安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6941号上诉人（原审原告）：合肥国华房地产开发公司,住所地合肥市五河路217号。法定代表人：陶其中，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周立波，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华安家园业主委员会，住所地合肥市庐阳区颍上路28号华安家园中苑2#楼。负责人：王学刚，该业委会主任。委托诉讼代理人：李锡朋，男，系合肥市庐阳区双岗街道万小店社区居民委员会推荐的公民。上诉人合肥国华房地产开发公司（以下简称国华公司）因与被上诉人华安家园业主委员会（以下简称华安家园业委会）合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国华公司上诉请求:1、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初963号民事判决；2、请求发回重审或依法改判解除《协议书》第一项第二条“幼儿园地下室使用权移交”，华安家园业委会将位于庐阳区颖上路28号华安家园西苑4幢仓库101（一）的房屋返还给国华公司；3、本案一审、二审诉讼费用均由华安家园业委会承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、国华公司诉请要求返还的是位于幼儿园下方的地下室，而不是幼儿园。案涉房屋依法办理了产权登记，是国华公司私有财产，不属于小区配套公共设施。《协议书》中所称“幼儿园地下室”实指华安家园西苑4幢仓库101（一）的房屋。该房屋与幼儿园是相互独立的，可以明确区分的。国华公司已于2014年1月14日取得房地权证（房地权证合产字第××号）。因《协议书》签订于2011年，当时未办理房产证，该房屋具体名称尚未明确。故在签订协议时，双方只是为简便，笼统的称呼为“幼儿园地下室”。华安家园西苑4幢仓库101（一）的房屋不是幼儿园的从物，也不是小区的配套设施、公共设施。国华公司已经依照规划要求将小区相关配套设施全部移交给华安家园业委会。国华公司无义务再无偿移交国华公司的私有房屋为广大业主服务。一审法院以服务广大业主、公益为由，将案涉房屋认定为幼儿园配套设施、小区公共设施，属于认定事实错误。2、案涉房屋的使用权是无偿设定的，物权是绝对权，该使用权不能对抗物权所有权。二、一审法院适用法律错误。1、《协议书》未约定返还期限，国华公司在给予合理期限后，可以随时要求华安家园业委会返还。依照《合同法》第六十二条第（四）款“履行期限不明确的，债务人可随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《协议书》中并未约定案涉房屋返还期限，对于返还期限约定不明确。国华公司作为债权人可以随时要求华安家园业委会返还。2018年11月1日，国华公司发函至华安家园业委会处要求收回案涉房屋，已告知华安家园业委会履行返还义务，并给予了必要的准备时间。《协议书》属于无名合同，依照《合同法》第一百二十四条之规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，使用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”本案中双方对使用权移交期限未作明确约定，双方也未就期限达成一致意见。可以参照合同法分则中借款合同、保管合同及租赁合同中对于未约定返还期限、无期限合同终止的约定。即《合同法》第二百零六条关于借款合同之规定“借款人应当按照约定的期限返还借款，对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可随时返还，贷款人也可以催告借款人在合理期限内返还。”《合同法》第二百三十二条关于租赁合同之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”《合同法》第三百七十六条关于保管合同之规定“当事人对保管期限没有约定或约定不明确的，保管人可以随时要求寄存人领取保管物。”虽然《协议书》并未明确约定使用权返还期限，但是依照《合同法》总则及参照分则的规定，国华公司可以随时要求华安家园业委会履行返还义务。2、《协议书》中关于“幼儿园地下室”使用权移交的约定是无偿的，符合借用合同的概念与特征。借用合同是指出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。借用合同的的特征有：（1）借用合同是出借人把出借物的占有、使用权定期或不定期转移给借用人的一种合同；（2）借用合同的标的物是不可消耗物、特定物。借用人借用标的物的目的在于使用，使用完毕后借用人要向出借人返还原物；（3）借用合同是一种无偿合同；（4）借用合同是实践合同、单务合同。所谓实践合同是指出借人必须将出借物交给借用人，借用合同才能成立。借用合同是无偿、单务、实践性合同。借用合同中出借人只负有将出借物现实交付给借用人的义务，并不享有对借用人请求支付对价的合同权利。《协议书》中关于“幼儿园地下室”使用权移交的约定是无偿的，无期限的，符合借用合同的特征。双方未约定返还期限，对于出借人国华公司而言，国华公司享有随时要求华安家园业委会返还的权利。3、案涉房屋为国华公司私有财产，华安家园业委会在未支付任何对价的情况无限期使用，华安家园业委会未经国华公司同意擅自出租案涉房屋获取的租金收益属于不当得利。该行为严重侵害了所有权人的利益，导致双方权利义务不对等，违反公平原则。综上，请求法院撤销原审判决，发回重审或依法改判华安家园业委会返还案涉房屋。华安家园业委会辩称，1、国华公司开发华安家园小区时，违背规划，应该规划幼儿园，但是没有规划幼儿园，导致竣工验收通不过，为了验收通过，国华公司将两套住宅作为幼儿园，但是，业主们认为，两套住宅太小，经协商，国华公司再移交幼儿园地下室，扩大孩子们的活动范围，作为幼儿园的一部分，这是幼儿园移交的历史过程，幼儿园的地下室本身就是幼儿园的一部分！若返还给国华，孩子们的活动空间受限，国华公司的主张于事实不符。2、民事法律行为是以意思表示为核心，民事法律行为是以意思表示为中心，《协议书》的意思表示非常明确就是移交公共设施，并非有借用和租赁的意思表示，国华公司认为《协议书》系租赁和借用合同，实属曲解。而且该目的也表明双方都认可幼儿园是公共设施，既然是公共设施，华安家园业委会不负有返还的义务，另外，返还幼儿园地下室也与合同的目的相违背。华安家园业委会基于协议书，对地下室有权占有，能够对抗国华公司的物权请求权。国华公司向一审法院起诉请求：一、解除《协议书》第一项第二条“幼儿园地下室使用权移交”；二、华安家园业委会将位于庐阳区颍上路28号华安家园西苑4幢仓库101(一)的房屋交还给国华公司;三、华安家园业委会支付国华公司房屋的占有使用费231000元(按每月10元/㎡，自2011年11月18日计算计至2018年11月18日，以后顺延至华安家园业委会交还地下室之日止);四、本案的诉讼费用由华安家园业委会承担。一审法院认定事实：国华公司系华安家园小区的开发建设单位。2011年11月18日，国华公司与华安家园业委会签订《协议书》，其中约定“华安家园业委会与国华公司，就华安家园公共设施移交等事项经过多次商谈，最后达成如下协议：……1、大金会所30%所有权移交（租金从2010年11月6日起支付）；2、华安家园幼儿园所有权及幼儿园地下室使用权移交，人防场所使用权移交；3、拨付给华安家园业委会3.5万元（业主活动室配套费用、业委会始动资金等）；……”。2014年1月14日，国华公司取得华安家园西苑4幢仓库101（一）房屋的产权证。2018年，国华公司要求解除上述《协议书》中“幼儿园地下室使用权移交”部分，并要求华安家园业委会返还幼儿园地下室未果，遂诉至法院。一审法院认为，国华公司主张其基于物权要求华安家园业委会返还案涉幼儿园地下室，而国华公司已经根据其与华安家园业委会签订的《协议书》将幼儿园地下室的使用权移交给华安家园业委会，即国华公司在其物权上设定有债权，因此，即使国华公司为所有权人，其也不能直接基于物权要求华安家园业委会返还案涉幼儿园地下室，并且国华公司的诉讼请求中包括解除协议，实际上其是因解除合同要求返还幼儿园，本案法律关系应为合同关系，本案案由应为合同纠纷。国华公司与华安家园业委会签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照该协议约定履行各自义务。国华公司已经根据该协议的约定，将幼儿园地下室使用权移交给华安家园业委会，现国华公司主张该协议未约定幼儿园地下室使用权的返还期限，其作为幼儿园地下室的产权人，享有随时解除协议、要求返还房屋的权利，且华安家园业委会将案涉房屋出租给幼儿园获利，已构成违约致使合同目的不能实现，国华公司依法享有解除合同的权利。一审认为，从双方签订《协议书》的目的来看，双方是为了更好的为小区业主提供服务而移交小区的公共设施，《协议书》约定移交的内容包括幼儿园地下室的使用权，可以看出移交幼儿园地下室使用权也是为服务广大业主，虽然双方在《协议书》中未约定幼儿园地下室的返还期限，基于双方签订该协议的目的，国华公司并不享有任意、随时解除该协议的权利。至于华安家园业委会将幼儿园地下室使用权出租给幼儿园，也是为小区业主提供服务的一种形式，并不构成违约。综上，国华公司要求解除协议，没有事实和法律依据，对于其诉讼请求，一审法院不予支持。一审依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回合肥国华房地产开发公司的诉讼请求。案件受理费3923元，由合肥国华房地产开发公司负担。二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，国华公司与华安家园业委会于2011年签订的《协议书》将幼儿园地下室的使用权移交给华安家园业委会，未约定使用年限。国华公司虽作为幼儿园地下室的产权人，但鉴于案涉小区幼儿园现仍正常经营，该幼儿园地下室为案涉小区幼儿园的重要组成部分，幼儿园系为业主提供服务的一种形式，如收回使用权将影响幼儿园的经营使用，且上述《协议书》并未约定使用期限，综上，对国华公司要求解除相关协议内容的请求，本院不予支持。综上所述，国华公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7846元，由合肥国华房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十月三十一日书记员  姚 静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。