山东省临沂市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）鲁13民终6324号 上诉人（原审被告）：庄远，男，1985年9月2日出生，汉族，住临沂市兰山区。 上诉人（原审被告）：王艳艳，女，1985年9月20日出生，汉族，住址同上。 二上诉人共同委托诉讼代理人：汲川，山东鼎元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘春素，女，1965年11月5日出生，汉族，住临沂市兰山区。 被上诉人（原审原告）：张克敬，男，1965年4月22日出生，汉族，住址同上。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：全蒙蒙，山东有泰律师事务所律师。 原审第三人：鲁盟地产经纪连锁有限公司，住所地：临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034室。 法定代表人：刘后英，董事长。 委托诉讼代理人：潘凤涛，山东矩量律师事务所律师。 上诉人庄远、王艳艳因与被上诉人刘春素、张克敬房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人庄远及其委托诉讼代理人汲川、被上诉人刘春素、张克敬的委托诉讼代理人全蒙蒙、原审第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人潘凤涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄远、王艳艳上诉请求：1.依法撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1425号民事判决第一项及第二项，并依法改判驳回被上诉人在一审中的第一项及第二项诉求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审查事实不清，审查重点错误。1、本案是因房屋买卖合同产生的债权纠纷，而不是是否具有处分权的物权纠纷，是否具有物权的处分权并不影响债权的生效及履行。本案也不具备《合同法》第52条规定合同无效的五种情形，因此原审法院以无处分权为由确认买卖合同无效，从而依据无效合同进行相应的判决是错误的。2、本案被上诉人没有证据证实因自身未付清尾款与案外人崔桂华产生纠纷，导致合同不能履行的事实，即便是没有付清尾款，也应当按照合同继续履行付清尾款，而且上诉人已经在一审中提交证据证实案外人崔桂华一直同意履行买卖合同。退一步讲即便是被上诉人没有付清尾款产生纠纷属实，那么被上诉人因自己的行为违约，从而也没有权利与案外人解除合同，更没有权利以此为借口要求和上诉人解除合同，合同不具备解除的条件。3、本案中被上诉人与案外人崔桂华签订房屋买卖合同合法有效，被上诉人与上诉人签订的合同依然是有效合同，所有权能否转移并不影响合同的生效及履行，因此一审法院解除上诉人与被上诉人之间的买卖合同也是错误的。4、本案依据被上诉人在一审中的诉求，应当查清案外人崔桂华对合同履行的真实意思表示，而在一审中，法院并没有查清，属于事实不清。5、本案的事实是被上诉人与案外人崔桂华签订了房屋买卖合同，并且合同实际履行，案外人崔桂华将房屋交付被上诉人，被上诉人又将该房屋卖给上诉人，而不是被上诉人代案外人崔桂华将房屋卖给上诉人，原审法院以无代理权、超越代理权未经被代理人追认不发生效力为由认定无效合同明显错误。二、原审法院超出诉求审理本身就是错误的。1、本案的被上诉人在一审的诉求是解除与上诉人之间的房屋买卖合同，而不是确认合同无效。2、本案中被上诉人若以自身的非法行为导致合同不能实际履行，当然没有合同的解除权。3、本案中，被上诉人在原审诉求中的第二个诉求，请求法院判决被上诉人返还上诉人购房款及利息，这个诉求本身就不符合《民事诉讼法》的相关规定，《民事诉讼法》中的诉求指的是请求他人给予自己履行一定行为或给付的请求，而不是请求自己履行给予他人一定的行为或给付请求，而且《民事诉讼法》中规定的诉有三种，分别是：给付之诉，确认之诉及变更之诉，被上诉人的该诉求显然不在这三个诉求之中，因此该诉求本身就缺乏事实及法律依据，一审法院还予以支持该诉求是荒谬的，更是错误的。三、原审法院适用法律错误。本案的事实是被上诉人与案外人崔桂华签订了房屋买卖合同，并且合同实际履行，案外人崔桂华将房屋交付被上诉人，被上诉人又将该房屋卖给上诉人，而不是被上诉人代案外人崔桂华将房屋卖给上诉人，并不是代理行为，退一步讲，即便是代理行为，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条规定认定，该行为是代理行为并导致合同无效是错误的，该条第一款规定无权代理行为人签订的合同被代理人未予追认的，对被代理人不发生效力，无权代理人应承担后果，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此即便是代理行为，原审法院以此认定合同无效也是错误的。 刘春素、张克敬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 鲁盟地产经纪连锁有限公司述称，买卖双方有真实买卖房屋的意思表示，签合同也不违反法律效力性规定，因此该买卖合同应当是有效的，被上诉人作为实际房东，持有房屋钥匙、房屋买卖合同，有义务要求案外人崔桂华配合履行合同。 刘春素、张克敬向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的关于临沂市北城新区滨河阳光A组团8号楼1503室的《鲁盟地产买卖契约》；2、原告返还被告购房款8万元及利息；3、诉讼费由原告承担。 一审法院认定事实：2017年4月5日，案外人崔桂华（甲方）将其购买临沂众盛置业发展有限公司开发的位于临沂市兰山区城新区“滨河阳光A组团”第8号楼1单元1503号住宅一套卖于原告（乙方）刘春素，双方并签订《房屋买卖合同》一份，约定该楼房的出售价格为1040000元，并约定乙方在买卖合同签订时向甲方预付定金5万元，暂交由丙方（鲁盟地产经纪连锁有限公司）代收监管。乙方于2017年4月5日前将500000元经甲、乙双方协商存入崔桂华账户，剩余房款于2017年4月15日前将490000元存入崔桂华账户。双方还对其他事项进行了约定。 2018年12月3日，刘春素以崔桂华（甲方、卖方）的名义与庄远、王艳艳（乙方、买方）及鲁盟地产经纪连锁有限公司（丙方、居间方）签订《鲁盟地产买卖契约》一份，约定：第一条、甲方同意将座落在临沂市兰山区城新区“滨河阳光A组团”第8号楼1单元1503号住宅出售，建筑面积约146.66平方米。其中主房约146.66平方米。第二条、交易价格与定金。1、甲乙双方同意上述房产的交易价格为1750000元。本合同签订之日，乙方须支付80000元，作为购房定金交由丙方保管。第三条、付款时间与办法。1、甲、乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款，并约定在贷款审批后到房地产交易中心办理过户手续。2、在甲方证出后5个工作日内乙方支付首付款为交易价格的30%，即530000元。首付款交由银行指定账户监管。剩余房款1220000元申请银行按揭，银行放款后交由银行指定账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电、物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。第六条、违约责任。1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。双方还对其他事项进行了约定。庄远、王艳艳签字确认，刘春素代崔桂华签字并在“甲方代理人”处签字。合同签订后，庄远、王艳艳向鲁盟地产经纪连锁有限公司缴纳了购房定金80000元。后因刘春素与案外人崔桂华之间的房屋买卖发生争议未能过户，原、被告就涉案房屋发生争议，诉至一审法院。 庭审中，刘春素、张克敬主张其虽与案外人崔桂华签订《房屋买卖合同》，但并未交齐全部房款，且原告与庄远、王艳艳签订的《鲁盟地产买卖契约》未经崔桂华授权。庄远、王艳艳当庭亦认可签订合同时，原告未出具案外人崔桂华委托其卖房的代理手续。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”刘春素虽与案外人崔桂华签订了《房屋买卖合同》，购买了崔桂华位于临沂市北城新区的房产，但并未足额缴纳购房款，对涉案房屋的所有权现仍存在争议，刘春素无权对涉案房产进行处置。而刘春素代崔桂华与庄远、王艳艳签订了《鲁盟地产买卖契约》，签订合同时未经崔桂华授权，合同签订后亦未得到崔桂华的追认，刘春素的代理行为无效代理，双方签订的《鲁盟地产买卖契约》为无效合同。涉案合同无效后，第三人应当将该购房定金退还给二被告，原告应当支付给被告购房定金80000元的利息损失。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告刘春素、张克敬于本判决生效后十日内支付给被告庄远、王艳艳购房定金80000元的利息（利息以80000元为基数，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算，自2018年12月3日起至实际履行之日止）；二、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司于本判决生效后十日内将被告庄远、王艳艳缴纳的购房定金80000元退还给二被告；三、驳回原告刘春素、张克敬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，由原告刘春素、张克敬负担。 本院二审期间，上诉人提交2018年3月10日至2019年3月10日物业交费收据一份，拟证明涉案房屋为被上诉人占有并使用，完全具有处分权。被上诉人质证称，该证据并非原件，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议。经本院审查认为，上诉人提交的两张收据中分别载明交款人为崔桂华、张茗，该份证据无法证明被上诉人对该房屋有处分权，且该材料为复印件，对于该证据的证明效力本院不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，根据合同相对性原理，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同当事人一方基于合同方能向对方提出请求或提起诉讼，所以合同纠纷的原告必须是合同签约的双方之一。根据上诉人签订的《鲁盟地产买卖契约》，该房屋买卖合同的相对方为案外人崔桂华与上诉人，被上诉人刘春素仅在代理人处签字，并不是该房屋买卖合同的当事人。被上诉人以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第108条第（一）项规定的“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的起诉条件，因此，被上诉人作为本案的诉讼主体不适格。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第139条之规定：“起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理案件的，裁定驳回起诉”。故本案应当驳回被上诉人的起诉。 综上所述，庄远、王艳艳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初1425号民事判决； 二、驳回刘春素、张克敬的起诉。 一审案件受理费450元，退还刘春素、张克敬；上诉人庄远、王艳艳预交的二审案件受理费900元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十月二十八日 书记员 宋 莹