安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7658号上诉人（原审被告）：安徽德恒投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心办公549室，统一社会信用代码91340100096917760L。法定代表人：任嵬，董事长。委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘勇，男，1970年5月30日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原审被告：南京宁润房地产经纪服务中心，住所地江苏省南京市高淳县经济开发区恒盛路5号4号楼109-8室，统一社会信用代码9132011855887196J。投资人：陶晓娟，负责人。上诉人安徽德恒投资有限公司（以下简称德恒公司）因与被上诉人刘勇、原审被告南京宁润房地产经纪服务中心房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德恒公司上诉请求：1.请求撤销原判，改判刘勇继续履行与德恒公司于2016年11月27日签订的编号为0002570《滨湖东方汇认购协议》；2.本案全部诉讼费用由刘勇承担。事实和理由：德恒公司与刘勇于2016年11月27日签订的编号为0002570《滨湖东方汇认购协议》合法有效，亦具备继续履行条件，不应解除。2017年1月10日，刘勇向德恒公司支付首付款后因向迟延办理按揭贷款故不愿意在当日签订《商品房买卖合同》。后德恒公司销售人员多次电话催促刘勇签订合同，刘勇均未理睬。刘勇在约定的签订合同日期后支付首付款的行为表明其愿意履行认购协议的约定，愿意按照协议约定签订相应的《商品房买卖合同》。现涉案房屋未另售他人，协议亦具备履行条件，双方应按认购协议约定继续履行相应的义务；且双方所签认购协议已经明确双方名称、地址，认购房屋的具体坐落、面积、价格等，刘勇也支付了购房款，就涉案房屋双方已形成买卖合同关系，故一审判决解除协议、德恒公司返还购房款错误。刘勇辩称，涉案认购协议是为担保签订《商品房买卖合同》的预约合同，非正式的买卖合同，达不到认定为《商品房买卖合同》的标准，在双方没有达成买卖合意的情况下依法应解除协议而非强制履行。现双方在涉案认购协议签订后未达成合意、未订立正式商品房买卖合同，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定进行处理，不应强制履行。南京宁润房地产经纪服务中心未作陈述。刘勇向一审法院起诉请求：1.解除刘勇和德恒公司于2016年11月27日签订的《滨湖?东方汇认购协议》；2.德恒公司返还刘勇购房首付款729983元；3.南京宁润房地产经纪服务中心退回刘勇支付的“电商费”计10000元，德恒公司对该笔退款承担连带责任；3.本案诉讼费用由德恒公司、南京宁润房地产经纪服务中心承担。一审法院认定事实：2016年11月27日，刘勇（乙方）与德恒公司（甲方）签订了编号为0002570的《滨湖?东方汇认购协议》一份，约定乙方购买甲方开发的位于合肥市滨湖新区西藏路与杭州路交口的东方汇广场项目Ⅱ区1164号物业单位，总价款计2065988元，乙方签约总房款1469983元。该协议第三条约定：“乙方同意签订本协议时，支付定金人民币50000元，此定金不予退还，作为双方订立《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为首期购房款”；协议第四条约定：“双方应于2016年12月10日前携带本认购协议书、定金收据、应付房款及买受人身份证原件到甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，甲方有权在不另行通知乙方的情况下另行出售该商品房，同时乙方无权要求甲方返还已收取的定金”。刘勇于当日向德恒公司转账支付定金50000元。2017年1月10日，双方签订了《置业计划书》一份，其中明确首付款729983元，实收金额（不含定金）679483元，已交定金50500元，贷款710000元。刘勇于当日转账支付德恒公司首付款679483元，并支付现金500元，合计679983元，德恒公司向刘勇出具了收据。此后，双方并未继续履行上述认购协议，也未签订涉案房屋的《商品房买卖合同》。另查明，2016年11月27日，南京宁润房地产经纪服务中心向原告收取涉案商铺团购费用10000元。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。从双方当事人签订的《滨湖?东方汇认购协议》内容以及实际履行情况看，应当属于预约合同，双方均应按照该协议约定履行合同义务。案涉认购协议签订于2016年11月27日，约定双方于2016年12月10日前签订商品房买卖合同，但双方未能按照约定期限签订，双方均未举证证明存在己方通知对方签订合同而遭对方拒绝的情形。现德恒公司要求继续履行认购协议，与刘勇签订涉案商铺的《商品房买卖合同》，但刘勇要求解除认购协议，因此认购协议无法继续履行，应予解除。认购协议解除后，德恒公司收取刘勇购房款679983元，依法应予返还。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，刘勇未能提供证据证明系德恒公司先行违约，现其要求解除认购协议，导致商品房买卖合同未能订立，依法其无权要求返还定金50000元。刘勇诉称德恒公司采取“售后包租”的销售模式，违反合同附随义务，但刘勇并未举证证明德恒公司存在上述事实，也无证据证明德恒公司存在违反合同附随义务的违约行为，刘勇该诉称，不予采信。刘勇与德恒公司未能签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，且通过本案诉讼解除了双方签订的《滨湖?东方汇认购协议》，南京宁润房地产经纪服务中心收取刘勇涉案商铺团购费10000元，已没有合同和法律依据，故南京宁润房地产经纪服务中心应当返还刘勇团购费10000元，但刘勇未能举证证明该团购费与德恒公司的关联性，其要求德恒公司承担连带责任，没有事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘勇与安徽德恒投资有限公司于2016年11月27日签订的编号为0002570的《滨湖?东方汇认购协议》；二、安徽德恒投资有限公司于判决生效之日立即返还刘勇购房款679983元；三、南京宁润房地产经纪服务中心于判决生效之日立即返还刘勇团购费10000元；四、驳回刘勇的其他诉讼请求。案件受理费11200元，减半收取5600元，由刘勇负担378元，安徽德恒投资有限公司负担5146元，南京宁润房地产经纪服务中心负担76元。二审中，各方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，2016年11月27日，德恒公司与刘勇就涉案东方汇广场项目Ⅱ区1164号物业单位签订《滨湖?东方汇认购协议》，约定双方应于2016年12月10日前携带本认购协议书、定金收据、应付房款及买受人身份证原件到甲方销售展示中心与甲方签订《商品房买卖合同》及附件。涉案认购协议履行过程中，双方未在该约定期限内签订合同，现德恒公司主张刘勇拒绝签订合同及此后多次通知仍被拒绝，未提供证据予以佐证，本院不予采信。一审鉴于双方当事人的举证及陈述认定本案双方未签订《商品房买卖合同》的原因属不可归责于当事人双方的事由，涉案认购协议因刘勇不同意继续履行，予以解除，德恒公司返还购房款并无不当，本院予以维持。综上，德恒公司的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由安徽德恒投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十月二十四日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。