昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4797号原告：昆明劲贝半导体照明工程有限公司。委托诉讼代理人：赵学岐、王海舟，江苏求益律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南稀饮饮料销售有限公司。委托诉讼代理人：王洋，安徽中天恒（北京）律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司与被告云南稀饮饮料销售有限公司租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月26日立案受理后，适用简易程序公开开庭审理。原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司的委托诉讼代理人王海舟，被告云南稀饮饮料销售有限公司的委托诉讼代理人王洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《厂房办公楼租赁合同》解除，被告立即从租赁房屋中迁出；2、判令被告立即支付拖欠的租金148500元（2018年10月1日计算至2019年6月30日），并支付迟延支付租金违约金合计53460元；3、判令被告立即支付拖欠的水费600元、电费600元，合计1200元（自2018年7月1日至2019年6月30日）；4、判令被告支付房屋占用费（自2019年7月1日起按日租金550元的3倍计算至实际腾让之日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月2日，原、被告就位于昆明市经济技术开发区信息产业基地春漫大道8号办公楼的租赁事宜签订《厂房办公楼租赁合同》一份，合同对租金、租金支付时间、迟延支付违约金、房屋占用费等事宜进行了约定，被告仅支付一个季度租金49500元后，对于后续租金被告迟迟未能按约支付，给原告带来巨大的损失。后原告于2019年6月25日向被告发出了《通知函》，要求解除合同并支付拖欠租金等，被告不予理睬。被告的行为导致原告经营损失，原告有权要求其承担违约责任并解除合同。为维护自身合法权益，特向贵院起诉。被告云南稀饮饮料销售有限公司答辩称：诉求与实际不符，第一，答辩人与被答辩人签订的厂房办公楼租赁合同于2018年9月30日解除，被答辩人要求答辩人支付剩余租金、违约金等费用没有任何事实依据。2018年7月1日，答辩人与被答辩人签订的上述合同，合同第四条第一款第二款约定：答辩人应当按照季度支付租金，且必须提前15天支付下一期的租金，也就是按照合同的约定应该是先付租金才能使用。合同同时约定，如果答辩人迟延付款超过一个月，那么被答辩人有权随时解除合同，收回本合同涉及的租赁物，履约保证金作为违约金不予退还。答辩人所租赁的被答辩人厂房,答辩人一直未实际经营,答辩人在2018年9月30日之后一直未实际使用涉案厂房，既没有员工在该厂房办公，也没有实际业务发生在厂房，答辩人未腾空的房屋视为乙方的遗弃物，可以由原告方自行处置。在答辩人第一个季度租金租期到期后，已经明确告知了被答辩人后面三个季度答辩人不再继续租赁物，答辩人前期支付的2万押金作为补偿支付给被答辩人，用于弥补被答辩人的损失。即使被答辩人不认可答辩人已经明确告知了上述事项，答辩人认为按照上述合同的约定，应当是先付租金后使用，在被答辩人未收到后面第二个季度租金的情况下，答辩人已经用行为明确表达了拒绝履行上述租赁合同的意思表示。相反，被答辩人在未收取后面三个季度的租金、也未与答辩人联系处理此事,也没有催要过任何一次租金，现在直接到法院来起诉要求支付剩余三个季度租金没有任何事实依据。第二，被答辩人主张答辩人支付剩余148500元租金及相应的违约金等没有法律及合同依据。因涉案厂房答辩人并未实际使用，故在支付首季度租金后，答辩人已经告知被答辩人，并无行为表示不再继续租赁涉案厂房。被答辩人作为厂房的出租方，理应对厂房的实际使用情况十分了解。企业厂房办公租赁和办公楼租赁合同中也明确约定了是先付租金后使用。在未收取后续租金的情况下，被答辩人怠于行使自己的权利，也未采取任何措施，收回所租赁的涉案厂房，在租赁期满一年后，被答辩人直接向法院提起诉讼。答辩人未实际使用厂房的情况下、支付剩余三个季度的租金及相关违约金等与上述合同中的相关约定相违背。剩余租金产生的一系列问题，都是因被答辩人对其权益的怠于行使所导致，该责任应当是由被答辩人承担,因此被答辩人主张支付租金及违约金等没有法律和合同依据。三、被答辩人主张答辩人支付违约金53460元以及房屋占用费不具有事实和法律依据，依法不应当予以支持。关于违约金53460元，答辩人已经按照上述合同第四条第二款之约定将押金2万元作为补偿支付给了被答辩人，被答辩人在已经认可实际收取2万元押金的情况下，又另行主张53460元违约金与上述合同的约定相违背，后续的相关责任是因被答辩人的懈怠行为所产生，后续即使有相关的违约责任应当是由被答辩人承担，而不是答辩人。其次关于房屋占用费，答辩人一直并未使实际使用涉案厂房，该厂房中也没有任何答辩人的办公设备及办公用品，被答辩人均可随时收回并使用厂房，涉及到相关办公设备等办公设备及办公用品等，均可由被答辩人自行处理。在被答辩人未有实际损失发生，且未举证证明因答辩人未腾房而导致其不能向第三方租赁涉案厂房的情况下，要求答辩人支付上述房屋占用费没有事实依据，被答辩人自己也提到在2019年6月25日送达了通知函，答辩人收到通知函后，双方的上述合同已经解除。即使涉案厂房中存在相关的办公用品，被答辩人也均可自行处理。被答辩人又主张自2019年7月1日起答辩人应支付房屋占用费，被答辩人的主张明显前后矛盾，上述合同已经于2019年6月25日解除，且厂房中也没有任何办公设备，何来的房屋占用费？被答辩人的主张与本案的事实情况严重不符。答辩人所承担的违约责任也应当以被答辩人的实际损失为基础，本案中被答辩人主张的违约金以及房屋占用费等明显过高，依法不应予以支持。损失赔偿额应当以违约造成的损失为基础。第五，被答辩人一直怠于行使自己的权利，对损失扩大部分应自行承担相应的法律后果。答辩人多次要求被答辩人向答辩人出具其拥有租赁物的所有权的合法凭证，被答辩人均拒绝出示，被答辩人的行为已构成根本违约。办公用房对消防资质也有明确要求，被答辩人也未向被告提供上述产权证证明以及相关的消防验收合格资质。被答辩人也构成根本违约。双方签订的合同效力值得商榷。综上所述，答辩人在2018年9月30日之后一直未使用涉案厂房，恳请驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，但持不同证明目的，本院予以采纳，对各方的证明目的随后予以阐述。本院经审理认定事实如下：2018年7月2日，原、被告就位于昆明市经济技术开发区信息产业基地春漫大道8号办公楼的租赁事宜签订《厂房办公楼租赁合同》一份，合同对租金、租金支付时间、迟延支付违约金、房屋占用费等事宜进行了约定，租赁日期自2018年7月1日起至2019年6月30日止，共一年。办公楼租金按每年198000元确定。办公楼用电经双方协商按50元每月计算，水费按50元每月计算，逐月支付。合同终止，乙方应在5日内让出租赁标的物、腾空租赁标的物范围内属于乙方所有的物品，结清水电等合同约定应由乙方负担的各项费用，并将租赁标的物恢复原样。若乙方期满未腾让的，每迟延一日应当按日租金的三倍向甲方支付迟延金。对于乙方未腾空的房屋内物品视为乙方的遗弃物，甲方自行处理。原告于2019年6月25日向被告发出了《通知函》，要求解除合同并支付拖欠租金等，该通知已到达被告。现被告未履行移交租赁标的物至原告的手续。原告出租的房屋已取得建设工程规划许可证、取得房屋建筑工程施工许可证，并拥有上述土地的使用权证。本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告出租的房屋已取得建设工程规划许可证、取得房屋建筑工程施工许可证，并拥有上述土地的使用权证。本案中双方之间的租赁合同依法成立并生效。各方均应按合同认真履行己方义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”合同履行过程中，仅仅是守约方享有合同的解除权。原告作为出租人已履行移交标的物至被告处供其使用的合同义务。被告未依约支付合同期内的租金，其行为已构成违约。被告主张2018年9月30日与原告协商一致解除合同，但无相应证据予以证实，且被告未将租赁标的物内的物品清空。因无证据显示被告向原告移交了商铺，对被告主张合同于2018年9月30日解除的抗辩观点本院不予采信，在此基础上，本院确定双方的合同自原告于2019年6月25日发出解除函时解除，并予以支持原告主张被告从房屋中迁出的诉讼请求。对于2018年10月1日至2019年6月30日的合同期内租金148500元被告应予以支付；自2019年7月1日起至实际腾让房屋之日止的房屋占用费系被告自身原因所导致，被告应按合同约定日租金标准550元支付在此期间的房屋占用费。对于原告主张的水费600元、电费600元，在双方合同中已进行明确约定，应予以支付。对于原告主张的违约金，在本院支持该房屋至实际腾空之日止的租金损失后，原告并无其他违约损失，对其主张的违约金本院不予支持。综上，昆明劲贝半导体照明工程有限公司的主张部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2018年7月2日原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司与被告云南稀饮饮料销售有限公司签订的《厂房办公楼租赁合同》于2019年6月25日解除；二、由被告云南稀饮饮料销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司返还租赁房屋；三、由被告云南稀饮饮料销售有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司支付2018年10月1日至2019年6月30日的租金148500元、水费600元、电费600元，上述费用合计149700元；四、由被告云南稀饮饮料销售有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司支付2019年7月1日至房屋实际腾空之日止、按每日550元计算的占用费；五、驳回原告昆明劲贝半导体照明工程有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2174元，由被告云南稀饮饮料销售有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 李 解二〇一九年十月二十五日书记员 姚婷婷