江苏省淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初6873号 原告：刘绪胜，男，1968年12月20日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告：钱利，女，1973年11月16日出生，汉族，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：沈恒俊，江苏知缘律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：左晶，江苏知缘律师事务所律师。 被告:江苏实远置业有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区水渡口街道办事处三楼301室。统一社会信用代码91320800558067298C。 法定代表人：高厚闯，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王东娟，江苏六仁律师事务所律师。 被告：北京百达行地产顾问有限责任公司，住所地北京市东城区东直门外大街仙48号1幢13层办公楼15G。统一社会信用代码91110101MA0020E82J。 法定代表人：葛蕴秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。 原告刘绪胜、钱利与被告江苏实远置业有限公司（下称实远置业）、北京百达行地产顾问有限责任公司（下称百达行公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告刘绪胜、钱利委托诉讼代理人沈恒俊、左晶，被告实远置业委托诉讼代理人王东娟，百达行公司委托诉讼代理人卜巧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘绪胜、钱利向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向两原告返还电商渠道费10000元；2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年1月24日，原告购买被告实远置业开发的云梦清河国际社区锦苑8幢2202室房屋，双方签订了商品房买卖合同，约定房屋总价为846145元。合同签订后，原告依约支付购房款846145元。另外，两被告还收取了两原告10000元电商渠道费。原告认为两被告收取的该费用无事实和法律依据，多次向两被告索要，但两被告一直予以拒绝。现诉至法院，恳请贵院依法判决。 被告实远置业辩称，我方仅根据双方签订的商品房买卖合同收取了购房款，并未向原告收取电商渠道费，故原告起诉我方无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。 被告百达行公司辩称，1、原告与我方形成独立的优惠服务合同关系，且该合同关系已经履行完毕，原告无权要求返还。我方作为专业代理销售公司，在实远置业的授权合同范围内从事专业的销售房屋工作。2016年，为响应国家的宏观政策，帮助房地产企业更好去库存回笼资金，提升销量，我方在尊重市场规律的基础上，推出团购优惠服务，其实质是一种以让利消费者为目的的促销策略，且团购费用全部用于开盘前期的行销、暖场、老带新等促销的经营活动，系企业合法经营和符合市场经济规律的行为。在每一份订购单中，明确约定“一万元为团购费，享受出卖方8万元、6万元不等优惠后，不再要求出卖方以该费用冲抵购房款”，优惠确认函亦明示“购房人同意在签署本确认函时须向百达行公司支付1万元，且该1万元并非购房价款的一部分，不冲抵购房款”，双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。2、原告在诉状中主张不当得利，但我方已如实明确告知买房人房屋信息，全程不存在任何欺诈隐瞒，也不属于给付金额和给付对象的认识错误，《优惠确认函》内容意思表示真实，收取款项合法有效。定房优惠确认函中，明确载明“认购总价859145元，签约总价849145元，只有7日内交齐房款并签署正式的商品房买卖合同，可享受相应优惠条款”，可以显示原告享受优惠的前提就是缴纳1万元团购费，之后也于7日后签署了商品房买卖合同，实际履约过程亦证明原告知晓收取1万元团购服务费的事实，原告实际取得房屋所有权的总对价为859145元。同时，确认函载明“购房人已充分阅读并理解本确认函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此支付团购费，百达行公司保留最终解释权”。原告作为完全民事行为能力人，应当恪守诚信。同时，本案不存在合同法第52条规定的无效情形，也不存在欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形，原告亦未主张要求撤销合同。3、淮安市物价局《关于进一步规范新建商品住房销售价格行为通知》的文件发布在2018年5月28日，系地方性的部门规定，位阶较低，根据法不溯及既往的原则，不应当在本案中回溯和适用。4、既有本地区的多份生效裁判文书已经查明我市对同类纠纷诉求的一致性主流观点，请求法庭予以参考采纳。5、商事活动中，从司法实践鼓励交易和交易稳定的角度看，如果错误得到支持退还，将会引起规模性群体纠纷，反而不利于社会稳定和定纷止争。综上，原告的诉请多处与事实不符，其主张无事实和法律依据，混淆了一价清制度的适用和不当得利的法律内涵。在意思表示一致且履行完毕后，违背公序良俗，为获取个人私利恶意诉讼。请求法院查明事实，依法予以驳回。 原、被告围绕诉辩主张向本院提交了相关证据，本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2016年9月28日，被告实远置业（甲方）与百达行公司（乙方）签订《云梦清河项目营销代理合同》，约定：甲方聘乙方作为甲方开发的云梦清河地块房地产项目的策划及独家销售代理商，代理销售本项目全部可售房源；在代理期内甲方委派马龙为代表，代表甲方对乙方的现场销售工作进行监督，并与乙方就本项目的销售工作进行沟通、协调和工作对接；乙方负责制定“销售一房一价表”的建议方案，并向甲方提供折扣率方案等促进销售的建议，经甲方确认签字批准后实施（乙方制定的销售一房一价价格表及折扣率方案等促进销售的建议，在不低于每批次经甲方确定的底均价的条件下，甲方均应予以尊重）；双方在销售底均价的基础上，由双方在正式开盘前1个月根据各种因素共同研究制定销售一房一价表。本项目房屋的销售价格，在销售一房一价表的基础上根据市场情况由甲乙双方共同商定，最后由甲方签字批准执行；乙方需按照甲方所确定的售楼方案进行销售，不得向客户收取未经甲方书面同意的任何费用。本合同的附件是本合同的组成部分，与本合同正文具有同等法律效力。《云梦清河项目营销代理合同》附件1：优惠团购费收取后支出明细第7条约定：优惠团购费在签约价基础上另行收取，税费由乙方承担。高层、花园洋优惠团购费1万元/套，别墅优惠团购费2万元/套；第10条约定：乙方收取客户优惠团购费所产生的一切法律纠纷均由乙方负责。附件1第1-6条，明确了优惠团购费收取后支出明细，包括行销、大渠道平台经理、小蜜蜂、外部渠道推介奖励、暖场活动、其他支出。附件3：单据使用第2条，百达行公司定房优惠确认函和甲方商品房定购单必须同时使用，信息必须一致且乙方已收取定房优惠团购费，甲方才确认百达行公司定房优惠确认函为有效。同时，乙方确认函所造成的后果由乙方承担，甲方不承担任何责任并有权追究乙方赔偿。 2017年1月18日，原告刘绪胜与被告百达行公司签订《百达行公司定房优惠确认函》、《百达行认筹优惠确认函》，确认原告选购房号为“锦8-2202室”，购房人同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行公司支付本确认函项下的定房优惠团购费；购房人同意在签署本确认函时须向百达行公司支付优惠团购费1万元；购房人凭本确认函及交款收据，即可对认购房源享受“交1万元抵8万元，认购总价859145元，签约总价849145元”的优惠；定房优惠团购费并非购房价款的一部分，不冲抵购房价款；购房人7日内未能按时交齐房款并签署正式商品房买卖合同，则取消所有优惠，所选购房源房号打开另行销售，已缴纳意向金不予退还；购房人签署《商品房买卖合同》并支付首付款时，须向开发商提交本确认函及团购费收据；购房人已充分阅读并理解本函内容，同意接受百达行公司提供的定房优惠服务，并为此向百达行支付本函项下的定房优惠团购费。原告刘旭胜及被告百达行公司签字、盖章确认。 同日，原告还与百达行公司签订《商品房屋定购单》，定购房号为“锦8号楼1单元2202室”房屋，建筑面积124.72㎡，定购总价849145元；定购方交纳给百达行壹万元团购费已享受到出卖方捌万元优惠，不再要求出卖方以该费用冲抵购房款。原告刘旭胜及百达行公司工作人员签字确认。原告于当日缴纳10000元，百达行公司向原告出具了收据，收据载明交款事由为“云梦清河（8-2202）电商渠道费”。 2017年1月24日，两原告与实远置业签订《商品房买卖合同》，约定原告购买实远置业开发的云梦清河国际社区锦苑-8幢1单元2202号房屋，建筑面积124.72㎡，总房款846145元。合同签订后，原告及实远置业各自履行了相关义务。 另查，2018年5月28日，淮安市物价局发布《关于进一步规范新建商品住房销售价格行为的通知》，规定房地产开发企业应严格执行《江苏省商品房销售明码标价实施细则》的有关规定，新建商品住房及配套销售的车库、储藏室和地下车位的销售价格应按照价格部门备案价格予以公示，实行一套（室、位）一标；除房款外，房地产开发经营企业和其他单位、个人不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何费用。 案件审理过程中，被告百达行公司提供云梦清河8#销控价格表，以证明原告已享受“交1万抵8万”的优惠。该表下方有“优惠：交1万抵8万，按揭99折，一次性98折，按时签约1个点，开盘优惠2个点”字样，表格底部由甲方即被告实远置业董事长高厚闯（法人代表）、总经理祁兆斌、分管营销副总马龙签字确认。该表显示，8#2202甲方单价6734元，甲方总价839864元，百达行单价6814元，百达行总价849864元，表单价7730元，表总价964068元。百达行公司解释，甲方单价是指开发商内部的最低价，即从他们手中可以购买的最低价；百达行价是指从代理公司渠道购买的房屋最低总价，相较于对外公开的表总价而言，通过团购形式由专业公司负责的销售，每户可优惠8万元不等。被告实远置业对该证据无异议。原告刘绪胜、钱利认为该证据系复印件，故对其不予认可；如果被告百达行公司提供原件，原告要求申请对笔迹形成时间及签字笔迹进行鉴定；同时，即使该价目表是真实的，也充分证明被告实远置业已经给百达行销售价格作出“交一万抵八万”的优惠，进一步证明百达行公司收取购房人1万元但没有实现其承诺的相应优惠；百达行公司亦未明确告知或在优惠函中注明优惠前的价格。 本院认为，原告主张被告百达行公司返还1万元，无事实和法律依据，本院不予支持。理由如下： 首先，原告与被告百达行公司签订的《百达行公司定房优惠确认函》、《百达行认筹优惠确认函》及《商品房屋定购单》系双方当事人真实意思表示，且所作约定不违反相关法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应依约履行各自的义务。原告虽举证国家或地方政府相关部门对有关商品房销售制定了规范性文件，但相关规定仅是相关部门的规章或地方性规定，并不能作为认定合同效力的依据。被告百达行公司基于其与原告之间存在的购房服务以及签订的上述确认单及确认函的约定所收取1万元，不符合民法总则第一百二十二条“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定。 其次，被告实远置业与百达行公司签订的《云梦清河项目营销代理合同》附件1明确载明优惠团购费的收费标准及收取后支出项目，且被告实远置业法人签字确认的云梦清河8#销控价格表亦载明交1万元抵8万元优惠活动的事实，即被告百达行依约向原告收取团购费，未违反代理合同，亦未超过代理权限。原告以被告百达行公司超越代理权限为由主张基于定房优惠确认函所成立合同关系不成立，无事实依据。 最后，虽然原告与被告百达行签订的《百达行公司定房优惠确认函》、《百达行认筹优惠确认函》及《商品房房屋定购单》仅载明“交1万抵8万”字样，未明确显示原告所购房屋的价格享受该优惠，但被告百达行进一步提供云梦清河8#销控价格表，原告对该证据虽不予认可，但该销控表所载内容与上述几份证据能够相互印证，足以说明原告已享受“交1万抵8万”的优惠。同时，原告作为完全民事行为能力人，应当知晓与百达行公司所签订的定房优惠确认函等约定的相关事项，且其经百达行公司提供服务与实远置业签订了《商品房买卖合同》，亦履行支付全部购房款的义务，并未对购房款金额提出异议。现原告以未享受“交1万抵8万”优惠为由，要求百达行返还收取的1万元，无事实依据。 被告实远置业并非原告与被告百达行公司签订合同的相对方，其亦未收取原告电商渠道费1万元，现原告主张被告实远置业返还1万元，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘绪胜、钱利的诉讼请求。 案件受理费元25元（已减半收取），由原告刘绪胜、钱利负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 潘树林 二〇一九年十月十六日 法官助理 董淑敏 书 记 员 范文静 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。