广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初4776号原告：清远市世纪鑫元投资发展有限公司。住所地：清远市北江二路16号和富广场A幢四层。法定代表人：刘向宇。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所律师。被告：邓人杰，男，1985年8月9日出生，汉族，住清远市清新区。委托诉讼代理人：余允添，广东易之堃律师事务所律师。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告邓人杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄振杰，被告邓人杰的委托诉讼代理人余允添到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《世纪荟商业管理合同》于2018年12月20日解除；2、被告向原告支付拖欠的管理费6977.9元、电费1484.65元，合计8462.55元；3、被告向原告支付拖欠管理费、电费的违约金，违约金从逾期之日起按欠费总额的每日千分之三计至被告邓人杰付清管理费、电费之日止，暂计至2019年3月10日为23709.26元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确其第3项诉讼请求的违约金按照如下方式计算：管理费以6977.9元为基数从2018年8月10日起算；2018年7月电费以701.5元为基数从2018年7月10日起算；2018年8月电费以783.15元基数从2018年8月10日起算，均按每日千分之三计算至付清之日止。事实与理由：2017年8月16日，原告与被告签订《世纪荟商铺租赁合同》及《世纪荟商业管理合同》，约定由原告对被告租赁的位于清远市清城区的世纪荟购物广场3层301-302号商铺（出租面积为171平方米）以及租赁商铺区域外的公共区域进行物业管理服务，管理期限与承租商铺合同的期限同步，即管理期限从2017年8月7日起至2020年8月6日止（共36个月）。《世纪荟商业管理合同》约定管理费按该商铺的承租面积计算（即承租面积为：171㎡),自接收商铺日起为每月每平方米55元，共计9405元。此外还约定商铺开业后的水费按3.5元/立方米、电费按1.15元/千瓦时计算；被告应于每月10日前向甲方缴纳当月管理费，并于每月10日向甲方缴纳上月水费、电费等各种费用，以上费用不得以任何理由拖欠，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三收取违约金，逾期超过十五日，原告有权对被告承租的商铺采取停止供应电力、水、煤气等及停止提供任何服务，直至被告缴清应缴的费用及违约金。上述合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告从2018年7月起一直拖欠电费，从2018年8月份起拖欠管理费，经原告多次催收，被告仍没有改正其违约行为。为维护自身合法权益，原告于2018年11月19日通过EMS特快专递向被告邮寄《律师函》，但被告于2018年11月27日收到《律师函》后一直不予理会，违约行为一直持续。原告无奈于2018年12月20日在被告租赁商铺门口张贴《解除合同通知书》，解除与被告在2017年8月16日签订的《世纪荟商业管理合同》，并要求其在3日内向原告付清拖欠的费用和违约金，解除合同通知书已于2018年12月20日送达。但被告在收到解除合同通知书后，未及时结清欠付的各项费用。被告使用原告的商铺后，拖欠管理费、电费的违约行为一直延续，已构成根本违约。原告依法有权行使合同解除权，解除合同的书面通知自送达被告之日起生效，该解除行为的效力应予确认，并应依照合同约定承担违约责任。基于此，原告在要求被告结清欠费和违约金无果的条件下，依法向贵院提起本案诉讼，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告邓人杰辩称，由于原告没有按管理合同约定履行管理义务导致被告的游乐场不能正常经营，被告在2018年8月23日已经撤场，所以解除合同的时间是2018年8月23日；由于涉案商铺从2018年4月开始出现屋顶漏水的情况，被告一直向原告提出修缮维护的请求，但原告没有妥当处理该问题，所以原告没有尽到管理义务，其无权向被告收取管理费用；违约金问题，因原告违约在先，故不存在我方违约情形，不应当计算违约金，而且原告主张的违约金标准明显高于其实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方无争议的如下事实，本院予以确认：原告为被告承租的清远市清城区世纪荟购物广场3层301-302号商铺提供物业管理服务，并按承租面积（171㎡）以55元/㎡的标准每月10日前向被告收取当月物业管理费9405元，被告拖欠2018年7月电费701.5元、2018年8月管理费6977.9元及电费783.15元未付，涉案物业自2018年4月起存在屋顶漏水的情况，被告于2018年8月23日撤场。此外，被告当庭同意支付拖欠的电费共1484.65元。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告是否完全履行了双方签订的《世纪荟商业管理合同》义务。被告认为原告未履行合同中“为维护商铺的主体结构不被破坏，保证商铺的安全、正常使用，定期对商铺进行检查”的管理内容，其承租的商铺屋顶漏水，无法正常使用。但该条约定原告的管理内容基础是商铺的主体结构，涉案物业屋顶漏水，无证据显示是因商铺的主体结构而引起，被告提供的微信聊天记录也可以看出原告已告知被告漏水是由于楼上商户装修地板没有做好防水处理造成的，且原告已积极协商，本案现有证据不足以证明原告未履行合同约定的管理义务。2、涉案《世纪荟商业管理合同》何时解除。庭审中，双方均确认被告于2018年8月23日撤场，原告作为商场的物业管理方，知道或应当知道被告于上述时间撤场，但原告并未对此提出异议，且自被告撤场后，原告亦未继续计算物业管理费，故双方均以其实际行为表明不再履行《世纪荟商业管理合同》，该合同解除的时间应为2018年8月23日。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。诉讼过程中，被告同意向原告支付拖欠的电费共1484.15元，本院予以确认。上述本院已认定双方签订的《世纪荟商业管理合同》于2018年8月23日解除，故原告主张确认合同于2018年12月20日解除的请求，本院部分支持。至于原告主张被告支付物业管理费6977.9元，上述本院已认定被告的抗辩及证据不足以证明原告违约，故其仍应向原告支付物业管理费，但原告计算物管费的金额有误，本院予以调整。被告2018年8月23日撤场，应向原告支付2018年8月物管费6674.5元（9405元/31天×22天）。因被告未按照合同约定的时间于当月10日前向原告支付物业管理费及电费，原告主张从逾期之日起分别计付物业管理费、电费产生的违约金，符合双方合同约定，但被告抗辩认为计算标准过高，且原告未能提供因被告逾期支付上述费用而造成的实际损失，故逾期支付物业管理费产生的违约金，可按每日万分之五的标准计算从2018年8月11日起计算至清偿之日止；因电费最终是由供电部门收取，原告仅应先行垫付，故被告逾期支付电费产生的违约金，实为原告的利息损失，该违约金可按年利率6%计算，其中2018年7月电费以701.5元为基数从2018年7月11日起、2018年8月电费以783.15元为基数从2018年8月11日起计算至清偿之日止。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司与被告邓人杰签订的《世纪荟商业管理合同》自2018年8月23日解除；二、被告邓人杰于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付物业管理费6674.5元及违约金（违约金以6674.5元为基数从2018年8月11日起按每日万分之五计付至清偿之日止）；三、被告邓人杰于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付电费701.5元及违约金（违约金以701.5元为基数从2018年7月11日起按年利率6%计付至清偿之日止）；四、被告邓人杰于本判决生效之日起10日内向原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司支付电费783.15元及违约金（违约金以783.15元为基数从2018年8月11日起按年利率6%计付至清偿之日止）；四、驳回原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6862元，由原告清远市世纪鑫元投资发展有限公司负担2745元，被告邓人杰负担4117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  曲洋逸人民陪审员  钟建华人民陪审员  吴秀琼二〇一九年十月二十一日书 记 员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。