甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初157号原告（申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司工作人员。被告（案外人）：魏永霞。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行，住所地甘肃省兰州市皋兰县名藩大道1210号商铺1-2层002室。负责人：张鑫，该行行长。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、魏永霞，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县支行（以下简称邮政储蓄皋兰支行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张肖敏、张国维，被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久，被告魏永霞，第三人邮政储蓄皋兰支行委托诉讼代理人岳林林、朱少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销甘肃省高级人民法院(2019)甘执异143号民事裁定（以下简称143号裁定）；2.恢复对“颐和名都”3N-7-701号房屋的执行；3.本案诉讼费和律师费由盛世豪龙公司和魏永霞承担。事实与理由：1.万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案，最高法院的判决已经确认万城公司对案涉工程享有优先受偿权，该案在执行过程中，案外人魏永霞提出异议，甘肃省高级人民法院作出143号裁定，中止对案涉房屋的执行，143号裁定认定事实不清，适用法律不当。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，…向登记机构申请预告登记。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理预售合同登记备案手续。”依照上述法律规定，签订预售商品房合同后不但要进行预售商品房合同备案，而且要进行预告登记，房屋买卖才能成立，魏永霞既没有备案也没有预告登记，其不是所有权人。2.案涉房屋未竣工验收，未登记在盛世豪龙公司名下，未移交给盛世豪龙公司，不存在所有权的转移。魏永霞提交的物业费收据不能证明其占有案涉房屋，万城公司在申请财产保全时进行过现场查验，当时无人占有案涉房屋，物业公司与盛世豪龙公司是关联公司，魏永霞凭盛世豪龙公司开具的收据不能证明其实际占有房屋。魏永霞与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》和付款不能真实反映合同签订的时间，魏永霞与盛世豪龙公司在查封之后可能通过造假对抗执行。3.盛世豪龙公司将案涉工程抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的用于居住的房屋不一定是商品房，也可以是其他住房，魏永霞作为兰州市皋兰县村民拥有宅基地，故不符合法律规定。5.邮政储蓄皋兰支行贷款的真实性、合法性、是否实际支付以及魏永霞是否按合同偿还贷款对本案至关重要。6.颁发预售商品房许可证与物权初始登记有本质区别，只有完成物权初始登记才能说明房屋登记在开发商名下，案涉房屋未完成初始登记，也就说明房屋未登记在开发商名下，故不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定，应适用第二十七条规定。盛世豪龙公司辩称，1.最高法院(2018)最高法民终397号民事判决确认案涉工程已竣工，万城公司认为案涉工程未竣工,不能成立；2.盛世豪龙公司对案涉房屋在2017年7月20日被查封一事毫不知情，未收到过查封的法律文书；3.关于购房合同中加盖的合同备案章和皋兰县房产管理局印章与万城公司持有的样本不同，须经双方当面核对，不能以猜测作为证据；4.盛世豪龙公司知道法院查封后，不再销售住房，只是销售商铺；5.分公司不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，万城公司向法院提交的证据《甘肃盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司企业信用公示报告》证明了忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。综上，万城公司诉讼请求不能成立。魏永霞辩称，其与盛世豪龙公司签订房屋买卖合同，并支付首付款，从银行贷款也符合法律程序，万城公司对案涉房屋不享有权益，请求保护魏永霞对案涉房屋享有的合法权益。邮政储蓄皋兰支行辩称，1.邮政储蓄皋兰支行按照与魏永霞签订的个人购房借款及担保合同约定于2017年3月1日向盛世豪龙公司足额支付了魏永霞的住房贷款19万元；2.依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，万城公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗买受人魏永霞；3.魏永霞已经合法占有涉案房屋；4.魏永霞所购涉案房屋系其唯一居住住房。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，万城公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法庭组织当事人进行了证据交换和质证。万城公司围绕其诉讼请求提供以下证据：第一组证据：甘肃省高级人民法院执行异议裁定书，拟证明万城公司有起诉的权利；第二组证据：最高院（2018）民终397号民事判决书，拟证明万城公司对该工程款有优先受偿权，且该工程没有竣工，不能交付使用；第三组证据：甘肃省高级人民法院（2017）甘民初94号民事裁定书，拟证明案涉房屋于2017年7月13日被法院查封；第四组证据：商品房买卖合同，拟证明该房屋买卖合同没有网签，无法证明盛世豪龙公司与魏永霞签订合同的时间是在法院查封之前；第五组证据：皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件，拟证明丁大双和陈爱钗伪造了“皋兰县房地产管理局”和“商品房销售登记备案章”两枚印章，丁大双在法院查封后继续销售房屋；第六组证据：盛世豪龙开发公司忠和分公司企业信用公示的报告，拟证明盛世豪龙开发公司忠和分公司是独立主体，不能与盛世豪龙公司混同。第七组证据：皋房商预字2012第005号兰州地区商品房预售许可证，拟证明该预售许可有效期至2013年7月25日，经2014年和2015年两次展期，最后一次展期未注明期限，盛世豪龙公司与魏永霞签订的商品房买卖合同无效。盛世豪龙公司质证认为，对万城公司提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，预售许可证是有效的，公章的事情已经另案处理。魏永霞质证认为，对万城公司提交证据的证明目的不认可，魏永霞通过邮政储蓄皋兰支行贷款购买房屋，不清楚万城公司与盛世豪龙公司之间的事情。邮政储蓄皋兰支行不发表质证意见。魏永霞提供以下证据：第一组证据：商品房买卖合同，拟证明魏永霞与盛世豪龙公司房屋买卖合同成立；第二组证据：个人购房借款及担保合同，拟证明魏永霞与邮政储蓄皋兰支行签订了贷款合同；第三组证据：放款相关单据，拟证明邮政储蓄皋兰支行已经放款；第四组证据：首付款和入住收据，拟证明魏永霞支付了52016元首付款并且入住案涉房屋；第五组证据：银行流水单和对账单，拟证明魏永霞通过按揭贷款购买房屋；第六组证据：兰州市房屋登记电子信息查询证明，拟证明魏永霞名下无其它住房。万城公司质证认为，对魏永霞所提证据的三性不予认可，签订商品房买卖合同的时间是2017年1月18日，贷款合同签订时间和放款时间是2017年3月1日，首付款收据没有银行流水佐证，忠和分公司收款不能说明盛世豪龙公司收款，贷款存在不合法，兰州市房屋登记电子信息查询证明的真实性予以认可，但魏永霞是农村户口，魏永霞应该有宅基地。盛世豪龙公司对魏永霞提供的证据无异议。邮政储蓄皋兰支行对魏永霞提供的证据无异议。邮政储蓄皋兰支行提供以下证据：第一组证据：个人购房借款及担保合同；第二组证据：中国邮政储蓄银行个人贷款放款单；第三组证据：中国邮政储蓄银行个人贷款收据；第四组证据：中国邮政储蓄银行放款通知单；第五组证据：中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证；第六组证据：商品房买卖合同；第七组证据：开发商合作及担保协议。以上七组证据拟证明魏永霞向邮政储蓄皋兰支行申请贷款，邮政储蓄皋兰支行按时足额发放了贷款，用于支付购房款。万城公司质证认为，对邮政储蓄皋兰支行提交的证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，合同印章存在虚假，盛世豪龙开发公司忠和分公司收款行为不能认为是盛世豪龙公司收到款项，邮政储蓄皋兰支行未尽到审慎义务，存在违法贷款。盛世豪龙公司对邮政储蓄皋兰支行提交的证据无异议。魏永霞对邮政储蓄皋兰支行提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述，认定事实如下：2017年1月18日，魏永霞与盛世豪龙公司签订商品房买卖合同，约定魏永霞购买盛世豪龙公司开发房屋，建筑面积62.13平方米，总房款242016元，付款方式为首付52016元，银行贷款19万元。2017年3月1日，邮政储蓄皋兰支行、魏永霞与盛世豪龙公司签订个人购房借款及担保合同，约定邮政储蓄皋兰支行根据魏永霞的申请，同意发放个人购置房屋贷款19万元，魏永霞授权邮政储蓄皋兰支行将贷款资金从其本人账户划付至盛世豪龙公司忠和分公司账户，2017年3月3日，邮政储蓄皋兰支行放款19万元。之后，魏永霞通过卡号×××按月归还贷款至今。另查明，2016年5月19日，涉案房屋已被盛世豪龙公司抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司。北京鹏润金服在线信息技术有限公司未主张实现其抵押权。还查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括魏永霞购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，魏永霞向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的拍卖，本院于2019年8月1日作出（2019）甘执异143号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢7单元701室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，魏永霞名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是魏永霞对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。魏永霞提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项即可对抗优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条已明确规定了对抗优先受偿权的三个条件。故本案的关键在于魏永霞的买受行为是否同时满足上述条件。第一，对于涉案房屋是否登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款优先受偿权。本院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目早已实际使用。另，盛世豪龙公司已取得商品房预售许可，国有土地使用权证，建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可，且其作为开发企业将其已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，房地产交易中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，2017年1月18日，魏永霞与盛世豪龙公司签订商品房买卖合同购买案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。魏永霞与盛世豪龙公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，魏永霞在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第一项条件。第三，魏永霞购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，魏永霞未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且魏永霞有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下的房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为魏永霞由宅基地还存在登记在其名下的房屋的理由不能成立。魏永霞的买受行为满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第二项条件。第四，魏永霞支付首付款52016元，2017年3月1日，魏永霞与邮政储蓄皋兰支行、盛世豪龙公司签订个人购房借款及担保合同，魏永霞向邮政储蓄皋兰支行贷款19万元，邮政储蓄皋兰支行依据合同将上述款项受托支付给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司忠和分公司用于购买魏永霞的案涉房屋。魏永霞依约按期归还贷款本金和利息至今。个人购房借款及担保合同签订时间、贷款放款时间亦早于2017年7月20日人民法院保全查封案涉房屋的时间，魏永霞支付的购房款超过了合同约定总价款的百分之五十，满足二十九条规定的第三项条件。综合上述四点，魏永霞的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。至于万城公司认为邮政储蓄皋兰支行对商品房买卖合同未尽审查义务，违规放款，因魏永霞所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，即使盛世豪龙公司、邮政储蓄皋兰支行的不当行为，但魏永霞不明知亦不存在认可过错，魏永霞按照合同约定通过首付款及贷款方式已全额支付购房款，表明其已履行合同义务。万城公司的该项主张不能成立。另，万城公司所提涉案房屋已被抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司的问题。因本案审查的是魏永霞作为房屋消费者能否对抗万城公司的优先受偿权，与北京鹏润金服在线信息技术有限公司的抵押权无关。且魏永霞的买受行为并不必然影响北京鹏润金服在线信息技术有限公司抵押权的实现，即盛世豪龙公司向北京鹏润金服在线信息技术有限公司履行债务就不涉及抵押权的实现问题。目前亦无证据证实因盛世豪龙公司不履行债务，北京鹏润金服在线信息技术有限公司要求实现抵押权，即使发生亦是另一法律关系，应由北京鹏润金服在线信息技术有限公司主张，与万城公司无关。万城公司的该项理由不能成立。综上所述，魏永霞作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万成公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万成建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4930元，由甘肃万成建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 唐志明审判员 盖维张审判员 李元博 二〇一九年十月三十日书记员 李浩煊