山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1002民初3390号原告：于程鹏，男，1986年11月14日出生，汉族，住威海市环翠区。被告：威海屹东房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区张村镇张村村。法定代表人：宋修威，董事长。委托诉讼代理人：孙晓鸣，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。原告于程鹏与被告威海屹东房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于程鹏、被告威海屹东房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙晓鸣、姜晶瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于程鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《景和家园认购协议书》；2、判令被告与原告签订《景和家园二期认购补充协议》；3、判令被告与威海华辉房地产开发有限公司签订的《合作协议》、其他相关协议（包括书面协议、口头协议等）及合作过程中不得违背与业主签订的《景和家园认购协议书》《景和家园二期认购补充协议》，保障原告所有合法权益；4、判令被告履行威海市环翠区张村镇人民政府按照山东省委第六巡视组要求于2018年12月对景和家园二期信访事项信访处理；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订的《景和家园认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，被告应当按照诚信原则履行认购协议书。该认购协议书约定自动失效的情形只有一种，即自双方签订《商品房预售合同》后自动失效。原告及其他业主多次到镇、区、市级党委政府信访反映诉求，在党委政府的协调下原、被告签订《景和家园二期认购补充协议》，双方应当遵守补充协议约定。2018年11月份，被告与威海华辉房地产开发有限公司签订合作协议将重启景和家园二期工程，该合作协议不得损害原告合法权益。2018年底，景和家园二期部分购房业主信访反映延期交房问题，张村镇政府答复称为了景和家园二期工程做了大量努力和工作，促使被告与威海华辉房地产开发有限公司签订合作协议重启工程，景和家园二期工程将按照相关程序陆续推进，并告知原告耐心等待办理相关手续。因此，被告应当遵守张村镇政府的信访处理结果。但是，被告在房价上涨后以景和家园二期工程未取得商品房预售许可证明为由将部分购房业主诉至法院请求确认认购协议无效，该项主张并无任何事实及法律依据。2018年11月份，被告与威海华辉房地产开发有限公司签订合作协议后，景和家园二期工程竣工指日可待，被告应当遵守合同约定及政府信访处理结果。被告威海屹东房地产开发有限公司辩称，原、被告所签《景和家园认购协议书》中明确约定当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等，虽然没有交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任、解决争议的方法，但这些均有法定条款，即使合同当事人之间未约定，也不影响商品房买卖合同的主要内容。因此，双方签订的合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，属于商品房买卖合同，而不仅仅是商品房认购协议。被告至今未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，故原、被告签订的商品房预售合同应为无效。因案涉合同无效，不存在履行问题，且案涉合同目前不具备任何履行条件。本案审查的是原、被告间的商品房买卖合同纠纷，不是被告与案外人威海华辉房地产开发有限公司之间的合作协议纠纷，故被告与案外人之间签订的合作合同与本案无关。若原告认为被告与案外人所签任何协议损害了原告合法权益，原告有权依法提起诉讼要求确认被告与案外人所签合同无效或请求撤销合同。关于原告诉请被告履行政府信访事项的处理结果，从原告主张来看，被告与案外人拟合作启动景和家园二期工程建设，正是政府为保障所有购房人合法权益的结果，政府信访事项的处理结果不存在履行问题，被告能够履行的只能是有效合同，该项诉讼请求并不能成立。另外，关于被告是否与未签订《景和家园二期认购补充协议》的业主签订《景和家园二期认购补充协议》，与原告无关，因为该部分业主与本案原告没有直接利害关系。2013年6月3日，被告以案外人威海华辉房地产开发有限公司名义向中国工商银行股份有限公司威海高开支行借款6000万元，并以景和家园二期土地使用权提供抵押担保，另外景和家园二期工程至今未取得施工许可证，在建工程被多家债权人轮候查封。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，原告交付购房款未达到50%以上，无法主张取得房屋而对抗建设工程价款优先权、抵押担保优先权。2014年6月景和家园二期工程全面停工，被告资金链断裂，不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，被告随时可能进入破产程序，案涉合同会被依法解除，而解除的后果是原告只能享有返还购房款的权利，无法通过合同履行而取得房屋。综上，案涉合同属于商品房买卖合同，合同无效不存在履行问题；且因案涉项目无建设施工许可证，被告资金链已断裂，目前不具备继续履行的客观条件及可能性。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：原告作为买受人、被告作为出卖人签订《景和家园认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于威海市环翠区张村镇景和家园项目X号楼X单元X室，建筑面积约为83.042平方米（以房管局最终测量核实的数据为准），每平方米售价基价为3160元/平方米，上浮474元/平方米，合计3634元/平方米；半地下储藏室一个（以房管局最终测量核实的面积为准），价格1580元/平方米。原告对所选的房屋及相关配套、环境、交付标准等事宜已充分了解清楚，对将来需要与被告正式签订《威海市商品房（预售）买卖合同》（以下简称《商品房预售合同》）无异议；为保护原告优先购买权，签订本认购书时，原告向被告支付选房认购诚意金10万元；被告向原告发出签订《商品房预售合同》的通知后（通知方式为电话或挂号信或其他信函或威海晚报公示等），原告应在该通知发出之日起十五日内，到指定地点签署《商品房预售合同》，同时一次性付款者缴足全部房款，或按揭者提供完整齐全的按揭手续。原告依约签订预售合同后，交纳的认购诚意金转为购房款；被告发出签署《商品房预售合同》通知后，原告逾期未能到被告指定地点签订《商品房预售合同》，被告有权解除本认购协议，可对原告所认购的房产不予保留，且有权将上述房产转售他人而无需通知原告，原告凭与被告签订的认购协议书及诚意金收据原件到销售部办理无息退款手续，被告无息退还诚意金；被告同意在与原告签订正式预售合同前免费为原告更名一次；有关房屋交付时间、交付标准以双方签订的《商品房预售合同》的相关约定为准；该认购协议书自双方签字盖章之日起生效，签署《商品房预售合同》后自动失效。原告按照约定于2010年11月28日、2010年12月11日分两次共向被告支付选房认购诚意金10万元。2013年3月12日，原、被告签订《景和家园二期认购补充协议》，约定：原告认购的景和家园X号楼X室已经交纳定金10万元；被告应在2013年3月31日前开工建设，在2014年3月底前达到签订预售合同标准（在当前办理《预售许可证》政策不变的情况下），在2014年8月31日前将符合单体竣工的商品房交付于原告使用；被告如未按本协议规定的期限开工，被告则按照原告交款日起同期银行存款利息给予原告补偿，如被告未在2014年8月31日内交付房产，被告将每月补偿原告房租600元，如在2014年11月30日前未交付房产，补偿按每月1200元，补偿款在原告交纳房款中抵扣；如遇不可抗力原因，被告应在发生之日起90日内告知原告，双方协商解除协议、变更协议、或据实予以延期；该协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力，该协议自双方签字盖章之日起生效，交钥匙同时自动失效。另查明，案涉景和家园二期工程房产主体结构已经完成，但自2014年6月至一审辩论终结时一直处于停工状态，且尚未取得商品房预售许可证明。以上事实，有《景和家园认购协议书》等书证及当事人陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《景和家园认购协议书》第四条明确约定了原告须于签订认购协议书后接被告通知后到指定地点与被告签订《商品房预售合同》,双方签订《景和家园认购协议书》的目的在于案涉商品房销售条件成就后，据此签订正式的《商品房预售合同》，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，故本案《景和家园认购协议书》性质为预约合同，而非《商品房预售合同》，被告是否取得商品房预售许可证不影响合同效力。《景和家园认购协议书》是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，根据《合同法》第四十四条关于依法成立的合同自成立时生效的规定，《景和家园认购协议书》合法有效，双方当事人均应信守承诺，依约全面、切实履行。《景和家园认购协议书》约定的条件成就时，基于诚实信用原则，被告应当配合原告签订《商品房预售合同》，被告不肯签订时，原告有权要求被告承担相应的违约责任，但无权强迫被告与之签订。原告请求被告继续履行《景和家园认购协议书》，就要求被告与之签订正式的《商品房预售合同》，目前，案涉景和家园二期建设项目已于2014年6月份停工至今，尚未竣工验收，亦未取得商品房预售许可，《景和家园认购协议书》约定的条件不成就，双方无法签订正式的《商品房预售合同》，即使签订了也无效。故原告请求被告继续履行《景和家园认购协议书》的诉请，本院不予支持。关于原告所主张的判令被告履行与原告签订《景和家园二期认购补充协议》的诉讼请求，因双方已签该补充协议，对于该项诉讼请求，应予驳回；关于原告主张的判令被告与案外人签订的合作协议、其他相关协议（包括书面协议、口头协议等）及合作过程中不得违背与业主签订的《景和家园认购协议书》《景和家园二期认购补充协议》的诉讼请求，如果原告认为侵害其合法权益，可持相关证据依法另行主张；关于原告请求判令被告履行2018年12月信访事项处理结果，该项诉讼请求不属于本案民事案件审查范围，应予驳回。综上，原告诉讼请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告于程鹏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告于程鹏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  褚衍文二〇一九年十月八日书记员  谭惠春