河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初24035号原告：绿城物业服务集团有限公司河南分公司，营业场所河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路与心怡路交叉口雅宝东方国际广场2号楼402，统一社会信用代码：91410100775137563W。负责人：耿志港，总经理。委托诉讼代理人：刘晓勇，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：常佩佩，女，系原告公司员工。被告：陈凤爱，女，1963年6月30日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。委托诉讼代理人：夏宗成，河南万特律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朵朵，河南万特律师事务所律师。原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司与被告陈凤爱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓勇，被告委托诉讼代理人夏宗成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费合计21166.80元（自2009年1月1日起至2019年12月31日止，2009年1月1日起至2016年12月31日止按照0.8元/月·平方米计算；2017年1月1日起至2019年12月31日按照1.4元/月·平方米计算）；2、判令被告支付原告逾期违约金6992.59元（自逾期之日起以应交物业服务费为基数按照万分之二的标准暂计算至起诉日，实际计算至物业服务费全部付清之日止）；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告为郑州市金水东路10号院B11栋1单元201室业主，房屋建筑面积142.25平方米，2007年4月16日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定原告为小区提供物业服务。协议签订后，原告在物业服务期间积极履行协议约定的相关权利与义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2009年1月1日起至2019年12月31日期间从未缴纳物业费，被告已经构成违约，其应当按照协议约定向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告陈凤爱辩称，1、原告起诉的物业费超过诉讼时效，且数额计算有误。2、根据物业服务协议的约定，原告没有尽到对被告共有的外墙予以维修和管理的重大义务，导致被告房屋内墙渗水并破坏，并产生了维修费用的损失，所以原告诉请的物业费及违约金也会因其没有履行合同义务，而不应该享有相应的权利。3、在2016年左右，原告因被告窗户被砸破，申请保险理赔金1300元未给付被告，应当从物业费中予以扣除，所以原告的诉请不当。经审理查明：2007年4月16日,浙江绿城物业管理有限公司河南分公司与被告陈凤爱签订《中义·阿卡迪亚前期物业管理服务协议》一份，约定：在被告签订房屋买卖合同时，双方就前期物业管理服务达成如下协议，被告缴纳费用周期为每6个月预收一次，无电梯公寓按建筑面积定为0.8元/㎡/月。物业共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的费用由维修基金承担。维修基金的使用由浙江绿城物业管理有限公司河南分公司提出年度使用计划，经业主大会批准，由当地物业管理行政主管部门划拨。2016年12月9日，郑州市郑东新区阿卡迪亚小区业主委员会（甲方）与原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司（乙方）签订《中义·阿卡迪亚物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对小区提供物业管理服务事宜。乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定，乙方不需承担义务的设备设施或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设备设施除外。本合同自2017年1月1日起至本届业主委员会换届并与新物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。其中多层住宅按照1.4元/㎡/月标准缴纳。物业服务费每6个月预缴一次，时间为每6个月的第一个月上旬。本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部分的使用状况，需要维修，属于小修范围的，由物业公司负责及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告及建议，根据业主大会的决定，组织维修。大、中和小修范围以房管局明确规定为准。业主或者物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求其缴纳，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。原告另提供《商品房买卖合同》一份，显示买受人为陈凤爱，房屋坐落位置为郑东新区金水东路北黄河东路西B11幢东1单元2层东户，房屋建筑面积共143.98平方米。原告另提供不动产登记资料查询结果证明一份，显示不动产权证号为0701078260的房屋，产权人为陈凤爱，坐落于郑东新区××院××楼××单元××号，面积142.25平方米。另查明，2011年6月20日，浙江绿城物业管理有限公司河南分公司名称变更为原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司。庭审中，原被告双方共同确认确实存在物业服务合同关系，且被告对物业服务的缴费标准无异议。另原告同意理赔款1300元抵扣部分物业费。被告因涉案房屋漏水维修问题而未缴纳物业费，双方引发纠纷，诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、与业主委员会签订的《物业服务合同》均系各方当事人真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。在原告已履行义务的情况下，被告应交纳物业费。根据双方约定2009年1月1日至2016年12月31日的物业费为10924.8元（0.8元/月/㎡*142.25㎡*96个月）；2017年1月1日至2019年10月31日的物业费为6771.1元（1.4元/月/㎡*142.25㎡*34个月）。对于原告主张的后续物业费，因并未实际产生，原告可另行主张。另原告同意理赔款1300元抵扣部分物业费，本院予以扣除。被告逾期缴纳物业费，构成违约，其应当向原告支付逾期违约金。因双方约定过高，依据被告的违约程度、原告的预期利益等在诚实信用和公平原则基础上酌定违约金为2459.39元。被告辩称系因涉案房屋漏水问题而未缴纳物业费，而原告辩称根据前期物业服务协议的规定，物业共用部位保修期满后大中修、更新、改造的费用由维修基金承担，故其认为涉案房屋漏水与诉请的物业费无关，本院认为，根据前期物业服务协议和物业合同的约定，原告作为物业公司，应根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部分的使用状况，需要维修，属于小修范围的，由物业公司负责及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告及建议，根据业主大会的决定，组织维修。另维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划，经业主大会批准，由当地物业管理行政主管部门划拨。本案中，涉案房屋存在漏水现象，原告作为物业公司应按照物业合同约定及时进行甄别，属于物业公司维修范围的应当及时进行维修；属于维修基金范围的应当及时进行申报，但原告并未提供证据证明其履行了上述义务，故本院酌定暂时扣减物业费的30%即4918.77元（16395.9元*30%）作为质保金，在原告履行完毕上述义务后，被告再行缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈凤爱于本判决生效后十日内向原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司支付物业费11477.13元、违约金2459.39元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由被告陈凤爱负担。本判决为终审判决。审判员  刘冰泉二〇一九年十月十日书记员  吴润晓