吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终1486号 上诉人（原审原告）：姚欣，女，1965年9月27日出生，汉族，住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：常静，吉林车宏伟师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵洪华，女，1958年1月26日出生，满族，现住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：王福义，男，1958年10月21日出生，汉族，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：汪百灵，吉林讯捷律师事务所律师。 上诉人姚欣因与被上诉人赵洪华、王福义房屋买卖合同纠纷一案，不服前郭县人民法院（2019）吉0721民初2234号民事判决，提起上诉。本院于2019年9月16日受理后，依法合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姚欣及其委托诉讼代理人常静，被上诉人王福义及其与赵洪华共同委托诉讼代理人汪百灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚欣上诉请求：依法撤销前郭县人民法院(2019)吉0721民初2234号民事判决，发回重审或予以改判。改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的系房屋买卖合同，并非鱼池承包合同。上诉人与二被上诉人在2011年4月26日签订了“转让房屋合同协议书”，约定由二被上诉人所有的房屋转让于上诉人，上诉人支付了合同约定的价款，并对房屋进行了装修后入住。一审法院认定系鱼池承包合同系认定错误，二被上诉人获得土地的来源系鱼池承包合同，但不代表上诉人与被上诉人之间签订的协议就是鱼池承包合同，无论是合同的名称、内容均可以证实双方法律关系系房屋买卖合同关系，上诉人购买房屋是为了居住，产生的装修也是为了居住需要。2019年3月21日，前郭县人民政府防汛抗旱指挥部下发了“前汛【2019】2号”文件，明确二被上诉人向上诉人转让的房屋为违建房屋，同时该文件明确该房屋应当自行拆除。被上诉人才清楚该房屋为违建房屋，也明白了为何而被上诉人迟迟不予办理产权登记，该房屋系违建房屋，因而成讼。二、案涉房屋系违建房屋，无论是一审认定的无效还是上诉人主张的合同目的无法实现应予解除，二被上诉人都应对于出售违建房屋承担返还上诉人全部转让款的义务。二被上诉人对于自己要转让的房屋的性质是最清楚的，其违反法律规定，建造违建房屋，且让上诉人相信，之后会配合上诉人办理产权登记，因此，二被上诉人系过错方。根据法律规定，二被上诉人应将转让款项全部予以返还。而一审法院认为上诉人未尽审慎注意义务，应承担一部分的过错责任，就判决支付13.5万元的使用费用，上诉人不予认可。因为即使按照一审法院的认为是鱼池承包合同，承包期限到2027年，即18.5万的承包费涵盖16年的承包期，包括房屋的使用，每年仅为1.16万元，使用8年，也只支付9.25万元即可。一审法院事实认定错误，比例确定有违公平。三、上诉人装修损失发生是事实，且提供了房屋现状公证书，因此可以证实确实产生了装修费用，一审法院未酌情保护，装修的费用都是可依据房屋现状计算的。肯请二审法院对这一部分予以支持。 赵洪华、王福义辩称，我们对前郭县人民法院判决没有异议。上诉人与被上诉人合同纠纷就是土地承包经营权流转纠纷。本案中涉案的土地还属于村里。上诉人提出的上诉理由依法无据，请求二审法院维持一审判决。 姚欣向前郭县人民法院提出诉讼请求：一、判令解除双方之间签订的《转让房屋合同协议书》，由赵洪华、王福义共同返还18.5万元转让款。二、判令赵洪华、王福义给付原告装修损失5万元。事实与理由：原告与赵洪华、王福义在2011年4月26日签订了《转让房屋合同协议书》，约定赵洪华、王福义将其所有的房屋转让给原告，原告支付转让款18.5万元，房屋已交付，但至今未办理产权登记。接收房屋后，原告对房屋进行了装修，装修款项达20万元。原告多次要求被告给予补办产权登记，但被告始终予以推脱，不予办理。2019年3月21日，前郭县人民政府附汛抗旱指挥部下发了“前汛〔2019〕2号”文件，明确被告向原告转让的房屋为违建房屋，违反了《中华人民共和国防洪法》的规定，同时该文件明确该房屋应当自行拆除。原告才了解该房屋为违建房屋，被告迟迟不予办理产权登记系不能办理，双方约定的合同目的不能实现。故诉至法院，维护原告的合法权益。 赵洪华、王福义辩称，一、双方于2011年4月26日签订的《转让房屋合同协议书》所约定的权利义务内容性质上是鱼池承包经营权转让合同，故本案案由应是土地承包经营权流转纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷。原告以转让鱼池附属物被告未给予补办产权登记为由要求解除鱼池承包合同，没有法律依据。二、赵洪华于2009年5月10日与粮窝村委会签订鱼池承包《协议书》，该合同生效并已履行多年，赵洪华对合法取得的承包经营权有权采取转让方式流转。三、原、被告签订合同时，是原告的丈夫何大刚和王福义进行的协商，王福义主张签订鱼池转让合同，何大刚知道没批件，但主张签订转让房屋合同协议书，并说就是有房照我是城镇居民也不能购买农村宅基地和房屋，更不能办理过户登记，说在合同里写上“待交接手续办完后，以后一切由乙方负责，特立此协议”就可以了。其诉称“原告多次要求被告给予补办产权登记，但被告是终予以推托，不予办理”显属不实。四、承包鱼池地上附属物被拆除系被告意志以外的原因，与被告无关。原告要求解除合同返还承包费，显属无因推理，客观归错，其请求不能成立，应予驳回。五、如果合同无效或解除合同，要求姚欣按照每年2.5万元的价格支付租赁费，该数额是按照鱼池盈利额计算的。 原审法院经查理认定事实如下：赵洪华与王福义系夫妻关系，二人系粮窝村村民。2009年5月10日，粮窝村与赵洪华签订鱼池承包《协议书》，载明“经村两委会研究决定，把粮窝村原有的渔池低洼地（不能种水稻的地）和废弃坑签成渔池合同，让社员把荒废地重新的利用起来，既能增加社员的收入，同时也增加了集体收入”，并约定承包费一年一交，承包面积为0.2垧，承包费标准为每年每垧地300元，承包年限至2027年结束，承包期间不能影响引泄。协议签订后，赵洪华用个人用账面存款抵顶了2009年5月至2011年5月的鱼池承包费120元的。并在涉案约2,000平方米土地上修建了砖院套，在院内挖了鱼池，修建了鸡舍、猪舍，栽植了果树，并于2009年10月份建设三间砖瓦结构房屋，但未办理不动产权登记。 2011年4月26日，赵洪华与姚欣签订《转让房屋合同协议书》，载明：“甲方赵洪华，乙方姚欣。经甲乙双方商定，甲方将在粮窝村承包的鱼池合同、包括砖院套和三间砖瓦房转让给乙方，具体商议如下：一、转让方式：一次性转让，包括所有地上所有附属物；二、转让金额：全部包括在内共计壹拾捌万伍仟元整（18.5万元）；三、交款方式：乙方一次性将转让费结清，甲方负责交出承包合同，并搬出房子和院落；四、本协议一式两份，双方签字生效，待手续办完后，以后一切由乙方负责，特立此协议。甲方赵洪华签名捺印，乙方姚欣签名捺印，证明人签名捺印。落款日期2011年4月26日”。当日，姚欣向交付转让款，王福义出具18.5万元收据一枚。嗣后，赵洪华将鱼池承包合同、房屋、院落等交付给姚欣。姚欣在对涉案房屋进行装修后入住。 另查明，涉案鱼池、房屋、砖院套等所处的位置在两岸堤防之间（在国堤与江道中心线之内），位于松花江行洪区内。2019年3月8日，吉林前郭经济开发区管理委员会就“大棚房”问题清理整治工作及清理整治范围和整治整改标准发布《通知》，并在涉案房屋处张贴，责令限期自行拆除违法建筑等。2019年3月21日，前郭县人民政府防汛抗旱指挥部向姚欣下达了《前郭县人民政府防汛抗旱指挥部关于河道行洪区内拆除阻水障碍物的通知》，认定姚欣在前郭县河道行洪区内非法建有房屋等行洪障碍物，违反了《中华人民共和国防洪法》的相关规定，限期自行拆除。姚欣在限期内未拆除，上述房屋等障碍物因阻碍行洪区泄洪，于2019年4月2日被行政主管机关强制拆除。 原审法院认为，根据粮窝村与赵洪华签订的鱼池承包合同，以及赵洪华、王福义将鱼池承包合同中的权利和义务全部转让给姚欣的事实，确认原、被告双方于2011年4月26日签订的《转让房屋合同协议书》的性质为鱼池承包经营权转让合同，本案案由应定为土地承包经营权转让合同纠纷。被告从粮窝村承包该土地后所修建的房屋和砖院套等，是为了经营鱼池所建设的地上附属物。鱼池及附属物所处的位置位于松花江行洪区内。《中华人民共和国河道管理条例》第四条规定“国务院水利行政主管部门是全国河道的主管机关。各省、自治区、直辖市的水利行政主管部门是该行政区域的河道主管机关。”《中华人民共和国河道管理条例》第二十条规定“有堤防的河道，其管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地（包括可耕地）、行洪区，两岸堤防及护堤地。”《中华人民共和国河道管理条例》第二十一条规定“在河道管理范围内，水域和土地的利用应当符合江河行洪、输水和航运的要求；滩地的利用，应当由河道主管机关会同土地管理等有关部门制定规划，报县级以上地方人民政府批准后实施。”《中华人民共和国河道管理条例》第二十七条规定“禁止围垦河流，确需围垦的，必须经过科学论证，并经省级以上人民政府批准。”《中华人民共和国防洪法》第二十二条规定“河道、湖泊管理范围内的土地和岸线的利用，应当符合行洪、输水的要求。禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物，倾倒垃圾、渣土，从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。禁止在行洪河道内种植阻碍行洪的林木和高秆作物。”《中华人民共和国防洪法》第四十二条规定“对河道、湖泊范围内阻碍行洪的障碍物，按照谁设障、谁清除的原则，由防汛指挥机构责令限期清除;逾期不清除的，由防汛指挥机构组织强行清除，所需费用由设障者承担。”根据上述法律、行政法规的规定，行洪区内的土地属于国家所有，其开发和利用，依法应当由河道主管机关会同土地管理等有关部门制定规划，报县级以上地方人民政府批准后实施。在行洪区内建设的妨碍行洪的建筑物（如房屋）、构筑物（如鱼池）依法应予清除。本案中，粮窝村在没有向河道主管机关和土地管理等有关部门申请制定土地利用规划，并报县级以上地方人民政府批准的情况下，便开发利用河道行洪区内的土地，并发包给赵洪华，其行为属无权处分，是违反法律的无效行为。因此，赵洪华对涉案土地承包经营权的取得不合法，其亦无权对该土地承包经营权进行流转。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，原、被告双方签订的鱼池承包经营权转让合同即《转让房屋合同协议书》，应属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，当事人依据该合同取得的财产应该返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，赵洪华、王福义系先建设违法建筑后，再将权利义务转让给姚欣，其过错较明显；姚欣未尽审慎注意义务，亦有相应过错。因涉案违法房屋、砖院套等已被拆除、鱼池已被平整，故不存在相应的房屋、砖院套、鱼池等的返还问题。赵洪华、王福义应将所取得的款项18.5万元返还给姚欣。又因涉案鱼池、房屋、院落已实际交付并使用多年，依公平原则，姚欣应支付一定使用费用，本院参照涉案鱼池、房屋的位置、面积、使用时间等相关因素综合考量，酌定为13.5万元；该费用从赵洪华、王福义应返还给姚欣的转让款中直接扣除。姚欣要求赵洪华、王福义赔偿其装修费用5万元，但未提交装修明细及能证据损失数额的相应证据，故对其该主张，本院不予支持。综上所述，扣除使用费后，赵洪华、王福义还应返还给姚欣转让款5万元。原告其他的诉讼请求，依据无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国防洪法》第二十二条、第四十二条、《中华人民共和国河道管理条例》第四条、第二十条、第二十一条、第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告姚欣与被告赵洪华于2011年4月26日签订的《转让房屋合同协议书》无效；被告赵洪华、王福义于本判决生效后立即返还原告姚欣转让款5万元；驳回原告姚欣其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,412元，由原告负担1,897元，由被告负担515元。 经本院审理查明，所查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，2009年5月10日粮窝村与赵洪华签订鱼池承包《协议书》一份，双方明确约定承包期间不能影响引泄。赵洪华签订合同后在涉案土地上修建了砖院套、院内挖了鱼池，修建了鸡舍、猪舍，栽植了果树，并于2009年10月份建设三间砖瓦结构房屋。2011年4月26日赵洪华与姚欣签订《转让房屋合同协议书》一份，将涉案房屋及其附属物一并转让给姚欣。上述房屋转让协议因违反法律规定，属无效协议。2011年4月26日签订合同时，姚欣已看到粮窝村与赵洪华签订鱼池承包《协议书》，双方当事人对涉案房屋是泄洪区系明知的。合同无效双方具有同等责任，双方对房屋及其附属物造成的损失应承担同等责任。关于姚欣主张按照使用房屋年限计算应支付购房款9.25万元即可问题，因涉案标的物被行政主管机关强制拆除所具有的残值姚欣拥有应予以扣除，现无法确定残值多少，所以这种主张，本院不予采信。姚欣若存在装修损失问题，亦与赵洪华无关。原审判决赵洪华、王福义返还姚欣转让款5万元并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,824元，由姚欣负担。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  刘祥芬 二〇一九年十月二十八日 书记员  宁宏权