上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初21013号原告：上海新慈厚房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：黄小抗，董事长。委托诉讼代理人：林烽，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。被告：上海壹蓝实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区顺通路XXX号上海深水港商务广场A楼009D室。法定代表人：叶武玲，执行董事。委托诉讼代理人：顾水洋，上海至合律师事务所律师。原告上海新慈厚房地产有限公司(以下简称新慈厚公司)与被告上海壹蓝实业有限公司(以下简称壹蓝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月23日公开开庭进行了审理。原告新慈厚公司的委托诉讼代理人严海平、被告壹蓝公司的委托诉讼代理人顾水洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新慈厚公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(编号JKC-Office-T1-TA-0262，以下简称房屋租赁合同)于2018年8月3日解除；2.判令被告向原告支付2018年7月1日至同年8月3日期间的房屋租金计63,414.03元、物业管理费6,361.07元、电费1,443.26元，上述费用合计71,218.36元；3.判令被告按照日千分之二的标准支付相应逾期付款违约金；4.判令被告向原告支付2018年8月4日至同年8月10日期间房屋占有使用费14,616.23元；5.判令被告向原告按照三个月租金和物业管理费总和的标准支付损失计190,533元；6.判令被告支付的租金保证金190,533元不予返还。事实和理由：原告是上海市静安区南京西路XXX号静安嘉里中心办公楼一座8层806室(以下简称系争房屋)产权人。2017年12月1日，原、被告就系争房屋签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告使用，2018年2月18日至2021年2月17日，每月不含税净租金为54,972.38元，相应增值税税率为5%；每月不含税净物业管理费为5,462.26元，相应增值税税率为6%。合同签订后，原告按约交付了系争房屋，被告向原告支付租赁保证金190,533元，并正常支付租金、物业管理费等至2018年6月。自2018年7月起，被告开始拖欠支付租金和物业管理费等费用。原告多次催讨未果，故于2018年8月2日向被告发送《律师函》通知被告解除房屋租赁合同，同时要求被告支付欠款并承担违约责任。后双方协商未果，现原告诉至法院，要求判如所请。被告壹蓝公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：被告自2018年6月起多次与原告协商提前解约事宜未果，故于2018年6月28日提前搬离系争房屋，搬离时虽未与原告办理房屋交接手续，但曾在系争房屋门口张贴公告，故主张相关费用计算应截止至2018年6月28日。被告尚余部分物品在系争房屋内，可由原告自行处理，被告已在公告内明确作出相应表述。被告认为违约金和损失不得同时主张，且原告主张的逾期付款违约金计算标准过高，要求法院予以调整，不同意支付房屋占有使用费，原告已于2018年7月将系争房屋对外出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经查确认的证据，本院认定事实如下：原告为系争房屋权利人。2017年12月1日，原告(甲方，出租方)与被告(乙方，承租方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Office-T1-TA-0262)，约定：甲方出租系争房屋给乙方作为办公使用，租赁面积为160.82平方米；租赁期限为38个月，自2017年12月18日起至2021年2月17日止，含首尾两日；2017年12月18日至2018年2月17日为装修期，装修期内乙方无需支付租金，物业管理费应当在装修期起始日前全额支付予物业公司；2018年2月18日至2021年2月17日(即租赁期第3-38个月)每月总租金为每月不含税净租金54,972.38元及增值税(每月不含税净租金*增值税税率5%)之和即57,721元，该房屋每日的租金为每月总租金*12/365；该房屋的物业管理费按月结算，租赁期内，每月不含税净物业管理费为5,462.26元，每月总物业管理费为每月不含税净物业管理费及增值税(每月不含税净物业管理费*增值税税率6%)之和即5,790元，该房屋每日的物业管理费为每月总物业管理费*12/365；租金及物业管理费不含应由乙方支付的政府税项及其他开支或银行费用，除本合同关于装修期的特别约定外，乙方应于每月一日之前预先支付每月租金、及向甲方或物业公司交付当月物业管理费，不得有任何扣减，租期第二个月或最后一个月租赁不足一个月的，则租金及物业管理费应按该月实际租赁天数按比例调整；乙方应按甲方或该办公楼物业公司发出的账单上规定支付的费用包括该房屋的电费、通讯费、额外空调供应费和其他公用事业费用；乙方若未按时交还该房屋并拆除其增设的设施和设备的，甲方有权收回该房屋并自行或委托第三方拆除，由此产生的费用由乙方承担，在拆除其增设的设施和设备时，若损坏该房屋结构或造成任何损失的，乙方应负责赔偿，在移走或拆除工作完成前，视为乙方未获得甲方同意而继续占用该房屋，甲方有权按届时适用的租金标准计算的日租金的三倍向乙方收取占用使用费，物业管理费根据物业公司统一标准按日计收；如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金，甲方同时有权选择不终止本合同，而从租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其他费用，及因乙方违约行为所造成的损失，不足部分甲方有权向乙方追偿；如本合同约定的租金、物业管理费或其他应由乙方支付的应付款项在到期后的七天内仍未支付(无论甲方或物业公司是否发出付款通知书)，及/或乙方违反或不履行本合同条款，包括逃租和/或在租赁期届满前自行终止本合同下的租赁，及/或因乙方破产/清算致使其无法继续履行本合同，及/或该房屋因乙方原因被执行司法程序的，在发生以上任何一项或多项情况的，甲方有权分别或同时行使下列措施：(1)随时进入该房屋或其任何部分以收回整个该房屋，立即终止本合同；(2)有权因乙方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；(3)没收租赁保证金并要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失(包括但不限于乙方应付的租赁期内剩余期间的租金和物业管理费)；(4)有权经提前通知后采取停止水、电、煤/燃气、空调、通讯(如适用)供应等措施敦促乙方履行其根据本合同应尽的义务，乙方对甲方的敦促行为表示理解并承担因此产生的后果；在不影响发生乙方违约后甲方的其他权利的情况下，如果本合同的租金、物业管理费、应付款项(包括乙方根据本合同应向甲方赔偿的一切金额)或其任何部分未按本合同约定的方法和时间支付，甲方有权就乙方逾期未支付部分按照每日千分之二的标准收取逾期违约金；乙方通讯地址为上海市普陀区中山北路XXX号联合大厦1913室，乙方注册地址为中国(上海)自由贸易试验区顺通路XXX号上海深水港商务广场A楼009D室，任何通知应以书面形式送达，如送交乙方，在写明乙方地址并以挂号信或邮政专递方式寄送乙方的通讯地址或法定地址、或送达乙方所租该房屋时，则被视为送达；合同另对其他内容进行了约定。2017年11月27日，被告向原告支付意向金63,511元；2017年12月18日，被告向原告支付租赁押金(即合同约定的租赁保证金)127,022元，上述两笔款项合计190,533元。2018年7月10日，原告向被告寄送《关于停止电、空调供应的通知》，载明：贵司(即被告)逾期未付款项已达63,976.66元。……请贵司务必于2018年7月12日下午17时前缴清一切欠款，否则自2018年7月13日上午9时起，我司(即原告)将不得不根据租赁合同第二十七条的规定停止系争房屋内水、电、空调、通讯供应(届时我司将不再另行通知)直至该等欠款缴清之日为止，由此产生的一切后果由贵司承担。后附有关2018年5月电费和2018年7月租金及管理费的月结单。2018年7月16日，原告向被告寄送《违约通知》，载明：(被告)至今仍未支付有关欠款共计57,721元(即2018年7月租金，2018年5月电费和2018年7月管理费未提及)，现再次郑重声明，若(被告)未能于本函发出后三天内缴清一切欠款，本公司将采取进一步行动……。后附有关2018年7月和同年8月租金及管理费、2018年5月和同年6月电费的月结单。2018年8月2日，原告向被告寄送《律师函》，内附《关于停止电、空调供应的通知》、《违约通知》和《月结单》，载明：被告自2018年7月1日起拖欠租金、(物业)管理费及电费等租赁合同项下应支付款项超过七日，严重违反租赁合同相关约定。原告及管理公司多次通过书面方式敦促被告履行合同项下义务，并分别于2018年7月10日、7月16日及8月1日向被告寄送《关于停止电、空调供应的通知》、《违约通知》和《月结单》，被告未予以回应，也未按照上述通知要求履行付款义务。考虑到上述拖欠款项金额巨大，且逾期已久，付款事宜仍无进展，特正式通知解除双方之间的房屋租赁合同。《律师函》另对其他内容进行了阐述。原告向被告注册地址和联系地址寄送上述文件，均被退回。嗣后，原告将系争房屋出租给案外人，约定租赁期限自2018年9月1日至2021年10月31日止(含首尾两日)，其中2018年9月1日至2018年10月31日为免租期。庭审中，原、被告一致确认：被告支付房屋租金至2018年6月；原告确认于2018年7月13日对系争房屋停止供电；被告称其已于2018年6月底搬离系争房屋，并在系争房屋门口处张贴公告，故不认可系争房屋内2018年7月产生的电费，对原告主张的2018年5月和同年6月产生的电费未提异议。以上事实，有原、被告的陈述；原告提交的《上海市房地产权证》、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(编号JKC-Office-T1-0262)、租赁保证金收据、《律师函》等函件及快递凭证等为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(编号JKC-Office-T1-0262)系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告自2018年7月起未再支付房屋租金，而作为承租人支付租金系被告的合同主要义务，违反该义务将导致合同目的无法实现，因此被告的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除合同。原告主张双方之间的合同于2018年8月3日解除，于法有据，本院依法予以确认。被告辩称合同应于2018年6月28日即解除，却未提交相应证据材料，本院难以支持。合同解除后，未履行的部分不再履行，被告应承担相应的违约责任。关于各项费用，本院作如下认定：(1)关于租金和物业管理费，根据合同约定每月租金为57,721元(含5%税)、每月物业管理费为5,790元(含6%税)，鉴于原告确认于2018年7月13日对系争房屋停止供电，故本院对2018年7月13日起至合同解除之日止的租金酌情予以调整，综合考虑系争房屋停电等情节，被告应支付2018年7月1日至合同解除之日止的租金计51,996元和物业管理费计5,215元；(2)关于电费，庭审中被告称其已于2018年6月底搬离系争房屋，并在系争房屋门口处张贴公告，故不认可系争房屋内2018年7月产生的电费，对原告主张的2018年5月和同年6月产生的电费未提异议。原告提交的2018年7月电费账单系自行制作，未提供确实充分的证据材料证明上述期间电费的实际金额，故被告应支付2018年5月和同年6月电费计929.55元；(3)关于逾期付款违约金，原告主张被告支付上述拖欠费用的逾期付款违约金具有合同和法律依据，被告辩称计算标准过高，考虑本案实际情况，当事人的过错程度等，本院认为将逾期付款违约金调整为日万分之五为宜，故被告应以2018年7月租金和物业管理费合计52,826元(7月1日至7月12日租金和物业管理费计12天共计25,056元，7月13日至7月31日合计19天租金和物业管理费计27,770元)为本金按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金自2018年7月1日起至实际支付之日止，以2018年8月1日至同年8月3日租金和物业管理费计3天合计4,385元为本金按照日万分之五的标准支付逾期付款违约金自2018年8月1日起至实际支付之日止；(4)关于房屋占有使用费，被告在合同解除后负有及时交还租赁物的义务，从被告仍有可移动物品在系争房屋内且未与原告办理房屋交接手续来看，被告在2018年8月10日前并未履行交还租赁物的义务，因此其在合同解除后仍应支付房屋占有使用费。考虑到合同约定和被告违约等情形，故原告主张被告支付2018年8月4日至同年8月10日期间的房屋占有使用费和物业管理费计14,616.23元，计算标准尚属合理，本院依法予以支持。被告辩称其曾张贴公告表示放弃其内物品，却未提交证据材料，本院难以支持；(5)关于损失赔偿和没收租赁保证金，根据庭审查明的事实，被告违约后原告另将系争房屋出租给案外人，租赁期限自2018年9月1日起至2021年10月31日止(含首尾两日)，其中2018年9月1日至2018年10月31日为免租期，原告的实际损失为2018年8月11日起至2018年8月31日期间的租金和物业管理费，及2018年9月1日起至2018年10月31日期间的租金计159,291元；而合同约定的租赁保证金系保证被告完全履行并遵守本合同。原告以被告逾期支付租金为由，提出解除合同并要求没收租赁保证金及赔偿因此遭受的损失，系针对同一事由追究没收租赁保证金及解约赔偿损失的情形，而根据双方签订的合同，该租赁保证金与赔偿损失两者在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案原告的实际损失和原告于2018年7月即对系争房屋采取停电措施，且本院已支持2018年8月3日合同解除之前的租金和之后的占有使用费，及原告发生的实际损失，基于公平原则，本案宜只没收租赁保证金为妥，对原告主张赔偿损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海新慈厚房地产有限公司与被告上海壹蓝实业有限公司就上海市静安区南京西路XXX号(北楼)静安嘉里中心办公楼一座8层806室签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》(合同编号：JKC-Office-T1-TA-0262)于2018年8月3日解除；二、被告上海壹蓝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司2018年7月1日至2018年8月3日期间租金51,996元和物业管理费5,215元；三、被告上海壹蓝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司2018年5月1日至2018年6月30日期间的电费929.55元；四、被告上海壹蓝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司逾期付款违约金(以52,826元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年7月1日起至实际付清之日止，以4,385元为本金按照每日万分之五的标准计算自2018年8月1日起至实际付清之日止)五、被告上海壹蓝实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新慈厚房地产有限公司2018年8月4日至2018年8月10日期间的房屋占有使用费14,616.23元；六、被告上海壹蓝实业有限公司向原告上海新慈厚房地产有限公司支付的租赁保证金190,533元不予返还；七、原告上海新慈厚房地产有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,854元(已由原告全部预缴)，由被告上海壹蓝实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 瑛人民陪审员  梁钟芳人民陪审员  陈名玲二〇一九年十月二十二日书 记 员  李 航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。