上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18903号原告：董银娥，女，1968年10月26日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：朱小悦，女，1992年1月27日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：彭位，上海海宽律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司(被告一)，住所地上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(被告二)，住所地上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX-XXX室。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告董银娥、朱小悦诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2019年10月28日公开开庭进行审理，两原告共同委托诉讼代理人彭位、两被告共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董银娥、朱小悦向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告一签订的《房屋委托管理协议》；2、判令被告一立即按原状归还两原告所有的上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺，并结清水电煤等公共费用；3、判令被告一支付原告商铺占用使用费(从起诉之日起直至被告按原状归还案涉商铺之日止，按每日人民币53.34元计算)；4、判令被告一支付两原告2016年第四季度、2018年第一季度至2019年第三季度期间共7.5个季度的委托经营收益合计36，507.37元；5.判令被告一立即支付两原告逾期支付保底经营收益违约金(2016年第四季度违约金以4,867.65元的日万分之五自立案起诉之日计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以2,370.55元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2018年4月29日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以4867.65元的日万分之五自2018年10月29日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以4867.65元的日万分之五自2019年1月29日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2019年4月29日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2019年7月29日起计算至实际支付之日止)；6、判令被告意邦资产公司即支付两原告解除协议违约金9,735.30元；7、判令被告二对上述第四项及第五项债务承担一般保证责任。事实与理由：2009年，两原告与被告一签订《房屋委托管理协议》，约定原告将其所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)交付被告一经营管理。被告一按期支付经营收益，被告二对此承担一般保证责任。2017年9月9日，因经营情况发生变化，原告与被告一重新签订《房屋委托管理协议》，双方将合同收益减半，每期保底收益支付时间是每季度第2个月最后一日，2016年收益按5%支付，被告一自2017年开始每年支付一个季度，分四年付清，被告一逾期支付的，每逾期一日，按未付款项的日万分之五支付违约金，逾期超过三个月的，视为被告擅自解除本协议，需向原告支付6个月的经营收益作为解除协议违约金。同日，被告二与原告签订保证合同，承诺承担一般保证责任，上述协议签订后，被告又拖延支付收益。被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司共同辩称，1、针对诉请1、2、3、6不同意，因为原告购买的商铺为虚拟商铺，是没有四至界限的，该商铺是与其他购房者购买的部分一同构成一个整体，与其他购房者购买的商铺以被被告统一租赁给第三方使用，无法强行分割，否则会影响其他业主和经营者的权益，不同意解除委托协议。2、诉请4、5中针对2016年的第四季度经营收益，付款期限尚未届至，根据新协议2016年保底收益分四年支付，2016年第四季度的在2020年12月底之前支付，现还未到时间，不同意支付，其他季度的同意支付。3、第二被告愿意对第四、五项诉请承担一般保证责任。本院经审理认定事实如下：两原告为系争房屋的所有权人。2017年9月9日，两原告作为甲方，被告一作为乙方，签订《房屋委托管理协议》，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托期限自2017年1月1日起至2029年12月31日止，2021年12月31日前乙方按年收益的5%向甲方支付经营收益，2022年开始至合同结束乙方按年收益的6%向甲方支付经营收益，即，5%每季度收益为4,867.65元。上述经营收益按季度支付，每期经营收益的支付时间是每季度第2个月的最后一日。乙方逾期向甲方支付经营收益的，每逾期一日，需按逾期未付款项的万分之五向甲方支付违约金；逾期天数超过三个月的，则视为乙方擅自解除本协议处理，乙方需向甲方支付6个月的经营收益作为解除协议违约金。特别备注：双方确认2016年经营收益回报按5%支付，由乙方自2017年开始每年支付一个季度，分四年付清。协议另约定了其他事项。同日，两原告及两被告三方签订《保证合同》，约定被告二愿为被告一上述保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述协议签订后，被告一仍未支付2016年第四季度和2018年余下3.5季度、2019年第一、第二、第三季度的税后保底经营收益。上述查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，产权证、委托投资管理协议、保证合同、交易明细，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告主张：1、合同约定被告逾期付款三个月，原告解除合同，现被告已经二年未支付保底收益，原告有约定解除权。原告签订委托管理协议就是为了取得经营收益，现原告合同目的无法实现系被告根本违约导致，原告有法定解除权。被告目前经营困难，不具有履行能力。本案已经具备解除合同的法定条件和合同的约定条件。2、商铺是物权所有权，既然能够单独出售，每个物权之间都是独立的，造成现在的局面原因是因为被告进行大规模的装修改造，故要求被告恢复原状后返还商铺。其他业主的利益是被告给于保底经营收益，但是现在被告无法给于其他业主经营保底收益，原告解除合同并不会影响其他业主的权益。3、被告没有提供证据证明原告商铺与其他商铺连在一起，而影响其他商铺。被告确实是进行了改造，当初交付应该是有四至和墙体，但系争商铺的现状不清楚。4、新协议2016年第四季度的保底收益尚未到履行期，最迟应在2020年12月31日之前支付，但因原告主张合同解除，故一并主张。两被告主张：虚拟商铺买的时候是划分好的，交付给原告时不清楚商铺状况，但交付后被告根据具体情况必须改造，目前要改回去必然影响其他业主的权益。根据查明的事实，本院认为，本案所涉委托管理协议、保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。被告一应按约及时支付原告保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。虽被告一存在逾期支付保底经营收益的行为，但被告一对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，故出于整体利益的考量，本院对于原告要求解除协议、返还房屋、支付占有使用费及解除协议违约金的请求暂不予支持。根据2017年新协议约定，2016年第四季度保底经营收益付款期限尚未届满，两被告不同意支付，故对原告要求支付该季度保底收益的诉讼请求，本院不予支持。针对原告其余季度的保底收益及逾期付款违约金，两被告无异议，本院予以支持。被告二作为一般责任保证人，应对被告一上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向被告一追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告董银娥、朱小悦2018年余下3.5季度及2019年第一、第二、第三季度的保底经营收益合计31,576.45元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告董银娥、朱小悦逾期付款违约金(2018年第一季度违约金以2,370.55元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2018年4月29日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2018年10月29日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2019年1月29日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2019年4月29日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以4,867.65元的日万分之五自2019年7月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告董银娥、朱小悦其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，减半收取计478元，由两原告负担183.30元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担294.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇一九年十月三十一日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。