河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异230号 案外人：韩书芹，女，1968年1月10日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京邵嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人于2019年1月30日对执行邢台市中兴西大街(原海绵铁厂)福麟小镇的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法中止对位于邢台市的执行，解除对该房产的查封。 事实与理由： 案外人于2013年11月23日与福麟公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由福麟公司开发的位于邢台市，法院在执行武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇1号楼2单元901房产，因在法院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款143383元，剩余215000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至法院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外人异议理由不成立，请求依法驳回。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2013年11月30日农村信用合作社转账凭证回单一份，金额为39900元。记账凭证一张，金额为90169.18元；款项都是打给了福麟公司原来的财务人员于新的账户上。 证据2、2018年12月24日房款收据，金额为143383元； 证据3、2018年12月24日POS机签购单一张，金额为4430元； 证据4、案外人韩书芹与福麟公司签订的认购书一份。 证据5、邢台市房产交易与产权管理中心证明：案外人韩书芹名下无其他房产。 申请执行人质证称，对证据编号：一、（1）真实性、合法性予以认可；（2）关联性不予认可，该份证据与本案无关，对本案的事实没有证明力。其只能证明于新银行账户内存入39900.00元人民币，不能证明于新是被执行人的工作人员，也不能证明案外人向被执行人支付购房款的事实。对《农村信用社复式记账凭证》的真实性、合法性不予认可。该份证据没有原件，无法核实。关联性不予认可。其只能证明于新银行账户现金存入90169.18元人民币，不能证明于新是被执行人的工作人员，也不能证明案外人支付购房款的事实。对证据编号：二、（1）真实性、合法性不予认可。收据没有日期，不能确定案外人付款的时间，收据是被执行人的单方法律行为，涉及金额较大且没有银行流水等有效书面凭证，执行申请人不能确认收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。（2）关联性不予认可，该份证据不足以证明案外人购买商品房及支付房款的事实。对证据编号：三、对POS机签购单的真实性、合法性不予认可。签购单没有银行签章不是原件。证据一、三与证据二之间金额不能一一对应，证据一显示金额共计130069.18元，证据三显示金额为4430.00元，而证据二收据显示金额138953元，因此，证据一、三与证据二的真实性、合法性不予认可。对证据编号：四、（1）真实性、合法性不予认可。认购书签订时间、房屋认购时间及交房时间等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。付款方式等主要条款也均是空白，定金条款违反法律相关规定，因此认购书的真实性、合法性不予认可。（2）关联性不予认可，认购书与本案无关。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，因此该认购书不是合法有效的商品房买卖合同，不能证明案外人在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。 综上，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外人韩书芹没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人韩书芹不是合法权利人，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强发表答辩及质证意见称，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇1号楼2单元901号房屋。 另查明，案外人与福麟公司签订了福麟小镇认购书，约定案外人购买福麟公司开发的位于邢台市房屋。2013年11月30日案外人向福麟公司财务人员于新打款90169.18元、39900元，2018年12月24日ＰＯＳ机转款4430元；2018年12月24日福麟公司向案外人出具了涉案房屋的收款收据，金额为143383元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人虽称已于本院查封之前购买了案涉房屋；案外人与福麟公司也就案涉房屋签订了福麟小镇认购书，但案外人与福麟公司签订的认购书未写明签订日期，案外人在本院查封之前亦未合法占有案涉房屋。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人韩书芹的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十月二十四日 书记员  白娟娟