宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初5482号 原告（反诉被告）：黄国强，男，1973年10月13日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：朱云霞，宁夏沙都律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁夏鼎辉置业有限公司，注册地址：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：卢武清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张乐，宁夏方和圆律师事务所实习律师。 原告黄国强诉被告宁夏鼎辉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，被告宁夏鼎辉置业有限公司提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄国强的委托诉讼代理人朱云霞，被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司的委托诉讼代理人吕文迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄国强向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告给原告出具已付房款的购房发票；2、依法判令被告支付原告逾期交付房屋的违约金79445元（自2016年1月1日起至2019年3月29日止）；3、依法判令被告支付自2019年4月4日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；4、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2015年3月10日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，被告将某某城某某室房屋出售给原告，房屋面积114.34平方米，每平方米单价4570元，总价522534元。合同签订后，原告交付了222534元的购房款。房款交付后，在办理贷款的过程中得知被告的房屋无法办理抵押贷款，合同签订的房屋交付时间为2015年12月31日。合同约定迟延支付房款违约金为万分之5，而迟延交付房屋的违约金为万分之0.5，因违约金的约定比例悬殊过大，原告找到被告，被告又给原告出具了一份购房补充协议，协议约定如被告逾期交房，由被告向原告支付已付房款日万分之3的违约金。时至今日，原告购买的房屋也没有交付使用。综上，原告为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 被告宁夏鼎辉置业有限公司辩称，被告与原告就涉案房屋签订的商品房买卖合同属实。合同签订后，原告仅向被告支付了222534元的购房款，大部分的房款没有支付，原告构成根本性违约，被告依据合同法相关规定，可以解除双方签订的商品房买卖合同，为了彻底解决双方的纠纷，被告提起反诉，请求法庭依法驳回原告的诉请。 反诉原告宁夏鼎辉置业有限公司向本院提出如下反诉请求：1、依法解除反诉原被告就某某城某某室房屋签订的《商品房买卖合同》；2、反诉原告给反诉被告返还购房款222534元；3、反诉案件受理费由反诉被告承担。 事实与理由：2015年3月10日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，被告将某某城某某室房屋出售给原告。合同签订后，反诉被告给反诉原告支付了222534元的购房款。鉴于双方签订《银川市商品房买卖合同》后，反诉原告资金链断裂，致使某某城所有房屋（包含某某室房屋）在长达5年的时间里无法完成竣工验收，反诉原告目前无能力、无资金继续完成某某城工程，致使双方签订的《银川市商品房买卖合同》的根本目的不能实现，且反诉被告未给反诉原告全额支付购房款。为了维护反诉原被告的合法权益，依据《合同法》第94条第4款的规定及合同第八条第二项的约定，反诉原告特请求贵院依法解除反诉原被告双方就某某城某某室房屋签订的《银川市商品房买卖合同》，反诉原告自愿给反诉被告退还已付购房款222534元。请求人民法院判如所请。 反诉被告黄国强辩称，原被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规的相关规定，合法有效。反诉被告没有交纳余款的原因是反诉原告出售给反诉被告的房屋不具备抵押贷款的条件，导致反诉被告无法办理贷款。故反诉原告无权解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）提交的《宁夏鼎辉置业有限公司交房逾期赔付方案》属于被告的单方承诺，不具有协议效力，《宁夏鼎辉置业有限公司购房补充协议》系业主代表与宁夏鼎辉置业有限公司签订的协议，对宁夏鼎辉置业有限公司具有约束力；原告（反诉被告）提交的《暂定资质证书》、《证明》和《关于何某某、张某贷款未发放的情况说明》均为复印件，无原件核对其真实性，故对该证据的证明效力不予确认。被告（反诉原告）提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》具有真实性、合法性、关联性，但因办理按揭贷款需原被告双方配合，不能证明系原告（反诉被告）的原因导致贷款不能办理，也不能证明原告（反诉被告）未能办理按揭贷款构成根本违约。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月28日，原告（反诉被告）黄国强向被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司支付购房定金20000元。2013年10月11日，原告（反诉被告）黄国强与被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司签订了《鼎辉时代城内部认购诚意书》，约定：原告（反诉被告）黄国强认购某某城某某号房。当日，黄国强支付房款139135元。2015年3月10日，原告（反诉被告）黄国强与被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：##），合同约定：原告（反诉被告）黄国强购买被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司开发的某某城某某室房屋，面积114.34平方米，单价4570元，总价522534元；原告（反诉被告）应于2015年3月10日支付首期房款222534元，余款300000元申请贷款支付；被告（反诉原告）应于2015年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告（反诉被告），逾期交房按照逾期时间分别处理：逾期90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自解除通知书送达之日起15日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日，按银行同期贷款基准利率计算给付利息，并按照全部房价款0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。合同签订当日，原告（反诉被告）黄国强向被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司支付购房首期款63399元。因案涉房屋不能按时交付，2015年11月20日，鼎辉时代城六名业主代表与被告签订《购房补充协议》，约定：某某14#楼、15#楼、16#楼、3#楼、6#楼均原定于2015年12月31日交房（含协议约定）；交房逾期90日（2015年12月31日至2016年3月31日）由开发商向所有业主执行已交房款万分之三每日的违约金（以各业主实际缴款金额为准，包括贷款部分）；开发商承诺：逾期90日后（2016年3月31日后）有退房意愿的业主，开发商必须在15日内办理退房手续，并按合同约定退还本金和利息及本协议上述第二条约定的违约金；3号楼于2016年10月30日交付使用，其余楼房于2016年8月30日交付使用。现被告（反诉原告）至今未能将房屋交付原告（反诉被告），故涉诉。 另查明，涉案房屋所属工程由于被告（反诉原告）的资金链断裂仅建设至主体封顶，至今一直处于停工状态，复工、交付使用时间尚无法确定。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。按照合同约定，被告（反诉原告）应于2015年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告（反诉被告），被告（反诉原告）未按期交付房屋违约，应当承担违约责任。根据2015年11月20日某某城六名业主代表与被告（反诉原告）签订的《购房补充协议》约定交房逾期90日（2015年12月31日至2016年3月31日）的由开发商向所有业主执行已交房款万分之三每日的违约金（以各业主实际缴款金额为准，包括贷款部分），被告（反诉原告）应自2016年1月1日起按已交房款每日万分之三向原告（反诉被告）支付违约金，经计算，截止2019年3月29日违约金为78977.32元，之后的违约金因案涉房屋所在工程不能明确具体何时复工，是否能够建成尚有疑问，故可在确定后另行主张，本案不再调整。原告（反诉被告）主张由被告（反诉原告）开具发票，因房款尚未完全付清，且合同未明确约定，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。反诉原告（被告）以反诉被告（原告）未付清房款，且反诉原告（被告）所售房屋烂尾为由主张解除合同，因上述责任不能归责于反诉被告（原告），故其解除合同的理由截止现在尚不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄国强违约金78977.32元； 二、驳回原告（反诉被告）黄国强的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（被告）宁夏鼎辉置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1786元，反诉费2319元，合计4105元，由被告（反诉原告）宁夏鼎辉置业有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杜成军 人民陪审员  金惠侠 人民陪审员  范中元 二〇一九年十月十二日 书 记 员  刘燕丽 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。