山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0686民初2407号原告（执行案外人）：烟台佳民经贸有限公司，住所地烟台经济技术开发区黄河路58号，统一社会信用代码91370600581902837Y。法定代表人:郭新生，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘铝东，山东信谊律师事务所律师。被告(申请执行人)王先祥，男，1942年1月15日出生，汉族，现住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：（被执行人）海阳隆祥置业有限公司，住所地：山东省海阳市胜利花园49号楼102号，统一社会信用代码913706876848156054。法定代表人：乔运祥，该公司总经理。原告烟台佳民经贸有限公司（以下简称:烟台佳民公司）与被告王先祥、海阳隆祥置业有限公司（以下简称:海阳隆祥公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台佳民公司的委托诉讼代理人潘铝东，被告王先祥的委托诉讼代理人曲文臣到庭参加了诉讼。被告海阳隆祥公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告烟台佳民公司向本院提出诉讼请求，判令:1、停止对位于凤都商业广场地下一层车库（面积4620.43平方米）、储藏室01号（面积38.04平方米）、储藏室02（面积77.62平方米）、储藏室03号（面积60.43平方米、储藏室04号（面积38.16平方米）房产的执行，并解除对上述房产的查封。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月9日，原告与被告海阳隆祥公司及第三人季战备的合同转让纠纷一案，经烟台经济技术开发区人民法院作出（2015）开民立初字第1号民事调解书，调解书确定被告海阳隆祥公司于2015年7月31日前协助将位于凤都商业广场地下室6096.4平方米房屋（包括涉案全部房产）产权证书及土地使用权证书办理到原告名下。因被告海阳隆祥公司到期未办理过户，原告于2015年8月6日申请强制执行，2015年8月31日，烟台经济技术开发区人民法院向海阳隆祥公司送达执行通知书。烟台经济技术开发区人民法院在案件审理期间及执行期间曾到海阳市房产登记机关办理查封和过户登记，但因涉案房产未经规划，登记机关无法办理查封和过户登记，为此，烟台经济技术开发区人民法院到涉案房产所在地张贴了封条和查封裁定。后王先祥提出执行申请，栖霞市人民法院于2016年4月13日作出（2015）栖执字第710-2号执行公告，查封了被告海阳隆祥公司位于凤都商业广场的地下一层车库01号（面积4620.43平方米）、储藏室01号（面积38.04平方米）、储藏室02（面积77.62平方米）、储藏室03号（面积60.43平方米）、储藏室04号（面积38.16平方米）。因上述涉案房产实际为原告财产，为此，原告向栖霞市人民法院提出执行异议，要求中止对上述涉案房产的执行，并解除查封。2018年9月11日，栖霞市人民法院作出（2018）鲁0686执异44号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，原告申请办理过户及申请办理查封时，因登记机关尚不具备办理过户和查封登记的条件，无法办理相应的登记，错不在原告，但有证据证明原告已先于被告王先祥对涉案房产办理了查封，故应当中止王先祥对涉案提出的强制执行、并解除对涉案房产的查封。综上，原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告王先祥辩称，关于答辩人与海洋隆祥公司欠款纠纷一案，2016年4月13日，栖霞法院以（2015）栖执字第710-2号执行裁定，查封了隆祥公司凤都商业广场地下一层车库01号（面积4620.43平方米）、储藏室01号（面积38.04平方米）、储藏室02号（面积77.62平方米）、储藏室03号（面积60.43平方米）等多处财产，并到海阳市不动产登记中心办理了备案。现烟台佳民公司以其对栖霞法院查封的车库、储藏室为其所有为由，向法院提出诉讼请求栖霞法院中止对涉案房产的执行、解除对涉案房产的查封。答辩人认为，烟台佳民公司的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由如下：第一、即使烟台佳民公司所称的（2015）开民立初字第1号民事调解书属实，根据《物权法》第二十八条之规定，也并不必然产生物权变动的法律后果。答辩人认为，2015年8月31日，烟台经济技术开发区人民法院向海阳隆祥公司送达执行通知书，不能对抗本案的执行，因为海阳隆祥公司本身就是案件的当事人。被答辩人主张，其在案件审理期间及执行期间到海阳市房产登记机关办理查封和过户登记，因登记机关原因未办理查封登记和过户登记，未提供任何证据证明，相反，答辩人却能够在海阳市不动产登记中心办理了查封备案。第二、（2018）鲁0686执异44号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）、该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。并且，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，如在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同并且所购商品房系用于居住并且买受人名下无其他用于居住的房屋时，人民法院才应予支持。被答辩人既未与海洋隆祥公司签订合法有效的买卖合同，并且被答辩人所提出异议的房产均为车库及储藏室，并非用于居住的房屋。在本案中，被答辩人据以提出执行异议请求的调解书并不符合上述第二十六条第一项和第二十九条的规定。综上所述，答辩人认为，涉案房屋未办理过户登记、仍属于案外人海阳隆祥公司所有，被答辩人的请求不符合法律规定。望法院依据事实和法律，作出公正裁判，驳回被答辩人的诉讼请求。被告海阳隆祥公司在答辩期间未提交答辩意见。原告为支持其诉讼请求提供如下证据：证据一、（2015）开民初字第75号民事裁定书，证明烟台开发区人民法院于2015年6月份根据原告的申请查封了涉案房产；证据二、（2015）开立初字第1号民事调解书，证明海阳隆祥公司应于2015年7月31日前协助将涉案房产的相应产权办理到原告名下；证据三、烟台经济技术开发区人民法院向房屋登记部门出具的协助执行通知书复印件一份，证明烟台经济技术开发区人民法院已向登记机关送达了协助执行通知书；证据四、被告海阳隆祥公司工商查档信息，证明被告合格诉讼主体的身份；证据五、商品房预销售合同一份与收条及结算业务委托书各一份，证明案外人季战备于2013年7月12日与被告海阳隆祥公司签订了房屋买卖合同并支付购房全款，购买了涉案房产。证据六、抵顶协议书一份，证明案外人季战备将涉案房屋抵顶给原告。证据七、协议书一份，证明海阳隆祥公司已知道季战备将涉案房产抵顶给原告的事实并同意限期办理权属登记。证据八、烟台经济技术开发区人民法院到涉案房产所在地进行实地查封并张贴查封公告的照片两张，证明烟台经济技术开发区法院已进行涉案房产的查封。证据九、调解书一份，证明被告海阳隆祥公司同意限期将涉案房产办理登记到原告的名下的调解书。提交证据十、租赁合同及收据各一份，证明原告已于2015年8月1日将涉案房屋出租给案外人海阳市新凤建筑有限公司，案外人已支付租金20万元。证据十一、烟台经济技术开发区人民法院执行通知书、送达回证、协助执行通知书、执行案件结案报告各一份，证明烟台经济技术开发区人民法院已向海阳市住房保障和交易中心送达了协助执行通知书并执行结案的事实。证据十二、房屋交接协议一份，证明被告海阳隆祥公司于2015年10月25日将涉案房产交付给原告的事实。证据十三、十四、查询回执、查询证明各一份，证据来源于烟台经济技术开发区人民法院档案室，证明涉案房产至今未办理预售许可申请，没有查封登记的事实。经庭审质证，被告王先祥的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但该证据无法证明原告已经对涉案房屋进行了查封，仅凭借民事裁定书并不发生物权的变动，根据国土资源部及最高人民法院的规定，人民法院办理房屋查封应到国土资源部门办理登记手续，否则不发生查封、及物权变动的法律效力；对证据二的真实性没有异议，但该证据与本案无关，并不能证明涉案房屋归原告所有，并且被告海阳隆祥公司并未按照调解书履行，将涉案房屋交付给原告，涉案房屋仍登记在海阳隆祥公司名下；对证据三的真实性有异议，根据法律规定，如该份协助执行通知书已经送达房屋管理部门，则房屋管理部门会向法院出具送达回证，仅凭该份证明无法证明原告曾经办理涉案房屋的查封登记及物权变更手续；对证据四没有异议。对证据五的真实性不清楚，但是该商品房预售合同明确载明涉案房屋的用途为商业。对证据六的真实性被告不清楚，但原告所称案外人季战备购房涉案房屋的价格为700万元，但抵顶协议书中约定的涉案房屋清偿的债务金额为1265万元，从购买房屋到抵顶房屋的时间只间隔一年，但涉案房屋的价值发生了巨大的变化，被告认为该抵顶协议是不真实的。对证据七的真实性不清楚，仅凭该协议书并不发生物权变更的效力，并且被告认为该协议书是原告同案外人季战备及海阳隆祥公司串通形成的。证据八照片所拍摄的内容过于模糊，无法看清上面的文字，并且该照片的拍摄形成时间以及原告所称的张贴的位置以及内容，均无法证明是对涉案房屋的查封，并且照片所拍摄的封条也无法看清张贴的法院以及具体的时间。对证据九即调解书的真实性没有异议，但是该调解书并不发生物权变更的效力，只是原告同海阳隆祥公司同案外人季战备协商一致的结果，涉案房产仍属于海阳隆祥公司所有。对证据十的真实性有异议，在本案执行异议听证会中，原告已经明确表示涉案的房产并未竣工，没有交付，现在又主张已经实际取得了涉案房产并将涉案房产出租，前后矛盾并且与事实不符，并且仅凭借一份收据并不能证明原告所主张的已经收到租赁费20万元的事实。对证据十一的真实性没有异议，但是根据物权法第二十八条的规定，涉案不动产所有权的变更应以不动产登记中心登记载明的所有权人为准，未办理不动产变更并不发生物权变动的法律后果，原告虽然主张向保障中心送达了协助执行通知书，但是在具备办理物权变动，涉案房产已经办理了备案登记的情况下原告仍然没有办理涉案房屋的过户手续或者对涉案房产进行查封或者申请预告登记，其过错在于原告，现在涉案房产的登记状态为已经被被告王先祥申请查封。对证据十二的真实性有异议，质证意见同证据六的质证意见，涉案房产在签订该份交接协议时，并未竣工验收，因此原告所称的已经交付的事实是不存在的。对证据十三、十四的查询回执、查询证明的真实性没有异议，但是上述两份文件仅能证明涉案房产未办理预售许可手续，对于原告所主张的没有办理查封登记的事实无法证明，被告提供的第二份证据（2015）栖执字710-1、710-2号法律文书，足以证明涉案房产已经王先祥申请，被栖霞市人民法院查封。本案的涉案房产为地下车库以及储藏室，根据我国现行法律规定以及国土资源部、建设部的行政法规，涉案房产是不具备办理预售许可证条件的，因此涉案的房产无论有没有本案的诉讼，都无法办理预售许可证，这是客观的事实。被告王先祥为支持其答辩主张提交如下证据：证据一、2018鲁0686执异44号执行裁定书，证明涉案房屋仍属于海阳隆祥公司所有，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，被告有权对涉案房屋进行强制执行；证据二、（2014）烟商初字第65号民事调解书、（2015）栖执字第710-1号、710-2号执行裁定书，证明因被告王先祥与海阳隆祥公司项目合作协议欠款纠纷，被告海阳隆祥公司未按照法律文书履行，被告王先祥申请法院采取强制执行措施，查封了海阳隆祥公司名下的涉案房屋，该房屋登记于被告海阳隆祥公司名下，根据物权法规定涉案房屋属于海阳隆祥公司所有。710-1号及710-2号裁定书在办理查封登记时所涉及的房产均已在房管部门存在登记，轮候和首封的区别仅在于是否有人在王先祥之前已经对该房屋进行查封，并不能证明在查封前是否建档。王先祥能够办理查封手续，证明在之前涉案的房产就已经有建档，在房管部门已经有了登记。原告对被告上述证据的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，原告认为该证据认定事实不清，特提出执行异议之诉；对证据二真实性没有异议，但通过（2015）栖执字第710-1号、710-2号执行裁定书可以看出，710-1号裁定记载的是轮候查封，而710-2号对涉案的地下室房产记载的是查封，两份裁定作出和送达的时间是一样的，但在登记机关有建档的房产在被告王先祥申请查封时属于轮候查封，唯独涉案的地下室房产却是记载的为查封，可以客观的反映出原告陈述的在之前涉案房产并不具备查封登记条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人无异议的证据，本院确定以下事实：本案争议的涉案房产位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西，凤都商业广场地下一层。争议的涉案房产为地下车库和储藏室，海阳隆祥置业有限公司为涉案房地产开发企业。原告（本案被告）王先祥与被告海阳隆祥公司项目合作协议欠款纠纷一案，烟台市中级人民法院于2014年5月22日作出（2014）烟商初字第65号民事调解书，调解协议的主要内容为：被告海阳隆祥公司合计欠原告王先祥人民币450万元，被告海阳隆祥公司于2014年6月10日前一次性支付原告王先祥人民币100万元，余款人民币350万元于2014年7月20日前一次性支付给原告王先祥。2015年3月31日，烟台市中级人民法院作出（2014）烟执字第315号执行裁定书，将申请执行人王先祥与被执行人海阳隆祥公司项目合作协议欠款纠纷一案指定我院执行。我院依据已发生法律效力的（2014）烟商初字第65号民事调解书，立案执行申请执行人王先祥与被执行人海阳隆祥置业有限公司项目合作协议欠款纠纷一案，并于2016年4月13日作出（2015）栖执字第710-2号执行裁定书，查封被执行人海阳隆祥置业有限公司位于海阳市凤城街道凤城路南隆祥街西，凤都商业广场地下一层车库01号、面积4620.43平方米，储藏室01号、面积38.04平方米，储藏室02号、面积77.62平方米，储藏室03号、面积60.43平方米，储藏室04号、面积38.16平方米。同日，本院向海阳市住房和保障交易中心送达（2015）栖执字第710-2号执行裁定书和协助执行通知书，因涉案房产未办理预售，无法查封，本院在房产所在地张贴了（2015）栖执字710-2号执行公告。2018年9月4日，本院收到案外人烟台佳民公司向本院提出的执行异议申请，异议人称，其为本院上述查封的涉案房产的实际所有权人，要求本院解除对涉案房产的查封。本院于2018年9月11日作出（2018）鲁0686执异44号执行裁定书，驳回了案外人烟台佳民经贸有限公司的执行异议。烟台佳民经贸有限公司不服该裁定，在法定期间内向本院提起诉讼。另查明，烟台经济技术开发区人民法院据以生效的（2015）开民立初字第1号民事调解书立案执行的申请执行人（本案原告）烟台佳民公司与被执行人（本案被告）海阳隆祥公司及第三人季战备的合同转让纠纷一案，该案的执行依据（2015）开民立初字第1号民事调解书中的协议的主要内容为：“被告海阳隆祥公司于2015年7月31日前协助将凤都商业广场地下室6096.4平方米房产的房屋产权证书及土地使用权证书办理到原告烟台佳民公司名下。”2015年8月31日，烟台经济技术开发区人民法院向海阳隆祥公司送达了执行通知书。2015年9月29日，海阳市住房保障和交易中心向该法院出具查询回执，内容为：“经查，凤都商业广场项目地下室只办理了预售许可2066.21平方米。其余部分面积未至我中心办理预售许可手续。”2015年10月22日，该法院到海阳市住房保障和登记中心送达协助执行通知书及民事调解书，在该院的送达回执由该中心工作人员牟晓丽签字，并在送达回执的备考中写明：“凤都商业广场项目地下室只办理了预售许可2066.29平方米，并已出售21套，剩余一套被查封，其余面积因未办理预售，故无法协助执行，待条件具备后再协助执行。”该法院以已于2015年10月22日依法向海阳市房管局发出协助执行通知书，要求其协助办理产权登记为由作出执结报告，将该案予以执结。庭审中，原告提供2015年10月25日，烟台佳民公司与海阳隆祥公司签订的房屋交接协议，协议的内容为：房屋交接协议签订地烟台经济技术开发区烟台佳民公司（甲方）海阳隆祥公司（乙方）鉴于烟台经济技术开发区人民法院于2015年7月9日作出（2015）开立初字第1号民事调解书，该调解书确定乙方于2015年7月31日前协助将凤都商业广场地下室6096.4平方米房产的房屋产权证书及土地使用权证书办理到甲方名下，因乙方至期未办理，甲方向烟台经济技术开发区人民法院提出执行申请，但因登记部门没有相关房产的建档，无法办理过户登记，为此，经甲乙方双方就凤都商业广场地下室6096.40平方米房产交付事宜达成如下协议：一、乙方于签订本协议之日起正式将凤都商业广场地下室6096.4平方米房产以现状交付给甲方。二、乙方应继续履行上述房产的登记建档工作，待登记部门完成建档工作后，应协助甲方完成房产过户登记。因过户登记所产生的相关费用由乙方承担。三、执行和履行本协议过程中产生争议，由本协议签订地人民法院管辖。本协议未尽事宜，由双方另行协商确定。四、本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。本协议壹拾贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。烟台佳民公司在甲方处加盖公司印章、公司法定代表人郭新生签字，海阳隆祥公司在乙方处加盖公司印章、公司法定代表人乔运祥签字，落款时间为2015年10月25日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：“案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不得对执行标的进行处分。”的规定原告要求解除对涉案房产的查封的诉讼请求超出本案审理房屋，本院对原告该项诉讼请求不予支持。本案争议的焦点是：案外人即本案原告对争议的执行标的即涉案的商业房产及项下土地是否享有足以排除强制执行的民事权益，也就是原告是否享有实体权益，该权益能否排除执行。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，被告海阳隆祥置业有限公司开发建设了凤都商业广场，该公司是涉案房地产的实际所有权人,也具有占有、使用、收益和处分的权利。烟台经济技术开发区人民法院作出的（2015）开民立初字第1号民事调解书确认“被告海阳隆祥公司于2015年7月31日前协助将凤都商业广场地下室6096.4平方米房产的房屋产权证书及土地使用权证书办理到原告烟台佳民公司名下”，该调解书已发生法律效力。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，自调解书生效的2015年7月9日之日起，涉案房产即发生了物权变动效力，即原告烟台佳民公司对涉案房产享有物权。被告辩称“该调解书并不发生物权变更的效力”的理由不当，本院不予支持。在烟台经济技术开发区人民法院（2015年）开民立初字第1号民事调解书的执行过程中的2015年10月25日，原告烟台佳民公司与海阳隆祥公司自行达成和解协议并进行了房屋交接，其后烟台经济技术开发区人民法院对该案执行终结。上述情形亦符合《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条“执行过程中，被执行人根据当事人自行达成但未提交人民法院的和解协议，或者一方当事人提交人民法院但其他当事人不予认可的和解协议，依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，人民法院按照下列情形，分别处理：（一）和解协议履行完毕的，裁定终结原生效法律文书的执行”的规定，同样为房产交付。庭审中，关于被告辩称“涉案不动产所有权的变更应以不动产登记中心登记载明的所有权人为准，未办理不动产变更并不发生物权变动的法律后果”的理由，本院认为，被告辩称系物权法规定的通常情形，但是物权法第二十八条系例外情形，被告该辩称理由不当，本院不予支持。被告辩称“本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条”的规定，本院认为，烟台经济技术开发区人民法院（2015）开民立初字第1号民事调解书所确认的协议内容属于该条第一款的规定范围，应予适用。被告辩称理由不当，本院不予支持。关于被告辩称“本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定”的理由，本院认为，第二十九条是购房人排除执行的规定，与本案开发区法院做出调解书确权的情形不同，本案并不适用第二十九条的规定。被告该辩称理由于法无据，本院不予支持。综上，原告对涉案房产享有物权，其享有排除执行的权利。原告该诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十九条的规定，判决如下：一、停止对位于海阳市凤都商业广场地下一层车库（面积4620.43平方米）、储藏室01号（面积38.04平方米）、储藏室02（面积77.62平方米）、储藏室03号（面积60.43平方米）、储藏室04号（面积38.16平方米）房产的执行。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费42800元，由被告王先祥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、副本七份，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘彩波人民陪审员  栾志利人民陪审员  刘新安二〇一九年十月十六日书 记 员  刘宝健