江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7065号上诉人（原审被告）：苏州开平房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路1729号上领大厦209室。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：徐旬，江苏高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明媛，江苏高的（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖瑜，女，1987年12月11日出生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨东升，江苏双泽律师事务所律师。上诉人苏州开平房地产开发有限公司（以下简称开平房地产公司）因与肖瑜商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初14342号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。开平房地产公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回肖瑜一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由肖瑜承担。事实与理由：一、案涉房屋按设计图纸、规划验收图纸、施工图纸施工，并且与合同醒目位置所附负一层平面图一致，合同附件中的文字描述的笔误不会导致肖瑜误认。1.合同补充协议第十六条第24款，“奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗；偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗”，该部分描述为开平公司笔误，实际应为“奇数排叠墅……及偶数排叠墅………”，房屋现状与设计图纸、规划验收图纸、施工图纸一致，未做过设计变更；2.合同附件中的9#负一层平面图也与房屋现状一致，能直观的表明房屋地下室内北侧的状况，即北侧为敞开采光井，南侧为封闭采光井；3.虽然合同补充协议第十六条第24款文字部分描述与现状存在南北侧不一致的问题，但从一般的购房习惯来看，销售人员介绍房屋时往往以图纸形式向购房人介绍房屋状况，在开平公司已将负一层平面图作为合同附件的前提下，尽到了全面告知、诚实信用的义务，购房人并不会因此发生误认，也就不存在违约一说。二、案涉房屋依约定设有南北两侧采光井，仅存在敞开和封闭的区别，且是根据前后幢距及地下停车场停车配比而采用最为合理的设置方式，对该房屋的使用功能，使用体验并无影响。且案涉房屋经主管部门日照分析评估，日照时间符合国家标准。一审法院仅以现场勘查认定地下室采光明显受损，通风明显受阻，属认定事实不清。三、在肖瑜未提供证据证明其损失的前提下，一审法院酌定的损失赔偿标准明显高于实际损失。1、根据商品房买卖合同的约定，案涉房屋地下室和采光井未计价，为不收费的房屋附属设施，无从计算该部位价值减损，未对肖瑜造成实际财产损失。地下室相对于房屋整体而言，其本身的功能并不是用来满足居住需求，更多的是满足储藏等其他功能，对于采光、通风的要求与居住部分有较大区别，地下室开落地窗还是开小窗的区别不会影响房屋的使用功能及实际价值。2、即使认定地下室采光通风受到影响，受到影响的也仅是采光通风需求不高的地下室部分，在肖瑜未提供证据证明其损失的前提下，一审法院以房屋总建筑面积为基数并按1000元/平方米计算违约金明显过高，即便按1000元/平方米的标准计算，也应按所谓受影响的地下室部分面积计算。肖瑜表示服从原审法院判决。肖瑜的诉讼请求：1.开平房地产公司承担违约责任并赔偿肖瑜损失390801.8元（按购房总价款10%计算）；2.开平房地产公司承担本案诉讼费用。原审法院认定事实：2016年9月19日，肖瑜作为买受人，开平房地产公司作为出卖人，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，编号为Y2016026360号，约定买受人购买出卖人开发的位于苏州市吴江区；合同第三条约定该商品房的用途为普通住房，建筑层数地上4层，地下1层；该商品房住宅建筑面积共141.52平方米，套内面积124.892平方米；合同第四条约定商品房单价每平方米27614.6元，该商品房总价款为3908018元；合同第六条约定买受人于合同签署的同时支付首付款人民币1178018元，剩余购房款人民币273万元通过银行贷款的方式予以支付；合同第十三条约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2，3种方式处理：2.出卖人在买受人提出要求十五日内完善双方约定的商品房装饰、设备标准。出卖方可选择采取以下方式之一（1）十五天内退还差价（2）十五天内完善双方约定的商品房装饰设备标准；3.其他约定详见附件四。附件三装饰、设备标准附在前述合同后，明确外墙为部分EPS保温+干挂石材/部分保温腻子+反射隔热涂料。附件四合同补充协议附在前述合同后，明确双方同意按产权登记的房屋建筑面积（即房管部门提供的实测建筑面积）及合同约定的单价结算本商品房价款，结算房价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任；对该商品房中的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收合格；出卖人交付房屋达不到本合同附件三约定标准的，买受人应在收到交房通知书后15天内向出卖人提出整改要求，出卖人应在合理期限内整改至符合约定标准，出卖人未在合理期限内整改至符合约定标准的，应当向买受人退还差价，由买受人自行整改。双方同意装饰、装修标准、设备的修改或整改不视为出卖人逾期交房；买受人未在上述期限内通知出卖人而自行整改的，出卖人不再承担责任；出卖人关于本项目的广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准和确定物业的依据，也非合同要约内容。最终交房标准以主合同附件约定的标准为准；买受人在使用出卖人赠与的露台、绿地、花园或庭院等时不得妨碍其他业主的利益及公共利益。露台、绿地、花园或庭院内可能存在的雨污水管/井、检查井、电缆分支箱、配电箱、消防管道等公用设施，买受人不得覆盖及影响其使用，也不得妨碍出卖人或物业管理公司对其的维修和检查；叠墅类产品备注：奇数幢叠墅：南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗。偶数幢叠墅：南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。后，肖瑜依约向开平房地产公司支付首付款1178018元，并通过银行贷款方式支付剩余购房款273万元。2018年10月23日，苏州市吴江区住房和城乡建设局出具《吴江区商品房交付使用通知书》，编号为2018第050号，明确开平房地产公司开发建设的枫香花园1幢、2幢、3幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、15幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢、21幢、22幢、23幢、25幢、26幢、27幢、28幢、29幢5幢（物业用房1），4幢、14幢、24幢（变电站1、开闭所、变电站2、变电站3），一期地库、人防地库1【太湖新城吴江冬梅街东侧高新路南侧】商品房工程建筑面积106793.33平方米已通过商品房交付使用备案。2019年4月15日，苏州市吴江区市场监督管理局向开平房地产公司做出《行政处罚决定书》，编号为吴江市监案字〔2019〕199号，该决定书中明确因开平房地产公司委派销售人员对该楼盘一期项目进行如下宣传：1、叠墅二楼的栏杆是用宝瓶柱的形式体现的；2、叠墅的一层二层都是用干挂石材来做的。2018年11月30日，经现场检查情况如下：1、一期叠墅、洋房的阳台栏杆均为铁艺栏杆；2、楼盘一期叠墅一层采用石材干挂，二层未采用。因此，苏州市吴江区市场监督管理局决定给予开平房地产公司罚款450000元。庭审中，肖瑜与开平房地产公司一致确认肖瑜所购买的枫香花园第9幢3单元106号房实际为北侧敞开采光井、南侧封闭采光井。另查明，位于苏州市吴江区奇数幢叠墅，实际面积为141.46平方米。本案审理过程中，原审法院至案涉房屋进行现场勘查。经勘查，案涉房屋地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗。与合同补充协议第十六条第24项约定完全相反，对比南侧为敞开采光井的地下室，采光明显受损，通风明显受阻。且地下室入户门无法敞开至90°。本案的争议焦点为：一、开平房地产公司是否构成违约；二、若开平房地产公司构成违约，肖瑜要求开平房地产公司依总房价10%赔偿损失是否合理。关于本案的争议焦点一、开平房地产公司是否构成违约的问题。原审法院认为，肖瑜、开平房地产公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，肖瑜按约支付了购房款，开平房地产公司理应交付符合合同约定的商品房。开平房地产公司辩称合同中关于地下室的约定系笔误，未提供任何证据佐证，不予采纳。现，开平房地产公司交付肖瑜的商品房地下室南侧为封闭采光井，井内开窗，北侧为敞开采光井，井内开窗，明显不符合双方合同对奇数幢叠墅地下室“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”的约定，且北侧为敞开采光井的地下室相较于南侧为敞开采光井的地下室在采光及通风上明显受损，亦即开平房地产公司向肖瑜交付的地下室在使用功能上存在明显瑕疵，开平房地产公司依合同约定已构成违约。开平房地产公司辩称案涉房屋符合合同约定的交付标准，与实际情况明显不符，不予采纳。案涉房屋通过工程竣工验收备案，取得商品房交付使用通知书，只能说明房屋质量达到了工程建设的强制性标准，并不等同于符合双方合同约定，故对开平房地产公司的相关抗辩意见，亦不予采纳。地下室入户门无法敞开至90°，该地下室入户门敞开尺度虽未约定在双方合同中，但入户门敞开至90°系符合肖瑜生活居住所必需，故对肖瑜主张开平房地产公司就前述情形构成违约，亦予以认定。对肖瑜主张的开平房地产公司其他违约情形，缺乏依据，不予认定。关于本案的争议焦点二、若开平房地产公司构成违约，肖瑜要求开平房地产公司依总房价10%赔偿损失是否合理的问题。原审法院认为，开平房地产公司向肖瑜交付的地下室明显不符合合同约定，开平房地产公司已构成违约，现肖瑜未要求解除合同，也未要求开平房地产公司采取补救措施或整改等，仅向开平房地产公司主张损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因肖瑜、开平房地产公司在商品房买卖合同中未约定地下室不符合约定时的违约责任，故肖瑜可以依法主张案涉房屋因不符合约定导致的在使用功能方面受损的相应损失。对于具体的金额，原审法院综合考虑地下室在整套商品房中的价值占比，案涉房屋在采光、通风等使用功能方面的受损情况，酌情认定损失为每平方米1000元，即141460元（1000元/平方米×141.46平方米）。综上所述，双方签订的商品房买卖合同合法有效，开平房地产公司交付肖瑜的地下室不符合约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：苏州开平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿肖瑜损失141460元。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7162元，由肖瑜负担4562元，由苏州开平房地产开发有限公司负担2600元，于本判决生效之日起十日内给付肖瑜（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司吴江分行，账号：62×××64）。肖瑜已预交的诉讼费用原审法院不再退还。二审中，双方均未提交新证据。二审中，双方一致确认案涉房屋为期房，合同签订时尚未建好。二审中，开平房地产公司又向本院提出申请，要求对涉案房屋地下室的通风、采光明显受助进行司法鉴定。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，肖瑜与开平房地产公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。关于开平房地产公司认为房屋现状与合同不一致系笔误所致，但房屋现状与合同所附的负一层平面图一致，故不会导致肖瑜误解的上诉意见，本院分析如下：首先，合同所附的负一层平面图并未有标示出南北方向，而在合同中则明确约定案涉房屋所在的奇数幢叠墅为“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”，故本院碍难根据平面图即认定该合同约定系笔误所致；其次，肖瑜所购买的系期房，订立合同时案涉房屋尚未建成，相对于出卖人而言，买受人无法根据平面图即充分知悉房屋建成后的具体情况；最后，即便房屋现状与合同约定确系开平房地产公司笔误所致，在案涉房屋系期房且平面图未标示方位的情况下，肖瑜有理由相信合同约定的内容，且在合同签订的2016年9月16日至通知交房的2018年10月17日的两年时间里，开平房地产公司从未将合同约定与房屋现状不一致的情况告知肖瑜，现却又以合同约定系笔误为由抗辩，有违诚实信用原则。据此，在建成的案涉房屋不符合合同中关于负一层采光井约定的情况下，肖瑜有权向开平房地产公司主张违约责任。关于开平房地产公司认为案涉房屋依约定设有南北两侧采光井，房屋现状与合同约定不一致不影响其使用功能及实际价值，本院认为，按照日常经验法则，房屋南侧的采光显然优于北侧，合同约定为“南侧为敞开采光井，井内开落地窗，北侧为封闭采光井，井内开窗”，现房屋现状与合同约定完全相反，一审法院经现场勘查后认定房屋现状因与合同约定不一致使采光明显受损、通风明显受阻并无不当。至于开平房地产公司认为地下室和采光井未计价，一审法院酌定的损失赔偿标准过高的上诉意见，本院认为，开平房地产公司虽称地下室系赠与肖瑜的，但案涉房屋单价与案涉房屋直属楼上一户单价相比两者相差千元，据开平房地产公司一审的陈述，案涉房屋作为下叠户型之所以价格高于上叠户型的重要原因就在于下叠所附的地下室挑高足够高，能分隔成两层使用，故一审法院认为地下室或阁楼的可使用面积及相关情况对房屋单价、购房者的购房决策有重大影响，故实际上肖瑜取得地下室或阁楼并非无偿的，其对价系隐含在底叠或上叠的价格中正确。据此，一审法院综合考虑地下室在房屋价值中的占比情况、涉案房屋采光通风的受损情况及涉案房屋与上一楼房屋的差价情况等酌定损失标准为1000元/平米尚属合理，本院对此不再调整。至于开平房地产公司二审中申请对涉案房屋地下室的通风、采光明显受助进行司法鉴定的问题，因开平房地产公司在本案中已构成合同违约，涉案房屋地下室的通风、采光是否明显受助不影响开平房地产公司违约责任的承担。故本院对其要求进行司法鉴定的请求，不予支持。综上所述，开平房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7162元，由开平房地产公司负担。本判决为终审判决。此页无正文。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  郭锐二〇一九年十月三十日书记员  许炯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。