长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4032号上诉人（原审被告）：刘伟华，女，1966年9月30日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。被上诉人（原审原告）：长春市瑞家物业服务有限公司，住所：吉林省长春市双阳区西双阳甲一路南北疆欣园3号楼4单元101室。上诉人刘伟华因与被上诉人长春市瑞家物业服务有限公司（以下简称瑞家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘伟华上诉请求：原审判决中给付瑞家物业公司1480.08元物业费或依法改判。事实和理由：原审判决事实认定不清，证据不足,适用法律错误。物业公司没有和业主签订合同，被上诉人不具备北疆欣园小区的物业服务主体资格，就谈不上为业主服务和向业主收费问题,何况该物业没有通过选聘或业主同意,没有任何一项合法的手续和有效合同，事实上被上诉人采取暴力收费，违反了多项《物业管理条例》。原审适用法律错误;原审依据《物业管理条例》，第十一条第四项是（选聘和解聘物业服务企业),事实是物业公司没人选聘是强行入驻，此物业没有合同何谈收费约定。被上诉人是以十万元从陈某某处购买物业服务，在没有书面物业服务合同或书面合同到期后,选聘的合法物业继续提供服务,被上诉人强行进驻北疆欣园外区未能做到业主沟通。业主本人于2008年在开发商手里买的房子，是顶楼，屋房一直漏雨，被上诉人来到小区一直没有给维修,又不出面协商解决方案,给业主造成了经济损失。《中华人民共和国建筑法》规定防水保质期为五年,保质期五年是指新建或维修后五年内质量没有出现问题。而业主家房屋漏雨问题至今没有得到解决,既然前期物业公司的经营权全部转交给了现在的物业公司,就应全部继承。业主对现在物业服务不满意已在2016年的时候多次去物业管理办公室和社区反应过,还在2017年经大多数业主研究决定成立业主委员会,要求依法选聘全体业主满意的新物业公司管理本小区。有社区韩主任开的证明为凭,以交给原审法院，此物业不应以没有维修人员而拒修(物业根本没有维修人员和治安巡逻人员);物业财务从来都没有公示过，物业私吞、侵占业主的财物，侵占公共财产。《长春市物业管理条例》第二十八条，业主、业主大会选聘物业服务前,建设单位应当通过招投标方式选聘具有资质企业提供服务;第三十八条,物业服务企业不得转让或者出租、出借等形式变相转让资质证书;第三十九条，物业服务企业应当履行下列义务:1、按照物业股务合同提供服务;2、应当每半年向全体业主公布一次共用部位、公用设施设备经营收支情况,接受业主、业主委员会的监督（业主一审提出此条物业经理说业主没有权利看经营收支情况,法官也没有阐明自己的观点);4、按照国家规定和物业服务合同的约定,负责物业的维修、养护和更新改造,并如实记录;5妥善保管财务收支账目和原始凭证;6、按照规定报送各类统计报表利和相关资料;第四十一条，物业服务企业承接物业服务项目时,应当按照有关规定签订物业服务合同。物业服务合同应当载明委托服务项目、服务及收费标准、服务期限、双方的权利义务、合同终止条件、违约责任等内容，物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起十五日内，将合同副本报所在县（市)、区物业管理行政主管部门备案(本人去过物业管理办公室此物业公司没有去备案);第五十条因物业维修或者公共利益需要，有关单位或者个人确需临时占用、挖掘道路、征得业主和物业服务企业的同意,在约定期限内恢复原状;第五十二条,利用物业共有部分进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续,所得收益应当主要用于物业维修资金，也可以按照业主大会的决定使用;第六十四条违反本条例第三十八条规定,物业服务企业不得转让或者出租、出借挂靠等形式变相转让资质证书的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处一万以上三万以下的罚款。以上的几条此物业公司都已经违反了,被上诉人不具备物业服务主体资格。诉讼主体不存在了不应支持被上诉人的诉讼请求。瑞家物业公司辩称，刘伟华所述的主体问题与本案无关，是否具备主体问题应由政府部门进行审查，我公司具备主体资质，我公司是合法合理收费的。瑞家物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令刘伟华立即付给瑞家物业公司物业费1600元。2、案件受理费由刘伟华承担。事实及理由:刘伟华是北疆欣园小区业主，住房面积为61.67平方米，物业费收取标准为每月0.50元/m’，每月应缴纳物业费30.80元，每年应缴纳物业费370元，另外每年需要交纳楼道灯电费30元，刘伟华每年应缴纳物业费及电费为400元。2015年至2018年期间，刘伟华应缴纳物业费及电费为1600元（400元×4年=1600元)。刘伟华在领受房屋并入住后也就享受到瑞家物业公司对其的物业服务。瑞家物业公司于2015年初开始收取当年的物业费，大部分业主已经缴纳物业费。瑞家物业公司多次向刘伟华催缴。刘伟华至今未向瑞家物业公司缴纳2015年至2018年期间的物业费。刘伟华的行为严重的阻碍了瑞家物业公司的物业管理工作，影响了小区管理工作资金运转和小区的建设，损害了瑞家物业公司及其他众多业主的利益。为此将刘伟华起诉，请求法院依法判令刘伟华立即给付拖欠的物业费，以维护瑞家物业公司的合法权益和小区物业管理正常的工作秩序和经营秩序。原审法院认定事实：刘伟华系长春市双阳区北疆欣园小区11号楼3单元609室业主，房屋建筑面积为61.67平方米，且与长春市恒辉物业有限公司（以下简称恒辉物业公司）签订了《欣园小区恒辉物业有限公司物业服务手册》。双方约定物业费收取标准为每月0.5元/m’。自签订物业服务手册至今，该房屋一直由刘伟华居住。刘伟华未缴纳2015年至2018年的物业费。2015年1月5日，恒辉物业公司的法定代表人陈某某（甲方）与瑞家物业公司法定代表人张某某的丈夫孙某某（乙方）签订《物业承包协议》一份。双方约定:一、经甲、乙双方共同协商，甲方将北疆欣园小区的经营权全部转交给乙方;二、甲方将所有的办公用品、设备、工具全部交给乙方。乙方付给甲方人民币拾万元整，一次性负清;三、甲方就此脱离物业管理，全部交给乙方经营，乙方所有经营与甲方不发生任何关系;四、乙方按照法律、法规去经营;五、此合同一式两份，双方各执一份，签字后生效。2015年1月6日，张某某及其丈夫孙某某共同投资成立瑞家物业公司，张某某任法定代表人，物业服务资质为三级，服务范围为公共设施的维修、保养、卫生和保安巡逻等。瑞家物业公司成立后从事长春市双阳区北疆欣园小区的物业服务至今，但至开庭审理前未与小区业主委员会签订物业服务合同或者取得该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主同意。另查，长春市恒辉物业有限公司于2008年4月9日成立，法定代表人为陈某某。2011年11月25日，该公司因逾期未年检被长春市工商行政管理局双阳分局吊销营业执照。原审法院认为，本案争议焦点问题为:1、瑞家物业公司是否具备北疆欣园小区的物业服务主体问题;2、瑞家物业公司能否收取北疆欣园小区业主服务费的问题。就第一个争议焦点问题。原审法院认为，案外人陈某某与孙某某签订的《物业承包协议》侵犯了业主的合法权益，其在恒辉物业公司工商营业执照已经被吊销的情况下将北疆欣园小区的全部物业服务业务一并委托他人，该物业承包协议中涉及北疆欣园小区物业服务业务转让部分的条款无效。且瑞家物业公司至本案开庭前也未取得北疆欣园小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故瑞家物业公司不具备北疆欣园小区的物业服务主体资格。就第二个争议焦点问题。原审法院认为，瑞家物业公司虽未与北疆欣园小区的业主委员会签订物业服务合同，也未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就入驻该小区，但其已实际提供物业服务至今，刘伟华作为小区的业主也已实际享受了瑞家物业公司提供的物业服务，瑞家物业公司、刘伟华双方间构成事实上的物业服务关系。鉴于刘伟华物业服务企业资质为三级，依据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第一条“我省各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下:1、普通住宅一级:每平方米1.00-1.50元;二级:每平方米0.70-1.00元;三级:每平方米0.50-0.70元;四级:每平方米0.30-0.50元;五级:每平方米0.30元。”之规定，瑞家物业公司要求刘伟华参照先前恒辉物业公司与刘伟华签订的物业服务手册按照每月0.5元/m’交纳服务费1480.08元（0.5元/m'×61.67m'×12×4=1480.08元)，诉求合理，应予支持。庭审中，刘伟华辩称，在瑞家物业公司入驻该小区前，其与恒辉物业公司已就房屋漏雨维修及交纳物业费问题达成了一致意见，即由恒辉物业公司负责维修房屋，且不收取物业费，既然瑞家物业公司接管了小区物业享有了收费的权利，故瑞家物业公司也应当继续履行其与恒辉物业公司间的约定。因刘伟华未提交相关证据，且瑞家物业公司不予认可，故尤其自行承担举证不能的法律后果，原审法院对该抗辩理由不予采纳。刘伟华辩称瑞家物业公司物业服务不到位，小区卫生及治安不好，因其提供的证据不充分，且瑞家物业公司不予认可，原审法院对刘伟华提出的该抗辩理由不予采纳。瑞家物业公司要求刘伟华交纳楼道灯电费，因瑞家物业公司不能提供相关证据，故由其承担举证不能的法律后果，原审法院依法对该诉讼请求不予支持。刘伟华提出的其他抗辩理由及事实，均不构成其不交或者少交服务费的理由，原审法院不予采纳。综上，依据《物业管理条例》第十一条第四项、第十二条、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，原审判决如下:一、刘伟华于本判决生效后立即给付长春市瑞家物业服务有限公司服务费1480.08元;二、驳回长春市瑞家物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元由刘伟华负担。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案中，案涉小区的前期物业服务公司长春市恒辉物业有限公司将小区内物业服务整体上转让给瑞家物业公司，为此，双方签订的《物业承包协议》属于无效合同。原审对此认定正确，本院予以认可。上述合同虽然无效，但从长春市双阳区住房保障和公用事业服务中心出具的《证明》可以认定，瑞家物业公司为刘伟华所在的北疆欣园小区提供物业服务。因此，瑞家物业公司与刘伟华形成事实上的物业服务关系。刘伟华在接受了瑞家物业公司提供的物业服务后，应缴纳物业服务费。原审对此认定并无不当，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人刘伟华的上诉请求不能成立，不予支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘伟华负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年十月十七日书记员  王 杨