河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初2922号原告赵某，男，汉族，1988年11月18日生，住河南省南阳市宛城区。原告王某1，女，汉族，1989年3月10日生，住址同上,系赵某之妻。二原告共同委托代理人杨柳滨、赵新，河南青剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告王某2，女，蒙古族，1969年3月5日生，住河南省南阳市卧龙区。被告刘某，男，汉族，1970年8月3日生，住址同上。委托代理人刘长顺，南阳市功能区文韬法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行。法定代表人张中歌，该行行长。委托代理人陈如新，汉族，1972年4月23日生，该行员工，特别授权。委托代理人王永浩，河南雷雨律师事务所律师，特别授权。原告赵某、王某1诉被告王某2、刘某及第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行（以下简称“第三人”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵某，二原告共同委托代理人杨柳滨、赵新，被告王某2，刘某的委托代理人刘长顺和第三人中国建设银行股份有限公司南阳分行的委托代理人王永浩、陈如新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2018年10月22日签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告王某2、刘某将其位于南阳市宛城区白河大道万正广场9楼2单元302的房屋以920000元的价格卖给原告，并约定被告应当配合原告协助办理房产过户手续，保证在原告方办理过房交易手续时按时到场，签署相关文件。原告依照合同的约定及时向被告交付了首付款，并按时归还了房贷。被告依约将房屋交付原告，原告装修了房屋并入住至今。两被告于2019年2月14日签订了委托书一份，同意委托第三人办理原被告双方在南阳市宛城区白河大道万正广场9楼2单元302的房屋买卖中的贷款手续、办理产权证等与房屋有关的事宜。2019年2月24日两被告在南阳市宛都公证处对委托书做了公证。原告于2019年3月26日向第三人偿还了余下的房贷，房款全部结清后，办理了贷款结清手续。但第三人无理由拒绝办理解除抵押物的抵押手续，导致原告无法办理产权变更手续。被告也违反合同约定，拒不配合协助办理房屋过户手续。现请求：1、解除合同，返还购房款91万元；2、赔偿房屋的差价及房屋装修损失43.91万元，并以91万元为本金，从2019年3月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止；3、判令被告支付违约金，从2019年3月26日起按房屋总价款的日千分之五计算违约金，暂定金额是30万元；4、依法判令由第三人办理解除抵押手续，消灭抵押权；5、本案诉讼费及律师代理费及评估费用由两被告负担。原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、原告赵某，王某1出示的身份证复印件两份。证明方向：证明两原告的诉讼主体资格。二、房屋买卖合同一份、由两被告书写的委托书一份。南阳市宛都公证处2019年2月14日出具的委托公证书一份。证明方向：1、2018年10月22日，原被告双方签订了房屋买卖合同一份，双方约定将位于南阳市宛城区白河大道万正广场9幢楼2单元302室两被告共同所有的房屋卖给原告方。合同约定双方的房屋总价格是920000元，首付款为200000元，并约定了违约方的违约责任为总房价的日千分之五。2、双方约定了由原告自行办理赎楼解押手续，被告方应无条件配合原告方，同时约定被告方应当配合原告办理房产过户手续，并保证在办理过户交易手续时按时到场，签署相关文书。3、两被告2019年2月14日出具的委托书明确确认两被告委托第三人文某作为两被告的合法代理人，全权办理本案争议房屋的贷款归还，房产的抵押登记解除，他项权证的领取等和房屋有关的相关事项。委托书上签字系两被告所签，是双方真实意思表示。同时原告书写的委托书上明确写明了双方系夫妻关系。4、南阳市都公证处2019年2月24日出具的（2019）豫宛宛证内民字第1495号公证书确认了两被告在委托书上的签名、按指印是真实的，两被告知悉委托的法律意义和法律后果。也证明了被告刘某对本案争议的房屋卖与原告是知情并同意的，因此房屋买卖合同内容合法，有效的，双方应当遵守合同的约定。三、房屋不动产证书一份。证明方向：两被告系南阳市宛城区白河大道万正广场9幢楼2单元302室的房屋共同共有人。被告将房产原件交付给原告，证明了两被告卖房系真实意愿，合同的签订是两被告真实意思的体现，合同是合法，有效的。四、原告赵某的中国民生银行个人对帐单，2018年10月22日被告书写的收据一份、原告王某1的中原银行客户存款明细账及中国民生银行个人帐户对账单、原告赵某的中国民生银行个人帐户对帐单及电子银行电子银行业务回单和中国建设银行个人活期帐户交易明细，中国建设银行个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、微信转帐截屏各一份。证明方向：1、原告已按合同的约定支付了首付款，按月支付房贷，并于2019年3月26日全部代为偿还主贷人刘某在第三人处的偿还的抵押贷款，被告刘某和第三人之间的借款合同已经终止，依据《物权法》的相关规定，主债权消灭，担保物权应当消灭，抵押权消灭，第三人应当依据合同及法律的规定，对抵押房屋履行解押义务，涤除抵押权。2、本案房原告已全部代为偿还第三人的抵押借款，依据法律的规定和法律事实，原告已支付了房款，房屋买卖合同是合法有效的。同时依照合同的约定，被告应当配合原告办理房产过户手续。但被告迟迟不予配合原告办理手续，违反了合同的约定，被告作为违约方，应当依据《合同法》第107条规定的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等承担合同约定的违约责任。3、中国建设银行个人贷款还款凭证显示付款帐号是刘某中国建设银行的帐号62×××62，原告自2018年7月以来每月归还房贷的卡号正是刘某中国建设银行的帐号62×××62，结合银行的贷款结清证明了涉案房的主贷人是被告刘某的事实，原告持续还房贷并还清其名下贷款的事实足以证明被告对房屋的买卖是知情并同意的，原被告双方签订的买卖合同是合法的，有效的。被告应当履行合同的义务，配合原告办理房屋过户手续。4、被告已经依据合同的约定履行了支付房款的义务，共支付房款91万元，买卖合同真实、合法、有效，被告应当按合同约定履行自己的义务，即配合原告过户的义务。如果法院认为合同不能履行，被告应当返原告支付的购房款91万元并赔偿原告的相关损失。五、原告与被告王某2的微信聊天。证明方向：1、微信内容证明被告对于原告转的房贷款是知情的，并且被告王某2也亲自证实2019年的元月份被告刘某从外地赶回配合原告办理房子事宜。证实了刘某对房屋买卖的事实是知情并同意的，房屋买卖合同有效。2、证明了合同签订后，原告方在支付了房屋首付款，并按时归还房贷结清房屋贷款后，被告方因反悔故意不配合原告办理相关手续，且明确表示要原告再加50万元，原告据此有权要求解除合同，被告属于违约方，被告应当承担合同约定及法律规定的违约责任。六、原告出具的南阳市万正物业管理有限公司收据三张、代收水电费专用收据一张。证明方向：证明了原告已向南阳市万正物业管理有限公司缴纳物业管理费、水电费、生活垃圾费等费用，证实买卖合同已经生效，房屋已由原告使用。被告违约不履行过户手续，应当承担约定及法律规定的违约责任。七、二0一九年六月十三日南阳市昌达房地产评估有限公司出示的情况说明一份。该份情况说明目的是为公积金贷款而出具的房地产抵押贷款使用，仅为抵押额度提借参考，若用于其他用途或目的，估价报告效。“情况说明”亦明确写明此份评估报告是一份失效的报告，评估报告的内容不能做为正常使用，其评估的价格更是不能作为涉案房屋价格的依据，因此，房屋成交价格符合实际价格，房屋买卖合同合法有效，双方应当各自履行义务，被告拒不履行义务，应当承担违约责任。八、被告赵某与南阳市昌达房地产评估有限公司法定代表人杨秀红2019年6月12日通话录音一份、被告赵某与刘斌2019年6月11日通话录音一份,国家企业信用公示信用公示报告中南阳市昌达房地产评估有限公司公示信息一份。证明方向：1、证明了当时被告做此份报告时告之评估公司是为了去郑州贷公积金，想多贷些，让故意评高些的事实。证明了报告中评估的价格是高于市场价格，评估报告是严重不符合实际情况的。该份报告是评估的价格不能作为案涉房屋的成交价格，双方签订的买卖合同合法有效，双方均应当履行各自的义务。通话记录内容证明了被告王某2在2019年4月份委托公司出具评估报告，是评估公司和评估公司的熟人中介公司和委托人王某2的串通下出具的虚假的评估报告。如内容中有，本来报告出的好好的，她们又让改改等内容，足以证明该份评估报告是一份虚假的评估报告，该份报告不能作为本案涉及房屋的价格依据，更无法证明房屋的交易价格低于市场价格的百份之三十，据此，买卖合同是合法有效的，应该得到法律的保护，被告更应当履行自己的义务。九，被告赵某委托出示的评估报告两份、装修合同一份。证明方向：1、证明被告委托评估公司作的该份评估报告，评估案涉房屋的价格在2019年7月份双方口头达成协议时的市场价格是95.87万。而双方的交易价格是92万，依据此评估价格，案涉房屋的交交易格并不存在法律上的交易价格不合理，因此依据合同法74条的规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。依据以上法律规定，市场交易价格与当时的评估价格相当，并不存在法律上的交易价格不合理，因此，原被告买卖交易行为不存在可以撤销的情形，合同是合法有效的，双方应当严格履行合同约定的义务。2、原告出示的房地产抵押估价报告中评估对象为案涉房屋及装修装饰，估价时间确定点2019年9月5日，评估房屋及装修价格是139.78万元，依据以上两份评估报告中的评估对象及评估价格，案涉房屋成交价格与现在的房价差价及装修价值的损失为43.91万元，被告的违约行为导致原告的购买房屋的合理损失即房屋差价损失及装修价值43.91万元，被告作为违约方应当全部赔偿。十、中国大地财产保险股份有限公司南阳中心支公司出具的河南增值税普通发票一份。证明方向：依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条的规定：原告在诉讼中以信口保函形式提供担保所支出的保险费用2000元，是合理支出，应当由被告承担。证人文某的证人证言。证明了房屋买卖是双方真实意思表示，被告刘某去办理公证对原被告之间买卖房屋的事情是知道的，才委托他出面偿还了被告刘某名下的贷款及办理过户相关手续，在公证委托当日原告支付给被告2万元现金的事实，委托证人支付完房屋抵押贷款后，被告一直不配合办理过房手续的事实。证明了被告是违约方，应当承担返还房款及赔偿原告的损失。被告刘某辩称，房子是在刘某不知情的情况下卖的，我们不存在过错，不应当承担违约责任。现在房子的价格也没有定下来。不同意返还购房款，因为刘某还欠了一堆债，只能按比例分配。合同为无效合同，我们没有签字，不存在违约金。被告刘某针对其诉讼请求向本院提交如下证据：1、二被告的离婚证、离婚协议书。证实二被告离婚时间是2018年3月20日，在办理公证之前，约定房子归刘某所有。2、法院的执行裁定、执行通知书、房产抵押手续。证明刘某名下的房产处置权受到限制，不得买卖。3、南阳市昌达房地产评估有限公司出具的房地产评估报告。证明卖房的阶段该房产的评估市场价是1323571元。证明王某2与赵某签订的合同明显价格偏低，低于市场价格的70%。法院应当撤销该协议。4、证人刘某出庭作证。被告王某2辩称，我跟赵某这个房子是赵某一手操办，我跟赵某说过，这个房子有刘某和我的名字，但刘某不能签字，因为我们解除了夫妻关系，赵某说一切由他办。现在刘某知道这个事，我私自卖掉了，我也没有违约，我不出这个违约金。这房子之前是装修过的，并不存在装修。我只收到20万元，我只同意返还20万元。赵某还银行贷款的事我不知道。被告王某2除口头辩称外未向本院提交书面证据。第三人辩称，请求驳回原告对第三人的请求。一、原告的请求是解除合同赔偿损失，与第三人没有任何法律上的关系。二、第三人与刘某是基于物权产生的，现在解除合同与第三人无关，诉讼请求事实与法律均不相符。第三人针对其诉讼请求向本院提交如下证据：承诺书、中国建设银行分期通贷款交易明细截图。证明将房产做为抵押贷款，作为偿还房贷的借款已经结清。但做为分期的借款尚未结清。自2019年4月14日起，下余还有11期分期通贷款尚未结清。被告刘某对原告所提交证据的质证意见为：对1无异议；对2提出异议，房屋买卖协议刘某没有签名，价格低于市场价格70%，损害了刘某的合法权利，刘某不知情。对公证书，并没有提到卖房的话，根据司法部对公证书的要求，不能全项委托，只能委托一项。公证书属于公文证据，法院应当依法认定，但有足够证据推翻的就不能认定，公证书上注明两被告系夫妻关系，实际上两人已办理离婚手续，说明公证书不真实，不能认定刘某同意卖房，离婚协议书已经约定房产系刘某所有；对3房产证是老的，登记的结果是管理部门对房产的审查的结果，不代表房产的份额就有王某2的；对4对帐单和收据我们不知情，赵某还银行款我们不知情，因为这个卡和银行贷款是绑定的；对5不能证实刘某对卖房的事情知情，当时王某2与刘某已经离婚；对6与本案无关；对7昌达房地产评估有限公司出示的情况说明一份。我们认为昌达公司无权作出说明，首先我们在申请评估的时候也没有说出一项申请权限，在双方发生争议之后作出的声明明显有偏袒的性质。对第八组通话录音与本案无关，通话人也没有来，与原告的举证相互矛盾。一份说是虚假的一份说是声明作废；对8通话录音与本案无关，通话人也没有来，与原告的举证相互矛盾。一份说是虚假的一份说是声明作废；对9评估报告发生在诉讼之中，应由法院委托，不应自行委托，程序不合法。单方评估，故评估费用不予承担。刘某在这个事件中没有过错，有差价也不应当由原告获得；对10不应当由被告承担，应由原告自己承担，能不能提供保险手续是原告的事，买保单不是唯一的办法；对11我认为文某的证言不能证实刘某同意卖房，从他的证言中看出，并没有说明刘某同意卖房，他只是从王某2处知道卖房，不能证实刘某对房子被卖一事是知情的。另外，证人与原告是朋友关系，存在利害关系。被告王某2对原告所提交证据的质证意见为：对1无异议；对2我都不知道让我干啥的，我也不识字，我也不懂，我现在要撤销这个合同。公证书全部是赵某安排的，我也不知道是怎么回事；对3是我们买房时的房产证；对4他们说卖房子，就给我钱，我就收到了。转款收到；对5就是我俩的聊天记录，我想把房子卖了，就跟他们联系，后来刘某有外债，就想撤销这合同；对6跟我没关系，我不知道这事；对7昌达房地产评估有限公司出示的情况说明一份。我们认为昌达公司无权作出说明，首先我们在申请评估的时候也没有说出一项申请权限，在双方发生争议之后作出的声明明显有偏袒的性质。对第八组通话录音与本案无关，通话人也没有来，与原告的举证相互矛盾。一份说是虚假的一份说是声明作废；对8通话录音与本案无关，通话人也没有来，与原告的举证相互矛盾。一份说是虚假的一份说是声明作废；对9评估报告发生在诉讼之中，应由法院委托，不应自行委托，程序不合法。单方评估，故评估费用不予承担；对10跟我没啥关系，是他自作主张的；对11我觉得文某说的不符合事实。我就没有委托过他卖过房子。第三人对原告所提交证据的质证意见为：与第三人无关，不予质证。二原告对被告刘某所提交证据的质证意见为：对证据1请法庭予以核实，对其证明的方向和内容有异议，离婚协议中对财产的分割问题的约定，不能对抗其他债权人，也并不能够确认该套房屋不能出售。被告刘某依然可以授权或事后追认，该房屋依然可以出售。被告刘某在去公证处委托的时候，并没有向公证人说明他们的离婚事宜，而且还提供了王某2与刘某的结婚证，说明两被告对卖房是认可的，且刘某明确表示出售该房屋，因此合同是合法有效的；对2真实性无异议，证明方向有异议，因为该执行裁定书和通知书时间均是2019年4月份，而原被告双方签订的房屋买卖合同是2018年的10月22日，房屋是可以买卖的。因为物权在前，债权在后。因为宛城区人民法院的执行申请的是借款合同纠纷，属于债权纠纷，并不影响房屋买卖合同的效力。对房产交易和产权状况确认单证明方向有异议，虽然房屋在之前设立了房产抵押，但原告已经于2019年3月26日代为清偿了所有抵押借款。依据物权法的规定，房屋买卖合同有效；对证据2：建行的抵押单，该房屋的评估价值是94万元，故原被告约定的价格是符合市场价格，双方的交易是公平合法的，补充的第二个内容是在该份告知单中，明确表明该房屋抵押担保护主债权是70万元，被告称还有其他债权是与告知单不符的；对证据3房产评估报告，首先形式上不合法，委托人处是空白的，第二程序也是不合法的，系被告方单方委托，原告及法院均不知情，来源也不合法，从评估内容上看，评估的价值1323571元，是包含装修价值的，包括瓷砖等等，而这些装修款均由原告支出的，依据南阳市房地产市场管理处评估价值是94万元严重不相符的。应当以房产市场管理处的评估为准，因为政府出具的报告是有公信力的。因此这个房屋的价格并没有低于市场价，合同合法有效，不存在可以撤销的情形；对证据4刘某证人证言，证人刘某系二被告的直系亲属，存在利害关系，而且做了虚假陈述，应当予以排除，且刘某与证人文某也系朋友关系，证人文某的证言应当做为定案的依据。被告王某2对被告刘某所提交的证言无异议。第三人对被告刘某所提交的证据不予质证。原告对第三人所提交证的据质证意见为：形式不合法，是复印件，依据物权法的相关规定，如果办理抵押登记，是必须到房管局办理抵押登记。从房管局调取的房屋交易状况确认告知单中，显示并没有进行房屋抵押登记，没有登记的抵押权是无效的，不存在优先受偿的情形。因此承诺书并不能证明分期通办理了抵押登记。二被告对第三人所提交的证据无异议。经审理查明：原告赵某与被告王某2于2018年6月份达成了房屋买卖口头协议，约定被告王某2将其和刘某共有的位于南阳市宛城区白河大道万正广场9楼2单元302的房屋卖给原告，同月原告赵某向被告王某2支付2万元，7月份支付3万元，8月份支付7万元，2018年10月22日支付7万元，一共20万元。2018年10月22日，原告赵某与被告王某2签订了《房屋买卖合同》一份，约定房屋价款为92万元。之前二被告以该房屋作为抵押向第三人贷款700000元，并在房管局办理了抵押登记，自2018年7月19日起，原告王某1向被告刘某帐户每月汇入4883.52元的房屋按揭款，共9笔，合计款项为43951.68元。2019年2月14日被告刘某签订了委托书一份，同意委托文某作为代理人办理白河大道万正广场9楼2单元302的房屋买卖中的贷款归还、解押等手续，2019年2月14日被告刘某在南阳市宛都公证处对该委托书做了公证。公证当天，赵某通过转帐支付王某215826元。2019年3月26日，原告赵某向第三人偿还了余下的房贷649371.80元，第三人出具了贷款结清证明。赵某自2018年6月至2019年3月26日支付二被告及银行还款共计909149.48元。本院认为，一、原、被告双方签订的购房合同是否有效问题，原告和被告王某2达成购买房屋意向，并签订了合同，王某2收取部分房款后将房产证和钥匙交于原告，原告后搬入房屋居住，并陆续将剩余房贷交付完毕（被告刘某账户）。被告刘某在原告和被告王某2签订合同时虽然不知情，但在原告和王某2签订合同中间从外地回来后，应该了解了情况，也未向有关部门主张权利，仍然到公证处和原告及王某2办理公证，且该房贷款账户，由原告在将近一年时间多次偿还贷款，最后将房贷全部偿还完毕，而被告刘某本人仍称不知房屋买卖的情况，明显不符合常理。应视为被告刘某对房屋买卖的默认。因此，该合同应为有效合同。二、原告现要求解除合同，因二被告处于离婚状态，涉及该房屋的所有权及贷款等情况无法协调，致使合同的目的无法实现，原告要求解除合同，返还购房款，理由正当。赵某支付二被告及银行还款共计909149.48元，对原告要求返还购房款909149.48元的请求本院予以支持。三、原告盲目与被告王某2一人签订合同，支付房款，期间原告即使不知道二被告离婚，房屋所有权归刘某一人所有，也应从房产证上看到共有人刘某未到场签订合同，可能损害了刘某的权益。故原告本人具有一定的过错，其请求被告赔偿差价及装修费用也系单方委托做出评估，装修情况被告也持异议，故本院不予支持。四、被告王某2明知自己没有处置该房产的权利，而与原告签订了合同，并收取原告购房款，被告刘某明知原告支付房款，偿还了房贷款，仍不配合办理房产过户手续，因此违约金按照原、被告过错责任大小，由二被告按总房款的30%赔偿原告。五、第三人不应承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原被告签订的房屋买卖合同。二、限本判决生效后十日内，由被告王某2、刘某共同返还原告购房款909149.48元。三、限本判决生效后十日内，由被告王某2、刘某共同赔偿原告违约金270000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19641元、保全费5000元，由二被告负担19411元，原告负担5230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  袁泽军审 判 员  张治菊人民陪审员  李培培二〇一九年十月十六日书 记 员  马爱丽