湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民终2819号 上诉人（原审原告）：吕玉友，男，1973年4月4日出生，汉族，湖南省宁远县人，教师。 上诉人（原审原告）：吕颖，男，1975年11月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，教师。 以上两上诉人的委托诉讼代理人：宋顺生，湖南恳业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乐小辉，男，1968年3月17日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：乐东群（乐小辉之子），男，1992年8月10日出生，汉族，住宁远县文庙街道乐家村10组（特别授权）。 原审第三人：阙运林，男，1968年9月28日出生，汉族，湖南省宁远县人，农民。 委托诉讼代理人：谷宇玮，湖南靖兴律师事务所律师（特别授权）。 原审第三人：湖南新祥房地产开发有限公司，地址双牌县。 法定代表人：黄晒，系该公司经理。 上诉人吕玉友、吕颖因与被上诉人乐小辉、原审第三人阙运林、湖南新祥房地产开发有限公司（以下简称新祥公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初583号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 吕玉友、吕颖上诉请求：一、撤销湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初583号民事判决第二项，改判:1、不得执行二上诉人依法购买的宁远县水市路九嶷明珠一号楼一层118平方米商铺（具体位置详见《商品房买卖合同》及附件）;2、判令第三人湖南新祥房地产开发有限公司（以下简称新祥公司）依约立即为二上诉人依法购买的宁远县水市路九嶷明珠一号楼层118平方米商铺（具体位置详见《品房买卖合同》及附件）办理产权证。二、维持湖南省宁远县人民法院（2019）湘1126民初583号民事判决第一项。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、二上诉人与第三人新祥公司之间是商品房买卖合同关系，双方签订合同之初的真实意思表示是买卖商品房，之所以在商品房买卖合同之外再附条件，是因为二上诉人当时觉得所购房屋只值合同约定价格，而第三人新祥公司因为资金紧张急需出售而又觉得价格有点低有升值空间，所以双方才达成附条件的《商品房买卖合同》，其附条件是一种第三人毁约的条件，但所附条件在该房屋被查封前已丧失，因此，第三人新祥公司已无权主张回赎该商品房。2、第三人新祥公司销售商品房的行为手续齐全符合法律规定，其所销售的不动产未办理抵押登记不能产生抵押法律效果，而且二上诉人对所谓“抵押”不知情，因此，二上诉人是善意取得合同约定的不动产。3、第三人阙运林已因非法吸收公众存款罪等犯罪行为被宁远县人民法院判处刑罚，被上诉人乐小辉申请执行的款项1000万元是第三人阙运林犯罪吸资的部分，而且已被被上诉人乐小辉登记在案，属于刑事案件中依法追缴的犯罪所得，根据先刑后民等原则，被上诉人不得再申请强制执行民事判决。二、一审判决适用法律错误本案应适用《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》【公通字《2014》16号】第七条规定:执行中发现涉嫌非法集资犯罪的，民事部分应中止执行等法律规定。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法撤销原判第二项，维持原判第一项，改判支持上诉人上诉请求。 乐小辉辩称：一、根据吕玉友、吕颖提供的证据可知，吕玉友、吕颖与新祥公司双方不具有真实的商品房买卖关系，签订的商品房买卖合同仅是借款的担保。二、吕玉友、吕颖应当提供支付76万元款项的银行转账凭据，仅凭收据不能认定其支付了76万元款项。三、吕玉友、吕颖提供的商品房买卖合同对其购买的所谓门面不具体不清楚，没有明确约定，进一步说明其购买门面的虚假性，也说明商品房买卖合同不是真实的商品房买卖，也说明商品房买卖合同不能成立。四、吕玉友、吕颖的主张不影响执行法院对涉案门面的查封及拍卖。1、吕玉友、吕颖与新祥公司不具有真实的商品房买卖关系。2、即使吕玉友、吕颖实际与新祥公司有真实的商品房买卖关系，也没有办理产权过户登记手续，吕玉友、吕颖只享有合同上的债权权利，也不享有涉案门面的物权权利，不能对抗人民法院的依法执行权，阻止人民法院的依法执行。3、吕玉友、吕颖没有实际占有该门面，且没有提供充分证据证明其已支付全部款项，同时未办理过户登记手续，也没有申请办理，说明吕玉友、吕颖对未办理过户登记手续有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定，吕玉友、吕颖的主张依法不能对抗和阻止人民法院的依法执行。综上所述，吕玉友、吕颖的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，依法应予驳回，一审判决应予维持。 阙运林辩称：对一审判决第一项有异议。主张维持原判第二项判决，与一审理由一致，法律买卖合同无效，已经抵押给第三人，要求驳回上诉人全部上诉请求。 新祥公司未予答辩。 吕玉友、吕颖向一审法院起诉请求：1.不得执行二原告依法购买的宁远县水市路九嶷明珠一号楼一层118平方米商铺（具体位置详见《商品房买卖合同》及附件）；2.依法确认二原告与第三人新祥公司于2016年3月28日签订的《九嶷明珠商品房买卖合同》有效；3.判令第三人新祥公司依约立即为二原告办理所购宁远县水市路九嶷明珠一号楼一层118平方米商铺（具体位置详见《商品房买卖合同》及附件）的产权证。 一审法院认定事实：2016年3月28日，二原告吕玉友、吕颖向第三人新祥公司提供借款76万元，借贷双方约定借期3个月，借贷双方约定，如第三人新祥公司逾期不还本付息，则将借款本金76万元转为二原告吕玉友、吕颖购买第三人新祥公司开发建设的位于宁远县水市路与印山路交汇处的九嶷明珠项目的1栋1单元一层面积118平方米的门面（具体见附图），双方并于当日签订了《九嶷明珠商品房买卖合同》和《购房补充协议》，合同约定，第三人新祥公司将其开发建设的位于宁远县水市路与印山路交汇处的九嶷明珠项目的1栋1单元一层面积118平方米的门面（具体见附图）以76万元的价格卖与二原告吕玉友、吕颖，定于2016年12月31日前交房，定于交房后两年内办理权属登记；双方还约定如双方按补充协议履行完毕，二原告吕玉友、吕颖则无条件返还所购房产。第三人新祥公司至今未还本付息，也未将二原告吕玉友、吕颖所购涉案不动产交付二原告吕玉友、吕颖使用，也没有为二原告吕玉友、吕颖办理所购不动产的物权预告登记和过户登记手续。2014年7月3日，被告乐小辉向第三人阙运林提供借款，案外人金玉增以第三人新祥公司董事长的身份在借条上签名担保，担保内容为：“同意阙运林转给新祥房地产开发有限公司25%的股份余款作为担保偿还，担保额度壹仟万元整”。因第三人阙运林未依约还本付息，被告乐小辉向法院提起诉讼，法院判决第三人阙运林偿还被告乐小辉借款本金1000万元及利息，第三人新祥公司在1000万元额度内承担连带清偿责任。该判决生效后，被告乐小辉向法院申请执行。法院于2016年8月11日作出（2016）湘1126执378-4号执行裁定，裁定查封第三人新祥公司开发建设的九嶷明珠小区39个门面房，查封期限为三年；责令第三人新祥公司负责保管被查封的财产，责令第三人新祥公司不得在查封期间转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担。由于第三人新祥公司需贷款展期，第三人新祥公司向法院交纳部分标的款后，法院解除其中20个门面房的查封，但因第三人新祥公司未依约履行还款计划，法院于2018年12月4日作出（2016）湘1126执125号之六执行裁定，裁定查封第三人新祥公司九嶷明珠小区一栋一、二层商业用房共20个（含湖南双牌农村商业银行股份有限公司在宁远县房产局办理在建工程抵押的商业门面等）。2018年12月21日，法院作出（2018）湘1126执恢353执行裁定，裁定拍卖第三人新祥公司所有的位于宁远县水市路与印山路交叉路口九嶷明珠1号楼的商业用房22个（建筑面积合计为2163.56平方米）。二原告吕玉友、吕颖不服裁定，以法院拍卖的宁远县水市路九嶷明珠一号楼商铺中有118平方米的商铺已于2016年3月28日卖给了二原告吕玉友、吕颖，法院的拍卖行为侵犯了其合法权益为由，向法院提出书面异议，法院于2019年2月1日作出（2019）湘1126执异2号执行裁定，裁定驳回案外人吕玉友、吕颖的异议请求。二原告吕玉友、吕颖不服裁定，遂向法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，法院作出的（2018）湘1126执恢353执行裁定，裁定拍卖第三人新祥公司所有的位于宁远县水市路与印山路交叉路口九嶷明珠1号楼的22个商业用房含二原告吕玉友、吕颖所购涉案不动产。第三人新祥公司于2017年12月20日取得了销售涉案不动产的商品房预售许可证。第三人阙运林陈述新祥公司已将其开发建设的九嶷明珠的商铺抵押给第三人阙运林，但未提交抵押协议，未办理抵押登记属实。二原告吕玉友、吕颖称其持有的涉案《购房补充协议》已撕毁，第三人新祥公司称无法找到其持有的涉案《购房补充协议》。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。 本案中，二原告吕玉友、吕颖向第三人提供借款76万元，双方约定了借款期限，双方并签订了《九嶷明珠商品房买卖合同》及《购房补充协议》，约定，如第三人逾期不履行还本付息的义务，则将借款76万元转为二原告吕玉友、吕颖购买第三人新祥公司开发建设的位于宁远县水市路与印山路交汇处的九嶷明珠项目的1栋1单元一层面积118平方米的门面，该门面转让价格约定为76万元。因二原告吕玉友、吕颖与第三人新祥公司所签《九嶷明珠商品房买卖合同》及《购房补充协议》实际为附条件的买卖合同，而第三人新祥公司未履行还本付息的义务，所附条件成就，且第三人新祥公司已取得销售涉案不动产的商品房预售许可证，所买卖的不动产并没有办理抵押登记，因此，双方所签《九嶷明珠商品房买卖合同》及《购房补充协议》并无合同无效之情形，该合同合法有效。又因第三人新祥公司并没有将涉案不动产实际交付二原告吕玉友、吕颖使用，也没有为二原告吕玉友、吕颖办理所购不动产的物权预告登记和过户登记手续，即使二原告吕玉友、吕颖已全额支付了购买涉案不动产的价款，法院也可以依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条的规定依法查封、拍卖涉案不动产，且二原告吕玉友、吕颖未向法院提交所购涉案不动产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据，且法院在作出的执行裁定中责令第三人新祥公司不得在查封期间转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，因此，二原告吕玉友、吕颖就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，法院对二原告吕玉友、吕颖请求确认其与第三人新祥公司所签《九嶷明珠商品房买卖合同》有效的诉请予以支持；对其请求不得执行涉案不动产及判令第三人新祥公司为其办理涉案不动产的权属证书的诉请不予支持；对被告乐小辉请求驳回二原告吕玉友、吕颖的抗辩理由部分予以采纳；对第三人阙运林请求确认涉案不动产的买卖合同无效的抗辩理由不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条之规定，判决：一、确认二原告吕玉友、吕颖与第三人湖南新祥房地产开发有限公司于2016年3月28日签订的《九嶷明珠商品房买卖合同》有效；二、驳回原告吕玉友、吕颖其他的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吕玉友、吕颖负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人吕玉友、吕颖提交了证据：（2017）湘1126法刑初586号刑事判决书，拟证明被上诉人乐小辉主张的债权已被认定为刑事案件中的犯罪吸收资金，属于人民法院责令犯罪人退赔本金的范围。被上诉人乐小辉发表质证意见认为，第三人新祥公司已经向湖南省高院申请，湖南高院已经驳回刑事判决书申请，和本案判决不能联系在一起。第三人阙运林发表质证意见认为，对真实性合法性认可，对上诉人关联性认可，不能作为民事案件单独执行。第三人新祥公司未到庭质证。经本院认证，该证据与本案无关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。 被上诉人乐小辉提交了证据：湖南省高级人民法院（2019）湘民监9号驳回申诉通知书，拟证明（2017）湘1126法刑初586号刑事判决与本案无关。上诉人吕玉友、吕颖发表质证意见认为，一、真实性由法院核实。二、关联性不认可，证明目的不认可。即使是真实，也仅证明刑事案件中与民事案中1000万是同一笔，应该中止民事执行。第三人阙运林发表质证意见认为，关联性有质疑，裁定书上认定的1000万不适用先刑后民的规定，诉讼过程中也应该按执行财产来处置。第三人新祥公司未到庭质证。经本院认证，对该证据真实性予以认可，但该证据与本案无关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方当事人争议焦点：上诉人吕玉友、吕颖就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 经查，上诉人吕玉友、吕颖向第三人新祥公司提供借款76万元，双方约定了借款期限，双方并签订了《九嶷明珠商品房买卖合同》及《购房补充协议》，约定，如第三人逾期不履行还本付息的义务，则将借款76万元转为吕玉友、吕颖购买第三人新祥公司开发建设的位于宁远县水市路与印山路交汇处的九嶷明珠项目的1栋1单元一层面积118平方米的门面，该门面转让价格约定为76万元。因吕玉友、吕颖与第三人新祥公司所签《九嶷明珠商品房买卖合同》及《购房补充协议》实际为附条件的买卖合同，而第三人新祥公司未履行还本付息的义务，所附条件成就，且第三人新祥公司已取得销售涉案不动产的商品房预售许可证，所买卖的不动产并没有办理抵押登记，因此，双方所签《九嶷明珠商品房买卖合同》及《购房补充协议》并无合同无效之情形，该合同合法有效。又因第三人新祥公司并没有将涉案不动产实际交付吕玉友、吕颖使用，也没有为吕玉友、吕颖办理所购不动产的物权预告登记和过户登记手续，且吕玉友、吕颖未向法院提交所购涉案不动产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据，因此，上诉人吕玉友、吕颖就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故对于上诉人吕玉友、吕颖的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人吕玉友、吕颖的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人吕玉友、吕颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈久余 审判员  彭卫民 审判员  宋争文 二〇一九年十月二十八日 书记员  骆 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。