四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终13979号 上诉人（原审被告）：四川锦瀚华业投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区金履路300号1层。 法定代表人：刘延森，总经理。 委托诉讼代理人：窦远腾，四川信善律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：都江堰市锐意酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇天乙街A-6-5号。 法定代表人：苪明光，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张明福，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：李素梅，董事长。 委托诉讼代理人：吴勇，四川原则（都江堰）律师事务所律师。 上诉人四川锦瀚华业投资管理有限公司（以下简称锦瀚公司）、都江堰市锐意酒店管理有限公司（以下简称锐意公司）因与被上诉人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 锦瀚公司上诉请求：一、撤销原判，依法改判驳回兴堰公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由锐意公司负担。事实与理由：一、一审判决解除锦瀚公司与兴堰公司的《商铺租赁合同》依据不足。本案系因作为次承租人的锐意公司未向锦瀚公司支付租金，导致锦瀚公司未能及时向兴堰公司支付租金，不存在锦瀚公司恶意违约拒付租金的情形。二、一审判决锦瀚公司承担腾房义务错误。负有腾退案涉房屋义务的应系次承租人锐意公司。三、一审判决锦瀚公司向兴堰公司支付逾期腾房占有使用费错误。因负有腾房义务的应当是案涉房屋实际使用人即次承租人锐意公司，故逾期腾房占有使用费也应当由锐意公司支付。四、一审判决兴堰公司不予退还锦瀚公司保证金200000错误。锦瀚公司支付了保证金，如果判决解除案涉合同，则该保证金应当抵做租金，一审判决不予退还保证金错误。庭审中，锦瀚公司明确其上诉请求为案涉合同不应解除、锦瀚公司不应承担腾退义务并支付相应房屋占有使用费、保证金应当退还。 兴堰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法有效。理由如下：一、本案系锦瀚公司与兴堰公司就房屋租赁纠纷进行的第二次诉讼，第一次诉讼已由四川省都江堰市人民法院作出的生效判决书认定了锦瀚公司需要按期缴纳租金，但判决书生效后，锦瀚公司没有按约缴纳租金，兴堰公司于2018年11月19日向一审法院申请强制执行。依据案涉租赁合同，锦瀚公司违约后，兴堰公司完全有理由解除合同并收回商铺，同时不予退还保证金。二、虽合同相对方为锦瀚公司，然锐意公司参与本次诉讼，且作为案涉房屋实际占有人，也负有腾退案涉房屋的义务。 锐意公司发表意见称，一、锐意公司已经支付了4800000元的租金，在（2017）川0181民初272号案（以下简称272号案件）审理时锐意公司不欠锦瀚公司租金，并且在该案件审理中还代锦瀚公司支付了300000元，以求合同的继续履行。导致兴堰公司起诉的根本原因是锦瀚公司私自占用了4800000元至今未向其支付租金，故锦瀚公司存在过错；二、一楼部分和二楼的使用和占用人是成都花间企业管理有限公司（以下简称花间公司），腾退义务应当由该公司负担，而非锐意公司；三、关于逾期腾房的使用费的问题，出租人没有请求次承租人来承担，故锦瀚公司称该费用应当由锐意公司承担没有事实依据。 锐意公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判驳回兴堰公司的诉讼请求；二、判决腾退前对锐意公司酒店装修等进行损失鉴定并对员工安置问题进行处置；三、判令锐意公司无需承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审遗漏案涉房屋1、2楼承租人、占有使用人花间公司，导致案件事实认定不清、对腾退义务的承担主体认定错误。首先，兴堰公司要求腾退应当追加实际租赁和占有人花间公司。其次，272号案中，人民法院、兴堰公司、锦瀚公司到现场进行查看，当时1楼部分、2楼系花间公司使用，该情况各方当事人系明知。且272号案件中认定锦瀚公司租赁1、2楼面积并未认定锐意公司租赁上述面积。最后，（2019）川0181民初1132号案中（以下简称1132号案），花间公司已经参加诉讼，该案件还在审理中，也就是1、2楼占有、使用问题还未经法院直接认定，锐意公司无腾退义务。二、锐意公司无过错，不应当承当不利的法律后果。一审判决锐意公司自己承担装修损失错误，且错误剥夺锐意公司诉权，一审存在超权认定。首先，锐意公司为了继续履行案涉合同代锦瀚公司支付300000元租金，同时申请直接向兴堰公司支付租金，锦瀚公司并未同意。其次，因在（2018）川0181民初3540号（以下简称3540号案）中，法院查封了锐意公司账户，锐意公司才无法履行合同并非恶意。最后，锐意公司作为第三人参加诉讼，还没有提起损失赔偿诉讼，一审即作出认定，要求锐意公司自己承担损失，没有依据，系非法剥夺当事人诉权。三、一审在审理中，受理了兴堰公司的诉讼变更请求要求腾退，这对锐意公司必然产生直接利害关系和法律后果，法院应判决腾退前对锐意公司遭受损失进行鉴定并处置员工安置问题。根据合同相对性，兴堰公司不能直接要求锐意公司履行腾退义务，否则应当履行相关义务（鉴定损失、清点财产、员工安置等）这也符合公平及诚实信用原则。 兴堰公司辩称，一、在272号案判决生效之后，因锦瀚公司没有继续履行支付租金的义务，符合合同约定的解除条件。锐意公司是本案的第三人，也在实际使用房屋，因此，在商铺租赁合同解除之后，锐意公司应当负有腾退义务，同时作为次承租人，应当承担逾期腾退占有使用房屋的费用。二、锦瀚公司与锐意公司之间关于租金的缴纳问题，应当是另案处理，且法院此前已有生效判决，锦瀚公司与锐意公司之间的纠纷与兴堰公司无关。三、锐意公司作为次承租人，又将房屋转租给花间公司，花间公司一审中以没有任何法律关系为由拒绝了锐意公司要求其到庭的请求，因此，在上诉中，锐意公司再次要求花间公司参与诉讼不能成立。综上，请二审法院驳回锐意公司的上诉。 锦瀚公司发表意见称，一、锦瀚公司不认可花间公司的次承租人身份，锐意公司将一楼和二楼部分面积转租给花间公司，锐意公司对此既不知情也不认可，因此，花间公司没参与本案诉讼是合法的。二、锐意公司至今尚欠锦瀚公司4000000元租金，锐意公司明显违约，因此，锐意公司应当承担腾房及逾期腾房占用费，锦瀚公司不应承担。 兴堰公司向一审法院起诉请求：1、解除兴堰公司、锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》并在三日内腾退归还房屋；2、判令锦瀚公司向兴堰公司支付租金362784元（租金计算方式：2018年9月18日至2019年1月17日按照年租金1030752元计算则每月租金为85896元/月，截止2019年1月17日共计4个月租金343584元加上4个月车库租金19200元合计欠付租金362784元，最终以实际退房之日为准计算）；3、判令锦瀚公司向兴堰公司支付违约金；4、本案诉讼费用由锦瀚公司承担。 一审经审理查明如下事实：一、兴堰公司与锦瀚公司签订合同情况 2013年1月14日，作为甲方的兴堰公司与作为乙方的锦瀚公司签订《商铺租赁合同》，与本案有关的约定主要有：一、商铺地址、面积：甲方将位于都江堰市项目的房屋出租给乙方，房屋建筑总面积6647.88㎡。其中：一层面积约1118.96㎡，待返还完成后，按实际面积为准。二层面积：1118.96㎡，三至六层每层面积均为762.74㎡。上述招商面积合计5241.46㎡（最终面积以测绘报告为准），按此面积计算房租。负一层面积1359㎡，24个车位。二、租赁期限：1、房屋租期为15年，自2013年12月1日起至2028年11月30日止。2、甲方给予乙方9个月的装修期自2013年3月1日起至2013年11月30日止，在此期间不计算房租。三、双方约定乙方经营的商品／服务种类为酒店、餐饮、娱乐，品牌：如家。四、租金及其他费用交纳方式：1、前三年租金价格不变，第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%（前三年租期为：2013年12月1日－2016年11月30日）。第一年至第三年租金价格为21元／㎡.月。年租金为1320847元，不含车库租金。第四年年租金为1360473元，不含车库租金。第五年租金为1401287元，不含车库租金……车库租金：第一年至第五年，车位租金按每年车位每月200元计算，共计24个车位，年租金为57600元。第五年租期结束前1月内，甲乙双方就地下车位的租金价格，按当时物价局所规定的停车位收费标准进行协商来确定。3、租金支付方式：乙方在签订合同并缴纳保证金和3个月首期租金后，甲方向乙方出具交房通知书。装修期完毕前十日内，乙方需再次缴纳3个月租金。乙方前期缴纳10万元竞租保证金不予退还，转为房租。4、乙方在合同签订之日起十日内，一次性向甲方支付承租保证金，保证金金额为20万元整。本合同到期后，甲乙双方交验完毕无异议后，甲方在十五日内将保证金无息退还给乙方。5、租金以半年为一期一次性缴纳。除前半年缴纳的租金外，乙方必须在每期届满前7天内向甲方缴纳下一期的租金，逾期15日，甲方将在乙方缴纳的保证金中按每天5000元收取违约金；逾期20日，视为严重违约，甲方有权终止租赁合同，收回出租房屋。六、违约责任：1、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方可以终止合同的，并收回商铺，保证金不退还：（2）乙方拖欠租金和水、电、气等达20天的……该合同尾部兴堰公司“或委托代理人”处有“王黎岷”签名。 案涉房屋位于都江堰市地块灾后重建项目于2013年4月1日竣工验收合格，并于2013年6月27日办理了建设工程竣工验收消防备案，经抽查结果为合格。 2013年12月20日，作为甲方的兴堰公司与作为乙方的锦瀚公司签订《房屋租赁补充合同》，约定：双方于2013年1月签订租赁合同（下称“原合同”）。甲方出租的房屋位于都江堰市幼儿园斜对面的Ａ-6-5项目，面积约6647.88㎡。甲方于2013年11月取得正式的消防合格证，完成了消防验收工作，并于2013年12月16日完成该项目场地、绿化、项目主体、所有设施设备的移交工作。双方就原合同中未尽事项签订如下补充协议：双方商定房屋租期为15年9个月，起止时间根据实际交房时间更正为：自2013年12月18日起至2029年9月17日止；装修免租期自2013年12月18日起至2014年9月17日止。 上述合同签订后，锦瀚公司向兴堰公司共缴纳保证金20万元。 二、案涉租赁物的转租情况 锦瀚公司与兴堰公司签订租赁合同后，兴堰公司将案涉租赁物转租给锐意公司承租，2013年1月18日，锦瀚公司与锐意公司就案涉租赁物签订《租赁合同》。锐意公司于2013年9月16日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，地址为都江堰市幸福镇天乙街A-6-5号，使用性质为宾馆，场所所在层数：第一层、第三至六层为宾馆，第二层未使用。上述合同签订后，锐意公司将案涉租赁物用于经营酒店。 2016年5月6日，兴堰公司向锦瀚公司、锐意公司发出《腾场通知书》,载明:“贵公司租赁我公司位于都江堰市项目商铺，按市危改中心的统一工作安排。现我公司需收回已租赁资产，请贵公司尽快与我公司接洽，协商腾场等相关事宜。”2016年12月14日，兴堰公司向锦瀚公司、锐意公司发函《关于解除〈商铺租赁合同〉通知函》，锦瀚公司对此函提出书面异议，载明“我司一直与贵司协商进行面积实测和房租重新确定并对装修补偿提出了意见，贵司此通知是无理的，我们要求在面积实测和房租重新确定的基础上，洽谈拆迁赔偿问题，并最后在拆迁赔偿之品迭处理，为配合工作，我们表示签收。” 三、案涉租赁物的诉讼情况 2017年，兴堰公司向一审法院起诉锦瀚公司及锐意公司租赁合同纠纷一案(272号案件)，该案审理查明以下事实：兴堰公司、锦瀚公司、锐意公司三方确认：案涉租赁房屋承租方实际使用面积为一楼510.96平方米，二楼为530.96平方米，三至六层为762.74平方米，租金计算一楼-二楼租金按25元/平方米/月计算，三楼-六楼租金18元/平方米/月。前三年（2014年9月18日至2017年9月17日）月租金80965.28元【（510.96+530.96）×25+762.74×4×18=26048+54917.28=80965.28元】，年租金971583元；按合同约定“年租金第四至第五年逐年递增3%，第六至第十年逐年递增5%，第十一年开始逐年递增10%”，故第四年（2017年9月18日至2018年9月17日）年租金为1000730元。此外，四年车库租金根据合同约定为230400元（57600元/年×4年）。2018年6月15日，一审法院作出2017川0181民初272号《民事判决书》，判决锦瀚公司支付兴堰公司租金3501267.25元，驳回兴堰公司要求解除合同等诉讼请求。该判决生效后，因锦瀚公司未履行该判决，2018年11月19日，兴堰公司向一审法院申请强制执行。 锦瀚公司诉锐意公司租赁合同纠纷一案，2018年8月27日一审法院受理后，于2019年1月10日作出（2018）川0181民初3540号《民事判决书》，判决锐意公司向锦瀚公司支付截至2018年9月17日的租金2060171.79元，该判决已生效。扣除此前锐意公司代锦瀚公司向兴堰公司支付的租金30万元，锐意公司现实际欠锦瀚公司租金1760171.79元。现锦瀚公司已就此案向一审法院申请强制执行 四、一审审理中，鉴于案涉租赁物的实际承租人系锐意公司，故兴堰公司变更第二项诉讼请求，要求判令锦瀚公司及锐意公司均负有在判决生效后三日内腾退归还房屋的义务，锦瀚公司及锐意公司应当承担从判令腾退到实际腾退之日止租赁物占用费用，其标准按租赁合同约定的租金标准执行，其余诉讼请求不变。针对兴堰公司变更的诉讼请求，锐意公司就此向一审法院提交申请书，请求对锐意公司在案涉租赁物经营的如家酒店采取勘查、拍照、录像、清点登记等措施保全证据，并对其装饰装修、剩余资产等损失进行司法鉴定。同时，锐意公司向一审法院申请要求追加花间公司为第三人参加诉讼，兴堰公司、锦瀚公司均提出异议，理由是锐意公司将租赁物的部分转租给花间公司，兴堰公司、锦瀚公司不知情，对此不予认可，同时花间公司向一审法院提交情况说明，明确表示非案涉合同当事人，不愿意参加本案诉讼。 一审法院认为，兴堰公司与锦瀚公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。一、关于《商铺租赁合同》是否解除问题。合同当事人行使单方解除权需有法定或约定的事由出现。根据庭审查明的事实，一审法院于2018年6月15日作出的272号案件《民事判决书》，判决锦瀚公司支付兴堰公司租金3501267.25元。该判决生效后，因锦瀚公司未履行该判决，兴堰公司于2018年11月19日向一审法院申请强制执行。由此可见，锦瀚公司拒绝支付租金，已无履行合同的诚意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，兴堰公司现再次起诉要求解除合同的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持。合同解除后，承租人锦瀚公司应当腾退租赁物，锐意公司作为次承租人负有腾退义务。 关于租金的计算，根据272号案件《民事判决书》查明的事实，第四年的房屋年租金为1000730元，故第五年的房屋年租金为1030752元（1000730元+1000730元×3%），车库租金为57600元/年。故，锦瀚公司向兴堰公司支付租金的计算方式为：2018年9月18日至2019年9月17日的租金按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后的租金按合同约定逐年递增5%计算，车库租金为57600元/年。 三、关于违约金。根据合同约定锦瀚公司拖欠租金达20天的，甲方可以终止合同的并收回商铺，保证金不退还。故，锦瀚公司向兴堰公司缴纳的保证金20万元不予退还，其资金利息的诉讼请求合同对此无约定，一审法院不予支持。 四、本案中，因锦瀚公司未依约支付租金致合同解除，其次承租人锐意公司也未依约向锦瀚公司支付租金，存在违约行为，已经法院生效判决3540号案件《民事判决书》已认定，现锦瀚公司就此已向法院申请执行。因此，导致兴堰公司与锦瀚公司解除合同，次承租人也存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条第（二）项”因承租人违约致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定,因承租人违约导致合同被解除，承租人应当自行承担装修损失。故，锐意公司作为次承租人应当自行承担装修损失。因此，一审法院无须对锐意公司经营的如家酒店的现状采取措施保全证据以及对装修损失进行司法鉴定，锐意公司就此提出的申请，一审法院不予支持。 五、本案中，因案涉租赁物实际由锐意公司承租使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，兴堰公司要求锐意公司按照租金标准支付逾期腾房占有使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 六、关于锐意公司追加花间公司为第三人参加诉讼的申请，一审法院认为兴堰公司、锦瀚公司对其转租行为不予认可，同时花间公司也明确表示不愿意参加本案诉讼。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十六条“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”之规定，锐意公司追加花间公司为第三人的申请，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十八条之规定，判决：一、解除兴堰公司与锦瀚公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；二、锦瀚公司与锐意公司于判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，锦瀚公司与锐意公司应当向兴堰公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费包括房屋租金和车库租金，其计算方式：2019年9月17日前的房屋租金按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后的房屋租金按合同约定逐年递增5%计算，车库租金按年租金57600元计算）；三、锦瀚公司于判决生效后十日内支付兴堰公司自2018年9月18日起至判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）；四、兴堰公司收取的锦瀚公司保证金20万元，不予退还；五、驳回兴堰公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6692元，减半收取3346元，由锦瀚公司负担3000元，锐意公司承担346元。 二审中，锦瀚公司、锐意公司、兴堰公司均无新证据提交。 本院查明事实与一审法院查明事实相符，本院予以确认。 本院认为，根据各方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉《商铺租赁合同》是否因锐意公司的原因导致解除，二是锦瀚公司、锐意公司是否应当承担腾退义务，三是兴堰公司是否应当退还保证金。现结合事实证据分析认定如下： 一、案涉《商铺租赁合同》是否因锐意公司的原因导致解除的问题。锦瀚公司上诉认为，其未支付租金系因为次承租人锐意公司未向其支付租金导致合同解除。本院认为，锦瀚公司依据合同支付租金属于确定性义务，在期限届满未履行并达到合同解除条件的情况下应由其承担合同解除的违约责任，故其以次承租人未支付租金导致无法履行租金支付义务，本案应认定因锐意公司未及时支付租金导致合同解除的上诉意见不能成立，本院不予支持。 二、关于锦瀚公司、锐意公司是否应当承担腾退义务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。根据该规定，锦瀚公司作为案涉租赁合同的承租人负有在合同解除后，督促、协调次承租人将其转租的房屋返还给兴堰公司的义务，故对其主张该项义务应由实际占有人锐意公司单方承担的上诉意见，本院不予采纳。同时，当事人承担义务必须有相应的法律后果作保障，因锦瀚公司系兴堰公司的合同相对人，如未及时完成腾退返还义务，其有按合同约定租金标准支付房屋占用费义务；如其认为因锐意公司原因导致未按期腾退，可就与锐意公司的争议另行解决。第二，因出租权实质系出租人在租赁合同存续期间将其对租赁物的占有转移给承租人，本案中在案涉租赁合同解除后，锦瀚公司即丧失对案涉租赁物的占有，作为次承租人的锐意公司因承租人丧失占有使得其对案涉房屋的占有丧失了相应的权利基础。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”一审判决认定锐意公司按照租金标准支付逾期腾退占有使用费正确，本院予以维持。第三，对于锐意公司称花间公司应作为实际使用人负担腾退义务，本院认为，当事人之间不同的租赁合同具有相对性。本案系基于锦瀚公司的诉讼请求解除其与锐意公司之间合同，并相应确定支付租金、腾退房屋等事宜，在锐意公司基于其与花间公司之间的合同关系转租房屋，应由其自行解决履行腾退义务中协调实际使用人所产生的问题。第四，根据上述出租人有权请求次承租人履行承担房屋占用费的规定，兴堰公司作为选择次承租人还是次次承租人履行腾退是其权利，在其仅向次承租人锐意公司主张退还的情况下，锐意公司无权以实际使用人应履行腾退义务进行抗辩。同时，锐意公司自认案涉房屋主要由其使用并将部分房屋租赁他人，故锐意公司有义务收回转租的房屋并向兴堰公司一并返还，而非据此抗辩兴堰公司要求腾退的诉讼请求。因此，一审法院未追加花间公司参加诉讼并无不当，锐意公司主张其不应承担腾退义务，应由花间公司腾退房屋并支付逾期腾退期间占有使用费的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 三、关于兴堰公司是否应当退还20万元保证金问题。本院认为，根据案涉租赁合同第六条第一款约定，锦瀚公司存在拖欠租金和水、电、气等达20天的，兴堰公司可以终止合同，并收回商铺，保证金不退还。因锦瀚公司欠付租金已超过20天，根据该项约定，该款项应作为其违约导致解除合同情况下应承担的违约金不予退还，故其要求兴堰公司退还保证金与合同约定不符，一审法院不予支持并无不当；对锦瀚公司主张用其缴纳的保证金抵扣欠付租金的上诉请求不能成立，本院不予采纳。但保证金的退还系给付之诉，不退还保证金因不具有给付内容，不应作为一个单独判项进行判决，一审法院单独列明不当，应当予以纠正。 另外，对锐意公司主张的因腾退带来的装修损失、员工安置问题，因锐意公司并非案涉合同的相对人，本案也系基于兴堰公司的起诉审查认定其与锦瀚公司之间合同解除、违约责任认定等问题，锦瀚公司与锐意公司之间的合同纠纷不属于本案诉讼标的，二者在合同履行中何方违约、损失赔偿是否应当认定等应在双方之间的争议中另行解决。一审判决直接认定锐意公司在其与锦瀚公司的合同履行中存在违约行为并对兴堰公司与锦瀚公司之间的合同解除存在过错，并应自行承担装修等损失超出了本案诉讼范围，本院指出并予纠正。 综上所述，锦瀚公司、锐意公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但以判决方式判令兴堰公司不退还保证金存在不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第一、二、三项，即：解除都江堰兴堰投资有限公司与四川锦瀚华业投资管理有限公司于2013年1月14日签订的《商铺租赁合同》；四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司于本判决生效后十日内腾退租赁物，如逾期未腾退，四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司应当向都江堰兴堰投资有限公司支付从逾期腾房之日起至腾退之日止的逾期腾房占有使用费（逾期腾房占有使用费包括房屋租金和车库租金，其计算方式：2019年9月17日前的房屋租金按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后的房屋租金按合同约定逐年递增5%计算，车库租金按年租金57600元计算）；四川锦瀚华业投资管理有限公司于本判决生效后十日内支付都江堰兴堰投资有限公司自2018年9月18日起至判决生效后十日内的房屋租金及车库租金（房屋租金计算方式：2018年9月18日至2019年9月17日按年租金1030752元计算，2019年9月18日以后按合同约定逐年递增5%计算；车库租金计算方式：按年租金57600元计算）。 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初968号民事判决第四项，即：都江堰兴堰投资有限公司收取的四川锦瀚华业投资管理有限公司保证金20万元，不予退还； 三、驳回都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费共13384元，由四川锦瀚华业投资管理有限公司与都江堰市锐意酒店管理有限公司各负担6692元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张卫敏 审 判 员 廖 方 审 判 员 袁晟翔 二〇一九年十月十四日 法官助理 郑 帅 书 记 员 刘小春