北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初95925号原告：赵晓秋，男，1982年8月8日出生，汉族，北京润乾信息系统技术有限公司咨询顾问，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵迎贺，女，1955年9月10日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。被告：吴伟华，女，1981年11月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宗雷，北京诵盈律师事务所律师。被告：北京信远置业有限公司，住所地北京市朝阳区芍药居北里101号1幢8层1座917。法定代表人：卓启旺，董事长。委托诉讼代理人：许慧，女，1985年11月7日出生，汉族，北京信远置业有限公司法务主管。原告赵晓秋（以下简称原告）与被告吴伟华（以下简称姓名，一并提起时合称二被告）、被告北京信远置业有限公司（以下简称信远公司，一并提起时合称二被告）确认合同无效纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱瑞雷、赵迎贺，吴伟华的委托诉讼代理人宗雷，信远公司的委托诉讼代理人许慧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2015年12月20日签订的《解约协议》、《商品房预售合同备案解除申请表》无效；2、二被告继续履行《北京市商品房预售合同》。事实和理由：我和吴伟华原是夫妻关系，在2009年8月18日登记结婚。2013年6月9日，吴伟华和信远公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购买位于北京市朝阳区管庄北三里X号楼XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）。2016年9月14日，法院经审理做出（2015）朝民初字第XXXX号民事判决书，该份判决书认定涉案房屋系夫妻共同财产，因尚未办理产权证书，因此在离婚中暂未分割，可在具备分割条件时另案处理。离婚后，我一直在涉案房屋实际居住至今。近期，我起诉吴伟华离婚后财产纠纷一案中，吴伟华表示其在2015年12月20日已将涉案房屋退还给信远公司，但是在这个时间点之前法院组织了多次开庭和谈话，吴伟华从未说过退房的事情。而且吴伟华称其退房的原因是急需用钱，但是信远公司实际将房款退给吴伟华的时间是在2017年4月26日，而且退款金额低于实际购买价近10万元。购买这套房屋时用的是我的北京市居住证，对于我是房屋权利人信远公司是明知的，这种情况下，二被告单独签订《解约协议》并不是善意的。综上所述，二被告恶意串通损害我的利益，同时以合法形式掩盖非法目的，配合吴伟华达到转移夫妻共同财产的目的，故诉至法院，望判如所请。吴伟华辩称，我不同意原告的诉讼请求。第一，我退房是迫于无奈为了还债，在离婚判决书中可以看出双方共同债务55万元；第二，涉案房屋当时没有取得产权证，无法对外交易，只能退给开发商；第三，我和信远公司是购房合同的相对方，因此我有权自行履行或者解除和信远公司之间的合同；第四，信远公司在2017年4月26日向我退款共计1972575.74元，双方解约协议已经完成，且经过朝阳房管部门审查通过认定合法有效，双方履行完成退房手续，因此我和信远公司之间的解约协议、登记表都是合法有效的。信远公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。我公司和吴伟华签订的解约协议是双方的真实意思表示，未违反法律规定。2015年11月3日，吴伟华向我公司提交申请，我公司同意并和吴伟华签订了解约协议，双方没有恶意串通，退房不违反法律规定也不违反合同约定，我公司不清楚其离婚情况。单方退房按照合同约定有违约金，考虑到吴伟华在申请表上自述其家庭困难，我公司扣除了一些必要的手续费，并没有向吴伟华要求违约金。我公司对解约没有过错，吴伟华是签约主体，原告不是签约主体，我公司对其没有审核义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月18日，原告与吴伟华登记结婚。2013年6月9日，吴伟华作为买受人与信远公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定吴伟华购买涉案房屋，预测建筑面积99.48平方米，商品房单价26279.66元，总价款2049288元，其中首付款1439288元，贷款610000元，2015年5月1日前向买受人交付涉案房屋。同日，吴伟华与信远公司签订《补充协议》，约定根据预售合同或本补充协议约定出卖人或买受人有权解除合同的，自书面解除合同通知送达对方之日起10日内，买受人应与出卖人办理相关合同解除和注销登记手续，无论因何种原因解除预售合同，出卖人与买受人之间就该商品房买卖事宜的所有协议均同时解除；无论何种原因解除合同，出卖人需退房款的，出卖人均有权从买受人已缴纳的购房款扣除出卖人代偿款项及利息、诉讼费用、违约金、相关税费等应扣除款项，扣除后的余款为应退款项，出卖人应在完成预售合同注销登记手续后30日内退还买受人。2014年4月24日，原告、吴伟华作为甲方（借款人，甲方）与中国工商银行股份有限公司北京九龙山支行（贷款人，乙方）、北京市住房贷款担保中心（担保人，丙方）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额610000元，借款期限为19年，自2014年4月24日至2033年4月24日止，借款用途限于甲方购买涉案房屋，借款于本合同生效当日划付信远公司账户。2015年4月27日，吴伟华与信远公司签订《面积差补充协议》，约定经有资质的房产测绘机构实测，此房建筑面积100.15平方米，差额面积的结算款为7621元。2015年5月1日，涉案房屋实际交付使用。2015年8月26日，原告诉至本院要求离婚并要求分割夫妻共同财产。2016年8月26日，本院经审理做出（2015）朝民初字第XXXXX号民事判决书，判决准许原告与吴伟华离婚，并认定涉案房屋系夫妻共同财产，但因尚未取得权属证书，故暂不予处理。该判决于2016年9月14日发生法律效力。2016年9月12日，吴伟华名下银行卡一次性偿还涉案房屋公积金贷款575999.25元。2016年9月19日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款还清全部贷款证明》，证明借款人吴伟华及原告已于2016年9月12日将涉案房屋61万元贷款全部偿还。同日，北京市住房贷款担保中心出具《贷款还清确认书》，载明经核准，借款人吴伟华购买涉案房屋所申请的贷款已还清贷款本息，借款人签订过的与本次贷款有关合同中抵押条款一并终止。2016年10月9日，吴伟华与信远公司共同至房屋管理部门办理涉案房屋网签注销手续。此后，信远公司将涉案房屋出售，现登记在案外人王月娥名下。庭审中，二被告主张吴伟华因经济困难，于2015年11月3日向信远公司提出《退房申请》，双方于2015年12月20日签订《解约协议》，并于同日双方签署《商品房预售合同备案解除申请表》，就该主张提交《退房申请》及《解约协议》。《退房申请》载明“购房人吴伟华因个人原因，本人收入远不足以负担房贷、孩子的生活费、教育费用等家庭支出，还有购房时欠下的债务，银行及公积金已多次电话通知本人放贷逾期并催款，生活压力太大，已无力支付房贷，故申请解除与信远公司之间的房屋买卖合同并退还房屋，经双方协商，购房人吴伟华同意信远公司以2049288元退还房款。”《解约协议》约定双方同意解除已经签订的《预售合同》及补充协议，本协议签订之日，买受人退回购房合同、发票等相关购房资料，买受人已经实际接收商品房的，须于本协议签订之日将商品房腾空、恢复原状后交还出卖人；本协议签订后当日，出卖人与买受人共同到北京市朝阳区房屋管理局办理注销房屋登记备案的手续；买受人已支付的购房款2049288元的处理问题双方按照合同相关条款执行；本协议的签订不影响《预售合同》及其补充协议关于合同解除与争议解决条款的效力。买受人签订本协议后怠于履行注销登记手续费的，仍应按照《预售合同》补充协议的约定承担逾期责任。出卖人逾期返还房款的，仍应按照《预售合同》补充协议的约定承担逾期责任。经询，原告对《退房申请》、《解约协议》、《商品房预售合同备案解除申请表》均不认可，并主张其于涉案房屋居住至今，2017年底在其起诉吴伟华离婚后财产纠纷一案中要求分割涉案房屋，吴伟华说其在2015年12月20日已将涉案房屋退还给信远公司，方才得知退房一事。而吴伟华在离婚诉讼中从未告知法院其已退房，且退回的房款远远低于市价，二被告实际办理网签注销手续亦在近一年之后，因法院已经认定涉案房屋系夫妻共同财产，故二被告恶意串通损害其利益，《退房申请》、《解约协议》、《商品房预售合同备案解除申请表》的实际形成时间就是应该在2016年离婚判决之后，2015年的时间是后补的，因此上述协议均无效。二被告均表示《解约协议》系双方系真实意思表示，经过房管部门备案，不存在无效的情形。另查一，北京市购房资格核验系以家庭为单位，吴伟华非北京户口，亦未取得北京市工作居住证。2013年6月9日，吴伟华与信远公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》时，系通过出示原告的北京市工作居住证，通过资格校验。在2015年11月10日离婚诉讼庭审中，吴伟华自认其和信远公司要了内部房源，当时房屋还未达成正式出售条件，在认购期间其拿到了最低的折扣。在2016年4月25日离婚诉讼庭审中，吴伟华再次自认涉案房屋系其以开发商员工的资格购买，享受了优惠价，走的内部认购程序。另查二，原告与吴伟华离婚纠纷一案审理过程中，在2016年4月25日庭审中原告增加诉讼请求主张涉案房屋由其居住使用，吴伟华表示涉案房屋对外出租，无法让原告居住使用，且目前涉案房屋未取得产权证，不具备分割条件，应当在具备分割条件之后再行分割。2016年5月18日庭审中，吴伟华表示涉案房屋由其对外出租，每月租金7500元。另查三，2014年6月起，吴伟华名下工商银行储蓄卡每月24日还房屋贷款3500元。其中，原告于2014年6月20日向吴伟华工商银行储蓄卡转账6800元，此后2014年7月至2015年8月原告每月向吴伟华转账2880元，2016年9月至2017年2月原告每月向吴伟华转账1750元，2017年3月原告向吴伟华转账1800元，上述转账中多次附言注明还房贷。对此，原告表示因离婚判决中法院认定涉案房屋系夫妻共同财产，因此双方约定好离婚后每人负担房贷的一半，即1750元；吴伟华表示其收到钱款，但不清楚这些钱是什么钱。另查四，涉案房屋目前仍由原告居住使用。虽二被告在《解约协议》中约定吴伟华须于2015年12月20日将涉案房屋腾空并交还信远公司，但信远公司并未实际收房。对此，信远公司解释其公司曾经联系吴伟华要求退房，但就此未能提交任何证据。另查五，2017年4月26日，信远公司向吴伟华退款1972575.74元。经询，信远公司表示其公司应于办理解除网签手续30日后办理退款，但是因吴伟华未交房，因此延迟退款。此后，吴伟华亦未实际腾空并交还房屋，信远公司表示其考虑吴伟华经济困难，且吴伟华承诺了可以交房，就在未收房的情况下向吴伟华退还1972575.74元，因双方系协议解除合同，故信远公司亦未向吴伟华要求违约金。另查六，（2015）朝民初字第XXXX号民事判决书中认定的夫妻共同债务包括向案外人赵迎光借款20万元，向案外人郭虹借款50万元及利息5万元，上述债务均判令由原告和吴伟华各负担一半。该判决生效后，原告于2016年9月26日向本院申请对吴伟华强制执行，标的为1165578.36元，吴伟华仅履行100000元。经询，吴伟华表示信远公司于2017年4月26日退还的1972575.74元，其还给郭虹55万元，其余款项均用于归还其他借款，未给付原告。诉讼中，原告申请对涉案房屋于2015年11月3日、2016年10月9日的市场价格进行鉴定，本院依法委托北京圣元房地产评估咨询有限公司进行鉴定，该鉴定公司出具圣元评（2019）字第XX号《房地产估价报告》，载明涉案房屋于2015年11月3日估价为318.95万元，于2016年10月9日估价为604.49万元，原告预付鉴定费28000元。对该鉴定结论，原告及信远公司表示认可，吴伟华主张该估价有假设和限制条件，估价结果偏高。对此，估价报告估价假设和限制条件部分载明“本次评估不考虑估价对象是否存在抵押、租赁等他项权利，可正常上市交易…”等内容。本院认为：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，吴伟华称其于2015年11月3日向信远公司申请退房，随后2015年12月20日双方达成《解约协议》，本案争议焦点系双方之行为是否构成恶意串通，对此本院认为：第一，北京市购房资格核验系以家庭为单位，吴伟华通过出示原告的北京市工作居住证通过购房资格校验，向信远公司购买涉案房屋，故信远公司应知且明知原告亦系涉案房屋之权利人。第二，吴伟华在其所述的2015年12月退房之后，仍在离婚诉讼几次庭审中表示涉案房屋尚未取得产权证书，不具备分割条件，应在具备分割条件之后另行分割，吴伟华就其退房之情况未向法院如实陈述。第三，二被告《解约协议》中约定2015年12月20日当日吴伟华腾空房屋并交还给信远公司，但至今涉案房屋仍由原告居住使用，信远公司主张其曾经要求吴伟华腾房，但未能就此提交任何证据，故对该抗辩意见本院无法采纳。在信远公司未实际收回涉案房屋之情况下，即向吴伟华退还购房款，严重不符合经济交易之一般习惯。第四，吴伟华在离婚诉讼中自认其以信远公司员工身份购买涉案房屋，并取得优惠价，可以进一步佐证二被告之间原本相识之可能性。第五，吴伟华表示其退房之原因系经济困难，但其于2015年12月向信远公司退房时，涉案房屋市场价格经评估为318.95万元，2016年10月9日二被告办理解除网签时涉案房屋估价已达到604.49万元，而吴伟华直至2017年才收到退回的购房款1972575.74元，该价格甚至低于原始购买价格。第六，在离婚判决生效后，自2016年9月至2017年2月原告一直向吴伟华转账，负担涉案房屋每月房贷金额之一半，如原告早在2015年退房，其收取房贷之行为难以认定善意。故综合全案证据情况，原告对二被告恶意串通事实的证明，已经充分达到使人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的证明标准，同时二被告对上述不符合交易常理之疑点未能做出合理解释，故可以认定吴伟华以其退房之行为达到转移夫妻共同财产之目的，而信远公司在明知吴伟华目的非法之情况下，以默示的方式接受，并配合吴伟华办理退房手续，二被告恶意串通损害原告之合法利益。故原告要求确认二被告于2015年12月20日签订《解约协议》及《商品房预售合同备案解除申请表》无效具有事实及法律依据，本院依法予以支持。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《解约协议》及《商品房预售合同备案解除申请表》被确认无效后，自始没有法律约束力，原告要求二被告继续履行2013年6月9日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》于法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告吴伟华与被告北京信远置业有限公司于二〇一五年十二月二十日签订的《解约协议》、《商品房预售合同备案解除申请表》无效；二、被告吴伟华与被告北京信远置业有限公司继续履行二〇一三年六月九日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》。案件受理费22553元，由被告吴伟华负担11276.5元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京信远置业有限公司负担11276.5元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费28000元，由被告吴伟华负担14000元（于本判决生效后七日内给付原告赵晓秋），由被告北京信远置业有限公司负担14000元（于本判决生效后七日内给付原告赵晓秋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 黄雪芹审 判 员 吴 娜审 判 员 孙 赫二〇一九年十月二十一日法官助理 尹 航书 记 员 王 珊