山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8975号上诉人（原审被告、反诉原告）：高成华（又名高成文），男，1963年11月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：巩兴强，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔燕，山东国曜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：尹学晓，女，1986年11月2日出生，汉族，住济南市。上诉人高成华因与被上诉人尹学晓房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高成华上诉请求：1.撤销济南市济阳区人民法院（2019）鲁0125民初303号民事判决，依法改判支持高成华的反诉请求，驳回尹学晓的诉讼请求；2.本案一、二审案件由尹学晓负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当撤销。一、2017年2月1日，高成华与尹学晓签订的《商业网点房屋租赁协议》第二条明确约定：“（该房屋租赁合同和协议租赁的租赁情况周期为1年），租赁期满，另行签订协议，租金待议。”第三条约定：“以后每年提前30天支付下个年度的租金。”合同签订后，尹学晓未按合同约定支付2017年租金53000元，为此，尹学晓给高成华出具了欠条，直到2017年5月份才支付完2017年的房租。一审法院以双方的微信聊天记录认定双方变更了租金的支付期限。二、2018年，双方根据合同第二条的约定重新商定了房租数额，尹学晓于2018年1月2日、1月28日分别转账32000元及20000元。同时，高成华为尹学晓租赁的商业网点安装了暖气片，折抵部分租金。租赁合同第二条与第三条关于租金的约定虽然矛盾，但双方以实际行为履行了合同第二条的约定。一审法院以双方的微信聊天记录认定双方变更了租金的支付期限，但对双方实际履行租赁合同第二条的约定却不予认定是矛盾的。三、基于租赁合同第二条的约定，2018年10月，考虑到周边房租价格上升，高成华提前与尹学晓协商2019年的房租数额，但尹学晓在合同租赁期内无故终止合同，搬离涉案房屋的行为显然属于违约，而高成华只是履行合同第二条的约定，不存在违约行为。因此，一审法院判令高成华承担违约责任错误。四、根据租赁合同第三条的约定，押金是在租赁期满无任何损坏且经高成华核实后才可以退还。从高成华2019年1月1日出具的收到条及双方的通话录音中可以看出，尹学晓的爱人陈帅2019年1月1日给高成华出具的承诺也证实尹学晓损坏了涉案房屋的屋顶。尹学晓拆除房屋装修的行为违反了租赁合同第四条的约定，破坏房顶的行为违反租赁合同第三条的约定。因此，一审法院判令高成华返还租金亦没有事实依据。五、尹学晓拆除房屋装修的行为产生了建筑垃圾，拆除灯具的行为破坏了涉案房屋的线路，承诺维修损坏的房顶而没有维修。为处理尹学晓对涉案房屋造成的损害，高成华支付垃圾清运费700元、电路维修费1200元、房顶维修费2400元、后期维护费用1200元及因房屋漏水造成的墙面及地毯损失460元。同时，高成华还垫付了尹学晓拖欠半年的物业费及水费共计1916元。尹学晓应当将以上费用支付给高成华。一审法院以高成华没有直接证据证实而对该事实不予认定显然错误。因此，高成华的反诉请求有事实依据。综上，请二审法院依法改判。尹学晓辩称,房租一年一交，双方签订的合同写的是签订5年，第一年和第二年保持房租不变，第三年按照10%递增，是5.3万加5300，一共是58300元，但是高成华要8万。当时签合同的时候，高成华说是按5年，尹学晓装修就是按照5年的规格装修的。高成华从售楼处买的房子，从售楼处找了一个人在售楼处打了一个合同，双方就签了。当时租房子时，房子所在的地方是一个死的胡同，高成华还说只要胡同不打通其就不涨价。不是尹学晓主动搬离涉案房屋的，是高成华赶其走的，当时高成华说房租8万，赚不到钱就走人。租房子的时候房子是空房子，尹学晓做生意要装修，做的隔断，打的单间，并没有破坏房子的主体，而且尹学晓交了装修押金，装完之后物业核实没有问题把押金又退还给尹学晓的，所以说没有造成对房屋的破坏。尹学晓对高成华所说的费用不认同，尹学晓搬家肯定会有一些垃圾，但是物业都是免费给打扫的，因为每年已经交了物业费，尹学晓也没有对电路造成损坏。对高成华说的房屋漏水造成地毯损失，尹学晓不认可，因为尹学晓在搬店之前已经全部交接好，高成华也已经签字确认房子无误，所以，其没有对房子造成以上的损坏。尹学晓向一审法院起诉请求：1.依法判令高成华返还房租4416.67元、房屋押金3000元、违约金3000元；2.依法判令高成华赔偿尹学晓装修损失50000元；3.本案的诉讼费用由高成华承担。高成华向一审法院反诉请求：1.依法判令尹学晓赔偿高成华各项损失共计9276元；2.本案的反诉费用由尹学晓承担。一审法院认定的事实：2017年2月1日，高成华（甲方）与尹学晓（乙方）签订了《商业网点房租赁协议》约定：第一条出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况：1、本合同所出租商业网点房坐落在济南市济阳县永安路闻韶佳苑小区，商业网点编号12#SP9；2、房屋的建筑面积为147.91平方米。第二条房屋租赁的期限：租赁期限为5年，从2017年2月1日起至2022年1月31日。其中（2017年1月10日至2017年1月31日的租金为甲方承让的装修补助）。房租按每年一付；（该房屋租赁合同和协议租赁的租赁情况周期为1年），租赁期满，另行签订协议，租金待议。第三条租金及其交纳方式：每年租金53000元（自本协议签订起第三年开始房租每年按10%递增）；租金按年交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一年的租金。以后每年提前30天乙方向甲方支付下个年度的租金。经甲乙双方协商，乙方向甲方支付房屋押金3000元，租赁期满如无任何损坏，经甲方核实后，如数退还此押金。第四条房屋修缮和装修约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。租期结束或中途协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构。第五条违约责任第4项约定，一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成的损失外，还应该支付3000元违约金。第六条：乙方义务：乙方自行向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费等。该租赁协议另约定（该房屋租赁合同和协议规定具体情况可以协商）。2017年1月7日，高苗出具收到条一份证实收到尹学晓3000元，作为闻韶佳苑12#SP9的租金（房）压（押）金。庭审中，高成华认可收到尹学晓租房押金3000元。双方签订《商业网点房租赁协议》后，尹学晓对租赁的涉案房屋进行装修并入住经营，双方对2017年2月1日至2018年1月31日的合同履行情况均未提出异议，一审法院予以确认。双方在2018年2月1日至2019年1月31日租赁期间的履约过程中，因房屋租金上涨问题发生争议。根据尹学晓提供的微信聊天记录，2018年10月20日，尹学晓：这条街就一个死胡同，您没看到好多店都写着转让吗？我花了20多万装修，也不是闹着玩的。高成华：赚不到钱就转，还有要来赚钱的。不用说别的了，你自己考虑考虑再说吧。尹学晓：高哥，没有这么做生意的吧，再说，今年第三年涨房租也是在合同内的10%才多少钱？也不至于八万吧？八万块钱我肯定是不愿意的，您这样强行让我走，那就只能赔偿我的装修费了，您也考虑一下吧，如果不行咱们就找个能说理的地方说说去。高成华：房租就八万，赚不到钱就走人。尹学晓：去年房子都便宜您说按合同来，今年又说合同不算了，不算了签合同干啥？2018年11月21日，尹学晓：高哥您好，我考虑好了，房子我不租了，八万块钱我租不了，我这两天就选房子去，下个月就搬，阳历年之前搬完。2019年我也不想再和您有什么牵扯，我有3000押金，还有一个月房租您准备一下退给我。高哥您好，房子我已经找好了正在装修了，一个月后我们就搬走了，您看您还是您闺女我们见个面，有来看房子的您就让他们来就行，上次打电话您闺女就说有人出到了7.5万，租了，您和那个房客说就行我们搬走他们来就行了。2018年12月10日，高成华在黄河广告上发布门头房出租信息载明：位于闻韶佳苑商业街路南12-9号，面积150平，上下两层，水电暖齐全，价格面议!电话13688631137。因双方对租赁的涉案房屋的租金上涨最终没有达成协议，尹学晓搬离了涉案房屋，高成文出具收到条载明：乙方尹学晓于2019年1月1日已将房屋清空，钥匙交与甲方。双方当事人对以下事项争议较大，一审法院作出如下认定:一、尹学晓交纳2018年2月1日至2019年1月31日的租金数额及尹学晓是否存在违约。尹学晓称，其通过银行转账的方式，分别于2018年1月3日、2018年1月28日分两次给付高成华租金52000元，另外给付高成华现金1000元，共计53000元。尹学晓何时交纳租金也是与高成华通过微信沟通，高成华认可的，因此，尹学晓不存在违约。尹学晓为此提供了山东济阳农村商业银行的转款凭证、说明及微信聊天记录。高成华称，其仅收到尹学晓交纳的租金52000元，对尹学晓所称交纳现金1000元不认可。尹学晓没有按照合同约定的时间交纳租金，因此，尹学晓存在违约的事实。高成华为此提供了山东济阳农村商业银行的转账记录。一审法院经审查认为，关于尹学晓交纳的租金数额，根据高成华及尹学晓提供的银行转账记录，尹学晓于2018年1月4日转账给高成华32000元，于2018年1月28日转账给高成华20000元，共计52000元。尹学晓虽称其另给付高成华现金1000元，但仅提供了说明一份，且高成华不认可，一审法院难以采纳。据此，一审法院认定，尹学晓给付高成华2018年2月1日至2019年1月31日的租金数额为52000元。根据尹学晓提供的微信聊天记录，2018年1月3日，尹学晓：高哥您好，您看看什么时候方便帮忙按上暖气片，您按好我先给您33000元的房租吧，这个月月底，最晚年前我把剩余两万给您，年前我确实也要用钱，谢谢您。高成华：暖气片明天或后天就按上，房租现在打上吧，余下的晚上十天可以。2018年1月28日，高成华：今天28了，把钱打上。尹学晓：好的。往下是尹学晓发的打款截图。高成华：收到。虽然在双方签订的租赁协议中约定租金按年交付，合同签订后乙方应向甲方支付第一年的租金。以后每年提前30天乙方向甲方支付下个年度的租金。但通过两人的聊天记录，结合双方在租赁协议中的约定（该房屋租赁合同和协议规定具体情况可以协商），应当认定，双方对租金交纳的期限进行了变更，并且高成华也以其实际行动表明尹学晓可以晚于协议约定的时间交纳租金。因此，一审法院认定，尹学晓虽然晚于协议约定的时间交纳租金，但并未违约。鉴于尹学晓已经交纳了2018年2月1日至2019年1月31日的租金52000元，但其实际使用租赁房屋至2018年1月1日，因此，尹学晓要求高成华返还1个月的租金符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院认定，高成华应当返还尹学晓的租金数额为4333.33元。二、导致双方提前解除租赁协议的原因。一审法院认为，根据一审法院查明的事实，导致双方协议提前解除的原因是高成华想要上涨房屋租金，且涨幅较大，致使尹学晓无法接受，且高成华在微信聊天记录中称“房租就八万，赚不到钱就走人”，致使尹学晓无法再在涉案租赁房屋中经营而提前搬离。因此，一审法院认定，是高成华的行为导致协议提前解除，高成华对此存在过错，尹学晓要求高成华按照协议约定支付违约金3000元，一审法院予以支持。高成华虽称根据协议约定，该房屋租赁合同和协议租赁的租赁情况周期为1年，租赁期满，另行签订协议，租金待议。但经一审法院审查，该租赁协议第二条约定，房屋租赁期限为5年，从2017年2月1日起至2022年1月31日；第三条同时约定，每年租金53000元（自本协议签订起第三年开始房租每年按10%递增）。高成华对该租赁协议中的矛盾之处没有做出合情合理的解释，其应当承担相应的法律责任，一审法院对高成华的辩解理由不予采纳。三、尹学晓主张的返还押金及高成华主张的各项费用。尹学晓称，双方在签订租赁协议时，尹学晓向高成华交纳了押金3000元，现双方租赁协议已经提前解除，因此，要求高成华退还押金3000元。高成华称，根据租赁协议约定，乙方向甲方支付房屋押金3000元，租赁期满如无任何损坏，经甲方核实后，如数退还押金。但尹学晓在搬离租赁房屋时造成房屋损坏，因此，该押金不应退还。一审法院认为，高成华虽主张尹学晓在搬离涉案的租赁房屋时将房屋损坏，但仅提供了发票、收款收据及电话录音材料，其无直接证据证明尹学晓在搬离涉案租赁房屋时确实将房屋损坏，且其提供的发票、收款收据也无法证明系维修涉案租赁房屋所支出的维修费用及维修的具体明细。尹学晓对此不认可，并提供证据证明因录音中所称的房屋漏水系尹学晓负责维修的。高成华对其主张的房屋内破坏部分拆除费用、垃圾清运费、线路维修费、屋顶维修费、后期维护费、漏水造成墙面地毯损失费用等提供的证据不充分，且尹学晓不认可，一审法院难以支持。一审法院认为，高成华在无直接证据证明尹学晓在搬离涉案租赁房屋时确实将房屋损坏的情况下，高成华应当按照租赁协议的约定返还尹学晓押金3000元。关于高成华主张的为尹学晓垫付物业费1239元、水费677元，尹学晓在庭审中予以认可，因此，尹学晓应当给付高成华垫付的物业费及水费。一审法院认为，高成华与尹学晓签订的《商业网点房租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，且不损害他人的合法权益，合法有效，一审法院予以确认。双方在签订租赁协议后，均应当按照约定全面履行各自的义务。高成华因要求上涨租金与尹学晓进行协商，在尹学晓不同意的情况下，高成华应当按照租赁协议继续履行。但在双方的微信聊天记录中，高成华明确表示房租就八万，赚不到钱就走人，致使尹学晓无法再继续租赁高成华的房屋。高成华对双方提前解除租赁协议具有过错，其应当承担相应的法律责任。对于双方合理合法的请求，一审法院予以支持。对双方不符合法律规定的请求，一审法院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、高成华于判决生效之日起十日内返还尹学晓房屋租金4333.33元；二、高成华于判决生效之日起十日内返还尹学晓房屋押金3000元；三、高成华于判决生效之日起十日内给付尹学晓违约金3000元；四、驳回尹学晓的其他诉讼请求；五、尹学晓于判决生效之日起十日内给付高成华物业费1239元、水费677元；六、驳回高成华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，由尹学晓负担10元，高成华负担50元；反诉案件受理费50元，由高成华负担30元，尹学晓负担20元。二审期间，双方均未提交新的证据。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据尹学晓与高成华2018年1月3日的微信聊天记录及高成华以实际行为接受尹学晓晚于约定期限交纳租金的事实，一审认定双方对租金交纳的期限进行了变更，并无不当，本院予以确认。关于双方是否存在违约行为的问题，根据双方签订的《商业网点房租赁协议》第三条的约定，租赁第三年开始房租每年按10%递增。高成华在租赁期间违反协议约定上涨房租，致使双方租赁协议提前解除，尹学晓搬离涉案房屋，一审认定高成华承担违约责任，并无不当。双方租赁协议中“租赁期满，另行签订协议，租金待议”的约定，系指涉案协议五年期满时双方可另行约定租金，而非一个租金年度期满即可对租金另行约定，故高成华以此条款辩称其提高房屋租金不是违约行为，本院不予支持。关于返还押金及高成华主张的各项费用，高成华提供的电话录音材料不足以证明房屋损坏系尹学晓在搬离涉案租赁房屋时就已经存在，不能据此认定尹学晓违反租赁协议第三条的约定，且尹学晓搬离涉案房屋时与高成华办理了交接，高成华出具书面证明已交接完毕，并未提及房屋损坏问题，因此，一审判令高成华按照租赁协议的约定返还尹学晓押金3000元，符合法律规定。高成华提供的发票、收款收据无法证明与本案有关联性，故一审对高成华主张的房屋内破坏部分拆除费用、垃圾清运费、线路维修费、屋顶维修费、后期维护费、漏水造成墙面地毯损失费用不予支持，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高成华负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二○一九年十月二十九日日书记员韩笑