福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）闽民申3399号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵书平，男，1976年11月21日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李金香，女，1982年7月8日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上列二再审申请人的共同委托诉讼代理人：沈宏康，福建聚泰律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：吴洪征，女，1969年4月20日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 再审申请人赵书平、李金香因与被申请人吴洪征房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2018）闽02民终5500号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 赵书平、李金香申请再审称：（一）《房产买卖协议》构成欺诈，违背了赵书平、李金香的真实意思表示，且为一般市场交易秩序及公序良俗所不允，应当被撤销。根据住建部、国家发改委、人社部联合颁布的《房地产经纪管理办法》第四条“从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实守信的原则，遵守职业规范，恪守职业道德”、第二十一条“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；……(三)委托房屋的市场参考价格;……”、第二十五条“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：……(二)对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息,低价收进高价卖出赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；……(五)为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利……(八)承购、承租自己提供经纪服务的房屋”等规定,吴洪征伙同中介人员李志强罔顾上述法律的规定，利用中介熟悉市场的优势，实施隐瞒房产交易关键事项的行为，如应告知而不告知（告知夫妻关系、房产的市场参考价、银行贷款资格及额度）及法律明令禁止的行为如（交易目的系炒卖房产投机套利、承购自己提供经纪服务的房产），从而诱骗赵书平、李金香与吴洪征签订对其重大不利的房产买卖协议，明显违背了赵书平、李金香真实的意思表示，构成了合同法上的欺诈。若吴洪征如实告知了上述有关房产交易信息，赵书平、李金香不可能与其签订房产买卖协议，原审判决事实认定错误。（二）《房产买卖协议》存在合同法上显失公平的情形。首先，协议系由吴洪征单方出具的格式合同，空白处均由吴洪征填写，权利义务的设定明显违背交易常情常理，对赵书平、李金香严重不利，若履行合同将对赵书平、李金香造成无法弥补的重大损失。协议第四条约定：乙方于过户之日向甲方支付22万元，乙方向银行申请商业、公积金贷款100万元；第七条约定乙方若申请按揭贷款，应在签订厦门市房地产买卖合同之日起三日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续。对赵书平、李金香而言，案涉房屋系其唯一住房，其卖房是为了换房，并为此还清了按揭将房产证解押出来，是否能顺利取得100万元银行贷款是其至关重要的利益关切点，而过户之前备齐银行按揭材料系吴洪征的先行义务，在吴洪征拒绝到银行进行贷款资格、贷款额度评估的情况下，100万元商业、公积金贷款根本无从谈起。另外，经赵书平、李金香向银行了解，其贷款比例根本不符合贷款条件，且吴洪征表示要让朋友卖股票筹借资金，其履行能力堪忧。上述条款的设定对赵书平、李金香而言明显失衡不对等，构成对赵书平、李金香重大不利，面临“钱房两空”之虞，系典型的霸王条款，存在显失公平。其次，根据厦门二手房交易惯例，评估价比正常市场价要低20%左右，房产鉴定评估价为140万元左右，那么正常市场价格在160万元至175万元之间，本案讼争房产约定的交易价格124万元远远低于正常市场行情价，甚至明显低于评估价，不符合市场交易惯例，存在显失公平的情形。（三）原审判决适用法律错误。案涉房产买卖协议约定乙方有权指定第三方办理过户，明显系投机炒房行为，扰乱了市场秩序，损害了社会公共利益，是相关部门整治的重点。此外，还约定阴阳合同条款，向房管局申报价仅为80万元，明显系逃避应缴税费，损害了国家利益，应当受到法律的否定评价。原审判决无视吴洪征及中介李志强种种黑中介行径，未审查案涉协议签订、履行过程中违法违规之处，认定协议有效须继续履行，属适用法律错误。综上，请求依法改判支持赵书平、李金香的诉讼请求。 本院经审查认为，赵书平、李金香主张吴洪征利用其配偶李志强为中介工作人员熟悉市场的优势，隐瞒案涉房产交易关键事项（告知夫妻关系、房产市场参考价、交易目的等事项）构成欺诈，使其在违背真实意思的情况下订立案涉《房产买卖协议》，认为显失公平，案涉《房产买卖协议》应予撤销。但赵书平、李金香并未举证证明吴洪征利用与中介工作人员的特殊关系使赵书平、李金香作出违背真实意思表示的行为，案涉房屋成交价格经鉴定为合同签订时市场价格的89.57%，亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定的“明显不合理的低价”的情形，且合同当事人与中介工作人员的身份关系并不属于交易中应予披露的关键事项，因此，赵书平、李金香的前述主张，缺乏依据，原审判决不予采信，并无不当。赵书平、李金香提出的100万元商业公积金贷款支付问题，因合同还约定了若贷款银行实际放贷金额小于申请金额，买方应将差额直接支付给卖方及逾期付款的违约责任，该约定不存在不合理之处，原审判决认定《房产买卖协议》合法有效，判令双方应当继续履行，并无不当。吴洪征是否涉及炒房获利、案涉合同是否存在逃税情形等，不属民事案件审查范围。综上所述，赵书平、李金香的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回赵书平、李金香的再审申请。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  卢椰枫 代理审判员  陈 梁 二〇一九年十月二十一日 法官助理林三凤 书记员李佳玲 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： (一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； (二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； (三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； (四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； (五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； (六)原判决、裁定适用法律确有错误的； (七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； (八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； (九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； (十)未经传票传唤，缺席判决的； (十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； (十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； (十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。