青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初2378号原告：李国攀，公民身份号码×××,男，汉族，1988年10月8日出生，住西宁市。委托诉讼代理人:勾健、哈瑞艳，青海乾润律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，统一社会信用代码：91630000710584469A。住所地：西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告李国攀与被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李国攀委托诉讼代理人勾健、哈瑞艳，被告海宏公司委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付自2017年4月2日（2016年9月2日交付该房屋之日+180天）起暂计至2019年3月1日延期办理房屋所有权证的违约金43836元（计算方式为：总房价款602174*0.0001*728天）；2.判令被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》并协助原告办理不动产权证；3.判令被告承担并支付本案全部诉讼费。在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求增加了被告提供《住宅面积实测表》。事实理由：1、2016年9月2日原告与被告订立《西宁市商品房预售合同》，购买位于西宁市××区住房一套，设计建筑面积92.25平方米，房屋总价602147元，合同签订后原告依约向被告付清了购房款。但根据合同第十九条规定：该商品房竣工验收后180天内进行房产初始登记，办理房屋所有权证。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因被告原因，原告直至今日未能办理住宅《房屋所有权证》和《土地使用权证》，被告应支付原告违约金43836元。根据住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案暂行办法》和青工建2010年63号《青海省住宅工程质量分户验收管理办法》之规定：住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按户出具《住宅工程质量分户验收表》，一同交给住户。被告海宏公司辩称，1、案涉房屋违约金前期已经进行了赔偿，此次赔偿没有法律依据。由于实测单位众多，房屋实测部门工作量非常大，尽管被告多次与相关部门联系沟通请求尽快进行实测工作，但也须排队安排，致使综合验收无法完成，也无法完成初始登记；2、《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》已办理完毕，原告可前往物业自行领取；3、因为还没实测，所以也就没有对实测面积登记，实测完成以后才有《住宅面积实测表》，我司正在积极办理。原告为主张其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1.《商品房预售合同》、原告《身份证》复印件各一份。证明：原告适格，且原被告订立了买卖合同，合同明确约定房屋交接时被告应当提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等相关资料，约定了被告逾期办证的违约责任。2.《收据》。证明：原告已按照合同约定付清全部购房款。3.西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》。证明：“九号公馆”目前未达到消防验收标准，无法进行消防验收，是由于被告的原因至今无法办理不动产权证。被告海宏公司发表质证意见，对证据1《商品房预售合同》、原告《身份证》复印件的真实性没有异议，证明方向不予认可，合同约定违约的前提是完成初始登记。对证据2《收据》的真实性和证明方向均无异议。对证据3西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均为打印件和复印件，对其真实性不发表质证意见，对其证明方向不予认可。被告海宏公司为支持其抗辩意见，向法庭提交如下证据：案涉房屋的《住宅工程用户手册》（含：工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书等内容）。证明被告已取得《住宅工程质量保证书》《住宅工程使用说明书》《工程质量分户验收表》，目前在物业公司统一发放，原告可自行前往领取。原告发表质证意见，对被告提交的《住宅工程用户手册》予以认可。但该手册没有《竣工验收备案表》和《住宅面积实测表》。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据1《商品房预售合同》、《身份证》复印件、2《收据》和被告提交的证据《住宅工程用户手册》，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的证据3西宁市消防救援支队《关于“九号公馆”未进行消防验收的说明》、青海省公安消防公开网《消防监督结果公开》，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信。经审理查明，原被告于2016年9月2日签订了《商品房预售合同》，合同主要约定如下：一、买受人所购商品房：城西区海西路61号3号楼2单元2082室。二、房屋价款：总金额602147元。三、房屋登记：双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。四、交付手续：商品房达到交付条件后，即商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签署的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，案涉房屋至今未完成初始登记，庭审中被告提交了案涉房屋的《住宅工程用户手册》。以上事实，有《商品房预售合同》、原告《身份证》复印件、《收据》《住宅工程用户手册》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《商品房预售合同》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。本案争议的焦点为：一、关于原告李国攀要求被告承担逾期办证违约金的主张。本院认为，李国攀与海宏公司于2016年9月2日签订《西宁市商品房预售合同》，合同系双方自愿签订，合法有效，双方均应根据合同享受权利履行义务。按照该合同第十九条的约定“（一）双方同意由出售方向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”该合同第十九条第一项虽约定由海宏公司申请办理房屋所有权转移登记，但对具体办理和完成房屋所有权转移登记的时间均没有明确。该合同第十九条第二项约定因出卖人原因导致买受人未按期取得该商品房的房屋所有权证书的由出卖人承担违约责任，但核发房屋产权证书系行政行为，李国攀提交的证据不足以证明系海宏公司的原因导致其至今未取得商品房房屋所有权证书，故对李国攀主张海宏公司支付逾期办理产权登记违约金，本院不予支持。二、关于原告要求被告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的主张。现由于建设工程主管部门对上述《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》进行了三证合一，统称为《住宅工程用户手册》，根据合同约定：“在房屋交接时，出卖人需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”，故原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求合理，但被告当庭出示了案涉房屋的《住宅工程用户手册》，原告可自行领取，故对其要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉求不予支持；原告要求被告提供《竣工验收备案表》《住宅面积实测表》的诉求不属于合同约定的交接条件，本院不予支持。三、关于原告要求被告协助原告办理不动产权证的主张。根据《不动产登记暂行条例》相关规定，完成房屋的初始登记是房屋办理不动产权证的前提条件。依据本院审理查明的事实，涉案房屋未申请办理初始登记，不具备办理不动产权证的条件。故原告要求被告协助办理房屋不动产权证的诉讼请求，在客观上不能实现，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李国攀的全部诉讼请求。本案诉讼费896元，本院减半收取448元，由原告李国攀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 冶 翾 二〇一九年十月八日书记员 薛长伟附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。