山东省费县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1325民初6106号原告：李秀生，男，1986年8月9日出生，汉族，居民，住费县。原告：刘素伟，女，1989年12月26日出生，汉族，居民，住费县。被告：山东银光天宏房地产开发有限公司，住所地：费县和平路129号，统一社会信用代码：9137132557574873322。法定代表人：孙伯文，董事长。委托诉讼代理人：张发珍，山东铭星律师事务所律师。原告李秀生、刘素伟与被告山东银光天宏房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“银光房地产开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀生、刘素伟，被告银光房地产开发公司的委托诉讼代理人张发珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀生、刘素伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告违约金3660.64元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告出售的费房售字第000038号房产一套。合同签订后，原告依约缴纳了全部房款。被告于2014年6月交付房屋，但迟迟未协助原告办理房屋产权登记。《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理产权属登记需要的出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如逾期，出卖人按已交付房价款的1%向出卖人支付违约金，逾期后原告多次催促被告协助办理登记手续，但均被无理由拒绝，直至2017年1月23日原告才在被告的协助下缴纳了不动产登记费，至此原告才完成不动产权权属登记。原告认为被告违反了约定未能及时协助办理权属登记，自身存在明显过错，应承担违约责任。据此，特向法院提起民事诉讼。银光房地产开发公司辩称，我方根据合同及法律规定，不应当向二原告支付违约金。根据商品房预售合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买售人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买售人支付违约金。也就是说支付违约金的前提应当是由于出卖人的原因造成原告方不能在规定期限内取得权属登记证书,且根据最高人民法院关于审理房屋买卖合同司法解释的规定第18条，也是说明了由于出卖人的原因买售人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。一、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，本合同约定的期限是365个工作日。二、原告所述其于2017年1月23日在被告的协助下缴纳了不动产登记税，至此原告完成了不动产权属登记，而事实上原告的房屋产权证书登记时间是2015年12月1日。三、原告的诉讼已超诉讼时效。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉求。李秀生、刘素伟围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：证据一、缴纳房屋登记费用的票据一张，证实我们实际去办理产权登记的时间即我们缴费的时间是2017年1月23日。证据二、商品房预售合同一份，证实被告违约的事实及计算违约金的依据。证据三、山东省住宅专项维修资金专用票据一份，证实实际交付房屋的时间，因为在交付房屋的时候必须先把维修基金缴纳完毕后才能交付房屋。银光房地产开发公司的质证意见入下：对证据一有异议，该证据不能证实原告的主张，房屋登记费用的缴纳是由费县国土资源局收取，与被告无关联性，缴纳期限也不能证实被告违约。对证据二的真实性无异议，但是对其证明问题有异议，该商品房预售合同第十五条不能证实是出卖人的原因导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书，且该合同约定的365个工作日是指需由出卖人提供资料报产权机关备案，出卖人在办理产权登记时仅仅是协助义务。对证据三的关联性有异议，该发票是由费县房地产管理局出具的，该费用由房产局收取，与本案不具有关联性，不能证实原告的主张。银光房地产开发公司围绕其答辩意见向本院提交了如下证据：证据一、商品房预售合同一份，该合同与原告提供的一致，证实合同第十五条约定被告承担违约责任的前提是由于被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房屋产权证书。证据二、原告房权证复印件，证实房产证登记时间是2015年12月1日。证据三、照片及报纸，证实2015年10月19日被告针对银城花园小区部分业主迟迟不缴纳办理房权证所需的材料，在报纸上登报进行公告，同时在银城花园小区内张贴公告，证实2015年10月21日之前缴纳所需的材料超过时间由业主自身承担。发公告的原因是因为当时银城花园在被告缴纳了所有的配套设施费用后，因费县人民政府规划需要在银城花园东修路，然后开辟费县农贸集市场，导致银城花园东面围墙不准建设，导致了前期先交房的部分业主办理房产证延迟，出现集体上访事件。当时银光房地产开发公司为了稳定向前期交房房屋的部分业主支付了违约金。第一期业主支付违约金后，后面的业主看到有些业主领取了违约金就不去缴纳材料，导致后面有部分业主又领取了违约金。后出现部分业主故意不缴纳办理所需的材料,等着领取违约金的现象。在此情况下，银光房地产开发公司在银城花园院内及报纸上发布公告，要求缴纳，且说明因在2015年10月21日前未缴纳材料导致无法办理房权证的责任由业主自行承担。根据原告与被告的合同约定，被告备案的时间应当是自房屋交付后365个工作日进行计算，根据交付时间计算365个工作日，被告如在2016年1月14日之前备案就不违约。而原告房屋产权登记时间是2015年12月1日，也就是说在被告备案之前原告就已经登记了，不存在被告违约。另外，根据当时原告缴纳材料的日期是2015年10月26日，也是在被告发布公告后才交齐。无论在哪个角度看，都不存在由于被告的原因导致原告无法按期取得房屋产权证书，也不存在被告违约的情形。证据四、被告方所做的部分业主缴纳材料的时间、领证的时间及相关情况的明细表。证据五、商品房竣工综合验收登记备案证明一份，证实我方于2015年8月13日向产权登记部门提交了备案手续，产权部门给予了备案登记。李秀生、刘素伟的质证意见如下：对证据一无异议；证据二房权证实际办理时间是2015年12月1日，但是这个时间我是不清楚的。但是实际通知我们去登记时间是2017年1月23日。证据三我方没有看到该通知，对此真实性有异议，且开发商给付的时间有点紧。我方已经交过两次材料。关于报纸的公告没有发放给我们住户，也没有张贴。2015年10月26日缴纳材料的问题，我们是根据被告给的通知及时缴纳了材料，但是被告提供的证据中没有我方的签字。综上，被告存在违约，应按合同约定支付给我方违约金。对证据五无异议，但不能作为该案定案的证据，这个是交付房屋之前就应该提供的资料。本院的认证意见为：银光房地产开发公司对李秀生、刘素伟提交的证据二真实性无异议，李秀生、刘素伟对银光房地产开发公司提交的证据一、五无异议，对证据二未提出异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院将结合案件的其他证据及案件事实予以综合认证。结合双方当事人的举证、质证、本院认证意见及庭审调查情况，本院认定事实如下：2013年6月18日李秀生、刘素伟作为买受人与作为出卖人的银光房地产开发公司就费县银城花园小区第5号楼1单元504号房签订了《商品房预售合同》，合同约定“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3283.67元，总金额为叁拾陆万陆仟零陆拾肆元整。出卖人应在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”,合同还约定了其他相关权利义务事项。合同签订后，银光房地产开发公司于2014年6月3日向李秀生、刘素伟交付了合同约定的涉案房屋。后银光房地产开发公司依约向费县房地产管理局提交了竣工综合验收备案资料，费县房地产管理局于2015年8月13日出具了证明一份，该证据载明“商品房竣工综合验收登记备案证明山东银光天宏房地产开发有限公司（单位）：依据费发改政务[2018]38、46号批文，你单位新开发的银城花园项目，经过工作人员现场调查，同时对你所提交的竣工综合验收备案各项政府审批文件（资料）进行审查，材料齐全，现予以备案。费县房地产管理局2015年8月13日”，该证明中盖有费县房地产管理局的公章，费县房地产管理局于2015年12月1日为李秀生、刘素伟办理了涉案房屋的所有权登记（房产证号：费房权证城区字第××号）。2017年1月23日李秀生、刘素伟向费县国土资源局交纳了涉案房屋的不动产登记费用80元。现李秀生、刘素伟为主张银光房地产开发公司的违约责任向本院提起诉讼。本院认为，李秀生、刘素伟与银光房地产开发公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。李秀生、刘素伟主张银光房地产开发公司违反《商品房预售合同》的约定致使其不能在规定的期限内取得涉案房屋的房地产权属证书，应承担相应的违约责任，但银光房地产开发公司是于2014年6月3日向李秀生、刘素伟交付涉案房屋，根据合同约定银光房地产开发公司需要在365个工作日内即2015年11月26日前提供合同约定的资料，同时根据银光房地产开发公司提交的费县房地产管理局出具的《商品房竣工综合验收登记备案证明》可以认定银光房地产开发公司已于2015年8月13日向产权登记机关提供了需要其出具的产权登记所需要的资料，故银光房地产开发公司已经在合同约定的期限内履行了其需向产权登记机关提供备案所需材料的义务。根据双方签订的《商品房预售合同》“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”的约定，只有因出卖人的责任而使买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人才需要向买受人支付违约金，但根据李秀生、刘素伟提交的证据不足以证实是因银光房地产开发公司的责任而使其不能在规定的期限内取得涉案房屋产权证书，故李秀生、刘素伟关于要求银光房地产开发公司支付违约金的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告李秀生、刘素伟的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李秀生、刘素伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  范增山二〇一九年十月三十日书记员  吕圆圆