云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初4509号原告付宏，男，汉族，1986年2月10日生，身份证住址云南省昭通市镇雄县，现住云南省昆明市官渡区。被告云南长丰房地产开发有限公司，住所云南省昆明市彩云北路新亚洲体育城星宇园S7栋。法定代表人崔恩滨，公司董事长。委托代理人刘峰、李鸣，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告付宏诉被告云南长丰房地产开发有限公司（以下简称“长丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月16日公开开庭进行了审理。原告付宏，被告长丰公司的委托代理人刘峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原被告双方于2011年11月16日签订了合同编号为星宇园高层762号的《商品房购销合同》，由原告购买被告项目名称为星宇园的3-20幢第3单元第2层202号的住宅房屋，价款为883518元，于2011年11月16日完成了《商品房买卖合同》的备案登记（登记号为：KM2011112348259）。合同中第七条、第九条约定了被告即甲方应在2012年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告），否则就按每日20元支付原告逾期交房的违约金；合同第十二条关于产权登记的约定为乙方提供办理房屋产权证所需的全部资料，委托被告或被告指定的产权代办机构办理房屋所有权证书，甲方于九十日内完成产权登记手续。原告已于2011年11月16日一次性付清全部房款883518元，在2012年7月1日接收交房前支付了房屋所有权证的代办费、工本费、契税、维修基金、配套费等费用，被告应及时为原告办理房屋所有权证书，时至今日，被告依旧没有为原告办理房屋所有权证书。综上所述，被告未根据合同的约定及法律规定为原告办理房屋所有权证书，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定支付逾期办理房屋所有权证的违约损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理星宇园3-20幢第3单元第2层202号房屋所有权证并及时交付给原告；2、被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约损失，以购房款总额883518元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%计算，计算期间为2012年7月1日起至原告实际取得房屋所有权证之日止（暂计算至2019年4月1日为287707.82元）；3、被告支付原告逾期交付房屋的违约损失20元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告自愿申请撤回对第1、3项诉讼请求的主张。被告长丰公司提交书面答辩状，辩称：一、原告起诉已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权。逾期办证违约金是债权性质，适用诉讼时效的规定；二、商品房买卖中的办证及交房，均是买卖双方互相协助才能完成的事项，不是被告单方面义务，被告并未违约。原告于2018年1月24日缴纳契税，代办单位（云南方圆测绘有限公司）于2018年3月22日之前已完成报件，2018年6月20日，原告购买的房屋已完成登记，2018年6月28日，代办单位员工李艳代原告领取了不动产登记证书；三、原告迟至2019年3月26日才领取了《不动产权证书》，在领取证后提起本案诉讼，不存在至今未办证的事实；四、被告不是适格被告。2018年1月25日，原告与云南方圆测绘有限公司签订了委托办理不动产权证书的协议，办证义务由方圆公司承担，实质上已解除了《商品房购销合同》中关于办证的约定，免除了被告的代办义务；五、原告无权向被告主张逾期办证责任。根据《委托办理协议书》第六条第3款之约定，原告无权向被告主张任何违约、侵权责任；六、自2014年11月开始，国家不动产统一登记制度发生重大变革，导致昆明市不动产登记长期处于停滞状态。自2014年11月24日公布《不动产登记暂行条例》后至2018年6月30日，不动产的房产、土地数据一直未完成整合汇交，导致本市不动产登记的实际进度严重滞后。具体法规、规范性文件发布过程如下：2014年11月24日，中华人民共和国国务院令第656号公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行；《不动产登记暂行条例实施细则》是《不动产登记暂行条例》的重要配套规范性文件，由国土资源部于2015年6月29日审议，2016年1月1日公布并实施；2016年5月30日国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知；2016年6月27日，《昆明市人民政府关于昆明市实施不动产统一登记的通告》：按照国务院《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）以及党中央、国务院关于建立不动产统一登记制度的工作部署，昆明市人民政府决定，自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证；2018年3月20日，昆明市国土资源局五华分局网上发布消息：昆明市须在2018年6月30日前完成全市房地产土地存量数据整合，实现汇交。综上，请驳回原告起诉或驳回原告诉讼请求。原告针对其主张的事实及诉讼请求向本院提交了下列证据材料：一、原告身份证，欲证明原告的身份信息；二、《商品房购销合同》、《商品房买卖合同登记备案表》，欲证明原、被告于2011年11月16日签订了《商品房购销合同》，并于2011年11月16日完成了备案登记，合同中第十二条就产权登记事项进行了约定；三、发票，欲证明原告已于2011年11月16日一次性付清全部房款883518元；四、收据、昆明楷唯物业管理有限公司费用结算票据，欲证明2012年7月1日接收交房前已经按照合同约定支付涉案房屋维修基金等费用，合同约定的交房日期为2012年6月30日，双方实际交房日期为2012年7月1日；五、发票，欲证明2011年10月31日，原告已向被告缴纳产权证工本费80元，用于被告帮原告办理产权证书。被告长丰公司对原告提交的上述证据发表了以下质证意见：对证据一真实性、合法性及关联性予以认可；对证据二真实性、合法性及关联性予以认可，证明目的不予认可，认为合同约定被告方只负责90日内报送登记备案材料，至于能否办下来由登记机关决定，且原告也没有交清契税；对证据三真实性、合法性及关联性予以认可，证明内容不予认可，认为原告所提交的该张发票是纯房款，不含契税、维修基金以及配套费等相关费用，而办理产权登记必须要交清全部的房款含税费；对证据四真实性、合法性及关联性予以认可；对证据五真实性、合法性及关联性予以认可，证明目的不予认可，我方只是代收代付，80元是要交到办证机关的。被告长丰公司针对其辩称观点向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》、《业主接房流程表》，欲证明2011年11月26日，原被告双方签订了《商品房购销合同》，原告于2012年7月3日接房，原告起诉要求支付逾期办证违约金以及逾期交房违约金均已超过诉讼时效；二、《首付交款单》，欲证明原告在购房时没有向被告缴纳契税；三、契税《税收缴款书》，欲证明原告于2018年1月24日缴纳契税；四、《委托办理协议书》、《不动产全权登记授权委托书》，欲证明2018年1月25日，原告与云南方圆测绘有限公司签订了《委托办理协议书》，实质上变更了《商品房购销合同》关于办证的约定，免除了被告的代办义务，原告无权向被告主张违约、侵权责任，被告不是本案适格被告；五、昆明市房备字2018第052981号《房屋交易和产权状况告知书》，欲证明昆明市房产交易中心于2018年3月22日出具了《房屋交易和产权状况告知书》，证明方圆公司提交登记申请时间在2018年3月22日之前；六、云（2018）官渡区不动产权第0159215号不动产权证书、《领证单》，欲证明2018年6月20日，原告购买的房屋已完成不动产权登记，2018年6月28日，方圆公司员工李艳代原告领取了不动产登记证书；七、《不动产权证书》领取确认书，欲证明2019年3月26日，原告领取了《不动产权证书》，原告是在领取不动产权证书后又起诉要求被告将房屋所有权证书交付给原告；八、契税小票，欲证明原告于2016年3月22日交付契税13257.77元，在交契税前是不可能也不具备办产权证的手续的，在2016年3月20日后，昆明市已经停办了房产登记，在做不动产登记的准备工作，一直到2018年6月30日才基本完成。原告对被告长丰公司提交的证据发表了以下质证意见：对证据一真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为被告方长期处于连续性的违约状态，不动产应当适用20年诉讼时效的规定，被告方向原告出具的购房发票日期为2016年3月30日，按照一般债权，也没有超过诉讼时效；对证据二真实性、合法性及关联性予以认可，对证明目的不予认可，认为我方在购房时确实没有缴纳契税，因为是被告要给原告办证的时候，被告方才会收取相应的契税；对证据三真实性、合法性及关联性予以认可；对证据四真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，委托协议书是原告与方圆公司之间的约定，与《商品房购销合同》没有关联性；对证据五、六真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可；对证据七真实性、合法性及关联性及证明目的予以认可；对证据八真实性、合法性及关联性予以认可，对证明目的不予认可，被告方之前没有履行通知要我们去缴纳税费，2016年是被告通知我方才去缴纳的。本院对原、被告提交的证据认证如下：本院认为原告提交的证据材料内容真实，来源、形式合法，本院予以确认。至于上述证据的证明观点问题本院将结合案件事实及其他证据综合评述。被告提交的证据材料内容真实，来源、形式合法，本院予以确认。至于上述证据的证明观点问题本院将结合案件事实及其他证据综合评述。通过庭审当事人陈述及对本案证据的举证、质证、认证，本院确定以下法律事实：2011年11月16日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买被告开发的“星宇园”第3-20幢第3单元第2层202号房屋一套（建筑面积120.76平方米），购房总价为883518元，被告应于2012年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合该合同约定的该商品房交付给原告，被告应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续。该合同的第十二条约定“在房屋交付前，原告应当提供办理房屋所有权证所需的全部资料，并向被告出具委托被告或被告指定的产权代办机构办理房屋所有权证的授权委托文件。在原告按上述约定提供了办理房屋所有权证所需的全部资料和书面授权委托文件，付清了房屋全部应付购房款、契税、维修基金和配套费、以及办理房屋产权所需的其他税费，且如因政策调整、面积误差等导致契税、印花税、维修基金等相关费用变化的，原告已经按实际数额缴纳补差款之后，被告于九十日内完成向产权登记机关报送登记备案材料，在此过程中产生的其他费用由原告承担。土地使用权证由原告在取得房屋所有权证后自行办理，被告配合提供相关手续”。合同补充协议第七条第2款约定：“在房屋交付前，原告应按《商品房购销合同》第六条的约定付清全部应付购房款、契税、维修基金和配套费，以及办理房屋产权所需的其他税费，并按《商品房购销合同》第十二条的约定提供完毕办理产权所需的全部手续及资料。”2011年11月23日，原、被告就涉案房屋进行了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM2011112348259）。2012年7月3日，原告办理了涉案房屋的交接手续。原告于2011年11月16日付清了全部购房款，于2011年10月31日向被告长丰公司缴纳了产权工本费，于交房当天2012年7月3日向被告缴纳了维修基金，并向昆明楷唯物业管理有限公司缴纳了物业费、住宅二次供水加压费、电梯费。2016年3月22日，原告向被告缴纳了契税及印花税，后被告于2017年将契税退还了原告。原告于2018年1月24日向云南省地方税务局直属征收局缴纳了契税13252.77元。2018年1月25日，原告付宏与案外人云南方圆测绘有限公司（以下简称“方圆公司”）签订了委托办理《不动产权证书》协议书，约定：原告委托方圆公司为其登记及代办原告名下坐落于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星宇园小区20幢3单元202号房的不动产权证书，原告应出示身份证、购房合同、购房款收据等相关证明产权真实的身份资格证明的复印件，原告应保证为方圆公司提供的房屋资料已经事先核实，并且原告应满足方圆公司代办业务的条件要求。协议书第六条第3项约定：原告及方圆公司承诺不因履行本协议产生的争议向被告主张任何违约、侵权责任。2018年3月22日，房屋交易产权管理部门出具了《房屋交易和产权状况告知书》并就该房屋进行了备案，编号为：昆明市房备字2018第052981号。2018年6月20日，涉案房屋已经办理了房屋产权证，房产证号为（2018）官渡区不动产权第0159215号。于2017年9月1日由昆明市国土规划勘察测绘研究院就涉案房屋在内的整块土地进行了宗地图测绘，由昆明市国土规划勘察测绘研究院于2017年9月8日就涉案房屋进行了分户测量。2018年6月28日，原告的委托代为办理房产证的方圆公司领取了原告的不动产权证，原告于2019年3月26日领取了涉案房屋的不动产权证书。另查明，2016年6月30日起昆明市在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产证明，停发旧证。现因被告未按合同约定履行办证义务，故原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，原、被告在平等自愿的基础上签订了合同，该合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本院认为，根据《商品房购销合同》及补充协议的约定，原告需于房屋交付前按《商品房购销合同》第六条的约定付清全部应付购房款、契税、维修基金和配套费，以及办理房屋产权所需的其他税费。被告在原告缴纳相关费用及资料后于九十日内完成向产权登记机关报送登记备案材料。根据该约定可知，原告需于交房前（2012年7月3日）将购房款、契税、维修基金等相关费用缴纳完毕，于交房前缴纳契税是合同中约定的原告的合同义务，但是结合庭审查明的事实，原告于2016年3月22日才向被告缴纳契税，因此对于起算日期应自缴纳契税等费用后九十日（即2016年6月22日）开始计算违约金。合同已经约定原告需于交房前缴纳契税，现原告主张被告并未要求其缴纳因此未缴纳的观点，因其并未就该观点向本院提交证据，故本院对该观点不予采纳。此外，即便本案原告已缴纳契税，根据合同约定，被告应于（2012年10月2日）向产权登记机关报送登记备案材料，被告未报送，原告于2012年10月2日起，明知自己的权利受到侵害，未能在法定诉讼时效三年内依法提起诉讼来保护自己的权利，也未向本院提供诉讼时效中断或中止的证据，且按照《中华人民共和国民法总则》的规定，原告于2019年4月16日向本案进行起诉，即2016年4月17日以前的逾期办证违约金的诉讼时效已过，原告对于2016年4月17日以前的逾期办证违约金的诉讼主张已丧失胜诉权。故原告要求被告承担2012年7月1日至2016年4月17日期间的逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。对于原告提出的违约状态一直存续，本案不应适用关于诉讼时效的规定的主张，因无法律依据，本院不予采纳。前文已述，被告应于2016年6月22日向产权登记机关报送材料，但是自2016年6月30日起，在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明并停发旧证。由于在约定的被告办理权属证书期间内，昆明市实施不动产统一登记制度并停发了旧证，致使原、被告双方在合同中约定的办理不动产权证已客观不能实现，且因办理新的不动产登记证需要根据新的规定重新申请、测绘、提交材料等，整个流程纷繁复杂，再加上新政策实施伊始，办理的工作量大，办理时间长且不好确定，且被告提交的证据显示2017年9月份，昆明市国土规划勘察测绘研究院已经按照新政策对原告所购买的房屋及整块宗地的土地情况进行测绘，因此，被告未在约定期间内办理房屋所有权证书系政府政策变动所致，不应归责于被告。在2018年1月25日原告与方圆公司签订的委托办理《不动产权证书》协议书中约定，原告应保证为方圆公司提供的房屋资料已经事先核实并满足代办业务的需要，由此可以推知被告已经履行完毕其作为房地产开发商的协助义务。综上，本院认为，因2016年6月30日开始不动产登记政策及实施细则变化，导致加大了开发商依法办理土地信息入库业务，2017年9月昆明市国土规划勘察测绘研究院也已经进行了测量，被告已于2018年1月25日履行完毕义务，且原告已在2012年7月开始实际使用房屋，已实现房屋的使用价值，且原告的产权证已经于2018年6月20日办理完毕，结合本案案件事实及当事人过错情况，本院认为，被告不应当承担原告自2016年4月17日起至2018年1月25日期间的逾期办证违约责任。对于2018年1月25日之后，本院认为，被告已履行完毕其协助义务，后面办理产权证的相关流程由行政机关办理，由行政机关办理产权证的期间不应计入被告的办证时间。故对于原告要求被告承担逾期办证的违约金的诉讼请求本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费5616元，由原告付宏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  李曰福人民陪审员  郭翠芬人民陪审员  王 冰二〇一九年十月十四日书 记 员  雷 娟