河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终1727号上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司,住所地：河北省石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。法定代表人：李明，执行董事。委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘明园，女，1992年2月9日出生，汉族，住安平县。委托诉讼代理人：张钊，河北明宇律师事务所律师。上诉人河北友林房地产开发有限公司(以下简称：友林公司)因与被上诉人刘明园房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2018）冀1125民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人友林公司的委托诉讼代理人苑兰虎、被上诉人刘明园的委托诉讼代理人张钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友林公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回刘明园的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院判决认定基本事实不清，处理不当，且存在未查明的事实。一审法院认定刘明园以三角债抵顶的方式向友林公司支付了购房款，属于认定事实错误。刘明园和杨扬之间未有任何债权转让的法律文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何真实、合法、有效的债权。理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第79条规定：“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人”。这是关于合同权利转让的规定。债权人转让债权是法定的权利，债权人是否行使该项权利，完全取决于权利人自己的意志和自由，但权利人行使权利要以合法为原则。合法原则就是对权利人付使权利的限制。关于债权转让的有效条件有5点:(1)债权转让须有有效的合同存在。债权的有效存在是债权转让的根本前提。以无效的债权转让他人，或者以已经消灭的债权转让他人，就是转让的标的不能。这种规定的意义在于防止国家、集体的利益受损。(2)转让的债权须有可让与性。(3)债权人与受让人须达成债权转让协议。(4)债权转让必须通知债务人。(5)债权转让必须遵守一定程序。以上是关于债权转让的相关法律规定，结合本案，杨扬和上诉人之间根本不存在真实合法有效的债权，这一债权转让的首要条件，在本案中就不存在。一审法院仅凭从另案中调取的杨扬等人、友林公司、吕晓轻三方签订的一纸《友林国际认购书》(以下简称：认购书)就认定杨扬和友林公司之间存在2000多万元的民间借贷的合法债权。这显然是违法和错误的。首先，友林公司已经在庭审中说明了认购书不是真实的，杨扬和友林公司之间早在认购书之前就不存在任何债权债务，但一审法院依然采纳了真实性。但是，即便按照一审法院的审理思路认为认购书是真实的，但涉及26407902元的民间借贷，仅凭当事人之间真实的签字盖章是不能当然地得出该认购书的合法性和关联性的。真实性方面，友林公司在庭审笔录中已经详细阐述，此处不赘。从合法性看，认购书中涉及26407902元的民间借贷，只是停留在书面的表述，杨扬在事实上根本没有向友林公司或友林公司指示的第三方履行26407902元巨额借款的支付义务，民间借贷合同属于实践性合同，借款实际出借，合同方才生效受法律保护。但本案中，杨扬从未履行26407902元的出借义务，因此杨扬和友林公司之间的债权不合法、不生效。另外，从刘明园和杨扬之间的债权债务看，刘明园仅有部分银行流水和借条，但是，借条上均未明确约定利息，根据法律规定，自然人之间的借贷，没有明确约定利息的，视为没有利息，那么杨扬在之后有没有向刘明园归还过款项，涉及到刘明园合法的债权数额究竟是多少，也涉及到友林公司的合法权益，但一审法院未予审查。如本案中，刘明园主张出借给杨扬相应购房款的借款款项，但是，杨扬在这之后有没有归还过其借款，如果归还，根据法律规定，其合法的债权根本就没有出借金额那么多，一审法院未予查明该事实，侵害的是友林公司的合法权益。从关联性看，认购书中没有任何关于刘明园债权转让的信息，根据合同的相对性原则，该认购书与刘明园不存在任何关系。综上，刘明园和杨扬之间不存在任何合法有效的债权转让性文件，杨扬和友林公司之间也不存在任何合法有效的债权。一审法院仅凭一纸协议，就认定2000多万元民间借贷的真实、合法、关联性，在杨扬个人明显不具备出借能力的前提下，未依法严格审查银行流水，未审查有无实际交付的事实，认定事实不清，极大侵害了友林公司的合法权益。二、一审法院判决适用法律错误且程序违法(未依法审查杨扬与友林之间的债权债务的真实性和合法性)，主要体现在对债权转让和刘明园主张以债权转让方式抵顶购房款的审理两个方面。(一)关于债权转让的审理，一审法院适用法律错误。《合同法》第80条是关于债权转让形式要件的明确法律规定:“债权人转让债权的，应当通知债务人”，未通知到债务人的，该债权转让依法对债务人不发生法律效力。纵观全案证据，既没有杨扬与友林之间的债权转让文件，刘明园和杨扬之间也没有任何债权转让的文件，友林公司更没有收到双方任何关于债权转让的通知。并且友林公司给刘明园开具的收据上，也未注明任何“债权转让、债权抵顶、三角债抵顶”的字眼。一审法院认定债权转让完全是依据刘明园没有任何直接证据的单方陈述。关于本案的证据之一，友林公司给刘明园开具的收据，事实上，刘明园根本没有依约交付购房款。一审法院依据双方之间的买卖合同第六条第一款“买受人交清总房款...元整”，结合其他间接证据，就认定刘明园已交清房款是错误的。理由如下:1.从事实角度看，该收据是在案外人杨扬伙同刘明园以及其他同案中的被上诉人一起，通过围攻友林公司售楼部、锁门、哄闹妨碍友林公司经营秩序、打砸办公设备等暴力方式，胁迫友林公司出具的。是刘明园企图以这种合法形式，掩盖其“暴力讨债、虚假诉讼”的违法事实。2.双方之间的买卖合同第六条第一款结合第八条第一款的30日内付清房款的约定，可以明显看出，被土诉人尚未支付购房款。如果已经支付，那么合理的表述应该是“买受人已交清总房款....元整”。一字之差，天壤之别。3.即便不考虑友林公司陈述的暴力讨债的因素，先开具收据也不能证明刘明园支付了购房款。现在很多房地产公司包括其他一些市场经营主体，给客户先开具收据或发票，客户再根据开具的票据进行汇款早已经是不争的事实和常态，完全符合交易习惯和逻辑。比如，在安平，诸如先开票再付款的交易情形十分普遍，特别是政府机关也是如此，都是要求合作对方先开具发票或收据，再凭发票、收据找财政部门审批拨款。再有，在没有任何书面债权转让文件的前提下，作为核心关键的第三方杨扬也未出庭向法庭说明债权转让到底是否属于事实，因为法庭作为证据采纳的认购书上并没有刘明园的任何信息和签字。综上，一审法院认定刘明园以债权转让的方式支付购房款不仅认定事实错误，而且适用法律错误。按照一审法院的审判逻辑，凡是与我公司签订了《买卖合同》且先开具收据未付款的客户，只要是杨扬欠这些人的钱，他们就可以不经杨扬同意，也不用与杨扬达成任何债权转让的协议(因本案的认购书也不是经杨扬同意，而是从另案中调取的)随意起诉友林公司，就可以获得胜诉判决，不用缴纳任何房款，这明显是荒谬和违法的。(二)关于购房款的支付形式，由于刘明园主张基础的法律关系是民间借贷，是三角债的抵顶，但是一审法院没有严格适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释(2015)18号)、《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》等法律法规的规定进行审理。一审法院认定刘明园债权转让存在的事实的证据主要为杨扬、友林公司与吕晓轻签订的认购书以及刘明园和杨扬之间的借条、银行流水等，友林公司认为以上认定明显系适用法律错误，理由如下:1、一审法院未审查杨扬与友林之间债权债务的真实性和合法性，程序违法，审查事实不清。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(法释(2015)18号)第十九条的规定：“人民法院审理民间借贷纠纷案件时发现有下列情形，应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实，综合判断是否属于虚假民事诉讼:(一)出借人明显不具备出借能力;(二)出借人起诉所依据的事实和理由明显不符合常理;(三)出借人不能提交债权凭证或者提交的债权凭证存在伪造的可能。”同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》第一条的规定:加大对借贷事实和证据的审查力度。“套路贷”诈骗等犯罪设局者具备知识型犯罪特征，善于通过虚增债权债务、制造银行流水痕迹、故意失联制造违约等方式，形成证据链条闭环，并借助民事诉讼程序实现非法目的。因此，人民法院在审理民间借贷纠纷案件中，除根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第十六条规定，对借据、收据、欠条等债权凭证及银行流水等款项交付凭证进行审查外，还应结合款项来源、交易习惯、经济能力、财产变化情况、当事人关系以及当事人陈述等因素综合判断借贷的真实情况。有违法犯罪等合理怀疑，代理人对案件事实无法说明的，应当传唤当事人本人到庭，就有关案件事实接受询问。要适当加大调查取证力度，查明事实真相。具体到本案，一审法院作为判决依据的认购书结合上述法律规定存在以下违法之处:(1)对于认购书的真实性问题，一审法院只片面关注了三方的公章和签字，但未严格依法审查借贷的真实存在性。首先，杨扬作为自然人，其明显不具备认购书中提到的涉及26407902元巨额款项的出借能力;其次，杨扬是否真的出借了友林公司26407902元仅凭认购书是不能确定的，就好比大额借条，法院必须审查银行流水一样，杨扬是否履行了借款给友林公司的出借义务？民间借贷合同属于实践性合同，如果杨扬没有支付的银行流水，认购书的真实性便属于无本之木，无水之源。本案中，认购书显然不是真实的，在认购书签订之前，杨扬和友林之间已经没有任何债权债务关系。(2)关于认购书的合法性问题，一审法院未予以审查，程序违法，适用法律错误。首先，认购书中提到的基本法律关系是民间借贷的法律关系，且涉及金额多达26407902元。根据最高人民法院裁判案例观点:涉及民间借贷的案件，法院未调取银行流水查明案情属程序违法。最高院关于《林翠妍、洪仲海民问借贷纠纷再审民事判决书》(2018.2.26作出，案号(2018)最高法民再28号)中，本院认为提到的裁判要点为:本案中民间借贷关系存在特殊之处，洪仲海出借的款项并非如通常情形下交由债务人泛华公司和林翠妍支配和使用，而是支付至元华投资公司并由债权人洪仲海实际掌握，林翠妍虽为元华投资公司登记的法定代表人，但公司实际由洪仲海控制的事实决定了林翠妍客观上难以自行收集元华投资公司的账户往来明细。因此，福建高院不予准许林翠新调查取证申请的做法，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。本案中，友林公司多次在庭审中提到这点，并恳请法院依据法律法规主动审查杨扬和友林公司之间的银行流水，以证明杨扬和友林公司之间已经根本不存在债权债务关系。但一审法院未于审查，程序违法，适用法律亦错误。其次，根据最高法的指导案例，在涉及以房抵债（特别是民间借贷债务）纠纷中，明确要求:人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。最高法指导案例72号:汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案中，最高人民法院在“本院认为”部分明确提到：“在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款”。因此，根据上述最高法的指导案例精神，友林公司对刘明园和杨扬之间的民间借贷关系到底是怎么样的，毫不知晓，一审法院应当对此债权债务的合法性问题依法严格审查，但未予以审查处理，亦违反程序，适用法律错误。当庭补充上诉状内容：1、本案涉及到的房屋买卖合同实际上是杨杨和。我友林公司之间的借款担保保证合同，这68套房屋包括被上诉人起诉两套房屋，是杨洋和友林公司之间的借款抵押担保。2、上诉人和被上诉人之间没有真实的房屋买卖意思表示。3、友林公司和杨杨之间的债权债务在法庭没有查清之前或者友林公司和杨杨通过诉讼解决之前，不能认定双方之间的债权债务关系还有多少。4、在其法律关系相同的被上诉人刘洋陈述可以印证我方关于涉案买卖合同不是真实意思的上诉理由。被上诉人刘明园辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不立，请求驳回上诉，维持原判。本案为房屋买卖合同纠纷，案涉双方有正式的买卖合同，有友林公司出具的收款收据，有杨扬与友林公司之间的民间借贷抵顶房屋的合同，有我方借给杨扬款项的证明包括转账凭证、证人证言，有友林公司与吕晓轻解除买卖合同后与我方签订买卖合同的证据，可证明我方与友林公司房屋买卖合同成立且已实际履行的事实。友林公司违反合同约定不履行合同义务，违背诚信原则，请求驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉状只能就文字更正，不能对内容进行变更。刘明园向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平友林国际城小区7号楼1单元1002室房产，并自2016年1月1日起按照日107元向原告支付逾期交房违约金至交付之日止；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原告又与被告达成商品房买卖合同，原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权。2015年10月15日，被告向原告出具了收据，注明收到了原告交纳的位于安平友林国际城小区7号楼1单元1002室全款1068238元。2015年10月20日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，约定原告购买的商品房位于安平友林国际城小区7号楼1单元1002室，建筑面积270.44平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款1068238元整。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但被告至今未能向原告交付涉案房产。按照《商品房买卖合同》第十条第一项约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。一审法院认定事实：逯子龙与案外人杨扬存在债权债务关系，2014年4月28日，杨扬向逯子龙借款500万元，2014年10月2日，杨扬向逯子龙借款450万元，共计950万元。后杨扬归还逯子龙借款300万元，截止到2015年5月30日尚欠逯子龙借款本息7923500元。杨扬与被告河北友林房地产开发有限公司存在债权债务关系，截止到2015年5月30日，被告尚欠杨扬借款本息26407902元。2015年5月30日河北友林房地产开发有限公司作为甲方，吕晓轻作为乙方，杨扬、佟旭英作为丙方签订了友林国际城认购书，约定由于河北友林房地产开发有限公司拖欠杨扬、佟旭英款项，杨扬、佟旭英指定吕晓轻认购河北友林房地产开发有限公司房屋68套抵顶欠款。因杨扬作为逯子龙的债务人无力清偿借款本息7923500元，经逯子龙与杨扬、被告三方协商一致，对吕晓轻与被告达成的认购协议进行了部分变更，即将其中的9套房屋退回被告，同时由被告按9套房屋的价值代替杨扬履行了对逯子龙所负债务6846500元，且逯子龙与他人均同意用此9套房屋抵顶受让债务6846500元，由被告直接为逯子龙等人按每套房的价值出具收据，并签订购房合同。因逯子龙对杨扬的债权系与他人合伙享有，根据逯子龙的意见，将9套房屋分别抵顶到逯子龙等六人名下，其中原告刘明园抵顶房屋一套。被告河北友林房地产开发有限公司于2015年10月15日向原告出具了收据，注明收到原告交纳的位于安平友林国际城小区7号楼1单元1002室全款1068238元。2015年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告安平友林国际城小区7号楼1单元1002室。《商品房买卖合同》第六条第一项约定，买受人交清总房款1068238元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十条第一项约定，逾期交房不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后经原、被告协商未果，被告至今未能向原告交付上述房屋，办理房屋产权登记手续。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《合同法》第五十二条的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告辩称杨扬转让给原告的债权均为超过法定利率的高额利息，原告应对债权转让的合法性承担举证责任。本案中既是杨扬对被告享有的部分债权转让给原告，同时又是杨扬将对原告负有的债务转让给被告，是三方之间三角债的抵顶。原告对杨扬的债权真实合法，且三方已达成一致意见，由被告对原告承担清偿责任，原告等人对杨扬享有的债权6846500元已消亡。该转让行为系三方真实意思表示，无论杨扬对被告债权是否合法，均不影响被告对原告负有清偿义务的效力。被告认为与杨扬之间债权债务关系不合法，应另行向杨扬主张权利，同本案原告无关。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故原告要求被告交付房屋，于法有据，应予支持。原、被告双方虽在购房合同中对交房时间有明确约定，但该案不同于一般的房屋买卖关系，原告购买被告房屋的目的是以物抵债实现债权，被告未按期交房存在诸多因素，由被告承担逾期交房违约金欠妥，故对原告要求支付违约金的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决：一、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平友林国际城小区7号楼1单元1002室房屋交付原告刘明园，并协助办理房屋产权登记手续。二、被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告刘明园保全费5000元。三、驳回原告刘明园的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案中，友林公司主张刘明园未支付相应房屋价款，而刘明园主张其系以三方以物抵债方式支付价款。以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为基础原则。一般而言，合同内容只要是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。根据刘明园提供的友林公司出具的房屋价款收据等证据及陈述的涉案房屋购买过程，一审判决认定刘明园以三角债抵顶的方式向友林公司支付了购房款，事实清楚，应予维持。本案中，案外人杨扬、认购人吕晓轻与友林公司等签订了《友林国际城认购书》并据此签订了《商品房买卖合同》，刘明园与友林公司也签订了《商品房买卖合同》，签订时间至今已四年多的时间。虽然在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。但就此案属于已签订《商品房买卖合同》的情形，友林公司抗辩称其与杨扬之间债权债务关系、杨扬与刘明园债权债务关系不真实、不合法，房屋买卖合同实际是杨扬和友林公司之间的借款担保保证合同，房屋是杨扬和友林公司之间的借款抵押担保，应就此承担举证责任，而友林公司未能提供有效证据证明其前述主张。根据现有证据，友林公司在上述合同签订后，亦未申请撤销或积极主张权利，一审判决判令其履行房屋交付义务并无不当。综上所述，上诉人友林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14414元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪庆华审判员  李成立审判员  杜占奇二〇一九年十月二十二日书记员  王聪颖