河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初4600号原告（反诉被告）：郑州丰元行房地产营销顾问有限公司。法定代表人：韩勇峰。委托代理人：王锟，律师事务所律师。被告（反诉原告）：许昌鼎晨房地产开发有限公司。法定代表人：杨廷普。委托代理人：王金庚，男，1954年3月31日生，汉族。被告：孙创举，男，1974年12月10日生，汉族。第三人：范璐璐，女，1988年9月25日生，汉族。原告（反诉被告）郑州丰元行房地产营销顾问有限公司（以下简称丰元行公司）诉被告（反诉原告）许昌鼎晨房地产开发有限公司（以下简称鼎晨公司）、被告孙创举及第三人范璐璐商品房委托代理销售合同纠纷一案，原告丰元行公司于2019年7月9日向本院提起诉讼，后被告鼎晨公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告丰元行公司的法定代表人韩勇峰及其委托代理人王锟、被告鼎晨公司的法定代表人杨廷普及其委托代理人王金庚、第三人范璐璐均到庭参加了诉讼，被告孙创举经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰元行公司诉称：2018年3月23日，原告与被告鼎晨公司就该公司开发的“长葛鼎晨·翡翠城”房地产项目签订了《鼎晨翡翠城全程营销服务合同书》（以下简称《合同书》），原告依约履行了义务。后被告鼎晨公司单方面下发书面通知，停止向原告支付月费。被告孙创举在合同期限内又找到其他代理销售公司就该处楼盘对外销售，致使不能实现合同目的，严重损害原告合法权益。截止2019年5月18日，被告鼎晨公司累计拖欠原告销售佣金服务费2686138元。被告孙创举系被告鼎晨公司的实际控制人，其个人财产与公司财产严重混同，滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人（原告）的利益，依法应当对被告鼎晨公司的债务承担连带责任。第三人范璐璐系被告鼎晨公司的工作人员和《合同书》中约定的指定对接人，与本案有直接利害关系。原告多次要求二被告按照合同约定支付销售佣金服务费，但二被告故意推诿，拒不清偿。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、解除原告丰元行公司与被告鼎晨公司于2018年3月23日签订的《合同书》；2、被告鼎晨公司支付原告销售佣金服务费2686138元及逾期付款利息（从2019年5月19日起按银行同期贷款利率计算至还款之日止）；3、被告孙创举承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由二被告承担。被告鼎晨公司答辩并反诉称：1、原告与被告鼎晨公司于2018年3月23日签订的《合同书》为无效合同。理由：合同的主体资格不合法、法律法规规定合同效力的限制性条件。2、本合同中第5条第3款3.4约定的条款违背法律规定，原告以此要求被告支付佣金依法不应予以支持。故综上所述，请求依法判令：1、反诉被告丰元行公司（原告）返还月费130万元、且反诉被告丰元行公司开具1881593元的增值税发票；2、本案反诉费由反诉被告承担。被告孙创举未作答辩。第三人范璐璐对本诉与反诉均无意见。针对被告鼎晨公司的反诉，原告丰元行公司辩称：1、作为反诉被告丰元行公司与反诉原告鼎晨公司签订的《合同书》合法有效，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法应当受到法律保护。本案合同中约定的主要内容是房屋代理销售，作为反诉被告仅是商品房委托代理销售公司，取得房屋的销售许可证是反诉原告鼎晨公司的法定义务，本案涉案房屋的销售未取得房屋许可证，不影响本案反诉原、被告双方所签订的合同效力，而国家法律对商品房预售合同效力的强制性规定，不应扩大解释作为销售代理合同认定的依据。因此，原、被告双方签订的合同是合法有效的，应当认定为有效合同。2、本案中，反诉原告鼎晨公司反诉要求反诉被告丰元行公司返还其130万元，没有法律依据，该项请求与要求反诉被告丰元行公司开具1881593元的增值税发票是相互矛盾的。因为反诉原告鼎晨公司认定双方合同为无效合同，如是无效合同应双方返还，不但应返还130万元，还应返还1881593元的销售佣金。故反诉原告的诉请是相互矛盾的。依据双方合同第5条第2款规定，请求法院驳回反诉原告对反诉被告的诉请。且双方没有结算，反诉被告同意按照合同约定依法开具增值税发票。经审理查明：2018年3月23日，为共同促进被告开发建设的“鼎晨·翡翠城”项目的销售进程、提高投资效益，被告鼎晨公司与原告丰元行公司签订《合同书》一份，被告委托原告负责“鼎晨·翡翠城”房产项目的营销策划、广告设计、销售服务、外场拓展等事宜。在该《合同书》中第二条显示：“委托物业范围、权限与期限…2、合作权限：独家全程营销服务，在本合同的有效期内乙方（即本案原告）独家负责本合同委托范围内的全程营销服务工作，在本合同有效期内甲方（即本案被告）不再另行委托其他公司进行销售服务工作，亦不自行组建销售团队进行物业销售工作。3、合同期限：3.1、自本合同签订之日起至2019年12月31日止；3.2、乙方完成甲方委托可售物业比例在90%以上；3.3、以上两个合同到期条件，先到为准。…如在本合同到期终止时，甲方没有按本合同约定结清乙方应得销售物业佣金服务费，本合同的到期终止并不影响乙方销售物业佣金服务费的结算。…”。第五条显示“前期月费、销售佣金以及乙方承担费用乙方履行本合同获得销售物业服务费包括：前期月费和销售佣金服务费…1.1、1）乙方完成销售的住宅、商铺、车位或储藏室：按购房客户签订的认购书或《商品房买卖合同》登载的总价款（总房款）金额的3%（百分之叁）；2）本合同签订前已完成销售物业结转而来归乙方负责后续工作的，按物业认购协议登载的总价款（总房款）减去本合同签订前购房客户已付款后得出未付房款总额的2%（百分之贰）。1.2、业绩确认：甲方收到购房客户定金或者首付房款，且购房客户已签订物业认购协议或《商品房买卖合同》，即视为乙方销售成功，乙方可结算销售佣金服务费的销售业绩即可确立；…2、前期月费自本合同签订之日起至乙方销售物业取得《商品房预售许可证》之日止，甲方按每月10万元（人民币壹拾万元整）标准向乙方支付月费，该项费用在乙方销售物业取得《商品房预售许可证》后，甲方向乙方全额结算所有销售佣金服务费时，从乙方应得销售佣金服务费中扣除，未到此节点则不进行扣除。3、结算支付办法：3.1、…第一阶段：甲方收到乙方所销售物业之客户缴纳定金，甲方按实收定金数额×3%向乙方支付销售佣金服务费；第二阶段：甲方收到乙方所销售物业之购房客户缴纳首付房款，甲方按所销售物业总房款×3%×70%向乙方支付销售佣金服务费；第三阶段：甲方收到乙方所销售物业之购房客户缴纳全部房款（按揭贷款到账或现金付清），甲方按销售物业总房款×3%×100%向乙方支付销售佣金服务费。在本合同签订前，甲方委托他人销售结转而来归乙方负责后续服务的物业，佣金结算标准为2%，结算办法同本条约定。…3.4、最晚截止到2018年12月31日，甲方仍未成功办理本项目首张《商品房预售许可证》的，无论购房客户是否缴纳首付款，甲方均按乙方所销售物业总房款×3%×70%标准向乙方付清销售佣金服务费；…3.6、甲方每月5号前，将本月月费划转至乙方账户，甲方每月15号至20号将销售佣金划转至乙方账户；…”。2019年4月13日，被告鼎晨公司向原告丰元行公司下发《关于停止支付前期月费的通知》，其内容为“关于停止支付前期月费的通知鉴于公司土地招拍挂工作在即，…从2019年4月份停止向营销公司支付每月20号支取100000元的前期服务费，每个月按实际回款提成给予支取佣金。自本通知之日起至五月份月底必须完成回款任务一千万元整。…许昌鼎晨房地产开发有限公司2019年4月13日”。自2018年3月份至2019年5月份，在双方合作期间，被告鼎晨公司共计给付原告丰元行公司月费130万元；原告丰元行公司预约认购和提供销售服务共计588套房源（其中包含：1、丰元行公司提供代理销售房源336套，签约金额共计172923512元；2、结转房源222套，签约金额共计68156497元）。被告鼎晨公司共计给付原告丰元行公司提成1881593元。2019年5月底，原告丰元行公司撤离被告鼎晨公司楼盘销售处，双方合作结束。原告丰元行公司向被告鼎晨公司催要下余佣金服务费未果，遂诉至本院。另查明：截止本案开庭时，被告鼎晨公司所开发建设的“鼎晨·翡翠城”项目尚未取得《商品房预售许可证》。本院认为：原告丰元行公司与被告鼎晨公司协商一致后签订的《鼎晨翡翠城全程营销服务合同书》，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效合同，双方当事人应当依照合同约定享有权利和履行义务。原告丰元行公司自2018年3月24日起开始为被告鼎晨公司提供营销策划、广告设计、预约销售等服务，至2019年5月18日止，共计预约认购和提供销售服务558套房源（包括：1、原告丰元行公司代理预约销售房源计336套，签约总金额共计172923512元；2、结转房源计222套，签约总金额共计68156497元）；按照上述合同约定，被告鼎晨公司应付原告丰元行公司佣金服务费共计4585585元[（172923512元×3%×70%）+（68156497元×2%×70%）]。截止庭审时，被告鼎晨公司仅支付1881593元，尚欠原告丰元行公司佣金服务费共计2703992元（4585585元-1881593元）未付，对此被告鼎晨公司应承担继续给付责任。原告仅要求被告鼎晨公司支付下欠佣金服务费2686138元及逾期利息，该诉请未超出实际应付数额，且不违反相关法律规定，故本院予以支持。关于原告要求被告孙创举对上述拖欠的销售佣金服务费及逾期利息承担连带清偿责任的诉请，因原告并未提供相关证据证明被告孙创举系鼎晨公司实际控制人，要求其承担本案责任没有事实和法律依据，故对其该项诉请本院不予支持。双方所签订的上述《合同书》因双方确已终止合作，故对原告要求解除《合同书》的诉请，本院亦予支持。关于反诉原告鼎晨公司反诉要求反诉被告丰元行公司返还月费130万元的诉请，因在双方签订的上述《合同书》中已明确约定“自本合同签订之日起至乙方销售物业取得《商品房预售许可证》之日止，甲方按每月10万元（人民币壹拾万元整）标准向乙方支付月费，该项费用在乙方销售物业取得《商品房预售许可证》后，甲方向乙方全额结算所有销售佣金服务费时，从乙方应得销售佣金服务费中扣除，未到此节点则不进行扣除”；根据庭审查明的情况，截至本案庭审结束，被告鼎晨公司仍未取得涉案房产项目的《商品房预售许可证》，并未达到双方约定的“节点”；而根据上述约定，该月费应在“被告鼎晨公司取得涉案房产项目的《商品房预售许可证》，双方进行全额结算所有销售佣金服务费”时才能予以扣除，故此时在本案中对该月费尚不能予以扣除，被告鼎晨公司可在取得相关《商品房预售许可证》后另案主张。被告孙创举经本院合法传唤，既不到庭应诉，又不答辩，由此引起的诉讼风险应由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑州丰元行房地产营销顾问有限公司与被告许昌鼎晨房地产开发有限公司于2018年3月23日签订的《鼎晨翡翠城全程营销服务合同书》；二、被告许昌鼎晨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告郑州丰元行房地产营销顾问有限公司销售佣金服务费2686138元及逾期利息（利息自2019年5月19日起、按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至还清之日止）；三、驳回原告郑州丰元行房地产营销顾问有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告（本诉被告）许昌鼎晨房地产开发有限公司的反诉请求。本诉受理费28290元及反诉受理费16500元，均由被告许昌鼎晨房地产开发有限公司负担。如果被告许昌鼎晨房地产开发有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  王 宏人民陪审员  胡保付人民陪审员  韩遂欣二〇一九年十月二十九日书 记 员  路丰曼