北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初25746号原告：北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼，统一社会信用代码：91110112802428893T。法定代表人：王*，经理。委托诉讼代理人：齐文佳，女，1994年5月3日出生，北京市通州兴华物业管理公司员工。被告：王静，女，1963年1月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨志富（系被告王静之夫），1957年10月10日出生，住北京市通州区。原告北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华物业）与被告王静物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴华物业的委托诉讼代理人齐文佳及被告王静的委托诉讼代理人杨志富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴华物业向本院提出诉讼请求：1、被告王静支付物业服务费5388元（2015年10月31日起至2018年10月30日止）、滞纳金1000元，以上共计6388元；2、被告王静承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月31日，王静购买了北京市通州区颐瑞东里***-*-****室房屋一套，当天与我公司签订了“入住手册”等相关文件。双方约定每年10月31日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠额的每日3‰加收滞纳金。王静在居住期间，我公司履行了“入住手册”的义务，王静交纳了2012年10月31日至2015年10月31日的物业费，但2015年10月31日至2018年10月30日的物业费经我公司催交多次无果，故诉至法院，请求依法判决。被告王静辩称，我不同意原告兴华物业的诉讼请求，理由如下：1、办理入住手续时不签物业合同就不让办理入住手续，但该合同中有很多霸王条款。2、兴华物业提供的物业服务不达标，存在很多问题，具体包括小区管理混乱，垃圾清理不及时，绿化不达标，小区内消防设施就是摆设，门禁常年开放，地下车库至今未能使用，存在安全隐患。3、我家房屋漏水报修之后至今未修好4、2015年我们楼6层楼道起火，我打电话给物业却无人接听，消防通道也被杂物遮挡，后来只能报警，然而消防车因消防通道堵塞无法进入现场。5、物业公司还强行收取我们没有约定的照明费。6、生效判决已经确认应当减免10%的物业费。7、兴华物业的诉求超过了诉讼时效。8、我之前从未拖欠过物业费，直至后来我乘坐电梯时发生坠梯事故导致我摔伤，对此，兴华物业未向我表示歉意，当时其负责人许诺我免交2015年至2025年的物业费，在本案之前，兴华物业从未向我催缴过物业费，也未起诉过我，足以证明上述情况属实。9、我并非恶意拖欠物业费，兴华物业要求支付滞纳金没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院在查明事实中认定如下：王静为北京市通州区颐瑞东里***号楼*单元****室（建筑面积78.76平方米，以下简称涉案房屋）的业主。王静（委托方）与兴华物业（受委托方）签订《住宅物业管理合同》，约定王静作为涉案房屋的业主委托兴华物业进行物业管理。合同第二部分约定了物业服务内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集及清运等；维护小区内交通秩序，对车辆停放进行管理（电动车、自行车看管需单独签订管理协议）；协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。合同第三条约定了物业服务标准（略），合同第六条约定王静应于每年10月31日之前交清下年度物业费1796元。此外，该合同还约定了其他内容。再查：针对王静反映的涉案小区的物业服务不到位的问题，案外人马志忠曾起诉兴华物业物业服务合同纠纷一案，要求免收或减收2012年10月25日至2016年10月24日80%的物业费。该案审理过程中，承办法官曾组织马志忠与兴华物业于2017年4月到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分单元门禁没有启用、部分消防设备遗失、地下停库未启用、车辆停放混乱等现象。后本院于2017年11月2日作出（2016）京0112民初36636号民事判决书，认定马志忠所提交的证据及本院现场勘验发现的上述物业服务不到位的问题均发生在2015年10月至2016年10月期间，故该案中物业费的减收期间应为2015年10月至2016年10月。因马志忠并未对2012年10月至2015年10月期间兴华物业存在物业服务不到位的问题提供相应证据，故对马志忠要求减收2012年10月至2015年10月期间物业费的诉讼请求，依据不足，不予支持，故判决减收2015年10月至2016年10月期间的物业服务费，减收幅度为10%。本案审理过程中，兴华物业提交电梯运行日常巡查记录、维修派工单、来电来访记录表、楼宇对讲机维修登记表等证据证明2016年10月后其采取措施改善了物业服务水平，王静对此不予认可。本院认为，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。兴华物业作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人提供的证据及本案核查的事实，2015年10月至2016年10月期间，兴华物业在对涉案小区提供物业服务过程中在小区停车位及停车管理、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出兴华物业提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，故应对相应物业费予以酌减。关于物业费减收的幅度，由本院根据当事人提供的证据及本案核查的事实予以核定为10%。2016年10月之后，兴华物业所提交证据不足以证明其提供的物业服务水平有明显改善，故本院对相应物业费亦予以酌减，减收幅度同上。经核算，王静应向兴华物业支付物业服务费4849元。对于兴华物业要求王静支付滞纳金之诉求，因王静并非故意拖欠物业费，故依据不足，本院不予支持。对于王静称兴华物业的诉求已超过诉讼时效的答辩意见，因兴华物业系持续为涉案小区提供物业服务，故王静该项辩解意见依据不足，本院不予采信。对于王静称其因电梯坠落而受伤，王静可另行诉讼主张。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王静给付原告北京市通州兴华物业管理公司二〇一四年十月三十一日至二〇一八年十月三十日期间的物业服务费4849元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市通州兴华物业管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告王静负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  佘亚妮二〇一九年十月十二日法官助理  崔雨桐