山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初6364号原告：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区东海西路37号3137户及3136户，统一社会信用代码：91370200740398026J。法定代表人：解艳燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁鹤立，女，该公司职员。委托诉讼代理人：杨艳成，男，该公司职员。被告：苏锦峰，男，1973年11月26日出生，汉族，住山东省沂南县。原告青岛华仁物业股份有限公司（以下简称“华仁公司”）与被告苏锦锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华仁公司委托诉讼代理人鲁鹤立、杨艳成、被告苏锦锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华仁公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付欠缴的各项物业管理服务费用4532.45元，以及上述欠款产生的逾期滞纳金190.97元（暂计算至2019年3月31日），共计4723.42元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告自青岛金都华府项目交付之初即向全体业主及物业使用人提供物业服务，被告为该小区2号楼1单元1601户业主兼物业使用人。截止目前，被告尚欠原告自2018年3月1日起至2019年3月31日的各项物业管理服务费用及其产生的逾期滞纳金，合计4723.42元。上述费用经原告多次催收，被告均拒绝支付，为维护原告的合法权益，故诉至本院。苏锦锋辩称，因原告提供的物业服务存在瑕疵，小区南门外堆放土堆未及时与有关部门协调好、未经全体业主同意私自封闭地上车位、小区物业公司的服务态度不到位且小区绿化不好，故其暂缓支付物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、华仁公司向本院提交与苏锦锋签订的入住合约复印件一份，证明该合同签订的时间，收取物业费依据及滞纳金收取依据。苏锦锋质证称，开发商交房时，华仁公司接收物业应视为符合交付条件。但小区南门外有土堆，且南门在小区交付后一年之久没有开通。开发商交付时地上有128个车位，但车位不能使用，被原告封堵住无法使用且开发商预留的小区道路现在不能使用。本院对该证据的真实性予以采信。二、华仁公司向本院提交图片材料一宗，证明原告为涉案小区提供的各种服务包括客服、工程、秩序维护、环境养护以及开展的各项社区服务等等。苏锦锋质证称，该宗图片没有拍摄日期，对该证据不予认可。本院认为，对该证据的真实性予以认定，但该证据反映不出原告何时提供的上述物业服务。三、苏锦锋向本院提交照片四张，投诉材料一份，微信截图一张，证明小区南门未及时开通，原告未尽到物业服务责任。华仁公司质证称，从被告提交的四张照片可以看出南门是完好无损的，且具备交付条件，只是门外道路有土渣堆放，这是物业管辖红线以外的区域，物业没有任何管理和服务的义务。尽管如此，物业还是多方予以协调，最终实现道路全面通畅。对于微信截图没有异议，恰好证明南门确实已经畅通无阻。对于投诉材料，可以清楚的看到城阳区政府对于涉案小区南门问题的答复意见是“经上马街道核实，小区南门道路还未竣工交付使用，建议业主找开发商进行解决，由开发商为业主进行详细情况的解释，街道也在与开发商进行商讨，争取早日解决该问题。”由此可见，物业对于南门外的道路没有任何的管理和服务义务。对该证据的真实性本院予以确认，对证明事项需结合在案其他事实与证据综合分析。四、苏锦锋向本院提交与郑树元交谈的微信截图一份，证明该项目物业经理曾承认服务不到位。华仁公司质证称，仅从这张截图并不能证明郑树元是原告处员工。即便郑树元是原告员工，这段说辞也仅是其个人观点，并不能代表原告，对此不予认可。本院认为，对该证据的真实性和证明事项，需结合在案其他事实与证据综合分析。五、苏锦锋向本院提交照片一份，证明原告提供物业服务的涉案小区垃圾清理不及时，环境脏乱差。华仁公司质证称，仅从这张照片并不能看出是本案涉案小区，对此不予认可。本院认为，该照片仅为近景照片且光线不清，证明不了拍摄地点，本院对该证据的真实性和证明事项均不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2017年10月27日，华仁公司与苏锦锋签订华仁?金都华府小区《入住合约》（华仁公司为甲方，苏锦锋为乙方），合约第一条物业管理和服务的内容：1、房屋共用部位及其附属设施的养护和管理。2、按照青岛市相关文件的规定，进行共用部位及其设施的养护和管理。3、电梯、二次供水设施运行服务（按规定另行收费）。4、物业公司管理范围内的公共部位的生活垃圾收集和环境保洁。5、公共部位庭院绿地养护及其设施的养护管理。6、物业管理区内，车辆行驶及停放秩序管理（泊车将另行收取车位管理费）。7、协助当地公安机关和基层治保组织维护物业管理区域内公共秩序及安全防范、巡查工作。8、通知有关单位维修有关市政公共设施。9、《前期物业服务合同》确定的其他事项。第三条第一项第一款、“高层住宅（1栋-8栋）：2.4元/月.建筑平方米（含0.4元/月电梯运行费）….”；第三条第二项第二款、“物业综合服务费、电梯运行费按季度缴纳。乙方及业主/物业使用人应于每一季度第一月的1日-15日期间向甲方预付本季度物业服务费。”；第五条第四款“乙方违反本协议，不按照标准和时间缴纳物业服务管理费及其他有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按应缴费用每日千分之三的比例收取违约金。”，合约另对甲、乙双方的其他权利、义务进行了约定。二、2017年10月27日，华仁公司与苏锦锋签订华仁.金都华府小区《交房流转单》，其中载明，苏锦锋的房号为2栋1单元1601号，面积145.33平方米。后经实测，前述房屋面积为145.27平方米。三、华仁公司与业主签订《入住合约》后，提供物业服务至今。因苏锦锋未缴纳2018年3月1日至2019年3月31日期间物业管理费，华仁公司通过EMS向苏锦锋邮寄送达了《缴费通知书》，苏锦锋予以签收。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是苏锦锋是否应当向华仁公司支付物业服务费。物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。本案中，原告作为提供物业服务的公司，已履行了其主张被告缴纳物业费期间提供物业服务的义务，被告作为享用该物业服务的业主，理应按时缴纳物业费。被告抗辩称原告提供的物业服务存在瑕疵，对小区南门外堆放土堆未及时与有关部门协调处理，未经全体业主同意私自封闭地上车位，物业服务态度不到位，小区绿化不好，遂拒绝交纳物业费。本院分析如下：1、对于小区南门外堆放的土堆未及时与有关部门协调好的理由，土堆的存在系开发商历史遗留原因所造成的，非原告私力能自行解决且也未在原、被告签订《入住合约》中约定属于原告应提供的物业管理服务内容内，被告该项抗辩不成立。2、对原告未经全体业主同意私自封闭地上车位的理由，根据原、被告签订《入住合约》第一条第6项约定，原告负有在物业管理区内，车辆行驶及停放秩序管理（泊车将另行收取车位管理费）的职责，原告如何管理地上收费车位，系其公司正常管理服务行为，在被告未提交有效证据证明原告的该行为侵犯全体业主合法利益的情况下，被告该项抗辩不成立。3、对物业服务态度不到位且小区绿化不好的理由，因被告未提交有效的证据证明原告提供的物业服务存在瑕疵，其应承担举证不能的法律后果。综上，被告拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。原告主张被告应支付欠缴的华仁?金都华府小区2栋1单元1601户房屋，自2018年3月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4532.45元（145.27平方米×2.4元/平方米×13个月），证据充分，理由正当，本院依法予以支持。原告主张按照同期贷款年利率4.35%计算逾期滞纳金190.97元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告苏锦锋于本判决生效后10日内向原告青岛华仁物业股份有限公司支付自2018年3月1日至2019年3月31日期间物业服务费4532.45元、逾期滞纳金190.97元，共计4723.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，保全费67元，由被告苏锦锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘晓东人民陪审员  焦延禄人民陪审员  崔爱香二〇一九年十月十六日书 记 员  牛少凡