重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20382号 原告：重庆市爱加物业管理服务有限公司，住所地重庆市渝北区金渝大道56号附54号商铺，统一社会信用代码91500000750076020J。 法定代表人：杨晓宁，总经理。 委托诉讼代理人：黎娜，女，汉族，1986年10月27日出生，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。 委托诉讼代理人：尹正旭，男，汉族，1986年11月9日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。 被告：蒋蓉，女，汉族，1969年7月16日出生，住重庆市渝北区。 原告重庆市爱加物业管理服务有限公司（以下简称爱加物业）与被告蒋蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用小额程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告爱加物业的委托诉讼代理人黎娜、尹正旭，被告蒋蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告爱加物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付自2017年5月1日起至2019年4月30日止，以建筑面积165.17平方米为基数，按建筑面积1.6元/平方米/月的物业管理费6342.48元；2、依法判令被告立即向原告支付自2013年11月1日起至2019年4月30日止，以建筑面积165.17平方米为基数，按建筑面积0.15元/平方米/月的公摊水电费1635.48元；3、判令被告按应付未付金额每日万分之三的标准向原告支付违约金（违约金自2013年11月1日起暂计至2019年4月30日止，为1148.91元）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年3月5日，原告与爱加西西里小区开发商签订《爱加丽都二期前期物业服务合同》，2010年4月16日原告与被告签订《物业服务合同及管理规约》，两份合同约定了物业费及水电公摊费的收费标准及违约金等事宜。被告系爱加西西里小区XX号房屋的业主，自2013年11月1日起被告拖欠物业费及公摊水电费，原告曾向被告催缴上述费用，但被告一直拒绝缴纳。 被告蒋蓉辩称，原告不履行合同义务，还存在侵权行为，物业服务态度不好，物业人员没有培训没有服务能力，物业没有提供相匹配的服务，小区各种人为损坏，存在砍树、在草坪放晾衣架、草坪死亡、灯管理不善、物管用房长明灯等各种安全隐患及重大问题。物业对小区安全没有应急预案、没有演练、灭火器全失效，保安全是老人、小区门随意都能进，物业没有公示收费依据，公摊收费不合理，各种广告等公共收益没有公开，车库占用。对于原告诉请的未交费的期间没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告蒋蓉系爱加西西里X栋XX号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为165.17平方米，系住宅。 2010年3月5日，以重庆宝田地产（集团）有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《爱加丽都二期前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为爱加丽都二期提供物业管理服务，委托管理期限自2010年3月6日起至2013年2月5日止；物业服务费：双方约定物业服务费按月收取，不带电梯住宅及电梯住宅一层，物业服务费按建筑面积1.4元/平方米/月计收；电梯住宅二层及负一层，物业服务费按建筑面积1.5元/平方米/月计收；电梯住宅二层以上及负二层以下，物业服务费按建筑面积1.6元/平方米/月计收。业主应于每月15日前缴纳上月的物业服务费用或物业服务资金。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。 2010年4月16日，业主与原告签订了《爱加西西里项目前期物业管理服务协议》，该合同主要约定甲方选聘乙方为爱加丽都二期（爱家西西里）提供前期物业管理服务；物业服务费：不带电梯住宅及电梯住宅首层，物业服务费按建筑面积1.4元/平方米/月计收；电梯住宅二层（包含负一层），物业服务费按建筑面积1.5元/平方米/月计收；电梯住宅二层以上（包含负一层以下），物业服务费按建筑面积1.6元/平方米/月计收。公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从销售合同约定的交房日期起至下一年度止按建筑面积0.15/平方米·月计，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算，当年实际发生平均数与上年之间的差额部分和面积核定前后乙方收取的公用水电费差额不作退补，物业公司每年年终将全年公用水电发生情况向业主进行账务公布，接受业主监督。物业管理费应按月缴纳，甲方在当月15日之前将费用金额缴清，逾期将按日向甲方加收缴纳费用千分之三的滞纳金。合同还对其他内容进行了约定。同日签订的《爱加丽都（二期）管理规约》还对业主的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述物业服务合同签订后，原告开始按照约定提供物业服务，并到房屋管理部门办理了该合同的备案登记。2019年4月21日，爱加物业向蒋蓉发出《律师函》，催促其缴纳截止2019年4月21日的物管、公摊费用。 被告举示照片证明原告爱加物业的服务存在瑕疵。 上述事实，有前期物业服务合同、备案证明、物业服务合同及管理规约、接房手续、已缴费凭据、欠费明细表、催收函及签收记录、房屋档案查询结果、照片、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，开发商与原告签订的《爱加丽都二期前期物业服务合同》及原告与业主签订的《爱加西西里项目前期物业管理服务协议》不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。开发商与原告签订的《爱加丽都二期前期物业服务合同》及原告与业主签订的《爱加西西里项目前期物业管理服务协议》对爱加西西里的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为爱加西西里进行了物业服务，被告作为该区域的业主，应当按照前期物业服务合同向爱加物业支付物业服务等费用。在物业合同约定的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供物业服务至今，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。涉案房屋权属登记在被告名下期间，原告为被告涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应给付相应的物业服务费用。因物业服务合同约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。根据合同约定，被告交纳物业服务费的收费标准为1.6元/月/平方米，被告蒋蓉作为物业费的支付义务方，对已付款负有举证责任，现蒋蓉未对此进行举证，且被告在庭审中对物业费的欠费期间予以认可，本院依法认可原告陈述的蒋蓉欠付从2017年5月1日-2019年4月30日的物管费，被告应交纳的物业服务费为1.6元/月/平方米×165.17平方米×24个月=6342.53元。原告自愿请求被告支付6342.48元的物管费，视为对自己权利的处分，本院对此予以确认。故对于原告爱加物业请求判令被告蒋蓉支付物管费6342.48元的诉讼请求，本院予以支持。 对于公摊水电费。物业服务合同约定了公用水电费根据政府规定的据实摊销原则及核算从简原则，从交房通知书确定的交房日期至某日按建筑面积0.15元/平方米·月计，以后年度的收费标准按上一年度每月实际发生平均数计算。由此可见，公摊水电费为据实分摊，但原告未提供任何公摊水电费的明细表公示材料等证据予以佐证，请求被告蒋蓉支付公摊水电费无事实和法律依据，故本院不予支持。 关于违约金。双方合同中约定了违约金，但被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证明尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告蒋蓉在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市爱加物业管理服务有限公司物业服务费6342.48元； 二、驳回原告重庆市爱加物业管理服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告蒋蓉负担。 本判决为终审判决。 审判员  田秀荣 二〇一九年十月二十九日 书记员  马晓苒