安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终2056号 上诉人（原审原告）：苏颖，女，1981年2月23日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审原告）：张健，男，1976年4月3日出生，汉族，住安徽省宿州市。 上列二上诉人共同的委托诉讼代理人：李道鹏，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宿州万成房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市淮河西路南侧。 法定代表人：仇峻松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张雪玲，安徽三联律师事务所律师。 上诉人苏颖、张健因与被上诉人宿州万成房地产开发有限公司（以下简称万成公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏颖、张健上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.万成公司将出售给苏颖、张健房屋电梯前室凿除开挖救援通道，变更规划设计将其中的1.4平方米建造成电梯救援通道，其行为系违约行为，严重侵犯了苏颖、张健的财产权。万成公司在开发案涉小区时，其规划图纸明确表明房屋设计格局是高层电梯洋房，每个单元一梯两户，封闭式进出，东西两侧居住，设计图纸标注每户门厅到电梯门4.3平方米的面积属于用户专用面积，其他人不能使用。万成公司出售房屋时，也大力宣传上述优越功能，苏颖、张健基于此便签订案涉商品房买卖合同，电梯至门厅的面积为购房户专用面积是合同的一部分，也是苏颖、张健购买房屋的主要因素，也是房屋销售价格产生的根本原因。万成公司在未与苏颖、张健协商一致的情况下将出售房屋的电梯前室凿除开挖救援通道，变更规划设计，导致苏颖、张健无法对1.4平方米电梯前室进行使用，其行为显属违约行为，也侵犯了其二人的财产权，应当承担支付违约金或赔偿损失的违约责任。2.依照法律规定违约金具有惩罚和补偿功能，在约定的违约金不能弥补实际损失时，当事人可以要求违约方赔偿司机损失或者调高违约金数额。万成公司在未经苏颖、张健同意的情况下，擅自变更房屋结构设计，占用专用面积1.4平方米建电梯通道，按照现在房屋售价每平方米9000元计算，所占用房屋面积价款12600元。另，根据房屋现状，万成公司的违约行为最少给苏颖、张健造成其他损失在30000元以上，理由如下：（1）乘坐该单元电梯的人员可以通过该楼梯通道自由进入苏颖、张健房屋门前，不仅违背万成公司当初销售房屋时宣传的“一梯一户、出梯入户、每户封闭式进出，电梯门相当于房门，客厅可不用门锁”的洋房居住环境许诺，同时开挖建造的公用电梯救援通道，虽然只占用苏颖、张健的专用房屋面积1.4平方米，但客观上导致苏颖、张健购买时万成公司承诺单独使用电梯门口到客厅门口4.3平方米面积的事实落空。（2）因整个楼层人员可以通过电梯救援通道方便的到达苏颖、张健的房屋门口，苏颖、张健不得不在客厅处安装门锁，门厅到电梯门口的范围原是苏颖、张健的专用面积，现变成公用面积，导致房屋专用套内面积减少。（3）万成公司的改造给苏颖、张健使用房屋和生活带来不便，同时带来人身安全隐患，客观上导致房屋存在一定贬值，对贬值部分万成公司应当承担赔偿责任。3.万成公司在规划设计房屋时就应当考虑到电梯救援通道的设计，万成公司明知电梯需要开通救援通道，反而虚假宣传，在苏颖、张健购买房屋后违反诚信原则，进行变更设计，系恶意违约行为，并非情势变更。4.本案所涉案情复杂，人数众多，已经立案起诉的有60户，社会影响较大，况本案经一审法院审判委员会决定，一审法院适用简易程序审理违法。 万成公司辩称，1.案涉工程设计发生在商品房交付之前，双方之间系商品房买卖合同关系，万成公司不存在侵权。双方于2017年6月11日签订的商品房买卖合同对于房屋面积进行了约定，户型每单元两户，双开门电梯直接入户，电梯前室为公共部位。在案涉房屋主体结构施工结束后，国家质检总局发布电梯验收规则的第2号修改单，要求自2018年10月1日起“建筑物内的救援通道保持通畅，以便相关人员无阻碍的抵达实施紧急操作的位置和层站等处”，即每层电梯前室必须能直通公共通道。案涉房屋小区原施工设计方案，电梯前室没有直接通往公共空间的通道，无法满足修改后的新规定要求，为确保电梯的安全使用，满足应急救援的要求，保障小区业主的生命安全，万成公司在知悉上述文件后，依法对原施工设计方案进行变更，在电梯一侧从上到下每层都开设洞口及安装斜爬梯，形成上下连续贯通的救援通道，满足新规定的要求。2.电梯前室系公共部位，系业主的公摊面积，并不属于苏颖、张健专有。该部分不能认定为其二人个人财产，万成公司为业主利益在公共区域开设救援通道，不存在侵犯其财产权的问题。3.本案的施工设计变更并未改变苏颖、张健所购房屋结构形式、户型、空间尺寸及朝向，也未影响其所购房屋质量，不符合双方签订商品房买卖合同第十五条约定情形，不应按照此条约定承担违约责任。4.此次施工设计变更系电梯验收规范调整所致，并非万成公司所能预料，也非万成公司意志所能避免。万成公司原施工设计图纸是经过有关部门会审通过后施工，为满足新的电梯验收和检验的需要万成公司不得不变更施工设计，该施工设计的变更，是按照法定程序办理并征求了专家意见，使救援通道不但满足应急救援的要求，还要满足消防要求，同时也兼顾了业主的美观，保证电梯安全使用。因为设计变更万成公司多支出了1300余万元工程款，苏颖、张健认为万成公司在施工前就应预料到原设计不能满足救援要求是无事实依据的。本案并非万成公司原因所致，系情势变更引起，苏颖、张健可以选择解除合同，不解除合同就应当接受万成公司的变更。尽管如此，万成公司从广大业主利益考虑，主动对电梯前室开挖救援通道的业主，给予现金10000元并减免两年物业服务费的经济补偿，该补偿系万成公司主动自愿行为，只要苏颖、张健愿意领取、出具收条、提供账户，万成公司就会支付，但该补偿并非万成公司法定或者约定合同义务，不具有强制性，不应以判决方式强制万成公司支付。5.一审法院适用简易程序审理本案，苏颖、张健并未提出异议，也未申请将简易程序转为普通程序。且本案不存在当事人众多的问题，只是这一类案件还有很多。本案标的额较小，事实清楚，一审法院程序合法。 苏颖、张健向一审法院起诉请求：万成公司向苏颖、张健赔偿因违约造成的实际损失42600元，并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年6月11日，苏颖、张健与万成公司签订《商品房买卖合同》，约定苏颖、张健购买万成开发的哈佛国际B区6＃702室商品房，预测建筑面积139.54平方米，其中套内建筑面积116.45平方，分摊共有建筑面积23.09平方，单价为每平方米8248.53元，总房价款1151000元。该商品房于2016年11月1日开工，2017年7月12日，宿州市房地产管理局对该商品房购销合同登记备案，按照上海东方建筑设计研究院有限公司设计，万成公司宣传及设计户型为每单元两户，双开门电梯直接入户。 2017年7月3日，国家质检总局办公厅发布，关于实施《电梯监督检验和定期检验规则》等6个安全技术规范第2号修订单若干问题的通知，要求自2017年10月1日起，对办理施工告知的电梯，检验机构应当依据新版检规进行检验。《电梯监督检验和定期检验规则--曳引与强制驱动电梯》（TSGT7001-2009，2013年第1次修改）第2号修改单中原1.1（5）调整为1.2（4），并修改为：“用于安装该电梯的房屋（机器设备间）原1，1(5)调整为1.2(4)，并修改为:“用于安装该电梯的机房(机器设备间)、井道的布置图或者土建工程勘测图，有安装单位确认符合要求的声明和公章或者检验专用章，表明其通道、通道门、井道顶部空间、底坑空间、楼层间距、井道内防护、安全距离、井道下方人可以到达的空间等满足安全要求；”2018年7月30日，市场监督总局办公厅发布关于《电梯监督检验和定期检验规则－-曳引与强制驱动电梯》(TSGT7001-2009，含第2号修改单)电梯救援通道相关要求的实施意见,对于新版检规实施前监督检验合格的电梯，或者在现有建筑物中增设的电梯，如因建筑结构等原因，难以整改达到附件A中8.7(2)项要求的，使用单位应采取可行措施，保证救援人员可通过钥匙或强制手段打开通往电梯服务层站的门窗等阻隔，及时到达实施救援的服务层站。 按照新验收标准要求，上海东方建筑设计研究院有限公司对万成公司开发的哈佛国际社区B区进行了设计变更，具体为：局部电梯间前室楼板凿除。万成公司组织施工后，苏颖、张健购买房屋的宿州市哈佛国际社区B区6#楼于2018年7月16日竣工验收，符合交付条件。 针对变更，万成公司于2018年10月1日作出《关于玫瑰园洋房电梯救援通道的补偿办法》内容为：因哈佛国际B区(玫瑰园)社区洋房在施工中因国家质检总局发布电梯检验规则的“第2号修改单”，要求自2018年10月1日起，“建筑物内的救援通道保持通畅，以便相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站等处”，即每层的电梯前室必须能直通公共通道。而哈佛国际B区洋房的电梯前室没有直接通往公共空间的通道，无法满足修改后的新规定要求。为确保电梯的安全使用，满足应急救援的要求，保障小区业主的生命安全，在与主管部门和相关专家以及设计、电梯厂家积极联系沟通，最终确定在电梯一侧从上到下每层都开设洞口及安装斜爬梯，形成上下连续贯通的救援通道，满足新规要求的“相关人员无阻碍地抵达实施紧急操作的位置和层站处”。该方案通过主管部门组织的专家论证认可组织实施并已通过验收。鉴于上述情况，万成公司从广大业主的利益考虑，决定对电梯前室开挖救援通道的业主给予现金10000元并减免两年物业服务费用的补偿。该补偿款在业主上房时签订协议后办理、支付，请遵照执行。 另查明，哈佛国际B区1-12＃楼于2018年11月起陆续具备交付条件，经万成公司统计，受电梯应急救援通道影响的户数有224户，至今部分业主已经接受上述补偿意见，部分未接受，本案苏颖、张健房屋交付后，未接受该补偿方案，提起诉讼。诉讼过程中，苏颖、张健提出评估申请，申请对涉及的哈佛国际社区B区6栋702室的房产在电梯救援通道改造前和电梯救援通道改造后的房屋差价进行评估，后经一审法院技术室询问，该评估不符合对外委托评估范围，无相关评估机构受理，予以退回。 一审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。苏颖、张建与万成公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案万成公司施工开发的哈佛国际B区施工期间，国家质检总局办公厅发布，关于实施《电梯监督检验和定期检验规则》等6个安全技术规范第2号修订单若干问题的通知，设计单位对万成公司开发的哈佛国际社区B区进行了设计变更，具体为：局部电梯间前室楼板凿除。该公司按照新的设计施工后，竣工验收合格。 苏颖、张建诉请该案基于的事实是因万成公司不符合约定的履行，而变更是导致“不符合约定履行”的原因，这一变更，是因情势变更而引起纠纷。所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。回归本案，万成公司按照原有设计建设施工了苏颖、张健购买的哈佛国际B区6＃702室商品房，在施工验收期间，因国家质检总局出台新的电梯监督和检验规则，导致必须对原有设计进行变更，对局部电梯前室前室楼板凿除，开挖电梯救援通道。万成公司的这一行为是因商品房电梯验收标准的情事变更，该情事变更发生在合同履行期间，是不可归责于万成公司的事由，是双方在缔约时无法预见的，若不变更会造成更大的合同风险及经济损失，亦达不到双方房屋买卖合同的目的。故，万成公司按照规划变更施工的行为无过错，不承担违约责任。 在审理过程中，苏颖、张健提出对涉案房产价值电梯救援通道改造前和电梯救援通道改造后的房屋差价进行评估，作为损失计算的方式，后因不符合对外委托评估范围而无法评估。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，该不利后果应由苏颖、张健承担。万成公司按照新的电梯监督检验和定期检验规则开挖的救援通道，经查，设计变更开挖墙体属于公共空间，是重要的救援通道，在出现紧急情况时，可以保证救援人员可通过钥匙或强制手段打开通往电梯服务层站的门窗等阻隔，及时到达实施救援的服务层站。该通道未改变苏颖、张健房屋的结构形式及造成套内建筑面积的缩小，对于保障苏颖、张健在内的业主生命财产安全具有重要作用，工程质量亦验收合格，救援通道开挖是为了更好执行《商品房买卖合同》，维护苏颖、张健的合法利益。 本案苏颖、张健在履行合同中已经接收房屋，并起诉只要求赔偿造成的损失，其以实际行为认可不解除合同，苏颖、张健作为业主，其有权通过正当的方式维护自身的合法权益。救援通道开挖造成了与万成公司房屋销售宣传的差异，虽不是该公司责任所致，但万成公司于2018年10月1日作出《关于玫瑰园洋房电梯救援通道的补偿办法》决定对电梯前室开挖救援通道的业主给予现金10000元并减免两年物业服务费用的补偿方案，是其企业社会责任担当精神的体现，应予鼓励。 最后，情势变更是公平原则、诚实信用原则的具体化，民法基本原则既是立法的原则，又是执法和守法的原则，具有普遍的约束力。万成公司对楼体局部电梯间前室楼板凿除变更设计施工，目的是更好保障小区业主的生命财产安全，至于苏颖、张健提出形成上下连续贯通的救援通道造成隐患，因未提供证据予以证明，对此，万成公司及其全资的宿州万成物业服务有限公司应加强监管，避免造成小区业主生命财产安全隐患。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回苏颖、张健的诉讼请求。案件受理费1730元，减半收取为865元，由苏颖、张健负担。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定：设计变更：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式……（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的……买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。苏颖、张健办理的不动产权证载明房屋专用建筑面积为116.45平方米、分摊建筑面积为22.7平方米。 本院认为，苏颖、张健认为万成公司在交付房屋时存在违约行为，应当承担违约责任，且万成公司的违约行为造成苏颖、张健的损失大于约定违约金。依据双方签订的商品房买卖合同，约定的是每单元两户、双开门电梯直接入户，苏颖、张健上诉认为万成公司承诺一梯一户的意见无事实依据，不予采信。案涉房屋在销售时定位为高档住宅，主要宣传点是“一梯两户、美式洋房、电梯入户”，具有较强的私密性。从本院二审至现场查勘情况来看，案涉房屋所在小区电梯系双开门电梯，每单元两户，上、下电梯均需门禁卡，同一楼层两户业主持有的门禁卡只能打开自己房屋方位的电梯门，电梯与房屋门之间有几平方米的空间。每户厨房还有一扇门与安全通道相通，虽私密性较之一般小区较好，但如电梯内有人员被困或发生其他紧急情况，在业主家中无人的情况下，救援人员确实无法到达事发电梯层进行救援。2017年7月3日，国家质检总局办公厅发布关于实施《电梯监督检验和定期检验规则》等6个安全技术规范第2号修订单若干问题的通知时，案涉房屋主体已经建成，双方商品房买卖合同也已经签订，如欲达到新的验收标准需进行设计变更。苏颖、张健认为万成公司在设计施工图纸时就应当考虑救援通道设计，却进行虚假宣传的上诉意见亦不能成立，不予采纳。 双方签订的商品房买卖约定房屋套内建筑面积为116.45元、公摊面积23.09平方米，与苏颖、张健办理的不动产权证载明套内面积一致、公摊面积相差不大，故苏颖、张健认为万成公司开挖救援通道所占用的面积系其专有面积与上述事实不符，其认为万成公司侵犯其财产权，要求该公司按照救援通道所占用的1.4平方米×9000元/平方米赔偿损失不予支持。苏颖、张健认为万成公司违反商品房买卖合同第十五条的约定，该条约定的情形系“双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的”，从现场勘察看，救援通道的开挖并未影响房屋质量，也未影响房屋使用功能，况该救援通道也是为了保障业主的生命财产安全。苏颖、张健依据该条约定要求万成公司承担违约责任依据不足，一审法院未予支持并无不当。因为案涉房屋私密性较强的特点，救援通道占用的空间虽非苏颖、张健的专有面积，但该空间系其二人进出家门必经通道。救援通道建成后，万成公司为了美观和安全安装壁柜将该通道进行封闭，并由物业公司保管钥匙，在一定程度上降低了安全隐患。但因该空间本身较为狭小，且无法使用自然光源，只能依靠灯光，在进出电梯及房屋门时该壁柜的存在确实会从视觉及心理上造成空间更加狭小的感觉。苏颖、张健认为造成房屋价格减少，但经其二人申请，一审法院委托，无法对此进行鉴定。故其二人要求万成公司赔偿30000元依据不足。万成公司在诉讼前已经向开通救援通道一方的业主发出补偿方案，按照给付现金10000元及免除两年物业费的政策，也有一定数量的业主已经签订协议，且该公司二审仍承诺即便业主诉讼未能得到支持，仍然会按照之前补偿标准进行补偿。苏颖、张健可以到万成公司按照上述方案获得相应的补偿。但本案中其二人要求万成公司依据商品房买卖合同承担违约责任及赔偿房屋价格降低损失的请求无事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当。 综上，苏颖、张健上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费432.5元，二审案件受理费865元，均由苏颖、张健负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  李 震 二〇一九年十月十五日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。