广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1232号 上诉人（原审原告）：陆金东，男,1973年5月19日出生,汉族,住广西北海市银海区福城镇三合口村委会后塘村8号，现住广西北海市。 委托诉讼代理人：吴礼有，北海市铁山港区法律援助中心律师。 被上诉人（原审被告）：广西鸿源先科股份有限公司,住北海市北海大道西鸿生态新城B栋102、202室，统一社会信用代码：914505002828809309。 法定代表人：黄耀锋，董事长。 上诉人陆金东因与被上诉人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服北海市海城区人民法院(2018)桂0502民初1682号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年9月19日以询问的方式审理了本案。上诉人陆金东及其委托诉讼代理人吴礼有到庭参加诉讼，被上诉人鸿源先科公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆金东上诉请求：撤销北海市海城区人民法院(2018)桂0502民初1682号民事判决，改判支持上诉人一审诉请。事实及理由：一、一审法院已认定陆金东与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》合法有效，后又判决驳回陆金东诉请，属认定事实和适用法律错误。二、一审法院称“但因案涉房屋至今仍备案登记在许红名下，暂时处于无法办理产权过户的状态，经本院向原告释明案涉房屋存在权利瑕疵”，于法无据。其一，一审法院已查明，案涉房屋办理备案时间为2004年2月11日，办理房屋初始登记的时间为2010年12月24日，登记权利人系鸿源先科公司。其二，根据物权法规定，预告登记于2005年5月10日即已失效，本案不存在暂时无法办理产权的问题。其三，陆金东已依约交付房款，涉案房屋也已经交付由陆金东使用，房屋权属归陆金东使用，而消除权利瑕疵属鸿源先科公司的义务，若涉及到第三人，应由法院依职权追加当事人。其四，一审判决程序违法。从不动产登记中心的查询结果可知，涉案房屋的备案登记失效，抵押权亦未成立，鸿源先科公司已领取产权证书，一审法院释明的房屋存在权利瑕疵之事由已经不存在。至于需鸿源先科公司办理消除抵押登记，陆金东在一审期间向法院提交了增加诉请申请书，但一审法院拒收该份申请书，陆金东于2019年3月12日将申请书邮寄至法院，法院对此未作任何处理。因此，一审法院释明错误，拒收陆金东证据及材料，亦未依职权追加第三人，违反了法定程序。综上，陆金东认为原审判决认定事实错误，适用法律不当，特提起上诉，请二审法院予以改判。 被上诉人鸿源先科公司未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。 陆金东向一审法院起诉请求：判令鸿源先科30日内为陆金东购买的北海市鸿生态新城X栋X单元X号房屋办理房屋所有权登记手续。 一审法院认定的事实：2004年10月26日，陆金东与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：陆金东购买鸿源先科公司坐落于北海市鸿生态新城X栋X单元X号房屋，房屋面积为141平方米，售价为每平方米1388元，总价款为195708元；买受人采取银行按揭方式付款，首付不少于房款总额的20%。出卖人应在2004年11月30日前，将该商品房验收合格交付给买受人。合同还对其他内容进行了约定。 同日，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：本合同签订后五日内，买受人向出卖人支付房价款20%……，计人民币叁万玖仟柒佰零捌元整（含订金）。房价总额的80%，计人民币壹拾伍万陆仟元，由买受人向银行申请按揭贷款，买受人委托银行将取得的按揭贷款一次性转入出卖人账户。如果由于买受人原因不能获得银行按揭贷款，买受人应在收到银行正式通知之日起15日内向出卖人支付其余房款，如果买受人不能按期支付，出卖人有权解除合同，并退还买受人所支付的所有款项（按银行同期存款利率计算利息）。出卖人将商品房交付买受人后90日内，出卖人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。 同日，双方再签订《补充协议》一份，约定：陆金东所购买的案涉房屋首付款为人民币叁万玖仟柒佰零拾捌元整，根据陆金东的要求，鸿源先科公司同意陆金东按以下方式支付该首付款：（1）在签订上述房屋买卖合同时，陆金东向鸿源先科公司支付完上述首付款后，鸿源先科公司立即借给陆金东人民币叁万肆仟柒佰捌拾零拾捌元正，用于该房屋的装修，即陆金东实际向鸿源先科公司支付的首付款为人民币五仟元正。鸿源先科公司借给陆金东的上述款项，陆金东从签订本补充协议之日起两年内还清给鸿源先科公司，鸿源先科公司不计收陆金东利息。陆金东办理上述付款和借款手续后，鸿源先科公司即为陆金东办理上述房屋的按揭贷款事宜，陆金东必须提供办理按揭贷款事宜所需的有效证明文件。陆金东所购房屋的产权证待陆金东还清所欠鸿源先科公司的上述借款叁万肆仟柒佰捌拾零拾捌元后，鸿源先科公司将根据办理产权证的有关规定，为陆金东办理所购房屋的产权证。陆金东如不能对所购房屋继续履行偿还银行按揭贷款事宜或陆金东逾期不还清所欠鸿源先科公司的上述款项叁万肆仟柒佰捌拾零拾捌元，鸿源先科公司有权对陆金东所购上述房屋另行处置，陆金东已支付的部分首付款和已履行的偿还银行按揭贷款款项即全部转为陆金东租用鸿源先科公司上述房屋的租金，归鸿源先科公司所有，同时，鸿源先科公司对陆金东装修上述房屋的所有费用不予补偿。 陆金东已于2005年1月6日装修入住案涉房屋至今，并于2012年11月8日向鸿源先科公司支付了案涉房屋的首付款98708元，于2012年12月10日交纳了案涉房屋的契税2935.62元。 一审再查明：截止至2018年12月5日9时25分，案涉坐落于北海市北海大道鸿源生态新城X栋X单元X号房屋于2004年2月11日办理预购商品房合同备案，预购人：许红（身份证号：），建筑面积：270㎡；于2004年2月26日办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权人:中国建设银行北海分行，抵押金额：280000元；于2010年12月24日办理初始登记，权利人：广西鸿源先科股份有限公司；现无查封记录。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》均是双方在自愿、平等的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，因此双方须按合同的约定全面履行义务。根据《补充协议》约定，陆金东所购房屋的产权证待陆金东还清所欠鸿源先科公司的借款34708元后，鸿源先科公司才根据办理产权证的有关规定为陆金东办理所购房屋的产权证，现陆金东提交了鸿源先科公司出具的不动产销售发票一张予以证实其向鸿源先科公司支付的案涉房屋首付款98708元已包含了其向鸿源先科公司偿还的借款34708元，因鸿源先科公司未到庭参加诉讼，故对于陆金东的该项主张，一审法院予以采纳。陆金东依约向鸿源先科公司偿还了借款后，鸿源先科亦应按照合同约定履行协助陆金东办理案涉房屋产权证的义务。但因案涉房屋至今仍备案登记在案外人许红名下，暂时处于无法办理产权过户的状况。经一审法院向陆金东释明案涉房屋存在权利瑕疵，如陆金东坚持诉请要求办证可能涉及履行不能的后果后，陆金东仍坚持要求鸿源先科公司协助其办理讼争房屋的过户手续，故对于陆金东的该项诉讼请求，一审法院不予支持。陆金东可在涉案房屋具备办理过户手续的条件后，再另行提出诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回陆金东的诉讼请求。案件受理费4214.16元，减半收取2107.08元，由陆金东负担。 二审中，上诉人陆金东向本院提交以下证据：1.增加诉讼请求申请书、国内挂号信函收据，拟证明其于2019年3月12日向一审法院邮寄《增加诉讼请求申请书》；2.房屋交易与产权档案查询证明，拟证明涉案X号不动产的登记信息。被上诉人鸿源先科公司未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认证意见为：采纳上述证据为认定本案事实的参考依据。 本院二审查明，陆金东于协议签订后，未能办理按揭贷款，至今也未向鸿源先科公司支付购房余款。 另查明，经北海市不动产登记中心核查，截止2019年1月14日，位于北海大道241号鸿源生态新城X栋X单元X号不动产的登记信息如下：1.2004年2月11日已备案至第三人名下，有抵押登记；2.2009年7月30日办理北海大道241号鸿源生态新城X幢的初始登记，2010年12月24日办理分割剩余，该房屋的房产证号为：北房权证（2010）字第XXXX号，产权人：广西鸿源先科股份有限公司。 还查明，2004年2月11日，案外人许洪（许红）与中国建设银行股份有限公司北海分行、鸿源先科公司签订《个人住房借款合同》，其以北海大道南、云南路西鸿源生态新城X幢X号、X2号房作抵押借款280000元，鸿源先科公司提供保证担保，上述房屋办理了预购房抵押登记。后许洪未按期还款，中国建设银行股份有限公司北海分行起诉许洪和鸿源先科公司，北海市海城区人民法院于2018年3月27日作出（2017）桂0502民初3033号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司北海分行与许洪、鸿源先科公司签订的《个人住房借款合同》，许洪归还尚欠借款本金和利息，鸿源先科公司承担连带清偿责任等。 再查明，一审法院于2018年7月19日对本案进行开庭审理，上诉人陆金东于2019年3月12日通过挂号信函方式向一审法院邮寄《增加诉讼请求申请书》，增加请求判决鸿源先科公司在一个月内办理消除北海大道西鸿源生态新城X幢X单元X号房屋抵押登记。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实相一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》的合法效力，一审法院界定准确得当，本院对此予以确认，不再赘述。现陆金东诉请鸿源先科公司履行办理房屋产权证之义务，该诉请应否得予支持，在于鸿源先科公司办理房屋产权登记的义务是否符合双方合同约定的条件，以及涉案房屋目前是否具备过户登记的条件。本院认为，其一，根据《补充协议》的约定，陆金东应先付首付款39708元，陆金东向鸿源先科公司借款34708元用于房屋装修，陆金东实际支付首付款为5000元，陆金东两年内还清上述借款，其余购房款通过按揭贷款方式支付，鸿源先科公司在陆金东还清上述借款后为其办理房屋产权证书。但合同签订后，陆金东并未能成功办理按揭，陆金东也未在两年内还清上述借款给鸿源先科公司。陆金东称其与鸿源先科公司于2012年11月8日已口头变更约定房款支付方式为鸿源先科公司先收取50%房款，余款在鸿源先科公司为出陆金东办理好房屋产权证后再支付，但陆金东对其该事实主张无任何证据证实，而鸿源先科公司未到庭认可其该事实主张，故本院无法确认该事实的真伪。其二，涉案房屋虽已初始登记至鸿源先科公司名下，但目前仍存在已备案登记至案外人名下并有抵押登记之情形，在撤销备案登记和涂销抵押登记之前，涉案房屋确存在产权过户登记之客观障碍，一审法院据此驳回陆金东之房屋过户登记请求，并无不当，本院予以维持。陆金东称涉案房屋的备案登记已失效，案外人许洪与鸿源先科公司之间的房屋买卖关系已不存在，无相关事实证据佐证，本院不予采信。本案审理的系陆金东与鸿源先科公司之间的房屋买卖合同关系，至于许洪与鸿源先科公司之间的合同关系及合同履行情况，不属于本案审理范围，故陆金东认为本案应追加许洪参加本案诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持。陆金东同时上诉主张一审法院未准许其增加诉请，程序违法。本院认为，即使其确于2019年3月12日向一审法院邮寄了增加诉请申请书，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，原告增加诉请的时间限制在案件审理后、法庭辩论结束前，而陆金东提出增加诉请要求的时间显迟于一审法庭辩论结束时间即2018年7月19日，故一审法院对其增加诉请不予准许，合法有据，未违反法定程序。 综据上述，陆金东的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4214.16元，均由上诉人陆金东负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇一九年十月十八日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜