辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1413号上诉人（原审被告）：王评，男，1964年12月14日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：汪占涛，辽宁国印律师事务所律师。上诉人（原审被告）：方修刚，男，1954年3月6日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：方潇峥（方修刚女儿），女，汉族，1980年2月16日出生，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：汪占涛，辽宁国印律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔有艺，男，1991年1月22日出生，汉族，住辽阳县。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。原审第三人：辽阳浩开房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区新华路529-7号楼6号。法定代表人：王韵杰，该公司总经理。原审第三人：辽阳实正房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区南新华路529号。法定代表人：徐财，该公司董事长。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：王晨西，辽宁君联（沈阳）律师事务所律师。上诉人王评、方修刚因与被上诉人崔有艺、原审第三人辽阳浩开房地产开发有限公司、辽阳实正房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。上诉人方修刚的委托诉讼代理人方潇峥，上诉人王评、方修刚的共同委托诉讼代理人汪占涛，被上诉人崔有艺的委托诉讼代理人李天新、原审第三人辽阳浩开房地产开发有限公司、辽阳实正房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人王晨西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王评、方修刚上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求。二、一、二审诉讼费，由被上诉人承担。事实和理由：一、原审错判，侵犯众多集体职工合法权益。二上诉人为集体企业辽阳电站阀门管件总厂改制而来辽阳方信电力设备有限公司股东，承接改制前企业债务及职工工资、福利待遇，相当于替改制企业在职257名和退休131名职工代持股权。翰林北苑开发中，方信公司（即集体企业辽阳电站阀门管件总厂）经职工大会同意，2010年7月7日，二上诉人与实正公司达成《房屋土地转让合同》，将位于辽阳市白塔区.18平方米、国有工业土地使用权16549.56平方米，以及前述房地产附带的资产转让给实正公司。因拖欠转让款，经维持原判的辽阳市白塔区法院（2016）辽1002民初1444号民事判决书，确认浩开公司、实正公司给付方修刚、王评385万余元并承担利息。诉讼中，白塔法院作出（2016）辽1002民初1444号民事裁定保全查封浩开公司翰林北苑10#楼部分房屋，后立即有三户确为房屋买受人提出异议，并被解封，其余房屋包括浩开公司再没有人提出异议。执行中，出现案外人提出执行异议，被驳回执行异议后，提起本案执行异议之诉。原判确违背事实和法律，中止原判执行和确认房屋归案外异议人所有，损害的不是上诉人的权益，而是改制企业职工的利益。二、原审认定柴文学具有对建设工程价款优先于其他债权的受偿权，属认定事实和适用法律错误。只有依法通过招投标确定的有资质的施工企业才有资格提起建设工程优先受偿权诉讼，根据合同相对性原则和《最高法院关于建设工程司法解释》实际施工人对发包方不具有优先受偿权。《最高法院关于建设工程价款优先受偿权的若干问题》法释（2002〕16号第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。无证据证明，所谓的实际施工人柴文学或合法的承包方在六个月不变时效内，依法主张建设工程优先受偿权。三、原审对未经备案或网签《商品房买卖合同》的真实性、合法性予以认定，属枉法裁判。没有真实有效的商品房买卖行为，买受人无不动产的期待权。浩开公司未取得商品房预售许可证而与原告签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，商品房买卖合同无效。辽阳市白塔区人民政府《关于调整电站阀门厂地块土地挂牌条件的函》、《关于解封电站阀门厂地块预留回迁房相关问题的函》，证明涉案房屋2015年9月22日已被封存限售，直至2016年11月9日才解禁准予销售。浩开公司依法没有出卖商品房的条件及权利，对外签订商品房买卖合同因违法而无效。辽阳市白塔区人民政府《关于调整电站阀门厂地块土地挂牌条件的函》、《关于解封电站阀门厂地块预留回迁房相关问题的函》为白塔法院执行中依法调取，原件在白塔法院执行案卷中，且被执行异议案件中所确认真实性，在执行异议之诉中却被以复印件而被否定，另上诉人不解原告与浩开公司没有《不动产统一销售发票》、《契税收据》，也没有支付房价款的证据，《商品房买卖合同》也未经网签或备案，原审明知浩开公司销售商品房不具有真实性、合法性，仍认定《商品房买卖合同》真实有效，明显是故意错判。四、即使在法院采取保全或执行查封浩开公司名下的房屋前，浩开公司存在以房抵债或商品房买卖行为，但因房屋仍登记在浩开公司名下，并未过户，也未交付房屋，法院查封、执行合法，案外人不能排除执行，更不能确认房屋归案外人所有。（一）、原告如以买受人身份对登记在浩开公司名下的商品房提出执行异议之诉，因不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部情形（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，不能排除执行。（二）、以房抵债只是偿债的方式发生改变，在房屋没过户之前，案外人对浩开公司享有的依然是债权，况且，庭审时被上诉人自认房屋未交付使用，这种情形不产生物权的效力，案外人基于以房抵债对被查封、执行的商品房主张所有权，不符合最高法院关于执行异议的裁判要旨，不能排除执行：1、原告主张所有权的商品房，未进行初始登记，即使交付使用（本案中房屋未交付），也不能因原告主张所有权而排除强制执行。实际占有、使用房屋的案外人，即便被执行人明确认可其权利，但案外人不能证明对未做产权登记的房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，法院对其请求中止执行的诉请不予支持；2、基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权一一再审申请人招商银行股份有限公司包头分行与被申请人贾建军、姜亥军及原审第三人刘涛案外人执行异议之诉纠纷案；3、房屋买卖继续履行并交付使用并非确权，不能排除法院执行。裁判要旨：即使判决合同继续履行以及将房产交付使用，该判决也不能认定是对案涉房产的确权，房产交付也只是占有和使用的交付，并非所有权的转移。在原告所提供的的证据既无法证实该房产登记在其名下，也无法证实其对涉案房产已经支付全部价款并实际占有时，其对案涉房产的权利不能排除他人的执行。五、被上诉人不符合《执行异议和复议规定》第24条关于案外权利人的规定。《执行异议和复议规定》第24条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此法律规定，再结合原告对案涉房屋基于购买或抵债行为不具有合法性和真实性，无权提出更不能排除查封、执行。补充意见：一、新证据辽阳中级人民法院（2018）辽10民初15号案卷，证明柴文学不是翰林北苑10#楼的实际施工人，柴文学与浩开公司2015年12月19日签订的《工程承建协议书》、浩开公司与辽宁辽东建设集团有限公司（辽东柴文学）2015年11月18日、2015年12月20日、2016年1月17日、2016年3月13日将翰林北苑10#楼29户商品住宅楼抵顶工程款的四份《抵房协议》系虚假证件，从而柴文学与被上诉人签订《房屋抵顶协议》以及浩开公司与被上诉人签订《商品房买卖协议》、《收款收据》无真实性，不应作为定案依据。二、当事人涉嫌伪造、变造证件进行虚假诉讼、依照最高法院、最高检察院《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》法释（2018）17号应依法被追究刑事责任。另附送：《关于辽阳浩开房地产开发有限公司、柴文学及所谓的案外异议人伪造证据虚假诉讼二姨逃避债务要求移送公安侦查申请书》。综上，原判确有错误，恳请二审改判，支持上诉人的请求。崔有艺辩称，答辩人是给实际施工人柴文学供应材料或提供人工的实际供料人和施工人，答辩人于实际施工人签订协议抵顶相应欠款是基于第三人开发公司与实际施工人柴文学之间以房抵顶工程款，由柴文学将顶账房屋抵偿费答辩人，答辩人是善意第三人，而柴文学作为实际施工人享有工程价款优先受偿权，而上诉人与第三人之间的是普通的民事债务，原审法院认定案件事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人维持原判。辽阳浩开房地产开发有限公司、辽阳实正房地产开发有限公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。崔有艺向一审法院起诉请求：被告王评、方修刚与第三人实正公司、浩开公司民事纠纷案件，被告王评、方修刚以白塔法院（2016）辽1002民初1444号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2017）辽10民终102号民事判决书为依据向白塔法院申请强制执行。在该案件的诉讼期，被告王评、方修刚向法院申请诉讼保全并提供了担保，法院于2016年9月29日作出的（2016）辽1002民初1444号民事裁定，查封了第三人浩开公司开发的翰林天下北苑小区价值9,765,784.00元人民币的房屋，其中被查封的2-732、2-936、2-1038号房屋即为本案诉争房屋。2019年1月25日白塔法院在涉案房屋单元门张贴公告，拟对涉案房屋进行评估拍卖，原告发现后向白塔法院提出案外人执行异议，白塔法院审查后于作出了（2019）辽1002执异38号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。鉴于上述事实，原告认为：原告于2016年2月4日与辽阳浩开房地产开发有限公司签订了4户房屋的《商品房买卖合同》，即10#楼2单元7层东户房屋、10#楼2单元9层东户房屋、10#楼2单元10层东户房屋、10#楼2单元11层东户房屋，由第三人浩开公司向原告出具了《专用收款收据》，原告是上述房屋的实际所有权人。现原告为了维护合法权益，特向贵院提出执行异议之诉，望贵院依法维护当事人的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、依法判决停止对辽阳市白塔区八一街113-3栋翰林北苑小区10#楼2单元7层东户房屋（2-732）、10#楼2单元9层东户房屋（2-936）、10#楼2单元10层东户（2-1038）房屋的执行，并确认原告为该房屋的所有权人；二、本案的诉讼费用由被告承担。王评、方修刚辩称：一、在法院2016年10月9日采取诉讼保全措施查封房屋后，原告与第三人浩开公司实施的以房抵债或商品房买卖行为，即使事实存在，依法为无效行为，不能排除查封、执行。二、在法院查封之前，原告与第三人浩开公司的以房抵债或商品房买卖，因不符合法律规定，不能排除执行。理由如下：（一）原告与第三人浩开公司签订的《商品房买卖合同》，不是合法有效的合同。1、第三人浩开公司未取得商品房预售许可证而与原告签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，商品房买卖合同无效。2、辽阳市白塔区人民政府《关于调整电站阀门厂地块土地挂牌条件的函》、《关于解封电站阀门厂地块预留回迁房相关问题的函》，证明涉案房屋2015年9月22日已被封存限制销售，直至2016年11月9日才解除预售限制给予销售许可，第三人浩开公司并没有出卖房屋的条件及权利，这期间即使浩开公司对外签订商品房房屋买卖合同或以房抵债，均是无效行为。3、原告与第三人浩开公司没有《不动产统一销售发票》、《契税收据》，也没有支付开发商房价款的证据，不能单凭合同证明购房的真实性，原告无案涉房屋的期待权。（二）涉案房屋登记在浩开公司名下，原告不是权利人，涉案房屋所有权人是本案第三人浩开公司，法院基于生效法律文书查封、执行涉案房屋合理合法。1、原告虽然与第三人浩开公司签订了《商品房买卖合同》，但是并没有登记过户，其只是基于该合同享有债权，而不享有对涉案房屋的所有权。根据《物权法》第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未登记不发生效力…”。所以，原告不是房屋权利人。2、原告基于以房抵债而对法院执行提出执行异议，根据最高人民法院执行异议裁判规则：“基于以房抵债，拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不产生物权期待权，不能对抗法院的查封和执行”。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第25条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断据此法律规定，再结合原告对案涉房屋基于购买或抵债行为不具有合法性和真实性，无权提出更不能排除查封、执行。（三）法院执行是基于诉讼保全裁定查封的房产，提出查封异议的权利人是浩开公司，然而保全查封裁定作后，浩开公司未提出异议，也未主张被查封房屋已经出卖给第三人，在执行过程中，原告以案外人身份基于抵债或购买对查封房屋要求排除执行于法无据，且不能排除原告与浩开公司恶意串通损害他人利益，二者之间的行为真实性不能确定，无以房抵债或商品房买卖基础事实的真实性。综上，原告基于以房抵债因不具有不动产期待权，基于商品房买卖因不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，基于保全查封异议因不是权利人和超期提出保全查封异议，均不能排除强制执行，请求驳回原告诉讼请求。辽阳浩开房地产开发有限公司一审辩称：原告诉求无异议。辽阳实正房地产开发有限公司一审辩称：原告诉求无异议。一审法院认定事实：2016年1月17日，辽阳浩开房地产开发有限公司与案外人柴文学签订《抵房协议》一份，柴文学作为实际施工人为辽阳浩开房地产开发有限公司所开发的辽阳市翰林北苑小区10#楼施工，因拖欠工程款，辽阳浩开房地产开发有限公司以其开发的翰林北苑10#楼2单元7层东户房屋（107.80平方米）、10#楼2单元9层东户房屋（107.80平方米）、10#楼2单元10层东户（107.80平方米）房屋等予以抵顶。后案外人柴文学上述房屋出卖给崔有艺。2016年2月4日，崔有艺与辽阳浩开房地产开发有限公司就上述房屋分别签订《商品房买卖合同》，辽阳浩开房地产开发有限公司分别出具专用收款收据。因王评、方修刚与第三人辽阳浩开房地产开发有限公司存在民事纠纷案件，王评、方修刚在诉讼过程中申请财产保全，本院于2016年9月29日作出（2016）辽1002民初1444号民事裁定，查封了上述房屋。一审法院确认的上述事实有崔有艺提供的《商品房买卖合同》、专用收款收据、执行裁定书、送达回证、《抵房协议》及各方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，依据法律规定，建设工程价款具有优先于其他债权的受偿权，本案争议房屋系案外人柴文学的工程价款抵顶而来，且在法院查封之前抵顶，故该抵顶行为合法有效。柴文学在取得房屋后进行处置，不违反法律规定，故崔有艺取得本案房屋。对崔有艺的诉讼请求，一审法院予以支持。辽阳浩开房地产开发有限公司应在法院查封后及时将房屋抵顶情况告知法院，其有义务防止损失的进一步扩大，故其存在过错，本案诉讼费由其负担。王评、方修刚提供的函件两份，仅能证明房屋在动迁建设中的相关情况，且该两份函件均为复印件，故王评、方修刚的辩解，证据不足，一审法院不予采信。辽阳实正房地产开发有限公司与本案并无直接的关联性，故其不承担责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、停止位于辽阳市户房屋（107.80平方米）、10#楼2单元9层东户房屋（107.80平方米）、10#楼2单元10层东户（107.80平方米）房屋三处的执行；二、位于辽阳市户房屋（107.80平方米）、10#楼2单元9层东户房屋（107.80平方米）、10#楼2单元10层东户（107.80平方米）房屋三处归崔有艺所有。案件受理费18,453.00元（缓），由辽阳浩开房地产开发有限公司负担。本院二审期间，王评、方修刚提供了1、辽阳市中级人民法院（2018）辽10民初15号案卷，案卷页码5-84页，证明柴文学不是翰林北苑10号楼实际施工人及人防工程实际施工人，该证据未体现案涉工程的实际施工人，该证据的关联性本院不予认定，关于柴文学是否为实际施工人本院不予认定；2、辽阳市翰林北苑10号楼和人防工程中标书，证明开标时间是2015年3月26日，本案签订协议时间在开标之前，不合理，该证据证明内容与本案审查内容无直接关联，该证据的关联性本院不予认定；辽阳浩开房地产开发有限公司、辽阳实正房地产开发有限公司提供辽阳市城市管理综合行政执法局辽市城管罚决字（2015）第09104号决定书，证明浩开公司在未取得相关手续前已经施工，该证据与本案无直接关联，其关联性本院不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十九条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。被上诉人崔有艺就其购买的房屋主张案外人执行异议之诉应符合上述规定，根据审理查明的事实，其并未对案涉房屋实际占有使用且其未提供证据证明其无其他用于居住的房屋，故崔有艺提起执行异议依据不足，不应得到支持；关于一审法院适用工程价款优先受权问题，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。《最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。从上述规定可以看出，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定有优先受偿权，本案被上诉人崔有艺不是与发包人订立建设工程施工合同的承包人，其不符合建筑工程承包人的优先受偿权的条件，一审法院以工程价款优先权排除争议房屋的执行适用法律不当。另工程价款的优先权不具有物权效力，不论柴文学是否案涉工程的实际施工人，其通过以房抵债方式在未办理房屋产权登记手续之前不能取得该房屋的物权，柴文学另行抵顶房屋对后手亦不能产生物权效力，一审法院以工程价款优先权对争议房屋进行确权，适用法律错误，本院予以纠正。综上，故崔有艺从物权角度及建设工程价款优先受偿权角度，均不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。综上所述，王评、方修刚的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初1552号民事判决；二、驳回被上诉人崔有艺原审的诉讼请求。一审案件受理费18,453元，由被上诉人崔有艺负担；二审案件受理费18,453元，由被上诉人崔有艺负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十月二十九日法官助理王首智书记员胡子健