广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2204号上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市香洲区北岭幼儿园。法定代表人：王运堂。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市香洲区拱北环境卫生管理所。法定代表人：郭晓东，所长。委托诉讼代理人：战岗，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方黄静，广东广和（珠海）律师事务所律师。上诉人珠海市香洲区北岭幼儿园（以下简称北岭幼儿园）因与被上诉人珠海市香洲区拱北环境卫生管理所（以下简称拱北环卫所）返还原物纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。北岭幼儿园的委托诉讼代理人杨波青、拱北环卫所的委托诉讼代理人战岗、方黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北岭幼儿园上诉请求：一、判令撤销（2018）粤0402民初8834号民事判决书第一项，改判北岭幼儿园将租赁拱北环卫所的位于珠海市香××区××街××层房屋腾退交还时间为判决生效之日起1年内；二、判令撤销（2018）粤0402民初8834号民事判决书第三项，改判拱北环卫所向北岭幼儿园补偿装饰装修损失124,233元。三、判令拱北环卫所承担本案的诉讼费。事实和理由：一、一审判决2个月腾退时间紧迫，北岭幼儿园根本无法在此期间完成搬迁腾退。北岭幼儿园在租赁场地开办幼儿园已十多年，一直为附近居民、外来务工人员子女提供幼儿教育服务。北岭幼儿园现有就读儿童130余名，分为小班、中班、大班。现在拱北环卫所要收回场地，必然涉及安置就读儿童的问题。安置就读儿童不仅仅是北岭幼儿园单方可以解决的，还牵涉教育局、街道办等多个部门，北岭幼儿园现也在和教育局、街道办积极协商解决办法，包括寻找新的办学地址。但这都需要时间，寻找办学地址需要时间、找到地址后装修需要时间、搬迁需要时间，2个月的时间明显是不够，也是不合理的。此外，从北岭幼儿园角度，北岭幼儿园也希望能妥善安置这些儿童。对于一审判决，北岭幼儿园大可不上诉，完全不理儿童，将幼儿园直接关停，但这是极不负责任的，对儿童不负责任，对家长不负责任，对政府不负责任。所以北岭幼儿园要求改判多点时间，让北岭幼儿园能圆满解决此事。二、一审认定拱北环卫所承担装修工程造价的30%显示公平，应予调整。北岭幼儿园与拱北环卫所就位于珠海市××街××号综合楼租赁房屋有长达十年多的租赁合同关系。北岭幼儿园为了能给学生提供更好教学环境，也基于认为可以租赁该场地长期经营，北岭幼儿园决定对房屋进行大规模改造和装修。北岭幼儿园于2015年投入人民币约50元，对承租屋顶的天花、墙面、隔层、地板、操场跑道、电房门、嵌入式柜子和线路的安装等进行大规模装修改造，使得幼儿园环境焕然一新。但2016年9月1日，拱北环卫所突然通知北岭幼儿园，要求收回房屋自用。北岭幼儿园认为，北岭幼儿园是基于对租赁场地能长期经营的信赖，该种信赖也是拱北环卫所给予的，对于已形成符合的装饰装修拱北环卫所完全可以利用，且该部分装饰装修使用时间不长，具有较高使用价值。一审只认定拱北环卫所承担30%有悖公平原则，应各承担50%。综上，北岭幼儿园恳请二审法院依法予以改判。北岭幼儿园庭审中当庭变更：上诉状中就读儿童130名变更为89名其他。无补充、变更，与书面上诉状一致。拱北环卫所辩称：判决驳回北岭幼儿园诉讼请求早在2016年3月拱北环卫所已经就解除合同事宜通知北岭幼儿园。北岭幼儿园应该提前就就读儿童安置事宜做好处理。现北岭幼儿园要求将房屋腾退，交还时间改为判决生效之日起一年内，没有事实和法律依据。上诉请求第二项要求拱北环卫所向北岭幼儿园赔偿装饰装修损失124,233元，该部分损失依法不应当由拱北环卫所承担。拱北环卫所完全同意一审判决作出的认定。答辩的内容与一审所作的判定完全一致。其他没有补充、变更。拱北环卫所向一审法院起诉请求：1、请求判令北岭幼儿园腾退房屋；2、请求判令北岭幼儿园向拱北环卫所支付2017年4月的使用费及2017年9月1日起至实际腾退之日期间的使用费合计23,712元［以每月11,856元标准计算，从起诉之日起暂计至2017年10月1日，（计算方法：11856＊2=23,712元），其余持续计算至实际执行之日］；3、请求判令北岭幼儿园支付本案诉讼费用。北岭幼儿园向一审法院反诉请求：1、请求判令拱北环卫所对北岭幼儿园装修损失为人民币248,465.79元予以赔偿；2、本案本诉和反诉的诉讼费用由拱北环卫所承担。一审法院认定事实：自2005年起，拱北环卫所、北岭幼儿园形成房屋租赁合同关系。北岭幼儿园承租拱北环卫所名下的珠海市香××区××街××层房屋，从事开办幼儿园和文化培训。自2008年4月起，拱北环卫所、北岭幼儿园签订书面租赁合同。2011年1月、2012年2月、2013年1月、2014年2月，双方分别签订租赁合同。其中2014年2月1日签订的《租赁合同》有关租赁期间房屋修缮条款约定：乙方按自己所需用途装饰装修房屋的一切费用，由乙方负责，乙方装修房屋时，不得随意改变房屋的结构功能，装修方案须经甲方审核同意后方可施工。自2015年7月起，北岭幼儿园对租赁房屋进行大规模装饰装修，主要包括室内墙面的拆除、重建天花、拆卸、翻新、电路、网线安装、大门翻新、操场翻新等。2015年9月1日，拱北环卫所、北岭幼儿园签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日，租赁期限最长时间不超过两年（即2017年8月31日前收回，乙方自行搬迁），到期后甲方也不再续租。房屋租金按月计算收取，各项合计11,856元，其中租金36元/㎡，垃圾费300元/月。乙方应每月5日前支付，逾期每天按3%收取滞纳金。合同第八条约定：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。乙方添置的可动独立设备用品由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法：乙方放弃收回，归甲方所有，乙方不得擅自拆除或损坏。2016年3月1日，拱北环卫所向北岭幼儿园出具《房屋租赁合同期届满通知书》，称双方租赁合同将于2016年8月31日到期，租赁期届满后将不再出租。此后，拱北环卫所于2016年6月1日、7月29日再向北岭幼儿园发出《房屋租赁合同期届满通知书》。2017年3月20日、5月22日，拱北环卫所两次向北岭幼儿园发出《限期搬迁通知书》，称租赁合同于2016年8月31日过期，限北岭幼儿园于2017年7月31日之前搬离。北岭幼儿园收到上述通知，以办举幼儿园、搬迁不利于幼童入学为由拒绝退租，在此期间，北岭幼儿园向拱北环卫所逐月支付租金，直至2019年4月份。一审法院认为：拱北环卫所、北岭幼儿园自2005年起形成房屋租赁合同关系并逐年签订书面租赁合同，双方形成合法有效的房屋租赁合同关系。拱北环卫所、北岭幼儿园于2015年9月1日签订最新一份《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日，租赁期限最长不超过2年。2016年8月31日合同期限届满后，北岭幼儿园继续使用租赁物并继续按照合同约定支付租金，拱北环卫所已继续收取租金。虽然拱北环卫所在2016年3月起向北岭幼儿园发出不再续租，收回租赁物的通知，但双方未对终止合同达成一致意见，北岭幼儿园仍然继续使用租赁房屋并支付租金，故原租赁合同继续有效，持续履行至今。租赁期间届满后，租赁双方并没有继续签订租赁合同，双方形成事实的租赁合同关系，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，现拱北环卫所诉请北岭幼儿园腾退房屋，是其行使租赁合同权利，依法应予支持。但考虑到北岭幼儿园租赁房屋用于举办幼儿园，为不影响幼儿园就读儿童的正常上学，应为北岭幼儿园搬迁腾退准备必要的时间，一审法院酌情确定北岭幼儿园搬迁腾退时间为2个月。至于北岭幼儿园的反诉要求装修损失赔偿问题。2015年7月间，北岭幼儿园对承租物业进行大规模翻新与装饰装修，虽无拱北环卫所书面的同意，但拱北环卫所实际予以默认，应视为拱北环卫所同意北岭幼儿园的装饰装修。对于北岭幼儿园的装饰装修物，在租赁期间届满或者合同解除时，应遵循当事人的装饰装修物处置的约定，没有约定的，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，对已形成附合的装饰装修，一般情况下由出租人继续使用并给予适当赔偿。本案中，拱北环卫所、北岭幼儿园于2015年9月1日续签的《房屋租赁合同》对租赁期满或合同解除后的装饰装修物有明确约定：乙方添置的可动独立设备由乙方自行收回，对于装饰、装修部分，乙方放弃收回，归甲方所有，乙方不得擅自拆除或损坏。上述约定，对未形成附合的装饰装修物，可由北岭幼儿园自行收回，而对形成附合的装饰装修物，北岭幼儿园不得拆除收回，归拱北环卫所继续使用，但未约定拱北环卫所的补偿责任。鉴于北岭幼儿园在2015年7月大规模翻新装饰时，相关租赁合同并没有约定装饰装修的处置条款，且装饰装修物至今使用时间不长，相关固定设施仍具使用价值。按照公平责任原则，拱北环卫所应给予一定的补偿。参照一审法院委托珠海市公评工程造价咨询有限公司对案涉租赁房屋的装修工程造价的鉴定意见，该鉴定工程造价为248,465.79元，考虑到装饰装修物的折旧率以及公平合理的原则，拱北环卫所承担其30%的造价，以补偿北岭幼儿园的实际损失，即拱北环卫所向北岭幼儿园补偿装饰装修物损失金额为74,539元。关于租金问题。北岭幼儿园在租赁期间已足额支付租金，并无发生拖欠租金的情形，拱北环卫所要求北岭幼儿园支付占用费，无事实根据，一审法院不予支持。但由于2019年4月之后拱北环卫所变更收款账号，导致北岭幼儿园无法缴纳使用费。因此，参照每月租金11,856元的标准，北岭幼儿园应清偿自欠付之日起至腾退清场之日止的场地占用费等。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审判决如下：一、北岭幼儿园于本判决生效之日起60日内将租赁拱北环卫所的位于珠海市香××区××街××层房屋腾退并交还拱北环卫所；二、北岭幼儿园于本判决生效之日起十日内向拱北环卫所支付2019年4月至实际腾退之日止的使用费，按每月11,856元计付；三、拱北环卫所于本判决发生法律效力之日起十日内向北岭幼儿园补偿装饰装修物损失金额为74,539元；四、驳回拱北环卫所的其他诉讼请求；五、驳回北岭幼儿园的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币21,994元，由拱北环卫所负担人民币214元，北岭幼儿园负担人民币21,780元；反诉受理费4,400元，鉴定人民币12,000元，合计人民币16,400元，由拱北环卫所负担人民币7,663元，北岭幼儿园负担人民币8,737元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人北岭幼儿园上诉主张二个月的腾退时间太短，同时，拱北环卫所应负担50%装修损失费用。为此，本院认为，首先，双方租赁合同约定租赁期限至2016年8月31日止，而拱北环卫所分别在合同到期前的2016年6月1日、7月29日书面通知北岭幼儿园合同期届满后不再出租。同时，拱北环卫所在2017年3月20日及5月22日书面通知北岭幼儿园限期搬迁，因此，北岭幼儿园自租赁合同期限届满时止就应当提前安置好就读儿童，并履行腾退义务。时至合同期满后三年，拱北环卫所不得不以诉讼方式要求北岭幼儿园履行腾退义务，北岭幼儿园以二个月腾退时间过短为由上诉，毫无事实理据，本院不予支持；其次，双方租赁合同第八条明确约定租赁期满，对于装修装饰部分归拱北环卫所所有。因此，租赁合同期满，本不存在拱北环卫所赔偿期装修装饰损失问题，鉴于拱北环卫所未对一审判决提起上诉，视为其服判，故本院对北岭幼儿园请求拱北环卫所赔偿50%装修装饰损失的主张不予支持。综上所述，北岭幼儿园的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,142元，由珠海市香洲区北岭幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月二十四日书记员 苏婉婷