广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3214号原告：陈瑞红，女，1971年10月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地广东省惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：罗远球。委托诉讼代理人：周惠丽，广东中深律师事务所律师。原告陈瑞红与被告惠州市浩胤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈瑞红、被告惠州市浩胤实业有限公司的委托诉讼代理人周惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈瑞红向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同，退还房款672132元，违约金6721.3元，利息（利息自2016年10月28日至付清款项日止按照年利率6%计算金额）；2、被告退还原告于2016年10月28日支付给被告的房屋维修基金和办证费合计4121元；3.被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告明确上述第一项诉讼请求的利息系以购房款672132元为本金计付利息。事实与理由：原告于2016年10月28日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓X号X层X号房。合同约定的房屋交付时间为2018年01月01日之前。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了买方的义务，被告却到期未向原告交付房屋。之后原告多次催告，被告始终不履行房屋交付义务。故原告于2018年8月7日根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》书面通知被告解除合同，要求被告按合同约定退款并支付利息和违约金，被告拒不执行，被告已构成根本违约，原告请求解除合同，被告退还全部房款，支付利息及违约金，并退还原告交给被告的房屋维修基金和办证费。合同约定，交房逾期超过90日的，自原告付款之日起，按6%计算给付利息。同时，按照全部房款1%向买受人支付违约金。房款共672132元，从2016年10月28日起按年利率6%计算利息，利息计算公式：672132×6%÷365×（2016年10月28日起至被告付清款日止的天数），违约金6721.3（672132×1%＝6721.3）元，房屋维修基金3884元，办证费240元。综上，请人民法院支持原告诉讼请求，维护原告的合法利益。被告惠州市浩胤实业有限公司辩称，1.双方合同目的并非不能实现，被答辩人以其实际行动接收案涉房屋，实现了房屋转移，被答辩人诉称答辩人未交付涉案商品房与事实不符，为维护交易秩序之稳定，不应判令解除合同；2.被答辩人超过法律规定的期限行使解除权，其要求解除商品房买卖合同、返还购房款、支付利息及违约金的诉讼请求不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告双方于2016年11月30日签订了合同编号为HT0038489的商品房买卖合同及相关附件，约定被告将惠东县巽寮新港村海滨公路上侧伴山伴海度假公寓X号楼X层XX号房出售给原告，合同总价款为人民币672132元，交付日期为2017年1月1日。商品房买卖合同第七条“付款方式及期限”约定“买受人应当在2016年12月2日前支付该商品房全部价款”。合同第九条“商品房交付条件”约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”。合同第二十五条约定“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以□邮政快递□邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。附件十一补充协议“对合同第十一条的补充约定”约定“买受人在签订本协议时，出卖人已明确告知伴山伴海度假公寓X栋X层的交楼时间为2018年1月1日……”。2.原告向被告付款情况：2016年10月4日支付40000元，2016年10月28日支付166256元，2016年12月5日支付470000元。上述款项包括购房款672132元、办证费240元、维修基金3884元。3．原告主张被告逾期交付房屋。涉案房屋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，备案日期为2018年6月25日。4.原告为证明已经通知被告解除合同的事实，向本院提交了邮寄单、投递记录及解除合同通知书。解除合同通知书的内容为“惠州市浩胤实业有限公司：本人于2016年10月全款购买贵公司伴山伴海度假公寓X号楼X层X房。商品房买卖合同写明交楼时间为2018年1月1日，但至今未交，故本人要求解除合同，请贵公司按照合同第十二条，在15日内退还全部房款（￥672132）并支付利息和违约金（按合同约定计算），且退还办证费（￥240）和维修基金（￥3884）。”其中邮寄单的单号为1021567013528，投递日期为2018年8月7日，寄件人为原告陈瑞红，收件人为罗远球，单位名称为惠州市浩胤实业有限公司，地址为惠东县平山镇建设路2号，备注为解除合同通知书，上述单位名称及地址均为合同上确定的被告联系地址。根据投递记录显示，该邮件于2018年8月8日投递成功，签收人为他人收。被告主张公司地址已经变更，未收到该邮件，但也未通知原告公司地址已经变更。5.被告主张已向原告支付房屋收益，向本院提交了伴山伴海度假公寓房产出租委托协议书、授权委托书、转账凭证。根据上述伴山伴海度假公寓房产出租委托协议书及授权委托书显示，原告将涉案房产委托案外人惠东县怡景湾物业管理有限公司进行酒店式公寓经营。转账凭证显示，案外人黄宏立于2019年4月29日向原告陈瑞红账户汇款8402元，附言返租。原告对此不予认可，另向本院递交了信函、邮寄单及投递记录。信函内容为“惠州市浩胤实业有限公司：本人为伴山伴海度假公寓X号楼X房的原买受人，因贵公司违约，我已于2018年8月初书面通知贵公司解除房屋买卖合同，但贵公司至今未按合同约定退还房款、利息及违约金等，却于2019年4月29日以黄宏立的名义向我的银行卡上汇入2019年第一季度的房屋租金￥8402元。本人敬请贵公司尽快按合同约定办理解除合同事宜，已转给我的租金届时可从退款中扣除，特此告知”。邮寄单号为1093407303232，邮寄日期为2019年5月22日，收件人为罗远球，单位名称为惠州市浩胤实业有限公司，地址为惠东县平山镇建设路2号，备注为“请尽快办理解除房屋买卖合同事宜，已付租金届时可从退款中扣除”。6.原、被告确认原告于2019年4月1日前已通过广东诉讼服务网提交网上立案申请。本院认为，原告陈瑞红与被告惠州市浩胤实业有限公司签订的商品房买卖合同是当事人真实意思表示，且不违反相关法律强制性规定，当事人均应遵守。本案争议焦点系，1.被告是否违约；2.涉案商品房买卖合同与相关附件是否应当解除；3.合同解除权的行使期限是否已经届满；4.原告的其他诉讼请求如何处理。关于第一个焦点，涉案商品房买卖合同约定的房屋交付日期为2018年1月1日，被告未在该约定日期向原告交付房屋，且至2018年6月25日方办理竣工验收备案，违约事实明显，已构成违约。关于第二个焦点，根据商品房买卖合同第十二条“逾期交付责任”约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”的规定，被告逾期交付房屋已超过90日，原告主张解除合同具有合同依据。至于被告主张已支付收益的问题，支付时系在原告提出立案申请之后，不能阻却原告合同解除权的行使。原告请求解除合同，本院予以支持。关于第三个焦点，至于被告所抗辩原告行使合同解除权已超过90日，根据庭审查明的事实，双方均无催告对方解除合同，相关法律规定合同解除权的行使期限为一年。双方约定涉案房屋交付日期为2018年1月1日，从2018年4月1日原告享有解除权，至2019年4月1日原告解除权行使期限届满。被告抗辩公司地址已经变更没有收到解除合同通知书，经查，根据合同约定，如通讯地址变更应在十日内书面通知对方，但被告并未通知，原告按照合同约定的通讯地址邮寄应视为已经送达被告。原告已于2018年8月7日向被告邮寄解除合同通知书，该通知书也于次日由他人签收，并未超过合同解除权的行使期限，本院确认涉案商品房买卖合同于2018年8月8日已经解除。关于第四个焦点，商品房买卖合同解除后，根据合同约定，被告应向原告返还购房款、支付全部房价款百分之一的违约金即6721.3元，并按照从付款之日起按照年利率6%向原告支付利息，即以202132元为本金从2016年10月28日计算至清偿日止；以470000元为本金从2016年12月5日起计算至清偿日止。另，原告已缴纳的办证费240元，被告应予以退还。至于住房维修基金，因被告已向缴纳专项账户，应由原告自行向相关部门办理退费手续，被告应予以必要的协助。综上，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告陈瑞红与被告惠州市浩胤实业有限公司于2016年11月30日签订的合同编号为HT0038489的商品房买卖合同及相关附件；二、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈瑞红返还购房款672132元及利息（利息按照年利率6%计付，以202132元为本金从2016年10月28日计算至清偿日止；以470000元为本金从2016年12月5日起计算至清偿日止）；三、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈瑞红支付违约金6721.3元；四、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈瑞红返还办证费240元；五、被告惠州市浩胤实业有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内协助原告陈瑞红办理住房维修基金退款手续；六、驳回原告陈瑞红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11414元，由被告惠州市浩胤实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员  吴润明人民审判员  赖斯迪人民审判员  郭美燕二〇一九年十月二十三日法官助理黄丽娴书记员张景波