河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1402民初9096号原告：朱培文，男，1964年9月28日出生，汉族，住商丘市。原告：高敏，女，1962年10月18日出生，汉族，住址同上。两原告委托诉讼代理人：司湛琪、刘东芝河南浩君律师事务所律师。被告商丘市运盛置业有限公司。住所地：商丘市梁园区长征南路226号。统一社会信用代码:914114006935259920。法定代表人：梁鑫，职务：总经理。委托诉讼代理人李光华，河南弘勋律师事务所律师。原告高敏、朱培文与被告商丘市运盛置业有限公司(以下简称运盛公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告高敏及其委托诉讼代理人司湛琪、刘东芝、被告运盛公司的委托诉讼代理人李光华到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告高敏、朱培文向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助配合原告办理房屋产权权属登记证书。2、判令被告支付逾期办证违约金6471.63元及利息。3、判令被告立即交付符合市政供暖条件的暖气设施直至可以开通正常使用为止。4、判令被告返还原告所交纳的暖气使用费6349元及利息。5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告以按揭方式出资647163元购买被告开发的御景新境界4号楼3单元1007号房屋。合同约定被告应在交付房屋90日内为原告办理房地产权属证书，否则按已付房款1%向原告支付违约金。原告交纳了暖气费用，现房屋早已实际交付使用，但被告迟迟未按合同约定的日期为原告办理房权证书，也没有通暖气。被告运盛公司辩称：1、被告具有合法从事房地产开发、销售的经营资格。2、被告系所开发土地的土地使用权人，并取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》，符合商品房现售的法律规定。3、被告延期办理房屋产权证书系因不可抗力，被告不存在过错，不应承担违约责任。且原告要求被告支付逾期办证违约金已超过诉讼时效。⑴未能在约定期限内办理房屋权属登记，是先因商品房所在地行政区域划分变更，导致职能管理部门的管辖权变更；后因职能管理部门的合并导致职能管理部门的变更，延误相关手续的办理期限，且房屋权属证书一直正在按程序办理中，等待相关部门审批。这非被告的原因也非被告的过失造成的，被告不应承担违约责。⑵原告要求被告支付逾期办证违约金已超过诉讼时效。违约金应从出卖人在约定或法定期限内未履行相应的办证义务之日起计算，应当适用《民法通则》关于诉讼时效的规定，诉讼时效期间应从出卖人违约行为发生之日起算。从出卖人违约行为发生之日起，买受人就应当知道其权利受到侵害，其要求出卖人支付违约金的请求权随即发生，因此当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效。4、原告未向被告缴纳维修基金及契税等办证费用，原告要求被告返还办证费用应不予支持。5、被告不能交付符合市政供暖条件的暖气设施系因不可抗力造成的履行不能。且依据《商品房买卖合同》第十四条第一款4项约定：出卖人仅负责预留室内供暖接口，暖气开通的时间已市政供暖单位规划审批及实际开通时间为准，出卖人不承担供暖开通时间责任。原告退还暖气费用的诉讼请求，不应支持。本案的争议焦点：1、被告运盛公司是否存在违约事实，是否承担违约责任。2、原告主张违约金是否超出诉讼时效。3、原告要求返还办证、暖气等费用是否能得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据本院予以采信。对有争议的证据分别作如下分析。被告对原告提交的证人证言有异议，认为证人证言的证据形式不合法，证人均为小区业主，也是本案的当事人存在利害关系，其证据形式仅为当事人陈述，不能证明主张逾期办证违约金的诉讼时效中止或中断。本院认为依据法律规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。虽然证人都是业主与本案有利害关系，但是他们都参与了维权行为，通过其他相关证据也印证了原告自2018年8月以来一直在主张权利，证人证言可以作为本案定案依据。原告对被告提交的关于“公交新境界”项目规划核实情况说明有异议，认为该说明内容中并未显示未能办理不动产登记是因为行政区划变更，只是说2015年建设单位提出核实规划申请，该证据达不到被告没有过错的目的。反而能够证明因规划核实未通过，被告有过错是导致不动产登记无法进行的原因。对《开发区城市基础设施配套费收费标准会议纪要》、《集中供热入网合同书》、关于御景新境界有关问题协调工作会议纪要有异议，认为不能证明小区内网符合市政供暖条件，暖气费一直有被告占用，应当返还暖气费，并支付占用期间的利息。本院认为上述证据系有关行政主管部门出具，可以作为本案定案依据。依据上述有效证据及庭审调查，本院确认以下事实：2014年4月3日原告高敏、朱培文与被告运盛公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：高敏、朱培文以按揭方式购买运盛公司开发的位于商丘市××北侧××大道西侧《公交新境界》小区（现为《御景新境界》小区）4幢3单元10层3-1007号房屋，价款647163元。付款方式：银行按揭。交付期限：2014年12月31日前。基础设施、公共配套建筑承诺中没有约定暖气开通时间。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，高敏、朱培文办理了按揭，付清了购房款和暖气使用费用。涉案工程于2015年8月15日竣工，运盛公司于2015年5月5日在商丘京九晚报上刊登公告，通知小区购房者于2015年5月10日前办理交房手续，逾期视为交房成功。2015年5月12日高敏领取房屋钥匙，但运盛公司至今未为原告办理。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，合法有效,对双方具有约束力。原告已按合同约定交清房款，被告运盛公司有义务协助配合原告办理不动产权证书。故原告要求被告按照合同约定协助配合办理不动产权证书的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院予以支持。关于被告运盛公司是否存在违约事实。原、被告双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。本案合同中仅对运盛公司提交办证资料的期限进行了约定，并未对买受人取得房产证的期限进行约定，“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”属于约定不明。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。虽然运盛公司在2015年5月5日公告通知办理交房手续，但是2015年8月15日通过竣工验收，所以，交房时间应为2015年8月15日。依据该规定高敏、朱培文办证的时间应为交房之日起90日，即自2015年8月15日至2015年11月13日。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案的诉讼时效自2015年11月14日至2018年11月13日。原告提交信访材料中并没有主张违约金的任何意思表示，不能证明原告曾经主张违约金的事实，被告抗辩认为违约金超过诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。关于原告要求被告退还暖气费用并交付符合市政供暖条件的暖气设施直至可以开通正常使用为止的诉讼请求能否支持。城市暖气管网的铺设需要有关部门审批，非运盛公司所能左右，运盛公司已将小区内供暖设施铺设完成，并且有关部门也就此问题召开协调工作会。同时双方在合同中对暖气开通的时间未作出约定，故原告的该项请求不予支持。但是运盛公司作为开发商，应当积极与有关部门和企业协调沟通，以维护小区业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十二条第一款（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告商丘市运盛置业有限公司协助原告高敏、朱培文办理不动产权证书。于本判决生效后60日内履行完毕。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费61元，由被告商丘市运盛置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  周孝忠二〇一九年十月十日书记员  姜 波