贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4330号上诉人（原审被告）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：余进江，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：谢成，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋佳军，男，汉族，1976年7月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：赵娟，女，汉族，1979年10月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘智慧，贵州锐驰律师事务所律师。上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下判决主文简称为：龙鑫家业）因与被上诉人蒋佳军、赵娟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙鑫家业上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回蒋佳军、赵娟的第一项诉讼请求，改判龙鑫家业支付蒋佳军、赵娟逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的截止日期为2018年5月10日或将本案发回重审；本案一审、二审诉讼费用由蒋佳军、赵娟承担。事实和理由：1、一审判决第一项无客观事实予以支撑，且与蒋佳军、赵娟诉讼请求不相符合，系超出蒋佳军、赵娟诉请的错误判决，应当予以撤销。（1）根据龙鑫家业与蒋佳军、赵娟签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”约定，龙鑫家业承担支付蒋佳军、赵娟涉案违约金的前提是龙鑫家业在2014年12月30日前未向蒋佳军、赵娟交付办理商品房转移登记的有关文书，而非一审判决第一项的不动产权属转移登记证书。对于双方签订的《商品房买卖合同》而言，龙鑫家业只有在案涉房屋符合可以办理权属转移登记时，负有按时将办理权属转移登记的相关文书即资料交付给蒋佳军、赵娟的义务，而不存在为蒋佳军、赵娟交付已经办理完毕的不动产权属转移登记证书的义务。交付办理不动产转移登记的相关文书与交付不动产权属转移登记证书为两个不同的概念与程序，一审法院违背客观事实判决龙鑫家业限期向蒋佳军、赵娟交付不动产权属转移登记证书，为认定事实不清的错误判决，应当予以撤销。（2）蒋佳军、赵娟的一审诉讼请求第一条于龙鑫家业而言，没有客观依据予以支撑。根据合同约定，龙鑫家业对于蒋佳军、赵娟不动产权属证书只存在一个代为办理的行为，代办行为未约定任何的违约责任，换言之，即为龙鑫家业关于蒋佳军、赵娟的不动产权属证书的代为办理行为，可以代办亦可不代办，没有任何的法律强制性。一审法院在未向当事人释明变更诉请的情况下，径直按照当事人变更诉请判决，超出了蒋佳军、赵娟诉讼请求，应当予以撤销。2、一审判决错误认定关于龙鑫家业支付蒋佳军、赵娟违约金的截止日期，过分加重龙鑫家业的违约责任，与客观事实不相符合。龙鑫家业与蒋佳军、赵娟在“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中，约定由蒋佳军、赵娟委托龙鑫家业向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时龙鑫家业便无向蒋佳军、赵娟交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，直接由龙鑫家业将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时龙鑫家业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知蒋佳军、赵娟可以交付相关文书。龙鑫家业披露义务履行完毕，可视为龙鑫家业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，龙鑫家业告知蒋佳军、赵娟可以交付相关文书时即为龙鑫家业的违约责任截止日期。一审法院（2019)黔0502民初898号判决认定龙鑫家业向该案原告的披露义务履行时间为2018年5月15日，鉴于该案的案涉房屋与本案房屋属同一期、同一栋，龙鑫家业在向各业主即蒋佳军、赵娟履行披露义务时应当为同时履行，依据常理分析，龙鑫家业关于本案的披露义务履行时间亦为2018年5月15日较为合理、公平。然一审法院在未查明龙鑫家业通知蒋佳军、赵娟提交资料予以办证的披露信息时间的基础上，径直以本案的开庭日期作为认定龙鑫家业支付蒋佳军、赵娟违约金的截止日期，加重了龙鑫家业的违约金支付责任，应当予以撤销。被上诉人蒋佳军、赵娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告蒋佳军、赵娟向本院提出诉讼请求：1、判决龙鑫家业为蒋佳军、赵娟办理房屋权属证书并交付蒋佳军、赵娟；2、判决龙鑫家业支付蒋佳军、赵娟逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以购房款为基数，按中国人民银行计收逾期贷款利息的1.3倍从2015年2月28日起计算至向蒋佳军、赵娟交付房屋权属证书之日止；3、本案诉讼费用由龙鑫家业承担。一审法院认定事实：2012年10月11日，蒋佳军、赵娟与龙鑫家业签订了《商品房买卖合同》，蒋佳军、赵娟购买了龙鑫家业开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第2幢6层4号商品房一套，房价款为226219.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。蒋佳军、赵娟已按合同约定向龙鑫家业支付完毕购房款。一审法院另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记。一审法院认为，本案一审争议的焦点是：一、蒋佳军、赵娟请求龙鑫家业承担违约责任的请求是否超过诉讼时效,其请求交付不动产权属证书是否支持；二、龙鑫家业是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、龙鑫家业在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定龙鑫家业应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给蒋佳军、赵娟，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，同时蒋佳军、赵娟主张从2015年2月28日开始计算违约金，原则上应从2015年2月28日起开始计算违约金。但蒋佳军、赵娟在龙鑫家业违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而蒋佳军、赵娟所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自蒋佳军、赵娟向本院提起诉讼之日（2019年4月18日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年4月18日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但蒋佳军、赵娟应缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料。因此，龙鑫家业应于蒋佳军、赵娟缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内向蒋佳军、赵娟交付商品房不动产权属证书。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，蒋佳军、赵娟与龙鑫家业签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，蒋佳军、赵娟与龙鑫家业均应按约定履行合同所约定的义务。蒋佳军、赵娟已按合同约定全额支付了购房款，龙鑫家业亦应按合同约定向蒋佳军、赵娟交付办理商品房转移登记的有关文书，但龙鑫家业未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。蒋佳军、赵娟与龙鑫家业签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，该约定系双方的真实意思表示。因此，龙鑫家业应按合同约定向蒋佳军、赵娟支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以蒋佳军、赵娟已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年4月18日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，龙鑫家业负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付蒋佳军、赵娟的合同义务，但龙鑫家业逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由龙鑫家业代为办理商品房转移登记，此时龙鑫家业确无向蒋佳军、赵娟交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由龙鑫家业将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时龙鑫家业依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知蒋佳军、赵娟可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为龙鑫家业交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示龙鑫家业履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日（2019年5月27日）视为龙鑫家业履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款226,219.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年4月18日起计算至2019年5月27日止。据此，一审依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告蒋佳军、赵娟缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告蒋佳军、赵娟办理并交付“东城印象”第2幢6层4号商品房不动产权属转移登记证书；二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告蒋佳军、赵娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款226,219.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年4月18日起计算至2019年5月27日止；三、驳回原告蒋佳军、赵娟的其他诉讼请求。案件受理费326.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。二审中，龙鑫家业提交了一份短信通讯记录（短信截屏），拟证明龙鑫家业已于2019年5月20日通知蒋佳军提交办理案涉商品房转移登记所需的资料。蒋佳军质证意见：没有收到该信息。本院审查认为，经二审询问，蒋佳军认可龙鑫家业提交的短信截屏中的会话对象电话158××××7341系其使用，根据手机短信通讯客观实际，对该证据本院予以采信。二审经审理查明：龙鑫家业于2019年5月20日通过其工作人员向蒋佳军编辑发送短信，告知案涉商品房已具备办理转移登记的条件，要求蒋佳军提交办理案涉商品房转移登记所需的相关资料。其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、龙鑫家业应否为蒋佳军、赵娟办理并交付案涉商品房的不动产权证；2、龙鑫家业应否向蒋佳军、赵娟承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，违约金如何确定。关于龙鑫家业应否为蒋佳军、赵娟办理并交付案涉商品房的不动产权证的问题。龙鑫家业与蒋佳军、赵娟签订的《商品房买卖合同》第二十二条中，明确约定龙鑫家业于2014年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给蒋佳军、赵娟，并约定蒋佳军、赵娟委托龙鑫家业向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。龙鑫家业已经按照双方合同约定接受蒋佳军、赵娟的委托为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，且龙鑫家业已经向蒋佳军、赵娟收取了相关费用，龙鑫家业应当及时备齐其应当提供的办理商品房转移登记的有关文书，并应当及时通知蒋佳军、赵军提交办理商品房转移登记所需资料。一审判决龙鑫家业为蒋佳军、赵娟办理并交付案涉商品房的不动产权证符合法律规定及双方合同约定，且未超出当事人的诉讼请求范围。关于龙鑫家业应否向蒋佳军、赵娟承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，违约金如何确定的问题。本案中，虽然龙鑫家业接受蒋佳军、赵娟委托向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，已没有再向蒋佳军、赵娟办理商品房转移登记的有关文书的必要，但因不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，龙鑫家业作为案涉商品房的出卖人，负有协助蒋佳军、赵军办理商品房产权转移登记、取得案涉房屋权属证书的主要合同义务。龙鑫家业未举证证明2019年5月20日之前其已经向蒋佳军、赵娟披露该已备齐办理商品房转移登记的有关文书且已要求蒋佳军、赵娟向龙鑫家业提交办理商品房转移登记所需资料，致使蒋佳军、赵娟未能在法定期限内取得案涉商品房的权属证书，龙鑫家业已构成违约，依法应承担违约责任。蒋佳军、赵娟2019年4月18日才向一审法院提起本案诉讼，因龙鑫家业在一审中提出诉讼时效抗辩，一审法院从2016年4月18日起算本案违约金的理由成立，本院予以采纳，不再赘述。对于违约金的截止时间，因龙鑫家业已经备齐办理商品房转移登记的有关文书，而办理案涉商品房的转移登记需要龙鑫家业和蒋佳军、赵娟共同协作完成，龙鑫家业在二审中提交的短信通记录能够证明龙鑫家业已于2019年5月20日向蒋佳军、赵军履行了通知义务，故本案违约金应计算至2019年5月20日。龙鑫家业关于本案违约金的计算截止时间的理由部分成立，本院予以采纳。综上所述，毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4389号民事判决第一项即“被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告蒋佳军、赵娟缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内为原告蒋佳军、赵娟办理并交付“东城印象”第2幢6层4号商品房不动产权属转移登记证书”、第三项即“驳回原告蒋佳军、赵娟的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初4389号民事判决第二项即“被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告蒋佳军、赵娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款226,219.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年4月18日起计算至2019年5月27日止”；三、上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向被上诉人蒋佳军、赵娟支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以被上诉人蒋佳军、赵娟已付购房款226,219.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年4月18日起计算至2019年5月20日止；四、驳回上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司其他上诉请求。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担；二审案件受理费652元，由上诉人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇一九年十月十六日法官助理 代 珊书 记 员 蔡 旭