中华人民共和国 广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0704民初1947号 原告：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区江翠路南泉道东4号。 负责人：林倍汶，总经理。 委托诉讼代理人：林智杰，广东良匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱绮雯，广东良匠律师事务所律师。 被告：HUANGZHIFENG（黄志峰），男，1962年3月24日出生， 委托诉讼代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈赓，广东易恒律师事务所律师。 原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司与被告HUANGZHIFENG（黄志峰）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的委托诉讼代理人林智杰、被告HUANGZHIFENG（黄志峰）及其委托诉讼代理人樊玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2010年6月至2018年12月的物业管理费共30062.16元；2、判令被告向原告支付自逾期支付物业服务费之日起至付清之日止的利息（以所欠物业服务费为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2010年6月起暂计至2019年4月30日为6619.20元）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与江门市南泉花园业主委员会于2009年11月30日签订《物业管理委托合同》，约定原告于2009年12月1日起对江门市南泉花园提供物业管理服务，并开始计收物业服务费。被告于2003年12月28日成为江门市江海区南泉花园XX号物业的所有权人，接受原告对江门市南泉花园的物业管理服务，但被告自2010年6月起至2018年12月欠缴物业服务费。原告多次催缴，但被告未支付欠款。 被告HUANGZHIFENG（黄志峰）辩称，一、原告在本案起诉前未向被告催收过物管费，原告所声称曾向被告发出的催收函，未能有效送达给被告，非被告原因不产生诉讼时效中断的效力，原告现起诉主张2016年5月8日前的物管费即本案立案前3年之前的物管费已过诉讼时效。二、如按照原告所主张为南泉花园提供物管服务，依据物业服务合同的规定，原告应负责小区内公用绿地花木等养护与管理，负责绿化，因被告房屋附近大树菠萝树等已危及住户安全，被告曾要求原告清理，但原告拒绝，被告自2010年开始被迫自费请人清理以消除安全隐患，但该清理费用本应由原告负责，原告应承担相关清理费用，被告也有权以已付清理费用与原告现有权收取的物管费直接冲抵。三、因原告未全面提供物管服务，未按被告要求清理绿化，被告已代替原告出资请人清理，原告更无权向被告收取违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告于2003年12月8日购买江门市江海区南泉花园XX号房屋，建筑面积279.13平方米。 2009年11月30日，江门市南泉花园业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将江门市南泉花园别墅、公寓、小区娱乐配套设施委托乙方进行物业管理。委托管理期限自2009年12月1日0时至2012年11月30日24时止。管理服务费由乙方按建筑面积（别墅）每月每平方1元向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，由乙方按业主公约或通过法律部门申请追缴（申请前应先告知业主或物业使用人；遇无法通知的，应公告1个月后再向有关部门申请追缴）等。 2013年1月22日，双方续签《物业管理委托合同》，委托管理期限自2012年12月1日0时至2015年12月30日24时止，其他内容都不变。 2014年12月16日，经全体南泉花园业主表决:小区物业管理费上调0.10元每平方米,自2015年2月起施行。 2016年6月15日，江门市南泉花园业主委员会与原告再次续签《物业管理委托合同》，委托管理期限自2016年1月1日0时至2018年12月30日24时止，管理服务费由乙方按建筑面积（别墅）每月每平方米1.10元向业主或物业使用人收取，其他内容不变。 上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，但被告并未支付2010年6月至2018年9月的物业服务费。 原告于2010年12月至2017年12月多次在南泉花园XX号房屋张贴催缴物业管理费通知单，其中，2010年12月2日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2010年6月-2010年12月的物业管理费、共计1953.70元；2011年12月6日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2011年1月-2011年12月的物业管理费、共计3349.20元；2012年6月4日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2012年1月-2012年6月的物业管理费、共计1674.60元；2012年12月3日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2012年7月-2012年12月的物业管理费、共计1674.60元；2013年10月5日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2013年1月-2013年10月的物业管理费、共计2791元；2014年9月6日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2013年11月-2014年9月的物业管理费、共计3070.10元；2015年9月4日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2014年10月-2015年9月的物业管理费、共计3572.40元；2016年9月3日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2015年10月-2016年9月的物业管理费、共计3684元；2017年12月4日的催缴通知单载明：贵户拖欠我司2016年10月-2017年12月的物业管理费、共计4605元。2018年9月3日，原告向被告邮寄催缴物业管理费通知单，邮寄送达地址为江门市江海区南泉花园XX号，载明：贵户拖欠我司2010年6月-2018年9月的物业管理费、共计28021.20元。 2018年9月13日，原告通过邮政快递向被告邮寄关于拖欠物业管理费的《律师函》，邮寄送达地址为江门市江海区南泉花园XX号，该邮件于2018年9月18日退回，《律师函》载明：被告尚欠缴2010年6月至2018年9月的物业管理费共28021.20元，被告应在收到律师函之日起三日内将所欠业务管理费付清，否则，被告将要承担如诉讼费、利息等不必要开支等。 本院认为，被告为涉外主体，本案应参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案属物业服务合同纠纷，双方当事人没有选择合同适用的法律，本案物业服务合同的履行地在内地，因此，本案应适用内地法律。 一、关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定并结合原告向被告催缴物业管理费的情况，本院对被告提出的诉讼时效问题认定如下：1、2015年9月之前的物业管理费，原告最迟于2015年9月4日向被告催收，诉讼时效为二年，原告于2018年9月3日再次催缴2015年9月之前的物业管理费，已超过二年的诉讼时效；2、2015年10月至2016年9月的物业管理费，原告于2016年9月3日向被告催收，诉讼时效为三年，原告主张该期间的物业管理费没有超过诉讼时效。综上，被告对诉讼时效提出的抗辩主张，本院部分予以采纳。 二、关于被告是否需要向原告支付物业管理费及利息的问题。原告与江门市南泉花园业主委员会签订的三份《物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，内容合法，是有效合同，业主委员会签订的合同对全体业主产生法律效力。 被告房屋建筑面积共279.13平方米。根据《物业管理委托合同》及物业服务收费调整表决结果，2015年10月至2018年9月（36个月）每月物业服务费为307.04元（279.13平方米×1.10元每平方米），合计11053.44元（307.04元/月×36个月）。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告向被告发出书面催缴通知后，被告至今仍未缴交，因此，被告应向原告支付2015年10月至2018年9月的物业管理费11053.44元。 原告主张2010年6月至2015年9月的物业管理费，如前所述，该期间的物业管理费已超过诉讼时效，故本院不予支持；原告主张2018年10月至2018年12月的物业管理费，由于双方没有约定付款期限，原告对该部分费用也没有书面催缴，故对原告该项主张，本院不予支持。 关于逾期利息问题。本案中，双方对付款时间没有约定，原告最后一次于2018年9月13日向被告邮寄送达《律师函》催缴物业管理费，应给予被告合理期限缴纳，本院酌定宽限期至2018年9月30日。因此，被告应从2018年10月1日起支付逾期付款利息。双方没有约定逾期付款责任，本院确定被告应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付逾期利息。 关于被告提出的原告未全面提供物业服务清理绿化的问题。被告提供的证据不足以证明原告未全面提供物业服务，也不能证明原告在物业管理过程中存在其他违约情形，应承担举证不能的不利后果，对其抗辩主张，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告HUANGZHIFENG（黄志峰）应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年10月至2018年9月的物业管理费11053.44元及逾期付款利息（以实际欠款数为基数，自2018年10月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清款日止）给原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司； 二、驳回原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费717.03元，由原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担453.39元，被告HUANGZHIFENG（黄志峰）负担263.64元。原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司多预交的一审案件受理费263.64元，由本院予以退回；被告HUANGZHIFENG（黄志峰）应向本院补缴一审案件受理费263.64元。 如不服本判决，原告广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告HUANGZHIFENG（黄志峰）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  廖明亮 人民陪审员  肖秋顺 人民陪审员  胡彩银 二〇一九年十月十七日 法官 助理  万 洋 书 记 员  梁志毅