北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初6164号原告:赵波，男，1991年3月16日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：吴鹏，北京观邦律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘文桥，北京观邦律师事务所实习律师。被告：高祥，男，1987年7月30日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：高飞（高祥之姐），女，1979年9月5日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告:北京馨居家园房地产经纪中心，住所地北京市怀柔区于家园二区23号楼1层04号。经营者:牛富建，男，1979年11月11日出生，汉族，住北京市怀柔区怀柔镇红军庄村193号。委托诉讼代理人:郑丽春，女，1981年3月21日出生，蒙古族，该公司员工，住北京市怀柔区怀柔镇红军庄村193号。被告:国创（北京）置业集团有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人:李信，董事长。原告赵波与被告高祥、被告北京馨居家园房地产经纪中心（以下简称馨居房地产）、被告国创（北京）置业集团有限公司（以下简称国创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵波及其委托诉讼代理人吴鹏、刘文桥，被告高祥委托诉讼代理人高飞，被告馨居房地产委托诉讼代理人郑丽春到庭参加诉讼，被告国创公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵波向本院提出诉讼请求：1、判令高祥返还420000元房款;2、判令馨居房地产对第1项诉讼请求承担连带返还责任；3、判令高祥向原告支付违约金84000元；4、判令国创公司向原告返还30000元保证费；5、判令高祥对第4项诉讼请求承担连带返还责任；6、诉讼费用三被告共同承担。事实与理由：2018年7月14日，房屋中介馨居房地产告知原告涉案房屋没有问题，故原告与高祥当天签订了《房屋买卖协议》，约定原告购买高祥名下的位于怀柔区礼贤街×号楼×层×号房屋。同日，原告支付20000元购房定金。合同第一条甲方义务约定：“甲方（高祥）应保证该房产无抵押、无查封、无产权纠纷”。2018年7月15日，馨居房地产告知原告涉案房屋有二次抵押，第一抵押人为中国银行北京密云支行，第二抵押人为张峰，第二抵押人实际为国创公司，登记的张峰系国创公司的员工。原告得知此房屋存在二次抵押后，要求解除合同，退还定金。2018年7月22日，高祥、馨居房地产多次保证只要偿还第二抵押人债务，房屋就可以继续交易。因原告社会经历较少，就相信高祥、馨居房地产的承诺，签署了补充条款。约定原告向高祥支付400000元，用于高祥提前还清债务，办理房屋解押。此后，高祥告知原告涉案房屋一年前就被法院查封了，根本无法交易。只有先让国创公司办理解押，同时被告偿还他人债务，让法院解封，房屋继续交易。银行贷款发放后，偿还国创公司的债权。但原告交了30000元保证金后馨居房地产并没有解除抵押。现高祥无法过户房屋，国创公司也不退还原告保证金，为此，原告提起本案诉讼，请求支持原告全部诉讼请求。高飞辩称：请求法院判令驳回原告第一项、第三项诉讼请求，诉讼费由原告承担。原告所述与事实不符，双方于2019年7月14日签订房屋买卖协议，协议约定高祥将房屋卖给赵波，房款180万元，定金2万元，首付65万元，于2018年8月30日前交清，余款于2019年2月28日前交清，协议约定乙方逾期10日未交，甲方有权解除合同并要求赔偿损失，原告未按约定履行条款，在原告付款40万元后余款至今未付，给被告造成损失。我方同意返还原告购房款30万元。3万元保证金是我跟国创公司协商约定给3万元保证金就解押，赵波贷款后转给国创公司，3万元是赵波替我方付，可以抵扣房款。馨居房地产辩称：我公司不同意诉讼请求第2、6项，在2018年7月14日签订合同前，中介已告知了赵波房屋有抵押查封，房主高祥出示的房产证原件明确标注了房屋有抵押，赵波知道房屋有抵押情况下签订的买卖合同，赵波直接将首付款打入高飞账户与我方无关，合同是电子版的固定版本。国创公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月14日，经馨居房地产居间，赵波（乙方）与高祥（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定高祥将其位于怀柔区礼贤街×号楼×层×室出售给赵波，价格180万元，定金2万元，合同第五条付款方式约定：甲方同意乙方以公积金贷款，按揭方式付款并约定在该房地产产权变更前乙方支付甲方首付款65万元。银行按揭由银行一次性转账方式交付甲方。若银行（按揭）未能通过银行审批或不可抗力因素或遇国家政策调整导致不能放款，乙方另行办理更换银行或贷款方式将余额支付甲方（约定时间2018年9月20日前）。合同第七条约定：甲方应保证该房产无抵押、无查封、无产权纠纷，由此而引起的法律及经济责任，由甲方自行承担。甲方承诺对该房产权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。第八条违约责任约定：如甲方违约不再出售房屋或另行出售给他人等行为，甲方将付全部房款的2%用于支付丙方服务咨询费，并赔偿全部房款的20%作为乙方经济补偿费。合同第十二条约定：首付款在2018年7月31日前付清。当日赵波支付定金2万元。2018年7月22日，赵波、高祥、馨居房地产签订《补充条款》一份，约定首付款于2018年7月30日交付40万元，剩余首付款于2018年8月30日付清。甲方保证在出网签之前，此房无任何抵押和债务纠纷，保证此房顺利过户，如产生纠纷甲方自行解决，与乙方无关。甲方同意待乙方2019年2月28日前公积金缴存比例提高时进行公积金贷款。交房日期定为2019年4月底之前。2018年7月30日，赵波支付高祥房款40万元。登记于高祥名下×京房权证怀字第×号房产证上载2012年9月10日中国建设银行北京密云支行债权50万元，2014年8月19日抵押张峰债权60万元，另有两笔2013年、2014年债权，已于2014年注销。原告称在签合同当天给完定金后给的被告给的复印件，被告称签合同之前已告知原告房屋存在抵押和查封，但只知道有一个法院的查封。高祥主张张峰的抵押债权属于国创公司设置的抵押。因履行房屋买卖协议需要，高祥与国创公司就解押事宜进行了事宜协商，约定由高祥支付国创公司保证金3万元，保证国创公司解除抵押后，赵波支付的房款用于偿还高祥对国创公司的债务。2019年2月19日，赵波支付国创公司3万元解除抵押保证金，国创公司出具一份收据：今收到赵波偿还高祥欠款3万元。在办理解押过程中，因发现房屋存在法院查封问题等，未能解押成功。2019年4月，本案原被告及第三人在怀柔区不动产登记事务中心对涉案房屋权属等情况进行了查询，发现房屋存在案外人刘江涛申请执行案件的查封，关于该查封本案原被告均称签合同当时不知情。高祥称刘江涛的债务在2014年已经偿还清了，不知道房屋为什么又被他查封了。经本院档案查询，涉案房屋在2015年7月23日被本院查封，查封期限3年；2016年5月9日被北京市密云区人民法院轮候查封，查封期限3年；2017年3月2日被告北京市密云区人民法院再次查封，查封期限3年；2018年8月2日被本院轮候查封，查封期限3年。2019年8月，涉案房屋被北京市密云区人民法院拍卖。本案在审理过程中，经释明原告，原告表示如合同无效，主张第三项诉讼请求判令高祥向原告支付违约金84000元，变更为要求判令高祥向原告支付资金占用费84000元。本院认为：本案的争议焦点之一为高祥与赵波签订的房屋买卖合同效力如何？本案房屋已先后被本院和北京市密云区人民法院查封，并存在数个抵押，高祥无权擅自对房屋进行出售处置，故合同应属无效。焦点二，合同无效后房款的返还责任主体是谁。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告的42万元房款系直接支付给高祥，故该款项应由高祥负责偿还。对原告主张的资金占用费，本院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持。原告要求馨居公司对已付房款承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的保证费3万元，该费用虽名为保证费，但赵波与高祥及国创公司之间并不存在担保法意义上的担保法律关系。原告与国创公司之间并不存在其他债权债务关系，国创公司收取该费用系要求高祥保证其出售房屋所得款项用于实现其对高祥的债权，该费用属于赵波替高祥向国创公司支付的款项，故应由高祥负责偿还。原告要求国创公司返还没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、高祥返还赵波房款42万元，并自2018年7月30日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息（于本判决生效后七日内给付）。二、高祥返还赵波保证费3万元，并自2019年2月19日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息（于本判决生效后七日内给付）。三、驳回赵波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，由赵波负担570元（已交纳）；由高祥负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  曹小澎二〇一九年十月二十五日书记员  董立志书记员  付玛莉