广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1704号原告：肇庆大旺海印又一城商业有限公司，住所：肇庆市高新区大旺大道70号海印又一城商场A销售中心二楼01室。统一社会信用代码：914412005745342129。法定代表人：邵建明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。被告：李红红，女，1989年3月7日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司（以下简称“海印又一城”）与被告李红红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海印又一城的委托诉讼代理人梁永平到庭参加诉讼，被告李红红经本院合法传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告海印又一城向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年9月2日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并涂销以被告名义办理的“肇庆××新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼A栋A1-606房”的合同备案登记；2、判令被告向原告支付违约金7000元，并赔偿原告律师费5000元，合计应向原告支付12000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，由原告向被告出售“肇庆××新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼A栋A1-606房”，总房款为人民币147515元。上述合同约定被告应以分期付款的方式支付购房款，并明确约定了逾期付款的违约责任。上述合同签订后，被告只支付了部分房款，余款虽经原告多次催告，但被告一直未付。最终原告向被告发出解除合同并配合涂销合同备案登记的通知，但被告仍然置之不理。被告已构成违约，损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请法院支持诉求。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告存在购房合同关系，被告向原告购买涉案房屋。2.购房发票，证明被告只支付了部分房款。3.关催告函，解除合同通知，证明由于被告经催告仍未履行支付购房款的义务，原告依法向被告发出解除合同的通知。4、委托合同，5、律师费发票，证据4、5证明原告委托律师维权并支付了律师费，该律师费依照合同约定应由被告承担。被告未到庭对原告提交的证据进行质证。经本院依法送达原告海印又一城的起诉状副本，被告李红红未在规定期限提出答辩，也未到庭参加诉讼。被告李红红对原告提供的证据未到庭质证及提出书面质证意见，视为对原告提交的证据无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2014年9月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“被告购买原告开发的位于肇庆××新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼A栋A1-606房，建筑面积33.48平方米，总价款为147515元；分期付款方式：一期房款（含定金）77515元，应于2014年9月2日前支付，余款70000元应于2014年12月30日前付清；买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”同日，原告与被告签订《合同补充协议》，第六条约定：“出卖人解除合同的，出卖人可在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已付房款余款无息退回给买受人，且买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”第十四条约定：“买受人保证在买卖合同中填写的地址和联系方式均为真实有效之联系方式。如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人，否则因此而引致任何邮递错误责任及产生的一切法律后果，概由买受人负责。出卖人按买受人通讯地址寄出相关文件，即视为履行通知义务。出卖人按该联系方式发给买受人的各类电报或挂号邮件均为有效送达之文件。送达时间确定为出卖人以电报发出或挂号邮件寄出后7天（境内）或15天（境外）。”第十五条约定：“如因一方违约或其他原因双方解除合同的，买受人应按出卖人通知的时间内，配合出卖人办理撤销合同备案、商品房预告登记手续，商品房的《房地产权证》已经办妥的，配合办理商品房过户手续。出卖人在所有手续（包括但不限于撤销合同备案、撤销商品房预告登记、商品房过户等政府部门要求的手续）办妥后30日内退还买受人房款和利息。因买受人未按出卖人通知的时间配合前述事项给出卖人造成错过销售时机等任何损失的，买受人应据实赔偿。”双方签订《商品房买卖合同》后，被告按照合同约定支付了首期款77515元。2018年11月16日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《支付楼款催告函》，该函主要内容为：“现通知阁下于2018年11月30日前付清尾期房款70000元。如阁下逾期付款，将承担相关违约责任。”2019年3月16日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《关于支付楼款的催告函》，该函主要内容为：“我司现通知阁下，请阁下于2019年3月23日前一次性向我司付清购房余款70000元及违约金7000元，逾期，我司将依照《合同法》的规定解除于阁下签订的《商品房买卖合同》及补充协议。届时，所引起一切不利后果依法将由阁下承担”。该邮件于2019年3月23日退回妥投。2019年4月15日，原告按照合同上约定的送达地址向被告寄出《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，要求被告于2019年4月22日前与原告方工作人员共同到肇庆市××区房地产交易中心办理涂销涉案房地产的合同备案登记。该邮件于2019年4月24日退回妥投。2019年4月3日，原告与广东四方三和律师事务所签订《委托合同》，约定原告委托广东四方三和律师事务所的律师作为其与被告李红红商品房买卖合同纠纷的代理人，原告向代理的律师事务所支付律师费5000元。被告李红红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。本院认为：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方签订商品房预售合同，约定由原告购买被告的商品房，双方成立商品房买卖合同关系。双方自愿实施的商品房买卖合同，内容不违反法律法规规定，是有效合同，受法律保护。关于原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并涂销合同备案的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，有效成立的合同，对于当事人而言具有法律效力，任何一方均应遵守自己约定的义务而不得任意变更或解除。但当法律规定或当事人在不违反法律规定情形下约定的解除条件成就时，法律允许当事人解除合同以免除其对自身的约束。自2014年9月2日双方签订《商品房买卖合同》，至2018年11月16日开始原告按照合同上约定的送达地址，先后向被告寄出《支付楼款催告函》、《关于支付楼款的催告函》、《关于解除合同、支付违约金并配合办理涂销合同备案登记的通知》，视为原告向被告催告，要求被告履行合同义务，虽然上述材料均已退回妥投，但按照原、被告双方的约定：“出卖人按买受人通讯地址寄出相关文件，即视为履行通知义务”。即视为原告已履行了通知义务。被告至今仍未有支付购房款的行为。经原告催告后，被告在三个月的合理期限内仍未履行，原告有权请求解除合同。因此，原告要求解除合同及补充协议之主张，有理有据，本院予以支持。被告应协助原告办理涂销以被告名义办理的“肇庆××新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼A栋A1-606房”的合同备案登记手续。关于违约金支付的问题。被告的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张按照《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定：“买受人如未按本合同时间付款，按下列方式处理：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”原告请求由被告支付违约金7000元的诉求符合法律规定，本院予以支持。被告未按照合同的约定支持购房款，原告向本院提起诉讼。按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，原告因此支出的律师费5000元应由被告负担。原告请求被告承担本案律师费有合同依据，本院予以支持。《合同补充协议》第六条约定：“出卖人解除合同的，出卖人可在扣除买受人税金、手续费、违约金后将买受人已汇房款余款无息退回给买受人，且买受人应于收到出卖人解除通知后7日内，协助出卖人办理房管部门涂销登记等相关退房手续，否则出卖人除有权不退还买受人已付房款外，还有权要求买受人赔偿出卖人因此遭受的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、律师费等。”因此，涉案合同解除后，被告可按照该约定另行主张退还剩余款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司与被告李红红于2014年9月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》；二、被告李红红应在本判决生效之日起十日内履行协助原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司办理涂销以被告名义办理的“肇庆高新区迎宾大道东面（南部商业区）大旺海印又一城一期办公楼A栋A1-606房”的合同备案登记手续；三、被告李红红应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付违约金7000元；四、被告李红红应在本判决生效之日起十日内向原告肇庆大旺海印又一城商业有限公司支付律师费5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，公告费560元，合计660元（原告均已预交），由被告李红红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  宋盛才人民陪审员  苏丽容人民陪审员  丁群英二〇一九年十月二十四日书 记 员  彭敏玲