湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初920号 原告：彭姝然，女，汉族，湖南省安仁县人。 原告：彭珍纯，男，汉族，湖南省安仁县人。 原告：李玉珍，女，汉族，湖南省安仁县人。 三委托诉讼代理人：贺福湘，湖南楚瑞律师事务所律师。 被告：郴州市尚筑房地产开发有限公司。住所地：郴州市。 法定代表人：胡伟玲，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡金海，系该公司员工 委托诉讼代理人：李平，系该公司员工。 原告彭姝然、彭珍纯、李玉珍与被告郴州市尚筑房地产开发有限公司（以下简称：尚筑公司）商品房预售合同纠纷一案，原告彭姝然、彭珍纯、李玉珍于2019年8月20日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序,于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告彭姝然、彭珍纯、李玉珍的委托诉讼代理人贺福湘，被告尚筑公司的委托诉讼代理人胡金海、李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭姝然、彭珍纯、李玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令尚筑公司办理彭姝然、彭珍纯、李玉珍所购房屋的不动产权证；2、判令尚筑公司赔偿因逾期办证的违约金、损失共计130519元（暂计算至起诉日止，违约金应计算至不动产权证颁证之日止）。事实与理由：2012年5月1日，三原告与被告签订《商品房预售合同》，三原告购买被告开发的翰林院项目小区的室房屋，面积136.22平方米，总价款293962元。合同签订后，彭姝然、彭珍纯、李玉珍支付了房屋价款，被告于2013年8月31日将房屋交付给原告。之后，原告多次要求办理房屋产权证，但被告至今尚未办理。被告的行为已构成严重违约，应承担违约及赔偿责任。特诉至法院，请求依法判如所请。 尚筑公司辩称：涉案房屋未办理不动产权证的原因不是尚筑公司造成的。办理过程中，因机构改革、合并导致办证时间延误，致使2014年已基本完成的相关验收手续需重新办理。因此非尚筑公司造成的办证延误，尚筑公司并没有过错，不应承担责任。 当事人围绕诉讼过程向法庭提交了证据。彭姝然、彭珍纯、李玉珍举证如下： 1、《商品房预售合同》；2、增值税发票；3、房屋验收交接单及物业管理合同；4、开发商发出的办证通知。尚筑公司向本院提交以下证据：1、安仁县房屋建筑综合验收申请表、人防验收单、安仁县城关规划局文件、补交相关费用收据；2、翰林苑小区其他住户已办不动产权证的复印件。 证据分析认定，对于上述证据的真实性双方均无异议，对证明方向部分有异议，本院认为上述证据材料能够反应案件事实，本院予以采信。 根据当事人提供的证据，结合庭审调查，本院认定事实如下： 2012年5月1日，彭姝然、彭珍纯、李玉珍与尚筑公司签订《商品房预售合同》。合同约定：彭姝然、彭珍纯、李玉珍购买其开发的位于安仁县房。该房屋售价为2158元/㎡，总价款为293962元，付款方式为：签订合同时，买受人支付首付款264566元，余款29396元在房屋交付使用时一次性付清，房屋交付时间为2013年6月30日前将竣工验收合格，并符合装饰、设备标准的商品房交付给买受方。合同同时就其他权力、义务作了具体的约定。合同签订后，彭姝然、彭珍纯、李玉珍依约支付了购房款，2013年8月31日尚筑公司将房屋交付给彭姝然、彭珍纯、李玉珍。2018年10月31日尚筑公司给彭姝然、彭珍纯、李玉珍出具了购房税务发票。2014年尚筑公司向有关部门申请综合验收，在验收过程中，安仁县城乡规划局发现涉案项目存在违法用地、超规划容积率等违法、违规等事实，事后尚筑公司于2018年3月29日、7月4日两次补交了土地出让款。于2019年5月13日通过综合验收。2019年5月20日尚筑公司通过微信通知涉案项目的业主办理不动权证。在办证过程中，双方发生争执。彭姝然、彭珍纯、李玉珍以尚筑公司在履行合同过程中违约为由于2019年8月20日向本院提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 同时查明，中国人民银行五年以上贷款基准年利率为4.9%。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案彭姝然、彭珍纯、李玉珍与尚筑公司签订《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人应按合同约定履行各自的义务，本案双方当事人对涉案房屋办理不动权证事实确实未作约定，那么尚筑公司是否应履行办证义务和承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，开发商有义务提供相关办证资料协助买受方办理不动产权证，本案就办理期未作具体约定，根据上述规定尚筑公司应在2013年8月31日起90日内履行协助彭姝然、彭珍纯、李玉珍办理不动权证的义务，因此尚筑公司未在法律规定期限内协助彭姝然、彭珍纯、李玉珍办证，构成违约。对于违约金的计算方式，上述规定亦作出了规定，即商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用起九十日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，彭姝然、彭珍纯、李玉珍要求尚筑公司支付违约金的诉讼请求应予支持。至于尚筑公司在法庭上提出办证时间延误非自身原因，不能承担违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。理由如下：从尚筑公司提交的证据来看，导致延误办理的原因是因为其公司违法用地、违规超容积率建设等事宜未能有效处理造成的，并无证据证明非自身原因造成，故不能采纳。综上所述，尚筑公司应当协助彭姝然、彭珍纯、李玉珍办理涉案房屋的不动权证并承担延误办证的违约责任。违约金计算方法以彭姝然、彭珍纯、李玉珍已交房款293962元为基数。从涉案房屋交付之日2013年8月31日三个月后2013年12月1日起开始计算违约金。违约金应计算至2019年5月20日止。理由是因为尚筑公司于2019年5月20日已通知买受人，违约情形已消除。违约利率如何确定，本院认为宜以五年以上中国人民银行基准利率上加收30%确定，即年利率为6.37%。违约金为293962×6.37%×（5+171/365）=102399.61元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内提供相关资料协助彭姝然、彭珍纯、李玉珍办理翰林院房屋的不动产权证； 二、郴州市尚筑房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付彭姝然、彭珍纯、李玉珍违约金102399.61元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2910元，减半收取1455元，由彭姝然、彭珍纯、李玉珍承担355元，郴州市尚筑房地产开发有限公司承担1100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  周凌云 二〇一九年十月十六日 代理书记员  李 芳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条证明责任和职权探知当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。