北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初27456号原告（反诉被告）：王鑫，男，1979年3月19日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：吴舒波，北京市京德律师事务所律师。被告（反诉原告）：程健，男，1963年2月28日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王步峰，北京市法大律师事务所律师。被告：李留全，男，1979年2月1日出生，住北京市朝阳区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：刘丛，女，1994年2月2日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原告王鑫与被告程健、李留全，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告王鑫之委托诉讼代理人吴舒波，被告程健之委托诉讼代理人王步峰，被告李留全，第三人链家公司之委托诉讼代理人刘丛到庭参加了第二次诉讼，第三人链家公司经本院合法传唤未到庭参加第一次、第三次诉讼。本案现已审理终结。原告王鑫向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除王鑫与程健签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令程健、李留全退还已交房款1万元；3.判令程健、李留全根据补充协议连带赔偿违约金56万；4.判令程健、李留全连带赔偿逾期违约金，按照每日万分之五即1400元，自2018年4月30日至判决生效之日止；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：王鑫与程健于2018年3月14日在链家公司居间下签订房屋买卖合同，原告购买出卖人程健位于石景山区海特花园某室房屋，约定定金56万，并于当日给付现金1万元，原告得知此房屋并非登记在程健名下，而是由程健、李留全等人出资购买的法拍房。原告随之与被告交涉，被告承诺于2018年4月30日办理不动产产权登记证书。但在原告的催促下，被告至今仍未办理产权证，且被告不能承诺办理产权证的具体时间，无法继续履行与原告签订的房屋买卖合同。原告认为被告没有产权证，在承诺期限未能办理且不知何时能办理房产证，对原告构成了根本违约。原告购买房屋是为了孩子就近上学，且原告名下没有其他房产，现被告不能履行合同的行为导致原告无法购买其他房屋，因此原告主张解除双方签订的买卖合同。被告出卖的房屋不具有上市交易的条件，且二被告购买法拍房再投入市场交易本身是一种投资行为，在没有完成不动产转移手续前将房屋出卖给原告，意图将风险转移给原告。由于被告的原因导致涉案房屋长久不能过户，在此期间房价波动，同等条件的房屋价格上涨给原告造成了巨大损失。故起诉至法院。被告程健答辩称：关于解除双方签订房屋买卖合同，因程健提出反诉，请求撤销买卖合同，将抵消原告的请求。最终如果法院不支持程健的反诉请求，程健同意今日解除房屋买卖合同，实际上双方早已达成一致，不再履行该合同。程健同意退还已交定金1万，不同意支付违约金56万。程健提出反诉请求撤销房屋买卖合同，合同被撤销将不存在违约责任；即使程健的反诉不成立，合同有效，原告主张56万违约金明显超过实际损失。王鑫仅仅支付了1万定金且双方没有网签，早在4月程健就已经同意可以解除合同，原告可以另行购买房屋，且原告已经购买其他房屋，根据政府统计从签约到现在，北京二手房房价上涨了约1%，按100万的房价计算，原告实际损失约1万，现在要求56万违约金，明显超过实际损失，程健请求减少违约金数额为1万。即使合同有效，出卖人并不构成违约，涉案房屋为法拍房，对此双方签订买卖合同时是明知的，成交确认书及执行裁定均提交给了中介及买受人，未能办理房屋所有权证，程健并非有违约的主观故意，不应承担违约责任。逾期履行违约事实不成立。因未进行房源核验，双方都没有按合同约定的期限履行各自的义务，要求程健承担逾期履行违约金没有依据，不成立。即使有逾期违约金，也过高，请求减少。综上，程健认为订立合同时存在重大误解，合同应撤销，即使合同有效，原告主张的违约金远远超过实际损失，请求减少。被告李留全答辩称：李留全跟着办的这个事，法院先把裁定书及拍卖成交书邮寄给程健，程健个人查询不到房屋的性质。被告得知房屋是央产房后，第一时间告知了王鑫，王鑫说等着。铁岭县人民法院要求中国对外建设有限公司要求配合办理过户，对方不配合。李留全只是代理人不同意承担连带责任。第三人链家公司述称：签订合同时，链家公司经纪人以及原告查看过二被告出示的法院裁定书，但裁定书并没有涉案房屋系央产房的相关信息，签订合同当日原告支付定金1万元，后续手续均未履行。在签订合同之后，链家公司与被告沟通办理后续手续时，据被告称涉案房屋系央产房需要房屋原单位配合办理手续，但是原单位不同意配合，2018年7月10日左右，被告带链家公司经纪人刘海林以及原告去北京对外建设有限公司亲自询问办理央产房上市事宜，公司不同意办理。诉讼中程健向本院提起反诉，反诉请求：1.请求判决撤销王鑫与程健签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.反诉案件受理费用由王鑫负担。事实与理由：程健与王鑫于2018年3月14日在链家公司居间下，就王鑫购买程健所有的海特花园某室，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。涉案房屋系程健于2018年2月9日通过司法拍卖取得，程健已经取得成交确认书及执行裁定书，确定涉案房屋所有权归程健所有。原、被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，原、被告双方及居间方均知悉涉案房屋的产权状况，各方均误以为该房屋的性质为商品房，不存在央产房上市交易具有的其他限制条件，双方在此重大误解的基础上，签署了买卖合同及补充协议，并在合同中明确了房屋性质为商品房以此设立了双方的权利义务。2018年4月12日，涉案房屋司法处置单位铁岭县人民法院到石景山房屋管理部门办理房屋过户执行手续时，被房管部门告知涉案房屋为央产房，需要原单位中国对外建设有限公司的配合，办理在京中央单位已购公房变更通知单，但原产权单位不配合铁岭县人民法院，无法办理在京中央单位已购公房变更通知单，导致短期内无法将房屋过户到程健名下，致使原、被告签署的房屋买卖合同目的无法在约定的期限内实现。程健认为，双方签订房屋买卖合同及补充协议时对房屋性质存在重大误解，因此确立的权利义务条款给王鑫造成了重大损失，程健有权依法撤销房屋买卖合同及补充协议。在本诉中原告要求被告承担违约金，故依法提出反诉。反诉被告王鑫针对程健的反诉答辩称：不同意程健的反诉请求。被告在反诉中提出认为存在重大误解，被告在购买房屋时应知道房屋性质，应在拿到执行裁定书后到房管部门办理产权，取得产权后，才能出售涉案房屋。二被告取得执行裁定书后，没有到房产部门办理手续，而直接将房屋放在链家公司出售，这是一种要约行为，对方认为的重大误解不是双方确实存在重大误解。程健通过司法拍卖取得涉案房屋应知道房屋性质，即使被告不知道房屋性质，也不能将房屋的风险转给原告。被告李留全针对程健的反诉未发表意见。第三人链家公司针对程健的反诉述称：链家公司认为对于房屋性质，程健已经在合同中作出承诺，以合同约定为准，该房屋性质选项，在商品房处打勾，程健承诺房屋性质是商品房。不同意撤销房屋买卖合同及补充协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月14日，出卖人程健与买受人王鑫在居间方链家公司居间下签署房屋买卖业务签订文件合订本。其中所附《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定王鑫购买程健所售坐落于石景山区海特花园某室。该房屋建筑面积为59.28平方米。该房屋性质为商品房。成交价格中房屋成交价格壹佰万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价壹佰捌拾万元。买受人向出卖人支付定金伍拾陆万元，公积金贷款柒拾万元。同日，甲方程健，乙方王鑫签订补充协议，补充协议约定王鑫于2018年3月14日将第一笔定金1万元给付程健，于房屋核验通过后，且在5月25日前将第二笔定金55万元以理房通支付方式支付程健。第四条违约责任约定：1.双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；……甲方若出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。上述协议均系由程健的委托代理人李留全与王鑫签署。同日，王鑫向程健支付购房定金1万元。另查，涉案房屋系程健于2018年2月8日通过京东网络司法拍卖平台以2120777.6元竞拍取得。2018年2月9日，辽宁省铁岭县人民法院作出（2017）辽1221执恢31号执行裁定书，裁定被执行人中国对外建设有限公司所有的登记在白延泉名下位于北京市石景山区海特花园某室，建筑面积59.28平方米住宅楼所有权归买受人程健所有。2018年4月12日，程健办理产权证明缴纳契税，因涉案房屋为央产房，未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，故未能办理产权证。再后，因涉案房屋为央产房，不能上市交易，涉案房屋买卖合同不能履行，王鑫与程健就上述房屋买卖解除及违约责任承担协商未果，故起诉至法院。庭审中，程健同意返还1万元定金，对王鑫主张的违约金及逾期违约金，程健认为涉案房屋买卖合同签署时认为房屋性质为商品房，未能获知涉案房屋系央产房，对此存在重大误解，涉案房屋应予以撤销，王鑫购买房屋时已知悉涉案房屋是法拍房，程健未能办理房屋所有权证书并非有违约的主观故意，不应承担违约责任，且王鑫主张的违约金过分高于其实际损失，请求法院予以调整。程健对王鑫解除涉案房屋买卖合同的请求表示同意，并认为涉案房屋买卖合同已于2018年8月8日解除。李留全表示其仅系代理人，不应承担连带责任。上述事实有各方当事人提交的有效证据及当事人的陈述意见在案佐证。本院认为：程健与王鑫签署的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及其补充协议均系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规等强制性规定，应为合法有效。程健主张上述合同存在重大误解而应予以撤销，缺乏法律依据，本院不予采信。双方均应严格履行各自的合同义务。事后，因涉案房屋系央产房，不能满足央产房上市交易条件，涉案房屋买卖合同事实上亦不能继续履行，涉案房屋买卖合同目的不能实现，王鑫依约要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议，程健亦不持异议。本院予以确认。鉴于合同解除权系形成权，王鑫事先虽与程健协商解除合同事宜，但双方因协商未果，自不能产生解除合同的法律效果。鉴于王鑫事先亦未向程健发出解除合同通知，即径行向法院提起要求解除涉案合同，本院确认起诉材料送达之日即2018年9月29日为涉案合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王鑫要求程健返还已支付的1万元，程健同意返还，本院不持异议。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王鑫主张违约金及逾期违约金过分高于其实际损失，程健向法院提起减免请求，本院综合考虑涉案合同履行情况、违约方过错程度、周边房屋的房价走势等因素对王鑫主张的违约金予以酌定为5万元。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，李留全仅系程健的代理人，其以程健名义所签署的涉案合同，其法律后果由程健承受，王鑫要求李留全对程健的义务承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告王鑫与被告程健于2018年3月14日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》于2018年9月29日解除；二、被告程健于本判决生效之日起十日内返还原告王鑫1万元并支付违约金5万元；三、驳回原告王鑫的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告程健的全部反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11306元，由原告王鑫负担10402元（原告王鑫已预交5653元，余款4749元于本判决生效后七日内交纳），由被告程健负担904元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费35元，由被告程健负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 马 勇审判员 蔡景光审判员 王 旸二〇一九年十月十一日书记员 邓 爽