大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初2263号原告（反诉被告）：大连瑞泰祥物业服务有限公司，统一社会信用代码9121021158809836XQ，住所地辽宁省大连市甘井子区辛寨子街道小辛村。法定代表人：王凯，系该公司经理。委托诉讼代理人：张世广，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张译文，系北京市盈科（大连）律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱作文，男，1976年12月7日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孔羽，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊，系北京市世纪（大连）律师事务所律师。原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）朱作文（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张世广，被告朱作文的委托代理人孔羽、张俊到庭参加了诉讼。后因案件争议较大，本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人张世广、被告的委托代理人孔羽、张俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告大连瑞泰祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业费4,208元；2、被告支付违约金5,914.34元。2、诉讼费由被告支付。事实和理由：被告为缇香漫城小区业主，房号虹彩西园51号2单元3层2号（面积87.66平方米），被告自2013年9月18日接收房屋后，只缴纳了至2016年9月17日为期三年的物业费后，至今未再缴纳物业费，已拖欠物业费4,208元（截至2018年9月17日），并按约产生违约金5,914.34元（计算至2018年6月30日）。原告作为该小区的物业服务企业，经多次催促未果，故根据物业管理服务协议及相关法律的规定，向法院提出诉讼，请求依法维护原告的合法权益。被告朱作文辩称，不同意原告的诉讼请求。被告朱作文向本院提出反诉：1、原告公布物业用房的规划图纸、使用及出租情况（2013年9月至今）；2、公布停车费收支情况及广告费收支情况（2013年9月至今）；3、公布物业费的收入和支出账目（2013年9月至今）。事实与理由：被告于2013年9月18日接收房屋，入住缇香漫城小区。大连瑞泰祥房地产开发公司选聘原告为该小区物业服务企业。原告没有按照《物权法》规定和合同约定首先保证被告的停车需要，也没有按法律规定向业主公布物业用房出租情况、经营收益及物业费用收支账目。被告多次要求原告公布相关收益的账目，对原告利用小区公共部位、公共设施设备进行经营收益归属和用途进行说明，原告均置之不理。根据《物权法》、《物业管理条例》的规定，小区内的公共场所、公用设施，属于业主共有，利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。经营收益归全体业主共有，应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。在原告、被告签订的《前期物业管理服务协议》中，也约定被告有权监督原告定期公布物业管理服务费用的收支账目。鉴于原告利用其强势地位，违反法律规定及合同约定，隐瞒事实，侵害业主对小区共有部分的收益权，故被告提出反诉请求，请求依法维护被告的合法权益。原告辩称，不同意被告的反诉请求。被告的反诉与本诉不属于同一法律关系，不符合反诉的相关法律规定，应当依法予以驳回。第一，关于被告的第一项反诉请求没有法律依据，物业管理用房应由开发建设单位建设，相关资料在开发建设单位，原告并不掌握详细资料，被告向原告提出该项诉讼请求属于主张主体错误，且原告并不存在对物业管理用房进行出租的情况，被告的请求没有法律依据。第二，关于被告的第二项反诉请求，没有事实和法律依据，原被告双方曾就停车位问题进行过相关诉讼，法院已经做出生效判决，生效判决确认案涉小区的停车位是由开发建设单位管理使用收益或授权他方管理使用收益，与业主无关，也与原告无关，至于广告费收支，商品房买卖合同补充协议中已有约定，且属于被告第三项诉讼请求中的物业费收支范畴，而被告的该项诉讼请求亦无法律依据，案涉小区的物业服务收费采取的是包干制而非酬金制，根据相关规定，原告并没有公布的义务。包干制属于自负盈亏，无论盈利还是亏损均由物业承担，对于独立经营企业来说，财务状况属于企业的商业秘密，业主个人无权要求向其公示，因此被告的几项诉讼请求与本诉均并非基于同一法律关系，也不具有因果关系，也非基于同一事实，不构成反诉，且无论被告的反诉请求是否成立，均不能构成被告拒缴物业费的理由。案涉小区并未成立业主委员会，涉及全体业主利益的共同事项，也不属于法院单一处理的范畴。经审理查明，原告系大连瑞泰祥房地产开发有限公司委托的大连市甘井区缇香漫城小区物业服务企业。被告系该小区虹彩西园51号2单元3层2号房屋的业主，房屋面积87.66平方米。2013年9月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为缇香漫城住宅小区提供物业服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止；物业管理服务费用由乙方按下列标准向甲方缴纳，其中住宅按建筑面积每月每平方米2.0元计算，因乙方原因空置房屋，其物业管理费用标准住宅房屋按建筑面积每月每平方米2.0元计算；乙方交纳费用的时间为每年初的第一个月；乙方违反本协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，或向人民法院起诉。该协议第一条第一款甲方的权利义务中的第7项约定甲方每年末向乙方公布物业管理服务费用的收支账目。被告收房后，向原告交纳了2013年9月18日至2016年9月17日的物业费。自2016年9月18日起被告拖欠物业服务费一直未付。另查，被告朱作文曾向本院提出诉讼，诉请原告履行《前期物业管理服务协议》和《大连市甘井子区缇香漫城住宅小区业主临时公约》，以300元/月价格向被告出租地下停车位。本院作出（2016）辽0211民初5130号民事判决，驳回被告朱作文的诉讼请求。被告朱作文不服，提出上诉，大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终3314号民事判决：驳回上诉，维持原判。被告朱作文仍不服，向辽宁省高级人民法院提出再审申请，辽宁省高级人民法院于2018年3月26日作出(2017)辽民申4516号民事裁定书，驳回被告朱作文的再审申请。上述事实，有原告提供的《缇香漫城前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、（2016）辽0211民初5130号民事判决、（2017）辽02民终3314号民事判决，原、被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，大连瑞泰祥房地产开发有限公司与原告签订的《缇香漫城前期物业服务合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2.0元，自2016年9月18日起至2018年9月17日止，被告依法应向原告交纳物业服务费4,208元（87.66平方米×2元/平方米.月×24个月），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费4,208元的诉讼请求，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。但该合同约定的违约金计算方式过分高于法律规定的违约责任承担的标准，应予调整。且本院对于原告服务小区其他业主拖欠物业费的案件亦以拖欠本金的10%的标准支持了原告违约金的诉请。但考虑本案的实际情况，原、被告之间的纠纷源于停车位问题，双方之间对于合同内容的理解和执行产生分歧，无法协商一致故产生纠纷。被告亦就该问题提起诉讼，经过一审、二审、再审的审理，于2018年3月方审理终结，被告在此之前虽然未向原告缴纳物业费，但难以认定存在恶意拖欠物业费的主观故意。且原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，故双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告提出的公布物业用房的规划图纸、适用及出租情况的反诉请求，因无合同及法律依据，本院不予支持。关于被告提出的公布停车费收支情况及广告费收支情况的反诉，根据《辽宁省物业管理条例》第六十七条之规定，原告利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，经营所得应当单独分类列账，独立核算，每半年公布一次经营所得收支情况，并接受业主监督。而停车费收支及广告费收支均系被告利用公共部位、公共设施设备从事经营性活动的所得，故应当在小区显著位置公布收支情况，以方便业主监督。因《辽宁省物业管理条例》自2018年2月1日实施，故原告应将2018年度的停车费收支情况及广告费收支情况在小区显著位置予以公布。对于被告提出的公布物业费的收入和支出账目的反诉请求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》中明确约定原告每年末需向被告公布物业管理服务费用的收支账目，而原告未向本院举证证明其已经尽到了向被告公布的义务，故对于被告的该项诉讼请求本院予以支持。考虑到被告要求公布的年限较长，被告亦未能证明其在此期间向原告主张过公布账目。考虑到原告保管账目的合理期限问题，本院判令原告向被告公布2017年度、2018年度的物业服务费用的收支账目。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱作文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司支付拖欠的2016年9月18日至2018年9月17日止的物业服务费4,208元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将2018年度停车费收支情况及广告费收支情况在小区显著位置予以公示。三、原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）朱作文公布2017年度、2018年度物业服务费用的收支账目。四、驳回原告（反诉被告）大连瑞泰祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）朱作文的其他反诉请求案件受理费50元（原告已预交），由被告朱作文负担。反诉费50元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  李 艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇一九年十月十八日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。