甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1037号上诉人（原审被告、反诉原告）：李希玉，男，1964年10月20日出生，汉族，农民，住庆阳市西峰区董志镇周岭村上庄队23号。委托诉讼代理人：马雯成，庆阳市西峰区西街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：齐蕊，女，1983年10月26日出生，汉族，农民，住宁县焦村镇坳马村十四组146号。委托诉讼代理人：任佰亮，甘肃北斗律师事务所律师。上诉人李希玉因与被上诉人齐蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初1961号民事判决。向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李希玉及其委托诉讼代理人马雯成、被上诉人齐蕊及其委托代理人任佰亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李希玉上诉请求：1、撤销庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初1961号判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案是由于被上诉人违约在先，上诉人是按照合同规定执行的。2015年10月1日上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，2016年9月1日，被上诉人未按合同约定支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金40000元。2016年9月30日，被上诉人停业关门。根据《合同法》第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定等，被上诉人违反《房屋租赁合同》的约定，逾期没有支付房屋租金，上诉人属于按照合同规定行使权利。二、甘肃汇通信诚价格认证中心出具的《关于齐蕊老灶房房屋转租损失价值评估报告》所认定的各项损失不真实。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中所涉及的房屋，被上诉人所说的装修损失费、餐具损失、2年的营业损失不真实，因为这其中有一部分是上诉人装修的，不全是被上诉人出资装修的，被上诉人将上诉人以前装修时所用的一部分材料拆卸后又继续重新使用，因此一审判决中的被上诉人向上诉人赔偿的损失中应该扣除这部分费用。齐蕊答辩称，一、请求法院驳回上诉，维持原判。双方签订的房屋租赁合同是无效合同。齐蕊向一审法院诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同；2、李希玉赔偿其损失409400元；3、案件受理费、评估费及其他费用由李希玉承担。一审法院认定事实：2015年10月1日，齐蕊与李希玉签订《房屋租赁合同》，约定齐蕊承租李希玉位于庆阳市西峰区东环东路周岭村上庄队330㎡的房屋经营餐饮店，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，租赁第一年、第三年租金为35000元/年，第二年租金为40000元/年，每年9月1日交纳下年度租金。合同订立后，李希玉将房租交付齐蕊使用，齐蕊对房屋进行装修后经营“齐蕊老灶房”餐饮店，并经李希玉同意在所租房屋院落内搭建彩钢瓦房6间作为餐饮经营辅助使用。2016年9月1日，齐蕊未按合同约定支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金40000元。2016年9月30日，齐蕊停业关门。2016年10月15日，经双方及齐蕊合伙人刘旭刚三人协商一致，同意齐蕊于2017年3月31日前交清所欠房租，否则，自动搬离，同时，齐蕊与刘旭刚出具《证明》一份，李希玉签字认可。2017年3月19日，李希玉向齐蕊出具《证明》一份，要求收回上述租赁房屋，齐蕊不同意提前解除合同，故未将物品搬离租赁房屋。后李希玉将上述租赁房屋及装修、餐具等一并租给他人使用。齐蕊要求李希玉赔偿其损失，李希玉不同意赔偿。审理中，经委托评估，2018年11月10日，甘肃汇通信诚价格认证中心评估齐蕊老灶房房屋转租损失：餐具（含电器）损失鉴定价值为122600元，装修损失鉴定价值为251200元，彩钢瓦房损失鉴定价格为35600元。2016年9月，租赁房屋使用电费2240.68元，违约金35.85元，合计电费2276.53元。一审法院认为：根据齐蕊、李希玉的诉辩情况，本案争议的焦点问题为：一、齐蕊、李希玉签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、李希玉是否应赔偿齐蕊损失；三、齐蕊是否应支付李希玉2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋租金、水电费以及罚款。关于焦点一，齐蕊、李希玉签订的《房屋租赁合同》是否有效。齐蕊在庭审中发表辩论意见称：根据《房屋租赁合同》的约定，李希玉的主要合同义务是按时交付符合合同约定的租赁物，齐蕊的主要合同义务是支付租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提，也是判断是否为合法建筑的标准。本案中，根据双方提交的证据可以认定，没有证据证明在一审庭审辩论结束之前，涉案地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，这种情形下，《房屋租赁合同》应当认定无效。李希玉则称在农村以庄基证为准，农村建房不需要建设工程规划许可证。因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定……”及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“……农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。李希玉系农村村民，其根据经原西峰市人民政府批准由西峰市人民政府土管局填发的西集建（1990）字第503号集体土地建设用地使用证，在其宅基地内建设涉案房屋，属于经县级人民政府批准的合法建设行为，涉案房屋为合法建筑，双方自愿签订《房屋租赁合同》后，李希玉根据合同交付租赁房屋，齐蕊按照约定用途使用房屋，并支付部分租金，双方之间形成合法有效的租赁关系，双方签订的《房屋租赁合同》为有效合同，故应驳回齐蕊请求确认《房屋租赁合同》属于无效合同的诉讼请求。关于焦点二，李希玉是否应赔偿齐蕊损失。齐蕊租赁李希玉房屋后，进行装修并购买餐具、电器等经营齐蕊老灶房，后因生意不好于2016年9月30日关门停业，齐蕊未按约定支付2016年10月1日至2017年9月30日的租金，双方2016年10月15日协议由齐蕊在2017年3月31日前交清所欠房租，否则自动搬离，双方约定李希玉解除合同的条件为齐蕊在2017年3月31日前未支付租金，但李希玉于2017年3月19日即要求收回租赁房屋，齐蕊不同意提前解除合同，李希玉遂擅自将上述租赁房屋及室内装修、餐具等物品一并租给他人使用，在解除合同的条件尚未成就时，李希玉单方解除合同的行为构成违约，因违约造成齐蕊装修及餐具、电器损失，李希玉应当承担赔偿责任，赔偿的数额以甘肃汇通信诚价格认证中心作出的价格鉴定结论为准，即装修损失为251200元，餐具（含电器）损失为122600元，两项损失合计373800元。对于彩钢房损失35600元，因彩钢房系齐蕊搭建的用于辅助经营使用的房屋，非住宅性质且已超出西集建（1990）字第503号集体土地建设用地使用证批准的用地面积，其搭建彩钢房未办理合法建设手续，即投入经营使用，其存在过错，故对该部分损失，由齐蕊自负。关于焦点三，齐蕊是否应向李希玉支付2016年10月1日至2017年3月31日期间的房屋租金、水电费及罚款。因李希玉自2017年3月19日起收回房屋并租给他人使用，齐蕊再未使用该房屋，此前该房屋由齐蕊承租，故齐蕊应当按约定支付房租，即支付李希玉2016年10月1日至2017年3月19日期间租金18630元。又因齐蕊于2016年9月30日关门停业，不再产生水电费，2016年9月电费2276.53元应由齐蕊支付。对于水费及罚款，因李希玉未提供正式票据，无法认定，故不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、李希玉赔偿齐蕊装修损失251200元、餐具（电器）122600元，共373800元；二、齐蕊支付李希玉租金18630元、电费2276.53元，共20906.53元；三、驳回齐蕊及李希玉的其他诉讼请求。上述给付内容限本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7441元，评估费20000元，合计27441元，由齐蕊负担2387元，由李希玉负担25054元；反诉费356元，齐蕊负担282元，由李希玉负担74元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，齐蕊与李希玉签订的《房屋租赁合同》期限为2015年10月1日起至2018年9月30日，合同履行中齐蕊不能按照约定交清租赁费，2017年3月19日李希玉将房屋收回转租他人。鉴于租赁房屋基本由齐蕊装修、扩建，花费较大，李希玉在收回房屋时对装修花费等与齐蕊并未协商一致，李希玉基本原物转租营利，李希玉对齐蕊的装修损失相应赔偿。考虑到原合同履行期限为3年，齐蕊实际租赁经营占用房屋在1年5个月另18天，但齐蕊扩建部分未列入赔偿范围，齐蕊对其装修花费损失应当承担20%责任，原审对此未予考量，应予调整。李希玉认为一审中财物价值评估不客观是，但未申请重新鉴定，不能提交其他证据证实，其异议不能成立。一审判决其他项当事人无争议，应予维持。综上所述，李希玉的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初1961号民事判决第二、三项（即维持：齐蕊支付李希玉租金18630元、电费2276.53元，共20906.53元；驳回齐蕊及李希玉的其他诉讼请求）；二、变更庆阳市西峰区人民法院（2017）甘1002民初1961号民事判决第一项为：齐蕊装修损失251200元、餐具（电器）122600元，共373800元，由李希玉赔偿齐蕊299040元，其余损失由齐蕊自负。上述给付内容限本判决生效后二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各7797元，一审评估费20000元，合计35594元，由齐蕊负担7119元，李希玉负担28475元。本判决为终审判决。审判长  张责逆审判员  郭立品审判员  樊 欣二〇一九年十月十一日书记员  王博文