北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0118民初7186号原告（反诉被告）：师振友，男，1961年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：张淑芳，女，1964年12月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。上述二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。上述二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：汪鹏，北京市众贺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙健，男，1968年10月2日出生，汉族，住北京市密云区。被告（反诉原告）：王士强，男，1968年5月12日出生，汉族，住北京市密云区。上述二被告（反诉原告）的委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。原告（反诉被告）师振友、张淑芳与被告（反诉原告）孙健、王士强合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）师振友、张淑芳之委托诉讼代理人贾学峰，被告（反诉原告）孙健、王士强之委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。师振友、张淑芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除师振友、张淑芳与孙健、王士强签订的《合作协议书》；2、请求判令孙健、王士强给付师振友、张淑芳违约损失170万元；3、诉讼费由孙健、王士强承担。事实及理由：2004年6月9日，师振友、张淑芳与北京市密云区XX镇XX村经济合作社签订租赁合同书，约定密云区XX镇XX村经济合作社将约50亩的非农耕地出租给师振友、张淑芳用于养殖、种植及综合开发，租赁期限为2004年6月30日至2074年6月30日。2010年7月5日，师振友、张淑芳与孙健、王士强签订《合作协议书》，约定师振友、张淑芳用所租赁牛盆峪村经济合作社的土地与孙健、王士强合作开发建设、销售房屋，双方所开发的期限为2010年7月5日到2074年6月30日。协议签订后孙健、王士强一直不进行施工建设，经师振友、张淑芳多次催告，至今仍未履行合同的主要义务。故师振友、张淑芳依法有权请求解除与孙健、王士强的合作协议书，同时根据合同法的规定孙健、王士强不履行义务造成损失的，应当赔偿师振友、张淑芳损失，赔偿损失应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利润。故师振友、张淑芳诉于法院，要求法院依法判决。针对孙健、王士强提出的反诉，因孙健、王士强私自装修房屋与师振友、张淑芳无关，故不同意孙健、王士强的反诉请求。孙健、王士强答辩并反诉称：师振友、张淑芳与孙健、王士强签订《合作协议书》属实，但协议未约定项目开工时间也未约定孙健、王士强向原告支付开发预付款。双方签订协议书后，应师振友、张淑芳要求孙健、王士强给付师振友、张淑芳先行预付款70万元。协议签订前师振友、张淑芳已经在该租赁土地上建设6套房屋，但房屋年久失修设施不全，孙健、王士强对原有房屋进行装修、装饰改造为此投入了大量资金。师振友、张淑芳在集体土地上建造房屋导致合同无效，协议签订后师振友、张淑芳未按约定办理相关合作手续存在过错，故不同意师振友、张淑芳的诉讼请求。反诉要求：1、确认原、被告签订的合作协议无效；2、由师振友、张淑芳返还投资预付款70万元；3、由师振友、张淑芳赔偿孙健、王士强房屋改建、装饰、装修损失2178009.61元；4、由师振友、张淑芳给付看护场地人员工资65600元；5、本案的鉴定费用、诉讼费及反诉费由师振友、张淑芳承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月9日，师振友、张淑芳与北京市密云区XX镇XX村经济合作社签订租赁合同书，约定密云区XX镇XX村经济合作社将约50亩的非耕地出租给师振友、张淑芳用于养殖业、种植业及综合开发，租赁期限为2004年6月30日至2074年6月30日。2006年5月，师振友、张淑芳在租赁的集体土地上建设房屋六栋，建筑占地面积为1853.76平方米。2008年3月24日，因师振友、张淑芳未经批准在集体土地上建设房屋，被北京市国土资源局实施了罚款的行政处罚。2010年7月5日，师振友、张淑芳与孙健、王士强签订《合作协议书》，约定师振友、张淑芳用所租赁牛盆峪村经济合作社的土地与孙健、王士强合作开发建设、销售房屋，双方所开发的期限为2010年7月5日到2074年6月30日止。协议签订后，孙健、王士强向师振友、张淑芳支付土地开发预付款70万元，孙健、王士强对其中的两栋房屋进行了改造、改建、装饰装修，因涉案土地系集体土地，双方的合作开发协议无法实际履行。现师振友、张淑芳诉于法院，要求与孙健、王士强解除协议，由孙健、王士强赔偿违约损失，在本院审理过程中，孙健、王士强提起反诉，要求确认合同无效，由师振友、张淑芳返还土地开发预付款并赔偿改造、改建、装饰装修损失及看护人员工资。在本院审理过程中，根据孙健、王士强申请，本院委托北京中燕通华工程造价咨询有限公司对孙健、王士强改造、改建、装饰装修工程造价进行了鉴定，工程鉴定结论意见为：1、本次鉴定因现场无法核实，故本次鉴定不包括庭院山石挖掘、搬运、回填、硬化、绿化、菜地换土等内容；本次委托鉴定范围内不包括孙健、王士强提供的造价单中工作书案、条形茶桌、餐桌、双人床、窗帘、定制的红木书架、冰箱、冰柜等活动家具、家电的费用；2、本次鉴定包括两个部分，一部分为确定的范围，其鉴定金额合计为1992389.98元，另一部分为不确定的范围其鉴定金额合计为185619.63元，其中孙健、王士强提供的图纸中5座电力井室的详图，平面图中未标注其位置，现场也未找到电力井，此费用为166830.03元。此外，由于施工图纸与施工现场不符，施工现场无法核实具体的采暖房间，采用地采暖方式，依据施工图纸，根据经验数据及市场水平确定地采暖造价，地采暖工程造价合计为18789.60元。另查，孙健、王士强于2017年6月至2018年5月间雇佣他人看护场地，为此支付劳务工资65600元。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同书、协议书、证人证言、汇款电子凭单、收条、鉴定意见书、异议回复等证据在案佐证。本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，师振友、张淑芳在租赁集体的土地内未经批准建造房屋，孙健、王士强明知师振友、张淑芳在集体土地上建设房屋属违法行为，双方在此前提下签订的合作协议书违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。师振友、张淑芳要求解除合同赔偿违约损失于法无据，本院不予支持；因合同无效，师振友、张淑芳收取孙健、王士强的土地开发预付款70万元应予返还，孙健、王士强改造、改建、装饰装修房屋工程及支付看护人员工资认定为孙健、王士强的实际损失，师振友、张淑芳、孙健、王士强均应承担相应责任。因施工图纸与施工现场不符，现场也未找到电力井，同时施工现场无法核实具体的采暖房间，故孙健、王士强要求赔偿工程造价鉴定意见不确定范围鉴定金额185619.63元之反诉请求，本院不予支持。孙健、王士强依据本诉提起反诉，本院予以合并审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）师振友、张淑芳与被告（反诉原告）孙健、王士强于二〇一〇年七月五日签订的《合作协议书》无效。二、原告（反诉被告）师振友、张淑芳于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）孙健、王士强土地开发预付款七十万元；赔偿被告（反诉原告）孙健、王士强改造、改建、装饰装修工程损失九十九万六千一百九十四元九角九分，看护人员工资三万二千八百元。三、驳回原告（反诉被告）师振友、张淑芳的诉讼请求及被告（反诉原告）孙健、王士强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定咨询费四万七千三百四十元二角六分（孙健、王士强已预交），由原告（反诉被告）师振友、张淑芳负担二万一千六百五十二元八角六分，于本判决生效之日起七日内交纳；被告（反诉原告）孙健、王士强负担二万五千六百八十七元四角（已交纳）。案件受理费二万零一百元（师振友、张淑芳已预交一万零五十元），由原告（反诉被告）师振友、张淑芳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费三万零三百四十九元（孙健、王士强已预交）由原告（反诉被告）师振友、张淑芳负担二万零三百六十一元，于本判决生效之日起七日内交纳；被告（反诉原告）孙健、王士强负担九千九百八十八元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  付铁军人民陪审员  刘艳华人民陪审员  于海平二〇一九年十月九日书 记 员  王 艳