河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0311民初5058号原告：马云霞，女，1964年11月15日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵艳玲，女，1971年6月11日生，汉族，住洛阳市洛龙区。系洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会推荐，特别授权。被告：洛阳顺驰房地产开发有限公司，住所地：中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区华夏西路18号2幢路劲御城一期2#楼2层东北侧。法定代表人：陈世权，该公司董事长。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵钦，河南中冶律师事务所律师，一般代理。原告马云霞诉被告洛阳顺驰房地产开发有限公司（以下简称顺驰公司）商品房预售合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告马云霞及其委托诉讼代理人赵艳玲和被告委托诉讼代理人付景新、赵钦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告马云霞向本院提出诉讼请求：1、被告立即办理权属登记；2、被告承担违约责任，向原告支付违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月1日，原告马云霞与开发商洛阳顺驰房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于洛阳新区××街与××交叉口东北角××小区××单元××号商品房，原告按照合同约定已全额支付购房款557287元。为办理房产证，原告于2012年6月1日缴纳了契税11145.74元。原告按照约定全额支付了购房款，并交纳了各种税费，并于2012年10月1日交房使用，开始交物业费。根据《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但约定办理权属登记期限已过，经原告多次催促被告却迟迟没按照约定为原告办理房产证及土地使用证。被告的行为已经构成严重违约，侵犯了原告的合法权益。故按照规定诉至贵院，请求法院依法支持原告诉求。被告顺驰公司辩称：一、顺驰公司也在努力的协调政府加快进度，但导致目前仍未办证的根本原因不在顺驰公司。1、按照房管登记规定，在办理产权登记之前，需要办理规划核实。2012年工程竣工验收合格后，顺驰公司就向政府规划局报送了规划核实材料，规划局经过核实，核发规划合格证书。但在办理竣工验收备案前，2013年住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局发布了建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）,对建筑工程建筑面积的计算方式进行了调整，按照新的计算规则，市府名邸小区容积率超过了原土地使用时规划要点核定标准。于是规划局要求收回规划核实证书，重新进行核算，并要求补缴土地出让金。2、对于规划局的要求，顺驰公司仍然表示同意补缴。但是规划部门迟迟未能核算出补缴金额。后来由于规划局人事发生重大变化和政府部门改革，原负责规划的部门撤销，而新的规划部门未办理交接，导致市府名邸小区原告所在楼栋迟迟不能办理规划核实。顺驰公司持续不断地向政府提出要求，要求解决问题，但未能解决，顺驰公司实属无奈。在此情况下，有部分有实力和能力的业主协助顺驰公司共同向市委、市政府请愿，在2018年终于得到市委市政府的重视，目前市政府已经召开专题会议，组织各部门联合解决市府名邸的办证问题。规划部门也于2018年10月19日办理了规划核实，顺驰公司将会立即配合政府完善相关手续，并协助业主办理产权登记。3、而在上述过程中，顺驰公司是按照政府批准的规划图纸施工，规划局也向顺驰公司颁发了规划许可证，顺驰公司五证齐全。是由于政府规划核实迟迟未能办理，顺驰公司自身没有过错，而且顺驰公司自身也没有为办证设置任何障碍。希望业主能够理解。二、原告第一项请求要求被告办理不动产权证。但是顺驰公司并不是办证机关，无法办理产权证。房管部门才是办证机关，顺驰公司和业主一样，各自将各自需要提交的材料报送政府，由政府部门办理产权登记。房屋买卖合同上也是要求各自提交各自的材料，而不是要求顺驰公司为业主办理产权登记。三、顺驰公司在2012年10月1日就已经向原告交付房屋，原告在房屋使用上没有损失，其要求支付10万元违约金，也没有法律依据。四、由于迟延办证不是顺驰公司的原因导致的，顺驰公司不应该支付违约金。退一步讲，即使顺驰公司应该支付违约金，也应该以合同约定作为核定违约金标准的基础。五、在司法实践中，对于逾期交房的情况，基于司法解释的规定，一般认为可以参照银行贷款利率计算违约金或损失，因为对购房款的占用和对房屋的使用在价值取向上基本相当。但本案中原告已经使用房屋的情况下，还要求支付高额违约金，这不符合合同约定，也不符合公平原则。对资金的占用和产权登记，两者在价值取向上完全不能平等对待。违约金的调整只能比照损失进行，违约金过低于损失才能调整。而原告在房屋使用价值上没有损失，对于所有权登记问题，没有任何人否认房屋归原告所有。而原告购买的房屋，价值已经翻倍的在上涨。因此原告没有损失。在此情况下，原告仍然提出10万元违约金不符合合同约定和法律规定。六、自2012年至今，经过6年时间，原告违约金和损失的主张也超过了诉讼时效。综上，顺驰公司在办证问题上没有过错，但仍继续努力配合办证，进度取决于政府部门的办事效率。顺驰公司不应当支付违约金。依据原被告双方提供的证据，经庭审陈述、质证、辩论，本院确认以下事实：2011年10月24日，原告马云霞与被告顺驰公司签订了合同编号YS0129814的《商品房预售合同》。合同约定：“原告购买位于洛阳新区××街与××交叉口东北角世府名邸第3幢3单元3-2402号房屋，房屋代码为447374。房屋总价款为557287元整，原告于签约前一次性付清房款，出卖人在2012年9月30日前，将商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依照约定缴纳了购房款557287元，被告于2012年9月30日向原告交付房屋，但未在交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原因是超容积率，导致原告未能取得房地产权属证书。2018年6月，政府部门召开协调会，决定由被告补缴土地出让金后启动不动产登记办理工作，被告补缴了土地出让金后，于2019年3月4日取得了包括本案房屋在内的不动产权证书。2019年3月26日被告向原告发出《世府名邸项目办理产权登记通知书》，通知办理不动产证的相关事宜。原告在收到通知单后办理完毕。上述事实，有原告提交的《商品房预售合同》、购房发票、《中华人民共和国契税完税证》、被告提交的《不动产权利证书》、市政府办公室《会议备忘》、《洛阳市城乡规划局建设工程规划核实意见书》《世府名邸项目办理产权登记通知书》、《土地出让金专用票据》等在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而本案作为提供格式《商品房预售合同》一方的被告，具有合同法第四十条规定的排除对方主要权利的情形，故该格式条款无效。原告已按约定支付购房款557287元，并缴纳相应契税，被告也按约定交付房屋，但未在合同约定期间将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，存在违约行为。但因被告在庭后已取得了包括本案房屋在内的不动产权证书，并向原告送达了办理产权登记通知书，原告也已办理了涉案房屋的不动产产权证书，故原告的诉求第一项，本院予以驳回。关于原告主张的逾期办证违约金问题，因被告顺驰公司未能在房屋交付使用后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。按照《商品房预售合同》约定，被告应按已付房价款的0.05%支付违约金明显过低。关于原告主张的违约金的调整问题，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加”，但是原告未举证证明自己的损失，故违约金参照合同约定的逾期交房的日万分之0.5标准计算，从违约之日的2013年9月26日计算到给原告发出通知之日止即2019年3月26日(共计2007天)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、经合议庭评议，判决如下：一、被告洛阳顺驰房地产开发有限公司于本判决生效日起十日内向原告马云霞支付违约金55923.75元（以557287元为基数，按日万分之0.5，从2013年9月26日至2019年3月26日止）；二、驳回原告马云霞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告洛阳顺驰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷人民陪审员  李少宇人民陪审员  段国华二〇一九年十月十一日书 记 员  孙亚丹