天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终4718号上诉人（原审被告）：刘培欣，男，1981年9月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李雪辉，天津凡佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵旭，天津凡佑律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：天津舒泊花园大酒店有限公司，住所地天津市和平区荣业大街2号。法定代表人：刘志坚，董事长。委托诉讼代理人：杨井伯，上海融孚（天津）律师事务所律师。原审被告：天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司，住所地天津市和平区南市街荣业大街2号。法定代表人：毕洁帅，总经理。上诉人刘培欣因与被上诉人天津舒泊花园大酒店有限公司（以下简称舒泊花园大酒店）及原审被告天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司（以下简称金麦迪娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初9297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘培欣的委托诉讼代理人李雪辉、赵旭，被上诉人舒泊花园大酒店的委托诉讼代理人杨井伯到庭参加诉讼。原审被告金麦迪娱乐公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘培欣上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判刘培欣不承担法律责任；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．《房屋租赁合同》系舒泊花园大酒店与金麦迪娱乐中心签订，金麦迪娱乐中心于2017年8月2日注销之后，2017年12月7日金麦迪娱乐公司成立，金麦迪娱乐公司自成立后一直实际使用涉案房屋，舒泊花园大酒店也开始向金麦迪娱乐公司收取房租和开具发票。2．金麦迪娱乐中心、金麦迪娱乐公司曾向舒泊花园大酒店提交《证明》，可以证明金麦迪娱乐中心注销后已经通知舒泊花园大酒店合同主体变更为金麦迪娱乐公司。另外，从舒泊花园大酒店出具的发票以及两次通知金麦迪娱乐公司终止租赁合同的事实，可以证明舒泊花园大酒店对于金麦迪娱乐公司为合同的相对方充分知晓并予以认可。3．一审时舒泊花园大酒店终止合同的书面函件可以证明舒泊花园大酒店认可与金麦迪娱乐公司存在合同关系，刘培欣未从租赁行为中获益，也不是合同的相对方。所以由刘培欣对金麦迪娱乐公司的债务承担连带责任无事实及法律依据。4．退一步讲，即便认定刘培欣承担责任，也不应认定刘培欣对其租赁合同期满后的租赁行为承担法律责任。刘培欣既没有在承租的房屋内经营，也没有占有使用该房屋，应由金麦迪娱乐公司承担支付使用费的义务，一审判决刘培欣腾房不具备现实和操作的意义。舒泊花园大酒店辩称，金麦迪娱乐中心是个体工商户，产生的相应责任应由实际经营人刘培欣承担，在2017年8月2日金麦迪娱乐中心注销以后，合同权利义务一直由刘培欣承继，到2017年12月7日金麦迪娱乐公司成立，该期间系刘培欣以其个人名义经营，刘培欣是金麦迪娱乐公司的股东，也是法定代表人，金麦迪娱乐公司、金麦迪娱乐中心共同向舒泊花园大酒店出具了证明，载明金麦迪娱乐中心变更为金麦迪娱乐公司，致使舒泊花园大酒店一直认为金麦迪娱乐公司就是金麦迪娱乐中心变更而来。合同期满后，刘培欣没有按照约定将涉案房屋交还舒泊花园大酒店，而且拖欠租赁费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。金麦迪娱乐公司未作陈述。舒泊花园大酒店向一审法院起诉请求：1．请求依法判令刘培欣、金麦迪娱乐公司向舒泊花园大酒店交还租赁的三楼部分区域房屋（建筑面积4200平方米）；2．依法判令刘培欣、金麦迪娱乐公司向舒泊花园大酒店支付2018年11月2日至2018年12月1日的房屋租金19万元；3．依法判令刘培欣、金麦迪娱乐公司向舒泊花园大酒店支付自2018年12月2日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费，每月标准为28.75万元。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区xxxx的部分区域，产权证记载为和平区南马路与荣业大街交口金耀广场Ｂ区3层部分区域，合同约定的面积是4200平方米。涉案房屋的产权人为天津滨江金耀广场有限公司（以下简称金耀公司），金耀公司将涉案房屋委托给舒泊花园大酒店，由舒泊花园大酒店负责涉案房屋的经营和出租。2015年11月30日，舒泊花园大酒店与金麦迪娱乐中心签订了房屋租赁合同（以下简称合同）。合同约定：租期为3年，自2015年12月2日至2018年12月1日止，每年租金是230万元，第一、二个月为20万元，其余十个月是19万元，租金包含水电空调费，但每月不超过2万元，每月15日前交纳租金，用于经营KTV娱乐项目，不得擅自转租。合同目前已经到期。在合同履行期间，2016年1月1日舒泊花园大酒店与金麦迪娱乐中心及产权人金耀公司签署了三方协议，约定舒泊花园大酒店将房屋租赁合同中舒泊花园大酒店权利义务转让给产权人金耀公司，合同继续履行。2016年4月，金麦迪娱乐中心开始拖欠租金，产权人金耀公司在2016年5月18日将金麦迪娱乐中心作为被告、舒泊花园作为第三人起诉至一审法院，2016年6月8日双方达成和解，2016年6月14日请求一审法院对调解协议进行确认，一审法院于当日出具了（2016）津0101民初3005号民事调解书。2017年2月1日，舒泊花园大酒店和金麦迪娱乐中心、产权人金耀公司又签署了一份协议书将涉案房屋租赁合同的权利义务又转回舒泊花园大酒店，双方租赁合同继续履行。金麦迪娱乐中心的企业性质为个体工商户，负责人是刘培欣。2017年8月2日金麦迪娱乐中心注销。舒泊花园大酒店表示不知道金麦迪娱乐中心注销的情况。2017年12月7日金麦迪娱乐公司成立。刘培欣为金麦迪娱乐公司的股东，占有50%的股份。2018年8月27日刘培欣将股份转让给周桐。舒泊花园大酒店自述金麦迪娱乐公司自2018年1月1日开始向舒泊花园大酒店缴纳租金，一直缴纳至2018年10月底，从2018年11月2日开始欠付11月的租金至今。双方未有签订书面的租赁合同，按照舒泊花园大酒店与刘培欣签订的合同履行。2018年2月27日，金麦迪娱乐中心和金麦迪娱乐公司共同给舒泊花园大酒店出具了一份证明，证明金麦迪娱乐中心自2018年1月1日起更名为金麦迪娱乐公司。故舒泊花园大酒店主张其因此认为金麦迪娱乐中心和金麦迪娱乐公司仅是更名，实际为一家，就向金麦迪娱乐公司收取房租和出具发票，继续按照原合同履行。刘培欣对金麦迪娱乐中心出具的证明上金麦迪娱乐中心公章的真实性不予认可，并向一审法院提出了鉴定申请，后刘培欣又向一审法院邮寄了撤回鉴定申请书，一审庭审中亦明确表示撤回鉴定申请。刘培欣不认可该证据上金麦迪娱乐中心公章的真实性，应当提供证据予以证明，现刘培欣未能提供证据，亦撤回了鉴定申请，故对刘培欣该主张一审法院不予支持。经一审法院现场勘验，涉案房屋目前由金麦迪娱乐公司使用。由于涉案房屋面积巨大，且被隔断成多个KTV包房，一审法院查看现场时，无法人工绘制准确的现场图，故让舒泊花园大酒店提交了涉案房屋的平面图，且该平面图为合同的附件，具体腾房范围，舒泊花园大酒店与刘培欣均确认以平面图为准。一审法院认为，舒泊花园大酒店作为涉案房屋的管理人，依法享有涉案房屋经营出租的权利。舒泊花园大酒店与金麦迪娱乐中心签订的合同，符合法律规定，合法有效，舒泊花园大酒店与金麦迪娱乐中心均应按照合同约定履行。因金麦迪娱乐中心系个体工商户，故金麦迪娱乐中心在2017年8月2日注销后，合同的权利义务应当由金麦迪娱乐中心的个体经营者刘培欣承继。刘培欣在此之后也是继续与舒泊花园大酒店履行合同。金麦迪娱乐公司，系刘培欣让其进驻并使用的涉案房屋，刘培欣并未明确告知舒泊花园大酒店金麦迪娱乐公司为新的法人主体，因此刘培欣作为合同的承租方，金麦迪娱乐公司作为房屋实际使用人，在舒泊花园大酒店与刘培欣租赁合同到期后，负有将涉案房屋返还舒泊花园大酒店的权利。故对于舒泊花园大酒店要求刘培欣、金麦迪娱乐公司腾房的请求一审法院予以支持，刘培欣、金麦迪娱乐公司应当将涉案房屋立即腾空交还舒泊花园大酒店。同时舒泊花园大酒店按照合同主张刘培欣、金麦迪娱乐公司给付欠付的2018年11月2日至2018年12月1日的租金19万元，符合双方合同约定，一审法院予以支持。舒泊花园大酒店要求刘培欣、金麦迪娱乐公司按照合同第二十一条违约责任中约定的：“乙方拒不腾交租赁房屋的，应当自终止之日起交付相当于每月租金150%的占有费。”即28.5万元每月给付自2018年12月2日合同终止后的占有使用费，本条是对合同终止后占有使用费的约定，但金麦迪娱乐公司作为实际使用人并未就该条款与舒泊花园大酒店达成过一致意见，该条款对金麦迪娱乐公司未有约束力，故一审法院比照之前的租金标准，判令金麦迪娱乐公司按照每年230万元的标准向舒泊花园大酒店支付占有使用费。刘培欣虽然未实际使用涉案房屋，但其作为合同相对方以及让金麦迪娱乐公司入驻涉案房屋的直接责任人，对该给付义务应承担连带责任。金麦迪娱乐公司经一审法院依法传票传唤，未有任何理由拒不到庭参加诉讼，自愿放弃其抗辩的权利，不利的法律后果应自行承担。综上所述，舒泊花园大酒店部分诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。缺席判决：一、判决生效之日起十日内，天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣将坐落于天津市和平区xxxx部分区域（合同约定面积为4200平方米，以合同附件及现场平面图为准）腾空交还天津舒泊花园大酒店有限公司；二、判决生效之日起十日内，天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣给付天津舒泊花园大酒店有限公司2018年11月2日至2018年12月1日欠付的租金190000元；三、判决生效之日起十日内，天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣按照每年2300000元标准给付天津舒泊花园大酒店有限公司自2018年12月2日至房屋腾空之日止的房屋占有使用费；四、驳回天津舒泊花园大酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15639元，由天津市金麦迪歌舞娱乐有限公司、刘培欣连带负担（判决生效后十日内直接给付天津舒泊花园大酒店有限公司）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《个体工商户注销登记申请书》一份，证明金麦迪娱乐中心注销时，刘培欣仅需对注销前的债权债务承担责任。被上诉人对该证据的真实性认可，但其只是刘培欣申请注销金麦迪娱乐中心时向登记机关出具的说明，实际上在注销以后刘培欣仍然实际经营，所以对本案没有任何意义。对当事人有争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据，不能证明其主张的事实成立，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，舒泊花园大酒店与金麦迪娱乐中心签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。金麦迪娱乐中心于2017年8月2日注销后，该合同的权利义务应由刘培欣承继。虽然金麦迪娱乐公司于2017年12月7日注册成立并实际使用涉诉房屋，但其与金麦迪娱乐中心于2018年2月27日共同向舒泊花园大酒店出具的《证明》仅载明金麦迪娱乐中心更名为金麦迪娱乐公司，不足以证明舒泊花园大酒店知晓并同意履行合同义务主体的变更。现双方合同已到期，舒泊花园大酒店不同意继续出租房屋，刘培欣作为合同相对方及金麦迪娱乐公司实际进驻涉案房屋的直接责任人，应对金麦迪娱乐公司共同承担法律责任。一审法院判令刘培欣与金麦迪娱乐公司腾交涉案房屋并向舒泊花园大酒店支付租金、房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。综上所述，刘培欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由刘培欣负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十月九日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。