天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0106民初5482号原告：陈国玺，男，1977年2月5日出生，汉族，个体经营，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王世鑫，天津同汇律师事务所律师。原告：毛向军，男，1968年4月29日出生，汉族，个体经营，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王世鑫，天津同汇律师事务所律师。被告：果立栋，男，1962年10月20日出生，汉族，天津市民德安餐饮服务有限公司法定代表人，住天津市红桥区委托诉讼代理人：尹劲松，天津会通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荣，女，1958年10月4日出生，汉族，天津市民德安餐饮服务有限公司副总经理，住天津市南开区。被告：天津市民德安餐饮服务有限公司，住所地天津市红桥区邵公庄街道龙悦路竹园2号旁。法定代表人：果立栋，总经理。委托诉讼代理人：尹劲松，天津会通律师事务所律师。第三人：天津市潞河环境建设有限公司，住所地天津市红桥区西沽公园内。法定代表人：许宝全，该单位经理。委托诉讼代理人：马明国，天津瑞隆律师事务所律师。原告陈国玺、毛向军与被告果立栋、被告天津市民德安餐饮服务有限公司（以下简称民德安餐饮）、第三人天津市潞河环境建设有限公司（以下简称潞河建设）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈国玺、毛向军之共同委托诉讼代理人王世鑫，被告果立栋、民德安餐饮之共同委托诉讼代理人尹劲松，第三人潞河建设之委托诉讼代理人马明国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国玺、毛向军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同，二被告腾空交付房屋；2.判令二被告支付原告2019年4月1日至8月26日房屋租金及2018年所欠房屋租金共计1075753元；3.诉讼费由二被告承担。事实与理由：二原告与二被告于2018年3月31日签订房屋租赁合同，将坐落于红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添酒楼）一层、二层、三层、后侧厨房和员工宿舍出租给二被告。被告果立栋承租用于餐饮业，房屋租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，每年租金210万元，保证金30万元。自2018年4月1日起计算租金，被告应每半年支付租金105万元，被告应于每半年度第一个月3日内交齐半年的租金，即租赁期内的4月4日之前及10月4日之前缴费。被告延迟给付租金超过15日原告有权解除合同，被告支付的押金不予退还。合同签订后被告在第一年度即没有按时交付租金，第一年度欠交租金230000元，第二季度2019年4月1日至今仍未支付，原告多次催缴，被告拒不交付，故无奈诉至贵院，望判如诉请。被告果立栋、民德安餐饮辩称：基本事实认可,但不同意解除租赁合同。第一，双方自2018年4月1日签订合同以后，合同履行过程中双方均存在违约情形，原告违约在先，具体为原告未向被告提供该租赁物的相关产权证明，导致被告无法进行消防安全备案登记，以至于开业一年以后消防仍不达标，消防部门已多次责令被告停业，在此期间，被告多次向原告追要房屋相关资料，原告拒不提供，后被告又向房产所有人潞河建设提出上述主张均没有答复。目前，被告已经被责令停止营业，不能正常营业更不能签订后期大型宴请及商务活动，导致巨大损失，所以我们认为原告违约在先，应当承担相应违约责任。其次，原被告之间签订的房屋租赁合同，因未取得规划许可证导致无效。根据《最高院的关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第2条，双方签订的房屋租赁合同自始无效，双方都存在过错，应按照相应的过错承担各自的责任，本案原告与第三人签订的商品房租赁合同也应归于无效，所以我们认为原告与被告之间的合同无效，房屋使用费参照原告与第三人之间合同约定的标准。原告隐瞒了与第三人不具有规划许可证的要件，是明显过错，应该承担责任。第三，二被告在使用涉诉房屋时新购置了电梯、冷库、空调并对于涉诉房屋内进行了装修等，上述设施及装修不具备拆除后的价值，同时也给被告增加拆除费用，且对于增加的相关设施以及装修，原被告的租赁合同中并没有进行约定，现原告提出解除合同，就应当承担相应的费用。所以，被告方认为合同无效，可以腾房，但被告投入及费用应当在拖欠房租中进行抵扣。第三人述称，请求法院支持原告诉请，判令被告腾房。如本案审理过程中认定原被告之间的租赁合同无效，亦应判令被告立即腾退房屋，合同无效并不意味这被告可以长期占用诉争房屋，合同无效不影响原告参考租金标准向被告主张房屋的占有使用费。第二，本案争议焦点是原被告之间租赁效力问题，不是原告与第三人之间的商业用房租赁协议的效力问题，原告与第三人之间的约定不影响原被告之间合同的独立性，所以在没有当事人主张的情况下法院不应对于原告与第三人之间的合同效力进行认定。综上，请求法院依法支持原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本案予以确认并在卷佐证。被告果立栋、民德安餐饮补充提交的电梯销售安装收据1张、冷库设备安装收据1张、畅迎楼饭店地板收据2张，蓝姆特顶墙全屋定制单据1张、风柜款收据1张、监控收据2张、电缆收据1张、净化器收据1张、房屋租赁协议书4份、装修现场照片证据，原告及第三人称，首先对于电梯安装及冷库收据的真实性有异议，电梯冷库安装应该签订合同对于安装的具体情况进行约定，仅提交收据不能证明其支出，且未提交正式的发票，收据真实性无法确认，故不认可。其余项目费用的支出亦只有相关收据没有正式发票不能证明被告有上述投入。房屋租赁合同对于其中3份因租赁合同当事人均不是本案当事人，与本案不具有关联性，第4份有本案当事人也不能证明租赁行为系因原告原因导致的。且根据现场勘验情况，宿舍已经作为仓库使用，不管是作为宿舍还是作为仓库，均不影响房屋的使用。关于装修提供的现场照片真实性无异议，但是与本案不具有关联性，在双方租赁合同中，按照合同约定应经过原告的书面同意。根据现场实际情况和照片内容，空调等均没有形成添附，均可以进行拆除。本院对于上述证据的认证意见，将在说理部分予以分析，在此不再赘述。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：诉争房屋坐落于红桥区运河北侧竹园西侧，由第三人天津市潞河环境建设有限公司代为管理。涉诉房屋至今未取得规划建设许可证，未取得房屋所有权证。后潞河建设作为甲方与乙方天津市隆锦添大酒店签订《商业用房租赁协议》，约定将诉争房屋两千米商用房整体出租给乙方作为餐饮经营，租赁房屋的内部装修由乙方组织设计，报甲方审核同意后，乙方组织施工，费用由乙方承担。租赁期限十五年，从2011年1月1日到2025年12月31日止。协议第三条约定房屋租金为：2011年1月1日至2015年12月31日每年租金60万元。2016年1月1日至2020年12月31日每年租金70万元，2021年1月1日至2025年12月31日是每年租金80万元。第八条约定：甲方将该主体东侧的空地提供给乙方建设，只作为厨房操作间和员工宿舍，建设资金和费用由乙方自己承担，在租赁期内该建筑物的使用权归乙方。第九条约定：乙方按照法律、法规有权自主进行市场化运作，实行自主经营、独立核算、自负盈亏。被告果立栋自2013年起于原告陈国玺处租赁上述房屋用于经营餐饮。合同到期后，2018年3月31日，出租人（甲方）陈国玺（天津市红桥区隆锦添大酒楼），毛向军与承租人（乙方）果立栋，担保方（丙方）天津市民德安餐饮服务有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：1-1甲方将坐落于天津市红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添）一层、两层、三层、后侧厨房和员工宿舍出租给乙方。该房屋是由天津市潞河环境建设有限公司出租给甲方陈国玺，隆锦添酒楼、东侧厨房操作间和员工宿舍由甲方陈国玺、毛向军投资建造。1-2租赁房屋符合经营餐厅的条件，包括装修、给排水、通风、灶具、排风等。2-1乙方承租房屋用于餐饮业。3-1房屋租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止。4-1房屋、设施及物品，每年租金人民币210万元，三年租金共计人民币630元。乙方应向甲方支付履约保证金人民币30万元。4-2自2018年4月1日起计算租金，乙方应每半年支付租金人民币105万元，乙方应于每半年度第一个月3日内交齐半年租金，即租期内4月4日之前即10月4日之间缴费。4-3乙方迟延给付租金在15天内的合同继续履行……还应自应交租金之次日起至实际交付拖欠租金之日，按照每日5000元向甲方支付违约金。乙方拖欠租金超过15天的，甲方有权解除合同，乙方支付的房屋押金不予退还，乙方应无条件将房屋退还。6-2在租赁期间乙方装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方的书面同意，并商定增加的装修、设备由乙方负责维修。未经甲方书面同，乙方装修房屋、增加设备，或应使用不当使房屋和设备损坏的，乙方应当给予修复，并赔偿损失。6-3房屋及原有附属设备因乙方正常使用，发生损坏的，乙方负责承租房屋及原附属设备的维修，并承担维修费用。6-4乙方如有装修、经营添置的必要设备设施，本合同期满、终止、解除，乙方不可拆除，保持其效用，否则乙方构成违约，承担恢复原状及费用。经庭审查明，双方均确认计算至2019年8月26，被告方尚欠原告方租金共计1075753元。被告已经按约向原告交付保证金30万元。2019年8月26日，涉诉房屋厨房因操作不慎失火，经2019年9月3日现场勘验，畅迎楼现门口张贴“因电路检修，停止营业”。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。首先关于原被告之间的房屋租赁合同是否有效，根据《最高人民法院》第二条，涉诉房屋在一审法庭辩论终结前仍未取得建筑工程规划许可证，双方之间的租赁合同无效，原告返还被告已经支付的保证金30万元，被告将涉诉房屋腾空交还原告。其次，虽租赁合同无效，但被告方实际占有使用涉诉房屋，仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。被告方虽抗辩使用费应参照原告与第三人之间的租金标准，但于法无据，本院不予采信。支持被告支付原告截止至2019年8月26日房屋使用费共计1075753元。再次，对于被告抗辩在房屋使用期间对于涉诉房屋进行设备添置及装修的费用损失，被告提供的费用证明均为收据，未提供其他证据予以佐证，无法证明真实性。且根据《最高人民法院》第十三条之规定，被告装修房屋、增加设备应预先征得原告方同意，被告未能提交证据证明原告方知晓并同意被告方增添设备和装修房屋，故对于被告的该项抗辩不予采纳。庭审中原告表示对于被告新增添加设备可以自行拆除，并表示放弃对于出租房屋原有设备和设施的回收，要求被告在不破坏房屋主体结构前提下将房屋全部腾空交还原告，本院对于原告的该项主张予以支持。另对于被告辩称需在房屋使用费中扣抵因员工宿舍消防问题不能使用外出租房的费用，未提供证据予以佐证因果关系，故对于原告及第三人的质证意见予以采信，对被告的该项抗辩本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈国玺、毛向军与被告果立栋、被告天津市民德安餐饮服务有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，被告果立栋、被告天津市民德安餐饮服务有限公司将坐落天津市红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添酒楼）一层、二层、三层、后侧厨房和员工宿舍房屋腾空返还原告陈国玺、毛向军，如逾期不腾，可由原告陈国玺、毛向军在本市外环线以内代为提供腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；三、自本判决生效之日起三十日内，被告果立栋、被告天津市民德安餐饮服务有限公司将坐落天津市红桥区运河北侧竹园西侧（原隆锦添酒楼）内由其添置的附属设备设施予以拆除并恢复原状，若被告未能在本判决生效之日起三十日内将上述房屋恢复原状，由原告自行拆除；四、自本判决生效之日起三十日内，原告陈国玺、毛向军返还被告果立栋保证金30万元；五、自本判决生效之日起三十日内，被告果立栋一次性给付原告陈国玺、毛向军计算至2019年8月26日房屋使用费共计1075753元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24160元，减半收取12080元，由被告果立栋负担6040元，原告陈国玺、毛向军负担6040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王霞二〇一九年十月十五日法官助理齐美霓附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。