安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5378号上诉人（原审被告）：潘宪法，女，1954年9月25日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人（原审被告）：戴胜难，男，1954年6月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：刘丽，安徽华人律师事务所律师。以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：孙晨，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王恒贵，男，1952年9月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：刘长伟，安徽鑫和律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲俐，安徽鑫和律师事务所实习律师。上诉人潘宪法、戴胜难因与被上诉人王恒贵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘宪法、戴胜难上诉请求：撤销（2019）皖0104民初177号民事判决，改判驳回王恒贵的一审全部诉请，或发回重审；本案一、二审诉讼费及保全费由王恒贵负担。事实和理由：一、一审法院认定王恒贵已向戴胜难支付了51万元购房款，系对基本事实认定错误。根据双方2011年8月20日《房屋买卖协议》第4条约定，协议签订后，王恒贵应一次性付清房款。2011年8月25日，戴胜难与王恒贵对之前的债权债务进行了清算，确认戴胜难的安徽科达工贸有限公司（以下简称科达公司）欠款为45.5384万元（借款本息16.149万元+房租水电29.3894元），王恒贵应付51万元，故王恒贵应补5.4616万元。因此，王恒贵并未支付过任何房款，而是以合肥峰翔工贸有限公司（以下简称峰翔公司）对科达公司的债权来抵扣房款的，且抵扣后尚欠5.4616万元未支付。二、本案原债权债务是峰翔公司与科达公司之间的房租、水电、借款等债权债务关系，王恒贵系峰翔公司法定代表人，戴胜难系科达公司法定代表人，科达公司欠峰翔公司借款、房租、水电等费用，一审中双方对此均已认可。戴胜难基于公司欠款的情况下，与王恒贵签订了《房屋买卖协议》，但王恒贵没有支付过任何房款，这实际上是一份以物抵债协议。一审法院在没有就峰翔公司的债权如何转让给王恒贵、科达公司的债务如何转让给戴胜难以及潘宪法以个人房产去抵偿公司债务是否有效等问题查明的情况下，即认定公司之间的债权债务关系转化为个人之间的房屋买卖关系，没有任何事实依据。三、假设以物抵债协议成立，王恒贵尚欠5.4616万元未支付，涉案房产尚未过户，即双方对以物抵债协议均未履行完毕，一审法院却判决潘宪法、戴胜难将房产过户，并支付违约金，明显有失公平公正，且违反法律规定。关于以物抵债协议没有履行完毕，债权人对所抵之物主张所有权但债务人不同意应如何处理的问题，《江苏省高级人民法院关于以物抵债若干法律适用问题的审理纪要》有明确规定，即“二、关于债务未届清偿期之前以物抵债行为的性质及效力认定：（一）当事人在债务未届清偿期之前达成的以物抵债协议，该协议具有担保债权实现的目的，如债权人以债务人违反以物抵债的约定而要求继续履行以物抵债协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经人民法院释明，当事人变更诉请要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。三、关于债务清偿期届满之后以物抵债行为的性质及效力认定：（一）债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”由此可见，无论是江苏省高院还是最高院，都认为房屋买卖协议实际上是对原债权债务的一种担保，对于债权人请求履行买卖合同或者对所抵之物主张所有权的，人民法院应当释明，并审理原债权债务，对于债权人拒绝变更的，法院应驳回诉讼请求或驳回起诉。四、在双方当事人未达成一致的情况下，一审法院强行判决履行以物抵债协议，有违公平原则。以物抵债，相当于设立了一个新债清偿，原债务在新债务履行之前并不消灭，原债务与新债务处于并存的状态，债务人可以选择履行原债务或新债务，只有在新债务合法有效并履行完毕后，原债务才消灭。对于新债务，没有履行完毕，在没有达成一致的情形下，如果法院判决强行过户，违反公平原则。因为在房产升值的情况下，房产的增值部分应当归产权人即债务人，若判决房产的增值归债权人，显然对债务人不公平；在房产贬值的情况下，房产的贬值部分也应由债务人承担，若判决房产归债权人，原债权缩水，对债权人显然不公平。故此，只有继续履行原债务，才会在任何情况下都不损害任何一方的利益，才符合公平原则，这也是江苏省高院和最高院作出上述规定的立法意图所在。王恒贵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定潘宪法、戴胜难自愿将名下房屋出售用于还债，系其真实意思表示，不存在房款未支付的情形，戴胜难出具收条已确认其收到51万元购房款，且将涉案房屋交付给王恒贵，双方已经履行了买卖协议。戴胜难于2011年9月16日向王恒贵的借款5万元与本案无关，但根据该借条，反而能印证王恒贵的房款已经全部付清，因此时王恒贵若还欠戴胜难房款，戴胜难不可能向王恒贵出具借条，而应该出具收条。此外，王恒贵与戴胜难于2018年6月4日的录音也表明王恒贵不欠房款，戴胜难同意按协议履行过户义务。王恒贵向一审法院起诉请求：1.判令潘宪法、戴胜难立即协助王恒贵将位于包河区曙光路69号9幢1205室房屋的房地产权证书[不动产权证号：皖（2018）合肥市不动产权第50019431]办理至王恒贵名下；2.判令潘宪法、戴胜难向王恒贵支付违约金20万元。一审法院认定事实：潘宪法与戴胜难系夫妻关系。戴胜难系科达公司法定代表人、股东，潘宪法系科达公司股东。2003年7月至2013年7月5日，王恒贵系峰翔公司法定代表人、股东。2011年8月20日前，峰翔公司对科达公司享有债权。其后，双方之间仍有经济往来。2011年8月20日，潘宪法、戴胜难（甲方）与王恒贵（乙方）签订一份《房屋买卖协议》，约定：乙方自愿购买甲方回迁房，即位于宿松路东、黄山路北的创景花园小区9幢1205室，建筑面积约85平方米；房屋售价为6000元/每平方米（包干价51万元整）；双方在交接房屋前，甲方应承担办理房产证之前的所有费用；签订协议之日起，甲乙双方共同到开发商或第六人民医院办理过户手续，如以上单位办不了过户手续，双方另签订购房协议到房产局办理过户手续，费用双方各承担一半；甲乙双方签订协议后，乙方一次性付清房款；甲方收到房款之日开始移交房屋；此协议待房款缴清和房产权办理过户后，协议终止；如一方违约则赔偿另一方20万元违约金。2011年8月25日，戴胜难、王恒贵、科达公司签订一份《戴哥结算清单》，载明“1、2005年12月19日借10万至2007年3月19日计27个月×1%/月=利息2.7万，本息计12.7万-2007年4月1日已付1.6万=11.1万-餐费1万（餐费2万，已让阮仁桂预付1万）=10.1万。2、2007年3月19日借10.1万元至2011年8月19日计41个月×1%/月×10.1万=利息3.649万，本息计13.749万元。3、2006年元月28日借10万至2008年元月28日还款，计24个月×1%/月=利息2.4万，本息计12.4万。合计：戴应付本息：13.749万+2.4万=16.149万。戴应付房租水电29.3894万。王应付：1205室房款计51万元整。王应补找：51万-16.149万-29.3894万=5.4616万元。”当日，戴胜难向王恒贵出具一份《收条》，载明“今收到王恒贵购买创景花园1205号房一套，计款51万元整。”当日，潘宪法、戴胜难将涉案房屋交付给王恒贵。另，潘宪法、戴胜难还将其先前向合肥市传染病医院缴纳房款、契税的相关票据交付给王恒贵。此后，王恒贵实际占有该房屋至今。潘宪法、戴胜难在外租房居住。期间，戴胜难于2011年9月16日向王恒贵出具一份《借据》，载明：今借到王恒贵现金5万元整，本人同意每月支付利息计500元整，该款最长使用期限不超过两年。2018年，王恒贵得知第六人民医院（合肥市传染病医院）通知办理涉案房屋产权证后，于2018年6月份通过电话、短信催告潘宪法、戴胜难协助其办理涉案房屋产权证，均未果。2018年8月1日，王恒贵以潘宪法、戴胜难、合肥市传染病医院为被告提起诉讼，后于2018年9月19日撤诉。2018年10月29日，潘宪法取得涉案房屋所有权，房地产权登记信息记载：房地坐落于包河区曙光路69号9幢1205，不动产权证号为皖（2018）合肥市不动产权第50019431号，建筑面积84.16平方米。此后，王恒贵向一审法院提起本案诉讼。庭审中，经法庭释明，潘宪法、戴胜难认为《房屋买卖协议》第7条约定的违约金过高，请求予以调整。一审法院认为，依据查明的事实可认定潘宪法、戴胜难为了使科达公司能维持经营，自愿将其个人所有的回迁房出卖于王恒贵，用出卖所得的购房款代科达公司清偿拖欠峰翔公司的债务。对此，因法律无明文禁止性规定，故应予准予。因《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，故应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴胜难、王恒贵既分别是科达公司、峰翔公司的法定代表人，又均是《房屋买卖协议》的相对人，依据《戴哥结算清单》以及戴胜难向王恒贵出具的《收条》，可认定双方之间已就涉案房款的支付完成了相应的结算，即应认定王恒贵已向戴胜难支付了全部购房款51万元。潘宪法、戴胜难现已取得涉案房屋的所有权，应认定涉案房屋已具备了办理过户的条件。因此，潘宪法、戴胜难理应协助王恒贵办理涉案房屋产权过户手续。潘宪法、戴胜难不愿配合王恒贵予以办理，应认定潘宪法、戴胜难已构成违约。就该违约行为而言，《房屋买卖协议》第7条约定的违约金20万元明显过高，且王恒贵对由此所造成的损失亦未能举证证明，故酌情将违约金调整为1万元。双方当事人的其他诉抗辩主张均不符合法律规定，不予采信。综上，王恒贵的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、潘宪法、戴胜难于判决生效之日起十日内协助王恒贵将坐落于包河区曙光路69号9幢1205室房屋[不动产权证号：皖（2018）合肥市不动产权第50019431]产权办理过户至王恒贵名下；二、潘宪法、戴胜难于判决生效之日起十日内向王恒贵支付违约金1万元；三、驳回王恒贵的其他诉讼请求。案件受理费4300元减半收取为2150元，由潘宪法、戴胜难负担；保全费3520元，由潘宪法、戴胜难负担。二审中，当事人未提交新证据。戴胜难陈述，其与王恒贵之间经常有资金往来，与公司无关，双方之间的资金往来均是以现金方式，2011年9月16日的借款5万元也是以现金支付。戴胜难与王恒贵均确认2011年9月16日的借款5万元与本案无关。王恒贵陈述剩余购房款5.4616万元其系以现金方式支付。一审审理过程中，峰翔公司于2019年3月8日向一审法院出具《情况说明》，称王恒贵系公司法定代表人与实际控制人，对其代表公司在结算清单上签字的行为予以认可。一审法院已组织双方当事人对该证据进行了质证。本院对该份证据予以确认。对一审查明而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，根据潘宪法、戴胜难与王恒贵于2011年8月20日签订的《房屋买卖协议》约定，并未体现出该房屋买卖协议具有以物抵债协议的性质。戴胜难与王恒贵于2011年8月25日达成的结算清单内容，既有双方之间关于借款的债权债务关系，也有双方担任法定代表人的公司之间关于房屋租赁的债权债务关系，双方经协商将上述债权债务与王恒贵所应支付的房款一并进行抵销，其中涉及到的峰翔公司对科达公司所享有的租金债权，峰翔公司已明确表示对王恒贵的结算行为予以认可；戴胜难自愿以其个人售房款替科达公司偿还租金债务，亦不违反法律、行政法规的强制性规定。故一审法院认定双方当事人签订的上述《房屋买卖协议》以及对购房款数额的结算支付，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，本院对此予以确认。王恒贵与戴胜难对实际应付购房款的数额经结算后，王恒贵还应支付购房款5.4616万元。戴胜难、潘宪法上诉认为王恒贵实际并未支付该款项，王恒贵主张剩余购房款5.4616万元其系以现金方式支付。因双方当事人之间长期存在的资金往来的交易习惯均是以现金方式，戴胜难也向王恒贵出具了收条，确认收到王恒贵的购房款51万元，且至2018年涉案房屋具备办理过户条件时的长达七年期间，并无证据证明戴胜难对王恒贵的支付房款行为提出过异议；在王恒贵向戴胜难催促办理过户手续时，戴胜难也仅是表示愿意在承担违约金20万元的基础上将房屋收回，根本未提及王恒贵尚未支付剩余购房款一事。故戴胜难、潘宪法上诉主张王恒贵未支付剩余购房款，既与双方交易习惯不符，也不符合常理。一审法院认定王恒贵已经付清房款，本院予以确认。综上，潘宪法、戴胜难的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由潘宪法、戴胜难负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十月十八日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。