黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终503号上诉人（一审被告）：潘文力，男，1987年4月17日出生，汉族，大庆石化公司塑料厂职工，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：彭岩，黑龙江四维律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钱红梅，女，1966年8月14日出生，汉族，无职业，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：祈艳，黑龙江司洋律师事务所律师。上诉人潘文力因与被上诉人钱红梅案外人执行异议之诉一案，不服大庆市中级人民法院（2018）黑06民初387号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法于2019年8月1日立案后，组成合议庭，以阅卷、法庭询问的方式审理了本案。上诉人潘文力的委托诉讼代理人彭岩，被上诉人钱红梅的委托诉讼代理人祈艳到庭参加询问。本案现已审理终结。潘文力上诉请求：一、撤销一审法院（2018）黑06民初387号民事判决书；二、驳回被上诉人潘红梅的全部诉讼请求；三、由被上诉人潘红梅承担本案全部诉讼费用。主要理由是：1.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条时理解错误，认定以房抵债享有物权期待权是错误的。该规定是被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续时，人民法院是否能够查封、扣押、冻结的处理方式。该规定的前提是“出卖”，适用的主体是不动产买卖合同中的买受人、保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而本案涉及的是以房抵债，以房抵债首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故一审法院裁判认为钱红梅基于以房抵债对案涉房屋享有物权期待权是错误的。2.一审法院判决忽略了关键事实，认定涉案房屋于2016年4月被一审法院查封（查封期限自2016年4月19日至2019年4月18日），被上诉人后于2018年缴纳物业费入住，但却没有在判决中对该事实进行法律分析并作出认定。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行复议规定》）第二十八条的规定，买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产的，方能够排除执行。但被上诉人钱红梅不符合买受人身份，也没有在法院查封之前合法占有涉案房屋。因此，被上诉人不能排除法院执行。被上诉人钱红梅辩称，一、一审法院适用《查封规定》第十七条的规定，适用法律正确。本案中如果能认定被执行人大庆隆源房地产有限责任公司（以下简称隆源公司）将涉案房屋出卖给了钱红梅，则应当适用本条规定处理本案。通过钱红梅和一审法院依职权调查，足以认定隆源公司将涉案房屋所在的银浪温馨家园三期工程发包给了通州建总集团公司（以下简称通州建总），通州建总又与钱红梅签订《项目承包责任书》的形式，将涉案房屋所在小区的13栋住宅楼施工工程交由钱红梅施工，结合一审中钱红梅出示的《项目承包责任书》、通州建总的证明、工程款拨付流水、领款单、银行的交易清单等证据足以认定钱红梅实际施工的事实。因隆源公司欠付通州建总工程款，将包括诉争房屋在内的银浪温馨家园三期的15套住宅抵顶给通州建总。隆源公司与钱红梅签订认购书，开具了收款收据，该以房抵债的行为已经完成，即“以抵债方式进行的房屋交易可认定为买受人已实际支付购房款”，因此，上诉人认为以房抵债行为不是买卖行为，属于法律理解上的错误。二、结合本案的证据，无论是依据《查封规定》第十七条还是按照《执行复议规定》第二十八条的规定，对涉案房屋均不应准予执行。钱红梅的认购书和收据为2015年6月18日，早于一审法院2015年8月19日查封的时间。从认购书的内容来看，包括双方当事人名称、商品房的面积、坐落、销售和付款方式、房屋的单价和付款时间等。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第五条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，即在人民法院查封之前，已经签订了合法有效的买卖合同。依据一审时钱红梅提交的电费票据、装修工程合同、隆源公司的证明以及一审法院调取的《装修垃圾清运委托书》《客户情况登记表》，足以证明钱红梅在2015年6月20日缴纳了电费，到物业公司申请了装修，与物业公司办理交接手续，接收的房屋钥匙，已经实现了对房屋的实际控制，至于何时入住，是属于使用权的范畴。依据一审时提交的更名申请单、收款收据、隆源公司的笔录、通州建总负责人的笔录，证明案涉房屋为工程款抵顶房屋，房款已经全部交付完毕。依据一审时钱红梅提交的红岗区人民政府的《专题会议纪要》及潘文力提交的大庆市网络平台银浪馨苑A区的问政答复，足以说明案涉房屋没有办理产权证，是因为开发商手续不全，政府已经将该项目纳入历史遗留办证的范围，钱红梅没有办理不动产登记，不是答辩人的过错。钱红梅向一审法院起诉请求：1.撤销（2018)黑06执异148号执行裁定书；2.依法判决中止对大庆市红岗区银浪温馨家园三期A17号楼1单元1503室的执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：大庆市红岗区银浪温馨家园三期A17号楼1单元1503室的房屋为隆源公司开发，因隆源公司欠付通州建总工程款，隆源公司用包括大庆市红岗区银浪温馨家园三期A17号楼1单元1503室房屋在内的部分房屋抵顶工程款。2015年6月15日，钱红梅在隆源公司办理大庆市红岗区银浪温馨家园三期A17号楼1单元1503室房屋更名申请，2015年6月18日，钱红梅与隆源公司签订《银湖馨苑认购书》，隆源公司于当日向钱红梅出具收据，以工程抵款方式收取A17号楼1单元1503室房款386,193元。隆源公司于2015年6月20日向钱红梅出具收据，收取A17号楼1单元1503室电费100元，并于同日钱红梅向隆源公司申请提前装修，到大庆市华瑞物业管理有限公司办理了房屋交接，签署了《装修垃圾清运委托书》，填写了《客户情况登记表》。钱红梅于2018年入住，2018年5月17日向大庆市华瑞物业管理有限公司交纳2018年5月17日至2018年12月31日物业费1295元。2018年12月10日，红岗区房产管理站在百湖民声大庆市网络问政平台中回复：“银湖馨苑小区目前仅有建设用地规划许可，无其它审批手续。由于土地出让金欠缴、消防基础设施未完成等问题，目前各项审批手续未办理，导致无法办理产权证。该项目我区已列入未办证房屋历史遗留表中，已报至市相关单位待审核。”2019年1月11日隆源公司出具证明，内容：“我公司开发建设的银浪温馨家园三期工程，因欠缴部分土地出让金，导致一直不能办理正式的网签合同，也不能办理不动产登记手续，但我公司依法与已购房客户签订了认购书，由于购房人着急入住，我公司已经从2014年5月份开始为业主陆续办理入住接房手续，已办理接房的业户可自行装修，凡我公司销售出去的房屋都已与业主签署了房屋认购书，并在办理入住接房手续的同时就将房屋正式交付给业主使用。特此说明。”2019年3月8日，通州建总出具证明，内容：“通州建总在2011年总承包建设隆源公司的银浪温馨家园三期建设工程（现名为银湖馨苑）地点是大庆市让胡路区银浪，该建设工程其中的13栋房由钱红梅第三项目部施工，楼号为：A03、A04、A10、A11、A12、A13、A15、A16、B01、B04、B05、B07、B08。建筑面积约52000m2。由于隆源公司的原因，至今该工程未能决算，导致通州建总未能支付第三项目部钱红梅所施工的大约300万元左右工程款，最后以实际决算为准。特此证明。”后因潘文力与易建彬民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年8月20日作出（2014）庆商初字第60号民事判决书，判决如下：（一）易建彬于判决生效之日起十日内偿还潘文力借款本金502.8万元；（二）易建彬于判决生效之日起十日内给付潘文力自2013年11月30日至2014年6月30日之日止逾期利息（以本金480万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费48,088元由易建彬负担。如果易建彬未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决书生效后，一审法院于2014年12月17日依潘文力申请立案执行。并依法向易建彬送达执行通知书、报告财产令。2015年7月28日，潘文力与易建彬达成执行和解协议，约定“由于乙方（易建彬）无力偿还执行标的550万元左右（以法院最终核定为准），由丙方（邢苏建、隆源公司）和丁方（通州建总）提供担保。具体协议内容：1.乙方于2015年12月31日前，偿还280万元，于2016年7月31日前偿还剩余款项；2.丙方以温馨家园三期A17#楼22户房产（经核实为21户，其中1单元2602室重复书写，包括案涉房屋），提供抵押担保。如丙方出卖抵押财产或被第三方查封，丙方愿在财产缺少范围内承担连带保证责任。如乙方不按期履行义务，丙方愿以上述财产由法院进行评估拍卖后偿还甲方，丙方保证上述提供担保房产没有被查封和抵押；3.丁方保证丙方履行担保义务，并自愿监督，如丙方不履行义务，丁方为执行和解协议提供保证担保”。一审法院于2015年8月19日依据上述和解协议中担保条款作出（2015)庆执字第20号执行裁定书，查封隆源公司名下位于温馨家园三期A17#楼21户房产（其中包括案涉4户房屋）及相应的土地使用权。查封期限为三年（自2016年4月19日至2019年4月18日）。将（2015)庆执字第20号查封公告张贴于温馨家园三期A17#楼一单元的单元门上。2015年11月18日，由于潘文力与易建彬正在和解中，潘文力申请终结本案的本次执行程序，一审法院作出（2015)庆执字第20-1号执行裁定书，终结对（2014)庆商初字第60号民事判决书的本次执行程序。一审法院于2016年12月29日作出（2015）庆执字第20-2号执行裁定书及拍卖通知书，裁定拍卖隆源公司名下位于温馨家园三期A17#楼包括案涉4户房产在内的21户房产及相应的土地使用权。2017年3月6日一审法院作出（2017）黑06执恢37号恢复执行通知书，决定恢复潘文力申请执行易建彬民间借贷纠纷一案的执行。钱红梅对21户房产中4户房产及相应土地使用权提出异议。一审法院于2018年11月28日作出（2018）黑06执异148号执行裁定书，裁定驳回钱红梅的异议请求，故钱红梅诉至法院。一审法院判决认为，人民法院只能执行被执行人所有的财产，如果被执行人财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。本案系潘文力申请执行易建彬一案中，因案外人钱红梅对人民法院拍卖的登记在被执行人隆源公司名下的房屋主张使用权所引起的纠纷。本案的焦点问题在于，钱红梅对人民法院拍卖的涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。钱红梅对涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。关于物权期待权保护的条件，《查封规定》第十七条作出了具体的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照前述规定以及司法实践掌握的标准，钱红梅在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行给付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，隆源公司与钱红梅在法院查封前已签订《银湖馨苑认购书》，明确约定了房屋号、建筑面积、单价、房屋总价款及付款方式，具备了合同的基本条件，双方达成了房屋买卖的合意，房款以欠付钱红梅工程款进行抵顶，该协议是双方的真实意思表示，内容并无违反法律、法规强制性的规定，是合法有效的。钱红梅提交2015年6月15日的《更名申请》、2015年6月20日隆源公司收取电费100元的收据，订货单及装修合同证明于2015年8月对案涉房屋进行装修，及一审法院调取的案涉房屋的物业档案可证实钱红梅于2015年6月20日接收房屋，故认定钱红梅系于2015年8月19日一审法院作出查封案涉房屋裁定前，合法占有案涉房屋。案涉房屋已交付钱红梅使用，至2015年8月19日该房产被查封，隆源公司未将房产变更登记到钱红梅名下，是由于案涉房屋所在小区的相关手续未完备，故现无法办理产权过户手续，钱红梅并无过错。故钱红梅对争议房产的物权期待权具备排除执行的效力。综上，钱红梅的执行异议请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《查封规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决：一、不准予执行大庆市红岗区银浪温馨家园三期A17号楼1单元1503室房屋；二、驳回钱红梅其他诉讼请求。案件受理费7,093元，由潘文力负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院经审理确认一审判决认定的事实。本院认为，根据上诉人潘文力的上诉理由和钱红梅的答辩意见，二审中本案应解决如下问题：一、钱红梅是否对诉争房屋享有物权期待权的问题。钱红梅与隆源公司签订的《银湖馨苑认购书》，钱红梅并未实际支付购房款，而是以工程款抵偿购房款，潘文力据此认为双方的真实意思表示并非以买卖房屋为目的，实际是以物抵债，以实现工程款的债权为目的，并不符合《查封规定》第十七条或《执行复议规定》第二十八条买受人的规定。本院对此认为，通州建总与钱红梅之间因分包合同关系产生的债务，以诉争房屋抵偿债务，该抵债行为经过发包人隆源公司的认可，钱红梅与隆源公司签订《银湖馨苑认购书》后，使得三方之间的建设工程施工合同法律关系转变为房屋买卖合同关系，钱红梅签订该《订购书》在于实现工程款的债权，但亦不能排除其实际购买房屋的目的。民事法律关系的产生、变更、消灭应以当事人意思自治为基本原则，而民事活动中当事人意思表示发生变化并不鲜见，除为法律特别规定所禁止，该意思表示的变化，均应予以准许。双方在该认购书中对房屋位置、面积、单价等要件进行约定，具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。基于此，应当认定钱红梅与通州建总、隆源公司之间的建设工程施工合同关系变更为钱红梅与隆源公司之间的房屋买卖合同关系。钱红梅作为以房抵债权利人，是否享有物权期待权应以具备《查封规定》第十七条或《执行复议案规定》第二十八条规定的基本要件为前提，潘文力以钱红梅以物抵债不能享有物权期待权的理由缺乏法律依据。二、关于钱红梅实际占有诉争房屋的时间问题。钱红梅在执行异议书中陈述其于2018年7月入住，但同时表示2015年6月办理了入住手续。根据一审法院调取的大庆市华瑞物业管理有限公司业户档案，隆源公司于2015年6月20日收取A17号楼1单元1503室电费100元，并于同日钱红梅向隆源公司申请提前装修，到该物业公司办理了房屋交接，签署了《装修垃圾清运委托书》，填写了《客户情况登记表》。故钱红梅虽入住时间在2018年7月，但在一审法院查封前钱红梅已经实际占有诉争房屋。潘文力以钱红梅在装修后入住时间作为占有时间，并认为钱红梅占有时间不符合《执行复议规定》第二十八条规定的理由不能成立，本院不予支持。综上，潘文力的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7093元，由潘文力负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  李艳梅审判员  安学思二〇一九年十月十六日书记员  孙思宇