云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8397号原告：左志豪，男，1995年10月22日出生，汉族，湖北省石首市人，居民身份证住址湖北省石首市，当事人送达地址确认书确认送达地址昆明市（指定签收人：张德刚）。委托诉讼代理人：张德刚，云南上首律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南正林实业集团有限公司，住所云南省昆明市，当事人送达地址确认书确认地址昆明市（指定签收人：唐丹），统一社会信用代码。法定代表人：卢圣敬。委托诉讼代理人：唐丹，女，1984年10月3日出生，汉族，系云南正林实业集团有限公司工作人员。一般授权代理。原告左志象与被告云南正林实业集团有限公司（以下简称：“正林公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理。后依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行审理，左志象的委托代理人张德刚到庭参加诉讼，正林公司经本院依法送达起诉状副本及开庭传票后无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。左志象向本院提出诉讼请求：一、正林公司向左志象支付2015年1月1日起算至实际交房之日止（2015年12月31日前按日利率万分之二计算，2016年1月1日起按日利息万分之四计算）的逾期交房违约金（暂计至2019年5月31日为336382.67元）；二、本案诉讼费由正林公司承担。事实及理由：2014年1月10日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定左志象购买正林公司开发的山海城邦第8幢第21层2103号房屋，房屋总价为677219元，付款方式为按揭付款，交房时间为2014年12月31日，约定交房期限届满后90天仍未交房的，次日起实际交房之日止按已付房款日万分之二计算违约金。2016年1月14日，原被告双方签订《商品房购销合同补充协议》，约定逾期交房满一年后，新产生的违约金按照已付款项日万分之四计算。正林公司仅于2015年11月8日、2016年5月6日分别向左志象支付逾期交房违约金12997.50元、25663.83元，故左志象诉至本院，请求判令如前诉请。正林公司未到庭发表答辩意见，但在本案审理中向本院提交书面答辩称，其中记载：原被告双方签订《商品房购销合同》，正林公司未能按约于2014年12月31日向左志象交付房屋，应向左志象支付自2015年4月1日起算的逾期交房违约金。左志象要求支付的逾期交房违约金过分高于实际损失，正林公司请求人民法院将同地段同类房屋的租金标准，作为左志象的损失标准调整本案违约金，并扣除正林公司已支付的61898元后，依法作出判决。本院确定本案法律事实如下：2014年1月10日，左志象（乙方）与正林公司（甲方）签订《商品房购销合同》一份，约定主要内容为：乙方向甲方购买山海城邦一期A2-1地块Ⅱ第8幢第21层2103号房屋，总价为677219元，付款方式为按揭付款，按揭金额为470000元，交房时间为2014年12月31日。若甲方自本合同约定的交房期限届满后90天宽展期内仍无法交付该商品房，则自宽展期届满之次日起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。2014年1月13日，上述商品房购销合同进行了备案登记，登记的买受人为左志象，合同登记号为KMXS2014011304828。2016年1月14日，左志象（乙方）与正林公司（甲方）签订《补充协议》，约定主要内容为：因受市场环境及工程进度影响，导致甲方不能于2014年1月10日交房，甲方同意逾期交房满一年后，新产生的违约金按乙方已付款项每日万分之四标准计算。本协议生效后，乙方不再提出其他逾期交房索赔要求且乙方不得提出退房要求。乙方同意继续履行《商品房购销合同》并同意于2016年12月31日向甲方交房，如届时仍不具备交房条件，将继续执行每日万分之四之标准计算的违约金。违约金按季度支付。另查明，正林公司通过案外人账户于2015年7月9日、2015年11月8日、2016年1月16日、2016年5月6日分别向左志象6212262502008487509银行帐户转账12325元、12461元、12461元、24651元，以上合计61898元。左志象在本案审理中陈述：本案违约金应自2015年4月1日起算，左志象已收到正林公司支付的逾期交房违约金61898元。以上事实有左志象提交的商品房购销合同、签约信息单、补充协议、借记卡账户历史明细清单，正林公司提交的汇款账号确认书、银行业务单据，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律效力性规定，应属合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。左志象通过支付首付款及通过银行按揭的形式，向正林公司支付了全额房款，正林公司也应按约履行义务。正林公司未能按《商品房购销合同》约定的2014年12月31日前向左志象交付房屋，在该期限届满后90天宽展期内仍未能向左志象交付房屋，正林公司应按上述合同约定向左志象支付自宽展期届满之次日起至实际交房之日止按已付房款日万分之二计算的违约金。正林公司因未能按约交房，于与左志象签订《补充协议》，约定逾期交房满一年后新产生的违约金按左志象已付款项每日万分之四标准计算，且违约金季度支付一次，表明原被告双方将《商品房购销合同》中关于违约金的条款进行了变更，即2015年12月31日前的违约金按日万之二计算，自2016年1月1日起的违约金按日万分之四计算。截止至庭审时正林公司仍未能交房确属违约，左志象有权根据约定选择要求正林公司承担逾期交房的违约责任，正林公司应按《商品房购销合同》《补充协议》的约定向左志象承担违约责任。原被告双方约定的违约金计算基数是购房款，鉴于左志象通过支付首付款及银行按揭的形式向正林公司支付了全额房款，故计算违约金的购房款应当理解为全额购房款677219元。通过上述评析可知，本案未支付的违约金计算标准分两个时间计算，2015年4月1日至2015年12月31日期间的违约金应按日万分之二计算；2016年1月1日起的违约金按日万分之四（年利率14.4%）计算，但以日万分之四为标准计算的违约金较高，不利于正林公司作为房地产开发企业继续履行与所有业主之间的商品房购销合同，从而亦可能损害包含左志象在内的房屋买受人的权利，且正林公司主张调整，故本院酌情将本案违约金均调整为按日万分之二计算。关于正林公司抗辩应以同地段租金计算本案违约金，因原被告双方对于违约金的计算有约定，正林公司的上述抗辩理由不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十七条之规定，本院对该抗辩理由不予采信。根据双方签订的《补充协议》约定内容来看，自2016年12月31日起的违约金每季度支付一次标准结算，现2016年1月至2019年9月的违约金已符合支付条件，故2015年4月1日至2019年9月30日期间逾期交房的违约金应为219419元（677219元×2‰×360天÷12月×54月=219419元）。2019年10月起的违约金尚不符合约定的支付条件，故本院对于该部分主张在本案中不予支持，左志象可待符合支付条件时另行主张权利。另，因正林公司向左志象已支付了61898元，扣除该部分款项后，2015年4月1日2019年9月30日期间逾期交房的违约金应为157521元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、云南正林实业集团有限公司于判决生效后十五日内向左志象支付2015年4月1日至2019年9月30日期间逾期交房的违约金157521元；二、驳回左志象的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费6346元（此款左志象已预交），由左志象承担3374元，云南正林实业集团有限公司承担2972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  罗 玮人民陪审员  朱跃元人民陪审员  夏书萍二〇一九年十月十八日书 记 员  何 莉