江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣01民初166号 原告：王盛华，男，1979年9月21日生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：万山，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被告：江西银行股份有限公司南昌滨江支行。住所地：江西省南昌市东湖区紫金城商业区B栋一单元101室、201室。统一社会信用代码：913601001583777482。 负责人：熊俊。 委托诉讼代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志文，江西观睿律师事务所实习律师。 第三人：江西祥鸿房地产开发有限公司。住所地：江西省上饶市鄱阳县鄱阳镇饶州大道。统一社会信用代码：91361128756796846T。 法定代表人：顾林石，执行董事。 原告王盛华与被告江西银行股份有限公司南昌滨江支行（以下简称江西银行滨江支行）、第三人江西祥鸿房地产开发有限公司（以下简称祥鸿公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王盛华及其委托诉讼代理人万山、被告江西银行滨江支行的委托诉讼代理人卢胜群均到庭参加诉讼。第三人祥鸿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王盛华向本院提出诉讼请求：1、不得执行原告位于鄱阳县鄱阳镇工业园区内金怡景苑第XXX房屋；2、依法确认位于鄱阳县鄱阳镇工业园区内金怡景苑第XXX房屋系原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：法院在办理江西银行滨江支行与被执行人祥鸿公司借款纠纷执行案时，已查封上述房屋并拟对上述房屋进行拍卖。2018年1月24日，原告对法院执行上述房产提出书面异议，并于2018年4月9日收到南昌市中级人民法院（2018）赣01执异23号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求，原告对此不服。原告系上述房屋的实际所有人，如果法院拍卖该房屋将严重侵犯原告作为房屋所有人的利益。上述房屋所有权自始归原告，不属于第三人祥鸿公司的财产，法院无权执行该房屋，具体理由如下：原告父亲王达明于2010年-2012年期间向祥鸿公司鄱阳金怡景苑住宅小区工地多次供应红砖，该公司当时无力支付红砖货款。经协商，2015年3月1日双方同意以祥鸿公司欠红砖款755136元折抵祥鸿公司开发的金怡景苑小区XXX房屋购房款，祥鸿公司于2015年3月1日开具相应购房款收据，并于2015年3月2日原告与祥鸿公司签订购房合同，原告以祥鸿公司欠款折抵购房全款购得上述房屋，并于当时占有祥鸿公司交付的房屋并使用至今。后因祥鸿公司股东内部纠纷一直未按照购房合同给原告办理上述房屋产权登记手续，直至因祥鸿公司发生经济纠纷被法院查封至今未办理房产登记手续。原告认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告在法院查封前已经实际购买及合法占有涉案房屋，已经实际支付全部购房款项，原告取得涉案房屋过程中不违反任何违反强制性规定的情形，原告权益应受法律保护。不能取得过户登记的原因系开发商祥鸿公司违约不履行合同造成的，并非原告过错。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，诉至法院，望判如所请。 被告江西银行滨江支行辩称：1、南昌中院有权查封处置本案诉争的房产，至今为止该房产仍处在第三人祥鸿公司名下。2、至今为止没有证据证明该房产已出售给本案原告，也不能证明原告向第三人祥鸿公司支付了本案诉争房产的购房款，无权要求排除执行，请求驳回原告诉请。 第三人祥鸿公司未作答辩。 原告王盛华为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 第一组证据：1、王盛华身份证复印件；2、裁定书及快递回执；3、商品房买卖合同；4、购房款收据；5、账册及票据；6、祥鸿公司证明；7、原告父亲身份证明及父子关系证明。欲证明：王盛华购买祥鸿公司涉案房屋的事实。因祥鸿公司不能支付王盛华父亲的转款，双方同意以祥鸿公司欠款折抵购房款的事实，双方签订合同并由祥鸿公司出具购房款收据的事实。法院裁定认定了原告购房及支付全部房款的事实。 第二组证据：1、房屋照片；2、邻居证明；3、社区入住证明；4、自来水开户表；5、江西有线电视票据；6、钥匙交接表；7、祥鸿公司企业章程及开发协议书。欲证明：自2015年3、4月以来原告合法占有使用房屋等事实。证人张某系祥鸿公司实际股东，其子张铭系代张某持股的事实。 第三组证据：1、祥鸿公司财务人员洪娇莲出具的情况说明及视听资料；2、涉案房屋所在社区出具的证明；3、原告王盛华工作单位鄱阳县审计局工会办公室出具的证明；4、原告王盛华的工作证、身份证；5、原告王盛华邻居彭传虎出具的证明及视听资料；6、祥鸿公司企业信息，欲证明：1、原告王盛华2015年3月购买祥鸿公司涉案房屋的事实，因祥鸿公司不能支付王盛华父亲的砖款，双方同意以祥鸿公司欠款折抵购房款的事实，双方签订合同及祥鸿公司出具购房款收据；2、原告王盛华母亲在王盛华购房后即在涉案房屋内种菜，合法占有使用涉案房屋的事实；3、祥鸿公司现在的股东情况。 被告江西银行滨江支行对原告提交的证据，质证认为，对第一组证据：证据1无异议。证据2无异议。证据3买卖合同真实性无异议，关联性有异议，不能证明该房屋被他占有使用。证据4收款收据，真实性有异议，收款收据上面没有写款项的来源。证据5账册票据，真实性有异议，第三人是房地产企业不是施工企业，这些收据有些与第三人无任何关联，没有收款凭证，对真实性、合法性、关联性均有异议。上面没有注明是谁提供的红砖，关联性有异议。证据6第三人的证明，对真实性、合法性、关联性均有异议，该证明不是第三人公司的证明，是个人写的。证据7的真实性、合法性、关联性无异议。对第二组证据：证据1照片的真实性、合法性、关联性有异议。证据2证明，证人未到庭，身份无法核实，不能作为证据。证据3安装发票，真实性无异议，关联性有异议，交款方不是原告，安装地址不是本案诉争房产。证据4申请表，对真实性、合法性、关联性均有异议。原告购房是2015年，表上的名字也不是本案原被告。证据5钥匙领用表，真实性有异议，时间是2012、2013年，原告购房合同是2015年，与本案无关。证据6入住证明，对真实性、合法性、关联性均有异议，证明不符合法定格式，没有负责人签名确认，是否入住要提供水电费凭证，不是由第三人证实。证据7开发协议，真实性、合法性、关联性均有异议，档案查明张某不是第三人的股东。对第三组证据：对证据1的真实性无异议，对关联性合法性有异议，以房抵债不能仅凭该证明来说明，必须提供基础债权的相关证据予以证实，原告并未提供相应证据证明以房抵债的事实；对证据2、3的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，这不属于社区的职责范围，该社区及单位无权出具该内容的证明；对证据4无异议；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，当事人未出庭；对证据6的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，工商档案存在滞后性，章某要证明其股东身份必须出具公司盖章确认的出资证明书。 第一次庭审中，原告王盛华申请证人张某出庭作证，欲证实张某系祥鸿公司实际股东，法定代表人是其儿子张铭，涉案房屋系祥鸿公司分到其个人名下后，其也已于2012年开通水、电、有限电视等，后因欠王盛华父亲砖款，就将涉案房屋抵了欠王盛华父亲的砖款。被告江西银行滨江支行对证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。 第二次庭审中，原告王盛华申请证人章某出庭作证，欲证实金怡景苑项目系其与张某等四人以祥鸿公司名义承接，涉案房屋当时已以返还投资的方式给了张某，当时合伙人四人中只有章某未得房而是拿了钱。因张某欠王盛华父亲砖款，张某就以涉案房屋抵了砖款，当时合同是章某负责签订的，签完购房合同后房就归王盛华了。原告王盛华还申请其父亲王达明作为证人出庭作证，欲证明张某欠其砖款70多万元，后张某以涉案房屋抵债的事实。被告江西银行滨江支行对二证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。 被告江西银行滨江支行、第三人祥鸿公司均未向本院提交证据。 因王盛华向本院提交的上述证据，能够相互印证，可以作为认定本案事实的依据，本院对证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明：原告江西银行滨江支行与被告祥鸿公司金融借款合同纠纷一案中，因江西银行滨江支行申请诉前保全，本院于2015年8月13日作出（2015）洪立保字第37号民事裁定，对涉案房屋进行了查封，本院于2016年1月8日就该案制作调解书，调解协议内容为：一、双方确认祥鸿公司应于2015年11月15日前一次性向江西银行滨江支行付清委托贷款本金1500万元及利息（2014年4月1日起至本息清偿之日止按年利率24%标准计算）；二、江西银行滨江支行律师代理费5万元由祥鸿公司负担；三、诉讼费134360元，减半收取67180元，诉前保全费用5000元，共计72180元，由祥鸿公司负担；四、如祥鸿公司未能按约全部清偿江西银行滨江支行委托贷款本金、利息、诉讼费及律师费等债权时，江西银行滨江支行有权对祥鸿公司名下鄱国用2009第00210号土地使用权折价或拍卖、变卖并对所得款项享有优先受偿权。因调解书生效后，祥鸿公司并未按期履行付款义务，江西银行滨江支行向法院申请强制执行，本院于2016年3月25日作出（2016）赣01执80-1号执行裁定书，并于2016年5月13日作出（2016）赣01执80-1号协助执行通知书，对涉案房屋（XXX）进行了查封。在本院对该房产的执行过程中，王盛华提出书面异议，本院于2018年4月3日作出（2018）赣01执异23号执行裁定，裁定驳回案外人王盛华的异议请求。王盛华遂提起本案执行异议之诉。 另查明：2009年11月28日，张某、章某、叶五琴及邓小强签订《金怡豪墅合作开发协议书》，约定四人共同出资500万合作开发金怡豪墅项目，张某、章某、叶五琴各出资150万元分别占项目股份30%、邓小强出资50万元占项目股份10%。该项目开发期间，王盛华父亲王达明自2010年至2012年多次向项目工地金怡景苑供应砖块。2015年3月1日，祥鸿公司与王达明经协商，祥鸿公司同意将已分到项目开发股东之一张某名下且已由张某实际占有的涉案房屋冲抵所欠王达明的砖款，并于当日向王盛华出具“XXX房款755136元”的收款收据，且金怡景苑项目开发股东章某、张某、邓小强均在该收款收据中签名确认。次日，祥鸿公司与王盛华签订《商品房买卖合同》，该合同中载明的房屋总价款为755136元。合同签订后，祥鸿公司通过张某将涉案房屋交付王盛华。王盛华取得房屋后多次要求祥鸿公司办理过户登记，但祥鸿公司一直未予办理，王盛华至今未取得涉案房屋所有权证。 再查明：祥鸿公司成立于2004年2月25日。2013年11月21日，公司股东张铭将其持有的64.5%股权分别转让给杨旭24.5%、王少焜40%；公司股东章某将其持有的35.5%股权中的34.5%分别转让给周武20%、杨旭14.5%。张铭原持有的祥鸿公司64.5%股权系代其父张某持股。 还查明：鄱阳县供排水公司2012年9月11日金怡景苑入户申请表载明XXX号的领表人为张少华（张某兄弟）。2012年12月31日，张某（发票中交款人名称误打印为张少雄）交纳涉案房屋有线电视网络初装费400元。2014年1月25日，黄桂兰（张某配偶）领取涉案房屋钥匙。 本院认为，本案争议焦点为：一、王盛华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。二、王盛华是否享有涉案房屋的所有权。 一、王盛华对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，王盛华与祥鸿公司之间的《商品房买卖合同》签订于2015年3月2日，该合同系双方真实意思表示，合法有效。本院对涉案房屋进行诉前保全的时间为2015年8月13日，显然在人民法院查封之前，王盛华与祥鸿公司已签订合法有效的书面买卖合同。其次，王盛华向法院提交了涉案房屋所在社区的证明、照片、小区邻居的证明等证据并申请证人章某、张某出庭作证，足以证实房屋买卖合同签订后，祥鸿公司已将房屋交付王盛华，王盛华一直实际占有并使用至今的事实。再次，因祥鸿公司欠付王达明砖款，祥鸿公司与王达明经协商，一致同意以已分给张某并由张某实际占有的房屋金怡景苑经XXX号用于抵债，且由祥鸿公司向王盛华出具房款金额为755136元的收款收据，由项目股东张某、章某、邓小强在收据中签名确认，因王盛华与祥鸿公司签订的《商品房买卖合同》项下房屋总价款即为755136元，至此，王盛华通过以房抵债方式完成全部付款义务。最后，王盛华签订买卖合同并实际占有使用涉案房屋后，多次要求祥鸿公司办理过户登记，故未办理过户登记并非王盛华自身原因。综上，王盛华对涉案房屋享有物权期待权，优先于申请执行人江西银行滨江支行的普通债权，王盛华享有足以排除强制执行的民事权益，对王盛华提出不得执行位于鄱阳县鄱阳镇工业园区内金怡景苑第XXX号房屋的诉请，本院予以支持。 二、王盛华是否享有涉案房屋所有权 本案中，王盛华虽然与祥鸿公司签订买卖合同，并以砖款作为给付房款的对价，实际占有并使用涉案房屋，但王盛华至今未取得涉案房屋的所有权证，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，我国不动产物权采取登记生效原则，买卖双方通过房屋买卖合同方式转移物权，只有在完成所有权转移登记手续后，买受人才取得不动产的所有权。故王盛华在未办理房屋登记的情况下，要求确认其享有涉案房屋所有权，于法无据，对王盛华该主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于鄱阳县鄱阳镇工业园区内金怡景苑第4栋101号房屋； 二、驳回王盛华的其他诉讼请求。 案件受理费11351.36元，由王盛华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费［开户行：中国农业银行南昌市象南广场支行，账号：14×××42，收款人：江西省高级人民法院，诉讼费交纳时请务必在用途中注明“诉讼费”］，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 沈 莉 审判员 曾 琴 审判员 张宗华 二〇一九年十月二十日 书记员 涂巧君 附本案适用的有关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。