山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终7705号上诉人（原审被告）：管秀香，女，1939年12月19日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高国华，山东剑超律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地济南市章丘区。法定代表人：时凯，总经理。委托诉讼代理人：肖雯娟，女，该公司职工。上诉人管秀香因与被上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2019）鲁0181民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管秀香上诉请求：1、依法撤销（2019）鲁0181民初2079号民事判决，改判支持上诉人的原诉讼请求。2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：本案的案由为商品房买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人之间是商品房买卖关系，双方签订了相应的《商品房买卖合同》对双方权利义务进行了明确约定，这是本案的基础法律关系，在双方约定交房时间和逾期交房的违约责任时，双方都应遵照执行，一审法院也认可了该商品房买卖合同的法律效力。虽然双方签订了补充协议，但是补充协议并未就涉案商品房交付时间重新进行约定，一审法院认定事实有误；同时，上诉人在一审已经指出该两份补充协议（除金额外内容完全一致）是被上诉人提供的格式条款，被上诉人并未按照我国合同法的公平、诚信等基本原则确定双方的权利义务；且被上诉人将上诉人成为房屋出租方限定三个条件“付清全部款项；递交办理产权证所需资料；对商品房交付无异议”，上诉人认为补充协议约定的递交办理产权证书的所需资料与涉案房屋交付没有任何关联，被上诉人利用甲方优势地位在合同订立时附加不合理条件，严重剥夺了上诉人权利，加重了上诉人义务，根据我国《合同法》39条、40条之规定，在被上诉人无证据证明采取合理方式通知上诉人注意该条款约定的情况下，该条款为无效条款，对上诉人没有法律约束力，双方仍应遵照商品房买卖合同中有关房屋交付的约定履行自己的权利义务，否则双方签订了《商品房买卖合同》将失去应有的意义。事实上，虽然上诉人在购买该商品房时知晓涉案房屋已出租给案外人黄立波的事实，但在合同约定的交房期限后，在被上诉人无法遵照合同约定的期限履行房屋的交付义务时，应将涉案房屋出租租金给付上诉人；即使如一审法院认定碧桂园公司未于2015年5月23日之前交付涉案商品房并不构成违约，但上诉人在本案中并未追究被上诉人逾期交房的违约责任，而是主张向上诉人支付延期交付房屋产生的房租损失63278元；本案事实是，碧桂园公司在本案中由于其与案外人黄立波的租赁纠纷无法完成房屋交付（详见一审时上诉人提供的两份判决），人为拖延履行房屋的交付义务，明显违背双方的合同约定和公平正义原则，一审法院却无意中纵容了这种违背诚信和公平的不良行为，实际造成在房屋买卖合同约定的交付期限届满后，一方面碧桂园公司不向上诉人交付房屋还收取房屋租金且不承担向上诉人逾期交房的违约责任的后果，另一方面是上诉人作为买受人在房屋交付期限届满后，不仅无法占有使用该商品房还无法收取房屋租金等客观事实，二审法院应予纠正这种不公平的裁决。补充协议中约定的办理产权证书手续资料并不是上诉人的单方行为，这个还需要被上诉人开发商的配合以及开发商所建的楼房是否具备办证的条件，在本案中由于被上诉人与案外人黄立波（也是本案房屋实际租赁户）的纠纷，直到2017年6月27日才以通知函的形式通知上诉人递交补充协议中约定的办理产权登记的资料，人为的拖延交付房屋的时间，一方面造成上诉人不能追究被上诉人逾期交房的资料，同时还收取商品房买卖合同交付期间以后应属于上诉人的房屋租金，这是违背合同法公平诚信原则的。碧桂园公司辩称，第一，上诉人购买涉案商铺时已知悉并认可被上诉人将商铺出租给第三人的事实，且与被上诉人明确约定了商铺租赁合同权利义务的转移及租金归属事宜，在双方约定的条件未成就时，该商铺的租金归被上诉人所有。第二，两份补充协议虽由被上诉人提供，但购买商铺并非日常小额消费，应属家庭生活重大事项，购房者理应对此保持谨慎并就相关合同条款仔细阅读、磋商后作出选择，决定是否同意签署，上诉人作为完全民事行为能力人，应当完全清楚、理解签订协议的内容及其签订的法律后果。因此，协议虽由被上诉人提供，但并不必然为无效条款，上诉人自愿签署后，应当受协议约束。第三，如前所述，上诉人知悉并认可商铺出租事宜并约定了租赁合同权利义务转移事宜，上诉人、被上诉人及承租人三方完全可以实现权利义务关系的转移，是否存在租赁并不阻碍上诉人与被上诉人之间的房屋交付，因此并不存在上诉人所述的“人为拖延履行房屋的交付义务”。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。管秀香向一审法院起诉请求：1.依法判令碧桂园公司向管秀香支付延期交房产生的损失63278元；2.诉讼费用由碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2014年7月7日，管秀香与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》1份，合同编号为：2014070700441，同日又签订《补充协议书》2份。《商品房买卖合同》约定管秀香购买碧桂园公司开发的位于山东省济南市章丘区圣井街道办事处碧桂园凤凰城东地块二区220号楼105号铺、204号铺，合同总价款1128597.63元。双方在合同中约定，房屋交付期限为2015年5月23日前。合同签订后，管秀香于2015年5月13日交纳购房款1128597.63元。2份《补充协议书》约定，碧桂园公司在出售碧桂园凤凰城东地块二区220号楼105号铺、204号铺时已告知该两套商品房已由碧桂园公司出租给黄立波，管秀香在完全了解碧桂园公司与黄立波就该商品房所签《商铺租赁合同》的内容后自愿购买该商品房；同时约定管秀香在付清合同约定的全部购房款及其他费用及办理产权证所需资料，对商品房交付无异议且办理收楼手续之日起成为租赁合同的出租方，租赁合同约定的碧桂园公司的权利义务全部转移给管秀香；管秀香未成为出租方之前的租金归碧桂园公司所有，且管秀香自愿同意不以商品房买卖合同附件三约定的交付标准交付，该商品房按承租人黄立波使用至合同约定的交楼期限之日的现状交付给管秀香，管秀香不得以黄立波对该商品房的装修和使用现状为由拒绝收楼或向碧桂园公司提出任何主张。碧桂园公司出售的涉案商品房，已经取得分期综合验收合格的证明。诉讼过程中，管秀香自认在其购买涉案商品房时已经知晓房屋出租给黄立波的事实。2017年3月7日，管秀香与碧桂园公司签订碧桂园凤凰城物业及资料移交书，碧桂园公司将管秀香所购买的碧桂园凤凰城东二区220号楼105号铺及204号铺交付给管秀香。现管秀香主张2015年5月24日至2017年3月7日涉案两套商品房的租金损失共计63278元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中管秀香与碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效，依法予以确认，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。管秀香与碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房交付时间是2015年5月23日之前，但2份《补充协议书》对涉案商品房交付时间重新作了约定，因此碧桂园公司未于2015年5月23日之前交付涉案商品房并不构成违约。根据管秀香与碧桂园公司签订的《补充协议书》的约定及其陈述，管秀香购房时已经知晓该两套涉案商品房已经出租给黄立波的事实，且同意涉案两套商品房交付之前的租金归碧桂园公司所有。因此管秀香主张涉案两套商品房自2015年5月23日至2017年3月7日的租金损失，于法无据，依法不予支持。综上，判决：驳回原告管秀香的诉讼请求。案件受理费1381元，减半收取计691元，由管秀香负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经二审查明，管秀香与碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》附件四商品房买卖合同补充协议第四条（二）约定：《商品房买卖合同第十一条》约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2014年10月30日，章丘市住房和城乡建设管理委员会为涉案房地产开发项目办理了分期竣工综合验收备案证明。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，管秀香与碧桂园公司所签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。根据附件四的约定，管秀香作为买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。在涉案房地产开发项目已经取得分期竣工综合验收备案证明的前提下，管秀香不能证实已经向碧桂园公司主张交房且碧桂园公司拒绝办理交接房手续，按照《商品房买卖合同》附件四的约定，应视为碧桂园公司按期交房。因此，管秀香主张碧桂园公司逾期交房，与上述约定不符。一审法院认定碧桂园公司未于2015年5月23日之前交付涉案商品房并不构成违约，符合双方合同约定。碧桂园公司不构成逾期交房，即无须承担因逾期交房产生的支付违约金、赔偿损失等违约责任。同时，《补充协议书》中“管秀香成为出租方之日前的租金归碧桂园公司所有”的约定是明确的，且《补充协议书》明确约定了管秀香成为租赁合同出租方的条件，即“付清合同约定的全部购房款及其他费用及办理产权证所需资料，对商品房交付无异议且办理收楼手续”，对照附件四的约定，上述条款不存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，管秀香主张《补充协议书》部分条款无效没有法律和事实依据，本院不予支持。管秀香不能举证证实其在2015年5月23日至2017年3月7日期间已经符合成为租赁合同出租方的条件，因此一审判决对管秀香的诉讼请求不予支持并无不当。综上，管秀香的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1381元，由上诉人管秀香负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年十月十一日书记员  杨 娟