江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初2008号原告：苏州市相城区依福园家具厂，住江苏省苏州市相城区元和街道家具工业园。经营者：范建斌。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：单璐，江苏同益大地律师事务所实习律师。被告：周萍，女，1988年10月23日生，汉族，户籍地江苏省东台市，暂住地江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：李文渊，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原告苏州市相城区依福园家具厂（以下简称依福园家具厂）与被告周萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年5月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序审理，并依法组成合议庭于2019年8月8日公开开庭进行审理。两次开庭，原告依福园家具厂的委托诉讼代理人闾健、单璐、被告周萍及其委托诉讼代理人李文渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依福园家具厂向本院提出诉讼请求：1、判令周萍归还依福园家具厂苏州市相城区元和镇依福路888号的房屋；2、判令周萍支付依福园家具厂自2019年3月1日起按1100元/日的标准计算至实际归还房屋之日止的占有使用费；3、本案诉讼费用由周萍承担。审理中，依福园家具厂增加一项诉讼请求：判令周萍支付2019年1月24日至2019年4月30日期间拖欠的水电费合计8886.6元，并支付2019年5月1日至2019年7月31日期间拖欠的水电费合计12104.4元。事实与理由：依福园家具厂于2016年2月3日与周萍签订房屋租赁合同，将坐落于苏州市相城区元和镇依福路888号的房屋出租给周萍，租期自2016年3月1日至2019年2月29日。双方约定租赁期满，被告欲续租的，应于租赁期满前3个月向原告提出续租的要求，并经原告同意后重新签订租赁合同。在上述房屋租赁合同期届满前的3个月内，原告并未收到被告的任何续租的书面材料，现租期届满，原告欲收回房屋。2019年2月28日，原告向被告邮寄关于腾空并归还房屋的律师函，被告签收后拒不归还房屋。现依福园家具厂为维护自身合法权益，诉至法院。被告周萍辩称，1、原告于2017年9月11日收到拆迁决定通知，拆迁决定发生在双方租赁合同约定的租期内，拆迁决定产生物权变更的法律效力，原告丧失物权，无诉讼主体资格，无权要求被告腾退房屋及支付占有使用费；2、双方在租赁合同第9.1条约定，房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回、房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，相关补偿事宜依据租赁房屋所在地法律、法规及规章执行，即双方明确约定因拆迁，租赁合同终止履行，出租方支付拆迁补偿，故2017年9月11日后双方的合同依约终止，原告应支付被告拆迁补偿。《中华人民共和国合同法》第91条规定的合同终止情形包括法律规定或当事人约定的终止的其他情形，拆迁决定导致物权变动，租赁合同因拆迁而无法继续履行，租赁合同自然终止。无论是从约定的角度还是法律的角度，原告均无权收取被告占有使用费，而应当退还2017年9月12日至2019年2月29日的租金。3、假设不考虑拆迁的法律效力、原被告之间是事实租赁关系，合同约定的租期届满之前，原告经营者的儿媳华玉洁于2018年12月6日向被告发微信询问续租事宜，被告表示愿意续租。4、原告主张1100元/日的占用使用费，标准缺乏公平性，高出合同约定日租金标准，在合同终止情况下不能适用1100元/日的标准。5、在本案中不提起反诉，但保留另案向原告主张损失的权利。经审理查明，2016年2月3日，依福园家具厂作为出租人（甲方），周萍作为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落于苏州市相城区元和镇依福路888号，一楼4间，二楼3间，每间50平方米的房屋出租给乙方，租期自2016年3月1日至2019年2月29日。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方如逾期返还，所有装修归甲方所有。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期间届满前3个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。2016年3月1日至2017年2月29日期间的租金为185000元，2017年3月1日至2018年2月29日的租金为195000元，2018年3月1日至2019年2月29日的租金为205000元。乙方交付10000元整作为押金，合同到期，乙方符合合同规定，押金退回。甲方提供独立的水表、电表等相应设施，以保证乙方水电等设施畅通及单独计费；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用，均由乙方承担。合同第7.1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后时返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1100元/日向甲方支付该房屋占用期间的使用费，最长延期一个月归还房屋。合同第9.1条约定，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，相关补偿事宜依据租赁房屋所在地法律、法规及规章执行：(一)该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的：（四）该房屋因不可抗力而被毁损、灭失或被鉴定为危险房屋……合同第十条约定，租赁期间如遇政府拆迁，所有拆迁补偿费用归甲方所得。2019年2月28日，江苏同益大地律师事务所接受依福园家具厂的委托，向周萍邮寄律师函一份，载明，“委托人在租赁期限届满前3个月并未收到贵方提出续租要求的书面材料。据此，截至2019年2月28日（上述合同中表示为2月29日，实则代表2月最后一天）房屋租赁合同约定的期限已经届满，请贵方按照合同约定返还房屋……逾期不归还的，委托人保留向协议签订地人民法院提起诉讼的权利，届时贵方将会承担违反合同的法律责任”。周萍于2019年3月1日收到该律师函。又查明，本案所涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道依福路888号，所有权人为原告依福园家具厂。以上事实，由《房屋租赁合同》、律师函、律师函邮寄凭证及签收信息、房产证复印件及当事人陈述为证，本院对此予以认定。原告依福园家具厂另举证：1、收据1张，证明被告承租房屋的水电费已支付至2019年1月23日。2、水表、电表照片打印件1组及水电费明细表2份，证明被告承租房屋在2019年1月24日至2019年7月31日期间产生的水电费金额。经质证，被告周萍认为：水电费确实付至2019年1月23日，对后期水电费数据真实性不予认可，原告可随意调整，原告也有其他承租人，双方也未进行2019年1月23日之后水电费的确认。被告周萍另举证：1、寒山闻钟论坛上关于依福园路拆迁事宜的咨询及答复截屏打印件1份，证明澄阳街道回复咨询：澄阳街道徐庄社区在2017年9月11日向依福园路业主发放拆迁通知，商户的损失应当向房东提出赔偿。被告认为拆迁通知经发放即产生物权变动效力，原告对本案没有诉讼主体资格。2、依福园家具厂经营者的儿媳华玉洁与被告的微信聊天记录截屏打印件1组，证明2018年12月6日双方达成续租意思表示。华玉洁负责被告名下出租房产的事宜，证明案涉租赁房屋的周边房屋已经在实施拆迁，但其仍然否认拆迁，同时也证明2018年2月经原告同意被告对租赁房屋进行了装修，故拆迁导致的装修赔偿应归被告。经质证，原告认为：对证据1真实性予以认可，但对证明目的不认可，本案诉争的租赁房屋所有权人为苏州市相城区依福园家具厂而非论坛咨询中所涉的红峰家具厂，相城区便民服务员回复的是发放拆迁通知，并非征收决定，被告混淆了两个概念，如果该回复指向诉争房屋，应该至晚在2018年12月1日前就拆迁完毕了，说明与本案没有关系。2、聊天记录不能证明双方就续签达成一致，因为按照合同约定，应当由被告提前书面告知并且要经原告同意，协商一致后重新签订，而且该聊天记录也仅仅反映双方有进一步协商的意愿，并无签订合同的一致性意见。2017年底原告确实没有收到任何拆迁通知，案涉房屋所在徐庄社区系涉农社区，近十年来一直在陆续拆迁，所以周边拆迁并不能说明任何问题。微信聊天记录中被告明确表示简单装修，被告在租赁期间出于经营需要进行简单装修，原告进行配合本无过错，且被告也未提出延长租期的附加条件。审理中，本院至苏州市相城区社区询问案涉房屋拆迁事宜，该社区工作人员告知本院，案涉房屋虽已完成拆迁评估工作，但依福园家具厂尚未与相关部门签订拆迁补偿协议，案涉房屋目前尚未拆迁。本院认为，《房屋租赁合同》系依福园家具厂与周萍的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。根据《房屋租赁合同》，案涉租赁合同原租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日；租赁期满，依福园家具厂有权收回房屋，周萍若需继续承租房屋，应于租赁期限届满前3个月内向依福园家具厂提出续租书面要求，经依福园家具厂同意后重新签订租赁合同。因案涉租赁合同期满后，双方未就续租事宜达成一致，故案涉《房屋租赁合同》因租赁期限届满终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故周萍应向依福园家具厂返还坐落于苏州市相城区元和街道依福路888号。周萍关于政府部门已就案涉房屋作出拆迁决定，拆迁决定发生物权变动效力的抗辩无事实与法律依据，本院不予采信。因周萍未及时搬离案涉房屋，周萍应向依福园家具厂支付租赁合同终止至其实际返还之日止的房屋占有使用费。依福园家具厂主张按《房屋租赁合同》约定的逾期返还房屋占用使用费标准1100元/日计算占有使用费。周萍抗辩该标准过高，认为按550元/日计算较为合适。本院综合考虑案涉房屋所在地段的租金行情、周萍的过错程度，酌情将占有使用费的标准调整为《房屋租赁合同》约定的2018年3月1日至2019年2月28日期间租金标准的1.3倍即730元/日（205000元/365日*1.3）。则周萍应向依福园家具厂支付自2019年3月1日起按730元/日计算至其实际返还案涉房屋之日止的占有使用费。关于依福园家具厂主张周萍支付2019年1月24日至2019年7月31日期间水电费的诉讼请求。本院认为，依福园家具厂提交的周萍支付2019年1月23之前的水电费的收据显示的水电费读数与原告制作的水、电费明细、水电表读数照片具有连贯性，周萍在2019年1月23日之后至2019年7月31日期间仍在使用案涉房屋并持续经营餐饮，周萍认可其承租案涉房屋期间每月水电费合计4000元至5000元，依福园家具厂主张的水电费月平均金额在该区间内，综合上述情形，本院对依福园家具厂要求周萍支付2019年1月24日至2019年7月31日期间拖欠的水电费合计20991元的诉讼请求予以支持。被告周萍还称其向依福园家具厂支付了押金10000元，因依福园家具厂否认收到押金，周萍未对其支付押金的事实举证，《房屋租赁合同》约定租赁期满周萍符合合同约定的情况下押金退回，故本院对该辩解不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相关法律、法规的规定，判决如下：一、被告周萍向原告苏州市相城区依福园家具厂返还坐落于苏州市相城区元和街道依福路888号的房屋。二、被告周萍支付原告依福园家具厂自2019年3月1日起按730元/日计算至被告周萍实际返还原告苏州市相城区依福园家具厂房屋之日止的房屋占有使用费。三、被告周萍支付原告依福园家具厂2019年1月24日至2019年7月31日期间的水电费合计20991元。上述一、二、三项，均于本判决生效之日起十日内履行，如采用转账支付，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015192。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费875元，由被告周萍负担（该款苏州市相城区依福园家具厂自愿垫付，本院不再退还，由周萍于本判决生效之日起十日内支付苏州市相城区依福园家具厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙墨琪人民陪审员  卢芝华人民陪审员  周云生二〇一九年十月二十四日书 记 员  姚 锐