湖南省新邵县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0522民初1608号原告：邓悦强，男，1982年8月2日出生，汉族，住新邵县。委托诉讼代理人：刘众军，新邵县法律援助中心律师。被告：欧阳海平，女，1966年8月28日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：宾真，湖南方廉律师事务所律师。原告邓悦强诉被告欧阳海平租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告邓悦强及其委托诉讼代理人刘众军、被告欧阳海平及其委托诉讼代理人宾真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓悦强向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年3月10日和2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告房屋租金7150元（自2019年6月1日起至2019年8月10日止）；3、判令被告给付原告装饰装修补偿款65510元、搬迁费2571元、停产停业补偿款43049元，合计111130元；4、判令被告退还已收原告押金3000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年，原告经被告同意，接手何志伟租赁新邵县（原农资公司老综合楼）临街9号门面，与被告签订了一份《房屋租赁合同》。开始双方口头约定至少租赁五年，随后原告对租赁店铺进行装修，花费五六万元。2016年3月10日，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2016年3月10日起至2021年3月9日止，租金一年一交，押金3000元转至本期合同继续生效。2016年8月10日，双方又另行签订了一份《房屋租赁合同》。此后，应被告要求，合同改为一年一签，但双方约定的总租赁期不变。2016年底，原告再次对租赁店铺进行装修，花费七八万元。前后两次装修，花费十三万余元。2017年7、8月间，新邵县城启动棚户区改造，原告租赁门面也在改造范围内。后经政府部门核算，原告租赁门面部分补偿款为：搬迁费（2次）5142元、停产停业损失61499元、装饰装修补偿65510元。根据新邵县棚户区改造指挥部新棚改字（2019）10号文件规定，租赁户享受一次搬迁费；装饰装修补偿，遵循“谁出资谁所得”原则，计费装修项目覆盖了原有装修的，双方各占一半；停产停业损失补偿，租赁合同未到期的，承租方占70%。本门面装修，全部是原告出资，补偿款应全部归原告所有。经询问棚改指挥部，从2019年6月1日起，房东的房产证全部收到政府去了。即日起租赁户无需再向房东交纳租赁费用。综上，被告领取原告应得的补偿款拒不给付给原告，侵害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，故起诉至法院。被告欧阳海平答辩称：1、原告邓悦强第一、二项诉讼请求即所谓解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、判令被告退还原告房屋租金的诉求为重复诉讼，应该依法予以驳回；2、原告邓悦强无权要求答辩人支付装饰装修款，也无权要求搬迁费、停产停业补偿款等；3、原告邓悦强严重违约，依约定被告欧阳海平有权不退还其押金。原告邓悦强为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告邓悦强身份证及营业执照复印件，拟证明原告诉讼主体资格；2、欧阳海平身份证复印件，拟证明被告诉讼主体资格；3、房屋租赁合同，拟证明2016年3月10日签订合同租赁期为五年；4、微信聊天截屏图片，拟证明原、被告双方对拆迁补偿协商过，未达成一致意见；5、租赁门面补偿明细表，拟证明门面搬迁费、停产停业损失、装饰装修补偿明细；6、新棚改字（2019）10号文件，拟证明拆迁补偿具体标准；7、催告书，拟证明自2019年6月1日起无需出租金。被告欧阳海平为支持其辩称提交如下证据：1、房屋腾空交付验收单，拟证明本案争议门面交付验收时间为2019年9月2日，房屋交付后归房屋征收人所有；2、2013年8月10日《房屋租赁合同》、2016年3月10日房《房屋租赁合同》、2016年8月10日《房屋租赁合同》、2017年8月10日《房屋租赁合同》，拟证明原、被告2013年8月10日所签《房屋租赁合同》的当事人是欧阳海平和何志伟，邓悦强签名是虚假的；原、被告2016年3月10日签订同一门面的租赁合同取代2013年8月10日的合同；原、被告2016年8月10日签订的房屋租赁合同取代2016年3月10日的合同；2017年8月10日原、被告签署的合同进一步明确2016年3月10日的合同已作废；3、2018年8月1日《房屋租赁合同》，拟证明最后的租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日；合同第四条第3项约定乙方（原告）若装饰租用门面，应征得甲方（被告）同意后方可进行，租赁期满后，不得拆除固定的装饰品，无偿移交给甲方，或将门面及室内恢复原状；合同第六条第3项约定如遇政府行为需要拆迁，甲方（被告）不负责一切赔偿；4、短信、微信记录，拟证明被告在租赁到期前告诉原告合同即将到期，要按时腾出房屋，合同到期日、合同到期后多次催促原告要求其腾出房屋，原告答复被告商量好了自然会搬出；5、本院（2019）湘0522民初1380号民事判决书，拟证明法院认定原、被告2016年3月10日签订的合同已被解除；原、被告租赁合同到期日为2019年8月9日，欧阳海平要求邓悦强将门面退还的诉讼请求法院予以支持；邓悦强要求欧阳海平返还部分租金的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持；6、催交门面通知、光盘一张，拟证明被告当面送交门面到期要求腾房通知，原告接受书面通知，在视频中清楚表明，原告清楚门面已到期；7、拆迁指挥部腾房交付的催告书，拟证明腾房交付催告书要求还未腾空交付房屋的被征收人在2019年8月31日前腾空房屋，逾期将申请法院强制执行；8、临江片区棚户区改造征收房屋征收与补偿方案，拟证明拆迁方案确定的内容。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证，双方发表质证意见如下：被告对于原告证据1、2均没有异议；对于原告提供证据3，2013年8月10日房屋租赁合同真实性、关联性、合法性均有异议，合同上邓悦强签名系虚假签名，对其他合同真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能达到原告的证明目；对原告提供证据4有异议，该证据不能达到原告的证明目的，合同到期后门面的装修物合同有约定，不能带走的固定装饰无偿交给甲方；对证据5的关联性有异议，租赁合同到期后拆迁补偿是指挥部和门面产权人的事，与原告无关；对证据6真实性、合法性、关联性均有异议，原告没有提供原件也没有标明该证据的证明目的，该文件只有指导意义，没有强制性、规范性。原告对于被告提供的证据1、4、6、7没有异议；对被告提供的证据2，2013年8月10日房屋租赁合同邓悦强签名是真实的，2016年3月10日房屋租赁合同约定租赁期为五年，此后改为一年一签，2016年8月10日房屋租赁合同取代2016年3月10日房屋租赁合同，但双方约定总租期5年不变，2017年8月10日房屋租赁合同同样不能否定总租期五年不变的约定；对证据3，该合同实际签订时间为2018年8月10日；对证据5真实性无异议，但不能达到五年合同租赁期已改变的证明目的；对证据8真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议。对于上述证据，本院认证如下：对于原告提供的证据1、2，被告提供的证据1、2、3、4、6、7、8，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；但被告提供的证据5，是人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼的证据的若干规定》第九条第五项之规定，当事人无需举证证明。对原告提供的证据3、5、6、7、4真实性本院予以认可，对其证明目的不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的案件事实如下：2016年3月10日，被告欧阳海平（甲方）与原告邓悦强（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于（原农资公司老综合楼）临街9号门面（带夹层）出租给乙方使用；租赁期限为2016年3月10日至2021年3月3日止，租金每年按10%递增；租金5000元／月，全年共计人民币陆万元整，租金一年一交，每年将当年租金一次交清；合同签订日起二日内乙方需交清全年租金，不按期交纳租金，推迟10天应向甲方支付违约金200元，推迟15天不交租金，甲方可以单方面解除合同；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告未按照合同约定支付租金，双方终止该合同。2016年8月10日，原告又与被告签订《房屋租赁合同》，租赁同一间门面，约定：租赁期限为2016年8月10日至2017年8月9日止，租金2500元／月，一年一付。原告于2016年8月15日、2016年9月8日分别支付租金20000元和10000元给被告，被告将房屋交付给被告使用。2017年8月10日，原告再次与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2017年8月10日至2018年8月9日止，租金3050元／月，一年一付，同时附注：原2016年3月10日所签订的此门面合同作废。原告于2017年9月14日支付租金36600元。2018年8月1日，原告继续与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日止，租金3050元／月，一年一付，乙方若需装饰租用门面，遵纪守法，应征得甲方同意后方可进行。租赁期满后，不得拆除固定装饰物品，无偿移交给甲方或将门面及室内恢复原状。经甲方验收无损后，达到满意时，方可退回押金。注：签订期限2016年-2021年的合同为无效合同，经查明，该合同实际租赁期限应为2018年8月10日至2019年8月9日。原告于2018年9月10日支付租金36000元。2019年6月19日，被告以政府征收拆迁为由通知原告不再出租该门面，要求原告租赁期满后腾空门面交付给被告。合同到期后，原告继续使用该门面至2019年8月31日。2019年9月2日，被告将该门面交付给新邵县棚户区改造财政局片区前线指挥部。另查明，2019年8月13日，欧阳海平向本院起诉邓悦强租赁合同纠纷，本院于2019年9月12日作出（2019）湘0522民初1380号民事判决书，判决：一、邓悦强于判决生效之日起三日内将位于（原农资公司老综合楼）临街9号门面予以腾空，在确保房屋及设施无损坏的情况下将门面退还欧阳海平；二、由邓悦强按照租金100.27元／日的标准支付欧阳海平自2019年8月10日至2019年8月31日的租金共计2205.9元；三、驳回欧阳海平的其他诉讼请求。现该判决已生效。再查明：《临江片区棚户区（旧城）改造项目房屋征收与补偿方案》载明：“征收范围内的房屋所有权人为本次房屋征收与补偿对象，即被征收人。装饰装修及附属物补偿，由房地产评估机构评估确定。搬迁补偿：按被征收房屋建筑面积25元/平方米·次的标准计发，不足2000元的按2000元计发。支付被征收人两次搬迁费。停产停业损失补偿：征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失的，按照被征收房屋主体评估价值7‰每月的标准给予补偿。选择货币补偿方式的，一次性支付6个月的停产停业损失；选择产权调换的，停产停业损失支付期限自交付腾空被征收房屋之日起至交付产权调换房之日后一个月止。”本院认为，本案属租赁合同纠纷。依据原告的诉请及被告的辩称，本院评判如下：一、原、被告于2016年3月10日和2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效。原告主张原、被告于2016年3月10日签订的租期为五年（2016年3月10日至2021年3月9日）的《房屋租赁合同》，合同尚未到期。经查，原告并未按照合同的约定支付租金给被告，原、被告又于2016年8月10日重新签订了《房屋租赁合同》，将租金、租赁期限均做了变更并履行完毕，且原、被告于2017年8月10日签订的《房屋租赁合同》附注：原2016年3月10日所签订的此门面合同作废、2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》上注明：签订期限2016年—2021年的合同为无效合同，可见原、被告已经依照合同约定解除了2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》，且2018年8月1日所签订的《房屋租赁合同》因租赁期间届满而终止。故对原告要求解除原、被告于2016年3月10日和2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。二、原告诉称租赁门面已于2019年6月1日起交付给被征收人，被告不再是房屋所有权人，无权向原告收取租金，应向原告退还其已支付的6月1日至8月9日房屋租金7150元，被告辩称原、被告之间的租赁合同到期后，原告继续使用租赁门面至2019年8月31日，被告于2019年9月2日将该门面交付给被征收人，并提供证据证明，在此期间被告系房屋所有权人，有权向被告收取门面租金，故对于原告要求被告退还房屋租金7150元的诉讼请求，本院不予支持。三、关于装饰装修补偿款、搬迁费、停业停产补偿款、押金的问题，根据国务院《国有土地房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要、征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有人给予公平补偿”之规定，被征收门面的房屋所有权人为房屋征收与补偿对象，即被征收人，承租人不是被征收人，不属于征收补偿对象，征收补偿合同由国家与产权人签订，合同权利人是产权人。承租人不享有征收补偿合同中的权利。承租人基于租赁合同，享有合同上的权利。原、被告之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方约定。合同约定对双方具有法律约束力，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定的并且法律也没有直接作出规定的，应当按照法律基本原则处理。本案原告主张权利，不能依据政府与被征收人签订的征收补偿协议作为依据，不能认定其也是政府征收补偿对象，也不能依据项目名称来确定给予承租人。根据上述法律规定和法律基本原则，对装饰装修补偿款、搬迁费、停业停产补偿款、押金作出如下处理：1、装饰装修补偿款。原、被告之间签订的房屋租赁合同因租赁期满而终止，租赁合同中明确约定租赁期满后，租赁人不得拆除固定装饰物品，无偿移交给甲方（被告）或将门面及室内恢复原状，根据合同约定，2019年8月9日租赁期满后该门面装饰装修物应归被告所有，故对于原告要求被告支付装饰装修补偿款65510元的诉讼请求，本院不予支持。2、搬迁费。搬迁费是政府在征收项目中规定的政策，是支付给被征收人的费用，属于定型化的补偿费用，按照合同约定租赁期满后，及时搬迁是承租人的义务，该费用不是承租人搬迁产生的，相反本案原告在租赁期满后拖延交付房屋的情况，原告主张该费用没有法律依据，因此故对于原告要求被告支付搬迁费2571元的诉讼请求，本院不予支持。3、停产停业补偿款。停产停业补偿款是政府对被征收人的停产停业损失的补偿，也属于定型化的补偿项目，不以实际是否有停产停业损失、损失多少为依据，该费用同样是政府补偿被征收人的范围，且原、被告之间签订的《房屋租赁合同》因租期届满而终止，故对于原告要求被告支付停产停业补偿款43049元的诉讼请求，本院不予支持。4、押金。关于门面押金的问题，按照合同约定2019年8月9日合同到期后，原告应当腾空并返还租赁门面给被告，经被告验收满意后退还押金，本案中，原告未按约定退还该门面，系违约行为，但本案在审理期间被告欧阳海平表示愿意退还原告门面押金3000元，是当事人真实意思表示，是对自己权利的处分，且不违反法律规定，本院予以准许，故对于原告要求被告退还押金3000元的主张，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、被告欧阳海平于判决生效之日起五日内向原告邓悦强退还门面押金3000元；二、驳回原告邓悦强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1363元，由原告邓悦强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书确定履行期间的最后一日起算。审 判 员  杨德备二〇一九年十月二十八日法官助理张珍代理书记员  陈超伦