河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫06民终1227号上诉人（原审原告）：张红星，男，1970年3月12日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李奇男，河南华融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤壁市广源置业有限公司，住所地鹤壁市山城区红旗街118号。法定代表人：郝玉民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王永军，河南予瑞律师事务所律师。上诉人张红星因与被上诉人鹤壁市广源置业有限公司（以下简称广源置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市山城区人民法院（2019）豫0603民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张红星委托诉讼代理人李奇男，被上诉人广源置业委托诉讼代理人王永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红星上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判广源置业以502200元为基数，按照年利率6%为标准向张红星支付自2015年2月19日至实际返还购房款期间的利息损失。2.撤销一审判决第四项，改判广源置业按照不超过已付房款一倍的标准赔偿张红星的损失。3.一、二审诉讼费由广源置业承担。事实和理由：一、原审法院查明事实不清，对证据的分析与采信明显偏袒广源置业，有违法律的公平正义。1.原审法院关于涉案两套房屋究竟什么原因、什么时候被广源置业卖出并没有查明。2.原审法院关于张红星拒绝受领涉案房屋存在履约过错在先的认定明显错误。3.原审法院关于广源置业是否违约认定错误。二、原审法院对法律适用、解读存在明显错误。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，证据不足，请二审依法裁判。广源置业辩称，张红星上诉理由纯属编造、虚构的事实，广源置业不做无谓的答辩。广源置业只陈述一下案件的事实，1.涉案房屋系广源置业拖欠工程款抵债给承建方，之后承建方又抵给拖欠材料款的冯志磊，张红星是从冯志磊处转让所得。广源置业并未实际收取张红星支付的房屋款项，在一审庭审过程中，张红星代理律师故意作虚假陈述说是以现金方式缴纳购房款，但张红星既未提供转账凭证，也未提供五十万大额现金的来源证明。2.涉案房屋转让后，广源置业在张红星要求下出具了相关合同和收据，但收据上注明的是抵债。涉案房屋约定交房日期为2015年12月30日，但事实上在2015年6月30日之前就已实际交付使用，至今其他业主已居住四年之久。3.广源置业多次通知张红星受领房屋但张红星拒不受领，其当时的理由是自己不实际居住，要转让出卖，如受领后并且签订备案合同会出现二次交易产生的税费，故一直没有受领房屋。期间曾委托施工现场的民工董铁昌让其代售，也多次口头电话沟通委托广源置业为其代售，并口头约定代售后只收取抵债金额实际支付的房款，其他作为代售佣金。所以广源置业就在楼道内、电梯口贴出了转售广告，但一直没有售出，直到2018年10月份政府因拆迁问题需要购置安置房，故广源置业将此房源提供给山城区政府作为安置房源，与山城区政府签订的安置协议约定到2019年9月30日前支付房款，但至今尚未支付。4.张红星在从董铁昌处得知涉案房屋已经出售后就多次电话和亲自面谈向广源置业要求支付代售房屋款，广源置业由于资金紧张暂时没有能力为其垫付，张红星一直未拿到售房款有点恼羞成怒并告诉广源置业要通过法律途径解决，在张红星委托代理人代理后就编造了一房二卖的虚假事实，否定之前的委托代售约定。综上，一审认定事实客观真实，适用法律正确，应予驳回张红星的上诉请求，广源置业将对张红星的虚假陈述和诈骗行为实时向侦查机关提出控告。张红星向一审法院起诉请求：1、解除张红星与广源置业双方于2015年2月19日签订的两份《房屋买卖合同》；2、广源置业退还张红星购房款502200元并支付利息（以502200元为基数，按年利率6%为标准，自2015年2月19日起计算至实际退还之日止）；3、广源置业赔偿张红星损失502200元。一审法院认定事实：2015年2月19日，广源置业（出卖人、甲方）与张红星（买受人、乙方）分别签订了两份《房屋买卖合同》。该两份《房屋买卖合同》中所涉房屋分别位于广源置业开发建设的项目名称为广源新都汇的第13幢1单元18层东户房及第13幢1单元22层东户房。该两份合同还共同载明：1、房屋预测建筑面积为125.55平方米，房屋单价为2000元／平方米，总金额251100元，大写贰拾伍万壹仟壹佰元，2、实际计价面积以鹤壁市产权测量中心实测建筑面积为准，总房款多退少补，甲乙双方应于实测面积数据文件确认之日起30日内办理面积差价款，3、乙方采取一次性付款的方式，支付该套房房款总价251100元，4、甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备（1）房屋验收合格、（2）房屋经综合验收合格、（3）房屋经分期综合验收合格、（4）房屋取得住宅交付使用批准文件等条件，并符合本合同约定的房屋交付；5、出卖人如未按本协议约定的期限将该房屋交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）房屋交付逾期不超过90日，自本协议规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，协议继续履行；（2）房屋交付逾期超过90日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30天内退还全部已付款。买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；6、房屋达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示相关证明文件，并签署房屋交接单。房屋在本合同约定的交付期限内交付使用，乙方应当按照甲方通知的时间亲自或委托第三人及时办理房屋交接手续，由于乙方原因，未能按期交付的，自甲方通知的交付期限届满之日视为交付。2015年2月19日，广源置业向张红星出具了编号为0000035的收款收据，载明：交款单位：张红星，收款方式：现金，人民币：贰拾伍万壹仟壹佰元整，251100元，收款事由：13#楼1单元18层东户房款，该收款收据中加盖了广源置业财务专用章。同日，广源置业向张红星出具了编号为0000039的收款收据，载明：交款单位：张红星，收款方式：现金，人民币：贰拾伍万壹仟壹佰元整，251100元，收款事由：13#楼1单元22层东户房款，该收款收据中亦加盖了广源置业财务专用章，且在收据的左上角标注：原冯志磊过户。两份《房屋买卖合同》签订至今，张红星未受领涉案两套房屋。2016年12月16日，广源置业取得了新都汇小区13#楼商品房预售许可证。张红星以尾号为8888的手机号与广源置业工作人员就涉案两套房屋进行沟通，其中2019年4月23日的短信内容为“回个电话，我去了怕再办不成的话我就把房领了”；2019年4月24日的短信内容为“回个电话，请给领导申请以下，我要把钥匙领了，我的房子我不卖了，下周我会直接带着律师过去，不行我去房管局要钥匙”；2019年5月7日短信内容为“那房子现在人家都装修了，这样我明天去房管局直接起诉连本带息，这几年了你们公司了”。一审庭审中，广源置业认可涉案两套房屋已经无法向张红星交付。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照约定履行自己的义务。张红星与广源置业签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且根据本案查明的事实可知广源置业在一审法院受理该案之前已于2016年12月16日取得了新都汇小区13#楼商品房预售许可证，再者该两份《房屋买卖合同》无违反法律和行政法规的强制性规定的情形，应当认定为合法有效。一、关于合同的解除，应根据《房屋买卖合同》中约定以及当事人的履约行为进行判断。（一）关于张红星的履约行为。张红星的履约行为包括支付购房款及受领涉案房屋。本案中从双方当事人签订的《房屋买卖合同》中约定的内容可知，张红星作为涉案房屋的买受人其应向出卖人广源置业支付涉案两套房屋的购房款502200元。结合张红星提交的广源置业认可的收款收据中可知，广源置业应已收到上述款项，故其所提出的未收到购房款的抗辩，依法不予采信。现有证据对广源置业提出“涉案房屋已于2015年6月即具备交付条件，并一再通知张红星受领涉案房屋，但张红星拒绝受领”以及张红星提出“张红星从冯志磊处得知广源置业在售房时未取得预售许可证，故张红星知道广源置业其实无法交付房屋，在2017年、2018年、2019年均与广源置业工作人员联系要求交房”的内容均无法认定，但从广源置业提交的其工作人员与张红星之间短信聊天内容可以认定，张红星在2019年4月23日之前对于领取涉案房屋钥匙以及涉案房屋可以交付的情形应属明知，结合涉案两份《房屋买卖合同》，张红星作为合同相对人其对于合同中载明的甲方（广源置业）应当在2015年12月31日前交付涉案房屋的事实亦属明知，且从广源置业提交的其工作人员与张红星之间短信聊天内容中亦可以认定广源置业提出的张红星曾与其就涉案房屋的代卖、转售作出过相应约定。因此，综合上述情形，张红星在2019年4月23日之前即应存在拒绝受领涉案房屋的情形。（二）关于广源置业公司的履约行为。张红星与广源置业签订的两份《房屋买卖合同》中约定广源置业将位于广源新都汇的第13幢1单元18层东户房及第13幢1单元22层东户房屋出售给张红星。作为买受人的张红星依照《房屋买卖合同》中约定支付了相应对价，则作为出卖人的广源置业负有将涉案房屋交付并转移房屋所有权与张红星的义务。一审庭审中，广源置业自认的涉案两套房屋已转售他人无法向张红星交付，故张红星诉称合同目的不能实现的主张，依法予以认定，且另结合本案现有证据，亦可以认定，广源置业实施的将涉案房屋转售他人的行为应发生于拒绝受领涉案房屋以及双方当事人就涉案房屋的代卖、转售进行相应约定之后。综上所述，因涉案两套房屋广源置业已另售他人无法向张红星交付，即该两份《房屋买卖合同》已属履行不能，张红星签订《房屋买卖合同》的合同目的已不能实现，且该合同解除权亦不受行使期限的限制。因此，综合上述情形张红星主张解除涉案两份《房屋买卖合同》的请求，依法予以支持。二、关于返还购房款、支付利息及赔偿损失，（一）关于购房款。如前所述，张红星因购买涉案房屋向广源置业支付的对价合计为502200元，但广源置业已无法向张红星交付涉案房屋，合同目的已无法实现，故张红星主张广源置业向其返还502200元购房款的诉讼请求，依法予以支持。（二）关于利息及赔偿损失。合同解除后当事人有权要求赔偿损失。首先，张红星主张的利息应系广源置业占用其资金期间的利息损失，本案中，根据查明的事实可知，张红星于2015年2月19日向广源置业支付了涉案两套房屋的相应对价，但如上所述，本涉案两套房屋未能如期交付的原因应系张红星拒绝受领以及双方就涉案房屋存在代卖、转售相应的约定，且本案现有证据可以认定张红星于2019年5月7日以短信通知的方式向广源置业提出房款主张，故综合本案案情，以此日作为利息损失的起算时间为宜，即为以502200元为基数，按年利率6%为标准，从2019年5月7日起算至实际返还之日止，超出部分，依法不予支持；其次，如前所述，广源置业在2016年12月16日已取得了新都汇小区13#楼商品房预售许可证，且广源置业实施的将涉案房屋转售他人的行为发生于张红星拒绝受领涉案房屋以及双方就涉案房屋的代卖、转售进行相应约定之后，因此，在张红星违约在先，且无法认定广源置业存在恶意违约及实施了欺诈行为的情况下，广源置业亦无须承担已付房款一倍的赔偿责任，故张红星的该项诉讼请求，依法不予支持。判决：一、解除张红星与广源置业于2015年2月19日签订的两份《房屋买卖合同》；二、广源置业于判决生效之日起十日内返还张红星购房款502200元；三、广源置业于判决生效之日起十日内赔偿张红星利息损失（以502200元为基数，按年利率6%为标准，从2019年5月7日起算至实际返还张红星购房款之日止）；四、驳回张红星的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据广源置业提交的其工作人员与张红星之间短信聊天内容足以认定张红星在2019年4月23日之前对于领取涉案房屋钥匙以及涉案房屋可以交付的情形应属明知，且短信聊天内容以及通话记录等亦可以认定张红星委托广源置业代卖涉案房屋。因此，张红星上诉以广源置业未经其同意将房屋转卖他人为由请求判决对方另行赔偿其已交房款一倍以下损失，及以502200元为基数，按年利率6%为标准，自2015年2月19日起计算至实际退还之日止的利息损失，缺乏事实和法律依据。双方房屋买卖合同解除后，广源置业接受张红星委托代其转售房屋，双方成立委托合同关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”的规定，广源置业还应当将转售房屋后取得的价款增加部分转交给张红星。但限于张红星一审的诉讼请求，本案中无法一并予以处理，张红星可另行主张。综上所述，张红星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8822元，由张红星负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇一九年十月二十八日书记员  孟祥玉