辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2549号原告：陈勇，男，1982年4月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王冠雄，辽宁明格律师事务所律师。被告：沈阳共和综合市场服务中心，住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#），统一社会信用代码9121001065507640051。法定代表人：王永胜，该公司总经理。被告：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告陈勇诉被告黄庆新、沈阳共和综合市场服务中心（以下简称“共和综合市场”）、王永胜案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利担任审判长并主审，与审判员吕祁巍、人民陪审员万鹏飞组成合议庭，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告陈勇，被告黄庆新的委托诉讼代理人王冠雄到庭参加诉讼。被告共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告陈勇诉称，原告于2010年12月3日与被告共和综合市场、王永胜签订租赁协议书，租赁共和综合市场二楼F077号档口，租赁期限为50年，总租赁费10万元。租赁协议签订后，原告按照协议交付了全部租赁费10万元。被告共和综合市场给原告出具专用收款收据一张。后原告于2015年12月15日将该档口转租给案外人李虹霞，其并申领了营业执照，名称为“沈阳市铁西区芭芭拉豆丁童装店”（个体工商户）。因经营不善，自2018年11月前后闲置至今，现正在对外出租中。沈阳市和平区人民法院作出（2018）辽0102执异647号执行裁定书中提到的原告与被告共和综合市场签订的租赁协议为50年，违反合同法第214条的规定，原告不持异议，但该情形不影响该协议在合法的租赁期限20年内的履行，且该合同的其他条款完全符合租赁协议的相关约定，故请求法院支持原告继续履行租赁协议的请求。关于原告与被告共和综合市场、王永胜签订租赁协议的主体资格问题。原告的主体资格没有任何问题，被告共和综合市场系个人独资企业，独资人为王永胜，原告与独资人王永胜均在协议上签字或盖章，王永胜与吴凤洁是夫妻关系，虽然吴凤洁未在租赁协议上签字，但原告租赁该档口使用多年之久，吴凤洁是知情的，所以租赁协议的主体合法有效。原告向被告共和综合市场交付全部租赁费的问题，应视为每个档口交付20年，且使用现金方式向被告共和综合市场交付的，并不违反法律关于现金交付的相关规定，也符合租赁合同的交易习惯，同时本案是租赁合同并非借款合同，原告没有义务出示交付款项来源的义务，请求法院支持原告的主张。现被告黄庆新的申请执行，严重影响原告租赁期间的使用和受益权及逾期收益权。根据合同法229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。综上，请求法院停止对原告租赁的沈阳共和综合市场服务中心二楼F077号档口的执行，原告要求继续履行档口租赁协议；请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。被告黄庆新辩称，1、关于出租方的主体资格问题。原告所出示的租赁合同是被告共和综合市场与原告订立，通过相关证据已经证明，案涉租赁房屋的产权系被告王永胜所有，而非被告共和综合市场所有，因此被告共和综合市场与承租人订立租赁合同，即使订立，也是无效的租赁协议。2、没有充分证据证明原告履行了付款义务。原告诉称房屋租赁期限50年，并一次性支付了全部的租金。本案单从原告出示的证据表明，被告共和综合市场为承租人开具的是收款收据，而非正规发票，同时原告也没有银行取款凭证等相关证据，不能证明原告一次性支付了50年的租金以及出租方实际收到了租赁对价款。3、原告与出租人签订的租赁合同明显存在虚假性。其一，依据被告王永胜与辽宁新民农村商业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》第一条1.7款规定，“本合同项下的抵押财产如已部分出租或全部出租，保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知乙方（即新民农村商业银行）”。第九条9.1款规定，“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押财产再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押财产出租、转让、馈赠给任何第三人。”9.8款又约定，如果对外租赁应及时以书面形式通知乙方。按照合同约定，被告王永胜向乙方递交了“承租人承诺书”共19份，并未包含本案原告，证明了原告租赁案涉房屋的虚假性。其二，租赁合同约定期限50年且一次性交付全部租金，不仅违反了法律的强制性规定，更不符合市场交易习惯，明显体现了租赁合同的虚假性。在法律广泛普及宣传的当今，出租者和承租者不可能不了解法律规定的承租期限不能超过20年，而且租赁交易的习惯都是一年一签且仅支付当年租赁费用，从被告三向辽宁新民农村商业银行股份有限公司递交的19份“承租人承诺书”中已经证明所订立的租赁合同期限都是一年，所以租期50年且一次性交付，完全不符合市场交易习惯，进而说明了原告所签订的租赁合同存在严重的虚假性。其三，原告交付的租金明显背离了市场交易价格。通过双方租赁合同约定的租金数额可以计算出，每月租金100元左右，由此不难看出该价格大大低于正常市场交易价格，进一步说明了租赁合同的虚假性。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第32条第2款规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉，庭前，其提交书面答辩意见一份，其中辩称：1、被告共和综合市场是被告王永胜出资设立的个人独资企业，被告王永胜并将自己和妻子依法所有的位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。被告共和综合市场将被告王永胜和其妻子所有的前述房产出租给原告作为经营场所并签订租赁协议，均是被告共和综合市场、王永胜及妻子的真实意思表示，且原告在签订租赁合同时，已经一次性支付50年租金，我方均予以认可，没有异议。2、根据《最高人民法院关于适用的解释》第307条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。我方对原告就涉案租赁合同提起的执行异议没有任何反对意见，双方就涉案租赁合同的效力及履行不存在任何争议。因此，原告将我方列为被告属于主体不适格，适用法律错误。综上，请求驳斥原告对我方的起诉。经审理查明，2010年12月3日，原告陈勇（乙方）与被告共和综合市场（甲方）签订《二楼租赁协议书》，协议约定，甲方新建综合市场一处，分一、二层，水、电、供暖齐全，档口设施完备。一层每个档口长1.5米，公用通道0.3米。二层档口长2米。甲方出租期限为50年，自签订合同之日起生效。二层档口在租期内，每个档口租金为人民币10万元，不退不换。乙方的档口、档口必须从事商业经营，允许转租转让经营，但必须向市场管理部门办理变更手续。乙方承租的档口位置：F077。……同日，原告陈勇向被告共和综合市场缴纳租金10万元。2015年12月15日，原告陈勇将涉案档口转租给案外人李虹霞，双方并签订《档口租赁合同》，合同约定，租赁期限自2015年12月15日至2017年12月15日。租金全年3,500元，二年7,000元，给付方式现金（一次性）。双方还就其他相关事项进行了约定。自2018年起，涉案档口处于闲置状态。另查明，被告共和综合市场系于2009年12月24日设立的个人独资企业，由被告王永胜作为投资人投资建设，住所地为沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。该不动产于2017年9月15日取得不动产权证书，登记权利人为王永胜，共有人为吴凤洁。再查明，2018年6月6日，本院因黄庆新与共和综合市场、王永胜与之间民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息：1、63,780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日-672,900元；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日；三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。诉讼费42,631元（已减半收取），由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜承担。”后因被告共和综合市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新于2018年8月6日向本院申请强制执行。另，应黄庆新提出的财产保全申请，本院于2018年2月13日向沈阳市规划和国土资源局送达（2018）辽0102财保103号协助执行通知书和民事裁定书，查封了王永胜与共有人吴凤洁（夫妻关系）名下位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号房产（建筑面积3,685.88平方米）一处（房产及项下土地一并查封），即案涉共和综合市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出包括原告陈勇所承租档口在内的上述房屋。原告陈勇向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年11月28日作出（2018）辽0102执异647号执行裁定书，认为现有证据无法认定陈勇享有足以阻止强制执行的实体权利，故裁定驳回陈勇的异议请求。现原告陈勇不服上述执行裁定，作为涉案档口承租人向本院提出案外人执行异议之诉。本案审理过程中，本院于2019年6月10日、2019年7月15日分别前往案涉共和综合市场、该市场所在村委会进行实地查勘及走访。经核实，案涉共和综合市场于2010年起正式营业至今。该市场投资人为王永胜，市场建成后，王永胜将各档口、档口对外出租，租期均为50年，租赁总费用一般为每个档口6万元。据该市场所在村委会支部书记姜宝亮介绍“该租赁价格，在本地区是合理合适的”。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、租赁协议、转租协议、收据、本院制作的情况说明等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，本案中，原告陈勇的诉讼请求为停止对其所承租档口的执行，要求继续履行档口租赁协议。并且，在陈述事实与理由时，其表示“被告黄庆新的申请执行，严重影响原告租赁期间的使用和收益权及逾期收益权”，由此可见，原告陈勇的诉求实质上即要求在涉案档口的租赁期内停止移交占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据原告陈勇提供的相关证据材料，并结合本院前往共和综合市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告陈勇从王永胜处承租涉案档口的时间发生在本院查封涉案房产的时间（2018年2月13日）之前。原告陈勇与被告共和综合市场签订的租赁协议中约定的档口租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据本案查明的事实，原告陈勇承租涉案档口后，又转租给案外人用于经营使用。虽然本院工作人员进行实地查勘时，该档口处于闲置状态，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的“占有使用”并非仅指对不动产实际占用的状态，还应包括该不动产处于权利人实际管理和控制之下的管控状态。所以，即使本院前往现场查勘时，涉案摊位处于闲置状态，但不应基于此即否定原告陈勇对于该摊位享有管控权利的“占有使用”状态，并且，该摊位目前处于闲置状态的情形也不足以否定此后该摊位可能被原告陈勇或案外人用于实际经营使用的情况。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，但同时根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告陈勇的上述民事权利不足以阻却。综上，对于原告陈勇主张不得要求其在涉案档口的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。关于被告黄庆新提出各原告系以现金方式缴纳租赁费，而未提供实际缴纳证据一节。庭审中，原告陈勇提供了由被告共和综合市场出具的收款收据，并且，被告共和综合市场、王永胜于庭前提交的答辩状中对该事实亦予以认可，故可认定原告陈勇已实际缴纳了档口租赁费。关于被告黄庆新提出档口租金价格过低，不符合正常市场交易行为一节。根据本院实地查勘及走访情况，涉案共和综合市场位于沈阳经济技术开发区231-2号，处于沈阳市西部，该区域内物价，尤其是商品房价格均明显低于沈阳市区。沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会党支部书记姜宝亮向本院出具的情况说明中，亦载明：“……租赁费用一般为每个档口6万元。对于该价格，在本地区是适当和合理的”。基于此，对于被告黄庆新的该项答辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……综合上述分析，应认定本案中原告陈勇对于涉案档口在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内享有合法租赁权，有权占用和继续使用该档口。故应不得要求原告陈勇移交占有涉案档口。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：不得要求原告陈勇腾出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）沈阳共和综合市场服务中心内二楼F077号档口。案件受理费1,900元，由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王金利审 判 员  吕祁巍人民陪审员  万鹏飞二〇一九年十月二十三日书 记 员  陈荟茹本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。