北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12528号原告：程磊，男，1981年8月7日出生，汉族，住山东省德州市。委托诉讼代理人：殷国丰，北京市中盾律师事务所律师。被告：北京三思智选科技有限公司，住所地北京市朝阳区定福庄北街甲15号院7号楼1层101内F1-14。法定代表人：杨建伟。委托诉讼代理人：唐雪冰，男，1988年4月3日出生，汉族，公司员工，住公司宿舍。原告程磊与被告北京三思智选科技有限公司（以下简称三思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程磊及其委托诉讼代理人殷国丰，被告三思公司委托诉讼代理人唐雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程磊向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2018年7月28签订的《房屋租赁合同》；2、请求被告退还原告支付的店铺租金及押金共计人民币10万元；3、请求被告赔偿原告支付的消防、物业押金、水电、装修许可证、装修配合费等费用共计60500元；4、请求被告赔偿原告为履行合同购置设备支付的费用35856.81元；5、请求被告按当年租赁费用人民币20万元的标准向原告支付违约金人民币20万元；以上合计396356.81元：6、请求被申请人赔偿申请人购置设备及运费共计5915元。审理过程中，程磊变更第5项诉讼请求，要求三思公司支付违约金10万元。事实和理由：2018年7月28日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告占有、使用、收益的北京市昌平区北清路一号院3号楼的F1层区域，用于餐饮，租期三年，从2018年7月28日至于2021年9月9日，租赁费用每月16667元，年租金20万元。合同还对双方权利义务等事项做了具体详细的约定，并特别约定：被告保证提供经双方工程部门确认的电量动力电100千瓦共营业、照明、展示使用，并将电源接至租赁房屋各楼层的配电柜（合同第九条9.1.1）。合同签订后，原告即按约定向被告支付了交纳了保证金、押金及租金计人民币10万元，装修涉案房屋，购买设备，为履行合同积极准备。因租赁涉案房屋用于餐饮，必须具备不低于80万千瓦的动力电方能营业，原告进驻后，一方面装修购置设备，一方面不断敦促被告履行本义务，提供经双方工程部门确认的100千瓦电量动力电，但被告却违反合同约定，要求原告交每10千瓦1万元费用才可以提供，虽多次沟通协商均无济于事。因不具备营业必须的动力电，原告虽已做好开业营业准备，却一直不能开业营业，给原告造成了巨大损失。因被告的违约行为不但不能实现合同目的，而且给原告造成了巨大损失。原告被迫于2019年4月1日给被告发通知解除合同。因协商不成，原告被迫起诉要求解除合同，请求被告退还收取原告支付的店铺租金及押金共计人民币10万元，并赔偿原告为履行合同支付的消防、物业押金、水电、装修许可证、装修配合费等费用共计60500元及购置设备支付的费用35856.81。根据合同约定，被告违背承诺导致原告无法正常营业超过60日，应按当年租赁费用标准向原告承担违约金。据此，被告应向原告支付违约金人民币20万元；原告进驻涉案房屋后，积极履行合同，购买设备，支出了相关费用。其中，购置冰激凌机一台，价款3600元，支付设备货运费用2315元。合计5915元。上述费用均系履行合同的直接支出，因被告违约导致不能实现合同目的，被告应据实赔偿。被告三思公司辩称：不同意程磊的诉讼请求，具体事实理由同反诉中的事实理由一致。反诉原告三思公司向本院提出反诉请求：1、解除与程磊于2018年7月28日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人支付3个月零15天违约房屋租金58334元；3、判令被反诉人支付3个月零15天违约滞纳金1938元；4、根据合同约定单方面强制解约的，违约方应按照本合同约定的当年度租赁费用标准的100%向对方支付违约金20万元；5、判令被反诉人拖欠北京市昌平区北清路1号院3号楼F1层区域商铺装修款69000元；合计：329272元。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年7月28日签订房屋租赁合同，合同约定被反诉人向反诉人按照合同约定每5个月支付一次租金。被反诉人在毫无正当理由且因投资方撤资无法继续经营的情况下，于2019年2月10日造成违约，直至今日在合同存续期间，经我方多次催促并友好协商的情况下，依旧未按照合同约定交付租金。且被反诉人因个人资金不充足等原因未能履行约定支付商铺装修款，并未能正常开业营业，对自身造成的一切经济损失与反诉人无关。反诉被告程磊辩称：合同明确约定，涉案房产用于餐饮。我方的证据14（程磊与被告证人颜延盼的微信聊天记录及布线图）、证据15（设备功率统计表）都足以证实，经营涉案餐饮所需基本的基本动力电为81.21千瓦，接近合同约定的100千瓦。100千瓦动力电是开业营业的最基本前提条件。我方请求被告配备100千瓦动力电有充足的事实依据。被告一直拒不履行约定义务，恶意违约事实清楚。1、被告没有根据合同第九条9.1.1约定配备100千瓦动力电。合同第九条9.1.1约定：被告保证提供经双方工程部门确认的电量动力电100千瓦供营业、照明、展示使用，并将电源接至租赁房屋各楼层的配电柜。直至2019年5月24日庭审和5月28日现场勘查，被告都明确认可，涉案房屋只有15千万动力电。而开业营业必需具备82千瓦的动力电。2、被告没有履行合同9.1.2的约定义务维护水电系统。我方的证据13可证实，被告一直没有履行合同9.1.2的约定义务，维护水电系统并承担全部费用。3、被告承认每增加10千瓦需要支付1万元，很显然是违约。2019年5月24日庭审，被告承认我方要求过增加动力电和每增加10千瓦需支付1万元的事实，足以证明被告违约。被告又称需要支付1万元的问题是开发商要求的，但未提交任何证据证明，应承担举证不能的后果。并且签订合同时未说明实际情况，故意隐瞒出租房屋提供动力电的实际情况，导致我方认为其会直接提供100千瓦动力电而签约，属于隐瞒实际情况，严重为违反合同法行为。而被告又称，原告之后没有提出这个问题，当时没有明确提出使用，明显不符合常理：原告投入了近20万元资金租赁涉案房屋，购置家具设备器皿，到2018年10月份就已经具备开业条件，只欠缺动力电没有配备到位。为此，多次敦促被告尽快配置。原告不可能在投近入20万元资金的情况下，不着急开业营业。可见被告的此种抗辩是推卸责任炮制的借口。4、被告违反合同单方违约，恶意违约事实清楚。根据合同3.4，应当是乙方逾期支付租赁费60天，经书面通知后10日内仍不缴纳，甲方（被告）有权解除合同。按此时间计算，应当是2019年4月20日后，被告才有权解除合同。我方仍在合同范围内，但2019年3月19日、30日，孙伯就称原告违约，多次威胁要处理原告的设备，并两次称合同已经自动解除，恶意违约意图明显。基于被告拒不提供必需的动力电，不遵守合同约定、恶意违约的事实，原告才被迫于2019年4月3日起诉维权。并且被告4月3日恶意更换出租房屋门锁，属于故意侵占我方财产的违约行为，在我方发现报警和短信警告后，第二天才派人来开锁，我方依据合同，在合同解约后，我方有15天的撤离期。而其擅自换锁行为防止我们撤离，已经属于严重违约行为。被告方应赔偿我们租赁期内所有资金损失。三、被告的违约与原告的损失有直接因果关系，被告理应承担赔偿责任。原告的证据2-6、证据15都是为履行合同的直接支出，因被告一直没有按约定配备开业营业必需的动力电，导致原告一直没有开业营业，投入的全部资金形成净损失。被告的违约与原告的损失有直接因果关系，被告除赔偿原告投入的资金损失（即原告的诉讼请求2、3、4及增加的诉讼请求），还应承担违约责任（原告的诉讼请求第5项）。四、被告在其答辩和反诉中所称的原告无钱交租金的问题导致违约，是被告推卸责任的借口。被告以在协商过程中原告所称的投资人撤资，资金不够等交涉对话，就称原告没有能力缴纳租金，这其实是故意曲解原告真实意思、推卸的借口：原告称资金不足不过是商务谈判中常用的谈判技巧，是委婉敦促被告履行义务的手段，以期对方降低价格和或延长付款周期，特别是餐饮超市很多都是先进食材，卖掉再给钱。事实上，2019年4月1日，原告本打算交纳第二期租金，短信中已经明确，但被告一直拒不配备100千瓦动力电，且态度恶劣强硬，原告没办法才起诉维权。被告却断章取义，将原告的委婉谈判手段作为原告违约责任的原因，是推卸责任的借口。综上所述：签订合同后按照合同规定不提供100千瓦动力电，出租房屋无法符合我方营业要求，影响我方办理食品安全许可证。并在未经我方同意的情况下私自换锁，侵占我方财产，为此我方要求被告赔偿我方因租赁使用期房屋无法营业所导致的所有经济损失。对方违反合同法，42条缔约过失，隐瞒动力电实情，122条侵害财产，119条故意扩大损失。216条未能在租赁期内保证正常的电力供我方使用。本院经审理认定事实如下：2018年7月28日，程磊与三思公司签订了《房屋租赁合同》。该合同约定，程磊承租三思公司占有、使用、收益的北京市昌平区北清路一号院3号楼的F1层区域，用于餐饮，租期三年，从2018年7月28日至于2021年9月9日；租赁费用每月16667元，年租金20万元。合同还对双方权利义务等事项做了具体详细的约定，并特别约定：三思公司保证提供经双方工程部门确认的电量动力电100千瓦供营业、照明、展示使用，并将电源接至租赁房屋各楼层的配电柜（合同第九条9.1.1）。合同签订后，程磊向三思公司支付了交纳了保证金、押金及租金计人民币10万元。2019年2月10日，程磊未按约定支付第二期租金。2019年4月1日，程磊给三思公司寄送解除通知。2019年4月3日，三思公司将涉案房屋门锁上锁。程磊主张三思公司没有按照合同约定提供电量动力电100千瓦，且没有处理厨房内遗留的电线，存在违约行为；三思公司不认可，认为系程磊未向三思公司明确提出更改动力电的要求，且未按合同约定支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。程磊与三思公司签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。程磊主张三思公司存在违约行为的证据不足，程磊并未提供充分证据证明其要求三思公司更改动力电，且厨房电线问题的处理并非三思公司的合同义务，因此程磊要求三思公司退还全部租金的诉讼请求，本院不予支持。程磊不具有合同单方解除权，其主张合同于2019年4月1日解除，依据不足，本院不予采信。三思公司主张合同于2019年5月24日解除，依据充分，本院予以确认。合同解除之前的租金，程磊应当予以支付。但考虑到三思公司自2019年4月3日将房屋上锁，程磊也无法正常使用房屋，故租金数额本院予以酌减。因程磊违约，其要求三思公司退还的其他费用以及赔偿设备购置费用和装修损失，均无法律依据，本院不予支持。其要求退还押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认程磊与三思公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月24日解除；二、三思公司于本判决生效之日起七日内退还程磊押金16667元；三、程磊于本判决生效之日起七日内支付三思公司房屋租金20000元及违约金20000元；四、驳回程磊的其他诉讼请求；五、驳回三思公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2900元，由程磊负担2675元，已交纳；剩余案件受理费225元，由三思公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2600，由程磊负担400元，于本判决生效之日起七日内交纳；剩余案件受理费2200元，由三思公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇一九年十月三十一日书记员 姚东方