上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14392号原告：栾国勋，男，1956年8月22日生，汉族，户籍地黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡玥凡，上海沪港律师事务所律师。被告：沈宇，男，1981年1月15日生，汉族，户籍地上海市崇明区。被告：金兵，男，1976年9月30日生，汉族，户籍地上海市崇明区。原告栾国勋与被告沈宇、金兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日受理后，依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人任辛耘，被告沈宇、金兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同和补充协议；2、判令被告沈宇支付自2018年11月1日至2019年6月29日拖欠的租金364,955.74元(按46,246.71元/月的标准计算，扣除已付租金3,750.9元，合计364,955.74元)；3、判令原告对被告沈宇支付的保证金46,246.71元予以没收；4、判令被告沈宇赔偿原告律师费30,000元；5、判令被告沈宇支付违约金507,789元(按三年租金的30%计算)；6、判令被告金兵对被告沈宇需向原告支付的款项承担连带责任。事实和理由：原告与被告沈宇于2018年4月26日签订一份《租赁合同》，并于2018年10月20日签订一份《补充协议书》，约定原告将位于上海市嘉定区曹安路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，并将上海鑫燕餐饮管理有限公司转让给被告，约定租赁期为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止，合同另约定了租金标准和相应的违约责任。合同签订后，被告沈宇长期拖欠租金，被告金兵在租赁合同、补充协议中在担保人处签字，应承担连带担保责任，故原告诉至法院。被告沈宇辩称，同意解除租赁合同，不同意其他诉请。1、原告存在欺诈行为，签合同时原告并不在场，其均是与栾某某沟通，之前也不认识原告。其和栾某某协商支付5万元转让费作为定金，但在签合同时发现合同条款和之前的口头约定不一致，栾某某表示已付定金就应按合同履行，故签订该租赁合同是原告所设骗局，无需履行。2、被告并无违约行为，不认同补充协议对违约金的约定。系争房屋租金过高，且远高于周围房屋，之后双方已达成协议下调租金，应按下调租金计算。被告在2018年10月支付5万，作为2018年11、12月的租金，之后未支付过租金。被告断断续续经营到2019年4月中下旬，之后停止营业，并于2019年4月底要求解除合同并将房屋钥匙交付栾某某，但栾某某不同意解除合同并把钥匙还给被告。2019年6月，双方进行房屋交接，其已将系争房屋返还栾某某。被告金兵辩称，不同意承担连带责任，其与本案无关。其仅是介绍栾某某和沈宇认识的中间人，并未参与具体事务，栾某某在与沈宇签订合同当日要求其一并签字，并告知不需承担任何责任，仅是做个见证。其基于对栾某某的信任，误以为自己只是作为合同见证人，遂在合同上签字，并未注意到“担保人”字样，栾某某与沈宇也从未表示需要其承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案外人栾某某(栾国勋之弟)为系争房屋的所有权人。2018年4月26日，栾国勋(甲方，出租方)与沈宇(乙方，承租方)签订一份《租赁合同》，约定甲方经房屋所有权人同意，将系争房屋出租给乙方作为店铺使用，建筑面积380.11平方米，并将上海鑫研餐饮管理有限公司零价值转让乙方，在合同终止时零价值转让给甲方。该房屋的违章建筑不在出租范围内，乙方免费自愿使用，如政府要求拆迁乙方无条件配合。租赁期限为3年，自2018年5月1日至2021年4月30日止。双方约定甲方于2018年5月1日已向乙方交付该房屋。自租赁开始日，乙方一次性支付甲方设备使用费5万元(包括桌、椅、锅、碗、炉灶、冰柜、冰箱、空调等，详见物品清单)。无论使用时间长短此款不予退还，终止合同时如数返还甲方上述物品。租金支付方式为付三押一，先付后用，每三个月支付一次，每次提前20天支付。本合同签订之日即支付2018年5月1日至2018年7月30日的首期租金138,740.14元和保证金46,246.71元，另加5万元设备使用费，总计234,986.86元。自2018年5月1日至2020年4月30日止的日租金为4元/平方米/天，月租金为46,246.71元，年租金为554,960.6元；自2020年5月1日至2021年4月30日止的日租金为4.2元/平方米/天，月租金为48,559.05元，年租金为582,708.63元。租金和物业管理费在支付月份前一个月的20日前支付。乙方若逾期支付租金或物业管理费，每逾期一天按月租金和物业管理费的千分之五缴纳滞纳金，同时视为乙方违约，甲方有权提出终止履行合同，并要求乙方承担违约责任。乙方应在签订本合同时向甲方支付1个月租金作为房屋租赁保证金，以保证本合同的顺利执行，出现违约甲方用保证金抵扣，不足部分乙方继续承担责任。若乙方出现下列情况，甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方已付租金及保证金不退，乙方在支付了所有欠款后还需支付违约金，违约金相当于当年月租金的三倍：⑴乙方未按合同约定缴纳租金超过10天；……。甲方因向乙方催讨租金、管理费等需乙方支付的其他费用而引起的所有费用、开支(包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费用)，均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨。栾国勋、沈宇分别在甲方、乙方落款处签名。金兵在乙方担保人处签名并捺印。产权人栾某某在下方书写“同意”两字。合同签订后，沈宇向栾国勋支付5万元(含房屋租赁保证金46,246.71元，租金3,753.29元)。2018年4月30日，沈宇支付栾国勋设备使用费5万元。2018年5月1日，栾国勋将系争房屋及相应设施、设备交付沈宇。同日，沈宇向栾国勋支付租金5万元及库存货物货款27,780元。此后，沈宇分别于2018年5月2日支付租金34,986元，于5月4日支付2万元，于5月18日支付3万元，于7月30日支付46,246元，于9月10日支付26,245元，于10月12日支付2万元，于10月30日支付5万元，之后未再付款。2018年10月20日，栾国勋(甲方)与沈宇(乙方)签订一份《补充协议书》，约定：现乙方请求甲方从2018年10月1日起每年每月降低一万元租金并给乙方30天免费装修期限，自2018年10月1日至10月30日不收租金，在2018年10月31日前一次性给付甲方三个月租金(11月、12月、1月)。甲方附条件同意乙方要求，条件是今后乙方不得再违约的情况下甲方同意乙方要求，如今后乙方有一次拖延支付租金视为乙方根本违约。乙方同意甲方继续执行2018年4月26日签订的《租赁合同》。乙方每年每月少支付的一万元租金和装修期限的租金46,246.71元如数补齐给付甲方，乙方自愿承担三年租金百分之三十的违约金。同时甲方有权终止履行《租赁合同》并追究乙方全部违约责任。栾国勋、沈宇分别在甲方、乙方落款处签名，金兵在乙方担保人处签名。2019年6月29日，栾国勋与沈宇办理房屋交接手续，沈宇将系争房屋交还栾国勋。之后，因沈宇拖欠租金未付，遂涉诉。另查明，栾国勋为本次诉讼支付律师费30,000元。审理中，栾国勋与沈宇一致确认沈宇自承租之日起合计向栾国勋支付租金281,230.29元，其中违章建筑部分系免费使用，目前已被相关部门拆除，无其他需要法院处理的事项。栾国勋陈述在要求金兵在担保人处签字时并未明确告知金兵需要其承担保证责任，沈宇与金兵陈述在合同签订过程中并无要求金兵承担保证责任的意思表示。本院认为，栾国勋与沈宇签订的《租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法律的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。沈宇抗辩称栾国勋存在欺诈行为，但并未提交任何证据，本院对该辩称意见不予采信。现沈宇未按约支付租金，显属违约，应承担相应的违约责任，栾国勋要求解除合同的诉请合法有据，本院予以支持。鉴于栾国勋与沈宇已于2019年6月29日办理房屋交接手续，栾国勋也于该日收回系争房屋，故本院确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议书》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。截至合同解除之日的租金沈宇仍应按约支付，经计算，沈宇仍需支付租金364,681.3元。沈宇要求按照《补充协议书》约定的租金标准计算租金缺乏依据，且不符合双方约定，本院对该辩称意见不予采纳。栾国勋主张的律师费符合合同约定且尚属合理，本院予以支持。关于违约金，栾国勋主张根据《补充协议书》约定按照三年租金30%的标准计算该违约金，但该标准显著过高，且沈宇亦表示不同意按该标准计算，故本院综合合同履行情况、违约情形及损失情况酌情确定沈宇需承担的违约金为14万元。因栾国勋主张的违约金已足以弥补其损失，其再行主张没收租赁保证金缺乏依据，对此本院不予支持，栾国勋应将租赁保证金退还沈宇。关于栾国勋要求金兵承担连带责任的诉请，因《租赁合同》及《补充协议书》中并无要求金兵承担保证责任的表述，仅在落款处由金兵在“担保人”处签字，且栾国勋、沈宇与金兵亦一致确认在合同签订过程中并无要求金兵承担保证责任的意思表示，而保证责任的承担应以保证人的意思表示为前提，故不能认定金兵在“担保人”处签字系作出承担保证责任的意思表示，栾国勋要求金兵承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告栾国勋与被告沈宇签订的《租赁合同》及《补充协议书》于2019年6月29日解除；二、原告栾国勋应于本判决生效之日起十日内退还被告沈宇房屋租赁保证金46,246.71元；三、被告沈宇应于本判决生效之日起十日内支付原告栾国勋租金364,681.3元；四、被告沈宇应于本判决生效之日起十日内支付原告栾国勋违约金140,000元；五、被告沈宇应于本判决生效之日起十日内支付原告栾国勋律师费30,000元；六、原告栾国勋的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,289.91元，减半收取6,644.96元，由原告栾国勋负担2,071.55元，由被告沈宇负担4,573.41元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇一九年十月十四日书记员  凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。