重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝01民终5359号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨浩，男，1991年5月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。上诉人（原审被告、反诉原告）：邓小兰，女，1988年10月15日出生，汉族，住重庆市梁平区。杨浩与邓小兰共同委托诉讼代理人：尹龙，重庆康实律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆五斗菜饮食文化有限公司，住所地重庆市九龙坡区红狮大道9号1幢第一层1-15号，统一社会信用代码91500107305257376R。法定代表人：张艳，经理。委托诉讼代理人：郭琼莲，重庆达美律师事务所律师。上诉人杨浩、邓小兰因与被上诉人重庆五斗菜饮食文化有限公司(以下简称“五斗菜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2018）渝0105民初20781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月5日进行了询问。上诉人杨浩、邓小兰的诉讼代理人尹龙与被上诉人五斗菜公司的诉讼代理人郭琼莲参加了询问。本案现已审理终结。上诉人杨浩、邓小兰上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判上诉人无需向被上诉人支付租金、物管费、律师费、违约金；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，杨浩、邓小兰在一审举示的“微信聊天记录截图”人民法院应当予以采信，认定五斗菜公司在2018年10月22日已经知晓杨浩、邓小兰实际搬离房屋的事实。其次，根据涉案商铺的水电使用情况，也可以推断出五斗菜公司完全知晓杨浩、邓小兰在2018年10月22日搬离房屋的事实。因此，对于2018年10月22日后的租金，杨浩、邓小兰不应承担。最后，五斗菜公司实际于2018年7月10日才将房屋交付于杨浩、邓小兰使用，计租时间应当为2018年7月10日起，合同约定的2018年6月1日至2018年7月9日的租金不应计算。被上诉人辩称，1.微信是自行编辑，无法确认双方身份，不能认定五斗菜公司在2018年10月22日已经知晓杨浩、邓小兰搬离房屋的事实;2.合同约定的到期时间为2023年5月30日，杨浩、邓小兰并不具有行使合同解除权的情形，不能直接解除合同。合同解除前，租赁关系仍然存在，杨浩、邓小兰一方应履行交付租金的义务;3.案涉商铺在合同签订当日即5月24日已进行交付，可由杨浩签字的商铺交付确认书证明；4.虽然五斗菜公司认可2018年12月26日收回房屋，但这是由于杨浩、邓小兰欠租，五斗菜公司去现场查看时才将房屋收回，杨浩、邓小兰未进行任何房屋交付手续，合同解除日期应当是2019年1月27日。五斗菜公司向一审法院起诉请求：1.判决杨浩、邓小兰支付2018年9月1日至2018年11月30日商铺租金81000元及物管费1365元；2.判决杨浩、邓小兰支付2018年8月9日至2018年10月10日水电费1897.2元；3.判决杨浩、邓小兰支付违约金10000元、律师费5000元。杨浩、邓小兰向一审法院提出反诉请求：1.确认杨浩、邓小兰与五斗菜公司于2018年5月24日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月22日解除；2.判决五斗菜公司退还履约保证金54000元；3.判决五斗菜公司退还装修（水电气费）保证金5000元。一审法院认定事实：2018年5月15日，五斗菜公司与重庆平安智诚实业有限公司签订《平安摩卡城市商业用房租赁合同》，约定重庆平安智诚实业有限公司将位于重庆市江北区建新东路36号附1号部分房屋出租给五斗菜公司使用，租期为2018年6月1日至2026年5月31日，并约定五斗菜公司可以转租、转让或与第三方联营。2018年5月24日，五斗菜公司与杨浩、邓小兰签订《商铺租赁合同》，主要载明：五斗菜公司将位于重庆市江北区建新东路36号附1号部分商铺出租给杨浩、邓小兰，杨浩、邓小兰使用该商铺的目的为经营便利店，租期为2018年6月1日至2023年5月30日；租金为27000元/月，物业费455元/月，租金从第2年开始，年租金逐年按6%递增，租赁费用按季缴费；若杨浩、邓小兰未按合同约定支付租赁费及约定的其他费用，五斗菜公司有权收取滞纳金（当年度商铺年度租金金额×3%×拖欠天数）；杨浩、邓小兰违约的，五斗菜公司因起诉所支付的包括但不限于律师费、公证费等必要费用均由杨浩、邓小兰最终承担；双方对商铺租赁的其他事项进行了详细约定。杨浩在《商铺交付确认书》确认人处签字。杨浩、邓小兰向五斗菜公司支付了54000元履约保证金、5000元装修保证金以及2018年6月1日至2018年8月30日租金82364元，庭审中，双方均认可履约保证金及装修保证金可用于冲抵所拖欠的租金。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于杨浩、邓小兰举示的微信记录截图(拟证明2018年10月22日其向五斗菜公司的指定联系人发出了解除合同通知)：该证据未能证明微信记录中对方人员的身份是否是合同中约定的联系人，且该记录中记载的内容也未能体现具有因五斗菜公司违约而行使合同解除权的意思表示，不能达到杨浩、邓小兰的证明目的。关于五斗菜公司举示的由杨浩、邓小兰出具的《解除租赁合同申请书》：该证据由杨浩、邓小兰出具，由五斗菜公司持有，所涉内容为涉案租赁合同的相关事宜，虽载明的抬头为“重庆市五斗菜饮食文化有限公司”，与五斗菜公司名称仅有是否含有“市”字的差异，杨浩、邓小兰又主张是五斗菜公司要求其书写，该证据是杨浩、邓小兰的真实意思表示，与本案具有关联性。该申请书主要载明：“因商铺2018年7月28日电表安装完毕、8月19日通水、五斗菜公司提供的商铺资料未能办理烟草专卖许可证以及自身经营原因，无法按合同约定承租目标商铺继续承租目标商铺；2018年8月末，电话告知五斗菜公司希望终止合同，保证金用于支付2018年9月和10月租金；已于2018年10月末搬出店铺，清空场地，其他费用问题可择期当面协商解决；现就2018年9月、10月、11月店铺租金缴纳问题及解除问题特提出申请，望准予。”一审法院认为，五斗菜公司与杨浩、邓小兰签订的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。关于租赁合同解除问题：杨浩、邓小兰请求确认双方的租赁合同于2018年10月22日解除，杨浩、邓小兰举示的证据未能证明已于2018年10月22日向五斗菜公司送达了单方解除合同的意思表示；至于杨浩、邓小兰主张五斗菜公司未履行通电通水义务的问题，租赁合同中未明确约定该项义务由五斗菜公司承担，杨浩出具的商铺交付确认书已载明接收商铺与合同约定相符；杨浩、邓小兰主张的办理烟草专卖许可证问题，租赁合同未对该事项进行约定，其举示的证据亦不能证明系因五斗菜公司原因导致无法办理，且该许可证办理属行政许可行为，五斗菜公司并不是义务主体。杨浩、邓小兰未能证明已向五斗菜公司行使租赁合同单方解除权，亦未能证明符合单方解除合同情形，且在2018年11月28日仍就合同解除事宜与五斗菜公司协商，故对杨浩、邓小兰要求确认已于2018年10月22日解除合同的诉求，不予支持。五斗菜公司自认，涉案商铺已于2019年1月27日由五斗菜公司另行出租给案外人，并认可租赁合同于2019年1月27日解除，在杨浩、邓小兰未能举证证明双方的租赁合同在2019年1月27日前解除的情况下，确认该租赁合同在2019年1月27日解除。关于租金、物管费、水电费、履约保证金、装修保证金问题：杨浩、邓小兰在租赁期内未按合同约定按季度支付租金及物管费，属违约行为，应继续履行支付义务。五斗菜公司要求杨浩、邓小兰支付2018年9月1日至2018年11月30日租金81000元及物管费1365元的诉求，有合同约定，符合法律规定，应予支持。五斗菜公司主张的水电费1897.2元，因五斗菜公司未能提供任何证据证明，该诉求无事实依据，对此不予支持。双方租赁合同所涉租赁物，已由五斗菜公司另行出租案外人，双方租赁合同已解除，杨浩、邓小兰所缴纳的履约保证金54000元及装修保证金5000元，应由五斗菜公司退还，双方均同意该部分款项用于冲抵拖欠的租金，对此予以确认。综上，杨浩、邓小兰应支付五斗菜公司2018年9月1日至2018年11月30日租金22000元（已扣减履约保证金54000元及装修保证金5000元）。关于违约金及律师费：双方在租赁合同中约定因杨浩、邓小兰违约，五斗菜公司产生的律师费由杨浩、邓小兰承担，该约定符合法律规定，五斗菜因本案诉讼产生律师费5000元，应由杨浩、邓小兰承担。双方在租赁合同中约定，若杨浩、邓小兰未按合同约定支付租赁费及约定的其他费用，五斗菜公司有权收取滞纳金（当年度商铺年度租金金额×3%×拖欠天数）。五斗菜公司认为该约定违约金过高自行调整为10000元，杨浩、邓小兰认为该10000元违约金过高，请求法院调整。在综合考虑杨浩、邓小兰存在违约行为、五斗菜公司的租金损失已通过租金请求得以弥补以及杨浩、邓小兰拖欠租金费用的时间等综合因素，酌情调减为按5000元予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：“1.被告（反诉原告）杨浩、邓小兰于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆五斗菜饮食文化有限公司2018年9月1日至2018年11月30日租金22000元（已扣减履约保证金54000元及装修保证金5000元）及物管费1365元；2.被告（反诉原告）杨浩、邓小兰于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆五斗菜饮食文化有限公司违约金5000元；3.被告（反诉原告）杨浩、邓小兰于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆五斗菜饮食文化有限公司律师费5000元；4.驳回原告（反诉被告）重庆五斗菜饮食文化有限公司的其他诉讼请求；5.驳回被告（反诉原告）杨浩、邓小兰的其他诉讼请求。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明：五斗菜公司持有的合同尾页，在杨浩、邓小兰作为承租方签名并签署日期“2018.5.24”之后，即为“商铺交付确认书”，杨浩对商铺使用状态良好及商铺接收予以签名确认，但日期处空白。杨浩、邓小兰持有的合同尾页在“商铺交付确认书”尾部签署有“杨曼”及“2018年7月10日”字样，五斗菜公司主张该日期为杨浩、邓小兰事后自行添加。另查明：在杨浩、邓小兰一审中举示的82364元收据收据事由栏载明内容为“2018年6月1日至8月30日房租物管”。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点在于案涉租赁合同的租金起算时点和解除时点如何确认。现分别评述如下：一、关于租金的起算时点问题。本案中已查明，案涉租赁合同约定的租金起算时点为2018年6月1日。五斗菜公司举示的“商铺交付确认书”中，有杨浩签名，无落款日期，但该交付确认书与合同尾部同在一页，合同尾部杨浩、邓小兰签署时间为2018年5月24日，表明杨浩认可商铺交付时间为同日，否则如果杨浩、邓小兰对该交付时间有异议，在同页落款已注明“2018年5月24日”的情况下，其在“商铺交付确认书”签名时应当特别签署真实接房时间，而非留下对方可以任意添加内容的空白。且杨浩、邓小兰于2018年5月29日将房屋租金支付给五斗菜公司的事实，也与五斗菜公司于此前已经交房的事实相印证，否则正常情况下若五斗菜公司未在合同中约定租期起始时点即2018年6月1日前交房，杨浩、邓小兰不会主动支付2018年6月1日起算的租金。杨浩、邓小兰对交付确认时间有异议，主张五斗菜公司于2018年7月份才将商铺交付于杨浩、邓小兰使用，依据是其持有的“商铺交付确认书”落款日期为2018年7月10日，但因该版本与五斗菜公司持有的版本不一致，相应多出的内容，不排除单方事后添加的可能。因此，杨浩、邓小兰主张租金的起算点为2018年7月10日的理由没有充足的事实依据，本院对此不予支持。二、关于案涉合同的解除时点问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，杨浩、邓小兰主张案涉合同已于2018年10月22日解除，那么必须证明其享有约定或法定解除权，且其解除合同通知已到达对方。但事实上杨浩、邓小兰并未对此予以举证证明，应自行承担举证不能的法律后果。故杨浩、邓小兰主张案涉合同于2018年10月22日解除的上诉理由不能成立。综上所述，杨浩、邓小兰并无充足证据证明案涉租赁合同的租金起算时点为2018年7月10日，同时租金计算截止时间应为2018年10月22日。故其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费366元，由杨浩、邓小兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇一九年十月二十一日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢