江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1081民初3758号原告：李某，男，1977年12月23日出生，汉族，住仪征市。被告：蒋某，男，1980年8月13日出生，汉族，住仪征市。被告：孙某，女，1957年5月2日出生，汉族，住仪征市。原告李某与被告蒋某、孙某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某、被告孙某到庭参加诉讼活动。被告蒋某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还购房款人民币400000元并承担自支付之日至实际给付之日按年利率6%计算的利息；2、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告孙某、蒋某系母子关系。2015年12月21日，李某与蒋某、孙某签订房屋买卖协议1份，约定孙某、蒋某将坐落于仪征市马集镇岔镇街道建筑面积伟193.93㎡的楼房及100㎡的附属房屋出售给李某。李某给付购房款后实际占有了该房屋。2015年12月25日，李某将该房屋中自来水户口过户到其自己名下。2018年1月12日，在李某并不知情的情况下，蒋某与马集镇岔镇村委会签订了马集镇房屋搬迁补偿安置协议书1份，约定补偿金额为人民币520000元。原告得知该情形后，及时与蒋某及岔镇村委会联系。2018年4月24日，马集镇人民政府拆迁办将上述拆迁补偿款中的120000元发给李某，将剩余400000元支付给被告蒋某。李某为维护自身合法权益，特具此状，请求判如所请。被告蒋某书面辩称，双方签订的房屋买卖合同不是双方买卖房屋的真实意思表示，应属于无效合同。2015年12月31日，李某得知蒋某房屋可能拆迁，主动找到蒋某称他有能力通过关系能帮蒋某获取更多的拆迁补偿利益，前提是由李某与蒋某母子签订一份虚假的房屋买卖协议。此外，李某还提醒蒋某因欠付银行贷款未偿还被起诉的事实，如果不这样操作，蒋某应获取的拆迁补偿款可能被银行划走。在此情况下，蒋某母子一时糊涂就与李某签订了虚假的房屋买卖协议并按照李某的要求，由蒋某母子向李某出具了收到400000元购房款的虚假收条，李某声称为了手续更加完善点，实际上蒋某母子未收到一分钱购房款。此后，因涉案房屋产权登记在蒋某名下，马集镇拆迁相关部门认定双方签订的房屋买卖合同系无效合同，故由蒋某与马集镇岔镇村委会签订了马集镇房屋搬迁安置补偿协议书。李某试图获取该房屋拆迁补偿利益未果。此后在安置补偿款发放过程中，由于法院和银行的强力干预，江苏仪征农村商业银行马集支行将应支付给蒋某的拆迁补偿款划走，与蒋某母子无关。如果李某坚持认为该房屋买卖合同有效，李某可以提起行政诉讼或通过执行异议方式解决。李某的起诉没有事实与法律依据。综上，李某的诉讼请求与蒋某母子无关，蒋某母子没有收到任何转账和现金，请求驳回李某的诉讼请求。被告孙某辩称，对李某陈述的内容一概不清楚，我不识字，对签字的内容及法律效力不懂。李某和我儿子蒋某是朋友，当时李某和蒋某一起来找我，要我在协议上签字，还说签字没事，反正我不懂，就按照李某说的签字。对于后来房屋拆迁及补偿的事情，我一概不知情。经审理查明，孙某、蒋某系母子关系。2015年12月21日，李某与蒋某、孙某签订了房屋买卖协议1份，约定：蒋某、孙某将位于仪征市马集镇岔镇街道一栋三层楼房（产权建筑面积193.93平方米、附属无产权房屋面积约定100平方米）出售给李某所有；总价为人民币400000元，此款由李某一次性支付给孙某、蒋某，李某付清房款后，此房的所有权归李某所有，蒋某、孙某无任何异议；此房的所有权包含房屋所有权和土地使用权，蒋某、孙某应将该房屋的房产证、土地使用证集钥匙交给李某；以后如遇拆迁，由李某和拆迁部门商谈，与蒋某、孙某无关，所有拆迁利益归李某所有；不管该协议的效力如何，双方均不得反悔等内容。2015年12月21日，蒋某、孙某向李某出具收条1份，内容：今收到李某购房款400000元整（其中贰拾玖万元系用卖方欠买方的债务冲抵）。2018年1月12日，仪征市马集镇岔镇村委会与蒋某签订马集镇房屋搬迁补偿安置协议书1份，约定对登记在蒋某名下坐落在马集镇岔镇的房屋及附属物实施搬迁，搬迁补偿总费用为520000元等内容。2018年4月23日，仪征市马集镇财政国库集中收付中心向蒋某在江苏仪征农村商业银行马集支行账号转账支付了搬迁补偿款400000元，其中320000元被马集支行扣划，用于偿还蒋某欠付马集支行的银行贷款，另外80000元由蒋某支取。2018年4月24日，仪征市马集镇财政国库集中收付中心向李某在江苏仪征农村商业银行马集支行账号转账支付了搬迁补偿款120000元。另查明，2001年12月30日，涉案被搬迁房屋登记在被告蒋某名下，该房屋属于村镇房屋，宅基地性质属于岔镇街道集体土地。上述事实，有原告陈述当庭陈述及其提供房屋买卖协议、收条、村镇房屋所有权证、搬迁协议书、搬迁估价分户报告及本院调取的银行转账明细、支付凭证、记账凭证、收贷收息凭证、账户信息、转账凭条等证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条、第六十三条的规定，结合当事人提供的村镇房屋所有权证、搬迁协议书、搬迁估价分户报告，能够证明涉案被搬迁房屋的宅基地性质属于集体土地，而农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效合同。农村房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地的情况下才能确认农村房屋买卖协议有效。本案中，原告李某购买案涉的被搬迁房屋时并非房屋所在地即原岔镇村委会集体经济组织成员，也无证据证明其在购买涉案的被搬迁房屋后取得该农村集体经济组织成员身份，双方签订的房屋买卖协议违反了我国《土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。根据合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现案涉房屋已被搬迁，相应的搬迁补偿费用也予以分配。现原告要求两被告返还案涉房屋的购房款及利息，根据原告提供的收条、房屋买卖协议，两被告将案涉房屋出卖给原告并将案涉房屋的村镇房屋所有权证及房屋一并交付给原告，两被告向原告出具收条1份。根据收条内容，两被告书面承认收到原告购房款400000元，其中290000元系用两被告欠原告的债务冲抵，结合本院对原告调查形成的调查笔录，原告认为上述抵债的290000元系由原告帮被告蒋某清偿债务及被告蒋某欠原告的债务组成，两被告抗辩认为没有收到原告一分钱购房款且收条系按照原告要求虚假出具。根据原告提供的被告蒋某于2015年元月20日向案外人刘德军出具的金额为130000元的借条原件、被告蒋某于2015年7月19日向案外人刘德军出具的金额为120000元的借条复印件、被告蒋某于2015年2月16日向案外人顾勇出具的金额为50000元的借条复印件及被告蒋某于2014年11月27日出具金额为20000元的借条复印件各1份，结合本院调取的刘德军曾于2015年10月19日起诉被告蒋某民间借贷一案的起诉状、银行卡客户交易查询、撤诉申请及本院对刘德军所做的电话调查，同时被告蒋某亦对上述借条的真实性不持异议，其抗辩不认识刘德军、顾勇等人，都是通过原告介绍向他们借钱，借条也是按照原告的要求出具后交给原告，后来也是通过将借款本息交给原告，由原告代为归还给刘德军、顾勇等人，可以认定原告代替被告蒋某偿还所欠刘德军的部分债务即提供了借条原件的130000元应属实；原告提供的上述借条复印件中，被告蒋某对向刘德军出具金额为120000元的借条复印件的真实性不持异议，但认为该借条原件因债务已清偿而收回了，鉴于原告不能提供该借条原件，原告主张该借条原件已退还给被告蒋某并未提供证据予以证明，故无法认定该笔代偿债务成立；对于原告提供的被告蒋某于2015年2月16日向案外人顾勇出具的金额为50000元的借条复印件及被告蒋某于2014年11月27日出具的金额为20000元的借条复印件各1份，鉴于原告均不能提供该借条原件，原告主张该借条原件已退还给被告蒋某并未提供证据予以证明且被告蒋某不认可原告代偿该两笔债务的事实，故本院无法认定原告代偿该两笔债务成立。至于原告认为两被告向其出具的收条中除了抵债的290000元之外，还包括其向两被告支付了现金110000元，对此，两被告认为没有收到分文购房款，鉴于原告未能举证证明其已向两被告实际支付了现金110000元，故对于收条中的现金部分，本院不予支持。综上，原告主张购房款400000元中的130000元应予支持。对于原告主张的利息，鉴于原告未提供证据证明具体的代偿日期，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于资金占用期间利息标准即年利率6%自起诉之日计算至实际给付之日。原告为被告蒋某代偿的债务系被告蒋某个人债务，与被告孙某无关。此外，原告因购买涉案的被搬迁房屋受偿了搬迁补偿款120000元，该款项相对于购房款系搬迁补偿所获利益，属于房屋的搬迁增值收益，该收益的分配系政府相关搬迁部门与双方协商的结果，不应影响本案的处理。被告蒋某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告蒋某于本判决生效之日起10日内给付原告李某人民币130000元并承担此款自2018年8月1日至实际给付之日按照年利率6%计算的利息；二、驳回原告李某其他的诉讼请求。案件受理费7300元，保全费2520元，合计诉讼费9820元，由原告李某负担6628元，被告蒋某负担3192元；应当由被告蒋某负担的部分已由原告李某垫付，此款由被告蒋某于本判决生效之日起10日返还给原告李某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费7300元(收款人：扬州市中级人民法院；开户行：工商银行扬州分行汶河支行；帐号：11×××57)，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 李 欣代理审判员 陈 斌人民陪审员 吕海蒂二〇一九年十月三十日书 记 员 吴 婷