福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终7513号 上诉人（原审被告）：俞春平，男，1964年1月25日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：林云峰，福建亚恩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福清市东南网文化传媒有限公司，住所地福建省福清市玉屏街道向高街明画楼4号6层。 法定代表人：林晓峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余小燕，福建亚恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄斌强，男，1973年7月6日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：吴小迪，福建汇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江灵丹，福建汇德律师事务所律师。 上诉人俞春平、福清市东南网文化传媒有限公司（以下简称福清市东南网公司）因与被上诉人黄斌强房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初2347号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞春平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄斌强对俞春平的全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房产是福清市东南网公司租赁作为办公场所，俞春平仅是签约代表和黄斌强签订租赁协议，承租人落款处加盖了福清市东南网公司印章，完全符合合同文书的规范要求。1.黄斌强明知案涉房产用于福清市东南网公司办公，在租赁时福清市东南网公司具备承租的法律主体资格，俞春平并非该公司股东，作为租赁人没有意义也不符常理。2.俞春平是租赁协议的授权签约人，在协议中签名合情合理，福清市东南网公司的法定代表人林晓峰在一审中也确认其身份。3.俞春平提供的银行汇款凭证证明在收到福清市东南网公司股东林晓波的款项后，代为向黄斌强缴纳租金和物业费用，也印证自己作为公司员工的事实。二、一审判决根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，以俞春平在协议书尾部的落款处签名来判定俞春平是作为合同的当事人在协议书上签名系适用法律不当。俞春平受委托作为代表与黄斌强签订租赁协议并加盖福清市东南网公司公章予以确认，没有任何矛盾。三、黄斌强长期在国外，其和福清市东南网公司签订租赁协议后一直到2019年3月才回国，房屋退租后钥匙是黄斌强叫朋友代拿，几年来房屋都空置，其诉请返还房屋并提出赔偿占用费没有事实依据。四、本案已经超过诉讼时效，应驳回黄斌强的诉请。一审时双方提交的证据证实，福清市东南网公司在2016年9月停业时，已与黄斌强就房屋解除租赁达成一致意见。根据法律规定，诉请租金纠纷的诉讼时效是一年。黄斌强于2019年提起诉讼已超过诉讼时效，不应支持。 黄斌强辩称，一、俞春平称本案中其系作为福清市东南网公司的签约代表与黄斌强签订房屋租赁合同，显然并非事实。1.签约时俞春平并未告知其系受福清市东南网公司委托，也未出示委托材料。2.福清市东南网公司法人代表林晓峰在一审庭后接受询问时，明确表明其不认识俞春平。二、俞春平、福清市东南网公司主张已经向黄斌强交付钥匙也并非事实，俞春平、福清市东南网公司至今未向黄斌强履行房屋交接义务。三、本案黄斌强的诉讼主张尚未超过诉讼时效。从俞春平、福清市东南网公司拖欠租金开始，黄斌强就不间断催要租金，直至2019年2月仍在催讨，故本案并未超过诉讼时效。 福清市东南网公司同意俞春平的上诉请求。 福清市东南网公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄斌强对福清市东南网公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、案涉房产是福清市东南网公司租赁作为站点的办公场所，因该房产是工业厂房不能作为对外办公使用，导致福建省东南网不同意和福清市东南网公司继续合作，故在2016年9月福清市东南网公司与黄斌强解除租赁关系，搬离案涉房产，双方租赁关系已告终止。黄斌强诉请后期租金没有事实依据。二、俞春平是福清市东南网公司公司员工，代表福清市东南网公司和黄斌强签订租赁协议，租赁协议落款处印章也是福清市东南网公司的法定代表人自行加盖的，黄斌强也知道房产是用于福清市东南网公司办公使用，俞春平不是租赁关系的相对方，一审判决其承担责任违背了客观实际。三、福清市东南网公司已经支付给黄斌强的租金和物业费用系由福清市东南网公司股东林晓波汇给俞春平，让其负责向黄斌强支付。四、解除租赁关系后，福清市东南网公司已将案涉房产钥匙交给黄斌强的朋友并搬出房屋，不存在占用的问题。五、本案已经超过诉讼时效，应驳回黄斌强的诉请。根据法律规定，租金的诉讼时效是一年。黄斌强在2019年3月之前从未向福清市东南网公司主张过任何权利，现提出诉讼已超过诉讼时效，不应予以支持。 黄斌强辩称，一、俞春平称本案中其系作为福清市东南网公司的签约代表与黄斌强签订房屋租赁合同，显然并非事实。1.签约时俞春平并未告知其系受福清市东南网公司委托，也未出示委托材料。2.福清市东南网公司法人代表林晓峰在一审庭后接受询问时，明确表明其不认识俞春平。二、俞春平、福清市东南网公司主张已经向黄斌强交付钥匙也并非事实，俞春平、福清市东南网公司至今未向黄斌强履行房屋交接义务。三、本案黄斌强的诉讼主张尚未超过诉讼时效。从俞春平、福清市东南网公司拖欠租金开始，黄斌强就不间断催要租金，直至2019年2月仍在催讨，故本案并未超过诉讼时效。 俞春平同意福清市东南网公司的上诉请求。 黄斌强向一审法院起诉请求：1.依法判令解除黄斌强与俞春平、福清市东南网公司于2014年10月15日签订的《租赁协议书》，并判令俞春平、福清市东南网公司立即将位于福清市交界处福清华欣服饰有限公司办公楼4楼Ｓ12、Ｓ16房屋返还黄斌强；2.依法判令俞春平、福清市东南网公司立即向黄斌强支付自2015年10月15日起至2019年3月14日期间拖欠的租金共计113965.62元及利息（其中2015年10月15日至2016年10月14日租金为30219.35元；2016年10月15日至2017年10月14日租金为32636.89元；2017年10月15日至2018年10月14日租金为35247.85元；2018年10月15日至2019年3月14日租金为15861.53元，利息按年利率6%计算，自俞春平、福清市东南网公司拖欠之日起计至实际还款之日止）；3.依法判令俞春平、福清市东南网公司按每月3172元的租金标准向黄斌强支付自2019年3月15日起至《租赁协议书》解除并将房屋交还给黄斌强之日期间的租金及房屋占用费；4.依法判令俞春平、福清市东南网公司向黄斌强返还代为垫付的2017年2月至2019年3月的水电费、物业费合计3957元；5.依法判令俞春平、福清市东南网公司向黄斌强支付律师费10000元；6.由俞春平、福清市东南网公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年11月12日，黄斌强与案外人福清华欣服饰有限公司签订《办公楼转让协议》，受让案外人福清华欣服饰有限公司所有的位于福清市的办公楼第4层西区Ｓ12、Ｓ16楼房的使用权。2014年10月15日，黄斌强作为出租方（甲方），俞春平、福清市东南网公司作为承租方（乙方）签订《租赁协议书》，约定将案涉Ｓ12、Ｓ16楼房租赁给乙方作为店面或者办公使用，租赁期限为5年，从2014年10月15日到2019年10月14日止。其中约定：二、租金23元／ｍ2，乙方应每半年向甲方一次性缴清租金。押金6000元，水电、物业管理费应由乙方支付。五、乙方责任：2.租赁期间，乙方应依法缴纳租金，如拖欠租金超过半个月，甲方有权提前终止本协议，收回租店。3.租赁期间，乙方应按时缴交当月的水、电费、物业管理费。若乙方拖欠水、电费，造成停水、电，应赔偿由此造成的其他用户的损失。4.租赁期满或合同解约，乙方必须按时搬出全部的物件，如三天后店内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理……8.租金付款方式，乙方应于本合同生效之日起3天内向甲方支付租金，由乙方于半年前3天内以转账的方式付还甲方，甲方账号为＊＊＊＊。六、另交押金6000元（如逾期未交店租，甲方有权终止合同，另外押金不予退还）店租到期应提前半个月交半年租金。租赁期满押金如数退还。《租赁协议书》尾部空白处写明“承租5年租金说明：每月每平方23元，面积101.38ｍ2，第二年起每年递增8%计算”。俞春平分别于2015年1月13日与2015年9月15日向协议约定的黄斌强银行账户转账支付租金13979.4元与14000元。自2015年10月起至今，俞春平未支付租金，福清市东南网公司也未支付租金。期间，黄斌强通过微信等方式向俞春平催讨租金。黄斌强代为缴纳水电及物业费用共计3957元。 一审法院认为，黄斌强与俞春平、福清市东南网公司签订的《租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对各方当事人具有法律约束力。黄斌强按照约定交付了租赁物，而俞春平、福清市东南网公司未按照约定期限支付租金且在黄斌强长期催讨情况下仍未履行其义务，已构成违约，依法应承担违约责任。黄斌强请求解除案涉《租赁协议书》与支付拖欠的租金、占用期间的房屋占用费以及代垫的物业管理费用等主张，符合法律规定与合同约定，一审法院予以支持。案涉《租赁协议书》虽然有约定在俞春平、福清市东南网公司拖欠租金超过半个月情况下，黄斌强有权提前终止协议，但是在起诉之前黄斌强始终未向俞春平、福清市东南网公司发出“解除（或终止）合同”通知。根据一审法院的诉讼文书送达情况可知，俞春平与福清市东南网公司分别于2019年4月9日、2019年4月3日签收应诉通知书等诉讼文书，故一审法院确认案涉《租赁协议书》于2019年4月9日解除。在俞春平、福清市东南网公司迟延支付租金且黄斌强不间断地催讨情形下，俞春平、福清市东南网公司至今未支付租金且缺乏正当理由，故对黄斌强请求俞春平、福清市东南网公司支付每期拖欠租金利息的主张，一审法院予以支持。黄斌强请求按年利率6%计付拖欠租金利息的主张，缺乏法律依据，不予采纳，一审法院判定按照银行同期同类贷款基准利率计付各期拖欠租金的利息。根据案涉协议书约定，俞春平、福清市东南网公司应每半年一次性缴清租金并于半年前三天内支付。现黄斌强诉请按每半年拖欠的日期作为计算利息的起算日，系对自身民事权益的处分，未违反法律规定，一审法院予以照准。经核算，俞春平、福清市东南网公司自2015年10月15日起每半年拖欠的租金金额分别为：2015年10月15日至2016年4月14日期间的半年租金为15109.68元；2016年4月15日至2016年10月14日期间的半年租金为15109.68元；2016月10月15日至2017年4月14日期间的半年租金为16318.45元；2017年4月15日至2017年10月14日期间的半年租金为16318.45元；2017年10月15日至2018年4月14日期间的半年租金为17623.93元；2018年4月15日至2018年10月14日期间的半年租金为17623.93元；2018年10月15日至2019年4月14日期间的半年租金为19033.84元。故，俞春平、福清市东南网公司拖欠黄斌强2015年10月15日至2019年4月9日（解除之日）期间的租金合计116609.21元。根据《租赁协议书》约定，俞春平、福清市东南网公司应缴交租赁期间的水电费、物业管理费，故黄斌强请求俞春平、福清市东南网公司返还垫付费用3957元的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。黄斌强请求俞春平、福清市东南网公司支付律师代理费10000元的主张，缺乏法律规定与合同约定，一审法院不予支持。俞春平、福清市东南网公司未能举证证明双方已通过交还钥匙的方式解除租赁关系并将案涉租赁物返还黄斌强，故黄斌强请求俞春平、福清市东南网公司返还房屋并按每月3172元的租金标准支付占用期间的房屋占用费的主张，符合合同约定与法律规定，一审法院予以支持。根据《租赁协议书》第四条第4款“租赁期满或合同解约，乙方必须按时搬出全部的物件，如三天后店内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理”的约定，以及俞春平、福清市东南网公司未能举证证明双方曾就装饰装修物的处理达成协议，故对俞春平关于双方达成以装饰装修物抵偿拖欠租金协议的辩解，一审法院不予采信。福清市东南网公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决：一、确认黄斌强与俞春平、福清市东南网文化传媒有限公司于2014年10月15日签订的《租赁协议书》于2019年4月9日解除；二、俞春平、福清市东南网文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于福清市交界处福清华欣服饰有限公司的办公楼4楼Ｓ12、Ｓ16房屋腾空并返还黄斌强；三、俞春平、福清市东南网文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄斌强租金计116609.21元、代垫费用3957元，并以每半年拖欠的租金为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率分别计算至实际给付之日止（计算利息的基数与起算日分别：15109.68元自2015年10月15日起算，15109.68元自2016年4月15日起算，16318.45元自2016年10月15日起算，16318.45元自2017年4月15日起算，17623.93元自2017年10月15日起算，17623.93元自2018年4月15日起算，19033.84元自2018年10月15日起算）；四、俞春平、福清市东南网文化传媒有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按每月3172元标准向黄斌强支付2019年4月10日起至案涉房屋交还黄斌强之日期间的房屋占有使用费；五、驳回黄斌强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3145元，由黄斌强负担221元，俞春平、福清市东南网文化传媒有限公司负担2924元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于俞春平是否案涉租赁协议相对人的问题。根据在案证据和查明的事实，案涉租赁协议的首部载明承租人俞春平，尾部乙方（承租人）落款处有俞春平的签名，俞春平支付了首年度的租金，此后黄斌强就拖欠租金的事宜亦不断与俞春平联系，可以认定俞春平系租赁协议的相对方。俞春平、福清市东南网公司主张俞春平系公司员工、受委托与黄斌强签订合同，但未能提供充分的证据予以证实，故其主张不能成立，不予采纳。 关于案涉租赁协议解除的问题。租赁合同履行期间，俞春平、福清市东南网公司拖欠租金，已构成违约，黄斌强有权解除合同，一审法院以案件诉讼文书送达俞春平、福清市东南网公司的时间即2019年4月9日作为确认案涉租赁协议解除的时间并无不当。俞春平、福清市东南网公司主张案涉房产的钥匙已交给黄斌强的朋友，双方已就解除租赁关系达成一致意见；但俞春平、福清市东南网公司并未提供相应的证据证实房屋钥匙已经交还、双方已办理了交房手续，故该主张不能成立，不予采纳。一审判决俞春平、福清市东南网公司返还案涉房产并支付拖欠的租金及占用费并无不当。 关于本案诉讼时效的问题。租赁合同履行期间，俞春平、福清市东南网公司拖欠租金，黄斌强通过微信、通话等形式不断向俞春平催讨租金，其主张权利的行为产生诉讼时效中断的效力。黄斌强提起本案诉讼并未超过诉讼时效。一审法院对此已作详细说明，本院不再赘述。 综上所述，俞春平、福清市东南网公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3145元，由俞春平、福清市东南网公司各自负担1572.5元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  陈碧珍 审判员  马 青 二〇一九年十月二十九日 法官助理江丽丽 书记员卞燕冰