贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6750号原告：潘祺，男，1989年2月18日出生，侗族，住，委托诉讼代理人（特别授权）：罗景玉，女，1955年9月20日出生，侗族，住，系原告之母。被告：凯里市鑫鼎房地产开发有限公司，住所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市宁波路33号，统一社会信用代码：91522601780180718M。法定代表人：张玉荣，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龙铁、袁海娥，贵州贵信律师事务所律师。原告潘祺诉被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司（以下简称：鑫鼎公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告潘祺的委托诉讼代理人罗景玉、被告鑫鼎公司的委托诉讼代理人袁海娥到庭参加诉讼。现已审理终结。原告潘祺向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条及附件补充协议中第5条无效。2、判令被告退还2012年3月3日向被告交纳的天然气开户费2200.00元、供电开户费520.00元、闭路电视开户费265.00元及利息1379.07元，合计4364.07元。3、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2011年10月20日与被告签订《商品房买卖合同》并通过现金与贷款方式足额支付购房款，形成了房屋买卖事实。根据贵州省人民代表大会法制委员会向省住建厅作出的《关于〈贵州省城镇房地产开发经营管理条例〉有关问题询问的答复》规定及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格中，房开企业或者相关经营单位不得再向购房者另行收取，而被告在约定的商品房价格之外非法向原告收取了天然气开户费、供电开户费、闭路电视开户费，合计2,985.00元，依据2013年中国人民银行规定的五年以上贷款期限的贷款利率6.6%，产生利息1379.07元（2,985.00元×6.6%/年×7年）。为维护原告合法权益，遂向法院提起诉讼要求被告予以返还。被告鑫鼎公司答辩要求驳回原告的诉讼请求，其理由为：1、原告所诉“三通费”与建设安装费用不是同一概念，建设安装费用是房开商支付的工程款，开户费是相关专业经营单位收取的费用。被告在建设鑫鼎国际名居小区是与相关施工单位签订了高低压配电系统工程协议、通讯管线施工协议、安防系统工程协议，已完成了配套设施的建设安装，支付了相应的工程款，并交纳了城市基础设施配套费；2、原告所诉“三通费”系被告代相关经营单位收取，已全部转交给相关经营单位，不存在重复收费；3、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，《关于有关问题询问的答复》属地方性法规及解释，其法律位阶均在法律、行政法规之下，不能作为判断合同效力的法律依据，且不能调整实施前的行为；4、“三通费”纠纷属商品房买卖合同纠纷，应该由合同法进行调整，被告交付给原告的房屋已经满足双方所签的《商品房买卖合同》中有关交房条件的约定；5、本案已过诉讼时效。本院经审理后认定事实如下：2011年10月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买鑫鼎国际名居二期第B4B6栋3单元6层3-6-5号房屋。该合同第七条约定“商品房价格已包含水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，合同第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：×年×月×日达到×；4、燃气×年×月×日达到×；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，第十四条第四款第2项约定“交接手续本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、5项费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）水电开户费、闭路电视开户费、燃气费。”附件五约定了配电房、水泵房、消防控制室、电梯机房相关设施的位置。附件十二（补充协议）第5条约定“燃气管道建设维护费（燃气开户费）2200元、水、电、电视等开户费用由买受人承担”。合同签订后，被告向原告收取天然气开户费2200.00元、供电开户费520.00元、闭路电视开户费265.00元，合计2985.00元。原告认为权益受损，遂向本院提起诉讼要求退还2985.00元，并承担利息1379.07元（2985.00元×年利率6.6%×7年）。另查明，原告于2013年7月7日向被告交纳了物业费、垃圾清运费等费用。上述事实，有原告提供的收款收据、《商品房买卖合同》、《关于有关问题询问的答复》、《历年中国人民银行贷款利率表》等证据，以及原、被告当庭陈述在案，可以认定。本院认为，合同当事人法律地位平等，并应当遵循公平原则确定各方的权利、义务。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、通讯等配套设施属于基础设施，在双方的合同约定中也明确了电、闭路电视的交付时间与使用条件，被告在修建鑫鼎国际名居小区工程二期时也已经将燃气安装列为房屋开发建设中，因此供电、闭路电视、天然气均属于商品房的建设成本，三项开通费用应当包含在商品房价格中。本案被告通过合同及补充协议以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给购房人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定之情形，约定无效。则被告基于该无效条款收取的费用，应予退还；且该条款系本案方才确认无效，尚未经过诉讼时效，则被告有关诉讼时效的抗辩意见亦不能成立。故原告主张被告退还三通费用及双方签订《商品房买卖合同》第十二条、附件十二（补充协议）第5条无效，本院予以支持。对原告有关利息的主张：因被告收取上述费用无合法依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的经济损失，原告要求按照中国人民银行5年以上人民币贷款利率计算七年利息，因原告提供的票据无法看清交纳时间，本院酌情按照中国人民银行同期同类人民币存款利率为标准计算，并调整为六年(以物业费交纳时间为准)。对于被告提出商品房价格未包含三通费，其只是代收代付的抗辩意见，因其未提供充分证据予以证实，则其该项抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第五十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告潘祺与被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十二条、附件十二（补充协议）第5条无效。二、被告凯里市鑫鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘祺交纳的燃气开户费、天然气、供电开户费、闭路电视开户费等共计2985元及以2985元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类人民币存款基准利率计算自2013年7月7日起六年的利息；三、驳回原告潘祺的其他诉讼请求。如果义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为25.00元，由凯里市鑫鼎房地产开发有限公司负担。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，通过本院或直接向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本一份。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇一九年十月三十一日书记员  宋 圆