浙江省苍南县人民法院行 政 判 决 书（2019）浙0327行初29号原告苍南县龙港锦绣名园小区业主委员会，住所地浙江省苍南县龙港镇锦绣名园。负责人李其刷，主任。委托代理人应仲明、周志表，浙江瓯鼎律师事务所律师。被告苍南县自然资源和规划局，住所地浙江省苍南县灵溪镇玉苍路工人文化宫南侧。法定代表人陈世猛，局长。委托代理人陈立启，浙江正昌律师事务所律师。被告苍南县人民政府，住所地浙江省苍南县灵溪镇人民大道555号，统一社会信用代码11330327725851400U。法定代表人郑建忠，县长。委托代理人尤圣泽，苍南县人民政府工作人员。委托代理人卢小静，浙江正昌律师事务所律师。第三人苍南世贸房地产开发有限公司，住所地浙江省苍南县龙港镇西五路与西城路交叉口温侨贸易有限公司综合楼401室。统一社会信用代码91330327731599711C。法定代表人钟松，总经理。委托代理人邹永迪、陈柳兰，浙江光正大律师事务所律师。原告苍南县龙港锦绣名园小区业主委员会（以下简称原告）与被告苍南县自然资源和规划局（以下简称苍南县资规局）、苍南县人民政府（以下简称苍南县政府）、第三人苍南世贸房地产开发有限公司（以下简称第三人）房屋行政登记及行政复议一案，于2019年4月18日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年4月23日、4月25日、4月30日分别向两被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年7月10日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人应仲明和苍南县资规局的行政负责人杨加利及委托代理人陈立启、苍南县政府的委托代理人尤圣泽、卢小静、第三人的委托代理人邹永迪、陈柳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：第三人系锦绣名园小区房地产开发企业，涉案锦绣名园贵府邻里2幢房屋（以下简称涉案房屋）坐落于小区内东门右侧旁边，系小区居民配套活动场所。锦绣名园小区规划审批时该涉案房屋归类于小区公共配套用房（即会馆），而非属于商业性用房。且涉案房屋一直以来属于小区居民平时文娱及婚丧活动场所，该房屋所有权应当属于小区全体业主共同所有。原告获悉，第三人利用开发商的优势和关系网，向苍资规局申办涉案房屋的不动产权属证书，而苍资规局未经核实及公开公示，在锦绣名园全体业主毫无知情的情况下，将应属于小区全体业主共有的涉案房屋定性为商业用房，并将不动产权属证书办理在第三人名下。为此，原告向苍南县政府提出复议申请。2019年3月22日，苍南县政府作出《行政复议决定书》，维持苍资规局的颁证行为。原告认为，涉案房屋属于小区内居民日常活动场所，是小区的配套用房会馆，不属于商业性质，产权应当归属于锦绣名园全体业主共同所有，现苍资规局将涉案房屋权属确认归第三人所有应属违法。为此，请求判决：1、撤销苍资规局颁发给第三人的涉案房屋（权证号00××71）权属证书的行政行为；2、撤销苍南县政府作出的苍政复决字【2019】1号《行政复议决定书》；3、本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提供了下列证据材料：1、业主委员会备案表，用以证明原告诉讼主体资格。2、第三人工商登记情况，用以证明第三人主体资格。3、苍南县政府苍政地[2004]25号文件、苍国有使用权协议出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、总平面图，用以证明锦绣名园土地使用权系第三人从苍南县政府受让取得及涉案房屋为小区配套会馆的事实。4、苍南县政府行政复议决定书，用以证明原告因苍南县资规局向第三人就涉案房屋颁发不动产权属证书的行为向苍南县政府申请复议，苍南县政府维持苍资规局行政行为的事实。苍资规局辩称：1、本案登记行为事实清楚，证据确实充分。龙港锦绣名园小区分B1、B2、B3、B4、B5五个地块，坐落于苍南县××路以西，海港路以北，站港路以东，由第三人开发建设。涉案房屋位于龙港锦绣名园小区B2地块内，于2007年建成，规划用途为商业，建筑总面积为3216.63平方米，房屋为钢混结构，总层次为三层。该小区土地使用权取得方式为出让，分两期出让，第一期包括B2-B5地块部分于2002年7月4日签订土地使用权出让合同；第二期包括B1地块部分，于2003年12月3日签订土地使用权出让合同。2012年3月14日，因增加建设面积及部分住宅用地改变为商业用地，签订了国有土地使用权出让补充合同（苍土合补字【2012】006），并补交了土地出让金。2012年3月22日，第三人向原苍房地产管理局申请房屋所有权初始登记。2012年4月5日，准予房屋所有权初始登记。以上事实由企业法人营业执照、委托书及受托人身份证、初始登记询问笔录、苍土合字【2002】龙港001国有土地使用权出让合同及苍土出合补字【2012】006号国有土地使用权出让补充合同、苍国用（2005）第02-4053号土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、苍规建函【2011】48号函、苍土资【2011】193号文件、苍政发【2012】48号批复、【2012】1号重大项目建设联席会议纪要、房屋测绘报告、物业管理用房移交协议书及登记申请书、申请房屋登记清册、房屋登记审批表、领证记录等证据为证。2、本案登记行为适用法律准确。涉案房屋因合法建造而申请房屋所有权登记，适用《房屋登记办法》第三十条的规定，认定为属房屋所有权初始登记。原房屋登记机构适用《房屋登记办法》第三十条的规定，认为申请人提交的材料符合规定，并适用《房屋登记办法》第二十条规定，认为本案登记申请符合登记条件，且没有《房屋登记办法》第二十二条规定的不予登记的情形。据此，决定给予房屋所有权初始登记，系适用法律准确。3、原苍房地产管理局具有法定职权，且本案登记行为程序合法。依据《房地产管理法》第六十一条第二款的规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房地产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。依据《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。涉案房屋在苍行政区划范围内，原苍房地产管理局具有对该房产进行所有权变更登记的法定职权。本案登记经第三人申请并提交变更登记材料、答复人受理、审核、核准登记并缮写登记簿，最后换发房屋所有权证。登记行为符合《房屋登记办法》第七条、第十一条、第十二条、第十七条、第十八条、第三十条等规定，程序合法。4、原告主张涉案房屋产权应当归属全体业主共同所有，没有事实和法律依据。原告以涉案房屋属于小区内居民日常活动场所，是小区配套用房为由，认为所有权应当归属全体业主共同所有。依据目前证据反映，涉案房屋用途为商业，且其面积并未由业主公摊，也没有证据证明开发商与业主约定了产权归属。因此，原告主张涉案房屋属业主共同所有，缺乏事实和法律依据。综上，本案房屋所有权初始登记事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，程序合法，原告以涉案房屋系小区居民日常活动场所及小区配套用房为由，主张所有权归全体业主所有，没有事实和法律依据。综上，应驳回原告的诉讼请求。苍资规局在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、房屋登记申请书、房屋登记审批表、房屋登记清册、领证记录、收件清单，用以证明登记经申请、受理、审核、准予登记、颁发房屋产权证等程序，程序合法。2、营业执照、委托书及受托人身份证，用以证明申请人的主体情况。3、初始登记询问笔录、苍土出合字【2002】龙港001号国有土地使用权出让合同、苍土出合补字【2012】006号国有使用权出让补充合同、苍土资【2011】193号文件、苍政发【2012】48号批复、【2012】1号重大项目建设联席会议纪要、苍国用（2005）第02-4053号国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划验收意见书、专项验收审核意见单、竣工验收备案表、苍规建函【2011】48号函、商品房预售证、物业管理用房移交协议书、地名使用批准书、B2地块总平图、苍房地产测绘有限公司的房屋测绘报告、测绘成果说明、房屋所有权面积测算汇总表，用以证明涉案房屋系第三人合法建造，土地来源合法，房屋符合规划，且房屋已竣工。苍南县政府辩称：1、答辩人所作的复议决定认定事实清楚，适用法律准确。龙港锦绣名园小区分B1、B2、B3、B4、B5五个地块，坐落于苍南县××路以西，海港路以北，站港路以东，由第三人开发建设。涉案房屋位于龙港锦绣名园小区B2地块内，于2007年建成，规划用途为商业，建筑总面积为3216.63平方米，房屋为钢混结构，总层次为三层，该房单独成栋，面积并未由业主公摊，也没有证据证明开发商与业主约定了产权归属。2012年3月22日，第三人向原苍房地产管理局准予房屋所有权初始登记。答辩人根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条之规定，维持原苍国土资源局颁发给第三人的涉案房屋不动产权属证书的行政行为。答辩人作出复议决定予以维持，正确合法。2、答辩人行政复议程序合法。答辩人依据行政复议法的规定，于2018年12月25日受理了原告的行政复议申请，同日向苍资规局发送了行政复议答复通知书。2019年1月4日，苍资规局在法定期限内向答辩人提交了行政复议答复书及相关证据材料。因该案件案情复杂，本机关决定延长30日作出决定。经审理，答辩人于2019年3月22日作出了行政复议决定，并依法送达给相关当事人。据上，答辩人从受理、审理至作出复议决定，整个复议程序合法有效。答辩人所作的复议决定认定事实清楚，适用依据正确，程序合法，应依法驳回原告的诉讼请求。苍南县政府在举证期限内向本院提供下列证据材料：1、行政复议申请书、申请人身份证明，用以证明原告向苍南县政府提起行政复议申请及苍南县政府依法受理该行政复议申请的事实。2、答复书、房屋登记清册、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋测绘报告（锦绣名园建筑面积测算分摊汇总表、测绘成果说明、房屋所有权面积测算汇总表），用以证明苍资规局依法按期作出答复并提交相应证据材料等事实。3、行政复议决定书，用以证明苍南县政府依法作出行政复议决定的事实。4、行政复议受理通知书及送达邮政详单、行政复议答复通知书及送达邮政详单、行政复议决定书送达邮政详单、行政复议延期通知书及邮寄详单，用以证明苍南县政府依法送达各项行政复议文书等事实。第三人述称：同意上述苍南县资规局、苍南县政府的答辩意见，应驳回原告的诉讼请求。第三人未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：各相对方对原告提交的证据1、2、4和苍南县资规局、苍南县政府及第三人提交的证据真实性均无异议。本院认为，上述证据来源及形式符合法律规定，与本案存在关联，对其证明力予以确认。原告证据3中涉及锦绣名园B1地块出让的材料，与本案没有关联性，对其证明力不作认定。经审理查明：龙港锦绣名园小区分B1、B2、B3、B4、B5五个地块，坐落于苍南县××路以西，海港路以北、站港路以东，由第三人开发建设。涉案房屋位于龙港锦绣名园小区B2地块内，于2007年建成。经苍房地产测绘有限公司测绘建筑总面积为3216.63平方米，房屋为钢混结构，总层次为三层，该房单独成栋。该小区土地使用权取得方式为出让，原苍国土资源局与第三人于2002年7月4日签订苍国有土地使用权出让合同（苍土出合字【2002】龙港001号），合同第六条规定，本合同项下的出让地块，规划用途为住宅用地。2011年12月1日，原苍南县国土资源局向苍南县政府上报《关于龙港锦绣名园增加容积率改变土地使用条件补交出让金的请示》报告文件（苍土资【2011】193号），其中包括涉案房屋所在土地规划用途改变为商业用地。2012年1月18日，苍南县政府召开由原苍规划建设局、原苍国土资源局等单位参加的重大项目建设联席会议，作出【2012】1号会议纪要。其中，第十项为关于龙港锦绣名园增加容积率改变土地使用条件补交出让金事宜。确定同意在龙港锦绣名园项目B1-B5地块按规定补交土地出让金后，由县国土部门与其签订增加容积率部分及住宅改商业的补充合同。2012年2月28日，苍南县政府作出《关于同意龙港锦绣名园增加容积率补交出让金的批复》文件（苍政发【2012】48号），同意对龙港锦绣名园项目增容部分收取补交出让金后，按规定给予签订增加容积率及住宅改商业的补充合同。2012年3月14日，因增加建设面积及部分住宅用地改变为商业用地，原苍国土资源局与第三人签订了国有土地使用权出让补充合同（苍土合补字【2012】006号），并补交了土地出让金。2012年3月22日，第三人向原苍房地产管理局申请房屋所有权初始登记。2012年4月5日，原苍房地产管理局准予涉案房屋所有权初始登记。2018年12月25日，苍南县政府受理了原告的行政复议申请。当日向苍资规局发送了行政复议答复通知书。2019年1月4日，苍资规局在法定期限内向答辩人提交了行政复议答复书及相关证据材料。因该案件案情复杂，苍南县政府依法延长30日作出决定。2019年3月22日，苍南县政府作出了行政复议决定，维持原苍国土资源局颁发给第三人的涉案房屋不动产权属证书的行政行为，并依法送达给相关当事人。本院认为：依据《房屋登记办法》第四条规定，“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定，“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”现原苍房地产管理局已撤销，其不动产登记职能划归至苍不动产登记服务中心，根据《不动产登记暂行条例》第七条规定，苍不动产登记服务中心作为原苍国土资源局下属机构依法对涉案不动产登记负有不动产行政登记职责。根据苍机构改革方案，原苍国土资源局的全部职能划入新组建的苍资规局，原苍国土资源局不再保留，苍资规局是本案适格被告。依据《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”本案中，第三人在办理涉案房屋初始登记时已向苍资规局提交了符合上述条件的申请材料。依据《房屋登记办法》第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。”本案中，涉案房屋并不存在上述不予登记的情形。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”本案中，第三人在改变涉案房屋土地使用功能时，已经取得原苍南县国土资源局、原苍南县规划建设局和苍南县政府的同意，签订了国有土地使用权出让补充合同，并已向原苍国土资源局支付了土地使用权出让金。故对原告主张苍资规局违反《房屋登记办法》第二十二条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定的辩解意见，不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第十二条第二款规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《不动产登记暂行条例》第十九条规定，“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；……。”第三十五条规定，“本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准。”由此可见，房屋登记机构办理房屋所有权初始登记进行实地查看并不是必经程序，故对原告主张苍资规局没有尽到事实审查义务，不予采纳。依据《房屋登记办法》第七条的规定，苍资规局在履行了申请、受理、审核、记载于登记簿等法定程序后，向第三人颁发房屋所有权证的行为，认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。苍南县政府受理原告的行政复议申请，经审批延长办案审查期限30日，并在规定期限内依法作出被诉行政复议决定，程序合法，适用法律正确。本案中，原告未提供证据证明涉案房屋建筑面积计入分摊面积，也未提供业主与开发商对涉案房屋产权归属的约定，其主张涉案房屋为小区全体业主共有证据不充分。综上，原告请求撤销被诉颁证的行政行为及行政复议决定，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：驳回原告苍南县龙港锦绣名园小区业主委员会的诉讼请求。本案受理费50元，由原告苍南县龙港锦绣名园小区业主委员会负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省温州市中级人民法院。审 判 长 章华人民陪审员 陈 华 淼人民陪审员 许 小 凤二〇一九年十月八日代书 记员 章  彬