沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初15197号原告：沈阳德加物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区惠工街217号1708室。法定代表人：徐楠，该公司总经理。委托诉讼代理人：奚鹏，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琪，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：周军，男，1977年9月3日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告沈阳德加物业管理有限公司与被告周军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳德加物业管理有限公司的委托诉讼代理人张琪、被告周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳德加物业管理有限公司诉称，原告系德郡7号大厦（沈阳市沈河区惠工街217号）的物业服务企业，被告系该大厦业主（第1座8层18号房），用途为公寓式酒店，房屋建筑面积44.62平方米。原告与沈阳德郡7号业主委员会签署的《物业服务合同》中约定，“委托服务管理期限自2018年3月1日至2021年3月1日止；物业费为5元每平方米每月；中央空调费为90元每平方米每年；每半年交纳一次，每次交纳时间分别为6月30日和12月31日，交纳该日后半年物业管理费。”同时该协议又规定：“业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业费的千分之二交纳滞纳金。”被告自2019年1月1日起即欠付原告物业费，后虽经原告多次催缴，被告均拒绝缴纳物业费，故起诉来院，请求法院判决：1、被告支付物业管理费1,388.6元（44.62平方米乘5元乘6个月）、中央空调费2,007.9元（44.62平方米乘90元除以2）及滞纳金支付至实际给付之日，暂计803.16元（2019年1月1日至2019年5月1日共120天），共计4,149.66元；2、被告承担本案诉讼费。被告周军辩称，我查了业主委员会的备案信息，业主委员会的成立根本就没有经过业主大会，非法成立了业主委员会并通过非法的手段签订了物业服务合同。违法成立的业主委员会在2019年1月11号在新北站街道办事处集体提出辞职，并且当场书记和领导承诺收缴业主委员会的公章和档案，但到了2019年5月15日原告却拿出了一份2018年3月份签订的物业管理合同。根据2019年辽宁省物业管理条例，签订的合同必须在物业管理部门备案，这份合同没有任何业主委员的签名，只有盖章和日期，根据辽宁省物业管理条例第五十一条，物业服务合同签订前必须充分听取业主意见后，再提交业主大会通过，既没听业主意见也没召开业主大会，就出现了物业合同，也就是说业主委员会是背着我们业主私自签订的服务合同。这个物业合同在供暖的地方写得很清楚，供暖收费范围17-24层、12-16层和1-3层这些都是有明确规定，而我8楼属于酒店区域，要采暖费自理，不应再收取我中央空调费，私自定的价钱，我觉得很不公平，物业费没经过大家审议，单方签订是不合法的。因为现在的楼很破，已经达不到星级标准，所以物业费我认为就值2.5元，如果我缴费，我同意按照2.5元缴费。经审理查明，2018年1月3日，德郡7号业主委员会在沈阳市沈河区站街道办事处予以备案。2018年2月26日，沈阳市德郡7号业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方为德郡7号大厦提供物业服务，服务主要内容包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体公用设施、设备的维修、养护和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案；根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动等。委托管理期限为3年，自2018年3月1日至2021年3月1日止。物业管理公共服务费标准为酒店5元/平方米/月（1-11层，含电梯费），LOFT4元/平方米/月（17-24层，含电梯费），平层写字间、商业网点4.8元/平方米/月（1-3、12-16层，含电梯费）。关于供暖费约定；本物业为整体供暖，每年供暖期前各业主须按供暖公司标准交纳供暖费（收费范围：17-24层业主及附加地热供暖的其他区域业主）；12-16层标准中央空调费用为90元/平方米/年，1-3层标准中央空调费用为108元平方米/年，酒店区域采暖费自理。本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为6月30日和12月31日，交纳该日后半年物业管理公共服务费。甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交并从逾期之日起按千分之二交纳违约金。被告系该大厦业主，其房屋位于沈阳市沈河区（建筑面积44.13平方米），因其未交纳2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业费及中央空调费，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、房产证、备案通知书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”根据上述规定，原告与沈阳市德郡7号业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告作为服务合同约定的大厦业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为大厦提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费及中央空调费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。国务院《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。国务院物业管理条例赋予了业主委员会与物业公司签订物业服务合同的权利，也规定了业主大会、业主委员会作出决议的程序，至于业主委员会在签订合同之前，是否组织召开了业主大会，是否符合业主大会的决议程序，属于业主大会及业主委员会的内部事务，作为签约主体的物业公司无需进行此种审查。即使业主委员会委员在签订合同后集体辞职，在经业主大会重新选定的业主委员会与原告解除物业服务合同之前，原物业合同仍为有效，被告如对物业服务费标准不满，在业主委员会委员辞职后，应当寻求相关管理部门组织召开业主大会，决定是否与原告重新签订物业服务合同或者调整物业收费标准，因此，被告以业主委员会与原告签订的物业合同没有召开业主大会，因而主张物业合同不合法，本院不予采信。关于中央空调费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告房屋所在区域为中央空调集中供暖，中央空调为被告房屋所在区域的公共设施，并非为被告一人提供服务，原告提供了中央空调服务后，无论业主是否使用，原告均有权向接受服务的业主收取中央空调费，故原告以90元/平方米/年的标准向被告主张中央空调费，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳德加物业管理有限公司2019年1月1日至2019年6与30日期间的物业服务费1,324元（44.13平方米×5元/平方米/月×6个月）；二、被告周军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳德加物业管理有限公司2019年1月1日至2019年6与30日期间的中央空调费1,986元（44.13平方米×90元/平方米/年×6个月）；三、驳回原告沈阳德加物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告周军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  祝仰宝二〇一九年十月三十日书记员  王星星