广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初1216号 原告：刘超斌，男，1979年12月4日出生，汉族，住广西灵山县。 委托诉讼代理人：赵红，广西褀光昭来律师事务所律师。 被告：顾桂荣，男，1992年4月17日出生，汉族，住所地广西玉林北流市。 原告刘超斌与被告顾桂荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘超斌的委托诉讼代理人赵红、被告顾桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘超斌向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年3月15日签订的房屋租赁合同于2018年8月23日解除；2、判令被告于判决生效后10日内将位于百色市那毕大道锦华逸景小区A区2栋1单元111号商铺房产腾空并返还原告；3、判令被告支付原告自2018年6月16日至2018年8月23日的租金共10859.6元；4、判令被告向原告支付房屋占用费27947.5元（以原租赁合同的租金计付标准自2018年8月24日暂计至2019年2月15日，之后的房屋占用费自2019年2月16日计算至被告退还房屋之日止）；5、判令被告向原告支付违约金11498.4元、滞纳金18253.71元（滞纳金以14373元为基数，按日5‰自2018年6月6日暂计至2019年2月15日，之后的滞纳金自2019年2月16日计至被告将租金与房屋占用费付清之日止）；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告减少、变更诉讼请求为：1、确认原告与被告于2016年3月15日签订的房屋租赁合同于2018年11月17日解除；2、判令被告支付原告自2018年6月16日至2018年11月17日的租金共23955元；3、判令被告向原告支付房屋占用费14373元（占用费以原租赁合同的租金计付标准自2018年11月18日计算至2019年2月18日）；4、判令被告向原告支付违约金11498.4元（57492元×20%）以及滞纳金（滞纳金以23955元为基数，按日5‰自2018年11月19日计至被告付清租金、违约金之日止）；5、本案诉讼费由被告承担。以上所有费用确定后优先从被告交纳的押金13308元抵扣。事实和理由：2016年3月15日，被告与原告签订一份房屋租赁合同，由被告承租原告位于百色市那毕大道锦华逸景小区A区2栋1单元111号商铺（以下简称111号商铺）。合同约定租金按季支付，除第一季外，每季度租金在上一季度租届末的10日前缴纳。被告逾期支付租金的，每逾期一日，应按照应缴纳租金的5‰向原告支付滞纳金，逾期15日的，原告有权终止合同，收回房屋并追讨违约金和其他损失，违约金按照年租金的20%计算。被告从2018年6月6日起未按时向原告支付租金，经原告催促，被告支付租金，双方合同继续履行。后被告未支付第二季度的租金，原告于2018年8月23日向原告发出解除合同通知书，被告于8月26日作出具保证书，保证其于2018年8月31日付清6-9月份租金，但被告未履行承诺，此后还在门面上张贴“紧急转让”的通知，拒不移交出租房钥匙，原告根据转让通知上的联系方式亦无法联系被告。后原告于2018年11月14日发出解除合同通知书，因被告不使用原电话号码且不在合同留的地址，原告寄出的解除合同通知书于2018年11月17日被退回。被告从2018年6月6日起不再向原告支付租金，经原告多次催促不予理睬，被告行为违反合同约定，原告按照合同约行使合同解除权。请求支持原告的诉讼请求。 被告顾桂荣辩称，一、原告的诉讼请求的权利基础不存在。原告一方面诉请要求确认合同解除，另一方面要求被告支付租金、房屋占用费、违约金、滞纳金。但原告于2018年8月23日向其寄送《解除合同通知书》，原告自该日起即放弃主张上述诉讼请求据以主张的权利。被告收到原告的解除合同通知书后已搬出111号商铺，其认为双方的租赁合同于2018年8月份已解除。二、双方签订的《房屋租赁合同》有关违约金、滞纳金的约定不合法，有违诚实信用、公平原则。三、被告短期逾期支付租金行为不属于恶意逃避合同义务行为，原告作为出租人，因被告逾期支付租金导致合同无法继续进行时应当采取合理措施减少损失扩大。被告因父亲病重等原因决定回玉林发展，其于2018年7月和原告方的的财务协商好终止租赁合同。后其于8月底清空店铺离开百色。因其仍有押金在原告处，其认为原告会处理，故其未特意理会。退一步说，原告起诉前就作出解除合同的行为意思。其解约意思到达被告之后即产生法律上的解约效果，原告在解约后任由房屋空置，后让其承担房屋占用费及违约金、滞纳金于法无据。综上，请求法院驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据：原告刘超斌提交的《房屋租赁合同》（日期2016年3月15日）、交租金温馨提示、《解除〈房屋租赁合同〉的通知书》（日期2018年8月23日）及张贴通知书照片、保证书、收据（日期2018年7月30日）、张贴空铺转让广告照片，被告提交的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》（日期2018年7月25日），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交快递投递退件，证明双方房屋租赁合同于2018年11月17日解除。被告对原告邮寄材料以及未妥投的事实无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据可证明被告未收到2018年11月17日寄出的解除合同通知书的事实，具证据三性，本院予以采纳。2、原告提交《商铺租赁合同》（日期2019年2月18日）及苏桂清身份证，证明租赁物已于2019年2月18日出租给案外人苏桂清。该证据对被告有利，可与其他有效证据印证111号商铺出租情况，本院予以采纳。3、被告提交出院记录、疾病证明书，证明其亲属病重，该组证据与本案无关联，本院不予采纳。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月15日，原告刘超斌（甲方）与被告顾桂荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将111号商铺出租给乙方用于经营日本料理；租赁期限自2016年3月16日至2019年4月15日，其中2017年4月16日至2018年4月15日的月租金4436元、季租金13308元，2018年4月16日至2019年4月15日的月租金4791元、季租金14373元；乙方按季度向甲方交纳租金并执行先交租金后使用商铺的原则；租金须在上一季度末前10日交缴下一季度的租金；双方签订合同时，乙方须向甲方交纳房屋租赁保证金13308元，保证金在租赁期间不计利息。如乙方违约或者损坏房屋，则可抵扣违约应承担的费用或者赔偿款；合同第八条“因乙方责任终止合同的约定”约定，“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。1、擅自将承租的房屋转租的……4、逾期十五天不交租金的……”；合同第九条“提前终止合同”约定，租赁期间，任何一方确因特殊情况须提前终止合同的，需提前一个月书面通知对方，以双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；任何一方违反本合同任一条款的规定，须向对方支付算度租金的20%作为违约金；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按应缴租金的5‰向乙方加收滞纳金。逾期超过十五日视为乙方构成根本违约，甲方有权终止合同，收回房屋，并追讨违约金和其他损失。原、被告签订租赁合同后，被告向原告交纳租赁合同保证金13308元，原告将111号商铺移交被告使用。 租赁合同履行过程中，被告未按时支付2018年3月16日至2018年10月15日的租金，原告据此于2018年7月25日向被告发出解除《房屋租赁合同》通知书，通知被告解除双方《房屋租赁合同》。后被告于2018年7月30日向原告交纳2018年3月16日至2018年4月15日的租金4436元、2018年4月16日至2018年6月15日租金9582元，合计14018元，被告继续使用1102商铺。后被告逾期支付其余尚欠的租金，原告于2018年8月23日在111号商铺张贴《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，通知被告其依合同第八条解除与被告的房屋租赁合同。2018年8月26日，被告顾桂荣向原告出具《保证书》，其上记载：“泗国料理商铺顾桂荣房租保证2018年8月31日前交清上季度铺租。如违约，本人愿付全部责任，按合同解决。”当月月底，被告关闭其位于111号商铺的店面，搬空111号商铺内物品，并且在门口张贴“空铺转让（急转）150××××5037（被告朋友联系电话）”的广告。后被告逾期未支付原告到期租金，原告于2018年11月17日根据被告在《房屋租赁合同》所留地址向被告快递送达《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，该《解除〈房屋租赁合同〉通知书》因无法联系被告被退回。被告至今仍未向原告支付2018年6月16日起的商铺租金。2019年2月18日，原告将111号商铺出租给她人。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告之间的《房屋租赁合同》是否已解除，于何时解除；二、被告是否应承担违约责任，应承担什么违约责任。 关于本案《房屋租赁合同》解除问题。本案中，被告出具保证书，承诺其于2018年8月31日交清尚欠的房租，如违约则负全部责任的事实，可证明原、被告在被告收到解除合同通知书（日期2018年8月23日）后，双方就租赁合同订立补充协议，就被告应支付相应到期租金的时间重新进行约定。之后被告张贴商铺转让的广告即向第三人发出签订111号商铺转租合同的要约邀请，被告该行为证实其仍持续控制、占有111号商铺。故以上当事人行为事实足以证明原、被告的租赁合同在被告收到原告解除合同通知书（出具日期2018年8月23日）后经双方协商未解除，合同继续履行。被告辩称双方租赁合同于2018年8月解除无事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原、被告《租赁合同》第八条、第九条系终止合同条款，非约定解除合同条款，原告主张其享有约定合同解除权不当。被告逾2018年8月31日仍未向原告支付前期尚欠的租金以及之后到期租金，被告的行为构成根本违约，原告依法行使法定合同解除权的条件成就。但被告未收到原告于2018年11月17日投递的解除合同通知书，原告未完成法律规定的解除合同通知义务，故双方的《房屋租赁合同》未解除。原告要求确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年11月17日解除无事实依据与法律依据，本院不予支持。 关于被告违约责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者发行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按合同履行支付租金义务违约，依法应承担相应违约责任。原告在被告违反先履行合同义务、无法联系被告情形下收回111号商铺另租给他人，原告该行为减少了被告违约给原告造成的损失，于被告有利，原告无过错。原告要求被告支付2018年6月16日起至2019年2月18日尚欠的租金共计38328元（包含原告诉请的房屋占用费）符合合同约定，本院予以支持。关于违约金、滞纳金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告主张的滞纳金实质为迟延履行违约金。考虑被告拖欠原告租金的时间、数额，原告该两项约定违约金的总和过分高于被告违约给原告造成的损失，应适当下调。本院综合被告违约情形、过错程度酌情确定被告应支付原告违约金、滞纳金共计12000元为宜。综上，被告应支付原告租金、违约金、滞纳金共计50328元（38328元+12000元），扣除其交纳给原告的房屋租赁保证金13308元，其尚应支付原告租金、违约金、滞纳金共计37020元（50328元-13308元）。原告超出该部分的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定，判决如下： 一、被告顾桂荣应于本判决生效之日起十五日内支付原告刘超斌租金、违约金、滞纳金共计37020元； 二、驳回原告刘超斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1514元，由被告顾桂荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  周 龙 审 判 员  罗婷巍 人民陪审员  李学泰 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  罗 骞