山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8856号 上诉人（原审原告）：青岛市即墨区市场建设服务中心，住所地：青岛市即墨区鹤山路888号世贸大厦。 法定代表人：吕军，主任。 委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄姣，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曲振清，男，1962年8月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。 被上诉人（原审被告）：刘淑香，女，1963年8月3日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人青岛市即墨区市场建设服务中心（以下简称市场建设服务中心）因与被上诉人曲振清、刘淑香房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初78号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 市场建设服务中心向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判，被上诉人按照《租赁合同》约定的租赁费标准向上诉人支付自2016年12月16日起至2017年12月15日止的占有使用费45000元(上诉标的额为9375元)，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下:一、原审法院仅依据2013年-2016年的三张交费单据记载的交费区间，就断章取义地认为被告已交付了2016年12月16日至2017年2月28日二个半月的占有使用费，而忽视了整个租赁期限内的占用使用费应交总额与实交总额之间的差额，以及交费区间是否连续等事实，属认定事实错误。从应交费总额及已交费情况分析。2007年11月11日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》。约定租赁期限自2007年12月16日至2012年3月1日止，租金为45000元/年，双方合同到期后虽再未签订书面租赁合同，但通过庭审调查已确认，被上诉人在上述合同到期后一直承租房屋至2017年12月15日，因此被上诉人自2007年12月16日至2017年12月15日的10年间一直占有使用上述房屋，应交纳的占有使用费累计总金额应为450000元。而从原审庭审中，上诉人提交的收款收据可以证实被上诉人已交纳占有使用费为405000元，尚欠1年的占有使用费45000元未予交纳。除此之外被上诉人也未提交任何证据证实其已缴纳租金的事实，足以证实被上诉人欠付一年的占有使用费未交。二、从收据内容上分析。收据上记载的计费区间仅是会计记账时的一种记账方式，且结合所有收据也可看出，该计费区间并不连续，2011年12月16日至2011年12月31日、2012年12月31日之日起至2013年2月28日，在该部分租赁区间内，被上诉人并没有支付占有使用费，被上诉人的租赁期限是一直持续的，而收据上的计费区间并不连续，因此不能仅以该收据上的计费区间即主观推定其交纳的即是当时的费用，而应该结合整个的租赁期间以及交费总额共同认定，因此原审法院认定事实错误。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院查清事实，依法予以改判，维护上诉人的合法权益。 曲振清、刘淑香答辩认为，实际上是不欠上诉人租赁费的。2016年12月8日交的租赁费就是2017年一整年的租赁费。所以上诉人上诉是没有道理的。 市场建设服务中心向原审法院提出诉讼请求：一、判令曲振清、刘淑香支付市场建设服务中心2017年年度租金45000元及违约金（自2017年12月16日起至实际支付之日止以欠付租金数额为基数按照日万分之五计算）；2、诉讼费由曲振清、刘淑香承担。事实与理由：2007年11月11日，曲振清承租市场建设服务中心北安农贸市场超市，并签订《租赁合同》。租赁期限内，曲振清未按照合同约定足额支付租金。后经市场建设服务中心多次索取未果。刘淑香系曲振清之妻，二人共同经营超市，刘淑香负有共同还款义务。市场建设服务中心为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 曲振清在原审中辩称，曲振清是2007年11月11日与市场建设服务中心签订合同，合同约定到2012年3月1日到期，从2007年12月15日将市场的业户清理完毕以后，我再改造市场，必须在2007年12月15日之前改造市场。租赁期是实际从2007年12月16日开始，但签订合同是2007年11月11日，合同规定每合同年度12月15日前交付当年度租金。2007年12月15日前我交了45000元租金，交的是2007年12月15日至2008年12月15日的。2007年12月15日交的45000元不可能作为2007年的租金，因为2007年本身还没有开始改造。所以以此类推，我10年交了10年的钱，一分钱不欠。2007年交租金的单据让大火烧了。所有的租赁方不可能先使用租赁场地后交钱。我不可能是先使用场地再交钱。我是2016年12月8日交的2017年的租赁费45000元。刘淑香在原审中未到庭进行答辩。 原审查明，即墨市市场建设服务中心在2017年7月18日即墨撤市设区后更名为青岛市即墨区市场建设服务中心,即本案市场建设服务中心。2007年11月11日，即墨市市场建设服务中心（甲方）与曲振清（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、乙方承租甲方北安农贸市场，并独自投资建设、经营超市，超市建成后产权归甲方所有，甲方将该超市租赁给乙方使用。二、租赁期限自2007年12月16日至2012年3月1日止。三、租金、租金交纳方式及违约责任。每合同年度租金肆万伍仟元。每合同年度12月15日前交付当年度租金，甲方为乙方出具发票或收据。租金应及时交纳，否则每逾期一日，按年租金的日万分之五交纳滞纳金，经催告，逾期三个月仍不交纳，甲方有权单方解除合同，收回场地及地上一切附着物（超市），甲方不给予乙方经济补偿，乙方承担全部违约责任。……2012年3月1日合同到期后，双方再未签订书面租赁合同，市场建设服务中心认可曲振清继续使用涉案市场，曲振清按照原合同约定数额向市场建设服务中心支付租赁费。2002年3月1日，案外人即墨市第二粮库与即墨市市场建设服务中心签订关于涉案场地的《北安市场联建协议》，约定北安市场位于亨达皮鞋展销厅北侧，亨达招待所南侧，占地1.65亩（合1100平方米），市场建有砖制水泥柜台，玻璃钢大棚。……即墨市市场建设服务中心负责收取市场的设施服务费等各项收费，收取的费用每年付给第二粮库5000元。协议期限拾年，自2002年3月1日至2012年3月2日，本协议到期后，如双方均无异议，协议自然延续。如有异议，应于协议到期后一个月通知对方，以便另行协商。2017年12月19日市场建设服务中心与即墨市第二粮库解除了北安市场联建协议关系。涉案市场无建设工程规划许可证。曲振清与刘淑香系夫妻关系。市场建设服务中心提交的2013年11月1日、2014年12月12日、2015年11月27日、2016年12月8日山东省非税收入通用票据四张，其中2013年11月1日的票据中载明缴款人：曲振清，项目名称：设施服务费2013.3.1至2014.2.28，数额45000元。2014年12月12日的票据载明缴款人：曲振清，项目名称：设施服务费2014.3.1-2015.2.28，数额45000元。2015年11月27日的票据载明缴款人：曲振清，项目名称服务费2015.3.1-2016.2.28，数额45000元。2016年12月8日的票据载明缴款人：曲振清，项目名称：服务费，数额45000元。四份证据欲证明曲振清尚欠其2017年度租金45000元。曲振清质证称对证据的真实性无异议，但是其2016年12月8日缴纳的租赁费就是2017年度的租赁费，所以不再欠堆放的租赁费。曲振清提交收款收据五张、收条一张，欲证明已经缴清全部租赁费。市场建设服务中心对该证据的真实性予以认可，其中2016年12月8日收据缴纳的2015年12月16日至2016年12月15日租金，且该单据中的手写部分租金系被告自行添加的，因此不能认定该租赁费就是缴纳的2017年年度的。原审认定曲振清属于先使用租赁物后支付租赁费。 原审认为，双方于2007年11月11日签订的租赁合同，约定租赁期限自2007年12月16日至2012年3月1日止。双方合同到期后再未签订租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。由于市场建设服务中心出租给曲振清的市场无建设工程规划许可证，根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条之规定，出租人无建设工程规划许可证，与承租人签订的租赁合同无效，认定市场建设服务中心与曲振清之间的不定期租赁关系无效。本案中，双方的租赁关系已经履行完毕，对已经终止的合同，不宜再追究其无效的后果。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》的规定，合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当支持。关于曲振清是否已经交纳2016年12月16日至2017年12月15日的占有使用费是本案的争议焦点。原审认为，双方均提交2013年11月1日、2014年12月12日、2015年11月27日、2016年12月8日的单据，其中2013年11月1日票据的缴费区间为2013.3.1-2014.2.28；2014年12月12日票据的缴费区间为2014.3.1-2015.2.28。2015年11月27日票据缴费区间为2015.3.1-2016.2.28。原审法院有理由相信2016年12月8日票据的缴费区间应当为2016.3.1-2017.2.28。因此曲振清欠付的占有使用费已经自2017年3月1日起算，市场建设服务中心要求曲振清支付自2016年12月16日起至2017年12月15日的占有使用费，原审法院认定曲振清应当支付市场建设服务中心自2017年3月1日起至2017年12月15日的占有使用费，共计35625元（450000元÷12个月×9.5个月=35625元）。关于市场建设服务中心要求曲振清、刘淑香支付自2016年12月15日起以45000元为基数按照日万分之五支付违约金的诉讼请求，原审法院认为，双方之间系不定期租赁关系，并未对违约金进行约定，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。因刘淑香与曲振清系夫妻关系，应当对夫妻关系存续期间的债务承担连带清偿责任。因此刘淑香应当与曲振清承担共同还款责任。刘淑香经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，应承担对己不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、曲振清、刘淑香于判决生效后十日内偿付青岛市即墨区市场建设服务中心占有使用费35625元；二、驳回青岛市即墨区市场建设服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925元，由曲振清、刘淑香负担650元，由青岛市即墨区市场建设服务中心负担275元。 二审审理期间，各方均未提交新证据。 二审所查事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系原审对拖欠占用使用费数额的认定是否正确。涉案双方当事人于2007年11月11日签订的租赁合同到期后再未签订租赁合同，双方之间形成不定期租赁关系。由于涉案市场无建设工程规划许可证，原审认定双方当事人之间的不定期租赁关系无效亦符合法律规定。双方不定期合同之前的，双方于2007年11月11日签订租赁合同约定的期限为2007年12月16日至2012年3月1日，且2013年11月1日票据的缴费区间为2013.3.1-2014.2.28；2014年12月12日票据的缴费区间为2014.3.1-2015.2.28。2015年11月27日票据缴费区间为2015.3.1-2016.2.28。原审法院据此认定2016年12月8日票据的缴费区间应当为2016.3.1-2017.2.28于法有据，本院对此予以确认。被上诉人已交纳2017年1月1日至2017年2月28日的租金，上诉人再次主张该区间的占有使用费不符合法律规定，本院依法不予支持。原审对于被上诉人欠付上诉人占有使用费数额的认定于法有据，本院对此予以确认。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人青岛市即墨区市场建设服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员丛丽红