西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2019）藏01民终732号上诉人（原审原告）：徐益明，男，1980年6月2日出生，汉族，经商，现住浙江省龙游县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：蒙兵营，西藏子产律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋秀清，西藏子产律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西藏建材交易有限公司，住所地拉萨市经济技术开发区波玛路2号，统一社会信用代码：91540091585776575E。法定代表人：李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚凯，西藏法鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：范建邦，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人徐益明因与被上诉人西藏建材交易有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案，并于2019年9月23日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐益明的委托诉讼代理人蒙兵营，被上诉人西藏建材交易有限公司的委托诉讼代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人徐益明上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2019）藏0103民初748号民事判决第二项，并改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金945487.3元；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2014年9月26日在《西藏商报》登报通知不具有任何法律效力。（一）一审中，被上诉人提交了2014年9月26日的《西藏商报》欲证明其已经通知上诉人交房，但未提交证据证明该房屋已经符合交付的法定条件。在未达到法定交付条件的情况下，被上诉人登报通知不具有任何法律效力。房屋交付条件应符合《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《商品房销售管理办法》第三十条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第七条，《建设项目环境保护管理条例》第二十三条，《建设工程质量管理办法》第三十三条的相关法律法规。同时，房屋交付还应具备五证、两书和三表。（二）一审中，被上诉人仅提供一份《单位工程质量竣工验收记录表》的复印件，用于证明其建设的房屋已经达到交付的条件。首先，复印件不具有任何法律效力；其次，该复印件是19号楼的验收记录，而上诉人购买的是20号楼，该验收记录与本案不具有任何关联性；最后，《单位工程质量竣工验收记录表》不符合上述法律规定的交付条件，不能证明该房屋已经达到交付条件。一审法院在无法确定案涉房屋是否达到交付条件、什么时间达到交付条件的情况下，认定被上诉人于2014年9月26日在《西藏商报》登报合法有效，明显是错误的。根据上诉人向建设主管部门了解，该项目至今仍未通过终验。二、一审法院认定被上诉人已经向上诉人交付了房屋明显错误。如果被上诉人已经向上诉人交付了房屋，那么具体的交付时间是哪一天？证据又何在？根据双方在《商品房买卖合同》第十一条约定，交付房屋时，被上诉人应当向上诉人提交第八条约定的证明文件并签署交接单，如果房屋已经交付，上述证明文件和交接单又在哪里呢？三、一审法院举证责任分配错误。一审判决认定上诉人不能证明被上诉人未按期交付商铺，所以对被上诉人支付逾期交房违约金的诉求未予支持。这样的举证责任分配明显错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。交付合格房屋是被上诉人的根本义务，是否交付房屋，什么时间交付房屋，应当由被上诉人承担举证责任，一审法院要求上诉人举证明显错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人西藏建材交易有限公司辩称，一审法院认定事实、适用法律准确，判决正确。一、上诉人关于在案涉房屋未达到法定交付条件的情况下，被上诉人的登报通知不具有任何法律效力的上诉理由不成立。首先，上诉人引用的诸多法条中的《建设工程质量管理办法》已于2001年10月26日废止，还有些法条已被修订过，且上诉人引用的法条都是规定竣工验收的程序和条件，而被上诉人只要证明争议房屋已经通过了竣工验收并达到合格条件，就没有违反这些法律规定。被上诉人用以证明竣工验收合格的证据是依法由施工方、建设方、监理方、设计方及质监部门共同进行验收后，得出了“验收合格”的结论，而且上诉人事实上已经接收了房屋，事隔多年再来提交付条件显然不符合实际。其次，双方当事人于2013年7月18日签订的《商铺购买预定协议》中约定，上诉人应在接到被上诉人通知后到被上诉人指定地点签订《购房合同》并支付全部房款，还约定被上诉人通知上诉人的方式为《西藏商报》公告或上诉人指定的电话联系。被上诉人建设的房屋于2014年9月18日经竣工验收合格，随即在《西藏商报》上刊登公告，在市场内张贴公告，并分别电话通知各预定客户。上诉人显然是在接到上述通知后，于2014年11月20日前来接收了房屋，签订了《商品房买卖合同》，并支付了房款。而且，合同是在2014年11月20日签订，又怎么会把房屋交付时间约定为签合同之前的2014年10月1日呢？故上诉人的陈述是虚假的，被上诉人的陈述才是符合实际的。二、上诉人称“一审法院认定被上诉人已经向上诉人交付了房屋明显错误”，被上诉人已经分析说明并证明了，2014年11月20日签订《商品房买卖合同》时，就已经向上诉人实际交付了房屋，所以在合同条款中才会把交房时间约定为签订合同之前的日期即2014年10月1日。上诉人提出“交付房屋时，被上诉人应向上诉人提交第八条规定的证明文件并签署交接单，如果房屋已经交付，上述证明文件和交接单又在哪里呢？”双方确实从未签订任何书面的交接文件，对此双方都是确认的。上诉人又自称于2018年4月9日收到房屋，这个时间一样也无交接单，而上诉人的租客向被上诉人交纳装修押金的收据能证明，租客早已从上诉人处收到房屋，并进行了装修设计、请好装修工人，做好一切准备才会来交纳装修押金，显然上诉人实际收房时间肯定在此之前。一审中被上诉人提交的上诉人的出租合同是2018年3月21日签订的，而不是上诉人自称的2018年4月收房，更为明显的是，被上诉人申请法院调取的证据证实了上诉人早在2016年9月1日已将房屋出租给他人，该承租人于2017年5月办理过注册在该房屋的营业执照。这进一步证明了上诉人在2014年11月20日与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，就已经完成了房屋的实际交付。三、上诉人早已收房，却想利用双方未签订书面交付文件的漏洞，来获取不应获得的违约金，其行为涉嫌虚假诉讼。从约定的交房时间到上诉人突然主张未按约交付房屋，近五年时间内上诉人还将房屋进行过出租，从这些事实可以看出，上诉人所称被上诉人逾期交房是不符合常理和实际的。通过一审过程，上诉人向其代理人隐瞒了2016年9月1日曾将争议房屋出租给他人这一事实，其存在虚假陈述。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐益明向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理波玛路南侧、拉贡路西侧拉萨建材交易中心20幢37号房屋的产权登记及权属证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金945487.3元（按每日万分之三计算2014年10月2日至2018年4月9日期间的违约金）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2013年7月18日，原（乙方）、被告（甲方）双方签订《商铺购买预定协议》一份，双方约定原告预定被告开发的拉萨建材交易中心第20幢37号商铺。协议第三条约定：“在乙方支付定金并签订《购房合同》后，甲方应于2014年12月31日前协助乙方办理房产登记手续”；第六条约定：“本协议书约定甲方通知乙方的方式为：《西藏商报》的公告或与乙方指定电话联系”。2014年11月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定原告购买被告开发的拉萨建材交易中心第20幢37号商铺，面积为263.44平方米，每平方米价格为9310元，总价款为2452626元，被告应于2014年10月1日之前向原告交付商铺。原告于签订合同当日一次性付清全款。同时双方在《补充协议》第三条约定：“出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修基金后的365日内，为买受人办理房屋产权证书”。另查明，被告于2014年9月26日通过《西藏商报》向各商户发出通知，告知拉萨建材交易中心已竣工验收并投入使用，各商户及时到拉萨建材交易中心签订合同，办理入驻等相关手续。自2014年9月25日起，已有部分商户陆续入住拉萨建材交易中心。2016年9月1日，原告与案外人签订《商铺出租合同》，原告将其购买的37号商铺租赁给案外人使用，租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日。2018年3月21日，原告又与另一案外人签订《商铺出租合同》，将商铺出租给案外人使用，租赁期限为2018年3月21日至2023年3月21日。一审法院认为，原、被告双方签订的《商铺购买预定协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。针对原告主张被告应为其办理波玛路南侧、拉贡路西侧拉萨建材交易中心20幢37号商铺的房屋产权登记及权属证书的诉求，原告认为被告应按《商铺购买预定协议》的约定，于2014年12月31日之前为原告办理房屋产权证书。该院认为《商铺购买预定协议》签订在前，而《商品房买卖合同》及《补充协议》签订在后，《商品房买卖合同》中明确约定被告在原告交清全部资料、税、费及维修基金后的365日内，为原告办理房屋产权证书，故双方当事人应以《商品房买卖合同》中约定的内容履行义务及行使权利，现距双方签订《商品房买卖合同》已过四年之久，原告仍未取得该商铺的房屋产权证书，故被告有义务积极协助原告办理房屋不动产权证书。针对原告主张被告应向其支付逾期交房违约金945487.3元的诉求，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定被告应于2014年10月1日之前向原告交付商铺，但被告实际于2018年4月9日才向原告交付商铺，故应向原告支付违约金。该院认为根据被告提交的证据可证实被告已按照原、被告双方签订的《商铺购买预定协议》约定，于2014年9月26日通过《西藏商报》向原告告知拉萨建材交易中心已竣工验收并投入使用，应及时到拉萨建材交易中心签订合同，办理入驻等相关手续。而原告也于2014年11月20日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，故该院认为被告已按协议约定履行了通知交房的义务，且原告分别于2016年9月1日、2018年3月21日与案外人签订《商铺出租合同》，将其购买的37号商铺租赁给案外人使用，此与原告在庭审中陈述的被告于2018年4月9日才向原告交付商铺存在相互矛盾之处。综上，原告在不能证明被告未按期交付商铺的情况下，对其主张被告应向其支付逾期交房违约金的诉求不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西藏建材交易有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告徐益明办理拉萨市经济技术开发区建材交易中心20幢37号商铺的房屋不动产权证书；二、驳回原告徐益明的其他诉讼请求。本案诉讼费13254.87元（徐益明已预交），由原告徐益明负担。二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了质证，并认定如下：上诉人提交的证据：1.《拉萨建材交易中心附属公用工程招标公告》打印件一份，用以证明拉萨建材交易中心附属工程在2017年未完工，房屋未达到交付条件。被上诉人质证称，无法确定该证据的真实性，也不认可证明目的，并提出拉萨建材交易中心的附属公用工程与本案无关联。本院认为，该份证据能够证明拉萨建材交易中心附属公用工程项目招标的事实，但以此证明被上诉人承建的房屋未达到交付条件缺乏相应的关联性，故本院对该份证据的证明目的不予采纳。2.拉萨市城建档案馆协助调查函回执一份，用以证明被上诉人建设的房屋于2018年才申请验收备案，至今未向该档案馆移交终验申请和相关材料，案涉房屋至今未通过终验，被上诉人关于房屋在2014年已通过验收并达到交付条件的说法不成立。被上诉人质证称，认可该证据的真实性与合法性，但不认可关联性，并提出档案材料只是竣工验收之后的备案材料，并不是审批材料，没有提交档案材料并不能证明案涉房屋未竣工验收。本院认为，该证据系本院依上诉人申请，向拉萨市城建档案馆调查核实后形成，故对该证据的真实性、合法性本院予以确认。该证据仅能证实被上诉人未向拉萨市城建档案馆移交竣工验收档案材料进行备案，无法证明案涉房屋未通过竣工验收，故对该证据的证明目的本院不予采纳。被上诉人提交的证据：《单位工程质量竣工验收记录》（20幢）原件一份，用以证明拉萨市建材交易中心工程于2014年9月18日整体通过竣工验收，综合验收结论为验收合格。上诉人质证称，对真实性认可，但提出该证据形成于一审之前，不是新证据，单位验收合格并不表示房屋达到交付条件，且在验收结论中存在需要整改的问题，也无后续整改情况，质监总站未盖章，无法明确该证据是否有效。本院认为，该证据为原件，且双方均认可其真实性，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。验收记录中载明拉萨市建材交易中心工程的竣工时间为2014年9月18日，该工程通过验收并有建设、监理、施工、设计单位的签字、盖章及质监总站的签字予以确认，综合验收结论为“合格”，且上诉人认可该证据的真实性，故该份证据能够证明涉案工程已竣工并经验收合格，本院对该份证据予以采纳。本院认定的事实，拉萨市建材交易中心工程于2014年9月18日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及质监总站验收合格。截至目前，西藏建材交易有限公司未向拉萨市城建档案馆移交拉萨市建材交易中心工程竣工档案材料。本院认定的其他事实和所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为：案涉商铺是否达到法定的交付条件以及被上诉人是否存在逾期交付商铺的违约行为。对此评析如下：一、案涉商铺是否达到法定的交付条件上诉人提出案涉商铺至今未通过竣工验收，未达到交付条件。本院认为，被上诉人提交的《单位工程质量竣工验收记录》（20幢）能够证明包括案涉商铺在内的拉萨市建材交易中心工程于2014年9月18日竣工验收，且综合验收结论为合格。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，建筑工程或房地产开发项目竣工并经验收合格后，方可交付使用。且双方当事人也在《商品房买卖合同》第八条中约定的交付条件为“商品房经验收合格”。据此，本院认定被上诉人承建的工程符合法定交付条件，即案涉商铺亦达到了法定的交付条件。上诉人提出在验收记录中载明该工程存在需要整改的问题以及被上诉人至今未向拉萨市城建档案馆移交工程验收档案材料，虽然经本院核查属实，但并不影响工程竣工并经验收合格的事实，也不影响案涉商铺已达到法定的交付条件。故上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。二、被上诉人是否存在逾期交付商铺的违约行为本院认为，被上诉人按照双方在《商铺购买预订协议》第六项约定的通知方式，于2014年9月26日在《西藏商报》上公告通知了各商户签订合同，办理入驻商铺手续，即履行了交房的通知义务。随后，上诉人于2014年11月20日与被上诉人签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，且双方在《商品房买卖合同》中约定的交房期限为“2014年10月1日之前”早于该买卖合同签订的时间。同时，上诉人在签合同时一次性支付了全部房款。结合上诉人在2016年9月1日、2018年3月21日又将案涉商铺租赁给案外人使用的事实，表明上诉人在知晓被上诉人发出的登报通知并接收到案涉商铺的情况下，才与被上诉人签订买卖合同和补充协议、对外出租商铺。上述证据和事实能够证明被上诉人在约定的交房期限内即2014年10月1日之前已向上诉人履行了交付案涉商铺的义务。对于上诉人提出一审法院的举证责任分配错误的理由，本院认为，按照“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应对“在约定的期限内交付合格商铺”的主张负有举证责任。根据被上诉人提交的证据与本院的分析认定，能够表明被上诉人对其主张已完成了举证证明责任。上诉人关于被上诉人未按约定的期限履行交房义务的陈述与事实不符，也未能提交有力证据来反驳被上诉人提交的证据，故本院认定被上诉人不存在逾期交付商铺的违约行为，不应当承担逾期交付商铺的违约责任。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金945487.3元的请求无法律和事实依据，本院不予支持；一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上，上诉人徐益明的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费13254.87元（上诉人徐益明已预交），由上诉人徐益明负担。本判决为终审判决。审 判 长 索朗  卓嘎审 判 员 永青  措姆审 判 员 拉    姆二〇一九年十月二十二日法官助理 王    静书 记 员 希娜索朗曲珠