宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民初920号 原告（案外人）：蒋咏娟，女，住宁夏回族自治区银川市。 原告（案外人）：蒋丽娟，女，住宁夏回族自治区银川市。 二原告共同委托诉讼代理人：王应权、张敏青，宁夏新中元律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司，住所地北京市西城区月坛北街月坛大厦7-12层。 法定代表人：沈晓明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔺刚、张乐天，宁夏宁人律师事务所律师。 被告（被执行人）：宁夏家园房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区和信商务中心A号楼401室。 法定代表人：纳树德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。 原告蒋咏娟、蒋丽娟与被告中国长城资产管理股份有限公司（以下简称长城资产公司）、宁夏家园房地产开发有限公司（以下简称家园公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年6月25日公开开庭审理了本案。原告蒋咏娟、蒋丽娟的委托诉讼代理人张敏青、被告长城公司的委托诉讼代理人蔺刚、被告家园公司的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 原告蒋咏娟、蒋丽娟向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销银川市中级人民法院作出的（2018）宁01执异86号执行裁定书；2.请求依法确认家园﹒小时代5-1-3001室房屋为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月21日，原告与被告家园公司签订了《银川市商品房买卖合同》，被告家园公司将其依法建设并取得预售许可证的家园·小时代5-1-3001室房屋出售给原告，原告于当日一次性支付了购房款452697元，家园公司向原告出具了增值税专用发票。2018年7月24日，原告领到钥匙并在缴纳了水电费后入住房屋，原告对涉案房屋享有完全的所有权，但2018年9月12日原告在小区内发现银川中院张贴的拍卖公告，遂提出执行异议，银川中院于2018年8月8日作出（2018）宁01执456号执行裁定书，于2019年3月28日作出（2019）宁01执异86号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求，并于2019年3月30日送达原告，原告对此不服，认为该裁定认定事实不清、理解适用法律错误，提出执行异议之诉，请求判如所请。 被告长城资产公司辩称：一、长城资产公司对被执行人开发的“家园·小时代”项目国有土地使用权26667平方米及5号住宅楼依法享有并设定合法的抵押权。2015年11月6日，长城资产公司与宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司（出让方）、家园公司（债务人及抵押人）、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛（保证人）签订了《债权转让协议》（编号：中长资（宁）合字[2015]0033号），从宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司受让了家园公司债权3000万元。同日，长城资产公司与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛签订了《债务重组协议》（编号：中长资（宁）合字[2015]0033-1号），长城资产公司与家园公司签订《抵押合同》（编号：中长资（宁）合字[2015]0033-4号），长城资产公司与纳雪峰、纳树德、纳雪梅签订了《股权质押合同》（编号：中长资（宁）合字[2015]0033-5号），长城资产公司与纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛签订了《连带保证合同》（编号：中长资（宁）合字[2015]0033-6号）。依据《债务重组协议》中长资（宁）合字[2015]0033-1号）中的约定：重组债务本金为3000万元（大写：叁仟万元整），重组期限24个月，即自2015年11月6日至2017年11月6日，利息按照未偿还重组债务本金的15%/年计算，日利率=15%÷360。逾期还款的，逾期罚息利率按22.5%/年计算。2015年11月12日，家园公司以其享有的“家园·小时代”项目国有土地使用权26667平方米及部分地上在建工程（5号住宅楼）13236.48平方米【国有土地使用权（贺他项（2015）第341号）】为本协议项下的全部债务提供抵押担保。如家园公司未按期履行债务，则长城资产公司有权就全部抵押物权利折价或者拍卖、变卖抵押物权利的价款优先受偿。2018年8月5日，长城资产公司向银川市中级人民法院申请强制执行，银川市中级人民法院作出（2018）宁01执456号执行裁定书。2018年9月13日，银川市中级人民法院向“家园小时代”5号住宅楼张贴了查封公告。二、原告并未取得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋享有合法的债权并不能对抗长城资产公司对于涉案房屋享有的合法抵押权。虽然原告与家园公司之间签订了《商品房买卖合同》并提供了收据、购房发票、物业维修储备金等证据，证实其已支付全部购房款并实际居住使用。但是涉案房屋的产权证登记在家园公司名下，根据《物权法》的规定不动产所有权的取得以登记为生效要件，被告并没有合法取得涉案房屋的所有权。其次，原告实际上并没有以现金的方式向家园公司支付涉案购房款，其支付购房款的形式为“煤矿顶账”，且签订《商品房买卖合同》的时间均在长城资产公司合法设定并享有涉案房屋的抵押权之后。另外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，长城资产公司请求法庭在查明事实的基础上，依法驳回异议人的异议请求，维护长城资产公司的合法权益。 被告家园公司辩称，涉案房屋原告目前的确实际占有使用，且同被告家园公司签署商品房买卖合同，但实际房款并未交给家园公司，若原告的其他的证据符合相关法律规定，能够排除法院执行，请法院依法判决。 本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对证据进行了质证。 原告蒋咏娟、蒋丽娟为支持其诉请提交如下证据： 证据一、《银川市商品房买卖合同》1份，欲证明2018年7月21日原告蒋咏娟、蒋丽娟与被告家园公司签订《商品房买卖合同》，由原告向第三人购买家园·小时代5-1-3001室房屋。经质证，长城资产公司对该证据不认可，认为该买卖协议并未办理备案登记，家园公司作为抵押人未经抵押权人许可私自处分抵押物行为属于无效行为。家园公司对该证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为原告与家园公司签署买卖合同后并未支付相应价款。 证据二、宁夏增值税普通发票1张，欲证明原告已经支付全部购房款，第三人宁夏家园房地产开发有限公司贺兰县第二分公司向原告开具面值为456297元的发票。经质证，被告长城资产公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为原告未提供支付发票金额的款项的转款凭证，不能证明其向家园公司直接支付了涉案房屋价款。被告家园公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为原告未提供支付发票金额的款项的转款凭证，不能证明其向家园公司直接支付了涉案房屋价款。 证据三、收据8张、证明1份，欲证明2018年7月至今，原告已经入住涉案房屋，并缴纳了涉案房屋的水费、电费、物业费、天然气费、装修垃圾清理、物业贮备金等。经质证，被告长城资产公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为原告提供的证明出具方是银川英泽物业服务有限公司，该缴费凭证并不能直接证明原告实际占有并使用涉案房屋。被告家园公司对该证据予以认可。 证据四、（2019）宁01执异86号执行裁定书1份，欲证明：2018年8月5日，因被告长城资产公司向银川市中级人民法院立案申请对家园公司采取强制执行措施，2019年8月8日，银川中院作出（2018）宁01执456号执行裁定书，裁定冻结、扣划第三人名下财产，于是涉案房屋因没有转移登记，故而贵院作出（2019）宁01执异86号执行裁定书对涉案房屋进行强制执行。经质证，被告长城资产公司对该证据真实性认可，对证明目的不认可，认为该证据能证明原告对涉案房屋不享有排除强制执行的权利。被告家园公司对该证据予以认可。 被告长城资产公司为支持其抗辩提交如下证据：银川中院（2018）宁01执456号执行裁定书、宁夏银川市在建工程抵押登记证明、国有土地证、他项权利证、家园小时代5号楼在建工程抵押清单各1份（均为复印件），欲证明长城资产公司对涉案房屋享有合法的抵押权。经质证，原告对执行裁定书真实性、合法性、关联性无异议，对其他证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，认为其所提交证据均为复印件，未提交相关原件予以核对，也未加盖人民法院的公章且该组证据与原告无关。被告家园公司对该证据无异议。 被告家园公司未向法庭提交证据。 经审查，原告提交的证据真实有效，可以证实其与家园公司之间就涉案房屋签订买卖合同、家园公司向其出具购房发票以及其占有使用涉案房屋的事实。原告和被告长城资产公司提交的执行裁定书真实有效，本院予以确认，被告长城资产公司提交的其他证据均为复印件，无法核对真实性，本院不予采信。 本院认定如下事实：长城资产公司与家园公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛金融借款合同纠纷一案，宁夏回族自治区银川市国安公证处作出（2015）宁银国安证字第2839号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2018）宁银国安证字第1793号执行证书，申请执行标的：1.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司偿还借款本金2097.525万元；2.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司支付自2017年11月17日起至2018年5月13日的逾期利息233.3496万元，以上合计2330.8746万元。3.请求法院裁决被申请执行人宁夏家园房地产开发有限公司向申请人长城资产公司承担以借款本金2097.525万元为基数，按22.5%利率，计算逾期利息自2018年5月14日直至还清全部本金之日止；4.请求法院依法评估拍卖、变卖《抵押合同》〔编号：中长资（宁）合字（2015）0033-4号〕中宁夏家园房地产开发有限公司提供的“家园.小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米，所得价款优先偿还上述债务；5.请求法院裁决被申请执行人纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛对上述债务承担连带保证责任；6.本案执行过程中为实现债权产生的执行费、公告费、评估费、拍卖费、变卖费、资产处置费、税金、房产过户费由被申请执行人承担。上述公证债权文书作出后，经中国长城资产管理股份有限公司申请，本院于2018年8月5日立案执行。 在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）宁01执456号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛的银行存款23399455元及利息（暂未计算）；二、若被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛银行存款不足偿还之部分，则依法查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月12日，本院在“家园·小时代”小区张贴公告，公告载明：“本院受理的中国长城资产管理股份有限公司与被执行人宁夏家园房地产开发有限公司、纳雪峰、马颖、纳树德、贺金侠、纳雪梅、吴万宏、纳雪山、王小玲、纳雪涛公证债权文书一案，依据已发生法律效力的宁夏回族自治区银川市国安公证处（2018）宁银国安证字第1793号《执行证书》，现本院拟对被执行人宁夏家园房地产开发有限公司提供抵押的“家园·小时代”项目5号住宅楼在建工程剩余抵押房屋面积6404.78平米（具体房屋见附表）进入评估、拍卖程序。鉴于上述情况，为保障各方当事人的合法权益，维护司法权威，便于本院执行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，现公告如下：限自本公告发布之日起十个工作日内，你（公司）需迁出财产并搬离上述房屋（有合法租赁关系需向本院提交租赁合同、已交租金凭据等材料），逾期未搬离，本院将强制搬离并迁出财物或者依法对上述房屋进行实物查封，由此产生的不利法律后果，由你（公司）自行承担（附抵押物清单，具体房号为：3201-3204、3102、3001-3004、2901、2903、2801-2803、2702-2704、2601-2603、2501-2503、2401-2403、2301-2303、2202、2203、2101-2104、2001-2003、1902、1903、1801-1804、1703、1602-1604、1501-1503、1402、1403、1301-1303、1202、1203、1102、1103、1002、1003、903、503、402、102共66套房屋）。” 另查明，申请执行人从宁夏贺兰回商村镇银行有限责任公司受让家园公司的债权3000万元。2015年11月6日，相关三方签订《债权转让协议》。同年11月12日，家园公司以其享有“家园·小时代”项目国有土地使用权26667平方米及部分地上在建工程（5号住宅楼）13236.48平方米为《债权转让协议》项下的全部债务提供抵押担保。 还查明，2018年7月21日，原告蒋咏娟、蒋丽娟与被告家园公司签订《银川市商品房买卖协议》及补充协议，约定蒋咏娟、蒋丽娟购买家园公司开发建设的家园·小时代5-1-3001室商品住宅房，该房屋实测产权登记建筑面积117.35平方米，总价456297元。同日，家园公司针对涉案房屋向原告开具宁夏增值税普通发票，发票价税合计456297元，并收取原告物业储备金5921元。2018年7月24日，原告向银川英泽物业服务有限责任公司缴纳物业费、电梯费、垃圾清运费等费用并开通有线电视，次日，向国网宁夏电力有限公司缴纳电费500元。庭审后，原告向本院作出书面情况说明称，涉案房屋系被告家园公司用于抵顶欠付赵志秀借款，后赵志秀将涉案房屋抵顶给李亮，李亮又将涉案房屋卖给二原告，二原告将购房款直接交付给案外人李亮后家园公司配合二原告签订了《商品房买卖合同》并向二原告开具了发票。因二原告对本院执行涉案房屋不服，向本院提出书面执行异议，本院于2019年3月28日作出（2019）宁01执异86号执行裁定书，裁定驳回案外人蒋咏娟、蒋丽娟的异议请求。二原告不服该裁定，提出案外人执行异议之诉。 本院认为，原告是否就涉案房屋拥有足以排除执行的民事权益及原告主张确认其对涉案房屋享有所有权应否予以支持系本案争议焦点。本案中，原告主张涉案房屋由家园公司抵顶给案外人赵志秀、案外人赵志秀又抵顶给案外人李亮，其从李亮处购买，家园公司配合签订《房屋买卖合同》和出具发票，但其未提交证据证实案外人赵志秀、李亮对涉案房屋具有处分权，且涉案房屋所在在建工程已经于2015年抵押给被告长城资产公司，长城资产公司对涉案房屋也享有抵押权。在被告长城资产公司对涉案房屋享有担保物权，原告又未能提交充分有效证据证明其向被告家园房地产公司支付购房款的情况下，原告主张的权利不能排除执行，故对原告要求确认对涉案标的物享有所有权、停止对涉案标的物执行的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 驳回原告蒋咏娟、蒋丽娟的诉讼请求。 案件受理费8090元，由原告蒋咏娟、蒋丽娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李慧琴 审判员  张建国 审判员  杨 玫 二〇一九年十月十七日 书记员  吴 佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。