抚顺市顺城区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0411民初1426号原告：抚顺深商投商用置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区。法定代表人：姚武斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏航，该公司员工。委托诉讼代理人：尹国军，该公司员工。被告：永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：池田宏次郎，该公司总经理。委托诉讼代理人：武增杰，辽宁恒煜律师事务所律师。被告：永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区。负责人：张忠秋，该公司经理。委托诉讼代理人：刘轩，该公司员工。原告抚顺深商投商用置业有限公司与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告抚顺深商投商用置业有限公司的委托诉讼代理人苏航、尹国军，被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司的委托诉讼代理人武增杰、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司的委托诉讼代理人刘轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告抚顺深商投商用置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同支付我公司自2018年4月1日起至2019年7月31日的租金616831.8元；2.请求法院判令二被告共同支付自2018年4月1日起至2019年7月31日的管理费706539.6元；3.请求判令二被告共同支付我公司自逾期付款日至2019年7月31日的逾期违约金196123.64元，以上合计1519495.04元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：我公司与第一被告在平等自愿的情况下于2015年签订房屋租赁合同，约定由被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司承租我公司位于抚顺市顺城区六方块的印象新城·PARK商业区域二层编号为L2-016、L2-018区域的商铺进行商用，面积为1209平方米，租赁期限为5年。2016年7月1日，我公司与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司签订《概括转让协议》，约定第一被告将合同的全部权利义务转让给第二被告。根据租赁合同约定，被告应按季度支付租金和管理费（上季度末25号之前支付下一季度），但自2018年4月2日起被告未支付应付租金及管理费，经我公司向被告多次催要均未果。被告已构成违约，故至法院，请求法院支持我公司的诉讼请求。被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司辩称，原告与我公司签订的协议明确约定，当商场开业率不足70%或影院、超市未能开业的情况下，原告不能收取被告的租金及管理费。原告商场从2018年3月开始开业率已经不足70%，2019年1月初，商场超市已经停止营业，因此我公司不应该交付原告租金及管理费，也不存在支付逾期违约金。关于主体承担问题，2017年我公司与第二被告及原告签订了整体概括性转让协议，将我公司的所有权利义务转让给第二被告，第二被告具有独立经营、自主盈亏的行为能力，因此我公司不是本案适格的当事人。被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司辩称，同意被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司的答辩意见。本院经审理认定事实如下：第一，2014年10月，原告作为甲方与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司作为乙方签订《抚顺印象新城·PARK商铺租赁合同》，约定甲方同意将“印象新城·PARK”的二层自编号为L2-016、L2-018区域商铺出租给乙方使用，商铺的建筑面积为2418平方米（该面积以最终实际测量为准），租赁用途为莫莉幻想品牌儿童游乐，租赁期限自计租日（免租装修期届满次日）起算五个租约年，免租装修期为自进场日起算3个月，租赁场所应在“印象新城·PARK”项目整体开业日（暂定2015年1月1日）对外整体营业。租金第一至第二个租约年的日租金标准为0.5元/日·建筑面积平方米；第三个租约年的日租金标准为0.6元/日·建筑面积平方米；第四个租约年的日租金标准为0.6元/日·建筑面积平方米；第五个租约年的日租金标准为0.7元/日·建筑面积平方米。乙方应按月支付租金。除首付租金外，其余各月租金应在每月的25日前交付。运营管理费标准为第一至第四个租约年0.6元/天·平方米建筑面积；第五个租约年0.7元/天·平方米建筑面积。运营管理费自进场日起按月支付。除首付运营管理费外，乙方应在每月20日前向运营管理公司交纳下月运营管理费。乙方在本合同签署后的7日内，向甲方支付相当于一个月租金的履约保证金和相当于2个月租金金额的见索即付银行保函，金额共计239382元。如果乙方未按约定向甲方或运营管理公司支付或补交租金、运营管理费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，乙方应支付应付而未付金额万分之三的逾期付款违约金。免租装修期内，乙方无须支付租金，但应支付进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、运营管理费等各项费用。合同甲方处加盖原告合同专用章及姚武斌印章，乙方处加盖被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司印章，法定/授权代表处有藤原信幸签字。被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司按照合同约定进场经营，并向原告支付了装修保证金36270元。2014年11月25日，被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司以转账方式向原告交纳租赁费72540元，原告向其开具发票，注明租金所属时间为2015年5月1日至2015年6月31日，租金标准1209元/日，出租期限60天。同日，被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司向原告交纳保证金79794元，原告为其开具专用收款收据。2016年11月14日，原告以银行转账方式返还被告上述装修保证金36270元。第二，（一）原告与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司就上述租赁合同分别签订《补充协议（一）》与《补充协议（二）》，《补充协议（一）》约定，商铺实用面积1209平方米，建筑面积2418平方米，以最终实际测量为准。甲方承诺装修免租期3个月，营业免租期3个月，免租期间乙方免交租金及物业费。在乙方店铺开业后，如印象新城PARK的开业率未达到70%以上，则乙方在营业期间内免交租金及物业管理费，直至印象新城PARK的开业率达到70%以上为止。如印象新城PARK内的主力店（影院、超市）未能全部如期开业，则乙方在营业期间内免交租金及物业管理费，直至印象新城PARK的主力店（影院、超市）全部开业为止。双方未对开业率的标准作出书面约定。被告未在原告统计的商场开业率统计表格上签字确认。（二）2014年6月28日，原告与案外人横店电影院线有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定横店电影院线有限公司租赁原告“印象新城·PARK”项目商业楼地上第二层商铺，原告承诺印象新城·PARK广场其他商业（应占比例为70%）与合同中约定的影院开业时间同步开业。横店电影院线有限公司按上述条款约定支付租金后，原告其他商业面积开业率持续3个月达不到70%的，横店电影院线有限公司按合同约定的50%支付租金。嗣后，原告与横店电影院线有限公司抚顺顺城电影城分公司签订《补充协议》，双方确认自2016年5月7日起印象新城·PARK广场其他商业面积开业率已达到70%以上，横店电影院线有限公司抚顺顺城电影城分公司按约定向原告支付了相应租金。第三，《补充协议（二）》约定，双方原约定开业时间2015年1月1日，变更至2015年5月1日（每月30天计算），乙方进场时间定为2015年3月1日。双方现正式确认入场装修期到2015年5月1日不收取租金及物业费，2015年5月1日至2015年8月1日为免租期，期间乙方无需缴纳租金及物业费，所以缴租日为2015年8月1日开始正式按租赁合同约定的租金标准缴租。以上两份补充协议甲方处均加盖原告合同专用章、代表处加盖姚武斌印章，乙方处加盖被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司印章，代表人处有藤原信幸签字。第四，（一）2016年7月1日，原告作为甲方与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司作为乙方、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司作为丙方签订《概括转让协议》，协议约定本协议生效之日，乙方在上述《店铺租赁合同》中的全部权利义务一并转让给丙方，丙方取代乙方成为上述合同的承租方，甲丙双方继续按《店铺租赁合同》行使各自权利，履行各自义务。协议甲方、乙方、丙方处分别加盖原告与二被告印章。（二）原告作为甲方与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司作为乙方就《租赁合同》签订《补充协议三》，约定就推迟开业时间一事，双方不作任何追究，已签署关于补偿事宜无需履行。乙方开业时间为2016年7月16日，合同期限5年，即自2016年7月16日至2021年7月15日止，五年期限租费标准为2016年7月16日-2017年1月15日，免租金及物业费；2017年1月16日-2017年7月15日，免租金，物业费1.2元/㎡/日；2017年7月16日-2018年7月15日，租金0.5元/㎡/日，物业费1.2元/㎡/日；2018年7月16日-2019年7月15日，租金1.2元/㎡/日，物业费1.2元/㎡/日；2019年7月16日-2020年7月15日，租金1.2元/㎡/日，物业费1.2元/㎡/日；2020年7月16日-2021年7月15日，租金2.0元/㎡/日，物业费1.2元/㎡/日。租金及物业费按月支付，每个月的25日支付下月租金及物业费。原租赁合同、补充协议及本补充协议中的计租面积按乙方租赁区域的使用面积即1209㎡计算。协议甲方处加盖原告合同专用印章，乙方处加盖被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司印章。现被告在原告处经营，原告多次向被告催收租金及管理费，被告未予交纳。现原告诉至本院要求二被告支付租金及管理费，因双方争议较大，故未达成调解协议。本院确认的上述事实有原告提供的《商铺租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《补充协议三》、《概括转让协议》、开业率统计表格、发票联、专用收款收据、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、国内支付业务收款回单及双方当事人开庭陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司签订的《商铺租赁合同》及两份《补充协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约履行，被告负有交纳租金及管理费的义务。原告与二被告就上述《商铺租赁合同》签订《概括转让协议》，约定被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司享有及承担的原合同的债权债务一并转让给被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司，符合法律规定，《概括转让协议》合法有效。被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司与原告就《商铺租赁合同》达成补充协议，符合法律规定，该协议合法有效。根据相关法律规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司实际承租使用商铺后未按合同约定交纳租金，已构成违约，其作为被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司的分公司，不具有法人资格，其以自己的名义从事经营活动，承担交纳租金及管理费的责任由其总公司即被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司承担，也可以先以其自己的财产承担，不足以承担的，由总公司承担。关于被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司辩称商场商铺开业率未达到70%应免予缴纳租金及管理费一节，被告主张应以商铺开业数量计算开业率，原告主张应按商铺开业面积计算开业率，商铺租赁合同的补充协议未明确约定开业率的计算标准，约定了印象新城PARK内的主力店（影院、超市）未能全部如期开业，则被告在营业期间内免交租金及物业管理费，直至印象新城PARK的主力店（影院、超市）全部开业为止，原告提供其与横店电影院线有限公司签订的租赁合同、租金支付凭证及商铺开业统计表格、商铺用电量统计表格等证据以证明商铺的主力店开业经营并缴纳相关费用、商场整体开业率达到70%，按照通常理解，因商场各店铺的使用面积、经营持续时间不同，用电量亦不同，仅以商铺的开业数量为标准计算商场开业率是否达到70%，不符合常理，故对被告该辩称理由，本院不予采信。关于原告主张被告支付租金及管理费一节，依据合同约定，合同期限自2016年7月16日至2021年7月15日，原告主张被告给付租金及管理费的期限自2018年4月1日起至2019年7月31日，被告对缴费期限的事实未提出异议，按照合同约定的缴费标准，被告应当给付原告租金616831.8元，管理费706539.6元，合计金额1323371.4元。关于原告主张被告支付逾期违约金一节，被告提供的证据虽未能证明其证明目的，但结合原告在本院有多件类似案件，考虑商场开业时间、商场经营环境及运营管理服务综合因素，对原告上述主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第八十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司租金616831.8元；二、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司于本判决生效之日起十日内给付原告抚顺深商投商用置业有限公司管理费706539.6元；三、被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司对上述第一、二项判决内容，在被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司抚顺顺城区分公司不足以承担部分承担给付责任。四、驳回原告抚顺深商投商用置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费9238元（已减半收取），原告抚顺深商投商用置业有限公司负担1201元，永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司与被告永旺幻想（中国）儿童游乐有限公司共同负担8037元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于抚顺市中级人民法院。审判员 金 铃二〇一九年十月十日书记员 宋林琳