湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5716号上诉人（原审被告）：黄卉，女，1988年1月4日出生，土家族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杜蓉芳，女，1988年4月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：周芬，女，1988年4月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杜蓉芳，女，1988年4月30日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：郭青，女，1991年5月3日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：徐波，湖南博鳌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金禹锜，女，1991年3月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：徐波，湖南博鳌律师事务所律师。上诉人黄卉、周芬因与被上诉人郭青、金禹锜租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4775号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄卉、周芬不服一审判决，向本院上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间系转让关系而非租赁关系。房屋租赁是指由房屋的所有者或者经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为。而转让是指租房者把租房的权利或者把整个店铺转让，将其全部的权利义务转让，并收取一定的转让费的行为。二者最大的区别就是租赁关系只收取对应的租金，而转让除了收取转让人剩余期限的租金外还收取一定的转让费，从而将其所有的权利义务转移给被转让方。在本案中，上诉人与被上诉人签订的《1988店铺转让合同》，被上诉人除了缴纳上诉人已缴纳剩余租期内的租金、押金以外，还缴纳了140000元的转让费，作为对价上诉人将店铺的装饰装修、设施设备都转移给被上诉人，并约定将该门面过户给被上诉人，由被上诉人取得与门面所有权人的续租权。因此上诉人与被上诉人之间系转让关系而非租赁关系，自上诉人将店铺交给被上诉人经营之日起，上诉人已履行合同义务，因此上诉人对被上诉人不负有退押金的义务，被上诉人应自行向商铺所有权人要求退还押金。二、被上诉人还存在以下违约行为，应自行承担不利的法律后果。1、被上诉人未在租赁期满后与商场重新签订合同，构成违约。上诉人与被上诉人签订的《1988店铺转让合同》第二条明确约定，到2017年10月11日止，合同期满，上诉人通过商场过户给被上诉人，正式转让店铺给被上诉人，被上诉人单独与商场签订新合同。第三条亦明确约定被上诉人代替上诉人向商场履行该租赁合同，每月缴纳由上诉人缴纳的水电费等各项费用，该合同期满后由被上诉人领回上诉人缴纳的押金，该押金归被上诉人所有。被上诉人向上诉人缴纳的194000元转让费包含了54000元的押金，根据合同约定，该合同期满后由被上诉人领回上诉人向商场缴纳的押金，该押金归被上诉人所有。事实上根据《1988商铺转让合同》，被上诉人具有两项义务，一是在租赁期内向上诉人支付租金及向商场支付水电费等，二是在合同期满，上诉人通过商场过户给被上诉人，正式转让店铺给被上诉人，被上诉人须单独与商场签订新合同。待上诉人与商场的合同期满后由被上诉人领回上诉人向商场缴纳的押金，该押金归被上诉人所有。而被上诉人仅依据合同约定履行了支付租金的义务，而没有履行在合同期满，与商场签订新合同，已构成违约。因此导致其押金不能退回。2、被上诉人拒绝履行合同的约定，拒绝向商铺所有人交租，构成违约。依据双方签订的《商铺租赁合同》第六条约定，如若现有商场经营者交接给商铺所有权人或其他经营者管理，押金无法以现金形式退回，在此情况下，上诉人需同商场经营者商议以其他等价值转换形式呈交给被上诉人，事实上上诉人与商场达成一致意见商场同意以租金的方式来抵扣被上诉人缴纳的租赁，并得到了被上诉人的认可。上诉人已达到了合同约定的条件将被上诉人缴纳的押金以其它等价值转换形式呈交给被上诉人，在此之后，被上诉人拒绝履行合同的约定，拒绝交租，从而构成违约导致其缴纳的押金无法退还。综上，被上诉人严重违反合同约定，导致其押金无法退还，应当承担不利后果，请求人民法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人郭青、金禹锜辩称：上诉人与被上诉人之间签订的商铺租赁合同中第六条第一项、第八条第一项、第九条等非常清晰明确的约定了本案双方诉争的事实，双方应予遵守。郭青、金禹锜向一审法院起诉请求：1、判决黄卉、周芬向郭青、金禹锜支付商铺租赁押金54000元；2、判决黄卉、周芬向郭青、金禹锜支付违约金30000元；3、本案诉讼费用由黄卉、周芬承担。一审法院认定事实如下：2015年4月21日，周芬与湖南省奥斯卡商业管理有限公司（以下简称奥斯卡公司）签订《弥敦道商场商铺租赁合同》（合同编号：1301903001），约定周芬租赁奥斯卡公司座落于长沙市弥敦道商场编号为9030号商铺（以下简称9030商铺），建筑面积为20平方米，租赁期限为36个月，自2015年9月18日起至2018年9月17日止；周芬需在合同签订时足额缴纳54000元给奥斯卡公司，作为本合同的履约保证金，合同期满，且周芬未发生违约情形而扣除履约保证金的，自周芬退还该商铺、付清所有费用并办理完相关手续之日起30至60日内，由奥斯卡公司将履约保证金无息退还给周芬；合同期内，未经奥斯卡公司书面同意，周芬不得以任何形式将承租的商铺进行转让、转租、分租、合铺、增加或者变更实际经营者。2016年5月30日，郭青、金禹锜与周芬签订《1988店铺转让合同》，约定周芬于2016年5月30日前将9030商铺转让给郭青、金禹锜使用；在2016年5月30日至2017年10月11日期间，郭青、金禹锜代替周芬向商场履行该租赁合同，每月交纳应由周芬交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由郭青、金禹锜领回周芬交纳的押金，该押金归郭青、金禹锜所有；郭青、金禹锜于当日一次性向周芬支付转让费共计194000元，上述费用已包括周芬交给奥斯卡公司再转付给郭青、金禹锜的押金54000元。2016年11月15日，郭青与黄卉、周芬签订《商铺租赁合同》，约定黄卉、周芬将其租赁的9030商铺转租给郭青用于服装买卖使用；租赁期限自2016年11月15日起至2017年10月11日止；若本合同约定的租赁期限到期，如郭青续租，则押金一直保留，由双方另行协商承租事宜，同时如若现有商场经营者交接给商铺所有权人或其他经营者管理，押金无法以现金形式退回，在此情况下，黄卉、周芬需同商场经营者商议以其它等价值转换形式呈交给郭青，如黄卉、周芬与商场经营者押金商议无果呈亏损状况，郭青中止9030商铺营业且无转让行为时，黄卉、周芬将54000元押金返还给郭青；双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为10万元；相关条款与双方于2016年5月30日签订的《1988店铺转让合同》约定的条款不一致的，以本合同约定为准。合同签订后，郭青、金禹锜向周芬支付了合同约定的转让费、押金及租金，黄卉、周芬将9030商铺交付给郭青、金禹锜进行经营。合同到期后，郭青、金禹锜放弃续租，于2017年10月26日搬出9030商铺，郭青、金禹锜向黄卉、周芬要求退还押金54000元，黄卉、周芬予以拒绝，酿成纠纷。另查明，郭青、金禹锜系合伙关系；黄卉、周芬也系合伙关系。一审法院认为：郭青、金禹锜、黄卉、周芬签订的《1988店铺转让合同》，双方约定周芬将其承租的9030商铺转让给郭青、金禹锜，该合同为租赁转让合同，此后，双方签订的《商铺租赁合同》，约定由黄卉、周芬将9030商铺转租给郭青，该合同为转租协议，前合同已被后合同所取代，故郭青、金禹锜、黄卉、周芬之间为房屋转租合同关系。郭青和金禹锜系合伙关系，黄卉和周芬也系合伙关系，其以一方为代表签订的合同对合伙人均有效。郭青、金禹锜、黄卉、周芬签订的《商铺租赁合同》，因未经奥斯卡公司书面同意，故该合同效力待定，现因奥斯卡公司在六个月内未要求解除，故该协议为有效合同。合同到期后，黄卉、周芬未依约退还郭青、金禹锜交纳的押金54000元的行为，已构成违约，应承担返还郭青、金禹锜押金及支付相应违约金的民事责任。有关违约金合同约定为10万元，现郭青、金禹锜主张3万元，该违约金约定过高，该院酌定为以54000元为基数，从合同届满之日起至实际返还之日止，按月息2分计算，超出部分，该院不予支持。黄卉、周芬辩称的涉案房屋周芬是从奥斯卡公司租赁，郭青、金禹锜所交的押金实际在奥斯卡公司，本案与奥斯卡公司具备直接利害关系，请求追加奥斯卡公司为黄卉、周芬参加诉讼的意见，因郭青、金禹锜所交押金系直接交付给黄卉、周芬，并非交付给奥斯卡公司，且有关转租的合同关系已终止，故本案与奥斯卡公司无直接利害关系，不应追加其参加本案诉讼。黄卉、周芬辩称要求驳回郭青、金禹锜诉讼请求的理由均不成立，该院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限黄卉、周芬于判决生效之日起10日内偿还郭青、金禹锜押金54000元；二、限黄卉、周芬于判决生效之日起10日内支付郭青、金禹锜逾期退款违约金（以54000元为基数，从2017年10月12日起至清偿之日止，按月息2分计算）；三、驳回郭青、金禹锜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由黄卉、周芬负担（此款郭青、金禹锜已预交，由黄卉、周芬直接支付郭青、金禹锜）。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《1988店铺转让合同》后，双方又签订《商铺租赁合同》，该合同约定由上诉人将9030商铺转租给被上诉人，该合同为转租协议，故上诉人与被上诉人之间系房屋转租合同关系，上诉人称其与被上诉人之间系转让关系而非租赁关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。合同到期后，上诉人未依约退还被上诉人交纳的押金54000元的行为，已构成违约，应承担返还被上诉人押金及支付相应违约金的民事责任。一审判决上诉人返还被上诉人押金54000元及酌定按月息2分计算逾期退款违约金并无不当。上诉人称，被上诉人未在合同期满后与商场签订合同，构成违约，应自行承担不利的法律后果。经审查，上诉人与被上诉人签订的合同已终止，被上诉人有权选择是否与商场重新签订合同，其未与商场签订合同并不构成违约，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人黄卉、周芬的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1900元，由上诉人黄卉、周芬负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月二十一日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。