云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初13503号原告（反诉被告）：沐成姣，女，汉族，1962年2月8日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：沈睿，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曹孟瑾，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）：谭智方，男，汉族，1993年12月28日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：沈睿，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曹孟瑾，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：陈进，男，汉族，1969年5月26日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：晏明和，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨品兰，女，汉族，1968年5月3××日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：晏明和，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。原告沐成姣、谭智方与被告陈进、杨品兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，在审理中，被告陈进、杨品兰提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沐成姣及其委托诉讼代理人沈睿、曹孟瑾，原告谭智方的委托诉讼代理人沈睿、曹孟瑾，被告陈进、杨品兰及其委托诉讼代理人晏明和均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告沐成姣、谭智方向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖协议》，并协助原告在3个工作日内办理产权转移过户登记；2.判令被告向原告支付196000元的违约金；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月8日，原告沐成姣、谭智方与被告陈进、杨品兰签订《房屋买卖协议》，约定：将被告陈进、杨品兰所有的位于昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园（朗悦湾）小区5幢902号房屋以98万元的价格卖给原告沐成姣、谭智方，并约定双方在5日内到公证处办理该房屋预付款合同公证，当天付首付款60万元，尾款38万元在被告陈进、杨品兰取得房产证过户时支付。2016年8月9日，双方就房屋买卖事宜在昆明市明信公证处办理《房屋转让预约合同》公证，原告支付了60万元的首付款。《房屋转让预约合同》约定，被告陈进、杨品兰应于领到房屋所有权证原件3××个工作日内与原告沐成姣、谭智方联系签订正式房屋买卖合同并办理过户手续，并约定，若被告陈进、杨品兰拒不签订正式房屋买卖合同，被告陈进、杨品兰除应向原告沐成姣、谭智方退还所收到的全部预付款外，还需支付房屋交易总金额20%的违约金，同时，原告沐成姣、谭智方有权要求被告继续履行合同，将房屋转让给原告。合同签订后，被告将房屋交付给原告，原告装修后已入住。现被告已取得房屋所有权证，原告多次要求被告配合办理房屋过户登记，被告均不配合，故诉至法院。本诉被告陈进、杨品兰答辩称：1.我方没有违约，根据合同及公证书约定取得房产证3××个工作日之内办理变更登记手续，我方在取得房产证后就积极联系原告办理手续，原告起诉时并未到3××日，我方在取得传票后不断的和原告商议过户，之前也初步的达成了一定的共识，从合同约定的时间来看我方并没有违约；2.我方认为原告违约并且提出反诉，以我方反诉状为准，本诉诉称的从时间和客观事实上违约不存在，并不存在原告所诉的加价问题。反诉原告陈进、杨品兰向本院提出诉讼请求：1.被反诉人违约，反诉人不退还定金及不作装修补偿；2.被反诉人向反诉人支付违约金196000元；3.本案本诉反诉全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2016年8月8日签订房屋买卖协议，8月9日办理了房屋转让预约合同公证，双方就房屋概况、付款、付款方式、违约责任等进行了约定。2019年8月6日，反诉原告陈进、杨品兰依开发商通知领取了房屋不动产权证书，拿到证书后8月7日就通过中介联系反诉被告通知交尾款并办理过户，后8月9日至9月6期间多次要求反诉被告过户并付清尾款，反诉被告均以两年后过户免契税为由拒不履行双方约定。反诉被告沐成姣、谭智方答辩称：1.被告拿证时间为2019年7月10日，我们是2019年8月9日知道的，当天我们给被告打过电话，被告明确明示要加价，2019年8月9日我们到昆明见面商谈，过程中被告再次要求加价，所以是被告的违约行为在先，为了防止被告房屋转让我方才提起了诉讼，诉讼之后的商讨过程，并不是对他之前违约行为的撤回。当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，即：1.原告提交的录音光盘和短信截图，被告称录音经过剪辑，短信只是双方协商过程中的一部分，对三性不认可，此证据系原告单方制作，故本院对此证据不予采信；2.被告提交的《不动产权领取登记本》，虽原告对其三性不予认可，但原告未提交相反证据予以反驳，故本院对此证据予以采信；3.被告提交的三份收据，该证据与本案无关，故在本案中不作为证据予以采纳。原、被告提交的证据中当事人对证明目的有争议的部分，由本院结合案件事实和法律规定作出评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2016年8月8日，原告沐成姣、谭智方与被告陈进、杨品兰签订《房屋买卖协议》，约定：被告陈进、杨品兰将其所有的位于昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园（朗悦湾）小区5幢902号房屋以98万元的价格卖给原告沐成姣、谭智方，并约定双方在5日内到公证处办理该房屋预付款合同公证，当天付首付款60万元，尾款38万元在被告陈进、杨品兰取得房产证过户时支付。2016年8月9日，原、被告双方签订了《房屋转让预约合同》，并经昆明市明信公证处公证，《房屋转让预约合同》载明：房屋坐落于昆明市五华区小康大道东侧德润春城花园5幢902号，建筑面积为141.17平方米，房屋系被告陈进、杨品兰婚后通过老房屋拆迁回迁安置取得的新房，系二被告共同所有，无其他共有人，该房屋尚未办理产权证。被告陈进、杨品兰承诺自取得涉案房屋所有权证原件起3××个工作日内将涉案房屋转让给原告沐成姣、谭智方，双方按照本合同内容签订正式转让合同。本合同不作为房屋产权转移的依据，正式房屋买卖合同内容包括但不限于本合同范围，但正式合同内容中对房屋转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得单方面作任意变更。房屋转让价款为980000元，原告沐成姣、谭智方于本合同签订当日将预付款600000万元（含已付定金20000元）一次性支付给被告陈进、杨品兰，剩余房款支付时间和方式双方另行协商。双方约定签订本合同当日二被告将涉案房屋交付给原告。办理过户手续各项税费全部由原告承担；被告应于领取到房屋所有权证原件3××个工作日内与原告联系，双方协商签订正式房屋买卖合同并办理过户产权转移登记、过户手续。若被告拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，被告除应向原告退还所收到的全部预付款外，还需向原告支付合同总房款20%的违约金。被告杨品兰、陈进出具房屋首付款收据，载明“今收到沐成姣购买本人杨品兰位于昆明市德润春城花园（朗悦湾）小区5栋902号房屋首付款600000元”，庭审中，被告杨品兰、陈进自认已收到600000元首付款。另查明，涉案房屋不动产权证书于2019年7月10日办理，被告杨品兰于2019年8月6日领取，涉案房屋现由原告沐成姣、谭智方居住使用。另外，原告沐成姣、谭智方为实现债权支出了保全费1500元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋转让预约合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。本案涉案房屋不动产权证书于2019年7月10日登记办理，被告杨品兰于2019年8月6日领取不动产权证书，根据合同约定的“被告应于领取到房屋所有权证原件3××个工作日内与原告联系协商签订正式房屋买卖合同并办理过户手续，”从被告杨品兰领取不动产权证书之日截至原告沐成姣、谭智方起诉之日尚未超过3××个工作日，被告陈进、杨品兰已于合同约定期限内通知原告沐成姣、谭智方办理过户手续，不存在违约情形，故原告沐成姣、谭智方要求被告陈进、杨品兰承担违约责任的诉讼请求不予支持。关于原告沐成姣、谭智方是否违约的问题。在庭审中，原告沐成姣、谭智方明确表示要求继续履行合同，且被告陈进、杨品兰提交的证据不足以证明原告沐成姣、谭智方存在违约情形（拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同），根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，对被告陈进、杨品兰要求原告沐成姣、谭智方承担违约责任的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、之规定，判决如下：一、原告沐成姣、谭智方与被告陈进、杨品兰继续履行《房屋转让预约合同》；二、驳回本诉原告沐成姣、谭智方的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陈进、杨品兰的诉讼请求。本诉案件受理费4220元、保全费1500元由本诉原告沐成姣、谭智方负担；反诉案件受理费2110元，由反诉原告陈进、杨品兰负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 李 昊 阳人民陪审员 段  萍人民陪审员 白 建 明二〇一九年十月三十日书 记 员 孙李玉薇