云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终896号上诉人（原审原告）：诸葛礼建，男，1964年2月13日出生，住浙江省金华市婺城区。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：汪肯登，男，1975年12月4日出生，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：汪子博，女，2000年11月4日出生，住浙江省金华市婺城区。上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓小云，云南天溯律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：普洱市新锦江置业投资开发有限公司，住所地为普洱市思茅区柏枝寺旅游环线西侧御景新城1幢。法定代表人：李昌台，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杜思琦，女，普洱市新锦江置业投资开发有限公司员工，代理权限为特别授权代理。上诉人诸葛礼建与被上诉人汪肯登、汪子博及原审第三人普洱市新锦江置业投资开发有限公司（以下简称新锦江置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人诸葛礼建的委托诉讼代理人陈永丹，被上诉人汪肯登及其与汪子博的共同委托诉讼代理人邓小云，新锦江置业公司的委托诉讼代理人杜思琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诸葛礼建上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，改判汪肯登、汪子博向诸葛礼建支付御景新城5-1-101号房屋购房款617565元；2.本案一审、二审诉讼费由汪肯登、汪子博承担。事实和理由：一、一审法院遗漏案件重要事实。一审判决对欠款清偿事实的认定诸葛礼建无异议，说明新锦江置业公司确实将案涉房屋抵偿给诸葛礼建。但是一审法院仅认定诸葛礼建与汪肯登、汪子博和新锦江置业公司为了方便办理房屋产权而签订商品房购销合同，没有认定诸葛礼建将与新锦江置业公司签订案涉房屋《商品房购销合同》的资格转给汪肯登的原因，何来方便办理产权一说，因此一审法院遗漏了本案的重大事实。二、案涉《商品房购销合同》是汪肯登、汪子博与新锦江置业公司真实意思表示。因汪肯登、汪子博要购买案涉房屋，但汪肯登、汪子博没有案涉房屋的签约资格，故汪肯登、汪子博与诸葛礼建口头协商（双方系亲戚关系）约定：诸葛礼建将案涉房屋卖给汪肯登、汪子博，由汪肯登、汪子博直接以自己名义与新锦江置业公司签订《商品房购销合同》，同时也能避免汪肯登、汪子博第二次从诸葛礼建处过户产生的税费，诸葛礼建同意后授意给新锦江置业公司，由汪肯登、汪子博与之签订《商品房购销合同》，由此可见，签订合同时，汪肯登、汪子博确实是出于购买案涉房屋的真实意思表示。对于新锦江置业公司而言，出售案涉房屋也达到了合同目的，案涉房屋购房款已经由诸葛礼建通过清偿协议支付。因此，案涉《商品房购销合同》是汪肯登、汪子博与新锦江置业公司真实的意思表示。三、诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间存在真实的房屋买卖关系，诸葛礼建已经完成了举证责任。诸葛礼建向一审法院提交的证据材料都是合法有效的，虽然诸葛礼建与汪肯登、汪子博是口头约定房屋买卖，但并不违反法律规定。《中华人民共和国合同法》规定合同的形式可以是口头、书面或者其他形式，诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间系亲戚关系，汪肯登也在一审中答辩说普洱没有住房，因此双方达成口头房屋买卖协议并不奇怪，符合社会常理，且在没有签订正式《商品房购销合同》前变更房屋买受人在交易习惯中经常发生，一审法院不能因此否认口头合同存在的合理性。另新锦江置业公司证实是在收到诸葛礼建同意将案涉房屋卖给汪肯登、汪子博的指示后才与之签订《商品房购销合同》，因新锦江置业公司直接参与到诸葛礼建与汪肯登的房屋交易的过程之中，其了解交易的真实情况，能够证明诸葛礼建与汪肯登之间存在真实的房屋买卖关系。现该案涉房屋已经备案登记至汪肯登、汪子博名下，其应当向诸葛礼建履行支付购房款的义务。汪肯登到一审法院拿应诉材料时，称此房系其抵债取得的，开庭时其称是受赠取得，可证明两种法律关系均不真实。而诸葛礼建所诉称的买卖合同关系有第三人的证实，属优势证据，应予以认定。一审法院认为双方还有其他经济往来，但无任何客观证据证明涉及到本案诉争的房屋的情况下否定房屋的买卖关系，显属认定事实及适用法律均有错误。综上所述，诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，一审法院认定事实及适用法律均有错误，恳请二审法院支持诸葛礼建的上诉请求。汪肯登、汪子博口头辩称，诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间不存在买卖合同关系，双方没有达成口头或者书面的房屋买卖协议，双方之间是赠与的法律关系。诸葛礼建与汪肯登系姻亲关系，2015年诸葛礼建、案外人钱建成与新锦江置业公司达成欠款清偿协议，约定由新锦江置业公司将22套房屋抵偿给诸葛礼建及案外人钱建成。因汪肯登在普洱一直是租房居住，诸葛礼建便主动提出将其抵偿债务取得的其中一套房屋赠与汪肯登。诸葛礼建与汪肯登、汪子博达成了赠与的合意后，汪肯登、汪子博就与新锦江置业公司签订了购房合同并且办理了备案登记，与新锦江置业公司签订商品房购销合同也仅仅是为了便于办理过户登记。新锦江置业公司未提交书面陈述意见。诸葛礼建向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令汪肯登、汪子博向诸葛礼建支付御景新城5-1-101号房屋的购房款617565元；2.本案的诉讼费由汪肯登、汪子博承担。一审法院认定事实:2015年8月4日诸葛礼建和案外人钱建成（甲方）与李昌台（乙方）、第三人新锦江置业公司（丙方）签订一份欠款清偿协议书，约定：经甲、乙、丙三方共同确认，乙方共计欠甲方2227.5万元，其中甲方实际投资本金1200万元，三方一致同意，上述欠款按本金1200万元，由乙、丙双方以普洱“御景新城”住房22套向甲方进行折抵清偿；甲方如需将抵偿房屋产权办至第三人名下的，乙方、丙方必须按甲方书面指定第三人协助配合甲方办理相关产权手续。协议签订后，诸葛礼建取得涉案5-1-101号房屋在内的21套抵偿债务的房屋。诸葛礼建与汪肯登、汪子博及新锦江置业公司为方便办理房屋产权，2016年7月13日，汪肯登、汪子博与新锦江置业公司就5-1-101号房屋签订一份商品房购销合同。一审法院认为：关于诸葛礼建要求汪肯登、汪子博支付购房款的诉讼请求问题。本案被告汪肯登来一审法院签收应诉材料时，承办人曾口头询问汪肯登：诸葛礼建起诉的购房款为什么一分都没有支付，原因是什么。汪肯登答复说：该套房屋是诸葛礼建抵债给其的，双方之间没有书面的抵债协议。而汪肯登在开庭时当庭提交的答辩状辩称的意见是：诸葛礼建与其之间是赠与法律关系，该套房屋是诸葛礼建赠与汪肯登的。虽然第三人按照诸葛礼建的要求与汪肯登、汪子博签订了商品房购销合同，但该商品房购销合同约定的内容并不是汪肯登、汪子博与第三人的真实意思表示，该合同的签订目的只是为了方便办理过户手续，并不存在汪肯登、汪子博向第三人支付购房款的真实意思表示，由此，可以看出诸葛礼建与汪肯登之间存在其他经济关系，诸葛礼建与汪肯登就涉案房屋达成何种法律关系，双方均没有提交有效证据材料予以证明，但诸葛礼建作为主张诉求的一方，其首先应当举证证明双方之间的房屋买卖合同关系成立，但诸葛礼建并未提交有效的证据材料证明与汪肯登、汪子博之间成立了合法有效的房屋买卖合同关系，故一审法院确认诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间房屋买卖合同未成立，诸葛礼建要求汪肯登、汪子博支付购房款的请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回诸葛礼建的诉讼请求。案件受理费9976元，减半收取计4988元，由诸葛礼建负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。诸葛礼建提交证人邱某的证言，用于证明诸葛礼建已经履行了口头买卖合同的义务，协助汪肯登、汪子博与新锦江置业公司签订购销合同的事实。经质证，汪肯登、汪子博对该证人证言不予认可，认为证人只是陈述了公司董事长授意其为汪肯登、汪子博办理房屋销售合同的签订，但并没有听到诸葛礼建说该房屋与汪肯登、汪子博之间是买卖还是赠与行为；新锦江置业公司对该证人证言予以认可。汪肯登、汪子博提交以下两组证据：1.微信聊天记录，用于证明诸葛礼建的妻子与汪肯登的妻子系亲姐妹关系，诸葛礼建的妻子曾亲口承认房屋系诸葛礼建赠与汪肯登的事实；2.证人李树华的证言，用于证明诸葛礼建与汪肯登系姻亲关系，案涉房屋系诸葛礼建为方便汪肯登在普洱居住，为其管理公司而赠与汪肯登的，至于与新锦江置业公司签订购房合同，是为了便于办理产权登记。经质证，诸葛礼建对以上两组证据均不予认可，同时认为证人不是案涉合同当事人，从头到尾的证言都只是听说，而且证人之前是诸葛礼建的法律顾问，与本案有利害关系；新锦江置业公司对以上两组证据不予认可。根据以上举证、质证，本院认为，汪肯登、汪子博提交的微信聊天记录系案外人之间的聊天内容，不能证明与本案的关联性，本院不予采信；对于诸葛礼建提交的证人证言及汪肯登、汪子博提交的证人证言，均系听到案件相关当事人对案涉房屋交易行为的陈述，根据证人在庭审中的陈述，在案件相关当事人对房屋交易行为陈述不一致的情形下，证人证言是否属于案件当事人的真实意思表示，本院将结合本案的其他证据在说理部分予以综合评判。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。另查明，新锦江置业公司出具的新锦江御景新城股东抵款客户明细表中载明，案涉5-1-101号房屋的合同总价款及股东抵款金额为617565元，买受人为汪肯登。新锦江置业公司与汪肯登、汪子博于2016年7月13日签订的《商品房购销合同》约定的房屋价款为617565元，付款方式为2016年7月13日一次性付清。本案争议的焦点在于：汪肯登、汪子博是基于买卖行为还是赠与行为取得案涉房屋，即诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间是买卖合同关系还是赠与合同关系。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款中规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；”本案中，诸葛礼建主张与汪肯登、汪子博之间系房屋买卖关系，而汪肯登、汪子博主张与诸葛礼建之间系房屋赠与关系，双方因未签订书面房屋买卖合同及房屋赠与合同导致本案纠纷的产生。对于诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间在本案中属何种法律关系的问题，本院认为，首先，从诸葛礼建提交的新锦江置业公司与汪肯登、汪子博签订的《商品房购销合同》及新锦江御景新城股东抵款客户明细表可以认定，汪肯登、汪子博系通过买卖的方式取得案涉房屋；同时新锦江置业公司认可该房屋系诸葛礼建通过“以房抵债”的方式取得后，根据案涉《欠款清偿协议书》的约定，为方便办理房屋产权手续，在诸葛礼建的授意下新锦江置业公司与汪肯登、汪子博签订了《商品房购销合同》。诸葛礼建在本案中提交的证据，结合新锦江置业公司的陈述，能够认定诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间系买卖合同法律关系。其次，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，赠与合同需要当事人双方意思表示一致才能成立。本案中，汪肯登、汪子博为证明案涉房屋系诸葛礼建赠与，提交了证人证言予以证实，在诸葛礼建明确表明案涉房屋是买卖行为而非赠与行为的情形下，仅凭证人证言，不能认定诸葛礼建与汪肯登、汪子博之间系赠与合同法律关系。综上所述，诸葛礼建的上诉请求成立，予以支持。汪肯登、汪子博应向诸葛礼建支付御景新城5-1-101号房屋购房款617565元。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初1317号民事判决；二、汪肯登、汪子博于本判决生效之日起三十日内支付诸葛礼建购房款617565元。一审案件受理费9976元，减半收取计4988元，由汪肯登、汪子博负担；二审案件受理费9976元，由汪肯登、汪子博负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有金钱给付义务的当事人未在判决指定的期间内履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院申请执行。审判长 张 坤审判员 张劲松审判员 田 田二〇一九年十月二十一日书记员 鲁明锋