本院已于上述中认定《前期物业服务合同》为有效合同，星晨花园物业公司为星晨花园小区提供了物业服务，其要求按合同约定标准计收物业服务费，合理有据，应予支持。张忠惠自原业主处受让案涉物业后，一直按约定标准支付物业服务费，直至2018年10月小车车窗被砸，以上事实表明小车车窗被砸是导致张忠惠不支付物业服务费的主要原因，虽然星晨花园物业公司不是直接的侵权行为人，但其不能提供小区监控却是事实，即星晨花园物业公司提供的安全保障等物业管理服务确存瑕疵，上述问题虽不构成张忠惠可拒交物业服务费的正当理由，但因自身管理不当造成的逾期收缴物业费损失应由其自行承担，故对星晨花园物业公司主张的违约金损失，本院不予支持。经核算，张忠惠应向星晨花园物业公司支付2018年11月至2019年3月期间物业服务费876.50元[175.30元（2.85元/平方米×61.51平方米），共5个月]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张忠惠、张忠惠于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市星晨花园物业管理有限公司支付2018年11月至2019年3月期间的物业服务费876.50元；二、驳回原告中山市星晨花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市星晨花园物业管理有限公司已预交），由原告中山市星晨花园物业管理有限公司负担2元，被告张忠惠、张忠惠负担48元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市星晨花园物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  刘永开人民陪审员  沈海辉二〇一九年十月九日书 记 员  何惠怡书 记 员  刘佩敏