广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤16民终824号上诉人（原审原告）：紫金县古竹镇留洞村书通村民小组。法定代表人：赖绍峰，组长。上诉人（原审原告）：紫金县古竹镇留洞村铁岭村民小组。法定代表人：赖木生，组长。上诉人（原审原告）：紫金县古竹镇留洞村石楼村民小组。法定代表人：赖少东，组长。上诉人（原审原告）：紫金县古竹镇留洞村立新村民小组。法定代表人：赖治初，组长。以上四上诉人共同委托诉讼代理人：黄玉连，广东世纪华人（河源）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：紫金县越王山旅游有限公司。住所地：广东省紫金县古竹镇留洞村。法定代表人：杨文生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王燚，男，汉族，1983年1月18日出生，住广东省河源市源城区越王大道247号雅居乐花园E2－13栋205房。系被上诉人的员工。委托诉讼代理人：赵塞竣，国信信扬师事务所律师。被上诉人（原审被告）：紫金县古竹镇留洞村村民委员会。法定代表人：赖云开，主任。被上诉人（原审被告）：赖少通，男，1964年7月25日出生，住紫金县。上诉人紫金县古竹镇留洞村书通村民小组、紫金县古竹镇留洞村铁岭村民小组、紫金县古竹镇留洞村石楼村民小组、紫金县古竹镇留洞村立新村民小组因与被上诉人紫金县越王山旅游有限公司、紫金县古竹镇留洞村村民委员会、赖少通确认合同无效纠纷一案，不服广东省紫金县人民法院（2018）粤1621民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人紫金县留洞书通村民小组、紫金县留洞铁岭村民小组、紫金县留洞石楼村民小组、紫金县留洞立新村民小组上诉请求：l、撤销一审判决的全部判决事项。2、判决被上诉人紫金县越王山旅游有限公司与上诉人签订的《越王山风景区生态观光旅游项目投资开发协议书》、《关于合作开发越王石生态观光旅游区合同书》无效，并将协议书及合同书约定的1300亩的山地的旅游项目独家经营权和山林土地交回上诉人。3、判决被上诉人向上诉人支付非法占用山地的赔偿款34万元，并赔偿自起诉之日2018年11月5日起按被占用山地年60万元计算的占用费(以租金方式)，并直至交还山地及经营权给上诉人之日止。4、判决被上诉人承担一审、二审所有诉讼费用。主要事实和理由：（一）一审适用法律错误。1、协议书、合同书是否有效主要看：第一，约定内容是否属于《中华人民共和国村民组织法》第24条约束；第二，是否成就依村民组织法的规定达成合法的协议书和合同书。一审法院认为合同标的不属于《中华人民共和国村民组织法》第24条规定范围，属于适用法律错误，一审认定的有效合同中第八条第（3）款正是需村民会议讨论决定的约定，而本案协议、合同书未经全体村民讨论同意签署，违反上述强制性规定，属于合同法第52条法定无效的情形，应当无效。2、一审认定本案不属于土地租赁合同的法律法规调整，在判决中既未载明何种类合同纠纷，更是适用法律错误。（二）一审判决查明事实严重不清，认定事实相互矛盾。1、一审未查明协议书和合同书是否根据村民组织法的村民会议讨论程序，以本案争议不属村民组织法调处的范围下判，掩盖未召开全部村民会议讨论决定的铁定事实。2、一审法院认定越王山上没有建筑物的事实认定错误，明显歪曲事实。首先，越王风景图旅游导图明确标识山上建有紫霞山庄，事实上紫霞山庄共有客户40余间，独栋吊架楼别墅8栋，目前也对外营业。其次，景区入口处的越王湖及水上餐厅，原先是名为“老蟹背”的水田，现已经被商业建设。一审法院对如此明显的事实也认定错误，二审应当予以查明并纠正。（三）合同书约定的林地和水田的开发利用，违反了《土地管理法》和《基本农田保护条例》对农用地和基本农田禁止开发和占用的相关规定，属于《合同法》第52条法定无效情形。（四）越王山公司2002年签订合同约定从2005年开始交租，但是被上诉人提交的收据里仅从2011年才开始支付山租款10000元。对于2011年之前的管理费用，并没有实际支付。一审认定事实不清。被上诉人紫金县越王山旅游有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决结果正确，应予维持。1、涉案合同定性，被上诉人认为是我方享有上诉人的原始风景的独家开发经营权相关的合作开发协议，不是租赁合同，也不是对涉案景区所在的林地及林木的所有权的处分，所以上诉人存在合同定性错误。2、涉案合同程序，基于上诉人对合同定性的错误，所以在程序适用上也存在错误，一审判决对涉案合同内容及程序上认定正确。3、上诉人将其诉讼合同标的和合同标的以及案外村民享有的处置权相混淆，体现在我方享有的是独家经营权，依据合同，对风景区根据政府的相关批复及法律规定进行升级改造。当然就包括了对原始的荒山野岭进行全面的规划设计、投资整合，既提升了景观的美感，增加了现代娱乐性，而且赋予其深厚的文化内涵，挖掘历史典故，整体提升景区以及村民的生活品质。上诉人诉争的1300亩山地是两越王山的主峰，我们景区全局除主峰之外还包括了主峰周边的几千亩由村民个人承包经营的林地、田地等。上诉人将我方与村民个人租赁承包的土地与涉案的1300亩地混为一谈。我方在两越王山主峰范围内建造的一些旅游必需的道路、亭台等最终取得的收益都依据合同约定分配给了上诉人，包括给予村民合同上载明的独家开发费用，提升公益事业相关的教育、村委基础设施、道路、社保以及部分就业。在2002年期间，上诉人当地山租水平是3－5元一亩每年，目前也没有较大的提高，一审判决依职权调整的资源独家开发费远远超过了现在的租赁水平，村民们始终享有持身份证免费出入越王山景区的优惠政策，越王山峰的生态补助款全部由村民领取，茶园最终的受益者也是村民。我方的独家经营权开发约16年之久毫无争议，上诉人亦从未提起任何异议，而且全体村民都积极支持，否则景区的开发建设不可能顺利进行。我方对景区的建设是依合同履行，不存在任何毁坏、破坏或其他违法建筑的情形，现也经改造得到了较大的经济利益。被上诉人紫金县留洞村民委员会、赖少通未作答辩。紫金县留洞书通村民小组、紫金县留洞铁岭村民小组、紫金县留洞石楼村民小组、紫金县留洞立新村民小组向一审法院起诉请求：1.被告紫金县越王山旅游有限公司与被告紫金县留洞村民委员会于2002年8月18日签订的《越王山风景区生态观光旅游项目投资开发协议书》无效；2.被告紫金县越王山旅游有限公司向原告返还被占用的1300亩土地并赔偿损失34万元；3.被告紫金县越王山旅游有限公司从2018年11月5日起按年租金60万元的标准向原告支付租金；4.被告紫金县越王山旅游有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告留洞委会共有四原告村民小组。位于古竹镇××村越王石风景区的山岭土地（东至水田、南至水田、西至窝至峎，北至山脚）的所有权人为被告留洞委会。2002年8月18日，被告留洞委会（为甲方）与越王山公司（为乙方）签订《越王石风景区生态观光旅游项目投资开发协议书》，该协议有如下约定：一、甲方为乙方提供越王石风景区1300亩土地（包括大、小越王石主峰，东至留洞道，西至孔埔村的山界，南至留洞的雷公塘，北至雅色村的山界）作为投资开发生态观光旅游项目场所，由乙方独家进行生态旅游项目的投资和独立收取经营费用；二、甲方给乙方独家经营越王石风景区生态观光旅游项目使用权为50年，即从2002年8月18日起至2052年8月18日止，在乙方经营期间，甲方不能终止乙方的经营权，否则要承担乙方的投资损失；三、甲方应及时上报有关主管部门批准本项目设立，并协助乙方开展建设及经营工作；四、甲方应协助乙方征地、租地、道路维护、借用有关场所，费用由乙方负责。甲方应协助乙方做好经营工作，乙方应帮助甲方发展经济，达到双赢的目的；五、乙方独立经营，并接受甲方的监管理、监督、指导，切实保障安全生产；六、乙方在项目正常经营后开始缴费，每年向甲方上缴管理费用10000元，缴款时间定于当年12月31日前交清。该投资开发协议由赖少通作为甲方代表签名。2002年10月14日，被告留洞委会（为甲方）与越王山公司（为乙方）签订《关于合作开发越王石生态观光旅游区合同书》，该合同书有如下约定：一、甲方为乙方提供位于留洞越王石景区范围的山岭约1300亩土地（包括大越王石主峰、小越王石主峰，四至范围：东至留洞道，西至孔埔村的山界，南至留洞的雷公塘，北至雅色村的山界）作为投资开发生态观光旅游项目场地，由乙方独立投资开发和独立收取经营费用；二、甲方应及时向主管部门上报本项目的设立，并协助乙方开展建设及经营工作；三、甲方同意给乙方独家建设、经营越王石生态观光旅游风景区的期限为50年，时间从2002年8月18日起至2052年8月18日止，在乙方开发、经营期间，甲方不能终止乙方的经营权及上述土地的使用权，否则要承担乙方的投资及经营损失；四、乙方在开发、经营期间，甲方应协助乙方做好风景及相关配套所需的农户土地租赁、修建道路及道路维护、借用场所等工作，所需费用由乙方负责；五、乙方在开发、经营期间，甲方应协助乙方处理好越王石景区所涉及的土地及其他权益而引起的争议和纠纷，预防及制止他人损坏风景区范围内的景物；六、乙方在开发、经营期间，应帮助甲方发展经济，以达到双赢的目的；七、乙方投资开发的项目，在正常经营之日起开始（现定为2005年），每年向甲方交纳管理费用10000元（包括景区资源租赁费、管理费等在内），于每年12月31日之前交清，不得拖欠。若人民币贬值较大，则按届时稻谷市价予以升降；八、对于越王石周围的水田、旱地租赁事项，甲乙双方采取下列方式处理：1.越王石周围的水田、旱地，甲乙双方同意按国土法和中央关于农户承包地使用权流转政策，向农户租赁用来建设风景区内农业生态项目；……；10.双方合作期满或者经营情况终止合同，乙方投资所有固定资产无偿归还甲方。九、乙方在开发、经营期间，如有涉及本合同内山岭、土地纠纷，或者蓄意破坏乙方生产、经营行为，甲方应主动负责处理，若事态严重，致使乙方无法经营，乙方有权终止合同，甲方应赔偿乙方实际损失。上述合作开发合同，赖少通、赖治贤、赖金招、赖绍基、赖治强作为代表人签名签订，紫金县公证处于2003年1月18日对上述合作开发合同的合法性和真实性予以公证。2003年1月23日，紫金县发展计划局同意被告越王山公司在在古竹镇越王山建设生态观光旅游建设项目。被告越王山公司在经营过程中，通过征用、租赁相关村民的土地的方式用于建筑酒店、停车场、员工宿舍等建筑物。另查明，1.2003年1月23日，紫金县发展局以紫计发（2003）3号文件形式，向被告越王山公司作出关于紫金县（古竹）越王山生态观光旅游首期建设项目的批复，主要内容为：一、同意越王山公司在紫金县越王山建设生态观光旅游建设项目；二、首期建开发主要建设大、小越王石景区及景区周边配套设施，包括大、小景点建设、登山索道、接待中心、停车场等。2.被告留洞村委会于2010年11月向紫金县人民政府申请林权登记，紫金县人民政府经审核后确认小地名为长在头、粤王石的林地面积为1252.15亩。越王石风景区1252.15亩山地的林木属于公益生态林范围，相关生态林补偿款由被告留洞委会领取；越王石风景区内有约200亩茶场，茶场一直由被告留洞委会所发包的承包人经营、使用。被告越王山公司向提交收款收据显示，被告留洞委会每年均出具收取被告越王山公司支付年度山租款10000元。3.被告越王山公司没有在涉案林地上建造如酒店、别墅等的建筑物，只在涉案土地上增设如越王井、越南谷等旅游景点，修建玻璃桥、登山索道等相应的旅游特色道路。4.被告越王山公司主张每年如期被告留洞委会缴交管理费用外，还出资支持留洞委会购买新农合医保费用（如2017年出资80000元、2017年出资80000元、2018年出资80000元），并向留洞小学捐款，优先聘用当地村民务工并对当地村民实行免费游园措施。以上事实，有营业执照、投资开发协议书、合作开发合同、公证书、建设项目的批复、林权登记申请表、补偿款发放表、员工入职登记表、收款收据等及庭审理笔录附卷为证。一审法院认为，生态观光旅游是把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农村生态环境和农业生态经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、学习、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物的一种新型的旅游开发业。从投资开发协议书、合作开发主要内容来看，被告越王山公司并在不改变原告集体的1300亩林地及林木的所有权和使用权，以及不改变涉案土地的生态的前提下，由被告留洞委会向被告越王山公司提供生态观光旅游项目风景场地进行合作开发生态观光旅游业，并由被告越王山公司如期向被告留洞委会支付一定的景区资源租赁费等费用。因被告留洞委会只是提供位于越王石景区范围的景区资源作为合作开发生态观光旅游项目场地，被告留洞委会依然对涉案山岭享有完整的占有权、使用权和收益权，客观上生态公益林补偿金也一直由被告留洞委会领取而不是被告越王山公司领取，土地使用权、林木所有权均不发生转移，依法不发生土地租赁的法律效果。一方面，依据双方所签订合作开发合同的约定，被告越王山公司为取得景区的独家投资开发和经营权，向被告留洞委会支付的是景区资源租赁费和管理费，而被告留洞委会提供景区资源供被告越王山公司独家开发经营权必然以提供林地使用权为前提，景区资源租赁费和管理费当然包含相应的土地使用费，尽管被告留洞委会出具收取被告越王山公司的收款收条出现“山租款”的字样，但该收款系履行合作开发合同所约定的付款，不能认定被告越王山公司所支付的费用为土地租赁的租赁费用；另一方面，原告所在村集体依然对涉案山岭仍享有占有权、使用权和收益权，被告越王山公司并无取得涉案山岭的独立的使用权和山上林木的收益权，所以被告越王山公司按合同的约定使用被告留洞委会提供的景区资源，不能认定被告越王山公司租赁被告留洞委会的林地，双方的权利义务依法不受土地租赁合同的法律法规调整。故原告主张被告越王山公司与被告留洞委会之是存对涉案土地存在土地租赁合同关系，理据不足，不予采纳。法律规定法定代表人以法人名义从事民事活动的法律后果由法人承受，被告赖少通作为被告留洞委会的法定代表人代表与被告越王山公司签订包括投资开发协议、合作开发合同的法律后果，依法由被告留洞委会承受。由于被告留洞委会与被告越王山公司签订的包括投资开发协议、合作开发合同的合同标的不属于《中华人民共和国村民组织法》第二十四条规定的应予经过村民会议讨论决定方可办理的范围，故原告主张被告村委会与被告越王山公司所签订的投资合同、合作开发合同违反《中华人民共和国村民组织法》第二十四条的规定而无效的请求，于法无据，本院不予采纳。由于被告留洞委会与被告越王山公司签订的包括投资开发协议、合作开发合同是双方真实意思的表示，履行多年均无争议，合同也没有违反相关法律规定，不具备合同无效的法定情形，该合同合法有效，对双方当事均有约束力，当事人应按合同约定履行义务，故原告主张被告越王山公司与被告留洞委会签订的投资开发协议、合作开发合同无效，被告越王山公司应当返还土地并赔偿损失和按年租金60万元的标准支付租金的诉讼请求，均不予支持。虽然投资开发协议、合作开发合同约定的景区资源租赁费和管理费已高于签订合同时的土地租赁价格水平，但充分考虑到国家林地经营权流转的市场逐年繁盛、紫金县经济发展趋势日渐向好以及当地生态林地养殖的租赁价款平均水平等诸多因素，本着公平原则，酌情将被告留洞委会与被告越王山公司签订的包括投资开发协议、合作开发合同中关于景区资源租赁费和管理费的数额予以调整，上述费用按1252.15亩为基数，从2019年起按每年每亩20元计算，且每五年递增百分之十为宜。需要对原、被告指出的是，发展生态旅游属于双方共赢的阳光产业，通过生态旅游，能直接提升景区及所在乡村的知名度，让游客体验当地的风土文化和欣赏当地人文风景，游客在“住农家屋，吃农家饭，购农产品”的需求中，能直接增加当地村民的就地就业的机会，带动当地经济健康有序发展。希望投资人加大投资力度，增设旅游项目、景点，让越王石风景区成为江东新区的亮丽名片和游人向往的旅游圣地，在经济上力所能及帮助风景区所在的村集体经济组织，促使留洞村集体经济可持续发展；也希望原告所在村集体能充分利用和依托越王石生态旅游风景区，积极谋划美丽乡村全域化、标准化，布局对应不同游客的需求，引导村民做强“果园、茶园、家园、菜园”的“四园经济”，培育村民成为生态旅游项目经营者，把当地农产品提升为旅游商品，真正让留洞广大群众从越王石生态旅游项目中得到经济受益，达到双赢的社会效果和经济效果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决：（一）确认被告紫金县越王山旅游有限公司与被告紫金县留洞村民委员会于2002年8月18日签订的《越王山风景区生态观光旅游项目投资开发协议书》和2002年10月14日签订的《关于合作开发越王石生态观光旅游区合同书》为有效合同，合同双方应按合同的约定的权利义务继续履行合同。（二）驳回原告紫金县留洞书通村民小组、紫金县留洞铁岭村民小组、紫金县留洞石楼村民小组、紫金县留洞立新村民小组的全部诉讼请求。（三）将被告紫金县越王山旅游有限公司与被告紫金县留洞村民委员会签订的《越王山风景区生态观光旅游项目投资开发协议书》第六条、《关于合作开发越王石生态观光旅游区合同书》第七条变更为：紫金县越王山旅游有限公司从2019年起，每年在当年12月31日之前向甲方紫金县留洞村民委员会交清景区资源租赁费、管理费，景区资源租赁费、管理费款额以1252.15亩为基数，按每年每亩20元且每五年递增百分之十计算。本案受理费6400元，由原告紫金县留洞书通村民小组、紫金县留洞铁岭村民小组、紫金县留洞石楼村民小组、紫金县留洞立新村民小组负担。经二审审理，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，根据诉辩各方的意见，本案的争议焦点是：涉案合同的效力问题。对此，评判如下：土地租赁发生的是所有权与使用权分离的情况，而从紫金县留洞委会与紫金县越王山旅游有限公司签订的《投资开发协议书》、《关于合作开发越王石生态观光旅游区合同书》的内容看，由紫金县留洞委会提供越王山风景区1300亩地作为投资开发生态观光旅游的场所，紫金县越王山旅游有限公司只是享有独家进行生态观光旅游项目的投资开发和独立收取经营费用的权利，而茶园经营收益、生态公益林补偿款均由农户收取,由此可知，涉案合同并未发生土地租赁所体现的所有权与使用权分离的特征，紫金县留洞委会仍然对涉案1300亩山岭享有完整的权益。故一审法院认定涉案合同不受土地租赁合同的法律法规调整并无不当，本院予以维持。涉案合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且已经投资开发长达16年均未有争议，不符合合同无效的情形，双方应按合同约定履行权利义务。一审法院认定双方合同有效并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6400元，由上诉人紫金县古竹镇留洞村书通村民小组、紫金县古竹镇留洞村铁岭村民小组、紫金县古竹镇留洞村石楼村民小组、紫金县古竹镇留洞村立新村民小组负担。本判决为终审判决。审判长  张运生审判员  黄 莉审判员  曾贵芳二〇一九年十月十八日书记员  巫文怡