广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初29630号原告（反诉被告）：余思锋，男，1979年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所实习人员。被告（被告）：陈洁兴，女，1975年10月16日出生，汉族，户籍住址广州市白云区，原告（反诉被告，简称原告）余思锋与被告（反诉原告，简称被告）陈洁兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余思锋的委托诉讼代理人黄志明、方桂贤，被告陈洁兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余思锋向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付原告2019年4月1日起至2019年7月8日期间的租金18897元；二、请求判令被告给付原告自2019年4月1日起至实际付清全部欠付租金之日止的逾期付款违约金（按每日千分之五计算）；三、原告因本案诉讼而支付的律师费2000元由被告承担；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月26日，原被告签订《广州市房屋租赁合同》。租赁合同约定原告将其拥有使用权的广州市白云区广源中路松柏东街39号01铺之1号物业出租给被告，建筑面积为25平方米，租赁期限为3年（2018年11月1日起至2021年10月31日）。合同并约定第一年租金5800元／月，第二年6000元／月，第三年6360元／月。如被告逾期支付租金或费用，每逾期一天按金额的0.5%支付违约金。合同签订之后，原告如约向被告交付该商铺供被告使用，被告一开始尚能按时交纳租金和水电费等费用。但从2019年4月1日始，被告开始拖欠租金，经原告多次催促仍不支付，甚至于2019年7月8日擅自搬离该商铺。至今仍未付清租金和水电费。鉴于以上情况，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告陈洁兴辩称：一、原告与我方在签订租赁合同时对我方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，即“租赁房屋权属有争议”的事实，我方请求与原告解除合同。2019年3月5日重庆市文化产业融资担保有限责任公司（以下简称担保公司）到广州市白云区广源中路松柏东街39号01号之1号商铺（以下简称涉案商铺）进行实地测量时，我方才知道所承租的商铺有债权纠纷，并上网查实确认该案件属实：重庆市渝北区人民法院于2018年6月13日公布(2016)渝0112民初256号民事判决书，判令涉案商铺原产权人广州市农业机械研究所有限公司（以下简称农机所）等追偿权利纠纷一案已败诉并已发生法律效力。原告明知涉案商铺有债权纠纷的前提下，没有书面和口头的告知，隐瞒了我方的知情权，属于欺诈。原告与我方签订合同时，完全没有书面和口头上的告知“原业主方原因”，属于故意隐瞒与订立合同有并的重要事实。二、原告隐瞒了“租赁房屋权属有争议”的事实，与我方签订的合同己属无效，故不存在给付原告违约金。三、我方与原告签订的租赁合同中并无关于律师费的约定，在我国民事诉讼制度中，不实行强制的律师代理制度，也就是说，除非法律、司法解释规定或双方事先约定，律师的聘请与否，属于当事人自愿，相应的律师费也由己方承担。四、我方2019年4月l曰起至2019年7月8日期间的租金未按时缴纳，原因如下：我方自与原告签订租赁合同起，每月均通过电子汇款的方式支付租金、水电给原告。虽然2019年3月5日担保公司到商铺进行测量，我方明知所承租的商铺有债权纠纷，但仍于2019年3月6日缴纳当月租金和水电费。2019年4月16日我方通过微信方式收到重庆市渝北区人民法院范胜强法官（2019）渝0112执12046号的执行裁定书后，再将此情况告知原告，同时表明：“我只是承租人，因为原产权人的债权纠纷，法院裁定我将租金交给法院账号，导致我暂时不敢交租金（防止交双份租金）。再次建议原告与法院联系，尽快解决问题，但原告仍不予理会；并分别于：2019年4月18日单方给我《告知函》“……若逾期超过15天，本人有权单方解除合同并清空商铺”；2019年5月17日发来《律师函》；2019年5月31日原告派代表萧小姐与其男同事（负责电工）到我方商铺要求清场并扬言要断商铺的水电。2019年6月3日我方再次将与本次争议的相关资料、范胜强法官及唐秋慧律师的联系方式发给原告代表萧小姐；同时于2019年6月5日通过电子汇款的方式支付水电费给原告，并再次表明“租金的钱我是时刻备着的，我最担心的是怕交了双份租金”。2019年7月3日范胜强法官到涉案商铺亲自将（2018）渝0112执12046号之三执行裁定书给原告代表萧小姐。另，我方于2019年4月8日与唐秋慧律师通过微信沟通：我方：“唐律师，现在的生意很难做，生意惨淡，2019年1-3月基本上都是亏的，在产权人没确定之前，房租能不能降低到4000，麻烦您将我的意愿反馈给法官，在此先感谢您对我们的帮忙和支持。”唐秋慧：“好的”。2019年4月9日唐秋慧回复：“租金沟通了可以商量，有个前提就是你们要跟其它租客沟通好将租金支付给法院”。2019年8月23日，唐秋慧律师通过微信询问我方：唐秋慧：“你好，请问你们支付过租金给法院吗？电费你们能不能自己缴纳，知道缴费点卡吗？我方：“唐律师：你好！租金是余思锋交给法院的，他没交么？”唐秋慧：“你跟他确认一下呢”故2019年4月1日起至2019年7月8日期间的租金，由于原告对我方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的情况，在2019年3月至7月期间，我方积极与原告沟通，让其解决问题，但原告不予理会，让我方长期处于焦虑不安的情况，仍于2019年6月5日通过电子汇款的方式支付水电费给原告，并再次表明“租金的钱我是时刻备着的，我最担心的是怕交了双份租金”。若渝北区人民法院追偿支付房屋使用费，依据（2019）渝0112执12046号的执行裁定书及（2018）渝0112执12046号之三执行裁定书，我方定将租金交至渝北区人民法院账户。请求贵院依法判令我方与原告解除租赁合同，并驳回原告的诉讼请求。被告陈洁兴向本院提出反诉请求：一、原告退还被告于2018年10月26日签订《广州市房屋租赁合同》时的保证金12000元、水电押金1000元；2、原告赔偿被告对于商铺经营投入的装饰装修残值损失、包括室内装修、商铺电路照明装修、商铺门面招牌装修、衣架、尚未销售衣服的入货金额等33666元；3、本案受理费由原告承担。事实与理由：原告在签订租赁合同时对被告隐瞒了“租赁房屋权属有争议“的事实，请求法院依法判令原告与被告解除租赁合同，同时因原告的过失造成合同无效并让被告造成损失应给予赔偿。原告余思锋对反诉请求辩称：一、我方不存在向被告隐瞒“租赁房屋权属有争议”事实，租赁房屋实际也不存在权属争议的事实，按照合同约定，租赁保证金无须退还。涉诉房屋并不存在权属争议，我方亦不存在隐瞒事实的情形。我方与租赁房屋产权人签订《租赁协议》的时间为2011年8月，承租期间，没有任何人对租赁房屋提出权利主张，也不存在权属争议的情形。我方与被告经过协商于2018年10月26日签订《广州市房屋租赁合同》，重庆市渝北区法院于2018年11月1日才公布民事判决书，该判决与租赁房屋的权属关系无关，而且作为一般人，也无法事先知晓该判决书的存在。在被告使用商铺期间，也一直没有存在任何影响被告使用商铺的情形。因此被告认为我方隐瞒事实没有任何依据。其次，在被告反映提出异议时，我方通过律师函也解释了情况，要求向有关法院进行核实。重庆市渝北区人民法院并没有向被告送达过（2019）渝0112执12046号裁定书，如果有，请被告提供。即使存在该裁定书，事实上被告既没有向我方支付租金，也没有按照其所谓的裁定书向法院或债权人缴纳租金。被告提出的理由实质是为其拖欠租金、单方面解除合同找借口。再次，被告拖欠3个多月的租金，擅自搬离涉案商铺，属于违约解除合同，按照双方签订的《广州市房屋租赁合同》第七条第一款第（二）项的约定，保证金无须退还。二、被告违约单方面解除合同，无权要求我方赔偿装饰装修残值损失。被告在拖欠三个多月租金的情况下，单方面解除合同，应当承担相应的违约责任。根据法律规定因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。承租人应当自行拆除将商铺恢复原状交还给我方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁协议、广州市房屋租赁合同、查册表、汇款电子回单、微信记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：广州市白云区广源中路松柏东街39号（即首层）原产权人为农机所（不动产权证号：粤房地产权穗字第××号）。农机所与余思锋于2011年8月31日签订《租赁合同》，约定由余思锋承租农机所所有的广州市白云区广源中路松柏东街39号01铺的商铺，租赁时间自2011年9月1日起至2025年8月31日止。农机所于2019年8月5日出具同意转租证明，同意余思锋在租赁期内将上述商铺以转租或分租形式进行经营。2018年10月26日，余思锋（出租方、甲方）与陈洁兴（承租方、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区广源中路松柏东街39号01铺之1号物业出租给乙方经营使用，租赁期共3年，从2018年11月1日起至2021年10月31日止；2018年11月1日起至2018年11月15日为装修免租期，期间免收租金，管理费水电费照常收取；2018年11月15日起至2019年10月31日，月租金为5800元；租金按月支付，由乙方在每月5日前以银行转账方式缴付当月租金给甲方，首月租金5800元，乙方须在本合同签订当日支付；乙方在支付首月租金费用同时向甲方另外交纳12000元作为履约保证金，租赁届满，确认乙方无拖欠其他费用后，甲方在收房后5日内将保证金无息退还乙方；若乙方未按规定时间付清租金、物业管理费用，在接到甲方书面通知后，超过三个工作日的及乙方单方面提前解除合同，保证金不予退还，合同视为自动解除；乙方逾期支付租金或水费、电费、物业费等其他费用，甲方有权停水停电，同时每逾期一天按月租金或其他费用的百分之0.5支付违约金，若逾期超过15天，除支付违约金外，甲方有权单方解除合同，并清空商铺，由此而产生的一切经济损失由乙方承担；合同免责条件包括物业原业主原因；乙方须交付水电押金1000元。签订合同后，陈洁兴向余思锋支付保证金12000元及水电押金1000元，使用涉案商铺后支付租金至2019年3月31日，自4月份开始无支付租金，水电费支付至5月30日，陈洁兴于2019年7月8日自行搬离涉案商铺。余思锋于2016年8月31日与罗共贵签订《广州市房屋租赁合同》将广州市白云区广源中路松柏东街39号01之2号商铺租赁给罗共贵，租赁期限三年，合同免责条件未包括物业原业主原因。陈洁兴提出涉案商铺产权存有瑕疵，出具中国裁判文书网上2018年6月13日的重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初256号民事判决书，原告重庆文化产业融资担保有限公司诉被告重庆市赛易农业机械制造有限公司、农机所、西昌隆华农业装备有限公司、颜鹏、黎小林、黎建春追偿权纠纷一案，判决重庆市赛易农业机械制造有限公司向原告支付代偿的清偿本金18000万元及代偿资金占用费；确认原告在本案债权范围内对农机所所有的位于广州市白云区xxx路xxx街xx号住宅（粤房地权证穗字第××号）享有优先受偿权；农机所、西昌隆华农业装备有限公司、黎小林、黎建春对重庆市赛易农业机械制造有限公司前述债务在最高额1800万元范围内承担连带清偿责任。陈洁兴出具2019年4月8日（2019）渝0112执12046号执行裁定书复印件，裁定从2019年4月起开始提取被执行人农机所在罗共贵、陈洁兴处每月应领取的租金分别为7173元、5800元至重庆市渝北区人民法院账户。陈洁兴出具2019年7月3日（2018）渝0112执12046号之三执行裁定书复印件，裁定从2019年7月起开始提取被执行人农机所在余思锋处每月应领取的租金6600元至重庆市渝北区人民法院账户。陈洁兴表示2019年3月5日重庆文化产业融资担保有限公司人员到现场说将租金交给重庆法院，2019年4月16日陈洁兴与渝北区人民法院经办人范胜强联系后，经办人通过微信发出（2019）渝0112执12046号执行裁定书图片，并表示将寄出裁定书，后一直没有寄出，陈洁兴至今未收到渝北区人民法院送达的提留涉案商铺租金的裁定书。经向渝北区人民法院经办人范胜强了解当时是以为陈洁兴是第一手承租人，所以才向其发送微信图片，但没有邮寄送达执行裁定书，后来到现场才发现余思锋才是第一手承租人，才在现场向余思锋送达执行裁定书、协执通知书，要求截留余思锋的租金，没有向陈洁兴送达任何执行文书，也告知过陈洁兴要继续缴纳租金。陈洁兴出具与余思锋方的代表萧小姐2019年6月5日的微信记录，催收电费552元、水费15元，合计567元，陈洁兴表示租金时刻备着，担心交双份租金；7月5日，萧小姐联系陈洁兴“既然前天重庆法院范法官已当面和你讲清楚店铺的租金交余思锋先生，由余思锋先生转账租金到法院账户，该事已清楚，麻烦把4-7月租金转账到租金指定账户”。陈洁兴于7月8日晚通知萧小姐今天退场，钥匙放在老北京那，并附视频。2019年5月17日，余思锋委托广东格林律师事务所向陈洁兴发出律师函要求付清欠租。余思锋主张律师费2000元，并提交民事委托代理合同及发票予以证实，陈洁兴不同意支付律师费用。陈洁兴主张商铺经营投入的装饰装修残值损失、包括室内装修、商铺电路照明装修、商铺门面招牌装修、衣架、尚未销售衣服的入货金额等33666元，出具入货单据及装修残值损失明细表，其中装修费用6333元，衣架533元，未销售衣服入货金额26800元，合计33666元，余思锋不予确认，陈洁兴明确不需对装修损失进行评估。陈洁兴确认水电费248元未缴纳，余思锋予以确认。本院认为，余思锋经涉案商铺的产权人农机所同意与陈洁兴签订的广州市房屋租赁合同合法有效，陈洁兴辩称余思锋故意隐瞒租赁房屋权属有争议的事实，没有书面告知原业主方原因的免责条款，属于故意隐瞒订立合同重要事实，导致无法使用，故解除合同，涉案商铺已办理产权并无争议，重庆市渝北区人民法院对产权人农机所的执行并无导致陈洁兴无法使用商铺，陈洁兴该意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。陈洁兴拖欠2019年4月至7月8日的租金计算为5800元×3+5800元×8/31=18897元，陈洁兴以重庆市渝北区人民法院提留该租金为由，拒不向余思锋支付上述租金，经查重庆市渝北区人民法院并未向陈洁兴送达提留裁定书及协助通知书，并告知其向余思锋交纳租金，陈洁兴拒不支付租金无理，余思锋要求陈洁兴支付2019年4月至7月8日的租金18897元，本院予以支持。余思锋要求按合同约定每日千分之五支付逾期付款违约金，该违约金约定过高，本院酌定按每日万分之三计算。余思锋要求支付律师费2000元，合同并未对律师费明确约定，该请求本院不予支持。陈洁兴反诉要求退还保证金12000元，余思锋要求不予退还，陈洁兴未按合同约定付清租金，在余思锋催促后，至今仍未支付，且单方提前解除合同，已构成违约，根据合同约定保证金不予退还，余思锋请求不予退还保证金合理，陈洁兴反诉要求退还保证金，本院不予支持。陈洁兴反诉要求退还水电押金1000元，扣减尚欠水电费248元后剩752元，该款余思锋应予退还，陈洁兴反诉超出部分，本院不予支持。陈洁兴反诉要求赔偿室内装修、商铺电路照明装修、商铺门面招牌装修、衣架、尚未销售衣服的入货金额合计33666元，陈洁兴违约解除合同，该反诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告陈洁兴向原告余思锋支付2019年4月至7月8日的租金18897元；二、自本判决生效之日起五日内，被告陈洁兴向原告余思锋支付逾期付款违约金（按本金5800元自2019年4月6日起，按本金5800元自2019年5月6日起，按本金5800元自2019年6月6日起，按本金1497元自2019年7月6日起，均按每日万分之三的标准计算至实际给付之日）；三、余思锋已收保证金12000元不予退还陈洁兴；四、自本判决生效之日起五日内，余思锋向陈洁兴退还水电押金752元；五、驳回余思锋的其他诉讼请求；六、驳回陈洁兴的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费256.74元，由余思锋负担79.9元，由陈洁兴负担176.84元并于本判决生效之日起五日内迳付余思锋；反诉受理费483.33元，由陈洁兴负担475.54元，由余思锋负担7.79元并于本判决生效之日起五日内迳付陈洁兴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇一九年十月十五日书记员  郑萍军