云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初5407号 原告（反诉被告）：保山市宏运达市场管理有限公司。 所在地：保山市隆阳区永昌街道永昌路北段东侧。 统一社会信用代码：9153050259456233K。 法定代表人：董庆国，公司总经理。 委托诉讼代理人：刘在朝，隆阳法律服务所工作者，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：云南美德诚汽车贸易有限公司。 所在地：隆阳区永昌街道永昌路下村段北航大市内36号。 统一社会信用代码：91530502MA6N0DWU3B。 法定代表人：邹光强，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄定新，云南天利达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：岳永发，云南天利达律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告（反诉被告）保山市宏运达市场管理有限公司与被告（反诉原告）云南美德诚汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。保山市宏运达市场管理有限公司（以下简称宏运达公司）委托诉讼代理人刘在朝，云南美德诚汽车贸易有限公司（以下简称美德诚公司）法定代表人邹光强及委托诉讼代理人黄定新到庭参加诉讼。本案现本案已审理终结。 原告（反诉被告）宏运达公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2018年6月11日签订的《铺面租赁协议》；2、判令被告立即支付给原告2019年1月1日起至2019年8月1日止8个月的租金119880元，以及被告实际交还给原告租赁铺面之日止的租金；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实及理由：原告在位于320国道边（香料烟公司货场旁）有铺面333㎡。2018年1月1日，被告为经营汽车销售，与原告达成租赁原告上述铺面的口头租赁协议后，开始进行装修使用，2018年6月11日双方签订《铺面租赁协议》，约定被告向原告租赁上述铺面房,租赁期限3年，自2018年1月1日至2020年12月31日止，年租金179820元，以先支付后使用的原则，于每年12月31日前一次性付清。协议第九条对合同解除权约定：“在租赁期间，甲乙双方不得单方面终止或变更本协议，如果一方违约则赔偿守约方全部的经济损失，如国家征收或政府行为造成不能使用本协议自动解除，以实际使用天数为准，核算租金”。协议签订后，原告向被告交付了租赁的铺面房，被告向原告支付了第一年度的租金179820元。在第一年租期届满后，自2019年1月1日起至今被告未向原告支付租金，也没有通知原告解除合同，也没有将租赁物交还给原告，经原告多次催促，被告同意解除《铺面租赁协议》，请求原告将上述铺面另行出租给他人，未租赁期间的租金由其承担。2019年9月1日，原告按被告的承诺将上述铺面另行出租他人，但被告却一直没有支付给原告未租赁期间的租金，为此，依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告辩称并反诉：1、请依法判决被反诉人退还反诉人2018年1-5月份的租金74925元；2、本案的诉讼费用全部由被反诉人承担。事实和理由：2018年1月1日，反诉人为经营汽车销售，与被反诉人达成口头租赁铺面的租赁协议，承租被反诉人位于320国道边（香料烟公司货场旁）333㎡的铺面，租赁期限3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，年租金为179820元，以先支付后使用的原则，于每年12月31日前一次性付清。但被反诉人违反协议第五项约定，至2018年5月份才使铺面通上水电，导致反诉人于2018年5月才能对铺面进行简单搭建，双方于2018年6月11日签订《铺面租赁协议》，协议签订后，反诉人向原告支付了第一年度的租金179820元。后因租赁场地位置原因，反诉人不能正常引流客户长期亏损无力承担第二年房租，2018年12月中旬反诉人找到被反诉人协商解除租赁合同，经协商，双方口头达成解除《铺面租赁协议》，反诉人不再继续租赁场地，同时也不要求被反诉人对其装修进行任何补偿。其后反诉人另寻场地，于2018年12月21日与云南刘航希建筑工程有限公司签订《场地租赁合同》，承租北航大市的场地，并于次日搬入开始营业。反诉人搬出后，将商铺钥匙交由被反诉人，2018年12月31日，反诉人按约定缴清了租赁商铺的水电费。综上所述，被反诉人违反合同约定，未依约保障所出租铺面的水电，对此时间段的房租不应当由反诉人承担，被反诉人乘人之危，在反诉人无其他铺面可供经营时，以再次断水电要挟反诉人支付2018年1-5月份的房租，有违民法诚实信用原则。请依法判决驳回本诉原告的诉讼请求并判令被反诉人返还反诉人2018年1-5月份的租金74925元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院组织当事人进行举证、质证，本院认定如下： 原告（反诉被告）向本院提交以下证据：A，《铺面租赁协议》。证实被告向原告租赁了原告位于保山市隆阳区边（香料烟公司货场旁）的商铺，面积333㎡，租期三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止，每年租金179820元，双方存在租赁合同法律关系。B，铺面照片复印件。证实被告向原告租赁的铺面房现状。 经质证，美德诚公司对A组证据的三性认可，证明目的不认可。《铺面租赁协议》无法证明租赁期限，协议第三条约定过，从约定看应当是12月付清租金，如果没有付清是不能继续使用的，美德诚公司也确实于2018年12月说明不再进行租赁，也没有向原告提出装修的补偿，所以美德诚公司从2018年12月搬出。对B组证据的三性认可，证明目的不认可，公司的招牌已经被拆除。本院认为，因美德诚公司对原告提交的证据的三性无异议，本院予以采信，对A组证据的证明目的认可，B组证据因无拍摄时间，对证明目的不予认可。 被告（反诉原告）向本院提交以下证据证实其主张：A，《场地租赁合同》。证实原被告已经中止《铺面租赁协议》，于2018年12月21日与云南刘航希建筑工程有限公司另签订《场地租赁合同》。B，铺面租赁合同协议收款收据。证实：美德诚公司在中止《铺面租赁协议》时，于2018年12月31日已缴清铺面水电费用的事实。C，文字和图片资料。证实美德诚公司于2018年12月22日搬至北航大市的事实。 经质证，宏运达公司对A组证据的三性不持异议，证明目的不认可，《场地租赁合同》与本案无关联。对B组证据三性不持异议，证明目的不认可，只能证明缴纳了多少水电费，不能证明什么时间没有接通水电。对C组证据的三性不持异议，证明目的不认可，不能证实2018年12月22日搬至北航大市的事实。本院认为，因宏运达公司对三组证据的三性不持异议，本院对其三性及证明目的予以认可。 综合对本案证据的认定及本案庭审查明的案件事实，本院认定以下法律事实： 2018年1月1日，美德诚公司为经营汽车销售，与宏运达公司达成口头租赁铺面协议，美德诚公司承租宏运达公司位于320国道边（香料烟公司货场旁）333㎡的铺面。合同约定租赁期限3年，自2018年1月1日至2020年12月31日，年租金179820元，以先支付后使用的原则，于每年12月31日前一次性付清。合同第五项约定，在租赁期间，甲方（宏运达公司）保证铺面电通、水通、路通，乙方（美德诚公司）在使用过程中产生的水、电费由乙方负责缴纳。为便于使用，美德诚公司在与宏运达公司达成口头协议后即对铺面进行装修，因承租铺面尚未通水通电，装修过程中使用的水电均是美德诚公司与第三方协商解决，至2018年5月份铺面才通水电。双方于2018年6月11日签订《铺面租赁协议》，协议签订后，美德诚公司向宏运达公司支付了2018年度的租金179820元。后因租赁场地位置原因，反诉人不能正常引流客户长期亏损，2018年12月中旬美德诚公司与宏运公司协商解除租赁合同。其后美德诚公司另寻场地经营，于2018年12月21日与云南刘航希建筑工程有限公司签订《场地租赁合同》，承租北航大市的场地，并于次日搬入开始营业。搬出后，美德诚公司将商铺钥匙交给宏运达公司。2018年12月31日，美德诚公司按约定缴清了租赁商铺6－12月份的水电费。现案涉商铺宏运达公司已承租给第三方经营。 本案争议焦点：宏运达公司要求美德诚公司支付2019年1月1日起至实际交还给原告租赁铺面之日止的租金的主张是否成立；宏运达公司未按合同约定时间接通水电的行为是否构成违约，美德诚公司要求宏运达公司退还2018年1-5月份的租金74925元的主张是否成立。 本院认为，（一）美德诚公司与宏运达公司在签订的《铺面租赁协议》中虽约定了租赁期限至2020年12月31日，但美德诚公司因铺面位置原因而亏损并与宏运达公司提出解除合同，其后缴清了水电费，并将铺面钥匙交与宏运达公司，另寻场地经营，于2018年12月21日与云南刘航希建筑工程有限公司签订了《场地租赁合同》，承租北航大市的场地，并于次日搬入开始营业。而宏运达公司现已将案涉铺面租赁给第三方。从宏运达公司提交的起诉状中亦可知双方于2018年底就解除合同达成了口头协议。宏运达公司以美德诚公司一直未将案涉铺面交还与本案查明的事实不符，证据不足。宏运达公司要求解除合同的主张与双方协商的意思一致，本院予以支持；宏运达公司要求美德诚公司支付2019年1月1日起至实际交还给租赁铺面之日止的租金的主张本院不予支持。（二）美德诚公司要求宏运达公司退还2018年1-5月份的租金74925元的主张，美德诚公司与宏运达公司于2018年1月1日就已达成了铺面租赁口头协议，美德诚公司在口头协议达成后即开始对铺面进行装修，而其装修前就已知道承租铺面不通水电的事实。2018年6月11日双方签订书面《铺面租赁协议》，美德诚公司向宏运达公司交付了2018年的租金179820元，美德诚公司交付一年租金的行为应当视为对宏运达公司未接通1－5月份水电的认可，并不予追究。故美德诚公司的反诉请求不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除保山市宏运达市场管理有限公司与云南美德诚汽车贸易有限公司签订的《铺面租赁协议》； 一、驳回保山市宏运达市场管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回云南美德诚汽车贸易有限公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费1349元，由保山市宏运达市场管理有限公司承担1239元，由云南美德诚汽车贸易有限公司承担100元；反诉案件受理费836元，由云南美德诚汽车贸易有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  施凤鸣 二〇一九年十月二十四日 书记员  赵加怡