山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0829民初3941号 原告（反诉被告）：济宁市立国房地产开发有限公司，住所地：济宁市济安桥路运河大厦16楼，统一社会信用代码：9137083055222079ＸＢ。 法定代表人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美（特别授权），山东华运律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王爱华，女，1968年7月10日出生，汉族，嘉祥麟萌建筑工程公司职工，住嘉祥县。 原告济宁市立国房地产开发有限公司（下称立国公司）与被告王爱华商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告王爱华于2019年9月16日提起反诉。本院一并予以开庭审理。原告济宁市立国房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王红美、被告王爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济宁市立国房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告履行解除合同后的义务，协助原告解除20141201004号《商品房买卖合同》的网上备案。2、本案诉讼费、送达费以及其他费用由被告承担。 事实与理由：2014年12月1日，被告与淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司签订20141201004号《商品房买卖合同》，购买大顺花园17号楼2单元2-702室房。2018年2月12日，原告在淘宝网司法拍卖专栏购买了包括被告房屋在内的大顺花园的部分在建工程及土地，并于2018年4月变更完成该工程的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证；并于2018年12月取得商品房预售许可证。2018年7月27日，被告与原告协商，自愿解除20141201004号《商品房买卖合同》，并要求原告退回其缴纳的房款。同日，原告把被告30万元房款通过网上银行退还其本人，后被告拒不配合办理解除网上备案手续，侵犯了原告的合法权益，请法院查明案件事实，依法支持原告诉求。被告反诉原告要求给付其利息及违约金，原告认为被告的反诉请求没有法律依据，依法不能支持。反诉人与淄博大顺公司签订的商品房买卖合同，按照合同约定，反诉人应当一次性交清房款488117元，大顺公司于2015年9月30日之前交房，现反诉人违反合同约定，未如期交款，双方均存在违约行为，并且根据《合同法》的规定，反诉人的违约行为在前，在反诉人没交清房款之前，淄博大顺公司有权利不予交房，所以反诉人要求逾期违约金没有依据。关于利息的问题我方认为，反诉人把房款30万元交付给了大顺公司，我方没有收到该款，不应当承担原告的利息损失。 被告王爱华辩称：1、答辩人是与淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥县分公司（以下简称大顺公司）建立的房屋买卖合同关系，原告是大顺置业有限公司涉案接盘的接手者，也是答辩人买卖合同义务的继承者。大顺公司的违约行为应当有原告承担，众所周知，由于该楼盘开发商资金链断裂四年之久楼盘无法封顶完工，原告方根本性违约致使答辩人由于楼价攀升带来了极大的经济损失，该损失应当由原告承担。2、交完30万元后，答辩人多次找开发商协商要求开发商给签《商品房买卖合同》并交齐全款，但是一开始说签，后来就一直联系不上大顺开发商。3、答辩人从来没有与原告解除《商品房买卖合同》，是原告在答辩人不知道已签《商品房买卖合同》的情况下，打电话要求答辩人交齐全款，当时答辩人去了原告方办公室，答辩人便是答应交齐购房全款，并要求原告给签《商品房买卖合同》，原告当时告知答辩人目前不能签合同，也没解释具体原因。因答辩人考虑前期买房所停时间过长一直未能入住且房价一直攀升，再者即使交齐全款也不立即给签合同，实在是难以信任原告方。第二天答辩人又去问原告方，既然没有合同，能不能改名字转让给朋友以弥补投资利息，和再去解决住房问题的巨大差额？原告方法人回答说可以，但是要交5万元改名字的钱。我当时无奈的情况下只能答应退房，当时原告方就将房款30万元汇入答辩人的账户。答辩人把交款收据和大顺花园认购协议交于原告方。现在原告方又说已签合同并网签，既然网签了也有合同，合同上也有交房日期吧，现愿意将房款30万元支付给原告并继续履行原合同。4、假如《商品房买卖合同》解除，根据《合同法》的规定也不能免除由于原告根本性违约给答辩人造成的经济损失，因此，如果原告坚持解除合同，现答辩人按照《买卖合同》的规定提出反诉，要求原告以已交房款30万元为基数按照同期银行贷款利息支付从2013年7月12日至还清之日的利息，和合同交房日期至解除合同期间的违约金以及房屋差价款合计168000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，认定如下。 原告立国公司提交以下证据 证据一、《商品房买卖合同》一份、大顺花园认购协议一份。证实2014年12月1日被告与淄博大顺有限公司签订《商品房买卖合同》，被告购买大树花园17号楼2单元702室，商品房总价为488117元。认购协议能够证实当时约定的是一次性付款。2018年7月27日被告在该协议上签字，自愿退房同意此房另行出售，证实双方已经达成一致意见解除合同。 证据二、收款单一份，证实被告在2013年7月12日以及2015年3月13日共交房款30万元，该款已由原告方法人签字同意退还被告。国内支付业务付款回单，证明在被告同意退房的当天，原告把被告已交的30万元房款支付到被告在中国邮政储蓄银行开设的账户。 证据三、嘉祥县人民法院执行裁定书，证明我方已于2018年2月12日取得淄博大顺公司，包括被告定购房屋在内的部分土地以及在建工程。 证据四、商品房预售许可证、施工许可证、规划许可证，证明我公司已经取得该工程建设许可，并于2018年12月取得销售该商品房的预售许可，被告与淄博大顺有限公司签订的《商品房买卖合同》，已经无法履行，不存在继续履行的可能。 被告王爱华质证意见，对上述证据的真实性均无异议。但是对证据一中的《商品房买卖合同》，我没有签收，大顺公司没有将合同给我。当时大顺公司安排将房款支付到私人账户，我对此有怀疑，所以没有交齐全款。认购协议落款处以及上方同意退房另行出售是我本人签字。原告对涉案房产于2018年12月6日取得预售许可证，在此之前原告没有资格销售，当时原告给我办理退费是2018年7月27日，当时原告还没有销售资格，也没有退房资格，原告让我在协议书上写同意另行销售，但是原告并没有另行销售的资格。 被告针对其答辩意见和反诉请求，提交交款单和认购协议复印件各一份。 原告对上述证据的真实性无异议，对证明内容和证明观点有异议。 根据原被告质证意见，对双方提交的证据的真实性均予以确认。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年6月24日，被告王爱华（乙方）与淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（甲方）签订大顺花园认购协议。主要约定以下内容：一、认购物业的位置及价格。被告认购甲方位于呈祥大道与洪山路交汇处东南的物业，定名“大顺花园”。1、房号：17号楼2单元702号，暂测建筑面积125.48平方米，单价3890元/平方米，房价488117元。2、储藏室：1-30号，暂测建筑面积24.07平方米，单价2700元/平方米，总价64989元。二、付款方式：乙方选定房源，签署本协议书，同时交纳购房定金100000元（定金不退）。1、一次性付款：乙方在签署协议书七日内（即2014年7月3日）将总房款余额453106元全部付清。三、双方约定。1、乙方签署本协议后，保证按协议规定金额、时间及期限支付房款和签署《商品房买卖合同》并需付清办理贷款的相关费用等，否则视为违约，甲方有权将房屋另行出售，定金不退还。3、甲乙双方约定本协议中的房屋面积为暂测面积，最终面积以相关部门实测面积为准，房价款多退少补，单价不变据实结算。4、未经甲方同意，乙方不得随意更改业主姓名。认购协议还约定了其他事项。认购协议签订后，被告王爱华于2013年7月12日向淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司交款100000元。2014年12月1日，淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司通过不动产管理系统打印了与被告王爱华之间的商品房买卖合同。因被告王爱华未按时付清房款，大顺置业有限公司未将合同交给被告，被告也未在该合同文本上签字。王爱华于2015年3月13日又向大顺置业有限公司交款200000元。 淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司打印的与王爱华之间的20141201004号《商品房买卖合同》约定，王爱华购买大顺花园17号楼2单元2-702号房。该房单价3890元/平方米，总金额488117元。并约定买受人在签订商品房买卖合同时一次性付清全部房款。合同还约定在买受人付清全部房款的情况下于2015年9月30日前交付房屋。合同还约定了其他事项。但因王爱华未能交清房款，大顺置业有限公司未将合同交与王爱华，王爱华未在该合同中签字，后因大顺置业有限公司资金链断裂，该项目中止施工。 2018年2月12日，原告在淘宝网司法拍卖专栏购买了包括被告认购的房屋在内的大顺花园的部分在建工程及土地，并于2018年4月变更完成该工程的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证；于2018年12月6日取得商品房预售许可证。2018年7月27日，原告通知被告继续交纳房款时，被告因故未交纳。后经协商，被告自愿退房，并在认购协议上签署意见：“自愿退房，同意此房另行出售2018.7.27王爱华”。被告签署上述意见后，原告于同日将被告原交房款30万元返还至被告的银行账户。后原告另行销售该房屋时，发现原大顺置业有限公司已经办理了网签，原告要求被告配合撤销解除网签手续，被告未同意，原告诉来本院。诉讼期间，被告认为原告应当按照现行房屋价格与原合同约定的价格的差价给予补偿，同时按照银行贷款利率给付违约金。被告当庭提出反诉，要求原告赔偿差价、支付违约金共计168000元。 本院认为，原被告争议焦点主要有两个：1、涉案商品房买卖合同是否已经解除，被告是否应当履行协助解除义务。被告要求继续履行原合同的理由能否成立。2、被告的反诉请求有无事实及法律依据，其请求是否应当支持。 关于原被告之间商品房买卖合同是否已经解除的问题，本院认为，被告王爱华与大顺置业有限公司之间签订的认购协议，基本具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经向大顺置业有限公司交纳了部分房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。大顺置业有限公司虽然因为被告王爱华未交清全部房款而未通知王爱华在正式的商品房买卖合同中签字，也没有将其打印完毕的商品房买卖合同交付王爱华，但并不影响双方之间商品房买卖合同关系已经成立的事实。在该合同履行过程中，因大顺置业有限公司资金链问题，项目未能竣工，大顺置业有限公司与相关业主签订的商品房买卖合同均未能正常履行。后本案原告通过淘宝网司法拍卖取得了原大顺置业有限公司大顺花园项目的部分在建工程和土地，其中包括被告认购的房屋。原告通知被告继续交纳下欠房款时，被告因故仍未交纳，经双方协商，被告自愿退房。原被告协商解除原商品房认购协议的行为，符合法律规定，合法有效，已经发生解除的效力。被告以原来不知道大顺置业有限公司已经网签合同，所以对退房的意思表示反悔，并要求再履行原商品房买卖合同的请求，于法无据，且原告已经将涉案房屋另行销售，已经不具备继续履行原合同的条件，原告亦不同意再重新履行原合同。所以，本院确认原合同或认购协议已经依法解除，被告再要求继续履行原合同缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。但是原大顺置业有限公司根据认购协议的约定出具正式商品房买卖合同时，已经在不动产管理部门网签完毕，现因原合同已经解除，原网签亦应当撤销或解除，被告系自愿退房解除的合同，被告亦应当履行附属义务，一并配合原告撤销网签手续。因此，对于原告要求被告履行解除合同后的协助义务，配合原告解除网签的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告要求继续履行原合同的请求，本院不予支持。 关于被告的反诉请求，首先被告反诉要求原告按照被告已交房款30万元为基数，从2013年7月12日起按照同期银行贷款利息计算利息以及约定的交房日期至合同解除之日的违约金问题。本案中，被告系与大顺置业有限公司签订的认购协议，按照认购协议的约定，被告应当一次性付清房款，但被告一直未交清房款，没有履行交清房款的义务，按照认购协议的约定，被告已经违约，大顺置业有限公司有权解除合同。当时未解除合同的情况下，合同亦约定买受人如果要求继续履行合同，也应当向出卖人支付逾期付款违约金。所以被告即使要求大顺置业有限公司承担违约责任，也没有事实依据，也不符合双方认购协议的约定。因此，在本案原告通过淘宝网司法拍卖购买涉案项目以后，原告通知被告继续按原约定价格交款，被告仍未交款，所以，被告反诉原告承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。被告反诉原告给付自2013年7月12日以来的银行利息，但被告是将房款交给案外人大顺置业有限公司，本案原告并未收取该款，本案原告通过司法拍卖取得涉案项目，对拍卖之前被告与大顺置业有限公司之间的权利义务并未承继，并且被告也违反了与大顺置业有限公司之间签订的认购协议的约定，没有按时一次性交清房款，被告违约在先，无权要求大顺置业有限公司承担违约责任，故更无权要求本案原告承担违约责任。尤其是在本案原告竞拍取得涉案项目后，首先通知被告按照原认购协议补交房款，被告仍未补交，而是选择了解除认购协议，因此对于已交房款的利息损失，责任不在原告。因此，被告反诉原告承担利息，没有事实依据，本院不予支持。被告反诉原告承担房屋差价损失，因原告在拍卖取得该项目后，首先通知被告继续交款，但被告选择了放弃，自愿退房，双方已经解除了商品房买卖合同，而不是原告强行解除合同，因此被告反诉原告给付差价损失，亦无事实依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，被告自愿退房后，原商品房买卖合同已经解除，被告应当履行解除合同后的附属义务，原告要求被告协助解除商品房买卖合同的网签手续，符合法律规定，本院予以支持。被告反诉原告支付违约金、给付银行利息和房屋差价款，缺乏事实依据，本院不予支持。经调解未达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告王爱华于本判决生效之日起十日内协助原告济宁市立国房地产开发有限公司解除20141201004号《商品房买卖合同》的网签备案。 二、驳回被告王爱华的反诉请求。 案件受理费150元、反诉费1780元，由被告王爱华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李修京 二〇一九年十月十七日 书记员  刘 莹