成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0124民初4666号 原告：戴宏友，男，汉族，1972年10月29日出生，住成都市金牛区。 原告：陈秀琼，女，汉族，1975年1月9日出生，住成都市金牛区。 委托代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 被告：成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司，住郫县犀浦镇龙吟路107号。 法定代表人：马龙。 被告：罗成，男，汉族，1972年4月24日出生，住成都市金牛区。 委托代理人：朱超溪，四川银证律师事务所律师。 原告戴宏友、陈秀琼与被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司、罗成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告戴宏友、陈秀琼共同委托代理人辛长洋、被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司、被告罗成共同委托代理人朱超溪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告戴宏友、陈秀琼诉称，二原告于2017年1月14日从成都灿琪商业管理有限公司签订《商品房买卖合同（二手房）》，原告购买位于成都市郫都区“蓝光·幸福满庭”7幢2层30号房屋，原告在购买房屋时，该房屋即处于出租状态，出租于被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司（原名成都郫县康成综合门诊部有限公司）。2018年2月14日，原告向成都灿琪商业管理有限公司支付完毕款项，根据与该公司约定，原告自付清款项之日，即享有向房屋承租人被告公司收取租金的权利。2018年8月1日，原告直接以出租人身份与被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司签订《商品房租赁合同》，根据该合同约定，被告应于每月最后五日支付下月租金，被告除2018年10月11日支付原告50000元租金外，未再支付租金。2019年3月11日，因被告长期拖欠租金，原告依据合同第十二条约定，通知被告解除《商品房租赁合同》。根据“买卖不破租赁”原则，被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司应向原告支付2018年2月15日至2018年7月31日期间租金以及所欠全部房屋租金，并承担违约金15000元。根据《公司法》规定，被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司只有一人自然人股东即被告罗成，被告罗成不能证明公司财产独立于个人财产的，应对被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司欠付原告租金及违约金承担连带责任，为维护自身合法权益，现诉请1、被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司向原告支付租金190228.29元及违约金15166.8元（计算方式书面附后）；2、被告罗成对被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司欠付原告债务承担连带责任；3、本案受理费由被告承担。 被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司辩称，2018年8月1日前租金支付无依据，租赁合同2018年8月1日才签订；不清楚原告违约金计算方式； 被告罗成辩称，不应承担责任，股东个人财产独立于公司财产。 经审理查明，二原告于2017年1月14日从成都灿琪商业管理有限公司签订《商品房买卖合同（二手房）》，原告购买位于成都市郫都区“蓝光·幸福满庭”7幢2层30号房屋，原告在购买房屋时，该房屋即处于出租状态，出租与被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司（原名：成都郫县康成综合门诊部有限公司）。2018年2月14日，原告向成都灿琪商业管理有限公司支付完毕款项。2018年8月1日，原告直接以出租人身份与被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司签订《商品房租赁合同》，被告继续承租案涉房屋，租赁期限10年，自2018年8月1日至2028年7月31日，2018年7月1日至2019年7月31日期间租金252780元，被告应于每月最后五日支付下月租金，被告自2018年2月15日起未按时支付租金，仅在2018年10月11日支付原告50000元租金外，未再支付剩余租金，原告遂诉讼至本院。 同时查明，案涉房屋未办理产权过户手续，案涉房屋出售方成都灿琪商业管理有限公司2018年6月22日向原告出具《关于催促承租方尽快履行支付租金义务的函》，载明2018年2月15日至2018年7月31日期间租金根据买卖合同，应由本案原告收取。 另查明，根据工商信息显示，被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司公司名称2018年12月由成都郫县康成综合门诊部有限公司变更而来（被告庭审陈述公司名称变更中，无法提供营业执照及公司印章）。 再查明，《商品房租赁合同》第十二条约定，逾期五日未按时支付租金，出租房有权解除合同，要求承租方退场，承租方应支付违约金15000元。原告庭审陈述2019年3月11日向被告发出解除合同通知，被告自述2019年前已解除合同，案涉房屋现被告未实际经营。 以上事实有原、被告的身份信息、房屋买卖合同、购房款支付凭证、函件、租赁合同及当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋由成都灿琪商业管理有限公司售卖与原告戴宏友、陈秀琼，原告2018年2月14日付清购房款，根据该公司与原告约定，2018年2月15日至原告与被告另行签订房屋租赁合同（2018年8月1日）前租金由原告收取，该时段租金85155.29元，被告提出对原告履行抗辩，未提出其余抗辩事由，本院认为，2018年8月1日新的租赁合同签订前，被告在租赁房屋期间，负有向成都灿琪商业管理有限公司支付租金义务，根据该公司与原告约定，该段租金由原告收取，为债权让与，债权让与对原债务人，通知即生效，该债权让与本案虽无证据证明已通知被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司，但本案诉讼，原告主张该债权的起诉书以及庭审出示的债权让与函件等均可视为“通知”，且法律也并未禁止债权受让人通知原债务人债权让与，被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司在事实上未履行该时段租金85155.29元情形下，则负有向本案原告清偿该时段租金的义务。原告与成都灿琪商业管理有限公司签订二手房买卖合同时，仅在第二条中简单约定案涉房屋为已出租，但双方并未签订实际的带租约销售协议，未对各方权益进行约定，也未与实际承租人即被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司之间形成书面约定，原告2018年2月14日全款购买案涉房房屋，购房当时即已知晓房屋已在出租，本身即看中购房后资金回笼迅速、有保障的好处，案涉房屋在原告与房屋售卖方签订合同、完成款项支付义务后，案涉房屋上的财产权益即应由原告享有，亦才符合公平、诚实信用原则，故被告辩称2018年2月15日至原告与被告另行签订房屋租赁合同（2018年8月1日）前租金不应向原告支付，本院不予采信。被告辩称，租赁合同于2019年前已解除，但并未向法庭提供证据予以证明，被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司作为承租方，本案并未提供证据证明原告存在违约情形以及租赁关系中出现约定解除合同事由，被告辩称2019年前已解除合同，本院不予采信，结合被告并未实际经营现状，同时考虑应最大限度维护守约方权益角度出发，本院对原告提出的2019年3月11日发出解约通知予以确认。则2018年8月1日至2019年3月11日期间租金，根据合同约定，为155073元，被告应当向原告支付，被告共计应支付原告租金190228.29元（已扣减已支付50000元）。原告主张违约金15166.8元，因租赁合同约定逾期支付租金应承担违约金15000元，其约定并未超出法定标准，本院支持违约金15000元。 关于原告要求被告罗成作为有限责任公司唯一股东对被告公司债务承担连带责任，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第八十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司于判决生效后七日内支付原告戴宏友、陈秀琼租金190228.29元以及违约金15000元； 二、驳回原告戴宏友、陈秀琼其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取2190元（原告戴宏友、陈秀琼垫付），由被告成都郫都龙吟康成中西医结合诊所有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一九年十月十一日 书记员  张凝