广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2736号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈艺金,广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福,广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡军，男，1985年10月28日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：华立军，广东华信达律师事务所律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人胡军商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初20919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回胡军全部诉讼请求。事实和理由：双德公司与胡军在2015年5月14日办理了房屋的交付收楼手续，交付时双方均知悉房屋尚未达到合同约定的交付条件，但胡军同意收楼，该收楼行为视为双方对交付条件的变更，且该交付没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审判决认为本案案涉房屋应该在取得政府部门出具的建设工程验收合格备案证后方能交付错误。《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条并没有规定将规划、人防、环保等专项验收作为工程验收合格的条件。从2000年1月30日国务院《建设工程质量管理条例》公布实施后，我国实行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案制度，建设工程竣工后不再向有关政府主管部门申请竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，可知组织工程竣工验收的主体是工程的建设单位，而不是有关政府部门，该条例也没有规定建设工程报政府有关部门备案后才能投入使用。因此，一审判决认为本案涉案房屋应当在取得政府部门出具的建设工程验收合格资料后方能交付，从而否认双德公司向法庭提交的工程竣工验收资料的法律效力，认为涉案商品房交付胡军使用的行为不构成有效交付，没有任何法律依据。胡军在收楼时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案证，但涉案房屋已达到使用条件，没有影响胡军的使用权利，双德公司与胡军就收楼事宜达成一致意见，胡军同意收楼。在收楼后，胡军不但没有因为房屋尚未取得工程竣工验收备案导致任何损失，反而是房屋交付的受益人。并且，导致双德公司在2016年12月23日才取得工程竣工验收备案证的原因确是政府部门验收方式变更造成，并非工程质量原因。现胡军反而要求双德公司承担违约责任，不但违反合同约定，也违反诚信原则，更不符合公平合理原则，于情于理均不应得到法律支持。胡军辩称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。双方签订的合同也约定出卖人应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才能交付买受人。出卖人的交楼行为既未达到法定的交付条件，也未达到约定的交付条件，属无效交付。本案出卖人未能举证证明买受人存在“收楼时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案登记证，并同意接收”的情况，也未能证明因政府部门验收变更原因造成迟延取得竣工验收备案证，故出卖人仍应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡军于2018年10月18日向一审法院起诉请求：双德公司向胡军支付逾期交房违约金21641.8元（以总房价241000元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）。一审法院认定事实：1．2014年10月31日，双德公司（出卖人）与胡军（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：①由胡军购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为241000元；②出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同还约定了其他事项。2．胡军已交付全部购房款241000元，双德公司于2015年5月14日向胡军交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格，胡军认为案涉房屋应以取得合同约定的竣工验收备案登记证作为交付条件，双德公司则认为无论是建筑法、建筑质量管理条例、还是消防法均未明确规定商品房一定要经过规划、环保等条件作为验收合格的前提条件，案涉房屋的质量、水电等单项工程均已验收完毕，符合居住条件，胡军知晓未取得竣工验收备案登记证仍办理收楼手续，并未侵害其合法权益。4．2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是胡军与双德公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，胡军与双德公司在合同中约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并于2015年3月31日前交付案涉房屋，但双德公司于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2015年5月14日进行的交付既超过了双方约定的交付时间，又没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，构成逾期交付。另，双德公司抗辩称胡军在收楼时已知晓案涉房屋并未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，并未举证证明，一审法院对双德公司的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，双德公司构成逾期交付，应按约定向胡军承担违约责任，一审法院依法支持胡军关于双德公司逾期交付构成违约的主张。双德公司抗辩称胡军请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年10月18日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此双德公司的抗辩意见合理的部分一审法院予以采纳。另，因双德公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金20822.4元（以购房款241000元为基数，按日万分之二计算432日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向胡军支付逾期交房违约金20822.4元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341元，减半收取计171元（胡军已预交），由双德公司负担（双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付胡军）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：双德公司是否应向买受人支付逾期交房违约金。对此，本院作如下分析：本案中，双德公司虽于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备法定的交楼条件，但在2015年5月14日，双德公司按照合同约定的交付条件为胡军办理收楼手续时，胡军并未提出涉案房屋不符合法定交付条件的异议，并在当日办理了收楼手续、接收了涉案房屋的钥匙，且并无证据显示涉案房屋在交付使用时存在不满足基本的安全条件和买受人基本居住要求的情形而影响其使用，故其在本案中要求双德公司支付其收楼后从2015年10月1日起至2016年12月23日止的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22019号民事判决；二、驳回被上诉人胡军的全部诉讼请求。一审案件受理费341元，减半收取计171元（胡军已预交），由胡军负担。二审案件受理费341元（中山市双德房地产有限公司已预交），由胡军负担（胡军于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市双德房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十月二十八日书记员  杨婉婷