湖南省津市市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0781民初305号 原告：杨浮军，男,1975年4月24日出生，汉族，津市家居建材广场经营商户，住津市。 委托诉讼代理人：陈湘，湖南津正律师事务所律师。 被告：津市智博商业管理有限公司，住所地津市市汪家桥办事处澹津社区九澧大道与洞庭大道交汇处。 法定代表人：江力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张治华，男，津市智博商业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：胡勇，湖南城头山律师事务所律师。 原告杨浮军与被告津市智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨浮军及其委托诉讼代理人陈湘，被告智博公司的委托诉讼代理人胡勇、张治华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨浮军向本院提出诉讼请求：1.要求智博公司对津市家居建材广场（下简称建材广场）内人为设置的连廊、过道封闭等妨碍予以排除，并赔偿由此造成的杨浮军经营损失40000元（按2万元∕年计算2年）；2.要求智博公司返还2年租金中占比为30%的市场培育推广费12176元，剩余租期租金按70%交纳；3.要求智博公司补偿“装修找平”款10000元；4.要求智博公司整改垃圾集中回收中心，并赔偿因此造成杨浮军损失80000元。事实和理由：杨浮军与智博公司就建材广场的商铺系租赁关系。杨浮军进场经营后，智博公司未实现“栋栋相连，廊廊相通”的承诺，导致大市场变成小阁楼，妨碍客户自由流动，给商家租赁经营造成诸多不便。经与智博公司多次沟通，智博公司虽然发出整改通告，但未见实际行动，客观妨碍至今存在，对杨浮军的经营造成实质影响与经济损失。杨浮军与智博公司商定租金时，租金包含30%的市场培育推广费，但智博公司未实际履行相关义务，理应返还。剩余租期租金应按70%交纳。按照租赁合同约定，智博公司应给予租赁经营者平等条件，提供经营方便，但智博公司在实施“装修找平”过程中未能平等对待杨浮军，应给予杨浮军相应补偿10000元。杨浮军进场经营后，智博公司在杨浮军商铺正南面添置垃圾集中回收中心（下简称垃圾中心），天气变暖时即散发恶臭，弥漫在杨浮军商铺内，对杨浮军的经营造成重大影响及经济损失，且经杨浮军多次反映，智博公司未予整改。综上，杨浮军为保护自身合法权益，特具状起诉。 智博公司辩称：1.杨浮军排除妨碍并赔偿经济损失的诉讼请求没有事实和法律依据，损失的标准和依据杨浮军没有提交。若法院判决杨浮军该项损失成立，智博公司将以法院判决生效为依据向设置妨碍的商租户提起诉讼，要求赔偿损失；2.双方签订合同的第4条明确约定被告收取的仅为租金，市场培育推广费在合同中无约定，也无30%的标准约定。市场培育推广应由智博公司按照市场需求自行决定，不属于合同义务。智博公司在合同签订之前、2017年5月、10月及2018年5月组织过市场培育推广，之后没有再行推广是因为租金没有收取到位，智博公司无力进行；3.“装修找平”在租赁合同中无约定，且合同签订时双方对租赁物现状清楚，不能在装修完毕且无合同约定情况下要求智博公司承担“装修找平”责任。智博公司出租的商铺范围广，位置、面积、租金等各不同，杨浮军对租赁合同中的平等经营条件存在理解错误。“装修找平”的事项在智博公司与少数商租户之间存在，但是基于前期市场招商期间，该部分商租户提出要求，然后智博公司同意的前提，不代表智博公司对所有商租户承担“装修找平”义务；4.建材广场竣工时垃圾中心已经存在，属于政府配套设施，杨浮军对此明知。当时垃圾中心系露天设施，2018年9月智博公司与当地政府达成协议，由智博公司承建垃圾中心的封闭配套设施。因智博公司租金未收取到位，缺乏资金，故未实施建设。租金收取到位后，智博公司即予着手解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议并经本院予以确认的证据，予以在卷佐证。对有争议的证据，本院依法认定如下： 一、杨浮军提交建材广场商铺租赁合同，拟证明合同约定的权利与义务。智博公司质证表示合同中无关于市场培育推广费的约定。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。但是关于双方是否存在市场培育推广费的约定，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 二、杨浮军提交承诺书，拟证明智博公司收取市场培育推广费的事实。智博公司质证表示承诺书由杨浮军单方面向智博公司出具，双方的权利与义务应以合同约定为准，且承诺书载明金额与租赁费金额一致，没有包含市场培育推广费。经本院审查，双方当事人对承诺书的真实性、合法性均认可，本院认为上述证据与本案存在关联，故在本案中予以采纳，但是关于承诺书能否证明双方存在市场培育推广费的约定，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 三、杨浮军提交招商照片，拟证明智博公司对建材广场存在“栋栋相连，廊廊相通”的招商承诺。智博公司质证表示，照片拍摄的广告非智博公司发布，与智博公司无关联。经本院审查，津市博联置业有限公司（下简称博联公司）系建材广场开发商，上述照片反映的招商广告系博联公司向社会公开发布，且不违法，故该证据具有真实性与合法性，但关于智博公司应否就“栋栋相连，廊廊相通”承担法律责任，本院另行综合全案证据予以阐述认定。 四、杨浮军提交“装修找平”设计图纸，拟证明系智博公司提供地面找平的设计方案，因商铺地面不平整，需要智博公司整改。智博公司质证表示证据系复印件，且系3栋与9栋的图纸，与本案无关联。经本院审查，该设计图纸指向建筑物为建材广场的3栋与9栋，确与本案无直接关联。庭审中杨浮军陈述图纸由智博公司提供，用于参照执行，但未提供证据予以佐证该事实，且智博公司予以否认。另该图纸确系复印件，未能与原件进行核对一致。综上，本院对该证据在本案中依法不予采纳。 五、杨浮军提交垃圾中心与厕所照片，拟证明垃圾中心与厕所影响杨浮军商业经营。智博公司质证表示，杨浮军诉讼主张系垃圾中心影响其经营，故提交厕所照片与本案无关联。垃圾中心照片真实性与合法性无异议，但不能证实杨浮军主张的80000元经济损失。经本院审查，庭审中本院询问杨浮军，其明确表示垃圾中心与厕所为一体两栋建筑物，但其仅主张垃圾中心对其经营造成影响，故其提交的厕所照片确与本案无关联，本院在本案中依法不予采纳。垃圾中心照片形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳，但是关于该证据能否佐证杨浮军主张的80000元经济损失，本院另行结合全案证据与事实予以阐述认定。 六、杨浮军申请本院调取证据津市市住建局建设项目竣工综合验收单、津市市环境卫生管理处证明，拟证明杨浮军签订租赁合同及进场经营时，垃圾中心未存在。智博公司质证表示对证据三性均无异议，但不认可杨浮军的举证目的。经本院审查，上述证据形式与来源合法，内容真实，与本案存在关联，系合法有效证据，本院依法予以采纳。 根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 博联公司系建材广场开发商。开发期间，博联公司向社会发布招商广告，其中有“首创空中连廊，好做生意好赚钱；二层空中连廊设计，栋栋互通，层层皆旺；业态统一规划，专业管理，铺铺无死角”的内容。2017年2月至3月期间相关行政主管部门对建材广场的工程质量、安全、管网、绿化、燃气、道路及配套设施等完成竣工验收。建材广场开发建设完毕后，博联公司即将广场内商铺向社会公众进行发售。 2015年11月17日智博公司经工商登记注册成立，经营范围为：物业管理、物业租赁、五金交电、建材、家具、建筑装饰材料销售。智博公司成立后，经与建材广场的相关业主签订商铺委托经营管理协议，取得建材广场24栋2层201-210商铺的使用、经营、出租、收益及管理的权利。 2016年5月31日智博公司与杨浮军签订建材广场商铺租赁合同，合同主要约定：智博公司将建材广场24栋2层201-210商铺出租给杨浮军使用，租期2016年11月1日至2021年10月31日，5年租金共计145818元，一年一付。合同另有商铺交付、履约保证、租赁期装修、双方权利与义务、商铺归还及回收、合同变更、解除及终止等约定。其中合同第四条第3款约定为“乙方（杨浮军）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”，第七条之义务第2条约定“甲方必须给予乙方同津市家居建材广场经营者平等的经营条件，为乙方经营活动提供方便”，第十五条第1条约定“本协议签订同时，乙方须与津市家居建材广场签订物业管理合同、进场装修协议”，第十六条约定“本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，备案一份，乙方与津市家居建材广场签订物业管理合同、进场装修协议，且本合同双方签字盖章后生效”。当日，应智博公司的要求，杨浮军妻子黄霞向智博公司出具承诺书一份。承诺书由智博公司草拟打印并就相关金额填写完毕后，交由黄霞签名出具。主要载明“本人（杨浮军）租赁建材广场内经营铺位：24栋201-210号……本人在遵守建材广场商铺租赁合同前提下，就有关商铺租金及支付方式向智博公司做出以下承诺：第一年……9033元；第二年……20647元；第三年……34841元；第四年……38713元；第五年……42584元，租赁费、市场培育推广费合计人民币（5年实际应交租金）145818元。第一年实际租金9033元，于签订合同时交纳足额租金及费用。第二、三、四、五年租金交付日期与第一年起租日为时间节点，商户对租金及相关费用的交付不得推迟。若租户未按时交纳费用，则市场有权取消其优惠期。若本人未能按上述约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向智博公司支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。如逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，本人愿支付总租赁费10%违约金，并服从建材广场商铺租赁合同、建材广场物业管理合同中相关约定”。对于上述黄霞出具的承诺书杨浮军予以认可。此后，杨浮军取得相关商铺，进场装修后在商铺内进行经营。现杨浮军已经向智博公司交纳第一年款项9033元及次年部分款项10000元，余款尚未交纳。 上述合同约定年租金，经本院折算，日租金（取小数点后2位，后均同）第三年为95.45元/日，第四年106.06元/日，第五年116.66元/日。自2016年11月1日杨浮军承租之日至2019年10月8日止，杨浮军商铺租金共计56501.45元（29680元+281天×95.45元）。 2016年9月21日杨浮军与智博公司签订津市家居建材广场物业管理合同（消防责任书与治安、消防责任赔偿规定为合同包含附件）与进场装修协议，对相关事项双方进行约定。其中物业管理合同约定“本合同一式二份，双方各执一份。（租赁户与租赁合同合组成为完整协议）”。 建材广场整体系整体联通建筑体，其设计及建设现状，可以实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态。杨浮军进场经营后，因存在其他商户在楼道、走廊设置障碍的情况，上述栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态没有客观实现。以上情况发生后，智博公司于2016年11月16日向有关商户发出整改通知，要求对封闭的连廊与过道进行整改，确保市场通畅，但未能取得整改效果，上述妨碍至今仍旧存在。 智博公司取得建材广场商铺的使用、经营、出租、收益及管理的权利后，在2017年的5月、10月、11月及12月各组织了一次市场培育推广活动，此后至今未再组织此类活动。 杨浮军经营商铺位于建材广场24栋2层，该建筑1楼南面处修建有一处垃圾中心。因系露天建筑，遇气温高季节，该垃圾中心散发腐败气味，且在杨浮军经营商铺内可闻及，杨浮军曾就此问题多次向智博公司进行反映。2018年9月智博公司与相关管理部门达成协议，承诺对垃圾中心的配套封闭等设施进行承建，但因资金问题尚未实施。 另查明，双方当事人争议的“装修找平”系指杨浮军在承租商铺自行组织装修过程中，针对商铺地面的平整找平行为。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。杨浮军与智博公司签订的商铺租赁合同、承诺书、物业管理合同及附件等均属于双方租赁合同的组成部分，该合同形式合法，内容真实，系有效民事合同，双方当事人应依法履行各自合同义务，并以此为基础依据划分与承担本案民事责任。 本案争议焦点为：1.建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态未能实现，智博公司有无民事责任及责任程度？ 建材广场属于商业广场，商业广场的通常属性中，商品集中、物流便利、客流通畅是重要一环，故保证商品与客流的方便流通是商业广场经营管理责任的当然之义。本案建材广场整体系整体联通建筑体，其设计及建设现状，可以实现栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，现在状态的未实现属于智博公司对当然之义的违反。另，智博公司与杨浮军签订有建材广场商铺租赁合同、建材广场物业管理合同、消防责任书、治安、消防责任赔偿规定、建材广场进场装修协议，且建材广场物业管理合同、消防责任书、治安、消防责任赔偿规定属于建材广场商铺租赁合同的组成部分，故智博公司既属于建材广场商铺的出租方，亦属于建材广场的整体经营管理方，再结合双方当事人签订的商铺租赁合同中关于智博公司“必须……为乙方（杨浮军）经营活动提供方便”的义务约定，上述当然之义亦应归属于该项义务约定的内涵之义，故智博公司未能保证建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊的状态，属于对双方商铺租赁合同义务的违反，依法应承担违约责任。“首创空中连廊，好做生意好赚钱；二层空中连廊设计，栋栋互通，层层皆旺；业态统一规划，专业管理，铺铺无死角”等招商广告内容虽然由建材广场开发商博联公司发布，但依据本院上述认定，亦属于智博公司应承担的合同义务，故对智博公司关于上述广告承诺与其无关的抗辩主张，本院依法不予采信。 智博公司未能保证建材广场栋栋互通、廊廊相连、空中连廊状态的实现，系因其他商户在楼道、走廊设置障碍所导致，非因智博公司自身单独因素产生，故本院在本案中不宜直接判决由智博公司单方对该妨碍予以排除，可由智博公司另行依法主张权利予以排除。 智博公司上述违约行为造成杨浮军的经营损失属于客观上可以充分推定的事实，但杨浮军对其主张的40000元经济损失系自我估算，未能提供充足证据予以证实，本院考虑双方未在商铺租赁合同中就此事项进行具体违约约定，且流通障碍造成客流量减少导致的经营损失客观上确难以准确评估，故依法参照商铺租赁合同中“乙方（杨浮军）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”的违约款项，由智博公司按租金额度10%的金额承担违约损失责任，直至智博公司排除妨碍时止。 2.智博公司收取的商铺租金是否包含30%比例的市场培育推广费，应否据此返还及租金折价？ 杨浮军与智博公司签订的商铺租赁合同及承诺书中虽然有市场培育推广费的措词，但是没有相应的明确内容约定，也没有标准约定，不能充分证明智博公司收取的租金中包含30%的市场培育推广费以及智博公司收取了市场培育推广费，故对杨浮军要求智博公司返还市场培育推广费及租金折价的诉讼请求，本院依法不予支持。 3.双方当事人是否存在“装修找平”的约定？ 杨浮军就“装修找平”的诉讼主张未向本院提交充足证据证实与智博公司存在此项补偿的约定，智博公司亦未予认可。双方虽在商铺租赁合同中存在“甲方（智博公司）必须给予乙方（杨浮军）同津市家居建材广场经营者平等的经营条件，为乙方经营活动提供方便”的约定，但本院认为，该项约定中的“平等经营条件”按通常标准理解应为经营活动的范畴，在经营活动展开之前，承租经营者为经营所做准备及投入、装修等不属于上述“平等经营条件”的内涵，不能据此认定杨浮军与智博公司存在“装修找平”的约定。另智博公司对其他部分承租户所做的“装修找平”补偿按照智博公司陈述，属于其与相应的承租户的个别单独约定，依法属于智博公司权利的自由处分范围，不能据此推定智博公司与杨浮军亦存在“装修找平”的个别单独约定。综上，对杨浮军要求智博公司给予“装修找平”补偿的诉讼请求，本院依法不予支持。 4.杨浮军承租商铺前垃圾中心是否对其经营造成影响及损失，智博公司应否承担民事责任及如何承担民事责任？ 杨浮军商铺系对外经营公共场所，垃圾中心于高温季节散发的腐败气味对商铺客流产生相应影响是客观上可以充分推定的事实，故垃圾中心的不利因素对杨浮军商铺经营造成一定损失，本院依法予以认定。 本院查明，杨浮军与智博公司签订商铺租赁合同的时间为2016年5月31日，建材广场工程质量、安全、管网、绿化、燃气、道路及配套设施等的竣工验收时间为2017年2月至3月。本院认为，垃圾中心属于建材广场配套设施，根据建设的一般规律，配套设施通常是在建设工程收尾阶段建设完成，然后与主体工程等一并交付验收，故依据通常情形判断，垃圾中心的形成及运营处于杨浮军签订合同之后应系盖然性更高的事实，本院据此予以确认。对智博公司关于杨浮军之先对垃圾中心存在的事实明知的抗辩主张，本院依法不予采信。智博公司作为建材广场的出租方与管理方，应当维护杨浮军的经营权益，对杨浮军承租商铺邻近南面形成垃圾中心，相关不利因素造成杨浮军经营活动的实际影响与损失，没有尽到相应的管理义务，依法应承担相应的民事责任。 杨浮军此项请求主张的80000元经济损失系自我估算，未能提供充足证据予以证实。本院考虑双方未在商铺租赁合同中就此事项进行具体违约约定，且相应妨碍造成的客流量影响导致的经营损失客观上确难以准确评估，以及垃圾中心产生腐败气味通常发生在每年高温季节等因素，依法参照商铺租赁合同中“乙方（杨浮军）未能按合同约定按时向甲方（智博公司）交纳租赁费、市场培育推广费等，每逾期一天需要向甲方支付全年租赁费、市场培育推广费等总额的1%的滞纳金。乙方逾期交付租赁费、市场培育推广费等超过一个月的，收取总租赁费10%违约金”的违约款项，酌定由智博公司按租金额度5%的金额承担违约损失责任，直至智博公司排除妨碍时止。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、津市家居建材广场连廊、过道的流通妨碍造成杨浮军的经济损失，截至判决之日止，由津市智博商业管理有限公司对杨浮军赔偿5650.14元（56501.45元×10%），于判决生效之日起三日内一次性偿清； 二、判决之日后至妨碍消除之日止，津市家居建材广场连廊、过道的流通妨碍造成杨浮军的经济损失，继续由津市智博商业管理有限公司按照双方租赁合同约定租金10%的金额予以即时赔偿； 三、津市家居建材广场杨浮军承租商铺前垃圾中心的相应环境妨碍（高温季节腐败气味）造成杨浮军的经济损失，截至判决之日止，由津市智博商业管理有限公司对杨浮军赔偿2825.07元（56501.45元×5%），于判决生效之日起三日内一次性偿清； 四、判决之日后至垃圾中心的妨碍消除之日止，津市家居建材广场杨浮军承租商铺前垃圾中心的相应环境妨碍（高温季节腐败气味）造成杨浮军的经济损失，继续由津市智博商业管理有限公司按照双方租赁合同约定租金5%的金额予以即时赔偿； 五、驳回杨浮军其他的诉讼请求。 如果津市智博商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3144元，由杨浮军负担2957元，智博公司负担187元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  周业平 审 判 员  张 林 人民陪审员  王学珍 二〇一九年十月八日 代理书记员  庞 芳 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。