河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0182民初6446号原告：孙倩，女，1987年7月13日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：孙超，系原告配偶。被告：河南易升合置业有限公司，统一社会信用代码91410182681782545R，住所荥阳市豫龙镇槐西村。法定代表人：贾建丽，董事长。委托诉讼代理人：王俊强，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：来玉栓，河南见地律师事务所实习律师。原告孙倩与被告河南易升合置业有限公司（以下简称“易升合公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告孙倩于2019年7月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙超，被告易升合公司的委托诉讼代理人王俊强、来玉栓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙倩向本院提出诉讼请求：1．要求被告向原告支付未及时在规定限期内取得房地产权属证书违约金2502.01元；2．要求被告停止侵占小区公共绿地的违法行为，并且承担违约责任，每年支付违约金3000元，直至归还小区应有的公共绿地；3．本小区15号楼建筑入口上空无防坠落措施，需要开发商整改；4．本小区电梯不符合关于住宅配置可容纳担架电梯的相关规定，需要开发商整改；5．该套房屋存在设计缺陷，客厅和主卧空调没有设计安放位置，开发商应当赔偿3000元；6．本小区暖气一直未开通，开发商应当承担违约责任，每年支付违约金6000元，直至暖气开通；7．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于荥阳市豫龙镇槐西村小区住宅房一套出售给原告，房屋单价为4450元每平方米，房屋面积为112.45平方米，总价款为500402.50元。同时约定，被告应于商品房交付使用后365日内办理完毕房地产权属证书，目前已经超期，被告应按已付房款的0.5%向原告支付违约金。随后，原告按照被告的要求，以按揭贷款的方式付清了房款，原告付清全部房款后，一直等待被告按期办理房地产权属证书，但被告将交房日期一拖再拖，至今未办理完毕房地产权属证书，并且房产相关缺陷也未完善。原告认为，被告逾期办理房地产权属证书违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成了经济损失，为维护自身合法权益，特提出起诉。被告易升合公司辩称：一、因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，致使被告未能按照合同约定期限报送资料到产权登记机关备案，被告无过错，不应承担违约责任，原告第1项诉请不应得到支持。《商品房买卖合同》第十五条（关于产权登记的约定）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”因郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。鉴于政府职能部门调整及相关政策发生变化，非系被告自身原因，故原告主张的迟延办证违约金不应得到支持。二、被告并无侵占该小区公共绿地的行为且并无违约，原告第2项诉请不应得到支持。原告主张的绿地实际系被告开发预留地和市政绿地。其中，临飞龙路土地属于待开发的预留土地，用途还未规划、批准，不宜直接认定为涉案小区公共绿地；临中原路土地系市政绿地，不属于涉案小区公共绿地，归市政管理和使用。被告不存在侵占小区公共绿地的行为，且并未违反合同约定，不构成违约，故原告主张不应得到支持。原告所称侵占地块情况实际系涉案小区业主堆放装修垃圾所致，有关建设设备、施工材料、加工设备、临时房均非被告所有，原告应向实际侵权人主张权利。再则，原告不是主张侵占公共绿地的适格原告，适格原告应为全体业主成立的业主委员会或代为行使权利的物业服务公司。另外，原告认为被告侵占绿地进而主张违约责任，不应得到支持。因侵占导致的是侵权赔偿责任，而非违约责任，故原告主张违约责任无事实根据和法律依据，不应得到支持。三、涉案小区15号楼防坠落设置、电梯设置、房屋设计均已经竣工验收合格并已报建设主管部门备案，已经达到合同约定的交付标准且不违反相关法律法规的强制性规定，原告第3-5项诉请不应得到支持。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《房屋建筑市政基础设施工程竣工验收规定》，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用；房地产项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关单位或部门进行验收。涉案小区所有施工均是按依法批准备案的图纸施工，且已经竣工验收合格，并已报建设主管部门备案，所有涉及房屋的主体、外立面、空调板、防坠落措施、电梯、暖气管设备均符合法律规定和合同约定，不存在违约行为，未给原告造成损失。《商品房买卖合同》第八条（关于交付期限的约定）约定：“出卖人应当在2017年5月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经分期综合验收合格。”被告已经履行了合同约定的义务，不存在违约行为。被告交付的房屋符合法律规定和合同约定的标准，原告诉请第3-5项没有任何法律和事实依据，不应得到支持。四、涉案小区15号楼暖通安装工程已于2017年3月全部安装施工到位，验收合格，具备用热条件，已经达到申请使用条件，未开通暖气属于市政、供热等相关部门负责，且开通暖气不属于合同约定的内容，原告第6项诉请不应得到支持。《商品房买卖合同》第十四条（出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺）约定：“出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电在商品房交付使用时达到使用条件；2、电话在商品房使用时达到申请使用条件；3、有线电视在商品房交付使用时达到申请使用的条件；4、天然气在商品房交付使用后180日内根据天然气公司的规定达到申请使用条件。”合同并未对暖气做出约定，其系因市政原因造成不能使用，被告不存在违约行为，原告要求被告承担违约责任并支付违约金无事实根据和法律依据，不应得到支持。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月16日，原告与被告签订编号为XY150××××9202的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告位于荥阳市××与××路交叉口东南侧××西××住宅小区××单元××商品房××套，房屋单价为4450元每平方米，房屋面积为112.45平方米，总价款为500403元；原告于2015年5月16日支付购房款150403元，剩余购房款350000元通过公积金贷款支付给被告，被告于2017年5月20日将经分期综合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用同时约定；被告应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。同时，合同对水电、电话、有线电视、天然气应达到申请使用条件进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付购房款，被告按约交付商品房。原告至今未取得的房地产权属证书，且原告称被告存在以下违约行为：侵占小区公共绿地，涉案小区15号楼建筑入口上空无防坠落措施，涉案小区电梯不符合关于住宅配置可容纳担架电梯的相关规定，客厅和主卧没有设计安放空调的位置，涉案小区暖气未开通。被告称原告所说的公共绿地系待开发预留地和市政绿地，合同中未对暖气进行约定。2017年3月该楼暖气安装工程全部施工到位，验收合格，具备用热条件。且涉案小区已竣工验收合格，荥阳市住房和城乡建设局于2019年6月28日进行竣工验收备案。另查明，郑州市住房保障和房地产管理局于2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规，为合法有效的合同。原、被告约定被告应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。房地产权属证书的办理程序虽在2016年8月20日发生变化，但被告至今未办理完毕房地产权属证书，且被告未提供证据证明其在约定时间内向相关部门提交办理房地产权属证书的相关资料，被告已构成违约，故原告据此要求被告支付其违约金2502.01元，本院予以支持。原告称被告存在侵占小区公共绿地，涉案小区15号楼建筑入口上空无防坠落措施，涉案小区电梯不符合关于住宅配置可容纳担架电梯的相关规定，客厅和主卧没有设计安放空调的位置等违约行为，因为原告向本院提供证据不足，且荥阳市住房和城乡建设局于2019年6月28日对涉案小区进行竣工验收备案，故原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。原告称涉案小区暖气未开通，被告应承担违约责任，因合同中未对暖气进行约定，且涉案小区暖气工程于2017年3月全部施工到位，验收合格，具备用热条件，因市政府原因不具备开通条件，非被告责任，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南易升合置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙倩违约金2502.01元；二、驳回原告孙倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，由被告河南易升合置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李书伟二〇一九年十月十八日书记员  楚晓鹏