河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19879号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，住所地郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓磊，男，该公司法务。委托诉讼代理人：李志，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：周斐，男，1980年12月13日出生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）因与被上诉人周斐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人勤丰公司的委托诉讼代理人邓磊到庭参加诉讼，被上诉人周斐经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。勤丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一审诉讼费和本案上诉费用均由周斐承担。诉讼过程中，勤丰公司变更上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.判令周斐承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、勤丰公司已经履行了交房义务，不存在违约。本案中涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地，双方签订的《商品房买卖合同》中明确房屋属于仓储用房，勤丰公司在周斐购买房屋时向周斐展示的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关证件均能证明房屋性质，本案标的房屋于2018年6月29日完成了五项竣工验收，完全符合仓储用房的相关标准，房屋交付不存在任何问题。且勤丰公司的大多数业主均已办理了交房手续，正常使用房屋。土地性质为仓储用地，所建房屋为仓储用房，并不能严格参照住宅商品房的交房条件，为了配合不动产登记中心，且房地产市场上无统一的有关仓储用房的交房条件，无奈之下适用住宅商品房的交房条件，仓储用房本身无需通水及燃气，因为其本身是用来储物，按现有的交房条件已有大量业主收房且已入住，完全符合交房条件。在本案标的房屋具备交付条件时，勤丰公司在东方今报上发布公告，通知购买涉案项目房屋的业主办理交房手续，房屋交付须买卖双方共同履行，在勤丰公司进行交房通知的公告后，周斐未办理交房手续，怠于履行合同约定义务，一审法院支持勤丰公司需向周斐支付延期交房违约金的做法，是对怠于履行合同义务行为的鼓励。二、一审法院判决支付的违约金计算标准过高，请求法院予以减少。周斐所主张的违均金计算标准约为日万分之三，即10.8％/年，已经高出银行同期贷款利率的30％，属于约定过高，应子以减少。且一审法院判决勤丰公司继续支付违约金至实际交房之日，若因周斐的原因迟迟不愿意受领房屋，勤丰公司支付的违约金在不久的将来将会超过房屋总价，会导致原本要收房的业主迟迟不来收房，都想通过诉讼拿到高额的违约金。且目前房价飞涨，周斐没有过多损失。周斐未到庭发表答辩意见。周斐向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金35445元（自2018年3月16日至2019年4月30日，以已付购房款288172元为基数，按日万分之三计算），之后的违约金按日万分之三支付至实际交房之日止；2.本案诉讼费费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于郑州市惠济区安泰路西、福利院路北A1#、A2#仓库9层1007号商品房，建筑面积为45.31㎡，单价6360.01元/㎡，总价288172元。关于交付期限，合同约定被告应在2017年5月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列条件并符合约定的商品房交付原告：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表；配套基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任等其他权利义务。原告向被告支付了购房款288172元。2017年9月13日，原告（乙方）与被告（甲方）达成补充协议，甲方认可对乙方所购房源延期交付的事实，并愿意承担合同约定的延期交付违约责任。关于延期交房赔偿，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之0.5向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之1.5向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告公司支付了全部购房款，履行了其义务。被告公司未按合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付原告，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付延期交房违约金。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就本案不予处理。2018年1月1日以后部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。自2018年3月16日至2019年4月30日期间，被告应按照原告已付房款288172元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，以上共计35445元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）；被告辩称其于2018年7月2日、2019年2月16日，通过报纸公告再以短信方式通知原告办理交房手续，原告始终未来办理，原告已违约，请求撤销《补充协议》或降低赔付标准的辩解意见，因被告至今未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋不符合双方约定的交付条件，其辩解意见该院不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周斐自2018年3月16日起至2019年4月30日的逾期交房违约金35445元，并自2019年5月1日起以288172元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取343元，由原告负担304元，被告郑州勤丰实业有限公司负担39元。本院二审期间，勤丰公司提交两份证据。第一份证据为众多业主办理交房手续的书面文件及领钥匙登记表，证明目前已有大量的业主对涉案小区房屋办理了交房手续，说明这些业主是认可涉案房屋具备交房条件。第二份证据为惠济区人民法院作出的判决书，证明类似案件已有生效的一审判决，在2018年6月29日涉案房屋取得了竣工验收合格证，具备了交房条件，对之后业主不来收房所造成的扩大损失勤丰公司不再承担违约责任。本院经审查认为，勤丰公司提交的证据与本案关联性不强，对其提交的证据不予采信。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。周斐按约向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按约定将符合交付条件的涉案房屋交付给周斐，构成违约，应当按照合同及补充协议的约定支付延期交房违约金。周斐主张2018年3月16日起至实际交房期间的延期交房违约金，具有事实和合同依据，应予支持。关于一审法院确定的违约金标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。关于勤丰公司上诉称2018年6月30日之后，涉案房屋已具备交房条件，因周斐拒不配合，其不应承担违约责任的理由。双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，本案中，勤丰公司未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，二审中，勤丰公司的代理人对涉案房屋是否取得行政机关竣工备案表仍未明确回复，称仍需核实，故根据现有证据，涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，且案涉房屋周斐并未实际接收，勤丰公司称2018年6月30日之后不承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，勤丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费686元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 常爱萍审判员陈涛审判员王燕燕二〇一九年十月十六日书记员 柴      涵      博