中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1704号 上诉人（原审原告）：朱清，男，汉族，1981年12月8日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：代鑫，男，汉族，1982年9月6日出生，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆国际信托股份有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号。 法定代表人：翁振杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张其超，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹恒舟，该公司员工。 原审第三人：遵义新奥房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区高九路政府一区会所。 法定代表人：雷文进，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：云南星长征投资开发控股集团有限公司。住所地：云南省昆明市度假区广福路387号星长征商务大厦1层8号。 法定代表人：陈庆忠，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：云南长松园陵园有限责任公司。住所地：云南省昆明市学府路682号金鼎宾馆办公室。 法定代表人：范晓玲，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：遵义星长征投资发展有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区高九路市政府一区会所二、三楼。 法定代表人：雷文进，该公司执行董事。 以上原审第三人共同委托诉讼代理人：陈艳萍，云南迪恒律师事务所律师。 原审第三人：陈庆忠，男，苗族，1966年2月24日出生，住云南省昆明市西山区。 上诉人朱清、代鑫因与被上诉人重庆国际信托股份有限公司（以下简称国际信托公司）及原审第三人遵义新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥房地产公司）、云南星长征投资开发控股集团有限公司（以下简称云南星长征公司）、云南长松园陵园有限责任公司（以下简称云南长松园陵园公司）、遵义星长征投资发展有限公司（以下简称遵义星长征公司）、陈庆忠案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱清、代鑫上诉称，原审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定认定朱清、代鑫不享有足以排除执行的物权期待权系认定事实和适用法律错误。主要理由：（1）朱清、代鑫于2014年9月9日与新奥房地产公司签订《商品房认购协议书》《商品房认购补充协议书》，新奥房地产公司将其开发的遵义市上海路尊城天地项目7号楼1层20号商品房出售给朱清、代鑫，约定金额为573451元，朱清、代鑫按约定支付了总购房款的50%，即460000元；（2）新奥房地产公司将房屋交付给朱清、代鑫使用至今；（3）虽然在合同签订时新奥房地产公司向朱清、代鑫明示了房屋存在抵押，但该抵押为在建工程抵押而非房屋抵押，因此朱清、代鑫对未能办理房屋过户登记不存在过错，而是新奥房地产公司隐瞒实际情况，陈述了虚假的事实；（4）新奥房地产公司开发的尊城天地项目未通过综合验收，不符合办理《房屋产权证》的法定条件，新奥房地产公司办理权属证明并抵押给国际信托公司的行为违反法律规定，属无效行为，该物权登记行为错误，所设定的抵押权亦应无效。朱清、代鑫请求撤销（2018）渝民初182号民事判决，改判确认朱清、代鑫享有足以排除执行案涉房屋的物权期待权。 国际信托公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱清、代鑫的上诉请求没有事实依据，应予驳回。 新奥房地产公司、云南星长征公司、云南长松园陵园公司、遵义星长征公司述称，请求依法裁判。 陈庆忠未提交意见。 朱清、代鑫向原审法院起诉请求，（1）停止对朱清、代鑫购买的位于遵义市上海路尊城天地项目7号楼1层20号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；（2）确认遵义市上海路尊城天地项目7号楼1层20号房屋归朱清、代鑫所有；（3）本案诉讼费用由国际信托公司承担。 原审法院认定，2013年5月16日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同》和《抵押担保合同》，约定新奥房地产公司向国际信托公司借款5亿元，新奥房地产公司以其所有的位于贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店项目的在建工程（面积共计94863.90平方米）及国有土地使用权（面积共计11464.50平方米）向国际信托公司提供抵押担保。2013年5月23日，国际信托公司办理了新长征国际大酒店及配套项目4-8号楼的在建工程抵押登记，取得在建工程抵押他项权证。2014年5月22日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《信托借款合同之补充合同（二）》，变更抵押物为新奥房地产公司所有的遵义新长征国际大酒店及配套项目全部房产。2014年5月29日、30日，新奥房地产公司取得贵州省遵义市汇川区上海路的新长征国际大酒店项目1-2号楼及4-8号楼面积共计944951.10平方米房产的《房屋产权证》。2014年5月30日，国际信托公司与新奥房地产公司签订《抵押担保合同》，变更抵押物为遵义新长征国际大酒店及配套项目1-2号楼及4-8号楼房产（面积共计944951.10平方米）。2014年6月6日，国际信托公司办理了上述房产的抵押登记，取得上述房产抵押他项权证。2014年8月13日，国际信托公司办理了遵义新长征国际大酒店及配套项目1-14号楼房产（面积共计148751.73平方米）的抵押他项权证。因新奥房地产公司偿还了部分借款本息，国际信托公司与新奥房地产公司分别于2015年3月31日、4月1日签订《信托借款合同之补充合同（三）》《变更协议》，解除了遵义新长征国际大酒店及配套项目1号楼房产（面积68987.43平方米）的抵押，剩余抵押物（遵义新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼共计79764.30平方米房产）的抵押不变。2015年3月31日，国际信托公司取得上述剩余抵押房产的抵押他项权证。 因新奥房地产公司到期未偿还借款，国际信托公司起诉新奥房地产公司、云南星长征公司、遵义星长征公司、云南长松园陵园公司、陈庆忠，重庆市高级人民法院于2016年4月25日立案受理。诉讼中，国际信托公司提出保全申请，该院于2016年5月9日作出（2016）渝民初第16号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，轮后查封新奥房地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼房产79764.30平方米。2017年3月8日，该院作出（2016）渝民初16号民事判决，判决新奥房地产公司向国际信托公司支付借款本金25780万元及利息、复利；国际信托公司对新奥房地产公司提供抵押的位于贵州省遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼的房屋（他项权证号：遵房他证监字第××号）优先受偿；国际信托公司对遵义星长征公司提供质押的新奥房地产公司99.20%的股权优先受偿；云南星长征公司、云南长松园陵园公司、陈庆忠对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，因新奥房地产公司、云南星长征公司、遵义星长征公司、云南长松园陵园公司、陈庆忠不履行判决义务，国际信托公司向该院申请强制执行，该院于2017年7月3日立案执行。执行中，经该院与首轮查封（首轮查封时间为2015年9月2日）上述房产的云南省昆明市中级人民法院协调，云南省昆明市中级人民法院同意将上述抵押房产移交该院处置。2018年8月9日，重庆市高级人民法院作出（2017）渝执19号之一《执行裁定书》，对上述抵押房产进行续查封，并于2018年8月9日发出对上述抵押房产进行评估、拍卖的公告。朱清、代鑫知晓后，对该院执行的新奥房地产公司名下位于遵义市汇川区上海路新长征国际大酒店及配套项目2-14号楼的房屋提出书面异议，以其系该项目7号楼1层20号房屋（遵房权证监字第××号房地产权证所载的7号楼建筑面积1931.89平方米的一部分）的权利人为由，申请撤销对该房屋的执行。该院于2018年10月9日作出（2018）渝执异58号《执行裁定书》，驳回朱清、代鑫的执行异议。该执行裁定书于2018年10月15日送达后，朱清、代鑫于2018年10月26日提起本案诉讼。 另认定，2014年9月9日，新奥房地产公司与朱清、代鑫签订《商品房认购协议书》，约定新奥房地产公司将其开发的上海路尊城国际项目7号楼1层20号房屋出售给朱清、代鑫，该房屋建筑面积为25.96平方米，总价款为573451元。朱清、代鑫应于签订该协议七日内交纳总房款的50%，即29万元，剩余尾款283451元于2014年11月10日前付清。该协议还以手写方式对剩余尾款支付方式作了变更，变更为：2014年11月10日付清房款的80%，即46万元，剩余房款113451元于2014年12月31日付清。同日，新奥房地产公司还与朱清、代鑫签订《商品房认购补充协议书》两份，对所购房屋区位、交房时间、交房条件、违约责任等进行了约定，同时还载明“所购物业处于在建工程抵押状态”，“若新奥房地产公司未能在2015年6月30日解除抵押，则双倍返还朱清、代鑫定金，同时返还朱清、代鑫已付房款10%作为违约金”。 庭审中，朱清、代鑫举示了新奥房地产公司于2014年9月8日、2014年9月15日、2014年11月10日开具的《收据》三张，分别载明新奥房地产公司收到朱清、代鑫交付的购房定金2万元、27万元、17万元。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”国际信托公司系案涉房屋的抵押权人，现生效判决已认定其对案涉房屋享有优先受偿权，国际信托公司亦根据生效判决申请强制执行。朱清、代鑫作为案外人请求排除国际信托公司的强制执行，便应当举证证明其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。至于朱清、代鑫提出的案涉房屋尚不符合办理抵押登记的条件，国际信托公司所享有的抵押权自始无效的主张，与生效判决认定不一致，其主张不能成立。 朱清、代鑫对案涉房屋不享有物权。朱清、代鑫与新奥房地产公司签订的《商品房买卖合同》系债权合同，在案涉房屋产权尚未登记至朱清、代鑫名下的情况下，朱清、代鑫仅可依照该合同之约定请求新奥房地产公司履行交付房屋、协助办理房地产权证等义务，而不能直接依据该合同请求人民法院确认其对所购房屋享有物权。因此，朱清、代鑫请求确认案涉房屋归其所有，不予支持。 朱清、代鑫对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，朱清、代鑫举示的《商品房认购协议书》《商品房认购补充协议书》虽具备商品房买卖合同的主要内容，可以认定为商品房买卖合同，以证明其在人民法院查封之前与新奥房地产公司签订了合法有效的商品房买卖合同，但朱清、代鑫仍应举证证明其符合上述规定的其他条件。朱清、代鑫在本案中虽举示了新奥房地产公司出具的《收据》，但仅凭《收据》不能证明朱清、代鑫已实际支付房款，朱清、代鑫未举示其他佐证证据证明其已支付了上述款项。此外，朱清、代鑫在本案中亦未举示任何证据证明其已在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。朱清、代鑫与新奥房地产公司签订《商品房认购协议书》时，新奥房地产公司即在合同中明示了其所购房屋存在抵押，朱清、代鑫明知所购房屋存在抵押仍签订上述协议，其对所购房屋未能办理过户登记明显存在过错。因此，朱清、代鑫不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权。 原审法院判决：“一、驳回朱清、代鑫的诉讼请求。案件受理费9534.519元，由朱清、代鑫负担。” 本院对原审法院认定的事实予以确认。 本案二审期间，朱清、代鑫提交了两组证据：（1）银行流水记录；（2）消防部门网站公示的竣工验收消防备案截图。本院组织当事人进行了证据交换和质证。国际信托公司对朱清、代鑫提供的银行流水记录的真实性、合法性、关联性没有异议；国际信托公司认为该消防验收信息系网上打印，其真实性有待核实，对其关联性不予认可。本院对于朱清、代鑫提交的证据认定如下：第一组证据系一审期间既已存在且朱清、代鑫应知晓的证据，不属于二审程序中的新证据；第二组证据与本案无关。上述证据不足以证明朱清、代鑫的主张。 本院认为，本案的争点为朱清、代鑫对案涉房屋是否享有能够排除执行的民事权利。 依据本院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，朱清、代鑫虽然与新奥房地产公司签订了具有商品房买卖合同性质的《商品房认购协议书》及《商品房认购补充协议书》，但在原审中未提供证据证明其于2015年9月2日即案涉房产首轮查封之前已合法占有该不动产；新奥房地产公司于2014年5月取得案涉房产的《房屋产权证》，国际信托公司于2014年6月取得案涉房产的抵押他项权证，朱清、代鑫购房时明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未尽到审慎的注意义务，在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与新奥房地产公司签订商品房认购协议，其对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形；此外，朱清、代鑫主张新奥房地产公司对案涉房产的房屋产权登记及国际信托公司的抵押权无效，因其效力已被重庆市高级人民法院（2016）渝民初16号生效判决书确认，不属于本案审理范围。综上，朱清、代鑫的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。 综上所述，朱清、代鑫的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9534.51元，由朱清、代鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯文生 审判员  孙晓光 审判员  马 岚 二〇一九年十月二十九日 法官助理仇彦军 书记员胡青青