甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初146号原告(执行申请人)：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（案外人)：李建河，男，1979年6月21日出生，汉族，住甘肃省皋兰县兰州。被告(被执行人)：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县分公司，住所地甘肃省皋兰县名潘大道1210号商铺1-2层002室。负责人：张鑫，皋兰县支行行长。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告李建河、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县分公司（以下简称邮储银行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司的委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告李建河，被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久，第三人邮储银行委托诉讼代理人朱少云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院(2019)甘执异101号裁定；2.对位于甘肃省××县的执行标的物恢复执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由李建河、盛世豪龙公司承担。事实和理由：一、(2019)甘执异101号裁定，认定事实不清，适用法律不当。（一）涉案工程没有移交给盛世豪龙公司（发包方），其没有取得实际占有的权利。《合同法》第二百七十九条、《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，都对建设工程竣工验收才能使用进行了规定。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》还明确，交付使用的商品房应当经过竣工验收并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。盛世豪龙公司对建设工程实际占有也是没有法律依据的占有，其所获得的所有权也应被认定为是受限制的所有权。（二）涉案房屋没有登记在盛世豪龙公司名下。根据相关规定，盛世豪龙在没有取得房屋初始登记的前提下，与案外人签订的合同只是具有债权性质的合同，不会发生所有权转移的效力。（三）预售商品房的许可证和物权的初始登记有质的区别。不能证实涉案房屋是盛世豪龙公司名下的房产。（四）李建河提出不能归责于其的原因未进行备案登记的主张错误。（五）盛世豪龙公司与李建河之间签订合同的时间是在法院采取查封措施之前签约的事实认定错误。①盛世豪龙公司与李建河都是不予执行标的物的受益者，二者为了共同的利益串通出卖（购买）涉案房屋的事实在现实中大量存在，仅凭双方的商品房买卖合同及缴款收据，证明双方签订商品房买卖合同的时间不具有客观性，应该有其他的客观证据来加以证明。②《中华人民共和国物权法》第六条、第二十条第一款及《城市商品房预售管理办法》第十条规定，对登记行为都作出了规定。万城公司同时申请查封了被执行人的576套房屋，法院查封时337套房屋办理了预售备案登记或他项权利登记手续，这就充分的说明涉案房屋是能够进行相关备案或登记的。③案外人的贷款及支付相应购房款项的银行电子凭证也是证明合同签订时间的客观证据之一，但盛世豪龙公司与李建河均未提交相应证据。④盛世豪龙公司收取购房款项的银行入款凭证等也是签订合同时间的间接证据。⑤在本案执行异议审理中，贵院认定的个人贷款转给了皋兰分公司的事实认定错误，皋兰分公司系与第三人独立的公司（见营业执照），对该公司的转款不能认定系李建河与第三人的贷款成立。（六）对房屋占有事实认定错误。采取查封措施时，已经会同申请执行人对涉案房屋的现实状态进行过现场实地查验，查验结果表明该涉案房屋查封范围内没有人实际占有。同样物业公司出具的收据不能真实反应涉案房屋的占有情况。三、中止裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定审理本案是适用法律的错误。四、依法确认李建河与邮储银行签订的《个人购房借款及担保合同》无效，该款未付给盛世豪龙公司。李建河的首付款未达到政策规定，损害了万城公司的合法权益。系规避执行的行为。五、依据法律规定及最高法院的有关意见，本案诉讼费、律师代理费由盛世豪龙公司与李建河承担。李建河辩称，驳回万城公司的诉讼请求。事实与理由：房子是2017年4月20日购买，买房时不知是否查封，首付款20多万元在2017年4月24日支付，剩余140000元银行贷款。盛世豪龙公司辩称，请求驳回万城公司的诉讼请求。1.生效判决书确认，案涉建设工程应以转移占有之日2016年5月为竣工日期，万城公司所提工程系未完工程不当；2.盛世豪龙公司与李建河以及李建河与邮储银行签订的合同均为真实有效的合同应受法律保护。邮储银行述称，己按照《个人购房／购车借款及担保合同》约定足额支付李建河个人一手住房贷款。万城公司对涉案房屋享有的优先受偿权不能对抗涉案房屋买受人李建河。李建河已经合法占有该涉案房屋，且所购涉案房屋是其唯一住房。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，万城公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.甘肃省高级人民法院(2019)甘执异101号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明，盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款规定的条件，故案外人李建河不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.甘肃省高级人民法院（2019）甘民初94号民事裁定书、（2017）甘执保80号协助执行通知书、查封房屋清单、盛世豪龙公司住宅备案情况，证明涉案标的物房产在2017年7月13日被法院依法查封；甘民初94号案件涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向甘肃高院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括本案第二被告、第三人）的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或案外人及邮储银行如果提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明涉案合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件，证明盛世豪龙公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首，供述并经公安、房管局查证，伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明忠和公司是经工商部门批准具有独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。7.《商品房预售许可证》皋房商预字2012第005号兰州地区商品房预售许可证。证明该证有效期至2013年7月25日，2014年、2015年两次展期后未注明是无限期，盛世豪龙公司与李建河签订的购房合同应为无效合同。李建河对证据一认可，对证据二至证据七均不清楚，不发表质证意见。盛世豪龙公司对上述证据统一发表质证意见，2016年5月竣工，知道查封后再未进行销售，其他同答辩意见。邮储银行认为以上证据与其无关不予质证。盛世豪龙公司未向法庭提交任何证据。李建河向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》、支付首付款银行流水，证明其于2017年4月20日从盛世豪龙公司购买了案涉房屋；2.《个人购房借款及担保合同》，证明其于2017年9月1日与邮储银行签订合同，办理按揭贷款的事实。邮储银行出具的银行流水，证明其按月还贷的事实；4.皋兰县房地产管理局出具的第2812678号兰州市房屋登记电子信息查询证明，证明其名下没有房产。万城公司质证认为，证据三性均不认可。商品房预售许可证已失效，合同无效。银行流水显示收款方为双博龙自然能源开发有限公司，与盛世豪龙公司非同一主体，且也未能显示打款用途。且李建河主张当天打款19166元，即办理入住，在缺失贷款140000元的情形下有违常理。另，买卖合同无效，担保合同亦无效，还款记录亦是无效行为。只有李建河个人的无房证明，没有配偶以及子女的无房证明。盛世豪龙公司、邮储银行对李建河提交的证据均予以认可。邮储银行向本院提交了以下证据：1.邮储银行与李建河于2017年9月1日签订的《个人购房借款及担保合同》；2.中国邮政储蓄银行个人贷款放款单；3.中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据；4.中国邮政储蓄银行放款通知单；5.中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证；6.盛世豪龙公司与李建河于2017年4月20日签订的《商品房买卖合同》；证明向李建河按时足额发放了贷款，并经其授权将款项支付给盛世豪龙公司，用于支付购房款。万城公司质证认为，证据三性不认可，不是合同相对方，证据证明房款打给非盛世豪龙公司的其他结算主体，严重违反住建部预售制度的通知，该证据违背法律强制性规定，没有起到审慎义务，且放贷不符合法律规定。李建河、盛世豪龙公司对邮储银行提交的证据均不发表意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年4月20日，李建河与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定李建河购买盛世豪龙公司开发的的位××县，建筑面积104.94平方米，总房款346302元，付款方式为首付206302元，银行贷款140000元。2017年9月1日，邮储银行、李建河与盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定邮储银行根据李建河的申请，同意发放个人购置房屋贷款140000元，李建河授权邮储银行将贷款资金从其本人账户划付至盛世豪龙公司忠和分公司账户，当天邮储银行放款140000元至李建河账户。之后，李建河通过卡号×××按月归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括李建河购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，李建河于2019年3月26日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月26日作出（2019）甘执异101号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢3单元1002室的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，涉案房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，李建河名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是李建河对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对涉案房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。李建河提出执行异议系认为其为购买房屋用于居住的消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述规定消费者购买商品房交付全部或大部分款项即可对抗优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条已明确规定了对抗优先受偿权的三个条件。故本案的关键在于李建河的买受行为是否同时满足上述条件。第一，涉案房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。万城公司认为涉案工程项目未经竣工验收，盛世豪龙公司存在欠付工程款的情形，不享有处分权，万城公司对工程价款享有优先受偿权。本院认为，经审理查明的事实，涉案项目未经竣工验收，不可能完成登记，但涉案项目早已实际使用。另，盛世豪龙公司已取得商品房预售许可，国有土地使用权证，建设用地规划许可证等进行商品房开发的许可，且其作为开发企业将其已实际占有的房屋交付给买受人，也对部分买受人购买的房屋进行了合法备案登记，皋兰县房地产服务中心亦针对本院的协助执行通知书配合进行了查封，故可以认定涉案房屋属于在盛世豪龙公司名下的商品房。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2017年4月20日，李建河与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，而人民法院查封在2017年7月20日。李建河与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示。另，因商品房预售许可证中2015年7月最后一次延期批注中注明“同意延期”，未注明许可证延期后的到期日，且根据本院查封时的情形，337套房屋办理了预售登记，且337套房屋中存在万城公司主张许可证已失效的期间办理登记的情形，故万城公司主张商品房预售许可证已失效，李建河与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》无效的理由不能成立。李建河在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的第一项条件。第三，李建河消费者身份问题。李建河购买涉案房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。万城公司认为，李建河未提交证据证实其配偶以及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且李建河有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，限于被执行房屋所在地，而宅基地上自建房屋亦不存在登记问题。万城公司认为李建河有宅基地，还存在登记在其名下的房屋的理由不能成立。李建河的买受行为满足二十九条规定的第二项条件。第四，合同价款支付情况。李建河支付首付款206302元，2017年9月1日，李建河与邮储银行、盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，李建河向邮储银行贷款140000元，虽晚于人民法院查封时间，但李建河首付款206302元的时间为2017年4月24日，早于人民法院查封时间。根据银行流水首付款的收款方为双博龙自然能源开发有限公司，虽与盛世豪龙公司非同一主体，但该公司法定代表人与盛世豪龙公司法定代表人属父子关系，存在关联性，而作为买受人的李建龙无法辨认其刷卡的POS机是属于哪个公司，盛世豪龙公司认可收到房款的情形并不违背市场交易习惯。双博龙自然能源开发有限公司亦认可收取的款项为盛世豪龙公司的应收房款，且首付款金额超过了合同约定总价款的百分之五十，满足二十九条规定的第三项条件。综合上述四点，李建河的买受行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。至于万城公司认为盛世豪龙公司向邮储银行提交的《商品房买卖合同》邮储银行未尽审查义务，违规放款，因李建河所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，邮储银行为本案涉案房屋贷款采纳何种担保方式属于其自身要求及风险衡量来决定的，李建河不明知亦不存在认可过错，李建河按照合同约定通过首付款及贷款方式已全额支付购房款，表明其已履行合同义务。万城公司的该项主张不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、李建河与万城公司并无对此费用负担予以约定，本院不予支持。综上所述，李建河作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对涉案房屋的执行。万城公司要求继续对涉案房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6495元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长 李文轩审判员 芦 晨审判员 周珺娜 二○一九年十月三十日书记员 李君楠