江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1666号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾伟春，男，1977年2月21日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，身份证住址宜春市袁州区，现住宜春市袁州区。上诉人（原审被告）：彭琳，女，1986年3月12日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜春佳好物业管理有限公司，住所地江西省宜春市袁州区朝阳路金汇广场6楼。统一社会信用代码：91360900662018736T。法定代表人：易宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人曾伟春、彭琳与被上诉人宜春佳好物业管理有限公司（以下简称佳好公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2019）赣0902民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾伟春、彭琳上诉称：1、请求撤销一审判决，改判佳好公司违约在先，曾伟春、彭琳无需支付物业费；2、请求判令不支持佳好公司主张的违约金1000元；3、一二审诉讼费由佳好公司承担。事实和理由：曾伟春、彭琳与佳好公司签订了前期物业管理服务协议，约定物业费单价是每月每平方米1元，秀江外滩二期8栋1单元504室的建筑面积为116.76平方米。但佳好公司提供的物业服务常年出现问题，包括：1、多收费，交房时强行办理装修许可证、临时出入证和收取装修保证金、临时出入证押金，收费后从未见佳好公司履行职责；2、不作为，陌生人可自行出入小区，引起了多起失盗案件，单元门损坏不修理；3、保安不认真履职，楼道全是小广告，甚至还有上门推销；4、佳好公司未经业主同意，擅自在小区公摊面积划停车位，以租赁的形式租给小区业主，收取停车费后仍管理不当，造成了车辆乱停乱放引起业主争执，我租的停车位经常被人占用，经常向物业反应，物业没及时帮我处理；5、小区8栋大厅旁原来有个通风窗口区域，后被门口开麻将馆的占为己有，并将消防通道搭建成柴棚间，多次向佳好公司反映但放任不管，最后还是业主拨打12345市长热线才得以解决；6、小区摄像头不足，小区多次发生失盗事件，报案处理后发现多处监控像素不高无法取证，甚至有些地方没有安装摄像头；7、前后物业标准不一，我本人交房的时候，反复确认是否可以装防盗网和晒衣架，佳好公司告知可以安装，但事后安装的时候却受到佳好公司的阻拦，之后却多次失盗，都是因佳好公司不让我装防盗网引起的，事情发生之后又允许我装防盗网；8、浪费业主资源，自交房以来，小区已经是第三次做门禁工程，重复收费，浪费业主资源和增加小区管理成本；9、房屋严重漏水，多次反应一直未得到解决；10、电梯也是三天两天的出问题，也没得到及时的处理；11、小区环境脏乱，绿地改为种菜的现象也没得到改善；12、小区停车库车辆乱停乱放；13、保安人员都是大龄老人，超过法定退休年龄，对我们小区的安保工作带来了不安因素。佳好公司并未按照物业服务协议约定的内容提供物业服务，违约在先。佳好公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、前期物业管理服务协议合法有效，一审法院查明的事实，我公司予以认可。二、房屋被盗一事，曾伟春、彭琳一审表示另行主张权利。三、业主不能因漏水而拒交物业费，这属于房屋质量问题，与物业服务纠纷属于不同的法律关系。佳好公司向一审法院起诉请求：1.请求曾伟春、彭琳立即支付秀江外滩二期8栋1单元504室的物业管理费8990.52元、违约金1000元，共计9990.52元；2.该案诉讼费由曾伟春、彭琳承担。曾伟春向一审法院反诉请求：判令佳好公司向我们支付1000元违约金。一审法院认定事实:佳好公司与曾伟春、彭琳于2011年11月2日签订《前期物业管理服务协议》一份，内容为：“本协议当事人甲方：宜春佳好物业管理有限公司乙方：曾伟春、彭琳……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：秀江外滩二期乙方所购房屋基本情况类型：住宅坐落位置：8栋1单元504室建筑面积：117.22平方米……第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：交房之日起；二、住宅按建筑面积每月每平方米多层0.8元、小高层0.8元、高层1元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米0.4元（车库储物间）、1.2元（商业性质）；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米50%……八、每次交纳费用时间：每季度的前5天。第五条其他有偿服务费用一、车位及其使用管理服务费用：机动车泊车位小车100元/月……第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金……特别说明：空置房是指已交付但未装修房屋。本小区约定空置房期限为止交房之日始壹年内。”曾伟春、彭琳所有的房产面积为116.76平方米，物业服务管理费为每月1元/平方米，即每月116.76元，其自2012年8月1日起就未交纳物业服务管理费。佳好公司称其于2011年10月22日向曾伟春、彭琳发出《交接房通知书》，曾伟春、彭琳于同日办理了交房手续。曾伟春在庭审中认可其交房时间为2011年10月。曾伟春于2011年11月8日向佳好公司出具承诺书一份，写明“根据本人装修和房屋使用的需求，须改变公共洗手间蹲便池的位置和蹲便池的下水管道，从而使公共卫生间更加紧凑、好用。为使在施工期间作业顺畅，特与楼下404业主于2011年11月7日16时左右电话沟通同意本人改变下水管道钻孔作业”。曾伟春曾于2013年向佳好公司交纳了1200元，用于其2013年度使用26号停车位停放小车。一审法院另查明，曾伟春与彭琳系夫妻关系。佳好公司在履行《前期物业管理服务协议》过程中是否存在违约行为。曾伟春认为佳好公司存在违约行为，并提供了视频、相片（共计133张）以及答辩状（答辩状最后一页的业主签名）予以证明。佳好公司对曾伟春提交的视频的客观真实性、关联性有异议，认为视频没有反映时间和地点，或是显示有标志性建筑，退一步说即使视频属实，该视频内容只能证明一个时间节点，而物业服务是连续的；对曾伟春提交的照片，佳好公司对其中8张标注了时间和地点的照片真实性无异议，关联性有异议，认为照片中标注的时间是2019年6月1日16:27与佳好公司诉请要求其交纳的物业费时间不符，对于属于业主群聊截图的部分照片，佳好公司对其真实性提出异议，认为截图所反映的应当是证人证言，以照片的形式作为证据提交不符合证人证言的证据形式，应当由业主到庭接受交叉询问质证才能证实，对于拨打市民服务热线的照片真实性有异议，无法证实是曾伟春所拨打，也无法达到其证明目的；对曾伟春提交的答辩状签名，佳好公司对签名的真实性不能确定，其认为无法得知签名系由小区业主所写。一审法院对证据的认定，对于曾伟春提交的视频，该组视频中单个视频时长较短，仅能反映某个特定时间的内容，无法完整、准确地反映出该组证据的证明目的。对于曾伟春提交的133张照片，其中8张照片标注的时间为2019年6月1日16:27，不在佳好公司主张其所欠物业服务管理费的时间范畴内，故该院对该照片不予认可；其中属于微信聊天截图的照片，因该证据系传来证据，该院无法核实微信聊天的主体以及聊天内容的真实性，在无其他证据佐证的情况下，该院对该照片不予认可；其中一张拨打市民服务热线的电话截图，该照片无法反映拨打电话的主体以及电话内容，与该案并无关联性，故该院对该照片不予认可。对于曾伟春提交的答辩状签名，该院无法核实签名人员的身份，其亦未出庭作证，故该院对该证据也不予认可。物业公司提供物业服务系动态的、持续的过程，不应以某一特定时刻的服务状态来衡量整个物业服务的优劣，且物业公司提供的是宏观的服务，佳好公司在已经对小区提供物业服务的情况下，虽然其提供服务的某些环节、个别区域做得不到位，但不宜将该履行合同的瑕疵认可为违约行为，故该院认定佳好公司在履行《前期物业管理服务协议》过程中不存在违约行为。一审法院认为：曾伟春、彭琳系秀江外滩二期8栋1单元504室的所有权人，属于该小区的业主，且其与佳好公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方已形成物业服务合同关系，佳好公司应按约提供物业服务管理，曾伟春、彭琳需按期交纳物业费。曾伟春辩称佳好公司违反合同约定在先，因此其有权拒交物业费。该院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，单个业主能否以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主和个别业主利益进行衡量的基础上予以综合评判。该案中，佳好公司已经为小区提供了物业服务，虽然物业服务存在瑕疵，但不宜认定单个业主可以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业公司运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务管理费的业主的利益，因此该院对曾伟春的该答辩意见不予支持。曾伟春、彭琳每月应交纳物业费金额为116.76元，其自2012年8月1日起至2018年12月31日需交纳的物业费为8990.52元（116.76*77），考虑到佳好公司提供的物业服务存在瑕疵，该院酌情予以扣减5%的物业费，即曾伟春、彭琳需向佳好公司交纳2012年8月1日至2018年12月31日的物业费为8541元（8990.52*0.95）。因曾伟春、彭琳未按时交纳物业费，构成违约，且其欠缴物业费的时间较长，故该院对佳好公司要求曾伟春、彭琳支付违约金1000元的诉讼请求予以支持。对于曾伟春认为佳好公司诉请的物业费金额计算有误，其于2012年12月30日入住，按照合同条款规定，入住之前的物业费应按50%计算的答辩意见。该院认为，曾伟春辩称其于2012年12月30日入住，但并未提供证据予以证明，该院不予认可，且双方在合同约定因业主原因空置房屋按建筑面积每月每平方50%计算物业费，空置房的定义为已交付但未装修房屋，小区空置房期限为自交房之日始一年内，结合曾伟春于2011年11月8日出具的承诺书可以认定，曾伟春于2011年11月开始着手房屋装修事宜，故该院认为曾伟春上述答辩意见理由并不充分，该院不予采纳。对于曾伟春要求用其已交纳的1000元装修押金抵扣相应物业费的答辩意见，佳好公司在庭审中表明曾伟春可凭装修押金收据到其公司办理退还押金事宜，因曾伟春并未提交佳好公司收取装押金的相关证据，故该院对该答辩意见不予支持，曾伟春可自行前往佳好公司凭装修押金凭证办理退款事宜。对于曾伟春要求其2013年缴纳的停车费1200元冲抵相应的物业费的答辩意见，该院认为曾伟春、彭琳与佳好公司签订的《前期物业管理服务协议》约定小车车位管理服务费为每月100元，曾伟春亦对车位进行了使用，故该院对该答辩意见不予支持。对于曾伟春要求佳好公司将广告费、停车费分摊给所有业主和本人，该院认为将广告费、停车费分摊给所有业主涉及小区全体业主利益，应由小区全体业主或业主委员会另案主张。对于其要求佳好公司赔偿其失盗损失近13000元的答辩意见，该院在向曾伟春明示相关权利义务后，曾伟春选择另案主张。至于曾伟春要求佳好公司支付1000元违约金的反诉诉讼请求，该院未认定佳好公司存在违约行为，故该院对于该项反诉诉讼请求不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、限曾伟春、彭琳于本判决书生效之日起七日内支付宜春佳好物业管理有限公司物业费8541元及违约金1000元；二、驳回曾伟春的反诉诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计币25元，由曾伟春负担；反诉费25元，由曾伟春负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，小区物业服务质量的提高，需要全体业主、物业公司的相互配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费。佳好公司在服务秀江外滩二期小区时，该小区物业运转正常，曾伟春、彭琳在享受物业服务后，负有及时足额交纳物业费的义务，对其不需要支付物业服务管理费的上诉主张，本院不予支持。一审法院认定曾伟春、彭琳应当支付宜春佳好物业管理有限公司物业费8541元及违约金1000元，并无不当，本院予以维持。综上所述，曾伟春、彭琳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾伟春、彭琳负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十月三十日法官助理杨金斗书记员黄艺舟