山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终7169号上诉人（原审原告）：房玉强，男，汉族，1990年9月20日出生，住济南市。委托诉讼代理人：何立浦，山东千舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东融汇文创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：郭熠森，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：朱鑫，国浩律师（济南）事务所实习律师。上诉人房玉强因与被上诉人山东融汇文创置业有限公司（以下简称融汇文创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。房玉强上诉请求：1.撤销一审判决或依法改判；2.改判由融汇文创公司承担案件受理费。事实和理由：原审法院认定事实错误。一、在房玉强与融汇文创公司签订的《济南市商品房买卖合同》中，没有对面积误差处理有具体的约定，只是表述适用《合同补充协议》第一条，但是融汇文创公司并没有向房玉强讲明《合同补充协议》第一条的内容，融汇文创公司也不清楚《合同补充协议》第一条的具体内容，融汇文创公司在隐瞒这一重要事实的情况下，利用欺诈的手段使房玉强在签订主合同时对关于面积误差处理适用补充协议第一条约定的表述予以认可。主合同签订后，融汇文创公司利用房玉强已经无法选择其他交易对象、并且解除合同将产生重大违约责任的不利条件下，迫使房玉强无奈接受融汇文创公司在《合同补充协议》中所列的一系列不利条件，签订了《合同补充协议》。排除了房玉强在符合条件时依法享有的合同解除权。同时，也无限扩大了房玉强的经济负担，不符合签订合同时的合理预期，对房玉强是显失公平的。二、《合同补充协议》关于交房条件的表述不是房玉强的真实意思表示。房玉强与融汇文创公司签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为：取得《综合验收备案证明》。在《合同补充协议》第三条却将房屋交付条件修改为：取得《建设工程竣工验收备案证明》。同上述，签订主合同时，房玉强不知晓《合同补充协议》关于交房条件的表述，更没有认可、接受补充协议所列的交房条件。从融汇文创公司在主合同中引用补充协议的条款事实来看，在签署主合同时，补充协议已经作为一个完整的文件存在，并不是在合同成立以后，双方对合同的内容进行变更。合同法第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。而在本案中，在主合同尚未成立的情况下，双方无法对所谓的合同做出补充约定。融汇文创公司依然是利用在主合同签订后，房玉强已无法解约、解约将承担重大违约责任的不利情况下，迫使房玉强签订合同补充协议。这样的补充协议不是一审法院所认定的“系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意”，更不是补充协议所表述的“双方经充分协商，同意将主合同约定的商品房交付条件修改为：……”。三、《合同补充协议》约定的交房条件是违反法律禁止性规定的。在一审庭审中，根据房玉强要求，融汇文创公司对取得《建设工程竣工验收备案证明》这一条件做了明确的说明，融汇文创公司所讲的“取得”是指工程完工后，从建设行政部门领取这一表格即符合交付条件，而不是在工程完工后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案并盖章后而形成的《建设工程竣工验收备案证明》。根据融汇文创公司的这一阐释，补充协议对房屋交付条件的约定违反了消防法第11条、第13条的强制性规定。融汇文创公司将这一不符合消防条件的房屋交付业主，对业主的生命财产安全是没有保障的，是极不公平的。四、依据《合同补充协议》表述的交付条件来交付房屋对房玉强是显失公平的。《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》确实取消了住宅小区综合验收行政审批项目，但是根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》、山东省建设厅文件及济南市办理不动产登记的要求，通过综合验收是办理不动产登记必要条件。同时，符合这两种交付条件时，房屋的质量标准、居住条件、权利受保护状态是完全不一样的，融汇文创公司在主合同约定交房时间不变的情况下，单方将交房条件变更为取得《建设工程竣工验收备案证明》，相比主合同，这一变更对房玉强是显失公平的。综上，原审法院依据商品房买卖司法解释第十四条认定买卖双方对面积误差处理有合同约定是错误的。依据合同法第七十一条第一款认定双方经协商一致变更合同内容是错误的。认定协议未违反法律法规的效力性规定是错误的。认为《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》虽系由融汇文创公司提供的格式合同，融汇文创公司已就合同条款同时尽到解释和说明义务这一事实认定是错误的。原审法院认为合同所有条款是双方合意，不构成对房玉强权利的限制，这是与事实严重不符的。融汇文创公司辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求依法驳回房玉强的上诉请求，维持原判。房玉强向一审法院起诉请求：1、判令撤销《济南市商品房买卖合同》第五条第四款第2项及《合同补充协议》第一条;2、判令撤销《合同补充协议》第三条3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月9日，原告房玉强（买受人）与被告融汇文创公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《济南市商品房买卖合同》约定房玉强购买融汇文创公司开发的济南市市中区某室房屋，建筑面积共108.48平方米，单价为每平方米12999元，总价款1410132元。《济南市商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”第四款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2、双方自行约定（1）按补充协议第一条执行。《济南市商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2020－04－30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。《合同补充协议》第一条第1.1款约定：房屋的合同约定面积与实测面积有差异的，均按照多退少补的原则据实结算，买受人不得因此解除合同及本补充协议。《合同补充协议》第一条第1.2款约定：因实测面积增加而需由买受人支付的房屋差价款，买受人应在办理房屋交接手续之前全部支付完毕，否则出卖人有权顺延房屋交付时间，由此引发的逾期付款和迟延交付责任均由买受人承担。房屋实测面积报告的确定晚于房屋交接时间的，买受人应在出卖人通知的合理期间内结算并补缴差价，逾期不办理的，出卖人有权顺延办理房屋产权证的时间，由此引发的逾期付款和迟延办理产权登记手续的责任由买受人承担。《合同补充协议》第三条约定：3.1双方经充分协商，同意将主合同约定的商品房交付条件修改为：该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。出卖人应在主合同约定的交付日期前完成建设工程竣工验收备案，并将商品房交付买受人。（该3.1款由黑体字标明，一审法院注）3.2买卖房屋取得《建设工程竣工验收备案表》后，出卖人应按照房屋交付计划向买受人发出交房通知，具体的房产交付事宜以交房通知为准。买受人应按交房通知载明的要求与出卖人或出卖人委托的物业服务企业办理房屋交付手续并签署交房确认书。3.3自房屋交付之日起，房屋权益及风险均由买受人享有和承担，买受人应自此开始足额支付物业管理费等费用，并正式起算商品房质量保修期。3.4买受人在收到出卖人或出卖人委托的物业服务企业发出的交房通知或《维修资金交存通知单》后，应在规定的时间按政府部门的相关规定标准交存维修资金，逾期未交的，除按规定向政府相关单位或部门承担责任外，还应按逾期未付金额的万分之二向出卖人支付违约金，逾期支付超过十天的，出卖人有权解除合同。3.5买受人在与出卖人办理房屋交付手续之前，应按合同及附件的约定付清全部应付款项，包括但不限于应付房款、补缴的实测面积差价款（如有）、合同约定的违约金（如有）、出卖人代为偿还的贷款及利息（如有）、罚息（如有）、专项维修资金、由出卖人垫付的应由买受人承担的费用（如有线数字电视初装费）等，如买受人未按约定支付前述款项，出卖人有权顺延交付房屋的时间，直至买受人缴清上述费用。3.6买卖房屋达到本协议约定的商品房交付条件后，如因买受人原因未按交房通知的要求完成房屋交付超过十日，出卖人有权解除合同；出卖人不解除的，合同应继续履行，买受人需按日支付出卖人房屋总价款万分之二的违约金，并从交房通知规定的交房期限届满时开始缴纳足额物业管理费。买受人迟延办理房屋交付期间所发生的房屋风险，由买受人承担。2018年11月5日，被告融汇文创公司委托山东省建筑工程质量检测测试中心对融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构进行检测鉴定。2018年12月10日，山东省建筑工程质量检测测试中心作出一份《山东融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构鉴定报告》，鉴定结论为：1、该工程设计图纸已审查合格，基础和上部结构计算均符合原设计规范要求。2、该工程所测项目中，部分施工质量不符合原设计和相应规范的要求。3、该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律。一审法院认为，关于房屋面积差异的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从上述司法解释的规定可以看出，允许当事人通过协商的方式确定出卖人交付房屋实际面积与合同约定面积不符的处理办法，只有在当事人没有约定或者约定不明的情况下才适用该条后半部分规定的原则。本案中，原、被告通过签订《合同补充协议》的方式对于被告交付的房屋实测面积与合同约定面积不符的处理办法进行了具体约定，该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的可撤销的情形。如果原告对被告所提供的交易条件不满意，可另外寻找其他的交易对象。关于房屋交付条件，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议的具体内容来看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“取得《建设工程竣工验收备案表》”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“取得《建设工程竣工验收备案表》”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效。关于原告所主张的在建房屋存在质量问题，因涉案工程尚未竣工验收，即使目前存在某些质量缺陷也可通过维修加固等方式予以解决，如到合同约定的交付日期时仍然达不到合同约定的交付标准，原告可按照合同约定要求被告承担相应的违约责任直至解除合同。故原告以此为由要求撤销合同部分条款的主张不能成立。关于《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否限制了原告的权利，原、被告所签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》确系格式合同，但是其中涉及双方权利义务变动的部分已经用黑体字予以特别标明，被告已经尽到了必要的提醒注意义务，而且双方权利义务的变动也没有违反法律法规的效力性强制性规定，故不构成对原告权利的限制。综上所述，民法奉行当事人意思自治原则，在当事人的约定不违反法律法规的禁止性规定的情况下，应当尊重当事人的约定。因原告要求要求撤销的合同条款不存在合同法第五十四条所规定的可撤销的情形，故原告的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告房玉强的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告房玉强负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：房玉强要求撤销《济南市商品房买卖合同》第五条第四款第2项及《合同补充协议》第一条、第三条应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，房玉强因与融汇文创公司签订的《济南市商品房买卖合同》第五条第四款第2项及《合同补充协议》第一条系双方对于交付的房屋实测面积与合同约定面积不符时的具体处理方案，该约定并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。对于《合同补充协议》第三条的约定亦符合合同法规定的变更合同的条件，根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故《合同补充协议》中将交房条件变更为取得《建设工程竣工验收备案表》的约定并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，且该约定系双方当事人在遵循自愿原则下，按照自己的意思设立、变更的结果，亦应合法有效。经审查，房玉强与融汇文创公司在签订涉案《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》时均不存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，且双方约定合法有效。故一审法院对于房玉强撤销涉案合同部分条款的主张不予支持，并无不当。综上所述，房玉强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人房玉强负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年十月二十九日书记员  杨 娟