云南省禄丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2331民初920号 原告：杨永光，男，1978年9月19日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县。 原告：林茂珠，女，1986年11月12日生，侗族，贵州省锦屏县人，住禄丰县。 共同委托诉讼代理人：吴中梅，云南迎中律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：禄丰天泰房地产开发有限公司 住所地：禄丰县金山镇世纪大街西侧。 统一社会信用代码：91532331566236899B。 法定代表人：李俊梅，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴坚，云南熙宁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告杨永光、林茂珠与被告禄丰天泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年7月5日公开开庭进行了审理。原告杨永光、林茂珠的共同委托诉讼代理人吴中梅，被告禄丰天泰房地产开发有限公司（以下简称：天泰地产）的委托诉讼代理人吴坚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨永光、林茂珠向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付从2017年10月31日计算至2018年5月31日止的逾期交房违约金43568.92元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告以出让方式取得坐落于禄丰县科地的建设用地使用权，国有土地使用证号为禄国用（2012）第××,被告把该土地用于商品房买卖开发建设。经批准，上述土地上建设的商品房项目核准名称为天泰御园，预售许可证号为禄预许2016字（05)号。2017年1月19日原告到被告处签订了一份商品房买卖合同（预售），合同编号：5323312017050200061，双方在合同中约定，原告购买位于天泰御园8幢2单元301号房屋一套，建筑面积126.47平方米，每平方米单价3250.00元，总价款411027.5元，交房时间2017年10月31日以前。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了合同义务，按期缴纳了房屋首付款和办理了房屋按揭贷款，到房屋交付时间届满时被告迟迟不予交房，直到2018年年底，被告才通知原告去办理交房手续。 根据原、被告双方签订的商品房买卖合同（预售）第十二条逾期交付责任之约定，被告逾期交房系违约，需承担违约责任，原告有权按日计算要求被告支付全部房价款万分之5的违约金。交房后，原告为此多次找被告商量要求妥善解决逾期交房纠纷，但被告均逃避责任。为了鼓励房地产公平交易、维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特向禄丰县人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告禄丰天泰房地产开发有限公司辩称：1、被告已经向原告交付了房屋，不构成违约。对于房屋的交付，根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。根据原告在诉状中陈述的情况可知，被告已经向原告履行了交房义务，虽然双方在购房合同中对明确交付的时间有约定，但《合同法》九十四条规定：“出卖人延迟交付，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，原告并未就被告延迟交付房屋履行催告义务，也未要求解除与被告所签订的购房合同，原告对被告的延迟交房行为持放任态度，视为接受被告延迟交付房屋，原告对被告的交付行为并无异议，故被告实际履行交房行为并不构成违约。2、被告客观上延迟交房的行为是由于不可抗力因素所造成的，且已得到原告的认可，依法应免于其违约责任。因不可抗力因素导致的延期交房是合理的，包括客观因素对按时交付产生影响。当不可抗力因素发生时，应给被告一个合理的交房期限，对于该期限的具体时长，应由购房者和开发商协商，或通过法院或仲裁部门裁定。原告向被告购买“天泰御园”小区，虽然被告从禄丰县国土资源局出让取得建设用地，但禄丰县国土资源局出让的项目用地未将（黄线）范围内的地上附着物进行清除，并留有建筑物，被告根据规划设计需在原地面向下开挖6米的深度，由于地面上方建筑物未及时清除，导致被告无法开展机械施工，只能依靠人工开挖，严重影响了施工进度。其次，由于占用被告土地的三家住户的房屋在下雨时发生倒塌，被告对塌方体机械清除才能进一步开展工作，影响了被告的施工进度，后在相关部门的多方协调下，被告与三家住户签订《房屋恢复重建协议书》才又开始施工，影响其施工进度。综上，禄丰县国土资源局出让给被告的项目建设用地，未将定界用地线（黄线）出让范围内的地上建筑物清除，并保留一定的安全距离，未做到土地出让达到“三通一平”的基本要求，是造成延期交房的原因之一。“天泰御园”项目开工时间是2016年10月，但与该小区项目配套的市政工程即禄丰县民爆公司南侧16米街市政道路和禄丰县城天泰御园北侧道路24米建筑工程均未施工，导致被告无进场硬化的进场路面，被告施工进场困难，影响其施工进度，未将配套工程同步施工，给被告预留市政道路工程造成不便。2017年3月3日被告书面恳请禄丰县住房和城乡建设局，要求将与该小区项目规划配套的工程进行施工，到了2017年12月15日16米大街施工，2018年4月15日竣工，24米大街2018年11月14日施工，2019年2月11日竣工，而该小区项目2016年10月开工，2018年4月通知业主接房，政府部门不将配套工程同步施工是造成被告延期交房的重要原因。而政府行为本身也属于不可抗力因素之一。综上所述，本涉案商品房交房时政府行为等多个客观因素造成的，被告已提交充足的证据证明上述不可抗力情形的存在，希望法庭给予客观、公正的判断。同时，原告选择自愿、无异议接受被告移交的商品房，并办理了相关的移交手续，表明其愿意接受涉案房屋的条件和现状，请法庭充分考虑被告的答辩意见，驳回原告的诉讼请求。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了以下证明材料： 1、二原告的身份证复印件各一份，欲证实：原告的身份信息情况。 2、企业信用信息公示企业登记信息，欲证实：被告工商信息登记情况； 3、商品房预售合同及登记备案表一份，欲证实：2017年5月2日原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买天泰御园8栋2单元301号房屋一套，面积为126.47㎡，单价3250元/㎡，房屋总价为411027.50元，合同约定被告交房时间为2017年10月31日前，交付条件及逾期交付房屋责任违约金的计算，合同于2017年6月6日经禄丰县住建局登记备案，合同签订后被告未按合同约定的交付时间交房的事实。 4、收据两份、住房公积金借款合同一份、信息核对表一份，欲证实：原告按照合同约定向被告全额支付购房款。 经质证，被告对原告提交的四组证据均无异议。 针对其辩解理由，被告天泰地产向本院提交了以下证明材料： 1、禄丰县天泰御园建设项目-土地勘测定界图与规划用地红线实测图，欲证实：根据土地实测图，被告所取得的勘测定界用地线（黄线）范围内的建筑物尚未清除,约定出让的土地上仍留有未拆迁的房屋，导致被告无法正常开展工程施工，影响被告工程施工进度的事实。 2、房屋恢复重建协议书，欲证实：由于出让土地建筑物未清除，被告施工过程中，有关三间民房发生倒塌，严重影响被告施工进度，后由有关部门协调给三户人家进行重建，并给被告造成经济损失的事实。 3、关于恳请人民政府尽快修建（国用2012第013931/013932）地块两侧规划道路的报告，欲证实：2017年3月3日，被告向禄丰县住建局书面报告，恳请解决所出让土地尚未配套道路设施，以符合法律规定的“三通一平”，规划设计道路建设不配套将直接影响被告的房地产开发项目进度，但禄丰县住建局未答复，也没有及时解决。 4、《建设工程施工合同》（禄丰县民爆公司南侧16米街市政道路建设工程），欲证实：2017年12月15日，被告的地产项目南面的市政道路在被告地产项目开工后1年零2个月才开工建设，道路配套工程严重滞后，是导致被告不能按期交房的主要原因，被告对该小区的开工时间是2016年10月。 5、《建设工程施工合同》（禄丰民爆公司南侧24米街市政道路建设工程），欲证实：2018年11月14日，被告的地产项目北面的市政道路在被告地产项目通知接房后才开始建设，2019年2月11日才竣工。而被告的地产项目2018年4月通知业主接房，证实市政道路施工严重滞后，两份合同客观证明了政府配套工程严重滞后的事实，被告无法预见，也无法避免，同时也是无法克服的事件，属不可抗力事件。 6、证明，欲证实：禄丰县气象局证实被告施工期间2016年10月至2017年10月，金山镇大于或等于0.1毫米的降雨天数146天，超过全年天数三分之一，加上市政道路不配套，道路泥泞，运输不便，影响施工进度。 7、照片4张，欲证实：施工过程中三户民房发生倒塌，塌方体直接靠在建筑物上。 8、建设工程规划验收意见、竣工验收备案表、项目竣工验收情况汇报、竣工验收会议纪要及会议签到表各一份，以上材料均证实该小区整体验收情况。 经质证，原告对被告提交的证据第1-7组证据三性均不认可，被告提交的证据中反映是被告自己与第三人发生的问题纠纷，不存在与本案不可抗力的因素，与本案无关。对证据8真实性、合法性无异议，关联性不认可。从这几份材料的形成时间来看，都是在合同约定的交房时间2017年10月31日交房之后一年后形成的。内容方面合同约定被告交房时间到期，房屋还没有经过竣工验收，达不到合同第9条约定的商品房交房条件。按合同第11条第二项约定，原告有权拒收房屋，并由被告承担逾期交房违约金直至向原告出示满足合同约定的第9条约定的完整的证明文件。 本院认为，原告方提交的4组证明材料，被告均无异议，本院予以认定。被告所提交的第1-7组证明材料，经审查第1-7组证明材料客观真实、来源合法，本院对真实性、合法性予以认定，但一方面被告缺乏证据证实因其所主张的上述原因，导致其已发生了停工事实；另一方面第1、2、7组证明材料，仅能证实被告与案外人第三方之间所发生的纠纷；第3、4、5组证明材料，证实了在小区开发建设过程中被告向住建部门提交尽快完善市政道路建设申请在原、被告双方签订商品房买卖合同之前，政府市政部门对小区周边两条道路建设施工时段均在原、被告双方商品房买卖合同所约定的交房时间之后，足以说明被告对此情况已有预判；第6组证明材料，虽能证实在施工过程中本地区遭遇雨季的天气情况，但被告作为房地产开发商对本地区气候情况属于其应当预见范畴；以上材料均不足以证明上述原因属于法律所规定的“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力情形，故对其证明目的和主张不予采信。对第8组证据，经本院审查客观真实、来源合法，与本案相关联，能够证实该小区整体验收情况，故本院予以认定。 经庭审、举证、质证和本院的认证，本院确认本案的法律事实如下： 2017年5月2日，原告杨永光、林茂珠（买受人）与被告天泰地产（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：原告向被告购买被告所开发建设的天泰御园8栋2单元301号房屋一套，预测建筑面积共为126.47㎡，单价3250元/㎡，房屋总价为411027.50元……第七条付款方式，第八条逾期付款责任，第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房附属设备交付条件，第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日前届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房甲方买受人的，双方按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内退回买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比例应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。……双方还对面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等权利义务相关事宜进行了约定及补充协议。2017年6月6日禄丰县住建局房地产管理股对该合同进行了备案登记。原告于合同签订当日及同年7月11日支付了首付款合计131027.5元，并于同年7月27日，由被告作为保证人，向云南禄丰农村商业银行股份有限公司金山支行办理了住房公积金贷款28万元，向被告付清全部房款。被告所开发的天泰御园小区（包含涉案房屋）于2018年8月10日及10月17日经禄丰县住建局、勘查、设计、施工、监理单位、工程质量监督机构分别通过了建设工程规划验收、建设工程竣工验收，于2018年10月26日取得建设工程验收竣工备案表。因被告未按合同约定的交付期限2017年10月31日前交付房屋，原告起诉要求被告承担按合同约定日利率万分之五计算的从2017年10月31日起至2018年5月31日止的逾期交房违约金。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。在诉讼中，双方对于房款的支付，被告未能在合同约定的时间向原告交付经验收合格的商品房没有异议。但对逾期交付房屋是否构成违约发生争议。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、被告迟延履行交付义务是否构成违约？迟延履行交付义务的原因属“不可抗力”应予免责的主张是否成立？2.逾期交房的违约责任应如何承担？对于被告主张，根据相关法律规定，原告并未就被告延迟交房履行催告义务，也未要求解除购房合同，原告对被告的延迟交房行为持放任态度，视为接受被告延迟交付房屋，原告对被告的交付行为并无异议，故被告延迟履行并不构成违约，但该主张与双方合同第十一条对逾期交付责任的约定明显不符，该条第1项下的第（2）小项明确约定逾期交付超过30日的，买受人具有选择权，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应当按照约定承担违约责任，故对此辩解理由不予采纳。对于被告主张，迟延履行是因不可抗力因素所造成的，依法应予免责。被告认为一是因政府部门没有按照土地出让合同约定将小区规划土地黄线边缘的建筑物进行清除，其次在施工过程中因雨季三户民房倒塌，处理三户塌方清理重建等事宜，影响其施工进度，但此系被告与第三方之间的纠纷和争议，民房的倒塌不排除被告施工对周边环境、房屋的影响及估计不足等自身因素，不能因此而将风险归责于原告；二是其认为因政府市政建设部门没有对小区周边的道路配套工程进行施工，影响施工进度，该政府行为属不可抗力因素，但在小区开发建设过程中被告向住建部门提交尽快完善市政道路建设申请，在原、被告双方签订商品房买卖合同之前，政府市政部门对小区周边两条道路建设施工时段均在原、被告双方所约定的交房时间之后，足以说明被告在与原告签订合同时对市政道路施工情况已有预判，亦缺乏证据证实上述行政机关的行政行为有过错；三是其认为其施工期间因雨季下雨天数明显多于往年，影响其施工进度，但被告作为房地产开发商对本地区气候情况属于其应当预见范畴，在售楼签订合同时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保在约定的交付日期前顺利完工，在本案中其仅仅提供气象局关于施工期间的气象证明，缺乏证据证实该自然现象能够并且已经阻碍施工进程；被告对其所主张上述原因和事由均缺乏证据证实以上原因导致其已发生停工的事实；同时其主张的上述原因根据其提供的证明材料并不足以证明属于法律上所规定的“不能预见、不能避免、不能克服”的不可抗力情形，而且在出现相关情况，被告不能依约交付房屋时，并未依照法律规定向买受人履行告知义务，亦未与买受人就迟延履行进行重新磋商，故被告迟延履行交付义务应予免责的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方当事人平等、自愿签订的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也不损害其他人的利益，是合法有效的合同，受法律保护对双方当事人具有约束力，双方均应当依照合同约定全面和适当履行合同权利和义务。原告已依约向被告支付的全部购房款，被告应当按照合同约定期限履行其交付义务。综上所述，被告未按合同约定期限向原告交付经验收合格的房屋行为已构成违约，因此应承担逾期交付的违约责任。关于交付时间的认定问题，被告虽主张其于2018年4月5日起以电话通知方式分别通知买受人接房，原告对此不予认可，本院认为按照双方合同第九、十、十一条的约定，交付房屋时应当具备、满足交付条件（即：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，相关设施设备符合交付要求），在交付期限届满前10日以书面方式通知买受人查验房屋，办理交付，并向买受人出示满足第九条约定的证明文件，而该小区整体取得行政主管部门建设工程竣工验收备案的时间是2018年10月26日，故被告所主张的2018年4月5日，该小区房屋尚不具备、满足交付条件，不予采纳；原告主张逾期期间从2017年10月31日起至其最后一次到被告方交涉时间2018年5月31日，逾期交付起算日期应按合同约定从交付日期届满次日即2017年11日1日开始，原告所请求的最后时间2018年5月31日是其对自己权利的处分，符合法律规定，故逾期期间认定为2017年11月1日至2018年5月31日止共计212天。关于逾期违约金比例的认定问题，按照双方合同约定，逾期交付的违约金按照万分之五日利率计算，本院认为，首先因该小区整体都处于逾期交付状况，而被告在与小区其他买受人签订合同时对逾期交付责任违约金的计算比例不等（有的约定万分之1日利率，有的约定万分之0.5日利率）；其次，被告所提出的抗辩理由虽不构成不可抗力的免责事由，但被告并非主观恶意违约；第三，原告在本案中虽未提出因逾期交付导致其实际损失数额，但万分之五日利率的约定，参照本地区类似地段、相同面积、同类房屋的租金概况，已远高于因逾期交付给原告方可能造成的租赁房屋的租金损失，综上，为体现诚实守信原则，兼顾整体公平性，本院对其逾期违约金计算比例依法酌情予以调整为万分之二，故对原告诉请的违约金支持411027.50元×212天×0.2‰≈17428元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决如下： 由被告禄丰天泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨永光、林茂珠支付逾期交付商品房违约金17428元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费889元（已交），由被告禄丰天泰房地产开发有限公司承担（因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  赵慧林 审 判 员  史建琼 人民陪审员  李 发 二〇一九年十月十七日 书 记 员  付秀峰