广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初3593号原告：李家滔，男，1985年3月19日出生，住广东省罗定市。原告：郭钰媚，女，1987年9月15日出生，住广东省广州市从化区。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘经，广东保顺律师事务所律师。被告：广州市银博士房地产有限公司，住所地：广州市从化区街口街赤草村地段广物荔山雅筑自编S2号，统一社会信用代码91440184550557727J。法定代表人：张天驰，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈应，男，1993年11月19日出生，住湖北省钟祥市，该公司员工。原告李家滔、郭钰媚与被告广州市银博士房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法由审判员梁耀光适用简易程序于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告李家滔、郭钰媚的共同委托诉讼代理人刘经，被告广州市银博士房地产有限公司的委托诉讼代理人陈应均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李家滔、郭钰媚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金32042.95元；2.本案诉讼受理费由被告负担。事实和理由：2015年8月22日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），合同第四条约定原告向被告购买广物荔山雅筑自编6#幢×层×房，第七条约定总房价为640859元，第十二条约定交房条件为“竣工验收合格……”，第十三条约定应于2016年6月30日前交付房屋，第十四条约定逾期交楼的违约责任是每日按照总房价0.05%计算违约金，合同附件七第五条约定违约赔偿总额最高不得超过已付房款的5%。合同签订后，原告依约支付了购房款项，但是被告于2016年12月19日才取得竣工验收备案表。根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国消防法》、《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款、第四十六条第一款、第四十九条,《城市房地产开放经营管理条例》第十七条,《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条、第四十七条的有关规定，以及参考广东省东莞市中级人民法院作出的（2016）粤19民终8403号《判决书》和江苏省高级人民法院作出的（2018）苏民申530号《裁定书》，得知建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准，即建设行政主管部门出具的商品房竣工验收备案证书是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。因此，本案中案涉房屋应当于2016年12月19日才满足交付条件。另根据合同约定，被告应当赔偿原告违约金32042.95元（总房价×5%）。原告李家滔、郭钰媚为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；3.《建设工程竣工验收消防备案凭证》；4.《广州市从化区环境保护局关于广物荔山雅筑一期建设工程竣工验收备案环保意见的函》。被告广州市银博士房地产有限公司辩称,一、经查验涉案房屋，原告未提出任何异议，并已办理收楼手续，已实际收楼。被告与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称“买卖合同”）第十三条约定被告应在2016年6月30日前交房，被告于2016年6月27日向原告寄发收楼信。根据双方签订的买卖合同第十六条，买受人对商品房进行验收后有异议的，应当在验收期限届满之日起7日内提出，逾期未提出的，视为同意接收该商品房。原告于2016年7月4日前往被告处查验涉案房屋，原告查验后并未提出任何异议，并于当天领取涉案房屋钥匙等相关资料及物件，涉案房屋已经在原告实际控制之下。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因而原告已于2016年7月4日实际接收涉案房屋，涉案房屋已交付使用。二、原告收楼后已实际使用，且无任何损失。原告于2016年7月4日收楼后，可进场装修，并正常使用涉案房屋，未受到任何损失。违约责任在于弥补守约方损失，而非获利，原告既已收楼，又未受到任何损失，其向被告主张违约责任于法无据。三、原告诉请已过诉讼时效。根据双方签订的买卖合同，被告应当于2016年6月30日前将涉案房屋交付给原告，但原告于2016年7月4日才收楼，被告逾期4天交楼。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。即原告向人民法院主张被告承担逾期交楼违约责任的最晚时间为2019年7月4日，但原告至2019年8月4日才提起诉讼，因而原告诉请已过诉讼时效。四、涉案房屋已完全符合合同约定的交楼条件。被告已于2016年6月2日取得项目《建设工程规划验收合格证》，并在交楼前满足供水、通邮等的居住条件，也已于2016年12月19日取得《建设工程竣工验收备案表》，已经完全符合合同及法律规定的交楼条件。同时也符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条关于“但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件”的约定。综上，原告已于2016年7月4日收楼，且逾期交楼违约责任已过诉讼时效，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告广州市银博士房地产有限公司为证明其主张向本院提交了以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.《业主资料登记卡》；3.《业主收楼签领资料/物品表》；4.《钥匙签收确认书》；5.《钥匙托管承诺书》。经审理查明：2015年8月22日，原告李家滔、郭钰媚（买方、乙方）与被告广州市银博士房地产有限公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》一份，该合同约定原告李家滔、郭钰媚购买被告广州市银博士房地产有限公司开发的位于从化市（现为“从化区”）街口街赤草村105国道边地段广物荔山雅筑自编6＃×房（以下称“涉案房屋”），建筑面积91.81平方米，房屋价款640859元等。另约定：“第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”。同日，原、被告双方签订合同附件七《本合同补充协议》，约定：“第五条、该商品房买卖合同第十四条约定由甲方承担的违约赔偿责任总金额最高不超过乙方已付房价款的5%。第六条、对合同第十五条‘房屋交付时的有关资料条款’调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。”。合同签订后，原告李家滔、郭钰媚依约向被告广州市银博士房地产有限公司支付了房款。2016年7月4日，原告李家滔、郭钰媚前往收楼,原告李家滔填写了《业主资料登记卡》。同日，原告李家滔、郭钰媚签署了《业主收楼签领资料/物品表》，《业主收楼签领资料/物品表》内容包括：“自编号：（荔山雅筑）6栋×单元；资料/物品名称《荔山雅筑业户手册》、《质量保证书》、《住宅使用说明书》、《划账协议书》、《区域防火责任协议书》、《业主承诺书》、猫眼，数量各为1”。同日，原告李家滔、郭钰媚在《钥匙签收确认书》上签名确认收到涉案房屋有关钥匙6条，原告李家滔还签署了《钥匙托管承诺书》。另查明，广州市从化区环境保护局于2016年7月13日作出《广州市从化区环境保护局关于广物荔山雅筑一期建设工程竣工验收备案环保意见的函》（从环函〔2016〕117号）。从化区公安消防大队于2016年7月26日作出《建设工程竣工验收消防备案凭证》（从公消竣备字〔2016〕第0038号）。涉案房屋于2016年8月16日竣工验收。广州市从化区住房和建设局于2016年12月19日同意竣工验收备案。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案主要争议焦点有以下两点：一、原告李家滔、郭钰媚在涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件的情况下收楼，被告广州市银博士房地产有限公司是否需要承担逾期交房的违约责任。本案原告李家滔、郭钰媚主张在收楼时并不知道涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交房条件，但根据举证责任分配，原告李家滔、郭钰媚没有提供证据予以证明。被告广州市银博士房地产有限公司在办理收楼现场公示涉案房屋相关资料的行为符合原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议的第六条：“对合同第十五条‘房屋交付时的有关资料条款’调整为：甲方在收楼现场公示本款约定资料的，视为甲方已向乙方提供该资料。”，由此可见，原告李家滔、郭钰媚在办理收楼现场看到被告广州市银博士房地产有限公司公示的涉案房屋的相关资料时，应据此判断涉案房屋是否符合法定及合同约定的交房条件，若原告李家滔、郭钰媚认为涉案房屋并不具备法定及合同约定的交房条件，有权拒绝收楼，但原告李家滔、郭钰媚在看到收楼现场公示的涉案房屋的相关资料后，未提出异议，且查验了涉案房屋，并在《业主收楼签领资料/物品表》、《钥匙签收确认书》、《钥匙托管承诺书》等资料上签名，接收了涉案房屋的钥匙。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”。本院认为，原告李家滔、郭钰媚作为完全民事行为能力人，应对自己实施的民事行为承担相应的法律后果，原告李家滔、郭钰媚于2016年7月4日办理收楼手续时未提出异议，且在收楼相关资料上签名并接收了涉案房屋的钥匙等一系列行为应视为原告李家滔、郭钰媚于2016年7月4日同意收楼，涉案房屋已于当日完成交付使用。综上，原、被告双方约定交房时间为2016年6月30日前，原告李家滔、郭钰媚于2016年7月4日收楼，本院认定被告广州市银博士房地产有限公司逾期四天交付涉案房屋给原告李家滔、郭钰媚。二、关于本案是否过诉讼时效问题。本案原、被告双方约定于2016年6月30日前交付房屋，但原告李家滔、郭钰媚于2016年7月4日才收楼，即涉案房屋于2016年7月4日完成交付，被告广州市银博士房地产有限公司逾期四天将涉案房屋交付给原告李家滔、郭钰媚。被告广州市银博士房地产有限公司在庭审中亦承认逾期交房四天，但其辩称原告李家滔、郭钰媚主张被告承担逾期交房的责任已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”,本案原告李家滔、郭钰媚于2016年7月4日到收楼现场查验涉案房屋，并办理收楼手续，本院认定原告李家滔、郭钰媚于当日知道或者应当知道涉案房屋尚不符合法定及合同约定的交付条件。原告李家滔、郭钰媚主张被告承担逾期交房的违约责任，应从其知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日即2016年7月4日起计算三年诉讼时效，但原告李家滔、郭钰媚于2019年8月5日才到本院起诉，且未提交证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，现已经超过三年的诉讼时效，被告广州市银博士房地产有限公司主张本案已过诉讼时效的理由成立，本院依法驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李家滔、郭钰媚的全部诉讼请求。本案受理费301元（原告已预交），由原告李家滔、郭钰媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁耀光二〇一九年十月三十日书记员  孙雪莹