江苏省泰兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1283民初8267号 原告：张桂华，女，1959年10月22日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：房正林，江苏兴知律师事务所律师。 被告：陈彬，男，1975年8月20日生，汉族，住泰兴市。 委托诉讼代理人：高山，江苏人仁律师事务所律师。 被告：沈雪芹，女，1976年12月10日生，汉族，住泰兴市济川街道县。 原告张桂华与被告陈彬、沈雪芹财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张桂华之委托诉讼代理人房正林、被告陈彬之委托诉讼代理人高山到庭参加诉讼。被告沈雪芹经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告张桂华向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告损失暂估15万元（具体损失待评估、鉴定后一并计算）；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年5月22日，被告陈彬、沈雪芹将位于泰兴市两间房屋出租给原告，租期5年，即自2013年5月22日至2018年5月21日，原告按约付清了租金。原告事后得知，被告陈彬、沈雪芹后在原告不知情的情况下已于2017年1月将房屋出卖给姚翠华、张雪平，其行为侵犯了原告作为承租人的优先购买权。原告认为，根据法律规定，被告应当在出卖该房屋前的合理期限内通知原告。事实上，因被告没有履行该义务，导致原告产生损失，该损失应当由被告承担。原告诉至法院，请求支持原告的诉求。 被告陈彬辩称，原、被告于2013年5月22日签订的租赁协议书是客观存在的事实，被告不否认。在2016年被告已经就涉案房屋向本案原告征询意见是否购买，在得到原告明确放弃购买的真实意思的表示之后，被告将涉案房屋出售给他人。新的房主与本案的原告建立起租赁关系。原告在2017年5月份将剩余的一年的房租交给了新的房主。被告认为，原告提起诉讼要求被告赔偿损失15万元既无事实依据也无法律依据。关于被告是否侵犯原告优先购买权的问题，泰兴市人民法院于2018年11月8日已作出（2018）苏1283民初4132号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。综上，请求法庭驳回原告诉求。 被告沈雪芹未答辩，亦未举证。 本院经审理认定事实如下：被告陈彬、沈雪芹原系夫妻关系。位于泰兴市的房产（建筑面积104.27㎡）系二被告的共同共有房产。2013年5月22日，被告沈雪芹、陈彬作为甲方、原告张桂华作为乙方签订租赁协议书一份，约定甲方将上述房屋出租给原告使用，租赁期限自2013年5月22日至2018年5月21日止。协议还对房屋租金金额、支付期限等其他事项作了约定。 2016年8月30日，陈彬向本院提起离婚诉讼。后经本院主持调解，陈彬与沈雪芹达成调解协议，并由本院于2016年12月24日出具民事调解书予以确认。该调解书第二条载明：位于泰兴市的房产归陈彬所有，沈雪芹应于2017年6月30日前协助陈彬办理房产证、土地证过户手续。2016年12月29日，陈彬、沈雪芹办理了上述房产的房产证、土地证变更手续，变更为陈彬单独所有。 2017年1月11日，被告陈彬作为甲方、案外人姚翠华、张雪平作为乙方签订房屋转让协议书一份，约定：甲方将位于泰兴市的房产转让给乙方，房屋转让价款为120万元，姚翠华、张雪平各出资60万元购买50%的产权份额，并在协议签订后即将转让款全部支付给甲方。协议第三条还约定：因为甲方已将上述房屋出租给张桂华，原租赁协议不变，2017年5月22日至2018年5月21日期间的房租由乙方收取。同日，江苏省泰兴市公证处出具（2017）泰兴证民内字第64号公证书，证明：陈彬与姚翠华、张雪平于2017年1月11日在公证处签订了房屋转让协议书，双方签订协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，协议上双方当事人的签字均属实。2017年1月24日，姚翠华、张雪平分别领取了泰兴市北一间、南一间的不动产产权登记证书。2017年5月29日，原告张桂华付清2017年5月22日至2018年5月21日的房租，其中直接通过微信转账19200元、2060元给姚翠华、张雪平。 2018年5月8日，原告诉至本院，要求确认陈彬、沈雪芹与姚翠华、张雪平买卖泰兴市两间房屋的行为无效，诉讼中原告将诉讼请求变更为确认原告对位于泰兴市两间房屋享有优先购买权。经审理，本院于2018年11月8日作出（2018）苏1283民初4132号民事判决：驳回原告张桂华的诉讼请求。该判决已生效。姚翠华、张雪平分别于2018年5月28日、8月7日以张桂华为被告诉至本院，要求张桂华搬出案涉房屋，恢复原状，并承担逾期租赁费用。经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议，即：一、双方一致同意被告继续租赁使用案涉房屋至2019年2月22日，使用费分别按每年40000元的标准支付，自2018年5月22日起至2019年2月22日被告应当给付原告30000元，该款被告承诺于2018年12月10日前给付原告。二、如被告逾期支付，则承担违约金10000元，原告可就剩余未履行部分及违约金一并申请法院强制执行，被告无条件搬出该房屋，并按实际使用期间给付原告房屋使用费。三、被告返还房屋时，需按原租赁使用时的房屋状况将该房屋交还给原告。 本院认为，优先购买权，系法律赋予承租人的权利，其本质是实际履行权，体现在缔约并履行优先上，而非仅仅变现在主张上。即承租人行使优先购买权的条件成就时，出租人负有不得拒绝的义务，保证承租人得以同等条件优先履约，购买到租赁房屋。因此，承租人的优先购买权应当积极行使，且应当在合理期限内行使，否则会导致出卖人的物权长期处于不稳定的状态，亦会损害购买人的权益。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：…（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；…”由此可见，出租人履行通知义务的，承租人在接到通知后十五日内未行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。司法实践中，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条对可撤销合同的撤销权和第七十五条对债权人撤销权规定的除斥期间一年的规定，多将优先购买权行使的合理期限类推适用除斥期间一年的期限，即自出卖人与第三人订立有效合同之日起计算，逾期一年权利归于消灭。结合本案，被告在诉讼中一直强调当时其急于用钱将案涉房屋进行销售，房价为120万元且要求一次性支付，遂在2016年9、10月间多次将售房条件等口头通知原告征求原告是否有购买意愿，在原告表态无资金购买的情况下，于2016年11月委托中介公司对外销售，中介公司刘某接受被告的委托再次通知原告售房条件等情况，原告仍表示无能力购买，且在中介公司人员带领客户看房时原告也没有提出异议。证人刘某亦出庭作证反映了相关情况。原告对被告的上述主张予以否认。根据查明的案件事实，被告与姚翠华、张雪平于2017年1月11日签订房屋转让协议书，而原告向姚翠华、张雪平交付房租的行为也表明此前原告已明知被告将案涉房屋出售给他人，原告直至2018年5月8日才向法院提起诉讼，并在2018年9月10日庭审时才明确变更诉讼请求主张优先购买权，已超过合理期限，因此本院对原告的诉讼请求依法不予支持。另外，从减少当事人司法鉴定支出费用损失的角度考虑，本案中对原告的司法鉴定请求亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告张桂华的诉讼请求。 案件受理费4300元，减半收取计2150元，由原告张桂华负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。 审判员  王小健 二〇一九年十月三十一日 书记员  王 华