云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终709号上诉人（原审原告）：罗朝金，男，1967年2月10日生，彝族，大学文化，住楚雄市。上诉人（原审原告）：云南浩龙房地产开发有限公司，住所：禄丰县金山镇龙城路，统一社会信用代码：915323317998549035。法定代表人：罗润，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：郑晓琴，云南瑞阳律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张加旺，男，1968年11月29日生，汉族，住禄丰县。被上诉人（原审被告）：禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司，住所：云南省禄丰县仁兴镇，统一社会信用代码：91532331086356904M。法定代表人：胡贵林，系该公司执行董事。共同委托诉讼代理人：夏迎中，云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：张晓红，云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨友凤，女，1973年7月12日生，汉族，住云南省禄丰县。被上诉人（原审被告）：尹世能，男，1974年1月12日生，汉族，住云南省禄丰县,系杨友凤丈夫。上诉人罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司（以下简称“浩龙公司”）因与被上诉人张加旺、禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称“嘉骏驾校”）、杨友凤、尹世能商品房销售合同纠纷一案，不服禄丰县人民法院(2018)云2331民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗朝金、浩龙公司的共同委托诉讼代理人方芳、郑晓琴、被上诉人嘉骏驾校的法定代表人胡贵林、被上诉人张加旺、嘉骏驾校的共同委托诉讼代理人夏迎中、张晓红到庭参加诉讼，被上诉人杨友凤、尹世能经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗朝金、浩龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2018）云2331民初1089号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由四被上诉人连带承担。理由如下：一、一审法院对本案所涉法律关系的性质认定错误，且对本案事实认定错误，本案所涉纠纷的基础法律关系为民间借贷合同纠纷，并非一审法院所认定的商品房买卖纠纷，且各方当事人亦是按上诉人与被上诉人所签订的《借款协议》的约定履行的权利义务。即本案中，各当事人之间的法律关系为，上诉人罗朝金为款项出借人，被上诉人张加旺为实际借款人，杨友凤和尹世能为借款的实际受益人，嘉骏培训学校则为上诉人与被上诉人之间借款关系的连带责任保证人，上诉人与被上诉人之间构成民间借贷合同法律关系，各被上诉人应按被上诉人张加旺确认的借款金额向两上诉人承担连带还款责任。而上诉人浩龙公司虽非借款协议的实际签约方，但鉴于浩龙公司为罗朝金实际控股的公司且浩龙公司己为本案被上诉人垫付了借款实现所需的相关费用（即房屋落户所需缴付的税费），故上述被上诉人理应就浩龙公司所垫付的款项向浩龙公司承担还款义务。二、本案中，上诉人罗朝金和浩龙公司不存在任何过错，也并未实施过任何操纵被上诉人的行为，一审法院认为上诉人操纵被上诉人无任何事实依据，上诉人不应就本案所涉纠纷的发生承担任何的过错责任。三、本案中，无论从借款协议的约定而言，还是就借款协议的实际履行情况而言，上诉人和被上诉人之间与涉案房屋（即龙达花园龙源苑1幢1单元601号房）有关的实际借款金额为423554元，而非购房合同中所约定的249966元。且上诉人己经就上述事实向法庭提供了充分的证据予以证明。被上诉人未按照《借款协议》约定履行还款义务，就理应按《借款协议》约定向上诉人承担还款责任及违约责任。上诉人所提出的诉请不仅有事实依据，而且有法律依据，依法应当得到法庭的支持。张加旺辩称：1.根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第15条之规定，双方对基础法律关系有争议的由人民法院依据查明的案件事实加以认定。2.上诉人认为一审法院认定的法律关系错误，认为本案的法律关系为民间借贷。但若为民间借贷则在借贷关系中只有一份《借款协议》，借款协议的主体仅是罗朝金、张加旺二人，浩龙公司及本案的其他当事人则与本借贷关系无任何关联。3.上诉人认为借款的实现形式并非直接的现金给付，而是通过房屋产权转移的方式，即最终以房屋（即物化形式）实现了借款金额的给付。但根据《中华人民共和国合同法》第210条“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”借款合同是实践合同，以罗朝金实际提供贷款时借款合同生效；并且双方的借款协议也没有按照上诉人认为的以产权转移的方式实现给付进行过约定。而办理产权手续是浩龙公司基于双方的《商品房购销合同》履行的合同附随义务。4.借贷关系应以实际履行了付款行为借款协议作为基础。按双方《借款协议》第五条对借款方式的约定“按照云南浩龙房地产开发有限公司的要求足额支付其指定账户”方式履行付款义务。因此，借贷案件借款金额按照协议约定以浩龙公司实际收到的购房金额确定。5.《商品房购销合同》签订主体双方是浩龙公司和产权人，《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，房屋产权人已经依据合同第六条支付了卖方与其所签合同约定的购房价款，购销合同经禄丰县住房和城乡建设管理局备案，之后办理了产权证，现在上诉人否定买卖合同约定的价款，否决最主要的条款，违背了商业规则，诚信原则。综上，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，上诉人是在无理、恶意缠讼，请二审法院驳回上诉维持原判。嘉骏驾校辩称：1.一审上诉人的诉讼请求是追究购房欠款、契税、维修基金等，是商品房销售合同纠纷，该商品房销售合同关系与借款协议是不同的两个法律关系。合同具有相对性，房屋买卖的相对方并非嘉骏驾校，嘉骏驾校在房屋买卖中没有作过任何承诺，嘉骏驾校不应承担任何责任。2.嘉骏驾校在借款协议中表明是提供经营权作为抵押的抵押人而非保证人，《借款协议》第三条2、“丙方禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司向甲方提供从2016年1月1日起10年的经营权作为抵押，为乙方的借款承担连带保证。”该抵押未依法登记因此应属于无效。3.在借款协议中，尚有禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司提供抵押物作为担保人《借款协议》，且该公司已将张加旺持有的96%的股权以原价转移给罗朝金抵作借款，并已将公司改名。4.根据《中华人民共和国合同法》第210条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效，”借款合同是实践合同，应以张加旺实际收到借款为前提。综上，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉维持原判。杨友凤、尹世能经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但是其向法庭提交了书面答辩状，辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。罗朝金、浩龙公司向一审法院起诉请求：1.由张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能连带清偿其因购买禄丰县龙达花园龙源苑1幢1单元601号房【建筑面积：138.87平方米，产权证号：（2016）00036814】，所欠罗朝金、浩龙公司的购房款423554元（当庭明确此项费用由张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能连带支付给罗朝金）；2.由张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能连带清偿其因购买禄丰县龙达花园龙源苑1幢1单元601号房，罗朝金、浩龙公司代付的契税3749元，普通住房维修基金9721元，普通住房办证登记费80元，交易手续费417元，合计13967元（当庭明确此项费用由张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能连带支付给浩龙公司）；3.由张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能连带赔偿罗朝金、浩龙公司因张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能违约导致的损失9000元（当庭明确为律师代理费，计算方式为第1、2项诉讼请求的数额加总乘以2%）；4.本案诉讼费、保全费和担保费由张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能连带承担。一审法院认定事实：2015年8月5日，罗朝金（甲方、出借人），张加旺（乙方、借款人），嘉骏驾校（丙方、担保人），禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司（丙方、担保人）四方签订了《借款协议》，约定：乙方借款用于向浩龙公司购买位于“龙达花园龙源苑”住宅15套及“浩龙佳园”商铺28间；乙方向甲方借款人民币53000000元，借款不计付利息；借款期限为签订借款合同之日起至2017年12月31日止；在乙方指定的买受人与浩龙公司签订《商品房购销合同》，并缴纳购房中除购房款以外的税、费后，甲方按照浩龙公司的要求，足额将全部借款通过银行付款的方式一次性支付到浩龙公司指定的银行账户；协议还对担保、还款方式、违约责任、争议解决及其他事项进行了约定。协议签订后，2015年8月19日，张加旺安排杨友凤、尹世能（买受人、乙方）与浩龙公司（出卖人、甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：乙方购买甲方开发的禄丰县龙达花园1幢1单元1号房，面积138.87平方米，按套计价，总价款为249966元，乙方一次性付款（乙方于2015年8月19日一次性支付甲方购房款249966元），甲方代乙方办理房屋权属证书，乙方应提供办理权属证书的相关资料及承担办证过程中的一切税、费，合同还约定了其他事项。合同上有浩龙公司的签章及杨友凤、尹世能的签名捺印。同日，杨友凤、尹世能（买受人、乙方）与浩龙公司（出卖人、甲方）签订了《商品房购销合同补充协议》，双方对首付款及期限、房屋交接、税费承担进行了补充约定。协议上有浩龙公司的签章及杨友凤、尹世能的签名捺印。后浩龙公司为张加旺代缴了此幢商铺的相关税费及其他费用13967元（其中：契税3749.49元、维修基金9720.90元、办证登记费80元、交易手续费416.61元），并为该商铺办理了房屋产权证书（房产证号：禄房权证2015字第××号），房屋坐落于，所有权人为杨友凤，共有人为尹世能，但浩龙公司未向被杨友凤、尹世能实际交付该商铺，也未向杨友凤、尹世能交付商铺产权证书。案涉房屋于2015年11月30日设置了抵押权，抵押权人是禄丰县龙信小额贷款有限公司。一审另查明，杨友凤、尹世能参与签订《商品房购销合同》、办理银行卡等事项均由张加旺安排完成，之后杨友凤、尹世能的身份证原件及所办的银行卡均交由张加旺指定的人员转交给浩龙公司，由浩龙公司持有杨友凤、尹世能身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务。该商铺购房款249966元由罗朝金先向杨友凤银行账户转款，再由浩龙公司从该公司持有的杨友凤卡上转入该公司账户完成房款的支付，购买此幢商铺杨友凤、尹世能未支付罗朝金、浩龙公司任何款项。罗朝金系浩龙公司的大股东、实际控制人。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、本案中各方当事人主体是否适格？二、《借款协议》、《商品房购销合同》是否有效成立？三、如何认定案涉房屋的价款？四、对本案罗朝金、浩龙公司的诉讼请求应否予以支持？关于焦点一，一审法院认为，本案审理过程中，虽然罗朝金、浩龙公司与张加旺、嘉骏驾校均认为本案的基础法律关系是民间借贷，案由是民间借贷纠纷，但罗朝金、浩龙公司的诉讼请求却是要求张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能共同返还购房款及其他涉房费用，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”根据双方的陈述及所举证据，本案的基础法律关系应当根据已查明的事实确定为房屋买卖合同法律关系，案由应确定为商品房销售合同纠纷。浩龙公司、杨友凤、尹世能系商品房购销合同的双方当事人，虽然罗朝金和被告张加旺、嘉骏驾校没有在《商品房购销合同》上签名盖章，但均实际参与并操控杨友凤、尹世能等人签订商品房销售合同，是本案的利害关系人，故上述当事人均是本案的适格主体。关于焦点二，一审法院认为，根据当事人陈述及一审查明的事实，本案当事人之间的关系是商品房销售合同法律关系。罗朝金和张加旺、嘉骏驾校在签订《商品房购销合同》前签订了《借款协议》，约定由张加旺向罗朝金借款用于张加旺指定的购房人向浩龙公司购房，但根据本案查明的事实，《借款协议》指向的购房人在所谓的购房活动中均由张加旺和浩龙公司操控，且在案涉房屋产权登记后，张加旺等人将此系列案涉及的大部房产进行抵押向相关金融机构借款，结合被张加旺、浩龙公司等当事人对杨友凤、尹世能签订《商品房购销合同》的操控行为表现，签订《借款协议》约定的内容并不是双方的真实意思表示，故应认定《借款协议》无效；同时，杨友凤、尹世能在签订《商品房购销合同》时对购房一事却毫不知情，整个购房过程均是由张加旺及罗朝金、浩龙公司操控完成，杨友凤、尹世能只是到场签名、提供身份证办理银行卡及房产登记等，未向浩龙公司支付过任何款项，签订《商品房购销合同》并非杨友凤、尹世能的真实意思表示。案涉房屋产权虽登记在被杨友凤、尹世能名下，但浩龙公司并未将案涉房屋及房产权证书交付杨友凤、尹世能管理和收执，故应认定《商品房购销合同》无效，对双方自始没有法律约束力。对于双方因《借款协议》、《商品房购销合同》取得的财产，应当依法予以返还，不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。关于焦点三，一审法院认为，罗朝金、浩龙公司认为房屋价款应按房屋价格清单确定的金额进行认定，张加旺则认为应按购房合同中确定的金额进行认定，审理中，经一审法院释明，但双方均不要求对案涉房屋进行价格评估。一审法院认为，《商品房购销合同》签订后，罗朝金根据合同确定的价款通过尹世能的银行账户向浩龙公司支付了购房款，浩龙公司也根据购房合同价款向相关部门代张加旺指定的购房人缴纳了房屋契税及其他费用，购房合同也依法依规进行了备案登记，应视为双方对案涉房屋的价款的认可，故房屋可按双方签订的《商品房购销合同》价款予以认定。关于焦点四，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《借款协议》、《商品房购销合同》无效，因此双方依合同取得的财产应当依法予以返还。因涉案房屋张加旺等人控制，应由张加旺返还案涉房屋给罗朝金、浩龙公司，但案涉房产现已设置抵押权不能返还房屋，为减少当事人损失，应由张加旺返还罗朝金按《商品房购销合同》约定价款支付给浩龙公司的购房款249966元。因罗朝金、浩龙公司和张加旺对造成涉案合同无效均有过错，对给浩龙公司为张加旺代缴的契税等费用而造成的损失13967元，由罗朝金、浩龙公司和张加旺各承担二分之一（即6983.50元）。对罗朝金、浩龙公司主张的律师费9000元，一审法院认为，律师费是罗朝金、浩龙公司为实现自己债权而支出的费用，该项费用不是罗朝金、浩龙公司实现债权所产生的必然费用，且罗朝金、浩龙公司对本案发生有一定过错，故对此项主张，一审法院不予支持。对于罗朝金、浩龙公司主张的担保费，一审法院认为，罗朝金、浩龙公司为诉讼保全提供担保是其法定义务，是为实现其自身合法权益所为，由此产生的费用依法应由其本人负担，其主张不予支持。对于罗朝金、浩龙公司要求嘉骏驾校、杨友凤、尹世能共同承担偿还责任的主张，一审法院认为，因双方签订的《借款协议》、《商品房购销合同》无效，合同中的保证条款亦无效，罗朝金、浩龙公司要求嘉骏驾校承担保证责任的主张不予支持；杨友凤、尹世能虽然在《商品房购销合同》上签名，但其并未因该合同取得任何利益，罗朝金、浩龙公司要求杨友凤、尹世能共同承担偿还责任的主张亦不予支持。综上，经一审法院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、由张加旺返还罗朝金购房款249966元；二、由张加旺偿还云南浩龙房地产开发有限公司元代缴的契税等费用6983.50元；三、驳回罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项限于判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费7998元（已交），由罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担4698元，由张加旺负担3300元；保全费2753元、公告费300元，合计3053元，由张加旺负担。以上张加旺应负担的诉讼费、保全费、公告费合计6335元（因罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司已预交，现由被告张加旺在支付上述款项时一并支付给罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司）。本院二审期间，被上诉人张加旺提交了（2018）云2331民初1058号判决，欲证实该案与本案在事实完全一致的情况下，上诉人对（2018）云2331民初1058号判决没有提出上诉，而本案却提出了上诉。经质证，上诉人罗朝金对于这一份民事判决书的真实性和合法性没有异议，但对于被上诉人的证明目的不予认可，认为是为了降低上诉人的损失，也为了节约司法资源，对法院判定张加旺以及本案的其他涉案当事人返还房屋的这批案件没有上诉，而对房屋不能返还的案件，因罗朝金和浩龙公司的损失没有得到弥补，所以提出上诉。本院认为，本案与（2018）云2331民初1058号案件是系列案件，认定案件事实与裁判标准应当统一，应作为证据使用，但对被上诉人提交判决书的证明目的本院将结合其他证据在争议焦点中予以评述。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人对一审判决认定的事实提出异议：1.对“但浩龙公司未向杨友凤、尹世能实际交付该商铺，也未向杨友凤、尹世能交付商铺产权证书”有异议，认为物权的转移是以登记为准，上诉人已经把涉案的房屋登记到了被上诉人杨友凤等人的名下，已经完成了交付，并且交付完成以后，杨友凤等人还以涉案房屋产权作为抵押向银行申请贷款，并且已经实际获得了贷款，所以上诉人认为房屋在法律上已经完成了交付；2.对“由浩龙公司持有杨友凤、尹世能身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务”有异议，认为签合同、办卡、购房所有的手续都是杨友凤等人自己去签的字，是张加旺安排了专门的工作人员陪着杨友凤等人去办理的。认为遗漏认定：1.罗朝金和张加旺在2015年8月5日签订借款协议的同时，也对涉案房屋实际的价值也即是5300万元，就是涉案的43套房屋等同于5300万元的价值是进行了认可，并且在上诉人的证据清单当中也提交了涉案房屋由张加旺以及罗朝金所认可的实际价值的清单；2.认定了案涉房屋都已经设置了抵押权，但是没有明确一个事实，即所有的案涉房屋进行抵押的手续都是由张加旺以及案涉的其他被上诉人进行办理的。被上诉人张加旺、嘉骏驾校、杨友凤、尹世能对一审判决认定的事实无异议。对双方当事人均无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对上诉人提出异议和认为遗漏的事实本院将结合本案的争议焦点进行评述。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.本案基础法律关系是民间借贷还是商品房买卖？2.如果认定为商品房买卖合同纠纷，合同是否有效，如有效如何处理，如果无效，如何处理？针对争议焦点1，本院认为：买卖合同和借款合同是截然不同的两种合同关系，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，在借款合同中贷款人的目的是取得借款人的借款；而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，在买卖合同中买受人的主要目的是取得标的物的所有权。因此两者在合同目的上有着本质的区别。本案中,罗朝金与张加旺之间虽签订有借款协议，但罗朝金并没有交付借款给张加旺，而是将房屋所有权转移给张加旺指定的买受人。从罗朝金、浩龙公司提出的诉讼请求来看，是要求清偿购买房屋所欠的购房款以及代付的税费，清偿购房款及代付的税费是基于房屋买卖合同产生的纠纷，而民间借贷是要求偿还借款及利息。从其诉讼主体来看，罗朝金、浩龙公司依据双方之间签订借款协议认为双方之间的法律关系是民间借贷，所主张的金额也是借款协议约定的金额，但借款协议中出借人是罗朝金，借款人是张加旺，担保人是嘉骏驾校，民间借贷的主体只有这三方，而本案中，原告除了罗朝金，还有浩龙公司，被告除了张加旺、嘉骏驾校，还有杨友凤、尹世能，浩龙公司、杨友凤、尹世能均是房屋买卖合同纠纷中的利害关系人，而不是民间借贷纠纷中的适格主体。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第15条之规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理”，根据双方的陈述及所举证据，本案的基础法律关系应当根据已查明的事实确定为房屋买卖合同法律关系，案由应确定为商品房销售合同纠纷。针对争议焦点2，本院认为，浩龙公司与买受人杨友凤、尹世能实际发生的房屋买卖合同关系因房屋买卖均非双方的真实意思表示，杨友凤、尹世能支付给浩龙公司的购房款也是由罗朝金提供，杨友凤、尹世能没有支付过相关款项，故应认定《商品房购销合同》无效，对双方自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，双方签订的《商品房购销合同》无效，因此双方依合同取得的财产应当依法予以返还，涉案房屋返还给浩龙公司，杨友凤、尹世能支付给浩龙公司的购房款是罗朝金提供的，该购房款由浩龙公司返回罗朝金。本案中，禄丰县龙达花园龙源苑1幢1单元601号房登记在杨友凤、尹世能名下，但杨友凤、尹世能参与签订《商品房购销合同》、办理银行卡等事项均由张加旺安排完成，之后杨友凤、尹世能的身份证原件及所办的银行卡均交由张加旺指定的人员转交给浩龙公司，由浩龙公司持有杨友凤、尹世能身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务。该房屋购房款249966元由罗朝金先向杨友凤银行账户转款，再由浩龙公司从该公司持有的杨友凤卡上转入该公司账户完成房款的支付，购买此房屋杨友凤、尹世能未支付罗朝金、浩龙公司任何款项。故应认定禄丰县龙达花园龙源苑1幢1单元601号房的实际购房人为张加旺，房屋登记在杨友凤、尹世能名下，应由杨友凤、尹世能协助张加旺办理产权登记手续，将案涉房屋产权变更登记为张加旺，办理产权变更登记手续的相关费用由张家旺承担。现案涉房产已设置抵押权，本应由张加旺返回浩龙公司的房屋不能返还，应当折价由张加旺补偿浩龙公司房款。关于双方房屋交易价格的问题，杨友凤、尹世能与浩龙公司签订的《商品房购销合同》不是双方的真实意愿，双方在合同中约定的房款是罗朝金转给杨友凤、尹世能的，不能体现房屋的真实价格。罗朝金与张加旺签订的借款协议中已明确约定，浩龙公司将龙达花园龙源苑住宅15套和浩龙佳园商铺28间交付给张加旺指定的购房人后，张加旺偿还金额为5300万元，罗朝金、浩龙公司已提交房屋价格清单将5300万元对应涉案的43套房屋，本案案涉房屋即龙达花园龙源苑1幢1单元601号房金额为423554元。故本院认定龙达花园龙源苑1幢1单元601号房房款金额为423554元，张加旺返回浩龙公司的房款为423554元。罗朝金、浩龙公司上诉提出涉案房屋（即龙达花园龙源苑1幢1单元601号房）房款金额为423554元，而非购房合同中所约定的249966元，要求改判支持423554元的理由成立，本院予以支持。一审按《商品房购销合同》约定价款返回浩龙公司购房款249966元不当，应以纠正。关于浩龙公司为张加旺代缴的契税等费用而造成的损失13967元的问题，因罗朝金、浩龙公司和张加旺对造成涉案合同无效均有过错，由罗朝金、浩龙公司和张加旺各承担二分之一即6983.5元。关于《借款协议》的效力问题，因本案确定为商品房销售合同纠纷，需确认的是《商品房购销合同》的效力问题，而《借款协议》与本案不属同一法律关系，对于效力问题本院不作评价，一审确认《借款协议》无效，本院予以纠正。关于罗朝金、浩龙公司要求嘉骏驾校、杨友凤、尹世能共同承担偿还责任的问题，本院已确认龙达花园龙源苑1幢1单元601号房实际购房人为张加旺，杨友凤、尹世能并未因本案取得任何利益，故杨友凤、尹世能不承担偿还责任。嘉骏驾校系张加旺与罗朝金在《借款协议》中的担保人，不是本案商品房销售合同纠纷中的适格当事人，在本案中不承担责任。综上，罗朝金、浩龙公司上诉提出龙达花园龙源苑1幢1单元601号房房款金额为423554元，而非购房合同中所约定的249966元，要求改判支持423554元的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持禄丰县人民法院(2018)云2331民初1089号民事判决第二项，即“由张加旺偿还云南浩龙房地产开发有限公司代缴的契税等费用6983.5元”；二、撤销禄丰县人民法院(2018)云2331民初1089号民事判决第一、三项，即“由张加旺返还罗朝金购房款249966元；驳回罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；三、龙达花园龙源苑1幢1单元601号房产权归张加旺所有，杨友凤、尹世能协助张加旺办理过户登记手续，办理产权变更登记手续的相关费用由张加旺承担；四、由张加旺返还罗朝金购房款423554元；五、驳回罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7998元、公告费300元，合计8298元，由张加旺负担7468元（未付），罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担830元（已付）。二审案件受理费4091元，由张加旺负担3682元（未付），罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担409元（已付）。上述支付义务，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕，款交云南省禄丰县人民法院。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长 孙 明审判员 蒋文娟审判员 夏绍兴二〇一九年十月十四日书记员 王 力