宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初9949号原告：田志君，男，1962年5月3日出生，汉族，银行职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：高洁，女，1972年3月12日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。（被告未到庭，以上身份信息由原告提供）原告田志君与被告高洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告田志君到庭参加诉讼，被告高洁经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田志君向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告房屋租金25650元（租金暂计算至2019年6月，主张至被告实际交付房屋之日止）、采暖费5900元、物业费1500元，合计33050元；2.请求判令被告支付原告违约金4050元；3.请求判令被告返还原告房屋、恢复房屋原状；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求，本院予以口头准许。事实与理由：2015年6月2日，原、被告（银川市兴庆区翱翔房地产代理部系个体工商户，现已注销，被告系经营者）签订《房屋租赁委托管理协议书》、《授权委托合同书》一份，约定原告将其所有的位于银川市兴庆区某室房屋的租赁事宜委托给被告代为办理，期限为自2015年6月2日至2019年6月2日，月租金为1350元，委托期间的暖气费、物业费及电梯费等相关费用均由被告承担；若被告在合同履行过程中存在违背诚实信用、隐瞒事实以及陈述虚假等行为，给原告造成损失的，被告以合同约定的三个月租金作为赔偿金。合同签订后，原告将其所有的房屋交由被告使用，但被告仅支付2017年11月前租金，剩余租金至今未付。合同租赁到期后，因被告未搬离房屋，一直占用房屋至今。为了保证房屋的正常使用及不产生违约，原告代被告交纳了其占用房屋期间的采暖费、物业费等相关费用。为维护原告的合法权益，原告诉至本院，请求依法判如所请。高洁未做答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋属于田志君所有（涉案房屋产权证号：房权证兴庆区字第XXXX号）。2015年6月2日，原告（甲方）与案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部（乙方）签订《房屋租赁委托管理协议书》一份，约定：甲方委托乙方权限为全权委托，具体权限如下：1.房屋出租事宜；2.代收租金；3.管理房屋修缮事宜；4.有关房屋室内设施的保管措施等；乙方每年向甲方支付委托房屋月租金壹仟叁佰伍拾元（￥1350元），租赁期间该房屋的费用由乙方承担（采暖费、物业费、电梯费）；委托租金支付方式为半年度支付方式；在合同履行过程中，若乙方违背诚实信用、隐瞒事实以及陈述虚假等行为，给甲方造成损失的，乙方以本合同约定的三个月租金作为赔偿金合同；被告作为银川市兴庆区翱翔房地产代理部的经营者在乙方处签字，并加盖案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部印章。同日，原告（委托人）与案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部（受托人）签订《授权委托合同书》一份，约定：委托人现委托受托人高洁全权办理兴庆府大院西区某室房屋租赁业务，高洁有权代为签订（房屋租赁合同），接受房租及办理房屋装修配置的全部事宜，委托期限2015年6月2日-2019年6月2日。合同签订后，原告按约将案涉房屋交付案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部使用至2019年9月30日。案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部将2017年11月2日前的租金付清，但剩余租金未付。原告于2019年9月25日交纳案涉房屋采暖费6155.7元（2017年至2018年度采暖费3315.8元+2018年至2019年度采暖费2839.9元）、物业费1581.12元。因后续案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部再未支付房屋租金，亦未返还房屋，致使原告经济受损。故原告诉至本院，请求判如所请。另查明，银川市兴庆区翱翔房地产代理部已注销，其经营者系高洁。再查明，原告于2019年9月30日将其名下位于宁夏回族自治区银川市兴庆区某室房屋收回。本院认为，原告与案外人银川市兴庆区翱翔房地产代理部因出租房屋形成房屋租赁合同关系，银川市兴庆区翱翔房地产代理部租住涉案房屋后应按约向原告支付房屋租金。原合同到期后，银川市兴庆区翱翔房地产代理部继续使用涉案房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同约定房屋租金交纳方式为半年付，但截止2019年6月20日银川市兴庆区翱翔房地产代理部尚欠原告房屋租金，已构成违约，现原告已收回房屋，视为原告具有解除合同的意思表示，本院确认原告与银川市兴庆区翱翔房地产代理部于2019年9月30日解除合同。因银川市兴庆区翱翔房地产代理部已注销，故其欠付原告租金应由经营者高洁承担。本案中，银川市兴庆区翱翔房地产代理部欠付原告租金25650元（截止2019年6月2日），并欠付之后的租金，故被告应向原告支付租金25650元，并按照1350元/月的标准支付自2019年6月3日起至2019年9月30日（收回房屋之日）止的房屋占用使用费5265元。关于原告主张的采暖费、物业费，因合同明确约定由银川市兴庆区翱翔房地产代理部承担，且原告已代为交纳，故对原告要求被告支付采暖费5900元、物业费1500元的主张本院予以支持。关于原告主张的违约金，因原告未提供银川市兴庆区翱翔房地产代理部符合违约事项的证据，故对原告的该项主张本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高洁于本判决生效之日起五日内向原告田志君支付租金25650元、房屋占用使用费5265元、采暖费5900元、物业费1500元，合计38315元；二、驳回原告田志君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，公告费300元，合计1028元，由原告田志君负担79元，被告高洁负担949元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  马立忠人民陪审员  王彦梅人民陪审员  张玉凤二〇一九年十月十一日法官 助理  胡 娜书 记 员  李 悦附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《履行告知书》依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。