北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12556号原告：王雪靖，女，1991年5月9日出生，满族，住北京市通州区。被告：王伟东，男，1981年5月8日出生，汉族。原告王雪靖诉被告王伟东租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王雪靖到庭参加诉讼。被告王伟东经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雪靖向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方关于北京市通州区宋庄镇吴各庄村xx号院内房屋（北数第二排东数第一至第四间房屋）及对应院落的房屋租赁合同关系；2.判令被告王伟东支付原告王雪靖自2018年10月1日至2019年3月31日期间的房租15000元、取暖费2000元、电费638元等各项费用共计17638元；3.判令被告王伟东支付房屋损坏的门把手维修费120元、房屋保洁费500元；4.本案诉讼费由被告王伟东承担。王雪靖向本院陈述的事实和理由如下：2016年3月20日，被告王伟东租赁了原告王雪靖位于北京市通州区宋庄镇吴各庄村xx号北数第二排四间房屋及院落（面积约为180平方米）。租赁期满两年后，房屋租赁价格上涨，双方在2018年3月底约定年租金为30000元，取暖费为2000元，房租支付方式由年付变更为半年付，分别于每年3月底及9月底之前交付。2018年9月，被告王伟东并未交纳下半年租金，经原告王雪靖及原告家人多次催促，被告王伟东均以各种理由拖欠至今。2019年2月16日，原告王雪靖向被告王伟东发送了《告知书》，要求其支付租金，但是被告王伟东仍未交纳。且被告王伟东在租住房屋期间将大门把手损坏，经原告王雪靖多次提醒均未维修，现原告王雪靖已自行维修完毕。此外，被告王伟东承租的房屋堆放了大量的生活垃圾及动物排泄物，亦已由原告王雪靖家人及邻居共同打扫完毕。为保护原告合法权利，故诉至法院，望法院判如所请。被告王伟东经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理查明，认定事实如下：2017年，本案原告王雪靖以王立军、万秀芹为被告，以法定继承纠纷为案由诉至本院，要求依法分割位于北京市通州区宋庄镇吴各庄村xx号院（以下简称xx号院）内北房十间房屋。2017年1月18日，本院作出（2017）京0112民初3657号民事调解书，确认xx号院内北房十间中的北排五间归原告王雪靖所有。现，原告王雪靖诉至本院称，2016年，原、被告双方就被告王伟东租赁涉案房屋达成一致协议，未签订书面合同；被告王伟东自2016年3月起即开始租赁、使用xx号院内北数第二排房屋中的东数第一至第四间房屋以及院落。2017年3月，原、被告双方经口头协商，由被告王伟东继续承租涉案房屋及院落，每年租金30000元，支付方式为半年付，具体支付方式为2017年3月底支付下一个半年的房租15000元，2017年9月底支付再下一个半年的房租15000元；被告王伟东每年需支付的取暖费为2000元；双方未约定押金。原、被告双方就涉案房屋及院落的租赁协议达成后，双方一直按照口头协议履行各自义务；被告王伟东于2018年5月9日向原告王雪靖支付2018年4月1日至2018年9月30日的房租共计15000元；此后，被告王伟东再未向原告王雪靖支付过任何费用。在审理过程中，就诉争租赁合同事宜，本院向原告王雪靖之父王立军进行了询问核实。王立军表示，其清楚的知悉王雪靖与王伟东就涉案房屋达成的租赁协议，亦知悉涉案房屋租赁合同纠纷事宜，同意就诉争事宜以王雪靖的名义进行诉讼，清楚并自愿承担由此导致的风险。在审理过程中，原告王雪靖向本院提交顺丰速运单证两份，主张被告王伟东及其家人在拖延拒不支付租金的情况下私自搬离涉案租赁房屋及院落；原告王雪靖于2019年2月16日，向被告王伟东及其家属各邮寄送达“告知书”一份。经审查，告知书的主要内容为：1.王伟东夫妻租赁的68号院落房屋本应于2018年9月底交付半年房租及电费、取暖费等各项费用共计17638元，但王伟东夫妻至今未付，且将原告及其家人的微信及电话拉黑，导致原告无法联系上王伟东夫妻；2.如果王伟东夫妻在15日内仍未交纳房租，则原告王雪靖要求解除合同，收回房屋。经核实，上述邮件均已于2019年2月17日签收，签收人一栏分别标注为“王伟东”、“王”。在审理过程中，原告王雪靖向本院提交照片一组、收据（记载主要内容为门锁120元）一张，主张其在未获得被告王伟东夫妻二人回应的情况下，于2019年3月28日进入涉案租赁标的物内；进入涉案租赁房屋后原告王雪靖发现涉案房屋内遗留有大量垃圾及部分王伟东及其家人的证件。为清理涉案房屋内的垃圾及杂物等，原告王雪靖组织家人及邻居对涉案租赁房屋进行了保洁；此外，被告王伟东在租赁使用期间将房屋门把手损坏，未予更换。经核实，涉案房屋内存放有被告王伟东及其家属的暂住证、毕业证书、户口簿、护照、献血证、导游证等证件材料。在审理过程中，原告王雪靖向本院提交微信聊天记录一份，主张该聊天记录即为原告王雪靖及原告之家属向被告王伟东及其配偶催要房租的微信记录。经审查，其中一份微信聊天中对方微信备注名称为“王伟东”、微信号为“王183XXXXXXXX”，显示内容为2018年8月25日，对方回复（语音翻译）“老叔，知道了，我下月能回去吧，下个月中旬差不多回去”；2018年12月26日，原告方发送内容“你今天把房租打给我，又月底了”；2019年1月25日原告方发送内容为“王伟东，你要不给我房租，我就去法院起诉你，我也有你和你爱人的身份证”，但该条信息被拒收。另一份聊天记录中，对方名称备注为“租房1号院女”，昵称为“……伟……”微信号为“×××”；主要内容为1.2018年5月9日对方向原告方微信转账10000元，原告方已收款，且说明为2018年4月1日起半年房租15000元已收，对方回复“好”；2.2018年10月3日原告方发送信息，要求对方支付下半年房租15000元，对方回复称“我没在家，过几天回去就给你”；3.2018年12月7日，原告方发送信息称对方已经逾期3个月未支付房租，现在电话关机，希望尽快支付，不要再拖了；4.2019年1月21日，原告方尝试与对方语音通话失败，再次发送信息被拒收。在审理过程中，原告王雪靖表示，其已经于2019年4月初将涉案房屋租赁给案外人使用。在审理过程中，原告王雪靖表示，涉案租赁标的物的取暖费实为2400元，为王伟东优惠至2000元；电费每千瓦时1.1元，被告王伟东共计产生580千瓦时的用电量；双方约定不收取水费。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告经传票传唤未到庭的，可以缺席判决。根据查明的事实，原、被告之间就涉案标的物的租赁事宜未签订有书面租赁协议，但根据涉案房屋内存放有被告王伟东及其家人的相关证件材料的实际情况并综合涉案微信聊天记录的内容，本院认为原告王雪靖主张原、被告双方之间存在事实上的租赁合同关系，且被告王伟东逾期拒绝支付租金之事实成立。由于双方未签订有书面租赁协议，故双方之租赁合同关系应属不定期租赁合同，应属合法有效；根据法律规定，不定期租赁合同的双方当事人均可在随时合理催告对方后，解除双方之间的不定期租赁合同。在租赁合同履行期内，原、被告双方均应当按照合同约定，全面履行各自义务，促成合同目的全面实现；在租赁合同期内，承租人亦应当合理利用租赁标的物，因使用不当导致租赁标的物损坏的，承租人应就此承担赔偿责任。被告王伟东作为租赁合同的承租方，有义务按时交纳房屋租金及因使用租赁房屋而产生的电费、供暖费等相应费用；现被告王伟东无正当理由逾期拒不支付租金且在出租人要求的合理期限内仍未履行付款义务，出租人即原告王雪靖当然可以解除原、被告双方之间达成的不定期租赁合同，并可以要求被告王伟东支付拖欠的租金、相关使用费用并就不当使用导致的损失进行赔偿。故，关于原告王雪靖要求解除原、被告双方就涉案标的物达成的租赁合同的诉讼请求，证据充足、于法有据，本院予以支持；关于合同解除时间，本院结合原告王雪靖自认的进入涉案房屋时间并综合涉案合同的履行情况，确定解除时间为2019年3月28日。关于原告王雪靖要求被告王伟东支付拖欠的房屋租金的诉讼请求，证据充足，具体数额由本院根据确定的涉案租赁合同解除时间酌情予以确定，原告王雪靖主张的过高部分不予支持。关于原告王雪靖要求被告王伟东支付门把手（门锁）维修费的诉讼请求，证据充足、于法有据，本院予以支持。关于原告王雪靖要求被告王伟东支付取暖费、电费的诉讼请求，结合微信聊天记录及被告王伟东拖欠租金的时段、时长等情况，本院认为关于原告王雪靖的相关主张符合常理，相关数额亦未明显超出合理范围，对其该项主张予以支持。关于原告王雪靖要求被告王伟东支付保洁费的诉讼请求，本院根据当事人意见并结合实际情况，对其该项诉讼请求酌情予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王雪靖与被告王伟东达成的关于北京市通州区宋庄镇吴各庄村xx号院内房屋（北数第二排房屋中的东数第一至第四间）及对应院落的租赁合同于2019年3月28日解除；二、被告王伟东支付原告王雪靖拖欠的租金14800元、取暖费2000元、电费638元，以上各项费用共计17438元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告王伟东赔偿原告王雪靖支付门锁维修费120元、保洁费300元，以上各项损失共计420元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告王雪靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费由被告王伟东负担，具体数额以原告王雪靖提交的相关票据为准（需经审核），于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费240元，由被告王伟东负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁 涛人民陪审员  任庆奎人民陪审员  詹国辉二〇一九年十月一日法官 助理  李 成书 记 员  纪 妍