辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终2370号上诉人（原审被告）：杨春芳，女，1976年10月10日出生，汉族，无业，住凌源市。委托诉讼代理人：孙凤仁，男，1968年3月30日出生，汉族,工人，住凌源市。被上诉人（原审原告）：凌源市坤隆物业有限公司，住所地凌源市红山路西段240-12号（凌源市托管中心院内）。法定代表人：李宗元，经理。委托诉讼代理人：汤叔婷，女，该公司职员。上诉人杨春芳因与被上诉人凌源市坤隆物业有限公司（以下简称“坤隆公司”）物业服务合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2019）辽1382民初1621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨春芳上诉请求：请求二审法院撤销一审民事判决，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1．被上诉人2018年物业合同服务未满12个月，实际服务10个月，请二审法院按十个月收取物业费。2．被上诉人长期不清理化粪池造成粪便从下水返到地面，造成上诉人处业主无法行走。3．被上诉人收取的业主车辆门卡每户150元，因无法使用应判决返还。坤隆公司答辩称：关于2018年物业合同服务时间问题，在物业服务合同中有明确约定，不存在服务不满情形。物业都是定期清理卫生，没有造成业主无法行走。车辆蓝牙卡不是强迫办理的，是自愿办理，车辆蓝牙卡使用半年就停了是因为部分业主不同意办卡，所以停用了。坤隆公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付2018年1月1日至2018年12月31日的物业费708元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告公司于2014年11月5日成立，并在凌源市市场监督管理局申办了营业执照。2017年4月，原告作为被告所在小区物业服务公司，与该小区业主委员会签订了物业服务协议，自2017年5月开始提供物业服务。2017年6月4日，原告与凌源市源泉小区业主委员会签订了《源泉小区维修改造工程合同》，由原告对该小区进行维修改造，并于改造后的7月份开始收取当年的5月至12月的物业服务费。2018年1月1日，原告作为乙方与凌源市源泉小区业主委员会作为甲方签订了《物业服务合同》，约定合同期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日。委托管理事项包含：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设备的维修、养护和管理；公共环境的情节卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；为小区安装监控摄像头，小区安装门禁系统，化粪池定期保养，规划小区停车位，使其有序规范停车；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任）等。管理服务费用为每平方米按0.5元物业费收取，此款不包含楼道照明的公用电费；不在本合同内的任何政府收费，物业不予承担；乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，以及其他特约服务，采取成本核算方式，按照实际发生费用计收，但甲方有权对乙方上述收费项目及标准进行审核和监督。房屋建筑的共用部位及共用设施的维修、养护与改造更新，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴纳上述基金并配合维修。合同双方由代表人签字并加盖了凌源市源泉小区业主委员会及凌源市坤隆物业有限公司公章予以确认。被告所有房屋，属于原告与凌源市源泉小区业主委员会签订的《物业服务合同》范围内。原告依据物业承包合同向包括被告在内的小区业主提供了相应的物业管理和服务，并以张贴物业催缴通知及多次到被告处上门催缴的方式向被告催要物业费，但被告没有交纳，为此，原告诉至该院。被告在庭审过程中提交凌源市房产分户图，证明其房屋面积116.52平方米，原告对此表示认可。被告提交了小区公告照片证据以证明原告曾承诺在2017年未得到全体业主签字认可，则撤出该小区，单元门的门铃门锁至2017年12月31日仍未予安装等问题，原告对此不予否认，但认为门铃门锁系装修改造问题，与本案所涉物业服务合同纠纷并非同一法律关系。一审法院认为，原告虽然与被告之间没有签订物业服务合同，但原告与凌源市源泉小区业主委员会签订的《物业服务合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。而该合同范围包括被告所居住的房屋，即凌源市东街源泉小区3号楼201室，且原告在向被告等业主提供物业服务过程中，被告接受了原告的服务，并没有证据证明提出过异议。被告虽辩称原告应在2017年度物业管理未得到业主认可后撤出该小区，无权收取2018年度物业服务费，但2018年初，原告与被告所在小区业主委员会签订了2018年度物业服务合同，并依据该合同在对被告等业主提供了物业服务，被告接受了原告的物业管理及服务，为此，应当依照合同的约定，按期向原告履行交纳各年度的物业服务费用的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向原告承担交纳拖欠物业费。被告辩称原告支取维修基金，而对其单元门等未尽到维修管理义务，但被告所在小区业主委员会因小区改造工程与原告签订了《源泉小区维修改造工程合同》，该维修合同虽然与本案并非同一法律关系，但上述问题的存在，作为物业服务提供方的原告在2018年中亦未能解决,且一直持续存在,属于原告在向被告提供的物业服务工作中存在一定的问题和瑕疵，故应对所诉被告2018年的物业服务费予以适当减免，即由被告向原告交纳物业费640元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第一条、第六条规定，一审法院判决：被告杨春芳于该判决生效后五日内给付所欠原告凌源市坤隆物业有限公司凌源市源泉小区3号楼201室2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费640元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人杨春芳向本院提交了照片、事实情况反映、业主联合签名，用以证明被上诉人对化粪池一个多月没有清理，卫生打扫不及时。坤隆公司对上述证据提出异议，认为照片不能确定是哪个小区，被上诉人没有看到这些现象，如果化粪池外溢应是污水。本院经审查认为，上述证据为举证期限届满后提交，且照片不能体现发生时间、持续时间等信息，事实情况反映、业主联合签名无法核实真实性，本院不予采信。上诉人杨春芳向本院提交了不同意物业进入的业主联合签名，用以证明超过半数业主不同意被上诉人物业进入小区。坤隆公司对上述证据提出异议，认为签名是什么意思不清楚，被上诉人也没有见过。本院经审查认为，上述证据为举证期限届满后提交，为复印件，且根据现有证据可以证明被上诉人事实上为上诉人所在小区提供了物业服务，故对上述证据不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：被上诉人虽然与上诉人之间没有签订物业服务合同，但被上诉人与凌源市源泉小区业主委员会签订的《物业服务合同》属于合同双方的自愿行为，且合同的内容不违反法律的规定，应为合法有效。而该合同范围包括上诉人所居住的房屋，即凌源市东街源泉小区3号楼201室，且被上诉人在向上诉人等业主提供物业服务过程中，上诉人接受了被上诉人的服务，并没有证据证明提出过异议。上诉人虽辩称被上诉人应在2017年度物业管理未得到业主认可后撤出该小区，无权收取2018年度物业服务费，但2018年初，被上诉人与上诉人所在小区业主委员会签订了2018年度物业服务合同，并依据该合同在对上诉人等业主提供了物业服务，上诉人接受了被上诉人的物业管理及服务，为此，应当依照合同的约定，按期向被上诉人履行交纳物业服务费用的义务，借故不予交纳，即属于违约行为，应当向被上诉人承担交纳拖欠物业费。上诉人辩称被上诉人支取维修基金，而对其单元门等未尽到维修管理义务，但上诉人所在小区业主委员会因小区改造工程与被上诉人签订了《源泉小区维修改造工程合同》，该维修合同虽然与本案并非同一法律关系，但上述问题的存在，作为物业服务提供方的被上诉人在2018年中亦未能解决,且一直持续存在,属于被上诉人在向上诉人提供的物业服务工作中存在一定的问题和瑕疵，原审因此对上诉人应负担的2018年物业服务费予以适当减免并无不当。关于上诉人提出的被上诉人收取业主车辆门卡每户150元，因无法使用应予返还的上诉意见。被上诉人自认相关的车辆管理系统只使用半年即停止使用，因上诉人确实未享受后续的服务，被上诉人应适当退还费用，本院酌情确认由被上诉人退还上诉人70元，故上诉人2018年应向被上诉人交纳物业费570元（640元-70元）。关于上诉人提出的被上诉人存在长期不清理化粪池等服务瑕疵问题的上诉意见，因未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。综上所述，上诉人杨春芳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销凌源市人民法院（2019）辽1382民初1621号民事判决；二、上诉人杨春芳于本判决生效后五日内给付所欠被上诉人凌源市坤隆物业有限公司凌源市源泉小区3号楼201室2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费570元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由杨春芳负担20元，由凌源市坤隆物业有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由杨春芳负担40元，由凌源市坤隆物业有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇一九年十月十一日书记员  张 多