山西省长治市潞州区人民法院   民事判决书   （2019）晋0403民初1765号   原告：王回龙，男。   委托诉讼代理人：谭桂珍，女。   委托诉讼代理人：王斌，山西铭创律师事务所律师。   被告：刘金英，女。   委托诉讼代理人：张志文，山西晋宁律师事务所律师。   原告王回龙与被告刘金英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王回龙及其特别授权委托诉讼代理人谭桂珍、委托诉讼代理人王斌，被告刘金英的委托诉讼代理人张志文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王回龙向本院提出诉讼请求如下：1、依法判令被告履行双方所签订的《存量房屋买卖合同》，为原告办理长治市xx小区x号楼x单元xx号房屋的过户手续，同时判令被告承担自2019年7月3日起每日232.5元的违约金、每日其他损失300元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于x年x月x日签订《存量房屋买卖合同》及补充协议各一份，被告将自有的位于长治市xx小区x号楼x单元xx号房屋一套出售给原告，价款为465000元，并约定银行批贷成功后七个工作日内，被告为原告办理房屋过户手续。合同签订当时，原告给付被告定金10000元。2019年6月21日，原告接到银行通知批贷成功。原告将前期房款254900元打入被告指定账户。此后，原告要求被告办理过户手续，被告以各种理由推诿至今。原告为维护自身合法权益，故依法提起诉讼。   被告辩称，被告在房屋买卖、办理房产过户手续过程中，不存在违约行为，是因原告的原因及中介公司的过错导致不能办理过户手续。理由如下：一、原、被告在《存量房屋买卖合同》及补充协议中约定，本案涉案房屋买卖成交价格为465000元，该价格为被告方的净得价，不含税，在补充协议第三条中明确约定本次房屋买卖涉及的税费由原告承担，原告在办理申请银行贷款及办理过户手续的过程中，被告均积极配合，导致未能成功过户的原因是，税费有了新的变化，按照合同约定，新增税费应当由原告承担并向相关部门缴纳，但原告拒绝承担新增税费，故被告不存在违约行为；二、作为居间人的同诚房地产经纪有限公司，在原、被告协议买卖房屋过程中，其工作人员经查询告知被告其名下仅有一套房产，因此双方基于出卖人仅有唯一住房且房产证满五年的条件 ，协商确定房屋交易价格为465000元。但在办理过户手续过程中，被告知被告不符合“满五唯一”的情形，需要多交纳税费。原告不同意多出，致过户没有办理成功，因此中介公司存在一定的过错。综上，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。   本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人认为真实性无异议的以下证据：原告提供的《长治市存量房屋买卖合同》及补充协议、原告给王淑珍出具的授权委托书，被告提供的聊天记录一份、转账记录（暖气改造费）一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告提供了长治市同诚房地产经纪有限公司职员陈嘉瑞、李振洋出具的证明材料一份，证明原、被告产生矛盾及诉至法院的经过。原告提供其所租赁房屋的房东宋建军出具的证明材料一份，证明原告因所购买的房屋不能入住，在外租赁使用宋建军位于北董村的整院房屋及院落，月租金为3800元。经质证，被告认为原告所举证明材料中的证人均未出庭作证，且陈嘉瑞、李振洋在同一份证明材料上签字，真实性存疑，故对上述证据均不予认可。本院认为，原告提供的两份证明材料，因证人无正当理由未出庭作证，其提供的书面证言不能单独作为定案依据。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年4月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，案外人长治市同诚房地产经纪有限公司作为居间人，分别签订了《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《居间服务合同》。其中《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》主要约定：“一、出卖人所售房屋坐落为长治市xx小区x幢x单元xx号，建筑面积共89.88平方米，房屋性质为已购公房（房改房），房屋未设定抵押，承租人已放弃优先购买权；二、经出卖人与买受人协商一致，交易房屋价款、配套设施作价总计465000元，此价格为出卖人净得价，不含税。合同签订时（2019年4月4日）买受人支付定金10000元给出卖人；三、当事人双方同意，自本合同拟定之日起买受人申请贷款银行批贷成功后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；四、双方同意，本交易涉及的税费由买受人承担，并直接向主管机关缴纳。出卖人保证该房屋系出卖人以家庭为单位唯一住房且房产证满五年，如因上述原因导致税费高出则出卖人承担高出的费用（高出的税费为增值税和个人所得税）；五、买受人与出卖人如有任何一方逾期履行协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”合同签订当日，原告支付被告定金10000元。2019年6月24日，原告申请批贷成功，并将所贷购房款254900元转入被告账户内。后双方在办理房屋过户手续时，因被告住房不符合“以家庭为单位唯一住房且房产证满五年”的条件，产生额外的税费，双方就税费承担问题协商未果，致房屋权属转移登记手续未能办理完成。   本院认为，本案系原、被告在履行所签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》过程中发生的权利义务纠纷，故本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效成立，原、被告双方应严格按照合同约定履行各自义务。按照上述合同中关于“自本合同拟定之日起买受人申请贷款银行批贷成功后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”及“双方同意，本交易涉及的税费由买受人承担，并直接向主管机关缴纳；出卖人保证该房屋系出卖人以家庭为单位唯一住房且房产证满五年，如因上述原因导致税费高出则出卖人承担高出的费用（高出的税费为增值税和个人所得税）”的约定，结合缴纳税费为办理房屋权属转移登记手续的组成部分，本院认定在原告于2019年6月24日批准贷款成功后，被告不同意缴纳高出部分税费致房屋权属转移登记手续未能办理完成的行为已构成违约，被告应承担继续履行合同的义务及承担赔偿损失的违约责任。对于原告主张的违约金及损失，应按照双方在合同中约定的违约金标准予以认定，鉴于双方关于“房屋总价款日万分之五”约定违约金过分高于实际损失，故被告应自2019年7月3日起按日支付原告违约金232.5元至实际履行完协助过户义务之日止，以不超过79470元（原告已付款264900元的30%）为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告刘金英继续履行与原告王回龙签订的《长治市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，于本判决书生效后三十日内协助原告王回龙办理位于长治市xx小区x幢x单元xx号房屋的过户手续；   二、被告刘金英自2019年7月3日起按每日232.5元标准支付原告王回龙违约金至实际履行完协助过户义务之日止，合计金额以不超过79470元为限；   三、驳回原告王回龙的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告刘金英负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。   审  判  员   苗睿铮   二○一九年十月十五日   书  记  员   杨文波