重庆市永川区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0118民初7547号 原告：重庆国维实业有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道5号，统一社会信用代码91500118793509121T。 法定代表人：吕文义，董事长。 委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师。 被告：重庆国维定益投资（集团）有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道999号12幢，统一社会信用代码91500118563474349K。 法定代表人：郑维国，董事长。 诉讼代表人：重庆学苑律师事务所，重庆国维定益投资（集团）有限公司管理人。 委托诉讼代理人：李志超，重庆学苑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖贞溥，重庆学苑律师事务所实习律师。 原告重庆国维实业有限公司与被告重庆国维定益投资（集团）有限公司普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年7月18日受理后，依法由审判员龙锋适用简易程序于2019年8月29日和2019年9月5日公开开庭进行了审理。原告重庆国维实业有限公司的委托诉讼代理人李科，被告重庆国维定益投资（集团）有限公司的委托诉讼代理人李志超、廖贞溥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆国维实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有被告的债权23336166元〔土地租金42000元、房屋租金145833.33元（2014年9月1日至2018年10月30日，35000元/年÷12个月×50个月）、浙江商会房屋租金48333.38元、土地转让款1100万元及利息880万元（以1100万元为基数，从2015年7月1日起按照月利率2%计算至2018年10月25日）和违约金330万元（1100万元×30%）〕；2.确认原告在前述第一项诉求范围内对被告位于重庆市永川区兴龙大道999号2幢、10幢、11幢（永国土房管2013预字第102号附1号、021号附1号两个预售许可证记载的30套住宅）30套住宅（具体以三湖生态城抵押房屋清单为准）享有抵押权，并对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告尚欠原告土地款1100万元。2015年4月1日，原告与被告签订《还款协议》确认“被告应付原告1100万元，如3个月内不能全额结清1100万元款项，所差部分从第4个月开始按照月2%计息，并按所欠金额30%支付违约金，被告将已办理预售的30套房作为抵押。”次日，原告将该债权转让给了宋攀。宋攀受让债权后，2015年4月3日，被告以永国土房管2013预字第102号附1号、021号附1号两个预售许可证记载的30套住宅共同抵押给宋攀，为该笔债权提供抵押担保，并办理抵押登记。之后，宋攀又将该笔债权转让给原告。原告受让该债权（含抵押权）后，于2018年8月18日原告与被告签订《还款补充协议》明确了债权金额、归还时间以及抵押物的处理方式等内容，被告从未支付本息。被告进入破产程序后，原告作为债权人和抵押权人依法主张债权和抵押权，并进行了申报，但被告管理人审查认为申报债权只认可14608270.15元，并只列为普通债权清偿，原告对此有异议。 被告重庆国维定益投资（集团）有限公司辩称：1.对被告尚欠原告土地租赁费42000元予以认可。2.被告只欠原告房屋租金69805.57元，其余租金（2014年9月1日至2016年8月31日的租金）的主张已经超过诉讼时效。3.浙江商会欠付的房屋租金与被告无关。4.由于原告没有充分证据证明土地转让款的形成原因及该笔转让款系哪些土地的转让款，被告对土地转让款1100万元及利息和违约金不予认可。5.原告主张的在建工程抵押权，因抵押权人与债权人分离，被告对抵押权不予认可。 本院经审理认定事实如下：2010年8月31日，重庆国维实业有限公司（土地转让方、甲方）与郑维国（土地受让方、乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定：“第一条，转让土地范围。甲方向乙方转让的土地共有4宗，具体情况如下：1.该宗土地位于重庆市永川凤凰湖工业园区内，宗地编号3号，面积约为22007平方米（以下简称3号地并暂按33亩计）。该宗土地有国有土地使用权证。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。2.该宗土地位于重庆市永川凤凰湖工业园区内，宗地编号4号，面积约为3372.35平方米（以下简称4号地并暂按5亩计）。该宗土地有指标但未取得国有土地使用权证。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。3.该宗土地位于重庆市永川凤凰湖工业园区内，宗地编号5号，面积约为13734平方米（以下简称5号地并暂按20亩计）。该宗土地有指标但未取得国有土地使用权证。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。4.该宗土地位于重庆市永川凤凰湖工业园区内，宗地编号7号，面积约为14316平方米（以下简称7号地并暂按20亩计）。该宗土地规划暂为教育用地。其位置与四至范围及现状（或几通一平）的具体情况如本合同附图所示。附图已经甲乙双方签字确认。本合同项下的土地使用权出让年限均为50年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用权证》之日起算。除已办理土地证的土地以外，未办理土地证的土地的面积、范围及规划指标由相关部门最终确认为准，并按照经行政主管部门批准的总体规划实施用地。第二条，土地转让金。1.3号地目前有国有土地使用权证，该宗土地的土地使用权转让金为每亩60万元人民币，总额为1980万元人民币。该款确定的价格包括该宗土地地上其他附着物所有权。2.4号地的土地使用权转让金为每亩60万元人民币，总额约为300万元人民币。该款确定的价格包括该宗土地地上其他附着物所有权。3.5号地的土地使用权转让金为每亩60万元人民币，总额约为1200万元人民币。该款确定的价格包括该宗土地地上其他附着物所有权。4.7号地为教育用地，其土地使用权转让金为每亩8万元人民币，总额为160万元人民币。该款确定的价格包括该宗土地地上其他附着物所有权。5.4号和5号地因尚未拿到土地使用权证，故最终转让总价需以土地使用权证上的实际面积为基准，按60万元/亩计算，多退少补。第三条，土地转让金支付方式。1.本合同经双方签字后，乙方应一次性向甲方缴付3号地的土地使用权转让金1980万元人民币。2.7号用地转让总价款160万元人民币，本合同签订后，由乙方支付给甲方。3.4、5号两块地，暂按总共25亩计算，乙方应支付甲方共1500万元人民币。其付款方式如下：由于甲方未实际挂牌取得该两块地，乙方在签订本合同之日起预先支付甲方土地转让定金400万元，两块地剩余的土地转让金待甲方于本合同签订之日起二年以内实际取得上述两块土地的使用权证时，再行支付。届时，该二宗土地每亩转让价款不变，乙方在甲方取得该二宗土地使用权证后5日内向甲方支付剩余转让金。其土地面积以国有土地使用权证载明为准，多退少补。第四条，其他费用承担。1.甲方为了3号地的开发，前期已支出其他相关费用（除土地出让金外其他所有与地产开发相关的费用及其他详见费用明细表）共计400万元人民币；乙方应于本合同签订时将此款项支付给甲方。2.对于甲乙双方转让土地使用权所产生的各种费用，包括但不限于转让土地双方应缴纳的各种税费，均由乙方自行全部承担，甲方对此不承担任何税费和其他费用。第五条，土地转让金增加情形。1.乙方确认，本合同约定之4、5号地块的转让价款的计算前提是基于甲方按17万元/亩向政府部门缴纳土地使用权出让金。若甲方在本合同签订后，向政府部门取得该二宗土地使用权时，政府对于4、5号地的实际挂牌出让价格高于每亩17万元时，则乙方同意相应调高支付给甲方的土地转让金。即甲方的土地转让利润不变，增加的出让金部分视为该土地使用权转让金的增加，并由乙方直接支付给甲方。2.若政府对于上述7号宗地的挂牌出让价格高于每亩8万元，高出部分由乙方承担，并由乙方直接支付给甲方。第六条，特别约定。1.甲方转让土地使用权给乙方的基础前提是，根据甲方土地现有批准的容积率，乙方必须在满足甲方学校修建指标的前提下，剩余的修建指标归乙方开发所有。2.对于三星水库周边除了本合同项下的3、4、5、7号地以外其他尚未取得土地使用权的土地，约70亩地。乙方清楚并明白，取得该宗土地的使用权需经甲方的协助与配合。对此，甲方同意不得无故阻挡积极配合乙方或乙方组建、关联、投资、控制的公司取得该项土地的使用权证。同时，乙方同意，在乙方或乙方组建、关联、投资、控制的公司取得该宗约70亩土地使用权证时，需一次性向甲方支付协助取地费400万元。如果乙方未拿到该地约70亩的开发权，则乙方不予支付400万元。第七条，公司回购房处理。因甲方之前已收取公司员工定金以解决员工内部集资建房事宜。故乙方同意，在其所受让的3、4、5号地上所建住宅中，由甲乙方选定位置，同时乙方按照建筑面积每平方米2000元的优惠价格向甲方提供6000平方米的住宅，由甲方向已收取购房订金的教职员工进行分配。该笔房款的具体结算方式如下：1.乙方待项目取得开工手续后，由甲方选定房源，每套房源甲方按2万元一套向乙方缴纳定金。2.乙方项目取得预售许可证后，剩余房款按房屋买卖手续合同办理。房款均由甲方与乙方进行结算。第八条，土地交付、过户。1.为了便于乙方统一规划使用，自本合同签订之日起3、4、5、7号地块就由甲方交付乙方使用。同时，甲方在取得该土地使用权证后30日内协助乙方办理本合同约定转让土地的相关过户手续。在未取得土地使用权证前，乙方可以进行统一规划与设计。2.甲方需无条件提供与办理土地使用权证有关的一切文件，负责提供办理土地过户、规划过程中所需的文字材料和其他资料并积极配合乙方办理相关手续；乙方负责办理土地过户相关手续，负责办理土地工程规划、建设工程立项、建设工程规划许可证等事项并负担应由乙方承担的相关费用。3.甲方同意将其对三星水库（位于重庆市永川区凤凰湖工业园内）所享有的一切相关权利，自本合同签订之日起全部转移给乙方，由乙方完全享有，但该水库的租赁费由乙方缴纳。……第十一条，本合同签订后，该转让土地由乙方作为控股股东及法定代表人成立新的公司用于开发该地块，乙方在本协议中的权利与义务由乙方新成立的公司享有和承担。同时，约定乙方不得再转让给他人，否则应当按本合同约定价款转回给甲方。第十二条，原永川市人民政府与北京国维泰森置业投资有限公司所签的《项目投资协议书》及重庆国维实业有限公司与重庆永川工业园区中山组团建设管理办公室签订的《职业教育及房地产开发项目补充协议书》中关于本协议中的土地转让部分的权利和义务由乙方新成立的公司享有和承担。”《土地使用权转让合同书》没有加盖重庆国维实业有限公司印章。吕文义在甲方法定代表人处签名。郑维国在乙方处签名。 2011年7月18日，重庆国维实业有限公司（转让方、甲方）、郑维国（受让方、乙方）、重庆国维定益投资有限公司（土地实际接收方、丙方）签订《重庆国维实业有限公司土地使用权转让补充协议》，约定：“甲乙双方于2010年8月31日签订了《土地使用权转让合同》，约定将甲方名下的位于重庆市永川区工业园区凤凰湖工业园内三星湖水库周边的土地全部转让给乙方，现因土地转让相关事宜需进一步明确，经双方一致协商，就相关事宜达成补充协议如下，双方需共同遵守：一、主体确认。1.根据原合同第十一条的约定，乙方现已成立重庆国维定益投资有限公司（丙方），由丙方作为本次土地转让的实际土地接收方，用于开发该地块。2.原合同及本补充协议中关于甲方转让土地给乙方的相关事项，均视为甲方转让土地给丙方，乙方在原合同中的权利和义务均由丙方享有和承担。乙方与丙方之间的债权债务由其自行处理。3.原合同及本补充协议约定的土地使用权转让金的支付，乙方或丙方均可向甲方支付。二、转让土地现状。（一）原合同附图位置、编号及土地调整。原合同所涉及的已划归重庆国维实业有限公司红线范围内的转让土地的范围为3号、4号、5号、7号地块（见原合同附件图纸）。现经甲乙丙三方重新确认，甲方转让给丙方的土地分为1号、2号、3号、4号地块（土地编号为自编号，土地位置为重庆国维实业有限公司与重庆国维定益投资有限公司分界红线以北及以东北所有土地，详见附图）。（二）土地面积及用地性质。1.1号地块现已办理产权证，面积22007㎡，土地性质为住宅用地（该地现已过户到丙方名下）。2.2号地块未办理产权证，总面积约为19838㎡，暂按29.756亩计算，其中职教用地性质15.236亩，商业用地性质14.52亩。3.3号地块未办理产权证，面积约为13733㎡，暂按20.6亩计，土地性质为住宅用地。4.4号地块未办理产权证，面积约为29426㎡，暂按44.139亩计，土地性质为职教用地（该地块为附图上重庆国维定益投资有限公司用地范围内除去水库和1、2、3号地外余下的所有用地）。三、土地使用权转让金及支付。（一）已办证的1号地使用权转让金及前期所有相关费用乙方已向甲方支付完毕。（二）职教用地。1.未办证的职教用地，即2号地中约23.356亩及4号地约36.019亩土地，共计59.375亩。乙方或丙方仍按原合同约定的8万元/亩的价格支付给甲方，共计475万元（59.375×8）。2.目前，乙方已向甲方支付了160万元（20亩）的职教用地土地使用权转让金。剩余39.375亩的职教用地土地使用权转让金共计315万元（475―160），在本补充协议签订后给政府递交申请报告时，向甲方一次性付清。（三）商业用地。1.未办证的商业用地，即2号地中约14.52亩和3号地约20.6亩，共计35.12亩。其中，27亩的商业用地土地使用权转让金，仍按原合同约定的溢价部分43万元/亩计算；2号地中另外的8.12亩，经协议各方确认，按溢价部分63万元/亩计算。至此，乙方或丙方应向甲方支付的商业用地土地使用权转让金总额为1672.56万元（27×43+8.12×63）。2.目前，乙方已按原合同约定向甲方支付了该商业用地400万元的定金，同时约定未付给政府的土地款由丙方支付，剩余1272.56万元商业用地土地使用权转让金，在本补充协议签订后给政府递交申请报告时向甲方支付436.28万元；待该商业用地（即2号地与3号地）的房地产权证办在丙方名下后15日内由乙方或丙方向甲方支付836.28万元，逾期支付按每天千分之三计算违约金。所有未办证的土地，其使用权转让金的具体数额均按今后办理的产权证上实际面积计算，多退少补。四、职教用地房地产权证相关事宜。本补充协议中所涉及的共计59.375亩的职教用地，其房地产权证目前是办在甲方名下的，甲方同意乙方全额支付了该宗土地使用权转让金后，该宗职教用地的所有相关权利义务由丙方享有和承担（双方无需办理交接手续），同时在付清所有土地款后相关部门同意的情况下甲方积极配合丙方将该宗土地的房地产权证办到丙方名下。甲方自此不得再就该宗土地主张任何权利，如违反，甲方需全额赔偿丙方因此而受到的损失并向丙方支付不少于该宗土地使用权转让金3倍的违约金。五、三星水库租赁事宜……。六、公共道路事宜……。七、土地招拍挂。原合同和本补充协议中所涉及的尚未办理房地产权证的土地，各方同意由丙方直接向政府申请招拍挂，房地产权证直接办到丙方名下。甲方应全力配合丙方办理土地出让事宜。八、其他。1.本补充协议内容若与原合同不一致之处以本补充协议约定为准；本补充协议如有未尽事宜，双方可另行协商。2.本补充协议经甲方、丙方盖章，乙方签字后生效。” 2012年6月21日，重庆国维实业有限公司（转让方、甲方）、郑维国（受让方、乙方）、重庆国维定益投资有限公司（土地实际接收方、丙方）签订《重庆国维实业有限公司土地使用权转让补充协议（二）》，约定：“鉴于甲乙双方于2010年8月31日签订了《土地使用权转让合同》，约定将甲方名下的位于重庆市永川区工业园区凤凰湖工业园内三星水库周边的土地全部转让给乙方，并于2011年7月18日签订了《土地使用权转让补充协议》，就土地转让相关事宜进行了更加详细的约定，现因土地转让相关事宜需进一步明确，经双方一致协商，就相关事宜达成补充协议如下，双方需共同遵守：一、转让土地现状。（一）原合同附图位置、编号及土地调整。原合同所涉及的已划归国维实业有限公司红线范围内的转让土地的范围为3号、4号、5号、7号地块（见原合同附件图纸）。现经甲乙丙三方重新确认，甲方转让给丙方的土地分为1号、5号、6号、7号和9号地块（该土地编号重新进行了编排，为自编号，土地位置为甲方与丙方分界红线以北及以东北所有土地，详见附图重庆国维定益投资有限公司用地范围图）。（二）土地面积及用地性质。1.5号地块未办理产权证，土地性质为住宅用地，面积约为12767㎡，暂按19.15亩计算。2.6号地块未办理产权证，土地性质为住宅用地，面积约为10755㎡，暂按16.132亩计。3.7号、9号地块未办理产权证，面积约为25419㎡，暂按38.129亩计，土地性质为教育用地，其中水库堤坝部分约8.1亩正在办理面积调整手续，如今后能将该部分面积调整为水库用地，则该部分面积应从7号地块的教育用地中扣除。4.公共道路用地面积3912㎡（5.869亩），土地性质为教育用地。二、土地付款方式：付款方式按2011年7月18日签订的《重庆国维实业有限公司土地使用权转让补充协议》为准。三、公共道路、幼儿园项目、5号地块外侧兴龙大道相关事宜确定。（一）公共道路所占土地面积甲方与丙方各自承担5.869亩的土地使用权费用，但是修建该公共道路的费用甲方不再承担。用地红线及土地使用权以该道路中心线为准。（二）总规划涉及方案幼儿园项目所占土地由丙方使用、建设。其土地面积使用权由甲方免费提供给丙方使用。幼儿园项目建成后房屋产权由甲方免费转让给丙方。（三）9号地块11931㎡（约17.896亩），该土地的土地款由丙方承担支付给甲方，但土地产权证所有权归甲方所有，甲方同意丙方在9号地块上不计成本的施工及绿化景观的打做。四、其他。1.丙方在未付清甲方地块土地款之前，产权归国维实业公司所有。2.本补充协议内容若与原合同及补充协议不一致之处以本补充协议约定为准；本补充如有未尽事宜，双方可另行协商。3.自本补充协议签订之日起，乙方与甲方签订的原合同以及本补充协议中乙方的所有相关权利和义务，都由丙方享有和承担（双方无需办理交接手续）。”《国维实业公司与国维定益公司用地范围图》载明：1号商业地块面积22007平方米，已办证；5号商业地块面积12767平方米，6号商业地块面积10755平方米，7号职教地块面积13488平方米，9号职教地块面积11931平方米，公共道路用地面积3912平方米。 2014年4月30日，重庆城市职业学院（甲方）与重庆国维实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司（乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于重庆市永川区兴龙大道1999号临街部分教育土地出租给乙方使用（实际投影面积约38.5平方米），租赁期限为42年，租赁时间自2014年5月1日起至2056年4月30日止，租金为每年1000元，从合同生效之日起五个工作日内，重庆国维定益投资有限公司将租赁期间租金仅42000元以银行转账方式一次性支付给甲方。 2014年5月20日，重庆国维实业有限公司通过银行转账的方式将租金42000元支付给重庆城市职业学院。 2014年8月19日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局（出让人）与重庆国维定益投资（集团）有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》〔渝地（2014）（永川区）第25号〕，约定：出让土地编号为XXXX，宗地总面积22259平方米，出让宗地坐落于永川区凤凰湖工业园区内A-05-4地块，用途为二类居住用地，出让价款为3673万元。 2014年8月28日，重庆国维定益投资（集团）有限公司向重庆市永川区国土资源和房屋管理局申请办理受让土地的权属登记。2014年9月5日，重庆国维定益投资（集团）有限公司取得权属登记证书，编号分别为205房地证2014字第XXXX号（土地使用权面积11504平方米）、205房地证2014字第XXXXX号（土地使用权面积10755平方米）。 2015年4月15日，陈建忠（出租方）与郑维国（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于重庆市永川区兴龙大道5号外的15栋1、2号租给乙方使用，建筑面积约为168平方米；租赁期限为1年，租赁时间自2014年9月1日起至2015年8月31日止；从本合同生效之日起5个工作日内，乙方将全年租赁（不含税价）35000元一次性支付给甲方；乙方按时交纳租赁期间产生的一切费用（包括水费、电费），水费按5.3元/吨、电费按1.1元/度标准收取；甲方指派宋攀作为本合同履约代表，履约代表有权代表甲方进行相关对接工作、接收相关文件、通知等。《房屋租赁合同》文末甲方处加盖了重庆国维实业有限公司合同专用章，乙方处加盖了重庆国维定益投资（集团）有限公司合同专用章。 2018年8月18日，重庆国维定益投资（集团）有限公司（甲方）与重庆国维实业有限公司（乙方）签订《还款补充协议》，约定：“鉴于目前具体情况，经甲乙双方友好协商，根据双方2015年签订的《还款协议》约定（1.甲方应支付给乙方人民币壹仟壹佰万元整；2.不能按时偿还，自2015年7月1日起，按照2%月息开始计息），现就甲方应付土地转让款及前期垫付开发费用先偿还人民币壹仟壹佰万元整的支付事宜达成一致意见如下：一、还款方式。1.由甲方负责抵押房屋的销售，每达到5套时，乙方委派专人及时配合甲方解押销售。2.无论房屋是否销售，甲方分两次进行还款。第一次为2017年10月30日还款600万元到乙方指定账户后，乙方需解押足15套房屋。第二次为2017年12月30日还款500万元到乙方指定账户后，需30套房屋全部解押完毕。……三、本协议作为双方2015年签订的《还款协议》的补充协议，与原协议具有同等法律效力。其他未尽事宜由双方再行协商解决，形成的补充协议与本协议具有同等法律效力。”《还款补充协议》加盖了重庆国维定益投资（集团）有限公司与重庆国维实业有限公司的印章。蔡景波在乙方委托代理人处签名。 2018年10月25日，重庆国维实业有限公司向重庆国维定益投资（集团）有限公司的管理人申报债权。管理人对债权提出异议。 同时查明，2006年9月13日，重庆国维实业有限公司成立。2014年5月29日，重庆国维实业有限公司的股东由陈建忠、郑维国、邹永兴、吕文义变更为陈建忠、重庆国维科技发展有限公司。 2013年9月2日，重庆国维科技发展有限公司成立。2014年11月7日，重庆国维科技发展有限公司更名为重庆国维科技发展集团有限公司。2016年5月17日，重庆国维科技发展集团有限公司的股东由吕文义、赵亲亲变更为赵亲亲、北京国汇中投控股有限公司。蔡景波任重庆国维科技发展集团有限公司的监事。 2010年10月25日，重庆国维定益投资有限公司成立，股东为郑维国、吕文义、李磊。2014年3月28日，重庆国维定益投资有限公司更名为重庆国维定益投资（集团）有限公司。2015年4月9日，重庆国维定益投资（集团）有限公司的股东由郑维国、吕文义、李磊变更为郑维国、吕文义、李磊、叶兆虎、蒋少林、刘杰。2015年10月14日，重庆国维定益投资（集团）有限公司股东变更为叶兆虎、郑维国、李磊。2016年12月21日，重庆国维定益投资（集团）有限公司股东变更为郑维国、李磊。2018年6月28日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05破申31号民事裁定书，裁定受理重庆忆诚投资有限公司对重庆国维定益投资（集团）有限公司的破产重整申请，并将破产重整一案交由本院受理。 另查明，重庆市房地产权证（抵押专用）〔编号205房地证（押）2015字第XXXX号〕载明：抵押权人宋攀，抵押人重庆国维定益投资（集团）有限公司，抵押房地产坐落重庆市永川区兴龙大道999号2幢、10幢、11幢，抵押房屋产权证号永国土房管2013预字第102号附1号、021号附1号，债权金额为1100万元，填证时间2015年4月3日。 还查明，重庆市永川区国土资源和房屋管理局于2018年8月6日出具的不动产登记查询结果显示：重庆国维定益投资（集团）有限公司所有的土地位于重庆市永川区兴龙大道999号，产权证号205房地证2014字第XXXX号（宗地面积10755平方米），产权证号205房地证2014字第XXXX号（宗地面积11504平方米）。 庭审中，重庆国维实业有限公司举示了《还款协议》。《还款协议》载明的签订时间为2015年4月1日，甲方为重庆国维定益投资（集团）有限公司，乙方为重庆国维实业有限公司。《还款协议》约定：“根据甲乙双方于2010年签订《土地转让协议》，经双方最终协商，就还款事宜达成一致，双方共同遵守：一、甲方应支付给乙方人民币壹仟壹佰万元整。二、还款期限为办理在建工程抵押后六个月内，以甲方已经办理预售的房屋30套做抵押，房间号码见附件1。三、还款方式。1.甲方负责所抵押房屋的销售，每销售五套房屋，乙方委派专人进行解押和结算，所售房屋款项只用来偿还此协议项下的款项。2.甲方在3个月内如果不能全额结清壹仟壹佰万元款项，则所差部分按照2%月息从第四个月开始计息。2015年10月1日前，若未能足额偿还本协议项下的款项，所差金额按照3500元/㎡折合房屋冲抵。甲方将所冲抵房屋过户到乙方名下，税费由甲方承担。四、违约责任。甲方未按约定支付本协议项下款项，所欠金额的百分之三十作为违约金支付给乙方。”郑维国在甲方法定代表人处签名，吕文义在乙方法定代表人处签名。《还款协议》没有加盖重庆国维定益投资（集团）有限公司与重庆国维实业有限公司的印章。重庆国维定益投资（集团）有限公司管理人质证后认为，《还款协议》没有加盖重庆国维定益投资（集团）有限公司的印章，对其真实性不予认可。 庭审中，重庆国维实业有限公司举示的《房屋租赁合同》（复印件）第二条第一款上方有手写的“浙商会差48333.38元”。重庆国维定益投资（集团）有限公司管理人对手写内容不予认可。 庭审中，重庆国维实业有限公司举示了宋攀于2019年6月26日出具《情况说明》。该《情况说明》载明：“重庆国维定益投资（集团）有限公司尚欠重庆国维实业有限公司土地转让费1100万元。2015年4月1日，重庆国维定益投资（集团）有限公司与重庆国维实业有限公司签订了《还款协议》，重庆国维定益投资（集团）有限公司同意将永国土房管2013预字第102号附1号、021号附1号两个预售许可证记载的30套住宅共同抵押给重庆国维实业有限公司为该笔债权本息提供抵押担保。2015年4月2日，重庆国维实业有限公司在重庆国维定益投资（集团）有限公司同意的情况下，将该债权（含抵押权）以1100万元转让给宋攀。2015年4月3日，重庆国维定益投资（集团）有限公司以永国土房管2013预字第102号附1号、021号附1号两个预售许可证记载的30套住宅共同抵押给宋攀，为该笔债权提供抵押担保，并办理抵押登记。2016年2月，因宋攀未按口头约定支付债权转让款给重庆国维实业有限公司，宋攀又将该笔债权（含抵押权）一并转让给重庆国维实业有限公司，并口头告知了重庆国维定益投资（集团）有限公司的债权转让事宜。重庆国维实业有限公司受让该债权（含抵押权）后，于2018年8月18日重庆国维实业有限公司与重庆国维定益投资（集团）有限公司签订了《还款补充协议》明确了债权金额、归还时间以及抵押物的处理方式等内容，现重庆国维实业有限公司系合法有效的债权人和抵押权人。另：两次债权转让均是口头约定和通知，没有书面转让协议和债权转让通知，以此说明作为确认两次债权转让的依据，作为确认重庆国维实业有限公司系永国土房管2013预字第102号附1号、021号附1号两个预售许可证记载的30套住宅的抵押权人和该抵押担保债权的债权人依据。情况属实。”重庆国维定益投资（集团）有限公司管理人质证后认为，重庆国维实业有限公司申报债权时称其公司系代宋攀申报1100万元的债权，并未提起宋攀将债权转让给其公司的事宜。该证据不能达到重庆国维实业有限公司的证明目的。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被告是否欠付原告土地转让费；2.原告主张房屋租金是否超过诉讼时效期间；3.浙商会房屋租金是否应由被告承担。针对上述争议焦点，本院分别评判如下： 关于被告是否欠付原告土地转让费的问题。虽然《土地使用权转让合同书》、《重庆国维实业有限公司土地使用权转让补充协议》、《重庆国维实业有限公司土地使用权转让补充协议（二）》约定了原告将5块土地转让给被告，但是根据不动产登记查询结果显示被告名下只有两块土地，除1号地块（已办证）的土地面积与产权证上登记的面积一致外，另外的产权证上登记的土地面积与上述三份协议中约定的原告转让给被告的其他土地面积均不一致。根据《重庆国维实业有限公司土地使用权转让补充协议》的内容显示，被告已经向原告付清了1号地的使用权转让金及前期所有相关费用。根据现有证据无法证明原告履行了三份协议中其他土地的转让行为，原告也无权要求被告支付上述地块的土地转让费。因此，原告主张确认土地转让费债权的证据不充分，本院不予支持。另外，抵押权证登记的抵押权人系宋攀，原告对被告不存在土地转让费债权，原告主张抵押权没有事实依据。 关于原告主张房屋租金是否超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。本案中，被告从2014年9月1日起租赁原告的房屋。《房屋租赁合同》约定，被告在合同生效之日起5日内向原告支付全年租金35000元，即被告应于2015年4月21日前向原告支付租金35000元（2014年9月1日至2015年8月31日）。原告没有举示证据证明其于2016年4月21日之前向被告主张过权利，故原告主张该部分租金已经超过诉讼时效期间。《房屋租赁合同》期限届满后，被告仍继续租赁原告的房屋，则视为不定期租赁。被告应在每届满1年时向原告支付租金，即被告应于2016年8月31日向原告支付2015年9月1日至2016年8月31日的租金，于2017年8月31日支付2016年9月1日至2017年8月31日的租金，于2018年8月31日支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金，于2018年10月30日支付2018年9月1日至2018年10月30日的租金。被告没有举示证据证明其于2017年8月31日之前向原告催收过租金，故原告主张2015年9月1日至2016年8月31日的租金已经超过诉讼时效期间。经核算，2016年9月1日至2018年10月30日的租金为75833.33元（35000元/年÷12个月×26个月）。 关于浙商会的房屋租金是否应由被告支付的问题。原告主张的《房屋租赁合同》系复印件，被告对该复印件上书写的“浙商会差48333.38元”不予认可。原告主张浙商会的房屋租金应由被告承担没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告支付土地租金42000元、房屋租金75833.33元的理由成立，本院予以支持。原告的其他诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、确认重庆国维实业有限公司对重庆国维定益投资（集团）有限公司享有破产债权117833.33元； 二、驳回重庆国维实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费158480元，减半收取79240元，由重庆国维实业有限公司负担78840元，由重庆国维定益投资（集团）有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审判员 龙 锋 二〇一九年十月八日 书记员 黄洪镁