湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初4234号原告曾仲书（曾用名曾仲舒），男，汉族，1968年6月20日出生，户籍所在地湖南省涟源市。原告王翌彬，女，汉族，1968年8月6日出生，户籍所在地湖南省涟源市。两原告共同委托代理人熊开瑞，湖南湘达律师事务所律师。被告何锋，男，汉族，1973年10月28日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告周建明，女，汉族，1973年8月11日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。两被告共同委托代理人李金城，湖南宇能律师事务所律师。原告曾仲书、王翌彬与被告何锋、周建明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾仲书及其委托代理人熊开瑞、被告何锋、周建明的委托代理人李金城到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾仲书、王翌彬请求判令：1、解除原被告于2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》；2、两被告返还原告支付的合同价款2443002.6元及支付资金占用利息以2443002.6元为本金自2017年1月19日算至实际偿还之日止（按年利率6%计算，算至2019年9月总计390880.4元）；3、本案诉讼费由两被告承担。被告何锋、周建明的答辩要点：1、《房屋买卖合同》实为房产融资代持；2、《房屋转让协议》的实质是在物抵债的基础上共同购买开发商的房屋；3、《房屋买卖合同》履行过程中原告违约，所诉没有事实及法律依据。查明的事实根据当事人的陈述及庭审举证、质证，结合对证据的审核认定，本院确认如下案件事实：2013年9月6日，案外人湖南金晖置业有限公司与被告何锋、周建明签订了《商品房买卖合同》，将位于娄星区吉星路与建设路交叉处西北角“金和天下”10栋104、107、108、206、207、208、306、307、308号房屋出售给被告何锋、周建明。2013年9月29日，双方在娄底市房产管理局将上述房产预告登记在被告何锋、周建明名下。2014年8月1日，被告何锋、周建明（甲方）与原告曾仲舒、王翌彬（乙方）、湖南金晖置业有限公司（丙方）、洪向东（丁方）、娄底市金和康年国际大酒店有限公司（戊方，以下简称金和康年）签订了一份《房屋转让协议》，协议中确认以下基本事实：甲方购买了丙方开发的金和天下小区10栋104、107、108、206、207、208、306、307、308号房屋，总房款合计777.8532万元，付款方式为银行按揭，应付首付款259.8532万元（尚未支付），贷款金额518万元（已由案外人湖南娄底农村商业银行股份有限公司发放）。丙方与丁方曾共同向乙方以民间借贷方式借款用于丙方经营，至今尚欠乙方借款323万元；丙方欠工程款132万元。丙方、丁方向甲方借款尚有143万元用于丙方经营。约定：一、房屋转让与价格。1、甲方将自己在丙方购买的前述房屋的67.61%产权转让给乙方，转让价格为510.62万元。甲方自留32.39%，价格241.88万元。2、丙方另代收办证费用1.5万元（乙方1.05万元，甲方0.45万元）、契税4%计30.1万元（甲方9.67万元、乙方20.43万元），合计784.10万元。二、价款支付。1、乙方向丙方支付现金50万元（包括丙方、丁方同意抵扣的王湘平借款40万元在内），冲抵甲方所欠丙方首付款及代付的按揭款中的50万元。2、甲方尚欠银行贷款合计492.5万元由乙方负责偿还351.5万元，原告负责偿还141万元，每月按比例及时偿还（甲方18399.05元，乙方45867.10元），每月20日乙方如未及时将偿还额打入甲方还贷账户，造成逾期，每逾期1天乙方赔偿甲方2000.00元；每月20日甲方如未及时将偿还额打入甲方还贷账户，造成逾期，乙方不承担责任，造成乙方损失的，每逾期一天甲方赔偿乙方2000.00元。3、以丙方、丁方向甲方、乙方的借款冲抵甲方应向丙方支付的首付款。实际冲抵向乙方借款98.6万元，冲抵向甲方借款143万元。其中32万元代乙方交款。冲抵后，丙方承认甲方所有房款、契税代办费已全款付清，不需再付；乙方转让67.61%产权房款、契税代办费已全部付清。《房屋转让协议》签订后，原被告依合同按月归还几期按揭贷款后，原告因利息下调等问题，未按期将应付贷款转至何锋银行账户，此后，被告独自承担一期贷款后，双方未再支付贷款。2014年8月1日，湖南金晖置业有限公司向何锋出具四张总计金额为809.6万元的购房及契税、办证费收款收据。原告曾仲书、王翌彬所缴纳的款项及冲抵债权202.08万元，支付按揭款275202.6元，合计为2296002.6元。2015年10月28日，湖南娄底农村商业银行股份有限公司因被告逾期归还贷款向娄星区人民法院起诉，并达成调解协议，（2015）娄星民二初字第870号调解书确认：“一、被告何锋、周建明应共同偿还原告湖南娄底农村商业银行有限公司借款本金4651492.70元及利息（从2015年4月1日起按月利率7.09579‰计至清偿完毕之日止），此款于2015年11月4日之前清偿完毕；二、若被告何锋、周建明未按上述第一项履行义务，原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司可以与被告何锋、周建明协议以抵押财产（房屋他项权证号分别为：娄底预娄底字第DXXX、DXXX、DXXX号）折价或者以拍卖、变卖上述抵押财产所得的价款优先受偿；三、案件受理费……”因被告未按调解书内容履行，湖南娄底农村商业银行股份有限公司向娄底市娄星区人民法院申请执行，法院公开拍卖，多次流拍后，作出（2015）娄星执字第1405-2号裁定书确认:将涉诉房产以491.234万元的价格抵偿给湖南娄底农村商业银行股份有限公司。2016年9月30日，曾仲舒出具说明：“同意该案抵押物及附着物抵偿给娄底农商银行贷款部分本金及利息，抵押物为金和茶楼0010幢104、107、108、206、207、208、306、307、308房号。”另查明，原告向法庭提供涟源市公安局出具的证明，本案原告曾仲舒，男，汉族，1968年6月20日出生，身份证号码4325031968××××××××，户籍所在地湖南省涟源市六亩塘镇芦茅塘塘居委会镇机关宿舍（公安机关显示注销状态，因双重户口被清理删除记录）与到庭的曾仲书，男，汉族，1968年6月20日出生，身份证号码4325031968××××××××，户籍所在地湖南省涟源市斗笠山镇云盘村落淌组是同一人。庭审后，原告自愿向法庭申请撤回“解除原被告于2014年8月1日签订的《房屋买卖合同》”的诉讼请求。判决的理由与结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告与湖南金晖置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，且未违反法律法规强制性规定，合同合法有效。涉诉房产已预告登记在被告何锋、周建明名下，具有公示效力和一定的物权效力，故被告辩称其名义上持有及案外人洪向东出庭作证说明，涉诉房产名义上是两被告何锋、周建明所持有，实际上是湖南金晖置业有限公司所有的证言，本院不予采信。原告与被告及湖南金晖置业有限公司、洪向东、娄底市金和康年国际大酒店有限公司签订的《房屋转让协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。现涉案房产已被法院依法处置，原告持有房屋部分份额的目的已不能实现，故作为出卖方的被告何锋、周建明应承担返还购房款的义务。但由于原告未按合同约定向被告转账支付按揭款，具有一定的过错，应承担相应的过错责任。被告作为按揭贷款合同的当事人，负有主导义务，在原告未履行义务时，应积极督促原告履行，而不是自行承担一期贷款后，不再履行合同义务，以消极态度任其发展，故被告也应承担相应的过错责任。综上，被告承担60%责任，即1377601.56元（2296002.6元×60%）及相应的利息，原告承担40%责任，即918401.04元（2081202.6元×40%）及相应的利息。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：被告何锋、周建明应于本判决生效之日起十日内返还原告曾仲书、王翌彬购房款1377601.56元及利息（自2017年1月19日起按占用资金年利率6%的标准计至清偿之日止）；驳回原告曾仲书、王翌彬其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取14736元（原告已垫付），保全费5000元，合计19736元，由被告何锋、周建明负担11841.6元，原告曾仲书、王翌彬负担7894.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判长  张永红二〇一九年十月十日书记员  周红燕附本判决引用相关法条：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。