北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异965号案外人：防城港市防城区机关后勤服务中心，住所地广西省防城港市防城区政府大院内。法定代表人：覃玉玲，主任。委托诉讼代理人：潘亮，广西万益律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗绍之，广西万益律师事务所律师。申请人：中国食品工业（集团）有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街9号8层。法定代表人：蔡永峰，总经理。委托诉讼代理人：李辉，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾梦飞，北京市隆安律师事务所律师。被申请人：广西防城港市嘉园房地产开发有限公司，住所地广西防城港市防城区防城镇城南新区春江嘉园营销中心。法定代表人：娄月星，董事长。本院在审理中国食品工业（集团）有限公司与广西防城港市嘉园房地产开发有限公司（以下简称嘉园公司）合同纠纷一案过程中，案外人防城港市防城区机关后勤服务中心（以下简称防城区机关后勤服务中心）向本院提出书面异议，请求本院解除对嘉园公司名下两块国有土地使用权[防港国用（2011）第B2011-0234号、防港国用（2011）第B2011-0256号，以下简称涉案土地使用权]中1120套商品房及相应土地的查封措施。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。防城区机关后勤服务中心称，请求贵院解除对防城区机关后勤服务中心已购买的嘉园公司“春江嘉园”小区1120套商品房及相应土地的执行查封措施。事实与理由：一、人民法院查封涉案土地使用权，实际上查封了案外人所购买的1120套商品房。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，贵院于2017年12月查封涉案土地使用权时，查封土地效力及于地上在建工程，实际查封了案外人购买的1120套商品房，上述房屋已分配到具体购房人名下，有关购房人也已交纳购房款。贵院的查封行为，导致案外人无法就上述房屋办理商品房买卖合同备案、预告登记等手续，可能会导致购房户的恐慌，影响社会稳定。二、在贵院查封涉案土地使用权之前，案外人已于2010年3月就案涉1120套商品房签订购房合同，并支付购房款、占有房屋，部分房屋办理了商品房预告登记，贵院应解除对上述商品房的查封措施。1、贵院查封涉案土地使用权之前，案外人已与嘉园公司签订《防城区春江嘉园小区项目开发建设团体购房合同》及补充协议，购买涉案1120套商品房。2、贵院查封涉案土地使用权之前，春江嘉园建设领导小组和案外人实际控制、占有所团购的1120套商品房。3、贵院查封涉案土地使用权之前，案外人已向嘉园公司支付逾1.89亿元购房款，超过合同关于支付30%首付款的约定。4、由于春江嘉园小区尚未具备办理房屋登记手续条件，且人民法院对涉案1120套商品房进行了查封，涉案1120套商品房至今未能办理过户登记手续，未能办理过户登记的过错不在案外人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第三十条之规定，案外人对涉案1120套商品房，享有足以排除执行的权利，贵院应解除对上述商品房的查封措施。三、根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定，人民法院仅能查封嘉园公司未销售的房屋，对于包括涉案1120套商品房在内的已销售房屋，人民法院不能进行查封，贵院应解除有关查封措施。四、截至2019年7月25日，团购房公务员已与嘉园公司签订1007套商品房《商品房买卖合同》并已办理相应的合同备案登记，其中281套商品房已办理预告登记并取得预告登记证明文件。综上，请求贵院依法解除对案外人已购买的涉案1120套商品房及相应土地的查封措施。中国食品工业（集团）有限公司称，我方认为防城区机关后勤服务中心不具有排除执行的法定理由，其所提请求应当予以驳回。一、防城区机关后勤服务中心并未取得涉案1120套商品房的所有权，其不是查封财产的权利人，无权提出案外人异议。1、根据《中华人民共和国物权法》第9条之规定，不动产物权的设立经依法登记后发生效力，防城区机关后勤服务中心并未取得涉案1120套商品房的不动产登记，故而其并非房屋所有权人。防城区机关后勤服务中心向法院提交的不动产登记证明，皆非防城区机关后勤服务中心进行了预告登记，且有关不动产登记证明上载明的义务人为嘉园公司而非防城区机关后勤服务中心，故防城区机关后勤服务中心无权提起本案的案外人执行异议。2、防城区机关后勤服务中心主张，在我公司申请贵院依法查封涉案土地前，春江嘉园建设领导小组已代表占有涉案房屋，因而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及29条规定，其权利能够排除执行。对此我公司认为:首先，春江嘉园建设领导小组与防城区机关后勤服务中心并非同一法律主体，根据防城区机关后勤服务中心提交的《拆迁安置周转房团购合同》第三条，有权办理交付收房的主体为防城区机关后勤服务中心，春江嘉园建设领导小组并非有权主体，且春江嘉园建设领导小组不具备接受涉案商品房交付工作的职权及主体资格。其次，房屋占有为事实状态，无证据表明防城区机关后勤服务中心已实际占有涉案房屋。综上所述，防城区机关后勤服务中心并非权利人，且并未合法占有涉案1120套商品房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所述情形；同时，防城区机关后勤服务中心亦未证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定。二、涉案土地不具备解封条件。我公司与嘉园公司合同纠纷案件目前正在审理过程当中，我公司依法申请贵院查封嘉园公司名下土地的行为符合法律规定，并已依法提供担保。因涉案土地具有不可分性，故我公司只能申请对土地整体申请保全措施。防城区机关后勤服务中心仅因土地查封影响其办理房屋过户登记为由，要求解封涉案土地，于法无据。考虑到前述合同纠纷案件尚处于一审过程当中，涉案土地的查封仅为诉讼保全措施的一环，案件尚未进入最终的执行拍卖程序，是否最终影响涉案房屋的权利归属等尚不明确，且目前我公司与嘉园公司正就土地换封事宜进行商谈，如嘉园公司或防城区机关后勤服务中心可以提供充分有效的担保措施，则涉案土地有望在短期内被解封，在此之前，涉案土地并不具备解封条件。综上所述，我公司认为防城区机关后勤服务中心不具有排除执行的法定事由，请求贵院依法驳回案外人的执行异议申请。本院查明，本院在审理中国食品工业（集团）有限公司与嘉园公司合同纠纷一案过程中，依据中国食品工业（集团）有限公司的财产保全申请，于2017年11月10日保全查封了嘉园公司名下的涉案土地使用权及坐落于广西防城港市防城区防城镇城南新区春江嘉园31号楼的部分房产。另查明，原告中国食品工业（集团）有限公司与被告嘉园公司合同纠纷一案，因原告中国食品工业（集团）有限公司在该案法庭辩论终结前增加确认合同有效的诉讼请求，并在法庭辩论终结后变更其他诉讼请求，导致其诉讼请求金额从83044393元降为42175162.15元，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》的相关规定，该案应当移送北京市东城区人民法院。2019年10月16日，本院作出（2019）京02民初271号民事裁定，裁定本案移送北京市东城区人民法院处理。再查明，因机构改革，防城区机关后勤服务中心行政职能划入防城区政府办公室，由防城区人民政府办公室代管，不再加挂防城区机关事务管理局牌子，原防城区机关事务管理局职能由防城区机关后勤服务中心承担。本院认为，本案诉讼保全因原告变更诉讼请求，导致诉讼标的减少，本院依据中国食品工业（集团）有限公司的申请所作出的原诉讼保全措施应当作出相应调整，在本院审判部门尚未重新调整相应保全措施前，对防城区城市建投公司所提异议并无审查必要，且本院已经依法裁定该案由北京市东城区人民法院处理，故对防城区机关后勤服务中心的异议申请本院不予审查。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项之规定，裁定如下：终结本案的异议审查程序。本裁定送达之日起即发生法律效力。审 判 长 贾奕良审 判 员 詹 同审 判 员 姜高华二〇一九年十月二十五日法官助理 李鹏志书 记 员 龙泽淼