河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0104民初14416号原告：中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行，营业场所郑州市管城区陇海东路301号。负责人：李峰，行长。委托诉讼代理人：张倬，男，该银行员工。委托诉讼代理人：李林林，河南天基律师事务所律师。被告：胡玲珍，女，1977年9月2日出生，汉族，住河南省淅川县。被告：河南锦恩置业有限公司，住所地新郑市龙湖镇双湖大道6号办公楼三楼。法定代表人：许晓锋，董事长。原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行（以下简称工行二里岗支行）与被告胡玲珍、河南锦恩置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行二里岗支行的委托诉讼代理人李林林到庭参加诉讼。被告河南锦恩置业有限公司、被告胡玲珍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行二里岗支行向本院提出诉讼请求：1．判令被告胡玲珍立即偿还贷款本金486924.62元、积欠利息1899.14元（暂计算至2019年5月21日）及自2019年5月22日起至贷款本息还清之日之止的利息（包含罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定计算），一审律师代理费24441元，以上暂合计513264.76元；2．判令原告有权对被告胡玲珍名下位于龙湖镇××道东××大道北龙湖锦艺城26号楼1单元21层2104号的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；3．判令被告河南锦恩置业有限公司对上述债务承担连带责任；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告将第一项诉讼请求变更为要求被告胡玲珍应支付剩余贷款本金483875.38元，积欠利息1877.03元（截至2019年9月1日）及自2019年9月2日起至贷款本息还清之日止的利息（包含罚息、复利），一审律师代理费24441元。事实和理由：原告与被告胡玲珍于2016年3月25日签订《个人购房借款/担保合同》，向原告贷款513000元用于购买位于龙湖镇××道东××大道北龙湖锦艺城26号楼1单元21层2104号的房产，贷款期限为360个月，自2016年3月29日起至2046年3月29日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，由被告胡玲珍以按月等额本息方式偿还贷款，贷款利率以合同为准。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付订单利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率基础上加收50%。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期。河南锦恩置业有限公司为该笔债务提供连带责任保证，被告胡玲珍以该房产提供抵押并办理了新郑市预购商品房抵押登记证明。根据借款合同约定，原告为实现债权所产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由被告承担。2016年3月29日，原告按照合同约定发放了贷款，被告胡玲珍累计违约6期以上未按时足额偿还贷款本息，构成违约，符合贷款合同约定的提前收回全部贷款本息的条件。原告为维护其合法权益，起诉至法院。胡玲珍、河南锦恩置业有限公司缺席，未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，原告（贷款人）与被告胡玲珍（借款人、抵押人）、被告河南锦恩置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为A[住]字[工]行[二里岗]支行[2016]年[0297]号），主要约定：1.贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为513000元；2.该合同项下贷款用于购买龙湖镇郑新快速××东××大道北龙湖锦艺城26号楼1单元21层2104号房屋，建筑面积113.76平方米；3.该笔贷款的担保方式为抵押、保证；4.该合同项下贷款期限为360个月，自2016年3月25日起至2046年3月25日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准；5.贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；6.借款人授权贷款人将贷款一次性划入河南锦恩置业有限公司的账户，贷款利息自实际放款日起计算；7.经协商一致，借款人按照按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每月1日为还款日；8.借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在第四条约定利率基础上加收50%确定；9.保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对上述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；10.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；11.贷款人为实现该合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；12.抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为龙湖镇郑新快速××东××大道北龙湖锦艺城26号楼1单元21层2104号房屋；抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。上述合同签订后，原告及被告胡玲珍就抵押物办理了预购商品房抵押登记，并取得《新郑市预购商品房抵押登记证明》（证明号：1607005256），载明：抵押权人为中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行，抵押人为胡玲珍，权利价值为51.3万元，合同价值为64.13万元，房屋座落于龙湖镇郑新快速××东××大道北龙湖锦艺城26号楼1单元21层2104号房屋，自上述房屋取得房屋所有权证书后，由抵押人、抵押权人到原登记机关重新办理房地产抵押登记，领取《房屋他项权证》，该证明自动作废。诉讼中原告称上述房屋目前未办理房地产抵押登记，原告也并未取得《房屋他项权证》。2016年3月29日，原告依约向被告胡玲珍发放贷款513000元。贷款发放后被告胡玲珍按约归还了部分贷款本息，截至2019年9月1日，被告胡玲珍尚欠贷款本金483875.38元，积欠利息1877.03元。诉讼中原告明确被告胡玲珍应支付剩余贷款本金483875.38元，积欠利息1877.03元（截至2019年9月1日）及自2019年9月2日起至贷款本息还清之日止的利息（包含罚息、复利）。原告另提交与河南天基律师事务所签订的《委托代理合同》及发票，证明原告为实现债权支付律师费24441元。本院认为，原告工行二里岗支行（贷款人）与被告胡玲珍（借款人、抵押人）、被告河南锦恩置业有限公司（保证人）签订的《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。原告按照合同约定发放513000元贷款，履行了自己的义务，被告胡玲珍未按照合同约定的还款方式按时还本付息构成违约，原告按照合同约定宣布该合同项下未偿还贷款立即到期并要求借款人立即偿还款项及所产生的利息、罚息和其他费用并无不当。诉讼中原告认可截至2019年9月1日，被告胡玲珍尚欠贷款本金483875.38元，积欠利息1877.03元，故原告要求被告胡玲珍立即偿还贷款本金483875.38元、积欠利息1877.03元并支付自2019年9月2日起至贷款本息还清之日止的利息（包含罚息、复利）的诉讼请求本院予以支持。诉讼中原告提交与河南天基律师事务所签订的《委托代理合同》及发票，显示原告支付律师费24441元。根据《个人购房借款/担保合同》，贷款人为实现该合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担，故原告要求被告支付律师费24441元的诉讼请求本院予以支持。被告河南锦恩置业有限公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》中签章，对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对上述条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。目前被告胡玲珍的房屋尚未办理正式抵押登记，原告也并未取得房屋他项权证书，被告河南锦恩置业有限公司连带保证责任免除的条件尚未满足，故原告要求被告河南锦恩置业有限公司对被告胡玲珍上述债务承担连带责任的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求对被告胡玲珍名下位于龙湖镇郑新快速××东××大道北龙湖锦艺城26号楼1单元21层2104号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，诉讼中原告认可上述房屋目前只进行了预购商品房抵押登记，尚未办理正式抵押登记，原告也并未取得房屋他项权证，其抵押权并未正式设立，故其要求对上述房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿于法无据，本院不予支持。被告胡玲珍、被告河南锦恩置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩与举证的权利，应当承担相应的不利后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告胡玲珍于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行借款本金483875.38元、积欠利息1877.03元及自2019年9月2日起至实际还款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定计付的利息（包含罚息、复利）；二、被告胡玲珍于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行律师代理费24441元；三、被告河南锦恩置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州二里岗支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8933元，减半收取计4467元，由被告胡玲珍、河南锦恩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈峥二〇一九年十月二十八日法官助理王子璐书记员单丞