江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初8462号原告：南昌恒兴物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区南京西路524号，统一社会信用代码：913601007239083037。法定代表人：吴建中，该公司总经理。委托代理人：彭雯，江西明实律师事务所律师，执业证号：13601199411373767。委托代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师，执业证号：13601201911094366。被告：黄赣，女，汉族，1965年5月11日生，住江西省南昌市东湖区。原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称“恒兴物业公司”）与被告黄赣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法由审判员李娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢凯敏，被告黄赣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的恒辉花园5栋2单元402室、车库及储藏间物业服务费5366.4元及违约金1609.9元，合计6976.3元；2、本案全部的诉讼费由被告承担事实与理由：依照恒辉花园业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》的约定，2012年12月31日前，恒辉花园小区住宅按每月每平方米0.6元计缴物业服务费，储藏室按每月每平方米0.45元计缴物业服务费，车库按每月每平方米0.45元计缴物业服务费：2013年1月1日后，恒辉花园小区住宅按每月每平方米0.8元计物业服务费，储藏室按每月每平方米0.6元计缴物业服务费，车库按每月每千方米0.6元计缴物业服务费：被告所购买的恒辉花园5栋2单元402室、车库及藏间共计180.5平方米，被告入住恒辉花园小区后，原告按约定提供了物业服务，但被告未能按时行缴纳物业费的义务，被告从2016年4月1日开始欠费，截止到2019年6月30日，被告共拖物业服务费5366.4元，若以合同约定按欠交总费用日千分之五的标准计算约金，被告需承担数额巨大的违约金，原告本着惩罚与教育相结合的原则，只酌情要求被告承担违约金1609.9元。为此，原告多次催讨未果，遂诉至法院。被告黄赣辩称，1．物业不作为、慢作为给被告造成巨大经济损失，被告车库漏水，物业公司未及时处理，导致被告车库存放的书籍损坏；2．物业不作为管理，小区脏、乱、差，楼道不是每天清扫，绿化带内非常脏、乱；3．被告家车库门前永远是几辆电动车停着，每天汽车进出都要搬车，向物业反映多次置若罔闻；4．小区单元门前消防通道堵塞，其被作为车位使用停着汽车而物业收费，且存在安全隐患；5．小区管理十分混乱，乱搭室外防盗窗和花架，影响小区美观且造成给盗贼提供搭梯之方便的安全隐患；6．小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，单元门大多数门锁损坏都不更换维修；7．被告是小区第一批原始业主，从不知小区有恒辉花园业主委员会之事，更不知业主委员会与南昌恒兴物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，被告认为此物业管理服务合同不合法。综上，被告根据《合同法》第67条规定的“先履行抗辩权”，被告原告按物业法及行规执行解决下面列出的约定及问题后，被告再缴纳暂时未交的物业费：1．物业赔偿我经济损失贰万元人民币，维修好5栋2单元的电子门锁及通往家中的电子门电话；2．保证被告车库门前不停放电动车和共享单车车子能正常出入车库；3．物业既然已经做好了门禁，就尽快地给小区安装起来。把路灯、摄像头都安装到位。增加小区保安人员，加强保安巡逻次数，特别是增加晚上保安人员，防止晚班保安人员疲劳睡着；4．物业应保证小区消防通道畅通，消防设备在有效保持期内，每两年消防检验合格；5．取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼的全部费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年6月30日，原告恒兴物业公司与恒辉花园住宅区业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告为恒辉花园小区的住宅、商铺提供物业管理服务，物业管理服务费为住宅每月每平方米0.6元、商铺每月每平方米0.8元、储室每月每平方米0.45元、车库每月每平方米0.45元，物业服务期限为2011年7月1日至2012年6月30日。2012年11月10日，原告恒兴物业公司（乙方）与恒辉花园住宅区业主委员会（甲方）又签订了一份新的《物业管理服务合同》，双方约定原告为恒辉花园小区的住宅、商铺提供物业管理服务，物业提供的服务有：1、指定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的规定指定物业管理服务的有关制度。2、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。3、物业共用部位（楼盖、承重结构、户外墙面、公共楼梯间、道路等）的日常维修、养护和管理。4、物业共用设施设备（共用的上下水管道、照明系统、消防设施、供水设备、供电设备、弱电系统等）的日常维修、养护、运行和管理。5、公共绿地、景观的养护。6、环境卫生服务，包括物业共用部位和公共区域的清洁卫生、生活垃圾的收集清运、灭蚊蝇、除鼠害等。7、协助维护公共秩序；维持车辆（包括非机动车）的通行和停放秩序。8、协助做好安全防范工作；发生安全事故，及时向有关部分报告，采取相应措施，协助做好救助工作。9、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。10、指定预防火灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。11、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理服务。12、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部分报告。13、业主或物业使用人自用水费的代收代缴服务。14、房屋转有部分、自用设施设备等有偿特约服务。15、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。物业服务期限为二年，自2012年7月1日至2014年6月30日。物业管理服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，2012年12月31日前的物业服务费按原标准交纳，2013年1月1日起的物业服务费按如下标准交纳：住宅每月每平方米0.8元、商铺每月每平方米1元、储室每月每平方米0.6元、车库每月每平方米0.6元。合同第二十三条约定，服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期限满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复乙方，同意续签的，应当在服务期限届满前1个月内签订新的物业服务合同。合同第二十五条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续。合同第三十条约定，业主违反本合同，未按约定的收费标准和时间交纳物业服务费，应当补交全部欠款，并按每逾期一日，按欠款总额万分之五的标准承担违约金；经乙方合理催缴后，业主逾期仍不交纳的，乙方可采取适当措施催收或向人民法院起诉。按照上述合同约定，原告基本实现了约定的物业服务内容，并提供服务至今。被告黄赣所有的位于西湖区岔道口西路52号5号楼2单元402室（第4层）房屋即恒辉花园5栋2单元402室，该房屋住宅面积为146.4㎡、车库和储藏室面积合计为34.1㎡。2016年4月1日之后，被告未缴纳物业费。原告催收未果，遂于2019年8月27日诉至本院，并提出如前之诉。上述事实，有原告提交的营业执照，被告户籍信息，《物业服务管理合同》两份，律师函，物业费催收快递单，庭审记录等证据在卷证实。本院认为，恒辉花园住宅区业主委员会与原告于2012年11月10日签订的《物业管理服务合同》，虽然双方约定的服务期限为二年，即2012年7月1日至2014年6月30日，但合同第二十五条有约定“服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续”，结合原告为恒辉花园住宅区提供物业服务至今的事实，上述合同合法有效。被告黄赣作为本小区的房屋所有权人，应当承担交纳物业服务费用的义务，原告主张要求被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。2016年4月1日至2019年6月30日期间，被告共拖欠物业服务费为5365.62元（146.4㎡×0.8元/月/㎡×39个月＋34.1㎡×0.6元/月/㎡×39个月）。原告主张涉案违约金的诉请，因其物业服务存在瑕疵，服务质量还需进一步提高，故原告主张涉案的违约金，本院不予支持。关于被告辩称原告未处理其车库漏水而造成其经济损失的主张，被告可以另行主张。对于被告辩称，原告未做好小区的公共设备、绿化、消防、楼道强弱电等问题，原告也确实有未做好或未及时整改到位的地方，为此原告应努力提升服务水平和服务能力，积极做到物业服务中应尽的义务，但被告并不应以此为由拒绝交纳物业服务费。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题应及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，不能求全责备，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过彼此之间的换位思考和共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，原告主张要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄赣于本判决生效后十日内向原告南昌恒兴物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年6月30日期间的物业服务费5365.62元；二、驳回原告南昌恒兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄赣负担，随上述款项一并给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李娜二〇一九年十月二十五日书记员  龚琪