北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初40751号原告：深圳市百申物流有限公司，住所地：深圳市罗湖区经二路48号安业花园A1-301。法定代表人：程健，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁宇峰、李新，北京大谷律师事务所律师。被告：罗东皓，男，1955年12月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：唐尼雅，女，1957年3月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜毅，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人:北京链家房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。法定代表人：彭永东，该公司董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，1995年4月6日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员。原告深圳市百申物流有限公司（以下简称物流公司）诉被告罗东皓、第三人唐尼雅、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物流公司的委托诉讼代理人丁宇峰，被告罗东皓，第三人唐尼雅的委托诉讼代理人杜毅，第三人链家公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物流公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告继续履行合同并配合办理房屋过户手续；2、请求法院判令被告以房屋总价款为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付自2015年10月9日至办理房屋过户手续之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月12日，原、被告通过第三人链家公司的居间服务，签订房屋买卖合同。合同签订之后，原告向被告支付了全部购房款，双方当月办理了房屋交接手续，原告对房屋进行了装修并使用至今。合同约定被告有配合办理过户的义务，被告取得产权证书后，一直拖延履行该义务，原告和链家公司多次催促，被告依然不配合，给原告造成了巨大经济损失。现诉至法院，望判如所请。被告罗东皓辩称：涉案房屋为我与唐尼雅的婚后共同财产，出售涉案房屋是我单方行为，未取得配偶同意，共有房屋单方处置无效。合同签订时房屋未取得产权证，在不能确定所有人权属的情况下无从谈起买卖，该笔交易无法办理网签，没有建委备案，不符合程序要求，不符合房地产管理法的规定。我手中的购房合同等三份法律文件均没有原告的公章，没有原告公司对程建英的授权手续，因此，原告在买卖房屋过程中没有做出合法有效的意思表示，该合同无效。我取得的法院的资料中，也没有原告给程建英的授权委托书，原告在法院提起诉讼，依然没有原告给程建英的授权委托手续。购买涉案房屋不是原告的真实意思。我与原告应当属于债权债务关系，我收到了628万元，第一笔付款人是程贵堂支付了8万元，第二笔是程健支付了460万元，上述两笔款项都是付给我的。第三笔是原告支付了160万元，该笔款项支付给了中商资产评估有限责任公司，我是这家公司的法人。房屋买卖合同存在多处虚假内容，房屋成交价格与实际不符，合同约定了200万的装饰装修费是为了逃税，而我交给原告的是毛坯房，根本没有装修过。涉案房屋是拆迁异地补偿取得，合同约定720天内取得产权证，并办理产权登记手续，我实际取得产权证时间是2018年1月8日。原告未在合理期限内提出要求履行合同，涉案合同应当终止。涉案合同不适用合同文本，签订合同时共有权人没有填写，说明原告不是认真买房，涉案房屋的实际购房人是程建英，而不是原告，程建英不具有购房资格，原告公司的唯一股东程健是程建英的弟弟，因此程建英借用原告名称购买住房后用来炒房，根本不是自己居住使用。原告提出的违约金起算日期有误，应当从起诉之日开始计算。我认为原告主张的违约金数额过高，请求法院调整。第三人唐尼雅述称：对原、被告之间签订的买卖合同，我不知情，被告无权处分夫妻共同财产。我与被告感情不和，长期分居，我虽知道该房屋是婚姻存续期间取得，但被告说的是出租了，从未提及过出售问题。我认为该合同缺少共同产权人的意思表示。被告擅自签订合同的行为严重侵害了我的合法权益，请求法院确认原、被告间的房屋买卖合同无效。第三人链家公司述称：同意原告的第一项请求，其他诉讼请求不涉及我公司，不发表意见。本院经审理查明：原告深圳市百申物流公司是程健个人投资的独资公司。被告罗东皓与第三人唐尼雅系夫妻关系，双方于1983年7月登记结婚。2012年9月29日，罗东皓与案外人北京华融基础设施投资有限责任公司（以下简称华融投资公司）签订《北京市住宅房屋拆迁安置补偿协议》，约定罗东皓位于北京市西城区王府仓甲XX号院XX号楼XX门XX号的房屋拆迁，华融投资公司为其安置北京市西城区菜市口大街XX号院XX号楼XX单元XX号三居室房屋一套，建筑面积124.12平方米，购房款总额4580028元。2012年11月12日，罗东皓作为出卖人（甲方），物流公司作为买受人（乙方），经过第三人链家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落在西城区中信沁园小区XX号楼XX单元XX室；房屋性质为商品房；房屋成交价格为428万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价200万元；出卖人应当在2012年11月30日前将该房屋交付买受人；权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起720日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在720日内取得房屋所全权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。该合同买受人落款处由程建英代理人程健签字，未加盖物流公司的公章。同日，罗东皓作为甲方（出卖方），物流公司作为乙方（买受房），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：第一条房屋状况及成交价格1、就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书记载的房屋地址、面积等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。2、甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为628万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金乙方于2012年11月13日向甲方支付定金8万元，乙方支付首付款时，该定金则视为收付款的一部分。2、房屋所有权证取得：甲方承诺在签订合约720个工作日内，取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、关于购房款甲乙双方同意按照下列第1种方式履行：（1）、乙方应在2012年11月30日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。4、权属转移登记甲方取得房屋所有权证书后，甲乙双方应共同办理房屋所有权的转移登记手续。5、物业交割甲乙双方应当在2012年11月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。……第三条税费的承担甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。物流公司持有的该份补充协议落款处有程建英的签字并加盖了物流公司的公章。罗东皓出示的补充协议复印件落款处仅有程建英的签字，没有物流公司的印章，罗东皓未向本院出示该份证据的原件，物流公司对罗东皓提交的补充协议的复印件不予认可。上述合同签订后，物流公司及其委托的付款人向罗东皓及罗东皓作为法定代表人的中商资产评估有限责任公司支付了全部购房款628万元，罗东皓于2012年11月30日出具了收到628万元房款的证明并交付了涉案房屋，此后，物流公司一直占有使用涉案房屋至今。2018年1月8日，罗东皓取得了涉案房屋的产权证书，但未配合物流公司办理房屋产权过户手续。现物流公司诉至本院，要求罗东皓为其办理涉案房屋的产权过户手续并支付违约金。本案审理中，物流公司为防止涉案房屋被转移，申请对涉案房屋采取了查封措施。罗东皓的配偶唐尼雅作为有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，要求确认涉案买卖合同无效。唐尼雅主张涉案房屋是其与罗东皓的夫妻共同财产，由于其与罗东皓感情不和，双方长期分居，罗东皓将涉案房屋出售给物流公司，其本人不知情，事后也未追认，罗东皓无权单独处分双方共同财产，因此要求确认涉案买卖合同无效。罗东皓认可唐尼雅的主张，罗东皓主张其告诉唐尼雅涉案房屋一直对外出租，唐尼雅不知道涉案房屋已经出售的情况。物流公司主张房屋买卖合同上虽然没有唐尼雅的签名，但购房过程中，罗东皓出具了配偶同意出售证明，并且在购房过程中，唐尼雅始终在现场，购房之后多年，唐尼雅从未提出异议，唐尼雅对出售涉案房屋知情并同意，本案房屋买卖不属于无权处分。物流公司为证明唐尼雅知情并参与了房屋买卖的过程，申请链家公司的经纪人李广强出庭作证，李广强证实配偶（共有权人）同意出售证明中声明人唐尼雅的签名是唐尼雅本人书写，该文本原件在链家公司留存，签订买卖合同时唐尼雅本人在场。链家公司认可证人是该公司经纪人，对证人证言的真实性认可，链家公司同时向本院出示了配偶（共有权人）同意出售证明的原件，该份文件记载如下内容：“本人唐尼雅（身份证号：×××）系房屋出售人罗东皓（身份证号：×××）的配偶（或共有权人），现本人声明如下：1、本人唐尼雅与房屋出售人共有的房屋位于北京市西城区中信沁园XX号楼XX单元XX室，且本人同意出售人出售上述房屋。声明人：唐尼雅（签字）年月日。房屋出售人罗东皓（签名）确认并承诺：本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。罗东皓、唐尼雅对证人证言及上述配偶（共有权人）同意出售证明的真实性均不认可。经本院询问，罗东皓表示记不清配偶（共有权人）同意出售证明是否是其向链家公司出具的，也不确定落款处罗东皓的签字是否为其本人书写，但不申请对“罗东皓”的签字申请笔迹鉴定。唐尼雅主张配偶（共有权人）同意出售证明中声明人唐尼雅的签字不是其本人所写，并申请对该签名进行笔迹鉴定。经摇号确定，本院委托中天司法鉴定中心对配偶（共有权人）同意出售证明中唐尼雅的签字进行了笔迹鉴定，2019年2月27日，中天司法鉴定中心出具中天司鉴中心[2018]文鉴字第380号司法鉴定意见书，鉴定结论是：检材中两处唐尼雅签名与样本签名均不是同一人所写。罗东皓为证明其出售涉案房屋时唐尼雅不知情，其与唐尼雅长期分居的主张，提交了北太平庄街道文慧园社区居委会的证明：唐尼雅居住在海淀区文慧园XX号楼XX号，该证明信是文慧园社区居委会向华泰国际旅行社出具的，并注明该证明仅限于办理出国旅行使用。第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司方圆大厦管理处的证明：兹证明罗东皓先生为北京市海淀区中关村南大街56号方圆大厦公寓XX座XX室业主。从2010年长期居住在海淀区中关村南大街甲XX号方圆大厦公寓XX室。物流公司认为上述证据的真实性无法核实，且不能证明罗东皓与唐尼雅分居的事实。罗东皓另主张涉案买卖合同中没有物流公司的盖章，只有程建英的签字，签订买卖合同时，物流公司没有出具委托程建英购房的授权手续，程建英是实际购房人和实际使用人，但程建英没有购房资格，买卖合同因此无效。链家公司针对罗东皓提出的授权手续问题，向本院提交了物流公司出具的委托程建英办理买卖涉案房屋相关事宜的授权委托书，该委托书中没有书写授权日期。罗东皓主张在签订买卖合同时，链家公司没有向其出示该份授权委托。唐尼雅认为不排除原告为了实现诉讼目的而后补的。本案审理中，程建英、程健、物流公司向本院出具说明：位于北京市西城区中信沁园XX号楼XX单元XX室房产的购买人是深圳市百申物流有限公司，并非程健或程建英个人；程健及程建英均系深圳市百申物流有限公司购买上述房产的代理人。本院认为，涉案房屋是罗东皓与唐尼雅婚姻关系存续期间拆迁安置取得，该房屋应属于罗东皓与唐尼雅的夫妻共同财产。罗东皓在出售涉案房屋时，该房屋尚未取得产权证书，而拆迁安置协议上被安置人口仅有罗东皓一人，在罗东皓向链家公司提交了配偶（共有权人）同意出售证明之后，物流公司以当时的市场价格与罗东皓签订房屋买卖合同，物流公司已尽到了自己的审查和注意义务，物流公司作为善意买受人，确有理由相信罗东皓处分涉诉房屋的行为系罗东皓与唐尼雅的共同意思表示，因此，物流公司与罗东皓之间签订的涉案合同应属合法有效，对唐尼雅要求确认涉案买卖合同无效的请求，本院不予支持。罗东皓主张涉案买卖合同签订时，该房屋虽未取得房屋产权证书，涉案买卖合同无效的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。对于罗东皓另主张物流公司不是实际购人，作为实际购房人的程建英没有购房资格，涉案买卖合同无效的抗辩意见，本院认为，涉案买卖合同中，虽然未加盖物流公司的公章，但补充协议上有物流公司的盖章，且程健、程建英均认可自己付款或签订买卖合同的行为均是代理物流公司所为，链家公司亦出示了物流公司委托程建英代为办理买卖涉案房屋的授权手续，因此，本院认定涉案房屋的购房主体应为物流公司，对罗东皓的此项抗辩意见，本院亦不予采纳。涉案合同签订后，物流公司全额支付了购房款，履行了自己的合同义务，而罗东皓在具备办理过户手续的条件下，拒绝配合物流公司办理过户手续的行为，有违诚实信用原则，亦违反双方合同约定，现物流公司要求罗东皓为其办理涉案房屋产权过户手续的请求正当，本院予以支持。关于违约金，双方在补充协议第二条中约定，罗东皓承诺在签订合约720个工作日内，取得涉案房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知物流公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。双方任何一方逾期履行补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。罗东皓在2018年1月8日取得涉案房屋产权证书后，未协助物流公司办理涉案房屋的产权过户手续，构成违约，罗东皓应当向物流公司支付违约金，罗东皓主张双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，对此问题，本院认为，罗东皓逾期履行协助物流公司办理涉案房屋产权证书的义务，物流公司未提交证据证明给其造成实际经济损失，考虑罗东皓实际取得产权证书的日期早已超过双方合同约定的办理产权过户的日期，原告要求办理过户手续的请求亦得到了法院支持，双方合同约定每日3140元的违约金数额显属过高，本院根据双方合同履行情况、被告的违约情节及被告实际取得涉案房屋产权的时间，酌情判决罗东皓自其取得涉案房屋产权证书后的五个工作日（即2018年1月16日）起按照每日300元的标准向物流公司支付实际配合物流公司办理房屋产权过户之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国日起七日内，被告罗东皓协助原告深圳市百申物流有限公司办理北京市西城区菜市口大街甲XX号院XX号楼XX层XX单元XX号房屋的产权过户手续。二、自本判决生效之日起七日内，被告罗东皓按照每日300元的标准向原告深圳市百申物流有限公司支付二〇一八年一月十六日起至实际协助原告深圳市百申物流有限公司办理北京市西城区菜市口大街甲XX号院XX号楼XX层XX单元XX号房屋产权过户手续之日止的违约金。三、驳回原告深圳市百申物流有限公司其他诉讼请求。四、驳回第三人唐尼雅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111520元、鉴定费41520元、保全费5000元，由被告罗东皓负担102280元，由第三人唐尼雅负担55760元（已交纳），于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩进红人民陪审员  安 然人民陪审员  吴维刚二〇一九年十月十一日书 记 员  白指洋