广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4766号上诉人（原审被告）：梁结玉，女，1985年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蔡键华，北京市京师（中山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李小珍，女，1983年1月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：张嘉敏，广东广瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张光临，男，1983年12月18日出生，汉族，住广东省阳春市。上诉人梁结玉因与被上诉人李小珍、张光临房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。梁结玉上诉请求：一、撤销一审判决第二项改判由梁结玉返还定金100000元；二、撤销一审判决第四、五项。事实与理由：一、一审判决超出诉讼请求，程序违法。李小珍的诉讼请求是要求梁结玉承担连带担保责任，其在后续庭审中未对诉讼请求进行变更。梁结玉作为担保人对张光临的债务保证期间内承担连带清偿责任，但超过保证期间后,一审法院应依法驳回李小珍的诉讼请求。一审法院在查明事实部分未对担保事实进行任何表述，反而超出李小珍诉请，直接判决梁结玉承担返还责任、赔偿责任，而张光临承担的却是连带责任，严重违反法律规定。二、梁结玉取得张光临的授权，系张光临的代理人，梁结玉代理行为所产生的法律后果应当由被代理人张光临承担。本案中，李小珍与张光临签订了房屋买卖合同，梁结玉作为担保人。2016年9月20日，梁结玉经张光临的书面授权收取李小珍的定金100000元、首付款200000元，该代理行为在有效代理期限内，是张光临与梁结玉双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，李小珍也在授权委托书上确认知悉房屋买卖过程中梁结玉是张光临的代理人，但未曾提出过异议。因此，梁结玉收取李小珍购房款的行为是代张光临收取房款，是代理行为，应当由被代理人张光临承担该收款行为的后果。三、根据合同相对性，李小珍只能要求卖方张光临承担返还及赔偿责任。一审判决由梁结玉直接返还定金、购房款及赔偿溢价损失错误。四、涉案房地产所有权登记在张光临名下，梁结玉不应作为物权所有人承担违约责任。该物权登记对外具有公示效力，一审以梁结玉已经全额支付转让款、入住多年为由认为其直接享有物权承担全部违约责任不当。五、涉案房地产于2015年已经被人民法院依法查封，即合同无法继续履行的原因在合同订立之初（2016年9月20日）就已客观存在，本案不适用定金罚则，一审法院将过错责任完全归责于梁结玉欠妥。李小珍在签订合同时明知梁结玉已入住涉案房地产多年，张光临仍未与梁结玉办理转让登记手续，不加以审查张光临名下房屋是否有瑕疵就签订合同。根据双方签订的房屋买卖合同第五条第二款约定“由于甲方为原业主，因交易时未能清楚提供相关证件”，可以再次确定李小珍在买房过程中由于自身的过失，没有尽到审查房屋产权证件以及核查房屋产权权属状态的义务。李小珍与张光临签订房屋买卖合同时存在过错，致使合同目的不能实现，未能解除涉案房地产上的权利限制不应当归责于梁结玉，梁结玉不存在其他根本违约行为，李小珍亦不能证明合同履行过程中梁结玉存在违约行为，故本案不适用定金罚则，李小珍自身过错尤为明显，应当承担相应的法律责任。六、李小珍仅给付定金100000元及部分购房款200000元，其是否能完全履行合同也不得知，一审以房屋评估价值的近乎全额支持李小珍的诉讼请求，明显损害了梁结玉的合法权益，存在过分高于损失的情形。七、一审中的评估报告不具有参考性，价值时点应为2016年12月1日而不是在2018年8月31日。李小珍从2016年12月1日就已经知道该房屋不能进行转让，但却不采取补救措施，直至2017年9月20日才提起本案诉讼，在这过程中，其除了等待诉讼结果，也应采取合理措施减少损失的扩大，且其并没有提供相关的证据证明其遭受的实际损失。房屋买卖合同中约定2016年11月30日前办理房屋过户手续，即2016年12月1日李小珍已明确知道房屋无法过户，因此合同无法继续履行的日期应为2016年12月1日，且李小珍应当对自2016年12月1日到2018年8月31日之间的损失扩大承担责任。请二审法院综合考虑房屋评估总价、李小珍的付款比例、过错程度综合认定。八、梁结玉的保证期已过，保证责任已免除，不应当为张光临的赔偿承担连带责任。房地产买卖合同中第四条第1款约定“甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续”。合同没有约定保证期间，则应当从合同履行期届满之日起算六个月，即梁结玉的保证期间为2016年12月1日至2017年5月30日止，在这期间，李小珍没有向梁结玉或张光临主张过权利，也没有要求梁结玉承担担保责任。根据《中华人民共和国合同法》第二十六条第2款的规定，李小珍于2017年9月20日起诉已超过保证期间，梁结玉应免除保证责任。李小珍辩称：一、登记是不动产的公示方式，但并非指物权由登记赋予，从李小珍与梁结玉签订的合同及梁结玉在涉案房屋居住的实际情况可知，梁结玉已经取得涉案房屋的实际权利。根据三方于2016年9月20日签订的房地产买卖合同第6条的约定，一审认定梁结玉承担责任有事实与法律依据。二、合同签订时，李小珍曾要求梁结玉出示房产相关证件，但卖方称没有带在身上，而卖方已经在合同中承诺保证房产无产权纠纷或其他权利限制。若在房屋买卖前已经存在纠纷或权利障碍由张光临负责处理，还提供了梁结玉作为担保人进行担保。由此可见，李小珍已经尽到注意义务，并不存在缔约过失。相反，梁结玉作为合同其中一方，且已经从张光临购得涉案房产却未将情况告知李小珍，该行为存在过错。三、合同约定若买卖前有其他纠纷或权利障碍的，由此给李小珍造成的赔偿均由卖方负责。结合鉴定报告以及广东省最高人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第40条的规定，李小珍主张的房屋溢价损失有事实及法律依据。四、李小珍是在三年诉讼时效内起诉，而梁结玉、张光临占用被上诉人购房款也是事实，根据房屋买卖合同第3条的约定，过户后李小珍通过银行贷款的方式支付余款，房屋过户后要取得银行贷款是容易且不会出现差错的，即梁结玉是确定可以获得房款余款的。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人张光临未出庭应诉，亦未向本院提交书面意见。李小珍于2017年9月20日向一审法院起诉请求：1.判令解除李小珍与张光临、梁结玉签订的房地产买卖合同；2.判令张光临向李小珍双倍返还定金200000元；3.判令张光临向李小珍返还购楼款200000元；4.判令张光临弥补李小珍信赖利益损失450000元；5.判令张光临向李小珍支付律师费25000元；6.判令梁结玉对张光临的上述债务承担连带责任。一审庭审中，李小珍明确第4项诉讼请求中的信赖利益损失为赔偿房屋差价450000元。一审法院认定事实：2016年9月20日，张光临（甲方即卖方）、李小珍（乙方即买方）与梁结玉（丙方即担保方）签订房地产买卖合同，约定甲方将位于中山市××××号世纪新城3期225幢2301房转让给乙方，乙方对甲方拟转让的房地产作了解，愿意购买该房地产。该房地产建筑面积为143.64平方米；该房地产交易总金额为1220000元，过户手续费和税费等一切费用均由乙方支付；付款方式：甲乙双方签订房地产买卖合同后，乙方同时支付定金（首期房款）100000元给甲方，2016年10月1日前，乙方应向甲方支付第二笔购楼款200000元。甲乙双方在国土部门办理过户签名后，由乙方通过银行贷款获得款项后由乙方向甲方支付余额920000元；以上款项均由甲方认可由丙方梁结玉提供的账号收取，且甲乙丙方三人清楚款项支付，丙方得到甲方的授权。甲方收到乙方定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。甲乙双方在办理房地产使用权转让过程中，应按国家相关部门规定各自提供有关资料证明，一切遵守国土部门办理。甲方收到总房款的余额后，当日须将该房地产交给乙方，甲方还须缴清交房前所欠的水电费及管理费等费用。在甲方收取乙方交来定金首期房款后如遇有政策变更或其他不可抗因素而造成不能办理过户，甲乙双方可协商解除本合同。甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。由于甲方为原业主，因交易时未能清楚提供相关证件。为此，此合同的丙方为甲方的担保方，担保甲方对以上合同所述的正常履行，如果在以上约定期间甲方拒不正常履行，则甲方应向乙方赔偿的义务将由丙方代为履行，甲方不履行或部分不履行退还定金及赔偿，乙方将有权通过法院查封丙方名下的资产用来偿还定金及赔偿违约金，丙方将无条件协助乙方办理有关手续。乙方亦可派人员上门向丙方公司名下的所有场所要求丙方退还房产定金或购楼款及赔偿的违约金。乙方应按合同规定日期付清房款。若乙方中途违约，甲方有权将以上所交的定金首期房款不予退回，并有权解除本合同及取消办理过户手续。甲方在收到乙方交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行，则由丙方代甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。张光临、李小珍、梁结玉分别在合同下方甲、乙、丙方处签名捺印。同日，张光临出具授权委托书一份，载明张光临于2016年9月20日与购房人李小珍签订中山市××××号世纪新城3期225幢2301房的购买合同，张光临授权委托梁结玉向购房人李小珍收取出售以上房产的售房款项。张光临确认以上委托有效，期限为直至李小珍向梁结玉支付楼款完毕为止。授权人处有张光临的签名捺印，李小珍、梁结玉分别作为购房人、受托人签名捺印予以确认。李小珍向梁结玉支付购房首笔购楼款100000元及第二笔购楼款200000元，梁结玉出具两份收款收据予以确认。上述合同签订后，因涉案房屋被法院多轮查封，无法办理过户手续，李小珍遂于2017年9月20日诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，张光临（卖方）与梁结玉（买方）签订房屋买卖合同（无注明签订日期），约定中山市××××号世纪新城3期225栋2301房（以下简称该物业），建筑面积为143.64平方米，卖方保证所提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利，该物业以现状按套售予买方。该物业成交价为659365元，由买方一次性付款，于2012年8月10日付清。税费、物业管理费、水电费全部由买方支付，卖方与发展商办理房产证的相关税费由卖方自行承担。买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方与发展商签订的购房合同约定的交房时间。卖方应于领取房产证后的30天内与买方办理过户手续。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按成交价30％作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付购楼款的；一方拒绝出售或购买该物业；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；卖方逾期不办理过户手续，导致不能实现合同目的的，卖方还应赔偿买方装修等损失。合同还约定了其他事项。梁结玉、张光临分别在合同下方买卖方处签名捺印。梁结玉称其已全额支付购房款659365元，并提交支票存根、收据、银行流水予以证明。又查，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产的权利人为张光临，房产证号为02××28，土地证号为国（2014）易2401145，登记时间为2014年3月13日；一审法院依申请分别于2015年11月4日、2016年5月19日、2017年8月29日查封、轮候查封涉案房地产。再查，2017年8月31日，李小珍（甲方）与广东广瀚律师事务所（乙方）签订民事案件委托代理合同，约定甲方同意向乙方支付律师代理费25000元。同日，广东广瀚律师事务所开具广东增值税普通发票，载明李小珍向其支付律师费25000元。本案审理过程中，李小珍于2017年12月15日向一审法院申请财产保全，请求查封张光临的房地产价值相当于852500元的产权份额。一审法院于2017年12月20日作出（2017）粤2071民初17837号民事裁定，查封被申请人张光临名下的以下房地产价值相当于852500元的产权份额：位于中山市××××号世纪新城3期231幢2301房的房地产[房产证号:02××59；土地证号：国（2014）易2401212]；位于中山市火炬开发区××号凯茵新城10区18幢903房的房地产[房产证号:02××03；土地证号：国（2011）易1506334]；位于中山市××××号世纪新城3期225幢2301房的房地产[房产证号:02××28；土地证号：国（2014）易2401145]；位于中山市××××号世纪新城3期228幢1505房的房地产[房产证号:02××64；土地证号：国（2014）易2403436]；位于中山市××××号世纪新城3期225幢1101房的房地产[房产证号:02××39；土地证号：国（2014）易2401319]。诉讼中，李小珍向一审法院申请对涉案中山市××××号世纪新城3期225幢2301房的现时价格进行评估。一审法院依法委托中山市经纬土地房地产评估有限公司（以下简称经纬公司）对涉案房地产的市场价值进行评估。2018年9月21日，经纬公司作出房地产估价报告，确定涉案房地产于价值时点2018年8月31日的评估总值为2007180元。评估费用为7518元，李小珍已预先支付，经纬公司开具发票予以确认。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。李小珍与张光临、梁结玉签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行；二、违约责任的承担主体及应承担的违约责任。关于焦点一。根据涉案房地产买卖合同“甲方（张光临）收到乙方（李小珍）定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与乙方到国土部门办理过户手续，甲乙双方应通力合作，不得无故拖延时间，否则按违约处理。”的约定，李小珍依约支付了首笔购楼款100000元、第二笔购楼款200000元，则张光临应于2016年11月30日前协助李小珍办理过户手续，但涉案房屋至今仍未过户，张光临的行为已构成违约。据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产由一审法院依财产保全申请人申请分别于2015年11月4日、2016年5月19日、2017年8月29日查封、轮候查封，至今尚未解除查封，张光临的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房地产有查封，李小珍不能实现合同目的，涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，李小珍依法享有解除合同的权利，李小珍主张解除双方之间的房地产买卖合同，理据充分，一审法院予以支持。关于焦点二。关于违约责任承担主体的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该法律规定，我国物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外。房屋所有权的变动以登记为生效要件，但登记本身并非赋权行为，当事人之间的债权合意才是物权变动的原因行为和基础。从根本上说，物权变动取决于当事人之间的原因行为而非不动产登记，除法律另有规定外，法院可以通过对原因行为或基础民事法律关系的审查对不动产登记薄、不动产权属证书的证明力进行认定，从而对不动产物权的归属作出终局判断。物权的登记生效规则本身并未排斥事实物权和真实权利人的存在，并不意味着登记的权利人就是物权的真实权利人。物权归属的判断是一个事实判断，需要依赖证据证明。利害关系人如有证据，登记形成的法律物权可以被推翻。通常，登记的法律物权能够正确地反映事实物权的权利状态，即法律物权与事实物权相一致，但由于法律的例外规定、原因法律行为的效力变化等原因，实践中存在法律物权与事实物权不一致的情形，当两者产生冲突时，在不涉及第三人利益保护、无需彰显物权公示公信力的情况下，在查明取得物权之原因法律关系基础上，应依据充分有效的证据给予事实物权以保护。本案中，涉案房地产虽然至今仍登记在张光临名下，但不动产登记簿反映的物权状态并非终局、确定和不可推翻的。物权系权利人通过法律行为或非法律行为取得，登记只是登记机构对物权归属情况的确认，且不动产登记簿无法反映出所登记之权利取得的原因行为，并不能推定出产生物权之基础法律关系的合法性、要件相符性。所以，如果登记簿所记载之权利人与真实权利人不一致，则真实权利人可在充分举证证明登记簿的错误后，请求重新确定物权归属，以确认物权，更正登记。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该证书仅是权利的外在表现形式，是一种法律推定物权，而不是不动产归属的绝对依据，其制度价值在于确保交易便捷和安全，对交易相对人具有公示和对抗效力，而对有直接请求权关系的当事人不具有对抗效力，若产权证书记载的事项确有错误，物权则应认定为实际权利人所有。涉案房屋登记在张光临名下并不能必然得出案涉房屋物权归其所有。本案中，涉案房地产具有合法产权，房屋产权人登记为张光临。张光临已将该房产转让给梁结玉，梁结玉已经支付房产转让的全部价款，并入住使用多年，张光临从未提出过异议，因此应认定梁结玉已实际取得涉案房屋所有权，系涉案房地产的事实物权人，拥有涉案房地产的事实物权。一审庭审中，梁结玉确认涉案房地产是其通过中介出售给李小珍，并收取李小珍支付的定金及购房款。即涉案房地产的买卖由梁结玉作为事实物权人实际出售并收取相关定金及购房款，梁结玉系涉案房地产买卖的实际出售人，故梁结玉应承担违约主体责任。另，张光临作为涉案房地产的登记权利人，其与梁结玉签订房屋买卖合同后，未及时履行协助梁结玉办理涉案房屋的产权转移登记手续，且因其拖欠他人债务被法院多轮查封涉案房屋，致本案合同无法继续履行，其应对上述违约责任承担连带责任。故李小珍主张梁结玉与张光临承担连带责任，理据充分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，李小珍提交的收款收据显示其已向梁结玉支付定金100000元、购房款200000元，且梁结玉确认其已收取上述款项，故李小珍主张返还购房款200000元的诉求，理据充分，一审法院予以支持。关于律师费，根据房地产买卖合同关于“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”的约定，李小珍提交民事案件委托代理合同及发票证明其为主张涉案权益实际支出律师费25000元，故李小珍主张律师费25000元的诉求，理据充分，一审法院予以支持。关于双倍返还定金及房屋溢价损失问题。根据双方签订的房地产买卖合同约定：“甲方（张光临）在收到乙方（李小珍）交来的定金首期房款后不得拖延办理过户手续，若中途甲方个人因素不卖该房地产，甲方应当双倍赔偿乙方已交的定金首期房款作为违约金。如甲方拒不执行，则由丙方（梁结玉）代为甲方向乙方履行赔偿违约金及退还定金。”一审法院认为，我国合同法上的违约金基本性质属于“约定的损害赔偿金”，合同约定的违约金只是对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预定，以补偿性为主，亦可能兼具一定的惩罚功能。当因违约造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金时，违约金和损失赔偿可以考虑并用，但违约金的数额确定仍应遵循民法上的“损失填补”原则，不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，具体结合到本案二手房买卖合同关系中，签订合同时双方约定的房屋价格与当前的房屋市场价格之间的差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应当能够预见到的。经纬公司出具的房地产估价报告载明涉案房地产于价值时点2018年8月31日的评估总值为2007180元，经纬公司作为具有房地产估价资质的专业机构，鉴于其鉴定意见不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且该鉴定结论符合法律规定，程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，故本院对该鉴定结论予以采信，涉案房地产的差价为787180元（2007180元-1220000元）。结合李小珍提交的梁结玉出具的两份收据显示李小珍向梁结玉支付定金100000元、购房款200000元，且梁结玉确认已收到上述款项，故李小珍主张双倍返还定金200000元及房屋溢价损失450000元，并未超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，亦未违反法律规定，一审法院予以支持。张光临经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、抗辩等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除李小珍与张光临、梁结玉于2016年9月20日签订的房地产买卖合同；二、梁结玉于一审判决发生法律效力之日起七日内向李小珍双倍返还定金200000元；三、梁结玉于一审判决发生法律效力之日起七日内向李小珍返还购房款200000元；四、梁结玉于一审判决发生法律效力之日起七日内向李小珍支付房屋溢价损失450000元；五、梁结玉于一审判决发生法律效力之日起七日内向李小珍支付律师费25000元；六、张光临对上述债务承担连带清偿责任。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12326元，诉讼保全费4783元，评估费7518元合计24627元（李小珍已预交），由张光临、梁结玉连带负担（张光临、梁结玉于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李小珍）。二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院另查明：张光临名下的涉案房屋在2015年11月4日被一审法院查封，又先后于2016年5月19日、2017年8月29日被一审法院轮候查封。2018年7月13日，一审法院第一次开庭时，因梁结玉对李小珍主张的房屋差价损失450000元不予确认，李小珍申请对涉案房屋价值进行评估，梁结玉同意由法院确定评估机构进行评估。经纬公司在2018年8月31日对涉案房屋进行了实地现场勘查。2018年11月23日，一审法院进行第二次开庭审理。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张光临、李小珍与梁结玉签订的房地产买卖合同，是三方的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，三方均应依约履行。一审法院认定张光临未在2016年11月30日前协助李小珍办理过户手续，张光临的行为构成违约，涉案房地产有查封，李小珍不能实现合同目的，涉案房地产买卖合同的解除条件已成就，李小珍依法享有解除合同的权利，据此判令解除李小珍与张光临、梁结玉在2016年9月20日签订的房地产买卖合同，各方当事人对此均未提起上诉，依二审续审制原则，本院对此予以维持。针对梁结玉的上诉及李小珍的抗辩，本案二审争议的主要焦点有二：一审判决是否超出诉讼请求，一审审理程序是否违法；二是究竟是梁结玉还是张光临作为卖方向李小珍承担直接违约主体责任；三是若张光临作为卖方向李小珍承担直接违约主体责任，梁结玉是否应对张光临应承担的违约责任向李小珍承担连带担保责任。关于焦点一。虽然李小珍诉求张光临承担返还购楼款、赔偿信赖利益损失、支付律师费，梁结玉对张光临的债务承担连带责任，一审法院经审理后认为梁结玉、张光临应承担的责任主体地位与李小珍主张的责任主体地位不同，一审判决因此而判决梁结玉向李小珍承担返还购楼款、赔偿信赖利益损失和支付律师费，张光临对梁结玉的债务承担连带清偿责任，但是，李小珍诉求张光临、梁结玉承担的责任形式是连带责任，因此，一审法院的判决并没有超出李小珍诉求的金额，也没有超出李小珍主张梁结玉、张光临承担的实体责任范围。本院对梁结玉上诉认为一审判决超出诉讼请求、一审审理程序违法的主张不予支持。关于焦点二。张光临作为卖方与梁结玉作为买方签订房屋买卖合同，约定由梁结玉向张光临购买涉案房屋。梁结玉与张光临之间形成买卖合同关系，虽然梁结玉向张光临支付了购房款、张光临交付了涉案房屋给梁结玉使用，但是在张光临未将涉案房屋转移过户给梁结玉前，张光临仍是涉案房屋的所有权人，梁结玉对张光临享有的是物权请求权，即梁结玉对张光临享有的权利是依双方之间的房屋买卖合同而主张张光临履行协助过户义务。只有在张光临将涉案房屋的产权转移过户给梁结玉后，梁结玉才享有涉案房屋的法定完整物权，否则梁结玉仍然只是基于合同享有的请求权。张光临是通过向开发商购买涉案房屋而取得涉案房屋的不动产权属，本案中，并没有证据证明张光临取得涉案房屋的所有权的不动产权属证书及不动产登记簿记载的事项确有错误，实际真实权利人应为梁结玉，一审法院以张光临已将房产转让给梁结玉，梁结玉已经支付房产转让的全部价款，并入住使用多年而认定梁结玉已实际取得涉案房屋所有权，系涉案房地产的事实物权人，拥有涉案房地产的事实物权实属错误，一审法院的此认定混淆了房屋买卖合同中买受人的物权请求权，与不动产登记簿的记载与真实权利状态不符情形下的确认物权为不同的法律关系，在房屋尚未办理所有权转移登记时，即使买受人已支付购房款和居住使用，也不能迳行直接确认买卖的房屋归属买受人所有。本院对一审法院直接认定梁结玉拥有涉案房地产的事实物权，从而认定梁结玉应承担违约主体责任不予支持。即使梁结玉实际为涉案房屋的出售人，但这是梁结玉与张光临二人之间的内部关系，在张光临作为出卖人、李小珍作为买受人、梁结玉作为担保人签订房屋买卖合同的情况下，张光临与李小珍之间才是买卖主体。三方签订的房地产买卖合同约定，甲方即张光临保证涉案房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方即李小珍造成经济损失的，由甲方负责赔偿。涉案房地产因张光临的个人原因在三方签订房地产买卖合同前已存在查封未解除的权利限制，其后又存在着轮候查封，张光临应向李小珍承担卖方的主体违约责任。对于张光临的违约责任，张光临在解除合同后应向李小珍返还购房款200000元。而张光临作为收受定金方，应承担双倍返还定金200000元的责任。在双倍返还定金200000元不足弥补李小珍遭受的经济损失时，张光临还应承担赔偿损失的违约责任。在房屋买卖合同中，交易标的物为房产，买受人订立合同的最基本期待为取得房产。出卖人违约不履行合同致使买受人无法取得合同约定的房产这一买受人所享有的履行利益，该履行利益受房地产市场价格涨跌的影响，买受人另行购买该同类房产而须额外支出的费用即为买受人所遭受的损失。故买方因卖方违约而遭受的房屋差价损失属于作为守约方的买方损失。至于涉案房屋的差价损失，张光临在本案中未出庭应诉抗辩，梁结玉认为涉案房屋的价值时点应为2016年12月1日，而不是以评估公司的现场勘查日2018年8月31日作为价值时点。本院对此认为，三方签订的房地产买卖合同虽然约定张光临收到李小珍定金或首期房款后应在2016年11月30日之内与李小珍到国土部门办理过户手续，在张光临未能履行此义务后，张光临并没有在2016年12月1日至李小珍提起本案诉讼前向李小珍依约承担赔偿损失的违约责任，梁结玉也没有依合同约定作为担保人向李小珍代为履行张光临应承担的赔偿义务，致使李小珍提起本案诉讼。而法院审理案件事实以一审法庭辩论终结前的事实为基础，一审法院第一次开庭时梁结玉与李小珍均同意由法院摇珠选定评估机构对涉案房屋价值进行评估，经纬公司作为法院摇珠选定的评估机构在2018年8月31日对涉案房屋进行了实地现场勘查，在评估机构经纬公司出具评估报告后，一审法院在2018年11月23日对本案进行了第二次开庭审理。故本院对梁结玉主张评估基准日应为2016年12月1日，不能以一审法院辩论终结前的2018年8月31日作为评估基准日不予认可。一审法院以经纬公司出具的评估报告评估的涉案房屋总值2007180元—合同约定交易价1220000元认定涉案房屋的差价并无不当。李小珍主张的双倍返还定金200000元及房屋差价损失450000元并未超过评估价值与合同订立价值的差价，即没有超过李小珍的实际损失，张光临还应向李小珍承担赔偿房屋差价损失450000元的违约责任。至于律师费25000元，因三方签订的房地产买卖合同中约定由张光临承担相应法律责任，由此给李小珍造成经济损失的，由张光临负责赔偿，李小珍支出的律师费的25000元亦为其经济损失，张光临应向李小珍支付此律师费用。关于焦点三。梁结玉上诉认为合同没有约定保证期间，其承担的保证期间从2016年12月1日起计算六个月，计至2017年5月30日止，李小珍于2017年9月20日起诉已超过保证期间，其应免除保证责任。本院对此认为，三方签订的房地产买卖合同中约定在张光临不履行退还定金及赔偿义务时，李小珍有权通过法院查封梁结玉名下的资产用来偿还定金及赔偿违约金，故合同中并不是根本没有约定梁结玉的保证责任期间，梁结玉承担保证责任的保证期间是李小珍采取提起诉讼的措施主张梁结玉承担清偿违约责任之日止。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款关于“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”之规定，三方对保证责任的约定属对保证期间的内容约定不明，因此，即使依梁结玉所主张的从2016年12月1日开始计算保证期间，李小珍于2017年9月20日提起本案诉讼要求梁结玉承担保证责任也并未超过法定的二年期间，本院对梁结玉主张因保证期间届满，其应免除保证责任的上诉理由不予认可和支持。梁结玉应对张光临向李小珍承担的返还购房款200000元、双倍返还定金200000元、赔偿溢价损失450000元和支付律师费用25000元承担连带清偿责任。另外，虽然梁结玉在其上诉请求中没有明确要求撤销一审判决其向李小珍返还购房款200000元的判项，但梁结玉在其上诉理由中已明确其不应作为卖方的违约责任主体，梁结玉的上诉已实际含括了不服该判项，且一审认定的违约责任主体，由此而判决的主债务人和从债务人地位实有错误，本院对一审的该判项一并予以纠正变更。综上所述，上诉人梁结玉的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17837号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初17837号民事判决第二、三、四、五、六项；三、张光临于本判决发生法律效力之日起七日内向李小珍返还购房款200000元；四、张光临于本判决发生法律效力之日起七日内向李小珍双倍返还定金200000元；五、张光临于本判决发生法律效力之日起七日内向李小珍支付房屋溢价损失450000元；六、张光临于本判决发生法律效力之日起七日内向李小珍支付律师费用25000元；七、梁结玉对张光临的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12326元，诉讼保全费4783元，评估费7518元，合计24627元（李小珍已预交），由张光临、梁结玉共同负担（张光临、梁结玉于本判决发生法律效力之日起七日内迳付李小珍）。二审案件受理费9550元（梁结玉已预交），由张光临、梁结玉共同负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十月二十二日书记员  魏丹丹