广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终1296号上诉人（原审原告）：江伟珍，女，汉族，1970年10月24日出生，住广东省河源市源城区。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河源凯通置业有限公司。住所地：广东省河源市源城区学前坝沿江路与红星路交汇处。诉讼代表人：河源凯通置业有限公司破产重整管理人。委托诉讼代理人：邱子昕，广东东江勤诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青梅，广东东江勤诚律师事务所律师。上诉人江伟珍因与被上诉人河源凯通置业有限公司（下称凯通公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广东省河源市中级人民法院（2019）粤16民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。江伟珍上诉请求：1、撤销原审判决，改判江伟珍享有凯通公司延期交房违约债权260055元；2、一、二审诉讼费由凯通公司承担。事实和理由如下：（一）对原审判决查明的标的房屋、房款、支付情况等无异议。（二）双方的《商品房买卖合同》约定：凯通公司应当在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付给江伟珍……逾期超过90日的，江伟珍有权解除合同……江伟珍有权继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二天起至实际交付日，凯通公司按江伟珍已付房款的万分之二支付违约金。该条款并未约定江伟珍须以缴清房款为前提，同时违约金也是按照实际已付房款为基数计算。江伟珍要求凯通公司按照已付房款为基数支付违约金有合同约定，应得到支持。（三）双方的《商品房买卖合同》补充协议约定：江伟珍选择非银行按揭付款的，须付清房款方可要求交房；选择银行按揭付款的，须银行发放贷款后方可要求交房，否则视为交付时间相应顺延。该条款是凯通公司为了重复使用而预先拟订，在订立合同时未与江伟珍协商。该条款明显免除凯通公司的责任、排除江伟珍的权利，加重江伟珍的责任，故不应生效。同时该条款有多种理解，应作出不利于提供格式条款一方的解释。（四）依据合同法第68条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……一审时江伟珍提供了充分的证据证明凯通公司因自身问题长期停工，根本无法在约定时间内交付房屋，时至今日房屋也未达到法律规定的交付条件，凯通公司陷入破产的境地。江伟珍暂停履行付款义务属于依据合同法规定行使不安抗辩权。原审判决驳回江伟珍诉讼请求属认定事实、适用法律错误。凯通公司辩称：（一）江伟珍未付清购房款，涉案商品房未达到合同约定的交付条件，江伟珍无权主张逾期交房违约金。江伟珍至今未付清购房款，依照合同约定，涉案商品房未达到交房的条件，逾期交房违约金无从谈起。江伟珍依据的《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期交房的违约责任的条款系对逾期交房违约金计算方式的约定，仅凭该约定不能得出凯通公司存在逾期交房行为的结论，也不能直接推断出江伟珍已符合获取逾期交房违约金的事实，更不能独立支撑江伟珍认为其对凯通公司享有违约金债权的主张。江伟珍属对合同条款的错误理解。（二）《商品房买卖合同》的补充协议中关于商品房交付使用时间的补充约定系明确无歧义的，符合现行房地产行业的交易习惯，经双方签字（章）确认。江伟珍称该约定存在多种理解且属于免除凯通公司责任、加重江伟珍责任、排除江伟珍权利的无效条款缺乏依据。（三）在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常，同期也与不少其他业主签订了商品房买卖合同，也收到不少其他业主支付的购房款。因此江伟珍不符合法律规定的行使不安抗辩权的条件，依法不享有不安抗辩权。而且，凯通公司从未接收到江伟珍发出的任何中止履行义务的通知。综上，请求驳回江伟珍的上诉，维持原判。江伟珍原审诉称：请求确认江伟珍享有因凯通公司延期交房的违约债权260055元，案件受理费由凯通公司承担。事实和理由：江伟珍于2013年12月4日与凯通公司签订《商品房买卖合同》，购得凯通公司开发的帝豪国际花园Ax栋1xx2号房，总价1962404元。凯通公司须于2014年6月30日前向江伟珍交付房屋。合同履行中，江伟珍发现凯通公司无法按照约定将相应房屋如期交付给江伟珍，鉴于此，江伟珍依法行使不安抗辩权中止履行义务，凯通公司也未提供担保要求江伟珍履行义务。最终，在约定时间凯通公司也未能交房，反而经营状况恶化、资不抵债陷入破产。凯通公司违约应承担违约责任。违约金计算：1262404×1030×0.0002=260055元。凯通公司原审辩称：按照合同约定，付清房款是交房的前提条件，若买受人在合同约定的付款期限交清对应购房价款的，商品房的交付时间系在合同约定的交房日期，否则，交房日期顺延。在约定的付款期限前后，凯通公司运作正常。在2013年至2015年间，不断有其他业主愿意购房。无施工停滞不前的现象。据此，江伟珍不具备行使不安抗辩权的条件。江伟珍未按约定付清房款，其诉请缺乏依据。管理人对江伟珍的债权审查合法、合理。原审法院查明如下事实：2013年12月4日，江伟珍与凯通公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：1、江伟珍向凯通公司购买帝豪国际花园Ax栋1xx2号房，总价1962404元。2、江伟珍应于订立合同之日付首期款962404元，2014年1月15日前付30万元，2014年4月30日前付20万元，余款50万元于2014年6月30日前一次性付清。3、凯通公司应当在2014年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给江伟珍。4、凯通公司逾期交房的，分两种情况：（1）逾期不超过90日，按最后交付期限的第二天起至实际交付日止，凯通公司按日向江伟珍支付已付房款价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，江伟珍有权解除合同，凯通公司退还房款并按已付款的5%向江伟珍支付违约金。江伟珍要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付最后期限的第二天起至实际交付之日，凯通公司按向江伟珍支付已付房款的万分之二违约金。江伟珍与凯通公司同时签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，双方对房屋交接约定：江伟珍选择非银行按揭付款的，须付清全部房款及房产证应收费用，方可要求凯通公司交房；江伟珍选择银行按揭付款的，须银行发放贷款及付清办理按揭费用、办理房产证相关费用后方可要求凯通公司交房，否则双方约定的交付时间相应顺延。江伟珍于2013年11月28日向凯通公司支付了962404元，于2014年1月15日支付了50万元，尚欠凯通公司房款70万元。截止本案受理之日，案涉商品房仍未经验收合格。2017年1月22日，汤x、王x军等以凯通公司不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务为由向河源市中级人民法院申请对凯通公司进行破产重整。2017年5月11日，河源市中级人民法院作出（2017）粤16破申1号民事裁定，受理了对凯通公司的重整申请。2017年5月23日，河源市中级人民法院作出（2017）粤16破1-1号民事裁定，准许凯通公司重整，并指定广东东江勤诚律师事务所担任管理人。债权申报期间，江伟珍向管理人申报了债权，管理人不确认江伟珍违约金债权。江伟珍对管理人审查意见不服，遂向原审法院起诉。原审法院认为，根据诉辩意见，双方主要争议焦点：江伟珍是否对凯通公司享有逾期交房的违约债权260055元。具体评析如下：《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定各自履行相应的义务。按照约定，房屋的交付条件有两个，一是2014年6月30日前，二是江伟珍付清房款。该约定不属于免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，所以该约定对江伟珍具有约束力。江伟珍未依约付清房款，则按照约定江伟珍无权主张逾期交房违约金。虽然案涉房屋至今未经验收合格，不符合法定交付条件，合同履行中，也确实存在停工的事实，但双方既对付款时间、交房条件有约定，则双方权利义务应按约定执行。管理人以付清房款作为计算违约金的条件是符合约定的。综上，江伟珍的诉请缺乏事实和法律依据，原审法院予以驳回。2019年1月25日，原审法院作出（2019）粤16民初1号民事判决，驳回江伟珍的诉讼请求。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：本案系普通破产债权确认纠纷。根据上诉人江伟珍的上诉请求和理由、被上诉人凯通公司的答辩意见，本案争议焦点为江伟珍确认享有凯通公司延期交房违约债权260055元的诉讼请求应否得到支持。本案中，涉案《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定履行。补充协议对《商品房买卖合同》约定的交房条件进行了变更，约定江伟珍选择非银行按揭付款的，须付清全部购房款方可要求凯通公司交房。该条款是对交房条件的正常约定，意思明确。因此，江伟珍主张上述条款存在多种解释应作出不利于提供格式条款一方的解释，缺乏事实依据。另外，江伟珍主张凯通公司因自身问题长期停工，无法在约定时间交付房屋，案涉房屋至今未达到交付条件，其中止支付购房款是行使不安抗辩权的表现。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移资产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”江伟珍在本案中并无确切证据证明凯通公司有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形之一，亦未提供证据证明其中止支付购房款后及时通知凯通公司，江伟珍以行使不安抗辩权为由中止支付购房款不符合上述法律规定的情形。因此，江伟珍的上述主张没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定凯通公司管理人以付清购房款作为计算违约金的条件符合合同约定，认定江伟珍因未付清房款无权主张逾期交房违约金，并无不当。综上，江伟珍的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200.82元,由江伟珍负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年十月十二日书记员  黄凯容