上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初76795号原告：何明慧，女，1972年11月23日出生，满族，住黑龙江省大庆市。原告：许臻，男，1969年7月4日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。被告：施新天，女，1986年11月3日出生，汉族，住江苏省丹阳市。原告何明慧、许臻与被告施新天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何明慧、被告施新天到庭参加诉讼。原告许臻申请撤回对被告施新天的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。何明慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《上海市租赁合同》；2.请求被告返还上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号房屋；3.请求判令被告支付自2019年6月1日起至搬离租用房屋之日止，按每月人民币(以下币种相同)4,000元的房屋租金；4.请求判令被告支付原告违约金4,000元；5.请求判令原告不返还被告押金4,000元；6.判令被告将房屋恢复原状并赔偿原告相应的损失；7、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第6项诉讼请求。原告变更第3项诉请为：请求判令被告按每月4,000元标准支付自2019年6月1日起至搬离租用房屋之日止的房屋租金及使用费。原告增加诉讼请求：请求判令被告支付自2019年5月25日起至判决生效之日止未付租金的逾期付款利息(以2019年6月1日起至搬离租用房屋之日止的租金为本金，利息按照同期银行贷款利率计算)。事实和理由：2018年7月18日，原、被告签订了《上海市租赁合同》，合同约定：原告将上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告作为居住使用，租赁期限为自2018年9月1日起至2022年8月31日止，月租金为4,000元，另付押金4,000元，首付三个月租金，每三个月结算一次，提前七天支付下次租金；被告应按时支付租金及其他费用，如有拖欠超过七天，原告有权收回房屋，屋内设施应按照无主物处理；未经过原告同意，被告不能改变房屋结构、装修，并爱护使用租赁的房屋；合同约定若一方违约，违约一方需向对方支付违约金4,000元，若被告违约，原告有权不退还押金。被告自租用原告房屋之后，其不仅改变房屋结构，设置隔墙，还将房屋用于饲养宠物猫的仓库，且因此事件与邻居多次发生纠纷。原告本应于2019年5月25日左右支付2019年6月1日至2019年9月1日期间的租金，但至今仍未支付，经原告多次催讨未果。故原告于2019年7月8日向被告发出律师函，告知其违约，解除房屋租赁合同，限其在收到律师函之日起7日内搬离该房屋，并支付拖欠的租金。但被告至今未搬离，也未支付所拖欠的租金。故原告诉至本院。施新天辩称，不同意原告全部诉请，不同意解除合同，除非原告赔偿装修费用15万元。被告是通过中介居间承租了系争房屋，当时已告知中介有养猫的情况，原告对此应是知晓的，且原告收取了被告租房定金。被告提供的证据也可以证明原告知晓被告养猫，被告也曾当面告知原告关于养猫的事，当时中介也在场。自2019年6月1日起被告确实未付租金，但系因被告在此期间在与原告就合同解除事宜进行协商。本院经审理认定事实如下：2018年7月18日，原告何明慧(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《上海市租赁合同》，约定原告何明慧将系争房屋租赁给被告作居住使用，租赁期限自2018年9月1日起至2022年8月31日止，月租金为4,000元。《上海市租赁合同》第四条第2项约定：“双方协定首期付叁月，另付肆仟元押金以后按每叁月结算一次，提前柒天支付下次房租，押金不变，甲方在收到乙方租金(包括押金后，必须开具收据予乙方)。”第七条第1项约定：“乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违反行为，不得妨碍和侵犯邻居，如果乙方违法，自行负责，甲方不承担任何法律和经济责任，甲方有权单方终止合同。”第九条第1项约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续；若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金人民币大写：肆仟元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金(押金不得抵用房屋租金使用)。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告何明慧依约将系争房屋交付被告，被告向原告支付押金4,000元,并陆续支付自2018年9月1日起至2019年5月31日止的租金。2018年10月9日，檀乡苑物业管理处向被告送达《违法居住整改通知书》，载明：“沪南公路7406弄2幢9号(业主/使用人)：经查，你在物业使用/居住房屋租赁过程中有下列行为：一、居改非；二、屋内养猫之多。上述行为违反了物业管理的有关规定，现根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第24条的规定，请你立即停止上述违规行为，恢复原状。如你未立即停止上述违规行为并予整改的，我司将依法报送行政执法部门依法查处，并报告业主委员会。”上海市浦东新区新场镇人民政府信访办于2019年6月13日出具《受理告知单》，载明：“张玉凯同志：您(贵单位)提出沪南公路XXX号小区内养猫扰民影响卫生信访事项，……根据《信访条例》第三十三条规定，将在受理之日起60日内办结，……”上海市浦东新区新场镇人民政府于2019年6月28日就该信访事项作出回复，载明“……经了解，2019年6月18日上午由稳定办牵头派出所、城管中队、市场监督管理所、房办、物业等相关部门商讨该信访事项的处理办法。定于6月20日查看现场并约谈9号租户(实际养猫人)。20日现场查看后，有公安部门对当事人进行了口头警告，限期自行搬离饲养的繁殖宠物猫，如不听劝告，公安部门将以饲养宠物扰民对其进行行政处罚。您也可以通过民事诉讼的方式排除相邻关系干扰。”2019年7月8日被告收到原告何明慧委托的上海东浦律师事务所出具的《律师函》，载明：“……一、请您于收到本函之日7日内搬离该房屋，房屋租赁合同自此解除；二、请您于收到本函之日内支付2019年6月1日起至搬离之日止的房屋租金；……”审理中，原告何明慧称对系争房屋的装修情况并不了解，且因系争房屋仍在被告的控制下，故原告何明慧无法确认是否会对系争房屋的装修继续利用。原告何明慧表示对系争房屋有无损坏无法核实，故将另案核实。审理中，原告何明慧提供如下证据：1.原告与被告的微信聊天记录，证明被告自2019年6月1日起未支付租金，原告将系争房屋交付给被告前不知道被告养猫;经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，亦认可自2019年6月1日起未付租金，但表示原告在系争房屋交付被告时对被告要养猫是知情的，被告于2018年9月1日左右搬入系争房屋，小区物业因不允许养猫与被告进行交涉，原告于2018年9月7日给被告发微信时称不知道被告养猫系原告在狡辩，原、被告于2018年8月31日就养猫事宜在微信上进行了沟通；2.原告与中介张慧华微信聊天记录，证明中介在原告与被告签订合同前并未告知原告关于被告养猫的事情；经庭审质证，被告对该份证据的真实性无法确认，认为从该份证据无法看出中介没有告知原告关于被告养猫的事情；3.檀乡苑物业管理处出具的《物业证明》，证明被告在系争房屋内养猫对邻居造成困扰且发生过冲突，物业对其多次劝阻但没效果；经庭审质证，被告对该份证据的真实性认可，但认为该份证据只能证明被告的猫会叫，不能证明扰民，扰民的构成系有一个关于时间、分贝的标准。被告提供如下证据：1.被告与中介张慧华微信聊天记录，证明中介在帮被告找房时就知晓被告养猫的事情；经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但认为该证据只能证明被告与中介说过养猫的事情，但对此原告并不知晓。2.被告与原告的微信聊天记录，证明原告在2018年8月31日前已知晓被告养猫的事情，2018年8月21日9：06的聊天记录可以看出被告当天前已经知晓被告将系争房屋装修的差不多了，8月29日的11：03分的聊天记录可以看出原告知晓被告已装修房屋，后被告两次转账给原告时原告祝被告生意兴隆，可知原告知晓被告是做宠物生意的；经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，被告于2018年8月31日左右入住系争房屋，2018年8月21日确实知道被告对系争房屋装修的已经差不多了，8月31日的聊天记录原告所要表达的意思是2018年8月31日前原告已通过邻居的告知知晓了被告养了四十多只猫，原告不希望被告与邻居发生冲突，所以提醒被告往家里带宠物时尽量避开人群，原告在订立合同时只知道被告喜欢养宠物，但在原告的认知里养宠物只是养1、2只，后听邻居说被告搬进来四十几只猫，所以原告丈夫通过电话与被告沟通，告知系争房屋可以通过被告进行转租，但被告不同意搬走。3.被告老公与物业现在管理人员的微信聊天记录，证明被告并未恶意拖欠房租，是想就合同解除问题跟原告进行商谈;经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但被告是恶意拖欠房租的，因为原告已经表示想与被告进行协商，但被告不接受。4.被告与小区邻居的聊天记录，证明被告在系争房屋内不作经营使用，不出售猫;经庭审质证，原告对该份证据的真实性认可，但认为被告在系争房屋内是进行经营性的猫的繁殖和饲养，未开店出售。以上事实由原告递交的《上海市租赁合同》《律师函》《受理告知单》及答复、照片，被告递交的《违法居住整改通知书》等证据，以及庭审记录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。关于合同解除，虽然原、被告在《上海市租赁合同》的补充条款中约定“租客喜欢养猫”，但在该合同第七条第1项中亦约定“乙方在租赁期内保证在该租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违反行为，不得妨碍和侵犯邻居……”从檀乡苑物业管理处出具的《违法居住整改通知书》和上海市浦东新区新场镇人民政府于2019年6月28日作出的回复载明的内容可见，被告的养猫行为已经超出饲养宠物的正常界限，显然对邻居的生活造成影响，系对系争房屋的不合理使用，已构成违约。根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告拖欠自2019年6月1日起的租金，且经催讨后未支付，显属违约，故原告要求解除《上海市租赁合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。《上海市租赁合同》系因被告违约导致解除，且原告在庭审中未同意对装饰装修残值进行利用，故被告关于要求原告赔偿装修费15万元的意见，本院不予采纳。原告于2019年7月8日向被告送达载明要求解除合同等内容的《律师函》，故本院确认双方签订的《上海市租赁合同》于2019年7月8日解除。关于返还系争房屋和支付租金及房屋使用费，合同解除后，被告理应返还系争房屋，按照合同约定的标准向原告支付拖欠的租金，现原告要求被告按约返还系争房屋和以4,000元/月标准支付自2019年6月1日起至搬离系争房屋之日止的租金及使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于支付违约金和返还保证金，原、被告就违约处理在《上海市租赁合同》第九条第1项中进行了约定，在被告违约的情况下，原告有权不退还押金，原告请求判令不返还被告押金的诉讼请求实际意为请求判令被告支付给原告的押金归原告所有，对于该项诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告就违约处理的约定，被告违约情形下的违约金的支付方式系以押金进行抵扣，故原告要求被告另行支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。关于逾期付款利息，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，现原告已经通过以押金抵扣违约金的形式向被告主张了违约损失，故原告请求判令被告支付自2019年5月25日起至判决生效之日止未付租金的逾期付款利息的诉讼请求，缺乏事实及合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，判决如下：一、确认原告何明慧与被告施新天于2018年7月18日签订的《上海市租赁合同》于2019年7月8日解除；二、被告施新天应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区沪南公路XXX弄XXX号房屋返还原告何明慧；三、被告施新天应于本判决生效之日起十日内按每月4,000元标准支付原告何明慧自2019年6月1日起至被告实际履行本判决第二项内容之日止的租金及使用费；四、被告施新天支付给原告何明慧的押金4,000元归原告何明慧所有；五、驳回原告何明慧的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告施新天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇一九年十月三十日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。