河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初11992号原告：赵辉，男，汉族，1986年3月26日出生，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区航海路北、兴华南街西升龙城8号院8号楼28层2809号。法定代表人：谢珊雅，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡威，系公司员工。被告：中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行,住所地郑州市中原区中原西路210号。负责人：冯坤山，系该支行行长。委托诉讼代理人：刘晓勇、李科瑾，系支行员工。原告赵辉诉被告郑州骏龙房地产开发有限公司（以下简称骏龙房地产公司）、中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行（以下简称光大银行郑州中原路支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵辉及其委托诉讼代理人张若冰，被告骏龙房地产公司的委托诉讼代理人胡威，被告光大银行郑州中原路支行的委托诉讼代理人刘晓勇、李科瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告骏龙房地产公司签订的编号为140××××8735的《商品房买卖合同》；2.被告骏龙房地产公司退还原告购房款1996291元，并支付自2014年6月28日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至本息全部退还之日止的利息（截止2019年7月15日的利息为542739元，自2017日7月16日之后的利息按上述标准继续支付）；3.被告骏龙房地产公司退还原告税费79851元，维修基金6539元、以及印花税、抵押登记费、中介费1890元；4.被告骏龙房地产公司向原告支付逾期交房违约金19962.91元；5.解除原告与被告光大银行郑州中原路支行签订的编号为光郑中原支（商用房）20140422《个人贷款合同》；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告赵辉和被告骏龙房地产公司于2014年6月28日签订了《商品房买卖合同》一份，随后原告按照合同约定于2014年6月28日缴纳了购房首付款1006391元，并与光大银行郑州中原路支行签订了《个人贷款合同》，办理了购房贷款手续，完成了向被告骏龙房地产公司支付全部房款1996291元的合同义务。根据原告与被告骏龙房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，房屋建筑面积为100.6平方米，且被告骏龙房地产公司应当在2016年11月6日前将商品房交付给原告使用。然而被告骏龙房地产公司于2019年4月向原告发出的面积补差通知单显示，房屋实际面积为96.92平方米，面积误差比达3.65%。另外，截至原告起诉时，被告骏龙房地产公司仍未向原告交付房屋。根据合同约定，原告有权要求解除《商品房买卖合同》，并且要求被告退还购房款、税费及利息并承担因合同违约而给原告造成的相应损失。原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，诉至法院。被告骏龙房地产公司辩称，一、原告以面积误差超过3%为由要求解除《商品房买卖合同》的诉请已超过一年的除斥期间，依法应予驳回。原告在诉状中称其于2019年4月接到面积补差通知单得知房屋面积误差超过3%，实际情况是，郑州市郑房测绘队早于2017年1月3日即对涉案房屋所在的航海中路106号院6号楼进行了面积实测，随后于6号楼单元门口张贴《公告通知》，并于2017年4月20日在郑州市住房保障和房地产管理局官网上进行了公示。原告于此时即可登录网站查询到其所购房屋实测面积为96.92㎡，但原告并未就此向被告提出异议，更未主张解除合同，被告亦认为其愿继续履行合同。根据相关法律规定，原告至迟于2017年4月20日即应知晓所购房屋实测面积与合同约定面积存在误差且误差超过3%，此时原告依法享有合同解除权，但该解除权应当在解除权发生之日起一年内即于2018年4月20日前行使，逾期解除权归于消灭，故其诉请依法应予驳回。二、原告以逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》的诉请亦超过一年的除斥期间，依法应予驳回。原告在诉状中称截至起诉时被告仍未向其交付房屋，实际情况是，原告签订《商品房买卖合同》时，选择了享受3年返租的优惠形式，优惠总额657046元从总房款里扣除，其承诺自愿放弃自交房之日起返租期3年内租金收益。涉诉房屋所在楼栋于2016年1月4日取得竣工验收备案表达到交付使用条件后，已按合同约定交付日期交由第三方郑州环亚商业有限公司经营管理，待3年期满即2019年11月6日方可向原告移交。同时在合同履行期间，原告方亦并未向被告主张过所谓逾期交房相关事宜。退一步讲，即便被告逾期交房，依据相关规定，原告截至今日方行使解除权也早已超过一年的除斥期间，其诉请依法应予驳回。三、基于诚信及公平原则，为维护市场交易秩序的稳定，原告诉请亦不应得到支持。1.社会资源的流转有利于社会财富的增加，基于此，合同法的基本价值取向是鼓励交易，以实现双方签订合同时的目的。据此，除非一方当事人严重违约导致交易目的不能实现，人民法院在个案中判断是否应当解除双方当事人之间的合同关系时，应当秉持前述立法精神，综合个案情况在利益平衡的基础上具体考量。2.本案中，原告签订《商品房买卖合同》的目的在于取得涉案房屋之所有权。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定面积误差比绝对值超过3%时买受人有权退房，但结合本案实际情况，面积减少超过3%部分仅0.56㎡，并不会影响其商铺的使用功能，无损其合同目的的实现。3.涉案房屋已交付使用近三年，涉案房屋返租事宜亦未因建筑面积误差而产生纠纷，目前尚处于正常履行中。同时，原告方之间仍在正常履行其与光大银行郑州中原路支行所签订的《个人贷款合同》所约定的还款义务。因此，在目前情况下相较解除合同，维持合同效力有助于稳定因房屋买卖而产生的其他各类法律关系，更有利于维护市场交易秩序的稳定，避免社会资源的浪费，防止衍生其他社会问题。4.根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，具体到实践中也表现在发生合同纠纷时要公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任，公平地调整当事人之间的利益。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定，双方亦应在不损害对方利益的前提下履行合同。原告请求解除合同与立法本意和市场价值及公平交易理念相悖，该请求权缺乏合理基础，法院对此不应予以支持。四、退一步讲，如原告第一项解除合同的诉讼请求得到法院支持，则第二项诉讼请求所主张的利息计算方式、计取金额均有误，第三项、第四项主张更缺乏法律依据应予驳回。1.原告第二项诉讼请求要求自2014年6月28日起以全额购房款1996291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至本息全部退还之日止的利息，该诉请缺乏合同及法律依据。根据双方《商品房买卖合同》第五条的约定，原告购房款全款到账日期为2014年9月9日，且自2012年7月6日中国人民银行同期活期存款基准年利率为0.35%，原告方所主张的计算方式及金额显系有误。2.原告第三项诉讼请求中，要求被告退还税费（契税）、维修资金、印花税、抵押登记费及中介费，该费用并非交归被告所有，原告要求被告退还无任何合同及法律依据。3.原告第四项诉讼请求要求被告支付逾期交房违约金缺乏事实依据，如前所述，涉案房屋根本不存在逾期交房之情形，支付逾期交房违约金亦无从谈起。再者，如双方合同终获解除，则原告该诉讼请求也失去了合同与法律依据。五、如《商品房买卖合同》最终得以解除，则依《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告有权要求原告支付涉案房屋自合同约定交付之日起至今的使用费用，参照被告所提交的证据《承诺书》中原告方所认可的前三年租金657046元，被告将在退还房款时予以折算扣除。被告光大银行郑州中原路支行辩称，原告提出与光大银行郑州中原路支行签订的个人贷款合同予以解除的理由不充分，与个人贷款合同的约定和法律规定相违背。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年6月28日，赵辉与骏龙房地产公司签订合同编号为140××××8735的《商品房买卖合同》一份，约定赵辉购买骏龙房地产公司开发的位于二七区航海路北、兴华南街西6幢1层122号商品房，建筑面积共100.6平方米，商品房单价为每平方米19843.85元，总金额1996291元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款基准利率付给利息。利息计息日期自购房全款到账日期计算。付款方式及期限：约定金额为1006291元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年6月28日，交纳比例为50.41%；约定金额990000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年7月28日，交纳比例为49.59%。被告应当在2016年11月6日前向赵辉交付房屋。除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。2014年6月28日原告缴纳了购房首付款1006391元，被告另出具收据三份分别载明：收到赵辉交来维修基金6539元，抵押费、印花税1390元，中介费500元整。赵辉为购买上述房屋，向光大银行郑州中原路支行申请贷款，于2014年9月2日与中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行签订《个人贷款合同》，载明贷款用途为商用房，贷款金额为990000元，贷款期限为120个月，贷款支付方式采用受托支付，贷款人将款项通过借款人账户一次划入借款人指定收款账户，借款人账户名称赵辉。赵辉以涉案房屋抵押提供担保，骏龙公司承担连带责任保证担保。2014年9月9日光大银行郑州中原路支行向赵辉发放贷款款项990000元，赵辉于当日支付给骏龙房地产公司。2019年4月3日，原告缴纳契税79851.64元。截止2019年8月20日，原告已经归还贷款本金404073.57元、利息2760642.6元。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方具有约束力。涉案房屋面积误差比绝对值超过3%，被告主张郑州市郑房测绘队按流程于2017年4月20日在郑州市住房保障和房地产管理局官网公告了涉案房屋测绘数据，原告可自行登录网站查询，但官网上测绘数据不能证明被告将该面积差额告知了原告，被告虽主张在涉案小区楼栋前进行了张贴并电话通知过原告，但未出示相关证据。因此本院对被告辩称原告解除权已超过除斥期间的抗辩理由不予采信。原告要求解除与骏龙房地产公司签订《商品房买卖合同》并要求该公司承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。关于违约责任，根据合同约定，被告应当向原告支付利息，利息自购房款全款到账日期即2014年9月9日按照中国人民银行同期活期存款基准年利率计算至房款实际返还之日止。原告提出解除与光大银行郑州中原路支行《个人贷款合同》符合法律规定,本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定。原告要求被告返还原告支付的购房首付款1006291元并支付已偿付的按揭贷款本金和利息,本院予以支持,扣除原告已支付的按揭贷款本金,应将贷款余款退还给光大银行郑州中原路支行。关于涉案房屋的交付，被告虽主张涉案房屋已交付，但作为交付房屋的义务方，未举证证明涉案房屋是否交付及交付的时间，因此应当由其自行承担由此产生的不利后果。同时原告主张的逾期交房违约金金额符合合同约定，因此本院对原告要求被告支付逾期交房违约金19962.91元的诉讼请求本院予以支持。对原告主张被告返还的税费79851元，维修基金6539元、以及印花税、抵押登记费、中介费1890元，被告非上述款项的收取人，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵辉与被告郑州骏龙房地产开发有限公司于2014年6月28日签订的合同编号为14001718735《商品房买卖合同》；二、解除原告赵辉与被告中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行于2014年9月2日签订的《个人贷款合同》;三、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵辉购房首付款1006291元及2014年9月9日起至判决生效之日止,原告赵辉已向被告中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行归还的贷款本金和利息(以被告中国光大银行股份有限公司郑州中原路支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；四、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵辉已支付购房款的利息，利息以购房款1006291元为基数，自2014年9月9日起，按中国人民银行同期活期存款基准利率计算至购房款实际退还完毕之日止;五、被告郑州骏龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵辉逾期交房违约金19962.91元;六、驳回原告赵辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27978元，减半收取13989元，由原告赵辉承担3440元，被告郑州骏龙房地产开发有限公司负担承担10549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  刘政伟二〇一九年十月二十九日书记员  王星童