山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8882号 上诉人（原审被告）：青岛远石品牌营销策划有限公司，住所地：青岛市崂山区海口路33号-29（麦岛家园11号楼西侧第二块网点）。 法定代表人：陈淑梅，董事。 委托诉讼代理人：渠帅，山东华赛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛恒川海创业投资有限公司，住所地：青岛市崂山区海口路33号麦岛家园网点。 法定代表人：尹玉滨，董事长。 委托诉讼代理人：冯刚，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘钊，山东万桥律师事务所律师。 上诉人青岛远石品牌营销策划有限公司（以下简称远石公司）因与被上诉人青岛恒川海创业投资有限公司（以下简称恒川海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 远石公司向本院提出上诉请求：依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，或依法改判，一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由如下:一、原审判决上诉人向被上诉人支付涉案房屋截至2018年4月28日房屋租金122233.9元，无任何事实依据，且违反民事诉讼不告不理原则。本案系因双方于2018年1月19日签署的《房屋租赁合同》(以下简称“2018合同”)而引起的纠纷，应当依据2018合同约定及双方的履行合同的事实作出判决，与双方于2015年签订的《房屋租赁合同》(以下简称“2015合同”)无关。在原审判决书第5页第5段中，被上诉人单方主张上诉人所支付的430500元首先用于支付2015合同中所欠的租金388074元，剩余的42426元才为2018年合同中的租金。上诉人认为，2015合同的履行情况与本案无关，上诉人是否拖欠2015合同房租不是本案所需要查明的事实。若被上诉人认为上诉人尚拖欠2015合同的房租，应另行提起诉讼。退一步讲，若原审法院认为2015合同的履行情况系作出本案判决的重要事实依据，有必要查明。应当组织双方开庭就2015合同的履行情况进行法庭调查。然而主审法官并未开庭调查2015合同的履行情况，只是电话通知上诉人提交关于已经支付了2015合同中388074元房租的证据，上诉人向法庭提交了书面回复和部分支付凭证，明确表示2015合同已经履行完毕，不存在拖欠388074元房租的情况。原审判决对该争议焦点未作出任何回应，而是直接将未经双方质证和辩论的，被上诉人单方所称的“上诉人拖欠其2015合同房屋租金388074元”，作为判决上诉人向被上诉人支付涉案房屋截至2018年4月28日租金122233.9元(第三项判决)的事实依据。原审法院的该项判决不仅没有事实依据，也超越了被上诉人的诉讼请求范围，间接地对双方2015合同的履行情况做出了裁判，违反了民事诉讼中“不告不理”的原则。二、原审判决对被上诉人存在欺诈行为未作出认定。在房屋出租交易中，房屋的面积是决定租金的重要因素。自上诉人承租房屋至今，被上诉人一直未能提供房产证或其他具备相应资质部门出具的房屋测绘报告。双方在2015和2018合同中关于面积载明的数值存在差别，2015合同载明的面积之和为426.6平方米;2018合同载明的面积为466平方米，该两份合同均系被上诉人起草，但面积差居然达到39.4平方米。上诉人委托青岛市崂山区房地产交易管理服务公司对涉案房屋进行测绘，经测绘涉案房屋一、二层套内面积合计为355.40平方米，远低于合同约定的466平方米。被上诉人故意隐瞒涉案房屋的真实面积以获取高额租金，构成欺诈，严重违反了《合同法》中的诚实信用原则。然而原审判决对上诉人的欺诈行为未进行任何调查，也未作出认定。三、被上诉人解除全部《房屋租赁合同》的条件尚未成就。上诉人已于2018年2月5日按照合同约定向被上诉人支付了涉案房屋第二层自2018年1月28日至2019年1月27日期间的租金430500元。上诉人在原审中向法庭提交的上诉人于2018年2月5日向被上诉人转账430500元的凭证所载明的金额、时间、附言，与2018合同中涉案房屋第二层面积所对应的租金数额、时间及内容可以相互印证。被上诉人收到租金后并未对此提出任何异议。被上诉人以其行为认可上诉人和被上诉人之间分别就第一层和第二层房屋存在两个相互独立的租赁合同关系。虽然上诉人在履行涉案房屋第二层的《房屋租赁合同》中存在逾期付款的情况，但仅逾期8天，尚未达到合同约定的解除条件，即逾期付款1个月，因此解除合同的条件尚未成就。原审判决书第8页第4段认定上诉人逾期支付房租超过30日，视为根本性违约，被上诉人有权单方解除合同，系认定事实错误。综上所述，原审判决存在多处认定事实错误，且违反民事诉讼基本原则，应依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。二审审理期间，上诉人补充以下意见：二审审理期间同意解除合同并进行交接，但是对原审查明的租赁费数额有异议。我方对于合同解除的上诉请求及理由不再坚持。我方没有违约，所以不应支持违约金，包括租金的违约金及逾期返还房屋的违约金。 恒川海公司答辩认为，原审判决事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 恒川海公司向原审法院诉称，2015年1月26日，恒川海公司与远石公司签订《房屋租赁合同》，约定远石公司承租恒川海公司的位于青岛市崂山区户（即麦岛家园11号楼西侧第二块网点）一、二层房屋，租赁期3年，自2015年1月28日起至2018年1月27日止，租金按年支付。2018年1月19日，双方续签《房屋租赁合同》，远石公司继续承租该房屋，合同约定租赁期3年，自2018年1月28日起至2021年1月27日止；合同第六条约定，租金按年支付，第一年租金861000元，远石公司于2018年1月28日前一次性支付给恒川海公司；合同第二十二条约定，远石公司逾期支付房租超过30日，视为根本性违约，恒川海公司有权据此单方面解除合同；合同第二十四约定，租赁期限届满或终止履行合同之日起当日内，远石公司应当向恒川海公司返还房屋及附属设备，房屋及附属设施设备应当完好无损。每延迟一日，远石公司应当向恒川海公司支付日租金两倍作为补偿。合同续签后，远石公司并未按约于2018年1月28日一次性付清第一年租金861000元，经恒川海公司多次催要，远石公司仍拖欠租金达80余万元，已严重违约。2018年4月21日，恒川海公司又向远石公司发送催告函，明确通知远石公司尽快缴清拖欠租金，否则恒川海公司将按合同约定解除房屋租赁合同。但，远石公司仍拒不支付。2018年4月28日，恒川海公司向远石公司发送解除房屋租赁合同通知，通知远石公司解除双方间的房屋租赁合同，要求远石公司15日内返还房屋并付清拖欠租金、违约金等。截至目前，远石公司仍然既不返还房屋、也不支付拖欠租金等费用。另外，远石公司还违反房屋租赁合同约定，未经恒川海公司同意，擅自将房屋转租给第三方。恒川海公司提出诉讼请求：1.确认恒川海公司与远石公司之间的《房屋租赁合同》于2018年4月28日解除。2.远石公司向恒川海公司返还位于青岛市崂山区户（麦岛家园11号楼西侧第二块网点）一、二层房屋。3.远石公司向恒川海公司支付拖欠房屋租金合计122233.90元（计算至2018年4月28日）及自2018年1月29日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款基准利率1.5倍计算的违约金。4.远石公司向恒川海公司支付逾期返还房屋违约金（自合同解除之日起至实际返还房屋之日止按原合同约定的日租金标准的两倍计算）（暂计算至2018年7月3日为311374.8元）。5.远石公司承担本案诉讼费用。 远石公司在原审中辩称，恒川海公司要求解除租赁合同和返还涉案房屋的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。远石公司承租的涉案房屋分为第一层和第二层，两层面积相同，恒川海公司和远石公司于2015年1月26日就涉案房屋第一层和第二层分别签订《房屋租赁合同》。恒川海公司在诉状中称，双方于2018年1月19日续签《房屋租赁合同》，既然是续签租赁合同，意味着原租赁关系不变。恒川海公司与远石公司之间分别就第一层和第二层房屋存在两个相互独立的租赁关系。远石公司已于2018年2月5日按照合同约定支付了第二层房屋自2018年1月28日至2019年1月27日期间的租金人民币430500元，远石公司不存在违约行为。远石公司承租房屋至今已有三年半之久，恒川海公司一直未能提供房产证或其他具备相应资质部门出具的房屋测绘报告。恒川海公司和远石公司在2015年和2018年两次签订的《房屋租赁合同》关于面积载明的数值存在差别，2015年《房屋租赁合同》载明的两层面积之和为426.6平方米，2018年《房屋租赁合同》载明的面积为466平方米，恒川海公司承租同一个房屋但两次面积差居然达到39.4平方米。恒川海公司委托青岛市崂山区房地产交易管理服务公司对涉案房屋进行测绘，经测绘涉案房屋一、二层套内面积合计为355.40平方米，远低于合同约定的466平方米。远石公司曾就涉案房屋面积问题与恒川海公司多次交涉，恒川海公司于双方续签《房屋租赁合同》时曾表示，待双方确定房屋测绘面积并对上一租期的租金进行核算后，远石公司再支付第一层房屋的租金。目前双方尚未测绘房屋面积也未就租金进行合算，因此远石公司支付第一层房屋租金的条件尚未成就。对恒川海公司主张的房屋租金数额存在异议且恒川海公司未提供该金额的计算依据。恒川海公司基于远石公司违约所主张违约金无事实依据，而且违约金数额超过恒川海公司实际损失的30%，违反《合同法》及相关司法解释关于违约金数额的规定，应予驳回。恒川海公司在2015年1月28日至2018年1月27日期间要求远石公司将全部房屋租金支付到个人账户而不是恒川海公司的对公账户。远石公司多次要求恒川海公司开具收取租金的发票，均遭到恒川海公司拒绝，至今恒川海公司未向远石公司开具收取租金的发票，远石公司有权拒绝继续支付房屋租金。 原审查明，2012年8月13日，青岛市崂山区房地产开发管理局出具房屋产权权属证明，该证明主要内容：商业网点位于青岛市崂山区麦岛家园，预估总面积约43500平方米。其中，地上商业网点预估的计租面积约33000平方米。租赁物业系青岛浮昌实业股份有限公司（大麦岛）、青岛亚麦实业总公司（徐家麦岛）和青岛金青实业有限公司（王家麦岛）旧村拆迁改造的补偿房屋，三个社区对该物业网点享有所有权，该物业网点用途为商业及配套用房。计租面积暂以房管部门出具的测绘面积为依据，待房产证颁发后以房产证登载为准，多退少补。租赁物业网点房产证正在办理中，具体以房管部门颁发日期为准。青岛恒川海创业投资有限公司通过竞标方式承租该物业网点及配套用房十五年，因此青岛恒川海创业投资有限公司拥有合法的权利将租赁物网点及配套用房进行自主经营、对外招商、整体或分割转租、与他人合作经营及其他合法经营方式。2015年1月26日，恒川海公司（甲方）与远石公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方租赁给乙方使用的房屋位于青岛市崂山区海口路33号-29（即麦岛家园11号楼西侧第二块网点），第一层，出租房屋建筑面积约213.3平方米，待房产证颁发后以房产证登载为准，多退少补。该房屋租赁期为叁年，自2015年1月28日起至2018年1月27日止。乙方承租房屋仅供商业用途使用，未经甲方书面同意不得擅自改变承租房屋用途。房屋租金支付方式为租金每年交纳一次，第一年房租为343339元、第二年房租为360506元、第三年房租378531元。同日，恒川海公司和远石公司就恒川海公司位于青岛市崂山区海口路33号-29（即麦岛家园11号楼西侧第二块网点）第二层签订内容一致的《房屋租赁合同》。2018年1月19日，恒川海公司（甲方）与远石公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方租赁给乙方使用的房屋位于青岛市崂山区户（麦岛家园11号楼西侧第二块网点），一、二层，出租房屋面积约466平方米。该房屋租赁期为三年，自2018年1月28日起至2021年1月27日止。该房屋租金付款方式为年付，具体租金及付款时间如下：1、第一年房租为861000元，乙方于2018年1月28日前一次性支付给甲方。第二年房租为904050元乙方于2018年12月28日前一次性支付给甲方。第三年房租为949253元乙方于2019年12月28日前一次性支付给甲方。租赁期满或因乙方责任导致本合同终止的，依附于房屋的装修归甲方所有。房屋租赁期间乙方逾期支付房租超过30日，视为根本性违约，甲方有权据此单方面解除合同。租赁期限届满或终止履行合同之日起当日内，乙方应当向甲方返还房屋及附属设备，房屋及附属设施设备应当完好无损。每延迟一日，乙方应当向甲方支付日租金的两倍作为补偿。2018年4月27日，恒川海公司通过EMS特快专递向远石公司邮寄解除《房屋租赁合同》通知，该通知主要内容：你公司在承租期间，屡次拖欠租金，我公司已多次向你公司送达《通知》予以催告，但你公司截至目前仍拖欠租金818574元。2018年4月21日，我公司又向你公司发送《催告函》，要求你公司按照要求期限缴清租金等，否则我公司将按照合同约定，解除双方《房屋租赁合同》，对租赁房屋停止供应水电及采取其他救济措施，但你公司收函后仍是拒不纠正违约行为。根据双方《房屋租赁合同》第二十二条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的视为违约，承担全部违约责任：（1）逾期支付房租超过30日，视为根本性违约，甲方有权据此单方面解除合同。”第三十一条约定：“在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，包括但不限于租金、水电费、卫生费、物业费等，甲方有权停止供应水电，每逾期一天，应向甲方支付拖欠费用总额的千分之八为违约金。”第二十条第（4）项约定：“如因乙方原因，合同未到期导致合同解除，乙方应在15日内按照合同规定，把可移动设施转移，其他所有固定物品归甲方所有，超出15日未转移，甲方视为垃圾清除，甲方不承担任何责任及费用。”因你公司已构成根本性违约，根据双方《房屋租赁合同》，我公司正式通知你公司：（1）解除双方间的关于青岛市崂山区户（麦岛家园11号楼西侧第二块网点）一层、二层房屋的《房屋租赁合同》；（2）你公司应于15日内将房屋内属于你公司的可移动设施转移，并将房屋返还我公司，逾期不转移的，我公司可按照合同约定自行处理；（3）你公司应立即缴清拖欠租金及合同约定的各项违约金等；（4）我公司可随时对租赁房屋停止供应水电。2018年4月28日，远石公司签收该解除《房屋租赁合同》通知。审理中，恒川海公司确认远石公司于2012年12月21日给付恒川海公司保证金50000元、2015年2月12日给付686678元、2016年3月22日给付60000元、2016年4月19日给付20000元、2016年4月25日给付220000元、2016年6月12日给付100000元、2016年7月11日给付60000元、2016年9月9日给付60000元、2016年11月17日给付60000元、2017年2月28日给付60000元、2017年4月12日给付250000元、2017年7月20日给付200000元、2018年2月5日给付430500元，远石公司共计给付恒川海公司2257178元。截至2018年4月28日，远石公司尚欠恒川海公司租金122233.9元。关于违约金，恒川海公司主张远石公司自2018年4月29日起至实际支付之日止以122233.9元为基数按银行同期贷款利率1.5倍计算的违约金及自2018年4月29日起至返还房屋之日按原合同约定的日租金两倍计算的违约金。 原审认为，恒川海公司和远石公司双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，双方均应按约履行合同义务。恒川海公司将涉案房屋交付给远石公司使用，远石公司应按合同约定的时间及金额向恒川海公司交纳租金，其未按时足额交纳租金，应当承担相应违约责任。《物业租赁合同》约定远石公司于2018年1月28日前给付恒川海公司2018年1月28日至2019年1月27日期间的租金861000元、逾期支付房租超过30日，视为根本性违约，恒川海公司有权据此单方面解除合同。因远石公司逾期支付房租，恒川海公司向远石公司发出解除租赁合同通知，远石公司于2018年4月28日签收解除租赁合同通知，故对恒川海公司要求确认2018年4月28日解除其与远石公司签订的《房屋租赁合同》、支付欠付租金122233.9元的诉讼请求，原审法院依法予以支持。关于逾期支付房租的违约金，《房屋租赁合同》明确约定租金的支付时间，远石公司逾期支付租金对恒川海公司造成损失，故远石公司应自2018年1月29日起至实际支付之日止向恒川海公司支付以欠付租金122233.9元为基数按银行同期贷款利率计算的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，《房屋租赁合同》约定按日租金的两倍补偿应认定为过分高于恒川海公司恒川海公司的损失，故对远石公司要求减少违约金的抗辩意见，原审法院依法予以采纳，远石公司应自合同解除之日起至实际返还房屋之日止按《房屋租赁合同》约定的日租金2358.9元（即861000元/年÷365天）的1.3倍支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、青岛恒川海创业投资有限公司与青岛远石品牌营销策划有限公司2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月28日解除。二、青岛远石品牌营销策划有限公司于判决生效之日起三十日内将位于青岛市崂山区户（麦岛家园11号楼西侧第二块网点）一、二层房屋返还给青岛恒川海创业投资有限公司。三、青岛远石品牌营销策划有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛恒川海创业投资有限公司截至2018年4月28日房屋租金人民币122233.9元及违约金（违约金计算方式：自2018年1月29日起至实际支付之日止以欠付租金122233.9元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、青岛远石品牌营销策划有限公司于判决生效之日起十日内给付青岛恒川海创业投资有限公司逾期返还房屋违约金（违约金计算方式：自《房屋租赁合同》解除之日起至实际返还房屋之日止按《房屋租赁合同》约定的日租金2358.9元的1.3倍计算）。五、驳回青岛恒川海创业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7804元，由青岛恒川海创业投资有限公司负担1961元，青岛远石品牌营销策划有限公司有限公司负担5843元。 二审审理期间，双方当事人在本院主持下于2019年10月23日对涉案房屋进行了交接。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，上诉人在二审中对上诉意见进行补充，撤回对关于解除合同的上诉请求及相应的事实与理由。本案焦点问题系原审对租赁费数额及违约的认定是否正确。涉案房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，原审法院对此予以确认于法有据，本院对此予以确认。当事人应按合同约定履行合同义务。双方对于2015年1月26日至2018年4月28日期间，上诉人按照涉案租赁合同应交纳的房租数额均没有异议。上诉人对于原审查明已经给付的租金数额也没有异议，但上诉人主张有247062元分四次交纳，但因为财务人员已经离职，无法予以确认。被上诉人对该陈述不予认可。上诉人亦未提交证据证明已交纳上述款项。故原审对于上诉人应交纳租金数额的计算有事实及法律依据。上诉人关于租赁费计算错误的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 涉案合同约定，租赁房屋位于青岛市崂山区户（麦岛家园11号楼西侧第二块网点），出租房屋面积约466平方米。双方对于租赁房屋及场地约定明确，上诉人主张的被上诉人存在欺诈的上诉理由没有事实及法律依据，该上诉请求，本院依法不予支持。根据涉案合同约定，上诉人应于2018年1月28日前给付被上诉人2018年1月28日至2019年1月27日期间的租金86.1万元，逾期支付租金超过30日，视为根本性违约，被上诉人有权单方解除合同。上诉人认可在2018年2月5日给付43.05万元作为涉案房屋二楼的租金，第一层没有给付，之后也没有给付任何费用。原审据此认定上诉人存在违约符合法律规定，上诉人关于不存在违约，不应支持违约金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。原审据此判决上诉人按照同期贷款利率支付逾期租金的违约金符合法律规定，本院对此予以确认。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，原审认为涉案租赁合同约定按日租金的两倍补偿应认定为过分高于被上诉人损失，据此判决上诉人应自合同解除之日起至实际返还房屋之日止按涉案房屋租赁合同约定的日租金2358.9元（即861000元/年÷365天）的1.3倍支付违约金于法有据，本院依法予以确认。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7804元，由上诉人青岛远石品牌营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  张晓华 审判员  于 梦 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘思涵 书记员王若怡