广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初33667号原告：刘维嘉，女，汉族，1980年11月21日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：钟学秀，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丁于，男，汉族，1979年2月2日出生，系原告配偶。被告：白红梅，女，汉族，1979年4月25日出生，住址长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：戴亚平，广东矩行律师事务所律师。原告刘维嘉与被告白红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日受理后，依法组成合议庭，于2019年8月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人钟学秀、朱丁于，被告的委托诉讼代理人戴亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月9日，原告与被告及居间方深圳市乐有家房产交易有限公司签订NO.5033095336《二手房买卖及居间服务合同》，约定原告向被告购买位于深圳市××房产，房产转让总价款为1031万元，并特别约定卖方（被告）承诺给买方（原告）在此交易房产尾款放下来之前搞定此房产小区固定车位一个，否则视为违约；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。双方签订《二手房买卖及居间服务合同》之后，原告依约于2018年11月6日付清了涉案房产尾款，但被告一直未能给原告搞定涉案房产小区固定车位，经原告多次催促，至今仍未履行该合同义务。原告认为，《二手房买卖及居间服务合同》为双方协商一致后签订的，合法有效，原告已依约积极履行完毕合同义务，被告亦应积极履行其合同义务。现被告已严重违约，应按照合同约定承担相应违约责任。为了维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金701080元；2、被告向原告支付因本案所产生的律师费5000元；3、被告承担本案的诉讼费。庭审时，原告明确违约金按合同约定是成交价的20%，原告自愿调低为701080元。被告口头答辩称，原被告签订的二手房买卖及居间服务合同合法有效，被告按照合同的约定通过自己的努力，使原告在涉案小区获得了长达两年的固定车位一个，被告没有任何违约行为，原告告错了对象，请求法庭驳回原告的全部诉求。经审理查明，2018年7月9日，原告（买方）、被告（卖方）及深圳市乐有家房产交易有限公司（居间方）签署《二手房买卖及居间服务合同》约定，被告将位于深圳市××房产（下称涉案房产）以1031万元的价格出售给原告，如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如逾期履行合同超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支付的律师费、诉讼费由卖方承担。合同备注约定，卖方承诺给买方在此交易房产尾款放下来之前搞定此房产小区固定车位一个，否则视为违约。被告的代理人齐兴华亦在合同上签字。2018年7月15日，物业公司开具《收款收据》，确认收到1-210（刘维嘉）2018年7月16日至2019年7月15日停车费3600元。2018年10月26日，涉案房产转移登记至原告名下。2018年11月6日，原告托管的购房首付款划转至指定账户。2018年11月7日，物业公司开具《收款收据》，确认收到210自2019年7月16日至2020年7月15日期间的停车费3600元。2018年11月10日，原告与被告办理了涉案房产的交房手续。2019年1月22日，原告、被告的代理人齐兴华、社区工作站的工作人员、社区驻点律师、管理处吴主任对原告与被告之间的涉案纠纷进行调解，管理处吴主任称，停车位是给210房的，他（被告的代理人齐兴华）带原告到管理处交纳停车费，并称原告是被告的亲威。办理停车卡的时间为2018年7月，而房屋2018年11月16日过户，明显是欺骗物业公司。涉案房产不存在买卖车位，不存在固定车位，实行月卡制。原告另行制作并向相关部门递交的投诉材料记载，原告与被告在买卖涉案房产的合同中约定被告搞定小区固定车位一个（使用非买卖），2018年7月15日，原告在齐兴华的带领下，在管理处办理了以原告名字登记的固定车位并支付了停车费3600元，管理处在116号停车位上挂上了原告的车牌号。2018年11月7日，原告按合同约定准备按时付清所有房款，为了确保车位的使用，原告在齐兴华的带领下，再次至管理处支付了一年的停车费3600元。2018年11月14日，原告付清所有购房款。2018年11月17日，管理处通知原告收回停车位，禁止原告车辆进入小区。被告对投诉材料中记载的时间节点均予以认可。另查，原告为提起本案的诉讼，委托广东首誉律师事务所作为代理人，双方于2019年3月19日签署的《民事委托代理合同》约定的前期代理费为5000元。同日，原告向该所转账支付了5000元，律所于2019年3月21日向原告开具了等额的发票。庭审时，被告称其是自开发商处购买了涉案房产，买卖合同对于停车位没有约定。被告从未使用过涉案房产所在小区的停车位，被告认为原告购房后成为了小区的业主，之前也跟小区了解有可能会有车位，因此在与原告签署合同时承诺给原告搞定固定车位。本院认为，原告与被告签署的《二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行义务。合同明确约定被告承诺给原告在涉案房产所在小区搞定固定车位一个，否则视为违约。本案的争议焦点为被告是否违约。2018年7月15日，物业公司即办理了原告名下汽车为期一年的停车手续，之后于2018年11月7日再次续办了一年，但管理处吴姓主任在原告、被告及其他各方协商解决纷争时明确表明，被告办理原告名下汽车停车月卡时是以原告为其亲威的名义办理停车手续，并非是原告为业主身份而办理的停车月卡。事实上，在管理处得知涉案房产出售给原告后，管理处即拒绝原告的汽车进入车库，被告抗辩其已按合同约定履行了搞定车位的义务，无事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。被告作为涉案房产的二级转移受让人，其确认与开发商签署买卖合同时未对车位的使用进行约定，被告亦从未使用过小区的停车位。被告称其基于原告购买涉案房产后即成为业主、而其了解小区可能会有车位的情况下，才承诺搞定固定停车位。如若如被告所述，原告在购买涉案房产成为权利人后，其依法可以使用小区的停车位，根本无需在合同中对车位作出特别约定，从而说明原告购买涉案房产时已知晓小区停车位不足以满足所有业主的停车需求，其将停车需求作为了购买涉案房产重要的考量因素之一。虽然该停车位使用权是依法、依业主公约或业主共同拟定的其他约定来安排使用，不以被告的意志来决定，但原告基于被告搞定固定停车位这一对生活便利产生重要影响的承诺而实际购买涉案房产的情况下，依据合同相对性，被告未按合同约定协助原告办理停车月卡，其构成违约，应承担相应的违约责任。原告与被告并未在合同中约定搞定车位的对价，原告的车辆目前无法进入小区停放的确给原告的生活便利造成了影响，但该影响无法直接作价，原告亦未举证证明其目前暂时无法进入小区停车给其造成了多大的损失，且原告作为小区业主，其可以依据法律规定或小区的管理公约等约定咨询办理相关停车事宜。在此情况下，原告主张的违约金明显过高，本院酌定被告按涉案房产成交价的1%向原告支付违约金103100元，对原告主张违约金超出的部分，本院不予支持。原告诉请的律师费，有合同及事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告白红梅应于本判决生效之日起十日内向原告刘维嘉支付违约金103100元；二、被告白红梅应于本判决生效之日起十日内向原告刘维嘉赔偿律师费5000元；三、驳回原告刘维嘉的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10860.80元（已由原告预交），由原告负担9197.80元，被告负担1663元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  吴日莲二〇一九年十月十二日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。