北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0114民初19620号原告：申骜，男，1990年6月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李璐，北京市实现者律师事务所律师。委托诉讼代理人：申瑞璞，男，1961年2月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：程璐，男，1979年7月26日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：肖鹏，北京市墨风律师事务所律师。第三人：北京华融基础设施投资有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：黄旭明，董事长。委托诉讼代理人：张新祺，男，汉族，1979年6月21日出生，北京华融基础设施投资有限责任公司职员。委托诉讼代理人：杨磊，男，汉族，1972年10月16日出生，北京华融基础设施投资有限责任公司职员。第三人：北京市西城区保障性住房运营管理有限公司（曾用名北京华融金晖置业有限公司），北京市西城区。法定代表人：许力行，执行董事。委托诉讼代理人：纪宏建，北京市齐致律师事务所律师。原告申骜与被告程璐、第三人北京市西城区保障性住房运营管理有限公司（以下简称西城区保障房公司）、第三人北京华融基础设施投资有限公司（以下简称华融基础公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员宋玉希担任审判长，与人民陪审员张淑珍、赵凯民组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告申骜及其委托诉讼代理人李璐、申瑞璞、被告程璐及其委托诉讼代理人肖鹏，第三人西城区保障房公司的委托诉讼代理人纪宏建，第三人华融基础公司的委托诉讼代理人张新祺、杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申骜向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令继续履行原、被告于2015年4月28日签订的房屋买卖合同；2、请求法院判令被告将北京市×号房屋（合同物业地址为：×号）房屋交付原告：3、本案诉讼费由被告承担。2019年8月27日，申骜变更诉讼请求为：1、解除原、被告于2015年4月28日签订的房屋买卖合同；2、被告退还原告30万元；3、被告支付原告违约金60万元；4、被告赔偿原告房屋增值损失70.8万元。事实和理由：2015年4月28日，原、被告在第三人北京德信置业房地产经纪有限公司的居间服务下，签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告的位于北京市×号房屋（合同物业地址为：×号）一套，总价款195万元。当天，原告支付被告20万元定金，2015年5月4日，原告又支付被告10万元定金。后被告称第三人北京华融基础设施投资有限责任公司拒绝为其办理房屋相关手续，故拒绝履行本案合同。综上，根据《合同法》规定，诉至贵院，请求判令支持原告的诉讼请求。被告程璐辩称:同意前两项诉讼请求，后三项不同意。原告损失不是被告造成的，不应该由被告承担。第三人西城区保障房公司述称，一、涉案房产在法律上无法向原被告交付。答辩人系由北京金融街集团及北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会出资设立的国有公司，答辩人作为西城区定向安置房的建房单位，其开发下辖的“×家园项目”均系国有资产，性质上是遵照北京市有关政策使用的定向安置保障性住房，管理上参照经济适用型住房的规定进行管理。为此，所有买房人在与答辩人签署《房屋买卖合同》之前，均应先经政府有关部门审核批准后，方具备买房资格，政府有关部门会为此出具《西城区定向安置房使用审批表》（以下简称“审批表”）并附有买房人名单提交给答辩人，只有买房人的姓名出现在审批表之内，才具备与答辩人签署《房屋买卖合同》的资格方可购房。结合本案，被告程璐并未经过西城区有关部门的审核，其不能作为买房人与答辩人签署《房屋买卖合同》，即本纠纷项下之争议房产“×号房产”，答辩人并没有与被告签署《房屋买卖合同》，涉案房产还不是被告的合法财产，显然涉案房产不能向原告或是被告交付。二、涉案房产已经销售给他人，事实上也无法向原被告交付。涉案房产已经在2016年11月18日被答辩人销售给了案外人杨靖，该房屋虽然未办理《不动产权证书》，但已经实际于2016年12月24日将涉案房产交付给了杨靖，且杨靖已经全额支付所有涉及房产的相应费用，包括但不限于房款总额、税费、物业费、公共维修基金等。因此涉案房产事实上已无法向原被告交付，至于本案诉讼，答辩人认为：涉案争议房产已经无法交付，且已经销售给了案外第三方，因此本案应该依法驳回起诉。以上意见，请贵院依法考虑并最终做出公正认定。第三人华融基础公司述称：对案件不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年4月28日，出卖人程璐与买受人申骜签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：出售房屋坐落于×住宅楼×号（以下简称×号房屋），该房屋建筑面积87.53平方米；房屋成交总价为人民币1950000元。合同第十三条第四款约定，买受人承担产权转移前的未来增值收益或降价风险，如有一方违约，则违约方按照总房价款的3倍赔付给守约方。合同第十三条第五款约定，如因产权人信息有误，则产权人按照已付房款的双倍违约金赔付给买受人。合同签订后，申骜向程璐支付定金300000元。2019年8月27日，本院将申骜要求解除合同的变更诉讼请求申请送达于程璐。另查，西城区保障房公司与案外人杨靖就×号房屋签订了《融泽嘉园房屋买卖合同》，并已将该房屋交付于杨靖。经查询，该房屋在北京市昌平区不动产登记事务中心登记的所有权人为杨靖，性质为按经济适用房管理，截止庭审时该房屋所有权证尚在制证过程中。华融基础公司称程璐爷爷程玉顺确系被拆迁房屋的所有权人，但程璐并未取得×号房屋作为安置房。本案庭审中，程璐称违约合同中约定的违约金过分高于实际损失，请法院酌情降低。申骜认为违约金不足以弥补其实际损失，经申骜申请，本院委托北京吉翔房地产土地评估有限公司对涉案房屋的价值进行评估。经评估机构审查认为1、该房屋未取得产权证等产权资料；2、该房屋为经济适用房，且取得房屋时间未满五年。故无法确定该房屋的市场价值。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。2015年，双方当事人签订房屋买卖合同，约定程璐将涉案房屋出卖给申骜。但事实上，程璐并未实际取得该房屋的所有权，且西城区保障房公司亦陈述该房屋已出售与案外人，因此原被告之间的房屋买卖合同已经不具备实际履行的可能性。合同应自通知到达对方时解除，程璐于2019年8月27日收到本院送达的变更诉讼请求申请，视为其已接到申骜的解除通知，双方的合同应于当日解除。合同解除后，程璐应将已收取的定金返还于申骜。现程璐同意申骜的该两项诉讼请求，本院对此不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。程璐对涉案房屋并无处分权利，现由于程璐的原因，导致合同无法履行，应承担相应的违约责任。但考虑到申骜签订房屋买卖合同时，未核实过房屋权属情况、亦未实际看过×号房屋，其可得利益损失中应扣除自身过失造成的损失。因此综合考虑合同的履行情况，在申骜仅支付定金30万元的情形下，双方约定的违约金过高于申骜的实际损失，本院酌情予以调整。申骜主张违约金不足以弥补其实际损失，但并未提供充分证据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认申骜与程璐之间签订的《房屋买卖合同》于2019年8月27日解除；二、程璐于本判决生效之日起十日内返还申骜购房定金300000元；三、程璐于本判决生效之日起十日内向申骜支付违约金500000元；四、驳回申骜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18720元，由被告程璐负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十月十日书 记 员  王婵娟