北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初17679号原告：北京温尔居建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区金星西路6号1号楼15层1503室。法定代表人：陈玉，总经理。委托诉讼代理人：谷娟，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔然，女，北京温尔居建筑工程有限公司员工。被告：林龙震，男，1966年5月30日出生，无业，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：杨燕，南通市崇川区时进法律服务所法律服务工作者。原告北京温尔居建筑工程有限公司（以下简称：温尔居公司）与被告林龙震房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温尔居公司的委托诉讼代理人谷娟、崔然，被告林龙震及其委托诉讼代理人杨燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。温尔居公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认双方签订的《合作协议》无效；2.请求法院判令林龙震将占用的温尔居公司位于北京市大兴区黄村镇芦城工业区创立路3号1A区4号楼2单元301室职工宿舍（以下简称：301室）返还给温尔居公司；3.请求法院判令林龙震支付温尔居公司房屋占用费（自2014年5月1日计算至实际交付之日止，按照每月4000元标准计算）；4.本案诉讼费由林龙震承担。事实和理由：2014年4月14日，温尔居公司与林龙震签订《合作协议》约定，林龙震以书画及紫砂壶等艺术品交换温尔居公司301室的十年居住权，艺术品价值48万元。该合同签订后，温尔居公司即将房屋交付给林龙震居住使用，但林龙震并未履行其给付温尔居公司艺术品的义务。该合同名为《合作协议》，实为租赁合同，鉴于温尔居公司的房屋产权手续不全，故温尔居公司认为该协议无效，请法院支持温尔居公司的诉讼请求。林龙震辩称，林龙震与温尔居公司之间签订的《合作协议》合法有效，《合作协议》是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定。从《合作协议》的内容来看，温尔居公司需要林龙震的字画而林龙震需要在北京有住所，基于这样一个条件双方签订了《合作协议》并履行了几年，因此，温尔居公司诉请法院要求确认协议无效是没有依据的。如果温尔居公司坚持要解除协议，林龙震也同意，但温尔居公司必须承担林龙震的装修损失以及违约金，还应退还林龙震已经交付的字画、紫砂壶等。《合作协议》有效不存在返还房屋的问题，协议约定的是101室而非301室，签订合同后101室有人居住就要了301室。温尔居公司的第三项诉讼请求没有依据，林龙震从2014年至2018年均向温尔居公司交付了字画和紫砂壶，2014年至2017年林龙震是通过温尔居公司负责人的朋友葛国强转交的，2018年是通过邮寄的方式向温尔居公司交付的。温尔居公司在收到林龙震交付字画的情况下，又要求林龙震支付占用费是不合理的，占用费的标准过高也与协议约定的内容不符，并且301室是违章建筑，冬天不给供暖，无法居住。请求法院依法驳回温尔居公司的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月14日，北京温尔居冷暖设备有限公司（甲方，2015年5月11日更名为温尔居公司）与林龙震（乙方）签订《合作协议》，双方约定合作时间为2014年5月至2024年5月；合作内容为以书画及紫砂壶等艺术品交换方式置换一套两居室进行十年住居，不享有所有权；书画价值48万元，房屋位于4号楼2单元101房间，面积84平方米；乙方负责该房屋的装修，装修费用自理；乙方每月提供3平尺艺术作品，每年一把紫砂，乙方保证每月参加甲方主办的笔会并出作品5-10幅，每年12次活动；甲方保证乙方的住房居住使用权。合同签订后，温尔居公司实际提供301室给林龙震居住使用，期间林龙震曾将301室出租给张景会居住使用，其与张景会签订的房屋租赁合同显示租金为1500元/月，租期为12个月，自2018年8月1日至2019年7月31日。庭审中，温尔居公司认为该《合作协议》实际上为房屋租赁合同，301室系温尔居公司在承租的土地上自建的房屋，建造房屋时并未办理合法的审批手续，故双方签订的协议应为无效。温尔居公司主张自签订合同后林龙震一直未按协议约定给付字画和紫砂壶，林龙震则主张其已通过中间人葛国祥或者邮寄的方式给付了字画和紫砂壶，其中2014年5月至2017年5月通过葛国祥给付温尔居公司约定的字画及2把紫砂壶，其中第三年未给紫砂壶，2017年5月至2018年5月通过邮寄方式给付48平尺字画，未邮寄紫砂壶，2018年5月至2019年5月通过邮寄方式给付36平尺的字画，未邮寄紫砂壶。林龙震提交快递单、葛国祥出具的商务函和收据、林龙震与葛国祥的微信聊天记录佐证，温尔居公司对上述证据的真实性不认可，称并未收到林龙震所称的字画和紫砂壶。经释明，林龙震坚持认为《合作协议》有效，并对装修费、违约金等事宜不提出反诉，如有需要，将另行主张。本院认为：关于合同性质，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案双方当事人所签订的合同名为合作协议，但从合同主要内容上看，实际上系关于一方将房屋交付给另一方使用，另一方以字画和紫砂壶作为房屋使用对价的约定，该字画和紫砂壶系租金的转化形式，故双方应系形成了房屋租赁合同关系。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方并未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故温尔居公司与林龙震签订的《合作协议》依法属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于温尔居公司要求林龙震将301室返还的诉求请求，本院予以支持。虽然合同被确认无效，但林龙震占有使用房屋期间（2014年5月1日至实际交付房屋之时），应当支付占有使用费，虽然林龙震称其通过中间人和邮寄的方式履行了给付字画和紫砂壶的义务，但并无证据证明温尔居公司授权中间人收件或者中间人已将物品给付给温尔居公司，而其提交的快递单并无回执，无法核实是否邮寄给温尔居公司及邮寄的具体内容，故对于林龙震的抗辩意见，本院不予采信，林龙震应当支付占有使用费；温尔居公司主张参照《合作协议》约定的字画价值计算占有使用费，但字画属于艺术作品，其价值受多种因素比如书画家的声望、字画的内容和题材、字画样式、字画质地题字多少等影响，且价值具有变动性，其变现亦需要成本，故双方合同中确定的字画价值数额并不能实际反映301室房屋的占用成本，本院根据301室房屋的坐落地点、面积大小、房屋装修情况酌情按照每月2000元的标准支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告北京温尔居建筑工程有限公司与被告林龙震于二〇一四年四月十四日签订的《合作协议》无效；二、被告林龙震于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区黄村镇芦城工业区创立路3号1A区4号楼2单元301室职工宿舍腾退并返还给原告北京温尔居建筑工程有限公司；三、被告林龙震于本判决生效后十日内给付原告北京温尔居建筑工程有限公司房屋占有使用费（按照每月2000元的标准，自二〇一四年五月一日计算至房屋实际腾退之日止）；四、驳回原告北京温尔居建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告北京温尔居建筑工程有限公司负担1960元（已交纳），由被告林龙震负担2940元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十月二十一日书 记 员  张思竹