北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初96135号原告：李靖，男，1978年7月16日出生，汉族，自办公司，住北京市朝阳区。被告：隋易彤，男，1989年11月3日出生，汉族，自办公司，住北京市朝阳区。第三人：刘烨，女，1989年4月19日出生，汉族，销售员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：信金国，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪文涛，男，1981年2月2日出生，汉族，北京市中闻律师事务所实习律师，住北京市朝阳区。原告李靖（以下简称原告）与被告隋易彤（以下简称被告）、第三人刘烨（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告、第三人及其委托诉讼代理人信金国、汪文涛均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与被告于2016年4月29日签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令被告赔偿我损失，自2018年8月27日起，每月按照1万元标准计算；3、判令被告返还北京市朝阳区雅成二里某房屋（以下简称涉案房屋）。事实和理由：2016年4月29日，我与被告签订购房合同及补充协议，约定我将涉案房屋出售给被告。涉案房屋已交付并办理过户，但被告至今未支付房款。几经催告未果，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我同意解除合同，并返还涉案房屋。签订房屋买卖合同之后，原告就将涉案房屋交给了我。我当时是因为着急结婚买的房，我并没有钱，所以与原告签订了补充协议。后来我一直也没有钱，所以没有向原告支付过购房款。原告主张的损失金额过高，适当的赔偿是可以的。涉案房屋买了之后，我从未住过，现由第三人居住使用。对于原告主张的损失，在我与第三人婚内期间的，应属于夫妻共同债务，对于离婚后第三人居住期间的，应当由第三人承担。第三人述称，不同意原告的全部诉讼请求。涉案房屋是被告及其家人出资购买的，因没有购房资格，所以由原告代持。被告与我结婚后，被告具备了购房资格，所以房屋登记回被告名下。此后被告又将涉案房屋加上了我的名字，我认为这是被告对我的赠与。涉案房屋所在小区的房价在四五百万左右，涉案房屋的房价120万元远低于市场价格，而且原被告之间签订的房屋买卖合同中主条款都是缺少的，所以该买卖合同应是虚假的。原被告之间签订的补充协议也是在我与被告产生离婚诉讼后，原被告之间伪造的。涉案房屋还做过两次抵押，抵押来的钱都是被告的家人在用。故我认为本案系原被告之间制造的虚假诉讼。故我提出诉讼请求：请求确认原告与被告签订的补充协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与第三人原系夫妻关系，于2015年10月12日登记结婚，于2018年11月20日经本院判决解除婚姻关系，该案已于2018年12月10日生效。被告非京籍，在与第三人结婚前不具备在京购房资格。2006年1月9日，原告（买受人）与北京博成房地产有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买涉案房屋，房屋总价为449736元，买受人在签订《北京市商品房预售合同》的同时向出卖人支付首付款5万元，第二期首付款49736元于2006年1月16前付清，余款35万元买受人以银行按揭方式向出卖人支付。涉案房屋于2009年12月16日登记在原告名下。2011年4月20日，原告向中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行办理抵押贷款，贷款用途为购房，金额为35万元，债务履行期限为240个月。2015年12月28日注销该抵押登记。2014年9月17日，原告（抵押人）与被告之母隋某某（抵押权人）办理房屋抵押登记，以涉案房屋为担保，原告向隋某某的300万元借款，借款期限为10年。2016年1月11日注销该抵押登记。2016年4月29日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定被告向原告购买涉案房屋，涉案房屋面积37．66平方米，房屋总价款126万元，双方自行交割房款，买受人不申办抵押贷款。涉案房屋于当日转移登记至被告名下。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《购房合同补充协议》，约定乙方从甲方购买涉案房屋总金额为132万元，其中126万元为购房款，6万元为房内配有的装修，家具，电器，电子游艺设备，及文化周边收藏品等。双方商定乙方应当于2016年5月13日前支付完毕所有款项共计132万元。支付方式为：由乙方将款项打入甲方指定的账户，款项支付日以实际入账日为准。乙方未如期支付款项的，则乙方就应付未付款项部分按年利率24%计算迟延付款利息，每满一年则利息并入本金，下一年重新按年利率24%计算迟延付款利息。考虑到房屋升值的可能性，双方同意，如乙方未能依照约定支付款项，则乙方应当赔偿甲方房屋增值损失费……乙方未按本协议约定支付款项，经甲方催告后仍未支付的，甲方有权随时解除合同，因此造成的甲方损失和发生的所有费用，均由乙方承担。2016年6月13日，涉案房屋登记在被告及第三人名下，其二人对于涉案房屋共同共有。2018年3月，第三人起诉至本院，要求与被告解除婚姻关系并依法分割包含涉案房屋在内的夫妻共同财产。2018年8月，原告将被告起诉至本院，要求解除房屋买卖合同并赔偿损失。2018年9月，第三人申请作为本案的第三人参加诉讼。2018年11月20日，本院作出（2018）京0105民初43788号民事判决书，判决准予双方离婚,并以涉案房屋可能涉及案外人利益为由，未对涉案房屋作出处理。该案已于2018年12月10日生效。另，涉案房屋现由第三人居住使用。庭审中，原告主张被告未支付任何购房款，被告对此认可，第三人不予认可，称原、被告在办理房屋买卖之时，税务机关开具了购房款发票及契税缴款书，可以证明被告向原告支付过购房款。同时，第三人还称涉案房屋系由原告代持，涉案房屋的实际购买人及出资人均为被告家人。被告之母隋某某在涉案房屋上设立无息借款抵押，系为防止原告在代持房屋期间转移涉案房屋。被告与第三人结婚后，被告取得了购房资格，这时才结束了原告代持涉案房屋的状态。原、被告对此均不予认可，原告称涉案房屋系其向开发商购买，关于隋某某在涉案房屋上设立抵押的情况，原告表示其与隋某某因为做生意有很多的经济往来，该抵押系双方存在借贷关系而设立，但其认为其与隋某某之间的借贷与本案无关，其就此没有证据提交，而第三人应就其猜测进行举证。关于原告为何在被告未支付任何购房款的情况下便将涉案房屋过户给被告，原告解释称其与被告之母隋某某系朋友关系，所以房款低于市场价，且在购房款的付款条件上也很宽松，因为房款本来也不多，所以也没有一直追着被告要，双方签订了补充协议，将房款的事情约定好，现在被告不按约定履行，故其要求解除合同并返还房屋。第三人对此不予认可，称原、被告签订的购房合同中核心条款均没有明确约定，而房款的支付方式及违约责任均是在补充协议中体现的，而补充协议并未在房屋交易档案中备案，该补充协议并非形成于过户当天，故而要求确认该补充协议无效，但第三人未能就此举证。关于催收房款，原告称其曾多次向被告催收房款，并多次向被告发送催款函，为此，原告提交了2017年5月20日及2018年6月23日的催款函打印件，称系当面交给被告的。第三人对此不予认可，称原告提交的催款函并没有双方的签字且该催款函系在被告与第三人离婚纠纷开庭前十余天才形成的。关于原告主张的损失，其称房屋过户并交付后，被告一直没有支付房款且涉案房屋是以低价出售给被告，故要求被告按照每月1万元的租金标准赔偿其损失。被告认为原告主张的损失金额过高，同意适当赔偿，且其认为原告主张的其与第三人婚内期间产生的损失，应属于其与第三人的夫妻共同债务。因离婚后涉案房屋由第三人居住，故此期间发生的损失应由第三人自行承担。诉讼中，本院询问原告是否要求继续本案房屋买卖合同，原告表示不同意继续履行，坚持要求解除本案房屋买卖合同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。第三人虽主张原、被告之间就涉案房屋存在借名买房的可能，但就本案目前现有证据，未能体现原告与被告之间就涉案房屋系借名买房关系。关于第三人主张补充协议系原告与被告之间伪造，故而无效，第三人亦未能就此举证，故本院亦不予采信。房屋是家庭及个人的重大财产。房屋买卖的双方通过签订合同实现房屋与房屋价款的交换，买房人获得房屋，卖房人获得房屋价款。尤其在北京房价居高不下、房屋买卖市场交易频繁的情况下，买房人及卖房人均应对房屋买卖的过程审慎处理。本案原、被告的房屋买卖交易过程存在以下问题：1、按照原告主张，其在被告未支付任何款项的情况下便将涉案房屋过户并交付给了被告。原告作为房屋出卖人，其与被告签订房屋买卖合同的目的即为出卖涉案房屋获取房屋价款，但原告在未获得任何房屋价款的情况下，履行了全部合同义务，并不符合常理。2、涉案房屋的交易价格明显低于市场价。本案中，涉案房屋的交易价格约为3．5万元每平米，明显低于涉案房屋所在朝青板块地区在2016年时的交易均价。原告认可涉案房屋低于市场价，但称系因与被告之母隋某某的朋友关系。涉案房屋此前有原告向被告之母隋某某借款300万元的抵押，关于原告就涉案房屋的抵押借款是否还清，原告并未就此提交证据，且涉案房屋在该抵押注销后不久便进行了买卖并过户，就房款与借款之间是否有关联存疑。3、关于房款催收，原告所提交的两份催款函其称均系当面向被告送达，但均未体现原告向被告送达的具体时间，亦无法证明原告确实曾向被告积极催收过房款。4、本案于被告与第三人离婚诉讼期间立案，导致涉案房屋在被告与第三人的离婚诉讼中未予分割，现就原、被告之间购房款支付的实际情况，涉及第三人权益的分配。原告与被告虽称双方系朋友关系，故对于房价及房款支付均不同于一般房屋买卖交易，但本院在综合考虑上述因素以及案件整体情况后认为，现阶段来讲，原告与被告之间的房屋买卖合同已履行完过户及交付的内容，涉案房屋业已登记在被告与第三人名下，涉及第三人权益，原、被告之间的房屋买卖合同应以不解除为宜。相关权利人对于涉案房屋的权益可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告李靖的全部诉讼请求；二、驳回第三人刘烨的请求。案件受理费14600元，由原告李靖负担（已交纳）。案件受理费50元，由第三人刘烨负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 洁审 判 员  吴 娜审 判 员  孙 赫二〇一九年十月十五日法官助理  倪世欣书 记 员  秦欢欢