浙江省温州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）浙03行终584号上诉人（原审原告）温州市鹿城区云中花园业主委员会，住所地浙江省温州市鹿城区新蒲路云中花园。诉讼代表人管加华，主任。委托代理人薄士坤、张健，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）温州市自然资源和规划局，住所地浙江省温州市鹿城区惠民路856号。法定代表人冯金考，局长。委托代理人诸葛罗克，该局工作人员。委托代理人谢城飞，浙江海昌律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）温州市佳利投资发展有限公司，住所地浙江省温州市鹿城区新城禾源大厦5楼。法定代表人施明义，董事长。委托代理人李雪品，浙江六和（温州）律师事务所律师。温州市鹿城区云中花园业主委员会（以下简称云中花园业委会）因诉温州市自然资源和规划局不动产行政登记一案，不服温州市瓯海区人民法院(2018)浙0304行初345号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2017年11月2日，原温州市国土资源局核发浙（2017）温州市不动产权第0121151号不动产权证，将坐落温州市鹿城区新蒲路云中花园19幢1层2号、权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，土地使用权面积836.69平方米，房屋建筑面积1237.89平方米的不动产权登记给温州市佳利投资发展有限公司（以下简称佳利公司）。原判认定：坐落温州市鹿城区新蒲路的云中花园商品房项目由佳利公司出资建设，涉讼不动产位于19幢1层2号，系小区会所，2004年2月经原温州市房产管理局房屋所有权登记，佳利公司已取得温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，建筑面积1237.89平方米。2005年7月，经温州市人民政府温国用(2005)第l-20206号土地使用权登记，佳利公司取得该处总宗地面积37122.88平方米的国有土地使用权，登记审批材料显示19幢建筑占地面积1455.76平方米，建筑面积2153.73平方米，分摊系数为0.675925，该宗地为总宗地只登记不发证，审批表注明综合用地期限至2049年9月15日止。2017年10月24日，佳利公司向原温州市国土资源局递交不动产登记申请书、营业执照、法定代表人身份证明书、委托书、受托人身份证、温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证，申请登记的权利包括国有建设用地使用权、房屋所有权，申请登记类型选择为“转移登记”。原温州市国土资源局审查认为，该处不动产原已领取房屋所有权证，经审查该宗地为国有建设用地，不动产权利人为佳利公司，土地使用权面积836.69平方米，房屋建筑面积1237.89平方米，权属合法，界线清晰，符合登记要件，同意办理换证登记。2017年11月2日，原温州市国土资源局经审批作出被诉不动产登记。另查明，原告云中花园业委会于2016年5月经温州市鹿城区滨江街道城市管理办公室备案。2018年8月，原告对包括本案不动产登记在内的三处不动产登记提起行政诉讼，因诉讼请求不明，原告于同年11月撤回起诉。现提起本案诉讼。原判认为：（一）关于被诉登记行为是否可诉以及业主委员会的起诉资格。本案不动产行政登记，系登记机关在原房屋所有权登记和总宗地土地使用权登记的基础上，对本宗不动产登记土地使用权内容，本次登记涉及的房屋所有权，因未改变原登记内容，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款的规定，其合法性本案不作审查，但土地使用权登记，涉及总宗地土地使用权的分配，与相关不动产权利人有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。因此，原告有权提起本案诉讼。（二）关于原告的起诉是否超过起诉期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。在2018年2月8日该司法解释施行前，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，被告于2017年11月作出不动产登记行为，原告于2018年8月已经提起行政诉讼，后因诉讼请求不明确，于同年12月提起本案诉讼，应认定原告的起诉未超过起诉期限。（三）关于被诉登记行为是否合法。根据国务院《不动产登记暂行条例》第四条、第六条规定，国家实行统一的不动产登记制度，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，原温州市国土资源局依法具有不动产登记职权。对于涉讼不动产登记，佳利公司在已经取得房屋所有权登记和总宗地登记的基础上，向原温州市国土资源局申请不动产登记，登记的权利属于该条例第五条规定的登记范围，登记机关经审查予以受理、登记并发证，符合该条例第十六条、第十七条第一款、第十八条、第二十条的规定。但根据原国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条的规定，发生不动产权利转移情形的，当事人可以申请转移登记，本案中原房屋所有权和总宗地土地使用权均登记在佳利公司名下，本次登记不发生权利转移，其性质属于该实施细则第二十六条规定的变更登记。佳利公司在申请书选择的登记类型为“转移登记”，登记机关审查意见中出现“同意办理换证登记”，表述的登记类型均有误，但尚未构成程序违法或影响当事人的权利义务，故予以指正。综上，被诉行政行为对土地使用权所作的登记，证据确凿，适用法规正确，程序合法。据此，判决驳回原告云中花园业委会的诉讼请求。上诉人云中花园业委会诉称：一、原审法院认为被诉登记行为属于《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定的“变更登记”，存在事实认定及法律适用错误。首先,根据该条文规定,变更登记应当是权利人名称等信息变化、不动产坐落、界址、用途等变更或期限、来源等变化或同一权利人分割或合并不动产以及担保、抵押等涉及担保物权、地役权变化的情况才能使用变更登记，被诉登记行为并不符合上述变更登记的适用情形。并且,第三人申请时标注的相关类型为“转移登记”,而被上诉人在审查意见中为“同意换证登记”,在一审庭审中亦不认为属于变更登记的情形。其次,即使本案属于“变更登记”情形,根据该实施细则第三十七条相关规定，第三人申请时并未提交“发生变更的材料”或其他证明有批准或变更的相关必要材料,且权利证书仅有一份房屋所有权登记,并不包括土地使用权登记证书。在此情况下,如何认定属于变更登记?二、原审法院认为案涉登记的权利属于《不动产登记暂行条例》第五条规定的登记范围,并认为被诉登记行为符合该暂行条例第十六条、第十七条第一款,第十八条、第二十条规定，存在错误。首先,第三人在申请过程中,并未提交符合该暂行条例第十六条规定的相关材料。其次,第三人与被上诉人在申请过程中,提交的申请类型存在矛盾,均未提交符合“变更登记”或“转移登记”或“换证登记”的相关材料,无法满足该条例第十七条第一款规定的“申请材料齐全,符合法定形式”的要求。三、原审法院认为“佳利公司已经取得房屋所有权登记和总宗土地登记”“原房屋所有权和总宗土地使用权均登记在佳利公司名下,本次登记不发生权利转移”,其裁判逻辑认为第三人在云中花园项目开发时获得的“只登记不发证”的总宗土地登记,即能够代表其拥有涉案不动产单元对应的土地使用权登记的认定，存在错误。首先,涉案的不动产从未进行单独的国有土地使用权登记。第三人登记申请时,也仅提交了原房屋所有权登记,而该房屋所有权登记记载的土地面积为零。其次,根据《土地使用权登记审批表》,第三人就涉案房产所在的总宗土地为“只登记不发证”，对应的仅为总宗土地,而并非涉案不动产单元的土地使用权登记,两者是完全不同概念的登记,以第三人曾进行总宗地土地登记便认为其有权进行涉案不动产单位的登记无任何法律依据。一方曾拥有总宗土地国有土地使用权登记,并不代表该方便拥有具体的不动产单位对应的土地使用权登记。四、涉案房屋属于小区“公建配套设施”,属于全体业主所有，原审法院未对上述事实进行认定。首先,涉案房屋为小区会所,根据上诉人证据《可行性报告批复》(温市计基[1999]8号),云中花园小区公建配套设施总计2250平方米,包括会所18OO平方米,管理用房等45O平方米。其次,第三人通过出让方式取得用地后进行房地产开发,并以“云中花苑(园)”名义销售。宣传楼书目录页基本资料一栏中明确记载小区配套设施包括“温莎室内泳池”“温布尔登网球场”“奥林匹亚壁球馆”等,且配套设施位置就设在云中会所。云中花园小区业主在与佳利公司签订的《温州云中花园商品房销(预)售合同》附件三亦明确记载社区配套服务设施第四项包括VIP俱乐部(网球场、室内游泳池、健身房等),VIP俱乐部即云中花园会所。五、在被诉行政行为举证责任方面,原审法院存在法律适用错误。根据《行政诉讼法》第三十四条规定,被上诉人对作出的行政行为负有举证责任,应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。本案中,被上诉人未能举证其行政行为符合法律规定,且举证材料更说明行政行为依据与事实不符,存在多处矛盾,甚至与原审法院认定的行政行为性质存在矛盾,行政程序明显违法，应根据《行政诉讼法》第七十条规定判决予以撤销。综上,请求撤销原判及被诉登记行为。被上诉人温州市自然资源和规划局辩称：一、被诉不动产登记行为属于未实质改变登记内容的变更登记行为。被诉行为并非为一种新的登记行为，其仅仅是不动产所有人依照“房地一体登记”的权属登记原则，将房产证、土地证综合变更为不动产权证。该不动产登记行为系在原房屋登记和土地总登记确认的土地相关数据前提下作出的，并未设定新的权利义务关系。该变更登记未对当事人的权益产生实际影响。因此，原审法院确认被诉行政行为合法，驳回上诉人的诉讼请求正确。二、被诉不动产登记行为程序合法。第三人在2017年10月24日提交的不动产登记申请资料中，已包含温房权证鹿城区字第××号房屋所有权证及土地使用权转让合同（新城合字166号）。上述两份文件均可说明案涉不动产权来源、界址、面积等内容，第三人提交的申请资料符合法律规定。上诉人称“本案第三人在申请过程中，未提交符合该条款规定的相关材料”不能成立。三、涉案土地使用权及房屋所有权均归第三人所有。涉案土地虽然未经分割，未取得单独的不动产使用权证书，但根据2005年7月温州市人民政府颁发的温国用（2005）第1-20206号土地使用权登记以及原登记档案中多层房屋所有权面积测算汇总表和审批材料确定的土地使用权面积分摊系数，可以认定涉案不动产单元下的土地使用权人为第三人佳利公司。被诉不动产登记行为并未改变不动产的所有权，且登记行为合法有效，涉案房屋及土地均原系登记在第三人名下，属于第三人所有，上诉人诉称“一方曾拥有总宗土地国有土地使用权登记，并不代表该方便拥有具体的不动产单位对应的土地使用权登记”“涉案房屋属于小区公建配套设施，属于全体业主所有”不能成立。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求予以维持。被上诉人佳利公司辩称：一、被诉登记行为系换证登记行为，不具有可诉性，且上诉人的主体不适格。1.案涉会所《房屋所有权证》的初始登记行为程序合法、权属明晰、材料完备，被上诉人已依法取得涉案会所的所有权。2.被诉登记行为并未改变原登记内容，涉案会所的房屋所有权和土地使用权的权属亦未发生转移，仅系因国家的“二证合一”政策而将原本权属明晰、初始登记合法的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》换发为《不动产权证》，属于换证登记行为。3.上诉人要求撤销未改变登记内容的换证行为不可诉。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定及（2018）最高法行申4548号行政裁定书的裁判要旨，在原审法院己经受理的情况下，应当裁定驳回上诉人的起诉。二、涉案会所作为被上诉人投资建设的独立物业，所有权依法属于被上诉人。1.从“云中花园”小区开发建设过程中各阶段的审批文件可以显示，涉案会所系被上诉人投资建设的独立物业。上诉人仅依据温市规[1998]193号、温市计基[1999]8号文件中“公建2250平方米”“公建配套2250平方米（包括中心会所1800平方米，管理用房……等450平方米”等内容，主张会所权属归业主共有，系片面地、静止地看待问题。依据1999年1月21日温市计基[1999]21号《关于下达温州市1999年第一批自筹基本建设投资计划的通知》，明确将公建配套面积从2250平方米变为839平方米，同时将会所面积另列。1999年1月28日，温州市建设局在温建技[1999]024号文件中,对云中花园工程在温市计基[1999]8号文件的基础上进行了批复：公建配套面积确定为839平方米，公建配套部分不包括会所。因此，涉案会所在立项阶段已单独列明，且属于被上诉人筹资建设。2.《建设工程规划许可证》对涉案物业的性质和面积予以了确认。温州市规划局于2002年4月5日颁发的《建设工程规划许可证》显示，会所面积为1888.9平方米，且与物业、配套用房等并列。可见，涉案会所的性质和面积己被温州市规划局确认。3.从《面积测算汇总表》中可以看出，涉案会所没有被列入公用建筑面积分摊范围，且公建配套面积己经达标。三、涉案会所是具有独立性的专有部分，系被上诉人自筹建设并依法办理权属登记，其所有权应属被上诉人所有。1.涉案会所具有构造上的独立性，能够与其他建筑物明确区分；涉案会所具有利用上的独立性，可以排他使用，根据《物权法》关于满足专有部分的规定，涉案会所应为专有部分，可以登记为特定业主（被上诉人）所有。2.从温州市计划委员会的温市计基[1999]21号、《温州市建设工程施工招标中标通知书》《云中花园小区土建工程审核结算书》等文件中可以看出，涉案会所系被上诉人自筹资金建设，造价独立核算。且涉案会所一直由被上诉人进行运营、管理，日常管理费用支出皆由被上诉人自行承担，并按时交纳物业管理费用。根据“谁投资、谁受益”的原则，该房屋所有权应为被上诉人所有。3.对于上诉人提出的《商品房销（预）售合同》及销售广告册中提到了小区配套服务设施包括网球场、室内游泳池等，被上诉人已经遵守了合同和广告中的承诺，通过自筹自建会所的形式，向业主提供了合同和广告中约定的配套服务设施。但这并不代表涉案会所的所有权也归属于业主。同时，《商品房销（预）售合同》并未将会所计入业主共同所有范围之内，合同中关于公共部分分摊面积并不含会所面积，总房款的计算和支付中也并未将会所的面积分摊入内。因此，在未违法且不违约的情况下，会所应属被上诉人所有。4.被上诉人已经根据《浙江省房屋产权产籍管理条例》规定，提交了申请书、企业营业执照、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、房屋测绘成果等证明材料，依法申报初始登记并获得权利凭证，登记行为合法有效。综上，请求驳回上诉人的起诉。各方当事人在一审中提供的证据均随卷移送本院。经审理，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为：一、被诉登记行为系在原房屋所有权登记和总宗地土地使用权登记的基础上作出，对本宗不动产登记涉及的房屋所有权，因未改变原登记内容，依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款规定，其合法性本案不作审查，但对本宗不动产登记涉及的土地使用权，因涉及总宗地土地使用权的分配，与相关不动产权利人有利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，上诉人云中花园业委会有权提起本案诉讼。二、根据国务院《不动产登记暂行条例》第四条、第六条规定，国家实行统一的不动产登记制度，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，原温州市国土资源局依法具有不动产登记职权。本案中，被上诉人佳利公司在已经取得房屋所有权登记和总宗地登记的基础上，向原温州市国土资源局申请不动产登记，属于该条例第五条规定的登记范围，原登记机关温州市国土资源局对佳利公司申请时提交的涉案审批材料予以审查并作出被诉登记行为，符合该条例相关规定。但案涉房屋的原房屋所有权和总宗地土地使用权均登记在佳利公司名下，本次被诉登记行为不发生不动产权利转移，应属于《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条规定的变更登记范畴。佳利公司申请选择“转移登记”以及原登记机关审查意见中表述为“同意办理换证登记”，均属不当，原判对此以尚未构成程序违法或影响当事人权利义务为由予以指正，并无不当。综上，原判驳回上诉人云中花园业委会的诉讼请求于法有据，上诉人云中花园业委会的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人温州市鹿城区云中花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 张 存审判员 曾晓军审判员 来 敏二〇一九年十月三十一日书记员 蒋 罕