贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0628民初1402号 原告：中国农业银行股份有限公司松桃县支行，住址：贵州省铜仁市松桃县蓼皋镇公园路12号。 负责人：张猛，系该行负责人。 委托诉讼代理人：龙某某，系该行风险部经理,特别授权。 委托诉讼代理人：龙某，系该行风险部经理,特别授权。 被告：陈某某，男，1989年11月2日出生，汉族，住重庆市秀山县。 被告：贵州宏福康房地产开发有限公司，住所地：贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇七星大道星月湾2号楼。 法定代表人：梅正坪，系该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行（以下简称“农行松桃支行”）与被告陈某某、贵州宏福康房地产开发有限公司（以下简称“宏福康”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告农行松桃支行委托诉讼代理人龙某某、龙某到庭参加诉讼，被告陈某某、宏福康法定代表人梅正坪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告农行松桃支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈某某与原告签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》提前到期，同时归还原告贷款本金154073.30元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同签订利率为准，计至履约完毕日为止）；2.请求判令被告宏福康对被告陈某某上述债务承担连带保证责任；3.请求判令被告宏福康立即按照合同约定对松桃盛世天宫10幢11层11-2号房产协助办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，原告并对上述房产享有优先受偿权；4.本案诉讼费用和原告为实现债权所支付的其他必要费用全部由被告承担。事实及理由：被告陈某某于2016年1月8日向原告申请住房按揭贷款166000.00元，原、被告签订《三方补充协议》，并于2016年1月29日双方签订了一份编号为52020120160006124的《个人购房担保借款合同》，该笔贷款用陈某某所购预告登记号为铜房预松桃县字第201600395号房产（松桃盛世天宫10幢11层11-2号房，建筑面积88.75㎡）作抵押，被告宏福康自愿为被告陈某某提供连带责任担保。2016年2月1日，原告向被告发放了贷款166000.00元，期限20年，约定240期，还款方式为：等额本息按月还款，贷款到期时间为2036年1月31日。约定执行年利率5.39%，逾期利率为8.085%，自2018年9月份之后就没有还款记录，经电话、短信等催收均未按双方签订的《个人购房担保借款合同》约定归还贷款本金。依据原、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》第一部分违约责任第十一条借款人、担保人的违约责任中11.4发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。（2）“借款人未按约定按期足额偿还借款”，贷款人有权提前收回已发放借款的相关约定；《个人购房担保借款合同》第十一条，贵州宏福康房地产开发有限公司做阶段性担保人亦未履行担保责任。因被告累计已超250天以上未履行还款业务，已严重违约。为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告陈某某、宏福康未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，被告陈某某作为借款人、被告宏福康作为保证人与农行松桃支行作为贷款人签订了《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》（编号：52020120160006124）约定“被告陈某某向原告贷款166000.00元，用于购买位于松桃盛世天宫10-11-2的房屋并用此房屋为该笔贷款设定抵押。借款期限自2016年1月29日至2036年1月28日，共计240个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月。合同第一部分担保第九条借款担保9.1.1约定“保证方式为连带责任担保”；9.1.2约定“保证范围包括借款本金、利息、罚息及复利”；9.3约定“借款人以未办妥权属证书的松桃盛世天宫10幢11层11-2号房产作抵押的，由阶段性保证人宏福康提供阶段性担保，阶段性保证人自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权证书、并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续前，为借款人的债务承担连带保证责任”；合同第一部分违约责任第十一条借款人、担保人的违约责任11.1约定“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止”；11.3约定“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利”;11.4（2）约定“借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期”。2016年1月29日被告陈某某用所购房产办理了预购商品房抵押权预告登记（铜房预松桃县字第201600395号）。2016年2月1日，原告依合同约定将贷款166000.00元划入被告宏福康账号为23×××78的银行账户，《贷款发放通知单》载明，正常执行利率为5.39%，逾期执行利率为8.085%。案涉贷款发放后，被告陈某某在偿还了部分贷款本息后，未再按期足额偿还贷款本息，（松）农银催通字（2019）第04007号《债务逾期催收通知书》显示，截止至2019年4月8日，被告陈某某已逾9期，尚欠原告贷款本金154073.30元及利息。原告于2019年4月19日按照被告陈某某预留的户籍地址向其邮寄了《债务逾期催收通知书》。 本院认为，原、被告三方签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应全面履行合同约定的义务。原告农行松桃支行履行了向陈某某发放166000.00元贷款的义务，但被告陈某某未按时、足额向原告履行还本付息义务。截止2019年4月8日，被告陈某某已逾9期，尚欠原告贷款本金154073.30元及利息。经原告《债务逾期催收通知书》催收后仍未按时、足额向原告履行还本付息义务的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，根据原、被告签订的合同中关于借款提前到期和违约需支付罚息、复利的约定，原告请求判令与两被告签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》提前到期，同时归还原告贷款本金154073.30元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同签订利率为准，计至履约完毕为止）的诉求，合法有据，本院予以支持。原告确认被告陈某某的债务提前到期时，被告宏福康的连带保证责任尚在保证期限内，根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”、第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用……”之规定及原、被告签订的合同中关于担保责任的约定，原告请求被告宏福康对上述债务承担连带责任保证的主张，于法有据，本院予以支持。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，尚未办理抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第一百八十七条“抵押权自登记时设立”之规定，抵押登记是抵押权的设立登记，具有物权公示的效力，而抵押预告登记并不具有物权公示的效力，并未使原告获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付被告后原告就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保护。因此，案涉房屋抵押权登记尚未完成，相应的抵押权并未设立，原告不能对该房屋行使抵押权。且原告未举证证明抵押房屋已具备办理抵押登记的条件，故对原告请求被告宏福康按照合同约定对松桃盛世天宫10幢11层11-2号房产协助办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记，并对上述房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第一百八十七条之规定判决如下，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行与被告陈某某签订的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》提前到期。由被告陈某某于本判决书生效之日起30日内归还原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行贷款本金154073.30元，并按《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》计付利息、罚息及复利至本息还清为止； 二、被告贵州宏福康房地产开发有限公司对本判决第一项下的款项承担连带保证责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司松桃县支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计3382.00元，公告费460.00元，共计3842.00元(原告已预交)，由被告陈某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审 判 长  田应召 审 判 员  冯 叶 人民陪审员  周 兴 二〇一九年十月十八日 书 记 员  孙 青