江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5181号上诉人（原审被告）：师为典，男，1976年8月2日生，汉族，个体工商户，住丰县。委托诉讼代理人：张先云，系上诉人岳父，男，1951年7月17日生，汉族，住江苏省丰县。被上诉人（原审原告）：丰县残疾人联合会，住所地丰县工农路128-4号。法定代表人：张晓娟，该联合会理事长。委托诉讼代理人：祝岩，该联合会职员。委托诉讼代理人：菅峰，江苏歌风律师事务所律师。上诉人师为典因与被上诉人丰县残疾人联合会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初1506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人师为典及其委托诉讼代理人张先云，被上诉人丰县残疾人联合会的委托诉讼代理人祝岩、菅峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。师为典上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判或发回重审。事实和理由如下：上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》第十四条约定“在租赁到期前2个月，办理公房竞拍”这一事实一审法院己经查明。但根据该条款约定，被上诉人没有对涉案房屋承租权举行竞拍，而是在租赁期限届满后的2019年1月2日之后委托竞拍，直至2019年3月11日竞拍成功，时间比合同约定的期限推迟了三个多月，被上诉人的行为构成了违约，2019年元月1日起至2019年3月11日期间应视为房屋空置期。一、因被上诉人没有按照约定拍卖涉案房屋承租权，导致了上诉人在租赁期限届满后不能搬离，应当给予上诉人合理的期限，上诉人是在房屋的空置期内搬离，一审法院己经认定上诉人搬出的日期符合常理，故该期限不应给上诉人计算房屋租金。二、被上诉人没有按照约定拍卖房屋租赁权，依照一审判决的规则，上诉人应当搬离涉案房屋。假设上诉人竞拍成功，取得了涉案房屋的租赁权，那么因此产生的搬迁费用、储存费用等，被上诉人是否应该赔偿。上诉人是因为被上诉人没有按照合同的约定拍卖涉案房屋租赁权导致了不能继续租赁房屋，上诉人是因为被上诉人的违约行为而搬离的涉案房屋，上诉人的装修及设备尚有使用价值，故因被上诉人的违约给上诉人造成损失，被上诉人应当给予赔偿。综上，一审法院既然认为被上诉人没有在约定时间内对涉案房屋承租权进行拍卖，被上诉人应当在承租期满后给予上诉人一定的搬离期限，但一审法院却判决上诉人在搬离期限内支付租金，一审判决内容与“一审法院认为”部分相矛盾，对于上诉人装修及经营设备的残值约3.8万元也应当判决被上诉人赔偿，而且上诉人的装修及经营设备被上诉人都在使用。三、被上诉人至今没有提供其是涉案房屋所有权人或管理人的证据。丰县残疾人联合会辩称，第一，被上诉人委托江苏省金地拍卖公司分别于2018年12月22日、2019年1月3日、2019年1月18日、2019年3月1日在徐州日报和彭城晚报刊登了公房拍租公告，后分别于2019年1月2日、2019年1月11日、2019年1月28日举行了拍卖会，上诉人的妻子张小颖均参与了报名，但没有应价。2019年3月11日举行了第四次拍卖会，张小颖没有报名参加，足以说明上诉人有充分的时间考虑租赁期满后是否续租。上诉人实际搬出房屋的日期是2019年1月28日，上诉人对于2019年1月份的租金仍应当予以支付。第二，根据双方签订的房屋租赁合同第四条第一项，第十二条第三项的约定，上诉人逾期交付租金和将房屋转租给他人使用，被上诉人有权解除合同，根本谈不上续租与否的问题。第三，在公房租赁公开竞拍要约条款第一条第九项约定，租赁期满承租人装修改造及投入的设备设施视为摊销完毕，承租人不得要求出租人给予任何补偿，现上诉人要求赔偿装修残值3.8万元没有依据。第四，上诉人于2004年10月通过竞拍取得涉案房屋所有权，根据丰县国资委的要求，为便于财政融资，该房屋暂登记于丰县城市投资发展有限公司名下，该房屋属于国有资产，被上诉人对房屋有管理和使用的支配权。综上，一审判决正确，应予以维持。丰县残疾人联合会向一审法院起诉请求：判令师为典向丰县残疾人联合会支付租金88813元，并支付违约金3813元，搬运费用2000元。一审法院认定事实：2012年，师为典通过竞拍的方式取得丰县残疾人联合会坐落于丰县（原审计局门东）的两间公房的租赁权，并实际承租，同年12月20日，师为典向丰县残疾人联合会交纳房租押金8500元。租赁到期后，2015年12月22日，师为典又通过竞拍的方式继续承租该房屋，成交价格一间为40000元，一间为45000元。在公房租赁公开竞拍要约条款中约定，租赁期满，承租人装修改造及投入设备设施视为摊销完毕，承租人不得要求出租人给予任何补偿。2015年12月26日，丰县残疾人联合会、师为典签订房屋租赁合同，约定师为典承租丰县残疾人联合会坐落于丰县（原审计局门东）的公房，面积70平方米，房屋租赁期自2016年1月1日起2018年12月31日止，每年房屋租金为85000元，租金交付时间第一次为签订合同3日内，余下租金每年交付一次，先付租金后用房屋，并在合同第十四条约定，租赁到期前2个月，丰县残疾人联合会应按规定重新办理公房竞拍，师为典有竞拍的优先权；在合同第十五条约定，租赁到期后，师为典应如期归还房屋，如逾期不归还房屋，则每逾期一天应向丰县残疾人联合会支付原日租金外，还应按照原日租金等额的标准向丰县残疾人联合会支付违约金。2017年1月17日，师为典以丰县残疾人联合会的名义向丰县预算外资金管理办公室的银行账户存入85000元，项目名称为“行政单位国有资产出租收入”。师为典在承租后将其中一间，即西起第一间转租给第三人孙涛，师为典使用了西起第二间房屋。后师为典未向丰县残疾人联合会交纳2018年房租，丰县残疾人联合会亦未向师为典主张过租金。2019年1月2日、2019年1月11日、2019年1月28日，丰县残疾人联合会通过江苏省金地拍卖有限公司在网络拍卖平台分别举行了拍卖会，对师为典使用的第二间房屋的租赁权进行拍卖，该三次均流拍，师为典亦未竞价。2019年1月16日，丰县残疾人联合会向师为典下达限期搬离房屋的通知，要求师为典在收到该通知书起5日内从租赁房屋内搬离。2019年1月28日，师为典从该房屋中搬出。一审法院认为，师为典通过竞拍的方式取得丰县残疾人联合会公房的租赁权，双方签订了房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。双方约定房屋租金为每年85000元，师为典向丰县残疾人联合会支付了2016年度、2017年度的房租租金，未支付2018年度的租金，故师为典应向丰县残疾人联合会支付2018年度租金85000元。丰县残疾人联合会、师为典双方之间的租赁期至2018年12月31日，师为典实际搬出日期为2019年1月28日，师为典虽未续租，但其应向丰县残疾人联合会支付合同到期后实际占有租赁物期间的租金。现丰县残疾人联合会要求师为典支付2019年1月份的租金3813元，法院认为丰县残疾人联合会的该项主张符合相关法律规定及双方约定，法院予以支持。在双方签订租赁合同前，师为典向丰县残疾人联合会支付了房租押金8500元，现师为典已从租赁物搬出，不再续租，该押金应从应付租金中予以抵扣。现丰县残疾人联合会要求师为典共支付租金88813元，法院认为应扣除押金8500元，师为典仍应向丰县残疾人联合会支付租金80313元。关于师为典是否违约，是否应向丰县残疾人联合会支付违约金的问题。丰县残疾人联合会、师为典双方在租赁合同中未对租金如何交付进行详细约定，仅是约定先付租金后用房屋，师为典2017年在丰县残疾人联合会工作人员的要求下，以丰县残疾人联合会的名义向丰县预算外资金管理办公室的银行账户汇入租金，之后2018年的租金丰县残疾人联合会一直未向师为典催要过，亦未向师为典提供过账号，直至该租赁到期后，丰县残疾人联合会要求师为典搬离时才通过诉讼的方式向师为典主张租金。法院认为，丰县残疾人联合会怠于行使自己的权利，在双方未明确约定租金如何交付，且丰县残疾人联合会从未向师为典催要过租金的情况，丰县残疾人联合会主张师为典违约，要求其支付违约金不符合公平原则。因涉案房屋师为典从2012年起就开始承租，丰县残疾人联合会、师为典双方亦约定在租赁到期前2个月重新办理竞拍公告，以便确定师为典是否续租，但丰县残疾人联合会实际是于2019年1月2日在网络拍卖平台举行了拍卖会，此时已经超出租赁期限，如师为典不续租，丰县残疾人联合会应留给师为典一定的搬离期限。在2019年1月三次拍卖均流拍，师为典确定不续租的情况下，师为典于2019年1月28日从涉案租赁物搬出，法院认为丰县残疾人联合会搬出的日期符合常理，不存在恶意拖延的情况，故对丰县残疾人联合会要求师为典支付违约金3813元的主张，法院不予支持。关于丰县残疾人联合会主张的2000元清理费用。法院认为，在双方未对租赁到期后房屋如何清理约定的情况下，师为典返还租赁物后，理应由丰县残疾人联合会自己清理，故对丰县残疾人联合会的该项主张，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决如下：一、师为典于本判决发生法律效力之日起十日内，向丰县残疾人联合会支付租金80313元；二、驳回丰县残疾人联合会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1058元，由师为典负担。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否支付被上诉人2019年1月份的租金。二审期间，被上诉人提交丰县城市投资发展有限公司出具的《关于同意丰县残疾人联合会管理和使用有关房产的函》一份，拟证明涉案房屋仍由被上诉人使用管理。经质证，上诉人对该证据没有异议。双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人应否支付被上诉人2019年1月租金的问题。上诉人通过竞拍的方式取得被上诉人公房的租赁权，双方签订了房屋租赁合同，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。双方约定房屋租金为每年85000元，根据双方的合同约定，双方之间的租赁期至2018年12月31日届满，上诉人实际搬出日期为2019年1月28日，上诉人虽未续租，但其应向被上诉人支付合同到期后实际占有租赁物期间的租金，故一审法院判令上诉人支付被上诉人2019年1月份的租金3813元，并无不当。涉案双方约定在租赁到期前2个月重新办理竞拍公告，以便确定上诉人是否续租，而被上诉人实际是于2019年1月2日在网络拍卖平台举行了拍卖会，此时已经超出租赁期限，如上诉人不续租，被上诉人应留给上诉人一定的搬离期限。在2019年1月三次拍卖均流拍，上诉人确定不续租的情况下，上诉人于2019年1月28日从涉案租赁物搬出，一审法院认定上诉人并不构成违约，不支持被上诉人在一审时向上诉人主张违约金的诉请，但并不能以此免除上诉人应当支付被上诉人实际占有租赁物期间租金的义务，上诉人关于房屋空置期不支付租金的上诉请求没有依据，本院不予支持。综上所述，师为典的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2116元，由师为典负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  苏 团二〇一九年十月十四日书记员  孙晓明