广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初2687号原告：任丽施，女，汉族，1983年11月6日出生，住广东省阳西县，委托诉讼代理人：胡秋琳，广东德良（阳江）律师事务所律师。被告：詹彩云，女，汉族，1973年7月24日出生，住广东省阳西县，原告任丽施诉被告詹彩云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任丽施及其委托诉讼代理人胡秋琳到庭参加诉讼，被告詹彩云经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丽施向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；二、请求判令被告赔偿原告因解除合同导致的装修损失，共16305元；三、请求判令被告向原告返还合同履约保证金2000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年4月1日签订《租赁合同》，合同约定由被告詹彩云将其所有的位于阳江市阳西县中山火炬工业园中阳大道中阳花园A栋A28号铺一楼铺面租赁给原告经营。同时，因被告出租的铺面是毛胚房，故双方在合同中补充约定，被告从2019年4月1日起给原告一个月的装修时间，租金从2019年5月1日收起。合同签订前，原告于2019年3月29日，以微信转账方式，向被告支付了合同约定的履约保证金2000元。原告依约履行了己方义务后，开始进店装修。在装修期间，原告发现被告出租的涉案铺面存在暴雨时渗水问题，导致水电、墙面等施工无法进行。因此，原告多坎与被告进行交涉，希望被告能对该铺面进行修补，以便原告能继续装修，保证店铺能如期开业。但面对原告的多次请求、催促，被告对该问题仍采取不予理会、不予配合的态度，截至原告起诉前夕，该铺面暴雨渗水的问题仍未能解决，原告无法进行装修，开业遥遥无期。由此可见，被告提供的租赁物不符合合同约定，无法在租赁期间保证租赁物的约定用途，致使合同目的不能实现，构成根本违约。若合同继续履行下去，将导致双方当事人之间利益失衡，扩大原告的经营损失。因此，原告诉请解除涉案《租赁合同》，被告应赔偿原告因解除合同而导致的直接损失，即装修费用16305元，并向原告返还履约保证金2000元。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告詹彩云辩称：l、驳回被答辩人的第二、三、四项诉讼请求；2、本案诉讼费用由被答辩人承担。事实和理由：一、被答辩人违反合同约定，擅自对租赁物进行装修，导致答辩人房屋全部被浸，并恶意拖欠答辩人租金，其行为构成违约，答辩人已向贵院提起诉讼，请求解除答辩人与被答辩人之间租赁合同，并请求判令被答辩人支付租金及赔偿违约金。被答辩人于2019年4月1日向答辩人租用位于阳江市阳西县中山火炬工业园中阳大道中阳花园A栋A28号铺一楼铺面，经双方经现场查看并协商一致，签订了《租赁合同》，约定由被答辩人承租答辩人位于阳江市阳西县中山火炬工业园中阳大道中阳花园A栋A28号铺一楼铺面，租期自2019年4月至2022年4月，每月租金为2000元，水电费由被答辩人承担，被答辩人对租赁物装修应提供方案及效果图，不得擅自改动租赁物的建筑结构及供水电。在合同履行期间，被答辩人在没有提供装修方案或效果图的情况下，于2019年4月14日私自进行装修，并且由于施工人员操作不当，用水前没有仔细查看供水管道，没有封好水管末端，并擅自改动商铺的供水水管用水，导致答辩人整栋房屋渗水严重，该损害是长期性的，被答辩人的行为构成违约。但被答辩人反而以房屋渗水为由明确拒绝支付租金及水电费，合同签订至今从未支付租金及水电费，拖欠租金4000元，其行为构成严重违约。依据双方合同约定，被答辩人擅自改动供水设施的或逾期一个月支付租金、水电费的，答辩人有权向被答辩人解除合同，现答辩人已向贵院提起诉讼，贵院以(2019)粤1721民初2385号案号受理，并于2019年9月27日公开开庭审理。二、由于被答辩入侵权违约行为导致合同解除，被答辩人损失应由其自行承担，且其在本案中主张的损失数额不属实。1、本案中，被答辩人承租答辩人的商铺前，双方经充分沟通协商并现场查看租赁物，后协商一孜签订了《租赁合同》，答辩人依约交付租赁物给被答辩人使用后，由于被答辩人的过错导致答辩人房屋全部渗水，其行为构成侵权，但被答辩人反而以其自身过错导致的渗水为由，拒绝向答辩人支付租金的行为，其行为构成违约，其所主张的装修损失依法应由其自己承担。2、被答辩人在本案中主张其损失达16305元是不属实的，答辩人提供的证据五并不能证明被答辩人的损失数额。被答辩人在本案中提交的证明是统一制作的，签名人的身份无法确认，且没有相应公司的盖章确认，部分证明所称公司与微信号名称显示的公司名称不符，其真实性、合法性无法确认。被答辩人微信转账记录截图不全面，微信号的所有人身份无法确认，且转账记录记录截图显示的是一个金钱交易记录，不能排除交易双方存在其他的经济关系，被答辩人在本案中没有提供书面合同、送货单等材料，根本无法确认金钱交易双方是否存在真实买卖合同关系，根据我国现行法律规定，合法买卖合同关系中卖方依法应提供增值税发票给买方，应以合同、送货单、增值税发票等材料确认货款额，简单的微信截图无法确认双方存在真实买卖关系，也无法确认该转账金额即购买材料款，即使被答辩人与金钱交易方存在真实买卖合同关系，所购材料的实际用途也是不确定的。因此，被答辩人在本案中主张的损失数额是不属实的，涉案合同解除是由于被答辩人的违约侵权行为所致，其损失也应由其自身承担。三、因被答辩人违约侵权行为解除合同的，根据合同约定，履约保证金不应予以退还。根据合同第十九条约定，被答辫人迟延支付租金超过一个月的，答辩人有权单方解除合同，被答辩人须交清所欠缴的费用，并且履约保证金归答辩人所有，不予退还。被答辩人所欠缴的费用原告己提起诉讼请求，因被答辩人在本案中的行为构成违约根据合同约定，被答辩人所交的履约保证金归答辩人所有，不应予以退还。综上所述，答辩人认为在本案中由于被答辩人拒绝支付租金的行为构成违约，且违反合同约定施工导致答辩人的房屋渗水，属于侵权行为，被答辩人在本案中的第二、三、四项请求没有事实根据和法律依据，答辩人为保障自身的合法权益，请求贵院依法驳回被答辩人的第二、三、四项诉讼请求。本院认定事实如下：2019年4月1日，被告詹彩云（甲方、出租方）与原告任丽施（乙方、承租方）签订一份《租赁合同书》，约定：甲方将阳江市阳西县中山火炬工业园中阳大道中阳花园A栋A28号铺一楼铺面位置（以下称租赁物业）租赁给乙方经营，租赁期自2019年4月1日至2022年4月1日止；乙方承租租赁物业作商业项目之用，乙方保证不能经营上述经营范围之外的项目，并保证合法经营，不能售卖假冒/仿冒名牌厂家的产品且不得侵犯他人知识产权或其他权利；双方议定，乙方应当按照以下标准和期限向甲方支付租赁物业租金，租赁期限每月租金2000元；乙方在租赁期限内，按约支付租金给甲方指定银行账户（开户银行：阳西县中国银行，户名詹彩云，银行账号62×××96），甲方在确认到账成功后应向乙方开具相关收款证明；乙方自行办理营业执照、税务证等经营证照及水电报装、消防合格验收郑，租赁期间的经营执照、工商、卫生、经营税费及房屋租赁税等有关的一切费用由乙方负责，乙方还承担租赁物相关费用和水电费；自本合同签订之日起五日内，乙方应向甲方支付合同履约保证金人民币2000元和首月租金人民币2000元，甲方应给乙方开具向收款证据，在本合同有效期届满日，乙方完成履行合同约定的义务，没有出现违约的情况下，将该保证金不计息返还乙方，乙方在签订本合同之日起5天内将保证金如额缴交给甲方，否则甲方有权单方面解除合同；若乙方计划对租赁物业装修，事前必须先向甲方通过装修方案及效果图，并经甲方书面认可后方可实施，未经甲方同意，乙方不得随意改变租赁物业建筑结构及设施，租赁物业的装修由乙方负责施工并由乙方承担装修费用，乙方施工单位须严格遵守相关消防要求及甲方的安全规定，若乙方施工单位未遵守相关施工要求，造成甲方损失的，由乙方承担相关赔偿责任；乙方自接受甲方移交租赁物业之日起，因乙方原因造成租赁物业、设施等损坏的，则由乙方负责维护、维修或更换，并承担相关费用，乙方不得擅自改动租赁物业的建筑结构及供水、供电设施，若乙方存在上述行为，甲方有权单方面终止本合同，并且乙方除赔偿甲方因此遭受的损失外，还须向甲方支付相当于两个月租金的违约金；任何一方不按合同履行义务的，均构成违约，除本合同另有约定外，若乙方单方提前终止本合同的，须提前三个月书面通知甲方，并交清所缴的费用，履约保证金不退回，乙方对租赁物业的装修（含水电安装设备设施）等，也不得拆除，甲方无需向乙方报酬装修费等费用，除本合同另有约定外，若甲方单方提前终止本合同的，须提前三个月书面通知乙方，无息返还履约保证金并向乙方支付两个租金的违约金；本合同约定的解除情形发生的，合同终止；合同终止时，甲乙双方对租赁物业进行验收交接，乙方对租赁物业的装修（含水电安装设备设施）等不得拆除，且甲方无需向乙方补偿装修费用等费用；乙方应保证房屋未遭受到损坏，否则乙方应负责修复至正常使用和恢复原状后再移交给甲方，修复所需的费用由乙方承担，除双方另有约定外。同日，原、被告双方补充约定：甲方从4月1日起给乙方一个月的装修时间，租金从5月1日收起。签订租赁合同及补充约定条款后，原告按约支付了2000元押金给被告，被告亦按约将出租的房屋交付给原告进行装修。装修期间，原告发现其所租赁的房屋有渗水情况，并及时告知被告要求其解决该房屋渗水情况，被告对漏水进行了修复，但一直未能解决渗水的问题。其后，原告认为被告出租的房屋渗水不具备使用的条件，致使合同目的不能实现，而被告则认为原告装修过程中擅自改动供水水管致使其房屋渗水，且其未能按约缴纳租金，双方因此发生纠纷而成讼。诉讼中，原告提供阳江市阳西县中山火炬工业园中阳大道中阳花园A栋A28号铺一楼铺面渗水的现场照片拟证明该出租商铺渗水，并提供其与被告的微信聊天截图拟证明原、被告双方就涉案铺面渗水问题多次进行交涉，但渗水问题未能解决。图片显示该商铺存在渗水情况，渗水地方在地面（墙角的地方较多）、墙壁（并靠近一楼天花）。同时，其中有图片显示该商铺处于毛坯状态，有部分照片显示原告装修的内容为：贴地面瓷片、贴墙角砖、油墙漆。该微信聊天显示原告在2019年4月13日要求被告做塞口，被告表示要做塞口，并陈述封紧了应该不会漏水，但后来又有渗水情况，原告将该情况告知被告，其后双方多次就漏水问题进行沟通，原告亦多次要求被告解决漏水情况，但未能解决。同时该微信聊天记录中的一张照片显示卫生间一侧的墙壁渗水以及天面渗水的情况。另，原告提供张认贞出具的书面《证明》以及聊天截屏拟证明其因装修地面及墙角支出泥水工款项2550元；提供谢劲出具的书面《证明》拟证明其因装水电支出人工费1500元；提供阳西县孖人建材商行出具的书面《证明》以及聊天截屏拟证明其因安装水电购买水电材料1005元；提供阳西县喜李装饰材料城出具的书面《证明》以及微信转账凭证拟证明其因购买卫生间门支出450元；提供卢小红出具的书面《证明》以及聊天截屏拟证明其因购天花吊顶用去2920元，但《证明》载明为2900元；提供卢顺发出具的书面《证明》以及微信转账凭证拟证明其因装修购买水泥支出721元，但微信转账凭证显示支付数额为712元；提供冯林出具的书面《证明》以及聊天截屏拟证明其因装修购买油漆支出费用1100元；提供陈耀映出具的书面《证明》以及聊天截屏拟证明其因购买玻璃门支出2350元；提供张德红出具的书面《证明》以及微信转账凭证拟证明其因装修购买瓷砖以及墙角砖支出2568元；提供赖琴英出具的书面《证明》以及聊天截屏拟证明其因装修购买沙支出1150元。在被告处理漏水期间，原告一直在装修商铺。另查明，詹彩云于2019年7月8日到本院起诉任丽施，请求解除合同、搬离承租商铺以及支付租金和利息等，案件号为：（2019）粤1721民初2385号。本院认为：原、被告双方于2019年4月1日签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。原、被告双方对于房屋渗水的事实没有异议，本院予以确认。但原、被告双方对于房屋渗水的原因存在争议，并因此发生纠纷，双方已没有继续履行合同的意愿，现原告诉请解除与被告于2019年4月1日所签订的《租赁合同》，被告对此亦表示同意，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告作为出租人提供的租赁物应符合使用的用途，而被告出租给原告的房屋渗水，影响原告的正常使用。同时，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，在被告出租给原告的房屋渗水时，被告应积极履行维修义务，以保证承租人能够正常使用该租赁物，但被告在租赁期间一直未能妥善解决该渗水问题，致使原告无法正常使用房屋，显属违约。同时，当租赁物出现质量问题时，原告作为承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。当出租人对租赁物进行正常维修时，承租人应当积极配合出租人并为其提供必要的条件。在本案中，原告发现房屋渗水后及时通知被告，并要求被告对房屋作塞口，被告做完塞口后，原告未严谨检查是否还渗水，又继续对租赁物进行装修，期间又发现渗水，在被告再次对房屋进行维修期间其亦一直在进行装修工程。按照日常生活规则，房屋装修前若发现渗水应及时处理渗水问题，处理完毕后再进行装修，这样能够避免重复动工以及避免损坏装修。但原告在被告维修期间还一直进行装修工程，该行为对查找渗水原因以及解决渗水问题产生一定不利的影响，故原告未能尽协助维修的协助义务，对合同的解除亦存在一定的过错。被告主张原告未按合同约定擅自对租赁物进行装修，且在装修过程中没有封好水管以及改变供水管道，致使其房屋全部被浸。但从原告提供若干的照片以及微信聊天记录中的照片中可知，原告在告知被告房屋渗水时，原告尚未对房屋进行铺设瓷砖、油油漆以及安装吊顶、玻璃门、卫生间门，由此可以排除该房屋的渗水是由于原告铺设瓷砖（地砖以及墙脚砖）、油油漆以及安装吊顶、玻璃门、卫生间门的装修行为造成。且根据原告提供的照片及微信照片，该房屋主要渗水的地方在地面、墙面以及小部分的天面，原告虽然陈述其发现渗水现象时其正在安装水电，但安装水电并不涉及房屋结构、墙体，更不涉及一楼商铺的天面，因此，原告所进行的水电安装工程不可能会导致一楼商铺的墙体、地面大面积渗水以及天面渗水，而供水给水主管道以及排水主管道属于隐蔽工程，按照日常生活规则，若需要变更供水及排水主管道必须对墙体或地面进行开挖，但在本案中或另案中并没有证据显示原告有对墙体或地面进行改造，被告亦未能提供证据证明原告改造的商铺原有的供水设施，同时虽然原告进场装修时并未按约定向被告提供装修方案及效果图，违反该项约定，但原告进场装修后，被告对其该装修行为并没有提出异议，亦没有制止，应视为其同意原告进入装修，因此被告主张原告擅自变动供水管道致使房屋渗水，理据不足，本院不予采信。关于原、被告双方解除之间签订的《租赁合同》后押金和装修损失如何负担的问题。签订合同时，原告预交了押金2000元，该项事实有原告提供的租赁合同、收据予以证明，本院予以确认。鉴于押金实际为承租人向出租人缴纳的保证金，是附停止条件的返还债务的金钱所有权的移转（让与担保），其主要目的在于促使承租人按照合同约定及时缴纳租金，降低承租人逃租的可能性，保障出租人对承租人的租金请求权，维持承租人与出租人的利益平衡。故承租人不经出租人同意不能主张用保证金扣除租金，同样出租人也不得借承租人存在违约行为而没收该款。本案中，原、被告双方所签订的《租赁合同》已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告请求返还其因签订合同所支付的押金2000元，符合法律规定，本院予以支持。关于装修损失的问题。根据原、被告双方签订的租赁合同约定，原告有计划对租赁物业装修，事前必须先向被告提供装修方案及效果图，并经被告书面认可后实施，原告进场装修时并未按约定向被告提供装修方案及效果图，违反该项约定，但原告进场装修后，被告对其该装修行为并没有提出异议，亦没有制止，且原告所进行的装修符合租赁合同约定用途，原告的行为属于善意添附，故对于出租人和承租人都有过错造成合同非正常终止而造成的此部分损失，应按各方过错责任的大小比例来承担损失。同时，商铺存在渗水问题，在未解决渗水问题前，原告亦有义务采取停止装修等措施减少损失，故本院根据本案的实际履行情况、结合原告装修项目及时间酌定原、被告双方按照30%和70%的比例承担装修损失。原告主张其因装修产生的损失16305元，有原告提供的书面证人证言、微信聊天记录、微信转账记录等予以证明，并有若干照片予以印证，本院予以确认。故被告应赔偿16305元×70%=11413.5元给原告。被告詹彩云经本院合法传唤，没有出庭应诉也没有进行答辩，视为放弃相应的质证、抗辩等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告任丽施与被告詹彩云于2019年4月1日签订的《租赁合同》；二、限被告詹彩云在本判决发生法律效力之日起十日内返还押金2000元给原告任丽施；三、限被告詹彩云在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失11413.5元给原告任丽施;四、驳回原告任丽施的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，由原告任丽施负担279元，由被告詹彩云负担725元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  简晓华二〇一九年十月二十三日书记员  陈玉婷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。