重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初20372号 原告：重庆市爱加物业管理服务有限公司，住所地重庆市渝北区金渝大道56号附54号商铺，统一社会信用代码91500000750076020J。 法定代表人：杨晓宁，总经理。 委托诉讼代理人：黎娜，女，汉族，1986年10月27日出生，住重庆市沙坪坝区，系公司员工。 委托诉讼代理人：尹正旭，男，汉族，1986年11月9日出生，住重庆市渝北区，系公司员工。 被告：王法道，男，汉族，1985年11月27日出生，住重庆市渝北区。 被告：吴翠，女，汉族，1984年9月16日出生，住江苏省徐州市贾汪区。 原告重庆市爱加物业管理服务有限公司（以下简称爱加物业）与被告王法道、吴翠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用小额程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告爱加物业的委托诉讼代理人黎娜、尹正旭，被告王法道、吴翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告爱加物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付自2017年1月1日起至2018年11月30日止，以建筑面积96.36平方米为基数，按建筑面积1.7元/平方米/月的物业管理费3767.63元；2、依法判令被告立即向原告支付自2017年1月1日起至2018年11月30日止，以建筑面积96.36平方米为基数，按建筑面积0.2元/平方米/月的公摊水电费443.21元；3、判令被告按应付未付金额每日万分之三的标准向原告支付违约金（违约金自2017年1月31日起暂计至2018年11月26日止，为397.65元）；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年3月25日，原告与爱加欧郡小区开发商签订《爱加欧郡前期物业服务合同》，2013年1月31日原告与被告签订《物业服务合同及管理规约》，两份合同约定了物业费及水电公摊费的收费标准及违约金等事宜。被告系爱加欧郡小区X号房屋的业主，自2017年1月1日起被告拖欠物业费及公摊水电费，原告曾向被告催缴上述费用，但被告一直拒绝缴纳。 被告王法道、吴翠辩称，物业合同到期，没有继续履行的义务，原告服务效果不能匹配生活质量，消防通道长期占用，六栋门口化粪池味道没处理，车库不合理，过道长期停车，公共部分广告费不知道去哪里，地下室监控视频长期是坏的，存在各种问题，物业服务完全不符合我们的房价，入户大门没有锁上过。对于原告诉请的未交费的期间没有异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王法道、吴翠系爱加欧郡X栋X号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为96.36平方米，系住宅。 2011年3月25日，以重庆宝田地产（集团）有限公司为甲方、原告为乙方，双方签订了《爱加欧郡前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为爱加欧郡提供前期物业管理服务，委托管理期限自2011年4月8日起至2016年4月7日止；物业服务费：双方约定物业服务费按月收取，多层电梯洋房住宅的物业服务费（不含电梯费）按建筑面积2.8元/平方米/月计收；高层电梯住宅的物业服务费（不含电梯费）按建筑面积2元/平方米/月计收；所有电梯住宅的一、二楼不收电梯费，三楼及以上部分的电梯费按建筑面积0.5元/平方米/月计收；公共水电费不区分高层与洋房住宅，统一按建筑面积0.2元/平方米/月计收（年底据实分摊）。业主应于每月15日前缴纳上月的物业服务费用或物业服务资金，物业服务费用或物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日前履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。 后以王法道、吴翠为甲方、原告为乙方，双方签订了《爱加欧郡前期物业服务合同》，该合同主要约定甲方选聘乙方为爱加欧郡提供前期物业管理服务，委托管理期限自2011年4月8日起至2016年4月7日止，合同期届满前三个月内，由甲方或业主大会作出续聘或选聘的决定，在甲方或业主与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期满后，如乙方继续为爱加欧郡项目提供物业服务且未签订书面物业服务合同的，视为本合同自动续期，期限为不固定期限，届时，甲方、业主、乙方的权利义务仍以本合同为准，甲方、业主仍应按照本合同约定标准或另行协商一致的标准支付物业服务费、电梯费和公用水电费等；物业服务费：双方约定物业服务费按月收取，多层电梯洋房住宅的物业服务费（不含电梯费）按建筑面积2.8元/平方米/月计收；高层电梯住宅的物业服务费（不含电梯费）按建筑面积2元/平方米/月计收；所有电梯住宅的一、二楼不收电梯费，三楼及以上部分的电梯费按建筑面积0.5元/平方米/月计收；公用水电费不区分高层与洋房住宅，统一按建筑面积0.2元/平方米/月计收，无需据实分摊。业主空置房的物业服务费，根据合同约定标准的50%支付，但其他费用（包括公用水电费）仍应全额交纳。业主应于每月15日前缴纳上月的物业服务费、电梯费、公用水电费等费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数缴纳物业服务费、电梯费、公用水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对其他内容进行了约定。同日签订的《爱加欧郡业主临时管理规约》还对业主的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述物业服务合同签订后，原告开始按照约定提供物业服务，并到房屋管理部门办理了该合同的备案登记。2018年11月26日，爱加物业向王法道、吴翠发出《律师函》，催促其缴纳截止2018年11月30日的物管、公摊费用。 被告举示照片证明原告爱加物业的服务存在瑕疵。 上述事实，有前期物业服务合同、备案证明、物业服务合同及管理规约、接房手续、已缴费凭据、欠费明细表、催收函及签收记录、房屋档案查询结果、照片、当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原被告双方签订的《爱加欧郡前期物业服务合同》不违反法律规定，合法有效。 对于物业服务费金额。《爱加欧郡前期物业服务合同》对爱加欧郡的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为爱加欧郡进行了物业服务，被告作为该区域的业主，应当按照前期物业服务合同向爱加物业支付物业服务等费用。在《爱加欧郡前期物业服务合同》约定的履行期限届满后，原告继续为被告所在的小区提供物业服务至今，被告实际接受了原告所提供的物业服务，应认定原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。涉案房屋权属登记在被告名下期间，原告为被告涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主理应给付相应的物业服务费用。因物业服务合同约定的履行期限届满后，原、被告之间存在事实的物业服务合同关系，故该期间的物业服务费用的收费标准，应参照合同标准执行。根据合同约定，被告交纳物业服务费的收费标准为2元/月/平方米，原告提供证据证明并请求以1.7元/月/平方米的标准收取物业费，视对自己权利的处分，本院对此予以确认。被告王法道、吴翠作为物业费的支付义务方，对已付款负有举证责任，现王法道、吴翠未对此进行举证，且被告在庭审中对物业费的欠费期间予以认可，本院依法认可原告陈述的王法道、吴翠欠付从2017年1月1日-2018年11月30日的物管费，被告应交纳的物业服务费为1.7元/月/平方米×96.36平方米×23个月=3767.68元。原告自愿请求被告支付3767.63元的物业费，视对自己权利的处分，本院对此予以确认。故对于原告爱加物业请求判令被告王法道、吴翠支付物管费3767.63元的诉讼请求，本院予以支持。 对于公摊水电费。物业服务合同约定了业主公摊水电费统一按建筑面积0.2元/平方米/月计收，无需据实分摊。被告王法道、吴翠作为物业费的支付义务方，对已付款负有举证责任，现王法道、吴翠未对此进行举证，本院依法认可原告陈述的王法道、吴翠欠付从2017年1月1日-2018年11月30日期间的公摊水电费，故被告欠付的公摊水电费为0.2元/平方米/月×96.36平方米×23个月=443.26元，原告自愿请求被告支付443.21元的公摊水电费，视对自己权利的处分，本院对此予以确认。故对于原告爱加物业请求判令被告支付公摊水电费443.21元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。双方合同中约定了违约金，但被告辩称原告提供的物业服务不到位，提供了照片予以证明，该证据能够证明原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，但该证明尚不足以成为拒交物业服务费本金的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王法道、吴翠在本判决生效之日起三日内，给付原告重庆市爱加物业管理服务有限公司物业服务费3767.63元及公摊水电费443.21元； 二、驳回原告重庆市爱加物业管理服务有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（已减半收取），由被告王法道、吴翠负担。 本判决为终审判决。 审判员  田秀荣 二〇一九年十月二十九日 书记员  马晓苒