广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5773号上诉人（原审原告）：彭峥嵘，男，1970年1月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审原告）：孙建耘，女，1973年4月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人（原审原告）：彭清扬，女，2000年2月29日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人:彭峥嵘，男，1970年1月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系上诉人彭清扬父亲。委托诉讼代理人：孙建耘，女，1973年4月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系上诉人彭清扬母亲。上诉人（原审被告）：中山市荣基房地产有限公司，住所地广东省中山市三乡镇平南村金庄路8号，统一社会信用代码914420007462951082。法定代表人：郑伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李永发，广东允中律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁媛，广东衡德律师事务所律师。上诉人彭峥嵘、孙建耘、彭清扬因与上诉人中山市荣基房地产有限公司（以下简称荣基公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬上诉请求：撤销一审判决第一项，判决荣基公司向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬立即支付逾期交房违约金（以1380400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%从2010年1月1日计至实际交楼之日止，暂计至2018年8月22日约为884000元）。事实和理由：彭峥嵘、孙建耘、彭清扬及荣基公司本案中并非对“验收合格”与“综合验收合格”的概念存在争议，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬系主张荣基公司提供的五方竣工验收是不合格的。原因如下：1.2010年6月18日荣基公司发出催收楼通知后，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬联系荣基公司办理收楼手续时，荣基公司明确告知涉案商品房未通过验收。法院应核实荣基公司提交的五方验收文件的真实性。2.荣基公司擅自改动规划致涉案商品房建设工程未通过规划验收。3.荣基公司提交的五方验收文件不符合备案程序规定，且彭峥嵘、孙建耘、彭清扬多次联系荣基公司交楼及办证，在此过程中荣基公司从未告知五方验收内容。4.涉案商品房所在楼盘供水、供电、消防验收合格日期均晚于荣基公司发出催收楼通知日期，应认定在此日期涉案商品房不符合日常居住条件，也不符合交楼条件。5.彭峥嵘、孙建耘、彭清扬从未收到荣基公司发出的收楼通知书。荣基公司针对彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的上诉辩称，1.彭峥嵘、孙建耘、彭清扬一审已明确表示收到2010年6月18日荣基公司发出的催收楼通知书。2.本案中双方争议是仅合同条款理解。3.从彭峥嵘、孙建耘、彭清扬上诉意见反映，其也认可合同中约定的验收即指五方验收，其仅系不认可五方验收结果。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬没有证据证实五方验收存在问题，其对此提出异议无依据。验收备案是五方验收的后置程度，不能因涉案房屋未进行验收备案而否定五方验收效力。对该问题的理由应以法律规定为准。荣基公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的全部诉讼请求。事实和理由：1.荣基公司不存在逾期交房违约行为，无需向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬承担逾期交付的违约责任。一审法院已认定合同约定的交付条件“商品房验收合格”应理解为五方验收合格。涉案房屋于2009年12月30日经五方验收合格，符合合同约定交楼条件、具备日常生活条件。且荣基公司已依合同约定履行交付手续，荣基公司不因彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的逾期收楼构成逾期交付，更不应承担逾期交付责任。退一步说，即使涉案商品房于2010年7月10日交付，但彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张的逾期交房违约金诉求也已过诉讼时效，依法应予驳回。2.荣基公司于2006年就涉案楼盘成功办理取得建设工程规划许可证，后中山市三乡镇政府于2011年调整涉案地块控规功能为商业，致使荣基公司现无法办理涉案商品房房地产权证。故涉案商品房至今未能办理房地产权证书是因涉案地块的控规功能变更，而非荣基公司的过错，属不可抗力，故荣基公司不存在逾期办证违约行为，无需承担逾期办证违约责任。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬针对荣基公司的上诉辩称，交楼标准应从维护消费者合法权益出发。开发商在建设过程中应严格按照建设工程规划许可证的许可施工，但荣基公司违规建设导致楼盘无法验收、无法备案、无法办证。从荣基公司签订合同后十多年还未办证可看出荣基公司违规建设，违反合同，欺骗业主。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬曾两次收楼，但荣基公司都未能出具合法文件。故荣基公司的上诉没有理由，应予驳回。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬向一审法院起诉请求：1.荣基公司向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬立即支付逾期交房的违约金906922.8元（以1380400元为基数，按每日万分之六从2015年5月25日计至实际交付之日止）；2.荣基公司向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬立即支付逾期办理房地产权属证书违约金（以1380400元为基数，按日万分之一从2011年5月16日起计算至实际办证之日止，共计354210.64元）；3.荣基公司赔偿因未交房导致彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的经济损失，自2010年1月1日起以同地区类似物业租金平均水平按每月3000元计算至实际交房之日止。一审诉讼中，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬将其第1项诉讼请求变更为：荣基公司向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬立即支付逾期交房的违约金（以1380400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%从2010年1月1日计至实际交楼之日止）。一审法院认定事实如下：2009年5月12日，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬（买受人）与荣基公司（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.彭峥嵘、孙建耘、彭清扬购买的商品房为荣基公司开发的座落为中山市三乡镇骏豪名居A1-3幢103房，建筑面积共203平方米，价款为1380400元。2.付款方式：彭峥嵘、孙建耘、彭清扬于2009年5月19日以现金方式支付金额552400元，剩余金额828000元以商业贷款方式支付，约定付款时间为2009年6月9日。3.交付期限：荣基公司应当在2009年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给彭峥嵘、孙建耘、彭清扬。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，荣基公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因政府机关行政行为导致出卖人无法按时交付商品房等。4.逾期交付的违约责任：荣基公司如未按合同规定的期限将该商品房交付给彭峥嵘、孙建耘、彭清扬使用，逾期超过60日，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，荣基公司按日向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬支付已交房款万分之六的违约金。5.荣基公司承诺供水、供电在该商品房交付时达到使用条件；6.逾期办理产权登记的违约责任：荣基公司应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由荣基公司提供的资料到产权登记机关备案。如因荣基公司的责任，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬不能在规定期限内取得房地产权属证书的，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬有权解除合同。无论彭峥嵘、孙建耘、彭清扬是否解除合同，荣基公司均应按已付房价款每天万分之一向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬支付违约金。合同还约定了其他条款。2009年5月12日，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬、荣基公司签订补充协议，约定：1.荣基公司按《中山市商品房买卖合同》的地址向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬发出商品房交付使用通知书之日起10日内，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬必须要到荣基公司指定地点办理交接房使用手续，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬逾期收楼，在荣基公司指定的交楼期限当日，视为已实际将房屋交付彭峥嵘、孙建耘、彭清扬使用，并由该届满日起计算房屋的保修期和物业管理费。2.本补充协议是对《中山市商品房买卖合同》的补充完善，具同等法律效力。协议书还约定了其他条款。上述合同及补充协议签订后，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬就其依据商品房买卖合同向荣基公司购买的三乡镇骏豪名居A1-3幢103房（价款为1380400元）向荣基公司付清了全部购房款，具体付款情况如下：2009年5月18日支付了522400元，2009年6月30日通过银行贷款支付了528000元，2009年7月1日通过银行贷款日支付了300000元。一审诉讼中彭峥嵘、孙建耘、彭清扬、荣基公司对于房款已付清和合同约定的“商品房经验收合格”交楼条件的事实均予以确认。但彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张合同约定的“经验收合格”为规划验收和工程验收同时具备，涉案房屋只存在工程验收合格，未通过规划验收，认为涉案房屋不符合交楼条件。而荣基公司主张合同约定的交楼条件为商品房经五方验收合格而非综合验收合格，故主张已符合交楼条件。一审法院另查明：一审诉讼中，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬、荣基公司对于涉案房屋没有通过规划验收，未取得竣工验收备案登记手续的事实，均予以确认。对于何时交楼，荣基公司主张其于2009年12月30日向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬发出交楼通知，但是没有找到当时的收楼通知书；于2010年6月18日再次发出催收楼通知，内容为彭峥嵘、孙建耘、彭清扬应在2010年7月10日前办理收楼手续，但彭峥嵘、孙建耘、彭清扬均未进行收楼，因此荣基公司主张应按补充合同第五条约定视为彭峥嵘、孙建耘、彭清扬、荣基公司双方已实际交付涉案商品房。而彭峥嵘、孙建耘、彭清扬则主张涉案房屋不符合合同约定的“经验收合格”的交楼条件。一审法院再查明：涉案房屋至今仍未办理房产权属证书，以及对于逾期办证每天万分之一的违约金标准，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬、荣基公司均予以确认。一审诉讼中彭峥嵘、孙建耘、彭清扬认为涉案房屋的办证时间应为合同约定的交楼之日起500天内，荣基公司主张涉案房屋的办证时间应为实际交楼之日起500天内，并且主张其逾期办证是因为政府调整规划，属于不可抗力，故不应承担逾期交房的违约责任。另外，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张荣基公司未按期交楼，要求赔偿彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的租金损失，但未提交相关证据。一审法院又查明：一审诉讼中，荣基公司主张本案彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张的逾期交楼及逾期办证的违约金均超过诉讼时效，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张其与荣基公司一直都有不断沟通，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬一直在主张权利，并且提交彭峥嵘、孙建耘、彭清扬与荣基公司员工沟通的电话录音。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬与荣基公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据本案商品房买卖合同的约定，荣基公司应当于2009年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给彭峥嵘、孙建耘、彭清扬。双方对于合同约定的“验收合格”存在争议，对于合同约定的“验收合格”的理解，一审法院认为从合同的约定及理解而言，涉案合同第八条就交付条件共有三处并列的表述“1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收。3.该商品房经分期综合验收合格”。可见，双方当事人在签订合同时，已对“验收合格”与“综合验收合格”的概念进行区分，双方明确知道“验收合格”与“综合验收合格”并非同一概念，两者具有不同的定义和法律外延，不能将“验收合格”理解为“综合验收合格”。根据国务院的《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。结合上述规定，可以认定涉案合同第八条第1项的“经验收合格”是指五方竣工验收合格。故双方约定的交付条件为五方竣工验收合格。而第2项的“商品房经综合验收合格”是指质监机构确认的五方验收加项目验收合格。经查涉案房屋在2009年12月30日已经通过五方验收，对此事实一审法院予以认定。一审诉讼中荣基公司主张其于2009年12月30日发出收楼通知但缺乏相应证据予以支持，故一审法院不予以认定。一审诉讼中双方对于荣基公司于2010年6月18日再次发出催收楼通知的事实均予以认定，虽然彭峥嵘、孙建耘、彭清扬没有收楼，但是依据补充协议第五条的约定以及催楼通知书的内容，视为荣基公司于2010年7月10日交付房屋给彭峥嵘、孙建耘、彭清扬，故一审法院认定荣基公司实际交楼时间为2010年7月10日。由于合同规定的交楼条件为“经验收合格”，所以对于彭峥嵘、孙建耘、彭清扬所主张的2012年供水才通过验收，当时房屋不具备交楼条件的主张，不予认定，一审法院认为荣基公司交楼条件符合合同约定。对于违约金标准调整，一审法院认为约定的每日万分之六的标准过高，故对于彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张的按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算违约金标准，一审法院予以支持。对于荣基公司主张本案诉讼时效已过的主张，由于一审庭审中双方均有确认双方一直在沟通交楼事宜，因此一审法院对于荣基公司主张不予以支持。对于荣基公司逾期办证的违约责任，荣基公司主张由于三乡镇人民政府调整土地的控规功能导致其无法办证，属于不可抗力要求免除其违约责任，一审法院认为对于涉案房屋，荣基公司一直未办理建设工程竣工验收备案，而建设工程竣工验收备案对于办理房产权属证书至关重要，并且荣基公司主张由于市政府调整土地规控由商住变为商业，但并未取证别墅区和高层洋房是否均改变了土地使用性质，并且政府决策的变化也不属于不可抗力的范畴，并且根据买卖合同第14条第四款的约定，荣基公司应当承担逾期交房的违约责任，因此对于荣基公司主张不可抗力免责的违约责任，一审法院不予以支持，对于彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张的逾期交房的违约责任，一审法院予以支持。对于彭峥嵘、孙建耘、彭清扬主张的因荣基公司未交房导致自己的租金损失，由于彭峥嵘、孙建耘、彭清扬未提出明确的证据予以主张，因此一审法院不予以支持。综上所述，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定的规定，判决：一、荣基公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向彭峥嵘支付逾期交房的违约金（违约金的计算方法：以1380400为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，从2010年1月1日起计算至2010年7月10日止）；二、荣基公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向彭峥嵘支付逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金的计算方法：以1380400为基数，按日万分之一计算，从2011年5月16日起计算至实际办证之日止）；三、驳回彭峥嵘的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18850元，减半收取为9425元（彭峥嵘、孙建耘、彭清扬已预交），由荣基公司负担（荣基公司于一审判决生效之日起七日内将应承担的案件受理费9425元迳付彭峥嵘、孙建耘、彭清扬）。双方当事人二审期间未向本院提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。彭峥嵘、孙建耘、彭清扬与荣基公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。围绕双方上诉，现本案二审争议焦点在于荣基公司是否存在逾期交楼、逾期办证的违约行为，以及诉讼时效问题。首先，关于是否逾期交楼问题。荣基公司与彭峥嵘、孙建耘、彭清扬签订的涉案《中山市商品房买卖合同》中约定：“荣基公司应当在2009年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给彭峥嵘、孙建耘、彭清扬；但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，荣基公司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因政府机关行为导致出卖人无法按时交付商品房等。”现双方对上述条款中的商品房交付标准“经验收合格”的理解存在争议，荣基公司认为该标准系指建设单位会同设计、施工、勘察、监理单位对涉案工程项目进行验收即五方验收，而彭峥嵘、孙建耘、彭清扬则认为涉案工程因未通过规划验收故五方验收无效。对此本院认为，双方签订的涉案合同系中山市国土部门和工商行政管理部门共同制订的示范文本。广东省建设厅在2003年8月15日《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函[2003]63号）中明确“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。根据上述复函内容，荣基公司与彭峥嵘、孙建耘、彭清扬在涉案合同中约定的商品房交付标准“经验收合格”系指“工程竣工验收备案”，而非荣基公司所主张的五方验收。而上述约定标准亦与《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条关于开发商交付业主使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政和管部门办理工程竣工验收备案的规定相一致。因此，在涉案商品房所在工程项目至今尚未办理工程竣工验收备案手续的情况下，涉案商品房至今仍尚未达到双方合同约定的交楼标准，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬有权拒绝收楼。另外，荣基公司也未提交充分证据证实本案中存在因不可抗力或政府机关行为导致交楼期间顺延情形，故荣基公司未按合同约定于2009年12月31日前将符合合同约定的商品房交付彭峥嵘、孙建耘、彭清扬使用，该行为已构成违约，应向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬支付从2010年1月1日起至交付符合合同约定房屋之日止的逾期交楼违约金。至于违约金计算标准，由于合同中约定的按日支付已交房款万分之六的标准过高，结合本案逾期交房至今已近十年的实际情况，本院认为按年利率6%计付逾期交房违约金为宜。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。其次，关于是否逾期办证问题。涉案《中山市商品房买卖合同》中约定，荣基公司应当在商品房交付使用后500日内，持办理权属登记需由该公司提供的资料到产权登记机关备案，如因荣基公司责任致业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，荣基公司应按已付房价款每天万分之一的标准向业主支付违约金。对于上述条款中约定的“商品房交付使用”之日，结合双方签订合同当时的原意以及商品房预售活动的一般交易习惯，本院认为应理解为商品房的实际交付之日或视为交付之日。也就是说，在商品房实际交付或视为交付之前，业主无权要求开发商支付逾期办证违约金。本案中，如前所述，涉案商品房现在仍未符合双方合同约定标准，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬至今仍拒绝收楼，即涉案商品房至今未实际交付，故彭峥嵘、孙建耘、彭清扬依据上述条款约定主张荣基公司支付逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。再次，关于诉讼时效问题。荣基公司虽在本案一、二审诉讼期间提出诉讼时效抗辩，但荣基公司在一审庭审过程中已明确作出双方一直在沟通交楼事宜的自认，故荣基公司提出的诉讼时效抗辩不能成立。一审法院对此不予支持并无不妥，本院予以维持。综上所述，彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的上诉请求成立，本院予以支持；荣基公司的上诉请求合理部分本院予以支持。一审判决认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10637号民事判决第二、三项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初10637号民事判决第一项为：中山市荣基房地产有限公司向彭峥嵘、孙建耘、彭清扬支付从2010年1月1日起至交付符合合同约定商品房之日止的逾期交房违约金（以1380400为基数，按年利率6%的标准计算：其中，从2010年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，于本判决发生法律效力之日起七日内支付；于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月支付相应期间的违约金；最后计算期限不足六个月的违约金，于交付符合合同约定商品房之日起七日内付清）；三、驳回彭峥嵘、孙建耘、彭清扬的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18850元，减半收取为9425元（彭峥嵘、孙建耘、彭清扬已向一审法院预交），由彭峥嵘、孙建耘、彭清扬负担5561元，由中山市荣基房地产有限公司负担3864元（中山市荣基房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付彭峥嵘、孙建耘、彭清扬）；二案件受理费20124元（彭峥嵘、孙建耘、彭清扬已向本院预交12640元，中山市荣基房地产有限公司已向本院预交18644元），由彭峥嵘、孙建耘、彭清扬负担11034元，由中山市荣基房地产有限公司负担9090元。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十月二十八日书记员  郑 蕙