昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9672号原告：云南华俊商业管理有限公司，住所：云南省昆明市白塔路399号。法定代表人：胡芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李安、黄训贵，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李洁，女，1982年9月8日出生，汉族，江西省上饶市人，住江西省上饶市余干县。原告云南华俊商业管理有限公司诉被告李洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告云南华俊商业管理有限公司的委托诉讼代理人李安、黄训贵到庭参加诉讼。被告李洁经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后，无正当理由不到庭，本院依法对被告李洁进行缺席审理。本案现已审理终结。原告云南华俊商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2017年10月20日签订的《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》；二、判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年3月31日的租金250200元；三、判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年3月31日的管理费37530元、推广费37530元、垃圾清运费417元（当庭放弃垃圾清运费剩余部分，垃圾清运费金额变更为417元，其中有一个季度被告已经补交）；四、判令被告向原告支付因其拖欠租金、管理费、推广费而产生的违约金暂计为243327.83元(暂：自2018年6月26日至2019年3月31日止按欠付金额325885.5元按季分段4‰／天计算)（2019年3月31日以后违约金部分本案不再主张）；五、判令被告向原告支付原告垫付的拆铺施工费13648.1元；六、判令被告向原告支付原告垫付的水电费1236元（当庭放弃剩余部分，金额当庭变更为1236元，核对后发现计算有误）；七、判令被告向原告支付商铺招商空铺损失35645元；八、判令原告有权扣留被告保证金72280元；九、判令被告承担因追讨租金、管理费、推广费、违约金而产生律师费24708元；十、判令被告承担本案诉讼费、公证费4600元等费用。事实与理由：2017年7月10日，原、被告签订了《七彩METOWN购物中心商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定被告承租原告所有的七彩METOWN购物中心第L2层的L2-10号商铺，该商铺套内建筑面积为278平方米，套内面积139平方米，租赁期限为二年，即自2017年10月20日至2019年10月19日止，2018年1月1日至2018年12月31日止的房屋租金共计为333600元，即每天926.67元；被告应按建筑面积支付管理费15元／月／平方米，支付推广宣传费15元／月／平方米；被告应于2018年6月25日前交付第三季度的租金、管理费、推广宣传费，在9月25日前交付第四季度的租金、管理费、推广宣传费；合同签订后，原告按约向被告交付了适租商铺，但被告仅支付了2018年6月30日以前的房屋租金、管理费、推广宣传费，根据《租赁合同》第5.1.4.2条的约定，被告应于2018年6月25日前向原告交纳2018年7月1日至9月30日的租金、推广费、管理费，于2018年9月25日前向原告支付2018年10月1日至12月31日的租金、推广费、管理费。但截止至今，被告仍未交纳上述费用。2019年1月31日，被告擅自关闭商铺，停业至今，但未向原告支付自2018年7月1日至今的商铺租金、管理费、推广费、垃圾清运费，也未依据《商铺租赁合同》的约定支付违约金。其拖欠交纳租金、管理费、推广费等费用的行为严重违反了双方的合同约定，直接损害了原告的合法权益，影响原告整体经营管理。被告李洁未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，对原告的证据本院认定如下：原告提交的证据形式合法，内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2017年7月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其所有坐落于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第L2层的L2-10号商铺出租给被告使用，商铺只供被告作为纳薇品牌产品经营使用，租赁期限为两年（从2017年10月20日起至2019年10月19日止），被告应当于合同签订后三日内向原告支付装修押金、装修垃圾运输费、施工证押金、工本费、综合管理费，2017年10月20日至2017年12月31日止的租金为38767.64元；2018年1月1日至2018年12月31日止的租金为333600元；2019年1月1日至2019年10月19日至的租金为267565.43元。同时约定：1、租赁保证金为72280元，被告于签订合同时向原告支付，若租赁期间，被告违反合同约定，原告有权从租赁保证金中扣除赔偿款；2、质量保证金5000元，被告于签订合同时向原告支付，若被告的商品出现质量或因服务质量问题时，原告有权根据具体情况，从质量保证金中扣除费用；3、管理费，被告应当支付的管理费15元/月/平米，管理费支付时间与租金支付时间一致；4、公共事业费及其他费用，被告自行负担商铺使用有关的公共事业费，包括但不限于水费、电费、燃气费、电话费等，若被告日常经营产生的生活垃圾的搬运、转运、倾倒、清运等事务环节，统一由物管部门负责清运，垃圾清运费按照0.75元/月/平米，特业0.4元/月/平米，零售0.25元/月/平米，被告应当在每月开始的5日前向原告交纳。被告应当向原告交纳推广宣传费15元/月/平米；5、商铺交付时间为2017年10月20日之前；6、合同的解除，租赁期限内，被告违反足额支付租金、管理费及公共事业费等，原告有权解除合同，并由被告承担违约责任；7、违约责任，除另有规定，原告单方解除合同的，原告有权没收租赁保证金，同时要求被告向原告支付违约金72280元，若该违约金不足以弥补原告损失的，被告还应当继续赔偿损失，且赔偿原告为实现债权支付的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。若非原告原因导致合同提前解除或终止的，被告除承担本合同约定的违约责任外，还须赔偿原告该商铺招商空铺期间的全部经济损失35645元。2019年1月31日，被告向原告出具《撤场申请》，记载：“截止申请日，本人拖欠贵司租金、物管费、推广宣传费、垃圾清运费共计253466.5元，因本人逾期缴纳租费等违约行为，同意贵司没收全部租赁保证金72280元，申请以上全部费用253466.5元最迟于2019年5月31日前全部交清。同时，本人承诺最迟于2019年2月28日前完成铺面拆除工作，按《租赁合同》铺面交还标准将铺面交还贵司。申请人：李洁。日期：2019年1月31日。”2019年3月13日，原告向被告邮寄《合同解除告知函》。载明被告拖欠的费用共计326913元及逾期付款的违约金244171.83元，并自2019年3月9日起解除《租赁合同》，并要求被告在2019年3月12日前将商铺恢复返还原告。上述行为经过云南省昆明市明信公证处出具（2019）云昆真元证字第2295号公证书进行证据保全。经查询，《解除合同通知》该邮件于2019年3月22日由被告签收。经审查，坐落于昆明市盘龙区七彩METOWN购物中心第12层的12-10号商铺系原告所有。涉案房屋于2019年4月1日租赁于其他人使用。再查，原告支付4600元公证费，支付24708元律师费，并有相应的发票。被告向原告支付72280元租赁保证金。本院认为，双方的争议焦点系：1、违约主体是谁？2、违约行为导致的法律后果是什么？3、原告主张的各项费用是否有依据？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间的《商铺租赁合同》内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期限内从2018年7月1日起拖欠租金，其行为本身已然构成违约，应当承担相应的违约责任。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。从上述法条可以看出，承租人延期交付租金，出租人也给了承租人合理的期限，要求承租人限期支付，但本案被告仍然没有支付拖欠的租金，根据合同约定及法律规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，被告拖欠租金，经原告在合理期限催告后仍未支付拖欠租金，原告有权解除合同，原告通过邮寄送达《合同解除告知函》给被告，该通知于2019年3月22日由被告签收，因解除权系形成权，应当以意思送达对方时为准，被告于2019年3月22日签收《合同解除告知函》，故双方签订的《商铺租赁合同》于2019年3月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《商铺租赁合同》解除后，被告应当向原告支付从2018年7月1日起至2018年12月31日止的拖欠租金167257元（以2018年1月1日起至2018年12月31日止租金333600元按天数来计算，333600元/365天*183天），2019年1月1日至2019年3月22日的租金73558元(267565.43元/291天*80天)。同时，被告应当向原告支付2018年7月1日至2019年3月31日的管理费37530元、推广费37530元，垃圾清运费、水电费未提交相应的票据，本院不予支持。关于原告主张被告向原告支付因其拖欠租金、管理费、推广费而产生的违约金243327.83元的诉讼请求，因被告拖欠租金的行为构成违约，导致合同被解除，原告有权向被告主张违约责任，对于违约金的认定，原告主张明显过高，因双方在租赁合同中进行了明确约定，被告欠付租金，导致合同提前解除，必然给原告造成另寻求签约机会以及空铺期可得租金的预期利益等方面的损失，双方在合同中约定的履约违约金为72280元,原告同时主张履约保证金72280元不予退还，履约保证金与违约金都是针对逾期付款违约行为的补偿，性质与目的一致，且被告交付的履约保证金72280元已足以弥补其违约行为给原告造成的损失，本院认为被告交付的保证金72280元可抵作其应向原告交付的违约金，故本院对原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求不予支持。另，合同解除后，原告无需向被告退还该保证金。对于原告主张的空铺损失35645元，从原告在庭审中的陈述看，原告在被告搬离商铺不久后就将商铺另行出租，原告主张的履约保证金足以弥补其损失，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告支付拆铺施工费13648.1元的诉讼请求，因原告并未举证证明商铺交付时的状态，故对该项诉讼请求本院不予支持，关于原告主张被告支付公证费4600元的诉讼请求，系原告主张权利而发生的费用，根据双方合同约定，应由被告承担，故对该项诉讼请求本院予以支持，关于原告主张律师费24708元的诉讼请求，本院认为过高，故本院酌情支持10000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、原告云南华俊商业管理有限公司与被告李洁签订的《商铺租赁合同》于2019年3月22日解除二、被告李洁于本判决生效之日起十日内向原告云南华俊商业管理有限公司支付从2018年7月1日起至2018年12月31日止的拖欠租金167257元，2019年1月1日至2019年3月22日的租金73558元；二、被告李洁于本判决生效之日起十日内向原告云南华俊商业管理有限公司支付管理费37530元、推广费37530元；三、被告李洁于本判决生效之日起十日内向原告云南华俊商业管理有限公司支付公证费4600元，律师费10000元。四、驳回原告云南华俊商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10969元，由原告云南华俊商业管理有限公司承担5057元，由被告李洁承担5912元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  周叶平人民陪审员  高皓健二〇一九年十月十一日法官助理王涛书记员杨璐