重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初14403号 原告：袁梦，女，1982年1月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：旷玉林，重庆百事得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐月红，重庆百事得律师事务所律师。 被告：重庆航悦置业有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000005779837852。 法定代表人：彭善荣，总经理。 委托诉讼代理人：陈露，女，1988年1月2日出生，汉族，系公司员工。 被告：恒大地产集团重庆有限公司，住所地重庆市九龙坡区西郊支路12号附35号第3层，统一社会信用代码915001077907177938。 法定代表人：彭善荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘凯，男，1995年3月8日出生，汉族，系公司员工。 原告袁梦与被告重庆航悦置业有限公司（以下简称航悦公司）、恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员彭钦梅、赖立瑜组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁梦的委托诉讼代理人旷玉林、唐月红，被告航悦公司的委托诉讼代理人陈露到庭参加诉讼。被告恒大公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告袁梦向本院提出诉讼请求：1、被告航悦公司按照已付房价款1259728元的每日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，期间为2017年12月31日至实际交房之日；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原告与被告航悦公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告航悦公司开发建设的房屋，房屋总成交价为1259728元，原告选择按揭付款，被告航悦公司应于2017年12月30日前将商品房交付原告使用。2017年12月23日，被告航悦公司向各业主发出了交房通知书，但当原告去办理交房手续时发现案涉房屋存在无数质量问题，比如小区道路泥泞不堪，小区大门尚未完工，小区的绿化未达到规划标准，建材堆放杂乱，施工废弃垃圾随处可见，因被告航悦公司交付的房屋完全未达到房屋交付使用标准，原告立即提出拒绝接受该房屋，并于2017年12月31日同其他业主一起发出了《关于X公园1.3期业主拒绝接房告知函》。后被告恒大公司收购了被告航悦公司，X项目亦更名。2018年2月7日，案涉房屋所在小区的业主代表与房屋建设负责人进行了沟通，被告亦表示将积极解决存在的问题，争取早日完成整改予以交付房屋。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告航悦公司辩称，1、案涉房屋已经取得竣工验收备案登记，符合合同约定的房屋交付条件，我司已经按约向原告发出交房通知书；2、原告所述的相关问题不属实，且也不属于房屋质量问题，原告未在我司通知的时间接收房屋属于无正当理由拒收房屋，应当自我公司书面确定的交付使用日视为已经交付；3、我方在2017年12月29日取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，通知原告在2017年12月30日接房，原告称我方在12月30日接房当日没有出具竣工验收备案登记证原件不符合常理。综上，根据合同约定，原告拒绝接房并非正当理由，请求驳回原告的诉讼请求。 被告恒大公司第一次到庭辩称，原告已明确根据合同相对性要求被告航悦公司承担逾期交房违约责任，其未要求我公司承担责任，我司与原告无任何合同关系，请求驳回原告对我司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《重庆市商品房买卖合同》（包含附件、补充协议）、重庆航悦置业有限公司收款收据3张、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、分期项目验收情况表（五）、（2019）两江新区不动产权第00037XXXX号房屋产权证（案涉房屋所在4幢），因双方当事人对其真实性无异议，本院予以采纳。对原告向市城乡建委投诉邮件截图3张，被告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，本院予以采纳。对被告航悦公司举示的重庆市竣工验收备案登记证、重庆市不动产登记中心官方网站截图，原告虽不认可其真实性，但并未举示相反的证据予以推翻，本院予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月1日，航悦公司作为甲方（卖方），袁梦作为乙方（买方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定，本商品房项目暂定名为：X公园1.3期（E14-02/01）。甲方将其位于重庆市渝北区龙兴镇预售商品房出售给乙方，该商品房用途为住宅，房屋总成交价1259728元。乙方选择按揭付款。合同第七条交房期限及交付条件中约定：（一）甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第八条交房手续的办理中约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险以及物业服务费由乙方承担。合同第九条甲方逾期交房的违约责任中约定，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。 上述合同附件五《补充协议》第十条载明：对合同第八条（关于交房手续的办理）的补充约定：1、对于合同第八条第2款第（1）项中乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；（2）本商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（两者以时间在先者为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。……。6、房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝接房，交房时间也不顺延，并且乙方应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已按约定时间及条件交付。第十六条载明：对合同第十七条（关于基础设施、公共配套建筑）的补充约定：根据政府批准的规划方案，除合同约定的交付项目外，基础设施与公共配套建筑等其他项目的交付时间不迟于本项目最后一栋商品房竣工交付的时间。公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。……。 2017年3月12日、3月31日，航悦公司向袁梦出具收款收据，载明收到袁梦交来定金50000元、楼款895728元。 2017年3月31日，航悦公司向袁梦出具收款收据，载明收到袁梦交来4的大修基金、契税、权证印花税、按揭印花税、抵押登记费、预告登记费等合计44227.84元。 庭审中，航悦公司认可原告于合同约定的交房日期即2017年12月30日前按合同约定支付完毕全部房款。原告认可被告航悦公司在合同约定的交房日期前向其发了接房通知书。 原告陈述，我方于2017年12月30日到了接房现场，但发现案涉房屋不符合合同约定的交房条件，所以当时没有接房。在接房时航悦公司拒绝出示竣工验收备案证明原件，属于合同约定的出示证件不齐全，我方有权拒绝接房。同时，案涉商品房在交房日期前不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》二十六条的住宅交付条件，也不符合《住宅建筑规范》第11.0.1条规定，我方有权拒绝接房并要求航悦公司承担逾期交房违约金。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定：房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；（二）住宅生活用水已纳入城市自来水管网；……（五）住宅小区内电话通信线、有线电视线、和宽带数据传输信息端口敷设到户；……（七）住宅小区与城市道路或者公路之间有道路相连接，已完成小区内的道路建设；（八）住宅小区内的绿化建设已将按照园林管理部门审核通过的方案完成，确因季节原因不能完成的，应当确定绿化建设完成期限并在小区内公示；（九）已完成销售现场公示的房地产开发项目配套设施建设承诺书确定的配套设施建设；（十）住宅项目分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工工地有明显有效的隔离措施。……。《住宅建筑规范》第11.0.1条规定住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：“小区道路通畅，已具备接通水、点、燃气、暖气的条件”等规定。被告航悦公司交房时案涉小区的消防设施、路灯照明、监控网络、围墙封闭、羽毛球场等均没有完工，入口大门、人行步道封闭状态和车道很明显没有完成，且其园林、市政、环保均未验收，达不到法律法规规定的交房条件。 为证明被告航悦公司交付的房屋不符合交房条件，原告举示以下证据： 1、照片19张、未完工交房现状视频，拟证明在房屋交付日截止前案涉房屋条件无法达到《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条以及《住宅建筑规范》第11.0.1条规定的条件：小区弱电未安装完毕，电话线、有线电视、宽带数据线未设置到位，小区道路建设未实现人车分流，绿化建设未达标准也未在小区公示完工期限，住宅周边存在施工及垃圾堆放。原告称照片和视频均是在2017年12月30日被告航悦公司通知接房当天拍摄。被告航悦公司质证后表示该证据真实性无法核实，拍摄时间和范围均不能确定，因整个公园占地面积非常大，分了好几期开发建设，原告仅为1.3期，原告拍摄的内容与案涉房屋的交付无关。被告恒大公司质证后表示对该组证据的真实性不认可，也不能达到原告的证明目的。原告未出示证据表明其在交房日以书面形式向被告航悦公司表明其想法，原告所称的竣工验收备案登记证原件无法出示，系因根据规定竣工备案登记证原件需要提交建委和档案馆归档，原告可至政府部门查询相关证件的真实性。 2、分期项目验收情况表（五），该证据上加盖蓝色“重庆两江新区建设管理局城建档案查阅章”，证明案涉小区多项验收不符合合同约定，绿化建设未完工，未进行园林、市政、环保验收，未公示绿化建设完成期，不符合住宅交付条件。该证据显示：市政验收、园林验收、环保验收三项内容，验收单位处空白，国土验收、规划验收、节能验收、人防验收、消防验收、供水验收、供电验收、供气验收、质量验收等验收内容均显示有验收单位及发证日期。二被告对该证据的真实性无异议，但认为看不出是哪个小区哪个项目的情况表，看不出与本案的关联性。 3、关于工程整改及品质提升的意见，拟证明被告恒大公司的王总和秦总就案涉小区存在的问题与业主进行了讨论并给出了整改意见和承诺。二被告对该证据的真实性不予认可，认为该证据是打印件，无任何人签字和盖章，达不到原告的证明目的。 4、渝建委信箱【2018】1146号、渝规划信箱【2018】1095号、两江新区信箱【2018】273号电子邮件截图，拟证明原告就案涉房屋交付不合格的情况向相关部门进行了反映。该邮件上显示：袁梦就案涉房屋存在违约金赔付、电梯、人行道、整改时间等问题向市城乡建委进行投诉。2018年4月26日，该委回复载明：收到您的来信后，两江新区建设局高度重视，并立即责成两江新区质量监督站人员与建设单位进行联系，要求建设单位高度重视，对来信提出的问题逐一核实、整改，同时做好解释工作。由于恒大收购中航有关事宜尚未完成，导致整改回复工作进展缓慢。经反复磋商，两江新区建设局要求恒大牵头尽快处理您反映的相关事宜。经过查看施工图等相关文件及现场协调，现将有关问题回复如下：关于赔付违约金事宜，要求建设单位与业主协商妥善解决；关于增设室外电梯的事宜，经查，设计施工图上无室外电梯，规划方案中无室外电梯，建议业主与建设单位进行沟通；关于增修人行道事宜，经查，设计施工图中无人行道，建议业主与建设单位进行沟通。本邮件承办单位：重庆市两江新区建设局。二被告对该证据的真实性不予认可，被告航悦公司陈述，该证据系打印件，且与本案无关。被告恒大公司陈述，邮件办理结果显示其建议原告与被告航悦公司进行沟通，但是在该信箱后原告也未举示其与被告航悦公司进行沟通的证据，反而举示了我公司不认可其与我公司沟通的函件，该函件与本案无关。 为证明向原告交付的房屋符合条件，被告航悦公司举示了以下证据：1、竣工验收备案登记证、其他业主签字的新建商品房使用说明书和新建商品房质量保证书，拟证明案涉房屋在2017年12月29日取得竣工验收备案登记证，案涉房屋已于2017年12月30日交付给原告。其中新建商品房使用说明书和新建商品房质量保证书中含有重庆市建设工程竣工验收备案登记证复印件，该备案证上载明：中航两江体育公园（E14-02/01）工程规模28968.54平方米，竣工验收时间2017年12月29日。原告对竣工验收备案登记证的真实性不予认可，称该证据系扫描件，原告于2018年11月去建委查询房屋备案事宜时，被建委工作人员告知建委并未派工作人员去验收，而是由开发商直接填写好后将相关的资料交给建委，原告去建委档案馆仅查询到被告举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证的复印件，但没有发现原件。 2、颁发日期为2019年4月22日的（2019）两江新区不动产权第00037XXXX号房屋产权证（案涉房屋所在4幢），重庆市不动产登记中心官方网站截图，拟证明根据重庆市不动产中心要求，办理初始登记需要将重庆市建设工程竣工验收备案登记证原件提交不动产登记中心才能办理不动产证书，案涉房屋的建工工程竣工验收备案登记证原告已经交给了不动产登记中心，所以案涉房屋办理了幢证。原告对该房屋产权证的真实性无异议，但认为被告交房时是否出示竣工验收备案登记证的原件和事后将竣工验收备案登记证提交不动产中心无关联。对截图的真实性、合法性、关联性均不认可。 关于接房，原告袁梦陈述，在合同约定的交房日前，被告向我发了接房通知书，2017年12月30日我到接房现场后，发现案涉房屋现场完全不符合合同约定的接房条件，当时我要求被告航悦公司出示竣工验收备案登记证的原件，但其拒绝出示，我方认为接房手续不完善故在2017年12月30日当天未办理接房手续。被告航悦公司陈述，我司在2017年12月29日取得竣工验收备案登记证，没有任何理由不提供给原告。被告恒大公司陈述，被告航悦公司是否向原告提供竣工验收备案登记证，我司无法核实，但我司认为被告航悦公司的陈述符合事实情况。 本院认为：原告袁梦与被告航悦公司在2017年4月1日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。 合同约定“甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”，原、被告双方均认可被告航悦公司在合同约定的交房日期前向原告发送接房通知书，通知原告接房，但原告在2017年12月30日接房当日认为被告交付的房屋不符合合同约定的接房条件，故当日没有接房。原告拒绝接房的理由一是被告航悦公司没有出具重庆市建设工程竣工验收备案登记证原件，出示证件不齐全；二是认为根据接房现场状态，航悦公司交付的房屋不符合《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条以及《住宅建筑规范》第11.0.1条规定的条件，其有权拒绝接房。现分别进行评析。 关于出示证件不齐全问题。原告虽对被告航悦公司举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的真实性不认可，但其认可在建委档案馆查询了到案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》复印件，而根据航悦公司举示的（2019）两江新区不动产权第00037XXXX号房屋产权证及重庆市不动产登记中心官方网站截图，办理房屋的初始登记需要向重庆市不动产登记中心提交建设工程竣工验收备案登记证原件，案涉房屋所在的楼幢即4幢亦于2019年4月22日办理了初始登记的产权证，故本院对被告航悦公司举示的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》予以采纳。合同约定案涉房屋应当在2017年12月30日前交付，被告航悦公司于2017年12月29日取得案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其亦在2017年12月30日前通知了原告接房，原告称被告航悦公司在2017年12月30日交房时拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件应提供证据证明，现其并未举示相应证据，依法应承担举证不能的不利后果，且被告航悦公司在已取得建设工程竣工验收备案登记证原件的情况下却拒绝出示，也不符合常理，故原告称航悦公司在2017年12月30日交房时拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》原件，本院不予采信，原告认为被告航悦公司交付房屋时出示证件不齐全，其有权拒绝接房的理由不能成立。 关于不符合交房条件问题。合同第七条第（二）款明确载明商品房的交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。补充协议第十条载明乙方即原告可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：（1）不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；（2）本商品房不符合合同第七条第（二）款约定的交付条件；（3）甲方拒绝出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》或出示不齐全的；除前述正当理由外，乙方以其他任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。本案中，航悦公司在通知原告办理接房手续时，案涉房屋已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合上述合同约定的商品房交付条件。原告举示的交房时小区的照片19张、视频，被告航悦公司不认可其真实性，即便真实，也仅反映案涉房屋在接房时道路、绿化等小区配套设施尚不完善，而非房屋本身的质量问题，同时该照片、视频本身尚不足以证明案涉房屋在接房时未达到《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条以及《住宅建筑规范》第11.0.1条规定的条件。原告称案涉房屋在交房时市政、园林、环保未通过验收，未举示有效证据证明，相反从商品房开发的惯例来看，商品房在取得综合竣工验收备案登记前应通过规划、园林、环保等分项验收，航悦公司在合同约定的交房日期前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，可以推定其在此之前已完成了案涉房屋的各分项验收。根据双方合同补充协议第十条第6项“房屋交付时，乙方对已完成竣工验收的房屋在设计、质量等方面提出异议的，或认为交付的商品房需要整改的，应以书面方式向甲方提出，甲方按照合同约定承担保修义务，但乙方不得以此拒绝交房”的约定，原告如认为案涉房屋在交付时需要整改，其可以要求被告航悦公司承担保修义务，但不得拒绝接房，原告拒绝接房的理由并不属于合同补充协议第十条载明乙方即原告可拒绝办理交房手续之“正当理由”。故原告以案涉房屋在交房时不符合交房条件，其有权拒绝接房的理由不能成立。 综上，原告在2017年12月30日接房当日拒绝接房的理由不能成立，根据双方合同的约定，视为案涉房屋已于2017年12月30日交付给原告，故被告航悦公司辩称其不存在逾期交房的违约行为，本院予以采纳。原告要求被告航悦公司支付2017年12月31日至实际交房之日期间的逾期交房违约金，本院不予支持。被告恒大公司并非与原告签订《重庆市商品房买卖合同》的相对方，原告要求被告恒大公司支付逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告袁梦的诉讼请求。 案件受理费4080元，由原告袁梦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  雷元亮 人民陪审员  彭钦梅 人民陪审员  赖立瑜 二〇一九年十月二十四日 法官 助理  周 文 书 记 员  龙 倩