安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖01民终5632号上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽温佳工贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区庐阳工业园洪河路18号9#生产车间。法定代表人：王敏，经理。委托诉讼代理人：胡鹤凌，安徽凯安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈群，安徽凯安律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽三巽投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天达路71号华亿科学园B1#楼12F。法定代表人：钱堃，董事长。委托诉讼代理人：陈瑞，该公司员工。上诉人安徽温佳工贸有限公司（以下简称温佳公司）因与被上诉人安徽三巽投资集团有限公司（以下简称三巽公司）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。温佳公司上诉请求：撤销（2019）皖0103民初998号民事判决，改判三巽公司支付温佳公司违约金为245673.37元。事实与理由：三巽公司必须入驻企业一年，且税收产值达到合同和政策约定标准，才能办理房产证。但三巽公司拒绝入住，且于2016年起诉要求解除合同，从未要求过房屋交付问题。从温佳公司提交的证据4可以看出，温佳公司已经通知三巽公司交房，而三巽公司拒绝收房，同时拒绝支付余下的30%代建款，导致涉案房屋不能处置，由此造成的房价下跌到440元/平方米的损失是客观存在的。即使与相邻位置的房屋价格进行对比，损失也达到了87万余元，并非一审法院认定的证据不足以证明损失过高。且根据双方的代建合同约定，三巽公司逾期付款的，应当支付房屋总价20%的违约金即1228368.80元。一审法院在没有任何事实依据的情况下仅酌定违约金为10万元，明显过低，完全不能弥补温佳公司的损失，至少也应按照实际交款金额的20%计算即245673.37元。三巽公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，尤其是关于违约金的认定，符合补偿为主、惩罚为辅的原则。温佳公司的上诉无事实和法律依据，请求维持原判。三巽公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《厂房代建协议书》；2.判令温佳公司返还保证金1228368.80元，并自2014年1月8日起按银行同期贷款利率支付损失至实际返还之日。温佳公司向一审法院提起反诉请求：判令三巽公司支付违约金1228368.80元。一审法院认定事实：2013年11月18日，三巽公司与温佳公司订立《厂房代建协议书》一份，协议主要约定：三巽公司委托温佳公司代建位于合肥大海产业园11号楼，该楼为框架结构，共4层，建筑面积约1981.24㎡，土地性质为工业用地；交房时间暂定于2014年12月31日前；房屋计价方式按建筑面积计算，最终以房管局实测面积为准，按照合同约定单价多退少补，单价3100元/㎡，总价为6141844元；协议订立后三个工作日内，三巽公司应向温佳公司指定账户存入代建房保证金，额度为总价的20%即1228368.80元，厂房竣工交付使用前七个工作日内，三巽公司应向温佳公司指定账户存入代建厂房总价的30%即1842553.20元（逾期三个工作日，温佳公司有权收回厂房，不再另行通知）；根据《合经信法规（2013）58号》文件要求该厂房达到办证条件后，温佳公司通知三巽公司，三巽公司在接到通知之日起七个工作日内与温佳公司签订《房产买卖合同》，选择按揭方式的，提交按揭所需要的资料并付清首付款，办理银行按揭手续，如不需要按揭，三巽公司在接到通知之日起七个工作日内与温佳公司签订《房产买卖合同》并一次性付清剩余房款3070922元；温佳公司在代建厂房依照《房产买卖合同》约定的交房时间交付使用之日起十二个月有效工作日内，三巽公司的产值和税收达到《合经信法规（2013）58号》文件以及中共合肥市委（2013）9号文件的条件，且将有关权属登记所需资料报产权登记机关备案后办理房产证；若三巽公司未在约定期限内支付温佳公司房产价值总额的50%，温佳公司有权将房屋出售第三方，本合同自动作废，同时三巽公司应支付温佳公司购房款总额20%的违约金；温佳公司交房后，三巽公司的产值及税收未达到《合经信法规[2013]58号》文件的条件或未通过庐阳工业园区管委会审查，则温佳公司无条件全部返还三巽公司所缴纳的代建厂房保证金和购房款且温佳公司不承担任何法律责任和资金利息。此外，双方当事人还对交房条件、争议问题解决等作出了特别约定，并约定双方签订《房产买卖合同》后，上述协议书自动作废，以《房产买卖合同》为准。上述协议订立后，三巽公司于2014年1月7日以“代建厂房保证金”名义支付温佳公司1228368.80元。温佳公司实际开工建设了大海产业园11号生产车间，并于2013年11月向合肥庐阳工业区管理委员会提交了入驻多层标准化厂房的申请，温佳公司在该申请表上填写申请入驻企业为三巽公司。2014年12月23日，大海产业园11号生产车间竣工验收合格并备案。此后，三巽公司与温佳公司就协议后续约定事项产生争议，双方未能订立《房产买卖合同》。温佳公司后将涉案厂房出租给他人使用。2016年1月18日，三巽公司以代建协议无效为由，诉至一审法院，请求判令温佳公司返还1228368.80元并支付利息。一审法院作出（2016）皖0103民初619号民事判决书，认定涉案房屋代建协议为具有房屋买卖合同性质的协议，且属预约合同，在双方当事人订立预约合同而未订立本约合同的前提下，关于工业用地厂房是否取得房地产管理部门颁布的预售许可证，并不是双方当事人订立的预约合同是否有效的绝对标准，并且三巽公司从事的营业范围包括“房地产开发；房地产投资……”等，可见该公司从事的营业范围包括了商业开发、服务项目，属于生产或者服务单位，且涉案厂房代建协议中援引了《合经信法规（2013）58号》文件，对于上述文件列明的情况，三巽公司应当知晓，故三巽公司据此主张上述协议因其自身缺乏资质而无效的意见，不予采信。据此，一审法院判决驳回了三巽公司的诉讼请求。三巽公司对该判决不服，上诉至安徽省合肥市中级人民法院，该院作出（2016）皖01民终4090号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，生效裁判文书已认定三巽公司和温佳公司签订的《厂房代建协议书》具有房屋买卖预约合同的性质。在三巽公司和温佳公司无法就房屋买卖达成本约合同的情形下，三巽公司主张解除《厂房代建协议书》并要求温佳公司返还保证金1228368.80元，符合法律规定，应予支持，但三巽公司主张利息，不符合协议关于温佳公司返还保证金时不承担资金利息的约定，不予支持。关于温佳公司主张的违约金，因协议约定三巽公司未在厂房竣工交付使用前七个工作日内支付房款比例达到价值总额的50%，应支付温佳公司购房款总额20%的违约金，涉案厂房于2014年12月23日竣工验收备案，虽然温佳公司未能提供证据证明通知三巽公司收房，但三巽公司于2016年1月18日以代建协议无效为由诉至法院要求判令温佳公司返还1228368.80元并支付利息，届时三巽公司已知晓房屋建成，仍以主张协议无效的方式拒绝继续履行代建协议约定的后续付款义务，可见三巽公司存在违约情形，应当承担相应的违约责任。三巽公司辩称自身不具备买房资格，温佳公司应无条件返还保证金，但合同约定温佳公司无条件返还保证金的前提是温佳公司交房后，三巽公司正常生产经营一年后产值及税收未达到《合经信法规[2013]58号》文件的条件或未通过庐阳工业园区管委会审查，三巽公司拒绝接收房屋，拒绝入驻并正常生产经营一年，无从谈及一年后是否符合相关要求、能否购买厂房的问题，故对三巽公司的该项辩称意见不予采信。但合同约定总房款20%的违约金明显过高，温佳公司所提交证据不足以证明其实际损失过高，温佳公司无息使用三巽公司的先期资金1228368.80元建房，建成后因与三巽公司无法达成房屋买卖合同，已收回房屋并将涉案厂房出租给他人使用，且协议约定若三巽公司使用一年后无法达到文件要求的购房条件则温佳公司全额退还保证金和购房款，故综合上述情节，一审法院酌定违约金为10万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除三巽公司与温佳公司签订的《厂房代建协议书》；二、温佳公司于判决生效之日起十日内返还三巽公司保证金1228368.80元；三、三巽公司于判决生效之日起十日内支付温佳公司违约金10万元；以上第二项、第三项充抵后，温佳公司应于判决生效之日起十日内返还三巽公司保证金1128368.8元；四、驳回三巽公司的其他诉讼请求；五、驳回温佳公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为7968元，由三巽公司负担468元，温佳公司负担7500元；反诉案件受理费减半收取为7928元，由温佳公司负担7500元，三巽公司负担428元。二审中，当事人未提交证据。对一审查明而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。二审另查明，2012年3月13日，温佳公司与合肥市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，以出让方式取得涉案国有土地建设用地使用权，宗地用途为工业用地，该合同约定项目建成后不得出租、分割、转让，不得改变土地用途。2013年12月，合肥庐阳经济开发区引进安徽鑫翰工业发展有限公司收购了原濒临破产的温佳公司，并以温佳公司名义取得了上述已供未建的土地使用权，经过立项批准，用于开发建设大海产业园标准化厂房。2015年10月20日，合肥市规划局在建设工程规划许可证附件中备注“根据建设单位申请，并省、市相关文件精神，同意在本正本中删除第3条‘建筑未经批准不得改变用途，不得擅自转让、出售’，其他控制条件不变。”2017年8月28日，合肥庐阳经济开发区管委会向合肥市国土资源局、合肥市规划局发送《关于同意“大海产业园”标准化厂房项目分户分层进行产权分割的函》，载明大海产业园标准化厂房项目系在合经信法规（2013）58号文件存续期间按文件要求建设和招商，符合文件鼓励政策支持范围，该单位将按文件要求对符合规定的企业出具投资强度、产值、税收达标证明，支持企业办理不动产权证的分割转让。本院认为，涉案房屋所在的大海产业园系工业土地上的标准化厂房项目，对于相关工业土地的开发和建设，2013年合肥市制定了《关于加快都市产业园标准化厂房建设的若干意见》[合经信法规（2013）58号]文以及《中共合肥市委、合肥市人民政府关于大力发展民营经济的实施意见》[中共合肥市委（2013）9号]文等文件，对项目的运作，包括土地的取得、建设资金的来源和组成、入驻企业的范围、房产证的办理等进行规范。涉案项目即是在前述政策的主导下进行的，从合同主体条件的设定、主体身份的审核，到合同履行、分割办证等均受到政策的规制，本案具有区别于一般民事主体之间自由交易行为的特殊性，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（四）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初998号民事判决；二、驳回安徽三巽投资集团有限公司的起诉；三、驳回安徽温佳工贸有限公司的反诉。一审本诉案件受理费减半收取为7968元，退还安徽三巽投资集团有限公司；一审反诉案件受理费减半收取为7928元，退还安徽温佳工贸有限公司；上诉人安徽温佳工贸有限公司预交的二审案件受理费3213元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十月十八日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。