北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初32486号原告：北京金融街购物中心有限公司，住所地北京市西城区金城坊街2号。法定代表人：来有庆，执行董事。委托诉讼代理人：郑华，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：祖力克，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：天乙（北京）智能电气工程有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：李佩东，董事长。委托诉讼代理人陈鹏，男，1981年12月3日出生，天乙（北京）智能电气工程有限公司经理。原告北京金融街购物中心有限公司与被告天乙（北京）智能电气工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金融街购物中心有限公司（以下简称：金融街购物中心）的委托诉讼代理人郑华、祖力克，被告天乙（北京）智能电气工程有限公司（以下简称：天乙公司）的委托诉讼代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金融街购物中心向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签署的《租赁合同》已于2019年5月23日解除；2、判令被告支付拆除恢复费用54577.77元；3、判令被告向原告支付自2019年4月1日至2019年5月23日期间的租金、物业费、宣传推广费、POS机维护费共计147424.69元；4、判令被告向原告支付自2019年4月16日至2019年6月30日期间的上述租金、物业费、宣传推广费、POS机维护费的违约金9288.84元；被告支付自2019年7月1日至实际支付之日止的违约金（本金为147424.29元，按照日千分之一计算）；5、判令被告向原告支付租赁房屋占用费661597.69元（自2019年5月24日至7月31日共计69天，按每日9588.37元的标准计算）；6、判令被告向原告支付租赁房屋三个月闲置期的租金和物业管理费共243445.35元；7、判令被告向原告支付为本案而支出的律师费25000元；8、判令被告负担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月22日，原告与被告签署了关于北京市西城区金城坊街2号楼金融街购物中心04层402-L421号商铺的《租赁合同》，租赁面积160.69平方米，被告用以经营“LEXY莱克/GOLREXG冠致”品牌商品零售业务，租赁期限自2018年6月29日至2021年5月14日，交付时间为2018年5月15日，起租日2018年6月29日。后双方签署《租赁期限变更补充协议》，将《租赁合同》中约定的交付日、起租日延迟7日，相关计算周期相应顺延，《租赁合同》其他条款不变。原告依约定将前述租赁房屋交予被告使用。2019年4月以来，被告以销售困难、无力支付租金为由拖欠租金和相关费用，原告多次催缴，但被告始终未付。2019年5月20日，原告向被告寄送了《解除告知函》，声明解除合同《租赁合同》，并要求被告支付相应款项、腾空租赁房屋。2019年7月31日，被告将涉案房屋腾退给原告，现原告要求被告支付拖欠款项、滞纳金、违约金等，并要求被告就拆除费用一并予以赔偿。天乙公司辩称，对于原告的诉讼请求，答辩意见如下：一、对第一项诉讼请求中的解除日期无异议；二、对第二项诉讼请求中拆除费用我方同意承担，但是具体的承担金额在审查证据后予以确定；三、对第三项诉讼请求中的费用，我方认为过高，租金具体交到哪个月份，现在记不清了，需要核实；四、对于第四项诉讼请求中的违约金，我方认为合同中如果有相关约定条款，我方也认可；五、对于第五项及第六项诉讼请求房屋占用费，我方认为不是我们单方面的原因，到7月31日期间，是我们和原告在进行协商，因此，该期间的费用不同意支付；六、对于第七项诉讼请求，我方认为应该承担合理数额的律师费，具体数额我方现无法确定。我方请求以所交纳押金折抵应当支付的相应款项。本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，金融街购物中心作为甲方（出租方），天乙公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》，双方在该合同第一部分通用条款中约定：“……第五条租赁保证金。5.1乙方在本合同第28.2条约定的期限内未付或未足额支付租赁保证金的，甲方有权解除本合同，届时乙方已付的租赁保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方支付或补足租赁保证金。租赁保证金不是预付租金，乙方无权要求甲方将其已付的租赁保证金抵做乙方应付的租金或其他任何款项。5.2出现下列情形经甲方书面通知后，乙方在收到甲方书面通知后五日内不予改正的，甲方有权扣除乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用，并不影响甲方同时采取任何其他补救措施。如租赁保证金不足以支付乙方应付款项或弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿，且甲方的其他权利不受影响。a.按本合同约定乙方应向甲方支付租金、宣传推广费、收款机维修费用、税金等其他费用而乙方未能支付的；b.按本合同约定乙方应向甲方支付的任何违约金、赔偿款而乙方未支付的……第十六条租赁物业的退还……16.5乙方应根据租赁物业交付时《金融街购物中心租赁物业交付记录》记录的情况，向甲方退还租赁物业内原有的固定设备，并保证良好。若租赁物业退还时，如甲方发现租赁物业和/或本合同附件所列的装修、设备和设施被损坏或遗失或前述设备设施未能达到甲方提供时的状态（自然损耗外），甲方有权要求乙方赔偿损失，亦有权直接从保证金中扣除……第十九条违约责任……19.3.2乙方未按合同约定的方式和时间，支付租金、租赁保证金或租赁保证金的补足额、物业管理费、或公用事业费用（含分摊水电费）空调费等所有乙方应付之款项的，每逾期一日，乙方按应交款项之1‰向甲方支付违约金，逾期超过十五日或在租赁期内累计达三次的，甲方有权解除本合同……第二十条合同解除……20.5本合同中约定的所有因乙方原因解除时，甲方有权收回租赁物业并采取下列行动（本合同另有约定的除外）：20.5.1要求乙方赔偿甲方租赁物业三个月闲置期的租金及物业管理费之和的损失，其中闲置期的租金按照租赁期内最后六个月的平均月租金标准计算，同时乙方已付的保证金及其已付但尚未使用的租金及其他费用不予退还；如前述金额不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方补足。20.5.2向乙方追偿因其违约所给甲方带来的直接损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）。20.6任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除……第二十四条通知。24.2任何一方根据本合同的约定需向对方发出的任何通知或书面文件，均应以中文书写，并以下列任一种指定方式迅速发往或寄往对方的指定通讯地址，如用速递服务公司递交的信件发出，信件交给速递服务公司后的第三日应被视为收件日期……”；双方在上述合同的“第二部分专用条款”中约定：“第二十六条出租房屋状况。26.1甲方出租给乙方的房屋座落在北京市西城区金城坊街2号楼‘金融街购物中心’04层402-L421号商铺……第二十七条租赁期限和装修期。27.1租赁物业的租赁期为2年10个月16天，自起租日2018年6月29日至2021年5月14日……第二十八条租金、物业管理费及其它费用。28.1……乙方应于每月15日前向甲方支付当月含税保底租金及上月含税抽成租金（如有）……28.1.1保底租金……2018年6月29日至2018年5月14日，月保底租金（含税）为64276元；2019年5月15日至2020年5月14日，月保底租金（含税）为72310.50元……28.2乙方应于本合同签订之前或租赁物业纠纷前（以日期在先者为准）向甲方支付租赁保证金人民币241035.00元……28.3租赁物业的物业管理费标准为每平方米每月人民105.00元（含税）核算……租赁物业的每月含税物业管理费为人民币16872.45元……28.4乙方应在租赁物业交付日前一次性向甲方支付物业管理费保证金人民币50617.35元……租赁物业退还后甲方在退还租赁保证金时一并将物业管理费保证金无息退还给乙方。28.5乙方应在租赁物业交付日前一次性向甲方支付公用事业保证金，标准为每平方米人民币50.00元，合计人民币8034.50元……28.6乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还租赁物业。乙方逾期不交还的，甲方除按照本合同16.4条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币59.67元的标准支付逾期期间的占用费，同时，乙方还应承担租赁物业在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失，乙方还应承担赔偿责任……28.8乙方应于每月交付租金时以一并向甲方支付收款机含税维护费用……500.00元/台/月……收款机的保证金为5000元，并于本合同签订之日起向甲方支付收款机保证金……28.9甲方目前对租赁物业宣传推广暂时按照租用面积每平方米每月人民币12.00元（含税）计算……租赁物业每月的含税宣传推广费为人民币1928.28元。乙方应于支付租金时一并向甲方付清每月含税宣传推广费。28.10乙方应于交付日前向甲方支付装修押金人民币10000.00元……第二十九条联系方式……乙方……地址：北京市平谷区黄松峪乡黄松峪东街402号……”。2018年8月22日，金融街购物中心作为甲方（出租方），天乙公司作为乙方（承租方），双方签订《租赁期限变更补充协议》，约定将租赁期的起止日变更为2018年7月6日至2021年5月21日。并约定因前述日期变更，合同中涉及的相关计费周期相应顺延。2019年5月，金融街购物中心向天乙公司邮寄《解除〈租赁合同〉告知函》，声明截止2019年5月15日，天乙公司拖欠2019年4月1日至2019年5月31日租金、物业费、宣传推广费、POS机维护费以及相应的滞纳金，故要求解除双方之间的《租赁合同》，不再退还各项保证金304686.85元，并提出腾退房屋、支付所欠款项、滞纳金、违约金、房屋占用费及恢复装修的费用。2019年7月30日，天乙公司经理陈鹏向金融街购物中心出具《关于撤出莱克金融街店货品事宜》的文件，载明陈鹏于2019年7月30日至2019年7月31日对店内货品进行撤除，将店铺腾空。另查，庭审中，金融街购物中心出具《2019金融街购物中心L421店铺拆除恢复工程补充协议》、《委托代理协议》、及发票，证明涉案场地恢复费用的发生以及金融街购物中心因本案产生的律师费的支出。天乙公司认可上述文件的真实性，但不同意按照金融街购物中心的要求支付上述全部金额的费用。经本院询问，金融街购物中心认可截止庭审辩论终结前，恢复工程尚未开工，款项尚未实际支付。本院认为，依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据合同约定，天乙公司应在每月15日前向金融街购物中心支付当月保底租金，金融街购物中心主张天乙公司自2019年4月起即未按照约定支付租金及相关费用，天乙公司不认可尚未缴纳2019年4月的租金及相应费用，但天乙公司未能说明其缴纳租金的具体期间，且亦未提交举证证明交纳租金及相关费用的情况，故本院对其抗辩意见不予采纳。依据双方合同约定天乙公司逾期支付租金等款项超过15日，金融街购物中心有权解除上述合同。金融街购物中心向天乙公司邮寄了解除通知，天乙公司亦认可双方之间的租赁合同于2019年5月23日解除，故本院对金融街购物中心要求确认涉案租赁合同于2019年5月23日解除的诉讼请求予以支持。对于金融街购物中心要求天乙公司承担拆除恢复费用的诉讼请求，金融街购物中心虽提交了《2019金融街购物中心L421店铺拆除恢复工程补充协议》，但至庭审辩论终结前，金融街购物中心并未实际支付上述款项，其亦认可涉案店铺的拆除工程尚未开始，本院认为金融街购物中心所主张拆除费用损失尚未实际发生，故本院对其该项诉讼请求不予支持。对于金融街购物中心主张天乙公司支付自2019年4月1日至2019年5月23日期间的租金、宣传推广费、POS机维护费的诉讼请求，因天乙公司并未提交证据证明其交纳上述期间的相应费用，故本院对金融街购物中心的上述诉讼请求予以支持，但金融街购物中心主张上述期间金额有误，经本院核算，上述期间租金、宣传推广费、POS机维护费共计146103.63元。同时，金融街购物中心依约向天乙公司主张逾期支付上述费用的违约金，存在事实依据，本院对金融街购物中心该项诉讼请求予以支持，但因金融街购物中心所主张违约金计算基数有误，本院对金融街购物中心所主张2019年4月16日至2019年6月30日期间的逾期付款违约金予以调整，经计算天乙公司应当承担上述期间逾期付款违约金9228.07元。天乙公司称对违约金计算标准表示认可，但双方就合同解除的协商期间，并非故意拖延撤场时间，且天乙公司在涉案场地经营状况不好，金融街购物中心亦属明知，故不应当支付违约金；但，因金融街购物中心所主张违约金系逾期付款违约金，与场地交还并无直接因果关系，天乙公司亦未提交证据证明双方协商经过，故天乙公司以上述事由不同意支付违约金的抗辩意见不能成立。对于金融街购物中心要求天乙公司支付2019年5月24日至2019年7月31日期间的房屋占用费661597.69元的诉讼请求，天乙公司认为上述期间双方进行协商，不应当支付房屋占用费，但天乙公司认可其于2019年7月31日将涉场地交还金融街购物中心，天乙公司未能提交证据证明自合同解除至将涉案场地交还期间费用予以免除的依据，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。但，金融街购物中心主张上述期间的房屋占用费计算有误，经核算上述期间房屋占用费为661597.53元。对于金融街购物中心要求天乙公司赔偿三个月的房屋闲置期的租金和物业管理费，金融街购物中心的该项诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持；天乙公司的抗辩事由未有法律依据，本院不予采纳。对于金融街购物中心要求天乙公司赔偿律师费25000元的请求，因双方约定金融街购物中心向天乙公司追偿因其违约所给其带来的直接损失中包含律师费，故本院对金融街该项诉讼请求予以支持；天乙公司主张律师费标准过高，但其并未提交证据证明其上述意见。天乙公司庭审中称在撤出涉案场地时双方达成一致，天乙公司所交纳保证金用于抵扣相应费用，亦无需在补交其他费用，但金融街购物中心不认可天乙公司上述意见，天乙公司亦未提交证据证明其上述主张，故本院对天乙公司上述意见不予采纳。天乙公司要求以已交纳的保证金折抵金融街购物中心所主张的相应费用，金融街购物中心认可天乙公司缴纳各项保证金共计304686.85元，但金融街购物中心依据合同约定，合同因天乙公司原因解除，金融街购物中心有权不予返还保证金，因此不同意进行折抵。天乙公司在合同履行期间未按约定支付房屋租金导致合同解除，考虑金融街购物中心就天乙公司迟延支付租金的违约行为已经主张了违约金并要求闲置损失，该违约金及闲置损失已经可以弥补因天乙公司迟延支付租金给金融街购物中心造成的经济损失，因此，金融街购物中心既向天乙公司主张违约金、闲置损失又主张不退还被告租赁保证金，已超出被告违约给其造成的损失，故金融街购物中心应当将上述保证金予以退还；又因，天乙公司请求以保证金折抵未付款项，本院将上述保证金折抵其应付的2019年4月1日至2019年5月29日期间的租金、宣传推广费、POS机维护费146103.63元以及2019年5月24日至2019年7月31日期间的部分房屋占用费158583.22元。因天乙公司于2019年9月19日当庭提出折抵其应付费用，故本院对金融街购物中心主张的2019年7月1日至2019年9月19日期间的违约金数额进行确定，经计算上述期间违约金为11834.48元，结合金融街购物中心所主张的2019年4月16日至2019年6月30日期间的违约金数额，天乙公司应当支付逾期付款违约金21062.55元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、确认北京金融街购物中心有限公司与天乙（北京）智能电气工程有限公司所签订的《租赁合同》于二〇一九年五月二十三日解除。二、自本判决生效之日起七日内，天乙（北京）智能电气工程有限公司支付北京金融街购物中心有限公司二〇一九年四月十六日至二〇一九年九月十九日期间逾期支付租金、物业费、宣传推广费、POS机维护费的违约金21062.55元。三、自本判决生效之日起七日内，天乙（北京）智能电气工程有限公司支付北京金融街购物中心有限公司房屋占用费503014.31元。四、自本判决生效之日起七日内，天乙（北京）智能电气工程有限公司赔偿北京金融街购物中心有限公司房屋闲置费用243445.35元。五、自本判决生效之日起七日内，天乙（北京）智能电气工程有限公司赔偿北京金融街购物中心有限公司律师费25000元。六、驳回北京金融街购物中心有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7536元，由北京金融街购物中心有限公司负担2303元（已交纳），由天乙（北京）智能电气工程有限公司负担5233元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇一九年十月二十九日书记员  温晓娟