辽宁省鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0304民初2896号原告：陈俊男，男，汉族，1987年6月5日出生，住鞍山市高新区。被告：鞍山嘉宇置业有限公司，住所地：鞍山市高新区千山路368号。法定代表人：刘欣，职务：董事长。委托诉讼代理人：张金刚，男，汉族，1975年5月16出生，系该公司员工。原告陈俊男与被告鞍山嘉宇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊男向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2016年4月3日签订的《鞍山市商品房买卖合同》；二、要求被告返还原告已付购房款651845元（其中首付款201845元，贷款450000元）；三、要求被告按照合同第九条第2款约定支付原告违约金74505元（逾期每日违约金为购房总款的万分之一，每日为65.1845元截止2019年7月10日共计1043天，共计67987.43元，退房违约金为总房款的百分之一共计6518.45元）；四、要求赔偿原告自2016年4月13日起至2019年7月10日止商品房按揭分期贷款利息64386.55元；五、要求赔偿原告商品房契税9777.67元，房屋登记费80元，维修基金8148元，所有权登记税80元，预告所有权登记费80元，担保费6750元，代理费200元，共计25115.67元；六、要求被告公司按照合同约定的交房期从2016年8月31日截止至今34个月，交房违约期间租房费按高新区市场价130平住房，每月2400元，共计81600元；七、要求被告公司赔偿逾期交房34个月的交通费5000元；八、要求被告公司赔偿逾期交房34个月的误工费5000元；九、被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年4月13日，原告购买立山区鞍千路776栋2层9号，产籍号41-39-23-1023，原、被告签订了《鞍山市商品房买卖合同》，合同约定总价款款651845元，其中首付款201845元，银行贷款450000元。同日，原告与兴业银行股份有限公司分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，并于2016年4月13日开始正式还贷，截止起诉之日原告还贷40期总计139128.8元，根据购房合同的第八、九条规定，被告应于2016年8月31日前交付诉争房屋，若被告逾期交付超过180日的，原告有权退房。合同签订后，原告依约付款，被告未按合同约定时间交付房屋，原因是楼上因装修质量问题漏水已三年，无法修复，多次协商也无法解决漏水问题，被告仍然拒绝履行交付义务并出具承诺书一份进行哄骗，现在仍不能解决，无法入住，故诉至法院。被告鞍山嘉宇置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，合同不具备解除的条件，原告所诉所购房屋漏水的问题，是因为原告楼上邻居403室发生漏水，我公司需进行维修，但是403室的房主拒绝配合维修，为保障我公司的利益以及其他住户的利益，我公司已起诉该房主要求配合维修，法院已作出判决，因此原告房屋漏水以及所发生的损失责任不在我公司，另外原告解除合同的请求权已经超过了一年除斥期间，双方签订的商品房买卖合同约定，我公司交房时间为2016年8月31日，逾期交房超过180日，原告有权解除合同，因此如合同具备解除的情形，原告应于2017年2月28日起的一年内行驶合同解除权，自起诉之日已过时限，另外，针对原告所购房屋的具体情况，2018年4月份我公司已向原告提供了替代房屋供居住，原告对该处理方案也予以的认可，双方具有继续履行合同的意愿，合同不应解除，综上，我公司请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年4月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告为出卖人，原告为买受人。合同约定，原告购买被告出售的坐落于魏家屯北DN2地块（恒大名都）1.2期第3幢1单元2层3号房，公安号为立山区鞍千路776栋2层9号，产籍号为41-39-23-1023，建筑面积131.70平方米，总价款651845元。该合同第八条约定，被告应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，将按逾期时间分别处理（不作累加）：1逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后支付期限的第二天起实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告已依照合同约定交付购房款，被告未在约定的时间2016年8月31日交付房屋，且因楼上住户漏水导致该房屋被水淹问题，至今尚未交付。上述事实有原告起诉状、原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：证据一、商品房买卖合同、购房发票、契税发票、维修基金发票、房屋登记费发票、所有权登记费及预告登记费收款凭证、担保费发票，担保公司的代理费发票、贷款合同、承诺书，上述证据鉴于被告无异议，本院予以确认；证据二、租赁协议一组，拟证明因被告未按期租房，原告在外租房子住，从2016年9月1日至2019年7月，年租金28800元，审判员在庭审时与房主电话联系，房主所述与原告所陈述的租房时间、租金交付地址均不同，故对该组证据不予采信；证据三、照片一组，拟证明屋内严重影响居住，被告的质证意见“对于照片只能证明涉案房子部分区域的状况，不能作为合同解除的依据”，本院认为该组证据双方均认可房屋确有被水淹导致不能入住，对该组证据予以采信。被告提供的证据有：证据一、鞍山市铁东区人民法院民事判决书，拟证明原告所购的房屋出现的漏水问题是因其楼上邻居拒不配合维修引起，原告的质证意见“与我主张的解除商品房买卖合同，不存在法律关系”，本院认为该判决书的内容与本案不属同一法律关系，故对该组证据不予采信。证据二、委托书、承诺书，拟证明双方已就合同继续履行达成共识，并就合同履行中出现的问题提出了解决方案，商品房合同不应解除，原告的质证意见“委托书不是我签的，是我委托我父亲签的，被告承诺对我的房屋进行维修是事实，并给我提供替代的房屋进行居住，这事认可”，本院认为虽委托书系原告委托原告父亲所签，且原告对承诺书内容知晓，故对该组证据予以采信。本院认为：依法成立的合同受到法律保护，本案中原、被告间订立的商品房买卖合同系双方自愿签订，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。原、被告应按合同约定履行各自义务，现原告作为购房者已给付房款，被告应按合同约定的时间将符合法律规定及合同约定的房屋交付给原告，被告未按照合同约定时间2016年8月31日向原告交付房屋，被告逾期交房已构成违约，应承担违约责任，故对原告主张被告支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张按照合同约定被告按日至2019年7月10日向原告支付已交付房款万分之一的逾期交房违约金67987.43元一节，原、被告签订中约定关于逾期交房超过180天，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同约定被告交房日为2016年8月31日，故违约金应从2016年9月1日起至2019年7月10日止，共计1043天，因此被告应向原告支付延迟交房违约金651845元×万分之一×1043天＝67987.43元，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告主张解除原、被告于2016年4月3日签订的《商品房买卖合同》一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有约定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，原、被告约定2016年8月31日向原告交付房屋，原告于2019年7月19日向法院提出诉讼要求解除合同已超过一年，故对原告该项诉讼请求不予支持。据此，对原告主张被告返还购房款651845元、退房违约金6518.45元、赔偿商品房按揭分期贷款利息64386.55元、商品房契税9777.67元、房屋登记费80元、维修基金8148元、所有权登记费80元、预告所有权登记费80元、担保费6750元、代理费200元的诉讼请求均不予支持。关于原告主张被告赔偿自2016年8月31日起截止至今34个月的租房费用2400元/月，总计81600元一节，因审判员在庭审时与房主电话联系，房主所述与原告所陈述的租房时间、租金交付地址均不同，故原告所提供证据不能证明其存在租房事实，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告主张被告赔偿原告逾期交房34个月期间的误工费5000元、交通费5000元一节，因原告未提供证据证明确有上述损失的发生，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告鞍山嘉宇置业有限公司支付原告陈俊男逾期交房违约金67987.43元；二、驳回原告其他诉讼请求。上述被告应给付原告的款项应于本判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12875元（原告已预交），减半收取6438元，由被告鞍山嘉宇置业有限公司承担750元，由原告陈俊男自行承担5688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  梁冰二〇一九年十月九日法官助理宋圆玲书记员刘爱萍