河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5573号上诉人（原审被告）：方城县华联精品生活超市，住所地方城县富强路与凤瑞路交叉口。负责人：牛爱红，该超市投资人。上诉人（原审被告）：袁红雨，男，1977年10月5日生，汉族，户籍地河南省舞钢市，现住方城县。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴大勇，河南赫奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方城县食品总公司，住所地方城县城关镇和平街314号。法定代表人：秦生伟，任经理职务。委托诉讼代理人：马庆科，方城县弘正法律服务所法律工作者。原审被告：杨庚臻，男，1974年4月2日生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：李成宇，北京达略（南阳）律师事务所律师。上诉人方城县华联精品生活超市、袁红雨因与被上诉人方城县食品总公司、原审被告杨庚臻为房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省方城县人民法院（2019）豫1322民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理，上诉人袁红雨及其与上诉人方城县华联精品生活超市共同委托诉讼代理人吴大勇、被上诉人方城县食品总公司法定代表人秦生伟及其委托诉讼代理人马庆科、原审被告杨庚臻委托诉讼代理人李成宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方城县华联精品生活超市、袁红雨上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回方城县食品总公司解除两个租赁合同的诉讼请求。事实和理由：1、方城县食品总公司故意违约，存在重大过错，多要5个月房租，造成争议，上诉人未及时交纳房租的过错是方城县食品总公司造成的，不是上诉人单方原因。房租的起止时间有争议，被上诉人多向上诉人要5个月的房租，被上诉人不收部分房租，让上诉人全部交纳，此过错在被上诉人，并非上诉人故意违约。被上诉人的法定代表人在上诉人经营的超市内经营冷鲜肉，至今未与上诉人结算费用，造成上诉人未与被上诉人结算。被上诉人将合同约定的北门3.3米的出入通道改建为2.4米，直接导致进出不便，构成实质性违约；2、上诉人袁红雨是在公司筹建期间代表华联超市签订转包协议和交纳租金，袁红雨的行为经超市追认，所以本案袁红雨是职务行为，一审判决二上诉人承担责任错误，程序违法，错列被告；3、合同未约定逾期交纳租金可解除合同，双方共同过错造成的逾期交纳租金不是合同无法实现的理由，以此为由解除合同错误。方城县食品总公司辩称，1、上诉人称被上诉人故意多要5个月房租，故意违约，事实上，被上诉人并未多要房租，而是在起诉状中打印错误和计算错误，一审中被上诉人已及时纠正，不存在违约；2、被上诉人法定代表人的经营问题与本案无关，个人与单位是两码事；3、出入通道问题，上诉人称是被上诉人改建无事实依据和法律依据，属违约行为的说法不能成立；4、追加袁红雨为被告，袁红雨当庭认可，不属错列被告；5、解除合同是因上诉人至今未能交付房租，属合同无法履行，符合法律规定。综上，一审查明事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨庚臻述称，杨庚臻与被上诉人签订租赁协议书的权利义务转让给上诉人，一审予以认可，但一审法院判决解除合同无法律依据。同意上诉人的上诉理由，两份合同不应解除。方城县食品总公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告杨庚臻2004年12月13日签订的租赁协议；2、解除原告与被告方城县华联精品生活超市形成的租赁关系；3、三被告限期拆除在租赁房地产上添置的建筑物；4、三被告向原告缴付自2018年5月1日—2019年5月1日租赁费6万元，并自2019年5月1日以后按每月5000元支付租金至原告退还租赁物止。一审法院认定事实：2004年12月13日，原告方城县食品总公司（甲方）与被告杨庚臻（乙方）签订《租赁协议书》。协议书第一条约定，乙方租赁甲方所有的位于方城县××××西段原屠宰场院房地产使用；第二条约定，租期20年，2005年1月1日至2025年12月31日；第三条约定，年租金6万元，首次于协议签订时一次性缴纳两年租金12万元，以后每年度元月10前缴纳当年租赁费；第四条约定，乙方在改建中的管道、地平修建投资甲方承担3万元，租赁期满后，乙方所投资改建的固定建筑(含配套设施)，由乙方自行处理等。协议签订后，杨庚臻在院内自建钢架结构房开办万德隆超市。杨庚臻将房租自2005年5月1日交至2016年4月30日，2009年6月份原告按协议约定在杨庚臻交付的房租时，冲减了3万元。2015年11月2日，袁红雨（乙方）与杨庚臻（甲方）签订《租赁协议》，杨庚臻将其租赁的房屋及自建钢架结构房整体租给袁红雨，租期10年，2015年11月2日至2025年12月31日。协议第三条第二款约定，整体转让费90万元整--。协议第三条第二款约定，“经营场地年租赁费6万元，由乙方直接向方城县食品总公司支付，付款方式为每年元月10号前一次性交当年租赁费，乙方初次交租赁费的日期为2016年6月1日”。《租赁协议》签订后，袁红雨支付转让费90万元，将万德隆超市更名为四季青服饰广场，2015年12月29日注册成立方城县华联精品生活超市，注册投资人为袁红雨妻子牛爱红。被告袁红雨于2016年2月4日和2017年9月18日两次向原告缴纳租金12万元，原告认可系2016年5月1日至2018年4月30日两年的租金。2018年5月1日以后的租金未能支付，原告具文起诉，请求法院判令1.解除原告与被告杨庚臻2004年12月13日签订的租赁协议；2.解除原告与被告方城县华联精品生活超市形成的租赁关系；3.三被告限期拆除在租赁原告房地产上添置的建筑物。4.三被告向原告缴付自2018年5月1日一-2019年5月1日租赁费6万元，并自2019年5月1日以后按每月5000元支付租金至原告退还租赁物止。一审法院认为，原告方城县食品总公司与被告杨庚臻签订的《租赁协议书》、杨庚臻与袁红雨签订《租赁协议》，三方均认可其真实性，不违反法律规定，均为有效协议。杨庚臻与袁红雨签订《租赁协议》后，原告接受袁红雨缴纳的租金，视为对被告杨庚臻转租的认可。方城县华联精品生活超市、袁红雨未按约定期限支付房租，属于违约行为。原告诉求解除租赁关系，支付2018年5月1日一-2019年4月30日租赁费6万元，符合法律规定，予以支持。原告诉求被告自2019年5月1日以后按每月5000元支付租金至原告退还租赁物止，不符合双方约定，不予支持。被告方城县华联精品生活超市辩称租赁费重复计算5个月，没有证据证明，不予采信。方城县华联精品生活超市系被告袁红雨和其妻子牛爱红共同经营，应共同承担违约责任。杨庚臻已将《租赁协议书》的权利义务转让给二被告，不宜承担支付后续租金的法律责任，该《租赁协议书》宜解除。被告袁红雨租赁后支付转让费90万元，又投入资金对钢架结构房进行了修缮装饰，该房不宜拆除，宜和原告协商变价抵债或者其他方式处理。被告华联精品生活超市当庭提出反诉，但庭审后未缴纳反诉费，对其反诉按撤诉处理。杨庚臻、方城县华联精品生活超市辩称，北门出路宽度低于3.3米系原告违约，没有提供证据材料，不予采信。被告杨庚臻辩称，杨庚臻与原告签订的协议已经通知解除、协议解除，没有事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、解除原告方城县食品总公司与被告杨庚臻2004年12月13日签订的《租赁协议书》。二、解除原告方城县食品总公司与被告方城县华联精品生活超市、袁红雨之间的租赁关系。三、被告方城县华联精品生活超市、袁红雨于本判决生效后十日内支付原告方城县食品总公司租赁费6万元，下余租赁费按照合同约定支付至租赁关系解除之日止。四、驳回原告方城县食品总公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1050元，由被告方城县华联精品生活超市、袁红雨负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同解除的方式有约定解除和法定解除两种。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，各方当事人对于解除合同的条件并未约定，亦未能协商一致。上诉人方城县华联精品生活超市、袁红雨已实际占有、使用租赁物多年，但其未按约定期限支付租金，构成违约，致使被上诉人方城县食品总公司合同目的不能实现，一审判决解除租赁关系并无不当。因方城县华联精品生活超市系袁红雨及其妻子牛爱红个人独资经营的非公司私营企业，故一审判决方城县华联精品生活超市、袁红雨共同承担违约责任亦无明显不当。上诉人方城县华联精品生活超市、袁红雨诉称被上诉人方城县食品总公司在上诉人经营超市期间在北门主大街建房导致出路减少0.9米，违反2004年12月13日《租赁协议书》第一条的约定，因方城县食品总公司违约在先导致其未按期交纳租金，但其未能提供充足有效的证据证明方城县食品总公司在其租赁案涉房屋后在北门主大街有建房侵占出路的行为，且上诉人并非2004年12月13日《租赁协议书》的相对方，上诉人与杨庚臻间的《租赁协议》亦未对北门主大街的出路宽度作出明确约定，故本院对上诉人的该上诉理由不予采信。至于袁红雨与杨庚臻间因转租产生的租赁费争议及方城县食品总公司法定代表人秦生伟在上诉人超市内经营冷鲜肉所拖欠的租赁费，因与本案非同一法律关系，上诉人可另行主张。综上所述，方城县华联精品生活超市、袁红雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由方城县华联精品生活超市、袁红雨负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年十月三十日法官助理赵琳书记员郭璐