新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民事判决书   （2019）新4202民初1887号   原告：乌苏市永昌房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔乌苏市卓越康城文泽苑小区2号楼1号。   法定代表人：刘劲松，公司总经理。   委托诉讼代理人：孙庆芬，新疆雪峰律师事务所律师。   被告：薛长青，男，1971年10月18日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区乌苏市。   被告：石万红，女，1972年9月15日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区乌苏市。   被告：赵鹤轩，男，1974年10月31日出生，汉族，乌苏市委宣传部干部，住新疆维吾尔自治区乌苏市。   被告：陈涛，女，1980年11月25日出生，汉族，喜乌苏市卫健委干部，住新疆维吾尔自治区乌苏市。   原告乌苏市永昌房地产开发有限公司（以下简称“永昌房产”）与被告薛长青、石万红、赵鹤轩、陈涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永昌房产的法定代表人刘劲松及其委托诉讼代理人孙庆芬、被告赵鹤轩到庭参加诉讼，被告薛长青、石万红、陈涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   原告永昌房产向本院提起诉讼请求：1．判令四被告继续履行双方于2017年6月16日签订的《商品房预售合同》，四被告立即向支付拖欠的购房款250000元、违约金178890元（截至2019年8月31日）；2.判令四被告立即向原告支付银行代扣保证金80889.37元、违约金1215.43元（截至2019年8月31日）；3.判令四被告立即向原告支付律师费40800元；以上三项合计551794.80元。4.本案的诉讼费用由四被告承担。事实与理由：2017年6月16日，原告永昌房产与被告薛长青、石万红、赵鹤轩、陈涛签订了《商品房预售合同》一份，约定四被告购买原告开发的乌苏市××区共十间商铺，总建筑面积598.14平方米，每平方米单价3600元，总价款2153304元。四被告于2017年8月31日向原告借款570000元，用于支付首付款，约定剩余房款办理按揭贷款。四被告承诺2018年分期偿还借款，逾期自愿按照年利率6.37%支付利息，并承担每日万分之八的违约金。同时，借款时约定律师费由被告承担。四被告未按时还款，也未按时支付按揭款，导致银行扣除了原告的保证金。原告为维护合法权益诉至法院。   被告赵鹤轩辩称：同意继续履行合同，不同意支付原告主张的各项费用。我和妻子陈涛占涉案房屋份额的50%，已履行完50%份额的全部付款义务。   被告陈涛、薛长青、石万红未答辩。   本院经审理认定事实如下，2017年6月16日，原告永昌房产作为出卖人，被告薛长青、石万红、赵鹤轩、陈涛作为买受人，双方签订了《商品房预售合同》一份，约定四被告购买由原告开发建设的位于乌苏市××区、16、17、18、19、20、21、22、23、24号商铺共十间。总建筑面积598.14平方米，每平方米单价为3600元，总房款2153304元。付款方式为2017年6月14日已付清首付1077304元，剩余房款1076000元办理银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格的商品房交付买受人使用。合同附件四第三条约定，以按揭方式购房者，自放贷之日起必须按期足额还贷。如逾期还贷致使银行扣除出卖人保证金的，买受人应从扣缴之日起按逾期天数向出卖人支付所扣保证金总额每天5‰的违约金，直至补齐当期贷款。合同签订后，原告向四被告交付了全部商铺，四被告向原告支付了购房款513304元，并办理了按揭贷款1070000元支付给了原告。   2017年8月31日，四被告向原告出具借款申请一份，向原告借款570000元，用于支付首付款。同日，四被告向原告出具了570000元的借据一份、借款确认书一份。约定借款期间为2017年6月9日至2019年1月14日，分四期还款：于2017年11月9日前付清房款140000元；于2018年3月9日前付清房款140000元；于2018年7月9日前付清房款140000元；于2019年1月14日前付清房款150000元。逾期还款自愿对未偿还部分自逾期之日按每天万分之八承担违约金。履行《借款确认书》中发生争议，由此产生的诉讼费、律师费、差旅费、交通费均有买受人承担。在庭审过程中，原告自认在四被告出具上述借款申请、借据、借款确认书后，原告未实际向四被告支付借款，也未实际将借款转为房款。   被告赵鹤轩于2019年3月27日向原告支付了购房款100000元，于2019年4月17日向原告支付购房款20000元，于2019年9月3日向原告支付购房款200000元。截至开庭之日，四被告尚欠原告购房款250000元（总房款2153304元-按揭贷款1070000元-前期已付款513304元-100000元-20000元-200000元）。   四被告在乌苏市农商银行办理了按揭贷款，因未及时向银行返还按揭款，乌苏市农商银行于2019年5月24日扣除了原告在乌苏市农商银行的贷款保证金65087.60元，于2019年8月29日扣除了贷款保证金15801.77元。2019年9月7日，被告赵鹤轩向原告在乌苏农商银行的保证金账户内支付了32760元，用以抵扣乌苏市农商银行扣除的保证金。   另查明，1.2019年中国人民银行一年期基准利率为4.35%；   2．四被告应当向原告支付的逾期付款违约金截至2019年8月31日为41570元【6040元（100000元×0.1‰/天×604天，自2017年8月1日至2019年3月27日）+1250元（20000元×0.1‰/天×625天，自2017年8月1日至2019年4月17日）+15280元（200000元×0.1‰/天×764天，自2017年8月1日至2019年9月3日）+19000元（250000元×0.1‰/天×761天，自2017年8月1日至2019年8月31日）】；   3．四被告应当向原告支付的银行代扣保证金违约金截至2019年8月31日为808.7元【417.8元（32760元×4.35%/年÷365天×107天，自2019年5月24日至2019年9月7日）+385.3元（32327.6元×4.35%/年÷365天×100天，自2019年5月24日至2019年8月31日）+5.6元（15801.77元×4.35%/年÷365天×3天，自2019年8月29日至2019年8月31日）】。   本院认为，虽然四被告向原告出具了借款申请、借据、借款确认书，但原告自认实际未向四被告提供借款，原告称借款转为房款，但实际并未履行，原告与四被告之间的借贷关系不成立，借款申请、借据、借款确认书均未生效，四被告应按合同约定向原告付款。   依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与四被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合法、有效。原告依约将房屋交付四被告使用后，四被告应当按照约定时间履行支付剩余款项的义务。截至开庭之日，四被告仍欠原告购房款250000元未付，有双方之间签订的购房合同、四被告的付款记录以及庭审笔录予以证实，本院依法予以确认。对于原告主张四被告继续履行合同并支付购房款250000元的诉讼请求，本院予以支持。   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据合同第七条约定，四被告逾期付款，合同继续履行的，四被告应当自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。因合同对应付款期限约定不明，本院认为应以交房日期2017年7月31日为应付款的最后期限，即违约金应当自2017年8月1日开始计算。对于原告主张四被告支付的违约金，本院予以支持41570元。   因四被告办理了银行按揭贷款后未及时还款，导致了贷款方乌苏市农村商业银行分两次扣除了原告在乌苏市农商银行缴纳的贷款保证金80889.37元（65087.60元+15801.77元），该款项四被告应当向原告偿还。原告起诉后，被告赵鹤轩向原告在乌苏农商银行的保证金账户内支付了32760元，应予以扣除，即四被告应当向原告支付的银行代扣保证金为48129.37元。根据合同约定，四被告应从扣款之日每日按照扣款总额5‰向原告支付违约金，但双方约定利率过高，应按银行同期贷款利率计算较为妥当，对于原告主张四被告支付的银行代扣保证金违约金，本院予以支持808.7元。   借款确认书未生效，其对律师费的约定亦未生效，原告主张律师费无事实依据，本院不予支持。原、被告双方在合同中对律师费未做约定，且原告委托律师花费律师代理费与被告无关，对原告主张四被告支付律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。四被告在购房合同中对份额未做约定，四被告为共同买受人，对于被告赵鹤轩辩称已完成50%份额房款的支付义务，不承担还款责任继违约金的辩解意见，本院不予采纳。   被告薛长青、石万红、陈涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决如下：   一、被告薛长青、石万红、赵鹤轩、陈涛继续履行与原告乌苏市永昌房地产开发有限公司于2017年6月16日签订的《商品房预售合同》，在本判决生效后十日内向原告乌苏市永昌房地产开发有限公司支付购房款250000元、违约金41570元（截至2019年8月31日），两项合计291570元；   二、被告薛长青、石万红、赵鹤轩、陈涛应当于本判决生效后十日内向原告乌苏市永昌房地产开发有限公司支付银行代扣保证金48129.37元、违约金808.7元（截至2019年8月31日），两项合计48938.07元；   三、驳回原告乌苏市永昌房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼标的551794.80元，结案标的340508.07元，案件受理费9318元，减半收取4659元，投递118元，合计4777元，由原告乌苏市永昌房地产开发有限公司负担1455元，由被告薛长青、石万红、赵鹤轩、陈涛共同负担3322元（原告已预交诉讼费5507元，投递费118元，原告凭票办理退费）。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。   发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后两年内向法院申请强制执行，逾期申请法院将不予受理。   审判员 沈亚清     二〇一九年十月二日   书记员 周 欢   新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院法律文书附页：   《中华人民共和国民法通则》   第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。