福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4665号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市临江房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：吴碧霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖宇声，男，1973年2月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：张佳英，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 上诉人泉州市临江房地产开发有限公司（以下简称“临江公司”）因与被上诉人肖宇声商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2019）闽0502民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 临江公司上诉请求：撤销原判第一、二、四、五项，改判驳回肖宇声一审的诉讼请求，支持临江公司一审的反诉请求，或者发回重审。事实和理由：一、肖宇声在一审中虽提供了发票复印件，但据此不足以证明其主张，且肖宇声就当日现金付款、为何未持有发票原件、为何发票联原件仍在临江公司等方面的主张均存在不合理之处。肖宇声作为主张存在付款事实一方，应当就此承担举证责任，一审法院认定临江公司应就未付款的消极事实承担举证责任有误。二、实际上，肖国山生前原经营有北峰建筑公司，其与临江公司协议约定，案涉楼盘的施工队挂靠北峰建筑公司，由临江公司向北峰建筑公司支付工程管理费。2002年9月，肖国山向临江公司提出欲购买诉争商品房作为北峰建筑公司的办公室，并称其资金周转困难，而临江公司在项目竣工后尚需支付北峰建筑公司工程管理费，要求暂缓支付购房首付款，余款办理按揭贷款支付。临江公司同意了肖国山的上述要求，在《商品房买卖合同》签订后，于2002年10月30日开具首付款发票，以协助肖国山办理按揭贷款手续。因肖国山未实际付款，为财务报表平账，经双方协商，肖国山表示北峰建筑公司可预开收取工程管理费收据，待日后实际收取工程管理费后再从公司领款支付首付款。2002年11月6日，北峰建筑公司开具了与本案首付款金额相同的工程管理费收据交由临江公司财务留存，而根据挂靠协议约定，管理费总额实际不足8万元，这可说明本案首付款并未支付。三、根据测绘结果确认诉争商品房面积差异退款额为26751元，双方同意该款用于抵付首付款，抵扣后应付首付款金额为119733元。肖宇声作为继承人，应承担肖国山尚欠首付款119733元及利息的清偿责任。四、本案《商品房买卖合同》双方为临江公司与肖国山，根据继承法相关规定及合同相对性原则，肖宇声并不当然取代肖国山成为合同当事人，无权请求临江公司协助其办理诉争商品房的不动产权证书，且肖国山生前与临江公司口头协商同意购房差价款从首付款中直接扣除，该债权已经消灭，肖宇声请求临江公司退还购房差价款26903元及利息，缺乏依据。 肖宇声辩称，一、肖宇声一审中提供了一系列证据，形成完整证据锁链，足以证明其主张，故应由临江公司承担反驳举证的责任。一审法院不存在举证责任分配不当的情形。二、在十数年前，现金是最常见的支付手段，若肖国山未付款，临江公司又为何会出具首付款收据、开具发票，且将诉争商品房交付肖国山使用至今而未曾提出异议。临江公司未向肖宇声一方提供发票，行为本身就属违规违约，发票联原件现由临江公司持有并不影响对肖国山付款事实的认定。三、肖宇声继承取得诉争商品房全部权利，有权要求临江公司履行协助办证及支付差价款的义务。请求驳回上诉，维持原判。 肖宇声向一审法院起诉请求：一、判令临江公司立即协助肖宇声办理房屋所有权证（协助内容包括但不限于向肖宇声提供购房发票原件等）；二、判令临江公司按照购房款总额466484元，参照中国人民银行贷款利率标准，向肖宇声计付自2015年12月11日起至房屋登记至肖宇声名下之日止的违约金（暂计至2018年12月10日为67108.02元）；三、判令临江公司向肖宇声退还购房款26903元，并按中国人民银行贷款利率标准向肖宇声计付自2015年12月11日起至实际还款之日止的资金占用损失（暂计至2018年12月10日为3870.24元）。临江公司提出反诉请求：判令肖宇声向临江公司支付肖国山购买诉争商品房尚欠的购房款119581元、契税6596元，共计126177元，并按中国人民银行同期同类贷款利率标准计付自2008年9月22日起至实际付款之日止的资金占用利息（暂计至2019年1月31日止为78376.23元）。 一审法院认定事实：2002年9月20日，肖国山（买受人）与临江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买址于福建省泉州市鲤城区湖滨路xx号商品房，建筑面积共183.8平方米，每平方2538元，总价款466484元；买受人应于签约当日付清首期款146484元，其余购房款32万元买受人向银行申请5年按揭贷款；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意面积误差比超过正负1%的，保持每平方米单价不变，按产权登记面积结算房价款，多还少补；买受人逾期付款的，逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日的，双方同意继续履行合同的，买受人支付逾期违约金标准同前；出卖人应在2003年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质监部门验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，逾期超过60日的，双方同意继续履行合同的，出卖人支付逾期违约金标准同前；出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内退还已付房价款，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。买受人不退房的，双方根据实际情况另行协商。合同还就双方的其他权利义务进行约定。合同签订之后，肖国山依约向临江公司支付了首付款146484元，临江公司于2002年10月30日向肖国山出具了《福建省泉州市商品房销售（预收款）统一票据》。2002年11月27日，肖国山、建设银行泉州市分行、临江公司签订《个人住房借款合同》1份，由肖国山向建设银行泉州市分行贷款32万元用于向临江公司支付剩余购房款，临江公司为肖国山的贷款提供了阶段性连带责任保证。之后，肖国山于2002年11月29日将取得的贷款32万元支付给临江公司（肖国山的前述贷款已于2007年8月14日结清）。2003年3月4号，临江公司将诉争商品房交付给肖国山。2006年5月22日，临江公司与肖国山签订《补充协议》1份，双方确认诉争商品房合同约定面积为183.8平方米，产权登记面积为173.26平方米，面积误差为10.54平方米，按照合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定，临江公司应退还房款26751元给肖国山。2006年6月12日，临江公司代肖国山缴税诉争商品房的契税款6596元，取得《中华人民共和国契税完税证》。2007年6月6日，临江公司向肖国山开具《销售不动产统一发票（代开）》（预收款换不动产发票），合计金额为439581元。另查，肖国山与杨宝珠系夫妻关系，该二人生育长子肖宇新、次子肖宇声、长女肖宇红、次女肖宇婷。肖国山的父亲肖清慈、母亲杨蜨娘分别于1970年、2007年去世。2008年9月22日，肖国山去世。2018年8月15日，杨宝珠、肖宇新、肖宇声、肖宇红、肖宇婷共同办理了6份《公证书》，公证内容：杨宝珠、肖宇新、肖宇红、肖宇婷出具书面声明书自愿放弃对肖国山遗产（诉争商品房）的继承；肖国山的遗产（诉争商品房）由肖宇声一人继承；杨宝珠将其对诉争商品房享有的二分之一份额赠与肖宇声，肖宇声表示接受杨宝珠的赠与。肖宇声因向临江公司主张相关权利未果，于2019年1月3日提起本案诉讼。审理中，临江公司提供关于诉争商品房的《契税完税证》（2006年6月12日），并表示该契税系其代肖国山缴纳。肖宇声对此无异议，并表示其未缴交诉争商品房的相关契税，若临江公司代缴了，其愿意偿还给临江公司。临江公司自认诉争商品房因面积误差应退还肖国山的差额房款26903元，尚未退还肖国山。 一审法院认为，肖国山与临江公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。肖国山去世后，其遗产已由其子肖宇声一人继承，而杨宝珠亦已将其对诉争商品房享有的二分之一份额赠与肖宇声，故肖国山关于本案《商品房买卖合同》的权利义务应由肖宇声享有及承担。鉴此，肖宇声有权就本案《商品房买卖合同》向临江公司主张权利。关于诉争商品房房款是否已缴清的问题。临江公司对肖宇声提供的《商品房买卖合同》《商品房（预收款）统一票据》《个人住房借款合同》《房（铺）交接书》《销售不动产统一发票（代开）》《房屋调查表》等证据的真实性无异议，肖宇声对临江公司提供的《补充协议》无异议，对此均予以认定。该组证据显示，临江公司确认肖国山依双方合同约定向其缴交了诉争商品房首付款146484元，并于2002年10月30日向其出具了收款票据。2002年11月27日，肖国山办理银行贷款32万元支付剩余购房款，临江公司予以积极协助并为肖国山的贷款提供连带责任担保。2003年3月4日，临江公司向肖国山交付诉争商品房。肖国山办妥银行贷款向临江公司支付剩余购房款后，临江公司于2004年5月26日向肖国山出具了收款票据。再后，经测绘，诉争商品房实际面积为173.2平方米，比合同约定面积少，临江公司就此与肖国山共同确认应退还部分房款，临江公司向肖国山出具《销售不动产统一发票（代开）》。在整个过程中，没有证据显示临江公司曾提出肖国山未向其缴交首付款146484元，或肖国山确认其未交首付款，故临江公司称肖国山未向其交付首付款，缺乏依据，不予采纳。临江公司提供的《补充协议》（2006年5月22日）可证实其与肖国山共同确认诉争商品房的产权登记面积为173.26平方米，面积误差10.54平方米，临江公司应退还肖国山房款26751元，但不能证明肖国山确认其未缴交首付款且同意将应退房款抵扣首付款，故临江公司称肖国山同意将应退房款抵扣首付款，亦缺乏依据，不予采纳。综上，肖宇声提供的证据可以证明诉争商品房的购房款已依约缴清的事实。临江公司未能提供充分的证据证明肖国山未支付诉争商品房的首付款146484元，故其要求肖宇声支付尚欠购房款119581元及相应资金占用利息损失的反诉请求，缺乏依据，不予支持。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定及《商品房买卖合同》约定，临江公司负有协助肖国山办理诉争商品房权属登记证书的义务，由于诉争商品房的相关权属登记尚未办理至肖国山名下，故肖宇声要求临江公司协助其办理诉争商品房权属登记证书的请求，符合合同约定及法律规定，应予支持。肖宇声未能提供证据证明存在属于临江公司的责任而导致肖国山未能在合同约定期限内取得诉争商品房权属证书，故其要求临江公司支付相应违约金的请求（本诉第二项诉讼请求），缺乏合同依据和法律依据，不予支持。临江公司确认应退还肖国山关于诉争商品房面积差价款26903元，但至今尚未退还，肖宇声要求临江公司向其退还该差价款项的请求，合理合法，予以支持。由于肖国山与临江公司未约定前述差价款支付时间，而肖宇声又未能提供证据证明肖国山曾向临江公司催讨过前述差价款，故其主张临江公司应支付该款自2015年12月11日起按中国人民银行贷款利率标准计算的资金占用损失，依据不足，不予采纳，但肖宇声起诉要求临江公司返还该差价款，临江公司却未返还，肖宇声有权要求临江公司支付该款自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行贷款利率标准计算的资金占用损失，鉴此，对肖宇声的该项诉讼请求，予以部分支持。临江公司代肖国山缴纳了诉争商品房的契税6596元，肖宇声对此无异议，并表示愿意返还给临江公司，故临江公司要求肖宇声支付该款项的请求，依据充分，予以支持。对于临江公司要求肖宇声支付该6596元自2008年9月22日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息的请求，鉴于之前临江公司应退还肖国山差价款，且没有证据显示临江公司在提起反诉之前曾就此向肖国山或其继承人主张过权利，故临江公司请求的资金占用费应以其提起反诉的时间起算，对临江公司的该部分反诉请求，予以部分支持。肖宇声在独自继承肖国山的遗产后向临江公司主张权利，未超过诉讼时效期间，临江公司关于肖宇声要求其返还诉争商品房面积差价款已超过诉讼时效期间的抗辩，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第三十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、临江公司应于判决生效之日起10日内协助肖宇声办理址在福建省泉州市鲤城区xx商品房的不动产权证；二、临江公司应于判决生效之日起10日支付给肖宇声26903元及相应利息（以26903元为基数，自2019年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；三、肖宇声应于判决生效之日起10日支付给临江公司6596元及相应利息（以6596元为基数，自2019年2月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）；四、驳回肖宇声的其他诉讼请求；五、驳回临江公司的其他反诉请求。案件受理费1674元，由肖宇声负担1039元，临江公司负担635元；反诉受理费2185元，由肖宇声负担70元，临江公司负担2115元。 二审中，临江公司围绕上诉请求提交《销售不动产统一发票（代开）》发票联原件，欲证明肖国山未付购房首付款，故发票联原件仍由临江公司持有而未交给肖国山的事实。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。肖宇声未提交新证据。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：临江公司二审提供的《销售不动产统一发票（代开）》发票联，真实、合法且与本案有关联，该发票开具于2007年6月6日，金额为439581元，其中注明“款项性质：其他（预收款换不动产发票）”，若肖国山于2002年10月30日前未付清购房首付款，在此情况下临江公司还于2003年3月4日将诉争商品房交付肖国山、于2006年5月22日与肖国山签订《补充协议》确认应退房款26751元给肖国山、于2007年6月6日开具全额购房款发票，显然不符合常理，故临江公司以其持有上述发票联原件为由主张肖国山未付清购房首付款，依据不足，不予采纳。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，肖国山在诉争商品房办理权属登记前已死亡，肖宇声经继承析产取得诉争商品房相关权利，亦表示愿意承担相应义务，故肖国山在本案商品房预售合同关系中的合同权利义务由肖宇声承继，肖宇声在本案中的诉讼主体适格。就肖国山是否付清购房首付款的问题，一审法院根据本案证据及审理情况所作分析认证，理据得当，结合二审查明事实，可认定肖国山已付清购房首付款146484元，故对临江公司的有关上诉主张，均不予采纳。当事人未提起上诉的其余内容，二审予以照准确认。 综上所述，临江公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3859元，由泉州市临江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十月十日 书记员  陈斯煜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 —-12-—