北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0111民初16338号原告:胥辉，女，1986年8月22日出生，汉族，甘肃省兰州市人，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：胥顺祥（胥辉之父），1957年9月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。被告：郑志祥，男，1975年8月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王文芳，北京金吾律师事务所律师。被告：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路33号院三区1号楼1层。负责人：罗庆，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，1981年3月10日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：李万举，男，1988年11月4日出生，汉族，该公司职员。被告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，1984年11月24日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：戈兆坤，男，1981年10月21日出生，汉族，该公司职员。原告胥辉与被告郑志祥、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（简称“宁骏物业”）、北京创誉房地产开发有限公司（简称“创誉地产”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥辉，被告郑志祥及其委托诉讼代理人王文芳，被告宁骏物业的委托诉讼代理人田丹、李万举，被告创誉地产的委托诉讼代理人孙纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥辉向本院提出诉讼请求：1.判令三被告赔偿2月15日事故对原告造成的经济损失98336元；2.判令三被告承担事故期间原告在外的租房费用19738元；3.判令三被告赔偿5月15日事故对原告新装房屋造成的经济损失23087元；4.诉讼费由三被告承担。事实和理由：1.2019年2月15日晚八时许，原告因春节假期结束从外地返回，发现屋内恶臭、地上全是污水、卧室天花板墙皮脱落且家中断电，原告立即叫来邻居、同事和物业工作人员一起查看情况，后物业工作人员告知明日再来处理。2月16日上午，物业主管告知漏水原因系2月7日202室（业主郑志祥）家中返水所致，后经沟通，宁骏物业承诺会处理此次事故；2.事发之后，原告仔细检查发现污水不仅从郑志祥家中地面向原告屋内渗入，还从郑志祥家中窗户下面流出，通过外墙渗入原告家中，因房屋防水工程和外墙面的防漏是房屋质保范围，且原告所购房屋仍在质保期内，故原告认为创誉地产也有责任，但创誉地产表示房屋质量没有问题不会承担责任；3.经原告再三追问，得知污水自郑志祥家中马桶流出并渗入原告家中；4.3月4日，经与宁骏物业沟通，宁骏物业承诺原告家中损失已交由保险公司进行赔付处理，其余损失待保险公司赔付完毕后再做沟通处理，物业会联合地产商对本次事故造成原因进行鉴定；5.3月13日，保险公司核算出此次事故的赔付金额为70054.05元，原告勉强同意后，一边等待赔付款到账，一边开始重新装修房屋；6.4月8日，原告接到宁骏物业通知，保险公司最终只同意支付2万多元的款项，与原告的实际损失相差太远，造成长达两个月的沟通全部作废，此后，三被告就事故如何处理与原告再无沟通；7.5月15日，原告房屋重新装修完工后，再次被郑志祥家中流出的污水浸泡，造成原告新换的客厅及卧室飘窗、木地板被毁、屋顶、墙面和电视柜被泡，损失惨重。综上，因多次与三被告沟通，但均未获实质性进展，故提起本次诉讼，请求法院支持。被告郑志祥辩称：污水确实从我家流出，但不是我造成的，我最后一次住是去年12月25日之前；1层的下水道和2层的下水道是独立的，马桶返水也给我造成了损失，我也是受害者，我不同意赔偿。被告宁骏物业辩称：1.原告起诉的案由为财产损害赔偿纠纷，但原告与我公司系物业服务合同关系，我公司未对原告所述的财产实施过任何损害行为，鉴于原告起诉的案由与案件事实及法律规定严重不符，请求驳回原告的起诉；2.我公司已经积极、充分地履行了物业管理职责，原告所主张的财产损害系被告郑志祥家中管道堵塞返水所致，造成返水系该单元业主丢弃的生活废弃品堵塞污水管所致，与我公司没有直接法律关系，故原告的诉讼请求不应当得到支持，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。被告创誉地产辩称：1.我公司向原告、被告郑志祥交付的房屋质量完全符合法律的强制性规定及买卖合同的约定，不存在任何质量问题；2.本次所涉漏水事件发生在办理收房手续之后且与我公司无关，外墙面不存在质量问题，我公司未对原告在本案中所述的财产损失实施过损害行为，故原告要求我公司承担赔偿责任没有任何事实和法律依据；3.原告提供的证据既不能证明我公司存在侵害行为，也不能证明其损害结果与我公司存在因果关系，且原告没有尽到房屋所有者应负之责任。综上，我公司不应承担任何赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定了“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认定为物权法第六章所称的共有部分”，结合本案所涉事实，可见涉案楼房的排水管线属于业主共有部分；2.《物业管理条例》规定了“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”，由此可见业主共有部分的维修、养护、管理责任在于物业服务企业，即本案所涉排水管线的维修、养护和管理责任应由宁骏物业承担；3.造成郑志祥家中马桶返水的原因系生活垃圾堵塞下水管道造成；4.经本院审核，胥辉家中因楼上返水造成的合理经济损失包括第一次70054.05元、第二次23087元、租房损失12801元（每月按1506元计，自2019年2月16日起至2019年10月底共8.5个月），共计105942.05元；5.创誉地产系涉案房屋的房地产开发企业；6.2019年5月，胥辉诉至本院。本院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，宁骏物业作为涉案小区的物业服务企业，在发现第一次漏水后应当对相关管线进行排查和维修，以避免或最大限度的减少类似事件的发生，现宁骏物业提供的证据不足以证明其及时、全面、主动履行了物业服务义务，故宁骏物业应对两次返水给胥辉造成的合理损失承担赔偿责任；污水虽然从郑志祥家中流出，但结合在案证据及各方当事人的陈述，可见责任并不在郑志祥，故胥辉要求郑志祥承担赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持；创誉地产系涉案房屋的房地产开发企业，现有证据不足以证明涉案房屋存在质量问题，即便存在质量问题，也与本案不属同一法律关系，故在本案中创誉地产不应承担赔偿责任；对郑志祥和创誉地产的辩解，本院予以采纳；对宁骏物业的辩解，本院不予采纳。综上所述，本院对胥辉诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，判决如下：一、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司于本判决生效后七日内赔偿胥辉经济损失105942.05元；二、驳回胥辉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1562元，由胥辉负担353元（已交纳）；由广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司负担1209元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇一九年十月十七日书记员  李玉冰