湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初248号原告：张功勤，男，1965年12月3日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：姚应军，湖北安达诚律师事务所律师。被告：湖北融天龙信投资有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西住开盛世长江第1栋3层3-2号房。法定代表人：陶宏喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤鑫鑫，男，1987年6月8日出生，汉族，武汉市武昌区人，住武汉市武昌区。该公司员工。委托诉讼代理人：甘红飞，男，1979年2月3日出生，汉族，武汉市新洲区人，住新洲区。该公司股东、监事。被告：武汉市住宅开发公司，住所地武汉市硚口区游艺路4号。法定代表人：高国跃，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄牧川，湖北赞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许磊，湖北赞达律师事务所律师。被告：蔡孝生，男，1966年3月8日出生，汉族，住武汉市新洲区。原告张功勤与被告湖北融天龙信投资有限公司（以下简称融天投资公司）、被告蔡孝生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月30日作出（2017）鄂0117民初3616号民事判决，被告融天投资公司不服，提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）鄂01民终6866号民事裁定，变更本案案由为商品房销售合同纠纷，以一审判决遗漏诉讼主体、认定事实不清为由，发回重审。本院于2019年1月11日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。重审中，经原告张功勤申请，本院依法追加武汉市住宅开发公司（以下简称住宅开发公司）作为本案被告参加诉讼。原告张功勤及其委托诉讼代理人姚应军，被告融天投资公司的委托诉讼代理人汤鑫鑫、甘红飞，被告住宅开发公司的委托诉讼代理人许磊，被告蔡孝生到庭参加诉讼。审理中，各方当事人申请三个月调解期。本案现已审理终结。张功勤向本院提出诉讼请求：1、确认张功勤与融天投资公司签订的房屋买卖合同有效；2、由融天投资公司、住宅开发公司办理该房屋产权登记，并按照合同约定（按已付房款的日万分之三计算）支付违约金；3、蔡孝生对办理产权登记手续部分承担连带责任；4、由融天投资公司、住宅开发公司、蔡孝生承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年9月初，张功勤经蔡孝生介绍与融天投资公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：融天投资公司以469660元的价格，将其所有的位于武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西盛世长江第7栋3单元13层2号的商品房出售给张功勤。合同签订后，张功勤按合同约定给付了全部购房款，融天投资公司因房屋未完工，故未向张功勤交付该房。现该楼盘已竣工，融天投资公司以各种理由拖延不予交付，蔡孝生也未履行承诺，故提起上述诉讼请求。审理中，张功勤放弃了对违约金部分的请求。融天投资公司辩称，对案涉房屋我公司无售房资格，我公司主张房屋买卖合同无效，且我公司并没有收到购房款，请求驳回张功勤的诉讼请求。住宅开发公司辩称，1、我公司与融天投资公司的联合开发协议约定该公司仅有享受售房所得分成的权利，案涉房屋仍在我公司名下，只能我公司名义销售，张功勤与融天投资公司签订的售房合同无效。2、我公司并非本案售房合同的主体，与该合同无关，根据有关规定，售房所得应当进入房管部门资金监管账户，张功勤采取抵款的方式支付房款不符合上述要求，我公司也未实际收到房款，因此也无义务配合张功勤办理相关的交付手续。综上，应当驳回张功勤对我公司的全部诉讼请求。蔡孝生辩称，不应承担办理产权手续的连带责任，我只起到介绍的作用，张功勤应该得到房子，我不能协助办理产权登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，张功勤为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、张功勤的身份证明复印件，证明当事人符合诉讼主体资格。2、《武汉市商品房买卖合同》、购房款收据，证明2014年9月28日张功勤与融天投资公司签订了房屋买卖合同并给付了全部购房款。3、蔡孝生收条及承诺书，证明蔡孝生收到张功勤现金469660元，该款系付盛世长江第7栋3单元13层的购房款，蔡孝生承诺保证在该房屋竣工后张功勤能正常入住并取得该房屋的合法所有权。4、融天投资公司、融天建工公司、住宅开发公司的工商登记信息，证明公司登记信息，及融天投资公司原法定代表人是叶艳生，现融天建工公司的法定代表人也是叶艳生。融天投资公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、武汉市住房保障和房屋管理局的商品房预售许可电脑视频截图，证明案涉盛世长江第7、8、9、10、11栋住宅楼盘系住宅开发公司开发及该项目相关数据。2、我公司与住宅开发公司签订的住开盛世长江二期项目联合开发合同，证明我公司与住宅开发公司是联合开发关系，依合同我公司仅享有该项目的利润收益分成，不参与项目的实际销售与资金管理。3、盛世长江二期项目7-9楼工程款支付结算书。证明我公司盛世长江项目负责人甘红飞与融天建设工程有限公司（以下简称融天建工公司）盛世长江二期项目部7-9楼土建项目负责人蔡孝生决算表中并没有张功勤所提及的以房抵款或委托支付房款的相关款项列入，我公司未认可张功勤与蔡孝生私下的合意行为，其二人的私下交易行为与我公司无关，我公司未收到房款，也没有委托他人私下收取购房款。住宅开发公司为支持其答辩意见，向本院提交了其与融天建工公司的施工合同，证明住开盛世长江二期工程由发包单位住宅开发公司将工程发包给融天建工公司，双方之间签订了建设工程施工合同。蔡孝生为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：1、建设安装工程补充协议，证明融天建工公司将盛世长江7号、9号楼土建工程分包给蔡孝生并允许蔡孝生销售商品房并以销售款充抵工程款。2、补充合同，证明融天建工公司因未依约支付工程款致工程停工，后该公司、融天投资公司与蔡孝生又签约复工。3、工程款委托支付函，证明住宅开发公司与融天投资公司联合开发，住宅开发公司受融天建工公司、融天投资公司委托向蔡孝生支付工程款，其已盖章确认，三公司确认下欠的工程款可按实际成交价的均价以房抵工程款。4、结算单，证明该项目尚欠蔡孝生工程款。5、融天建设工程有限公司分包经营合同。证明蔡孝生不仅仅与融天建工公司是分包工程施工关系，还是公司的项目经理。6、2014年9月28日出具的费用报销单和收据复印件。证明蔡孝生收到融天建工公司工程款469660元。为查明案件事实，本院依职权向执行部门调取了本院（2017）鄂0117执1208号执行裁定书及附表、本院（2017）鄂0117执1208号协助执行通知书及武汉市新洲区住房保障和房屋管理局签收的送达回证复印件。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于张功勤提交的证据，融天投资公司对证据1-4的真实性均不持异议，对证据1-3的证明目的持异议，对证据4的关联性持异议；住宅开发公司认为证据1-4与自己无关，真实性无法核实故不予认可，对证据1-3的证明目的持异议，对证据4的关联性持异议；住宅开发公司不认可证据1-4真实性的理由不能成立，本院确认张功勤所提交证据的真实性，能够证明案件相关事实。对融天投资公司提交的证据，张功勤认为证据1不具有证据的要件故持有异议，异议成立，该证据本院不予采信；证据2系合同，合同双方对真实性均不持异议，予以采信；证据3真实性予以确认，但达不到证明目的。对住宅开发公司提交的证据及蔡孝生提交的证据1、2、5，均系合同及协议，结合本案其他证据，可以确认其真实性；对蔡孝生提交的证据3、4的真实性予以认可，但达不到证明目的；证据6因不能与原件核对，不予认可。综合当事人提交的证据、庭审陈述及本院调取的证据，本院认定本案事实如下：2014年9月28日，张功勤经蔡孝生介绍与融天投资公司签订了合同编号为新140292997的《武汉市商品房买卖合同》，合同约定，张功勤购买融天投资公司位于武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西盛世长江第7栋3单元13层2号房屋，价款为469660元，一次性付款。合同还约定了其他内容。合同文本系打印，文本中出卖人处原打印为“武汉市住宅开发公司”，手动修改为“湖北融天龙信投资有限公司”；商品房预售许可证编号处原打印为“[2008]250号”，手动修改为“[2014]502号”；此两处修改上均加盖了融天投资公司印章。另合同落款时间打印为2011年9月26日，交房时间打印为2010年12月31日前。同日，融天投资公司向张功勤出具一份加盖了财务专用章的469660元购房款收据，载明为“7-3-1302房”。张功勤所持收据上，另有“注7#、9#蔡孝生以工程款抵款……准”（被涂抹）及其他内容（亦被涂抹且难以辨认），庭审中，甘红飞（签约时为融天投资公司员工，2015年5月后至今为公司股东）认可上述被涂抹内容为其自己所写。审理中，蔡孝生与张功勤均认可该469660元已由张功勤支付给蔡孝生。另查明，融天建工公司于2010年7月6日成立，经营范围包括房屋建筑工程施工等，法定代表人为叶艳生（亦为公司股东）。融天投资公司于2014年1月15日成立，主营范围为对房地产业、建筑业等的投资，公司股东为叶艳生（执行董事/总经理，系法定代表人）、周维（监事），2015年5月20日变更为周维（执行董事/总经理）、甘红飞（监事），此后，甘红飞一直为公司股东，长期任公司监事，至2018年8月，甘红飞持有公司90%股份。住宅开发公司于1991年3月11日成立，企业类型为国有经济，主营范围为房地产综合开发、商品房出售及出租等。2014年1月18日，住宅开发公司就其开发建设的“住开·盛世长江二期项目”（以下简称盛世二期项目）与融天投资公司签订《联合开发合同》，合同约定了以下内容：双方联合开发房屋范围为盛世二期项目第7、8、9、10、11栋住宅建筑物（含建筑物所坐落的土地使用权）及其全部配套（即二期项目整体，合同中称房屋）。签约时，房屋状况为5栋房屋已完成主体结构的封顶施工及消防预埋工程，融天投资公司按签约时房屋现状续建。双方在不将盛世二期项目房屋及其所坐落的土地使用权从住宅开发公司变更登记至融天投资公司的情况下，由融天投资公司以住宅开发公司的名义及向社会公众销售商品房的方式销售房屋的基础上，融天投资公司获取投资款项及其商业利润，住宅开发公司按合同约定获取全部前期工程投入款，该款由融天投资公司支付给住宅开发公司，共5200万元，付款方式为：1、先分两次支付3000万元，2、融天投资公司在取得商品房预售许可证一年内，将每月销售款的50%向住宅开发公司支付前期投入款，支付金额累计1700万元，达不到标准则在一年期满时补足。3、在二期续建工程办理房屋竣工综合备案验收手续前，支付完毕500万元。签约后双方义务为：融天投资公司因项目房屋的续建、竣工、验收、销售及其他实现合同目的的需要，住宅开发公司积极配合，包括配合融天投资公司办理房屋销售的相关手续、为房屋的购买者办理商品房的办证手续等；项目房屋的续建、竣工、验收、销售、物业移交及由此产生的费用和续建工程项目部办公、场所租赁、物业管理等费用，由融天投资公司负责并承担，融天投资公司负责成立续建工程项目部，负责办理项目房屋的销售许可证和购房者的办证手续，承担因商品房销售而产生的逾期交房的违约责任及费用等。合同还约定双方分别委派专人共同组织项目工程管理办公室，具体协商工程管理、项目进展、人员联络、财务及工程进度安排。项目建设所发生的各项收入、成本、费用开支全部纳入住宅开发公司会计核算体系，由住宅开发公司统一核算，融天投资公司监督审核。按照相关政策要求住宅开发公司设立共管销售监管账户，用于包括但不限于房屋销售款的收取、工程款支付等收支结算。合同还约定了其他内容。住宅开发公司又与融天建工公司签订《建设工程施工合同》（落款时间为2014年7月9日），将盛世二期项目的7、8、9、10、11号楼的装饰工程、水卫工程、电气工程、消防工程、电梯工程安装交由融天建工公司施工。融天建工公司与蔡孝生签订《建设安装工程补充协议》（落款时间为2014年5月10日）和《融天建设工程有限公司分包经营合同》（落款时间为2014年5月22日），将盛世二期项目中的7、9号楼的工程交由蔡孝生施工，补充协议对工程付款方式约定为：本工程项目无工程预付款；本工程采取甲方（融天建工公司）销售的本项目商品房回款的25%、乙方（蔡孝生）销售项目商品房并以销售回款的50%作为进度款支付；乙方销售房型须服从甲方销售计划规定等。该补充协议甲方处由周四清签字，融天建工公司在协议骑缝处加盖公章。2016年4月5日，融天建工公司与融天投资公司共同作为甲方，住开·盛世长江二期工程7#、9#楼项目部作为乙方，就盛世二期项目7、9号楼工程复工等相关事项签订了《建筑工程施工补充合同书》，并约定该合同是“双方2014年5月10日关于本项‘补充协议’的修改完善”。融天建工公司与融天投资公司均在合同上加盖公章，蔡孝生在合同乙方处签名，周四清及李江陵（系住宅开发公司员工）在见证人处签名。又查明，2017年11月20日，本院作出（2017）鄂0117执1208号执行裁定：查封被执行人湖北融天龙信投资有限公司联合武汉市住宅开发有限公司开发的住开·盛世长江二期7#、10#、11#号楼房产102套，查封期限为三年，自2017年11月28日起至2020年11月27日止。本案案涉的合同编号为新140292997的第7栋3单元13层2号房屋在上述查封房屋范围内，目前仍处于查封状态。本院认为，本案系因商品房买卖引发的纠纷，买受人张功勤诉请确认案涉《商品房买卖合同》有效、由出卖人融天投资公司及其他相关单位和个人协助办理产权过户登记手续。本案中，案涉商品房买卖合同为张功勤与融天投资公司双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并合法有效。住宅开发公司及出卖人融天投资公司均主张出卖人不具有对案涉房屋的售房资格故合同应认定为无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使融天投资公司在签约时不享有对案涉房屋的所有权或处分权，也不影响张功勤与融天投资公司商品房买卖合同的效力，故融天投资公司与住宅开发公司关于合同无效的抗辩意见均不能成立，本院不予支持。案涉商品房已被司法查封，目前不具备解除查封条件。审理中，虽经本院释明，张功勤仍坚持要求协助办理产权过户登记手续，而未对该项诉讼请求进行变更，因该项请求缺乏实现条件，该诉请不能得到支持，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张功勤与被告湖北融天龙信投资有限公司于2014年9月28日签订的《武汉市商品房买卖合同》（编号新140292997）有效。二、驳回原告张功勤的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告张功勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  石先祥审 判 员  程红梅人民陪审员  陶 敏二〇一九年十月十日书 记 员  李 颖