广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初893号 原告（反诉被告）：桂林裕祥家居用品有限公司，住所地广西壮族自治区荔浦市青山镇永华村龙斗桥。统一社会信用代码：91450331619663609Y。 法定代表人：覃元高，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨桂馥，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：覃庆刚，男，壮族，1969年6月8日出生，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：莫玉许，广西利业律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）桂林裕祥家居用品有限公司（以下简称裕祥公司）与被告（反诉原告）覃庆刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告裕祥公司的委托诉讼代理人杨桂馥、梁丹志，被告覃庆刚的委托诉讼代理人莫玉许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林裕祥家居用品有限公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的厂房租赁合同；二、被告承担厂房租赁合同不能履行所造成原告添置临时钢架工棚损失188,483元、搬迁费损失50,000元；三、被告返还租赁保证金50,000元；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年1月19日与被告订立厂房租赁合同，被告将其位于二七〇工业园区原利佰安有限公司厂房、办公楼、仓库等经营场地及机器设备出租给原告，双方约定租赁期限五年，即2012年3月1日至2017年2月28日（合同详见《厂房设备租赁合同书》）。在该合同履行期届满前，原、被告于2017年2月23日签订续租合同，将租期延长3年，即2017年3月1日起至2020年2月29日止（内容详见《厂房租赁合同》）。租赁期间，原告根据生产需要在租赁厂房空地内搭建临时钢架工棚，被告也予认可。但原告于2018年3月9日被荔浦县人民法院执行局通知该租赁厂房被强制拍卖，原告可参加竞买，否则强制迁出。此后原告与被告就终止合同履行所造成损失未能达成协议，该租赁厂房于2018年6月16日以901万元价格整体拍卖给卢燕芳。原告认为该厂房整体拍卖中包括了属原告的临时钢架厂棚，于2018年7月11日以案外人身份向荔浦县人民法院提出执行异议，但原告异议被驳回，形成案外人异议之诉，荔浦市人民法院作出（2018）桂0331民初1760号民事判决，认为原告未能证明厂棚所有权归属，但同时认为原告确在被告厂区内搭建了部分厂棚，“因其是在租赁期间搭建的，其可依据双方签订租赁合同，通过合法途径，另行主张权利”，形成本案诉讼。被告出租厂房给原告未告知厂房设置担保物权状态，租赁合同不能履行，被告应承担合同不能履行的违约责任，原告主张解除合同有事实和法律依据；因合同不能履行造成原告添置物临时钢架厂棚损失，并且被告是整体拍卖物的实际受益人，被告应承担该损失责任。 被告覃庆刚辩称，一、原告诉请被告支付添置临时钢架工棚损失188,483元、搬迁费50,000元，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。理由如下：1．原告与被告于2012年1月19日签订厂房设备租赁合同，租赁期5年，自2012年3月1日至2017年2月28日止。2014年7月30日，被告用厂房设备向农村合作银行办理抵押贷款手续。2017年2月27日，原告明知被告的厂房设备已向农村合作银行办理抵押贷款的情况下，要求被告继续签订厂房租赁合同，续租至2020年2月29日止。虽然2018年被告因贷款问题被法院拍卖抵押物，但原告与被告续签的租赁合同是合法有效的，根据买卖不破租赁的法律规定，被告不存在有违约的情形。因此原告主张搬迁费50,000元，没有任何事实和法律依据。2．原告无证据证明厂区内哪些工棚是其搭建、搭建了多少、损失了多少，也无证据证明厂棚的所有权归其所有。即便原告在被告的厂区内搭建了部分厂棚，原告也应经被告的同意，并按法律规定办理相关审批手续的情况下才能搭建，如果未经被告的同意，又未依法审批，属于违法、违章建筑物，原告以不合法、合规的东西主张其权利，不能成立。原告无证据证明法院拍卖的标的物包含了厂区内临时搭建的厂棚。因此原告要求按6折折旧，要求被告支付添置临时钢架工棚损失188,483元，没有任何事实和法律依据。二、由于原告未按时交纳2018年3月至7月的5个月厂房租金共计104,166元给被告，构成违约。虽然双方签订的厂房租赁合同没有约定原告构成违约，被告不予退还保证金的情况。但从保证金的性质分析，租赁保证金是为保证租赁合同的履行，承租人在合同签订时按应付租赁的价款的一定比例付给出租人的担保金。保证金交付后如果承租人不履行租赁合同的有关规定就无权请求返还保证金，如果承租人按规定履行合同则可以抵销部分租赁物的价款或者租金。由于原告未按合同约定的时间履行支付租金的义务，构成违约，所以原告要求被告返还租赁保证金50,000元，没有法律依据不应得到支持。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告覃庆刚向本院提出诉讼请求：一、判决反诉被告桂林裕祥家居用品有限公司支付租金104,166元；二、反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2012年3月19日签订厂房租赁合同，反诉原告将其位于二七〇工业区原利佰安有限公司厂房、办公室、仓库等经营场所及机器设备全部出租给反诉被告，双方约定租赁期限五年，每年租金250,000元。租金由2013年3月1日起计算，先租后用，第一年一次性付一年租金250,000元，第二年以后按每半年付一次租金，即在每年三月底、九月底各付当年租金的50%即125,000元。除租金外，反诉被告另付50,000元保证金，如果不续租，反诉原告在租赁期满后三日内将50,000元保证金全额退还给反诉被告。在该合同履行期届满前，双方于2017年2月27日续签厂房租赁合同，租赁期限为3年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。租金按年计算，先租后用，每年租金250,000元，反诉被告自行处理租金报销凭证问题，费用由反诉被告负责。交租方式为反诉被告于每年二月底、八月底前各付当年租金的50%即125,000元，租赁期满，如反诉被告不续租，反诉原告在租赁期满后三日内将50,000元保证金一次性全额退还给反诉被告。由于反诉被告未按厂房租赁合同第三条第2项支付2018年3月至8月期间的租金共计104,166元，反诉原告多次向反诉被告追讨上述租金，反诉被告均以各种理由拒绝支付，请求法院依法判决支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告裕祥公司辩称，反诉原告诉称并非事实，其反诉请求不能成立。双方签订厂房租赁合同时，反诉原告未将其出租厂房设有抵押登记的瑕疵情况告知反诉被告，致使反诉被告不知道其所提供的厂房存在抵押担保的情况。反诉原告的厂房被法院执行后，反诉被告向法院提出买卖不破租赁的抗辩事由，提起执行异议之诉，但未得到法院支持，反诉原告的行为造成反诉被告所述的各项损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的超期搬迁租赁协议书及付租金银行电子回单，本院认可其真实性，但与本案并无关联。对原告提供的搬迁承揽合同、付款凭证，结合相关领取款项记录，本院对其三性予以认可。 根据本案证据及庭审笔录，本院依法确认以下法律事实： 2012年1月19日，原告裕祥公司与被告覃庆刚签订厂房设备租赁合同，约定覃庆刚将其位于二七〇工业园区原利佰安有限公司厂房、办公楼、仓库等经营场地及机器设备出租给裕祥公司，双方约定租赁期限五年，即2012年3月1日至2017年2月28日。在该合同履行期届满前，双方于2017年2月27日签订续租合同，将租期延长3年，即2017年3月1日起至2020年2月29日止。租金按年计算，每年租金250,000元，裕祥公司每年二月底、八月底前各付当年租金的50%即125,000元。裕祥公司已交50,000元保证金，租赁期满，如裕祥公司不续租，覃庆刚在租期满后三日内将50,000元保证金一次性退还给裕祥公司。裕祥公司有权在承租期内自行添置设备等，可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏厂房结构，装修费用由裕祥公司负责。合同期满，在相同条件下，裕祥公司有优先承租权，如果不续租，裕祥公司可拆除搬走裕祥公司的设备、物品，装修费用由覃庆刚折价接收。 2014年，覃庆刚用自有的荔国有（2004）字第Cb04364号、荔国用（2002）字第Cb2103号国有土地及荔国用（2002）字第Cb2103号的房产作抵押，向广西荔浦农村合作银行借款15,000,000元，并于2014年7月30日办理了抵押登记。后无法偿还银行借款，本院受理了广西荔浦农村合作银行诉桂林荔浦金荔修车人贸易有限公司、覃庆林、覃庆刚、覃庆云等人借款合同纠纷一案［（2017）桂0331民初654号］，本院作出（2017）桂0331民初654号民事判决：桂林荔浦金荔修车人汽车贸易有限公司偿还原告广西荔浦农村合作银行借款本金人民币15,000,000元及累计至2017年10月23日止的利息567,304.71元（此后利息含复利、罚息仍按合同约定计算至借款本息还清时止），覃玖英、覃庆林、覃庆刚、覃庆云、戴忠贤负连带清偿责任；广西荔浦农村合作银行对处置被告用于抵押分别位于荔浦县荔城镇黄寨村新烟厂对面的工业土地一宗［土地使用证号：荔国用（2004）字第Cb04364号］、位于荔桂路二七〇烟灯陡工业区房地产一宗［土地使用证号：荔国用（2002）字第Cb02103号、房屋产权证号：桂房权证荔字第××号、第××号］所得款项享有优先受偿权。 后本院执行此案生效民事判决，并于2018年6月16日对被告覃庆刚位于荔浦市荔城镇荔桂路二七〇烟灯陡工业区68号的土地、房产及设施进行了拍卖，卢燕芳参加竞拍成为新的买受人。由于涉及本案的厂房被拍卖，原告于2018年7月11日向本院提出了执行异议，本院作出（2018）桂0331执异15号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告于2018年8月3日对此提起执行异议之诉，本院作出（2018）桂0331民初1760号民事判决驳回了原告的诉讼请求。为继续使用该土地及厂房，原告与新的买受人卢燕芳于2018年8月22日签订协议，卢燕芳同意原告继续使用该土地及厂房至2018年9月30日止，原告需补偿40,000元给卢燕芳。原告就搬迁事宜与张启荣签订承揽合同，共支付搬迁费50,000元。原、被告双方均认可自2018年3月起，裕祥公司未向覃庆刚支付租金。 本案在审理过程中，原告向本院提出撤回部分起诉，即撤回诉讼请求中第二项：被告承担厂房租赁合同履行不能造成原告添置临时钢架工棚损失188,483元。本院作出（2019）桂0331民初893号民事裁定，准予原告撤回起诉。 本院认为，本案本诉争议的焦点是：一是原告裕祥公司请求解除房屋租赁合同是否应得到支持及保证金返还问题；二是损失赔偿问题。本案反诉争议的焦点是：反诉被告裕祥公司是否应给付租金及租金多少。 对本诉争议焦点一合同解除问题。本案中，2018年6月16日，被告覃庆刚位于荔浦市荔城镇荔桂路二七〇烟灯陡工业区68号的土地、房产及设施已经被法院拍卖，不再是厂房的所有权人，其无法将该厂房出租给裕祥公司，双方合同目的已经无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定裕祥公司请求解除房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，原告方交纳的保证金50,000元，被告应当予以返还。 对本诉争议焦点二损失赔偿问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”，根据这一规定，本案中被告在租赁过程中将涉案房屋抵押给银行，无证据证实其已书面告知裕祥公司房屋抵押的情况，因银行实现抵押权，厂房被拍卖过户给新的买受人，造成原告无法继续租赁使用该厂房，产生50,000元的搬迁费损失，被告应承担赔偿责任。 对反诉争议焦点反诉原告覃庆刚请求反诉被告裕祥公司支付租金问题。本院认为，原、被告《房屋租赁合同》合法有效，在合同尚未解除的情况下，裕祥公司实际租赁使用该厂房，应按照《房屋租赁合同》约定给付租金。裕祥公司自2018年3月1日起未支付租金给被告覃庆刚，因该房屋已于2018年6月16日拍卖给了卢燕芳，裕祥公司应支付自2018年3月1日起至2018年6月16日所欠的房屋租金。根据合同约定，每年租金为250,000元，则裕祥公司还需向覃庆刚支付租金共计72,916.17元（250,000元÷12个月×3.5个月）。 综上所述，原告裕祥公司的诉讼请求成立，本院依法予以支持，反诉原告覃庆刚的诉讼请求部分成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林裕祥家居用品有限公司与被告覃庆刚于2017年2月27日签订的厂房租赁合同； 二、被告覃庆刚赔偿原告桂林裕祥家居用品有限公司搬迁费损失50,000元； 三、被告覃庆刚返还原告桂林裕祥家居用品有限公司保证金50,000元； 四、原告（反诉被告）桂林裕祥家居用品有限公司给付被告（反诉原告）覃庆刚租金72,916.17元； 五、驳回被告（反诉原告）覃庆刚的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2,300元，由被告覃庆刚负担；反诉案件受理费2,383元，由原告桂林裕祥家居用品有限公司负担。 以上应付的款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦市支行，账号：21×××39），如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费2,300元、反诉上诉案件受理费2,383元（户名：桂林市中级人民法院，开户行：农行桂林高新支行，账号：20×××16），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韦小丽 人民陪审员  蒋松霖 人民陪审员  黄宝娣 二〇一九年十月二十二日 代书 记员  曾 平