江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏02民申176号再审申请人（原审被告)：李锐，女，1985年9月11日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：郭杰，江苏苏冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：高雅琪，江苏苏冠律师事务所律师。被申请人（原审原告)：无锡盛东房产开发有限公司，住所地江苏省无锡市锡山区。法定代表人：陈中原，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾阳，该公司员工。再审申请人李锐因与被申请人无锡盛东房产开发有限公司（以下简称盛东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2018）苏0205民初4714号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李锐申请再审称：一、原审法院未查明案件事实，该案事实不清，判决错误。依盛东公司所指，《商品房买卖合同》附件4第14页中，分别有两个“第5条约定”。首先是《附件四：合同补充协议》第三条，双方同意本合同第六条补充如下：“5.在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。”其次是《附件四：合同补充协议》第五条，双方同意本合同第八条补充如下。盛东公司所称的“附件4第14页第5条约定”，应该指的就是《附件四：合同补充协议》第三条第5项的约定，但该第5项并没有任何有关违约金的约定。因此，在双方没有明确约定违约金的情况下，盛东公司向其要求支付违约金没有合理依据。二、盛东公司是否承担连带保证责任一事事实不清，其对保证人一事并不知情。盛东公司向原审法院提供的《个人购房借款及担保合同》中，首页“保证人”处，没有盛东公司的名称，而是在空白处被划除了，表明该份合同并无保证人。该合同第四十二条第（四）项约定“本合同一式叁份，贷款人壹份，合同其他当事人和房管局各执壹份，具有同等法律效力”，如果按照贷款人、借款人、保证人、房管局各执壹份的要求，合同应当有肆份而非叁份，正是因为在签订合同之初，贷款人与借款人仅约定了抵押一种方式，对盛东公司作为保证人一事并不知情。并且，该合同并没有保证人即盛东公司的盖章。综上，《个人购房借款及担保合同》仅能证明其以抵押方式向银行办理购房借款，并不证明盛东公司为其贷款提供了担保，承担了连带保证责任。三、原审法院遗漏当事人。其于2015年2月27日与杨某登记结婚，于2015年3月10日由其签订购房合同，该套房屋在双方登记后购买，应当属于夫妻共同财产。并且在购买房屋时，都是由其与杨某共同出面洽谈，首付款也是由杨某亲自经手交付盛东公司，向银行的还贷也是由夫妻共同财产偿还，房屋交付后其与杨某即刻入住，以夫妻名义共同生活至今。原审法院遗漏了杨某作为本案的当事人，侵犯了杨某的合法权益。四、原审法院判决显失公平。其于2015年3月10日购房，原审法院于2018年11月19日判决解除其与盛东公司的购房合同。在其还贷的这三年多内，该套房产的增值部分也应当归其所有，原审法院仅仅判令盛东公司依据购房合同之初的价格向其返还房款明显有失公平。五、原审法院送达程序违法。首先，原审法院的材料中并没有向其送达应诉材料及开庭通知的相关证明文件，其未收到通知。其次，原审判决书的送达显示为邮寄送达，但是被退签，表明其并未收到判决书。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。盛东公司提交意见称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法且已执行完毕。二、盛东公司承担连带保证责任一事事实清楚，有《开发商合作及担保协议》《个人购房借款及担保合同》明确约定，且其在原审中提供的个人贷款本息代偿通知书、个人贷款还款单、结清证明，用于证明因李锐违约致使其承担保证责任。三、原审法院没有遗漏案件当事人。商品房买卖合同的签订主体是其及买受人李锐，并不存在其他签订主体。根据合同相对性原则，针对李锐在购房中出现的违约行为其有权主张合同相对人李锐的违约责任。四、原审法院判决是公平公正合理的。李锐违反合同约定致使其造成损失的，其有权按照《商品房买卖合同》及其附件追究违约责任。五、原审法院送达程序合法。《商品房买卖合同》附件第16页及商品房认购书均约定了相关的送达条款，买受人已经在合同文本中确认了约定的通讯地址为送达地址，送达程序符合法律规定。综上，请求驳回李锐的再审申请。再审审查询问中，李锐向本院提供了结婚证一份，以证明涉案房屋是夫妻共同财产，共有人是杨某；提供了2019年5月5日其到无锡市不动产登记中心调取的住房信息查询证明，以证明其从未办理过抵押登记手续，由此说明盛东公司与银行之间存在某种恶意串通关系。盛东公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但结婚证的关联性予以否认，合同相对方只是李锐，是否是夫妻共同财产属于李锐与杨某的内部问题；住房信息查询证明是在原审判决生效并执行完毕后进行的查询，原商品房买卖合同备案日期为2015年3月10日，合同备案号为20XXXX34，在李锐去不动产中心查询时，该房屋备案及其他信息已在原审法院强制执行下予以撤销。再审审查询问中，盛东公司向本院提供了《开发商合作及担保协议》一份，以证明盛东公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司无锡市分行（以下简称储蓄银行）于2014年10月9日就绿景雅苑楼盘签订了开发商合作及担保协议。李锐质证认为，对真实性没有异议，但与本案的关联性有异议，其对该合同并不知晓。本院经审查认为：一、关于违约金的问题。盛东公司在原审庭审中提出，违约金的计算依据为《商品房买卖合同》“附件4第14页第5条”约定，但是其自愿降低违约责任，参照《商品房买卖合同》“第13页第三条”的约定只收10%。结合盛东公司在原审中提交的民事起诉状、解除合同通知书所载明的内容，对照《商品房买卖合同》附件四相关条款，不难推出盛东公司主张的具体违约责任条款为《商品房买卖合同》附件四第三条第一款第5项，即“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”，其中“买受人所交的全部款项不予退还”即为违约金约定。同时，盛东公司主张参照的“第13页第三条”约定，具体应为《商品房买卖合同》附件四第三条第一款第3项，即“……如因买受人无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”。综上，盛东公司主张的违约金所依据的合同约定明确、具体，其自愿降低违约金系对诉讼权利的依法处分，原审判决予以支持并无不当，故李锐提出的双方没有明确约定违约金的再审理由没有事实依据，本院不予采纳。二、关于盛东公司是否承担连带保证责任的问题。储蓄银行与李锐签订的《个人购房借款及担保合同》中，盛东公司虽未作为保证人签字盖章，但该合同第三十一条第二款明确载明“法人或其他组织作为保证人的，保证人盛东公司承担保证责任的范围按下列第（二）种方式确定……（二）由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，……”。本案再审审查过程中，盛东公司又补充提供了其与储蓄银行签订的《开发商合作及担保协议》，可以证明盛东公司以担保协议的形式对案涉李锐贷款提供了连带责任保证。原审中，盛东公司提供了个人贷款本息代偿通知书、个人贷款还款单及结清证明，足以证明其因李锐违约已承担保证责任。李锐在再审审查中提供的住房信息查询证明等不足以推翻上述事实，亦不能证明其所主张的盛东公司与银行之间存在某种恶意串通关系的事实。因此，李锐提出的盛东公司是否承担连带保证责任一事事实不清，其对保证人一事并不知情的再审理由，与事实不符，本院不予支持。三、关于原审是否遗漏当事人的问题。本案为商品房销售合同纠纷，案涉合同的双方当事人为李锐与盛东公司，根据合同相对性原则，盛东公司以李锐为本案被告提起诉讼符合法律规定。杨某并非案涉合同的当事人，案涉房屋是否属于夫妻共同财产与本案无关。李锐申请再审认为原审遗漏当事人，该意见与法无据，本院不予采纳。四、关于原审判决是否显失公平的问题。本案中，因李锐未按期偿还储蓄银行贷款导致盛东公司承担了连带保证责任，李锐已构成违约，盛东公司依据案涉合同的约定诉至原审法院请求解除合同并要求李锐承担相应的违约责任，符合法律规定，原审判决予以支持并无不当。李锐申请再审认为涉案房屋的增值部分应当归其所有，原审判令盛东公司依据购房合同的价格向其返还房款明显有失公平，该意见没有法律依据，本院不予支持。五、关于原审送达程序是否违法的问题。经查，原审法院通过电子送达方式向李锐身份证实名登记的电信手机发送了开庭通知并告知了盛东公司的诉请内容及相关诉讼权利义务，运营商反馈送达成功，故原审法院关于开庭通知的送达程序合法。此外，原审法院通过法院专递向案涉合同约定的李锐的送达地址邮寄送达了原审判决书，亦符合法律规定，该邮件虽被退回，但应视为已送达。李锐在再审审查询问中辩称其已不居住在该送达地址，但其未按合同约定的方式书面通知盛东公司地址已变更，且李锐虽主张盛东公司明知其已经实际居住在涉案房屋，但对此亦未提供证据证明。综上，李锐提出的关于原审送达程序违法的再审理由，本院不予采纳。综上，李锐的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李锐的再审申请。审判长 蔡 毅审判员 过坚列审判员 申富军二〇一九年十月九日书记员 金馨梅