山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终3300号上诉人（原审被告）：微山县设备安装公司，住所地微山县薛微路南职教中心东部，统一社会信用代码：91370826742405314L。法定代表人：张居民，该公司经理。委托诉讼代理人：韩荣营，山东鲁飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵长志，男1966年3月14日出生，汉族，住微山县。委托诉讼代理人：梁郭，山东圣和律师事务所律师。原审被告：唐凤群，男，1968年11月21日出生，汉族，住微山县。上诉人微山县设备安装公司因与被上诉人邵长志、原审被告唐凤群确认合同无效纠纷一案，不服山东省微山县人民法院（2018）鲁0826民初3221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。微山县设备安装公司上诉请求：一、撤销微山县人民法院(2018)鲁0826民初3221号民事判决，发回重审或直接改判唐凤群与上诉人2007年8月14日签订的《收到条》有效；二、判令唐凤群将共有房屋6间卖给上诉人的民事法律行为有效；三、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定唐凤群将共有房屋12间卖给上诉人是错误的，没有任何证据证明唐凤群卖给上诉人的是共有房屋12间，而是唐凤群自己的按份共有房屋6间。因为上诉人是善意取得，等价有偿购买，而且该处房产到现在一直登记在上诉人名下；在上诉人和唐凤群买卖房产时，被上诉人知道或者应当知道该处房产卖给上诉人的事实。因此买卖房产的行为是合法有效的。一、上诉人购买的是按份共有的唐凤群和被上诉人共同购买的房产的一半，是6间房屋，并不是一审认定的全部房屋12间。根据被上诉人和唐凤群2004年4月13日签订的《协议书》可以看出，双方系按份共有。协议第一条明确约定产权属二人共同所有，不是共同共有。共同所有既包括共同共有，也包括按份共有；从协议第三条约定：购买后无论以任何情况租赁的效益，双方均分；第四条：购买后的改造修理费(在双方利用的情况下)双方均摊可以看出，二人约定系按份共有，不是共同共有。唐凤群处分的是自己二分之一的份额，不是一审认定的全部房产12间，而是6间。而且唐凤群在收到条上注明，此房是我和邵长志同时购买，说明了自己只有二分之一的份额，而且是可分割的。二、上诉人系有偿、善意取得该房产，而且该房产一直登记在上诉人名下，依据有关法律规定，上诉人购买唐凤群房产的行为有效，一审法院认定无效没有法律依据。最高人民法院关于适用《民法通则若干问题的意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。唐凤群2004年和被上诉人购买的房产，当时各自出资一半，唐凤群出资约37750元，在2007年三年时间，出售给上诉人的价格为90000元，接近其购买时价格的三倍。上诉人属于善意、有偿取得，根本不存在恶意串通，违反法律强制性规定的事实。即便该房产是共同共有，因上诉人系有偿、善意取得，而且该房产一直登记在上诉人名下，不需要办理权利转移手续，视为已经办理完毕过户手续。依据该司法解释规定，上诉人购买唐凤群房产的行为系合法有效的行为。一审法院认定无效没有事实和法律依据，敬请二审法院依法予以纠正。三、一审法院以上诉人没有提供证据证明为由，认定没有超过诉讼时效是错误的。上诉人购买唐凤群的房产，发生在2007年8月14日，作为公司职工的邵长志是知道此事的，也口头同意唐凤群出卖自己的份额，只是在签订合同《收到条》时，被上诉人答应到场，后来临时有事没有到。由此可见，被上诉人是知道和应当知道此事的，诉讼时效应当从2007年8月14日计算，因此，应以超过诉讼时效为由，依法驳回被上诉人的起诉。邵长志辩称，一、邵长志同唐凤群共同购买了案涉房屋12间，是共同共有关系，一审判决认定唐凤群将共同共有房屋12间卖给上诉人事实清楚，证据充分，适用法律正确。邵长志同唐凤群为共同合伙经营的需要，共同出资购买了微山县农行转让的房屋12间，当时约定案涉房为共同共有，为此，在邵长志同唐凤群签订的《协议书》第一条中明确约定了双方“共同购买微山农行出售的微山县安装公司办公楼”、“产权属二人共同所有”，约定中的“所有”是指所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，是指案涉12间房的所有权归邵长志和唐凤群享有，共有是指两个或者两个以上的人或单位，共同享有某项财产，所有包括共有。本案协议中约定的“共同所有”中的“共同”指邵长志同唐凤群对案涉12间房屋享有共同的权利，承担共同的义务，而不是按份额享有权利承担义务，协议中约定的“共同所有”不是“按份所有”，“共同所有”就是共同共有，邵长志和唐凤群对案涉12间房屋是共同共有而不是按份共有，上诉人将共同共有的房屋称为按份共有每人六间于事实不符，在故意歪曲事实。假如“共同所有”的约定不明，根据“法不溯及既往”的原则，法律对发生在它颁布之前的事情没有约束力，邵长志同唐凤群购买涉案房屋签订《协议书》的时间是2004年，物权法颁布的时间是2007年，邵长志和唐凤群是在物权法实施之前成为涉案房屋的真实权利人，故可适用《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》（简称《民通意见》）来确定共有的类型，根据《民通意见》第８８条“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有”的规定，亦应认定案涉房屋属共同共有。二、唐凤群将案涉12间房屋卖给了上诉人事实清楚，一审判决认定正确。1、上诉人同唐凤群签订的《收到条》实为房屋买卖合同，在收到条中约定“今有唐凤群购买微山县设备安装公司办公楼西头原四间共三层价格8万元整（微山农行转卖）”，从该约定中可证明收到条中约定的12间房屋就是邵长志同唐凤群以8万元价格购买的微山县农行的共三层每层4间共12间的房屋，只不过唐凤群在收到条中约定是自己购买。收到条同时又约定“经安装公司同唐凤群双方协商，唐凤群原将购买农行卖给的安装公司办公楼退给安装公司并抽回投资，安装公司付给唐凤群9万元”，该约定证明了唐凤群将以8万元的价格从微山县农行买的原安装公司西头原四间共三层，以9万元的价格卖给上诉人。从《收到条》中可证明唐凤群出卖的是案涉12间房屋，上诉人上诉称唐凤群处分的是自己份额的6间房屋于事实不符，其主张的“在不能确定东边六间还是西边六间，并不是无权出售”不能成立。2、2016年6月26日，上诉人同谢昭君签订了《协议书》，将唐凤群转让给的12间房屋全部卖给了谢昭君，二层四间、三层四间房屋被谢昭君强行占有，进一步印证了唐凤群卖给上诉人的房屋不是六间而是12间。综上，一审判决认定唐凤群将共同共有房屋12间卖给上诉人事实清楚，证据确凿。三、上诉人是恶意取得案涉12间房屋，唐凤群给上诉人打的《收到条》无效、唐凤群将共同共有房屋12间卖给上诉人的民事法律行为无效，一审认定正确。1、案涉12间房屋是邵长志同唐凤群的共同共有房屋，在邵长志同唐凤群签订的协议中约定了：产权属二人共有所有、一方退出，另一方付退房款一半，房产归另一方所有，根据《合同法》第五十一条之规定，唐凤群无权处分共有房屋，违反了《物权法》第九十七条、九十九条之规定。2、邵长志是上诉人的副经理，案涉房屋是上诉人抵偿给了微山县农行，微山县农行又转让给了邵长志和唐凤群，上诉人是明知的，且在2004年修公路时，上诉人拆了邵长志和唐凤群购买的其它房屋，并答复赔偿并给场地使用。唐凤群在同上诉人双方签订的《收到条》的下边注明了“由于此房是我和邵长志同时购买，此协议仅代表我个人的决定”，上诉人在收到条上盖了章。以上事实足以证明上诉人在购买涉案房屋时是明知唐凤群所卖的房屋是唐凤群和邵长志的共同共有房屋，上诉人明知唐凤群将共同共有房屋全部出卖未经全体共同共有人同意无权处分，双方系恶意串通签订了《收到条》，侵害了邵长志的合法权益，上诉人上诉称是善意取得于事实不符，根据《合同法》第五十二条二款、《民法总则》第一百五十四条之规定，唐凤群同上诉人签订的《收到条》无效。唐凤群虽与上诉人签订了《收到条》但并未交付房屋，案涉12间房屋一直由邵长志和唐凤群共有使用，直到2017年6月28日，上诉人同谢昭君签订了《房屋买卖协议书》后，谢昭君不顾邵长志的阻拦强行侵占了房屋八间。上诉人因财产损害赔偿于2014年起诉了邵长志，邵长志在一审、二审多次出具了同唐凤群签订的共同购买案涉12间房屋的《协议书》，上诉人明知该协议书中约定了案涉房屋是“共同所有”，仍强行转让房屋属恶意取得，唐凤群将案涉12间房屋卖给上诉人的民事法律行为无效。综上，唐凤群无权转让共有人的全部财产，上诉人是恶意签订合同，恶意取得案涉房屋，签订的收到条及转让行为无效，一审判决正确。四、邵长志诉请的是确认合同无效，确认合同无效请求权不受时效限制，上诉人上诉称超诉讼时效于法无据。请二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉。唐凤群未作陈述。邵长志向一审法院起诉请求：一、确认唐凤群给微山县设备安装公司的《收到条》无效；确认唐凤群将共有房屋十二间卖给安装公司的民事法律行为无效。二、案件受理费由二被告共同承担。一审法院认定事实：1997年，因被告安装公司欠农行微山支行的借款，微山县人民法院作出（1999）微法执字第97-2号民事裁定书，裁定：“将被执行人安装公司坐落在微山县夏镇104国道东、薛微路南三层楼房，以过道西起至楼西端共三层十二间，平房三间，仓库二间，占地900平方米，以264500元的价值变卖抵偿给申请执行人农行微山支行金穗卡业务部，余款4500元退还给被执行人安装公司。”2004年4月9日，农行微山支行与邵长志、唐风群订立《售房协议书》，约定“将安装公司104国道东、薛微路南三层楼房（从过道西起至楼西端，共三层十二间），占地900平方米房地产出售给邵长志、唐凤群。”2004年4月9日，农行微山支行收到邵长志、唐凤群支付的购房款75500元。2004年4月13日，原告邵长志与被告唐凤群签订《协议书》，约定“经双方协商共同购买微山农行出售的安装公司的办公楼，有关条款如下：一、房地产的价值为八万元，双方各四万元，购买安装公司的办公楼，产权属二人共同所有。二、有关以后的手续问题（土地证、房产证）的办理双方出资。三、购房后无论以任何情况租赁的效益，双方均分。四、购房后的改造修理费（在双方利用的情况下）双方均摊。五、购房后如一方要退出，在原购买的价格上不变，根据目前的市场行情有法定机关评估为准，付退方一半。房产归另一方所有。六、购房后有关清理原有一切问题有甲方（邵长志）处理。七、未尽事宜，双方友好协商。”2007年8月14日,被告安装公司与被告唐凤群签订《收到条》，内容为“今有唐凤群购买安装公司办公楼西头原四间共三层，价格捌万元整（微山县银行转卖），当时唐凤群投资购房款伍万元，装修款与费用贰万元，计柒万元整。经安装公司与唐凤群双方协商，唐凤群原将购农行卖给的安装公司办公楼退给安装公司并抽回投资，经双方协商安装公司应付给唐凤群本息计玖万元（90000元），其中购房伍万元，装修与费用贰万元，利息贰万元，安装公司付款时一并将有关手续付清，以后永不参与。由于此房是我和邵长志同时购买，此协议仅代表我个人的决定。”一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。2004年4月13日，原告邵长志与被告唐凤群签订的《协议书》，约定双方购买农行微山支行的涉案房屋（坐落在夏镇104国道东、薛微路南三层楼房的房屋）属二人共同所有，对该协议予以确认。共有人在《中华人民共和国物权法》生效之前（2007年10月1日）形成的共有财产，共有关系不明时，应当适用共有关系形成之时的法律，即最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十八条规定，“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”本案中，被告安装公司主张系按份共有，原告主张系共同共有，因邵长志与唐凤群没有约定各自所占的份额，且被告安装公司未提供证据证实系按份共有，故邵长志与唐凤群对涉案房屋属于共同共有，对安装公司提出邵长志与唐凤群对涉案房屋属按份共有的辩解，不予采纳。被告唐凤群将涉案房屋出售给安装公司时，唐凤群已明确表明涉案房屋系其与原告共同购买，安装公司在签订协议时明知涉案房屋属于原告与被告唐凤群共有房屋，故对安装公司提出其是善意取得该房产的辩解，不予采纳。被告安装公司提出原告对其与唐凤群签订《收到条》事宜知情及原告在2014年7月就对该《收到条》知情，原告起诉超过诉讼时效的辩解，因被告安装公司未提供证据证实，故对该辩解不予采纳。被告安装公司提出原告提供的2015年2月3日邵长志与唐凤群签订的《转让协议》及2017年6月27日唐凤群出具的《证明》系伪造的，因被告安装公司未提供证据证实，对该辩解不予采纳。被告唐凤群提出未将共有份额转让给邵长志及未收到转让款40000元的辩解，因原告与唐凤群对此持相反的意见，故对该房产是否转让及是否收到转让款，在现有证据情况下，无法核实，不予确认。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，唐凤群将涉案房屋出售给安装公司未经共有人邵长志同意，邵长志也未予追认，唐凤群的行为侵害了邵长志对涉案房屋所有权的处分，具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项所规定的无效情形，是无效合同。因此，邵长志要求确认唐凤群给安装公司的《收到条》无效的诉请，本院予以支持。因唐凤群与安装公司之间签订的《收到条》无效，故唐凤群将共有房屋十二间卖给安装公司的民事法律行为无效，原告该项诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十八条、第八十九条之规定，判决：一、被告唐凤群与被告微山县设备安装公司于2007年8月14日签订的《收到条》无效。二、被告唐凤群将共有房屋十二间卖给被告微山县设备安装公司的民事法律行为无效。案件受理费100元，由被告微山县设备安装公司、被告唐凤群共同负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：微山县设备安装公司与唐凤群有关涉案房屋买卖行为的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”该解释第四十六条规定：“本解释施行前本院发布的有关购销合同、销售合同等有偿转移标的物所有权的合同的规定,与本解释抵触的，自本解释施行之日起不再适用。本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”本案中，邵长志主张唐凤群将双方共同购买的十二间房屋出卖给微山县设备安装公司的民事法律行为无效，微山县设备安装公司主张其仅购买了唐凤群的六间房屋。本案无论微山县设备安装公司购买了唐凤群的六间房屋还是邵长志主张的十二间房屋，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，微山县设备安装公司与唐凤群之间的房屋买卖行为均有效。故邵长志主张唐凤群将双方共同购买的十二间房屋出卖给微山县设备安装公司的民事法律行为无效，本院不予支持；关于唐凤群出具的《收到条》，该条为唐凤群单方出具，系其依据单方的意思表示作出的民事行为。《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”依据上述规定，唐凤群出具的《收到条》的行为应是有效的。邵长志主张该《收到条》无效，于法无据。综上所述，微山县设备安装公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省微山县人民法院（2018）鲁0826民初3221号民事判决；二、驳回邵长志的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由邵长志负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  张 芳审判员  史宝磊二〇一九年十月十日书记员  宋 颖