广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0603民初938号 原告（反诉被告）：冯丽媛，女，1993年4月26日出生，汉族，住吉林省敦化市。 委托诉讼代理人：丁培年，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：防城港恒兆房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市防城区。 法定代表人：林璋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮廷亮，广西幸程律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯丽媛与被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司（以下简称恒兆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年8月21日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯丽媛及其委托诉讼代理人丁培年，以及被告恒兆公司的委托诉讼代理人阮廷亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）冯丽媛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告退还原告已经支付的首付款人民币140697元及利息人民币7378.88元（利息自原告交付首付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率4.75%/年计算，暂计至2019年7月1日），并支付原告违约金人民币7013.94元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGXXXXXXXXXX），约定被告将位于广西防城港市防城区以总价350697元出售给原告。合同第十一条约定被告应在2018年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告。合同第十二条第1款第（2）点约定被告如逾期超过90日不能将房屋交付给原告的，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约支付了首付款人民币140697元，并在合同约定的时间内向被告及银行提交了按揭贷款所需的材料办理贷款相关手续。但是，截至原告起诉之日，被告尚未将符合约定条件的房屋交付给原告（合同约定2018年12月31日交房），被告的行为已构成严重违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）恒兆公司辩称：1.因原告冯丽媛无力履行合同构成违约，原告冯丽媛向恒兆公司承担违约责任后，可以要求解除《商品房买卖合同》；依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，冯丽媛有先履行义务，其违约在先，在没有向恒兆公司承担违约责任之前，无权要求退款，其要求支付利息也没有依据；3.本案原告冯丽媛先行违约，恒兆公司不存在违约行为，原告冯丽媛主张恒兆公司支付违约金没有依据。 被告（反诉原告）恒兆公司提出反诉请求：1.判决解除双方于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGXXXXXXXXXX），并判令原告（反诉被告）协助被告（反诉原告）撤销该合同备案；2.判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金105209.1元（违约金按应付房款总价350697元的30%计算为105209.1元，350697×30%=105209.1元）；3.本案的本诉、反诉费用都由原告（反诉被告）承担。事实和理由：反诉原告恒兆公司与反诉被告冯丽媛于2018年5月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同第三章第七条约定，反诉被告支付首付款140697元，余款210000元向中国银行申请贷款支付，由于反诉被告提供的材料不符合中国银行个人一手房住房贷款的要求，未能申请贷款支付210000元的购房余款。而反诉被告在接到银行拒绝贷款通知的10日内没有付清余款，根据合同附件十一，《补充协议》第三、四条规定，反诉被告已经构成违约，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付应付房款总额的30%的违约金。因此，为了维护反诉原告的合法权益，特向法院提出反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）冯丽媛辩称，1.反诉被告不存在违约情形，反诉被告在签订购房合同后按约定支付购房首付款，并在约定时间内办理了银行按揭贷款，在合同约定的交房时间内反诉原告未能如期交房，是反诉原告违约在先；2.反诉被告在本诉起诉后才正式知道贷款银行未通过贷款审批手续，但不影响反诉原告在合同约定的时间将房屋交付给反诉被告，反诉原告也未证明是因为反诉被告未通过银行审批而造成反诉原告延期交房。因此，反诉原告提出的反诉请求没有事实和法律依据。3.如果法院认定反诉被告冯丽媛违约，反诉被告认为按应付房款总价的30%比例计算违约金明显过高，要求法院依法调低违约金数额。 原告（反诉被告）冯丽媛对其陈述的事实在举证期限内提供如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGXXXXXXXXXX），证明冯丽媛向恒兆公司购买商品房的事实，以及合同约定的相关内容；2.恒兆公司出具的收据（凭证号：1111042），3.银行刷卡记录凭证，证据2-3证明冯丽媛已如约支付房屋首付款；4.税收缴款书，证明冯丽媛已依约缴付房屋税费；5.商品房买卖合同备案登记，证明涉案房屋已备案登记；6.户口本，证明冯丽媛与冯友军为父女关系，冯友军代支付20000元首付款；7.办理银行按揭借款手续的部分材料（手机拍照），证明冯丽媛依约办理银行按揭手续；8.解除合同通知书及快递单，证明冯丽媛向恒兆公司提出解除合同；9.微信聊天记录，证明恒兆公司于2019年7月5日通过员工微信（第一次）告知冯丽媛其贷款手续未通过银行审批；10.照片，11.防城港市国土资源局防城区分局《关于的答复》，12.《承诺书》，13.（2019）桂0603民初464号民事判决书，证据10-13证明恒兆公司未竣工验收就交房给业主的事实，以及冯丽媛获悉恒兆公司短期内无法办理不动产权证，冯丽媛行使不安抗辩权。 被告（反诉原告）恒兆公司向本院提供了以下证据材料：1.《商品房买卖合同（预售）》，证明双方签订了合同及被告违反合同约定；2.情况说明，证明冯丽媛不符合中国银行个人一手房住房贷款，不能通过审批；3.微信通讯记录，证明恒兆公司已通知冯丽媛无法办理贷款；4.解除通知回函及邮寄单，证明恒兆公司已回函告知冯丽媛按合同的约定要求处理其违约事宜；5.微信通信记录，证明冯丽媛知道其未能通过银行审批后，故意拖延构成违约。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）冯丽媛提供的13份证据，被告（反诉原告）恒兆公司对其中证据1、2、3、4、5、6、7、8无异议。上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）冯丽媛提供的证据9以及被告（反诉原告）恒兆公司提供的证据1、2、3、4、5能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、形式符合法律规定，本院作为定案依据。原告（反诉被告）冯丽媛提供的证据10、11、12、13与本案不具有关联性，本案不予认定、采纳。 经庭审，根据以上本院采信的证据和当事人的陈述，本院认定以下法律事实：冯丽媛（买受人）与恒兆公司（出卖人）于2018年5月25日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGXXXXXXXXXX），约定冯丽媛购买恒兆公司开发的位于广西防城港市防城区屋，并于当日办理备案登记。该合同第三章约定：第六条，该商品房总价为350697元……；第七条，买受人采取商业贷款方式付款。即买受人应当于2018年5月25日前支付首付款140697元，占全部房价款的40%，余款210000元向中国银行申请贷款支付；第八条，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。该合同第四章约定：第十一条，交付时间和手续。（一）出卖人应当在2018年12月31日有向买受人交付该商品房；第十二条，逾期交付责任。1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2%向买受人支付违约金。 另查明，《商品房买卖合同（预售）》附件十一《商品房买卖合同补充协议》，对合同中未尽事宜，达成约定：第三条，对“第三章第七条付款方式及期限”的补充。1、按揭付款（包括银行个人住房按揭贷款、个人住房公积金贷款）……（2）买受人须在签订本合同当日或之前支付首期房款，计人民币1406987元，在签署本合同之日起7个工作日内将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全部申请材料交给出卖人或银行、公积金管理中心收。剩余房款计人民币210000元，由买受人向银行申请个人住房按揭贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款申请。2、买受人采取银行按揭、公积金贷款的，必须在接到出卖人或银行、公积金管理中心通知之日起5个工作日内办结贷款的全部手续和缴纳贷款的所有费用。……若由于买受人原因，银行或公积金管理中心拒绝提供按揭贷款的，买受人须于出卖人或银行或公积金管理中心通知买受人之日起10日内付清未交清款，否则出卖人有权按关于买受人逾期付款的有关规定追究买受人逾期付款之违约责任，若买受人无能力继续履行合同的，买受人则按房款总额10%向出卖人支付违约金，出卖人将已交房款扣除违约金后的剩余部分不计息退还买受人，收回房屋另行出售或作出其他处理。第四条，对“本合同第三章第八条逾期付款违约责任”的补充。1、买受人以银行按揭方式或公积金贷款支付购房款的，下列行为应视为买受人逾期付款，由买受人承担逾期付款的违约责任：……（2）买受人的贷款申请未获得银行或公积金管理中心批准，自银行或公积金管理中心确定不予放贷之日起10日内未能一次性支付剩余房款的。……2、买受人逾期付款的，……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付房款（含已付贷款部分），贷款利息由买受人承担。……3、如买受人逾期付款的，除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定交付期限和第十二条约定办证期限相应顺延。 还查明，合同签订后，冯丽媛依约支付了首付款140697元，并在合同约定的时间内向中国银行股份有限公司防城港分行提交了按揭贷款所需的材料办理贷款手续。但因冯丽媛所提供的申请材料不符合中国银行个人一手房住房贷款的要求，未能通过贷款审批。2019年1月7日，中国银行股份有限公司防城港分行向恒兆公司出具《情况说明》，说明冯丽媛未能通过贷款审批的原由。恒兆公司与冯丽媛就银行拒贷及房屋余款的支付问题多次进行协商，但协商未果至纠纷成讼。至本案起诉之日，冯丽媛在中国银行拒贷后未能依照合同约定付清购房余款，恒兆公司未将涉案房屋交付予冯丽媛。 本院认为，原告（反诉被告）冯丽媛与被告（反诉原告）恒兆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGXXXXXXXXXX）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案中，原告（反诉被告）冯丽媛于2019年7月1日向被告（反诉原告）恒兆公司邮寄《解除合同通知书》，被告（反诉原告）恒兆公司于2019年7月19日向冯丽媛邮寄《解除合同通知的回函》，双方对解除涉案《商品房买卖合同（预售）的意见一致。现原告（反诉被告）冯丽媛与被告（反诉原告）恒兆公司均以对方违约为由向本院诉请解除合同，虽然双方对于解除的原因及后果存在争议，但解除合同的要求是相同的。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，应当认定原告（反诉被告）冯丽媛与被告（反诉原告）恒兆公司达成了解除合同的意思表示一致，可视为合意解除。故原告（反诉被告）冯丽媛向本院主张解除合同、退还购房首付款140697元的诉请，以及被告（反诉原告）恒兆公司向本院主张解除合同、撤销合同备案的反诉请求，本院均予以支持。 关于各方是否违约及违约责任承担的问题。本院认为，签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，恒兆公司应当在2018年12月31日向冯丽媛交付商品房。但合同附件十一的补充协议第四条第3款约定：“如买受人逾期付款的，除承担约定的违约责任外，出卖人有权将本合同第十一条约定交付期限和第十二条约定办证期限相应顺延。”冯丽媛支付了首付款140697元后，余款210000元向中国银行申请贷款支付，但冯丽媛在接到银行拒绝贷款通知后未能依照合同约定付清余款，而按照双方签订的合同约定，冯丽媛有先行履行付清房款的义务，在冯丽媛未能付清房款之前，恒兆公司有权将房屋交付日期延后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，恒兆公司有先履行抗辩权。现冯丽媛以恒兆公司逾期交付房屋构成违约为由，主张恒兆公司支付相应利息及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而冯丽媛未能依照合同约定付清余款，根据合同第八条约定及补充协议第三、四条规定，本院认为冯丽媛已构成违约。至于冯丽媛抗辩称，恒兆公司在2019年7月5日方通过微信第一次告知其贷款审批未通过，其不存在逾期付款的行为。本院经查明，冯丽媛于2018年5月28日向中国银行股份有限公司防城港分行提交个人贷款申请材料，中国银行股份有限公司防城港分行于2019年1月7日出具《情况说明》，说明冯丽媛未能通过贷款审批的原由。后恒兆公司的员工分别于2019年3月11日、4月7日、4月19日、6月4日、6月25日、7月5日通过微信告知冯丽媛该情况，并就余款支付事宜多次与冯丽媛进行协商。在多次微信沟通中，冯丽媛并未提及恒兆公司逾期交付房屋或要求恒兆公司交房的事项。而双方在2019年6月25日的微信记录中载明：“因为我们从去年开始通过微信、电话都有跟你说这人事，你们一直都在拖这个。”再综合本案其他证据，可形成完整的证据链证实冯丽媛知悉恒兆公司延期交房的原因是其未付清余款。故本院对冯丽媛的上述抗辩理由不予采信。 至于冯丽媛应如何承担违约责任的问题。《合同法解释（二）》第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失。”据此，本院认为，冯丽媛已支付首付款140697元，未付购房余款210000元，经释明，恒兆公司仍未能举证证明因逾期付清房款造成的实际损失，故其主张冯丽媛按应付房款总价350697元的30%计算违约金明显不合理，本院可依冯丽媛的申请依法调整。且合同的补充协议第三条和第四条对逾期付款的违约金有不同的约定，即该协议第三条约定，若由于买受人原因被银行拒绝提供按揭贷款的，买受人无能力继续履行合同的，则按房款总额10%向出卖人支付违约金。而补充协议第四条约定，买受人逾期付款超过30日后，应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”现恒兆公司主张冯丽媛按应付房款总价350697元的30%计算违约金不符合法律规定，本院不予支持。本院认为，违约金应按补充协议第三条约定的按房款总额10%向出卖人支付违约金，即350697元×10%=35069.7元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）冯丽媛与被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司于2018年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCGXXXXXXXXXX）； 二、被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司向原告（反诉被告）冯丽媛退还首付款140697元； 三、原告（反诉被告）冯丽媛向被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司支付违约金35069.7元（350697元×10%=35069.7元）； 四、原告（反诉被告）冯丽媛在本判决生效之日起十日内协助向被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案（编号：FCGXXXXXXXXXX）； 五、驳回原告（反诉被告）冯丽媛的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司的其他反诉诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在判决生效十日内履行完毕，如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案本诉案件受理费3262元，减半收取1631元，由原告（反诉被告）冯丽媛负担75元，由被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司负担1556元。反诉受理费1202元，由原告（反诉被告）冯丽媛负担864元，由被告（反诉原告）防城港恒兆房地产开发有限公司负担338元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 蒋艳蓝 二〇一九年十月八日 法官助理 唐燕飞 书 记 员 韦玉洁 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。汇款帐户名称：广西壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。