黑龙江省双鸭山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑05民初53号原告：宝清县永泰房地产开发有限责任公司，住所地宝清县宝清镇中央大街331号。法定代表人：李贞海，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李德军，系该公司法律顾问。被告：刘伟，男，1968年10月5日出生，汉族，宝清县同利建筑工程有限责任公司项目经理，住宝清县。委托诉讼代理人：初德祥，男，汉族，1974年11月1日出生，汉族，住宝清县。被告：刘红旭（系刘伟妻子），女，1975年3月25日出生，汉族，住宝清县。委托诉讼代理人：刘伟，男，1968年10月5日出生，汉族，宝清县他同利建筑工程有限责任公司项目经理，住宝清县。原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司与被告刘伟、刘红旭物权确认纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李德军，被告刘伟及其委托诉讼代理人初德祥，被告刘红旭的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申请财产保全，本院下发（2019）黑05民初53号民事裁定，查封了案涉的6处房产。2019年9月24日，被告申请解除保全其中一处房产的查封，原告同意解除该房产查封，本院作出（2019）黑05民初53-1号民事裁定，解除查封宝清县房权证宝字第××号房产。原告宝清永泰房地产开发有限责任公司（以下简称永泰公司）向本院提出诉讼请求：确认坐落于宝清锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000101号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000102号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000103号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000104号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000106号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000111号房屋（宝清县房权证宝字第××号）归原告永泰公司所有。由被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实和理由：原告为宝清锦绣新城小区的开发公司，被告刘伟为锦绣新城C区2号楼工程的施工负责人。2015年12月6日，因施工资金短缺，原告与被告刘伟、刘红旭签订《房屋借用协议》，将案涉房屋借用给刘伟、刘红旭使用，使用期限为一年。协议期满后，原告发现刘伟、刘红旭将案涉房屋登记在其名下，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告以房屋买卖合同为由将被告诉至双鸭山市中级人民法院，双鸭山市中级人民法院作出（2018）黑05民初43号民事裁定书，以原被告双方之间并无买卖合意为由驳回原告的起诉，并告知原告通过提起物权确认之诉维护自身合法权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条之规定，因原被告间未形成物权变动之合意，被告刘伟、刘红旭非法将案涉房屋登记在其名下，与真实权利状态不符，请求法院支持原告的请求，确认原告对案涉房屋享有所有权。被告刘伟、刘红旭辩称：一、宝清锦绣新城小区C2号楼是我合法应有，2013年我做为建筑商进入锦绣新城小区施工，共建设约7万平方米的建筑，建筑总产值约8100万元左右，双方约定，工程完成后C2号楼除中央大街门市外，整体顶给我做为工程款的一部分，双方于2019年5月进行工程决算，C2号楼顶给我后，我欠原告方的我用原告方顶给我的其他原价值房产还给原告方，双方初步达成一致。二、2015年工程完工时，由于在此之前双方约定C2号楼整体顶账给我做为工程款的一部分，我在2015年想办理老年公寓手续，由于当时双方没有进行工程决算，我得有产权手续才能办理，我与原告方签了一份价格暂定的借房协议(锦绣新城所有建筑商在工程结束前开出的所有顶楼部分都是签的借楼协议)，我于2016年6月办理了老年公寓手续并且已拿到政府部门签发的名称预先核准通知书，但由于原告方未能完善其楼内的配套设施，致该楼至今无法使用，给我造成了严重损失。三、根据以上情况，原告提出的C2号楼6处房产整体顶给我是不争的事实，2015年原告给我出具相关手续办理房屋产权，而且我已进行了简装，如原告提出的不合理要求及与事实不符的理由是真实的，那原告为什么给我办理产权手续，办什么同意我装修，此为其一。其二，原告否认C2号楼顶给我做为工程的一部分，那我在锦绣新城施工的产值费用该由谁对我负责。请法院核实并综合考虑上述因素，驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了5份证据，分别是：证据1、《房屋出借协议》一份，证据2、《补充出借协议》一份，证据3、被告刘伟出具的《声明书》一份，上述证据旨在证明原被告之间签订的协议是房屋出借性质，并不是买卖。二被告的质证意见为：对证据1-3的真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，房屋是原告顶账给我的，我有证据证明。证据4、不动产登记证明书6份，证明被告刘伟借用房屋后，在房产部门办理了产权登记，登记在刘红旭名下，被告未经过我公司同意将房屋产权变更在被告刘红旭名下。二被告的质证意见为：对6份产权证照的真实性、合法性均无异议，对证明目的不认可。如果原告不同意，原告方不可能给我出具购楼发票、房屋买卖合同。证据5、双鸭山市中级人民法院（2018）黑05民初43号民事裁定书一份，证明本案提起的原因。二被告的质证意见为：无异议。在法庭的要求下，原告提交了证据6，即2016年6月4日原告与二被告签订的协议一份，内容体现待工程决算后，以售楼处的价格将案涉争议的房屋归二被告所有。被告的质证意见为：无异议。二被告提交了5份证据，分别是：证据1、宝清民政局给被告出具的预先核准通知书（申办老年公寓），旨在证明C2号楼是二被告合法拥有。原告的质证意见为：对证据1的真实性有异议，通知书不是产权证书，说明不了产权，不具有合法性。2016年6月间，被告因施工资金短缺找到原告，原被告想用这种手段去银行办理贷款，是原告协助被告办理的。证据2、房照6本，房屋买卖合同6本、购楼发票6份、税票6张、房屋所有权转移登记申请表6张，旨在证明原告对于被告办理产权证照是知情并认可的，因为有开发商出具的票据和购房合同才能办理产权证，C2楼产权是被告合法拥有的。原告的质证意见为：对证据2形式上的真实性无异议，对证据所反映事实的客观真实性不予认可，对证明的问题有异议。办理房照时，房屋没有验收，没有完税，不具备办理产权证照的条件，当时宝清房产部门给予优惠政策，允许此情况下办理产权，产权证照来源不合法。办理产权证照，我方知情并认可。但办理产权证照是为了被告办贷款所用，《出借协议》、《补充协议》和被告出具的《声明书》说的很清楚，原告取得产权不具有合法性。证据3、工程施工决算单28份，旨在证明原告开发的锦绣新城，被告刘伟施工工程款总价约8100多万元，C2楼是原告抵顶被告工程款的一部分。原告的质证意见为：对真实性无异议，对关联性有异议。两个不同的基础事实，一个是所有权、一个是建设工程施工合同，两个民事法律关系，不能混为一谈。证据4、宝清人民法院2018黑0523民初2097号的庭审笔录第22页（永泰公司诉广益村镇银行、刘伟房屋买卖合同纠纷），证据5、双鸭山市中级人民法院2018黑05民初43号开庭笔录第10页。证据4-5旨在证明原告在庭审中陈述认可C2号楼扣除中央大街门市以外整体归刘伟所有。原告的质证意见为：对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为达不到证明目的。本院对当事人提交的证据认证如下：原告提交的6份证据，被告提交的5份证据均具有真实性、合法性，关联性，本院均予以采信。根据当事人提交的证据，结合当事人对本案的陈述，本院认定事实如下：原告永泰公司为宝清锦绣新城小区的开发单位。被告刘伟借用案外人宝清同利建筑工程有限责任公司资质与原告永泰公司签订承包合同，负责宝清锦绣新城小区的土建工程。2015年9月10日，原告永泰公司作为甲方，被告刘伟、刘红旭作为乙方，双方签订《房屋出借协议》，约定内容为：“甲方为缓解乙方经济困难，将房屋借给乙方使用，房屋的产权给甲方所有。房屋位于锦绣新城C2号楼北数101、201铺；C2号楼北数102、102铺；C2号楼北数103、203铺；C2号楼北数104、204铺；C2号楼北数105、205铺；C2号楼大堂1-7层（106-706）；C2号楼二层裙房门市、中央大街3-7层（111-711）。借用期限为一年，自2015年12月6日至2016年12月6日止。如有延续，双方另议。借用期满，乙方无条件将上述房屋完好无缺交还甲方。借用期满后，乙方不按双方约定，甲方有权将上述房屋收回。乙方未按照约定返还房屋，甲方出借给乙方房屋无法律效力”。2015年9月10日，被告刘伟、刘红旭向原告永泰房地产公司出具《出借协议》，协议约定：“刘伟向永泰公司借用商品房买卖合同7本，用于缓解经济困难，抵押贷款，借用期限从2015年9月10日起至2016年9月10日止，在出借期间发生任何纠纷与永泰公司无关，由刘伟本人负责。此合同属于借用合同，不可进行任何买卖交易，不具有法律效力。如期不还视为作废”。2015年9月10日，被告刘伟出具《声明书》，该协议载明“刘伟自愿将上述借用协议中约定的7处房屋更名为刘红旭、初玉祥，以上房源属于借用房源，不可以进行任何买卖交易，不具有法律效益。如发生任何纠纷与开发商永泰公司无关，由刘伟本人负责”。另查明，2015年9月10日和2016年3月14日，被告刘伟向原告永泰公司借用的7处房屋均已陆续在房产部门办理取得产权登记，房屋所有权人均为被告刘红旭，原告对此知情并予以配合。根据原告的陈述，在房屋尚未验收时所办理的产权证照是享受宝清县政府给予的政策。原告在本案中诉讼请求确认物权的房屋产权为上述房屋中的6处房产，具体登记情况分别是：1、宝清县房权证宝字第××号，坐落于锦绣新城C2号楼04-083-0012-000101，建筑面积234.79平方米；2、宝清县房权证宝字第××号，坐落于宝清锦绣新城C2号楼04-083-0012-000102，建筑面积157.6平方米；3、宝清县房权证宝字第××号，坐落于宝清锦绣新城C2号楼04-083-0012-000103，建筑面积236.04平方米；4、宝清县房权证宝字第××号，坐落于宝清锦绣新城C2号楼04-083-0012-000104，建筑面积236.04平方米；5、宝清县房权证宝字第××号，坐落于宝清锦绣新城C2号楼04-083-0012-000106，建筑面积2788.38平方米；6.宝清县房权证宝字第××号，坐落于宝清锦绣新城C2号楼04-083-0012-000111，建筑面积3639.78平方米。2016年6月4日，原告永泰公司与被告刘伟、刘红旭签订《协议》一份，约定：“永泰公司将案涉房屋借用给刘伟、刘红旭贷款使用，协议约定价格仅作为刘伟、刘红旭交税贷款使用，实际价格以售楼处价格作为依据，作为结算使用。待工程结算后，以售楼处的价格，将上述房屋归刘伟、刘红旭所有”。在房产部门备案的房屋买卖合同签订时间均为2016年6月4日。2016年10月14日，刘伟交纳了税款，原告在房屋所有权转移登记申请书的转让人处加盖了公章。再查明：2015年刘伟施工涉案的C2号楼未竣工之前，刘伟与原告达成口头协议，约定用C区2号楼整体抵顶给刘伟，扣除临近中央大街的一带二门市。2015年9月10日双方签订《出借协议》时，刘伟施工的C2号楼已建设完成，目前已交付使用，但未验收，未决算。案涉6处房产，除第6处即宝清县房权证宝字第××号，坐落于宝清锦绣新城C2号楼04-083-0012-000111，建筑面积3639.78平方米未设定抵押权外，其他5处房产，刘伟、刘红旭已用于金融机构的贷款抵押。本院认为，本案为物权确认纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告与二被告签订房屋《借用协议》、被告刘伟向原告出具《借用协议》、《声明书》，上述材料明确约定二被告借用原告案涉的6处房产用于贷款，缓解资金压力，借用期限一年，房屋所有权归属于原告。二被告于2015年9月10日、2016年3月14日，享受宝清县政府给予的政策，依据原告提供的房屋买卖合同及收款收据，在原告的配合下，取得案涉6处房产的产权证照，产权人登记在被告刘红旭名下。但根据2016年6月4日双方签订的《协议》体现，双方签订房屋买卖合同中约定的价款是虚拟的，二被告亦未实际交付价款，双方未形成物权变动之合意，且办理产权证照时房屋未验收，不具备办理产权证照的条件，故案涉6处房屋产权证照所反映的产权人刘红旭与真实权利状态不符，原告为案涉6处房产的真实权利人。原告诉讼请求确认案涉6处房产归其所有于法有据，应予支持。二被告抗辩其与原告永泰公司达成协议，约定待工程决算后，用案涉借用房屋抵顶工程款，对此事实原告承认，但目前双方未进行工程决算，以房抵债行为不具备生效条件，二被告并未取得房屋所有权。被告的抗辩意见无理，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定，判决如下:确认坐落于宝清县锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000101号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清县锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000102号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清县锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000103号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清县锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000104号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清县锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000106号房屋（宝清县房权证宝字第××号）、坐落于宝清县锦绣新城小区C2号楼04-083-0012-000111号房屋（宝清县房权证宝字第××号）归原告宝清县永泰房地产开发有限责任公司所有。案件受理费307085.36元、财产保全费5000元，由二被告刘伟、刘红旭共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 高山峰审判员岳明审判员刘国玉二〇一九年十月十二日书记员 杨      钰      莹