江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019）苏0682民初3167号原告:如皋市东陈镇杭桥村村民委员会，住所地：如皋市东陈镇杭桥村15组。法定代表人：仲维平，主任。委托诉讼代理人：居家云，如皋市东陈法律服务所法律工作者。被告：如皋市众生苗圃，住所地：如皋市。投资人：冒同生。被告：卢德来，男，1951年12月23日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：韩健，江苏冠华律师事务所律师。被告：薛永华，男，1969年4月6日生，汉族，住如皋市。被告：冒同生，男，1967年3月4日生，汉族，住如皋市。原告如皋市东陈镇杭桥村村民委员会（以下简称杭桥村委会）与被告如皋市众生苗圃（以下简称众生苗圃）、被告卢德来土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，于4月28日公开开庭进行了审理。原告杭桥村委会的委托代理人居家云与被告卢德来委托代理人韩健到庭参加诉讼。诉讼中，被告卢德来提出如皋市众生苗圃投资人于2019年4月10日已经由卢德来变更为冒同生。原告杭桥村委会向本院申请追加薛永华、冒同生为共同被告，本院经审查予以准许，并依法通知薛永华、冒同生为被告参加诉讼，于2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告杭桥村委会及其委托代理人居家云、被告卢德来委托代理人韩健、被告如皋市众生苗圃现投资人冒同生、被告薛永华均到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年10月23日组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杭桥村委会委托代理人居家云、被告卢德来委托代理人韩健及被告如皋市众生苗圃现投资人冒同生到庭参加诉讼，被告薛永华经本院传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭桥村委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年1月1日签订的土地租赁合同，被告众生苗圃返还土地113.566亩，并支付土地复垦费98700元。2.判令被告众生苗圃立即给付2015年至2019年所欠土地租赁费687239.85元。3.被告卢德来、薛永华、冒同生对被告众生苗圃的给付义务承担连带责任。4.诉讼费由四被告承担。事实和理由：2012年1月1日原告杭桥村委会与如皋市东陈苗圃签订农村土地承包经营权流转合同，被告从原告处租赁197.4亩地从事花木生产经营，合同约定流转面积197.4亩，年租金每亩1400元计每年27.636万元，租期17年，自2012年1月1日至2028年12月31日止。被告应于每年12月31日前给付当年全年流转费。2016年下半年经被告同意，原告将租赁土地中部分土地合计83.834亩重新流转给其他人耕种，至目前被告实际使用原告土地113.566亩。自2015年起，各被告未按合同约定履行给付土地租赁费，被告所为导致双方签订的合同无法履行。至起诉之日止，尚结欠土地租赁费687239.85元和复垦费78960元（详见明细）。如皋市东陈苗圃于2003年10月15日成立，2017年4月28日更名为如皋市众生苗圃，2018年9月6日变更投资人为卢德来。投资人卢德来对被告欠原告的土地租赁费等亦未承担给付责任。起诉后，原告得知被告众生苗圃变更了投资人，故依法追加了现投资人冒同生与最初投资人薛永华为共同被告，要求对欠付租金承担连带责任。因合同约定了复耕费为500元/亩，同时变更诉讼请求复垦费为98700元（面积197.4亩x500元/亩），请求法院支持原告的请求。被告众生苗圃、冒同生辩称：1、2014年1月6日被告冒同生与如皋市东陈苗圃原投资人薛永华签订财产转让协议，约定薛永华总借款3600万，薛永华以苗圃所有资产及所有租赁土地上的苗木抵债，薛永华所欠借款，除335万元因债权人不同意我与被告薛永华之间的协议未处理，实际我已处理2600万元。2、当时与薛永华办理财产转让手续时，冒同生仅仅接管房屋及院墙内的所有财产，对于院外面租用的原告的土地和树木，冒同生并没有实际完全接管，也没有与杭桥村委会办理租赁变更手续。自2014年1月6日至今，租用土地所长树木，一直都是薛永华和杭桥村委会在经营，具体卖了多少树，树去哪里了，冒同生一无所知。在与薛永华签订资产转让协议时，明确约定了2014年7月14日之前所欠租金全部由薛永华负责，与冒同生无关。对于转让后的房屋，目前已被薛永华的债权人通过法院予以查封，并没有名正言顺的到冒同生手里，等待法院处理。3、至2019年6月10日止，冒同生共计帮助薛永华偿还借款1445万元，其中冒同生本人10万，丁佐群500万，潘海清305万，冒如生50万，小额贷款公司150万本金及利息合计180万，卢忠彬400万。开始之所以过户给卢忠彬，是因为冒同生欠冒建华借款1150万没有还，冒建华又欠卢忠彬借款1150万元，在这样的情况下，冒同生将苗圃转给冒建华，冒建华再转给了卢忠彬，后又转给卢德来，卢德来和卢忠彬是父子关系，现卢德来再过户给我是为了还原事实。4、原告的诉讼请求与冒同生无关，因为冒同生没有接管，且当时有174亩土地转让，也没有人通知冒同生，薛永华承认他会负责。按照法律规定，应该谁承担就由谁承担。被告卢德来辩称：1、本案土地租赁合同所涉土地是耕地基本农田。根据法律规定，耕地不能用于流转从事非农业生产，土地租赁合同系无效合同。2、土地租赁合同的变更必须有明确约定，如果合同约定享有的部分或全部权利义务转让，须经发包人同意也就是原告同意，并签订书面的补充协议，而本案的土地租赁包括实际投资人经过多次变更，原告均没有追认同意，所以之后的流转均不能成立。3、2018年9月6日投资人由卢忠彬变更为卢德来，2019年4月10日投资人由卢德来变更为冒同生。被告卢德来对土地租金及相关土地租赁合同一概不知情。如皋市众生苗圃现在的实际投资人为冒同生，卢德来并非适格的主体。综上，请求法院驳回对被告卢德来的诉讼请求。被告薛永华辩称：1、原如皋市东陈苗圃系2002年12月31日从如皋市东陈镇人民政府购买所得，被告薛永华是投资人。2、对原先被告薛永华与杭桥村委会签订的合同及约定的土地面积、单价均没有异议。2014年7月1日前，因薛永华被高利贷缠身，冒同生、吴兴林等20人长期霸占东陈苗圃，最终在无奈之下，被告薛永华同意将东陈苗圃转让给吴兴林，后来是冒同生。所以2014年7月1日之后，薛永华已经将东陈苗圃转让给冒同生，根据法律规定，自此之后的租金不应该由薛永华支付。此后冒同生委托薛永华参与管理苗圃期间，薛永华也通过东陈园林绿化工程有限公司，委托东陈财政所支付了部分土地租金，在此期间应由冒同生支付的农民工工资、苗圃其他管理费用、水电费等，均应由冒同生负担，但薛永华多次找他结账，均没有结算。3、被告冒同生陈述仅仅接管大楼不是事实，事实上2014年7月1日之后冒同生委托薛永华代为参与管理东陈苗圃，并委托薛永华找其他人员协助管理，其他管理人员有陈红铎、隋志友，有冒同生签字的支付他们的工资表为证。为了解决土地租金的问题，冒同生同意卖苗木，他自己及他的委托人都有签字，请法院调查。进一步说明冒同生陈述他不清楚出卖苗木不是事实，事实上在东陈派出所协调卖苗木事宜，是通过派出所打电话给冒同生，他说约定时间和村里以及薛永华处理苗木的事情，当时有出警记录。4、2016年上半年，薛永华不再代管东陈苗圃。2016年下半年至今，薛永华从未同意冒同生、杭桥村委会出售苗木，为此多次发生矛盾并报警。同时冒同生陈述帮助薛永华还款有虚假陈述，其中王建起诉75万，蔡文华起诉40万，均有如皋法院的判决书。5、现在对于原告要求解除土地租赁合同，被告薛永华不同意。因为薛永华是受高利贷逼迫才将苗圃转让给被告冒同生，一切均是冒同生造成的后果，目前东陈苗圃还有资产、苗木在现场，可以支付租金，并不是其他被告说的负担不起。6、原告主张租赁价格不完全正确，原来苗木销售较好的时候是1400元每亩，2016年之后和杭桥村及镇上协商变更为1000元每亩。关于村里反映的83.834亩是经过薛永华同意重新流转给瞿加锋，瞿加锋是薛永华妹夫，这件事薛永华不清楚，也可能记不得。7、请求法院追究被告冒同生的责任，之前是为了平息矛盾，薛永华才给付租金的，实际应该不是薛永华给钱，现在请求法院查明真相，应该是薛永华承担的责任，薛永华愿意承担。本院根据当事人陈述和审查认定的证据认定事实如下：如皋市东陈苗圃建于1958年，原系如皋市东陈镇镇属集体企业，主要生产经营苗木花卉。为了推进镇办企业产权制度改革，根据有关法律、法规及如皋市委、市政府有关文件规定，2002年10月，被告薛永华父亲薛广俊作为如皋市东陈苗圃的法定代表人向东陈镇人民政府出具报告，申请将苗圃改制为个人独资企业。同年11月，如皋市东陈镇人民政府下发关于同意如皋市东陈苗圃转制的批复，后由薛广俊之子即被告薛永华与如皋市东陈镇人民政府签订东陈苗圃产权转让协议。协议签订后，被告薛永华向工商主管部门申请企业设立登记。2003年8月如皋市东陈苗圃改制，性质为个人独资企业，投资人薛永华，住所地东陈镇杭桥村，经营范围园林绿化服务、花木、盆景种植销售。2007年4月，经工商部门批准，如皋市东陈苗圃不再经营绿化服务，经营范围变更为花木、盆景种植、销售。2012年1月1日原告杭桥村委会（甲方）与如皋市东陈苗圃（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将承包经营的197.4亩土地流转给乙方从事（主营项目）花木生产经营，流转期限为17年，自2012年1月1日起至2018年12月31日止。流转土地的总价格为每年27.636万元人民币，或每亩1400元。乙方采用现金支付流转费的方式，支付时间为每年12月31日前。甲方应于2012年1月1日前将流转土地交付乙方。乙方不得改变流转土地的农业用途，如乙方要求终止合约，要补缴复耕费每亩五百元整，乙方在流转期限内将流转合同约定其享有的部分或者全部权利转让给第三者，需经甲方和发包方同意，并签订书面补充协议。甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在乡镇人民政府农村经济服务中心鉴证、备案后生效。合同下方甲方张广田签字加盖杭桥村委会公章，乙方薛永华签字并加盖如皋市东陈苗圃公章。合同签订后，原告杭桥村委会按约定将197.4亩土地（其中杭桥村18组土地69.629亩、19组土地14.205亩、21组土地113.566亩）交付给乙方使用。乙方如皋市东陈苗圃按约使用上述土地进行花木生产经营，也按照合同约定于每年12月31日前支付了部分土地流转费。2015年起被告开始拖欠土地流转费，截止2015年12月31日止，共结欠流转费用150090.25元。2016年下半年，经双方协商同意，流转土地中涉及杭桥村18组、19组的83.834亩土地，被重新流转给瞿加锋使用，其余21组的113.566亩土地，仍然由被告如皋市东陈苗圃占有使用。因被告拖欠土地流转费，经被告薛永华、冒同生同意，出售流转土地上的苗木得款98820元，用于抵算土地流转费，其余欠款费用被告未能给付。案涉113.566亩土地分为四大区域，至今仍然由被告占用，部分处于抛荒状态，部分栽种树木等。另查，如皋市东陈苗圃（甲方）薛永华与冒同生（乙方）签订《如皋市东陈苗圃资产所有权转让协议》一份，约定因经营不善，流转资金紧张，实无能力正常生产经营，主动与乙方协调，确定将东陈苗圃名下资产：a、位于杭桥苗圃大院内所有房屋、设施、苗木等全部资产；b、租用杭桥、范桥、山河村土地种植的苗木；c、原苗圃和农科所土地及苗木；d、东陈镇人民政府全部工程应收款；e、苗圃用于经营的法律手续（执照代码证资质等）交付乙方所有及使用。乙方承担债务合计3600万元：其中借冒同生款10万元，借丁佐群款500万元，借潘海清款305万元，借冒如生款50万元，借冒建华款1150万元，借盛威贷款150万元，欠张广圣150万元，欠吴兴林50万元，借陈金海款120万元，借陶梅海款50万元，借王建款75万元，借蔡文华40万元，借卢忠彬款400万元，欠行管人员及民工工资450万元，欠土地费用100万元，甲方以其所转让给乙方的资产和享有的债权抵算甲方债务3600万元。乙方在履行好产权转让手续后，依法对如皋市东陈苗圃资产想有所有权即资产的占有，使用收益和处置权利，不得擅自改变土地使用性质或以其他形式非法转租、转让等。本协议签字生效，下方由薛永华与冒同生签字。转让协议落款时间为2014年1月6日。如皋市东陈苗圃投资人薛永华（甲方、出让方）与冒同生（乙方、受让方）签订第二份产权转让协议（以下简称“薛永华转让协议”），约定甲方将其投资兴办的“如皋市东陈苗圃”整体资产转让给乙方，转让资产为企业的全部资产，包括相关无形资产。甲乙双方同意以该企业目前的账面净资产作为作价依据，企业资产总计2227.4943万元，负债合计2371万元，净资产-143.5057万元。转让价格为143.5057万元，由乙方将全部转让款直接支付给甲方。甲乙双方约定，本协议生效的当日作为产权交割日。从产权交割日起，双方在企业的投资人身份发生置换，即出让方不再享有独资企业投资人权利和不再履行投资人义务，受让方开始享有独资企业投资人的权利并履行义务，甲方在该企业享有的权利和承担的义务与责任由乙方承继，乙方以个人财产对该企业承担无限责任，同时甲方以个人财产对投资人转让变更前该企业的债务清偿提供担保。该份协议落款时间为2014年7月1日。同年7月14日，投资人薛永华经如皋工商行政管理局核准变更登记为冒同生。此后如皋市东陈苗圃投资人多次变更。2015年4月3日，投资人冒同生（甲方）与冒建华（乙方）签订产权转让协议，约定内容同“薛永华转让协议”，同日，投资人冒同生经如皋工商行政管理局核准变更登记为冒建华。2015年7月9日，投资人冒建华（甲方）与李淼（乙方）签订产权转让协议，约定内容同“薛永华转让协议”，同日，投资人冒建华经如皋工商行政管理局核准变更登记为李淼。2017年4月13日，投资人李淼（出让方）与卢忠彬（受让方）签订产权转让协议，约定：转让人将其投资设立的个人独资企业如皋市东陈苗圃以0万元的价格转让给受让人，自协议签字之日起，转让人对如皋市东陈苗圃的权利义务发生转移，企业的债权债务由受让人以个人财产承担无限责任，同年4月17日，投资人李淼经如皋市市场监督管理局核准变更登记为卢忠彬。2017年4月28日，经如皋市市场监督管理局核准登记，如皋市东陈苗圃名称变更为如皋市众生苗圃，住所。2018年9月6日，如皋市众生苗圃投资人卢忠彬（转让人）与卢德来（受让人）签订转让协议书（以下简称“卢忠彬转让协议”），约定：转让人将其投资设立的个人独资企业如皋市众生苗圃以0万元的价格转让给受让人，自协议签字之日起，转让人对如皋市众生苗圃的权利义务发生转移，企业的债权债务由受让人以个人财产承担无限责任，同日，投资人卢忠彬经如皋市市场监督管理局核准变更登记为卢德来。因被告拖欠土地租赁费用，致原告无法履行对案涉土地农户的给付义务，原告多次向被告索要土地租金无果，于2019年4月2日诉至本院，要求判如所请。在本院立案受理后，2019年4月10日如皋市众生苗圃投资人卢德来（转让人）与被告冒同生（受让人）签订转让协议书，内容同“卢忠彬转让协议”，同日，投资人卢德来经如皋市市场监督管理局核准变更登记为冒同生。以上事实，原被告的陈述，原告提供的有《土地租赁合同》、如皋市东陈苗圃资产所有权转让协议、如皋市市场监督管理局个人独资企业设立、变更等档案资料、土地规划，被告冒同生提供的落款为2014年1月6日的转让协议、被告薛永华提供的落款时间为2014年7月1日的转让协议等证据在卷佐证，本院予以确认。审理中，本院根据原告杭桥村委会的申请，依法冻结如皋市众生苗圃名称及投资人的登记变更手续，期限自2019年5月14日起至2022年5月13日止。原被告均陈述案涉土地系从各农户流转而来的基本农田。为此，原告提供了如皋市东陈镇土地利用总体规划图。被告薛永华陈述，与被告冒同生之间的两份转让协议，均系2014年7月1日签订，也是7月1日移交的，但前一份协议是日期提前倒签的，当时除了这几个人债务，还少银行和其他人的债务，后一份协议仅仅是为了去办理工商登记投资人变更，被告冒同生也没有按协议交付143万元的义务。被告冒同生陈述，前一份协议是2014年1月6日签订的，大约是2014年四、五月份被告冒同生才安排人员进驻如皋市东陈苗圃的。后一份协议确实是7月1日为了办理工商登记，内容由被告薛永华提供，自己都没有看，应该以前一份协议内容为准。原告杭桥村委会陈述，即使法院认定合同无效，被告长期拖欠租金，也应当返还土地，赔偿占用原告土地租金损失及土地复耕损失。本院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》中所称农村土地是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地。第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权。流转关系的受让方应当具有农业经营能力，应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十八条规定，合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告众生苗圃（原东陈苗圃）租用原告杭桥村委会从各农户处流转来的基本农田耕地，从事花木种植生产经营，改变承包土地的农业用途，违反了法律的禁止性规定，双方签订的土地租赁合同系无效合同。被告众生苗圃应当清除占有的原告杭桥村委会土地上的附着物，返还113.566亩土地。因被告众生苗圃实际占用原告土地，故双方签订的土地租赁合同被确认无效后，被告仍应赔偿实际占用原告土地期间的土地占用费损失。具体赔偿标准，因原、被告所签《土地租赁合同》明确约定流转土地的价格为每年27.636万元。支付流转费的方式为每年的12月31日前支付当年全年的流转费。故本院参照双方合同约定的上述租金计算至实际交还土地之日止。关于复耕费用，合同约定为500元/亩。本院参照当事人的约定确认复耕费损失为56783元（500元/亩*113.566亩）。《土地租赁合同》约定的流转土地原为197.4亩，后因双方协商原告于2016年收回其中的83.834亩。原告主张按照合同约定的1400元/亩计算113.566亩（197.4亩-83.834亩），于法不悖，本院予以采纳。被告薛永华主张双方曾协商变更租金为1000元/亩/年，无证据证实，本院不予采纳。关于原告主张的土地占用费损失，本院分段计算：2015年应付土地占用费276360元，已给付127565.75元，尚欠148794.25元；2016年1月1日起至本院判决之日2019年10月23日期间的土地占用租金损失，按照原告主张的实际租赁土地113.566亩及每亩每年1400元的标准计算，计605911.84元（113.566亩×1400元×3年+113.566亩×1400元÷365天×296天），以上合计754706.09元，其中2018年9月6日至2019年4月10日卢德来经营期间土地占用费为93651.85元。上述期间被告冒同生、薛永华处理苗木得款98820元给付原告，用于抵算应付租金，本院无异。被告众生苗圃仍应给付原告土地占用费655886.09元。此后，原告主张参照合同约定1400元/亩标准计算至实际交还之日止的土地占用费，于法有据，本院照准。关于各被告的责任承担问题。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，个人独资企业系一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。本案中，原如皋市东陈苗圃（现更名为如皋市众生苗圃），系个人独资性质的企业。自2012年原投资人薛永华与原告杭桥村委会签订《土地租赁合同》之后，投资人曾先后多次变更，至2019年4月2日原告起诉时止，被告卢德生仍系该企业的投资人，其在诉讼中擅自变更投资人，且受让众生苗圃时，明确约定企业债权债务以其个人财产承担无限责任。因此，被告卢德来依法仍然应当对其受让众生苗圃之后至其转让前期间，有关该企业的债务承担连带给付责任。原如皋市东陈苗圃最初投资人薛永华与被告冒同生签订《产权转让协议》，将如皋市东陈苗圃的债权债务权利义务一并转让给被告冒同生，2014年7月14日进行了投资人变更核准登记。原告主张的租金发生在2015年之后，被告薛永华经营期间的费用已经支付，故原告要求被告薛永华在本案中承担欠付的土地占用费损失，本院不予支持。被告冒同生作为众生苗圃目前的实际投资人，其对该企业经营债务依法应当承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告如皋市东陈镇杭桥村村民委员会与被告如皋市众生苗圃（原如皋市东陈苗圃）2012年1月1日签订的《土地租赁合同》无效。二、被告如皋市众生苗圃自行清除占用的113.566亩土地上的苗木等附着物，将土地交还原告如皋市东陈镇杭桥村村民委员会，支付土地复耕费用损失56783元，于本判决生效后立即履行。三、被告如皋市众生苗圃赔偿原告如皋市东陈镇杭桥村村民委员会土地占用租金损失655886.09元，于本判决生效后立即履行。四、自2019年10月24日起，被告如皋市众生苗圃承担占用土地期间的占用费损失（按照1400元/亩/年标准，计算至实际交还土地之日止）。五、被告冒同生对被告如皋市众生苗圃上述二、三、四项给付义务承担连带责任。六、被告卢德来对被告如皋市众生苗圃2018年9月6日至2019年4月10日经营期间的土地占用费损失93651.85元的给付义务承担连带责任。七、驳回原告如皋市东陈镇杭桥村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费11460元，由原告杭桥村委会承担800元，被告如皋市众生苗圃、冒同生承担10660元（此款原告杭桥村委会已垫付，两被告于履行上述判决给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院﹙户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65﹚预交上诉案件受理费11460元。审 判 长  张学和人民陪审员  陆建高人民陪审员  曹刘娟二〇一九年十月二十三日法官 助理  宗爱萍书 记 员  杜晓星