广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3194号 原告：临桂龙仕房地产开发有限公司，住所地临桂区临桂镇机场路北侧（临桂县庙岭食品厂），统一社会信用代码：91450322552262244U。 法定代表人：杨清治，总经理。 委托诉讼代理人：吕星，广西金桂律师事务所律师。 被告：桂林纵一电子商务有限公司，住所地桂林市七星区环城南一路3号时代广场，统一社会信用代码：91450300MA5KEFN084。 法定代表人：王琳琳，总经理。 委托诉讼代理人：欧国林，桂林纵一电子商务有限公司业务经理。 原告临桂龙仕房地产开发有限公司与被告桂林纵一电子商务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕星，被告的法定代表人王琳琳、委托诉讼代理人欧国林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告违约金100万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告在2019年5月19日签订了《团购房销售代理协议》。协议约定:原告委托被告代理销售龙仕·银座国际小区2＃、3＃住宅，代理期限从2019年5月19日起半年，销售以底价包销的方式进行，2＃楼底价5030元/㎡，3＃楼底价5060元/㎡，超出部分为被告的佣金。为顺利完成本项目的销售，被告交纳押金100万元，缴纳方式自签订本合同次日交纳30万元至原告账户，剩余70万元在以后的佣金中扣除。被告每月的销售任务为不低于100套，以客户交完首付并签订《商品房买卖合同》为准，按月为一个考核期，少完成一套，扣罚2.5万元，从押金及次月结算的佣金中扣除。被告累计二个月未达到月销售目标或当月被告押金不够扣减罚款的，被告需补足押金至100万元，同时原告有权解除本合同。上述协议签订后，从2019年5月19日到6月18日，被告销售一套房屋，从2019年6月19日到7月18日被告没有成交一套房屋。被告已经连续二个月未能完成销售任务，被告未完成的销售任务为199套。根据协议的约定，被告每少完成一套应给付违约金2.5万元，共计产生违约金497.5万元，但鉴于双方的合作关系，原告仅主张违约金100万元。目前被告已经离场。为此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告辩称，1.原告与被告签订的《团购房销售代理协议》因有以合法形式掩盖非法目的情形而无效，因为按照协议约定，无论被告是否卖出房屋，原告都有钱挣；2.协议约定被告为龙仕·银座国际小区2＃、3＃楼住宅全程营销策划销售代理，意为被告独家代理，但实际上原告不止委托被告一家在销售2＃、3＃楼，而且价格不统一，其他代理公司是按照售房款返点收取佣金，可以卖5300元/㎡，被告是以超出底价部分收取佣金，要卖到5600元/㎡以上才有利润，造成被告卖出房屋后客户要求退房；3.根据协议约定，原告要向被告提供专用售楼部，并提供空调、沙盘等硬件设备，但售楼部是数家代理公司共用，被告只能在一处简陋的毛坯房内办公，致使被告无法正常开展工作。因此，是因为原告先违约造成被告无法完成销售任务，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交办公场所照片一组，欲证明原告未按协议约定提供专用售楼部；原告认为这是在客户多的情况下临时的措施，被告在承接项目时应该有所了解，不能作为其免除违约责任的事由；本院认为，该组证据可以证明被告曾在临时性场所开展售房业务。2.《房地产项目代理销售协议》、证人陈某的证言，被告认为上述证据可以证明原告未提供售楼部给原告，证人所在的桂林市德诚嘉业房地产营销策划有限公司销售2＃、3＃、8＃、9＃楼房屋，且售价与被告不统一；原告认为，售楼部是真实存在的，原告从未承诺由某家公司独家销售，协议约定的全程营销策划销售代理，指的是整个售房过程，2＃、3＃楼由被告和证人所在代理公司两家销售，价格不统一是因为两家公司的销售策略不同，这并不矛盾；本院认为，上述证据可以证明被告没有专用售楼部，被告和桂林市德诚嘉业房地产营销策划有限公司共同销售龙仕·银座国际小区2＃、3＃楼住宅，且价格不统一。 本院经审理认定事实如下：2019年5月19日，原告与被告签订《团购房销售代理协议》一份。协议约定:原告委托被告代理销售龙仕·银座国际小区2＃、3＃住宅，代理期限从签约之日起半年，协议期内被告为本项目全程营销策划销售代理；原告确保代理商的销售价格统一及相对平衡；在销售过程中向被告提供专用售楼部及空调、固定电话、沙盘、户型模型等硬件设备；销售以底价包销的方式进行，2＃楼底价5030元/㎡，3＃楼底价5060元/㎡，超出部分为被告的佣金；为顺利完成本项目的销售，被告交纳押金100万元，自本合同签订次日交纳30万元至原告账户，剩余70万元在以后的佣金中扣除；被告每月的销售任务为不低于100套，按月为一个考核期，少完成一套扣罚2.5万元，从押金及次月结算的佣金中扣除；被告累计二个月未达到月销售目标或当月被告押金不够扣减罚款的，被告需补足押金至100万元，同时原告有权解除本合同等。上述协议签订后，被告进场开展销售工作，但因售楼部为数家销售代理公司共用，被告只能在小区一处毛坯房内办公。原告委托被告销售的小区2＃、3＃住宅，同时有桂林市德诚嘉业房地产营销策划有限公司在销售，且原告与该公司签订的《房地产项目代理销售协议》约定，以销售总房款的8%作为该公司代理佣金。从2019年5月18日到7月18日被告仅销售一套房屋，原告于2019年7月23日向被告发出《工作联系函》，提出终止合同，被告亦撤离上述办公场所，不再履行合同。 本院认为,原告与被告签订的《团购房销售代理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一的以合法形式掩盖非法目的中的“目的”，应当是合同双方的共同目的，绝大多数情况下，这一共同目的是双方通谋的结果，这是构成该情形的一个重要特征。涉案合同并不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，被告以此为由主张合同无效，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。被告认为协议期内被告为涉案项目独家代理，但根据上述规定判断，无法得出协议约定的“全程营销策划销售代理”即独家代理的结论，故本院亦不予采信。根据协议约定，原告在销售过程中应向被告提供专用售楼部及空调、固定电话、沙盘、户型模型等硬件设备，同时应确保代理商的销售价格统一及相对平衡，这是原告应当先履行的合同义务。但原告并未提供专用售楼部给原告，且未按约定确保两家代理商的销售价格统一，这是被告不能完成约定售房任务的重要原因。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”故原告以被告未完成约定的售房任务为由要求被告承担违约责任，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告临桂龙仕房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费13800元，因适用简易程序审理，减半收取6900元，由原告临桂龙仕房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费13800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李旻 二〇一九年十月二十四日 书记员  李捷