山东省寿光市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0783民初7209号原告（反诉被告）：潍坊苏宁云商商贸有限公司，住所地：潍坊市潍城区和平路192号。统一社会信用代码：913707026693427236。法定代表人：孙波，总经理。委托诉讼代理人：李林、王晨风，山东建林律师事务所律师。被告（反诉原告）：寿光市稻田鑫恒供销有限公司，住所地：寿光市稻田镇政府驻地。统一社会信用代码：91370783165683356J。法定代表人：孟令岗，总经理。委托诉讼代理人：董树天，职工。委托诉讼代理人：刘堂亮、王学德，山东元康律师事务所律师。原告（反诉被告）潍坊苏宁云商商贸有限公司（以下简称“苏宁云商公司”）与被告（反诉原告）寿光市稻田鑫恒供销有限公司（以下简称“鑫恒公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告苏宁云商公司的委托诉讼代理人李林、王晨风、被告鑫恒公司的委托诉讼代理人董树天、刘堂亮到庭参加诉讼。第二次庭审时，原告苏宁云商公司的委托诉讼代理人王晨风、被告鑫恒公司的委托诉讼代理人王学德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁云商公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告剩余租金5885.87元；2、判令被告赔偿原告经济损失共计125597.72元（其中，装修损失21597.72元，停业损失104000元）；3、判令被告支付违约金57000元；4、诉讼费用由被告支付。事实和理由：2016年3月31日，原告与被告签订租赁合同一份。合同约定，被告向原告出租位于稻田镇潍高路北供销社的房产，租赁期限自2016年4月7日至2019年5月6日，租赁费用为每年57000元。原告已按约支付租金。2017年10月1日，被告对原告采取断电措施，后强行将原告物品搬出租赁物外，其行为已构成根本违约。原告多次与被告沟通未果。特起诉至法院，请求依法判决。鑫恒公司辩称：被告是按照寿光市稻田镇人民政府的总体规划对涉案房屋进行的拆除改造，不存在任何违约行为，无论是根据法律规定或是双方约定均不应承担责任。鑫恒公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告停工等损失共计50000元；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：反诉被告租赁反诉原告的房屋，2017年反诉原告按照寿光市稻田镇人民政府的总体规划，将涉案房屋整体拆迁改造，反诉被告拒不按照要求将租赁房屋腾出，造成楼房整体拆迁改造中止，给反诉原告造成了大量人力、机械等停工损失，也严重影响了反诉原告的整体拆迁改造进程，给反诉原告造成了损失。苏宁云商公司对鑫恒公司的反诉辩称：反诉原告的损失系由自己的违约行为导致，其损失结果应由其自行承担，反诉被告不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：针对苏宁云商公司提交的证据：1.区域装饰工程合同、工程造价咨询报告书、中国建设银行客户专用回单。据此证明：苏宁云商公司委托青岛尚龙装饰工程公司对涉案房屋进行室内外装饰，共计支付工程款28793.26元。2.青岛寿光稻田镇易购直营店弱点工程项目苏宁智能化工程承包合同（单项）一份。据此证明：苏宁云商公司委托江苏苏宁优立方系统集成有限公司对涉案房屋进行弱电工程施工，共支付工程款11771.93元。鑫恒公司质证：其已按照房屋租赁合同的约定通知了苏宁云商公司，鑫恒公司不存在违约行为，不承担苏宁云商公司的装修损失。本院认证：1.虽然苏宁云商公司提供中国建设银行客户专用回单，证实其向青岛尚龙装饰工程有限公司支付工程款共计28793.26元，但其提供的区域装饰工程合同约定：合同价款为22047元（最终以竣工验收合格后双方认可的结算审计价为准），而其提供的工程造价咨询报告书中载明工程最终审定价却为15667.81元，故本院认定，苏宁云商公司对涉案房屋进行室内外装饰实际花费15667.81元。2.苏宁云商公司虽然提供了苏宁智能化工程承包合同，因该合同中约定的预算价格为11771.93元，但同时约定最终以其核对的实际发生金额为结算依据。庭审中，苏宁云商公司既未提供结算审计报告亦未提供付款凭证，故对苏宁云商公司的述称该部分费用，本院不予采信。针对鑫恒公司提交的证据：1.2017年6月10日解除（终止）租赁合同通知书及证人李某1、李某2、董某、杨某的证人证言。据此证明：鑫恒公司在2017年6月10日已向苏宁云商公司发出解除合同通知书。苏宁云商公司质证：1.苏宁云商公司并未收到2017年6月10日鑫恒公司发出的通知书，其是在同年8月30日才收到的通知。2.证人李某1的证言恰能证明苏宁云商公司在2017年6月10日并未收到鑫恒公司发出的通知书，而是在8月30日才收到的通知。证人李某2的证言与本案无关，因证人李某2在2017年4月已撤离鑫恒公司租赁场所，对之后发生的事情并不清楚。本院认证：鑫恒公司虽然提交了2017年6月10日出具的通知，但未提交送达回执，且证人董某、杨某未到庭，而李某1、李某2的证人证言并不足以证实鑫恒公司已将该通知送达给苏宁云商公司，故对鑫恒公司提交的上述证据，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，苏宁云商公司（乙方）与鑫恒公司（甲方）签订租赁合同。合同约定，甲方向乙方出租位于寿光市稻田镇潍高路北供销社的房产；租赁期限为3年1个月，自2016年4月7日至2019年5月6日；租赁费用：2016年4月7日至2017年5月6日为57000元，2017年5月7日至2018年5月6日为57000元，2018年5月7日至2019年5月6日为57000元，租赁费采取先付后租的方式按半年提前15日以电汇方式支付；甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁适用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同；甲方承诺，不主动对乙方采取停水、停电、停空调等措施（供能部门和不可抗力造成的除外），否则甲方应按1000元/小时的标准赔偿乙方停业损失；承租期内，因国家政策、上级规划管理部门变化需拆迁，双方必须服从上级政府部门的规划管理，甲方提前60日通知乙方，出具政府书面文件，双方终止承租合同，按规定条款退还乙方部分租赁费。合同签订后，苏宁云商公司委托青岛尚龙装饰工程有限公司对涉案房屋进行了室内外装修，共计支出装修费用15667.81元。2017年3月31日，寿光市稻田镇人民政府向鑫恒公司下达整体改造通知。同年8月30日，鑫恒公司向苏宁云商公司下达通知，通知苏宁云商公司于9月30日下午5点前，将租赁的经营场所全部清理完毕，鑫恒公司于9月30日下午6点对所有沿街房全部停电后拆除。2017年10月13日，鑫恒公司人员将苏宁云商公司存放于涉案租赁物内的物品搬出，涉案租赁房屋被拆除。本院认为，苏宁云商公司与鑫恒公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。依据双方签订的租赁合同，承租期内，因国家政策、上级规划管理部门变化需拆迁，鑫恒公司应提前60日通知苏宁云商公司。现鑫恒公司于2017年8月30日通知苏宁云商公司于同年9月30日下午5点前将租赁的经营场所全部清理完毕，并于10月13日将租赁物内的物品搬出，拆除租赁物，期间未满60日，已构成违约，故鑫恒公司应返还苏宁云商公司剩余租金并承担违约责任。苏宁云商公司主张的剩余租金、各项经济损失及违约金，本院认为：1.关于剩余租金。苏宁云商公司于2017年5月12日向鑫恒公司支付2017年5月7日至2017年11月6日的期间的租金28500元，鑫恒公司于2017年10月13日将苏宁云商公司在租赁物内的物品搬出，剩余租期自2017年10月13日至11月6日共计25天，剩余租赁费为3904元（57000元÷365天×25天）；2.关于装修损失。苏宁云商公司装修支出15667.81元，其于2017年8月30日接到鑫恒公司的通知，按照租赁合同提前60天通知的约定，其应于同年10月29日将涉案租赁房屋返还鑫恒公司，现鑫恒公司于2017年10月13日将涉案租赁房屋收回，提前收回17天，装修损失为240元[15667.81元÷（30天×37个月）×17天]）；3.关于停业损失。鑫恒公司虽在2017年8月30日的通知中载明将于9月30日下午6点对所有沿街房全部停电后拆除，但依据本院查明的事实，鑫恒公司实际于10月13日才将涉案租赁房屋拆除，且鑫恒公司辩称是在拆除租赁房屋时才采取的停电措施，并非是在9月30日就采取了停电措施，苏宁云商公司主张鑫恒公司于2017年9月30日对租赁房屋采取停电措施，未提供充分证据证实，故对其主张的自2017年9月30日至10月13日的停业损失104000元，本院不予支持；4.关于违约金。按照双方合同约定，鑫恒公司应确保苏宁云商公司能正常使用租赁物，若影响租赁物的使用，则视为根本违约，鑫恒公司应赔偿一年租赁费用，据此苏宁云商公司主张违约金57000元，符合双方约定，本院予以支持。综上，对苏宁云商公司的部分诉讼请求，本院予以支持。鑫恒公司反诉停工损失50000元，因其提前收回租赁房屋，违约在先，故对该部分损失苏宁云商公司不应承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、寿光市稻田鑫恒供销有限公司于判决生效后五日内返还潍坊苏宁云商商贸有限公司租金3904元；二、寿光市稻田鑫恒供销有限公司于判决生效后五日内赔偿潍坊苏宁云商商贸有限公司装修损失240元；三、寿光市稻田鑫恒供销有限公司于判决生效后五日内支付潍坊苏宁云商商贸有限公司违约金57000元；四、驳回潍坊苏宁云商商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回寿光市稻田鑫恒供销有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4070元，由潍坊苏宁云商商贸有限公司负担2750元，由寿光市稻田鑫恒供销有限公司负担1320。反诉费1050元，由寿光市稻田鑫恒供销有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  于召祥人民陪审员  夏光献人民陪审员  李守吉二〇一九年十月二十日书 记 员  任国良