甘肃省清水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0521民初937号 原告：申彦鑫，男，1985年5月5日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人：张金环，女，1987年9月15日出生，住甘肃省清水县。 委托诉讼代理人：申牛牛，男，1961年2月8日出生，住甘肃省清水县。 被告：天水恒升房地产开发有限公司，住所地天水市秦州区长开路F-16-1号。 法定代表人：罗小霞，该公司总经理。 委托诉讼代理人:雷全洲，甘肃智鹏律师事务所律师。 被告：清水县顺达汽车运输有限责任公司，住所地甘肃省天水市清水县永清镇充国北路西侧。 法定代表人：黄啟保，该公司总经理。 委托诉讼代理人:邢海钰，甘肃德玺律师事务所律师。 原告申彦鑫与被告天水恒升房地产开发有限公司（以下简称恒升公司）、清水县顺达汽车运输有限责任公司（以下简称顺达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申彦鑫委托诉讼代理人张金环、申牛牛，被告恒升公司委托诉讼代理人雷全洲、顺达公司委托诉讼代理人邢海钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申彦鑫向本院提出诉讼请求：1.判令恒升公司、顺达公司立即将符合合同约定标准的顺达商城3号商铺交付其；2.恒升公司、顺达公司连带赔偿原告逾期交房违约金98940.24元（按已付款日万分之六暂计算至2019年7月12日，判决至实际交房之日止）；3.本案诉讼费用由恒升公司、顺达公司承担。事实和理由：申彦鑫系清水县顺达商城3号商铺的买受人，恒升公司系该商铺出卖人，顺达公司系顺达商城的实际开发者。顺达公司以清水县汽车站院内的土地投资开发房地产，因其不具备房地产开发经营资质，遂借用恒升公司的资质取得土地使用权，挂靠在恒升公司名下，建设“顺达商城”项目。2017年9月11日，清水县房管局为恒升公司颁发商品房预售许可证，对外以恒升公司的名义签订商品房买卖合同，向社会预售商品房，顺达公司则实际收取购房款。2017年10月17日，申彦鑫和恒升公司签订《商品房买卖合同》，约定申彦鑫购买顺达商城3号商铺，建筑面积30.14平方米，单价为每平方米1万元，总价301400元。恒升公司、顺达公司所建商铺至今水电暖不同，未达到合同约定交房标准。申彦鑫支付巨额房款后一无所得，恒升公司、顺达公司行为给其造成重大损失，应当承担违约责任，故诉至法院。 恒升公司辩称：顺达商城是其与顺达公司共同开发的项目，并非借用资质，双方签订商品房买卖合同属实，申彦鑫购买其开发的顺达商城3号商铺属实。本案是申彦鑫违约在先，其并没有违约，而是依法行使法律赋予的先履行抗辩权，申彦鑫诉讼请求交付商铺缺乏事实依据，不能成立。即便是有违约，申彦鑫要求给付的违约金过高，不符合法律规定，请求依法予以调整。其承诺，待申彦鑫交清剩余房款后，其就将商铺交付申彦鑫。请求法院驳回申彦鑫的诉讼请求。 顺达公司辩称：去年商量过交房的事情，其公司要求申彦鑫把剩余2万元付清就把钥匙交付，因申彦鑫不交钱其公司就没给钥匙。违约金太高了，由法庭酌情处理。 申彦鑫提交的证据：1.《商品房买卖合同》复印件，证明购房的事实和违约金的计算方式；2.购房收据，证明交房款的事实。恒升公司、顺达公司对两组证据的真实性认可，合同和收据证明申彦鑫违约在先，根据合同第六条付款方式和补充协议约定申彦鑫交清房款后才能交付房屋，截止目前没有交清房款，所以申彦鑫违约。 恒升公司提交的证据：1.国有建设用地使用权证；2.建设工程规划许可证；3.建设用地规划许可证；4.建设工程施工许可证；5.商品房预售许可证；均证实其开发的项目是合法的。申彦鑫与顺达公司均认可上述证据。 顺达公司未提交证据。 上述证据经当事人质证均认可的，且符合证据真实性、合法性、关联性的，本院予以采信。对当事人不认可的证据，本院作如下认证：关于申彦鑫提供的《商品房买卖合同》能够证实购房的事实和违约金的计算方式，本院予以采信。 经当事人陈述、举证、质证，本院认证，确认本案事实为：恒升公司、顺达公司共同开发顺达商城，位于清水县充国北路西侧，编号为QS2015-8号宗地块。2017年10月17日，申彦鑫与恒升公司签订了《商品房买卖合同》，申彦鑫顺达商城的1幢1层3号房。建筑面积为30.14平方米，单价为每平方米10000元，总房价为301400元。2017年5月8日申彦鑫向恒升公司、顺达公司支付房款50000元，2017年5月29日支付100000元，2017年10月17日支付131400元，剩余20000元等房屋交付时付清。合同约定，恒升公司应于2017年12月30日前给申彦鑫交付房屋，逾期超过30天买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。恒升公司、顺达公司至今仍未按照合同约定履行交房义务，故申彦鑫诉至本院，要求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，申彦鑫与恒升公司签订的商品房买卖合同，该合同依法成立且生效，双方当事人应按照合同约定全面履行义务。关于是否构成违约，谁构成违约的认定如下：恒升公司、顺达公司辩称在2018年恒升公司与申彦鑫商量过交房的事宜，申彦鑫拒绝交付剩余的20000元购房款，其才没有交付房屋，是申彦鑫违约。申彦鑫称恒升公司、顺达公司不算是交付房屋，只是商量了一下，当时房子没有达到交付的要求，质量不合格，暖气、水、电均未通，没有交付房屋。且双方均未对其各自的主张提交证据证实，是否交付过房屋和是否房屋有质量问题。但本案从合同的实际履行来看，申彦鑫已经支付了大部分购房款，履行了合同中约定的主要义务，恒升公司、顺达公司未按期交房，应当认定恒升公司、顺达公司未履行合同义务，构成违约。申彦鑫请求继续履行合同，恒升公司、顺达公司同意继续履行合同，故对申彦鑫要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。 关于违约责任的承担，申彦鑫要求恒升公司、顺达公司按照合同约定按日向其支付已付房价款万分之六的标准计算的违约金，但恒升公司、顺达公司抗辩意见认为合同约定的违约金过高并要求予以调整。本院认为违约金是以填补受害人损失为目的，其规定的违约金以补偿性功能为主，以惩罚性为辅，本案中申彦鑫未提交证据证明其实际损失。其主要损失按照申彦鑫已购房款281400元在迟延交房期间的利息损失，按中国人民银行公布的中长期贷款年利率4.75%计算，根据申彦鑫诉请的期间，从2017年12月31日至2019年7月12日止，共计586天为21459.64元，而商品房买卖合同中约定按已付房价款日万分之六的标准计算违约金586天为98940.24元，约为其实际损失的461%，明显超过了申彦鑫合理的实际损失130%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少……。”故对恒升公司、顺达公司认为合同约定的违约金过高并要求予以调整的意见予以支持。但恒升公司、顺达公司延迟交房超过合同约定，给申彦鑫因延迟履行交房义务造成的物价上升成本导致装修成本的增加、申彦鑫为交涉延迟交房事宜所耗费的人财物等。综上，结合双方合同约定的违约责任承担方式以及合同履行的实际情况等综合因素，根据合同契约原则和诚实信用原则，兼顾平衡交易主体意思自治的形式自由和实质公平，故参考中国人民银行逾期计收贷款利率的计算方法，酌情减少违约金比率，确定恒升公司、顺达公司按日以已付房价款281400元的万分之二点五为计算标准向申彦鑫支付延期交房违约金，即自2017年12月31日起至2019年7月12日共计586天计算为41225.1元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 申彦鑫与天水恒升房地产开发有限公司、清水县顺达汽车运输有限责任公司签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、天水恒升房地产开发有限公司、清水县顺达汽车运输有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向申彦鑫支付违约金41225.1元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1137元，由天水恒升房地产开发有限公司、清水县顺达汽车运输有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 张玉梅 二〇一九年十月十五日 法官助理 赵琦琦 书 记 员 陈思雨