广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤51民终397号上诉人（原审被告）：潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，住所地潮州市环城西路12号。负责人：蔡俊明。上诉人（原审被告）：潮州市第二建筑安装总公司，住所地潮州市环城西路10号。法定代表人：蔡俊明。两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁树敏，广东木坤律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴忠荣，系两上诉人公司员工。被上诉人（原审原告）：陈金田，男，1980年6月18日出生，汉族，户籍地潮州市湘桥区，现住潮州市。委托诉讼代理人：李驰、陈燕丹，均系广东创兴律师事务所律师。原审被告：潮州市培都大酒店有限公司，住所地潮州市新春园工业区一路。法定代表人：杨培生。上诉人潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司（下称“开发分公司”）、潮州市第二建筑安装总公司（下称“二建总公司”）因与被上诉人陈金田及原审被告潮州市培都大酒店有限公司（下称“培都大酒店”）房屋买卖合同纠纷一案，不服潮州市湘桥区人民法院（2017）粤5102民初1420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。开发分公司、二建总公司的共同委托诉讼代理人梁树敏、吴忠荣，被上诉人陈金田的委托诉讼代理人李驰、陈燕丹到庭参加诉讼。原审被告培都大酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。开发分公司、二建总公司上诉请求：1、撤销原审判决；2、将原审判决第一项判决改判为：二建总公司、培都大酒店赔偿被上诉人自2015年10月2日起至开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助被上诉人陈金田办理房屋权属登记之日止以开发分公司开具的发票金额以及《商品房买卖合同》约定的购房款482430元按每日万分之一的标准计算违约金，其中自2015年10月2日起至判决生效之日止的违约金损失应于判决生效之日起10日内付清，本判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、协助被上诉人陈金田办理房屋权属登记之日止的违约金损失每年支付一次，于每年12月31日前付清。事实与理由：一、一审法院无视我国《合同法》关于合同主体关系具有相对性的基本原则，将培都大酒店与开发分公司的人格、责任混为一谈。具体体现为：1、一审法院认定被上诉人、培都大酒店签订《凤城花园二期楼房认购合同书》（下称《认购合同书》）并出具《收据》的行为，等同于开发分公司与被上诉人的签约及履约行为。根据被上诉人提供的《认购合同书》显示，该份合同系培都大酒店与被上诉人签订，《收据》也系培都大酒店出具，开发分公司并未对该合同及《收据》进行确认。即便该《收据》是真实的，一审法院也不能将被上诉人向培都大酒店付款行为视为向开发分公司的履约行为。2、被上诉人与开发分公司于2013年9月24日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的房款价格是482430元，在该份合同真实有效的情况下，在开发分公司与被上诉人之间应该适用该份合同。二、一审判决对涉案房屋买卖合同的事实认定及法律适用严重错误。主要体现为：1、一审法院在培都大酒店、杨培生都没有出庭应诉且被上诉人没有提供大额款项支付的银行转账凭证等充分证据的情况下，用主观臆测的方法代替客观标准，仅凭一纸不知真假的《收据》就认定被上诉人实际上支付了“购房款”。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第16条第2款及第19条的规定，若本案被上诉人没能提供其用现金支付及现金来源、如何交付等相关证据的，不仅不合常理，还可能涉嫌与培都大酒店、杨培生恶意串通，制造虚假诉讼。2、退一步讲，即便被上诉人与培都大酒店所签订的《认购合同书》的内容是真实的，不论被上诉人是否有实际支付收据所载的款项给培都大酒店，被上诉人与开发分公司在此后签订了《商品房买卖合同》，该份合同在法律和事实上都属于对被上诉人此前所签订的《认购合同书》的实质性变更，且被上诉人与开发分公司实际上也是按照该份合同履行相关义务，且被上诉人提供的发票显示案涉房屋的价格为482430元，应当作为认定案件事实及适用法律的依据，一审法院罔顾事实及法律常识，严重错判。3、即便被上诉人充分举证证明其实际支付了《认购合同书》所载的金额给培都大酒店，但该款项是否全部属于“购房款”并不具有唯一性，也可能是被上诉人与杨培生、培都大酒店之间的借款、欠款等其他法律关系所生产的款项，并不必然的归结甚至等同与开发分公司“收到了”被上诉人支付的购房款。一审法院在此法律关系不周延的情况下对此没有任何论证，也没有判令被上诉人有权通过其他法律途径向培都大酒店、杨培生追偿其实际支出的款项与《商品房买卖合同》实际约定和履行的款项的差额，而是直接认定《收据》是真实有效且所写的金额即为被上诉人实际支付的“购房款”，进而判令上诉人承担相应法律责任。这种判决无视事实，极度不负责任，上诉人对此完全不认可。4、《商品房买卖合同》第七条及第九条分别约定了买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约金计算标准，皆为每日万分之一。为此，认定本案的上诉人须支付逾期办证的违约金，违约金的计算标准也应按照对等、公平原则，按每日万分之一的标准计算更为妥当、合理。综上，上诉人认为即便法院认定被上诉人已付房款，要求上诉人承担逾期办证的责任，上诉人也应在《商品房买卖合同》约定的价格及发票显示的价格范围内、在逾期办证期间按照每日万分之一的标准承担责任，恳请贵院支持上诉人的全部上诉请求。陈金田辩称：被答辩人上诉内容不符合客观事实，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、被答辩人上诉理由不符合客观事实，一审法院认定二被答辩人承担相应法律责任依法有据。1.被答辩人开发分公司早在2008年已经与培都大酒店、陈仲卿合作开发建设位于潮州市枫春路工业区一路的凤城花园二期商品综合楼，其对培都大酒店的售房行为明显是知情并默许的。根据一审法院查明的事实，2008年4月1日，培都大酒店、陈仲卿与开发分公司签订《“凤城花园”开发建设合同书》，合作开发建设位于潮州市枫春路工业区一路的凤城花园二期商品综合楼。潮州市城市建设规划局于1992年12月30日颁发了《建设工程规划许可证》（编号92247），建设单位为培都大酒店。潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是培都大酒店、开发分公司，施工单位为潮州市第二建筑安装总公司。2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给开发分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》（编号潮建预[2010]列005号），该证载明开发企业为潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司，项目名称凤城花园（二期）。因此，二被答辩人陈述其不清楚培都大酒店售房、收款的情况，认为培都大酒店的行为与其无关的内容不符合事实。不论培都大酒店与开发分公司合作后内部如何分配，凤城花园二期的楼房对外销售，作为购房者仅能通过政府对商品房预售公示了解到开发分公司为预售主体，作为有预售资质的开发企业，开发分公司应对任何针对凤城花园二期公开售房的行为承担责任。被答辩人不得以其与培都大酒店的约定内容对购房者的请求进行抗辩。2.答辩人一审诉讼过程向法院提交了相关的购房款支付收据和开发分公司开具的发票，足以证实答辩人实际支付了房款，一审法院判决认定内容符合客观事实，本案认定的购房总款应以答辩人实际支付的数额为准。答辩人认购房产后，与开发分公司签订了《商品房买卖合同》，培都大酒店在答辩人支付款项后出具了收据给答辩人，开发分公司也出具了金额低于答辩人实际交付的房款金额的发票交答辩人存执。可见，答辩人交付房款依据充足，开发分公司对购房款已实际全部交付的事实是知情的，也默许了培都大酒店的售房行为。答辩人在一审诉讼过程中也陈述了《商品房买卖合同》是应开发分公司和培都大酒店要求签署的，目的是为了尽快办理房产登记手续，至于开发分公司和培都大酒店为何在《商品房买卖合同》中及开具发票的时候将房款总额降低，答辩人并不清楚。答辩人认为无论开发分公司和培都大酒店私下如何约定，也不应当损害购房者的合法权益。因此，房款总额不能以发票数额进行认定，应按照答辩人实际支付的数额进行认定。3.培都大酒店、开发分公司作为凤城花园的开发企业，与答辩人之间存在房屋买卖合同关系，其二方也早已实际交付房屋，但一直没有履行合同义务办理讼争房产的产权登记手续，致使答辩人购房至今多年未能取得已购房产的不动产权属证书，合法权益遭受侵害。开发分公司与培都大酒店作为出卖人，有义务按照合同约定和法律规定，提供所有资料报产权登记机关备案，协助答辩人办理房屋权属登记。但由于开发分公司与培都大酒店的原因，答辩人至今未能取得房屋产权证书，开发分公司与培都大酒店应承担逾期办证所产生的违约责任。4.根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，被答辩人潮州市第二建筑安装总公司应当为开发分公司在本案中应负的民事责任承担责任。因此，一审法院判决并无不当。5.被答辩人称答辩人支付的购房款可能是答辩人与培都大酒店、杨培生之间的借款、欠款等其他法律关系，答辩人认为该观点纯属被答辩人妄加揣测，没有任何事实依据。根据谁主张谁举证的原则，在被答辩人没有提供任何材料对其所述进行证实的情况下，一审法院也无需对上诉人的主观臆想作任何论证。二、两被答辩人主张违约金的计算应当按照《商品房买卖合同》第七条、第九条的约定内容计算，是不符合实际，也不符合法律规定的。本案中答辩人主张的是逾期办证的违约责任，而《商品房买卖合同》第七条为“买受人逾期付款的违约责任”、第九条为“出卖人逾期交房的违约责任”，三者并不相干，不能混为一谈。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，由于双方没有约定违约金，一审法院判决二被答辩人和培都大酒店赔偿答辩人的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合法律规定。培都大酒店没有到庭，也没有提交书面答辩状。陈金田向一审法院起诉请求：1.判令开发分公司、培都大酒店、二建总公司协助原告办理位于潮州市绿茵路中段西北××花园××期第×幢×梯×层×号房的不动产权属登记手续；2.判令开发分公司、培都大酒店、二建总公司支付逾期办理不动产权属证书的违约金（以已付房款640000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年9月19日起至不动产权属证书办理完毕之日止）；3.本案一切诉讼费用由开发分公司、培都大酒店、二建总公司承担。一审法院认定事实：二建总公司是内资企业法人，开发分公司是二建总公司设立的分公司，不具备法人资格，培都大酒店是有限责任公司。2008年4月1日，培都大酒店、陈仲卿与开发分公司签订《“凤城花园”开发建设合同书》，合作开发建设位于潮州市枫春路工业区一路的凤城花园二期商品综合楼。潮州市城市建设规划局前于1992年12月30日颁发了《建设工程规划许可证》（编号92247），建设单位为培都大酒店，建设项目名称为商品、综合楼，建设位置为枫春路工业区，建设规模为四幢八层半、一幢十层、一幢三至十九层，潮州市城市规划局于2008年9月28日在该《建设工程规划许可证》上注明：1.市培都大酒店有限公司用地规划设计总图（92-300）调整，2008年3月10日出具；2.因原件过塑，无法在原件上更名，此复印件原名、原规明内容有效，与1992年12月30日核发的列92-247号《建设工程规划许可证》同效。潮州市湘桥区建设局于2008年10月9日颁发了上述建筑工程的《建筑工程施工许可证》（编号440520200810090101），建设单位是培都大酒店、开发分公司，施工单位为二建总公司。2012年3月16日，潮州市住房和城乡建设局发给开发分公司凤城花园二期的《广东省潮州市商品房预售许可证》（编号潮建预[2010]列005号），该证载明开发企业为开发分公司，项目名称凤城花园（二期），项目座落市枫春工业区一路，土地使用权证号为潮府国用（2000）字第00147号（土地权利人培都大酒店）、潮府国用（2012）字第02602号（土地权利人陈仲卿），预售房屋栋及层数为：A、B、C栋各12层，发证时各栋已建层数：A栋已封顶，B、C栋已建成8层。后开发分公司发函给潮州市房地产管理局，说明凤城花园二期商住楼原幢号编排为A、B、C三幢，为方便销售及管理，对该小区幢号进行重新编排，原A幢编为1幢，B幢编为2幢，C幢编为3幢，申请潮州市房地产管理局按现编幢号给予办理相关登记手续。2010年11月2日，陈金田委托其父亲陈文亲与培都大酒店签订《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定由陈金田向培都大酒店认购凤城花园二期×幢×梯×号房，建筑面积164.15平方米，房款计61万元，附属设施3万元，认购合同书签订之日，陈金田应交付定金61万元，在认购之日起十五天内付清全部房款64万元。车位2个24万元，房款车位款合共88万元，先付85万元，余3万元交房付清。就上述房屋的买卖关系，开发分公司作为出卖人于2013年9月24日与买受人陈金田签订《商品房买卖合同》1份，《商品房买卖合同》约定：出卖人以出让方式取得位于潮州市绿茵路中段西北××花园××期编号为潮府国用（2012）字第02602号的地块的土地使用权，该地块土地面积5084.4平方米，规划用途为住宅用地，土地使用权年限自2012年2月29日至2067年5月8日；买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为潮建预[2010]列005号，该商品房位于潮州市绿茵路中段西北××花园××房，该房建筑面积160.81平方米，其中套内建筑面积138.98平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.83平方米，单价为每平方米人民币3000元，总金额人民币482430元；买受人一次性付款；出卖人应于2012年12月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人办理交房手续，由于买受人的原因未能按期交付的，其房产结算后的应付款的偿还及违约责任按本合同第七条的规定执行；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担。按2010年11月2日签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，陈金田于2010年11月2日支付培都大酒店款项85万元，培都大酒店出具收据1份交陈金田存执，该收据的内容是：“今收到陈金田先生购凤城花园二期×幢×梯×房款61万元，配套费3万正，车位2个24万元正，共88万元正，先付85万元正，余3万交房付清”。2012年4月25日，陈金田付还培都大酒店房款30000元，2013年9月23日代收契税费14500元及办证手续费2500元，培都大酒店出具收据交陈金田存执。另查明，凤城花园物业管理处于2012年4月25日向陈金田收取装修垃圾代处理费1500元及装修保证金2000元，并分别出具《收款收据》交陈金田存执，收款收据的内容分别是：“今收到×幢×梯×房陈金田业主交来人民币1500元，摘由：装修垃圾代处理费。”及“今收到×幢×陈金田业主交来人民币2000元，摘由：装修保证金。”再查明，培都大酒店、开发分公司已将上述凤城花园二期×幢×梯×房交付原告方使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续。对于交房的时间，原告方主张是2012年4月25日，开发分公司、二建总公司在庭审中均表示不清楚。还查明，一审法院在审理原告刘俊豪诉被告潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司、潮州市培都大酒店有限公司商品房预售合同纠纷一案[案号：（2016）粤5102民初100号]中，从潮州市住房和城乡建设局了解到因有关部门在2011年对凤城花园（二期）进行验收过程中发现其存在加层的违章行为，凤城花园（二期）至今尚未通过验收。同时，一审法院依职权向潮州市城乡规划局调取位于潮州市绿茵路中段西北××花园（××）期的规划审批及验收档案资料。该局规划报建管理科口头答复，凤城花园的违建问题已由该局作出行政处罚，但对该花园的审批验收，目前未有具体意见。该局不同意出具书面证明。2017年8月31日，潮州市城乡规划局对培都大酒店作出潮规罚字[2017]19号《行政处罚决定书》，决定书认定培都大酒店位于枫春路工业区的商品、综合楼续建的工程存在超建等问题，决定对培都大酒店处以罚款409986.36元。后培都大酒店于2017年10月16日缴纳了上述罚款409986.36元，但对因逾期缴纳罚款而加处的罚款368987.72元没有缴纳。一审法院认为：原告方与培都大酒店签订的《凤城花园二期楼宇认购合同书》及与开发分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，上述《凤城花园二期楼宇认购合同书》及《商品房买卖合同》自成立时生效，受法律保护，双方当事人均应按合同的约定履行各自的权利义务。因凤城花园（二期）至今尚未通过有关部门验收，开发商至今尚未能向房产管理部门申请办理所有权初始登记手续，因此，凤城花园（二期）尚未具备办理房屋权属登记手续的条件，现陈金田请求判令开发分公司、培都大酒店、二建总公司协助办理房屋权属登记手续的诉讼请求，不予支持，陈金田可在条件成就时另行主张。对于凤城花园二期×幢×梯×房交付陈金田使用的时间问题，《商品房买卖合同》约定出卖人应于2012年12月30日前将房屋交付买受人使用，但双方没有按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续，现对于交房时间，陈金田主张是2012年4月25日，开发分公司、二建总公司在庭审中均表示不清楚，根据陈金田提供的装修保证金及装修垃圾代处理费的《收款收据》，凤城花园物业管理处于2012年4月25日向陈金田收取装修垃圾代处理费及装修保证金，据此可以认定出卖人至迟在2012年4月25日已将上述房屋交付陈金田使用。上述《商品房买卖合同》约定因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证。按该约定，开发分公司至迟应在2013年4月20日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，但因凤城花园（二期）至今尚未经有关部门验收，由于尚未能通过验收，因此，凤城花园（二期）至今未能办理所有权初始登记，出卖人也至今未能将办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案，陈金田至今未能办理房屋权属登记手续。因通过验收属于开发分公司的责任与义务，因此，陈金田至今尚未能取得房屋权属证书的原因在开发分公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”及第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，开发分公司应承担违约责任。因上述《商品房买卖合同》没有约定违约金，现陈金田要求开发分公司承担其已付购房款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，依法可予支持。对于陈金田购买的凤城花园二期×幢×梯×房的房款数额问题，虽然《商品房买卖合同》约定购房款为482430元，但根据《凤城花园二期楼宇认购合同书》的约定，该房的购房款61万元、附属设施30000元、车位使用权转让款24万元，陈金田也已按约定向培都大酒店、开发分公司支付购房款61万元、附属设施30000元，因此，对上述房屋的购房款、附属设施款应按《凤城花园二期楼宇认购合同书》认定。陈金田向培都大酒店交纳的附属设施费30000元属于房屋基础设施费用，该款应计入购房款。至于违约金计算的起始时间，开发分公司最迟应在2013年4月20日前将该房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋权属登记手续，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条关于买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之日起计算诉讼时效期间，按日或者按月等时间单位累积计算违约金的，则按每个个别债权分别计算诉讼时效期间的规定精神，又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”及第三条“民法总则施行前民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则三年诉讼时效期间规定的人民法院不予支持”、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算”的规定，本案中违约金的诉讼时效期间应为二年，但民法总则施行之日（2017年10月1日）诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年的诉讼时效的可以为三年，因此，民法总则实施之日即2017年10月1日前已届满二年诉讼时效期间的违约金，即2015年10月1日之前的违约金不予支持，本案违约金可自2015年10月2日起计算至开发分公司将本案案涉房产办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助陈金田办理房屋权属登记之日止。陈金田该请求中超过法定可支持部分，不予支持。开发分公司是二建总公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，开发分公司在本案中应负的民事责任，应由二建总公司承担。凤城花园二期是开发分公司与培都大酒店合作建设的，开发分公司在本案中应负的民事责任，培都大酒店应当共同承担。综上所述，案经调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司应赔偿陈金田自2015年10月2日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助陈金田办理房屋权属登记之日止已付购房款64万元按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息损失，其中自2015年10月2日起至判决生效之日止的利息损失应于判决生效之日起10日内付清；判决生效之日起至潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司将凤城花园二期办理权属登记需由出卖人提供的所有资料报产权登记机关备案、协助陈金田办理房屋权属登记之日止的利息损失每年支付1次，于每年12月31日前付清。二、驳回陈金田的其它诉讼请求。本案一审案件受理费10200元，由潮州市培都大酒店有限公司、潮州市第二建筑安装总公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：1、潮州市第二建筑安装总公司、潮州市培都大酒店有限公司承担逾期办理不动产权属证书的违约金，应否以《商品房买卖合同》约定的购房款进行计算？2、违约金的计算应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，还是按每日万分之一的标准进行计算？关于焦点1，涉案凤城花园二期商品综合楼系由潮州市培都大酒店有限公司与潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司合作开发建设，有《“凤城花园”开发建设合同书》为据。陈金田委托其父亲陈文亲与培都大酒店签订了《凤城花园二期楼宇认购合同书》，约定陈金田认购的凤城花园二期×幢×梯×房，房屋价款为61万元，附属设施3万元，合共64万元。就上述房屋的买卖关系，开发分公司作为出卖人于2013年9月24日与买受人陈金田签订《商品房买卖合同》1份。两份合同均系当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。陈金田已按认购合同书中的约定实际支付了购房款64万元，有培都大酒店出具的收据为据。开发分公司主张购房款应按《商品房买卖合同》中约定的数额482430元进行计算，并提出陈金田向培都大酒店支付的款项可能是基于双方之间的其他法律关系，但因陈金田已按认购合同中的约定足额支付了购房款，且培都大酒店向其出具的收据中也注明所收款项系陈金田购凤城花园二期×幢×梯×房房款，结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断，应认定认购合同书约定的购房款为涉案房屋的真实成交价格。陈金田请求以已付房款64万元为基数计算逾期办证违约金，具备事实依据，应予支持。一审法院按照《凤城花园二期楼宇认购合同书》约定的购房款64万元计算逾期办理不动产权属证书的违约金正确，本院予以维持。两上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于焦点2，对于违约金的计算标准应如何确定的问题。经审查，案涉《商品房买卖合同》中虽约定了逾期交房和逾期付款的违约金计算标准为每日万分之一，但对于逾期办理产权登记的约定为“出卖人应积极协助买受人办理房产权属登记手续并积极配合办理契证的相关部门从速办妥其房地产权证，如因买受人的原因，造成逾期办理权属登记的责任由买受人承担”，合同中并未对逾期办理产权登记事宜的违约金进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原审按照陈金田已付购房款总额64万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，依法有据，可予维持。综上所述，潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人潮州市第二建筑安装总公司、潮州市第二建筑安装总公司房地产开发分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 萍审 判 员  李照雄代理审判员  张晓霞二〇一九年十月九日书 记 员  苏 薇