海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初3861号原告唐震，男，1990年3月4日出生，汉族，银行职员，住辽宁省海城市。被告海城市东盛房屋开发有限公司，住所地为海城市东四镇双龙村。统一社会信用代码912103817256910138。法定代表人李军，系该公司总经理。委托代理人李志新，系辽宁明岳律师事务所律师。原告唐震诉被告海城市东盛房屋开发有限公司（以下简称东盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，依法适用普通程序于2019年6月3日公开开庭进行审理。原告唐震、被告东盛公司的委托代理人李志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐震诉称，2013年6月27日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东盛嘉园小区4号楼四单元五层东户，面积约85.57平方米，单价2738元/平方米，总价234290元，原告按约定给付首付款74290元，被告负责办理按揭贷款手续。合同签订后，原告依约交付了首付款及全部按揭贷款资料，因被告方问题按揭贷款至今未办成，按合同约定被告已违约，原告若无按揭贷款无力按期给付房款及无力购房，现请求被告及时返还房屋首付款及利息。原告为保护合法权利不受损害，特提起诉讼，请求被告返还购房首付款和利息，即请求人民法院判令被告返还原告向其支付的购房首付款74290元及从2013年6月27日起至返还房屋首付款止按同期银行贷款利率给付利息，并由被告承担本案诉讼费用。关于合同我要求解除，理由是买房的时候我就是想按揭买房，签的也是按揭买房的协议，如果按揭贷款办不下来，合同就是无效的。关于办理贷款，除了房屋未办理进户，其他的部分我全部配合了，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第23条规定（略），我认为我属于不可归责于当事人双方的事由，我要求解除合同，对方应将首付款及利息返还给我。被告东盛公司辩称，原告无权要求返还其房款，依法应驳回其诉讼请求，理由为原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，签订合同时双方均具备主体资格，房屋买卖合同也系双方真实意思表示，无法律禁止情形，是合法有效的合同，对双方具有法律约束力；原告的房屋按揭贷款未通过审批是原告的原因造成的，本案原、被告在签订合同时，明确约定被告协助原告办理房屋贷款手续，并不是负责办理房屋贷款手续，未通过贷款的原因是其未提供收入证明，银行流水，未实际入住，不配合办理相关手续等被银行拒绝，与被告无关，故是原告过错造成的，依据法律规定，由于原告过错导致贷款合同不能通过审批的，原告无权要求返还房款，应继续履行合同，支付剩余房款16万元。公司不同意在原告无法办理贷款的情况下将已交付的首付款退还给原告，但是如果原告方坚持要解除，应当按照合同第三条第（二）项第1点（略）约定支付违约金并且继续履行合同。综上，第一，原告的辩论主张已经超出原告的诉讼请求，原告的诉请是返还首付款，其缴纳诉讼费也按照其应返还房款的数额缴纳的，并且其在庭审过程中也未要求变更或增加诉讼请求，故其要求解除合同不应予以支持；第二，关于原告刚才所说的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第23条也明确规定因一方原因未能订立商品房贷款合同，对方当事人可以请求解除合同并赔偿损失，可以解除合同的应当是被告，原告没有请求的权利，无权要求解除合同，并且本案也不属于不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，故原告应立即一次性支付剩余房款，请判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2013年6月27日签订一份商品房（预）购销契约书，原告唐震系乙方（买方），被告东盛公司系甲方（卖方），项目名称：东盛嘉园。合同约定：乙方向甲方购买“东盛嘉园”的住宅，所购住宅为4号楼房四单元，即五层东户，建筑面积为（约）85.57平方米（最终以房产相关部门审定的面积据实结算）。该住宅单价为每平方米2738元，总价为234290元，即人民币贰拾叁万肆仟贰佰玖拾元整。合同约定付款方式为：按揭贷款付款，乙方须在签订本合同当日交纳按建筑面积计算的该项商品房30%的总价款，即￥70287元，即人民币柒万零贰佰捌拾柒元整。贷款（不享受优惠价）金额为壹拾陆万肆仟元整。甲方负责协助办理相关按揭贷款手续，乙方应于签订本协议起＿日内提供贷款所需必备材料及交纳办理按揭贷款所产生的各项费用。如因乙方原因，贷款得不到批准，甲方负责退还房款。买受人如未按本合同规定的时间内付款，按逾期时间分别处理（不作累加）1、逾期在七日以内，自本合同的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过七日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。交付期限：甲方预计于2014年3月30日向乙方交付经验收合格的房屋，如有变动，以甲方实际通知日期为准，乙方在通知入住前拟进行装修，可以提前领取房屋钥匙。但房屋交付日期仍以甲方书面通知入住日期为准。办理房照日期以甲方通知入住日期之日起一年后由乙方向甲方提出办理。提前装修、入住及不及时办理房照可能产生的后果由乙方自行承担。并约定于签约当日一次性付款70290元，贷款16.4万元。后又注明“2018年11月29日补交4000元，贷款改为16万元，首付74290元”。另查，原告已缴纳首付款为74290元。被告公司开发的本案诉争房屋所处的小区，土地使用证颁发日期为2014年4月10日，商品房预售许可证颁发日期为2017年9月，建设用地规划许可证发证日期为2015年2月5日，建设工程施工许可证发证日期为2017年9月21日，建设工程规划许可证发证日期为2017年4月25日。该小区有部分房屋购买人系约定贷款购买该小区房屋，有唐震等26人办理按揭住房贷款不成功。本案原告并未办理入住，截止至开庭之日被告亦未说明原告办理房屋按揭贷款不成功的具体理由，原告表示要求被告返还其支付的购房首付款74290元及利息（从2013年6月27日起至返还房屋首付款止按同期银行贷款利率给付利息）。上述事实，原告提供的证据有：商品房预购销协议书一份、首付款收据两张、开发商开具的增值税发票复印件一份，证明房产是我买的，购买时间以及我已经配合开发商办理贷款，并且提供了相关手续，没有办下来不是我的原因。被告提供的证据有：1、五证（土地使用证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证），证明被告所售房屋具有合法资质。2、盛京银行鞍山海城支行出具的情况说明复印件一份，证明由于原告原因没有通过银行贷款的审批，被告已经履行相关的义务，没有过错。3、东盛家园发放贷款的明细，证明已经有39人通过了办理贷款。以上证据，经庭审质证及本院审查，关于原告提供的证据，结合被告的质证意见，该组证据的真实性本院予以确认，且证据符合法律规定，故本院均予以采信。关于被告提供的证据1，证据符合法律规定，故本院予以采信；关于被告提供的证据2，该份证据无法证明原告办理贷款不成功的具体原因，被告亦无法做出具体说明，证据的真实性及关联性无法确定，故本院不予采信；关于被告提供的证据3，证据缺乏关联性，故本院不予采信。本院认为：本案的争议焦点系原、被告于2013年6月27日签订一份商品房（预）购销契约书是否应当解除，首付购房款是否应当返还，利息是否应当支付以及支付的起止时间。该合同的签订虽然是双方当事人真实的意思表示，未违反相关法律、法规的规定，但合同约定原告购买该房屋的付款方式为支付首付款，剩余购房款为按揭贷款，现通过原、被告提供的证据能够证明原告属于申请办理个人按揭贷款不成功的人，该合同无法继续履行，虽然被告辩称原告按揭贷款无法办理的原因系原告造成的，被告并无过错，但被告方亦无法解释原告无法办理按揭贷款的具体原因，且截至开庭当日原告亦无法办理按揭贷款，被告亦未就此提出具体方案。现原告主张解除合同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告属实因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，故原告提出解除合同的请求符合法律规定，本院予以支持，又根据合同约定“.…。如因乙方原因，贷款得不到批准，甲方负责退还房款”的内容及《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告主张被告返还其缴纳的购房首付款的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张支付利息一节，根据双方提供的证据能够证明原告支付了首付款属实，且系分两次支付，第一次系2013年，第二次系2018年，针对第二次缴纳首付款的时间并结合被告代理人的陈述，进一步证明被告实际系2018年年末确认并通知原告按揭贷款无法办理，而原告在2013年签订商品房预购协议后，2014年至2015年之间曾接到可以办理入住的通知，由于原告个人原因并未办理入住及按揭贷款等事宜亦系事实，双方对于无法办理按揭贷款事宜均有责任，结合本案实际情况，本院认为，利息应当自原告主张权利之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告海城市东盛房屋开发有限公司于判决生效后十日内一次性返还原告唐震购房首付款74290元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年4月23日起至实际给付之日止计算）；二、驳回原告唐震的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1657元，由被告海城市东盛房屋开发有限公司承担。此款原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时，加付1657元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  郭婧馨人民陪审员  付明刚人民陪审员  王 凤二〇一九年十月十六日书 记 员  李佳鑫