广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6713号原告：谭吉东，男，1967年7月21日出生，汉族，住吉林省四平市铁东区，委托诉讼代理人：肖波，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何文腾，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。被告：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广州市南沙区南沙街进港大道南沙碧桂园海帆轩二街11座3楼，统一社会信用代码914401157299264490。法定代表人：丁国民，职务总经理。委托诉讼代理人：何秀琼，女，1989年1月17日出生，汉族，系增城市碧桂园物业发展有限公司（与被告同属碧桂园集团公司）员工。原告谭吉东诉被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖波，被告委托诉讼代理人何秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭吉东向本院提出诉讼请求：判令被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司向原告谭吉东支付逾期交楼的违约金14940元（自2015年8月10日起计至2017年3月2日，以总房价款99600元为基数，按每日万分之三的标准计算为17061.48元，违约金最高不超过该商品房总价款15%，故违约金为14940元）。事实和理由：2015年5月31日，原、被告签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（以下简称《买卖合同》），约定由原告向被告购买位于广州市南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-xxx房车位（以下统称涉案车位），建筑面积11.04平方米,成交总价款为99600元。合同约定被告应于2015年8月10日前交付涉案房屋，逾期应按已付房款的万分之三支付违约金，违约金最高不超过房价的15%。原告曾就涉案车位逾期办证事宜向广州市南沙区人民法院提起诉讼，法院作出2019粤0115民初4003号《民事判决书》，确认被告交付涉案车位给原告的时间是2017年3月2日。据此，原告认为被告存在逾期交楼的违约行为，已逾期571天，应承担逾期交楼的违约责任。被告广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不存在逾期交楼的违约行为，因此不需要支付违约金。原告在2015年5月31日即签订车位买卖合同当天已经接收了涉案车位，只是在2017年3月2日才签署相关收楼文件，并且原告在（2019）粤0115民初4003号案件中已经承认其是在2015年5月31日接收涉案车位，因此被告不存在逾期交楼的违约行为。并且原告的诉讼请求已超过诉讼时效。经审理查明：涉案车位于2017年10月23日登记至原告名下，登记地址为南沙区进港大道南沙碧桂园倚荔轩倚荔街7、8、9、10号-xxx房，登记建筑面积11.04平方米。2015年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《买卖合同》，约定：“乙方向甲方购买涉案车位，建筑面积11.04平方米，总金额99600元。第十一条约定甲方应当在2015年8月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十二条约定甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按期交房。《本合同补充协议》第三条关于商品房交接约定：1、甲乙双方一致同意将合同第十一条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。……4、该商品房达到本条第一款约定的交付条件后，甲方未发出书面交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第五条约定逾期交付责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付己交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，乙方应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同；甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部购房款，并按乙方累计已付款的15%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订当日，原告付清了全部车位款。2019年5月28日，原告就涉案车位逾期办证事宜起诉被告，本院于2019年8月20日作出（2019）粤0115民初4003号《民事判决书》，驳回原告的全部诉讼请求。原告认为该案中认定涉案车位交付时间为2017年3月2日，并据此免除了被告的逾期办证违约责任，现在被告又在逾期交楼的纠纷中主张其交楼时间是2015年5月31日，明显不合理，被告不应当在迟延办证和迟延交楼的两个行为中同时获利。被告表示涉案车位为现房，在签订合同时即2015年5月31日已符合交付条件，被告在该日已向原告送达了收楼通知书；关于逾期办证的问题，被告递件要满足两个前提条件，即原告接收所购商品房并且签署相关收楼文件，原、被告在上述案件中已经确认原告接收商品房是在2015年8月10日前，但原、被告也确认签署相关收楼文件的时间是2017年3月2日，因此被告认为上述案件与本案在事实上并不冲突。原告在本案庭审中表示由于其在签订合同之日已交齐了全部购房款，故认为被告已在该日已经将车位交付给原告。但原告表示其一直没有实际使用，且主张涉案车位所在停车场由于没有通过消防验收，实际上无法使用。原告坚持其实际收楼时间为办理收楼手续之日即2017年3月2日。被告主张原告已于2015年5月31日实际收楼，且表示涉案车位在2017年3月2日前已经可以使用，原告也已经实际使用。就原告是否在2017年3月2日前实际使用涉案车位的问题，原、被告均未提供证据证明。本院认为：《买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。本案的主要争议焦点为被告是否应当支付逾期交楼违约金的问题。对此，本院阐述如下：《买卖合同》约定涉案车位的交付时间为2015年8月10日前。补充协议对合同关于交付条件的约定变更为该商品房项目工程竣工验收合格，且在达到该约定的交付条件后，被告未发出书面交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。依据对合同约定的理解，原告可不经被告通知，主动办理收楼手续。另依据已查明的事实可知，本案为商品房销售合同纠纷，涉案车位为现房，原告在庭审中亦表示由于其在签订合同之日已交齐了全部购房款，故认为被告已在该日将涉案车位交付给原告。据此，可以认定原告在合同签订之日（2015年5月31日）已经知晓涉案车位具备交付条件，可随时办理收楼手续，且至迟亦应按照合同约定在2015年8月10日办理收楼手续。在此情况下，原告直至2017年3月2日才办理收楼手续，该法律后果显然不可归责于被告，原告要求被告支付自2015年8月10日起至2017年3月2日的逾期交楼违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告谭吉东的全部诉讼请求。案件受理费87元，由原告谭吉东负担。本判决为终审判决。审判员  何彤文二〇一九年十月二十九日书记员  谢芝华