云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2154号原告：王丽艳，女，1974年5月9日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证地址为云南省昆明市盘龙区，现住昆明市。委托诉讼代理人：周燕，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告一：昆明市盘龙区尼西假日酒店，经营场所：昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼D4幢0104号商铺。经营者：范怀涛。被告二：范怀涛，男，1977年11月14日出生，汉族，云南省昭通市人，身份证地址为云南省昭通市昭阳区，现住。被告三：云南尼西酒店管理有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼D4幢B座1层104-01号。法定代表人：范怀涛。三被告共同委托诉讼代理人：李金华，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。（李金华当庭表示：三被告在本案中承担共同责任）。三被告共同委托诉讼代理人：李冬丽，云南同胜律师事务所实习律师，特别授权代理。原告王丽艳与被告昆明市盘龙区尼西假日酒店、范怀涛、云南尼西酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月4日公开开庭进行了审理。原告王丽艳及其委托诉讼代理人周燕、三被告共同委托诉讼代理人李金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与第一、二被告签订的《房屋租赁协议书》，并立即将房屋腾空无损坏交还原告；2、请求依法判令三被告共同向原告偿还拖欠的租金5400元及计算实际交房之日应支付的租金；3、请求依法判令三被告共同向原告支付逾期付款违约金12805元；4、请求依法判令三被告提前解除协议书应支付原告违约金17400元；5、请求依法判令三被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与第一、二被告签订《房屋租赁协议书》，两被告承租原告位于昆明市北辰财富中心8栋2单元2006号房屋；2016年3月24日，就租金事宜，原告与第三被告签订《昆明北辰财富中心8栋2-2006房补充协议》。即三被告为房屋的共同承租人，且第一被告为个体工商户，第二被告为其负责任，应承担连带责任。被告自2018年3月15日起未按时、足额支付租金，共计欠付租金5400元，经原告多次催要，被告至今仍未支付。被告拖欠、逾期支付租金的行为已构成违约，且被告提前要求解除协议书，已严重损害原告权益，应当承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，现依据《合同法》和《民事诉讼法》的规定，诉至本院，主张前述诉请。昆明市盘龙区尼西假日酒店、范怀涛、云南尼西酒店管理有限公司辩称：恳请依法驳回原告的诉讼请求；本案诉讼费由被答辩人承担。理由如下：一、被告根本就不存在拖欠原告租金的情况。《房屋租赁协议书》约定每月租金2400元，每月递增租金100元，2016年双方签订《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》约定：2016年3月15日起至2018年3月15日，为期2年，租金实行两年不递增，月租金为每月2400元。2018年3月16日被告向原告支付2018年3月15日至8月15日的租金14400元，同年8月14日向原告支付2018年8月15日至2019年3月15日的租金14400元，原告收款时对租金的数额没有提出异议，在2018年11月11日原告要求被告按原合同标准支付租金，被告予以拒绝。2018年12月18日，原告向被告发出律师函，双方协商后，被告向原告另支出3000元了结了彼此纠纷。补充协议的租期到期后，不是恢复《房屋租赁协议书》的履行，而是租赁期限变为不定期，被告不存在拖欠租金的情形，也就不存在支付逾期违约金的情形。二、原告要求被告支付违约金没有事实和法律的依据。原告要求支付的租金是5400元，而要求的违约金为30205元，按不能超过实际损失的30%，原告的违约金请求没有法律依据。三、答辩人不应支付2019年3月15日之后的租金。房屋租期于2019年3月15日到期，在租期到期前，已将房屋腾空，并通知原告接房，但原告以房屋损坏拒绝接收，原告遂维修，但原告同样拒绝接收，连续几次，至庭审之日，原告仍没有接收房屋。原告要求被告支付2019年3月15日之后的租金没有事实和法律依据。对于原告的诉讼请求，请法庭依法判决。原告向法庭提交如下证据：1、房屋租赁协议书；2、昆明北辰财富中心B栋2-2006房补充协议；3、明细详情；4、查询明细；5、微信、短信内容；6、参考案例；7、律师函一（2018）盈科函字第20181218号；8、律师函（2019）盈科函字第20190129号及送达照片；9、律师函三（2019）盈科函字第20190529号及送达照片；10、缴费通知单。2019年6月27日向法庭提交三份原告与被告、被告财务、被告代理人的微信、短信内容。被告向法庭提交如下证据：第一组证据：1、个体工商户营业执照；2、营业执照；3、身份证信息；第二组证据：1、《房屋租赁协议书》；2、《补充协议》（被告持有的补充协议中没有被划掉的内容，原件随后向法庭提交）。第三组证据：网银转款凭证；第四组证据：2019年1月29日盈科所发的律师函；第五组证据：图片和视频（被告代理人当庭出示记载在手机中的图片及视频）。经审理,本院确认案件事实如下:2013年8月27日原告、被告昆明市盘龙区尼西假日酒店签订《房屋租赁协议书》,约定:1、原告自愿将座落于本市北辰财富中心B栋，2单元2006号房,建筑面积78㎡左右出租给被告做酒店公寓使用，原告保证所出租房屋的产权完整，无产权等纠纷。乙方已对该房屋做了充分的了解，愿意承租该房屋。2、该房屋租赁期限自2013年8月31日起至2021年9月30日，为期捌年，每年递增租金100元/月,该房屋首次月租金2400元,交纳租金的时间和方式为半年一付,第一次房租在2013年8月28日支付,以后的房租在下一个半年开始的当月15日前支付。3、被告未能按时交纳每次租金，原告有权提前收回该房屋，在收回房屋的过程中，被告物品遗失或损坏原告概不负责，或被告每逾一天应向原告支付原日租金利息叁倍的违约金。4、租赁期内，双方不得提前解除合同，否则应按本合同剩余年租金的叁倍向对方支付违约金，并与对方进行结算，自然灾害及政府行为除外。5、被告在租赁期间，必须爱护房屋相关设施，如有损坏，由被告负责赔偿或予以修缮，正常使用热水器如因严重损坏或内胆老化需要原告更换。6、被告应向原告缴纳租房押金2000元,2013年8月28日支付，租赁期满后被告必须将租期内该房屋产生的所有费用结清，原告再行将此押金退还给被告。2016年3月24日原告与被告云南尼西酒店管理有限公司签订《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》,约定:自2016年03月15日起至2018年03月15日，为期贰年。租金实行两年不递增。月租金为2400元/月,交纳租金的时间和方式为:陆个月一付。其余款项延续原合同！待次补充协议到期,双方可再协商后期合作事宜。原告向法庭提交的该份《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》上,对“待次补充协议到期,双方可再协商后期合作事宜。”有删去的画痕,并以此认为,二年期满后,双方续租按原《房屋租赁协议书》履行。被告对此不予认可,认为是原告单方面行为,二年期满后,就租金部分双方可再协商,双方的租赁期限变为不定期,其余款项延续原合同。原告主张的第二项诉求中,关于租金,原告的计算标准是:被告应在2018年3月15日支付2018年3月15日至2018年9月15日期间的租金16800元，但被告实际仅支付了14400元，欠付2400元；被告应在2018年8月15日支付2018年9月16日至2019年3月15日期间的租金17400元，此次被告实际仅支付了14400元，欠付3000元，共计被告欠付租金5400元。另从2019年3月16日至实际交房之间止的租金按平均每月2900元的标准计算。被告对此不予认可,认为《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》履行期满后,双方未能形成新的协议的情况下,履行期限变为不定期合同,被告依补充协议按期支付了租金(2018年3月16日支付14400元、2018年8月14日支付14400元),不存在拖欠租金的事实,没有违约,另双方发生争议后,被告于2019年1月7日向原告支付3000元,双方纠纷了结。原告第三项诉请要求支付逾期违约金12805元是以欠付租金5400元为基数，按协议第三条约定来计算的，以欠付租金为基数，从欠付时间开始计至起诉之日,分两笔计算。对此被告不予认可。原告第四项诉求要求被告支付提前解除协议被告应支付违约金17400(2900元×6)是月租金的六倍计算得出。对此,被告均不予认可。昆明市盘龙区尼西假日酒店的营业执照系个体工商户,经营场所为昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼D4幢0104号商铺,经营者范怀涛。云南尼西酒店管理有限公司，系自然人独资的有限责任公司,住所地为昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼D4幢B座1层104-01号,法定代表人为范怀涛。原告起诉昆明市盘龙区尼西假日酒店、范怀涛、云南尼西酒店管理有限公司三被告共同承担责任,庭审中三被告对在本案中共同承担责任没有异议。2019年3月15日,被告终止合同履行,通知原告接房,原告看房后认为房屋有损害,没有接房。3月25日、6月4日双方到租赁房屋内商议接房,原告认为被告没有对房屋破损部分进行完全的修缮,原告没有接房。2019年6月10日,被告向原告返还租赁房屋,原告收回钥匙,双方对窗帘的损害赔偿金额没有形成一致意见。被告向原告出示案涉租赁房屋已结清水、电、物管费用的单据,原告代理人认可单据的真实性,但表示是否结清需要原告本人确认,但迄今原告没有提出异议。以上事实,有原告、被告提交的证据在卷佐证,有原告、被告的当庭陈述、本院2019年6月10日的调解笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定:合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百三十六规定:租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告、被告签订的《房屋租赁协议书》《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应按合同履行各自义务。从本院查明的事实看,原告要求解除合同,被告于2019年3月15日通知原告收回租赁房屋,说明双方对解除租赁合同没有异议,在诉讼中被告已将租赁房屋腾空交还原告,故原告主张的第一项诉讼请求,本院予以确认支持。至于双方之间合同解除后可能导致的押金是否退还、租赁房屋损害赔偿等纠纷,因原告没有主张、被告亦未反诉主张,则双方可自行协商解决或通过另案诉讼主张权利,本案对此不予调整。本案的争议焦点是:《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》履行届满后是恢复原《房屋租赁协议书》的履行还是变为不定期合同并继续履行《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》?《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》载明:自2016年03月15日起至2018年03月15日，为期贰年,月租金为2400元/月,“其余款项延续原合同！待次补充协议到期,双方可再协商后期合作事宜。”双方对引号中的内容理解认识存在分歧,原告主张在2018年3月15日后双方按《房屋租赁协议书》继续履行合同,被告支付租金不是每月2400元,而是每月2900元,由此被告没有按期按约支付,造成逾期支付租金、构成违约,对此被告不予认可,被告认为2018年3月15日后双方按《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》继续履行合同,每月租金2400元,被告没有拖欠租金、没有违约。从本院查明的事实看,首先,对用笔删画去的“待次补充协议到期,双方可再协商后期合作事宜”这部分内容,系原告所为,被告不予认可,删除的内容处没有双方的签字认可,故本院认为这部分内容视为没有删除,对原告、被告仍有拘束力;其次,就租金的约定来说,在2018年3月15日后的租金,应是双方再行协商,对“其余款项延续原合同”不能理解为原合同租金继续延续;第三,该补充协议到期后,双方没有再就租金形成新的合意,则合同的租赁期限为不定期,被告按补充协议约定的租金每月2400元向原告支付了后续租金28800元(2018年3月15日-2019年3月15日)。根据以上评述，本院认定:《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》到期后不是恢复原《房屋租赁协议书》的履行,而是就《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》的继续履行,履行期限为不定期,根据查明的案件事实,被告没有拖欠租金,则原告主张的第二项第一款、第三项、第四项诉讼请求,没有确凿的事实依据,也没有法律依据,本院不予支持。原告主张租金计算至实际腾空之日,因案涉的房屋被告于2019年6月10日交还原告,从本院查明的事实看,被告从2019年3月15日后几次通知原告接房,原告均以房屋有损害为由拒接房,考虑到2019年3月15日后被告已没有使用该房屋,且被告对此已支付过3000元的事实,依公平和诚实信用原则,原告的该项请求,本院酌情按以下方式支持,即从2019年3月16日至2019年6月10日的房屋占用费6720元(按2400元/月计)应由被告向原告支付一半3360元。案件受理费,依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十六规定,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百一十八条,《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王丽艳与被告昆明市盘龙区尼西假日酒店签订的《房屋租赁协议书》,解除原告王丽艳与被告云南尼西酒店管理有限公司签订的《昆明北辰财富中心B栋2-2006号房补充协议》;二、被告昆明市盘龙区尼西假日酒店、范怀涛、云南尼西酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告王丽艳支付房屋占用费3360元；三、驳回原告王丽艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费690元，由原告王丽艳承担640元,被告昆明市盘龙区尼西假日酒店、范怀涛、云南尼西酒店管理有限公司承担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  许丽琴人民陪审员  杨 洁二〇一九年十月二十八日书 记 员  刘艳艳