广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初1696号原告：涂娟，女，1971年7月2日出生，汉族，广东省廉江市人，住韶关市曲江区。被告：韶关市易安居物业管理有限公司。住所地：韶关市曲江区马坝镇府前西路源河鸿景南区西第2幢首层99号商铺。法定代表人：叶安宝，经理。委托诉讼代理人：林官祥，曲江区附城法律服务所法律服务工作者。原告涂娟与被告韶关市易安居物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂娟及被告的委托诉讼代理人林官祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告的公共设施烟囱维修费1800元；2、立即安排人员修复公共设施设备（包含可视对讲大门、路灯、灭蚊灯等等）；3、立即赔偿原告已交物业费的50%约1000元；4、承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月18日，金海悦花园小区业主委员会与被告签订了一份《物业服务合同》，具体事项详见合同第二条规定，小区业主向被告缴纳物业费，被告按约应提供各项物业管理服务。该被告物业服务存在严重的问题，主要表现在三个方面：一是公共设施的维护维修方面；二是业主的个人房屋维护方面;三是小区的安全管理方面。主要表现如下：一、不开展物业管理服务满意率调查。实际上，从没有开展过服务满意率调査，违反相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度。二、未按规定依法公示物业费。该物业接管小区以来，从未公示其所收取的物业费，也未用于小区公共事业，从未向广大业主提交年度工作报告，也从未公示其利用公共部位、公共设施获利的基本情况。三、未按规定安排保安人员值班。按规定，全天24小时均有保安人员值班，管制小区主要出入口、停车场及巡逻，实际上，后门值班室常常空无一人，也不见保安人员身穿制服，给业主造成物资损失及精神上的不安全感。四、可视对讲大门系统无法正常使用。本小区多数楼的可视对讲大门都无法正常使用，不能达到防盗作用。事实上，大门完好时，物业另有加收可视对讲大门维护费(有收据做证)，可视对讲大门出现问题报修后，物业公司一直未维修，致使4栋的501房居民发生过入屋盗窃事件。对此物业只收钱不办事的恶劣行为，法官难道不觉得应该严惩吗？五、公共设施的烟囱漏水。原告居住4栋的公共设施烟囱漏水，致使原告的房屋每到大雨天气，家中灶台积水，墙壁潮湿发霉，在2017年初，原告报修后，物业公司就一直推脱，以各种忙碌或需申请维修基金为由，推脱不见与维修，无奈之下原告只好自己出钱(1800元)找人维修(烟囱维修发票为证)。事实上，在签订合同书有写明物业费包含公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用。对此物业只收钱不办事的恶劣行为，恳请法官严惩被告，赔付原告的公共设施烟囱维修费1800元。六、小区的公共设施设备路灯和灭蚊灯烧坏没有更换。小区内的公共设施设备路灯和灭蚊灯烧坏已久，没见物业维修，对此物业只收钱不办事的恶劣行为，恳请法官严令被告，责令该物业修复公共设施设备路灯和灭蚊灯。七、保安人员对违规违建违法现象视而不见。小区1栋2018年7月搭建违规楼梯，保安人员视而不见，没有拦截，使得违建者顺利违建成功!小区内车辆违规乱停现象，保安人员也视而不见，没有及时纠正。放在保安亭的快递件，多次发生丢失，而该物业为了推卸责任，竟然贴上“快件临时放点，不作任何保管，遗失后果自负”，请问放在眼皮下的东西都看不住，该物业保安还能保什么？八、物业负责人与业主争吵打架。2018年7-8月某天早上，物业负责人刘某与业主叶某发生争吵斗殴，并致使业主叶某受伤住院。物业不是应该保障业主安全吗？该物业安的什么心？九、物业工作人员多次更换。物业公司的工作人员(包含负责人经理、保安、打扫阿姨)更换频繁，明显给小区带来不安稳因素。对物业公司而言，业主的房屋只是其收取物业服务费的对象，但对于业主而言，该房屋是安身立命合家居住的场所，房屋存在如此多的问题得不到维修，业主从法律上从情感上又如何能按时按额交纳物业费呢？对该物业公司的服务存在如此严重瑕疵的，提供劣质服务的，业主难道不应该索回所交物业费吗？物业进入小区，是为了让小区居民生活更加和谐美好，但被告韶关市易安居物业管理有限公司的服务明显存在严重问题，提供劣质服务的，守法意识淡薄的，职业道德低下的，不履行义务而堂而皇之享受权利的，为法理不容，与法律相悖，易致民众激愤，人民法院应当依法严判，方能刹住物业界的不正之风。为此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，要求解决。被告辩称：首先原告支付的烟囱维修费1800元不应由被告承担。依据《物业服务合同》第二条约定，物业共用部位的维修工作由被告进行，但维修费用依法应由韶关市曲江区马坝镇金海悦花园小区全体业主承担或经金海悦小区业主同意申请维修基金后在维修基金中支付。原告诉请没有事实与法律依据。二、被告依约有对物业共用设施设备的日常运行和维修的工作义务，但维修公共设施设备费用应由金海悦小区全体业主承担或在金海悦小区业主委员会申请到的维修基金中支付。但被告多次要求金海悦小区业主委员会申请维修基金均得不到过半数业主同意，致使没有维修经费导致无法开展修复公共设施设备工作。三、原告诉请赔偿已经缴交的物业费约1000元没有任何法律依据。依据《物业服务合同》约定，业主有交纳物业服务费的义务，被告收取物业费是合法的。至于被告在提供物业服务工程中存在的不足之处，各业主可以通过金海悦小区业主委员会提出，再反馈给被告，被告保证按《物业服务合同》第二条约定的物业管理服务事项完成工作任务，尽量搞好小区的物业管理服务工作。另外，原告的烟囱是漏水而导致，该款应该向开发商索赔；关于违约金，原告没有权利提出，原告仅是业主之一，其有异议，必须向业主委员会反映，原告没有权利提出请求的。综上，请求驳回原告的全部诉请。经审理查明：原告涂娟居住在韶关市××区××花园××房，是韶关市曲江区马坝镇金海悦花园小区业主。2016年10月18日，韶关市曲江区马坝镇金海悦花园小区业主委员会（合同中为甲方）与被告韶关市易安居物业管理有限公司（合同中为乙方）签订了一份《物业服务合同》，合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就曲江区马坝镇金海悦花园小区的物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、本合同所涉及的物业基本情况：物业名称：金海悦花园小区、物业类型：商住两用、坐落位置：曲江区马坝镇铁东二路，总建筑面积：63285平方米；其中住宅53287平方米。第二条、乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共同部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。……。第七条、乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。（一）住宅：电梯楼1.2元/月每平方米；步梯楼0.5元/月每平方米；（二）停车场：小车150元/月；摩托车10月/月。……。第二十九条、本合同为期三年，自2016年10月22日起至2019年10月21日止。”合同签订后，原告依约缴纳了物业管理费。2017年年初，原告居住的曲江区××花园××栋的共用烟囱漏水，致使原告家中灶台积水，引起原告居住的房屋墙体潮湿发霉。原告多次向被告提出给予维修未果，2019年6月，原告找人进行了维修，同年7月4日支付了维修费1800元。后找被告职员处理未果，向本院提起诉讼，要求解决。诉讼中，原告提出由于被告没有及时维修好共用烟囱，要求被告支付违约金1000元。并向本院提交烟囱漏水维修票据，墙体潮湿、发霉照片、烟囱修补前后的照片及物业值班室杂乱、保安室杂乱的照片，小区内对讲可视大门损坏、楼顶天台门损坏照片等证据证明。以上事实，经本院审理在案，本院予以确认。本院认为：关于原告提出要求被告支付烟囱维修费1800元问题。被告与韶关市曲江区马坝镇金海悦小区业主委员会签订的《物业服务合同》，该合同合法有效，本院予以确认。被告应按照合同约定做好对物业共同部位的维护及物业共用设施设备的日常运行和维护。而本案中漏水烟囱是位于韶关市××区××花园××栋共用实施，被告在接到原告反映的事实情况后本该快速依约进行修缮，但没有。共用烟囱出现漏水影响业主即原告的生活起居，原告支付了维修费1800元，本院予以确认。原告提出该项主张，本院予以支持。被告理应支付1800元给原告涂娟。关于原告提出要求被告立即安排人员修复公共设施设备（包含可视对讲大门、路灯、灭蚊灯等等）的问题。案涉小区可视对讲大门，路灯、灭蚊灯，消防设施等是小区物业共用部分、共用设施设备，这些涉及物业共用部分、共用设施设备的权利、义务应由全体业主享有和承担，原告作为业主之一享有知情权和监督权，该项请求应由小区业主委员会提出。因此，原告的该项请求属于原告主体不适格，依法应予驳回。关于原告提出要求被告立即赔偿原告违约金1000元问题。本案中，原告提出由于被告没有及时修缮烟囱，要求被告按照物业费数额的50%支付违约金。烟囱漏水，应属于被告管理、维护范围，但被告没有及时进行修缮。原告要求被告支付违约金1000元，虽然没有事实与法律依据，但原告于2019年7月4日支付了维修费1800元是事实，被告理应支付资金占用费按照年利率的6%支付利息给原告至清止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韶关市易安居物业管理有限公司于本判决生效后三日内支付1800元给原告涂娟。并支付从2019年7月4日起按照年利率6%计算利息至清止。二、驳回原告涂娟的其他诉讼请求。案件受理费25元，原告预交，由被告负担。本院不予退回，由被告在履行判决时一并支付给原告。本判决为终审判决。审判员  李善华二〇一九年十月二十五日书记员  李佩怡