重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0154民初6519号 原告：廖钦刚，男，汉族，生于1989年11月18日，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人(特别授权)：邓代福，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：涂超，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。 被告：廖启稳，男，汉族，生于1981年3月3日，住重庆市开州区。 第三人：朱明辉，女，汉族，生于1985年7月20日，住重庆市开州区。 原告廖钦刚与被告廖启稳、第三人朱明辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行审理。原告廖钦刚的委托诉讼代理人邓代福到庭参加诉讼，被告廖启稳、第三人朱明辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告廖钦刚向本院提出诉讼请求：一、请求确认2014年9月21日原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；二、判令被告承担因逾期还款导致原告无法办理房产过户手续的违约金190000元，违约金以合同标的额的25%计算；三、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告廖启稳与第三人朱明辉系夫妻关系。2014年6月19日，案外人冉争将位于开州区汉丰街道百成路308号9幢7-1房屋出售给第三人朱明辉，房屋面积为127.34平方米，双方签订《房屋买卖(居间)合同》，约定签约时给付308000元，过户完成由第三人朱明辉给付10000元，余款320000元由第三人朱明辉委托中国农业银行开州支行办理房屋按揭贷款支付。2014年9月21日，被告廖启稳将涉案房屋转卖给原告，双方签订《房屋买卖合同》，价款760000元，签约时原告已支付740000元，余款20000元待被告协助办理房产证后付清。原告多次要求被告办理房屋产权过户手续，因被告拒不付清银行按揭贷款，导致房屋产权无法过户到原告名下，此后，中国农业银行起诉下欠房屋贷款导致该房屋将被拍卖。2019年9月4日，原告将余款20000元支付给被告，同时，被告及第三人向原告借款322660.41元用于还清银行贷款，方才于2019年9月9日将房屋产权过户到原告名下。因被告的原因导致该房屋面临拍卖，给原告造成严重损失，被告亦无免责的法定事由，而原、被告在签订的《房屋买卖合同》中明确约定了违约金条款，故原告依约主张按照房屋总价的25%计算违约金。综上，被告违约事实清楚，为维护原告自身合法权益，原告起诉来院，望判如所请。 被告廖启稳、第三人朱明辉未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：被告廖启稳与第三人朱明辉系夫妻关系。2014年6月19日，案外人冉争将其所有的房屋(位于“星星豪都”9幢1单元7-1号)出售给第三人朱明辉，同时双方签订《房屋买卖（居间）合同》，合同内容大致为：“售房人：冉争（以下简称甲方）购房人：朱明辉（以下简称乙方）经纪方：开县金益源房地产经纪有限公司（以下简称丙方）第一条：房屋基本情况坐落开县：星星豪都幢号：9单元：1层次：7房号：1建筑面积：127.34㎡。第二条：成交总价格1.甲、乙双方协商后的实际成交价格为（人民币）小写：638000.00元。第三条：付款约定2.按揭付款方式：（1）甲、乙双方约定于2019年6月19日乙方支付首付款（人民币）小写：308000.00元，大写：叁拾万零捌仟元给甲方（本次付款含定金）。（2）余款（人民币）小写：320000.00元（大写：叁拾贰万）乙方委托丙方向银行办理二手房按揭贷款；按揭的余款由银行一次性代为打到甲方指定的账号上。第五条：相关事宜7.在签订本合同当日如果甲方名下的原始房屋产权证还未办理下来，那么在同一小区房屋产权证办理下来之后，双方约定/天之内由甲方配合乙方将产权证过户给乙方指定的名下。”2014年9月21日，被告廖启稳又将上述房屋转卖给原告廖钦刚，同时双方签订《房屋买卖合同》，合同内容大致为：“售房人：廖启稳（以下简称甲方）购房人：廖钦刚（以下简称乙方）中介方：开县昊业房产经纪有限公司（以下简称丙方）第一条：房屋基本情况坐落：开县星星豪都栋号：9层次：7房号：7-1建筑面积：127.34㎡。第二条：成交价格以及费用支付甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币柒拾陆万元圆整（小写：¥760000.00元）。第三条：付款约定（本条各款项均不计利息）1.甲、乙双方约定，乙方在2014年9月21日支付人民币柒拾陆万元圆整（小写：¥760000.00元）给甲方（含购房定金）2.乙方在房产证过户当日付清购房余款人民币贰万圆整（小写：¥20000.00元）。第六条：免责条款如因洪水、地震、水灾和法律、政府政策变化等不可抗拒的原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第七条：约定其他事宜1.甲方在本苑房地产权证办下来后一个月内无条件还清银行贷款，取回房地产权证并由甲方协助乙方办理产权过户手续，如甲方违约须赔付给乙方总房款30%的违约金。”同日，原告廖钦刚分别通过重庆农村商业银行、中国建设银行以及中国农业银行向被告廖启稳转账交付630000元、40000元及30000元，共计700000元；同时，原告向被告现金交付20000元。被告向原告出具收条一份，内容为：“收条今收到廖钦刚购开县星星豪都9棟7-1号房屋购房款（含定金）740000.00元，大写（柒拾肆万圆正）。以此为据。收款人：廖启稳2014.9.21农商行：621258300202XXXX建行：621466376821XXXX农行：622845047801116XXXX”。2016年7月21日，案外人冉争取得该涉案房屋的房地产权证（渝〔2016〕开县不动产权第00058XXXX号，权利人：冉争）。2019年9月4日，原告向被告交付购房尾款20000元。直到2019年9月9日，原告才取得该涉案房屋的房屋产权证（渝〔2019〕开州不动产权第00096XXXX号，权利人：廖钦刚）。原告以被告未按照合同相关约定履行义务为由，向被告主张违约金，现起诉来院。 以上事实，有本院对原、被告的询问笔录，原告的当庭陈述以及原告为支持其诉讼请求向本院提交的原、被告身份信息复印件、被告及第三人的结婚登记档案复印件、《房屋买卖合同》复印件、房地产权证复印件、银行转账记录及收条复印件在卷佐证，经庭审与原件核对无误，足以认定。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容既不违反法律、行政法规的强制性规定，又未损害他人的合法权益；同时，原、被告双方在签订合同时均作为具有完全民事行为能力的成年人，应当知晓该行为所产生的法律责任及后果，故本院依法确认原、被告于2014年9月21日签订的《房屋买卖合同》成立且有效。关于原告主张违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款明确规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告在签订的《房屋买卖合同》中的第七条明确约定了违约金计算方法，该约定符合意思自治原则，不违反法律规定，而被告在房屋已办理房地产权证的一个月内未协助原告办理房屋过户手续直到2019年9月9日才取得产权证，导致原告的房屋物权不稳定，同时，被告亦无法定及约定的免责事由，被告应当按照约定以合同标的额的30%向原告支付违约金；原告主张被告按照合同标的额的25%支付违约金，低于约定的30%，系对其自身权益的放弃，故本院对原告主张违约金的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告廖钦刚与被告廖启稳于2014年9月21日签订的《房屋买卖合同》有效； 被告廖启稳在本判决生效后七日内支付原告廖钦刚违约金190000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4100元，减半收取2050元，由被告廖启稳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审判员  宋健 二〇一九年十月二十八日 书记员  邓婷