河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民终4637号上诉人(原审原告)：李翠珍，女，汉族，1968年8月20日出生，住河南省太康县。上诉人(原审原告)：刘富强，男，汉族，1968年7月1日出生，住河南省太康县。系李翠珍丈夫。二上诉人的共同委托诉讼代理人：李广俊，河南豫太律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：张颖颖，河南豫太律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马锦英，女，汉族，1960年6月18日出生，住太康县。委托诉讼代理人：王胜，河南弘基律师事务所律师。上诉人李翠珍、刘富强因与被上诉人马锦英确认合同无效纠纷一案，不服河南省太康县人民法院（2019）豫1627民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李翠珍及其与刘富强的共同委托诉讼代理人李广俊、张颖颖，被上诉人马锦英及其委托诉讼代理人王胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李翠珍、刘富强上诉请求：1、撤销太康县人民法院（2019）豫1627民初4854号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或裁定将本案发回重审;2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、一审判决认定双方签订的房屋出售协议经周口市中级人民法院判决确认为有效协议。上诉人诉称签订协议是受胁迫所为，但未举证证明签订该房屋出售协议时受胁迫的相关证据为由驳回上诉人的诉讼请求显属不当。首先(2019)豫16民终3096号民事判决超越一审判决及上诉的范围，认定事实错误,判决结果错误，该案判决结果不能作为一审审理的依据。上诉人刘富强、李翠珍将案涉房屋赠与其儿子刘超娣、儿媳刘旭的事实是客观存在的。赠与案涉房屋的行为在前，出售案涉房屋的行为在后，刘富强、李翠珍处分案涉房屋未征得刘旭与刘超娣的同意，因此刘富强、李翠珍与被上诉人马锦英的买卖行为显属无效。另外案涉两间房屋中的一间系刘富强、李翠珍于2002年4月6日从翟心堂手中购买，至今未与出卖人办理过户登记，根据我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力。因此刘富强、李翠珍至今未取得该房屋的所有权,在其不具有所有权的情况下,其出售案涉房屋的行为显然也是无效的。2、本案所涉房屋是在太康县上开发的“小产权房”，该房屋没有房产证、土地证，也无法办理房产证、土地证，依照我国法律和房产政策的规定，被上诉人马锦英与上诉人刘富强、李翠珍签订的房屋出售协议无效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》37条第6项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让;《中华人民共和国合同法》第52条第4、5项规定，损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。案涉房屋属于小产权房，该类房屋的买卖严重破坏房产市场的价格秩序，这是一种损害社会公共利益的行为。况且上诉人仅有案涉的一处房屋,别无住所，说明被上诉人马锦英与上诉人刘富强、李翠珍签订的房屋出售协议严重侵犯了上诉人其他家庭成员的合法权益，显属无效。3、该房屋出售协议系被上诉人马锦英单方书写的，该协议第二项该宅基地的附属设施同时转让，即房屋后宅基地转让也是违法的，案涉房屋及宅基地系翟心堂转让给上诉人刘富强、李翠珍的，刘富强、李翠珍在转让前未取得集体土地使用证或国有土地使用证，说明其无权处分案涉房屋以外的宅基地,况且买卖宅基地也违反了我国法律的禁止性规定。另外该协议第四项出售的价格为人民币五十五万元,而被上诉人实际支付五十三万元，将下剩二万元房款约定为押金，及第六项超过交付期限押金不予退还,被上诉人有权在半个月内要求上诉人强制性搬离显失公平且违背我国法律的禁止性规定,显然也是无效的。二、原审判决适用法律不当。基于本案的事实，上诉人刘富强、李翠珍与被上诉人马锦英的买卖行为违背了我国合同法第52条、物权法第九条、中华人民共和国城市房地产管理法37条第6项的规定，一审判决理应确认该房屋出售协议无效,而一审判决依据《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定驳回上诉人的诉讼请求，显属适用法律不当。三、原审判决结果错误。就本案的事实而言，上诉人刘富强、李翠珍与被上诉人马锦英签订的房屋出售协议严重违背我国法律的禁止性规定,依法理应确认买卖行为无效，一审判决没有充分考虑本案的事实及相关法律规定，所作出的判决结果显然错误。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误、适用法律不当、判决结果错误，为此上诉人特提起上诉,请求二审法院在审理查明案件事实之后,依法改判支持上诉人的上诉请求。另补充，该协议是二上诉人在被上诉人胁迫的情况下签订的，不是二上诉人真实意思的表示，该协议是被上诉人事先起草的格式协议，未征得上诉人的同意，因此该协议是无效协议。马锦英辩称，一、一审认定事实清楚。(1）首先，上诉人在一审中虽然出示了赠与协议，但是该赠与协议明显虚假，且不合乎情理。从一审的庭审情况中也可以看出，上诉人与案外人刘旭系恶意串通，蓄意掠夺被上诉人财产，双方才签订的协议，故对其赠与协议的效力不应当认定。(2）案涉房屋中的其中一间虽然是李翠珍、刘富强在翟心堂手中购买的，该案涉房屋的土地已经于1998年经太政土[1998]68号太康县人民政府土地管理文件变更为商业建设转让用地，土地性质早已经不是集体用地,允许买卖与转让，现在整个大许寨街上的门面均已经由政府统一出让，所以，不管是李翠珍、刘富强还是翟心堂，其都属于原始取得了案涉房屋的物权，将房屋出卖的行为均合法有效。(3)被上诉人与刘富强、李翠珍签订的协议第二项虽然约定为宅基地,但是土地性质并非为宅基地，只是被上诉人与刘富强、李翠珍认知错误，并不能以此来作为合同无效的依据，早在1998年经太政土[1998]68号太康县人民政府土地管理文件将案涉土地变更为商业建设转让用地，只是所以变更土地性质以及政府统一出让，就可以证明案涉土地完全具备转让的条件。另外，虽然在协议中约定价款为55万元，并非是被上诉人拒绝支付剩余款项，而是在合同内明确约定，上诉人应于2019年6月1日前将案涉房屋交付给被上诉人,如李翠珍、刘富强违约，该款项才不予支付，故李翠珍、刘富强在超过约定时间后仍未向被上诉人交付房屋，故因为李翠珍、刘富强的违约行为才导致上诉人不支付剩余款项的结果，该责任应由李翠珍、刘富强承担。二、一审适用法律正确，判决合理合法，应予维持。被上诉人与李翠珍、刘富强签订的合同合法有效，不应当被认定无效，从以下观点中可以看出:1、案涉土地系商业建设转让用地，且由刘富强建设完工，刘富强、李翠珍拥有案涉房屋物权，拥有合法转让的权利外观。2、2019年1月8日双方签订的合同系双方真实的意思表示，且由多名见证人及当地大许寨村民委员会对此事予以见证,本合同不存在任何可撤销及无效的情形。3、案外人刘旭在本案之前曾提起过确认合同无效之诉，在当时的审理过程中，二上诉人对其与被上诉人签订的房屋出售协议真实性与房款均没有异议,且周口市中级人民法院于2019年7月25日下达了(2019)豫16民终3096号民事判决，该判决的本院认为部分已经明确确认案涉的房屋买卖合同为有效合同,故被上诉人请求人民法院依法驳回二上诉人全部诉讼请求。综合以上情况，请求二审法院在查明案件事实的情况下,依法驳回二上诉人的全部上诉请求。刘富强、李翠珍向一审法院起诉请求：确认刘富强、李翠珍与马锦英签订《房屋出售协议》无效。一审法院认定事实：2019年1月8日，刘富强、李翠珍与马锦英签订《房屋出售协议》，约定刘富强、李翠珍将位于太康县大许寨乡大许寨街上东邻大许寨昌盛大道、西邻许立营住宅、南邻许永军门面、北邻许玉昌门面的房屋及宅基地以550000元的价格转让给马锦英，并约定刘富强、李翠珍于2019年6月1日前将房屋交付马锦英并全部搬离。李翠珍为马锦英出具收到条，收到马锦英530000元（其中欠款261000元、现金269000元），下余20000元，待刘富强、李翠珍交房时，马锦英给付刘富强、李翠珍。2019年6月3日，李翠珍儿媳刘旭以该房屋已于2015年12月6日赠予刘旭夫妻为由诉至太康县人民法院，要求确认刘富强、李翠珍与马锦英之间的房屋出售协议无效，一审法院（2019）豫1627民初3315号民事判决书判决驳回刘旭的诉讼请求。刘旭不服向周口市中级人民法院提出上诉。周口市中级人民法院（2019）豫16民终3096号民事判决书载明“依法成立的合同受法律保护。刘富强、李翠珍与马锦英经协商签订的房屋买卖协议，为双方真实意思表示，购买方马锦英已按协议支付了合理价款，从维护市场交易和诚实信用的民法原则出发，双方的房屋买卖行为应予保护。涉案房屋系刘旭的公婆李翠珍所有，刘富强、李翠珍对涉案房屋具有支配权，马锦英以合理价格购买涉案房屋不符合合同法第五十二条规定的合同无效的情形，故双方之间的房屋买卖协议为有效协议”。并判决驳回上诉，维持原判。现刘富强、李翠珍以受胁迫及合同违反法律规定为由，要求确认与马锦英签订的房屋出售协议无效。一审法院认为，双方所签订的房屋出售协议已经周口市中级人民法院判决确认为有效协议。李翠珍、刘富强诉称签订协议是受胁迫所为，但未举证证明签订该房屋出售协议时受胁迫的相关证据。关于李翠珍、刘富强诉称在签订房屋出售协议之前已将该房屋赠予其儿子刘超娣、儿媳刘旭，在（2019）豫1627民初3315号民事判决书中已认定仅凭赠予合同不能确定赠予事实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回刘富强、李翠珍的诉讼请求。案件受理费100元（减半收取），由刘富强、李翠珍负担。本院二审期间，上诉人申请两位证人出庭作证，证明案涉协议是在被上诉人的胁迫下签订的，协议内容是被上诉人事先起草的格式协议，不是上诉人的真实意思表示，协议是无效的。被上诉人发表质证意见为，对李兴辉的证言，李兴辉系上诉人李翠珍的亲属，其与本案有直接的利害关系，且其所述证言均不属实，不应当采信，签协议时间李兴辉本人不在场，其次被上诉人早在2018年10月份就已经起诉上诉人李翠珍，且经太康县人民法院作出2018豫1627民初5453号民事调解书，所以其所证实的被上诉人以起诉作为要挟根本不能成立；即便被上诉人起诉也是对自己权利的合法行使，不属于逼迫。对刘瑞艳的证言，该证人作证的证言不属实，其作证内容可以看出其并不知道案涉房屋的具体地址，关于与李翠珍协商房款事宜的均为被上诉人的儿子王鹏飞，被上诉人本人并没有前往过案涉房屋。被上诉人根本就不认识该证人，没有见过该证人。被上诉人早在2018年10月份就已经起诉上诉人李翠珍，且经太康县人民法院作出的2018豫1627民初5453号民事调解书，所以其所证实的被上诉人以起诉作为要挟根本不能成立。被上诉人提交视频一份，证明上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议时根本不存在任何胁迫的情况，签订的合同合法有效。上诉人发表质证意见为，对该证据真实性无异议，对证明内容有异议，该视频有剪辑删接，内容不完整，不能证明签订协议的过程，不能证明被上诉人的观点。该视频能证明李翠珍对房屋买卖协议不情愿不同意。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩意见并经双方当事人确认,本案争议焦点为：一审判决驳回李翠珍、刘富强的诉讼请求是否正确。太康县人民法院作出的（2019）豫1627民初3315号及周口市中级人民法院作出的（2019）豫16民终3096号民事判决书认定刘富强、李翠珍与马锦英经协商签订的房屋出售协议为有效协议，李翠珍、刘富强上诉称该房屋出售协议是在被胁迫的情况下签订的，认为涉案房屋、宅基地不能买卖，该协议为无效协议，但李翠珍、刘富强未提供足够的证据予以证明。综上所述，李翠珍、刘富强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李翠珍、刘富强负担。本判决为终审判决。审判长 何 山审判员 李俊华审判员 许向朋二〇一九年十月二十三日书记员 田 威