文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初52号原告（反诉被告）：何曦，女，1987年7月11日出生，汉族，住重庆市巴南区，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：重庆纬立嘉业商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路131号17-A1，统一社会信用代码91500103MA5U806PXY。法定代表人：邓圣龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：肖刚，重庆向前律师事务所律师。第三人：重庆盛菲煌商业管理有限公司，住所地重庆市黔江区太极乡太极居委一组太极乡文化服务中心大楼，统一社会信用代码915001143048534597。法定代表人：张亚丽，该公司总经理。第三人：重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司，住所地重庆市长寿区桃源西四路2号长寿古镇C区25栋，统一社会信用代码9150011569657479XQ。法定代表人：徐开泰，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：梁伟，重庆渝州律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖梓辰，重庆渝州律师事务所律师。原告（反诉被告）何曦与被告（反诉原告）重庆纬立嘉业商业管理有限公司（以下简称纬立嘉业公司）、第三人重庆盛菲煌商业管理有限公司（以下简称盛菲煌公司）、第三人重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称古镇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何曦的委托诉讼代理人张治刚、被告纬立嘉业公司的委托诉讼代理人肖刚、第三人古镇公司委托诉讼代理人梁伟到庭参加了诉讼，第三人盛菲煌公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2019年2月15日至2019年8月26日为鉴定期间。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何曦向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告何曦与被告纬立嘉业公司于2017年2月25日签订的《商业用房租赁合同》；2．判令被告纬立嘉业公司赔偿原告何曦装修损失费109248.53元、鉴定费10000元，退还原告何曦交纳的租赁保证金11130元、预交房租费16695元；3．判令被告纬立嘉业公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月25日，被告纬立嘉业公司作为出租方（甲方）与原告何曦作为承租方（乙方）签订了《商业用房租赁合同》，主要约定：甲方将其拥有的坐落于重庆市长寿区桃源西四路X号楼X层X、X号商铺（建筑面积252.95平方米）出租给乙方作为经营“跆拳道馆”之用，双方还就租赁期限、免租期、租金支付方式和期限、租赁保证金、运营管理及其它费用、交付、租赁房屋的装修（包含装饰）、增建及改建、违约责任、律师费、税费及其他费用等进行了详细的约定。签订合同后，原告何曦向被告纬立嘉业公司交纳了租赁保证金及预交房租费共计27825元，原告何曦对租赁房屋进行了装修并于2018年11月正式营业，双方按照合同约定履行。2018年7月26日，第三人盛菲煌公司向原告何曦发出通知称，“被告纬立嘉业公司出租给原告何曦的房屋系第三人古镇公司所有，第三人古镇公司对被告纬立嘉业公司与原告签订的《商业用房租赁合同》不予认可，第三人盛菲煌公司将以被告纬立嘉业未经第三人古镇公司许可，私自出租为由要求原告何曦近期内退出所租赁的商铺，并告知原告何曦产生的损失只能向被告纬立嘉业公司要求赔偿。”，被告纬立嘉业公司的违约行为致使不能实现合同目的，原告何曦可以请求解除合同并要求被告纬立嘉业公司赔偿损失。为维护原告何曦的合法权益，故起诉至人民法院，望判如所请。被告纬立嘉业公司辩称，原告何曦请求解除《商业用房租赁合同》无法无据，被告纬立嘉业公司并未违约，原告何曦出现了严重的违约情形，《商业用房租赁合同》约定2017年5月1日至2017年11月30日为免租期，被告已经免除原告7个月租金，共计38955元，自2017年12月1日起原告就应当向被告支付租金，但租赁合同签订后，被告仅收到原告交纳的保证金及预交房租费27825元，根据合同约定被告有权以保证金抵付租金，截止2019年2月15日止，以保证金抵付租金后，原告还欠被告租金52867.5元，因此被告并未违约的情况下，原告请求解除合同不应得到支持。被告并未出现任何违约情形，不应承担原告主张的装修损失费。本案原告何曦至今仍在使用租赁房屋，其所预交的房租费及保证金已不足以抵扣其所欠的房屋租金，原告请求退还保证金及预交房租费于法无据，综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。第三人盛菲煌公司提交书面答辩意见述称，一、我公司并非案涉房屋租赁合同的当事人，我公司不应承担案涉房屋租赁合同项下的任何责任；二、案涉房屋原系我公司与重庆市古镇文化旅游开发有限公司合作开发，但案涉房屋的所有权人系重庆市古镇文化旅游开发有限公司。我公司此前从未同意签订案涉房屋的《商业用房租赁合同》，也从未授权任何单位或个人代为签订案涉房屋的《商业用房租赁合同》，原告何曦与被告纬立嘉业公司所签订的《商业用房租赁合同》，亦未得到房屋所有权人古镇公司的认可或追认；三、我公司认可原告何曦提出的解除《商业用房租赁合同》的诉讼请求，并认为案涉房屋应立即腾空并返还。同时，在原告何曦腾空并交还案涉房屋前，原告何曦亦应按照市场标准赔偿其占用案涉房屋期间所造成损失。因此，我公司及古镇公司均保留依法追究原告何曦占用案涉房屋的全部法律责任的权利。第三人古镇公司述称，因为原告对第三人没有具体的诉讼请求，因此对原告的请求不做表态。原、被告双方所签订的租赁合同所涉及的房屋产权是我公司，我公司此前从未同意，也从未授权任何单位和个人代表我公司对外签订房屋租赁合同，我公司作为房屋的所有权人，对原、被告双方所签订的租赁合同不认可，现在也不追认，我公司享有相应的权利将另行处理。反诉原告纬立嘉业公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告何曦向反诉原告纬立嘉业公司支付截止2019年2月15日的房屋租金52867.5元。事实和理由：反诉原告纬立嘉业公司与反诉被告何曦签订的《商业用房租赁合同》起租日是2017年5月1日，免租期为7个月，也就是自2017年12月1日起反诉被告何曦就应按照合同约定向反诉原告支付房屋租金，反诉被告交纳了保证金及预交租金共计27825元，经抵扣后，截止2019年2月15日，反诉被告尚欠反诉原告租金52867.5元。反诉被告何曦辩称，反诉原告不是房屋所有权人，不应当向反诉原告交纳租金，且交房时间是2017年8月1日，反诉原告的起算时间与实际交房时间有误，不应当得到支持，要求驳回反诉原告的反诉请求。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对当事人有争议的证据和事实的质证和认定如下：原告何曦举示了第三人盛菲煌公司向其出具的《收据》、送达的《告知书》以及《租金催收函》，拟证明被告纬立嘉业公司出租给原告何曦的房屋不是属于被告所有，也未得到房屋所有权人的同意和追认，现第三人盛菲煌公司要求原告搬离租赁房屋，因此原、被告之间的租赁合同目的不能实现，依据法律规定，原告有权提出解除原、被告之间签订的租赁合同，并要求被告赔偿装修损失的权利，同时证明2018年4月18日，原告何曦向重庆锦尚嘉资产管理有限公司转账支付了2018年5月1日至2018年7月31日期间房屋租金16694.70元。被告纬立嘉业公司举示与第三人盛菲煌公司签订的《【长寿.樱花大道】项目商业物业招商代理服务合同》、《租赁保证金移交函》、第三人盛菲煌公司与第三人古镇公司签订的《项目合作开发协议》，拟证明第三人盛菲煌公司享有本案租赁房屋的出租及收益权，被告纬立嘉业公司受第三人盛菲煌公司的委托对外签订房屋租赁合同，该合同系各方真实意思表示，合法有效，被告纬立嘉业公司已经将各租赁户所交的保证金移交给了第三人盛菲煌公司，原告陈述已经向第三人盛菲煌公司履行交付房租的义务，因此本案租赁合同被告并未违约，即使有违约情形，也是第三人盛菲煌公司违约。第三人盛菲煌公司经本院合法传唤未到庭应诉，系主动放弃抗辩及质证的权利，本院对原告何曦举示的《收据》、《告知书》、《租金催收函》，被告纬立嘉业公司举示与第三人盛菲煌公司签订的《【长寿.樱花大道】项目商业物业招商代理服务合同》、《租赁保证金移交函》真实性予以确认。被告纬立嘉业公司举示的第三人盛菲煌公司与第三人古镇公司签订的《项目合作开发协议》系复印件，第三人古镇公司对其真实性不予认可，本院对《项目合作开发协议》的真实性不予确认。根据双方当事人的陈述以及经依法审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，受托方（以下简称乙方）被告纬立嘉业公司与委托方（以下简称甲方）原重庆锦尚嘉资产管理有限公司签订《【樱花大道】项目商业物业招商代理服务合同》，主要约定：“鉴于重庆锦尚嘉资产管理有限公司与长寿古镇开发公司签署的合作开发协议，甲、乙双方经友好协商，在平等互利、诚信为本的基础上，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方服务【长寿.樱花大道】项目商业物业招商代理工作事宜，达成如下协议。项目招商委托时间：自2017年1月1日起至2018年1月2日止。…乙方应按甲方提供的资料、基本的价格水平要求及本合同的约定代为对外招商接洽，关于楼宇出租的一切对外宣传资料、单位租金、价格、收付款方式、交房标准等均须由甲方审核并书面认可后实施。乙方有义务按照甲方及与乙方共同商定的价格对外宣传。乙方负责寻求商业资源、联系各类客户并协助甲方与之进行持续沟通获取意向客户，负责对意向客户进行项目招商的沟通谈判及签订相关合同，与甲方随时进行有关本项目招商情况的工作接洽，有效的保持双方的工作协调性。…。”。2017年2月25日，原告何曦（以下简称乙方）与被告纬立嘉业公司（以下简称甲方）签订《【樱花大道项目】商业用房租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲方、乙方双方在平等、自愿的基础上，就甲方所拥有/获得授权租赁的重庆“樱花大道商业用房”租赁给乙方使用的有关事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同，供双方共同遵守。甲方将其拥有的坐落于重庆市长寿区桃源西四路四号X号楼X层X、X号商铺出租给乙方，租赁房屋的租赁建筑面积为252.95平方米（最终以实测建筑面积为准）。乙方租赁甲方商铺经营用途“跆拳道馆”，起租日2017年5月1日，本合同下房屋租赁期限为5年，即起租日起至2022年4月30日止。甲、乙双方约定，该房屋租金以建筑面积，即252.95平方米为计租面积，起租租金为每月22元/㎡。自2017年5月1日起至2017年11月30日止为装修免租期。乙方房屋租金及递增：2017年5月1日至2018年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整；2018年5月1日至2019年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整；2019年5月1日至2020年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月24.2元/㎡，月租赁费合计为6121元，大写：陆仟壹佰贰拾壹元整；2020年5月1日至2021年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月26.6元/㎡，月租赁费合计为6728元，大写：陆仟柒佰贰拾捌元整；2021年5月1日至2022年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月29.3元/㎡，月租赁费合计为7411元，大写：柒仟肆佰壹拾壹元整；乙方按季度向甲方支付房屋租金，实行“先交租金后使用”原则，每一季度末15日前向甲方缴纳下一季度的租金，若遇节假日，乙方应提前支付。首季度租金在签约时支付。双方约定，签订本合同之时，乙方应向甲方支付租赁该房屋履约保证金11130元，大写：壹万壹仟壹佰叁拾元整。除本合同另有约定外，租赁关系到期终止时，在下列条件全部完成之日起（60）个工作日内，甲方将保证金在按照本合同约定做出扣除（如有）后一次性无息退还乙方：（1）乙方办妥以租赁房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续；（2）乙方已按本合同的约定将租赁房屋交还给甲方；（3）乙方完全解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行任何本合同之规定所提出的追讨。（4）乙方已支付完毕全部租金、运营管理费等其他费用及已享受装修免租期租金、违约金或赔偿款（如有）。租赁房屋交付乙方的时间为2017年5月1日。乙方对租赁房屋进行的室内装修，不得有破坏租赁房屋的结构、防水等影响安全或使用的行为。”。签订《合同》后，原告何曦将租赁房屋装修经营使用至今。2017年2月28日，原告何曦向被告纬立嘉业公司交纳租赁房屋保证金11130元，预交房屋租金16695元。2018年4月18日，原告何曦向重庆锦尚嘉资产管理有限公司缴纳2018年5月1日至2018年7月31日期间的房屋租金16694.70元。2018年7月26日，重庆锦尚嘉资产管理有限公司向原告何曦送达《告知书》，《告知书》载明：“尊敬的樱花大道租户何曦：您好！鉴于您在2017年2月25日与重庆纬立嘉业商业管理有限公司（以下简称纬立嘉业公司），签订的关于重庆市长寿区桃源西四路X号X幢X-X、X-X号商铺的《樱花大道项目商业用房租赁合同》一事，现我公司证明如下：1、“樱花大道项目”原系我公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司（以下简称“长寿古镇”）合作开发的项目。2、您所承租的商铺系项目未售商铺。重庆纬立嘉业商业管理有限公司在未取得权利主体授权的情况下，自行与贵方签订了《租赁合同》，由此导致您作为承租人的权益无法得到保障。鉴于贵方承租该商铺未经权利主体认可，特建议贵司尽快交还所占用的商铺，并恢复商铺原貌；否则，贵方将承担由此产生的赔偿责任。3、因贵方系与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的租赁合同，故建议贵方自行与重庆纬立嘉业商业管理有限公司协商终止租赁合同，并处理合同终止后的相关事宜。特此。”形成时间为2017年9月29日的《租赁保证金移交函》主要载明：“根据重庆锦尚嘉资产管理有限公司与重庆纬立嘉业商业管理有限公司签订的【长寿.樱花大道】项目商业招商代理服务合同，2017年1月1日至2018年1月2日由纬立嘉业商业管理有限公司为重庆锦尚嘉资产管理有限公司与重庆长寿古镇文化旅游开发有限公司提供招商代理服务，截止2017年9月29日，重庆纬立嘉业商业管理有限公司共与19家商家签订物业《租赁合同》（详见下表），共收取租赁保证金657694.00（大写人民币：陆拾伍万柒仟陆佰玖拾肆元整），其中2017年7月14日樱花大道1号商家张光友谊通过银行柜台转账支付200000.00（大写人民币：贰拾万元整）至重庆锦尚嘉资产管理有限公司。现将剩余租赁保证金457694.00元（大写人民币：肆拾伍万柒仟陆佰玖拾肆元整）移交给重庆锦尚嘉资产管理有限公司，并进行租赁合同权利与义务转让。…”，其中包括本案原告何曦交纳的租赁保证金11130元。被告纬立嘉业公司在移交人处签章，重庆锦尚嘉资产管理有限公司在接收人处签章。2018年12月17日，第三人盛菲煌公司向原告何曦发出《租金催收函》，载明：“何曦：贵单位从2017年8月1日起一直占用我公司管理的位于重庆市长寿区桃源西四路X号X幢X-X/X号商铺的物业并未缴纳任何费用。贵单位称与纬立嘉业公司签订有租赁合同，我公司首先对于贵单位所称的租赁合同真实性不清楚，同时贵单位所称的纬立嘉业公司并没有对外出租上述物业的权利，我公司才是物业的合法所有人及出租人，贵单位与纬立嘉业公司的租赁合同纠纷可以采取诉讼途径进行解决，现我公司郑重致函贵单位，若贵单位愿意继续租赁该物业可与我公司重新鉴定租赁合同并补足上述占用期间的租金，若贵单位不愿意继续租赁该物业或者对我公司发出的催收函不予理会，请贵单位收到本函后3日内结清之前租金后搬离物业，如果贵司不搬离物业，我公司将会视为贵司在物业内的物品全部为丢弃物，同时对该物业进行停止供水、供电并采取对外招租等措施。”本案审理中，原告何曦申请对涉案租赁房屋的装修、装修价值及拆除该房屋装修、装饰费用进行司法鉴定，2019年7月30日，重庆立信工程造价咨询有限公司出具重立信司法鉴定中心〔2019〕第543号关于长寿区桃源西四路X号楼X层X、X号房工程造价司法鉴定意见，鉴定意见为根据送鉴资料，法律法规相关规定进行鉴定，依据鉴定委托书要求对原告何曦申请的重庆市长寿区桃源西四路X号楼X层X、X号房的装修、装饰价值及拆除该房屋装修、装饰的费用进行鉴定，鉴定工程造价为109248.53元。原告何曦支付鉴定费10000元。同时查明，重庆盛菲煌商业管理有限公司曾用名为重庆锦尚嘉资产管理有限公司。本院认为，受第三人盛菲煌公司委托，被告纬立嘉业公司负责【长寿.樱花大道】项目商业物业招商代理工作事宜，被告纬立嘉业公司与原告何曦签订了《合同》，该《合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”被告纬立嘉业公司与第三人盛菲煌公司系委托关系，被告纬立嘉业公司以自己的名义与原告何曦签订了《合同》，现被告纬立嘉业公司已在本案审理过程中披露了其委托人为第三人盛菲煌公司，原告何曦明确表示其选定的合同相对方为被告纬立嘉业公司，并要求被告纬立嘉业公司承担相应的责任，符合法律规定，本院予以确认。对原告何曦要求解除与被告纬立嘉业公司签订《合同》的诉讼请求。因被告纬立嘉业公司与第三人盛菲煌公司是委托关系，被告纬立嘉业公司以自己的名义与原告何曦签订了《合同》，在《合同》履行期限届满之前，委托人第三人盛菲煌公司向原告何曦明确表示不履行《合同》，据此，原告何曦请求解除与被告纬立嘉业公司签订的《合同》符合法律规定，本院予以支持。对原告何曦请求被告纬立嘉业公司赔偿装修损失费109248.53元、鉴定费10000元的诉讼请求。被告纬立嘉业公司在《合同》履行期限届满之前不能履行《合同》构成违约，给原告何曦造成装修损失109248.53元、鉴定费10000元，原告何曦请求被告纬立嘉业公司赔偿装修损失费109248.53元、鉴定费10000元符合法律规定，本院予以支持。对原告何曦要求被告纬立嘉业公司退还预交房租费16695元的诉讼请求。原告何曦与被告纬立嘉业公司签订的《合同》合法有效，被告纬立嘉业公司亦将租赁房屋交与原告何曦使用，原告何曦请求被告纬立嘉业公司退还预交房租费没有事实依据，本院不予支持。对原告何曦要求被告纬立嘉业公司退还租赁保证金11130元的诉讼请求。原、被告双方在《合同》约定了退还租赁保证金的条件，原告何曦没有在本案诉讼中举证证明其已达到合同约定退还租赁保证金的条件，为此原告何曦应承担举证不能的法律后果。本院对原告何曦要求被告纬立嘉业公司退还租赁保证金11130元的诉讼请求不予支持。对反诉原告纬立嘉业公司要求反诉被告何曦支付房屋租金52867.5元的诉讼请求。反诉原告纬立嘉业公司要求反诉被告何曦支付2017年12月1日至2019年2月15日期间的租金符合合同约定，本院予以支持。反诉被告何曦辩称反诉原告纬立嘉业公司实际交付租赁房屋时间是2017年8月1日，因双方在《合同》中约定的房屋交付时间是2017年5月1日，反诉被告何曦辩称是2017年8月1日交付房屋，对此反诉被告何曦应承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果，故本院对反诉被告何曦的辩称意见不予采纳。根据《合同》约定2017年5月1日至2018年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整；2018年5月1日至2019年4月30日（若交房时间顺延，则递增日期顺延），租赁费标准为每月22元/㎡，月租赁费合计为5565元，大写：伍仟伍佰陆拾伍元整，按照上述标准2017年12月1日至2019年2月15日止，反诉被告何曦应缴纳租金为：〔(5565×14个月)+(5565÷30天×15天）〕=80692.5元。反诉被告何曦已经缴纳的16695元租金应予以抵扣，同时《合同》中约定了反诉原告纬立嘉业公司有权选择将租赁保证金抵扣反诉何曦应付款项，现反诉原告纬立嘉业公司请求将租赁保证金11130元抵扣租金符合合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，故反诉被告何曦直接向委托人盛菲煌公司缴纳的租金16694.70在本案中亦应予抵扣。综上，反诉被告何曦共计欠付反诉原告纬立嘉业公司2017年12月1日至2019年2月15日期间的租金共计80692.5元，经抵扣后，截止2019年2月15日反诉被告何曦共计欠付反诉原告纬立嘉业公司租金应为36172.8元。现反诉原告纬立嘉业公司要求反诉被告何曦支付租金36172.8元符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第四百零三条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定之规定，判决如下：一、原告何曦与被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司于2017年2月25日签订的《【樱花大道项目】商业用房租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告何曦装修损失109248.53元、鉴定费10000元，以上合计119248.53元；三、驳回原告何曦的其余诉讼请求；四、反诉被告何曦于本判决生效后十日内向反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司支付截止2019年2月15日止的租金36172.8元；五、反诉被告何曦上述第四项给付义务抵扣反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司上述第二项给付义务中的装修损失；六、驳回反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2907元，原告何曦负担1564，被告重庆纬立嘉业商业管理有限公司负担1343元。反诉案件受理费561元，反诉原告重庆纬立嘉业商业管理有限公司负担209元，反诉被告何曦负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  杨春秀二〇一九年十月九日书记员  李茂珣