四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终7278号 上诉人（原审原告）：徐亚若，女，1988年8月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：何柳，女，1982年4月6日出生，汉族，住成都市锦江区。 上诉人徐亚若因与被上诉人何柳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初20073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐亚若上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持徐亚若一审全部诉讼请求，即判令何柳支付一个月的租金2500元及利息、物业费156.4元及利息、垃圾清运费8元及门锁修理费300元及利息，共计2964.4元。事实与理由：一、徐亚若在漏水发生第一时间即通知物业，但因何柳的转租行为导致漏水问题因无法退房直到2018年12月4日也无法得到解决。何柳该行为构成违约。二、何柳未经徐亚若许可擅自装修案涉房屋，并将案涉房屋进行转租违反合同约定。三、何柳虽在2018年11月4日通过物业开具出门条搬离了部分物品，但其让物业通知徐亚若其仍拒绝退房，何柳2018年12月4日向徐亚若发送的短信也体现其拒绝退房的意思。故何柳实际居住日期应截止到2018年12月4日。四、因何柳私自更换门锁导致徐亚若无法使用案涉房屋，徐亚若基于此更换门锁支付的门锁费应由何柳承担。综上，一审判决认定事实不清，应于改判。 何柳答辩称，一、在案涉租赁合同存续期间，何柳发现案涉房屋漏水，严重影响到房屋使用，何柳即多次与徐亚若沟通要求维修，徐亚若均未主动维修，何柳不存在违约行为。二、何柳在诉讼期间已和徐亚若在事实上达成了合同的解除。在案涉房屋无法使用期间，2018年12月4日徐亚若即将租房押金退还给何柳，双方于2018年12月9日交接了物品，并在物品清单上签字确认已办理退房，徐亚若已经接受案涉房屋。三、何柳没有看到徐亚若提供的证据。对徐亚若称何柳拒绝维修与事实不符，物业已经提供过维修记录的《报事单》，该事实在一审中已经核实。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 徐亚若向一审法院起诉请求：一、何柳违约；二、何柳将房屋及门锁恢复原状；三、何柳支付逾期房租和违约金，按月租金2500元算，暂计算至2018年12月19日，具体日期截至何柳付清为止，并继续履行合同；四、本案诉讼费由何柳承担。在一审庭审中，徐亚若将其诉讼请求进一步明确为：要求何柳支付一个月的租金2500元、物业费160元、垃圾清理费8元及门锁修理费用300元。 一审法院认定事实如下：徐亚若（甲方）与何柳（乙方）于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》，由何柳承租徐亚若位于成都市高新区的房屋，租期自2018年5月9日至2021年5月8日，月租金2500元，每三个月支付一次。租赁保证金为一个月房租2500元，并约定“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”。双方租赁合同签订后，乙方向甲方共支付了两个季度的租金，共计15000元，租金支付时间截至2018年11月。 一审法院另查明，双方租赁合同签订后不久，案涉房屋即出现屋顶漏水的现象，且双方没有协商好房屋维修相关事宜并对房屋进行维修，导致何柳不能正常使用该房屋，何柳于2018年10月向徐亚若提出了终止租赁合同的要求，并于2018年11月5日由物业开具出门条搬离了部分物品，其余物品经双方协商后均未再搬离，后双方于2018年12月4日办理了房屋交接及物品清点手续，徐亚若退还何柳房屋押金2500元。 一审法院认定上述事实，有徐亚若、何柳的当庭陈述以及《房屋租赁合同》、手机短信、转账记录、《收条》、房屋图片、物业报事单、微信聊天记录、物品放行条等证据予以证明。 一审法院认为，徐亚若与何柳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，相关约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对签约人具有约束力，双方应当按照《房屋租赁合同》的约定履行相关的权利义务。何柳承租徐亚若的房屋由于漏水不能得到有效解决，导致合同目的不能实现，承租人可以行使法定解除权，何柳于2018年10月向徐亚若提出了终止租赁合同的要求，并于2018年11月5日由物业开具出门条搬离了部分自有物品，同时在之后也未再搬离其他物品，可以认定双方的租赁合同已于2018年11月5日实际解除，后双方于2018年12月4日办理了房屋交接及物品清点手续，徐亚若退还何柳房屋押金2500元，进一步完善了双方租赁合同解除的后续事项。据此，一审法院认定双方的房屋租赁合同已于2018年11月5日实际解除。 关于徐亚若在庭审中明确的诉讼请求中要求何柳支付从2018年11月4日起至2018年12月4日的一个月租金2500元及物业费、垃圾清理费的问题，一审法院认为，何柳在2018年10月向徐亚若提出了解除合同的要求，并在2018年11月5日搬离了物品，在搬离时也征得了徐亚若的同意，由物管开具了出门条，可以认定双方在2018年11月5日已实际解除了租赁合同并履行了部分手续，同时双方均认可房屋租金结清至2018年11月。2018年12月4日，双方进一步完善了物品交接手续，徐亚若将押金2500元全部退还何柳，从押金的性质及双方合同约定来看，“租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方”，徐亚若退还押金的行为也表明双方债权债务关系的了结，故对徐亚若的该项主张一审法院不予支持。 关于徐亚若主张的要求门锁修理费的问题，双方在租赁合同中对房屋门锁的问题没有进行约定，双方在庭审中对门锁费用的承担也不能达成一致，徐亚若虽然提交了相应的门锁照片和票据，但是不能举证证明应当由何柳承担相应的门锁维修费用。因此，一审法院认为徐亚若主张要求何柳承担门锁维修费用的证据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回徐亚若的全部诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取25元，由徐亚若负担。 二审中，徐亚若对一审判决查明的事实部分除对以下内容有异议外，其他部分无异议：一、何柳未通知徐亚若终止租赁合同，物业开具出门条也与本案无关。二、徐亚若已经在通知何柳前，告知物业需要维修，还通知了何柳要求配合维修，但何柳坚持要徐亚若方先赔偿后，才给房屋密码。从短信记录中，何柳没有退还房屋并交付密码的意思，何柳是要有法院的判决书，才决定是否交还房屋给徐亚若。何柳对一审查明的事实无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。 二审中，徐亚若提交了2018年8月4日至今的微信聊天记录，是徐亚若与何柳、与物业、与何柳朋友的聊天记录。拟证明：何柳在一审开庭前，何柳没有确认其搬离房屋的时间，何柳的物品也没有完全搬离。何柳对徐亚若与物业方聊天记录的三性不予认可，对徐亚若与第三人聊天记录的三性不予认可，无法得知第三人的身份。对徐亚若与何柳聊天记录，何柳在一审中已经提交证据证明，密码已经给物业了，不然物业无法维修。聊天记录显示，何柳在2018年9月28日已经向徐亚若要求办理退租手续，事实上何柳也已经搬离了案涉房屋。 本院对上述证据认证如下：对于徐亚若与何柳的聊天记录真实性本院予以认可，证明目的本院将结合查明的事实综合评判。徐亚若与物业、与何柳朋友的聊天记录真实性无法确认，本院不予采信。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为何柳是否应当向徐亚若支付一个月租金及利息、物业费及利息、垃圾清运费及门锁修理费及利息。现将上述争议焦点阐述如下： 对何柳是否应当向徐亚若支付一个月租金、物业费、垃圾清运费及上述费用利息问题，因徐亚若一审主张内容为要求何柳支付一个月租金、物业费、垃圾清运费，其二审主张利息系超越一审的诉请范围，本院对此不予审查。对何柳是否应当向徐亚若支付一个月租金、物业费、垃圾清运费，徐亚若称漏水问题系基于何柳拒绝腾退而得不到彻底解决，且何柳存在擅自转租、擅自装修的行为，徐亚若在租赁合同履行期内不存在过错，何柳应当就其占有案涉房屋支付租金、物业费、垃圾清运费。对此本院认为，根据徐亚若提供聊天记录，案涉房屋确存在严重漏水问题，且该问题一直未得到有效解决，案涉合同基于此已经丧失继续履行下去的基础和条件。因提供适租租赁物系出租人主要合同义务，维修也系出租人的法定义务，徐亚若作为出租人并未能够及时有效修缮案涉房屋，使得案涉房屋丧失其适租性，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，何柳有权解除案涉合同。徐亚若于2018年11月5日通知物业开具出门条同意徐亚若搬离部分自有物品，后何柳未再搬离其他物品，由此可以认定案涉合同已经于2018年11月5日实际解除。对徐亚若称何柳存在擅自转租、擅自装修的情形，因无证据加以佐证，本院不予认可。对徐亚若称案涉房屋漏水问题无法得到有效修缮系基于何柳拒不提供案涉房屋入门密码、拒不腾退所致，根据徐亚若提供和何柳的聊天记录，何柳于2018年9月29日向其提供案涉房屋入门密码，后物业人员也进入案涉房屋内进行过查看维修，故对徐亚若上述主张，本院不予采信。 对徐亚若主张何柳支付2018年11月4日至2018年12月4日租金、物业费、垃圾清理费，案涉租赁合同第5-1条约定，租赁关系终止时，徐亚若收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由何柳承担的费用外，剩余部分无息归还何柳。根据上述约定，徐亚若将保证金退还何柳的条件系何柳不存在欠付应付费用。本案中，徐亚若与何柳在2018年12月4日办理了案涉房屋交接及物品清点手续后，徐亚若将何柳所交押金2500元全额退还给了何柳。结合双方在合同中关于保证金的约定，可以推断徐亚若退还保证金的行为系表明何柳不存在欠付任何费用。综上，徐亚若主张何柳支付2018年11月4日至2018年12月4日租金、物业费、垃圾清理费缺乏依据，本院不予支持。 对何柳是否应当向徐亚若支付门锁修理费及利息，本院认为，徐亚若在二审中认可其和何柳并未对该项费用的分担比例达成一致，且案涉租赁合同中也并未对该项费用的承担作出约定，现徐亚若主张何柳向其支付门锁修理费及利息无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，何柳的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由徐亚若负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  廖 方 审 判 员  夏 伟 审 判 员  张卫敏 二〇一九年十月二十一日 法官助理  李文慧 书 记 员  郑 帅