河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初10323号原告：吴东东，男，1993年12月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：方金雁，河南胜威律师事务所律师。被告：河南福之润房地产开发有限公司，住所地新郑市龙湖镇豫龙轻质建材厂北侧、中山路西侧龙香苑1号楼1-2层102。法定代表人：王利强。委托诉讼代理人：白世功，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，北京市京师（郑州）律师事务所律师。原告吴东东与被告河南福之润房地产开发有限公司（以下简称福之润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴东东的委托诉讼代理人方金雁，被告福之润公司的委托诉讼代理人王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴东东向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金44918元（自2018年1月1日起至2019年8月31日），此后违约金以740000元为基数按日万分之一标准从2019年9月1日起计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于新郑市××镇××路北侧、翠竹路东侧××单元××号，建筑面积87.91平方米的房产一套，总价款740000元。合同约定：原告采用首付加按揭方式向被告付款，首付148000元以现金支付，余款592000元以商业贷款支付。2017年3月16日原告向被告支付了148000元首付款，2017年4月1日按揭贷款592000元由按揭银行一次性发放到被告指定账户。原告已按合同约定完全履行了付款义务，并向被告依法交纳了房屋专项维修资金、办证费、按揭费用等，但被告并未按合同第八条约定的交付期限向原告按时交付标的房屋。时至今日，被告仍无积极向原告交付符合约定房屋的种种迹象，且一直怠于履行相关义务，原告所购房屋的交付不知要被延续至何日，而且原告以抵押贷款方式向被告付款后，不仅期待已久的购房居住利益一直无法得到满足，从2017年5月1日至今每月都要向贷款银行按时归还数千元的贷款本息，还贷和生活的压力让原告心力憔悴，生活艰难。综上，被告怠于履行合同义务的行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告自身的合法权益，特提起诉讼。被告福之润公司辩称，原告诉请的违约金过高，且违约金计算起始日期与《商品房买卖合同》约定不符，依法不应支持。1.福之润公司开发的新嘉苑项目施工期间多次停工，截至目前尚未交房主要是由于政府行为，逾期交房并非福之润公司意愿。施工期间政府颁布的与施工工期有关的禁令及管制措施，对房地产开发的工期以及开发商的房屋交付具有重要影响，且政府禁令及管制也是开发商无法预知或预判的。原告吴东东与福之润公司签订《商品房买卖合同》第八条约定的交房期限为2017年12月31日，标的房屋坐落于新郑市××镇××区，近年来面临史上最严厉的环境治理、防尘治理、禁土令、空间大气保卫战，根据上级主管部门指示，停止土石方作业、暂停施工作业，系政府行为。（1）郑州市2017年度封土行动，要求严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日“冬防”期间实施的“封土行动”，期间城市建成区内停止各类建设工程土方石作业、房屋（拆迁）施工，导致新嘉苑项目停工120日。（2）《关于启动不利气象条件下临时管控措施的通知》，决定于2018年10月19日至2018年10月22日，全市停止一切渣土车运输、停止拆迁和土石方作业。（3）《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》要求自2018年12月12日至12月31日严格落实工地扬尘管控，全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运等土石方作业，导致新嘉苑项目停工20日。以上政府实行的环境保护措施致新嘉苑项目停工共计144天，严重影响房屋交付，根据《商品房买卖合同》第八条第3款因政府行为导致工程延期的，出卖人可据实予以延期，此144天应依法予以扣除。2.违约金的计算基数应当为原告实际支付的房款，不应包括原告尚未向银行偿还的款项。综上，原告诉请与事实不符、证据不足，不应得到法院支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，出卖人福之润公司与买受人吴东东签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001825661），约定吴东东购买福之润公司开发的位于新郑市××镇××路北侧、翠竹路东侧××单元××房，建筑面积87.91平方米，该商品房单价为8417.7元/平方米，总价款740000元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按其他方式付款，约定金额148000元以现金支付，付款时间2017年3月15日，约定金额592000元商业贷款支付，约定付款时间2017年5月15日。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、法律法规或规定变化，导致竣工交付验收延期的或政府行为导致工程延期；3、买受人逾期付款的、房款未全额到出卖人账户的。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》签订后，吴东东已按合同约定向福之润公司支付了购房首付款148000元。2017年3月16日，福之润公司向吴东东出具涉案房屋首付款148000元的增值税发票，吴东东提交的借记卡账户历史明细清单显示其2017年5月1日起一直按月偿还银行贷款。此外，吴东东还交纳了房屋专项维修资金5714元。福之润公司提交郑环攻坚办【2018】260号文件、福之润公司出具的《郑州市2017-2018年冬防期间施工工地封土工作承诺书》复印件、新郑市龙湖镇政府回复网友关于“龙湖镇新嘉苑小区何时能交房”的留言打印件以及从郑州市人民政府网打印的《11月15日至2018年3月15日，郑州将实施“封土行动”城区停止土方作业和房屋拆迁》、《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》，拟证明涉案房屋因政府行为导致项目停工144天，福之润公司向新郑市扬尘办承诺冬防期间不施工。吴东东认为政府只是对建设工程中的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且福之润公司提交的大部分文件发布日期在合同约定的交房日期之后，因此不能证明文件和延期交房有关系。另查明：福之润公司称涉案房屋现已建成处于验收阶段，但不确定什么时候能够向吴东东交付使用。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、购房款发票、收据、相关政府文件以及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，吴东东与福之润公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反有关法律禁止性规定，为有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。福之润公司与吴东东于2017年3月15日签订的《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2017年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用，福之润公司作为专业的房地产开发商，已在签订合同时对交房时间做出了合理的预判，而吴东东作为购房者，交房期限是其选择购房的重要考量因素。吴东东提交的证据能够证明其已依约支付了全部购房款，履行了合同义务，但截至庭审之日（即2019年10月28日），福之润公司所出售的房屋仍处于验收阶段，且仍不确定何时能够交付，福之润公司已构成违约，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定承担违约责任。现吴东东要求福之润公司以其已交付房款740000元为基数，按照日万分之一的标准支付自2018年1月1日起至2019年8月31日止的迟延交房违约金44918元（740000元×0.01%×607天），此后的违约金仍按此标准自2019年9月1日起支付至实际交房之日止，符合双方约定，本院予以支持。福之润公司辩称逾期交房系政府颁布的禁令及管制措施所导致，但其提交的政府文件显示，政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，福之润公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故福之润公司以此主张免责证明力不足，对其辩解意见，本院不予采纳。福之润公司辩称违约金的计算基数不应包括吴东东未向银行偿还的款项，但吴东东提交的证据能够证明其已经依约支付了全部购房款，吴东东是否偿还银行贷款以及偿还银行贷款的数额，与本案不属同一法律关系，亦不具有关联性，故对福之润公司的该项辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告河南福之润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴东东自2018年1月1日起至2019年8月31日止的迟延交房违约金44918元，此后仍应以740000元为基数按日万分之一的标准自2019年9月1日起计算违约金至实际交房之日止，于实际交房之日向吴东东支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费923元，减半收取462元，由被告河南福之润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  吴云锋二〇一九年十月二十九日书记员  张延莉