常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0404民初3475号原告:谢芹芳，女，1955年9月9日生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：周阳，江苏阳湖律师事务所律师。被告：赵栋，男，1974年12月17日生，汉族，户籍地常州市天宁区。委托诉讼代理人：陈丽，女，1977年12月3日生，汉族，户籍地常州市钟楼区，系赵栋之妻。被告：陈丽，自然人状况同上。第三人：薛建宜，男，1951年9月28日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：韩华刚，江苏新联律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司常州分行，住所地常州市延陵中路680号。负责人：杨庆生，该分行行长。委托诉讼代理人：陆仪，该分行员工。原告谢芹芳诉被告赵栋、陈丽、第三人薛建宜债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理。本案在审理过程中，本院追加中国工商银行股份有限公司常州分行（以下简称工商银行常州分行）作为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周阳、被告陈丽、第三人薛建宜委托诉讼代理人韩华刚，第三人工商银行常州分行委托诉讼代理人陆仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销赵栋、陈丽与薛建宜之间就位于常州市朗诗国际花园6幢甲单元202室的房产买卖行为；2、依法判令赵栋、陈丽与薛建宜承担本案原告支付的律师代理费10000元；3、本案诉讼、保全费由赵栋、陈丽承担。事实和理由：2017年11月30日，常州市武进区人民法院作出（2017）苏0412民初7351号民事判决书，判决赵栋、陈丽支付谢芹芳借款本金850500元及上述款项至2017年11月20日的利息229535元，并支付此后至实际付清之日止按照年利率24%计算的利息，判决生效后，因被告未能履行，原告向法院申请了强制执行。在强制执行的过程中，原告发现赵栋、陈丽在恶意的转移资产，逃避执行，通过诉讼等形式稀释债权人合法债权。同时，在2017年7月25日，赵栋、陈丽将位于常州市朗诗国际花园6幢甲单元202室房屋（以下简称涉案房屋）及附属车辆无偿转移至其亲属薛建宜名下。原告认为，赵栋、陈丽与薛建宜签订房屋买卖合同将共有房屋无偿转让给第三人的行为，严重降低了赵栋、陈丽的债务清偿能力，并最终导致原告的债务无法获得清偿，对原告造成了损害。为了维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉求。被告赵栋、陈丽辩称，两被告对外投资赔钱后，把房子、车子、车库用于归还对谢芹芳和周琴妹的欠款。被告同意原告撤销房屋买卖行为的诉请，对于其他诉请不予认可。第三人薛建宜述称：原告的诉请没有事实和法律依据。1、我方在主观上是善意的，购买涉案房屋是处于自身需要，不存在过错，不清楚原、被告之间的债权债务关系。2、客观上我方是以市场价购买本案涉案房屋，支付了150万元资金购买。3、涉案房屋已经办理了房产过户登记手续，产权人是第三人。4、原、被告在武进法院的案件中，庭审笔录及判决书中都说到，本案被告赵栋、陈丽是以涉案房屋由周琴妹变卖后所得款项偿还银行贷款后再偿还原告谢芹芳的债务。因此原告在诉状中陈述的存在无偿转移、恶意转移资产、逃避执行是没有事实依据的。原告诉请要求撤销房屋买卖行为，我方认为买卖行为包括被告与第三人之间的房屋买卖签合同的行为和房屋过户登记的行为，请原告明确房屋买卖行为是何种行为。要求撤销或物权登记要向房屋登记机构撤销。原告诉请行使的是撤销权，法律依据来源合同法74条规定，必须是存在几个要件，本案事实不符合这几个要件。因此，原告行使撤销权没有法律依据。本案由被告或者其他人取得购房款后没有及时偿还原告债务所致，过错是取得购房款的人，与我方无关。我方认为原告申请撤销权已经超过一年的除斥期间。综上，请求驳回原告诉请。第三人工商银行常州分行述称：对于原、被告的纠纷希望法院依法处理，但也应当保证我方的抵押优先权。我行基于登记证书的记载内容，办理了抵押登记，善意取得了涉案房屋的抵押权，涉案房屋已为借款人西太湖环境建设集团有限公司（以下简称西太湖公司）在我行的2400万元融资提供了抵押担保。如果赵栋、陈丽与薛建宜之间房屋买卖合同被撤销，依照合同法的规定，会引起涉案房屋的权属重新变更至赵栋、陈丽名下，势必严重影响我行抵押权的正常行使。根据物权法的规定，抵押物的权属变更应当事先征得抵押权人同意，我行作为抵押权人，明确不同意涉案房屋的物权变更。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定以下事实：一、涉案房屋交易情况。涉案房屋常州市朗诗国际花园6幢甲单元202室原登记在赵栋、陈丽名下，系二人所有，房屋建筑面积为137.72平方米。2017年7月5月，赵栋、陈丽与薛建宜（代理人周琴妹）、常州上城房地产信息咨询服务有限公司签订了一份《常州市房屋转让协议》，约定赵栋、陈丽将涉案房屋以及附带产权车位以150万元的价格出售给薛建宜。2017年7月25日，赵栋、陈丽与薛建宜签订了一份《常州市存量房买卖合同》，约定赵栋、陈丽将涉案房屋出售给薛建宜，房屋价款为148万元，该款于2017年8月25日前一次性支付。同日，赵栋、陈丽与薛建宜在《常州市区存量房交易资金自行划转声明》上签字确认：双方协商决定自行划转交易结算资金148万元。2017年7月20日上午9时许，赵栋与薛建宜银行汇款情况如下：薛建宜在中国银行的账户（账号：52×××56）向赵栋在中国银行的账户（账号：51×××85）汇款10万元、50万元，后赵栋向薛建宜汇款返还60万元，后薛建宜又向赵栋汇款90万元、7万元。同日，赵栋通过上述其中国银行账户贷款还款966643.07元。2017年7月31日，涉案房屋产权变更登记至薛建宜名下。涉案房屋的煤气、水、有线电视用户已变更为薛建宜。二、原告与被告赵栋、陈丽的债权债务情况。2017年10月19日，谢芹芳以民间借贷纠纷为由将周琴妹、柏建南、陈丽、赵栋诉至常州市武进区人民法院，即（2017）苏0412民初7351号案件。常州市武进区人民法院于2017年11月30日作出（2017）苏0412民初7351号民事判决：1、周琴妹、柏建南、陈丽、赵栋于判决生效之日起十日内共同支付谢芹芳借款本金850500元及上述款项至2017年11月20日的利息229535元，并支付此后至实际付清之日止按年利率24%计算的利息。2、陈丽、赵栋于判决生效之日起十日内共同支付谢芹芳律师代理费3万元。（2017）苏0412民初7351号民事判决已经生效，并认定以下事实：2015年3月、2015年7月、2016年3月，周琴妹、陈丽三次共同向谢芹芳借款，借款金额分别为25万元、6万元、3000元，并出具借条。2017年3月30日，前述借款到期，周琴妹、陈丽再次向谢芹芳借款37500元，并出具借条。2017年4月1日，周琴妹、陈丽再次向谢芹芳借款，借款金额50万元，并出具借条。以上借款本金共计850500元。借款发生后，仅陈丽于2016年6月现金支付利息5万元，除此之外无其他任何还款。2018年1月31日，赵栋、陈丽因未能履行（2017）苏0412民初7351号判决书确定的债务，被常州市武进区人民法院列为失信被执行人。2018年11月6日，柏建南、周琴妹与原告就（2017）苏0412民初7351号判决书的执行进行协商。三、涉案房屋的抵押情况。2017年11月14日，薛建宜与工商银行常州分行签订了一份《最高额抵押合同》，约定：薛建宜向工商银行常州分行提供抵押担保；抵押物为涉案房屋，评估价值为207万元；担保的主债权为2017年11月14日至2019年12月31日期间，在人民币207万元的最高余额内工商银行常州分行对债务人西太湖公司的债权，还包括工商银行常州分行与西太湖公司签订的编号为2017（一营）字第305号、415号、416号、417号的小企业借款合同下融资而享有的债权。薛建宜就涉案房屋向工商银行常州分行办理了抵押登记，抵押期限为2017年11月14日至2019年12月31日。2017年12月6日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款700万元，借款期限12个月，到期日为2018年11月16日。2018年1月9日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款500万元，借款期限12个月，到期日为2018年12月28日。2018年11月19日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了两份《小企业借款合同》，均约定西太湖公司向工商银行常州分行借款600万元，借款期限1年。两份合同借款总金额为1200万元。2018年11月16日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款700万元，借款期限1年。2018年12月26日，西太湖公司与工商银行常州分行签订了一份《小企业借款合同》，约定西太湖公司向工商银行常州分行借款500万元，借款期限1年。四、其他相关事实：2018年6月24日，原告为本案纠纷与江苏阳湖律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定由该律师事务所指派周阳律师作为本案代理人，代理费为10000元。2018年8月20日，江苏阳湖律师事务所向原告开具了金额为10000元的代理费发票。本案在审理过程中，陈丽向本院提交了落款时间为2017年8月24日的《情况说明》，载明：陈丽因为欠谢芹芳和周琴妹的钱，所以把涉案房屋、车库及汽车给周琴妹和谢芹芳。涉案房屋有97万元的银行贷款，周琴妹就找了她姐夫薛建宜，由薛建宜先把贷款还了，把房子拿下来，因此房子过户在薛建宜名下，房产证上的名字虽然是薛建宜的，商定好这套房子是我给周琴妹和谢芹芳作为抵债用的。最后，要求他们把房子按市场价位尽快卖出，所卖的钱先还薛建宜的银行贷款玖拾柒万元正，再还壹佰万元给谢芹芳，剩余的钱归周琴妹，以上情况经大家商量后一致同意。现在周琴妹已收到房屋、车位及车辆。周琴妹在该《情况说明》下方签字确认。薛建宜提交落款时间为2018年10月23日的赵栋、陈丽书写的《情况说明》，载明：涉案房屋及车库出售给薛建宜的实际成交总价款为157万元人民币，薛建宜在2017年7月20日分四次通过银行转账方式汇入赵栋账户，金额分别是7万、90万、50万和10万，上述购房总价款我们也实际取得。取得房款后我们将其中97万元直接用于归还银行贷款，余额60万元我们在收款后又转账给了薛建宜，之所以我们收款后又转账给了薛建宜，是因为周琴妹欠薛建宜的借款，我们又欠周琴妹的借款，我们在周琴妹的委托要求下，将我们所得的60万元购房款又直接还给薛建宜，用于归还周琴妹所欠薛建宜的借款，因此赵栋于2017年7月20日转账给薛建宜60万元款项。薛建宜提交落款时间为2018年10月26日的周琴妹、柏建南写的《情况说明》，载明：周琴妹对薛建宜购买涉案房屋事宜作如下证明：2017年4、5月间陈丽分两次向我借款合计160万元整，后来听说情况不好，我就一直向她催要。后来赵栋、陈丽涉案房屋及车库由我们夫妻去处置，所得款项偿还我们借款。因当时房屋上有近100万元贷款，我们无钱去还贷，房屋过不了户。所以我们就找到薛建宜，经过商量，薛建宜愿意以157万元（包括车库）价格购买上述房屋。因我们前前后后向薛建宜借款近100万元，一直未还，我们答应这次购房归还60万元，陈丽、赵栋也同意该方案，所以在2017年7月20日我们五人一起到中国银行武进支行营业部办理付款手续，薛建宜将60万元购房款汇入赵栋账户后，我们要求陈丽、赵栋将收到的该款不要付给我们了，直接将该60万元转给薛建宜，以偿还我们欠薛建宜的借款，所以赵栋又将收到的60万元又转给了薛建宜，此后薛建宜又分两次汇入赵栋账户97万元。因此陈丽欠我们的借款，我们欠薛建宜的借款在60万元范围内债务互相抵消，薛建宜这次购房实际支付总价款为157万元。庭审中，关于2017年7月20日薛建宜汇款给赵栋60万元后赵栋又返还的情况，薛建宜解释称：因为当初赵栋和陈丽欠柏建南、周琴妹160万元借款本金，一直未还，柏建南、周琴妹又欠薛建宜近100万元的款项，三方之间存在债权债务关系，当时柏建南和周琴妹承诺薛建宜把涉案房屋卖给薛建宜后立即向他归还60万元，所以赵栋把60万元又汇给薛建宜，是受了周琴妹的委托直接汇给薛建宜，结清了彼此60万元范围内的债权债务。为证明陈丽向周琴妹借款的事实，薛建宜提交了借条2份、汇款凭证1份，内容为：1、2017年4月2日，陈丽出具了一份《借条》，载明：今借周琴妹人民币70万元，为期一年，即2017年4月2日至2018年4月2日止，到期还款91万元。2、2017年5月25日，陈丽出具了一份《借条》，载明：今借周琴妹人民币90万元，为期一年，即2017年5月25日至2018年5月25日止，到期还款117万元。3、2017年5月25日，周琴妹通过中国邮政储蓄银行常州市文化宫支行账户向陈丽汇款89万元。本院认为，根据我国合同法第七十四条的规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为；债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权，是为了防止债务人财产的不当减少侵害债权人的合法权益。本案中，赵栋、陈丽所负债权人为谢芹芳的债务，已经由人民法院的判决书予以确认，相关债务在涉案房屋转让给薛建宜之前已经形成，赵栋、陈丽在明知对原告债务未清偿的情况下，将涉案房屋转让给薛建宜，且所得房款也未支付原告。根据我国合同法第七十四条的规定，撤销权的行使范围以债权人的债权为限，在被告陈丽、赵栋无其他财产可供执行的情况下，赵栋、陈丽转让涉案房屋的行为已危害原告债权的实现，原告主张撤销涉案房屋的转让行为，符合法律规定。原告主张两被告及第三人承担律师代理费的诉讼请求，该项费用为行使撤销权所必要支出，应由被告承担，原告主张的费用标准符合江苏省律师费的收费标准，本院依法予以支持。关于第三人薛建宜是否为善意的问题，根据2017年8月24日的《情况说明》，涉案房屋转让给薛建宜的，目的系用于偿还周琴妹和谢芹芳的债务，虽然陈丽、周琴妹等后续又称涉案房屋实际出售给薛建宜，但鉴于其陈述存在前后矛盾，本院不予采信。两被告及第三人薛建宜称两被告收到60万元房款又立即返还是因为被告陈丽、赵栋与柏建南、周琴妹及第三人薛建宜三方抵销债务，本院认为，虽然薛建宜提交了证据证明被告陈丽、赵栋欠柏建南、周琴妹借款的事实，但对于柏建南、周琴妹欠薛建宜欠款这一事实，未能有证据予以证实。故第三人薛建宜购买涉案房屋不能认定为善意。关于第三人工商银行常州分行述称其善意取得了涉案房屋的抵押权，亦不同意涉案房屋的物权变更。本院认为，涉案房屋在工商银行常州分行已经办理的抵押登记手续，若其善意取得抵押权，涉案房屋所有权的变更并不影响其抵押权的实现，其可另行主张权利。综上，因调解无效，经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销被告陈丽、赵栋将常州市朗诗国际花园6幢甲单元202室房屋转让给第三人薛建宜的行为。二、被告陈丽、赵栋于本判决生效之日起十日内支付原告谢芹芳律师费10000元。本案案件受理费18210元、财产保全费5000元，合计23210元（原告已预交），由被告陈丽、赵栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王海岸人民陪审员  戴晓燕人民陪审员  包延年二〇一九年十月八日书 记 员  刘 璐