江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执异55号异议人（案外人）：李霞,女，1985年1月8日出生，汉族，住江苏省苏州市高新区。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市秦淮区太平南路450号斯亚财富中心27-28层。主要负责人：申希国，该分公司总经理。委托诉讼代理人：柳蕾，江苏大名大律师事务所律师委托诉讼代理人：何寅静，江苏大名大律师事务所律师。被执行人：苏州立德节能材料科技限公司，住所地江苏省苏州市高新区科灵路78号。法定代表人：徐拥军，该公司总经理。被执行人：苏州吉泰节能科技开发限公司，住所地江苏省昆山开发区朝东路111号1幢3011室。法定代表人：徐拥军，该公司总经理。被执行人：江苏科麦龙节能墙体股份有限公司，住所地江苏省苏州市高新区昆仑山路68号。法定代表人：王侃，该公司董事长。被执行人：徐拥军，男，1977年1月26日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。本院在审理原告中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行（以下简称建行园区支行）诉被告苏州立德节能材料科技有限公司（以下简称立德公司）、苏州吉泰节能科技开发限公司（以下简称吉泰公司）、江苏科麦龙节能墙体股份有限公司（以下简称科麦龙公司）、徐拥军金融借款合同纠纷一案中，根据原告建行园区支行申请本院依法作出(2018）苏05民初474号之一民事裁定书和（2018）苏05执保55号协助执行通知书，查封了立德公司名下位于苏州市高新区科新路8号绿筑商务广场2幢415室、711室等房产。后申请执行人建行园区支行依据本院作出的（2018）苏05民初474号民事判决向本院申请执行，执行过程中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称长城资产江苏分公司）主张受让案涉债权，故申请变更为申请执行人，本院予以准许。在执行过程中，案外人李霞向本院提出书面异议，要求本院解除对上述两套房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人李霞异议称：请求依法解除对苏州市××新区××商务广场××室、××室房产的查封。事实与理由：2017年7月19日与立德公司与李霞签订了两份《商品房买卖合同》，房屋分别位于苏州高新区科技城科新路8号立德绿筑商务广场2幢415室和2幢711室，均全额付款，涉及款项共计88万。其中2幢415室的总房价是39.8万元，2幢711室的总房价是36.2万元，两套房子的总房价是76万，服务费12万。李霞在2017年3月5日和3月23日时分别交了4万元和8万元的服务费，在2017年7月19日付清76万房款，并在2017年7月19日当天办理了交房手续。立德公司将房屋交付李霞使用，其中包括房子的钥匙、水电卡、非住宅商品房质量保证书、非住宅商品房使用说明书、业主手册等材料，并去物业支付了住宅物业费、住宅代收代缴、垃圾清运费等。2017年8月起，李霞请苏州摇篮装饰工程有限公司进行两套房子的装修，装修完后出租给了租客使用至今。期间李霞多次催促办理房产证的相关事宜，立德公司开发商销售经理一直以快了或打官司为理由，进行推脱，要求无限期的等待。随后李霞于2019年7月26日去苏州市不动产登记中心虎丘中心询问了办理房产证的相关事宜，得知该两处房产有查封，其中一道是苏州中院于2018年5月15日的查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因绿筑商务广场2幢415室和2幢711室房屋为李霞所购买并已实际占有且李霞对未办理过户并无过错，特申请法院终止中对绿筑商务广场2幢415室和2幢711室的查封。综上，请求法院依法查明事实，支持李霞的异议主张。长城资产江苏分公司辩称：李霞所主张的房屋买卖，没有经过抵押权人的同意，应属无效的买卖合同。建行园区支行在房屋买卖合同之前已经享有抵押权。李霞对于房屋买卖存在错过，不能排除执行，请求法院依法驳回。本院经审查查明：原告建行园区支行与被告立德公司、吉泰公司、科麦龙公司、徐拥军金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月26日作出（2018）苏05民初474号民事判决，该判决认定的事实：“2013年9月15日，立德公司与建行园区支行签订编号为抵字2013年127020第49号-1《抵押合同》，约定立德公司将其拥有的土地及其上的在建工程为其与建行园区支行签订的编号为借字2012年127020第049号《固定资产贷款合同》设定抵押。2014年1月8日，立德公司与建行园区支行签订编号为借字2012年127020第049号A《抵押合同》，约定立德公司将其拥有的土地及其上的在建工程为其与建行园区支行签订的编号为借字2012年127020第049号《固定资产贷款合同》追加抵押。2014年6月15日，立德公司与建行园区支行签订编号为抵字2013年127020年49-2《抵押合同》，约定立德公司将其拥有的土地及其上的在建工程为其与建行园区支行签订的编号为借字2013年127020年49号的《固定资产贷款合同》设定抵押。2014年10月20日，立德公司与建行园区支行签订编号为抵字2013年127020年49号B、C、D、E、G五份《抵押合同》，约定立德公司将其拥有的土地及其上的在建工程为其与建行园区支行签订的编号为借字2013年127020年49号的《固定资产贷款合同》设定抵押。2018年1月10日，立德公司与建行园区支行签订两份《补充协议》，约定双方于2014年6月15日签订的编号为抵字2013年127020年49-2《抵押合同》、2014年10月20日签订的编号为抵字2013年127020年49号B、C、D、E、F、G的《抵押合同》中，原抵押合同为“为确保苏州立德节能材料科技有限公司与乙方签订的编号为借字2013年127020年49号的《固定资产贷款合同》的履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为债务人与乙方依主合同形成的债务提供抵押担保”，经双方友好协商，自补充协议生效之日起，上述内容变更为“为确保苏州立德节能材料科技有限公司与乙方签订的编号为借字2012年127020年49号的《固定资产贷款合同》的履行，保障乙方债权的实现，甲方愿意为债务人与乙方依主合同形成的债务提供抵押担保”。庭审中建行园区支行说明原抵押协议上的主合同编号系笔误，《补充协议》对此予以更正，实际上借字2013年127020年49号《固定资产贷款合同》并不存在。2017年初，立德公司与建行园区支行签订《抵押变更协议》，约定：立德公司将其所拥有的土地及其上的在建工程，抵押给建行园区支行，并已办理了在建工程抵押登记，由于该建筑物现已竣工已具备房屋权属初始登记条件，经抵押人与抵押权人双方协商一致，在抵押人申请办理不动产初始登记后，申请该在建工程抵押登记转为不动产一般抵押登记。2017年3月30日、4月6日、4月11日、4月21日，苏州市国土资源局出具编号为苏（2017）苏州市不动产登记证明第5036180、5036480、5036482-5036485、5036487、5036489-5036492、5036494-5036496、5036500、5036530-5036532、5036534、5036538、5036539、5036543、5036544、5036546-5036554、5036556-5036570、5036788、5036789、5036793、5036798、5036800-5036806、5036808-5036810、5036812、5036813、5036831、5036834、5036839、5036840、5036842、5036844-5036847、5036849、5036850、5036878、5036880-5036883、5036885、5036886、5036888-5036890、5036892、5036893、5036896-5036910、5036912-5036915、5036947-5036958、5037685、5037686、5049843《不动产登记证明》120份，载明的债权数额共计94092010元，债务履行期限为2013年1月31日至2019年1月30日。”并判决：“一、被告苏州立德节能材料科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行借款本金93581000元、利息及复利3560742.09元（该利息计至2018年10月22日），及自2018年10月23日起至实际给付之日止，按年利率7.35%计算的罚息和复利；二、被告苏州立德节能材料科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行支付律师费损失1114825元。三、被告苏州立德节能材料科技有限公司如到期未履行上述一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司苏州工业园区支行有权以苏州立德节能材料科技有限公司所有的坐落于绿筑商务广场的不动产登记证明编号为5036180、5036480、5036482-5036485、5036487、5036489-5036492、5036494-5036496、5036500、5036530-5036532、5036534、5036538、5036539、5036543、5036544、5036546-5036554、5036556-5036570、5036788、5036789、5036793、5036798、5036800-5036806、5036808-5036810、5036812、5036813、5036831、5036834、5036839、5036840、5036842、5036844-5036847、5036849、5036850、5036878、5036880-5036883、5036885、5036886、5036888-5036890、5036892、5036893、5036896-5036910、5036912-5036915、5036947-5036958、5037685、5037686、5049843项下的房产及土地使用权折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高抵押额度9409.201万元范围内优先受偿。四、被告苏州吉泰节能科技开发有限公司、江苏科麦龙节能墙体股份有限公司、徐拥军对被告苏州立德节能材料科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任，苏州吉泰节能科技开发有限公司、江苏科麦龙节能墙体股份有限公司、徐拥军承担保证责任后，有权向被告苏州立德节能材料科技有限公司追偿。”后，立德公司、吉泰公司、科麦龙公司、徐拥军未履行上述民事判决，建行园区支行向本院申请执行。本案中，案外人李霞异议主张苏州市××新区××商务广场××室、××室房屋，涉及到建行园区支行抵押登记的他项权证号即为上述生效判决中认定的不动产他项权证编号5036808、5036954。为支持其异议请求，李霞向本院提交《房屋买卖合同》、购房款支付凭证、收款收据、物业管理协议、发票等证据。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，案外人李霞异议请求所针对的标的房产，已经由生效判决确认属于建行园区支行享有抵押权的房产，并且系建行园区支行申请诉讼保全和申请执行。在此情况下李霞异议主张解除房产的查封，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人李霞的异议请求。如不服本裁定，可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条的规定，自本裁定书送达之日起六个月内，向本院申请再审。审判长  高小刚审判员  韩 军审判员  谢 坚二〇一九年十月二十九日书记员  王 佳