江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0612民初3959号 原告（案外人）：葛建，男。 委托诉讼代理人：张云菊，女，系原告妻子。 委托诉讼代理人：吴卓，江苏信阳光律师事务所律师。 被告（申请执行人）：南通天翔电器成套设备有限公司，住所地南通市通州区平潮镇沈川村十四组。 法定代表人：杨美兰，总经理。 委托诉讼代理人：吴峰，江苏启秀律师事务所律师。 第三人（被执行人）：南通金凤置业有限公司翠湖分公司，住所地南通市通州区金沙镇大庆路10号。 负责人：李辉。 第三人（被执行人）：南通金凤置业有限公司，住所地如东县掘港镇天一路8号。 法定代表人：李辉，执行董事。 原告葛建与被告南通天翔电器成套设备有限公司（以下简称天翔公司）、第三人南通金凤置业有限公司翠湖分公司（以下简称金凤置业翠湖分公司）、南通金凤置业有限公司（以下简称金凤置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告葛建及其委托诉讼代理人张云菊、吴卓，被告天翔公司委托诉讼代理人吴峰到庭参加诉讼。被告金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛建向本院提出诉讼称，2015年6月25日，原告与金凤置业翠湖分公司订立商品房买卖合同一份，购买位于房屋一套，金额310万元，该合同已完成网上备案登记。2016年5月13日，原告已付清全款并实际占有该房屋。2016年7月17日，原告儿子葛彬罹患疾病不幸去世，原告悲痛万分，未及时办理该房屋的产权登记。2018年2月11日，被告天翔公司申请执行第三人，南通市通州区人民法院于2018年11月13日查封了原告所有的前述房屋，原告为此提出执行异议，但被驳回。请求：停止对通州区的执行，并解除对该房产的查封。审理中，经本院释明，原告明确其诉讼请求为：停止对通州区的执行。 被告天翔公司辩称，原告并未实际支付购房款，在签署购房合同后因自身原因未办理过户登记，且名下有其他住房，因此，其不享有排除强制执行的民事权利。 经审理查明：2017年11月10日，本院对天翔公司诉金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司合同纠纷一案作出（2017）苏0612民初4074号民事判决：金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司于本判决生效后十日内支付天翔公司200万元及利息（自2017年5月26日起按银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）。案件受理费22800元，保全费5000元，合计27800元，由金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司负担。因金凤置业翠湖分公司、金凤置业公司逾期未履行生效法律文书确定的义务，天翔公司向本院申请强制执行，本院于2018年2月11日立案受理，案号为（2018）苏0612执780号。在该案执行过程中，本院于2018年11月13日查封了登记于金凤置业公司名下坐落于翠湖景苑2幢102室的房产，于2019年1月24日发出《查封公告》和《限期迁出房屋公告》。后葛建对执行标的提出异议，本院于2019年4月26日作出（2019）苏0612执异16号执行裁定，驳回葛建的异议请求。葛建不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明： 1.2013年7月10日，江苏新源建筑工程有限公司（以下简称新源建筑公司）与金凤置业公司之间签订《建设工程施工合同》，约定由新源建筑公司承包金凤•翠湖景苑18#、20#、地下人防工程及地下车库一、二消防通风工程，合同价款暂定4500万元。葛建为该工程所涉水电及消防安装的实际施工人，新源建筑公司向本院出具情况说明，明确该水电消防安装工程的所有工程款项均归葛建所有。 2.2015年6月25日，葛建与金凤置业翠湖分公司签订《商品房买卖合同》，约定：葛建向金凤置业翠湖分公司购买翠湖景苑2幢02号房，建筑面积280.15平方米，单价8892.986/㎡，计2491370元；地下室建筑面积110.66平方米，单价5500元/㎡，计608630元，合计310万元。该合同已完成网上备案，备案号：46yj4k6413923315。 3.2016年5月13日，金凤置业翠湖分公司向葛建开具金额为310万元的增值税普通发票，载明为翠湖景苑2幢02室住宅、地下室的购房款，南通市静安物业管理有限公司向葛建开具了案涉房屋的物业管理费、垃圾清运费收据，南通市通州区物业管理中心也出具了维修基金缴讫证明单。 4.2016年7月16日，葛建的儿子葛彬（出生于1993年7月6日）病故，其死亡医学证明书载明的死亡原因为淋巴病。葛彬于2014年10月购买南通御锦城6幢2303号房屋一套，其去世后该房屋于2017年12月更名至葛建、张云菊名下。葛建与妻子张云菊、女儿葛芊妤、父亲陶月林、母亲葛美云、岳母张美兰共同生活居住于本区，有建筑面积210.1平方米的二层住宅一幢，葛建及其妻子张云菊名下在南通范围内无其他房产。 审理中，本院向案外人王力进行调查。王力陈述：“我是翠湖景苑项目开发商的合作方之一，因2014年合作方之间存在矛盾，我于2015年7月份退出该项目。葛建是翠湖景苑西北角两栋高层的水电安装及地下室人防工程的实际施工人，他是以新源建筑公司的名义做的。”本院于2019年9月23日至翠湖景苑2幢现场勘察，葛建持钥匙打开了2幢102室房门，室内堆有建筑材料和旧家具，地下室存在渗水现象。在该房屋的北墙底部刻有建设单位、监理单位、施工单位等单位的名称及负责人姓名，其中建设单位金凤置业公司的负责人员为王力。 本院认为，本案的争议焦点为葛建对案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权利。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，葛建的诉讼请求能否成立，应依据上述规定进行审查。 首先，在本院查封翠湖景苑2幢102室房产之前，葛建已与金凤置业翠湖分公司签订了商品房买卖合同并经备案登记，约定的价格未明显低于当时的市场价，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 其次，根据葛建提供的物业管理费收据、维修基金缴讫证明单以及本院现场勘查情况，葛建在本院查封前早已拿到讼争房屋钥匙，办理了物业入住手续，其对房屋具有事实上的管理和支配权，应认定开发商已交付案涉房屋，葛建已合法占有案涉房产。 第三，根据葛建提供的建设工程施工合同、新源建筑公司出具的情况说明以及案外人王力的陈述，可以认定葛建为翠湖景苑项目部分工程的实际施工人。新源建筑公司已将葛建应向金凤置业翠湖分公司支付的310万元购房款作为其自金凤置业翠湖分公司收取的工程款，金凤置业翠湖分公司也已向葛建开具了310万元购房款的发票，并向葛建交付了案涉房屋。因金凤置业公司翠湖分公司的账册保存于江苏中瑞华会计师事务所，本院向该所调取相关凭证，葛建所支付的310万元款项记载于金凤置业公司翠湖分公司2016年5月17日第0002号凭证中。因此，应视为案涉房屋的购房款已经全部支付。 第四，葛建称其未办理过户登记的主要原因系当时其儿子病重住院治疗，在此期间其办理房产证因缺少手续未能成功，后儿子去世，其与妻子万分悲痛，更是无心办理此事。本院认为，在葛建经历丧子之痛、失独之殇的家庭重大变故情况下，如将未办理过户登记苛责于葛建不符情理，对买受人葛建有失公允，故案涉房屋未办理过户登记非买受人葛建自身过错所致。 最后，葛建与其妻子张云菊均系通州区人，在购买案涉房屋时，其夫妇名下仅有位于通州区房屋，该房屋并非城镇住房，而葛建家人较多，故葛建购置案涉房屋应视为其改善居住条件之需。 综上，葛建与金凤置业翠湖分公司签订了合法有效的房屋买卖合同，已履行了支付全部购房款的义务，并实际占有讼争房屋，未完成不动产的变更登记，非葛建自身过错所致。虽葛建以抵销工程款的方式支付购房款，但其在通州城区无其他登记于其名下的住房，其为改善居住条件而购买该房屋，属一般的房屋消费者。因此，葛建提出的异议既符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，亦符合《异议复议规定》第二十八条、第二十九条之情形，其对讼争房屋享有物权期待权，该权利应优先于申请执行人的一般金钱债权，足以排除强制执行，本院对葛建的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 不得执行南通市通州区人民法院（2018）苏0612执780号执行裁定查封的南通金凤置业有限公司名下坐落于南通市通州区房产。 案件受理费31600元、公告费300元，由被告南通天翔电器成套设备有限公司负担（其中公告费已由原告垫付，被告南通天翔电器成套设备有限公司于本判决生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审 判 长  李素钧 人民陪审员  成红鸾 人民陪审员  王兴华 二〇一九年十月十二日 法官 助理  吴 菊 书 记 员  汤莉姣