山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁05民再24号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：许凤岚，女，汉族，1964年4月13日生，住东营市东营区。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：山东地球村置业有限公司。住所：东营市东营区西二路500号。统一社会信用代码：913705007381999419。 法定代表人：闫爱春，董事长。 委托诉讼代理人：刘敏敏，山东齐融律师事务所律师。 再审申请人许凤岚因与被申请人山东地球村置业有限公司（以下简称地球村公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）鲁05民终1239号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2019年5月13日作出（2019）鲁民申1946号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人许凤岚，被申请人地球村公司的委托诉讼代理人刘敏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许凤岚申请再审称：1．原审法院认定许凤岚存在违约行为属于认定事实错误。双方签订的《教职工住房合同》中并没有约定首付款的支付时间，许凤岚不存在违约情形。2004年至2007年底许凤岚为地球村公司卖了近30套房子，后期佣金未给结算，加上佣金早超过首付。因为房价上涨，许凤岚一直积极交纳房款，而地球村公司拒收。地球村公司并于2010年先起诉要求撤销《教职工住房合同》，最终法院判决驳回其诉讼请求；地球村公司依旧拒不履行合同，无奈之下许凤岚起诉要求履行双方所签署的《教职工住房合同》，一、二审法院均支持了许凤岚的诉讼请求。因此，原审认定许凤岚支付首付款方面存在违约没有事实和法律依据。2．地球村公司从未要求许凤岚支付剩余房款，其提起本案诉讼已经超过诉讼时效。3．本案属重复诉讼。在东营市中级人民法院（2015）东民四终字第215号案件中，地球村公司曾主张过许凤岚未付清首付款违约并要求支付违约金，但未得到法院认可，本次诉讼属于重复诉讼。综上，请求撤销二审判决及一审判决中的第一项，一、二审诉讼费及保全费用由地球村公司承担。 地球村公司辩称：1、原审判决认定许凤岚未按时缴纳房屋首付款166258.6元，利息的起止时间点自2005年11月15日至2015年12月3日计算，事实认定正确。2、原审判决许凤岚不向地球村公司支付土地出让金295680元、剩余购房款的利息375950.24元，原判决结果已经过于偏袒许凤岚，判决结果明显不公。综上，请求驳回许凤岚的再审请求。 地球村公司向一审法院起诉请求：1．许凤岚向地球村公司支付涉案房屋的土地出让金295680元，房屋欠款利息476252元，垫付的房屋维修基金18249元，以上共计790181.16元；2．许凤岚承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2003年7月18日，东营区华鹏科技开发有限责任公司以划拨方式取得了位于，规划华山路以西281736.7平方米的国有土地使用权，国有土地使用证号为东区国用（2003）字第××号，用途为教育用地（东营地球村外国语学校）。2004年4月30日，东营市国土资源局与东营区华鹏科技开发有限责任公司签订东土合字（2004）125号国有土地使用权出让合同，将上述土地的取得方式变更为出让。2005年9月2日，上述土地使用证被收回注销。2004年5月26日，东营区华鹏科技开发有限责任公司经东营市工商行政管理局核准名称变更为东营地球村教育开发有限责任公司。2004年11月15日，东营市金山桥学校筹建处作为东营地球村教育开发有限责任公司的委托代理人与许凤岚签订《房屋认购书》。2004年12月26日，东营市金山桥学校与许凤岚签订聘用合同书，约定聘用许凤岚为其单位职工。2005年11月22日，甲方东营市金山桥学校筹建处与乙方许凤岚签订《教职工住房合同》，约定甲方已取得位于地块的土地使用权，土地证号：东区国有（2003）字第029号，011798234，用地规划许可证为鲁17-×××××，其他证件乙方认可甲方随建设进程逐步完善，乙方自愿集资认购位于金山桥学校生活区内独体单栋Ｃ4户教授专家楼，该楼房合同约定建筑面积共380平方米（产权面积以房管部门实际测量为准，房款多退少补），房屋单价按建筑面积计算，单价为2750元／平方米，总金额为1045000元，付款方式和期限约定为：签订房屋认购书时交纳的认购金转为房款，按揭贷款，首付总房款的40%，金额为418000元，主体完工时间为2006年6月底，入住时间为2006年10月31日前。房屋交付乙方使用后，乙方不能在规定期内（2007年12月31日前）取得房产权属证书的，甲方按已付房价款的2%向乙方支付违约金。房屋位置为东营区华山路389号金山小区76幢1单元101室。2004年地球村公司取得鲁17-×××××号用地规划，用途项目名称金山桥学校。2005年9月，东营地球村教育开发有限公司取得了东区国用（2005）第034号国有土地使用证，土地坐落于，黄河路辅路北，面积281736.7平方米，使用权类型为划拨。后东营市国土资源局与东营地球村教育开发有限责任公司签订变更协议，将上述土地中的43518.9平方米的土地用途规划调整为住宅用地，出让期变更为70年，终止日期变更为2074年4月29日。2006年市政府收购东营金山桥学校为东营市第二中学办学，东营金山桥学校终止办学，涉案房屋权利义务由地球村公司承继。2008年4月21日，东营地球村教育开发有限责任公司经东营市工商行政管理局核准名称变更为山东地球村置业有限公司。因名称变更，东营市国土资源局与地球村公司签订变更协议，将受让方名称变更为地球村公司。 2008年6月29日，东营市国土资源局作为出让人与受让人地球村公司签订东土合字（2008）017号国有建设用地使用权出让合同，约定：出让人出让给受让人位于华山路以西、杭州路以东、小清河路以南，宗地编号为020207011号，宗地面积184374.8平方米的土地。2013年11月13日，地球村公司取得东国用（2013）第02-005956号国有土地使用证，主张其为完善已开发建设的教职工用房属性，按每平方米412.2元交纳了住宅用地出让金，变更土地性质为住宅用地。2013年6月25日，东营市国土资源局与地球村公司签订收回协议，约定：东营市国土资源局收回东土合字（2004）字第125号《国有土地使用权出让合同》项下土地及地上附着物，位于华山路以西、浏阳，用途为教育用地，面积357.33亩；地球村公司交回已取得的国有土地使用证。2013年11月23日，地球村公司取得了位于.9平方米的土地使用权，土地使用证号为东国用（2013）第02-006116号，用途为城镇住宅用地。2005年11月22日，涉案《教职工住房合同》签订时，合同中载明的东区国用（2003）字第××号土地使用证已被收回注销。许凤岚购买的Ｃ4号房屋在地球村公司后期于2013年11月13日取得的东国用（2013）第02-005956号国有土地使用证中。 《教职工住房合同》签订后，许凤岚于2005年11月5日、2005年11月15日共向金山桥学校交纳购房款251741.4元。因金山桥学校和地球村公司未向许凤岚交付房屋，2014年许凤岚将金山桥学校和地球村公司诉至东营区人民法院要求交付房屋、协助办理产权转移并赔偿经济损失，经东营区人民法院（2014）东民初字第2017号案件和东营市中级人民法院（2015）东民四终字第215号案件判决，许凤岚与金山桥学校和地球村公司继续履行双方签订的《教职工住房合同》，金山桥学校和地球村公司在许凤岚按实测面积交纳剩余购房款793753.6元后三十日内向许凤岚交付涉案房屋并协助许凤岚办理上述房屋的产权登记手续。2015年12月3日，许凤岚向东营区人民法院交纳案款793753.6元。经东营区人民法院执行，许凤岚于2016年1月25日取得涉案房屋办理房屋所有权和土地使用权证书，房屋所有权证号为东房权证东营区字第××号（建筑面积380.18平方米），土地地号为3705022002007ＧＢ00125。东营区人民法院于2016年4月11日出具结案证明将涉案房屋交付给许凤岚。2016年9月23日，地球村公司从东营区人民法院领取案款793753.6元。地球村公司于2014年12月17日为许凤岚的涉案房屋交纳住宅专项维修资金18249元。 另查明，2005年11月15日中国人民银行同期贷款基准年利率（五年以上）为6.12%。许凤岚于庭审后向地球村公司转入住宅维修资金18249元，地球村公司于2018年6月14日撤回要求许凤岚交纳垫付住宅维修资金18249元的诉讼请求。 一审法院认为：本案争议的焦点为：1．地球村公司主张的土地出让金295680元是否成立；2．关于地球村公司主张许凤岚支付房屋欠款利息476252元。 针对争议焦点1，涉案房屋买卖合同的性质系商品房买卖合同，商品房买卖合同土地的性质应当是出让。签订《教职工住房合同》时约定了涉案房屋所在的土地证号，未明确具体土地性质及土地出让金补交等事项。建设用地使用权人若支付出让金等费用，必须应以法律及合同约定为依据。地球村公司、许凤岚双方在房屋买卖合同中对此事项并未作出明确约定。地球村公司、许凤岚签订并履行的商品房买卖合同与开发商补交土地出让金系两个不同的法律关系。在商品房开发和销售中，土地出让金作为房产开发的成本，应计算并包含在出售房屋的价款中，合同中明确约定了房屋的价款，没有对土地出让金进行任何的约定，双方未就缴纳土地出让金取得一致意见，地球村公司作为开发商补交出让金后不应单独要求许凤岚承担。地球村公司主张的情势变更不能成立。所谓情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的而请求变更或解除的情形，而本案中地球村公司在其主张的规划教育用地上开发并公开对外销售房屋应当预见到将来土地出让金的补交问题，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的情形。即使地球村公司的主张成立，其亦超出了法律规定的主张变更的期限。地球村公司主张许凤岚支付涉案土地出让金及利息的诉求，不予支持。 针对争议焦点2，地球村公司与许凤岚签订的《教职工住房合同》系当事人的真实意思表示，经生效判决认定为有效合同，对双方当事人均有拘束力。合同约定付款方式签订房屋认购书时交纳的认购金转为房款，首付总房款的40%，金额为418000元，其他采取按揭贷款方式。许凤岚首付款仅缴纳了251741.4元，首付款欠款金额166258.6元。许凤岚主张未交清首付款的原因是地球村公司拒绝接受，但许凤岚可以通过其他方式交纳，其未及时交清首付款的行为构成违约。2005年11月15日中国人民银行同期贷款基准年利率（五年以上）为6.12%，地球村公司主张按照年利率6%主张逾期付款利息，对许凤岚并无不利，一审法院予以确认。截至2015年12月3日许凤岚交清房款之日的利息数额为100301.76元（166258.6＊6%＊3670／365）。合同中对于房款的支付方式进行了约定，但对于后续款项具体支付期限未作出明确约定。（2014）东民初字第2017号案件和（2015）东民四终字第215号案件判决书作出并生效之前，地球村公司一直未向许凤岚交付房屋，庭审中双方当事人提交的与本案有关的生效文书证实双方因合同的撤销等事项进行诉讼，地球村公司并未提交证据证实何时向许凤岚主张过剩余的购房款，且许凤岚在（2015）东民四终字第215号判决书生效后积极向东营区人民法院履行了（2014）东民初字第2017号案件确定的支付购房款义务，地球村公司主张许凤岚逾期交付后续购房款并要求许凤岚支付逾期交付后续购房款利息的诉求，不予支持。地球村公司撤回对房屋维修基金18249元的起诉系对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、许凤岚于判决生效之日起十日内支付山东地球村置业有限公司房屋欠款利息100301.76元；二、驳回山东地球村置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11702元，减半收取5851元，由地球村公司负担4698元，许凤岚负担1153元。 地球村公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判许凤岚支付土地转让金295680元，支付房屋欠款利息476252元或查清事实后发回重审，一审、二审诉讼费用由许凤岚承担。 许凤岚不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回地球村公司的全部诉求，一审、二审诉讼费用由地球村公司承担。 二审查明的案件事实与一审一致。 二审法院认为：本案争议焦点问题一是地球村公司主张土地出让金的诉求是否符合合同法规定的情势变更情形；二是许凤岚是否存在违约情形，一审对地球村公司主张的房屋欠款利息以及数额的认定是否正确，地球村公司是否构成重复起诉。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，地球村公司在其主张的规划教育用地上开发、向社会公开销售房屋，应当预见将来土地性质会发生变化出现土地出让金的补交问题，不符合上述法律规定的情势变更的情形。而且亦超出了法律规定的主张变更的期限。故一审判决对地球村公司主张许凤岚支付涉案土地出让金及利息的诉求不予支持是符合法律规定的。 涉案《教职工住房合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据合同约定，房屋首付款为总房款的40%，金额为418000元，许凤岚缴纳首付款的时间为2005年11月15日，此时应为交纳全部首付款的时间。其缴纳了共计251741.4元，首付款欠款金额为166258.6元。故一审判决许凤岚自2005年11月15日至2015年12月3日交清房款之日止按照年利率6%计算逾期付款利息数额并无不当。许凤岚主张合同中未约定首付款时间故不存在违约的事实不能成立。在本院已经生效的（2015）东民四终字第215号案件中，许凤岚起诉要求地球村公司履行合同、交付房屋，地球村公司系抗辩许凤岚未交清首付款构成根本违约，系抗辩是否继续履行合同的问题，不存在主张违约金重复诉讼的问题。故许凤岚主张地球村公司构成重复起诉不能成立。 综上，地球村公司以及许凤岚的上诉理由均不能成立，二审法院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11702元，由地球村公司以及许凤岚共同负担。 本院再审中，再审申请人许凤岚提交了以下证据材料： 1．税收完税证明及东营区人民法院的过付款凭证。用以证明许凤岚于2015年12月3日向东营区人民法院交清全部房款，而被申请人领走该款项的时间是2016年9月26日。 2．东营经济技术开发区人民法院（2016）鲁0591民初1715号案的民事起诉状、民事裁定书、撤诉申请书。 地球村公司质证称，对上述证据的真实性没有异议，该证据可以证实许凤岚缴纳房屋首付款的时间是2015年12月3日。 本院再审中，地球村公司未提交新证据。 本院对再审申请人提交的证据认证如下：再审申请人提交的第1组证据，系原审中已经提交的证据，原审已对相关事实予以确认，本院对上述证据的认证意见与原审一致。第2组证据因与本案的审查不具关联性，本院不予采纳。 本院再审查明：2014年8月7日，许凤岚以金山桥学校、地球村公司为被告提起房屋买卖合同之诉，请求1．继续履行合同，交付房屋，办理产权手续；2、金山桥学校、地球村向其赔偿逾期交房损失188000元。案件受理费、保全费由金山桥公司、地球村负担。东营区人民法院于2015年5月6日对该案进行开庭审理，庭审中许凤岚提交了其于2015年5月5日存入金额为80万元的银行存单，以此证明其具备随时支付尾款的能力。该案经东营区人民法院（2014）东民初字第2017号和本院（2015）东民四终字第215号案件审理，判决：许凤岚与金山桥学校和地球村公司继续履行双方签订的《教职工住房合同》，金山桥学校和地球村公司在许凤岚按实测面积交纳剩余购房款793753.6元后三十日内向许凤岚交付涉案房屋并协助许凤岚办理上述房屋的产权登记手续。 再审查明的其他事实与原审一致。 本院再审认为：关于地球村公司提起本案诉讼，是否重复起诉问题。经审查，许凤岚起诉地球村公司、金山桥学校房屋买卖合同一案中［一审案号：东营市东营区人民法院（2014）东民初字第2017号，二审案号本院（2015）东民四终字第215号）］，地球村公司曾提出抗辩称许凤岚未交清首付款，存在违约行为。地球村公司提出的该项主张仅是作为抗辩理由提出，并未对此提出具体、明确的反诉请求。因此，本案不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定，对再审申请人的该项主张，不应予以支持。 关于许凤岚应否支付欠付的首付款利息以及利息起止时间的认定问题。地球村公司与许凤岚签订的《教职工住房合同》系当事人的真实意思表示，经生效判决认定为有效合同，对双方当事人均有拘束力。合同约定首付款金额为418000元，许凤岚首付款仅缴纳了251741.4元，首付款欠付金额166258.6元，许凤岚应当向地球村公司支付欠付期间的利息。许凤岚提出的佣金抵房款的主张，未提交有效证据证明，地球村公司亦不予认可，对该项主张，本院不予支持。 关于利息起算时间，双方签订《教职工住房合同》的时间是2005年11月22日，以合同约定了许凤岚交纳首付款的具体金额，因此该利息应从2005年11月22日合同签订的次日即23日起算更为合适。原审判决将起算时间确定在2005年11月15日，没有考虑签订《教职工住房合同》的时间为2015年11月22日，因此，原审对起算时间的确定不当，应予纠正。关于利息的截止时间。许凤岚主张其曾积极交纳房款，因地球村公司拒收而未能交纳，对此，许凤岚未能提交有效证据。经审查，2015年许凤岚以金山桥学校、地球村公司为被告提起了房屋买卖合同之诉。2015年5月6日，该案庭审过程中，许凤岚出示了其于2015年5月5日存入金额为80万元的银行存单，以此证明其具备随时支付尾款的能力。2015年5月6日许凤岚于庭审中出示存单的行为，能够证明其积极交纳房款的意思表示，应以该时间作为利息计算的截止时间。原审认定2015年12月3日交清全部房款的时间为截止时间不当，应予纠正。即，许凤岚应向地球村公司支付自2005年11月23日至2015年5月6日的利息94316.45元（166258.6＊6%＊3451／365）。 综上，本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）鲁05民终1239号民事判决及东营经济开发区人民法院（2018）鲁0591民初1086号民事判决； 二、再审申请人许凤岚于判决生效之日起十日内支付被申请人山东地球村置业有限公司人民币94316.45元； 三、驳回被申请人山东地球村置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原一审案件受理费11702元，减半收取5851元，由地球村公司负担4698元，许凤岚负担1153元。原二审案件受理费11702元，由地球村公司负担6436元、许凤岚负担5266元。 本判决为终审判决。 审判长  蒋建功 审判员  张晓丽 审判员  张世柱 二〇一九年十月二十五日 书记员  李 瑾