广东省深圳市宝安区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0306民初12259号原告：叶伟旋，女，汉族，1980年5月25日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：徐勘，广东品方律师事务所律师。被告：杨永星，男，汉族，19888年7月18日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：庞明璐，广东宝城律师事务所律师。原告叶伟旋与被告杨永星确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐勘,被告的委托诉讼代理人庞明璐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶伟旋向本院提出诉讼请求:1、确认原被告之间2017年11月8日所签订的《共同修建私人住宅合作协议》无效；2、被告返还原告投资款人民币340万元；3、被告支付原告利息损失人民币160905元（以同期人民银行贷款利率计，自2017年11月8日暂计至2018年8月10日），并请求顺延计至投资款项付清之日止，合计3560905元；4、本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由如下：原、被告系朋友关系，2017年9月被告邀请原告到惠州市××龙溪镇投资兴建私人住宅，基于对朋友的信任，原告委托其妹叶伟妹分别于2017年9月11日汇款人民币3000000元、2017年10月24日汇款人民币800000元至被告的账户，被告也对应出具两张收据，证明收到原告龙溪投资款人民币3800000元。2017年11月8日，被告拿来两份《共同修建私人住宅合作协议》叫原告签署，其中一份约定修建住宅位于惠州市××××大道厦寮旧市场，占地面积5535平方米，总成本8730万元，建筑面积约54250平方米，要求原告投资人民币175万元，占股比例为2%，签订合同时支付人民币150万元。另一份合同约定修建住宅位于惠州市××××大道边，占地1100平方米，预计总建筑面积14700平方米，总造价成本2626万元，其中原告投资人民币263万元，占股比例100%，签订合同时支付人民币230万元，另约定被告确保用地产权清晰。因合同签订前原告即已将两笔投资款首期共人民币3800000元支付给被告，合同签订后，被告并未按协议约定将证明土地产权的资料向原告出示。经原告多方了解，被告并不是上述两地块的土地使用权人，也没有办理上述地块的报建手续，该两地块并未动工兴建，且该种合作因违反强制性法律法规，是无效的。经多次催要，被告于2018年8月6日向原告返还了人民币400000元，余款人民币3400000元至今未还，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请。被告杨永星辩称，一、被告系从案外人处受让案涉土地，用地产权清晰。本案合作建房涉及了两块土地，其中位于惠州市××××大道厦寮旧市场占地面积5535平方米的土地是被告的合伙人周见辉分别向博龙物业与当地夏寮村村民购买的土地，双方在协议第一条第1项即已注明土地来源，原告清楚知悉。另外一块位于惠州市××××大道边占地面积1100平方米的土地，是被告在案外人蔡少光、刘辉、蔡恒超、蔡婧君、蔡相文、蔡娜珊、蔡少生、黄丽玲、蔡高征、刘国辉、张碧珠、蔡傅晋处受让所得，使用权归被告。被告与原告合作建房的土地产权清晰，原告清楚知道该情况。如果原告确经多方了解，亦会更加清楚当地村民已将案涉土地的使用权出卖给了被告，而非其所述。二、原告在明知案涉房产无法报建及办证的情况下仍然签订《共同修建私人住宅合作协议》，其对合作建房的风险全然知悉，应当共同承担因签署该合同而遭受的损失。原告与被告是认识多年的朋友，居住在同一小区。原告及其丈夫与被告此前在深圳宝安西乡麻布村、沙井等地存在过共同合作建房的先例，当时的房子建好后已经卖掉，原告及其丈夫获得了其投资部分的收益，对于合作建房合同的无效未提出过任何异议。由于资金的原因，被告在买到土地后一直在寻找合作开发的合伙人，被告在告知原告已在惠州博罗购买了一大块地拟进行开发建设房地产的事宜后，原告表示出了极大的兴趣。在原、被告双方谈拢具体合作方案后，于2017年11月8日签订了两份《共同修建私人住宅合作协议》，约定了建设成本、原告的投入比例、风险共担及分配方案等内容，两份协议的第一条第2项均明确写明了“由于国家政策在近些年已不给予办理国土证及当地政府对修建住宅的管理和报建问题正在酝酿中，甲乙双方决定参照周边村民的建房方法先修建再后期配合政府的相关政策完善相关手续，操作风险双方充分的了解”，故原告对案涉协议所存在的风险是明知的，且约定了共负盈亏、风险同担，原告是由于2018年年初时惠州博罗的土地监察部门叫停了案涉房屋的施工，导致项目迟迟无法继续实施，原告眼看投入资金回报无望，因此才反悔恶意提起了诉讼，其行为违背了诚实信用原则。即便案涉合同系无效的，原告对此也存在明显过错，应当共同承担因签署该合同而遭受的损失；三、被告为建房已支付了购地款23950000元、建房施工款1669687元，共计25619687元，原告应当与被告共同承担该损失；退一步讲，即便被告需要返还原告投资款，但由于原告在签订合作建房协议时亦存在过错，故对于已投入的资金，原告应当与被告共同承担损失；四、原告应当自行承担起投资所产生的利息损失。原告对协议可能存在的风险是明知的，原告存在明显过错，应当自行承担起所受到的损失，故对于原告请求被告支付建房款利息的诉讼请求，于法无据，不应支持。综上，请求法院依法查明事实，根据公平诚信的原则，驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年11月8日，被告杨永星作为甲方，原告叶伟璇作为乙方，签署了两份《共同修建私人住宅协议书》，就关于在惠州市××××大道厦寮旧市场占地面积5535平方米用地，以及位于惠州市××××大道边占地1100平方米用地修建住宅进行了约定，双方均明确由于国家政策在近些年己不给予办理国土证及当地政府对修建住宅的管理和报建问题正在酝酿中，决定参照周边村民的建房方法先修建再后期配合政府的相关政策完善相关手续，操作风险双方充分的了解；该住宅修建完成后可由甲方代为管理向外界人士转让住宅使用权，也可按照相应的股份比例分得住宅自用；甲方负责对该项目安排施工建设及管理。该住宅物业管理权属于甲方；该地皮权属按双方股份比例所共有。甲乙双方对该投资共负盈亏，风险同担。未尽事宜双方应友好协商。双方对建筑成本、占股比例、出资方式等事项亦进行了约定。2017年9月11日，原告通过叶伟妹的账户向被告支付300万元，备注为“龙溪投资款”；2017年10月24日，原告向被告支付80万元。被告就上述两笔收款均出具了相应的收据。2018年8月6日，被告向原告转账退还40万元，备注为“退还盛世部分工程款”。2018年1月5日、2019年6月18日，龙溪街道城市建设监察队、龙溪街道规划建设管理所两次向被告作出《停工通知》，内容如下：经现场查实，你位于龙桥大道××门口（夏寮××）土名的在建工程项目未能提供相关的用地以及建设报批手续，涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》以及《广东省城乡规划条例》的有关规定，现责令杨永星（盛世大厦）接本通知后立即停止一切违建行为（现场已拍照记录施工进度情况），并要求在三个工作日内携有关资料到龙溪街道××城××队进行核对，逾期视为认定违建。如有继续动工建设，街道办将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条采取强制执行措施，包括拆除违章建设，所造成的一切经济损失及法律后果自负。另查，被告主张涉案用地系其向当地村民购买的自留地，原、被告均确认土地性质为集体土地，涉案工程未办理合法的报批报建手续。被告主张涉案工程于2018年初开工到2018年5月停工，有5000平方米的土地没有进行施工，尚未平整土地，另外1000平方米的土地挖了地基，即“盛世大厦工程”。原告主张其不参与施工建设，不清楚工程的开工时间及进展程度。本院认为，本案为合同纠纷。原、被告签署的两份《共同修建私人住宅协议书》，约定由原告出资，被告提供土地并负责施工，双方共同修建住宅。现涉案土地上的建筑物既无合法报建手续，也未取得合法权属，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理，双方就履行前述合同而产生的各种权益及损失，尚处于待定状态。为体现公平与合理，当事人应在行政部门对涉及土地及地上建筑物、构筑物和其他设施进行处理后，再就因履行合同而发生的财产纠纷向人民法院提起民事诉讼，在此之前不宜作出实体处理。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告叶伟璇的起诉。原告预交的受理费人民币35287元，予以退还。保全费人民币5000元，由原告负担。保全费原告已预交。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 叶  魁  文人民陪审员 张  文  华二〇一九年十月十日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 陈  丽  君附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。