广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初18095号原告（反诉被告，以下统称原告）：何东，男，汉族，1970年2月10日出生，住广东省深圳市福田区，委托代理人：李名献，广东万乘律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：李明晓，男，汉族，1969年12月1日出生，住广东省深圳市南山区，被告（反诉原告，以下统称被告）：吴汉锋，男，汉族，1980年4月2日出生，住广东省深圳市福田区，原告何东诉被告李明晓、吴汉锋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，被告李明晓、吴汉锋对原告何东提出反诉，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告何东的委托诉讼代理人李名献，被告李明晓到庭参加诉讼。被告吴汉锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何东向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《果场经营协议》；2.被告立即清退果场；3.被告支付原告租金80000元（从2018年1月1日暂计算至2018年9月1日，按照每10000元/月的标准计算，实际计算至被告清退果场之日止）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与两被告于2016年12月13日签订了一份《果场经营协议》，原告将东莞市谢岗镇芙蓉大窝果场按现状出租给两被告经营，出租面积为14亩山地。协议明确约定：租赁期限从2017年1月1日到2054年6月30日止；2017年1月1日至2025年12月31日的每月租金为10000元。被告每年分两次向原告交纳租金，每年的1月6日和7月6日前被告将上半年度和下半年度的租金交纳原告。如被告未能按时交纳租金，超过期限一个月后原告有权提前终止本协议，收回果场经营权，被告须在一周内离场，原告不退还租金。同时特别约定：未经原告同意，被告不得在已经种植的果园擅自搭建建筑物和处置现有的果树；如遇国家或者集体征用果园用地，原告应将预收的租金退还给被告，如征用方同意给予被告出资建设的建筑物等补偿，原告应将该部分补偿金额转给被告，被告不得向原告要求其他补偿。合同签订后，原告依约向被告交付了果场。但被告未能依约履行付款义务，2018年1月6日未能预交上半年度租金，2018年7月6日未能预交下半年度租金。自2018年1月1日起被告已拖欠租金80000元，原告多次向其催收租金均无效果。双方签订的《果场经营协议》是双方的真实意思表示，合法有效。被告拒不支付租金的行为已严重违反合同约定及法律规定。被告李明晓辩称，原告要求其支付租金是没有任何法律依据。理由是：1.原、被告签订的合同约定租期是38年，租赁后被告投入大量的人力物力，总投资将近200万元，场地的建筑物评估有150多万元。在2017年12月份刚租满一年，政府发通知对场地进行征收，造成被告无法再进行投资及经营。故在2017年12月份之后被告无法经营，不应该交纳租金。造成无法经营的原因在于原告没有将剩余的使用权给被告。被告无法正常经营还另派两个工人守场地，工人工资为每月4000元/人。针对原告的第一、二项诉讼请求，被告认为其投入将近200万元，原告没有赔偿给被告。针对原告的第三项诉讼请求，被告认为其支付租金到2017年12月，2018年1月政府发通知对场地进行征收，无法正常经营，故其没有支付2018年1月之后的租金。被告吴汉锋没有答辩，亦未提交相关证据。被告李明晓、吴汉锋向本院提出反诉请求：1.原告向被告赔偿损失1833814元（该损失是评估报告里评估土地的投入，包含临时建筑的费用及平整土地的费用共1505320、押金50000元、购买原告家私130000元、已付租金60000元、工人工资88494元，共计1833814元）；2.原告承担本案的诉讼费用、反诉费用等诉讼费用。事实与理由：2016年12月13日，原告与被告签署《果场经营协议》，被告承租原告的东莞市谢岗镇芙蓉大窝果场，租赁期限自2017年1月1日至2054年6月30日止，长达37年。签署协议后，被告一直按约履行义务，依约向原告支付押金及租金，并成立了东莞市智诚农业文化传播有限公司对外经营果场。为后续长期经营需要，被告对果场投入大量的人力物力，对果场日常经营管理、对果场配套设施修建及改造、安装通讯光纤、购买家禽鱼苗等投入金额达1833814元。在合同履行期间，原告存在多次违约违法行为：1.原告向被告交付的果场基础配套设施不齐全，不具备基本的使用条件。2.在被告进行果场基础配套设施修建中，原告多次阻挠，导致被告无法正常对果场基础配套设施进行修建。3.原告以果场被土地征收为由，在未告知被告且未经被告同意的情况下，私自就果场征收赔偿事宜与相关部门进行沟通，并达成协议，严重侵犯了原告作为果场合法使用权人的利益。4.现东莞市人民政府在果场附近建造了垃圾填埋场，果场池塘被污染，水质无法饮用，池塘无法养鱼，被告已无法继续经营和生产，给被告造成了严重的经济损失。庭审时，反诉人撤回第二项诉讼请求。原告何东辩称，被告的反诉请求没有法律和事实及合同依据，原告是守约一方，被告是违约一方，被告的损失应自行承担或者依法向征收部门索赔。原、被告签订的合同里明确约定按照现状交付给被告，被告的反诉请求没有依据。被告的第一、二项的反诉请求不成立，故被告要求原告承担反诉费用的请求不成立。本院审理查明：一、果场承包权的由来。2004年6月22日，谢岗镇曹乐芙蓉经济合作社作为甲方、何景涣作为乙方，双方签订《承包山地合同书》，约定：一、甲方将位于芙蓉大窝（土名）山地发包给乙方作休闲生活及劳作场所（以下简称“果场”）。二、果场面积为14亩。三、乙方承包果场期限：从2004年7月1日起至2054年6月30日止，共50年。四、承包金及付款方式：甲方按50年每亩承包金2万元计收，即合计28万元。乙方在合同签订之日起10天内付50%，余下部分三个月内全部付清。五、今后如遇国家或集体征用乙方经营使用的土地，乙方必须服从。土地款补偿、建筑物及青苗补偿，按东莞市政府规定办理。六、本合同届满，本山地内的建筑物、果树、林木一律归甲方所有。乙方如需继续使用，甲、乙双方须重新签订合同。芙蓉经济合作社的法定代表人签名并加盖公章，何景涣签名、捺印。2016年6月12日，东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社芙蓉分社（原东莞市谢岗镇曹乐芙蓉经济合作社）作为甲方、何东作为乙方，双方签订《确认书》，约定：甲方与何景涣于2004年6月22日签订了《承包山地合同书》，现何景涣于2016年4月24日过世，乙方是何景涣的儿子，现甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，达成如下协议：一、甲、乙双方确认由乙方继承上述《承包山地合同书》的权利与义务，其他合法第一顺序继承人放弃继承该合同的权利与义务。二、原《承包山地合同书》的内容不变，乙方继续按照该合同履行合同内容，等等。芙蓉分社的代表人签名并加盖公章，何东由其母亲苏钻娣代为签名。2016年12月13日，何东作为甲方、吴汉锋、李明晓作为乙方，双方签订《果场经营协议》，协议明确：甲方已在上述果场修建了一栋一层建筑，并种植了果树、开耕了菜地和养植场及甲方已经签订了前述《承包山地合同书》、《确认书》。约定：第一条租赁时间：从2017年1月1日到2054年6月30日；第二条租金及支付方式：2.1租金2017年1月1日至2026年12月31日，每月租金为人民币10000元等；2.2乙方每年分两次向甲方交纳租金：每年的l月6日和7月6日前乙方将上半年度和下半年度的租金交给甲方：交纳方式为现金，甲方（或甲方委托人）收到租金后开具收条给乙方。第三条特别约定：3.1未经甲方同意，乙方不得在已经种植的果园擅自搭建建筑物和处置现有的果树，允许乙方在现有空地上搭建临时建筑或者其他配套设施。3.2乙方认同甲方和地主签订的《承包山地合同书》（详见附件一）中所确定的关于土地征用及补偿处理方式。如遇国家或者集体征用果园用地，甲方应将预收的租金退还给乙方。如征用方同意给予乙方出资建设的建筑物等补偿，甲方应将该部分补偿款全额转给乙方，乙方不得向甲方要求其他的补偿。3.3协议签订后；乙方应支付甲方人民币5万元作为押金（收到押金后开具收条给乙方），等等。二、支付的费用。2016年12月13日，原告收到被告交付的果场押金50000元。2016年12月16日，原告收到被告支付的2017年上半年的租金60000元。2017年12月19日，原告收到被告支付的2017年下半年果场租金60000元。原、被告确认，被告已经支付了2017年1月1日至2017年12月底的租金共12万元。2018年之后，被告没有再支付租金。2017年1月3日，被告李明晓向原告的银行账户转账13万元，原、被告确认系购买原告果场内的红木家具之款项。三、果场交付。原、被告签订果场经营协议第二天，即2016年12月14日，原告将果场交付给被告经营。至2017年农历正月初八，之前原告聘请的部分工人和被告聘请的部分工人均在果场上班，由被告发放工资。2017年正月初八后，全部是被告聘请的工人在果场上班。被告聘请的工人经常向其汇报果场情况。2017年9月19日，经工商部门核准东莞市智诚农业文化传播有限公司成立，住所地为大窝果场101室，股东有李燕、李明晓、吴汉锋、张年瑞。四、征收及补偿。2017年2月10日，东莞市谢岗镇人民政府征地拆迁管理办公室作出《关于实施土地统筹的通知》，并在案涉果场张贴，抬头注明是何东，谢岗镇政府于当日拍照存档。前述通知载明：为配合市委市政府建设东莞市东南部卫生填埋场的需要，加快推进我镇新型城镇化进程，根据镇委镇政府的工作要求，需对阁下承租位于东莞市谢岗镇曹乐芙蓉大窝（土名）范围内的土地及地上物进行统筹。何东于2018年1月17日在其中一张照片上签名，并陈述其于该日始知悉果场被征收。被告陈述其在2018年3、4月份左右才知道该通知。2018年3月22日，拆迁办的工作人员组织原告何东、被告李明晓、吴汉锋对于果场中的钓鱼台、不锈钢门、林木等情况予以调查、核实，分别制作了两份清单。原告何东在列项数共五十八项的清单上签名确认，被告李明晓、吴汉锋在列项数共十五项的清单上签名确认。2019年3月11日，谢岗镇曹乐村委会发布征收拆迁情况公示，公示何东等查丈情况，附征收拆迁查丈明细表（编号：环保处置中心-0021），共计41项。2019年4月15日，东莞市谢岗镇人民政府作为甲方、何东作为乙方，双方签订《地上物征收补偿协议》，对于上述征收拆迁查丈明细表（编号：环保处置中心-0021）的项目，另行制作征收拆迁补偿明细表（编号：环保处置中心-0021），确定在协议签订之日起15个工作日内由甲方一次性补偿乙方1560481.10元。被告李明晓、吴汉锋提交《东莞市智诚农业文化传播有限公司委托评估建构筑物的资产评估报告》，证明围墙挖沟、围墙砌砖等账面价值1505320元，评估价值1012585元。以上事实，有原告提交的承包山地合同书、确认书、果场经营协议、地上物征收补偿协议、征收拆迁补偿明细表、征收拆迁补偿汇总表、被告提交的资产评估报告、营业执照、果园照片、押金收据、租金收条、个人账户对账单、本院调取的“关于实施土地统筹的通知”的现场照片、原、被告与拆迁办人员的核查清单、征收拆迁情况公示、征收拆迁查丈明细表、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，被告吴汉锋经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交证据和相关陈述，视为其放弃抗辩、质证的权利，应承担由此产生的相应后果。本案为土地承包经营权出租合同纠纷。本院在处理被告之管辖权异议民事裁定书中阐明了变更案由之理由，东莞市中级人民法院在（2019）粤19民辖终207号民事裁定书确认了此案由。根据原、被告的诉辩及庭审质证意见，本案的争议焦点为：案涉《果场经营协议》是否解除；被告是否应交付2018年1月1日至清场之日的租金；原告是否应赔偿被告的损失。现分析如下：关于协议的解除。原告主张由于被告自2018年1月1日起拖欠被告租金，故原告以被告拒不支付租金损害其合法权益，故要求解除合同。原告在2018年1月17日即签收了《关于实施土地统筹的通知》，表明原告至迟于该日已经知悉土地将被政府征收。随后3月22日，原、被告在政府的安排下土地查丈和地上物清点，进一步表明原、被告均同意并配合政府征收。在原、被告均知悉、认可政府征收案涉土地的情况下，被告不再履行合同交纳租金，并没有过错。因此，原告以2018年1月1日后被告欠缴租金要求解除合同，与事实不符，理由不充分。鉴于原、被告均认可政府征收，导致合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院确认原、被告签订的《果场经营协议》已经解除。关于清退果场及缴付租金。因为政府征收案涉果场，且原、被告已经在政府组织下确认了相关项目，故原、被告应按政府的相关文件处理果场的物品及地上建筑物。被告已经缴清了2017年的租金，原告自2018年1月即知悉案涉果场被征收，故再请求被告支付2018年之后的租金，依据不足，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿损失。原告收取被告的押金50000元，因为政府征收而双方解除合同，故原告应将该押金50000元退还给被告。被告购买原告的家私130000元，并非因原告之原因导致其价值贬损，被告可以自行处理。被告付给原告的租金60000元，系其在2017年度应付的租金，要求原告退还没有正当的理由。被告支付2017年度的工人工资，系其经营的正常支出，亦非因原告导致额外支出或者损失，故要求原告赔偿理由不足。被告主张的临时建筑及平整土地的费用，因被告与政府部门在2018年3月22日进场清丈，且制作了相关清单，如何补偿应由政府决定，而非由原告赔偿。关于被告要求原告协助其完成配套设施的修建，被告在庭审时撤回该项请求，是对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告何东与被告李明晓、吴汉锋之间签订的《果场经营协议》已经解除；二、限原告何东在本判决发生法律效力之日起三日内退还被告李明晓、吴汉锋押金50000元；三、驳回原告何东的其他诉讼请求；四、驳回被告李明晓、吴汉锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1800元，由原告何东负担。反诉受理费10652元，由被告李明晓、吴汉锋负担10362元，原告何东负担290元。原告何东、被告李明晓、吴汉锋各自交纳受理费1800元、10652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  何健林人民陪审员  郑建双人民陪审员  连玉霞二〇一九年十月十日书 记 员  蔡嘉宜钟冬妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。