江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0982民初4094号原告：中国工商银行股份有限公司盐城大丰支行，统一社会信用代码91320982840652618T，住所地盐城市大丰区大新北路1号。法定代表人：王东方，该支行行长。委托诉讼代理人：杨国江，该行员工。委托诉讼代理人：侍江峰，该行员工。被告：柏春锦，男，1974年9月27日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：戴洪芳，女，1971年1月25日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：柏龙，男，1997年9月25日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：戴洪芳，系柏龙母亲。第三人：柏凤江，男，1977年9月19日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：束宝芳，盐城市大丰区斗龙法律服务所法律工作者。原告中国工商银行股份有限公司盐城大丰支行（以下至判决主文前简称工行大丰支行）与被告柏春锦、戴洪芳、柏龙金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告工行大丰支行的委托诉讼代理人杨国江、侍江峰，被告柏春锦、被告戴洪芳以其本人及被告柏龙的委托诉讼代理人的身份到庭参加诉讼。庭审前，第三人柏凤江以本案处理结果与其具有利害关系为由，申请参加本案诉讼，本庭予以准许，第三人柏凤江及其委托诉讼代理人束宝芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行大丰支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告贷款本金354485.95元、计算至2019年3月31日前的利息10472.84元，合计364958.79元，并承担自2019年4月1日起至实际履行之日止按合同约定的利率计算的利息及实现债权的一切费用；2.判令原告对被告共同享有的抵押房产折价、拍卖、变卖等价款享有优先受偿权；3.本案的诉讼费及原告实现债权的费用由被告负担。事实和理由：2012年7月4日，被告柏春锦、戴洪芳因购房需要与原告签订《个人购房借款/担保合同》，以盐城市大丰区金润嘉园20幢601室的房产作抵押申请个人一手房贷款44万元，约定年利率6.8%；还款方式为按月等额本息还款法；期限20年；逾期还款按罚息利率按日计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计算复利；罚息利率在年利率6.8%基础上加收30%确定等内容。2013年6月14日，案涉办理了房屋他项权证。被告柏春锦、戴洪芳自2013年4月4日起违约，至2013年6月28日已逾3期。2013年6月28日，因柏春锦与第三人柏凤江有债权债务关系，戴洪芳与柏凤江达成协议，案涉房屋转由柏凤江使用，由柏凤江代为偿还原告贷款。2013年6月29日至2018年9月23日，柏凤江累计偿还原告贷款本息合计200925.42元。2018年9月底至2019年3月底，柏凤江未能履行还款承诺，柏春锦、戴洪芳也未继续还款，导致贷款逾期8期，累计欠款本金354485.95元、利息10472.84元，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告柏春锦、戴洪芳共同辩称，原告诉称属实，没有答辩意见。第三人柏凤江陈述，2013年6月28日，被告已经将案涉房屋交付给我，我代替柏春锦、戴洪芳偿还了中国银行贷款21.5万元、小贷公司5万元，加之柏春锦、戴洪芳本来就欠我鱼苗款18万元，所以二人就以房屋抵债，偿还欠我的44.5万元。2013年6月28日后，被告欠原告的贷款也由我代为偿还，共偿还了200925.42元，同时戴洪芳也将房屋交付给了我。被告柏春锦对于第三人柏凤江陈述的事实未提出异议。被告戴洪芳对于第三人柏凤江陈述的事实认为，当初柏凤江提出被告柏春锦在大丰中行的所借的三户联保的贷款与我无关，全部由柏凤江负责，当时被告柏春锦离家出走，下落不明，我才将案涉房屋交给柏凤江，由柏凤江继续偿还所欠本案原告工行大丰支行的房屋抵押贷款。现我已经与被告柏春锦离婚，本案所涉房屋已判决归被告柏春锦所有。通过当事人的诉称、辩论、陈述及提交的证据，本院对原告诉称的被告柏春锦、戴洪芳借款及抵押的事实、第三人柏凤江代为被告柏春锦、戴洪芳偿还贷款200925.42元的事实；第三人柏凤江述称的其于2013年11月代被告柏春锦偿还所欠大丰中行贷款21.5万元、代被告柏春锦偿还所欠朱加娣借款5万元以及被告柏春锦结欠其鱼苗款18万元的事实；被告戴洪芳于2013年6月28日将案涉房屋交给第三人柏凤江，约定由柏凤江代为偿还案涉房屋的贷款以及第三人柏凤江授权工行大丰支行从其银行账户扣款等事实予以确认。本院另查明，被告柏春锦与被告戴洪芳于1996年12月17日登记结婚，1997年9月25日婚生一子即本案被告柏龙。案涉房屋登记的共有权人为被告柏春锦、戴洪芳、柏龙，2013年6月14日办理房屋他项权证，房屋他项权利人为本案原告工行大丰支行，债权数额为44万元。2013年12月13日，本院判决柏春锦、戴洪芳离婚，并判决案涉房屋归柏锦春所有。本院认为，工行大丰支行与柏春锦、戴洪芳签订的《个人购房借款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同的各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，工行大丰支行已按约向柏春锦、戴洪芳发放贷款，而柏春锦、戴洪芳未能按照合同约定按期还款，已构成违约，应承担相应的违约责任，工行大丰支行有权按照合同约定主张提前收回贷款，要求柏春锦、戴洪芳偿还全部未清偿的贷款本金及相应利息。被告柏春锦、戴洪芳虽在签订《个人购房借款/担保合同》后离婚，但并不影响两人按照合同约定应当承担的还款义务。被告柏龙作为案涉房屋的共有人之一，作为本案被告适格。基于物权优于债权的效力，原告的享有的案涉房屋抵押权优先于其他普通债权，其对房屋折价、拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。第三人柏凤江代柏春锦、戴洪芳偿还的200925.42元属于一般债权，即使戴洪芳已经将房屋交付柏凤江，也不能改变该债权的性质，更不能对抗原告的优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告柏春锦、戴洪芳于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司盐城大丰支行贷款本金354485.95元、截至2019年3月31日前的利息10472.84元，合计364958.79元，以及至实际履行完毕时止按合同约定计算的利息（具体数额以原告银行系统出账单为准）。二、原告中国工商银行股份有限公司盐城大丰支行对被告柏春锦、戴洪芳、柏龙共同所有的位于盐城市大丰区产（房屋所有权证号：大中-201303513，大中-201303514，大中-201303515）的折价或拍卖、变卖所得价款在上述第一项以及财产处置费等实现债权的费用范围（以44万元为限）内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6774元，减半收取3387元，由被告柏春锦、戴洪芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 沈勇兵二〇一九年十月十四日法官助理 王玉洁书 记 员 李 霞附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。