云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初4284号原告：李骁，男，1991年4月6日生，汉族，身份证住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人：王仕杰，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别特权代理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所：昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口（小板桥社区居委会）。法定代表人：王旺。委托代理人：周凤清、屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告李骁诉被告昆明鼎杰房地产开发有限公司商品房销售纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月31日公开开庭审理。原告李骁的委托代理人王仕杰，被告昆明鼎杰房地产开发有限公司的委托代理人周凤清、屈钰晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李骁向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付自2016年6月1日起至2019年4月11止逾期办理房屋权属证书的违约金，截止起诉日共计123220元；2.依法判令被告向原告支付自2019年4月12日起至实际办理、交付房屋权属证书之日止的逾期办理房屋权属证书的违约金；三、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年7月2日签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于昆明彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺2栋5层2507号商铺，合同约定交房日期为2015年11月30日，被告应在交房后180日内办理产权登记手续，合同签订后原告履行了合同约定的义务，房屋于2015年11月30日交付使用，时至今日，被告依旧未办理产权证书，已经构成违约。为了维护原告的合法权益，故诉至法院主张前述请求。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司答辩称：第一、被告并没有构成违约，造成不动产证办理迟延的原因不能归责于被告，主要原因由于法律法规的滞后性以及政策的原因导致的，从2015年到2016年期间，新证和旧证的办理制度正处于更迭时期，导致了整个办证处于停滞状态。从2015年3月1日，国务院令656号不动产登记暂行条例生效以后，开始实施不动产登记的制度，但条例规定比较原则，到2016年的6月30日，昆明市政府的才开始正式颁布，也从2016年6月30日正式开始正常办理不动产登记。所以从2015年到2016年期间，整个办证是完全是处于一个停滞状态的。从2016年6月30日正式可以办理不动产证时办证机关又处于新系统期间，在此期间，被告方提供了相应的资料，以及输入了相应的数据和信息。但是由于行政机关的新系统在不断的调试，然后崩盘了几次，导致了时间的迟延。另外一个原因是不动产证办理的程序更加的复杂，所需要的时间和条件就比原来房屋所有权证复杂得多。如果按照原合同约定的180个工作日来要求办理不动产证的话，对被告来讲是无法做到的，而且原来合同当中约定的是办理房屋所有权证，并不包含土地使用权证，所以它所需要的时间相比不动产证是要少得多。在这个时候还按照原来不动产原来房屋所有权证办理的时间来要求被告来办理不动产证，显然是有失公平的。第二、被告没有构成违约，所以不应当承担违约责任，即便是按照最高院司法解释关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释》18条当中规定，由于出卖人的原因，才承担违约责任。本案并非是可归责于被告的原因造成迟延办证，被告所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》；2.首付款《收据》；3.《个人购房担保借款合同》；欲证明：一、原告与被告于2015年7月2日签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买与昆明市彩云北路与珥季路交叉口大都项目二期商铺2栋5层2507号商铺，合同约定的交房日期为2015年11月30日，被告应在交房后180日办理产权登记手续；二、原告按照合同约定履行了付款义务。4.《收据》；5.《收据》。欲证明：原告已经向被告支付了收契税、印花税、维修基金、代收工本费、产权证贴花等相关费用。6.《商铺委托经营管理合同书》；欲证明：房屋于2015年11月30日交付的使用，原告将商铺委托给云南大都企业管理有限公司管理经营，被告未履行合同项下义务提供连带保证责任担保。被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对原告提交的证据质证如下：对证据1.2的三性认可，对证明目的不予认可，认为原来商品房购销合同当中约定的是办理房屋所有权证，后来由于政策法规的原因导致不能够再继续办理房屋所有权证而需要办理不动产证，不动产合并了房屋土地使用权证和房屋所有权证，原来合同中约定的时间已经不能够满足办理新的不动产权证的时间，如果还按照合同约定的180日工作日来要求被告办理不动产证显然是显示公平。对证据3不予认可，认为该证据并非和被告签署，无法核对真实性。对证据4.5三性认可，证明目的认可。对证据6的真实性认可，但认为和本案无关。被告针对原告的诉讼请求提交了如下证据：1.《商品房购销合同》；欲证明：一、合同约定的是办理房屋所有权证，该项办证义务因不动产统一登记制度的实行已经灭失，双方签署的《商品房购销合同》第十二条约定“甲方在乙方实际交接方之日180个工作日内办理《房屋所有权证书》”，原告按照合同约定的条件及时间要求被告办理不动产权证，显然有失公平，因不动产统一登记制度的实行，合同约定办证事项及约定办理期限已不再适用。二、合同约定被告仅为协助办理义务，并无负责办理义务，也无义务将房屋权证书交付原告，根据双方签署的《商品房购销合同》第十二条约定“甲方向产权证登记机关报送合格资料后，即视为甲方已经履行完毕协助办理产权的义务，办理不动产权证书并非由被告负责办理。被告仅是协助办理的义务。2.交房公告；3.交房通知；4.接房流程确认；欲证明：一、被告于2015年11月27日在《都市时报》上刊登交付公告通知原告办理交接手续，履行了通知义务。二、双方于2016年6月3日办理了交接方手续，被告已经完成了交房义务。5.《昆明市住房和城乡建设局关于切实做好昆明市房屋产权证交易和产权管理工作的通知》昆建发（2016）277号；6.昆明市政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告；欲证明：一、《昆明市政府关于昆明市事实不动产统一登记的通告》通告“自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证”。2015年3月1日国务院令第656号《不动产登记暂行条例》生效，不动产统一登记制度实行，至2016年6月30日昆明市才正式下发通知实行不动产统一登记，该期间昆明市处于办理停滞状态。二、不动产统一登记制度的实行，被告鼎杰地产公司按照相关规定重新进行权籍调查、测绘、图纸制作等相关工作，将相关数据上报昆明市国土规划勘察测绘研究院审核，再到住建（房产）管理部门办理楼盘表确认，由住建（房产）管理部门核发《房屋交易和产权状况告知书》并将相关交易信息推送至不动产登记部门，由其审核后完成首次登记，再经开发商和业主共同申请转移登记。三、房地产合一后，比办理房屋所有权程序更加复杂。再次证实《商品房购销合同》第十二条“甲方在乙方实际接房之日起180日工作日内办理《房屋所有权证》”约定的办证期间已不再适用。7.《不动产测绘、不动产登记代理委托合同》；8.调查审核表；9.昆明市不动产登记受理通知书（业务编号：201701050269）；欲证明：一、为完成《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作通知》关于权籍调查的相关规定，被告鼎杰地产公司与云南朋强科技有限公司签订《委托合同》，约定对“昆明市珥季路大都项目（一期、二期）约定6000户已购写字楼、商铺、酒店公寓、车位不动产测绘及不动产登记代理工作”。二、被告重建进行权籍调查成果完成并经昆明市国土规划勘察测绘研究院审核可用于不动产登记；三、被告鼎杰房地产将资料提交不动产登记中心办理登记，信息推送过程，由于数据复杂，工作量大，数据经过多次调整，所以至2018年2月数据推送完成，等待不动产登记中心审批。10.已完成整盘落宗项目清单；欲证明：一、昆明市不动产登记中心于2019年1月23日完成了鼎杰房地产整盘落宗数据的审核工作，现在该楼盘的所有房屋均可申请首登；二、由于政策的原因导致办理不动产权证逾期，并非被告的责任。原告李骁对被告昆明鼎杰房地产开发有限公司提交的证据质证如下：对证据1的三性认可，对证明目的不予认可，认为商品房购销合同是双方平等自愿签订的，不存在显示公平的情形。对证据2的三性认可，证明目的不予认可，认为交房公告是2015年11月27日发的，我们收到房屋是2015年11月30日，时间上能够对应。对证据3.4的三性均不予认可，认为上面的字是不是原告本人签署不清楚，不能够确认。对证据5.6的三性均予以认可，对证明目的不予认可，认为不动产登记暂行条例是2015年3月1日颁布的，而原被告签订合同的时间是2015年7月2日，按照合同约定2015年11月30日交房完成后180日内办理房产证，按照该约定被告方应在2016年5月30日前为原告方办理房产证。但《昆明市住房和城乡建设局关于切实做好昆明市房屋产权证交易和产权管理工作的通知》昆建发（2016）277号文件是从2016年6月30日起才实施的，所以在此之前被告方就应当为原告办理下来房产证。对证据7.8.9三性不予认可，一是认为没有原件，二是被告于2017年5月即合同签订一年多的时间才向不动产中心提供材料。本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证，有争议的证据本院结合案情在说理部分予以综合评判。本院确认以下法律事实：2015年7月2日，原告李骁与昆明鼎杰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》及补充协议，约定李骁购买鼎杰兴都汇商务中心2幢5层507号房。房屋套内建筑面积11.27平方米，总价374331元，买受人首期支付194331元，其余180000元向上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行贷款支付，甲方（开发商）应于2015年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给乙方。甲方（鼎杰公司）在乙方（李骁）实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行产权登记备案，但前提是乙方必须在办理交接房手续当天履行以下义务……。如乙方未在规定时间内办理完毕以上手续，甲方不承担该套房屋《房屋所有权证》逾期办理的违约责任。《土地使用权证》由乙方自行办理，甲方配合提供相关资料，甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。2015年5月23日，原告支付首付款194331元，被告出具收据载明：收到李骁二期2-507号首付款194331元，剩余房款原告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房担保借款合同》。2015年，李骁作为委托方，与受托方云南大都企业管理有限公司及保证人鼎杰公司签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将商铺委托给云南大都企业管理有限公司管理经营，被告为履行合同项下义务提供连带保证责任担保。2015年7月3日，涉案房屋办理了商品房买卖合同登记备案（合同登记号KMGD2015070304494）。2015年11月27日，被告在都市时报上刊登交房公告，双方于2016年6月3日办理交接房手续，当天，原告李骁向被告缴纳了代收契税、印花税、维修基金共13443元和代收工本费、产权证贴花555元。2016年6月30日，昆明市住房和城乡建设局下发【2016】277号文件，从2016年6月30日起，昆明市全面实行不动产统一登记，房屋登记等不动产登记职责将统一整合到不动产登记机构。2016年8月3日，被告鼎杰公司与案外人朋强科技有限公司签订《昆明市城镇单位不动产测绘、不动产登记代理合同书》，约定乙方（朋强科技）为甲方（鼎杰公司）代理昆明市珥季路大都项目约6000户已购写字楼、商铺、酒店、公寓、车位不动产测绘不动产登记代理工作。2017年1月5日被告提交资料至不动产登记中心办理首次登记。昆明市不动产登记中心于2019年1月23日完成鼎杰地产整盘落宗数据审核工作，现该楼盘所有房屋可证实申请首登。归纳双方诉辩主张，本案争议的焦点为：原告的诉请是否有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，本案双方签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且房屋已交付使用，该合同真实有效，受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。对于双方争议的交房时间，在原告没有相反证据的情况下，本院采纳被告提交的交房流程确认单，认定本案实际办理交房手续为2016年6月3日。本案在合同履行过程中，国务院出台《不动产登记暂行条例》规定，国家实行不动产统一登记制度。昆明市人民政府《关于昆明市实施不动产统一登记的通告》第三条第（一）项规定：“2016年6月29日17：00，市国土、住建、林业部门停止受理土地、房屋、林权登记业务；6月29日17：00前，受理的业务按原办理规则审核颁发权利证书；6月30日起，市、县（市）区不动产登记（分）中心统一受理和办理土地房屋权的不动产登记业务。经本院查明：“鼎杰兴都汇商务中心”在2019年1月23日完成楼盘整盘落宗数据推送，意味着该楼盘所有房屋自该时间段起都可以申请首登，但被告提供的证据不能表明其已通知原告提交办证所需材料，也没有代原告向昆明市不动产登记中心申请办理不动产权证首登，故被告在本案中构成违约，其应当及时通知原告提交办证所需材料，并在材料搜集完毕后向昆明市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证首登。关于原告主张的迟延办证违约金问题，商品房出卖人因自己的原因迟延履行代为办理房屋产权证的，应当承担迟延办证的违约责任。双方签订的《商品房购销合同》约定被告在原告实际接房之日起180个工作日内到产权登记机关进行权属登记备案。本案双方《商品房销售合同》签订于2016年6月30日前，证据显示2016年6月3日原被告办理交接房手续，约定办证时间正好逢不动产登记政策及实施细则变化，即自2016年7月1日起，对于商品房不动产登记需要土地信息与房屋信息一并入库后，方可办理不动产登记，这一政策变化增加了开发商依法办理土地信息入库业务，从本案实际情况来看，被告在合同约定的期限内协助案外人及相关机构办理土地信息入库，该过程不属于被告可控制范围，故该期间不应计入违约期，但在完成整盘落宗推送数据后，被告仍未向登记机关申请涉案房屋的首登，则应从2019年1月24日起承担相应的违约责任。因本案涉及交易房屋已实际交付原告使用，已体现交易的使用利益，故本院酌情按照交易房屋总价款每日0.05‰的标准计算违约金。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第九十八条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李骁支付逾期办证违约金（以374331元为本金按每日0.05‰为标准，从2019年1月24日起计算至代为向不动产登记机关提交不动产登记申请并被登记机关受理之日止）；二、驳回原告李骁的其他诉讼请求。本案案件受理费2764元，由被告昆明鼎杰房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的二年申请执行期限内向本院申请强制执行。审 判 长  孙华人民陪审员  杨萍人民陪审员  黄文二〇一九年十月十一日书 记 员  付吕