四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终992号 上诉人（原审被告）：蔡兴明，男，1959年5月3日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李三贵，四川诺瑞特律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：牟国太，男，1972年4月17日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：单瑞峰，四川秉济律师事务所律师。 原审第三人：郫县连通房屋中介部，住所地：四川省成都市郫县郫筒镇一里阳光街124号。 经营者：鲁登贵。 上诉人蔡兴明因与被上诉人牟国太及原审第三人郫县连通房屋中介部房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡兴明上诉请求：1.撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初28号民事判决；2.驳回牟国太的一审诉讼请求；3.改判向牟国太返还定金50000元；4.诉讼费由牟国太承担。事实与理由：一、原判决适用法律错误。1.原判决认为“国家对房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施无心理准备，故对蔡兴明提出限购政策属不可归责双方当事人的原因于法无据，一审法院不予支持”。蔡兴明同意原判决引用《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第二条对住房调控政策的阐述和分析，但其结论应当是“住房限购政策在司法实践中不宜认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”，而不是得出“对蔡兴明提出的限购政策属不可归责于双方当事人原因于法无据，一审法院不予支持”的结论。2.本案因房地产调控政策的实施这不可归责于当事人双方的事由致使合同不能继续履行的情形，故本案的房屋买卖合同应当解除，买卖双方互不应当承担违约责任。最高人民法院办公厅在《关于印发的通知》及成都市房管局在《2017年住房限购政策知识问答（二）》中对此进行了规定和解释。住房限购政策具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响，就本案事实而言，在2017年3月9日双方签订《房屋买卖合同》，因2017年3月23日成都市人民政府办公厅发布了《关于完善我市住房限购政策的通知》，客观上牟国太不符合该通知的购房条件，造成了不能继续履行合同的事实，因此，牟国太支付的定金应当返还，但双方均不承担违约责任。二、原判决未就合同的履行的有关情况进行查明，导致错误认定蔡兴明违约并承担违约责任。未查明牟国太是否符合限购条件；案涉合同签订后，牟国太是否根据合同约定提供办理银行贷款的手续，并向贷款银行提交贷款申请；中介方是否根据该限购政策的要求在2017年5月31日前提交牟国太支付房款有效凭证或银行于2017年3月23日前受理牟国太购房款申请证明材料，并向房产登记部门申请办理交易手续。只有查明以上事实才能证明双方签订的《房屋买卖合同》客观上能否继续履行，及认定蔡兴明解除合同是否应当承担违约责任。蔡兴明认为，因牟国太未在限购政策要求的2017年5月31日最后期限前作出继续履行合同的表示，因此，可以认为牟国太以自己的行为表明不履行主要债务，蔡兴明解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。三、蔡兴明解除合同并将房屋转让给第三方并未违约，也未给牟国太造成任何损失。因牟国太不具备购房资格，《房屋买卖合同》无法继续履行的客观事实，因此，蔡兴明主动要求退还定金并将房屋转让给第三方并未违约，也未给牟国太造成任何损失。发出解除合同短信的时间为2017年9月15日，晚于蔡兴明与第三方签订房屋买卖合同和办理网签的时间，但根据常理和短信内容可以看出双方及中介方对2017年5月31日（短信中是2017年6月1日）限购政策的最后期限是明知的，对该期限届满后的法律后果也是明知的，因此，蔡兴明解除合同虽然存在瑕疵，但符合《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，应当认定合法有效。蔡兴明要求将定金返还给牟国太，其拒不提供收款账号，责任不在蔡兴明。 牟国太辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，阻碍双方履行的事实，一是蔡兴明没有完成土地出让金的缴纳。二是成都市出台限购政策且本案定金是以现金方式交付，双方未能达成书面协议。三是蔡兴明将房屋另售他人。故合同没有履行的主要原因是蔡兴明没有缴纳土地出让金，缴纳时间在成都市限购政策实施之后。蔡兴明将案涉房屋另售他人之后，才向牟国太告知解除案涉合同，蔡兴明违约在先，其应当承担违约责任。至于双方当事人在合同履行过程中是否进行协商，由于本案没有证据证明当时双方当事人已达成一致，能够证明解除案涉合同的只有2017年9月15日的短信通知，一审法院以2017年9月15日为评估时间的基准点是正确的，原判决判令蔡兴明双倍返还定金具有约定及法定依据，蔡兴明的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 郫县连通房屋中介部述称：希望双方当事人继续履行合同。 牟国太向一审法院起诉请求：1.判令蔡兴明赔偿因违约给牟国太造成的损失300000元。2.判令蔡兴明双倍返还牟国太买房定金100000元。3.判令蔡兴明承担本案诉讼、保全费、律师费等全部费用。 一审法院经审理查明，2017年3月9日，牟国太（乙方）与蔡兴明（甲方）在中介方联创房产介绍下经过协商签订《房屋买卖合同》，由牟国太购买蔡兴明位于四川省郫都区的房屋，售价为660000元，约定：一、乙方第一次支付购房定金（成交后即房款）2017年3月9日付人民币50000元，第二次于按揭审批后在市房地产交易中心将此产权证交买卖过户科受理，出据受理单后乙方再付给甲方210000元，第三次余款待办完过户手续后，乙方拿到房屋和新产权证的同时付清，计人民币400000元……。五、甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任，甲方违约则双倍返还乙方所付定金，乙方违约则所付定金不退还。中介费由定金中支付40%。合同签订后原告向被告支付定金50000元。期间因成都市政府于2017年3月24日出台限购政策，双方一直协商就房屋如何过户无法达成协议直至2017年9月15日，蔡兴明之妻发短信给牟国太，其内容如下：由于2017年3月24号政府下达的房屋限购令，中介在郫县房管局给其开会传达了在5月31日前要求中介出面处理的情况，超过期限则作退单处理的情况下导致买方无法过户而无法继续履行合同，该合同已于2017年6月1日起作废，并通知牟国太务必于2017年9月18日之前办理退还定金的相关事宜，如未能前来，视为放弃定金。牟国太收到信息后向蔡兴明询问退还定金一事，但蔡兴明没有作答复。 另查明，1、蔡兴明于2017年4月13日交纳涉案房屋土地出让金。2、2017年9月5日，蔡兴明与案外人郭强签订房屋买卖合同，9月10日办理网签，将涉案房屋卖给案外人郭强。2017年9月30日涉案房屋已登记在郭强名下。 诉讼中，牟国太向一审法院申请对涉案房屋于2017年9月15日价格进行评估，评估总价为900400元。 一审法院认定上述事实有牟国太、蔡兴明身份信息、房屋买卖合同、接（报）处登记表、短信、成都市存量房买卖合同、个人住房信息查询记录、蔡兴明与案外人签订的房屋买卖合同、牟国太、蔡兴明当庭一致的陈述等证据证实，足以认定。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，当事人双方签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。协议双方均应按照约定履行自己的义务。 本案争议焦点：蔡兴明是否享有合同解除权。限购政策是否属于不可归责双方当事人原因。 关于合同解除权的问题。从庭审查明事实来看，案涉合同签订后，牟国太按约向蔡兴明支付购房定金，蔡兴明却以限购政策出台后牟国太没有购房资格且交易不符合规定为由，在没有与牟国太协商解除合同时将涉案房屋出售给第三方，蔡兴明违约在先。其行使解除权不符合合同法第九十三条、第九十四条规定的情形，其辩解理由不成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，关于牟国太主张的溢价损失系合同解除的损失,损失范围包括合同履行后的可得利益。综合考虑合同的履行情况，双方的过错程度、守约方是否采取必要的措施防止损失扩大以及违约方签订合同时对因房屋价值涨跌而产生损失的预见范围等因素，酌情支持蔡兴明应向牟国太补偿合理损失135800元。关于定金问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，牟国太主张蔡兴明双倍返还定金有合同依据和法律依据，一审法院予以支持。 限购政策是否系不可归责双方当事人的原因。一审法院认为，国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个仅以所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强的完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险、以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施无心理准备。故对蔡兴明提出限购政策属不可归责双方当事人的原因于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、蔡兴明于本判决生效后十日内双倍返还牟国太定金100000元，赔偿牟国太经济损失135800元。二、驳回牟国太的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6320元、由牟国太承担1896元、蔡兴明承担4424元。 本院二审期间，牟国太、蔡兴明、郫县连通房屋中介部均未向本院提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案二审的主要争议焦点为：1.案涉合同是否受成都市2017年3月24日起实施《关于完善我市住房限购政策的通知》调整；2.蔡兴明是否有违约行为，若其有违约行为，则原判决判令蔡兴明双倍返还牟国太定金，赔偿牟国太经济损失135800元是否恰当。 本院认为，案涉《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于案涉合同是否受成都市2017年3月24日起实施《关于完善我市住房限购政策的通知》调整的问题。根据本案查明的事实，本院认为，案涉合同签订于2017年3月9日，而成都市于2017年3月24日实施《关于完善我市住房限购政策的通知》，签订案涉合同的时间在成都市住房限购政策实施前，因此，案涉合同不属于《关于完善我市住房限购政策的通知》调整的范畴，牟国太具有购房资格。 关于蔡兴明是否有违约行为，若其有违约行为，原判决判令蔡兴明双倍返还牟国太定金，赔偿牟国太经济损失135800元是否恰当的问题。根据本案查明的事实，案涉合同签订后，牟国太按约向蔡兴明支付了购房定金。成都市实施住房限购政策后，双方当事人因对限购政策理解有误，双方就如何继续履行案涉合同进行协商，直至2017年9月15日蔡兴明之妻向牟国太发送解除案涉合同短信时，双方未达成一致意见。而蔡兴明作为案涉房屋的出卖人在没有与牟国太协商解除合同的情况下，于2017年9月5日，将案涉房屋出售给案外人，并于2017年9月30日将案涉房屋登记在案外人名下。因此，蔡兴明违约，其应当承担违约责任。一审法院依据合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条的规定，判决蔡兴明双倍返还牟国太定金，又依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决蔡兴明应赔偿牟国太经济损失135800元并无不妥，本院予以确认。 另外，蔡兴明上诉请求改判其向牟国太返还定金50000元，是新的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予处理。 综上所述，蔡兴明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4016元，由蔡兴明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  白福群 二〇一九年十月十日 书记员  余海洋