北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初26086号原告：姚桂芹，女，1963年10月17日出生，汉族，北京市石景山区×××居民，住北京市石景山区，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙萍，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告姚桂芹与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚桂芹及其委托诉讼代理人孙萍、吕海燕，被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚桂芹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金11568.3元；2、判令被告赔偿因延迟办理房屋所有权证书造成的损失66971元（按该地区市场平均租赁价格每平米3元/天计算，自2018年1月1日起至2018年10月29日止共302天）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月1日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告出售的×××办公用房一套，房屋地址：顺义区×××，后被告在面积确认及房款结算协议里确认该套商品房的正式地名和楼号为：北京市顺义区×××房屋。房屋于2015年12月31日交付后，被告怠于履行合同义务，直至2018年10月29日才办理房屋产权证书。根据合同约定：1、出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；2、如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的出卖人承担责任；3、买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。由于被告严重违反合同约定，导致原告合同交易目的无法实现，房屋无法对外出租，给原告造成重大经济损失，且被告利用提供合同样本、原告经验不足无法识别的优势，故意将违约金约定过低，更严重侵害了原告的合法权益。综上所述，原告提出要求被告支付违约金、赔偿损失、退还房款的请求合法有据，请法庭查清事实，支持原告的诉讼请求。被告绿地公司辩称：一、原被告签订的《商品房预售合同》真实、有效。原被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同第二十一条相关约定不属于格式条款，不符合相关法律对条款无效情形的规定。1、该条款是双方在协商基础上共同拟定，而非被告预先拟定。2、该条款没有免除被告的主要义务，也没有排除原告的主要权利。3、该条款属选择性条款，且选择权在原告，如未能按照约定的期限办理产权转移登记，原告可以选择退房或继续履行合同，继续履行合同的，才适用该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定。因此，被告既要按照合同约定向原告承担违约责任，又要继续履行该项义务，被告的主要义务没有免除，原告的主要权利也没有排除。因此，合同中对该项违约金最高不超过买受人已付房款0.5%的约定，是双方真实意思的表示，应为有效。二、原告主张的损失没有事实依据、合同依据、法律依据。1、原告主张的损失并未实际发生，原告均自行使用了房屋或将房屋出租收益，不存在任何实际损失。2、原告收房后即装修入住，原告自收房之日即对房屋占有、使用、收益，延迟办理房屋产权转移登记，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益，房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在延迟期间，涉诉房屋的价值上涨，原告不但没有损失，反而增加收益。三，根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失。四，北京市大兴区人民法院、北京市房山区人民法院、北京市密云区人民法院作出的近400份已生效判决已就“该项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%”的约定作出认定，均认定上述约定不属于格式条款，合法有效，同时认定原告主张赔偿经济损失的诉讼请求没有法律依据，本案应遵循生效判决确定的裁判理由和结果。原告收房时间为2016年9月29日，办证期限是2018年9月29日之前。实际办证日期是2018年10月29日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件三张、面积确认及房款结算协议原件一张、完税证明原件一张、违约金退款申请表复印件一张、代办费收据原件一张、物业费收据原件一张、入住通知书原件一份、房产证原件一份，被告提交的钥匙领取单复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年3月1日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共109.08平方米。其中，套内建筑面积73.82平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积35.26平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米31299.5元，总价款2310529元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年5月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第3种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……3、商业按揭贷款：（1）买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计460529元（含已付定金），其余首付款70000元应于2014年3月25日前付清，剩余房价款计115万元以商业按揭贷款方式支付。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年3月1日。2014年5月21日，绿地公司为原告出具房款为1160529元的发票一张。2015年5月16日，被告为原告出具房款为1150000元的发票一张。2015年，被告向原告发出《×××入住通知书》，主要内容为：“……为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年12月31日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于12月31日，上午9:30至12:00、下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：启航中心4号楼大堂……三、若因为您的原因未能前来办理入住手续，根据贵我双方的《商品房买卖合同》第十六条第四款的相关规定，视同我公司已按期交付……”。原告表示其于2015年12月31日收房，并提交物业费收据原件一张予以证明，该收据系2016年9月29日出具，载明物业费起算时间为2016年1月1日。被告对证据的真实性认可，但不认可证明目的，并提交钥匙领取单证明原告实际收房时间为2016年9月29日。针对被告提交的证据，原告不予认可，并表示根据入住通知书记载，通知届满即视为原告方收房。2016年9月29日，原告填写金额为83640.23元的违约金退还申请一份，该申请中记载退款计算过程：违约金156180-面积补差3130-契税69409.77=83640.23。原告表示面积补差款及契税是通过被告应付违约金中扣除的。2017年3月7日，被告为原告出具房款为3130元的发票一张。2017年12月28日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为109.02平方米，实测套内建筑面积73.92平方米，该房屋实测总价应为2313659元，经买卖双方同意，最终以2313659元作为《房屋所有权证》立契价款。被告于2017年11月13日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2018年，原告向代办机构交纳了印花税、登记费、代办费等。2018年10月19日，税务部门为原告出具金额为70562.1元的完税证明一张。2018年10月29日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为109.02平方米，专有建筑面积73.92平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。原告主张其于2015年12月31日实际收房，但其未能就此充分举证，被告主张原告于2016年9月29日收房，结合被告提交的2016年9月29日的钥匙领取单以及原告提交的物业费收据出具时间，可以确认原告的实际收房时间为2016年9月29日。但根据双方合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。结合原告提交的《入住通知书》记载办理入住手续的时间为2015年12月31日，故虽原告实际收房时间是2016年9月29日，但依据合同约定，2015年12月31日已视为房屋交付给原告。根据权利义务对等原则，原告应当于2017年12月30日前取得房屋所有权证书。原告已经履行了缴纳全部房款、契税等合同义务，涉诉房屋于2017年11月13日初始登记至被告名下，原告于2018年10月29日才取得房屋所有权证书，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于原告主张的损失，被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姚桂芹支付迟延办理房屋所有权证书的违约金一万一千五百六十八元三角；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告姚桂芹逾期办证损失三万零二百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告姚桂芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百八十二元，由原告姚桂芹负担四百六十元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担四百二十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年十月二十五日书记员  程珊珊