四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14107号 上诉人（原审原告）：杨捷，男，1978年2月12日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告）：兰素英，女，1982年1月17日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨捷（系兰素英之夫），住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：成都世龙实业有限公司，住所地：四川省成都高新区天府大道中段279号成达大厦11、12楼。 法定代表人：肖苗苗，董事长。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 上诉人杨捷、兰素英因与被上诉人成都世龙实业有限公司（以下简称世龙实业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初19864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨捷、兰素英上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨捷、兰素英全部诉讼请求。二审审理中，杨捷明确表示放弃第二项诉讼请求，上诉请求变更为世龙实业公司支付杨捷、兰素英房屋空置租金损失、违约期内已交纳物业费用、逾期交房违约金合计43736.72元。事实和理由：（一）原判决未保障杨捷、兰素英申请调查证据的权利，遗漏世龙实业公司违法取证的事实。杨捷、兰素英未能获取关键证据原件，使用证据复印件举证。世龙实业公司提交的《钥匙物品签收单》属于杨捷、兰素英申请取证的范围。《交房程序表》《钥匙物品签收单》存在违法取得、非法保管等问题，不应采信。（二）一审判决逾期交房时间及违约金金额计算标准错误，世龙实业公司应承担2016年10月1日至2017年5月4日（共计215天）期间的逾期交房违约责任。（三）逾期交房期间的物业管理费按照当期物权归属应由建设单位缴纳，一审法院在明确支持逾期交房的情况下，漏判世龙实业公司承担逾期交房期间产生的物业管理费。（四）一审认定事实不清，对世龙实业公司没有履行合同义务，物业公司没有验收主体资格的情况下，杨捷、兰素英当天已经拒绝接受房屋，世龙实业公司拖延整改二年的事实未予以认定。 被上诉人世龙实业公司辩称，（一）一审不存在遗漏杨捷、兰素英证据调查权利的情形，世龙实业公司从物业处调取案涉房屋钥匙、物品签收单的行为没有违反任何法律规定，且该证据也不属于隐私，杨捷、兰素英的上诉主张不能成立。（二）杨捷、兰素英主张案涉商品房须经备案才能交付，并要求世龙实业公司承担2016年10月1日至2017年5月4日期间的违约责任不能成立。1.案涉房屋在合同约定的交付日期届满前已验收合格。2.竣工验收备案不是法定的交付条件。（三）杨捷、兰素英主张交房违约金的同时主张房屋空置租金损失、物业费没有合同依据及法律依据。1.双方合同第12条约定了逾期交房违约责任的承担方式，并没有租金损失及物业费。2.案涉房屋交付后杨捷、兰素英即取得对房屋占有的权利，如何处置房屋是杨捷、兰素英的选择。3.《钥匙物品签收单》以及物业公司出具的回函均证明案涉房屋于2016年10月2日已实际交付给杨捷、兰素英占有，且所交付的房屋质量是合格的，杨捷、兰素英应自行承担物业费。综上，世龙实业公司愿意按照一审判项履行，请求驳回上诉请求。 杨捷、兰素英向一审法院起诉请求：1．世龙实业公司向杨捷、兰素英支付逾期交房产生的房屋空置租金损失、该逾期期间已缴纳的物业费损失及逾期交房违约金；2．限期提供住宅工程质量分户验收表原件、工程质量保修书原件、住宅质量保证书原件、住宅使用说明书原件、房屋水电构造图原件。 一审法院认定事实：2015年1月25日，杨捷、兰素英与世龙实业公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨捷、兰素英购买世龙实业公司开发的世龙公馆项目2幢1单元1504号房屋，房屋总价款为825142元。案涉合同第十条交付条件约定交房时间为2016年10月1日前，交付时符合下列条件：1.已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3.该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》；该合同第十二条约定，出卖人未按本合同约定的期限和条件交付房屋的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。该合同第十四条房屋交接手续约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足该条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 2017年3月17日，世龙实业公司取得规划合格证。 2016年8月12日，案涉工程经五方竣工验收合格并于2017年5月16日办理完成竣工验收备案。 2016年8月24日，世龙实业公司取得面积实测报告。 世龙实业公司向杨捷、兰素英在内的各业主发出的交房通知书载明通知交付时间为2016年10月1日至2016年10月7日。 2016年10月2日，杨捷、兰素英查看房屋后，当天填写了房屋交接验收单上交物业。世龙实业公司举证的钥匙物品签收单显示，杨捷、兰素英于2016年10月2日签收领取了房屋钥匙、业主卡、水电卡、信报箱钥匙，同时还领取了《业主手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，同时其上载明杨捷、兰素英于2017年10月31日领取了单元门禁卡2张。 一审庭审过程中，杨捷、兰素英主张其在办理装修许可时发现了案涉房屋生活阳台排水管接地处有孔洞，其2018年10月份报给物业后，半个月内完成了更换。 杨捷、兰素英在房屋交接验收单上申报的问题有：1．客厅左侧墙面开裂；2．厨房左侧、燃气管处墙面空鼓；3．客厅阳台墙面空鼓；4．次卧空调下方墙面空鼓；5．多功能房阳台墙面空鼓；6．入户门胶条脱落；杨婕在其上并备注未见竣工验收报告公示。该交接验收单还载明杨婕2017年1月11日从物业领走房卡两张。 杨捷、兰素英称，前述1-5项问题世龙实业公司处理过，但杨捷、兰素英认为未达到其要求，不知道世龙实业公司的处理期限，且世龙实业公司处理完了也未告知杨捷、兰素英。杨捷、兰素英陈述其在2018年10月13日开始装修，杨捷、兰素英并于当天在物业处办理了装修许可。 一审认定上述事实，采信了当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议、建设工程规划合格证、竣工验收备案表、交房程序表、交房通知书、竣工验收报告、房屋测绘报告、钥匙物品签收单等证据。 一审法院认为，关于世龙实业公司是否存在逾期交房的问题，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。故验收合格系商品房的法定交房条件。商品房的交付应符合法定及约定交房条件。案涉合同约定的交房条件为：已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。本案中，2016年8月12日案涉房屋竣工验收合格，已具备法定交房条件。2016年8月24日世龙实业公司取得面积实测报告，2017年3月17日世龙实业公司取得规划合格证。而世龙实业公司实际交付案涉房屋时间为2016年10月2日，世龙实业公司交房时尚不符合合同约定的交房条件，构成违约，该期间内世龙实业公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，该期间内逾期交房违约金从2016年10月2日起计算至案涉房屋满足交房条件之日2017年3月17日，以已付购房款为基数，按照每日万分之一标准予以计算，经核算为13780元。杨捷、兰素英主张的该期间内的房屋空置损失及已缴纳物业费损失，一审法院不予支持。世龙实业公司主张杨捷、兰素英并未拒绝收房，应视为杨捷、兰素英认可案涉房屋交付时的现状，应视为双方已对合同约定的交付条件做出了变更，并主张案涉房屋交付时已符合双方变更约定的交付条件，一审法院认为，世龙实业公司并未举证证明交房时其已向包括杨捷、兰素英在内的业主公示告知案涉房屋尚未取得规划合格证的情况，故世龙实业公司的前述主张不成立，一审法院不予采信。杨捷、兰素英根据合同约定主张的逾期交房违约金标准，年利率仅达3.65%，并不过高，一审法院不作调整。 案涉房屋取得规划验收合格证后，案涉房屋已满足合同约定的交房条件，杨捷、兰素英主张世龙实业公司自此继续承担逾期交房的违约责任并一直承担至2017年10月31日，并据此主张该期间内房屋空置租金损失、该逾期期间已缴纳的物业费损失及逾期交房违约金，对此一审法院认为，本案中，杨捷、兰素英于2016年10月2日已领取案涉房屋钥匙、业主卡等，已从世龙实业公司处接收了案涉房屋，房屋移交给杨捷、兰素英后，世龙实业公司即不再存在逾期交房的情况，之后杨捷、兰素英因案涉房屋内有关问题提出整改要求，则是交房后质量保修期内应由世龙实业公司履行的质量保修责任的开始，案涉合同第十五条第3款第（3）项亦约定整改期间不视为逾期交房，故杨捷、兰素英再以逾期交房为由要求世龙实业公司承担自此之后的逾期交房的房屋空置损失、逾期交房违约金、已垫付物业费损失等的诉请，无法律及事实依据，一审法院不予支持。 对于杨捷、兰素英要求世龙实业公司提供工程质量保修书原件、住宅质量保证书原件、住宅使用说明书原件、房屋水电构造图原件的诉讼请求，一审法院认为，根据合同约定，交房时世龙实业公司应向杨捷、兰素英提供住宅质量保证书、住宅使用说明书及住宅工程质量分户验收表，分户验收表。杨捷、兰素英认可已收到并撤回了要求世龙实业公司提供该文件的诉请，世龙实业公司举证的钥匙物品签收单显示，2016年10月2日杨捷、兰素英签收领取了业主手册、住宅质量保证书及住宅使用说明书，说明杨捷、兰素英已领取住宅质量保证书及住宅使用说明书，说明世龙实业公司已履行交付这两项文件的义务，故杨捷、兰素英再行诉请要求世龙实业公司交付这两项文件，无事实依据，一审法院不予支持。对于杨捷、兰素英要求世龙实业公司提供工程质量保修书原件、房屋水电构造图原件的诉请，一审法院认为，案涉合同并未约定世龙实业公司负有向杨捷、兰素英提供这两份文件的义务，故杨捷、兰素英的这两项诉请，无合同依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、世龙实业公司于判决生效之日起十日内向杨捷、兰素英支付逾期交房违约金13780元；二、驳回杨捷、兰素英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费447元，由世龙实业公司承担72元，由杨捷、兰素英承担375元。 二审中，双方当事人均未向本院提交证据材料。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 二审另查明，案涉合同第十五条商品房质量、装饰、设备标准约定，交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：由双方在该商品房交接文件上予以确认和记载，并由出卖人按照国家和本省有关工程的规范和标准，在双方约定的期限或合理的期限内对该商品房进行整改，整改费用由出卖人承担，整改期间不视为逾期交房。买受人若以任何理由阻止出卖人或施工单位进场进行整改的，买受人豁免了出卖人对房屋应承担的保修责任，出卖人不再承担保修责任。 本院认为，归纳各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.房屋空置租金和物业费损失是否应得到支持？2.逾期交房违约金是多少？对于前述争议焦点，本院评述如下： 关于房屋空置租金和物业费。结合一审查明的事实，杨捷、兰素英于2016年10月2日领取案涉房屋钥匙、业主卡等，上述行为应认定杨捷、兰素英已从世龙实业公司接收了案涉房屋。杨捷、兰素英在交接验收单上申报问题等行为系交房后质量保修期内世龙实业公司履行的质量保修责任，而非逾期交房责任。而案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，整改期间不视为逾期交房。根据上述约定，案涉商品房于2016年10月2日实际交房后，杨捷、兰素英主张之后的房屋空置租金和物业费，缺乏事实依据，亦不符合双方之间的约定，本院对此不予支持。 关于逾期交房违约金的计算。二审中，杨捷、兰素英对逾期交房违约金计算标准（每日万分之一）未提出异议，但认为应计算至竣工验收备案之日（2017年5月16日）。对此，本院认为，商品房的交付应符合法定及约定的交房条件。杨捷、兰素英主张逾期交房违约金计算至竣工验收备案之日缺乏法律依据，亦不符合双方的合同约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条之规定及案涉《商品房买卖合同》第十条的约定，结合一审查明的在案事实，案涉房屋于2016年8月12日竣工验收合格，2016年8月24日取得面积实测报告，2016年10月2日实际交房，2017年3月17日取得规划合格证，一审法院从2016年10月2日计算至2017年3月17日期间计算逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。 综上，杨捷、兰素英的上诉请求均不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费893元，由杨捷、兰素英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝廷婷 审判员  王 乐 审判员  郑小茂 二〇一九年十月二十九日 书记员  张鑫颖