天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初9889号原告：吴锋，女，1980年10月19日出生，汉族，住天津市武清区。被告：博大汇升（天津）投资发展有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街京津公路东侧林溪大厦208室。法定代表人：马清华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。吴锋与博大汇升（天津）投资发展有限公司（以下简称博大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴锋、博大公司委托诉讼代理人王梁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴锋向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年12月17日签署的编号为Ｎｏ.2016-0098207的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；2、请求判令被告返还原告已交的购房首付款1231539元，契税及维修基金74351.28元，合计1305890.28元；3、请求法院判令被告向原告支付已交款项的利息（以1305890.28元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月20日计算至实际返还之日，暂计算至2019年7月1日为159037.48元）；4、请求法院判令被告赔偿原告612307.80元；5、本案的诉讼费用全部由被告负担。事实及理由：2016年12月17日，原告与被告签署编号为Ｎ6.2016-0098207的《天津市商品房买卖合同》（以下简称“主合同”）及《补充合同》原告向被告购买坐落于武清区的商品房（以下简称“房屋”），总价款为3061539元。原告于2016年12月20日一次性向被告支付了首付款1231539元，契税及维修基金74351.28元，并签署了自择贷款银行的承诺函。合同签订后，原告积极向天津农商银行申请办理贷款手续，提交了个人所能提供的所有资料，但因缺少开发商提供的销售许可证和房产预告登记等资料无法继续执行贷款程序。之后原告因在催促被告的销售顾问加快商品房转让手续时发生口角，被告反而拒绝配合提供银行贷款所需的销售许可证和预告登记等资料，甚至撤回已经提交到房管局的做房登的档案资料，导致原告无法申请贷款。2017年2月16日，原告再次到被告售楼处沟通，催促其提供上述资料。被告仍然拒绝并要求取消合同，并发生肢体冲突，原告报警后下朱庄民警出警赶到现场协调并制作了笔录。为了尽快推进合同的履行，2017年3月，原告拨打住建委信访办的热线电话请求房管部门帮助调解。住建委信访办经协调不成后，给予答复称，被告拒绝提供资料，要求取消合同。2019年3月6日，原告收到被告出具的“解除合同通知书”。原告认为，由于案涉合同至今不能履行完全是因被告的过错所致，原告在要求被告返还已支付款项和利息的同时，有权向被告请求赔偿损失。理由主要有二：一是被告不仅不依约履行合同，而且在缺乏法定解除权的情况下书面通知解除合同，用实际行动表示不履行合同，按照合同附件6《补充合同》条款第十一条第5款的约定，被告无正当理由提出解除合同，原告也同意解除合同的情况下，被告应向原告赔偿总房价款项的20%，即赔偿612307.80元（总价款3061539元Ｘ20%）。该条款系被告制定的格式条款，在作为制定条款的被告存在严重违反合同约定并主动提出解除合同的情况下，原告有权按照该条款追究被告违约责任；二、涉案房产自购买之日的2016年12月至今，周边楼盘的价格普遍上涨至2万元以上，涉案房产的目前价格与购买价格存在的差额已经高于诉请的违约金数额612307.8元，因被告的过错行为，原告现在如果要购买同样的房产需要多支付相当数额的款项，导致原告产生经济损失。故原告诉请被告赔偿612307.8元，于法于理于双方约定均有依据。博大公司辩称，不同意原告的诉讼请求。商品房买卖合同订立后，被告未自行办理贷款且未一次性补齐余款，经被告催要未果，其作为贷款、付款义务人对合同的未及时履行应向被告承担相应的违约责任。原告认为被告于2016年12月20日起诉未配合其提供相关手续，但现其诉请解除已经超过解除权法定期间，其亦不享有约定解除权，无权解除合同。被告从未与原告协商解除合同，亦不同意赔偿原告返还购房款项，现在合同依然有效，被告有权要求原告继续履行合同。武清区法院于2019年5月29日作出的（2019）津0114民初2904号生效判决已驳回的反诉诉请与本案诉请一致，原告再次起诉已违反了一事不再理原则，本案诉请应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。故此本院认定如下事实：2016年12月17日，吴锋（作为乙方）与博大公司（作为甲方）签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，双方约定，吴锋向博大公司购买坐落于天津市武清区商品房，总价款为3061539元，吴锋应于2016年12月27日前一次性向博大公司支付首付款1231539元，其余价款由吴锋自行办理贷款支付，房屋于2017年9月30日前交付；《补充合同》第一条第一款第3项约定：“当发生因国家或本市房地产信贷政策调整等事由或乙方自身原因导致乙方不能办理贷款，或被要求变更贷款金额、贷款利率、贷款年限、补充资料等情形、或乙方原因，造成贷款不能于合同签署后40日内存入甲方新建商品房预售资金监管账号的，乙方应在合同签署后50日内一次性自行付清全部房款或补足贷款差额部分的房款，逾期视为乙方逾期支付房款，须向甲方按日支付房款差额1‰的逾期付款违约金至付清房款之日或者注销登记手续办理完毕日止。当逾期超过30日时，甲方有权单方解除合同，除逾期违约金外，乙方还应向甲方额外支付总房款10%的违约金。甲方有权从乙方已付房款中直接扣除逾期违约金及房款总金额10%的违约金后，将所余房款本金退还乙方”；《补充合同》第一条第四款约定：“甲方按照合同及本补充合同约定行使合同解除权的，解除权应当在解除权发生之日起两年内行使，但甲方依据法律规定行使合同解除权的，不受两年期限限制”；《补充合同》第六条第5项约定：“乙方在合同签订日应一次性交纳契税、维修基金、预告登记等费用；如因乙方未交纳或未及时缴纳有关税费导致的后果及损失（包括但不限于无法办理商品房产权证等情形），由乙方自行承担”；《补充合同》第十一条第5项约定：“若甲、乙任何一方无正当理由提出解除合同，经双方协商一致同意，则由提出方向另一方赔偿总房价款的20%的违约金后，合同方可解除”；《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》还约定了其他内容。合同签订后，吴锋于2016年12月17日向博大公司交付房屋首付款1231539元，契税43736.28元及维修基金30615元（共计74351.28元）；后吴锋未能办理贷款交付房屋余款。2018年4月，博大公司向吴锋发送书面《催告函》，催告吴锋于2018年5月3日前将应付而未付的房款1830000元存入博大公司的商品房预售资金监管账户，相关事宜与置业顾问郑丽君联系。2019年3月6日，博大公司向吴锋发送书面《解除合同通知书》，该通知书中提出，由于吴锋原因，至今未办理贷款，根据合同约定，吴锋应于2017年2月5日前一次性补齐全部房款1830000元，经通知仍未付款，故通知解除《天津市商品房买卖合同》及附件。2019年3月8日，本院向武清区不动产登记事务中心查询就涉案房屋登记情况，不动产登记簿显示于2019年3月7日涉案房屋进行了预告登记；2019年4月18日，不动产登记部门向本院出具情况说明，其内容载明，2017年1月6日，不动产登记部门受理了涉案房屋的预告登记申请，申请人为博大公司和吴锋，该办件受理后，相关权利人未存缴契税及维修基金，后因故撤回申请，2019年3月4日，因登记部门工作人员失误，误将该预告登记数据在登记系统中进行流转，并于2019年3月7日在登记系统中完成流转，2019年3月4日至今的该房屋登记状态与事实不符；另，不动产登记部门向本院提供了其向吴锋出具的不动产更正登记通知书。吴锋向本院提交了中国银行股份有限公司天津武清支行及天津农商银行武清徐官屯支行分别向其出具的关于银行一手房办理按揭贷款所需资料清单，清单中载明需要提供购房合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证、不动产登记证明等资料。吴锋在双方签订合同后要求博大公司提供五证及销售许可证等资料用以向银行办理贷款的事实，但博大公司未提供。另查明，2019年3月6日，博大汇升（天津）投资发展有限公司起诉吴锋商品房销售合同纠纷一案，请求1.确认博大公司、吴锋签订的《天津市商品房买卖合同》（编号：2016-0098207)及《补充合同》已于2019年3月6日解除；2.判令吴锋向博大公司支付逾期付款违约金906,075元（以1,830,000元为本金,以年利率24%为标准，自2017年2月6日至2019年3月6日期间的违约金），由博大公司直接从吴锋已付房款中扣除；3.本案诉讼费用由吴锋承担。吴锋向本院提出反诉请求:1.判令博大公司返还吴锋已交的购房首付款1,231,539元，契税及维修基金74,351.28元，合计1,305,890.28元；2.判令博大公司向吴锋支付已交款的利息（以1,305,890.28元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月20日计算至实际返还之日，暂计算至2019年3月6日为164,915.34元）；3.判令博大公司赔偿吴锋612,307.8元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由博大公司负担。天津市武清区人民法院作出（2019）津0114民初2904号民事判决书，驳回了博大公司的本诉诉讼请求和吴锋的反诉请求。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、本案是否构成重复诉讼。2、涉案商品房买卖合同是否应解除。对于第一个争议焦点：重复诉讼应满足三个条件，（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。武清区人民法院于2019年5月29日作出的（2019）津0114民初2904号判决书中，吴锋作为反诉原告，博大公司作为反诉被告，吴锋提出的反诉请求为1.判令博大公司返还吴锋已交的购房首付款1,231,539元，契税及维修基金74,351.28元，合计1,305,890.28元；2.判令博大公司向吴锋支付已交款的利息（以1,305,890.28元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月20日计算至实际返还之日，暂计算至2019年3月6日为164,915.34元）；3.判令博大公司赔偿吴锋612,307.8元；4.反诉费用由博大公司负担。该案件中，博大公司作为本诉原告，请求法院确认博大公司与吴锋签订的天津市商品房买卖合同及补充协议已于2019年3月6日解除，因博大公司向吴锋书面通知合同解除，系博大公司单方行使合同解除权，其并不享有解除权而被驳回了本诉请求。在该案件中吴锋基于博大公司请求本院确认合同解除而表示同意解除合同，双方系基于不同合同解除方式作出的意思表示，并不构成协议解除；双方未就解约事项协商一致同意，博大公司也不同意赔偿总房款的20%，博大公司请求本院确认合同解除、吴锋同意解除合同的行为不符合《补充合同》第十一条第5项约定，因此，双方之间的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》并未解除而驳回了吴锋的反诉请求。本案中吴锋系行使法定解除权，同时主张合同解除后的后续问题处理，因此，不符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定的重复诉讼的全部条件，所以博大公司抗辩称的本案构成重复诉讼请求主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于第二个争议焦点：吴锋与博大公司签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订合同后，吴锋已按约定向博大公司交纳了商品房首付款，吴锋对商品房其余价款负有办理贷款义务。《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”博大公司同意吴锋自行通过银行办理贷款的方式支付房款，则意味着博大公司愿意配合、协助吴锋向银行提供相关材料，故而，博大公司有义务提供相关材料以便吴锋的贷款获取银行审批。吴锋已通过短信、微信等方式要求博大公司提供贷款所需材料，而博大公司无证据证实向吴锋提供；同时，吴锋已按合同约定向博大公司交纳了涉案房屋的维修基金、契税，博大公司未将吴锋交纳的涉案房屋的维修基金以及博大公司应交纳的涉案房屋的维修基金向房屋登记部门交纳，从而导致涉案房屋未能进行预告登记，系因博大公司的原因导致吴锋未能办理贷款以支付房款。博大公司于2019年3月6日书面通知了吴锋解除合同，但是该解除通知的理由与客观事实不符，综上，应认定涉案合同履行过程中被告存在违约行为，其发出的解除通知应认定系其单方行使解除权，以其行为表明不履行涉案合同，致使原告在涉案合同签订后近3年不能实现合同目的，故原告依法享有解除权。原告要求解除涉案合同的请求应予支持。合同解除后，被告理应退还原告购房款并承担违约责任。关于原告主张赔偿契税和维修基金的诉请，因原告交付被告的契税和维修基金，被告并未向有关部门缴纳，被告应退还原告。对于原告主张的以向被告缴纳的购房款及契税、维修基金总额1305890.28元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2016年12月20日开始计算至实际返还之日的利息的请求，因博大公司违约导致涉案合同解除，其应向吴锋承担违约责任，吴锋的该项诉讼请求，符合法律规定，应予支持。对于原告主张的判令被告赔偿原告612307.8元的诉讼请求，主要依据是双方签订的补充协议中约定“若甲、乙任何一方无正当理由提出解除合同，经双方协商一致同意，则由提出方向另一方赔偿总房价款的20%的违约金后，合同方可解除”，该条款系当事人之间约定的协商解除条款，但双方目前对于协商解除事宜并不能达成一致，所以该条款在本案中适用缺乏事实依据。退一步讲，原告主张的该部分损失赔偿与上述原告主张的利息，均属于原告主张的损失赔偿范畴，目前原告并无任何证据证明该部分损失，且庭审中，被告称涉案房屋的房价基本维持不变，原告明确表示涉案房屋房价已经落价了，所以原告主张的该部分请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决如下：一、吴锋与博大汇升（天津）投资发展有限公司签署的编号为No.2016-0098207号《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》解除；二、博大汇升（天津）投资发展有限公司于本判决生效后5日内返还吴锋购房款、契税、维修基金1305890.28元及利息（以未付款项为基数按中国人民银行同期贷款利率自2016年12月20日开始支付利息至实际返还之日止）；三、驳回吴锋其他诉讼请求。本诉案件受理费11709元，由博大汇升（天津）投资发展有限公司负担7361元，由吴锋负担4348元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  简福新二〇一九年十月八日书记员  王 茜附本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。