云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云09民再7号上诉人(再审申请人、原审被告）：赖光和，男，1960年3月26日生，汉族，四川省泸州市人，户籍登记地四川省泸州市江阳区，现住云南省临沧市永德县。委托诉讼代理人：张学良，男，云县法律援助中心律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（被申请人、原审原告）：杜金能，男，1984年12月17日生，汉族，云南省永德县人，现住云南省临沧市永德县。被上诉人（被申请人、原审原告）：蒋宝红，女，1991年12月31日生，汉族，云南省楚雄市人，现住云南省临沧市永德县。委托诉讼代理人：杜金能，男，1984年12月17日生，汉族，云南省永德县人，现住云南省临沧市永德县，系蒋宝红丈夫。代理权限：特别授权代理。第三人：临沧市杰诚康房地产开发有限公司。统一社会信用代码915309236655121153。住所：云南省临沧市永德县德党镇城南开发区法定代表人：赖杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：高耀能，男，临沧市杰诚康房地产开发有限公司员工。代理权限：特别授权代理。上诉人赖光和与被上诉人杜金能、蒋宝红房屋买卖合同纠纷一案，不服永德县人民法院（2018）云0923民初408号民事判决，向永德县人民法院申请再审。永德县人民法院于2019年4月2作出（2019）云0923民申1号民事裁定再审本案。再审期间，永德县人民法院依职权追加临沧市杰诚康房地产开发有限公司（以下简称杰诚康公司）作为第三人参加诉讼。永德县人民法院于2019年6月25日作出(2019)云0923民再1号民事判决，宣判后，上诉人赖光和不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2019年10月15日在永德县人民法院第四法庭公开开庭审理了本案，上诉人赖光和的委托代理人张学良、被上诉人杜金能、被上诉人蒋宝红的委托代理人杜金能、第三人临沧市杰诚康房地产开发有限公司的委托代理人高耀能到庭参加诉讼，现已审理终结。上诉人赖光和上诉请求：不服永德县人民法院(2019)云092民再1号(2018)云0923民初408号民事判决，请求二审人民法院依法撤销后发回重审或给予改判驳回被上诉人原诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、适用法律错误，逻辑关系错误。本案所涉商品房是上诉人转让给被上诉人的，被上诉人至今还欠上诉人10万元房款，原审法院将已付房款19.3万元判决退还被上诉人属适用法律错误。2015年8月21日上诉人赖光和与第三人杰诚康房地产公司签订《商品房购销合同》(合同编号WL-146)，约定将位于永康镇永康(建筑面积129.6平方米)以322139元价款销售给上诉人。以上房款322139元，其中20万元房款用第三人杰诚康公司未付上诉人工程款抵偿，2016年1月22日上诉人赖光和在永康信用社将其余房款122139元转入第三人杰诚康公司账户。2016年2月4日又向永德住建局进行了备案登记。上诉人赖光和购买了该房屋后，2016年3月29日上诉人还通过第三人杰诚康公司以该房产作为抵押向永康信用社按揭贷款20万元，但该贷款进入杰诚康公司账户后即被挪能，杰诚康公司对上诉人直到2017年1月28日才给了18万元,还有2万元未还清。2017年3月9日被上诉人杜金能蒋宝红与上诉人赖光和签订《购房协议》，约定将该商品房以29.6万元转让给被上诉人，被上诉人向上诉人已支付了19.3万元房款(不包括转让手续费3000元)被上诉人至今欠上诉人房款10万。由于商品购买、转让均是通过第三人杰诚康公司经理何毅飞亲自参与操作，2017年3月10日，第三人杰诚康公司(何毅飞)将打好的一份《预售商品房购销合同解除协议书》交与上诉人签字，并向上诉人、被上诉人各收了3000元的转让过户手续费(未开单据)，同时，第三人杰诚康公司与被上诉人就该转让房屋新签订了一份《商品房购销合同》。解除合同原因是上诉人将房屋转让给被上诉人，而公司在该解除协议书中将原因表述为“因按揭货款原因”，对于上诉人原已支付的购房款，协议中明确“该协议签订后出卖人将原购房款322139元，退还给买受人”。由于事实上的商品房交易行为是在上诉人与被上诉人之间发生，而不是在被上诉人与第三人杰诚康公司之间发生，上诉人与第三人杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议》是应公司要求，也是方便各方，目的是便于公司帮助统一办证。不是该合同解除协议签订后，即刻产生上诉人对该商品房无权处分的效力。而这个《预售商品房购销合同解除协议》，是在上诉人处分房屋之后才有的。故此，原审(再审)判决以此认为上诉人无处分权已完全背离上诉人与被上诉人之间的《购房协议》。二、原审永德法院(2018)云0923民初408号民事判决遗漏重要事实。对上诉人原购买商品房并已付清购房款(转账122139元抵偿工程款20万元)的事实部分遗漏未认定。第三人杰诚康公司说法前后矛盾，(判决书P5)杰诚康公司称“杰诚康公司之前有部分工程款未付给再审申请人、以位于永德县永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房抵给他。但工程完工后，经公司财务结算，应付给再审申请人的工程款已全部结清”。既然承认已用商品房抵偿工程款，又说是经结算不欠工程款，意即已抵偿房款又不作抵偿了，原审未查明第三人杰诚康公司原已用工程款抵偿房屋价款后，又于何时以何种依据撤销了之前的抵偿。正是由于第三人杰城康公司认为上诉人已付清其购房款，第三人杰城康公司于2016年3月29日才帮助上诉人以该商品房作为抵押向永康信用社按揭贷款20万元，并支付给上诉人。原告判决上诉人返还被上诉人19.3万元，但根本不顾及第三人杰城康公司是否已按“该协议签订后出卖人将原购房款322139元，退还给买受人”的约定，履行了将原购房款322139元退还给了上诉人的义务。三、原审判决认逻辑关系错误。2017年3月10日上诉人与被上诉人签订了《购房协议》，2017年3月10日被上诉人与第三人杰城康公司虽然签订的《预售商品房购销合同解除协议书》，原审判决认为在解除合同后上诉人无权处分。这种判决思路完全不顾及上诉人已购房的事实，不顾及第三人杰城康公司也未按解除合同约定将原已付房款退还给过上诉人，上诉人也未向杰城康公司主张退还房款，是因为房款应由被上诉人支付给上诉人。第三人杰城康公司如按解除合同约定将原已付房款退还给上诉人后，上诉人是应将被上诉人的房款退还，第三人杰城康公司未将原已付房款退还给上诉人，而要求上诉人将被上诉人的房款退还没有道理。被上诉人(原告)在原诉状中自认，被上诉人向临沧住房公积金公司申请贷款25万元到了第三人杰城康公司的账户上后，本该将货款转给(原告)，但原告多次催要，杰城康公司一直没有将贷款转给原告。可见其真实意思，被上诉人支付房款的对象是上诉人，而不是第三人杰城康公司。被上诉人与第三人杰城康公司虽签订有《商品房购销合同》，形式上有合同关系，但实质不存在合同项下的经济关系。四、再审查明认定的事实、评判有错误。再审认定事实错误，上诉人与杰诚康公司于2016年2月4日签订《商品房购销合同》的是错误的，合同签订日是2015年8月21日(交房日为2015年10月30日前)，2016年2月4日是到永德县住建局登记备案日。再审评判认为P13：“再审申请人与杰城康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》使再审申请人丧失了对该商品房交付的可能，形成事实上的履行不能。…双方签订的《购房合同》自法院向再审申请人送达诉状副本时解除”。该评判完全不顾当事人之间的履行情况，对于《购房合同》的解除，在当事人未向法院提出解除诉请时，径行审理判决缺乏依据，法律明文规定合同的解除方式，但没有“自法院向当事人送达诉状副本时解除”的规定。综上，被上诉人要求上诉人退还根据双方《购房协议》支付房款19.6万元,没有事实依据和法律依据。原审、再审不顾案件事实，仅根据《预售商品房购销合同解除协议书》来认定《购房协议》已解除，进而延伸出无处分权的评判不当,请二审法院纠正。被上诉人杜金能、蒋宝红未提交答辩状，在庭审时称：一审认定事实清楚，判决正确，请求维持一审判决，驳回上诉。第三人临沧市杰诚康房地产开发有限公司未提交答辩状，在庭审时称：一审判决法律事实充分，判决合理，请求驳回上诉人的上诉。杜金能、蒋宝红向一审法院起诉请求：一、请求被告立即返还房款196,000.00元；二、要求被告承担原告已经支付和银行贷款利息；三、要求被告承担违约金50,000.00元；四、本案所有诉讼费由被告承担。一审再审认为，再审申请人赖光和与杰诚康公司于2016年2月4日签订《商品房购销合同》，购买永德县永康镇永康城商贸物流中心一期4幢302号商品房。再审申请人赖光和又于2017年3月10日上午与被申请人杜金能、蒋宝红签订《购房协议》，下午与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》，将2016年2月4日签订《商品房购销合同》解除。再审申请人赖光和与被申请人杜金能、蒋宝红经事前协商，自愿签订《购房协议》在先，签订《预售商品房购销合同解除协议书》在后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条第一款“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”及《合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，认定该《购房协议》无效确有不妥。一审再审认为，再审申请人赖光和与被申请人杜金能、蒋宝红虽经充分协商、现场查看房屋，自愿签订《购房协议》，且在《购房协议》签订之前已支付了大部分购房款，双方签订的《购房协议》有效。但《购房协议》签订的当天下午，再审申请人赖光和又与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》的行为使再审申请人赖光和散失了对该商品房买卖合同标的交付的可能，形成了事实上的履行不能。依据《合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）…当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”。再根据《合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”。双方签订的《购房协议》自法院向再审申请人送达诉状副本时解除。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”的规定。庭审中查明，被申请人主张的购房款196000元，包括购房款193000元及改签合同手续费3000元。双方签订的《购房协议》解除后，再审申请人应返还给被申请人已支付的购房款。改签合同手续费3000元，系由杰诚康公司收取，不应由再审申请人返还。对于被申请人要求再审申请人承担被申请人已经支付的银行贷款利息的原诉讼请求，庭审核实被申请人主张的银行贷款利息，是被申请人与杰诚康公司签订《商品房购销合同》后，以杰诚康公司为保证人向市公积金中心贷款250000元的利息，被申请人购房贷款所产生的利息，理应由被申请人自行承担。对于被申请人要求再审申请人承担违约金50000元诉讼请求，基于本案查明的事实，被申请人在同一时间同一地点分别与再审申请人及杰诚康公司签订购买同一套商品房的《购房协议》和《商品房购销合同》，且对签订《商品房购销合同》的当天下午再审申请人到住建部门申请注销WL-146号《商品房购销合同》是知情的，被申请人自己也有过错。因被申请人与再审申请人签订的《购房协议》已解除，且被申请人已与杰诚康公司签订《商品房购销合同》并依法登记获得该套商品房的所有权，本院对被申请人的该项违约金请求不予支持。故对再审申请人认为原审（2018）云0923民初408号民事判决中对“再审申请人与被申请人签订的《购房协议》无效”的认定错误及适用法律错误的事实主张予以确认。对再审申请人的再审请求及其余事实主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，判决如下：一、维持（2018）云0923民初408号判决；二、驳回再审申请人赖光和的再审请求。再审申请人赖光和向本院提交以下证据：1、《商品房购销合同》（合同编号WL—146）；2、2016年1月22日收款收据、银行进账单；3、领款凭据；4、购房协议，购房甲方杜金能、蒋宝红与乙方赖光和签订；5、欠条，杜金能写给赖光和欠房款11.1万元；6、《商品房购销合同》（合同编号WL-287）杰成康房地产公司与杜金能签订；7、撤销房屋抵押登记证明。8、农村信用社进账单；9、预售商品房购销合同解除协议书。被上诉人杜金能、蒋宝红未提交新的证据材。第三人临沧市杰诚康房地产开发有限公司未提交新的证据材。上诉人赖光和向本院提交的证据材料经庭审审理查明，已在再审时提交，并经再审庭审质证。本庭不再质证。本案经开庭审理查明的案件事实与再审一致，不再赘述。另查明，上诉人赖光和与杰诚康公司于2015年8月21日签订《商品房购销合同》，2016年2月4日到永德县住建局办理备案登记。2017年3月10日杜金能、蒋宝红与杰诚康公司签订合同编号为WL-287的《商品房购销合同》。本院认为，上诉人赖光和与被上诉人杜金能、蒋宝红协商，自愿签订《购房协议》，并已支付了大部分购房款，双方签订的《购房协议》有效。但《购房协议》签订的当天下午，上诉人赖光和又与杰诚康公司签订《预售商品房购销合同解除协议书》，同时，被上诉人杜金能、蒋宝红与杰诚康公司签订《商品房购销合同》，购买同一套商品房。至此，上诉人赖光和丧失了对该商品房买卖合同标的交付的可能，形成了事实上的履行不能。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。上诉人赖光和与被上诉人杜金能、蒋宝红签订的《购房协议》已构成事实上的履行不能。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”的规定。被上诉人依《购房协议》所支付给上诉人的购房款196000元，包括购房款193000元及改签合同手续费3000元，应由上诉人返还给被上诉人。改签合同手续费3000元，系由杰诚康公司收取，不应由上诉人返还。对于被上诉人要求上诉人承担被上诉人已经支付的银行贷款利息的原诉讼请求，对于被申请人要求再审申请人承担违约金50000元的诉讼请求，再审法院认定事实清楚，说理充分，本院予以认定。上诉人赖光和与杰诚康公司签订购房协议所产生的债权债务是另一个法律关系，本院不予评判。上诉人赖光和所提上诉理由无充分事实证明，所提交的证据材料已在再审时经庭审质证，不能证实其上诉理由成立。原审法院再审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，赖光和的上诉请求不能成立，应予驳回，再审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4990元，由上诉人赖光和负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 张 峰审判员 王 军二〇一九年十月二十一日书记员 董丽媛