文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0233民初4606号原告：忠县憨豆物业管理有限公司，住所地忠县忠州镇香山路125号，统一社会信用代码915002330656749979。法定代表人：袁朋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李银鹏，该公司员工，特别授权。被告：何顺明，男，生于1973年10月14日，汉族，住重庆市忠县。原告忠县憨豆物业管理有限公司与被告何顺明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李银鹏，被告何顺明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告忠县憨豆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2017年5月、2018年1月至2019年6月期间的物业服务费963.30元，自2018年1月起至2019年6月止的电梯运行费279元、二次供水电费25.10元、二次供水水费550.80元、污水处理费144元，上述费用共计1962.20元；2.依法判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业，原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司于2013年8月28日签订《前期物业服务合同》，约定由原告开始为X小区提供物业管理服务，物业服务费收费选择包干制，收费标准为0.52元/月/平方米，实际收取标准为0.50元/月/平方米。合同期限从2013年9月1日起至2016年8月30日止。合同到期后，原告又与忠县X小区业主委员会及忠县诚信房地产开发有限责任公司于2016年8月22日续签《前期物业服务合同》。物业服务费收费选择包干制，收费标准为0.52元/月/平方米，实际收取标准为0.50元/月/平方米。合同期限从2016年9月1日起至2019年8月30日止。原告于2013年9月1日入场为X小区的业主提供物业服务，被告何顺明作为该小区5栋33-5（房屋建筑面积为102.52平方米）的业主，享受了原告提供的物业服务，应当根据《前期物业服务合同》的约定按时交纳物业服务费和代收水电费。但被告在2017年5月、2018年1月至2019年6月期间一直拖欠物业服务费，自2018年1月起至2019年6月止拖欠电梯运行费、二次供水电费、二次供水水费、污水处理费等费用，上述费用合计1962.20元。原告经多次催收无果，为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请判如所请。被告何顺明辩称，原告系被告小区现在的物管公司，原告诉称被告房屋地址、房屋面积属实。被告不交物业费的理由是：1、被告家住在顶楼，房屋漏水，至今没有处理。2、有些业主将建筑垃圾运至被告房屋楼顶上，至今没有清除，原告在小区黑板上公示承诺于2019年9月14日之前将小区所有的建筑垃圾全部清除，至今没有清除。3、有些业主在被告家楼顶种菜，粪水等污水到处流。4、原告工作人员没有将用于排污等管理公共事务的开支情况予以公示，不排除有一些收入被私分。5、对原告的欠费明细表的计算方式不清楚，请求法庭予以审查。原告进行了部分服务，但是服务得不好，被告很不满意。只要原告把给被告造成的妨碍排除，问题解决，被告就同意交费。本院经审理认定事实如下：被告何顺明系重庆市忠县X街道X小区5栋33-5业主，房屋建筑面积为102.52平方米。2013年8月28日，原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为X小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为0.52元/月/平方米（实际收取标准为0.50元/月/平方米）；共用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业收费标准不包括电梯产生的全部费用。合同期限从2013年9月1日起至2016年8月30日止。同时，合同还就委托服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。原告于2013年9月1日入场为X小区的业主提供物业服务。合同到期后，原告又于2016年8月22日与忠县诚信房地产开发有限责任公司续签了《前期物业服务合同》。物业服务费收费选择包干制，收费标准为0.52元/月/平方米，实际收取标准为0.50元/月/平方米。合同期限从2016年9月1日起至2019年8月30日止。同时，合同还就委托服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。合同签订后，原告依约继续为该小区提供了物业管理服务。但被告欠缴2017年5月及自2018年1月起至2019年6月止共计19个月的物业服务费963.30元，自2018年1月起至2019年6月止共计18个月的电梯运行费279元、二次供水电费25.10元、二次供水水费550.80元、污水处理费144元，上述费用共计980.55元。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告与忠县诚信房地产开发有限责任公司签订的两份《前期物业服务合同》，其内容并不违法国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，故原、被告双方应按合同约定计收物业服务费用。被告从物业服务合同签订至今，原告依约对该小区履行了相应的物业管理服务义务，被告却未依约向原告支付物业服务费，违反了合同约定，应承担相应的民事责任。原告现要求被告支付拖欠的2017年5月及自2018年1月起至2019年6月止共计19个月的物业服务费963.30元，同时认可其实际的收费标准为0.50元/月/平方米。经审查，原告的计算并不违反《前期物业服务合同》之约定，本院予以确认。原告主张被告支付2018年1月起至2019年6月止共计18个月的电梯运行费279元、二次供水电费25.10元、二次供水水费550.80元、污水处理费144元，被告提出原告没有予以公示，请求法庭予以审查。本院认为，《前期物业服务合同》约定：“共用的专项设备运行的能耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收”，庭审中，原告对电梯运行费的计算方式作了合理解释，且被告所住楼层为33楼，必然产生一定电梯运行费，结合与本案同一系列物业案件其他业主对电梯运行费的认可，原告主张被告18个月的电梯运行费为279元并无不妥，本院予以支持。关于二次供水电费25.10元、二次供水水费550.80元、污水处理费144元，原告据此未提交任何票据予以证实，对此本院不予支持。被告辩称原告物业服务不到位，其虽提交了部分照片拟证，但并不能充分证实原告未尽物业服务义务；被告辩称其房屋屋顶漏水，原告未予处理，其提交的支票不能证实被告房屋漏水系原告的物业服务不到位所致，且即使因原告行为导致被告房屋漏水给被告造成损失，被告可凭相关证据另案提起赔偿之诉，但不能据此作为拒交物业费的理由；被告辩称原告未公示小区公共部位收入，但未提交任何证据证实原告存在截留本该属于被告收入的行为，且即使被告有相关证据证实原告有截留本该属于被告收入的行为，亦可另案起诉原告返还，但不能据此作为拒交物业费的理由，对被告的上述辩称，本院均不予支持。另外，物业管理是一个阶段性的工作，周到地服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，及时、合理地解决小区业主的正当物业服务要求，但被告不能以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。被告若因物业服务产生损失，亦可另案主张，但被告亦不能以此作为其拒绝交纳物业服务费的理由。综上，被告的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告何顺明在本判决生效之日起十日内向原告忠县憨豆物业管理有限公司支付2017年5月及自2018年1月起至2019年6月止的物业服务费963.30元，自2018年1月起至2019年6月止的电梯运行费279元，共计1242.30元。二、驳回原告忠县憨豆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何顺明负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇一九年十月十七日书记员 陈艳玲