河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8273号原告：河南省新郑市郭店建材化工厂，住所地河南省新郑市郭店镇五里口，注册号：17043168。法定代表人：王振先，该厂厂长。委托诉讼代理人：赵志福，河南金俯扬律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：韩露，河南金俯扬律师事务所实习律师（一般授权）。被告：苏福安，曾用名苏付安，男，1959年12月17日生，回族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：郭社教，河南林泽律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：郭春丽，河南林泽律师事务所律师（特别授权）。原告河南省新郑市郭店建材化工厂与被告苏福安占有物返还纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，于2017年12月21日作出（2017）豫0184民初102号民事裁定书，以原告主体身份不适格为由依法驳回了原告的起诉。后原告不服提出上诉，郑州市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）豫01民终4073号民事裁定书，依法驳回上诉，维持原裁定。后原告申请再审，河南省高级人民法院于2019年5月28日作出（2018）豫民申9480号民事裁定书，指令郑州市中级人民法院依法对本案进行再审。郑州市中级人民法院经再审后于2019年7月19日作出（2019）豫01民再329号民事裁定书，依法撤销该院（2018）豫01民终4073号民事裁定书及本院（2017）豫0184民初102号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。本院于2019年8月1日重新立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告河南省新郑市郭店建材化工厂的法定代表人王振先及其委托诉讼代理人赵志福、被告苏福安及其委托诉讼代理人郭社教和郭春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南省新郑市郭店建材化工厂向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于1999年11月11日签订的土地及房屋转让协议无效；2、判令被告返还所占原告的土地及房屋并将土地恢复原状；3、本案的诉讼费用由被告承担。【本次诉讼中原告将其诉讼请求变更为：1、依法确认原、被告双方1999年11月11日签订的《字据》无效；2、根据《字据》履行情况返还对方财物或者作等价财产补偿（后原告将该项请求变更为请求判令被告苏福安返还房屋、土地补偿款共计1606663.3元。庭审后原告撤回了该项诉讼请求）；3、本案的诉讼费用由被告承担】。事实与理由：1999年11月11日，原、被告签订《字据》一份，约定原告将其厂区内的部分土地及房屋以150000元价格转让给被告，双方就土地、房屋的四至及付款方式都进行详细的约定。协议签订后，原告将涉案土地及房屋交付给被告，但被告并没有按照协议约定支付土地及房屋的转让款。经原告多次催要，被告以种种理由拒绝支付。后原告了解到涉案土地系划拨土地，未经批准不得私自转让，原、被告签订的协议系无效协议。为此，特提起诉讼，请求支付原告的诉讼请求。被告苏福安辩称：1、本案所涉协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，协议合法有效，应当受法律保护。1999年11月11日，被告与原告签订《字据》一份，约定原告将其厂区名下土地使用权及厂内平房、井等作价150000元（与当时国有土地转让市场价格基本一致）转让给被告，付款方法系现金一半、货物一半,2000年底付清转让款。该协议是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，应受法律保护；2、协议签订后被告已按照约定履行了合同义务，150000元转让款已支付完毕，并且自1999年11月11日之后被告一直实际占有使用涉案土地及房屋。原告在诉状中称被告未按约定支付转让款，与事实不符，属于虚假陈述，严重扰乱诉讼程序。被告在涉案土地及房屋转让相关事宜签订《字据》后，一直实际占有使用该土地及房屋，并按照双方约定的时间足额将150000元转让款以现金支付、货物抵价、账款抵消等多种方式向原告支付完毕。并且被告多次要求原告配合办理涉案土地及房屋的更名手续，原告一直以各种理由搪塞，拒不配合，其行为已构成严重违约，给被告造成了巨额经济损失，被告在此保留追究原告违约责任的诉讼权利。另外，涉案转让协议签订于1999年，协议明确约定2000年底付清转让款。即便转让款存在未足额支付问题，也已过诉讼时效，原告该项权利已不受法律保护；3、涉案土地不是法律意义上的划拨土地，原告以此为由辩称涉案转让协议无效，不能成立。根据《土地管理法》和相关土地管理政策的有关规定，经县级人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的：一是国家机关用地和军事用地；二是城市基础建设用地和公益事业用地；三是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。即划拨用地只适用于机关、城市基础设施和公益事业以及国家重点基础设施项目用地，且划拨用地为无偿使用，无需缴纳任何费用。结合本案1997年6月10日新郑市郭店乡经济委员会与新郑市郭店建材化工厂签订的协议约定，新郑市郭店建材化工厂改制为私营企业，同时约定原新郑市郭店建材化工厂使用的土地权归改制后的企业所有（允许抵押、转让、拍卖），乙方一次性缴纳土地使用费10000元整，协议签字生效一次性交齐。该协议充分证明涉案土地改制前土地为划拨土地，由原告无偿使用，经过此次私营改制土地使用权归原告所有。原告根据协议约定已一次性交齐有偿使用费即土地出让金10000元，由此涉案土地性质已由法律意义上的国有划拨用地变为国有出让用地。协议中明确表示涉案土地允许抵押、转让、拍卖，即原告有权将其进行转让，并已取得政府部门的同意。现只是因为原告自身不配合原因导致土地至今未办理更名登记手续，而非政府不批准。综合前面所述，涉案土地使用权是可以转让的，并不违反法律、法规强制性规定，如果原告能及时履行双方约定的义务，涉案土地及房产早已更名登记至被告名下。由于原告自身的过错，造成本案涉案土地使用权一直没有办理变更登记手续，才导致今日的诉讼案件；4、根据物权变动效力与合同效力相区分原则，虽然涉案土地及房屋至今未办理更名过户手续，但是不影响答辩人与原告所签订的协议效力。根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。即合同一经成立，只要不违反法律的强制性规范和社会公共利益，就合法有效。根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》第一、二条也规定，要依照《物权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。涉案土地及房屋转让协议并符合《合同法》第五十二条关于合同无效的规定，未损害国家、集体及第三人的合法利益，也未违反国家法律法规的效力性强制规定，故就转让协议本身而言，并不存在合同无效的情形；5、被告就涉案土地及房屋的受让，已构成善意取得。“善意”是民法上的一个概念，是指当事人不知道足以影响法律效力的有关事实，并对这种不知道当事人没有过失，民法上的善意具有“不知情”的含义。就本案而言，假如涉案土地为划拨用地，原告无权对其进行转让，但被告的行为具备了善意取得的构成要件。被告从原告处购买涉案土地及房产时，原告向被告出具了其与政府签订的协议书及国有土地使用权证书原件，用于证明其有权转让涉案土地及房屋，政府部门对此是允许的。从原告提供的协议书及国有土地使用证所记载的内容看，被告并不知道道涉案土地是划拨土地，该土地使用证没有记载该土地是“划拨土地”，协议书中第4条也明确约定涉案土地使用权归原告所有，原告有权抵押、转让、拍卖。被告与原告对涉案土地及房屋以150000元的价格转让，也是1999年国有土地使用权转让市场合理的价格。因此被告作为善意第三人，从公平合理性角度分析，其与原告签订的转让协议应认定为有效。原告作为涉案土地使用权证登记所有人，在诉状中称其后来了解到涉案土地系划拨用地，明显不合常理，系恶意毁约；6、退一步讲，即便涉案土地为划拨用地，法律并未禁止其转让，只是需要办理相关审批手续。结合前面所述，原告取得涉案土地使用权是政府部门认可的，且政府部门允许原告转让涉案土地使用权，本案的发生只是因为原告的违约，拒不配合办理涉案土地及房产的更名登记手续，拖延至今涉案土地被政府部门征用，相关房屋被政府拆迁，即涉案土地及房屋对应存在巨额拆迁补偿款的背景下，原告利益熏心，无视诚实信用原则，其最终目的乃是土地及房屋的拆迁补偿款。在此建议法庭依法查明事实，本着公平公正合理的原则，还被告一个公道。综上，本案所涉协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制规定，协议合法有效，应当受法律保护。原告诉求于法无据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：原告河南省新郑市郭店建材化工厂原名郑州市新郑县郭店建材化工厂，经济性质为集体。1993年2月9日，王振先被新郑县郭店乡经济联合社任命为郭店建材化工厂厂长。1997年6月10日，新郑市郭店乡经济委员会（甲方）与河南省新郑市郭店建材化工厂王振先（乙方）签订《协议书》一份，主要约定：1、新郑市郭店建材化工厂改制为私营企业；2、经营方式为自主经营，独立核算，自负盈亏；3、原新郑市郭店建材化工厂的债权债务均由改制后私营企业法定代表人王振先承担，与甲方无任何责任；4、原新郑市郭店建材化工厂使用的土地权归改制后企业所有（允许抵押、转让、拍卖），乙方一次性交纳土地使用费10000元整，协议签字生效一次性交齐。《协议书》签订后，双方按照约定履行了各自相应的义务。1998年4月7日，新郑市人民政府为河南省新郑市郭店建材化工厂颁发了1998国用（新土籍）字第041号土地使用权证书，载明该宗土地性质为国有，用途为办厂，土地使用者为河南省新郑市郭店建材化工厂。土地使用权证书备注内容为：如需出租、转让、抵押必须重新办理有关手续。1999年11月11日，新郑市郭店建材化工厂王振先(甲方)与新郑市郭店镇华阳寨村民苏福安(乙方)及新郑市郭店镇华阳寨村民杨文奎（中介方）签订《字据》一份，主要内容为：今有新郑市郭店建材化工厂与新郑市郭店华阳寨村民苏付安和中介方杨文奎当中说合甲方土地转让特定立协议条款如下：1、此有郭店建材化工厂内土地南到综合楼，北至后边车间南墙外往南五米，东至水泥厂西墙、西至供销社加油站东墙全部归乙方所有。乙方在使用中保证甲方后车间进出路；2、双方协商土地、厂内平房、井泵包括在内，现作价150000元整，不包括厂内现有设备和仓库内东西；3、付款办法：付甲方现金一半、货物一半，至2000年年底付清；4、自签订《字据》后，乙方不承担甲方的任何债权、债务；5、此字据三方签字生效，并同受法律责任。王振先、苏福安、杨文奎均在《字据》上签字确认。《字据》三方签字后，新郑市郭店建材化工厂的法定代表人王振先将《字据》中约定的厂房、土地及1998国用（新土籍）字第041号土地使用权证书、房屋所有权证等交付给被告苏福安占有、使用或保管。《字据》签订后，原告新郑市郭店建材化工厂的法定代表人王振先从被告苏福安处借款、收款共计75000元；《字据》签订前后，新郑市郭店建材化工厂或者其法定代表人王振先向其他人的借款或者欠款在《字据》签订后由被告苏福安代为偿还，然后由被告保留新郑市郭店建材化工厂或者王振先给他人出具的借条或欠条中载明的款项金额共计19400元；《字据》签订后，王振先数次收到被告苏福安的皮衣或者配件折款共计70600元。综上，新郑市郭店建材化工厂或者其法定代表人王振先从被告苏福安处得到的各种款项共计为165000元，多于双方在《字据》中约定的150000元的转让款数额。原告虽然对被告已经多支付的转让款项不予认可，但其并没有向本院提交相应的证据能够支持其主张。另查明：1、1998年5月8日，原告河南省新郑市郭店建材化工厂（甲方）与新郑市郭店镇华阳寨村村民海小军签订了《协议书》一份，主要约定：①甲方为了使本厂综合楼早日发挥效益，经双方协商暂作价80000元变卖给乙方海小军；②甲方将综合楼卖给乙方后，由乙方开始建筑装饰，甲方应提供施工环境保证；③甲方原建筑地点属建材化工厂，建筑占地和房屋占地应从原址内扣除，土地使用权永久归海小军所有；④甲方原以上建筑欠款，与乙方互不相干。《协议书》签订后，双方均按照约定履行了相应的义务；2、1999年7月20日，郭店镇华阳寨苏付安（甲方）与郭店镇华阳寨海小军（乙方）及郭店镇华阳寨杨文奎（丙方，中介方）和郭店镇河里王村王振先（丁方，中介方）共同签订《转让协议》一份，主要就乙方将原建材化工厂综合楼转让给甲方永久性使用的事宜达成如下协议：①甲方将120000现金付给乙方，乙方负责给甲方房产证手续及变更手续到位（其费用由甲方承担）；②乙方所余款180000元，由甲方分4年负责偿还，并承担银行利率按8厘计算付款付息；③还款时间从1999年7月20日到2002年年底还完，分期分批每次不低于40000元整。后海小军（甲方）与苏付安（乙方）及证人王振先三方又签订《补充协议》一份，主要约定：①楼房所占土地的土地使用证由甲方负责从建材化工厂土地使用证中分开，单独办证；②乙方以后施工，若因土地使用权问题造成影响，损失由甲方负责。1999年8月7日，郭店镇华阳寨村民苏付安（甲方）与郭店镇建材化工厂负责人王振先（乙方）及郭店镇华阳寨村民杨文奎（××）签订了《协议》一份，主要约定：现有综合楼墙北边地方由综合楼永久性停车使用，但由化工厂永久性从综合楼过厅走路；3、上述《转让协议》和《补充协议》签订后，被告苏福安已经按照约定向海小军履行了交付购房款的义务，但海小军并未按照约定履行为苏福安办理涉案房屋、土地的过户手续等义务，双方为此发生纠纷，后苏福安向本院提起诉讼。2013年6月6日，本院作出（2013）新民初字第1099号民事判决书，依法确认苏福安与海小军于1999年7月20日签订的买卖协议有效，海小军应于判决书生效后十日内协助苏福安办理房屋过户手续；4、2014年12月17日、2015年4月3日，河南省发展和改革委员会先后两次对省道102线新郑郭店镇至蒿家段改建工程作出批复。2017年1月24日，郭店镇人民政府（甲方）与苏福安（乙方）关于S102互通立交桥拆迁事宜签订了《拆迁协议书》，主要约定如下：①乙方房屋、树木等附属物补偿款共计7075851元，现支付6575851元；②乙方需在2017年2月17日前将在立交桥施工范围内的房屋、树木等附属物拆除到位，否则将强行拆除；③乙方的剩余附属物补偿款（500000元）及土地补偿款，待乙方拆除完毕并经政府验收后支付；④乙方厂区内的经济纠纷等问题，须在政府验收前解决到位；⑤甲、乙双方共同遵守本协议，如有违约，承担相应法律责任。《拆迁协议书》签订后，苏福安已经按照约定完成了拆迁项目，郭店镇人民政府亦已经按照约定向苏福安支付了附属物补偿款共计7075851元；5、依据原告向本院提交的新郑市郭店镇人民政府委托郑州瑞华联合资产评估事务所作出的郑瑞华评报字（2016）第366号拆迁补偿资产评估报告书和郑瑞华评报字（2018）第020号资产评估报告书能够确认：涉案的房屋建筑物及构筑物、机器设备搬迁费、树木绿化等固定资产项目的评估价值共计为7075851元，涉案的土地面积0.5896公顷，评估价值1226374元。其中的固定资产评估价值7075851元与上述《拆迁协议书》中的补偿数额相一致，其中的土地评估价值1226374元，新郑市郭店镇人民政府亦于2018年5月23日另行支付给了被告苏福安。以上事实，有原、被告向本院提交的《协议书》、《字据》、1998国用（新土籍）字第041号土地使用权证书、房屋登记档案材料、《拆迁协议书》、郑州瑞华联合资产评估事务所作出的拆迁补偿资产评估报告书等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告河南省新郑市郭店建材化工厂的法定代表人王振先以郭店建材化工厂的名义与被告苏福安之间签订的《字据》系双方当事人的真实意思表示，《字据》中包含了涉案土地使用权及地上附属物的转让，名为《字据》，实际上应为转让合同，《字据》的内容并不违反相关的法律、法规的强制性规定，本案仅仅涉及双方在签订《字据》后没有到有关部门办理土地及房产的过户登记手续的合同效力问题。原、被告在《字据》签订后，被告苏福安已经按照约定向原告新郑市郭店建材化工厂或其法定代表人王振先支付了超过约定的转让款项，原告亦将涉案的土地使用证、房屋所有权证等相关手续交付给了被告保管，且将涉案的房地产交付给了被告实际占有并使用，表明双方均已按照《字据》的约定履行完毕了相应的义务；关于原告河南省新郑市郭店建材化工厂主张《字据》无效的问题，虽然涉案的划拨土地使用权转让未经有关政府部门批准并办理土地使用权出让手续，即便按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，可在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续而使相应效力得到补正，但由于涉案土地已经拆迁，有关土地使用权和房产的权益在郭店镇人民政府实施拆迁后已经转化为拆迁补偿权益，且郭店镇人民政府与被告苏福安签订的《拆迁协议书》系按照划拨土地使用权而非按照出让土地使用权标准作价计付的，故在起诉前不仅丧失了继续进行审批的实物基础与客观条件，而且对于履行《字据》而言已无必要，《字据》中关于土地使用权和房产转让过户的义务以及相应权益的享有，已转化为相应拆迁补偿款的给付义务及其权益享有。并且，郭店镇人民政府与被告苏福安签订的《拆迁协议书》表明，其对原、被告双方有关转让土地使用权和房产的行为亦不否定。此外，《字据》签订至今已经过了近20年的时间，双方对其中的约定除所涉土地使用权和房产未办理审批过户手续外，其他义务均已履行完毕，在目前已经拆迁的情况下，认定《字据》无效难以将协议中权利义务恢复至未签订时的状态，亦不利于正常交易秩序和土地使用权流转市场的维护。故本院对原告关于原、被告签订的《字据》属于无效合同的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告河南省新郑市郭店建材化工厂的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告河南省新郑市郭店建材化工厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  高安民人民陪审员  赵 玲人民陪审员  王顺英二〇一九年十月三十一日书 记 员  李明展