山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终7218号上诉人（原审原告）：王向成，男，1963年4月21日出生，山东财经大学职工，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：山东融汇文创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：郭熠森，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张晓程，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人王向成因与被上诉人山东融汇文创置业有限公司（以下简称山东融汇文创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王向成上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或者依法改判；2.案件受理费100元由山东融汇文创公司承担。事实与理由：一、山东融汇文创公司的先合同义务不能举证。山东融汇文创公司提供的《商品房买卖合同》系2018年11月30日签订的作为房管局备案用的合同，而不是2018年8月15日在山东融汇文创公司置业顾问（杨文杰）引导下签订的《商品房买卖合同》。王向成签订8月15日合同时，即签字授权山东融汇文创公司签订此购房合同的权力，山东融汇文创公司置业顾问随即承诺以公司名义签署此合同，使之生效。山东融汇文创公司有举证8月15日合同原件以及《合同补充协议》原件以证明合同合法有效的义务。《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十三条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”山东融汇文创公司未能出示有效的签字、视频或照片等物理证据证明王向成2018年8月15日签订合同时尽到了此法规的明示义务，从而证明合同的签订合法和有效。山东融汇文创公司未能举证说明其置业顾问在王向成签署合同时已经向其说明《济南市商品房买卖合同》系政府颁布的格式合同，而《合同补充协议》系山东融汇文创公司制定的格式合同，且两者在权利义务的约定条款方面存在多处有差异、矛盾和冲突之处，从而提示王向成在面临房产重要交易的决定之时，应当对合同的差异和矛盾予以充分注意，避免产生重大误解。二、格式合同的解释问题。《合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”山东融汇文创公司未能举证其如何向王向成在签订合同之时就已经解释清楚《商品房买卖合同》第五条与《合同补充协议》第一条第1.1款的关系，没有尽到其提请王向成注意该条款将免除王向成依据面积误差比解除合同的权力。《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”显然，按照常理，因面积误差比而解除合同的权力被取消，就意味着无论面积误差有多大，买受人都必须接受该房产，那怕是差出10%、20%,甚至50%、80%,都必须据实结算，接受该房产。这显然是荒唐的和不能接受的。法院应当按照有利于提供格式条款的另一方对此争议作出解释。三、格式合同的说明。商品房买卖合同《补充协议》第3.1条虽然用黑体字表明了该条款系对主合同第八条第2款的变更，但是山东融汇文创公司不能举证证明其已经尽到了对该项重要变更含义的说明义务。且该条款系开发商对济南市政府制定的格式合同的变更，将《分期综合验收备案证明》变更为《建设工程竣工验收备案表》，会致使王向成因小区配套设施不完善而严重影响住宅交付后的使用，山东融汇文创公司更加应当加以充分说明。四、王向成工作单位问题。王向成工作单位系山东财经大学，原审判决书表明王向成系“无业”，属于审核王向成身份发生错误，请求法院予以纠正。综观本案，山东融汇文创公司未能举证证明其已经遵照合同法对格式合同规定的涉及权力排除等重要条款尽到了说明义务，无法证明此格式合同的真实性和自愿性，故请求判令发回重审或者依法改判，案件受理费100元由山东融汇文创公司承担。山东融汇文创公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持。王向成向一审法院起诉请求：一、判令撤销《济南市商品房买卖合同》第五条第四款第2项及《合同补充协议》第一条；二、判令撤销《合同补充协议》第三条；三、本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告融汇公司于2018年11月30日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定，原告购买由被告开发建设的位于济南市市中区二环南路延长线北侧融汇城玫瑰公馆二期2号楼1单元604号商品房一套，建筑面积共计140.9平方米，价款共计1831559元等。合同第五条第四款第二项规定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式处理：……2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。《合同补充协议》第一条《实测面积差异》规定：1.1、房屋的合同约定面积与实测面积有差异的，均按照多退少补的原则据实结算，买受人不得因此解除合同及本补充协议。1.2、因实测面积增加而需由买受人支付的房屋差价款，买受人应在办理房屋交接手续之前全部支付完毕，否则出卖人有权顺延交付时间，由此引发的逾期付款和迟延交付责任均由买受人承担。房屋实测面积报告的确定晚于房屋交接时间的，买受人应在出卖人通知的合理期间内结算并补缴差价，逾期不办理的，出卖人有权顺延办理房屋产权证的时间，由此引发的逾期付款和迟延办理产权登记手续的责任由买受人承担。《合同补充协议》第三条规定：双方经充分协商，同意将主合同约定的商品房交付条件修改为：该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。出卖人应在主合同约定的交付日期前完成建设工程竣工验收备案，并将商品房交付买受人。2018年11月5日，被告融汇文创公司委托山东省建筑工程质量检测测试中心对融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构进行检测鉴定。2018年12月10日，山东省建筑工程质量检测测试中心作出一份《山东融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构鉴定报告》，鉴定结论为：1、该工程设计图纸已审查合格，基础和上部结构计算均符合原设计规范要求。2、该工程所测项目中，部分施工质量不符合原设计和相应规范的要求。3、该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律。一审法院认为，关于房屋面积差异的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从上述司法解释的规定可以看出，允许当事人通过协商的方式确定出卖人交付房屋实际面积与合同约定面积不符的处理办法，只有在当事人没有约定或者约定不明的情况下才适用该条后半部分规定的原则。本案中，原、被告通过签订《合同补充协议》的方式对于被告交付的房屋实测面积与合同约定面积不符的处理办法进行了具体约定，该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的可撤销的情形。如果原告对被告所提供的交易条件不满意，可另外寻找其他的交易对象。关于房屋交付条件，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议的具体内容来看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“取得《建设工程竣工验收备案表》”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“取得《建设工程竣工验收备案表》”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效。关于原告所主张的在建房屋存在质量问题，因涉案工程尚未竣工验收，即使目前存在某些质量缺陷也可通过维修加固等方式予以解决，如到合同约定的交付日期时仍然达不到合同约定的交付标准，原告可按照合同约定要求被告承担相应的违约责任直至解除合同。故原告以此为由要求撤销合同部分条款的主张不能成立。关于《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否限制了原告的权利，原、被告所签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》确系格式合同，但是其中涉及双方权利义务变动的部分已经用黑体字予以特别标明，被告已经尽到了必要的提醒注意义务，而且双方权利义务的变动也没有违反法律法规的效力性强制性规定，故不构成对原告权利的限制。综上所述，民法奉行当事人意思自治原则，在当事人的约定不违反法律法规的禁止性规定的情况下，应当尊重当事人的约定。因原告要求撤销的合同条款不存在合同法第五十四条所规定的可撤销的情形，故原告的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：驳回原告王向成的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王向成负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据的交换和质证。王向成提交商品房买卖协议书最后一页打印件一份，证明：山东融汇文创公司出示该证据，双方签订合同时没有误解，山东融汇文创公司也履行了，对合同也认可了。山东融汇文创公司质证称，对该证据真实性不予认可，不是原件，山东融汇文创公司未盖章，双方签订合同时间是2018年11月30日。经审查本院认为，上述协议书最后一页并无山东融汇文创公司的签章，山东融汇文创公司对此亦不予认可，故本院对此不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王向成与山东融汇文创公司于2018年11月30日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《合同补充协议》第一条约定“房屋的合同约定面积与实测面积有差异的，均按照多退少补的原则据实结算”，第三条约定“双方经充分协商，同意将主合同约定的商品房交付条件修改为：该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”，上述条款系双方自愿协商后达成，构成对《商品房买卖合同》原约定条款的有效变更，合法有效，亦不存在可撤销的法定情形。王向成要求撤销上述条款，于法无据，一审未予支持并无不当。王向成上诉主张上述条款系格式条款，山东融汇文创公司并未尽到必要的提示义务，且排除了其作为买受人的主要权利，故应认定无效，该主张并无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，王向成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王向成负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十月二十九日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利