江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初4496号原告（反诉被告）：李凌飞，男，1991年4月8日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：沈健，江苏东方金牛律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈小蓓，女，1987年12月29日生，汉族，住东海县。被告（反诉原告）：马路路，男，1984年8月13日生，汉族，住东海县。两被告委托诉讼代理人：孙习将，江苏连政律师事务所律师。原告李凌飞与被告陈小蓓、马路路房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月26日公开开庭进行了审理。原告李凌飞委托诉讼代理人沈健，被告陈小蓓及其委托诉讼代理人孙习将到庭参加诉讼,因案情复杂依法转为普通程序继续审理，2019年9月2日公开开庭进行了审理，原告李凌飞委托诉讼代理人沈健，被告陈小蓓及其委托诉讼代理人孙习将到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凌飞（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求判定原告与被告之间的《东海县房屋买卖合同》成立；2.判令被告继续履行《东海县房屋买卖合同》，在原告支付630000元购房款的前提下，把牛山镇中堤路1号御湖豪庭第4幢1单元2703室的房产证过户到李凌飞的名下；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：在安居房产中介处，通过中介范某，2017年11月10原告李凌飞和被告陈小蓓签订了《二手房买卖定金协议》，协议约定原告把牛山镇中堤路1号御湖豪庭第4幢1单元2703室面积93.78平方米的房产，按总价630000的价格卖给李凌飞，约定先付50000元定金，付款方式违约责任等内容，当日李凌飞把50000元定金给了陈小蓓，陈小蓓给李凌飞出具定金收条，此协议名为定金协议实际上己经具备了房屋买卖合同的主要条款。开发商没有按约定在2017年12月底把房产证办到被告的名下，原告没有房产证就无法到银行办理贷款，所以原告就和被告商量等房产证下来再付首付款和办理相关贷款手续，被告也同意原告的要求，到了2018年2月26日开发商才通知被告陈小蓓、马路路交房，被告马路路就通知中介公司范某要原告李凌飞去接收房屋并且按约定支付房屋装修押金、房屋维修基金、物业费等相关费用，李凌飞当天没有时间就把现金给了范某，委托范某代理自己去支付以上费用，同时帮忙验房和拿钥匙，范某受李凌飞的委托就和被告马路路一起到物业公司办理相关手续，因为开发商登记此房屋在陈小蓓和马路路名下，所以所有的手续都是马路路签订，但费用是范某刷卡支付，马路路拿到钥匙后就把钥匙给了范某，又把钥匙给了原告，原告就开始装修，被告陈小蓓夫妻让原告支付房屋装修押金、房屋维修金、物业管理费等费用后，把房屋交付给了李凌飞，此行为结合《二手房买卖定金协议》书面协议可以认定，原告和被告之间对涉案房屋买卖合同己经成立，原被告双方应该按成立的房屋买卖合同履行。原告拿到钥匙后就装修了，2018年5月房屋装修好后，被告看到装修好的房屋后要去原告在房屋买房合同约定的价格之外要求加钱10万元钱，原告不同意，被告就自行把房屋的锁换了，强行占有原告的房屋，原告要求被告退回装修款、定金、及相关损失，强行占有房屋，不给原告任何赔偿，2019年3月22日被告取得了该争议房屋的房屋产权证书，原告要求被告签订书面合同，双方全面履行合同，被告因为本房产涨价、原告己经在此房屋装修花了十几万元，违反诚实信用原则，不再出售给原告，为了维护原告的合法权益，鉴于上述事实和理由，特向法院提起诉讼，恳请法院依法审理，查明事实，支持原告的诉讼请求。被告陈小蓓、马路路（反诉原告）辩称，原告与被告陈小蓓签订的协议只是一份从合同，《东海县房屋买卖合同》不能成立，原告的第一项诉讼请求不成立，第二项诉讼请求的履行更是没有法律依据。因此，原告的主张无事实及法律依据，请求法庭依法驳回。被告陈小蓓、马路路（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人对涉案房屋恢复原状，赔偿损失；2.由被反诉人承担反诉费用。事实与理由：2017年11月10日，被反诉人与反诉人陈小蓓签订了二手房买卖定金协议，签订协议时，反诉人马路路不在场，也不知情，现在也不愿意追认。案涉房屋系反诉人在夫妻关系存续期间购买的，系双方共同财产;被反诉人在中介处签订定金协议时，在未经马路路同意的情形下签订房屋买卖定金协议，被反诉人也未实际支付对价及办理产权登记手续，该行为缺乏善意，侵害了反诉人马路路的合法权益；因此，夫妻一方未经另一方同意擅自处分的行为，处于效力待定，如果一方不予认可，则自始无效。涉案的二手房买卖定金协议第二条第三款明确交房日期为拿到全款当日。因此交房日期是在被反诉人支付全款后。但被反诉人在反诉人不知情和未支付房款的情况下，于2018年2月26日开始对涉案房屋进行装修，于同年5月份完成装修，并更换门锁。反诉人认为涉案房屋没有交付前还是属于反诉人所有、使用。现反诉人要求被反诉人对涉案房屋恢复原状，赔偿损失。原告李凌飞（反诉被告）辩称，反诉人的反诉请求不能成立，无事实和法律依据，应当予以驳回。事实上，反诉人陈小蓓签订了二手房买卖定金协议，签订协议时马路路知情且没有提出异议。因房屋涨价，原告已经装修，被告违反诚实信用原则擅自涨价售房，无事实和法律依据。经审理查明：2014年8月8日，陈小蓓、马路路夫妇与连云港乾亨置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，通过售楼人员范某，购买御湖豪庭第4幢1单元2703室，建筑面积93.78㎡，单价3945.4元，总价37万元，首付16万元，余款21万元办理银行按揭贷款，2017年12月30日前交房。2014年10月21日，陈小蓓、马路路与中国农业银行股份有限公司东海县支行、连云港乾亨置业有限责任公司签订《房地产抵押合同（按揭）》，陈小蓓、马路路以上述房产抵押，向银行贷款21万元，贷款期限10年（2014年10月21日到2024年10月20日）。2017年11月10日，陈小蓓（甲方）与李凌飞（乙方）通过安居房产中介签订《二手房买卖定金协议》，中介经办人员范某与（与商品房销售人员范某系同一人），签订协议书时马路路母亲马玉芝也在场，协议内容如下：一、房屋基本情况1、该房屋坐落牛山镇中堤路御湖豪庭第4幢1单元2703室，2、建筑面积93.78㎡；二、买卖条件1、房屋总价63万元，2、付款方式：首付23万元，银行贷款40万元（银行一次性放款），3、交房日期：拿到全款当日；三、签约日期甲方本来定于2017年12月底交房办证，万一开发商拖延办证，与乙方签订《房屋买卖合同》的时间以甲方拿到房产证为准；四、定金条款1、乙方同意签署本协议书时，向甲方支付定金5万元，作为甲乙双方履行本协议规定的义务和承诺的担保，2、乙方承担所有税费；五、违约责任乙方中途毁约，不得向甲方索还定金；甲方中途毁约，甲方在毁约之日起三日内双方返还定金。当日，李凌飞向陈小蓓支付定金5万元。2018年2月底，连云港乾亨置业有限责任公司通知陈小蓓、马路路交付房屋及钥匙，李凌飞以马路路的名义向物业公司、开发商交纳装修押金、物业费、垃圾清运费、公共水电费、电梯费、房屋专项维修基金、工本费等7911元。2019年3月15日，涉案房屋办理不动产权证书，陈小蓓、马路路为权利人（共同共有）。被告夫妇拿到钥匙后，马玉芝将钥匙交给范某，以便原告李凌飞看房，原告通过中介范某拿到钥匙后，在未通知被告的情况下，对案涉房屋进行装修。因原告尚未付清全款，2018年7月，被告发现原告对房屋装修后，提出异议，双方发生纠纷并报警，公安建议通过法院诉讼处理，后原告方将房屋内的家电等物品搬出，钥匙交由被告，目前房屋由被告占有控制。原被告及范某经过协商，因为原告未能付清全款提前装修，被告提出异议，原告同意适当增加购房款的数额，2019年4月11日，被告提前结清剩余房贷116660.6元，原告和被告陈小蓓、马路路及中介方在行政审批中心准备办理房屋产权过户事宜时，双方就增加购房款的数额发生分歧，未能办理过户，原告方也未交付剩余房款。关于房屋目前的价值，原告称大约上涨了10万元左右，被告称按照目前的市场行情每平方米在8800元至9000元之间。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同（按揭）》、《二手房买卖定金协议》、不动产权证、证人证言、物业公司及开发商出具的相关收据、接处警记录、房屋装修后现场照片、提前还贷凭证等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《二手房买卖定金协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于该协议的性质，虽然名为定金协议，但是具备买卖双方主体、房屋坐落、建筑面积、房屋价款、付款方式等主要条款，已经构成二手房买卖合同。被告马路路作为房屋共有人未在合同上签字，但是陈小蓓在与原告签订定金协议时，马路路母亲马玉芝在场，在后来办理交房手续及准备办理房屋过户时，马路路均到场参与房屋买卖事宜，期间也未提出异议，应当视为马路路同意或追认陈小蓓出售房屋的行为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第十七条第二款规定，该协议对马路路有约束力。被告马路路抗辩其不知道陈小蓓出售房屋，与事实不符，本院不予采纳。关于本案谁是违约方，涉案定金协议是否应当继续履行？本院认为，合同当事人应当严守合同约定，全面诚实履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，协议约定拿到全款当日交房，根据该约定，在原告没有付清全款之前，被告有权拒绝履行交付房屋的义务，决定是否继续履行合同。根据查明的事实，原告通过中介领取房屋钥匙时，仅支付定金5万元，在没有征得被告陈小蓓同意交付房屋的情况下，擅自装修涉案房屋，明显违反合同约定，应当承担相应的违约责任。关于定金协议是否应当继续履行，在不存在其他合同终止的情形下，应当分析判断合同是否应当解除。合同解除分为协议（约定）解除和法定解除，本案中不存在协议（约定）解除的情形，主要看被告不同意继续履行定金协议，是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。合同解除的目的在于消灭合同对当事人的约束力，终止无法或不适宜继续履行的合同。本案中，原告方在未付清房款的情况下，擅自装修房屋，构成迟延履行付款义务。原告明确同意支付剩余房款，履行主要债务，双方在庭前为继续履行，进行了磋商，并为了过户结清剩余房屋按揭贷款，仅就增加的房款部分数额发生争议，根据房屋目前状况，本院认为双方继续履行合同较为适宜。合同继续履行的情况下，并不免除原告方迟延付款的违约责任，经本院释明在法院认定合同不能解除的情况下，被告方是否变更反诉请求，被告方称如果不解除房屋买卖合同，要求原告承担违约责任，同时主张被告并非看房价上涨不同意出售房屋，被告出售房屋是为了换房，另行购买一套房屋，因为原告方迟迟没有支付房款，影响被告后续另行购买房屋。原告仅同意以剩余房款58万元为基数，按银行同期贷款利息，给予适当补偿。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，被告称房价上涨，符合本地区的客观市场行情，当事人关于涉案房屋当前市场价格的陈述也可以予以印证。对于因原告不能及时付款影响原告换房造成相关差价损失，合乎情理，结合原被告关于涉案房屋目前价款的陈述，本院酌情确定原告支付被告因逾期付款造成的损失10万元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李凌飞于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）陈小蓓、马路路支付剩余购房款58万元及违约金10万元；二、被告陈小蓓、马路路在原告李凌飞履行上述第一项判决义务后十日内将东海县牛山镇中堤路1号御湖豪庭第4幢1单元2703室房屋产权过户至原告李凌飞名下；三、驳回原告李凌飞的其他诉讼请求；四、驳回被告陈小蓓、马路路的其他反诉请求。本诉案件受理费10100元，由原告李凌飞负担；反诉案件受理费5050元，由被告陈小蓓、马路路负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（本诉案件受理费10100元，反诉案件受理费10100元）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  吴 鹏审 判 员  李 梅人民陪审员  张晓霞二〇一九年十月二十九日法官 助理  马 跃书 记 员  刁晨露法律条文和上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十五条【出卖人的基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释一》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。