云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初2947号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地：昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢雨静，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱涛，男，1983年10月27日出生，汉族，云南省昆明市人，身份证住址为云南省昆明市西山区，现住昆明市盘龙区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告朱涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人谢雨静到庭参加诉讼，被告朱涛经本院公告送达了起诉状副本、举证通知书、开庭传票，公告期满后未到庭应诉，本院依法对被告朱涛缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》；2、请求判令被告在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园项目03栋2908室公共租赁住房，年租金为人民币6528元；3、请求判令被告向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止(以月租金544元为标准，自2018年4月4日起暂计算至2018年10月8日拖欠的租金为人民币3264元)；4、请求判令被告按每逾期一日按月租金的5%(即人民币27.2元）为标准，向原告支付自2018年4月4日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂算至2018年10月8日的违约金为人民币5086.4元）；5、请求判令原告有权不予退还被告缴纳的全部履约保证金人民币1632元，用于冲抵被告应承担的违约金；6、请求判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等）。事实和理由：原告作为出租方与昆明滇陶乐坊文化传播有限公司签订了《企业（单位）代表职工申请公共租赁房屋管理协议》（以下简称“管理协议”），被告系昆明滇陶乐坊文化传播有限公司的员工，作为实际承租人于2017年9月23日与原告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”)、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”)，承租位于昆明市盘龙区颐惠园03栋2908室，面积38.14平方米的公共租赁住房，月租金人民币544元，合同期限为2017年10月5日至2020年10月4日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但被告自2018年4月4日起一直拖欠房屋租金，截止2018年10月8日共计人民币3264元，经原告多次催收，被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按月租金的5%(即人民币27.2元）为标准向原告支付违约金。自2018年4月4日起截止至2018年10月8日，被告应承担的违约金暂时计算为人民币5086.4元。现经原告多次催告，被告已拖欠租金累计达到6个月，原告有权解除合同，并不予退还被告缴纳的全部履约保证金。因此，原告为维护其自身合法权益，故诉至本院，主张上述诉请。被告朱涛未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告无正当理由未到庭，视为其放弃了举证、质证以及辩论的权利。经审理，本院确认案件事实如下：2017年9月23日，原告与被告朱涛签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，约定原告将位于昆明市盘龙区颐惠园3栋2908号房屋出租给被告居住使用，租赁期限从2017年10月05日起至2020年10月4日止，月租金544元，每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。合同签订之日，被告按相当于3个月的租金标准缴纳履约保证金1632元，同时约定，被告若拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回房屋。被告逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金5%标准支付违约金。双方并对承租人基本情况、房屋设施设备清单进行确定。审理查明，被告朱涛于2017年9月23日向原告支付履约保证金1632元，同日支付租金3264元（2017.10.05-2018.04.04）。2018年4月4日起，被告开始拖欠租金。截止庭审之日，原告无法提供被告的其他有效联系方式。以上事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份证复印件、《昆明市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：昆公租房颐团字第××号）、《承租人基本情况表》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》、云南省地方税务局通用机打发票1张、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据联）1张、逾期明细等证据在卷佐证及原告的当庭陈述予以证实。被告未提交证据，也未到庭发表质证意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案被告朱涛经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法对其缺席判决。关于原告主张的解除合同、返还房屋、支付租金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及补充协议，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告居住使用，被告在租赁期间内拖欠租金，且原告给予被告合理期间支付拖欠租金，但被告逾期仍未支付，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告从2018年4月4日开始逾期支付租金，经原告催告后被告仍未履行，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日。本案因被告朱涛下落不明，本院于2019年7月15日发布公告向被告送达本案民事起诉状副本、举证通知书及开庭传票，自公告之日起经过60日即视为送达，故《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》于2019年9月14日解除。合同解除后，被告应当向原告支付租期内拖欠的租金，并将房屋返还给原告。因此被告应当向原告支付从2018年4月4日起至2018年10月8日止拖欠的租金3264元（544元/月×6个月），以及从2018年10月9日起至合同解除之日的租金、合同解除之次日起至实际腾还房屋之日止的房屋占用费(均按照合同约定的租金544元/月向原告支付)。关于原告主张违约金的诉求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者合同履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告逾期支付租金已然构成违约，应当支付违约金，但从上述法条看出，违约金应当以实际损失为基础，而原告的损失就是拖欠租金产生的资金占用费，故原告主张按每逾期一日按月租金的5%为标准计算的违约金缺乏法律依据，关于原告的该项诉讼请求，本院酌情以被告欠付的租金为基数，自2018年4月4日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算予以支持，付至款项实际偿清之日止。关于原告的第五项诉讼请求，根据上述法律规定及原、被告的合同约定，原告有权将被告交纳的履约保证金用以抵扣本案中被告所负债务，故该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。案件受理费，本院依法判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百一十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告朱涛签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（企业类）补充协议》于2019年9月14日解除；二、被告朱涛于上述合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园项目03栋2908室公共租赁住房；三、被告朱涛于本判决生效之日起十日向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2018年4月4日起至2018年10月8日止拖欠的租金3264元；自2018年10月9日起至合同解除之日止的租金、合同解除后至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费，均按544元/月计算；四、被告朱涛于本判决生效之日起十日向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付从2018年4月4日起至上述款项实际偿清之日止，以实际欠缴租金为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；五、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权不予退还被告朱涛缴纳的全部履约保证金人民币1632元，用以冲抵本案中被告所负的债务；六、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由被告朱涛承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘学俭人民陪审员  王朋芹人民陪审员  任诚刚二〇一九年十月三十日书 记 员  刘艳艳