河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初4378号原告：王欠文，女，1993年8月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：马江伟，系河南梓晅律师事务所律师。被告：宋进粮，男，1973年3月2日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：刘明军，系鹿邑县文博法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：于建林，系河南梓晅律师事务所律师。被告：张其龙（曾用名张建立），男，1965年10月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：张大勇，系河南老君律师事务所律师。被告：宋豪飞，男，1998年8月23日出生，汉族，住河南省鹿邑县。原告王欠文诉被告宋进粮、张其龙、宋豪飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欠文向本院提出诉讼请求：1.解除与被告宋进粮、宋豪飞签订的两份房屋买卖合同；2.请求判令三被告返还购房款450000元；3.依法判令三被告承担因不能交付房屋违约金148500元（按总房款30%计算）；4.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与三被告系商品房买卖合同关系。原告于2018年5月17日与被告签订了《商品房的买卖合同》，原告购买被告位于鹿邑县××气大道西××名城小区××楼××单元××商品房××套，合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。2018年5月17日，在被告宋进粮指示下，原告将房屋全部价款495000元，两次转入尾号为7278银行卡(380000元)和尾号为4275银行卡(70000元)，合计付款450000元，并由被告在支付凭据上签字认可，原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务，剩余45000元在办理产权登记后支付。根据合同约定，该商品房应于竣工达到可装修入住条件时交付原告使用。2019年7月，案涉房屋达到交付条件，被告在景苑名城售楼中心领取住房资格(房屋钥匙)时，售楼中心告知被告其没有案涉房屋的产权，由此被告无法交付合同约定的房屋，该行为构成了严重违约。按照房屋买卖合同第七条的约定，被告应当按期交付房屋，如违约应赔偿守约方房屋总价的2倍价款。原告得知房屋不能交付后，依法提出返还购房款及违约金的要求，被告未履行。被告宋进粮辩称，1.被告所售涉案房屋来源是李景林，由于李景林没有交房给宋进粮，宋进粮也是受害者，现李景林用其他房屋来履行合同；2.本案实际不是房屋买卖合同关系，是房屋买卖合同转让关系，宋进粮与原告签订合同时，已经将被告与李景林的买卖合同及交款凭证都交给原告，实际上是合同的转让，并且原告已接受转让；3.原告支付的合同款45万元，被告宋进粮实际收到38万元，张其龙收到7万元，如果合同解除，该房款应有宋进粮和张其龙共同对原告承担返还责任；4.2018年5月17日张其龙所收房款7万元，没有证据证明所收房款7万元于次日交给宋进粮。如果该房款张其龙在收款后的第二日交给宋进粮，就没有必要在交款当日将该款打入张其龙账号，在于次日取出交给宋进粮；5.被告宋进粮不具有商品房买卖合同出售的主体资格，根据最高法解释，商品房买卖主体只有房地产开发企业具有出售商品房的资格，个人不具有资格，对违约责任的约定，不适用该解释，本案是个人之间对房屋买卖合同转让的关系。被告张其龙辩称，张其龙不是本案房屋买卖合同的当事人，本案原告将7万元房款打入张其龙的账户，是借用张其龙的账户；宋进粮对7万元打款记录签字予以确认，被告张其龙交给宋进粮了，该7万元的还款责任应由宋进粮承担。被告宋豪飞辩称，对整个案件不知情。原告为支持其诉讼请求依法向法庭提供证据如下：证据一、房屋买卖合同一份、汇款凭证两份、收据一份、被告宋进粮身份证复印件一份，证明原告与被告宋进粮、张其龙签订房屋买卖合同，双方存在买卖合同关系，并约定违约金为双倍购房款;汇款凭证两份、收据一份,证明原告通过银行转账方式，履行支付购房款的义务，其中转给被告宋进粮尾号为7278的银行卡38万，转给被告张其龙尾号为4275的银行卡7万，并由被告宋进粮签字确认，原告共向被告支付购房款45万元，该证据充分证明被告宋进粮、张其龙收款的事实。原告对被告宋进粮、张其龙之间的法律关系不知情，转账给宋进粮的38万元应当返还，转账给张其龙的7万元，事实上张其龙已经收到该购房款项，在实收7万元部分应当与宋进粮承担连带偿还责任；证据二、原告与被告宋豪飞签订房屋买卖合同一份，证明宋豪飞所有的房屋为同楼同单元506,以原购房价格将该房屋转让给原告，原告用涉案购房款冲抵，因该房屋已登记在宋豪飞名下，无法按约办理产权登记，故存在违约行为，被告宋豪飞作为成年人应当对其签署或按指印的行为承担合同义务；证据三、照片两张、录像两段，证明案涉606号房屋已由他人正在进行装修，被告宋进粮、张其龙无法交付房屋，构成违约。经质证，被告宋进粮对证据一房屋买卖合同无异议，原告的购房款收到38万元，张其龙安排原告王欠文将7万元转给张其龙账户，转账凭条上的签字是张其龙逼着被告签的，被告不给张其龙7万元的好处费，张其龙不帮被告卖案涉的房屋。录音内容属实，拍照片时被告不在场，原告要求的违约金被告不愿承担。因606房屋无法交付，景苑名城同意给宋进粮调房，在原告及其家人的逼迫下，才与原告签的合同，然后到宋豪飞工作的地方让其按的指印。被告张其龙对证据一的真实性无异议，对其证明目的有异议，原告举证的合同只能证明张其龙（张建立）是房屋买卖的见证人之一；汇款凭证中转给张其龙的7万元经宋进粮本人签字确认，收房款钱7万元，证明张其龙将7万元交给宋进粮了；其他证据与张其龙无关，但是可以印证本案的卖房人是宋进粮不包括张其龙。被告宋豪飞对证据一、证据二不知情，与被告无关；证据三的合同属实，名字是宋进粮签的，指印是被告按的，但是合同内容没有看。经审查并结合原、被告庭审陈述，本院对原告与被告宋进粮签订房屋买卖合同，并向被告宋进粮、张其龙支付购房款45万元的事实予以认定。被告张其龙向法庭提供中国农业银行账户明细一份，证明2018年5月17日张其龙收到王欠文转款7万元，并于2018年5月18日取现65000元，加上现金5000元交给宋进粮，然后宋进粮在给原告出示的转款凭证上签字确认。经质证，原告王欠文对该证据的真实性无异议，该取款人无法确定，是否将该款交给宋进粮不能单纯依据取款记录，达不到被告张其龙的证明目的。被告宋进粮异议认为没有收到张其龙7万元购房款。被告宋豪飞异议认为对该证据不知情。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。被告宋进粮向法庭提供证据如下：证据一、证明一份，证明2018年5月18日被告宋进粮在濮阳市××县维拉尼卡酒店住宿；证据二、车辆通行费票据三张，证明被告宋进粮2019年9月6日到濮阳市××县搜集上述证据。证据三、借条一份（为复印件，与原件无异），证明张其龙并没有把原告王欠文转入其卡中的7万元房款交给被告宋进粮，其中5万元张其龙使用了，2万元作为这次房屋买卖的介绍费用。该借条与原告王欠文于2018年5月17日打款7万元给被告张其龙有关联性，同时也印证了在2018年5月18日被告张其龙没有将7万元房款给宋进粮的事实。经质证，原告对证据一、证据二的真实性无异议，但不能证明是被告到南乐去了。证据三借条与原告无关。被告张其龙对证据一的真实性有异议，单位证明应由法人签字，该证明不足以说明2018年5月18日宋进粮在该宾馆居住，应当以宋进粮入住该酒店的电脑记录为准，该证明不具有真实性、合法性，与本案没有关联性；对证据二的真实性无异议，无法证明是宋进粮本人发生的费用。对证据三的真实性无异议，该借条是张其龙与李景林之间的债权债务关系，与本案无关。经审查，本院对借条的真实性予以认定。结合上述证据及当事人庭审陈述本院确认以下事实：2018年5月17日，原告王欠文与被告宋进粮签订房屋买卖合同书一份，合同约定：被告宋进粮将位于鹿邑县紫气大道西段路北景苑名城小区2号楼2单元606户商品房一套（建筑面积151.9平方米），房屋总价款495000元，分两次付清，首付房款450000元，剩余房款在被告协助原告办理房屋过户手续后并交清所有费用，原告向被告支付剩余房款45000元。如一方违约，需按总房款的两倍向对方支付违约金。王从军、被告张其龙在合同见证人处签名。合同签订当日，在被告宋进粮、张其龙指示下，原告将房款450000元，分两次转入宋进粮尾号为7278银行卡380000元和张其龙尾号为4275银行卡70000元，并由被告在支付凭据上签字认可，原告依据合同中的约定履行了付款义务。根据合同约定，该商品房应于竣工达到可装修入住条件时交付原告使用。2019年7月，被告宋进粮无法按合同约定向原告交房，原告得知房屋不能交付后，依法提出返还购房款及违约金的要求，被告拒绝。因被告无法按约定交付房屋，经双方协商，被告宋豪飞与原告签订一份房屋买卖合同，该合同没有签署日期。另查明，被告张其龙又名张建立。本院认为，本案的争议焦点是1.涉案房屋买卖合同应否解除?2.被告宋进粮共收到涉案房款具体数额是多少?3.被告张其龙是否应当承担返还购房款的责任?4.原告请求的违约金有无合同及法律依据?5.原告要求被告宋豪飞承担返还购房款以及支付违约金有无事实及法律依据?房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。关于焦点一，原告王欠文与被告宋进粮于2018年5月17日签订房屋买卖合同书，案涉房屋已被其他人占有并进行装修，被告宋进粮无法按合同约定向原告交房，原告王欠文主张由于不能实现合同目的而要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因被告宋进粮违约行为导致合同目的无法实现，原告王欠文要求解除2018年5月17日与宋进粮签订的房屋买卖合同书合法有据，本院予以支持。原告王欠文与被告宋豪飞签订房屋买卖合同后，双方均未提供证据要求对方按照合同约定履行相应的义务，该合同实际并未履行。原告要求解除合同，被告同意解除，本院予以准许。关于焦点二、焦点三，2018年5月17日，原告王欠文与被告宋进粮签订房屋买卖合同书后，原告与被告宋进粮、张其龙一起到金融机构，将首付购房款450000元按照被告宋进粮、张其龙安排转入宋进粮尾号为7278银行卡380000元，转入张其龙尾号为4275银行卡70000元，庭审中，被告宋进粮、张其龙对该事实予以认可。被告宋进粮愿意退回房款380000元。被告张其龙称收到房款的第二天，就将房款取出交给了宋进粮，宋进粮予以否认，张其龙未能举证证明将房款70000元交付给宋进粮的事实。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述法律规定，被告宋进粮应返还原告购房款380000元，被告张其龙应返还原告购房款70000元。关于焦点四，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案房屋买卖合同书第七条约定，由违约方按照出售房屋价款的双倍金额作为违约金赔偿给对方。该条款对违约金的约定明显过高，本院予以适当调整，违约金按照同期银行一年期贷款利率4.35%予以计算。以450000元为基数，自2018年5月17日计至2019年8月21日（起诉之日），合计25066.88元。关于焦点五，通过庭审查明，原告与被告宋豪飞签订房屋买卖合同后，原告并未向被告宋豪飞支付购买房屋的价款，该合同实际并未履行，原告要求被告宋豪飞承担返还购房款以及支付违约金的请求，缺乏合同依据，其理由不能成立。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告王欠文与被告宋进粮2018年5月17日签订的房屋买卖合同书；二、解除原告王欠文与被告宋豪飞签订的房屋买卖合同书；三、被告宋进粮于本判决生效之日起五日内返还原告王欠文购房款380000元；四、被告张其龙于本判决生效之日起五日内返还原告王欠文购房款70000元；五、被告宋进粮于本判决生效之日起五日内支付原告王欠文违约金25066.88元；六、驳回原告王欠文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4892.5元，由原告王欠文负担1000元，被告宋进粮负担3192.5元，被告张其龙负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  宋全林二〇一九年十月二十八日书记员  王瑜僮