四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川01民终17507号 上诉人（原审原告）:彭娇，女，1990年6月9日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）:廖国华，男，1986年10月11日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：夏海波，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张群英，女，1958年12月8日出生，汉族，住四川省双流县。 被上诉人（原审被告）：孟仕斌，男，1961年12月27日出生，汉族，住四川省双流县。 被上诉人（原审被告）：孟怀，男，1984年7月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：万浬科，四川蜀正律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：贾珺蕾，四川蜀正律师事务所律师。 原审第三人：武侯区齐富房屋信息咨询服务部，住所地：四川省成都市武侯区龙井中街137号。 经营者：李明霞。 原审第三人：成都地博房屋信息中介部，住所地：四川省成都市武侯区簇桥中街41号4栋1楼40号。 投资人：刘力萌。 委托诉讼代理人：秦菊蓉，系该中介部工作人员。 委托诉讼代理人：刘成勋，系该中介部工作人员。 原审第三人：成都市武侯区铁佛水泥制品厂，住所地：四川省成都市铁佛村一组。 法定代表人：王凤全。 上诉人彭娇、廖国华因与被上诉人张群英、孟仕斌、孟怀及原审第三人武侯区齐富房屋信息咨询服务部（以下简称齐富服务部）、成都地博房屋信息中介部（以下简称地博中介部）、成都市武侯区铁佛水泥制品厂（以下简称水泥厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5494号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 彭娇、廖国华上诉请求：1.撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初5494号民事裁定；2.本案发回重审或由二审法院提审；3.本案一审、二审案件受理费由张群英、孟仕斌、孟怀承担。事实与理由：一、彭娇、廖国华与张群英、孟仕斌、孟怀在齐富服务部、地博中介部介绍下，于2017年11月15日签订了《房屋买卖合同》，合同约定案涉房屋为小产权房。合同签订后，彭娇、廖国华支付了全部购房款。2018年11月，案涉房屋不能正常交易，经查该房屋由水泥厂在租赁的土地上建设，没有取得规划许可、建设许可等审批。二、一审法院适用法律错误。一审法院以“案涉房屋未取得合法不动产权”为由，认定本案不属于人民法院受理范围，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条及第一百一十九条起诉条件的规定，本案属于确认合同效力的纠纷及相关款项的返还问题，属于民事纠纷，请求二审法院裁判。 张群英、孟仕斌、孟怀辩称，其出卖房屋是因为孟仕斌身患疾病，需要钱进行治疗，该房屋已交付彭娇、廖国华并用于出租，案涉合同不存在法定无效的情形，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 地博中介部述称，在签订案涉合同时，把该房屋的性质为集资小产权房告知了彭娇、廖国华，其是清楚的。 水泥厂述称，本案一审时，水泥厂提交了《乡镇企业用地许可证》。 齐富服务部未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 彭娇、廖国华向一审法院起诉请求：1.确认彭娇、廖国华与张群英、孟仕斌、孟怀于2017年11月15日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：第0000279号）及2017年11月30日签订的《房屋买卖补充协议》无效；2.判令张群英、孟仕斌、孟怀返还购房款1050000元；3.判令张群英、孟仕斌、孟怀向彭娇、廖国华赔偿资金占用利息损失（以1050000元为基数，自起诉之日起，计算至退还购房款之日止）。 一审法院认定事实，2017年11月15日，彭娇（买方）与张群英、孟仕斌（卖方）、成都市武侯区才富房产信息服务咨询部（中介方）共同签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于成都市武侯区铺面，产权面积为76.32平方米的店面出售给买方，并委托才富中介、地博中介部提供中介服务；双方同意价款为1050000元，第一次支付定金100000元，第二次在相关部门办理完过户手续后，再支付950000元；此房权属为集资建房，不能办理抵押、贷款、按揭、上户等事项；合同备注；此房为小产权（集资房）。孟怀在“共有人（代理人）”处签字拓印。2017年11月30日，彭娇、廖国华（乙方）与张群英、孟仕斌（甲方）签订《房屋买卖补充协议》，确认甲方将上述房屋转让给乙方后，因拆迁、改造等原因而引起的土地补偿等收益由乙方2人享有。同日，张群英、孟仕斌出具收据确认已收到全额房款1050000元。 1991年9月11日，水泥厂取得案涉房屋所在的铁佛村一组土地的《乡镇企业用地许可证》，成都市武侯区国土局批准水泥厂占用土地面积为10804.05平方米（其中耕地3600.01平方米，非耕地7204.04平方米）。水泥厂在该土地上修建综合楼，并于2003年3月1日取得成都市武侯区簇桥乡铁佛村村民委员会向其颁发的《房屋建筑产权证》，载明综合楼102#，其中门面号1-15#即15间，面积共1078.61平方米。案涉的房屋即属于该15间门面房中的两间，房号为6#、7#。 2017年11月30日，水泥厂为彭娇、廖国华出具《集资建房所有权证》，房屋地址簇桥铁佛村一组，建造年份2003年3月，房号为6#、7#，面积76.32平方米，设计用途为营业。 一审法院认为，案涉房屋系水泥厂租用簇桥乡铁佛村的土地自行修建的房屋，系在农村集体所有的土地上所修建。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第五十九条规定“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”可见，在国家和集体所有的土地上必须依法设立建设土地使用权，对于集体所有的土地作为建设用地的必须严格依照前述法律的规定，履行相关的规划审批手续。案涉房屋所涉的土地性质系农村集体土地，至今并未获得国土部门的审核同意，亦未取得权属证明。因此案涉房屋未取得合法的不动产物权，由此而发生的纠纷不属于人民法院的受理范围。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回彭娇、廖国华的起诉。 本院二审期间，彭娇、廖国华向本院提交新的证据。一份《责令限期自行拆除违法建设事先告知书》复印件（原件在水泥厂法定代表人王凤全处），告知书署名为成都市武侯区综合行政执法局，日期为2019年10月18日。证明案涉房屋不能交易，违反了法律的强制性规定，案涉合同应当无效。 张群英、孟仕斌、孟怀质证意见，该证据为复印件，对真实性有异议，不能达到其证明目的。 地博中介部质证意见，对该证据的真实性有异议，不能达到其证明目的。 水泥厂质证意见，该证据是成都市武侯区综合行政执法局送达给水泥厂法定代表人王凤全，真实性无异议，该告知书中载明的132号建筑物，不包括案涉的房屋，与本案无关联性，不能达到其证明目的。 齐富服务部未发表质证意见。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，因不能确认该告知书中载明的132号建筑物，是否包括案涉房屋，对关联性不予认可，不能达到其证明目的。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，建设单位进行建设，需要使用土地的，必须先行完成对集体土地的征收手续。本案案涉房屋所在项目的土地性质系农村集体土地，尚未依法履行集体土地征收手续，需待相关行政部门先行解决。因此，案涉房屋建设占用的土地性质、建设审批程序、相关权利证书的发放，均与国家政策的调整密切相关。故本案纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院裁定驳回彭娇、廖国华的起诉，并无不当，本院予以维持。 综上，彭娇、廖国华的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇一九年十月三十一日 书记员  杨珍梅