湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0681民初1692号原告（反诉被告）：吴治理，男，1968年10月6日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。被告（反诉原告）：吴海，男，1984年8月26日出生，汉族，湖南省汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：熊晓亮，男，1963年6月20日出生，住湖南省汨罗市。一般授权。原告（反诉被告）吴治理与被告（反诉原告）吴海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）吴治理、被告（反诉原告）吴海及其委托诉讼代理人熊晓亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴治理向本院提起诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《私房联建房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还原告房屋财产；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：为解决高家坊镇的移民建房，镇政府于2009年4月决定，同意原告吴治理采用村民联建，投资私房联建“治理大厦”，共联建45户。2011年2月1日，原告吴治理与被告吴海签订了《私房联建房屋分房合同》，约定被告购买北栋201房一套面积129.6平方米的住宅房屋，被告已将该房屋装修并入住。被告应当向原告支付房屋总价款112400元（房款收据写明分期付款加20元/平方），约定在2012年7月31日前付清，延期付款按照月息1.5%计算利息，被告仅支付房款5.2万元，尚欠6.04万元及延期付款利息未付。在关于治理大厦房屋买卖的多次诉讼中，都认定关于治理大厦《私房联建房屋买卖合同》因违反国家相关强制性规定无效，故请求法院判令本案中的房屋买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同认定无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，治理大厦房屋是镇政府、房产国土等部门收费或罚款认可的村民联建，根据县市级国土等部门规定，集体土地办房产证的只能由镇政府组织申请，原告最多只有收集办证材料的权利和责任，并且原告多次联系镇政府和各部门，垫付了办证费用还没有向被告收钱，办不到证只能说合同有瑕疵，不能说违约，合同未要求办证违约责任，原告已经按时向被告交房，将办证材料交产权部门备案。被告作为房产中介人员，以未办成房产证为由拖欠房款，故请求法院判令被告返还原告房屋财产。被告吴海辩称，1、在治理大厦的房屋买卖合同纠纷中，合同无效属实，原告无建房审批手续违反相关法律规定，存在过错，被告无过错。原告从高家坊镇周坊村塘湾组和听元组购买土地的行为与《中华人民共和国土地管理法》第十条、第七十三条规定相违背，是一种违法行为，土地应当返还，建筑物应当撤除，导致房屋买卖合同无效的，是原告违反法律强制性规定，应由原告承担相应责任；2、被告剩余购房款未付不是违约拖欠，是为了督促交易最终完成，原告未向被告交付房产证，违背了《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，导致双方买卖关系没有完成，因原告未交付房产证，所以被告未付尾款；3、原告强加于被告头上的违约金条款应属无效，原告是格式文本的提供者，对于自己不能办证造成损失只字不提，而对方延期付款则追加违约金，明显排除自己责任，加重对方责任，该条款无效。4、原告要求收回房屋，是一种恶意诉讼行为，房屋已经交付，不存在返还问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第三十条规定：“买受人已经支付标的额总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”应驳回原告的诉讼请求。反诉原告吴海向本院提出以下反诉请求：1、请求法院判令反诉被告吴治理向反诉原告于2019年7月30日前完成房屋产权登记并移交房产证，如因房屋建设违反国家强制法规，无法办理房产证，请求对房屋价格重新评估；2、反诉被告未按约办理房产证，请求判令反诉被告按已付房款万分之五支付经济赔偿；3、请求人民法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条、第十九条规定，向反诉原告支付已付房款1倍赔偿，合计6.2万元；4、反诉被告承担反诉原告因诉讼产生的诉讼费、财产保全费、律师费等必要费用。事实与理由，2010年9月22日，反诉原告吴海与反诉被告吴治理签订《私房联建房屋买卖合同》，吴海购得“治理大厦”北栋二单元201房，面积129.6平方米，总房款110000元，按照合同约定，吴治理应在交房后3-6个月内完成房屋产权登记并移交不动产权证件，截止2019年6月26日吴治理仍未办理完成房产证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条、第十九条规定，吴治理应向吴海赔偿已付房款1倍赔偿；吴治理以商品房价格售卖房屋并从中获利，所谓大山移民安置工程及私房联建方式骗取地方政府政策支持，但实际大部分住户不是大山移民以及所欲对外出售价格均高于吴治理向政府报备的650元/平方米。另外，吴治理不具备房地产开发资格，存在违反法律强制性规定建设情形，应从重处罚；吴治理在无建房手续的情况下完成建房，明知房产证无法办理或办理遇阻的情况下以隐瞒事实，通过书面合同承诺办理，视为严重欺诈行为，侵害反诉原告权益，应予以赔偿；因吴治理个人原因导致房产证无法办理，现要求对房屋价格按购买当年行情重新评估。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对于原告吴治理所举证据一《私房联建房屋分房合同》和收据两张，被告吴海提出购房属实，合同无效的异议，本院审查后认为，该组证据内容真实、来源合法、且与本案有关联性，本院予以采纳。对原告所举证据二《关于高家坊镇联建户与白水房管所就房屋发证的备忘》、《关于请求办理集体土地即村民联建手续的报告》、《高家坊镇人民政府关于请求补办大山移民联建房屋手续的报告》、《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》、《关于加快省实事项目建设的督办函》，拟证明原告已经履行购地、施工建设、交办证备案材料及费用、协调等全部责任。被告提出异议认为上述文件不能表明政府同意被告私房联建，国土等部门也没有下文批准建设，因此原告的建房行为系违法行为，督办函与本案无关。本院审查后认为，上述文件报告等证据内容真实、来源合法，且与本案有关联性，本院予以采纳。原告所举证据周志伟、周立、周新辉、任四超、左金凯等人的《私房联建房屋买卖合同》及房屋转让协议和收条等材料复印件，拟证明购房者可以转让房屋，每年都在升值。被告提出合同无效的异议。本院审查后，原告提供上述证据真实性无法核实，且与本案无关联性，本院不予采纳。原告吴治理提供的催款《通知》两份。被告提出异议认为该催款通知也证明了原告承诺办理房产证未办成的事实。本院审查后认为，该证据被告对其真实性无异议，与本案有关联性，本院予以采纳。对于被告吴海所举证据关于治理大厦调查情况的说明，原告对证据合法性提出异议，本院审查后认为，该证据不符合证据形式要件，合法性、真实性无从考量，本院不予采纳。反诉原被告依法提交了证据，本院组织反诉原被告进行了庭审质证，对于反诉原告吴海所举证据《私房联建房屋分房合同》图片复印件、《高家坊镇治理大厦遗留问题调查报告》，被告均无异议，本院予以采纳。对反诉原告所举证据关于郭荣葵、任伟、瞿文波、李亚平、周郭与反诉被告签订的《私房联建房屋买卖合同》拍照图片复印件，拟证明反诉被告出售房屋价格不同，反诉被告吴治理对该组证据真实性、关联性提出异议，认为无原件核对，且与本案无关。本院审查后认为，该组证据与本案处理无关联性，本院不予采纳。对反诉原告所举证据汨罗市第十二批失信人员公告拍照复印件，反诉被告对关联性提出异议，本院审查后认为该证据与本案审理无关，本院不予采纳。对反诉原告所举证据关于治理大厦调查情况的说明，已在本诉中提交，同理，本院不予采纳。对于反诉被告吴治理所举证据汨罗市人民法院（2017）湘0681民初2930号民事判决书复印件，反诉原告对关联性提出异议，本院审查后认为，该证据对本案事实无关联，本院不予采纳。本院经审理认定事实如下，2009年4月6日，汨罗市高家坊镇党委、政府决定在镇区西街周坊村范围内，采取民间投资与村民联建相结合的方式，集中建设用于安置大山与地质灾害隐患点移民的住宅楼和可容纳200个摊点的农村集贸市场，用于解决该镇大山即地质灾害隐患点移民建房用地紧缺和集镇街道狭窄、经营摊点乱摆乱放、交通拥堵等突出问题，并将该项目交由该镇万岭村大万坪组村民吴治理负责开发建设。高家坊镇党委、政府决定建设移民安置点与集贸市场的建设用地来源于吴治理向所在村组购买的集体土地。吴治理先后与该镇周坊村塘湾组、听元组签订土地购买合同，吴治理共购得土地10亩。治理大厦于2009年4月开始兴建，在动工之前，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向有关部门申请办理用地与建设相关手续，但未获批准。该建筑占地面积1850平方米，建筑总面积9297.4平方米；该建筑楼层6层，其中一至三层为农贸市场，四至六层为住房，共36套。治理大厦于2009年12月竣工，总投资约300万元。因该建筑一直没有得到相关部门许可，一至三楼的集贸市场一直没有装修并投入经营。根据高家坊镇党委、政府要求与合作开发协议约定，将33套住房以650元/平方米的成本价安置给本镇范围内的大山与地质灾害隐患点移民，将北栋5个门面以1200元/平方米的价格出售给集镇居民、回高家坊镇原籍居住的城镇居民和在本镇工作的高家坊籍公职人员。2011年2月1日，吴海与吴治理签订《私房联建房屋分房合同》，购得“治理大厦”北栋二单元201号房，合同购房价110000元。根据被告向原告出具的收据存根，双方约定被告两年内分期付款按850元/平方米计算房款，双方在庭审中均认可被告应向原告支付购房总价款为112000元，本院予以确认。原告认可被告已付房款5.2万元，被告吴海称已支付房款6.2万元，还欠5万元，但未向本院提交收据证明。购房合同第八条约定：“出卖人应当在房屋交付使用后三至六个月内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。私房联建系集体土地，无国土使用证。”在治理大厦建设过程中，汨罗市城乡规划与国土资源主管部门曾上门劝阻制止并分别下达了责令停止违法建设与国土资源违法行为通知书，2009年8月还由国土资源部门牵头组织实施强制停工，但由于当时镇党委、政府同意其继续施工并承诺包办相关批准手续，致使治理大厦在未经批准的情况下建成。在此过程中，高家坊镇镇政府向其收取集镇基础设施配套费等15万元，市国土资源部门收缴罚款4万元，市房地产管理部门收取办证费用4万元，另高坊村村委会收取管理费用2万元。2009年9月起，高家坊镇党委、政府及吴治理多次向国土资源、城乡规划与房地产主管部门申请补办建房相关手续，相关部门鉴于其违法用地面积与建筑体量较大、情况复杂等原因没有受理，至今房产证仍然没有办理。本院认为，根据《中华人民共和民法总则》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”。本案中，吴治理与吴海签订的《私房联建房屋买卖合同》，因涉案“治理大厦”存在建设审批手续不全情形，买卖涉案房屋违反国家相关法律强制性规定，故本院认定合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，吴治理虽未为吴海等在内的“治理大厦”购房者办成房产证，根据庭审查明的事实，确属事出有因，为此吴治理还向相关部门缴纳了一定的费用，与恶意违约不办理房产证不同，且合同第八条约定吴治理具有将办证材料报产权登记机关备案并办好房产证的义务，但双方未就不能办理房产证的违约责任做出过约定。对此，双方均有一定过错。本案中，吴治理要求吴海返还房屋，本院考虑到吴治理交付给吴海的房屋已居住使用多年等具体情况，综合考虑吴治理在庭审后向本院说明不要求吴海返还房屋，请求保持现状，故涉案房屋没有返还的必要。根据庭审查明的事实，双方均确认吴海应向吴治理支付购房总价款11.2万元，吴治理认可吴海已支付房款5.2万元，尚欠6万元房款未支付。吴海辩称已支付房款6.2万元，但未提交相关证明证据，应承担举证不能的法律后果，故本院认定吴海已支付房款5.2万元，还应向吴治理支付房款6万元，并应从吴治理起诉之日，即2019年6月3日起支付按年利率6%计算的逾期付款利息。因合同归于无效，反诉原告吴海反诉吴治理于2019年7月30日前交付房产证并支付已付房款万分之五的经济赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予采纳。对于反诉原告请求反诉被告支付已付房价一倍经济赔偿的问题。本院认为，案涉房屋出卖人并非房地产开发企业而是自然人反诉被告吴治理，该房屋并非国有土地上所建商品房，显然本案并非商品房买卖合同纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定赔偿相应损失，故对反诉原告吴海请求一倍已付房款赔偿的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。反诉原告吴海请求反诉被告承担其财产保全费、律师费、交通费的请求，因双方对此均未约定，且在本案中，反诉原告也未申请财产保全，也未委托律师作为本案代理人，交通费未向本院提供相关证据予以证明，故对反诉原告该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、原告吴治理与被告吴海于2011年2月1日签订的《私房联建房屋分房合同》无效；二、限被告吴海于本判决生效之日起十日内向原告吴治理支付购房款60000元，并自2019年6月3日起按年利率6%支付逾期付款利息；三、驳回原告吴治理的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告吴海其他的反诉请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1160元，由被告吴海负担464元，原告吴治理负担696元。本案反诉案件受理费1255元，由反诉原告吴海自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  徐尚人民陪审员  周猛人民陪审员  江杰二〇一九年十月三十日法官助理刘腾飞兼书记员刘腾飞