上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70769号原告：上海兆鸿服饰有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王正兴，总经理。委托诉讼代理人：孙尚婷，上海市东浦律师事务所律师。被告：上海市浦东新区祝桥镇新东村村民委员会，住所地上海市浦东新区。负责人：夏国君，主任。委托诉讼代理人：钱建明，男。委托诉讼代理人：陈海东，上海宸豪律师事务所律师。原告上海兆鸿服饰有限公司诉被告上海市浦东新区祝桥镇新东村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告上海兆鸿服饰有限公司的法定代表人王正兴及委托诉讼代理人孙尚婷，被告上海市浦东新区祝桥镇新东村村民委员会的负责人夏国君及委托诉讼代理人钱建明、陈海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海兆鸿服饰有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告上海市浦东新区祝桥镇新东村厂房工业用地减量化拆迁补偿费用人民币(以下币种同)570,968元(其中房屋拆迁补偿款257,107元、证照补偿3万元、停工停业补偿283,861元)。事实与理由：2003年2月28日，原、被告签订《土地租用协议书》，原告承租土地1.3亩。后原告建造了厂房约600平方米用于工业生产，双方约定该土地上建筑物为被告所有，原告享有十年使用权。合同到期后，原、被告续签两次，租期至2019年2月28日。2013年9月，原告对厂房进行改建，新建车间面积共计211.03平方米。2017年3月，祝桥镇实施工业用地减量化政策，对原告厂房进行拆迁。经评估，拆除房屋共计811.03平方米、房屋价值980,800元、房屋装修补偿款37,200元、附属设施补偿款99,678元、物资搬迁补偿款15,950元，共计1,133,628元。2018年，祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算给予房屋价值980,800元、房屋装修补偿款37,200元、附属设施补偿款99,678元、物资搬迁补偿款15,950元、证照补偿3万元、停工停业补偿283,861元，政策按140万元/亩封顶结算，共给予补偿款112万元。原告就拆迁补偿分配事宜多次与被告协商，但被告仅同意支付装修补偿款、附属设施补偿款及物资搬迁补偿款，不同意支付房屋拆迁补偿款、证照补偿款及停工停业补偿款。原告认为2013年新建车间211.03平方米拆迁补偿款、证照补偿、停工停业补偿应归原告所有，因与被告协商无果，故原告起诉至法院。另，就房屋装修补偿款37,200元、附属设施补偿款99,678元、物资搬迁补偿款15,950元，被告一直同意支付，故本案中不主张，但原告保留诉权。被告上海市浦东新区祝桥镇新东村村民委员会辩称：不同意原告的所有诉请。相关减量化结算单已明确房屋为村委会的集体资产，故原告对房屋拆迁补偿款无诉权。对于证照补偿和停工停业损失，被告未收到过，且每亩140万元封顶，故该两项亦不会补偿。本院经审理确认如下事实：2003年2月28日，王正兴以上海可诚服饰有限公司名义(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《土地租赁协议书》该协议书约定：租用地块位于东海镇新东村原东海12组仓库，面积约1.3亩；租用年限为10年，自2003年3月1日起至2013年2月28日；乙方承诺甲方，在乙方的使用年限到期时，无偿将地上建筑物移交给甲方，如乙方继续使用该建筑物，须与甲方另行签订房屋租赁协议。上述协议书期间，原告在租赁土地上建造了600平方米的房屋。原告称签约时公司尚未办理营业执照，合同签订后发现“上海可诚服饰有限公司”名称已被注册，故实际注册了原告目前名称。被告表示认可原、被告之间上述土地租赁事实。2013年8月12日，原告(承租方)与被告(出租方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落在东海12组，建筑面积600平方米；租赁期限自2013年3月1日至2016年2月28日；年租金为15,000元，先付后用，在每年3月1日之前一次性支付。2016年2月24日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，除租赁期限变更为2016年3月1日至2019年2月28日之外，其余条款均与上述2013年8月12日签订的《房屋租赁合同》相同。因租赁地块列入工业用地减量化范围，上海友达土地房地产评估有限公司对涉案811.03平方米的房屋建筑物及装修、构筑物及附属设施建安重置价、机器设备及物资搬迁补偿费进行估价。2017年3月28日，该公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：建筑物980,800元、装修37,200元、构筑物及附属物99,678元、物资搬迁15,950元，合计1,133,628元。另根据该评估报告附件，811.03平方米房屋评估总价合计980,800元的构成为：1号房106.24平方米,总价135,775元；3号房118.32平方米，总价104,003元；4号房14.52平方米，总价18,077元；5号房200.49平方米，总价253,419元；7号房199.26平方米，总价251,865元；8号房172.20平方米，总价217,661元。2018年6月6日，被告(乙方)与上海市浦东新区祝桥镇人民政府(甲方)签订《祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书》(租赁户为原告)。该协议书约定：根据上海友达土地房地产评估有限公司于2017年3月28日出具的评估报告及祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶操作口径和产业结构调整政策，奖扶总额约为112万元。企业奖扶款由上海市浦东新区祝桥镇新东村民委员会代收代付，村民委员会在奖扶款到账同时完成全额给付；本协议签订且乙方完成交房手续之日起20个工作日内，甲方向乙方支付奖扶总额的40%即448,000元，在乙方完成交房手续之日起8个月内完成项目审计，并向乙方一次性付清60%余款即672,000元。另根据同日形成的《祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单》载明：房屋980,800元、装修37,200元、附属设施99,678元、物资搬迁15,950元、证照补偿30,000元、停工停业补偿283,861元，小计1,447,489元，按140万元/亩封顶结算为112万元。审理中，原、被告一致确认，房屋已经于2017年3月底移交并拆除，之后才签订协议书；涉案房屋无权证及相关建造手续；原、被告就租赁期间的费用已全部结清。原告称，第一份合同履行期间，原告建造了600平方米房屋(评估报告附件所列1、3、5、7号房)，在后两份合同履行期间，原告拆除重建了3号房并新建了4、8号房，故诉请中主张的房屋补偿款包括4号房18,077元、8号房217,661元及3号房中的部分，共计257,107元。被告称，认可上述211.03平方米房屋的补偿款归原告，故扣除600平方米集体房屋的款项(即980,800-257,107)之外，同意其余费用均支付给原告。另，被告尚未全额收到补偿款112万元，目前共计收到978,880元。以上事实，有《土地租赁协议书》《房屋租赁合同》《房地产估价报告》《祝桥镇工业用地减量化企业清拆奖扶协议书》《祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单》，以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案房屋既无产证，亦无合法建造手续，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系无效合同。但原告在房屋内生产经营，在遇减量化清拆时，其作为承租人有权主张补偿利益。根据原、被告的意见，除600平方米房屋所对应的房屋补偿款由被告享有之外，其余补偿款均由原告享有，鉴于被告已实际收取绝大部分补偿款，故原告在本案中要求被告支付房屋补偿款(211.03平方米部分)、证照补偿款、停工停业补偿款的诉讼请求，可予支持。但关于补偿款金额，虽《祝桥镇减量化工作清拆奖扶企业补偿结算单》列明了各项补偿款明细，但最终补偿款总额112万元并非各项明细相加的结果，而是根据140万元/亩封顶结算的政策计算所得，故原告按照结算单各项明细主张补偿款无依据，本院根据公平合理的原则，以结算单各项明细总额与封顶结算的实际补偿款总额的比例，计算原告主张的各项补偿款金额，即：211.03平方米房屋补偿198,937.50元、证照补偿23,212.61元、停工停业补偿219,638.51元。原告对于装修、附属设施、物资搬迁补偿保留诉权，自可准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：被告上海市浦东新区祝桥镇新东村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告上海兆鸿服饰有限公司补偿款441,788.62元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,456元，减半收取计4,728元，由原告上海兆鸿服饰有限公司负担765元，被告上海市浦东新区祝桥镇新东村村民委员会负担3,963元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一九年十月二十一日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。