湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6158号上诉人（原审原告）：王润秀，女，1969年7月3日出生，汉族，住长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：何盛，男，1988年5月27日出生，汉族，住长沙市开福区。上诉人王润秀因与被上诉人何盛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6158号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王润秀的上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持王润秀的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据双方合同约定，承租方违约应承担如下责任：已交房租不退；押金不退；已交房屋管理费不退；恢复房屋原状；承租方向出租方支付违约金十万元整。何盛应继续履行合同至2021年8月31日，并在门面交付前恢复原状（费用86000元）或何盛的违约提前终止合同，将门面恢复原状后交付给上诉人，另缴纳房屋空置期租金及管理费18375元、房屋再出租时的中介费9187.5元、下一位租赁户装修期免租期的租金9187.5元、房屋恢复原状费用86000元、房屋恢复原状期间租金9187.5元，共计131937.5元，并承担违约金100000元，押金20000元不退。被上诉人何盛未答辩。王润秀的一审诉讼请求:1、解除王润秀、何盛于2015年8月3日签订的房屋租赁合同；2、何盛支付王润秀租金及管理费76787元；3、何盛支付王润秀违约金100000元，何盛所交押金20000元不予返还；4、诉讼费由何盛承担。一审法院认定事实如下：2015年8月3日，王润秀（出租方）与何盛（承租方）签订《房屋租赁合同书》及《补充合同书》，约定何盛租赁王润秀的坐落于长沙市芙蓉北路的房屋（原开福区，地面建筑面积58.93＋58.93平方米），租期6年，自2015年9月1日起至2021年8月31日止，一次性收取押金人民币2万元，每年租金及管理费共计为人民币10万元整，租金（管理费）按季度支付，使用时需提前一月预交，从第三年开始每年递增5%，即从2017年9月1日开始逐年递增。必须按照约定向出租方缴纳租金，不得无故拖欠，房租税费由承租方承担。合同第五条约定，若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为出租方违约，承担如下责任：退还当季度房租费用；双倍押金；原价退还当年房屋管理费；出租方向承租方支付违约金人民币10万元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承担如下责任：已交房租费不退；押金不退；已交房屋管理费不退；恢复房屋原状；承租方向出租方支付违约金10万元整。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王润秀将合同约定的房屋交付何盛承租使用。何盛初期能按时支付租金。2018年10月起，何盛未按时足额支付租金，王润秀多次催促未果。王润秀陈述，何盛足额支付租金至2018年11月1日前，自11月1日起至今的租金，何盛一直未付，另外，何盛实际支付押金为2万元。庭审中，王润秀陈述，其主张的租金及管理费为2018年11月1日起至2019年6月1日止期间的费用。一审法院认为：双方签订的《租赁合同书》及《补充合同书》系双方当事人的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，王润秀依约交付租赁房屋给何盛使用，何盛没有按照合同约定及时足额支付租金，按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，经催告，何盛无正当理由未在合理期限内支付租金的，王润秀有权请求解除合同，故本案王润秀请求解除双方签订的《租赁合同书》，该院予以支持。王润秀主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，王润秀在诉讼中，提出解除合同的请求，该院酌情确认自诉状送达何盛之日起合同解除，即2018年3月20日起双方合同解除。合同解除后，何盛应当将租赁房屋腾空并交还王润秀，同时，应一并向王润秀付清租金并按照租金标准支付合同解除后至实际腾空交付前的占用费。自2018年11月1日起至2019年3月31日止，何盛应付租金（管理费）及占用费共计人民币45937.5元，何盛已支付押金2万元，冲抵租金（管理费）后，何盛还应支付25937.5元。需要说明的是，虽然何盛在书面意见中辩称其支付的押金为3万，但没有提供书面支付凭证且与合同约定不符，故该院认可支付押金的数额为2万元。因双方在合同中对何盛逾期支付租金的违约责任没有约定，考虑本案的实际情况，该院酌情确定由何盛按照同期银行贷款利率支付欠付租金的利息，对王润秀主张的10万元违约金及不予返还押金的请求，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，遂判决如下：一、王润秀与何盛于2015年8月3日签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁补充合同书》自2019年3月20日解除，何盛在本判决生效之日起10日内将涉案房屋腾空后交还王润秀；二、何盛在本判决生效之日起10日内支付王润秀租金（管理费）共计25937.5元（押金已冲抵租金、管理费），并按照合同约定的租金（管理费）标准支付自2019年4月1日起至实际腾房之日止的占用费；同时，对欠付租金，何盛应按照同期银行贷款利率支付欠付期间的利息；三、驳回王润秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4236元，因适用简易程序减半收取2118元，由何盛负担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：王润秀与何盛于2015年8月3日签订的房屋租赁合同书及房屋租赁补充合同书，系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，合法有效。房屋租赁合同书第五条第2点约定：“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承担如下责任：（1）、已交房租费用不退；（2）、押金不退；（3）、已交房屋管理费不退；（4）恢复房屋原状；（5）承租方向出租方支付违约金人民币10万元整。”该条款约定的违约责任系承租方提前解除合同情况下的违约责任。本案中，因何盛未及时交纳房租，出租方王润秀向法院提起诉讼要求解除双方租赁合同，并不是承租方何盛要求提前解除合同，故本案不适用上述条款的约定。同时，双方签订的上述房屋租赁合同并未约定何盛迟延支付房租的违约责任，故原一审判决认定何盛应按照同期银行贷款利率支付欠付期间的租金利息并无不当，王润秀要求何盛按提前解除合同的违约责任约定支付100000元违约金的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。王润秀要求何盛继续履行租赁合同，与其在一审时的诉讼请求相悖，本院不予支持。王润秀要求何盛支付所租赁房屋的恢复原状费用，该费用并未实际发生，亦无法确定是否必然发生，且王润秀在一审时未提出相应的诉讼请求，故本院对该项上诉理由不予采信。综上，原一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人王润秀的上诉理由均不成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4236元，由上诉人王润秀负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇一九年十月二十九日书记员 毛 韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。