吉林省汪清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2424民初473号 原告：唐海林，男，1972年2月27日出生，汉族，个体，住延吉市。 委托诉讼代理人：张云芳，汪清县诚信法律服务所法律工作者。 被告：李光虎，男，1966年11月20日出生，朝鲜族，无职业，住延吉市。 被告：李英善，女，1967年10月11日出生,朝鲜族，个体户，住上海市。 委托诉讼代理人：李龙男，吉林首泰律师事务所律师。 原告唐海林与被告李光虎、李英善买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐海林的委托诉讼代理人张云芳，被告李英善的委托诉讼代理人李龙男，被告李光虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐海林向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的合同有效，并办理过户手续；2、请求二被告支付2014年11月10日至2019年9月10日期间的经济损失348,000元（违约金自2014年11月10起按照中国人民银行贷款年利率6%计算至2019年9月10日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年10月29日,原告唐海林与被告李光虎签订了《购买金盛山庄协议》,协议约定“李光虎将位于满天星水库景区的金盛山庄出售给乙方唐海林,共人民币150万元。1、包括山庄内所有房屋及地上建筑物(4个房证);2、土地面积3,000平方米（已办理征用建设用地许可）;3、落叶松、杨树林自己种植的;4、林业局签订的林地(可以上林业局查);5、发生出售的税金由甲方支付。今日双方协商达成此协议。先预交定金20万元,其余款待一周内办理完手续全部付清”，协议由双方签字确认。同年11月10日,双方又签订了《补充协议》，约定“由于原合同中占地面积3,000平方米,现有土地证面积2,000平方米。另原合同中约定税金由李光虎支付,现由唐海林负责支付,故房款由原来150万元变更为130万元”。签订补充协议当日原告唐海林向被告支付购买金盛山庄款120万元,被告出具了收条,在收条上又约定:剩余房款10万元待房屋办理完手续后全部付清，同时被告将4个房屋产权证、土地使用权证和被告取得案涉林木林地的买卖合同全部交给了原告唐海林。之后,被告反悔拒绝交付房屋及林地林木,办理产权过户登记。被告李英善以协议无效为由向延吉市法院提起诉讼(撤诉),后被告李光虎又以协议显失公平为由提起诉讼,被延吉市法院驳回诉讼请求、不服延吉市法院判决提起上诉，被延边州中级法院判决驳回上诉,维持原判。综上,原告唐海林已按合同约定履行全部义务情况下,被告不守诚信,拒不履行相应的合同义务,给原告造成重大经济损失。故请求法院判令被告履行合同义务,交付房屋及林地林木,并办理房屋产权过户登记,同时赔偿因其违约给原告造成的经济损失。 被告李光虎辩称，双方在订立金盛山庄合同时违背了《合同法》的基本原则和《婚姻法》关于夫妻共同财产平等处分权的规定，依法认定无效。双方也可以协商解除，或另行商议补救。唐海林提出的承担违约金348,000.00元诉请与事实不符。 一、本合同的签订损害了他人利益。被告李光虎与原告唐海林签订《金盛山庄买卖合同》时，是在该房屋的共有人李英善不知情的情况下签订，李英善知道后坚决不同意出售金盛山庄，该房屋所有权不是被告李光虎一人所有，无权擅自处分该房屋，不能损害他人利益。合同订立只有符合法律、行政法规规定才是有效的，才能受法律保护。 二、本合同违背了“公平、诚实信用的原则”，公平原则是民法中的基本原则，就是以维持当事人利益均衡作为价值判断标准来调整合同主体权利义务关系，权利义务公平、合理，大体上平衡强调一方给付与对方给付义务之间的等值性。诚实信用原则要求当事人在订立、履行合同以及合同终止后的全过程，都要诚实、讲信用、相互协作，本协议亦失去了这个原则。现在金盛山庄的价格远高于2014年10月29日、11月10日合同签订时，本案房屋林地岂只有150万元，且税金由被告李光虎负责，价格130万元左右，显然价格不对等，不公平、不诚实是双方当事人造成本协议无效的重要原因。 三、唐海林提出赔偿损失费348,000.00元不予认可。被告李光虎与原告唐海林于2014年10月29日、11月10日签订买卖金盛山庄协议后，第二日向唐海林明确说明，因该房屋共有人李英善知道该金盛山庄买卖合同以后坚决不同意出售，并要求立即将已收房款120万元退还给原告唐海林，被告李光虎当时查了汇款账号，但汇款账号并非是唐海林本人账号，因此无法将120万元退还给唐海林。现不能退还唐海林的购房款不是李光虎的过错，而是唐海林以种种借口拒绝收款，因此李光虎不能承担。综上所述，原告诉请违背法律不应得到支持。请依法判决合同无效，驳回唐海林的诉讼请求。 被告李英善辩称，我与被告李光虎系夫妻关系。二被告在汪清县百草沟镇满天星共有一座金盛山庄(房屋为xx号225.4平方米,xx号160平方米,xx号362.30平方米,xx号90.5平方米)。被告李英善近几年因生意经常居住在上海,夫妻长期分居生活,导致夫妻感情逐渐淡泊疏远,达离婚的边缘。在这种情况下,被告李光虎擅自与原告唐海林在2014年10月29日和同年11月10日签订出售“金盛山庄买卖合同”,原告唐海林的行为不构成善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回,除法律另有规定外,受让人取得该不动产或者动产的所有权。(一)受让人受让该不动产或者动产的善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。原告唐海林明明知道房产证上明确记载被告李英善为涉案房屋的共有人，被告李光虎在没有取得其妻李英善的任何授权情况下,擅自与原告唐海林签订合同，使人很难相信原告唐海林签订合同时主观上是善意的,并存在明显的过错。虽原告唐海林也只支付了一部分合同约定的价款,也没有办理过户登记手续，不能满足善意取得的三个条件,因此不构成善意取得。根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的规定，涉案房屋属夫妻共有的房产,被告李光虎擅自出售应认定为无效。根据我国《物权法》关于共有的规定,夫妻共有的房产属于共同共有,对该房产的处分,必须经全体共有人的同意,因此一方未经另一方同意擅自处分的行为处于效力待定,如果另一不认可买卖则自始无效。因此夫妻一方擅自将夫妻共同共有的房屋转让给他人,所签订的房屋买卖合同无效。房屋尚未办理所有权变更登记的买受人不构成善意取得。(1)房产地分别转让,合同无效；(2)未办理登记过户手续,合同无效;(3)产权主体有问题,合同无效;出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。根据《物权法》和《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题意见》的规定，在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，故被告李光虎和原告唐海林签订的房屋买卖合同应属无效。《婚姻法司法解释(一)》第17条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理规定,夫妻双方应当协商取得一致意见；《婚姻法》第13条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有,双方另有约定的除外,即使是一方出资所购买的房产和汽车,未经双方同意也不得擅自处理”的规定，该争议的房屋还未办理过户手续,特别是房产证上明明记载该房屋共有人为李英善,且事后又未经李英善同意和确认,原告不符合善意取得条件,该房屋买卖合同无效。 三、被告李光虎擅自出售的土地使用权人并非是被告李光虎，实际使用权人为朱纯男。原告唐海林与被告李光虎签订房屋买卖合同,违背了我国《物权法》的相关规定不构成善意取得,签订涉案房屋买卖合同恶意侵害了被告李英善的合法权益,违反了我国《物权法》97条的规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修善的应当占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,原告唐海林明知道涉案房屋是李光虎与妻子李英善的共同财产,在没有取得被告李英善同意的情况下,被告李光虎对涉案房屋无权单独处分,且被告李英善一直没有参与房屋买卖合同的协商过程,事后李光虎也没有取得出售房屋的认可。一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同，另一方要求解除合同的,买方应提供出卖方配偶知道或同意出售房屋的相关证据予以证明。买房无法证明卖房人的配偶知道或同意出售房屋事实,本案被告李英善没有任何书面授权，同时损害了被告李英善的利益，又不符合善意取得的构成条件,该房屋买卖合同无效。原告唐海林与被告李光虎于2014年10月29日签订金盛山庄买卖协议后,被告李光虎于7日后向原告唐海林明确说明,因该房屋共有人李英善不同意出售涉案房屋,立即将已收房款130万元退还给原告唐海林,通知原告唐海林告知其银行帐号或立即取走现金。当时查询汇款帐号,但该帐号是他人的,无法退还。至今无法退还购房款，过错在于原告唐海林,因唐海林种种借口不按时收款而导致。 四、被告李光虎把争议房屋以130万元出售给原告唐海林，是低于市场价出售,当时市场价格是450万元。综上所述,被告李英善认为涉案《房屋买卖协议书》严重侵害了本人的权益,望贵院查明案件事实,依法判定“金盛山庄买卖合同”无效,维护原告的合法权益。 原告唐海林向本院提供的证据有： 1、原告身份证复印件一份，证明的原告诉讼主体身份。 2、2014年10月29日《购买金盛山庄协议》、2014年11月10日《补充协议》、2014年11月10日收条各一份，证明双方就金盛山庄买卖达成协议，原告按照协议约定已全部履行付款义务。 3、汪国用xx号国有土地使用证、汪清县字房权证xx号、xx号、xx号、xx号房屋产权证、2002年7月7日《土地及树木交易合同书》各一份，证明双方就金盛山庄买卖达成协议，原告按照协议约定已全部履行付款义务，被告按金盛山庄买卖协议约定，将金盛山庄（含房屋及涉及林地林木）交付给原告唐海林。 4、（2015）延民初字第1287号民事判决书、（2018）吉24民终286号民事判决书各一份，证明被告李光虎在原告唐海林履行了协议约定的全部付款义务之后，拒绝履行交付房屋、林地林木和办理产权过户登记义务，并以显失公平为由提起诉讼，被延吉市法院、延边州中级法院分别判决驳回诉讼请求、驳回上诉维持原判，由此证明原、被告之间的买卖协议依法有效。 5、（2014）延民初字第5083号民事裁定书复印件一份，证明被告李英善于2014年以本案原告唐海林、被告李光虎为被告提起确认购买房屋无效的诉讼，于2015年2月6日申请撤回起诉。上述事实可以认定被告李英善对出售金盛山庄买卖事宜的知情和认可。 被告李光虎未向本院提供证据。 被告李英善向本院提供的证据有： 1、被告的身份证复印件一份，证明被告身份信息。 2、结婚证复印件一份，证明二被告为夫妻关系。 3、汪清县城乡房地产档案证明材料共六份，证明争议房屋是被告李光虎、李英善的共有房屋。 4、房照复印件四份，证明涉案房屋是被告李光虎、李英善的夫妻共有房屋。 5、《土地及树木交易合同书》一份，证明出售给原告唐海林的林木并非被告李光虎所有，现有争议，是朱纯男的林木。 6．照片36张，证明被告李英善现占有、使用，经营金盛山庄，从2015年起至今向金盛山庄投资约30万元的事实。 7、证人李某、崔某1、吴某、陈某、朱某的证言各一份，证明被告李英善长期居住在上海市，且因路途遥远证人无法到庭作证，只能以书面形式证明。 8、住院期间的相关材料，证明2017年因被告李英善受伤住院治疗，无法提起诉讼主张自己的权利。 9、证人金某1出庭证实，因李光虎未与李英善商量擅自决定出售房屋，被告李光虎与李英善闹矛盾，婆婆得了老年痴呆症也不去延吉护理的事实。 10、证人金某2出庭证实，证人是被告李英善的姐夫，2011年开始替小姨子李英善经营和管理金盛山庄，2015年起扩建山庄，已投入约16万元，但卖没卖证人不知道。 11、证人朴某出庭证实，证人和李英善是朋友关系，好像是三年之前她婆婆生病李英善来过一次，且听说因买卖山庄一事双方产生矛盾，现正闹离婚。 12、证人崔某2出庭证实，已有好几年冬季在金盛山庄打更。 13、2019年3月25日在延边州中级人民法院开庭时李日光律师出庭证明的笔录复印件一份，证明曾经李英善向延吉市法院以合同无效为由起诉过，说明李英善没有放弃对该房屋的所有权，而且主张过李光虎与唐海林所签订的合同无效。 经庭审质证，1、原告提供的1号证据，二被告均未提出异议，本院对该证据予以采信。 2、原告提供的2号证据，被告李光虎未提出异议，被告李英善对真实性未提出异议，但称其本人没签字，该买卖协议无效。经查，原告唐海林按照协议约定已履行了全部付款义务，故本院对上述证据予以采信。 3、原告提供的3号证据，被告李光虎未提出异议，被告李英善对真实性未提出异议，但对土地及树木交易合同书提出异议，称林木所有权没有变更，且非被告李光虎所有。经查，该《土地及树木交易合同书》是于2002年7月7日签订，被告李英善、李光虎作为该合同的相对人，且经营管理很多年，现提出异议不符合常理，故本院对上述证据予以采信。 4、原告提供的4号证据，被告李光虎对真实性未提出异议，对证明目的有异议，称不服判决准备向省法院申诉。被告李英善对真实性未提出异议，但对证明目的有异议，称该证据只对被告李光虎提出的显失公平的驳回，而不是对共同房屋的判决和认定，未对被告李英善的共有房屋进行驳回。本院认为，上述法律文书均已发生法律效力，故本院对上述证据予以采信。 5、原告提供的5号证据，被告李光虎对真实性没有异议，对证明目的有异议，称撤诉是因为当时律师说另打显失公平诉讼，因此申请撤诉，并不是对协议的认可。被告李英善对真实性没有异议，对证明目的有异议，称其本人撤诉不是对原告与被告李光虎金盛山庄买卖合同的认可，因其本人长期居住上海，无法在延边长期居住，也和被告李光虎经常争吵，且被告李光虎说他本人惹的事由他负责通过诉讼途径解决，因此被告李英善暂时回上海，故申请撤诉。本院认为，二被告对该组证据的真实性未提出异议，故本院对该证据的真实性予以采信。 6、被告李英善提供的1号、2号、3号、4号、12号证据，原告和被告李光虎均未提出异议，故本院对上述证据予以采信。 7、被告李英善提供的5号证据，被告李光虎未提出异议，原告唐海林对真实性未提出异议，但称不能证明被告李英善所要证实的事实。因原告对该证据的真实性未提出异议，故本院对该证据予以采信。 8、被告李英善提供的6号证据，被告李光虎未提出异议，原告唐海林对真实性未提出异议，但称不能证明被告李英善所要证实事实。本院认为，被告李英善仅提供照片证据无法证实其投入30万元的事实，也未能提供其他证据加以佐证，且与证人金某2证实的事实相互矛盾，故本院对该证据的真实性不予采信。 9、被告李英善提供的7号证据，被告李光虎未提出异议，原告唐海林提出异议，称该证言的真实性无法确认，证明目的也不清楚。本院认为，证人均提供了其经营企业的营业执照和身份证，故本院对被告李英善长期居住在上海的事实予以确认。 10、被告李英善提供的8号证据，被告李光虎未提出异议，原告唐海林提出异议，称该证据与本案不具有关联性。本院认为，被告李英善以其2017年因受伤住院无法提起诉讼主张自己权利的抗辩，与原告唐海林和被告李光虎签订金盛山庄买卖协议时间已时隔三年，不符合生活常理，故本院对被告李英善主张证明的事实不予确认。 11、被告李英善提供的9号证据，被告李光虎未提出异议，原告提出异议，称对真实性无法确认，该证言与房屋买卖没有必然的联系，不能证明对方的证明目的。本院认为，证人证实的事实，与本案没有直接的关联性，故本院对该证人证言不予采信。 12、被告李英善提供的10号证据，被告李光虎未提出异议，原告提出异议，称对真实性无法确认，对证人是否经营和管理山庄不清楚。本院认为，证人与被告李英善、李光虎系亲属关系，且证人陈述的事实与被告李英善陈述的事实相互矛盾，故本院对金某2的证言不予采信。 13、被告李英善提供的11号证据，被告李光虎未提出异议，原告提出异议，称对真实性无法确认。本院认为，证人证实的事实，与本案没有直接的关联性，故本院对该证人证言不予采信。 14、被告李英善提供的13号证据，被告李光虎未提出异议，原告提出异议，称与本案无关联。本院认为，被告李英善提供的该份证据，与原告唐海林变更后的诉讼请求无关联性，故本院对该份证据不予采信。 经庭审质证采信的证据，结合双方当事人的陈述，综合认定如下事实： 2014年10月29日,原告唐海林与被告李光虎签订了《购买金盛山庄协议》,协议约定“甲方李光虎将位于满天星水库景区的金盛山庄出售给乙方唐海林,共人民币150万元。1.包括山庄内所有房屋及地上建筑物(4个房证);2.土地面积已办理征用建设用地3,000平方米;3、落叶松、杨树林自己种植的;4.林业局签订的林地(可以上林业局查);5.发生出售的税金由甲方支付。今日双方协商达成此协议。先预交定金20万元,其余款待一周内办理完手续全部付清”，并由双方签字确认。同年11月10日,原告唐海林与被告李光虎签订《补充协议》，约定：“由于原合同中占地面积3,000平方米,现有土地证面积2,000平方米。另原合同中税金由甲方支付,现由乙方支付,故房款由原来150万元变更为130万元”，并由双方签字确认。原告唐海林签订补充协议当日向被告李光虎支付价款120万元,并由被告李光虎出具了收条,并在收条上约定:剩余房款10万元待房屋办理完手续后全部付清。之后，被告李光虎将4个房屋产权证、土地使用权证和被告取得案涉林木林地的买卖合同交给了原告，但涉案上述财产尚未交付给原告使用。原告唐海林于2018年４月23日提起一审诉讼时的被告是仅李光虎一个人，该案审理期间李英善于2018年6月18日向本院申请以具有独立请求权的第三人参加诉讼，2018年8月21日撤回作为第三人参加诉讼的申请。案件发回重审后经本院向原告唐海林释名，原告同意追加李英善为共同被告。 另查明，二被告李光虎、李英善系夫妻关系。2014年12月份，被告李英善以李光虎向唐海林处分夫妻共同房屋行为无效为由，向延吉市人民法院提起诉讼。李英善于2015年2月6日以案件事实有变化为由，撤回起诉，当日延吉市人民法院作出（2014）延民初字5083号民事裁定书。2015年李光虎以房屋买卖合同显失公平为由，要求撤销双方签订的房屋买卖合同，并要求唐海林返还房屋（汪权证B：xx号、xx号、xx号、xx号）。延吉市人民法院经审理作出（2014）延民初字5083号民事判决书，判决认为，原告唐海林与被告李光虎签订的《购买金盛山庄协议》及《补充协议》系当事人自愿订立，属双方当事人的真实意思表示，且该合同内容与形式未违反国家有关法律规定，应属有效。且李光虎未能提供唐海林利用其优势或利用李光虎没有经验的有效证据，以证实双方签订的买卖合同明显背离公平原则，故本案不具备撤销合同的法定条件，逐判决驳回了李光虎的诉讼请求。李光虎收到该判决书后，不服向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2018）吉24民终286号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年4月23日原告唐海林以双方签订的合同有效，要求办理过户手续，并赔偿经济损失为由向本院提起诉讼。2018年10月19日本院作出（2018）吉2424民初531号民事判决，判决认定原告唐海林与被告李光虎签订的《金盛山庄买卖协议》以及《补充协议》合法有效。限二被告李光虎、李英善于本判决发生法律效力之日起20日内，协助原告唐海林将位于汪清县百草沟镇满天星金盛山庄的四座房屋（汪权证汪清县字第xx号、面积225.40平方米，汪权证汪清县字第xx号、面积160平方米，汪权证汪清县第xx号、面积362.30平方米，汪权证汪清县字第xx号、面积90.50平方米）的权属变更登记至原告唐海林名下，权属变更登记所需的税金由原告唐海林承担。同时原告唐海林向二被告李光虎、李英善付清购买金盛山庄的剩余款10万元。驳回原告唐海林的其他诉讼请求。被告李英善不服判决，上诉于延边州中级人民法院。2019年4月10日延边州中级人民法院作出（2019）吉24民终84号民事裁定，撤销本院（2018）吉2424民初531号民事判决，并发回本院重审。庭审过程中，原告唐海林向本院申请变更诉讼请求。要求解除原告唐海林与被告李光虎签订的《购买金盛山庄协议》及《补充协议》，返还购房款120万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息（2014年11月10日至实际付清之日止）。请求被告李英善承担给付的连带责任。 本院认为，被告李光虎、李英善同意解除合同，对原告唐海林提出的解除与被告李光虎之间签订的《购买金盛山庄协议》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告唐海林要求被告李光虎返还原告已支付的购买金盛山庄款120万元的诉讼请求，被告李光虎、李英善同意返还，虽然被告李英善不是签订合同的相对人，但她自愿承担返还责任是对自己民事权利的处分行为，不违反法律规定，本院予以支持。关于赔偿经济损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率，2014年11月10日至实际付清之日止）的诉讼请求，被告李光虎未经财产共有人李英善同意与原告唐海林签订出售金盛山庄的协议，导致合同无法履行，应承担缔约过失责任。被告李英善对李光虎向唐海林出售金盛山庄一事不知情，且作为财产共有人未作出任何书面授权及追认，不存在过错。李英善不是涉案合同的相对人，给原告唐海林造成的经济损失应由被告李光虎承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告唐海林与被告李光虎签订的《金盛山庄买卖协议》以及《补充协议》。 二、限二被告李光虎、李英善于本判决发生法律效力之日起20日内，向原告唐海林返还出售金盛山庄款120万元。 三、限被告李光虎于本判决发生法律效力之日起20日内向原告赔偿经济损失（以120万元本金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年11月10日至实际付清之日止）。 四、驳回原告唐海林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,600.00元，保全费5,000.00元，由被告李光虎、李英善负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长  任明浩 审判员  刘召海 审判员  洪成武 二〇一九年十月十一日 书记员  吴文花