广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终4412号上诉人（原审原告）：东莞市新君爵汽车服务有限公司。住所地：广东省东莞市凤岗镇凤平路嘉丰广场151号地铺。法定代表人：周志学，该公司总经理。委托诉讼代理人：穆树海，广东华文律师事务所律师。上诉人（原审原告）：周志学，男，汉族，1987年8月19日出生，住湖南省沅江市，委托诉讼代理人：穆树海，广东华文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张小妮，女，汉族，1980年3月29日出生，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：戴发强，男，中国香港特别行政区居民，1961年11月16日出生，委托诉讼代理人：古彩红，广东康邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：康春苗，广东康邦律师事务所律师。上诉人东莞市新君爵汽车服务有限公司（以下简称为新君爵公司）、周志学因与被上诉人张小妮、戴发强房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周志学、新君爵公司上诉请求：撤销一审判决并改判判令：1.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司返还店铺转让费28万元并承担连带责任；2.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司赔偿装修损失共计204508元；3.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司赔偿经营损失共计50万元；4.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司赔偿搬迁费25800元；5.案件一审、二审诉讼费用均由张小妮、戴发强承担。事实和理由：一审法院认定事实严重不清，适用法律错误。一、一审法院认为张小妮并非是案涉主体，同时认为周志学、新君爵公司与张小妮是基于《东莞市凤岗君爵汽车服务转店合作合同》（以下简称为《合作合同》）而产生关系是错误的。周志学、新君爵公司与张小妮于2012年4月18日签订的《合作合同》并没有实际履行，当时只是因张小妮担心出租方不同意店铺转让而要求以股权转让的形式签订，实际为店铺转让。已注销的东莞市凤岗君爵洗车服务部的经营者是张小妮，可以显示双方未履行该《合作合同》，双方实际为店铺转让的客观事实。后来出租方同意转让，故双方于2012年5月13日签订了《协议书》，收款收据等证据均可证明张小妮为转让方，是案涉适格主体。二、周志学、新君爵公司一直都有按约定缴纳租金，后来因为出租方内部关系混乱导致缴纳租金迟延，但迟延的责任并不在于周志学、新君爵公司一方，一审法院认为周志学、新君爵公司存在违约和过错在先是错误的。出租方主体一直比较混乱，戴发强于2017年向法院诉讼要求支付占用费后，周志学、新君爵公司才知道物业的权属人属于戴发强。周志学承接后至2014年中旬，每月向廖瑞添以现金方式缴纳并由其出具收据；2014年下半年至2015年上半年又向邓美兰以现金方式缴纳租金；2015年下半年至2016年11月又向房雅青通过转账的方式缴纳租金。出租方向上诉人出具的收据包括“廖”、“戴”、日港汽车贸易有限公司（以下简称为日港有限公司）等名义，收租主体关系非常混乱。周志学、新君爵公司多次与廖瑞添、邓美兰及村委商谈相关事宜，但遭到各方各种推诿，后来都不知向谁缴纳租金，周志学、新君爵公司为此曾到维稳办反映过此事。同时，出租方存在单方擅自涨租并强制断水断电，严重阻碍周志学、新君爵公司的合法经营，周志学、新君爵公司为了经营才进行了接电线、电箱，并进行了报警处理，公安也做了相关调查。周志学、新君爵公司延期缴租是事出有因，一审判决却认为合同无效或被解除的直接因素是因周志学、新君爵公司所导致缺乏事实及法律依据。三、案涉地块属于凤岗镇五联新塘经济合作社，所涉转让并没有取得东莞市国土局的批准和同意，根据东国土资集建字（2006）116号文件第二条的规定，未经东莞市国土局批准，不得改变土地用途及转让土地使用权的规定。在戴发强诉周志学、新君爵公司一案中，法院并没有仔细调查就作出了戴发强为出租主体的错误结论，一审法院在本案中一审法院仍然没有仔细审查。另外，案涉地块地面所建店铺也没有任何报批报建等手续，案涉地块系非法转让，系无效转让，张小妮、戴发强明知是非法建筑而转让构成欺诈，责任完全在于张小妮、戴发强，对于张小妮收取周志学的转让费共计28万元依法应当归还，出租方戴发强应承担连带返还责任。此外，对因此造成周志学、新君爵公司的所有损失均依法应由张小妮以及戴发强承担，具体如下：1.周志学与新君爵公司受让案涉店铺后对店铺进行系统装修、升级和改造，花费共计204058元；2.搬迁费25800元；3.因张小妮、戴发强原因导致周志学、新君爵公司被迫停止生产经营以及搬离产生的经营损失约100万云，周志学、新君爵公司在一审酌定诉请50万元。四、周志学、新君爵公司在合同履行中虽然存在私接电线行为，但是戴发强私自拆走了电箱电表并剪断了电线在先，私接电线是周志学、新君爵公司自我救济。戴发强拒绝协调也没有提出涨租金的依据。且周志学、新君爵公司依然支付了8月、9月、10月及11月的租金。2016年12月戴发强及其员工到案涉店铺把电箱拆走，当时只能报警处理。五、戴发强签订合同时已经知道案涉店铺是用于维修汽车服务，电线和油桶是必需品，因此不存在毁坏租赁物的情况，是张小妮、戴发强的行为导致租赁物损失。周志学、新君爵公司的行为是自力救济的行为，不是违法行为，不存在违约及过错，延长支付租金是行使履行抗辩权。六、一审法院对于合同无效及合同解除的原因认定错误。张小妮、戴发强在明知案涉租赁物的实际情况并无告知周志学、新君爵公司，且是张小妮、戴发强违约在先应当承当全部责任。被上诉人张小妮答辩称：一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，应予以维持。一、本案为租赁合同纠纷，张小妮不是租赁合同相对方，不应列为本案被告。1.（2017）粤1973民初3214号民事判决书（以下简称为3214号民事判决书）已认定戴发强以日港有限公司的名义出租案涉商铺给陈伟文，后日港有限公司派员见证陈伟文转让案涉商铺给周志学使用，视为戴发强同意案涉商铺由周志学承租使用。戴发强为案涉商铺的出租人，周志学、新君爵公司是案涉商铺的承租人和实际使用人，双方形成租赁合同关系，跟张小妮没有关系。2.案涉《合作合同》明确约定张小妮转让的是君爵汽车服务的股权，协议书中并没有明确张小妮作为转租人，且从周志学向房东戴发强而非张小妮缴纳租金的行为，以及周志学一审庭审中确认接收张小妮转让案涉商铺的部分物品亦可得知，张小妮并非转租人，亦没有加入到周志学与房东戴发强之间的租赁关系。周志学与张小妮之间的法律关系与租赁关系并非同一法律关系，张小妮不应列为本案被告。二、要求张小妮返还28万元店铺转让款缺乏事实和法律依据。2017年6月，张小妮以28万元价格将君爵汽车服务100%股份、营业执照和整店装饰装修、维修设施设备、所有客户资源及当月商铺租金和1万元按金条等全部转让给周志学。根据《东莞市凤岗君爵汽车服务固定资产（设施设备家具电器机器工具等）明细表》，双方清点所有物品确认签名。经核算，明细表上维修设施设备工具及办公用品、家具等就已达330328元，还未算上店铺装修，2010年12月6日陈伟文与戴发强签订的租赁合同书后对店铺进行了装修，自己采购材料和进行装修，经核算部分装修票据已达182092.40元。两者加起来金额已达512420.4元，其价值已远远高于28万元。三、周志学、新君爵公司的所谓损失与张小妮无关。本案系房屋租赁合同纠纷，根据3214号民事判决书认定2012年5月13日在张小妮、周志学与日港有限公司人员廖瑞添三方签订该商铺转让协议和完成交接后，该商铺合同的权责与张小妮没有关联，而应由戴发强与周志学共同承担。因此，后来周志学在经营中因违约与房东戴发强产生的纠纷问题与张小妮无关。张小妮不认可周志学所谓损失的真实性，即使周志学与新君爵公司出现损失，也是因其自己违约造成的，与张小妮无关。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果公平公正，依法应予维持。被上诉人戴发强答辩称：一、戴发强对于周志学和新君爵公司不能继续使用案涉商铺不存在任何过错，无需承担任何的赔偿责任。周志学、新君爵公司在租用案涉商铺期间未按双方约定支付租金及水电费，还私接电线、电箱，才导致使戴发强向法院提起诉讼要求周志学、新君爵公司撤离案涉商铺等，已生效的3214号民事判决书已经认定了周志学、新君爵公司从2016年12月开始拖欠戴发强案涉商铺占用费以及私接电线、电箱等。3214号案件进入执行后，周志学、新君爵公司仍未将拖欠的占用费用付于戴发强。即使合同有效，因周志学、新君爵公司拒不支付租用案涉商铺的相关费用，戴发强亦有权要求其撤离案涉商铺。周志学、新君爵公司严重违反诚实信用原则导致其不能继续使用案涉商铺，戴发强无需承担任何的赔偿责任。二、周志学、新君爵公司各项诉请没有事实和法律依据，请法院全部予以驳回。1.周志学、新君爵公司诉讼请求第一项要求戴发强承担连带责任没有任何法律依据。根据合同相对性原则，周志学只是与张小妮之间存在转让合同关系，与戴发强没有任何关系。且从张小妮举证来看，周志学受让张小妮的公司时，该费用是包括新君爵公司的经营权、还有店铺内的装修、机器设备等财产。周志学至今仍经营着新君爵公司，且周志学在3214号案件的庭审中也称汽修厂的设备全部可以移动，在执行案件中周志学亦搬走了新君爵公司的机器设备全部，故周志学从张小妮受让过来的财产根本就不存在任何损失。2.周志学、新君爵公司恶意主张装修损失204508元缺乏事实和法律依据。戴发强将出租期间从未见周志学进行过商铺装修，周志学提供的证据根本不足以证明其对案涉商铺进行了装修。张小妮提供的的图片也足以证明其将店铺转让给周志学时是已经装修好的，周志学、新君爵公司提供的《装饰装修工程施工合同》是事后制造的虚假证据。3.周志学、新君爵公司主张的营业损失50万元是不成立的，其提供的证据也是单方制造的，不能反映其真实财务状况，没有相应的财务报表税票，也没有财务人员的签名。戴发强认为报表的收入应以税务部门的财务报表或审计报告等为准。三、周志学、新君爵公司主张搬迁损失25800元缺乏任何证据。周志学搬迁当天是没有请人搬迁的，其主张的搬迁损失25800元缺乏事实和法律依据。综上所述，周志学、新君爵公司主张要求戴发强承担责任的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。四、周志学、新君爵公司拒不支付租金，戴发强在提起另案诉讼前已委托事务所向周志学、新君爵公司寄发律师函，周志学、新君爵公司确认收到但没有作出回应，表明其默认拖欠租金的行为。若周志学、新君爵公司主张的私力救济行为没有违法，另案不会判令其撤走电线及油桶。周志学、新君爵公司向一审法院起诉请求：1.张小妮向周志学、新君爵公司返还店铺转让款28万元，戴发强承担连带责任；2.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司赔偿装修损失204508元；3.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司赔偿经营损失50万元；4.张小妮、戴发强向周志学、新君爵公司赔偿搬迁损失25800元；5.案件诉讼费由张小妮、戴发强承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第二百二十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回周志学、新君爵公司的全部诉讼请求。一审案件受理费13893元，均由周志学、新君爵公司承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11112号民事判决书。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查，二审期间，周志学、新君爵公司向本院提交光盘一份，用以证明戴发强、张小妮故意拆除案涉店铺内的电箱，扰乱周志学、新君爵公司的正常经营。经质证，张小妮发表质证意见称张小妮不清楚周志学、新君爵公司后期与房东之间的关系；戴发强发表质证意见称视频是监控视频不是手机视频，不能看到人脸且不是原件载体，视频，且已经生效的3214号民事判决书已经查明周志学、新君爵公司私接电线电箱。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对周志学、新君爵公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、周志学、新君爵公司以租赁合同关系要求张小妮承担责任能否成立；二、周志学、新君爵公司主张戴发强构成违约并要求其赔偿各项损失等能否成立。关于争议焦点一。综合案涉证据以及各方陈述，本院分析如下：第一，周志学、新君爵公司在民事起诉状中主张其享有案涉商铺的承租权，在增加诉讼请求申请书中亦认为本案为租赁合同纠纷，一审法院据此认定本案为房屋租赁合同纠纷并适用相应的法律法规进行审理并无不当。第二，案涉《协议书》第三条约定“今后现经营者所有的条款按与房屋产权人以‘日港汽车贸易有限公司’与原承租方‘君爵汽车服务’所签所有条款执行”，已生效的3214号民事判决书亦认定戴发强已同意案涉商铺由周志学使用，一审判决认定戴发强作为出租人与周志学、新君爵公司作为承租人和实际使用人形成租赁合同关系于理有据。张小妮并非戴发强与周志学、新君爵公司之间的租赁合同关系的合同当事人，依据合同相对性原则，周志学、君爵公司以租赁合同关系向张小妮主张返还转让款及赔偿各项损失缺乏合同依据。第三，案涉《合作合同》第一条明确约定“甲方法人代表同意以现金二十万元人民币价格转让君爵汽车服务70%股份及将营业执照法人代表过户给乙方”，故双方已明确确定合同转让标的为所涉股份，周志学、新君爵公司上诉主张双方实际为店铺转让依据不足，本院对此不予采纳。对于张小妮与周志学、君爵公司基于《合作合同》而形成的法律关系，双方可另循途径解决，一审法院对此不予处理没有违反法律规定，本院对此予以维持；对于周志学、君爵公司就此提出的上诉主张，本院予以驳回。关于争议焦点二。各方在本案中并无提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审判决认定案涉租赁合同无效关系于法有据，本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院对合同无效后的各方责任问题分析如下：第一，周志学、新君爵公司并未缴纳自2016年8月开始的电费以及自2016年12月开始的租金，考虑到此前周志学、新君爵公司能够缴纳租金及支付电费的情况，周志学、新君爵公司以出租主体不明确、出租方关系混乱作为抗辩理由不能成立，一审判决认为周志学、新君爵公司本可以按照此前惯例和标准继续缴纳租金于理有据，故未能认定戴发强对此存在过错。戴发强对周志学、新君爵公司主张的断电、断水行为不予确认，结合周志学、新君爵公司自2016年8月起没有缴付电费且存在私接电线、电箱、吹风机等行为，本院对周志学、新君爵公司就此提出的上诉主张不予确认。第二，退一步来说，周志学、新君爵公司主张其因戴发强的违约行为而受到装修损失、搬迁损失及经营损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，其应当提交证据证明自己主张的各项损失。本案中，周志学、新君爵公司并没有提供装修费用的支付凭证，且在一审庭审中确认其提交的装修合同为事后补签，故周志学、新君爵公司未能充分举证证明其装修费用损失；周志学、新君爵公司提交的东莞市顺怡搬运装卸有限公司出具的《收款收据》所涉搬迁是基于执行3214号民事判决书中判令周志学、新君爵公司应将案涉店铺恢复原状并退还戴发强的内容，周志学、新君爵公司据此主张搬迁费损失25800元依据不足；周志学、新君爵公司对于经营损失的营业报表属于单方制作的证据，在未能提供其他证据佐证且戴发强亦不予确认的情况下，并不足以证明其主张的经营损失100万元。周志学、新君爵公司未能提供充分证据证明自己主张的各项损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，应由周志学、新君爵公司承担举证不能的不利后果。综合本案案情，考虑到周志学、新君爵公司自2016年8月、12月起拖欠电费、租金，且未能提供充分证据证明其主张的各项损失，一审法院驳回其对戴发强诉请的各项损失并无不当，本院予以维持。如此所述，周志学、新君爵公司与张小妮之间的法律关系与其与戴发强之前的租赁合同关系司属于不同的法律关系，周志学、新君爵公司诉请戴发强返还店铺转让款缺乏依据，本院对此亦不予支持。综上所述，周志学、新君爵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13893元，由周志学、东莞市新君爵汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一九年十月二十一日书记员  黄志峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定