甘肃省镇原县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1027民初2318号 原告：秦闻信，住甘肃省镇原县莲池行政村园子自然村。 委托诉讼代理人：陈玲霞，甘肃良友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑轶，甘肃良友律师事务所实习律师。 被告：甘肃创信建筑工程有限公司，住所地：甘肃省庆阳市西峰区世纪广场西侧。 法定代表人：刘晓强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苟存科，甘肃隆庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫鑫，甘肃隆庆律师事务所律师。 被告：庆阳璟华伟业置业有限公司，住所地：甘肃省镇原县中街20号。 法定代表人：刘巍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘向辉，甘肃拓原律师事务所律师。 被告：刘巍，住甘肃省镇原县百货公司后院101室。 原告秦闻信与被告甘肃创信建筑工程有限公司(以下简称甘肃创信公司）、庆阳璟华伟业置业有限公司（以下简称庆阳璟华伟业公司）、刘巍买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦闻信及其委托诉讼代理人陈玲霞、郑轶，被告甘肃创信公司委托诉讼代理人苟存科、闫鑫，庆阳璟华伟业公司委托诉讼代理人刘向辉到庭参加诉讼，被告刘巍经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦闻信向本院提出诉讼请求：1.要求解除所签订的《房屋买卖合同》，由甘肃创信公司、庆阳璟华伟业公司、刘巍返还其购房款1085000元；2.要求甘肃创信公司、庆阳璟华伟业公司、刘巍支付其违约金54250元；3.要求甘肃创信公司、庆阳璟华伟业公司、刘巍赔偿其损失781200元；4.案件受理费由甘肃创信公司、庆阳璟华伟业公司、刘巍负担。事实与理由：2014年，庆阳璟华伟业公司将璟华豪庭项目发包给甘肃创信公司施工，庆阳璟华伟业公司法定代表人刘巍找到其，要求其向该项目供应钢材，约定钢材款以现金方式支付。其按约定向该项目供应钢材，但甘肃创信公司至钢材供应结束，尚欠其钢材款631999元，刘巍分别于2014年5月14日出具238035元欠条1张，约定月息3%，于2014年6月6日出具393964元欠条1张，约定月息3%。截止2016年6月，刘巍拖欠其钢材款本息共计1087038元，双方协商将2038元免除，钢材款为1085000元，刘巍提出将璟华豪庭门面房2套以10000元/㎡的价格抵顶钢材款本息。2016年6月7日，刘巍委托庆阳璟华伟业公司项目部工作人员刘翔（与刘巍系兄弟关系）与其签订了《房屋买卖合同》，由庆阳璟华伟业公司材料员加盖了甘肃创信建筑工程有限公司璟华豪庭工程项目部的印章，约定将镇原县西区璟华豪庭1号楼4号、5号商铺出售给其，面积为108.5㎡，总价款1085000元，并于2016年7月15日交付商铺钥匙，2018年7月办理该房屋证件手续。同时，其将欠条交给刘巍换取了房屋买卖合同及收条。后庆阳璟华伟业公司、甘肃创信公司及刘巍未按约定交付房屋并办理过户手续，经其多次协商未果，遂提起诉讼。 甘肃创信公司辩称，1.本案诉讼主体有误，其与秦闻信未签订过《房屋买卖合同》，未建立合法有效的房屋买卖合同关系，合同签订过程及买卖钢材其均不知情，因此，其不是合同相对方，并非本案适格被告；2.庆阳璟华伟业公司是璟华豪庭项目的发包方，施工材料由庆阳璟华伟业公司提供，其未参与过；3.欠条由刘巍出具，双方就债权债务作出了明确约定。秦闻信要求其支付欠款的请求无事实依据，要求驳回针对其的诉讼请求。 庆阳璟华伟业公司辩称，拖欠钢材款631999元属实。但认为，一是其与秦闻信之间不存在房屋买卖关系。其将工程发包给甘肃创信公司施工，甘肃创信公司因工程需要购买钢材，其未与秦闻信建立钢材买卖关系，亦未拖欠货款，更未与秦闻信建立房屋买卖合同关系，合同签订过程其亦不清楚，更未收到过秦闻信的购房款；二是钢材款利息超过了法律规定。秦闻信所述的刘巍以个人名义出具欠条，并约定月息3%没有依据，欠款本息共1087038元的数额错误，且该约定不符合法律规定；三是秦闻信的请求属于“套路贷”。秦闻信要求的1087038.28元中既包含钢材款，又包含利息，在此基础上还要求支付违约金54520元和赔偿损失781200元，该行为属于“套路贷”，系违法行为，应当严厉打击。故要求驳回秦闻信的起诉。 刘巍未答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对无异议的证据已当庭依法予以确认并在卷佐证，对秦闻信提交的证据，甘肃创信公司、庆阳璟华伟业公司均有异议：1.房屋买卖合同及收条，证实卖方为庆阳璟华伟业公司与甘肃创信公司、买方为秦闻信的事实。甘肃创信公司对合同的客观性有异议，认为甲方是庆阳璟华伟业公司，其对该房屋并没有处分权；出具收条是刘翔的个人行为，秦闻信实际未缴纳购房款。庆阳璟华伟业公司对合同的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为合同上面没有其印章，与其没有关系，且合同应该有法定代表人签字才能生效，刘翔签订的合同不具有效力；对收条，认为秦闻信陈述与收条之间相矛盾，其未出具收条，也没有入账记录。经审查，秦闻信认为房屋买卖合同经过登记才能生效，该案中所涉及的房屋未办理过户登记手续，该合同成立但未生效。（1）关于房屋买卖合同，该合同甲方系庆阳璟华伟业公司，乙方为秦闻信，但合同上加盖的印章为甘肃创信建筑工程有限公司璟华豪庭工程项目部，并未加盖庆阳璟华伟业公司的印章，且合同系代理人刘翔与秦闻信签订，同时，璟华豪庭工程项目部对外不具有独立承担民事责任的资格，故该合同系无效合同，对该合同依法不予确认；（2）关于收条，是刘巍为给秦闻信以房抵债签订房屋买卖合同后产生的，因该房屋买卖合同无效而当然无效，故对该收条依法不予确认；另外，该合同虽系无效合同，但与秦闻信所述的以房抵债的事实相互印证，对合同及收条内容依法予以确认。2.建设工程质量监督书，证明在收条和房屋买卖合同中签字的刘翔系庆阳璟华伟业公司代理人的事实。甘肃创信公司对真实性无异议，但对证明目的有异议。庆阳璟华伟业公司对真实性有异议，认为该签章有修改，刘翔是该建设工程的项目负责人，不负责财务结算。经审查，庆阳璟华伟业公司与秦闻信均认可刘翔系璟华豪庭项目负责人，但该证据系复印件，有更改痕迹，且无法反映出刘翔系庆阳璟华伟业公司代理人的事实，故对该证据依法不予确认。3.不动产登记信息1份，证实刘巍作为庆阳璟华伟业公司的大股东及实际控股人，与庆阳璟华伟业公司财产混同、庆阳璟华伟业公司于2016年2月18日将房屋过户至刘巍名下并设定抵押、系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实与其签订了合同，导致房屋买卖合同不能履行，庆阳璟华伟业公司存在缔约过失行为的事实。庆阳璟华伟业公司对证明目的有异议，认为该证据不能证实公私财产混同，房屋买卖合同补充协议上约定的交付钥匙和办理过户的时间不一致，抵押的事情秦闻信知情，不存在隐瞒的事情，且房屋买卖合同与其无关。经审查，该证据系复印件，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条：“书证应当提交原件。”的规定，该证据来源及合法性存疑，故依法不予确认。4.欠条复印件2份，证实双方曾约定欠付货款的资金占用费按月3%计算、截止2016年6月7日庆阳璟华伟业公司欠付的货款及资金占用费合计为1087038元及其支付的1085000元购房款是由拖欠的买卖合同货款所转化的事实。甘肃创信公司对真实性有异议，认为该证据为复印件。庆阳璟华伟业公司对欠条真实性无异议，但对证明目的有异议，认为月息3%显然过高。经审查，庆阳璟华伟业公司对真实性无异议，该欠条系其公司法定代表人刘巍出具，与本案事实认定存在法律上的利害关系，且与秦闻信、甘肃创信公司、庆阳璟华伟业公司所述事实相互印证，故对该欠条及刘巍拖欠秦闻信钢材款631999元的事实依法予以确认。5.通话录音及书面材料14份，证实秦闻信以货物债权抵顶购房款系其与刘巍、庆阳璟华伟业公司协商一致的事实。甘肃创信公司有异议，认为秦闻信在通话录音时是否经过刘巍同意，且该事与其无关。庆阳璟华伟业公司对来源及合法性有异议，认为该通话录音通话主体不能确定，且内容是刘巍和秦闻信之间抵顶房屋的事宜，并未提到具体的金额，同时，刘巍和秦闻信之间就钢材款进行协商，是和解行为，不能作为定案的依据。经审查，该录音资料虽是未经对方当事人同意私自录制的，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条：“对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的依据”的规定，刘巍与秦闻信房屋买卖合同签订后、多次交涉房屋交付的事实，并未侵犯任何人的合法权益，故对该录音证据应予采纳，并作为认定本案相关事实的证据。据此认定事实如下：庆阳璟华伟业公司将璟华豪庭项目发包给甘肃创信公司，期间，由庆阳璟华伟业公司提供材料，秦闻信向该项目供应钢材，刘巍支付部分钢材款，下剩631999元钢材款由刘巍分别于2014年5月14日出具238035元欠条1张，约定月息3%，于2014年6月6日出具393964元欠条1张，约定月息3%。2016年6月7日，庆阳璟华伟业公司项目部工作人员刘翔与秦闻信签订了《房屋买卖合同》，约定将镇原县西区璟华豪庭1号楼4号、5号商铺抵顶给秦闻信，面积为108.5㎡，总价款1085000元，于2016年7月15日交付商铺钥匙，2018年7月办理该房屋证件手续，并加盖甘肃创信建筑工程有限公司璟华豪庭工程项目部的印章，同时，秦闻信将欠条交给刘巍，刘翔给秦闻信出具“收到秦闻信房款1085000元购房款”收条1张。后秦闻信与刘巍多次协商交付房屋事宜未果，遂提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点问题是：1.秦闻信诉讼请求是否成立；2.本案法律关系的定性及民事清偿责任如何承担。 关于秦闻信的诉讼请求是否成立的问题。经审查，（1）关于解除《房屋买卖合同》的请求,该合同因签订主体与加盖印章的主体不符，且签订合同的代理人是否有代理权限无证据加以证实的情况下，致使合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力”的规定，因该合同系无效合同，故无需解除。（2）关于返还购房款1085000元的请求，该笔款项系秦闻信与刘巍以房抵债时为使房屋买卖合同得以履行而由璟华豪庭项目负责人刘翔出具，但秦闻信实际未支付1085000元，该笔款包含631999元的货款本金及443001元的利息，对该项请求应以基础法律关系为准，审查后判处。（3）关于违约金及赔偿损失的请求，秦闻信认为，合同中约定的违约金条款系双方真实意思表示，庆阳璟华伟业公司与甘肃创信公司及刘巍未按合同约定履行合同义务，属违约行为，应向其支付违约金，且因庆阳璟华伟业公司的过失行为给其造成了巨大的经济损失，应当赔偿其损失。本案中，涉案《房屋买卖合同》系以房抵债的产物，双方实际未交付房屋也未办理过户登记手续，以房抵债法律关系并未成立，且《房屋买卖合同》因双方的违约行为而无效，故支付违约金的请求不能成立，不予支持。关于秦闻信要求庆阳璟华伟业公司赔偿其损失的请求，未提交相关证据加以证实，亦依法不予支持。 关于本案法律关系的定性及民事清偿责任如何承担的问题。本案中，庆阳璟华伟业公司作为璟华豪庭项目发包方，包工不包料，将该项目发包给甘肃创信公司，秦闻信与庆阳璟华伟业公司法定代表人刘巍协商给该项目供应钢材，后秦闻信与刘巍因索要货款而形成了以房抵债买卖合同，该房屋买卖合同虽加盖了甘肃创信建筑工程有限公司璟华豪庭工程项目部的印章，但甘肃创信公司并未参与协商以房抵债买卖合同的签订，且对以房抵债的房屋没有所有权，亦无权处分他人财产，因此，以房抵债的法律关系并未实现，应以钢材买卖基础法律关系为准，本案系货物买卖合同法律关系，并非房屋买卖合同纠纷，故应当由庆阳璟华伟业公司承担民事清偿责任；刘巍作为庆阳璟华伟业公司的法定代表人出具了欠条，应当对该笔债务承担连带清偿责任；甘肃创信公司不承担民事清偿责任。关于利息。刘巍自拖欠货款之日至签订房屋买卖合同之日以月息3%计算利息，给秦闻信以1085000元（其中货款631999元、利息443001元）的标的抵顶货款，系双方真实意思表示，对双方均有约束力，但该房屋并未实际交付，房屋买卖合同关系并未实现，且在市场经济条件下，秦闻信为涉案项目提供钢材所产生的631999元货款中已包含既得利益，在此基础上双方约定月息按3%计算，显然过高，庆阳璟华伟业公司亦主张钢材款利息超过了法律规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决”的规定，在综合631999元货款中已包含预期利益、因该房屋为消防通道不能实现合同目的庆阳璟华伟业公司存在过错的情况下，应根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为4.90%，逾期罚息利率标准为在基准利率的基础上加收50%，即利息计算标准应按照年利率7.35%计算，以238035为基础，自2014年5月14日至2019年7月23日，共66个月10日，利息为96704.98元；以393964元为基础，自2014年6月6日至2019年7月23日，共59个月18日，利息为143796.73元。利息合计为240501.71元。 综上，秦闻信与庆阳璟华伟业公司之间形成了钢材买卖合同关系，秦闻信按约定提供了钢材，庆阳璟华伟业公司法定代表人刘巍出具了欠条，但未按约定支付钢材款的行为，属违约行为，应负民事清偿责任，故秦闻信要求庆阳璟华伟业公司、刘巍支付钢材款本息的请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零六条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、庆阳璟华伟业置业有限公司清偿秦闻信钢材款631999元，利息240501.71元，共计872500.71元；刘巍承担连带清偿责任。限判决生效后30日内履行完毕。 二、驳回秦闻信的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22102元，减半收取计11051元，由原告秦闻信负担5000元，被告庆阳璟华伟业置业有限公司负担6051元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审 判 员 刘建勋 二〇一九年十月十六日 法官助理 曹 越 书 记 员 包婷芳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力清偿的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第一百零六条对以严重侵害他人合法权益、违反法律禁止性规定或者严重违背公序良俗的方法形成或者获取的证据，不得作为认定案件事实的依据。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。