上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初27288号原告：金莲花。原告：陈某某。法定代理人：金莲花，系原告陈某某之母。两原告共同委托诉讼代理人：陈佰祥。两原告共同委托诉讼代理人：杭程，上海锦汇律师事务所律师。被告：汪云。委托诉讼代理人：魏某某。被告：广发银行股份有限公司上海分行。负责人：杨某某。委托诉讼代理人：范某。委托诉讼代理人：郭某某。第三人：上海江磊国际贸易有限公司。法定代表人：曾某某。委托诉讼代理人：阮祥红，上海峰京律师事务所律师。原告金莲花、原告陈某某与被告汪云、被告广发银行股份有限公司上海分行(以下简称广发银行上海分行)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院依法追加上海江磊国际贸易有限公司(以下简称江磊公司)作为第三人参加诉讼，并分别于2019年8月26日、10月14日、10月18日公开开庭进行了审理。原告金莲花、原告陈某某共同的委托诉讼代理人陈佰祥、杭程，被告汪云的委托诉讼代理人魏某某、被告广发银行上海分行的委托诉讼代理人范某到庭参加诉讼，第三人江磊公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告金莲花、原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告汪云协助两原告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至两原告名下；2、判令被告广发银行上海分行配合两原告及被告汪云注销上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的抵押权登记；3、诉讼费由两被告负担。事实与理由：原告为购买被告汪云名下的上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房产，于2013年7月11日与被告汪云签订《房屋买卖居间协议》，2013年11月8日，双方又签订《上海市房地产买卖合同》。原告付清全部购房款后即与被告汪云办理房屋交接手续，实际占有该房屋，但是因被告汪云原因，所购房产于2013年11月19日被贵院查封，后又陆续被黄浦法院、浦东新区法院查封，至今未能过户至原告名下。因被告广发银行上海分行系案涉房屋的抵押权人，原告购买该房屋时曾至被告广发银行上海分行处，被告广发银行上海分行向原告承诺，将购房款中人民币(以下币种相同)2,000,000元支付至被告广发银行上海分行指定账户用于归还被告汪云的抵押贷款，被告广发银行上海分行即解除对案涉房产的抵押登记，故原告于2013年11月18日将2,000,000元购房款支付至其指定的A公司账户。但被告广发银行上海分行并未按约解除抵押登记，并将A公司、吴甲、被告汪云诉至黄浦区人民法院，要求归还欠款并就宝山区XX路XXX弄XXX号XXX室及案涉房产行使抵押权拍卖受偿。现经原告向贵院及浦东新区人民法院申请执行异议，两法院均裁定中止对案涉房屋的执行并解除财产保全措施，另经黄浦法院判决、执行，拍卖了宝山区XX路XXX弄XXX号XXX室房产，被告广发银行上海分行行使抵押权优先受偿，实现了判决的本息等全部债权。但被告广发银行上海分行经原告多次催告，却一直不配合办理注销抵押权的相关手续。综上，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，要求依法支持原告诉讼请求。被告汪云辩称，同意原告的诉请，愿意积极配合原告办理过户事宜。被告广发银行上海分行辩称，上述房屋的抵押权已经转让给了第三人江磊公司，愿意配合江磊公司办理注销抵押手续，或者依据法院的判决书协助注销抵押。现名义上虽登记在广发银行上海分行名下，但是实际的权利人是江磊公司。第三人江磊公司述称，对于原告提出的合理的要求，第三人江磊公司愿意予以配合，同时对于本案不再主张任何权利。本院经审理认定事实如下：2013年7月11日，原告金莲花作为买受方(乙方)与被告汪云作为出卖方(甲方)、案外人B公司作为居间方(丙方)就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房地产买卖居间协议》(合同编号：CSZ-XXXXXXXX)。合同约定，总房价款为2,630,000元，上述总房价款已包含房屋装修费用(不包含车位)。合同另约定双方其他相关权利义务，原、被告遂于落款处签名。当日，原告金莲花向被告汪云支付定金70,000元，并由被告汪云出具《收款收据》。2013年8月11日，上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至被告汪云一人名下。2013年8月23日，原告金莲花向被告汪云以转账形式支付650,000元，当天被告汪云转回给原告金莲花250,000元。2013年10月10日，原告金莲花向被告汪云以转账形式支付50,000元。2013年11月5日，原告金莲花向被告汪云以转账形式支付50,000元。2013年11月8日，原告金莲花、原告陈某某作为买受人(乙方)与被告汪云作为卖售人(甲方)就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计2,030,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲、乙双方同意，甲方于2013年12月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定承担甲乙双方本次交易所产生的税、费。合同另约定双方其他权利义务，原、被告遂于落款处签名。2013年11月9日，原告金莲花向上海市闵行区房地产交易中心提交上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋状况查询，并由上海市闵行区房地产交易中心出具《上海市房屋状况查询受理回执》。同日，原告金莲花向上海市地方税务局闵行分局第十七税务所申请上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋交易的涉税事项并获受理，上海市地方税务局闵行分局第十七税务所亦出具《税务事项告知书》。当日，原告金莲花向被告汪云以转账形式支付60,000元。2013年11月18日，原告金莲花按照被告汪云的指示以转账形式向案外人A公司支付2,000,000元，并由被告汪云出具《收款收据》。同日，由案外人魏某某(系被告汪云前夫)出具《房屋交付》，上载：“现将本人已卖房屋(上海市闵行区XX路XXX弄XXX号202房间)全权交付给买房人金莲花，买房人已给付完全款。交付内容含房门钥匙以及防盗门密码。特立此据！”，案外人魏某某遂在落款处签名并书写日期。当日，两原告入住上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋使用至今。另查明，上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋被多个案件司法查封。截止至2018年1月16日的查询结果显示，该房屋目前仍有案外人广发银行股份有限公司上海分行的最高债权限额400万元抵押担保以及限制文件编号(2014)浦执预字第3573号、限制期限自2014年4月25日至2019年4月25日、限制人上海市浦东新区人民法院的司法查封。另本院依据(2018)沪0112民初2858号限制文书对涉案房屋采取了司法查封的限制措施，该限制措施系两原告为保障自身合法权益，在针对(2018)沪0112民初2858号房屋买卖合同纠纷一案中，所申请所作的司法查封。再查明，本院于2014年11月24日作出(2014)闵执异字第46号执行裁定书中，裁定中止对上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。上海市浦东新区人民法院于2018年6月27日作出的(2017)沪0115执异430号执行裁定书中，裁定中止对上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。庭审中，被告广发银行上海分行表示，虽然其名义上仍是登记的抵押权人，但是认为其已将抵押权转让给第三人江磊公司。江磊公司表示对于原告提出的合理要求，愿意予以积极配合。针对以上事实及诉讼请求，原告金莲花、原告陈某某向本院提供了如下证据：1、2013年7月11日原告金莲花与被告汪云签订的房地产买卖居间协议一份。2、2013年11月8日两原告与被告汪云网签的上海市房地产买卖合同一份。3、(2018)沪0112民初2858号民事判决书一份，证明经贵院生效判决认定原告与被告汪云签订的上海市房地买卖合同合法有效，且原告已经支付全款，被告应按合同约定协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下。但因抵押和司法查封，应待抵押涤除、司法查封处理后另行主张权利。4、(2017)沪0115执异430号执行裁定书一份，证明该裁定认定涉案房屋已经原告合法买受居住，且原告履行合同义务全面、适当，故裁定中止对涉案房屋的执行。5、(2014)闵执异字第46号执行裁定书一份，证明该裁定认定涉案房屋已经原告合法买受居住，且原告履行合同义务全面、适当，故裁定中止对涉案房屋的执行。6、不动产登记信息一份，证明涉案房屋现登记在被告汪云名下，没有司法查封，仅有一个广发银行上海分行的抵押。被告汪云对原告金莲花、原告陈某某所提供的证据经质证后认为：对证据1-6真实性无异议。被告广发银行上海分行对原告金莲花、原告陈某某所提供的证据经指正后认为，证据1-2是原告与被告汪云所签订的，故被告广发银行上海分行并不清楚；对证据3-6的真实性均无异议。被告汪云针对其上述辩称，未有证据向本院提供。被告广发银行上海分行针对其上述辩称，向本院提供如下证据材料：1、(2014)黄浦民五(商)初字第646号民事判决书一份，证明被告广发银行上海分行原对于系争房产拥有抵押权，且抵押登记在原告买卖房屋之前；2、(2018)沪0101执异105号民事裁定书一份，证明上海夏顺事业有限公司债权及系争房屋抵押权已经转让给江磊公司，请求法院追加江磊公司作为被告参加诉讼。原告金莲花、原告陈某某对被告广发银行上海分行所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，从证明内容看涉案房屋存在抵押担保，担保的项目是本金、利息以及律师费，从拍卖的价格是4,600,000元，且这三项诉请已经履行完毕，故应当注销抵押权。对证据2真实性无异议，无论是江磊公司还是广发银行上海分行，其债权目的均已经实现，故应当涤除抵押。被告汪云对被告广发银行上海分行所提供的证据经质证后认为，对证据1-2的真实性无异议。第三人江磊公司针对其上述述称，未有证据向本院提供。本院结合原告金莲花、陈某某、被告汪云、被告广发银行上海分行对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告金莲花、陈某某、被告广发银行上海分行所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，两原告与被告汪云之间的房地产买卖合同的效力本院在生效判决中已经作出认定，对此不再赘述。然两原告已经按照合同的约定支付完毕房款，并且早已实际入住涉案房屋。但由于被告汪云自身涉及多笔债务，引发了多起民事诉讼，涉案房屋被多家法院采取司法查封的限制措施，在查封行为的法律效力存续的情况下，房屋是不能进行产权过户登记的，正是由于存在上述法律的客观障碍，即使作为出卖人的被告汪云愿意履行过户义务也是难以实现，直接导致被告汪云始终未能按照合同的约定将涉案房屋的产权变更登记至两原告名下。但司法查封之时法律上对于过户的限制，它并没有使出卖方丧失对标的物的处分权基础。而且司法查封是一种有期限的临时性措施，也存在被取消的可能，现经查明针对涉案房屋尚存法律效力的司法查封系两原告为保障其自身权益所提起民事诉讼而申请的财产保全措施，该司法查封限制两原告可以在具体案件执行过程中及时撤回相应的保全措施，以便完成后续的产权过户登记。故该项法律障碍并不影响涉案房屋的过户登记。另对于涉案房屋目前登记的抵押权是否影响过户登记的问题。由于登记的抵押权人被告广发银行上海分行明确表示其抵押权已经实现，并且将抵押权转移给了第三人江磊公司，同时愿意配合江磊公司完成抵押权的注销手续。而江磊公司亦明确表示愿意配合被告广发银行上海分行以及两原告在合理诉请的范围内完成抵押权的注销手续。既然登记的抵押权人以及实质的抵押权人均表示愿意配合两原告完成抵押权的注销手续，故涉案房屋完成产权变更登记应无其他客观障碍存续。综上所述，本院认为两原告的诉请于法有据，影响房屋产权过户登记的客观障碍均已消除，故原告所主张的诉请应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告广发银行股份有限公司上海分行、第三人上海江磊国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告金莲花、原告陈某某及被告汪云办理坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押权登记的注销手续；二、被告汪云于上述房屋的抵押权注销登记手续完成后的十日内协助原告金莲花、原告陈某某将上述房屋的产权变更登记至原告金莲花、原告陈某某名下，该次变更登记所产生的税、费由原告金莲花、原告陈某某负担。案件受理费减半收取计11,520元，由被告汪云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年十月二十八日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。