湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1630号上诉人（一审被告）：爱心艺术幼儿园，住所地黄石大道1035号。法定代表人：戴建红，园长。委托诉讼代理人：叶桢、叶宇昆，均系湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄石华新商贸有限公司，住所地黄石市湖滨路（华新路段）。法定代表人：尹国香，董事长。委托诉讼代理人：王忠旺，男，该公司董事。委托诉讼代理人：彭文和，湖北群力律师事务所律师。一审第三人：下陆区花儿朵朵宏维幼儿园，住所地黄石市团城山石榴园宏维小区内。法定代表人：潘戎，校长。委托诉讼代理人：吕晓芳，女，该幼儿园园长。上诉人爱心艺术幼儿园（以下简称爱心幼儿园）因与被上诉人黄石华新商贸有限公司（以下简称华新商贸）、一审第三人下陆区花儿朵朵宏维幼儿园（以下简称花儿朵朵幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。爱心幼儿园上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回华新商贸的诉讼请求或发回重审；2、案件诉讼费用由华新商贸承担。事实与理由：1、首先，一审法院完全无视其是一所正在正常经营的市级优秀幼儿园，错误地将本案定性为一般房屋租赁合同纠纷。华新商贸故意违反《租赁协议》第二条“租赁协议期满后，本协议终止，甲乙双方仍可根据当时实际情况，平等协商新的协议”之约定，单方决定所谓招租。一审法院只注意到华新商贸是物权人，却完全无视其是一个尚有44名教职工和260名幼儿仍在工作、接受教育的客观事实；一审法院只注意到华新商贸出租权，却完全无视其“平等协商”权。其次，一审法院完全无视合同的相对性，错误地认为其“继续占用华新商贸房产无合同及法律依据”。其基于与华新商贸的房屋租赁合同设立的幼儿园，为华新商贸安置职工，且支付了使用期间的租金，华新商贸从未拒绝或退回已经交付的租金。一审法院凭什么武断地认为其“无合同及法律依据”？华新商贸与花儿朵朵幼儿园签订的房屋相赁合同明显具有相对性，对其没有丝毫约束力。一审法院凭什么以此作为认定华新商贸的所谓损失？即使其违约，亦应当依据双方的合同或法律规定确定违约金。再次，一审法院完全无视其的优先承租权，相对于华新商贸而言，其是弱势，其为了对社会，对政府，对家长负责，多次与华新商贸协商，恳请签订新的房屋租赁合同，华新商贸却故意让花儿朵朵幼儿园中标，签订租赁合同，即便如此，其仍然依法享有优先承租权；2、一审判决严重违反法定程序，据了解，花儿朵朵幼儿园的法定代表人潘戎在美国治病，根本不在黄石，2019年5月8日上午开庭前委托代理人吕晓芳在审判庭书写“授权委托节”，明显属于自己给自己授权，其当庭提出异议，一审法官却错误地认为符合法律规定。本案不是一般房屋租赁合同纠纷，涉及到教职工安置，涉及到幼儿分流，涉及到社会稳定，可是，一审法官却未引起高度重视，从未组织一次双方调解。华新商贸辩称：1、本案中，其和爱心幼儿园之间就是租赁合同关系，爱心幼儿园作为承租人就是一般的民事主体，毫无特别可言，理应接受民事诉讼法和合同法的调整，否则就违反了法律面前人人平等的法律原则；2、在2019年3月1日即租赁合同到期之前，爱心幼儿园在竞价招租活动中，因报价低而落选，合同到期终止后仍强占幼儿园场地坚决不退，这根本不是平等协商，而是挑战法律规则的暴力行为，是破坏社会秩序的严重违法行为，爱心幼儿园将强迫交易行为讲成是平等协商，完全是张冠李戴；3、双方签订的租赁合同上没有所谓的优先承租权的约定，法律上也没有原承租人在租赁合同到期终止后享有优先承租权的规定，故爱心幼儿园没有优先承租权；4、2018年11月1日，爱心幼儿园曾书面向其请求延长租期，其没有同意，租赁协议约定的租赁期限届满后，爱心幼儿园继续向其账户支付了2019年3月份的房租、水电费和5月份的房租，因为租赁期满后，爱心幼儿园强占幼儿园不退，其有权收取占用费，因此其没有向爱心幼儿园开出收据，这55000元应当用于抵扣爱心幼儿园强占幼儿园经营期间的占用费，爱心幼儿园以此主张租赁关系延续形成不定期租赁合同关系，毫无道理；5、花儿朵朵幼儿园是依法设立的法人机构，有独立进行民事活动、参与民事诉讼的权利和行为能力，有资格以自己的名义委托诉讼代理人，在一审庭审时，一审法官当庭认定盖有单位公章，没有法定代表人签名的授权委托书委托有效，一审判决没有违反法定程序；6、爱心幼儿园在竞价招租落选之后，明确拒绝按约定退出幼儿园，在一审庭审调解时，再次拒绝按约定时间退出幼儿园，造成法官无法进行调解的局面，因此调解失败。花儿朵朵幼儿园辩称：1、十多年来法定代表人潘戎事务繁忙一直在世界各地到处飞，幼儿园的基本事务是由园长吕晓芳全权处理，这次投标事宜，乃幼儿园决策性的决定，没有授权，园长吕晓芳是不可能在授权委托书上加盖单位公章的，园长吕晓芳不存在私自动用单位公章的行为；2、其与华新商贸签订的合同已逾期六个月了，其希望尽快解决此次纠纷。华新商贸向一审法院起诉请求：1、爱心幼儿园履行承租协议，从其出租的原华新幼儿园园区退出；2、爱心幼儿园向其支付自租赁协议期满之日即2019年3月1日起至实际退出之日止的占用费，占用费按每日1680.55元计算（605000元/12个月/30天）；3、爱心幼儿园承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2008年3月31日，华新商贸作为甲方与爱心幼儿园作为乙方订立了一份《租赁协议》，主要约定：甲方将其所有的华新幼儿园整体租赁给乙方经营，租赁时间为十年，自2009年3月1日至2019年3月1日，前三年每年租金19万元，第四年年租金20万元，第五年年租金21万元，从第六年起每年租金为22万元。每年租金分季度按年租金的平均数交纳；乙方与甲方签订租赁合同生效后，乙方一次性向甲方交纳押金2万元；十年期满后，乙方在没有违反甲方签订协议中所规定的条款的前提下，甲方如数将押金退还给乙方，如乙方在协议中途退出经营，甲方可不退还押金；租赁协议期满后，本协议终止，甲乙双方仍可根据当时实际情况，平等协商新的协议；乙方在租赁期间对幼儿园进行装修及投入的费用，合同到期后，无论继续承租与否，甲方概不承担任何赔偿或转让费用；因乙方人为原因造成的房屋及各种设备设施的损坏与遗失，由乙方自行承担维修与赔偿；在租赁期间，乙方全面负责幼儿园的行政管理及教学管理工作，应争创市“一类一级园所”的资质。同时，双方就甲方原四名幼儿园职工的安置问题与乙方达成了协议。2018年11月1日，爱心幼儿园向华新商贸提出房屋租赁续签申请。同年11月13日，华新商贸对该申请予以签收，但未明确表示同意续签。2018年12月10日，华新商贸鉴于与爱心幼儿园的租赁协议即将到期，遂向包括爱心幼儿园在内的六家幼儿园发出竞价招租通知。2019年1月6日，爱心幼儿园参与竞标，并在第一次竞价招租中表明：“我单位尊重贵公司公开招租的决定，积极参与此次招租活动。”通过两次报价，花儿朵朵幼儿园以年租金60.5万元的最高价格中标，华新商贸遂于2019年3月1日与花儿朵朵幼儿园签订了房屋租赁合同，租期五年，自2019年3月1日至2024年2月28日止，年租金为60.5万元，并约定租金从花儿朵朵幼儿园正式入园之日开始计算和交纳。爱心幼儿园参加了华新商贸公开招租的两次竞价，两次报价分别为42万元和52万元，并在第二次报价时向华新商贸出具的报价函中载明：“就前期报价42万元，上调至52万元，这是我单位所能接受的最高价格，恳请贵公司予以谅解。（另：合同解除后，请贵公司出具书面解除房屋租赁通知书。）”租赁期限届满后，爱心幼儿园未退出租赁场地，并继续向华新商贸账户交纳了2019年3月份、4月份的房租、水电费和5月份的房租，其中3个月房租共计55000元，但华新商贸未向爱心幼儿园开具收据凭证。一审法院认为：华新商贸与爱心幼儿园于2008年3月31日签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，应为有效并生效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。爱心幼儿园在租赁期限届满后未及时返还租赁房屋的行为已构成违约。华新商贸要求爱心幼儿园腾退房屋的诉讼请求于法有据，应予以支持。所谓不定期租赁合同，是指当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的租赁合同，其产生情形有三种：一是当事人在租赁合同中未约定租赁期限；二是当事人在租赁合同中将租赁期限约定为6个月以上，但未采取书面形式，双方当事人又就租赁期限产生争议的，租赁合同为不定期租赁合同；三是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。爱心幼儿园辩称的定期租赁合同转为不定期租赁合同即为上述第三种情形，但该种情形下必须满足的条件之一是“出租人没有提出异议”。华新商贸即出租人在原租赁合同期限届满前就向包括爱心幼儿园在内的六家幼儿园发出竞价招租通知，并最终与第三人签订后续租赁协议，并要求爱心幼儿园离场，表明其对爱心幼儿园继续使用租赁物持有异议。故不属于定期租赁合同关系转为不定期租赁合同关系之情形。至于爱心幼儿园向华新商贸支付租赁期限届满后的房租、水电的行为，华新商贸明确表示该行为系爱心幼儿园单方行为，无法说明双方就续租事宜达成了合意。因此，对爱心幼儿园关于双方之间形成不定期租赁合同关系的抗辩意见不予支持。关于爱心幼儿园辩称华新商贸的竞价招租行为违反了《租赁协议》第二条之约定而无效的意见。双方的《租赁协议》第二条中约定：“租赁协议期满后，本协议终止，甲乙双方仍可根据当时实际情况，平等协商新的协议”，这里可以看出，一方面，租赁协议期满后，协议即终止，终止的效力即出租人不能继续向承租人收取租金，承租人应返还租赁物给出租人；另一方面，“平等协商新的协议”的前提是双方自愿，而非强制。在《租赁协议》到期前，爱心幼儿园向华新商贸发出书面续约申请，华新商贸并未同意。华新商贸向包括爱心幼儿园在内的六家幼儿园发出竞价招租通知，爱心幼儿园明确表示尊重且积极参与。爱心幼儿园全程参与了华新商贸召集的后期对外招租的过程，只是因爱心幼儿园“所能接受的最高价格”低于花儿朵朵幼儿园，才导致花儿朵朵幼儿园成为了最终的中标人。作为出租标的物的所有人，华新商贸在与爱心幼儿园合同到期后，将标的物出租给其他人，是对自己物权的合法处分，并无违法情形，故对于爱心幼儿园的抗辩意见亦不予支持。至于爱心幼儿园所述，爱心幼儿园投入大量资金和精力将爱心幼儿园办成了一所成绩优异的幼儿园，这既符合合同之约定，也是作为幼儿园办学者应有的责任，但不能成为阻却爱心幼儿园在租赁合同到期后拒不返还租赁物这一法定义务的事由。因此，对于华新商贸要求爱心幼儿园腾退房屋的诉讼请求，应予以支持。房屋租赁合同期限届满后，爱心幼儿园继续占用华新商贸房产无合同及法律依据，理应迁出并支付房屋占用费。华新商贸与花儿朵朵幼儿园已按照年租金60.5万元的标准签订了后续租赁合同，但由于爱心幼儿园未履行腾退返还租赁物的义务，导致该合同无法正常履行，爱心幼儿园的违约行为给华新商贸造成的损失应为华新商贸可从新的承租人即花儿朵朵幼儿园处得到的租金，故华新商贸应支付的房屋占用费应按照华新商贸与花儿朵朵幼儿园签订的合同约定的租金计算，即每日1680.55元（605000元/12个月/30天）。因此，对于华新商贸要求爱心幼儿园按照每日1680.55元的标准计算房屋占用费的诉请，应予以支持。但是，爱心幼儿园已自行向华新商贸支付了租赁期届满后三个月即2019年3月-5月的租金，故该三个月的房屋占用费应在扣除爱心幼儿园已支付部分后为605000元/12个月×3个月-55000元=96250元，而从2019年6月1日起，则应按照每日1680.55元的标准计算房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1、爱心幼儿园于判决生效后十日内腾退位于黄石××区××桥街办××路××号原华新幼儿园园区的房产；2、爱心幼儿园于判决生效后十日内支付华新商贸房屋占用费（1、从2019年3月1日起至2019年5月31日止，占用费为96250元；从2019年6月1日起至爱心幼儿园腾退房产之日止，爱心幼儿园按每日1680.55元的标准支付占用费）；3、驳回华新商贸有限公司的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：爱心幼儿园和华新商贸签订的《租赁协议》从内容上看系普通房屋租赁合同，是平等主体的两个法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的民事合同。民事合同当事人的法律地位平等，不因为爱心幼儿园获得过市级优秀幼儿园等称号，就可以将自己要求继续承租幼儿园房产的意志强加给另一方，合同当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，故爱心幼儿园提出一审法院无视其的特殊性，将本案错误定性为一般房屋租赁合同纠纷的上诉理由不能成立，本院不予支持。《租赁协议》第二条约定：“租赁协议期满后，本协议终止，双方仍可根据当时实际情况，平等协商新的协议”，这说明双方已经一致同意在原租赁期限到期后，终止原协议的履行，双方可平等协商新的协议。本案中，在《租赁协议》到期前，华新商贸向包括爱心幼儿园在内的多家幼儿园发出竞价招租通知，之后爱心幼儿园两次报价积极参与了华新商贸对外竞价招租的全过程，这亦说明爱心幼儿园是认可华新商贸通过对外竞价招租的方式来确定新的承租金和承租人，双方已经通过公平竞价的方式履行了平等协商的过程，最终只是因爱心幼儿园所能接受的最高承租价格低于花儿朵朵幼儿园，才导致花儿朵朵幼儿园成为中标人即幼儿园新的承租人。在原租赁协议终止，华新商贸与爱心幼儿园又无法达成新的租赁协议情形下，华新商贸当然可以要求爱心幼儿园在合理的期限内腾退占用的房产。至于爱心幼儿园向华新商贸支付租赁期限届满后的房租费等，系爱心幼儿园理应向华新商贸支付的房产占用费，不能视为双方就续租事宜达成了合意。故爱心幼儿园提出一审法院认定其继续占用华新商贸房产无合同及法律依据错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权，优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有，同等条件首先是指同一价格，即租金应当相同，其次是租金的支付方式与期限也应相同。本案中，爱心幼儿园在竞价环节最终租金报价低于花儿朵朵幼儿园，故爱心幼儿园不享有优先承租权，爱心幼儿园提出一审法院完全无视其优先承租权的上诉理由不能成立，本院不予支持。花儿朵朵幼儿园的法定代表人潘戎在一审庭审时虽人未在国内，亦未在授权委托书上签名，但花儿朵朵幼儿园是依法设立的法人机构，有独立进行民事活动、参与民事诉讼的权利和行为能力，有资格参与本案诉讼并以自己的名义委托诉讼代理人，花儿朵朵幼儿园已向一审法院提供了加盖单位公章的民办非企业单位登记证书、法定代表人身份证明书、授权委托书，有权委托其幼儿园园长吕晓芳参与本案一审诉讼，且花儿朵朵幼儿园至今未否认吕晓芳参与一审诉讼的诉讼代理效力，在二审中亦委托吕晓芳作为诉讼代理人参与二审诉讼，故爱心幼儿园提出吕晓芳无权代理，一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。人民法院审理民事案件，是根据自愿、合法的原则进行调解，爱心幼儿园并未向法院提供证据证明其和华新商贸已调解协商达成了一致意见，故爱心幼儿园提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中，华新商贸已与花儿朵朵幼儿园签订了租赁合同，也诉至一审法院要求爱心幼儿园腾退房产，这表明华新商贸以行为表明不愿再继续将房产租赁给爱心幼儿园，在此情形下，如强制要求华新商贸和爱心幼儿园继续履行租赁关系已不符合客观事实，也无法律和合同依据，爱心幼儿园应向华新商贸腾退房产，但爱心幼儿园从事的是专业幼儿学前教育经营项目，是为广大的幼儿服务，由于经营项目的特殊性、服务时间相对较长，该幼儿园的搬迁从新场所选址到装修、对外告知与宣传、到众多教育设备、器材的搬运等事项，需要大量的时间作准备，故一审法院在爱心幼儿园并非主动解除租赁合同搬迁工作已准备好的情形下，要求爱心幼儿园在一审判决生效10日内腾退幼儿园房产，存在困难，应给爱心幼儿园六个月的合理腾退时间，但同时又由于本案在二审审理期间，爱心幼儿园本学期的教学活动已经开始，从保障幼儿接受教育的系统性和连贯性目的出发，要求爱心幼儿园腾退时间也应考虑到该客观因素，故本院结合幼儿园本学期课程时间从2019年9月至2020年2月这一特殊因素考虑，酌情变更爱心幼儿园的腾退时间为本学期课程结束即2020年2月29日。爱心幼儿园在2020年2月29日腾退之前，因继续占用华新商贸的房产，理应向华新商贸缴纳相关占用费用，虽然华新商贸与花儿朵朵幼儿园签订了后续租赁合同，但该后续租赁合同约定的开始时间与爱心幼儿园租赁合同约定到期时间相同即2019年3月1日，华新商贸没有充分考虑在原租赁合同结束后应给予爱心幼儿园合理腾退时间因素，华新商贸存在一定过错，一审法院认定爱心幼儿园应按华新商贸与花儿朵朵幼儿园签订的合同约定的租金60.5万元／年标准支付相关占用费用不妥，本院予以变更，本院酌情认定爱心幼儿园按其最终报价52万元／年标准来支付六个月合理腾退期间即从2019年3月1日至2019年8月31日前的占用费用20.5万元（52万元/12个月×6个月-5.5万元=20.5万元），2019年9月1日之后至实际腾退房产之日，爱心幼儿园按花儿朵朵幼儿园报价的60.5万元／年标准支付占用费用。综上所述依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初760号民事判决主文第三项；二、变更黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初760号民事判决主文第一项为：爱心幼儿园于2020年2月29日前内腾退位于黄石港区红旗桥街办华新路3号原华新幼儿园园区的房产；三、变更黄石市黄石港区人民法院（2019）鄂0202民初760号民事判决主文第二项为：爱心幼儿园于本判决生效后十日内支付华新商贸房屋占用费（从2019年3月1日起至2019年8月31日止，占用费为20.5万元；从2019年9月1日起至实际腾退之日止，爱心幼儿园按60.5万元／年的标准支付占用费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1060元，减半收取530元，由爱心幼儿园负担；一审案件受理费1060元，由爱心幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十月二十九日书记员  田 梦