辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初856号 原告：唐荣华，女，1972年10月12日出生，满族，个体户，住沈阳市于洪区。 原告：孟宪升，男，1971年12月25日出生，汉族，个体户，住沈阳市于洪区。 被告：沈阳民安康城物业有限责任公司，住所地沈阳市于洪区。代码证号：91210114774807xxxx 法定代表人：董忠华，职务系总经理。 委托诉讼代理人：吴天文，系辽宁常兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙建新，系辽宁常兴律师事务所律师。 被告：孟强，男，1985年2月19日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告：刘淑光，女，1964年3月18日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告：常虹，男，1947年2月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 被告：谭建，男，1989年9月20日出生，汉族，住沈阳市于洪区。 原告唐荣华、孟宪升与被告沈阳民安康城物业有限责任公司（以下简称“民安物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐荣华与孟宪升、被告民安物业公司的委托诉讼代理人吴天文与孙建新、追加被告孟强、刘淑光、常虹、谭建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐荣华与孟宪升向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行维修义务，修复原告室内吊棚、墙壁漏点；2.判令被告赔偿经济损失60,000元。事实和理由：2010年4月14日，二原告与沈阳万泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买其开发的位于沈阳市于洪区沈新路166—10号4门网点，建筑面积275.21平方米。由被告民安物业公司负责原告所购网点小区物业管理，并签订过物业管理合同。原告购置网点后不长时间就发现网点室内棚顶有漏点、棚顶长毛、墙壁壁纸潮湿的问题。经查是原告网点屋顶防水有漏点，造成屋内吊棚大面积损坏脱落，隔断、地板潮湿撬裂。原告多次找到被告报修，被告派人维修但并未修好。现在情况越来越严重，再报修被告就以种种借口拒绝维修。现造成网点无法正常使用，也无人承租，给原告造成巨大损失。原告无奈只好诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 诉讼过程中，二原告变更“判令被告赔偿经济损失60,000元”诉讼请求为：判令被告赔偿经济损失87,210元（其中房屋维修费用27,210元，房屋出租损失60,000元）。 被告民安物业公司辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。物业公司依据双方物业合同已履行了维修责任及维修义务,2015年物业公司动用维修基金对整个房屋屋顶进行了整体维修，一直不存在漏雨现象。而且在2017年12月7日，双方就原告屋内的损坏情况达成了赔偿协议。2018年9月份，原告曾报修，2018年10月、11月物业公司两次对房屋屋顶进行了维修，已尽了维修责任及义务。因为物业公司不具有赔偿责任和赔偿义务，所以不同意原告的诉讼请求。 被告孟强辩称，我是2007年购买的房屋，露台并不是我们自己的，是公用的，我们有时只是暂时使用。其他别的情况与其他被告陈述基本一致。 被告刘淑光辩称，我是2007年购买的房屋，购买房屋时开发单位对房屋对应的露台并没有任何特殊说明。当时开发商让我对二、三、四楼随便挑选，当时我看二楼挺敞亮，就购买了二楼。但是，开发商没有说露台是赠送还是我购买的，从购买房屋至今我家的露台只是晒被、存放点东西。开发商对露台也没有进行维护，露台栏杆也坏了，要求物业进行维修，物业也不予维修。后来，物业公司启动维修基金让我们签字了。具体情况我也不知道，我不经常在该房居住。2014年、2015年左右，也是因为漏水，物业公司曾派人将包括我们四户在内的露台瓷砖都给刨开了，进行防水处理后又重新铺的瓷砖，一直至今。 被告常虹辩称，我购买的是二手房，购买已有5、6年了。我购买的时候看见有一个门，也很敞亮。物业维修的时候我也知道，是当时将4个露台瓷砖起开了，但是否都起开了我不清楚。我购买时，原房主也没有告知我露台是开发商赠送还是购买的，露台我也只是晒被用。 被告谭建辩称，我购买的是二手房，是2018年4月份才购买的。我购买房屋的时候，原房主也没有说露台的事。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年4月14日，二原告与沈阳万泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买该公司开发的位于沈阳市于洪区沈新路166—10号4门网点，建筑面积275.21平方米。被告孟强、刘淑光、常虹、谭建系原告所购网点所在楼上二楼的业主。该四被告所居住的房屋南侧窗户所对应的是一楼网点的房顶露台，其中部分露台被铁栅栏分割成四块，分别对应该四户业主。被告民安物业公司为原告所购网点所在的海逸诗阁小区提供物业服务。 2015年6月10日，被告民安物业公司与案外人李明签订《屋面防水工程承包协议》，由李明对包括原告所购网点在内的海逸诗阁小区一期的屋面防水工程进行了施工。同时对其他四被告南侧窗户对应的露台部分亦进行了防水施工，施工后将原有的瓷砖又重新铺装。 2017年12月7日，被告民安物业公司与原告签订一份《协议书》，约定的主要内容为：一、甲方（即民安物业公司）减免乙方（即原告）物业费2300元，在2015及2016年物为费中扣除，用于2015年网点墙里电线短路烧毁及顶棚漏雨、脱落等给乙方造成损失的赔偿。乙方同意协议签订之日起一次性交纳2016年剩余物业费及2017年物业费2653元等。 原告在庭审中称在赔偿协议达成后，对网点室内进行了重新装修。 2018年9月因下雨，原告的网点再次发生漏雨问题，并造成室内相应的财产损失。原告向被告民安物业公司报修，民安物业公司派人到现场进行了简单处理，但没有维修好。在后续发生下雨的情况下，原告网点仍存在漏雨问题。 诉讼过程中，经原告申请，本院委托了辽宁天汇资产评估事务所对原告所有的网点的室内因漏雨造成的损失和屋顶维修费用进行了价格评估，评估所于2019年7月10日出具了《资产评估报告书》，结论为：漏雨损失为40，560元，其中包括：1.大白清除71.36元；2.撕壁纸239.48元；3.天棚吊顶拆除836.70元；4.拆除地板墙裙1133.20元；5.天棚吊顶11129.51元；6.天棚、封面刮白3762.72元；7.封面贴壁纸1575.13元；8.封面贴板装饰11892.52元；9.灯具电线等安装2630元；10.防水工程7290元。原告支付鉴定费2000元。本院在规定期限内向原、被告双方送达了《资产评估报告书》。被告民安物业公司在规定时间内针对该报告书向本院提出了书面异议，并提出重新鉴定要求，但未能提供据以要求重新鉴定的证据。 另查明，被告民安物业公司与海逸诗阁小区业主委员会签订了一份“海逸一期”项目《物业服务合同》，约定的主要内容有：第一章总则第一条本合同当事人甲方为海逸诗阁（一期）业主委员会乙方为民安物业公司。第二章服务事项第四条约定：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括基础、屋顶、内外承重墙体、梁、柱、楼盖、户外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。第三章服务期限第十六条约定：本合同服务期限为：自2017年4月1日起至2022年3月31日止。第五章物业服务质量第十九条约定：乙方须按下列约定，实现目标管理：……3.有完整的报修、维修和回访记录；…8.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。第七章违约责任第二十五条约定的内容均为免除乙方责任的条款。 再查明，被告孟强、刘淑光、常虹、谭建在庭审中均称各家对应的露台部分不属于个人所有，属于公共部分。被告民安物业公司称该部分露台是开发商赠与给上述四被告，由该四被告实际管控，与物业公司无关，不在物业公司维修范围内。 另，原告在庭审最后陈述阶段表示要求按照评估报告确定的数额由被告承担赔偿责任。 本院认为，根据被告民安物业公司提供的《物业服务合同》能够确认原告与民安物业公司之间形成了物业服务合同关系。按照合同约定，民安物业公司应积极履行房屋建筑共用部位的维修、养护和管理义务。对于因未尽到合同义务而给业主造成的损失，物业公司应承担相应的民事责任。 本案中，首先应确认被告孟强、刘淑光、常虹、谭建四户所对应的四块露台是否属于共用部位的问题。该四被告在庭审中均否认其各家对应的露台归其个人所有，被告民安物业公司称该部分露台是由开发商赠与给该四被告，所以该部分露台应属于该四被告所有。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述法律规定，应由民安物业公司对其主张的上述事实承担举证证明责任。但民安物业公司未能提供证据证明其主张的该项事实成立。另外，民安物业公司在2015年启用维修基金对其管理的案涉小区防水工程进行施工时，对上述四位被告所对应的露台部位亦进行了防水工程施工。通过该事实亦说明该部分露台属于民安物业公司负责维修、养护和管理的范围。综上，本院综合双方的意见，确认该部分露台属于公共部位，应由民安物业公司承担日常的维修、养护和管理的合同义务。 其次，关于被告民安物业公司对于原告所有的网点因再次漏雨而造成的损失应否承担赔偿责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，因被告民安物业公司对其负责的公共部位即争议的露台部位未充分尽到维修、养护和管理的责任，导致原告所有的网点在2018年因下雨再次出现棚顶漏雨的情况，并造成室内财产损失。根据上述法律规定，民安物业公司应对原告因漏雨所造成的财产损失承担赔偿责任。 关于对评估报告的结论应否采纳的问题。在本院向被告民安物业公司送达了该份评估报告后，民安物业公司在规定时间内向本院提交了书面异议书，认为评估报告中鉴定的漏雨损失数额、范围有误，评估费用过高，与实际不符，并申请重新鉴定。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定：当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。民安物业公司虽提出了异议并申请重新鉴定，但并未提供相关证据证明其申请重新鉴定的事实成立，故对其提出的重新鉴定申请本院未予准许。另外，在鉴定过程中，鉴定机构工作人员、办案法官及原、被告双方相关人员均到现场，只是针对存在争议的房顶露台部位进行了防水维修价格鉴定，并非针对整个露台防水工程进行价格鉴定。故本院结合原告在法庭最后陈述阶段的意见，对该份评估报告予以采纳，并确定以该评估报告确定的价格即40，560元作为赔偿依据。 对于原告提出的要求被告赔偿房屋租金损失的问题。因原告未提供证据证明其房屋租金损失的事实存在，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沈阳民安康城物业有限责任公司赔偿原告唐荣华与孟宪升财产损失33，270元及鉴定费2，000元，合计35，270元，于本判决发生法律效力后三日内履行完毕； 二、被告沈阳民安康城物业有限责任公司于本判决发生法律后三十日内对被告孟强、刘淑光、常虹、谭建四户所对应的露台部位（即从四户业主的房屋窗户至铁栅栏小墙处）履行防水维修义务；如本判决生效时正值冬季，则维修时间相应顺延至下年度4月1日起至5月15日止履行完毕； 三、如被告沈阳民安康城物业有限责任公司未能按时履行上述第二项判决所确定的维修义务，则赔偿二原告维修费用7，290元，由原告唐荣华与孟宪升负责自行维修； 四、驳回二原告其他诉讼请求。 如果被告沈阳民安康城物业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由被告沈阳民安康城物业有限责任公司负担864元，由二原告负担436元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  李凤志 人民陪审员  刘阿平 人民陪审员  汪洁红 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  刘 冰