宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终3049号 上诉人（一审被告、反诉原告）:银川市滨新商业管理咨询有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市滨河新区景城安置区C区地7号楼2单元1702室。 法定代表人：夏薇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王铁敏，男，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：余红燕，女，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：王红霞，宁夏巨梦律师事务所律师。 上诉人银川市滨新商业管理咨询有限公司（以下简称滨新公司）因与被上诉人余红燕房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初641号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及其委托代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 滨新公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对被上诉人根本性违约的事实认定错误；2、一审法院认定上诉人解除合同属违约行为认定错误；3、从上诉人提交的证据看，未经过消防验收不是导致合同无法履行的原因，消防部门下达整改在后，解除合同在前，消防的行政处罚不影响履行和解除合同。4、在与被上诉人解除合同告知函中也明确说明，由于被上诉方违反合同约定根本性条款，上诉人根据合同进行催缴，如期仍未缴纳，将进行诉讼解决；5、一审程序违法。一审中被上诉人于2019年4月28日重新与新华书店签订租赁合同继续使用涉案房屋经营；该证据并未在2019年3月19日一审庭审中经双方质证，一审法院以此证据做出判决，程序严重违法。 当庭补充事实理由：滨新家具广场因未经二次消防验收导致停业整改，并非上诉人导致，根据消防条例二次消防验收是指装饰装修后进行的开业前的验收，被上诉人装修完成后上诉人多次催缴被上诉人提供二次消防验收资料，进行二次消防验收的报备，并且在2018年11月21日再次要求被上诉人提供消防资料，以协助其消防验收，由此证明被上诉人所经营的场所的停业整改，是因为不提供上诉人报审消防资料导致，责任应当由被上诉人自行承担。 余红燕答辩称：上诉人上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，证据确实充分。一审程序不存在违法情形。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 余红燕一审诉讼请求：1.判令被告退还原告支付的租金19332元（2018年10月19日至2019年4月19日）；2.判令被告退还原告交纳的保证金20000元；3.判令赔偿原告停业损失费10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 滨新公司反诉请求：1.判令被告支付拖欠的采暖费7375.5元，电费617元及逾期支付违约金4795.5元，合计12788元；2.判令被告承担违约金28965.6元;两项合计41753.6元；3.本诉及反诉受理费均由原告承担。 一审法院认定事实如下：2018年4月30日，被告与案外人银川市新华书店有限公司签订房屋租赁合同，承租了涉案房屋，设立综合商业及办公使用。2018年8月8日原、被告签订《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》，该合同约定：原告承租被告位于银川市滨河新华书店2号3层面积358平方米，摊位号为3-305的场地；租赁期限自2018年7月19日至2021年10月19日；装修期内原告不向被告交纳租金，但物业管理费应正常交纳；若原告违约导致合同提前终止，原告应赔付被告免租期间的租金；计租期自2018年10月19日至2021年10月19日，刨除装修期后的合同期内的其他时间均为计租期；每平方米每月9元，租金支付方式为每半年支付一次，每次支付19332元，租金的付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；如原告在被告的多个店面经营多个品牌摊位，保证金以品牌数量缴纳的形式缴费，保证金20000元；原告逾期不交纳租金、物业管理服务费、水电费等应交费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%向被告支付违约金，逾期十天，被告有权采取停止向原告供电等强制措施；逾期不支付租金、物业管理费、水电费等应付费用达14日的，被告有权解除合同，收回租赁摊位，并有权要求原告赔偿损失，并按未履行租赁期的租金总额20%收取违约金、补交免租期租金，原告已付租赁保证金、物业管理服务费保证金不予退回。合同签订后，原告于2018年8月8日向被告支付了半年租赁费19332元，原告向被告交纳保证金20000元。2018年10月2日，原、被告对涉案商铺面积测绘确认为447平方米，并在测绘确认表上签字。2018年10月24日，被告发出《滨新家居建材广场供暖收费通知》，载明：缴费时间2018年11月1日至7日，逾期按每日1%收取滞纳金。2018年11月6日，被告向原告发出《滨新家居建材广场电费缴纳通知》，载明：原告经营的场地截止2018年11月2日，电费为617元，交费时间截止到2018年11月10日。2018年11月13日，被告向原告发出《缴费通知单》，载明：自收到本通知之日起，于本月15日交齐相关租金欠费，供暖和本阶段电费，若逾期缴纳，根据租赁合同条款加收违约金，同时取消保证金（保证金共计缴纳2万元，其中一万元抵顶2018年度供暖费用）抵顶供暖费的政策。2018年11月15日，被告发出《整改通知》，载明：滨新家居建材广场暂时闭门整改，开门时间另行通知。同日，被告向原告发出《供暖费用催缴通知单》，载明：原告商铺面积447平方米，5.5元/月/平方米，欠缴供暖费12292.5元，本次供暖费用缴纳时间截止到2018年11月7日，现已逾期，请未缴清的商户尽快缴纳。《电费催缴通知单》，载明：原告商铺用电欠费617元，本次电费缴纳时间截止到2018年11月10日，现已逾期，请未缴清费用的商户尽快缴纳。2018年11月19日，被告向原告发出《缴费通知》，载明没有缴纳电费、供暖费的商户如到2018年11月20日前还未缴纳，商场将按合同规定采取措施。2018年11月23日，被告发出合同终止告知函，由于本月14日滨河消防大队以被告未通过二次验收为由，致使被告关门整顿，直接造成被告经济与名誉损失，被告要求终止与贵单位的合作，并保留维护权益的权利。2018年11月28日，被告向原告发出《解除合同通知函》，载明：自收到本通知单起，自动解除你与我公司租赁合同；自2018年10月24日通知缴纳首年暖气费12292.5元，已拖欠长达27日造成违约事实；自2018年11月6日通知缴纳电费共计617元，截止至11月20日未缴纳，拖欠时间为14日，已造成违约事实；自2018年10月1日完成装修，截止至11月20日扩增面积（租赁合同签约面积为358平方米，装修完成后实测面积为447平方米）租金未缴纳，共计4806元，拖欠时间为15日；根据租赁合同中第七章第十九条第五小条中规定……收取违约金28965.6元，补交免租期租金12069元；乙方所交足了保证金物业管理保证金不予退回，乙方未经甲方同意未能在营业时间营业的单次超过15分钟，当月累计达三次以上的，按当月租金的20%向甲方支付违约金，共计1206元；于2018年12月5日前交付所拖欠费用及违约金。2018年12月3日，银川市公安消防支队滨河新区大队向被告作出滨公（消）行罚决字[2018]0011号行政处罚决定书，查明被告未经消防安全检查擅自投入使用、营业，故给予被告责令停产停业，并处罚款人民三万元整的处罚。故原告诉至法院，请求判如所请。被告提出反诉，请求支持反诉请求。 诉讼中，原告称其于2019年4月30日重新与新华书店签订了租赁合同，继续使用涉案房屋经营。原、被告认可2018年11月20日商场停业。被告在庭审中认可收取原告保证金20000元。 一审法院认为，原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效。被告于2018年11月28日向原告发出解除合同通知，认为原告逾期支付电费、暖气费，根据合同约定应当解除双方之间的租赁合同，原告同意解除合同，但认为解除合同的原因系被告提供的场地消防未验收，不具备投入经营使用的条件，致使合同目的无法实现，根据双方提供的证据可以证实，被告向原告发出的通知交纳暖气费的截止时间为2018年11月7日，交纳电费的截止时间为2018年11月20日，2018年11月14日，被告向原告提供的场地因未经消防二次验收，停业整顿，故至2018年11月14日上述暖气费、电费逾期均未超过14天，2018年11月14日以后原告未交纳暖气费及电费系行使履行抗辩的权利，不存在违约行为，故对被告认为原告逾期支付电费及采暖费达14天以上，按照合同约定被告有权解除合同的辩解不予采信；被告于2018年11月28日行使单方解除合同的权利，虽不符合合同约定，但原告同意解除合同，原告认为合同解除的原因系被告未能提供符合经营条件的租赁场地，致使租赁合同目的不能实现，有事实和法律依据，予以采信，故原、被告签订的《宁夏滨新家居建材城铺位租赁合同》已于2018年11月28日解除。虽然上述合同的解除过错在被告，但原告在上述场地停业整顿前对涉案场地进行了经营使用，故该期间的各项费用仍应承担。原告计租期自2018年10月19日开始，至2018年11月20日停业，扣除原告应付租金共计3389.7元（38664元/年÷365天×32天），被告应当向原告退还租赁费15942.3元（19332元-3389.7元），并退还保证金20000元；原告要求被告支付停业损失费10000元，因原告提交的证据不能证实其停业期间的损失，故对该请求不予支持。被告反诉要求原告支付拖欠采暖费7375.5元，结合原告经营的期间，一审法院支持原告向被告支付采暖费1749元（447平方米×5.5元/月/平方米÷30天×20天），超出部分不予支持；被告要求原告支付电费617元，不违反法律规定，故一审法院对该项反诉请求予以支持；被告要求原告支付逾期支付采暖费及电费的违约金4795.5元，被告通知的电费最后交纳日期为2018年11月10日，至2018年11月14日场地停业整顿时止，原告应当向被告支付逾期支付电费违约金24.7元（617元×1%×4天），根据被告通知采暖费最后交纳日期为2018年11月7日，至2018年11月14日场地停业整顿时止，原告应当向被告支付逾期支付采暖费违约金122.4元（1749元×1%×7天），以上共计支付违约金147.1元，超出部分不予支持；被告要求原告支付逾期支付租金的违约金28965.6元，因合同解除非原告违约行为，被告主张要求原告支付逾期支付租金违约金无事实依据，不符合双方合同的约定及法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）余红燕退还租金15942.3元、保证金20000元，以上合计35942.3元；二、原告（反诉被告）余红燕于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司支付采暖费1749元、电费617元、逾期支付采暖费、电费违约金147.1元，以上合计2513.1元；三、驳回原告（反诉被告）余红燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司的其他反诉请求。 如果被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1034元，由原告余红燕负担281元，被告银川滨新商业管理咨询有限公司负担753元；反诉受理费422元，由原告（反诉被告）余红燕负担25元，被告（反诉原告）银川滨新商业管理咨询有限公司负担397元。 二审期间，滨新公司出示以下证据： 证据一：被上诉人微信截图三份，证明2018年11月14日15点30分，上诉人通知被上诉人清理违反消防安全存在隐患问题，被上诉人明确表示滨河新区消防大队只是例行在商场门口拍照后就离开，并未进入商场进行检查。被上诉人也承认11月14日消防例行检查并未导致商场停业。也没有任何行政性文件交予上诉人，也并未与上诉人当面或者电话告知例行检查事宜，上诉人当日并不知情滨河消防大队进行了商场例行检查，而是12月3日通知上诉人进行商场停业整改，并下发行政性公文。 余红燕对该证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，与被上诉人无关，微信截图是与毛伟娟、高娟、张勇的聊天记录，毛伟娟称“在门口拍了个照片就走了”，这个门口并不是商场门口，而是商铺门口，上诉人称其并不知情滨河消防大队对商场进行例行检查，与其陈述的通知各商铺消防大队商场进行消防临检相互矛盾。 证据二：行政处罚决定书一份，关于新华书店终止合同回函一份（复印件），证明上诉人于2018年12月10日正式交还房屋与新华书店，同时银川市公安消防行政处罚通知书12月3日下达给上诉人，根据行政处罚决定书中内容明确显示上诉人商场未经二次消防验收，于2018年12月3日责令其停业，为此，在2018年12月3日之前上诉人的商场并未因消防的例行检查而停业，因与具有关键证明部门的行政处罚书为准。 余红燕对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，行政处罚决定书中所依据的法律规定是因上诉人未经消防二次验收擅自营业，做出的处罚，由此证明上诉人将不符合合同约定的标的物交付被上诉人使用，是违法的。新华书店的终止合同回函明确载明要求上诉人于2018年11月28日17时前交还租赁物，并非是12月10日。 经审查，滨新公司出示的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，滨新公司与余红燕对解除双方签订的房屋租赁合同不持异议，对于滨新公司所提上诉理由，经查，一审法院依据审理查明的案件事实，认为余红燕所提合同解除的原因系滨新公司未能提供符合经营条件的租赁场地，致使租赁合同目的不能实现的主张有事实和法律依据，合同的解除过错在滨新公司；根据滨新公司所发合同终止告知函确认场地停业整顿时间为2018年11月14日，根据双方各自的本诉、反诉请求，判令滨新公司向余红燕退还租金及保证金，余红燕向滨新公司支付采暖费、电费、逾期支付采暖费、电费违约金，驳回双方其他诉请并无不当；双方对余红燕与新华书店重新签订租赁合同不持异议，滨新公司所提一审程序严重违法的上诉理由亦不能成立。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1456元,由上诉人银川市滨新商业管理咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  马少骏 审判员  王文花 审判员  解 杰 二〇一九年十月二十一日 书记员  尉欣妍 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。