湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初4440号原告郴州市万家灯火酒店，住所地郴州市北湖区南岭大道（金都大厦一、二楼）。法定代表人徐建斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人李健美，系湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人曾晶石，系湖南福城律师事务所律师。被告郴州市水电建设公司，住所地郴州市北湖区国庆南路36号12栋（幼儿园教学楼三楼）。法定代表人胡爱国，系该公司总经理。委托诉讼代理人龙云飞，系湖南林邑律师事务所律师。第三人湖南荣昭房地产开发有限公司，住所地郴州市北湖区燕子路22号15幢112-113号。法定代表人谢昭荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人罗明生，男，1954年8月22日出生，汉族，湖南省耒阳市人，系该公司总经理，户籍所在地湖南省耒阳市，现住湖南省郴州市。原告郴州市万家灯火酒店与被告郴州市水电建设公司及第三人湖南荣昭房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日受理后，依法适用简易程序于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李健美、曾晶石，被告委托诉讼代理人龙云飞，第三人委托诉讼代理人罗明生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告退还原告租金120750元。2、判令被告赔偿原告经济损失2074497.3元（其中营业损失797244.3元，装修损失1041676元，房屋内物品损失235577元）。3、判令第三人在欠付被告的补偿款金额范围内对上述第2项承担连带责任。4、本案受理费和保全费等全部诉讼费用由被告承担。5、被告承担原告律师费52000元、财产保全保险费4400元，合计56400元被告答辩要点：1、关于原告第1项诉请，被告通过核实，租金可以退还。诉请第2项，被告认为没有事实和法律依据，请求驳回。本案案由是租赁合同纠纷，标的是合同约定的八亩地闲置空坪，不是经营使用权，经营使用权是政府职能部门审批批准的范畴，合同中对经营使用权的约定显然是主体资质不符，违反了法律规定，因此该约定是无效约定。2、原告使用八亩地闲置空坪的目的是用于餐饮服务，原告用空坪建设了一批建筑物，已建好的建筑物没有依照土地管理法、城乡规划法等法律法规的规定到职能部门办理相关的审批手续，因此，原告在使用空坪所建设的建筑物被政府认定为非法违章建筑，政府针对这个违章建筑先后多次下公告，限定万家灯火酒店在规定时间内拆除，最终在政府的主导下，将涉案的万家灯火酒店建筑物全部予以了强拆，因此，涉案的建筑物被强拆的主体不是被告，由于涉案的建筑物系违章建筑，按城市房屋拆迁管理条例的规定，如有损失的话，也不应予以补偿。综上，请求驳回对被告的第2项诉请。至于原告当庭增加的诉求，按法律规定，该诉求应在举证期届满前提出，其行为已超过举证期，请求法院对该诉求不予审理。第三人答辩要点：1、第三人与被告是各自独立的法人单位，无从属关系，也无直接利益和经济往来关系。之前第三人与被告的意向协议，北湖区政府不予认可，原意向协议未履行，当时已废止。2、原告所述被告允许第三人采取强制拆除手段不属实。第三人是与北湖区保障性住房安居工程投资有限公司签订的香花北路片区旧城改造项目合作协议书，协议明确了双方的权利与义务。协议第三条第一项规定：由甲方（区政府）负责征地、拆迁工作，区政府强行拆除万家灯火酒店与第三人无关。3、原、被告签订的租赁合同与第三人无任何关系。经审理查明，本院确认如下法律事实：一、2011年2月20日，原告郴州市万家灯火酒店与被告郴州市水电建设公司签订一份租赁合同，约定：原告承租被告位于郴州市部分仓库和八亩地闲置空坪；租赁期限：2011年7月20日起至2017年7月19日，至签订合同之日起顺延五个月为装修期（此期间不收租金）；被告协助原告处理与政府各职能部门与之有关的事务；后三年即2014年7月20日至2017年7月19日，如因政府的需要将土地征用作规划用地，被告不承担任何赔偿责任及费用…等等。合同签订后，原告在租赁场地建设临时用房开办万家灯火酒店香雪路店。双方依约履行合同义务。2014年7月14日，原、被告签订《租赁合同》补充协议，约定：合同租金从2014年7月20日起至2017年7月19日止计算，租赁时间、收费标准按原合同不变，共计621000元一次性付清给被告；被告保证原告2014年7月20日起至2017年7月19日的场地经营使用权，如有违约，被告负责赔偿原告损失，补充协议期满（至2017年7月19日），原告无条件清坪退出。协议签订后，原告继续承租场地开办酒店，并于2014年7月21日向被告交付三年租金621000元。二、2016年12月15日，被告向原告发出“关于终止租赁合同的告知书”内容为“根据北湖区人民政府拆违“百日攻坚”的通知要求，限定我公司八亩地方万家灯火大酒店在2016年12月15日前对违章建筑进行拆除。为此，请你店按通知要求予以配合，做好清退工作。我公司2011年2月20日与万家灯火大酒店签订的租赁合同在2016年12月15日终止。”2016年12月29日，万家灯火酒店香雪路店被拆除。三、郴州市餐饮协会于2017年7月12日出具了“关于郴州市万家灯火酒店营业收入情况说明”，内容为“郴州市万家灯火酒店是一家普通合伙企业，成立于2008年11月25日，主要经营：中餐制售，凉菜销售，住宿；预包装食品、乳制品（不含婴幼儿配方奶粉）零售。该单位提供的数据显示2014年度总营业收入为12084191元，年度总费用支出为9350782元，含缴纳税金为689766元，利润为22.62%，净利润为2733409元。”。四、庭审中，被告陈述，拆除万家灯火酒店非其单位实施；原告亦未举证证明拆除万家灯火酒店系被告实施。本院认为，本案属租赁合同纠纷。原告郴州市万家灯火酒店与被告郴州市水电建设公司签订的租赁合同和《租赁合同》补充协议，合法有效，应受法律保护。双方应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》补充协议“被告保证原告2014年7月20日起至2017年7月19日的场地经营使用权，如有违约，被告负责赔偿原告损失”的约定应视为被告给予原告租赁期限的承诺。被告于2017年12月15日终止租赁，其行为属违约，应赔偿原告损失和退还未到期期间的租金。根据郴州市餐饮协会出具的“关于郴州市万家灯火酒店营业收入情况说明”和被告经营香雪路店时间及餐饮市场情况，本院酌定原告营业损失400000元。被告应退还原告2016年12月16日至2017年7月19日期间的租金为：621000÷3×215÷365=121931.51元，故原告要求被告退还租金120750元的诉讼请求，本院予以支持。酒店装修和房屋内物品待经营到期已无价值，且无证据证明拆除万家灯火酒店系被告实施。故原告要求被告赔偿装修损失和房屋内物品损失的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市水电建设公司赔偿原告郴州市万家灯火酒店损失400000元；二、被告郴州市水电建设公司退还原告郴州市万家灯火酒店租金120750元；三、上述一、二项合计，被告郴州市水电建设公司支付原告郴州市万家灯火酒店520750元，限被告在本判决生效后十日内付清；四、驳回原告郴州市万家灯火酒店的其他诉讼请求。如被告郴州市水电建设公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24362元，减半收取12181元，财产保全费5000元，合计17181元，由原告郴州市万家灯火酒店13106元，由被告郴州市水电建设公司负担4075元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  石纳新二〇一九年十月十七日书记员  朱 珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。