四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0824民初2977号 原告：杨泽安，男，生于1958年10月29日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县。 被告：中国农业银行股份有限公司苍溪县支行。住所地：苍溪县陵江镇红军路中段266号。 负责人：杜林，行长。 委托诉讼代理人：文频，男，生于1971年4月12日，汉族，四川省苍溪县人，住苍溪县陵江镇红军路中段266号。系被告银行员工。 委托诉讼代理人：吴连金，四川广府律师事务所律师。 被告：四川红军渡建筑安装工程有限公司。住所地：苍溪县陵江镇人民东路。 法定代表人：罗长青，董事长。 委托诉讼代理人：赵强先，苍溪县歧坪法律服务所法律工作者。 原告杨泽安与被告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行（以下简称苍溪农行）、四川红军渡建筑安装工程有限公司（以下简称红军渡建安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于20××9年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告杨泽安，被告苍溪农行的委托诉讼代理人文频、吴连金以及红军渡建安公司的委托诉讼代理人赵强先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨泽安向本院提出诉讼请求：1.要求二被告立即为原告办理房屋不动产权证，并承担房屋产权登记及过户的一切税费；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告系被告苍溪农行退休人员，2002年7月25日，被告苍溪农行为解决职工住房问题，与被告红军渡建安公司签订了《房屋预购合同》（四川省高级人民法院（2018）川民终字第580号民事判决书确认：苍溪县红军渡建筑工程公司、四川省苍溪县红军渡房地产开发有限公司在汇峰花园建设工程中的一切权利和义务均由四川红军渡建筑安装工程有限公司享有和承担）。2002年11月26日，原告与被告苍溪农行工会签订了《员工集资建房协议》，购买了被告红军渡建安公司开发修建的滨江花园（后更名为汇峰花园）电梯公寓Ａ幢12楼7号，建筑面积165㎡住房一套，并缴清所有房款和水电气安装费128000元。2005年该工程房屋竣工后，二被告通知原告领取钥匙入住装修。入住以来，原告数次要求二被告给原告办理房产证及土地使用证，被告苍溪农行以被告红军渡建安公司不提供土地总证、被告红军渡建安公司以被告苍溪农行下差联合建房土地出让金等为由，相互推诿。由于汇峰花园部分购房户不能办理房屋产权证及土地使用证进行信访，苍溪县人民政府指定此事由苍溪县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室以苍处遗办（2017）4号文件责令二被告迅速给未办证的购房户办证，但二被告至今未向原告办房屋产权证。 被告苍溪农行辩称：1.原告起诉其购买房屋至今未办理产权证的事实客观存在，但苍溪农行不具有房地产开发主体资格，也无权为原告办理不动产权证书，原告系苍溪农行退休职工，苍溪农行可以配合办理不动产权证，但办证主体应为红军渡建安公司；2.办证税费应该由开发商红军渡建安公司和原告根据法律规定承担，与苍溪农行无关。 被告红军渡建安公司辩称：原告购买房屋事实无异议，苍溪农行和红军渡建安公司签订联合建房协议属实，协议第7条规定，苍溪农行所有职工的办证问题由苍溪农行负责，原告的不动产权证书被告红军渡建安公司可以配合苍溪农行办理，但不承担任何税费。 原告杨泽安为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 证据1.2002年11月26日员工集资建房协议； 证据2.原告交纳购房款收据； 证据3.苍溪县房地产管理所苍房函［2003］10号关于汇峰花园电梯公寓预售商品房登记备案函，汇峰花园购房户合同备案清单，红军渡建筑工程公司担保书； 证据4.与原告同一单元住户的房产证和土地使用证； 证据5.被告红军渡建安公司在汇峰花园的土地使用权证书； 证据6.联合建房协议； 证据7.汇峰花园建设工程规划许可证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案书等； 证据8.苍溪县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室苍处遗办发［2017］4号通知； 证据9.四川省高级人民法院关于二被告合作建房纠纷一案（2008）川民终字580号民事判决书。 被告苍溪农行质证认为：对原告提交的9组证据无异议；对原告的交款金额和已交清房款无异议；备案登记和红军渡建安公司的担保书都是真实的。 被告红军渡建安公司质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，苍溪农行工会与原告签订的是集资建房协议书，原告只与被告苍溪农行之间有购房买卖合同关系，与被告红军渡建安公司无关；对证据2无异议；对证据3备案登记和担保书属实，红军渡建筑工程公司出具的担保书只能证明原告购买的房屋是合法的；对证据6联合建房协议书不违反法律规定，应该认可，协议书第7条明确约定苍溪农行负责办理房屋产权证，所产生的税费由苍溪农行负担，红军渡建安公司配合办理；其余各组证据均无异议。 被告苍溪农行为支持其答辩观点，向本院提交以下证据： 证据1.苍溪农行的营业执照、法定代表人居民身份证及身份证明书； 证据2.苍国土资确（2003）001号国有土地使用权挂牌出让成交确认书、（2006）0767-0768土地登记审批表、苍国用（2009）0417号国有土地使用权证等； 证据3.房屋预购合同、联合建房协议； 证据4.苍溪县房地产管理所苍房函［2003］10号关于汇峰花园电梯公寓预售商品房登记备案的函及备案清单； 证据5.四川省高级人民法院（2008）川民终字580号民事判决书、（2009）苍法执字757号执行裁定书、（2006）广民初字32号民事判决书； 证据6.苍溪县房地产管理局对被告红军渡建安公司“汇峰花园”产权情况记载； 证据7.苍溪县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室苍处遗办发［2017］4号通知。 原告杨泽安质证认为：对7组证据均无异议。 被告红军渡建安公司质证认为：证据3中的联合建房协议可以证明由被告苍溪农行承担相应的税费，被告红军渡建安公司不承担；其余各组证据均无异议。 被告红军渡建安公司为支持其答辩观点，向本院提交以下证据： 红军渡建安公司的营业执照、法定代表人居民身份证及身份证明书。 原告杨泽安和被告苍溪农行经质证无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下： 对原告杨泽安提交的证据1员工集资建房协议、证据3备案登记和担保书,以及原告杨泽安提交的证据6和被告苍溪农行提交的证据3中的联合建房协议的真实性、合法性予以确认，且以上证据与案涉房屋的建房发展过程及二被告关于办理案涉房屋产权证税费的承担具有关联性，本院予以认定。 根据上述已认定的证据，结合庭审调查，查明本案事实如下： 原告杨泽安原系被告苍溪农行（原中国农业银行苍溪县支行，2009年1月变更为中国农业银行股份有限公司苍溪县支行）员工，现已退休。2002年，被告苍溪农行为解决职工住房问题，与苍溪县红军渡建筑工程公司（以下简称红军渡建筑公司）在苍溪县合作建设“汇峰花园”。原告遂在该处购房，2002年11月26日，原告（乙方）与被告苍溪农行工会（甲方）签订了《员工集资建房协议》，主要约定：乙方自愿认购甲方批量购买的集资房为全框架结构电梯公寓（）幢12楼，建筑面积165㎡（不含公摊和绿化面积）住房一套，乙方所购住房协议综合单价为650元／㎡。协议签订后，原告分别于2002年12月24日交集资建房预交款30000元,收据上盖有红军渡建筑公司的财会专用章和冯文忠、韩文顺的私章，经手人处农行工会主席何顺祥签字；2005年4月交购房款70000元等。2005年该工程房屋竣工后，原告从被告苍溪农行处领取汇峰花园电梯公寓1栋1单元12楼3号（现门牌号，该单元其他住户已办不动产权证书所标注户号与此门牌号排序不一致）房屋的钥匙，进行装修后入住，但至今未能办理该房屋的不动产权证书。 依据四川省高级人民法院（2008）川民终字第580号民事判决书确认的事实，2002年7月25日，红军渡建筑公司（甲方）与苍溪农行工会（乙方）签订《房屋预购合同》，该合同约定甲方在县城滨江路下段（东城派出所背后）征地修建商品住房102套，乙方愿意批量购买，建设过程中的所有税费全部由红军渡建筑公司承担；2002年7月26日，苍溪农行向苍溪县人民政府报送《关于员工集资建房用地申请》；同日，苍溪农行与红军渡建筑公司共同向苍溪县发展计划局报送《中国农业银行苍溪支行、苍溪县红军渡建筑工程公司关于员工集资建房用地申请》；2002年8月××6日，苍溪农行、红军渡建筑公司共同向苍溪县发展计划局报送《关于联合进行农行苍溪县支行员工集资建房请求下达投资的报告》；2002年8月20日，苍溪县发展计划局以苍计发［2002］87号文件向苍溪农行、红军渡建筑公司发出了《关于下达联合新建综合楼投资计划的通知》，批准苍溪农行、红军渡建筑公司联合修建综合楼；2002年11月5日，苍溪县建设局以苍建发［2002］基字29号文件，向苍溪县红军渡房地产开发有限公司（以下简称红军渡房产公司）、苍溪农行发出了《关于红军渡房地产开发公司、农行苍溪县支行商住楼设计方案的批复》；2002年12月，苍溪县建设局向苍溪农行、红军渡建筑公司颁发了《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；2002年8月至12月，红军渡建筑公司陆续支付了征地款、出让金、配套费等。 同时查明：2002年12月被告红军渡建筑公司动工建设汇峰花园。该工程项目实施过程中，因国家对国有土地使用政策调整，苍溪县国土资源局对红军渡建筑公司、苍溪农行正在实施开发的国有土地进行招标、拍卖、挂牌出让，红军渡房产公司参与竞买。2003年6月5日，苍溪县国土资源局向红军渡房产公司发出了苍国土资确（2003）001号《国有土地使用权挂牌出让成交通知书》；2003年8月29日，苍溪县房地产管理局向县房改办出具含原告杨泽安在内的《关于苍溪县红军渡建筑工程公司汇峰花园电梯公寓预售商品房登记备案的函》（苍房函［2003］10号）；2003年9月12日，苍溪县建设局核准售房单位为苍溪农行、红军渡房产公司，项目名称为“汇峰花园”，并颁发了《商品房预售许可证》。 2003年10月18日,苍溪农行作为甲方与四川红军渡实业有限责任公司（以下简称红军渡实业公司）作为乙方签订《联合建房协议》，主要约定：联合建房工程命名为“汇峰花园”，双方合作建房用地及征地费用由乙方负责；甲方争取相关优惠政策并由甲方享有；甲方向乙方交购房订金，支持乙方建设，协助乙方间接融资；甲方优先选择最佳楼层和最佳户型，甲方所拥有的房屋，按普通住房650元／㎡，电梯住房三楼660元／㎡起步每高一层每平方米增加20元计算，具体房款按产权实际面积进行结算；甲方只拥有住房80套，一切商业门面及营业用房和剩下的所有住房均属乙方所有，由乙方自行处理，甲方在领取住房钥匙时付清乙方的房款等；该协议第7条明确约定：“甲方负责自行办理甲方房屋的房产证、国土证等手续，所涉及的一切税和费均由甲方自行负责承担。双方负责配合办理有关手续”。“汇峰花园”工程于2005年12月通过综合竣工验收；其间，2005年3月12日，红军渡实业公司向苍溪农行发出了领取住房钥匙的通知后，苍溪农行于2005年4月20日从红军渡实业公司领走77套住房钥匙；苍溪农行陆续向红军渡建筑公司、红军渡房产公司支付价款6905509元。 2006年5月15日，四川苍溪县地方税务局直属第二税务所作出《欠税确认书》附《关于汇峰花园有关税收情况的说明》，内容为：“根据苍溪县建设局苍建发（2002）基字29号关于红军渡房地产开发公司、农行苍溪县支行商住楼设计方案的批复以及中国农业银行苍溪县支行与四川红军渡实业有限公司于2003年10月18日签定的联合建房协议及相关文件的精神，由于农行苍溪县支行未提供77套住房房改免税依据，涉及税费按税法规定已计入四川红军渡实业有限责任公司，具体涉税项目共1094667.57元”。 红军渡建筑公司、红军渡房产公司、红军渡建安公司与苍溪农行因合作建房的购房款和缴纳税款问题发生纠纷，红军渡房产公司、红军渡建筑公司、红军渡建安公司以合作建房纠纷为由在2016年向广元市中级人民法院提起诉讼，要求苍溪农行支付房款、税款及资金利息和违约金。该案经过省市法院一、二审，2009年3月27日，四川省高级人民法院作出（2008）川民终字第580号民事判决书，认定在联合建房项目的实际运作中红军渡建筑公司、红军渡房产公司、红军渡实业公司均在参与。红军渡建安公司，是由四通建司更名为红军渡实业公司，再由红军渡实业公司变更而来。……红军渡建筑公司、红军渡房产公司、红军渡建安公司（原四通建司、红军渡实业公司）属关联公司，三公司于2007年8月25日协商签订《关于汇峰花园建设工程联合建房主体变更相关权利义务确认的协议》，明确约定：红军渡建筑公司、红军渡房产公司在与苍溪农行的联合建房中的一切权利和义务均由红军渡建安公司享有和承担。因此，确定履约双方当事人为苍溪农行和红军渡建安公司。并认定案涉《联合建房协议》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，协议内容双方应当自觉履行；双方“联建”合作的标的实际只涉及农行的77套住宅，77套房屋总价款为8883652元，苍溪农行已支付价款6905509元，尚欠1978143元，其行为构成违约，应承担违约责任；还认定该案是“联合建房”，联建的主体均应承担联建项目相应的纳税义务，四川省苍溪县地方税务局将因苍溪农行未提供77套住房房改免税依据所涉及税费1094667.57元按税法规定已计入红军渡实业公司，苍溪农行应当将该笔税款支付给红军渡实业公司（即红军渡建安公司）为由，判决苍溪农行支付红军渡建安公司联合建房款1978143元及利息、税费1094667.57元、违约金888365.20元等。 尔后，红军渡建安公司、苍溪农行均依据生效的法律文书向本院申请执行，因双方互负债务，2009年11月20日，本院作出（2009）苍法执字第757号执行裁定书裁定：依据（2008）川民终字第580号民事判决书，苍溪农行应付红军渡建安公司4694671.19元；依据（2007）苍溪民初字第42-56号民事判决书、（2007）苍溪民初字第36号民事判决书、（2006）广民初字第31号民事判决书，红军渡建安公司应付苍溪农行借款本息4610524.13元；品迭后，苍溪农行还应付红军渡建安公司款84147.06元。且执行完结。 嗣后，红军渡建安公司陆续办理了项目宗地的国有土地使用权证和房屋产权证，成为该宗地土地使用人和房屋所有权人。由于“汇峰花园”77户农行购房户不能办理房屋产权证及土地使用权证进行集体信访，苍溪县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室以苍处遗办发［2017］4号《关于印发的通知》责令苍溪农行牵头负责履行好为业主办证责任，红军渡房地产开发有限公司主动积极配合，出具所有的相关证件手续，立即启动办证的各项工作，且要求在12月10日前必须见效。但至今未办理。 本院认为：本案讼争焦点是原告杨泽安作为单位员工与被告苍溪农行之间签订的《员工集资建房协议》的效力和办证税费如何承担的问题。 一、合同的效力问题。原告杨泽安与被告苍溪农行签订的《员工集资建房协议》约定原告自愿认购被告苍溪农行批量购买的汇峰花园集资房，该协议内容不违反法律规定，系双方当事人的真实意思表示。且该协议符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，协议签订后，原告已经按约定交付了房款，二被告也已于2005年将该房屋交付给了原告。因此，该协议虽名为员工集资建房协议，实际却具有商品房买卖合同的实质要件，合法有效，应当受到国家法律的保护，买卖双方均应遵守诚实信用的原则，依约执行。 二、办证的义务问题。被告苍溪农行与被告红军渡建安公司（原红军渡实业公司）之间的《联合建房协议》，经四川省高级人民法院作出的（2008）川民终字第580号民事判决书认定为有效，由此，案涉房屋系被告苍溪农行与被告红军渡建安公司联合修建，办理案涉房屋不动产权证书的义务本应由其联建主体共同承担。但由于案涉房屋的开发商是被告红军渡建安公司，且目前宗地土地使用权和房屋所有权均登记在其名下，故，被告红军渡建安公司应当承担为原告办理该房屋权利证书的义务，被告苍溪农行和原告应当配合。办证的权利范围为门牌号所标注房屋，证书实际坐落位置应以登记机关统一编制为准。 三、办证的税费承担问题。原告与被告签订的《员工集资建房协议》中对所购房屋办理不动产权证书的相关税费的承担没有约定，因此，在办理案涉房屋不动产权证书时，所涉税费应当按相关规定由原告与二被告各自分担，即原告承担应当由房屋买方承担的相关税费，二被告承担应当由房屋卖方承担的相关税费。本案中，关于被告苍溪农行与被告红军渡建安公司之间应如何承担相关税费的问题，根据《联合建房协议》约定：“甲方负责自行办理甲方房屋的房产证、国土证等手续，所涉及的一切税和费均由甲方自行负责承担，双方负责配合办理有关手续”的内容来看，办理案涉房屋不动产权证书所涉及的卖方税费应由被告苍溪农行承担。但，按四川省高级人民法院作出的（2008）川民终字第580号民事判决，农行77套住房卖方应承担的各项税费共计1094667.57元由被告苍溪农行承担，该判决已经本院（2009）苍法执字757号执行裁定强制执行，由被告苍溪农行支付给了被告红军渡建安公司，因此，在办理案涉房屋不动产权证书时，应当由房屋卖方承担的相关税费由被告红军渡建安公司承担支付。 综上所述，对原告诉请被告苍溪农行和红军渡建安公司协助办理房屋不动产权证书的诉求，本院予以支持；办证中的税费原、被告各自按上述认定分担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、限被告四川红军渡建筑安装工程有限公司在本判决生效后六十日内为原告杨泽安办理位于苍溪县“汇峰花园”电梯公寓房屋（现门牌号1栋1单元12楼3号）的不动产权证书，被告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行和原告杨泽安协助办理； 二、办理上述房屋不动产权证书所涉及的税费，应当由卖方承担的部分由被告四川红军渡建筑安装工程有限公司承担支付，应当由买受人承担的部分由原告杨泽安自行负担。 案件受理费减半收取1223元，由被告中国农业银行股份有限公司苍溪县支行和被告四川红军渡建筑安装工程有限公司各承担一半，即611.5元；该款原告已向本院预交，被告在本判决生效后支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员  谢亚红 二〇一九年十月二十一日 书记员  王 坤