北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初4734号原告：穆风岗，男，1964年5月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：穆慧芳（系原告穆风岗之女），住北京市大兴区。被告：王建华，男，1972年4月8日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告穆风岗与被告王建华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆风岗及其委托诉讼代理人穆慧芳、被告王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆风岗向本院提出诉讼请求：1.王建华给付穆风岗位于北京市大兴区青云店镇大张本庄南街南一条4号（以下简称4号院）房屋及院落的购房款、宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装饰装修价值等赔偿金合计150万元，其中购房款为5万元；2.本案诉讼费用由王建华承担。事实和理由：穆风岗与王建华于2004年11月3日签订了房屋买卖合同，将4号院的北房5间、西厢房3间及院落卖给穆风岗；穆风岗一次性支付给王建华购房款5万元；后在2011年10月11日，王建华向北京市大兴区人民法院提起诉讼，要求确认合同无效；2017年，王建华又要求穆风岗返还房屋及院落；穆风岗在4号院房屋及院落上新建了400多平方米建筑，这属于穆风岗的私有房产，在王建华要求返还4号院后，其应给付穆风岗赔偿金；为维护自身合法权益，穆风岗诉至法院，请求判如所请。王建华辩称，不同意穆风岗的诉讼请求；因为涉案房屋根本就不值这么多钱，房屋没有房本，现在只以户口为单位；当初买卖的是房屋，不涉及宅基地，因为涉及宅基地的买卖是不合法的，当时不懂法，后来知道宅基地无法转让；如果将来拆迁，是以户口为准，如果将来拆迁了也不值穆风岗说的那些钱；对4号院内房屋什么手续都没有；对购房款5万元同意返还穆风岗；对4号院一直没有宅基地证，什么证书都没有，只有户口在4号院。本院经审理认定事实如下：2004年11月3日，王建华与穆风岗签订“售房协议书”，双方约定王建华将4号院内房屋，包含北房5间、西厢房3间及门楼院墙等，以5万元的价格卖与穆风岗；合同签订后，穆风岗依约向王建华支付价款5万元，王建华将上述房屋院落交与穆风岗居住、使用；穆风岗的户籍所在地为河北省泊头市西辛店乡油瓶村40号，并非4号院所在集体经济组织（北京市大兴区青云店镇大张本庄）成员。2011年，王建华将穆风岗以房屋买卖合同纠纷的案由诉至本院，要求判决确认其与穆风岗签订的房屋买卖合同无效；经审理，本院于2011年10月28日作出（2011）大民初字第11764号民事判决书，认定：“宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。王建华与穆风岗并非同一集体经济组织成员，双方所买卖的房屋坐落于集体所有的土地上，双方在处分房屋的同时也处分了宅基地，上述行为损害了集体经济组织的利益，是法律明确禁止的，故王建华与穆风岗签订的房屋买卖协议应认定无效”，判决：“原告王建华与被告穆风岗于二○○四年十一月三日签订的房屋买卖协议无效”；该民事判决现已生效。2017年，王建华将穆风岗以返还原物纠纷的案由诉至本院，要求判令穆风岗将4号院房屋及院落返还给王建华；经审理，本院于2017年9月4日作出（2017）京0115民初73号民事判决书，认定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王建华与穆风岗签订的买卖协议无效后，双方应将因该合同取得的财产予以返还，故双方协议中原有的北房五间、西厢房三间及门及门楼院墙穆风岗应予返还。关于穆风岗新建房屋、设施部分，因穆风岗未到庭参加诉讼，本院无法查清其新建及装修情况，但考虑到新建房屋及设施均建设在涉案的宅基地上、院落中，本院从居住生活的便利角度考虑，亦应由穆风岗返还王建华，据此给穆风岗造成的损失，穆风岗可与王建华另行解决”，缺席判决：“本判决生效后六十日内，被告穆风岗将位于大兴区青云店镇大张本村南街南一条四号的房屋及院落返还给原告王建华”。穆风岗不服判决，提起上诉；北京市第二中级人民法院于2017年12月25日作出（2017）京02民终11662号民事裁定书，裁定：“准许穆风岗撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力”；上述一审民事判决书现已生效。就在4号院内新建房屋等情况，穆风岗提交照片及工程协议；王建华不予认可。经穆风岗申请，本院委托北京北方亚事房地产土地评估有限公司对4号院的房屋院落宅基地区位补偿、房屋重置成新价、装饰装修价值进行鉴定；在鉴定过程中，经上述鉴定机构要求，本院要求穆风岗配合提供4号院的宅基地使用证，或提交至少是乡镇以上人民政府或土地管理部门就诉争院落出具的宅基地相关信息；穆风岗表示无法提供，并申请本院向北京市大兴区青云店镇人民政府申请调取；经本院与上述政府部门联系，在相关工作人员核实、查找后，告知本院北京市大兴区青云店镇人民政府没有存档4号院的宅基地信息，无法向本院提供；在本院将上述调查核实情况向上述鉴定机构反映后，上述鉴定机构于2019年9月16日向本院出具评估说明，告知本院：“因委托方无法提供估价工作所必须的相关政府部门出具的宅基地批文等资料，故无法进行上述鉴定工作”，即将该鉴定作退案处理。就房屋占用情况，穆风岗主张其在4号院内居住，有部分房屋对外出租；王建华则主张穆风岗偶尔在4号院居住，房屋由穆风岗对外出租了，王建华尚未收回4号院，生效判决未得到履行。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明；生效法律文书的既判力应当受到尊重。根据生效裁判所认定事实，穆风岗、王建华就4号院于2004年11月3日签订的农村房屋买卖合同无效，合同无效后，双方应将因该合同取得的财产予以返还；具体至本案，现穆风岗要求王建华返还购房款5万元，王建华亦予以认可，对此本院不持异议。司法实践中，对于由出卖人赔偿买受人宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装饰装修价值等请求，应在考虑双方当事人的过错及上述请求项目的具体金额的基础上予以判决；关于具体金额，如果诉争房屋院落面临拆迁，则一般以拆迁评估结论为依据，如果未面临拆迁，则一般以诉讼过程中所开展司法评估的鉴定意见为依据；具体至本案，诉争4号院未面临拆迁，现仍由穆风岗占有使用，但因客观情况，无论是双方当事人还是政府部门，均无法提供4号院的宅基地信息（四至坐落及宅基地面积等），以致鉴定机构无法作出鉴定意见，故对穆风岗要求王建华赔偿宅基地区位补偿价、房屋重置成新价、装饰装修价值等赔偿金的诉讼请求，因没有具体数据依据，本院实难支持，对该部分诉讼请求，本案不予处理；对所涉争议，争议方可另行协商解决，或在条件具备后（如发生拆迁，形成了相关评估报告，或出现了合法的宅基地信息等情形），争议方可根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条：“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”另诉解决。综上所述，王建华应退还穆风岗购房款5万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下:一、王建华于本判决生效后十日内退还穆风岗购房款50000元；二、驳回穆风岗的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由王建华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一九年十月二十五日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷