贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4077号原告：贵州常青蓝天物业服务有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区甘荫塘九洲巷江南人家住宅小区一期A栋1层5号。统一社会信用代码：91520102560936480D。法定代表人：彭尚兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告：贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路中段畔山龙庭内。统一社会信用代码：91520490322040777K。负责人：彭尚兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘毅，男，1974年7月17日，汉族，贵州省安顺市人，系公司员工，住贵州省安顺市金钟山路3号1栋1单元12号。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：王勇，男，1981年11月11日生，汉族，云南省宣威市人，住贵州省安顺市经济技术开发区。被告：饶雪，女，1983年12月29日生，苗族，贵州省关岭县人，住贵州省安顺市经济技术开发区。与王勇系夫妻关系。原告贵州常青蓝天物业服务有限公司（以下简称常青蓝天物业公司）、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司（以下简称常青蓝天物业安顺分公司）诉被告王勇、饶雪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常青蓝天物业公司的委托诉讼代理人田婉琛、原告常青蓝天物业安顺分公司的委托诉讼代理人田婉琛、刘毅，被告王勇、被告饶雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常青蓝天物业公司、常青蓝天物业安顺分公司共同向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告立即向原告支付自2014年12月1日起至2019年6月30日止期间欠付的物业服务费共计人民币10825元。2、依法判决二被告以每日万分之五的标准向原告支付逾期缴纳物业服务费用的违约金，直至上述款项及2019年7月1日之后的后续物业服务费用全部付清时止。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年12月，安顺市畔山龙庭小区业主委员会（以下简称业委会）通过选聘，委托原告为该小区提供物业管理服务，并签订有《畔山龙庭物业服务合同》，第一份物业合同服务期限从2014年12月1日起至2017年12月31日止，到期后双方又续签了第二份物业合同，服务期限从2018年1月1日起至2020年12月31日止，并对物业服务费用的标准及逾期交纳的违约金进行了约定。物业合同签订后，原告按约定为该小区提供物业管理服务。二被告属该小区住宅业主，居住小区的E1-2-2号房，建筑面积为137.72平方米，房屋性质为花园洋房，每月应交物业服务费为1.2元/平方米，2015年12月1日之后调整为每月1.5元/平方米。自2014年12月1日起，二被告一直未向原告交纳物业服务费，经原告多次催收未果，截止2019年6月30日，被告欠付物业服务费55个月，共计人民币10825元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。被告王勇、饶雪共同辩称，原告不能按照物业服务合同约定提供物业管理服务，违约在先。原告存在以下违反物业服务合同的行为：1、物业合同不规范，存在很多漏洞瑕疵。2、下水管道严重堵塞，影响业主正常生活。3、私人财产严重受损，拒不提供监控视频。4、车辆管理不规范，乱停乱放现象严重。5、安全管理不规范，值班人员经常脱岗。6、公共设施损坏严重，观光电梯长期停运。7、自来水管理混乱，明显高于城区水价。因原告不能履行物业服务义务，给答辩人生活带来极大不便，根据相关法律关于先履行抗辩权的规定，在原告纠正错误履约行为和正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业管理费。因此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，二原告提供的：常青蓝天物业公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、资质证书、企业名称变更核准通知书、常青蓝天物业安顺分公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、准予变更登记通知书、安顺市公安局印章注销/销毁申请表、安顺市公安局印章注销/销毁审批表、公章备案登记单、二被告的身份证复印件、业主（使用人）基本情况登记表、房屋所有权证、欠费催缴通知单、张贴照片；被告提供的身份证，当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的１、公告、物业服务合同两份，证明小区业主委员会依法成立，原告与业主委员会签订的合同合法有效的事实，物业服务合同中约定了收费标准以及逾期缴费违约金的问题。被告认为公告严重滞后，物业服务合同很多地方及价格都是手写的，存在不规范情形，且不能达到原告的证明目的。本院认为，两份物业服务合同经本院向业委会核实，与业委会留存的合同一致，能够证明业委会与二原告先后签订物业服务合同的事实，依法予以采信；对于公告，原告未提供张贴公告的证据，不能证明该份公告进行张贴的事实，依法不予采信。2、欠费明细表，证明被告差欠物业费的金额，不符合证据三性，不予采信；3、委托书，证明原告委托业委会协助催缴物业费工作的事实，被告不予认可。本院认为，该委托书未附17户小区业主的名单及送达证明，不能达到其证明目的，依法不予采信。4、情况说明、城市供用水合同、贵州增值税电子普通发票，证明原告管理小区收取水费是合法的。本院认为，城市供用水合同虽然系安顺供水总公司与房开商签订，但原告向供水总公司缴纳水费事实存在，被告系该小区业主，原告为其代缴被告应承担的水费，原告有权向被告追偿。5、特种设备检验意见通知书、电梯定期检验报告2份、2019年8月20日的通告、2019年7月25日的通告、使用住宅专项维修资金业主征询意见书、观光电梯外观图片、2014年至2018年的部分电梯、载货电梯保养维修报告书，证明物业公司对畔山小区观光电梯每年都进行检验，其他电梯也定期维护，证明原告一直按照规定对小区内电梯进行维护，对观光电梯因老旧不能再使用，考虑到安全问题才停用，需要启动维修基金才能进行修复，原告对此发出通告，证明原告对小区观光电梯进行了维护。本院认为，该组证据能够证明原告对小区内的电梯（包含观光电梯）进行了日常维护，依法予以采信。6、畔山龙庭小区监控方案，证明原告对小区服务投入了大量的资金。本院认为，原告未提供其购买监控设备的相关证据，不能达到其证明目的。7、车辆停放及整改图片，证明原告对消防通道的堵塞做了很多工作，消防通道是保持畅通的。本院认为，消防通道整改事实存在，该组证据依法采信。8、物业墙体漏水维修图片，证明原告到有房屋渗水的业主家去查看情况并对问题进行解决。本院认为，该组证据能够证明原告对此项工作做出了一定的工作，依法予以采信。9、物业服务相关图片，证明物业公司对鱼塘进行清理、对小区排污进行挖掘整改、对污水井盖及时发现及时修补、对小区绿化进行清理。本院认为，图片是真实的，被告未予否认原告做了以上工作，依法予以采信，但经本院现场查看原告对鱼塘方面未做到及时清理。10、情况说明、公告、业主委员会备案登记表、《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》及图片，证明业委会成立合法，对物业管理费进行了公示。本院认为，该组证据因系复印件，原告未提供原件进行核对，不予采信。11、违规整改通知书及图片，证明针对乱搭乱建问题进行了整改。本院认为，从二原告提供的证据可证明物业公司向乱搭乱建业主发出违规整改通知书并进行公示，原告已履行义务，故该证据予以采信。对被告提供的1、公告、物业服务合同复印件，证明物业合同不合法，公告严重滞后，物业合同不规范，重要内容用手写，没有盖章和手印。原告认为对证据的真实性无异议，但是达不到证明目的，合同只存在瑕疵。本院认为，两份物业服务合同与业委会留存的一致，能够证明业委会与二原告先后签订物业服务合同的事实，被告未提供证据证明合同不合法的事实；对公告，原告未提供张贴公告的证据，不能证明该份公告进行张贴的事实。故对物业服务合同的证明目的不予采信，对公告严重滞后不合法予以采信。2、被告下水管道改道图片，证明物业公司不履行物业公共地方的日常维修服务义务，物业公司没有管理厨房漏水和管道改造。原告认为对真实性和证明目的有异议，图片和本案没有关系，达不到原告的证明目的，是因为设计不合理原告私自改造。本院认为，庭审中查明，对管道堵塞双方认可系房屋管道设计问题，不属于物业服务范围，且可证实因管道堵塞问题原告派人疏通的事实，证明物业公司已履行其职责，故该组证据，不予采信。3、车辆划损图片，证明物业公司未履行业主财产安全管理服务义务，且拒不提供监控。原告认为，与本案无关联性，达不到证明目的。本院认为，被告提供的图片不能证明事发地点，且物业公司履行的是安全防范的协助义务，被告未提供证据证明物业公司未履行义务，故该组证据不予采信。4、车辆乱停乱放图片，证明物业公司未履行物业管理服务义务。原告认为物业公司只是服务，没有执法权。本院认为，二原告提供的车辆停放及整改图片，证实对车辆乱停乱放问题进行了整改，故该组证据不予采信。5、中元节网上烧纸钱图片，证明物业公司未履行物业管理服务义务。原告认为对中元节烧纸钱问题在小区内进行公示，并提供公告图片。本院认为物业公司已履行义务，故该组证据不予采信。6、岗停值班图片，证明多个岗停没有值班人员。原告认为岗亭无人只能反映一个时间点，安保人员是巡岗。本院认为，被告提供的图片虽为某一时间点拍摄，不能完全反映真实情况，但经本院现场查看，一个多小时其小区大门岗亭确有无人值守情形，能证明小区岗亭有长时间无人值守情况。7、图片，有业主堆放泥土占用公共用地，因河水堵塞通道，变成死水，观光电梯长期没有维护维修，停用。原告认为对占用公共用地的业主向其下发整改通知书，已尽管理义务；对水沟的处理一年不下六次；对观光电梯有维护记录；房开商建设中使用的可视系统，我们接手时已经没有在使用，现在厂家也停产。本院认为，对部分业主占用公共用地，原告提供违规整改通知书及图片证明进行了整改；原告提供了观光电梯维护记录，证明原告做了日常维护；但经本院现场查看，确实存在观光电梯钢架及护栏未及时维护保养，公共区域内的池水污浊等问题。8、微信记录，证明物业公司乱收水费。原告认为房开商与供水公司签订有代收协议，物业公司代缴水费后再向各业主收取。本院认为，二原告提供有房开商与安顺供水总公司签订的城市供用水合同及缴费发票，且二份物业服务合同中约定物业公司向业主收取二次加压电费，原告代被告向供水公司缴纳水费后有权向被告追偿，不存在乱收费，故该组证据不予采信。本院依职权调取的安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》、现场查看的相关图片、业委会主任赵英洁的询问笔录，证明畔山龙庭小区业主委员会备案情况、本院现场查看情况及小区业主委员会证明业委会与物业公司签订物业服务合同的事实及原告服务小区的大体情况，依法予以采信。本院经审理认定事实如下：原告常青蓝天物业公司为依法成立的物业管理企业法人，常青蓝天物业安顺分公司系其分支机构。2014年9月29日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》，同意畔山龙庭小区业主委员会备案。2014年11月22日，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司（乙方）签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，约定甲方代表“畔山龙庭”全体业主委托乙方下属公司贵州常青绿地物业服务有限公司对“畔山龙庭”提供2014年至2017年的物业服务管理，并对委托的物业服务内容与质量、服务费用及收费方式、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方的权利与义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；物业规划红线内非营利性共用设施的日常维修、养护；公共绿地的养护和管理；车辆停放的指挥、疏导和管理；公共秩序的指挥、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理等。其中合同第六条约定：物业服务费实行包干制的方式，业主/物业使用人支付的物业服务费用标准为：2014年12月1日至2015年12月1日期间高层住宅每月1.2元/平方米、花园洋房每月1.2元/平方米、独栋别墅每月2元/平方米、联排别墅每月1.5元/平方米、商业物业每月2.5元/平方米、产权车位每月30元/位；2015年12月1日之后的物业服务费为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。合同第八条约定：业主/物业使用人应于每年的月日至月日内按产权面积向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主/物业使用人应在交费具体时间履行交纳义务。自来水二次加压电费，业主/物业使用人交纳水费时同时交纳。未按时交纳自来水费的，按照安顺市自来水公司的滞纳金标准交纳。属代收代缴的费用，按照相关部门出具的收费文件交费。合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出500元（含500元）的，从维修资金中支出，按照维修资金管理办法办理。合同第二十七条约定：业主/使用人违反本合同第六条，未能按照足额缴纳物业服务费用的，应按物业服务欠费的5%/天的标准向乙方支付违约金。上述合同期满后，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司（乙方）于2018年1月9日签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。其他内容除合同第十条第1款内容“非产权车位，车位使用人按露天车位120元/个·月的标准向乙方交纳。乙方从停车费中按100元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分作为甲方日常办公的工作经费。”变更为“非产权车位，车位使用人按露天车位150元/个·月的标准向乙方交纳。”、第二十四条内容增加内容“因本物业区交付时间较长，设施设备老化严重，小区运行维护成本较高，小区电梯广告收入由乙方收取，作为设施设备维护费用的补充。”外，其他内容与2014年11月22日《“畔山龙庭”物业服务合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从2014年12月1日起为该小区提供物业管理服务至今。二被告系该小区E栋1单元2层2号房屋业主，其房屋建筑面积为137.72平方米，房屋性质为花园洋房。自原告入驻小区后，二被告一直未交纳物业费。二原告要求二被告按照物业服务合同约定支付2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，经本院实地查看，目前畔山龙庭小区存在小区大门值班室长时间无人值守、大门随意打开，观光电梯钢架及护栏未及时维护保养，公共区域内的池水污浊、未及时维护等现象。另查明，2019年3月25日，贵州常青绿地物业服务有限公司企业名称经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司；2019年6月3日，贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。本院认为，畔山龙庭小区业主委员会经安顺市住房和城乡建设局同意备案，畔山龙庭小区业主委员会于2014年9月29日成立。畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻畔山龙庭小区后，依约对该小区提供了物业服务，二被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系。因原告常青蓝天物业安顺分公司在进行物业管理的过程中存在安全防范、公共部位、公共设施设备的维护管理等服务瑕疵，原告未按合同约定的内容提供服务，存在违约行为；二被告在原告进驻小区后一直未按合同约定交纳物业费，而物业公共部位公共设施设备的日常维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物管区域秩序维护费等开支来源于业主交纳的物业服务费用，业主不缴纳物业管理费的行为一定程度上也导致物业管理不能正常运行，亦属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，二被告应承担交纳物业费的责任，而原告因未全面履行合同义务，综合本案实际情况，遵循公平原则及等价有偿原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，对原告诉请的物业费，酌定支持85%。现二原告诉请要求二被告缴纳2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费，期间为55个月，按合同约定2014年12月1日至2015年12月1日按1.2元/平方米计算、2015年12月1日起按1.5元/平方米计算，故为12个月×1.2元×137.72平方米+43个月×1.5元×137.72平方米=10866.11元，按85%即9236.19元予以支持原告要求二被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告提出要求二被告支付违约金的问题。两份《“畔山龙庭”物业服务合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故二原告要求二被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王勇、饶雪于本判决生效之日起五日内共同支付2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费人民币9236.19元给原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。二、驳回原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币70元，减半收取人民币35元，由原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司共同负担人民币5元，由被告王勇、饶雪共同负担人民币30元（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇一九年十月二十三日法官助理杨晓琴书记员张敏（代）