安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7618号上诉人（原审被告）:安徽徽银文金产业投资股份有限公司,住所地安徽省合肥市蜀山区财智中心A座5楼,统一社会信用代码91340100MA2MXKD320。法定代表人:梁斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：高宇，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨慧，安徽天禾律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:枞阳县中富广商业运营管理有限公司,住所地安徽省铜陵市枞阳县枞阳镇旗山路,统一社会信用代码91340762592676716A。法定代表人:姚光衡，该公司经理。委托诉讼代理人：王红，安徽为信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何杰，安徽为信律师事务所律师。上诉人安徽徽银文金产业投资股份有限公司（以下简称徽银文金公司）因与被上诉人枞阳县中富广商业运营管理有限公司（以下简称中富广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徽银文金公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回中富广公司的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由中富广公司承担。事实和理由：1.中富广公司法定代表人姚光衡与徽银文金公司法定代表人梁斌就租金问题已经达成协议，中富广公司将应收租金折算出资款，投资于徽银文金公司的经营的项目。因此，一审法院认定的租金数额与事实不符。2.中富广公司出租给徽银文金公司的房屋范围包含建筑物共用部位，导致徽银文金公司对案涉房屋的布局规划、适用方案、装修格局方面需被迫进行调整，且因此造成损失。中富广公司未按合同约定交付可合法使用的房屋。在中富广公司履行合同义务前，徽银文金公司有权拒付租金，中富广公司以此为由解除合同，属违法解除合同，其行为无效，需承担违约责任，并继续履行合同。综上，请求二审法院判如所请。中富广公司辩称，1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。2.徽银文金公司的上诉理由无事实和法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、合法有效，双方都应按约履行。经中富广公司多次催要，徽银文金公司仍未履行支付租金的义务，中富广公司依法可以解除合同，且徽银文金公司应承担支付租金及违约金的责任。2.徽银文金公司辩称已将租金折算入股，与事实不符，中富广公司法定代表人从未与徽银文金公司法定代表人达成所谓的以租金折算出资款，投资于徽银文金公司经营项目的协议。综上，请求驳回徽银文金公司的全部诉请。中富广公司向一审法院起诉请求：1.确认中富广公司、徽银文金公司于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月4日解除;2.判决徽银文金公司立即返还位于合肥市南二环路959号财智心A座5楼房屋;3.判决徽银文金公司立即支付欠付的租金1067412元及资金占用利息(以年利率6%自起诉之日起计算至款清之日止);4.判决徽银文金公司支付房屋占用费(以总面积1337平方米,每平方米每月42元为基数自2019年1月5日起计算至租赁房屋实际返还之日止)；5.判决徽银文金公司支付中富广公司违约金213482.4元(按欠付租金金额的20%计算);6.本案全部诉讼费用由徽银文金公司承担。一审法院认定事实：2016年9月2日，出租人中富广公司（合同甲方）与承租人徽银文金公司（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：徽银文金公司从中富广公司承租合肥市南二环路959号（财智中心A座5层）房屋，总建筑面积约1337平方米（不含五层挑空部分）；租赁期限自2016年10月1日至2022年3月1日；前两年每年的租金标准为每平方米每月40元，即每年租金为641760元；第三第四年的租金在前两年租金基础上上浮5%，即673848元；第五、六年的租金在第三、四年的基础上上浮5%，即707540元；第六年五个月的租金为294808元。租金每半年支付一次，先付后用；徽银文金公司于签订本合同当日支付第一年的上半年租金320880元，之后每半年支付一次，即下一个半年租金在上一个半年度租金到期日前一个月内支付完毕……合同第五条第6项约定，五楼现存的铜陵市经济警察支队封存的物品由该支队处置，中富广公司负责与支队交涉并在合同起租日前将房屋交付乙方使用。第六条合同解除和终止、违约责任中约定，1.合同期满或因解除合同导致合同终止时，乙方须在合同期满日或因解除导致合同终止当日搬出承租房屋内的全部物品。2.在承租期内双方应严格按照合同条款执行。任何一方违反合同义务，影响对方承担以下违约责任：1.按本合同金额20%承担违约金；2.赔偿对方经济损失。合同尾部备注：1.因五楼挑空部位由四楼封闭施工并使用，经双方协商扣除120平方米；2.每年扣除费用为57600元；3.承租方增加负二层4个停车位，每年增加费用4×2500=10000元；4.综合第2、3项，实际每年扣除费用47600元。合同签订后，中富广公司将租赁物提供徽银文金公司使用，徽银文金公司支付了租金330800元。中富广公司于2018年8月底向徽银文金公司送达一份《租金催缴通知书》，告知徽银文金公司截止2018年9月30日徽银文金公司应付租金1228320元，2018年10月1日至2019年3月31日的租金323124元需在2018年8月份交纳完毕，故徽银文金公司共计欠款1220564元，并要求徽银文金公司在收到通知后三日内付清欠款，逾期未付清，中富广公司将解除合同、收回房屋并追究徽银文金公司违约责任。徽银文金公司在收到通知后未有付款。中富广公司于2019年1月4日向徽银文金公司送达律师函一份，告知徽银文金公司至2018年9月30日，徽银文金公司拖欠租金1220564元，已构成根本违约，现函告徽银文金公司，与中富广公司的租赁合同自该律师函出具之日解除，要求徽银文金公司在接函后三日内支付租金并承担违约责任，并将租赁物返还出租人。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方具有法律约束力。合同法规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中富广公司提供租赁物后，徽银文金公司应当按照约定及时足额支付租金，现徽银文金公司给付首期租金后即拖欠租金，在中富广公司催告后仍未给付，中富广公司依法可以解除。解除合同应当通知对方，中富广公司通知解除合同的律师函在2019年1月4日到达徽银文金公司，中富广公司请求确认案涉租赁合同于当日解除，该院予以支持。双方租赁合同中约定租赁物面积为1337平方米，但又特别备注扣除120平方米，该院认定计租面为1227平方米，依据双方租赁合同约定，至2019年1月4日徽银文金公司欠付费用1033593元，徽银文金公司应继续给付。租赁合同解除，徽银文金公司应当返还租赁物，中富广公司要求徽银文金公司返还房屋并承担占用费，符合法律规定，该院予以支持，但占用费应按照月租金51534元计算（1227平方米×40元/平方米×1.05）。双方租赁合同中已约定违约金，中富广公司要求徽银文金公司按照欠付租金的20%支付违约金，符合双方约定，该院予以支持，其要求的逾期付款利息，不予支持。徽银文金公司对其所称双方协商将租金作为入股资金未提供证据证明，该院不予采信。综上，该院《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认枞阳县中富广商业运营管理有限公司与安徽徽银文金产业投资股份有限公司在2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》于2019年1月4日解除;二、安徽徽银文金产业投资股份有限公司于判决生效之日起三十日内返还位于合肥市南二环路959号财智中心A座5楼租赁物;三、安徽徽银文金产业投资股份有限公司于判决生效之日起十日内支付欠付租金1033593元、违约金206718元;四、安徽徽银文金产业投资股份有限公司按照每月51534元的标准支付自2019年1月5日起至实际返还房屋日止的房屋占有使用费；五、驳回枞阳县中富广商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20699元、保全申请费5000元，由枞阳县中富广商业运营管理有限公司负担6160元，安徽徽银文金产业投资股份有限公司负担19539元。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，中富广公司与徽银文金公司于2016年9月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方合同签订后，中富广公司按约将案涉房屋交付给徽银文金公司，徽银文金公司应按约支付相应的房屋租金。现徽银文金公司逾期未支付租金，中富广公司有权解除合同，一审法院根据中富广公司向徽银文金公司发出解除合同通知的时间，确认双方房屋租赁合同于2019年1月4日解除并无不当，本院予以维持。合同解除后，徽银文金公司应当向中富广公司返还案涉房屋，并支付拖欠的租金、违约金及案涉房屋至实际返还前的占有使用费。至于徽银文金公司上诉所称的租金入股，并无相应证据予以证明。而关于徽银文金公司提出的中富广公司出租的房屋包含建筑物共用部分的问题，事实上，双方签订的合同中约定的租赁面积1337㎡已经不包含五层挑空部分，且又备注扣除120㎡。据此，一审法院判决徽银文金公司在合同解除后返还房屋并支付拖欠租金、违约金、房屋占有使用费并无不妥，本院亦予维持。综上，徽银文金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20699元，由安徽徽银文金产业投资股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十月二十八日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。