河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4874号上诉人（原审原告）：李超伟，男，汉族，1961年2月16日出生，住河南省洛阳市涧西区。上诉人（原审原告）：李应许，男，汉族，1991年1月10日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：孔祥伟，河南巨业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李书良，男，汉族，1977年6月18日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：许科飞，河南成昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：董莎莉，河南成昊律师事务所实习律师。上诉人李超伟、李应许因与被上诉人李书良合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李超伟（到庭）、李应许的委托诉讼代理人孔祥伟，被上诉人李书良的委托诉讼代理人许可飞、董莎莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李超伟、李应许上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由李书良负担。事实与理由：一审判决在查明事实部分与判决结果部分相互矛盾，审理范围超出李超伟、李应许诉求对《协议书》的有效确认，判决有替代政府职能之嫌，适用法律错误。一审判决查明了“原、被告之间关于买卖涉案房屋及转让该房屋所在宅基地使用权的合同系双方真实意思表示，双方之间关于买卖涉案房屋的协议不违反法律规定，该部分协议内容有效。”但判决却引用国家土地管理部门的规章，分析宅基地使用权，宅基地使用权不是李超伟、李应许的诉讼请求，一审法院违背不告不理的原则。而且一审判决适用法律错误。引用《土地管理法》与驳回李超伟、李应许的诉讼请求自相矛盾。协议书是双方自愿签订，土地使用权双方在协议中明确约定，而且地随房走是人民法院的司法惯例。李书良辩称，双方2006年5月7日签订的协议时，李超伟名下已有一处宅基地，双方的协议违反土地管理法农村村民只能拥有一处宅基地的规定，故双方关于宅基地的约定应为无效。因李超伟违反双方的约定，擅自拆除李书良的房屋，李书良于2018年4月18日向李超伟邮寄解除合同通知书，要求解除合同并恢复宅基地原状及返还房屋，2018年4月19日李超伟收到上述通知，根据合同法的规定，李书良主张解除合同，并向对方发出通知，合同自通知到达对方时解除。对方如果有异议，可以请求法院确认解除合同的效力。李超伟在2019年才提起一审诉讼，未在法律规定的异议期间内提出，故不应支持其诉讼请求求，综上，请求驳回上诉人的上诉请求。李超伟、李应许向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法确认李超伟、李应许与李书良2006年5月7日签订的《协议书》有效；判令李书良停止对李超伟、李应许宅基地及建房的侵害、排除妨碍；2.本案诉讼费由李书良承担。一审法院认定事实：2006年5月7日，李超伟（乙方）与李书良（甲方）签订《协议书》一份，载明：“我叫李书良，住辛店镇××××组村民，自己愿将其宅基地及房产证全部永久交给后营村第四组村民李超伟，永久使用，协议如下：一、宅基地面为南，东邻李红波，西邻李连要，北邻李计生，南邻李学林，并以李学林是同院居住。二、我将宅基地和房产证全部永久交给李超伟使用，为两家和好，为解决后果之忧，我和李超伟协商，将房产和宅基地一并折价为陆仟元整。三、李超伟在使用期间，如有东西南北邻居因房介问题，发生纠纷，李书良必须出面协商，李超伟将房款交李书良后，宅基地可有李超伟永久开始使用，此协议一式两份，双方各一份，款付后，双方签字生效。以上协商方定自觉遵守，永不违约及反悔。”协议所涉基地登记土地使用者为李书良，《集体土地建设使用证》编号为洛郊集建（土12）字第007079号，双方签订协议时该宅基地上建有两间瓦房，面积约60、70平方左右，双方均确认所约定的6000元于协议签订后十天内已付清，李书良将房屋交付给李超伟。2018年2月，被告将该基地上两间瓦房拆除欲建新房时遭遇被告阻拦。一审法院受理的（2019）豫0391民初457号案件庭审中李书良认可其与李超伟签订《协议书》时是将涉案房屋卖给李超伟。2018年4月18日李书良向李超伟邮寄《解除合同通知书》载明：“李超伟：你我双方于2006年5月7日签订《协议书》，将我的房屋及宅基地租赁给你使用。2018年2月24日发现你在我的宅基地上拆除原有房屋并新建设房屋，你的上述行为属于严重违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项和九十六条第一款的规定，我现在正式通知你，在你收到本《解除合同通知书》之日起解除你我于2006年5月7日签订的《协议书》，请你在收到本通知之日起恢复房屋及宅基地原状，并立即向我交还房屋及宅基地。”李超伟2018年4月19日收到上述《解除合同通知书》。一审法院认为，李超伟、李书良之间关于买卖涉案房屋及转让该房屋所在宅基地使用权的合同系双方真实意思表示，双方之间关于买卖涉案房屋的协议不违反法律规定，该部分协议内容有效。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定:“接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。”《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。……在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”本案中，李书良虽将涉案房屋及宅基地使用权转让给李超伟，但因李超伟名下已有一处宅基地，李超伟因受让取得的涉案宅基地是否符合相关规定，需待政府部门处理后才能确定，且在涉案土地所有权和使用权争议解决前不得改变土地利用现状，故李超伟、李应许现诉求李书良停止对其建房的侵害、排除妨碍不符合相关法律规定，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李超伟、李应许的全部诉讼请求。本案受理费100元（减半收取），全部由李超伟、李应许承担。本院二审期间，李超伟、李应许提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使、转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从该规定看，农村村民出卖住房是非禁止的。因我国实行房地一体的原则，农村居民在出让房屋时，宅基地一并转让。因宅基地属于农村集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特殊身份关系相联系，具有社会保障性。故非集体组织成员买卖房屋是法律禁止的。本案中，李书良与李超伟是同一集体经济组织成员，且双方签订宅基地及房产协议约定李超伟永久使用，李书良在另案中认可为转让协议，因此，涉案的协议书为宅基地及房屋转让协议，李超伟按约定支付了合理的转让价款，并管理使用涉案宅基地及房屋长达十多年，该转让协议并不违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此李超伟与李书良于2006年5月7日签订的《协议书》为有效协议，因此，李超伟关于确认《协议书》有效的诉讼请求应予支持，一审法院适用法律不当，本院予以纠正。关于李超伟请求李书良停止对宅基地及房屋的侵害、排除妨碍的诉讼请求，因李书良已停止阻挠施工，侵权行为已经停止，因此该诉讼请求本院不再支持。因为李应许不是《协议书》的合同相对人，关于其诉讼请求本院不予支持。李书良辩称，其向李超伟发出了解除合同通知书，双方的《协议书》已经解除，但是根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，涉案协议双方合同已经履行完毕，李书良在发出解除合同通知书时并不享有合同解除权，发出解除通知并不能产生解除合同法律效果，因此，其该抗辩不能成立。综上所述，李超伟的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0391民初458号民事判决；二、确认李超伟与李书良2006年5月7日签订的《协议书》有效；三、驳回李应许的诉讼请求；四、驳回李超伟的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元由李书良负担；二审案件受理费100元，由李书良负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇一九年十月二十八日书记员  李圆圆