甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初139号原告(执行申请人)：甘肃万城建筑工程有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（案外人)：贾怀龙，男，1988年3月26日出生，汉族，住皋兰县。被告(被执行人)：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县分公司，住所地甘肃省皋兰县名潘大道1210号商铺。负责人：张鑫，皋兰县支行行长。委托诉讼代理人：岳林林，甘肃和乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱少云，甘肃和乾律师事务所律师。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）与被告贾怀龙、甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司皋兰县分公司（以下简称邮储银行）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万城公司委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告贾怀龙、被告盛世豪龙公司委托诉讼代理人丁大久、第三人邮储银行委托诉讼代理人岳林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院(2019)甘执异107号裁定；2.对位于甘肃省××县的执行标的物恢复执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由被告承担。事实和理由：1.本院(2019)甘执异107号裁定认定事实不清，根据《合同法》、《建筑法》、《不动产登记暂行条例》相关规定，案涉工程没有移交给盛世豪龙公司，也没有登记在盛世豪龙公司名下；2.本院依据收据等不具有客观性的证据，认定贾怀龙与盛世豪龙公司签订房屋买卖合同的时间是在法院查封之前错误；3.物业公司出具的收据不能真实反映案涉房屋的占有情况，本院对房屋占有的事实认定错误；4.因案涉房屋并未登记在盛世豪龙公司名下，本院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定错误；5.邮储银行与贾怀龙案涉房屋贷款的真实性、合法性存疑。综上，本院(2019)甘执异107号裁定，认定事实不清，适用法律错误，应依据《异议复议规定》第二十七条规定，驳回贾怀龙的申请，恢复该案涉房屋的执行。盛世豪龙公司辩称，生效判决书确认，案涉建设工程应以转移占有之日2016年5月为竣工日期，万城公司所提工程系未完工程不当；盛世豪龙公司与贾怀龙签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》是真实、客观的，贾怀龙是在法院查封之前购买房屋，且经过银行贷款已支付全部房款，应受到法律保护；盛世豪龙房地产开发公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务。贾怀龙辩称，其有唯一住房证明，与邮储银行进行了正常的购房贷款，且每月都在偿还；2018年5月便居住在案涉房屋中。邮储银行述称，2017年2月23日，其己按照《个人购房借款及担保合同》约定支付了贾怀龙个人一手住房贷款332000元。万城公司对案涉房屋享有的优先受偿权不能对抗案涉房屋买受人贾怀龙。贾怀龙已经合法占有该案涉房屋，且所购案涉房屋是其唯一住房。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。万城公司为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1.甘肃省高级人民法院(2019)甘执异107号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明，盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《异议复议规定》第二十九条第一款规定的条件，故贾怀龙不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.甘肃省高级人民法院（2017）甘民初94号民事裁定书，证明案涉标的物房产在2017年7月13日被法院依法查封；甘民初94号案件涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向甘肃高院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括本案贾怀龙、邮储银行）的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司或贾怀龙及邮储银行如果提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明案涉合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件《关于盛世豪龙公司颐和名都（双博龙）项目存在重大社会不稳定因素的报告》，证明盛世豪龙公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首，供述并经公安、房管局查证，伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”，以及明知法院查封后仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明忠和分公司是经工商部门批准独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。盛世豪龙公司对上述证据统一发表质证意见如下：对证据二中称建设工程系未完工程有异议，法院生效判决已确认该工程2016年5月竣工；证据五中万城公司所提盛世豪龙公司查封后销售房屋不属实，2018年5月28日知道查封后再没有销售过房屋；对证据六不认可，盛世豪龙忠和分公司与盛世豪龙公司是一个公司，是分公司。贾怀龙质证认为，对万城公司的证据均不清楚，法院查封的事情也不知道，盛世豪龙公司与万城公司存在什么关系并不知情，购买房屋找的是盛世豪龙公司。邮储银行认为以上证据与其无关不予质证。贾怀龙向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》及缴纳首付款的收据，证明房屋是贾怀龙于2016年10月16日从盛世豪龙公司签订购买，缴纳首付款83562元；2.贾怀龙与盛世豪龙公司签订的《个人购房借款及担保合同》及邮储银行个人贷款还款流水清单，证明贾怀龙在邮储银行办理按揭贷款，其余房款也由贾怀龙偿还；3.入住的四份收据，证明房屋已由贾怀龙办理入住；4.皋兰县房地产服务中心出具的第2812731号兰州市房屋登记电子信息查询证明，证明贾怀龙名下没有房产。万城公司质证认为，对证据一的三性不予认可，该合同并未经过房管局登记备案，缺失第三方的印证，收款收据为盛世豪龙公司自制的，收据注明的收款方式为刷卡，但没有相应银行流水单予以佐证，而且收据上的财务章是皋兰分公司的印章，与合同签订主体不一致；对证据二的三性不予认可，该房尚未移交验收更不能投入使用，故第三方的收款行为不合法，且还款流水中没有实际发放贷款的入账及扣款记录；对证据三的三性不予认可，对于贾怀龙收取的入住收据不予认可；对证据四的合法性予以认可，但该证据仅能证明贾怀龙名下没有登记其余房产，不能证明是否具有宅基地，贾怀龙也没提交婚姻登记证据及其子女名下是否有无房产的证据。盛世豪龙公司、邮储银行对贾怀龙提交的证据均予以认可。盛世豪龙公司为证明其抗辩主张向法庭提交以下证据：1.盛世豪龙公司与北京鹏润金服在线信息技术有限公司签订的《房地产抵押合同》一份，证明案涉房屋于2016年5月19号抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司，故万城公司主张的优先受偿权应当在后；2.兰州地区商品房预售许可证，证明盛世豪龙公司的房子是合法出售；3.盛世豪龙公司出具的情况说明一份，证明甘肃双博龙自然能源开发股份有限公司（以下简称双博龙公司）法定代笔人丁志龙是丁大双的儿子，双博龙公司是盛世豪龙公司的关联公司，房款打到双博龙公司也就是盛世豪龙公司收取的。万城公司质证认为，对证据一《房地产抵押合同》的真实性、有效性、合法性予以认可，对证明目的不认可，该合同正好证明贾怀龙和盛世豪龙签订的合同是债权合同，不能剥夺万城公司的优先受偿权；证据二兰州市商品房预售许可证已失效，经过两次延展，且最后一次的延展有效期是2015年7月24日，本案标的物销售时该预售许可证已失效；3.对证据三情况说明的真实性予以认可，对证明目的不予认可。双博龙公司法定代表人丁志龙是盛世豪龙公司法定代表人丁大双的儿子，且其后的开户许可证中注明的法定代表人丁云芝为丁大双的女儿，房款刷卡转账均进入了上述两人及双博龙公司账户及其他账户的事实，进一步证明盛世豪龙公司恶意逃避债务及邮储银行审慎不严发放贷款的情况。贾怀龙与邮储银行未发表质证意见。邮储银行向本院提交了以下证据：1.邮储银行与贾怀龙于2017年2月23日签订的《个人购房借款及担保合同》；2.中国邮政储蓄银行个人贷款放款单；3.中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）收据；4.中国邮政储蓄银行放款通知单；5.中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证；6.盛世豪龙公司与贾怀龙于2016年10月16日签订的《商品房买卖合同》；7.中国邮政储蓄银行股份有限公司兰州市分行与盛世豪龙公司于2016年10月20日签订的《开发商合作及担保协议》。证据一至证据六证明邮储银行向贾怀龙按时足额发放了贷款，并经贾怀龙授权将款项支付给盛世豪龙公司，用于支付购房款；证据七证明邮储银行发放贷款前已尽到审慎义务。万城公司质证认为，对证据七《开发商合作及担保协议》合同三性不予认可，此协议上的约定与法律规定不一致，第三人的审慎义务是义务而非权利，协议第4条的义务应该是银行的义务。对其他证据未发表意见。贾怀龙、盛世豪龙公司对邮储银行提交的证据均表示认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月16日，贾怀龙与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，约定贾怀龙购买盛世豪龙公司开发的的位××县房，建筑面积104.94平方米，总房款415562元，付款方式为首付83562元，银行贷款332000元。2017年2月23日，邮储银行、贾怀龙与盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定邮储银行根据贾怀龙的申请，同意发放个人购置房屋贷款332000元，贾怀龙授权邮储银行将贷款资金从其本人账户划付至盛世豪龙公司忠和分公司账户，当天邮储银行放款332000元至贾怀龙账户。之后，贾怀龙通过账号×××按月归还贷款至今。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下位于××县委会南侧的239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括贾怀龙购买的案涉房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，贾怀龙于2019年3月26日向本院提出执行异议，要求立即终止对案涉房屋的执行，本院于2019年6月27日作出（2019）甘执异107号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇北辰路中堡村委会南侧3N幢4单元502号房屋的执行。万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，案涉房屋的用途是住宅，经皋兰县房地产服务中心出具的《兰州市房屋登记电子信息查询证明》证实，贾怀龙名下无其他用于居住的房屋。本院认为，本案争议的焦点是贾怀龙对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。万城公司申请对案涉房屋强制执行，系因生效判决确认其享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。贾怀龙以其购买的房屋用于居住，属于消费者为由提出案外人执行异议。《异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。该条规定了排除优先受偿权的执行异议的除外情形，即法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。即消费者交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护，可以对抗建设工程的优先受偿权。可见，消费者的物权期待权系阻却建设工程优先受偿权的法定情形，具体到本案中，贾怀龙是否有物权期待权，应结合《异议复议规定》予以审查。《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条明确规定了对抗优先受偿权的条件。故本案的关键在于贾怀龙的买受行为是否同时满足上述条件。第一，案涉房屋是否属于登记在盛世豪龙公司名下的商品房的问题。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第二款规定：“未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。”本案中，案涉商品房开发项目未经竣工验收，未进行初始登记，但盛世豪龙公司已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，办理了商品房预售许可。且将部分房屋出售交付给买受人，也对部分出售房屋办理了备案登记。万城公司也是作为盛世豪龙公司的财产申请查封的。上述事实可以确定案涉房地产为盛世豪龙公司所有，属于在盛世豪龙公司名下的商品房。《异议复议规定》第二十九条指的“登记在被执行人名下”的含义是指财产权属判断，并非仅是在房地产登记机构的具体产权登记行为。未竣工验收的房屋等在建工程因未达到初始登记的条件，不可能完成产权登记，只要能够确定其权属状况即可。因此，万城公司认为案涉房屋未登记在盛世豪龙公司名下的理由于法无据，不能成立。第二，《商品房买卖合同》签订情况。2016年10月16日，贾怀龙与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，而人民法院查封是在2017年7月20日。贾怀龙与盛世豪龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，贾怀龙在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《异议复议规定》第二十九条第一项之规定。第三，贾怀龙消费者身份问题。万城公司认为，贾怀龙未提交证据证实其配偶及子女名下无其他用于居住的房屋证明，而且贾怀龙有宅基地，还存在其他用于居住的房屋。本院认为，二十九条第二项中规定的是“其名下”，万城公司主张不仅包括购房者本人，还应包括购房者的配偶、子女名下都没有其他用于居住的房屋没有法律依据，不予支持。而对于登记在其名下房屋的地点，应限于被执行房屋所在地。贾怀龙购买案涉房屋属商品房住宅用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。符合《异议复议规定》第二十九条第二项规定。第四，合同价款支付情况。2017年2月23日，贾怀龙与邮储银行、盛世豪龙公司签订《个人购房借款及担保合同》，贾怀龙向邮储银行贷款332000元，邮储银行依据合同将上述款项受托支付给甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司忠和分公司用于购买贾怀龙的案涉房屋。合同签订后，贾怀龙依约按期归还贷款本金和利息至今。《个人购房借款及担保合同》签订时间、贷款放款时间亦早于2017年7月20日人民法院保全查封案涉房屋的时间；贾怀龙虽未能向法庭提交其他证据与其支付83562元首付款的收据相印证，但余款332000元其通过按揭贷款的方式已全部支付，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，满足《异议复议规定》第二十九条第三项规定。综上，贾怀龙的买受行为符合《异议复议规定》第二十九条规定的各项条件。关于万城公司认为盛世豪龙公司向邮储银行提交的《商品房买卖合同》，邮储银行未尽审查义务，违规放款，故贾怀龙所交房款来源违规，不能认定其已交纳百分之五十房款的问题，本院认为，邮储银行以何种方式作为合同的担保取决于对自身风险的考量及内部管理的要求，不影响合同的成立和生效，贾怀龙按照合同约定的贷款方式已支付超过50%的购房款，表明其已履行合同主要义务。万城公司的该项主张不能成立。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、贾怀龙与万城公司对此费用负担并无约定，本院不予支持。综上所述，贾怀龙作为房屋消费者的物权期待权应予保护，可以阻却人民法院对案涉房屋的执行。万城公司要求继续对案涉房产执行的请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7533元，由甘肃万城建筑工程有限责任公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审 判 长 史 莉审 判 员 马巧玲审 判 员 赵学平 二〇一九年十月二十八日法官助理 李 强书 记 员 杨 洁