大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9232号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG,住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街2A号1座-8-13。法定代表人：王勤忠，系该单位总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：潘福君，女，1972年4月20日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省瓦房店市。被告：李彩娟，女，1969年5月18日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连华安物业管理有限公司（以下简称“华安物业”）与被告李彩娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘福君、许致笙，被告李彩娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华安物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费人民币2,417元，违约金人民币725元，合计人民币3,142元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市半岛泉水欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区10-1-1104室的业主，被告未向原告交纳自2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业费。原告多次催要，被告仍未缴纳。故原告诉至法院，请求依法判决。被告李彩娟辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，拖欠物业费的时间、房屋面积属实。不交物业费的原因是：被告家楼上业主安装空调时未安装在指定位置，而是安装在被告家窗外，导致被告家不能开窗，一开窗就往屋内飘水，且空调运转噪音很大，影响了家人休息。被告找物业协调解决，物业称交完物业费就出面解决，但被告交完物业费之后一年原告也没有履行诺言，被告在这一年不断上访，且因为此事一年没有上班，原告给被告造成了经济损失，要求物业赔偿损失后再交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务。2013年5月11日，被告签署《临时管理规约》，写明：高层住宅、小高层住宅物业服务费为每月每平方米1.58元（含电梯费），首期物业费由业主在入住时预交半年或一年费用，之后物业费按季度交纳，业主或物业使用人应当于每季度首月5日内履行交纳义务，未按时交纳物业服务费，自逾期之日起，业主承担应交费用每日3‰的滞纳金；业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费；《临时管理规约》有效期自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《“半岛?泉水欣座”管理规约》生效之日终止。2、后大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。3、原告自2016年6月1日起为案涉小区提供物业服务至今。案涉小区没有成立业主委员会。被告为案涉小区10-1-1104号房屋的业主，房屋建筑面积为89.98平方米。被告未交纳2018年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。同时，被告签署的《临时管理规约》中对物业服务费收取标准、应交物业服务费的时间节点等进行了明确约定，被告理应遵守该规约的规定。现原告依据《前期物业服务合同》为被告所在小区提供了物业服务，被告作为小区业主，应当向原告交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，案涉房屋的物业服务费标准为每月每平方米1.58元。自2018年1月1日至2019年5月31日期间物业服务费应为2,417元（1.58元/月/平×89.98平方米×17个月），现被告借故拖欠无理，本院对原告要求被告支付欠缴物业服务费2,417元的诉讼请求予以支持。关于被告庭审中提出的因其楼上业主空调安装位置严重影响被告家人生活而物业拒绝给予解决，因此不同意缴纳物业费的抗辩意见。本院认为，被告所提问题属于其与楼上业主的相邻关系纠纷，被告应当依据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国物权法》等相关法律规定向实际侵权人主张权利，而不能以此作为拒缴原告物业服务费的理由。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李彩娟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华安物业管理有限公司物业服务费2,417元（自2018年1月1日至2019年5月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告李彩娟负担，于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  陈袁媛二〇一九年十月十三日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。