广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20831号原告：中山市顺和商业百货有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区逸仙路与张家边工业大道交汇处东龙商贸城第三区，统一社会信用代码91442000MA4UQP634T。法定代表人：吴保辉，总经理。委托诉讼代理人：张秀洪，广东翔宇律师事务所律师。被告：杨志军，男，1967年7月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。原告中山市顺和商业百货有限公司(以下简称顺和公司)与被告杨志军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告顺和公司委托诉讼代理人张秀洪,被告杨志军及其委托代理人范新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺和公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告所签订的商铺租赁合同书并将租赁物交还给原告；2.被告向原告支付所拖欠的2019年7月份至2019年8月份的租金10000元以及违约金（以尚欠租金10000元为基数,自起诉之日即2019年8月14日起至实际清偿之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）;3.被告向原告偿还所垫付的水电费2019年4至2019年8月份的水电费810.3元;4.没收被告所交的押金10000元。事实与理由：被告与原告于2018年5月26日签订了商铺租赁合同书，向原告租赁位于张家边东龙商贸城三区B1B22卡商铺，租赁期限为5年。从2019年7月份开始，被告拖欠原告的租金未付。在合同的履行过程中，先由原告向供电、供水部门代为垫付被告因经营所用的水电费，再由被告在支付租金之时向原告返还，从2019年4月份至2019年8月份，被告拖欠原告所垫付的水电费共计810.3元未付。根据原、被告双方所签订的合同书约定，如果被告拖欠租金达15天以上，原告有权解除合同并收回商铺，没收押金，现被告所拖欠的租金已达15天以上。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告顺和公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.商铺租赁合同；2.水电费统计表；3.微信聊天记录。被告杨志军辩称,1.从被告提供的微信聊天记录,被告认为商铺租赁合同于2019年8月1日明确解除,且请求原告自主收回,在该日将涉案物业交还原告。此后被告并无实际占有和使用,故无需对2018年8月2日之后的租金及水电费相关费用承担责任。原告在收到解除通知之后，应及时回收并再次出租，但原告并未如此，之后产生的费用属于原告的过错，被告不承担责任。2.从2019年8月1日下午17点43分，原告向被告所发微信内容可见，原告仅称被告尚欠7月份租金及6月份电费，不存在4月份电费及6月份水费，中间间隔5月份，按照生活常识和法则，明显与客观事实不符，故被告不认可尚欠4月及6月的水费。3.原告依约将押金10000元予以没收，此足以弥补原告的损失，故原告不得再就租金的损失向被告赔偿。4.微信中所述“是的,不租了”是因当时已经搬离，原告作为房东，不存在交接问题，故不能因交接手续的问题认定合同未解除。被告杨志军为其辩解和主张向本院提交以下证据：微信聊天记录。本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，顺和公司（甲方）与杨志军（乙方）签订（补签）商铺租赁合同，约定顺和公司将位于张家边东龙商贸城三区B1B22卡商铺出租给杨志军作地产之用，租赁期限为5年，自2017年5月1日起至2022年5月31日止。2017年5月1日起至2019年5月31日至每月租金为5000元，乙方应于每月5日前支付租金，如有拖欠每日按实欠租金5％计算，拖欠超过15天的，视为违约，甲方有权回收房屋并不退还押金。本合同签署之日，乙方2017年5月2日前缴纳押金10000元。租赁期间的物业费、水电气费及通信费用由乙方自行承担。租赁期未满，乙方提出解除合同，需在前3个月书面通知对方，并向对方支付相当于3个月的违约金及赔偿解除本合同造成的实际损失。杨志军就该租赁合同向顺和公司缴纳了10000元押金。2019年8月1日下午，顺和公司向杨志军发微信，告知其因6月电费、7月租金未交，根据合同约定公司将收回铺位，并委托律师全权追讨租金。杨志军回复：“不是还有押金吗？”顺和公司回复押金不能抵租金，并告知杨志军“如果你们确定不租了，那么你带合同和押金单过来，交清所有欠款，我们可以解除合同”。顺和公司当晚7:08分向杨志军发微信，载明：“那明天把合同和收据一起带过来解除合同，把之前的数清了，八月份就不算租金。如果合同没有解除，合同还继续有效，租金也会计算。”杨志军回复：“你自行解除就是，不用我跑了。”顺和公司回复：“不行，手续没有弄完，我们不能出租。”杨志军回复：“明天早上十一点到你那儿。”顺和公司回复：“好。”杨志军回复：“之前的数？在押金扣吧，押金我们不要了。”顺和公司回复：“如果明天过来办手续，公司这边要求6月的电费、7月的租金要交，8月份就不算租了。”杨志军回复“手续可以办，欠租在押金扣吧，押金我们不要了”，“如果过来解除，还要结清什么的，押金又不能退，那就不过（去）了。”顺和公司回复“那你先考虑吧，等你周一回复”，“如果你周一没有答复，我们会交给律师处理，八月份租金也会照算”。杨志军回复：“随便。”在微信聊天的次日及至今，杨志军未至顺和公司办理租赁物返还及交接手续，亦未缴纳2019年7月租金。顺和公司遂诉至法院，主张上述实体权利。顺和公司确认其2019年9月已实际控制涉案租赁物。另查，据顺和公司统计反映，杨志军租赁场所2019年4月电费204元，6月水电费427.6元（水费32.8元、电费394.8元），7月电费148.8元，8月水电费29.9元（1.2元、水费28.7元），且均未缴纳。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。顺和公司与杨志军签订的商铺租赁合同是基于双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应恪守履行。关于合同解除时间问题。根据涉案合同中关于解除的相关约定，承租方在租赁期未满提前解除租赁合同的，应提前三个月告知出租方并支付相应的违约金。本案中杨志军主张合同于2019年8月1日解除，理应在同年5月1日前向出租方提出解除合同的意思表示，杨志军并无即时解除合同的权利。从微信聊天记录中可知，顺和公司通知其办理解除合同的相关手续及付清费用，杨志军采取消极态度并未办理交接手续，认为其自行离场由顺和公司从押金中扣除相关费用即属于解除合同，未尽到承租人应尽义务，已构成违约。故本院对杨志军主张商铺租赁合同于2019年8月1日解除的辩解不予采纳。现因杨志军违约行为导致合同解除的条件已成就，且顺和公司于2019年9月已控制涉案租赁商铺，故本院确认双方于2018年5月26日签订的商铺租赁合同于2019年9月1日解除。由于顺和公司自该日起已实际收回商铺，故杨志军无需再承担返还租赁商铺之责任。如上所述，本院认定双方之间的商铺租赁合同于2019年9月1日解除，故杨志军尚需支付2019年7月、8月的租金10000元（5000元/月×2）。据涉案合同约定承租方应依约（每月5日之前）缴清当月承租时所产生的租金等相关费用，不得超过15天，否则视为违约，押金不予退还且租金与押金不能抵扣。本案中杨志军尚欠2019年7月租金逾期15天以上，故顺和公司主张不予退回押金10000元，有事实和法律依据，本院予以支持。此外，该没收押金的约定实际亦为违约金条款，故本院对于顺和公司第二项诉讼请求中的违约金请求不再支持。关于欠付水电费问题。根顺和公司在微信中仅告知杨志军尚欠其6月后的费用（包括6月电费、7月租金等）尚未缴纳，现又主张2019年4月至8月的水电费。本院认为，2019年4月至6月仅有5月缴清相关费用而4月未缴，不符合生活常理推断，故对于顺和公司主张杨志军尚欠其2019年4月水电费不予采纳。杨志军在微信记录中未否认未交2019年6月电费，且顺和公司统计的2019年6月至8月的水电费数据（8月水费数据除外）亦较为合理，故本院认为杨志军应向顺和公司支付2019年6月至8月水电费577.6元（427.6元＋148.8元＋1.2元）。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、确认原告中山市顺和商业百货有限公司与被告杨志军于2018年5月26日签订的商铺租赁合同于2019年9月1日解除；二、被告杨志军于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市顺和商业百货有限公司支付租金10000元、2019年6月至8月尚欠水电费577.6元；三、原告中山市顺和商业百货有限公司无需向被告杨志军退回押金10000元；四、驳回原告中山市顺和商业百货有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，减半收取160元（原告中山市顺和商业百货有限公司已预交），由原告顺和公司负担20元，被告杨志军负担140元，被告杨志军负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告。本判决为终审判决。审判员  邓文辉二〇一九年十月二十八日书记员  刘浩峰陈燕