天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初5558号原告：天津正泰实业有限公司，住所地天津市河北区万柳村大街56号(职工大学教学楼347、348室)。法定代表人：许良，执行董事。委托诉讼代理人：辛晓旭，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：穆笛，国浩律师（天津）事务所实习律师。被告：张斌，男，1971年11月17日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。被告：天津市河东区百味记火锅店，住所地天津市河东区大王庄街道津塘路43号。经营者：孙敬武，男，1972年12月31日出生，汉族，住天津市河东区。被告：天津市河东区嗨嘛水果超市，住所地天津市河东区大王庄街道津塘路43号。经营者：郭卫杰，男，1970年12月22日出生，汉族，住天津市和平区。原告天津正泰实业有限公司（以下简称正泰实业）与被告张斌、天津市河东区百味记火锅店（以下简称百味记）、天津市河东区嗨嘛水果超市（以下简称嗨嘛超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月18日公开开庭进行了审理。正泰实业的委托诉讼代理人辛晓旭、穆笛，张斌，百味记的经营者孙敬武，嗨嘛超市的经营者郭卫杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正泰实业向本院提出诉讼请求：1.依法判令张斌、百味记、嗨嘛超市向正泰实业腾还天津市河东区租赁房屋；2.依法判令张斌、百味记、嗨嘛超市向正泰实业支付2019年1月1日至实际腾房之日的房屋使用费（房屋使用费按照25000元／月的标准计算。暂时计算至2019年5月31日的使用费为125000元）；3.依法判令张斌向正泰实业支付违法转租违约金25000元；4.依法判令张斌向正泰实业支付律师费8000元；5.本案的诉讼费由张斌、百味记、嗨嘛超市承担。事实和理由：正泰实业与张斌签订《房屋租赁合同》，双方约定正泰实业将位于天津市河东区，建筑面积为198.07平方米的房屋出租给张斌作为商业经营使用，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止。《房屋租赁合同》存续期间，张斌未经正泰实业同意，将租赁房屋违法转租给百味记以及嗨嘛超市。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，张斌、百味记、嗨嘛超市拒不腾还租赁房屋，其行为严重损害了天津正泰实业有限公司的合法权益。故提起诉讼。张斌辩称，张斌在2010年之前即与他人合作在该房屋内经营，自2010年起房屋承租人变更为张斌，张斌一直采取与他人合作经营模式，但从未以张斌的名义在该房屋上进行过注册登记申领营业执照。正泰实业及之前的房屋所有权人均未提出过异议。百味记也是张斌与其经营者孙敬武合作经营。故张斌不存在违反合同约定转租、转让等情形。不同意承担违约金。张斌同意返还房屋。对于房屋使用费，合同约定过高，同意按照合同约定标准给付。对于违约金及律师费不同意承担。百味记及嗨嘛超市辩称，百味记系经营者孙敬武与张斌合作经营，因张斌与正泰实业系多年租赁关系，故孙敬武认为租赁关系能够长期维系，投入了大量资金进行装修。嗨嘛超市亦是孙敬武实际经营，郭卫杰虽有投资但不参与经营。故不同意腾房。关于房屋使用费，同意按照租金标准给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下：正泰实业系天津市河东区大王庄津塘路43、45号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。张斌自2010年起即以自己名义承租案涉房屋。双方最后一份租赁合同签订于2018年4月10日，合同约定张斌租赁案涉房屋，建筑面积198.07平方米，仅限张斌用于商业经营。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。租金每年10万元。合同第五条第2款约定，租赁期间，张斌对所租赁房屋只享有使用权、不得以任何方式转让、转租、转借或改变房屋用途，不得利用租赁房屋从事非法活动。如有违反，正泰实业有权解除合同，同时张斌须按年25%向正泰实业支付违约金。合同第五条第9款约定，合同到期，正泰实业有权收回房屋，张斌应于三日内搬迁完毕。如张斌逾期交还租赁房屋，则每逾期一日按本合同约定的年租金水平的日租金最高标准的三倍向正泰实业支付房屋场地使用费，直至交还租赁房屋场地为止。本合同履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成时，可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼。由败诉方承担胜诉方因诉讼产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等。双方在庭审中确认与案涉房屋相连现由张斌、百味记及嗨嘛超市使用的还有部分违法建筑，正泰实业明确该部分违法建筑不在本案诉讼范围之内。2018年1月6日，张斌与孙敬武签订《合作协议》，约定张斌将天津市河东区将津塘路43号房屋（面积189平方米）及设备交给孙敬武实业，期限自2018年1月1日至2018年12月31日，孙敬武向张斌交纳合作费21万元。2018年7月27日，孙敬武注册成立百味记（个体工商户），2018年12月3日，郭卫杰注册成立嗨嘛超市（个体工商户）。合同到期前，正泰实业通知张斌合同到期不再续租，但案涉房屋现在仍由百味记及嗨嘛超市占有使用。正泰实业就本案委托国浩律师（天津）事务所派律师代理诉讼，支出律师费8000元。本院认为，正泰实业与张斌所签房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。现合同期满，张斌未将案涉房屋返还正泰实业，应当承担返还义务。本案的争议焦点有两点：一、张斌是否存在违反合同约定转租行为。张斌主张其系以租赁的案涉房屋及其原有设施设备与孙敬武合作经营百味记，且其多年来均采取此种方式在案涉房屋内经营，从未以自己名义申领营业执照在案涉房屋内经营，正泰实业从未提出异议。对此本院分析认为，从张斌与孙敬武的合作协议内容来看，双方就案涉房屋的约定名为合作，实为转租。故无论孙敬武与郭卫杰就嗨嘛超市是合作还是再次转租，对于本案来讲都是转租。但案涉房屋是经营用房，在经营过程中房屋外部要悬挂有牌匾，正泰实业有途径获悉案涉房屋的实际使用情况。百味记的营业执照虽取得于2018年7月27日，但张斌与孙敬武的合作协议签订于2018年1月，双方就百味记的牌匾实际悬挂时间均未能举证证明。此外，本案的特殊之处在于本案合同租赁期限虽然仅仅是2018年1年，但双方实际租赁关系已持续多年，张斌主张在此之前其即以与百味记相同的模式承租及经营，经查询相关企业信用信息，案涉房屋内确实未有过以张斌名义登记申领的营业执照。且正泰实业自己亦陈述起诉前方才查询案涉房屋的实际使用经营情况。因此可以推定正泰实业应当知道张斌转租但未在六个月内提出异议，视为其同意张斌转租，因此张斌不应再承担违反合同约定转租的违约责任。正泰实业要求其给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、合同约定的逾期腾房占有使用费的约定是否过高。正泰实业根据合同约定要求张斌承担租金标准三倍的占有使用费，张斌认为此标准过高，同意按照合同约定支付费用。对此本院分析认为，合同约定了逾期腾房使用费的计算标准，此项应为逾期腾房违约金的计算方式。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”。正泰实业未就逾期腾房给其造成的实际损失举证，则一般而言其实际损失应为案涉房屋按照租赁市场价格计算的租金损失。案涉房屋所在地段现有的商业服务业多层房屋租金指导价为每平方米每月64元，故案涉房屋租金损失应为每月12676.48元。合同约定的逾期腾房占有使用费标准显然超出了该损失的30%，约定过高，故本院将逾期腾房占有使用费减少为每月16479.42元。张斌未能按照合同约定返还房屋，应当按此标准给付占有使用费至房屋实际返还之日止。关于占有使用费的起算点，因合同约定期满后三日内腾房，故张斌应自2019年1月4日起给付。关于正泰实业主张的律师代理费8000元，正泰实业与张斌的租赁合同约定由败诉方承担。正泰实业支出的律师代理费未超过规定标准，本院依法予以支持。关于百味记与嗨嘛超市应否承担返还房屋责任问题，百味记与嗨嘛超市对正泰实业而言均是转租后的房屋实际占有使用人，正泰实业有权依其所有权要求百味记及嗨嘛超市返还房屋。关于百味记及嗨嘛超市提出的基于对正泰实业与张斌之间长期租赁关系信赖而投入的装修损失问题，不属于本案审理范围，亦不足以成为其不同意返还房屋的合理抗辩理由。关于百味记与嗨嘛超市应否承担实际占有使用费问题。正泰实业可以基于合同关系向合同相对方主张此项权利，也可以依其所有权向房屋实际使用人主张此项权利，但不能分别依照不同的法律关系同时主张。鉴于正泰实业在本案中系依照其与张斌的租赁合同约定标准主张占有使用费，而百味记与嗨嘛超市并非租赁合同的相对人，不应受租赁合同的约束，故正泰实业此部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、张斌、天津市河东区百味记火锅店、天津市河东区嗨嘛水果超市应于本判决发生法律效力之日起十日内将坐落天津市河东区大王庄津塘路43、45号房屋（建筑面积198.07平方米）腾空返还天津正泰实业有限公司；二、张斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津正泰实业有限公司支付逾期返还房屋期间的实际占有使用费（自2019年1月4日起至实际腾空返还房屋之日止，按照每月16479.42元标准计算）；三、张斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向天津正泰实业有限公司支付律师费8000元；四、驳回天津正泰实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3460元，减交1730元，由天津正泰实业有限公司负担660元，由张斌负担1070元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  杨桂军二〇一九年十月八日书记员  安雅涵附：证据清单原告天津正泰实业有限公司向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》；2.不动产权证书；3.《通知》、《通知》的寄送单据及退改批条、《通知》的物流信息；4.《国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告》2份；5.照片1（2019.7.10拍摄）、照片2（2019.7.10拍摄）、照片3（2019.7.11拍摄）、天津通用定额发票、美团消费记录截屏图片；6.委托合同、律师费发票、律师费付款凭证。（以上均为复印件）张斌向本院提交《合作协议书》复印件2份及房屋现状照片。天津市河东区百味记火锅店及天津市河东区嗨嘛水果超市庭后向本院提交相关装修投入票据复印件。本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失’”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。