北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初30236号原告：陈丹，女，1985年8月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告兼原告陈丹委托诉讼代理人：祁俊伟，男，1984年3月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京嘉源京大房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区西四环中路112号。法定代表人：胡陆军，董事长。委托诉讼代理人：田滨，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷旭，北京金诚同达律师事务所律师。原告陈丹、祁俊伟与被告北京嘉源京大房地产开发有限公司（以下简称嘉源京大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丹、祁俊伟，被告嘉源京大公司的委托诉讼代理人田滨、雷旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丹、祁俊伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照合同支付违约金，并追加支付逾期办理房屋所有权证的违约金，自2019年4月11日起计算，按照购房款总额，参照中国人民银行规定的5年以上贷款利率（4.9%）上浮50%按日计算，暂计至2019年6月10日，支付违约金203185.21元，直至办理完成房屋所有权证为止；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月15日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同》，原告购买被告位于北京市丰台区西四环中路112号阅园五区（紫辰院）的房屋，总价款为16314637元，出卖人应当在2016年12月31日前交付房屋，并在交付之日起730内取得房屋所有权证书。2016年12月31日交房后，己超过两年时间，至今仍未取得房屋产权证。根据合同约定，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任，买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日起，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但累计不超过房屋总价款的百分之一，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受入支付。开发商提供的格式合同，对逾期办理产权证的违约责任设定了上限，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满100天后，开发商不承担违约责任，是变相纵容开发商违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此外，经到丰台区不动产交易中心查询，截至2018年12月26日，所购买房屋状态仍处于在建工程抵押状态，权利瑕疵对买受人行使权力造成极大的影响。被告嘉源京大公司辩称，1.商品房买卖合同中已对逾期办理房产证的违约责任进行了明确约定。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条第（二）款第（2）项规定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同…买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但累计不超过房屋总款的百分之一，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。基于此，合同中对于逾期办理房屋所有权证的违约金的约定应对双方均有法律约束力，也应受到法律保护。而原告无视合同约定另行提出的违约金计算方式不应获得支持。2.违约金有上限并不等同于没有违约金。实践过程中，约定一个违约金上限是非常普遍的做法，按日计算违约金并约定上限并不等同于超过之后的期限违约方不再承担违约责任，这完全是对条款的误读。如果按照原告的逻辑，那么对于合同双方仅约定固定违约金的情形，更是一种对违约行为的纵容。因此，我们认为，原告在本案中的诉求实质是调整违约金的诉求。3.原告未能证明存在损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，双方当事人约定的违约金数额为出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金，但累计不超过房屋总价款的百分之—，该条款系双方当事人自愿签订且合法有效，故对双方当事人均有法律约束力。原告若要提高该违约金的标准必须举证证明逾期办理产权证给其造成了实际损失，且该损失明显高于违约金约定标准。由于原告未能证明存在损失，因此并不能适用增加违约金的情形。同时，原告所引用的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条应适用于合同没有约定违约金或损失数额难以确定之情形，而本案中双方当事人已在合同中对违约金进行了约定，同时本案损失数额并非难以确定而是原告怠于进行证明，因此本案并不能适用第十八条之规定。此外，由于房屋所有权证尚未办理完毕，违约金金额尚不能确定，因此被告将在房屋所有权证办理完毕后依约向原告支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年1月15日，陈丹、祁俊伟（买受人）与嘉源京大公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买坐落为北京市丰台区卢沟桥乡居住项目（配建公共租赁住房）2-6#住宅楼17层2单元-2-1702的商品房一套。该合同第十二条第（一）款约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第（二）款约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房实际交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同…买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋总价款万分之壹的违约金，但累计不超过房屋总款的百分之壹，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。此后，陈丹、祁俊伟支付了16314637元购房款，嘉源京大公司于2016年12月31日交付涉案房屋。不动产登记资料查询结果证明显示，截至2018年12月26日，涉案房屋无查封，有在建工程抵押。庭审中，嘉源京大公司自述因涉案房屋所在小区存在“钉子户”问题尚未解决，故暂无法办理房屋权属转移登记，陈丹、祁俊伟对此不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈丹、祁俊伟与嘉源京大公司签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。因嘉源京大公司未能依据合同约定如期为陈丹、祁俊伟办理涉案房屋权属转移登记，故嘉源京大公司应依约承担相应的违约责任。陈丹、祁俊伟主张嘉源京大公司除按照合同约定支付违约金外，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定追加支付逾期办理房屋所有权证的违约金，对此，本院认为，首先陈丹、祁俊伟未能举证证明嘉源京大公司逾期办理涉案房屋权属转移登记给其造成的实际损失，其次《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用于合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，而本案不属于该类情形，因此陈丹、祁俊伟的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于嘉源京大公司辩称的当前违约金金额尚未确定，其将在房屋所有权证办理完毕后依约支付违约金，本院认为，嘉源京大公司在庭审中自认暂无法为陈丹、祁俊伟办理涉案房屋权属转移登记，在此情况下，若仍依合同约定待买受人实际取得权属证明之日起60日再支付违约金，将明显损害买受人的权益，对买受人一方显示公平，且依据合同可以明确计算出本案的违约金数额，因此本院对嘉源京大公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京嘉源京大房地产开发有限公司于本判决生效后7日内交付陈丹、祁俊伟违约金163146.37元；二、驳回陈丹、祁俊伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3397元，由北京嘉源京大房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  曹 静二〇一九年十月三十日法官助理  朱 黎书 记 员  吕鑫坤