贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1477号上诉人（原审被告）：铜仁市天阳物业服务有限公司。住所地：贵州省铜仁市碧江区清水大道111号（铜碧金桂园B栋），统一社会信用代码：915206007897874363。法定代表人：梁忠荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：包文成，该公司职工，一般代理。委托诉讼代理人：陈德周，该公司职工，一般代理。被上诉人（原审原告）：两板桥社区锦鹏国际小区业主委员会。住所地：贵州省铜仁市碧江区武陵大道锦鹏国际。负责人：邓江，男，1976年2月18日，苗族，贵州省印江土家族自治县木黄镇盘龙村邓家组，系业主委员会主任。委托诉讼代理人：王群，贵州乾锦律师事务所律师，特别授权。上诉人铜仁市天阳物业服务有限公司（以下简称天阳物业公司）为与被上诉人两板桥社区锦鹏国际小区业主委员会（以下简称业主委员会）与物业服务合同纠纷一案，不服铜仁市碧江区人民法院（2019）0602民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人天阳物业公司委托诉讼代理人包文成、陈德周，被上诉人业主委员会的负责人邓江及委托诉讼代理人王群到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。天阳物业公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院作出（2019）黔0602民初1875号民事判决；二、判令支持上诉人一审诉请；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决既不合法也不公平。一、上诉人尽职尽责做好物业管理服务，得到主管部门以及房开、大部分业主认可。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人并未召开业主大会讨论解除物业合同，业主真实签名人数未过半数，一审未查清该事实。一审认定业主大会符合法律规定，严重损害了上诉人的合法权益。三、本案裁判更应当考虑大部分业主真心，业主委员会成立更应该为业主担当，代表大部分业主合法权益，不能被个别业委会成员因私心带头不交物业费的行为带偏，以影响物业公司和业主以及辖区和谐。业主委员会向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告撤离两板桥社区锦鹏国际小区；2、判决被告移交物业服务用房、配电室、水泵等相关设施、场地以及移交物业管理相关资料；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：两板桥社区锦鹏国际小区由贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司建设，2013年8月17日，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与被告天阳物业公司签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》，委托被告天阳物业公司为两板桥社区锦鹏国际小区业主提供前期物业服务。双方在《锦鹏国际前期物业服务委托合同》中对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业管理质量及费用、违约责任等进行了约定。《锦鹏国际前期物业服务委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”由于天阳物业公司在锦鹏国际小区的物业管理存在瑕疵，业主要求更换物业公司反映强烈，2018年7月18日，锦鹏国际小区采取邀标的方式竞选新物业管理服务公司评标会召开，共有“中瑞物业公司”、“馨源物业公司”、“新智慧物业公司”、“五环茂盛物业公司”和“康洁物业公司”五家物业公司参与竞标，最终“康洁物业公司”中标，并于2018年11月24日与铜仁市康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》。2018年9月28日，业主委员会以书面通知的形式向被告天阳物业公司告知2018年9月20日晚召开的业主大会决定。即不再续聘天阳业公司，并要求在2018年10月20日前撤离该小区。两板桥社区锦鹏国际小区自2015年12月入住以来，入住的业主达323户。以上事实，有原告的当庭陈述及提交的《碧江区住房和城乡建设局关于批准成立锦鹏国际小区业主委员会的通知》、《锦鹏国际前期物业管理服务委托合同》、2018年9月28日被告天阳物业公司发出的《通知》、铜仁市碧江区锦鹏国际小区业主委员会与康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》等在卷佐证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。铜仁市湘成房地产开发有限公司与被告天阳物业公司签订的《锦鹏国际前期物业管理服务委托合同》，铜仁市湘成房地产开发有限公司与被告之间存在物业服务合同关系，该物业服务合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。《锦鹏国际前期物业管理服务委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”，业主委员会于2018年6月29日经碧江区住房和城乡建设局批准成立，按照《锦鹏国际前期物业管理服务委托合同》第二十条中约定该合同即为终止，除非锦鹏国际小区业主委员会与被告天阳物业公司重新签订物业服务合同。但在本案中，由于天阳物业公司在锦鹏国际小区服务期间存在瑕疵，2018年7月18日，锦鹏国际小区竞选新物业管理服务公司评标会召开，铜仁市康洁物业服务有限公司中标，并于2018年11月24日与铜仁市康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》。经2018年9月20日晚召开的业主大会决定不再续聘天阳业公司，并要求在2018年10月20日前撤离该小区，证明锦鹏国际小区业主委员会没有与被告天阳物业公司签订物业服务合同的意思表示，故原告业主委员会请求判令被告撤离两板桥社区锦鹏国际小区及判决被告移交物业服务用房、配电室、水泵等相关设施、场地以及移交物业管理相关资料的请求本院予以支持，被告天阳物业公司拒不撤离锦鹏国际小区及移交物业服务用房、配电室、水泵等相关设施、场地以及移交物业管理相关资料的行为侵犯了原告业主委员会的合法权益。在庭审中，被告天阳物业公司辩称“关于252户业主签字方式都是登门签字，没有召开业主大会，其程序违法，且存在一人多签、一户多签的情况，造假等相应情况，代表的不是大多数业主的真实意思表示”及“被告认为在服务上确实遇到管理不足的情况，但都及时的整改，并且在本案开庭之前相关主管部门都已约谈被告，对为该小区业主提供更优质的服务提出相应工作作出部署的意见，”，因《锦鹏国际前期物业管理服务委托合同》约定的终止执行的时间是到业主委员会成立为止，现该小区业主委员会已成立，《锦鹏国际前期物业管理服务委托合同》应终止执行，加之原告业主委员会没有与被告同意物业公司签订物业服务会同的意思表示，且已于2018年11月24日与铜仁市康洁物业服务有限公司签订了《锦鹏国际物业管理服务委托合同》，故其辩称理由该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（一）项、第（二）项、第（四）项之规定，判决：一、被告铜仁市天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内撤离两板桥社区锦鹏国际小区；二、被告铜仁市天阳物业服务有限公司于本判决生效后二十日内向原告两板桥社区锦鹏国际小区业主委员会移交物业服务用房、配电室、水泵等相关设施、场地以及物业管理相关资料。案件受理费减半收取100元，由被告铜仁市天阳物业服务有限公司负担。二审查明，2018年6月29日，两板桥社区锦鹏国际小区业主委员会在铜仁市碧江区住房和城乡建设局备案后正式成立。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，根据查明的事实，贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司与上诉人天阳物业公司签订《锦鹏国际前期物业服务委托合同》，委托天阳物业公司为两板桥社区锦鹏国际小区业主提供前期物业服务。该合同虽对业主有约束力，但天阳物业公司的权利义务系基于贵州省铜仁市湘成房地产开发有限公司的委托，来源于《锦鹏国际前期物业服务委托合同》的约定。《锦鹏国际前期物业服务委托合同》第二十条中约定：“委托管理期限为年月日时起至业主委员会成立为止。”本案中，锦鹏国际小区业主委员会于2018年6月29日依法成立，天阳物业公司享有的前期物业服务委托合同约定的权利义务终止。选聘物业服务企业由业主委员会共同决定。天阳物业未参加竞聘，业主委员会也未与天阳物业公司签订《物业管理合同》。根据《贵州省物业管理条例》第五十六条：“前期物业服务合同约定期限尚未届满或者未约定期限的，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时，其权利义务终止。”的规定，本案中，锦鹏国际小区业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的物业服务合同已经生效，天阳物业公司根据《锦鹏国际前期物业服务委托合同》享有的权利义务终止。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”一审法院根据上述规定判决天阳物业公司退出锦鹏国际小区、向该小区业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业管理相关资料，符合法律规定。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”该款规定仅适用于普通物业服务合同，而不适用于前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止，而无需业主委员会再行解除。《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款中规定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但该权利是指在业主委员会与业主大会选聘物业服务企业签订的物业服务合同时行使，并非是指在建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时行使。本案所涉前期物业服务合同至小区成立业主大会，自动终止。业主委员会作出选聘锦鹏国际小区物业服务企业决定时，并未损害天阳物业公司的合法权益。对于业主委员会是否存在冒名签名、程序是否合法、是否侵害业主合法权益，应由业主决定是否请求撤销。天阳公司主张业主委员会的决定损害其合法权益，没有事实依据和法律依据。综上所述，对天阳物业公司的上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由铜仁市天阳物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一九年十月二十一日法官助理陆茜书记员李正雷