甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1021号上诉人（原审原告）：敦煌市华戎文化发展有限责任公司，统一社会信用代码91620982095965920U。法定代表人：邵某。委托诉讼代理人：刘某，甘肃飞天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某，住敦煌市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郭某，敦煌市沙州镇法律服务所法律工作者。上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司（以下简称华戎公司）因与被上诉人李某租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2019）甘0982民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华戎公司上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判由被上诉人李某向上诉人支付租金239487元、物业费16767元、垃圾处理费11782.5元及租赁税146087.5元、违约金71846.1元、逾期缴纳租赁费的利息16107.9元，以上合计502077.7元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定被上诉人向上诉人缴纳的房屋租金、房屋租赁税、物业费、垃圾清运费、违约金数额错误，背离了双方签订的《房屋租赁合同》约定的相关条款和上诉人陈述的诉讼请求。二、一审认定双方租期为2017年1月1日至2019年3月25日，并以此作为计算租赁费的依据错误。三、一审认定物业管理费缴纳日期为2017年11月2日至2019年4月10日，并以此作为计算物业费的依据错误。四、一审以双方签订的合同中对垃圾清运费无约定为由，对上诉人主张的垃圾处理费11782.5元不予支持属判决错误。五、一审判决对上诉人主张的逾期缴纳租金的利息和违约金不予支持属判决错误。根据合同约定，被上诉人拖延缴纳租金和各种费用，视为被上诉人违约，被上诉人应按年租金的30%向上诉人支付违约金。六、一审判决对上诉人主张的租赁税不予支持属判决错误。双方合同明确约定租赁期内产生的税费均由被上诉人承担，该约定并未违反法律规定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发还重审。李某辩称，双方签订的房屋租赁合同合法有效，一审判决解除合同不妥。一审法院确定租赁期限为2017年1月1日至2019年3月25日错误，实际租赁期限为2017年1月24日至2018年12月13日。一审判决的租金数额错误，经被上诉人算账，并不欠上诉人的租金，而是多交了2845元。上诉人没有物业管理资质，收费不合理，被上诉人不应承担物业费。上诉人在2018年12月13日之后就将出租房屋门锁撬开，并将房屋内物品进行了公证，但上诉人并未出示公证书。根据被上诉人记载的账目计算，被上诉人共交纳租金为560285元。上诉人当时在被上诉人租赁的房屋内办公，直到2017年1月24日才搬出，故被上诉人交费应从2017年1月24日开始计算。综上，一审判决错误，请求二审发还重审。华戎公司向一审法院起诉请求：1.解除华戎公司与李某签订的房屋租赁合同；2.李某立即腾退其占用华戎公司位于敦煌市××镇编号为3-108、3-109房屋；3.李某立即支付拖欠的租赁费239487元（自2016年11月10日至2019年3月25日）、物业费16767元、垃圾处理费11782.2元、租赁税146087.5元（自2016年11月10日至2019年4月10日）；4.李某支付违约金71846.1元；5.李某支付逾期缴纳租赁费的利息16107.9元。一审法院认定事实：2016年11月1日，华戎公司（甲方）与李某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：华戎公司将其位于敦煌市××镇层，编号为3-108、3-109的房屋出租给李某，面积约为312平方米，面积最终以第三方测绘单位出具的测绘报告为准，并承担公摊面积；租赁期限为5年，自2016年11月10日至2021年11月9日；租赁费按照乙方的总营业额10%计提，酒水类按照5%计提，或者按每平方米每月80元的固定标准收取，两种租金模式按照数额较高的方式收取；依据甲方安装的收银系统，甲方委托专人负责收银，营业额须全额进入甲方指定的账户，甲方扣除租金后，按十天为一个结算周期，并在每月1日、10日、20日结清乙方营业款；合同履约保证金为100000元；租赁期内该房屋产生的税费均由乙方承担（包括租赁税）；甲方免收乙方物业管理费一年，自签订合同之日起算；属甲方收取的各类费用，甲方依据国家行业收费标准上浮15%收取，费用包含管线损耗及主管线维修、人员工资、水、电、天然气、物业费等；乙方不按照约定支付租金达20日及欠缴各项费用达5000元以上，甲方有权单方解除合同；乙方拖延交纳租金和各项费用的，视为根本违约，按照乙方当年租金总额30%向甲方承担违约金。合同签订后，李某依约缴纳保证金100000元。在合同履行期间，华戎公司未安装收银系统，亦未派专人收银。李某共缴纳房租373013元，最后一次缴费时间为2018年12月17日，之后再未缴纳。2019年4月22日，华戎公司诉至一审法院。一审法院认为，华戎公司与李某签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。根据合同第十条第十一款规定，李某不按照约定支付租金达二十日或欠缴各项费用达5000元以上的，华戎公司有权单方解除合同。李某自2018年12月17日起再未缴纳房租，现华戎公司请求解除合同，予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。合同解除后，李某无权占有涉案房屋，华戎公司作为该房屋的实际所有人，要求李某腾退符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房屋租赁合同中明确约定了租金的缴纳方式及违约责任，李某逾期未缴纳，华戎公司主张李某按照第三方测绘面积312.523平方米给付剩余未付租金，符合双方之间的合同约定，予以支持。李某辩称应按照312平方米计算租金的理由不能成立，不予采纳。李某辩称合同签订后华戎公司招商运营中心仍在其房屋内办公，实际22天后才搬出，并提供钱某的证言证实，华戎公司给予李某自2016年12月1日至2016年12月30日一个月的装修时间，装修期内免租金，钱某在华戎公司与李某的合同形成时系华戎公司招商经理，同时也是签订合同的经办人，其对于租期起算时间的表述和华戎公司提交的李某按月交付租赁费记录相一致，可以证实租期起始日为2017年1月1日的事实，对于李某的该辩解意见予以采纳。李某辩称华戎公司于2018年12月4日采取停电的方式不让其经营、2019年3月撬门将房另租他人，因未提交相应的证据证实，不予采信。故一审法院确定双方租赁期为2017年1月1日至2019年3月25日，租赁房屋面积为312.523平方米。在合同履行过程中，华戎公司未按约定的租费收取方式主动收取租赁费，李某也未及时缴纳租赁费，双方均存在违约行为，故对华戎公司主张的违约金不予支持。房屋租赁合同第七条第二款中约定，乙方须按甲方规定支付物业管理费用。根据合同第五条第三款规定，华戎公司自签订合同之日给予免除李某一年的物业管理费优惠政策，据此华戎公司主张2016年11月2日至2017年11月1日期间的物业管理费用不符合双方约定，不予支持，对于华戎公司主张的2017年11月2日至2019年4月10日期间按照每平方米每月1.85元计算的物业费，予以支持。双方在合同第五条约定，在租赁期内，该房屋产生的税费均由乙方承担（包括租赁税）。根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，华戎公司是租赁税的缴纳主体，双方约定该费用由李某承担违反法律规定，对该项诉讼请求不予支持。华戎公司主张的垃圾处理费、逾期缴纳租赁费利息，因双方在合同中均无约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国税收征收管理法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除华戎公司与李某签订的房屋租赁合同；二、李某腾退华戎公司位于敦煌市××镇编号3-108、3-109房屋，限于判决生效后三十日内履行；三、李某向华戎公司支付租金197870元（自2017年1月1日至2019年3月25日）、物业费9983元（自2017年11月2日至2019年4月10日），限于判决生效后三十日内履行；四、驳回华戎公司其他诉讼请求。案件受理费8820元，减半收取4410元（华戎公司已预交），由华戎公司负担2200元，李某负担2210元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人华戎公司提交税金明细表一份，拟证明其所缴纳的税金情况。经质证，被上诉人认为该证据系复印件，并非税务局出具，不予认可。经审查，该清单系纳税人纳税税种税目信息，系上诉人所缴纳的所有税种税目，无法以此确定案涉租金收入应纳税额。被上诉人提交收据一份，拟证明被上诉人最后一次交纳电费的时间是2018年12月13日的事实。经质证，上诉人对证据真实性无异议，认为该证据与本案无关联性，最后一次交纳电费并不能证明租金的截止日期。经审查，该证据客观真实，对被上诉人于2018年12月13日交纳电费100元的事实具有证明力。二审期间，本院依法向国家税务总局敦煌市税务局调查了上诉人租赁税纳税情况，敦煌市税务局出具租金税涉及的税种、税率证明一份。经质证，双方对证据真实性均无异议，对该证据的证明效力予以确认。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为上诉人主张的房屋租赁费、物业费、垃圾处理费、税金、违约金及逾期交纳房租的利息应否支持，数额应如何认定。关于房屋租赁费，上诉人主张应自2016年11月10日计算至2019年3月25日，被上诉人主张应自2017年1月24日计算至2018年12月13日，双方陈述均无充分的证据证实，一审结合证人钱某的证言以及上诉人于2019年4月将房屋另租他人的客观事实，认定双方租赁期为2017年1月1日至2019年3月25日适当，并以此期间计算房屋租赁费并无不当。关于物业费，合同明确约定应由被上诉人支付物业管理费，并且约定了自合同签订之日起免收一年物业管理费的优惠政策，一审对上诉人主张的自2017年11月2日起算的物业管理费予以支持，符合合同约定，二审应予维持。关于垃圾处理费和逾期交纳租金的利息，因双方合同中列举的各类费用中并未明确包含该项费用和利息，上诉人主张由被上诉人承担该费用缺乏合同依据，一审不予支持正确。关于违约金，双方合同中虽有违约金的约定，但双方在合同履行过程中均存在未按合同约定履行的情形，故对上诉人主张的违约金一审未予支持，符合公平原则。关于税金的问题，双方合同约定租赁期内该房屋产生的税费均由乙方（被上诉人）承担，虽然按照国家的税收法规规定，上诉人应为房屋租赁税的纳税主体，但并未禁止纳税义务人和合同相对人对税款承担的约定，且该约定并未改变上诉人作为纳税主体的身份，也未逃避国家税收，损害国家利益，应为合法有效。一审以双方约定该费用由李某承担违反法律规定为由，对上诉人的该项诉求予以驳回理由不当，予以纠正。上诉人主张应由被上诉人承担税金的诉求，因上诉人未向法庭举证证明其已向税务部门缴纳该税金及其具体数额，经二审向税务局调查出具的证明仅是上诉人应纳租赁税的税种税率，无法确定具体数额，故对上诉人的该项诉求，二审不做处理，上诉人可另行主张。综上所述，上诉人华戎公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8820元，由上诉人敦煌市华戎文化发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二○一九年十月二十二日书记员 高 阳