湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂06民初1687号原告：张念华，男，汉族，1962年12月5日出生，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：吴强，湖北德和衡（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雄文，湖北盛科律师事务所律师。被告：湖北万通田宇投资有限公司，住所地：保康县城关镇清溪路669号。法定代表人：米启芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘毅名，该公司员工。委托诉讼代理人：郝海清，湖北襄江粤律师事务所律师。原告张念华与被告湖北万通田某1投资有限公司（以下简称万通田某1公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月10日向湖北省保康县人民法院提起诉讼，于2019年7月9日移送本院审理。本院依法组成合议庭，于2019年9月29日公开开庭审理了本案。原告张念华的委托诉讼代理人吴强、刘雄文，被告万通田某1公司的委托诉讼代理人郝海清、刘毅名到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张念华的诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于保康县城关镇黄土岭保康商贸物流园的合同号BK15000535房号5号楼301、401；合同号BK15000537房号5号楼101、102、103、108、109、110、111、112、113、201、202、203、208、209、210、211、212、213；合同号BK15000609房号1号楼1007、1008、1012、1013、1014、1015、1025、1026、1027、1028、1029、1030、1031、1033、1034、1035、1036、1037、1039、2007、2008、2012、2013、2014、2015、2025、2026、2027、2028、2029、2030、2031、2033、2034、2035、2036、2037、2039等58套房屋；2、判令被告协助办理所有权变更登记，并承担逾期交房违约金110.58万元（已算至2018年4月30日，之后继续按合同约定计算至交房之日止）和逾期办证违约金97.44万元（已算至2018年4月30日，之后继续按合同约定计算至办证之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。后原告张念华申请增加诉讼请求：要求被告万通田某1公司交付房屋由58套增加42套，合计100套，抵房款项合计3339万元。事实与理由：被告因开发保康商贸物流园，分别于2014年1月23日、2014年3月5日、2015年2月13日多次向原告借款合计1460万元，约定借期六个月，按照月息3%计算，并口头约定待房屋具备预售网签条件后将本金转为购房款，利息另行结算。2015年10月23日和2015年11月24日原告与被告分别签订了编号BK15000609、BK15000535、BK15000537三份商品房买卖合同，购买总价为1460万元的58套房产，并办理了网签备案。根据三份合同约定，被告应交房时间是2015年12月31日和2016年6月30日，如逾期交付按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时约定出卖人应当在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。但至今被告仍未按合同约定交付房屋。鉴于被告负责人田某2在诉讼中明确表态不准备交房，故除上述58套房产外，增加诉讼请求要求被告交付6号楼、7号楼的42套房屋，抵房款项合计3339万元。被告万通田某1公司答辩称：本案属于民间借贷，签订购房合同只是对张念华的借款提供担保，应当驳回原告起诉。理由：1.双方之间的基础法律关系为民间借贷。被告在建设保康商贸物流园项目中因缺周转资金，按月息5分多次向原告借款。在借款1300万元当天，被告向原告还款100万元，后来每个月支付65万元利息。2.本案《商品房买卖合同》是原告利用掌控被告印章之便签订，被告拒绝追认而无效。原告为了保证出借款的收回，于2015年7月安排与其有亲属关系的叶洋接管被告全部印章，监管公司财务。当取得商品房预售许可证后，在没有被告任何工作人员参与和签字情况下，叶洋持被告的印章与原告签订涉案《商品房买卖合同》并备案，原告说以后根据还款数额再对相应价值的房屋解除抵押，目的是为借款担保。3.合同中的房价款与借款金额一致，原告没有支付购房款。从流水明细看，原告转入被告账户款共计4026.65万元，被告已向原告支付3887.3109万元，大部分借款已经偿还。原告提出借款逾期后经结算将本金转为了购房款，与事实不符。4.合同约定的售房价属于明显不合理的低价，表明合同目的不是真正的房屋买卖。5.双方的真实法律关系是民间借贷。《商品房买卖合同》签订后，被告又偿还借款383万元，以及双方进行的两次对账行为，进一步确定是民间借贷关系。原告张念华为支持其诉讼请求，向本院提交如下主要证据：证据一：六份房屋买卖合同及房款收据。证据二：当地房屋的市场价格。证据三：向万通田某1公司付款43953773.65元的往来流水。被告万通田某1公司对原告张念华的证据提出以下质证意见：对于证据一的真实性无异议，但其向张念华出具房款收据的同时，还出具有借款借据；对证据二不予认可。对证据三，认为部分金额不实。被告万通田某1公司为支持其答辩意见，向本院提交以下主要证据：向张念华还款32340182元的往来流水。原告张念华对被告万通田某1公司的证据提出以下质证意见：认可收到万通田某1公司的23965920元，其他不认可。经审理查明：2013年9月27日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了购房款收据940万元,同日，原告张念华向被告万通田某1公司指定的田某2账户转款940万元,同日，被告万通田某1公司又就同一笔款项向原告张念华出具了借款940万元的借条，借期六个月，月息3分。2014年1月23日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了购房款收据1300万元,同日，原告张念华向被告万通田某1公司账户转款1300万元,同日，被告万通田某1公司又就同一笔款项向原告张念华出具了借款1300万元的借条，借期六个月，月息3分。2014年3月5日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了房款收据60万元,同日，原告张念华向被告万通田某1公司指定的范世艳账户转款60万元,同日，被告万通田某1公司又就同一笔款项向原告张念华出具了借款60万元的借条，借期六个月，月息3分。2014年9月12日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了房款收据300万元,同日，原告张念华向被告万通田某1公司指定的胡巧珍账户转款300万元,同日，被告万通田某1公司又就同一笔款项向原告张念华出具了借款300万元的借条，借期六个月，月息3分。2014年11月21日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了借款30万元的借条，借期六个月，月息3分；2015年1月7日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了借款110万元的借条，借期六个月，月息3分；2015年1月9日，被告万通田某1公司向原告张念华出具了借款60万元的借条，借期六个月，月息3分；2015年1月13日，原告张念华向被告万通田某1公司账户转款110万元和交付承兑汇票90万元后，被告万通田某1公司向原告张念华又就同笔款项出具了收据200万元.以上合计金额为2800万元。2015年6月26日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告张念华购买被告万通田某1公司的房屋2套，价款为1080万元；付款方式为2015年6月26日支付首付款870万元，余款210万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告张念华购买被告万通田某1公司的房屋18套，价款为360万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款290万元，余款70万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告张念华购买被告万通田某1公司的房屋2套，价款为310万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款250万元，余款60万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告张念华购买被告万通田某1公司的房屋39套，价款为670万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款540万元，余款130万元向银行申请贷款支付。2015年10月23日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告张念华购买被告万通田某1公司的房屋1套，价款为155万元；付款方式为2015年10月23日支付首付款125万元，余款30万元向银行申请贷款支付。2015年11月24日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：原告张念华购买被告万通田某1公司的房屋38套，价款为790万元；付款方式为2015年11月24日支付首付款395万元，余款395万元向银行申请贷款支付。以上合计金额为3365万元。以上《商品房买卖合同》，均办理了备案手续。2017年3月15日，万通田某1公司向原告张念华转账付款38万元。本院认为：2013年9月27日至2015年1月13日，被告万通田某1公司在向原告张念华出具四笔购房款收据2600万元的同日及出具收据200万元的同时期，又就同笔款项向原告张念华出具了2800万元的有息借据，且在事后偿还了至少23965920元以上的借款本息。足以证明被告万通田某1公司在出具购房款收据2600万元和收据200万元时，双方是借贷关系。2015年6月26日至2015年11月24日，原告张念华与被告万通田某1公司签订《商品房买卖协议》时，双方并未就借款本息的偿还签订结算协议，且《商品房买卖合同》签订后，被告未就首付款2470万元向原告开具发票或收据。原告也未就购房尾款895万元向银行申请贷款支付。故原告张念华主张的双方经协商已将民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系的依据不足。且张念华既然主张已付清了房款，但合同填写的剩余房款支付方式却为贷款支付，与张念华的主张相悖。另《商品房买卖合同》签订之后，至2017年3月15日，万通田某1公司仍有向原告张念华的付款行为。故双方签订的《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，而是为了促使万通田某1公司履行债务的一种方式。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，张念华在经释明后拒绝变更诉讼请求，依法应予驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《诉讼费收费办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告张念华的起诉。案件受理费208750元，退还原告张念华。如不服本裁定，可以自收到裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  杜丹丹二〇一九年十月十日书记员  岳伟峰