湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初2011号 原告朱觉平，男，汉族，1970年9月17日出生，住湖南省株洲县南阳桥乡。 被告株洲百川网络信息科技有限公司（以下简称“百川公司”）。所在地址：湖南省株洲市芦淞区新华西路12号天顺楼2301号 法定代表人陈文彬，系公司执行董事。 委托诉讼代理人赵捷，女，汉族，1975年12月29日出生，住湖南省株洲市芦淞区，系该公司员工，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等）。 委托诉讼代理人熊曙，湖南新森律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告株洲金科建设投资经营集团有限公司（以下简称“金科公司”）。所在地址：湖南省株洲市荷塘区新华东路区政府内。 法定代表人袁洪武，系该公司董事长。 委托诉讼代理人黄*，男，汉族，1979年4月4日出生，住所湖南省株洲市芦淞区，系该公司员工，代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等）。 委托诉讼代理人熊曙，湖南新森律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告朱觉平与被告株洲百川网络信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年7月18日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理。在本案审理过程中，本院根据原告的申请，追加株洲金科建设投资经营集团有限公司为本案共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱觉平、被告株洲百川网络信息科技有限公司的委托诉讼代理人赵捷、株洲金科建设投资经营集团有限公司的委托诉讼代理人黄波及二被告共同委托诉讼代理人熊曙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱觉平向本院提出诉讼请求：1、判决二被告继续履行合同，将房屋交付原告；2、判决二被告向原告支付违约金，违约金按房屋总价款516788元从支付房屋首付款之日2017年9月21日起按每日万分之五计算至房屋实际交付之日止；3、判决二被告向原告赔偿精神损失抚慰金，按每日50元从支付房屋首付款之日2017年9月21日起计算至房屋实际交付之日止；4、判决二被告向原告支付误工费，按180元/日以15日计算；5、判决二被告向原告支付诉讼资料打印费800元；6、判决二被告向原告支付法律咨询费、车费1000元；7、判决二被告向原告支付因迟延交付房屋而造成的房屋装修材料涨价、人工涨价损失费共计2万元；8、判决二被告办理涉案房屋的出让手续，补缴土地出让金。事实与理由：2017年8月26日，原告向被告交纳了房屋认购金1.2万元，认购协议中约定1.2万元可折抵购房款2.4万元。2017年9月6日，原告再次向被告交纳了购房定金3万元。2017年9月21日，原告与被告签订《购房付款协议书》，并于当日通过银行转账262788元向被告支付购房款。之后，被告一直没有与原告签订购房合同，也未向原告交付房屋。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据： 1、《金科.幸福365认购协议书（编号042）》，证明原告与被告一存在事实上的合同关系，被告一是受被告二的委托； 2、《购房付款协议书》，证明2017年9月21日原告与被告确定房屋买卖合同关系，原告已经交纳购房首付款； 3、售楼部公布房屋的房价3-508单价3860元/平，证明原告是以3860元/平的价格购买房屋，而且是以商品房价格购买； 4、房屋促销广告纸一张，其内容是“现房超低价3400元/平方米起，1万抵2万，1万2抵2万4”，证明：1、原告已交的1.2万元可以折抵购房款2.4万元；2、被告的宣传内容显示是出售商品房，而不是安置房； 5、银行转账凭证、现场付款照片、定金记录，证明原告分别向被告支付了1.2万元认购金、3万元定金、262788元首付款的事实，因此原告共向被告支付了购房款316788元（计算方式：24000元+定金3万元+首付款262788元）； 6、同一小区他人与被告签订的房屋买卖合同，证明原告应当与其他购房者享受同等待遇； 7、录音内容，证明被告的工作人员曾向原告口头承诺所有的购房户一视同仁。 被告株洲百川网络信息科技有限公司辩称，1、没有约定具体办理银行按揭贷款手续的时间，被告不存在违约；2、没有约定具体的交房时间，被告亦不存在违约。根据被告与原告签订的认购协议,当原告与房屋开发商株洲金科建设投资经营集团有限公司签订购房合同并支付首付款或者购房全款后,才符合交房条件，现原告只支付了首付款292788元,剩余房款和费用还未支付，无权请求被告交付房屋。被告要求法院驳回原告的诉讼请求。 被告株洲金科建设投资经营集团有限公司辩称，1、因原告未交清房款，故被告不能交付房屋；2、原告提出的2-7项诉讼请求，是原告认为被告逾期交房而产生的各项违约损失，缺乏事实和法律依据，法院应当不予支持；3、被告无须承担补缴土地出让金的义务。因为《购房付款协议书》中已经明确约定“该房屋用地系通过划拨方式取得”，被告出售给原告的房屋就是划拨地建设的房屋，对此原告应当是知情的。故原告要求被告补缴土地出让金没有法律依据，客观上被告亦无法实施；4、被告株洲金科建设投资经营集团有限公司与原告无直接的合同关系，故对本案不应承担责任。 二被告向本院提供以下证据： 1、2019年3月4日金科幸福365业主群的微信聊天记录，证明被告百川公司在金科幸福365业主群里，以群里发布信息的方式，通知需要办理银行按揭贷款买房的业主（包括原告）提交相关资料的事实； 2、《中标通知书》、《销售代理合同》，证明被告百川公司通过招标的方式取得被告金科公司的幸福365小区剩余房源销售的代理权，二被告之间是委托代理销售关系； 3、农用地转用土地审批单、建设用地规划许可证、建设项目意见书、建筑工程施工许可证、工程竣工验收报告，证明金科幸福365项目的房屋于2016年已经通过竣工验收合格，相关报建手续合法； 4、《金科幸福365建设用地批准书》，证明被告金科公司因规划调整而重新办理了建设用地批准手续，取得时间是2019年6月17日的事实。 对原、被告向法院提交的上述证据，经庭审质证，本院认为，（一）原告提交的证据1、2、3，因被告无异议,本院予以采信;原告提交的证据4、5，因被告对其真实性无异议，本院对该证据本身反映的客观事实予以采信；原告提供的证据6、7，因被告有异议，对待证事实无其他证据予以辅证，故本院对该证据不予采信；（二）被告提供的证据1-4，因原告对其真实性无异议，且符合关联性、合法性，本院均予采信。 根据采信的上述证据，并结合当事人在法庭上的一致陈述，本院确认本案事实如下： 位于株洲市荷塘区宋家桥村的金科.幸福365(宋家桥城际铁路安置房)房地产项目，系被告金科公司开发建设，该项目房屋于2016年4月14日通过工程竣工验收合格。被告金科公司系通过划拨方式取得该宗土地的使用权，主要用于安置宋家桥城际铁路项目的拆迁户。2017年6月，被告金科公司将金科.幸福365项目中的剩余房源（即在已经优先满足拆迁安置户之外的剩余房屋）委托被告百川公司对外销售。被告百川公司在对外销售过程中，曾打出“现房超低价3400元/平方米，1万抵2万，1万2抵2万4千”的促销广告。2017年8月26日，原告朱觉平（不是拆迁安置户）与被告百川公司签订一份《金科.幸福365认购协议书（编号042）》，主要约定：（一）、乙方（原告）认购金科幸福365项目3栋2单元508号房屋，该房屋建筑面积为133.91平方米；（二）、乙方同意签订本协议时，支付认购金1.2万元；（三）、乙方同意选择银行按揭贷款方式支付房款；（四）、自本协议签订之日起，甲方（被告百川公司）会根据株洲金科建设投资经营有限责任公司的要求，通知乙方与株洲金科建设投资经营有限责任公司签订购房合同，并交纳首付款或者购房全款，通知发出的三日内乙方必须按约签订购房合同，或者向甲方书面申请更调换房源并签订购房合同，或书面申请退还已经收取的认购金，否则甲方有权将已经收取的认购金不予退还；（五）、乙方与株洲金科建设投资经营有限责任公司签订购房合同后，协议自行终止。原告在签约当日向被告百川公司支付了房屋认购金1.2万元。2017年9月6日，原告又向被告百川公司支付了购房定金3万元。2017年9月21日，被告百川公司以被告金科公司的代理人名义，与原告签订一份《购房付款协议书》，主要约定：（一）、出卖人（被告金科公司）建设的房屋位于学林东路28号，项目名称为金科.幸福365，房屋规划用途为住宅楼，该房屋用地系通过划拨方式取得；（二）、房屋的建筑面积为133.91平方米，单价为3680元/平方米，房屋总价款492788元；物业维修基金、交易税费、贷款评估费等按有关规定收取；办证费用2000元每套，贷款手续费1000元每套；（三）、买受人（原告）在签订合同时支付292788元作为房款。其中购房定金3万元。剩余房款20万元等银行按揭贷款支付。签订合同的首付款金额与银行贷款审批时的首付款金额有差别的，以银行贷款首付款金额为准，已交的首付款多退少补；（四）、该协议其他条款按后续签订的《购房合同》中条款执行。原告在签约当日即2017年9月21日通过银行转账向被告金科公司的账户支付了购房款262788元。 之后，被告百川公司着手为原告办理银行按揭贷款购房手续，因涉案项目的用地规划重新调整及房屋的土地系划拨性质，银行办理按揭手续存在一定的困难，导致一时不能办理按揭手续，直至2019年3月4日，被告百川公司才通知原告等人提交办理银行按揭贷款相关资料，原告知悉该通知内容后，一直未向被告百川公司提交办理银行按揭贷款的相关资料。在本案审理过程中，二被告均表示愿意继续履行合同，继续协助原告办理银行按揭手续。原告在本案审理过程中，亦坚持要求继续履行合同。2019年7月18日，原告在多次要求被告交付房屋未果的情况下，向本院提起诉讼。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告金科公司将自己开发建设的金科.幸福365房地产项目的剩余房源委托被告百川公司对外销售，二被告之间形成委托代理合同关系。被告金科公司依法应当对被告百川公司在代理权限内实施的民事行为，承担民事责任。被告百川公司与原告签订的《认购协议》、《购房付款协议》，依法应当对被告金科公司发生法律效力。 分析原、被告签订的《购房付款协议》，其内容已经具备房屋买卖合同的主要条款内容，可依法认定为实质性的“房屋买卖合同”，该协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违背法律、法规的强制性规定，在双方当事人之间具有法律效力,系有效合同。原、被告双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。但是，原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，根据双方的约定，并参照房屋买卖惯例，交付房屋的条件应当是原告已经办理了剩余购房款的银行按揭贷款手续时或者原告已经支付完毕剩余购房款时，现该交房条件尚未成就，故本院不予支持。 关于原告要求被告补缴土地出让金的诉讼请求应否支持的问题。对此，本院认为，原、被告在《购房付款协议》中未约定“补缴土地出让金”事项，且该协议明确约定“该房屋用地系通过划拨方式取得”，原告对此应当被推定是明知的，故被告出售给原告的房屋的土地性质就是划拨性质，原告为改变所购房屋的土地性质而要求被告补缴土地出让金，不符合双方约定和法律规定，本院不予支持。 关于被告是否违约的问题。原告认为被告存在迟延办理银行按揭贷款手续及迟延交房的违约行为。本院认为，原、被告之间签订的协议，是确定双方之间的权利、义务依据。根据原、被告签订的《认购协议》及《购房付款协议》的内容，均未明确约定被告协助办理银行按揭贷款手续的具体时间及具体交房时间，属于约定不明，在双方约定不明的情况，原告认为被告违约的理由不能成立，故原告要求被告承担违约责任并支付违约金及其他各项损失赔偿金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告株洲百川网络信息科技有限公司、株洲金科建设投资经营集团有限公司继续履行与原告朱觉平于2017年9月21日签订的《购房付款协议》中所约定的各项义务； 二、驳回原告朱觉平的其他诉讼请求。 本案受理费508元，由原告朱觉平承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  刘晓秦 人民陪审员  朱允芳 人民陪审员  周根新 二〇一九年十月十五日 书 记 员  苏 姝 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。