文书内容天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0110民初2742号原告：天津市腾达投资有限公司（统一社会信用代码91120110792500969P），住所地天津市东丽区先锋路61号。法定代表人：高林华，董事长。委托诉讼代理人：史双庆，天津森特律师事务所律师。委托诉讼代理人：许跃军，天津林盛律师事务所律师。被告：天影恒星（天津）投资股份有限公司（统一社会信用代码911200000587101791），住所地天津市东丽区先锋路61号。法定代表人：刘宝荣，董事长。委托诉讼代理人：张添琳，天津琮庸律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智慧，该公司员工。第三人：天津北方电影集团有限公司（统一社会信用代码91120000556520546A），住所地天津华苑产业区海泰发展六道6号海泰绿色产业基地A座501-40。法定代表人：张仁刚，董事长。委托诉讼代理人：张士博，天津观典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海彦，天津观典律师事务所律师。原告天津市腾达投资有限公司(以下简称腾达公司）与被告天影恒星（天津）投资股份有限公司（以下简称天影恒星公司）、第三人天津北方电影集团有限公司（以下简称北影集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，被告天影恒星公司于2019年4月23日向本院递交管辖权异议申请，本院于2019年5月23日作出（2019）津0110民初2742号民事裁定书，驳回天影恒星公司的申请，被告提出上诉，2019年6月21日天津市第三中级人民法院作出（2019）津03民辖终84号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2019年7月2日被告向本院递交申请，要求东丽法院整体回避，2019年7月8日本院作出（2019）津0110民初2742号决定书，驳回被告的回避申请。2019年7月23日被告提出反诉申请，2019年7月26日本院作出（2019）津0110民初2742号之一民事裁定书，对被告的反诉不予受理，被告不服提出上诉，2019年9月11日天津市第三中级人民法院作出（2019）津03民终1504号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告腾达公司的委托诉讼代理人史双庆、许跃军，被告天影恒星公司的委托诉讼代理人张添琳、郑智慧，第三人北影集团的委托诉讼代理人王海彦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。腾达公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告解除双方的租赁合同；2.判令被告返还承租原告的标的物（房产及设施等）；3.本案的诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2013年2月6日签订房屋租赁合同一份，由被告租赁原告坐落于天津市东丽区先锋路与利津路交口处“汇城广场”的房产。合同约定：“租赁期限20年，自2013年11月1日起至2033年10月30日止；租赁的房产面积56264平方米；房产租金每日每平方米1.1元，物业管理费每平方米0.3元；场地使用费每平方米0.2元（双方商定实际履行按每平方米0.1元计算）；逾期付款按未支付部分日万分之三承担违约责任；逾期交付房屋租金，物业管理费之一项超过三个月的，原告有权解除租赁合同。”2014年7月30日原告与被告及第三人签订协议书一份，该协议书中第三人对被告履行租赁合同提供连带责任保证。主要范围包括，被告在租赁合同及协议书中的全部债务（等同全部合同义务）和全部责任、违约金、损害赔偿金、实现债权的全部费用。双方履行合同至2014年11月份，被告就没有按照合同支付租金和各项费用，为此原告多次催促被告履行合同义务，应按期支付租金和各项费用。之前原告就被告拖欠的2014年11月至2018年10月期间的租金、场地费、物业费，代垫的电费向人民法院提起了八次诉讼，涉及拖欠的各项费用达一亿五千余万元。至本案成讼时，现仍有五千余万元没有执行到位，自2018年11月1日至2019年1月，2019年2月至2019年4月两个档期的租金和物业费没有给付。该两个档期拖欠的租金、物业费和垫付的电费共计17885336.03元。原告认为被告的行为属重大违约，给原告的经营和管理造成了巨大的损失和困难，严重影响企业的营商环境。故原告依法起诉。天影恒星公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告违约在先，被告并非逾期交付房租，而是因双方就违约金承担问题未协商一致故被告暂未支付房屋租金，不是拒付房租。原告不能依据合同9.2条解除合同。如原告坚持诉求解除，被告认为原告违法解除合同，解除合同的违约金及相应的损失应由原告承担。第三人北影集团陈述，对于原告诉请解除合同表示同意。由于第三人在2014年7月30日与原告和被告签订的协议书中，作为保证人出现在原、被告租赁关系之中，根据原、被告签订租赁合同12.2条的规定，因为协议书中第三人作为保证人与原、被告签订协议书，该协议书不仅是保证合同的条款，还对原、被告之间就租赁合同具体履行进行的变更，且原、被告也是按协议书变更后的条款进行实际的履行。那么作为与租赁合同为一个整体的协议书，第三人要求将协议书一并解除。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，并进行了证据质证，对证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据:1、租赁合同及三方协议书各一份，拟证明双方租赁合同关系成立，其中第9.2条约定被告逾期交付租金及物业费超过三个月，原告有权解除合同。三方协议证明担保人的保证地位和保证责任；2、被告拖欠2018年11月份至2019年4月份两个档期应交付的租金和物业费明细，拟证明根据合同4.3条规定，被告逾期交付租金已达六个月之久；3、此期间拖欠的电费的明细，拟证明电费应由被告承担，不在租金的物业范围之内，拖欠的该笔费用原告已经代被告垫付；4、东丽区人民法院作出的（2018）津0110民初3179、8736、6188号民事判决书，拟证明被告应给付原告的租金及物业费电费等费用达五千万余元。被告违约行为是严重的；5、企业信用代码证（营业执照）一份；6、法定代表人身份证明一份；7、法定代表人身份证明复印件一份；证据5-7拟证明原告的身份情况；8、终止合同通知（联络函）、中国邮政快递查询单，拟证明原告提前通知被告终止合同，被告已经收到该联络函；9、交接单11份以及设备交接明细，拟证明原告在向被告交付租赁物的同时一并向被告交付了明细上的设备。被告对原告提供的证据1的真实性认可，对证明目的不予认可；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4判决书真实性认可，原告起诉的几份判决，已经执行了1.2亿左右，并没有原告主张的高额的欠费；对证据5-7真实性没有异议，对证明目的不予认可；对证据8的真实性、合法性、关联性均予认可，但对证明目的不予认可；对证据9的真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人对原告提供的证据1真实性没有异议。但认为三方协议应在本案一并进行解除；对证据2、3因与第三人无关，不发表质证意见；对证据4真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据5-7真实性合法性认可，但是认为与本案无关；对证据8、9与第三人方无关，不发表意见。被告提供的证据：1、六层及土建设备及清单、6月6日通知函及6月10日的回复函，拟证明虽然涉案房屋经过原、被告签字确认，证明交付标的物应符合交付标准，但实际情况是双方在政府协调下为加快涉案房屋的交付被迫签订的该清单，通过通知函及回复函内容证明在之后双方仍就消防问题进行沟通，以上情况原告及被告均明知；2、关于停车场沟通函、EMS签收网络查询单一份及原告的前述沟通函的回复，拟证明原告没有依照合同的7.9条规定交付负一层及负二层的停车场。以上事实原告方明知。证明原告在履行合同中存在违约，鉴于以上事实被告多次与原告沟通故暂缓支付房屋租金；3、租赁合同一份，拟证明原告违反了合同的1.2条、3.3条、4.4条、5.3条、7.9条、10.8条的规定存在履行义务违约的情况。原告对被告提供的证据1、2真实性认可，对证明目的不予认可，被告证明原告交付被告的停车场不符合标准，被告要求对停车场进行改造，原告不认可。停车场已经完全交付被告了，在协议书中已经明确约定了完全交付，且双方已经进行了确认。被告的管理与原告无关；对证据3真实性没有异议，对证明目的不予认可。到目前原告履行合同没有违反相关规定，标的物已经交付给被告，租赁标的物没有取得产权证已经经过天津市第二中级人民法院、天津市高院的判决认定，双方签订的租赁合同是合法的。第三人对被告提供的证据1、2因与第三人无关，不发表质证意见；对证据3真实性和合法性认可，至于证明目的第三人不发表意见。第三人未向本院提交证据。本院的认证意见，原告提交的证据均客观、真实，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明效力予以确认。被告提交的证据真实性予以确认，但无法证明被告的证明目的，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年2月6日，腾达公司即出租人（甲方）与天影恒星公司即承租人（乙方）签订《租赁合同》，双方就乙方租用甲方新建汇城广场中的地上六层房屋事项达成一致意见，主要约定内容:“租赁的标的物位于天津市交口处的汇城广场中，租赁标的物建筑总面积经有关测量机构按照设计图纸初步计算为56264平方米……。乙方租用租赁标的物的目的是将该租赁的标的物作为经营场所，……。租赁期限共计二十年，租赁标的物交付日为2013年3月1日。计租起始日定为2013年11月1日（2013年3月1日至2013年10月30日为免收租金、物业管理费的装修期），租赁期间自2013年11月1日起至2033年10月30日止；租赁标的物的租金和费用标准按合同载明的建筑面积计算。……第9.2条规定乙方不得以任何理由拖欠房屋租金和物业管理费，若未按本合同4.2项、4.3项以及《租金及物业管理费支付明细表》规定的日期和数额向甲方交付房屋租金、物业管理费用的，每逾期壹天按照未支付部分，以万分之三/日的比例向甲方支付违约金。逾期交付房屋租金、物业管理费之一项超过3个月的，甲方有权解除本合同，并要求支付违约金、拖欠的租金、物业管理费等相关费用；因诉讼所发生的费用，包括法院收取的诉讼费、财产保全费、聘请律师代理诉讼符合收费标准的律师费支出，皆由败诉方承担……”。合同签订后，原告如约将上述租赁标的交付被告天影恒星公司，天影恒星公司未按合同约定给付原告租金、物业费、履约保证金等相关费用。2014年7月30日腾达公司（出租人、甲方）、天影恒星公司（承租人、乙方）、北影集团（保证人、丙方）签订《协议书》，根据东丽区政府协调会精神，为了更好地履行甲、乙双方订立的《租赁合同》，三方经协商达成一致，订立协议，载明：一、甲方已经按照双方重新约定的交付时间（2013年5月15日）将租赁标的物如期交付给乙方，甲方交付义务履行完毕，双方不再签署《租赁标的物交付确认书》；二、乙方自2014年7月1日开始交付租金和物业管理费，为保持租赁年度的完整，对于第一租赁年度余下的2014年7月1日至2014年10月31日，四个月的租金和物业管理费计人民币10268180元，乙方应在2014年8月31日前足额付清，……；三、履约保证金数额由人民币10000000元下调为人民币5000000元，乙方交付的人民币5000000元成约定金转为履约保证金，至此乙方交付履约保证金的义务履行完毕；四、乙方将属于超市的房屋面积转租给了天津市华润生活超市有限公司，对此甲方给予乙方以下三项优惠，（一）、对华润超市承租房屋面积的租金标准，由每日每平方米人民币1.4元，下调为每日每平方米人民币1.3元，物业管理费标准为每日每平方米人民币0.1元，二者合计：每日每平方米人民币1.4元；（二）、对华润超市承租房屋的内装改造以及电力增容项目，甲方一次性给予乙方人民币2000000元的资金补助……；五、丙方愿意（为）乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，以确保甲方债权的实现，（一）、保证范围包括：1、乙方在《租赁合同》及本协议中的全部债务（等同于全部合同义务）和全部责任；2、违约金、损害赔偿金；3、实现债权的各种费用；（二）、保证方式：连带责任保证；（三）、保证期间为壹年……；2、依据本协议第二条第二款“2014年11月1日以后各租赁年度租金、物业费的支付仍按《租赁合同》、租金及物业管理费支付明细表执行”的规定，乙方自此应每三个月向甲方支付壹次租金和物业管理费，并于每三个月首月开始后的10日内，将该三个月的租金、物业管理费付清；基于《租赁合同》、租金及物业管理费支付明细表的规定，三方一致同意对丙方的保证责任和保证期间作如下表述：由于主合同即《租赁合同》中，约定的租金和物业管理费为每三个月支付壹次，一个租赁年度应支付四次，二十年的租期内仅应支付八十次租金和物业管理费；因此只要乙方在履行合同中出现一次未按足额支付租金和物业管理费的违约行为，丙方就应当承担一次保证责任，保证期间就是一个壹年；如果乙方出现若干次违约行为，丙方均应当承担若干次保证责任，保证期间就是若干个壹年；丙方对于乙方因逾期支付租金物业管理费而产生的违约金债务的连带保证责任和保证期间的计算与上述规定相同；六、如果乙方还不按照《租赁合同》及本协议的约定交付租金、物业管理费，甲方将按照《租赁合同》第九条9.2项的规定行使权利，丙方应承担连带保证责任。被告天影恒星公司于2016年8月11日向天津市第二中级人民法院起诉本案原告，要求1、确认双方2013年2月6日签订的关于汇城广场的《租赁合同》无效；2、确认天影恒星公司、腾达公司、北影集团于2014年7月30日签订的协议书无效……。天津市第二中级人民法院于2017年2月13日作出判决，依法驳回了天影恒星公司的全部诉讼请求；天影恒星公司不服向天津市高级人民法院提起上诉，天津市高级人民法院受理后经审理，于2018年2月作出终审判决，驳回上诉，维持原判。另查，被告未按照《租赁合同》的约定向原告支付房屋租赁费，原告曾先后八次向本院提起诉讼，要求被告支付自2014年11月1日至2018年10月30日期间的房屋租赁费，本院均作出的民事判决书支持了原告的诉讼请求，现有部分生效判决仍在执行过程中。2018年11月1日至今的房屋租赁费被告仍未向原告支付。2019年3月19日原告通过邮政快递向被告发出联络函，以被告拖欠租金为由要求与被告解除租赁合同。该联络函被告已经签收。本院认为，被告天影恒星公司关于涉案的《租赁合同》以及协议书的无效主张，已由生效的民事判决予以驳回。该《租赁合同》及协议书系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同的当事人应当严格按照合同约定的内容履行自己的义务。腾达公司在合同签订后，依照合同约定履行了交付标的物的义务，被告天影恒星公司未按合同约定履行给付租金、物业管理费的义务。经多方协调磋商就此问题达成一致意见即三方协议书。被告天影恒星公司也未按照协议书的约定及时履行给付租金、物业费的义务；原告均是经过多次诉讼要求被告支付租金和物业费。依据原、被告签订的《租赁合同》约定：“乙方（被告）不得以任何理由拖欠房屋租金和物业管理费，若未按本合同4.2项、4.3项以及《租金及物业管理费支付明细表》规定的日期和数额向甲方交付房屋租金、物业管理费用的，每逾期壹天按照未支付部分，以万分之三/日的比例向甲方支付违约金。逾期交付房屋租金、物业管理费之一项超过3个月的，甲方（原告）有权解除本合同，并要求支付违约金、拖欠的租金、物业管理费等相关费用”。我国《合同法》规定当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现有生效判决书能够证明被告未按照双方签订《租赁合同》的约定向原告支付房屋租金，违反了合同9.2条的规定，原告在2019年3月19日向被告发出联络函，以被告拖欠租金为由要求与被告解除租赁合同。该联络函被告已经于2019年3月21日签收。依据我国《合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除。现原告依据《租赁合同》的约定要求与被告解除租赁合同，符合法律规定，该项诉讼请求，本院予以支持。被告应当在法律规定的时间内将租赁的标的物及设备设施按照《商业及地下区域设备设施交接明细》交付原告。关于原告主张的律师代理费，因没有法律依据，本院不予支持。关于原、被告及第三人签订三方协议书，因该协议书除约定了第三人的保证责任外，还对《租赁合同》的履行作出了详细的约定，原、被告双方签订的《租赁合同》解除后，该协议书已无实际履行意义，现作为有独立请求权的第三人要求将该协议书与《租赁合同》一并予以解除，原告亦同意解除该协议书，第三人的该项陈述意见不违反法律规定，本院予以支持。被告的抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：一、原告天津市腾达投资有限公司与被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于2013年2月6日签订的《租赁合同》及2014年7月30日原告天津市腾达投资有限公司与被告天影恒星（天津）投资股份有限公司及第三人天津北方电影集团有限公司签订的协议书自2019年3月21日解除。二、被告天影恒星（天津）投资股份有限公司于判决生效后三十日内将租赁物位于天津市交口处的汇城广场房产及设备设施按照《商业及地下区域设备设施交接明细》交付原告天津市腾达投资有限公司，双方办理交接手续。三、驳回原告天津市腾达投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由被告天影恒星（天津）投资股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  孙兆敏二〇一九年十月十五日书记员  朱 洁本判决所依据的相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。商业及地下区域设备设施交接明细            序号              类别              设备明细              所属区域              单位              数量              备注                  1              土建、装饰工程              一~六层墙体及室内隔墙工程              商业一~六层                                                            2              一~六层外檐装饰工程及附属设施              商业一~六层                                                            3              一~六层外檐玻璃幕墙工程              商业一~六层                                                            4              一~六层室内顶棚及地面工程              商业一~六层                                                            5              一~六层外墙及内墙饰面做法              商业一~六层                                                            6              一~六层公共部位（楼梯间）饰面做法              商业一~六层                                                            7              一~六层防火卷帘工程              商业一~六层              樘              134                                8              一~六层防火门工程              商业一~六层              樘              336                                9              一~六层挡烟垂壁工程              商业一~六层              m              1383                                10              电力设备              一~六层电力系统              商业一~六层                                                            11              一~六层照明系统              商业一~六层                                                            12              一~六层弱电系统              商业一~六层                                                            13              一~六层设备机房              商业一~六层                                                            14              一~六层楼梯间照明              商业一~六层                                                            15              电力桥架              商业一~六层                                                            16              弱电桥架              商业一~六层                                                            17              商业低压配电室（405、406）              商业一~六层                                                            18              地下低压配电室（407、408）              商业区域及地下车场                                                            19              超市低压配电室（409、4010）              超市区域                                                            20              商业直燃机低压配电室（4012）              商业直燃机系统                                                            21              给水、中水、排水系统              给水系统              商业一~六层                                                            22              中水系统              商业一~六层                                                            23              排水系统              商业一~六层                                                            24              截止阀              商业一~六层                                                            25              消防系统设备              喷淋系统              商业一~六层                                                            26              消火栓系统              商业一~六层                                                            27              消防弱电系统              商业一~六层                                                            28              水带、水枪                            套              167                                29              灭火器                            具              334              5公斤                  30              空调系统              一~六层空调系统              商业一~六层                                                            31              一~六层组合式空调机组              商业一~六层              套              18                                32              一~六层空调酚醛复合风管系统              商业一~六层                                                            33              一~六层新风系统              商业一~六层                                                            34              一~六层排烟系统              商业一~六层                                                            35              一~六层供回水系统              商业一~六层                                                            36              供回水保温              商业一~六层                                                            37              商业直燃机组              商业一~六层              台              3              直燃机组设备、水泵及配套电气设备等。                  38              商业直燃机组冷却水系统              商业一~六层                                          冷却水系统管路、冷却塔、及其附属设备。                  39              商业一~六层空调机房              商业一~六层                            18                                40              电梯系统              奥的斯直梯（OTIS-SKY)              商业群北              套              3                                41              奥的斯直梯（OTIS-SKY)              商业群西              套              2                                42              奥的斯直梯（SPAN A)              商业群南货梯              套              2                                43              奥的斯直梯（SPAN A)              华润货梯              套              2                                44              奥的斯人行道梯（606NCT）              地下层、商业一至三层及华润超市二至三层区域              套              10                                45              三菱自动扶梯（JS-SB-1200）              商业一~六层              套              22                                46              地下层建筑工程              防排烟系统              地下车场                                                            47              通风系统              地下车场                                                            48              热风幕              地下车场              台              12                                49              喷淋管道系统              地下车场                                                            50              消防栓管道系统              地下车场                                                            51              消防卷帘门              地下车场                                                            52              消防防火门              地下车场                                                            53              消防报警系统              地下车场                                                            54              强电间              地下车场                                                            55              弱电间              地下车场                                                            56              照明系统              地下车场                                                            57              电力桥架              地下车场                                                            58              室内墙面              地下车场                                                            59              自流平地面              地下车场                                                            60              交通标识系统              地下车场                                                            61              复式停车系统              地下车场                                                            62              文件资料              商业直燃机燃气卡                            张              3                                63              文件资料              随机文件（OTIS SKY 5本、OTIS SPAN 4本 ）                            本              1              R2NE5103                  64                            本              1              R2NE5099                  65                            本              1              R2NE5101                  66                            本              1              R2NE5100                  67                            本              1              R2NE5102                  68                            本              1              R2NE5106                  69                            本              1              R2NE5105        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