上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初40554号原告：杨奕佩,女,1988年1月17日出生,汉族,住上海市嘉定区陈家山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：陆1(夫妻关系),男,1985年12月6日出生,汉族,住上海市嘉定区陈家山路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：杨卫兴(父女关系),男，1962年5月13日出生。被告：邱涛,男，1985年6月15日出生。原告杨奕佩与被告邱涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告杨奕佩及委托诉讼代理人陆1、杨卫兴，被告邱涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨奕佩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的租赁合同，解除时间为诉状副本送达之日,要求被告搬离本市静安区康定路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)；2、请求判令被告支付自合同解除之日起至返还系争房屋之日止的房屋占有使用费，按照7,000元/月的标准计算，目前被告的租金已支付至2019年12月18日，如被告于2019年12月18日之前返还房屋，原告与被告就租金自行结算；3、请求判令被告赔偿原告违约金7,000元；4、请求判令被告赔偿未经允许擅自改变房屋结构的损失(隔断一面,价值4,000元),返还系争房屋内空调2台,洗衣机1台,床3张,电视机1台；5、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告表示，被告曾支付押金7,000元，若双方的租赁合同解除，原告要求就押金抵扣被告应承担的违约金，同时暂时撤回关于房屋结构损失的诉讼请求，保留诉权。事实和理由：杨奕佩受其他产权人委托与邱涛在2019年6月8日签订房屋租赁合同,从2019年6月18日起租借系争房屋给承租人邱涛,在租赁洽谈的过程中,邱涛承诺房屋由其本人及家人共三人居住,结果在实际居住过程中,邱涛转租房屋给附近餐饮店做宿舍群租,房间内放置10张上下铺,被居委、街道勒令整改。且未经原告同意拆除了房间隔断,擅自改变房屋结构,搬走原告家具，并拖延支付房屋水电费。杨奕佩在2019年7月21日和邱涛协商解除合同,邱涛回复在两周内将高低床搬走,找到房子后退回房租及租金,但之后邱涛拒绝搬出房子,并且房内依然是10张高低床,群租现象严重。为维护原告的合法利益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邱涛辩称，1、不同意解除租赁合同，合同未到期，被告的确存在群租行为，但合同并未载明不允许群租。2、被告的租金的确支付至2019年12月18日，被告不同意搬离系争房屋，愿意按照合同约定支付房租。3、不同意支付违约金，被告不存在违约行为。4、空调2台,洗衣机1台,床3张,电视机1台均在系争房屋内；如法院判决租赁合同解除，被告愿意返还上述物品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告杨奕佩及案外人陆1、陆某2。2019年6月8日，原告杨奕佩(出租方、甲方)与被告邱涛(承租方、乙方)就系争房屋签订了《租赁合同》，约定乙方租赁该房屋作为居住使用，租赁期限为4年，自2019年6月18日至2023年6月17日止；房屋租金为每月7,000元，押金为7,000元，租金每三个月一付；乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为；双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续。如无故违约，则向对方支付违约金7,000元。合同补充条款另约定系争房屋内有“空调2台、洗衣机1台、床3张、电视1台”。租赁合同签订后，被告向原告支付了押金7,000元，现已支付租金至2019年12月18日。2019年8月5日，系争房屋所在地的本市静安区江宁路街道武定坊社区居民委员会及物业公司出具《整改告知书》，表示该户存在群租现象，责令行为人立刻整改。审理中，原告表示，被告存在群租行为，而群租需要经过原告书面授权，但被告在未征得原告同意的情况下，擅自群租，构成根本性违约。因签订租赁合同时，未约定具体的家具、电器的品牌、型号，故要求被告按照租赁合同补充条款载明的物品类型进行返还。被告表示，被告本来是同意搬离的，但因为没有找到房子，因此没有搬离。被告曾看到过整改告知书，之后即进行整改，目前系争房屋内还住着十几个人。系争房屋面积有七十几个平方米，住着十几个人是符合法律规定的。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反有关法律或行政法规的强制性规定，当属有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。现被告未经原告同意，擅自转租系争房屋，且经有关部门认定存在群租情况，故被告的行为已构成违约,现原告要求以被告收到诉状副本之日(2019年9月12日)解除租赁合同，具有法律和合同依据，应予支持。租赁合同解除后，被告应将系争房屋返还原告，并向原告支付返还房屋前的使用费用。因租赁合同已于2019年9月12日解除，而被告的租金已支付至2019年12月18日，故原告应返还被告已支付的2019年9月13日至2019年12月18日的租金22,129元，自2019年9月13日起，被告应按照7,000元/月的标准向原告支付返还系争房屋前的占有使用费。租赁合同系因被告违约而解除，根据合同约定，被告应支付违约金7,000元。合同解除后，被告缴付的押金7,000元应当由原告予以返还，但应优先抵扣被告欠付的各项费用。根据租赁合同约定，空调2台,洗衣机1台,床3张,电视机1台为原告方的物品，被告亦确认上述物品仍在系争房屋内，并愿意在合同解除后返还，故原告返还物品的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款规定，判决如下：一、原告杨奕佩与被告邱涛就上海市静安区康定路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2019年9月12日解除，被告邱涛应于本判决生效之日起七日内向原告杨奕佩返还上址房屋(含空调2台、洗衣机1台、床3张、电视机1台)；二、被告邱涛应于本判决生效之日起七日内向原告杨奕佩支付房屋使用费(按每月7,000元的标准，从2019年9月13日至被告邱涛返还上址房屋之日止)；三、被告邱涛应于本判决生效之日起七日内向原告杨奕佩支付违约金7,000元；四、原告杨奕佩应于本判决生效之日起七日内向被告邱涛退还房屋租金22,129元及押金7,000元，共计29,129元，该款应优先抵扣被告邱涛应付的上述费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告邱涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  董锟二〇一九年十月二十九日书记员  郇鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。