青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初2385号原告（反诉被告）：刘世荣，男，汉族，1972年6月28日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。原告（反诉被告）：荣国花，女，汉族，1974年8月10日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市。委托诉讼代理人：刘世荣，男，汉族，1972年6月28日出生，公民身份号码：×××，无固定职业，住西宁市，系原告荣国花丈夫。被告（反诉原告）：青海世通房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916300007105253462，住所地：青海省西宁市西川南路51号。法定代表人：余忠民，该公司董事长。委托诉讼代理人：张连军，夏都律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志良，男，汉族，1969年4月24日出生，公民身份号码：×××，该公司财务总监，住西宁市。原告（反诉被告）刘世荣、荣国花与被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司提起反诉，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘世荣，原告（反诉被告）荣国花的委托诉讼代理人刘世荣，被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张连军、胡志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘世荣、荣国花向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司承担逾期交付房屋违约责任，赔偿原告违约金29370.2元（自2018年12月21日至2019年4月17日），并支付至实际交房日。2、请求法院判令被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司履行交房义务。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》一份，原告（反诉被告）刘世荣、荣国花购买被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司开发的西宁市××区住房一套。合同约定，被告（反诉原告）应当在2018年12月20日前将经验收合格的房屋交付使用，并对违约责任进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付了全部购房款，但被告（反诉原告）既未按合同约定的时间交付房屋，亦未提供商品房竣工验收备案表，严重损害了原告的合法权益，故请求法院支持上述诉讼请求。被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司辩称，双方签订合同后，原告（反诉被告）刘世荣、荣国花未按合同约定的时间交纳首付款及后期贷款款项，根据合同法规定，履行合同义务有先后顺序的，先履行一方履行义务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求，本案原告（反诉被告）作为先履行一方，未按约定履行义务违约在先，故请求法院依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：请求法院依法判令原告（反诉被告）支付逾期付款违约金15489元；本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的位于西宁市××区商品房一套。该合同约定房屋总价款为829789元，首期房款569789元应于2018年2月5日支付，剩余款项260000元通过双方约定的贷款方式于2018年3月7日付清。合同签订后原告（反诉被告）未按合同约定的时间支付购房款构成违约，理应支付违约金，故请求法院支持上述反诉请求。原告（反诉被告）刘世荣、荣国花辩称，原告（反诉被告）交付首付款后剩余款项进行银行贷款，首付款的交付原告（反诉被告）依据被告（反诉原告）借款促销的方式向被告（反诉原告）借款及时支付了首付款，后期收据所显示的日期只是原告偿还借款后所出具的收据日期，并非交纳首付款日期，不构成违约；贷款部分我方及时提供相关资料后由被告（反诉原告）统一办理，并将贷款直接支付给被告（反诉原告），贷款到账后被告（反诉原告）未提出我方违约并要求顺延交房，已经放弃权利，故我方不存在违约行为。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的位于西宁市××区商品房一套。该合同约定房屋总价款为829789元，首期房款569789元应于2018年2月5日支付，剩余款项260000元于2018年3月7日通过双方约定的按揭贷款方式付清。被告应当在2018年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第七条约定，除不可抗力外，买受人未按合同约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第八条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第九条对交付时的水电暖、燃气、通讯、有线电视等交付条件进行了约定。第十一条约定，出卖人如未按合同规定的期限及条件将商品房交付买受人的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订前后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）于2017年8月11日支付20000元，2017年9月21日支付399789元，2018年4月25日银行贷款支付260000元，2018年8月2日支付150000元。被告于2018年12月20日通知交房时未向原告提供相关竣工验收备案手续，原告未予接房，致使纠纷产生。另查明，2019年6月20日，双方所争议房屋经西宁市行政审批局同意办理竣工验收备案手续，该手续中记载，本工程的竣工验收备案文件于2019年6月18日收讫，经查证文件齐全有效，符合备案条件，同意备案。另在该备案表（二）中记载，格林兰郡12、13、15号楼于2018年12月19日由业主组织进行竣工验收，经核查工程竣工验收备案文件未发现建设单位在验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为，予以备案。双方所争议的12、13、15号楼后因地名需要变更为7、8、9号楼。另就竣工验收备案表事宜本院依法向西宁市审批局工作人员进行了咨询，该局工作人员表示，竣工验收备案表是对所建设工程进行全方位整体验收（如院内绿化、道路及其他整改、完善项目），整体工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收后即可办理交房手续。另核实该房屋于2019年5月办理消防验收备案手续。再查，本案在审理过程中，本院依法就双方贷款的相关事宜向建行城中支行信贷部进行了咨询，该行工作人员表示无法显示客户向银行提供相关材料进行贷款的具体时间，在双方所提供的手续齐全无差错的情况下，向当事人约谈、办理抵押登记、贷款发放时间一般为一个月左右。庭审时被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）未按合同约定时间进行贷款并支付购房款，但经审理查明，原告就其所有贷款材料向被告提供后，被告统一进行办理，但被告未提供相关证据证实原告不予配合并及时提供资料导致贷款延误的事实。再查，关于被告提出原告逾期支付首付款事宜，经审理查明，双方签订合同时，部分业主以被告所举行的借款交纳首付款活动，向被告借款交纳首付款，部分业主借款后在被告所留存向本院提供的借款合同上注明“借”，并书写借款数额。在偿还借款时出具收款收据并在部分收据上注明“还”；同时部分业主依据借款时间长短交纳了利息。以上事实双方当事人提供了《西宁市商品房预售合同》、收据、《竣工验收备案表》、照片、双方当事人的陈述、本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为：1、原告（反诉被告）支付购房款是否延期，被告关于先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求并主张违约金的请求应否支持。2、被告（反诉原告）于2018年12月13日向原告（反诉被告）通知交房时是否符合双方约定的交房条件，被告是否构成违约，原告（反诉被告）主张逾期交房违约金支付至实际交房之日的请求应否支持。关于原告（反诉被告）交纳首付款及银行贷款是否违约的问题。关于首付款部分，依据被告（反诉原告）所提供的票据显示原告（反诉被告）虽未按约定时间交纳首付款有违约行为，但经审理查明，双方签订合同时业主以被告所举行的借款交纳首付款活动向被告借款交纳首付款，业主借款后在被告所留存向本院提供的借款合同上注明“借”，并书写借款数额。在偿还借款时出具收款收据并在部分收据上注明“还”；同时双方依据借款时间长短收取了利息，故理应认定该收据的出具是原告（反诉被告）偿还借款后所出具的收据，并非首付款的交付时间，故该请求不予支持。关于贷款部分，依据查明事实，业主提供相关材料后世通公司统一办理相关贷款手续，依据部分业主提供的贷款合同显示签订贷款合同时并未超期；同时被告（反诉原告）所提供的证据不足以证实业主未按约定时间提供相关材料并办理贷款，另经本院向银行咨询，手续齐全的情况下贷款时间为一个月左右，银行审查办理的时间在被告同意贷款的情况下不应归责于业主，故该请求亦不予支持。关于被告交房是否构成违约。首先，被告（反诉原告）依照合同约定的时间通知交房时虽经建设单位、施工单位、监理单位等五家单位验收合格，本院依法向西宁市行政审批局核实时亦表示，整体工程经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收后即可办理交房手续，竣工验收备案表是对所建设工程进行全方位整体验收，但依据双方合同约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已经取得房屋测绘报告；3、该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并非约定经五家单位验收合格后即可交房；其次，依据双方约定交房时取得建设工程竣工验收备案证明文件，必须提供由公安消防部门出具的建设工程验收合格的证明文件等相关材料，据此，消防验收合格是双方约定的交房条件，但该房屋消防验收备案手续办理时间为2019年5月，故被告（反诉原告）通知交房时尚未达到合同约定的必备条件，理应按照合同约定承担逾期交房违约责任。原告主张支付逾期交房违约金29370.2元，并支付至实际交房为止的诉讼请求，因所争议的房屋已于2019年6月20日达到交房条件，被告已通知原告接收房屋，且双方对违约责任有明确约定，故该请求应支持至2019年6月20日，即829789*3*180=44808.6元。被告（反诉原告）关于先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求的主张，依据约定，买受人未按合同约定时间付款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，双方并未明确约定原告（反诉被告）逾期支付款项时被告（反诉原告）可逾期交房，且原告并无逾期付款的违约行为，故该辩称不予采纳。关于原告主张被告履行交房义务的诉讼请求，经查该房屋已达到双方约定的交房条件，故该请求应予支持。综上所述，原、被告双方签订合同后，被告未按合同约定的条件交付房屋已构成违约，原告主张的诉讼请求合理部分应予支持。反诉原告主张逾期付款违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）刘世荣、荣国花逾期交房违约金44808.6元，于本判决生效后十日内履行。二、被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司向原告（反诉被告）刘世荣、荣国花于本判决生效后十日内履行交房义务。三、驳回被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）刘世荣、荣国花支付逾期付款违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费534元，反诉诉讼费25元，由被告（反诉原告）青海世通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  李文宽审 判 员  祁晓春人民陪审员  沙成方二〇一九年十月二十四日书 记 员  郎 晨附：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款：人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款：人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。