上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初11723号原告：曹健，男，1985年11月20日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：王文，上海瀛东律师事务所律师。被告：唐清云，女，1991年11月25日生，汉族，户籍地湖南省。原告曹健与被告唐清云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹健的委托诉讼代理人王文到庭参加诉讼，被告唐清云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告曹健向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》并撤销该合同的备案及网上合同登记；2、判令唐清云向曹健支付逾期赔偿金6,250元及违约金25万元。事实和理由：曹健委托房产中介公司居间介绍后向唐清云出售位于上海市陆翔路XXX弄XXX号部位为1110室(以下简称“系争房屋”)房屋一套，双方签订房地产买卖合同及协议书，约定总房价款为125万元，在2018年8月31日前办理过户手续，尾款最迟在2018年12月30日支付。之后唐清云在2018年7月期间履行了大部分房款的支付义务。但在临近8月31日约定的过户手续之日，曹健尝试联系唐清云以便履行合同，期间反复通过电话、微信并与房产中介公司确认等形式均无法与唐清云取得联系。并在尾款支付截止日即2018年12月30日前向唐清云发送催告函以催促唐清云依约履行，但依旧无法取得联系。曹健无奈之下在2019年4月向唐清云发送解除函，但快递被退回。从约定最后付款日至本诉提起之日已逾期四个多月，唐清云违约事实明确，曹健合法权益持续遭受侵害，为维护自身合法权益，故涉诉。被告唐清云未做辩称。本院经审理认定事实如下：位于上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号1110室房屋系曹健所有的产权房屋。2018年5月14日，甲方曹健与乙方唐清云签署了《协议书》，约定，甲乙双方确认该房地产的总房价款为125万元。甲乙双方就该房地产已签订《房地产买卖合同》，买卖合同约定房价款为70万元，乙方依据买卖合同附件三之付款协议所约定的付款方式向甲方支付合同房价款，甲乙双方同意《上海市房地产买卖合同》按照上述房价款签署。装修补偿款55万元，乙方应于签订买卖合同当日直接向甲方支付该款项。若买卖合同无法正常履行，则甲方应于收到乙方书面退款通知后2天内将本协议约定的装修补偿款无息一次性返还给乙方。2018年7月27日，甲方曹健与乙方唐清云签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定：甲、乙双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计70万元，乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金10万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后1日内直接向甲方支付部分首期房价款45万元，甲乙双方约定于2018年12月30日之前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，户口(若有)确认已迁出，由乙方直接支付甲方尾款15万元；甲、乙双方确认，在2018年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以宝山区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容即补充条款(一)处理：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。唐清云于2018年5月14日向曹健支付10万元，2018年7月27日又支付100万元，共计支付110万元。另查明，2018年12月12日曹健发函唐清云：依合同约定，双方应于2018年8月31日前赴上海市宝山区房地产交易中心办理产权过户手续，然而由于唐清云拒绝配合曹健及居间方办理前述手续，致使该房地产买卖交易至今无法正常进行。又依据合同约定，双方应在2018年12月30日前办理交房以及你方支付尾款的义务，考虑本函发函日已经临近前述日期，请唐清云切勿再次违反合同约定。2019年4月17日曹健再次发函唐清云：截至今天发函之日，唐清云既没有按照合同约定来办理过户手续，也没有按照合同约定办理交房以及支付尾款15万元的义务，在此期间，曹健一直想与唐清云取得联系，并且在2018年12月也发告知函，但均未联系上，为维护双方之间的权益，依房屋买卖合同、协议书规定的违约条款，特此解除房屋买卖合同、协议书，且要求依照合同约定扣除赔偿金、违约金后将剩余款项返还给唐清云，也请唐清云协助曹健解除网上备案手续，如果唐清云在本函发出之日后5天内未予回复，或者快递被退件，曹健将采取法律措施追究唐清云的违约责任。但该两份函件均被退回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据合同约定，甲、乙双方确认，在2018年8月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，且在2018年12月30日前，双方对系争房屋进行交接和乙方支付尾款15万元。事实上，截止到2018年8月31日、2018年12月30日唐清云均未履行该合同义务。本案中，曹健通过发函提出了单方解约的意思表示。根据合同补充条款的第八条：乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同。故曹健要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。且合同补充条款约定：甲方解除合同的，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。故曹健要求唐清云支付赔偿金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于庭审中曹健表示违约金可由法院酌情调整亦同意将收取的房款110万元在本案中一并处理，在扣除违约金和赔偿金后返还给唐清云。该意思表示不违反法律规定，本院酌情调整违约金为10万元，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告曹健与被告唐清云就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号1110室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，并撤销该合同的备案及网上登记；二、被告唐清云于本判决生效之日起十日内，向原告曹健支付赔偿金6,250元；三、被告唐清云于本判决生效之日起十日内，向原告曹健支付违约金10万元；四、原告曹健于本判决生效之日起十日内，向被告唐清云退还房款110万元；五、原告曹健的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,143元，公告费560元，均由被告唐清云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  俞雅蓉审 判 员  陶 芳人民陪审员  时金兰二〇一九年十月二十八日书 记 员  张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。