陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2019)陕0116民初6255号 原告：曹承先。委托诉讼代理人：丁义虎，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婷，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：西安雅居乐物业投资管理有限公司。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，该公司员工。原告曹承先与被告西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称西安雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹承先及其委托诉讼代理人侯婷、被告西安雅居乐公司之委托诉讼代理人贾士宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹承先向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金178516元；2.判令被告承担本案诉讼费。后，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付其未能按期提交备案资料致使原告未能按期取得房地产权属证书的违约金178516元（以1801675元为基数，按银行同期贷款利率即年利率4.35%，自2016年3月29日起计算至2018年8月20日止）。事实和理由：2014年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的XXXXXXXXX小区XX-X-XXX号商品房一套，总价款1801675元；同时约定，被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；被告应在原告交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但未约定逾期办证的违约金。2015年5月23日，原告办理了收房手续。但，被告于2018年8月20日才为原告办妥房地产权证，已逾期820天，构成违约，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告西安雅居乐公司辩称：一、被告已于2017年11月21日向西安市长安区不动产登记局申请初始登记，即已将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并在合理时间内向原告发出办证通知；二、被告于2017年11月21日向原告发出办理不动产权证的通知后，原告未在通知书通知的期限内提交办证所需资料，后于2018年3月26日才向第三方办证公司交纳了产权登记费，交齐所有办证所需资料的时间更晚。根据双方之间的商品房买卖合同补充协议第七条的约定，原告逾期提交办证所需资料的期限不应计入被告协助办理产权登记的期限。因此，被告在收齐原告办证所需资料后提交产权登记机关的期限并未超出合同约定的期限；三、原告并未因逾期办证事宜遭受损失，其主张的违约金金额过高，请求法院调低。本院经审理认定事实如下：2014年9月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的XXXXXXXXX小区XX幢X单元X层XXXXX号房屋一套，总价款1806498元，房屋交付时间为2015年4月25日前。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款及办证相关费用交付给出卖人，出卖人需在收齐业主办证资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告向被告支付了购房款1806498元。后，因房屋存在面积差，被告退回原告房款4823元，最终房价款为1801675元。庭审中，双方对实际交房时间存在争议。原告依据缴纳的物业费时间确定交房时间为2015年3月30日，被告依据原告与物业服务公司之间的业主签收表确定交房时间为2015年5月23日。原告提交的物业费收款收据上载的缴费时间为2015年5月23日，备注缴费期间为2015年3月30日至2015年6月20日。2017年11月21日，被告通过EMS向原告邮寄办理不动产权证书的通知书，快递查询单显示该快件于2017年11月22日被本人签收。2018年3月26日，原告向第三方公司交纳了产权登记费。2018年11月10日，西安市长安区不动产登记局向原告核发不动产权属证书。现原告以被告未能按期提交备案资料致使原告未能按期取得房地产权属证书，违反了合同约定为由，诉至本院要求被告以总房款1801675元为基数按照银行同期贷款利率即年利率4.35%支付自2016年3月29日至2018年8月20日的违约金共计178516元，并承担本案诉讼费。被告认为原告主张的违约金过高，请求本院予以调低，且认为违约金的计算期间应为2016年5月24日至2017年11月21日。庭审中，双方就提交备案资料的时间均未举证。原、被告各坚持其诉辩意见，调解未果。上述事实有商品房买卖合同、银行支付凭证、银行还款明细、前期物业管理服务协议、物业费收款收据、房款发票、诺林房产收款收据、契税完税证明、专项维修资金缴存收据、办理不动产权证通知书、EMS邮寄单据及查询单、不动产权证等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，合同约定被告应在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案。关于房屋交付时间，双方存在争议，本院依据双方均认可的物业费收据上载交费期间认定交房时间为2015年3月30日，据此，被告未能在交房后365天内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，构成违约，故原告主张被告承担违约责任，于法有据，应予以支持。关于违约金的计算标准一节，因合同中未约定违约金的计算方法，原告主张按照同期银行贷款贷款利率即年利率4.35%计算违约金，本院认为该主张过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且原告未就逾期办证的损失举证，故本院综合考虑原告的受损情况、法律公平原则等因素，在法律规定的范围内行使裁量权，确定逾期违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。违约金的计算期间应为自交房后365日之次日起至被告提交备案资料时。因原、被告均未能提供证据证明提交备案资料时间，故本院酌定违约金计算至被告向原告发出办理不动产权证书的通知书之日即2017年11月21日。综上，被告应付的违约金按总房款1801675元的日万分之零点六，自2016年3月30日起计算至2017年11月21日止为65076.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告曹承先支付违约金65076.5元；二、驳回原告曹承先的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3870元，原告已预交，由原告负担2459元，由被告负担1411元，连同判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      韩艳梅人民陪审员      焦闹丽人民陪审员      王学哲 二〇一九年 十 月 三十 日   书  记  员     张  秦  1