宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初11075号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园110#楼3号房6层。法定代表人：刘建文，该公司总经理。委托诉讼代理人：张雯，宁夏天器律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙艳，宁夏天器律师事务所律师。被告：金波，男，1988年3月22日出生，回族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司与被告金波物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司的委托诉讼代理人蒙艳，被告金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏宁馨祥物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付自2016年9月14日至2018年12月31日期间的物业费2989元、公用电费114元、电梯费1378元，合计4481元；2.被告支付违约金4481元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区某号房业主，该房屋建筑面积为47.15平方米，原告系银川市兴庆区兴庆华府小区物业服务企业。2015年被告入住兴庆华府小区,并于2015年9月14日与原告签订《前期物业服务协议》,约定物业服务费按照建筑面积收取,其中住宅按1.56元/月/平方米收取，商住2.80元/月/平方米、公寓2.3元/月/平方米；电梯运行费：二层30元/月，每层递增5元，十六层以上为100元/月。被告享受原告提供的物业服务后却不按时交纳物业费，现仍欠2016年9月14日至2018年12月31日物业费2989元、公用电费114元、电梯费1378元。根据《前期物业服务协议》第七条第四款约定，被告应当支付违约金75102元（4481元×2%×838天＝75102元），但原告降低违约金，由被告承担4481元违约金，原告多次向被告催要未果，故诉至法院。金波辩称，原告没有按照物业服务协议约定的物业服务标准向被告提供物业服务，原告为了收取物业费不择手段，堵住小区所有出口，导致小区和公寓没有消防通道。小区周边凡是车辆能出入的地方都安装地桩。2018年冬天，原告在没有合法收费许可的情况下，联合收停车费的人员堵住小区出口收费。被告只同意按照所有费用的50%交纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区某号房（公寓）的业主，该房屋建筑面积为47.15平方米。2015年9月14日，原告（2018年7月18日更名为宁夏宁馨祥物业服务有限公司）与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，物业服务费按房屋面积（公寓）2.30元/月/平方米计算；电梯运行费:二层30元/月，每层递增5元，十六层以上为100元/月；公共楼道电费预收50元；被告违反本协议，未按本协议约定的缴费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天2%交纳违约金。合同签订后，原告向该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2016年9月14日至2018年12月31日物业费2989元、电梯费1378元未交纳，原告向被告多次催缴物业费、电梯费及公用电费无果，故诉至本院。另查明，涉案的银川市兴庆区兴庆华府14栋楼系公寓楼，根据被告提交的照片显示，涉案的楼栋内楼道公共区域部分壁纸起皮严重。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，对原、被告均有约束力，双方按照合同约定履行各自的义务，原告提供了物业服务，被告作为物业使用人依法具有交纳物业费的义务。但根据被告提交的证据及本院庭审情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未严格按照约定向被告提供物业服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应交纳物业费的比例为95%，被告应交纳2016年9月14日至2018年12月31日期间的物业费2841.73元（47.15平方米×2.3元/月/平方米×12个月÷365天×839天×95%）。关于电梯费，被告使用电梯应按照合同约定向原告交纳电梯费，故对于原告要求被告交纳2016年9月14日至2018年12月31日期间的电梯费1378元的诉讼请求，本院予以支持。关于公用电费，因原告未提交证据证明公用电费的实际产生金额以及被告应承担的交费比例，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告金波于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司自2016年9月14日至2018年12月31日期间的物业费2841.73元、电梯费1378元，共计4219.73元；二、驳回原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司负担14元，被告金波负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 谷胜龙二〇一九年九月二十九日法官助理 曹丽君书 记 员 马小花附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。