甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终952号上诉人（原审被告）：敦煌贺氏文化传媒股份有限公司，统一社会信用代码91620982067226178Q。法定代表人：罗某。委托诉讼代理人：贺某。被上诉人（原审原告）：敦煌月泉小镇文化旅游有限公司，统一社会信用代码916209823513732124。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：路某，甘肃鸣沙律师事务所律师。上诉人敦煌贺氏文化传媒股份有限公司因与被上诉人敦煌月泉小镇文化旅游有限公司租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院(2018)甘0982民初1846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审案件法定审限为6个月，但本案一审审理近一年，超出了法定审限，判决书中却没有任何延长审限的表述。2.本案一审多次开庭，多次给被上诉人延长举证期限，直至2019年2月25日最后一次开庭，被上诉人还在举证。3.2019年2月25日开庭时被上诉人出具其所谓商铺预售手续，拟证实其出租给上诉人的商铺有合法手续，质证时上诉人发现证据中有敦煌市国土局2017年11月17日致送给敦煌市人民政府的函，请求解决月泉小镇一期土地性质和办理不动产权证的问题，此证据能够证实被上诉人商铺土地和不动产不合法，但一审判决未予表述。4.被上诉人在一审中提交的视频资料上标注有禅缘堂、飞天酒坊、驴肉黄面等标识，明显存在加工和剪辑，不应作为认定案件事实的依据，一审法院予以采信错误。5.被上诉人作为出租人，应当举证证明其商铺土地手续合法，但一审判决以上诉人未能证明涉案房产是违规建筑为由支持被上诉人的主张，分配举证责任错误。敦煌月泉小镇文化旅游有限公司辩称：1.一审审判程序正确。一审时多次开庭均是因为上诉人在庭审中前后陈述不一，导致一审法官为了查清事实去查看现场，之后又组织双方质证。至于上诉人所称的2019年2月25日最后一次开庭则是因为上诉人的代理人身份存在问题才导致重新开庭。2.一审认定证据正确。上诉人称被上诉人提交的监控视频存在加工剪辑不属实，视频是全天连续拍摄的安防视频，并没有加工过，视频资料显示的店铺名称是对每一个监控对应的位置备注，是为了便于识别方位。视频内容真实，足以证明上诉人经营期间存在连续三天以上没有开门营业的情况，构成违约。3.被上诉人出租商铺手续合法，被上诉人已经提交了充分的证据。上诉人所提的敦煌市国土局上报市政府的报告，是因月泉小镇所在区域取得的土地中存在商住综合用地和商业用地两种，土地用途与使用年限不一致，导致该项目在办理不动产证手续中存在一定障碍，因此上报市政府请示不动产登记问题，该证据不能理解为商铺土地不合法，反而证实了项目中的土地性质，上诉人称土地手续不合法无事实依据。敦煌月泉小镇文化旅游有限公司向一审法院起诉请求：判令敦煌贺氏文化传媒股份有限公司支付敦煌月泉小镇文化旅游有限公司自2016年4月1日起至2018年6月30日止的商铺租金586205.92元。一审法院查明：本案所涉商铺为敦煌千年古城开发有限公司所有，2015年8月5日，敦煌千年古城开发有限公司将商铺授权敦煌月泉小镇旅游服务有限公司进行经营管理。2016年3月12日敦煌贺氏文化传媒股份有限公司给敦煌月泉小镇旅游服务有限公司交付保证金20000元。2016年4月7日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签收了敦煌月泉小镇旅游服务有限公司关于装修进度要求的通知。2016年4月21日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签订商铺免租金使用协议，将位于敦煌市××路“千年敦煌”文化旅游景区一期商业街面积为370.08平方米的商铺（第1号楼2层1-234、1-235、1-236、1-207、1-209、1-210号）免租金给敦煌贺氏文化传媒股份有限公司使用，经营禅缘堂销售工艺礼品等，期限为2016年4月1日至2018年7月1日。协议第三条第4款规定，使用期满，乙方需要继续使用该商铺的，应于协议期限届满三个月前，向甲方书面提出租赁申请，并经甲方同意后重新签订商铺租赁协议；乙方未按约定期限书面提出申请或乙方提出申请但甲方未同意的，本协议到期即行终止，甲方有权收回商铺，乙方应如期返还。协议第四条特别约定第4款规定，由于乙方原因导致本协议被提前解除或终止，乙方需补交其已经使用期内所有租金，乙方须在收到甲方书面解除通知后7日内或乙方提前终止协议7日前，按每月每平米租金人民币60元向甲方计付。协议第五条保证金第2款规定，保证金30000元，商铺使用期间，乙方不得将保证金冲抵商铺的利益分成或者其他费用；协议终止、解除后，保证金冲抵乙方应支付的各项费用外，剩余部分无息归还乙方；协议期间，乙方因各种原因被扣除保证金的，乙方应在七个工作日内补足保证金全额，若超过15天仍未补足的，甲方可以单方书面通知解除协议，解除通知自到达乙方之日起生效。协议第十条解除协议的条件及违约责任第2款第（6）项规定，乙方装修风格及经营形象不符合甲方要求，甲方提出整改建议后一个月内，乙方拒不整改的，以及乙方改变现有店招形式或增加店招的，甲方有权解除协议；第（9）项规定，乙方违反营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日的，或者本协议第三条第4款约定的，甲方有权解除协议；第（10）项规定，乙方未按约定付清保证金的，甲方有权解除协议；第（11）项规定，乙方保证遵守商业街的营业时间，未经甲方事先书面同意，不得全部或者局部停业或者提前闭店，乙方此种违约次数一年累计满三次的，甲方有权解除协议。同日，双方签署了房屋使用交接书，确认甲方已于2016年4月1日将合同约定的商铺交付给乙方使用。2016年7月20日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司书面通知，禅缘堂在装修验收过程中有不符合要求的项目，决定扣除禅缘堂前期缴纳的运营保证金和装修押金，要求禅缘堂重新缴纳运营保证金和装修押金，提交装修整改方案，重新提交现经营项目进行审核，限三个工作日内办理完成，否则视为自动放弃，立即清退。2016年8月2日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司企业名称变更登记为敦煌月泉小镇文化旅游有限公司。2016年11月22日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司出具承诺函，承诺2016年12月30日前重新缴纳运营保证金30000元，2016年11月30日前完成屋内及屋顶玻纤瓦改造工作。2017年3月13日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司交保证金25000元，2017年3月16日交保证金5000元。2017年8月22日，因敦煌贺氏文化传媒股份有限公司出现未开门营业的情况，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司以敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在协议履行过程中有严重违反合同约定的行为为由，向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司送达解除商铺免租金使用协议通知书，并在涉案商铺大门上张贴，就商铺免租金使用协议进行解除，同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2017年9月7日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺，并将商铺恢复原状；如敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未在上述期限内返还并恢复原状，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将自行收回上述商铺，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在商铺中的一切物品及装饰装修物将视为敦煌贺氏文化传媒股份有限公司放弃所有权，毁损、灭失的风险均由敦煌贺氏文化传媒股份有限公司承担，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司保留因自行收回上述商铺及拆除店铺内装饰装修物而产生的费用向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司追偿的权利。同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2017年9月7日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司交纳自2016年4月1日至2017年9月7的租金374447.5元，2017年1月1日至2017年8月8日物业管理费28019.32元，共计402466.82元；若敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未按通知规定的时间将商铺返还敦煌月泉小镇文化旅游有限公司，应自逾期返还商铺之日起，每逾期一日按当年度日租金的2倍向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司支付占用费。之后，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未交付上述费用，继续使用涉案商铺。2018年6月15日，因敦煌贺氏文化传媒股份有限公司再次出现连续未开门营业的情况，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司以敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在协议履行过程中有严重违反合同约定的行为为由，再次向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司送达解除商铺免租金使用协议通知书，自通知送达之日起商铺免租金使用协议解除，同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2018年6月24日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺，并将商铺恢复原状；如敦煌贺氏文化传媒股份有限公司未在上述期限内返还并恢复原状，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将自行收回上述商铺，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司在商铺中的一切物品及装饰装修物将视为敦煌贺氏文化传媒股份有限公司放弃所有权，毁损、灭失的风险均由敦煌贺氏文化传媒股份有限公司承担，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司保留因自行收回上述商铺及拆除店铺内装饰装修物而产生的费用向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司追偿的权利；同时要求敦煌贺氏文化传媒股份有限公司于2018年6月24日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司交纳自2016年4月1日至2018年6月13日的租金586205.92元，2017年1月1日至2018年6月13日物业管理费及滞纳金35619.16元，2017年度暖气费及滞纳金19836.29元，共计641661.37元。2018年7月15日，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司搬离商铺，但未交付上述费用。2018年7月24日，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司与敦煌贺氏文化传媒股份有限公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故为有效，应予确认。双方应按合同约定享有各自的权利，履行各自的义务。协议第十条就解除权的事项进行了约定，其中第2款规定，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除本协议：（6）乙方装修风格及经营形象不符合甲方要求，甲方提出整改建议后一个月内，乙方拒不整改的，以及乙方改变现有店招形式或增加店招的；（9）乙方违反甲方关于营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日的……；（10）乙方未按本协议的约定付清保证金的；（11）乙方保证遵守本商业街的营业时间包括法定节假日，正常营业时间点到点，未经甲方事先书面同意，乙方在前述规定营业时间内，不得全部或者局部停业或者提前闭店。乙方此种违约次数一年内累计满三次的。双方在合同履行中，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司违反协议约定，未遵守商业街管理制度、不开门营业的违约行为，有敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交的监控视频予以证实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年6月15日向敦煌贺氏文化传媒股份有限公司通知解除协议的行为于法有据，应为有效，商铺免租金协议于2018年6月15日解除，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年6月15日书面通知解除合同符合法律规定及双方的约定，自合同解除之日起敦煌贺氏文化传媒股份有限公司应依约支付自2016年4月1日至2018年6月13日的租金586205.92元，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的诉讼请求符合法律规定，予以支持；敦煌贺氏文化传媒股份有限公司交付的保证金30000元应依协议约定予以抵扣。敦煌贺氏文化传媒股份有限公司辩称商铺在移交时不具备商业经营的条件、是违规建筑、协议无效、未同意协议解除故协议仍然有效、双方在2017年3月对协议进行了变更等均无事实及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、敦煌贺氏文化传媒股份有限公司给付敦煌月泉小镇文化旅游有限公司商铺租金556205.92元，限本判决生效后三十日内履行；二、驳回敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9662元（敦煌月泉小镇文化旅游有限公司已预交），由敦煌月泉小镇文化旅游有限公司负担300元，敦煌贺氏文化传媒股份有限公司负担9362元。二审中，当事人围绕争议焦点提供了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。上诉人敦煌贺氏文化传媒股份有限公司提交如下证据：1.敦煌市自然资源局信息公开答复一份。拟证明本案出租物所涉及的土地、房产与被上诉人无关，本案涉及的商铺占用的土地用途是住宿餐饮，不属于商业用地。经质证，被上诉人敦煌月泉小镇文化旅游有限公司对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，上述查询结果恰能证实该土地性质是商业用地，包括住宿、餐饮、仓储等，月泉小镇中吃、喝、玩都有涉及，上诉人将住宿、餐饮理解为不是商业用地属理解错误。2.敦煌千年古城公司起诉贺某的诉状一份，拟证明所涉及的商铺所有人是敦煌千年古城公司。经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，该案件是敦煌千年古城公司与贺某名誉权纠纷案，商铺确实是敦煌千年古城公司的，但该公司委托被上诉人进行管理，被上诉人与上诉人签订合同并无不妥。3.2019年2月25日敦煌市人民法院传票一份，拟证明一审审判程序违法，一审法院在2019年2月25日重新开庭，但在判决中并无体现。经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，但认为2019年2月25日开庭是上诉人代理人贺某隐瞒身份而导致的。被上诉人敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交如下证据：1.2017年12月22日敦煌市国土资源局关于上报千年古城开发有限公司不动产登记有关问题的报告，拟证明月泉小镇土地性质为商业用地和商住用地两种。经质证，上诉人认为本案涉及的土地和商铺均与被上诉人无关，且至2017年11月诉争商铺都没有取得产权证书。2.（2017）甘0982民初11号、（2017）甘09民终723号民事判决，拟证实和本案相同情况的李建英连续关门违反合同约定承担了败诉责任。经质证，上诉人认为该证据与本案无关联性，中国不是判例法国家，且中国的土地和不动产采取的是登记制，国家发了证书的才是合法的土地和不动产产权。对上述证据的真实性本院予以认定，对证明目的结合案件事实进行分析认定。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.一审审判程序是否合法。2.被上诉人提交的视频是否应当采信。3.一审判决上诉人承担租金是否适当。关于一审审判程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。”上诉人主张本案超法定审限审理，但经二审查明，一审法院于2018年7月24日立案，审理过程中，因案情复杂、争议较大，于2019年1月14日经一审法院院长批准后延长审限6个月，后于2019年6月10日结案，一审审理期限符合法律规定。对于上诉人所提一审法院多次给被上诉人延长举证期限的问题，根据一审卷宗中的庭审笔录显示，一审法院虽多次组织双方当事人开庭，但每次开庭时均组织双方当事人进行了举证质证，并非单方给被上诉人延长了举证期限，并未影响上诉人的诉讼权利。综上，一审审判程序合法，上诉人所提一审审判程序不当的上诉理由不能成立。关于视频。一审中被上诉人提交的视频上有禅缘堂等商铺名称，但视频中的商铺名称仅是为观看方便而标注，并不影响视频的连贯性，也不能证明视频存在加工和剪辑。故上诉人所提被上诉人提交的视频被加工剪辑过，不能作为证据使用的上诉理由不能成立。关于租金。上诉人主张被上诉人提交的敦煌市国土资源局的报告，能够证明争议商铺及土地不合法。经查，该报告中仅提出因土地用途和使用年限不一致，导致办理不动产权证书存在一定障碍，不能证明被上诉人取得土地不合法。被上诉人已经提交证据证明争议房屋所在的土地系通过合法的招拍挂手续取得，并不存在权属争议，房屋修建时取得了建设用地规划许可证，被上诉人办理不动产登记手续暂时存在障碍不影响被上诉人对争议商铺享有合法所有权，亦不影响上诉人在租赁期内对租赁物的正常使用，上诉人以此为由拒绝交纳房租的主张不能成立。综上所述，上诉人敦煌贺氏文化传媒股份有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9662元，由上诉人敦煌贺氏文化传媒股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年十月十八日书记员 高 阳