河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终5442号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘恒恒，男，1991年5月5日生，汉族，农民。委托代理人：高春燕，河北民源律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：曹凤池，男，1952年6月10日生，汉族，农民，住玉田县。被上诉人（原审原告，反诉被告）：桑泽卫，男，1968年5月6日生，汉族，农民，住玉田县。二被上诉人委托诉讼代理人：李小龙，河北宏广律师事务所律师。原审被告：高凤霞，女，1996年12月26日生，汉族，农民。上诉人刘恒恒因与被上诉人桑泽卫、曹凤池，原审被告高凤霞租赁合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘恒恒及其委托代理人高春燕，被上诉人被上诉人桑泽卫、曹凤池委托诉讼代理人李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘恒恒上诉请求：1、请求判决撤销河北省玉田县人民法院（2019）0229民初1282号民事判决，依法改判决或发还重审。2、本案一、二审本诉及反诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2017年10月29日签订商铺租赁合同，签订合同后第二天即2017年10月31日上诉人将6万元交付被上诉人，双方约定2017年11月30日交付房屋，2017年12月1日至2018年2月27日为免租期间，租赁期限自2018年2月28日开始，这段免租期间时间用来被上诉人完善各项措施。至2018年2月28日被上诉人仍然没有完善各项设施包括未接通暖气及未安装消防设施，上诉人本不想在交纳房租，不想再租赁被上诉人的房屋，但被上诉人保证2018年11月份前肯定能正常供暖。上诉人前后共交付了25万元房租。双方经过口头协商均同意口头解除合同，即约定自2019年2月28日解除租赁合同。上诉人与被上诉人双方已经解除了租赁合同，并且自2019年3月1日起，上诉人的原租户饭店、药房、熟食店重新与被上诉人签订了租赁合同，将2019年3月1日以后的租赁费交给了被上诉人。二、一审判决认定事实不清，本案中，上诉人与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》为无效合同。上诉人与被上诉人洽谈的过程中，上诉人问到被上诉人的房屋是否合法，上诉人称合法，并将规划许可证复印件交给了上诉人，上诉人看到复印件上确实写的是规划许可证，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租（一）属于违法建筑的，（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。三、合同中约定的暖气设施齐全应为能达到正常供暖条件。一审却认为该商铺铺设了地暖即为暖气设施齐全实属错误。本案中，双方签订的合同明确约定：暖气设施齐全，用正常人的思维方式应理解为即有暖气设备又可以达到正常供暖的条件。上诉人一直在要求被上诉人完善暖气设施，被上诉人也承诺在2018年11月前达到能正常供暖条件，但事实上并没有达到。四、上诉人反诉被上诉人返还房租款100000元应得到支持。上诉人与被上诉人所签订的《商铺租赁合同》按法律规定应属无效，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，上诉人因《商铺租赁合同》的签订向被上诉人直接交纳房租费250000元，以他人的房租抵顶间接交付30000元，因被上诉人不具备供暖条件，导致上诉人直接损失100000元，为此被上诉人应将己收取的280000元房租费中的100000元返还给上诉人。桑泽卫、曹凤池答辩称，一、一审法院认定事实清楚，通过上诉人在上诉状中陈述在承租涉案房产时，上诉人已经审查了规划许可证行为，而且在整个一审诉讼中，双方均是围绕协议是否应该解除，而主张与举证，因此通过一审的诉讼材料来看，主张合同无效的理由不能成立。三、关于上诉人提出的暖气设备问题，双方所诉争的租赁合同，并没有就诉争房屋的供暖主体进行明确，同时结合就合同签订时候，上诉人一方接收了相应的房屋，并支付了大部分租金，说明上诉人是认可在房屋交付时房屋的现状，否则上诉人可以拒收房屋，因此上诉人的该项诉讼主张不成立。综合本案的诉争事实及合同履行情况，上诉人存在根本违约，所以一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。高凤霞未到庭、未提交答辩意见。桑泽卫、曹凤池向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2017年10月29日签订的商铺租赁合同；2、依法判令被告向原告支付2018年度租赁费3万元及逾期利息（自违约之日起至付清之日止，按年息24%计算）；3、依法判令被告向原告支付自违约之日至合同解除判决生效之日给原告造成的经济损失（每日767.12元）；4、依法判令被告向原告支付违约金20万元。刘恒恒向一审法院提出反诉请求：1、依法判令解除商铺租赁合同并判令被反诉人返还反诉人房租款100000元；2、诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年10月29日,以二原告为甲方，以被告刘恒（刘恒恒）为乙方，双方签订商铺租赁合同，约定：二原告将坐落于唐山市××县交叉口商铺面积约1800平方米出租给被告刘恒恒，租期十年，自2018年2月28日开始至2028年2月29日结束，甲方承诺乙方自合同签订之日至租赁期限开始之前为免租期，视为租赁期间。租赁金额为1至5年内每年280000元，6至10年内在原定租金上浮5%至10%。付款方式为第一年乙方先交部分租金，待租赁期开始的前15天将剩余的第一年的租金补齐，第二年至第十年的房租要提前一个月交付甲方。商铺交房日期为2017年11月30日。交房标准为水、电、保持畅通暖气设施齐全，外部门、窗安装整齐等，乙方需要验收。乙方应按时交纳房屋租金及其他费用，如乙方恶意拖欠视为违约。若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有贰拾万元的违约金（合同其他内容略）。合同签订后被告刘恒恒已给付租金250000元，并将部分房屋进行分租。另查明，二被告系夫妻。一审法院认为，被告高凤霞经本院传票传唤未到庭，视为放弃当庭享有的诉讼权利。二原告与被告刘恒恒签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，被告刘恒恒主张该商铺未实际交付，合同未生效，但结合庭审陈述，被告认可其已将该商铺部分分租，可认定其已接收了该房屋。故对其上述主张，本院不予采信。二原告起诉及被告刘恒恒反诉均要求解除涉案争议的商铺租赁合同，故对双方要求解除该租赁合同的主张，本院应予支持。被告刘恒回租赁二原告的商铺后，理应按合同约定给付租金，其未及时给付、属违约行为，其应按原告要求给付2018年2月28日至2019年2月28日尚欠的租金3万元，并支付利息、利息应自2018年2月28日起按年利率6%给付至租金付清之日止。因上述租赁合同尚未实际解除，被告刘恒恒自2019年3月1日起亦未按合同约定给付租金，属违约行为，其理应按合同约定的租金数额给付租金至商铺租赁合同实际解除之日止。即本判决生效之日止。二原告要求被告刘恒恒给付违约金20万元，结合双方租赁期限、租赁费数额，并结合本案实际情况，双方约定的违约金过高，本院应予调整，违约金数额本院酌定为10万元。被告刘恒恒主张二原告未按合同约定进行供暖，但结合商铺租赁合同交房标准中载明的水、电、保持畅通暖气设施齐全，庭审中双方均认可该商铺铺设了地暖，因该合同并未约定供暖的责任主体，双方对此形成争议，被告刘恒恒对其主张未向本院提供证据予以证实，故对被告刘恒恒的上述主张，本院不予采信。二原告要求被告高凤霞承担连带给付责任，依据现有证据，本院无法认定高凤霞对租赁该商铺知情，故二原告要求被告高凤霞承担连带给付责任。本院不予支持。故对原告的诉讼请求、本院予以部分支持。被告反诉要求二原告返还房租费10万元，理据不足，本院不予支持。遂判决如下：一、解除2017年10月29日原告曹凤池、桑泽卫与被告刘恒恒签订的《商铺租赁合同》；二、被告刘恒恒给付原告曹凤池、桑泽卫2018年2月28日至2019年2月28日的租金3万元、并支付利息（利息按年利率6%计付，自2018年2月28日起给付至租金付清之日止），于本判决生效之日起三日内履行；三、被告刘恒恒自2019年3月1日起按商铺租赁合同约定的租金数额向原告曹凤池、桑泽卫支付租金，至商铺租赁合同实际解除之日（即本判决生效之日止），于本判决生效之日起三日内履行；四、被告刘恒恒给付原告违约金100000元，于本判决生效之日起三日内履行；五、驳回原告曹凤池、桑泽卫的其他诉讼请求；六、驳回被告刘恒恒的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4750元、保全费1670元，反诉案件受理费1150元。由原告曹风池、桑泽卫负担2792元，由被告刘恒恒负担4778元，均于判决生效之日起十日内向本院交纳。本院二审期间，上诉人刘恒恒提交如下证据：证据一、照片一张，证明被上诉人已将房屋对外出租，实际占有控制的是被上诉人。药店租赁期限是2019年1月10日。饭店是2019年2月。还有两户是2019年3月开始，卫浴2019年3月1日后，都是由被上诉人收取租赁费用。证据二、上诉人与药店老板的微信聊天记录，证明自2019年1月10日后，有被上诉人出租给药店，租赁费是交给了被上诉人曹凤池。证据三、录音一份，证实上诉人将以前被上诉人给付上诉人的关于楼房的规划许可证交还给被上诉人。2.上诉人与被上诉人于2018年10月双方就达成口头协议解除合同，之后解除的时间是2019年3月1日。双方在录音中明确谈到了由3月1日开始由被上诉人收付租金。涉及到老刘的也因为老刘的租赁合同没有到期，双方合意解除了租赁合同，日期计算到2019年3月1日。老刘与被上诉人从新签订合同。同时当天上诉人将多收取的2万元退还给了老刘。还证明因被上诉人起诉时因为他向上诉人曾经的租户受阻心里不平衡，将上诉人起诉到法院，还能证实药店的合同期限到2018年10月。药店多给付两个月租赁费，饭店多给付1个月的租赁费。租赁费被上诉人同意抵顶上诉人给付的3万元租赁费。被上诉人对上述证据质证意见为：对证据一、并不能反映出上诉人所主张的房屋的出租情况，不能证明其主张。对证据二、通过该截屏并不能显示出谈话的主体及身份，身份不能核实，真实性及上诉人的上诉主张不能得到反映，该组证据不能证明上诉人的上诉主张。对证据三、通过材料可以看出时间为2019年3月1日，录音的录制时间是本案第一次提起诉讼的时候，并不属于新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于租赁合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效”。被上诉人出租的案涉房屋已经取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人洽商租赁事宜时，被上诉人向上诉人出示过建设工程规划许可证，上诉人称案涉出租房属于违章建筑没有证据予以证明，故主张租赁合同无效的上诉理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方的时候解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，一审审理期间，被上诉人曹凤池、桑泽卫起诉解除租赁合同，上诉人以被上诉人违约为由反诉解除租赁合同，双方均同意解除合同，被上诉人一审并未诉请上诉人腾退房屋及返还房屋的相应手续，且上诉人已经不再占有、使用案涉房屋，故被上诉人解除合同请求的起诉状送达上诉人处时，发生解除合同的效力，上诉人于2019年3月27日收到被上诉人解除请求的起诉状，故商铺租赁合同的解除时间以2019年3月27日为准，上诉人应给付被上诉人自2019年3月1日至2019年3月27日期间的租金20712元（年租金28万元÷365天×27天），一审判决认定案涉房屋租赁合同尚未实际解除，判决上诉人给付租金至一审判决生效之日止属认定事实不清，本院予以纠正。上诉人称房屋租赁合同约定“暖气设施齐全”应为房屋达到正常供暖的标准，根据双方签订的租赁合同约定：交房标准为水、电保持畅通，暖气设施齐全，合同没有明确约定供暖的主体，但并不排除被上诉人有义务保证房屋达到正常供暖的条件，故该条款属于约定不明，上诉人一审期间反诉因房屋无法达到正常供暖的条件亦要求解除合同，对此上诉人一审反诉请求以房屋一直未能达到正常供暖的标准提前解除合同并不属于其违约行为。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金损失超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。一审法院将违约金调整为10万元，应根据被上诉人的实际损失为准，上诉人未按合同约定给付第一年度余下的三万元租金，构成违约，但被上诉人并未提交证据证明因上诉人未按期给付三万元租金造成的实际损失，且一审法院已经判决上诉人给付三万元租金的同时并给付利息，考虑上诉人仅是未按期交纳余下3万元租金的违约情形，结合因案涉房屋一直未能达到正常供暖的条件，故一审法院判决上诉人承担10万元违约金没有事实及法律依据，本院予以纠正。上诉人称因被上诉人的房屋未达到供暖条件，被上诉人应返还房租款100000元，但上诉人在第一年租赁期限内已经接收房屋并将部分房屋转租，要求被上诉人返还租赁费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘恒恒的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初1282号民事判决第二项、第五项、第六项；二、撤销河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初1282号民事判决第一项、第三项、第四项；;三、确认上诉人刘恒恒与被上诉人桑泽卫、曹凤池签订的商铺租赁合同于2019年3月27日解除。四、上诉人刘恒恒于本判决生效之日起十日内给付被上诉人桑泽卫、曹凤池自2019年3月1日至2019年3月27日期间的租金20712元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4750元、保全费1670元，反诉案件受理费1150元，由原告曹风池、桑泽卫负担4826元，由被告刘恒恒负担2744元。二审案件受理费2900元，由上诉人刘恒恒负担1067元，被上诉人桑泽卫、曹凤池负担1838元。本判决为终审判决。审判长 毕雪维审判员 徐万启审判员 沈 军 二〇一九年十月十一日书记员 孙一帆