天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5328号上诉人（原审被告）：黄寅，男，1963年1月21日出生，汉族，天津移动天津分公司员工，住天津市南开区。委托诉讼代理人：邓彩琪（被告之妻），女，1966年2月9日出生，汉族，天津市河西区副食公司退休职工，住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津世纪嘉德物业服务有限公司，住所地天津开发区恂园北里6号20门2017室。法定代表人：董颖，经理。委托诉讼代理人：柴若琳，女，该公司员工。上诉人黄寅因与被上诉人天津世纪嘉德物业服务有限公司（以下简称世纪嘉德物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2019）津0104民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄寅的委托诉讼代理人邓彩琪、被上诉人世纪嘉德物业的委托诉讼代理人柴若琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄寅上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张的2010年8月至2019年1月的物业费和机电设施费，上诉人对2016年1月份以前的已过诉讼时效的部分进行了抗辩，一审法院对已过诉讼时效部分物业费和机电设施费的支持属于事实认定不清，适用法律错误。二、被上诉人并没有完全履行相关的物业合同约定的服务承诺及制定的服务细则。1．被上诉人并未尽到相应的维修义务。2．被上诉人并未尽到相应安全防范义务。3．上诉人下水管道因前物业给楼上邻居通下水道时截开了，修理时截口没有接好，属于前物业的遗留问题，2007年致使上诉人屋内散发臭味，影响上诉人的生活，并对家人的生活产生了严重影响，上诉人多次找到物业要求恢复原状，对方也是一直推脱，没有积极予以处理。4．被上诉人并未尽到相应管理义务。小区内的卫生状况差，楼道及住户门上贴有小广告，所有的监控设备无法使用。世纪嘉德物业辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。世纪嘉德物业向一审法院起诉请求：1．判令被告补交所欠物业费8638.53元；2．按日千分之五支付违约金；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告系物业管理企业，具有物业管理三级资质。2010年8月28日，原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将邮电公寓1-7号楼委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限为三年半，自2010年8月1日起至2014年1月31日终止，物业管理服务费标准为住宅每月每平方米0.45元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.70元的标准由业主交纳。合同到期后，2014年1月28日，原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为五年，自2014年2月1日起至2019年1月31日终止。物业管理服务费标准为住宅每月每平方米0.60元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.75元的标准由业主交纳。合同另约定，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。上述两份合同除服务期限、收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。两份合同分别于2010年9月6日、2014年3月27日经天津市南开区物业管理办公室进行了备案。世纪嘉德物业依约为被告小区提供了物业服务。被告黄寅系天津市南开区南开二马路邮电公寓5号楼1902号房屋的所有权人，房屋建筑面积66.81平方米，拖欠自2010年8月至2014年1月期间的物业管理服务费和机电设施费3226.92元（1.15元/月/平方米×66.81平方米×42月），拖欠自2014年2月至2019年1月期间的物业管理服务费和机电设施费5411.61元（1.35元/月/平方米×66.81平方米×60月），合计欠费8638.53元。另查，原告曾就2007年8月至2008年５月15日期间的物业管理服务费和机电设施费567.80元向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2008）南民初字第3379号民事判决书，判决被告给付原告上述期间的物业管理服务费和机电设施费的90%计511.02元，后天津市第一中级人民法院作出（2008）一中民一终字第1058号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决已经发生法律效力并强制执行结案。再查，原告再就2008年6月至2010年7月31日期间的物业管理服务费和机电设施费1476.28元向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2011）南民初字第0487号民事判决书，判决被告给付原告上述期间的物业管理服务费和机电设施费的90%计1328.65元，该判决已经发生法律效力并强制执行结案。一审法院认为，原告与天津市邮电公寓（1-7号楼）业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。两份合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费和机电设施费的义务。关于被告提出的上述抗辩意见，因其未提供相关证据予以佐证，其以此为由拒交物业管理服务费和机电设施费，一审法院难以支持。同时，被告作为小区的业主，自2007年8月至今未主动按时交纳费用，单纯就物业费欠交问题实际产生七起诉讼和执行案件，造成了物业服务企业的诉累，严重浪费了司法资源。故对于原告主张被告补交所欠费用8638.53元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，对此物业服务合同虽有约定，但物业管理服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，双方应尽可能通过当地居民委员会、小区业主会等相关部门进行协调、沟通，妥善解决纠纷。同时，虽被告的抗辩理由一审法院未以支持，但因物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，不同业主综合素质的差异性在一定程度上也会影响到物业的管理水平，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故一审法院对原告的该项诉讼请求，难以支持。一审法院判决：“一、本判决生效后十五日内，被告黄寅给付原告天津世纪嘉德物业服务有限公司自2010年8月至2019年1月期间的物业管理服务费和机电设施费8638.53元；二、驳回原告天津世纪嘉德物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄寅负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津世纪嘉德物业服务有限公司”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为上诉人是否应给付被上诉人自2010年8月至2019年1月期间物业服务费及机电设施费8638.53元。关于上诉人是否应给付被上诉人自2010年8月至2019年1月期间物业服务费及机电设施费8638.53元的问题。首先，涉案物业服务合同系双方真实意思表示，应属合法有效，被上诉人依约履行的物业服务义务，上诉人应承担给付物业服务费和机电设施费的义务；其次，上诉人主张被上诉人的部分诉讼请求超过诉讼时效，因上诉人在一审期间未提出诉讼时效的抗辩，故该主张本院不予支持；第三，上诉人的提供的证据不能证明被上诉人未依约履行相应的物业服务义务。据此，上诉人应给付被上诉人自2010年8月至2019年1月期间物业服务费及机电设施费8638.53元。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决处理正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄寅负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 王 路审判员 张玉明二〇一九年十月三十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……