上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23076号原告(反诉被告)：杨武军，男，1951年9月12日出生，汉族，住上海市。被告(反诉原告)：马霞光，男，1976年1月1日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈健民,北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告杨武军与被告马霞光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序审理。本案诉讼期间，被告马霞光提起反诉，本院经审查认为符合反诉的受理条件，遂予以受理并与本诉合并于2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨武军及被告(反诉原告)马霞光的委托诉讼代理人陈健民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)杨武军向本院提出诉讼请求：撤销房屋租赁合同并退还预付款25,800元(人民币，下同)、押金8,600元、赔偿经济损失。诉讼中，杨武军变更其诉讼请求为：解除房屋租赁合同并退还两个月的租金共计17,200元(自2019年3月8日起至2019年5月7日止，按每月8,600元计算)、押金8,600元。事实与理由：2019年1月27日，双方签约：杨武军租赁马霞光万源路XXX弄XXX号XXX室房屋6个月，每月8,600元。杨武军支付马霞光4个月租金34,400元，马霞光交付钥匙，租赁时间自2019年2月7日起至2019年8月7日止。因房屋无法居住，杨武军于2月16日前电话马霞光要求退租，没有得到答复且至今没有收到答复，致使退租无法实现。杨武军从2019年2月18日搬离房屋至同小区x号x室居住至今。关于解除合同的理由，杨武军陈述，房屋内设施不好无法居住。第一，床睡上去不安全，其要摔下来。第二，大橱的门放衣服就摔下来，其和马霞光说过。第三，无法洗澡，其第一天洗澡就感冒腹泻。第四，马桶漏污水。其跟马霞光说过，马霞光嘴上说要来修，直到今日还未修，其认为修不好，不想住该房屋了。其在2019年2月17、18日离开房屋，其跟马霞光说过的，马霞光的代理人于3月7日来抄表。房屋钥匙在其这里，现在还在其这里。马霞光在合同有效期内还更换其门锁，尽管其没有住，但是换门锁是不对的。其搬走后未归还钥匙是因为钱没有退。被告(反诉原告)马霞光辩称，双方曾签署《房屋租赁合同》，约定租赁期为2019年2月8日至2019年8月8日。租金三个月一付，每期租金提前7日支付。如乙方(杨武军)逾期支付租金，每逾期一日，须向甲方(马霞光)支付当期日租金的150%作为逾期违约金；乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，应以当期日租金的150%向甲方支付房屋占用使用期间的使用费。乙方逾期不支付租金超过15日的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金。2019年2月16日，杨武军以主卧大床响、浴室热水小、马桶脏为理由，希望马霞光解决，马霞光的妻子主动联系维修，未得到杨武军回应。5月1日，杨武军未按时支付当期租金，马霞光的妻子于5月7日、5月13日、5月15日向杨武军发信息，要求履行合同，未得到回应。5月22日，马霞光通过更换门锁的方式收回房屋，杨武军却于5月25日将房屋的门锁砸坏并换了新锁，马霞光报警后再次换锁。综上，杨武军未履行支付房租义务，合同已于2019年5月16日解除。杨武军未按时支付租金，应以当期日租金的150%支付5月1日至5月15日的逾期违约金，即8,600元/30日×150%×15日=6,450元，同时支付1个月的租金作为解除合同违约金。另外，因杨武军擅自毁坏门锁，造成马霞光两次更换门锁，杨武军应赔偿门锁损失800元。综上，马霞光不同意杨武军的全部诉讼请求，并据此提出反诉，要求法院判令：1.确认双方之间的房屋租赁合同解除；2.杨武军支付解除合同违约金8,600元；3.杨武军赔偿损失14,765元，包括(1)换锁800元，(2)律师费3,000元，(3)佣金损失1,505元，(4)占用使用费9,460元，自2019年5月9日计算至2019年5月30日共计22天按照日租金的1.5倍计算(8600元/30日×1.5×22天)。扣减押金8,600元后要求赔偿损失6,165元。诉讼中，因马霞光既提出了违约金主张又提出了赔偿损失主张，经法庭释明不能重复主张后马霞光撤回主张赔偿损失(换锁费、律师费、佣金损失)，同时将占有使用费的计算标准由按照月租金8,600元的1.5倍计算调整为按照月租金8,600元计算，由此，马霞光明确其诉讼请求为：1.确认双方之间的房屋租赁合同解除；2.杨武军支付解除合同违约金8,600元；3.杨武军支付租金及占用使用费，租金自2019年5月9日计算至2019年5月15日共计7天按照每月8,600元计算为1,979.17元(每月8,600元×12个月/365天×7天=1,979.17元)，占有使用费自2019年5月16日计算至2019年5月30日共计15天按照每月8,600元计算为4,241.09元(8,600元/月×12个月/365天×15天=4,241.09元)。对于马霞光的反诉，杨武军辩称，其从2019年3月7日开始，不住在房屋内。四个月的房租2019年2月7日至2019年6月7日房租都在那里，但是合同还在履行，其起诉是因为拖下去要一年半载说不清楚了。马霞光的说法不成立，其没有使用，不付使用费。双方都有违约，为了解决问题，其同意支付一个月租金8,600元作为违约金。换锁800元，不同意支付。其换了两次锁，刚租的时候一次，后面发现门锁换掉了就再换了一次。律师费3,000元，不同意支付。佣金损失1,505元，不同意支付，其也有佣金损失，其不提了而已。占有使用费，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2019年1月，马霞光(甲方、出租方)与杨武军(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋，租赁期限自2019年2月8日至2019年8月8日止，每月租金为8,600元。租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的150%作为逾期违约金。在签署本合同时，乙方应支付房屋租赁保证金(押金)，数额为一个月的租金，即8,600元。乙方应在本合同租赁期限届满后7日内返还该房屋，结清相应款项，并保证房屋设施完好，房内清洁。未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的150%向甲方支付房屋占用使用期间的使用费。乙方逾期不支付租金超过15日的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金。合同还就其他事项作出约定。上述合同签订后，马霞光向杨武军交付了房屋。2019年1月27日，马霞光签署佣金确认书一份，确认万源路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁佣金金额为3,010元。其于同日支付前述佣金。2019年2月16日，杨武军向马霞光妻子发送信息称，房屋内设施太差，影响到日常生活，如主卧大床有声响，好像要散架一样；大橱门已倒下一扇；浴室热水小，室内温度太低，根本无法洗澡；马桶漏污水，太脏。望房东解决这些问题。马霞光妻子同日回复称，你试试小房间的床，不行的话调换一下，马桶可以考虑换一个，浴室热水小，让物业来看看。又称，我明天让物业去看看热水器，如果坏了就修一下，修不好就换一个，我刚又问了之前的租客，可以洗澡。还称，如果不需要维修也请回复。2019年3月7日，杨武军通过微信告知马霞光妻子，租赁结束，今天是结算日，遗憾的是，未接到任何方的结算通知。从明天起，我将承担起房屋的保管责任，保管费用为每天300元，从3月8日起一直到不需要我保管为止。2019年3月9日，杨武军向马霞光妻子发送微信称，刚才听丁志辉讲，你同意面谈，并提出除退租以外还可以续租的积极建议，我感到很高兴，也愿意同你讨论续租事宜。面谈时间地点由你决定。马霞光妻子回复称，继续续租还需要面谈吗，接着住就好了，哪里有问题我叫人去修下。我今天也和小丁说了，让他看看马桶和淋浴器是否需要维修。请你也回复下。杨武军回复称，我知道了。2019年3月10日，马霞光妻子通过微信询问杨武军，什么时候在家，我让物业去看看，明天上午是否在家。2019年3月11日，马霞光妻子向杨武军发送信息称，我是没办法在你不回复是否需要维修设备的情况下，破门而入的，还请悉知。既然不需要维修，设备就应该是可以使用的。2019年3月23日，马霞光妻子通过微信告知杨武军交纳2月的电费。同年4月30日，又告知其交纳3月、4月的电费。2019年5月7日，马霞光妻子向杨武军发送信息，要求其支付租金，并告知其未支付租金的法律后果，还称如不想继续租赁，及时办理交房手续，否则将清理房屋内的物件。同年5月13日，马霞光妻子再次通过短信要求杨武军支付租金，如5月15日还不支付租金，合同就解除。同时再次告知逾期支付租金的法律后果。2019年5月15日，马霞光妻子向杨武军发送信息，表示已书面告知合同解除，请其尽快搬家，将于5月20日进行收房。2019年5月22日，马霞光更换门锁。2019年5月25日，马霞光妻子向杨武军发送信息，称对其擅自换锁行为已经报警。次日，马霞光妻子报警称，2019年5月25日17时许，其发现租给租客的万源路XXX弄XXX号XXX室的房屋门锁被砸掉换了一把新锁，门也被破坏无法使用，遂报案。庭审中，马霞光称于2019年5月30日收回涉案房屋。诉讼中，马霞光提供收据两份，载明更换涉案房屋锁芯，金额均为400元(合计800元)。马霞光另提供委托代理协议一份，载明其委托北京德和衡(上海)律师事务所律师代理本案诉讼，该律所向其开具了3,000元律师费发票。上述事实由原告(反诉被告)杨武军提供的房屋租赁合同、收条，由被告(反诉原告)马霞光提供的房屋租赁合同、短信及微信记录、接报回执单、维修收据、佣金确认书、付款凭证，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，马霞光与杨武军就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。房屋租赁合同关系中，出租人的主要合同义务为交付房屋，承租人的主要合同义务为支付租金。本案的争议焦点为杨武军是否有权单方面解除合同？现杨武军主张因各种居住问题(如家具安全问题、热水器水流大小及温度问题、马桶漏水问题等)行使合同解除权，本院认为，一方面，杨武军未举证证明上述问题足以严重影响合同的正常履行；另一方面，在双方微信往来中，马霞光妻子对杨武军提出的各类问题也表示可以进行修复，但杨武军之后并未予以回复，却在之后单方面通过微信告知马霞光行使合同解除权，擅自认为自己是代保管房屋，本院认为，杨武军行使合同解除权不能成立。杨武军要求解除合同并退还租金的本诉诉请，本院不予支持。因杨武军无权解除合同，涉案合同应继续履行，杨武军逾期未付租金，构成违约。涉案合同约定：“乙方逾期不支付租金超过15日的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金”。现马霞光反诉要求解除合同，并要求杨武军支付相当于1个月租金的违约金于法有据，合同解除的时间为2019年5月15日。合同解除后，杨武军理应向马霞光返还涉案房屋，现杨武军并未提供证据证明何时向马霞光返还涉案房屋，故本院以马霞光自认于2019年5月30日收回房屋为准。由此，马霞光主张杨武军支付自2019年5月9日起至2019年5月15日止，按照每月8,600元计算的租金1,979.17元(8,600元/月×12个月/365天×7天=1,979.17元)，以及自2019年5月16日起至2019年5月30日止，按照每月8,600元计算的房屋使用费4,241.09元(8,600元/月×12个月/365天×15天=4,241.09元)，均于法有据，本院予以支持。关于租赁押金8,600元，合同解除后，理应由马霞光退还杨武军，但可优先冲抵杨武军应付款项。马霞光于诉讼中撤回部分诉讼请求，系合法处分其诉讼权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)杨武军及被告(反诉原告)马霞光就位于上海市闵行区万源路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、原告(反诉被告)杨武军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)马霞光自2019年5月9日起至2019年5月15日止的租金人民币1,979.17元及自2019年5月16日起至2019年5月30日止的房屋使用费人民币4,241.09元；三、原告(反诉被告)杨武军于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)马霞光解约违约金人民币8,600元；四、被告(反诉原告)马霞光于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)杨武军租赁押金人民币8,600元；五、驳回原告(反诉被告)杨武军的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计330元，由原告(反诉被告)杨武军负担。反诉案件受理费减半收取计84.56元，由原告(反诉被告)杨武军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年十月二十四日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。