北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初19618号原告：吴超联，女，1986年3月22日出生，汉族，北京市朝阳区中西医结合医院急诊抢救中心医生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴月廷（吴守玉之父），1955年8月19日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告：吴守玉，男，1989年4月5日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴月廷（吴守玉之父），同上。被告：高立宁，男，1957年12月9日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：魏北，男，1979年7月15日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告吴超联、吴守玉诉被告高立宁、魏北物权保护纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴超联、吴守玉的共同委托诉讼代理人吴月廷、被告高立宁、魏北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即腾退位于北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层的房屋，交还给原告。2、要求二被告自2018年8月8日起至2019年8月7日，按每月3000元的标准支付房屋使用费。3、判决二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告吴超联和吴守玉系兄妹。二原告是西城区护国寺西巷X号X幢X层房屋（以下简称：涉案房屋）的共同所有权人。涉案房屋建筑面积17.09平方米。二原告于2016年4月从原产权人罗静禅手中购得此房，于2016年5月9日取得涉案房屋的所有权证书，二原告各占二分之一的产权份额。二原告总共花了130万元买得此房，买的时候二原告没有看房，是通过中介买的。二原告买完房子并取得产权证书后去看房子，发现二被告正在居住使用。二被告不承认二原告是产权人。二被告后来又在涉案房屋外面加了铁门，不让我们二原告进屋。二原告给二被告看产权证，但二被告仍不让我们进屋。二原告无奈，于2016年10月起诉二被告腾房并支付房屋使用费，该案案号（2016）京0102民初27960号。最后，法院判决没让二被告腾房，而是按使用面积每平方米55元给付我们自2016年5月9日至2017年5月8日的房屋使用费。2018年5月，二原告再次起诉二被告腾房，并支付房屋使用费。该案案号（2018）京0102民初18834号，该案法院还是没有判决腾房，而是判决二被告按照使用面积每月每平方米75元的标准支付房屋使用费。2018年8月的时候，法院让原、被告共同到落私办协商腾房事宜，落私部门让二被告到街道申请保障性住房指标，拿到指标后，再找落私办办理安置。2018年12月，原告从街道了解到，二被告没去街道申请住房指标。原告给被告打电话，被告称，腾退政府一平方米才给8000元，我们不腾退。现在距离2016年起诉已经三年，原告认为被告有充分的时间解决自己与相关部门之间的问题，而不应毫无根据的占用原告房屋。二被告无视法律规定，长期侵占原告利益，使原告有家不能回。原、被告之间无租赁合同，二被告属于非法占用原告房屋，故诉至法院，望判如所请。被高立宁辩称，二原告买的涉案房屋本身就是一个带房客的房屋，而且原告买房的时候也没来看过房。现在我们去找落私办也没用，因为我们手里没有钱去买房，只有等待国家的安排。原、被告之间无租赁合同。2018年的时候，我们去找过落私办，落私办让我们在家耐心等待，说马上会有新政策。当时落私办没说让我们去找街道申请办理保障性住房。我现在的住房情况和去年一样，在他处无正式住房。我们一家在北京市西城区护国寺西巷X号西数第三间房住了好几代人了，第三间中间打了隔断墙，我和魏北各走各门，我和魏北是邻居，没有亲属关系。我不同意原告的诉讼请求，现具体发表以下答辩意见：第一、答辩人未与政府部门或拆迁人签署腾退协议，目前不满足腾退条件，故无法腾退。涉案房屋位于北京市西城区护国寺西巷X号X栋X层，系答辩人父亲单位分配给母亲王桂芝的房屋。由于历史遗留问题，涉案房屋目前形成了北京市的标准租私房，答辩人长期在此居住的基础也是基于母亲王桂芝与原所有权人罗静禅签订的房屋租赁合同。根据买卖不破租赁的原则，租赁关系仍然存在。二原告在每次起诉时，涉案房屋的现状均是和目前一样，未发生任何变化，政府也没有发出腾退和拆迁的公告，答辩人也买不起天天涨价的房屋，目前没有任何单位就涉案房屋划入腾退、拆迁范围，故答辩人无法与拆迁单位签署腾退协议，答辩人现不满足腾退条件，无法将涉案房屋归还二原告，恳请法院依法驳回二原告的诉讼请求。第二、房屋占有费应该由北京市租赁房屋指导价进行提高租金。虽然北京市政府2001年11月4号在北京市人民政府批转市国土局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见通知中提出的2003年以后放开租金，但根据北京市财政局于2008年4月29号在首都之窗公文官网发布的关于做好2003年12月1号起标准租私房，按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作的有关问题通知的一条规定，自2003年12月1号全市标准租私房按照房屋租赁指导价提租，各地区具体租金标准由所在区国土局参照附表确定，其中海淀区、朝阳区参照临近地区的标准确定，在该规定附表中明确规定了西城区的租金标准为35元每月每平米。据此，答辩人认为，房屋占有使用费应该根据北京市租赁房屋指导价进行提高租金。第三、房地产泡沫在缩水，房屋租赁市场价格涨幅缓慢，市场行情较去年有较少变化，故标准租私房的房屋占有使用费的价格提高也应该放缓。根据北京市统计局网站发布的2019年7月北京市居民消费价格变动情况来看，2019年1到7月份租赁房屋房租平均同比涨幅仅为1.9%，2019年7月份就房屋租赁房租环比涨幅仅在0.5%，说明房屋租赁市场价格涨幅缓慢，标准租私房房屋占有使用费的价格也应该放缓慢，也应该和北京市房屋租赁市场价格的涨幅一致，而不是每年都应有涨幅。第四、本案应该按照同案同判的标准进行。答辩人在中国裁判文书公开网公开的同性质的案件中，搜索到案件号为2012西民初字第11913号、2012西民初字第13749号、2013京0102民初11950号、2014年西民初字第02921号案件中，房屋使用费均是按照北京市标准租私房的指导价35元每平米每月向房屋所有权人进行缴纳。答辩人认为，该案系同类案件，应该也是按照这个标准进行缴纳房屋占有使用费，同案同判，对每一个公民才公平公正。综上所述，答辩人住房情况和去年一样，他处无正式住房，不满足腾退条件，且房屋占有费的涨幅也应该按照政府文件提高，现根据市场行情和消费水平来讲，不宜提高，且考虑同案同判，恳请法院驳回原告诉讼请求。被告魏北辩称，我们在北京市西城区护国寺西巷X号西数第三间房屋住了好几代人了，第三间中间打了隔断墙，我和高立宁各走各门，我和高立宁是邻居，没有亲属关系。我的答辩意见同高立宁，不同意原告的诉讼请求，现具体发表以下答辩意见：第一、答辩人未与政府部门或拆迁人签署腾退协议，不满足腾退条件，故无法腾退。涉案房屋位于北京市西城区护国寺西巷X号X栋X层，系答辩人父亲单位分配给父亲魏新会的房屋，由于历史遗留问题，涉案房屋目前形成了北京市标准租私房，答辩人长期在此居住的基础也是基于父亲魏新会与原所有权人罗静禅签订的房屋租赁合同，根据买卖不破租赁的原则，租赁关系仍然存在。二原告在每次起诉时，涉案房屋的现状均是和目前一样，未发生任何变化，政府也没有发出腾退和拆迁的公告，答辩人也买不起天天涨价的房屋，目前没有任何单位就涉案房屋划入腾退、拆迁范围，故答辩人无法与拆迁单位签署腾退协议，答辩人现不满足腾退条件，无法将涉案房屋归还二原告，恳请法院依法驳回二原告的诉讼请求。第二、房屋占有费应该由北京市租赁房屋指导价进行提高租金。虽然北京市政府2001年11月4号在北京市人民政府批转市国土局关于解决本市按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见通知中提出的2003年以后放开租金，但根据北京市财政局于2008年4月29号在首都之窗公文官网发布的关于做好2003年12月1号起标准租私房，按照房屋租赁指导价提租及租金补贴发放工作的有关问题通知的一条规定，自2003年12月1号全市标准租私房按照房屋租赁指导价提租，各地区具体租金标准由所在区国土局参照附表确定，其中海淀区、朝阳区参照临近地区的标准确定，在该规定附表中明确规定了西城区的租金标准为35元每月每平米。据此，答辩人认为，房屋占有使用费应该根据北京市租赁房屋指导价进行提高租金。第三、房地产泡沫在缩水，房屋租赁市场价格涨幅缓慢，市场行情较去年有较少变化，故标准租私房的房屋占有使用费的价格提高也应该放缓。根据北京市统计局网站发布的2019年7月北京市居民消费价格变动情况来看，2019年1到7月份租赁房屋房租平均同比涨幅仅为1.9%，2019年7月份就房屋租赁房租环比涨幅仅在0.5%，说明房屋租赁市场价格涨幅缓慢，标准租私房房屋占有使用费的价格也应该放缓慢，也应该和北京市房屋租赁市场价格的涨幅一致，而不是每年都应有涨幅。第四、本案应该按照同案同判的标准进行。答辩人在中国裁判文书公开网公开的同性质的案件中，搜索到案件号为2012西民初字第11913号、2012西民初字第13749号、2013京0102民初11950号、2014年西民初字第02921号案件中，房屋使用费均是按照北京市标准租私房的指导价35元每平米每月向房屋所有权人进行缴纳。答辩人认为，该案系同类案件，应该也是按照这个标准进行缴纳房屋占有使用费，同案同判，对每一个公民才公平公正。综上所述，答辩人住房情况和去年一样，他处无正式住房，不满足腾退条件，且房屋占有费的涨幅也应该按照政府文件提高，现根据市场行情和消费水平来讲，不宜提高，且考虑同案同判，恳请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告提交如下证据：证据1：不动产权证书。北京市西城区护国寺西巷X号院第一排西数第三间是原告的产权房，房号是X。X号房是一层的房，建筑面积17.09平方米。证据2：（2018）京0102民初18834号民事判决书和该案的二审判决书（2018）京02民终11759号民事判决书。二被告对原告证据的质证意见：证据1、2：真实性均无异议。二被告表示，（2018）京0102民初18834号民事案件中提交的证据，已经生效判决确认，因此本案就不提交了。现提交一份2019年7月份，北京市居民消费价格的数据，证明租金水平的变化幅度。二原告对二被告证据的质证意见：这不是国家正式文件，没用。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区护国寺西巷X号院，幢号为X的房屋（建筑面积17.09平方米）的原产权人为罗静禅所有。王桂芝系高立宁之母亲。魏新会系魏北之父亲。高立宁与魏北系普通邻居，二人无亲属关系。1996年1月12日，罗静禅分别与魏新会、王桂芝（已故）订立私房租赁契约，由魏新会承租护国寺西巷X号北房2.5间，由王桂芝承租护国寺西巷X号平房1.5间。2016年5月9日，原告吴超联、吴守玉通过购买，取得了北京市西城区护国寺西巷X号X幢X层涉案房屋的不动产权证书（证号：2016西城区不动产权第XXX号，建筑面积17.09平方米），该房屋为二原告共有，各占二分之一的产权份额。二原告购买的涉案房屋系魏新会、王桂芝早年自原产权人罗静禅处承租的房屋之中的两个半间。二被告作为王桂芝、魏新会的子女，由于历史原因，长期居住生活在涉案房屋。二被告确认是按照一人一半的面积，使用着涉案房屋。另查，二原告在购买涉案房屋的过程中，知道涉案房屋中尚有租户居住使用，但仍然购买了该房屋。二原告购买涉案房屋后，于2016年在本院起诉二被告腾房，并支付房屋使用费。本院作出（2016）京0102民初27960号民事判决书，判决二被告按照使用面积每月每平方米55元的标准，向二原告支付房屋使用费，同时以二被告与政府相关部门未就腾退事宜达成一致意见的前提下，尚不具备腾退条件为由，驳回了二原告的腾房请求。在该案中，本院查明，魏新会与高立宁作为标准租私房承租户，因未与政府达成腾退协议，目前尚不具备腾退条件。2018年，二原告再次起诉二被告腾房并支付房屋使用费。本院作出（2018）京0102民初18834号民事判决，判决二被告按照每月每平米75元的标准，向二原告支付房屋使用费，并以二被告不具备腾房条件为由，驳回了二原告的腾房请求。魏北、高立宁不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11759号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现二原告再次起诉二被告腾房并支付房屋使用费。二被告表示目前的住房情况与（2016）京0102民初27960号民事案件和（2018）京0102民初18834号民事案件审理时没变化，并表示目前仍不具备腾退的条件。二被告目前仍没有与政府部门就标准租私房问题达成腾退协议。本案在审理过程中，本院到北京市西城区落实私房政策办公室咨询，得知，目前没有安置二被告的落私房源。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。目前，涉案房屋虽然登记在二原告名下，由二原告共同所有，但涉案房屋仍系标准租私房的性质没有改变。二被告居住使用涉案房屋，系因落实私房政策的历史原因形成。目前，二被告与政府相关部门仍未就腾退事宜达成一致意见，落私部门目前也没有安置二被告的落私房源，故对二原告要求二被告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院仍难以支持。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二原告作为涉案房屋的所有权人，依法享有收益的权利，故对二原告要求二被告支付房屋使用费的请求，本院予以支持。现涉案房屋由二被告按照一人一半的面积居住使用，故对于二原告主张的房屋使用费的合理数额部分，二被告应各负担二分之一。根据北京市政府部门关于解决标准租私房问题的有关政策，自2003年12月起，涉案房屋放开租金，但未规定具体标准。对于房屋使用费的合理数额，本院考虑涉案房屋系标准租私房，房屋使用费不宜完全按照公开市场的房屋租金价格来确定，但根据相关政策和公平原则、考虑物价水平，亦应每年适当增加。因此，本院结合诉争房屋的面积、地段等情况，酌情确定二被告按使用面积每月每平方米85元的标准，向原告支付房屋使用费。对于使用面积与建筑面积的折算，按照使用面积乘以1.333等于建筑面积的原则计算。对于二原告主张的过高部分的房屋使用费，因无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、被告高立宁于本判决生效后十日内，向原告吴超联、吴守玉支付自二○一八年八月八日至二○一九年八月七日期间的房屋使用费六千五百三十八元二角。二、被告魏北于本判决生效后十日内，向原告吴超联、吴守玉支付自二○一八年八月八日至二○一九年八月七日期间的房屋使用费六千五百三十八元二角。三、驳回原告吴超联、吴守玉的其他诉讼请求。如果被告高立宁、魏北未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百五十元，由原告吴超联、吴守玉负担二百七十元（已交纳）；由被告高立宁、魏北负担八十元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王德海二〇一九年十月二十二日书记员  石 博