上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初66355号原告(反诉被告)：上海东外滩园林市政有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：吴文杰，董事长。委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：范文菁，上海华宏律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海浦江排筏综合养护合作公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张家浜路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：倪蔚贤，董事长。委托诉讼代理人：詹德强，上海天尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑜，上海天尚律师事务所律师。被告：望湘园(上海)餐饮管理股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：陈丽，董事长。委托诉讼代理人：袁倩玉，女。原告上海东外滩园林市政有限公司与被告上海浦江排筏综合养护合作公司、望湘园(上海)餐饮管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告上海浦江排筏综合养护合作公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海东外滩园林市政有限公司(以下简称上海东外滩公司)的委托诉讼代理人叶元丰、范文菁，被告(反诉原告)上海浦江排筏综合养护合作公司(以下简称上海浦江公司)的委托诉讼代理人詹德强、王瑜，被告望湘园(上海)餐饮管理股份有限公司的委托诉讼代理人袁倩玉到庭参加诉讼。原告申请撤回对被告望湘园(上海)餐饮管理股份有限公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。上海东外滩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告上海浦江公司立即迁出位于上海市浦东新区潍坊路XXX号的绿地酒家用房(面积303平方米)，并将房屋腾空后返还给原告；2.判令被告上海浦江公司支付自2017年1月1日起至2018年3月31日止的租金人民币87,500元；3.判令被告上海浦江公司支付自2018年4月1日起至实际返还房屋之日止的占用费(按每年70,000元的标准计算)；4.诉讼费由被告上海浦江公司承担。事实和理由：根据原、被告签订的《租赁协议》的约定，被告上海浦江公司有偿承租位于上海市浦东新区潍坊路XXX号绿地酒家用房(以下简称系争房屋)，使用面积为303平方米，租赁期限为三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止，年租金为70,000元。后原告按约履行，但租赁期限届满后，被告上海浦江公司既不配合签署新的租赁合同，也不配合腾空迁出系争房屋。被告上海浦江公司自2018年4月1日起无合同占用房屋至今，并拖欠自2017年1月1日起至今的租金及占用费。原告委托律师多次向被告上海浦江公司发函，要求搬离系争房屋并结清费用，但被告上海浦江公司不予理睬，故原告诉至本院。上海浦江公司辩称，原告无法提供系争房屋权利证明文件，对系争房屋不享有法定所有权或使用支配权，故无权出租且无权收取租金。其系改制的集体企业，于1996年3月前就实际占有使用系争房屋，且上海浦东新区绿地酒家的成立日期为1994年，当时登记的住所地及实际经营地均为系争房屋。原、被告于2003年签订第一份租赁合同，系因在陪标过程中，原告得知被告上海浦江公司的最低中标价后违背诚信出低价后中标，后原告将项目承包给被告上海浦江公司，但要求签订租赁合同，应付租金从工程款中扣除，作为原告的提成费用。其目前拥有职工270多人，已在系争房屋内经营了二十几年，经营酒家是主要收入来源，且办公场所也在房屋内。故其不同意原告的全部诉讼请求。上海浦江公司向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原、被告于2015年4月签订的《租赁协议》无效；2.反诉被告退还自2015年4月1日起至2017年3月31日期间扣除的租金140,000元，并赔偿反诉原告利息损失，其中：70,000元自2015年12月31日起计算至反诉被告实际退还之日止，另70,000元自2016年12月31日起计算至反诉被告实际退还之日止，按照人民银行同期贷款利率计算；3.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系集体所有制企业，因经营困难，原上级主管部门上海市浦东新区园林绿化管理署于1996年3月将位于系争房屋的上海浦东新区绿地酒家划给反诉原告经营，反诉原告自1996年即实际使用系争房屋。2002年，反诉原告承包了反诉被告的工程养护服务，反诉被告谎称相关部门已将系争房屋拨给反诉被告，故双方签订租赁协议，年租金为70,000元，租金从工程养护服务费用扣除。现反诉原告发现反诉被告没有获得系争房屋的所有权或使用权，没有权利处分系争房屋，故双方签订的租赁合同无效，反诉被告应退还收取的租金，故反诉原告提起反诉。上海东外滩公司辩称，其不同意反诉原告的全部反诉诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年4月1日起，原、被告就系争房屋建立租赁关系。2015年4月，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订了《租赁协议》一份，约定原告将位于上海市浦东新区潍坊路XXX号房屋租赁给被告作为绿地酒家用房，使用面积303平方米，租赁期限为三年，自2015年4月1日起至2018年3月31日止，租金为每年70,000元。上述协议签订后，被告继续使用系争房屋。现因租赁期限届满后双方未签订续租协议，被告未搬离系争房屋且未支付拖欠的租金和占有使用费，故原告(反诉被告)诉至本院，要求判如所请。审理中，被告(反诉原告)向本院提起反诉。审理中，原、被告称双方的租金通过养护费抵扣方式支付，被告的租金已支付至2016年12月31日止。原告(反诉被告)提供《地籍调查表》《区属国有、集体企业补办权证申请表》，证明其为系争房屋的合法权利人，对此被告(反诉原告)不予认可。被告(反诉原告)提供《关于要求延长咖啡馆承包期限的申请》，其于1998年6月向浦东新区园林管理署提出相关申请，证明系争房屋自1998年3月起由其使用；对此原告认为被告仅是承包经营，不包括资产，且浦东新区园林管理署亦向被告收取租金。以上事实，由原告(反诉被告)递交的《租赁协议》，被告(反诉原告)递交的《租赁协议》《关于要求延长咖啡馆承包期限的申请》等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告于2015年4月签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告约定的租赁期限已于2018年3月31日届满，且双方未能签订续租协议，故原告要求被告返还系争房屋，并支付拖欠的租金以及至实际返还房屋之日的房屋使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。反诉原告主张租赁协议无效，要求反诉被告退还已付租金并支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海浦江排筏综合养护合作公司于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区潍坊路XXX号绿地酒家用房，并将上述房屋移交给原告(反诉被告)上海东外滩园林市政有限公司；二、被告(反诉原告)上海浦江排筏综合养护合作公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海东外滩园林市政有限公司自2017年1月1日起至2018年3月31日止的租金87,500元；三、被告(反诉原告)上海浦江排筏综合养护合作公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海东外滩园林市政有限公司自2018年4月1日起至被告(反诉原告)实际履行本判决第一项内容之日止的房屋使用费(按照每年70,000元的标准计算)；四、驳回反诉原告上海浦江排筏综合养护合作公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,450元，减半收取计1,725元，由被告(反诉原告)上海浦江排筏综合养护合作公司负担。反诉案件受理费减半收取计1,550元，由反诉原告上海浦江排筏综合养护合作公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾慧二〇一九年十月十四日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。