北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初77165号原告：张照宇，男，1976年2月21日出生，汉族，北京易信安科技有限公司总经理，住北京市朝阳区。被告：乔良，男，1978年4月23日出生，汉族，北京东方瑞龙资产管理有限公司执行总监，住北京市朝阳区。原告张照宇（以下简称原告）与被告乔良（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付未到期房屋租金49200元（我已经交纳的房租期间是2019年7月21日至2020年1月21日半年的房租和押金，被告是在2019年7月14日交付房屋给我的，我于2019年7月25日搬离，因为在办理入住时双方沟通不愉快，被告决定不再出租给我，我只有搬离，我认为双方合同在2019年7月25日解除了）：2、判令被告向原告支付房屋租赁押金8200元；3、判令被告向原告支付未到期网络使用费和有线电视使用费，共计1222元（其中包括两年期间的有线电视费432元和网络费790元）；4、判令被告向原告支付房屋租赁合同规定的违约金8200元（依据合同第十一条第二款和第十二条）。事实和理由：原告与被告于2019年6月25日在房屋中介公司链家的参与下，完成签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将坐落于北京市朝阳区小营北路23号院紫薇天悦小区3号楼1层104室（以下简称涉案房屋）出租给原告，合同约定房屋租赁期自2019年7月21日至2021年7月20日，共计24个月。租金为每月8200元，支付时间分别为2019年7月14日、2020年1月14日、2020年7月14日、2021年1月14日；付款方式为半年一付，押一付六。2019年7月14日，原告向被告交付2019年7月21日至2020年1月21日房屋租金49200元、押金8200元、两年有线电视使用费432元及两年网络使用费790元，并开始收拾房间卫生准备入住。在原告打扫房屋卫生期间，原告发现房屋内有明显刺激性气味，随后在2019年7月21日聘请拥有第三方资质的室内空气测试企业北京中环天成环境监测中心进行了室内空气质量测试，在测试的2个位置的结果中，甲醛气体均较国家规定的室内甲醛值0.08毫克的安全居住环境有一定超出，因此原告于2019年7月23日委托妻子张小娟与被告的妻子易女士沟通，希望能见面沟通解决室内空气质量不达标的事宜，原告与被告双方于2019年7月24日晚七点，在链家公司工作人员的见证下进行了沟通，被告在了解原告的协商诉求后，经过双方反复讨论，被告以原告事情太多为由提出不再把租赁合同中涉及的房屋租给原告使用，并要求原告在2019年7月25日晚七点进行解约流程交接房屋。原告按照被告要求于2019年7月25日将之前已经搬入房屋内的部分物品搬出，并配合原告进行房屋交接验收，经链家公司工作人员见证，原告具备了房屋交接条件，房屋内所有物品经被告验收符合租赁合同要求，但在被告向原告支付费用环节，被告拒不履行租赁合同中规定的违约金支付条款，导致交接未能完成。在房屋交接的过程中，因双方不能就租赁合同中的违约金支付条款达成一致，原告提出暂停交涉，按照法律程序执行，但被告不同意原告离开，后经原告拨打110报警，在警察的协助下，原告得以安全离开。鉴于原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚，在办理租赁合同解约过程中，原告多次要求被告履行租赁合同条款，但对方拒不履行租赁合同，对原告要求被告支付违约金一事置之不理；另鉴于在2019年7月25日晚，原告已经被被告驱逐出租赁合同涉及的房屋，原告被迫已经将房屋交给被告的事实。请求法院依法维护原告的合法权益。被告辩称，我们双方是7月14日签订的合同，7月14日交房之后原告实际就没有搬进来，7月25日双方谈解约。原告称已经交纳的金额确实都交给我了。我方已经按照合同约定交付房屋，合同约定的是带家具现状交付房屋，但是7月23日原告擅自变更合同内容，提出大幅度处置室内家具，而且要破坏墙壁增加新风系统，搬离后要带走新风系统，留下墙面的洞口让我方自行处理。原告认为室内空气质量不合格，进行了检测，但是我方认为涉案房屋是2010年交房，到现在已经9年了，空气质量没有问题。双方协商之后，我方当时表示同意原告的诉讼请求第一、二、三项，但是原告坚持索要违约金8200元。原告报警110称我方限制其人身自由，但是我方并没有限制原告人身自由，警方出警后建议协商，但是原告坚持索要违约金不同意协商。后来8月7日我方向原告发送了解约通知函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年6月25日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）以及北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称链家公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：被告将涉案房屋出租给原告，租赁期限2019年7月21日至2021年7月20日，月租金8200元，押一付六，押金8200元，随第一笔租金支付。电视收视费、上网费由原告承担。租赁期内，如原告需对房屋进行装修，应征得被告的书面同意。被告书面同意原告装修房屋的，租赁合同解除时，双方协商一致，按照保持现状处理。租赁期内，若双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了2019年7月21日至2020年1月21日期间的租金49200元、租赁押金8200元以及两年期间的有线电视费432元和网络费790元。被告于2019年7月14日将涉案房屋交付给原告。2019年7月21日，原告申请北京中环天成环境监测中心对涉案房屋内空气中甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC进行检测。2019年7月29日，北京中环天成环境监测中心做出《检测报告》，鉴定结论为涉案房屋内客厅（测试点1）和卧室（测试点2）的甲醛检测结果不合格。被告对于《检测报告》的真实性不予认可，称原告的检测目的不纯，而且检测机构是否达到国家标准也不清楚，检测方法和检测技术也不清楚，当庭被告是第一次看到这个报告。经询，原告表示做这个检测的时候通知链家公司了，但是没有通知被告，因为原告认为这是原告个人生活的问题，没有必要通知被告，通知链家公司的目的是让链家公司作为第三方进行一个见证。对于涉案房屋现状是否可以重新进行空气检测以代表当时涉案房屋内的空气状态，原告认为不能进行，因为被告已经将涉案房屋转租他人，所以空气现状鉴定不能代表当时涉案房屋的情况。此后，原告妻子与被告妻子往来微信聊天记录显示内容如下：“2019年7月23日原告妻子：我们近期都在收拾房间，前两天因为担心下雨淋到屋子里，第一次把所有窗户都关闭了，结果第二天进入屋内时有较重的气味，因此我们请了第三方机构检测室内空气。虽然最终盖章的报告还要两天才出，但甲醛测试数值已经知道了，卧室和客厅的分别是1.8和1.6，都有超标较多，其他TVOC及苯的测试数值要明天知道。但鉴于甲醛已经超标较多，经测试人员和我们自己分析，觉得主要原因应该是室内木质家具太多造成的，因此我们想大幅度的处理您们一些家具，但毕竟是您们的财产，所以向请您们近两天抽空回来一次，协商下哪些家具可以处理掉，怎样能降低室内污染情况。不知您什么时间有空？被告妻子：亲，我们之前也测过，因为家里有小孩，也很在意甲醛，当时只有储物间的值偏高一点，其他都是正常的。这样，我们周六上午过来一趟。早上十点左右如何？亲，你们东西都搬过来了吗？还是没搬？原告妻子：这个没关系，反正有第三方的测试报告，我们自己也测不了。而且我们测试的时候让链家的人也过来了。因为测试时间、温度等都会影响测试结果，所以有差异也很正常。但您也知道，因为有孩子，谁也不会拿孩子健康赌运气，所以我们还是要处理一下的，希望您理解！而且配合新风系统和除醛措施，也应该可以好转。因此就辛苦您们来协商下家具处理问题和新风安装位置的事情吧！我们东西还没搬过来。那就周六烦您过来一趟。被告妻子：亲，第三方的检测报告发我一下呗，我今天晚上看看。原告妻子：监测报告要三到五个工作日。星期天监测的，最早明天出报告。被告妻子：成，麻烦明天收到报告后拍照片发我看一下。2019年7月24日原告妻子：今天问了，还有几个数值和报告单都还没出来。”就涉案合同解除和涉案房屋交接情况，原告申请链家公司工作人员出庭作证。链家公司工作人员称，“2019年7月25日原、被告双方协商解约的过程是我见证的，原告搬过去之后检测了甲醛，说是甲醛超标了，要跟房东协商处理一下，协商的不愉快所以房东就不想把房子租给原告了。具体甲醛是否超标我不清楚。7月25日双方没有办理交接，双方也没有签署任何书面的协议，我认为本案的租赁合同没有解除，因为没有签订解约协议。7月24日原告针对甲醛超标的事情表达了想和被告协商解决的意愿，解决方案是安装新风系统、搬家具、做除甲醛的处理，这三个方式可以分开执行。协商中被告明确表达不同意原告的解决方案后，原告表达了只要被告不解约仍然愿意履约。但7月24日双方没有协商好，7月25日被告就说7月25日解约，是我通知的原告。7月25日双方到场涉案房屋已经达到了被告验收的标准。但因为被告同意将收取的原告租金、保证金和所交的全部退还，原告还坚持主张违约金，因此双方没有谈拢，房屋交接手续也没有完成。”被告认可证人身份的真实性，但称原告在7月14日时就提出要装新风系统，被告当时就没有同意，客厅和卧室都不同意安装。2019年8月8日，被告向原告发送《关于解除的通知函》，载明：“就解除2019年6月25日你、我双方在北京链家房地产经纪公司紫薇天悦小区店签署的《房屋租赁合同》一事，特通知如下：一、我方已按照合同约定交付房屋。2019年6月25日签署的《房屋租赁合同》约定带家具现状租赁房屋，合同租赁期限自2019年7月21日至2021年7月20日，2019年07月14日交房（含6天免租期）。在链家中介的见证下，双方已按照合同约定于2019年7月14日完成家具清点、钥匙移交和各种卡（水、电、燃气，中水）的交接事宜，交接完成即为按合同约定交付房屋。二、在我方不存在违约的前提下，你方以莫须有的理由提出合同变更。2019年7月23日，你方微信通知要求我方大幅度处置室内家具，并需要破坏墙体安装新风系统，理由为空气质量不达标。你方在未提前告知我方的情况下，自行选择未经我方认可的检测机构进行空气质量检测，在未拿到完整报告且未提供给我方任何电子或纸质检测报告的情况下，仅仅用微信告知我方出租房屋客厅和卧室的甲醛超标，而该处房屋我方已经使用近10年，未发生任何影响健康的事件。我方对于你方检测目的，选择检测机构的程序、检测机构的资质、检测机构采用的标准，检测报告的证明内容等均不予认可。三、你方缺乏协商并履行合同的意愿和行动，存在协商不成恶意报警、占用公共资源的行为。基于和平协商的意愿，我方应你方要求，于2019年7月24日晚7点与你方在紫薇天悦3号楼104房间见面。在链家中介翟瑞霞的见证下，双方就微信中提出的空气质量问题进行了协商。你方提出两个非《房屋租赁合同》约定的新要求，此两个诉求分别是：(1)增加两个新风系统，要在室内破坏墙体打两个洞口，一个位于客厅的中空玻璃，另外一个是在主卧的外墙上打洞，且你方搬离后，会带走安装的新风系统，墙体留下的洞口需要由我方自行封堵，为此会造成的渗漏和保温等问题你方并不负责；(2)要求大面积处理室内家具，要求我方将家具搬走，且要求我方必须满足，协商过程中提出不满足条件会起诉我方。以上诉求均超出合同约定，且非常强势。你方还威胁诸如‘你们还不知道法院门朝哪开’之类的话题，直接造成双方协商破裂。双方约定次日谈判解约。2019年7月25日晚7点，在链家中介翟瑞霞的见证下，双方于紫薇天悦3号楼104房间就解约进行了谈判。你方无理要求一个月的赔偿金，并无端拨打110。警方出警并试图调停，你方断然拒绝。警方认为我方作为房主有权对房屋进行保全（有相关出警记录可供查证）。四、你方同期于相邻小区租赁相同面积与户型的其他住房，存在恶意磋商的行为。我方已掌握你方同期于相邻小区（嘉铭桐城）另行租赁其他住房的事实和相关证据，你方故意拖延协商和解约事宜，证明你方存在恶意磋商的行为，不排除存在合同诈骗的可能。基于以上事实，我方认为你方违背诚实信用原则，缺乏履行合同的真实意愿，单边设置苛刻谈判条件，恶意致使我方丧失公平交易机会，任由房屋空置损失扩大。《中华人民共和国合同法》第94条规定，当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事入可以解除合同。据此，我方特向你方发出解除合同的通知，我方同时郑重通告：你方须于8月9日前将我方所有财物（包括房屋钥匙及各种卡）送还我方。我方会在扣除你方占用房屋期间的房租后返还押金及剩余房租、网费和电视费。同时，依据《合同法》第42条，‘当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；……；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。’你方如超出上述期限归还房屋钥匙或其他财物，我方将依照《合同法》等相关法律规定，保留扣除押金及其它费用的权利，并进一步保留要求损害赔偿并诉诸法律的各项权利。”落款日期为2019年8月7日。原告在收到该通知书的微信聊天记录中回复称：“您们写的这个有诸多地方与事实不符，请说实话！另，我早已将诉讼请求提交法院，请等待法院通知吧！”经询，至法庭辩论终结时，原告仍未将涉案房屋钥匙及各种卡交还给被告。被告认可其于2019年8月8日后将涉案房屋另行出租。另经询，被告认为双方约定违约金过高，要求法院调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告与链家公司共同签订的《北京市房屋租赁合同》系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现根据链家公司工作人员的证言，虽然原告在合同履行后提出各种合同变更之请求，但在未与被告达成一致意见的情况下，原告表示仍同意按照原合同与被告继续履行，在此情况下，被告拒绝履行合同而要求解除，其解除权没有合理依据。故原告要求被告支付违约金，本院予以支持。但双方约定的标准过高，本院根据双方合同实际履行情况、原告实际损失、被告过错程度等因素，再考虑原告据以主张涉案房屋空气质量不达标的空气检测报告确系原告单方委托形成的证据一节，本院酌定违约金金额以3000元为宜。对于原告其他各项诉讼请求本院认为：其一，双方均认可7月25日原告已将涉案房屋内的物品搬离并不再居住使用，故应认定涉案合同于当日解除；其二，被告认为原告并未实际入住涉案房屋，故合同解除后，被告方同意退还收取的租金、网络使用费和有线电视使用费，本院不持异议；其三，原告向被告主张违约金虽未得到被告的认可，但与双方解除合同后进行房屋交接无关，原告据此未将涉案房屋钥匙及各种卡交还被告，客观上影响了被告对于涉案房屋的使用和支配，应向被告支付拒交期间的房屋占有使用费，现被告自认已于2019年8月8日进一步对于涉案房屋做出处分，本院不持异议，故原告应承担占有使用费的期间为2019年7月25日至2019年8月8日；其四，被告收取的房屋租赁押金应在原告交还涉案房屋钥匙和各种卡后，扣除上述房屋占有使用费，剩余金额退还原告，在此之前原告主张被告退还房屋租赁押金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告乔良于本判决生效之日起七日内退还原告张照宇房租四万九千二百元、有线电视费四百三十二元和网络使用费七百九十元。二、被告乔良于本判决生效之日起七日内支付原告张照宇违约金三千元。三、驳回原告张照宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费736元，由原告张照宇负担168元（已交纳），由被告乔良负担568元（原告张照宇已交纳，被告乔良于本判决生效之日起七日内支付原告张照宇）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇一九年十月二十八日书记员 刘菁菁