河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1102民初3660号原告：衡水庄胜酒店管理服务有限公司，住所地：衡水市桃城区红旗大街（市机电公司左邻）。法定代表人：赵玉峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘志光，河北凌坤律师事务所律师。被告：河北衡水农村商业银行股份有限公司，住所地：衡水市新华路388号。法定代表人：崔玉鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张庆强，男，该公司职工。第三人：崔振美，女，1967年10月15日出生，汉族，现住衡水市桃城区。第三人：袁云龙，男，1990年8月14日出生，汉族，现住衡水市桃城区。上述第三人委托诉讼代理人：吕亮，衡水市桃城区清水法律服务所法律工作者。第三人：袁文广，男。1967年6月8日出生，汉族，现住衡水市桃城区。原告衡水庄胜酒店管理服务有限公司与被告河北衡水农村商业银行股份有限公司、第三人袁文广、崔振美、袁云龙案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡水庄胜酒店管理服务有限公司委托诉讼代理人刘志光、被告河北衡水农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人张庆强，第三人崔振美、袁云龙委托诉讼代理人吕亮到庭参加诉讼，第三人袁文广经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告衡水庄胜酒店管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对被执行人崔振美名下位于衡水市桃城区红旗大街1幢1一5层、2幢1-6层、3幢1一5层、4幢1层、5幢1一3层房产（房屋产权证号依次为：衡房权证河西区字第××、10××71、10××72、10××74、10××75号）及位于衡水市××中心街××、××、××房产（房屋产权证号依次为：衡房权证河西区字第××、03××73、03××68号）享有承租权及优先购买权；2、请求确认原告对被执行人袁云龙名下位于衡水市××中心街××房产（房产证号为衡房权证河西区字第××号）享有承租权及优先购买权；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：衡水市桃城区人民法院对其受理的河北衡水农村商业银行股份有限公司与崔振美、袁云龙、衡水中瑞经贸有限公司实现担保物权纠纷一案作出（2018）冀1102民特52号民事裁定书，准许对崔振美名下位于衡水市桃城区红旗大街1幢1一5层、2幢1-6层、3幢1一5层、4幢1层、5幢1一3层的房产，位于衡水市××中心街××、××、××号的房产，位于衡水市桃城区红旗大街西侧、人民路南土地使用权以及袁云龙名下位于衡水市桃城区××街221号1幢2-4层的房产，位于衡水市××中心街西侧、人民路南土地使用权采取拍卖、变卖方式依法变价，河北衡水农村商业银行股份有限公司对变价所得价款在出借本金及利息范围内享有优先受偿权。裁定生效后，因衡水中瑞经贸有限公司等未履行清偿借款本息义务，河北衡水农村商业银行股份有限公司申请强制执行，在获悉上述涉案地产进入法院主持的评估、拍卖程序后，原告向桃城区人民法院提出书面异议，该院于2019年5月10日作出（2019）冀1102执异91号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2014年10月17日，原告与被告崔振美签订了《房屋租赁合同》，约定原告自2014年10月20日起承租其名下衡房权证河西区字第××、10××71、10××72、10××74、10××75号房产证项下财产；2015年11月20日，原告与被告崔振美签订了《房屋租赁合同》，约定原告自2015年11月20日起承租其名下衡房权证河西区字第××、03××73、03××68号房屋所有权证项下房产；2015年11月20日，原告又与被告袁云龙签订《房屋租赁合同》，约定自2015年11月20日起承租其名下衡房权证河西区字第××号房屋所有权证项下房产。上述三份租赁合同的租期均为20年。根据上述合同约定，原告接收房屋并花费巨资进行了装修，营业至今。2019年3月30日，原告同第三人崔振美在原房屋租赁合同（红旗大街1号）项下签订房屋补充合同，约定内容原告向崔振美提前支付2019年10月20日至2027年10月19日止的八年租金，同时崔振美基于原告提前支付的租金同意减免50万元租金作为对提前交纳房租的补偿。2019年10月20日之前的租金，原告已经结清。2019年4月25日，原告与袁云龙就桃城区××街1栋2—4层的房屋租赁合同基础之上签订协议书一份，约定提前支付2018年11月20日至2028年11月19日租金，同时袁云龙对原告提前支付租金的行为优惠租金价格60万元，2018年11月20日之前的租金已经结清，2019年4月20日，崔振美与原告签订房屋补充合同，合同约定的内容为就崔振美名下的中心街1栋1层3、4、5号房屋在原有的租赁合同项下提前收取租金，具体的收取租金对应的期限为2018年11月20日至2028年11月19日，同时基于提前收取的租金崔振美向原告优惠租金30万元，上述三个补充合同项下的租金已经全部支付完毕，原告对崔振美、袁云龙的上述房屋及相应土地使用权依法享有承租权，如案涉房产对外转让，在同等条件下，原告对所租赁房屋还享有优先购买权。且原告与崔振美、袁云龙房屋租赁关系成立在先，被告河北衡水农村商业银行股份有限公司向法院起诉主张权利在后，依据物权法和担保法及其司法解释，申请执行人的抵押权不能对抗异议人享有的承租权和优先购买权。法院依申请执行人的申请对上述房地产进行处分，应首先确认原告享有的承租权及优先购买权，否则势必将损害原告的合法利益。为此特提起诉讼，请予支持。被告河北衡水农村商业银行股份有限公司辩称：涉案房产在衡水中瑞经贸有限公司向被告贷款时崔振美、袁云龙作为抵押人为该笔贷款提供担保，并提供自用证明或房屋租赁合同，证明承租人是崔振美、袁云龙，并不是原告，原告与崔振美、袁云龙签订的《房屋租赁合同》的租金明显与市场价格不符，涉嫌签订虚假合同，企图逃费债。原告与崔振美、袁云龙签订《房屋租赁合同》未在房管局备案，也未提供交纳租金证明，不能证明租赁行为存在。第三人崔振美、袁云龙辩称：对诉状所诉的我方二人将自有的部分房产租赁给原告庄胜酒店并同意由原告对房产进行装修等事宜没有异议。第三人袁文广经本院依法送达应诉通知书、举证通知书及诉状副本后未予答辩。本院经审理查明：2014年10月17日，原告与第三人崔振美签订《房屋租赁合同》，约定原告自2014年10月20日起承租其名下衡房权证河西区字第××、10××71、10××72、10××74、10××75号房产证项下房产，租赁期限为20年，自2014年10月20日至2034年10月19日，租金为每年50万元。2015年11月20日，原告与第三人崔振美签订了《房屋租赁合同》，约定原告自2015年11月20日起承租其名下衡房权证河西区字第××、03××73、03××68号房屋所有权证项下房产，租赁期限为20年，自2015年11月20日至2035年11月19日，租金为每年15万元。2015年11月20日，原告又与袁云龙签订《房屋租赁合同》，约定自2015年11月20日起承租其名下衡房权证河西区字第××号房屋所有权证项下房产，租赁期限为20年，自2015年11月20日至2035年11月19日，租金为每年30万元。上述三份租赁合同约定每年末提前10日缴纳给出租方下一年的租金，出租房出售房屋，须在三个月内通知原告，在同等条件下，原告有优先购买权。根据上述合同约定，原告接收房屋并进行了装修，营业至今。2019年3月30日，原告与第三人崔振美签订《房屋补充合同》，约定就崔振美名下的红旗大街1号房屋在原有的租赁合同项下提前收取租金，原告向第三人崔振美提前支付2019年10月20日至2027年10月19日止为期八年租金，第三人崔振美同意减免50万元租金作为对提前交纳房租的补偿，原告分别于2019年8月20日、2019年8月21日、2019年8月22日、2019年8月23日向第三人崔振美交纳租金350万元。2019年4月20日，第三人崔振美与原告签订《房屋补充合同》，合同约定就崔振美名下的桃城区××街1栋1层3、4、5号房屋，原告同意一次性向第三人崔振美缴纳自2018年11月20日至2028年11月19为期十年的租金，第三人崔振美同意减免30万元作为对原告提前交纳房租的补偿，原告于2019年8月12日、2019年8月13日、2019年8月20日分六笔向第三人崔振美交纳租金120万元。2019年4月25日，原告与第三人袁云龙签订《协议书》，约定就第三人袁云龙名下位于桃城区××街房屋，原告同意于本协议签订之日半年内向第三人袁云龙交纳自2018年11月20日至2028年11月19为期十年的租金，第三人袁云龙同意减免60万元作为对原告提前交纳房租的补偿，原告于2019年4月26日至2019年8月7日期间分23笔向第三人崔振美交纳租金240万元。另查明：被告与崔振美、袁云龙、衡水中瑞经贸有限公司实现担保物权纠纷一案，本院以特别程序进行审查查明，衡水中瑞经贸有限公司于2017年3月31日向被告申请借款6000万元，用途流动资金，2018年3月21日到期，双方签订了（衡水农商行）农信借字（2017）第17102017843511号《企业借款合同》，约定按月结息，到期还本，月利率为5.8‰。该笔贷款由袁云龙、崔振美以其名下房屋所有权及土地使用权做为抵押担保，分别签订了（衡水农商银行）农信抵字（2017）第17102017091515号、17102017091512号《抵押合同》，并将抵押财产在不动产登记部门办理了他项权（抵押）登记。2018年6月21日，本院作出（2018）冀1102民特52号民事裁定书，裁定：准许对崔振美名下的位于衡水市桃城区红旗大街1幢1-5层、2幢1-6层、3幢1-5层、4幢1层、5幢1-3层房产（房屋产权证号依次为：衡房权证河西区字第××、10××71、10××72、10××74、10××75号）、衡水市××中心街××、××、××房产（房屋产权证号依次为：衡房权证河西区字第××、03××73、03××68号）、衡水市桃城区红旗大街西侧、站前路南侧土地使用权（土地使用权证号：衡国用（2012）第0090号），袁云龙名下的位于衡水市××中心街××房产（房屋产权证号：衡房权证河西区字第××号）、衡水市××中心街西侧、人民路南土地使用权（土地使用权证号：衡国用（2015）第00073号）采取拍卖、变卖方式依法变价；申请人河北衡水农村商业银行股份有限公司对变价后所得价款，在借款本金6000万元及利息（以本金6000万元为基数，按月利率8.7‰，自2018年6月5日起计算至本金还清之日止）范围内优先受偿。裁定书生效后，衡水中瑞经贸有限公司未履行借款本息的清偿义务，河北衡水农村商业银行股份有限公司申请执行本院（2018）冀1102民特52号民事裁定，本院立案执行案号（2018）冀1102执1736号。以上事实有原、被告向本院提交证据及庭审笔录在卷为证。本院经审理认为：原告分别于2014年10月17日、2015年11月20日与第三人崔振美、袁云龙签订的三份《房屋租赁合同》，对所租房产、租赁期限、租金数额及缴费方式等作了约定，并装修营业至今，应确认双方租赁合同关系成立。后原告与第三人崔振美、袁云龙又签订《房屋补充合同》及《协议书》，原告根据上述协议将涉案房租已交至2027年11月19日及2028年11月19日。衡水中瑞经贸有限公司于2017年3月31日向被告申请借款6000万元，并由第三人袁云龙、崔振美以其名下房屋所有权及土地使用权做为抵押担保，原告的承租权取得在先，被告享有的抵押权设立在后，故原告对涉案房产享有承租权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，现出租人即第三人袁云龙、崔振美以其名下出租房屋办理抵押登记，现已进入执行程序，如评估、拍卖，原告享有以同等条件优先购买的权利。被告辩称原告与第三人的租赁关系不真实，未能举证证实，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：原告衡水庄胜酒店管理服务有限公司对第三人崔振美名下位于衡水市桃城区红旗大街1幢1一5层、2幢1-6层、3幢1一5层、4幢1层、5幢1一3层房产（房屋产权证号依次为：衡房权证河西区字第××、10××71、10××72、10××74、10××75号）、位于衡水市桃城区中心街221号1幢1层3、4、5号房产（房屋产权证号依次为：衡房权证河西区字第××、03××73、03××68号）及第三人袁云龙名下位于衡水市桃城区中心街221号1幢2-4层房产（房产证号为衡房权证河西区字第××号）享有承租权及优先购买权。本案受理费80元，由原告衡水庄胜酒店管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  张忠华人民陪审员  曹会敏人民陪审员  王淑冬二〇一九年十月二十一日书 记 员  郭立志