上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初11965号原告：世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司，住所地中国(上海)自由贸易实验区松林陆357号20楼2010室。法定代表人：吴懿，副总经理。委托诉讼代理人：朱健。委托诉讼代理人：陈正锁。被告：卫一，女，1992年4月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人侯秀琴，系被告母亲，住同被告。原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司与被告卫一物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年8月15日公开开庭进行了审理。原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司的委托诉讼代理人朱健、陈正锁，被告卫一及其委托诉讼代理人侯秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告2018年7月至2019年6月的物业管理费11,684.40元；二、被告支付原告2015年7月到2019年6月的车位管理费14,400元；三、被告支付原告上述款项的逾期付款滞纳金5,783.78元。事实和理由：原告系上海市松江区千新公路718弄世茂萃园物业服务公司，被告系该小区62幢66号的业主，被告拖欠2018年7月至2019年6月的物业管理费及2015年7月至2019年6月车位管理费。原告认为，被告作为业主应当按约缴纳物业管理费，被告逾期不交的行为违反了合同约定，应当承担付款及支付滞纳金的责任。被告卫一辩称，2017年5月，被告的隔壁邻居即该小区47号业主开始多处违章搭建，严重影响了被告的正常生活，但原告并未按照相关的法律规定行使物业公司的管理义务，向相应的主管部门报告，并制止该业主的违法行为，且被告因与邻居之间的纠纷，多次遭到47号业主连续私闯民宅，原告对此亦未予以制止。被告认为，因原告未尽到管理义务，被告可以履行抗辩权，在原告纠正其错误行为前，被告有权拒绝支付物业管理费。关于停车费，被告于2015年6月收房时，由于房屋存在严重的质量问题，原告曾提出以免收房屋维修期间的物业管理费作为补偿，现房屋质量问题仍没有能够彻底解决，且原告曾向被告提供过已经充值的停车卡，足以证明原告免征被告停车费的事实，故不同意缴纳停车费，且原告主张的停车费已经超过诉讼时效。原告主张两处停车费，但被告实际只停放一辆汽车，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年，上海市松江区佘山镇千新公路718弄世茂佘山萃园的商品住宅出售单位与原告签订了《前期物业服务合同》，该合同约定住宅出售单位将世茂佘山萃园委托原告进行物业管理，管理期限预计自2016年3月31日至2018年3月30日。双方并约定了收费项目及标准为每月每平方米3.30元，物业管理费按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。停车场属全体业主共用的，原告从停车费中按车库机动车车位每月每个150元收取停车管理费。停车场属开发商所有，委托原告管理的，原告从停车费中按车库车位每月每个150元的标准收取停车管理服务费。2018年3月7日，原告与商品住宅出售单位签订补充协议，约定原合同的有效期延长至业主委员会成立后，并经业主大会授权与依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。被告系上海市松江区佘山镇辰花路XXX弄XXX号的权利人，于2015年6月30日办理交房手续，2016年12月取得产权登记。现上述物业的建筑面积为343.03平方米(其中地下面积95.94平方米)。交房时被告签署承诺书，原告以书面方式告知被告物业费收费为地上每月每平方米3.3元、地下每月每平方米1.65元，车位管理服务费每月每个150元。2017年3月7日，小区开发商与被告签订协议书一份，约定开发商将地下E28、E29号车位免费租赁给被告使用20年。原告曾于2018年12月以挂号信方式向被告寄送过催款函。诉讼中，原告表示实际按照物业地上面积全额、地下面积减半的计费方式收取物业管理费。被告确认，开发商交房后向其户提供了一个车位。以上事实，有前期物业服务合同、补充协议、承诺书、不动产登记簿、协议书、催款函、寄件凭证及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业前的物业管理。本案所涉物业管理服务，系小区成立业主委员会之前，由建设单位选聘物业管理企业进行的物业管理服务，故属前期物业管理。对于前期物业管理服务费用，应当按照物业管理企业与住宅出售单位约定的合法收费标准收取。本案原告主张的物业费标准系依据其与开发商签订的前期物业管理合同，本院对此予以确认。原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，在提供了物业管理服务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。现原告要求被告支付自2018年7月至2019年6月的物业管理费11,684.40元，本院予以支持。被告辩称因小区47号业主违建而引发邻里纠纷，原告作为物业管理企业未能及时尽到制止举报的义务，本院认为，若47号业主确实存在违建行为，则被告方亦可举报，但诉讼中被告并未能提供证据证明47号业主确实构成违建，且即便47号业主的行为已经构成违建，原告作为物业管理企业，其本身并不具有执法权，故不能成为被告拒付物业管理费的理由。关于车位管理费，被告主张车位应当系免费使用，本院认为原告现系按照前期物业服务合同收取车位管理费而非使用费，故原告收取车位管理费并无不当。又根据被告与开发商于2017年3月7日签订的协议书，自该协议书签订，双方明确了被告享有两个车位，故2017年3月之前被告应当按照一个车位缴纳车位管理费，之后被告应当按照两个车位缴纳车位管理费。被告抗辩原告主张自2015年7月起的车位管理费已经超过诉讼时效，由于原告提供的挂号信单号仅能证明其于2018年12月向被告寄送了催讨函，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”另根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故本案适用三年诉讼时效，即自2016年1月起的停车管理费。其中2016年1月至2017年2月以每月150元计算，2017年3月至2019年6月以每月300元计算，共计10,500元。被告主张开发商已经免除其车位管理费，缺乏依据，本院难以采信。另，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、参照国务院《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告卫一于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司自2018年7月起至2019年6月止的物业管理费11,684.40元；二、被告卫一于本判决生效之日起十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司自2016年1月起至2019年6月止的车位管理费10,500元；三、驳回原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取298元，由原告世茂天成物业服务集团有限公司上海第一分公司负担121元(已付)，被告卫一负担177元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 姚 蕾二〇一九年十月十四日书记员 薄京芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……