河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终19886号上诉人（原审被告）：郑州勤丰实业有限公司，统一社会信用代码：91410108055975163B，住所地郑州市惠济区安泰路西、福利院路北。法定代表人：桂志诚，董事长。委托诉讼代理人：邓磊，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周斐，男，1980年12月13日出生，汉族，住郑州市惠济区。上诉人郑州勤丰实业有限公司（以下简称勤丰公司）因与被上诉人周斐房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初5201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑州勤丰实业有限公司的委托诉讼代理人邓磊到庭参加诉讼，被上诉人周斐经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。勤丰公司上诉请求：一、撤销一审民事判决第一项，依法改判或裁定发回重审。二、一审诉讼费和本案上诉费均由周斐承担。事实和理由：一、本案涉案房屋的实际使用性质为仓储用地而非住宅用地。双方签订的商品房买卖合同中明确了土地的使用性质，并且确定了房屋为仓储用房，涉案房屋所建的房屋为仓储用房，并不能严格参照住宅商品房的交付条件。当时在房地产市场上并无统一的关于仓储用房的交房条件，为了配合不动产登记中心及房管局的备案要求，才参照了住宅商品房的交房条件。涉案工程已于2018年6月29日完成了取得竣工验收合格证，且目前大多数业主已经办理了交房手续，目前均正常使用了房屋。涉案房屋在具备交房条件时，因被上诉人周斐联系方式发生了变动。上诉人无奈之下通过报纸公告的方式向被上诉人传达了交房通知，但上诉人一直未前来办理收房手续，被上诉人怠于履行办理交房手续。对2018年7月2日之后扩大的损失，上诉人不应当承担责任。一审法院错误地认为涉案房屋不具备交房条件，让上诉人承担违约金，实属错误判决，严重侵害了上诉人的合法权益。第二点，原审法院判决要求的违约金支付过高，请求二审法院予以减少。被上诉人依据补充协议约定违约金计算标准为日万分之三，转化成年利率为年利率10.8%，已经超过同期银行贷款利率两倍之余，若二审法院继续维持原判，维持高昂的违约金。那么在不久的将来，违约金的数额将会超过房价，将会有成千的业主纷纷效仿。那么民营企业将会倒闭，也会严重浪费司法资源，不利于社会经济和谐发展。周斐辩称，一、一审法院认定勤丰公司未将符合约定条件的涉案房屋交付给周斐构成违约，事实清楚，证据充分。2016年6月18日，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”。2017年9月13日，双方就勤丰公司逾期交付案涉房屋签订了《补充协议》，该协议第一条约定，勤丰公司认可对周斐所购买房屋延期交付的事实，并愿意承担合同中约定的延期交付违约责任。合同签订后，周斐如期支付了全部购房款以及维修基金，全面履行了自己的合同义务。但勤丰公司至今仍未向周斐交付符合《商品房买卖合同》第八条约定条件的房屋，且勤丰公司在《补充协议》中，对此事实予以认可。同时，在原审过程中，勤丰公司并未提交证据证明案涉房屋已经取得竣工备案表，符合约定的交付条件，故其上诉称案涉房屋已经具备交付条件，没有事实和法律依据。二、一审法院判决勤丰公司支付的违约金数额符合协议约定，适用法律正确。目前，勤丰公司既未向周斐交付符合约定条件的房屋，也未按照约定支付逾期交房违约金。勤丰公司逾期交房构成了违约，双方在补充协议中对违约金的数额进行了约定，且该数额符合法律约定，其应当按照协议约定向周斐支付违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周斐向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金62191元（自2018年3月16日至2019年4月30日，以已付购房款505620元为基数，按日万分之三计算），之后的违约金按日万分之三支付至实际交房之日止；2.本案诉讼费费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月18日，原、被告双方签订正式《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于郑州市惠济区安泰路西、福利院路北A1#、A2#仓库9层904号商品房，建筑面积为79.5㎡，单价6360元/㎡，总价505620元。关于交付期限，合同约定被告应在2017年5月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列条件并符合约定的商品房交付原告：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表；配套基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。合同还约定了出卖人逾期交房的违约责任等其他权利义务。原告向被告支付了购房款505620元。2017年9月13日，原告（乙方）与被告（甲方）达成补充协议，甲方认可对乙方所购房源延期交付的事实，并愿意承担合同约定的延期交付违约责任。关于延期交房赔偿，约定在2017年12月31日交付；就延期交房违约赔偿约定，2017年10月31日前，甲方按已付房款的日万分之0.5向乙方支付迟延违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；2017年11月1日至2017年12月31日，甲方按已付房款的日万分之1.5向乙方支付迟延交付违约金，该违约金以物业费形式冲抵，在实际交房之日兑现；若2017年12月31日仍不能如期交付，自2018年1月1日起违约金按已付房款的日万分之0.5调整至日万分之3直至交房，以现金转账形式支付，次月10号前支付上个月的违约金。协议签署后，乙方不得采取拉横幅、堵门、堵路等过激行为表达诉求，否则甲方有权单方解除补充协议，超过2018年2月10日仍不能交房，乙方保留正当合法维权的权利。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定向被告公司支付了全部购房款，履行了其义务。被告公司未按合同约定将符合交付条件的涉案房屋交付原告，其行为已构成违约，应按照合同及补充协议约定支付延期交房违约金。关于具体计算时间及标准，2017年12月31日以前违约金因双方补充协议约定以物业费形式冲抵，故该部分原、被告应按约定进行核算，积极履行各自权利义务，该部分现因支付条件未成就本案不予处理。2018年1月1日以后部分，在原、被告补充协议约定时间段内，因政府环境治理要求，在2017年11月15日到2018年3月15日采暖季期间城市建成区内停止各类建筑工程土方作业，涉案工程项目停止了施工，属于不可抗力因素，客观上导致了履约条件的变化，且双方协议也进行了约定，故该部分时间段内不应按一方违约进行处理。自2018年3月16日至2019年4月30日期间，被告应按照原告已付房款505620元为基数，按照日万分之三支付原告该项违约金，以上共计62191元，以后违约金计算至原、被告双方交接房屋之日（涉案房屋符合交房条件后，被告通知原告接收房屋，原告积极履行收房义务，因一方不履行合同义务的，承担相应法律后果）；被告辩称其于2018年7月2日、2019年2月16日，通过报纸公告再以短信方式通知原告办理交房手续，原告始终未来办理，原告已违约，请求撤销《补充协议》或降低赔付标准的辩解意见，因被告至今未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故涉案房屋不符合双方约定的交付条件，其辩解意见该院不予采信；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州勤丰实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周斐自2018年3月16日起至2019年4月30日的逾期交房违约金62191元，并自2018年5月1日起以505620元为基数按照日万分之三的标准支付逾期交房违约金至原、被告实际交接房屋之日止。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取677.5元，由原告负担601.5元，被告郑州勤丰实业有限公司负担76元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，均为有效协议，双方均应按照约定积极履行各自的义务。周斐按约向勤丰公司支付了全部购房款，履行了自己的义务。勤丰公司未按约定将符合交付条件的涉案房屋交付给周斐，构成违约，应当按照合同及补充协议的约定支付延期交房违约金。周斐主张2018年3月16日起至实际交房期间的延期交房违约金，具有事实和合同依据，应予支持。关于一审法院确定的违约金标准，属于双方的自行约定，标准并未超出合理的限度，一审法院以双方约定的违约金标准进行裁判具有合同及法律依据，应予维持。关于勤丰公司上诉称2018年7月2日之后，涉案房屋已具备交房条件，因周斐拒不配合，其不应承担违约责任的理由。双方签订的商品房买卖合同约定的交付条件为该商品房竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案材料，取得竣工备案表等，本案中，勤丰公司未提交证据证明涉案房屋已取得竣工备案表，故根据现有证据，涉案房屋不符合双方合同约定的交付条件，勤丰公司称2018年7月2日之后不承担违约责任的上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，勤丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由郑州勤丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 贾建新审判员 黄跃敏二〇一九年十月十八日书记员 程佳攀