贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初8374号原告：黄大理，女，1985年2月28日出生，汉族，住贵州省开阳县。被告：张景林，女，1964年2月16日出生，汉族，住本市云岩区。委托诉讼代理人：叶光跃，贵阳市南明区河滨法律服务所法律工作者。被告：周秀珍，女，1969年8月16日生，汉族，现住贵阳市息烽县。被告：潘羿，男，1992年10月6日生，汉族，住贵州省开阳县。被告：中天城投集团贵阳房地产开发有限公司（以下简称：中天贵阳房开），住所地：本市云岩区渔安安井温泉旅游车未来方舟A组团（接待中心）。法定代表人：李凯。委托诉讼代理人：胡菲琪，系公司员工。原告黄大理与被告张景林、周秀珍、潘羿、中天贵阳房开房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄大理、被告张景林及其委托诉讼代理人叶光跃、被告中天贵阳房开的委托诉讼代理人胡菲琪到庭参加诉讼。被告周秀珍、潘羿经传票传唤无故未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄大理向本院提出诉讼请求：请求判决被告履行房产过户义务（云岩区未来方舟G10组团5栋1单元19楼1号房）。事实及理由：2017年11月上旬，经贵州鑫鑫富房地产中介公司介绍，与在该公司登记出售云岩区未来方舟G10组团5栋1单元19楼1号房屋的被告进行了买卖该房协商，双方谈妥房价、付款及交房等有关事项后，11月12日与被告及其丈夫潘文斌、中介公司三方签订《房屋买卖合同》，由于该房是以被告丈夫潘文斌的名字向房开商所购，当天三方又共同到贵阳市衡律公证处由潘文斌办理了公证《委托书》，委托代办该房的提前还贷、注销抵押、办理房产证等事宜。由于当时被告与其丈夫潘文斌都说他们有签订《协议》，明确该房归被告所有，潘文斌在《房屋买卖合同》上又特别指定由我将全部购房款直接支付给被告，我便向被告账户支付了双方议定的收起购房款。同时，被告及潘文斌与我交接了所购房屋，签署了《房屋移交确认书》，并移交与房开签署的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、购房发票原件及入户门钥匙。双方约定，待《商品房买卖合同》确定的2019年5月底能办理房产证时，再由她们过户给我。接房后，我便请龙头装修公司装修了房屋，于2018年9月入住至今。但潘文斌于2108年10月患病去世。2019年5月底房开通知可以办理产权证，但因无潘文斌有效身份证件，不能办理房产证受阻。我便找到被告黄大理，黄大理承诺为我办理过户手续，并向我出示、提供了她与潘文斌分别于卖房前2017年5月、潘文斌患病后于2019年9月签订的该房归她所有、由她收取、占有卖房款、由她办证、过户的《析产协议》及《遗嘱》，但至今一个月多月，仍未解决此事。由于房开商未能办理房屋产权证，致使房屋过户尚未能履行，故中天贵阳房开负有办理房屋产权证的义务，被告周秀珍、潘羿作为潘文斌的法定继承人，负有协助过户的义务。被告张景林对原告诉请无异议。被告周秀珍未到庭应诉，但提交陈述意见一份，该意见载明：对于潘文斌生前出售的贵阳市云岩区未来方舟G10组团5栋1单元19楼1号房屋给黄大理没有意见，同意将该房转移登记给黄大理。被告潘羿无辩称意见。被告中天贵阳房开辩称：涉案房屋已达到办证条件，我司同意配合办理相应过户手续，但过户仅能针对与合同当事人签订的《商品房买卖合同》进行配合产权过户的义务，我方对于原告来说没有合同约定项下的过户义务。经审理查明：2014年8月3日，案外人潘文斌就被告中天贵阳房开开发的位于云岩区渔安安井未来方舟G10组团（5）1单元19层1号房屋签订《商品房买卖合同》，并办理合同备案登记至潘文斌名下，预售合同登记号为Y14080813。2017年11月12日，被告张景林作为潘文斌的代理人就上述房屋与原告黄大理签订《房屋买卖预约合同》。原告黄大理支付张景林购房定金5万元。2017年11月27日，原告黄大理作为买受人、乙方与案外人潘文斌作为出售人、甲方及贵州鑫鑫富房地产经纪有限公司作为经纪方、丙方就上述房屋签订《贵阳市房屋买卖合同》，合同主要约定房屋转让价款为699800元。签订合同之日交定金5万元。甲方产权手续全部办理完毕和银行提前还贷手续完毕后五个工作日之内，甲乙双方共同到贵阳市房地产交易中心办理相关过户手续。乙方将购房款45万元存入资金监管账户同时办理房产转让过户手续。甲、乙双方办理该房产权过户应当缴纳的各种税费由买方全部承担。第十条约定：“……3、甲乙双方商定，甲方出售该物业净收售房款699800元，在整个交易、过户中产生的一、二手产权证办理的所有税费及其他所有费用由乙方全部承担，甲方不承担任何费用。4、签订本合同之次日起15个工作日内三方共同到公证机关办理委托公证，同时乙方将首期购房款50万元支付给甲方【签订本合同时乙方已经支付定金5万元给甲方，办理委托公证时再一次性支付45万元整给甲方即可】。5、下步待中天房开公司通知办理该房产证及甲方一手产权办理完毕后5个工作日内，由甲乙丙三方共同到不动产中心办理该房产证的过户手续，同时乙方将购房尾款199800元一次性支付给甲方。6、甲方特别授权确定：该房售房款首款和尾期两次款项合计人民币699800元由乙方直接支付给张景林（身份证号），以张景林提供的银行账户和出据的《收据》为准。”。合同签订当日，原告向张景林支付20万元购房款。案外人潘文斌作为委托人与黄大理作为受托人就本案售房事宜办理了公证《委托书》，委托事项为1、代为到房屋贷款银行办理提前还款手续，支付全部贷款，领取相关资料、文件；2、代为到房屋贷款银行及不动产登记部门办理房屋抵押登记的注销手续，取回留存在有关部门的房屋资料；3、到房开中天城投集团贵阳房地产开发有限公司领取该房屋相关手续及办理该不动产证书所需的全部资料；4、到房屋产权管理部门申请办理并领取《不动产权证书》，缴纳相关税费，办理于此相关的其他事宜……。潘文斌于同日将涉案房屋交付给原告使用至今。2017年12月6日，原告黄大理通过银行向潘文斌转款265210.51元，同日张景林向原告出具收条，载明：“今收到黄大理交来未来方舟G10组团5栋1单元19楼1号房款249980元”。原告庭审中陈述还有20万元尾款未支付，待办完房产证后支付给被告张景林。同年12月18日，中国工商银行股份有限公司贵阳中华路支行出具《个人贷款结清证明》，载明：“兹有借款人潘文斌（证件号码：522522196412307815）在我行申请个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2014年12月1日，贷款金额为人民币309000元，贷款期限为180个月，该笔贷款本息已于2017年12月6日全部结清。”。2018年10月8日，潘文斌因病死亡。另查明，潘羿系潘文斌之子，周秀珍系潘文斌之母。再查明，2017年5月6日，被告张景林作为乙方与潘文斌作为甲方签订《同居析产协议》，就涉案房屋双方约定“以甲方名字购买（为方便向银行按揭贷款）的贵阳市云岩区未来方舟G10组团一期5栋1单元19层1号房屋一套归乙方所有。现因房开商尚不能办理该房的房产证，故该房的《商品房买卖合同》（正本）、《商品房预售合同备案登记表》（正本）、购房发票（正本）等相关手续交由乙方持有。今后由甲方出卖该房，由乙方积极配合办理卖房的一切事宜（包括办证、过户等手续），并收取、占有、支配卖房款项（用于自己另行购房等），但应偿还该房剩余的银行按揭贷款”。2018年9月19日，潘文斌作为立遗嘱人出具《遗嘱》，载明：“我的财产情况是：我与前妻离婚后，系“净身出户”。后于2008年10月起与张景林同居生活，至今感情一直很好。双方在同居期间共同出资先后购买了贵阳市云岩区螺丝山路36栋2单元9楼3号房屋一套、南明区花果园U区10栋2单元44层7号房屋一套、云岩区未来方舟G10组团一期5栋1单元19层1号房屋一套。2017年5月我与张景林为避免今后双方及子女等方面发生任何形式的财产纠纷，特根据有关法律规定，自愿对同居期间共同购置的上述三套房产签订了《同居析产协议》进行了分割处置，确定：以张景林名字购买的贵阳市云岩区螺丝山路36栋2单元9楼3号房屋一套归我所有，以双方名字购买的南明区花果园U区10栋2单元44层7号房屋一套、以我的名字（为方便向银行按揭贷款）购买的云岩区未来方舟G10组团5栋19楼1号房屋一套归张景林所有。之后，因后两套房屋房开商尚不能办理产权证（首次登记）。我便按照《协议》约定将该两套房屋分别于2017年10月27日、11月27日签字出卖给了刘钟毓、黄大理，并对出卖上述两房的款项进行了处分（用于偿还银行贷款和张景林另行购房等）。现因上述两套房屋的房开商仍不能办理产权证（首次登记）造成暂时不能办理权属转移登记（过户）。现本人特对上述房产立遗嘱如下：1、本人与张景林签订的《同居析产协议》分割给予张景林……以我的名字购买的云岩区未来方舟G10组团5栋19楼1号房屋一套归张景林所有；2、上述两套房屋已由我签字出售给了刘钟毓、黄大理，但因房开商至今未能办理产权证（首次登记）造成暂时不能办理权属转移登记（过户），今后由张景林负责办理上述两房的权属转移登记手续（过户）给买受人刘钟毓、黄大理……”。本院认为，原告与潘文斌于2017年11月27日签订的《贵阳市房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应当按照合同约定履行义务。涉案房屋已具备办证条件，被告中天贵阳房开应协助潘文斌办理房屋产权证，因潘文斌已死亡，中天贵阳房开应将涉案房屋登记至潘文斌的继承人周秀珍、潘羿名下。再根据原告与潘文斌签订的《贵阳市房屋买卖合同》第十条第五款的约定，被告周秀珍、潘羿作为潘文斌的继承人应协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中天城投集团贵阳房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助被告周秀珍、潘羿办理云岩区渔安安井未来方舟G10组团（5）1单元19层1号房屋过户至被告周秀珍、潘羿名下，所产生的税费由原告黄大理支付；二、被告周秀珍、潘羿取得上述房屋产权证后三十日内，由被告周秀珍、潘羿协助原告黄大理将上述房屋过户登记至原告黄大理名下，所产生的税费由原告黄大理支付；三、驳回原告黄大理的其余诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告周秀珍、潘羿负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉至贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴静二〇一九年十月二十八日书记员  刘航