上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初50461号原告：上海帝泰发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴西路XXX号。法定代表人：李绍祝，董事长。委托代理人：陈洁菲，女，上海帝泰发展有限公司工作人员。被告：上海音家餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：林猷澳。原告上海帝泰发展有限公司(以下简称帝泰公司)与被告上海音家餐饮管理有限公司(以下简称音家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告帝泰公司的委托诉讼代理人陈洁菲到庭参加诉讼。被告音家经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告帝泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《补充协议》、《临时场地(仓库/员工休息室)使用协议书》于2018年11月1日解除；2、判令原告无需退还被告支付的保证金及押金人民币(以下币种同)916,382.21元。事实和理由：2015年，原、被告就上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号正大广场01F层GF27(GF50)号房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(以下简称《房屋租赁合同》)及《补充协议》，约定租赁期限自2015年4月15日起至2020年4月14日止。后双方就租赁上海市浦东新区陆家嘴西路XXX号正大广场B3FS10区域(以下简称系争仓库)签订《临时场地(仓库/员工休息室)使用协议书》(以下简称《仓库合同》)，约定租赁期限自2016年1月1日起至2020年4月14日止。按照上述合同的约定，自2018年8月1日起至2018年11月1日期间，被告应支付如下款项：1、房屋租金，基本租金211,279元/月(不含税，含税为221,842.95元/月)与每月营业额16%的提成租金，两者取高，被告应在每月1日前(不含当日)向原告支付月基本租金，并在次月的最后一日(不含当日)前向原告支付上月提成租金高于基本租金的部分。2、房屋物业管理费，为27,090元/月(不含税，含税为28,715.40元/月)，被告应在每月1日前(不含当日)向原告支付物业管理费。3、推广宣传费，被告应于次月最后一日前(含当日)，按月营业额总额(含税)的1.5%向甲方支付本月的推广宣传费。4、水电费，被告应在次月最后一日前(含当日)向原告支付。5、仓库使用费，为7,665元/月(不含税，含税为8,048.25元/月)，被告应在每月1号前(不含当日)向原告支付仓库使用费。上述所有被告应向原告支付的任何租金、物业管理费等一切费用涉及的税额均由乙方承担。但被告自2018年8月起拖欠推广费、水电费，自2018年10月起拖欠租金、物业管理费、仓库租金等，根据合同约定，被告迟延支付租金、物业管理费或其他费用累计超过3次，原告有权解除合同，被告无权要求返还保证金和公共事业费押金。同时，仓库合同约定，在原告发函催告被告履行义务已逾7日的情况下，原告有权没收仓库押金，且不论租赁合同因何种原因终止或解除，仓库合同同时终止。2018年9月25日，原告致函被告，且多次催讨，但被告一直未予支付，并于2018年11月1日下午17时擅自停业。之后，原告就合同终止事宜致函被告，确认合同终止日为2018年11月1日，要求被告支付欠款并没收保证金及押金。被告收到函件后并无任何回复，迄今为止，被告并未付清欠款。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告音家公司未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2015年4月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，其中约定甲方出租给乙方系争房屋，使用承租面积260.48平方米，建筑面积473.60平方米，租赁期为60月，自2015年4月15日起至2020年4月14日止，房屋交付日为2015年4月15日，自租赁开始日起，乙方可享有61天的装修免租期；乙方应在每月1日前(不含当日)向甲方支付本月租金；乙方应在每月1日前(不含当日)向甲方或其指定的物业管理公司交付管理费；乙方次月最后1日前(含当日)向甲方支付推广宣传费，由甲方支配使用；租赁期内有关该房屋的水费、电费、燃气费、天然气、通讯费等费用均应由乙方承担，乙方须于次月最后一日前(含当日)向甲方支付；乙方应在本合同签署之前向甲方支付保证金774,543.21元、公用事业费押金118,844元；乙方逾期支付本合同规定的任何款项，每逾期一日，乙方应支付逾期支付款项的0.1%滞纳金；乙方迟延支付租金或管理费或其他费用达2个月的，甲方可书面通知乙方解除合同；乙方在本合同签订后未按本合同规定或管理规则正常营业或擅自中断、停止经营，甲方有权立即终止合同；在租赁期限内，若乙方迟延交纳租金、物业服务费或其他费用等累计超过3次(含3次)的，甲方有权立即终止合同，收回租赁场所；若乙方违反本合同的规定，甲方依据本合同或中国法律有权终止、解除本合同的，乙方无权要求返还保证金和公用事业费押金及其于当日已付的租金、管理费和其他费用，并且乙方还需承担相当于甲方三个月租金的预期经济利益损失。2015年12月22日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《仓库合同》，其中约定甲方同意乙方临时使用系争仓库，使用期限自2016年1月1日至2020年4月14日，月租金为7,665元；乙方应于本合同签订之前向甲方支付保证金22,995元，若乙方违反约定，甲方经书面通知七日内乙方仍不改善的，甲方有权单方面终止本协议，立即收回该区域并没收押金；本协议与甲乙双方签订该房屋的租赁合同同时执行，不论租赁合同因何种原因终止，本协议亦同时提前终止。2016年4月18日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《补充协议》，其中约定自2018年4月15日起至2019年4月14日止，乙方每月基本租金为211,279元，以每月营业额(含税)的16%为提成租金，本月的提成租金与本月基本租金两者较高者为本月的实际租金；乙方物业管理费为每平方米57.20元，管理费按建筑面积473.60平方米计算，即每月物业管理费为27,090元；乙方同意按其每月营业总额(含税)1.5%支付推广宣传费；甲乙双方同意，就本合同所提及的甲方向乙方收取的任何租金(包括基本租金与提成租金)、物业管理费、推广宣传费等一切费用(含违约金)均为不含税金额，其税额由乙方承担，因而乙方在向甲方支付本协议约定的一切费用时，还应同时支付税额。2018年9月27日，原告向被告寄送《关于严格履行租赁合同事宜之公函》，言明被告已逾期支付款项累计超过3次，要求被告支付欠付租金、物业管理费等。2018年11月1日，被告擅自搬离系争房屋，停止经营。2018年11月8日，被告将房屋钥匙交还给原告。2018年11月27日，原告向被告寄送《关于租赁合同提前终止及善后事宜》，明确双方之间的租赁合同于2018年11月1日解除，被告应于2018年11月30日付清全部欠款555,367.37元及相关滞纳金，被告在原告处的保证金774,543.21元、公用事业费押金118,844元及场地押金22,995元不予返还，被告还应承担相当于三个月租金的赔偿金633,837元。2018年12月19日，原告向上海市卢湾公证处申请保全(贴公告)公证。次日，在该处公证员及工作人员的现场监督下，原告工作人员将《解约及告知各供应商公告函》张贴于系争房屋正门及边门上，内容为再次告知合同解除，要求5日内清理清空场地，同时告知各供应商如在系争房屋内有遗留财物的，请于2018年12月25日前携带证明材料，经审核后自行取回财物。审理中，原告表示被告欠付2018年10月1日至2018年11月1日房屋租金229,136.42元、物业费29,659.47元、仓库租金7,521.15元，2018年8月1日至2018年11月1日推广宣传费30,645.78元、电费99,136.80元、水费1,112.14元。原告并表示由于其已经要求不予退还房屋保证金、公用事业费押金及仓库保证金，故对于被告欠付的租金、物业费、推广宣传费、水电费不再主张。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《仓库合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。被告未按约支付租金、物业管理费等累计超过3次，原告按约享有合同解除权。之后，被告于2018年11月1日搬离系争房屋。现原告要求确认双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《仓库合同》于2018年11月1日解除，并无不当，本院予以支持。关于保证金及押金，因被告的违约行为导致合同解除，根据合同的约定，保证金及押金不予退还，故原告要求保证金及押金不予退还的诉请，依约有据，本院予以支持。被告音家公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海帝泰发展有限公司与被告上海音家餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《补充协议》、《临时场地(仓库/员工休息室)使用协议书》于2018年11月1日解除；二、确认被告上海音家餐饮管理有限公司向原告上海帝泰发展有限公司支付的保证金及押金合计916,382.21元不予退还。案件受理费12,963元，由被告上海音家餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  祝 芬人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年十月三十日书 记 员  蒋 炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。