广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初5417号原告：罗玉容，女，汉族，1979年10月18日出生，住址：广东省惠州市惠城区，委托代理人：江超，广东明辅律师事务所律师。被告：孟璠，女，汉族，1973年11月23日出生，住址：广东省深圳市南山区，委托代理人：杨海亮，广东汉章律师事务所律师。原告罗玉容与被告孟璠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告罗玉容委托代理人江超、被告孟璠委托代理人杨海亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告罗玉容起诉称，2017年5月26日，原告与被告[由被告授权委托邓映霞（身份证号1）代为签署]及中介公司惠州市同协实业有限公司三方共同签署了一份编号为0000119的《房屋租赁三方合同》，约定：原告承租被告名下位惠州市××城区江北云××德××大厦××号号房屋（原为毛坯房，产权证号粤房地权证惠州字第××号号）用于办公；租赁期限为五年，即从2017年6月1日起至2022年5月31日止，其中从2017年6月1日起至2017年7月31日止的两个月为装修免租期，即从2017年8月1日开始计付租金（后因消防问题，被告同意增加一个月的装修期，即从2017年9月1日开始计付租金）；租金每月为人民币5200元，以后租金逐年递增6%；另双方约定租赁押金为人民币10400元，被告已于2017年6月3日收到原告支付的押金并开具了对应收据。被告交付房屋后，原告对房屋进行了装修并添置购买了一些电器、办公设施等物品，其中装修装饰花费约人民币109724元、添置家电设备约人民币27741元、办公设施约人民币59444元，合计约人民币196909元。2018年初，原告所经营的惠州五色土农业科技有限公司因业务需要搬去农业基地办公，使得上述租赁房屋空置。原告经由其配偶刘华告知被告上述事实情况，并转达有意将租赁房屋进行转租的意思，被告明确知晓原告已经将租赁房屋转租、且没有提出异议并收取转租期间相应租金。随后在2018年12月份，因公安机关调查转承租人可能涉嫌违法活动并通知了被告（具体情况不得而知，原告也至今不清楚事由），此后上述租赁房屋再次闲置。随后被告多次以此要求涨租金，否则解除合同。2019年1月4日，原告按时向被告支付了当月租金；2019年1月13日，原、被告双方在租赁房屋见面协商，被告要求每月涨1500元的租金，原告认为被告明确知晓（原告微信告知，且被告曾在转承租人租赁期间到过办公现场）该转租事宜，至于转承租人是否从事违法活动至今双方都不得而知，被告涨租金的要求很不合理，双方未达成一致意见；2019年1月14日被告借由“未经同意转租且转租给他人从事违法活动”正式通知原告解除租赁合同，同时从租赁房屋搬走部分物品（从物业处得知，具体搬走物品不清楚），随后在租赁房屋门口加了一道锁，使得原告无法进入租赁房屋；2019年1月18日，原告书面回复被告同意解除租赁合同，但要求被告退还租赁押金10400元、2019年1月15日至1月31日的租金，并补偿装修装饰剩余租赁期间的残值损失，同时要求被告配合（物业要求业主配合才能提供方行条）搬走租赁房屋内的办公设施、电器、字画等物品。被告对此仍不予理睬，甚至将原告在租赁房屋门口的锁拆除，以此明确拒绝返还原告放置在租赁房屋内的所有添置物品以及租赁押金。原告认为双方之间的租赁合同合法有效，其经得被告同意进行转租，没有违约；被告在租赁期限尚未届满前，单方要求解除租赁合同已构成违约；尽管原告最终同意解除合同，被告也应按照法律规定返还原告添置的办公设施、家电、字画等物品以及租赁押金，同时赔偿原告剩余租赁期间的装修装饰残值损失；因此被告的上述行为已严重侵犯原告合法权益。故原告特向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告返还房屋押金人民币10400元。2、判令被告返还2019年1月15日至2019年1月31日的租金约人民币3023元；3、判令被告返还原告在租赁房屋内添置的办公设施、电器、字画等添置物品（价值约人民币87185元）；若被告擅自处置或拒绝返还原告的添置物，则请求判令被告赔偿相应损失（具体金额以届时法院核查及评估后的金额为准）。4、判令被告赔偿剩余租赁期间内装修装饰残值损失约人民币70000元（具体金额以届时评估后的金额为准）5、判令本案诉讼费、评估费、公告费、律师费等费用由被告承担。被告孟璠辩称，1、原告转租没有经过被告同意，转租后承租人在案涉房屋从事违法活动，根据租赁合同第五条第二款规定，原告违约，被告有权主张解除合同，因此原告应自行承担合同解除的不利后果，其主张装修损失，没有法律事实依据，再次保留原告在此将房屋恢复原状的权利；2、原告要求被告返还涉案物品或者赔偿相应损失证据不足，原告提交的证据不足以证明原告是室内物品的所有权人，同时也无法证实合同解除时室内物品的状况，该物品为原告所有还是转承租人所有事实不清；3、被告向法庭申请请求原告转租合同并追加转承租人为第三人；4、原告主张的律师费无法律依据，评估费公告费尚未产生。本院查明的案件事实经审理查明，2017年5月26日，原告罗玉容、被告孟璠所授权委托的邓映霞、中介公司惠州市同协实业有限公司共同签署了一份《房屋租赁三方合同》，约定原告罗玉容承租被告孟璠名下位于惠州市××城区江北云××德××大厦××号房屋用于办公，每月租金为5200元，支付日期为每月5号前，租金逐年递增6%，租赁押金为10400元，租赁期限为五年，2017年6月1日起至2017年7月31日止的两个月为装修免租期。合同第五条第2款约定：“承租方不得在出租房屋内进行违反中国法律及政府对出租房屋用途有关规定的行为，否则出租方有权在通知承租房后收回房屋。”第五条第2款约定：“租赁期内，承租方对出租房屋进行装修或增加水电、消防等设施，必须出租方同意并经政府有关部门批准，并由出租方进行监理，所需费用由承租方承担，双方解约时，承租方不能移走自行添加的结构性设施，出租方不必对上述添加设施进行补偿。”第五条第8款约定：“在租赁期间，承租方未经过出租方同意，不得将该房屋转租给他人。”合同签订后，原告罗玉容向被告孟璠支付了租赁押金10400元。双方当事人确认原告罗玉容承租涉案房屋时是属于毛坯房，原告罗玉容承租后对房屋进行了装修并添置购买了一些电器、办公设施等物品，其提交了部分送货单、收据、发票以及照片。2018年1月4日，原告罗玉容把涉案房屋转租给其朋友，其朋友搬走后，于2018年6月26日又转租给其他人。被告孟璠陈述原告罗玉容的转租是没有经过其同意的。原告罗玉容陈述被告孟璠在租赁期间曾经到过涉案房产查看，知道该转租的事实。原告罗玉容转租期间，每月的租金由原告罗玉容直接转入被告孟璠指定的账户。2018年12月份，涉案房屋的实际承租人因涉嫌违法活动，公安机关依法进行查处，实际承租人从此搬离该房屋。2019年1月4日，原告罗玉容向被告孟璠支付了2019年1月份的租金5200元。2019年1月14日，被告孟璠以原告罗玉容未经同意转租且转租给他人从事违法活动为由正式通知原告罗玉容解除租赁合同。2019年1月18日，原告罗玉容书面回复被告孟璠同意解除租赁合同，要求被告孟璠退还租赁押金10400元、2019年1月15日至1月31日的租金，并补偿装修装饰剩余租赁期间的残值损失，同时要求被告孟璠配合搬走租赁房屋内的办公设施、电器、字画等物品。2019年1月14日，被告孟璠对租赁房屋上锁。被告孟璠陈述其上锁时没有对租赁房屋内的物品进行拍照和录像。原告罗玉容陈述被告孟璠上锁时不清楚其是否搬走了房屋内的物品。原告罗玉容提交了其转租给次承租人时对涉案房屋内所拍摄的物品照片，并提供了其搬进租赁房屋时所拍摄的部分物品照片。在诉讼中，本院曾到租赁房屋进行现场勘察。现场的部分物品和摆放与照片所显示的部分物品基本一致。另查明，在诉讼中，原告罗玉容与被告孟璠已自行协商搬走租赁房屋内全部可移动的物品。原告罗玉容认为其租赁房屋内仍有部分物品遗失，并列明了遗失物品包括11项，具体为：1、张茶台1张，原价1500元，有送货单以及照片；2、书柜2张+博古架1张，原价11000元，有照片；3、办公椅6张，原件4080元，有收据和照片；4、茶台圈椅子6张+主人椅1张，原价4500元、有收据和照片；5、茶水柜2张（左右靠窗办公室各一个），原价1360元，有送货单和照片；6、茶水柜1张（右边靠窗办公室），原价120元，有收据；7、接待室烧水壶1个（左手边靠窗办公室），原价415元，有发票；8、老总办公室烧水壶1个（右手边靠窗办公室），原价276元，有发货单；9、显示器47台+鼠标、键盘若干，1072元/台，总价50384元；10、冰箱1台，原件941元，有发票和照片；11、不锈钢金色大门，原价4100元，有发票和照片，以上合计78676元。上述11项物品中，有相应照片的有第1项、第2项、第3项、第4项、第5项、第10项、第11项；有相应发票、收据或者送货单等票据的，有第1项、第3项、第4项、第5项、第6项、第7项、第8项、第10项、第11项。另查明，根据租赁房屋所在的物业管理要求，搬离房屋内的物品需要放行条才能搬走。经原告罗玉荣申请，本院到租赁房屋所在的德威大厦管理处调取相关放行条，共调取了四份放行条，其中2019年1月14日的一份放行条载明申请人为被告孟璠，搬走的物品列明为电脑主机7台、电脑显示器47台、杂物一批。其中2019年1月25日有两份放行条，载明的申请人为被告孟璠，列明搬走的物品包括杂物1批、柜子3个、桌子1个、办公椅12张、小木桌4张、垃圾桶4个、纸箱8个（插排、键盘）、袋子5个（充电线、连接头等）。其中2019年2月25日有一份放行条，载明的申请为业主员工，列明搬走的物品包括冰箱1个、办公文具1批。被告孟璠确认2019年1月25日的两份放行条以及2019年2月25日的一份放行条，对2019年1月14日的放行条不予确认，其陈述当时原告罗玉容要求搬走电脑主机、电脑显示器、杂物一批，但物业不放行，被告孟璠到场后开具了该放行条，但该放行条所涉物品并未实际搬出。以上事实有当事人主体身份信息、房屋租赁合同、微信聊天记录、支付宝转账凭证、通知、关于解除德威大厦1105租约的回复、押金收据、监控视频截图、照片、送货单、发票、放行条等证据材料及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为,本案是房屋租赁合同纠纷。双方争议的主要焦点是房屋租赁合同关系中的违约责任以及合同解除后的物品返还赔偿问题。根据租赁合同第五条约定，承租方不得在租赁房屋内从事违法活动，否则出租方有权收回房屋。租赁合同第八条也约定，租赁期间，承租方未经出租方同意，不得将房屋转租给他人。本案中，原告罗玉容承认把租赁房屋转租给他人。原告罗玉容陈述其转租得到被告孟璠的同意，但其没有提供充分证据证明其转租行为得到被告孟璠的同意。原告罗玉容所转租的次承租人利用租赁房屋从事违法活动，已被公安机关查处。因此，应认定原告罗玉容在履行租赁合同中存在违约行为。因此，被告孟璠于2019年1月14日向原告罗玉容提出解除租赁合同，理由充分。原告罗玉容在2019年1月18日也向原告罗玉容表示同意解除租赁合同。这也表明双方一致同意解除租赁合同。根据租赁合同第二条约定，双方当事人约定的押金主要担保承租方不拖欠任何费用并保持附带物品完好的，现没有充分证据原告罗玉容仍拖欠租金、物业费等费用，也没有充分证据证明原告罗玉容对被告孟璠物品有损坏，双方解除租赁合同后，原告罗玉容应向被告孟璠退回该押金。至于被告孟璠认为原告罗玉容违约造成其损失的，其可以另寻法律途解决。原告罗玉容已支付了2019年1月份的租金，该行为符合双方按月支付租金的约定，且因原告罗玉容违约，被告孟璠才提出解除租赁合同。因此，原告罗玉容要求被告孟璠返还2019年1月份部分租金，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。双方当事人在诉讼中已自行搬走了部分可移动物品。根据租赁合同第五条第5款约定，双方解约后，承租方不能移走自行添加的结构性设施，出租方也不必对上述添加的设施进行补偿。因此，原告罗玉容要求被告孟璠赔偿租赁期间的装修残值，缺乏充分事实和法律依据，本院不予支持。双方解除租赁合同后，租赁房屋内属于承租人的物品应由承租人搬走。双方当事人在诉讼中已经搬走了部分可移动物品。但原告罗玉容认为其租赁房屋内有部分物品已由被告孟璠搬走，为此要求被告孟璠赔偿相应的损失。这需要考虑原告罗玉容所主张的部分遗失物品是否客观存在、遗失物品是否由被告孟璠搬走以及这些遗失物品的价值应如何确定等因素。关于遗失物品是否客观存在问题，原告罗玉容陈述在租赁期间其已转租给他人，转租时其对租赁房屋内的物品曾经有拍照，并提供了相应的照片。这些照片显示的部分物品与现场勘察时的部分物品基本一致。因此，原告罗玉容在起诉时所提交的租赁房屋内物品的照片具有一定的可信度。原告罗玉容所列明的11项所谓遗失物品中，其中有相应照片印证的有第1项、第2项、第3项、第4项、第5项、第10项和第11项的物品，可以认定这些物品曾经存在租赁房屋内。原告罗玉容只是提供了第6项、第7项、第8项物品的相应的收据、发票或送货单，没有提供相应的照片，不足以证明该三项的物品曾经存在租赁房屋内。第9项中列明的显示器47台、鼠标和键盘物品，没有充分证据显示该物品在原告罗玉容转租给他人时所拍摄的照片显示有，原告罗玉容就该项物品向被告孟璠主张相关权益，理由不充分。相关权益人就第9项物品有相关权益的，由相关权益人另行向被告孟璠主张。关于第11项所列明的不锈钢金色大门，根据租赁合同第五条第5款约定，双方解约后，承租方不能移走自行添加的结构性设施，该大门是由原告罗玉容自行添加设施，不属于可移动的物品，按约定出租方不必进行补偿的。因此，原告罗玉容要求被告孟璠赔偿第11项的不锈钢大门损失，理由不充分，本院不予支持。因此，可以确认原告罗玉容所列明的第1项、第2项、第3项、第4项、第5项、第10项的物品是客观存在的。关于是否需要被告孟璠赔偿问题。被告孟璠陈述其于2019年1月14日对租赁房屋上锁，但其上锁时并没有对房屋内的物品进行拍照和录像，其对租赁房屋内的物品无法完整呈现具有一定过错。根据房屋所在物业管理要求，物业内搬离物品出去的，均需开具放行条。根据本院调取的放行条来看，从2019年1月14日至2019年2月25日期间，记载以被告孟璠名义开具的放行条有四次，被告孟璠也确认其中的三次放行条，该三次放行条记载搬离的物品包括杂物1批、柜子3个、桌子1个、办公椅12张、小木桌4张、垃圾桶4个、纸箱8个（插排、键盘）、袋子5个（充电线、连接头等）、冰箱1个、办公文具1批等，这充分表明被告孟璠客观上有搬离过租赁房屋内的物品。因此，综合上述情况，可以认定原告罗玉容所主张的遗失物品是被告孟璠搬走的，应由被告孟璠予以赔偿。关于遗失物品的价值问题。原告罗玉容所列明的第1项、第3项、第4项、第5项、第10项的物品，均有相应的发票、送货单或者收据，这些物品相应价值，数额合理，本院予以确认。原告罗玉容认为第2项的物品其价值为11000元，但没有相应的购买发票、收据或者送货单，本院酌情为8000元。因此，经核算，原告罗玉容所遗失物品的价值总额应为20381元（1500元+8000元+10480元+4500元+1360元+941元）。但考虑一定的折旧情况，酌情为16300元。双方当事人没有在租赁合同中约定律师费，原告罗玉容所主张的律师费，缺乏充分事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孟璠应在本判决生效之日起七日内向原告罗玉容退回租押金10400元。二、被告孟璠应在本判决生效之日起七日内向原告罗玉容赔偿物品遗失损失共16300元。三、驳回原告罗玉容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3712元（原告罗玉容已预交1856元），由原告罗玉容负担3138元，由被告孟璠负担574元。上列各当事人应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  龙伟永人民陪审员  李国强人民陪审员  杨仕华二〇一九年十月十八日法官助理谢琛书记员吴燕珊