河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初2202号原告谢桂花（案外人），女，汉族，1955年2月16日生，住漯河市源汇区。委托代理人赵恒奎，漯河市源汇区嘉诚法律服务所法律工作者。被告王东升（申请执行人），男，汉族,1971年8月9日生，住漯河市召陵区。第三人艾现忠（被执行人），男，回族，1963年7月21日生，住漯河市源汇区。委托代理人王亚辉，河南银海律师事务所律师。原告谢桂花与被告王东升、第三人艾现忠案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月9日公开开庭进行了审理。原告谢桂花及其委托代理人赵恒奎、被告王东升、第三人艾现忠的委托代理人王亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢桂花向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告购买第三人位于丁湾村××号房屋拥有所有权及集体土地使用权；2、确认被告申请执行第三人名下的房产系原告合法所有的房产，并判令停止执行；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：1、原告购买第三人位于丁湾村××号房屋买卖合同的事宜，起于2018年5月份，于2018年8月1日草签意向合同，原告并按合同支付19万元房款，于2018年10月1日经村委会同意及见证下签订了房屋转让协议。2、第三人原房产丢失补证，被告并未提出异议，说明第三人房产并未抵押给被告用于借款担保。声明后，2018年9月4日为第三人补办了不动产登记证书。说明第三人这期间对该房屋拥有所有权及土地使用权。3、原告按照转让协议约定支付了全额房款(详见转款凭证，收款条及房屋转让协议)，第三人也按照合同约定交付了不动产登记证及该房钥匙，由于不动产局对集体土地房屋转让不予办理过户手续，所以该房交易后，未能及时过户到原告名下，并非原告的原因。在长达10个月的房屋转让商谈，房屋交付，原告装修、居住使用过程中，被告及法院并未质疑和现场查验……。4、原告看到法院关于被告王东升执行艾现忠公告后及时提起案外人异议之诉，并依法提交了所有合法转让及长期居住及装修等相关证据，该证据执行庭并未质证、合议。于2019年4月16日作出了(2019)豫1102执异29号裁定，该裁定驳回了原告的异议申请是错误的，该裁定认定事实错误、程序违法，适用法律错误，本案法院应重新认定事实，停止执行。被告王东升辩称，请求法院依法驳回原告谢桂花的诉讼请求。一、2016年1月28日，艾现忠以丁湾房产证原件第0101046068号房产为抵押向王东升借款不还后，王东升提起诉讼，源汇区人民法院作出了（2018）豫1102民初4549号判决书，作出了（2018）豫1102民初4549—1号民事裁定书和（2019）豫1102执374号执行裁定书，拍卖此房维护王东升的合法权益。二、源汇区人民法院执行裁定书（2019）豫1102执异29号驳回了异议人谢桂花的执行异议。三、谢桂花与艾现忠以40万元成交的房产价低于漯河市房屋交易价格，是无效合同。四、房产交易应及时办理登记过户，谢桂花明知与艾现忠不办理过户手续自身权益会受到重大损失的情况下，却在王东升维护自身合法权益时提起诉讼，以不合理的低价虚构事实明显与艾现忠涉嫌串通，存在明显重大过错。第三人艾现忠述称，1.双方的房屋买卖真实有效，买卖合同已经履行完毕，房屋已交付原告并已经居住使用；2.双方的房屋买卖关系合法有效，该双方的房屋买卖合同是在本案被告提起诉讼之前已签订交付；3.双方没有办理过户手续原因两点：因为集体土地上所建的房屋不能办理过户手续该房所占的土地是属于集体土地；该房屋所在区域涉及整体棚户区拆迁改造，所在地政府早有规定该区域所有房屋停止办理所有手续，因此不能办理过户手续，而不是双方不愿办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告谢桂花向法院提供以下证据：证据一、1.房屋转让合同；2.房屋转让合同；3.中原银行客户存款；4.收条；5.收条；6.中原银行客户存款明细账；7.公告；8.不动产登记；9.证明；证据二、1.王红军证言；2.贺建军证言；3.照片10张；4.进行交易明细；5.进行交易明细；6.缴费账单；7.缴费账单；8.缴费账单；证据三、1.执行异议申请书；2.（2019）豫1102执异29号裁定；3.（2018）豫1102民初4549号判决。被告王东升质证认为：证据一、丁湾140平米的拆迁房，四十万的价格交易过低，明显是恶意串通损害被告合法权益；被告查封的是艾现忠的房产，有法可依。王东升认为整个交易都是假的，无法发表质证意见。二、水电费单子上名字是闫素芳，是艾现忠妻子的名字。三、真实性无异议。第三人艾现忠质证认为，一、真实性无异议。中原银行客户存款明细账最后一笔是在2018年10月11日，也是第二份房屋买卖合同签订日期，也是在这天房屋实际交付给原告；通过不动产证的最后注明，涉案房屋是在集体土地的房屋，无法过户。二、真实性无异议，原告与第三人至2018年10月份实际交付房屋之后，第三人也没有进行装修和支付相关的水电费用。三、真实性无异议，（2018）豫1102民初4549号判决是一个民间借贷借款案件，并没有在房管部门对该房屋进行他项权证的登记备案，因此后期被告对该房屋的查封请法庭查明事实。被告王东升提交借条及房产证原件一份，证明本案第三人借钱的时候房产证放被告处抵押，钱不还的话以房产抵押。在本案第三人不还款的情况下王东升起诉，诉讼过程中对房屋进行了保全。原告谢桂花质证认为，借条中“有丁湾房产证一份作为抵押”不是第三人的笔迹；据第三人说房产证并没有给本案被告，房产证让一个中间人做抵押贷款了，房产证怎样到本案被告手中不得而知，对借款上写有“有丁湾房产证一份作为抵押”有异议，有必要的话申请笔迹鉴定；执行裁定扣押期间原告不知情，执行裁定是依据一个有瑕疵的判决书做出的，从（2018）豫1102民初4549号判决可以看出本案第三人并没有出庭，对借条上“有丁湾房产证一份作为抵押”第三人并不知情；房产证来源不明，并未显示抵押，该房产证是无效的房产证，第三人已经挂失并补办。第三人艾现忠质证认为，房产证和借条庭后询问之后再答复，但是通过比较第三人给代理人所签的委托书上的签名不相符。经庭审、质证，对当事人无争议事实，本院予以确认。对当事人争议的证据，本院认证如下：2018年8月1日和2018年10月11日，谢桂花与艾现忠签订的房屋转让协议，谢桂花和艾现忠在协议书上签名确认，且第二份协议加盖有丁湾村委会的公章，对协议的真实性，本院予以认定。关于谢桂花与艾现忠房屋交易真实性的问题，双方签订有房屋转让协议，谢桂花通过其儿媳朱春丽在签订协议的当日分别转款190000元和100000元，第三人艾现忠分别在2018年9月19日和29日为谢桂花出具收条，购房款已经全部结清，上述证据可以证明原告谢桂花的陈述。并且，谢桂花的儿子杜广辉于2018年10月25日提供其支付宝关联的银行账号交纳水、电费的行为，更加有力地证明了购房行为的真实性和房屋已交付的事实。本院经审理，确认以下法律事实：2018年8月1日，谢桂花与艾现忠签订房屋转让协议，协议约定转让房屋的价款为400000元，首付人民币200000元于2018年8月1日交付，下余房款在艾现忠拿到房产证并交予谢桂花后，全部结清；当日，谢桂花通过儿媳朱春丽向艾现忠转款190000元。2018年10月11日，谢桂花与艾现忠签订房屋转让协议，协议约定双方一致同意转让费400000元由谢桂花一次性支付，艾现忠于2018年10月11日将该房屋交付于谢桂花，协议上丁湾村委会作为见证方加盖有漯河市源汇区干河陈乡丁湾村民委员会的公章；当日，谢桂花通过儿媳朱春丽向艾现忠转款100000元。2018年9月19日，艾现忠为谢桂花出具收条，载明收到谢桂花交房款50000元；2018年9月29日，艾现忠为谢桂花出具收条，载明收到谢桂花交房款60000元。2018年8月2日，漯河市不动产登记中心在漯河日报刊登公告，公告载明：根据房屋产权人艾现忠的申请，房屋权属证书丢失，现声明挂失，有异议者自公告发布之日起15个工作日内将书面材料报至该中心，逾期将根据申请人的申请注销原证，补发不动产权证，房屋坐落于源汇区××路丁湾村委会，面积141.03㎡。2018年9月4日，漯河市国土资源局不动产登记中心为艾现忠颁发证书，附注：该土地为集体土地。原房产权证书由王东升持有。2018年10月25日，谢桂花的儿子杜广辉通过其支付宝交纳艾现忠名下的电费99.12元、艾现忠妻子名下的水费50元。另查明，王东升与艾现忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理，案号（2018）1102民初4549号，2018年11月30日，本院作出（2018）1102民初4549号-1民事裁定书，查封艾现忠名下不动产证号为20180015875的房屋一套。该案进入执行阶段后，本院于2019年4月3日作出（2019）豫1102执374号执行裁定书，裁定拍卖艾现忠所有的房屋一套。案外人谢桂花提出异议，2019年4月16日，本院作出（2019）豫1102执异29号执行裁定书，驳回异议人谢桂花的执行异议。2019年4月24日，谢桂花起诉来院。本院认为，本案涉及的执行案件系金钱债权执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告谢桂花购买第三人艾现忠名下的房产，双方于2018年8月1日、2018年10月11日签订了两份协议书，且2018年10月11日签订的协议书上加盖有丁湾村委会的公章，2018年8月1日、2018年10月11日，原告谢桂花通过其儿媳朱春丽账户向艾现忠分别转款190000元、100000元，共计290000元。2018年9月19日、2018年9月29日，艾现忠分两次向原告出具收条，载明收到谢桂花交房款50000元、60000元，以上，原告谢桂花共向艾现忠付款400000元，双方之间的购房款已经全部结清，上述证据之间可以相互印证，本院予以认定。涉案房屋于2018年10月25日前已交付，2018年11月30日，本院作出（2018）1102民初4549号-1民事裁定书，查封艾现忠名下的房产，在房产被查封之前，谢桂花与艾现忠之间的协议已履行完毕并已交付，至于案涉房产未办理过户登记，非原告原因所致。综上，原告谢桂花于人民法院查封房产前已签订购房合同并已支付全部价款，合法占有该不动产，且非因自身原因未办理房产过户登记，故本院认定原告谢桂花的异议符合法律规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，原告谢桂花要求停止执行上述房产的诉讼请求依法成立。原告诉请确认其购买艾现忠名下的房屋有使用权及集体土地使用权的诉请，系行政行为，本案中不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谢桂花所提异议成立，停止漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102执374号执行裁定书对艾现忠名下（不动产证号为20180015875）房产的拍卖。本判决生效后应依法解除对上述案涉房产的查封、扣押等措施。本院（2019）豫1102执异29号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二、驳回原告谢桂花的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告王东升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长  曹玉娥审判员  刘亚伟审判员  郭 瑜二〇一九年十月二十二日书记员  侯林君