北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初11788号原告：陆晓燕，女，1966年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：汪升华，男，1968年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京盛鹏置业有限公司，住所地北京市房山区良乡镇邢家坞村委会东330米。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，北京泓聚律师事务所实习律师。原告陆晓燕、汪升华与被告北京盛鹏置业有限公司（以下简称盛鹏公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆晓燕、汪升华，被告盛鹏公司的委托诉讼代理人王国鹏、李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆晓燕、汪升华向本院提出诉讼请求：1.盛鹏公司双倍返还陆晓燕、汪升华购房认购定金及赔偿陆晓燕、汪升华交通与误工等相关损失合计22万元；2.诉讼费用由盛鹏公司承担。诉讼过程中，陆晓燕、汪升华变更诉讼请求为：1.盛鹏公司双倍返还陆晓燕、汪升华购房认购定金20万元；2.盛鹏公司支付占用资金利息、误工费、交通费、通讯费、法律咨询费、精神损失费等损失合计39391元（其中资金占用利息自2018年9月16日计算至盛鹏公司实际给付之日，按月息5.39另加3%的服务费和0.3%的渠道费计息）；3.诉讼费用由盛鹏公司承担。事实和理由：陆晓燕、汪升华于2018年9月16日与盛鹏公司签订了《购房认购书》，认购北京市房山区旭辉城商品房××，并于2018年9月16日与2018年9月17日分别向盛鹏公司交纳定金4万元和6万元。因盛鹏公司承诺代为办理首付款200万元贷款未成功等原因导致陆晓燕、汪升华无力支付首付款。2018年11月开始，陆晓燕、汪升华向盛鹏公司多次提出退还认购金，后经数次多方协商，盛鹏公司同意退款，并通知陆晓燕、汪升华于2018年12月3日到售楼处办理了退款手续，盛鹏公司随后解除了认购。然而，陆晓燕、汪升华多次催退认购金，盛鹏公司至今未退。盛鹏公司违约事实主要有：第一，2018年9月16日，陆晓燕、汪升华在盛鹏公司承诺办理购房所有手续，并当场给银行人员打电话沟通后明确表示可以操作代办贷款200万元交首付款的前提下签订认购书；2018年9月17日至11月27日期间，盛鹏公司也一直在实际操作代办贷款手续，而在贷款过程中，贷款金额与利息及相关费用同签订认购书时约定的费用偏差较大，且存在不合规操作及贷款风险等原因而未能成功，以致陆晓燕、汪升华无法支付首付款，也严重有悖签认购书的初衷。第二，首付款贷款办理和协商过程中，盛鹏公司分别于2018年11月2日和11月21日单方发出催签函、定金没收告知函，未经我方同意，单方公开销售我方预定的旭辉城5-2-603；而且盛鹏公司没有经过我方同意、确认，擅自伪造了销售变更申请确认单，变更为汪永禄购买房屋，但并没有汪永禄或者陆晓燕、汪升华的签字和确认；陆晓燕于2018年11月4日到售楼处协调时，盛鹏公司销售负责人承诺减三万房款，当晚便违约拒绝；后经旭辉集团北京客服中心、北京工商和建管等部门多次调解，盛鹏公司已于2018年12月3日受理退款，办理了退款手续，且已解除认购，然而盛鹏公司却以上报公司总部未批为由推辞，至今拖欠不退。综上所述，盛鹏公司已严重违反认购书多项约定，损害了陆晓燕、汪升华的切身利益。故提起诉讼。盛鹏公司辩称，不同意陆晓燕、汪升华的诉讼请求。双方签订的认购书第4、5、6条及补充协议第4、5、6条明确规定陆晓燕、汪升华应当在签订认购书及补充协议之日起七日内按照我方公示商品房预售合同来签订合同。陆晓燕、汪升华没有按照约定的期限签订预售合同已经构成违约，我方已经书面向陆晓燕、汪升华发出催签函，催促陆晓燕、汪升华及时签订合同及支付购房款，所以违约行为是陆晓燕、汪升华没有及时签订预售合同，我方不存在任何违约行为。在合同履行过程中，之所以存在销售变更申请确认单，是因为陆晓燕、汪升华希望将房屋更名至其子汪永禄名下，如果陆晓燕、汪升华不提供汪永禄的身份信息，我方根本不掌握汪永禄的任何身份信息，也不可能进行相应的更名，在更名过程中，因为我方工作人员把关不严，没有要求陆晓燕、汪升华签字确认，我方承认销售变更申请确认单中签字并非汪永禄所签，但是这个事情明显陆晓燕、汪升华是知情的，在此情况下，我方才向汪永禄发出了没收定金告知函，该告知函并非发送给陆晓燕、汪升华，既然陆晓燕、汪升华不认可房屋更名的事实，那么定金没收告知函与本案无关，不构成我方单方解约的行为。陆晓燕、汪升华称要求定金双倍返还的依据是补充协议第6条，但是我方并没有将陆晓燕、汪升华认购的房屋实际销售给任何人，陆晓燕、汪升华也不能据此要求双倍返还定金。庭审中我方再次要求在七日内向我方提交个人购房的资料签署书面北京市商品房预售合同，并按照北京市规定配合我方完成该商品房合同签订及付款，否则我方会向陆晓燕、汪升华发出没收定金告知函。目前认购书效力仍可以继续履行，且不存在履行的障碍，如果存在障碍也是陆晓燕、汪升华不能筹集首付款而导致的障碍。另外陆晓燕、汪升华要求的其他费用明显过高，且缺乏法律依据。关于陆晓燕、汪升华主张的利息高达每月5.39%折合年化60%，远远高于最高法院关于民间借贷的利率标准，而且服务费、渠道费、流水费没有任何法律和合同依据，陆晓燕、汪升华也没有实际支付，该损失尚未发生。关于误工费陆晓燕、汪升华没有证据证明，没有后续善后事宜长达48天的证据，没有提供劳动合同用以证明工资、没有提供事发前一年、事发后三个月的流水，没有提供单位因误工而导致损失的证明，工资超过5000元没有开具个人所得税证明。关于交通费、通讯费等没有相应的票据，也没有证据证实是为办理手续事宜而发生。法律咨询费并没有提供委托代理合同及律师费发票，而且并非必然发生的支付。关于精神损失费，因为我方并没有侵害陆晓燕、汪升华的身体权、人格权，该主张缺乏法律依据。打印、刻录费并没有相应的发票也并非必然发生的费用。所以对以上费用我方不予认可，请求法院依法驳回陆晓燕、汪升华全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月16日，盛鹏公司与陆晓燕、汪升华签订了《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）及《北京市商品房认购书补充协议》（以下简称《认购书补充协议》）。陆晓燕、汪升华提交的《认购书》显示，首部认购人为汪升华，主要内容为认购人认购盛鹏公司开发的位于北京市房山区旭辉城的商品房一套，该商品房用途为居住，预测建筑面积89.04平方米，总房价款3280350元。认购书第四条约定：1.认购人应当于签订本认购书之日，向出卖人支付认购定金万元；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付全部认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。2.认购人同意在支付定金之日起7日内，与出卖人协商北京市商品房买卖合同的相关条款。第五条约定：认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条约定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过1日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还认购人。第七条约定：出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。该认购书尾部出卖人处由盛鹏公司盖章，认购人处由陆晓燕签字并摁手印。盛鹏公司提交的《认购书》基本内容与陆晓燕、汪升华提交的认购书基本一致，但显示了房号为××，总房价款为3082350元，认购定金处载明了明确数额10万元。《认购书补充协议》为双方对认购书未尽事项的补充，其中第四条约定，双方一致同意于原《认购书》及本补充协议的2日内在北京市房地产交易管理网上进行网签认购录入手续，由出卖人按认购人在签订原《认购书》当日提供的信息及原《认购书》约定的内容进行网上录入手续，由此生成网签认购书。第五条约定，出卖人已经在售楼处销售现场公示了《北京市商品房预售合同》文本，认购人已详细阅读、理解和接受该合同所有条款，认购人同意在签署本补充协议之日起7日内，即年月日前与出卖人按该合同所有条款内容签订该商品房的《北京市商品房预售合同》（有关该商品房的基本情况、计价、附件，在签订时按双方约定填写，该商品房平面图以规划审批为准）。认购人承诺不以《北京市商品房预售合同》条款内容未达成一致为由在原《认购书》及本补充协议约定的期限内拒绝签署《北京市商品房预售合同》。若认购人拒绝签署《北京市商品房预售合同》的，原《认购书》及本补充协议自动解除，出卖人有权不退还认购人已交纳的定金。第六条约定，若认购人违反原《认购书》或本补充协议的约定，则原《认购书》及本补充协议自动解除，出卖人有权代为双方办理网上认购注销手续，且出卖人可不通知认购人径直将该商品房另行出售给第三人，而不承担任何法律责任，已付定金的，定金不予返还。若认购人已在约定的期限内按约履行原《认购书》及本补充协议的所有义务，出卖人却将该商品房另行出售给他人的，则出卖人向认购人双倍返还定金。2018年9月16日，陆晓燕向盛鹏公司交纳定金4万元，盛鹏公司出具收据一张，载明：“今收到汪升华、陆晓燕交来旭辉城定金××人民币肆万元整”。2018年9月17日，陆晓燕向盛鹏公司交纳定金6万元，盛鹏公司出具收据一张，载明：“今收到汪升华、陆晓燕交来旭辉城定金××人民币陆万元整”。盛鹏公司提交的落款时间为2018年10月30日的《销售变更申请确认单》显示，“因原购房人购房资质问题，更名为儿子汪永禄为购房人。”盛鹏公司工作人员在客户签字处签署了“汪永禄”字样。对此，汪升华、陆晓燕称其提供了汪永禄的身份信息，希望盛鹏公司审查以汪永禄名义贷款情形，但并未同意盛鹏公司变更购房人。2018年11月2日，盛鹏公司向陆晓燕、汪升华发出《催签函》，载：“……该商品房总价款2950000元，截至今日您只交纳了定金100000元，亦未签订任何书面商品房买卖合同或协议。为了不影响您顺利购买到该商品房，请您于接到本函叁日内到我司提交个人购房的资料、签署书面《北京市商品房预售合同》并按北京市规定配合我司办理商品房的签约手续，且完成该商品房的付款，否则，视为您违约，我司依法有权罚没定金并可将该商品房出售给第三人。”该催签函于2018年11月3日妥投。2018年11月21日，盛鹏公司向汪永禄发出《定金没收告知函》，载：“……我司已于2018年11月2日向您发出《催签函》，要求您最晚于2018年11月8日前至旭辉城售楼处办理签约付款等手续。但至今，您仍未在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，我司将解除与您签署的《商品房认购书》、没收您已缴纳的定金，并于2018年11月25日起公开销售该房屋。”2018年11月末12月初，盛鹏公司工作人员通知陆晓燕、汪升华到售楼处提交申请书及相关手续。2018年12月3日，汪升华于盛鹏公司售楼处手写退定金申请一张，载：本人汪升华、陆晓燕于2018年9月16日认购旭辉城××交纳订金10万元，现因银行抵押贷款未成功（旭辉公司作贷款）无法购买，特此申请退还订金款。并提供了退款账号。当日，汪升华向盛鹏公司提交退定金申请及收据、刷卡人存根的原件。对此，盛鹏公司称退房申请的审批需提前线下获得项目负责人的同意，并获取相关同意的截图后才能发起流程，该退房申请线下未获得审批同意，相关流程未发起，因陆晓燕、汪升华已提起诉讼，所以并未通知陆晓燕、汪升华无法办理退款。诉讼过程中，盛鹏公司主张《认购书》及《认购书补充协议》已经解除，理由为《认购书》第五、六条以及《认购书补充协议》第五、六条已经明确约定了陆晓燕、汪升华应当在签订认购书及补充协议之日起七日内签订商品房预售合同，逾期未签，认购书及认购书补充协议自动终止。而双方签订认购书及补充协议之后进行过协商，盛鹏公司于2018年11月2日向对方发出催签函，视为盛鹏公司对对方违约行为的谅解，催签函中明确要求陆晓燕、汪升华在三日内提交资料并签署预售合同，否则视为违约，但在三天宽限期内陆晓燕、汪升华未办理相关手续，宽限期满后认购书及补充协议自动终止，无需通知。盛鹏公司认为认购书及补充协议的解除时间为2018年11月6日。为证明盛鹏公司承诺帮陆晓燕、汪升华办理首付款贷款，且双方就贷款事宜一直协商，陆晓燕、汪升华提交了微信聊天记录予以佐证。聊天记录显示，直至2018年10月末，双方还在就贷款及先付一部分款等问题进行协商；2018年11月中旬开始，陆晓燕、汪升华开始主张退定金，其后双方就退定金及其流程进行沟通；汪升华于2018年12月3日提交退定金申请后，一直催促盛鹏公司退款。本院认为，双方均认可涉案房屋的认购人为陆晓燕、汪升华，本院不持异议。陆晓燕、汪升华与盛鹏公司签订的《认购书》及《认购书补充协议》属于商品房预约合同，盛鹏公司通过收取定金10万元作为订立商品房买卖合同的担保。本案争议焦点问题主要有二：第一，《认购书》及《认购书补充协议》是否解除，如果已解除，解除时间如何确定；第二，双方未订立商品房预售合同是否因可归责于一方的原因。关于《认购书》及《认购书补充协议》的解除问题。根据《认购书》及《认购书补充协议》的约定，认购人未在支付定金之日起7日内，与出卖人协商北京市商品房买卖合同相关条款的，认购书自动解除。但在本案中，双方均认可《认购书》及《认购书补充协议》未在该期限内自动解除，本院对此不持异议。盛鹏公司于2018年11月2日发出《催签单》，要求陆晓燕、汪升华于接到催签单三日内签署《北京市商品房预售合同》。双方未在该期限内签署《北京市商品房预售合同》，但《认购书》及《认购书补充协议》并未约定该种情形下认购书及补充协议可以自动解除。且《催签函》系盛鹏公司单方发出，系对对方迟延履行主要债务的催告，对方仍未履行主要债务的，盛鹏公司享有合同解除权。根据合同法第九十六条第一款的规定，当事人一方依照约定的单方解除权或法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。本案中，盛鹏公司未进行通知，不产生解除认购的效力。故对于盛鹏公司所持《认购书》及《认购书补充协议》于2018年11月6日自动解除的意见，本院不予采纳。鉴于盛鹏公司的《定金没收告知函》系向汪永禄发出，亦不具有解除其与陆晓燕、汪升华之间认购的法律效力。根据查明的事实，在确认无法办理贷款后，双方就退款事宜进行了协商，汪升华根据盛鹏公司工作人员的要求在2018年12月3日提交了退定金申请及收据、刷卡人存根的原件，盛鹏公司收取了上述材料，但截至法庭辩论终结之日，盛鹏公司仍未明确答复陆晓燕、汪升华，亦未将收据等原件退还陆晓燕、汪升华。根据以上情形，可以认定双方在2018年12月3日已就解除《认购书》及《认购书补充协议》达成一致意见，即双方通过协商一致的方式解除了《认购书》及《认购书补充协议》。而对于退款事宜，双方未能达成一致意见。关于未签订商品房预售合同的原因。《认购书》及《认购书补充协议》签订后，双方均有义务在一定期限内协商商品房买卖合同的相关条款并订立商品房买卖合同。虽然从现有证据来看，双方一直就贷款（首付款的贷款）事宜进行沟通，从双方交易的整个流程来看，该沟通应视为双方就首付款的交纳方式、交纳期限进行协商。因未达成一致意见，导致商品房买卖合同未能订立。故商品房买卖合同未能订立系因不可归责于当事人双方的事由导致。需要说明的是，陆晓燕、汪升华所述的首付款贷款的办理并非盛鹏公司的合同义务，其贷款能否办理取决于多方面的因素，陆晓燕、汪详德作为完全民事行为能力人，对此亦应有充分的认识，因此，陆晓燕、汪升华以贷款未能办理为由主张盛鹏公司违约理由不成立。陆晓燕、汪升华提交的证据不能证明存在盛鹏公司将房屋另行出售给第三人，故其主张双倍返还定金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，《认购书》及《认购书补充协议》已于2018年12月3日解除，且未能订立商品房预售合同不能归责于双方的原因，根据认购书第六条的约定，盛鹏公司应当在认购书解除之日起60日内将已收取的定金退还陆晓燕、汪升华。但盛鹏公司至今未退，其应当支付相应的利息损失，利息起算时间应自2019年2月2日起算。利息的计息标准，本院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，陆晓燕、汪升华主张的过高部分，本院不予支持。陆晓燕、汪升华主张的误工费、交通费、通讯费、法律咨询费、精神损失费等损失，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、北京盛鹏置业有限公司于本判决生效后十日内退还陆晓燕、汪升华定金10万元；二、北京盛鹏置业有限公司于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准向陆晓燕、汪升华支付利息（以10万元为基数，自2019年2月2日起计算至实际给付之日止）；三、驳回陆晓燕、汪升华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2446元，由陆晓燕、汪升华负担1395元（已交纳），由北京盛鹏置业有限公司负担1051元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李欣宇二〇一九年十月十二日书记员  李长凤