呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初2685号原告：栗喜军，男，住河南省林州市。委托诉讼代理人：朱红，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被告：李海庆，男，住河南省林州市。委托诉讼代理人：路世惠，呼和浩特市“148”协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。被告：李泽伟，男，住河南省林州市，与被告李海庆系父子关系。被告：杨晓静，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：冯喜来，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹红燕，内蒙古辩证律师事务所律师。原告栗喜军诉被告李海庆、李泽伟、杨晓静确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告栗喜军及其委托诉讼代理人朱红，被告李海庆的委托诉讼代理人路世惠，被告杨晓静的委托诉讼代理人冯喜来、尹红燕到庭参加诉讼。被告李泽伟经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告栗喜军向本院提出诉讼请求：1、确认三被告于2016年11月签订的《借款协议书》中关于房屋抵押过户的内容无效；2、判令将位于呼和浩特市××区西户的房屋产权恢复登记到被告李泽伟名下；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年7月1日，原告与被告李海庆签订《购房合同》，约定被告李海庆将位于××街西户的房屋出售给原告，同时约定于2015年1月31日前完成过户，但因种种原因未能办成，原告按照合同约定交付房款后，被告李海庆向原告交付了房屋，原告装修后居住至今。2018年，被告杨晓静的父亲突然找到原告居住的房屋称该房屋系其所有，并办理了房屋登记手续，原告经了解情况后才得知，被告李海庆于2016年11月以其儿子即被告李泽伟的名义与被告杨晓静签订《借款协议书》，向其借款40万元，并将上述房产过户给被告杨晓静作为抵押。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，借款协议书中关于房屋抵押过户的内容违反法律强制性规定，且借款数额与房屋当时的价值严重不符，应确认为无效，该条款确认无效后，涉案房屋所有权登记应恢复登记到被告李泽伟名下。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李海庆辩称，一、对原告所述事实没有异议，被告2013年7月1日与原告签订的《购房合同》是双方真实意思表示，未受任何人胁迫，合同约定的房款已给付被告李海庆，后被告李海庆将涉案毛坯房交付原告栗喜军，原告装修并入住至今已7年，原告已形成事实上的房屋所有权人；二、栗喜军每年都向被告李海庆主张要求办理过户登记手续，因种种原因未能给栗喜军办理过户，2016年，被告李海庆因急需资金，以李泽伟名义与杨晓静签订了《借款协议书》，向其借款40万元，并将涉案房屋过户给杨晓静作为抵押，如不过户，杨晓静就不借给钱，为此双方约定，还款后再将房屋过回到李泽伟名下，这个借款协议书确实是被告李海庆与杨晓静所签，被告李海庆的真实意思是抵押给杨晓静用于借款，并不是卖给她，现被告李海庆原配合原告栗喜军办理物权登记的一切相关手续，故应予依法确认原告诉请。被告李泽伟未作答辩。被告杨晓静辩称，一、被告杨晓静与被告李泽伟、李海庆存在真实、合法的房屋买卖关系，被告杨晓静已合法、善意取得房屋所有权；根据杨晓静提供的证据一及调取的证据二，可充分证明被告杨晓静于2016年11月8日与被告李泽伟及其法定代理人李海庆签订《房地产买卖契约》，李海庆同时出具出售声明，被告杨晓静以现金方式向被告李泽伟、李海庆支付购房款，并将由被告李泽伟单独所有的房屋，所有权变更至被告杨晓静名下，杨晓静支付相应的税款及其他转让费用，取得该房屋的钥匙，杨晓静与李泽伟、李海庆之间为房屋买卖合同法律关系且已经履行完毕，杨晓静合法取得该房屋所有权；二、原告主体不适格，与该房屋无利害关系，无权对该房屋行使任何权利；根据原告提交的2013年7月1日，原告与李海庆签订的《购房合同》，因该房屋为杨翠萍生前单独所有，李海庆未经杨翠萍书面授权，无权出售该房屋，与原告签订《购房合同》为无效，同时，原告仅仅提供《购房合同》，未提供向李海庆支付购房款的银行流水凭证，无法证明双方存在真实的买卖合同关系，若存在真实的买卖关系，为何该房屋不办理产权过户手续，因此原告主体不适格，原告与该房屋无利害关系，无权对该房屋行使任何权利；三、原告主张杨晓静与李泽伟、李海庆为民间借贷关系，无事实与法律依据；原告庭审提供的《借款协议》图片证据，因无原件，无法核实该证据的真实性，李海庆本人未出庭，无法证明为李海庆的签字，同时，原告也未提供证据证明杨晓静实际将钱借给李海庆、李泽伟的书面证据，无法证明杨晓静履行了出借借款的事实；同时，原告庭审又提供的收条证据，该收条的收款人为杨用魁，杨用魁与杨晓静为何关系，杨用魁与李海庆之间是否有其他债务关系，均无法核实；收款人为杨用魁，而非杨晓静，杨用魁的行为与杨晓静无关，与本案无关，无法证明杨晓静与李海庆为民间借贷关系。根据谁主张、谁举证的原则，原告主张杨晓静与李海庆、李泽伟为民间借贷关系，但未提供其他有效的书面证据，原告应自行承担举证不能的法律责任；四、原告提供的微信截图及原告与杨用魁的通话录音，首先，该微信截图无法证明为本案的被告杨晓静的微信，也无法证明杨晓静与李海庆存在民间借贷关系，杨用魁非本案的当事人，与本案无关，与原告无关，杨用魁与原告、李海庆之间有无其他的债务关系，与杨晓静无法律关系；其次，该通话录音的双方为何人，是否为杨用魁本人，无法核实，杨用魁与本案无任何关系，通话录音不能作为本案证据使用；五、关于李海庆提交的声明，首先，该声明无法证明李海庆与原告存在买卖关系，庭审未提供原告向李海庆支付购房款的银行流水等证据，是否存在真实的买卖关系无法考证；其次，该声明也无法证明杨晓静与李海庆存在民间借贷关系，李海庆未提供借款协议的原件，也未提供杨晓静将钱实际出借给李海庆的证据，无法证明双方为民间借贷关系；六、杨晓静与李泽伟、李海庆之间房屋买卖合同关系，不存在明显不合理的低价，未有恶意串通之行为；杨晓静与李泽伟、李海庆之间房屋买卖合同，为双方真实意思表示，双方可自由约定房屋价款，没有法律规定，李海庆必须按照市场价格出售房屋，同时，原告主张存在恶意串通行为，未提供书面证据来佐证，原告对其所要证明问题应当承担举证不能的法律责任；七、根据《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。”的规定，假设2013年7月1日栗喜军与李海庆存在签订过《购房合同》，因未办理过户、未办理登记手续，现该房屋已经出售给杨晓静，已经办理过户、已经登记在杨晓静名下，杨晓静也已经实际取得该房屋的钥匙，该房屋的所有权应当归杨晓静所有。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月21日，杨翠平与内蒙古滨海投资股份有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：杨翠平购买位于呼和浩特市××区房屋，房屋建筑面积为128.11平方米，房屋总价为人民币490854元。2013年7月1日，原告与被告李海庆签订了《购房合同》，约定：被告将位于××街西户的房屋卖给原告，总价（包括与过户有关的一切费用）为人民币80万元，至2012年12月22日，原告已支付被告人民币69.2万元，分别支付人民币59.2万元、10万元，过户后三日内再支付人民币10.8万元。2019年4月30日，内蒙古天元物业服务有限责任公司出具《证明》，证明：原告栗喜军自2013年至今一直在××区西户居住，该房屋的物业费、水费均由栗喜军交纳，其他人从未到物业登记过，也从未到物业交过物业费、水费。2014年1月、2016年3月27日、2017年4月6日、2018年6月1日，内蒙古天元物业服务有限责任公司分别向原告出具《收据》四张，原告自2013年12月至2018年12月，交纳了涉案房屋的物业费。2013年10月24日、2014年11月12日、2015年11月8日、2016年11月9日、2017年10月15日、2018年11月8日，原告缴纳了涉案房屋2010年至2019年的采暖费。2019年2月28日，被告李海庆出具《房屋出售情况说明》，内容为：本人李海庆与杨翠平系夫妻关系，与李泽伟系父子关系。于2009年4月21日本人以杨翠平的名义购买位于××街西户的房屋，杨翠平去世后将该房屋产权登记在李泽伟名下。于2013年7月1日本人与栗喜军签订《购房合同》将上述房屋出售给栗喜军，栗喜军按照合同约定交付房款后，本人向其交付了房屋，同时合同约定于2015年1月31日前完成过户，但因种种原因未能办成。于2016年本人因急需资金以李泽伟的名义与杨晓静签订《借款协议书》向其借款40万元，并将该房产过户给杨晓静作为抵押。栗喜军每年都向本人主张要求过户，现本人承诺愿意协助栗喜军办理过户登记。2019年4月1日，原告与微信号为：×××-four的聊天记录，微信号为：×××-four的微信用户向原告发送了《借款协议书》、《房屋产权证》的原件照片。其中《借款协议书》系被告李泽伟（借方、甲方）与被告杨晓静（贷方、乙方）签订，约定：1、甲方将呼和浩特市新城区成吉思汗大街37号泰和尚都住××区房屋一套，过户给乙方作为借款抵押；2、乙方借给甲方四十万元人民币，借款期限为一年，月利息按一分五计算；3、借款一年期限满，甲方将本金和利息全部还清乙方必须无条件的把房屋产权归还给甲方；4、如到期甲方不欠乙方本金及利息，乙方如不及时过户给甲方因此而造成的所有经济损失及后果全部由乙方承担；5、如约定期限满甲方未付清乙方借款及利息，乙方有权处置该房屋，所有经济损失由甲方承担；6、过户后即日乙方向甲方支付借款；7、若甲方提前还清本金及还款之日截止的利息，乙方必须及时过户给甲方；8、本协议乙方向甲方打款时间是计息日。被告李泽伟在甲方处签字，被告李海庆在甲方监护人处签字，被告杨晓静在乙方处签字。2019年6月20日，本院向深圳市腾讯计算机系统有限公司调查取证；2019年7月2日，深圳市腾讯计算机系统有限公司作出《调查函回函》，及《协助查询复函》，内容为：微信号：×××-four，绑定手机号：180XXXXXXXX，姓名：杨晓静，身份证号：×××。微信信息与被告杨晓静的信息一致。2019年5月15日，本院至呼和浩特市房地产产权交易中心调取涉案房屋的《房屋产权产籍档案》，2014年7月8日，被告李泽伟取得涉案房屋的房屋所有权证；2016年11月8日，被告李泽伟与被告杨晓静签订《房地产买卖契约》，约定：被告杨晓静以总价40万元向被告李泽伟购买涉案房屋；2016年11月9日，被告杨晓静取得涉案房屋的所有权证。2019年5月23日，原告向本院提出《鉴定申请》，对微信记录里的《借款协议书》中“杨晓静”的签字，与《房地产买卖契约》中的“杨晓静”的签字的同一性进行鉴定，同时，对于微信聊天记录中的录音与被告杨晓静的声音是否属于同一声音进行鉴定；2019年7月8日，内蒙古迪安恒正司法鉴定中心出具蒙迪安[2019]函字130号《终止鉴定告知书》，因未能提供《借款协议》和《房地产买卖契约》的原件，无法继续进行，决定终止此次鉴定工作。本院认为，根据被告李海庆出具的《房屋出售情况说明》，被告李海庆与杨翠平系夫妻关系，杨翠平去世之后，原告栗喜军与被告李海庆签订《购房合同》，被告李海庆向原告交付了房屋购买材料，并向原告交付了房屋的行为，使得原告有理由相信被告李海庆有权处置涉案房屋，故对于原告与被告李海庆签订的《购房合同》，在没有其他利害关系人对合同提出异议的情况下，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合同有效；原告作为涉案房屋的现使用权人，有权对于被告李泽伟、李海庆与被告杨晓静之间的房屋过户行为提起诉讼，故对于被告杨晓静抗辩称原告主体不适格的理由，本院不予支持；根据本院调取的微信号为×××-four的登记信息，与原告提供的与微信号为×××-four的聊天记录，能够形成完整的证据链条，证明被告杨晓静与被告李泽伟之间存在《借款协议书》，因被告李海庆、李泽伟、杨晓静未向本院提供《借款协议书》的原件，导致不能对“杨晓静”签字的同一性进行鉴定，被告应当对于鉴定结论承担不利后果，本院对于原告提供的被告杨晓静通过微信向其发送的《借款协议书》予以采信；根据《借款协议书》约定的内容，及被告李海庆出具的《房屋出售情况说明》，被告李泽伟与被告杨晓静之间对于房屋办理过户的行为，应认定为系借款的抵押，双方之间未形成真实的房屋买卖合同的意思表示，且对于双方约定的“被告李泽伟未按期偿还借款，由被告杨晓静处置房屋。”，违反法律的强制性规定，该条款应属无效条款，故对于原告请求确认被告李海庆、李泽伟、杨晓静签订的《借款协议书》中关于房屋抵押过户的内容无效的诉请，本院予以支持；合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告李海庆、李泽伟与被告杨晓静之间对于涉案房屋的过户约定无效，其办理的过户行为亦应无效，涉案房屋产权仍为被告李泽伟所有，故对于原告请求将涉案房屋产权恢复登记在被告李泽伟名下的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：确认被告李海庆、李泽伟与被告杨晓静签订的《借款协议书》中关于位于呼和浩特市××区房屋抵押过户的内容无效；被告杨晓静于本判决生效之日起三十日内协助将位于呼和浩特市××区的房屋，恢复过户至被告李泽伟名下。诉讼费：案件受理费收取人民币200元，诉讼保全申请费人民币4520元，由被告杨晓静、李海庆、李泽伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩宇 二〇一九年十月十八日书记员 杨婷