上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初9865号原告：上海菊园资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：翟伟华，总经理。委托诉讼代理人：沈姣娇、贾敏，上海志道律师事务所律师。被告：上海锦习餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：吴洁华，执行董事。委托诉讼代理人：龚健华，上海加宁律师事务所律师。原告上海菊园资产管理有限公司与被告上海锦习餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人翟伟华及其委托诉讼代理人沈姣娇、被告委托诉讼代理人龚健华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年12月1日至2019年5月15日期间的房屋使用费338,386.02元；2.判令被告支付水费105,798.10元。事实与理由：原、被告分别于2014年1月13日、2015年7月1日及2017年3月9日签订《房屋租赁合同》一份及补充协议二份，约定由被告承租原告位于上海市嘉定区菊园新区平城路XXX号、XXX号的房屋(以下简称涉案房屋)用于经营餐饮，建筑面积为2038.47平方米，租赁期限自2013年12月1日至2018年11月30日止。合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋。租赁合同届满后，双方并未续租。原告发函要求被告搬离，被告不予理会。被告逾期腾退房屋的行为显属违约，应承担相应的违约责任，故原告涉诉。被告辩称，涉案房屋于2019年2月19日发生火灾后，就由原告实际控制。故原告主张2019年2月19日之后的房屋占有使用费没有事实依据。被告在涉案房屋内进行了装修，包括加装电梯、燃气设备、消防设施等，该设备尚有利用价值，要求抵扣占有使用费。关于水费，原告主张的期间并非被告在实际使用，且水电费单据的户名系案外人上海宝菊房地产开发有限公司，原告无权主张。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的所有权人。2014年1月13日，原告(甲方，出租方)与案外人上海携同餐饮有限公司(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方用于餐饮经营，建筑面积共计2038.47平方米；租期自2013年12月1日起至2022年11月30日止。2013年12月1日至2016年11月30日租金为每天1元/平方米，2016年12月1日至2019年11月30日租金为每天1.1元/平方米……租金每三个月支付一次，先付后用。甲方提供乙方经营范围内必须的供水、供电。乙方日常生产、生活过程中发生的水、电、卫生等实际费用由乙方负担。乙方确需对承租甲方的房屋进行装修或改建，须事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方同意，并须向政府有关部门申报同意方可进行。本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租合同的，乙方必须无条件迁离归还房屋，并于提前终止之日或租赁期限届满之日起30日内，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离、将属于自己的设备腾清，并恢复原样。乙方逾期不迁离或不返还给甲方，甲方有权收回房屋强行将房屋内物品搬离，且不负保管责任，不作任何赔偿……合同对双方其他权利义务均作了约定。合同签订后，原告向上海携同餐饮有限公司交付了涉案房屋。2015年7月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定由乙方承租甲方涉案房屋用于餐饮经营，现因乙方名称及法人发生变更(租赁期限的变化)，达成如下补充协议：乙方原名上海携同餐饮有限公司，法人代表为夏登平，现乙方变更为上海锦习餐饮有限公司，法人代表为吴洁华，甲、乙双方均确认2014年1月13日签订的房屋租赁合同变更为5年，2013年12月1日至2018年11月30日，每三年租金递增不变，房屋租赁合同及房屋租赁合同补充协议具有同等的法律效力。合同签订后，被告按约支付租金。2017年3月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定乙方承租涉案房屋，期限从2013年12月1日起至2018年11月30日止；2016年一次性减免租金3万元整，该年度剩余租金必须在2017年3月底前付清；从2017年1月起该房屋租金从原合同要求租金为1.1元/㎡/天的基础上下降0.1元/㎡/天，调整后为1元/㎡/天，其他条款仍然按原房屋租赁合同要求执行。租赁合同届满后，被告未搬离涉案房屋，亦未支付房屋使用费。2019年5月10日，原告向被告发函，函告双方的租赁合同已于2018年11月30日期满终止，要求被告于2019年5月15日前携财产搬离涉案房屋，并支付拖欠的费用。因被告未予理睬，故原告涉诉。另查，上海携同餐饮有限公司现已注销，原法定代表人为夏登平。被告公司于2015年6月4日注册成立，法定代表人为吴洁华。审理中，原告(甲方)与被告(乙方)于2019年8月15日签订《房屋租赁和解协议》，约定原、被告确认《房屋租赁协议》及补充协议于2018年11月30日到期终止；其中2.1条租赁协议到期终止后至2019年5月15日期间，乙方结欠甲方房屋使用费338,386.02元；2.2条截止本协议签订时，乙方结欠甲方水费共计105,798.10元，乙方结欠甲方共计444,184.12元；3.1.1条租赁房屋中的燃气设备和电梯设备归甲方所有，燃气设备和电梯设施的价值由甲乙双方共同指定的有资质的评估公司评估确定，乙方应于2019年8月30日前配合甲方办理燃气设施和电梯的相关过户手续；3.1.2条上述评估费用由乙方承担，乙方应于2019年8月30日前向甲方提供正式的评估报告；3.2.1条甲方与第三人就涉案房屋签订租赁合同后，甲方电话或短信通知乙方可与第三人协商处理消防设施设备，如7日内乙方不能与第三人就消防设施处理事宜达成一致意见的，乙方应于3日内拆除消防设施设备且不许破坏房屋原有结构，如逾期乙方仍不拆除的，视为乙方放弃，由甲方自行处理；3.3条除上述燃气设施、电梯设施、消防设施外，乙方应当于2019年8月30日前将租赁房屋内的其他设施搬离，到期租赁房屋内未搬离的设施，甲方可自行处置，乙方放弃向甲方追偿的权利，甲方处置剩余设施产生的费用亦不向乙方追偿；4.1条本协议第二条与第三条第3.1项金额抵扣后，乙方应支付给甲方的金额不得低于10万元，乙方承诺于2019年8月30日前全额支付给甲方；5.2条自根据本协议第一条约定租赁协议到期终止起至乙方返还承租房屋时止的期间，乙方占用租赁房屋的，除本协议第二条约定外，无需另行向甲方支付其他任何费用。除本协议明确约定的意外，就租赁协议的履行与终止，双方无需向对方承担其它违约责任，无需支付其他赔偿、违约金或费用等；6.1条如乙方未按本协议第3.1项、第3.3项和第4.1项履行义务时，乙方应按本协议第二条确定的欠款总额444,184.12元向甲方付款……协议对双方的其他权利义务均作了约定。和解协议签订后，被告于2019年8月30日搬离了涉案房屋，并向原告支付了10万元。被告委托上海达智资产评估有限公司对涉案房屋内的客梯、燃气工程及消防设施工程进行了评估，上海达智资产评估有限公司于2019年10月18日出具评估报告，经评估，被告委托评估的部分资产在评估基准日2019年9月30日的市场价值为355,095.42元，其中客梯为95,481.67元、燃气工程为132,159.98元、消防设施为127,453.77元。原告对评估报告的真实性无异议，但提出根据和解协议，仅对燃气设备和电梯设施进行评估，评估报告中的消防设施项目已超出双方约定的范围，故对消防设施的价值不予认可，且涉案房屋尚未另行出租。被告提出双方口头协商对消防设施进行评估，原告亦应支付消防设施的费用，并表示消防设施可以拆除。审理中，原告变更诉请为要求被告支付房屋使用费及水费共计344,184.12元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁和解协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。和解协议约定被告欠付原告房屋使用费及水费共计444,184.12元，扣除被告已经支付的10万元，被告还应支付使用费及水费共计344,184.12元。根据法律规定，租赁期间届满，当事人对未形成附和的装饰装修物另有约定的，应当依照意思自治原则从其约定。考虑原、被告就涉案房屋中的燃气设备和电梯设备的归属在和解协议中已约定归原告所有，且原告可实际利用，故原告应支付被告客梯及燃气工程补偿款227,641.65元。原、被告各自的应付款互相折抵后，被告还应支付原告使用费及水费共计116,542.47元。至于被告要求原告支付消防设施的费用，因双方已约定涉案房屋出租后由第三方与被告结算消防设施的费用，故对被告的辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告上海锦习餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海菊园资产管理有限公司房屋使用费及水费合计116,542.47元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,462元，减半收取3,231元，由被告上海锦习餐饮有限公司负担，被告上海锦习餐饮有限公司负担之款应予本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄燕二〇一九年十月二十九日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。