湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘01行终781号上诉人（原审原告）林义机，男，1982年1月14日出生，汉族，居民，住福建省长乐市。委托代理人林燕、陈棋，北京中银（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁乡市自然资源局，住所地宁乡市玉潭镇花明北路148号。法定代表人罗亿清，该局局长。委托代理人姜志乾，该局政策法规科工作人员。委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁乡市不动产登记中心，住所地宁乡市花明北路市民之家。法定代表人黎运泉，该中心主任。原审第三人湖南恒基房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇楚沩东路建材市场271号。法定代表人陈碧霞，该公司执行董事。委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。原审第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路518号德邦生物医药园一期工程1号车间3楼。法定代表人毛德彪，该公司总经理。委托代理人付小丽，湖南鼎昌律师事务所律师。上诉人林义机因与被上诉人宁乡市自然资源局、被上诉人宁乡市不动产登记中心、原审第三人湖南恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、湖南沃邦健康产业发展有限公司（以下简称沃邦公司）房屋行政登记一案，不服湖南省宁乡市人民法院作出的（2018）湘0124行初64号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审法院查明，2010年6月24日林义机与恒基公司签订《商品房买卖合同》，约定林义机向恒基公司购买位于宁乡市香江国际第一栋101房，建筑面积73.29平方米，房价335668元。2010年6月29日原宁乡县住房保障局房屋产权管理服务中心就该房屋办理了预告登记（房预玉潭字第××号）。2017年11月7日，恒基公司向宁乡市不动产登记中心申请办理香江国际1栋101号房屋的不动产首次登记即栋证登记，提交了不动产登记申请书、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、受托人身份证、国有土地使用权出让合同、不动产登记实地查看表、不动产权籍调查成果审查表、勘测成果表、竣工验收图、宗地图、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、宁（1）预国用(2007）第502号土地使用权证、商品房预（销）售许可证、竣工测量技术报告、宁乡县发展和改革局关于核准恒基公司建设“沿江风光带香江国际”项目的批复、宁乡县城乡规划服务办公室关于香江国际相关建筑面积的函、宁乡县促进房地产业持续健康发展工作协调领导小组办公室函、宁乡县公安消防大队建筑工程消防验收意见书、报告和土地置换示意图、宁乡县物业管理服务中心出具的证明、宁乡县建筑工程质量监督站出具的监督意见、户室面积对照表、101室不动产登记申请书、房屋分户平面图、宗地图等材料，宁乡市不动产登记中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定向其颁发湘（2017）宁乡县不动产权第0015058号不动产首次登记（栋证登记）。2018年1月18日，林义机的“受托人”陈颖杭持“福建省福州市长乐公证处”于2018年1月4日出具的“公证授权委托书”与开发商即恒基公司的受委托人段容容共同到宁乡市不动产登记中心申请办理101室预告登记证明注销，宁乡市不动产登记中心根据双方提交的不动产登记申请书、林义机的身份证复印件、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、“公证授权委托书”、恒基公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明、授权委托书等办理了预告登记证明注销。2018年1月29日，恒基公司与沃邦公司共同向宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，提交了不动产登记申请书、营业执照、委托书、身份证、商品房买卖合同、房屋分户平面图、宗地图、关于申请香江国际业主办理合同更名手续的报告、合同备案证明、不动产首次登记权证、宁乡县促进房地产持续健康发展工作协调领导小组办公室函以及关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见函、契税发票、物业维修基金交存证明等材料，宁乡市不动产登记中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八的规定向沃邦公司颁发湘（2018）宁乡市不动产权第0002439号不动产权证。林义机认为宁乡市不动产登记中心办理预告登记证明注销及后续的转移登记行为违法，遂向本院提起行政诉讼。另查明，本案恒基公司曾于2018年8月6日以林义机为被告，向本院提起商品房预售合同纠纷民事诉讼，同年10月25日恒基公司撤回了诉讼。2018年11月12日，宁乡市公安局决定对陈泽强、陈颖杭涉嫌伪造印章案立案侦查。一审法院认为，本案争议的焦点是宁乡市自然资源局下属二级单位宁乡市不动产登记中心就宁乡市香江国际第一栋101房办理的预告登记证明注销及转移登记行为是否合法。一、预告登记证明注销及转移登记行为是否合法。《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”第二十八条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。”第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”本案中，双方对香江国际第一栋101房的预告登记不持异议，第三人虽然对林义机提交的购买房屋的相关缴费票据提出质疑，但未提供相应证据证实或提起相关的诉讼，对其异议本院难以采信。宁乡市不动产登记中心经审查林义机“委托代理人”陈颖杭所持“福建省福州市长乐公证处”出具的公证授权委托书等资料、恒基公司的委托代理人段容容提交的相关资料，办理101房备案登记注销和预告登记证明注销，但是根据福建省福州市长乐公证处出具的《回复函》及法院调取的相关证据可以证明：陈永品的（2018）长证内经字122号公证书不是该公证处出具的。因此，陈颖杭所持“福建省福州市长乐公证处”出具的公证授权委托书其真实性合法性不能认定，宁乡市不动产登记中心办理101房备案登记注销和预告登记证明注销所依据的资料存在虚假，作出该预告登记证明注销行为依据的事实主要证据不足，程序违法。宁乡市不动产登记中心依据预告登记证明注销为恒基公司办理所涉房屋权属的登记亦属违法，因此宁乡市不动产登记中心以此为依据为沃邦公司办理转移登记不当，其行为依法均应确认违法。二、预告登记证明注销及转移登记行为是否应撤销。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释〔2010〕15号）》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”，第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。因此，人民法院在审理房屋登记行政案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。本案中，宁乡市不动产登记中心办理的预告登记证明注销、转移登记等行为虽因公证文书虚假应确认违法，恒基公司与沃邦公司共同向宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记时，向提交了不动产登记应具备的相关资料，其签订的售房协议书中，有恒基公司及该公司法定代表人的印章，且转让方出具了公司的房产证，因此，可以认为处分人的行为产生了足以让受让人信赖的“权利外观”。关于林义机提出受让人未支付合理对价，因此存在恶意，法院认为根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，当事人应当持契税完税凭证办理权属变更手续，当事人未出具完税凭证的，登记机构不予以变更。该《条例》第四条第二款规定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务征收机关参照市场价格予以核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是“合理的对价”。且在不动产物权善意取得时，交易相对人完全有理由信赖登记所记载的权利人具有处分权。林义机亦不能举证证明其存在恶意转移登记情形。综上，沃邦公司取得房屋符合善意取得的法定情形，对林义机认为沃邦公司不是善意取得的主张本院不予支持。林义机要求撤销宁乡市自然资源局作出的关于注销林义机与恒基公司签订的商品房买卖合同（合同编号：20081189101）备案登记行为的诉讼请求，因注销备案登记的行为系宁乡市住房保障局作出，不是本案宁乡市自然资源局的智能，在本案中不予审查。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释〔2010〕15号）》第十一条第三款之规定，判决如下：一、确认宁乡市自然资源局于2018年1月18日和2018年1月29日分别就宁乡市香江国际第一栋101房办理预告登记证明注销、转移登记的行为违法。二、驳回林义机的诉讼请求。上诉人林义机上诉称:1、一审法院严重违反法定程序，适用法律错误。一审法院应当裁定驳回上诉人对后续转移登记行为的起诉，却以判决方式驳回上诉人对后续转移登记行为的诉讼请求，严重违反法定程序，剥夺上诉人的基本诉讼权利。另外被上诉人宁乡市自然资源局具有商品房买卖合同备案登记职能，一审法院对此不予审查系程序违法且适用法律错误。2、沃邦公司与恒基公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，侵害上诉人合法权益所签订的《商品房买卖合同》无效。综上，请求撤销一审判决，改判撤销被上诉人作出的注销宁乡市香江国际1幢101号预购商品房的网签购房登记即合同编号20081189101的《商品房买卖合同》及注销预告登记（房预玉潭字第××号）、颁发湘（2017）宁乡市不动产权第0015058号不动产权和（2018）宁乡市不动产权第0002439号不动产权证的具体行政行为，并由被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人宁乡市自然资源局答辩称：上诉人的两个上诉理由都不能成立，上诉人的起诉包括了撤销预告登记的行政行为，根据行政诉讼法，行政行为违法不适宜撤销的，可以确认违法。关于备案登记职能，目前仍是住房保障中心的职能。一审法院关于恒基公司、沃邦公司之间对涉案房屋的买卖关系的认定完全正确。本案本质是上诉人与恒基公司的利益冲突问题，一是上诉人与恒基公司的备案登记，恒基公司、沃邦公司之间的转移登记纠纷，双方都没有就两个合同关系提起民事诉讼，没有作出有效结论，根据现有证据，对恒基公司、沃邦公司的善意买卖的认定并无不当。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人宁乡市不动产登记中心答辩称：同意宁乡市自然资源局的答辩意见。1、根据现有事实，上诉人与恒基公司之间关于预告登记产生的争议，请求法院对事实进行审查，有关买卖成立所依据的资金支付、税票等都没有证据可以证实；2、关于转移登记，也没有证据证明善意或非善意，一审的认定是符合相关规定的。原审第三人恒基公司辩称，1、上诉人与恒基公司之间并没有产生真实的买卖合同关系，上诉人主张买卖合同，并非自行签订的，相关的网签及预告登记的办理，上诉人也没有参加，上诉人也没有向宁乡市自然资源局缴纳过购房款和契税，从2010年至今，房屋在处于可交付的状态下，并没有交付给上诉人，上诉人也没有提过相关要求。上诉人与恒基公司之前并没有形成真实的买卖合同关系，也仅仅是因为答辩人害怕房产被冻结，借用了上诉人的身份证，该案涉案的具体行政行为并不对上诉人的实质的权利义务产生影响；2、恒基公司、沃邦公司之间的交易属于善意取得，在相关房屋被处置之前，产权登记在恒基公司名下，相关的不动产后续的转移登记也是委托沃邦公司的员工完成的，产权登记至沃邦公司名下之后，沃邦公司有理由相信恒基公司有权处置相关资产，因此不存在故意串通的行为。同时，上诉人对于基础的买卖合同关系应予撤销或者确认无效，根据相关房屋登记的司法解释，首先应当提起民事诉讼，确认恒基公司、沃邦公司的合同无效或者可撤销状态。综上，请求二审法院维持一审判决。原审第三人沃邦公司辩称，本案中沃邦公司办理产权转移登记是合法的，是善意的第三人，也合法的取得了房屋所有权。当事人向一审法院提交的证据和依据已随案移送本院。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于宁乡市自然资源局作出的注销林义机《房屋预告登记证明》的具体行政行为的合法性问题。根据本案证据，该行为据以作出的主要材料公证书属虚假材料，故该注销行为主要证据不足。但该预告登记注销后，房屋已为第三人善意取得，故根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，宁乡市自然资源局作出的注销林义机《房屋预告登记证明》的行为应当确认违法。上诉人主张沃邦公司对此并非善意取得，但是未提交相关证据予以证明，故对此上诉理由，不予采纳。二、关于宁乡市自然资源局作出的将房屋从恒基公司转移登记至沃邦公司名下的行为合法性问题。宁乡市自然资源局根据恒基公司、沃邦公司提出的申请，根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定对其提交的材料进行了审核后，向沃邦公司颁发湘（2018）宁乡市不动产权第0002439号不动产权证，具有事实依据，程序合法。因为变更登记作出时，预告登记行为已经注销，故宁乡市自然资源局作出变更登记的行为并无不当，一审法院认定变更登记行为违法不当，应予纠正。三、关于上诉人提出注销林义机与恒基公司签订的商品房买卖合同（合同编号：20081189101）备案登记应撤销的主张。因注销备案登记的行为系宁乡市住房保障局作出，与注销预告登记行为、变更登记行为不是同一行为，作出的主体也不相同，不是必须一并审理的行政行为，上诉人对此可另行提起诉讼，故对上诉人的该项诉讼请求应驳回起诉。一审法院对此未予审查并无不当，但判决主文中对此未予驳回起诉不当，应予纠正。上诉人主张撤销湘（2017）宁乡市不动产权第0015058号不动产权证的行为，因其在一审诉讼中未提出该项诉讼请求，故本院对此不予审查。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0124行初64号行政判决；二、驳回原审原告林义机对注销林义机与恒基公司签订的商品房买卖合同（合同编号：20081189101）备案登记行为的起诉；三、确认宁乡市自然资源局于2018年1月18日对宁乡市香江国际第一栋101房办理预告登记证明注销的行为违法；四、驳回原审原告林义机的其他诉讼请求。本案一、二审受理费各50元，共计100元，由宁乡市自然资源局负担。本判决为终审判决。审判长 周 永审判员 戴 莉审判员 傅美容二〇一九年十月二十二日书记员 陈仪静附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。