北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初46996号原告：北京万成恒泰商业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路76号楼3层301内369。法定代表人：钱文胜，总经理。委托诉讼代理人：孙敏，女，1986年2月14日出生。委托诉讼代理人：郭向梅，女，1971年8月31日出生。被告：廉豪，男，1980年12月4日出生。原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司（以下简称万成公司）与被告廉豪物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万成公司的委托诉讼代理人孙敏、郭向梅，被告廉豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万成公司向本院提出诉讼请求：1、判令廉豪支付2014年1月1日至2017年7月11日期间以及2018年5月9日至2018年12月31日期间的物业服务费151574.40元；2、判令廉豪向万成公司支付逾期支付物业费的违约金535739.29元。事实和理由：万成公司系北京市朝阳区东四环中路78号大成国际中心的商业物业管理公司，廉豪系北京市朝阳区某某号房屋业主。万成公司与廉豪于2013年9月1日签订了《前期商业物业管理合同》，按照该合同约定，物业服务收费价格为56元/月·平方米，服务费按半年收取，廉豪应在每年1月10号、7月10号向万成公司预先交其商铺每半年应付之物业管理服务费，未按规定如期缴纳物业管理服务费的，万成公司有权征收相当于迟交物业管理费用千分之三每日的滞纳金，交纳滞纳金的计算日期从逾期之日（应交纳费用周期的第一日）起计算，依此类推。合同签订后，万成公司按照合同约定提供了物业服务，但廉豪仅交纳了部分物业费，尚欠部分物业费未缴纳。经多次催要未果，故万成公司诉至法院。廉豪辩称：本人是涉案房屋的业主，认可万成公司是涉案房屋大厦的物业服务企业，不同意万成公司的全部诉讼请求。第一、万成公司没有物业管理资质，并非合法的物业管理企业，还受到过行政管理部门处罚，工商部门显示为非诚信企业。第二、万成公司的物业服务不符合标准，安保、保洁方面均存在问题，且在提供物业服务过程中存在违法行为。2016年12月23日至2017年7月13日市场关闭，涉案房屋被擅自上锁，且该段时间万成公司没有提供物业服务，不应当收取物业费，我方交纳的物业费中，万成公司开具的发票并非其本公司的名称，而是案外公司，不符合法律规定。第三、我方与万成公司签订的《前期商业物业管理合同》中对于物业服务期限以及服务标准范围均没有作出明确规定，且合同系被强迫签订，对于业主一方不公平。第四、万成公司主张的2016年4月之前的物业费已经超过诉讼时效。第五、万成公司收取涉诉房屋前业主物业保证金8589.82元，涉案房屋已经过户给我方，应当视为我方缴纳的物业保证金，要求上述物业费保证金抵扣我方应缴纳的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，廉豪作为甲方与万成公司作为乙方签订《前期商业物业管理合同》，约定：乙方为本物业发展商某1公司全权委托的物业管理公司，在合同有效期内从事该物业的管理工作。甲方房屋建筑面积为54.04平方米，类型：商业。本合同有效期限为自2013年9月10日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业管理服务内容包括负责管理、保存与物业管理工作相关的工程图纸、工程竣工图纸，用户档案资料、物业维修保养记录；合理使用物业管理费对本物业的公共设施和附属建筑物、构筑物进行必要的维修、养护和管理工作；合理使用物业管理费进行本物业共用设施设备的日常运行、日常维修、养护和管理工作；负责公共区域环境卫生的清洁工作；负责维护公共秩序工作；负责维持物业区域内车辆的行使秩序及车辆停放秩序；负责消防系统的管理服务工作等等。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及业主户内维修费用），商业物业服务收费价格为56元/月·平方米（建筑面积）。物业费的缴付：按照半年收取，甲方须于每年1月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺上半年应付之物业管理服务费；每年7月10号之前向商业物业管理公司预先缴交其商铺下半年应付之物业管理服务费。物业管理服务费用根据本物业之年度预算开支按每商铺建筑面积大小比例分摊。甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交所欠款项，并从逾期之日（应交纳费用周期的第一日起计）起按每天交费总基金额3‰比例交纳违约金；如遇特殊情况，双方可协商解决。同时，该协议还对双方的权利与义务进行了约定。庭审中，双方均认可廉豪系北京市朝阳区某某号房屋业主，房屋建筑面积54.04平方米。万成公司表示廉豪未交纳2014年1月1日至2017年7月11日、2018年5月9日至2018年12月31日期间的物业费，廉豪对于欠费期间予以认可，但表示未交费原因系万成公司提供的物业服务存在问题，主要包括：万成公司并未取得涉诉大厦的物业服务资质，万成公司的资质证书在2007年已经到期，大成国际中心在建委备案的物业公司并非万成公司，因没有资质的问题，万成公司还被朝阳区房屋管理局下达过责令整改通知书。万成公司以案外公司某2公司（以下简称某2公司）的名义给廉豪开具物业费发票，不符合发票管理规定。对于大厦的商户有擅自上锁的行为，廉豪的房屋出租后，商户即存在被万成公司私自上锁的情形，还存在断水断电的情形，还有一段时间未提供物业服务，强迫业主签订物业服务合同，对业主一方不公平。对部分业主存在减免物业费的情形，不能做到对所有业主一视同仁。私自占用公共区域，一层擅自出租给游乐场，二层档口擅自更改为写字间并收取租金，三层公共区域私自建餐厅，侵害了业主的权益。整个大厦的保洁服务不到位，存在大量的蟑螂。物业费的收支情况未进行公开等等，并提交《政府信息公开告知书》、《政府信息不存在告知书》、《责令整改通知书》、发票、王某某的证人证言、和解协议、运某的证人证言、通话录音、照片等证据证明其主张。万成公司对此不予认可，表示万成公司之前是有资质证书的，但在2007年以后，政府不再办理资质年检，故就没有再去备案，并表示后来政府出台规定取消了物业服务企业的资质要求。关于开具发票一节，万成公司将一部分物业服务委托给某2公司，对于该部分服务由其直接向业主开具发票。万成公司不存在对商户上锁的问题，三层商户因为无照经营的问题被朝阳区食药监局查封过，即使上锁可能是朝阳区食药监局进行的上锁，但即使被查封期间，万成公司仍然提供物业服务，未对商户进行过断水断电的行为。关于物业费减免的情况，对于常年交费较好的业主，万成公司愿意让渡一部分利益进行物业费减免，但是不代表应当适用于所有业主。对于公共区域，一层的游乐场并非占用该大厦的公摊，未侵占公共区域，且游乐场现在已经拆除；对于二层区域的更改，经过了二层业主的同意，且租金收益也是返给二层业主的；三层餐厅系业主的，如侵占公共区域，要求三层业主拆除。对于大厦的保洁服务，都是正常进行，并且与专业杀虫公司进行合作，每月进行清杀蟑螂。关于物业费的收支会在公示栏进行公示。庭审中，廉豪表示从前业主手中购买涉案房屋，前业主在万成公司还留有保证金8589.82元，并主张上述保证金应当抵扣其本人应当承担物业费，万成公司对于上述保证金的数额予以认可，但表示前业主未向其明确表示过可以抵扣廉豪的物业费。经询，廉豪未提供证据证明前业主同意将上述保证金抵扣廉豪的物业费。庭审中，万成公司表示每年都会对物业费进行催要，并提交了付款通知书等证据证明，廉豪对此不予认可，表示仅在2018年7、8月份接到过电话。庭审中，廉豪表示不同意承担违约金，并表示如果法院认为廉豪存在违约行为，万成公司主张的违约金过高，要求法院予以酌减。另查，因廉豪欠付物业费，万成公司曾就廉豪所拥有的北京市朝阳区东四环中路78号楼3层3-83号房屋所欠的2014年8月20日至2015年12月31日期间的物业费向本院提起过诉讼，本院于2015年11月11日作出某3号民事判决书，该案中，廉豪亦提出了万成公司没有物业资质以及之前开具的发票为某2公司、商铺被停水停电等问题，该判决书认定万成公司是否取得资质并非民事案件处理范畴，就停水停电等主张未提供证据证明，对于廉豪的抗辩理由不予采信，判决廉豪支付2014年8月20日至2015年12月31日期间的物业费并支付违约金。廉豪不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，补充提交了王某某的证人证言、和解协议、运某的证人证言等证据，并主张《前期商业物业管理合同》系被胁迫签订，北京市第三中级人民法院认定廉豪的证据不足以证明其主张，并作出某4号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万成公司和廉豪签订的《前期商业物业管理合同》，系双方真实意思的表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照该合同履行各自的义务。廉豪虽主张《前期商业物业管理合同》是被强迫签订，但提交的证据不足以证明其主张，本院不予采纳。关于廉豪提出的万成公司没有物业服务资质以及开具以案外公司为抬头的发票的抗辩意见，上述事项不属于民事案件处理范畴，且不影响万成公司提供了物业服务的事实，对廉豪的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于廉豪主张的房屋被擅自上锁、在上锁期间万成公司未提供物业服务、以及万成公司提供的服务存在重大问题的抗辩意见，廉豪提供的证据不足以证明万成公司的服务足以达到减免物业费的程度，故对于廉豪的该项抗辩意见，本院亦不予支持。关于廉豪提出2016年4月之前的物业费已经超过诉讼时效的抗辩意见，万成公司提供了付款通知书等，说明其在积极主张物业费，并未怠于行使权利，故对于廉豪的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于廉豪提出的物业保证金抵扣物业费的主张，因该保证金系案外人交纳的保证金，廉豪未提供充足证据证明案外人同意将上述保证金抵扣廉豪应当交纳的物业费，对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳。万成公司提供了物业服务，故廉豪应当支付物业费，万成公司要求廉豪支付2014年1月1日至2017年7月11日、2018年5月9日至2018年12月31日期间的物业服务费151574.40元，于法有据，本院予以支持。关于万成公司主张的违约金，廉豪未按照合同约定的时间交纳物业费，构成违约，应当按照合同的约定承担违约金，但是廉豪主张上述违约金数额过高，要求本院予以调整，本院结合万成公司的实际损失、当事人的过错程度，根据公平和诚实信用原则，酌情确定违约金的数额。同时，需要说明的是，根据廉豪的抗辩意见可以反映出万成公司在物业服务上还存在改进的空间，万成公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告廉豪于本判决生效之日起七日内给付原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司2014年1月1日至2017年7月11日期间、2018年5月9日至2018年12月31日期间的物业服务费151574.40元；二、被告廉豪于本判决生效之日起七日内给付原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司违约金5000元；三、驳回原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5337元，由原告北京万成恒泰商业物业管理有限公司负担3621元（已交纳），由被告廉豪负担1716元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇一九年十月三十一日书记员  华 阳