陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终3355号上诉人（原审原告）：刘浩斌，男，汉族，陕西省榆林市米脂县人。委托诉讼代理人:冯学慧，陕西正北律师事务所律师。上诉人（原审被告）:榆林市昌盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人:乔世林，该公司董事长。委托诉讼代理人:邓凤强，国浩律师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晓静，国浩律师（西安）律师事务所律师。原审第三人:榆林市金鹰时尚广场有限公司，住所地榆林市榆阳区。法定代表人:崔贵军，该公司总经理。上诉人刘浩斌、榆林市昌盛房地产开发有限公司（以下简称：榆林昌盛公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘浩斌的上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1155号民事判决书第三项内容，改判榆林昌盛公司赔偿刘浩斌损失从2016年6月30日起计算至2018年12月30日止暂计339812.5元。2、依法撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1155号民事判决书第二项内容，依法改判要求榆林昌盛公司在法院限定期限内为刘浩斌办理不动产权属登记手续，并履行协助义务；3、一、二审案件受理费由榆林昌盛公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，涉案房产未取得消防验收及竣工验收备案，金鹰公司拒绝支付下欠的租赁费而给刘浩斌造成的损失应由昌盛公司承担。一审法院总结争议焦点错误，如果榆林昌盛公司交付的房屋符合约定、法定条件，则在判决时应当要求榆林金鹰公司承担支付租赁费的责任。此外，一审法院判决第二项没有要求昌盛公司给上诉人刘浩斌办理权属登记时限定期限是错误的，应当予以纠正。综上，上诉人刘浩斌依法提起上诉，请求法院依法公正判决。上诉人榆林昌盛公司的上诉请求：1、依法撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1155号民事判决，改判驳回刘浩斌的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由刘浩斌承担。事实与理由：一、一审判决认定上诉人榆林昌盛公司至今不能办理涉案房屋权属登记构成违约应当向刘浩斌承担违约金，属事实认定不清、适用法律错误。榆林昌盛公司将办理权属登记的资料报产权登记机关，至今未能办理系政府原因，属不可抗力。办理房屋权属登记的不可抗力至今仍然存在，一审判决榆林昌盛公司协助办理不动产权属登记手续在事实上属于履行不能。此外，刘浩斌主张违约责任的诉讼时效已过，不应予以支持。上诉人刘浩斌、上诉人榆林昌盛公司的答辩意见同上诉状意见一致。刘浩斌向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令昌盛公司赔偿刘浩斌第1幢1096号商铺迟延交房的违约金339812.50元（从2016年6月30日起至2018年6月30日止，按月11327.08元计算）；2、依法判令昌盛公司支付刘浩斌第1幢1096号商铺迟延办理权属登记证书的违约金33981.14元（按照已付房款1699057元×2%=33052.64元计算）；3、刘浩斌在办理位于榆林市某商铺不动产权属登记手续时，昌盛公司有协助义务；4、本案诉讼费由昌盛公司承担。一审法院查明，2014年6月5日，刘浩斌（买受人）与榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0022612，房屋代码103499。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市昌盛国际广场某商铺，建筑面积40.04平方米，总价款1699057元，契税50972元，大修基金2200元，印花税850元，房屋登记费550元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等事项。2015年6月30日，刘浩斌（甲方、出租人）与榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-96，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市某房屋，面积40.04平方米。租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为135925元等事项。合同签订后，刘浩斌领取了2015年6月30日至2016年6月29日租赁费135925元，剩余租赁费不能给付。同时，涉案房屋产权证不能办理。刘浩斌以昌盛公司因商铺没有竣工验收报告，金鹰公司不能办理合法经营手续，致不能实现合同目的，拒绝支付刘浩斌剩余租赁费，该损失是由于昌盛公司的原因造成为由向法院提起诉讼。另查明：涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案。2018年7月30日，涉案商业楼全体业主与榆林市国贸购物有限公司签订了商业楼租赁合同，约定将新建北路79号商业楼整体（包括本案涉案房屋）出租给榆林市国贸购物有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点1、涉案房屋是否存在迟延交房的问题；2、涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。关于涉案房屋是否存在迟延交房的问题。刘浩斌认为昌盛公司应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的房屋交付刘浩斌，而昌盛公司不能按约定交付致刘浩斌损失339812.50元，应当由昌盛公司承担。昌盛公司认为刘浩斌租赁给金鹰公司收取了相应的租赁费，已经按合同约定履行了交付义务。经查，2015年6月30日，刘浩斌（甲方、出租人）与榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同1份，刘浩斌收取了1年租赁费135925元，可以证明昌盛公司按合同约定履行了涉案房屋的交付义务。昌盛公司的抗辩理由成立，予以支持。刘浩斌诉请依法判令昌盛公司赔偿刘浩斌第1幢1096号商铺迟延交房的违约金339812.50元的诉讼请求不符合合同约定，不予支持予以驳回。关于涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。刘浩斌认为昌盛公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由昌盛公司提供的资料报产权登记机关备案，而昌盛公司不能按该约定履行义务应当按已付房价款的2%向刘浩斌支付违约金。昌盛公司认为因涉案房屋系棚户区改造房屋有不可抗力因素致不能办理产权登记手续。经查，依榆林市商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。本案中，刘浩斌向昌盛公司交纳了契税、大修基金、印花税、房屋登记费，而昌盛公司向法院提供的证据已确认涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案，昌盛公司至今不能办理涉案房屋权属登记已构成违约，应当向刘浩斌承担违约金，故刘浩斌诉请依法判令昌盛公司支付第1幢1096号商铺迟延办理权属登记证书的违约金33981.14元的诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。同时，刘浩斌诉请其在办理位于榆林市某商铺不动产权属登记手续时，昌盛公司有协助义务的诉讼请求不违反法律规定，且昌盛公司应当遵循诚实信用原则办理协助义务，刘浩斌的该诉讼请求予以支持。昌盛公司辩称刘浩斌诉讼已超过诉讼时效，经查，本案因办理涉案房屋不动产权属登记手续，该行为系物权行为，昌盛公司抗辩理由没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效十日后，由榆林市昌盛房地产开发有限公司支付刘浩斌迟延办理权属登记证书的违约金33981.14元。二、刘浩斌在办理位于榆林市某商铺不动产权属登记手续时，榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由刘浩斌承担。三、驳回刘浩斌的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由刘浩斌负担900元，榆林市昌盛房地产开发有限公司负担6000元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审另查明，涉案房屋经出卖人内部组织竣工验收，但未进行政府相关部门竣工验收备案，其余二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。上诉人刘浩斌与上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。关于上诉人刘浩斌诉称迟延交房的问题，根据合同第八条交付期限中约定，双方同意依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。该合同第八条规定了4种交付方式，验收标准逐条严格，其中第1种交付方式一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。本案上诉人榆林昌盛公司已在一审期间提交相关证据证明其内部组织工程竣工验收的事实。房屋交付后，由上诉人刘浩斌所有、收益。2015年6月30日，上诉人刘浩斌与原审第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司分别签订商铺租赁合同，上诉人刘浩斌收取了租赁费，后该房又出租给榆林市国贸购物有限公司经营，可以证明上诉人榆林昌盛公司按合同约定方式履行了涉案房屋的交付义务。上诉人刘浩斌称原审第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司未按租赁合同继续履行付款义务，给上诉人刘浩斌造成一定损失，但该未付清房款具体原因不明，属于刘浩斌与榆林市金鹰时尚广场有限公司之间的房屋租赁合同关系所处理问题，并无充分证据证明系上诉人榆林昌盛公司直接造成的，故上诉人刘浩斌请求上诉人榆林昌盛公司支付迟延交房损失无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人榆林昌盛公司是否存在迟延办理权属登记证书的问题。根据双方签订的《榆林市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，上诉人榆林昌盛公司自称已将办理产权登记资料报产权登记机关备案，至今未能办理证书原因系政府不可抗力，但其未提供相应证据予以佐证，故上诉人榆林昌盛公司应当承担举证不利的法律后果。一审法院按照双方合同约定，判由上诉人榆林昌盛公司承担相应的迟延办证违约金符合法律规定，本院予以认可。对于上诉人榆林昌盛公司上诉请求违约金予以适当减少的理由，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经查，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。上诉人昌盛公司未积极协调产权登记机关办理房地产权属证书，致使买受人在规定期限内无法取得房产权属证书，故按照合同约定的违约金符合法律规定，一审法院判决并无不当，本院予以维持。上诉人刘浩斌已支付相关房屋契税、大修基金、印花税、房屋登记费等，在办理产权手续所发生的费用不足部分由上诉人刘浩斌补齐，已支付如有多余部分由榆林昌盛公司予以退还。综上，上诉人刘浩斌关于房屋产权手续费用已付部分未在判决主文中体现据实结算，本院予以纠正。上诉人榆林昌盛公司所持上诉理由亦无无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决对涉案房屋进行验收备案认定错误，本院予以纠正。其余一审判决认定事实基本清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1155号民事判决第一、三项。二、变更榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1155号民事判决第二项为：上诉人刘浩斌在办理位于榆林市某动产权属登记手续时，上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由双方根据产权登记部门的规定据实结算。一审案件受理费6900元，二审案件受理费7030元，由上诉人刘浩斌承担7000元，由上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司承担6930元。本判决为终审判决。审 判 长 徐晓炯审 判 员 吴凤凤审 判 员 白成钰二〇一九年十月三十日法官助理 马晓梅书 记 员 刘力好