广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初2372号 原告：柳州市鸿安物业服务有限责任公司，住所:广西壮族自治区柳州市荣军路246号10栋二层，统一社会信用代码：91450203735156428K。 法定代表人：刘刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘昆华，广西鱼峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫柳毅，广西鱼峰律师事务所律师。 被告：贝伟华，女，1977年12月14日出生，汉族，户籍地址：广西壮族自治区昭平县，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司与被告贝伟华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人莫柳毅到庭参加诉讼，被告贝伟华经本院依法公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳拖欠2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3284.4元，支付违约金2726元（从2012年1月1日暂计至2018年12月31日止，以后另计至被告履行义务之日止），支付电梯电费2520元（从2012年1月1日暂计至2018年12月31日），共计8530.4元；2.判令由被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：被告购买柳州广鸿房地产开发有限责任公司（以下简称广鸿房开）开发的位于柳州市鸿泰名城10栋1单元10-2号房屋一套，并与广鸿房开委托的原告签订了《鸿泰名城住户公约》（以下简称公约）、《前期物业管理服务协议》（以下简称协议），并领取上述文本，双方存在服务合同关系；《公约》第25条约定：按规定向房屋业主（使用人）收取物业管理费（按市物价局审批标准执行）。对逾期不交纳者，按照每天3%收取滞纳金。对借故不交或拒交者，直至法律诉讼。《协议》第四条物业管理服务费用中约定，住宅按建筑面积每月每平方米0.45元收取。《协议》第十条违约责任中约定：乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准及时间交纳物业管理费的，甲方（原告）有权要求乙方（被告）限期补交并从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金，经多次催缴仍不交纳的，甲方（原告）可向有关部门申请采取强制措施或提起法律诉讼。从签约至今，原告已按《协议》约定开展物业服务，但被告从2012年1月起至今未按协议约定交纳物业管理费，原告通过电话，上门书面通知等方式告知被告交纳物业服务费，但被告拒不履行交纳义务，应当承担违约责任。故原告诉至本院，请求判如所请。 被告贝伟华未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据。 原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《（小高层）前期物业管理服务协议》；2、《鸿泰名城住户公约》；3、《物业管理合同》；4、《商品房屋交接书》；5、《2011年鸿泰名城10栋物业收费账目》；6、《交费通知照片》；7、《柳州市不动产查档结果证明书》，拟证明：原告是鸿泰名城小区的前期物业，对该小区进行管理，被告贝伟华是该小区10栋1单元10-2号业主，双方签订了《前期物业管理服务协议》、《鸿泰名城住户公约》以及被告欠缴物业服务费，原告催缴未果的事实。本院对上述证据的真实性予以认定。至于以上证据能否证明原告的主张，本院将综合全案证据综合予以认定。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告贝伟华经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳州市鸿泰名城小区系由柳州市广鸿房地产开发有限责任公司开发建设。原告系依法成立的物业服务企业法人。2004年3月28日，原告与柳州市广鸿房地产开发有限责任公司签订《物业管理合同》，原告为该小区提供前期物业服务至今。案外人罗锡溪购买了该小区10栋1单元10-2号房屋，房屋建筑面积为86.97平方米，并于2005年6月26日接收房屋。同日，原告与案外人罗锡溪签订《前期物业管理服务协议》及《鸿泰名城住户公约》各一份，约定原告为鸿泰名城小区的房屋提供物业管理服务，原告提供物业管理服务的内容大项包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋/商铺装饰装修管理；住宅按照建筑面积每月每平方米0.45元计算物业费，物业费每半年交纳一次，分别在每年元月、七月的十日之前交纳；电梯电费前五年按每月30元收取（收取时间与物业管理费时间相同），五年后的电梯电费按实际费用每户分摊收取；如业主违反协议不按约定的收费标准和时间交纳管理费的，原告有权要求业主限期补交并从逾期之日起按每天3%缴纳滞纳金；等等。2011年9月22日，柳州市鸿泰名城10栋1单元10-2号房屋登记在被告贝伟华名下。因被告自2012年1月起未交纳物业服务费。原告通过在被告房屋大门上张贴《交费通知》的方式向被告催收了2012年1月至2018年12月期间的物业服务费。经催收未果，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。因未能向被告贝伟华直接送达法律文书，本院于2019年7月3日依法向被告贝伟华发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满，被告贝伟华仍未到庭应诉，本院依法缺席审判。原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司因本案支出公告费700元。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与原业主签订的《前期物业管理服务协议》、《鸿泰名城住户公约》，均系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，被告于2011年9月22日取得涉案房屋的产权登记，成为涉诉小区的新业主，与原告已形成事实上的物业服务合同关系。原告为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应履行交费义务。关于物业服务费，结合本院在审理该小区同时期其他业主的物业服务合同纠纷案件中，认定原告对该小区进行的物业服务确有不完善之处，因此，根据实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。故被告应向原告支付2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2959元（86.97平方米×0.45元／平方米/月×84个月×90%），故对原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。 关于违约金，虽《前期物业管理服务协议》及《鸿泰名城住户公约》中对滞纳金有相应约定，但但基于双方之间的物业服务合同关系有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通关系，考虑原告在小区服务管理上确实存在一定的瑕疵，被告不交纳物业服务费存在部分客观原因，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。 关于电梯电费，《前期物业管理服务协议》中明确约定：“电梯电费前五年按每月30元收取（收取时间与物业管理费时间相同），五年后的电梯电费按实际费用每户分摊收取。”因涉案房屋于2005年6月26日交接，故原告主张被告从2012年1月1日起至2018年12月31日止的电梯电费按30元／月的标准计收，缺乏合同依据，又因原告未举证证明该期间电梯电费的实际费用，故本院对原告的该项诉请不予支持。 此外，被告贝伟华经本院依法公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司因本案支出公告费700元，应由被告贝伟华承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告贝伟华应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司支付物业服务费2959元； 二、驳回原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，公告费700元，合计750（原告已向本院预交），由原告柳州市鸿安物业服务有限责任公司负担32元，由被告贝伟华负担718元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  伍艳丽 人民陪审员  彭彩云 人民陪审员  汤 藻 二〇一九年十月三十日 书 记 员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。