甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初1503号原告：嵇秀娟，女，1984年1月29日出生，汉族，庆城县白马小学教师，户籍所在地甘肃省庆城县白马铺镇白马街134号，现住甘肃省庆阳市西峰区安东东路碧晖高地小区11号楼2单元901室。委托诉讼代理人：胡小瑜（嵇秀娟之夫），男，1984年4月20日出生，汉族，农民，户籍所在地甘肃省庆城县白马铺镇白马街298号。被告：闫永平，男，1981年4月25日出生，汉族，农民，住甘肃省镇原县平泉镇上刘村王储组。原告嵇秀娟与被告闫永平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嵇秀娟及其委托诉讼代理人胡小瑜到庭参加诉讼，被告闫永平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付所欠原告房租28263元（截止2018年9月18日）；2015年物业费322元、2015年公用电费5元、2015年垃圾处理费9元；2016年物业费1289元、2016年公用电费20元、2016年垃圾处理费36元、2015年及2016年取暖费（热损）352元；2017年物业费1289元、2017年公用电费20元、2017年垃圾处理费36元、2017年安装天然气管道开锁费100元、2017年取暖费（热损）527元；2018年物业费966.75元、2018年公用电费15元、2018年垃圾处理费27元、2018年9月22日换锁费180元及清理房屋卫生费800元、催要房租包车费1000元、误工费1000元、违约金2000元，共计38256.75元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年10月5日，被告通过家和房屋中介公司与原告签订合同，约定被告租住原告位于西峰区安定东路碧晖高地11号楼2单元901号房屋，租赁期12个月，租金1300元/月，半年支付一次房租。被告当场支付半年房租7800元、押金1300元，共计9100元。2016年3月20日，本人多次催要下半年房租，被告均以各种理由推诿，并电话告知其还需继续租住。由于被告违约，本人多次请假包车到租住地寻找被告收回房屋，但均未找到被告.2017年6月，双方经结算，被告欠付原告房租22100元，被告向原告出具欠条一份，并口头承诺尽快支付房租，本人同意被告继续租住房屋。2017年9月30日，被告通过微信转账向原告支付房租5000元，后又现金支付房租5000元，再未支付拖欠房租。2018年9月14日，原告包车到被告租住处让其搬离房屋并交纳剩余房租，被告承诺搬离时支付租金。2018年9月18日，被告在原告不知情的情况下搬离，并带走钥匙、水电卡等。2018年9月20日，原告给被告打电话时才得知其已搬离，被告让原告重新换锁，并承诺随后支付下剩房租并归还水电卡。经原告验收，房内仅剩4盆花、1张旧沙发、案板和其它废旧品，而且房子脏乱不堪，灶台磨损。由于房子面积小，装修周转空间有限，致使原告迟迟不能开工，误工30天。原告多次电话催促被告搬走其物件，被告均不予理会。直至2018年10月8日晚，被告才回复原告，称自己资金周转困难暂时无力支付房租。原告可怜被告，便告知被告不收开锁、换锁等其它杂费，但被告必须于2018年10月底付清房租，否则原告将收取三年来产生的其它杂费，并要求被告尽快搬走其物件，将水电卡归还原告，被告同意以上约定。但此后被告再无法联系，原告无奈之下诉至法院。被告未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交房屋出租合同1份、2015年-2018年收费票据11张、微信聊天记录29张、短信聊天记录11张、电话录音1份、欠条1张，因被告未到庭无法质证，本院对以上证据进行审查，认为原告提交的证据均系书证，证据来源合法，证据之间相互印证，作为认定本案事实的证据予以认定并在卷佐证。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：2015年10月4日，嵇秀娟与闫永平通过庆阳家和房屋经纪有限公司签订《房屋出租合同》，合同约定：嵇秀娟将位于西峰区碧晖高地11号楼2单元901室出租给闫永平用于居住，租赁期为2015年10月5日至2016年10月4日，月租金1300元，半年支付一次租金，押金1300元；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费全部由闫永平承担；如闫永平不按约定支付租金达7日或欠缴各项费用达500元，闫永平应向嵇秀娟支付违约金2000元。合同签订后，嵇秀娟向闫永平交付了房屋，闫永平向嵇秀娟交纳半年租金7800元及押金1300元。租期届满后，闫永平继续租用房屋，但未向嵇秀娟再交纳租金。后经嵇秀娟催要，闫永平于2017年先后两次向嵇秀娟交纳房租共计10000元，再未支付租金。因闫永平违约，嵇秀娟要求闫永平腾退房屋，2018年9月18日，闫永平搬离了该房屋，并带走了钥匙、水电卡，嵇秀娟随即更换了新的门锁。后经二人协商，房租计算至2018年9月5日，租金共计45500元，减去闫永平之前交纳的租金17800元及押金1300元，闫永平下欠嵇秀娟租金26400元。另外，嵇秀娟替闫永平代交2015年物业费322元、公用电费5元、垃圾处理费9元，2016年物业费1289元、公用电费20元、垃圾处理费36元及2015年-2016年取暖费（热损）352元，2017年物业费1289元、公用电费20元、垃圾处理费36元及2017年-2018年度取暖费（热损）527元，2018年物业费966.75元、公用电费15元、垃圾处理费27元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告嵇秀娟与被告闫永平签订的《房屋出租合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，租赁关系合法有效。合同约定租赁期限为2015年10月5日至2016年10月4日，期间届满后，被告闫永平继续使用房屋，原告嵇秀娟没有提出异议，原出租合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。被告闫永平于2018年9月18日搬离了出租屋，原告嵇秀娟对房屋进行了换锁，且双方约定租金计算至2018年9月5日，至此双方已解除出租合同，被告闫永平应当向原告嵇秀娟支付下欠租金26400元。合同约定，被告闫永平应当承担租赁期内的水费、电费、供暖费、物业管理费、卫生费等，故被告闫永平应当支付原告嵇秀娟代为交纳的物业费3866.75元、公用电费60元、垃圾处理费108元、取暖费（热损）879元，共计4913.75元。合同约定，如被告闫永平不按约定支付租金达7日或欠缴各项费用达500元，其应向原告嵇秀娟支付违约金2000元，现被告闫永平已经违约，其应当向原告嵇秀娟支付违约金2000元。对于原告嵇秀娟主张的安装天然气管道开锁费、换锁费、清理房屋卫生费、催要房租包车费、误工费，无合同约定，亦无证据证实，不予支持。被告闫永平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃应诉抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告闫永平于本判决生效后十日内支付原告嵇秀娟租金26400元、违约金2000元及代付的物业费3866.75元、公用电费60元、垃圾处理费108元、取暖费（热损）879元，共计33313.75元；二、驳回原告嵇秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，由被告闫永平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 张 璟人民陪审员 李晓鸣人民陪审员 李浩武 二〇一九年十月十七日书 记 员 郭天恩本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。