海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初123号原告：海南三亚湾新城开发有限公司，统一社会信用代码91460200747780949P，住所地海南省三亚市三亚湾新城路8号。法定代表人：杨传军，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖玮，北京市金杜（济南）律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：蔡海东，山东康桥（上海）律师事务所专职律师。被告：海南鑫海房地产开发有限公司，统一社会信用代码914601006872956099，住所地海南省海口市秀英区长滨三路5号滨海新天地一期（29#地块）1号楼1层103房。法定代表人：宋世东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文学，该公司副董事长。委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所专职律师。原告海南三亚湾新城开发有限公司（以下简称：新城公司）与被告海南鑫海房地产开发有限公司（以下简称：鑫海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新城公司的委托诉讼代理人肖玮、蔡海东，被告鑫海公司的委托诉讼代理人张文学、王梦瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除其公司与鑫海公司于2018年8月9日签订的《三亚湾新城度假区商品房买卖合同》、2018年12月25日签订的《三亚湾新城度假区商品房买卖合同补充协议》及2018年12月26日签订的42份《商品房买卖合同（现售）》（合同编号依次为：201812248000021、201812248000023～201812248000028、201812248000030～201812248000038、201812248000040～201812248000041、201812258000006～201812258000007、201812258000009、201812258000011～201812258000021、201812258000023～201812258000029、201812258000031～201812258000033）；2.判令鑫海公司以1亿元为基数，按日万分之五计算，自2018年9月11日起至实际清偿之日止支付违约金（至2019年4月15日止的违约金暂定为10,800,000元），并判令其公司有权将违约金自应返还给鑫海公司的购房款中扣除；3.判令鑫海公司配合其公司办理涉案42户房屋的网签、备案撤销手续；4.其公司支付的本案律师费200万元、诉讼保全责任保险费21万元由鑫海公司承担；5.本案诉讼费、保全费由鑫海公司承担。事实及理由：2018年的8月9日和12月25日，其公司与鑫海公司分别签署《三亚湾新城度假区商品房买卖合同》（以下简称：《主合同》）及《三亚湾新城度假区商品房买卖合同补充协议》（以下简称：《补充协议》），约定鑫海公司整体购买其公司开发建设的42户现房，购房总价款2.1亿元，鑫海公司先支付1亿元，2018年9月10日前付清剩余1.1亿元后签订网签备案合同，其公司有权在未获全款前拒绝交房；逾期付款按应付款支付每日万分之五的违约金，其公司有权在鑫海公司逾期7日的情况下解除合同，鑫海公司应配合撤销全部网签备案。同时还约定，42套房屋系整体销售，所对应的42份《商品房买卖合同（现售）》（以下简称：《分户合同》）共同签订、共同履行、同时终止和解除，不因分别签订而相互独立，且42份《分户合同》仅用于网签备案使用，约定内容以《主合同》及《补充协议》为准。鑫海公司共计支付1.1亿元，剩余1亿元未在约定期限内支付。基于鑫海公司恳请，其公司仍于2018年12月26日办理了42套房屋的网签备案登记，但鑫海公司此后并未支付余款。鑫海公司违约造成其公司经济损失，其公司根据《补充协议》第二条第2款约定有权解除全部42套房屋的买卖合同，鑫海公司应配合撤销全部网签登记备案，并应按《主合同》第七条约定承担违约金、律师费及财产保全保险责任保险费。鑫海公司辩称，不同意解除合同，希望引入第三方接盘，也不同意撤销备案及网签；《主合同》约定违约责任每日万分之五过高，应按签订在后的《分户合同》第九条约定违约责任为每日万分之一执行；其公司已将政府职能部门原因导致网签备案迟延的原因告知新城公司，新城公司与其公司签订《补充协议》及《分户合同》，应视为同意延期付款，起算日期应以2018年12月31日为准，新城公司主张的违约金高于损失的30%；律师费及保险费无法律依据，律师费200万元高于同业标准且不是必须支出的费用，新城公司主张其公司承担该费用不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对合同签订过程、付款情况、交涉经过及财产保全责任保险费、律师费支付等情况所举证据的真实性、合法性及对本案待证事实的关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据前述证据，可认定如下事实：1.合同签订情况及内容2018年8月9日，新城公司作为出卖人、鑫海公司作为买受人，签订《主合同》，约定鑫海公司购买三亚湾新城度假区BB-1-15规划地块商业项目新城公司持有的三土房（2014）字第06738号《土地房屋权证》项下1号楼17套、三土房（2014）字第06735号《土地房屋权证》项下2号楼17套、三土房（2014）字第06736号《土地房屋权证》项下3号楼8套，合计42套房屋；总价款为2.1亿元，首期房款1亿元在合同签订后3日内支付，余款1.1亿元在2018年9月10日前一次性付清；逾期按应付款的日万分之五支付违约金，逾期付款7日则出卖人有权解除合同；《分户合同》仅做网签备案使用，约定不一致的以《主合同》为准；《主合同》签字盖章之日生效。同年12月25日，双方签订《补充协议》，约定42份《分户合同》仅做网签备案使用，42套房屋整体销售、共同履行、同时终止和解除，不因分别签订而相互独立；《分户合同》约定不一致的，以《主合同》《补充协议》为准；逾期付款导致《主合同》被解除的，买受人除应按《主合同》约定支付违约金外，还应配合出卖人撤销全部网签备案，承担包括但不限于律师费、财产保全责任保险费等全部损失。同年12月26日，双方签订42份《商品房买卖合同（现售）》，分别对应《主合同》中42套房屋；《分户合同》约定逾期付款责任为按日向出卖人支付全部房款万分之一的违约金。42份《分户合同》已于2019年1月2日在政府职能机关备案登记（合同编号详见图合同编号一览表）。2.付款及相关交涉情况2018年9月6日，鑫海公司作出《关于延期支付剩余购房款的函》致新城公司，称其公司已支付购房款1亿元，由于住建部门政策变化导致网签备案不能完成，要求与新城公司重新确定剩余购房款及签订对应的网签备案合同。2018年9月13日，新城公司作出《催款函》致鑫海公司，要求鑫海公司在接到催款函后一次性付清购房余款1.1亿元并按《主合同》第七条支付应付款日万分之五的逾期付款违约金。2019年1月23日鑫海公司作出《关于妥善处理延期支付购房款相关责任的函》致新城公司，称其公司在资金困难状况下仍积极筹资付款1.1亿元，并已发出《关于延期支付剩余购房款的函》与新城公司协商重置付款及网签备案时间，业与新城公司先后签订二份补充协议，要求新城公司不主张《主合同》约定的逾期付款责任。同日，鑫海公司还作出《关于交付42套房产的函》致新城公司，称其公司已支付全部购房款，要求新城公司在2019年2月1日前交付42套房产。2019年1月28日，新城公司作出《关于贵公司要求我司交付42套商品房相关事宜的回复函》致鑫海公司，称鑫海公司在《主合同》签订后共支付购房款1.1亿元，剩余1亿元仍未付清，要求鑫海公司在收到回函后3日内付清剩余购房款1亿元并协商支付逾期违约金，保留追究鑫海公司法律责任及解除合同的权利。3.财产保全相关费用及律师费的支出情况为诉前财产保全提供担保，新城公司于2019年4月16日向中国太平洋财产保险有限公司三亚中心支公司投保诉讼财产保全责任保险，保险金额2.1亿元，支出保险费21万元。2019年4月17日，新城公司提出诉前财产保全申请，本院作出（2019）琼02财保12号民事裁定，对前述鑫海公司网签备案的42套房产进行预查封，新城公司支出财产保全申请费5000元。2019年5月17日，山东康桥（上海）律师事务所为新城公司开具二张增值税普通发票，金额分别均为100万元。2019年7月16日，新城公司向山东康桥（上海）律师事务所转账支付200万元，载明用途为付律师事务所服务费。4.案件委托代理合同新城公司为证明其公司委托律师代理本案件提起诉讼，举证了其公司与山东康桥（上海）律师事务所签订的《案件委托代理合同》文本，该文本载明委托事项为办理新城公司与鑫海公司商品房买卖合同纠纷案件提出诉讼（仲裁）方案或律师分析意见、诉前调解或和解、起草起诉状或答辩状、提起诉讼、申请财产保全、提交证据、参与一审、二审法院审理、参与或主导诉讼期间调解或和解、签收法律文书，一般代理服务费为200万元，合同经双方法定代表人（负责人）或其授权代表签署并加盖双方公章或合同专用章之日起生效。该本文“签署页”有双方授权代表签字并加盖有双方合同专用章，但文本未签署日期。本院认为，本案争议的焦点为：1.合同解除权的行使；2.违约金的适用；3.律师费、诉讼保全责任保险费的负担。围绕焦点问题，分析评判如下：一、合同效力涉案《主合同》《补充协议》的形式及内容均不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人对该系列合同签订意思表示的真实性亦均无异议，应确认为有效合同。42份《分户合同》在诸如付款期限、违约责任、解除条件等内容虽与此前约定不一致，但在《主合同》《补充协议》明确了此后签订的42份《分户合同》仅做网签备案用途且以《主合同》《补充协议》约定内容为准的处理原则，足以认定42份《分户合同》中不一致内容的约定是以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为。基于《主合同》《补充协议》的有效性，42份《分户合同》所作虚假意思表示应以其隐藏意思表示，即《主合同》《补充协议》所作约定概括构成双方间就三亚湾新城度假区BB-1-15规划地块商业项目合计42套房产转让的权利及义务，42份《分户合同》应受到《主合同》《补充协议》约定的约束，作为42套房产概括转让权利义务的组成部分由双方当事人恪守履行。二、解除权行使对逾期支付购房款的事实，双方当事人均不持异议，在《主合同》约定付款期限届满后，新城公司虽与鑫海公司签订《补充协议》及42份《分户合同》进行协议补充，但补充内容并不涉及付款期限；此后鑫海公司曾致函新城公司要求给予付款宽限期，但新城公司并未对鑫海公司就付款期限发出的新要约作出承诺，双方未达成新的付款期限协议。《主合同》第七条第一款与《补充协议》第二条第2项所作一致约定，赋予出卖人在出现买受人逾期付款7日条件下的解除权，新城公司可以解除合同。鑫海公司不解除合同的抗辩理由没有事实根据和法律依据，对其公司该项抗辩理由，本院不予采纳。如前所述，《主合同》《补充协议》及42份《分户合同》系作为涉案商品房买卖权利义务的概括约定，应一并解除。42份《分户合同》的网签备案登记，系双方当事人未促成交易、履行涉案商品房买卖的系列合同所采取的积极应对行为，在合同解除后的前提下，网签备案登记42份《分户合同》已无必要且可能导致对应房产不必要的交易障碍，新城公司诉求鑫海公司配合撤销网签备案登记的理由成立，鑫海公司应按诚实信用原则承担相应法律责任。三、违约金适用合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。赔偿性违约金基于双方当事人对违约导致的损失金额的预定，合同解除时的损害赔偿包括了违约金指向的违约损害和此外的损害，为尊重当事人的意思自治，人民法院应首先支持违约金的支付请求。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案(http://www.66law.cn/topic2010/htjfa/“”合同纠纷案)件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款(http://www.66law.cn/topic2010/wyjtk/“”违约金条款)的，人民法院应予支持”的规定，新城公司诉求鑫海公司承担相应的违约金的理由成立，本院予以采纳。鑫海公司认为《主合同》约定违约金日万分之五标准约定过高，明确请求人民法院予以调整，主张按照《分户合同》约定的日万分之一标准确定违约金金额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，应当以超过造成的损失30%金额作为违约金过高的界定标准，可以未付购房款金额为基数、按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的130%计算调整减少，对新城公司主张的违约金诉求过高部分不予支持。鑫海公司主张的日万分之一标准低于前述计算标准，《分户合同》所作约定亦并非双方当事人对违约金计算方法的真实民事行为，对双方当事人不具有约束效力，不应作为损失计算方法，对其公司该项抗辩理由，本院不予采纳。合同解除后，新城公司应按诚实信用原则积极承担相应法律责任。新城公司在债务未确定的前提下主张确认其公司将来的抵销权，没有法律依据；同时，对互负到期债务主张抵销是当事人的权力行使，并不属于主张被诉对象履行义务的诉讼请求，本院对新城公司该项主张不予审理。四、律师费及诉讼保全责任保险费负担《补充协议》已对律师费、财产保全责任保险费等损失承担作出预定，当事人为诉讼支出的符合规定的律师费，应当根据当事人的请求，综合考虑必要性，全部诉讼请求的支持程度，请求赔偿额和实际判赔额的比例等因素及合理确定，并计入赔偿范围。在当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的情形下，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。新城公司诉求鑫海公司承担该部分损失的理由成立，本院予以采纳。双方当事人对律师费金额200万元的实际发生均无异议，但鑫海公司不认可该费用与本案诉讼的关联性，新城公司对该关联性承担举证责任。新城公司举证的《案件委托代理合同》并无签署日期，不能证明该文本为已经生效合同，其公司举证的发票开具日期与转账付款日期亦并不一致，该三项证据未形成相互印证的证据链，不能证明前述200万元均为新城公司为解决涉案42套房产系列合同纠纷的律师费支出，应承担相应不利后果。鉴于新城公司委托律师参与本案诉讼以及存在实际律师费支付的情节，酌情确定新城公司律师费损失为100万元。双方当事人对在（2019）琼02财保12号诉前财产保全一案中，新城公司为提供担保投保诉讼财产保全责任保险支出保险费并承担财产保全申请费的事实均无异议，该两项费用应认定为鑫海公司违约导致的损失。新城公司诉求鑫海公司承担该部分损失的理由成立，本院予以采纳。综上所述，新城公司诉求解除合同并赔偿违约金损失的诉讼请求成立，鑫海公司承担相应民事责任。鑫海公司对违约金调整的理由成立，对新城公司诉讼请求过高的部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》一百四十六条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案(http://www.66law.cn/topic2010/htjfa/“”合同纠纷案)件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民(javascript:SLC(125300,0))事诉讼法》第一百一十八条第一款，第六十四条第一款，《诉讼费(http://www.dffy.com/faguixiazai/ssf/200612/20061230111203.htm)用交纳办法》第二十九条第二款规定，判决如下：一、解除海南三亚湾新城开发有限公司与海南鑫海房地产开发有限公司签订的2018年8月9日《三亚湾新城度假区商品房买卖合同》、2018年12月25日《三亚湾新城度假区商品房买卖合同补充协议》以及42份2018年12月26日《商品房买卖合同（现售）》（合同编号详见前表）。二、海南鑫海房地产开发有限公司应在接到海南三亚湾新城开发有限公司要求后，配合完成撤销42份2018年12月26日《商品房买卖合同（现售）》的网签登记备案。三、海南鑫海房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内以未付购房款1亿元为基数按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的130%自2018年9月11日起至实际清偿之日止，向海南三亚湾新城开发有限公司计付逾期付款违约金。四、海南鑫海房地产开发有限公司向海南三亚湾新城开发有限公司赔偿律师费100万元、诉讼保全责任保险费21万元及诉前保全申请费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,156,850元，由海南三亚湾新城开发有限公司负担42,282元，由海南鑫海房地产开发有限公司负担1,114,568元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十月三十日法官助理 林 飞书 记 员 闭晓妍附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案(http://www.66law.cn/topic2010/htjfa/“”合同纠纷案)件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款(http://www.66law.cn/topic2010/wyjtk/“”违约金条款)的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。《诉讼费(http://www.dffy.com/faguixiazai/ssf/200612/20061230111203.htm)用交纳办法》第二十九条诉讼费(http://www.dffy.com/faguixiazai/ssf/200612/20061230111203.htm)用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费(http://www.dffy.com/faguixiazai/ssf/200612/20061230111203.htm)用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费(http://www.dffy.com/faguixiazai/ssf/200612/20061230111203.htm)用数额。