海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初129号原告：孟丽娜，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：聂友峰。委托诉讼代理人：方玩。被告：三亚中信投资有限公司。法定代表人：赵全英。委托诉讼代理人：杨堃。被告：海南新佳旅业开发有限公司。法定代表人：詹琰。诉讼代表人：李雄伟。委托诉讼代理人：王硕。委托诉讼代理人：王红霞。原告孟丽娜与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2018年11月20日受理本案后，根据孟丽娜的申请，于2019年3月13日追加新佳公司为被告参加诉讼。2019年5月9日，该院作出（2018）琼0271民初10431号之一民事裁定，以本院已裁定受理国家税务总局三亚市吉阳区税务局对新佳公司的重整申请为由，裁定本案移送本院审理。2019年6月3日，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟丽娜的委托诉讼代理人聂友峰、被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃、新佳公司的委托诉讼代理人王硕、王红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟丽娜提出诉讼请求：1.中信公司、新佳公司共同履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务；2.本案的诉讼费由中信公司、新佳公司承担。事实与理由：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局为中信公司颁发了《商品房预售许可证》。2014年6月，孟丽娜与新佳公司、中信公司签订了《商品房买卖合同》，约定孟丽娜购买中信公司开发的位于三亚市吉阳区鹿回头半岛云邸第2栋1单元3002房，孟丽娜已按照合同约定向中信公司全额支付了房款。在中信公司、新佳公司销售房产期间，中信公司的《七心管家式服务手册》（以下简称服务手册）第4页中宣称：“无偿享受业主班车。”该条具体约定为：提供项目至机场和高铁站的业主班车，班车时刻表最终确定后将在物业服务中心进行公示。2018年9月22日之前，中信公司、新佳公司一直委托物业公司为业主提供“半岛云邸班车”服务，并制作了详细的《班车时刻表》。2018年9月22日，物业公司向业主发放《温馨提示》称：“半岛云邸小区的会所（业主餐厅、班车、超市等）是受开发商委托，由绿城物业提供现场服务，现因双方服务合同期限已至，自2018年10月1日起，半岛云邸小组会所由开发商接手现场的相关服务工作。”自2018年10月1日起，中信公司、新佳公司未再履行服务手册约定的为业主提供相关班车的服务。中信公司的服务手册内容具体确定，是《商品房买卖合同》的重要组成部分，对该合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，中信公司、新佳公司应当履行此义务。中信公司辩称：1.《商品房买卖合同》是由孟丽娜与新佳公司签订，中信公司是委托代理人，并不是出卖人，不是本案的适格被告。2.服务手册属于要约邀请，有关方的权利义务关系，应当依签字盖章的书面合同约定为准。3.即使认定服务手册有约束力，无偿享受业主班车亦属于赠予关系。在赠予关系中，对于已经发生的赠予行为不可撤销，对于尚未赠予的行为可以撤销，而且可以随时撤销，赠予方可以随时撤销争议的事项。4.服务手册中的业主班车在业主上岛购房时，原物业公司已经提供了该等服务。孟丽娜也从未因享受该等服务，付出相关的费用。新佳公司辩称，新佳公司并无为半岛云邸项目小区业主配备业主班车的义务，孟丽娜的诉讼请求没有事实和法律依据。孟丽娜围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孟丽娜举证意见：1.《商品房买卖合同》。证明：孟丽娜的业主身份；2.《商品房预售许可证》。证明：半岛云邸小区开发商是中信公司；3.服务手册。证明：半岛云邸小区开发商承诺小区有业主班车；4.《关于“半岛云邸班车行程时间旺季调整表”通知》《关于“半岛云邸班车行程时间淡季调整表”通知》《温馨提示》。证明：半岛云邸小区业主班车运行情况及2018年10月1日之后业主班车停运。中信公司质证意见：1.孟丽娜未提交《商品房买卖合同》原件予以核对，对其真实性无法确认。即便该合同是真实的，该合同显示新佳公司是出卖人，中信公司是委托代理机构，证明中信公司不是适格的被告；2.对《商品房预售许可证》的真实性、合法性予以确认，但不认可其关联性。该预售许可证的有效期自2012年11月30日至2013年11月30日，孟丽娜买卖房屋的行为发生在2014年6月，与该预售许可证无关；3.对服务手册的“三性”予以确认，但该手册无任何一方签字或盖章，属于房屋销售时的先广告，属于要约邀请。相关方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准；4.对第4组证据的“三性”予以确认，但上述证据均是第三方作出，与中信公司和新佳公司无关。新佳公司质证意见：1.孟丽娜已在新佳公司破产重整案中申报债权，经核实，《商品房买卖合同》的复印件与其申报债权时提供的原件一致。新佳公司虽然是《商品房买卖合同》登记的出卖人，但新佳公司只是为了配合办证，且《商品房买卖合同》没有新佳公司提供业主班车的相关约定；2.对《商品房预售许可证》无异议；3.服务手册载明承诺主体是中信公司，而非新佳公司。服务手册承诺提供业主班车的内容是在第二章“上岛省心篇”，也就是说在业主上岛时提供业主班车，并非上岛后每天提供业主班车服务；4.第4组证据并非新佳公司作出，对其“三性”不予确认。即便业主班车时刻表真实有效，那也是一种额外的增值服务，并不是基于开发商对业主的承诺而履行的义务，不具有强制性。本院认证意见：1.孟丽娜虽未提交《商品房买卖合同》原件予以核实，但新佳公司作为合同的相对方，在重整案中已核实过原件，对其“三性”并无异议，本院予以确认；2.《商品房预售许可证》的有效期虽然在孟丽娜买房之前，但该预售许可证系半岛云邸项目全部预售许可证的一部分，记载了半岛云邸项目开发商在相关行政管理部门登记备案的历史变迁，其关联性应予确认；3.各方当事人对服务手册的“三性”无异议，本院予以确认，按其记载的内容认定相关事实；4.第4组证据虽然并非中信公司或新佳公司作出，但中信公司和新佳公司均未否认该组证据反映出案件事实，故本院对该组证据予以确认。根据本院认定的证据，查明事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司核发《商品房预售许可证》，载明中信公司系半岛云邸项目的发展商，有效期自2012年11月30日至2013年11月30日。此后换发的《商品房预售许可证》记载半岛云邸项目系中信公司与新佳公司合作开发。中信公司在销售半岛云邸项目的房屋时，制作了服务手册并予以公开。中信公司在服务手册第二章“上岛省心篇”承诺：无偿“提供项目至机场和高铁站的业主班车，班车时刻表最终确定后将在物业报务中心进行公示”。2014年上半年，新佳公司作为出卖人、中信公司作为委托代理机构与孟丽娜作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定孟丽娜购买半岛云邸项目第2幢1单元3002号房。《商品房买卖合同》第十九条约定，物业管理的服务内容、服务标准、收费标准等见合同附件六。合同附件六中并无提供业主班车的相关约定。《商品房买卖合同》签订后，孟丽娜支付了购房款并办理了入住手续。绿城物业接受中信公司的委托为半岛云邸小区提供物业服务，并根据淡、旺季的不同特点调整业主班车运行时间。从孟丽娜提交的2份班车运行时间表来看，业主班车并未包括从项目至机场和高铁站的线路。2018年9月22日，半岛云邸生活服务中心（绿城物业）向全体业主发布《温馨提示》，告知：半岛云邸小区的会所（业主餐厅、班车、超市等）服务合同到期，自2018年10月1日起，半岛云邸小区会所由开发商接手现场相关服务工作。此后，半岛云邸小区未再运行业主班车。本院认为，新佳公司与孟丽娜签订的《商品房买卖合同》主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。双方当事人应按合同约定行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》及合同附件六均未见新佳公司提供业主班车的约定。中信公司虽然作出允诺，但其仅以新佳公司委托代理机构的身份签订《商品房买卖合同》，孟丽娜明知签订《商品房买卖合同》的主体发生了变化，其与新佳公司并未就中信公司所作允诺是否继续有效进行协商并达成新的合意，故中信公司单方作出的允诺对新佳公司没有法律约束力。孟丽娜诉求新佳公司履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务没有事实和法律依据，本院不予支持。中信公司作为半岛云邸项目登记的合作开发商，其制作并公开服务手册为要约邀请，该要约邀请虽然明确允诺为上岛的业主提供项目至机场和高铁站的业主班车服务，但该服务属于中信公司提供的一项增值物业服务，并非就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，不会对双方订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定构成重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该允诺不能视为合同内容。孟丽娜主张该允诺应当视为合同内容与事实和法律规定不符，本院不予支持。同时，中信公司以委托代理机构的身份与孟丽娜签订《商品房买卖合同》，合同的权利义务由新佳公司承担，合同的双方当事人是新佳公司和孟丽娜，中信公司与孟丽娜之间未形成房屋买卖合同关系，合同中也无提供业主班车的相关约定。依据《中华人民共和国合同法》第十六条的规定，该要约并未生效。事实上，半岛云邸项目开发商始终未无偿提供项目至机场和高铁站的业主班车服务，孟丽娜在2018年10月1日之前也未对此提出异议。而孟丽娜起诉请求半岛云邸项目开发商提供的业主班车服务以物业公司原公示的内容为准，而公示的业主班车中也未包含项目至机场和高铁站的业主班车。综上，孟丽娜诉求中信公司履行为半岛云邸小区业主配备业主班车的义务没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，孟丽娜诉求中信公司和新佳公司共同履行为半岛云邸小区业主配备业主班车义务没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告孟丽娜的诉讼请求。案件受理费100元（原告孟丽娜已预交），由原告孟丽娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年十月八日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。