河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1628民初3669号原告：鹿邑县华泰实业有限公司，住所地鹿邑县产业集聚区祥龙路中段,统一社会信用代码914116280874959066。法定代表人：杜现峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：田以功，河南明辨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洪涛，河南子建律师事务所律师。被告：鹿邑神鹿新能源科技有限公司，住所地鹿邑县产业集聚区祥龙路中段,统一社会信用代码914116283347976219。法定代表人：闫爱荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建军，河南真源律师事务所律师。被告：周静，女，1976年9月16日出生，回族，住安徽省亳州市谯城区。原告鹿邑县华泰实业有限公司与被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司、周静租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹿邑县华泰实业有限公司的委托诉讼代理人田以功、赵洪涛、被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司的委托诉讼代理人张建军、被告周静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿邑县华泰实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告厂房、办公楼等设施及全部院落租赁费6480000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为了其生产经营的需要，租赁原告投资建设的1号钢构厂房、办公楼等设施及全部院落，双方于2015年4月16日在鹿邑签订了《华泰厂房租赁合同》，约定了租赁期限及用途、租金支付方式，以及双方权利义务等。根据租赁合同约定，原告及时把租赁物及场地等交付被告，履行了合同义务，被告也使用租赁物及场地生产经营了4年多。最近，原告要求被告支付租金时，被告以种种借口一拖再拖不予支付。为维护原告的合法权益，特依法具状起诉，请人民法院依法判如所请。被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司辩称，1.原告诉称不属实，原告和被告神鹿科技公司签订《华泰厂房租赁合同》约定合同自2015年5月30日开始交付使用租赁物，但原告并没有按照约定时间及时向神鹿科技公司交付房屋，而是在2015年9月才将租赁物交给被告使用，神鹿科技公司使用租赁物不满4年，不存在原告所称的已经使用经验4年多的事实。合同约定神鹿科技公司使用租赁物前4年免全部租金，从第5年租金按厂房建筑面积平方米×每平方米60元/年计算，但并没有约定租金的支付方式和支付期限，原告也没有向神鹿科技公司要求支付租金。2.神鹿科技公司和原告之间的租赁合同已经解除，合同解除后，神鹿科技公司没有实际使用原告的厂房，原告要求支付租金没有事实和法律依据。工业和信息化部、发展改革委员会、科技部、公安部、交通运输部、市场监管总局于2018年11月2日，联合下发《关于加强低速电动车管理的通知》，开展低速电动车生产销售企业清理整顿，规定停止低速电动四轮的生产和销售，神鹿科技公司是生产该四轮车的企业，按照文件规定，神鹿科技公司必须停止四轮车的生产和销售。因被告系鹿邑县招商服务局招商的项目，经向县招商部门汇报，2019年3月19日，原告代表赵合民等人在鹿邑招商部门人员石某在场的情况下，神鹿科技公司通知原告解除双方之间的租赁合同，原告接到通知后未提出异议，神鹿科技公司开始拆除设备，将租赁厂房腾空，因联系不到原告代表赵合民，神鹿科技公司将厂房钥匙交给了招商部门工作人员石某，石某通知赵合民接收钥匙，赵合民让石某代为保管。因此，双方已经解除合同，神鹿科技公司没有再实际使用租赁物。综上，原告诉称不属实，原告和答辩人之间的租赁合同已经解除，被告在合同解除后没有再实际使用租赁物，原告要求支付租金，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告周静辩称，周静和原告之间不存在租赁合同关系，周静不是本案适格的被告，请求法庭依法驳回原告对周静的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交土地使用证、房产证，证明原告拥有租赁物所有权和其占地的土地使用权。被告神鹿科技公司和被告周静对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。2.原告提交2015年4月16日原告、被告签订的《华泰厂房租赁合同》，证明原告、被告存在租赁合同关系，约定固定租期10年，租金按厂房建筑面积每平方米60元计算，租赁物2015年4月底交付被告。被告应付原告租金6480000元。被告神鹿科技公司和被告周静对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该合同约定被告使用租赁物前4年免租金，从第5年开始按照一定的标准计算，但并没有约定租金交付的方法和期限，且被告已经于2019年3月19日和原告解除了合同，原告以此证明被告应支付租金6480000元，与合同不符，也与客观事实不符。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。3.原告提交被告使用租赁物照片，证明被告从2015年4月底使用租赁物至今，生产经营正常。被告神鹿科技公司和被告周静对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该组照片是被告于原告解除合同之前的照片，不是目前的现状照片，不能证明被告现在仍在使用原告的厂房，该照片没有拍摄时间。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，但对其称原告至今仍在使用的证明目的，不予认定。4.原告提交原告工作人员与周静的通话录音记录，证明被告周静是实际经营人，无故转移生产设备录像，有使原告租金难以收到的可能，引起原告不安，整个租期的租金应提前全部交纳。被告神鹿科技公司对该组证据有异议，异议认为该录音中所显示的被告往厂外拉东西是事实，拉的就是租赁原告厂房内的机器设备，因为双方合同已经解除，被告需把厂房内的东西拉走，该录音不能达到被告要求支付整个租期租金的证明目的，被告的行为是合同解除以后的正当行为，并不是合同履行中引起原告不安的行为，原告要求被告支付全部租金，没有法律依据。被告周静对该录音通话无异议。原告针对神鹿科技公司质证意见认为租金的交付方式不明，应该根据合同法第六十一条规定，按照交易习惯确定，现在租赁的交易习惯就是先付租金，后再交付租赁物，本案合同是附条件的固定期限租赁合同，前四年免租是以租赁够十年为条件，如没有租够十年，前四年是不可能免租的，原告行使不安抗辩权，有法律规定，还有最高法的相关规定，合同没有解除，被告转移资产并未交一分租金，引起原告不安，合同没有约定租金的交付时间，债权人可以随时主张债权。被告神鹿科技公司认为合同法第二百二十六条明确规定，如合同没有解除，应当按合同法第二百二十六条规定执行；原、被告签订合同时，厂房还未建成，需要一部分资金做后期工作，在这种情况下，被告借给原告几百万让原告把剩余工程完工，并使原告避免了不能享受政府优惠政策风险，因此才免除了四年租金；本案不存在不安的事实，根据合同法第六十八条、六十九条规定，不安的一方有权终止或解除合同，不存在要求对方支付全部租金的权利。被告周静意见同神鹿科技公司质证意见。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但，上述证据不能证明周静为被告的实际经营人，也不能证明被告是无故转移生产设备。5.被告提交工信部等六部门联装[2018]227号《关于加强低速电动车管理的通知》，证明六部门于2018年11月2日，联合下发通知，开展低速电动车生产销售企业清理整顿，规定停止低速电动四轮的生产和销售；被告是生产新能源电动车即低速电动四轮汽车的企业，根据该文件规定，被告必须停止低速电动四轮汽车的生产和销售，被告租赁原告厂房的合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条的规定，被告可以解除合同。原告对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，该通知文件是行业性、技术性规定，被告租赁原告厂房是自主经营、自负盈亏，与行业政策变动无关，是不同的法律关系，按照该文件第二项规定，不是解除合同的理由，与租赁合同无关。被告周静认为该通知是国家政策，被告必须遵守，是合同解除的法定理由。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。6.被告提交鹿邑县招商服务局证明、证人石某证人出庭作证证言、微信截屏、照片7张，证明赵合民是原告的代表，原告没有按照合同约定的时间2015年5月30日向被告交付租赁物，而是到2015年9月才交付使用，2019年3月19日原告的代表赵合民到鹿邑，在鹿邑县招商服务局工作人员石某在场的情况下，被告的代表周静于当日通知原告的代表赵合民因国家政策原因解除《华泰厂房租赁合同》，合同解除后，被告已经将所租赁的厂房腾出，没有继续使用原告的厂房，并把钥匙交给了鹿邑县招商服务局石某代原告保管。原告对该组证据的真实性均有异议，认为招商局证明没有经办人的身份证明，证据形式不合法，证明人不是租赁合同的当事人，也不是租赁物交付的监交人，招商证明内容虚假；石某证人证言与招商证明相矛盾；出示的照片没有拍摄时间和标记地点；微信截图不能达到被告的证明目的；认为微信截屏与本案无关。被告周静认为招商证明有局长签字，符合法定形式，证明内容客观真实，招商局是合同的介绍人，对合同的履行和解除情况非常清楚；石某证人证言与招商证明不存在矛盾；手机是照片的原始载体可显示时间，赵合民和杨经理的照片时间是2019年3月20日，厂房被腾空的时间是2019年5月30日，微信截屏可证明2019年3月19日赵合民来鹿邑的客观事实。被告鹿邑神鹿科技公司针对原告质证意见认为招商证明合法有效，与证人证言并不矛盾，赵合民于2019年3月19日来鹿邑客观真实，厂房腾空时间是5月30日，照片有原始载体，真实可信。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。7.被告提交2019年4月3日手机通话录音资料、2019年4月23日谈话录音资料、2019年7月1日手机通话录音资料，证明2019年3月19日被告通知原告解除租赁合同之后，被告就开始将租赁厂房内的机器设备搬离；双方代表的谈话中多次谈到一号厂房和三号厂房的租赁合同已经解除，与鹿邑县招商局出具的证明及证人石某证言相互印证；原、被告于2019年4月23日在鹿邑县招商服务局工作人员石某在场的情况下，在鹿邑商谈解除一号厂房和三号厂房租赁合同之后，一号厂房和三号厂房由原告对外出租，被告继续租赁使用二号厂房的相关事项，与鹿邑县招商局出具的证明及证人石某证言相互印证；自接到被告通知之后，原告将一号厂房和三号厂房向外招租，即原告对解除合同没有提出异议。原告对该组证据有异议，认为该组证据不是解除合同的证据，反而证明了被告实际使用租赁物，是被告正在使用租赁物的证据。被告周静认为该组证据能够和招商证明及石某证人证言证明的事实相互印证。被告鹿邑神鹿科技公司针对原告质证意见认为该组证据和招商证明、证人石某证言证明的事实能相印证。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告鹿邑县华泰实业有限公司与被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司均属于鹿邑县招商局招商服务企业。原告所有1号钢结构厂房一栋，具有土地使用权证和房权证。被告周静系被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司的股东。2015年4月16日，经鹿邑县招商局介绍，被告周静代表鹿邑神鹿新能源科技有限公司（乙方）法人与原告（甲方）签订厂房租赁合同，合同约定：甲方将厂房一栋（面积约18000平方米）、办公楼一栋租赁给乙方使用，期限十年，自2015年5月30日至2025年5月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该厂房作为电动四轮车和电动三轮车生产使用。租赁支付方式：甲乙双方约定，前四年（自2015年5月30日至2019年5月底）免全部租金，从第五年（自2019年5月30日至2026年5月底）租金按厂房建筑面积×每平方米60元/年计算。另外，合同约定，甲方保证在2015年5月30日前交房，否则，视为甲方违约，如逾期超过30日后，每月赔偿乙方30000元。2015年9月，原告将1号厂房交付给鹿邑神鹿新能源科技有限公司使用。2018年11月2日，工信部等六部委下发（2018）227号文件，开展对低速电动车生产销售企业清理整顿。鹿邑神鹿新能源科技有限公司向鹿邑县招商局反映了情况，经鹿邑县招商局通知，2019年3月19日，鹿邑县华泰实业有限公司代表赵合民、鹿邑神鹿新能源科技有限公司代表周静在场的情况下，周静通知赵合民，因政府政策原因，解除1号厂房租赁合同。之后，鹿邑神鹿新能源科技有限公司对1号厂房机器设备拆除搬离，腾空厂房。2019年5月30日，鹿邑神鹿新能源科技有限公司将厂房钥匙交付给鹿邑县招商局工作人员石某，经与赵合民联系，钥匙至今仍存放在鹿邑县招商局工作人员石某处。本院认为，原告鹿邑县华泰实业有限公司与被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司在平等协商的基础上签订的厂房租赁合同，不违反法律的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。关于被告周静的行为是否属于职务行为问题。周静系鹿邑神鹿新能源科技有限公司的股东，在鹿邑神鹿新能源科技有限公司与原告签订合同过程中系鹿邑神鹿新能源科技有限公司代理人，是属于履行职务行为，因此，周静在本案中不应当承担责任。关于本案租赁合同的性质和履行情况问题。根据涉案合同内容，本案租赁合同属于附条件的固定期限租赁合同，条件是前四年免除租金，固定期限为十年。按合同约定，1号厂房交付时间应为2015年5月30日前交付，但据鹿邑县招商局证明，1号厂房交付时间为2015年9月，鹿邑神鹿新能源科技有限公司并没有提出异议，也没有要求违约金，视为对交付时间迟延不再追究，但交付时间应当以实际交付之日计算，因鹿邑县招商局没有证明实际交付之日，本院认定:1号厂房交付时间为2015年9月30日。关于鹿邑神鹿新能源科技有限公司解除租赁合同的效力问题。工信部等六部委下发（2018）227号文件，开展对低速电动车生产销售企业清理整顿，鹿邑神鹿新能源科技有限公司根据政策规定停止生产，继续租赁厂房不能达到合同目的，因此，鹿邑神鹿新能源科技有限公司解除合同的理由符合法律规定。在鹿邑县招商局召集下，2019年3月19日，鹿邑神鹿新能源科技有限公司代表周静通知鹿邑县华泰实业有限公司代表赵合民解除1号厂房租赁合同。之后，鹿邑神鹿新能源科技有限公司对1号厂房机器设备拆除搬离，腾空厂房。2019年5月30日，鹿邑神鹿新能源科技有限公司将厂房钥匙交付给鹿邑县招商局工作人员石某，经与赵合民联系，钥匙至今仍存放在鹿邑县招商局工作人员石某处。因此，本院认为，鹿邑神鹿新能源科技有限公司解除合同的行为符合形式要件，具有法律效力。关于解除合同后原告的损失认定和损失承担问题。按合同约定，前四年免除租金，后六年租金为6480000（18000平方米×60元×6年），按十年折算，每年租金648000元。自2015年9月30日（1号厂房实际交付之日）起至2019年5月30日（被告），实际使用期限为三年零八个月，按每年648000元计算，共计2376000元。因政策原因，致使原告不能生产，合同目的不能实现，原告解除合同本身并没有过错，如果该部分损失全部由被告承担，不符合合同约定前四年免除租金的约定；如果该部分损失全部由原告承担，显然不公平。综上，本院根据公平原则，原告该部分损失双方各负担50%，计款1188000元，即被告补偿原告损失计款1188000元。综上所述，被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司补偿原告鹿邑县华泰实业有限公司损失计款1188000元，被告周静不承担责任，原告鹿邑县华泰实业有限公司的其他诉讼请求本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司补偿原告鹿邑县华泰实业有限公司损失计款1188000元，本判决生效之日起十日内履行完毕；二、被告周静不承担责任；三、驳回原告鹿邑县华泰实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57160元，原告鹿邑县华泰实业有限公司负担41668元，被告鹿邑神鹿新能源科技有限公司负担15492元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  孔维良审判员  赵德峰审判员  季禹昌二〇一九年十月九日书记员  李沛霖