江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初5428号 原告：吴海青，男，1979年4月1日出生，汉族,住江苏省高邮市。 委托诉讼代理人：周国喜，江苏紫东律师事务所律师。 被告：尚前耀，男，1979年6月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：江顺勃，江苏安珀志律师事务所律师。 原告吴海青与被告尚前耀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告吴海青及其委托诉讼代理人周国喜、被告尚前耀的委托诉讼代理人江顺勃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴海青向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、被告退还原告租房押金1万元，并支付违约金34000元；2、被告赔偿原告各项损失96400元（房屋租金58000元、营业执照办理费用1万元、装修敲墙2200元、装修垃圾清理费1000元、装修挖坑1500元、卷帘门1200元、广告定金100元、网栅定金500元、二手修理工具15000元、工人工资6000元）。事实和理由：2018年8月2日，徐荣华、程丽与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告金筑街XX号约110平方米的房屋，用于开中医养生馆，租赁期限2018年9月1日至2021年8月31日，第一年2018年9月1日至2019年8月31日租金为10万元。2019年5月初，徐荣华、程丽与原告达成转让协议，并经被告同意，第一年的剩余租期即2019年5、6、7、8四个月由原告承接，租金60000元，因签署转让协议时已经是5月5日，且没有给原告装修期，故约定少收2000元，为58000元。第二年2019年9月1日至2020年8月31日以及第三年，由原告与被告直接签订租赁合同取代原先徐荣华、程丽与被告的签订《房屋租赁合同》。徐荣华、程丽交给被告的租房押金1万元，由原告直接给徐荣华、程丽，被告开具一万元的押金收据给原告。转让协议以及与被告的房屋租赁合同签署后，原告随即开始办理营业执照、进行装修，但装修没几天，被告即告知原告，要求立即停止装修，并要求与原告解除租赁合同，原告多次与被告协商，被告态度坚决，不愿意继续履行合同，并不愿意赔偿原告损失。原告现依法提起诉讼，提出如上诉讼请求。 被告尚前耀辩称：原、被告签订的房屋租赁合同自2019年9月1日起计算租期，故我方同意退还押金1万元，并承担1万元的违约责任，原告其他诉讼请求没有事实和法律依据，我方不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、徐荣华、程丽的身份证复印件、转让协议、交通银行转账记录、押金收据、微信聊天记录、其他业务服务委托书及收据、营业至复印件、广告定金收据、网栅送货单、二手工具购买收据、照片等证据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月2日，尚前耀（出租方，甲方）与徐荣华、程丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方坐落于丽思卡尔酒店（锦江之星）东侧一层第2间、第3间，共计2间（金阊新城金筑街XX号，建筑面积约110平方米）出租给乙方，房屋用途为中医养生馆，租赁期间自2018年9月1日至2021年8月31日止，房屋租金第一年（2018年9月1日至2019年8月31日）为10万元，第二年为（2019年9月1日至2020年8月31日）为12万元，第三年（2020年9月1日至2021年8月31日）为12万元，合同押金为1万元。合同第十四条违约责任条款约定，租赁双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。租赁期间双方还对其他权利义务进行了约定。 2019年5月，徐荣华、程丽（甲方）与吴海青（乙方）签订转让协议一份，约定：甲方向乙方转让金筑街402、404号店铺，房租及室内装修总价为58000元，支付方式为两次，第一次甲乙把所需办营业执照的材料给乙方，付5000元。第二次为营业执照办好后跟房东签完合同正式交接付清；鉴于甲方与房东之间的房租交至2019年8月31日，经房东同意，乙方将甲方已交纳给房东的租金直接交给甲方，共计58000元，另租房押金1万元（甲方已交给房东）直接由乙方给甲方，房东表示认同，乙方开具押金条。程丽、徐荣华作为甲方、吴海青作为乙方在该协议上签名，落款“房东”处无人签名。2019年5月5日，吴海青向李仿兵微信转账5000元。2019年5月30日，吴海青向程丽转账1万元。2019年5月31日，吴海青指示曹增芹通过交通银行向徐荣华转账53000元。吴海青陈述，李仿兵系程丽的丈夫，上述三笔转账合计68000元，即支付转让协议约定的款项，包括：房屋租金38000元（2019年5、6、7、8四个月，因无免租期少付2000元）、押金1万元、转让费2万元。2019年5月23日，苏州百姓惠汽车服务有限公司注册成立，法定代表人为吴海青，经营范围包括机动车维修服务及汽车零部件销售，登记住所为苏州市。 上述转让协议签订以后，尚前耀（出租方，甲方）与吴海青（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方坐落于丽思卡尔酒店（锦江之星）东侧一层第2间、第3间，共计2间（金阊新城金筑街XX号，建筑面积约110平方米）出租给乙方，房屋用途为汽车保养，租赁期间自2019年9月1日至2021年8月31日止，房屋租金第一年为（2019年9月1日至2020年8月31日）为12万元，第二年（2020年9月1日至2021年8月31日）为12万元，合同押金为1万元。合同第十四条违约责任条款约定，租赁双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。双方还对其他权利义务进行了约定。该合同除租赁期间约定不一致外，其余条款与尚前耀与徐荣华、程丽签订的合同内容完全相同。该合同由尚前耀加盖个人印章，吴海青签名并加盖个人印章，落款日期为2019年9月1日。吴海青陈述合同签订于2019年5月28日，尚前耀陈述合同签订于2019年5月底6月初。2019年6月5日，姑苏区丽思卡尔顿酒店向吴海青出具租房押金收据一份，载明收到吴海青押金1万元，出纳签名为“张嫚”。吴海青陈述该款项即为程丽此前向尚前耀缴纳的押金转给其的，其已经于2019年5月30日向程丽转账1万元。尚前耀陈述该1万元是吴海青另外缴纳的。 2019年6月3日，吴海青与“锦江张慢”通过微信聊天，“锦江张慢”表示“吴总，实在不好意思！这边因为客观原因合同不得不解除了”，然后双方约定与程丽三方见面面谈，后“锦江张慢”表示三方无法达成一致意见。尚前耀认可“锦江张慢”系代表其与吴海青协商房屋租赁事宜。 吴海青为证明其实际损失，提供以下证据：1、其他业务服务委托书及收据，证明其为办理营业执照支付4500元；2、广告定金收据，证明其为洗车业务做广告门头支付定金1000元；3、网栅送货单，证明其为购买网栅支付定金500元；4、二手工具购买收据，证明其购买工具包括扒胎机、平衡机、电脑等支付15000元；4、照片，证明其已经开始装修租赁房屋。尚前耀对上述证据均不予认可。 吴海青诉讼中陈述，其于2019年5月5日与徐荣华、程丽签订转让协议，并接收了租赁房屋，开始办理营业执照、进行装修。2019年5月28日，尚前耀与其签订了房屋租赁合同。2019年6月3日，尚前耀要求解除合同，主要原因是原房东在附近已经营汽车相关的业务，所以不允许再经营汽车维修业务。其同意解除合同，但因尚前耀违约在先，应赔偿其损失及违约金，其坚持要求损失与违约金一并主张。 尚前耀诉讼中陈述，其没有参与吴海青与徐荣华、程丽之间的转让，其与吴海青虽然在2019年5月底6月初签订了房屋租赁合同，但明确租赁期限自2019年9月1日起算，故租赁期间尚未开始。其认可租赁合同于2019年6月3日解除，但属于租期开始前提前解除合同，其仅同意退还吴海青押金1万元，赔偿吴海青违约金1万元。 本院认为，吴海青与尚前耀签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并有效。虽然尚前耀未在吴海青与徐荣华、程丽签订的转让协议上签名，但吴海青、尚前耀于2019年5月底6月初签订了房屋租赁合同，而且吴海青举证证明合同押金系其向转让人程丽微信支付，尚前耀2019年6月5日出具收据认可收到该笔押金，应认定至租赁合同签订时，尚前耀对徐荣华、程丽将剩余租赁期间的相关权利转让给吴海青是知情并认可的，此时双方已建立租赁合同关系。吴海青、尚前耀对租赁合同已解除均不持异议，本院予以认定。双方签订租赁合同以后，尚前耀理应按照合同约定合同义务，其解除合同没有法律和合同依据，应承担相应的赔偿责任。 吴海青与尚前耀于2019年5月底6月初签订房屋租赁合同，尚前耀于6月3日即提出解除合同，应退还吴海青房屋租金。并无证据证明尚前耀对吴海青5月5日即取得房屋使用权知情，且在5月5日至6月3日期间系由吴海青占有使用房屋，故6月3日之前的租金尚前耀无需退还，尚前耀应退还6月3日至8月31日期间的房屋租金。退还租金的标准应按照尚前耀与徐荣华、程丽之间租赁合同的约定计算，吴海青支付给徐荣华、程丽的租金超出该标准，超出部分不应由尚前耀承担。本院认定尚前耀退还吴海青剩余租期的租金24384元（100000元÷365天×89天）。 对于吴海青主张的各项损失，本院逐一认定如下：1、转让费2万元。根据吴海青与徐荣华、程丽签订的转让协议，转让费主要指装修等相关事项，吴海青仅占有使用房屋不到1个月，该转让费应认定系其损失，本院根据吴海青已使用房屋的时间进行适当的扣减，认定尚前耀赔偿吴海青转让费19000元。2、营业执照费用4500元、广告定金1000元、网栅定金500元，合计6000元。吴海青提供业务服务委托书、收据等证据证明其支出上述费用，尚前耀对吴海青经营汽车维修业务知情，上述费用支出系吴海青为使用涉案房屋经营的必要支出，应由尚前耀予以赔偿。3、二手工具15000元，吴海青购买的工具属于可移动物品，可另作他用，吴海青主张该款项由尚前耀赔偿，本院不予支持。4、其他费用及人工工资，吴海青未举证证明实际费用的支出，本院不予支持。综上，本院认定尚前耀共赔偿吴海青各项损失合计25000元。本院已支持吴海青主张的实际损失，其另要求尚前耀支付其违约金，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告尚前耀于本判决生效之日起10日内退还原告吴海青房屋租金24384元、押金10000元，合计34384元。 二、被告尚前耀于本判决生效之日起10日内赔偿吴海青各项损失合计25000元。 三、驳回原告吴海青的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账号，或汇入苏州市姑苏区人民法院账户，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款请注明案号。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3108元，减半收取1554元，由原告吴海青负担897元，被告尚前耀负担657元，被告负担部分于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  宁晓鹏 二〇一九年十月二十四日 书记员  羊 菁