湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6266号上诉人（原审原告）：曾庆庚，男，1961年2月10日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：周建贤，湖南通程律师事务所律师。上诉人（原审原告）：崔映芳，女，1965年6月6日出生，汉族，住长沙市天心区，系曾庆庚配偶。委托诉讼代理人：周建贤，湖南通程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙天凯置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路120号恒盛佳苑E4栋-102室。法定代表人：敖晓明。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。上诉人曾庆庚、崔映芳与上诉人长沙天凯置业有限公司（以下简称天凯置业公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初4604号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。曾庆庚、崔映芳不服原审判决，向本院上诉称,请求：一、请求撤销天心区人民法院（2018）湘0103民初4604号判决书，并依法改判，支持曾庆庚、崔映芳原一审诉讼请求；二、一审和二审的诉讼费用由天凯置业公司承担。事实与理由：一、原审法院对曾庆庚、崔映芳与天凯置业公司所签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条的分析与认定是错误的。1、《商品房买卖合同》补充协议第二条“原文”甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购买房屋未能办理综合验收等手续，“以防”对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任。按照格式合同通常解释的原则，对这个条款是无法作出解释的。因为严格意义上，这个条款本身就是存在严重瑕疵的条款，从语义上就是一个病句、错句。既然这个条款本身就是错误的，那么应该由格式合同提供一方承担不利后果。在本案中，原审法院强行认定该“问题条款”没有问题，还认为该问题条款是免责条款，同时作出了有利于格式合同提供方的解释。对此上诉人提几个问题：原审法院是怎么知道当时打字的人是使用的汉字拼音？而不是五笔？或是其他输入法？就算原审法院能预知过去知道当时打字的人是使用的汉字拼音，那么敲打拼音”yifang”时,以防和乙方是均可能出现的词组，但是除了“乙方”和“以防”外还会出现很多其他同拼音的词组，例如“一方、怡芳、一房、乙房”等等，原审法院怎么就能确定一定是词组乙方呢？2、假设补充协议第二条是免责条款，那么这个免责条款作为一个病句、错句是如何对上诉人进行解释的？相关责任是如何明确的？因为这个条款“一般的人”都无法理解。第一、假设这个条款是个免责条款，那么这个条款是否字体加大？是否有特别标记？或者采取了其他能够引起注意的方式呢？整个合同由主合同和四个附件组成，主合同和附件四相加有35个条款，而补充协议第二条处于倒数第二页差不多居中位置，那么这个所谓的“免责条款”根本无法引起上诉人注意。因此，就算这个条款是免责条款，那么它也无法免责。第二、该条款中的“相关责任”是指哪种责任并未明确，延期办理房屋产权证的违约金只是责任中的一种，还有赔礼道歉、恢复原状以及很多无法列举的责任，为什么原审法院就一定认为“相关责任”就是延期办理产权证而产生的责任呢？二、原审法院对于本案诉讼时效强行割裂分开计算无法律依据，因为天凯置业公司的违约行为处于持续状态，本案诉讼时效依法应从房屋产权证办妥之日起计算。1、依据《民法总则》第一百八十八条二款，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害及义务人之日起计算。基于双方合同约定天凯置业公司应从房屋交付之日起1020个工作日内为曾庆庚、崔映芳办妥房屋产权证。按照常规推理，曾庆庚、崔映芳并不能确定1020个工作日到底是几年以后的具体哪一天，因此也就并不知道具体哪天曾庆庚、崔映芳知道权利受到损害。实际上是曾庆庚、崔映芳拿到房屋产权证时，天凯置业公司拒绝支付延期办证的违约金后才知道权利受到损害的。2、本案中天凯置业公司依合同约定应该在2015年2月3日前为曾庆庚、崔映芳办妥房屋产权证书，但是天凯置业公司一直到2016年6月11日才将房屋产权证书办妥，天凯置业公司的违约行为是处于持续状态，因此诉讼时效理应从2016年6月12日开始计算。但是原审法院强行分开诉讼时效，人为采取分段方式计算是于法无据，于理不合的。综上所述，天凯置业公司存在明显的过错，且极大地损害了曾庆庚、崔映芳的合同权益，而在这种情况下原审法院作出的判决是有失公允的。这实际也放纵了违约方，漠视弱者的合法民事权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护曾庆庚、崔映芳的合法权益，请二审法院对本案依法改判。天凯置业公司答辩称：1、双方签订的商品房买卖合同以及之后签署的补充协议是双方真实意思表示,对双方均具有约束力。因为土地属于划拨土地,在签署协议的时候预见了可能逾期办理验收和办证的可能性,所以在补充协议的第二条公司已经履行了告知义务,而且在公司履行告知义务的同时,业主同意不追加公司的相关责任。同时有了免责条款之后,公司并没有消极不作为,而是积极与拆迁部门与政府多次沟通,在最后采取变通的方式使得业主的房产证在一定程度上提前办理了。因此，对于项目拆迁未完成导致房产证迟延办理符合免责的情形,只是在制作文本时误将乙方打成了以防,属于轻微瑕疵,不影响免责条款的适用。2、业主主张的权利超过了法定的主张诉讼时效期间。根据民法通则第137条的规定,诉讼时效从知道或应当知道权利侵害之日起计算。对于公司逾期办理产权证的行为,诉讼时效应从逾期办理产权证确定之日开始计算,因此业主对其所主张的权利超过了诉讼时效，其诉讼请求应不予支持。天凯置业公司不服原审判决，向本院上诉称,请求：1、请求撤销(2018)湘0103民初4604号民事判决书,并依法改判,驳回曾庆庚、崔映芳的全部诉讼请求。2、判决曾庆庚、崔映芳承担一审、二审的全部诉讼费用。上诉理由:一、因项目拆迁未完成,小区分批建设导致天凯置业公司未按约定期限办理登记,适用《补充协议》第二条的约定,属于曾庆庚、崔映芳不因此追究天凯置业公司相关责任的情形,而一审判决由天凯置业公司承担70%的违约金,明显错误。天凯置业公司与曾庆庚、崔映芳在签订《长沙市商品房买卖合同》之后,另行、单独签署了《补充协议》,就在补充协议的第二条明确约定了免责条款。首先,在该条款中,天凯置业公司履行了告知义务,曾庆庚、崔映芳对因项目拆迁未完成,小区分批建设,将导致其购买的房屋未能办理综合验收等手续是知晓的;其次,众所周知,房屋只有验收合格后才能办理房产证,因此,该条款中“综合验收等手续”理应包含办理房产证的手续;最后,该条款为免责条款,即,曾庆庚、崔映芳对因为拆迁未完成,小区分批建设导致相关手续办理迟延,同意不因此追究天凯置业公司的相关责任。事实上,正是由于项目拆迁未完成,小区分批建设才导致房产证手续办理迟延,符合免责的情形。关于天凯置业公司在制作文本时误将“乙方”打印成“以防”,属于轻微瑕疵,不影响免责条款的成立和适用。一审判决既然已经认定《补充协议》系当事人真实意思表示,内容合法有效,该协议作为双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的附件,系双方针对一些特别事项专门签订的协议,虽属于格式条款,但将其独立于合同主文单列,已尽到引起对方注意的义务。再结合天凯置业公司提供的证据:《关于加快拆迁促进天凯东苑保障住房建设的紧急请示》、《关于抓紧做好景湾小区、天凯东苑经适房项目拆迁工作的函》、《关于恳请支持对天凯东苑项目已建房屋先行验收的函》及《关于天凯东茄(二期)保障性住房建设有关问题的会议纪要》,能够充分的说明未按约定期限办理产权证与拆迁未完成、小区分批建设有直接的关系,属于曾庆庚、崔映芳不因此追究天凯置业公司相关责任的情形。既然符合免责情形,适用免责条款,那么天凯置业公司显然不应当承担违约责任,更不应当承担70%的违约金。二、曾庆庚、崔映芳对其所主张的权利已经超过法定的诉讼时效期间,一审判决2015年10月1日开始产生的违约金未超过法定的诉讼时效期间,明显错误。根据《民法通则》第一百三十七条规定,“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害日起计算”。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定,天凯置业公司应于2015年2月4日前为曾庆庚、崔映芳办理产权证,对于天凯置业公司逾期办理产权证的行为,诉讼时效期间应从天凯置业公司逾期办理产权证确定之日即2015年2月5日起计算。根据《民法通则》第一百三十五条的规定,“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外”。曾庆庚、崔映芳主张权利的诉讼时效期间已于2017年2月4日届满。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条,“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持”。在民法通则规定的诉讼时效期间届满的前提下,不应适用三年诉讼时效期间。因此,一审判决2015年10月1日开始产生的违约金依法适用三年诉讼时效期间,明显错误。综上所述,请求二审人民法院依法撤销一审判决,驳回曾庆庚、崔映芳的全部诉讼请求。曾庆庚、崔映芳答辩意见与上诉意见一致。曾庆庚、崔映芳向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令天凯置业公司承担延期办理产权证的违约金3413.2元；2、请求判令天凯置业公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明:2010年12月27日，曾庆庚、崔映芳作为买受人与天凯置业公司作为出卖人签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号201093361408），约定曾庆庚、崔映芳购买天凯置业公司开发的位于长沙市雨花区苑项目中第14幢3单元14层1408号房，建筑面积共89.64平方米，单价为每平方米2710元，总金额242924元。合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”。合同第十九条关于产权登记的约定第三款载明：“出卖人应在商品房交付使用后第960个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后60个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后720个工作日内办好土地使用权证”。第四款载明：“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金”。同日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，协议第二条载明：“因甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续，以防对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任”。合同签订后，曾庆庚、崔映芳于2010年12月30日即向天凯置业公司支付了购房款230778元，天凯置业公司按约定于2010年12月31日将房屋交付曾庆庚、崔映芳。曾庆庚、崔映芳获得的长房权证雨花字第××号房屋权证记载的登记时间为2016年6月13日。另查明，2011年4月12日，天凯置业公司向长沙市天心区人民政府报告，请求天心区人民政府协调市政府督促雨花区人民政府尽快完成天凯东苑项目拆迁交地。2013年9月天凯东苑项目尚有4栋私房及厂房未完成拆迁，直至2015年7月仍有一栋私房未拆除。2013年9月16日，长沙市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室召开会议讨论了天凯东苑的办证问题，形成的纪要记载：原则同意“分期分栋验收、分栋分户办证”。2015年7月长沙市天心区人民政府向市城乡规划局发出《关于恳请支持对天凯东苑项目已建房屋先行验收的函》，该函记载：“鉴于目前天凯东苑项目一期10＃、13＃栋因拆迁问题待建，造成11＃、12＃、14＃、15＃栋已交房屋逾期四年仍未验收并办理产权证，房屋户主多次上访要求发放产权证的实际情况，恳请贵局同意对天凯东苑已建的1－3＃栋、6－9＃栋及11＃、12＃、14＃、15＃栋房屋先行验收，办理房屋竣工验收合格证”。一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。曾庆庚、崔映芳与天凯置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自的义务。曾庆庚、崔映芳向天凯置业公司支付了全部购房款，天凯置业公司亦应依约履行办理产权登记的义务。根据合同约定，天凯置业公司应在2015年1月30日为曾庆庚、崔映芳办妥房屋权证。但是天凯置业公司于2016年6月13日才办妥房屋权证，超期共计500天，存在明显违背《长沙市商品房买卖合同》相关约定的行为；曾庆庚、崔映芳认为补充协议第二条属于格式条款，该条款使人产生歧义，且无法看出是“乙方”同意不追究甲方相关责任；假如该条款是免责条款，该条款也是无效条款，诉请天凯置业公司承担延期办证违约金3413.2元；天凯置业公司辩称其未按约定期限办理产权登记系因该项目未能按预期完成拆迁导致，其因预料到拆迁的影响，才在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中特别约定了免责条款，且逾期办证未给曾庆庚、崔映芳造成损失，故天凯置业公司不应承担延期办证的违约金。该院认为：《〈商品房买卖合同〉补充协议》系当事人的真实意思表示，内容合法、有效，该协议作为双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的附件，系双方针对一些特别事项专门签订的协议，虽属于格式条款，但将其独立于合同主文单列，已尽到引起对方注意的义务。具体到第二条，文本记载：“甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续，以防对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任”，此处“以防”是对此已知晓、并同意不因此追究甲方相关责任的主语，正如曾庆庚、崔映芳所述，“以防”不知是谁，即曾庆庚、崔映芳所述第一种、第三种解释实际不存在，且打字的人都知道，应用拼音输入法进行打字时，敲下“yifang”几个键，“乙方”与“以防”都可能出现，联系上下文，此处只可能有一种合理解释，就是曾庆庚、崔映芳所述的第二种解释，天凯置业公司在制作文本时误将“乙方”打印为“以防”；第二条前面一部分写明该条款适用的条件为“甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续”，后面一部分写明发生此种情况时双方约定的处理方式为“乙方对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任”。现天凯置业公司所提供的证据显示其未按约定期限办理登记，与拆迁未完成、小区分批建设有一定的关系，根据该协议第二条，属于曾庆庚、崔映芳同意不因此追究天凯置业公司相关责任的情形。鉴于天凯置业公司对相关免责事项未一一列举清楚，仅用“综合验收等”予以概括，“乙方”写成“以防”，其自身工作存在重大瑕疵，故该院综合考虑双方的诉辩意见，确认由天凯置业公司仍须承担70%的违约金。天凯置业公司辩称曾庆庚、崔映芳对其主张的权利已超过法定诉讼时效。该院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，“本法自2017年10月1日起施行”。本案中，双方约定违约金按日计算，2015年9月30日（含当日）之前产生的违约金，依法适用二年的诉讼时效期间，曾庆庚、崔映芳未举证证明在2017年9月30日前曾向天凯置业公司要求支付违约金，故此期间的违约金，已过诉讼时效期间，不应支持；2015年10月1日开始产生的违约金，依法适用三年诉讼时效期间，曾庆庚、崔映芳于2018年7月向该院主张权利，并未超过法定的诉讼时效期间，应予支持。故对天凯置业公司的辩称意见，该院予以部分支持。综上所述，对曾庆庚、崔映芳主张中的合法部分，该院予以支持，为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、限天凯置业公司于本判决生效之日起十日内支付曾庆庚、崔映芳延期办理房屋所有权证的违约金1240.66元；二、驳回曾庆庚、崔映芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；如未判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费50元，由曾庆庚、崔映芳承担32元，天凯置业公司承担18元。二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：曾庆庚、崔映芳与天凯置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容合法、有效，合同双方均应依约履行各自的义务。曾庆庚、崔映芳向天凯置业公司支付了全部购房款，但是天凯置业公司未按合同约定办妥房屋权证。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条的效力应如何认定；二、延期办证违约金的诉讼时效应如何认定。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条的效力应如何认定的问题。曾庆庚、崔映芳上诉称，该条款不是系免责条款，即使该条款系免责条款，亦无法引起曾庆庚、崔映芳注意，责任并未明确，无法产生免责的效力。天凯置业公司上诉称，该条款系免责条款，其不应当承担违约责任。本院认为，《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方针对一些特别事项专门签订的协议，独立于合同主文单列，已尽到引起对方注意的义务，系当事人的真实意思表示，合法有效。具体到第二条，该文本记载：甲方项目拆迁未完成，小区分批建设，以致乙方所购房屋未能办理综合验收等手续，以防对此已知晓，并同意不因此追究甲方相关责任。应用拼音输入法进行打字时，敲下“yifang”几个键，“乙方”与“以防”都可能出现，联系上下文，“以防对此已知晓”中的“以防”解释为天凯置业公司在制作文本时误将“乙方”打印为“以防”较为合理。现天凯置业公司所提供的证据显示其未按约定期限办理登记，与拆迁未完成、小区分批建设有一定的关系。根据该协议第二条，属于曾庆庚、崔映芳同意不追究天凯置业公司相关责任的情形。鉴于天凯置业公司对相关免责事项未一一列举清楚，仅用“综合验收等”予以概括，“乙方”写成“以防”，其自身工作存在重大瑕疵，一审判决根据本案情况酌定确认由天凯置业公司须承担70%的违约金并无不妥。曾庆庚、崔映芳与天凯置业公司关于违约责任认定的上诉理由均不能成立，本院不予支持。二、关于延期办证违约金的诉讼时效应如何认定的问题。曾庆庚、崔映芳上诉称，原审法院对于本案诉讼时效强行割裂分开计算无法律依据，因为天凯置业公司的违约行为处于持续状态，本案诉讼时效依法应从房屋产权证办妥之日起计算。天凯置业公司上诉称，曾庆庚、崔映芳对其所主张的权利已经超过法定的诉讼时效期间,一审判决2015年10月1日开始产生的违约金未超过法定的诉讼时效期间,明显错误。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，“本法自2017年10月1日起施行”。根据上述规定，2015年9月30日（含当日）之前产生的违约金，依法适用二年的诉讼时效期间。经审查，曾庆庚、崔映芳未举证证明在2017年9月30日前曾向天凯置业公司要求支付违约金，故此期间的违约金，已过诉讼时效期间。2015年10月1日开始产生的违约金，依法适用三年诉讼时效期间，曾庆庚、崔映芳于2018年7月向该院主张权利，并未超过法定的诉讼时效期间。综上所述，一审判决对2015年10月1日开始产生的违约金予以支持并无不当。曾庆庚、崔映芳与天凯置业公司关于违约金认定的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人曾庆庚、崔映芳及长沙天凯置业有限公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人曾庆庚、崔映芳负担25元，由上诉人长沙天凯置业有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月十八日法官助理冷子建书记员黄佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。