广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1108号 原告：广西田东高易物业服务有限公司，住所地田东县油矿东南侧，统一社会信用代码:91451022315881287H。 法定代表人：陶爱金，该公司董事长。 委托代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 委托代理人：罗智丹，广西龙翔律师事务所实习律师。 被告：刘庆锋，男，汉族，1979年5月10日出生，住安徽省临泉县。 原告广西田东高易物业服务有限公司与被告刘庆锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法由审判员蒙秋美和人民陪审员黄媛、黄东胜组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。书记员黄文广担任记录。原告广西田东高易物业服务有限公司的委托代理人潘红梅、罗智丹到庭参加诉讼。被告刘庆锋经本院公告传唤，本案现已审理终结。 原告广西田东高易物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年1月1日原被告双方签订了合同编号为SMC-ZL071《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》约定原告把位于广西温州（田东）国际商贸城内B3栋2层201-227号铺位面积865.92平方米出租给被告用于室内装饰类，租期为2017年1月1日至2020年12月31日，2017年1月1日至2018年12月31日被告可享受免交租金，2019年1月1日至2020年12月31日按月租12988.8元计算，年租金为155866元，《商铺租赁合同》约定签订本合同之日被告向原告支付12个月租金即155866元；被告向原告交纳定金30000元，若被告违约定金不予退回。若违反本合同条款，被告应向原告支付违约金50000元，并赔偿原告实际损失。若被告逾期交纳租金原告可按照每天3‰收取滞纳金，若被告逾期超30日未交租金原告有权采取停水、停电措施，同时享有追收租金及解除合同。2017年1月12日，被告向原告提交特殊申请表，约定如被告按照特殊申请表约定的事宜，原告同意给予被告4个月的额外免租优惠。但被告只交了110000元后不再按照提交的特殊申请表约定的期限支付租金，经原告使用多种合理方式催收也未履行支付义务。2019年4月16日原告向被告发出了《解除合同及缴付欠款通知》，通知被告解除《商铺租赁合同》、《物业服务合同》，限被告7日内到原告公司办理相关手续及缴清所欠费用，逾期每天按3‰计收滞纳金。原告认为，原告已经按照合同交付了商铺，也履行了合同项下原告该承担的义务，但被告经原告多次催缴，仍拒绝支付所所欠费用，并且长期占用商铺，已经构成违约，侵犯了原告的合法权益。被告应支付原告的费用为：1、租金：64944元（12988.8元/月×5）从合同签订之日暂计算至2019年5月31日；2、物业费：39832元（2017年10391元/年+2018年20782元/年+2019年1731.84元/月×5个月）从合同签订之日暂计算至2019年5月31日；3、违约金：50000元；被告已交费用共110000元。110000元-64944元=45056元，45056元-39832元=5224元，50000元-5224元=44776元。综上，被告还应支付原告违约金44776元。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 原告广西田东高易物业服务有限公司围绕其诉讼请求提供了8份证据:1、营业执照，拟证明原告身份适格；2、法定代表人身份证明，拟证明法定代表人身份情况；3、身份证复印件，拟证明被告刘庆锋身份情况；4、商铺租赁合同，拟证明原、被告约定商铺租赁的相关权利义务；5、特殊事宜申请表、承诺书，拟证明被告履行相关义务才能享受权益；6、收据，拟证明被告只向原告缴纳了部分费用；7、解除租赁合同及缴付欠款通知书、顺丰邮寄单，拟证明原告向被告发出解除通知书说明；8、租金、保证金、交款核对单。 被告刘庆锋在举证期限内没有提交答辩和证据。 原告提交的证据均为复印件，经本院核对与原件无异，本院结合本案的事实予以综合认定。 经本院审理后认定事实如下： 2017年1月1日，原、被告双方签订了编号为SMC-ZL071的《商铺租赁合同》，约定由原告向被告租赁的位于广西温州（田东）国际商贸城内B3栋2层，铺号为201-227号，面积约为865.92平方米的商铺用于室内装修类，租赁期限自2017年1月1日起到2020年12月31日止。合同约定了被告可以享受2017年1月1日起至2018年12月31日止的免交租金期；从2019年1月1日起至2020年12月31日止为租金计算期，其期限内乙方应按照租金标准支付租金。从2020年1月1日起每一年在上年租金金额基础上递增10%。签订合同之日，被告需要向原告支付12个月租金，即155866元，从2020年1月1日起以后每12个月支付一次租金，支付方式为先付费后使用，次年租金须在前一年底期满结束前60日内缴清。合同还对定金义务、双方的权利义务、商铺交接和进场装修、经营管理等方面进行约定。同日，被告向原告提交《特殊事宜申请表》，该表上载明：将租赁合同约定总费用：196257分3次交纳。签约之日交纳租金10000元，于2017年1月20日之前交纳100000元，剩余尾款86257元于2017年3月1日前缴清。如按照上述规定执行，经双方协商一致，给予4个月的额外免租。即计租时间由原来的2017年1月1日更改为2017年5月1日。被告在申请人签字处签字，原告公司职员分别在经办人意见、部门经理意见、董事长意见处签字。被告还在《产品、服务质量承诺书》、《承若书》和《租金及保证金交款核对单》上签字。其中《承诺书》第3点载明：“以上承诺如本人未兑现的，贵公司有权单方解除合同，并将本人已交纳的租金作为本人交付的违约金，不必再退还本人，贵公司有权将该第B3-201-227号商铺另行向他人出租或处置。”合同签订后，被告向原告支付了110000元，未按照合同约定向原告足额交纳商铺租金，原告遂向本院起诉，要求解除原告与被告于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》。 另查明，被告刘庆锋于2016年11月19日向原告支付商铺租赁款10000元，于2017年2月23日向原告支付商铺租赁款100000元。再查明，原告于2019年4月16日作出《解除租赁合同及缴付欠款通知书》，通知被告解除双方于2017年1月1日签订的租赁合同（编号：SMC-ZL071）、物业服务合同。并于当日通过快递方式将《解除租赁合同及缴付欠款通知书》邮寄至被告户籍地址给被告。 本院认为，依法，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。原告向被告交纳了商铺，被告应按照合同上约定的租金标准和支付时间方式履行交纳商铺租金的义务。本案中，被告签订《商铺租赁合同》后未按照合同约定和《特殊事宜申请表》、《承诺书》中的承诺向原告足额支付商铺租金。按照《特殊事宜申请表》、《承诺书》的约定被告至今尚欠原告86257元，经原告多次催收无果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定当事人可以约定一方接触合同的条件。解除合同条件成就是，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知已到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告向被告催收物业服务费无果后，向被告发出《解除租赁合同及缴付欠款通知书》已履行解除合同的通知义务。从2019年4月至今，被告未向法院或者仲裁机构提出异议，故原、被告于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》已经解除，本院予以确认。 依法，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告未按照合同约定履行支付租金的义务，应按照合同约定承担违约责任。当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张按照《商铺租赁合同》第十条违约责任第5项：“乙方违反本合同条款的，应向甲方支付违约金50000元，并赔偿甲方的实际损失。”违约金的需支付应以实际损失为限。本案中，被告未按时履行支付租金义务，但原告主张50000元违约金明显过高，本院依法予以调整。违约金应以承诺书中未支付的86257元为基数乘以30%。被告已向原告支付了110000元，按照《商铺租赁合同》及原、被告签订的《物业服务合同》（已另案处理）的约定，扣除2017年1月1日至2019年5月31日的商铺租金64944元及物业服务费39832元，剩余5224元。故被告应向原告支付的违约金为20653.1元（86257元×30%-5224元）。 被告刘庆锋经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。视为其放弃答辩、举证、质证及辩论的权利，本院依法缺席审判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下： 一、解除原告广西田东高易物业服务有限公司与被告刘庆锋于2017年1月1日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：SMC-ZL071）； 二、被告刘庆锋向原告广西田东高易物业服务有限公司支付违约金20653.1元； 三、驳回原告广西田东高易物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费919元，由原告广西田东高易物业服务有限公司承担495.1元，被告刘庆锋承担423.9元。 上述债务，义务人应按照本案判决生效后10日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  蒙秋美 人民陪审员  黄东胜 人民陪审员  黄 媛 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  黄文广