山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5944号上诉人（原审被告）：李晋杰，男，1986年9月10日出生，汉族，山西星铂莱珠宝有限公司董事长，户籍地址广东省汕头市，住太原市。委托诉讼代理人：李良泉（系李晋杰的父亲），男，1956年6月14日出生，汉族，无固定职业，户籍地址广东省汕头市，住太原市。被上诉人（原审原告）：张忠，男，1965年4月22日出生，汉族，无固定职业，住山西省侯马市。委托诉讼代理人：路文艳，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁文波，北京大成（太原）律师事务所律师。上诉人李晋杰因与被上诉人张忠房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李晋杰上诉请求：1、请求依法撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初5322号民事判决，并依法驳回张忠诉求；2、请求依法改判一、二审案件受理费由张忠承担。事实和理由：1、李晋杰于2018年4月14日前承租张忠转租的亲贤街四楼4012号商铺与李晋杰于2018年4月14日后承租郭才亮出租的亲贤街一楼940平方米商铺，二者都是同一栋楼和同一产权人郭才亮。张忠以免除亲贤街四楼4012号145平方米商铺一年租金使用权换取李晋杰出让亲贤街一楼商铺940平方米的租赁权，李晋杰在免租使用一年期间只交用电费和物业费。因此，张忠在免租使用期间自然不能提供证明曾向李晋杰催要租金被拒或者认欠租金拒还的事实信息。2、2018年4月初，由于李晋杰之前曾向张忠追讨其女儿张永俊2013年3月5日在李晋杰商铺所购47件翡翠欠款63212元、张永俊使用珠宝旧货向李晋杰商铺相抵后实欠34689元；由于李晋杰之前曾向张忠追讨2013年7月委托李晋杰为其在淘宝网购海尔立式空调一台欠款9599元；由于李晋杰之前曾向张忠的总经理张增渊追讨其2016年1月27日在李晋杰商铺所购2件翡翠欠款14490元的原因，张忠及其总经理张增渊故按已收租金租至2018年4月30日终止李晋杰的租赁关系，李晋杰在无奈之下，为了商铺不致停业，故按一楼招租电话，与出租人郭姐洽谈租用一楼火锅店和网吧店共计面积940平方米作为李晋杰商铺，并以每年租金125万元，租期15年达成协议，且于2018年4月14日向出租人郭姐父亲郭才亮支付租铺定金35万元。3、张忠得知李晋杰向出租人郭姐租用亲贤街一楼商铺后，先是强迫李晋杰须向郭姐退租，后是强要郭姐父亲须将李晋杰承租的商铺租给张忠。出租人郭姐出于照顾原来租户的经营利益，主持张忠及其总经理张增渊、李晋杰一起协商并以口头形式达成：张忠以免除亲贤街4楼4012号145平方米商铺一年租金换取李晋杰出让亲贤街一楼商铺940平方米的租赁权。免除租金时间至2019年4月30日止，李晋杰在免租金使用期间只向张忠交纳用电费和物业费。随后租金按照市场行情，李晋杰在同等租价享有优先承租权，以此终结李晋杰支付一楼商铺租赁定金35万元的加倍返还责任。李晋杰出于对郭姐父亲的信任，将郭姐出具的租铺定金收据交还郭姐，郭姐父亲郭才亮原额返还定金35万元。郭姐将一楼商铺940平方米出租给了张忠承租经营。张忠于2019年3月4日在免租期内对李晋杰四楼4012号商铺无故停电驱离，并非欠付租金而履行抗辩权的行为。4、为让证据还原案件的本来事实。代理人于接诉第三天即2019年6月23日向一审法官提交反诉状、追加第三人参加诉讼申请及相关证据，用以证明张忠免除亲贤街四楼4012号145平方米商铺一年租金的使用权换取李晋杰出让亲贤街一楼商铺940平方米的租赁权的事实，一审法官看后拒绝接受。由于任何一项间接证据都无法单独包含案件主要事实的信息，所以一审判决不去强调张忠在李晋杰使用4012号商铺十个月期间，是否曾向李晋杰催要租金被拒或者认欠租金拒还这项直接包含案件主要事实的信息；而去强调李晋杰在使用4012号商铺十个月期间所交用电费和物业费这项间接信息的关联性和客观性，从而形成的印证就是“假象印证”。按照间接证据印证规则，对任何间接证据的“印证”最多只能说明该间接证据包含的事实信息是真实的、可靠的，而无法证明案件主要事实是成立的。5、根据商铺租赁惯例，张忠与李晋杰历来都是先收租金后使用租铺的租赁关系，不可能十个月租金不收不讨等至赶走李晋杰一月之后才委托律师向李晋杰追讨租金，张忠不能提供租铺使用期间曾向李晋杰催要租金被拒或者认欠租金拒还的事实信息，又不符合常识性事实和行业性常规，应当引起一审判决的应有重视，这些不能用主要证据证明的事实，就不是法律上的事实。一审判决采用李晋杰免租使用4012号商铺期间所交用电费和物业费的间接证据作为认定李晋杰欠付租金的主要事实显然有误。另，二审询问时，李晋杰向本院提交反诉状。张忠辩称，1、李晋杰所称商铺和免租我方并不知情，一审没有证据支持；2、李晋杰所称张忠的欠款与本案是不同的法律关系，与本案无关，李晋杰应当另行主张；3、李晋杰与郭才亮是否解除合同、交付租金与本案是不同的法律关系，以此来抗辩张忠实属不当；4、反诉状提到的欠款项与本案无关，不属于同一法律关系，一审是否提交反诉，如何处理不清楚。反诉中提到的是张忠与张忠的女儿的债权债务关系，主体不适格。反诉中提到的法律关系是债权债务关系，本诉中的关系是租赁合同关系，两个是不同的法律关系，反诉的内容应另行起诉。张忠向一审法院起诉请求：1、判令李晋杰向张忠支付自2018年5月1日起至2019年4月30日的商铺租金330515元(计算方式为2018年5月1日-2018年7月31日按每年264625元/12个月×3个月=66156元，2018年8月1日-2018年8月31日装修期间减半租金即264625元/12个月/2=11026元，2018年9月1日-2019年4月30日按每年38万元/12个月×8个月=253333元)，2019年2月7日起至2019年3月6日的电费1088元，以上共计331603元。2、判令李晋杰向张忠支付自2019年5月21日至付清上述全部欠款之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。3、判令李晋杰承担本案的诉讼费、保全费、公证费、律师代理费等费用。一审法院认定事实：案外人郭才亮系包括涉案商铺在内的平阳路186号飞云现代城的所有权人。2010年9月10日，案外人郭才亮为出租方（甲方）与张忠为承租方（乙方）签订商铺租赁合同，主要内容为：甲方出租的商铺位于平阳路186号飞云现代城中段4-5层，具体为坐落在佰购商场以南、平阳路以东、省高管局以西、亲贤北街以北之间的建筑群，其中乙方拟承租地上四层、五层部分，具体的图标位置为：地上4层为第7轴至第14轴之间；地上5层为第7轴至第14轴之间，租期15年，自2011年1月10日起至2026年1月10日止等其他权利义务内容。2012年4月，张忠与李晋杰达成口头租赁协议，双方未签订书面租赁合同，约定：李晋杰从张忠处租赁位于太原市小店区平阳路186号飞云现代城中段4层使用面积145平方米的商铺经营黄金珠宝生意，年租金264625元（租金折算为5元/平方米/天），租赁期从2012年4月起至2018年5月1日止。张忠与李晋杰对李晋杰已支付此期间的租金均无异议。李晋杰办理太原市小店区嘉黛饰品经销部的工商登记，类型为个体工商，经营场所为太原市小店区平阳路186号飞云现代城中段4层4012号，李晋杰以“萃龙、星铂莱”名义经营。该经销部已于2019年4月19日核准注销。2018年5月10日、6月10日、10月11日、11月9日、12月12日、2019年1月9日、2月14日，李晋杰分别以“萃龙、星铂莱”的名义向张忠支付涉案商铺自2018年5月至2019年1月的电费，张忠向李晋杰出具收据。2018年12月12日、2019年1月10日，李晋杰分别向张忠支付2018年物业费12911元和空调费2416元、2019年第一季度物业费3418元。2018年8月1日至8月31日，张忠对平阳路186号飞云现代城中段4-5层重修装修时，占用李晋杰一半即72.5平方米的商铺，李晋杰实际经营72.5平方米的商铺。金泰源商户电表费显示，自2019年2月7日-2019年3月4日，李晋杰所经营的四层西户-3号房屋星铂莱未交电费1088元。庭审中，李晋杰认可其在2019年3月4日从租赁的商铺撤场。另查明，2019年4月10日，张忠委托山西臻兴律师事务所律师阎婷向李晋杰发出律师函一份。一审法院所确认上述事实有，房屋买卖合同、商铺租赁合同、收据、电子回单、交易明细、国家企业信用信息公示报告及庭审笔录等在案为凭，可以采信。一审法院认为，本案的争议焦点是张忠与李晋杰在2018年5月1日至2019年4月30日期间是否存在租赁关系，李晋杰是否实际承租使用商铺。张忠、李晋杰均认可双方于2012年4月达成口头租赁协议，由李晋杰租赁张忠位于太原市小店区平阳45路186号飞云现代城中段4层使用面积145平方米的商铺，租赁期限为2012年4月起至2018年5月1日止，年租金264625元，该口头租赁协议是张忠、李晋杰双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以采信。双方口头约定的租赁协议期间于2018年5月1日届满后，张忠与李晋杰并未继续确定书面租赁协议，应视为不定期租赁。依李晋杰向张忠交纳涉案商铺2018年5月至2019年1月电费及2018年物业费和空调费、2019年第一季度物业费，及庭审中李晋杰认可于2019年3月4日从租赁的商铺撤场，可以证明李晋杰在双方签订的口头租赁协议到期后继续实际占有使用涉案商铺至2019年3月4日，李晋杰应当向张忠支付2018年5月1日起至2019年3月4日的租金。张忠在李晋杰于2019年3月4日撤场后，未积极主张权利，存在扩大损失的行为，故张忠主张自2019年3月5日至4月30日租金的诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。对李晋杰提出自2018年5月1日后双方不存在租赁关系的抗辩意见，理由和证据不足，一审法院不予采纳。虽然张忠陈述2018年8月1日至31日对包括涉案商铺在内的卖场进行整体装修后，商铺租金统一上涨，李晋杰租赁商铺年租金为380000元，并提供其他商铺租金上涨的证据，但张忠未提供张忠与李晋杰达成租金上调合意的证据，故对张忠提出2018年9月1日-2019年4月30日按每年38万计算租金的理由，一审法院不予采信。李晋杰应按照年租金264625元计算的标准向张忠支付自2018年5月1日至2019年3月4日继续占有使用涉案商铺期间的租金。李晋杰在2018年8月1日至8月31日租赁期间，张忠占用张忠租赁商铺145平方米的一半即72.5平方米，李晋杰应按实际占用的商铺支付租金，李晋杰应向张忠支付租金的计算方式为2018年5月1日至7月31日的租金66156元、8月1日至8月31日租赁72.5平方米的租金11026元、2018年9月1日至2019年3月4日的租金135212元，以上合计租金212394元，故李晋杰应当向张忠支付2018年5月1日至2019年3月4日期间的租金212394元。李晋杰实际占有使用涉案商铺至2019年3月4曰撤场，经营期间必然产生电费，张忠提供的金泰源商户电表费，可以证明自2019年2月7日-2019年3月4日李晋杰所经营的四层西户-3号房屋未交电费1088元，故李晋杰应向张忠支付欠付涉案商铺2019年2月7日-2019年3月4日的电费1088元。张忠与李晋杰对拖欠的房屋租金并未确定，故佐证主张李晋杰支付利息的诉讼请求，理由不足，一审法院不予支持。张忠主张的保全费、公证费、律师代理费未提供证据予以证明，理由和证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、李晋杰于本判决生效后十日内向张忠支付拖欠的租金212394元、电费1008元，以上合计213482元。二、驳回张忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3137元（张忠已预交），由张忠负担886元，李晋杰负担2251元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李晋杰提交如下证据：1、亲贤街一楼商铺招租电话照片（复印件），欲证明出租人郭姐招租亲贤街一楼商铺的事实；2、出租人郭姐2018年4月14日收取租铺定金收据及网行电子回单，欲证明2018年4月14日出租人郭姐父亲郭才亮收取承租人李晋杰承租亲贤街一楼940平方米商铺定金的事实；3、出租人郭姐提供一楼商铺平面结构图纸，欲证明出租人郭姐父亲郭才亮出租亲贤街一楼940平方米商铺的事实；4、承租人李晋杰一楼商铺平面设置图纸，欲证明承租人李晋杰承租亲贤街一楼940平方米商铺并已投资设置与装配商铺的事实。张忠质证称，4份证据真实性认可，但与本案没有关联性，只能说明李晋杰与郭才亮之间达成合意的事实，并不能证明与张忠之间达成免租的事实。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，李晋杰上诉提出其与张忠之间存在免除一年租金（免租时间至2019年4月30日止）的合意。根据上述规定，李晋杰有责任提供证据予以证明。其二审期间虽提交了证据，但均无法佐证该项主张，且张忠对此亦不予认可，李晋杰应依法承担相应的不利后果。另，关于李晋杰提出反诉的问题，经本院核查一审卷宗，无法反映李晋杰在一审法律规定期间内曾提出反诉，现二审期间向本院提出反诉，依据不足，本院不予审查，李晋杰可另行处理。一审法院认定本案事实所依据的证据均经过庭审质证，从各证据与案件的关联程度、各证据之间的联系进行综合审查，结合案件实际情况，对本案事实予以综合认定，符合事实及法律规定。综上所述，李晋杰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6274元（李晋杰已预交），由李晋杰负担。本判决为终审判决。审判长 张璟芳审判员 孙云英审判员 刘平则 二〇一九年十月二十九日书记员 陈 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