上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初12393号原告：左宗华，男，1982年8月11日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：史云彪，上海申海律师事务所律师。被告：上海恋尚超市有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王健，执行董事。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。第三人：上海新同联世家房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX层XXX室。法定代表人：施海彦。原告左宗华与被告上海恋尚超市有限公司(以下简称恋尚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，追加上海新同联世家房地产经纪有限公司(以下简称新同联公司)作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左宗华及委托诉讼代理人史云彪，被告恋尚公司的委托诉讼代理人叶阳挺到庭参加诉讼。第三人新同联公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。原告左宗华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告的房屋租赁合同；2.被告退还原告进场费人民币(币种下同)60,000元，押金23,400元；3.被告赔偿原告各项损失，包括装修费4万元、三个月租金23,400元、三个月物业费6,000元、人员工资32,000元、物料损失费25,000元、加盟费59,000元、设备费31,860元、房屋中介费7,800元，合计225,060元。审理中，原告撤回要求被告退还进场费60,000元的诉讼请求。事实和理由：2017年9月14日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市浦东新区浦东大道2123号二楼B2室房屋，用于经营“梵茶”。双方约定租期自2017年9月14日至2019年9月13日，其中2017年9月14日至2017年12月31日为免租期，租金自2018年1月1日起算。月租金7,800元，第一次支付三个月租金23,400元，另付押金23,400元。物业费、垃圾清运费每月2,000元。双方还约定，原告支付被告进场费60,000元。合同签订后，原告如约支付了相关费用。2017年11月，被告交付房屋，原告进行了店面装修，并于2018年3月起试营业。但由于被告原因，原告营业执照迟迟不能办理，经原告了解，工商部门已向被告出具该经营场所不能办理餐饮的意见书。被告在招商广告以及订立合同时一再承诺该场地可以办理相关经营证照，现合同目的无法实现，原告花费了大量费用，故原告诉请如前。被告恋尚公司辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，但解除原因在于原告未按约支付租金。被告只有协助原告办理营业证照的义务，不同意赔偿原告的损失。第三人新同联公司未发表意见，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2017年9月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租浦东新区浦东大道2123号二楼B2室房屋经营梵茶，租赁期两年，自2017年9月14日起至2019年9月13日止。2017年9月14日起至2017年12月31日为免租期，即从2018年1月1日起正式计算租金。租金每月为税后7,800元，每两年递增8%，先付后用。第一次支付3个月租金23,400元及押金23,400元。后续房租由乙方提前15日交付甲方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，物业、垃圾清理费及管理费为2,000元/月。甲方应于2017年11月15日前将房屋交付乙方。乙方应于合同终止或解除后的第二日18：00时以前将乙方的所有物品搬离，如乙方对遗留在租赁场地内的物品不作清理的，则该物品视为乙方的遗弃物，甲方有权对乙方的遗弃物进行处置而无需支付任何费用，为处置所发生的费用在押金中予以扣除。经甲方书面同意，甲方提供有效办证文件。乙方可将租赁场地作为其工商登记的注册地。乙方签订本合同后，甲方统一上下水、排烟管道、电源接入改造到甲方指定位置。甲方应积极配合乙方办理营业执照及相关证照，乙方在装修时必须按照工商行政部门及甲方的要求进行店内装潢，如因乙方个人及装修原因导致无法办理相关证照，造成的一切法律责任及经济损失由乙方自行承担甲方概不负责。2017年9月18日，被告向原告开具收据，载明收到原告交付的押金23,400元、2017年11月15日至2018年2月14日租金23,400元、物业费6,000元。原告承租后，对系争房屋进行了装修。经原告申请，本院委托上海中世建设咨询有限公司对系争房屋装修及不可移动的设施、设备价值进行评估。经鉴定，系争房屋的装修造价为39350元，原、被告双方均予认可。2018年2月11日，上海市浦东新区市场监督管理局出具《个体工商户名称预先核准通知书》，同意预先核准个体工商户名称为上海市浦东新区洋泾街道琳晨饮品店，经营者为原告。2018年8月2日，上海市浦东新区食品安全管理协会向上海市浦东新区洋泾街道琳晨饮品店出具《食品经营许可提前咨询服务指导意见书》，载明“按照《中华人民共和国食品安全法》及实施条例、《上海市食品经营许可管理实施办法(试行)》等国家、行业、地方相关法律法规及规章所规定的条件，对你单位申报的食品经营场所进行了实地勘察，经勘察，就选址与图纸布局提出如下意见：1、现制现售应设立三个水池；2、疑似与居民区相距小于10m”。落款申请人一栏为被告法定代表人王健签名。审理中，原、被告一致确认，原告支付的三个月租金和物业费期间为2018年1月至3月，现原告已将系争房屋返还被告。原告表示，2018年12月底被告停水停电，原告与其他商户决定暂时不经营。被告表示，目前为止，商场内其他商铺都没能办出营业执照，经过咨询，轻餐饮比如奶茶、面馆可以办理营业执照。对有争议的事实，本院分述如下：1、原告提供信用卡账单及转账记录，证明原告总共向第三人支付了112,800元，其中51,280元系租金、物业费、押金，由第三人转给被告，60,000元系原告向第三人支付的进场费。被告认为转账记录与其无关。本院要求被告说明收取租金、物业费、押金的支付方式，但被告未能提供相应证据。2、原告提供独家代理委托协议书，证明被告独家委托第三人对系争房屋进行出租。因原告未提供原件，被告对该份证据真实性不予认可。3、原告提供2017年9月18日上海同联房地产经纪事务所开具的收款收据，证明为承租系争房屋，原告支付第三人中介费7,800元。被告认为，收款收据抬头与第三人名称不一致，且与被告无关。4、原告提供其与案外人南京品世餐饮管理有限公司(以下简称品世公司)于2017年8月23日签订的《服务协议书》及收据，证明原告为在系争房屋内开设梵茶，支付品世公司加盟费59,000元。被告认为，《服务协议书》的签约时间早于原、被告的租赁合同，无法证明原告加盟系为了在系争房屋内经营。5、原告提供活动须知、物料清单、消耗品清单、设备套餐、收据，证明原告购买店面橱窗和收音机花费8,960元，购买物料花费50,100元，购买设备花费22,900元。被告不予认可。6、原告提供手机截屏，证明原告没有营业执照，挂靠其他商家开通饿了么，但因证照与经营不符，最终下线。原告未提供原件，被告不予认可。7、原告提供招商广告、简介等宣传资料，证明被告在招商时承诺免费办理独立餐饮全套证件。被告认为，广告为要约邀请，应以合同约定为准。8、原告提供函件一份，证明因无法办理营业执照，原告等商户无法经营，要求被告提供合法的营业执照等相关资料，否则将终止合同。被告认为没有原告签名，无法确定由原告发送。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方均同意解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。本案争议焦点之一在于，《房屋租赁合同》的解除归责何方？根据我国合同法规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。系争房屋位于商场内部，为经营性用途，《房屋租赁合同》约定原告承租系争房屋用于开设“梵茶”，还约定被告应积极配合原告办理营业执照等证照。但从在案证据及被告陈述来看，原告无法办理营业执照原因在于商场本身，被告作为出租人，应承担对租赁房屋的瑕疵担保责任。本院据此认定，《房屋租赁合同》的解除应归责于被告。本案争议焦点之二在于，被告应承担的赔偿范围。1、合同解除后，原告要求被告返还押金23,400元，于法有据，本院予以支持。2、考虑到原告在系争房屋内试营业过一段时间，并且自认在2018年12月底才决定暂停营业，故就原告缴纳的租金及物业管理费，被告无须退还。3、双方均认可鉴定结论中关于装修费的金额，本院予以确认，综合合同解除的责任及合同租期等因素，本院酌情判定由被告赔偿原告装修损失3万元。4、人员工资损失，原告并未提交相应证据，本院难以支持。5、加盟费损失，原告承租系争房屋确系用于经营茶饮，但不必然造成加盟费损失，原告可在他处另行使用，故对该项费用，本院亦难支持。6、物料损失费、设备费，原告在得知系争房屋无法办理营业执照后，应及时对物料进行处理，而设备可由原告搬离后再行使用，故对上述两项费用，本院不予支持。7、房屋中介费，因原告提供收据抬头并非新同联公司，且原告亦未提供相应的转账凭证，故本院对该笔费用难以认定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告左宗华与被告上海恋尚超市有限公司就上海市浦东新区浦东大道2123号二楼B2室房屋签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海恋尚超市有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告左宗华押金23,400元；三、被告上海恋尚超市有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告左宗华损失30,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,926.90元，减半收取2,963.45元，鉴定费1,500元，合计4,463.45元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年十月十二日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。