广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂14民终823号 上诉人（原审原告）：广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇岜尧路101号，统一社会信用代码91451421061737225W。 法定代表人：韩微，该公司经理。 委托诉讼代理人：王大刚，该公司职员。 被上诉人（原审被告）：苏克军，男，1975年1月4日出生，壮族，自由职业，住广西壮族自治区扶绥县。 上诉人广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司（以下简称天伦物业扶绥分公司）因与被上诉人苏克军物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天伦物业扶绥分公司的委托诉讼代理人王大刚到庭参加诉讼,被上诉人苏克军经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天伦物业扶绥分公司上诉请求：撤销原审判决第一项和第三项，依法改判为：1.苏克军向天伦物业扶绥分公司支付2013年11月至2018年8月物业服务费3302.30元及违约金8465.10元（按合同约定的日千分之三标准计算）；2.苏克军向天伦物业扶绥分公司支付2013年11月至2018年8月公摊水电费224元（此费用不含电梯电费）。事实和理由：1.一审调低违约金的计算标准有误。天伦物业扶绥分公司与广西盛城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务管理协议》的第七条所约定以日千分之三为标准支付的滞纳金，实际性质就是违约金；之后天伦物业扶绥分公司与苏克军签订的《前期物业服务管理协议》合法有效，双方应按照该协议约定履行，其中协议第九条也约定了苏克军不按本协议收费标准和时间交纳相关费用的，天伦物业扶绥分公司有权要求苏克军补交并从逾期之日按照每天交纳千分之三的违约金，那么苏克军应按照合同约定支付违约金，苏克军主张违约金计算标准过高，但无证据证明其主张，因此违约金计算标准不应进行调整。2.一审法院对天伦物业扶绥分公司在与同一小区同户型的业主的其他案件的民事诉讼中，其判决结果支持了日千分之三的违约金的标准，并没有进行调整。且苏克军长期不交纳物业费，带给天伦物业扶绥分公司很多工作障碍，造成严重影响，天伦物业扶绥分公司为了催收费用，也额外花费了律师费、交通费、材料费等费用，产生一定损失，违约金具有一定惩罚性质，应当不予调整。 苏克军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 天伦物业扶绥分公司向一审法院起诉请求：1.苏克军支付天伦物业扶绥分公司物业综合服务费3302.30元及滞纳金8465.10元（按日千分之三计算）、公共维修资金600.40元、电梯维护费1400元（以上费用均计算至2018年8月31日）；2.苏克军偿还天伦物业扶绥分公司代为支付的公摊水、电费224元、自用电费151.20元（以上费用均计算至2018年7月31日）。 一审法院认定事实：苏克军是扶绥县“盛城·绥园居”小区2栋3单元604室房屋所有权人，该商品房建筑面积为103.52平方米。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的前期物业服务公司。 2014年1月1日，扶绥县环境卫生管理站给天伦物业扶绥分公司出具《委托书》，内容为物业公司按征收生活垃圾处理费有关规定和收费标准第一条规定，城镇居民7元/户/月。该委托书每年签订一次，已签订至2018年度。2014年5月8日扶绥县物价局作出《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》（扶价［2014］14号），批复：1.鉴于当前我县尚未完成对各小区进行等级评定工作，无法按照等级标准执行收费。根据有关文件规定，“盛城·绥园居”小区可按物业服务合同标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.55元/平方米·月预收。待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补；2.小区预收综合服务费执行标准时间为一年，从交房之日起计算。 2015年1月26日，天伦物业扶绥分公司与苏克军签订《协议》约定：“1．乙方由于管道燃气未通，所以要求到燃气通到小区后再办理管道燃气使用手续。2．乙方同意缴纳小区水电公摊费及电梯维护费等。3．关于物业管理费一事，按法院判决收房之日计算。由于二审判决时间未定，但时间如果超过一年（从2015年1月26日至2016年1月26日），则按原定收房时间（按一审判决）计收。如二审判决到位，按二审判决执行。” 2015年2月1日，天伦物业扶绥分公司与苏克军签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），协议约定：“业主应于收房之日起全额缴纳物业服务费、公共水电费，前期物业服务阶段在房屋交付时预交3个月服务费，以后按月缴纳，缴费时间为每月5日前。因业主原因空置的物业，仍按上述标准全额收取。物业管理服务费由业主按其拥有的房屋建筑面积按高层住宅按0.55元/月/平方米；电梯费一楼免费，元/月/户，三楼以上25元/月/户；维修基金按每月0.1元/平方米缴纳。受有关部门或单位的委托的，物业公司提供代缴收费服务，收费标准按政府规定执行；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金”。《协议》签订后，天伦物业扶绥分公司即为“盛城·绥园居”小区提供物业管理服务。苏克军收房后未缴纳2013年11月至2018年8月物业综合服务费3302.30元、2013年11月至2018年8月公共维修资金600.40元、2014年1月至2018年8月电梯维修费1400元、2015年2月-2018年7月自用电费151.20元。期间天伦物业扶绥分公司曾多次向苏克军发出书面缴费通知单及电话、短信等方式催缴所欠物业费，但苏克军拒不缴纳。 2014年10月20日，扶绥县人民法院作出的（2014）扶民初字第613号民事判决书已经发生法律效力，该判决书认定苏克军收房时间为2013年9月28日。 一审法院认为，2015年2月1日，天伦物业扶绥分公司与苏克军签订的《协议》是合法有效的协议，对双方具有约束力，双方应当依照协议约定履行义务。天伦物业扶绥分公司为“盛城·绥园居”小区的业主和物业使用人提供物业管理服务，苏克军作为“盛城·绥园居”3号楼2单元604房的业主，房屋建筑面积103.52平方米，应按约定按时交纳物业费用，经天伦物业扶绥分公司催缴，苏克军仍未缴纳物业费用，构成违约，理应承担违约责任，支付拖欠物业管理费、公共维修资金、电梯维护费及自用电费等。 关于综合物业服务费，根据双方签订的《协议》约定：“物业费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅按0.55元/月/平方米（不含电梯运行、维修年检费用）。”及扶绥县物价局作出的《关于扶绥县“盛城·绥园居”物业管理服务收费标准的批复》（扶价［2014］14号）的批复：“鉴于当前我县尚未完成对个小区进行等级评定工作，无法按照等级标准执行收费。根据有关文件规定，“盛城·绥园居”小区可按物业服务合同标准预收综合服务费，即按房屋建筑面积0.55元/平方米·月预收。待我县对各小区进行等级评定后，再按等级收费标准执行，对预收款项进行多还少补。”一审庭审中，苏克军认可综合物业服务费0.55元/平方米计算。但苏克军认为双方签订《协议》时间为2015年2月1日，该协议第八条约定：“本协议自签字之日起生效”，故综合物业服务费应从2015年2月1日期计算。扶绥县人民法院（2014）扶民初字第613号生效的民事判决书已认定双方交房时间为2013年9月28日，故综合物业管理服务费应从2013年9月28日时间算起。天伦物业扶绥分公司主张苏克军应向天伦物业扶绥分公司补交2013年11月至2018年8月的物业综合服务费3302.30元（103.52平方米×0.55元/平方米/月×58个月），系其权益处分自由权，予以确认。 关于维修基金，按照《协议》第六条约定，维修基金按每月0.1元/平方米缴纳，应支付公共维修资金600.40元（103.52平方米×0.1元/平方米/月×58个月），予以认定。 关于电梯维护费，按照《协议》第三条，电梯费三楼以上25元/月/户，应支付电梯维护费1400元（25元/月×56个月），苏克军对此无异议，予以认定。 关于物业费滞纳金的问题，因双方签订的《协议》无滞纳金的约定，且天伦物业扶绥分公司属于非行政管理性单位，不具有收缴滞纳金的权利，故不予支持。但根据双方签订的《协议》约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求业主补交并从逾期之日起按每天交纳千分之三的违约金”，苏克军应当向天伦物业扶绥分公司支付违约金。该《协议》约定，违约金从逾期之日起按每天3‰缴纳，该约定的违约金明显偏高，故天伦物业扶绥分公司请求判令苏克军支付8465.10元不予支持。上述逾期款项的违约金应参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准来计算。苏克军认为，天伦物业扶绥分公司作为广西盛城房地产开发有限公司在购房前指定的，且系开发商的下属企业。（2014）扶民初字第613号判决广西盛城房地产开发有限公司应支付被告逾期交房违约金3919元。判决作出后，广西盛城房地产开发有限公司要求将此笔违约金转给天伦物业扶绥分公司，作为预交物业费，天伦物业扶绥分公司也就此事通知苏克军，将此款用于抵扣日后产生的物业费，苏克军没有异议。但至今，天伦物业扶绥分公司并没有按约定将逾期交房违约金用于抵扣所产生的物业费，导致苏克军物业费一直没有交，从而产生巨额违约金。但苏克军没有提交证据证明双方具有此约定，对苏克军的抗辩理由不予采信。苏克军可就广西盛城房地产开发有限公司未支付其逾期交房违约金3919元，属另一法律关系，可另行主张权益。 关于公摊的水、电费问题，《协议》约定公共水电费按月缴纳，缴纳时间为每月5日前，但未约定收费标准，天伦物业扶绥分公司在本案中提交证据的仅是整个小区水电费，该证据不能证明苏克军每月实际发生的公摊水电费为多少，故天伦物业扶绥分公司主张公共水电费无事实依据不予支持。 关于自用电费问题，苏克军对2015年2月至2018年7月其产生的自用电费151.20元无异议，一审法院予以认定。 关于诉讼时效的问题，天伦物业扶绥分公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，物业管理费具有连续性，诉讼时效应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，而天伦物业扶绥分公司服务期限至2018年8月31日才届满，其向法院提起诉讼时尚未超过诉讼时效。因此对苏克军该项主张不予支持。 综上，苏克军应支付天伦物业扶绥分公司所欠2013年11月至2018年8月物业综合服务费3302.30元及违约金（违约金以3302.3元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2013年11月1日起计算至2018年8月31日止）、公共维修资金600.40元、电梯维护费1400元；2015年2月至2018年7月自用电费151.20元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、苏克军支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司2013年11月至2018年8月物业综合服务费3302.30元及违约金（违约金以3302.30元为本金，参照中国人民银行规定的逾期贷款利率的标准从2013年11月1日起计算至2018年8月31日止）；二、苏克军支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司公共维修资金600.40元、电梯维护费1400元、自用电费151.20元，共计2151.60元；三、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费154元，由苏克军负担61元，广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司负担93元。 本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，天伦物业扶绥分公司提交如下证据：1.“盛城·绥园居”小区水电抄表记录复印件一份，拟证明2号楼每户公摊水电费的计算依据是业主自用水电量的情况；2.“盛城·绥园居”小区实测文件一份，拟证明小区具体总体户数以作为计算每户公摊水电费的依据。苏克军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。对于天伦物业扶绥分公司二审提交的新证据，本院认定如下：对天伦物业扶绥分公司提交的“盛城·绥园居”小区水电抄表记录复印件及“盛城·绥园居”小区实测文件的真实性本院予以认定，但抄表记录反映的是各户业主每月实际用电的情况，“盛城·绥园居”小区实测文件则反映涉案小区的户数及具体建筑面积，以上两项与苏克军一户的公摊水电费并无关联，天伦物业扶绥分公司也不能明确说明以上两项数据如何作为计算公摊水电费的依据，故对天伦物业扶绥分公司二审提交的证据，本院不予采信。 双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以认可。 本院认为，关于天伦物业扶绥分公司向苏克军主张的公摊水、电费224元应否予以支持的问题。根据双方签订的《协议》第三条的内容，苏克军应向天伦物业扶绥分公司按月交纳公共水电费，但天伦物业扶绥公司作为公摊水电费的代收方，有义务向业主提供该户具体每月公摊水、电使用情况的清单，天伦物业扶绥公司一审提交的《缴费通知单》并未向苏克军写明其欠交费用数额，所提供的公摊水、电费交费发票也为整个小区的交费总额，二审提供的“盛城·绥园居”小区水电抄表记录复印件及“盛城·绥园居”小区实测文件也未能说明如何作为苏克军一户的公摊水、电费用的计算依据，天伦物业扶绥分公司未能证实苏克军一户的公摊水、电费用每月具体使用情况，苏克军对天伦物业扶绥分公司主张的公摊水、电费数额亦不予认可，故对天伦物业扶绥分公司向苏克军主张的公摊水、电费224元本院不予支持。 关于苏克军逾期缴纳物业费所产生的违约金计算标准应否予以调整的问题。苏克军与天伦物业扶绥分公司签订的《协议》合法有效，是双方真实意思表示，双方应按照该协议约定的内容履行义务，苏克军从2013年11月1日至2018年8月31日均未交纳物业综合服务费，应按照《协议》第八条第四项约定，天伦物业扶绥分公司有权要求苏克军从逾期之日按每天交纳千分之三的违约金，现天伦物业扶绥分公司按照该约定要求苏克军支付违约金，本院予以认可。苏克军一审主张《协议》约定的违约金标准过高应当调低，但违约金具有惩罚性质，意在让合同当事人依约履行，本案苏克军违约在先，且未能提交证据证实《协议》约定的违约金过分高于其造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二项：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院对调低违约金计算标准的主张不予支持。因此，苏克军从2013年11月1日至2018年8月31日共逾期1764天，从逾期之日起每日以同期应付而未付的物业管理服务费为基数，按照日千分之三计算违约金，天伦物业扶绥分公司主张苏克军支付的违约金8465.10元未超过苏克军实际应支付的违约金数额，本院予以支持。 综上所述，天伦物业扶绥分公司上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，但违约金数额认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初300号民事判决第二项、第三项； 二、撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初300号民事判决第一项； 三、苏克军于本判决生效之日起十五日内支付广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司2013年11月1日至2018年8月31日物业综合服务费3302.30元及违约金8465.10元； 四、驳回广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向扶绥县人民法院申请执行。 一审案件受理费154元，由苏克军负担124元，广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司负担30元。二审案件受理费154元，由苏克军负担124元，广西天伦物业服务有限公司扶绥分公司负担30元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林文标 审 判 员 韦权美 审 判 员 梁 飞 二〇一九年十月三十日 法官助理 苏梦晓 书 记 员 马丽斯 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。