昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初13028号原告：段远，男，白族，1971年10月3日出生，户籍所在地云南省昆明市五华区。委托代理人：苏文新，云南鼎易律师事务所律师，特别授权代理。被告：梁华植，男，汉族，1963年10月18日出生，户籍所在地为广西藤县。委托代理人：毛蓉彦，云南派特律师事务所律师，特别授权代理。原告段远（以下简称原告）诉被告梁华植（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告段远的委托代理人苏文新、被告梁华植的委托代理人毛蓉彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段远向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之前签订的《协议》；2、判令被告向原告支付违约金50000元；3、判令被告赔偿因违约给原告造成的损失63500元（其中场地清理费36000元、厂房及大门修复费27500元）；4、判令被告向原告支付电费3320元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年4月20日，原、被告签订《协议》，约定：原告将位于昆明市五华区沙朗白族乡东村张家坟后面山地面积约300平米的一块场地及房屋出租给被告使用，租期5年，年租金60000元。协议签订后，被告向原告支付了两年租金120000元，原告向被告出具了收条。2017年12月，被告擅自搬离场地并表示不再承租。被告在租赁期间，未经原告同意擅自购买鸡毛进行加工，搬离退租时也未清理及电费结算，且对原告大门造成严重损坏，原告为清理租赁场地及修复厂房及大门，付出了巨大成本。被告的行为已经构成严重违约，并给原告造成巨大损失。根据双方签订的《协议》及相关法律规定，被告应赔偿原告损失。经原告多次催要，被告均拒不赔偿原告损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告答辩称:一、答辩人并未违约。从一开始答辩人租场所时就已向原告说明租用场所、用途、场所使用情况，原告是完全知晓、明白的。原告承诺如属政府行为不能使用同意退租，在当时租场所的时候就已经双方都已经达成了共识的。然后协议第九条是双方于2017年4月20日订立租赁协议时原告本人亲笔所写，段远本人也予以确认。按照合同法相关规定，依法成立的合同自成立时生效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。答辩人因政府执法行为不能再使用租赁场所，一直在与原告联系交涉，且是由于原告的亲戚眼红原告的租金收入，到处举报，市场监督管理局才来调查及发文限期整改的。答辩人已多方努力改正、积极办理，无奈还是达不到政府职能部门的要求，只得搬离。因为如果不搬离的话将面临处罚。鉴于此种情况，答辩人多次与原告商谈退租事宜，但原告却置之不理。根本就不管这个事情，答辩人实在是没有办法才搬离的。搬离时答辩人已对场所进行清理，而且这些都已经是电话告知了原告，并未对厂房和大门造成任何损害，铁大门还是答辩人开始承租时自己花钱安装加固的，然后当时厂房的那些地都是答辩人自己花钱铺石头延伸到公路上。原告所述未铺这些路，也没有加盖的设施、安装的大门。原告所述损失系胡编乱造，信口雌黄没有依据。三、原告于2018年1月已将上述场所另行出租给他人使用，返还答辩人未使用期限的租金合情合理合法有据。法院前面已作出了判决，且已生效。原告应该立即履行法律文书确定的给付义务，而不是无故诉讼，增加答辩人和法庭的诉累。四、原告对该场所的合法使用权一直未能提供有效依据。原告对该场所是否拥有合法租赁权，也请法庭明察。综上，请求法院驳回原告的无理诉讼请求，维护答辩人的正当合法权益。原告围绕诉讼请求提交了6组证据：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件；2、《协议》；3、五华区市场监督管理局责令改正通知书；4、判决书；5、收条3份；6、证人证言，被告未提交证据。经质证，被告对证据1-4均予认可，对证据5-6的不予认可。原告申请证人张某出庭作证，张某出庭证明：2017年12月，被告撤场的租赁场地有很多鸡毛，而且很臭。原告请我们11-12个工人清理4个厂房，清理了大概6-7天，清理垃圾4.5吨。每个工人付了300多元，一共拉了6-7东风车。被告不认可张某的证言。本院对双方无争议的证据予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据认定如下：1、原告提交的电费收条3120元、工程款收条25700元，被告不认可该证据的真实性、合法性、关联性。关于电费收条，本院认为，原告没有无正式发票和收据，也无相应证据证实系被告租用期间产生的电费，故本院不予确认。对于工程款的支出，原告未提交证据证明被告对厂房造成损坏需要维修，以及维修项目及费用支出是合理的，故本院不予确认。2、原告提交的清运垃圾费收条36000元、张某证言，被告均不予认可。本院认为，原告主张的清理费用高达36000元，已非普通的清理或打扫，应对此提出证据证明被告搬离时是否有必要聘请工人打扫？清理了多少垃圾及如何产生36000元的清运费等。而原告提交的收条和证言均由张某一人出具，无任何其他证据佐证，故本院不予确认。需要指出的是，本院不确认清运费用，并不代表本院也否认原告对场地进行过清理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月20日，原告段远与被告梁华植签订《协议》，约定：原告将位于昆明市五华区沙朗白族乡东村张家坟后面山地一座加工厂，内建住房及厂房面积约300平米出租给被告使用；租期5年；年租金60000元；被告一次性支付2年租金120000元给原告；若租赁期间遇到政府行为无法经营，原告退还被告未使用的租金；双方不得违约，违约金50000元。协议签订后，被告向原告支付了两年租金120000元。被告梁华植使用该厂房加工鸡毛。2017年6月，昆明市五华区市场监督管理局向被告梁华植送达《责令改正（责令限期改正）通知书》，载明：经查你单位未取得营业执照擅自从事生产经营，责令被告立即改正，并于2017年6月7日前整改完毕。被告梁华植其后未成功办理营业执照，于2017年12月搬离租赁场地。另查明，2019年1月4日，因履行上述《协议》发生纠纷，承租人梁华植作为另案原告起诉出租人段远至本院，本院作出（2019）云0102民初558号民事判决书现已生效。该判决书认定：2017年年底承租人梁华植未与出租人段远协商，自行搬离租赁场地，其后果应自行承担。2018年3月，出租人段远将租赁厂房另行出租给他人，协议已无继续履行的可能，双方的协议自2018年3月解除。出租人段远依据协议收取的2018年4月至2019年4月的租金60000元应退还给承租人梁华植，并据此判令段远返还梁华植租金60000元。本院认为，归纳双方争议焦点为：被告梁华植是否构成违约并应支付违约金及赔偿损失？原告认为，被告违反协议约定擅自退租，按照《协议》约定违约方应支付违约金50000元。并且被告未清理场地即搬离，应赔偿原告由此支出的垃圾清运费用36000元、修理厂房费用27500元及代支付电费3120元。被告抗辩退租是五华区政府执法行为导致，被告在收到五华区市场监督管理局的整改通知后，经多方努力，但仍无法达到政府部门的要求。若被告继续经营将受到政府处罚，为此被告多次与原告协商退租，原告置之不理，被告无奈只得搬离。因此，被告不应支付违约金。若支持违约金，被告请求本院予以调低。对于原告要求赔偿的费用，被告均不予认可。本院认为，政府行为导致不能继续经营的前提是被告已经具备经营条件，而被告搬离时尚未取得营业执照，即被告从始至终不具备经营条件。因此，被告抗辩政府行为导致不能经营的理由不成立。被告擅自退租已构成违约，原告要求被告支违约金有合同依据，但违约金一般不能与损失赔偿一并主张。只有在违约金尚不足以弥补损失时，原告方可同时主张违约金和损失赔偿金。本案中，原告主张的赔偿费用及代支付的电费上文已经论述，因证据不足，本院不予支持。被告抗辩已经清理好场地，没有给原告造成损失，因无证据支持，本院不予采信。违约金应以损失为基础，而原告所举证据不能证明其损失达到或者接近50000元。综合解除合同原告有预期利益损失，清理场地及重新出租会产生一定费用，本院酌情支持违约金10000元。关于原告请求解除《协议》的诉讼请求，因本院生效判决已经认定双方的协议自2018年3月解除，本院不再重复处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，判决如下：一、被告梁华植于本判决生效之日向原告段远支付违约金10000元；二、驳回原告段远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2636元，减半收取1318元，由原告段远负担1000元、被告梁华植负担318元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行。审判员  牛文和二〇一九年十月二十四日书记员  郑碧漪