广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3678号原告：吴小丹，女，1981年12月30日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：李萍，广东郎乾律师事务所律师。被告：许平，男，1991年1月8日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市，被告：林伟航，男，1964年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，两被告共同委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张景文，广东广诚信律师事务所律师。原告吴小丹与被告林伟航、许平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴小丹及其委托诉讼代理人李萍，被告许平、林伟航的共同委托诉讼代理人张景文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴小丹向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告购房款146138元；2.两被告向原告双倍返还定金100000元；3.两被告支付原告违约金4384元（146138元×3%）；4.两被告向原告支付为购买房屋支付的过户测量费1200元及律师费400元。事实与理由：原告与两被告签订房地产认购协议，原告于2018年4月7日支付定金50000元。双方于2018年4月14日签订房地产买卖合同，约定被告将其名下位于中山市××××号广昇深中优荟10栋202房转让给原告，原告于2018年4月14日前支付第一期购房款111138元，最后一期购房款在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵。被告应于2018年9月1日将该房产交付原告使用，如被告不能交付房产，则由被告退还双倍定金和购房款给原告。2018年9月1日，被告未能将上述房产交付给原告使用，被告未向原告发出任何通知及后续处理方案，原告主动联系被告，被告回复说根据补充协议，交付房产有三个月宽限期。但宽限期届满后，被告仍未通知原告收房，后原告联系被告才被告知无法交付房产，可以退款给原告。双方在2018年11月30日签订了退款申请书，被告承诺在2018年12月31日前将购房款196138元转至原告账户。但上述支付期限届满后，被告仍未向原告退款，被告的行为已经给原告造成各种损失。庭审中，原告明确若定金罚则及违约金只能择一，则选择适用定金罚则主张本案权利，但原告主张定金罚则与违约金同时适用。被告林伟航、许平答辩称，同意解除原告与两被告之间签订的房地产买卖合同，同意返还购房款61138元及购房定金50000元。涉案合同补充协议约定双方约为责任时按已付购房款的3%支付违约金，是双方的意思自治，不应适用定金罚则。过户测量费及律师费不应由被告承担。装修款在装修合同第六条争议解决方式约定了仲裁解决，不应在本案处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告吴小丹提交的证据及陈述，本院经审理查明认定事实如下：1.吴小丹与许平、林伟航曾于2018年签订房地产认购协议，约定由吴小丹以370138元总额向许平、林伟航购买位于中山市××××号广昇深中优荟10栋202房，在广东省房地产买卖合同签订后本协议即终止，如有冲突以签订的广东省房地产买卖合同约定为准。2018年4月14日，吴小丹与许平、林伟航正式签订广东省房地产买卖合同，约定由吴小丹以370138元总额向许平、林伟航购买位于中山市××××号广昇深中优荟10栋202房，吴小丹在签订合同后7日内向许平、林伟航支付定金50000元，2018年4月14日前支付第一期房款111138元，余款259000元办理银行按揭支付。如许平、林伟航决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作许平、林伟航中途悔约处理，本合同即告解除，其应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给吴小丹。如果吴小丹中途不买及逾期15天仍未付清应付购房款时，作吴小丹悔约处理，本合同即告解除，吴小丹所交定金不予退回，已付购房款许平、林伟航在七日内退还给吴小丹。合同还约定其他条款。同一日，许平、林伟航与吴小丹签订广东省房地产买卖合同补充协议，其中约定将原合同违约条款变更为：吴小丹逾期付款在30日内的，自逾期付款之日起至全部款项付清之日止，按日向许平、林伟航支付逾期应付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；吴小丹逾期付款超过30日后，许平、林伟航有权解除买卖合同并向吴小丹收取购房总价款10%作为违约金；许平、林伟航如未按时交付该房地产，每逾期一天，向吴小丹支付已付购房款万分之一作为违约金，逾期超过90天后，吴小丹有权解除合同，许平、林伟航无息退还吴小丹已付购房款，并向吴小丹支付已付购房款3%的违约金，其他损失互不补偿；许平、林伟航如未按时与吴小丹办理过户登记手续的，每逾期一天，向吴小丹支付已付购房款万分之一作为违约金，合同继续履行，但该违约金最高不超过购房款的1%。2.吴小丹曾与中山市弘川装饰工程设计有限公司签订委托装修合同1份，约定吴小丹委托该公司就涉案房屋进行装修，装修款为85000元，双方确认本合同装修之工程款并不包含在吴小丹与××、××广东省房地产买卖合同中的房价款中。双方约定若合同履行过程中发生争议，可向广州仲裁会中山分会提起仲裁。3.吴小丹分别于2018年4月7日、4月14日向许平、林伟航支付50000元、61138元，于2018年4月14日支付装修款85000元。该装修款收据加盖了中山市弘川装饰设计工程有限公司内部财务专用章。4.2018年11月30日，吴小丹提交退款申请书1份，载明申请退深中优荟10幢202房已付房款及装修款合计196138元，并列明了收款银行账户信息。该退款申请书下方有手写文字“经双方协商，定于2018年12月31日前将上述款项退至上述账户”，该文字下方加盖了许平、林伟航的私章。许平、林伟航确认该退款申请书的真实性，但认为该文件是其内部处理文件，尚未实际送达给吴小丹，仍处于一个协商的过程，不是真正对吴小丹作出退款承诺。5.吴小丹主张因涉案房产交易支出律师费，因与当时签约律师达成调解，由该律师向其退款部分律师费，因此诉请判令许平、林伟航支付剩余未退律师费400元。吴小丹提交债权债务结清确认书佐证上述事实。该确认书载明，因广东德元律师事务所曾就涉案房屋买卖签订合同事宜为吴小丹提供法律服务（签约时提供法律咨询律师费为800元，协助办理房地产过户手续律师费为1200元），现因许平、林伟航自身原因导致涉案房屋不能办理过户手续，广东德元律师事务所同意退还部分律师费合计1600元。6.中山市恒盈房地产代理有限公司于2018年4月14日开具收款收据一张，载明收到吴小丹交来过户测量费等1200元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴小丹、林伟航、许平签订的房地产买卖合同及补充协议，系当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人应恪守履行。涉案合同目前因林伟航、许平无法履行合同义务而无法继续履行，林伟航、许平作为涉案合同履行过程中的违约方，应承担相应的违约责任。吴小丹诉请判令林伟航、许平退还购房款146138元，对前述诉求中61138元购房款及定金50000元，林伟航、许平同意退还，本院对该部分事实理由不再单独论述。本案的争议焦点有：1.许平、林伟航是否应退还吴小丹交纳的装修款85000元；2.吴小丹诉请判令许平、林伟航双倍返还定金及支付违约金应否予以支持。争议焦点一。庭审中，虽然许平、林伟航陈述涉案装修款85000元并非由其收取，但许平、林伟航在吴小丹出具的退款申请书中盖章确认“定于2018年12月31日前将上述款项退至上述账户”，此时，许平、林伟航已与吴小丹达成退款协议，同意向吴小丹退还已付房款及装修款合计196138元，许平、林伟航应按退款协议履行退款义务。同时，退款申请书是否属于内部审批文件，不影响退款申请书中所约定的权利、义务的承受与履行。退款申请书是由吴小丹提出并经双方协商，再由林伟航、许平一致确认同意退款后达成，申请书是否送达给吴小丹，不影响该文件的效力。因此，吴小丹诉请判令许平、林伟航退还装修款85000元，理据充分，本院依法予以支持，许平、林伟航合计应向吴小丹退还购房款及装修款合计196138元。点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案房地产买卖合同有明确约定购房交纳50000元定金，并且约定若合同正常履行，则在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时已付定金将在最后一期付款时冲抵。若吴小丹中途不买或逾期超过15天付款，则合同解除且许平、林伟航没收定金。由此可见，合同约定之定金50000元具有担保性质。交付定金后，买卖双方平等享有行使定金罚则的权利，虽然涉案合同仅约定许平、林伟航可行使没收定金的权利，但结合订立合同的公平原则，吴小丹同样享有要求双倍返还定金的权利。因此，涉案房产交易因许平、林伟航违约导致无法继续履行，许平、林伟航作为违约方，吴小丹诉请判令许平、林伟航双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。虽然补充协议另行约定了许平、林伟航及吴小丹违约时应付的违约金标准，但没有变更主合同中定金50000元的担保性质，故不能由此限制、剥夺许平、林伟航及吴小丹适用定金罚则的权利。因此，在许平、林伟航违约时，吴小丹可选择适用定金条款或适用违约金条款。庭审时，吴小丹明确若定金条款及违约金条款只能择一适用，则选择定金条款。故吴小丹诉请判令许平、林伟航双倍返还定金合计100000元，于法有据，本院予以支持。因争议焦点一中许平、林伟航应退购房款及装修款中亦包含定金50000元，故重复计算部分应予扣减，扣减后林伟航应退购房款及装修款应为146138元。吴小丹适用定金条款主张权利后，又以违约金条款主张权利，要求许平、林伟航支付违约金4384元，理据不足，本院不予支持。关于关于许平、林伟航主张装修款应移交广州仲裁会中山分会提起仲裁的问题。本案的装修款，吴小丹并非基于其与中山市弘川装饰工程设计有限公司之间的委托装修合同产生纠纷而提起诉讼，而是因为吴小丹与许平、林伟航之间关于退款申请书产生纠纷而提起诉讼，因此不适用委托装修合同中争议解决的条款，不需移交广州仲裁会中山分会处理。关于吴小丹因涉案房产交易支出的律师费、测量费问题。林伟航、许平主张该笔费用并非其收取，不应由其退还。本院认为，林伟航、许平虽然没有实际收取上述费用，但上述费用是基于涉案商品房买卖交易而产生，属于因林伟航、许平违约给吴小丹造成的损失，吴小丹有权向林伟航、许平主张该笔损失。吴小丹诉请判令林伟航、许平赔偿律师费400元及测量费1200元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴小丹退还购房款及装修款合计146138元并双倍返还定金合计100000元；二、被告林伟航、许平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴小丹支付律师费400元、测量费1200元；三、驳回原告吴小丹的其他诉讼请求。如果被告林伟航、许平未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5082元（该款原告已预付），由原告吴小丹负担88元，由被告林伟航、许平负担4994元（两被告负担部分于本判决生效后迳付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 杨 颖审判员 邓文辉审判员 陈 璐二〇一九年十月三十一日书记员 梁敏霞孙永辉