四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终9793号 上诉人（原审第三人）：张发俊，男，汉族，1957年5月25日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：彭刚，四川律恪勤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市青羊区国投建设发展有限公司，住所地：成都市青羊区广富路218号9栋1单元1层1号。 法定代表人：刘炳文，董事长。 委托诉讼代理人：范艳兵，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何龙虎，男，汉族，1963年6月10日出生，住成都市高新区。 上诉人张发俊因与被上诉人成都市青羊区国投建设发展有限公司（以下简称“青羊国投公司”）、何龙虎房屋租赁合同一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初13826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。被上诉人何龙虎经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 张发俊上诉请求：一、依法撤销一审民事判决书；二、依法判决驳回青羊国投公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未对本案所涉及的房屋租赁合同的效力进行认定，该份合同是无效合同，应当按照无效合同的处理原则来进行判决。本案所涉及到的房屋，还有相应的纠纷未处理，张发俊已将相关情况向一审法院进行汇报，一审法院应依法追加相应的其他第三人。二、2019年5月21日青羊国投公司给张发俊发了关于房屋经营管理权变更的函，该函发出后，租赁合同主体变成了成都市泰恒置业有限公司，青羊国投公司无房屋租赁的权利，相对人的资格已经丧失。三、张发俊向成都市泰恒置业有限公司缴纳租金的收据，证明涉案房屋主体已经变成了成都市泰恒置业有限公司。综上，请求二审法院判如所请。 青羊国投公司辩称，关于房屋经营管理权变更函，根据目前国资委函划转，房屋属于青羊国投公司所有，青羊国投公司委托子公司在管理并收取房屋租金，青羊国投公司现在让成都市泰恒置业有限公司管理，但房屋主体还是青羊国投公司，租赁合同的继承方还是青羊国投公司，收益归青羊国投公司所有，现在是由子公司代管，因此青羊国投公司主体合格。 青羊国投公司向一审法院起诉请求：一、判令解除合同编号ＱＧＺ008ＺＣ《房屋租赁合同》，何龙虎及第三人张发俊将位于成都市的房屋腾退给青羊国投公司；二、判令何龙虎及第三人张发俊向青羊国投公司支付房屋占用使用费（按每月1484.82元标准从2018年8月31日起算至腾退之日）。 一审法院认定事实：位于成都市青羊区房屋，为青羊区统一集中管理的国有资产，由成都市青羊区机关事务管理局代管。2008年6月26日，成都市青羊区机关事务管理局（甲方、出租方）与何龙虎（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于的房屋出租给何龙虎使用。房屋租赁期为10年，自2008年9月1日起至2018年8月30日止。房屋月租金为1320元，五年后，两年为一个租期，每两年年租金在青羊国投公司与有基础上递增4%。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方按照合同总租金的5‰向甲方支付违约金。 何龙虎（甲方、出租方）与张发俊（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，何龙虎将位于的房屋出租给乙方使用。房屋租赁时间自2014年9月25日起至2018年8月30日。房屋租金为20790元／月，从续签租赁合同第二年起，每年租金在青羊国投公司与有基础上递增5%。张发俊先后向何龙虎支付了2016年7月至2017年3月、2017年7月至2018年3月的房屋租金。 2017年7月11日，成都市青羊区财政局（区国资办）印发《关于部分行政事业单位经营性房产无偿划转的批复》（成青财【2017】113号），将包括房屋在内的青羊区部分行政事业单位经营性房产划转给青羊国投公司。8月1日，根据前述批复文件，成都市青羊区机关事务管理局（甲方、划出方）与青羊国投公司（乙方、划入方）签订《国有资产无偿划转协议》，成都市青羊区机关事务管理局将位于房屋无偿划转给青羊国投公司。 2017年10月18日，成都市青羊区机关事务管理局出具一份《证明》，证明案涉房屋对外出租给何龙虎、张发俊作为营业使用。 2018年6月5日，成都市国投明嘉资产管理有限公司出具《收据》，载明收到何龙虎承租的房屋在2017年10月1日至2018年8月30日共计11个月的租金16333元，注明月租金为1484.82元。 对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：（一）何龙虎向一审法院提交了微信聊天记录及短信截图。2018年6月28日，何龙虎给张发俊发短信表示因其三个月未交房租构成违约，故通知其解除合同关系，从7月1日起收回房屋移交给青羊国投公司。7月19日，张发俊回复何龙虎表示一起约时间到青羊国投公司协商。8月30日，何龙虎告知张发俊房屋租赁期限届满，要求将房屋腾空后交还钥匙，以便自己交还给青羊国投公司。8月31日，张发俊回复表示自己损失太大，不能交还房屋。此后，何龙虎还催促张发俊尽快办理房屋移交。上述证据拟证明何龙虎在房屋租赁合同到期前后多次催促张发俊解除合同、腾退房屋给青羊国投公司。张发俊质证称对该证据三性均不予认可。一审法院认为，该证据与本案诉争具有关联性，予以采信。 （二）第三人张发俊向一审法院提交了一套《收据》、《收条》、《股东合作协议》、《股权转让协议》等证据，拟证明其用案涉房屋开设茶坊，与合作的人员尚有经济纠纷，且投入巨大，若腾退会产生大额损失。青羊国投公司、何龙虎对前述证据的三性均不予认可。一审法院认为，前述证据记载的内容是关于张发俊在案涉房屋内经营的茶楼的装修、股权转让及一些债权债务问题，与本案讼争的房屋租赁合同无关，故该证据与本案诉争不具有关联性，不予采信。 （三）张发俊提交其于2018年9月30日，张发俊与案外人甘小波签订《临时过渡有偿使用协议》，将案涉房屋中的一楼院落租赁给甘小波，开设旅行社的咨询柜台，但2019年1月10日经一审法院询问，张发俊又称甘小波所在的旅行社已经腾退，又向一审法院提交2018年5月10日张发俊出具的《委托书》，载明其委托给案外人陈运渝对外暂时签订房屋使用协议，以及陈运渝又与案外人舒刚签订了《合作协议》，将案涉房屋一层交与舒刚有偿使用3个月，至2018年8月30日止，到期后租金另行协商，张发俊称现房屋由陈运渝持有门锁。考虑到张发俊陈述的以上情况，一审法院于2019年2月22日前往案涉房屋所在地，现有情况为：该房屋现为“兰台楼茶舍”，一楼的旅行社柜台已经空置，二楼为茶舍，但大门紧闭也未营业。（四）2018年9月19日，张发俊代何龙虎向成都市国投明嘉资产管理有限公司银行账户转账10888.70元，张发俊称此款为支付2018年9月1日至2019年3月30日的房租，青羊国投公司认可收到款项，但不认可与张发俊形成实际的房屋租赁关系，坚持要求张发俊进行腾退。 一审法院认为，成都市青羊区机关事务管理局与何龙虎签订的《房屋租赁合同》，成都市青羊区机关事务管理局将案涉的位于成都市青羊区房屋出租给了何龙虎，又根据《国有资产无偿划转协议》，青羊国投公司于2017年8月1日经成都市青羊区机关事务管理局无偿划转取得案涉房屋的产权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故《房屋租赁合同》有效，何龙虎与青羊国投公司之间成立房屋租赁合同关系。现合同约定的租赁期限已经届满，双方当事人并无续签租赁合同的合意，《房屋租赁合同》涉及的权利义务应当终止，故该合同已经实际解除，现青羊国投公司再诉请要求解除《房屋租赁合同》，一审法院予以驳回。关于腾退房屋、返还租赁物的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”，《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限已经届满，承租人何龙虎应当履行返还案涉房屋的义务。鉴于何龙虎与张发俊签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给了张发俊，现根据一审法院在案涉房屋现场调取的情况，一楼并未占用，二楼为张发俊参与经营的茶舍，其租赁期限也已经届满，张发俊亦应当履行腾退房屋的义务。故对于青羊国投公司主张何龙虎和张发俊腾退案涉房屋的诉求，一审法院依法予以支持，张发俊应当将房屋腾退给青羊国投公司，何龙虎予以协助。 关于房屋占有使用费。根据何龙虎签订的《房屋租赁合同》的约定，租赁期限至2018年8月30日，但何龙虎实际未履行将房屋返还给青羊国投公司的义务，故应向青羊国投公司支付实际腾退之前的房屋占有使用费。次承租人张发俊在何龙虎多次催告其腾退房屋给青羊国投公司的情况下，依然占有使用该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，现青羊国投公司主张自2018年8月31日起按每月1484.82元计算房屋占有使用费，该费用标准参照的是《房屋租赁合同》约定的租金，一审法院予以准许，鉴于张发俊已经向青羊国投公司支付了10888.7元，约等于7个半月的房屋占有使用费，即支付至2019年4月15日，故对于已经支付的费用，青羊国投公司不应再向承租人或次承租人追索，但若2019年4月15日之后，何龙虎、张发俊仍未完成腾退义务，则根据法律规定，由次承租人张发俊向青羊国投公司支付房屋占有使用费，按每月1484.82元的标准支付至实际腾退之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张发俊于判决生效之日起十日内将位于成都市的房屋腾退给青羊国投公司，何龙虎予以协助；二、若2019年4月15日之后，张发俊仍未履行上述第一项义务，则还需按每月1484.82元的标准，向青羊国投公司支付逾期腾房占有使用费直至实际腾退之日止；三、驳回青羊国投公司的其余诉讼请求。一审案件受理费收取50元，减半收取25元，由何龙虎、第三人张发俊负担。 本院二审期间，张发俊提交如下证据：证据1.关于房屋经营管理权变更的函，拟证明案涉房屋所有权利义务关系都由成都市泰恒置业有限公司承继，青羊国投公司已经丧失租赁合同承继的权利。一审时查明了所谓的划转是因为涉案房屋没有产权证，以通知的形式变更给谁，就由谁承担相应的权利义务；证据2.移交资产管理函告，拟证明涉案房屋面积为110平方米；证据3.2017年划转资产租金账户变更信息，拟证明青羊国投公司已经丧失主体资格，新的主体是成都市泰恒置业有限公司，张发俊将房屋租赁费用交给成都市泰恒置业有限公司；证据4.证明两份，拟证明涉案房屋是多家人使用，青羊国投公司主张的房屋只有110平米，剩下的是另外的人使用。张发俊使用的是二楼的110平米；证据5.告知书三份，拟证明涉案房屋系多家主体在使用，并不只是张发俊一家，张发俊只有110平米；证据6.图纸，拟证明案涉房屋面积不是110平方米，是300多平方米。 青羊国投公司对张发俊提交的上述证据经质证发表质证意见称，对于对证据1，真实性无异议，证明力有异议，函件是房屋经营管理权的变更，虽然涉案房屋没有产权证，但是根据青羊区国资委及青羊管理局的相关文件可以证明房屋所有权归青羊国投公司所有，因此青羊国投公司主体适格；对移交资产管理函告的真实性认可，证明涉案房屋归青羊国投公司所有，租赁时租赁合同写的是约110平米，为什么面积会增加这么多，可能是何龙虎搭建的原因，并不能因为搭建就证明其他多余面积可以归其合法使用；对2017年划转资产租金账户变更信息的真实性无异议，证明目的不认可；对证明两份的真实性无异议，租赁收益管理权变更了，但所有权主体并未变更；对告知书三份的真实性认可，签收认可，但不能达到张发俊的证明目的；对图纸，是否针对涉案房屋不清楚，不能证明与涉案房屋有关，也不是相关政府部门批下的图纸。 对张发俊提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性本院予以确认，对证据5真实性本院不予采信。对于上述已确认真实性、合法性的证据，其关联性及证明力于本院认为部分予以阐述。二审另查明，2019年1月1日，青羊国投公司与成都市泰恒置业有限公司签订《委托经营管理协议》。 根据双方的诉辩意见，现将案涉争议焦点问题评述如下： 一、张发俊是否腾退案涉房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，承租人于租赁期限届满后，因出租人对其继续占用案涉房屋已提出异议的前提下，承租人继续占用案涉房屋不具有适法理由，故应当返还租赁物。于本案中，成都市机关事务局与何龙虎签订的房屋租赁合同于2018年8月30日期限届满且何龙虎与张发俊签订的转租合同也于2018年8月30日到期，现案涉房屋出租人青羊国投公司对承租人继续占有提出异议，并要求其腾退，因张发俊占用案涉房屋无事实和法律依据，故青羊国投公司有权要求其腾退案涉房屋。 另，张发俊对案涉房屋的出租主体以及租赁面积、租赁合同效力提出异议，本院现分述如下： 关于出租主体的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，因在原租赁法律关系继续存续的前提下，原房屋所有权划转变更为青羊国投公司，故青羊国投公司成为案涉房屋的出租人。对于张发俊主张案涉房屋出租主体变更为成都市泰恒置业有限公司，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条条文内容之规定以及双方之间《委托经营管理协议》第四条“委托期间，乙方负责资产的招商、续租、管理及协调处理各方之间的关系，以甲方名义与承租方签订租赁合同，收取的租金存入乙方指定账户。”，青羊国投公司与成都市泰恒置业有限公司系委托法律关系，成都市泰恒置业有限公司作为受托人在委托人授权的范围内有权进行经营管理并收取租金，但受托人实施的相应的法律后果由委托人青羊国投公司承受，且青羊国投公司对成都市泰恒置业有限公司于出具书面委托协议之前实施的相应法律行为均表示认可，故对张发俊的该主张，本院不予采纳。另，张发俊并未提供足以采信的证据证明须追加第三人的必要，故本院对张发俊的该主张不予采纳。 关于案涉房屋租赁面积的认定问题。根据成都市青羊区财政局文件成青财【2017】113号及附件、成都市机关事务管理局与青羊国投公司签订的《国有资产无偿划转协议》、《（青羊区机关事务管理办公室）无偿划转的经营性国有资产租赁明细表》以及2017年10月18日成都市青羊区机关事务管理局出具《证明》，案涉房屋成都市营业房划转面积为110平方米，无产权证明，使用状态为已出租，而何龙虎与成都市机关事务管理局签订的案涉房屋租赁房屋亦为110平方米，但何龙虎虽与张发俊就案涉房屋签订的租赁面积为220平方米，但双方均未就转租面积超过划转面积进行合理说明，故本院对张发俊的主张不予采纳。 关于合同效力问题，张发俊主张案涉房屋未取得房屋产权证明，故何龙虎与成都市机关事务管理局签订的合同无效。本院认为，租赁法律关系出租人将租赁标的物的占用、使用、收益权利让与承租人，其让与的前提并非以出租人取得产权证明为要件，且成都市青羊区机关事务管理局对案涉房屋的产权问题已作合理说明，故对于张发俊主张因出租人未取得产权证明而导致租赁合同无效，本院不予采纳。 二、关于张发俊是否须支付逾期腾退的房屋占用使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”之规定，本案中，青羊国投公司于租期届满时，要求实际占有人张发俊腾退案涉房屋，但张发俊至今尚未履行腾退义务，故青羊国投公司有权要求张发俊支付房屋占用费。关于房屋占用费的数额以计算标标准问题，一审法院已作合理说明，本院不予赘述。 综上，张发俊的上诉请求不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计50元，由张发俊负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  袁晟翔 审判员  廖 方 审判员  张卫敏 二〇一九年十月二十三日 书记员  刘昱君