湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3225号上诉人（原审被告）：曾兆虎，男，汉族，1984年7月3日出生，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：蔡巍、龙赐元，湖北三顾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海波，女，汉族，1971年9月26日出生，住内蒙古牙克石市。上诉人曾兆虎因与被上诉人刘海波房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾兆虎上诉请求：驳回被上诉人刘海波的全部诉讼请求，或将此案发回重审。事实和理由：一、被上诉人刘海波行使合同解除权，没有合同依据，不符合法律规定，应当予以驳回。二、被上诉人刘海波要求增加价款遭到拒绝后，又以解除合同为手段收回房屋高价出售他人，不符合诚信原则。三、上诉人从未表明不履行剩余付款义务或不要房屋。上诉人在支付最后一笔购房款时，要求被上诉人办理房屋转移登记。在被上诉人没有履行出示产权登记信息并办理转移登记义务的同时，上诉人有权拒绝支付剩余房款。刘海波辩称，上诉人的上诉理由与事实不符，于法无据。原判认定事实证据充分，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。刘海波一审诉讼请求：1.解除原、被告签订的《购房协议书》；2.被告立即交还原告位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋及房屋内的家具和物品；3.被告按每月租金5000元支付原告从2015年7月15日-2018年8月14日的房屋租金185000元；4.被告按每月租金5000元支付原告从2018年8月15日至交房之日止的租金；5.被告承担本案诉讼费。一审法院认定：原告系襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋的所有权人。被告通过网络看到原告的售房信息后，于2015年7月14日与原告签订《购房协议书》，约定：“乙方（买方：曾兆虎）购买甲方（卖方：刘海波）万达小区商品房。房号为：8幢2单元1001室，此房合同总价为108万元。此房付款按分期方式：第一次付款时间：2015年7月14日付款20万元；第二次付款时间：2015年7月30日付款18万元；第三次付款时间：2016年2月15日付款70万元。乙方按规定时间付款，乙方需要过户甲方按正常程序协助乙方办理房产过户手续及房产证等。如有异议甲乙双方可以协商解决。”被告于2015年7月14日按购房协议约定向原告支付购房款20万元，2015年7月30日向原告支付购房款18万元，后再未付款。2015年7月15日，原告将案涉房屋及家电（格力柜式空调一台、格力挂式空调一台、三洋46寸电视一台、松下洗衣机一台、水晶大吊灯两个）、家具（进口皮沙发一套带贵妃椅、沙发机一套、电视柜一套、大理石面餐桌一套带六把椅子、皮高靠背进口双人床一个带两个床柜、红木质双人床一个）、厨房及卫浴室中的设备交付被告，被告一直居住至今。2018年12月8日，襄阳市樊房房产经纪有限责任公司出具证明，载明：“兹证明刘海波于2015年4月将其位于万达小区8号楼2单元10层1室房屋通过我处网站售卖。当时刘海波向我处提供的有身份证、房产证和土地证复印件，我处根据刘海波提供的以上复印件资料将其房屋挂到我处网站。”2018年12月10日，原告向一审法院提交鉴定申请书，申请对襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋的出租市场价格进行鉴定，一审法院依法移送。2019年6月12日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出房地产司法鉴定估价报告。估价结果为：估价对象（襄阳高新区长虹北路5号万达广场8幢2单元10层1室住宅房地产）在2015年7月15日-2018年8月14日期间满足各项假设限制条件下的市场租赁价值为人民币90827元（包括分摊的土地使用权、地上建筑物及与房屋不可分割的满足其使用功能的室内固定装修使用权价值）。原告为此支出鉴定费3000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”对于原告要求解除原、被告之间签订的《购房协议》及要求被告立即交还位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋及房屋内的家具和物品的诉讼请求。被告抗辩称，因原告未向其提交房产证等证件信息，其才拒绝支付剩余房款。一审法院认为，被告系通过售楼中介网站查询到原告售房消息，该售楼中介证实在其网站公示有原告房产证等证件信息，故一审法院对被告的该项抗辩意见不予采信。另被告抗辩称案涉房屋卫生间有质量问题。一审法院认为，被告自认房屋交付时已装修完毕，可以直接居住，且至今已居住长达3年之久，庭审中被告并未提交对案涉房屋进行过维修的证据，故一审法院对被告的该项抗辩意见不予采信。综上，一审法院认为本案中，被告于2015年7月14日、7月30日分别向原告支付购房款20万元、18万元后，后再未按协议约定向原告支付购房款，且未支付到期价款的金额已达到全部价款的五分之一，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付占用案涉房屋期间的使用费。故原告要求依法解除原、被告之间签订的《购房协议书》，并由被告立即交还原告位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋、家电（格力柜式空调一台、格力挂式空调一台、三洋46寸电视一台、松下洗衣机一台、水晶大吊灯两个）、家具（进口皮沙发一套带贵妃椅、沙发机一套、电视柜一套、大理石面餐桌一套带六把椅子、皮高靠背进口双人床一个带两个床柜、红木质双人床一个）、厨房及卫浴室中的设备的主张，一审法院予以支持。对于原告要求被告按每月租金5000元支付原告从2015年7月15日-2018年8月14日的房屋租金185000元的主张，一审法院认为，原告解除合同后，可以要求被告支付按照市场租赁价格计算的房屋占用费。依据江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出的房地产司法鉴定估价报告，估价对象（襄阳高新区长虹北路5号万达广场8幢2单元10层1室住宅房地产）在2015年7月15日-2018年8月14日期间满足各项假设限制条件下的市场租赁价值为人民币90827元（包括分摊的土地使用权、地上建筑物及与房屋不可分割的满足其使用功能的室内固定装修使用权价值），故对原告主张超出部分一审法院不予支持。另外原告支出的鉴定费3000元，系原告为确定房屋租赁价格所支出的必要合理费用，应由鉴定结果不利方承担，故该费用应由被告承担。对于原告要求被告按每月5000元的标准支付原告从2018年8月15日至交房之日止的租金的主张，一审法院认为，庭后原告同意按照2454.78元/月（90827元÷37个月）的标准计算从2018年8月15日至被告交房之日止的房屋占用费，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告刘海波与被告曾兆虎于2015年7月14日签订的《购房协议书》；二、被告曾兆虎于本判决生效之日起三十日内腾退位于襄阳高新技术产业开发区××北路××广场××单元××室房屋，并向原告刘海波交还房屋内的家电（格力柜式空调一台、格力挂式空调一台、三洋46寸电视一台、松下洗衣机一台、水晶大吊灯两个）、家具（进口皮沙发一套带贵妃椅、沙发机一套、电视柜一套、大理石面餐桌一套带六把椅子、皮高靠背进口双人床一个带两个床柜、红木质双人床一个）、厨房及卫浴室中的设备；三、被告曾兆虎于本判决生效之日起三十日内向原告刘海波支付2015年7月15日-2018年8月14日期间的房屋占用费90827元；并按照2454.78元/月的标准向原告支付从2018年8月15日起至被告交房之日止的房屋占用费；四、被告曾兆虎于本判决生效之日起三十日内向原告刘海波支付鉴定费3000元;五、驳回原告刘海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4380元，减半收取计2190元，由被告曾兆虎负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。另查明：经向曾兆虎、刘海波释明，曾兆虎于2019年10月25日向一审法院提存本案部分购房款73万元。在曾兆虎提存相应购房款，本案《购房协议》不予解除的情况下，刘海波是否变更本案一审中的诉讼请求。刘海波拒绝表态。本院认为，本案《购房协议书》签订后，上诉人曾兆虎已向被上诉人刘海波支付购房款38万元，剩余款项未付。但上诉人曾兆虎并未表示不予支付或无力支付上述剩余房款。经本院释明，上诉人曾兆虎已将大部分剩余购房款提存至一审法院。在此情况下，为维护交易安全与民事法律关系的稳定，本案《购房协议书》不应解除。经询问被上诉人刘海波是否同意变更一审中的诉讼请求，但刘海波拒绝回答，视为被上诉人刘海波不同意变更其在一审中的诉讼请求。本案《购房协议书》应当继续履行，被上诉人刘海波请求解除上述合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，曾兆虎的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初2362号民事判决；二、驳回被上诉人刘海波一审中的诉讼请求。一审案件受理费2190元、二审案件受理费4380元，均由被上诉人刘海波负担。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 张耀明审判员 陈瑞芳二〇一九年十月二十五日书记员 张诗怡