甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2018）甘1002民初5305号原告：杜宝宁，汉族，农民，住甘肃省宁县。被告：庆阳江嘉房地产开发有限公司，住所地：甘肃省庆阳市。法定代表人：杨建军，该公司董事长。委托代理人：王九奎，汉族，该公司监事，住甘肃省庆阳市。被告：鞠敏，汉族，嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司负责人，住江苏省湛江市。委托代理人：孙洪，江苏百川通律师事务所律师。委托代理人：司小龙，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。被告：杨建军，汉族，庆阳江嘉房地产开发有限公司总经理，住甘肃省庆阳市。委托代理人：王九奎，汉族，庆阳江嘉房地产开发有限公司监事，住甘肃省庆阳市。第三人：赵保明，汉族，庆阳市西峰区招商局干部，住甘肃省庆阳市。第三人：钱小红，汉族，农民，住甘肃省庆阳市。原告杜宝宁与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军、第三人赵保明、钱小红商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杜宝宁、被告庆阳江嘉房地产开发有限公司与杨建军的委托代理人王九奎、被告鞠敏的委托代理人孙洪、司小龙以及第三人赵保明到庭参加了诉讼，第三人钱小红经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杜宝宁向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告杜宝宁与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司于2010年5月28日签订的《江嘉国际花苑购房合同书》无效；2.请求判令被告庆阳江嘉房地产开发有限公司返还原告杜宝宁购房款100000元，并按照年利率10%的标准承担100000元自2010年5月29日起至返还之日止的利息损失，被告鞠敏、杨建军及第三人赵保明、钱小红对上述款项负连带清偿责任;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告杨建军、鞠敏于2010年1月4日成立了庆阳江嘉房地产开发有限公司，被告鞠敏任该公司法定代表人。2015年3月16日，被告鞠敏与被告杨建军私自转让股权，并办理法人变更登记手续，利用股东独立资格逃避债务，严重损害了原告作为债权人的权益。2010年5月28日，原告杜宝宁经庆阳市西峰区招商局干部赵保明介绍在被告庆阳江嘉房地产开发有限公司购得建筑面积为120平方米的楼房一套，双方签订《购房合同书》一份，合同中约定，2011年7月30日前主体封顶，交楼日期为2011年12月1日，被告杨建军作为庆阳江嘉房地产开发有限公司的全权代理人在合同上签字，并加盖了公司合同专用章和法定代表人鞠敏的个人印章。合同签订后，原告向被告庆阳江嘉房地产开发有限公司支付100000元房屋定金，被告庆阳江嘉房地产开发有限公司向原告出具了收据一张。因被告未按合同约定的期限交房，经原告多次催促，2013年10月，原告发现被告庆阳江嘉房地产开发有限公司仍未按约施工建设，遂要求被告杨建军退还预交首付房款100000元，但杨建军均已各种借口推脱，被告鞠敏作为被告庆阳江嘉房地产开发有限公司的股东，在原告主张退款并赔偿损失时，以并非该公司的法定代表人，而是被告杨建军冒用其名义注册公司为由推脱还款，并与被告杨建军私下达成协议，将股权转让，办理法定代表人变更登记手续，逃避债务，应当承担连带责任。后原告得知被告庆阳江嘉房地产开发有限公司因未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证而无法施工，经多次催要购房款未果，遂诉至法院。被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、杨建军辩称,原告所讲属实，楼房现在已经没有办法建设了，收取的楼房定金正在积极配合退还，如有资金，按照合同支付利息，如若资金到位，先支付本金，想办法于2019年7月15日之前分两笔归还。被告鞠敏辩称,由于杨建军在工商局使用其虚假签名注册公司，经起诉工商局，法院审理期间其与杨建军达成协议将公司转为杨建军一人经营，对原告与庆阳江嘉房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同不知情，未见过合同内容，也没有给杨建军任何委托权，合同中的私章也并非其本人的，房款及利息不承担；按照合同约定，原告购房款在第三人处保管，没有向庆阳江嘉房地产开发有限公司交付购房款，庆阳江嘉房地产开发有限公司财务账册、审计报告中均没有购房款收入记载，没有实际收取、占有购房款；其作为股东，已经依法履行出资义务，原告诉称法定代表人变更是为了逃避债务无事实和法律依据，要求公司股东承担连带责任的主张不符合法律规定，其依法不应当承担连带责任；合同约定2011年12月1日交房，原告在知道其权利被侵害之日起至本期起诉已长达七年，已超过法定诉讼期间，应当依法驳回原告对其的诉讼请求。被告赵保明辩称，其是暂代收款人，不承担责任。被告钱小红未答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交《江嘉国际花苑购房合同书》原件、收据原件各一张，被告庆阳江嘉房地产开发有限公司提交了征地合作开发协议、嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司关于征地建设规划请示报告、合作开发西峰区温泉镇黄官寨村北组小区协议书、授权委托书、共同投资合作协议书、银行转账凭证，被告鞠敏提交了庆阳江嘉房地产开发有限公司的验资报告、年检报告书、审计报告，第三人赵保明提交了存款明细、银行转账凭证、收条等，经质证对各当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据各当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鞠敏系嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司的负责人。2009年7月26日，嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司与庆阳市西峰区温泉乡黄官寨村北队签订了一份征地合作开发协议，拟开发庆阳市江嘉国际花苑住宅小区项目。2009年8月10日，嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司向庆阳市政府、西峰区政府及相关建设部门作出关于征地建设规划的请示报告。2009年11月16日，嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司委托被告杨建军为该公司的全权代理人办理庆阳市江嘉国际花苑住宅小区相关事宜。2010年1月4日，被告鞠敏、杨建军及尹学洁三人共同投资组建成立了庆阳江嘉房地产开发有限公司（2010年11月29日，由于尹学洁没有按期缴纳注册资本，该公司股东会决定解除尹学洁股东身份，其持有的股份转给鞠敏所有），被告鞠敏任该公司法定代表人。2010年5月28日，原告杜宝宁（乙方）与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司（甲方）签订一份《购房合同书》，合同约定：“乙方购买甲方所开发江嘉国际花园住宅小区楼房一处，江嘉国际花园小区位于庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村北组；乙方所购楼房系该小区多层单元5楼，所购楼房价格2600元/每平方米,建筑面积120平方米；所出售的楼房有土地证和房产证（为大产权房），2011年7月30日前主体封顶，交楼日期为2011年12月1日；乙方必须在签订本合同时预交首付楼款100000元，主体封顶时必须交付购房总额的70％楼款，竣工验收并交钥匙时一次性付清全部楼款；甲方在土地摘牌（取得土地使用权）时，一旦出现意外流拍，应在流拍之时起30分钟内及时通知银行和乙方，积极配合乙方在当日内取回所付款项；所交资金风险由甲方全部承担，暂代收款人在特定时间段内负连带责任，特定的时间指乙方交款当日起至土地摘牌之日结束，暂代收款人指由公司委托的、乙方较为信任的自然人，资金在成功摘牌的当日由暂代收款人一次性移交给甲方，移交后暂代收款人对合同产生的法律关系不负任何责任。乙方在土地挂牌前反悔，甲方全额退还乙方定金，如有违约，承担首付款10%的违约责任。”被告杨建军作为庆阳江嘉房地产开发有限公司的全权代理人在合同上签名并加盖鞠敏印章。合同签订后，原告杜宝宁于2010年5月28日将100000元房屋定金存入被告杨建军与第三人赵保明商定的第三人赵保明妻子钱小红的个人银行账户，该笔存款的存折由做为暂代收款人的第三人赵保明保管，被告杨建军持有取款密码。被告庆阳江嘉房地产开发有限公司向原告杜宝宁出具了收款收据，由第三人赵保明在收据中经手人处签名钱小红。2010年12月24日至2012年6月8日，庆阳江嘉房地产开发有限公司在未取得所开发土地使用权的情况下，第三人赵保明将收取的原告杜宝宁的100000元及其他购房人所交的购房款给付被告杨建军。2015年2月，被告鞠敏以被告杨建军提供虚假签名注册庆阳江嘉房地产开发有限公司为由对庆阳市西峰区工商局提起行政诉讼，该案在审理期间被告鞠敏与被告杨建军于2015年3月17日达成股东变更协议，将庆阳江嘉房地产开发有限公司的法定代表人办更为杨建军，公司股东变更为被告杨建军一人，被告鞠敏退出。后因被告庆阳江嘉房地产开发有限公司未按照合同约定的期限交房，原告杜宝宁多次催促后得知庆阳江嘉房地产开发有限公司未取得建设用地使用权证和商品房预售许可证，无法进行施工，原告杜宝宁多次找被告庆阳江嘉房地产开发有限公司及第三人赵保明要求退款未果，遂诉至法院。经查，庆阳江嘉房地产开发有限公司2010至2012年度销售收入、服务营业收入均为0元。另查明，2008年12月23日至2010年10月20日期间，中国人民银行公布的1-3年人民币贷款年基准利率为5.4%。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原告杜宝宁与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司签订的《购房合同书》属于法律规定的商品房预售合同范畴，原告杜宝宁是承购人、买受人，被告庆阳江嘉房地产开发有限公司是房地产开发企业、出卖人。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”被告杨建军作为被告庆阳江嘉房地产开发有限公司的股东，在明知被告庆阳江嘉房地产开发有限公司未取得土地使用权证书及预售房许可证的情况下与原告杜宝宁签订了《购房合同书》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故原告杜宝宁与被告庆阳江嘉房地产开发有限公司之间签订的购房合同书无效。合同无效后因合同取得的财产应予以返还，造成损失的由有过错的一方赔偿对方。原告杜宝宁现要求被告退付首付款100000元，并按照年利率10%的标准承担100000元自2010年5月29日起至返还之日止的利息损失，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（一）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，对原告要求被告退付首付款100000元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告按照年利率10%的标准承担100000元自2010年5月29日起至返还之日止的利息损失按照年利率10%的标准承担100000元自2010年5月29日起至返还之日止的利息损失，虽未提供相应证据证实损失的具体数额，但被告的行为给原告确实造成了一定的经济损失，对原告的损失应按照中国人民银行人民币同期贷款年基准利率确定较为妥当。本案被告杨建军作为庆阳江嘉房地产开发有限公司的股东代表该公司与原告签订合同，其行为属于代表公司进行经营活动，因此所形成的债务应由被告庆阳江嘉房地产开发有限公司承担。第二十条第三款规定“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案被告鞠敏作为嘉峪关市江嘉装潢有限责任公司负责人于2009年7月开始与庆阳市西峰区温泉镇黄官寨村北组协议联合开发江嘉国际花苑住宅小区项目，2010年1月4日，其与被告杨建军等人成立庆阳江嘉房地产开发有限公司，其担任该公司的法定代表人，该公司成立后与原告杜宝宁签订购房合同收取购房款未入公司账户，经查该公司2010年至2012年度的收入均为0元，被告鞠敏与杨建军共同经营期间公司不存在与股东财产清晰可辨、可归其独立支配的公司财产，该公司的收入为0元，难以认定其具备独立的偿还能力，2015年3月17日，被告鞠敏以被告杨建军虚假注册庆阳江嘉房地产开发有限公司为由提起行政诉讼，法院审理期间与被告杨建军达成转让其股权并办理法定代表人变更手续，股东变更为被告杨建军一人，公司性质变为一人有限责任公司，被告杨建军也未提供相应证据证明公司财产独立于自己的财产，被告鞠敏、杨建军的行为严重侵害了原告杜宝宁作为债权人的利益，故被告鞠敏、杨建军应对被告庆阳江嘉房地产开发有限公司的该笔债务承担连带责任。本案第三人赵保明作为购房款的暂代收款人，其明知庆阳江嘉房地产开发有限公司在未取得土地使用权的情况下将暂代收的原告的楼房款支付给被告杨建军，依照合同约定，第三人赵保明作为暂代收款人应承担连带责任。经审理庆阳江嘉房地产开发有限公司向原告杜宝宁出具的收款收据中经手人“钱小红”的签名是第三人赵保明所签，钱小红的银行账户是被告杨建军与第三人赵保明协商确定的，第三人钱小红没有参与本案的行为，故对原告要求第三人钱小红承担连带责任的诉讼请求证据不足，本院不予支持。被告鞠敏辩称第三人赵保明应承担连带责任的意见正确，应予采信；被告鞠敏辩称杨建军在工商局使用其虚假签名注册公司，对原告与庆阳江嘉房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同不知情，未见过合同内容，也没有给杨建军任何委托权，合同中的私章也并非其本人的辩称理由均与审理查明的事实不符，在被告鞠敏提起的行政诉讼中，被告鞠敏未提供审理该案法院认定被告杨建军行为系虚假登记注册的证据，且被告鞠敏对被告杨建军虚假注册的行为既未向公安机关报案也未提供证据证实，故对其该项辩解意见及其他辩称意见均无事实依据，本院不予采信。第三人赵保明辩称其不承担连带责任的意见无事实依据，本院不予采信。另被告钱小红经本院传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃应诉抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告庆阳江嘉房地产开发有限公司返还原告杜宝宁购房款100000元，并按年利率5.4%的标准承担100000元自2010年5月29日起至返还之日止的利息;二、被告鞠敏、杨建军及第三人赵保明对上述给付内容承担连带清偿责任;三、驳回原告杜宝宁要求第三人钱小红承担连带责任的诉讼请求。上述给付内容，限本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3917元，由被告庆阳江嘉房地产开发有限公司、鞠敏、杨建军及第三人赵保明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 孙述伟审 判 员 刘庆华代理审判员 廖 锐 二〇一九年十月二十九日书 记 员 米海云