上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66625号原告：赵丹凤，女，1955年6月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王韵，上海市经纬律师事务所律师。被告：上海龙庆房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李清发，执行董事。委托诉讼代理人：张东东，男。原告赵丹凤诉被告上海龙庆房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告赵丹凤，被告上海龙庆房地产经纪有限公司委托诉讼代理人张东东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丹凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间于2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即搬离原告位于上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还原告；3.判令被告支付原告2019年5月2日至2019年7月1日期间的房屋租金人民币(以下币种同)7,844元；4.判令被告支付原告自2019年7月2日起至实际返还房屋之日止的租金/房屋使用费，按4,293元/月计算；5.判令被告支付原告违约金7,000元；6.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2015年5月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)，租赁期限为2015年7月2日至2021年7月1日止，每月租金为3,500元，押二付二，每两个月的1号支付租金，每年租金呈5%趋势递增。2019年5月1日，被告理应支付2019年5月起的租金，经原告沟通后，被告仍未支付，故原告起诉来院，要求判如所请。上海龙庆房地产经纪有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：被告未违约。被告确实未支付2019年5月起的租金，但事出有因，《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)第6.2条约定了原告的维修义务。2018年9月，涉诉房屋内住有租客，但发生了严重漏水的情况，导致租客在合同未到期即搬离涉诉房屋。当时被告通知原告进行维修，2019年6月，原告进行了修理，但涉诉房屋的漏水问题仍未解决，只要涉诉房屋楼上用水会导致涉诉房屋卫生间大量漏水而无法使用。因原告未交纳物业管理费，即便去物业处申请维修，物业公司也会置之不理，漏水问题影响了居住人员的起居生活。故被告不同意解除合同，若原告愿意解决漏水问题，被告则愿意支付后续租金。本院经审理认定事实如下：原告系涉诉房屋产权人。2015年5月27日，以原告为甲方(出租方)，被告为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉诉房屋，租赁期限为六年，自2015年7月2日起至2021年7月1日止，租金按两个月为一期支付，第一期租金乙方应于2015年5月28日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的1日；乙方应在本合同签订后当日，向甲方支付定金2,000元，待乙方向甲方支付租赁金保证金同时，已支付的定金即转为(部分)租赁保证金；乙方需支付给甲方租赁保证金7,000元。租赁合同第6.1条约定甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态。若乙方发现该房屋及装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知甲方维修；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。租赁合同第6.5条约定，乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过十日的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第八条追究乙方违约责任。租赁合同第八条约定，“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为首月租金的2倍。……”。租赁合同第10.4条手写部分约定“①甲方不承担合同期内房屋的维护及家电维修责任……③每月租金2015年7月2日-2016年7月1日3,500元，2016年7月2日-2017年7月1日3,558元，2017年-2018年3,922元，2018年7月2日-2019年7月1日3,922元，2019年7月2日-2020年4,293元，2020年7月2日-2021年7月1日，4,293元……”签订租赁合同后,原告将涉诉房屋交付给被告使用。被告支付租赁保证金(即押金)至7,000元，并支付租金至2019年5月1日。因被告未再支付后续租金，故原告起诉来院，要求判如所请，被告于2019年8月27日签收起诉状等诉讼材料。审理中，1.被告表示涉诉房屋卫生间存在漏水问题。原告表示双方的合同第10.4条约定了由被告承担房屋的维修，应由被告自行修理。2019年5月，被告未支付租金，原告于2019年6月14日进行过一次维修，但被告仍未支付租金。但原告自愿将2019年5月2日起的租金/房屋使用费标准按合同约定的九折收取。对此，被告表示第10.4条中约定的是房屋的“维护”，即正常使用房屋的注意义务，不同于维修，不愿意支付该期间的租金。2.原、被告确认被告支付的租赁保证金(即押金)数额为7,000元，双方不要求在本案中予以处理。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告主张被告未按约支付2019年5月1日起的租金，房屋维修义务约定由被告承担，故要求解除租赁合同，被告承担违约责任。被告辩称未付租金系因涉诉房屋卫生间漏水，房屋维修义务应由原告承担，原告曾于2019年6月修理过一次，但并未解决漏水问题，在漏水问题解决之前，被告不愿意支付诉请期间的租金。根据庭审查明的事实，租赁合同约定了房屋租金的数额及支付的时间，合同第6.1条约定了原告的维修义务，另在第10.1条手写部分约定了房屋由被告“维护”。庭审中，双方对“房屋的维护”是否包含房屋维修义务产生争议，但即便由原告来承担维修义务，在原告未履行维修义务时，被告可以自行维修后向原告主张减少租金、支付维修费用等权利。此外，被告未能举证证明涉诉房屋卫生间漏水已导致涉诉房屋完全不能使用，被告的答辩意见不能构成被告拒不交纳租金的理由，且原告于2019年6月修理过一次，在庭审中亦自愿降低租金，但被告仍不愿支付相应费用。据此，对原告要求被告解除合同的诉讼请求，本院予以支持，因原告未举证证明已向被告发送解除通知函，故合同解除日期以被告收到起诉状等诉讼材料为准，即2019年8月27日。租赁合同解除后，被告理应将涉诉房屋返还，并支付使用期间的相关费用，故对原告要求被告返还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿将2019年5月2日至被告实际返还涉诉房屋之日止的租金/房屋使用费按照合同约定的九折收取，本院予以照准。至于违约金，租赁合同约定一方违约，“守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为首月租金的2倍。”现双方合同因被告违约而解除，故对原告要求被告支付违约金7,000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条及第二百二十一条规定，判决如下：一、原告赵丹凤与被告上海龙庆房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除；二、被告上海龙庆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室房屋返还原告赵丹凤；三、被告上海龙庆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告赵丹凤支付2019年5月2日至2019年7月1日期间的房屋租金7,059.60元；四、被告上海龙庆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告赵丹凤支付2019年7月2日至实际返还上海市浦东新区上钢八村XXX号XXX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按3,863.70元/月计算；五、被告上海龙庆房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告赵丹凤支付违约金7,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费346元，减半收取计173元，由被告上海龙庆房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十月十四日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。