贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初9480号 原告：梅本玉，女，汉族，1974年9月30日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号）。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉蝶，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告梅本玉诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日登记立案后，依法适用简易程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告梅本玉，被告博泰公司委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告梅本玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计12317.00元，违约金的计算以已付房款为基数按日万分之二的标准从2014年6月1日起计算至被告办妥房屋产权证并交付原告之日止；2、被告负担本案的诉讼费用。事实及理由：2012年1月2日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）博泰美欣明珠第04幢02单元402号房，根据合同约定，原告向被告支付完毕购房款326533.00元。被告承诺于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但被告并未履行该义务。原告多次与被告协商，但被告以种种理由推辞。根据合同约定，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告根据相关法律规定，诉至人民法院，请求依法判决。 被告博泰公司辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明的具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期的事实。所以对原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回；三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行政策及法律提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，以及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记相关文书或逾期办证的违约情形；四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应依法予以调低；五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书就“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任；六、根据合同相对性，涉案合同系原告与案外人冯高签订，故本案的原告应当是原告与冯高，而并非原告一人。综上所述，请求依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无异议的原告的身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的原告提供的《商品房买卖合同》、收据，原告拟证明双方签订的商品房买卖合同，对双方的权利义务进行了约定，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关税费。被告的质证意见为，对该组证据的三性均不持异议，但达不到原告的证明目的，同时，商品房买卖合同证明了原告起诉已超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。经本院审查认为，该证据具有真实性、合法性及关联性，能证明双方之间商品房买卖关系成立，原告已按合同约定支付完毕房款并交纳相关费用的案件事实，本院予以确认。对当事人有异议的原告提供民事调解书，原告拟证明涉案房屋的权利和义务应该归原告享有和承担。被告的质证意见为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，涉案商品房系原告与被告及案外人冯高签订，根据合同相对性，本案的适格主体应当为合同当事人，本案的适格原告应当是梅本玉及冯高，故达不到原告的证明目的。经本院审查认为，该调解书系本院生效的调解书，根据该调解内容，涉案房屋归原告梅本玉所有，故原告梅本玉系本案的适格原告，本院对该证据予以确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）博泰美欣明珠第4幢2单元4层2号房，购房价款为326533.00元。合同约定，被告应于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取由原告承担。合同还约定了其他事项。原告按合同约定向被告支付完毕购房款，同时被告收取了原告的相关办证费。 另查明，涉案房屋未取得初始登记。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、原告的主体是否适格；二、原告的诉请是否超过诉讼时效；三、被告是否应向原告支付违约金，如支付其违约期间及违约金标准如何认定。 关于焦点一的问题，虽然签订合同的主体是原告梅本玉及案外人冯高，但根据本院（2018）黔0502民初9515号民事调解书，涉案房屋归原告梅本玉所有。因此，原告梅本玉是本案的适格原告。 关于焦点二的问题，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年8月5日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年8月5日起的违约金请求权未超过诉讼时效。 关于焦点三的问题，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年8月5日起开始计算。涉案房屋还未取得所有权初始登记，目前不具备办证条件，根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关费用，基于此，被告应直接向办证部门提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日后不再承担逾期办证的违约责任，因之后不属于被告的原因未能办证。故其违约金以原告已交购房款326533.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年8月5日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的辩解理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告梅本玉逾期办证违约金，该违约金以已付购房款326533.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年8月5日起计付至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告梅本玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1385.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇一九年十月十五日 书记员  彭 双