安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0123民初5987号原告：安徽新华房地产有限公司，住所安徽省合肥市黄山路455号学府花园（石台路东侧），统一社会信用代码913401007049015366。法定代理人：吴某，董事长。委托诉讼代理人：王文刚，安徽天禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏喻磊，安徽天禾律师事务所律师。被告：李忠彪，男，汉族，1990年12月26日出生，住址安徽省庐江县。被告：王金磊，女，汉族，1989年1月28日出生，住址安徽省巢湖市庐江县。原告安徽新华房地产有限公司（新华地产公司）与被告王金磊、李忠彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新华地产公司委托诉讼代理人夏喻磊，被告王金磊、李忠彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华地产公司诉称，2017年10月12日，原告与两被告签订了一份合同编号为20176028860074XH20170225号的《商品房买卖合同》，约定由两被告购买原告开发的新华九龙首府1#楼20层2002号房屋，购房款总额为人民币1102092.60元，其中首付款302092.60元，余款800000元由两被告向银行申请按揭贷款，原告为两被告的按揭贷款提供阶段性担保。同日，双方签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定若两被告未能按期向按揭银行偿还到期货款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》及附件等相关协议，还有权要求两被告支付房屋总价款10%的违约金及律师费等相关损失。该《商品房买卖合同》在肥西县不动产登记中心备案，网上备案合同号为1709605344。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，两被告按约支付首付款。经两被告申请，中国工商银行股份有限公司合肥银河支行（以下简称“工行银河支行”）于2017年11月6日发放按揭贷款800000元，但两被告却未能按约归还借款本息。2018年10月18日，工行银河支行向李忠彪及原告发送《告知函》，被告李忠彪收函后未能归还借款本息，工行银河支行要求原告承担保证责任并从原告账户划扣800322.85元用以清偿两被告的全部借款本息、罚息。原告认为，两被告逾期支付贷款的违约行为导致原告履行了担保义务。根据法律规定和合同约定，原告有权解除与两被告签订的编号20176028860074X920170225号《商品房买卖合同》以及网上备案合同号为1709605344的《肥西县商品房网上认购备案确认单》。为此，原告依据相关法律规定特具状起诉。请求法院：一、请求人民法院依法判令解除原、被告双方签订的编号为20176028860074X920170225号《商品房买卖合同》以及网上备案合同号为1709605344的《肥西县商品房网上认购备案确认单》；二、请求人民法院依法判令两被告立即向原告支付代偿款人民币800322.85元；三、请求人民法院依法判令两被告向原告支付违约金人民币110209.26元及律师费人民币14500元;四、请求人民法院依法判令由两被告承担本案的全部诉讼费用。被告李忠彪答辩称，1、违约金过高、合同上约定违约金是5%，原告计算的太高，应当予以核减，合同上第十页第一条已经明确约定了相关事项。代偿款应当是790000左右，不应当是800000元。2、合同的签订及确认单的签订没有意见。3、我方不同意解除合同，原告方有一定的责任，原告方负责人已经与我口头约定了相关事宜，故我不同意解除合同。4、律师费问题，我很早就与原告公司协商关于此事，但是原告公司一直在拖，故双方都有一定的责任，律师费不应当由我一人承担。被告王金磊答辩称，签订合同之日是我们两人签订的，现在我们分手了，该房屋是属于李忠彪的个人的，所以现在所有的问题都有李忠彪承担。经审理查明:2017年10月12日，原告新华地产公司与被告李忠彪、王金磊签订了一份合同编号为20176028860074XH20170225号的《商品房买卖合同》，被告李忠彪、王金磊购买原告开发的新华九龙首府1#楼20层2002号房屋，购房款总额为1102092.60元，其中首付款302092.60元，余款800000元由两被告向银行申请按揭贷款，原告为两被告的按揭贷款提供阶段性担保。同日，双方签订一份《商品房买卖合同补充协议》，约定若两被告未能按期向按揭银行偿还到期货款本息，导致原告承担担保责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》及附件等相关协议，还有权要求两被告支付房屋总价款10%的违约金及律师费等相关损失。该《商品房买卖合同》2017年10月12日在肥西县不动产登记中心备案，网上备案合同号为1709605344。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，两被告按约支付首付款302092.60元。经两被告申请，中国工商银行股份有限公司合肥银河支行（以下简称“工行银河支行”）于2017年11月6日发放按揭贷款800000元，但两被告却未能按约归还借款本息。2018年10月18日，工行银河支行向李忠彪及原告发送《告知函》，被告李忠彪收函后未能归还借款本息，工行银河支行要求原告承担保证责任并从原告账户划扣800322.85元用以清偿两被告的全部借款本息、罚息。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《肥西县商品房网上认购备案确认单》、《按揭贷款业务合作协议》、《告知函》、中国工商银行还款凭证、《聘请律师合同》及发票、客户回单等及双方的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为:原、被告于2018年6月8日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。原告新华地产公司提出解除合同的诉求,应于原告新华地产公司向本院提起诉讼之日起予以解除，根据庭审和庭外调解情况，双方已无继续履行合同的可能,本院根据双方签订的补充协议,对原告新华地产公司提出解除《商品房买卖合同》的请求予以准许，但网上备案合同号为1709605344的《肥西县商品房网上认购备案确认单》是行政行为,无需解除,对此项诉求本院不予准许。本案争议焦点：导致合同目的无法实现的责任归责于何方。本院认为,依法成立的合同对缔约当事人均有法律约束力,一方不得随意解除合同或拒绝履行合同。在本案中,买卖双方均应按约定履行各自义务,按交易步骤办理支付定金、办理按揭、房屋过户登记、进行网签等手续,在合同不存在履行障碍情况下,双方均须按约定继续履行各自义务,不得拒绝履行合同。合同签订后,被告李忠彪按约支付首付款302092.60元,并申请工行银河支行于2017年11月6日发放按揭贷款800000元，前期无违约行为，无主观违约恶意，没有构成违约。但后期对原告承担的保证责任未能按约归还借款本息,导致工行银河支行从原告账户划扣800322.85元用以清偿两被告的全部借款本息、罚息。对此两被告已构成违约,应向原告支付代偿款人民币800322.85元,本院对原告该诉讼请求予以支持。鉴于被告前期没有违约,无主观违约恶意，也没有给被告造成损失,原告解除合同后涉案房屋还有升值空间，本院酌情两被告承担双方约定违约金的10%即11020.93元(110209.26×10％)。对律师费14500元原被告之间有约定,原告提供了聘请律师合同、支付凭证和发票，且费用没有超过法律规定,本院予以支持。至于被告王金磊辩称签订合同之日两人签订的，现在分手了,该房屋是属于李忠彪的，现在所有的问题都有李忠彪承担,无法律依据,对此辩解本院不予采纳。合同解除后，因两被告没有提起反诉,原告应就涉案房屋被告已交过的款项进行结算,以免引起新的诉累。为此,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、解除原告安徽新华房地产有限公司与被告李忠彪、王金磊签订的合同编号为20176028860074XH20170225号的《商品房买卖合同》（新华九龙首府1#楼20层2002号房屋），解除时间为原告安徽新华房地产有限公司提起诉讼之日；二、被告李忠彪、王金磊共同于本判决生效之日起十日内支付原告安徽新华房地产有限公司代偿款人民币800322.85元；三、被告李忠彪、王金磊共同于本判决生效之日十日内向原告支付违约金人民币11020.93元、律师代理费人民币14500元；四、驳回原告安徽新华房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6525元，由被告李忠彪、王金磊共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 倪 斌二〇一九年十月三十日书记员 万雅婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。