福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0783民初1275号 原告：中国农业银行股份有限公司建瓯市支行，住所地建瓯市中山路362号，统一社会信用代码91350783857194836G。 负责人：吴孙炎，行长。 委托诉讼代理人：左佳，女，系该行职员。 被告官踏京，男，1986年2月12日出生，汉族，住建瓯市。 被告黄小妍，女，1989年11月19日出生，汉族，住建瓯市。 被告：福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司，住所地建瓯市水西路246号1-201室，组织机构代码55097197-9。 法定代表人：周跃飞，董事长。 原告中国农业银行股份有限公司建瓯市支行（农行建瓯市支行）与被告官踏京、黄小妍、福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人左佳到庭参加诉讼，被告官踏京、黄小妍、碧城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院经依法缺席审理，本案现已审理终结。 农行建瓯市支行向本院提出诉讼请求：1.判令官踏京、黄小妍立即共同偿还农行建瓯市支行个人住房商业借款本金314460.22元、自2017年8月9日至2019年3月13日止的利息为28360.37元，以及自2019年3月14日起至还清之日止按《借款凭证》、《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；2.判令官踏京、黄小妍若未按期履行，农行建瓯市支行有权申请拍卖、变卖被告官踏京、黄小妍坐落于建瓯地产，所得款项农行建瓯市支行享有优先受偿权，不足部分仍由官踏京、黄小妍继续偿还；3.判令碧城公司对第一项诉请债务承担连带清偿责任；4.判令案件受理费等实现债权的一切费用由官踏京、黄小妍、碧城公司负担。事实和理由：2014年1月2日，官踏京、黄小妍向碧城公司购买建瓯地产，并向农行建瓯市支行申请一手房按揭贷款，双方签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：农行建瓯市支行向官踏京、黄小妍出借350000元，按月等额本息还款，借款日期自2014年1月9日至2034年1月8日止，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，逾期按合同约定利率在原执行利率基础上浮50%，合同签订时执行年利率6.55%，官踏京、黄小妍以其购买的建瓯地产抵押担保。2014年1月2日，双方在建瓯市房地产交易登记管理中心办理房产抵押权预告登记手续。黄小妍作为官踏京的配偶，签署了《家庭成员共同还款确认书》。碧城公司对借款提供阶段性保证担保，保证责任至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。借款人未按约定按期足额偿还借款等，贷款人有权提前收回已发放的借款。借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的案件受理费、财产保全等实现债权的费用等。嗣后，农行建瓯市支行依合同向官踏京发放借款，2017年8月起官踏京、黄小妍未履行还款义务，碧城公司亦未履行担保责任。农行建瓯市支行多次催收无果。 官踏京、黄小妍、碧城公司未作答辩，亦未向本院提交证据。 在本案审理过程中，农行建瓯市支行为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.官踏京、黄小妍身份证、结婚证，证明合法的公民身份且具有民事行为能力;2.《借款申请书》、《信贷业务申请表》、《贷款面谈笔录》证明官踏京、黄小妍为购住房产向农行建瓯市支行借款的真实表示；3.《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、《同意房产抵押承诺书》、《抵押清单》、《房地产预告登记》、开发商营业执照及法人身份证证明官踏京、黄小妍向农行建瓯市支行借款购房、抵押贷款的事实，将购置的住房通过建瓯房地产登记管理中心设置抵押登记的事实；4.个人借款凭证、贷款合约基本信息、贷款逾期电子明细表证明官踏京、黄小妍向农行建瓯市支行确认借款及借款产生的逾期本金及利息余额；5.农行建瓯市支行营业执照统一社会代码、法人合法身份证，委托诉讼代理人的合法身份证明。 本院认为，官踏京、黄小妍经本院依法传唤无正当理由拒不到庭应诉，亦未书面提出异议或提交相关材料，视为其自愿放弃诉讼权利。上述证据的形式要件真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据所采信的证据，结合当事人陈述，对本案主要事实认定如下： 官踏京、黄小妍系夫妻关系。2014年1月2日，官踏京、黄小妍、碧城公司与农行建瓯市支行签订《个人购房担保借款合同》约定由农行建瓯市支行为官踏京提供借款350000元，借款用于购买位于建瓯市；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准（即自2014年1月9日至2034年1月8日），采用等额本息还款方式归还借款本息；合同项下商业借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，借款发放后如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起以调整后的基准利率和本合同约定的浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%等。贷款当年年利率为6.55%，逾期利率为9.825%。官踏京、黄小妍以所购上述房产作为抵押担保物，并由碧城公司提供阶段性连带责任保证，保证人在借款人取得房地产权属证书，并办理正式抵押登记手续后，保证人对借款人的债务免除保证责任。合同的违约责任条款约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权采取下列措施：贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。黄小妍向农行建瓯市支行出具《家庭成员共同还款确认书》，表示自愿与官踏京共同偿还本案借款本息。2014年1月2日，建瓯市房地产交易登记管理中心为涉案房产办理了商品房抵押权预告登记（房预建瓯字第抵201400028号）。截止法庭调查终结前，当事人未办理正式抵押登记。 2014年1月9日，农行建瓯市支行依约向官踏京发放商业借款350000元。此后，官踏京、黄小妍仅依约偿付部份本息。截至2019年3月13日，官踏京共欠个人住房商业借款本金314460.22元，利息28360.37元。 本院认为，农行建瓯市支行与官踏京、黄小妍、碧城公司签订的《个人购房担保借款合同》、黄小妍出具的《家庭成员共同还款确认书》，均系双方当事人的真实意思表示，内容合法、形式有效，双方应当恪守合同约定。官踏京、黄小妍贷款后，未按期足额偿还借款，其行为已构成违约。农行建瓯市支行主张根据合同约定，要求官踏京、黄小妍提前清偿全部借款本金，合同约定的利息、罚息理由成立，本院予以支持。碧城公司承诺为涉案借款提供阶段性保证担保，且未过约定保证期间，故碧城公司对官踏京、黄小妍的上述债务依法应承担连带清偿责任。关于合同抵押部分的约定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理登记的请求权，并非正式的物权登记。故在仅办理预告商品房抵押登记情况下，抵押权尚未依登记而设立。因此，农行建瓯市支行要求对被告官踏京、黄小妍所购买的坐落于建瓯市以拍卖、变卖、折价方式处置的所得价款优先受偿涉案债权的主张，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条第一款第一项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、官踏京、黄小妍应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司建瓯市支行偿还商业借款本金314460.22元，截止2019年3月13日的利息28360.37元，以上共计342820.59元及此后按本案借款合同约定和中国人民银行相关规定计算至款项还清之日止的利息、罚息、复利。 二、福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。 三、驳回中国农业银行股份有限公司建瓯市支行的其他诉讼请求。 如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。 案件受理费用6442元，减半收取计3221元，由被告官踏京、黄小妍、福建省建瓯市碧城房地产开发有限公司共同负担，应于本判决生效之日向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  詹祖丹 人民陪审员  章元华 人民陪审员  张 妮 二〇一九年十月三十日 法官助理杨毅峰 书记员翁晓玲 附：判决依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。…… 第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。…… 第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十条：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： (一)、建筑物和其他土地附着物；…… 第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第六条：本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。