广东省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)粤民申8194号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：李美平，女，1982年11月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王虑，广东品颂律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：珠海置地新天地企业策划有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区前山明珠南路1953号一层商铺A102室。法定代表人：廖国寿。委托诉讼代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所律师。一审第三人：珠海市第二城市开发有限公司。住所地：广东省珠海市香洲沿河东路29号。法定代表人：陈其鹏，董事长。再审申请人李美平因与被申请人珠海置地新天地企业策划有限公司（以下简称置地公司）、一审第三人珠海市第二城市开发有限公司（以下简称二城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2018）粤04民终2967号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李美平申请再审称，（一）二审判决已查明，置地公司与二城公司已达成按原合同约定的租金标准的6折计算租金的约定，但二审判决却要求李美平仍按原合同约定的租金标准交纳租金，此种情况置地公司不需要承担违约责任，反而可以没收李美平交纳的保证金10万元，对李美平严重不公平。1.置地公司已于2017年10月6日撤场，不再对涉案商场进行日常管理。置地公司撤场后，涉案商场发生众多租户公然抗议的群体事件，经前山街道综治办组织各方协商，达成2017年10月5日之前的租金按原合同租金6折收取的意见。2.李美平提交的证据已显示，次承租人张根平、向成燕2017年10月5日前的租金是按原合同的6折交纳的。3.按原合同租金标准的6折交纳租金，则李美平的租金已交至2017年9月18日，已多交了13天的租金。（二）二审判决适用法律错误。从2017年9月5日起，置地公司已不具有承租人的资格，其与二城公司已解除租赁合同关系，故2017年9月6日后的租金，置地公司无权向李美平收取。1.二审认为“置地公司经第三人二城公司授权代收租金”而判决李美平向置地公司支付2017年9月5日之后的租金等费用，没有事实和法律依据。置地公司提交的材料显示，确认从2017年10月5日起，涉案商场的房屋使用权、收益权等全部归属于二城公司，二城公司代理律师庭审时作出的“授权置地公司代收租金”的意思表示，超出了律师特别授权的范围，且与书面证据材料意思表示相反。2017年9月5日之后的商铺使用费，应由二城公司与李美平另寻途径解决。2.二城公司与置地公司解除租赁合同后，又将收取租金的权益转让给置地公司，但二城公司和置地公司并未按照合同法第八十条的规定，通知债务人李美平，故该债权转让对李美平不发生法律效力。（三）二审依据置地公司提交的、没有李美平签名确认的《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》作出判决，属于关键事实认定错误，导致判决错误。1.《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》系置地公司与案外人王杳签订，合同中并无李美平的签名，置地公司也无其他证据证明该份合同经过了李美平的确认。2.李美平及其代理律师一、二审已多次表明对该份合同不知道，也从未有人告知该合同的具体条款内容，该合同对李美平没有法律上的约束力。案涉商铺系李美平从案外人王杳处转租的。3.应以置地公司盖章及李美平签名确认的《商铺租赁合同》作为处理李美平与置地公司之间权利义务关系的依据。综上，请求：1.撤销二审判决；2.发回重审或依法改判；3.一、二审诉讼费用由置地公司承担。置地公司提交意见称，（一）李美平应受置地公司与王杳签订的《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》的约束。1.2016年12月3日，置地公司、王杳、李美平签订了《租赁合同转让协议书》，第1条约定履行保证金为100000元，第2条约定转让协议办理后1-6个月，月租金40000元，第7-12个月，月租金45000元。第3条明确约定从2016年12月3日起，王杳将其《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》项下除上述第1、2条约定外的一切权利和义务转让给李美平，转让后《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》所规定的一切权利和义务均由李美平承担，《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》为本合同的附件。2.李美平一直按照《租赁合同转让协议书》履行，《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》作为上述协议的附件，李美平理应遵守。3.李美平一审提交的置地公司与其签订的商铺租赁合同，是李美平办理工商登记提交的一个版本合同，仅为办理工商登记之用，不是双方的真实意思表示，双方也并未按照该合同实际履行。4.《租赁合同转让协议书》的签订时间晚于李美平提供的商铺租赁合同的签订时间，即使按照李美平的理解，在后的协议与原协议不一致的，也应当理解为对在先协议进行了变更。（二）2017年9月6号之后的租金，置地公司有权向李美平收取。1.一审时，置地公司与二城公司都陈述了置地公司与二城公司在解除合同之时已达成合意，即合同解除后，置地公司向二城公司承担占有使用费和违约责任至置地公司实际交还商铺给二城公司之日，在置地公司向二城公司交还商铺前，二城公司认可置地公司对涉案商铺的占有使用合法，即不影响置地公司向李美平主张租金和占有使用费。2.二城公司从未向李美平主张过任何权利，置地公司在交还商铺前有权向李美平主张权利。3.从二城公司一审时提出其与本案没有利害关系不应被追加为本案当事人的抗辩可看出，二城公司是认可在置地公司将涉案商铺交还之前，该涉案商铺由置地公司占有、使用、收益。4.根据合同相对性原则，置地公司亦有权要求李美平支付租金和占有使用费。（三）李美平主张按照原租金的6折交纳租金，并认为置地公司存在违约行为，没收其保证金10万元的说法不成立。1.置地公司、李美平的租赁关系已于2017年8月31日解除，发生在置地公司与二城公司解除租赁合同之前，故与李美平无关。2.因李美平不按时交纳租金，构成违约，置地公司有权没收李美平的租赁保证金10万元。3.李美平自始未提供过任何能够证明置地公司与其本人达成按合同约定租金6折交纳租金的证据。4.李美平提出再审的期限已超过6个月。综上，请求驳回李美平的再审申请。本院经审查认为，结合再审申请人主张的再审事由和被申请人的答辩意见，本案再审审查的争议焦点为：1.关于置地公司与王杳2015年7月23日签订的《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》是否对李美平有约束力的问题。2.关于置地公司是否有权向李美平收取2017年9月3日至李美平交还商铺之日止的房屋占有使用费的问题。3.李美平主张按照合同租金标准的6折交纳租金的主张是否成立及置地公司没收李美平租赁保证金是否于法有据的问题。关于第一个争议焦点。根据李美平、王杳与置地公司2016年12月3日签订的《租赁合同转让协议书》第3条的约定，三方已协商一致将王杳在《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》中的除《租赁合同转让协议书》第1、2条约定外的一切权利义务概括转让给了李美平，故二审依法认定置地公司与王杳签订的《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》对李美平有约束力并无不当。关于第二个争议焦点。置地公司通知李美平2017年9月2日解除合同，在2017年9月3日至2017年10月5日期间，二城公司尚未要求置地公司交还商铺，故置地公司有权向李美平收取该期间的房屋占有使用费。对于2017年10月6日至李美平实际交还商铺之日的房屋占有使用费置地公司是否有权收取的问题。虽然从2017年10月6日起开始包括涉案商铺在内的金福广场的使用权、收益权均归二城公司所有，本应由二城公司收取房屋占有使用费，但鉴于二城公司明确表示对由置地公司收取该期间的房屋占有使用费无异议，故二审根据上述事实，依法认定二城公司认可置地公司有权向李美平收取2017年10月6日至李美平实际交还商铺之日的房屋占有使用费并无不当。关于第三个争议焦点。李美平主张应当按照合同约定的租金标准的6折支付租金，并提供了前山街道办事处出具的《关于二城商业广场租赁纠纷的情况说明》和其他租户交纳租金的数额等证据。但经二审法院查明，租户、二城公司、置地公司最终并未签订调解协议。即使有其他商户按6折支付租金的情形，但根据合同相对性原则，在不能证明置地公司与李美平已达成对合同约定的租金标准进行变更的情况下，二审认定李美平应当按照《租赁合同转让协议书》约定的租金标准向置地公司交纳租金并无不当。如前所述，置地公司与王杳签订的《珠海置地新天地企业策划有限公司商铺租赁合同》对李美平具有约束力，根据该合同第16.3条的约定，李美平未按照合同约定标准支付租金，且经置地公司多次催交仍未交纳，在二城公司收回房屋使用权之前，置地公司与李美平双方的合同关系因李美平违约而被置地公司通知解除，置地公司有权没收租赁保证金。一、二审驳回李美平请求置地公司返还租赁保证金10万元的诉讼请求并无不当。综上所述，李美平的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回李美平的再审申请。审判长 赵 虹审判员 赖尚斌审判员 王 凯二〇一九年十月十七日法官助理蒋晓莉书记员陈欣