昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初11365号原告：罗伟，男，汉族，1987年12月7日出生，身份证住址为四川省内江市东兴区。委托代理人：罗尧、李连平，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南盛泰康业房地产有限公司，住所地为云南省昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦5楼），统一社会信用代码：91530000673627895E。法定代表人：王贵华，总经理。委托代理人：余世忠、赵佳梅，云南振润律师事务所律师，特别授权代理。原告罗伟（以下简称原告）诉被告云南盛泰康业房地产有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李连平，被告的委托代理人余世忠、赵佳梅到庭参加诉讼。因原告申请调取证据，本院依法扣除调证期间的审限。本案现已审理终结。原告罗伟向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方于2017年2月23日签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告租金及保证金人民币105万元，并支付自2017年4月21日起至实际还款之日止期间的资金占用费（资金占用费以人民币105万元为基数，按每年百分之六计算，截至起诉之日为138950元）；3、被告支付原告为实现债权支付的律师费人民币30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月23日，昆明市中级人民法院作出（2016）云01执101号之一执行裁定书，裁定将被告位于万元抵偿给昆明市西山区农村信用合作社福海信用社（以下简称福海信用社）。2017年2月23日，被告恶意隐瞒上述事实，与原告就昆明市宝善街222号银座大厦第二层物业（银德大厦第2层）签订《租房合同》，约定被告将该层物业出租给原告使用，原告按合同约定支付了自2017年5月25日至2018年5月24日止期间的租金100万元及保证金5万元。2017年6月8日，昆明市西山区农村信用合作社福海信用社发布公告，明确本案的租赁物为其所有，原告才知道被告已于2016年11月23日将该租赁物抵偿给他人的事实。之后，原告多次要求被告退还已支付的租金及保证金。原告认为，本案的租赁物自执行裁定书生效之日起已由福海信用社所有，被告将案涉租赁物出租给原告系无权处分，且福海信用社未追认，故双方签订的租赁合同属于无效合同。根据《合同法》的规定，无效的合同自始无效，被告应当返还原告支付的租金及保证金，且支付租金及保证金使用期间的资金占用费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告代理人赵佳梅答辩称：第一、租赁合同属于依法成立合法有效的合同，理由如下：1、原告作为自然人，被告作为依法成立的法人，均具有法律规定的民事权利能力、民事行为能力，符合合同法订立合同的主体要求；2、被告已经按照租赁合同约定将租赁房屋实际交付原告给正常使用收益，履行了合同约定的出租义务。租赁合同不存在合同法第52条无效的情形。那么合同正在履行过程中，尚未达到解除的条件；3、被告有权出租涉案房屋，不属于无权处分。首先，双方签订合同时，被告作为房屋的所有权人具有相应的不动产权证书，虽然涉案房屋设有抵押权，但并不影响被告对涉案房屋进行占有、出租、使用的权利，且被告也是作为房屋实际占有人、管理人，因此才有权也才能将房屋交付给原告。原告方也一直正常使用租赁物，因此原告的主张没有事实和法律依据；4、被告从未收到过原告方所说的昆明中级人民法院作出的执行裁定书，那么不存在隐瞒该裁定的事实情况。在签订合同时，已经告知涉案房屋有抵押的一个事实情况，因此不存在原告方所主张的隐瞒事实的情况。第二、原告已经实际承租涉案房屋进行经营管理，使用收益实际享受了租赁合同中的承租权利，应当按约向被告方支付租金，对于已经实际交付给被告的租金，被告有权收取，原告主张退回没有事实和法律依据。第三、被告方认为原告方所主张的律师费以及诉讼费，应当由原告方自行承担。理由为在合同履行过程当中，被告方没有违约的情况，原告方已实际使用了租赁物，没有导致任何损失，本案的发生并非被告方必然的原因引起。因此我们认为律师费以及诉讼费应当由原告承担。综上，请求法庭驳回原告方全部诉讼请求。被告代理人余世忠答辩称：原告的第一项请求合同无效需要符合合同法第52条的规定，就本案而言，原告的合同目的是已经实现，合同签订的时间是2017年2月23日，原告收到案外人信用社不得继续使用的公告是2017年6月8日，4个月的时间原告处于正常经营阶段。本案的合同是真实合法有效，即使可能存在有欺诈或者是依法应当解除的情形，原告方应当举证，况且在合同的第一条第三款已经明确约定原告已经是看到了被告出示的房产证，房屋所有权人是本案被告，签合同当时原告方是已经知晓被告的房屋是处于银行抵押贷款，至于银行何时主张我方的债权并且什么时候将该房屋通过司法和其他行政途径予以收回，比如说2016年收到的中级人民法院下达的执行裁定书，就合同双方的原告和被告而言，都是属于不可抗力，只是不可抗力的提前到来，但是当时这个合同是双方真实的意思表达，所以代理人认为第一项请求不成立，本案的房屋租赁合同是真实合法有效。那么基于第一项请求，被告不认可，第二项请求资金占用费，我方也不认可。第三项请求律师费，我方发现合同和持票人主体不一致，并且没有实际支付律师费等银行流水，所以该第三项我方也不认可。第四项诉求，本案在诉讼前，原告方其实已经找被告方协商过，已叫了案外人农信社福海信用社的负责人来商量房屋如何处理，租金如何支付。只是原告方找银行无法协商一致，所以才引起本案的诉讼，造成诉累的结果，应由原告方自行承担。所以第四项请求被告也不承担。原告围绕诉讼请求提交了4组证据（包括庭后向昆明中院调取的证据），被告提交了1份证据。经审查，被告对原告提交的第1、2、4组证据真实性无异议，但证明目的不予认可；对第3组证据不予认可。原告对被告提交的证据1真实性予以认可，但证明目的不予认可。对双方真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交的委托代理合同及发票，被告认为发票的付款人与合同约定不一致，且律师费应由原告自行承担，故不予认可。本院认为，本案为房屋租赁合同，原告罗伟租赁房屋是用于昆明璀璨医疗美容诊所有限公司的经营，罗伟为该公司法定代表人。委托合同载明的委托人是罗伟（昆明璀璨医疗美容诊所有限公司），律师费由昆明璀璨医疗美容诊所有限公司付给律所，该律师费与本案有关，罗伟系委托人之一，由罗伟主张并无不可，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年2月23日，原告罗伟与被告云南盛泰康业房地产有限公司签订《租赁合同》，约定：原告租赁被告名下位于昆明市宝善街222号银座大厦（银德大厦）第二层物业，面积1206平方米；租期自2017年2月25日至2022年5月24日；2017年2月25日至2017年5月25日为装修免租期；2017年5月25日至2019年5月24日的租金为1000000一年，此后租金逐年增加；合同签订后原告支付一年租金1000000元及保证金50000元；还约定了违约责任等相关条款。次日，双方签订《补充协议》，约定：主合同到期后，原告续租三年，第六年到第八年房租为每年1215506元，到期后原告在同等条件下有优先租赁权。合同签订后，原告向被告支付2017年5月25日至2018年5月24日的租金1000000元及保证金50000元，具体日期及金额如下：2017年2月28日500000元、4月8日200000元、4月14日300000元、4月20日50000元，被告对每笔款项均向原告出具收据。二、2017年6月8日，昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社在银德大厦发布公告，载明：根据昆明市中级人民法院（2016）云01执101号之一裁定，本大厦1、2层已由法院裁定抵偿给福海信用社，该大厦1-2层产权归福海信用社。如有人对该大厦1-2层存在租赁意向者，请与福海信用社联系。如与他人签署相关合同使用该房产，合同一律无效，我社将通过司法途径保障我社的合法权益。后福海信用社联系原告要求支付租金，原告得知所租房屋产权已为福海信用社所有，遂与被告联系要求退还租金及保证金，被告不同意退还，故原告诉至本院。原告因本案支付律师费30000元。三、另查明，2016年11月23日，昆明市中级人民法院作出（2016）云01执101号之一裁定书，裁定将云南盛泰康业房地产有限公司位于次拍卖保留价7952.0337万元抵偿给昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社。该裁定分别于2016年11月30日、2017年1月17日送达昆明市西山区农村信用合作联社福海信用社、昆明市不动产登记中心。本院认为，归纳双方争议焦点，双方签订的《租赁合同》是否有效？被告是否应当退还原告租金及保证金及支付原告实现债权的费用？原告认为，在双方签订租赁合同之前，即2016年11月23日，昆明市中级人民法院作出的裁定已将本案所涉房产抵偿给案外人福海信用社，根据《物权法》的规定，人民法院的法律文书生效时物权发生变动效力。被告在签订租赁合同时已不是房屋产权人，属于无权处分。无权处分签订的合同属于效力待定的合同，而产权人福海信用社发布的公告表明其没有追认租赁合同，故双方签订的租赁合同是无效的。被告应当退还原告的租金及保证金。被告抗辩并没有收到过昆明市中级人民法院（2016）云01执101号之一裁定书，2017年2月23日，被告与原告签订合同时仍有所涉房屋产权，并提交房屋信息查询摘抄表，根据该表显示该房产于2017年5月31日才过户到福海信用社名下。因此，双方签订的合同有效，被告向原告交付了租赁房屋，原告也使用了房屋，故不应退还租金及保证金。本院认为，人民法院的法律文书导致物权变动的时间是法律文书生效的时间，而非产权登记机构的登记时间，故被告抗辩产权从2017年5月31日变更的意见，本院不予采纳。2016年11月30日，昆明市中级人民法院已将（2016）云01执101号之一裁定书送达给福海信用社，该裁定送达即生效。原、被告双方签订合同时，被告已不具有本案租赁房屋的产权。因此，原告主张双方签订的合同属于效力待定的合同，因福海信用社不予追认，该合同无效的意见，本院予以采纳。本案中，原告对签订合同没有过错。而被告在签订合同之前已明知本案所涉房产被法院查封并进行了拍卖，房屋所有权会发生变更。根据法律规定，被查封后的房屋所签订租赁合同不能对抗执行申请人，即被告无法保障承租人的承租权利。而被告没有告知原告租赁房产存在上述风险，仍与原告签订了长达8年的租赁合同，因此，被告存在明显过错。被告抗辩法院执行致使合同无法履行属于不可抗力，没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任”，被告应退还原告租金1000000元及保证金50000元。关于资金占用费及律师费，本院认为被告存在过错应赔偿原告因此遭受的损失，损失应包括资金被占用产生的损失（即资金占用费）及实现债权的合理费用。原告主张的律师费30000元属于合理范畴，租金及保证金从2017年4月21日起按年利率6%计算资金占用费，计算标准合理，本院均予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告罗伟与被告云南盛泰康业房地产有限公司于2017年2月23日签订的《租赁合同》无效；二、被告云南盛泰康业房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告罗伟房屋租金1000000元、保证金50000元，并支付租金及保证金1050000元自2017年4月21日起至实际还清款项之日止按年利率6%计算的资金占用费；三、被告云南盛泰康业房地产有限公司于本判决生效之日支付原告罗伟律师费30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15771元，减半收取7885.5元，由被告云南盛泰康业房地产有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。审判员  牛文和二〇一九年十月二十五日书记员  郑碧漪