山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3746号上诉人（原审被告）：济宁海亮房地产有限公司，住所地：济宁高新区火炬城4号楼四层第4A403号。统一社会信用代码：91370800054987787E。法定代表人：俞彦杰，总经理。上诉人（原审被告）：济宁海亮物业服务有限公司，住所地：济宁市吴泰闸东路71号（山推大厦）四楼东区。统一社会信用代码：913708000643761116。法定代表人：俞彦杰，总经理。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：郭静，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱红艳，女，1970年8月16日出生，汉族，退休工人，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：朱新伟，山东民桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李虎，山东民桥律师事务所律师。上诉人济宁海亮房地产有限公司、济宁海亮物业服务有限公司因与被上诉人钱红艳商品房预售合同纠纷一案，不服高新区人民法院（2017）鲁0891民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。济宁海亮房地产有限公司上诉请求：撤销(2017)鲁0891民初3121号民事判决书，依法改判或者发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院关于房屋漏水现象经上诉人维修尚未能完全解决的认定是错误的。证人胡某(系施工单位中国建筑第六工程局有限公司员工)供述，在被上诉人于2016年7月份报修后，经过到涉案房屋现场查看原因是楼上业主的空调冷凝水管未放入地漏里导致漏水渗入被上诉人房屋内所致，遂将楼上业主空调冷凝水管放入地漏里，施工单位也对出现水渍的前阳台屋顶以及放置空调的机位处重新做了施工防水处理，之后未再出现发生漏水、渗水现象。一审判决，也认可上诉人对涉案房屋进行了维修。自维修后，已历经两个雨季，被上诉人未再陈述涉案房屋出现过漏水现象，更未提供证据证明仍存在漏水现象。所以上诉人对漏水原因已经修复完毕，(仅是对漏水造成的损失没有进行修复，但法院已经判令海亮赔偿损失)。所以一审判决关于房屋漏水现象经上诉人维修尚未能完全解决的认定是错误的。2.被上诉人以合同之诉要求上诉人承担房屋漏水的违约责任，根据“谁主张、谁举证”的一般举证规则，应由被上诉人对上诉人存在违反合同约定的违约行为承担举证责任。一审法院在未查清涉案房屋漏水原因的前提下，也未区分漏水事实与漏水责任之间的因果关系，就认定属于房屋质量问题造成漏水，系认定事实错误。3.一审法院认定被上诉人每月800元的租房损失是错误的。原告仅提交了房屋租赁合同和收条两张，并未提供租金的支付凭证，不予以认定上诉人租赁房屋以及确实租赁房屋的事实。据上诉人所知，被上诉人实际未在外租房，并未产生租房费用。4.一审法院认定涉案房屋2015年10月份就存在漏水现象是错误的。该时间是被上诉人自称出现漏水的时间，一审法院已经认定其报修是在2016年7月20日，发现漏水但不及时报修，而要等到次年报修的事实与情理不符，所以涉案房屋漏水的时间应该是在报修的2016年7月份。法院以2015年10月份作为房屋损失的计算起点显然也是错误的。二、基于上述事实认定的错误，一审法院判令上诉人承担房屋装修及财产损失14505元、赔偿租金自2015年11月按每月800元计算至修缮完毕之日无事实及法律依据，应予以撤销，依法改判。1.一审法院在未查清涉案房屋存在装修损失与房屋工程质量问题之间是否存在因果关系，就推定涉案房屋属于房屋质量问题，继而要求上诉人承担被上诉人房屋装修及财产损失是错误的。2.即便涉案房屋漏水的原因是由于房屋存在质量问题导致的，那么该问题在被上诉人2016年7月份报修后已经修复完毕，并且至今未再发生房屋漏水、渗水现象。涉案房屋前卧室飘窗壁布及壁橱开裂等损失问题确实存在，但远没有到影响被上诉人正常居住使用的地步，被上诉人称在外租房(但证据并不充分)，系其自行扩大的损失，不应由上诉人承担责任。该损失在2018年12月29日就已经进行了鉴定，损失数额已经进行固定，法院据此判决上诉人承担赔偿责任，上诉人对此已无修复义务，漏水原因问题上诉人也已经修复完毕，一审法院再判决上诉人承担自2015年11月至修缮完毕之日的租金损失显然是不对的。综上所述，一审法院在未查清案件事实的基础上，错误推定属于上诉人的责任，继而由上诉人承担全部赔偿责任，既没有事实依据也缺乏法律依据，应依法予以撤销，依法改判或者发回重审。济宁海亮物业服务有限公司上诉请求：撤销(2017)鲁0891民初3121号民事判决书中第三项，依法改判上诉人不承担责任。事实与理由：一审法院事实认定以及适用法律错误。一、一审法院判令上诉人承担赔偿责任没有法律依据。涉案房屋漏水原因是发生在被上诉人的室内，属于房屋专有、自用部分。依据《山东省物业管理条例》第七十四条之规定“建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系，按照国家和省有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。”故涉案房屋小区在保修期内时，房屋即便有质量问题均是建设单位自行维修，上诉人只负责联系。根据《山东省物业管理条例》第七十九条之规定：“物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。”也即涉案房屋的漏水问题不管是在保修期内还是在保修期届满后，被上诉人均无权要求上诉人进行维修和赔偿，应根据具体情况让建设单位维修或自行维修。二、一审法院判令上诉人承担赔偿责任没有合同依据。上诉人与被上诉人于2015年4月20日签订了《前期物业服务协议》，该协议第三条约定上诉人在物业管理区域内提供的前期物业管理服务包括以下内容：“物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；物业服务内容不含有业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等财产的保管服务”。而本案是对涉案房屋内前阳台、前卧室漏水情况产生的争议，该争议问题属于业主专有部分的维修养护，不属于上诉人维修、养护和服务管理的范围。且上诉人作为物业服务公司，多次就涉案房屋漏水情况前往寻找原因，沟通协调，已经履行了应尽的通知协调义务。故一审法院判令上诉人承担赔偿责任，没有合同依据。综上所述，上诉人没有承担赔偿责任的法定或约定义务。一审法院事实认定及适用法律错误，望二审法院依法撤销并予以改判。钱红艳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人海亮房地产有限公司认为漏水原因是楼上业主空调冷凝水管未放入地漏里导致漏水不符合事实，上诉人海亮房地产有限公司认为对漏水原因已经修复完毕也不符合事实。关于漏水原因，被上诉人与上诉人曾到楼上勘察过，楼上将空调冷凝水管放入地漏后，仍然漏(雨)水，并且空调冷凝水管也不会有这么大的出水量将答辩人的阳台、窗户等浸泡，是上诉人房屋设计得不合理(在一审时有答辩人提交的录音可以证实)才造成的漏(雨)水，并不是空调冷凝管的问题。在一审时，对于房屋漏(雨)水原因，上诉人海亮房地产有限公司已申请了鉴定，但因为其无法提供鉴定所需的资料，因而其又撤回了鉴定申请，其应承担不利的法律后果。上诉人济宁海亮房地产有限公司、济宁海亮物业服务有限公司也都未向法庭提交涉案房屋竣工验收合格的相关证据，海亮房地产有限公司虽然提交了部分竣工备案材料，但都系复印件，无法与原件比对，无法核实其真实性，并且其提供的只是申请验收备案的材料，是否通过了验收无法证实。因此，上诉人济宁海亮房地产有限公司应对漏(雨)水问题承担责任。上诉人认为已经维修完毕，但未提供相关证据，并且通过一审法院现场勘验，仍然可以发现漏(雨)水的情况，因此，上诉人认为已经维修完毕不符合事实。二、因房屋漏(雨)水，答辩人无法入住，通过一审法院现场勘验也可以证实答辩人实际未入住，答辩人不能入住只能在外租房居住，并且答辩人提供了租赁合同和租赁费收据，因此，上诉人应赔偿答辩人租赁费损失。三、上诉人济宁海亮物业服务有限公司与海亮房地产有限公司存在股东混同及办公地点混同的问题，并且海亮物业也实际参与了对答辩人房屋漏(雨)水的处理，也是海亮物业承诺让答辩人先找其维修，不让答辩人先找海亮房地产，因此，海亮物业应对答辩人的损失承担连带赔偿责任。综上，请求依法驳回上诉人的上诉请求。钱红艳向一审法院起诉请求：1.依法判令第一被告赔偿因侵权给原告造成的经济损失32639.00元及延迟入住房租损失每月800元直至房屋修缮完毕入住之日止；2.第二被告对此承担连带责任；3.被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：原告钱红艳于2013年购买了被告济宁海亮房地产有限公司开发的海亮公馆小区11号楼中单元501室的房屋一套。2013年10月29日，原告与被告海亮地产签订了海亮公馆商品房买卖合同，被告济宁海亮房地产有限公司于2015年4月底把上述房屋交付给原告钱红艳。原告于2015年10月上旬对该房屋装饰、装修完毕，于2015年10月中旬发现该房屋前阳台、前卧室漏水，漏水造成原告装修设施损坏。原告于2016年7月20日开始向被告济宁海亮物业服务有限公司报修，后被告济宁海亮房地产有限公司到场维修，原被告双方多次交涉未果，原告遂诉至本院。依据原告钱红艳的申请，济宁鹏程价格评估有限公司做出济鹏价评字【2018】第446号司法鉴定价格评估报告，以评估基准日2018年12月29日，原告的房屋装修及财产损失的价值为14505元。现涉案房屋的漏水现象尚未完全解决。原告因房屋质量造成漏水未能入住，在外租房居住，每月支付租金800元。一审法院认为，钱红艳购买了济宁海亮房地产有限公司开发的商品房一套，在房屋质量保修期内发生房屋漏水现象，济宁海亮房地产有限公司经维修尚未能完全解决，致原告房屋的装修及室内财产造成一定损失，被告济宁海亮房地产有限公司作为建筑方，依法应当承担赔偿责任。原告主张的房屋装修及财产损失的价值为14505元，符合法律规定，一审法院予以支持；原告主张的租金损失，因房屋阳台及主卧均漏水，严重影响正常居住，一审法院亦予以支持；原告提交了房屋租赁合同1份及收条2份，证明了租房居住的事实，每月租金为800元，属于合理的支出范围，一审法院予以支持。原告主张被告济宁海亮物业服务有限公司承担连带赔偿责任，无事实与法律依据，一审法院不予支持。判决：一、被告济宁海亮房地产有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告钱红艳房屋装修及财产损失14505元；二、被告济宁海亮房地产有限公司于本判决生效后10日内赔偿原告钱红艳租金损失（自2015年11月按每月800元计算至被告修缮完毕之日止）；三、驳回原告钱红艳的其他诉讼请求。案件受理费548元，由被告济宁海亮房地产有限公司负担。二审查明，被上诉人已经于2019年7月21日将案涉房屋存在的阳台漏水及飘窗渗水问题自行修缮好。本院认为，关于如何认定被上诉人最早发现案涉房屋前阳台、前卧室漏水造成房屋装饰装修损坏而致被上诉人不能入住案涉房屋并在外租房的起算时间问题，证人胡某证实2015年曾对案涉房屋储藏室渗水问题做注浆处理进行过维修，2016年7月曾对案涉房屋主卧室飘窗渗水问题进行了维修，被上诉人陈述上诉人对阳台漏水进行了维修，海亮房地产公司也认可由中建六局对被上诉人房屋的前阳台做了防水修复，被上诉人称在装修完后给房子通风晾房子期间就不怎么去，2015年10月中旬去看时发现卧室飘窗下地面有水，窗户沿上还有水珠并称自此就不断找海亮物业公司的人员进行维修，而根据海亮物业公司提交的来电来访记录表显示，被上诉人曾于2016年1月12日、2016年3月15日因有关物业服务事项联系海亮物业公司，海亮物业公司并未提交2015年曾对案涉房屋储藏室渗水问题的登记记录信息，海亮物业公司称被上诉人曾于2017年7月14日因飘窗渗水登记维修，亦未提交相关登记记录，海亮物业公司亦称维修处的人员经常有更换，结合查明的房屋交付时间、被上诉人对案涉房屋进行装饰装修的时间，被上诉人提交的通话录音等，虽然海亮物业公司称登记的报修时间为2016年7月，但地下室渗水维修及阳台维修时间均在该时间之前，且根据海亮物业公司提交的报修登记记录来看，亦未有被上诉人关于地下室渗水维修及阳台维修的登记报修记录，故不宜以海亮物业公司所称的报修登记的2016年7月直接认定为被上诉人实际进行报修或发现飘窗上沿渗水而致装修损失的时间，一审法院采信被上诉人提交的证据及相关陈述，认定被上诉人于2015年10月中旬发现案涉房屋前阳台、前卧室漏水并致装饰装修毁损，并无不当。关于案涉房屋是否存在质量问题，上诉人一审中提出了对案涉房屋过水原因进行鉴定的申请，但在鉴定机构为鉴定需要要求提交案涉房屋涉及的工程设计施工图《建筑专业施工图、结构专业施工图》及相应设计变更资料、相关分项工程的施工记录、现场签证、相应材料合格证、验收资料及其他相关资料时，上诉人未能按照要求提交，并于2019年5月14日撤回了鉴定申请，且其后也未将上述资料提交法庭，上诉人对此应当承担不利法律后果，应当推定上诉人无包括上述验收资料在内的相关资料，一审法院据此认定案涉房屋存在质量问题以及被上诉人所受损失与上诉人交付的房屋存在质量问题之间存在因果关系，并无不当。上诉人称即便是卧室飘窗渗水问题等没有彻底解决，亦不影响其他室内房屋的使用，认为被上诉人在外租房属于扩大的损失。对此，本院认为，案涉房屋系被上诉人购买的新房，被上诉人亦准备装修后家庭搬入自用，在阳台漏水及卧室飘窗渗水问题未得到彻底修复前及包括卧室的装修被水浸渍毁损问题在维修好或更换前，被上诉人另租他房居住，并无不当。上诉人认为即便是存在问题但不影响案涉房屋其他部分的使用，但没有考虑到案涉房屋为新房，被上诉人装修后搬入自用的心理预期和整体使用目的，仅仅以其他部分不影响使用抗辩被上诉人在外租房系自行扩大的损失，本院依法不予采信。关于被上诉人提交的租房合同及租金收据等是否应予采信的问题，根据上诉人二审中提交的11号楼2层501室常居情况登记表等、结合当事人陈述，能够认定被上诉人与其一审中提交的租房合同中的出租人朱国俊系母子关系，但鉴于被上诉人因房屋存在质量问题未搬入而在外居住系事实，虽然被上诉人与朱国俊系母子关系，但根据当事人陈述，被上诉人之子朱国俊在上海，委托被上诉人将其房屋出租，而被上诉人亦正欲租赁房屋，在此情况下被上诉人租住儿子的房屋并支付一定的租金费用。对此，本院认为，被上诉人的上述陈述符合常理，并无不妥，且被上诉人一审中也提交了租赁合同及收据，而上诉人并未提交被上诉人属于借用或无偿使用其儿子的房屋的相关证据，从举证责任来看，亦不能仅以上诉人抗辩被上诉人与房屋出租人系母子关系这一客观事实而对被上诉人的诉请一概予以否定，月租800元亦不高于该地段位置的一般租金，且从出租人方面来讲，将房屋给父母使用亦在一定程度失去了租赁给他人并收取租金的机会，家人之间支付一定的租金费用，一般也会低于市场价格，这在一定程度上亦减轻了上诉人的损失赔偿责任，故一审法院按照月租800元计算被上诉人的损失，并无不当。被上诉人称在上诉人怠于继续维修而在被上诉人为了尽早入住的情况下自行寻找有资质的公司进行了维修，已于2019年7月21日修缮好，并提交了相关照片及维修费用发票，虽然上诉人对被上诉人提交的上述证据存在异议，但经本院审查，能够认定被上诉人已于2019年7月21日将案涉房屋存在的阳台漏水及飘窗渗水问题修缮好，被上诉人所要求的上诉人予以赔偿租金损失应于该日期止，即自2015年10月中旬至2019年7月21日，按照每月800元租金计算，上诉人共计应赔偿被上诉人租金损失36000元。经审查上诉人二审提交的前期物业服务协议及一审中的前期物业服务合同，均未约定上诉人济宁海亮物业服务有限公司负有维修义务，被上诉人称海亮物业公司承揽了维修后，由于其过错没有修好，造成目前损失，并认为系由二上诉人的共同故意行为所造成，应当承担连带责任，因被上诉人的上述所称缺乏合同基础，对被上诉人要求上诉人海亮物业公司赔偿损失的请求依法不应予以支持，上诉人海亮物业公司关于不应承担赔偿责任的上诉理由成立，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持济宁高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0891民初3121号民事判决第一项；二、撤销济宁高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0891民初3121号民事判决第三项；三、变更济宁高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0891民初3121号民事判决第二项为：济宁海亮房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿钱红艳租金损失36000元；四、驳回钱红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费负担不变。二审案件受理费326元，由济宁海亮房地产有限公司负担163元，由钱红艳负担163元。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十月八日书记员 亓雅楠