北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初48064号原告（反诉被告）：刘兰兰，女，1980年5月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：王燕，女，1981年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。原告刘兰兰与被告王燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兰兰，被告王燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘兰兰向本院提出诉讼请求：1、判令王燕退还房屋押金14000元；2、判令王燕返还租金15000元；3、判令王燕支付违约金28000元；4、本案诉讼费由王燕承担。事实和理由：2018年4月5日，经我爱我家房地产经纪公司介绍，我与王燕签订《房屋租赁合同》，由我承租北京市海淀区××号房屋，月租金14000元。租期自2018年4月15日至2019年4月14日。合同即将到期时，2019年3月19日，王燕和刘兰兰又续签了租赁合同，期限从2019年4月15日至2020年4月14日止，月租金14000元，付款方式押一付三。我于2019年4月15日提前向王燕交了三个月房租42000元，押金14000元。因为租住房屋房租太高，利用此房屋做理疗护理贴补房租，事先也和王燕提过做理疗这事，2019年5月因没证被人举报。王燕于2019年5月21日通知我们搬走，我于2019年5月30日搬出房屋。合同签订后仅使用房屋一个半月，王燕应退还我一个半月租金，并退还押金。经双方交涉，王燕只退还5000元，其余款项均不予退还。王燕提前解除合同，应退还房租、押金，并承担违约责任。被告王燕辩称，今年5月份我收到派出所电话，告知刘兰兰在房屋中卖淫，我说对此并不知情，刘兰兰是租用我房屋的。派出所对刘兰兰进行了处罚。我当即去房屋找刘兰兰，房屋内人员称刘兰兰被拘留了。我等刘兰兰回来谈解约的时候，刘兰兰同意解除合同，让我给她点时间找房子，我说违约要赔偿两个月房租，刘兰兰问能否少一些，并同意5月底搬家。之后，我扣除押金、违约金后退还了刘兰兰5494元。王燕向本院提出反诉请求：1、判令刘兰兰按照月租金二倍标准支付违约金；2、押金折抵部分违约金不予退还；3、判令刘兰兰赔偿处罚金200元。事实和理由：因刘兰兰违反合同约定，从事违法活动，故我可以单方要求解除合同，并要求刘兰兰承担违约责任。刘兰兰对王燕的反诉辩称：不认可存在违约，王燕主张我构成违约无合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：位于北京市海淀区××号房屋（以下简称涉案房屋）产权人系案外人张秀，张秀委托王燕对外出租房屋。2018年4月5日，王燕（出租方）与刘兰兰（承租方）经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：由刘兰兰承租涉案房屋，租赁用途为居住，租期自2018年4月15日至2019年4月14日。2019年3月19日，王燕（出租方）与刘兰兰（承租方）就租赁涉案房屋一事续签合同，合同约定：“租期自2019年4月15日至2020年4月14日，月租金为14000元，押金14000元，付款方式为押一付三。租金支付时间为2019．4．5、2019．7．5、2019．10．5、2020．1．5。租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、燃气费、宽带使用费、房租发票等费用。第十二条、合同的解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、丧失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定交付房屋达10日的；2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的；4、交付的房屋危及乙方安全或健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、乙方不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、乙方欠缴各项费用；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将房屋转租给第三人的；6、利用该房屋从事违法活动的；7、乙方不能扰民。第十三条、违约责任，（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按等同于月租金200%的金额向乙方支付违约金。（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（三）在租赁期内，甲方如需提前收回房屋的，应提前30日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按等同于月租金200%的金额支付违约金。（四）乙方有本合同第十四条约定的情形之一的，就按等同于月租金200%的金额向甲方支付违约金。（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰、或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按等同于月租金200%的金额支付违约金。（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按等同于月租金的2倍标准支付违约金。第十四条、无权代理，由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜，甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面追认的，对本合同不发生法律效力。”合同签订后，王燕向刘兰兰交付了涉案房屋，刘兰兰交纳了押金14000元及相关租金，截止至起诉之日，刘兰兰支付了自2019年4月15日至2019年7月14日期间租金42000元。2019年5月10日，刘兰兰因在涉案房屋内向他人进行卖淫活动，被公安机关抓获，并被给予行政拘留处罚。王燕因此向刘兰兰提出解除合同，刘兰兰于2019年5月31日退租，并将房屋腾退交还王燕。庭审中，双方确认王燕已退还刘兰兰租金5494元；确认刘兰兰尚未交纳燃气费126．24元、水电费506元，刘兰兰表示同意从押金中予以扣除。王燕另主张因刘兰兰从事违法行为，导致受到罚款200元处罚，因此要求刘兰兰赔偿200元处罚款。现刘兰兰要求王燕退还押金及剩余租金，并要求王燕承担提前解除合同违约金。王燕称因刘兰兰从事违法行为构成违约，据此提前解除合同，并要求刘兰兰承担月租金200%标准的违约金，押金折抵违约金不予退还。关于违约责任的合同依据，王燕要求适用合同第十三条违约责任中第四款“乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，按照月租金200%标准支付违约金”，王燕称“第十四条第四款”系笔误，应该为“第十二条第四款”，合同第十二条第四款“乙方利用该房屋从事违法活动的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋”。刘兰兰称合同并不存在笔误，坚持认为违约责任条款中约定“乙方有本合同第十四条第四款”情形才应承担违约责任，而合同第十四条为无权代理，因此不应承担违约责任。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王燕与刘兰兰签订的《北京市房屋租赁合同》中明确约定，如果刘兰兰利用承租房进行违法活动，王燕有权单方解除合同，收回房屋。根据现有证据可以证实在刘兰兰承租涉案房屋期间，在涉案房屋内多次进行违法活动，其应承担相应的责任。故，双方约定的王燕单方解除合同的条件已成就，王燕依法享有单方解除合同的权利。刘兰兰以王燕提前解除合同为由，要求其承担违约责任，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方确认合同已于2019年5月31日解除，刘兰兰亦于当日搬离涉案房屋，王燕应将剩余房租退还刘兰兰。关于退还的金额，应扣除王燕已退还的租金费用。关于违约责任，租赁合同中第十二条对合同的解除进行了约定，合同第十三条对违约责任进行了约定，其中第十三条第四款中“有本合同第十四条第四款约定的情形之一的”，合同第十四条为无权代理并无第四款，而合同第十二条第四款系对乙方存在何种违约情形，甲方有权提前解除合同的约定，故合同第十三条中“乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的”应以“乙方有本合同第十二条第四款约定的情形之一的”作为乙方需要承担月租金200%违约金的约定更为合理。故王燕要求刘兰兰按照200%月租金标准支付违约金的请求，符合双方约定，应予支持。关于押金，根据合同约定，合同解除后，房屋押金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任，故本院将押金折抵其应当承担的违约金。双方已对燃气费及水电费金额进行了确认，刘兰兰应向王燕支付相应费用。王燕主张刘兰兰赔偿200元罚款，该罚款系对房屋出租方进行的处罚，王燕要求刘兰兰进行赔偿，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王燕于本判决生效后十日内向原告刘兰兰退还租金人民币15506元；二、原告刘兰兰于本判决生效后十日内向被告王燕支付违约金人民币28000元（押金14000元折抵，原告刘兰兰另支付14000元违约金即可）；三、原告刘兰兰于本判决生效后十日内向被告王燕支付燃气费人民币126．24元、水电费人民币506元；四、驳回原告刘兰兰的其他诉讼请求；五、驳回被告王燕的其他反诉请求。案件受理费人民币612元，由原告刘兰兰负担，已交纳。反诉受理费人民币253元，由原告刘兰兰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇一九年十月二十四日书记员  孟盼盼