黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1085号上诉人（一审被告）：佳木斯晟明教育咨询服务有限公司，住所地佳木斯市向阳东区长安路。法定代表人：李春明，该公司经理。委托诉讼代理人：接婷婷，黑龙江商显锋律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：董强，男，1988年11月18日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：董佳俊（系董强父亲），男，1960年11月24日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：王延峰，男，1967年9月19日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。上诉人佳木斯晟明教育咨询服务有限公司（以下称晟明公司）因与被上诉人佳木斯市向阳区强强百大儿童王国商场（因商场注销，变更为经营者董强，以下称强强商场）租赁合同纠纷一案，不服向阳区人民法院（2019）黑0803民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。晟明公司上诉请求：1、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初2113号民事判决；2、一审、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决对租金变更为18万的事实未予认定，存在错误。一是上诉人使用的场地其中的约56平方米被被上诉人又租赁给第三人。二是被上诉人与租赁场地的实际所有人佳木斯百大家具有限责任公司发生纠纷后起诉到法院，百大家具有限责任公司告知上诉人停止支付租金。2、上诉人有证据能够证明原合同约定的面积存在被占用的情况。3、上诉人提供的录音证据能够证明租金变更为每年18万元的事实。董强辩称，上诉人私自录音，但是被上诉人并没有答应为其减免租金。依据法律规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。上诉人有预谋的另外租好店铺，没有法院的通知，上诉人也会搬离租赁场地。董强向一审法院起诉请求：1、判令被告晟明公司支付原告董强房屋租金16万元；2、判令被告晟明公司支付原告董强违约金24167元；3、判令被告晟明公司支付原告董强滞纳金100050元；4、诉讼费由被告晟明公司承担。一审法院认定事实：2014年6月1日，佳木斯佳俊商贸有限公司（以下简称佳俊公司）与被告晟明公司签订《佳木斯百大儿童王国租赁合同》，佳俊公司将位于佳木斯市百货大楼南侧裕民街18号楼百大儿童王国五层，面积690平方米的场地租予被告晟明公司，租期自2013年6月1日至2018年5月31日。合同载明第四年租金为29万元，并约定了违约责任，同时被告晟明公司向佳俊公司缴纳履约保证金1万元。2015年4月1日，佳俊公司将位于佳木斯市百货大楼南侧裕民街18号楼商业用房的经营管理权授权予强强商场。因强强商场与佳木斯百大家具有限责任公司的房屋租赁合同纠纷，本院于2017年3月23日下发通知，通知被告晟明公司于2017年3月30日前腾倒房屋。房屋租赁的第四年，被告晟明公司实际租用了该房屋10个月，并支付租金13万元。一审法院认为，强强商场与被告晟明公司的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。关于双方是否口头约定了房屋租金变更为每年18万元，被告晟明公司提供的证据不能证明强强商场将部分场地租赁给第三人导致房屋租金变更的事实，因此房屋租金变更为每年18万元的事实不成立。第四年房屋租金为29万元，被告晟明公司实际租用了该房屋10个月，租金确认为241666、67元。被告晟明公司已支付房屋租金13万元、履约保证金1万元。故对原告董强要求被告晟明公司按照合同约定支付租金16万元的诉讼请求，本院按照租金101666.67元予以支持。关于被告晟明公司是否存在违约行为，因被告晟明公司在本院下发的通知书后进行腾倒房屋，因此被告晟明公司并无过错，也不存在违约的事实。故对强强商场主张被告晟明公司承担违约金的诉讼请求不予支持。虽然双方约定了滞纳金，但被告晟明公司不存在违约的事实。故对强强商场主张被告晟明公司承担滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，对于原告董强要求被告晟明公司按照合同约定支付租金16万元的诉讼请求，本院按照租金101666.67元予以支持；对于原告董强的其他诉讼请求，本院不予支持。判决：1、被告佳木斯晟明教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告董强房屋租金101666.67元；2、驳回原告董强的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院经审理，对案件的证据和争议的事实确认如下：在上诉人一审提交的录音证据中，董强在双方谈话中表示：“18万的事我承认，你在那接着干，我让你18万交，你不在那干了，咱们就按原合同走”。“商场全知道，你不承认也不行，我18万元同意你了，你早计划要走了…”。被上诉人认为该录音是其在受到诱导及胁迫下录制的，但没有提交证据证实，故本院不予支持。该证据能够证明双方曾达成了将房屋租金由每年29万元变更为每年18万元的口头协议。上诉人在一审提交房屋租金收据3份，欲证明上诉人按照双方重新约定，以实际使用时间分期向被上诉人支付租金，履行了变更合同的内容，被上诉人接受了被上诉人分期支付的房屋租金，合同变更内容成立。被上诉人对该组证据无异议。该组证据能够证明双方口头变更了租赁合同，并且按照变更的约定履行了合同。证人向某证实，2016年6月租赁了强强百大儿童王国商场门前一块场地，租赁前商场曾经与晟明公司协商，在协商后将场地租给证人。证人丰某证实，百货大楼起诉强强公司后，曾与晟明公司一起找强强公司协商租金问题，协商结果是租金由年付租金，改为季度付租金。根据上述证据，本院认定如下案件事实：2016年6月强强商场将晟明公司门前原由晟明公司使用的一块场地出租给向某，2016年8月佳木斯百货大楼起诉强强商场后，上诉人与被上诉人经过协商，双方口头协商将第4年租金由29万元变更为18万，支付方式由年付租金变更为以实际使用时间分期支付租金，此后上诉人分3次分期支付给被上诉人房屋租金共计13万元。本院认为，本案的争议焦点为双方当事人是否变更了租赁合同，将2016年至2017年房屋租金由每年29万元变更为每年18万元，上诉人以实际使用时间分期支付租金。上诉人提交的证据，能够证明双方当事人按上述内容变更了合同。向阳区人民法院于2017年3月23日下发通知，通知晟明公司于2017年3月30日前腾倒房屋。晟明公司按照向阳区人民法院通知书规定的日期搬离租赁房屋，晟明公司并无过错，也不存在违约的事实。被上诉人不应以此为借口，不履行双方变更的合同。晟明公司应当按照双方变更的合同，即每年18万元给付第4年的房屋租金。晟明公司实际使用期为10个月，应付租金15万元，晟明公司已经支付的房屋租金13万元及履约保证金1万元，晟明公司应再支付房屋租金1万元。综上所述，晟明公司的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持向阳区人民法院（2019）黑0803民初2113号民事判决第二项，驳回原告董强的其他诉讼请求；二、变更向阳区人民法院（2019）黑0803民初2113号民事判决第一项为佳木斯晟明教育咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付董强房屋租金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5563元，由董强负担5000元，由佳木斯晟明教育咨询服务有限公司负担563元。二审案件受理费5563元，由被上诉人董强负担。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  李伊佳审判员  郑忠良二〇一九年十月二十一日书记员  蒋婧玮