江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初6932号原告：张敏，男，1978年11月15日生，汉族，住宜兴市。原告：张丽琴，女，1975年10月13日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：邵君（共同特别授权委托），江苏太滆律师事务所律师。被告：张彩仙，女，1966年8月3日生，汉族，住宜兴市。被告：姚瑛璎，女，1988年10月2日生，汉族，住宜兴市。原告张敏、张丽琴与被告张彩仙、姚瑛璎，第三人中国银行股份有限公司宜兴支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理。原告张敏、张丽琴的委托诉讼代理人邵君，第三人中国银行的委托诉讼代理人赵安到庭参加诉讼，被告张彩仙、姚瑛璎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，本院通知中国银行退出诉讼。本案现已审理终结。原告张敏、张丽琴向本院提出诉讼请求：1、要求判令姚志平、张彩仙与宋凤仙于2011年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效，并继续履行；2、判令被告立即向第三人办理赎房手续，注销涉案房产（宜兴市高塍镇红塔新苑14幢39号505室）的抵押权；3、判令被告在案涉房产抵押权注销后，立即协助原告办理涉案房产的权证过户手续，过户税费由被告承担；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：宋凤仙是二原告之母，于2019年2月15日死亡。姚志平、张彩仙是姚瑛璎之父、母，现姚志平已死亡。2011年5月24日，宋凤仙（乙方）与姚志平、张彩仙（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其座落于宜兴市红塔氿北花园14幢505室的房屋以44万元的总价出售给乙方。宋凤仙于签订协议当天及2011年6月8日、6月30日三次合计支付了购房款45万元。姚志平、张彩仙于2012年3月将涉案房屋的钥匙及其他房屋资料交付给了宋凤仙。宋凤仙于2013年下半年开始对房屋装修并入住至去世。期间，宋凤仙曾要求姚志平、张彩仙配合办理涉案房屋产权过户手续，二人告知其尚不能办理。2018年11月，宋凤仙得知姚志平已于2016年办理了房屋的不动产权证，并于2017年3月向第三人中国银行办理了房屋抵押贷款20万元。现宋凤仙、姚志平均已死亡，姚志平与张彩仙于2013年1月23日离婚，姚瑛璎作为姚志平的唯一继承人，应在继承范围内承担责任。故提起诉讼。审理中，张敏、张丽琴变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除姚志平、张彩仙与宋凤仙于2011年5月24日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令张彩仙、姚瑛璎立即退还张敏、张丽琴已付购房款45万元并承担该款自2011年7月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息损失，张彩仙、姚瑛璎承担违约金10万元；3、诉讼费用由被告承担。被告张彩仙、姚瑛璎均未作书面答辩。本院经审理认定事实如下：宋凤仙于2019年2月15日死亡，其第一顺序继承人为儿子张敏，女儿张丽琴。姚志平与张彩仙于1990年1月20日登记结婚，于2013年1月23日登记离婚，离婚协议约定双方婚内无共同房产，等。姚志平与张彩仙婚内生育一女姚瑛璎。姚志平于2018年12月13日死亡。宋凤仙（乙方）与姚志平、张彩仙（甲方）于2011年5月24日签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其座落于宜兴市红塔氿北花园14幢505室的房屋以44万元的总价出售给乙方，乙方在合同签订之日起两日内一次性支付39万元，剩余5万元在甲方配合乙方办理过户手续及房产证后7日内支付，等内容。2011年5月24日、6月28日，姚志平向宋凤仙分别出具了一份金额为39万元、3万元的收条。2011年6月30日，姚志平、张彩仙共同向宋凤仙出具了一份金额为3万元的借条。宋凤仙取得了涉案房屋的钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书、供电通知、收款收据、拆迁补偿安置协议等资料。2012年3月6日，宋凤仙与宜兴市华倡物业管理有限公司签订涉案房屋的《前期物业服务协议》。为印证实际居住的情况，宋凤仙提供了2016年1月21日涉案房屋的燃气开户结算票据一份。涉案房屋于2016年11月30日取得产权登记，权证号为苏（2016）宜兴不动产权第0009211号，登记所有权人为姚志平。2017年3月27日，姚志平与中国银行签订个人循环贷款额度协议，约定由中国银行向其提供20万元的个人循环贷款额度，姚志平以涉案房屋作为抵押担保，双方办理了抵押登记手续。次日，姚志平与中国银行签订个人抵押循环贷款合同，约定由姚志平向中国银行贷款20万元，等。后因姚志平未按约还款，中国银行向本院提起诉讼，本院于2018年2月27日作出（2017）苏0282民初10196号民事判决书，判令姚志平归还借款本息、赔偿律师费损失，中国银行有权就涉案房屋折价或拍卖、变卖后所得价款在登记债权数额20万元范围内优先受偿。该判决生效后，中国银行向本院申请执行，本院立执行案号为（2018）苏0282执3333号。中国银行向本院陈述，该执行案件尚未执行到财产，目前可供处理的仅为涉案房产。关于3万元的借条，张敏、张丽琴陈述因《房屋买卖合同》约定余款5万元过户领证后支付，但姚志平称经济困难、且房屋当时卖得便宜了，要求多付1万元；故宋凤仙按照房屋总价45万元支付的房款，且该最后一笔3万元是以借条形式作为房屋的预付款，现不再主张借款还款，认可该款即为支付的房款。关于解除合同后造成原告的损失，原告提供了2019年9月、10月从宜兴房产网调取的红塔新苑123平米左右的5楼房屋交易价格三份，分别为70.8万、79.8万、83万。为本案房屋买卖合同的继续履行、房屋过户等事项，宋凤仙曾向本院提起诉讼，本院于2018年11月26日立案受理，案号为（2018）苏0282民初13131号。因宋凤仙、姚志平在该案确定的开庭时间之前均已死亡，宋凤仙的继承人张敏、张丽琴表示参与诉讼并撤回了该案的起诉。现为继续处理该纠纷，张敏、张丽琴诉至本院。另查明，宋凤仙的第一顺序继承人是张敏、张丽琴。姚志平的第一顺序继承人是姚瑛璎。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。宋凤仙与姚志平、张彩仙签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，本院予以确认，双方应按照约定履行义务。在涉案房屋过户前，宋凤仙需支付房款39万元，现宋凤仙已经按约支付完毕，姚志平、张彩仙应当协助办理过户手续。夫妻在婚姻关系存续期间取得的应当归共同所有的财产，归夫妻共同所有。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。涉案房屋是以姚志平、张彩仙共同的名义对外出售，且事后的款项交接有姚志平、张彩仙的共同参与，应认为在签订《房屋买卖合同》时，姚志平、张彩仙二人对该房屋均具有所有权。在签订《房屋买卖合同》后过了几年，该房屋才得以办理产权登记。而此时产权登记的时间在姚志平、张彩仙离婚之后，且该二人在离婚协议中明确约定无共同房产等内容，应认为张彩仙对该房屋的登记人确定为姚志平无异议，同时对该房屋不主张所有权。但因该约定是房屋完成出卖以后形成的约定，并不能因此免除张彩仙在《房屋买卖合同》中的合同义务。姚志平在获得房屋产权登记后，应按照《房屋买卖合同》的约定配合办理过户手续，但其未向中国银行披露房屋买卖事项，而办理了贷款抵押。现该房屋上同时存在买卖形成的债权和抵押形成的物权，且本院就抵押权的实现作出了生效判决，导致宋凤仙购买房屋的合同目的不能实现。宋凤仙已死亡，应按照法定继承办理。遗产是公民死亡时遗留的合法财产，应当包括对外债权请求权。宋凤仙的继承人张敏、张丽琴有权继承宋凤仙对姚志平、张彩仙的债权请求主张，并承受该合同项下的相应义务。姚志平已死亡，应按照法定继承办理。继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。姚志平死亡时已与张彩仙离婚，故其女姚瑛璎是其合法继承人。涉案房屋登记在姚志平名下，应作为遗产予以处理。姚瑛璎在本院通知其应诉起，至今未对房屋的处理作任何表态，应视为接受继承。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。因涉案房屋设置了房屋买卖的债权和银行借款的抵押权，故应当先就遗产价值范围清偿该部分债务。诉请一：因姚志平对房屋设定抵押导致抵押权人申请执行，原《房屋买卖合同》的合同目的不能实现，买受人有权主张法定解除权。诉请二：张彩仙作为共同出卖人、共同收款人，在《房屋买卖合同》解除后，有义务退还房款并承担资金占用期间的利息及承担违约责任，利息及违约金的计算不得超过因出卖人违约导致的买受人的实际损失。原告主动降低违约金，且按照年利率6%计算资金占用期间的利息，比对同地段同类房产目前的市场价，该主张在合理范围，本院予以支持。又因被告姚瑛璎的继承范围以遗产实际价值为限，原告未举证证明姚瑛璎获得了其他继承财产，故姚瑛璎以其可继承的涉案房屋价值金额的范围为限承担还款义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第二十四条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除姚志平、张彩仙与宋凤仙于2011年5月24日签订的《房屋买卖合同》。二、张彩仙向张敏、张丽琴退还已付购房款45万元并承担该款自2011年7月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算的利息损失，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、张彩仙向张敏、张丽琴承担违约金10万元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。四、姚瑛璎在继承遗产范围内对上述债务承担清偿责任。五、驳回张敏、张丽琴的其他诉讼请求。本案案件受理费9702（已减半收取），财产保全费2770元、公告费600元，合计13702元，由被告张彩仙负担。胜诉方预交的诉讼费用本院不再退还，由责任方直接向胜诉方支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  骆叶香人民陪审员  李金英人民陪审员  田锦莉二〇一九年十月二十四日书 记 员  李 洁