济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0104民初1165号 原告：绿地地产（济南）腊山有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘民，董事长。 委托诉讼代理人：董晓梅，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈元，男，1991年11月17日出生，汉族，绿地地产（济南）腊山有限公司职工，住济南市。 被告：朱鹤，男，1986年6月22日出生，汉族，职业不详，住山东省单县。 原告绿地地产（济南）腊山有限公司（以下简称绿地地产）与被告朱鹤商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人董晓梅、陈元到庭参加诉讼。被告朱鹤经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除绿地地产、朱鹤双方于2012年7月3日签订的《济南市商品房买卖合同》，朱鹤将涉案房屋返还给绿地地产，并配合绿地地产办理撤销涉案房屋的网签备案手续。2.判令朱鹤向绿地地产支付合同价款20%即107941.6元的违约金，并赔偿绿地地产代其偿还的银行借款本金16799.28元及其相应的利息（按同期银行贷款利率计算至实际支付之日）；3.本案的诉讼费、保全费、绿地地产律师代理费由朱鹤承担。诉讼中，绿地地产明确律师费为6000元。事实与理由：绿地地产、朱鹤于2012年7月3日签订的《济南市商品房买卖合同》，约定朱鹤购买由绿地地产开发的“国际花都一期”***户房屋，合同总价款为人民币522740元，首付款为162740元，剩余360000元，由朱鹤通过与中国银行股份有限公司济南中大槐树支行（以下简称中大槐树支行）签订《中国银行股份有限公司个人一手房贷款合同》（以下简称贷款合同）办理按揭贷款，借款期限自2013年1月4日至2033年1月4日，绿地地产对该笔借款承担阶段性连带责任保证。2013年1月4日，中大槐树支行向朱鹤发放贷款360000元。2018年9月，绿地地产收到中大槐树支行发来的《催收函》，《催收函》载明：“……现经我行核查，截止2018年9月26日止，上述借款已连续逾期三期，拖欠本息（含罚息）共计人民币7253.9元。”依据绿地地产、朱鹤双方签订的《商品房买卖合同》第六条项下，相关条款的规定，朱鹤连续两期或累计三期未按时还款的行为，以及因朱鹤原因导致银行划扣绿地地产保证金的事实，已经触发合同约定解除并要求朱鹤承担相关法律责任的条件，现诉至贵院，请求贵院依法判如所请。 朱鹤未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。朱鹤未到庭予以质证，对绿地地产提交的证据，即《商品房买卖（网签）合同》复印件，《商品房买卖（手签）合同》、商品房预售许可证、商品房迁入证、钥匙卡说明书交接单、物业交付会签表、（2018）鲁01民终7882号判决书、诉讼法律服务委托协议及律师费发票，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年7月3日，绿地地产作为出卖人与作为买受人的朱鹤签订《济南市商品房买卖合同》及附件，约定绿地地产作为出卖人与作为买受人的朱鹤签订《济南市商品房买卖合同》，约定朱鹤购买绿地地产开发建设的绿地国际花都A3地块一期***室商品房一套，该房屋用途约定为住宅，建筑面积为88.45平方米，房屋总价款522740元，付款方式为银行按揭付款，朱鹤首付162740元，剩余360000元办理银行按揭贷款。合同第六条付款方式及期限第3项中约定：其他方式银行按揭付款：……买受人有义务按照银行或者出卖人的要求，在具备办理该商品房的抵押登记时，及时办理抵押登记并交纳相关费用，并按相关约定按时偿还借款。买受人未按照与贷款银行签订的借款合同的约定和出卖人的要求办理该商品房的抵押登记；或在办理完毕该商品房的抵押登记以前，连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款的；或其他因买受人的原因导致银行扣划出卖人保证金或对出卖人造成其他损害的；买受人有上述情形之一的，出卖人有权解除本合同、收回该商品房，并由买受人承担本合同价20%的违约金，买受人并向出卖人承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失。合同还就产权登记、交接、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。《补充协议》第九条第2款约定：如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的（买卖合同第七条及本补充协议第三条除外），买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金。出卖人因签署买卖合同及本补充协议而承担的全部税费（包括所得税营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由买受人承担。出卖人有权在退还买受人购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税费先行予以扣除。买受人购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，买受人应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需出卖人协助的，出卖人由此产生的费用由买受人支付。如因此造成出卖人损失的，买受人应予以补偿。第3款约定：无论何种原因买卖合同解除后，买受人应在出卖人发出解除通知之日起10日内，配合出卖人办理合同备案或预告登记等手续的撤销手续；否则，每逾期一天，买受人按照合同价款万分之五向出卖人支付违约金。第5款约定：合同解除前，出卖人已将该商品房交付买受人的，合同解除后，买受人须在出卖人发出腾退房通知之日起30日内，将该商品房恢复至交付前状态，解除该商品房所设定的任何权利负担（包括并不限于他项权利、房屋租赁等），并将该商品房交还给出卖人。……第十九条约定：本补充协议与买卖合同具有同等法律效力，如有冲突，以本补充协议为准。另，绿地地产、朱鹤就上述房产买卖在签订该份网签合同前于2012年4月20日签订过手签合同，两份合同内容基本一致。 2013年1月4日，绿地地产、朱鹤及中国银行股份有限公司济南中大槐树支行（以下简称中行中大槐树支行）三方签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由朱鹤向中行中大槐树支行贷款360000元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由绿地地产为朱鹤的该笔贷款提供连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，中行中大槐树支行依约发放了相应的贷款。 2013年9月30日，绿地地产向朱鹤交付了涉案合同约定的房屋。 贷款后，朱鹤初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致绿地地产承担保证责任，代其向银行偿还了相应的贷款。2018年6月至2018年9月期间，中行中大槐树支行向绿地地产发出《催收函》，自绿地地产账户扣划款项，用于归还借款人朱鹤欠款，分别于2018年6月12日扣款9541元、2018年9月30日扣款7258.28元，共计16799.28元。 2019年1月29日，绿地地产与国浩律师（济南）事务所签订《诉讼法律服务委托协议》，约定该所受绿地地产委托指定律师作为其与朱鹤商品房买卖合同纠纷案件诉讼阶段委托代理人，收取律师费6000元，该所于当日出具收取绿地地产律师费6000元的发票。 本院认为，绿地地产与朱鹤签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及绿地地产、朱鹤与中行中大槐树支行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。 根据绿地地产、朱鹤签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件约定，朱鹤有义务按相关约定按时偿还借款，连续两期或累计三期未按银行规定按时偿还贷款，或其他因朱鹤的原因导致银行划扣绿地地产保证金或对绿地地产造成其他损害的，有上述情形之一的，绿地地产有权解除合同、收回涉案房屋，朱鹤应承担合同价款20%的违约金，并向绿地地产承担赔偿责任，赔偿范围包括银行划扣的保证金本金及利息、诉讼费用、律师代理费以及其他因此造成的损失，现朱鹤未按时偿还贷款导致银行划扣绿地地产保证金16799.28元，故绿地地产有权解除合同，绿地地产主张解除其与朱鹤于2012年7月3日签订的《商品房买卖合同》符合双方约定，因《商品房买卖合同》附件系其组成部分，本院一并解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”绿地地产主张的合同的解除应自通知到达对方时解除，即本院向朱鹤公告送达起诉状2019年8月16日时解除。 绿地地产主张朱鹤将涉案房屋返还给绿地地产，并配合绿地地产办理撤销涉案房屋的网签备案手续，根据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》约定“无论何种原因买卖合同解除后，买受人应在出卖人发出解除通知之日起10日内，配合出卖人办理合同备案或预告登记等手续的撤销手续”“合同解除前，出卖人已将该商品房交付买受人的，合同解除后，买受人须在出卖人发出腾退房通知之日起30日内，将该商品房恢复至交付前状态，解除该商品房所设定的任何权利负担（包括并不限于他项权利、房屋租赁等），并将该商品房交还给出卖人。”故在买卖合同解除后，朱鹤应配合绿地地产办理撤销涉案房屋的网签备案手续并腾还房屋。 绿地地产主张朱鹤支付合同价款20%即107941.6元的违约金，根据双方《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3项约定，因朱鹤原因导致绿地地产解除合同的，买受人应承担本合同价20%的违约金，但根据《补充协议》第九条第2款约定“如因买受人原因导致买卖合同及本补充协议解除的（买卖合同第七条及本补充协议第三条除外），买受人应向出卖人支付购房款总额10%的违约赔偿金。”同时《补充协议》第十九条约定“本补充协议与买卖合同具有同等法律效力，如有冲突，以本补充协议为准。”故综合双方《商品房买卖合同》及《补充协议》约定内容，朱鹤应按《补充协议》约定支付绿地地产购房款总额10%的违约金，即52274元（522740元×10%）。 绿地地产要求朱鹤支付代偿款及利息的主张，根据双方《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3项约定，绿地地产向银行代偿后，有权要求朱鹤偿还代偿款及利息，依据绿地地产提交的证据，朱鹤应支付绿地地产代偿款16799.28元，并支付相应利息，数额为：以9541元为基数，自2018年6月12日起计算至实际支付之日止；以7258.28元为基数，自2018年9月30日起计算至实际支付之日止，利率均按照中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算。 绿地地产主张朱鹤支付律师费6000元，提交相应《委托协议》和律师费发票予以证明，该项主张符合双方约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告绿地地产（济南）腊山有限公司与被告朱鹤于2012年7月3日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2019年8月16日解除； 二、被告朱鹤于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）腊山有限公司办理坐落于济南市槐荫区绿地国际花都A3地块一期***室房屋的网签备案撤销手续； 三、被告朱鹤于本判决生效之日起三十日内将坐落于济南市槐荫区绿地国际花都A3地块一期***室房屋腾空交付给原告绿地地产（济南）腊山有限公司； 四、被告朱鹤于本判决生效之日起十日内支付原告绿地地产（济南）腊山有限公司违约金52274元； 五、被告朱鹤于本判决生效之日起十日内支付原告绿地地产（济南）腊山有限公司代为偿还的银行贷款16799.28元； 六、被告朱鹤于本判决生效之日起十日内支付原告绿地地产（济南）腊山有限公司代偿款利息（以9541元为基数，自2018年6月12日起计算至实际支付之日止；以7258.28元为基数，自2018年9月30日起计算至实际支付之日止，利率均中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算）； 七、被告朱鹤于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）腊山有限公司律师代理费6000元； 八、驳回原告绿地地产（济南）腊山有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9087元，由被告朱鹤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李振花 人民陪审员  韩春华 人民陪审员  牛晋英 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  薛 原 书 记 员  董 恺