广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初355号原告（反诉被告）：郭典雄，男，1972年1月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：何平毅，系广东和其中律师事务所律师。被告（反诉原告）：李龙，男，1985年1月14日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：肖冬平，系广东格新律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚玲，系广东格新律师事务所律师。原告（反诉被告）郭典雄诉被告（反诉原告）李龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭典雄及其委托诉讼代理人何平毅，被告李龙及其委托诉讼代理人肖冬平、楚玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭典雄向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付租金或租赁物占用费157733元（自2018年11月1日至2019年4月19日止）；2.被告向原告支付逾期支付租金（租赁物占用费）违约金147639元（违约金的计算方法：分别以当月拖欠的租金或占用费为基数，自拖欠租金当月6日起计，按每日1%的标准分别计至2019年6月6日，上述违约金总额以不超过被告所欠租金或占用费总额为限）；3.被告向原告支付涉案商铺2018年10月至2019年1月发生的水电费用12980.9元；4.被告向原告支付因本案诉讼产生的律师费18000元；5.被告承担本案本诉、反诉诉讼费。事实与理由：2018年4月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《租赁合同》，约定由原告将位于广州市番禺区小谷围街贝岗村商铺出租给被告，并同意被告在该位置的房屋加建第二层；租期自2018年4月1日至2021年11月30日；租赁保证金84000元，租金每月28000元，加建的第二层（面积约50平方米）租期内不计租，租赁期满或解除合同时，被告无偿交回原告;租金按月支付，在当月5日前通过银行付给原告；被告逾期交付租金，每逾期一日，支付逾期租金的1%作为违约金；被告在原告通知后的指定期限内仍未缴付的，原告有权单方面解除合同，收回该商铺并没收合同保证金；合同一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，收回该商铺并没收合同保证金。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁商铺，并收取了被告保证金84000元。原告同时还同意被告在该商铺上加盖第二层（该加建部分系由铁皮建成，与前面村委商铺二楼连为一体，村委在招标文件已经说明二楼加建要拆除，被告在参与村委招标时已获知该情形）。被告在合同履行初期能依照约定交付租金，按约缴纳了2018年4月至2018年10月共七个月租金，但自2018年11月开始拖欠租金。针对被告拖欠租金的情形，原告曾于2018年11月16日前电话和微信催收，被告于2018年11月17日复函称，所涉商铺是违法建筑，需被拆除，因此决定将租金提存，待涉案商铺的违建事宜及产权的界线弄清楚之后再缴纳租金。原告于2018年11月22日委托律师发函给被告，被告坚持其观点，不同意交付2018年11月份的租金。至2018年12月6日，原告继续催促被告支付11月、12月的租金，被告仍没有按照合同的约定支付上述租金。鉴于此，原告为维护其合法权益，只好解除与被告的租赁合同，没收原告的保证金，收回租赁物，追究被告的上述违约责任。被告李龙答辩称：一、因原告未提供涉案商铺的房地产权证明及建设规划许可证等证据导致本案租赁合同无效，原告无权按照租赁合同约定向被告主张相关的违约金及律师费。而且，因租赁合同无效，原告应当退回被告交纳的保证金84000元。同时，该租赁合同无效的过错责任在原告，现被告无法继续经营下去，致被告投资到商铺的转让费及相关设施损失也应由原告承担。二、关于原告主张的涉案商铺占用费，因原告对租赁合同的无效存在过错，被告不应该支付该笔占用费。即使需要支付占用费，也应该按照原告与涉案商铺业主之间的租金标准即每月租金15000元计算。三、2019年1月23日，涉案商铺被城管部门进行了部分拆除，被告不能进行正常经营，因此按照15000元的标准计算的占用费是指2018年10月至2019年1月23日期间发生的占用费。之后由于涉案商铺被部分拆除，且原告于2019年2月3日对涉案商铺进行了断水断电，被告已经不能进行营业，因此被告无需支付2019年1月23日至2019年4月19日的占用费。四、被告同意支付租赁期间产生的水电费，但是原告需提交实际使用水电费的相关凭证。对原告在法庭提出的水电费的金额被告不予认可。基于上述理由，特向法院提起反诉，请求判令：1.原告退回被告在承租涉案商铺时交纳的保证金84000元；2.原告赔偿被告因租赁合同无效导致的损失491090元（包括店铺转让费433000元、购买设备费用43090元、律师费15000元，共计491090元）；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。针对被告的反诉请求，原告答辩称：一、我方认为租赁合同有效，被告对于涉案商铺没有产权证及涉案商铺部分建筑是临时建筑等事实是明知的，被告在签订合同前已经知晓。双方就涉案商铺共签有两份租赁合同，第一份租赁合同已经履行完毕后才签订第二份租赁合同即本案租赁合同。本案涉租赁合同中途解除是由于被告违约所致，所以我方认为这个合同是有效的。二、既然租赁合同有效，被告应该按照合同的约定支付租金或者租赁物的占用费，双方应该根据合同履行合同义务。三、水电费是根据我方提交的票据计算的，被告也应支付。四、律师费系因为被告逾期交纳租金严重违约导致的损失，且原告多次催促，并且报警处理不了，再通过律师发函，被告都没有继续缴纳租金，这个行为已导致严重违约，所以导致要聘请律师，因此被告应该支付律师费。五、保证金是被告确保严格履行合同义务的一种担保形式，被告违约要承担违约责任，按照租赁合同第六条的约定，被告延迟缴纳租金，并且在原告通知后仍没有在指定期限缴纳的，原告可以单方解除合同，收回商铺并没收合同保证金。六、对于被告的损失，其中433000元转让费是被告与案外人签订转让协议发生的，与原告无关，也与本案无关。被告与案外人签订转让协议，没有经过与原告协商，也与原告无关联。关于被告的43090元购买设备的费用，我方没有见到相关购买设备的支付凭证或者设备存放的证明，我方认为这也是被告经营所用，不一定会造成损失，所以我方认为不存在该损失。关于律师费，原告没有违约，本案系由于被告违约导致，被告聘请律师的费用应由被告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原、被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：一、涉案合同的签订及履约情况。2018年4月5日，原告郭典雄（作为甲方）与被告李龙（作为乙方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将位于广州市番禺区小谷围贝岗村商铺出租给乙方作商业使用，租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日，租金为每月28000元，租金按月缴纳，乙方须在每月5日前通过银行转账支付。二、在本合同签订之日，乙方须向甲方交纳三个月租金作为合同保证金，保证金在本合同期满或甲、乙双方协商解除本合同，且双方应缴费结算完毕之日起十日内，由甲方无息退还乙方，但如有欠费，甲方有权从保证金中直接扣除相关项。三、水电费收费标准为：水费每立方米5元，电费每度1.1元。四、签订本合同前，乙方已对商铺的面积及周边环境做了充分调查和了解，不表示任何异议，甲方已明确告诉上述商铺没有办理相关报建手续及没有房地产权证，消防合格证，乙方已知并对此没有异议，愿意接受该后果并对该租赁商铺作了充分了解并表示满意，愿意按现状承租。五、本合同期内，乙方必须在每月5日前依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；逾期十日，甲方应通知乙方限期内缴纳，指定期限届满乙方仍未缴纳的，甲方有权单方面解除合同，收回该商铺并没收合同保证金。六、租赁标的物为临时建筑，乙方在订立合同前已了解该标的物属性，自愿承担由此造成的经营风险。七、如合同无效造成乙方损失的，则甲方不承担任何责任。乙方所投入一切损失由乙方自行承担，租金计算至乙方交还租赁物之日止。2018年4月5日，被告向原告交纳了合同保证金84000元及2018年4月租金28000元。原告也将涉案租赁物交付给被告使用。合同履行期内，被告依约交纳了2018年5月至2018年10月的租金，但未再缴纳此后的租金。2018年9月至2018年11月间，原、被告多次通过微信聊天的形式协商租金的支付以及涉案商铺的产权及违建情况。2018年11月17日，被告向原告发出《通知函》一份，主要内容为，被告在2018年10月份左右被相关部门告知涉案商铺是违法建筑，需要被拆除，同时，涉案商铺存在产权不明的情况，因此被告希望与原告就违建拆除以及商铺产权问题进行协商，但原告多次拒绝。故被告特去函知会原告其会将租金提存，等涉案商铺的违建情形及产权界线弄清楚之后再决定是否交纳租金。如果涉案商铺产权清晰，且为合法建筑，被告将如数支付租金，否则不会支付租金，并会采取法律措施追究原告隐瞒事实的责任。在收到被告上述通知函后，原告于2018年11月22日向被告邮寄了《关于及时支付租金的律师函》，认为双方在《租赁合同》第一条第三款已对商铺的情形明示说明，被告再以违建为由拒绝缴付租金，违反诚信原则和合同约定，并要求被告及时缴纳2018年11月份租金28000元及水电费4182元。但此后，被告并未再向原告缴纳2018年11月以后的租金和及10月份以后水电费。二、关于涉案商铺的产权及加建问题。涉案商铺所在的广州市番禺区小谷围街贝岗村40号原由案外人邵仲威所有的两处物业组成，该两处物业前后紧邻，其中前面沿街的物业为邵仲威1986年自建，1988年取得房地产权证，登记证号为0037141号，使用土地面积为89.44平方米，建筑面积139.36平方米（混合结构两层，基底面积81.49平方米）；后面非沿街物业也系邵仲威1986年自建，1988年取得房地产权证，登记证号为0037144号，使用土地面积为54.70平方米，建筑面积14.84平方米，砖木结构一层。后由于土地征收，前面沿街物业所占89.44平方米的土地被征收了约49.55平方米，仅保留了约39.89平方米，邵仲威在该物业原有基柱的基础上重建了该物业，上下两层，建筑面积约79.76平方米，但未再重新办理房屋产权证。同时，邵仲威还将后面的非沿街物业拆除重建，建成了基底面积约为54.70平方米的上下两层物业约109.40平方米，也未再重新办理房屋产权证。诉讼中，原、被告均未能提供涉案的两处物业相关报建手续。此外，原告还确认，在其将涉案物业转租给被告之前，前面沿街物业的二楼就已被以前的承租户加盖了部分临建物业。针对该部分临建物业，2019年1月17日，广州市番禺区人民政府小谷围街道办事处以《通知》形式告知被告，将于2019年1月23日对涉案物业之一的违法建设进行清理和拆除。2019年1月23日，有关部门拆除了前面沿街商铺二楼的临建物业。因原、被告未能就涉案物业的违建、相关产权情况以及租金缴交事宜协商一致，原告于2019年2月3日对涉案商铺进行了断水断电。2019年1月4日，原告向本院提起本案诉讼。为避免损失的进一步扩大，在本院主持下并经双方当事人同意，原、被告于2019年4月19日办理了涉案商铺的移交手续，被告正式将涉案商铺交还给了原告管业。三、关于原告主张的水电费及律师费问题。原告为证实被告拖欠其水电费的主张，提供了其向涉案商铺业主邵仲威缴交水电费的收据八张，总计金额为12980.90元。被告确认其确实未向原告缴纳2018年10月之后的水电费，但对原告主张的水电费数额有异议，认为原告提供的相关证件不足以证实其所拖欠水电费的数额。对此，本院认为，因原告已提供了涉案物业业主出具的收款收据原件，收款收据上已清晰记载水电表每月读数，且每月间的水电费读数均能相互衔接，而被告并未提出相反证据予以反驳，故本院采信原告的主张，确认被告拖欠的水电费数额为12980.90元。另外，原告为处理本案纠纷，聘请了相关律师参与诉讼，共计花费了律师费18000元。为此原告提供了委托合同及律师收费发票，本院予以确认。四、关于被告主张的投资损失及律师费的问题。被告为证实其因不能继续承租涉案商铺而发生的损失，提供了以下证据：1.其与案外人左勇签订的《协议》、银行转账凭证及收款收据，以证实其于2016年3月18日承接涉案商铺经营时向左勇支付了转让费433000元。2.送货单三份，以证实被告购置经营所需设备。3.律师费发票，以证实其为处理本案纠纷支付了15000元律师费发票。对于被告提供的上述证据，原告认为，确认被告提供的其与左勇签订的协议书的真实性，但对于转让费及购置设备所需费用不予确认，因与本案无关。对此，本院认为，因原告已提供其与案外人左勇的《协议》及转账凭证，两者能相互印证，故本院采信被告所称其在2016年为租赁涉案商铺而支付转让费433000元。而对于被告提供的购置设备所花费的费用，因被告仅提供了送货单，该证据尚不足以证实被告的主张，对此本院不予采信。对于律师费的问题，被告为处理本案纠纷，聘请了相关律师参与诉讼，共计花费了律师费15000元，为此原告提供了律师费发票，本院予以确认。本院认为：关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，虽然涉案商铺所涉及的两套房屋在重建前均已取得房地产权证，但在重建后并未重新办理产权证，原、被告也未能在法庭辩论终结前提供涉案商铺的合法报建材料，因此原、被告于2018年4月5日就租赁位于广州市番禺区小谷围街贝岗村康衢大街40号商铺而签订《租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应属无效。根据查明的事实，双方对于涉案商铺没有取得产权证明及办理相关报建手续均已知情，在此情形下双方仍签署租赁合同，故原、被告双方对于合同的无效具有同等过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定，原告应当返还被告缴交的保证金84000元，故对于被告主张要求原告退回保证金84000元的诉求，合法合理，本院予以支持。同时被告也应当将涉案的商铺交还原告管业，现因原、被告在诉讼期间已于2019年4月19日办理了涉案商铺的交接手续，故本院对于租赁合同无效后涉案商铺交还的问题不再作处理。虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据涉案租赁合同约定，涉案商铺租金每月为280000元，原告要求被告参照租金标准支付房屋占有使用费的诉请合法有据。至于房屋占有使用费的起止计算时间，因原、被告确认被告已缴纳2018年10月的租金，故现主张被告还应支付2018年11月到2019年4月19日房屋交还原告管业之日止的占有使用费。对此，本院认为，因涉案商铺在被告使用过程中，于2019年1月23日被相关部门拆除了前面沿街商铺二楼的部分临时建筑及原告于2019年2月3日对涉案商铺进行了断水断电，上述情形一定程度上影响了被告对涉案商铺的使用，因此，对于原告主张自2018年11月1日起至2019年1月22日止被告按照双方约定的租金标准每月28000元标准计算占用费，符合上述司法解释的规定，本院予以准许；但2019年1月23日至2019年2月2日期间，因前面沿街商铺二楼的临时建筑部分拆除在一定程度上影响了被告对租赁物的使用，结合被拆除部分的功能及面积，本院酌情判令此期间按租金的80%支付占用费；而2019年2月3日至2019年4月19日期间，因涉案商铺被原告断水断电，同样影响了被告对租赁物的使用，根据双方对于合同无效的过错程度，本院酌情判令此期间的占用费按租金的50%计算。因此，被告应当向原告支付2018年11月1日起至2019年4月19日止的涉案商铺占用费应为119084.30元。同时，由于被告在占用期间实际使用了涉案商铺的水电，故对于原告主张被告应支付占用期间的水电费12980.90元的诉求，本院予以支持。因涉案租赁合同无效，原告依据涉案租赁合同的约定主张被告支付逾期缴纳租金违约金请求，没有法律和合同依据，本院不予支持。对于原、被告主张的律师费，因无法律依据，本院亦不予支持。对于被告反诉主张的投资损失问题。本院认为，被告主张的转让费并非为履行本案租赁合同而发生，从查明的事实来看，被告支付转让费的时间是2016年3月，而本案租赁合同的履行期间是从2018年4月1日开始，因此，对于被告的此项主张本院不予支持。对于被告主张的购置店铺设备损失，本院认为被告提供的购置设备的相关证据尚不足以证实其该项损失的发生，而且即便该证据属实，从证据形成的时间来看，被告购置相关设备的时间也发生在2016年4月，而本案租赁合同是2018年4月5日签署，故对于被告主张的该项损失，本院亦不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）郭典雄支付房屋占有使用费119084.30元；二、被告（反诉原告）李龙应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）郭典雄支付水电费12980.90元；三、原告（反诉被告）郭典雄应在本判决发生法律效力之日起十日内向退回被告（反诉原告）李龙保证金84000元；四、驳回原告（反诉被告）郭典雄的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李龙的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6345元，由原告（反诉被告）郭典雄负担3870元，由被告李龙负担2475元；反诉受理费4820元，由原告（反诉被告）郭典雄负担723元，被告（反诉原告）李龙负担4097元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  冷根源人民陪审员  潘裕森人民陪审员  吴丽玫二〇一九年十月三十日书 记 员  麦绮云