江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1283民初5667号原告：叶春长，男，汉族，1950年9月18日出生，住所地江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：徐宪龙，江苏紫罗兰律师事务所律师。被告：宁波海广资产管理有限公司，住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道锦业街1号11-2。法定代表人：周公羽，总经理。委托诉讼代理人：杨晓玲，浙江民理律师事务所律师。第三人：泰兴市天润建筑安装有限公司，住所地江苏省泰兴市济川街道济川路12号。法定代表人：陆守稳，董事长。第三人：泰兴市路桥工程有限公司，住所地江苏省泰兴市大庆东路49号院内。法定代表人：叶春德，董事长。委托诉讼代理人：封国松，该公司员工。第三人：陆守稳，男，汉族，1961年6月5日出生，住江苏省泰兴市。第三人：杨俊娟，女，汉族，1966年8月19日出生，住江苏省泰兴市。原告叶春长与被告宁波海广资产管理有限公司（以下简称海广公司）、第三人泰兴市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）、第三人泰兴市路桥工程有限公司（以下简称路桥公司）、第三人陆守稳、第三人杨俊娟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶春长及其委托诉讼代理人徐宪龙、被告海广公司委托诉讼代理人杨晓玲、第三人天润公司法定代表人陆守稳、第三人陆守稳到庭参加诉讼，第三人路桥公司、第三人杨俊娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶春长向本院提出诉讼称，泰兴市人民法院在执行中国长城资产管理股份有限公司江苏分公司金融借款合同纠纷一案中（后该债权转让至本案被告），于2018年11月19日作出（2018）苏1283执3913号之一执行裁定书，“查封被执行人泰兴市路桥工程有限公司名下位于泰兴市大庆东路39号3幢102、103、104、105房地产（含附属物），查封期为三年。”2018年11月28日，原告对执行标的提出了书面异议，泰兴市人民法院2019年5月20日作出（2019）苏1283执异13号执行异议裁定书，驳回异议。原告认为，被告所申请查封的房屋，因产权纠纷2018年6月原告即通过起诉，泰兴市人民法院于2018年6月15日作出（2018）苏1283民初3954号民事调解书，已将上述查封房屋的产权归属于原告，因诸多原因至查封时未能及时过户。该房屋早在2013年、2015年原告因该房屋租赁合同纠纷两次起诉就被泰兴市人民法院（2013）泰民初字第0452号、（2015）泰民初字第00679号案件确认为原告所有。请求：1、请求法院对位于泰兴市大庆东路39号3幢102、103、104、105室房产（含附属物）执行标的物停止执行，并依法确认上述所查封的房屋归原告所有；2、本案诉讼费由被告承担。审理中原告放弃了确认上述所查封的房屋归原告所有的诉讼请求。被告海广公司辩称，原告诉请与事实不符，涉案房屋应属于路桥公司名下，法院执行无误，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人天润公司述称，原告的诉讼请求是真实的，我公司与路桥公司及原告打交道二十多年了，情况都了解。第三人陆守稳述称，同天润公司意见一致。第三人路桥公司、第三人杨俊娟未陈述意见。经审理查明，2018年6月6日，本院对中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称长城公司）诉天润公司、路桥公司、陆守稳、杨俊娟金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1283民初1437号民事判决：一、天润公司于判决生效之日起十日内偿还长城公司借款本金2446万元，并支付利息、罚息、复利合计783200.06元（计算至2017年5月1日，此后的利息、罚息、复利按照借款合同约定的标准计算至实际还款之日止）；二、陆守稳、杨俊娟对天润公司上述债务承担连带清偿责任，陆守稳、杨俊娟承担保证责任后，有权向天润公司追偿；三、路桥公司在本金1100万元最高余额范围内对天润公司在编号分别为0111500006-2015年(泰兴)字0400111500006-2015年(泰兴)字0404号、0111500006-2015年(泰兴)字0405号《小企业借款合同》项下形成的债务（借款本金截止2017年5月1日分别为446万元、600万元）承担连带清偿责任，路桥公司承担保证责任后有权向天润公司追偿；四、天润公司不履行上述还款义务时，长城公司有权以天润公司位于泰兴市土地[房屋所有权证：泰房权证泰兴字第××号、泰房权证泰兴字第××号，土地使用权证:泰国用（2015）第633号]折价或者以拍卖、变卖该房产及土地的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，根据长城公司申请，本院于2018年11月13日立案执行，案号为（2018）苏1283执3913号。在该案执行过程中，长城公司将债权转让给海广公司，本院裁定变更申请执行人为海广公司。2018年11月19日,本院依法作出（2018）苏1283执3913号之一执行裁定：二、查封被执行人泰兴市路桥工程有限公司名下位于泰兴市的房地产（含附属物），查封期限为三年。案外人叶春长提出异议后，本院于2019年5月20日作出（2019）苏1283执异13号执行裁定，驳回叶春长的异议请求。叶春长不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，1999年8月18日，路桥公司（甲方）与叶春长(乙方)签订《商品房销售协议书》，约定路桥公司将位于泰兴市“大庆东路391/2＃运销商住楼门面房6＃、7＃、8＃、9＃房及2楼204、205房销售给乙方”,“合计销售资金计人民币柒拾伍万伍仟元整，乙方先预付人民币伍拾万元整给甲方，其余资金由甲方办理房产证时，乙方余款计人民币贰拾伍万伍仟元整付给甲方”。叶春长与路桥公司均自认房款已经支付,叶春长提交了收款人为路桥公司的泰兴市销售不动产统一发票证明房款支付事实,发票开具日期为2000年3月7日，金额为755000元。2003年6月，叶春长以该房屋为经营场所，申请开办旅馆，路桥公司出具证明给工商登记部门，称“大庆东路47＃是我公司开发的房产，其中3＃楼103室、104室、204室、205室是我公司职工叶春长个人购买，特此证明”。2010年12月4日，叶春长与张玲签订房屋租赁合同，约定叶春长将“大庆东路47＃（5、6、7、8、9）一楼五间门面房（房产证上地址为：泰兴镇大庆东路39号）”租赁给张玲使用，期限两年。后双方发生纠纷，叶春长诉来本院，本院作出（2013）泰民初字第0452号民事判决，认定了上述房屋租赁事实。2013年5月16日，叶春长与李峰签订房屋租赁合同，约定叶春长将“位于泰兴市间无争议的门面房屋”租赁给李峰使用；2016年5月31日，叶春长与李峰再次签订房屋租赁合同，约定叶春长将“位于泰兴市间门面房”租赁给李峰使用。2013年10月25日，路桥公司领取了泰兴市的房产证，登记所有权人为路桥公司。2018年5月3日，叶春长以路桥公司为被告向本院提起诉讼，要求确认泰兴市房屋所有权归其所有，并判令路桥公司协助办理相关过户手续。双方经调解达成如下协议：“原、被告一致确认泰兴市房屋归原告所有，被告协助原告办理上述房产的相关过户手续。”本院确认了上述协议，并于2018年6月1日制作（2018）苏1283民初3954号民事调解书。又查明，本案讼争房屋系路桥公司开发、销售，由于建设手续不完备，无法办理相关权属登记，后经有关部门协调，同意讼争房屋办理所有权登记及办理分户（所有权转移登记）。因对分户应缴纳税费的标准发生争议，讼争房屋一直未转移登记到叶春长名下。本院认为，本案的争议焦点是叶春长作为买受人获得讼争房屋所有权的请求权能否排除人民法院对讼争房屋的强制执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，第一，叶春长于1999年即与路桥公司签订房屋买卖合同，虽然当时建设手续不完备，但后来经批准已经可以办理合法的权属登记，故房屋买卖合同不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，系双方的真实意思表示，依法有效成立。第二，现有证据证明叶春长最迟在2003年即已实际控制、占有讼争房屋，早于海广公司受让之债权发生时间（2015年），亦早于人民法院查封讼争房屋时间（2018年）。第三，叶春长在房屋买卖合同签订后已经支付了购房款，取得不动产销售发票。第四，讼争房屋的买卖发生于1999年，因建设手续不完备，长期未能办理权属登记和转移登记，不能认定是叶春长的过错；本院（2018）苏1283民初3954号民事调解书亦确认讼争房屋归叶春长所有、路桥公司协助叶春长办理相关过户手续。综上所述，叶春长作为买受人获得讼争房屋所有权的请求权足以排除人民法院对讼争房屋的强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：不得执行泰兴市人民法院（2018）苏1283执3913号之一执行裁定书查封的泰兴市路桥工程有限公司名下位于泰兴市的房地产（含附属物）。案件受理费9895元，由海广公司负担(叶春长已预交,海广公司在本判决生效后七日内支付给叶春长)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  李 波人民陪审员  周晓群人民陪审员  陆余珍二〇一九年十月十六日书 记 员  陈 力