江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初9340号原告：宁敏，女，1948年9月22日出生，汉族，无业，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：居志刚，江苏融悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡伟轩，江苏融悦律师事务所实习律师。被告：马中艮，女，1975年8月26日出生，汉族，南京市鼓楼区启丰宾馆工作人员，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：尹松明，男，1970年12月16日出生，汉族，南京市鼓楼区启丰宾馆个体经营者，住南京市玄武区。被告：章臣富，男，1957年9月29日出生，汉族，南京溧水工业气体制造有限公司监事，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：蔡少华，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。被告：尹松明，男，1970年12月16日出生，汉族，南京市鼓楼区启丰宾馆个体经营者，住南京市玄武区。原告宁敏与被告马中艮、章臣富、尹松明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告宁敏的委托诉讼代理人居志刚、被告章臣富的委托诉讼代理人蔡少华、被告尹松明（同时作为被告马中艮的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁敏向本院提出诉讼请求：判令被告马中艮、章臣富、尹松明连带返还原告租金160781元、保证金100000元，合计260781元，并连带支付逾期利息（从2019年6月10日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2015年1月，被告马中艮与原告签订了关于南京市部分房屋的租赁合同，约定原告承租该房屋，租赁期间5年，自2015年3月26日至2020年3月25日，其中2019年3月26日至2020年3月25日期间的租金为551250元，租金每半年一次，先付后用，保证金为100000元，若遇拆迁，应退还保证金及剩余期间的租金。2016年7月，被告章臣富、尹松明就上述房屋又和原告签订协议，约定原告按原协议确定的租金金额、支付时间将租金支付给章臣富，章臣富负责退还保证金。2018年，南京市玄武区人民政府发布征收公告。2019年1月，南京市玄武区房屋征收管理办公室（以下简称玄武区征收办）作出征收方案，对原告包括承租的上述房屋在内的房屋进行征收拆迁。同时在上述房屋的外墙上多处注明“征收”字样，原告所承租的房屋周边房屋均已征收搬空。2019年5月，原告发函通知被告，因客观情况发生变化，租赁合同无法继续履行，决定于2019年6月10日前搬出案涉房屋，要求被告办理交接，并要求被告及时退还保证金及剩余的租金。2019年6月10日，原告按时退还案涉房屋，但被告一直未能退还保证金及剩余期间的租金，双方协商未果，故原告诉至法院。被告马中艮辩称：被告确实收到保证金10000元，但是退还保证金是有前提条件的。租赁未到期，故保证金和剩余租金不应退。案涉房屋现在未拆迁，其他商户也在经营中，原告不是新设立的经营户，故其经营未受影响。原告于2019年6月10日单方搬出，与拆迁无关。被告章臣富辩称：1.被告章臣富是案涉房屋的产权人，被告尹松明、马中艮于2014年12月承租案涉房屋一至三层，马中艮、尹松明后将一层西边转租给了原告宁敏，宁敏与章臣富之间并没有形成直接的租赁关系。由于尹松明、马中艮不按时支付租金，故三方于2016年7月30日签订协议，“尹松明同意将租金直接支付给章臣富”，仅是对尹松明与宁敏之间租金交付方式的一种约定，至于章臣富与尹松明之间的租赁法律关系及租金账目由他们之间自行解决，与本案无关。即便是解除租赁合同，原告也只应向合同相对方主张权利，与章臣富无关。2.虽然案涉房屋被列入政府征收范围，但玄武区征收办与章臣富之间至今尚未达成拆迁协议，政府也未进行强制拆迁，二楼的棋牌室、三楼的宾馆、四楼的公寓都一直在经营，征收公告也未对原告的经营造成实际影响。如果原告遇政府下发拆迁文件即可退租的话，则在2018年5月25日政府下发征收公告，在2019年1月玄武区拆迁办作出征收方案后就可以提出退租，而原告依然在2018年9月、2019年3月按约支付了两期租金，但却在2019年5月突然以案涉房屋要拆迁为由提出退租要求，并于2019年6月强行退租。因原告的突然擅自退租，导致案涉房屋一直处于空置状态。由于案涉房屋系由章臣富进行装修，空调也系由被告章臣富安装，为了案涉房屋的安全以及室内物品不受损失，加上2019年6月10日正好是抄水电费的日期，鉴于此，尹松明才办理了仅针对水电费和空调数量的交接手续。因此，原告于2019年6月10日擅自退租，构成违约。3.根据原告与被告马中艮之间《租赁合同》，如果原告提前退租，租金及保证金不退，且保证金不应计算利息。2016年7月30日的三方协议也约定章臣富是在租赁合同到期时向原告转退保证金10万元。因此，原告擅自退租，无论是被告马中艮、尹松明，还是被告章臣富，均无退还保证金的义务。被告尹松明辩称，被告尹松明不清楚原告支付了多少租金给被告章臣富。交接清单仅能代表原告于2019年6月10日单方解除合同，尹松明也同意解除合同，且未追究原告的违约责任。综上，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：一、被告章臣富系坐落于南京市房屋的所有权人。2014年12月12日，章臣富向马中艮出具说明，同意马中艮将南京市房屋的一至二层部分面积转租给第三方。2014年12月15日，章臣富与尹松明签订《租赁合同》，约定章臣富将南京市房屋出租给尹松明，马中艮以尹松明担保人身份在该租赁合同上签名。二、2015年1月22日，原告宁敏（乙方）与被告马中艮（甲方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方将南京市部分房屋出租给乙方使用，租赁期间5年，自2015年3月26日至2020年3月25日，其中2019年3月26日至2020年3月25日期间的租金为551250元，租金每半年一次，先付后用；保证金为100000元，如乙方退前退租，保证金不退；乙方在租赁期间使用的水费、电费、电话费及网络使用费、物业管理费等，由乙方自行承担；乙方违约终止合同、提前退租或租赁到期，其装饰无偿归甲方所有；“若遇政府或其他因素拆迁，甲方退还乙方剩余房租及保证金，补偿事项由甲方全权负责谈判。乙方无论任何原因退租房屋，交付的房屋租金及保证金，甲方不予退还”。2015年1月23日，原告向被告马中艮支付了保证金10万元及租金25万元。马中艮向原告出具收条，载明收到原告保证金10万元，合同期满后房屋无损的情况下无息退还。原告承租案涉房屋后，经营“易事达”文具店。三、2016年7月25日，被告章臣富与被告尹松明签订《协议》，约定由章臣富直接向原告收取案涉房屋的租金。2016年7月30日，被告章臣富（甲方）、尹松明（乙方）与原告宁敏（丙方）签订《协议》，约定：乙方同意丙方按照转租协议确定的租金、支付时间将租金直接支付给甲方；甲方实际收取租金后，与乙方按照2016年7月25日的协议执行；其他事项丙方仍执行与乙方（原为马中艮）所签订的转租协议，丙方交纳给乙方的10万元保证金在租赁结束时由甲方负责转退，甲方再向乙方追要。四、2019年1月18日，玄武区征收办发布关于案涉房屋在内的房屋的征收补偿实施方案，并于此后在案涉房屋的外墙上标注“征收”字样。五、2019年4月2日，原告向被告章臣富交付了2019年3月26日至2019年9月25日的租金275625元。六、2019年5月30日，原告委托江苏融悦律师事务所向被告章臣富发送律师函，载明因政府征收的原因，原告要求解除合同，并将于2019年6月10日搬离案涉房屋，请被告做好交接事宜，并处理好退还剩余租金及保证金事宜，请被告在收到律师函后三日内主动和原告的委托律师联系，妥善处理协议解除事宜。2019年6月4日，原告委托江苏融悦律师事务所向被告马中艮发送律师函，该份律师函的内容同上述律师函。七、2019年6月10日，原告宁敏与被告尹松明签署关于案涉房屋的交接清单，内容为电费为5287.4元、水费为80元，“空调4台完好”、钥匙1套，并注明剩余房租和保证金未退。诉讼过程中，原告宁敏与被告马中艮、章臣富、尹松明均确认原告已支付租金至2019年9月25日，其中2019年3月26日至2019年9月25日的租金为275625元；原告搬离案涉房屋时，水费80元和电费5287.4元未结清。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告宁敏与被告马中艮签订的《租赁合同》，以及原告与被告章臣富、尹松明签订的《协议》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人均应按约履行。虽然相关行政部门在案涉房屋的墙上张贴征收公告，并标注“征收”字样，但政府部门并未实际实施拆迁行为，故原告以其与被告马中艮约定“若遇政府或其他因素拆迁，甲方退还乙方剩余房租及保证金”，以及其与被告章臣富、尹松明约定“丙方交纳给乙方的10万元保证金在租赁结束时由甲方负责转退”为由，要求被告马中艮、章臣富、尹松明返还保证金及剩余期间的租金，无合同依据，本院不予支持。但考虑到政府部门张贴征收公告以及案涉房屋的外墙上标注“征收”字样的行为对原告的经营确有一定的不利影响，故原告要求解除合同，搬离案涉房屋具有一定的合理理由。原告与被告尹松明于2019年6月10日与办理了案涉房屋的交接手续，故原告与被告马中艮签订的《租赁合同》自该日解除，原告与被告章臣富、尹松明签订的《协议》中关于原告权利义务部分的合同条款也自该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于系政府部门的行政行为而非被告的过错行为给原告的经营造成一定的不利影响，故不利影响的后果应由原告与被告分担。综合考虑本案的实际情况，本院认为被告应退还原告保证金100000元，并退还原告两个月的租金91875元为宜。对原告主张的利息，由于并非被告的过错导致合同解除，故本院对利息不予支持。对于返还保证金及租金的主体，本院认为，原告与章臣富、尹松明明确约定“丙方交纳给乙方的10万元保证金在租赁结束时由甲方负责转退，甲方再向乙方追交”，合同解除系租赁关系结束的情形之一，故保证金100000元应由被告章臣富退还原告；对于租金91875元，由于2019年3月26日至2019年9月25日的租金275625元系原告向被告章臣富交付，故租金91875元也应由章臣富退还。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告章臣富于本判决生效之日起十日内退还原告宁敏保证金100000元、租金91875元，合计191875元。二、驳回原告宁敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5212元，减半收取2606元，由原告宁敏负担540元，由被告章臣富负担2066元（原告预交的案件受理费由本院退回4672元，被告应负担的案件受理费2066元于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 李   伟二〇一九年十月二十四日法官助理 见习王雪楠书 记 员 李   程