安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1003民初607号 原告：中国农业银行股份有限公司黄山黄山区支行，住所地安徽省黄山市黄山区龙井东路1号。 负责人：胡明，行长。 委托诉讼代理人：焦祖彪，客户经理。 委托诉讼代理人：赵洪亮，安徽赵洪亮律师事务所律师。 被告：吴震，男，1970年12月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被告：刘娇娇，女，1989年12月27日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被告：黄山荣盛房地产开发有限公司，住所地安徽省黄山市黄山区太平湖风景区。 法定代表人：张志勇，总经理。 委托诉讼代理人：朱振兴，办公室主任。 委托诉讼代理人：钱俊，安徽一飞律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司黄山黄山区支行（简称黄山区农行）与被告吴震、刘娇娇、黄山荣盛房地产开发有限公司（简称荣盛房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理,原告黄山区农行的委托诉讼代理人焦祖彪、赵洪亮，被告荣盛房产公司的委托诉讼代理人朱振兴、钱俊到庭参加诉讼，被告吴震经公告送达开庭传票、被告刘娇娇经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 黄山区农行向本院提出诉讼请求：请求法院判决各被告共同偿还黄山区农行贷款本金679973.98元及其利息（截止2019年3月20日止的利息为6133.63元。自2019年3月21日起，以实际未还贷款为基数，按标准计算至实际清偿之日止的利息及罚息）。在诉讼过程，变更诉讼请求为：1、吴震、刘娇娇共同偿还黄山区农行贷款本金673752.49元、利息12086.90元（计算至2019年8月20日止。自2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息，按年利率8.085%的标准计算）。2、吴震、刘娇娇、荣盛房产公司承担律师费用10000元。3、荣盛房产公司对上述债务承担连带清偿责任。4、对吴震、刘娇娇所有的位于黄山区太平湖镇莲花国际15栋101室的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权。5、诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2015年12月23日，我行与吴震、刘娇娇、荣盛房产公司签订《个人购房担保借款合同》一份，吴震、刘娇娇（系夫妻关系）向我行借款75万元，借款期限20年，到期日为2035年12月24日。2015年12月25日，我行依约定向吴震发放贷款75万元，并依约将贷款划入借款人指定银行账户，收款账户名为黄山荣盛房地产开发有限公司，账号12×××52。吴震已偿还借款本息至2018年1月21日止。自2018年2月起，吴震未能偿还借款本息，我行依约扣划荣盛房产公司保证金77550.04元用于归还上述贷款，截至2019年8月20日止，吴震、刘娇娇尚欠我行贷款本金673752.49元、利息12086.90元。依据《个人住房担保借款合同》的约定，荣盛房产公司系该笔贷款的担保人，提供借款阶段性担保，保证期限为“购房人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押手续”。该笔贷款购房人吴震至今未取得房地产权利证书，未办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续，荣盛房产公司应承担连带担保责任。鉴于吴震无法按期归还借款，请求法院依法判如所请。 吴震未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 刘娇娇未到庭参加诉讼，其提交的书面答辩意见称：吴震在黄山区太平湖购房事宜的前后情况，我都不清楚。位于黄山区太平湖镇莲花国际15栋101室房屋登记在吴震名下，贷款也一直由吴震偿还。我与吴震已离婚，离婚协议约定该房产归吴震所有，贷款也由其偿还。在离婚时，我也未分得婚内任何财产，现在银行起诉要求我偿还贷款于法无据。 荣盛房产公司辩称：2015年，吴震向黄山区农行按揭贷款购买荣盛莲花国际楼盘时，按揭贷款75万元，期限20年。办理按揭贷款时，由于吴震购买的房屋未能办理房产证，只能办理预抵押登记，同时，我公司提供阶段性保证，该合同合法有效。本案中，黄山区农行提出的债权，既有物的抵押，又有保证，根据法律规定，我公司仅承担抵押物以外的补充清偿责任。《中华人民共和国担保法》第一百八十条第五项、第一百八十七条规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记，人民法院可以认定抵押有效。根据以上规定，我公司只承担抵押物以外的补充清偿责任。另外，我公司对黄山区农行提出的律师费10000元，不认可。对于预告抵押登记没有办理抵押登记，各方当事人均有过错，黄山区农行也应承担相应的责任。 经审理查明：2015年12月23日，黄山区农行与吴震、刘娇娇、荣盛房产公司签订《个人购房担保借款合同》一份，该合同由通用条款和特别条款组成。在特别条款中约定，借款人吴震，保证人荣盛房产公司，抵押人吴震；借款金额75万元；借款用途为购买房产，位于莲花国际15栋1单元101室。借款期限20个月，实际借款期限和具体日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；借款期间遇中国人民银行贷款基准利率调整执行利率按合同约定方式进行实行浮动。还款方式等额本息还款法。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款划入以下账户：户名黄山荣盛房地产开发有限公司，开户行黄山区支行，账号12×××52。本合同项下采用阶段性担保+抵押。由阶段性保证人黄山荣盛房地产开发有限公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3提供抵押担保。第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第三十二条约定，抵押物为莲花国际15栋1单元101室。另第三十三条在抵押（预告）登记中约定办理预告登记和办妥抵押登记的时间为空白。通用条款中9.1条款的主要内容是：保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为贷款到期日起二年。9.2条款的主要内容是：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、处置费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押（预告）登记：抵押人以本合同第三十三条所述财产设立抵押，抵押人、借款人应当在本合同第三十一条约定的期限内协助贷款人按相关登记机关规定办妥以贷款人为抵押权人的抵押（预告）登记。预告登记后，自抵押物权利证书办妥之日起，抵押人应及时通知贷款人并在本合同第三十三条约定的期限内申请办理抵押登记。9.3条款的主要内容：阶段性担保+抵押。借款人以本合同第三十二条约定的房产做抵押，由第三十一条约定的由阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。在违约责任部分约定，如借款人未按期足额偿还借款等情形时，贷款人有权提前收回已发放借款等权利。在合同的末页中，吴震分别在借款人和抵押人处签名，黄山区农行在贷款人处签名、盖章，荣盛房产公司在保证人处盖章，刘娇娇在抵押人处签名。另借款凭证记载，借款人吴震，借款金额75万元，借款用途购房住房，借款日期2015年12月25日，到期日2035年12月24日。还款方式等额本息还款，执行（年）利率5.39%，逾期（年）利率8.085%。2015年12月23日，黄山市黄山区房地产管理局受理了涉案商品房按揭抵押登记[黄房按揭（2015）1706号]，抵押人为吴震，抵押权人为黄山区农行，设定日期2015年12月23日，商品房按揭抵押记载内容：1、依据建设部《城市房地产抵押管理办法》规定，该预购商品房贷款抵押已登记备案。2、抵押的商品房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。2015年12月25日，黄山区农行依约定向吴震发放贷款75万元，并依约将贷款划入借款人指定银行账户，收款账户名为黄山荣盛房地产开发有限公司，账号12×××52。截至2018年1月21日止，吴震偿还借款本金46049.23元、利息81345.89元。尔后，吴震未能再归还借款。2018年6月26日至2019年4月26日，黄山区农行扣划荣盛房产公司保证金77550.04元，用于归还吴震未按期偿还的贷款本金30198.28元、利息47351.76元。截至2019年8月20日止，吴震尚欠黄山区农行贷款本金673752.49元、利息12086.90元。 另查明，2018年2月8日，吴震取得位于黄山区太平湖镇莲花国际15幢（1单元）101室的所有权[系个人所有，不动产权证书号：皖（2018）黄山区不动产权第0001227号]。2018年3月13日－2019年6月25日，涉案房屋被法院查封或轮候查封。 黄山区农行为实现债权，委托安徽赵洪亮律师事务所律师赵洪亮代理诉讼活动，支付律师费10000元。 上述事实，有《个人购房担保借款合同》、商品房抵押登记表、借款凭证、吴震按揭贷款还款明细及其说明、查询内部账户明细、保证金支付回单、委托代理协议书及发票、房地产权登记信息及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：黄山区农行与吴震、刘娇娇、荣盛房产公司签订个人购房担保借款合同，系当事人的真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。黄山区农行按约向吴震发放了借款，吴震未按约归还借款，已构成违约。黄山区农行有权要求吴震提前归还剩余借款本息。吴震除已归还借款本息127395.12元，荣盛房产公司代为偿还借款本息77550.04元外，吴震还应偿还借款本金673752.49元、利息12086.90元以及自2019年8月21日起至实际清偿之日止的利息（按年利率8.085%的标准计付）。 关于黄山区农行要求刘娇娇承担归还共同借款责任的意见，经查，在发生借款时，刘娇娇与吴震系夫妻关系，明知该笔借款用于吴震购买房屋，但在个人信贷业务申请表中未注明刘娇娇系共同贷款人，在涉案《个人购房担保借款合同》中，刘娇娇也未以共同借款人的身份签名，即未作出共同借款的意思表示，而只作出对涉案的共同财产同意抵押的意思表示，即以抵押人的身份签名。故刘娇娇并非本案的共同借款人，黄山区农行要求刘娇娇承担共同偿还借款责任的诉求，证据不足，本院不予支持。 关于律师费用，经本院审查认为，涉案合同对主债务的违约责任部分，未对是否应承担律师费用作出明确约定；涉案合同虽约定保证人或抵押人应承担实现债权的一切费用，但并未明确约定实现债权的费用包括律师费用。故对其主张律师费用的诉求，证据不足，本院不予支持。 关于荣盛房产公司的连带保证责任问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的期限内没有履行债务的，既可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。第三十一条规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。本案中，吴震以其所有的位于黄山区太平湖镇莲花国际15幢1单元101室设定预购商品房抵押作为向黄山区农行履行债务的担保并办理了预告登记，荣盛房产公司自愿为吴震在涉案借款合同下的全部借款提供阶段性连带责任保证担保。涉案房屋产权证书虽于2018年2月8日已办理，但未办理抵押登记，荣盛房产公司的阶段性担保责任并未完成。荣盛房产公司应对吴震未支付的借款本息承担连带清偿责任。故对黄山区农行要求荣盛房产公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。荣盛房产公司在承担保证责任（含已代为偿还部分）后，有权向吴震追偿。 关于黄山区农行对涉案房屋的拍卖、变卖价款是否享有优先受偿权及荣盛房产公司是否只应承担补充清偿责任的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。从以上法律规定可以看出，抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押变动的请求权，而且该请求权具有排他效力。涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。从预告登记的效力看，在债权人行使债权时抵押合同尚未完成登记的情况下，因抵押权未设立，故债权人不能获得优先受偿。本案中，涉案房屋产权证书虽于2018年2月8日已办妥，但因涉案房屋在办理产权登记后至今未办理抵押登记且已被法院查封。故黄山区农行要求对涉案房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。同理，对荣盛房产公司提出该公司只承担抵押物以外的补充清偿责任的意见，证据不足，本院不予采信。吴震、刘娇娇无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，判决如下： 一、吴震于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司黄山黄山区支行借款本金673752.49元及利息12086.90（计算至2019年8月20日止。自2019年8月21日起，按年利率8.085%计算至借款实际清偿之日止）。 二、黄山荣盛房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。在其承担保证责任（包括已支付的77550.04元部分）后，有权向吴震追偿。 三、驳回中国农业银行股份有限公司黄山黄山区支行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10761元，由中国农业银行股份有限公司黄山黄山区支行负担100元，吴震、黄山荣盛房地产开发有限公司负担10661元；公告费600元，由吴震负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  刘志奇 审 判 员  方昆海 人民陪审员  江忠宝 二〇一九年十月十一日 书 记 员  周 琦