黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0691民初3308号原告梁媛，女，1981年。4月22日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人王维，黑龙江中蓝律师事务所律师。被告曲铁军，男，1978年3月6日出生，汉族，无职业，住大庆市高新区。委托诉讼代理人王喜文，黑龙江羿洪刚律师事务所律师。原告梁媛与被告曲铁军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭审理了本案，后转为普通程序继续审理。原告梁媛的委托诉讼代理人王维、被告曲铁军及其委托代理人王喜文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁媛诉称：2014年3月1日，被告租赁原告大庆市高新区博学大街联想智慧园A6-60号商服三楼使用，签订了《房屋使用权出租合同》，合同约定2018年-2019年每年租金为347750元，租金被告应于每年3月1日前交付给原告，而且双方约定该房屋的物业费、取暖费由被告承担；现被告未按照合同约定缴纳房屋租金，经多次催要只支付了22000元，截止至2018年11月29日，尚欠原告房屋租金238811元，而且被告未按照合同约定缴纳物业费与取暖费，被告的行为严重违反合同约定，造成合同无法继续履行。无奈原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《房屋使用权出租合同》。2、请求判令被告支付拖欠至2018年11月30日的房屋租赁费用238811元及利息（从2018年12月1日计算至实际给付直至日，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。3、请求判令被告从2018年12月1日开始，按照每月28979元支付房屋租金，直至被告将房屋返还给原告之日止；4、请求判令被告支付房屋2015年-2018年物业费95088元，并自2019年1月1日以面积990.5平方米为基数，按照每平方米24元支付物业费直至被告将房屋返还原告之日止，并支付2018年-2019年的取暖费47544元；5、判令被告支付原告自2018年12月至2019年6月底电力服务费11218元。6、请求被告将原告出租的房屋恢复原状,并承担因此产生的费用；7、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告辩称：1、合同为无效合同。理由：①因为该房屋属于由三层结构未经许可改建为四层的房屋，加大了房屋主体结构的负荷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条的规定，改建的临时建筑或未取得规划许可的房屋的出租合同无效。②改建后的房屋，未经相关部门验收合格，违反《中华人民共和国消防法》第13、15条的禁止性规定，因为这样的危害公共安全。据此签订的租赁合同属无效合同；2、导致该合同无效的过错方为原告，故原告应赔偿被告的装修等损失。并且，不应支付原告租金，即便支付房屋的占有使用费用，也不能参照租金标准执行，因为改建的房屋使用费应远低于市场价格；3、原告出租的房屋中，一层的面积为消防通道，且该部分面积被告一直未使用，收取的该部分租金应予返还；4、合同签订时，原告答应5个月的免租期，但该免租期的租金一直未予减免，根据合同第四条第二项（租金）第1点关于第十一年租金的约定，约定为在第十一年免租的约定显失公平，当时签订合同时被原告欺骗，该部分租金应予扣减；5、原告应返还被告多收取的电费，电费原告按1.18元/度收取，但电业局收取标准为0.75～0.886元/度；6、押金2万应予返还。被告曲铁君反诉称：被反诉人将其转租商服进行楼体改造，由原三层改为四层，且未经任何部门审批。此改造行为必将造成承重墙被破坏，且致使整个楼体承载加重，影响公共安全，违反法律禁止性规定。基于此签订的租赁合同应为无效合同。故反诉人提起反诉，请贵院依法裁判。反诉诉讼请求：1、确认反诉人与被反诉人间签订的《房屋使用权出租合同》无效；2、请求被反诉人赔偿反诉人因合同无效造成的装修、租金等损失（以鉴定结论为准）；3、反诉费用、诉讼费用由被反诉人承担。原告梁媛针对反诉答辩称：首先，被告反诉合同无效，不符合法律规定，涉案房屋是经建设规划许可建造房屋，符合出租使用条件；其次，被告要求装修损失，应提供相应证据予以证实，但被告已经实际使用房屋面积，并与第三方达成公用协议，所以被告不存在，任何因合同无效产生的各项损失，反诉费用、诉讼费用应由被告承担。本案在审理过程中,原告举证如下:1.商铺租赁合同一份、商铺租赁补充协议一份（以上证据均出示原件，提交复印件）、不动产权证书复印件一份，欲证明原告于2014年在甲方融科智地投资有限公司处承租了位于大庆市开发区××大街××智慧××号商服，双方签订了商铺租赁合同，租赁期限自2014年-2025年止；2017年12月16日，因第三方常力文购买原出租方融科智地投资有限公司所有的涉案商铺，第三方与原告之间签订了商铺租赁补充协议，愿意继续原商铺租赁合同内容，证明原告是本案的适格主体，原告有权按照租赁合同约定对涉案房屋进行转租或使用。经质证，被告对该组证据的真实性不确定，证明问题有异议。第一，根据房产证的信息看，房屋所有权人常立文，而签订合同的主体不是常立文；第二，以上证据可以证明该房屋经规划许可的层数是三层，但现有房屋是四层，多加一层是原告改造，这也是我方认为合同无效的理由，且改造后的房屋应当经相关部门规划许可和消防许可，有相关部门许可后的房屋方可使用。因被告对该证据的真实性未提出相应证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。2.房屋使用权出租合同一份（出示原件，提交复印件），欲证明，原、被告于2014年3月2日签订房屋使用权出租合同一份，双方合同第三条约定租赁期限为10年11个月，包含5个月的免租期，自2014年3月1日起至2025年1月30日，因被告要求租赁该商铺10年之久，所以原告才同意宽限被告免租期5个月，按照该比例结算，因被告违约导致本合同提前解除，双方租赁合同实际履行期限为4年，所以依据公平原则，被告仅享有两个月的免租期，应当向原告返还三个月免租期租金86937元。双方合同第四条第二款约定，第一年租金为325000元，第二年第三年每年租金为325000，第四年、第五年、第六年每年租金为347750元，于每年3月1日前交付租金。因被告未按照合同约定交纳租金，原告有权收回出租房屋和场地，并不退还所交押金，由此造成的一切损失由被告承担。第四条第三款约定，涉案房屋产生的物业费取暖费由承租方也就是被告交付，因被告未按照要求交纳采暖物业费的，原告有权收回出租房屋和场地，并不退还所交押金，由此造成的一切损失由被告承担，并且第四条约定，一切水电费均有被告承担。经质证，被告对真实性无异议，证明问题有异议。第一，双方约定有5个月免租期，但实际中原告并未给被告予以免租，该免租也是为了经营之前的扣除之前房屋装修的时间，而只是在第十一年的租金内约定给付半年租金，即在第十一年予以免租，该约定明显显示公平；第二，通过合同第六条的第一点可以证明，水电费是由原告收取，但原告收取标准过高，原告多收取电费，合同第二条能够证明一层面积是73平，该73平是消防通道，是不允许出租的，实际被告把该73平装修后，一直无法使用，也未实际使用，但该消防通道的租金原告一直收取，是按4元每平每天，即按照一层租金标准收取。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.证明二份、催费通知单一份、短信记录一份、收据一份、光盘一份、用电量抄表记录一份（出示原件，提交复印件），欲证明结合证据二，租赁期间应由被告支付涉案房屋产生的物业及采暖费、水电费，涉案房屋从2015年至2019年度物业费已经由原告全部付清，但是被告迟迟没有向原告付清应付物业费用，现尚欠被告拖欠涉案房屋的物业费为95088，按照每平方米24元计算，共990.5平方米。催费通知单证明2018至2019年度取暖费43086.75元，被告也未按照约定支付；2018年12月被告用电6217.5度，按照第一太平融科物业代收电费服务费标准每度电0.43元计算，被告2018年12月电力服务费为2674元，2019年1月1日至1月22日，被告用电3910度，产生电力服务费1681元，共计4355元已经由原告代缴，被告迟迟没有给付原告；2018年度的房屋租金，被告仅支付了23000元，结合证据二中关于房屋租金交付时间的约定，被告应在每年3月1日前，一次性付清全部租金。现被告逾期支付租金及物业取暖费的行为，已经违反了房屋使用权出租合同第四条的约定，原告有权按照合同约定解除本合同，并要求被告承担因此产生的损失，即将出租房屋恢复原状产生的各项费用。经质证，被告对真实性无异议，证明问题有异议。第一，原告所列的物业费、取暖费是按照合同990.5平收取，包含一层消防通道及三层的面积。第二，原告向被告1.18元每度收取电费，没有依据，电业局的收费标准是0.75元每度，原告所称的电力服务费，根据国家发改委办公厅关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知黑价格（2018）112号文件第二条的规定，关于该服务费的收取应当经双方协商解决，不得在向终端用户收取费用违规收取。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。4.鉴定报告一份（出示原件，提交复印件），欲证明为增大建筑物使用空间，对出租房屋原有框架进行了夹层设置，并非对出租房屋进行主体及框架改造，该房屋具备使用条件及出租条件，经大庆品诚工程质量鉴定有限公司进行鉴定，该房屋夹层部分对原始结构无安全隐患，房屋主体结构可安全使用，原告出租给被告的房屋，符合出租条件，不存在安全问题，双方出租合同有效。经质证，被告对真实性无异议，证明问题有异议。该鉴定报告是鉴定公司，没有鉴定资格，其所作出的鉴定报告不具有公信力。第二，原告出租的房屋擅自改建，且未经消防部门许可，是应由国家部门进行许可，即使有鉴定资质的鉴定单位，也不能代替国家部门刑事许可。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。在第一次庭审中,被告举证如下:1.受理通知书一份、函一份。第一，欲证明原告转租房屋改造后的房屋，未经过房产部门许可，房产部门已经受理，并已经相应向原告下发处罚通知；第二，函欲证明原告出租的房屋，不符合消防法的规定，消防大队根据被告向其反映的情况，给被告予以明确答复，答复认定原告行为违法，关于租赁合同中一层73平，明确提到共有消防设施不得占用、堵塞，不得挪作他用。经质证，原告对真实性无异议，证明问题有异议。第一，受理告知书仅能证明被告去信访反映问题，不能证明被告欲证明的房屋不合格，而且我方出租的房屋，具备质量合格书，符合出租条件；第二，对函告证明问题有异议，该证据仅能证明被告向公安消防支队提出消防问题，并得到了回复，关于被告主张的一层不能使用，并不属实，一层中包含公摊面积，该事项已经在双方签订出租合同时明确说明，出租面积中包含公摊面积，公摊面积包含电梯及楼梯，并非被告所述的将消防通道出租给被告使用。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。在第二次庭审中，原告举证如下：1.消防部门调取的安全疏散和避难图纸及注释复印件三份，证实按照消防部门对用于安全疏散消防通道5.5.13图示可以看出，消防通道是位于防火门内侧的楼梯间位置，本案中原告出租给被告的位置为防火门外侧，并不包含防火门内侧的消防通道位置，所以被告所述原告出租给被告的位置是消防通道不能正常使用这一情况不属实，原告出租给被告的位置是可以正常使用的，所以被告应当按照双方合同约定内容向原告支付租金。经质证，被告对真实性有异议，因没有相关部门盖章确认，真实性无法核实。该图纸专业性太强，我方看不懂该图纸的设计。关于我方承租的地方，已经被消防部门责令禁止独立占有使用，已经明确告知我方消防通道属公用设施。因被告对该证据的真实性未提出相应证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。2.照片三张，证明被告已经将承租的一楼位置实际占有使用，并摆放了吧台等物品。经质证，被告对真实性无异议，证明问题有异议。我方在与原告签订房屋租赁合同时，不知道该通道为消防通道，租用该地块，主要因为我方开办的宾馆，位于楼层顶层，位置较高，需要一层设置接待室利于经营，但自我方将一层接待室装修完毕后，被消防部门责令禁止使用，答复为该区域为消防通道。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.通道使用协议复印件一份，证明因二楼业主与被告共同使用一楼入口及通道、电梯等位置，与被告达成协议，一次性支付被告装修补偿款6万元，并与被告分摊一楼面积占有使用租金共计18万元。进一步证实了被告实际占用了一楼承租的面积，并通过与其他业主签订协议的方式，得到了共同使用一楼面积相应的租金和装修补偿，并非被告在庭审中所述的一直没有实际占有使用。经质证，被告对真实性无异，证明问题有异议。该协议与本案无关联性，产生该协议的原因，是因为原告将改造后的二楼，出租给书店，因书店的经营没有噪音，所以在这种情况下，我方承租了三楼，我方承租并装修，实际投入成本后，原告承诺的出租给书店的承租人，变成了开德庄火锅的饭店，变成饭店后噪音较大，影响我方开宾馆的经营收入，当时因我方与原告单独签订了一层73平方米的使用面积，所以我方单独使用，二层的德庄火锅走后面的另一通道，但后因德庄火锅通道另行出租给鞋吧，因没有通道，在此情况下，原告找到我方，要求德庄火锅与我方共同使用一楼，当时因一楼为我方接待使用，我方拒绝，原告以不给电梯投入使用、不安装电梯相要挟，要求我方必须签订该协议。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。4.收据四份，工商服务业统一收款收据四份，欲证明自2018年12月至2019年6月底，被告承租房屋共产生电力服务费11218元，2018年12月与2019年1月电力服务费的证据已经在第一次庭审中提交，现2019年2月服务费为1248元，3月为1391元，4月为1588元，5月为1179元，6月为1457元，原告已经代被告向第一太平通融科物业公司支付了电力服务费，被告迟迟没有支付给原告。经质证，被告对真实性有异议，工商服务业统一收款收据为手写，是否真实发生无法确定。关于四份收据，需有正规发票或者权威机构盖章确认其真实性，否则无法证实是否真实发生。根据国家发改委的相关规定，正常电费收取标准最高为0.749元，且原告主张的服务费，应经与接受服务人协商，且经同意后取得收取服务费权利，不可以强制收取。原告收取服务费无依据，且该服务费是否为服务我方所产生的费用，我方不确定。该组证据为原件，被告对真实性有异议，但提供相应证据，本院对该组证的真实性予以确认。在第二次庭审中，被告曲铁君针对本诉举证如下：1.定金交款通知书一份（出示原件，提交复印件），欲证明该定金为原被告双方签订合同前的定金合同，在该定金合同签订时，双方约定的免租期，就是只装修期，通过该通知书第二项有偿使用条件关于其他内容的约定，可以看出，装修期和免费期此为同性质的表述，该证据证明双方在签订房屋使用权租赁合同时，关于免租期为第十一年才给予免租的约定，并非双方本意，本意应为租赁合同履行之初。经质证，原告对真实性无异议，证明问题有异议。该通知书是双方为确认交付定而签订的，其性质为立约定金，双方关于承租房屋具体的权利义务，应当以后期签订的房屋出租权使用合同内容为准，而且通知书内容中虽约定了装修期与免费期，但未约定时间是在租赁前期后期，所以双方应当依据出租合同内容，来具体确定该期限。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。在第二次庭审中，反诉原告曲铁君针对反诉举证如下：1.大庆高新区管委会规划建设局出具的回复一份，欲证明关于原告将商服改造，未经规划建设局审批，属违建工程。经质证，反诉被告梁媛对真实性无异议，证明问题有异议。搭建楼板的行为属于承租业主的装修行为，并不属于违建行为，被告在偷换违建建筑的法律概念，未按照建设工程规划建设的房屋属于违建，关于A6-60号商服搭建楼板，属于装修行为，此事也在我市小区和商服间存在，现搭建楼板问题，已经上报市委，提交市人大解决。因原告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。根据原告、被告当庭陈述及所举证据，认定本案事实如下：2014年3月2日，原告梁媛（甲方）与被告曲铁君（乙方）签订《房屋使用权出租合同》，原告将其从他人处租赁的商服（大庆市高新区博学大街联想智慧园A6-60号商服三层，建筑总面积2260.07平方米）其中的一层73平、三层917.5平，共计990.5平方米租赁给被告曲铁君。《房屋使用权出租合同》约定：出租期限自2014年3月1日至2025年1月30日，为期10年11个月（包含免租期5个月）；2015年6月1日起交付房租，之后每年3月1日交付租金；租房押金2万元，租赁期满，甲方检查房屋配品没有损失予以返还，一方没有履行完本合同，甲方有权扣除押金不予返还，乙方租赁期违约，用租房押金优先冲抵违约赔偿，不足部分再另行赔偿给甲方；第一年租金为325000元（（于签订本合同的同时缴纳），第二年、第三年每年租金为325000元，第四年、第五年、第六年每年租金为347750元，第七年、第八年、第九年每年租金为375570元，第十年租金为409371元，第十一年（半年）租金为204686元；因乙方未按合同时间规定交纳租金，甲方有权终止合同，并收回出租房屋和场地，并不退还所交押金，由此造成的一切损失由乙方承担；甲方负责一次消防，乙方负责二次消防；采暖物业费由乙方负责，按政府规定的缴费标准和本合同约定面积、在通知期限内将费用交给甲方；因乙方未按要求交纳采暖物业费，甲方有权终止本合同，并收回出租房屋和场地，并不退还所交押金和当年剩余房租，由此造成的一切损失由乙方承担；水电费按走表实际发生数额计算（分表费用=总表水电费除以总表用水电数乘以各分表用水电数）；乙方违约，甲方有权解除合同，并有权请求赔偿，赔偿项目包括但不限于由此支出的律师费、差旅费、调查取证费、诉讼费等。原告梁媛交纳大庆市高新区博学大街联想智慧园A6-60号商服三层商服物业费明细：2014年度物业费54241元，2015年度物业费54241元，2016年度物业费54241元，2017年度物业费54241元，2018年度物业费54241元。2018-2019年度取暖费98313.05元（总面积2260.07平方米，单价43.5/平方米）。大庆市高新区博学大街联想智慧园A6-60号商服三层商服物业公司第一太平融科物业代收电费服务费标准每度电0.43元，被告曲铁君租赁商服电费抄表记录：2018年12月用电6217.5度，2019年1月1日至1月22日，被告用电3910度，共计电费4355元。2018年度的房屋租金，被告支付了22000元。截止至2018年11月29日，尚欠原告房屋租金238811元。本院认为，本案的焦点问题是：（一）租赁合同是否有效；（二）租赁合同是否应该解除。（三）被告是否应当支付原告垫付的物业费、取暖费、电费。（四）被告是否应承担将房屋恢复原状及产生费用的责任。（1）关于租赁合同是否有效的问题。第一，被告曲铁君反诉所举证据不能证明案涉租赁的场地一层73平、三层917.5平存在违法情形。首先，大庆市消防大队开发区大队于2019年1月17日给被告曲铁君回复函并未指出一层案涉场地违反消防规定，有违法占用、堵塞、封闭的情形。其次，该回复函并未指出一层案涉场地属于消防通道部分的范围。另外，经庭审查明，被告承租的为一层、三层，原告在二层搭建楼板，被告未能举证搭建楼板与其租赁有关联性的证据。第二，租赁合同约定“甲方负责一次消防，乙方负责二次消防”。一次消防是指商业建筑在建设时进行的消防设计审核和消防验收，二次消防是指商业建筑在使用时进行的消防安全防护。故本院认为对于被告租赁的场地，被告按照合同约定有义务自行按照消防法的规定使用场地，并对其使用的行为承担相应法律责任。第三，即使本案讼争租赁房产交付时存在消防手续、搭建不合格的情况，也不必然导致讼争租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同。本案双方当事人系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，装修由被告曲铁君自行负责，装修费用由其自行承担。被告实际占有、使用讼争租赁房产的行为说明其认可讼争租赁物的实际状况，如发现租赁房屋无法使用可以请求解除合同。因此，被告关于租赁场地属于消防通道、楼梯改造，应认定《租赁合同》无效的理由不能成立。（1）关于租赁合同是否应该解除。合同约定“因乙方未按合同时间规定交纳租金，甲方有权终止合同；采暖物业费由乙方负责，因乙方未按要求交纳采暖物业费，甲方有权终止本合同；乙方违约，甲方有权解除合同。”，另外，经查明被告2018年租金交付22000元，其后一直未支付，且被告仍在使用该房屋，故本院认为，被告的行为已构成违约，原告享有解除合同的权利。（1）关于被告是否应当支付原告垫付的物业费、取暖费、电费。经查明，原告已为被告垫付物业费、取暖费、电力服务费，根据合同约定“采暖、物业费由乙方负责，按政府规定的缴费标准和本合同约定面积、在通知期限内将费用交给甲方；水电费按走表实际发生数额计算（分表费用=总表水电费除以总表用水电数乘以各分表用水电数）”，被告并未举证证明其已缴纳上述费用的证据，应继续承担给付责任。（1）被告是否应承担将房屋恢复原状及产生费用的责任。虽然原告享有解除合同的权利，但根据原、被告的租赁合同约定：“合同期满乙方不再续时，乙方不得拆除装修，如乙方擅自拆除装修或恶意破坏”，故本院认为原告不享有要求被告恢复原状并承担相关费用的权利。综上，本院对原告诉讼请求的合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：（1）解除原告梁媛与被告曲铁君签订的《房屋使用权出租合同》；（1）被告曲铁君于本判决生效之日起十日内支付原告梁媛房屋租赁费用238811元及利息（以238811元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年12月1日至实际给付之日止）；（1）被告曲铁君于本判决生效之日起十日内支付原告梁媛房屋租赁费（按照房屋租金每月28979元为标准，计算自2018年12月1日至房屋返还之日止）；（1）被告曲铁君于本判决生效之日起十日内支付原告梁媛物业费95088元、取暖费47544元及物业费（按照每平方米24元、面积990.5平方米为基数，自2019年1月1日起至房屋返还之日止）；（1）判令被告支付原告电力服务费11218元；六、驳回原告梁媛的其他诉讼请求；七、驳回被告曲铁君反诉诉讼请求。案件受理费7190元，由被告曲铁君承担。反诉案件受理费100元，由被告曲铁君负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审 判 长  王文娇人民陪审员  尹丽霞人民陪审员  徐丽丽二０一九年十月十五日书 记 员  边庆功附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。