山西省临汾市尧都区人民法院   民事判决书   （2019）晋1002民初6555号   原告临汾市尧都区贾得乡乔家庄村民委员会，以下简称“乔家庄村委会”。   法定代表人王文龙村主任。   住所地尧都区贾得乡乔家庄。   委托诉讼代理人翟升奇，山西瀛明律师事务所律师。   被告临汾市尧都区道路运输管理局，以下简称“区运管局”。   法定代表人段军局长。   住所地体育南街161号。   委托诉讼代理人马京临，该局办公室主任。   委托诉讼代理人王郭虎，山西兆通律师事务所律师。   原告乔家庄村委会与被告区运管局租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔家庄村委会及其委托诉讼代理人翟升奇，被告委托诉讼代理人马京临、王郭虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告乔家庄村委会向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的土地租赁协议书，并返还所占用的12.45亩土地。2、判令被告支付原告违约金155580元；3、判令被告支付原告2018年12月31日至返还之日的租金；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于1998年11月16日签订了协议书。并经临汾市公证处作了公证。双方约定被告租赁原告非耕地12.45亩，每亩每年租金3500元，每隔五年以43575为基数增加5000元租金，租赁期限自1999年1月1日至2029年1月1日止。土地用途为用于建设临汾城南汽车站。合同签订后，被告未经原告同意于2017年7月1日将涉案土地转租给第三方。第三方从事的行为为污染空气、噪声污染，卫生状况差。原告村民不堪其忧。原告认为涉案合同合法有效，双方应当全面适当履行合同。被告未经原告同意对涉案土地进行转租，违反《合同法》第224条，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。   被告区运管局辩称：1、本案诉争租赁合同名为租赁，实为征用，实际是一种以租代征的情形，且该土地是公益用地，迄今还是部分公交车停靠待客点。2、合同签订后，被告一直守约履行合同义务，没有任何违约情形。2019年度土地租金没有缴纳的原因是原告一方一直拒收。3、不存在转租情形。因为土地上的建筑物系被告所建，被告出租的是自己建造的建筑物，也是合同中约定的自主经营的一种情形。至于原告诉状中所述承租被告建筑物造成环境污染，可以向环保部门举报。4、本案牵涉到国有资产处分事宜，这不是一起民事诉讼所能解决的。综上所述，由于本案不存在被告违约情形，因此更不存在解除合同的情形。请求驳回原告的诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：原告针对起诉请求提交了以下证据：证据一：原告代码证书、法人身份证明。证据二：原、被告之间的租赁合同及公证文书。证明涉案合同合法有效及租赁期限等。证据三：被告与临汾市尧都区信瑞鑫汽车有限公司签订的转租合同。证明被告未经原告同意将涉案土地转租的事实。证据四：照片2张。证明被告转租的事实。被告质证认为：证据一：没有异议。证据二：真实性、合法性没有异议。关联性有异议。租赁合同第五条没有任何转租的禁止性规定，而是由被告统一租用，自主经营。符合合同约定，不存在违约情形。不需要经过原告的同意。证据三：真实性认可，但不认可其证明目的。对房屋出租的事实予以认可，但是出租的时间是从车站建起后就出租的，并非原告所述2017年才出租的。被告出租的是自己的财产，不是转租。证据四：真实性认可。认证意见是：第一组证据和第二组证据被告对其真实性、合法性均没有异议，证据能够证明原告是经临汾市尧都区民政局颁证认可的基层群众性自治组织特别法人。1998年11月16日原告与被告签订了协议书。约定：为了整治城市交通秩序、发展交通事业、弘扬尧都文化、振兴临汾经济，根据市委、市政府的指示精神，临汾市交通运输管理局所经市交通局批准，在贾得乡乔家庄新建汽车站一个。被告租用非耕地12.45亩，四至为：南起外环路，北至乡贤街地界，东起回民坟地界，西至居民院墙外。详见附图。租金为每亩每年3500元，总计租金为43575元，以后以43575元为计算基数每隔五年增加伍仟元。租赁时间从1999年1月1日起至2029年1月1日止，租用期限为30年。付款办法：第一轮租金在1999年4月30日前付清，以后每年4月31日前一次性付清。被告租用的土地均由乙方按有关标准要求自行安排、统一管理、自主经营，原告无权干涉。从汽车站西口向东27米靠路边建8间门面，每间12平方米，被告负责统一建筑，原告付款，使用权长期归原告所有，今后房屋使用中的各项费用由原告自负。租赁期满，如被告要继续使用，原告要优先同被告签订合同。在经营过程中涉及的治安、土地手续由原告负责办理。国家和政府若有政策变化，原、被告同根据实际情况协商签订补充协议。双方商定所有条款，如一方违约，须付给另一方违约金年租金的20%。该协议签订后，于1998年11月23日经过了临汾市公证处公证。第三组证据是被告与临汾市尧都区信瑞鑫汽修有限公司（以下简称“信瑞鑫公司”）签订的出租协议书。被告将汽车站内部分场地及房屋出租给了信瑞鑫公司，租赁期限自2017年7月1日至2027年6月30日，每年租金10万元，地皮租金由信瑞鑫公司按原、被告所定合同执行。证据能够证明被告租赁原告非耕地建成汽车站后，于2017年7月1日将部分场地和房屋出租给了信瑞鑫公司占有使用。第四组照片能够证明被告建造的汽车站门口悬挂的是“君祥驾校”、“宗申电动三轮车”和，“五星车辆”的牌匾。以上证据能够确认原告出租给被告的是非耕地空用地，并未注明其中土地上有建筑物。被告承租后建造了房屋，硬化了场地，并将其中部分场地和房屋出租给案外人。就房屋而言并不是转租行为。就土地而言应属转租行为。   被告针对辩称提交了以下证据：证据一：照片7张。证明本案诉争场地还是公共汽车的停靠点。证据二：临汾惠通运业有限公司、临汾市畅通达运业有限公司出具的情况说明。原告质证认为：证据一：对证据材料的真实性没有异议，但是对证据内容的真实性有异议。照片当中的车辆能看出是用于本次的拍摄，有意的停放，并不是证明该客车的运营状况。而实际情况是原告在举证时停车场的现状是停靠的三轮车的销售厂。证据二：内容不真实。从形式上讲属于自我证明，达不到被告的证明目的。认证意见是：被告提交的证据能够证明被告并没有完全改变城建公交站作为汽车运输站点的公益用途。从照片上的正常运营车辆和办公场所上所悬挂的牌照、标语中可以客观地反映前述事实，也可以证明被告承租原告土地后进行了较规模的基础设施建设，而原、被告所签订协议书对该部分固定资产的投入在协议书解除时如何处分并没有作出约定。   庭审中还查明：2018年12月30日前的租金被告已如约履行。2019年度的租金，在被告交纳时遭到原告的拒收。   本院认为，原、被告诉争的焦点问题是：一、被告在承租原告土地后是否改变了土地的用途，是否存在未经出租人同意转租他人经营的行为。原、被告签订的协议书是否应予解除；二、被告是否存在违约情形，并支付违约金；三、被告是否需要继续按照协议书约定交纳租金。关于第一个焦点问题。原、被告在签订协议书时已明确出租给被告的是非耕地，用于建设城南汽车站。从土地用途上看，应是公益性质用地，公益性质用地应当经人民政府土地管理部门批准，采取划拨土地的方式取得。但是原、被告在被告征得主管部门批准后即签订协议书承租了原告的土地，确实存在以租代征的行为。协议书内容是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且是用于公益事业，应当认定协议书内容成立。被告承租的是空闲非耕地，其中并没有任何地上建筑物或附着物。原告准许被告在承租的土地上进行汽车站公用设施或基础设施的建设，也准许被告自主经营，不予干涉。被告按照协议约定建起了房屋数十间，硬化了场地并建设了相应的配套水、电暖设施均属于被告自主经营的范围。但是被告自2017年开始将部分场地和房屋出租给案外人使用，应当符合协议书的约定。而协议书中对此内容并没有作出禁止性约定。被告的行为是出租自主经营行为，并不能理解为转租行为。因而被告不存在违反协议书约定的行为，不违反法律禁止性规定。原告请求解除合同的主张不予支持。关于第二个焦点问题。庭审中查明2018年12月30日前的租金被告已完全履行。2019年的租金被告在交纳过程中原告拒收。因而被告不存在违反协议书约定拒绝交纳租金的行为，不存在违约情形，即不应当承担支付违约金的义务。原告的请求不应支持。关于第三个焦点问题。在协议书继续履行的情况下，被告应当按照协议书约定的时间和交纳租金的标准继续履行向原告交纳租金的义务。需要说明的是，租赁性质的合同依照法律规定租期不得超过二十年。超过的部分被告没有提终止合同的请求，应当认定续订了十年的租赁合同期限。续订合同内容与原合同内容相同。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条之规定，判决如下：   一、驳回原告临汾市尧都区贾得乡乔家庄村民委员会要求解除与被告所签订协议书的诉讼请求；   二、被告临汾市尧都区道路运输管理局按照协议书约定向原告交纳租金。   案件受理费3512元，减半收取1756元，由原告承担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。   审判员 江红斌     二〇一九年十月八日   书记员 徐朝霞