四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川2002民初4717号 原告：四川神州德祥物业服务有限公司，住所地四川省资阳市雁江区娇子大道万达广场ＳＯＨＯ公寓Ｂ座2024号，统一社会信用代码91512000ＭＡ64Ｂ6ＬＵ78。 法定代表人：廖素清。 委托诉讼代理人：王彦军，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王辉，系四川高新志远律师事务所律师。 被告：洪勋成，男，1953年6月11日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：洪燕（系洪勋成之女），女，1978年7月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川神州德祥物业服务有限公司（以下简称神州德祥公司）与被告洪勋成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神州德祥公司委托诉讼代理人王彦军、被告洪勋成委托诉讼代理人洪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告神州德祥物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业管理费959.96元及违约金（违约金以479.98元为基础月百分之二自2019年3月1日起自付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年9月25日原告与同福Ｂ区小区临时业主委员会签订了《资阳市雁江区雁家社区同福Ｂ区物业服务合同》，合同主要约定：1.由原告向“资阳·同福Ｂ区”小区区域内全体业主和使用人提供物业管理服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任；2.本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅：0.4元／月／平方米；3.被告须每月10日前向原告支付上月服务费，逾期未缴纳，从逾期之日起按总金额的每日百分之三标准缴纳违约金。被告系上述物业的业主，物业面积为合计292.49平方米，按约定应当向原告缴纳从2018年10月至2019年7月的物业管理费共计人民币1169.96元，其中一户租户缴费210元，欠费合计：959.96元，但被告一直拒交。2019年8月原告诉至雁江区人民法院，后撤回起诉。为维护原告的合法权益，再次向贵院提起诉讼，请求贵院判如诉请！ 被告洪勋成辩称，业委会和原告公司签订的合同，并没有通知过我们，这个就不合法，不符合正规的物业管理，原告没有和我们沟通过，只是说了一下就强行入住。原告公司进入小区后，对于小区的管理也不好，比如一车一杆的问题，对于物业费0.4元每月，不知道是谁和原告公司协商的，小区内设施维修问题和垃圾问题、路烂的问题都存在，小区的栏杆很久都不会放下来。对于欠费金额是对的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,包括催收照片、服务照片、房屋拆迁安置协议及（2019）川2002民初3961号民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告向本院申请向雁家社区调取的原告入驻同福Ｂ区的经过的材料（含会议记录3页、照片22张、公告1张、竣工图1张及形成的调查笔录3页），本院对材料的真实性、合法性、关联性予以采信；2.对原告提交的物业服务合同，结合本院向雁家社区调取的证据，本院对合同的真实性与关联性予以采信，对其合法性在案件综合评析中予以分析认定；3.对原告提交的入场及开会照片，因与本院向雁家社区调取的照片相互印证，故对其真实性、合法性、关联性予以采信；4.对被告提交的联名信复印件，因与本案无关联性，本院不予采信；5.对被告提交的诊断证明复印件，因无原件予以核对，且与本案无关联性，本院不予采信；6.对被告提交的照片，其中显示拍摄于2019年8月、2019年10月的照片因不在本案原告主张的物业服务期间，对该组照片的关联性不予确认，对其中显示拍摄于2018年10月17日的照片，虽无原件予以核对，但原告质证认为其是按指定在活动中心开了一个门，故对照片的真实性予以确认，但其内容不能显示与本案的关联性，故本院对其不予采信，其中显示拍摄于2018年10月22日的照片因无原件予以核对，且其内容不能显示与本案的关联性，本院不予采信，其中显示拍摄于2019年2月20日的照片，虽无原件予以核对，但原告质证认为垃圾已经由原告方工作人员打包，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。结合当事人陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：资阳市雁江区雁家社区同福Ｂ区系拆迁安置房，2014年陆续返迁，因开发商四川振越置业有限公司破产未办理移交，管网设备也不齐全，小区也无前期物业服务公司。2017年，该小区在政府及雁家社区的领导和组织下成立了临时业主委员会。临时业委会的成员为雁家村4社社长马某某、5社社长杨某某、6社社长张某某、雁家居委会社区干部凌某、魏某某，任期一年。雁家社区经多次商议和讨论后拟选定神州德祥公司提供服务，后社区干部及社长上门书面征求业主意见，同福Ｂ区居住户数共602户，496户同意物业公司入驻，91户不同意物业公司入驻，15户未发表意见。雁家社区工作人员遂将神州德祥公司的服务项目、收费标准等在同福Ｂ区进行公示。公示一周后无人提异议，在镇村干部、社区代表见证下，临时业委会的成员魏某某、马某某、张某某、杨某某、凌某作为甲方与乙方神州德祥公司于2018年9月25日签订了《物业服务合同》。神州德祥公司自2018年10月1日入驻同福Ｂ区提供物业服务。《物业服务合同》的内容包括但不限于：物业服务事项为本物业服务区域内的公共环境卫生、公共秩序维护、公共区域内的公共设施设备维修、养护和保养。合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日止。物业服务费的计算与支付实行酬金包干制，住宅0.4元／月／㎡（含公共用电、用水），商铺1.00元／月／㎡。业主每月10日前支付上月的物业费用。洪勋成为同福Ｂ区的业主，面积合计292.49平方米，2018年10月1日至2019年7月31日未足额支付物业费，仅其中一户交纳210元物业费，神州德祥公司于2019年7月30日向本院提起对洪勋成的诉讼后，于2019年8月23日申请撤诉，本院依法予以准许，2019年9月9日神州德祥公司再次提起诉讼即为本案。 另查明，同福B区临时业委会成员杨某某为同福B区业主，其他成员均不是同福B区业主。 本院认为，第一、关于《物业服务合同》效力问题。根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房［2009］274号）第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”案涉小区为安置房且无前期物业公司，在镇政府领导下的雁家社区组织成立临时业委会代行业委会职权符合法律规定，在选聘物业服务事项上经社区组织采取了书面征求意见的形式并征得了总人数及物业建筑面积过半数业主的同意，体现了业主共同意愿。故该份合同应属合法有效的合同，对原告神州德祥公司与同福Ｂ区业主均具有法律约束力；第二、关于物业费的支付问题。原告按物业服务合同约定向案涉小区提供了物业服务合同，被告作为小区业主，应当支付相应对价，2018年10月1日至2019年7月31日期间被告仅缴纳210元物业费，其应当支付剩余物业费，即292.49㎡×0.4元／㎡／月×10个月-210元＝959.96元。但原告在绿化维护、环境卫生方面存在服务瑕疵，故原告主张的违约金本院不予支持。物业公司应当努力提高服务能力、水平，改善服务质量，加强与业主的交流沟通，妥善化解物业矛盾纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告洪勋成于本判决生效后十日内支付原告四川神州德祥物业服务有限公司2018年10月1日至2019年7月31日期间的物业费959.96元； 二、驳回原告四川神州德祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告洪勋成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  凌小薇 二〇一九年十月二十九日 书记员  黄思练