上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初6055号原告：上海元懿实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：蒋庆鹏，执行董事。委托诉讼代理人：姜群，上海博乐律师事务所律师。被告：上海尚金商贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：魏士光，总经理。委托诉讼代理人：余大船。委托诉讼代理人：金鑫。第三人：上海宝越仓储有限公司，住所地上海市宝山区宝安公路XXX号。法定代表人：张桂花。委托诉讼代理人：王永亮，上海市锦天城律师事务所律师。原告上海元懿实业有限公司(以下简称元懿公司)与被告上海尚金商贸有限公司(以下简称尚金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易转普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加了上海宝越仓储有限公司(以下简称宝越公司)作为本案第三人参加诉讼。原告元懿公司的委托诉讼代理人姜群，被告尚金公司的法定代表人魏士光、委托诉讼代理人余大船，第三人宝越公司的委托诉讼代理人王永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告元懿公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年2月10日签订的厂房租赁合同于2019年3月7日解除；2、判令被告将位于上海市宝山区宝安公路XXX号厂房第2幢车间及第1幢车间3号库房包括办公楼一、二层(一层办公室及出租给第三方的三间房屋除外)房屋(以下简称系争房屋)清腾并恢复原状(将第2幢车间及第1幢车间3号库房内的隔层拆除)后返还给原告；3、判令被告按照月租金人民币153,000元(以下币种均为人民币)的标准，向原告支付尚拖欠的自2018年9月18日起至2019年3月7日止的租金共计800,700元；4、判令被告向原告支付解约违约金459,000元(153,000×3)；5、判令原告没收被告支付的押金283,333元，不予退还；6、判令被告支付原告自2018年8月1日起至2018年11月30日止的水电费4万元；7、判令被告支付逾期付款滞纳金(按每日510元的标准，自2018年9月8日起算至实际清偿之日止)；8、判令被告支付房屋使用费(按每日10,200元的标准，自2019年3月8日起算至实际返还房屋之日止)。事实与理由：2015年2月10日，原、被告双方签署《厂房租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，建筑面积及公摊面积5,650平方米，租赁期限自2015年3月18日至2022年10月18日，租金每年170万元，每三个月支付一次，每次须提前十天支付租金，先付后用，两年递增8%等。上述合同签订后，被告自2018年9月8日起未再支付任何租金及其他费用，故原告提出上述诉请。被告尚金公司辩称，1、不同意解除涉案租赁合同。2018年9月19日专题会议纪要达成协议，因房屋存在违章搭建，要求里面的租客清腾，政府拆除违章。第三人给了被告一定时间搬离，被告于2018年10月7日之前将违章的地方搬空了。2018年11月22日，被告收到第三人的通知，内容是第三人与原告之间的租赁合同解除了，要求被告搬离。后来，被告基本上都搬完了，但没有完全搬走。这个会议应该是三方到场的，当时第三人、被告在场，原告作为二房东没有到场。2、租金付至2018年9月17日，之后未再支付。原因是已达成的会议纪要，以及系争房屋内有违章搭建，且没有消防水。系争房屋还没返还，但不同意支付租金及使用费。3、不同意支付违约金，不同意没收押金。4、2018年8月1日至2018年11月底的水电费20,900元经原告同意已支付给了第三人。5、不同意支付逾期付款滞纳金。第三人宝越公司述称，1、第三人与原告的租赁合同解除时间是2018年11月23日，原告收到第三人发的合同解除通知书之日，涉案租赁合同当予解除。2、鉴于第三人与原告之间的租赁合同已经于2018年11月23日解除，系争房屋应直接返还给第三人。3、2015年3月18日，被告开始改建，原告没有提出异议，这是发生在原告与第三人租赁合同期间，原告违反合同约定，应当对房屋改建承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对元懿公司提交的厂房租赁合同、仓库出租合同、认可厂房转租协议、照片、光盘等；对尚金公司提交的告知书、会议纪要、解除情况说明、快递回执查询单及律师函等；对宝越公司提供的律师函及送达凭证、解除通知及送达凭证、微信截图、公证书、照片、情况说明等，相关当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、宝越公司是宝山区宝安公路XXX号房屋的权利人。根据房地产权证，权属性质为集体，用途为工业，土地面积8,566平方米，建筑面积4,545.42平方米，包括1号建筑面积20.44平方米、2号建筑面积20.23平方米，3号建筑面积3,700.03平方米，4号建筑面积804.72平方米，房屋类型均为仓库堆栈。2、2014年9月26日，出租方宝越公司与承租方元懿公司签订《仓库出租合同》，约定，出租方将位于上海市宝山区宝安公路XXX-XXX号的西面仓库(含行车等附属配套设施，三部10吨行车，一部5吨行车)及办公楼出租给承租方使用，租赁物面积为仓库5,217平方米、办公楼846平方米，总面积6,063平方米，用途第三方仓储，如承租方转变用途，必须经出租方书面同意，因转变用途所需办理的全部手续由承租方按政府的有关规定申报；租赁期限为五年，自2014年10月1日至2019年10月15日；未经出租方书面同意不得转租；如承租方须进行装修、改建，须事先向出租方提交设计方案，并经出租方同意等。审理中，宝越公司、元懿公司确认租赁物除产权证中的建筑物外，另有约1,500平方米仓库没有产证，宝越公司表示也无法提交相关建房审批手续。同年12月1日，宝越公司与元懿公司签订《仓库出租补充协议》，主要内容为租赁时间由原来的5年延长至8年即2014年10月1日至2022年10月14日。2015年1月22日，宝越公司与元懿公司签订《认可厂房转租协议》，主要内容为承租人与他人签订的转租协议应以主体合同为框架，所约定的权利义务不得超过主体合同规定的范围，不得擅自改变厂房及房屋的结构，转租协议的期限不得超过主体合同的约定期；转租用途的相关工艺涉及危化、易燃易爆、有毒等存在安全隐患、职业危害和环境污染因素的，应当按法律规定做好申报、检测和审批工作等。2、2015年2月10日，甲方(出租方)元懿公司与乙方(承租方)尚金公司签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区宝安公路XXX号厂房第2幢车间及第一幢车间3号库房包括办公楼一、二层(一层办公室及已出租给第三方客户的三间房间除外，剩余的房间租赁给乙方使用，建筑面积加公摊面积经双方确认为5,650平方米，出租给乙方做办公用品使用；甲方租赁给乙方的厂房为现状出租)(以下简称系争厂房)；租赁期限从2015年3月18日至2022年10月8日止，租金两年递增8%(2015年3月17日前为甲方给予乙方的免租期)；租金三个月支付一次，每季度425,000元，每次支付租金须提前10天，先付后用；租赁保证金283,333元，租赁关系终止时用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方每月还须支付水费每吨6元、电费每度1.5元；每拖缴厂房租赁金超过一天按日租金的10%滞纳金收取。双方还约定，有下列情形之一的，双方有权单方面解除合同：未经出租方同意或有关部门批准，承租人擅自改变房屋用途的；未经出租方书面同意，承租方将出租房租给第三者的；承租人不支付或不按时支付租金超过15天以上的；承租人所拖欠各项费用累计达到3,000元以上的；非本合同规定的情况，乙方在租赁期中擅自退租的，应赔偿甲方三个月的租金作为违约金给甲方，并没收乙方租赁保证金；乙方可根据生产经营的要求，不影响厂房原结构的前提下，适度的进行改建或装修，但须事先征得甲方书面同意；本合同租赁期满以及因动迁等不可抗力因素造成合同终止后，乙方应按时返还租赁房屋和有关设施设备，逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付占用期间的使用费等。上述合同签订后，尚金公司支付了押金283,333元。尚金公司承租了系争厂房后，分别对约3,700平方米的仓库和约1,500平方米的仓库进行了改建，将仓库隔为上下两层，并将靠宝安公路侧的院墙和仓库砖混墙改为门面房，除留部分自用外，其余部分转租。2015年12月5日，上海市宝山区顾村工业公司向宝越公司发告知书，主要内容为消防安全检查中发现尚金公司未经相关部门许可擅自改变土地使用性质，破墙开店；尚金公司未经消防部门审核验收合格后，擅自分隔仓库内部结构(上下两层)，针对以上存在的消防安全隐患问题，请落实整改。3、2017年，宝山区顾村镇人民政府、宝山区区域生态环境综合治理领导小组办公室联合向宝越公司发生态环境综合整治告知书，主要内容为系争厂房区域内存在违法搭建等违法现象，于2018年6月30日前拆除违法建筑、停止违法经营、迅速清退租户，消除安全隐患，自行完成整改。2018年8月31日，宝越公司向元懿公司发律师函，认为元懿公司未经同意擅自改变出租物结构，导致宝越公司被相关政府部门责令整改，违反了约定的用途和转租条件转租房屋，在租赁房屋内堆放危险物品，未及时办理审批手续，违反了妥善使用租赁物的义务，要求元懿公司收到律师函之日起一个月内恢复租赁物原状、排除妨害、消除危险。同年9月1日，元懿公司收悉。2018年9月19日，上海市宝山区顾村工业公司发出《告知书》，主要内容为：按照“六必拆”原则，我司对宝安公路XXX号区域已下发过综合整治告知书，并多次上门告知，仍没有改善。2018年9月6日，我司又开具“拆违”告知书，并对房东及所有租户告知，要求立即终止经营，在一个月内全部搬离。倘若2018年10月7日之后，租户仍未搬离，政府相关部门将联合执法部门采取强制手段进行取缔。同日，上海市宝山区顾村工业公司、宝越公司、尚金公司召开专题会议，并达成了会议纪要，主要内容为：大房东已采取法律手段追究二房东擅自改变房屋用途及改变经营性质等责任，该区域内的所有租客均与三房东直接发生租赁关系，现场由三房东与租客进行协商解决。如今三房东与租客之间的合同未到期，但从2018年9月1日以后未收取租客房租，只收取部分押金，现租客与房东的押金和搬离期限上存在异议，三方就此事进行协商，并达成一致，主要内容为从9月6日起，大房东不收二房东租金，二房东不收三房东租金，三房东对所有租户停止收租金并解除租赁合同，租户合同未到期，由三房东处理违约事宜；在10月7日之前，凡是有租户主动撤离完毕的，三房东将9月6日之后的押金全部退还等。同年11月22日，宝越公司向元懿公司发出解除合同通知。同年11月23日，元懿公司收悉。同日，宝越公司向尚金公司发出搬离通知，限尚金公司1个月内搬走所有物品、清空场地。4、关于系争厂房的使用及返还。尚金公司于第一次庭审中称，上海市宝山区顾村工业公司发出通知让尚金公司停止经营后，尚金公司将相关租户清空了，但系争厂房内仍有一些自有家具没有搬走，后于第二次庭审中称已将系争厂房返还给了宝越公司。元懿公司表示，2019年3月，元懿公司去系争厂房查看，里面大部分是空的，其他无法确认，尚金公司应向元懿公司返还系争厂房。宝越公司表示，2018年9月底10月初，小商户全部搬离，尚金公司于2019年3月底将系争厂房返还给了宝越公司，系争厂房目前由第三人实际控制中。5、关于租金支付情况。审理中，元懿公司、尚金公司确认租金付至2018年9月17日。尚金公司表示，因宝越公司通知搬离，且已达成会议纪要，故之后的租金不再支付。6、关于水电费。审理中，宝越公司认可尚金公司已支付2018年8月至11月底的水电费合计20,842元。审理中，元懿公司申请撤回第六项诉讼请求。本院认为，元懿公司与尚金公司就宝安公路XXX号房屋达成租赁合同，其中约1,500平方米仓库经查无房地产权证，权利人宝越公司也无法提交相关建房审批手续，故涉案租赁合同中关于上述无证房屋部分，违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效，其余部分有效。对有效部分，现尚金公司已实际搬离，并将系争厂房直接返还给了宝越公司，涉案租赁合同实际已无法继续履行，故元懿公司要求解约的诉讼请求，本院予以准许。经查，尚金公司于2019年3月7日收到本案诉状副本，故元懿公司与尚金公司之间签订的厂房租赁合同中其余有效部分于2019年3月7日解除。关于系争厂房的返还。涉案租赁合同无效或解除后，尚金公司应予返还系争厂房。审理中，宝越公司确认尚金公司已于2019年3月底向宝越公司返还了系争厂房，现由宝越公司实际控制中，故元懿公司再行要求尚金公司返还，本院不予准许。关于解约违约金。本院认为，涉案租赁合同无法继续履行实际是因系争厂房区域内存在违法搭建，被相关部门下发整治告知书要求拆除违建、停止经营并清退租户。元懿公司作为出租方，其出租给尚金公司的租赁物中有约1,500平方米系无证仓库，且尚金公司在承租系争厂房后就进行了改建并转租，系争厂房区域内业态混乱、隐患众多，并长达三年之久，元懿公司也显未尽到监管责任，故应对涉案租赁合同的无效或解除承担一定的责任。尚金公司作为承租方，在事先未经元懿公司同意的情况下，将系争厂房分隔成上下两层，并破墙开店，明显存在过错，应对涉案租赁合同的无效或解除承担相应责任。综上，元懿公司与尚金公司对涉案租赁合同的无效或解除，均存在过错，故元懿公司向尚金公司主张解约违约金，本院不予准许。审理中，元懿公司抗辩认为曾就擅自改建、转租等行为向尚金公司提出异议，但未提交证据证明，本院不予采信。关于租金及使用费。合同无效或解除后，尚金公司应支付实际占用期间的租金及使用费。对使用费的计算标准，本院参照涉案租赁合同予以酌定。根据尚金公司自述，系争厂房内租户全部搬离后，尚金公司还有一些自有家具未搬离，系争厂房未予返还。审理中，宝越公司自认于2019年3月底已收回系争厂房，本院予以认可。故元懿公司主张2019年3月底之后的使用费，无相应依据，本院不予准许。考虑到相关限期搬离的通知确会影响到尚金公司的经营使用，且尚金公司的搬离亦需要一定的周期，故本院对尚金公司搬离前的租金及使用费酌情确定为59万元，超出部分不予准许。审理中，尚金公司抗辩认为，根据三方协议，不应再承担之后的租金。本院认为，根据三方协议可以理解为若尚金公司在期限内全部清腾的，宽限期内的租金可予免收，但是根据尚金公司自述系争厂房内仍有其自有物品未搬离，也未将系争厂房及时返还，故尚金公司上述意见，本院不予采纳。关于逾期付款滞纳金。本院认为，尚金公司并未恶意拖欠租金不付，而是在接到相关拆违、限搬通知后才停付租金，故元懿公司要求尚金公司按每日510元的标准支付自2018年9月8日起至实际付清之日止的滞纳金，依据不足。考虑到本案实际情况，本院酌情判定尚金公司按中国人民银行同期贷款基准利率的标准向元懿公司支付逾期付款利息，以59万元为基数，自起诉之日2019年1月8日起算至实际付清之日止。关于保证金问题。根据涉案租赁合同的约定，乙方在租赁期中擅自退租的，没收乙方保证金。现涉案租赁合同无法继续履行，并非系尚金公司擅自退租，故元懿公司据此要求没收保证金，依据不足，本院不予准许。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告上海元懿实业有限公司与被告上海尚金商贸有限公司就上海市宝山区宝安公路XXX号等房屋签订的《厂房租赁合同》中涉及约1,500平方米仓库的条款无效，《厂房租赁合同》中的其余有效部分于2019年3月7日解除；二、被告上海尚金商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海元懿实业有限公司支付租金及使用费59万元；三、被告上海尚金商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海元懿实业有限公司支付利息损失(以59万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2019年1月8日起算至实际付清之日止)；四、原告上海元懿实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海尚金商贸有限公司保证金283,333元；五、驳回原告上海元懿实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,403元，由原告上海元懿实业有限公司负担30,599元，被告上海尚金商贸有限公司负担5,804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  羊焕发审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一九年十月二十三日书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……