北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初28084号原告：邬慧清，女，1980年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王东，北京中贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：付云鹏，北京中贤律师事务所实习律师。被告：北京天地和旅游观光有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇大北关村北。法定代表人：季玉锟，总经理。委托诉讼代理人：王浩亮，北京市诚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：季术东，男，1970年5月17日出生，汉族，该公司员工。被告：刘源，男，汉族，1972年5月4日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：范庆虎，北京市荣德律师事务所律师。被告：肖斌，男，1984年7月20日出生，汉族，住北京市丰台区。原告邬慧清与被告北京天地和旅游观光有限公司（以下简称天地和公司）、刘源、肖斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王东、付云鹏，被告天地和公司委托诉讼代理人王浩亮、季术东，刘源委托诉讼代理人范庆虎，肖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告天地和公司于2017年6月24日签订的《租赁合同》无效；2、被告天地和公司向原告返还房屋租金230000元，并支付利息（以230000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年6月25日起计算至实际给付之日止）;3、刘源、肖斌对上述债务承担连带责任；4、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年6月24日，原告与天地和公司签订了《租赁合同》，约定天地和公司将位于北京市通州区张家湾镇大北关村北天地和项目中的x号房出租给原告，租期20年，总租金398000元，天地和公司应于2017年9月24日交房。同日，原告向天地和公司支付了全部租金。然而天地和公司并未依约向原告交付涉案房屋，至今已逾期两年，期间原告多次要求天地和公司交房，但天地和公司始终未履行交房义务。后原告了解到，涉案房屋并未取得建设工程规划许可手续，天地和公司无法交付房屋，经与天地和公司交涉，天地和公司同意向原告返还全部租金，并支付相应利息。2017年12月18日，被告刘源、肖斌以其二人名义向原告出具欠条，承诺向原告支付全部租金及相应利息共计410000元。原告认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案合同应属无效，被告天地和公司应当向原告返还全部租金，支付资金占用利息。刘源、肖斌就被告天地和公司应向原告返还的租金及利息，以其二人个人名义向原告出具了欠条，表示愿意承担给付义务，故二人应承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天地和公司辩称，一、答辩人与原告没有直接的租赁关系，不应由答辩人支付原告相关费用。1．2013年9月，答辩人就所属天地和公司相关房屋设备（包括公章）出租给案外人杨建英，并签订协议。2014年5月19日，杨建英又将上述财产转移给案外人曾宪龙、石绍辉。2016年8月20日，曾宪龙又转租给案外人刘源。2019年3月29日，经北京市通州区人民法院和北京市三中院判决确认答辩人与杨建英的签订协议属于租赁关系且违反相关法律而无效。故后续转租均为无效。而本案中邬慧清提供的《租赁合同》系发生在曾宪龙将天地和公司相关财产转租给刘源期间，刘源利用持有天地和公司公章的便利，未经答辩人同意，擅自签订合同，相关权利义务及法律责任应由刘源承担；2．原告租赁的案涉所谓“天地和项目中x号房”不属于答辩人所建，依据答辩人提交的证据即交接手续，在答辩人租赁给杨建英时房屋中并不存在所谓x号房，是承租人及次承租人，未经答辩人同意私自加盖。刘源将不属于答辩人的房屋租赁给原告，由此产生的所有责任均应由刘源承担。二、原告提供的现有证据均不能证明答辩人收取了原告租赁费。原告向答辩人主张返还相关费用的证据之一是加盖天地和公司公章的一张收据，载明的日期也是在案外人曾宪龙将天地和公司相关财产转租给案外人刘源期间，显然是刘源利用持有天地和公司公章的便利以公谋私。况且天地和公司银行账号从来没有收取相关费用。原告如此大额的费用连起码的转账凭据均没有提供，原告是否支付所谓租赁费以及支付给谁均存有疑问，亦存在原告与被告刘源与肖斌共同串通，谋取答辩人利益的可能；2．依据原告提供的刘源与肖斌签字认可的欠条，更可以证明答辩人与本案没有任何关系。刘源与肖斌能够主动向原告提供书面的欠条，足以证明案涉《租赁合同》是原告与刘源与肖斌之间达成的合意，与答辩人无关。刘源与肖斌无法向原告提供案涉房屋，也是刘源与肖斌主观故意造成的，如果因《租赁合同》被判决确认无效，导致答辩人需要返还原告相关费用，并承担相应法律责任，也应一并由刘源与肖斌共同承担，与答辩人无关。综上所述，原告向答辩人主张诉讼请求与事实不符，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。被告刘源辩称，1．对原告起诉的事实认可，过程也认可，认可签订了欠条；2．关于承担连带责任问题，首先，刘源和天地和公司通过曾宪龙和杨建英，通过租赁方式经营庄园，当时签的转包合同，其实就是租赁合同，包含庄园原有地上物，且在合同中明确约定包括庄园地上可以新建房屋，本案原告主张的租赁物在建设过程中，天地和公司和杨建英及曾宪龙承诺可以取得规划审批许可证，但是最后无法落实，原因是涉案土地属于农田，不属于建设用地，导致本案涉案房屋无法进行建设和交付；其次，关于剩余款项问题，应该由其余被告承担连带赔偿责任。之前我们曾经出具过欠条，按照欠条已经实际支付一部分，经核实是18万。另外，利息起算时间应为2018年1月18日。被告肖斌辩称，涉案土地和房屋是刘源与天地和公司签订的租赁协议，我属于中介，我是帮刘源对外出租房屋的，这个款项我没有收到，欠条出具时，我也仅仅是见证人的身份和角色，故不同意承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月24日，天地和公司（甲方）与邬慧清（乙方）签订《租赁合同》约定：出租房屋位于北京市通州区张家湾镇大北关村北“天地和”项目中x号房，建筑面积60平方米；房屋用途为居住（四合院可注册办公）；首期租赁期20年，自2017年9月24日起算；首期租赁期限到期后自动续约至2053年3月31日，2053年后，国家政策无大变动情况下，乙方继续免费使用地上物，仅需交纳土地使用费。乙方在无偿使用该房屋期间，除无需另行交纳房屋租金外，仍需履行本合同其他相关义务；本项目房屋按套出租并计算租金，总额398000元；2017年6月24日，乙方应向甲方支付租赁期总租金398000元；交房日期为2017年9月24日；甲方未按合同约定时间交付该房屋的，逾期在90日内甲方将按总租金万分之二支付违约金；逾期超过90日，乙方可选择解除合同，甲方应按已交纳租金的15%向甲方支付违约金。该《租赁合同》还约定了其他内容。庭审中，邬慧清向本院提交《收据》（照片打印件），该《收据》载明：“今收到邬慧清交来x号木屋租金叁拾玖万捌仟元”，该《收据》上有天地和公司财务专用章。刘源、肖斌认可上述收据的真实性以及将涉案合同原件和收据原件收回的事实。经查，涉案房屋未完成交付。2017年12月18日，肖斌、刘源作为欠款人出具《欠条》，载明：“原定于2017年12月31号支付张宇，款项为贰拾万元整，下次日期为2018年1月13号，支付张宇款项为贰拾壹万元整”。庭审中，原告表示张宇与其系夫妻关系。刘源称其实际经营“天地和”项目，肖斌与其为合作关系，《欠条》载明的款项共计41万元，包含退还《租赁合同》中的租金39．8万元及相应利息损失。经核实，刘源已支付18万元。庭审过程中，天地和公司向本院提交2013年9月4日天地和公司与杨建英签订的《天地和庄园承包协议》、2014年5月19日杨建英与曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包协议》、2015年5月8日杨建英与曾宪龙、石绍辉签订《天地和庄园承包退出协议》、2016年8月20日曾宪龙与刘源签订的《天地和庄园合作协议》，上述证据均为复印件。天地和公司称上述证据用以证明其并非《租赁合同》主体，并且未收到相关款项。原告对上述证据均不认可。另查，经核实，涉案房屋无建设工程规划许可证等规划审批手续。以上事实，有《租赁合同》、收据、《欠条》等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同无效。涉案房屋系未取得规划审批手续的建筑物，《租赁合同》因此无效。原告要求确认《租赁合同》为无效，本院对此予以支持。天地和公司辩称其并非《租赁合同》主体，未收到相关款项，但其认可将相关证照及公司印章向案外人出租的事实，而涉案证据均体现出天地和公司系涉案租赁合同相对方。故对于该辩解意见，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据原告提交的《收据》，结合双方当事人的陈述及合同约定，可以证明原告已交纳涉案房屋的租金。故天地和公司应将已收取的租金返还原告。根据原告提交的《欠条》显示，被告刘源、肖斌承诺由其返还原告租金及利息损失41万元，且刘源已返还18万元，该承诺具有拘束力，因此，刘源、肖斌应返还原告剩余租金及利息损失23万元。天地和公司作为《租赁合同》的主体，应对返还租金承担连带责任，具体数额应为合同载明的总租金39．8万元，扣除刘源已退还的18万元，即21．8万元，超出部分款项，无合同依据，天地和公司不承担责任。鉴于涉案租赁合同无效，故原告要求三被告支付相应利息的诉求，依据不足，本院不予支持。对于天地和公司要求追加案外人为本案被告的请求，基于合同的相对性，本院不予支持。相关后续事宜，被告可以与案外人另案处理。肖斌辩称其在欠条上签字仅仅系对相关事实进行见证，但未能提交证据对其上述主张予以佐证，故本院对其该项意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告邬慧清与被告北京天地和旅游观光有限公司于二〇一七年六月二十四日签订的《租赁合同》无效；二、被告刘源、被告肖斌返还原告邬慧清租金及利息损失共计230000元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京天地和旅游观光有限公司对上述第二项中的218000元承担连带返还责任，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告邬慧清其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3635元，由原告邬慧清负担1300元（已交纳）；由被告天地和旅游观光有限公司、刘源、肖斌共同负担2285元，于本判决生效之日起七日内交纳；由被告刘源、肖斌负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一九年十月三十日书记员  张媛媛