福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0703民初1175号 原告：南平市武夷新区建设发展有限公司，住所地南平市建阳区嘉禾大道（崇阳溪大桥旁），统一社会信用代码91350784553240290L。 法定代表人：杨庭恒，董事长。 委托诉讼代理人：苏盛众，福建应然律师事务所律师。 被告：福建美加德地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道朱熹大道3369号（御景湾）13幢11601房，统一社会信用代码91350784553215036J。 法定代表人：陈玉康，执行董事。 委托诉讼代理人：纪运勇，福建联政律师事务所律师。 原告南平市武夷新区建设发展有限公司（以下简称新区建设公司）与被告福建美加德地产开发有限公司（以下简称美加德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理，原告新区建设公司的委托诉讼代理人苏盛众，被告美加德公司的委托诉讼代理人纪运勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新区建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令美加德公司支付逾期交房违约金26276401.83元，并赔偿新区建设公司临时安置补助费损失1101250.26元，合计27377652.09元。事实和理由：为南平市武夷新区建设所需，新区建设公司向美加德公司购买商品住宅房专用于拆迁安置，双方就此协商后于2014年10月22日签订了《御景湾商品房购买协议》（下简称协议），主要内容有：为加快推进武夷新区拆迁工作，新区建设公司决定购买美加德公司御景10号楼39套商品房、13号楼17套商品房、15号楼14套商品房，共计70套；一、新区建设公司购买美加德公司开发建设的御景湾10、13、15号楼70套房住宅，产权建筑面积6958.94平方米；二、新区建设公司按均价5094元/平方米购买，总房价款35448840元；三、新区建设公司应于签订本协议后20日内向美加德公司支付70套商品房总价的50%，美加德公司应于签订本协议后一个月内将13、15号31套商品房住宅交付给新区建设公司，于签订本协议后二个月内将10号楼39套商品房住宅交付给新区建设公司，新区建设公司在美加德公司交房之日起20个工作日内向美加德公司支付总价的45%，新区建设公司在美加德公司办好初始登记，并取得房地产权证的20个工作日内（以美加德公司提供各套房产证复印件时间为准）支付总价的5%；四、新区建设公司在付清首批房屋总价的50%后，美加德公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同；五、美加德公司于约定时间内将新区建设公司购买的70套商品房交付签订《商品房买卖合同》的拆迁安置户。如美加德公司未按协议约定日期交房，延期二个月内交房，违约金按每延期一日，向新区建设公司支付本协议购房款总额万分之一的违约金；延期超过二个月的，违约金按每延期一日，向新区建设公司支付本协议购房款总额1‰。违约金由新区建设公司从未支付给美加德公司的50%购房款中直接扣回。协议签订后，新区建设公司付清了首笔房价款即总房价款的50%。根据协议，第二笔房价款即总房价款的45%支付时间为交房日起20个工作日内，但因美加德公司要求，新区建设公司提前支付了第二笔购房款的大部分，2015年4月16日支付了10号楼的9431022.16元、2015年1月26日支付了13号楼的3280029.15元、15号楼的2701200.47元。但美加德公司并未如期交房，御景湾10号、13号、15号楼均迟滞至2017年1月25日才通过竣工验收备案，2017年2月20日才通知交房。美加德公司交房明显逾期，其中10号楼逾期784天，13号、15号楼均逾期814天，构成重大违约，依照合同约定应支付违约金26276401.83元；同时，新区建设公司向美加德公司所购用于安置的房屋一经交付给安置户，新区建设公司即无需再付临时安置补助费，但因美加德公司未如期交房，致新区建设公司无法向安置户交房，须继续支付临时安置补助费，其中10号楼为26个月计678548.52元，13号楼、15号楼为27个月计422701.74元，合计1101250.6元，该费用系美加德公司违约所致，美加德公司应予赔偿。新区建设公司现依照《民事诉讼法》第一百一十九条等规定起诉，请求支持新区建设公司的诉讼请求。 美加德公司辩称，一、新区建设公司主张美加德公司逾期交房，依据并不充分。1.双方当时口头约定的交房要求是能交钥匙即可交房（即房屋已全面施工完毕，取得了房屋钥匙后即可向新区建设公司交房）。2014年10月22日《御景湾商品房购买协议》是批量团购协议，新区建设公司并非房屋的最终使用人，双方在该协议中虽对交房时间（13#、15#号楼为2014年11月22日前；10#号为2014年12月22日前）作了明确的记载，对交房条件却没有做出明确记载，但当时双方口头是有约定能交钥匙即可交房。涉案13#、15#楼房屋已于2014年11月17日通过了竣工验收，10#楼虽未办理竣工验收，但当时事实上也已全面完工，但均达到了与新区建设公司口头约定的交房要求。2.美加德公司在2014年11月20日向新区建设公司发出书面的交房通知，是在《御景湾商品房购买协议》约定的交房日期前发出的，新区建设公司收到后未予理睬（既未作出不予收房的反对理由，也未办理收房确认）。美加德公司认为新区建设公司在接到美加德公司收房通知后，迟迟未收房或不予收房，由此导致的实际交房逾期不能认定为系美加德公司违约。二、新区管委会规划建设部于2015年6月17日以下发《关于研究武夷新区建设发展有限公司所购商品房有关问题的专题会议纪要》的形式，将新区建设公司与美加德公司口头约定的交房条件，以行政命令的方式强行变更为取得：1.经建设主管部门盖章的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、2.房管部门所属测量单位提供的《商品房面积计积表》材料。这种变更用于操作中执行没有问题，但不能成为新区建设公司与美加德公司之间合同交房标准的判断依据。从《专题会议纪要》内容也可以看出，新区建设公司与美加德公司等其它开发商，早期是没有按此标准执行的，只是新区建设公司将所接收房屋用于安置被拆迁人后，被拆迁人对房屋提出异议后，才向开发商明确了较为严格的交房条件，但这严重背离了双方的当初约定和合同成立时的基础，强行要求美加德公司事后接收这一交房条件，对美加德公司是不公平的，直接的后果就是造成美加德公司“被”违约了。因此，以《专题会议纪要》设定的交房条件作为本案合同的交房条件，对美加德公司而言是不合理、不公平的，至少在此《专题会议纪要》明确交付条件之前的已经逾期的天数视为美加德公司违约是极不公平的，因此，此前双方约定了其他特定的交房条件，或至少合同中没有作此严格的规定。三、假使美加德公司的交房行为构成合同违约，新区建设公司要求美加德公司承担巨额的违约金和赔偿巨额损失，依据不足。第一，新区建设公司在诉求中既主张美加德公司向其支付逾期交房违约金，又同时要求美加德公司赔偿临时安置补助费损失，没有法律依据。依据《合同法》及其司法解释的项规定，在双方有约定违约金的情况下，新区建设公司如认为约定的违约金低于其实际损失，可以请求增加违约金或主张赔偿其实际损失，但不能同时既主张约定违约金，又主张实际损失，二者只能选择适用其一；第二，即使逾期交房，新区建设公司主张的违约金数额过分高于其实际受到的损失，美加德公司有权并请求法院根据美加德公司因违约给新区建设公司造成实际损失为依据，依法予以适当调低违约金。第三，法院确定美加德公司违约逾期交房的时间和给新区建设公司造成的实际损失时应当合理。假使美加德公司主张的交房条件和通知交房的事实不能得到法院的确认，那在此情形下确定美加德公司实际逾期交房的时间和损失时，至少应考虑下列两项因素：1.各开发商向新区建设公司交房的条件为取得：（1）经建设主管部门盖章的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、（2）房管部门所属测量单位提供的《商品房面积计积表》材料，这一条件是到了2015年6月17日才由武夷新区管委会规划建设部以《专题会议纪要》形式向美加德公司明确的，那在此之前双方虽约定了交房日期，但没有专门就房屋交付的标准条件作出有效约定，双方在执行合同中有分歧，且不能归责于任何一方，那在此明确交付条件之前，不能视为美加德公司已经违约，违约逾期的起算点至少应推迟至2015年6月17日后开始计算。2.虽然署名日期为2017年2月20日的交房通知得到了新区建设公司的确认，但美加德公司要求向其交房的意思表示，通过多种方式向新区建设公司送出，一直未间断过，新区建设公司对美加德公司的房屋进行到什么程度也是至始至终都是非常清楚，但在美加德公司未取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《商品房面积计积表》之前，新区建设公司就是一直不予确认。但是，新区建设公司接受房屋标准以美加德公司取得前述两项材料为依据，并不符合双方协议约定的原始本义和法律的强制性规定，本案工程竣工综合验收之日（即2016年12月30日）后，新区建设公司依法再没有不予接收的理由和依据，故逾期交房的截止日应以此日为准，这样才能避免把新区建设公司的拖延接收责任转嫁于美加德公司。综上所述，请求依法驳回新区建设公司不合理的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：新区建设公司所举证据1.《御景湾商品房购买协议》，2.《银行单证》，3.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《交房申请报告》，4.《武夷新区管委会项目前期经费领导小组（2014）4号会议纪要》，5.《武夷新区管委会规划部（2015）32号会议纪要》，6.《建阳市政府潭政综（2012）264号通知》，7.《建阳市国土资源所明细账》，8.《御景湾征收后续房租支付情况说明》《御景湾征收后续房租支付汇总表》《御景湾10号楼、13号楼、15号楼征收后续房租支付表》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。证据8中《御景湾8号楼、12号楼征收后续房租支付表》、证据9.《证明》，与本案无关联，不予确认。美加德公司所举证据1.《竣工验收报告》，2.《交房通知函》，3.《竣工综合验收会议纪要》，上述证据与本案无关联，不予确认。4.《交房申请报告》，真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年10月24日，南平市建阳区（原建阳市）人民政府印发潭政综（2012）264号《建阳市人民政府关于印发武夷新区童游组团房屋征收补偿安置方案的通知》，该通知载明，为加快武夷新区建设，决定对武夷新区童游组团项目用地范围内国有和集体土地上的房屋实施征收，征收人为南平市建阳区人民政府，征收实施单位为南平市建阳区童游街道办事处；私用房屋征收补偿实行货币补偿、产权调换或两者相结合的方式进行；选择产权调换方式回迁住宅的过渡期限最长不超过36个月，过渡期限自搬迁腾空房屋之日起计算，过渡期限内临时安置补助标准为每月每平方米6元，直到安置房交付止；因征收人的原因延长过渡期限的，征收人应当自逾期之日起每月支付被征收人双倍的临时安置补助费。 为安置本项目征收中选择以产权调换方式接受补偿的被拆迁户，新区建设公司与美加德公司于2014年10月22日签订《御景湾商品房购买协议》一份，约定：一、新区建设公司购买美加德公司开发建设的御景湾10、13、15号楼70套商品房住宅，产权建筑面积6958.94平方米；二、新区建设公司按均价5094元/平方米购买美加德公司开发建设的御景湾10、13、15号楼70套商品房住宅，产权建筑面积6958.94平方米，购房总价款35448840元，其中13、15号楼31套商品房住宅，产权建筑面积2609.27平方米，购房款为13291621元，10号楼39套商品房住宅，产权建筑面积4349.67平方米，购房款为22157219元；三、新区建设公司应于签订本协议后20日内向美加德公司支付总购房款的50%价款，计17724420元。美加德公司应于签订本协议后一个月内将13、15号楼31套商品房住宅交付给新区建设公司，新区建设公司在美加德公司交房之日起20个工作日内向美加德公司支付13、15号楼31套商品房住宅总价款剩余的45%价款，计5981229元，于签订本协议后二个月内将10号楼39套商品房住宅交付给新区建设公司，新区建设公司在美加德公司交房之日起20个工作日内向美加德公司支付10号楼39套商品房住宅总价款剩余的45%价款，计9970749元。新区建设公司在美加德公司办理好御景湾10、13、15号楼初始登记，并取得御景湾10、13、15号楼的房地产权证的20个工作日内（以美加德公司提供御景湾10、13、15号楼各套房产证复印件时间为准）向美加德公司支付10、13、15号楼全部商品房住宅总价的剩余5%价款，计1772442元。四、新区建设公司在付清首批房屋总价的50%价款后，美加德公司根据新区建设公司提供的被拆迁户选房情况与被拆迁户签订购房合同，新区建设公司应提供70套商品房住宅所对应拆迁户的相关信息与相关资料，签署的《商品房买卖合同》以新区建设公司提供的资料为准。合同应注明购房款由新区建设公司统一支付。五、美加德公司于约定时间内将新区建设公司购买的70套商品房住宅交付签订《商品房买卖合同》的拆迁安置户。如美加德公司未按本协议约定日期交房，延期二个月内交房，违约金按每延期一日，向新区建设公司支付本协议购房款总额万分之一的违约金；延期超过二个月的，违约金按每延期一日，向新区建设公司支付本协议购房款总额1‰。违约金由新区建设公司从未支付给美加德公司50%的购房款中直接扣回；六、本协议购房总价款不包括房价款以外的其他相关费用；七、新区建设公司此次采购的70套商品房在安置新村返迁户中如果有剩余，美加德公司同意新区建设公司在新村拆迁结束后4个月内按原价退还，但最多不超过5套；八、如商品房住宅交付后，产权登记面积与和合同约定面积有差异的，双方以《商品房买卖合同》第五条相关约定处理。 2014年11月3日，新区建设公司支付美加德公司购房款17724420元；2015年1月26日，新区建设公司支付美加德公司购房款5981229.62元，其中支付13号楼购房款3280029.15元，支付15号楼购房款2701200.47元；2015年4月16日，新区建设公司支付美加德公司10号楼购房款9431022.16元。 2017年1月25日，美加德公司开发建设的御景湾10号楼、13号楼、15号楼取得竣工验收备案。2017年2月20日，美加德公司向新区建设公司发出《交房申请报告》，告知新区建设公司70套商品房已通过竣工验收备案，可安排交房手续的办理。新区建设公司在该报告左下角载明“我司已于2017年2月20日收到贵公司送来御景湾所购8号楼81套、10号楼39套、13号楼17套、15号楼14套、12号楼96套房屋的法定验收手续（《福建省房屋工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），请征迁指挥部按程序办理交房手续”，并加盖其印章。 另查明，2014年1月24日，南平市武夷新区管委会项目前期经费领导小组召开专题会议，形成（2014）4号专题会议纪要，该会议纪要对购买御景湾项目70套商品房等住房作为被拆迁户安置房等议题予以明确。2015年6月9日，南平市武夷新区管委会规划建设部召开专题会议，研究新区建设公司所购买的用于安置被拆迁户的御景湾等项目商品房在满足交付使用条件方面存在的问题，并形成（2015）32号专题会议纪要。2019年4月1日，南平市建阳区童游街道办事处出具《关于临时安置费的情况说明》，该说明记载，政府应向250户被拆迁户支付的临时安置补助费标准按每月每平方米6元计算，起算时间为被拆迁户退出被拆迁房屋的时间，临时安置补助费由新区建设公司承担。2019年4月15日，南平市建阳区童游国土资源所出具《御景湾征收后续房租支付情况说明》，该说明记载，对御景湾10号楼39套房屋，按每月6元标准支付2014年4月-2017年3月的过渡费889968.80元，按每月12元标准支付过渡费1335.72元，支付交房后续6个月的过渡费142611.48元；对御景湾13号楼17套房屋，按每月6元标准支付2014年4月-2017年3月的过渡费287722.80元，按每月12元标准支付过渡费0元，支付交房后续6个月的过渡费46580.04元；对御景湾15号楼14套房屋，按每月6元标准支付2014年4月-2017年3月的过渡费235906.80元，按每月12元标准支付过渡费0元，支付交房后续6个月的过渡费37634.40元。按新区建设公司与美加德公司签订合同约定，因美加德公司逾期交付房屋，造成新区建设公司继续支付10号楼26个月(2014年12月21日-2017年2月20日)的临时安置补助费678548.52元（4349.67㎡×6元/㎡×26个月），13号、15号楼27个月（2014年11月21日至2017年2月20日）的临时安置补助费422701.74元（2609.27㎡×6元/㎡×27个月），以上合计1101250.26元。 本院认为，本案争议焦点问题为：一、美加德公司商品房交付条件问题。二、美加德公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任。三、新区建设公司关于违约金和临时安置过渡费的主张是否成立。 一、美加德公司商品房交付条件问题。 《御景湾商品房购买协议》明确，美加德公司应当于2014年11月21日内将13、15号楼31套商品房交付给新区建设公司，于2014年12月21日内将10号楼39套商品房交付给新区建设公司，但双方对房屋交付条件未作约定，故应依照法律、法规的规定确定房屋交付的条件。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”从上述规定可知，备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格标准，也是交付的法定条件。本案中，案涉房屋于2017年1月25日取得竣工验收备案表，说明，案涉房屋于2017年1月25日符合交付条件。 美加德公司是否构成逾期交房及是否应当就此承担违约责任问题。 根据《御景湾商品房购买协议》的约定，美加德公司应当于2014年11月21日内将13、15号楼31套商品房交付给新区建设公司，于2014年12月21日内将10号楼39套商品房交付给新区建设公司，但案涉房屋于2017年1月25日才符合交付条件，美加德公司于2017年2月20日向新区建设公司发出《交房申请报告》，告知新区建设公司70套商品房已通过竣工验收备案，可安排交房手续的办理，新区建设公司签收并同意办理收房手续，至此，美加德公司才完成交付义务。可见，美加德公司存在逾期交房的违约行为，应当就此承担违约责任。 三、新区建设公司关于违约金和临时安置过渡费的主张是否成立。 新区建设公司在本案中同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失。对此，美加德公司辩解如认定其构成违约，新区建设公司主张的违约赔偿数额过高，要求予以调整，且认为同时主张逾期交房违约金和临时安置补助费损失，于法无据。本案中，美加德公司、新区建设公司对逾期交房违约金有明确约定，新区建设公司如认为双方约定的违约金过分低于违约造成的损失，可以请求人民法院予以增加，但其在未能证明实际损失高于约定违约金的情况下，主张违约金与损失赔偿并行，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，新区建设公司在庭审中陈述因美加德公司逾期交房造成的实际损失为临时安置补助费的损失。因此，《御景湾商品房购买协议》约定的逾期交房违约金明显过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因此，新区建设公司主张违约金应以其实际损失即临时安置补助费的130%为限。经庭审查明，新区建设公司实际损失为1101250.26元。故本院确定美加德公司应支付新区建设公司违约金金额为1431625.34元（1101250.26元×130%），就新区建设公司主张违约金超出以上数额部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建美加德地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付南平市武夷新区建设发展有限公司逾期交房违约金1431625.34元； 二、驳回南平市武夷新区建设发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费178688元，由南平市武夷新区建设发展有限公司负担161003元，由福建美加德地产开发有限公司负担17685元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  戴琳丰 审 判 员  陈丽辉 人民陪审员  徐桂花 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  许慧婷 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。