吉林省江源林区基层法院 民 事 判 决 书 （2019）吉7605民初167号 原告：闫俊福，男，1967年7月30日生，汉族，住吉林省白山市江源区。 原告：陈炳梅，女，1967年10月28日生，汉族，住吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：王开弟，吉林靖吉律师事务所律师。 被告：陈丙良（曾用名陈炳良），男，1970年2月6日生，住吉林省白山市浑江区，现住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：王继星，白山市浑江区红旗街道法律服务所法律工作者。 被告：宋凤玲，女，1974年8月31日生，汉族，通化矿业（集团）有限公司总医院护士，住吉林省白山市浑江区。 原告闫俊福、陈炳梅与被告陈丙良、宋凤玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫俊福、原告陈炳梅的委托诉讼代理人王开弟、被告陈丙良的委托诉讼代理人王继星到庭参加诉讼。被告宋凤玲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闫俊福、陈炳梅向本院提出诉讼请求：请求依法判决二被告协助二原告办理房屋过户手续和土地使用手续。事实和理由：二被告原系夫妻关系，2009年7月31日，二被告将其所有的江源区松树镇水洞街四委（原七委）酒厂及厂院内6幢房屋计1,180.54平方米（诉状写成1,320.80平方米，庭审更正为1,180.54平方米）卖与二原告，作价45万元，其中：设备39.8万元，房屋5.2万元。（房屋所有权证记载房屋编号及面积分别为：江源房权证江SQ字第×××59号面积为108平方米，江源房权证江SQ字第×××60号面积为246.61平方米，江源房权证江SQ字第×××61号面积为93.62平方米，江源房权证江SQ字第×××62号面积为258.43平方米，江源房权证江SQ字第×××63号面积分别为55.18平方米、97.9平方米、106.8平方米，江源房权证江SQ字第×××64号面积为214平方米。国有土地使用证编号为江土国用2004第062500524号，使用权面积为3,835.50平方米。双方约定：甲方（被告）将酒厂所有的设备以及房屋产权证、生产资料及相关证件一次性出售给乙方（原告），甲乙双方暂不更名，余款（欠20万元），由原告于2011年8月前全部付清。原告于2011年7月31日前将欠款全部付清后，要求被告协助原告办理房屋过户手续和办理土地使用手续过户时，被告以各种理由拒绝协助办理过户手续。综上，为依法维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法判决二被告协助二原告办理房屋过户手续和土地使用权过户手续，并承担诉讼费用。 陈丙良辩称，1.答辩人没有将所诉及的全部房产卖给原告，2009年7月31日，答辩人只是将酒厂的设备（养鸡设备、以及房屋产权、生产资料、相关证件一次性出售给原告闫俊福和陈炳梅。酒厂的房屋仅包括第×××63号土地证上确认的房屋，即第伍幢房屋所列的厂房三座。其他土地证确认的房屋和土地产权均不属于酒厂的财产。2.该买卖房屋协议显失公平。酒厂设备及砖木结构房屋面积仅有259.88㎡，而不是诉称的1,320.80㎡，而这些房屋作价52,000元，平均每平方米价值200元，与市场价值相差略低。如果按照1320.8㎡作价，每平方米价值仅为44元。与客观市场价值大相径庭。故协议显失公平。从而也能确定答辩人卖出的不是全部房产。3.原告诉讼请求答辩人协助原告办理房屋过户手续和土地使用手续。但在2009年7月31日《协议书》中只是约定了双方同意暂不更名。但是，该协议书中并没有约定给原告办理更名（即过户手续），答辩人也从来没有承诺给原告办理更名。现答辩人表示拒绝给原告办理更名手续。故此，原告的起诉没有事实根据和法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 陈丙良的委托诉讼代理人在庭审中答辩意见为：原告属于虚假诉讼，被告不同意原告的诉讼请求，被告请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、原、被告酒厂设备及厂房买卖经过。原告陈炳梅和闫俊福是我的二姐和二姐夫。我和宋凤玲1995年结婚后，宋凤玲在松树矿医院工作。我在下岗后，于2000年（具体时间记不清了）开始在松树镇水洞街（松树矿的大门起名叫龙门东侧）开办了一个酒厂开始酿酒，因酒厂的手续批不下来，经工商部门指导，我在江源县湾沟镇工商所注册了一个“江源县松树镇龙门糖化饲料厂”，以糖化饲料厂的名义变通一下酿酒。原来厂房106.8㎡，后来相继扩大了97.9㎡和55.18㎡，总共259.88㎡。酿酒的原料是粮食，副产品发展养鸡。当时我的酒厂和养鸡场已经形成了一个拥有7处房屋1230.80㎡的长方形四合大院，占地面积3,835.50㎡，东西为宽，南北为长，大门朝西开，门前就是通往松树矿的大道。其中东侧三处房屋从北向南数的两处是养鸡房，第三处是住宅，南侧正房是酒厂（有烟囱的），西侧三处房屋最北边的一处是养鸡房，大门两侧的比较简易的是库房。2008年，为了孩子上学我家就搬到白山市，妻子宋凤玲的工作也调到市里。在这种情况下，我二姐陈炳梅和姐夫闫俊福想继续干我的酒厂，于2009年7月份找我姨夫徐广晓做中间人，找我商量要买我的酒厂，经双方同意后于2009年7月31日双方签订了酒厂买卖协议。协议约定：“甲方（陈丙良、宋凤玲）将酒厂所有的设备及房屋产权（这里包括养鸡设备）、生产资料（酿酒的原料玉米等）、相关证件（糖化饲料厂营业执照），一次性出售给乙方（闫俊福和陈炳梅），甲乙双方同意暂不更名。以上房屋、所有设备、相关证件及货款合人民币45万元整（其中设备39.8万元、房屋5.2万元）。约定当时付款25万元，2009年12月31日前付款10万元，2011年8月1日前付款10万元即45万元全部付清。”协议落款甲乙双方签字，中间人徐广晓签字。2010年或2012年间（具体时间记不清了），闫俊福给我打电话说：“北邻加油站说你西北角那处房子是他们的，他们要扒掉建车库，你快来看看吧，我管不了。”我说“怎么可能呢，那房子是我的，我有房照和土地使用证，我炒股没时间，你来拿去给他们看看就清楚了”。结果闫俊福来白山拿房照，但看不出来哪个房照是哪处房子。我说你把所有的房照和土地使用证都拿去，到松树镇房管所一查就知道了。所以闫俊福把我的五本房照和一本土地使用证都拿走了。由于闫俊福提供了我的房照，所以加油站才停止了施工。闫俊福把我的房照和土地使用证拿走之后，我就去河北省打工去了，房照和土地使用证至今一直在闫俊福处保管，由于是自己的姐姐，房照在她那保管我十分放心。由于长期分居，我和妻子宋凤玲感情恶化，于2017年12月13日在白山市浑江区婚姻登记处办理了离婚手续。二、原告所诉与事实不符，属于虚假诉讼，请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告诉称：“二被告将酒厂设备及1,320.80㎡房屋作价45万元（其中设备39.8万元，房屋5.2万元）卖给二原告。欠款全部付清后要求被告协助办理过户手续时，被告以各种理由拒绝协助。”原告所诉无中生有。酒厂设备及厂房259.88㎡（包括养鸡设备在内）作价45万元（其中设备39.8万元，房屋5.2万元），这是事实。但不包括其他920.66㎡房屋，其他920.66㎡房屋仍然属于被告所有。难道弟弟的房照在姐姐家保管，房屋就变成姐姐的了吗？现在能证明其他920.66㎡房屋不属于原告，其证明有三：第一，有原被告签订的协议为证。原被告双方2009年7月31日协议约定的非常清楚：“甲方（陈丙良、宋凤玲）将酒厂所有的设备及房屋产权（这里包括养鸡设备）、生产资料（酿酒的原料玉米等）、相关证件（糖化饲料厂营业执照），一次性出售给乙方”。这里原被告约定的已经非常明确，出卖的只是“酒厂所有的设备及房屋产权”，未约定整个四合大院七处房屋全部出售；第二，原告诉状足以证明原告属于虚假诉讼。原告诉状自认“全部价款45万元，其中设备39.8万元，房屋5.2万元。”那么房屋5.2万元说明什么呢？2009年松树镇房屋正常每平方米300元左右，可是原被告系一奶同胞，每平方米200元算是很大的姐弟情分了，259.88㎡酒厂房屋51,976元凑整5.2万元正是协议约定的原告只是购买了酒厂厂房259.88㎡的事实，并非购买了四合大院七处房屋1,180.54㎡。如果5.2万元是1,180.54㎡房屋的价款，每平方米才44元，还不如农村厕所价，与事实冲突，有悖常理，无人可信。第三，原被告协议完全能够证明被告房屋没有全部出售。原被告协议约定“甲乙双方同意暂不更名”。约定此款的原因是由于原告只是购买了酒厂259.88㎡厂房，但土地使用证是全部建筑物1230.80㎡共同共有的，只是处分了部分房屋，其土地无法分割。如果原告购买了全部房屋，原被告就没有必要约定“甲乙双方同意暂不更名”了。所以“甲乙双方同意暂不更名”，明显证明被告对此存在权利，否则被告无权要求购买方暂不更名。说白了为什么原告现在有胆虚假诉讼，就是因为中间人在2018年死亡了（具体时间记不清了），原告认为见证事实的人没有了，所以才侥幸以身试法。岂不知编造的所谓的事实破绽百出，假的永远不能自圆其说。综上答辩，事实清楚，证据确实充分，望人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 宋凤玲辩称，首先我对于原告起诉状中关于房屋买卖合同的内容及20万元余款的结清予以确认，其次对于原告所说“要求被告协助原告办理房屋过户手续和办理土地使用手续过户时，被告以各种理由拒绝协助办理过户手续”这一部分予以否认，这部分内容与事实不符：一、自2011年7月原告付清20万余款后，原告并没有要求我协助其办理相关过户手续，其是否要求被告陈丙良协助其办理相关手续我并不知情；二、2019年7月至8月，原告闫俊福就该纠纷两次联系我。第一次为2019年7月29日，原告闫俊福在电话中让我对其已付清20万元余款的事实进行确认，我在电话中口头予以确认；第二次为2019年8月2日，原告闫俊福自拟证明到我工作单位让我签字，证明内容为他已付清前述20万元余款，我没有同意签字。原因有二：一是我认为此份证明并不能证明前述余款的付清与否，原告应该自行前往银行调取银行流水；二是我已应原告要求，口头承诺如原告对被告陈丙良提起诉讼，法院需要相关证明我会予以配合。三、该纠纷所涉及的房产及土地使用权的产权证书上产权人均为被告陈丙良，我与被告陈丙良已于2017年12月13日办理离婚手续，并且在婚姻存续期间分居多年，离婚之后没有任何联系。原告闫俊福在提起诉讼前对我进行联系，也仅仅说明找不到被告陈丙良，并没有要求我协助办理相关过户手续。此纠纷系为二原告与被告陈丙良之间的纠纷。请求法院对该房屋买卖合同纠纷依法判决，诉讼费用由被告陈丙良承担。 在庭审时，双方进行了举证、质证。闫俊福与陈炳梅当庭列举了如下证据： 1.2009年7月31日签订的协议书1份，用以证明：第一，陈丙良、宋凤玲将其经营的酒厂的所有设备包括养鸡场设备以及房屋产权、生产资料、相关证件一次性出售给闫俊福、陈炳梅所有，价款为人民币45万元；第二，协议签订时闫俊福、陈炳梅已付25万元，其余欠款20万元已于2011年8月1日前全部付清，闫俊福、陈炳梅履行了双方协议的内容的全部义务；第三，该协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。 2.房屋所有权证6本共1,180.54㎡，分别为：江源房权证江SQ字第×××59号面积108㎡，第×××60号面积246.61㎡，第×××61号面积93.62㎡，第×××62号面积258.43㎡，第×××63号面积分别为55.18㎡、97.9㎡、106.8㎡，第×××64号面积214㎡。6本房屋所有权证系购买时由陈丙良、宋凤玲交付闫俊福、陈炳梅，闫俊福、陈炳梅是合法取得； 3.江土国用（2004）第062500524号国有土地使用证1本，证明2009年7月31日签订协议时陈丙良、宋凤玲交给闫俊福、陈炳梅，闫俊福、陈炳梅取得了土地使用权证书，该土地使用权证包括闫俊福、陈炳梅购买的房屋、酒厂、鸡场在内的具有土地使用权的证书，其使用面积为3,835.50㎡，该证书系合法取得； 4.宋凤玲于2019年9月6日作出的答辩状，证明：第一，闫俊福、陈炳梅购买房屋、酒厂的所有设备、鸡场设备、房屋产权、材料等，即时交付25万元，对尚欠的20万元，已于2011年7月31日前全部付清的事实；第二，闫俊福、陈炳梅购买二被告所有的设备、房屋产权及材料费用等，宋凤玲对双方所签的房屋买卖协议内容予以确认，不存在闫俊福、陈炳梅只购买了陈丙良、宋凤玲房屋产权证×××63号一处房屋的事实。 5.2004年9月18日中国长城资产管理公司与陈炳良签订的房产转让合同，证明陈丙良花2.3万元购买了原松树玻璃厂681.25㎡的房屋； 6.江源区松树镇工业办公室与黄炳利签订的协议书1份，用以证明原酒厂承包人黄炳利在原松树镇玻璃厂北（靠公路）建一栋办公室，约212.5㎡，实际是214平方米，编号为江源房产证SQ×××64号，而不是江源房产证SQ字第×××63号，可以证明闫俊福、陈炳梅不只是买的酒厂内×××63号房屋； 7.2011年10月28日陈炳国与李庆森酒厂转让协议一份，证明陈丙良的弟弟陈炳国向其母李庆森转让酒厂时，酒厂厂房即闫俊福、陈炳梅现在使用的办公室，房屋约225㎡，产权证为江源房产证SQ字第×××64号，而不是第×××63号房屋，因此该份证据足以证明闫俊福、陈炳梅不是只购买了酒厂范围内的一处房屋，而是6处房产； 8.1997年8月31日黄炳利与陈炳国签订松树镇酒厂设备兑出协议书一份，用以证明黄炳利将自己的办公室酒厂、设备、机械出兑给陈炳国，原黄炳利的办公室就是现在的房产证×××64号房屋，闫俊福、陈炳梅购买陈丙良、宋凤玲的房屋已经包括黄炳利自建的房屋； 9.2019年9月19日早上6点59分与陈炳国的通话录音，被叫陈炳国电话号：13××××××197，主叫闫俊福电话号：18××××××599。用以证明房屋和土地陈丙良、宋凤玲不享有物权，陈炳国向闫俊福借的房子，维修了房盖，在靠西边的库房； 10.证人许鑫鹏出庭陈述证言，用以证明房屋买卖协议的书写人、证人许广晓是其父亲，其曾听父亲说起当年买酒厂花了45万，大院和房子是一块买的，合同也是父亲写的。 上述证据用以证明闫俊福与陈炳梅购买了酒厂大院内全部房产，因陈丙良的原因至今没有办理不动产物权变更登记手续。 陈丙良的委托诉讼代理人当庭提交了下列证据： 1.2009年7月31日签订的协议书1份，协议约定，甲方将酒厂所有的设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件一次性出售给乙方，甲乙双方同意暂不更名。从协议约定来看，陈丙良、宋凤玲只是出售了酒厂房屋和设备，设备还包括养鸡设备，没有约定出售其他房屋，甲乙双方同意暂不更名，用以证明陈丙良、宋凤玲在涉案房屋中尚有所有权存在，否则陈丙良、宋凤玲无权约定房屋暂不更名； 2.2019年8月5日原告闫俊福、陈炳梅的起诉状1份，起诉状事实与理由自认合同价款45万元，其中设备39.8万元，房屋价款5.2万元，证明闫俊福、陈炳梅只是购买了SQ字第×××63房屋产权证项下的259.88㎡酒厂的所有权，按照2009年市场价经营性房屋200元/㎡是最低价格，259.88㎡乘以200元正是原告闫俊福、陈炳梅自认的5.2万元，所以证明闫俊福、陈炳梅只是购买了酒厂一处房屋的事实； 3.案涉房屋现场照片3张及房屋布局示意草图，来源于自行拍摄和绘制，证明酒厂是带有红色烟囱的一处厂房，也就是259.88㎡的厂房，其它房屋并非酒厂房屋，而是养鸡场和住宅，并没有出售给闫俊福、陈炳梅； 4.陈丙良与宋凤玲离婚证及离婚协议照片，证明陈丙良、宋凤玲于2017年12月13日在浑江区婚姻登记处登记离婚。 经质证，陈丙良的委托诉讼代理人对闫俊福、陈炳梅提供的证据1——8项的真实性均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。陈丙良的委托诉讼代理人对闫俊福、陈炳梅提供的证据第9、10项提出异议，该证据经审核分析认为，证据9系通话录音，属于视听资料和证言范畴，如作为单一证据，其内容的真实性、完整性还需相关证据佐证，但在本案中作为辅助证据与其余证据综合判断，具有补强作用，与待证事实有一定的联系；证据10证人证言，证人与本案双方当事人均有亲属关系，其陈述的证言内容虽属传来证据，但证实内容经能够与本案其他证据相互印证，符合证据的客观性、合法性、关联性。陈丙良的委托诉讼代理人对前述证据虽提出异议，但除陈述外未提出任何反驳证据，本院对证据9通话录音、证据10证人许鑫鹏的证言予以确认。 闫俊福、陈炳梅对陈丙良提供的证据1协议书、证据4离婚证及离婚协议照片和证据3中现场照片的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。闫俊福、陈炳梅对陈丙良提供的证据3中的房屋布局示意草图和证据2起诉状的证明目的提出异议，该证据经审核分析认为：证据2起诉状内容属于原告方陈述，至于是否构成自认，应综合全案证据来认定。陈丙良用此诉状中的部分陈述来反驳闫俊福、陈炳梅的主张，实际上属于陈述范畴，对该陈述内容闫俊福、陈炳梅在庭审中重新进行了说明；证据3中的房屋布局示意草图系陈丙良委托诉讼代理人自行绘制，起辅助说明作用，也属于陈述内容。前述陈述内容应当有相关证据佐证或经对方当事人承认后方才产生证明力，否则，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：闫俊福与陈炳梅原系夫妻，陈丙良与宋凤玲亦原系夫妻，陈炳梅系陈丙良的二姐。2009年7月31日，甲方陈丙良、宋凤玲夫妇与乙方闫俊福、陈炳梅夫妇签订买卖协议书，协议中约定：“于2009年7月31日，甲方将酒厂所有设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件一次性出售给乙方。甲乙双方同意暂不更名。2009年8月31日前发生的一切问题由甲方负责，2009年8月1日以后产生的一切问题由乙方负责。房屋所有设备及相关证件及货款合人民币：大写肆拾伍万圆整。已付给贰拾伍万圆整，其余欠款以欠据为证。2009年12月31日前付给拾万圆整，其余欠款于2011年8月1日前全部付清。经甲乙双方同意，以此协议为证”。协议落款有甲乙双方和证人许广晓的各自签字捺印。协议签订当日，闫俊福与陈炳梅按约先履行25万元付款义务，并与陈丙良、宋凤玲完成了案涉酒厂大院内6幢房屋、土地证照及酒厂证件设备等动产转移交接手续，剩余20万元也按约于2011年8月1日前履行完毕。自2009年7月31日起，案涉酒厂大院内6幢房屋1,180.54㎡及土地使用面积3,835.50㎡一直由买受人闫俊福与陈炳梅实际占有、使用、管理至今。嗣后，因案涉不动产物权一直未能办理转移过户登记手续，双方争议成讼。案涉酒厂大院位于松树镇水洞街四委（原七委），其登记的江土国用（2004）第062500524号国有土地使用证记载：使用权面积为3,835.50㎡，地类（用途）为工业，取得价格为0.00万元，使用权类型为租赁。案涉酒厂大院内的6幢不动产房屋所有权证登记的房屋信息分别记载：1.江源房权证江SQ字第×××59号砖木结构平房108㎡（库房）；2.江源房权证江SQ字第×××60号砖木结构平房246.61㎡（厂房）；3.江源房权证江SQ字第×××61号砖木结构平房，93.62㎡（原办公室）；4.江源房权证江SQ字第×××62号土木结构平房258.43㎡（厂房）；5.江源房权证江SQ字第×××63号分别为：土木结构平房55.18㎡（厂房）、砖木结构平房97.9㎡、土木结构平房106.8㎡；6.江源房权证江SQ字第×××64号砖木结构214㎡（原黄炳利房）。上述房屋登记的时间均为2004年9月21日，所有权人登记为“陈炳良”，土地登记时间为2004年12月10日，使用权人登记为“陈炳良”。 另查明，案涉酒厂大院原系松树镇玻璃厂，属镇办企业，后倒闭转型酒厂。1989年1月，原酒厂厂长黄炳利与松树镇工业办达成建设办公室协议，协议中约定：“在原玻璃厂北（靠后公路），建一栋办公室约212.5㎡，建筑总投资4.2万元，由黄炳利垫付。在黄炳利不承包酒厂或不使用时，可按当年实际房屋价值交给松树镇工业办（不折旧）。在松树镇工业办未付清房款前，黄炳利可以安排使用，付清房款后，必须将房屋全部交给松树镇工业办。此建筑所占用的原玻璃厂三间破旧房由建筑队拆用”。1997年8月31日，黄炳利以9万元价格将酒厂承包经营权流转给陈炳国。2001年10月28日，陈炳国以9.95万元将酒厂承包经营权流转给其母李庆森。嗣后，该酒厂承包经营权又流转至陈丙良名下。酒厂承包经营权流转过程中黄炳利垫资建造的房屋（办公室）在流转财产之内。2004年9月18日，陈丙良花2.3万元经中国长城资产管理公司打包购买了松树镇水洞街四委（原七委）原松树玻璃厂681.25㎡房屋产权。2004年9月21日，陈丙良登记取得案涉酒厂大院内的6幢不动产共1,180.54㎡房屋所有权证，同年12月10日，陈丙良登记取得酒厂大院3,835.50㎡国有土地使用权证。 又查明，2017年12月13日，陈丙良与宋凤玲在民政协议离婚。离婚时财产处理约定：“取暖楼118.81平方米，位于通煤大厦3单元1204室，此楼产权归女方所有。其它财产自行处理，……”。2014年3月12日，闫俊福与陈炳梅离婚。庭审中，到庭的当事人及其委托诉讼代理人对酒厂大院房屋现值25万元均无异议。 上述事实有买卖协议书1份、房屋所有权证6本、国有土地使用证1本、原酒厂办公室建设协议书1份、酒厂承包经营流转协议书2份、证人证言、离婚证、当事人陈述等在卷为凭。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人对合同价款及其履行问题不持异议，仅就合同标的房屋产权数量产生争议。下面针对双方诉辩意见，结合本案证据情况，对本案争议问题评判如下： （一）关于合同成立及生效暨合同标的房屋数量问题。 闫俊福、陈炳梅主张购买了酒厂大院的全部房屋6幢。陈丙良不同意闫俊福、陈炳梅的主张，则提出其出售的仅是酒厂一幢房屋抗辩观点。 本院注意到，双方当事人协议中约定的买卖标的“酒厂所有设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件”中的房屋产权在协议中并未详细列明，这也是本案争议的缘由所在。闫俊福、陈炳梅的主张实质属于合同是否成立并生效的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。……”，对此，由闫俊福、陈炳梅承担举证责任。本案中闫俊福、陈炳梅提供一系列书证以及证人证言能够证明双方约定的房屋买卖标的为6幢房屋的事实成立，而非陈丙良抗辩的1幢房屋。具体理由是：第一，合同签订之日双方即完成了合同标的财产交付交接。针对案涉不动产房屋、土地的交接以及酒厂其他动产的交付，闫俊福、陈炳梅提供了案涉全部6幢房屋及其土地的权属证照以及其他能够证明财产来源的协议书等书证以证明其案涉财产系合法取得，符合交易习惯。陈丙良提出闫俊福、陈炳梅持有的不动产权属证照系其委托代为保管的主张，除口头陈述外无任何证据以支撑。第二，合同自成立时生效，不动产物权未办理变更登记不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”。本案中，双方当事人签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，其协议内容并未违反法律、法规强制性规定，自协议签订之时，合同成立并生效，且合同目的均已实现。虽未办理物权更名登记，但不影响合同效力。第三，合同约定的“酒厂所有设备（养鸡设备）以及房屋产权、生产资料、相关证件”中的房屋产权数量，虽未详细列明，但闫俊福与陈炳梅的主张得到了宋凤玲的答辩印证和证人证言的佐证。第四，闫俊福与陈炳梅已按约履行完付款义务，案涉酒厂大院内6幢房屋1,180.54㎡及土地使用面积3,835.50㎡不动产自协议签订之日起一直由买受人闫俊福与陈炳梅实际占有、使用、管理至今，对此双方当事人不持异议。第五，合同签订人4人中只有陈丙良1人否认闫俊福与陈炳梅的主张，并且陈丙良除口头陈述外，无其他任何有力证据予以支撑。综上，本院对闫俊福、陈炳梅主张的购买了酒厂大院6幢全部房屋的事实予以采纳，自双方协议签订之时房屋买卖合同成立并生效。对陈丙良的抗辩意见不予采纳。 （二）关于闫俊福、陈炳梅主张办理不动产更名登记问题。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取的标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，办理不动产物权更名过户手续作为合同履行的附随义务，出卖人应当履行。虽然双方在协议中约定“甲乙双方同意暂不更名”，但办理产权更名过户手续作为合同的附随义务，并不妨碍买受人主张权利时，出卖人应当履行合同附随义务。本案中，陈丙良应当遵循诚实信用原则履行合同附随义务，协助闫俊福、陈炳梅办理不动产物权更名过户登记手续，以完成转移标的物所有权的义务。本院对闫俊福、陈炳梅的主张依法予以支持。 另外，鉴于案涉房屋原产权登记并无共有人登记记录，宋凤玲与陈丙良已经离婚，离婚时对财产处理已有协议约定，并且宋凤玲在答辩中已有明确意见，认为纠纷所涉房产及土地的权属证书上产权人均为陈丙良，此纠纷系闫俊福、陈炳梅与陈丙良之间的纠纷，与其无关。对此，本院对宋凤玲的答辩意见予以采纳。 综上所述，本院认为，双方当事人签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，其协议内容并未违反法律、法规强制性规定，自协议签订之时，合同成立并生效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告闫俊福、陈炳梅与被告陈丙良、宋凤玲于2009年7月31日签订的协议书自签订时合同成立并生效； 二、被告陈丙良于本判决生效之日起十日内协助原告闫俊福、陈炳梅办理下列房屋所有权证过户更名登记手续：1.江源房权证江SQ字第×××59号；2.江源房权证江SQ字第×××60号；3.江源房权证江SQ字第×××61号；4.江源房权证江SQ字第×××62号；5.江源房权证江SQ字第×××63号；6.江源房权证江SQ字第×××64号。 三、被告陈丙良于本判决生效之日起十日内协助原告闫俊福、陈炳梅办理江土国用（2004）第062500524号国有土地使用证过户更名登记手续。 案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由陈丙良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。 审判员  张俊韬 二〇一九年十月十一日 书记员  陈 鹏