上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初23061号原告：戴黎，男，1974年7月17日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：徐溪言，女，1977年7月26日出生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：李红平，上海普世律师事务所律师。被告：钟文琴，女，1978年11月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：杭程，上海锦汇律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司,住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX号。法定代表人：章启光,董事长。委托诉讼代理人：南体龙。原告戴黎、徐溪言与被告钟文琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法由审判员周颖适用简易程序于2019年7月15日公开开庭进行了审理。为查明案件事实，本院依法追加上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称太平洋公司)作为第三人参加诉讼，并于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告戴黎、徐溪言及其委托诉讼代理人李红平，被告钟文琴及其委托诉讼代理人杭程，第三人太平洋公司的委托诉讼代理人南体龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴黎、徐溪言向本院提出诉讼请求：被告承担原告损失人民币(币种下同)45,149.92元。事实和理由：原告通过太平洋公司于2018年12月30日下午带领两原告看了被告位于上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)、并于同日晚上由房屋中介安排买卖双方进行沟通并当场签订了《上海市房地产买卖合同》(非网签版),次日又签订了网签版买卖合同。在合同签订前,卖方与房屋中介双方均告知买方该房屋的买入价为163万元,房屋中介也是按163万元买入价为买方进行税费、交易成本的测算。买方正是基于此税费、交易成本同意替卖方承担该房屋出售的税费并据此签订合同。买卖双方在2019年4月22日办理了产权过户手续。2019年4月28日,买方至闵行区房地产交易中心缴税、领产证时,经交易中心税务窗口查询发现该房屋买入价为700,443元(此金额经卖方和房屋中介于2019年4月29日一起去闵行区房地产交易中心核实确认),由此而导致买方需多支付税费45,149.92元。针对该损失,买方已与卖方和房屋中介在2019年4月28日下午和2019年4月29日晚上进行了两次当面沟通,但始终未能达成一致。在协商过程中,卖方与房屋中介互相推卸责任,买方作为受损失的第三方并无法区分究竟是哪一方的责任导致。有鉴于此,买方在万般无奈下,于2019年5月2日正式发函给卖方和房屋中介希望他们在收到函件的3天内给予答复协商解决。买方于2019年5月5日收到房屋中介周凯店长的回复,称：针对多支付的税费公司已经同意1/3的赔偿。但在同日,买方并未从卖方和房屋中介得到任何关于卖方针对买方多支付税费的赔偿方案。故买方在2019年5月5日回复给房屋中介周凯店长希望太平洋公司在两日内尽到专业房屋中介机构的责任和义务协调三方进行进一步的协商解决,但至今未有回复和结果。另,特向法院陈述：原告于2019年4月28日在闵行区房地产交易中心税务窗口了解到被告于2015年办理了该房屋的继承、赠与手续。在买卖合同签订前,被告与太平洋公司确认该房屋具备满五唯一免征个税的条件,其依据是房产证出证时间可追溯至一手房买入时间2005年,而被告在向原告告知该房屋买入价时却没有将该房屋的价值追溯回2005年一手房买入价700,443元,而是以163万元告知原告。被告的行为已构成了原告的实际损失,且在事发后经原告多次主动提出协商但被告并没有采取积极正面的态度进行协商解决。根据合同,原告已经全额付清5,550,000元房款给被告,以及75,000元佣金给太平洋公司。目前,该房屋由原告垫付了多支付的税费45,149.92元后,已取得不动产权证书。但原告并不认为该笔垫付税费应由原告承担,而应由被告承担。在沟通、协商无果的情况下,原告在万般无奈下,只得拿起法律武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,向法院提起诉讼,请求法院依法予以支持。被告钟文琴辩称，不同意两原告的诉讼请求。对于两原告计算的金额数字认可。合同已经明确约定两原告承担税、费，故其不存在损失。被告已经履行合同义务，不存在过错，不应该承担该损失。原、被告之间委托专业中介从事中介服务，税、费由中介计算后告知两原告。两原告所称的163万元买入价格非其告知，其从未告知过。房屋涉及2005年买卖、2015年继承，这些过程其都告知了中介，2005年契税单、2015年的契税单都交给了中介，中介计算出来163万元的数字。现计算存在差错，系由于中介造成，而不是其造成，故被告不应该承担损失，请求法院驳回两原告的诉讼请求。第三人太平洋公司述称，对于两原告计算的税费数额予以认可。关于税费问题，签约之前，被告告知第三人房屋买入价格是190多万元。其业务员根据被告提供的买入价格进行税费计算，算出税费金额。后原、被告签订买卖合同。2019年4月，审税发现买入价格不是190多万元，房屋涉及赠与，应该按照第一手买入价格70多万元计算税费，要按照差额(现在市值减去第一手买入价格)计算税费，由此产生多出来的税费，该税费系本来应该缴纳，因为买入价有差异，导致税费误差。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋原为被告钟文琴、案外人周某某(系被告的奶奶)所有。2005年7月30日，被告钟文琴、案外人周某某就涉案房屋缴纳契税10,506.64元。此后，被告钟文琴继承了案外人周某某在房屋内的份额。2015年5月16日，被告钟文琴就涉案房屋缴纳契税38,650.50元。同年8月3日，涉案房屋登记为被告钟文琴。2018年11月28日，被告钟文琴(甲方、委托方)与第三人太平洋公司、上海菁英房地产经纪有限公司(乙方受托方)签订《“VIP房”委托协议书》，约定甲方委托乙方独家代理销售涉案房屋，乙方提供专业的售后服务：包括资深律师标准化签约服务、金融服务专员一对一贷款服务、各区不动产登记中心权证服务专员一对一专业审税过户服务、委托房屋的交付服务。合同还就其他事项作出约定。2018年12月30日，被告钟文琴(甲方、佣金支付人)与第三人太平洋公司(乙方、佣金收受人)签订《佣金确认书》，约定佣金金额为36,000元，后被告向第三人支付了佣金36,000元。同日，被告钟文琴(售房人)与原告戴黎(购房人)签订《缴税过户流程告知书》，载明：签订合同后，购房人需要先到交易中心办理名下房产查询和房产税认定，名下房产查询结果在办理后五个工作日领取，房产税认定需要十个工作日。2018年12月31日，被告钟文琴(甲方、卖方)与原告戴黎、徐溪言(买方、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为100.07平方米，总房价款为5,000,000元。合同还就其他事项作出约定。同日，被告钟文琴(甲方、卖方)与原告戴黎、徐溪言(买方、乙方)签订《补偿协议》，约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方500,000元，并于2019年4月15日前支付甲方。本次交易，甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。若甲方此项承诺与事实不相符，甲方承担由此造成的乙方多缴纳的全部税费。协议还就其他事项作出约定。同日，被告钟文琴出具《承诺书》，承诺涉案房屋内未发生过非正常死亡和正常死亡。2019年2月24日，原、被告签订《补偿协议》补充条款，就房屋交付的相关事项另行作出补充约定。上述房地产买卖合同及补偿协议签订后，两原告向被告支付了购房款。2019年4月28月，两原告、被告及第三人工作人员就税费问题进行协商，其中被告说：“因为是这样的，我跟他说我交过两次税，第一次是我买入价70万，后面是我变更的时候交的120多的税，所以对我而言，我的感觉应该是两笔都在一起，然后我把这两的短信都发给你们，给你们看过，那对于你们而言，你们是核实过里面的事情。你们是核实过，然后他(指第三人工作人员)告诉我不是190几。”第三人工作人员回答：“当时是这样的，是基于你提供的这情况，然后我们去问了一下，我们之前碰到过这样的情况，这个案子，然后把这个数目告诉你的。”……被告说：“我两次买卖这个问题的话，两次变更这个信息，从一开始你们都是知道的。”第三人工作人员回答：“是，是知道的。”被告进一步询问：“然后，契税发票两张我们都是给到你们的，我也把我所有信息都给你们的，你们算出来。”第三人工作人员回答：“我们是这样的，也是问了上面，有这样一个案例，但是讲句实话，交易中心有所变化，如果这个税种不计算了……”2019年4月29日，两原告、被告及第三人工作人员就税费问题再次进行协商，被告说：“我两张发票给你讲的，而且我当初买进价多少钱，我也告诉刘祥(指第三人工作人员)的，而且我的房产是怎样继承和更改这个房产证是15年的房产证，我都给你们看来，对不对，是看清楚这种情况下，你们来算出来这个东西的，好的呀，是你们算的呀。”第三人工作人员回答：“是我们算的。”……第三人工作人员又说：“不好意思，当时不是我跟你核实的。”被告说：“你们的核实，也是你们公司核出来的。”第三人工作人员说：“是的，关键也是你提供的消息。”被告说：“我都给了呀。”第三人工作人员又说：“你是给了。”2019年4月30日，原告徐溪言(承受方)提交《房产交易申报单》，载明：被告实纳税额小计214,977.85元，两原告实纳税额小计32,557.78元。同日，国家税务局上海市闵行区税务局第三税务所就涉案房屋开具税额为204,740.81元的上海增值税普通发票，备注注明：差额征税：700,443元。同日，国家税务局上海市闵行区税务局第三税务所就涉案房屋开具《税收完税证明》。2019年5月2日，两原告分别致函被告及第三人，希望被告及第三人解决两原告的税费损失问题。同年5月4日，被告回函称，其已如实告知第三人房屋的全部情况，未有不实或隐瞒行为，已尽到全部法定义务。上述事实，由原告戴黎、徐溪言提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议、补偿协议之补充条款、发票、转账凭证、收据、房产交易申报单、税收完税证明、税费计算方式、录音，被告钟文琴提供的房地产权证、委托协议书、佣金确认书、收款收据、契税缴款书、税收缴款书、缴税过户流程告知书、承诺书、补偿协议、往来函件等，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据本案查明的事实可知，被告于2005年购买了涉案房屋，于2015年继承了其祖母在涉案房屋内的份额，从而成为了该房屋的唯一权利人。被告在继承过程中，缴纳了契税38,650.50元，但在继承中未产生增值税。而当被告向两原告转让涉案房屋时，该次交易将产生房屋的增值税，那么，增值税的计税基数，是否应当仍然以被告首次买入房屋的价格(即700,443元)作为计税基准，还是应当选取其余时点的房屋价格(如被告在继承当中据以缴纳契税的房屋价格38,650.50/3%=1,288,350元)，交易双方、甚至第三人均存在理解上的偏差。由此，最终导致了两原告实际支付的税费与交易初始匡算出的税费之间产生了较大的税费差额(即45,149.92元)。故本案的争议焦点为，就该部分税费差额是否应由被告承担？两原告认为，被告未对涉案房屋的买入价格进行如实披露，导致两原告额外支付税费，该损失应由被告承担。被告认为，被告已向第三人如实披露了房屋的取得过程，并提供了相应的契税单，由第三人计算两原告应承担的税费，第三人计算错误，责任不应由被告承担。本院认为，首先，原、被告及第三人的聊天记录显示，被告已经向第三人陈述了房屋取得的基本情况，包括2005年的买卖、2015年的继承，并且提供了两次缴纳税费的发票，故被告作为房屋出售人，在房屋买卖合同履行过程中，并无故意隐瞒事实的行为，且在合同约定由两原告承担税费的情况下，亦不存在隐瞒事实的动机。其次，被告作为出卖人并不负有准确计算税费的义务，被告仅负有就房屋基本情况作出如实披露的义务。两原告作为房屋的买受人对交易成本的核算应尽到更高的注意义务。而第三人作为中介机构则负有审慎核实与交易相关的全部信息并提供专业服务(包括为其客户较为准确地匡算交易成本)的基本义务。就本案查明的事实看来，正是因为中介机构在提供居间服务的过程中未能审慎对待本次交易，才导致在税费计算时出现偏差，此责任并不可归咎于被告。最后，纳税义务是公民的基本义务，在房屋交易过程中产生的税费属于交易主体应承担的法定义务。交易双方对此有特别约定的，应由纳税主体根据合同的约定承担缴纳税费的责任。本案中，两原告与被告钟文琴在买卖合同补偿协议中明确约定，本次交易，双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由两原告承担并支付，故两原告要求被告分担前述税费差额，亦缺乏合同依据。综上，两原告的诉讼请求因缺乏事实和法律依据，本院实难支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告戴黎、徐溪言的诉讼请求。案件受理费减半收取计464.38元，由原告戴黎、徐溪言负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一九年十月十一日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。