湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘民再371号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：廖炳龙，男，1977年11月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：雷天仁，湖南琨霖律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：傅波，男，1974年10月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李俊，湖南迈旭律师事务所律师。再审申请人廖炳龙因与被申请人傅波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6372号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月3日作出（2018）湘民申101号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人廖炳龙及其委托诉讼代理人雷天仁、被申请人傅波及其委托诉讼代理人李俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖炳龙申请再审称：一、原判决认定本案合同的解除是申请人廖炳龙的违约行为所致缺乏证据证明。按照双方合同约定的过户条件，2015年3月1日前被申请人傅波应将余下的过户款254万元予以支付，如未给付应支付利息；办理过户被申请人应提前一个月通知，且应在2015年6月1前必须完成过户，否则视为违约，应承担违约责任。这些条件双方约定是明确的，申请人在被申请人未按照合同约定履行义务时，于2015年5月22日向其发出了要求从速办理过户的函，被申请人对此未予理睬且超过合同约定期限后，又在2015年6月15日以《律师函》的形式发出通知解除双方之间的协议并要求被申请人承担违约责任。因此，申请人在合同约定的期限内严格履行了自己的义务，并未有任何违约行为。反观被申请人，其于2015年11月11日发出《过户催告函》和2016年4月28日发出《解除合同通知函》，均超过了合同约定的2015年6月1日前必须办理完过户的期限，已构成违约。原审认定被申请人以电话、短信、微信的形式向申请人进行了催促，但申请人对电话、短信拿出了电信公司打印的通话详单原件，证明在该时间段除双方在签订合同时有三个短信记录外，其余均未存在，系被申请人编造、伪造。二、原审认定涉案合同解除系申请人未按约定解除抵押且未配合办理涉案门面过户手续所致，违背客观事实。申请人在合同约定期限内对配合办理涉案门面过户是主动和积极的，涉案门面过户之所以未办成完全是因为被申请人未按合同约定的期限支付剩余款项和按照合同约定履行自己义务所致。而且，涉案门面已办理抵押，被申请人是明知的，也正因如此才有了要提前一个月通知办理过户的约定。根据申请人2015年3月在中信银行的800余万元存款证明，被申请人如果在2015年6月1日前通知办理过户，申请人完全有经济能力去解除涉案门面的抵押。因此，本案造成涉案门面未办理过户的原因不是因为办理了抵押，原审对此认定是错误的。三、本案合同解除时间为2015年6月15日，违约方为被申请人。1、2013年11月13日申请人从被申请人手中购买案涉门面后就委托其收取租金，至2014年12月3日双方签订《合同》，约定房款为504.2006万元，投资回报16万元，该16万元实际为2013年11月13日至2014年12月3日的租金补偿，而案涉门面在此时间段的实际租金为32万余元，申请人已放弃了17万余元收益。2、双方约定2015年6月1日之前完成过户，申请人于2015年5月22日和2015年6月15日分别向被申请人发出了《关于从速办理喜盈门范城3栋505室过户手续的通知函》和《关于解除廖炳龙与傅波合同等事宜之律师函》，该两份函件均已送达，申请人提供的快递单据和手机短信、彩信记录均可证明，上述两份合同的解除时间应为2015年6月15日，而不是2016年4月28日被申请人发出解除函之时。3、解除抵押并不复杂，双方在合同中约定的履约顺序为被申请人支付首付款，提前一个月通知申请人，过户到被申请人或其指定人名下，然后同日或次日支付剩余房款。只要接到被申请人的要求过户通知，申请人可以马上解除抵押并办理过户手续，故未解除抵押并不是无法过户的重要原因，本案未办理过户是因为被申请人未履行通知义务。4、申请人2013年是高于市价180万元向被申请人购买案涉房屋的，后被申请人回购案涉房屋，过户需支付税费等费用近30万元，故在未找到合适买主的情况下，其才不予积极支付余款与怠于办理过户手续。四、申请人在二审中提交了由快递公司出具的送达函件原始凭证《截图》和相关《证明》，以及曾经与被申请人进行短信交流的旧手机和该手机上的《短信记录》，该两组新证据共同证明申请人已经通过快递和手机短信两种送达方式将催办过户函与解除合同律师函送达给了被申请人，且被申请人在收到该两份函件后，在短信中还有回复。上述新证据足以推翻原一审判决，二审未予采信属认定事实错误。请求依法撤销长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6372号民事判决第二、三项，改判支持申请人的二审上诉请求，并驳回被申请人对申请人的全部诉讼请求。傅波答辩称：一、双方房屋买卖合同解除系廖炳龙恶意拖延办理房屋解押、过户的根本违约行为所致，二审判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确。二、傅波提供的微信、短信、快递邮件等证据充分证明了傅波对廖炳龙就案涉房屋解押、过户进行了催告，廖炳龙二审提交的证据并非新证据，且该证据漏洞百出，自相矛盾，涉嫌提供虚假证据。三、二审判决廖炳龙按照约定向傅波支付100万元违约金证据充分、适用法律正确。请求依法驳回廖炳龙的再审请求。傅波向一审法院起诉请求：1、确认傅波、廖炳龙于2014年12月签订的房屋买卖合同及补充协议于2016年4月29日解除；2、判令廖炳龙返还傅波已支付的购房款266万元及利息224622元（自2015年1月16日起以银行同期贷款利率计算至返还之日止，暂计算至2016年5月10日）；3、判令廖炳龙支付违约金100万元；4、判令廖炳龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：傅波（乙方）与廖炳龙（甲方）于2014年12月（未写明具体日期）签订《合同》，约定：甲方将其持有的喜盈门范城三号栋505号门面（以下简称涉案门面）出卖给乙方或乙方指定人员，乙方一次性支付甲方16万元作为甲方原投资回报，该门面以后租金与甲方再无关系；乙方在2014年12月31日前支付甲方前述16万元投资回报款，剩余房款在双方过户完成后三天内，乙方一次性支付给甲方；甲方保证于2015年3月1日前为乙方办理完毕过户手续，否则甲方应按照国家贷款利率支付乙方已付房款的利息；甲方逾期办证或者乙方逾期付款三个月以上视为违约，违约金为100万元。该合同还对转让价格等其他事项进行了约定。2015年1月15日，傅波（乙方）与廖炳龙（甲方）签订《合同补充条款》，约定：涉案门面转让总价款为5042006元（包含过户费用），加上投资回报款16万元，乙方应支付价款合计为5202006元；付款方式为乙方应于2015年1月16日前支付甲方266万元，甲方自行还贷（涉案门面有按揭贷款尚未还清）；双方于2015年6月1日前办理过户手续，乙方在过户前一个月提前通知甲方，过户手续办理当日或次日乙方支付剩余房款2542006元；若乙方未按约定时间付款，应以2542006元为基数，按年息5.6%支付甲方利息至过户及付款全部完成止；若涉案门面过户给乙方指定人员，由甲方担保乙方在过户完成后收回剩余房款；若一方发生违约行为，按照原合同约定违约条款处理。补充协议签订当天，廖炳龙向傅波出具《收条》两份，内容为收到傅波支付的购房首付款250万元及投资回报款16万元。在本案审理过程中，傅波提交的涉案房屋产权情况表显示，涉案房屋登记所有权人系廖炳龙，现因贷款尚未还清仍处于抵押状态。傅波还陈述称，根据双方补充协议约定，廖炳龙应在傅波支付购房款266万元后，就涉案门面剩余房贷自行还款并解除抵押，以便办理过户手续；傅波在支付266万元后多次以电话、短信等形式通知廖炳龙要求解除抵押并办理过户手续未果，后于2015年11月11日、2016年4月28日分别向廖炳龙发出《过户催告函》及《解除合同通知函》，主要内容为告知廖炳龙因未按约定时间解除涉案门面抵押并办理过户手续，傅波通知解除涉案门面买卖合同并要求廖炳龙承担违约责任。傅波对此提供了与廖炳龙的短信及微信聊天记录、快递运单及投递结果查询予以佐证，廖炳龙对该两份函件真实性没有异议，但认为傅波函件发出时间已经超过了双方约定的过户时间。廖炳龙对傅波提供的2015年1月15日、2月28日、5月31日短信记录没有异议，但对傅波提供的微信聊天记录认为系虚假证据。在本案审理过程中，廖炳龙陈述称涉案门面未按期过户系因傅波未在约定时间内提前一个月通知廖炳龙且拖延办理过户手续所致，对此廖炳龙提供了落款时间分别为2015年5月22日和2015年6月15日的《关于从速办理喜盈门范城3栋505室过户手续的通知函》、《湖南启航律师事务所律师函》两份函件予以佐证。傅波对此质证认为从未收到过该两份函件，廖炳龙投递地址亦非傅波的经常居住地，且根据傅波向快递公司电话查询得知，该两份邮件未寄出。一审法院判决：一、傅波与廖炳龙就长沙市雨花区喜盈门商业广场3栋505号门面于2014年12月签订的《合同》以及于2015年1月15日签订的《合同补充条款》于2016年4月29日解除；二、廖炳龙于本判决生效后7日内返还傅波支付的购房款及投资回报款共计2660000元；三、廖炳龙于本判决生效后7日内支付傅波违约金400000元；四、驳回傅波的其他诉讼请求。本案一审受理费37878元，诉讼保全费5000元，合计42878元，由傅波负担5939元，由廖炳龙负担33775元。一审宣判后，傅波与廖炳龙均不服提起上诉。傅波上诉请求：1、判令撤销原审判决，依法改判廖炳龙向傅波支付违约金100万元；2、本案上诉费用由廖炳龙承担。廖炳龙上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，改判双方就喜盈门商业广场3栋505号门面签订的合同及补充条款于2015年6月15日解除；2、撤销原审判决第三项，改判驳回傅波违约金请求；3、本案一、二审诉讼费由傅波承担。二审法院认定的事实与一审法院一致。二审法院认为，结合双方证据，一审中傅波提交了催告办理过户手续的函件以及解除合同的函件的流转签收信息，廖炳龙二审中补充提交了快递查询结果以及录音，以证明其向傅波发出了催告办理过户的函件和解除合同的函件已送达，但没有傅波收到上述文件的直接证据，傅波提供的证据证明力大于廖炳龙提供的证据，故认定本案解除合同的时间为傅波发出合同解除函的时间即2016年4月29日，导致涉案合同解除的原因系廖炳龙未按约定还贷并解除房屋产权抵押且未配合办理涉案门面过户手续所致。至于违约金的计算，本案傅波支付266万元款项的时间为2015年1月15日，参考《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24%计息，有191万多元，同时长沙市房价这3年涨幅较大，合同约定违约金为100万元，并未过高，故酌定违约金和违约利息按合同约定调整为100万元较妥当。二审法院判决：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2824号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2824号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初2824号民事判决第三项为廖炳龙于本判决生效后7日内支付傅波违约金100万元；四、驳回傅波的其他诉讼请求；五、驳回廖炳龙的其他诉讼请求。一审案件受理费37878元，诉讼保全费5000元，共计42878元，由傅波承担10720元，廖炳龙承担32158元。二审案件受理费21100元，由傅波承担5275元，廖炳龙承担15825元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：涉案门面最初系由傅波作为买受人向开发商所购买并与傅波的其它房屋一起整体租赁给保利影业投资有限公司进行营业，在傅波2012年12月11日签订《商品房买卖合同》并支付首期房款2527329元后，由于银行不同意傅波按揭贷款，傅波遂于2013年11月13日将涉案门面以5047328元的价格转让给廖炳龙，双方签订了《转让合同》。该转让合同签订后，廖炳龙按约向傅波支付了房屋转让款2527328元及税费265871元，并由双方到长沙市房产交易中心办理合同更名手续，在房产交易中心认可与受理更名后，再由廖炳龙就余下购房款252万元办理银行按揭向开发商予以了支付；同时，原租赁关系继续存在，门面交付以由廖炳龙就租赁事宜向傅波出具授权委托书授权其全权处理的方式予以完成。此后，双方因租金收取及其它问题产生矛盾，廖炳龙于2014年9月20日向湖南润领房地产开发有限公司发出《关于取消对傅波先生授权委托等事宜之律师函》，告知自律师函送达之日起取消对傅波的授权委托。在此情况下，傅波遂与廖炳龙再次协商，拟定由傅波原价回购门面，双方遂于2014年12月3日、2015年1月15日先后签订了本案《合同》及《合同补充条款》。廖炳龙作为甲方与傅波作为乙方于2014年12月3日所签《合同》的完整内容是：“一、甲方自愿将其持有的喜盈门范城三号栋505室面积351平方米房屋卖给乙方或乙方指定人员，价格14581元／平方米（具体见原合同）。二、转让税费及过户费用由甲方承担；本次转让的再需缴纳的契税由乙方承担。三、乙方同意一次性支付甲方16万元作为甲方原投资回报；其余电影院的租金与甲方无任何关系。四、甲方按乙方要求签字配合收租。五、乙方在2014年12月31日前将第三条约定的16万元及房屋过户款250万元（第一笔首付款）支付给甲方；余款双方过户完成后三天内，乙方一次性支付给甲方。六、以上所有付款如有滞后，按国家贷款利率支付利息。七、甲方保证最迟于2015年3月1日前给乙方办理好过户手续；如拖延则乙方支付给甲方所有款项，甲方应按国家贷款利率支付给乙方。八、以上第六、第七条任何一方如拖延三个月视为违约，违约金为100万元整，并放弃抗辩权。九、第五条中如支付款拖延，则以后过户顺延。”2015年1月15日的《合同补充条款》，其中甲方仍为廖炳龙，乙方则为“傅波（及傅波指定人员）”，其内容则是：“根据双方2014年12月3日签订的合同，双方未约定详细之处，签订本补充条款，以做解释说明，与原合同冲突之处，以补充条款为准：一、甲方转让的其持有的喜盈门范城三号栋505室产权面积为350.58平方米，转让价格为14381.9元／平方米；转让款（含过户费用）共计5042006元；二、乙方另支付16万元做为一次性补给甲方的投资回报及租金；三、乙方共应支付504.2006万＋16万合计5202006元：（1）在2015年1月16日前支付给甲方266万元；甲方自行还贷。（2）在2015年6月1日前，双方办理过户出房产证至乙方名下当日或次日支付余下254.2006万元。四、乙方在过户前一个月提前通知甲方，双方配合办理房产过户至乙方的事宜。五、如乙方在2015年3月1日前未给过户付款，则须按2542006元×年息5.6%÷12月＝每月利息11862元支付利息至双方过户付款完成为止（按天计息）；但如乙方通知甲方后，因甲方原因不能及时过户至乙方名下，乙方可停止付息。甲方须在乙方通知后尽快完成房产过户，最长不得超过45天。六、如房产过户给傅波指定人员，由傅波担保甲方过户完成出证当日或次日能够收到余下的2542006元房屋转让款（以廖炳龙中国银行邵东广场支行62×××99卡号为准）。七、双方约定过户手续在2015年6月1日前完成。如拖延按原双方合同第八条违约处理。”本案双方对其真实性没有争议的由傅波于2015年11月11日向廖炳龙所发的《过户催告函》载明：“1、我方已经严格履行《补充合同条款》并如期支付了266万元款项，诚信履约；2、2015年5月30日，我方已经通过短信方式通知贵方协调过户时间，贵方已同意。3、客观问题消除后，我方第一时间电话通知贵方办理过户手续。但贵方未予配合反复拖延，且并无协助办理过户的意思，按照我方了解的情况，该房产处于银行抵押状态仍有高额按揭款未支付，导致贵方配合过户义务不能履行，房产无法过户，贵方已构成根本违约。贵方行为违反了该补充合同第四、五条中甲方义务，对我方权益造成严重侵害。综上，我方再次郑重向贵方主张过户权利，请积极响应并在2015年11月15日前启动过户手续，否则我方保留通过司法程序向贵方追究法律责任的权利。”关于涉案门面租金问题，廖炳龙在本案房屋买卖合同纠纷案判决生效之后已就此另行提起了诉讼，且已由长沙市雨花区人民法院于2018年10月24日作出了（2018）湘0111民初1555号民事判决。现该案尚在二审审理过程中。本院再审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院再审认为：本案双方对合同解除没有异议，争议的主要是合同解除原因、责任与时间问题。根据本案合同的签订经过与完整内容、合同目的、履行情况进行判断，本案双方在所签合同约定的最迟办理过户时间之前，傅波未提前一个月通知廖炳龙过户，廖炳龙在傅波已按约支付首付款后一直未解除银行贷款抵押，双方均存在未正当履行合同义务的行为。而涉案门面原在傅波转让给廖炳龙之前即已存在租赁关系，双方2013年11月13日签订转让合同后的房屋交付，是以由廖炳龙就租赁事宜向傅波出具授权委托书授权其全权处理的方式予以完成。同理，在租赁关系继续存在的情况下，本案双方就门面回购事宜达成协议并已在《合同》与《合同补充条款》中就前后的租金归属协商一致后，即可视为在合同生效的同时双方亦已完成了房屋交付。在房屋已交付后，至于其所存在的银行按揭贷款抵押，客观上是可以在傅波通知过户并在双方约定的配合办理过户期限内随时予以偿还与解除的。故廖炳龙尽管没有在合同约定的办理过户期限内解除银行贷款抵押，该行为也并非傅波可以不按约定期限提前通知办理过户的原因。原审以此免除傅波的合同义务与责任，有失恰当，本院予以纠正。但是，从双方关于违约责任的合同条款内容来看，涉案门面即使未按约定在2015年6月1日前提前一个月通知过户并完成过户手续，该行为也还需拖延三个月才能视为违约，守约方才能据此向违约方主张100万元违约金。廖炳龙称其有权于2015年6月15日通知解除合同并据此对傅波之后的主张进行抗辩及要求傅波支付100万元违约金，不符合合同约定，其理由不能成立。故在傅波于2015年11月11日向廖炳龙发出了《过户催告函》，且在该函中载明了过户时间延后的原因以及要求启动过户手续的具体时间之后，廖炳龙对此既未回复也一直未对门面解除银行贷款抵押以配合办理过户，由此导致双方所签合同最终解除，廖炳龙的责任相对更大。原审根据傅波发出合同解除函的时间来认定本案合同的解除时间，并认定廖炳龙的行为构成违约，并无不当。至于违约金的计算问题。如上所述，本案双方均存在不同程度的违约行为，在确定与计算违约金时，本案不宜只按廖炳龙构成单方违约进行评判处理。但是，鉴于廖炳龙的违约责任相对更大，且其即使不支付违约金也应在合同解除后依法返还傅波原所支付的购房款项并应当支付利息，该利息按照合同约定的国家贷款利率从2015年1月16日起计算至现在，也已接近二审判决的违约金数额100万元。故综合考虑，本案尽管原二审认定廖炳龙构成单方违约并判决其向傅波支付100万元违约金有失恰当，本院再审不再予以纠正。另，傅波原按合同约定支付给廖炳龙的266万元款项中，实际属于购房款的只有250万元，另16万元系傅波原将门面转让给廖炳龙后根据廖炳龙的委托所代收的本属于廖炳龙所有的投资回报（前期租金收入），该投资回报无论本案合同是否解除，都是不应当再予返还的。原审判决廖炳龙对此予以返还，显然是错误的。但是，本案一审判决后，廖炳龙并未对此提出上诉，而且，其在本案之外已就门面租金的返还问题另行主张权利提起了诉讼，故该不当返还的投资回报仍可在另案中得到处理，本院亦不再予以纠正。综上，廖炳龙的再审请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实与划分责任虽有瑕疵，但实体处理基本正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：维持湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终6372号民事判决。本案一审案件受理费37878元，诉讼保全费5000元，共计42878元，由傅波承担10720元，廖炳龙承担32158元。二审案件受理费21100元，由傅波承担5275元，廖炳龙承担15825元。本判决为终审判决。审判长  涂晓辉审判员  罗 斌审判员  刘前进二〇一九年十月八日书记员  李睿茜