辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2697号上诉人（原审被告、反诉原告）：朝阳合丰房地产开发有限公司，住所地建平县叶柏寿街道柏峰金域小区12号楼。法定代表人：王喜佳，经理。委托诉讼代理人：林立峰，辽宁承远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于晓强，男，1993年6月18日出生，汉族，农民，住建平县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于娅慧，女，1994年10月5日出生，汉族，农民，住建平县。二被上诉人的委托诉讼代理人：毕振华，辽宁辰阳律师事务所律师。原审第三人：于党，男，1961年3月1日出生，汉族，农民，住建平县。上诉人朝阳合丰房地产开发有限公司（以下简称“合丰公司”）因与被上诉人于晓强、于娅慧、原审第三人于党商品房预售合同纠纷一案，不服建平县人民法院（2019）辽1322民初376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合丰公司上诉请求：请求二审法院撤销一审民事判决，将本案依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定“双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示”错误。双方签订合同就是为了给于晓强父亲于党办理银行贷款，于晓强作为买房人，没有向上诉人交纳购房首付款，维修基金和贷款手续费也是其父亲于党打欠条，25万元贷款也被其父亲取走，这些事实于晓强都是明知或者应当知道的。2.《中华人民共和国民法总则》第146条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”《中华人民共和国合同法》第52条规定，“以合法的形式掩盖非法目的”的合同无效。在基本事实清楚的情况下，一审法院应适用以上法律规定，驳回被上诉人的诉讼请求。于晓强、于娅慧答辩称：服从一审法院判决。于党在二审期间未做出陈述。于晓强、于娅慧向一审法院起诉请求：1．请求被告把位于建平县启工社区（柏峰金域）A2幢01142号房屋交付给原告；2．被告给付自2018年1月1日起至实际交付该房屋之日止371,904元的日万分之零点一的违约金；3、被告承担本案一切费用。合丰公司向一审法院提出反诉请求：1．确认反诉原告与反诉被告关于建平县柏峰金域小区A2幢01142号楼的买卖无效；2．诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，原告于晓强与第三人于党系父子关系，于2015年与第三人于党分家独立生活。第三人于党曾是被告合丰公司的建筑商，因资金周转困难，曾于2014年10月22、25日及2016年1月22日向被告合丰公司借楼房办理借款（含案涉房屋），第三人于党分别为被告合丰公司出具欠据。2016年1月22日，二原告与被告合丰公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，二原告购买被告坐落于建平县叶柏寿街道柏峰金域小区A2幢1单元14层01142号楼房，预测建筑面积为116.22平方米，总价款为371,904元；买受人应于2016年1月22日前支付首期房价款121,904元；余款25万元向银行申请贷款；交付期限为应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交付自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金；该合同还约定了其他权利与义务。当日，二原告向被告交付首期房价款121,904元，被告为原告出具收款收据一枚。2016年3月21日，原告与中国工商银行股份有限公司建平支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告在该行贷款250,000元住房购置贷款。被告作为保证人用案涉房屋作为抵押，并提供开户行及账号。该合同签订后，中国工商银行股份有限公司建平支行按约定向原告指定账户“朝阳合丰房地产开发有限公司”划款250,000元。贷款发放后，原告偿还贷款至今。2016年3月23日，被告为原告开具“销售不动产统一发票”一枚，被告收到原告房款371,904元。2016年3月24日，原被告在建平县房屋产权监督管理处办理了建平房预万寿字第××号“预购商品房预告登记”。2016年3月30日，原告向被告交贷款保证金12,500元，交维修基金8135元，被告分别为原告开具收款收据。一审另查明：被告提供了第三人于党为被告出具的含案涉房屋在内的欠款欠据、欠案涉房屋贷款手续费、维修基金贷款保证金的欠据及自被告处收到被告案涉房屋款250,000元的收据。被告已取得建设工程施工许可证、建设用地规划许可证及商品房预售许可证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效是本案争议的焦点。被告称签订合同的目的是为了给第三人于党办理银行贷款，双方真实的意思表示不是买卖，被告提供了第三人于党出具的有关欠据及与第三人于党签订的协议等欲证明原告并未实际交付相关款项，而是第三人于党为在银行贷款所为的理由，因在举证期限内未提供相关书面协议等证据证明，被告的辩解意见，该院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，双方不仅办理了“预购商品房预告登记”，而且在原告与银行签订《个人购房借款/担保合同》时，被告又作为抵押担保人用案涉房屋进行担保，并对原告所贷款进行了接收；原告自贷款合同签订后至今一直履行偿还贷款义务，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，该合同应为有效。原告已支付了房屋对价，被告理应按合同约定将案涉房屋交付给原告，原告要求被告交付案涉房屋的请求，该院予以支持。至于被告与第三人于党之间的约定，不能约束独立于二者之外的第三方；被告与第三人于党之间的债权债务关系，虽有涉及案涉房屋的内容，但并不能否定原被告所签订《商品房买卖合同（预售）》的效力，与本案不是同一法律关系。原告要求被告给付自2018年1月1日起至实际交付该房屋之日止371,904元的日万分之零点一的违约金的请求，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，原告要求被告交付房屋，支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。被告的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第六十条，第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司于该判决发生法律效力后十日内将位于建平县启工社区（柏峰金域）A2幢01142号房屋交付给原告（反诉被告）于晓强、于娅慧。二、被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）于晓强、于娅慧自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止房款371,904元的日万分之零点一的违约金。三、驳回被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司要求确认反诉原告与反诉被告关于建平县柏峰金域小区A2幢01142号楼的买卖无效的诉讼请求。如果被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3439.28元，反诉费3440元，合计6879.28元，由被告（反诉原告）朝阳合丰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新据，本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是否有效是本案争议的焦点。上诉人称签订合同的目的是为了给原审第三人于党办理银行贷款，双方真实的意思表示不是买卖，上诉人提供了于党出具的有关欠据及与于党签订的协议等欲证明被上诉人并未实际交付相关款项，而是于党为在银行贷款所为的理由，因在举证期限内未提供相关书面协议等证据证明，上诉人的辩解意见，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订《商品房买卖合同（预售）》后，双方不仅办理了“预购商品房预告登记”，而且在被上诉人与银行签订《个人购房借款/担保合同》时，上诉人又作为抵押担保人用案涉房屋进行担保，并对被上诉人所贷款进行了接收；被上诉人自贷款合同签订后至今一直履行偿还贷款义务，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，该合同应为有效。被上诉人已支付了房屋对价，上诉人理应按合同约定将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人要求上诉人交付案涉房屋的请求，本院予以支持。至于上诉人与于党之间的约定，不能约束独立于二者之外的第三方；上诉人与于党之间的债权债务关系，虽有涉及案涉房屋的内容，但并不能否定上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同（预售）》的效力，与本案不是同一法律关系。被上诉人要求上诉人给付自2018年1月1日起至实际交付该房屋之日止371,904元的日万分之零点一的违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。上诉人的反诉请求，本院不予支持。综上，合丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6879元，由上诉人朝阳合丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇一九年十月三十一日书记员  张 多