江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3789号原告：苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇中心大道新镇区。法定代表人：陈晓斌，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郝玉，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：茅一帆，江苏瀛元律师事务所实习律师。被告：徐俊，男，1976年9月10日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司（以下简称望亭中心商业街管理公司）与被告徐俊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理，依法适用简易诉讼程序，由审判员宁璐独任审判。本案于2019年7月17日公开开庭进行了审理，原告望亭中心商业街管理公司的委托诉讼代理人郝玉、茅一帆，被告徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告望亭中心商业街管理公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业费19571.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月16日，被告与案外人苏州九州置业投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购置坐落于苏州市房屋，两套房屋面积共计142.91平方米。2007年4月5日，原告与被告签订《望亭商业广场前期物业管理服务协议》。协议约定，原告向被告就涉案房屋提供物业管理服务，普通商铺物业费为每月每平方米2.6元，综合商铺为每月每平方米3.8元。同时协议第九条第(三)项还约定：“乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。”经原告核算，被告仅支付了2007年10月3日（含当日）之前的物业费，合计1371.3元。此后，被告一直常年拖欠，且经原告多次催讨未果。截至目前，被告尚拖欠物业费19571.6元。原告认为，合法的合同关系受法律保护。原告依约提供物业服务，被告应当及时结清物业费，现被告拒不支付剩余款项，其行为与法有悖。综上所述，原告特诉至法院，望判如所请。被告徐俊辩称，案涉两套房屋坐落为苏州市相城区望亭商业广场6幢202室、6幢103室，系其和其妻子共同所有，面积共计为142.91㎡。案涉的两套商铺系普通商铺，在2007年10月3日（含当日）之前的物业费已全部付清，对于原告现自愿按照1元/㎡/月的标准计算物业费无异议。原告方在履行合同的过程中存在的几点问题是：1.在房屋交付之初，将近5-6年的时间，案涉商业体是无人提供物业服务，也没有任何主体向其催缴过物业费；2.之后（具体时间记不清），有人打电话来要收物业费，其就告知该人房屋里都有租客（其房屋也是出租给别人，且其和他人的租赁合同中明确约定由租客承担相应的物业费用），其告知原告物业费可以直接去向其房屋的承租人收取。当时原告方在电话里是同意的，后来原告有无向租客收取不清楚，后来就收到了原告向其寄送的催缴物业费的律师函；3.即使原告方要向其收取物业费，也要告知其物业费的收费标准等，以便其向承租人收取相应的物业费，现之前承租其房屋的租客都已经走了，其现在向他们收取相应的物业费也很困难。如果原告早期的工作到位，早期的将双方的矛盾调解，该收的物业费收取，也就不存在现在的问题，其将物业费支付之后，其也能向租客收取物业费。现其很难向以前的租客收取物业费，因为已经前前后后换了10批左右租客，导致该结果双方都有责任，其现愿意承担不超过50%的责任，支付物业费应不超过原告主张的50%。经审理查明，位于苏州市相城区房屋登记的房屋共有权人为徐俊及案外人华祥英，房屋建筑面积分别为106.74平方米、36.17平方米。徐俊于2007年4月5日签署《望亭商业广场房屋交接工作流转表》一张，就上述两处房屋办理了入住手续。同日，徐俊作为乙方、望亭中心商业街管理公司作为甲方，双方签订《望亭商业广场前期物业管理服务协议》一份，其中约定的前期物业管理费为：普通商铺2.6元/月·平方米；综合商铺3.8元/月·平方米。审理中，原告望亭中心商业街管理公司表示，徐俊所购买的两套房屋均为普通商铺，两套商铺面积合计为142.91㎡，现自愿按1元/月/平方米的标准，向徐俊主张自2007年10月4日至2019年4月5日期间共计共138个月的物业费。另，案涉两套房屋系徐俊及案外人华祥英共有，但本案中明确仅向徐俊一人主张。以上事实，由原告提供的原告营业执照、被告常住人口信息、《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录、《望亭商业广场房屋交接工作流转表》、《望亭商业广场前期物业管理服务协议》及当事人陈述等证据附卷予以佐证，本院予以确认。审理中，原告望亭中心商业街管理公司表示：1.不存在徐俊所述的前期5-6年无人提供服务的情形，其公司有人在现场，也一直有人清运垃圾，如果不清运垃圾，则市场根本不可能运行；2.前期5-6年确实没有及时的催缴物业费，具体的原因也不清楚，后从2012年-2013年左右开始向业主催缴物业费，先是短信通知业主，后再以电话及上门催讨。如果上门无人，会有物业费的催缴单贴在业主的门口；3.徐俊在电话中并未要求其公司上门向租客收取，如需其公司代收，业主需出具委托书给其公司，但徐俊并未出具过委托书；4.虽然合同中一直没有约定物业费收取的周期，但其公司一直是按照1元/月/平方米的标准一年一收，期间也给徐俊打过电话，不存在徐俊所述的不清楚收费标准的情况。至于徐俊和其租客的约定与本案无关，并不能免除徐俊缴纳物业费的义务。对此，被告徐俊则表示，前面5-6年清运垃圾是存在的，但是双方争议的点还是因为望亭中心商业街管理公司未及时的向其收取物业费，从而导致其没有及时向其租客收取物业费，且望亭中心商业街管理公司的不作为是公认的。审理中，被告徐俊为反驳望亭中心商业街管理公司之主张，向本院提供其拍摄的照片一组，其拟证明：望亭中心商业街管理公司不作为、服务不到位。另，其房屋三楼往下的排水系统也出现问题，管道破裂，其也找过物业公司人员，物业公司人员表示要处理，但未处理。经质证，原告望亭中心商业街管理公司认为，对该组证据的真实性无异议，但徐俊未到其公司办公室报修过，徐俊纯属找客观理由拖欠物业费。本院认为，房屋所有权人为业主。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，以维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，业主应按物业服务合同规定向物业服务企业缴纳相关费用。本案中，原告望亭中心商业街管理公司与被告徐俊签订的前期物业协议，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应按该合同的约定各自履行相关义务。现双方一致确认自2007年10月4日起，徐俊未再向望亭中心商业街管理公司支付过物业费，故望亭中心商业街管理公司现有权向徐俊主张自2007年10月4日至2019年4月5日期间的物业费，案涉两套房屋（合计面积为142.91㎡）均为普通商铺，望亭中心商业街管理公司现自愿以1元/月/平方米计算物业费，系其对自身权利的处分，本院予以准许，经核算，案涉两套房屋自2007年10月4日至2019年4月5日期间的物业费共计为19721.58元（142.91㎡/月×138个月），但望亭中心商业街管理公司于其诉讼请求中自愿按19571.6元主张上述期间的物业费，本院依法予以准许，即徐俊应支付望亭中心商业街管理公司2007年10月4日至2019年4月5日期间的物业费19571.6元。被告徐俊抗辩案涉商业体将近5-6年的时间无人提供物业服务，但其亦承认前5-6年案涉商业体中垃圾确实有清运，故本院对其该抗辩意见不予采纳。另，被告徐俊还抗辩，其之前在电话中要求望亭中心商业街管理公司向案涉房屋中的承租人收取物业费，且因望亭中心商业街管理公司未及时告知其物业费标准并及时向其催收物业费，导致其无法及时向其房屋的承租人收取物业费（其与承租人之间合同约定物业费由承租人负担），现案涉房屋承租人多次变更，其已很难再向承租人收取物业费，故对于望亭中心商业街管理公司主张的物业费，其现应支付不超过50%，对此，本院认为，徐俊主张其要求过望亭中心商业街管理公司向案涉房屋承租人收取物业费并无相应依据提供，望亭中心商业街管理公司对此亦不认可，且徐俊与其房屋承租人之间的合同约定与本案原、被告双方之间的物业服务合同关系无关，望亭中心商业街管理公司并无帮徐俊向徐俊房屋之承租人催收物业费的义务。另，徐俊表示其不清楚物业费收费标准，但双方签订过书面的前期物业服务协议，协议中对于物业费标准有明确约定，徐俊对物业费的收费标准应完全清楚，如其与其房屋的承租人约定物业费由承租人承担，其应及时向其房屋的承租人收取，其现未及时向承租人收取物业费并不构成其向望亭中心商业街管理公司支付物业费的阻却事由，即其无权以此为由要求不交或减免物业费，因此，本院对徐俊上述抗辩意见亦不予采纳。此外，被告徐俊还抗辩望亭中心商业街管理公司物业服务不到位、不作为，从其提供的且望亭中心商业街管理公司对真实性认可的一组照片来看，案涉商业体的物业服务确在一定程度上有所欠缺，但望亭中心商业街管理公司已经自愿大幅度调低收费标准至1元/月/平方米，故本案中不应再减免徐俊应承担的物业费。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第六条第一款、第七条第（五）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告徐俊于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市望亭中心商业街经营管理有限公司2007年10月4日至2019年4月5日期间的物业费人民币19571.6元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022015301）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币144.5元，由被告徐俊负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 宁 璐二〇一九年十月二十五日书记员 金仕明