山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民再247号   抗诉机关：山西省人民检察院。   申诉人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：薛雪峰，男，1979年4月8日生，汉族，山西省柳林县人，现住山西省吕梁市。   委托诉讼代理人：薛艳花，女，1980年7月18日生，汉族，山西省柳林县人，现住山西省吕梁市，系薛雪峰妹妹。   申诉人（一审被告、二审上诉人）：薛艳花，女，1980年7月18日生，汉族，山西省柳林县人，现住山西省吕梁市。   申诉人（一审被告、二审上诉人）：薛和平，男，1952年1月29日生，汉族，山西省柳林县人，现住山西省吕梁市。   委托诉讼代理人：刘玉兰，女，1956年12月7日生，汉族，山西省柳林县人，现住山西省吕梁市，系薛和平妻子。   申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘玉兰，女，1956年12月7日生，汉族，山西省柳林县人，现住山西省吕梁市。   以上四申诉人共同委托诉讼代理人：梁彩霞，山西华炬律师事务所律师。   被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：任侯保，男，1938年9月14日生，汉族，住山西省吕梁市。   委托诉讼代理人：刘秀平，女，1966年11月29日生，汉族，住山西省吕梁市。系被申诉人任侯保儿媳。   被申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：任吉平，男，1962年11月29日生，汉族，住山西省吕梁市。   委托诉讼代理人：牛耀春，男，1950年4月6日出生，汉族，住太原市，系任吉平表哥。   申诉人薛雪峰、薛艳花、薛和平、刘玉兰因与被申诉人任侯保、任吉平房屋租赁合同纠纷一案，不服吕梁市中级人民法院（2016）晋11民终235号民事判决，向检察机关申诉。山西省人民检察院作出晋检民（行）监[2017]14000000072号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院作出（2018）晋民抗26号提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。山西省人民检察院指派检察员郭建军、于静出庭履行职务。申诉人薛艳花、刘玉兰，被申诉人任侯保的委托诉讼代理人刘秀平、被申诉人任吉平的委托诉讼代理人牛耀春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   山西省人民检察院认为，吕梁市中级人民法院（2016）晋11民终235号民事判决适用法律确有错误。理由如下：原审法院认定涉案《租赁合同》无效并无不当。根据《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应予返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，导致租赁合同无效的主要原因是涉案房屋未取得建设规划许可证，故作为租赁合同的出租方任吉平具有明显过错。虽然承租方薛雪峰在签订租赁合同时未尽一定的审查义务，但出租方任吉平未经房屋所有权人任侯保授权同意，且涉案房屋未取得建设规划许可证的情况下，与薛雪峰签订房屋租赁合同，应承担合同无效的主要责任。本案中，薛雪峰在庭审中对装修火锅店费用等相关情况进行了举证，其中已形成附合的装饰装修物有地板、吊顶、门套、门、窗台、护栏，电线等设施。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条第二款之规定，任吉平应承担合同无效的主要责任与薛雪峰各自分担现值损失。关于薛雪峰主张代为支付暖气费12494元的事实，在任吉平也基本认可的情况下，原审法院以一审期间未查明审理为由未予认定明显不当。根据合同的相对性原则，合同的法律拘束力只存在于签订合同的双方当事人之间，合同当事人一方只能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案签订合同的双方当事人为任吉平与薛雪峰，薛艳花、薛和平、刘玉兰与任侯保、任吉平之间不存在租赁房屋的民事法律关系，且并无证据证明薛艳花、薛和平、刘玉兰与薛雪峰之间存在合伙经营的事实。故任吉平只能基于合同向薛雪峰提起诉讼，薛艳花、薛和平、刘玉兰不应承担由该合同引起的一切义务和责任。综上，原审法院认定薛雪峰、薛艳花、薛和平、刘玉兰共同支付任侯保房屋租赁费明显不当。   申诉人薛雪峰、薛艳花、薛和平、刘玉兰称，请求撤销离石区人民法院（2015）离民二初字第1197号民事判决和吕梁中院（2016）晋11民终235号民事判决以及吕梁中院（2016）晋11民申33号民事裁定，改判被申诉人赔偿申诉人各项损失费1067034.6元。理由：一、申诉人薛艳花、薛和平、刘玉兰只是帮助经营，不是《租赁合同》的当事人，把申诉人薛艳花、薛和平、刘玉兰作为合同纠纷的被告明显错误，应予驳回；二、原判对“二原告确定了由任侯保收取后，告知了被告”认定事实错误。原判没有认定申诉人薛雪峰代任吉平缴纳2011年度取暖费12494元，搬迁时价值11.8万元的可动财产被扣留。原判却认定“被告将火锅店内属于自己的东西进行了搬迁”这一表述与事实不符；三、原判认定《租赁合同》无效，却判令将房租支付给未签订合同的被申诉人任侯保，判令申诉人薛艳花、薛和平、刘玉兰共同支付房租，无据可查；四、判决适用法律不当。判决任侯保享有出租人的权利，是对法律的曲解。因被申诉人父子闹事，应依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，承租人有权不支付租金，判令申诉人支付租金不当。   被申诉人任侯保、任吉平辩称，一、四申诉人是无可争辩的利益共同体，原一、二审法院判令该四人共同担责并无不当；二、判令被申诉人支付二年的房屋占有使用费有失公平；三、申诉人要求的赔偿有悖双方约定，停业损失不是被申诉人所致，赔偿要求于法无据。   本院再审查明的事实与一、二审查明的事实基本一致。   本院再审认为，本案焦点问题为：一、双方签订的租赁合同是否有效；二、如果租赁合同无效，房屋占有使用费应当如何认定。   关于双方签订的租赁合同是否有效的问题,根据庭审查明的事实，涉案房屋尚未取得建设规划许可证，且出租方任吉平未经房屋土地所有人任侯保授权同意的情况下，即与薛雪峰签订了房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。......”及第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”之规定，原一、二审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》应属无效并无不当。   关于房屋占有使用费如何认定的问题。因《房屋租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”之规定，任侯保作为房屋土地的合法使用权人，涉案房屋占有使用费也应该由其收取。根据该解释第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”之规定，双方应根据过错责任各自分担已形成附合的装饰装修物的现值损失，但原一、二审法院未对已形成附合的装饰装修物价值及双方应如何承担进行审理。鉴于申诉人薛雪峰对该房屋的装修费用及室内的固定设施提出了鉴定申请，应进一步确定已形成附合的装饰装修物的价值及各方过错责任的大小，更有利于维护各方当事人的合法权益。   另，根据合同的相对性原则，合同的法律拘束力只存在于签订合同的各方当事人之间，不能对合同之外的第三人设置合同义务。申诉人薛艳花、薛和平、刘玉兰并非该房屋租赁合同的当事人，被申诉人任侯保、任吉平也未提供申诉人薛艳花、薛和平、刘玉兰与申诉人薛雪峰共同投资、共同经营、共同收益的相关证据，故原审认定申诉人薛艳花、薛和平、刘玉兰与薛雪峰共同承担房屋占有使用费是否妥当应在重审中予以查明。关于申诉人主张代为缴纳2011年暖气费的事实，被申诉人任吉平当庭表示认可，但该项取暖费是否可用于抵顶房屋租赁费，双方未就此达成约定，故该项主张不属于本案纠纷解决范围，应另案处理。   综上所述，原判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：   一、撤销吕梁市中级人民法院（2016）晋11民终235号民事判决和吕梁市离石区人民法院（2015）离民二初字第1197号民事判决；   二、本案发回吕梁市离石区人民法院重审。   审判长 周 波   审判员 石春英   审判员 王 莉     二○一九年十月二十一日   书记员 姬琛琛