上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初15397号原告(反诉被告)：上海肆成企业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：严锦萍，总经理。委托诉讼代理人：黄继军，上海仲悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海峰，上海仲悦律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄凯，男，1982年9月20日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告上海肆成企业管理有限公司(以下简称肆成公司)与被告黄凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用简易程序。被告黄凯在答辩期间提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并审理，于2019年4月22日组织双方进行证据交换，2019年7月16日公开开庭进行了审理。肆成公司的委托诉讼代理人黄继军，被告黄凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肆成公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除,确认原告不予返还押金126,000元；2、判令黄凯支付欠付的2018年10月25日至2019年4月1日期间的租金96,000元、2018年10月25日至2019年3月31日期间的水电费27,182.2元；3、判令黄凯立即恢复原状并返还房屋;4、判令黄凯支付2019年4月1日起至返还房屋之日的房屋使用费,使用费按照按日租金的两倍计算，即每日2,800元;5、判令黄凯向肆成公司支付逾期付款滞纳金，滞纳金以123,182.2元为本金，按每日千分之一的标准支付2019年4月1日至实际支付之日止。诉讼过程中，肆成公司撤回第二、第五项诉讼请求。事实和理由：2018年5月12日，肆成公司(甲方)与黄凯(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方的上海市静安区石门二路街道泰兴路XXX号-1商铺(以下简称系争房屋)，租赁期限为2018年6月1日至2026年6月14日，其中2018年6月15日至2020年6月14日期间的租金为每月42,000元，先付后用，乙方应提前10日支付下期3个月租金，押金126,000元。乙方在经营期间，所发生的水、电、煤气、电话费用及其他相关费用均由乙方自行承担。乙方逾期支付费用，则每逾期一日按应付费用的日千分之一向甲方支付滞纳金。如自收到甲方催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为乙方根本违约，甲方有权立即收回该房屋，终止本合同，并将已支付的租金和押金作为违约金予以收缴，不予返还乙方。合同签订后，肆成公司于2018年7月9日向黄凯交付了系争房屋，双方并约定系争房屋的起租日为2018年7月25日。然，黄凯自2018年10月15日起，却未按约定支付房租及水电费，黄凯的行为已构成根本违约，故肆成公司起诉要求判如所请。黄凯辩称，同意解除双方之间的《房屋租赁合同》，但同意的解除日期为2019年8月5日。不同意肆成公司的其余诉请，认为因肆成公司的原因导致起租日延后，且系争房屋存在漏水瑕疵。黄凯并未拖欠房租，未按合同支付水电费是因为肆成公司要求收取的水电费标准过高，要求按照实际用电量与上海市统一收费标准结算。黄凯未足额支付后续房租是因为肆成公司的原因导致黄凯多支出了安装空调等相关费用，故黄凯在扣除合理的损失后向肆成公司支付房租。同时，根据双方合同约定，黄凯自收到肆成公司催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为黄凯根本性违约。现肆成公司的催款通知并未超过30个工作日，故黄凯不存在根本性违约及拒不支付房租的情况。为此，黄凯向本院提出反诉请求：1、判令肆成公司向黄凯补偿每月租金4,000元；2、判令肆成公司支付黄凯经营损失5,026元；3、判令肆成公司支付黄凯香烟经营损失15,337元;4、判令肆成公司赔偿黄凯更换吊顶板材费用1,500元；5、判令肆成公司赔偿黄凯空调安装改造费用及损失9,740元；6、判令上述肆成公司应支付的钱款予以抵扣黄凯应该支付的房租。诉讼过程中，黄凯变更第二项反诉诉讼请求为：判令肆成公司支付黄凯经营损失4,717.8元，并增加一项反诉请求：判令肆成公司补偿因其原告造成的黄凯延迟开业的租金损失15,200元。反诉事实和理由：2018年5月12日，肆成公司与黄凯就系争房屋签订《房屋租赁合同》，由黄凯承租系争房屋，用于开“罗森”便利店，每月租金42,000元。2018年7月9日，肆成公司向黄凯交付了系争房屋，双方交接确认书上明确起租日为2018年7月25日，系争房屋存在漏水等问题，肆成公司承诺予以解决并承担相关责任。但是，因装修期间停电三天，导致装修无法正常进行。空调外机原来安装在肆成公司指定位置，施工中，因周边居民阻扰不得不移装到现在位置，导致黄凯多支出了空调外机移装费9,740元，包括：灯箱开孔，放空调外机，改成一台空调，吊顶支架改动及人工费1,200元；取消一个空调机铜管损失3,000元；空调外机移机加材料500元；空调外机铝合金罩1,800元；脚手架租金240元；空调外机罩，网格改百叶费用1,000元；灯箱侧面开孔加铝合金网罩百叶窗1,200元；后窗进气口添加百叶窗800元。且空调的移机造成了装修时间的延长。系争房屋漏水问题始终未得到解决，导致黄凯将吊板材料全部更换为防水型，造成额外多支付费用1,500元，且致使黄凯无法按计划开业。肆成公司提供的用电容量不能配备适当，亦导致黄凯无法正常开业，直至2018年8月6日开业，故系争房屋的起租日应为2018年8月6日。2018年8月12日、13日，下大暴雨，因系争房屋质量问题，墙体有破洞，导致大量雨水灌入系争房屋，黄凯无法正常使用系争房屋。致使遭受损失4,717.8元，包括：两日租金2,491.8元、电费每日207元(每日按230度，每度0.9元计算)、人工损失1,512元(白天2个员工，每人每小时20元，每天12个小时；晚上1个员工，每人每小时23元，每晚12个小时，2个白天晚上)、租沙袋的费用300元。另外，系争房屋的门牌号直至2018年11月中旬才安装，导致黄凯在这之前无法办理出烟草许可证，从而不能销售香烟，导致香烟经营损失15,337元。肆成公司在交接系争房屋时，未曾与黄凯就电表起始数值进行确认，而是直接按照黄凯自行安装的用于内部核对的电表进行抄表结算，但黄凯自行安装的电表原始数值并非为零，而是820，故肆成公司按照该电表读数向黄凯收取电费是错误的。且，肆成公司单方面将电费价格设定为每天1.4元，远超上海市相关收费标准，亦违反了双方之间的合同约定。为维护自己的合法权益，故黄凯反诉要求判如所请。肆成公司对黄凯的反诉辩称，不同意黄凯的全部反诉请求。认为，肆成公司交付的系争房屋没有瑕疵，不影响黄凯的经营和实际使用，故不同意每月减免房租4,000元。2018年8月12日、13日的房屋灌水并非肆成公司原因造成，肆成公司无需赔偿损失。相关证照是黄凯自行办理，黄凯并未提供证据证明产生的经济损失系肆成公司造成，该项诉请无证据支持。更换吊顶、移装空调与肆成公司无关，故肆成公司不同意承担该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月12日，肆成公司(甲方)与黄凯(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租赁期限为2018年6月1日至2026年6月14日，其中2018年6月15日至2020年6月14日期间的租金为每月42,000元，先付后用，每3个月支付一次。每次(租金)应于该次租赁日开始前10日支付。押金126,000元。甲方承诺水、电等相关管线、设备已经安装铺设到位并且端口已接入户内。前述设备的配备均满足乙方按照本合同约定的用途就该房屋进行正常合理的使用。该房屋的水、电、煤气、通讯等相关费用的收取，按照国家或本市统一标准收取。乙方在经营期间，使用的水、电、煤气、电话费及其他相关费用均由乙方自行承担。本合同期限届满之日或提前解除之日，乙方应在结清该房屋上所有的费用后将该房屋按交付时的原状退还给甲方，并经甲方验收认可后，结算各自应承担的费用。乙方逾期支付费用，则每逾期一日按应付费用的日千分之一向甲方支付滞纳金。如自收到甲方催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为乙方根本违约，甲方有权立即收回该房屋，终止本合同，并将已支付的租金和押金作为违约金予以收缴，不予返还乙方。本合同期限届满日或提前解除日，如乙方未按约定搬离该房屋的，每逾期一日，应按照日租金的2倍向甲方支付房屋使用费。合同签订后，黄凯按约支付了首期租金和押金，肆成公司于2018年7月9日向黄凯交付系争房屋，双方并于当日签署《商铺交接确认书》。该确认书约定：系争房屋的起租日为2018年7月25日；关于漏水问题，保证在交房日起解决，如因漏水造成的问题我方将负责承担。系争房屋交接后，《商铺交接确认书》提及的漏水问题，肆成公司始终未予以解决。而黄凯在支付首期租金后，后面的每一期租金、水电煤等费用亦未再按约支付。现因双方协商未果，均起诉要求判如所请。另查，截止本案最后一次开庭，黄凯支付租金情况为：2018年5月13日，支付126,000元；2018年11月23日，支付40,000元；2018年12月23日，支付40,000元；2019年2月24日，支付38,000元；2019年3月29日，支付38,000元；2019年4月25日，支付38,000元；2019年5月28日，支付40,000元。2019年2月13日，肆成公司向黄凯发出《告知函》，载明：“……截止2019年2月13日，贵方第二期租金及第三期租金尚欠人民币172,000元未付，水电费亦未按时交纳，虽经我司口头及书面多次催收，但贵方仍置之不理、拒绝支付，并实际占用上述房屋经营至今，已属根本违约。……我司将立即采取包括但不限于于2019年2月20日终止合同，并于2019年2月25日收回房屋、没收押金、追讨贵方违约提前退租天数租金的3倍之违约金等必要措施……。”黄凯确认该《告知函》已于2019年2月15日收悉。系争房屋交付时，肆成公司要求黄凯将空调外机安装于屋顶相关位置，后改为要求安装在系争房屋门面侧位，2019年8月3日，双方就空调外机相关事宜仍在协调沟通中。再查，肆成公司在出租系争房屋后，对包括系争房屋在内的整个电路进行了扩容。本案诉状副本于2019年3月25日送达黄凯。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》、《商铺交接确认书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同及确认书约定，2018年6月15日至2020年6月14日期间的租金为每月42,000元，先付后用，每3个月支付一次，每次(租金)应于该次租赁日开始前10日支付，系争房屋起租日为2018年7月25日。故，黄凯在支付首期三个月租金及押金后，第二期租金126,000元应于2018年10月15日前支付，然黄凯直至2018年11月22日，支付40,000元租金，其付款金额及付款时间均已违反合同约定。黄凯在收到肆成公司向其发送的《告知函》后，仍未按合同约定的金额及方式支付相应租金。而未足额支付租金的行为系拖欠租金的形式之一，根据双方合同约定，自收到肆成公司催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为黄凯根本违约，肆成公司有权立即收回房屋，终止合同。根据相关法律规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，黄凯2019年2月15日收到《告知函》，30个工作日的最后一天为2019年3月29日，即2019年3月30日后，肆成公司即享有单方解除权。故，肆成公司发出《告知函》时，其并未享有单方解除权，该《告知函》的送达不能视为解除合同的通知。虽肆成公司诉状中亦已明确其要求解除合同的意思表示，但肆成公司起诉日在2019年3月30日前，起诉时其亦未享有单方解除权。且诉状副本送达黄凯之日亦在2019年3月30日前，故本案诉状副本的送达之日亦未能视为解除合同的通知送达日。虽黄凯在庭审中表示其愿意解除合同，但双方就解除日期及责任承担等均未能达成一致，故不能视为双方协商解除合同。2019年3月30日后，肆成公司享有单方解除权，但其最早向黄凯表达要求解除合同的意思表示时间为本案第一次开庭之时，即2019年4月22日。庭审中，肆成公司明确要求解除其与黄凯之间的《房屋租赁合同》，该意思表示亦已当庭送达黄凯。故，本院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除。对于肆成公司要求不予返还押金126,000元的诉请，根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方租赁合同的解除系黄凯的违约行为所致，故合同解除的责任在于黄凯。且双方合同已有约定，如自收到肆成公司催款通知之日起超过30个工作日仍未支付的，则视为黄凯根本违约，肆成公司有权立即收回该房屋，终止本合同，并将已支付的租金和押金作为违约金予以收缴，不予返还黄凯。现肆成公司要求不予返还押金的实质为要求黄凯承担解除合同的违约责任，即，要求黄凯支付违约金126,000元，故肆成公司该项诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于肆成公司要求黄凯恢复原状并返还系争房屋的诉请，根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且双方合同已有约定，合同提前解除之日，黄凯应在结清系争房屋上所有的费用后将房屋按交付时的原状退还给肆成公司。现双方租赁合同已确认解除，故肆成公司该诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于肆成公司要求黄凯以日租金的双倍标准支付2019年4月1日至黄凯返还系争房屋期间的房屋使用费的诉请，现本案已确定双方租赁合同解除日为2019年4月22日，故使用费的起算日应为2019年4月23日。至于使用费的计算标准，虽双方合同约定，合同提前解除日，如黄凯未按约定搬离房屋的，每逾期一日，应按照日租金的2倍向肆成公司支付房屋使用费。系争房屋每月租金为42,000元，但考虑到系争房屋市场租金情况及黄凯拖欠租金行为的严重程度，本院酌定使用费以每日1,600元计算为宜。即，黄凯应按每日1,600元的标准支付2019年4月23日至实际返还系争房屋之日的使用费。对于肆成公司撤回要求黄凯支付租金、水电费及相应滞纳金的诉请，本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。肆成公司在本案中撤回上述诉请，不违反法律规定，本院予以准许。对于黄凯反诉要求肆成公司支付更换吊顶板材费用1,500元的诉请，根据本案查明的事实，双方在《商铺交接确认书》中已明确系争房屋存在漏水问题，且肆成公司承诺予以修复。但肆成公司未履行该修复义务，黄凯作为系争房屋承租人，自行以更换吊顶的方式解决了该问题。根据相关法律规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。现黄凯主张的更换吊顶解决漏水问题的费用为1,500元，尚属合理，故本院对黄凯的该项诉请予以支持。对于黄凯反诉要求肆成公司赔偿空调安装改造费用及损失9,740元的诉请，根据本案查明的事实，肆成公司给予黄凯空调外机安装图纸中要求外机安装于系争房屋屋顶，后经肆成公司指示，空调外机改为安装于系争房屋门面侧位。因肆成公司对空调外机安装位置的变动，造成移装过程中多支出的费用，理应由肆成公司承担。但黄凯主张的购买空调等费用，系黄凯自行装修的行为，与空调外机移装无关，故本院对该部分相关费用不予支持。对于移装外机产生多支出的相关费用，本院酌定1,500元，该笔费用由肆成公司承担。对于黄凯要求肆成公司每月租金减少4,000元的诉请，黄凯已通过更换吊顶的方式解决了漏水问题，现本院已对黄凯主张的该费用予以了支持，黄凯在主张更换吊顶费用后，再主张每月租金减少，于法无据，本院不予支持。对于黄凯主张因更换吊顶、空调外机移装以及肆成公司电路扩容等事宜导致其延期开业，由此造成租金损失15,200元，反诉要求肆成公司赔偿该部分损失的诉请。根据本案查明的事实，肆成公司交付的房屋确实存在漏水问题，但其并未就该问题予以解决。空调外机因肆成公司指示变更进行了移装，系争房屋电容亦在黄凯承租期间进行了扩容。根据相关法律规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。故黄凯主张肆成公司赔偿因解决上述问题而延期开业的租金损失，于法有据，本院予以支持。现黄凯自认其开业时间为2018年8月6日，其提供的证据可以证明双方2018年8月3日仍在就空调外机罩颜色和材质等相关事宜进行沟通。根据双方合同约定的每月租金42,000元标准，黄凯主张肆成公司赔偿租金损失15,200元，尚属合理，本院对黄凯的该项诉请予以支持。对于黄凯反诉要求肆成公司赔偿2018年8月12日、13日两天暴雨而导致的损失4,717.8元，因该损失系天气原因造成，黄凯并未提供证据证明该部分损失与肆成公司有关，故黄凯该项诉请，无合同和法律依据，本院不予支持。对于黄凯反诉主张肆成公司支付因未安装门牌而造成的香烟经营损失15,337元的诉请，因肆成公司交付的房屋系现状交付，交付时并未装有门牌。双方合同中亦未对安装门牌进行约定，肆成公司并非为门牌安装的主管单位，故黄凯要求肆成公司支付该项损失，于法无据，本院不予支持。对于黄凯主张上述其可获得的钱款在其应支付的房租中予以抵扣，因肆成公司已撤回向黄凯主张租金的诉请，并经本院予以准许，故黄凯是否尚欠租金，本案中未能确定，黄凯的该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(三)项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海肆成企业管理有限公司与被告(反诉原告)黄凯就上海市静安区石门二路街道泰兴路XXX号-1铺签订的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除；二、被告(反诉原告)黄凯应于本判决生效之日起三十日内将上海市静安区石门二路街道泰兴路XXX号-1铺恢复原状并返还给原告(反诉被告)上海肆成企业管理有限公司；三、被告(反诉原告)黄凯应按每日1,600元的标准向原告(反诉被告)上海肆成企业管理有限公司支付2019年4月23日至实际返还上海市静安区石门二路街道泰兴路XXX号-1铺之日的使用费；四、被告(反诉原告)黄凯应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海肆成企业管理有限公司支付解除合同违约金126,000元(以被告(反诉原告)黄凯支付的租赁保证金予以抵扣)；五、原告(反诉被告)上海肆成企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)黄凯支付更换吊顶费用1,500元、空调移机费1,500元、租金损失15,200元；六、对被告(反诉原告)黄凯的其余反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由被告(反诉原告)黄凯负担。反诉案件受理费531.19元，由被告(反诉原告)黄凯负担331.19元，原告(反诉被告)上海肆成企业管理有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  姚峥二〇一九年十月十一日书记员  沈晔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。