吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1097号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王伟东，男，1968年11月20日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：李红霞，女，1972年11月22日生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张万库，吉林石力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省油田管理局农工商企业总公司。住所地：松原市宁江区锦江路。 法定代表人：徐利，系总经理。 委托诉讼代理人：王晋野，吉林东镇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张京林，男，1973年7月3日生，汉族，该公司员工，住松原市宁江区。 上诉人王伟东因与被上诉人吉林省油田管理局农工商企业总公司（简称农工商总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁江区人民法院（2017）吉0702民初4169号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。上诉人王伟东及其委托诉讼代理人李红霞、张万库，被上诉人农工商总公司的委托诉讼代理人王晋野、张京林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王伟东上诉请求：1、维持一审判决本诉部分；2、撤销对王伟东反诉请求的判项，依法改判农工商总公司返还王伟东投资款3864210元。事实与理由：2008年1月1日，王伟东与吉林油田校办产业总厂（简称校办总厂）签订的房屋租赁合同是在王伟东与采油二厂三产兴达实业总公司（简称兴达公司）订立的承包合同衍化而来的。签订租赁合同时，双方对王伟东在承包合同履行期间的资金投入予以认可并且固定在租金给付方式的条款中，原审判决对此重大条款未予注意，以致于发生以下错误：1、双方对租金给付方式的约定没有导致租赁关系本质上的变化。农工商总公司在原审中请求判令给付8年租金32万元，王伟东同意给付。但是按照双方租赁合同第四条的约定，乙方（即王伟东）可以用租赁前承包期间的资金投入对价给付。双方对租金给付方式的约定并未改变租赁关系的本质，故王伟东一审反诉请求对承包期间的投入进行结算和补偿，并无不当，也并未使租赁关系发生本质变化。2、原审判决在确保租赁物达到使用标准上存在事实认定错误。租赁合同第二十一条约定：“甲方在租赁期间内负责房屋维修，确保出租物达到乙方生产经营产品所必须的国家要求的标准”。王伟东租赁农工商总公司的院落、厂房和设备从事肉制品生产加工、销售等经营活动，原来承包时曾约定“绝对不允许砸坏这块牌子”，订立租赁合同时出租人又把该内容作为重要合同内容加以约定。但农工商总公司在“确保达标”上没有履行合同义务，王伟东为此作出巨大投入，对方对此予以认可。但原审法院却从碎修和大修的维修级别区分上，从出租人需要还是承租人需要区分上，从维修时间前后划分上错误的认定“确保达标”投入部分应由承租人负担，显然与合同约定相悖。3、原审判决驳回反诉和反诉请求，均违反法定程序，应予纠正。（1）原审法院受理了王伟东提出的反诉，却不审理，应及时告知王伟东另案告诉，以便其及时立案，但其却在立案两年后判决驳回。同时，不论是2006年6月30日之前的反诉还是之后的反诉，原审判决均驳回，但原审判决第三项却以判决的方式驳回反诉的起诉，程序明确错误。（2）原审判决认为王伟东在2009年6月30日以后的设备设施及物品等投资787074元“均是用于其经营所需”，“租赁合同中没有约定”由出租人负担。但是双方合同第二十一条不但约定出租人在不分维修级别情况下负责房屋维修，而且要求出租人“确保出租物达到乙方生产经营产品所必须的国家要求的标准”。王伟东对于厂房扩建、增添设备、改造线路所作出的投入，都是达到出租屋租赁条件、租赁标准的资金投入。因此，王伟东的反诉请求是有合同依据的，原审判决驳回没有道理。 农工商总公司二审辩称，不同意王伟东的上诉请求。理由：1、王伟东主张的承包期间的投入损失并无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，应予驳回。在王伟东与农工商总公司于2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》第九条明确约定：“乙方在承租房屋期间，在征得甲方书面同意后，可以对房屋进行装修或改善增设他物，但不得改变、损坏房屋的主体结构或者配电设备、供电线路及供水、供暖设施，否则甲方有权终止合同，所造成的一切损失由乙方负责”，原审中，王伟东并没有证据证明在2006年合同订立前进行了厂房扩建及增添设备等的投入，而且即使存在投入，根据合同第十条的约定，也不存在补偿问题。并且，对于装修或者改善增设他物均应征得农工商总公司的书面同意，未经同意，一切损失自负，所以对于王伟东要求农工商总公司补偿其厂房扩建、增添设备、改造线路的投入资金没有事实和法律依据。2、王伟东主张租赁期间的投入损失无事实和法律依据，其上诉理由不能成立，应予驳回。房屋租赁合同第二十条的约定是指农工商总公司所出租的房屋能够符合国家的规定，能进行生产经营，与王伟东所陈述的“确保达标”是完全不同的概念。王伟东所说的是产品的标准，其在2009年6月30日以后投入的设备及车辆均是为了扩大经营，而且这部分投入在合同中也未约定由农工商总公司负担或者用于抵付，故王伟东的上诉理由不能成立。 农工商总公司向一审法院起诉请求：一、判令王伟东归还其所租赁的农工商总公司的院落、厂房及设备；二、判令王伟东支付自2009年6月30日起至实际归还房屋之日止的租赁费。王伟东向一审法院反诉请求：判令农工商总公司给付拖欠王伟东垫付的资金3864210元。 经一审法院审理查明：王伟东系原吉林油田兴达实业总公司（简称兴达公司）的职工。2000年7月1日，发包方兴达公司（甲方）与王伟东（乙方）签订《承包合同书》一份，约定一年承包额为9万元（含折旧费在内）、预交承包人一年内三金、水电暖费、电话费、物品损害赔偿费总计1万元，年底按实际发生额多退少补，承包期限三年，并约定了甲、乙双方的责任、付款方式等。其中双方在“说明”中约定：“1、公司及各厂点买香肠一律现金交易。2、设备大修由公司承担（指在正常范围内，如果不在大修范围内出现人为的机械、房屋损坏等由责任者自负、公司概不负责任）。3、固定资产如果发生不可抗拒的自然灾害，损失由甲方承担（公司可投保）；如果属人为事故则由责任者自负”。合同签订后双方实际履行，该合同到期后，双方于2003年7月1日又签订了《承包合同书》一份，约定承包额为12.9万元、承包期限三年等。其中乙方责任第6条约定“对现有房屋结构和设备的安装，如需改动，必须事先经甲方同意后方可施工，否则不许随意改动”。双方对于该合同已经实际履行完毕。2006年7月1日，双方再次签订了三年承包合同，双方实际履行到2007年12月31日。由于单位企业变更和改制，农工商总公司的下属单位吉林油田校办产业总厂（简称校办总厂）与王伟东于2008年1月1日签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方（校办总厂）将采油二厂香肠厂的院落、厂房、设备（详见说明）出租给乙方（王伟东），租赁期限自2006年7月1日至2009年6月30日。三年租赁费12万元，租金支付方式及时间：乙方在签订房屋租赁合同当日，以现金方式向甲方一次性交齐。乙方也可以用租赁前承包期间的资金投入对价给付；合同第七条约定“乙方在租赁房屋期间所发生的水、电、暖等碎修费用均由乙方自行负责，大型维修费用由甲方负责”，第九条“乙方在租赁房屋期间，在征得甲方书面同意后，可以对房屋进行装修或改善增设他物，但不得改变、损坏房屋的主体结构和配电设备、供电线路及供水、供暖设施，否则甲方有权终止合同，所造成的一切损失由乙方负责”。第十条“乙方在承租房屋期满后，所进行的装修、改善尽归甲方所有，乙方不得拆除、损坏。乙方在本合同订立前的承包期间厂房扩建、增添设备、改造线路中进行的资本投入，甲方予以认可，同意不对乙方进行现金补偿，可将投入资金作为租金对价扣除”，第十九条“房屋租赁合同期满前一个月，双方应就是否续租进行协商，在同等条件下，乙方有优先承租权。双方达不成续租协议的，甲方给乙方留足60天寻找房源时间”。该协议签订后，双方将2006年7月1日签订的承包合同撕毁。该份租赁合同到期后，双方再未签订合同。在王伟东承包和租赁期间对厂房进行了装修、增扩建，对设备进行更新等。合同履行至2017年6月7日农工商总公司向王伟东发出解除租赁合同通知书，双方协商未达成一致意见。经一审法院主持调解未果，因而成讼。 一审法院认为：农工商总公司与王伟东自2000年7月1日至2006年6月30日期间系承包关系，2006年7月1日双方先签订三年的承包合同，该合同履行至2008年1月1日后，双方重新签订《房屋租赁合同》，约定自2006年7月1日至2009年6月30日期间为租赁期间。该行为属于合同的变更，因此自2006年7月1日以后双方已经由原来的承包合同关系变更为房屋租赁合同关系。本诉原告农工商总公司以房屋租赁合同纠纷诉至法院，反诉原告王伟东主要以2000年7月1日至2006年6月30日期间的承包合同法律关系进行反诉，一审法院认为本诉与反诉不属于同一法律关系，故王伟东提起的关于2000年7月1日至2006年6月30日期间依据承包合同的反诉在本案中不予审理，其可另案主张权利。关于2006年7月1日以后的反诉部分，主要是大项维修投资，包括锅炉大修（维修清洗）投资金额20000元、制冷机大修96000元、车辆大修36000元、厂房做防水费用25000元，以上合计177000元；设备设施投资787074元等部分属于双方履行租赁合同期间产生的，应予审理。双方对2009年6月30日以后双方未签订书面的租赁合同的事实无异议，一审法院予以确认，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应视为不定期租赁。同时该法第二百三十二条规定：“……当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。农工商总公司已经于2017年6月7日书面通知王伟东解除合同，农工商总公司的行为符合法律规定，双方应解除租赁合同。因此农工商总公司要求判令王伟东返还租赁的院落、厂房、设备的诉讼请求，应当予以支持。故王伟东应按照双方于2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》中院落、厂房、设备说明将租赁物返还给出租人。农工商总公司自认已经收取租赁费到2009年6月30日，不损害王伟东利益，法院予以确认。双方对于自2009年7月1日以后没有交付和收取租赁费的事实没有争议，法院予以确认，承租人应支付租赁期间的租赁费。因双方自2009年7月1日以后未签订书面租赁合同，关于租赁费未约定，故应比照双方2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》中约定的标准即40000元/年计算租赁费为宜。王伟东主张的大项维修费用投资，包括锅炉大修（维修清洗）投资金额20000元、制冷机大修96000元、车辆大修36000元、厂房做防水费用25000元，以上合计177000元的反诉请求，因双方在2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》第七条约定“乙方在承租房屋期间所发生的水、电、暖等碎修费用由乙方自行负责，大项维修费用由甲方负责”，该条约定的“大项维修费用”是指租赁房屋所产生的大项维修费用，不包括王伟东所主张的机械设备、车辆维修费用在内。王伟东所主张的厂房做防水费用属于双方约定的大项维修费用。农工商总公司对于王伟东的该项主张存在质疑，否认王伟东对租赁房屋重新做了防水。依据2008年租赁合同第九条约定“乙方在承租房屋期间，在征得甲方书面同意后，可以对房屋进行装修或者改善增设它物……”，王伟东没有提供证据证明农工商总公司书面同意其对租赁房屋做防水并且费用由农工商总公司负担。因此王伟东关于该项房屋做防水费用25000元的主张没有合同约定和法律规定，不应予以支持。王伟东提出在2009年6月30日以后的设备设施及物品等投资787074元，要求农工商总公司承担该项费用。双方签订的租赁合同中没有约定在租赁期间承租人所添置的设备、车辆等所产生的费用由出租人负担。王伟东所主张的该项请求中的设备及车辆等均是用于其经营所需，不是添置在农工商总公司的租赁物房屋及院落之中的费用。王伟东主张2006年多支付租金71758元，无证据支持。综上，王伟东主张的关于2006年7月1日以后的反诉部分的诉讼请求没有合同约定和该法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、王伟东于本判决生效后立即按照2008年1月1日签订的《房屋租赁合同》中院落、厂房、设备说明将租赁物返还给吉林省油田管理局农工商企业总公司。二、王伟东自2009年7月1日起至返还租赁物之日止，按照年租金40000元标准向吉林省油田管理局农工商企业总公司支付租金。三、驳回王伟东提起的2000年7月1日至2006年6月30日期间的反诉的起诉。四、驳回王伟东关于自2006年7月1日以后的反诉部分的诉讼请求。一审本诉诉讼费6100元，减半收取3050元，由王伟东负担，剩余3050元由法院退还给农工商总公司；反诉诉讼费37714元，减半收取计18857元，由王伟东负担6720元，剩余30994元由法院退还给王伟东。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，王伟东与农工商总公司于2008年7月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应予以履行。因双方签订的书面租赁合同到期后，未续签书面合同，且王伟东也未再交纳租金，故农工商总公司主张解除双方之间的不定期租赁合同，要求王伟东返还租赁物并支付租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。 现王伟东上诉主张，因双方租赁合同中约定农工商总公司认可王伟东承包期间的资本投入，并同意将该投入资金“作为租金对价扣除”，故应由农工商总公司返还其承包期间的投资款。双方当事人签订的房屋租赁合同，虽然确有农工商总公司认可王伟东承包期间的资本投入并同意以此抵作租金的相关条款，但双方并未确认王伟东投资的具体数额，亦未明确具体的结算方式，故该条款并不能构成王伟东拒绝支付租金并返还租赁物的合法理由。关于王伟东在承包期间的具体投入数额及应否获得返还，其可依据与农工商总公司之间的承包合同的约定，另行主张权利。 关于王伟东在租赁期间的投入问题，王伟东既未能举证证明其已取得了农工商总公司的书面同意，农工商总公司对此又不予认可，故一审法院未予保护并无不当，应予维持。 综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费43814元，由上诉人王伟东负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 刘祥芬 二〇一九年十月十日 书记员 宁宏权