广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0881民初1794号原告：中国建设银行股份有限公司廉江支行。住所地：廉江市廉城镇南市路37号。负责人：魏刚，副行长。委托诉讼代理人：黄仕海，中国建设银行股份有限公司廉江支行职员。委托诉讼代理人：揭英俊，广东海东律师事务所律师。被告：韦敏玲，女，瑶族，1977年9月29日出生，广西大化瑶族自治县人，住址：广西大化瑶族自治县，现住廉江市，被告：廉江市冠利地产发展有限公司。住所地：廉江市九州江大道西390号首层。负责人：廖秀，总经理。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行诉被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用简易程序。2019年7月1日，本案转入普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月8日依法公开开庭审理了本案。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行负责人魏刚的委托诉讼代理人黄仕海、揭英俊到庭参加了诉讼。被告韦敏玲经本院公告送达传票合法传唤，被告廉江市冠利地产发展有限公司经本院传票合法传唤，均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行诉称：2014年9月27日，被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定如下：借款人韦敏玲借款金额445000元，用于购买位于购买廉江市××大道北××号冠利万科苑6幢2702号商品房，期限20年，采用还款方式为按月等额本息还款。保证人廉江市冠利地产发展有限公司为本合同提供阶段性保证。抵押人韦敏玲以其购买的商品住房廉江市××大道北××号冠利万科苑6幢2702号房产提供抵押。上述有关合同签订后，2014年9月29日，原告将445000元划入廉江市冠利地产发展有限公司的账户，为被告韦敏玲支付了所欠剩余房款。目前该笔贷款余额为393255.55元。由于被告韦敏玲收入出现严重困难，无力归还原告到期债权本金和利息，可能危及以上合同项下393255.55元债权本金及相关利息的安全，违反了双方签订的借款合同有关约定，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，确保金融债权安全，防范金融风险，特向贵院起诉，请求：一、判令解除原告与被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（440687200-2012-20140730577）；二、请求判令被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司偿还原告借款本金393255.55元及利息（利息从2018年8月29日起计至被告还清所欠原告债务之日止）；三、请求判令原告对被告韦敏玲提供位于廉江市××大道北××号冠利万科苑6幢2702号房屋预抵押登记有效，享有优先受偿权；四、请求判令被告承担本案诉讼费用和实现债权支出的必要费用（包括但不限于财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、送达费、公告费、律师费等费用）由被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司共同承担。被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司均没有答辩。本案在审理过程中，原告向本院提交如下证据：1、被告韦敏玲身份证、常住人口登记卡，证明被告的基本信息。2、离婚证、离婚协议书，证明被告韦敏玲的婚姻情况。3、粤房地预登廉房字第××号抵押权预告登记证明，证明该房屋已经办理抵押权预告登记。4、廉江市冠利地产发展有限公司营业执照及法人身份证，证明被告廉江市冠利地产发展有限公司的基本信息。5、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书及个人贷款支付凭证，证明贷款给被告韦敏玲的事实。6、中国建设银行个人贷款对账单、中国建设银行个人贷款过期催款通知书、个人贷款电话催收记录卡2份，证明被告韦敏玲欠原告的借款及原告向被告催收借款的事实。7、个人住房（商业用房）借款合同及楼宇按揭贷款合作协议，证明原、被告之间存在金融借款合同关系，被告廉江市冠利地产发展有限公司提供阶段性保证。被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司均没有提供证据。经庭审质证，被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司经本院传票合法传唤，不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。本院对原告的证据均予以认定。本院经审理查明，2014年9月27日，被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司与中国建设银行股份有限公司廉江支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号440687200-2012-20140730577。合同主要内容是：第二十八条：“借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：一、售房人：廉江市冠利地产发展有限公司；二、该房屋系借款人家庭使用贷款所购的第壹套房产，该房屋性质为商品房；三、房屋坐落：廉江市九州江大道北138号冠利万科城6幢2702房。”第二十九条：“借款人借款本金为人民币445000元。”第三十条：“借款期限为240个月（即2014年9月26日至2034年9月26日）。”第三十一条：“一、贷款利率本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第叁种：浮动利率，即在基准利率水平上浮10%，即年利率为7.205%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。二、罚息利率（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。”合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于借款人违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。合同约定被告廉江市冠利地产发展有限公司为被告韦敏玲的上述借款提供阶段性保证，合同第四十一条第二项第2点约定，除本合同担保条款限定的担保责任外，本合同条款项下的债权在编号为2013年002号《楼宇按揭合作协议》保证范围内。合同约定借款人、贷款负责人、保证人签字或加盖公章后生效。被告韦敏玲同意贷款人在办理抵押登记（备案）手续前将贷款款项一次划入被告廉江市冠利地产发展有限公司的账户。另查明，2013年12月2日，被告廉江市冠利地产发展有限公司与中国建设银行股份有限公司湛江市分行签订一份《楼宇按揭贷款合同协议》（编号：建廉房合2013年002号），约定双方就廉江市冠利地产发展有限公司依法开发建设并销售的座落于廉江市××大道北××号经批准命名为《苑利万科苑》商住楼的商品楼宇进行按揭贷款合作，中国建设银行股份有限公司湛江市分行为上述商住楼的住宅和商业用户诉购房人提供相关的贷款业务。该《楼宇按揭贷款合同协议》第八条第四项约定，廉江市冠利地产发展有限公司对中国建设银行股份有限公司湛江市分行每一笔按揭贷款的保证期限是从《个人住房贷款合同》生效之日起，至廉江市冠利地产发展有限公司为购房人办妥正式《房地产证》和《他项权证》，并将《他项权证》移交中国建设银行股份有限公司湛江市分行保管之日止。原告中国建设银行股份有限公司廉江支行是中国建设银行股份有限公司湛江市分行设立的分公司。合同签订后，被告韦敏玲用位于廉江市××大道北××房房产作借款抵押并于2014年9月28日办理了商品房抵押权预告登记〔登记证号为：粤房地预登廉房字第××号〕。原告于2014年9月29日将借款445000元支付到被告韦敏玲指定的账户。但至2019年5月5日止，被告韦敏玲拖欠原告的到期本金10438.66元未偿还，利息13967.98元、罚息588.30元未支付。至上述日期止，本案借款被告韦敏玲尚欠原告借款本金共393255.55元未偿还。原告经向被告追讨借款无果，诉至本院，请求处理。本院认为：本案是金融借款合同纠纷,原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，受法律保护，双方应当履行合同义务。原告在签订合同后，已按约定全额支付了借款445000元给被告韦敏玲，已履行了自己的义务。被告韦敏玲收到借款后，现没有按约定偿还借款本息给原告，已构成违约，应承担违约责任；依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”的规定，原告请求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理由成立，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百零五条“当事人应当按照约定的期限支付利息。……”、第二百零六条“当事人应当按照约定的期限返还借款的……”及第二百零七条“当事人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，原告请求判令被告韦敏玲偿还个人住房按揭贷款本息，应予以支持。关于被告廉江市冠利地产发展有限公司应承担的责任问题。被告廉江市冠利地产发展有限公司为被告韦敏玲向原告借款作阶段性连带责任保证，现借款已逾期且在保证期间内。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”的规定，被告廉江市冠利地产发展有限公司应在保证范围内承担保证责任。关于原告请求对被告韦敏玲提供位于廉江市××大道北××号冠利万科苑6幢2702号房屋预抵押登记有效，享有优先受偿权问题。确认原告与被告韦敏玲在廉江市房产管理局办理的商品房抵押权预告登记是否有效不属于民事案件审理的范畴，本院不予支持。至于优先受偿权问题，依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记是“为保障将来实现物权”而作的一种登记，预告登记的权利对于登记物不享有物权，而仅享有未来取得物权的请求权。本案中，原告已对抵押的房屋进行了抵押权预告登记，其只是享有未来取得抵押权的请求权，并没有就涉案房屋设立抵押权，不能对涉案房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。故原告请求对涉案的房屋享有优先受偿权无理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司廉江支行与被告韦敏玲签订的编号为440687200-2012-20140730577的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、限被告韦敏玲在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金人民币393255.55元及利息（从2018年8月29日起按原合同约定计算至清偿借款之日止）给原告中国建设银行股份有限公司廉江支行，被告廉江市冠利地产发展有限公司承担连带清偿责任；如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司廉江支行的其他诉讼请求。本案受理费7198元，由被告韦敏玲、廉江市冠利地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈 勇审 判 员  郑伟珠人民陪审员  周 荣二〇一九年十月三十一日法官助理吴粤婵书记员谢若尘附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。……第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。……第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。