广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19935号原告：李明灿，男，1989年8月1日出生，汉族，住广东省江门市新会区，委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：中山市神州房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇振兴中路2号，统一社会信用代码91442000661464785K。法定代表人：谭志文，董事长。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。原告李明灿与被告中山神州房地产开发有限公司（以下简称神州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明灿委托诉讼代理人程娟与被告神州公司委托诉讼代理人张子恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李明灿向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金57396.27元[以房屋总价款810000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年），自2017年12月16日起计至涉案房产权属证书办理至原告名下之日即2018年12月14日止]。事实和理由：原、被告于2015年6月7日签订商品房买卖合同，约定原告以810000元的价格向被告购买位于中山市××××房的商品房。原告已按照约定付清全部购房款、住宅专项维修资金、契税、办证费用。商品房买卖合同第十四条约定：被告应于商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，被告于2016年6月30日向原告交付案涉房产，至迟应于2017年12月16日为原告办理案涉房产的权属证书，但被告直至2018年12月14日才为原告办理涉案房产的权属证书。经原告多次催告，被告仍拒绝办理。原告认为，被告拒绝按期为原告办理权属登记的行为违反了商品房买卖合同的约定，应当依法承担相应的违约责任。被告延迟办证的时间长达363天之久，商品房买卖合同第十四约定的违约金过分低于原告因房产没有权属证书导致房产无法发挥证明效力、市场效应、丧失流动性等产生的损失，也不足以督促被告履行合同尽快办证，同时考虑到双方签订的商品房买卖合同是被告提供的格式合同，在订立时被告并未与原告协商，原告在看房、签署买房文件、收房、办证过程中均处于信息不对称的劣势地位，根据相关法律规定，违约金计算标准应当调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告神州房地产公司辩称，一、被告在本案中没有违约行为，不应承担违约责任。⒈被告已依照合同约定的时间将具备使用条件的涉案房屋交付给原告。根据商品房买卖合同司法解释，房屋的交付以转移占有为标志，在被告依约将商品房交付给原告后，房屋的交付义务已在合同约定的时间内履行完毕。原告也在接收房屋之后入伙居住，虽然没有按合同约定时间取得房屋产权证书，但是这对涉案房屋的实体权利不构成任何影响，原告是否取得房屋产权证书并没有影响到原告对房屋的居住，也没有对原告造成任何负面影响。⒉被告不存在拒绝按期办证情况，而是积极想方设法为原告办证。被告早在2017年6月份已到中山市国土资源局办理了荣富苑房地产确权事宜，有中山市国土资源局的收件回执为证。中山市国土资源局本应该在收件后一个月时间办好确权证，然而，由于中山市国土资源局与中山市规划局在规划验收证明上意见不一致，导致延迟到2018年3月才把确权证书办妥。期间拖延了近两年的时间，从而也延误了被告为各业主即原告办理房产证的时间。另外，中山市国土资源局办证所需时间长，严重影响了被告的办证进度。按照商品房买卖合同的补充协议第七条第一款约定：由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限顺延。根据上述约定和目前的实际情况，被告在办证期限内不能及时办到房产证，并不是被告的责任所致。二、原告起诉要求被告支付过高的违约金，应当不予支持。涉案房产没有房产证不影响原告对房子的居住使用，本案双方签订的商品房买卖合同及合同的补充协议一（附件六）均是双方当事人自愿签订，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。假如被告在本案中存在因为自己的责任迟延办证的违约行为，也应当依照合同约定的违约金累计总额最高不超过已付房价款1%的标准支付迟延办证违约金。本院经审理认定事实如下：2015年6月7日，原、被告双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于中山市××××房的预售商品房，房屋总价款为810000元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。该商品房买卖合同附件六第七条约定，由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为，办证期限亦应顺延。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告已按约定支付了购房款和契税，并向被告预交了办证费用。被告提交的《中山市建设工程规划验收批复书》载明中山市城乡规划局于2016年2月1日同意办理荣富苑小区10至16栋及地下车库的规划验收。中山市国土资源局商品房确权收件回执显示，被告于2017年6月1日递交坦洲镇振兴南路5号富荣苑商品房产权权属确认资料。被告提交的中土函[2017]2505号咨询函的落款日期为2017年9月22日，该咨询函上未加盖中山市国土资源局的印章。该咨询函载明：“中山市城乡规划局：中山市神州房地产开发有限公司向我局申请办理荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的商品房首次登记，提交了编号为080162016010016《中山市建设工程规划验收批复书》，请贵局对上述验收批复书的内容进行核实，该项目是否跨占中府国用（2009）第易333142号、中府国用（2007）第易332654号两宗土地开发建设，若果是，对应调整规划验收内容后，方可办理商品房首次登记。以上内容，盼予函复。附件：1.建设工程规划验收批复书；2.土地证。”被告提交的2018荣富苑业主房产证缴费名单上显示，原告于2019年1月26日签收房产证。原告确认被告已按合同约定期限交房，但涉案商品房的权属证书于2018年12月14日办理完毕，被告未能在合同约定的期限内办理涉案商品房的权属证书，原告遂诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李明灿与神州公司签订的中山市商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因双方确认涉案房屋在合同约定的期限内交付，不存在逾期或提前的情况，故本院认定涉案房屋于合同约定日期2016年6月30日交付，即合同约定的交楼截止日加上365个工作日为神州公司履行办证义务的起算时间，神州公司应在2017年12月14日前履行办证义务。李明灿主张神州公司应向其支付2017年12月16日起算逾期办证违约金，即李明灿主张神州公司履行办证义务的截止时间应为2017年12月15日。李明灿的上述主张系其对自身权益的合法处分，且对于神州公司有利，本院予以确认。综上，本院认定神州公司履行办证义务的截止时间为2017年12月15日。同时，根据涉案合同约定，神州公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，“持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案”，即神州公司履行办证义务的方式为向产权登记机关递件备案办证。至于神州公司履行递件备案办证手续后，房产证何时能够办理，则属办证机关行使行政职权的范畴，非神州公司所能掌控。本案中，神州公司未能提供证据证实其已就涉案商品房向产权登记机关递交相关办证备案的资料，其履行办证义务的期限已超出了合同约定的时间。虽双方在附件中约定，因政府行为影响办证进度的，办证期限亦应顺延，神州公司辩称其系因国土部门与规划部门在规划验收证明书上意见不一致而迟延办证。但根据神州公司提供的的咨询函可见，该咨询函未见在中山市国土资源局的印章，而即使上述咨询函是真实的，根据该咨询函的内容可以得出，中山市国土资源局向中山市城乡规划局发出该函的原因在于神州公司开发的荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的项目存在跨占中府国用（2009）第易333142号、中府国用（2007）第易332654号两宗土地进行开发建设的嫌疑。因此，中山市国土资源局与中山市城乡规划局沟通协商上述涉案小区办证事宜系因神州公司存在违规建设的嫌疑所致，并非不可归责于神州公司。神州公司以此作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院对神州公司的上述抗辩意见不予支持，即神州公司存在逾期办证的违约行为。关于违约金的问题。本案中，涉案商品房已交付，李明灿已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但李明灿因神州公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，虽然在神州公司逾期办证的情况下，李明灿遭受损失的数额往往难以确定，但李明灿因神州公司的违约行为受到的损失客观存在。神州公司以其已向李明灿交付涉案商品房为由，抗辩其未履行办证义务未造成李明灿的任何损失的说法不能成立，本院不予支持。涉案合同约定了较长的办理房屋权属登记期限，而及时按合同约定为李明灿办理房屋权属登记是神州公司的重要的合同义务，但神州公司迟延办证已超过一年，给李明灿造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%的较低标准支付固定的预期办证违约金，显然不能保证李明灿的合法权益。在李明灿明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，李明灿主张以已付房价款按照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利息的标准计收逾期办证违约金的请求，于法有据，本院予以支持。由于本院在前述认得神州公司履行办证义务的方式为向产权登记机关递件备案办证，所以涉案预期本案违约金应计算至神州公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告中山市神州房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李明灿支付从2017年12月16日起至被告持办理位于中山市坦洲镇振兴南路5号荣富苑13幢503房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案办证之日止的逾期办证违约金（以房价款810000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付）如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1234元，减半收取计617元（原告已预交），由被告中山市神州房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇一九年十月二十四日书记员  李德莲袁丽珣