浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初11098号 原告：宁波鄞州新城华香百货店（个体工商户，统一社会信用代码为92330212MA2EFQ7L2F。经营者：温茶琇，女，1966年2月9日出生，汉族，住江西省吉安市万安县沙坪镇梅团村西岗43号）。住所地：浙江省宁波市鄞州区。 被告：宁波雅誉物业服务有限公司锦绣东城分公司（统一社会信用代码为91330204MA282CH508）。住所地：浙江省宁波市鄞州区定宁街325号一层（1-2）（1-3）。 代表人：徐昊，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：黄芳，该分公司员工。 原告宁波鄞州新城华香百货店（以下简称华香百货店）为与被告宁波雅誉物业服务有限公司锦绣东城分公司（以下简称雅誉物业锦绣东城分公司）物业服务合同纠纷一案，于2018年4月2日向本院提交诉讼材料。本院于同日收案，案号为（2018）浙0212引调2004号。后因调解未成，本院于2018年8月16日立案受理，由审判员孙丽丽适用简易程序独任审理。后因案情复杂，转为普通程序。本案于2018年10月31日、2019年7月24日两次公开开庭进行了审理，原告经营者温茶琇、被告委托诉讼代理人黄芳到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。 原告华香百货店起诉称：2017年3月25日，原告承租案外人陈美春的店铺经营百货店。该店铺属于锦绣东城小区的临街店铺，小区包括店面的物业管理单位为被告。2018年2月3日，因小区内的总化粪池粪便太满，发生化粪污水倒灌，延及原告和原告相邻的两家店铺。相邻的店铺发现后立即通知了被告，2018年2月5日保险公司对该店铺进行了现场勘查、定损。但当时原告因春节放假停业，被告未及时通知原告，直到2018年2月22日原告经营者到店才发现店铺被化粪污水浸泡。原告随即通知被告，要求被告到现场勘查定损，但被告拒绝，也不疏通化粪池，导致原告店铺直到2018年3月31日仍有化粪污水倒灌。2018年3月31日被告的物业合同到期，小区更换新的物业公司，化粪池问题才得到处理。原告认为，被告已收取物业费，但不履行物业职责，不及时疏通化粪池，致使原告店铺被化粪污水浸泡57天，造成原告店铺直接财产损失22150元、营业损失19000元（2018年2月22日至2018年3月31日，按500元/天计算），被告应予赔偿。为此，请求判令：被告赔偿原告经济损失41150元。 被告雅誉物业锦绣东城分公司答辩称：原告提供的证据无法证明是2018年2月3日小区化粪池过满导致污水倒灌进入原告店铺，当时原告停业在家也无法得知小区化粪池污水是否倒灌进其店铺，对两者的因果关系被告持有异议。关于原告主张的损失，直接财产损失是原告单方草拟，没有发票等证据证明，依据不足，具体损失应由第三方机构定损；原告主张的2018年2月22日到同年3月31日期间的房租损失和每天100元的生活费，与本案无关，亦不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下： 2017年2月18日，原告经营者温茶琇与案外人陈美春签订《房屋租赁合同》承租位于民安路780、782号的房屋，租赁期限五年，自2017年3月25日起至2022年3月24日止，租金每月5416元；物业管理费由原告承担，每年一次支付给陈美春。原告已付清物业管理费。 2018年2月3日，因锦绣东城小区的总化粪池过满，位于民安东路776-778号的宁波鄞州新城雪琪烘培店店铺（与涉案店铺相邻）被化粪池污水倒灌，并因此遭受财产损失。后被告投保的保险公司到现场勘查并定损。当时因原告处于春节放假停业关门状态，保险公司未对原告进行现场勘查、定损。 2018年2月22日，原告经营者结束春节放假回到涉案店铺后发现店内化粪污水倒灌，店内电动车、电池等物品被浸泡。经原告通知，被告的工作人员曾到原告处查看，但未予解决。 另查明：2018年3月31日之前，被告是锦绣东城小区的物业服务公司，后物业服务合同到期，被告退管。 2018年4月2日，宁波鄞州新城雪琪烘培店以由锦绣东城小区总化粪池过满造成污水倒灌致使其遭受财产损失为由向本院提交诉讼材料，起诉被告主张赔偿损失。后经本院主持，双方达成了调解，案号为（2018）浙0212民初10780号。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、房产证（复印件）、陈美春身份证（复印件）、照片、物业费收据（照片打印件）、收据、销货清单等有效证据及双方陈述予以证明。 本院认为：被告作为锦绣东城小区的物业服务单位，对该小区房屋共用部分、共同设施设备等项目有维护、修缮、服务与管理义务。因其未尽物业管理义务致使物业业主或实际使用者遭受损失的，应予赔偿。关于原告主张的店内物品被浸泡及相应损失的问题，本院认为，一方面，被告认可其当时的锦绣东城小区项目负责人在事发后查看过原告店铺现场，也认可原告店铺内确有物品被浸泡。现原告明确列明了被浸泡物品，并提供现场照片、进货凭证等证据佐证，而被告既不确认哪些物品不属于其查看时现场被浸泡的物品，更未能提供现场勘查照片等证据进行反驳，其应承担举证不能的不利后果。被告抗辩认为原告物品被化粪池污水浸泡与2018年2月3日小区总化粪池过满是否存在因果关系无法确认，对此，本院认为，原告店铺情况与相邻的宁波鄞州新城雪琪烘培店一致，事故发生时间也相符，而被告不能举证证明另有事故原因，对其该抗辩意见本院不予采纳。另一方面，被告在事故发生后未采取积极措施防止损失进一步扩大，应承担相应责任。2018年2月3日被告接到宁波鄞州新城雪琪烘培店关于化粪池污水倒灌的通知后，通知了保险公司到现场勘查定损，作为善意、积极的小区物业服务提供者被告在查明化粪污水倒灌系因总化粪池过满导致的情况下，应积极排查其他可能受损房屋、店铺，尤其是在已发生污水倒灌的宁波鄞州新城雪琪烘培店附近、停业关门的店铺，以便及时解决倒灌、浸泡问题，避免损失进一步扩大。原告与宁波鄞州新城雪琪烘培店相邻，且因春节放假停业关门，而被告怠于履行其物业服务义务，既未主动排查原告是否同样发生化粪污水倒灌问题，也未及时通知原告自行排查，导致原告的污水浸泡问题未能及时得到处理，财产损失情况也未能通过保险公司定损确定，被告应承担相应责任。在此基础上，本院根据原告提供的现场照片所反映的物品浸泡情况和相关购货、销货凭证结合原告的陈述，认定原告损失如下：1.直接财产损失。电动车，照片仅能反映事故现场存放15辆，故本院认定电动车损失7500元；原告称其受让店铺时以6000元受让地板故以此主张地板损失6000元，缺乏依据，本院酌情认定2000元；污水清理费，本院认定1200元；其他电动车零配件、电池等物品损失合计3650元，本院予以认定。以上合计14350元。2.营业损失。关于停业期限，原告主张为2018年2月22日至2018年3月31日，对此被告表示不清楚，也未举证证明其在2018年3月31日前已解决化粪池问题，故本院对该期限予以确认。但因原告未能举证证明其之前正常营业的利润情况，本院按租金损失认定该项损失6860元。原告主张的生活费损失缺乏依据，本院不予认定。综上，本院认定原告损失为21210元，被告应予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告宁波雅誉物业服务有限公司锦绣东城分公司赔偿原告宁波鄞州新城华香百货店经济损失21210元，限于本判决生效后五日内履行完毕； 二、驳回原告宁波鄞州新城华香百货店的其他经济损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费829元，由原告宁波鄞州新城华香百货店负担499元，被告宁波雅誉物业服务有限公司锦绣东城分公司负担330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  谢良红 人民陪审员  毛亚军 二〇一九年十月十七日 代书 记员  戴桑桑