北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初17585号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街31号。统一社会信用代码：91110116700231563Q。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，1987年6月13日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：曹璐，女，1981年9月18日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。被告：曾莎，女，1970年3月17日出生，住北京市石景山区。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业）与被告曾莎物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业之委托诉讼代理人彭艳丽、曹璐，被告曾莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋物业向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠原告的2016年4月12日至2019年4月11日期间的物业服务费5475.74元。事实与理由：被告是远洋山水北区xx-x-xxxx房屋的所有权人，原告自2008年4月12日起为被告提供物业服务，其房屋建筑面积为77.16平方米，根据物业服务合同，物业服务费收费标准为1.9元每建筑平方米每月。但自2016年4月12日至2019年4月11日，共计3年，被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经原告多次催要未果，现依法起诉。被告曾莎辩称：我是坐落于北京市石景山区玉泉西里二区远洋山水南区xx-x-xxxx号房屋的业主。之前我和原告有过两次诉讼，我不清楚法院判决的我应交纳物业费的截止日期是否包含在本次原告主张的欠费期间内。我未交纳物业费的原因是：2008年我入住验房时，原告承担查验责任，进行房屋交接时，原告的交接人员发现房屋窗户有损坏，在房屋交接表上有签字确认，后我一直与原告交涉维修问题，原告要求我配合提供相关资料，以便他们向开发商申请维修费用，后来就杳无音信了，我入住六年期间，原告一直未履行维修义务，2015年，原告送来减免物业费的通知单，其上记载远洋地产同意因为房屋需要维修来减免物业管理费4300元。迄今为止，我的门窗一直未得到维修，原告的物业服务不到位，我有权拒交物业费。2011年、2014年原告多次以不当手段向我催交物业费，使我和家人的精神遭受很大伤害。自2011年以来，每年物业人员都到我家干扰我和家人的生活，2015年，我们被迫搬离了xxxx号房屋，我另租房屋居住，每年都要承受非常高昂的租金，经济压力巨大，此损失是由原告造成的，时至今天，我有家难回。原告主张2016年4月12日至2019年4月11日期间我未交纳物业费，原因是原告履行义务不到位，未建立物业管理档案，未提交房屋交接单及物业费减免通知单，原告的物业系统不完善；物业的告示栏带锁，里面装的是各种广告宣传单，而且物业公司从中获得商业利益，且电梯间、楼道间广告密集，原告从中获得大额的广告收入，这种收入应该是由业主获得，而不应由原告获得，业主的权利严重受到侵害；关于停车问题，牵扯到房屋的规划问题，最早的小区规划有停车场，后来被建房出售，现在小区停车难，物业公司还在38号楼、36号楼楼群处，建立对外收费的停车场，业主只好将车停在小区马路边，经常被罚款，给业主造成经济损失，物业占用公共资源建立停车场的收益，业主没有享受到；大门口等位置较好的的地方经常有摆摊设点的情况，这些摊点经常占用的是健身场地，而且造成出入口人员混杂、道路拥挤，我认为这是物业公司在从中牟利；中介公司在楼门拍摄业主出入的照片，原告的门岗服务、物业区域内的巡查、监控、值班不到位，中介公司手持通用门禁卡，可以在小区内畅通无阻，但我却没有自己门的门禁卡，如果我想办还要去物业持房产证办理，不清楚中介公司持有的通用门禁卡从何而来；小区的监控、可视电话、门禁系统不起作用，楼道监控没有起作用，在公共维护方面，原告属于失职。除物业服务协议之外，我还有业主手册，其中明确记载本物业仅作为住宅使用，不可以作为货舱、公司、美容院商店或者其他非居住用途，而实际情况却是，楼内的一二层出租的按摩、养生馆、美容院、幼儿园、课外辅导托管班情况非常严重，出入人员复杂，业主居住没有安全感，尤其是38号楼，位于远洋山水小学的旁边，放学就要走38号楼的门，学生家长接送严重拥堵在38号楼门前，物业和学校均未征求业主的同意，若楼层内开设幼儿园、托管班等严重占用居民楼的情形，应由原告管理，但原告并未尽管理义务。综上，原告违反服务协议，侵占了业主本该有的权益，广告收入分文未入。因种种原因，远洋山水没有办法成立自己的业委会，因此也没有办法维护业主的权利，故请法院综合考虑本案情形，减轻业主的成本。本院经审理认定事实如下：曾莎为北京市石景山区远洋山水北区（玉泉西里二区）x号楼x单元xxxx号房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2008年3月25日，曾莎与北京远洋基业物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。根据《前期物业管理服务协议》，远洋物业的物业管理服务内容主要包括：“……第二条、一、房屋共用部位的维修和管理，负责本小区内建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：屋面、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼台、大堂等，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施包括：可视对讲及门禁系统，电视监控系统、燃气泄漏系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区之装置及种植物、告示板等。只供个别产权人使用的设施不包括在内。三、负责本小区内公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括道路、化粪池、共用卫生间、泵房、中水处理房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。四、负责本小区内公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑雕塑等。五、负责本小区内公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。六、负责本小区内维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查、安全监控、值班。七、负责本小区内维持物业区域内各类车辆的行驶秩序，对地面车辆停放进行管理。八、负责本小区内公共区域消防设施的日常运行和维护。九、负责本小区内房屋装饰装修管理服务。十、负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业服务费、装修押金、装修服务费、垃圾清运费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》、《治安、消防安全责任书》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。十一、其他委托事项：各业主和物业使用人单元自用部位、自用设施、设备的维修、保养，在当事人提出委托时，可接受委托并收取相应费用。”关于物业管理服务费用的约定为：“一、物业管理服务费用的计价基础是产权登记建筑面积（含公摊），而非产权套内建筑面积……三、乙方交纳费用时间：首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后第一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。四、远洋山水家园（玉泉西里二区）38楼2单元1601号住宅物业服务费用标准1.9元/建筑平方米·月”。经查明，根据京政办发[1999]68号，京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每年30元每户，垃圾处理费每月3元每户。上述协议签订后，远洋物业为曾莎实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。2016年，远洋物业将曾莎诉至本院，诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付所拖欠原告2014年4月12日至2016年4月11日期间的物业服务费3518.5元、垃圾清运费132元及其违约金2500元（按照3‰每天的延迟违约金暂算至2016年4月11日，最终计算至实际支付日）；2.由被告承担本案的诉讼费。2016年12月27日，本院作出(2016)京0107民初6366号民事判决书，判决：“一、被告曾莎于本判决生效后十五日内给付原告远洋亿家物业服务股份有限公司二〇一四年四月十二日至二〇一六年四月十一日物业服务费三千五百一十八元五角、垃圾清运及处理费一百三十二元；二、驳回原告远洋亿家物业服务股份有限公司其他诉讼请求。”现该判决已生效。本案中，远洋物业按照房屋面积77.16平方米主张曾莎自2016年4月12日至2019年4月11日未交纳涉诉房屋的物业费5277.74元，垃圾清运费及处理费198元，共计5475.74元。曾莎认可的确未缴纳上述期间的相关物业费用，但未交原因是其房屋门窗损坏未维修，原告物业服务不到位等，且原告在2015年给被告减免物业费的通知单，其中载明减免物业费4300元，因此其没有向原告缴纳物业费。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、(2016)京0107民初6366号民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。远洋物业与曾莎签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业管理合同为双务合同，远洋物业已履行物业服务，曾莎有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费，故远洋物业要求曾莎交纳2016年4月12日至2019年4月11日未交纳涉诉房屋的物业费5277.74元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计5475.74元，有事实及法律依据，本院予以支持。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。曾莎主张的房屋质量问题，其可另行通过合法途径解决，但不能作为不缴纳物业费的合法理由。其主张远洋物业提供的物业服务不到位，但未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响，尚不构成少交或不交物业费的充分理由，故对其答辩意见，本院不予采信。其主张远洋物业同意减免其物业费，但其提供的物业费减免通知单并非原告发出，且既未加盖公章，亦无相关人员的签字，远洋物业亦不认可其收到过物业费减免通知单，原告提供的证据不足以证实远洋物业同意减免其物业费的事实，故本院对此抗辩意见不予采纳。远洋物业主张的物业费计算方法有合同依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下:曾莎于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2016年4月12日至2019年4月11日的物业费5277.74元及垃圾清运、处理费198元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由曾莎负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇一九年十月十日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪