广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初2280号原告：中国建设银行股份有限公司开平支行，住所地：广东省开平市长沙街道办事处东兴大道爱民路2号东兴大厦北面首、二层。负责人：曾锐波，该行行长。委托诉讼代理人：劳美秀，广东维盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖雨峰，广东维盛律师事务所律师。被告：余汉威，男，1993年2月23日出生，汉族，户籍地址：广东省信宜市，现住广东省开平市，被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标。原告中国建设银行股份有限公司开平支行（以下简称建行开平支行）与被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行开平支行的委托诉讼代理人赖雨峰到庭参加诉讼，被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行开平支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告余汉威签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101779-2012-20161628653）。2.判令被告余汉威向原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101779-2012-20161628653）项下借款本金410581.44元及利息、罚息（暂计算至2019年4月23日，应付利息8483.42元、应付罚息214.08元）以及从2019年4月24日起至清还款项时止产生的利息、罚息按照借款合同的利率计算；被告开平恒威房地产开发有限公司在被告余汉威偿还款项范围内承担连带责任。3.判令被告余汉威承担本案原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师费27963.9元、公告费等），被告开平恒威房地产开发有限公司在被告余汉威支付款项范围内承担连带责任。4.判令原告对被告余汉威名下的位于开平市水口镇××山庄××区××房享有抵押权，在其抵押物处置价款中优先受偿上述第2、3项主张的债权。事实与理由：2016年10月14日，被告余汉威因购买位开平市水口镇××山庄××区××房向原告借款440000元，并签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、借款期限为240个月（即2016年10月14日至2036年10月14日）；2、贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，贷款月率为3.47083‰；3、采用等额本息还款方法，以委托扣款方式还款；4、还款日为借款期限起始日在借款期限内每月每日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；5、第二十一条第一款：贷款人为实现债权和抵押权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）均由借款人承担；6、约定以位于开平市水口镇××山庄××区××房为抵押，根据第十三条第二款约定，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2014年10月21日，原告与被告开平恒威房地产开发有限公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第五条约定被告开平恒威房地产开发有限公司对原告发放的每一笔住房贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。2017年5月22日，被告余汉威申请办理了开平市水口镇××山庄××区××房预购不动产抵押权预告登记手续。2016年10月14日原告按合同约定向被告发放贷款。自2018年11月起，被告开始逾期还款，截至2019年4月23日为止被告拖欠款项：拖欠本金7744.9元，拖欠利息8483.42元，罚息214.08元，本金余额为410581.44元。对此原告方多次向被告催收未果。根据双方签订的借款合同第十六条第一款第1点的约定，被告的行为已经构成违约。现原告根据借款合同第十七条第一款第2点、第13点的约定，原告宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及实现债权的一切费用（包括律师费）。为维护原告合法权益，特此根据《民事诉讼法》第119条之规定提起诉讼，请求依法判决。被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告建行开平支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告建行开平支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，被告余汉威与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，被告余汉威向原告借款440000元，借款期限为240个月（即2016年10月14日至2036年10月14日），借款用途为购买位于开平市水口镇××山庄××区××房，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，贷款月率为3.47083‰，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月每日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为采用等额本息还款方法，以委托扣款方式还款；被告余汉威提供位于开平市水口镇××山庄××区××房作为抵押，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。此外，合同第四十一条第二项约定“借款人同意：贷款人为实现债权而发生的律师费，由借款人按照广东省律师服务政府指导价[粤价（2006）298号]的标准承担，等于或低于该收费指导价的，借款人应当全额承担，高于该收费指导价的，高出部分借款人不予承担”。2016年10月14日，原告按合同约定发放了贷款440000元给被告余汉威。2017年5月22日，双方办理了上述涉案房屋的抵押权预告登记手续。自2018年11月起，被告余汉威开始逾期还款，截至2019年4月23日止，被告余汉威已还本金29418.56元、利息35525.71元，拖欠到期本金7744.9元、利息8483.42元、罚息214.08元，拖欠总额16442.4元，仍欠到期与未到期本金合计410581.44元。另查明，2014年10月21日，原告与被告开平恒威房地产开发有限公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第五条约定，在楼宇销售期间，被告开平恒威房地产开发有限公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。再查明，原告与广东维盛律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东维盛律师事务所代理本案，律师费为27963.9元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告建行开平支行与被告余汉威签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。本案中，被告余汉威未依约还款，已构成违约。根据上述借款合同约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告余汉威的违约行为已符合双方约定解除合同的条件，原告请求判令解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。…”以及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”的规定，合同解除后，被告余汉威应承担继续履行还款、支付逾期利息的违约责任。原告请求被告余汉威立即偿还该借款合同项下的贷款本金410581.44元、利息8483.42元、罚息214.08元，合计419278.94元以及从2019年4月24日起至款项清偿之日止按借款合同约定利率计付利息、罚息，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于律师费的问题。根据原告与被告余汉威签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第四十一条第二项“借款人同意：贷款人为实现债权而发生的律师费，由借款人按照广东省律师服务政府指导价[粤价（2006）298号]的标准承担，等于或低于该收费指导价的，借款人应当全额承担，高于该收费指导价的，高出部分借款人不予承担”的约定，本案中，原告与广东维盛律师事务所签订的《委托代理协议》约定的代理费用为27963.9元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东维盛律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了发票予以证明，因此，原告诉请判令被告余汉威承担律师费，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告开平恒威房地产开发有限公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告开平恒威房地产开发有限公司与原告签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议第五条约定被告开平恒威房地产开发有限公司对原告向购房人发放的每一笔住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。被告开平恒威房地产开发有限公司作为被告余汉威所购位于开平市水口镇××山庄××区××房的开发商，承诺自愿为购房人余汉威的上述购房借款本金、利息及实现债权的相关费用提供连带责任保证，该合同约定的保证条款对被告开平恒威房地产开发有限公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。原告在保证期间向开平恒威房地产开发有限公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告开平恒威房地产开发有限公司对被告余汉威所欠的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，开平恒威房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向余汉威追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告余汉威购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于开平市水口镇××山庄××区××房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司开平支行与被告余汉威签订的编号为440101779-2012-20161628653的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告余汉威应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还贷款本金410581.44元、利息8483.42元、罚息214.08元，合计419278.94元及从2019年4月24日起至款项清偿之日止的利息（以本金410581.44元为基数，按《个人住房（商业用房）借款合同》的有关约定计算）给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；三、被告余汉威应在本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费27963.9元给原告中国建设银行股份有限公司开平支行；四、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8448.96元、保全费3020元，合计11468.96元（原告已预交），由被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司负担。原告中国建设银行股份有限公司开平支行多预交的案件受理费和保全费11468.96元，由本院予以退回；被告余汉威、开平恒威房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费和保全费11468.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  戚锦洪审 判 员  黄婷婷人民陪审员  余春实二〇一九年十月三十日书 记 员  李佩瑶戚晓红