广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终934号上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：罗定市。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志云，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林文丰，男，1972年10月25日出生，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海章，广东定盛律师事务所律师。上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人林文丰商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2019）粤5381民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一方公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，驳回林文丰的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由林文丰承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。一、一方公司无需支付迟延办证违约金。1.林文丰未按时交纳契税，未按时交齐相关证件、资料，一方公司有权按合同法的规定行使抗辩权，由此导致的办证迟延，由林文丰承担责任，与一方公司无关。2.林文丰在2018年11月5日交纳契税，在2018年11月5日交齐相关证件、资料，涉案房屋的办证期间应自2018年11月5日起顺延720天，一方公司不构成迟延办证，无需支付迟延办证违约金。二、林文丰逾期交付房款，应支付逾期付款违约金，一方公司在一审已主张抵销，一审判决未查明林文丰迟延交付房款的事实、未处理抵销事项，实属不当，应予撤销。1.合同法第九十九条规定了法定抵销，迟延交房违约金、逾期付款违约金是种类、品质相同的债务，一方公司可在诉讼中主张。2.当事人在诉讼中主张法定抵销权，可参考上海市高级人民法院《对当事人在诉讼中主张法定抵销权若干问题的研讨意见》。一方公司在一审中主张抵销，可由一审法院直接处理，无需另案起诉。综上所述，一方公司依法提起上诉，请求二审法院公断。林文丰辩称，一、一方公司对契税的操作情况。1.在签订商品房买卖合同、支付首付款时，一方公司称由其代缴契税，业主已把契税全额支付给一方公司。2.一方公司在2018年11月通知全体业主，要求业主自行缴交契税，并把已代收的契税退还给业主。3.只有后期买房的少部分业主在签订合同时，由业主自行缴交契税，而不是由一方公司先行收取。4.除2018年11月外，一方公司没有通知业主缴交契税。二、一方公司认为林文丰延迟缴交契税导致延迟提交资料报不动产登记部门，并以此抗辩违约责任没有事实和法律依据。1.一方公司承担违约责任的义务是单方义务，不存在先履行抗辩权。根据合同约定，一方公司需要承担的义务是把办理产权登记需由开发商提供的资料及时报产权登记机关备案，此义务是单方义务，无需林文丰协助，一方公司自行履行即可，林文丰的行为不影响一方公司履行义务。2.一方公司没有举证证明林文丰需要先履行义务。根据合同约定，一方公司的义务为单方义务，一方公司一再辩称需要林文丰先履行协助义务，明显违反合同约定。合同是一方公司出具的格式合同，一方公司出具合同后却不按合同履行，明显不合理。在此情况下，一方公司认为林文丰需先履行义务，应当举证证明，否则应承担举证不能的后果。3.一方公司没有举证证明其已早于林文丰履行义务导致一方公司履行义务受阻。若一方公司认为其履行义务受到林文丰的阻碍，应当举证证明其单方准备的材料已早于林文丰准备完毕。但本案没有任何证据证明一方公司已早于林文丰履行义务，没有任何证据证明林文丰的行为阻碍了一方公司履行义务。4.一方公司一直拖延不履行义务。涉案小区未能办证是由于一方公司建设的涉案工程没有通过消防验收、一方公司没有做好办证的准备工作，并不是因林文丰原因导致。5.一方公司作为商事主体、义务履行方应承担通知、提醒的义务。一方公司作为房地产开发商，完全了解房地产开发、办证的流程，而林文丰作为业主，在没有收到开发商通知的情况下，不可能知道其需要履行何种协助义务。开发商一方面不提醒业主，一方面把违约责任推卸到业主身上，明显有违诚实信用原则。6.一方公司仅以此抗辩其违约行为，明显不符合事实。一方公司的抗辩应以一方公司是否按时履行了合同进行判断，其应举证证明已按时使涉案房屋符合办理权属登记的条件并通知了林文丰。三、一方公司主张抵销无事实和法律依据。1.林文丰早已支付首期购房款并申请贷款支付了剩余购房款，只是一方公司延迟开具发票，并不能因此认定林文丰存在延期支付购房款的情况。2.一方公司要求用于抵销的债务不明确，属于不可抵销的债务。根据合同法第九十九条的规定，抵销权属于形成权，自通知之日起生效，必须双方的债务都属于可抵销的债务，其中包括“不确定的债务不得抵销”的规定，因为抵销具有清偿的功能，在某一债权不能确定的情形下，不能通过抵销而使自己不确定的债权得到清偿，故对于一方享有抗辩权的债权，对方不得行使抵销权。林文丰对于一方公司请求的违约金存在异议，双方需通过重新诉讼、计算后方可明确，属于不确定的债务，属于不能抵销的债务。3.一方公司提出用于抵销的债权已过诉讼时效期间。综上所述，恳请二审法院驳回一方公司的上诉请求。林文丰向一审法院起诉请求：一、判令一方公司完善罗定市XXXX商住小区2幢402房的手续使房屋符合合同约定及法定的交付条件，且把合同约定及法定的房屋交付需要移交的资料移交给林文丰；二、判令一方公司向林文丰支付逾期交付房屋的违约金（从2016年1月23日起按已付房款632000元以每日万分之二计算至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给林文丰之日止，暂计至2016年6月12日为17822.40元）；三、判令一方公司向林文丰支付逾期办证违约金（按已付房款632000元以同期银行贷款利率年利率5.15%从2018年1月12日起计至房屋实际办妥不动产权证之日止，暂计至2019年1月31日为34242.27元）；四、判令一方公司立即将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案，并为林文丰办妥不动产权属证书；五、本案的诉讼费用由一方公司承担。一审庭审中，林文丰明确其第一项诉讼请求中需要一方公司交付林文丰的资料为住宅质量保证书、住宅使用说明书，需要一方公司公示的资料是整个小区的竣工验收备案表。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市××城街道××脚村渔湾XXXX商住小区的房地产开发商。2014年11月13日，林文丰作为买受人与一方公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区X幢XX房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为632000元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人必须在2014年11月13日前付清首期房款给出卖人即人民币190000元，除首期房款外，剩余房款金额人民币442000元整，买受人必须于2014年11月20日前申请办理银行按揭手续）。第八条约定出卖人应当在2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。合同签订后，一方公司于2014年11月24日向林文丰出具了首期房款190000元的发票，林文丰于2015年1月7日通过向银行贷款的方式向一方公司支付了剩余购房款442000元，一方公司则于2015年9月1日向林文丰出具了剩余购房款442000元的发票。2016年6月12日，林文丰作为乙方，一方公司作为甲方，双方签署了《XXXX商品房交接书》及《交房补充协议》。《XXXX商品房交接书》第1点载明双方确认涉案商品房已由甲方正式交付给乙方，第4点载明乙方同时确认：双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议。《交房补充协议》第二条约定甲方同意按照双方签署的《商品房买卖合同》第九条约定，自2016年1月23日起至甲方实际交付房屋之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之二的违约金。乙方同意甲方逾期交房违约金截止至甲方实际交付房屋之日止。第三条约定乙方同意，甲方按照12个月（即2016年7月1日至2017年6月30日）物业管理费，作为违约金支付。甲乙双方互不再追究责任。第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。另查明：一方公司提交的一份《关于XXXX一期业主物管费代缴的联络函》反映，其于2016年8月3日向罗定市恒大物业管理服务有限公司发函表示：“我开发公司延期交付XXXX一期商品房给业主使用，我司承诺给予业主代缴2017年1月1日-2017年12月31日之物业管理服务费作为延迟交付商品房的违约金。由我司代为缴纳该款项，请勿向一期业主催缴，以免造成不必要的误解。XXXX一期（即1栋、2栋、9栋、10栋、11栋、12栋）共计204户，自2017年1月1日至2017年12月31日物业管理服务费共计405603.18元（附清单）。”XXXX商住小区1栋、2栋、9-12栋于2017年7月10日通过消防验收，于2018年2月12日竣工验收，于2018年6月15日竣工验收备案。一方公司已将有关的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等资料在XXXX商住小区公告栏张贴。一审法院已将一方公司庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给林文丰。2018年11月2日，一方公司在XXXX商住小区公告栏张贴《关于XX1、2、9、10、11、12栋缴交契税的通知》，通知业主自行缴交契税。2019年1月8日，罗定市不动产登记局出具了涉案商品房的房地产（一手商品房）转移登记收件依据（回执）给一方公司。2019年1月15日，罗定市国土资源局对涉案商品房进行了不动产权登记，权利人为林文丰。以上事实，有林文丰提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、发票、借款凭证，一方公司提供的《XXXX商品房交接书》、《交房补充协议》、《关于XXXX一期业主物管费代缴的联络函》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、不动产登记局窗口收件依据（回执）、《不动产权证书》等证据及本案的庭审笔录证实。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。林文丰与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。一方公司已经在本案审结前将涉案商品房的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》在涉案小区公告栏张贴公告，且一审法院亦已将一方公司庭后提供的《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》送达给林文丰，故对林文丰的第一项诉讼请求，一审法院予以驳回。本案的争议焦点为：一、一方公司应否向林文丰支付逾期交房违约金？二、一方公司应否向林文丰支付逾期办证违约金？一、对于一方公司应否向林文丰支付逾期交房违约金的问题，根据林文丰、一方公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定，一方公司应于2016年1月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人即林文丰。但实际上一方公司于2016月6月12日才将涉案商品房交付给林文丰。一方公司已构成违约，本应按合同承担相应的违约责任。但根据双方进行房屋交接时签订的《交房补充协议》第三条约定，林文丰同意一方公司按照12个月物业管理费作为违约金支付，双方互不再追究责任。该约定是双方的真实意思表示，内容并未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。在签订该协议时，一方公司可能存在的违约责任是逾期交楼，即该约定是林文丰明确表示同意以12个月的物业管理费作为逾期交楼的违约金支付，不再追究一方公司逾期交楼的违约责任的意思表示。故林文丰要求一方公司按合同约定的方式支付从2016年1月23日起至房屋符合合同约定及法定的交付条件且把房屋及合同约定、法定的房屋交付需要移交的资料移交给林文丰之日止的逾期交楼违约金，理据不足，一审法院不予支持。二、对于一方公司应否向林文丰支付逾期办证违约金的问题，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，一方公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案。如因一方公司的责任，林文丰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而林文丰又不退房的，一方公司按林文丰已付房款的同期银行贷款利率向林文丰支付违约金。一方公司于2016年6月12日将涉案商品房交付给林文丰，最迟在2018年6月2日就应将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案，但一方公司于2019年1月8日才将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致林文丰不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，一方公司违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任，按合同约定按林文丰已付房款的同期银行贷款利率向林文丰支付逾期办证违约金。现一方公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案逾期了220天，根据中国人民银行公布的贷款基准利率，一年以内（含一年）的贷款基准利率为4.35%，林文丰请求按年利率5.15%计算理据不足，一审法院不予支持。故一方公司应向林文丰支付逾期办证违约金16570.52元（632000元×4.35%÷365天/年×220天）。由于罗定市国土资源局已出具了涉案商品房的《不动产权证书》，故林文丰的第四项诉讼请求已没有判决处理的必要，应予驳回。至于一方公司提出林文丰逾期付款，主张以林文丰应支付给一方公司的逾期付款违约金抵销一方公司应支付给林文丰的逾期交楼违约金或逾期办证违约金的抗辩意见，一审法院不予采纳，如一方公司认为林文丰存在逾期付款的情形，一方公司可另循合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一审法院判决：一、由一方公司于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金16570.52元给林文丰；二、驳回林文丰的其他诉讼请求。案件受理费551元，由林文丰负担376元，一方公司负担175元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。一方公司提交了以下证据：一、《税收完税证明》、《不动产登记局窗口收件依据（存根）》、《委托书》、《不动产转移登记询问表（受让方）》、《不动产登记申请书》各一份，均拟证明一方公司为业主办证，需要业主配合办证的所需工作为：1.缴交契税；2.填写《不动产转移登记询问表》。在办证时，若由于业主延误而导致办证逾期，责任应由业主承担；二、不动产权证书，拟证明涉案商品房办理初始登记的时间。林文丰没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，2018年10月26日，一方公司办理了涉案商品房的权属初始登记。2018年11月5日，林文丰向国家税务总局罗定市税务局第一税务分局交纳了涉案商品房的契税。还查明，二审诉讼中，一方公司确认部分业主在签订《商品房买卖合同》时，一方公司连同办证费用一并收取了业主的契税款，由一方公司代为缴纳，一方公司在收取了业主的契税款后，于2018年11月左右将契税款退还给业主，并要求业主自行缴纳契税。但一方公司对其代收哪些业主契税的情况，并未能明确。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。林文丰与一方公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：一方公司应否承担逾期办证的违约责任。一方公司认为林文丰未按时缴纳契税及交齐相关证件、材料导致迟延办证，并主张办证期限应自林文丰交齐资料之日起算，其无需承担逾期办证的违约责任。本院认为，一方公司于2016年6月12日交付涉案房屋给林文丰使用，根据双方签订的合同约定，一方公司最迟应于2018年6月2日前将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋于2018年10月26日才办理了商品房初始登记，才具备办理产权转移登记的条件，即一方公司在2018年6月2日前尚未具备为林文丰办理权属登记的条件。一方公司未提供证据证实在2018年6月2日前是因买受人的原因导致无法办理权属转移登记，故一方公司自2018年6月2日起已逾期办证，一方公司主张办证期限自林文丰交齐资料之日起算理据不足，本院不予采纳。一方公司出现逾期办证行为后，直至2018年11月份才通知林文丰自行缴纳契税，虽然林文丰于2018年11月5日才向税务机关缴纳涉案房屋的契税，但林文丰在与一方公司签订《商品房买卖合同》已将契税款交付给一方公司，由一方公司代为缴纳。一方公司在收到林文丰交付的契税后，应及时为林文丰到税务机关缴纳契税。但一方公司未及时代林文丰缴纳契税，并因政策变化而需退还款项给林文丰，并于2018年11月通知林文丰自行缴纳，林文丰在收到一方公司通知后，已在合理期限内及时缴纳了契税。出现迟延缴纳契税的情况是一方公司未及时履行委托事项造成的，一方公司应对自身的行为承担责任。未能及时缴纳契税并非因林文丰的原因导致，故一方公司认为其无需承担因林文丰迟延缴纳契税导致的逾期办证违约责任的主张，理据不足，本院不予采纳。至于一方公司认为林文丰未及时提交相关证件、材料而导致迟延。但一方公司并未提供证据证实其已向林文丰履行通知义务，并在一方公司通知后林文丰未在合理期限内提供协助，故一方公司主张其无需承担逾期办证的违约责任的主张，理据不足，本院不予采纳。一方公司应在交付涉案房屋给林文丰使用后的720日内（即2018年6月2日前）为林文丰将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，一方公司于2019年1月8日才将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，已属违约，一审判决判令一方公司支付逾期办证违约金16570.52元给林文丰正确，本院予以维持。至于一方公司主张林文丰存在逾期付款违约责任，应在一方公司承担的逾期交房、逾期办证违约责任范围内予以抵扣的问题。因逾期付款违约责任与本案的逾期交房、逾期办证违约责任属于两种不同的法律责任，且一方公司在一审时并未提出反诉或该违约责任已经确定，林文丰亦不予认可，故一方公司请求林文丰承担逾期付款违约责任不属于本案审理的范围，本院不作处理，一方公司可另循法律途径解决。综上所述，罗定市一方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十月三十一日书记员  徐俊贤附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。