广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民初3025号原告：徐晓蕾，女，汉族，1982年7月9日出生，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：梁涛、赵山杉，广东广和律师事务所律师。被告：深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区东门街道人民二横街2号Ucity商城701。诉讼代表人：李锴，深圳市恒信奥特投资发展有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：刘艺行，深圳市恒信奥特投资发展有限公司管理人工作人员。原告徐晓蕾诉被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信公司）破产债权确认纠纷一案，深圳市罗湖区人民法院于2019年1月24日受理后，移送本院审理。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人梁超，被告委托代理人刘艺行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐晓蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒信公司向原告徐晓蕾支付延迟交付违约金638724元；2.被告恒信公司承担本案全部的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原告徐晓蕾对被告恒信公司享有债权638724元；2.被告恒信公司承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2014年9月，被告恒信公司对外公开销售其位于深圳市××××路的新风花园鸿基商业中心的商铺。2014年11月27日，原告徐晓蕾在被告恒信公司委托的销售人员的介绍下，购买该商业中心二楼的S299A号商铺。双方签订的《房产买卖合同》约定，被告恒信公司将新风花园鸿基商业中心的S299A号商铺销售给原告徐晓蕾，建筑面积为18.17平方米，总价款为3030000元。该商铺处于抵押状态，同时带有租约，已经被案外人深圳市优一城商业管理有限公司租用。双方另约定，付款方式为一次性付款。因该房产带租约，产权转移至买方且卖方收到全部房款之日视为该房地产交付日。原告已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款），原告、被告双方须在签订该合同60日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。双方还约定了违约责任，除该合同另有约定外，被告未按合同约定的期限将该房地产交付原告（买方），自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房产转让总价款为基数，按日万分之四向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告如约在2014年11月27日前通过转账向被告支付了全部购房款3030000元，被告出具收款收据。被告当时口头承诺会遵守合同约定，在60日内完成过户的全部手续。2015年1月26日为合同约定的最后过户期限，但被告没有将涉案商铺如约过户登记至原告名下。直到2016年7月6日，被告才将涉案商铺产权转移登记至原告名下，完成双方约定的房地产交付义务。比照双方约定的最后交付期限，已逾期527天，被告恒信公司构成严重违约，应当承担相应的违约责任。很据双方约定，被告恒信公司应当向原告徐晓蕾支付延迟交房的违约金的数额应当为3030000×0.4‰×527=638724元。被告恒信公司辩称，对延迟办理过户手续无异议，但《房产买卖合同》约定的违约金过高，考虑到延迟办理过户手续未对原告造成实际损失，请求对违约金予以适当调整，即以购房款303万元为本金，按照房产过户之时即2016年7月6日当时的一至三年贷款利率标准计算。原告徐晓蕾围绕诉讼请求提交了证据，被告恒信公司未提交证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年11月27日，原告徐晓蕾与被告恒信公司签订编号为S299A的《房产买卖合同》约定：1.恒信公司将位于深圳市××××路新风花园鸿基商业中心S299A商铺出售给原告徐晓蕾，总价款为303万元；2.徐晓蕾购买该房产时，已知悉及接受恒信公司已将涉案房产出租给深圳市优一城商业管理有限公司、租期自2014年9月25日至2022年9月24日的事实；3.徐晓蕾知悉及认可恒信公司和深圳市优一城商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》对徐晓蕾具有法律效力；4.徐晓蕾在满足以下条件时即可享有出租人权利及承担出租人义务：⑴一次性付款，已付清全款；⑵采用按揭方式，徐晓蕾已办妥按揭手续，余款已全数支付至恒信公司银行账户；5.徐晓蕾须于2014年11月30日前将购房款一次性支付给恒信公司；6.涉案房产产权转移至徐晓蕾且恒信公司收到全部房款之日视为涉案房产交付日；7.恒信公司未按合同约定的期限将涉案房产交付给徐晓蕾，则自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，恒信公司以涉案房产总价为基数按日万分之四向徐晓蕾支付违约金，合同继续履行；8.徐晓蕾已按合同约定支付了全部房款或首期购房款（需办理按揭贷款），双方须在该合同签订之日起60内，共同向房地产登记机关申请办理转移登记手续。2014年10月23日至2014年11月27日，原告徐晓蕾先后向被告恒信公司支付购房款303万元，被告恒信公司分别出具了《收款收据》。2016年7月6日，涉案房产转移登记至原告徐晓蕾名下。庭审中，双方确认，在涉案房产于2016年7月6日转移登记至原告徐晓蕾名下之前，涉案房产的租金由原告徐晓蕾收取，租金标准为每月15150元。2019年1月15日，本院裁定受理崔应发等45人对恒信公司提出的破产清算申请，并于2019年2月26日指定北京市金杜（深圳）律师事务所为恒信公司管理人。本院认为，本案为破产债权确认纠纷。原告徐晓蕾与被告恒信公司签订的编号为S299A的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照该合同约定履行义务、行使权利。原告徐晓蕾已按照合同约定支付全部购房款，被告应当依约交付房产。按照合同约定，原告徐晓蕾于《房产买卖合同》签订之日即2014年11月27日前支付完毕全部购房款，被告恒信公司则应于该合同签订之日即2014年11月27日起60日内将涉案房产产权转移至原告徐晓蕾。被告恒信公司未在约定的时间内，即2015年1月26日之前将涉案房产转移登记至原告徐晓蕾名下，构成违约，应承担相应的违约责任。被告恒信公司于2016年7月6日将涉案房产转移登记至原告徐晓蕾名下，逾期527天。根据双方约定，被告恒信公司应向原告徐晓蕾支付违约金638724元（3030000元X0.4‰X527=638724元）。本院已裁定受理案外人崔应发等45人对被告恒信公司提出的破产清算申请，原告徐晓蕾可持该笔债权参与恒信公司破产程序，获得分配。原告徐晓蕾与被告恒信公司约定涉案房产转移登记期限，并明确逾期违约责任，意在督促被告恒信公司按期将涉案房产转移登记至原告徐晓蕾名下。恒信公司并未举证证明逾期办理涉案房产转移登记手续系因不可抗力或者其他原因所致，被告恒信公司系因自身原因逾期办理涉案房产转移登记手续，存在过错。双方约定以涉案房产总价为基础，按日万分之四计算违约金，系双方真实意思表示，未超过必要的限度。被告恒信公司主张违约金过高，应当按照违约时一至三年贷款利率计算违约金，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告徐晓蕾诉请确认其对被告恒信公司享有债权638724元，理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第四款，《中华人民共和国企业破产法》第二十一条、第四十四条规定，判决如下：确认原告徐晓蕾对被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司享有债权638724元。本案诉讼费5094元，由被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司负担。当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于广东省高级人民法院。此页无正文审判长  胡曲云审判员  赵 钟审判员  黄 新二〇一九年十月二十二日书记员  陈文政附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国企业破产法》第二十一条人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权人，依照本法规定的程序行使权力。