济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初720号原告：蒋宗民，男，1990年3月18日出生，汉族，住山东省临沂市委托诉讼代理人：王素云，山东京鲁律师事务所律师。被告：山东鲁商置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：董红林，执行董事。被告：山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司，住所地济南市。负责人：吕世明，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈双石，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告蒋宗民与被告山东省鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司商品房预约合同纠纷一案，本案于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋宗民及其委托诉讼代理人王素云，被告山东省鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司共同委托诉讼代理人陈双石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宗民向本院提出诉讼请求：1.确认涉案团购协议解除生效日为2019年1月21日（原告起诉受理日）；2.判令被告山东省鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司共同返还原告蒋宗民已经缴纳的购房款122381元及利息暂计31836.6元；3.依法判令被告山东省鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司共同赔偿原告蒋宗民购房差价损失（含地下室）54.27万元；4.本案的诉讼费、保全费、鉴定费由被告山东省鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司承担。事实和理由:2013年11月15日原告蒋宗民和被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司签订鲁商?常春藤团购协议，协议约定原告蒋宗民购买被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司开发的济南市长清区大学科技园大学路2166号鲁商?常春藤68号楼2单元801室（后因管理机关调整单元编号，原告所购房屋的单元编号变更为1单元），房屋面积96.78平方米（2016年9月5日被告开具房款票时测量核定为95.69平方米），单价每平方米5240元。地下室编号119，面积9.41平方米（2016年9月5日被告开具房款票时测量核定为9.5平方米），单价每平方米2500元。协议约定，团购协议签订时支付5000元作为参加团购担保。团购协议签订后3日内缴纳10万元首付款。团购协议签订后，原告蒋宗民如约付款，后又交足地下室全款。2016年9月5日，被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司向原告蒋宗民开具两张发票，发票金额为100000.00元和22381.00元，合计122381.00元。协议第四条约定，原告（乙方）接到被告（甲方）通知后3日内缴纳部分剩余首付款（一次性付款须缴纳全部房款）且与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》。被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司迟迟不通知原告蒋宗民签订《商品房买卖合同》，原告蒋宗民不断催促，得到的答复是楼房处于封楼状态，尚不具备销售条件。原告蒋宗民再催促，被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司又答复每平方米要涨价到8000多元。原告蒋宗民不同意涨价。被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司于2018年12月13日向原告蒋宗民发函解除合同，原告蒋宗民不同意解除合同，通过律师函的方式提出抗议。双方发生纠纷。原告蒋宗民与被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司签订团购协议后，如约履行义务。因济南市商品房价格上涨幅度较大，在利益的驱使下，被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司违反团购协议约定，单方要求涨价未果，于2018年12月13日向原告蒋宗民发送解除买卖关系通知书。被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司的解除行为不符合法律规定，被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司以其非法解约行为宣告不再继续履行合同，系重大违约，双方签订的团购协议无法继续履行。原告蒋宗民基于被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司违法解除团购协议的事实，有权要求被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司退还已收取的购房款及利息，由于被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司的违法解除行为导致原告蒋宗民依据团购协议产生的可信赖利益损失，原告蒋宗民有权要求被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司予以赔偿。否则有违公平和诚实信用的基本法律原则。被告山东省鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《鲁商常春藤团购协议书》已于2018年12月13日解除，并非被答辩人所称的2019年1月21日。根据《合同法》第96条的规定：“当事人一方依照合同法第93条第二款、94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”因此，答辩人山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司于2018年12月13日向被答辩人邮寄的《解除买卖关系通知书》，被答辩人已于当日签收，团购协议于被答辩人收到同时解除，因此不应认定解除日期为2019年1月21日;二、被答辩人主张的合同解除后由被答辩人支付的购房款利息及赔偿购房差价损失无凭无据，不应得到支持。双方未能签订正式的《房屋买卖合同》及办理贷款手续，该责任不应由答辩人承担。答辩人山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司分别于2014年12月5日、2015年7月31日、2015年11月26日向被答辩人发出《催缴房款通知书》，督促其办理贷款手续支付尾款；2015年12月11日、2017年6月15日、2018年12月13日向被答辩人发出《解除买卖关系通知书》，要求解除团购协议并办理退房手续；2015年6月10日委托山东众成仁和律师事务所向被答辩人发出律师函，函告被答辩人赴鲁商常春藤售楼处补齐欠缴房款并签订正式的房屋买卖合同。上述证据均证明答辩人并没有任何过错，不存在因房价上涨而怠于行使签约的义务，也没有违反《团购协议》的约定，不应赔偿给被答辩人购房差价损失。三、被答辩人主张的购房利息及房屋差价损失明显过高，不应得到支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该解释中提到的赔偿预约违约损失即本约的信赖利益损失，应当在最高不超过信赖利益的范围内，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素予以裁量。被答辩人要求答辩人既要支付已购房款利息又要承担房屋差价损失，明显超出了司法解释关于合理损失的范围。同时该涉案房屋的房价由2013年的每平5240元增幅至8500元，涨幅总价仅为315502.8元，被答辩人仅支付了购房款的五分之一房款就主张全款房屋两倍的差价损失，属于典型的牟利行为，而非合理的可信赖利益损失，不应得到支持。综上所述，答辩人同意双方于2018年12月13日解除《团购协议》，不应承担被答辩人主张的支付已购房款利息及高额的房屋差价损失。请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日,原告蒋宗民与山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司签订鲁商?常春藤团购协议一份，约定：蒋宗民购买山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司开发的济南市长清区大学科技园大学路2166号鲁商?常春藤68号楼2单元801室（后因管理机关调整单元编号，原告蒋宗民所购房屋的单元编号变更为1单元），房屋面积96.78平方米（2016年9月5日被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司开具房款票时测量核定为95.69平方米），单价每平方米5240元。地下室编号119，面积9.41平方米（2016年9月5日被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司开具房款票时测量核定为9.5平方米），单价每平方米2500元。团购协议签订时支付5000元作为参加团购担保。协议书载明，参与团购的客户签订《商品房买卖合同》时均可享1万元额外优惠；后期与甲方签订《商品房买卖合同》时，若乙方采取一次性全额支付购房款项，可享受选中地上房屋100元/㎡的优惠，商业贷款支付房款可享受选中地上房屋50元/㎡的优惠，组合或者公积金贷款无该项优惠；按照甲方通知时间内付款签订《商品房买卖合同》，可额外享50元/㎡。团购协议签订后3日内缴纳10万元首付款。团购协议签订后，原告蒋宗民如约付款，后又交足地下室全款。2016年9月5日，被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司向原告蒋宗民开具两张发票，发票显示金额为100000.00元和22381.00元，合计122381.00元。山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司于2018年12月13日向蒋宗民发出解除买卖关系通知书一份，以公司再三催促蒋宗民未按时补齐剩余房款为由，通知蒋宗民解除买卖关系，房屋另售。并通知蒋宗民办理退房手续以及退还购房款。2019年6月24日山东嘉和土地房地产资产评估有限公司出具评估意见一份，证明涉案房屋现单价为10524元/㎡，总价为100.7万元；涉案119号地下室单价为3800元/㎡，总价为3.61万元。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。蒋宗民与山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司签订的团购协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院依法予以采信。对于蒋宗民主张确认蒋宗民与山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司签订的协议解除生效日期为原告蒋宗民起诉立案之日，本院认为蒋宗民、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司签订的团购协议书属于商品房预售合同，山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司因房价上涨要求蒋宗民支付差价单方要求违约并虚构合同解除理由，不具有合同约定和法定解除权，山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司向蒋宗民发出的解除通知无效。《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告蒋宗民在庭审过程中主张解除合同，因被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司延迟履行签订商品房买卖合同的约定，经催告后在合理期限内仍未履行。其该项符合法律规定，涉案合同应予解除，但解除日期应为本案判决生效之日。原告蒋宗民主张被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司与返还原告蒋宗民已经缴纳的购房款122381元。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司拒绝履行协议构成违约，涉案合同解除后被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司应当返还原告蒋宗民购房款122381元，本院予以支持。原告蒋宗民主张被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司赔偿原告蒋宗民购房差价损失（含地下室）54.27万元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立和合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。蒋宗民申请对房屋价格进行司法鉴定，鉴定意见证明：涉案房屋1-801室现在单价为10524元/平方米，总价为100.7万元（10524元/平方米×95.69平方米）；涉案地下室119号现单价为3800元/每平方米，总价为3.61万元（3800元/平方米×9.5平方米）。涉案房屋的差价损失为52.99万元【100.7万元-（5240-150）元/平方米×95.69平方米-10000元】，涉案地下室的差价损失为1.28万元【3.61万元-(2500-50)元/平方米×9.5平方米】，总购房差价为54.27万元。山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司未依约通知蒋宗民签订商品房买卖合同，且经催告后仍未履行。其应依法赔偿违约给蒋宗民造成的差价损失，给原告蒋宗民造成价格变动上的成本损失，本院支持购房差价损失54.27万元。关于蒋宗民主张的利息问题，因已在对损失的认定中予以处理，与损失赔偿重复。蒋宗民主张支付利息31836.6元的请求，本院不予支持。山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司系山东鲁商置业有限公司的分支机构，不具有独立的法人资格。《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。应由山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司先以自己机构的财产承担给付义务，不足以承担的，由山东鲁商置业有限公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司与原告蒋宗民签订的团购协议自本判决生效之日起解除;二、被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司于本判决生效之日起十日内退还原告蒋宗民购房款122381元;三、被告山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋宗民购房差价损失54.27万元;四、被告山东鲁商置业有限公司对本判决第二、第三项承担补充责任;五、驳回原告蒋宗民的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12680元、申请费5000元、鉴定费7000元，均由被告山东鲁商置业有限公司、山东省鲁商置业有限公司银座常春藤项目分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  张兴欣人民陪审员  商汉印人民陪审员  夏连秀二〇一九年十月十日书 记 员  边江舟