四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11273号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杨庆寿，男，1953年2月17日出生，汉族，住成都市高新区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川凤鑫工贸有限公司，住所地：成都市武侯区簇桥乡高碑村四川西南食品城南区E栋9、11号。 法定代表人：秦凤鑫，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王肖颖，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：芈书芳，女，1973年2月1日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司监事。 上诉人杨庆寿因与被上诉人四川凤鑫工贸有限公司（以下简称凤鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初10095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 杨庆寿上诉请求：1．撤销一审判决，确认杨庆寿与凤鑫公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同书》于凤鑫公司收到一审起诉状副本之日解除；2．改判凤鑫公司向杨庆寿给付2018年1月10日前应付未付的自2018年5月10日起至2018年8月9日止房屋租金105000元以及租金利息损失（该损失以105000元为基数，从2018年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；3．改判杨庆寿不向凤鑫公司退还押金10000元；4．本案一审、二审诉讼费用由凤鑫公司负担。事实与理由：一、一审法院错误地认定杨庆寿与凤鑫公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同书》于2018年5月10日解除。杨庆寿至今未收到凤鑫公司发出的解除双方租赁合同的通知，《中华人民共和国合同法》第96条规定，当事人欲解除合同必须严格依据法律的规定或者合同的约定，通知到达对方时，才能达成合同解除的法律效果。而杨庆寿从未收到凤鑫公司通知合同解除的任何资料。凤鑫公司提供的微信记录并非凤鑫公司的公众微信号，不能当然地代表公司作出决定或行为，且该微信记录也没有明确的显示凤鑫公司要退租的字眼，其仅仅于2018年5月10日晚上23时40分单方告知杨庆寿搬离了出租物的事实。二、即使二审法院经审理后认为凤鑫公司提供的微信记录能够证明通知已有效送达杨庆寿，也仅能证实杨庆寿是在2018年5月10日才收到凤鑫公司发出的不继续履行合同的通知，根据杨庆寿与凤鑫公司签订的《房屋租赁合同书》关于租金支付的条款，“租赁费用半年交付一次，凤鑫公司应提前一个月交付下半年的租金，采用先付后租的方式”，那么凤鑫公司理应在2018年1月10日前向杨庆寿给付半年租金210000元。而实际情况是：应凤鑫公司资金紧张的请求，杨庆寿同意凤鑫公司先支付部分租金，剩余应付未付的租金105000元凤鑫公司在春节后向杨庆寿补足。该口头约定从凤鑫公司历次租金支付记录可以得到证实，凤鑫公司在此以前也并没有完全依照合同约定时间足额给付房屋租金。即使人民法院认定双方租赁合同解除的时间点发生在杨庆寿收到微信通知的2018年5月10日，在该日期前凤鑫公司拖欠杨庆寿的租金也应该予以补足。三、本案中，凤鑫公司单方擅自搬离，并没有通知杨庆寿到场共同清点查验租赁物，约定的押金退还条件至今没有成就。按照《房屋租赁合同书》第四条约定，房屋退租时杨庆寿与凤鑫公司应共同查验出租物无损后，杨庆寿方退还押金或扣减押金。本案中，无证据证明凤鑫公司搬离前己向杨庆寿发出了搬离通知或共同查验通知，由此可见，杨庆寿与凤鑫公司并没有达到退押需双方共同到场查验的前提条件，从出租物搬离后的实际情况来看，存在多处损害。凤鑫公司擅自搬离却不依约通知杨庆寿到场清点损害物，有违诚实信用及公平合理原则。 凤鑫公司答辩称，本案在一审中均经过双方充分的举证、质证，事实基本查清。本案一审程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。 杨庆寿向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同书》；2．判令凤鑫公司立即将成都市双流区西航港街道黄河南路二段26号（原白家镇黄河路12号院）房屋的三四层及铁门内所有房屋及空地腾退并交付给杨庆寿；3．判令凤鑫公司立即给付杨庆寿2018年5月10日至2018年8月9日的房屋租金105000元及租金利息损失（该损失以105000元为基数，从2018年1月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；4．判令凤鑫公司从2018年8月10日起至将本案承租房屋实际腾退并交付给杨庆寿之日止，按每日1166.67元（210000元÷6个月÷30日）向杨庆寿支付房屋占用费；5．本案诉讼费用由凤鑫公司承担。 凤鑫公司向一审法院提出反诉请求：1．依法判令杨庆寿退回押金10000元；2．依法判令杨庆寿承担反诉的诉讼费用。 一审法院经审理认定事实：2016年8月10日，杨庆寿与凤鑫公司签订了《房屋租赁合同书》，约定杨庆寿将位于白家镇黄河路12号院（现为成都市房屋的三四层及铁门内所有房屋及空地租赁给凤鑫公司使用；租赁期限为5年，即从2016年8月10日起至2021年8月9日止；租金为半年支付一次，提前一月支付，具体计费方式如下：第一、二年，租金为420000元，第三、四、五年，租金为430000元；租赁费用半年交付一次，凤鑫公司应提前一个月交付下半年的租金，采用先付后租的方式；合同签订之后七日内，凤鑫公司向杨庆寿支付定金10000元，此定金在合同履行期间冲抵为押金，待合同期满后经双方共同对租赁物进行查验，如租赁物完整无损，杨庆寿将退回押金；如有损坏凤鑫公司在退场时将其修复好后退回，或者由杨庆寿派人维修，费用在押金里扣除后，退回剩余押金；杨庆寿收到凤鑫公司交付的租金之后，应该向凤鑫公司出具收据，无正式发票；如凤鑫公司对租赁物进行了添附的，则在本合同终止后，凤鑫公司有权自行拆除添附物，并恢复原有租赁物的原样和使用功能。如杨庆寿需要继续使用添附物的，则杨庆寿应该按照正常折旧之后的对价对凤鑫公司进行补偿；凤鑫公司可根据自身实际生产经营需要解除合同，但是需要提前三个月告知杨庆寿。 凤鑫公司向杨庆寿支付了押金10000元。2018年5月10日凤鑫公司搬离案涉租赁房屋。 一审法院认为，杨庆寿与凤鑫公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按约全面履行。 关于解除合同。杨庆寿诉请要求解除合同，凤鑫公司辩称合同自其2018年5月10日搬离后即解除。一审法院认为，按照《房屋租赁合同书》第十条第10.2条约定，凤鑫公司可根据自身实际生产经营需要解除合同，但是需要提前三个月告知杨庆寿。审理中，双方对于凤鑫公司已于2018年5月10日搬离的事实均不持异议，一审法院予以确认。但杨庆寿认为双方还有水费等未结算完毕、案涉房屋未腾空，故双方合同并未于5月10日解除。而凤鑫公司提交了其员工彭某的证言以及与杨庆寿的聊天记录，以证明凤鑫公司在2018年1月即告知杨庆寿不再租赁房屋，并于2018年5月10日腾退了房屋。一审法院认为，杨庆寿并未提交证据证明其上述主张，在无其他相反证据的情况下，凤鑫公司提交的聊天记录和证人证言能够达到其证明目的。凤鑫公司依据上述合同约定行使合同解除权，于2018年5月10日腾退房屋并通知杨庆寿，故案涉《房屋租赁合同书》于2018年5月10日解除。 关于杨庆寿要求凤鑫公司腾退并返还房屋。一审法院认为，按照《房屋租赁合同书》“如凤鑫公司对租赁物进行了添附的，则在本合同终止后，凤鑫公司有权自行拆除添附物，并恢复原有租赁物的原样和使用功能”的约定，合同解除后凤鑫公司应当腾退并返还房屋，双方均认可凤鑫公司在2018年5月10日已搬离，且杨庆寿并未举证证明凤鑫公司仍占有使用房屋，故对其该项诉讼请求一审法院不予支持。 关于杨庆寿要求凤鑫公司支付2018年5月10日后的租金、房屋占用费以及利息损失。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同书》已于2018年5月10日解除，凤鑫公司当日搬离租赁房屋，杨庆寿未举证证明凤鑫公司仍在占有使用房屋，故杨庆寿再主张此后的租金、房屋占用费以及利息损失无事实依据和法律依据，对于该诉讼请求一审法院不予支持。 关于凤鑫公司要求杨庆寿退还押金10000元。杨庆寿辩称押金退还条件仍未成就。一审法院认为，按照《房屋租赁合同书》“合同签订之后七日内，凤鑫公司向杨庆寿支付定金10000元，此定金在合同履行期间冲抵为押金，待合同期满后经双方共同对租赁物进行查验，如租赁物完整无损，杨庆寿将退回押金；如有损坏凤鑫公司在退场时将其修复好后退回，或者由杨庆寿派人维修，费用在押金里扣除后，退回剩余押金”的约定，在合同解除后租赁物无损坏或者修复好的情况下，杨庆寿对维修费用予以抵扣后退还剩余押金。现杨庆寿并未举证证明其存在租赁物维修费用，故应当退还凤鑫公司已支付的押金10000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨庆寿与凤鑫公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同书》于2018年5月10日解除；二、杨庆寿于判决生效之日起十日内向凤鑫公司退还押金10000元；三、驳回杨庆寿的其他诉讼请求。 二审中，杨庆寿除对以下事实部分有异议外，其他事实部分无异议、无补充：“2018年5月10日凤鑫公司搬离案涉房屋……”，杨庆寿主张凤鑫公司没有通知其搬离，其不清楚凤鑫公司什么时候搬离。 本院二审期间，杨庆寿提交新证据：照片11张：2018年7月26日至2019年5月5日的案涉房屋情况照片9张；杨庆寿收到一审判决后向凤鑫公司发送短信的照片2张，拟证明凤鑫公司还在实际占有使用房屋，且拒不与杨庆寿办理交接事宜。凤鑫公司发表质证意见：1、照片并非新证据，依照对证据的相关规定，新证据应是在一审就已经形成的、由于提交人调取不能的证据，但杨庆寿一审未提交照片的情形并非调取不能的情形。在一审中凤鑫公司依法提起了反诉，也给予了杨庆寿相应的举证期限，杨庆寿在法院指定的举证期限内未提出任何证据，属于逾期举证。按照法律规定其应自行承担逾期举证的法律后果。2、照片中所有的东西均不是凤鑫公司遗留的东西，这是其进场之前就有的物品。3、短信是一审法院判决书送达后杨庆寿给凤鑫公司发的，但凤鑫公司对此并未做出承认或否认的意思表示，仅能证明一审判决之后本案杨庆寿与凤鑫公司在协商如何退还押金的事宜，不能达到杨庆寿的证明目的。本院认为，杨庆寿未提供证据证明照片中的物品为凤鑫公司所有，不能达到其证明目的。关于短信，因杨庆寿承认短信系其在收到一审判决后才向凤鑫公司发送，而非在杨庆寿将房屋另租他人之前发送，因此不能达到其证明目的，故本院对杨庆寿提供的照片和短信不予采纳。 二审另查明，一、通过凤鑫公司提供的微信记录显示，为解决案涉房屋大门被他人车辆堵塞的问题，凤鑫公司分别于2017年12月11日、2017年12月12日、2017年12月26日、2018年1月15日、2018年1月30日，与杨庆寿进行了沟通。二、通过凤鑫公司提供的微信记录显示，杨庆寿于2017年12月26日，向凤鑫公司发送微信称“米总还有一事还要给你核实一下，上次你们秦是说不租房子了，是真的吗”，对此凤鑫公司未作回复。三、杨庆寿已于2018年10月1日，将案涉房屋另租他人。 本院认为，杨庆寿与凤鑫公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示且未违反法律、行政性法规的强制性规定，属合法有效，两方均应按照合同约定履行各自义务，本院对此予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、杨庆寿与凤鑫公司签订的《房屋租赁合同书》的解除时间。二、凤鑫公司是否应向杨庆寿支付2018年5月10日至2018年8月9日的租金105000元及利息损失。三、杨庆寿是否应退还凤鑫公司押金10000元。现将焦点问题阐述如下： 一、杨庆寿与凤鑫公司签订的《房屋租赁合同书》的解除时间。 根据《房屋租赁合同书》“凤鑫公司可根据自身实际经营需要解除合同，但是需要提前三个月告知杨庆寿”的约定，合同赋予了凤鑫公司单方解除权，但解除通知只有在杨庆寿收到解除通知后三个月，才发生解除的效力。根据凤鑫公司提供的微信聊天记录显示，虽然凤鑫公司于2017年12月26日前，与杨庆寿商议过合同解除的事宜，但从杨庆寿通过书面方式询问凤鑫公司是否有解除合同的决定而凤鑫公司并未答复的情况，以及凤鑫公司从2017年12月28日起至2018年5月10日止，仅就案涉房屋存在使用障碍、房屋租金等事宜与杨庆寿进行商议的行为来看，无法认定凤鑫公司在2018年5月10日前行使了约定的解除权。根据凤鑫公司提供的微信聊天记录，仅能证明凤鑫公司于2018年5月10日以书面的方式通知杨庆寿解除合同，因此合同解除的时间应是杨庆寿微信号收到解除通知（2018年5月10日）后三个月，即2018年8月9日。故一审法院认定合同于2018年5月10日解除不当，应予纠正。 二、凤鑫公司是否应向杨庆寿支付2018年5月10日至2018年8月9日的租金105000元及利息损失。 如前所述，凤鑫公司应付房屋租金至2018年8月9日止，根据各方陈述，凤鑫公司仅支付房屋租金至2018年5月9日，虽然凤鑫公司将房屋钥匙寄存在与案涉房屋相邻的商户处，但凤鑫公司未提供证据证明该寄存处系经杨庆寿要求确定的，故不能认定凤鑫公司已向杨庆寿返还房屋，因此凤鑫公司应支付2018年5月10日至2018年8月9日的租金。凤鑫公司应付而欠付租金，应支付资金占有使用利息，根据合同对租期和租金支付方式的约定，凤鑫公司应于2018年1月10日前支付该笔租金，因此凤鑫公司应以105000元为基数，从2018年1月10日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。 三、杨庆寿是否应退还凤鑫公司押金10000元。 《房屋租赁合同书》第四条第2款并未约定由谁来提出共同查验的请求，因此杨庆寿与凤鑫公司均有义务提出该请求。但自2018年5月10日始至杨庆寿将案涉房屋另租他人时止，双方未有共同查验房屋之表示，而从杨庆寿既无证据证明房屋存在损坏以及存在相应的维修费用之情况，和其将案涉房屋另租他人之行为可以看出，凤鑫公司在搬离后，案涉房屋不存在损坏之情形，故一审法院判决杨庆寿退还凤鑫公司押金10000元并无不当，应予维持。 综上所述，杨庆寿的上诉请求成立，一审法院事实认定清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2018）川0116民初10095号民事判决第二项，即“原告（反诉被告）杨庆寿于本判决生效之日起十日内向（反诉原告）四川凤鑫工贸有限公司退还押金10000元”。 二、撤销成都市双流区人民法院（2018）川0116民初10095号民事判决第一项，即“原告（反诉被告）杨庆寿与被告（反诉原告）四川凤鑫工贸有限公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月10日解除”；第三项，即“驳回原告（反诉被告）杨庆寿的其他诉讼请求”。 三、杨庆寿与四川凤鑫工贸有限公司于2016年8月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月9日解除。 四、四川凤鑫工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向杨庆寿支付租金105000元及以105000元为基数，从2018年1月10日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。 五、驳回杨庆寿其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件本诉受理费2400元，一审反诉案件受理费25元，共计2425元，由四川凤鑫工贸有限公司负担2400元，杨庆寿负担25元。二审案件受理费2400元，由四川凤鑫工贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一九年十月十六日 书记员 丁昱凡