云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5422号原告：昆明普谐物业管理有限公司，住所：昆明市西山区昆明云石商贸城4号楼24层2409室。法定代表人：王晓燕。委托代理人：杨丽清，女，汉族，1971年3月15日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区，系公司员工，特别授权代理。被告：云南沐元生物科技有限公司，住所：云南省昆明市五华区人民中路阳光A版C座-6。法定代表人：郭筱春。被告：云南哲成超市管理有限公司，住所：云南省昆明市官渡区关兴路与双桥路交叉口天赐明珠商业大厦01-33铺面。法定代表人：谷云龙。原告昆明普谐物业管理有限公司诉被告云南沐元生物科技有限公司、云南哲成超市管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理，原告昆明普谐物业管理有限公司的委托代理人杨丽清到庭参加诉讼。被告云南沐元生物科技有限公司、云南哲成超市管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明普谐物业管理有限公司诉称：2017年7月19日，原告与被告云南沐元生物科技有限公司双方就天赐明珠商业大厦负一层商铺01-33号(1726.86平方米)、负一层自行车库（316.74平方米)签订了《物业辖区租户物业管理服务协议》及补充协议《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》。2018年1月15日两被告（云南沐元生物科技有限公司及被告云南哲成超市管理有限公司）之间又签订了《关于物业服务费、水电费缴费的补充协议》，约定了水电费的交纳方式。《物业辖区租户物业管理服务协议》第三项：费用标准和交纳方式第1条物业服务费第（1）、（2）款（在合同第4-5页）约定商业物业费为6000元/月，并约定了逾期交纳物业管理费的违约金。合同签订后，原告方按合同约定按质按量进行了所有约定的物业服务项目，履行了合同约定的全部义务。而被告云南沐元生物科技有限公司于2017年7月1日入住后，自2018年5月15日至2018年7月15日止一直未按合同约定将物业管理费支付给原告，共计2个月。《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》第二项约定电费为1.15元/度，商业用水5.95元/吨，并约定了交纳的期限和逾期交纳水电费的滞纳金。协议签订后，截至2018年7月15日被告云南沐元生物科技有限公司及被告云南哲成超市管理有限公司共拖欠了所欠水、电费合计48632.55元，已由原告垫付，原告多次与被告协商并张贴相关催费通知，然均无果。现原告诉至法院，请求判令：1.被告云南沐元生物科技有限公司立即支付原告物管费人民币壹万贰仟元整（6000元/月×2个月=12000元）；2.被告云南沐元生物科技有限公司立即支付原告违约金叁仟陆佰元整（12000元×30%=3600元）；3.被告云南沐元生物科技有限公司及被告云南哲成超市管理有限公司立即支付原告所垫水、电费人民币肆万捌仟陆佰叁拾贰元伍角伍分（48632.55元）；4.被告立即支付原告滞纳金壹万肆仟伍佰捌拾玖元整（48632.55元×30%=14589元）；5.被告承担本案诉讼费用。被告云南沐元生物科技有限公司、云南哲成超市管理有限公司未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。原告昆明普谐物业管理有限公司针对其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.企业信用信息公示报告、被告云南沐元生物科技有限公司《营业执照》复印件、郭筱春身份证复印件、谷云龙身份证复印件，欲证明被告主体资格；2.《房屋交付验收表》、《入伙手续单》、《物业辖区租户物业管理服务协议》、《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》，欲证明原告与被告云南沐元生物科技有限公司双方之间存在物管合同关系；3.《关于物业服务费、水电费缴费补充协议》，欲证明两被告之间关于水电费交纳的约定，两被告负有连带责任；4.电费、水费发票5份、《水电明细表》5份、《催费通知》、照片，欲证明水电费用金额以及原告与被告多次协商和催收，均无果。被告云南沐元生物科技有限公司、云南哲成超市管理有限公司未到庭质证，也未向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证如下：原告提交的第1、2组证据真实、合法，与本案有关联，本院予以采信；原告提交的第3组证据系二被告之间签订的协议，原告未在该协议上签章，无法核实其真实性，本院对该组证据不予采信；第4组证据中《水电明细表》系原告单方制作，本院不予采信，对其余证据予以采信。被告云南沐元生物科技有限公司、云南哲成超市管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经审理，本院确认本案法律事实如下：2017年7月19日，原告与被告云南沐元生物科技有限公司双方签订了《物业辖区租户物业管理服务协议》，约定：“被告云南沐元生物科技有限公司租用天赐明珠商业大厦负一层商铺01-33号和负一层自行车库从事超市、商场经营，建筑面积为2043.6平方米。经双方协商，除垃圾费外，目前本协议中的相关费用暂按6000元/月收取，如遇收费标准有所变更，则适时调整。物业费用按年交纳，被告云南沐元生物科技有限公司在本期物业服务费届满后15日内交纳下一年度的费用，逾期未交纳经原告催交后30日内仍未缴费的，将被视为违约行为。原告将每日按拖欠费用的千分之三计收违约金。合同期限自2017年7月1日起至2025年6月30日止，租户租住期间水电费根据双方签订的《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》按时交纳。”当日，双方签订了《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》，约定：“原告每月对被告云南沐元生物科技有限公司的水、电表进行查抄，按实际使用的水、电度数，根据供水、供电部门的收费标准和线路损耗经核算后得出的水、电费单价标准，向被告云南沐元生物科技有限公司收取每月水、电费。电费定为1.15元/度，生活用水定为3.68元/吨，工商业用水5.95元/吨。原告向被告云南沐元生物科技有限公司发出收费通知，被告云南沐元生物科技有限公司必须在通知时间3天内及时交清水、电费，经原告催缴通知后仍未在指定的时间内交清应付费用，原告每天按欠费金额1%加收滞纳金。”原告按照协议约定提供物业服务。原告分别于2018年7月18日、2018年10月20日向被告催缴物业管理服务费和水电费。现原告以二被告尚欠自2018年5月15日至2018年7月15日的物业管理服务费12000元及自2018年4月1日至2018年7月15日的水电费48632.55元为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为：原告与被告云南沐元生物科技有限公司签订的《物业辖区租户物业管理服务协议》及《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照约定履行协议。原告依约向被告云南沐元生物科技有限公司提供了物业管理服务，被告云南沐元生物科技有限公司应当按约定交纳物业服务费。协议约定物业费用按年交纳，被告云南沐元生物科技有限公司在本期物业服务费届满后15日内交纳下一年度的费用，未交纳经原告催交后30日内仍未缴费的，将被视为违约行为，原告将每日按拖欠费用的千分之三计收违约金。2018年10月20日原告再次向被告云南沐元生物科技有限公司书面催交后，被告云南沐元生物科技有限公司仍未交纳物业服务费，其应承担违约责任。双方约定的违约金过高，本院予以调整，仅支持被告云南沐元生物科技有限公司向原告支付以12000元为基数自2018年11月20日起至款项付清之日止按同期银行贷款利率计算的违约金，按照原告主张，违约金总计不得超过3600元。根据双方签订的《关于天赐明珠商业大厦水电费收取的协议》，原告已垫付了2018年4月1日至2018年7月15日的水、电费用48632.55元，被告云南沐元生物科技有限公司应向原告支付该笔费用。该协议约定原告向被告云南沐元生物科技有限公司发出收费通知，被告云南沐元生物科技有限公司必须在通知时间3天内及时交清水、电费，经原告催缴通知后仍未在指定的时间内交清应付费用，原告每天按欠费金额1%加收滞纳金。双方约定的滞纳金性质为迟延履行的违约金。2018年10月20日原告再次向被告云南沐元生物科技有限公司书面催交后，被告云南沐元生物科技有限公司仍未支付水、电费用，其应承担违约责任。双方约定的滞纳金过高，本院予以调整，仅支持被告云南沐元生物科技有限公司向原告支付以48632.55元为基数自2018年10月24日起至款项付清之日止按同期银行贷款利率计算的滞纳金，按照原告主张，滞纳金总计不得超过14589元。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”原告未在《关于物业服务费、水电费缴费补充协议》上签章，根据合同的相对性，该协议只对缔约当事人具有法律约束力，原告并非缔约当事人，故该协议对原告不产生法律约束力。本院对原告要求被告哲成超市管理有限公司支付原告垫支的水、电费的诉请不予支持。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，二被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应承担由此产生的法律后果。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告云南沐元生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明普谐物业管理有限公司自2018年5月15日至2018年7月15日的物业服务费12000元，并支付原告昆明普谐物业管理有限公司以12000元为基数自2018年11月20日起至该款项付清之日止按同期银行贷款利率计算的违约金（违约金总计不得超过3600元）；二、被告云南沐元生物科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明普谐物业管理有限公司自2018年4月1日至2018年7月15日的水、电费48632.55元，并支付原告昆明普谐物业管理有限公司以48632.55元为基数自2018年10月24日起至该款项付清之日止按同期银行贷款利率计算的滞纳金（滞纳金总计不得超过14589元）；三、驳回原告昆明普谐物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1771元，由被告云南沐元生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 周 宇人民陪审员 王 冰人民陪审员 王金梅二〇一九年十月二十九日书 记 员 王 浩