四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15671号 上诉人（原审被告）：成华区瑞诚房屋中介服务部，住所地成都市成华区建设北路三段11号2栋附38号。 经营者：代旭。 被上诉人（原审原告）：吴戎，男，汉族，1959年11月13日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈明明，四川瑞信杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈熙，四川瑞信杰律师事务所律师。 上诉人成华区瑞诚房屋中介服务部（以下简称瑞诚中介服务部）因与被上诉人吴戎合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞诚中介服务部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴戎的诉讼请求。事实和理由：1.瑞诚中介服务部经营者代旭向吴戎出具《承诺书》，是希望以30000元代价换取吴戎继续履行与案外人签订的《房屋买卖合同》，继续履行合同义务包含按照合同约定的时间、方式配合办理过户的意思，但吴戎拒不配合，最终房屋过户至买受人名下经过了法院诉讼、强制执行、公证收房的漫长过程；2.吴戎一直以不正当行为阻却条件成就，最终房屋过户至买受人名下是买受人维权的结果，与吴戎主观意愿相违背；3.吴戎基于对《承诺书》的曲解提起诉讼本身存在恶意，吴戎非常清楚代旭承诺支付30000元的意图，其未按约履行义务，却仅凭《承诺书》要求瑞诚中介服务部承担民事责任，企图割裂承诺书与其违约行为的关系。综上，一审法院的判决是对吴戎违约行为的助长，请求二审法院依法改判。 吴戎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。瑞诚中介服务部经营者代旭出具的《承诺书》付款条件系买卖双方完成交易，吴戎已提供证据证明买卖双方已完成交易，付款条件已成就。请二审法院驳回瑞诚中介服务部的全部上诉请求。 吴戎向一审法院起诉请求：瑞诚中介服务部按承诺向吴戎支付30000元。 一审法院认定事实：2016年12月14日，瑞诚中介服务部作为中介方，居间吴戎与案外人梅报春、郑小红签订《房屋买卖合同》一份，约定中介费为44000元。合同履行过程中，因吴戎未配合案梅报春、郑小红进行房屋过户，梅报春、郑小红于2017年1月19日向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年4月13日作出（2017）川0108民初666号《民事判决书》，判决吴戎配合梅报春、郑小红履行房屋过户手续并支付违约金；吴戎不服该判决提出上诉，成都市中级人民法院于2017年7月3日作出（2017）川01民终8306号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。梅报春、郑小红依据生效裁判文书向一审法院申请强制执行，于2017年8月19日将所购买的吴戎名下房屋过户登记至梅报春、郑小红名下。2017年9月22日，梅报春、郑小红通过公证的方式，进行了收房手续。 另查明，2017年1月17日，代旭出具《承诺书》一份，载明：“本人承诺吴戎位于房屋与买方（梅报春、郑小红）办理完该房屋交房手续当日，由我支付3万元（大写：叁万圆整）给吴戎。代旭，2017年1月17日。” 还查明，瑞诚中介服务部于2017年1月20日向一审法院提起诉讼，要求吴戎支付中介服务费44000元，一审法院于2017年4月10日作出（2017）川0108民初741号《民事判决书》，判决吴戎向瑞诚中介服务部支付中介服务费44000元；吴戎不服该判决提起上诉，成都市中级人民法院于2017年7月13日作出（2017）川01民终8048号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，瑞诚中介服务部的经营者代旭出具的《承诺书》系其真实意思表示，代旭应当按照该承诺书载明的内容履行自己的支付义务，《承诺书》约定的支付系附条件的支付，条件为吴戎与梅报春、郑小红办理完该房屋交房手续。根据现有证据显示，该房屋已经完成了交房手续，房屋已经实际过户至梅报春、郑小红名下且由梅报春、郑小红实际使用，则交房手续已经完成，代旭应当履行向吴戎支付30000元的义务；因瑞诚中介服务部系代旭个人经营，其以个人全部财产承担瑞诚中介服务部的对外债务，故吴戎主张由其经营的字号瑞诚中介服务部作为支付义务主体的主张符合法律依据，一审法院予以支持。对于瑞诚中介服务部辩称的因吴戎未配合办理过户手续，先行违约，且收房系买方自行进行，吴戎并未交房，故不存在交房之日的说法，其支付款项的前提不存在了，一审法院认为，《承诺书》约定的支付条件为交房手续完成的结果，并非吴戎主动配合办理交房手续的行为，故吴戎不配合办理过户、交房导致买方以诉讼方式取得房屋所有权并非阻止支付条件成就的因素，故对瑞诚中介服务部的该项主张一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：成华区瑞诚房屋中介服务部于本判决生效之日起十日内向吴戎支付30000元。如果成华区瑞诚房屋中介服务部未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由成华区瑞诚房屋中介服务部负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。 二审另查明：《房屋买卖合同》第五条载明“中介费的支付：1.若该房屋成功交易，则甲方（吴戎）向丙方（瑞诚中介服务部）一次性支付中介服务费人民币20000元；乙方（梅报春、郑小红）向丙方一次性支付中介服务费人民币24000元，办理完该过户手续当日由甲乙双方向丙方一次性支付。2.若该房屋因甲、乙双方任何一方单方违约，造成该房屋不能进行交易，则合同所列丙方中介服务费由违约方向丙方一次性支付。” 2016年12月27日，郑小红通过银行转账方式向吴戎支付首付款1360000元，吴戎于当日将该笔款项退回郑小红银行账户。2016年12月29日，吴戎向梅报春、郑小红出具《解除房屋买卖合同通知书》。2017年1月4日，梅报春、郑小红向吴戎出具《要求继续履行合同的函》，表示不同意解除合同。2017年1月10日，郑小红再次通过银行转账的方式向吴戎支付首付款1360000元，次日，吴戎将该笔款项退回郑小红银行账户。2017年1月12日，郑小红将案渉首付款提存至四川省成都市国力公证处。之后，买卖双方再次协商确认办理过户登记手续时间为2017年1月17日，当日，买卖双方前往成都市不动产登记和房屋产权交易服务大厅，吴戎拒绝在网签合同上签字。 前述事实有《房屋买卖合同》、（2017）川01民终8306号民事判决书在案为证。 本院认为，本案二审的争议焦点为：瑞诚中介服务部向吴戎支付30000元是否以吴戎主动配合案外人办理完毕房屋交房手续为前提条件。 瑞诚中介服务部和吴戎对《承诺书》内容如何理解存在巨大分歧，吴戎认为，30000元的支付以办理完毕房屋交房手续为条件；瑞诚中介服务部则认为，30000元的支付以吴戎主动配合案外人办理完毕房屋交房手续为前提条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款之规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，对《承诺书》的理解，应以《承诺书》所表达的文义为基础，借助《承诺书》出具的背景、时间进行判断印证，同时还要结合交易习惯、诚实信用原则、公平原则等认定争议内容的准确含义，以平衡当事人之间的利益冲突，公平合理地确定《承诺书》内容。 首先，《承诺书》载明“本人承诺吴戎位于房屋与买方（梅报春、郑小红）办理完该房屋交房手续当日，由我支付3万元（大写：叁万圆整）给吴戎”，从该承诺本身文义理解，难以确定瑞诚中介服务部经营者代旭所作承诺中另含吴戎需配合办理房屋交房手续之义。但《承诺书》是基于《房屋买卖合同》产生，不应将其与之前的房屋买卖行为、居间服务割裂开来仅从本身文义理解。从《承诺书》出具的背景、时间来看，案外人梅报春、郑小红与吴戎、瑞诚中介服务部于2016年12月14日签订《房屋买卖合同》之后，吴戎拒绝收取房屋首付款、拒绝配合办理房屋交易手续，并向买方发出《解除房屋买卖合同通知书》，其行为明确表明不愿意继续履行《房屋买卖合同》，在此情况下，瑞诚中介服务部作为居间方，为保证交易顺利进行，其经营者代旭向吴戎出具了《承诺书》。瑞诚中介服务部主张出具《承诺书》的出发点系敦促吴戎积极配合办理房屋交易手续，该主张具有一定合理性，且《承诺书》出具的时间与梅报春、郑小红支付首付款的时间点、双方约定办理过户手续的时间点等，能够相互印证。反之，如果将《承诺书》理解为，瑞诚中介服务部在吴戎拒绝按约配合办理房屋交易手续的情况下仍然愿意向其支付30000元，显然与瑞诚中介服务部的真实意思不符，难以得到合理解释。 其次，借助双方在《房屋买卖合同》中的约定、房屋居间服务行业的交易习惯进行判断印证。根据《房屋买卖合同》，若房屋成功交易，买卖双方分别向瑞诚中介服务部支付中介费用，若因一方违约导致房屋不能交易，由违约方支付全部中介费用。根据房屋居间服务行业惯例，房屋中介获得居间费的前提系为房屋交易方提供订立合同的机会或媒介服务，一般买卖双方签订合同之日可视为房屋中介已完成其居间服务。据此可知，瑞诚中介服务部已完成居间服务，在房屋交易完成之日，无论是买卖双方支付、亦或吴戎作为违约方单方支付，瑞诚中介服务部均能获得居间服务费用。故吴戎关于瑞诚中介服务部出具《承诺书》的目的系为收取中介费用的主张，与事实不符。 最后，因吴戎不愿意配合房屋买方办理交房手续，亦未主动支付中介费用，导致房屋买方、瑞诚中介服务部最终通过诉讼、法院强制执行手段获得房屋和中介费用，为此付出了大量时间、精力。如吴戎因其不诚信行为获利，显然与诚实信用原则的精神不符。再者，瑞诚中介服务部为案渉房屋买卖提供居间服务收取的44000元并未超过正常收费标准，在房屋买方、瑞诚中介服务部最终通过诉讼、强制执行才获得房屋和中介费用的情况下，再要求其向吴戎支付30000元，会导致双方利益明显失衡，与公平原则相悖。 综上，瑞诚中介服务部的上诉请求成立。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初1976号民事判决； 二、驳回吴戎的诉讼请求。 一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，共计1100元，由吴戎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 俊 审 判 员  史 洁 审 判 员  赵云平 二〇一九年十月十日 法官助理  盛梦娇 书 记 员  李盈秋