广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异22号 异议人（案外人）：胡丽琴，女，汉族，1989年11月20日出生，住广州市花都区。 异议人（案外人）：杨波，男，汉族，1986年11月25日出生，住广州市花都区。 以上二异议人共同委托诉讼代理人：刘洋、刘璐，广东广信君达律师事务所律师。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 胡丽琴、杨波对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街19号1001房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月24日公开进行了听证。异议人胡丽琴、杨波及其委托诉讼代理人、财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司的委托诉讼代理人、财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街19号1001房（以下简称案涉房产）。异议人胡丽琴、杨波对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人胡丽琴、杨波请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街19号1001房的查封。其主要理由为：异议人于2019年2月28日与东湛公司签订《广州市商品房买卖合同》购买了案涉房产。异议人已经付清全部房款并缴纳完毕税费，办理了收楼手续，自2019年3月13日收楼之日起就居住其中。异议人虽然在广州市白云区石井镇横沙村风和解18号拥有一套住房，但建筑面积仅为28.2379平方米，无法满足家庭成员居住需要，且该房自2018年4月至今一直出租。除案涉房产外，并无其他适合一家人居住的房产。购买案涉房产的目的正是为了解决基本居住需求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第28条的规定系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用。据此，应当对异议人所购房屋解除查封。 财产保全申请人信远公司答辩称，不同意异议人请求解除查封的主张。其主要理由为：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房屋登记在东湛公司名下，法院对案涉房产的查封符合法律规定。2.本案仅是财产保全当中的查封，案件还没有进入执行程序。如果解除查封，财产保全申请人无法通过法律途径寻求救济，其合法债权难以得到实现。 财产保全被申请人东湛公司表示同意异议人的请求。 异议人胡丽琴、杨波为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司（卖方）与作为乙方（买方）的异议人于2019年2月28日签订的编号为201902178194的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）。拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面买卖合同。 2.国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所于2019年5月22日出具的《中华人民共和国税收完税证明》，载明异议人已缴纳案涉房产的契税22473.34元。 3.东湛公司于2019年3月28日出具的编号为32797755的《广东增值税普通发票》，内容主要为案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额，其中载明价税合计786567元。 2、3号证据拟证明异议人已全额付清购房款和契税。 4.广州颐和酒店物业管理有限公司与异议人于2019年3月13日签订的《入住合约》。 5.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，内容主要为案涉房产已缴纳从2019年3至6月份的水电费用。 6.异议人与广东珠江燃气集团股份有限公司于2019年3月15日签订的《居民用户管道燃气供气合同》。 4-6号证据拟证明异议人已实际占有、使用案涉房产。 7.广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明胡丽琴名下有位于白云区石井镇横沙村风和解18号902房，建筑面积28.2379平方米；花都区颐和盛世五街19号1001房（案涉房产）。 经质证，财产保全申请人对异议人提交的证据发表以下质证意见：1.对证据材料的真实性没有异议。2.对证明目的不认可。案涉房屋在被查封时仍登记在东湛公司名下，查封其财产合法有据。 财产保全被申请人东湛公司对证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据均为原件，其来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 财产保全被申请人广州元阳房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲未出庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，2019年2月28日，甲方（卖方）东湛公司与乙方（买方）胡丽琴、杨波签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），载明以下一些内容：乙方向甲方所购商品房为颐和盛世花园E区16栋10层1001房，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街19号1001房，建筑面积107.37平方米。该商品房按总价交易，总金额人民币786567元。乙方采用一次性付款，在2019年2月28日前支付全部房价款。甲方应自该合同签订之日起90日内到房地产登记机构为乙方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的《房地产权证》交付乙方。2019年3月28日，东湛公司向异议人出具了《广东增值税普通发票》，证明东湛公司已收到价税合计786567元。后异议人与广州颐和酒店物业管理有限公司于2019年3月13日签订的《入住合约》并分别缴纳了水电、物业管理等费用。 本院另查明，异议人胡丽琴除所购案涉房产外，尚有位于广州市白云区石井镇横沙村风和解18号902房，建筑面积28.2379平方米的房产一套。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 根据本案查明的事实，异议人于2019年2月28日与东湛公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，异议人购买案涉房产，房款总价为786567元，采用一次性付款方式，在2019年2月28日前支付全部房价款。东湛公司应自该合同签订之日起90日内到房地产登记机构为异议人办妥产权转移登记手续，并将以异议人为产权人的《房地产权证》交付乙方。异议人已付清全部购房款，并在2019年3月13日签订《入住合约》后至今一直实际使用该房。相关事实均有证据佐证。依合同，异议人已履行其应负义务，而东湛公司未能在合同约定的时日内办妥产权登记。因此，房地产权证未能办理的原因不在于异议人。案涉房产由本院于2019年6月28日查封。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案异议人所提之情形符合前述法律规定，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人胡丽琴、杨波的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街19号1001房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 兴