浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019)浙0327民初6904号原告：陈芝依，男，1978年9月8日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：陈晓雯，浙江法之剑律师事务所律师。被告：李传进，男，1968年7月15日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告：林美芬，女，1970年6月15日出生，汉族，住浙江省苍南县。上列二被告的共同委托诉讼代理人：徐良所，浙江思勤律师事务所律师。原告陈芝依与被告李传进、林美芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法由审判员高葱葱适用简易程序于2019年8月14日公开开庭进行了审理。原告陈芝依及其委托诉讼代理人陈晓雯、被告李传进及被告李传进、林美芬的共同委托诉讼代理人徐良所到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈芝依起诉称：原、被告经前期磋商，被告同意将苍南县一层门面房转让给原告所有，转让价款为人民币358000元。被告一再保证其为该门面房的所有权人，且该门面房无任何的产权纠纷。原告于2019年4月2日支付定金2万元。2019年4月18日，原、被告双方签订正式的房屋买卖合同，原告也于当天支付剩余购房款338000元，另外又支付二被告子孙包1520元。之后，原告开始装修该门面房。按照合同约定，二被告需将案涉房屋的土地证交予原告。在原告一再要求下，二被告才将该门面房的房屋所有权证交付给原告。但是原告惊讶地发现，该门面房的房屋所有权人系陈某、曾玉环，并非被告李传进、林美芬。原告要求二被告给予合理的解释，二被告无法提供任何其与陈某、曾玉环之间关于案涉门面房的任何材料。二被告既然非苍南县一层门面房的所有权人，原告自然无法取得该门面房的所有权。原告多次与被告协商，要求解除双方之间就案涉门面房之间订立的买卖合同，并要求被告退还购房款、赔偿损失，二被告均予以拒绝。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。为此，原告起诉请求判令：一、判令解除原、被告双方于2019年4月18日签订的关于苍南县一层(产权证号为苍房权证苍字第××号)房屋买卖合同；二、判令被告李传进、林美芬返还原告购房款358000元及子孙包1520元，并赔偿利息损失(自2019年4月19日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算)；三、判令被告李传进、林美芬返还原告双倍定金40000元并赔偿原告房屋装修损失11529元；四、判令本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中，原告自愿撤回本案第二、第三项诉讼请求。原告在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1．原告的身份证，用以证明原告的身份情况；2．被告的人口信息，用以证明被告的身份情况；3．房屋买卖合同，用以证明二被告将苍南县一层门面房转让给原告的事实；4.支付宝交易记录、银行业务凭证、收款收据，用以证明原告支付被告购房款358000元的事实；5.销货清单、收款凭证，用以证明原告支付装修费用11529的事实；6．房屋所有权证，用以证明苍南县一层系陈某、曾玉环所有，并非二被告所有的事实。被告李传进、林美芬答辩称：被答辩人的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。理由：一、案涉坐落于苍南县一层房屋虽然土地证、房产证未登记在答辩人名下，但答辩人系该房屋的实际所有权人，答辩人具有处分权。2005年12月份，答辩人向苍南县宜山镇八岱村民委员会购买案涉房屋的宅基地，并以宜山镇八岱村村民陈某名义申请办理报批手续，土地坐落于，2008年各建房户共同出资建成一幢10间的公寓式六层套房，答辩人分得一层店面房一间及楼上两间半的套间，2009年以陈某的名义办理房屋及土地权属证书。因此，案涉的房屋虽然房屋及土地权属证书登记在陈某名下，但案涉房屋的实际所有权人系答辩人，房屋权属并无任何争议，答辩人具有处分权。二、双方于2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并不存在隐瞒的任何情形。双方签订合同的时候，被答辩人明知案涉的房产属于集体土地性质，且产权并未登记在答辩人的名下。从《房屋买卖合同》第3条，本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件的约定内容完全的得到体现。因此，被答辩人在诉状中称“在原告一再要求下二被告才将房屋所有权证交给原告，原告惊讶的发现。”，纯属不切合实际而捏造的事实。三、被答辩人提出解除合同的真正原因，是被答辩人购买了案涉的房屋后，将5.8米高的一层未经审批私自违法违规的用钢筋水泥将一层的店面隔成两层，楼上的住户因为担心被答辩人的违章行为影响房屋的安全质量而发生纠纷，住户多次向宜山镇执法局举报，矛盾激化，而捏造了本案所谓无处分权的理由提起解除合同的诉讼。由此可见，被答辩人提起的解除《房屋买卖合同》的诉请缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。四、鉴于本案被答辩人第1项诉讼依法应当予以驳回，其基于第一项诉请为基础的第2、3、4项诉讼请求均依法不能成立，应予以驳回。本院依二被告申请准许证人陈某出庭作证。证人陈某出庭陈述称：坐落于店面是李传进的，村里借陈某名义办证，办房产证的手续费系李传进支付。陈某对李传进将案涉房屋卖给原告没有意见，对案涉店面没有任何主张的权利。原、被告提供的上述证据，经庭审出示、质证，被告对原告提供的证据1、2、4无异议，对证据3虽无异议，但认为合同的约定说明双方在签订合同时，原告对案涉房屋的权属信息及产权登记在案外人名下是清楚的，对证据5有异议，不是国家正式发票，真实性、合法性无法核实，不能证明用于案涉房屋进行装修，对证据6无异议，虽然案涉房屋产权登记在案外人名下，但被告是实际所有权人，具有处分权。对证人陈某的证人证言，原告认为其和证人不认识，对证人是否存在借名审批情况不了解，法律认可的物权权属是登记情况，证人认可案涉房屋登记在他的名下，我们认为房屋实际所有权人是陈某和曾玉环，而并非二被告。本院经审查认为，原告提供的证据1-4，被告无异议，上述证据形式和来源合法，内容真实，与本案待证事实具有关联，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据；原告提供的证据5，因其已撤回第二、第三项诉讼请求，故本院对该项证据不作审查。原告提供的证据6，结合证人陈某的证言，可以证明案涉房屋登记在陈某、曾玉环名下的事实。经审理，本院认定事实如下：2019年4月18日，原告陈芝依与被告李传进、林美芬签订《房屋买卖合同》一份，约定：“一、甲方（李传进、林美芬）自愿将其位于的门面房以人民币叁拾伍万捌仟元整的价款出售给乙方（陈芝依）。……三、本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续……”。之后，原告付清房款，被告李传进、林美芬向原告交付案涉房屋。另查明，案涉房屋的集体土地使用权登记在案外人陈某名下，房屋所有权登记为陈某、曾玉环共同共有。本院认为，原、被告之间于2019年4月18日签订的关于门面房的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，应受法律保护。陈芝依以合同内容违反强制性规定为由主张合同无效，依据不足，本院不予采信。原告主张二被告并非案涉房屋的实际所有权人，且案涉房屋不具备过户条件，现要求解除合同，根据原、被告提供的证据并结合双方陈述，本院认为原告的主张不能成立，理由如下：其一，案外人陈某、曾玉环在诉讼过程中均明确表示案涉房屋实际所有权人系李传进、林美芬，其对原、被告之间签订案涉房屋买卖合同的行为无异议，且不主张任何所有权，故即使案涉房屋在原、被告签订合同时登记在案外人名下，也不影响案涉合同及条款的效力。其二，案涉房屋买卖合同格式系原告提供，该合同载明“本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件”，故可认定原告在交易时应当已经知晓房屋系尚无法办理过户登记的房屋。综合上述分析，原、被告签订的房屋买卖合同已履行完毕，不存在解除合同的问题，原告要求解除其与被告之间的房屋买卖合同无法律依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回陈芝依的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由陈芝依负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  高葱葱二〇一九年十月二十二日书记员  殷晓静?相关法律条文链接《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。