内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3486号上诉人（原审被告、案外人）：李某1，男，1979年6月3日出生，现住呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古疆北（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：李某2，女，1963年5月2日出生，职员，现住赤峰市。委托诉讼代理人：景某，男，1980年4月20日出生，满族，公务员，现住锡林浩特市。原审被告:谭某，男，其他信息不详，现住赤峰市。原审被告:呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司。住所地：海拉尔区学府路天骄嘉园15号楼103号门市。法定代表人：戴某，经理。原审第三人：张某，男，1971年7月3日出生，现住赤峰市。原审第三人:任某，女，1971年9月24日出生，现住赤峰市。上诉人李某1因与被上诉人李某2及原审被告谭某、呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司（以下简称弘盛源公司）、原审第三人张某、任某申请执行人执行异议之诉一案，不服赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初10274号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李某1上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判终止对呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司所有的陈巴尔虎旗盛世华庭小区2-4-4-502号房屋的执行；3、由李某2承担诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋实质上并不是以物抵债而来，而是正常的买卖行为，李某1对涉案房屋应当享有物权期待权。张某、任某与弘盛源公司确实存在债权债务关系，但张某、任某未与弘盛源公司签订过以物抵债协议。任某夫妇为防止弘盛源公司无法偿还其债务，便用欠款从其开发的小区购买多套商品房及车库，任某夫妇通过正规的商品房买卖流程购买涉案房屋，签订了买卖合同且办理了网签，以正常消费者的途径购买房屋，任某夫妇应当享有正常消费者的物权期待权。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，李某1有权排除人民法院对涉案房屋的强制执行。一审中李某1提交的证据足以证明李某1已经支付了全部价款并且实际占有涉案房屋，李某1对未办理产权登记过户手续没有过错。李某2辩称，张某、任某在一审庭审中明确认可其与弘盛源公司签订的商品房认购协议实为以物抵债，双方并未形成房屋买卖合同的法律关系，张某、任某针对一审判决并未上诉，李某1也未提出相反证据予以反驳，故一审判决认定张某、任某非普通的消费者正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，对于房屋消费者物权期待权的保护仅限于买受人与被执行的房地产开发企业之间签订的书面买卖合同。本案中，李某1与弘盛源公司之间并未形成买卖合同的法律关系，故李某1不享有物权期待权，其损失可另案向任某主张。对于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，因李某1与弘盛源公司之间并未形成买卖合同的法律关系，李某1未向弘盛源公司支付房款，该规定对李某1并不适用。李某1与任某签订买卖合同时，涉案房屋已网签至任某名下，李某1在长达近一年后，即任某于2017年6月21日退出网签合同时，仍怠于行使相关权利，未将涉案房屋网签至其名下。根据李某2提交的陈巴尔虎旗住房和城乡建设规划局于2017年9月27日的查询单可以证实诉争房屋“是否已售”为“否”，故李某1存在过错。李某1的买卖合同并未设立物权，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第六条正确。谭某、弘盛源公司未答辩。任某、张某述称，涉案房屋是在其退出网签后查封。李某2向一审法院起诉请求：判令恢复对陈巴尔虎旗盛世华庭小区2-4-4-502号房屋的执行。一审法院认定事实：张某与任某系夫妻关系。2015年2月1日，张某与弘盛源公司签订了商品房认购协议书，约定张某购买弘盛源公司开发建设的位于呼伦贝尔市××旗房屋，总价款为228636元。2015年8月15日，弘盛源公司为张某出具收据一枚，金额为228636元。2016年8月11日，任某与弘盛源公司签订商品房买卖合同，约定任某购买弘盛源公司开发建设的位于呼伦贝尔市××旗房屋，总价款为228636元。2016年10月12日，任某与李某1签订了购房合同，约定将位于呼伦贝尔市××旗房屋以147000元的价格出售给李某1，李某1分两次向任某支付房款合计120000元，任某分别为李某1出具了收据。2017年9月18日，任某申请退出盛世华庭小区的2-4-4-502号房屋的网签合同（合同号为2016-9000807）。另查明，李某2与谭某、弘盛源公司民间借贷纠纷一案。李某2于2017年2月13日向法院提起诉讼，一审法院于2017年6月26日作出（2017）内0404民初1357号民事判决，判决：一、谭某于判决生效之日起十日内偿还李某2借款人民币2330000元，并按月息20‰支付利息至本息还清日止；二、呼伦贝尔市弘盛源房地产开发有限责任公司应在其与李某2签订的房屋认购协议中约定的房屋价值范围内对上述借款及利息承担连带清偿责任。该民事判决生效后，谭某、弘盛源公司未履行上述民事判决书确定的义务，李某2遂向一审法院申请执行。2017年8月30日，一审法院作出了（2017）内0404执3010号执行裁定书，查封了弘盛源公司名下的位于呼伦贝尔市××旗房屋。2017年11月8日，李某1以其在任某处购买了涉案房屋为由，向一审法院提出书面异议申请，要求停止对涉案房屋的执行。一审法院于2017年11月20日作出（2017）内0404执异116号执行裁定书，中止对呼伦贝尔市陈巴尔虎旗盛世华庭小区2-4-4-502号房屋的执行。李某2不服该执行裁定书向一审法院提起执行异议之诉，一审法院于2018年4月14日作出（2017）内0404民初10742号民事判决，判决驳回李某2的诉讼请求。李某2不服该民事判决，向赤峰市中级人民法院提出上诉，赤峰市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）内04民终3830号民事裁定，裁定：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2017）内0404民初10742号民事判决；二、本案发回赤峰市松山区人民法院重审。一审法院认为，房屋消费者物权期待权保护，是指在执行过程中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。张某、任某述称，弘盛源公司向其夫妇借款。2015年2月份张某与弘盛源公司签订了商品房认购协议书，用弘盛源公司开发的位于盛世华庭小区的21套房屋和20个车库抵顶欠款，后将涉案房屋网签至任某名下，弘盛源公司与张某、任某之间不存在真实的房屋买卖合同关系。本案中，张某、任某与弘盛源公司存在以房抵债的关系，与普通的消费者购买商品房有所区别，故张某、任某对涉案房屋不享有房屋消费者物权期待权。李某1辩称，2016年10月12日，李某1与任某签订购房合同，其已支付了大部分购房款，且实际居住，应停止对涉案房屋的强制执行。在李某1与任某签订购房合同时，涉案房屋已网签到任某名下，李某1应及时办理过户登记，但其怠于行使权利。2017年9月18日，任某申请退出盛世华庭小区的2-4-4-502号房屋的网签合同（合同号为2016-9000807），后李某1既未与弘盛源公司签订商品房买卖合同亦未将涉案房屋网签到其名下。且截至2017年9月27日，通过李某2提交的陈巴尔虎旗住房和城市建设规划局出具的查询单显示诉争房屋“是否已售”，为否，因此，李某1仅依据其与任某签订的购房合同要求排除对涉案房屋的执行缺乏事实及法律依据。物权以登记为公示公信要件，非经登记，不能对抗第三人。李某2基于对涉案房屋的物权公示的信赖，要求继续执行涉案房屋，符合法律规定，该院予以支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决：准许（2017）内0404执3010号执行裁定书，对位于呼伦贝尔市××旗房屋的执行。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，2015年2月份张某与弘盛源公司签订了商品房认购协议书，用弘盛源公司开发的位于盛世华庭小区的21套房屋和20个车库抵顶欠款，后将涉案房屋网签至任某名下。2016年10月12日，任某与李某1签订购房合同后，李某1对涉案的房屋进行占有、使用。其他查明事实与原审判决认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为：张某、任某与弘盛源公司之间存在借款合同关系，为履行借款合同，双方签订了相应的商品房认购协议书、商品房买卖合同，办理了网签登记，并交付房屋。虽双方之间的商品房买卖合同是在弘盛源公司未偿还借款本息的情况下签订，但商品房买卖合同系经双方重新协商，双方一致同意将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，该交易安排并不违反法律、行政法规的强制性规定。且根据合同履行情况，张某、任某夫妇购买涉案房屋已经获得交付并办理公示。李某1作为一般理性人基于对公示信息的信任，在李某2申请法院查封前既与任某签订了合法有效的购房合同，并已按约定交付了大部分房款，且李某1购买该房屋系用于自住，其在法院查封前已合法占有案涉房屋，对案涉房屋进行管理和使用，该房屋具有为李某1及其家人提供生活保障的功能，故李某1有权对涉案房屋主张消费者物权期待权。虽2017年9月18日，任某申请退出盛世华庭小区的2-4-4-502号房屋的网签合同，但李某1的购买及实际使用行为发生在任某退出网签之前，且李某1与任某之间的房屋买卖合同关系并未发生变更，故李某1对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行。综上所述，李某1的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初10274号民事判决；二、驳回李某2的诉讼请求。一、二审案件受理费200元，一审公告送达费220元，均由李某2负担。本判决为终审判决。审 判 长 鹿春林审 判 员 孟凡林审 判 员 郑舒广 二○一九年十月二十一日法官助理 刘亚文书 记 员 李 然