中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初45965号原告：曹玉英，女，1955年10月5日出生，美利坚合众国公民，住美国爱达荷州。委托诉讼代理人：宋云峰，北京市雄志律师事务所律师。被告：曹建英，女，1949年6月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孔德伟，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴永林，北京市康达律师事务所律师。第三人：楼昱，女，1960年6月13日出生，汉族，金凯迪经贸公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：戚璟，北京友恒律师事务所律师。第三人：楼旻，女，1971年5月29日出生，汉族，北京中冶欧基得装饰工程有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：戚璟，北京友恒律师事务所律师。原告曹玉英与被告曹建英、第三人楼昱、楼旻合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹玉英委托诉讼代理人宋云峰；被告曹建英委托诉讼代理人孔德伟、柴永林；第三人楼昱、楼旻及其委托诉讼代理人戚璟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹玉英向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行借名买房协议配合原告办理位于北京市西城区西便门东里x号楼x层x房屋的产权过户手续，将上述房屋过户至原告名下；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告曹建英系原告曹玉英的姐姐，原、被告的父母曹新义（1971年去世）、彭国兰（1996年去世）共生有四个女儿，分别为曹淑英、曹振英、曹建英、曹玉英。位于北京市西城区西便门东里x号楼x层x室原系机械电子工业部的房产。原告是机械电子工业部的职工，原系该房屋的承租人。原告和其母亲彭国兰一直居住在该房屋内。1996年4月，原告出国学习，该房屋一直由被告代管，母亲彭国兰去世后，从1997年开始该房屋由被告对外出租，租金由被告收取。2001年，该房可以按成本价购买，原告得知消息后觉得在晚年时应在北京有固定住所，就同意购买该房屋。因原告从美国来往中国不便，就委托被告代为办理。后原告从美国给被告汇款用于购买该房屋。被告在办理时将该房屋办到自己名下。现原告诉至法院，请依法审理。被告曹建英辩称，同意原告的诉讼请求，认可原告所述事实与理由，被告方认为涉案房屋应属于原告所有。第三人楼昱、楼旻述称，第三人不认可原告的诉讼请求。1、原告对涉案房屋不享有物权，原告主张涉案房屋归其所有没有法律依据。2、原告与被告之间不存在任何协议约定，双方之间没有所谓的“借名买房”情形，且涉案房屋购房款是由被告及其配偶孙兰梦出资，在涉案房屋取得后，也是由孙兰梦实际居住使用，居住期间的相关费用由被告夫妇缴纳，涉案房屋与原告没有关联。3、原告现为外国人，客观上无法取得涉案房屋的所有权，根据外汇管理局的相关规定，外国人不得购买非自住房屋，外国人在中国购房需要取得工作签证满一年，原告在国外定居，未取得工作签证，也未定居中国，客观上不能取得涉案房屋所有权。4、原告与被告提起本次诉讼的目的是，因为第三人向被告提起继承诉讼，涉案房屋本是被告名下的财产，被告配偶孙兰梦去世时发生继承，第三人作为继承人应该依继承法取得相应的继承份额，但是，被告同原告恶意串通，妄图以“借名买房”的形式，将本应属于遗产范围内的涉案房屋转移至原告名下，侵害第三人合法的继承权。希望法庭在查明事实的基础上，依法驳回原告的起诉，并追究其虚假诉讼的法律责任。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于北京市西城区（原宣武区）西便门东里x号楼x，原系机械电子工业部分配给案外人曹新义居住的房屋。曹玉英、曹建英、案外人曹振英、案外人曹淑英均系曹新义之女。1981年9月30日，曹建英与案外人孙兰梦登记结婚，楼昱、楼旻为孙兰梦婚前生育的子女，孙兰梦于2017年5月3日死亡。曹新义及其配偶死亡后。2001年3月20日，曹淑英书写声明一份，其上记载如下：“北京市宣武区西便门东里小区三号塔楼805号是我父亲曹新义的住房，我同意将此房转入我妹妹曹建英名下。”2001年3月29日，曹玉英书写声明一份，其上记载如下：“房屋转名。房产处：宣武区西便门小区东里x号楼x室，原系不利分给我父曹新义，挂名在本人名下。本人同意将名改在我姐曹建英名下。特此感谢！”2001年4月8日，曹振英书写声明一份，其上记载如下：“房产处：北京市宣武区西便门小区东里x号塔楼x号，系原机械部分给我父曹新义住房。我同意将该房转入我妹曹建英名下，请协助办理有关手续。谢谢。”2001年10月29日，曹建英向国家经济贸易委员会机械机关服务中心缴纳涉案房屋购房款23111元。2001年12月10日，曹建英（购买方）与国家机械工业局房产处（出卖方）签订《国家机械工业局出售公有住宅楼房买卖合同》，约定由曹建英以成本价购买位于涉案房屋，购房款21059.08元，公共维修基金1908.82元。2001年12月19日，曹玉英自境外向曹建英电汇2780美元（按当时汇率计算，约合人民币23010元）。2005年7月26日，涉案房屋办理了房屋所有权证，登记的房屋所有权人为曹建英。2011年12月16日，孙兰梦书写声明一份，其上记载如下：“西便门3号塔楼805房间，原是曹玉英所有，曹玉英回国后，为便于办理，过户到曹建英名下，购房款四万多元由曹玉英出资购买，曹建英办理。故此房不属于孙兰梦和曹建英的共同财产，也就不属于遗产部分。特此证明。注：1、此证明是本人真实意思。2、如此前我写有关于西便门房屋的什么文字无效。3、我女儿不得为此争执。”现曹玉英诉至本院，要求曹建英履行借名买房协议，将涉案房屋过户至曹玉英名下，曹建英同意曹玉英的诉讼请求，楼昱、楼旻不同意曹玉英的诉讼请求，并作相关陈述。上述事实，有各方当事人陈述、国家机械工业局出售公有住宅楼房买卖合同、房屋所有权证、孙兰梦书写的声明、电汇凭证、孙兰梦人事档案情况摘抄表、急诊病人记录表、曹振英书写的声明、曹淑英书写的声明、曹玉英书写的声明、购房款收款专用凭证、证明、楼昱人事档案情况摘抄表、证明信、结婚证等证据在案佐证。本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，曹玉英与曹建英之间虽无书面协议约定“借名买房”事项，但曹玉英在签订购房合同后不久，即向曹建英电汇款项，汇款金额与购房款金额相差无几，曹建英当庭承认、曹建英配偶孙兰梦在生前以书面声明形式承认，存在“借名买房”的事实，本院据此可以认定曹玉英作为借名人与曹建英作为出名人之间存在“借名买房”的合同法律关系，涉案房屋现登记在曹建英名下，曹建英应履行“借名买房”合同的约定，曹建英有义务配合曹玉英办理涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋过户至曹玉英名下。但曹玉英持有美利坚合众国护照，为美利坚合众国公民，属于境外个人，在不动产登记机关办理房屋产权登记时，应同时出具在境内工作超过一年的证明及名下在境内无其他住房的书面承诺，在诉讼期间，曹玉英坚持认为自身为中国公民，亦未能提供上述材料，证明其符合境外个人办理不动产登记的条件。因此，“借名买房”合同中曹建英的过户义务事实上无法履行，曹玉英的诉讼请求不具备实际可执行性，本院对其诉讼请求不予支持，待曹玉英符合境外个人办理不动产登记的条件后，可再行主张。若曹玉英不符合境外个人办理不动产登记的条件，关于曹玉英与曹建英之间就涉案房屋购房款的债权债务关系，曹玉英亦可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告曹玉英的全部诉讼请求。案件受理费17400元，由原告曹玉英负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘昌龙人民陪审员  杜新坤人民陪审员  李丹萍二〇一九年十月十一日书 记 员  包玉婷