广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初3045号 原告：柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市蝴蝶山路58号阳光花园17栋3-17号。统一社会信用代码：91450203739987667U。 法定代表人：罗天马，该公司总经理。 委托诉讼代理人：佘建慧，该公司员工。 委托诉讼代理人：林丽琼，该公司员工。 被告：韦祖瑶，男，1950年12月12日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司（以下简称恒运公司）与被告韦祖瑶物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告恒运公司委托诉讼代理人佘建慧、林丽琼到庭参加诉讼，被告韦祖瑶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒运公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付给原告住宅物业服务费1925元、柴房物业服务费75元（该物业服务费从2014年10月1日起计算至2018年12月31日止）；二、判决被告支付给原告逾期付款违约金648元（该违约金从2014年11月1日起每日按万分之六的标准暂计算至2018年12月31日，此后违约金按此标准计算至被告付清欠款时止）；三、判决被告支付给原告公共楼道灯公摊电费105元、生活垃圾清运费262.5元（该费用从2014年10月1日起计算至2018年12月31日止）；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：位于柳江区农垦国有新兴农场为解决职工住房问题开发建设的小区。原告分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2016年9月1日与广西农垦国有新兴农场签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为新兴家苑小区提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，住宅的物业收费标准为0.5元/月/平方米，柴房的物业收费标准为0.2元/月/平方米，公共楼道灯公摊电费按3元/月/户收取，生活垃圾清运费按7.5元/月/户收取。被告系新兴家苑小区业主，并与原告签订了《新兴家苑物业服务协议》，依法应当向原告交纳物业服务费，但原告经催收后，被告仍未交纳，原告遂诉至法院，并提出上述诉请。 原告恒运公司对其陈述事实向法庭提交如下证据： 1、物业费缴费通知单图片，拟证明被告尚欠原告相应物业费用未支付，原告进行催收的事实； 2、《前期物业服务协议》，拟证明原告与广西农垦国有新兴农场签订《前期物业服务协议》的事实； 3、《新兴家苑物业服务协议》，拟证明原、被告签订《新兴家苑物业服务协议》的事实，被告应依约支付给原告物业服务费。 被告韦祖瑶未作出书面答辩，也未提供任何证据。 被告韦祖瑶未到庭应诉,视为放弃答辩和质证权利，原告恒运公司提供的证据符合法律规定，本院依法予以认定。 审理中，为查明本案事实，以便真实反映新兴家苑小区的物业服务情况，本院在不提前通知双方当事人到场的情况下，于2019年10月15日20时依职权到新兴家苑小区进行拍照现场勘查，并制作现场勘查笔录一份。该笔录依法将作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于柳州市柳江区农垦国有新兴农场开发建设。被告系新兴家苑小区26栋2单元6层2号房屋业主，于2013年入住该房屋，房屋建筑面积为110平方米，柴房建筑面积为10.71平方米。新兴家苑小区目前尚未成立业主委员会。原告系其他有限责任公司，其经营范围为物业服务、停车服务、清洁服务、垃圾清运等，其物业服务级别为三级。 2013年9月1日，广西农垦国有新兴农场与原告签订《前期物业服务协议》，该协议约定广西农垦国有新兴农场委托原告为新兴家苑小区（新兴农场场部棚户区危房改造工程，建筑面积约11.5万平方米）提供物业管理服务，期限从2013年9月1日至2014年8月30日；协议对双方的权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、违约责任等条款作出了约定，其中住宅物业费按业主拥有物业的建筑面积0.5元/月/平方米收取，一楼柴房物业费按0.2元/月/平方米收取，小区公共能耗费（含公共用水及公共路灯、楼道灯、设备设施耗电）按3元/月/户收取，垃圾清运费按7.5元/月/户收取，交房时原告可一次性向业主预收一年的物业服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之六交纳滞纳金至实际交纳之日止。该协议签订后，原告即入驻新兴家苑小区并提供相应的物业服务。上述协议期限届满后，广西农垦国有新兴农场又与原告两次续签了物业管理协议，将物业管理的期限延长至2018年8月31日，并约定协议有效期届满后，在双方未达成新的协议之前，本合同继续履行至新协议签订止，如双方不再续签物业服务协议，提出方至少提前一个月书面告知对方，否则协议继续有效，直至告知方书面告知对方后一个月。 2013年10月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《新兴家苑物业服务协议》，该协议约定业主可逐月交纳服务费，亦可按季或每半年交纳服务费，若一次性交纳全年费用的，应于本年度开始的两个月内交纳，业主应在原告发出的缴费通知时间内交纳服务费；若业主未依约交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金；其余约定的服务内容、收费标准等与上述《前期物业服务协议》一致。 被告入住新兴家苑小区后，依约交纳相应的服务费至2014年9月30日，后不再交纳。原告于2018年11月2日对被告欠缴的服务费进行催收，但被告仍未交纳，原告遂诉至本院，并提出上述诉请。 审理中，本院于2019年10月15日20时依职权到新兴家苑小区进行拍照现场勘查，并制作现场勘查笔录一份。经现场勘查，新兴家苑小区大门处设置有保安亭，无卡车辆进入时，保安人员仔细询问车辆去处、停放时间及来访何人，询问清楚且登记车牌、开具票据后才予以放行，并做好车辆进出及交接班登记；现场勘查时可见有保安巡逻；小区道路干净整洁、无垃圾堆放，车辆停放有序，道路上无小摊贩摆卖；小区道路两旁均种植有树木，内部道路大部分种植花圃，有少部分草坪，树木等绿化植物经过适当修剪；小区各道路两旁均有路灯，大部分路灯均正常工作；小区楼底放置有垃圾桶若干，现场勘查时垃圾已清运完毕，无垃圾堆放情况；小区道路设置有汽车减速带，文化广场及部分楼底有若干石椅石凳，有相应健身设施设备，现场勘查时可见业主在文化广场及楼底休闲娱乐；小区内安装有摄像头若干，目测均正常工作；小区内楼栋单元门均设置有门禁，大部分均正常工作。 本院认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，新兴家苑小区的建设单位广西农垦国有新兴农场及被告分别与具备物业服务资质的原告签订的《前期物业服务协议》、《新兴家苑物业服务协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务，该协议依法对被告具有约束力。 其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，根据庭审中查明的事实及本院依职权到新兴家苑小区进行现场勘查的情况分析，该小区干净整洁、秩序良好、有一定的绿化、共用部位及共用设施设备大部分正常运行，表明原告已依约提供了相应的物业服务，故被告亦应依约支付相应的物业服务费。此外，原告已于2018年11月2日对被告欠缴的物业服务费进行了书面催收，而双方签订的物业服务协议约定服务费可按月交纳，故被告应依约支付相应的物业服务费至原告进行书面催收时，即本案物业服务费应计算至2018年11月30日止。据此，从2014年10月1日计算至2018年11月30日（计50个月），被告应支付的住宅物业服务费为2750元（110平方米×0.5元/月/平方米×50个月=2750元），柴房物业服务费为107.1元（10.71平方米×0.2元/月/平方米×50个月=107.1元），原告仅诉请被告支付住宅物业服务费1925元、柴房物业服务费75元，未超出上述数额，属自行处分其权利，本院予以准许，并对上述原告诉请的数额予以支持。原告主张物业服务费应计算至2018年12月31日止，因未能举证证实其已对2018年11月30日之后的物业服务费进行了书面催收，故本院对此不予支持。 此外，小区公共楼道灯公摊电费及生活垃圾清运费已实际产生，被告未予否认抗辩，故原告诉请该费用计算至2018年12月31日，本院予以支持。据此，从2014年10月1日计算至2018年12月31日（计51个月），公摊电费为153元（3元/月/户×51个月=153元），生活垃圾清运费为382.5元（7.5元/月/户×51个月=382.5元），原告仅诉请被告支付公摊电费105元、生活垃圾清运费262.5元，未超出上述数额，属自行处分其权利，本院予以准许，并对上述原告诉请的数额予以支持。 再次，关于原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请。本案中，虽被告未依约支付物业服务费，构成违约，但从庭审中查明的事实及本院现场勘查的情况分析，新兴家苑小区也存在少部分路灯不亮和单元门禁损坏未及时修理、原告和业主沟通不善的客观情况，表明原告的服务意识亦有待提高，故对原告该项诉请，本院不予支持。 最后，本院认为，小区物业管理是针对整个小区进行的，目标是为全体业主服务，运行状态良好将有益于被告及其他全体业主，即使原告在提供物业服务过程中存在瑕疵，被告亦应通过合法合理的途径行使权利，而不应采取拒绝支付物业服务费的方式使矛盾扩大，该方式不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是小区全体业主的利益。原告作为物业服务企业，应增强服务意识，对业主反映的问题，亦应及时与其沟通，寻找解决的方案，提高服务质量，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告韦祖瑶支付给原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司住宅物业服务费1925元、柴房物业服务费75元，合计2000元（该物业服务费计算至2018年11月30日）； 二、被告韦祖瑶支付给原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司公共楼道灯公摊电费105元、生活垃圾清运费262.5元，合计367.5元（该费用计算至2018年12月31日）； 三、驳回原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取计25元（原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司已预交），由原告柳州市恒运卓越物业服务有限责任公司负担5元，由被告韦祖瑶负担20元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于柳州市中级人民法院，并预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郏鹏洁 二〇一九年十月二十九日 书记员  马洁华