山东省泗水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0831民初190号 原告（反诉被告）：泗水县苗馆镇人民政府；住所地：泗水县苗馆镇。 法定代表人：贺鹏；职务：镇长。 委托代理人（特别授权）：高波，山东亚联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泗水县泰山印务中心；住所地：泗水县泗河办济河路124号。 负责人：田金香；职务：经理。 委托代理人（特别授权）：王超武，男，汉族，1972年3月5日出生，住山东省济宁市市中区。 原告泗水县苗馆镇人民政府（以下简称苗馆镇政府）与被告泗水县泰山印务中心（以下简称泰山印务中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泗水县苗馆镇人民政府委托代理人高波，被告泗水县泰山印务中心委托代理人王超武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苗馆镇政府诉称，原被告于2002年9月30日签订《合同书》一份，约定被告租赁原告镇驻地西本房屋31间及附属场地4064.72平方米，租赁期20年，双方约定被告应于2008年10月1日起开始交纳租金，租金为每年10000元，逾期60日交不清租金原告有权解除合同。合同签订后原告即将房屋及场地交付被告使用，但被告一直未交租金，原告多次派人催要，亦向被告送达了解除合同通知，但被告仍然未交回租赁房屋及场地，故原告依法起诉，请求人民法院依法解除原被告于2002年9月30日签订的租赁合同，并判令被告交纳拖欠的租金10万元及利息和逾期罚金、承担违约金2万元。 被告泰山印务中心辩称，不承认原告的诉讼请求，请求依法予以驳回，事实理由：被告方并没有在合同约定的60日之内交不清租金的逾期违约行为，而是原告方故意不接收被告以印刷费冲抵租金的事实，并拒收租金，而且对被告方予以停电，造成被告方一直不能正常生产经营，所以被告认为原告故意不履行合同义务而且对履行合同设置障碍，对被告造成了经济损失且其违约行为一直延续至今。为此被告方依法提起反诉，涉案具体履行合同当事人即本案负责人田金香的爱人在公历2009年1月11日发生交通事故，2008年12月19日与苗馆镇政府工作人员进行了对账，截止到2008年12月之前共拖欠反诉人28574.20元的印刷费，双方约定以该拖欠反诉人的印刷费冲抵租金，但是被反诉人没有对反诉人的进行合理的催告和对账，而是直接进行断电造成一直无法经营。 反诉原告泗水县泰山印务中心诉称，2002年被反诉人为招商引资印刷项目，与反诉人签订《合同书》，将被反诉人闲置房屋31间租给反诉人经营使用，约定租期20年（自2002年10月1日起至2022年9月30日），自2008年10月1日起交纳租金，租金每年1万元。合同签订后，反诉人投资500万元设备等开始生产，后因反诉人主要负责人苏富宽于2008年12月16日因交通事故死亡，被反诉人未给予反诉人合理的催告，直接派原镇纪委书记宋涛对反诉人的经营用电进行断电，造成反诉人无法经营，现负责人田金香经接管账务后，后经反诉人多次找被反诉人协商，并于2013年1月份向被反诉人交纳1万元租金后，被反诉人一直没有给反诉人送电，造成反诉人持续至今不能经营生产，造成每年约100万元营业额损失和印刷设备闲置锈坏损失（具体损坏价值待评估）。2018年12月11日被反诉人向反诉人送达《解除合同通知书》，要求解除合同，并要求反诉人腾空房屋及协商拖欠租金事宜，反诉人认为，被反诉人单方解除双方签订的《合同书》，不符合《合同法》规定的合同解除的法定条件。2008年底拖欠房租时，是由于反诉人负责人意外死亡，其家人沉浸于悲痛中导致逾期支付房租60天，在此期间，被反诉人从未给予反诉人合理的催告，反诉人也从未明确表示过不交纳房租，而是主动向被反诉人多次交纳房租遭到被反诉人拒绝，期间，被反诉人收了一次租金，但依然没有给反诉人供电。上述事由不能生硬的认为被反诉人的合同目的不能实现，而是被反诉人故意不履行合同义务造成的。现租期未到，反诉人要求继续履行合同，因被反诉人对反诉人擅自停电造成的反诉人经济损失，应当由被反诉人全部承担。而且，合同也约定了反诉人的优先购买权，反诉人多次要求一次性买断涉案租赁物，但被反诉人一直推诿，现在反诉人诉请实现优先购买权。综上所述，为维护反诉人的合法权益，现提起本反诉，请求法院1、依法判令继续履行反诉人与被反诉人于2002年9月30日签订的租赁合同；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人因违约停电造成的经济损失（以评估机构出具的评估报告为准）；3、反诉人请求实现涉案标的物的优先购买权；4、本案诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告泗水县苗馆镇政府辩称，1、反诉人反诉称未违反合同与事实不符，合同明确约定了2008年反诉人缴纳房租的时间，刚才反诉人又再一次说明了其主要负责人去世的时间，在其主要负责人去世前就已经逾期缴纳房租；2、被反诉人并未停电、断电，反诉人对此主张应提供相应的证据；3、被反诉人也未在2013年收取过反诉人的租金；4、反诉人主张的优先购买权没有任何事实理由，我方对该财产不进行出卖，主张哪里的优先购买权。 经审理查明，2002年9月30日原告苗馆镇政府与被告泰山印务中心签订合同，双方约定:“一、甲方将镇政府驻地西本方所有的房屋31间及附属经营地4064.72平方米租赁给乙方经营使用，用于开办印刷企业，租赁期限20年，自2002年10月1日起至2022年9月30日止。房产及土地位置、数量示意图附合同后与本合同具备同等法律效力。二、合同租金总额14万元，因乙方前期投资较大，乙方前六年不交纳租金。乙方自2008年10月1日起交纳租金，租金每年1万元。乙方于每年的元月20日向甲方交纳租金，每逾期一日应按应交租金的1‰向甲方支付逾期罚金。逾期60日交不清租金，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。．.．.．十一、本合同经双方签字后生效，任何一方违约，应向对方支付违约金2万元，并赔偿对方因此所受的经济损失。”《合同书》对其他方面内容进行约定，双方在合同上签字捺印并加盖单位印章。2008年12月19日苗馆镇政府工作人员葛祥峰与泰山印务负责人苏富宽经对账结算，苗馆镇政府尚欠被告泰山印务中心印刷款28574.2元，但双方并未达成以此款项冲抵租赁款的合意，后泰山印务中心向原告苗馆镇政府交纳租金1万元。由于长时间未交纳租金，原告苗馆镇政府于2018年12月11日向被告送达《解除合同通知书》，2018年12月12日被告泰山印务中心向原告回复致泗水县苗馆镇人民政府的《不同意解除合同通知函》，2018年12月29日苗馆镇政府将被告泰山印务中心诉至法院，要求与被告解除合同并判令被告交纳租金及利息和逾期罚金、承担违约金2万元。被告泰山印务中心于2019年1月23日向本院提起反诉，本院经审查将本诉与反诉合并审理。庭审时，被告（反诉原告）泰山印务中心提出针对反诉请求的有关设备损失的鉴定评估申请，后被告（反诉原告）未在规定时间来本院选择对外委托的评估机构，视为放弃了该鉴定申请。 本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，对该租赁合同的效力，本院依法予以认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方所签《合同书》的约定被告泰山印务中心自2008年10月1日起交纳租金，并于每年的元月20日向苗馆镇政府交纳租金1万元，每逾期一日应按应交租金的1‰向甲方支付逾期罚金。逾期60日交不清租金，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。合同约定了交纳租赁费的期间，被告泰山印务中心并未按照合同，在约定时间交纳租赁费，且已超过原约定交纳房屋租赁费时间60天以上，根据原、被告双方的合同约定，逾期60日交不清租金，原告苗馆镇政府有权解除合同，因此，对于原告苗馆镇政府要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。原、被双方在《合同书》中约定，房屋租赁期限20年，自2002年10月1日起至2022年9月30日止，被告泗水县泰山印务中心自2008年10月1日起每年的元月20日交纳租金1万元，自2008年10月1日起至今，被告泰山印务中心曾于2013年向原告苗馆镇政府交纳租金1万元，故本院依法认定被告泰山印务中心尚未支付的房屋租赁费为9万元。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告苗馆镇政府在双方签订《合同书》之后，按照合同的约定将房屋等附属设施交由被告泰山印务中心进行使用，被告泰山印务中心则应按照合同约定支付租金，被告逾期支付租金的行为已经构成违约，按照《合同书》第十二条的约定，任何一方违约，应向对方支付违约金2万元，因此，对于原告苗馆镇政府要求被告泰山印务中心支付2万元违约金的诉讼请求本院予以支持。对于原告苗馆镇政府要求支付拖欠租金利息及罚息的诉讼请求，由于原告并未提供确定数据以及计算方法，该项诉讼本院不予支持。 反诉原告要求反诉被告继续履行反诉人与被反诉人于2002年9月30日签订的租赁合同，因反诉原告未按照《合同书》约定支付租赁费且已逾期60日以上，反诉被告要求解除合同，本院予以支持，故对于反诉人此诉讼请求，本院不予支持。 反诉原告要求反诉被告赔偿因违约停电造成的损失，以评估机构出具的评估报告为准，由于反诉原告在提出鉴定申请后，未按照规定选择对外委托的评估机构，视为放弃鉴定申请，故，对于反诉原告的该项诉讼请求本院不予支持。 反诉原告要求涉案标的物的优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在本案中，涉案的标的物属于国有资产，且原告泗水县苗馆镇人民政府对涉案标的不进行出卖，因此对反诉原告的此项诉讼请求本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十条之规定，判决如下： 一、原告泗水县苗馆镇人民政府与被告泗水县泰山印务中心于2002年9月30日所签订的《合同书》予以解除； 二、被告泗水县泰山印务中心支付原告泗水县苗馆镇人民政府房屋租赁费9万元，违约金2万元，限于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告泗水县苗馆镇人民政府的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告泗水县泰山印务中心的反诉请求。 如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，反诉费2300元，由反诉原告泗水县泰山印务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  张 凤 人民陪审员  张宪杰 人民陪审员  张兴龙 二〇一九年十月二十八日 法官 助理  王 秀 书 记 员  梁 光