云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初7652号原告（反诉被告）陈万国，男，汉族，1964年11月16日生，身份证住址福建省南安市。委托代理人侬忠武，云南康思律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人邓华北，云南康思律师事务所实习律师。特别授权代理。被告（反诉原告）许晋豪，男，汉族，1968年8月25日生，身份证住址广东省廉江市。委托代理人阮鹏，云南说法律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）陈万国（以下简称“原告陈万国”）诉被告（反诉原告）许晋豪（以下简称“被告许晋豪”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，被告许晋豪在提出答辩状期间针对本诉部分提起反诉，本院依法组成合议庭，于2019年8月23日、10月14日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告陈万国及其委托代理人、被告许晋豪的特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈万国本诉称：2015年6月29日，原、被告签订房屋出租合同，双方约定原告将位于官渡区大板桥云南园艺场内的16栋16-18至16-28号总面积为1395平方米的厂房出租给被告作为石材加工使用，租期为六年（自2015年9月1日至2021年8月30日）。合同生效后，原告向被告交付了该厂房，被告即在厂房内堆放石材，安装了行车并正常使用。被告因资金困难难以承受租金压力，于2016年9月与原告协商达成一致，同意被告租赁的厂房从16栋（面积1395平方米）调换至1栋面积为1150平方米的厂房，被告使用至今未支付租金。诉请判令：1、解除原、被告于2015年6月29日签订的房屋出租合同；2、被告支付原告厂房租金915,225元（自2015年9月1日至2019年6月1日）及违约金279,915元。被告许晋豪针对本诉答辩并提出反诉称：2015年3月31日，被告许晋豪与原告陈万国的代表吕振狮签订《长水石材加工区铺面预定协议》，由被告许晋豪预定长水石材加工区铺面17栋-18栋，面积2100㎡，当天被告许晋豪支付铺面定金55,000元和预付款5000元。其中，协议特别强调，原告陈万国承诺东部石材城肯定会搬进市场，如果没有搬进市场，将不计息全额退还乙方所交来的款项。同年6月29日，双方签订《房屋出租合同》，由原告陈万国将位于大板桥园艺场内（即其本人称东部石材城将搬到此地）栋号为16栋18-28号总面积为1395㎡的房屋出租给被告许晋豪使用。此后，被告许晋豪花费70,000元购置了航吊，但是在2016年年底，有且只有原告一家石材经营户进入市场。2017年年中，被告许晋豪找到原告陈万国要求解除合同并退还所交款项，双方协商无果，原告陈万国扣押了被告许晋豪的石材，被告许晋豪报警。原告陈万国在订立和履行合同过程中欺诈被告许晋豪，请求驳回原告陈万国的租金和违约金主张。诉请判令：1、解除原告与被告签订的《房屋出租合同》；2、由原告退还被告支付的定金及预付款60,000元，返还被告石材，赔偿被告经济损失70,000元。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告陈万国授权吕振狮与被告许晋豪于2015年3月31日签订《长水石材加工区铺面预定协议》，其内容为：“今收到乙方（被告许晋豪）预定长水石材加工区铺面17、18栋整排铺面定金55,000元，面积2100㎡，双方达成协议，2015年3月31日前，甲方（原告陈万国）将铺面钥匙交给乙方时，乙方必须交清铺面租金及其他费用；乙方如超期未交，甲方有权将铺面收回，终止和乙方所签的协议及单据，并不退还乙方所缴纳的款项，同时甲方承诺若东部石材城肯定会搬进市场内，如没有搬进本市场，本市场将不计息全额退还乙方所交来的款项。上述协议签订后，被告许晋豪向原告陈万国支付定金55,000元及预付款5000元。2015年6月29日，被告许晋豪与原告陈万国签订《房屋出租合同》，约定甲方（原告陈万国）将位于大板桥云南园艺场内的钢架大棚出租给乙方（被告许晋豪）作为石材加工使用，租赁期限为陆年，即从2015年9月1日至2021年8月30日止，承租栋号为16栋16-18号至16-28号，总面积为1395㎡，2015年9月1日到2017年8月30日，按每月每平方米15元计算租金，2017年9月1日至2019年8月30日，按每月每平方米17.5元计算租金。租金支付方式为先交租金后使用，租金采取一年一付，如已方到期不一次性付清下一年租金，则视为双方在此约定的合同解除（终止）条件已具备，甲方有权采取措施收回房屋避免甲方损失的扩大。乙方在承租期内对承租的房屋、场地只有使用权，不得以承租的房屋用作担保或抵押，否则甲方有权终止合同，收回房屋、场地，并向乙方收取全年租金的30%违约金。合同签订后，被告许晋豪入场经营，双方2016年9月协商一致，被告许晋豪自承租的16-18号至16-28号铺面调换至1栋铺面，承租面积由1395㎡变更为1150㎡。被告许晋豪自2015年9月1日起均未支付租金。2017年5月24日，双方因租金发生纠纷，被告许晋豪拟将存放于铺面内的石材搬走遭到出租方反对，被告许晋豪遂报警。此后该铺面一直关闭，至今未正常营业。本案双方当事人争议的焦点为：被告许晋豪承租的是铺面还是仓库；出租方承诺“东部石材城肯定会搬进来”的效力；2017年5月24日商铺停业至今的责任方如何确定。针对争议焦点一，本院认为，被告许晋豪与原告陈万国之间分别于2015年3月31日、6月29日签订《长水石材加工区铺面预定协议》及《房屋出租合同》，从时间及内容进行效力分析，应是后签订的《房屋出租合同》优于前签订的预定协议，在《房屋出租合同》中，已明确承租物业的用途是“石材加工使用”，据此，本院认为，被告许晋豪以原告陈万国未能促成“东部石材城肯定会搬进来”的合同生效条件构成违约的观点不能成立。同时，《房屋出租合同》的时间签订于2015年6月29日，双方约定调换铺面的时间为2016年9月，在租赁合同已履行一年多的时间内，在对租赁标的物已经协商变更的情形之下，被告许晋豪均未对商铺的用途及租金提出异议，故本院不采纳被告许晋豪拒付租金的抗辩理由，对其提出的出租方违约在先的主张，亦不予采纳；亦因此，对其反诉请求退还租房定金及预付款，不予支持。被告许晋豪为履行合同支出的航吊购置及安装费等损失70,000元，亦不予支持。针对争议焦点二，双方当事人各执一辞，被告许晋豪主张航吊钥匙和铺面钥匙均由出租方原告陈万国持有，原告陈万国则主张铺面钥匙由被告许晋豪自行持有。本院结合双方无争议的事实，即被告许晋豪欲搬出铺面内的石材遭到原告陈万国拒绝的事实，认定系原告陈万国欲扣留石材抵扣租金，对被告许晋豪承租的铺面进行上锁，阻止经营及搬离。综上所述，本院认为：一、原告陈万国与被告许晋豪之间形成的租赁合同关系因租赁物未取得建设工程规划许可证，为无效合同，本院仅采纳并认可《房屋出租合同》中关于结算的条款。双方在履行合同过程中，曾就租金发生争议，但在争议发生之后，双方未能就合同的变更及终止履行进行协商，导致涉案仓库停业至今，本院认为，原告陈万国有以下不当之处：1、双方在租赁合同中已明确“租金支付方式为后先交租金后使用，租金采取一年一付，如乙方到期不一次性付清下一年租金，则视为双方在此约定的合同解除（终止）条件已具备”，被告许晋豪自承租起即未支付租金，原告陈万国怠于行使出租人权利，造成损失扩大；2、原告陈万国对承租人被告许晋豪的财物，无权行使留置权。基于上述原因，本院对被告许晋豪自2015年9月1日至2017年5月24日实际使用期间的租金部分，支持原告陈万国的诉讼请求，应由承租人予以支付，因双方未在合同中约定欠付租金的违约责任，故对此部分主张，不予支持。2017年5月24日之后的租金损失系出租人原告陈万国放任扩大的损失，对此部分请求，不予支持；据此，本院确认的应付租金计算方式为1395㎡×15元/㎡/月×13月（2015年9月1日至2016年9月30日）+1150㎡×15元/㎡/月×6.8月（2016年10月1日至2017年5月24日），为389,325元。二、因原告陈万国与被告许晋豪签订的租赁合同已实际履行，被告许晋豪支付的定金及预付款，应予抵扣租金，故对其要求返还的主张，不予支持。被告许晋豪主张原告陈万国欺诈及违约在先的观点不能成立，故对被告许晋豪主张的损失，亦不予支持。同时，因本案系租赁合同纠纷，被告许晋豪提出的返还石材的诉讼主张系基于物权请求权，与本案并非基于同一请求权，故对被告许晋豪的此项物权请求，不予评判处理。为减少当事人讼累，本院重申确认出租人原告陈万国对属于承租人被告许晋豪的财物，不享有留置权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许晋豪于本判决生效后十日内一次性支付原告（反诉被告）陈万国租金329,325元；二、原告（反诉被告）陈万国的其他诉讼请求不予支持；三、被告（反诉原告）许晋豪的反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,556元，反诉案件受理费1450元，合计17,006元，由原告（反诉被告）陈万国承担7006元，由被告（反诉原告）许晋豪承担10,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蔚然二〇一九年十月二十四日书 记 员  于 晶