云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民再7号二审上诉人（一审原告）：石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会，住所地：石屏县异龙镇湖滨路中段。负责人：王云伟，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：苏梁，云南乾鹏律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二审被上诉人（一审被告）：石屏荣诚房地产开发有限责任公司，住所地：石屏县鸡石高速公路城主入口。法定代表人：杨文荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑志宏，开远市法律援助中心律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郑坤凤，开远市法律援助中心律师。代理权限为特别授权代理。二审上诉人石屏县异龙镇景洲新苑小区业主委员会（以下简称：景洲新苑业委会）与二审被上诉人石屏荣诚房地产开发有限责任公司（以下简称：荣诚地产公司）车位纠纷一案，本院于2018年6月27日作出（2018）云25民终318号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年5月13日作出（2019）云25民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人景洲新苑业委会的委托诉讼代理人苏梁，二审被上诉人荣诚地产公司的委托诉讼代理人郑志宏、郑坤凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审被上诉人荣诚地产公司再审中称，二审判决认定事实及适用法律错误。理由如下：1.容积率是规划指标，本质是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。规划部门计算容积率都不曾将车位计算在内，如果超出容积率，后果可能是整改、拆除、罚款等，但不能当然归业主共有。二审以容积率为判断标准认为涉案车位未计算容积率，推定涉案车位无独立土地使用面积份额，不能办理产权证，不符合建筑物区分所有权的专属部分为由依法改判涉案车位属于业主共有，系对案件事实认定错误、法律理解与适用错误。2.根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法通则》的规定，地面车位属于地上定着物，属于不动产，如果依据不能办理产权证就认定不属于建筑物专有部分，不符合立法本意，也与当代社会生活现状不符。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第3项规定：能够登记成为特定业主所有权的客体。对“能够登记”的理解，一方面是指专有部分在登记机关的登记簿上能够登记，另一方面是指我国登记制度不完善，有的登记机构对房屋之外的不进行登记，有的对车位不进行登记，但这些没有登记的露台、车位等，确实属于专有部分的组成部分或本身就属于专有部分。因此不能片面地认为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的就不是专有部分，对于没有记载的，还要看是否符合第一款规定的前两个实质条件。3.涉案小区早在物权法实行以前就规划建设，适用现有法律法规调整明显不妥。4.诉争车位已通过出售方式与业主约定了产权归属。荣诚地产公司于房屋预售时就以每个车位4万元的价格将61个露天停车位出售给景洲新苑小区的业主，至2015年7月已出售完毕。全部售出的车位已被各业主使用至今。5.争议的露天停车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其占用面积未计算到业主的公摊面积中。最高人民法院审理重庆豪庭一案与本案有本质的区别，原二审参照该案案例判决不妥。二审上诉人景洲新苑业委会再审中辩称，对二审判决结论无异议。不动产物权的关键在于是否可以办理产权证，可以出售的车位都可以办理产权证。争议车位是从2015年开始出售，到目前房屋产权证已经办理，而车位不能办理，没有产权就不能进行销售。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，专有部分是可以登记为特定业主所有权客体，争议车位不能办理就不能销售。小区的占地面积17787平方米，业主测量的绿化面积不够。房屋建筑部分，预售房屋总面积没有车位、规划许可证申请表、建设工程申请表也没有车位，不是专有部分，不能销售。法律适用上是有时间跨度，但销售行为发生在2015年，所以适用《中华人民共和国物权法》是正确的。预售中没有涉及车位，车位是示意图，没有文字证明，只是说哪个位置可以停车。业主购买房屋也是因为停车位是较大的、共用的。车位销售前，业主相安无事，但销售车位后，小区发生很多纠纷，也没有物管公司。最高人民法院的判例有参考和指导作用。景洲新苑业委会向一审法院起诉请求：判决确认景洲新苑小区内61个露天车位的所有权属于全体业主共有。一审法院认定事实：景洲新苑小区系荣诚地产公司开发的一个住宅小区，该住宅小区于2006年12月16日开工，2007年12月28日竣工，2008年3月21日通过竣工验收。小区内共A、B、C、D四幢楼，小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有61个露天停车位。荣诚地产公司以每个4万元的价格将61个露天停车位出售给景洲新苑小区业主，至2015年7月已出售完毕。景洲新苑业委会认为露天停车位是小区的配套设施，是占用绿地建立，属全体业主共有，荣诚地产公司无权处置。在与荣诚地产公司沟通无效的情况下，景洲新苑业委会将荣诚地产公司诉至法院，要求确认景洲新苑小区内61个露天停车位的所有权属于全体业主共有。另查明，本案争议的露天停车位属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，其占用面积没有计算到业主的公摊面积中。景洲新苑小区景洲新苑业委会于2017年5月5日经石屏县住房和城乡建设局登记备案。一审法院判决：驳回原告景洲新苑小区业主委员会的诉讼请求。景洲新苑业委会不服一审判决，上诉请求：一、撤销石屏县人民法院（2017）云2525民初450号民事判决，支持原告一审的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。本院二审认定事实：荣诚地产公司开发的景洲新苑小区，于2006年1月8日取得了石屏县城市规划局颁发的2006-XXX号《建设工程规划许可证》，该证“建设项目名称”一栏内容：湖滨路景洲花园二期（实际：未分一、二期），“建设规模”一栏内容：八幢（实际：四幢）框架结构七层面积30000平方米，2006年4月29日取得了涉案小区的国有土地使用权共计17787m2，2006年9月15日取得了石施证字2006XXX号《建筑工程施工许可》，2006年12月16日开工建设，2007年12月28日竣工，2008年3月21日通过竣工验收。该小区建筑区划内朝向为东、南、西、北四个方向建有A、B、C、D四幢住宅楼，有192套住房、81个车库、73个商铺，小区中央有一块“口”字形绿地，沿绿地四周建有一条公共通道，公共通道与绿地之间建有61个露天停车位；该小区住户的公摊部分为楼梯、走道面积；结合2006-XXX号《建设工程规划许可证》和《景洲新苑总布置平面图》，许可建设涉案的61个露天停车位，且61个露天停车位未计入建筑面积；荣诚房地产公司以每个人民币40000元价格将61个露天停车位出售给景洲新苑小区业主，至2015年7月已出售完毕；61个露天车位不能办理产权登记；景洲新苑业委会于2017年5月5日经石屏县住房和城乡建设局登记备案。本院二审认为，景洲新苑小区的61个露天停车位归谁所有，应当从该61个露天车位能否认定为物权法所称的建筑物专有部分和该露天车位是否计算建筑容积率两方面来综合判断。首先，从石屏县政府颁发的石国用（2006）第0000XXX号《国有土地使用权证》、石屏县城市规划局颁发的2006-XXX号《建设工程规划许可证》和石屏县发展和改革局石发改投备（2006）XX号文件即《投资项目备案证》中可以看出，涉案61个露天停车位面积不计算容积率，也就是说，该露天停车位面积没有独立的土地使用权面积份额，该土地使用权面积只能依附于计算容积率的住房、商铺和车库等建筑物的建筑面积中。其次，从2006-XXX号《建设工程规划许可证》和《景洲新苑总布置平面图》来看，荣诚地产公司取得了该61个露天停车位的建筑许可，但由于该61个露天停车位没有独立的土地使用权面积份额，不能办理产权登记手续，就不能认定为物权法所称的建筑物专有部分。故涉案的景洲新苑小区的61个露天停车位的所有权应当归属景洲新苑小区的全体业主。本院二审判决：一、撤销石屏县人民法院（2017）云2525民初450号民事判决；二、石屏县异龙镇景洲新苑小区内61个露天车位的所有权属于全体业主共有。荣诚地产公司在再审中提交了如下证据：1.建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，国有土地使用证，商品房预售许可证，建设工程竣工验收，工程备案表复印件各1份，欲证明景洲新苑开发证件齐全，符合法律规定；2.石屏县住房和建设局关于石屏县景洲新苑小区规划建设情况说明，土地变更申请，个人已购住房土地使用证调查申请审批表各1份，欲证明涉案61个车位系在总体规划面积内，相对独立，未计入公摊面积，属于专有部分，不属于业主共有部分；3.证人王某的证言，证人陈述：其系荣诚地产公司的职工，2008年开始景洲新苑的前期物业管理，涉案车位在交房时已经完成、树木栽种好，其看过景洲新苑的设计图纸和前期物业服务协议书，服务协议书中对小区的服务事项以及小区的公共部位，对车位没有专门约定，只是说明共用部分；车位刚开始售卖时售楼部2009年发出公告，因当时车库还未卖完，用车的人也少，就没有人购买，车位没有出售前是由公司管理并于2013年安装车某，公司前两年没有收费，后面车辆增多，就通知业主如果订购过的就不收费，没有订购过的开始收费；4.证人李某的证言，证人陈述：其景洲新苑的业主，于2015年7月9日购买了车位，一开始车少，都是随便停放，车多起来后，物业要求收取停车费，但其没有实际交过，其他人交没交就不知道，由于公摊上没有写明车位，自己清楚车位是公司的，原本预定了2个车位，但是公司说人多，一人只能买一个，而业委会征询签字时其没有签字；5.证人绕某的证言，证人陈述：其曾为景洲新苑小区做过广告，并于2007年在景洲新苑小区购买了房子，2012年12月11日在景洲新苑小区购买了车位号为XX号的车位，至今仍在使用中，购房时是口头预定了车位，在2012年买车后就去交款，2015年通知交钱时向公司出示了2012年的收据；6.涉案车位预售预定清单和车某购买发票、凭证，欲证明公司在房屋预售时，已说明涉案车位是出售的以及各业主预定的清单；7.车位发票复印件60份，收据复印件1份，欲证明涉案车位已经通过出售的方式与业主进行约定，权属已经有归属；8.房屋产权证复印件1份，前期物业管理协议1份，欲证明售房初期就明确了共用部分和专用部分，共用部分不包括涉案车位；9.办理房产证、土地证的相关资料，欲证明房屋小区建筑面积的规划情况及土地分摊情况，涉案车位所占土地并没有分摊到各业主。本院依职权调取了如下证据：1.景洲新苑七位业主的起诉状复印件各1份及相关材料；2.本院对购买车位的部分业主的询问笔录1份，其内容：业主认为如果确认车位属全体业主所有，则要求公司退还款项并支付利息；如果确认属公司所有，则继续履行与公司的买卖合同,但要求公司办理产权证书；3.景洲新苑小区的建设档案；4.景洲新苑总平面布置图、竣工图、管线设计图各1份，石屏县住房和城乡建设局关于《石屏县景洲新苑小区规划建设情况说明》的说明1份。经质证，景洲新苑业委会对荣诚地产公司提交的证据1无异议，认为其中建设工程许可证，预售许可证中只涉及房屋、车库，没有车位，验收时也没有涉及露天车位；对证据2的真实性、关联性无异议，但是对证明目的有异议，没有证明车位属于专有部分，到目前为止车位不能办理产权登记，经向国土资源部门询问，因未包含在预售部分内，所以不能办理，而作为专有部分必须能够办理产权登记手续；对证据3、4、5证人证言三性均有异议，对证据6的三性均不认可，预售清单系单方提交，没有预定车位人的签字，没有具体时间，证人证言没有提及车某；对证据7发票的三性予以认可，对收据的三性不认可，出售车位的时间只能以发票为准；对证据8房产证的三性无异议，对物业协议的关联性不认可，郑勇不是本小区的业主，物业服务协议也不是本小区的，认为本案是开发商占用了小区来建设车位；对证据9的证据三性认可，但不认可荣诚地产公司的证明目的。景洲新苑业委会对本院依职权调取的证据均无异议，并认为证据3中的规划许可证等证据都提到绿化面积、竣工证明都没有提到露天车位的建设，只提到项目的总面积。荣诚地产公司对本院依职权调取的证据均无异议，但针对证据2认为露天车位在预售房屋时就开始预售了，是陆续在出售，直到2015年才销售完毕；针对证据3认为2006年1月整个规划图纸中已经规划了61个车位。本院对无争议的证据予以采信并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：荣诚地产公司提交的证据2，能够证实景洲新苑小区的规划情况，本院予以采信；证据3，与证据8中的前期物业管理协议能够相互印证，证实服务协议中没有陈述争议的车位的事实，本院予以采信；证据4，与证据7中的发票可以相互印证，证实2015年荣诚地产公司出售了露天车位，本院予以采信；证据5，与证据7中的收据能够相互印证，证实证人绕某于2012年即在景洲新苑小区购买了一个车位，本院予以采信；证据9，能够证实房屋小区的规划情况，本院予以采信。再审查明的事实除与原一、二审查明的事实一致外，另查明，景洲新苑小区业主李某的房屋所有权证附件载明：“注：大门、走道、花区、楼道、屋面共用”，并加盖红印“公共部分已分摊”。在《景洲新苑竣工图》中标明有“补充说明”即：1.应小区业主的要求，绿化区内增设室外篮球场一块。2.为便于管理和维修，小区室内车库顶面绿化区域改为大型植物盆栽绿化。《景洲新苑总平面布置图》显示小区中央的绿地四周是露天车位，绿地被一条路划分为两块；《景洲新苑竣工图》显示小区中央的绿地四周是露天车位，绿地东南面建为篮球场，绿地中间没有道路。另，石屏县住房和城乡建设局出具《关于石屏县景洲新苑小区规划建设情况说明》载明：“石屏县景洲新苑小区位于石屏县异龙镇湖滨路中段，景洲新苑小区于2006年1月办理了建设工程规划许可证，项目规划证号：建字第2006-XXX号，规划建筑面积30000平方米，规划建设8幢框架结构7层建筑，小区规划总户数180户，车库68个，室外停车位60个。小区于2006年开工建设工程于2006年开工，2008年3月21日竣工验收，项目建设符合规划设计要求。”本院再审认为，（一）关于景洲新苑小区露天车位是否属于共有部分的问题。《房屋登记办法》第三十一条规定“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书”。经查，景洲新苑小区的房屋所有权证的附记记载“大门、走道、花区、楼道、屋面”，并加盖红印“公共部分已分摊”，据此，涉案车位面积并没有分摊到房屋公共面积部分。2010年5月4日，二审被上诉人提交给石屏县国土资源局的《土地变更申请书》《个人已购住房用地申请表》，载明“现已出售给薛某某等住户（其中：住房192户，车库81间，商铺73间，地上车位61个），其余公共用地属全体业主所有”，在计算各户型总面积和每平方米可分摊用地面积中也未计入涉案车位的面积，据此，涉案车位面积并没有分摊到土地的公共部分。综上，涉案车位并没有包含在业主对建筑物专有部分以外的共有部分中。（二）关于涉案车位是否占用景洲新苑小区道路或其他属于业主共有的公共场所的问题。经查，景洲新苑小区平面布置图和竣工图所示，小区中央绿地的四周在规划中即为车位，在竣工图中标明“补充说明”即1.应小区业主的要求，绿化区内增设室外篮球场一块。2.为便于管理和维修，小区室内车库顶面绿化区域改为大型植物盆栽绿化”。小区竣工与规划时的区别仅在于加建了一个篮球场，原规划绿化地中间的道路由于加建篮球场而建成绿地，车库顶面植物盆栽计入绿地率。竣工后露天车位的位置仍然位于小区中央绿地的四周，与规划设计时的位置相同，没有发生改变。石屏县住房和城乡建设局2018年10月26日出具的情况说明亦证实了该小区项目建设符合规划设计的要求，综上，争议的车位已在建筑区划内规划设计并用于停放汽车的车位。（三）《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，荣诚地产公司提交的购买车位的收据和证人王某的证人证言能够相互印证并证实荣诚地产公司已于2015年7月前将车位售完。荣诚地产公司与业主已采用约定售卖并实际出售的方式对涉案车位的归属予以确定。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，判决如下：一、撤销云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2018）云25民终318号民事判决；二、维持云南省石屏县人民法院（2017）云2525民初450号民事判决，即“驳回原告石屏县异龙镇景洲新苑业主委员会的诉讼请求”。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由石屏县异龙镇景洲新苑业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  杨仲黎审判员  何 红审判员  王 鹏二〇一九年十月二十五日书记员  何 丽