吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1085号之一上诉人（原审被告）：高春羽，男，1979年12月21日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：李孝廷，男，1948年4月17日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：孙庆仁，男，1957年5月22日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：吴玉芹，女，1955年8月5日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：迟晶，女，1975年2月4日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：张文平，男，1965年7月19日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：周树林，男，1973年4月13日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：李文光，男，1959年11月28日生，汉族，住吉林省柳河县。被上诉人（原审原告）：尚德刚，男，1961年11月23日生，汉族，住吉林省柳河县。上诉人高春羽因与被上诉人李孝廷、孙庆仁、吴玉芹、迟晶、张文平、周树林、李文光、尚德刚租赁合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院（2019）吉0524民初1057号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。高春羽上诉请求:撤销柳河县人民法院（2019）吉0524民初1057号民事判决并依法改判继续履行合同。事实与理由，一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，本案中存在阴阳合同的问题，一审法院因阳合同即李孝廷代表的其他共有人与王海文、王俊伟为少交纳交易税而签订合同价格的50万元的《买卖合同》被确认无效而撤销了（2017）吉0524民初955号民事调解书。而其掩盖的阴合同的效力一审法院应同时审查阴合同即李孝廷代表的其他共有人与王海文、王俊伟签订合同价格60万元的买卖合同的效力。根据《民法总则》第一百四十六条第二款，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。可一审法院忽略了对阴合同的效力审查，径直作出的判决，属于认定事实不清。其次，从阴合同看，李孝廷等人与王海文、王俊伟在2017年4月27日以60万元的价格签订的买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于有效合同。此时，因合同的签订是在该房屋租赁期限内，高春羽是享有承租人优先购买权的。因为，高春羽虽自2016年1月1日起至2016年12月31日止的合同租赁期届满后,未再签订书面合同,但继续承租该房屋,在2016年12月6日交纳了2017年1月1日至2017年12月31日止的房租款。李孝廷等人收到了房租款并出具了收据，根据《合同法》第三十七条规定,即因履行而治愈了合同形式上的瑕疵。视为高春羽与李孝廷等人重新订立的房屋租赁合同。租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。而李孝廷等人将该房屋在2017年4月27日以60万元的价格签订房屋买卖合同，恰恰是在高春羽的租赁期内。而李孝廷等人以60万元价格出售该房时，未在合理期限通知高春羽，侵害了高春羽的承租人优先购买权。第三，高春羽的承租人优先购买权并未丧失。因为高春羽在该房屋的承包期限内就对李孝廷等人与王海文、王俊伟签订的60万元合同价格的房屋买卖合同及时主张了承租人优先购买权，并通过诉讼以及第三人撤销之诉等救济途径，一直主张权利。虽然高春羽现在已过了租赁期限，但高春羽在租赁期限内就主张了承租人优先购买权，且一直处于持续状态，并且该案也一直处于诉讼过程中。高春羽主张的承租人优先购买权也因此延续到了租赁期限届满后，而且该房屋现在也未完成合法的过户登记手续。高春羽主张承租人优先购买权有法可依，且从未丧失。第四，关于承包合同第八条约定，如出现房屋改造、拆迁、变卖等情况，要无条件搬出。双方的第八条约定是指在变卖时承租人不主张优先购买权时要无条件搬出。因为承租人的优先购买权是法定优先权，既然承租人已经按照法律规定主张了优先购买权，就完全可以对抗该合同的约定在变卖的情况下要无条件搬出的约定。综上,高春羽在房屋承租期内，已依法主张优先购买权，一审法院在未审查李孝廷等人与王海文、王俊伟签订的60万元合同价格的买卖合同的效力以及高春羽优先购买权的前提下做出的判决，属于认定事实不清，适用法律错误。李孝廷、孙庆仁辩称，作为房屋所有权人有权解除房屋租赁合同，收回房屋，追要所欠房租，房屋承包合同有约定。一审判决正确，与优先购买权没有关系。吴玉芹、迟晶、张文平、周树林、李文光、尚德刚二审未提交书面答辩意见。李孝廷等八人向一审法院起诉请求：1.请求解除李孝廷等人与高春羽的房屋租赁关系，判令高春羽腾空房屋，将位于柳河县柳河镇西电影院附近，房产证号为吉房权柳字第003919号房屋返还李孝廷等人；2.请求依法判令高春羽给付2018年1月1日至2019年6月30日的房租6万元；3.全部诉讼费用由高春羽承担。事实和理由：2015年10月29日，双方签订《承包合同》，李孝廷等人将所有的门市房出租给高春羽，年租金4万元，租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租期届满后，双方未再签订书面合同，高春羽继续承租该房屋，每年交纳房租4万元。2017年底，李孝廷等人通知高春羽2018年起不再续租，但高春羽强制占用房屋至今。2019年6月，李孝廷等人再次通知高春羽月底迁出，高春羽拒不搬迁。高春羽一审辩称，李孝廷等人所述属实，因为高春羽在该房屋经营多年，正在与卖房人协商自己购买该房屋。一审法院认定事实：2015年10月29日，李孝廷与高春羽签订《承包合同》，合同内容为：“甲方春风饭店、乙方高春羽，经甲乙双方协商，春风饭店门市房由乙方经营使用，具体内容如下：一、乙方向甲方交押金壹仟元整。二、乙方向甲方交租金4万元整。三、付款方法，每年年初一次性交肆万元整。四、乙方在承包期间要保证房屋结构完好无损，一切维修、装潢、改善环境费用自负。五、乙方在承包期内要做好四防安全，门前三包等。六、乙方在承包期的各种费用自理，如水电费、取暖费、土地租金等等。七、乙方在承包期内不得将房屋转让他人使用，要接受甲方及有关部门的检查监督。八、乙方在承包期内如出现房屋改造、搬迁、变卖等情况，乙方要无条件搬出。九对上述条款，乙方如出现违法现象，甲方有权终止承包合同，并用押金抵所造成的损失。十、承包期自2016年1月1日至2016年12月31日止。甲方：李孝廷乙方：高春雨（羽）。2015年10月29日。”该涉案门市房所有权人包括本案李孝廷等人。自2016年1月1日起至2016年12月31日止的合同租期届满后，双方未再签订书面合同，高春羽继续承租该房屋，每年交纳房租4万元。2017年4月12日，李孝廷代表其他共有人与王海文、王俊伟签订《房屋买卖合同》，将该房屋以60万元的价格出卖，王海文、王俊伟于2017年4月27日交付了60万元房款。但是，为了少缴纳交易税而签订合同价格为50万元。王海文、王俊伟二人于第二天以该50万元合同向柳河县人民法院起诉，要求法院确认房屋买卖合同有效，并协助办理房屋过户手续。该院于2017年5月22日作出了（2017）吉0524民初955号民事调解书，确认了该买卖合同的效力，并确定2017年5月23日协助办理过户手续。2017年6月6日依据该调解书办理了过户手续。在交付房屋过程中，本案高春羽以侵犯其优先购买权为由，于2018年3月9日提起撤销之诉，请求撤销（2017）吉0524民初955号民事调解书。在审理过程中，该院发现该调解书存在错误，经该院院长提交该院审判委员会讨论决定对该调解书进行再审，再审期间将高春羽的诉讼请求并入了该房屋买卖合同纠纷案件之中，一并审理。2019年10月11日，该院作出了（2018）吉0524民再3号民事判决书，判决：1、撤销该院（2017）吉0524民初955号民事调解书；2、驳回王海文、王俊伟的诉讼请求；3、驳回高春雨的诉讼请求。2017年底，李孝廷等人通知高春羽2018年起不再续租。2019年6月18日，李孝廷等人再次书面通知高春羽2019年6月30日将房屋腾空，李孝廷等人收回，同时将所欠租金交齐。而高春羽仍然没有交回使用至今。一审法院认为，双方于2015年10月29日签订的《承包合同》（实际上为房屋租赁合同）系双方真实意思表示，并且已经履行完毕后继续按照口头约定履行合同，租赁合同依法成立。2017年4月12日，李孝廷代表其他共有人与王海文、王俊伟签订《房屋买卖合同》，将该房屋出卖，并且由买受人王海文、王俊伟作为原告起诉，该院作出的（2017）吉0524民初955号民事调解书，依据该调解书将该房屋过户到王海文、王俊伟名下。于是，2018年3月9日高春羽以侵犯其优先购买权为由，提起撤销之诉，审理过程中发现（2017）吉0524民初955号民事调解书存在错误而提起再审，再审过程中而该院将该两个案件合并审理后作出了（2018）吉0524民再3号民事判决书，判决：一、撤销（2017）吉0524民初955号民事调解书；二、驳回王俊伟、王海文确认王俊伟、王海文与本案李孝廷等人签订的房屋买卖合同有效，并协助办理过户手续的诉讼请求；三、驳回高春羽的优先购买权的诉讼请求。同时在该判决书评判时确认该房屋买卖合同无效，该判决书已经生效。此时，该房屋应当恢复到原始原告所有权的状态。因为买受人王俊伟、王海文已经向李孝廷等人支付了60万元购房款，但却没有得到该房屋，其必然找出卖人追要房款；而本案李孝廷等人又因为高春羽不交回房屋，所以起诉高春羽收回房屋等诉请。该租赁合同应否解除：李孝廷等人述称于2017年年底通知高春羽2018年不再续租，并于2018年6月18日再一次书面通知限期至2019年6月30日前将该涉案房屋腾空，李孝廷等人收回，同时将所欠租金补交。2018年3月9日高春羽以侵犯其优先购买权起诉，被驳回后没有上诉，判决书已经生效，说明此时李孝廷等人不可能再同意续租，这时对于2017年的租期已经超过，至2018年6月18日书面通知解除租赁合同，也符合法律规定。况且，高春羽的承租权系合同债权，而李孝廷等人的主张系物权，物权优于债权，而高春羽优先购买权已经被驳回不予支持。故李孝廷等人主张2017年合同期满解除租赁合同，符合法律规定，予以支持。况且《承包合同》第八条约定，如出现房屋改造、拆迁、变卖等情况，要无条件搬出。该房屋租赁合同解除后该房屋应否返还给李孝廷等人，高春羽应当将该房屋腾迁给李孝廷等人，因为房屋出租合同系双方签订的《承包合同》，出租方系李孝廷等人，合同解除就应该将租赁物该房屋返还给出租方李孝廷等人，返还给王俊伟、王海文已经于法无据，因为虽然该房屋登记在王俊伟、王海文名下，但（2018）吉0524民再3号民事判决书已经认定王俊伟、王海文与李孝廷等人之间的房屋买卖合同无效。关于该房屋登记在王海文、王俊伟名下，李孝廷等人可以依据（2018）吉0524民再3号民事判决书通过行使撤销权来得到救济。关于该房屋现在登记在王俊伟、王海文名下，是否可以返还给李孝廷等人。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定“无效的合同或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述法律规定可见，该房屋买卖合同被（2018）吉0524民再3号民事判决书确认无效则自始不发生法律约束力，基于合同发生的权利义务关系应当恢复原状。基于该合同基础而完成的物权变动登记也被否定，即该房屋的权属登记应当恢复到转移之前的状态。《最高人民法院》第8条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”由此可见，法院无需考虑该房屋已经进行物权登记，可以对买卖合同的有效性进行审理，应当先解决房屋买卖合同是否有效。该买卖合同的效力已经经过（2018）吉0524民再3号民事判决书确认为无效合同，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定的无效处理原则，该房屋也应当返还给李孝廷等人。因此，李孝廷等人要求该房屋的承租人本案高春羽返还给出租人本案李孝廷等人符合法律规定。关于该房屋占用期间的租金请求应否支持，即2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金6万元的诉请：该请求符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的解除后赔偿损失的处理原则，而李孝廷等人请求的占用期间按照原来的租金给付损失符合公平原则。且《承包合同》第八条约定，如出现房屋改造、拆迁、变卖等情况，要无条件搬出，参照该约定，李孝廷等人要求解除合同，不存在赔偿损失问题。根据该合同第九条约定，如出现违反合同约定条款，李孝廷等人有权终止合同，并用押金抵补所造成的损失，据此，押金1000元应当抵作损失，即在占用期间租金6万元中扣除，即为5.9万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第五十八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条的规定，遂判决：一、解除双方的房屋租赁合同；二、高春羽于判决生效后立即将该涉案房屋腾空腾迁给李孝廷等人；三、高春羽于判决生效后立即给付李孝廷等人2018年1月1日至2019年6月30日期间占用的租金费用5.9万元。案件受理费650元（减半收取），由高春雨承担。本院二审经审理查明的事实与一审认定事实基本一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，高春羽主张优先购买权，但本案系租赁合同纠纷，高春羽主张的优先购买权与本案非同一法律关系，本院不予评判。关于案涉房屋租赁，李孝廷与高春羽在2015年10月29日签订的合同中约定租赁期限为一年，2016年12月31日，双方合同到期，后未再续签，但高春羽仍继续租赁使用，李孝廷等人收取租金，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方之间的租赁合同自2017年起为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，李孝廷等人可以要求解除合同。现高春羽对欠付两年租金及李孝廷等人曾要求解除合同的事实没有异议，故一审判决解除合同、腾退房屋、给付租金，并无不当。综上所述，高春羽的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人高春羽负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  王立武审判员  范立华二〇一九年十月二十八日书记员  于小桐