云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1717号原告：杨紫涵，女，汉族，1991年1月14日生，大专文化，自由职业，现住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：保山城康房地产（集团)有限公司（原名称：保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司），住所地：保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼，统一社会信用代码：91530500745267164G。法定代表人：李磊，系该公司董事长。被告：保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司（原名称：保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司），住所地：德宏州芒市大街49号，统一社会信用代码：9153310066263466XE。负责人：曹建昆，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨紫涵与被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告杨紫涵及其委托诉讼代理人范绍楠，被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨紫涵向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房购销合同》义务，为原告办理房屋权属证明；2.判令被告向原告支付自2014年3月23日至2019年6月21日的违约金54813.83元（216709×（4.75%÷360）×1917=54813.83），违约金以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年杨成铁（现已失联）与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司（原保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司），购买了位于芒市房屋及车位，并付清了购房款，之后杨成铁将该房屋与车位通过城康幸福家园勐垅沙售楼处出售。2013年3月12日，原告通过城康幸福家园勐垅沙售楼处与杨成铁约定了转让该房屋，并向杨成铁结清了该房屋的购房款及车位费537412.00元，杨成铁尚未与被告签订购房合同，原告直接与被告签订了《商品房购销合同》，故原告与杨成铁之间并未签订购房合同。2013年4月1日，原、被告共同到芒市住房和城乡建设局管理股办理了商品房买卖合同备案登记。2013年9月24日，原告向被告支付清了配套费用，同时完成了房屋交接，并向被告提供了办理房屋权属证明的各种材料及相关费用。但是被告至今未为原告办理房屋权属证明，多次催告后被告仍未履行合同义务。综上所述，被告迟迟不履行合同约定的行为已经严重损害了原告的合法权益，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第一款第一项、第二款以及《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权利。被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司辩称：被告同意履行原告的第一项诉求，第二项诉求的事实与提交证据不符，合同有明确的规定，第12条、13条系关于房屋产权登记的约定，12条中双方的特别约定必须按照主管部门的合同范本来制作，12条是与原告的特别约定，合同13条第三款双方约定双方解除合同或变更合同应当支付总房款10%的违约金。原告起诉的违约金已经超过了合同约定的违约金，超过了10%违约金的约定，诉讼费也应该跟第二项诉求有关，请法院依法判决。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.被告是否应该继续履行《商品房购销合同》，为原告办理房屋权属证明；2.被告是否应当向原告支付自2014年3月23日至2019年6月21日的违约金54813.83元，违约金以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止。原告杨紫涵围绕诉讼请求提供证据如下：第一组证据：杨紫涵身份证复印件，欲证明原告诉讼主体适格；第二组证据：商品房购销合同及补充协议复印件一份，欲证明原、被告于2013年3月12日签订《商品房购销合同》，购买了位于芒市房屋，房屋总价216709元。约定于原告支付清购房款及相关配套设施费用、原告向被告交付办理产权证相关资料、原告向被告交清办理产权手续相关费用之后180天内，由被告为原告办理房屋产权证明；第三组证据：商品房买卖合同登记备案表，欲证明原、被告之间商品房买卖合同于2013年4月1日到相关部门备案登记；第四组证据：收据复印件一组，欲证明2013年3月12日，原告向杨成铁付清了房款及车位款人民币537412元，2013年9月24日交清相关附加项目费、并向被告支付办理产权登记相关费用；第五组证据：交房确认书，欲证明2013年9月24日，原、被告完成了房屋交接；第六组证据：关于城康幸福家园两证办理的承诺书复印件一份，欲证明原告就办证事项多次向被告进行了主张，被告也于2016年9月30日向原告承诺将于2017年6月30日前办理房屋产权证明。经质证，被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司对原告提交的第一组证据的三性及证明内容认可；对第二组证据的三性及证明内容认可，证明被告没有违约；对第三组证据的三性及证明内容认可，证明被告交付了房屋，原告在房屋居住；对第四组证据的三性及证明内容认可；对第五组证据的三性及证明内容认可，被告按照合同约定交付了房屋；对第六组证据的三性及证明内容认可。客观上没有办证有两个原因，国家房地产调控，办证有变化，公司资金困难，房地产变化客观上导致了开发商资金困难。本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观、真实，本院予以采信。被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司没有证据向本院提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司系保山城康房地产（集团)有限公司依法设立并领取营业执照的分公司，2011年杨成铁（现已失联）与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司（原保山城康房地产开发经营（集团〉有限责任公司德宏分公司）购买了位芒市号房屋及车位，后杨成铁将该房屋与车位通过城康幸福家园勐垅沙售楼处出售，原告通过城康幸福家园勐垅沙售楼处与杨成铁约定转让该房屋，并向杨成铁结清了该房屋的购房款及车位费537412.00元，杨成铁尚未与被告签订购房合同，原告于2013年3月12日与被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：城康·幸福家园第12号），约定原告购买被告开发的位芒市号房屋，建筑面积为141.64平方米，单价为每平方米1530元，房屋总价为216709元，合同第十二条约定：“在原告达到以下五个条件后，被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司应在180天内为原告办理房屋权属证明：（1）双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告城康公司德宏分公司交付了全部房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告城康公司德宏分公司办理产权证的委托书；（4）原告向被告城康公司德宏分公司交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费。如原告提供的资料文件或其他原告的原因不能如期办妥产权证，责任由原告承担”。2013年3月12日原告付清了房款，2013年9月24日办理了接房手续并支付了相关的办证费13002元、配套费4387元，并向被告提交了办理房屋权属证书所需的资料，原告已达到合同约定办理房屋权属证书的条件，原告认为被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司未按合同约定为原告办理不动产权证，已违约，故诉至法院，请求：1.判令被告继续履行《商品房购销合同》义务，为原告办理房屋权属证明；2.判令被告向原告支付自2014年3月23日至2019年6月21日的违约金54813.83元（216709×（4.75%÷360）×1917=54813.83），并以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司在平等自愿的基础上协商一致签订《商品房购销合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付了全部房款、办证费、配套费以及办理产权手续的相关税费，且原告已向被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司交付了办理产权证的相关资料，双方已于2013年9月24日办理了房屋交接手续，原告已达到合同约定办理房屋权属证书的条件，而被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司未能按合同约定时间为原告房屋办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司不具有法人资格，其民事责任应由保山城康房地产（集团)有限公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”；第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对原告要求被告支付违约金54813.83元，违约金计算至办理不动产权证书为止的主张，本院部分支持，酌情由被告按原告已付购房款总额的10%支付原告违约金216709元×10%=21670.90元。原告要求被告继续履行《商品房购销合同》，为原告办理房屋产权属的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、由被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨紫涵违约金21670.90元；二、被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司在本判决书生效之日起六十日内为原告杨紫涵办芒市号房屋的不动产权证书，并在办妥三日内交付原告杨紫涵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，由被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司负担（未付），限于本判决生效之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  廖昌富人民陪审员  苏红霞人民陪审员  李 慧二〇一九年十月十五日书 记 员  杨耀开