广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复663号 复议申请人（被执行人）：深圳市中保集团有限公司。住所地深圳市宝安区龙华街道东环二路21路中保大厦1808-1809室，组织机构代码73881760-7。 法定代表人：蔡杰熙，董事长。 申请执行人：许棉升，男，1972年12月17日生，身份证住址广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人：何晓滢，上海市海华永泰（深圳）律师事务所律师。 被执行人：蔡杰熙，男，1963年12月8日生，身份证住址深圳市福田区。 被执行人：游煜常，男，1967年9月10日，身份证住址深圳市龙华新区。 深圳市中保集团有限公司不服深圳市中级人民法院（2019）粤03执异527号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）在执行××人××与被××人××、深圳市中保集团有限公司（以下简称中保公司）、游煜常借款合同纠纷一案中，被执行人中保公司对位于深圳市龙华区龙华街道东环二路21号深圳中保国际酒店及配套宿舍房产(以下简称涉案房产)的评估价格和拍卖不服，向该院提出书面异议。 异议人中保公司请求中止对涉案房产的执行拍卖程序，并重新委托评估机构对涉案房产进行评估。其主要理由为：1.执行法院在执行过程中委托深圳市新峰土地房产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房产进行评估，估价报告认定涉案房产面积为39684.83㎡，评估总值为558659236元。因该报告存在评估程序违法、财产基本信息错误、评估方法不科学、评估结果错误等问题，异议人提出书面异议。评估公司作出了回复，但并未作出合理解释，异议人再次提出异议，并提交了深圳市天成测绘技术有限公司出具的《中保国际酒店建筑面积现状测绘》（以下简称面积现状测绘），经测绘标的房产总建筑面积为45082.19㎡。2018年9月21日，异议人收到《评估报告复核结果通知书》以及评估公司对评估结果的补正，评估公司将涉案房产建筑面积调整为39932.63㎡,总值调整为567559021元。之后，异议人再次提出异议，但是执行法院对该异议未作处理。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条的规定，对评估结果的补正应依据行业协会的专业枝术评审结果作出，而不应由评估机构自行作出。评估公司自行作出的补正结论依法不应采纳，且在异议人已提供证据证明的情况下，评估公司所作补正结论中依然未对评估报告中的面积错误进行更正，对异议人提出的评估方法不合理、未计算地下室面积的价值等问题也未作合理解释。该补正结论不符合程序，错误明显，依法不应采纳。同时，评估报告作出至今已超一年半的时间，房地产市场及标的房产均已发生较大的变化，原评估结果及复核结果也不应再继续适用，评估公司也在复核回复中表明房地产市场状况或估价对象自身情况发生较大变化的，复核（补正）结果需相应调整。2.案外人深圳市中保国际酒店管理有限公司（以下简称中保酒店）已对涉案房产提出权属异议，认为涉案房产已作为出资整体投入案外人，属案外人所有。异议人认为在案外人提出权属异议的情况下，执行法院依法应中止对涉案房产的执行拍卖程序，以免对案外人造成损失。 申请执行人许棉升答辩称：1.评估公司在2018年9月12日的复核回复中，已对涉案房产的市场价值进行了复核，复核后确定的价值以2018年9月12日为基准日，复核结果有效期自2018年9月12日至2019年9月11日，异议人称评估报告过期失效没有依据。同时，评估公司也对建筑面积差异问题进行了合理说明，也按面积现状测绘的相关建筑面积，作出了复核调整结果，执行法院据此确定了中保大厦的处置参考价。2.案外人中保酒店要求确认其对涉案房产享有权利的执行异议之诉，广东省高级人民法院（以下简称广东高院）已在2019年4月22日作出（2019）粤民终828号民事裁定，驳回中保酒店起诉。因此，涉案房产毫无疑问是本案可供执行的财产。 深圳中院查明，许棉升与蔡杰熙、中保公司、游煜常借款合同纠纷一案，深圳仲裁委员会[2015]深仲裁字第2047号裁决书已经发生法律效力。在仲裁过程中，根据申请执行人的申请，深圳市宝安区人民法院于2015年8月14日依法保全查封了涉案房产。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人于2016年4月20日向该院申请强制执行，请求强制被执行人偿付借款本金2亿元及利息7200万元、律师费25万元以及仲裁费1711230元等。该院依法受理，执行案号为（2016）粤03执1448号。 在执行过程中，深圳中院于2016年9月21日在涉案房产现场张贴了查封公告。经摇珠选定评估公司对涉案房产进行了评估，评估公司于2017年9月4日作出深新评字[2017]A1032号房地产估价报告，评估总值为558659236元。因被执行人中保公司在规定期限内提出书面异议，认为此次评估的涉案房产的真实面积、评估方法及评估程序错误，造成涉案房产的估价结果低于市场价值，评估公司对此进行了回复。2017年11月23日，被执行人中保公司又对评估程序和价格向深圳中院提出执行异议。2017年12月12日，该院作出（2017）粤03执异231号执行裁定，裁定驳回其异议。被执行人中保公司不服，向广东高院申请复议。2018年6月19日，广东高院经审查作出（2018）粤执复107号执行裁定，裁定驳回其复议申请。 之后，深圳中院定于2017年12月6日上午10时至2017年12月7日上午10时在淘宝网司法拍卖平台网络拍卖涉案房产。2017年12月4日，案外人深圳市龙华水斗新围股份合作公司（以下简称新围公司）向深圳中院提出执行异议称，涉案房产所占用土地为未征未转的集体土地，案外人为实际土地权利人，请求中止对涉案房产的拍卖并终结对涉案房产的执行程序。该院依法中止对涉案房产的拍卖，并于2018年7月26日作出（2017）粤03执异245号执行裁定，裁定驳回案外人新围公司的异议请求。因案外人新围公司在指定期限内未提起执行异议之诉，深圳中院于2018年8月20日决定恢复拍卖，并定于2018年9月24日上午10时至2018年9月25日上午10时网络拍卖涉案房产。 在拍卖公告期内，被执行人中保公司又于2018年9月10向深圳中院提交了由深圳市天成测绘技术有限公司所作的关于中保国际酒店的建筑面积测绘报告称，关于中保国际酒店的建筑面积合计45082.19平方米，与评估公司评估报告所评估的建筑面积39684.83平方米相差较大，加之原评估报告有效期已过，深圳中院依法将该测绘报告转交评估公司，要求其对该测绘报告及评估报告进行复核，并依法中止了对涉案房产的拍卖。2018年9月12日，评估公司作了书面回复，对原评估结论进行了调整，调整内容有两项：一是针对原评估报告有效期已过的问题，对标的物的价值重新进行了复核，复核总值为566401775元，扣减应缴交罚款及地价款后的复核净值为554446720元；二是针对被执行人所提遗漏面积问题，被执行人依面积现状测绘涉案房产总建筑面积为45082.19㎡，遗漏的面积主要是地下停车场及屋面共计5149.56㎡，而评估报告是以酒店整体运营为前提进行估价的，酒店的地下室和屋面作为酒店的功能配套和附属设施，其价值已经包含在酒店的整体价值里面，但如果法院认为应当包含所遗漏的面积，则可对评估结果再次进行调整，复核调整的建筑面积为39932.63㎡，复核调整总值为567559021元，扣减应缴交罚款及地价款后的复核调整净值为555529316元。被执行人中保公司对该书面回复仍有异议。2018年10月24日，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，深圳中院函请深圳市不动产估价协会在十日内组织专业技术评审并对评估公司的复核结果进行审查认定。但是深圳市不动产估价协会复函本院称，该协会没有专业技术评审机制，无法组织专业技术评审。因此，深圳中院经研究决定以复核调整净值为555529316元作为财产处置参考价，并重新确定以472199919元为起拍价进行网络司法拍卖。2019年5月5日，被执行人中保公司再次向该院提出本次执行异议。 深圳中院另查明，2017年2月6日，案外人中保酒店向该院提出书面异议称，上述房产虽系被执行人中保公司投资建造，但在建造完成后该房产的所有权已在设立中保酒店时由被执行人中保公司作为出资归案外人所有，是案外人合法财产的一部分，请求解除对涉案房产的查封。2017年3月27日，深圳中院经审查作出了（2017）粤03执异14号执行裁定，裁定驳回案外人中保酒店的异议请求。2017年4月24日，案外人中保酒店不服，向该院提起执行异议之诉。深圳中院依法受理，案号为（2017）粤03民初903号。在审理过程中，中保酒店申请减、缓、免未获批准而仍不预交，深圳中院于2017年9月13日作出（2017）粤03民初903号民事裁定，裁定本案按撤回起诉处理。 2017年11月21日，案外人中保酒店再次向深圳中院提起执行异议之诉。该院依法受理，案号为（2017）粤03民初2514号。该院经审查认为中保酒店已经提起过执行异议之诉并已由法院进行处理，其于本案中再度提起执行异议之诉没有法律依据，且早已超出法定的15天起诉期限，依法应当驳回起诉，遂于2018年12月28日作出（2017）粤03民初2514号民事裁定，裁定驳回中保酒店的起诉。中保酒店不服，向广东高院提起上诉。2019年4月22日，广东高院作出（2019）粤民终828号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 深圳中院又查明，涉案房产至今未办理初始登记，未取得政府主管职能部门核发的法定权属证明。但是经得深圳龙华水斗股份合作公司的同意，被执行人中保公司于2009年向原深圳市宝安区龙华街道办事处进行了宝安区生产经营性历史遗留违法建筑普查登记，申报编号分别为507061244006E、507061244091E。根据原深圳市宝安区龙华街道办事处的《项目信息》和《建筑物信息》等申报材料显示，申报当事人为被执行人中保公司，涉案房产的用地面积共计为2580㎡，建筑面积共计为39684.83㎡，开工时间为1998年1月23日，竣工时间为1998年12月30日。 深圳中院认为，本案审查的焦点问题是异议人以涉案房产遗漏建筑面积需要重新评估为由请求中止拍卖程序是否合法。 首先，执行中的财产评估是由专门从事资产评估的评估机构和人员进行，为了配合法院财产拍卖的特定目的，依照法律、法规、政策的规定，遵循适用的评估原则，按照法定的程序和标准，综合运用科学的评估方法，对拍卖财产在特定时间的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定处置参考价和起拍价的手段，评估价格并不是最终的成交价格，最终的成交价格需在网络司法拍卖程序中通过竞买人的竞价形成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。又，根据2018年9月1日开始施行的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称处置参考价规定）第二十二条第一款规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法”，结合本案，被执行人中保公司所提执行异议的主要理由是深圳中院在评估中有遗漏地下停车场及屋面共计5149.56㎡，且没有按照处置参考价规定第二十三条规定交由行业协会进行专业技术评审。实际上，由于涉案房产仅仅是进行了历史遗留违法建筑申报，所处土地既没有完善土地用地手续，也没有进行相应权属登记，也就无法查明涉案房产的土地面积、建筑面积等相关信息，深圳中院在执行中据以委托评估公司也只能依据被执行人中保公司向原深圳市宝安区龙华街道办事处提交的《项目信息》和《建筑物信息》等申报材料，评估公司在评估中遵循了适用的评估原则，采用了科学合理的估价方法，反映了涉案房产在价值时点时的公开市场价值，而且评估公司在第二次回复中也已经明确“评估报告是以酒店整体运营为前提进行估价的，酒店的地下室和屋面作为酒店的功能配套和附属设施，其价值已经包含在酒店的整体价值里面”，并对涉案房产的建筑面积进行了相应的部分调整。因此，深圳中院认为按照评估公司作出的复核调整结果作为涉案房产的财产处置参考价，并不违反法律、司法解释的规定。但是基于涉案房产的现状情况，评估公司预计应缴交的罚款及地价款存在不确定性，以及本案中已经提出过多次执行异议以阻却执行，为了尽快推进案件的执行，保障债权人的合法权益，深圳中院认为不宜以复核调整净值555529316元作为财产处置参考价来确定司法网络拍卖的起拍价，而应当以复核调整总值567559021元作为财产处置参考价来确定司法网络拍卖的起拍价。 至于是否采纳被执行人中保公司所提交的面积现状测绘，因面积现状测绘不是政府主管职能部门所作出的测绘报告，不予采纳；至于行业协会进行专业技术评审的问题，深圳中院已经依法提请深圳市不动产估价协会进行专业技术评审，但是因该协会没有专业技术评审机制，无法组织专业技术评审。 其次，关于被执行人中保公司所提涉案房产属于案外人中保酒店所有的理由，因案外人中保酒店已经向深圳中院提出执行异议，该院已经依法裁定驳回，案外人中保酒店之后又提起执行异议之诉，但是该执行异议之诉亦已经由该院裁定按撤回起诉处理。因此，该院将涉案房产作为被执行人中保公司名下财产予以强制执行，符合法律规定。 深圳中院遂于2019年7月12日作出（2019）粤03执异527号执行裁定，裁定驳回中保公司的异议请求。 中保公司向本院申请复议，请求撤销（2019）粤03执异527号执行裁定；重新委托评估机构对案涉财产进行评估。其主要理由为：1.设置拍卖评估程序的意义在于使参与竞拍者尽可能地了解拍卖物的实际价值，防止因拍卖成交价过低损害当事人的合法权益。竞买人了解拍卖物状况，对其作出价值评估，决定其出价均是基于法院在拍卖平台公布的信息。而其中以评估报告最具权威性、最具参考价值。评估报告不真实不全面的记载，极可能会导致申请人的巨额经济损失。深圳中院异议裁定始终强调评估价并非最终成交价。不会损害申请人的利益。并以同样的逻辑对待评估报告中遗漏地下车库面积的问题。在评估报告未对地下车库做任何实质性描述的情况下，强调对地下车库的面积作整体考虑，对地下车库的价值在所不问。评估价当然不是最终成交价。但市场参与主体确实通过评估报告来衡量拍卖物的价值。评估报告通篇不见对地下车库包括面积在内的具体描述，是否可以认为地下车库有无或面积的大小据对评估结果没有影响。是否就可以推导主体下车库并无价值。即使真如评估机构所言，评估已整体考虑车库价值，那么地下车库的大小，以及其是否能满足营业需要等情况，会不会对酒店经营产生影响？会不会成为影响竞买者出价的因素？答案显然是肯定的。既如此，评估报告未对其做具体描述，是重大的不客观不全面，损害申请人的利益。2.异议裁定拒绝采纳申请人提交的面积现状测绘报告，理由是该报告并非政府主管职能部门所作。该理由不符合逻辑，自相矛盾。首先，正如异议裁定书所述中保大厦及其附属宿舍楼未办理权属登记，对其面积无政府主管部门的确认。但包括《项目信息》、《建筑物信息》在内的申报材料所记载的面积也不是经政府主管部门核实的面积，不具有事实依据，不具有权威性。而申请人提交的面积现状测绘报告是由具有资质的测绘机构现场测量后出具的，其效力显然高于《项目信息》、《建筑物信息》的记载，证明力也显然高于该两份材料。深圳中院异议裁定一方面表示不采纳申请人提交的面积现状测绘，另一方面事实上又部分采纳了该现状测绘报告，评估机构根据该报告对评估结果作出了调整，事实上已经部分采纳了该报告。但评估机构没有对其仅部分采纳申请人提交的现状测绘报告，而不是全面采纳的行为做出任何说明，显然是不严谨而且错误的。 本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院补充查明以下事实，中保公司曾向深圳中院提出执行异议称：1.法院在选定评估机构过程中未通知被执行人中保公司参加选定程序，剥夺了被执行人的权利。2.涉案房产建筑面积为37381.59平方米，层数为11层，而评估报告上记载的面积为34478.16平方米，层数为10层，涉案房产在建设过程中存在扩建、加建情况，评估机构未到现场勘查，即作出报告，严重失职，评估报告与真实情况不符，且评估价值严重低于市场价值。3.评估报告所采用的评估方法为收益法，不能真实反映被评估房产的价值。综上，请求停止拍卖，对涉案房产重新进行评估。深圳中院作出（2017）粤03执异231号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。中保公司向本院申请复议，本院于2018年6月19日作出（2018）粤执复107号执行裁定，裁定驳回其复议申请。 本院认为，本案的焦点问题为复议申请人请求对案涉财产重新进行评估是否合法有据。 首先，复议申请人所提漏评财产的理由，系针对法院委托评估的行为提出的异议。根据本院补充查明的事实，其已经就漏评其他财产一事向执行法院和本院提出过执行异议、复议。深圳中院、本院均裁定予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。”因此，复议申请人此次所提异议系就执行法院同一执行行为，依据不同事由所提的重复异议，不符合执行异议案件受理条件，应当不予受理。已经立案受理的，应当裁定驳回申请。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”因此，重新评估应具备法定事由，本案复议申请人所提理由不符合重新评估之条件。另外，复议申请人所提请求及理由，主要是指评估报告遗漏了地下车库的面积，没有真实反映评估财产的价值。而依据查明的事实，评估机构并非遗漏评估财产，其在《关于广东省深圳市中级人民法院复核通知书的回复》中已载明“估价报告中所采用的技术路线是以酒店整体运营为前提并以此测算整体价值，对于酒店的地下室及屋面均作为酒店的功能配套和附属设施，其价值已经包含在酒店的整体运营收益里面。”因此，复议申请人实际是对评估结果不服。对此，正如异议裁定所述，“执行中的财产评估是由专门从事资产评估的评估机构和人员进行┄┄具有较强的专业技术性┄对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定处置参考价和起拍价的手段，评估价格并不是最终的成交价格，最终的成交价格需在网络司法拍卖程序中通过竞买人的竞价形成，而非由评估价格所决定。”故，复议申请人此点理由并不成立。 综上所述，深圳中院在异议审查中，本应对中保公司所提异议不予受理，但其经过异议审查所作的驳回异议请求的结果正确，可予维持。复议申请人所提请求及理由据理不足，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回深圳市中保集团有限公司的复议申请，维持深圳市中级人民法院（2019）粤03执异527号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 兴