山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0792民初341号原告：梁勇军，男，1986年11月17日出生，汉族，住潍坊滨海经济技术开发区。委托诉讼代理人：翟丽娜，山东诚公律师事务所律师。被告：青岛琅琊建设集团有限公司（原青岛琅琊建筑有限公司），住所地：青岛市黄岛区琅琊镇夏河城。法定代表人：刘思进，总经理。委托诉讼代理人：李祥智，山东同永律师事务所律师。被告：丁济悦，男，1963年12月15日出生，汉族，住山东秋宇置业有限公司潍坊。原告梁勇军与被告青岛琅琊建设集团有限公司（以下简称琅琊建设集团）、丁济悦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁勇军委托诉讼代理人翟丽娜、被告琅琊建设集团委托诉讼代理人李祥智到庭参加诉讼，被告丁济悦经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁勇军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年10月2日签订的《购房协议》；2.判令被告立即返还原告购房款163000元及利息（利息按照月利率2%的标准，自2016年4月20日起计算至实际返还之日止）。事实与理由：2014年10月2日，原告与青岛琅琊建筑有限公司第八分公司（以下简称琅琊公司第八分公司）签订《购房协议》一份，约定原告购买被告琅琊建设集团位于潍坊滨海经济技术开发区央子街道滨海花园小区18号楼东单元3楼东户的房产一处。协议签订后，原告共计支付购房款163000元。但被告琅琊建设集团至今未向原告交付涉案房产。原告多次与被告琅琊建设集团项目经理丁济悦协商返还购房款，被告丁济悦均拒绝。现为维护原告合法权益，诉至法院。被告琅琊集团辩称，1.本案诉争房屋的交易过程及款项过付情况不知情，也未入其公司财务账目；2.诉争房屋均系被告丁济悦个人所为，与其无关；3.请依法审查原告交付款项的真实性。被告丁济悦未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：1.（2018）鲁0792民初324号民事判决书，证明琅琊公司第八分公司系被告琅琊建设集团的第八分公司，被告丁济悦系被告琅琊建设集团的项目经理；2.原告与琅琊公司第八分公司签订的购房协议，证明原告购买被告琅琊建设集团位于潍坊滨海经济技术开发区央子街道滨海花园小区18号楼东单元3楼东户的房产；3.收款收据三份，证明琅琊公司第八分公司分别收取原告140000元、13000元、10000元购房款，共计163000元；4.原告与被告丁济悦签订的协议书及录音视频，证明丁济悦同意自2018年4月1日起在十日内退还原告购房款63000元，剩余购房款在一个月内全部返还，如还不上，按月息二分计算，直到付清为止。被告对证据1真实性无异议；对证据2有异议，认为其真实性无法确认；对证据3真实性有异议，认为其中数额为13000元、10000元的收据无琅琊公司第八分公司盖章；对证据4真实性有异议，认为系原告与被告丁济悦及案外人山东秋宇置业有限公司潍坊分公司所签，对其无约束力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2-4，被告虽提出异议，认为真实性无法确认，但未提交证据予以反驳，结合本院作出的（2018）鲁0792民初324号民事判决书认定的事实，对上述证据的真实性予以认定，至于与本案是否有关联，本院将根据其他证据予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院（2018）鲁0792民初324号民事判决书查明的事实，本院认定如下：琅琊公司第八分公司是琅琊建设集团的第八分公司，被告丁济悦为被告琅琊建设集团派驻滨海花园建设项目的项目经理。2014年10月2日，原告与琅琊公司第八分公司签订《购房协议》一份，约定内容如下：原告购买位于潍坊滨海经济技术开发区央子街道滨海花园小区18号楼东单元3楼东户房屋一套、车库一间，楼房金额234000元，车库金额49665元，维修基金6825元，共计290490元，付款总额为285825元；原告于2014年10月15日前付清总价款的一半，于2015年12月30日前付清总价款的80%，余额于2016年12月30日前付清，该《购房协议》有原告梁勇军、被告丁济悦签名，并有琅琊公司第八分公司盖章，在空白处写有“已付房款140000元”的内容，琅琊公司第八分公司在上述文字处盖章。上述合同签订后，原告于2014年10月20日向被告丁济悦交纳140000元，被告丁济悦向原告出具收款收据一份，上有琅琊公司第八分公司盖章及被告丁济悦签字；于2016年1月20日向被告丁济悦支付购房款13000元，被告丁济悦为其出具收款收据；于2016年4月19日向被告丁济悦支付购房款10000元，被告丁济悦为其出具收款收据，被告丁济悦在负责人处签字，上述购房款共计163000元。2018年4月1日，原告梁勇军与被告丁济悦共同签订《协议书》，约定原告于2014年购买被告从开发商处顶账房一套（18-1-301户），面积97.5平方米，车库一间（18-1）面积19.866平方米，已经交付房款163000元；由于该房屋因国家经济调控，开发商未与被告结算完毕，致使该房屋超过付房期限，经双方友好协商，决定由甲方自2018年4月1日起在十日内退还乙方购房款63000元，剩余购房款在一个月内全部返还，如还不上，按月息二分计算，直到付清为止；当甲方与开发商办理18-1-301户的购房合同时，乙方有责任配合。该协议书盖有山东秋宇置业有限公司潍坊分公司公章。另查明，被告琅琊建设集团系涉案滨海花园小区8、11、14、16、18、20、21号楼土建、水电、暖安装的承包方，原告所购房屋在被告施工范围之内。上述事实，有原告提交的《购房协议》、《协议书》、收款收据3份、转账凭证1份、汇款凭证6份、（2018）鲁0792民初324号民事判决书及双方当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，原告与琅琊公司第八分公司签订的《购房协议》及原告与被告丁济悦签订《协议书》系双方真实意思表示，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按协议约定履行相应的权利义务。双方当事人的争议焦点为：一、《购房协议》、《协议书》的合同主体问题；二、原告主张的解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求能否予以支持。一、关于《购房协议》、《协议书》的合同主体问题。关于《购房协议》，虽然其未加盖被告琅琊建设集团公章，但（2018）鲁0792民初324号民事判决书已认定琅琊公司第八分公司是被告琅琊建设集团的第八分公司，被告丁济悦为被告琅琊建设集团派驻滨海花园建设项目的项目经理，故被告琅琊建设集团应当对被告丁济悦以琅琊公司第八分公司名义所为民事行为之法律后果承担相应的民事责任。退一步讲,即便存在无权代理或者越权代理情形，但从客观上，被告琅琊建设集团能使原告相信被告丁济悦具有代理权的外观表象，即被告丁济悦向原告出具的购房协议、收款收据，在客观上能够使原告相信被告丁济悦具有代表被告琅琊建设集团行使职务行为的表象，被告丁济悦在涉案房产买卖的过程中的行为应构成职务行为，根据相关法律规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任，被告琅琊建设集团应对被告丁济悦的上述行为承担民事责任；关于《协议书》，虽然其上盖有案外人山东秋宇置业有限公司潍坊分公司公章，但该《协议书》的内容仍是被告丁济悦代表被告琅琊建设集团处理《购房协议》的后续事宜，而且综合本案案情，案外人山东秋宇置业有限公司潍坊分公司自始至终未曾参与涉案房屋的买卖，根据实质高于形式以及合同相对性原则，被告琅琊建设集团应对被告丁济悦签订《协议书》的行为承担民事责任。综上，本院认定被告琅琊建设集团为《购房协议》及《协议书》的合同主体。二、关于原告主张的解除合同、返还购房款及利息的诉讼请求能否予以支持的问题。（一）《购房协议》能否予以解除的问题。根据原告与被告丁济悦于2018年4月1日签订的《协议书》内容来看，该协议约定事项明显是针对原告向被告琅琊建设集团已付购房款的后续处理安排，而且双方已明确载明房屋已无法交付，将退还购房款，实际上双方的约定已包含了协议解除《购房协议》的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，双方之间的《购房协议》已于2018年4月1日实际解除；（二）被告是否应予以返还购房款及利息，关于原告已交付的购房款数额，原告提交的收款收据上虽未加盖被告琅琊建设集团公章，但收款收据与《购房协议》及《协议书》相互印证，能够认定原告已实际交纳购房款163000元，故对原告主张被告返还购房款163000元的诉讼请求予以准许；关于逾期付款利息，《协议书》中明确约定逾期还款，将按月息2分计算利息，该约定可视为双方约定的违约金条款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，该违约金约定的按月息2分即月利率2%的计算方法，亦不违反相关法律规定，本院依法予以支持，但原告主张的计算期限有误，应自2018年5月1日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2014年10月2日签订的《购房协议》于2018年4月1日解除；二、被告青岛琅琊建设集团有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告梁勇军购房款163000元及利息（以163000元为基数，自2018年5月1日起至实际履行之日止，按月利率2%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3560元，由被告青岛琅琊建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  赵洪磊人民陪审员  田祥明人民陪审员  郭 萌二〇一九年十月十五日书 记 员  杨 霞