新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初3532号原告（反诉被告）：新疆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市米东区米东北路西二巷181号3号楼101室。法定代表人：宋朕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许玉鹏，男，该公司法务主管。被告（反诉原告）：严天翔，男，1979年8月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：王友豪，新疆祥瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）与被告（反诉原告）严天翔商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人许玉鹏，被告严天翔的委托诉讼代理人王友豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2018年12月2日签署的编号为2018预0207751的《商品房买卖合同》及其附录、附件；2、判决被告在本案民事判决书生效之日起10日内协助配合原告办理编号为2018预0207751的《商品房买卖合同》的注销网签备案登记手续并承担相关费用；3、判决被告向原告支付违约金145421.7元，（由原告在被告已支付的房款72711元中予以扣除，不足扣除的部分72710.7元，由被告支付给原告）；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月2日，被告严天翔与原告碧桂园公司签订了编号为2018预0207751的《商品房买卖合同》及其附录、附件，约定被告向原告购买原告开发的位于乌鲁木齐市商品房，合同约定建筑面积138.85平方米，该商品房总价款为1454217元，以贷款方式付款，其中，首期房价款294217元需于2018年12月2日前支付，银行按揭款116万元需于2019年1月27日前支付。根据附件十一《补充协议》第四条关于逾期付款责任的约定，逾期不超过90日，自合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的10%向原告支付违约金。原告不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。合同签订后，被告按期支付了首期款中的72711元。本应于2018年12月2日前缴纳首期款的剩余款项221506元和2019年1月27日前支付的银行按揭款116万元，由于被告自身原因拖延未支付。截至2019年4月25日已经分别逾期支付144天、88天，按照《补充协议》第四条约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按合同约定总房价款的10%向原告支付违约金，即被告须向原告支付违约金人民币145421.7元，且由原告在被告已支付的房款人民币72711元中予以扣除，不足扣除的部分人民币72710.7元，由被告支付给原告。被告逾期支付房款的行为已严重违反了协议约定并损害原告合法权益，故诉至法院，恳请判如所请。被告严天翔辩称：原告诉讼请求与我方反诉请求第一项一致，本案合同应当认定合同予以解除，被告认购房屋时，已经向原告工作人员表明信用卡逾期情况是否影响房屋贷款，后因为按揭贷款办不下来，合同不具备履行条件，原告知道我们这个情况。关于违约金，原告主张过高，商品房买卖合同是原告提供的格式条款，被告不能变更，约定10%的违约金高于实际损失，故请求法院依法予以降低。反诉原告严天翔反诉称：1、判令解除2018年12月2日双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告向反诉原告退还购房款45,369元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费及邮寄费、送达费。事实与理由：一、本案已不具备履行可能，根据合同法规定应予以解除。反诉原告在认购房屋之前，因自身信用卡逾期情况询问反诉被告销售人员，得到的答复是不会影响房屋按揭贷款的审核和发放，由此反诉原告才认购了本案房屋。交纳部分购房款后，反诉原告因其个人抵押贷款未通过，才得知信用卡逾期的情况已经影响到了个人征信，本案房屋的按揭贷款不可能得到银行批准，合同已不具备履行可能，符合《合同法》第九十四条合同法定解除的条件，请求法院判令解除反诉、被告签订的《商品房买卖合同》。二、反诉原告认为《商品房买卖合同》约定违约金远高于反诉被告的实际损失，请求法院依法予以调整，并返还其余已支付购房款。反诉原、被告签订的《商品房买卖合同》为反诉被告提供的格式合同，购房者对于合同条款没有协商和修改的机会，合同条款本身公平性就无法保证，关于违约金的约定更是没有任何事实和法律依据。同时，反诉原告在得知因个人征信影响无法办理贷款之后，多次与反诉被告就解除合同事宜进行协商，反诉被告却要求将我方缴纳的72,711元全部予以扣除，完全没有法律依据，双方未能达成一致。但反诉被告在明知我方无法继续履行合同的情况下仍然在本案本诉起诉支付购房款，系反诉被告放任损失持续扩大，损失扩大部分应由被上诉人自行负担。本案因解除合同产生的违约损失，应是反诉原告未支付购房款的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%每年计算，反诉被告实际损失为1,381,505元×0.0475÷12个月×5个月（2019年1月27日至2019年6月27日）=27,342元，我方已付房款72,711元应退还45,369元。为此，反诉原告严天翔依法提出反诉，请求法院依法审查核实，支持反诉原告提出的反诉请求。反诉被告碧桂园公司辩称：一、反诉原告不享有解除反诉原、被告告签署的《商品房买卖合同》的权利，其无权解除《商品房买卖合同》。双方于2018年12月2日签订了编号为2018预0207751的《商品房买卖合同》及其附录、附件签署后，反诉被告无任何违约行为，反诉原告本应于2018年12月2日前缴纳首期款的剩余款项221,506元，至今尚未支付，反诉原告严重违反合同约定履行义务，其作为违约方，不享有法定解除权及买卖合同的约定解除权。买卖合同附件十一补充协议第十六条第1款约定：因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。即反诉原告需向反诉被告支付违约金145,421.7元。另根据买卖合同附件十一补充协议第十六条第2款约定，反诉被告有权在反诉原告已支付的房款人民币72,711元中予以扣除，不足扣除的部分人民币72,710.7元，由反诉原告支付给反诉被告。综上所述，反诉原告的反诉请求缺乏事实和法律依据，恳请法院查明事实，公正判决，驳回反诉原告的全部反诉请求，维护反诉被告的合法权益。对以下证据和事实原、被告没有异议：2018年12月2日原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附录、附件、被告付款收据、《乌鲁木齐碧桂园认购书》、商品房预售许可证。对于双方有争议的证据本院认定如下：1、对原告为证明其损失而出示的同小区其他房屋的商品房买卖合同。被告对证据的真实性、关联性不予认可。因该原告出示该组证据欲证实同一小区房屋价格下降的事实，但原告抽取的三份商品房买卖合同即不能证实此块房屋均价下降的事实也不能证实涉案房屋价格下降的事实，故对该组证据的关联性不予确认，对所要证明的问题不予确认。2、对被告出示的征信报告、银行交易流水明细清单，原告对证据的真实性、关联性、有效性均不认可。因被告出示银行交易流水明细清单欲证实其无资金能力获得银行贷款，但该事实是否成立与双方诉讼请求无关，与原、被告之间商品房买卖合同是否应当解除及违约责任无关，故本院对此证据的关联性不予确认。3、对于被告出示的终止协议书打印件，原告对该证据的真实性、关联性、合法有效性均不认可。因该证据是被告单方制作，只代表其本人意思，被告自认其自己无合同解除权，被告单方制作的终止协议并不能产生合同终止的法律效力，故本院对证据的有效性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告碧桂园公司在乌鲁木齐市米东区开发房产项目，2018年8月31日取得编号为乌房预许字××号的商品房预售许可证。2018年12月2日，被告严天翔与原告签订了《乌鲁木齐碧桂园认购书》，约定严天翔在交纳定金5万元后，双方于2019年1月27日付清第一期楼款294217元（含定金），二期楼款116万元于2019年1月27日前付清（银行按揭款），约定于2019年1月27日签订商品房买卖合同。双方签订认购书当天，被告严天翔又向原告碧桂园公司支付了首期房款22,711元，原、被告当天又签订了制式的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为2018预0207751。合同约定原告将其开发的乌鲁木齐碧桂园小区25幢1604室的房屋预售给被告严天翔。约定房款总额为1,454,217元，约定付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，买受人按下列第3种方式按期付款，第3种方式为：贷款方式付款，商业贷款，买受人应当于2018年12月2日前支付首期房价款294,217元，占全部房价款的20.23%，余款116万元申请贷款支付。在逾期付款责任中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理，第2种方式内容为：详见本合同附件十一补充协议之约定。在合同后所附的附件十一补充协议中的第四条约定：买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理，按逾期时间分别处理（不作累加），1、逾期在90日内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。补充协议第十六条约定关于合同解除，约定内容为：双方一致同意，因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。补充协议约定经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。合同签订后，被告严天翔一直未付剩余款项。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，碧桂园公司与严天翔之间签订的编号为2018预0207751号商品房预售合同（预售）及附件系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。2018年12月2日签订的商品房预售合同（预售）的附件十一中约定自买受人未按约定时间付款逾期超过90日后出卖人有权解除合同，按此约定在碧桂园公司要求解除双方合同的起诉状送达严天翔时已发生解除合同的效力，故双方合同于2019年6月10日严天翔接到起诉状时双方合同解除。对严天翔认为自己是在碧桂园公司销售人员答复信用卡逾期不影响按揭贷款的审核和发放的情况下购房，现因个人征信导致按揭贷款不能发放是碧桂园公司的原因，严天翔以此主张解除，因严天翔所主张的以上事实并未证据证实，在双方的合同中也未体现碧桂园有按揭贷款如何发放的解释权，故对严天翔以自己具有解除权而要求解除原、被告之间合同的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案碧桂园公司在严天翔交纳了部分房款后已为严天翔办理了房产备案登记，现双方合同解除，碧桂园公司应退还严天翔的房款，而严天翔应配合碧桂园公司注销编号为2018预0207751的《商品房买卖合同（预售）》的备案登记并承担相应的注销登记而造成的费用。本案中反诉原告严天翔只要求反诉被告碧桂园公司返还购房款是扣除自己计算的应向碧桂园公司承担的违约金后计算的数额，其主张数额少于应退还金额，本院按照反诉原告严天翔主张数额予以支持。关于违约责任，严天翔逾期付款构成违约应承担违约责任。严天翔应承担合同约定的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中严天翔认为约定违约金过高，要求减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中碧桂园公司认为其损失包括房价下调的价差损失、税费损失、销售人员的佣金损失及交易成本的损失，从举证情况看，对于房价下调损失碧桂园公司的证据本院认为此组证据不能证实其主张，而对销售人员佣金损失和交易成本碧桂园公司也未出示相应证据，而税费损失与碧桂园公司要求严天翔承担注销网签备案登记相关费用的诉讼请求相同，故本院按照碧桂园公司利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合以下情节综合确定违约金：严天翔确系违反双方合同约定未按时支付剩余房款1381505元；碧桂园公司在合同约定有延期付款90天后的解除权未在合理期间内行使而有使损失扩大的风险；碧桂园公司已将此合同进行备案；碧桂园公司为签订合同投入了相应的资源；严天翔未履行给碧桂园公司造成的利息损失。综合以上因素，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为35000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告新疆碧桂园房地产开发有限公司与被告严天翔于2018年12月2日签订的《商品房预售合同(预售)》及其附录、附件于2019年6月10日解除；二、被告严天翔于本判决书生效之日起一个月内协助原告新疆碧桂园房地产开发有限公司办理注销2018预0207751《商品房预售合同》预售备案登记手续并承担因此而产生的费用；三、被告严天翔于本判决生效之日起十日内向原告新疆碧桂园房地产开发有限公司支付违约金35000元；四、反诉被告新疆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告严天翔退还已付房款45369元；五、驳回反诉原告严天翔要求解除商品房买卖合同的诉讼请求。以上第三、四项相互折抵后，碧桂园公司应退还严天翔房款10369元（45369元-35000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分争议金额1599638.70元，本院支持金额1489217元，占争议金额的93.1%，案件受理费19196.75元（原告已预交），由被告严天翔负担93.1%，即17871.61元，由原告新疆碧桂园房地产开发有限公司负担6.9%，即1325.14元。反诉部分受理费467.11元，由反诉被告新疆碧桂园房地产开发有限公司负担。邮寄送达费60元（原告已预交），由被告严天翔负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  纪洪刚人民陪审员  牛朝阳人民陪审员  张苏静二〇一九年十月二十一日书 记 员  明 晰书 记 员  刘汶汐