宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初3487号原告：宁夏同融小额贷款有限公司。法定代表人：武某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，系北京市盈科（银川）律师事务所律师，特别授权代理。被告：海宗全，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告宁夏同融小额贷款有限公司（以下简称同融公司）与被告海某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告同融公司的委托诉讼代理人张某，被告海某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的宁同融营租字（2018）第008号《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还位于吴忠市××街租赁房屋；3.被告向原告支付自2018年10月1日至2019年3月31日的房屋租金70000元，逾期付款违约金2296元（按照年利率6.525%计算，暂计算至2019年4月10日，之后计算至实际付清之日）；4.被告按照之前合同约定的租金标准向原告支付自2019年4月1日至被告实际返还房屋期间的房屋占有使用费；5.被告向原告支付应由其缴纳的房屋采暖费77893.7元，滞纳金13709元（暂计算至2019年4月10日）及至实际付清之日的滞纳金（按每日千分之一计算）；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2018年与被告签订了一份编号为宁同融营租字（2018）第008号《房屋租赁合同》。约定原告将涉案房屋租赁给被告使用，租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。第一年租金为140000元整，从第二年起每年上浮上年度租金的5%。租金每半年支付一次，签订合同之日支付2018年4月1日至2018年9月30日的租金70000元，2018年10月10日前付清2018年10月1日至2019年3月31日的租金70000元整。如被告逾期30日未缴清租金，原告有权解除租赁合同。合同还对租赁房屋的修缮和使用、房屋的转租及违约责任等作了约定。合同签订后，原告按约将涉案房屋租赁给被告使用。但被告却未按约交纳房租及采暖费。原告为支持其主张，向法庭提交以下证据材料：证据一、《不动产产权登记证书》三份（与原件核对一致的复印件）、银川市中级人民法院（2013）银执字第378-2号执行裁定书一份（与原件核对一致的复印件），证明目的：原告通过以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权，原告是涉案吴忠市民生街丰宁巷龙祥综合楼1-6层租赁房屋的所有权人；证据二、宁同融营租字（2018）第008号《房屋租赁合同》一份（原件）、租赁房屋安全协议书一份（原件），证明目的：原告与被告于2018年签订了一份宁同融营租字（2018）第008号《房屋租赁合同》，租赁合同对涉案房屋的租赁期限、租金、租金支付方式、租赁房屋的修缮和使用、房屋的转租及违约责任等作出了明确约定。其中第三条约定，被告应于2018年10月10日前付清2018年10月1日至2019年3月31日的租金70000元整。第七条约定被告负责承担房屋租赁期间发生的各项费用，包括物业费、水电费等。第九条约定被告逾期30日未缴清租金的，原告有权解除租赁合同。第十条约定在租赁期内，被告出现本合同第九条第二款任意情形之一的，视为被告违约。被告应自接到原告解除合同通知之日起30日内无条件搬离并将房屋完好交还。原告不予退还被告交纳的保证金，并由被告向原告支付当年的租金作为违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告还应承担赔偿责任。租赁房屋安全协议书也约定被告在经营期间，因具备消防安全条件，安全设施和设备，并符合国家有关消防规定方可经营。不符合的，乙方应承担相关的法律责任；证据三、《催款通知》一份（原件），证明目的：被告租赁涉案房屋期间，拖欠吴忠市供热有限责任公司2018-2019年度采暖费77893.7元。自2018年10月15日起应承担每日千分之一的滞纳金，上述费用应由被告承担。经质证，被告海某对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据一没有异议，认可；对证据二的租赁合同没异议，认可。房屋安全协议书也是其与原告签订的，没有异议；对证据三有异议，其一直没有收到催收暖气费的通知。被告辩称，不同意解除合同，也不愿意返还房屋，在合同签订后，房屋的消防没有办理好，就没有开业，采暖一直没有开，也没有取暖，不愿意缴纳房租及取暖费。被告为支持其辩解，向法庭提交利通区公安消防大队消防安全检查申请受理凭证一份（原件）、利通区公安消防大队不同意投入使用、营业决定书（原件），证明2018年5月，经被告申请，利通区公安消防大队同意受理被告经营的案涉宾馆的消防验收检查，并于2018年5月14日向被告出具了不同意投入使用、营业决定书。经检查，案涉房屋的消防设施老化。被告租赁原告的房屋，原告应当保证消防设施是合格的，正因为原告的原因导致了宾馆无法继续经营，对被告造成了巨大损失。原告对被告提交的证据发表以下质证意见：首先，被告未在法庭限定的时间内提交上述证据，应承担举证不能的法律后果。其次，上述两份证据是利通区公安局消防大队针对吴忠市利通区来吧商务宾馆装修后验收情况向被告海某下发的。吴忠市利通区来吧商务宾馆自2014年5月7日由上一任经营者崔文婷注册并经营，直至2018年4月20日被告海某对宾馆重新装修以前消防设备都是合格的，并未出现消防全隐患。此期间，宾馆一直处于正常经营状态，是因为被告海某对房屋进行重新装修，消防设施未达到消防二次验收的要求，才被责令停业，该后果应当由被告海某自行承担，并且双方签订的租赁房屋安全协议书第二条第七项也明确约定了被告在出租房内从事生产经营活动，要具备必要的安全条件和安全设施、设备，并配备必要的安全消防器材，不符合国家有关消防安全规定的，被告承担相关责任。消防大队直接向被告下发不同意投入使用、营业决定书，而没有向涉案房屋的所有人即原告下发该通知书，由此可见，消防未达到验收要求的责任在被告，不在原告，被告向原告告知上述情况后，原告也主动找到消防大队了解了相关情况，并要求消防大队提供上述决定书，但消防大队口头告知该决定书是针对经营者海某经营的宾馆装修后消防不过关向海某下发的，与房屋所有权人无关。经审查，本院对原、被告提交的证据综合认定如下：原、被告提交的证据均具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对原、被告提交的证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：位于吴忠市××区龙祥综合楼的房产（房产证号分别为：吴利房权证区字第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号）属于刘玉才所有。因刘玉才与原告涉及债务纠纷，在银川市中级人民法院执行案件的过程中，银川市中级人民法院于2016年6月12日做出（2013）银执字第378-2号执行裁定书，裁定将刘玉财的上述房产交付给原告以抵偿刘玉财所欠原告的相应债务。原告根据该执行裁定书于2017年9月4日取得吴忠市国土资源局颁发的上述房屋不动产权登记证书。2018年4月份，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，编号为宁同融营租字（2018）第008号。该《房屋租赁合同》主要约定：“原告将其所有的位于吴忠市××区房屋租赁给被告海某。租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止。第一年租金为140000元整，从第二年起每年上浮上年度租金的5%。租金支付方式：租金每半年支付一次。合同签订之日支付2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金70000元；2018年10月10日前支付2018年10月1日至2019年3月31日期间的租金70000元整；2019年4月10日前支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的房屋租金73500元……房屋租金需交至甲方在租赁合同中约定的指定的银行账户。租赁保证金为5000元，在本合同签订之日一次性支付给甲方。乙方因使用需要，在不影响房屋结构和外观的前提下，可以对所承租房屋进行装修，装修费用由乙方承担，但其装修方案应事先得到甲方书面同意后再施工。房屋租赁期间，乙方负责承担租赁期间发生的各项费用，包括但不限于物业管理费、水费、电费、气费及公共区域发生的费用。甲、乙双方协商一致可以变更或终止本合同。乙方逾期30日未缴清租金的，甲方有权单方解除租赁合同，收回房屋。在租赁期限内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按本合同费用总额的5%支付违约金”。该合同签订后，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《租赁房屋安全协议书》，约定该协议书系《房屋租赁合同》的补充协议。该补充协议约定乙方在出租房内从事生产经营活动的，要具有符合相关法律法规和行业规定所必需的安全条件、安全设施和设备，并配备必要的消防安全器材，不符合国家有关消防规定的，乙方应承担相关法律责任。上述协议签订后，被告向原告支付了保证金5000元及2018年4月1日至2018年9月30日期间的租金70000元，下欠到期的租金至今未付。在与原告签订租赁合同后的经营期间，尚欠吴忠市供热有限责任公司2018年度采暖期暖气费77893.7元。另查明，在原告与被告签订案涉房屋租赁合同之前，被告已经从原房屋所有权人刘玉财处通过租赁的方式占用、使用涉案龙祥综合楼的二、三、四、五、六层，并从事经营活动。其中，二层从2016年开始租赁，用于经营台球室；三、四、五层从2017年开始使用，三层经营的是旱冰场，四、五层经营的是吴忠市利通区来吧商务宾馆；六层于2017年开始用于员工宿舍。在2018年4月份，原、被告签订房屋租赁合同后，被告即对其所承租的涉案房屋进行装修。装修完工后，被告于2018年5月7日向利通区公安消防大队提出书面申请，请求对吴忠市利通区来吧商务宾馆投入使用、营业前消防安全检查，利通区公安消防大队于同日作出同意受理被告的申请。2018年5月14日，经利通区公安消防大队派员检查后，发现存在下列消防安全问题：1.该场所四层、五层部分疏散指示标志和应急照明未保持完好有效；该场所四至五层室内消火栓无水；该场所四至五层防火门顺序器、闭门器损坏，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定；2.五层东侧疏散楼梯未按照要求设置应急照明；四至五层管道井未设置防火门，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定。该日，利通区公安消防大队向被告出具了不同意投入使用、营业决定书。在审理过程中，经本院实地查看，涉案房屋目前处于锁门停业状态。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《租赁房屋安全协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，被告逾期30日为缴清租金的，原告有权单方解除合同，收回房屋。现被告未按照约定的期限向原告支付租金，且已经超过30日，故被告的行为已违约。现原告要求解除合同，由被告向原告返还涉案房屋的诉讼请求符合双方当事人的约定及法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付已经到期的租赁期间的租赁费及逾期违约金，并要求按照租赁合同的约定支付2019年4月1日至被告实际返还房屋之日期间租赁费的诉讼请求，亦符合《房屋租赁合同》及相关法律的约定，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付应由其缴纳的房屋租赁期间的采暖费77893.7元、滞纳金13709元（计算至2019年4月10日）及实际付清之日的滞纳金（按每日千分之一计算）的诉讼请求，经审核，原、被告双方在所签订的《房屋租赁合同》中约定房屋租赁期间，由被告承担租赁期间发生的各项费用，原告当庭提交的吴忠市供热有限责任公司于2019年4月9日出具的催款通知书，证实原、被告在2018年4月份签订《房屋租赁合同》后，案涉房屋在租赁期间2018年供暖期所产生的租赁费为77893.7元，且该费用被告至今未缴纳。故对原告要求被告支付租赁期间采暖费77893.7元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付采暖费滞纳金13709元（暂计算至2019年4月10日）及至实际付清之日止的滞纳金（按每日千分之一计算）的诉讼请求，经审核，原告当庭提交的吴忠市供热有限责任公司于2019年4月9日出具的催款通知书载明未按期缴纳采暖费的，加收滞纳金。但对于滞纳金的计算标准未予以告知，并且双方也未就滞纳金的计收标准进行明确约定。且原告也未就被告在与其签订合同后就案涉房屋所产生的暖气费及逾期缴纳的相关费用向吴忠市供热有限责任公司予以垫付。故对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。关于被告不同意解除原被告双方所签订的《房屋租赁合同》，不同意返还房屋的辩解，经审核，原告的该项诉讼请求符合双方当事人的约定。且被告当庭陈述案涉房屋在签订《房屋租赁合同》后，被告对案涉房屋进行了装修，后因消防检查存在问题至今未予经营使用。在审理过程中，经本院实地查看，案涉房屋现未予使用，被告经营的龙祥娱乐城属于锁门停业状态。根据庭审查明的事实，被告至今也未按照合同约定的期限及金额向原告支付租金。为达到物尽其用，减少各方损失，综合考虑案涉房屋的实际使用情况，本案《房屋租赁合同》也应予以解除。故对被告的该辩解理由本院不予采纳。关于被告辩称在《房屋租赁合同》签订后，因房屋消防系统存在问题，导致不能开业，故不愿意向原告缴纳房屋租金及暖气费的辩解理由，经审核，被告提交的证据及其当庭陈述证实其在合同签订后，在对案涉房屋进行装修完毕，投入使用前，申请利通区公安消防大队对其经营的宾馆进行投入使用、营业前消防检查验收，后经利通区公安消防大队检查后，认为存在下列消防安全问题：1.该场所四层、五层部分疏散指示标志和应急照明未保持完好有效；该场所四至五层室内消火栓无水；该场所四至五层防火门顺序器、闭门器损坏，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定；2、五层东侧疏散楼梯未按照要求设置应急照明；四至五层管道井未设置防火门，不符合《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第（二）项之规定。故出具了不同意投入使用、营业决定书。根据被告的当庭陈述，在签订《房屋租赁合同》当时及之前，被告就已经实际占用、使用该房屋，用于经营台球室、旱冰场、宾馆和用作员工宿舍。被告是在对涉案房屋进行装修后，申请消防机关验收该房屋时才出现不符合《中华人民共和国消防法》的规定事项。此事实充分说明，在被告装修案涉房屋之前，原告向被告交付的房屋是符合约定的用途。被告的辩解无充分有效的证据予以证实，本院不予采纳。同时，根据原、被告签订的《租赁房屋安全协议书》，该协议约定：“被告在出租房内从事生产经营活动的，要具有符合相关法律法规和行业规定所必需的安全条件、安全设施和设备，并配备必要的消防安全器材，不符合国家有关消防规定的，被告应承担相关法律责任”。在消防机关出具不同意投入使用、营业决定书后，被告既未及时对消防机关在检查过程中发现的问题予以维修、整改，也不向原告提出解除合同，或者通过其他合法途径防止损失扩大的措施，导致案涉房屋至今不能营业造成损失的责任在于被告。关于被告辩解暖气未开放，不同意缴纳暖气费的辩解理由，因被告未提交相关证据予以证实，故对其该辩解理由，本院亦不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏同融小额贷款有限公司与被告海某签订的宁同融营租字（2018）第008号《房屋租赁合同》及《租赁房屋安全协议书》；二、限被告海某于本判决生效后30日内向原告宁夏同融小额贷款有限公司返还位于吴忠市××街房屋（房屋不动产权登记证号分别为：宁（2017）利通区不动产权第0010438号、宁（2017）利通区不动产权第0010435号、宁（2017）利通区不动产权第0010437号）；三、被告海某向原告宁夏同融小额贷款有限公司支付租金70000元、逾期付款违约金2284元（计算至2019年4月10日），并支付2019年4月11日起至本判决确定的履行期限之间的逾期付款违约金（以70000元为基数，按照年利率6.525%计算）；上述款项扣减被告海某缴纳的保证金5000元外，下剩款项限被告海某于本判决生效后十五日内付清；四、被告海某按照其与原告宁夏同融小额贷款有限公司所签订的宁同融营租字（2018）第008号《房屋租赁合同》中约定的租金标准向原告支付案涉房屋2019年4月1日起至其实际返还房屋之日止期间的租金，限被告海某于案涉房屋实际返还之后十五日内付清；五、被告海某向原告宁夏同融小额贷款有限公司支付应当由其承担的采暖费77893.7元，限被告海某于本判决生效后十五日内付清；六、驳回原告宁夏同融小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3578元，由原告宁夏同融小额贷款有限公司负担286元，由被告海某负担3292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 谢丰丞人民陪审员 郝小玲人民陪审员 张 茜 二〇一九年十月二十四日书 记 员 王 鑫附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。