贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0221民初3284号原告：李洪飞，女，1990年5月4日生，回族，小学文化，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。特别授权委托代理人：徐红芹，系贵州大局律师事务所执业律师，执业证号：15202201711730289。被告：尹成龙，男，1981年2月19日生，汉族，大专文化，住贵州省水城县。被告：贵州湘黔贵房地产经纪有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区钟山东路南侧（卡达凯斯山水城B幢2单元9-08号），统一社会信用代码91520200067747520H。法定代表人：陈涛。特别授权委托代理人：王明星，系贵州盈厚律师事务所执业律师，执业证号：15202201210114811。一般授权委托代理人：陶彪，系贵州盈厚律师事务所实习律师，证号：23081905110279。原告李洪飞诉被告尹成龙、被告贵州湘黔贵房地产经纪有限公司（以下简称“湘黔贵公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托代理人徐红芹、被告尹成龙、被告湘黔贵公司委托代理人王明星、陶彪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李洪飞向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行《房屋买卖合同》，向原告交付楼顶，否则向原告赔偿不能交付楼顶的损失30000元；2、判令二被告配合原告开通水、电设施；3、判令原告委托律师费共计5000元由二被告承担；4、本案全部诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2018年11月30日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，约定二被告将位于水城县××坝镇××竹林组××竹林大道××楼××单元××号住房出让给原告，房屋面积约105平方米，其用途为住宅（含楼顶），房屋总价为180100元，2019年1月10日前，二被告将符合合同约定（房屋完整，水电通）的销售房屋交付给原告使用。原告已于合同签订当日一次性向二被告付清全款，二被告于合同签订后当日已向原告交房（水电未通，楼顶未交付）。此后，经原告多次催告，二被告均以各种理由推脱拒不履行合同义务。《房屋买卖合同》签订当日，二被告向原告出具承诺书“兹有李洪飞，在我公司购买住房一套，本公司承诺，若本套住房有贷款及任何纠纷，本人公司承担任何法律责任，并承担买受人的一切损失。”原告认为，原告与二被告之间签订的《房屋买卖合同》是真实意思表示，内容没有违反法律与行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方产生法律拘束力。原告如期履行了全额支付房款的义务，至今，二被告并没有按照合同约定交付楼顶和开通水电，已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告尹成龙辩称，一、买卖合同所涉房屋已经交付给原告，钥匙交给了原告老公；二、买卖合同所涉及的楼顶我正在做防水，达不到原告使用楼顶的条件，所以我把楼顶锁了，没有交付，需要把楼顶的防水、防护做完才能向原告交付，水电开户由顶峰公司统一收身份证，由我统一办理。小区水电已全部开通，我需要原告身份证复印件办理过户及交过户费，过户费由当地水电公司收取，大概是2700元，由我出具相关过户费的发票给原告，我同意承担原告诉请的律师费5000元。被告湘黔贵公司辩称，2018年11月30日，我公司未与原告签订过房屋买卖合同，也未收到原告交来的购房款180100元，我公司从未委托被告尹成龙收取房屋购房款及签订任何合同，尹成龙也不是我公司的员工，故我公司在本案中不承担任何责任，依据原告的诉求，其对本案争议的买卖合同对其三性应当列为诉求，其次原告的各项诉讼请求，并不具有可执行性，依据合同法第四十八条、第五十二条之规定，原告与名义上为我公司签订的买卖合同，其并未得到我公司授权，我公司并未追认，同时该合同内容上看，将全体业主共有的公用部分，一并转让给原告，违背了物权法第七十条之规定，属于无效合同，依据规划部门对金竹林片区的规划，其所修建的房屋，应当为六层半，也就不存在将702室的房屋出售给原告的情形，如此该房屋属于违反规划部门的附属物，本案合同也应该属于无效合同。经审理查明，2018年11月30日，被告尹成龙以被告湘黔贵公司的名义（作为出卖人，甲方）与原告李洪飞（作为买受人，乙方）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“乙方所购房屋的基础情况：甲方将位于金竹林大道路7楼1单元1-7-2号的住房（门面）出让给乙方，该房屋（按销售方式选择填写），建筑（套内）面积约为105平方米（最终面积以产权证的测绘面积为准结算），其用途为住宅。（含楼顶）；按套计算该房屋总价，不计平方米。总房价180100元整不计平方米；买受人在签订购房合同之日一次性付180100元；产权证件及开户办理：在政府通知办理房屋产权证、土地证分户时，由乙方配合甲方代为办理，办理所产生的一切费用由乙方负责承担，与甲方无关；所有开户费用由乙方承担，并在签定合同＿日内由乙方按甲方预计费用清单表预付给甲方，由甲方代缴，并由乙方配合甲方办理，在相关开户手续办理终结后，其开户费用由甲方按相关收费单位的收费标准为标准结算向乙方收取。由乙方全权负责，与甲方无关；因甲方原因不能为乙方办理产权证件的，全部责任由甲方全权负责（不可抗力因素除外），与甲方无关；甲方定于2019年1月10日内将符合合同约定（房屋完整、水电通）的销售房屋交付给乙方使用。”原告在该合同乙方处签名捺印，被告尹成龙在该合同甲方处加盖刻有“贵州湘黔贵房地产经纪有限公司”字样的印章，并签名捺印。同日，原告向被告尹成龙支付了购房款180100元，被告尹成龙向原告出具了收款收据一张，并在该收款收据上签名并加盖了刻有“贵州湘黔贵房地产经纪有限公司财务专用章”字样的印章。2018年11月30日，被告尹成龙向原告出具《承诺书》，该承诺书内容为“兹有李洪飞在公司购买住房一套，本公司承诺：若本套住房有贷款，及任何纠纷，本人公司承担任何法律责任，并承担买受人的一切损失。”被告尹成龙在该承诺书上捺印并加盖了刻有“贵州湘黔贵房地产经纪有限公司”字样的印章。2019年7月30日，原告（作为委托方，甲方）与贵州大局律师事务所（作为受委托方，乙方）签订了《委托代理合同》，合同约定“乙方接受甲方的委托，指派徐红芹律师担任甲方与湘黔贵公司、尹成龙房屋买卖合同纠纷诉讼代理人。代理权限为特别代理。甲方支付乙方本案一审代理费5000元。此代理费甲方应于2019年7月30日以前交清。”被告尹成龙非被告湘黔贵公司公司员工。被告湘黔贵公司提交的证据法人身份证明书加盖刻有被告公司字样的印章与被告尹成龙在上述《房屋买卖合同》、承诺书上加盖的刻有被告公司字样的印章不一致。被告湘黔贵公司提交的证据加盖被告湘黔贵公司财务专用章的纸张上的印章与被告尹成龙出具给原告收款收据上加盖的刻有被告公司财务专用章字样的印章不一致。2019年5月15日，被告尹成龙向被告湘黔贵公司出具承诺一份，该承诺内容为：“本人尹成龙所卖房子盖的贵州湘黔贵房地产经纪有限公司的公章、财务章属于本人私自雕刻的，凡陈涛未签字的与陈涛无关。”另外，被告尹成龙已向原告交付了位于水城××××坝镇金竹林大道路7楼1单元1-7-2号住房。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告尹成龙身份证、被告湘黔贵公司企业信息公示报告、房屋买卖合同、收款收据、承诺书、委托代理合同、被告湘黔贵公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、加盖被告湘黔贵公司财务专用章的纸张、承诺复印件等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告尹成龙虽然以被告湘黔贵公司的名义与原告签订了《房屋买卖合同》，但被告湘黔贵公司辩称其未与原告签订过房屋买卖合同，也未收到原告交来的购房款180100元，公司从未委托被告尹成龙收取房屋购房款及签订任何合同，尹成龙也不是公司的员工，故公司在本案中不承担任何责任；被告尹成龙也在庭审中认可自己并非被告湘黔贵公司的员工，自己与原告签订的房屋买卖合同被告湘黔贵公司并不知情，所涉房屋非被告湘黔贵公司承建，原告所支付的购房款是自己收取，自己与原告所签订的房屋买卖合同、出具的收款收据及承诺书上加盖的印章均是其拿着被告湘黔贵公司的营业执照给自己的员工，让员工去找人雕刻而成；根据被告湘黔贵公司提供的证据法人身份证明书加盖刻有被告公司字样的印章与被告尹成龙在上述《房屋买卖合同》、承诺书上加盖的刻有被告公司字样的印章不一致，被告湘黔贵公司提交的证据加盖被告湘黔贵公司财务专用章的纸张上的印章与被告尹成龙出具给原告收款收据上加盖的刻有被告公司财务专用章字样的印章不一致。因此原告仅凭被告尹成龙加盖未经核实真实性的公司印章，就相信被告尹成龙具有代理权，未尽到应有的谨慎义务，故被告湘黔贵公司在本案中不应承担责任，房屋买卖合同所涉的法律后果应由被告尹成龙承担。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，原告与被告尹成龙所签订的《房屋买卖合同》所涉出卖的楼顶系该栋建筑物的基本构成部分，故应属于该栋建筑物全体业主共有。虽然原告与被告尹成龙签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，但合同中关于出卖楼顶的约定侵犯了该栋建筑物其他业主的权利，故合同中除关于出卖楼顶的约定属无效外其余约定因未违反法律和行政法规强制性规定，应属有效。故对于原告要求二被告继续履行《房屋买卖合同》，向原告交付楼顶，否则向原告赔偿不能交付楼顶的损失30000元的诉请，本院不予支持。根据《房屋买卖合同》关于“甲方定于2019年1月10日内将符合合同约定（房屋完整、水电通）的销售房屋交付给乙方使用。”的约定，被告尹成龙负有协助配合原告开通水、电设施的义务，故对原告要求被告尹成龙配合其开通水、电设施的诉请，本院予以支持。对于原告要求被告尹成龙承担原告就本案委托律师所产生的律师费5000元，因被告尹成龙在庭审中表示其同意承担原告诉请的律师费5000元。故对原告的该项诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尹成龙于本判决生效后十日内协助配合原告李洪飞开通位于水城××××坝镇金竹林大道路7楼1单元1-7-2号房屋水、电设施。二、被告尹成龙于本判决生效后十日内向原告李洪飞支付律师费5000元。三、驳回原告李洪飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，因本案适用简易程序减半收取338元，由被告尹成龙负担（原告已预交，限被告于本判决生效后十日内返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，权利人可在判决指定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。审判员  张艳二〇一九年十月二十五日书记员  张恒