云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0125民初2250号原告：颜宜芬，女，1956年9月1日生，汉族，云南省宜良县人，住云南省昆明市宜良县。委托代理人：张建军，云南锦绣江山律师事务所律师，一般授权代理。被告：高忠琼，女，1963年07月19日生，汉族，云南省宜良县人，住宜良县。被告：高建华，男，1965年12月15日生，汉族，云南省宜良县人，住住昆明市西山区。委托代理人：李福东，云南律雅律师事务所律师，特别授权代理。第三人：刘艳艳，女，1984年8月8日生，汉族，云南省宜良县人，住宜良县。第三人：丁永琼，女，1969年8月31日生，汉族，云南省宜良县人，住宜良县。原告颜宜芬诉被告高忠琼、高建华、第三人丁永琼、刘艳艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，原告颜宜芬及其委托代理人张建军、被告高忠琼、高建华及其委托代理人李福东、第三人刘艳艳到庭参加诉讼。第三人丁永琼经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告颜宜芬诉称：1、依法判令被告确认从2010年1月1日至2019年12月31日签订的《房屋出租协议书》有效。2、依法判令被告赔偿因单方违约房屋出租协议造成的各项经济损失人民币532759.81元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2009年8月18日向他人支付6.5万元转让费用，与被告高志芳等人签订了宜良县匡远镇玉龙路西段1号商铺1幢3层《房屋出租协议书》，合同期限自2010年1月1日到2019年12月31日止。房屋产权人高志芳授权其女儿被告高忠琼签订上述合同。原告每年按时支付房屋租金。并且原告与被告高志芳等共有人在长达五年的履约期间，没有提出过任何异议。原告认为，高忠琼的行为构成了合法有效的代理，并且产权的共有人被告高建华也承认其知晓高忠琼与颜宜芬之间的租赁事宜。因此，原告与被告之间签订的《房屋出租协议书》是合法有效的。依据《房屋出租协议书》第三条“后五年（即：2015年一2019年）租金按市场调整，另行协商收取”的规定，双方进行了磋商，以提高年租金56.3%为条件，于2014年4月30日续签了房屋出租协议，并将租房期限又延长了五年(即从2015年到2024年)。《房屋出租协议书》的续签和租期的延长符合商业交易习惯，以及社会的公序良俗是双方真实意愿的体现，依法成立，合法有效，应依约履行。2014年传统生意受互联网的冲击，生意做不下去，考虑到前期资金的较高投入，经被告高忠琼同意转租，2014年10月原告将一楼三间铺面转租给第三人刘艳艳经营，并与之签订房屋出租协议。自2014年11月起，原告按协议要求多次向被告缴纳租金被拒绝。托词是家庭发生矛盾。随后，被告高收回房屋进行维修改造为由，要求第三人刘艳艳停止营业，并对刘艳艳说：你上当受骗了，赶快去讨回你的租金。随即被告高建华恶意在第三人刘艳艳正常经营的商铺上安装了一把锁。被告对其商铺的封锁，使第三人刘艳艳无法对商铺正常经营，造成了巨大的经济损失。同时影响到原告二楼、三楼商铺行使租赁权和经营权，导致合同不能正常履行。原告颜宜芬认为：依据《中华人民共和国合同法》第八条规定关于“依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力，当事人应按照约定履行自己的义务”，不得擅自变更或者解除合同。因被告高忠琼等人没有按照《房屋出租协议书》履行自己的义务，其违约行为给原告造成以下几项经济损失：1、原告：支付第三人段丽关于匡远镇玉龙路西段商铺1幢转让费65000元。支付产权代理人高忠琼租房保证金500元。2、原告支付房屋商铺装修装饰费：2010年1月2日，支付给宜良县新饰界建材店176377元，以50%为88188.50元；2014年8月8日，支付给宜良县新饰界建材店27012元。3、依据云南省宜良县人民法院宜民初字第296号《民事判决书》和云南省昆明市中级人民法院昆民一终字第677号《民事判决书》原告应赔偿第三人刘艳艳的房租费82500元，保证金2000元，装修损失6822.13元，诉讼费4388元，鉴定费3200元，合计：160309.31元(原告于2017年到2019年7月止，己支付第三人刘艳艳50000元左右，还欠110000元左右，每月支付1400元)。4、原告应收第三人丁永琼的茶室房屋每年出租费18000元，2015年2月至2019年12月31日，合计损失84000元。5、第三人刘艳艳2015年10月23日一2019年10月23日共计应付367750元，以上1至5项共计各项经济损失为人民币532759.81元。6、原告涉及本案律师费，诉讼费等共计16000元，被告在云南省宜良县人民法院宜民初字第296号《民事判决书》中，高建华在笔录中陈述：涉案房屋是我和父亲出资建盖，原来的所有权人是我父亲，我和母亲是共有人。2009年12月，我父亲授权我姐姐高忠琼与颜宜芬签订过房屋出租协议，约定租期10年，后5年租金另行协商。我本人没有与颜宜芬签订过合同，不知道她把房屋转租给了刘艳艳，也没有同意过转租。她们合同最后一页“同意转租高建华”不是我本人签的，也不是我姐姐签的。2014年11月我发现房屋有人在装修就口头告诉过施工工人房子不租了，12月1日下达了书面停租通知给颜宜芬。因为颜宜芬一直不来与我协商，2015年2月份经我对商铺象征性的装了一把琐。原告认为，高建华在笔录中的陈述，有不符合事实之处，首先“《房屋出租协议书》其合同最后一页同意转租高建华不是我姐姐签的”。那么，究竟是谁签约？原告请求法院依法委托字迹鉴定。其次：“我在2014年12月1日下达了《停租通知》书给颜宜芬”。事实上《停租通知》是房屋产权人授权的代理人高忠琼下达的：“理由是房屋产权人已变更”，但是2015年3月6高建华在宜良县人民法院宜民初字296号《民事判决书》笔录中说，“现在房产证上还没有变更过来”。被告高忠琼，高建华对一个事实，两种说法。原告请法院判定。再次，被告高建华说:下达书面停租通知后，颜宜芬一直不来与我协商。事实上是双方进行过协商。然而，高建华单方恶意提出，结果只有两个：要么每年向我交房租10万元，要么马上搬你的东西滚出去。这样的协商，原告无法接受。据上所述，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，特此起诉。依法请求法院调查事实真相，原告请求被告赔偿因违约《房屋出租协议书》造成的各项经济损失532759.81元人民币。被告高忠琼、高建华辩称：两被告答辩意见一致：1、两被告认为原告的诉请无事实根据和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求；2、原告作为甲方被告高建华作为乙方已在2014年解除，2014年高忠琼书面通知原告结束合同，要求2014年12月31日返还房屋且解除合同，原告已经签收并同意解除。2014年12月31日至今原告未向房主及产权人支付过任何的房屋租金，也未向房屋权利人主张行使房屋的任何权利，2008年8月18日的房屋出租协议书已在2014年12月31日实际解除。原告现在来主张，已经超过诉讼时效。3、原告要求赔偿的金额是没有事实根据没有法律依据，依法不予支持，原告所述支付给房屋的转让费65000元与我方没有任何关系，既不是租金也不是其他费用，是原告与案外人交易的款项与我方无关，原告主张的两次房屋装修费，根据2008年的合同约定，原告要装修房屋必须经过甲方同意，原告并未向我方征求过任何意见，根据相关法律规定，装修费应当原告自行承担；关于丁永琼的损失费，双方的合同经2014年已经解除，2015年7月30日后房租是高建华收取，2014年12月31日以后2015年1月1日起房屋已经实际收回，这个损失费是没有依据的；颜宜芬与刘艳艳的诉讼已经经法院判决，判决解除了其二人的协议，故原告的诉请没有事实和法律依据。第三人刘艳艳陈述称：我没有陈述意见，本案与我无关。原告颜宜芬为证实自己的诉讼主张，举证如下：证据1、原告身份证复印件、证据2、房屋产权证一份、证据3、房屋出租协议一份、证据4、委托书一份、证据5、房屋出租协议一份、证据6、停租通知书一份、证据7、房屋转租合同两份、证据8、商铺装修合同两份、证据9、房屋出租协议一份、证据10、宜良县人民法院判决书、昆明市中级人民法院判决书、向法院缴纳执行款票据40页、证据11、转让合同。经质证：被告认为：证据1原告身份证三性认可，证据2、真实性合法性认可，我方说明房屋不是高志芳一人的，有共有人；证据3、证据4三性认可，说明前5年租金是41600元，2015-2019年租金另行协商调整是有条件成就才能发生的；证据5三性不认可，高建华2014年未与原告签订协议书，此协议书是高忠琼以高建华的名义签订的，但是没有受到高建华的授权。证据6三性不认可，在通知书后面原告自己添加了内容，我方有原件，原件中没有添加内容，请原告提交证据原件；证据7颜宜芬与赵艳波的合同已经履行完毕与本案无关，丁永琼的合同真实性、关联性认可，我方说明我方同意转租后2014年12月31日解除了合同。原告方已经收取两年的房租，2016年8月后的房租高建华已经把房屋收回，房租由高建华收取；证据8因为是复印件，三性不认可，按照高忠琼代理高志芳签订的合同装修要经过房主认可；证据9真实性认可，合法性关联性不认可，高建华未签过名。原告转租给刘艳艳，高建华发现后不同意，要将房屋收回，刘艳艳在2015年提起诉讼，宜良县人民法院和昆明市中级人民法院已经判决。合同已经解除，法院判决也已经生效；证据10真实性合法性认可，两份判决判决的是刘艳艳与原告之间的租赁纠纷，与我方没有关联，与本案无关；是刘艳艳与原告间的案件；证据11三性不认可，转让合同落款时间2016年3月28日，原告陈述转让款是2009年给的。2016年我方与原告的合同已经解除。第三人刘艳艳对上述证据质证后认为与自己无关，不发表质证意见。被告高忠琼、高建华为证实自己的辩解主张，举证如下：证据1高忠琼、高建华身份证复印件、证据2《房屋信息查询摘抄表》复印件一份、证据3停租通知一份、证据4收条复印件一份、证据5死亡医学证明书一份。经质证，原告认为：证据1、证据2、证据3三性认可，证明目的认可；证据4三性及证明目的均不认可；证据5真实性合法性认可，关联性和证明目的不认可。第三人刘艳艳对上述证据质证后认为与自己无关，不发表质证意见。第三人刘艳艳在本案中未提交任何证据。本院认为：原告提交的证据证据1、证据2、证据3、证据4、证据10及被告提交的证据证据1、证据2、证据3双方当事人均无异议，本院予以采信，对原告提交的证据5属于高忠琼没有得到高建华的授权与原告签订、证据6因原告自己添加了内容、证据7与本案无关联，证据8因原合同规定：装修要经过房主认可、证据11转让合同落款时间2016年3月28日，与庭审中原告陈述转让款是2009年相互矛盾，故本院不予采信。对被告提交的证据4系被告妻子于2015年8月9日收取丁永琼2015年8月1日至2016年8月1日的租金，与本案无关，本院不予采信。证据5死亡医学证明书一份，系证明两被告之父高志芳于2013年12月24日去世，因具备证据的三性，故本院予以采信。依据本院采信的证据及原被告和第三人在庭审中的诉辩陈述，本院确认以下法律事实：高志芳系两被告的父亲，被告高忠琼系被告高建华的姐姐。2009年8月28日，被告高忠琼取得高志芳的委托，与原告颜宜芬签订一份房屋租赁合同，合同约定的主要内容为“高志芳将自己宜良县匡远镇玉龙路西段商铺房一幢（不含底层商铺房二间）出租给颜宜芬管理使用（经营服装销售），房屋出租期限为10年，从2010年1月1日至2019年12月31日止，出租期满颜宜芬要续租，应于期满前一个月通知高志芳，否则高志芳有权另租他人。租金：前5年（既：2010年至2014年）按年租金41600元收取，后5年（既：2015年-2019年）按市场调整，另行协商收取。租金支付日期：颜宜芬应于每年到期日前一个月（既：12月1日）付清一年租金，方可使用。颜宜芬在使用房屋期间，未经高志芳同意，不得转租他人。颜宜芬租用房屋后应爱护甲方房屋，不得随意装修改造，乱接乱拉水电，更不得污染、损坏房屋，否则高志芳有权解除合同并要求赔偿损失费……。”2011年8月9日，原告颜宜芬征得被告高忠琼的同意后，与赵艳波签订一份租赁合同，将诉争房屋底楼三间半商铺转租给赵艳波经营服装销售，租期3年。2013年7月31日，原告颜宜芬征得被告高忠琼的同意后，与第三人丁永琼签订一份租赁合同，将诉争房屋其中5个房间出租给第三人丁永琼，租期3年。2013年12月24日高志芳去世，诉争房屋由被告高建华继承管理。2014年10月18日原告颜宜芬与第三人刘艳艳签订一份租赁合同，将诉争房屋其中3间出租给第三人刘艳艳，租期5年。在该租赁合同上，签有“同意转租，高建华”字样，后经查实，该签字并非被告高建华签署，双方签订合同时，高建华并不在场。2014年11月16日高建华向第三人刘艳艳发出停租通知。2014年12月1日，被告高忠琼向原告发出《停租通知》主要内容为：匡远镇玉龙路西段房屋，因原产权人病故，我在不知房屋产权已变更，在无房屋产权所有权人授权的情况下与你签订了房屋出租协议书。后来，当我得知房屋产权人已变更，并且对房屋不再出租时已多次打电话通知过你，此房我无权再出租了，现已签订的协议属无效协议。请你在2014年12月31日前将房屋清空，房屋将由房产所有权人收回使用，逾期后果自负。由于被告高建华不同意将房屋租给刘艳艳，2015年3月2日，刘艳艳诉至本院要求解除双方签订的房屋出租协议；由颜宜芬立即返还租金90000元、保证金2000元并支付原告装修损失113860元；本案诉讼费由被告承担。2015年7月9日本院作出云南省宜良县人民法院民事判决书(2015)宜民初字第296号，判决：解除刘艳艳与颜宜芬于2014年10月18日签订的《房屋出租协议》；由颜宜芬于本判决发生法律效力之日返还租金82500元、保证金2000元并赔偿装修损失68221.31元给刘艳艳；驳回刘艳艳的其他诉讼请求。案件受理费4388元,减半收取2194元，鉴定费3200元，由颜宜芬负担。该判决上诉后，经昆明市中级人民法院驳回上诉，维持原判。另查明：原告对诉争房屋于2009年9月16日—12月30日第一次装修。于2014年8月8日—8月19日第二次装修。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务并应当按照约定全面履行自己的义务。本案中2009年8月28日，被告高忠琼取得高志芳的委托，与原告颜宜芬签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表达，且不违反法律的规定，属于有效合同。原告与赵艳波及第三人丁永琼之间的转租合同经得高忠琼的同意，也系合法有效，没有违反合同的约定，高忠琼同意转租系高志芳在世时的授权行为。2013年12月24日高志芳去世，高忠琼自然解除了为高志芳代理租房的权利，也丧失在原合同第一阶段届满后继续与原告颜宜芬继续签署合同的权利，且该合同被告高建华的签字为冒名伪签，故其与原告颜宜芬续签的合同无效。2014年12月1日，被告高忠琼向原告颜宜芬发出《停租通知》，原告颜宜芬签收后，直至2019年8月22日止，在此期间，原告颜宜芬均未找被告高忠琼及高建华主张任何权利，现起诉要求赔偿，已经超过法律规定的诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定判决如下：驳回原告颜宜芬的全部诉讼请求。案件诉讼费9128.00元，减半收取4564.00元，由原告颜宜芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  黄晓荣二〇一九年十月三十日书记员  李航燕