广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8266号原告（反诉被告）：广州棕榈物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区洛浦街北环路9号自编5号楼01-A。法定代表人：曾昭积。委托诉讼代理人：江显斌，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张楠，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市柒贰贸易有限公司，住所地：广州市黄埔区大沙北路105号102房。法定代表人：包根友。委托诉讼代理人：李龙云，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易俞孜，广东金桥百信（黄埔）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）广州棕榈物业管理有限公司（以下简称棕榈公司）与被告（反诉原告）广州市柒贰贸易有限公司（以下简称柒贰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告棕榈公司的委托诉讼代理人江显斌、张楠，被告柒贰公司的委托诉讼代理人李龙云、王微雅（已撤销）、易俞孜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告棕榈公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金2308000元（以568000元为每月租金标准，自2018年2月1日计至7月31日为3408000元，其中1100000元以被告支付的保证金予以抵扣，被告拖欠的租金为2308000元）；2.判令被告向原告支付迟延交租的违约金（以应付未付的租金总额为基数，按照每日万分之五的标准，自2018年4月14日计至实际付清之日止，截止起诉之日为180541.17元）；3.判令被告向原告支付因实现本案债权产生的律师费[以被告拖欠的租金与违约金总额为律师费计算的标的额，按照粤价[2006]298号《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的风险收费为标准，按照本案实际发生的阶段计收（一审、二审、执行），目前仅计收一审阶段的收费为38000元]；4.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼中，棕榈公司明确变更上述第1、2项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付场地占有使用费2082700元[按照《租赁合同》第二条的租金支付约定，自2018年2月1日至2018年12月20日（第二次庭审结束），实际占用期间为10个月零20日，扣除7个月免租期后，实际占用的期限为3个月零20日，即被告拖欠的场地占有使用费为2082700元]；2.判令被告支付场地占有使用费的利息（以应付未付的场地占有使用费总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率为基准，自2018年9月15日计至实际付清之日止）。事实和理由：2018年3月13日，原、被告双方签订了《租赁合同（合同号：201803001）》，约定由被告向原告承租位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城北环路9号的建筑物用作商业运营，租赁期限为15年（自2018年2月1日至2032年1月31日止），租赁物面积为14800平方米，租金为568000元/月，按年递增。双方还就租赁期限、保证金与租金、违约责任、合同生效及终止、争议处理等事宜进行了约定。合同签订后，被告向委托人支付合同保证金1100000元，并接收场地。按照合同约定，被告应在最迟为签订合同之日起一个月内向原告支付三个月的租金合计1704000元；同时，被告应按照合同约定的“先交租、后使用”的原则，在当月15号前向原告先行支付当月租金，但被告至今无故拖延上述款项、分文未付。为此，原告于2018年7月至今向被告催收租金，被告至今不予回应。原告认为，根据我国《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定与双方的合同内容，被告拖欠租金的行为已构成违约，故应向原告承担清偿租金、违约金等违约责任。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法起诉被告，请求法院依法判决原告诉请，以维护原告的合法权益。被告柒贰公司辩称：1.涉讼物业不符合约定的交付条件而未实际交付。按照《租赁合同》4.3.1、4.3.3以及4.3.4等约定，出租人应负责涉讼物业产权的外墙、内部通道装修及涉讼物业消防管网布置及安装，负责建筑物的一次装修，并保证开通水通、路通，电路和网络通至每层控制房，沥青路的平整，确保承租人的顺利运营。上述条款确定了物业的交付条件必须具备水通、电通、网通，有消防设备、设施，有一次装修。而涉讼物业是毛坯房，没有一次装修，没有水电、网络和消防设施。我方多次催促原告履行义务，使房屋符合约定的交付条件，但原告未履行义务，导致房屋不能交付。2.原告出租的建筑物未取得建设工程规划许可证和相应的报建手续，双方签订的《租赁合同》属无效合同。涉讼物业并未取得建设工程规划许可证和报建手续，属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》无效。3.原告诉讼请求没有事实依据和合法依据。涉讼物业未实际交付，我方未实际占有、使用涉讼物业，原告请求租金没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十六、五十七条的规定，除合同中独立存在的有关解决争议方法的条款有效，其它部分无效。租赁合同中该约定的违约金条件同样无效，对当事人没有法律约束力。原告请求的迟延交租违约金和律师费不合法，理应不予支持。另外，对于原告变更后的诉讼请求，原告要求支付场地使用费是没有事实依据的，涉讼物业仍然在原告的控制下，涉讼物业应是由原告进行装修的，但原告没有完成双方签订合同约定的交房标准，原告也没有对涉讼物业进行消防设施，没有取得消防部门的消防验收合格证，涉讼物业没有交付给被告，因此原告要求我方支付场地使用费没有事实依据。同理，原告要求我方支付场地使用费利息同样也没有事实依据。综上，双方所签合同属于无效合同，又因自合同签订以后，原告一直未交付房屋，导致我方不能占有、使用涉讼物业，故原告的诉讼请求在事实和法律上均无依据，属无理要求，应当予以驳回。反诉原告柒贰公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》无效；2.判令反诉被告应返还反诉原告支付的押金1100000元；3.判令反诉被告归还反诉原告预付的物业管理费200000元；4.判令反诉被告赔偿因其过错导致合同无效对反诉原告造成的招商费用损失100000元；5.判令反诉被告承担本案反诉费用。事实和理由：2018年3月13日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁合同》（合同号：201803001），约定由反诉原告承租反诉被告位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城北环路9号的建筑物，该建筑物为二层，占地面积3520平方米，用于商业运营；租赁期限15年，自2018年2月1日起至2032年1月31日止；整栋建筑物月租金568000元，租金及管理费每一年递增一次，前五年每次均在上一次的租金基础上递增2%，后十年每次均在上一次租金的基础上递增3%，租金按月支付，反诉原告需在每月15日之前足额支付租金及管理费；自合同签订之日起给予反诉原告免租期7个月，反诉原告在签订合同10个工作日内向反诉被告支付1100000元（已扣减以前的意向金150000元）。并约定反诉被告负责涉讼物业的外墙、内部通道装修及建筑物消防管网布置及安装，负责涉讼物业的建设及一次装修，开通水通、路通，电路和网络通至每层控制房，沥青路面平整。合同签订后，反诉原告向反诉被告支付了合同保证金1100000元，但反诉被告未对涉讼物业进行一次装修，未进行消防管网布置和安装，水、电、网未通至每层控制房，该物业仍是毛坯房，涉讼物业未交付给反诉原告。据反诉原告现在了解，涉讼物业未取得建筑工程规划许可证和报建手续，涉讼物业不属于合法建筑，租赁合同依法应无效，反诉被告理应返还反诉原告缴纳的押金以及预付的物业管理费。另，反诉原告承租后为逾期项目顺利运营，为此支出了招商费用100000元，合同无效系反诉被告过错所致，故请求反诉被告赔偿因其过错而导致的反诉原告的费用损失。反诉被告棕榈公司辩称：我方认为反诉原告提出的反诉请求，无事实和法律依据，应全部驳回。1.双方签订的《租赁合同》合法有效，受法律保护，涉讼物业系在广州市番禺区洛浦街洛溪村委会的合法土地上兴建，根据我方提交的证据村委会已经出具证明，证明其委托我方整体对外转租涉讼物业的事实，及对我方将涉讼物业整体转租给反诉原告是知情并同意的，我方对涉讼物业有合法的转租权。反诉原告提及的规划报建问题，我方认为反诉原告对涉讼物业的现状一直知悉，且已实际接收涉讼物业使用长达数月，期间反诉原告并未正式向我方提出该问题，说明其已经以行为默认，该问题不影响涉讼物业的实际使用。同时反诉原告也将自己的公司迁移到涉讼物业的地址。反诉原告在我方起诉后以该理由提出反诉是为了恶意逃避租金支付，以掩饰其拖欠租金的行为。2.反诉原告关于返还1100000元押金的条件未成就，因此无需退回，因为反诉原告已经实际接收涉讼物业使用，并对外招商。退一步讲，即使本合同因客观原因终止，反诉原告在本诉中也拖延我方巨额租金，我方可依法行使抵销权，要求将合同押金和反诉原告拖欠的租金进行抵扣。抵扣后不足部分，反诉原告仍需向我方支付。3.反诉原告要求我方返还物业管理费200000元无事实依据，双方从未约定物业管理费的支付内容和标准，且从该笔费用支付的时间推断，该费用实际上属于合同押金，我方同意将该笔费用在本诉追讨的租金中抵扣。4.反诉原告提出100000元招商损失费用无事实依据。我方提交的证据证明截止2018年9月，反诉原告一直自认其自行招商，并未对外委托他人招商，因此该项诉求的提出是为了对抗本诉的诉求。根据我方提交证据显示，在双方共同开会协商本案纠纷过程中，反诉原告负责人直接承认自己对外洽谈涉讼物业的招租事宜，因价格过高无法找到承租人，要求我方大幅减租，在开会过程中并未提到其它招商损失产生。同时，被告提交的居间服务合同，内容违背日常经验法则，根据中介行规支付居间费应在促成双方居间后完成，目前居间服务尚未完成，我方能确认中介并未促成交易，在此情况下被告支付居间费不合理，我方认为该损失的发生是虚构的。5.反诉原告提起反诉的事实与理由不足，应全部驳回，反诉费用应由反诉原告承担。综合本案事实，我方始终按照合同约定和反诉原告的指示履行合同，全力配合反诉原告完成对外招租工作，但反诉原告由于商业判断失误，运营能力欠缺等问题，至今未能将涉讼物业出租，又拒绝及时解除合同，导致双方损失扩大，因此反诉原告应承担相关责任和双方的损失。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2017年11月13日，韦国立（出租方、甲方）与包根友（承租方、乙方）签订一份《意向协议书》，约定乙方有偿承租甲方坐落在广州市番禺区洛浦街洛溪新城北环路9号物业（以下简称涉讼物业）；租赁用途为商业；本意向协议书仅为甲乙双方合作的初步意向，具体权利义务和其他条款以正式合同为准；本意向协议签订后，乙方应向甲方指定的的账号支付意向押金150000元，该押金在甲乙双方签订正式合同后作为租金予以抵扣；自签本协议后，甲方应暂停租赁物内的外墙装修工程，夹层的安装施工，等租赁物的设计图纸出来后，甲方再按工程进度进行施工或指令工程承包人按工程进度进行施工；甲方在接到乙方的设计图纸后，应在2018年1月1日前正式完成工程施工；在甲乙双方签订正式合同前，甲方应完成该租赁物内的入户水通、电通、网通，及场地平整、干净卫生；双方在该协议书中还就意向租赁物的面积、租金、租赁期限等进行初步约定。2017年11月15日，包根友向韦国立转账支付了上述合同意向金150000元。2018年3月13日，棕榈公司（出租方、甲方）与柒贰公司（承租方、乙方）共同签订一份《租赁合同》，该合同约定乙方有偿承租甲方位于广州市番禺区棕榈创业园的涉讼物业；涉讼物业为二层，每层高六米，占地面积3520平方米，经甲乙双方一致确认为14800平方米（东南角需建设好才能满足，若自合同签订后3个月内尚未完工，应按实扣减），空地、道路面积为无偿使用；租赁物的用途为商业，租赁期内，在不违反法律、法规的前提下由乙方自行管理、使用；租赁期限15年，自2018年2月1日起至2032年1月31日止（租赁期限按实际交付使用计算）；自甲乙双方签署合同之日起给予乙方免租期7个月，乙方在签订本合同10个工作日内向甲方支付1100000元（扣减以前的意向金150000元）作为合同押金；待乙方设计施工图出来（约一个月）施工后再支付3个月的租金计1704000元，下次支付租金为6个月后，每2个月支付一次租金，月租金为568000元，直至免租期满后，再按每月缴交租金；本合同期满后，在乙方付清包括但不限于租金、管理费、水费、电费等乙方在租赁期间产生的一切费用后，将合同押金无息退回；整栋建筑物月租金568000元，租金及管理费每一年递增一次，前五年每次均在上一次的租金基础上递增2%，后十年每次均在上一次的租金基础上递增3%；租金按月支付，乙方需在每月的15号之前足额支付当月租金及管理费，甲方在收取租金及管理费的同时向乙方开具收据（该租金及管理费不含税，也不包括日后要交的一切费用，该租金及管理费是甲方纯收入），并同时支付其它相关费用（水、电、网等费用乙方按每月实际用量向相关单位、部门自行缴交或者交至甲方处由甲方统一缴纳），乙方逾期支付的，每日按未支付的租金额计收万分之五的迟延履行金，计至租金及迟延履行金足额付清之日止；甲方根据乙方的设计标准负责该租赁物产权的外墙、内部通道装修及该租赁物消防管网布置及安装（注：甲方义务提供所有资料并配合乙方取得消防资质）；甲方负责该产业园的所有建筑物的建设及一次装修；甲方应根据乙方设计标准，在相应的期限内对园区进行改造；道路进行平整及沥青铺设，并修建大门、值班室、围墙、基本绿化等；甲方负责协调区域内西部及所有环境的整体统一规划、协调；甲方保证乙方租赁标的物不存在产权位置和环境保护的纠纷；同时甲方保证开通水通、路通，电路和网络通至每层控制房，沥青路面的平整，确保乙方的顺利运营；在租赁期限内，若乙方未足额支付租金或其他费用的，甲方有权单方面停止乙方使用租赁物内的有关设施（如水、电等）；因乙方不按时支付租金或者其它违约行为引发纠纷产生诉讼的，甲方为向乙方追索租金、违约金及迟延履行金等违约责任而产生的符合物价部门规定的包括但不限于律师费等为实现权利而支出的费用均由乙方承担；因甲方造成的违约行为引发纠纷产生诉讼的，乙方为向甲方追索租金损失、违约金及迟延履行金等违约责任而产生的符合物价部门规定的包括但不限于律师费等为实现权利而支出的费用均由甲方承担；等等。2018年4月20日，柒贰公司的法定代表人包根友向郭文聪转账支付了200000元，转账信息备注物业管理费。2018年5月11日，柒贰公司的法定代表人包根友向郭文聪转账支付了100000元。2018年5月17日，柒贰公司的法定代表人包根友向郭文聪转账支付了50000元。2018年6月13日，柒贰公司通过广州衡新门窗有限公司向棕榈公司转账支付了400000元。2018年6月22日，柒贰公司通过广州衡新门窗有限公司向棕榈公司转账支付了400000元。2018年8月29日，棕榈公司以柒贰公司逾期支付租金等费用为由提诉至本院，引致本案纠纷。答辩期内，柒贰公司主张棕榈公司未交付符合合同约定的涉讼场地，且涉讼场地未取得报建手续属于违章建筑造成其司损失，因此提出反诉。诉讼中，双方当事人均确认柒贰公司就涉讼物业已向棕榈公司支付款项共计1300000元，其中1100000元为合同押金；并确认双方没有约定涉讼物业的交付时间，亦没有办理书面交接手续，涉讼物业没有门锁。但双方当事人对于以下问题存在争议：一、涉讼物业的权属情况及现状问题。棕榈公司主张涉讼物业权属人为广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社（以下简称洛溪经合社），原番禺县洛溪乡人民政府与广东省化工商业贸易中心成立安发储运服务公司（以下简称安发公司）合作联营，洛溪经合社经报批取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，原番禺市规划局核准用地面积为20784.6平方米，后该合作项目投入建设并持续使用至今，涉讼物业处于该建成多年的工业园区内，后由洛溪经合社于2014年将涉讼物业整体出租给其司；广州市番禺区洛浦街洛溪村民委员会确认与其司存在租赁合同关系，并确认其司的转租行为有效；在其司承租涉讼物业期间，洛溪经合社于2015年向广州市番禺区洛浦街道办事处（以下简称洛浦街道办）提交《关于危房改造的请示》，洛浦街道办于同年4月作出书面回复，同意对该建筑物进行翻新处理，后其司将涉讼物业翻新成为一栋两层L形的独栋建筑后整体出租给了柒贰公司，其司未对涉讼物业进行拆后重建，现涉讼物业为二层建筑物，每层高6米，可以隔4层。为证实其上述主张，棕榈公司提交了以下证据：1.广州市番禺区洛浦街洛溪村民委员会于2018年10月18日出具的《关于租赁物相关事项的说明》，主要内容为：涉讼物业原系其村集体所有、合法兴建的厂房，其村于2014年1月1日开始将涉讼物业整体出租给棕榈公司，用途为商业，期限为2014年1月1日至2034年12月31日，其村对棕榈公司在租赁期内对物业的整体或部分对外进行转租事宜是知悉并予以同意的。2.原番禺县洛溪乡人民政府与广东省化工商业贸易中心签订的《业务联营协议书》、原番禺市规划局于1998年4月23日核发的《建设用地规划许可证》《建设用地批准书》。3.洛浦街道办于2015年4月2日出具的《关于洛溪村北环路9号危房改造的回复意见》，主要内容为：洛溪村将北环路9号仓库纳入“三旧”改造范围，应向区城改办申请并提供改造方案，所编制的改造方案获其批后方可实施，“三旧”改造项目具体实施建设之前，改造主体需持城改部门批复至国土房管、规划、建设等部门按相关程序办理报建手续；北环路9号仓库经鉴定为一般损坏房，如涉及拆旧建新，不属于洛浦街审批职能范围，应先向规划部门办理相关报建手续。柒贰公司对棕榈公司提交的上述证据真实性无异议，但认为证据2只能证明涉讼物业所在土地在安发公司使用时进行了用地的规划和相关批准程序，但没有反映当时的建筑物有无进行报建，而且本案所涉建筑物并非安发公司建筑的建筑物，安发公司向棕榈公司出租的是有四个仓库和一个工具房的砖结构的平房，而涉讼物业已经是一栋框架结构的二层建筑物，无法证实现在的涉讼物业有履行规划报建手续，涉讼物业是未经规划报建的建筑物，应属于违章建筑。柒贰公司为证明涉讼物业在安发公司使用时是平房仓库，经转租给棕榈公司等人后被拆除重建成一栋二层建筑物的事实，提交了安发公司和棕榈公司、劳永坚等人签订的《协议书》，以及广州市宗磊贸易有限公司和劳永坚等人签订的《转租合同》。其中《转租合同》第2条约定“各方确认，承租的土地已实际由乙方及梁志光开发并建设好建筑物约壹座二层，建筑面积大约7000平方米”。棕榈公司对上述证据真实性无异议，但认为上述证据恰好证明其司整体取得涉讼物业对外转租权的合法有效性，在该两份合同签订时，因租赁物业使用年限已久，出现表面陈旧、公共设施有待更换等问题，所以其司在上述合同签订前后，对涉讼物业进行了翻新，之后与柒贰公司签订《租赁合同》将涉讼物业交付给柒贰公司使用，其司仅对租赁物进行了翻新，且已获得洛浦街道办的许可。二、关于涉讼物业有否交付给柒贰公司使用的问题。棕榈公司称其司将涉讼物业整体转租给柒贰公司，双方签订《租赁合同》后其司已将涉讼物业交付给柒贰公司使用，柒贰公司接收后便自行进行招租和装修设计；其司因涉讼物业使用年限已久原因对涉讼物业的外墙整体翻新，主要是重新安装玻璃与瓷片，涉讼物业所在园区一直具备完善的配套设施，包括绿化、物业管理等，入园道路宽敞、平整可通车，涉讼物业内部也已通水通电，可见其司交付的涉讼物业是符合合同约定条件的，柒贰公司完全可以对涉讼物业进一步设计和施工的；其司本是配合柒贰公司对涉外物业的使用而在签订合同后继续按照双方的约定进行后续简单施工，但柒贰公司却没有按照合同约定向其司提供室内规划设计图纸，而且在工人施工期间，由于包根友对市场环境考虑不周而作出错误的商业决定，并且以未确定涉讼物业的实际用途为由叫停了所有装修施工，亦没有按照合同约定如期支付相应押金和三个月预付租金，因此其司认为柒贰公司缺乏相应支付能力，为了减少双方损失，其司在达到《租赁合同》第3.3、3.4条的交付标准后便暂停对涉讼物业进一步的装修施工，并多次发函主动邀约柒贰公司负责人包根友协商确认双方下一步合作方式，但柒贰公司仅表示其方案尚不成熟，要求其司给予时间准备，直到2018年9月9日协商时柒贰公司承认其商业决策失误，并承认其多次单方要求棕榈公司停止对涉讼物业的装修以便柒贰公司更好的对外整体招租，柒贰公司已承认接收了涉讼物业，并在自行招租找下家，没有聘请其他中介招商，也承认柒贰公司存在迟延支付租金和押金的行为，但柒贰公司仍坚持继续承租涉讼物业，拒绝解约，并单方提出大幅减少租金的要求；由于之后柒贰公司没有再实际履行设计、装修等，从而导致涉讼物业一直处于闲置状态，其司为减少损失，在第二次庭审结束即2018年12月10日后自行收回了涉讼物业。棕榈公司对此提交了以下证据证实：1.涉讼物业现场照片；2.2018年9月9日包根友、朱凯、江显斌及钱某四人的会议录音；3.钱某的证人证言。其中证人钱某述称：2017年9月其得知棕榈公司向外招租涉讼物业，其经朋友介绍认识了包根友，包根友是从事建筑行业的，包根友也声称自己有资源，棕榈公司和柒贰公司经过协商并签订了《意向协议书》，两天后柒贰公司支付了150000元意向金，之后包根友表示需要时间来准备设计图纸，期间一直有询问图纸事宜，但包根友始终表示还没有做出图纸，当时棕榈公司一直在对涉讼物业进行装修，但包根友却说装修、断层都不要做了，只做平整，后来因为等待图纸时间太长了，棕榈公司还是继续施工了；到了2017年12月，双方就租金问题进行协商，包根友说股东开会认为租金太高，希望降价格，棕榈公司则不同意，直到年后，双方最终将租金谈为568000元，包根友说要过一周的时间才能交押金，在设计图纸出来后交三个月的租金，但一直都没有支付，后来其听包根友说已经在招商了，可是还有部分款项没有支付完毕，柒贰公司也有工作人员来联系其说要将公司地址迁移到涉讼物业所在地址，但后来由于柒贰公司拖了半年都没有交租金，棕榈公司向其表示不想出租了，但当时包根友说已经在谈一个客户，让其再帮忙拖几天，还提出要求降租的意见，要么降租，要么退租并且将已经支付的几十万元退回，但因为其只是中间介绍人，不能做主，所以其让双方当事人进行协商；其确认在双方签订正式租赁合同后，包根友已经在使用涉讼场地了，一直到2018年5月，其在向柒贰公司催缴押金时，已经见过有很多人去看涉讼物业的现场，当时柒贰公司已经办理好了工商变更登记，包根友一开始说是招商，后来其才知道是转租物业；在双方还未签订合同前，棕榈公司一直对涉讼物业进行装修，签订合同后，包根友曾通过打电话和到现场方式阻止棕榈公司施工，声称要求待装修风格定下来后再让棕榈公司施工，也有提到让棕榈公司清理掉涉讼物业里面的地上的坑和淤泥垃圾，对此棕榈公司已经马上处理了，之后仍有工人在现场进行修补，2018年6月最后一次到现场时，玻璃、外立面、电梯口、平整都做完了，瓷砖和玻璃也已经贴好了，只剩下隔断、电梯还没做，路面沥青有铺但不是全部铺好，2018年9月棕榈公司亦已将公共空间做好，但是否达到柒贰公司的要求其不清楚，当月其也参加了棕榈公司和柒贰公司负责人包根友的协商会议，其在会议中也表示如果是柒贰公司要求的，棕榈公司会去做，相应地柒贰公司也应该付款。柒贰公司确认上述照片的真实性，但认为照片证实了涉讼物业没有完成第一次装修，外墙没有装修好，内部通道没有装修，也没有通水通电至每层的控制房，也没有铺设沥青；对会议录音的真实性予以确认，但从其司法定代表人包根友所讲的话可以看出，棕榈公司没有按照合同要求对涉讼物业进行相应装修，涉讼物业尚未装修完毕，该物业仍在棕榈公司控制中，没有交付给其司使用；而证人钱某是棕榈公司委托招商找人招租，两者存在利害关系，且所作证言称外墙瓷砖和公共空间均已完成施工，但与现场照片显示不符；涉讼物业至今仍然是毛坯房，仍在装修中，涉讼物业还没有装修完毕，没有符合交付条件，故主张涉讼物业尚未交付给其司使用，仍在棕榈公司的控制管业中。柒贰公司对其上述主张还提交了设计图，拟证明其司承租后就涉讼物业已作出设计方案的事实。棕榈公司对柒贰公司的上述证据不予认可，认为包根友在承租涉讼物业后由于柒贰公司股东变化，已经丧失独自承租的可能，为了减少损失，柒贰公司叫停了对建筑物的全部装修，由于其自身没有对建筑未来的开发进行规划，不可能聘请装修团队进行装修设计；其司查询到设计图反映的渔人码头的地址与涉讼物业地址完全不一致，在双方正式签订的《租赁合同》中约定棕榈公司按照现状提供水电设施给柒贰公司使用，棕榈公司已经提供电力，柒贰公司没有必要找人设置变电房；而且该证据伪造缺乏基本常识，我国是实行专用变压器收取电费，1600KVA专用变压器即使不使用也需支付448000元，基本可供几万人的小区使用，因此柒贰公司应是为了诉讼伪造的虚假证据；柒贰公司自己表示已委托第三人测绘涉讼物业的现场图纸，亦已委托中介机构代理涉讼物业的对外放租事宜，此外柒贰公司还将办公地址迁至涉讼物业所在地址，而且在双方的沟通会议中，包根友承认一直对外放租涉讼物业并提出通过降租以继续承租涉讼物业，由此均充分说明柒贰公司已于2018年2月1日起实际占有使用涉讼物业，柒贰公司在接收涉讼物业后自行对外招租和装修设计的事实。三、对于租金等费用的支付情况。棕榈公司称柒贰公司于2017年11月15日支付了意向金150000元，2018年4月22日支付了200000元，2018年5月11日支付了100000元，2018年5月17日支付了50000元，2018年6月13日支付了400000元，2018年6月22日支付了400000元，以上共计1300000元，其中1100000元是合同押金，200000元为租金，合同中没有单独约定管理费金额、缴纳方式等，对于合同中关于“租金及管理费每年递增一次”的表述，应属双方在制定格式合同时遗留的笔误。柒贰公司确认其司支付的1100000元属于押金，但认为另外200000元应是物业管理费，合同是棕榈公司提供给其司的格式合同，合同中也有约定为物业管理费，只是没有约定物业管理费的支付标准和时间，当时其司是按照棕榈公司的要求来支付该笔款项的。四、双方就涉讼物业建立的合同关系的效力问题及双方的过错责任。棕榈公司于第一、二次庭审中主张《租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，其司已经按照合同约定向柒贰公司交付涉讼物业，柒贰公司应向其司支付租金，柒贰公司拖欠租金的行为已构成违约，故应承担清偿租金及支付违约金的责任。后经本院释明，棕榈公司表示其司和柒贰公司均无证据证明涉讼物业已办理建设工程规划许可证等相关报建手续，故涉讼物业属于违章建筑，双方因此签订的《租赁合同》无效；柒贰公司对涉讼物业的兴建历史及后续改建事宜是知悉的，柒贰公司明知涉讼物业存在不合法的改建，仍同意与其司签署和实际履行《租赁合同》，而且从未向其司主张涉讼物业的产权登记或报建手续的证明，可见该瑕疵问题不影响柒贰公司对外使用或进行招租，柒贰公司在明知涉讼物业存在产权瑕疵的情况下，多次拒绝其司的调解建议，坚持继续承租涉讼物业，进一步扩大了双方的损失，柒贰公司对合同无效存在明显过错；虽然合同无效，柒贰公司一直占有使用涉讼物业至今，亦应当向其司支付相应的占有使用费。柒贰公司则认为涉讼物业没有办理相关的规划报建手续，属于非法违章建筑，故《租赁合同》应依法认定为无效合同，过错责任在于棕榈公司；棕榈公司至今未向其司交付符合合同约定的交付条件的涉讼物业，因此不同意支付占有使用费；并认为其司已向棕榈公司支付合同押金1100000元，基于合同无效，棕榈公司应返还该款项。五、对于柒贰公司主张棕榈公司归还物业管理费及赔偿招商费用损失的问题。柒贰公司主张合同无效是棕榈公司的过错所导致的，故棕榈公司应当返还其司预付的物业管理费200000元，以及为预期项目顺利运营而支出的招商费用损失100000元。柒贰公司并提交了中国建设银行个人账户支出交易明细、《居间服务合同》及《收据》以证实其上述主张。棕榈公司则认为200000元是属于租金（占有使用费），柒贰公司的主张没有合同依据；对招商费用100000元的证据不予确认，据其司了解，与柒贰公司签订《居间服务合同》以及《收据》上签署的“陈雪梅”是柒贰公司在现场勘查的员工，陈雪梅曾在电话里告知其是代表柒贰公司对外招租，且合同和收据中陈雪梅的笔迹严重不一致，故对证据不予认可，而且在没有任何成果前居间主体收取巨额前期居间费用也明显违反市场规律；其司始终按照合同约定和柒贰公司的指示来履行合同，全力配合柒贰公司的对外招租工作，但由于柒贰公司的商业判断失误、运营能力欠缺等问题，才导致涉讼物业未能出租，又拒绝及时与其司解除合同，导致双方的损失进一步扩大，即使存在招商费用损失也应由柒贰公司自行承担。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据双方当事人在庭审中的陈述可确定，涉讼物业未进行报建，且双方均未能提交证据证实涉讼物业有进行产权登记或报建的情况，涉讼物业属于违章建筑，故应认定棕榈公司与柒贰公司就涉讼物业所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”双方当事人均确认柒贰公司支付给棕榈公司的款项1300000元中包含合同押金1100000元，故柒贰公司反诉主张棕榈公司退还押金1100000元，理据充分，本院予以支持。针对双方争议的涉讼物业有否交付给柒贰公司使用的问题，双方均确认没有办理涉讼物业的书面交接手续。棕榈公司主张其司在签订合同后已将涉讼物业交付给柒贰公司，并依约对涉讼物业进行装修，后因柒贰公司的法定代表人包根友多次要求暂停装修，其司在完成合同交付条件后便停止进一步装修。柒贰对此不予确认，并抗辩称涉讼物业尚未装修完毕，不符合交付条件，因而尚未交付给其司使用。双方就涉讼物业签订的《租赁合同》并无明确约定交付涉讼物业的时间，棕榈公司理应在合理期间内将涉讼物业交付给柒贰公司使用。根据棕榈公司提交的录音内容以及证人证言反映，包根友仅对双方就租赁涉讼物业的租金问题提出异议，并未对涉讼物业的交付问题存在异议，且包根友亦确认其曾向棕榈公司要求暂停涉讼物业的施工事宜，与棕榈公司所主张的意见较为相符，此外柒贰公司亦在庭审中主张在承租涉讼物业后已委托案外人进行招商及制作设计方案事宜，亦印证了柒贰公司对涉讼物业实际占有使用的事实。因此，综合双方当事人的陈述以及提交证据的证明力，本院合理采纳棕榈公司的意见，认定涉讼物业已交付给柒贰公司使用。柒贰公司的上述抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。虽然合同无效，鉴于棕榈公司已将涉讼物业交付给柒贰公司，柒贰公司一直对涉讼物业占有使用，故对于棕榈公司主张支付占有使用费的诉请，符合公平合理原则，本院予以支持。对于占有使用费的标准，尽管柒贰公司在承租涉讼物业期间曾提出降低租金标准，但直至棕榈公司起诉本案时仍未与棕榈公司达成新的合意，故柒贰公司向棕榈公司支付拖欠的占有使用费的标准应参照双方签订的《租赁合同》约定按照568000元/月的标准计算。对于占有使用费的计算期间，现棕榈公司称其司已于第二次庭审结束后自行收回涉讼物业，并主张柒贰公司拖欠的占有使用费应自2018年2月1日起计至2018年12月20日止，扣除7个月免租期后，即棕榈公司实际主张的占有使用费的计算期间为3个月零20日，属于棕榈公司自行处分民事权利的行为。而且，考虑到棕榈公司作为出租方，以及柒贰公司作为承租方，双方对于租赁未经报建的涉讼物业导致《租赁合同》无效均存在过错，双方本应及时积极处理《租赁合同》无效的法律后果，但从录音内容反映，柒贰公司直至2018年9月仍继续主张租赁并要求降低涉讼物业租金。故，棕榈公司现主张3个月零20天的占有使用费，无违反法律规定，亦属于合理范围，本院予以支持。故，柒贰公司应向棕榈公司支付拖欠的占有使用费为2082667元[568000元×(3+20/30)个月]。棕榈公司需退还给柒贰公司的合同押金1100000元用于抵扣上述欠款。此外，柒贰公司向棕榈公司支付的1300000元款项中除合同押金外的剩余款项200000元，无论是棕榈公司主张的租金或押金，还是柒贰公司主张的物业管理费，鉴于双方未实际发生物业管理服务，棕榈公司亦在诉讼中表示同意退还并与租金（占有使用费）进行抵扣，故该款项应与合同押金一样用于抵扣柒贰公司尚欠棕榈公司的占有使用费。抵扣后，柒贰公司还应向棕榈公司支付占有使用费782667元。鉴于棕榈公司在明知涉讼物业无报建无产权登记的情况下，仍将涉讼物业出租给柒贰公司使用，对导致《租赁合同》无效存在一定的过错，而柒贰公司在承租时对涉讼物业的产权及报建情况未充分履行审慎注意义务，对导致合同无效亦存在同等过错，因此双方均应对各自的损失自行承担责任。因此，对于棕榈公司主张要求柒贰公司支付占有使用费利息损失的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。柒贰公司反诉主张棕榈公司赔偿因合同无效造成的招商费用损失100000元，柒贰公司此外亦未能充分举证证实其确系支出该费用，且同上述理由，本院对此亦不予支持。至于棕榈公司主张的律师费问题，虽然棕榈公司提供了《民事委托代理合同》及发票予以证明，但本案并非必须聘请律师进行诉讼的情形，该律师费并不是必须支出的费用，且如前所述，棕榈公司对造成合同无效亦存在过错，即使存在律师费用损失，亦应由其自行承担，故对棕榈公司诉请柒贰公司支付律师费38000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告广州棕榈物业管理有限公司与被告广州市柒贰贸易有限公司就位于广州市番禺区洛浦街洛溪新城北环路9号物业所签订的《租赁合同》无效；二、被告广州市柒贰贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州棕榈物业管理有限公司支付占有使用费782667元（该款项已抵扣了广州棕榈物业管理有限公司应退还给广州市柒贰贸易有限公司的合同押金1100000元及款项200000元）；三、驳回原告广州棕榈物业管理有限公司的其余本诉诉讼请求；四、驳回被告广州市柒贰贸易有限公司的其余反诉诉讼请求。如被告广州市柒贰贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费326345元（其中本诉受理费23766元，反诉受理费302579元），由原告广州棕榈物业管理有限公司负担163172元，被告广州市柒贰贸易有限公司负担163173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黄英启人民陪审员  李丽仪二〇一九年十月二十九日书 记 员  罗嘉敏