广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27464号原告：陈良宇，男，1997年5月1日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：汪汉标，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：林震廷，男，1989年9月28日出生，汉族，身份证地址广东省吴川市，委托诉讼代理人：汤晓铭，广东法制盛邦律师事务所律师。原告陈良宇与被告林震廷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈良宇的委托诉讼代理人汪汉标，被告林震廷及其委托诉讼代理人汤晓铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈良宇向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》(编号：0000346);2．判令被告返还原告交付的房屋租赁押金（保证金）7600元；3．判令被告向原告支付违约金7600元；4．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2019年3月27日签订《房屋租赁合同》，在合同中约定：“……二、甲方同意将其拥有并可完全独立支配的位于广州市白云区金碧雅苑16栋1705之物业（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作住宅使用……三、甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币叁仟捌佰元正(￥3800元)，租赁期自2019年3月28日起至2020年3月27日止，共计12个月……四、租金按月结算，乙方以转账形式支付给甲方，乙方在每月的28日前缴付当月租金……五、乙方在签署本合同时已向甲方缴纳人民币柒仟陆百元正（￥7600元）作为房屋租赁押金（保证金）……十、违约责任：1、租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿给守约方……”。2019年6月因工作发展原告与被告沟通案涉房屋转租事宜，被告同意原告转租，并嘱咐原告帮忙留意新的租客及自行委托房产中介寻找新租客。6月28日原告通过微信转账将当月租金支付给被告，并一直就案涉房屋转租事宜进行交涉，期间被告多次催促原告搬离物品还原房屋状态以便带人看房。7月19日原告将案涉房屋内的个人物品搬出时，遭到涉案房屋物业管理公司阻拦，被告出面协商并要求原告暂时先交出钥匙，由被告代为保管。待原告再次回到涉案房屋时，被告却拒绝给付房屋钥匙给原告，让原告无法进入屋内。原告多次与被告沟通，均遭到被告拒绝并被被告拉入通讯黑名单。综上所述，原告与被告之间存在合法有效的合同关系，原告已依约向被告支付涉案房屋租金，被告却在合同期内无理收回房屋至今，构成违约。被告的行为严重损害了原告的合法权益，诉至法院。被告林振廷辩称，我方认为合同解除的原因是原告单方提起所造成的，根据房屋租赁合同第3条的约定，租赁期限目2019年3月28日至2020年3月27日止，原告在2019年6月份提出不继续承租被告的房屋属于违反合同第3条的约定，我方根据该合同第10条违约责任第1条第1款的规定，所以被告作为守约方对押金不予退还是有合同依据的。原告在提出转租后未经被告回来协调处理私自将东西搬出房屋，并将钥匙交还给被告的亲属，而后原告又以租赁期限未到为由要求被告将钥匙继续交给原告，这明显属于原告为了要回押金而作诉讼的准备进行的录音取证。从原告提供的通话录音足以看出7月21日原告向被告要求重新将钥匙交付给原告，7月26日就已向法庭提起诉讼，另外从微信记录足以看出该案发生的根本原因就是因为原告不遵守合同第3条的约定提前要求转租和解除合同，所以我方认为原告的诉请没有合同和法律依据，我方对押金的收取具有合同的依据，请求法院予以驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、收款收据、微信聊天记录、通话录音、发票票据等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定相关事实如下：被告妻子李斌为涉案房屋的产权人，2019年3月27日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）、广州市佳家房地产代理有限公司签订《房屋租赁合同》，甲方将位于广州市白云区金碧雅苑16栋1705房出租给乙方作住宅使用，建筑面积71平方米，月租金为3800元，租赁期自2019年3月28日起至2020年3月27日，共计12个月；租金按月结算，乙方以转账形式支付给甲方，甲方开户户名为李斌，乙方在每月的28日前缴付当月租金；乙方在签署本合同时已向甲方缴纳7600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日并缴清租赁该物业应付的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得在租赁期内抵付租金；租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿给守约方，如仍不足以弥补因此而造成之直接损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取滞纳金，逾期超过七天视为乙方擅自解除合同，甲方有权更换门锁收回房屋并没收押金（甲方同意继续出租除外）；租赁期满解除合同之日，甲乙双方应共同检查交接房屋和设备，如发现属于乙方人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿。合同附双方签名的家俬清单。合同签订当天，原告向被告支付押金7600元及租金3800元。原告表示其于2019年6月因工作变动，提出要求转租。原告6月28日通过微信转账支付了至7月28日的房租。7月19日，原告将个人物品搬离租赁物业并将钥匙交给被告父亲，被告表示原告交还钥匙时明确表示不再租赁，原告对此不予确认，表示事先已说明要转租，协商以被告名义出租，故同意先搬出去，所以才将钥匙交给被告父亲。被告表示没有说过同意转租，搬离恢复原状是原告提出不是被告提出。原告出具2019年6月27日与被告的微信记录，原告问被告“转租的事情，可不可以”，被告问“床挪回来了吗”，原告表示房子原有的东西都没有少，被告要求按原来的样子先弄好，让后和中介上去看一下，原告表示等其弟弟把东西搬走，就帮被告摆放好。原告提供7月21日与被告的电话录音，原告问能不能留一把钥匙，原因是现在东西部分虽然搬出，但现在没有地方可以住。被告问为什么执意要那天搬走，说等被告回来处理，原告不同意就当天搬走。原告表示只不过把东西搬出去而已，钥匙要给原告。被告称没有说过这种话，表示东西搬走，不再给钥匙，原告则表示合同没有到期，东西搬出来合同仍有效。被告出具与原告弟弟的7月19日的微信通信记录，原告弟弟问被告“我哥说你同意转租哇？”，被告表示从来没说过同意，原告弟弟发出现场视频，表示东西一件不落，问被告方便过来吗，被告问“你收了别人的租金？”原告弟弟表示没有，就算找租客也是和被告见面谈，想着东西先搬走，方便有人来看房。被告出具名称为李斌的广东增值税电子普通发票二张，其中开票日期为2019年8月14日的发票为支付涉案房屋2019年6月1日至2019年8月1日电费395元，开票日期为2019年7月26日的发票为支付涉案房屋2019年5月17日至7月17日水费23.76元。被告出具时间为2019年8月15日的广东省行政事业性收费统一票据，计费时段2019年5月17日至7月17日收取涉案房屋污水费11.4元。被告出具开票时间为2019年8月5日的广东增值税电子普通发票，抄表日期为2019年8月1日，燃气费24.15元。被告出具开票时间为2019年8月14日二张广东增值税电子普通发票，支付涉案房屋2019年7月物业服务费及垃圾处理费合计105.1元及支付2019年7月代收的公摊电费28.3元。原告表示因被告构成根本性违约要求解除合同及支付违约金退还押金等，故不再支付后续的水电费。被告同意解除租赁合同，表示收回房屋后无使用涉案房屋，现仍空置。原告提供2019年3月29日与被告的聊天记录，拟证实入住前洗衣机注水口就坏了，后用胶布包好，还是漏水但不完全影响使用，被告对此不予确认。被告提供2019年7月27日与中介佳家地产许腾元的录音资料，许腾元表示原告讲7月份之后就不租了，6月27日说不租了，说要转租，许让原告与被告沟通，告知转租需要经被告同意，7月3日被告微信回答说要转，等他收拾好东西，再约人来看房，许说要和业主跟进，如果确定时间，中介联系租客。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告于2019年7月19日搬离租赁房屋，并将钥匙交还被告父亲，双方租赁合同关系已实际终止，被告对原告要求解除《房屋租赁合同》表示同意，故对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》诉请，本院予以支持。原告主张被告无理收回房屋，构成违约，租赁房屋为原告主动交还，并非被告强行收回，该主张缺乏事实依据，本院不予采纳。原告主张被告同意原告转租才将房屋还原并搬出，再次回到涉案房屋时遭拒绝，被告对此不予确认，原告提供的微信记录并未显示被告同意其转租，原告主张被告违约解除合同要求支付违约金7600元，缺乏事实依据，本院不予支持。原告要求被告返还交付的房屋租赁押金7600元，合同并未约定合同提前解除押金不予退还，原告要求被告返还押金合理，本院予以支持。根据合同约定应缴清租赁该物业应付一切费用后，退还押金，故在扣减原告应付的费用后押金退还原告。被告出具水电费、燃气费及物业管理费的单据证实应付费用，其中2019年6月1日至8月1日电费395元，按原告实际使用时间占该期间比例计算为49/62×395=312.18元；2019年5月17日至7月17日水费及污水费合计35.16元；6月1日至8月1日燃气费共24.15元，按原告实际使用时间占该期间比例计算为49/62×24.15=19.09元；7月物业服务费及垃圾处理费合计105.1元，原告实际使用时间占该期间比例计算为19/31×105.1=64.42元；2019年7月公摊电费28.3元，按原告实际使用时间占该期间比例计算为19/31×28.3=17.35元，以上合计448.2元，扣减该款后，被告应退还原告押金7600-448.2=7151.8元，原告诉请超出部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告陈良宇与被告林震廷签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、本判决生效之日起三日内，被告林震廷返还原告陈良宇房屋押金7151.8元；三、驳回原告陈良宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费90元，由原告陈良宇负担46元，被告林震廷负担44元并于本判决书生效之日起三日内迳付原告陈良宇。本判决为终审判决。审判员  陶向军二〇一九年十月十四日书记员  郑萍军