安徽省潜山市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0824民初2733号原告：中国工商银行股份有限公司潜山支行，住所地安徽省潜山市梅城镇舒州大道1056号，统一社会信用代码91340824153983300E。负责人:杨春霖，该支行行长。委托诉讼代理人：吴凤苗，男，该行副行长。委托诉讼代理人：彭潜，男，该公司员工。被告：张桢，男，1977年12月31日出生，汉族，住安徽省潜山市。被告：徐郑凤，女，1981年3月18日出生，汉族，住安徽省潜山市。被告：安徽天柱置业集团有限公司，住所地安徽省潜山市综合经济开发区东环路0187号，统一社会信用代码9134082479010185XJ。法定代表人：杨云祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李澄清，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司潜山支行（以下简称工商银行潜山支行）与被告张桢、徐郑凤、安徽天柱置业集团有限公司（以下简称天柱置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行潜山支行的委托诉讼代理人彭潜，被告张桢，被告天柱置业公司的委托诉讼代理人李澄清到庭参加诉讼，被告徐郑凤经本院合法传唤无正当理由,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行潜山支行向本院提出诉讼请求：1、判令张桢、徐郑凤立即偿还全部未结清的借款本息合计69346.53元，本金63933.97元，利息5412.56元（住房和商房贷款利息均暂算至2019年7月21日，两笔贷款以后利息按合同约定的利率及罚息规则计算至欠款实际付清之日止）；2、判决工商银行潜山支行对张桢、徐郑凤抵押的房地产（《个人购房借款/担保合同》01309000192009商房贷0000917号项下抵押物，潜山市梅城镇望岳路68号C幢C区商业区C1-3号)享有优先受偿权;3、判令天柱置业公司对上述债务承担连带清偿责任;4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：张桢、徐郑凤系夫妻关系，二人于2008年4月10日与天柱置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（GF-2000-0171），向其购买坐落在潜山市梅城镇凤凰路185号F幢5单元009号住房一套。为支付购房款，张桢、徐郑凤于2008年7月21日与工商银行潜山支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》（01309000192008一手贷0000444号），同日，向工商银行潜山支行出具《个人住房贷款凭证》一份，载明的贷款种类为个人一手住房购置贷款，贷款金额为10万元，贷款期限180个月，贷款发放日2008年7月21日，贷款到期日2023年7月21日止，执行利率（年）为6.6555%，还款方式为等额本金还款法，本金和利息归还周期为按月支付。据此，工商银行潜山支行向张桢、徐郑凤履行了10万元的放款义务，并将贷款资金全额支付至借款人指定的天柱置业公司账户之中。为担保本笔债务，2008年6月26日，天柱置业公司向工商银行潜山支行出具了《保证函》，为上述借款提供连带责任保证。2014年9月21日至今，张桢、徐郑凤已经连续53个月未按期足额还款，积欠逾期2期，未结清逾期借款本息合计1270.69元，本金1111.12元，利息159.57元。经多次催收，张桢、徐郑凤拒不履行按期还本付息的义务。截至2019年7月21日，张桢、徐郑凤积欠全部未结清的借款本息合计27936.77元，本金为27777.2元，利息159.57元。至今，张桢、徐郑凤购买的坐落在潜山市梅城镇凤凰路185号F幢5单元009号住房未办证未登记抵押给我行。张桢、徐郑凤于2009年7月20日与天柱置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（GF-2000-0171），向其购买坐落在潜山市梅城镇皖国路亿龙旺角城C1-3号商用房一套。为支付购房款，张桢、徐郑凤于2009年9月14日与工商银行潜山支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》（01309000192009商房贷0000917号）；同日，出具《个人住房贷款凭证》一份，载明的贷款种类为个人商用房贷款，贷款金额为15万元，贷款期限120个月，贷款发放日2009年9月14日，贷款到期日2019年9月14日止，执行利率（年）为6.534%，还款方式为等额本金还款法，本金和利息归还周期为按月支付。据此，工商银行潜山支行向张桢、徐郑凤履行了15万元的放款义务，并将贷款资金全额支付至借款人指定的天柱置业公司账户之中。被告张桢所购商用房于2012年6月4日已抵押我行，抵押不动产登记证明号为：潜山房潜梅城他字第8749号。自2014年5月14日至今，张桢、徐郑凤已经连续51个月未按时足额还款，积欠27期，未结清逾期借款本息合计38909.76元，本金33656.77元，利息5252.99元，经多次催收，张桢、徐郑凤仍拒不履行还本付息的义务。截至2019年7月21日，张桢、徐郑凤现欠工商银行潜山支行全部未结清的借款本息合计41409.76元，本金36156.77元，利息5252.99元。鉴于以上事实，根据上述借款合同第十条“违约及违约责任”的约定，张桢、徐郑凤已构成违约，工商银行潜山支行有权要求张桢、徐郑凤立即清偿全部借款以及所产生的利息、罚息及其他费用，天柱置业公司承担连带清偿责任。张桢辩称，借款是事实，希望协商处理。张桢与徐郑凤已经离婚，张桢愿意一人承担还款责任。天柱置业公司有代偿义务。天柱置业公司辩称，公司有担保责任，一直未能把房产证办出来，影响了张桢、徐郑凤处置财产。徐郑凤未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：张桢、徐郑凤原系夫妻关系。2008年4月10日，张桢、徐郑凤与天柱置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，向其购买位于潜山市梅城镇凤凰路185号F幢5单元009号住房。为支付购房款，张桢、徐郑凤于2008年7月21日与工商银行潜山支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为10万元，贷款期限15年，贷款发放日2008年7月21日，贷款到期日2023年7月21日止，执行年利率为6.6555%，未按期偿还贷款，罚息利率在约定利率的基础上加收30%，本金和利息归还周期为按月支付。工商银行潜山支行于2008年7月21日将10万元贷款资金全额支付至借款人指定的安徽天柱房地产有限公司（现天柱置业公司）账户。自2014年9月21日起至2019年8月21日止，张桢、徐郑凤累计54个月未按时足额还款，积欠全部未结清的借款本金27777.2元，利息240.66元，合计28017.86元。2008年6月26日，天柱置业公司向工商银行潜山支行出具一份《保证函》，约定在借款人住房办理房产证并抵押给贷款银行前或者借款人办理住房保险、保险第一受益人为贷款银行前为张桢、徐郑凤10万元个人住房贷款提供连带责任保证。张桢、徐郑凤购买位于潜山市梅城镇凤凰路185号F幢5单元009号住房至今未办理房产证，未进行抵押登记。2009年7月20日，张桢、徐郑凤与天柱置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，向其购买位于潜山市梅城镇皖国路亿龙旺角城C1-3号商用房一套。为支付购房款，张桢、徐郑凤于2009年9月14日与工商银行潜山支行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额为15万元，贷款期限10年，贷款发放日2009年9月14日，贷款到期日2019年9月14日止，执行年利率6.534%，本金和利息归还周期为按月支付，未按期偿还贷款，罚息利率在约定利率的基础上加收30%。合同抵押条款约定，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为潜山市梅城镇皖国路亿龙旺角城C1-3号商用房。工商银行潜山支行于2009年9月14日将贷款资金全额支付至借款人指定的天柱置业公司账户。自2014年5月14日起至2019年8月21日止，张桢、徐郑凤累计52个月未按时足额还款，积欠全部未结清的借款本金36156.77元，利息5500.66元，本息合计41657.43元。潜山市梅城镇皖国路亿龙旺角城C1-3号商用房于2012年6月4日办理抵押登记手续（不动产登记证明号为：潜山房潜梅城他字第8749号）。本院认为，工商银行潜山支行与张桢、徐郑凤签订的两份《个人购房借款/担保合同》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行义务。工商银行潜山支行按约履行了发放贷款的义务，张桢、徐郑凤未按合同约定归还贷款本金及利息，显属违约。两份《个人购房借款/担保合同》第十条均约定，借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。两笔贷款借款人均发生上述违约情形，故工商银行潜山支行要求张桢、徐郑凤提前清偿全部贷款本金及相应利息的诉讼请求本院予以支持，以起诉之日为宣布到期日。天柱置业公司为张桢、徐郑凤2008年7月21日10万元贷款提供连带责任保证，故应对该笔债务承担连带清偿责任。张桢、徐郑凤以其所有的位于潜山市梅城镇皖国路亿龙旺角城C1-3号商用房为2009年9月14日15万元贷款提供抵押，故工商银行潜山支行有权以该房产折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条第一款第一项、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张桢、徐郑凤于本判决生效之日起十日内立即偿还原告中国工商银行股份有限公司潜山支行贷款本金63933.97元及利息、逾期罚息（其中27777.2元本金，期内积欠利息为240.66元，自2019年8月22日起至付清之日止按合同约定利率上浮30%计算，其中36156.77元本金，期内利息积欠5500.66元，自2019年8月22日起至还清之日止按合同约定利率上浮30%计算）；二、被告安徽天柱置业集团有限公司对上述10万元贷款未结清本息承担连带清偿责任，被告安徽天柱置业集团有限公司承担保证责任后，有权向张桢、徐郑凤追偿；三、中国工商银行股份有限公司潜山支行对被告张桢、徐郑凤所有的位于潜山市梅城镇皖国路亿龙旺角城C1-3号商用房折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，以上述15万元贷款未结清本息为限；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司潜山支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1534元减半收取767元，由被告张桢、徐郑凤共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  胡晓红二〇一九年十月十七日书记员  熊兰兰附：本案所依据相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。