广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0783民初4233号原告：江门市蓬江区一哥物业管理有限公司，住所地：江门市丰乐路60号105商铺。法定代表人：洪斌，男，该公司经理。委托诉讼代理人：李健平，男，是广东金硕律师事务所律师。被告：潘秀珍，女，1960年11月15日出生，汉族，住开平市。委托诉讼代理人：梁秋帆，女，是广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：林祺祥，男，是广东风采新纪元律师事务所律师。第三人：开平市城镇建设综合开发总公司，住所地：开平市长沙卫民路13号。法定代表人：邝怀深，男，该公司经理。原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司（以下简称一哥物业公司）与被告潘秀珍、第三人开平市城镇建设综合开发总公司（以下简称城镇开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用普通程序，并于同年12月19日公开开庭审理了本案。原告一哥物业公司的委托诉讼代理人李健平和被告潘秀珍的委托诉讼代理人梁秋帆到庭参加诉讼。第三人城镇开发公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一哥物业公司向本院提出诉讼请求：1、撤销开平市人民法院（2018）粤0783执异183号执行裁定书；2、对第三人所有的位于开平市××办事处××路××号××幢706房和××幢110号杂物房继续执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与第三人金融不良债权转让合同纠纷一案，法院作出的（2011）江开法民二初字第846号民事判决书及（2013）江开法执字第960号民事裁定书已经发生法律效力，上述法律文书确认第三人应向原告支付借款本金7020300元及利息、案件受理费等。原告依法申请执行后，法院于2017年9月17日查封了登记在第三人名下的涉案两房产。被告于2018年10月10日提出异议，法院经书面审理后作出（2018）粤0783执异183号执行裁定书，裁定中止（2017）粤0783执恢203号案对涉案两房产的执行。原告认为，法院裁定中止上述两房产执行属于事实不清、适用法律错误，理由如下：一、原告对第三人所享有的债权已经法院判决并已生效，案件正在执行中，而被告所称的购买第三人所有的房产是发生在2017年，是在法院执行期间。二、不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记记载为依据。第三人在取得国有土地使用权后开发开平市长沙街道办××路××号1幢、2幢、3幢项目（以下简称开发项目），该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由第三人办理，房屋所有权均登记在第三人名下，开发项目房产的所有权应当根据不动产管理机构的不动产登记簿确定为第三人所有。被告不是在不动产登记机关登记的权利人，未持有不动产权属证书。因此，被告所提出的有关查封房产由其购买而对开发项目房产享有所有权的主张没有法律依据。三、法院确认被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的实体权利的依据并不充分。1、被告与第三人只是签订了认购书，并无在房管部门办理网签备案，不能对抗包括原告在内的其他第三方；2、法院认定被告已经全额支付购房款并不属实，从被告提供的证据材料来看，其支付的所谓“购房款”并无相关证据显示，而且“购房款”的交付并非依据法律规定支付到第三人在住建部门的监管账户，而是转账给跟本案无关的“顺畅建筑材料店”，上述款项不能认定是房款。3、被告所称的房屋移交时间是在2018年5月27日，是在法院查封之后，故移交不合法。四、即使第三人对被告所称已购买有关房产认可也不能对抗作为合法债权人的原告。本案中，法院所查封的房产系由第三人登记开发，该登记既在法律上明确了第三人享有的物权，也是对外宣示第三人享有的物权。第三人即便认可被告对争议的房产享有所有权，也只能在其双方内部产生权利义务关系，并不能对抗原告。如果被告的主张获得支持，将出现不动产登记人与权利人不一致的情形，对外也会造成物权权属不明晰，权利义务关系不明确，严重影响市场交易安全。另外，开发项目的房产登记在第三人名下，依法可以成为其对外承担偿还债务的财产，原告作为第三人的债权人有权申请执行该财产。综上所述，法院认定被告的异议主张成立，而裁定中止执行涉案房产是错误的，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告潘秀珍辩称，一、被查封房产的实际开发人是案外人郑锦铨、曹仲伟，由其两人挂靠第三人开发。1995年9月3日，开平市光大房地产开发有限公司与第三人签订了《协议书》，约定因光大公司开发资质不足，故挂靠第三人对涉案地块进行房地产开发，相关开发费用由光大公司负责，开发的利润与风险也由案外人郑锦铨享有和承担。于是，郑锦铨将涉案房产地块变更登记在第三人名下。2016年3月31日，此时光大公司已经被吊销营业执照，涉案地块的实际权利人是郑锦铨，郑锦铨与第三人签订《补充协议书》，就涉案地块的挂靠开发事宜作进一步细化。2016年3月26日，郑锦铨引入曹仲伟作为涉案地块的合作伙伴，由郑锦铨投入涉案地块，曹仲伟投入资金，合作开发涉案地块剩余的3663平方米，在该地块上建设商品房销售，并签订了《合作投资协议书》。二、在人民法院查封之前，答辩人已签订合法有效的书面买卖合同。2018年7月11日，根据被答辩人的执行申请，贵院查封了涉案两房产。2018年3月26日，答辩人与第三人已签订了被查封房产的认购书，该认购书具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人（第三人）已经按照约定收取购房款。所以，该认购书应当认定为合法有效的书面买卖合同。三、答辩人已按购房合同约定支付全部购房款，并已经接收被查封房产。购房合同签订后，答辩人已按合同约定支付相应购房款。由于被查封房产是由案外人郑锦铨、曹仲伟开发，相关销售收入归案外人郑锦铨、曹仲伟所有，所以答辩人的购房款按要求转账到曹仲伟及其开设的个体户开平市三埠顺畅建筑材料店的账户。2018年5月27日，答辩人接收了被查封房屋。四、贵院应该将答辩人的权利与被答辩人不良债权进行综合全面比较，答辩人对被查封房产的权利全面优于被答辩人的普通不良债权，足以排除被答辩人的执行。首先，从权利成本来看，在目前房价高企的情况下，答辩人筹集的购房款基本可以说是其劳动收入、毕生积蓄或家庭的全部积蓄，而被答辩人为公司，对第三人的债权来源于多次债权转让，层层获利而来的资产包，其购买该资产包的价款低廉，希望达到以小博大的效果。答辩人的权利沉没成本相对而言更加巨大。其次，从权利内容上看，答辩人对被查封房产享有的是占有、使用、收益、处分的期待物权权益，并有权要求将被查封房产登记在其名下。而被答辩人的债权是一般金钱债权。答辩人对被查封房产的请求权系针对诉争房屋的请求权，而答辩人债权为金钱债权，并未指向特定的财产。再次，从查封时间上看，贵院在2018年7月11日查封了涉案房产，而在此之前，涉案房产已经销售给答辩人，并与其签订了买卖合同，答辩人权利成立在先。特别对于已经“网签”的房产，购房合同已经向不特定的第三人予以公示，这一点与预告登记的效力相同，答辩人对被查封房产享有期待物权。最后，从执行后果来看，与被答辩人的金钱债权相比，答辩人对被查封房产的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上所述，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求，依法维护答辩人和其他购房者的合法权益。第三人城镇开发公司没有到庭参加诉讼，也没有于答辩期内提交书面答辩意见。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人城镇开发公司没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，在本院认为部分再行分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人简毅飞和城镇开发公司、开平市发展集团公司金融不良债权追偿纠纷一案，本院经审理于2012年5月23日作出（2011）江开法民二初字第846号民事判决书，判决城镇开发公司于判决生效之日起十日内偿还欠款7020300元给简毅飞。后城镇开发公司提起上诉，江门市中级人民法院作出（2012）江中法民二终字第216-2号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因城镇开发公司未按判决内容履行，简毅飞向本院申请强制执行，本院以（2013）江开法执字第960号案立案执行。执行过程中，一哥物业公司于2013年4月2日从简毅飞处受让该债权，本院作出（2013）江开法执字第960号民事裁定书，裁定变更一哥物业公司为（2013）江开法执字第960号执行案件的申请执行人，原申请执行人简毅飞的权利义务由一哥物业公司承担。2017年4月20日，本院以（2017）粤0783执恢203号案恢复本案执行，并于同年9月17日作出（2017）粤0783执恢203号执行裁定书，裁定冻结、划拨城镇开发公司的银行存款7138987.43元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年7月11日根据该裁定书查封登记在城镇开发公司名下位于开平市××办事处××路××号的41处房产，其中包含坐落开平市××办事处××路××号××幢706房（以下简称涉案706房）和开平市××办事处××路××号××幢110杂物房（以下简称涉案110号杂物房），查封期限为2018年7月11日至2021年7月11日。2018年10月10日，潘秀珍以其已购买涉案两房产为由向本院提出执行异议，要求中止对该两房产的执行。本院经审查于2018年10月22日作出（2018）粤0783执异183号执行裁定书，裁定中止本院（2017）粤0783执恢203号执行案对涉案两房产的执行。一哥物业公司不服该裁定提起本案诉讼，要求对涉案两房产继续执行。另查明，1995年9月3日和2016年3月31日，案外人郑锦铨和城镇开发公司分别签订一份《协议书》和《补充协议书》，约定郑锦铨挂靠城镇开发公司的开发资质对涉案房产坐落土地—长沙区××大道××号商住楼项目进行开发建设，项目建设开发、施工、销售所需办理的一切有关手续都由郑锦铨自行负责办理，所需缴交有关部门的报建费、手续费、税费等所有项目包含的相关费用均由郑锦铨自行负责。项目由郑锦铨独立经营，所有费用支出、销售收入都由郑锦铨负责管理，自负盈亏，与城镇开发公司无关。城镇开发公司收取郑锦铨项目资质挂靠费120000元。2016年3月26日，郑锦铨和曹仲伟签订《合作投资协议书》，约定双方合作投资房地产开发项目，郑锦铨以长沙区××大道××号商住用地投入合作，曹仲伟投入除部分地价款之外的全部资金，挂靠城镇开发公司办理国有土地使用证和开发建设，所得收益由双方根据协议书约定进行分配。随后，郑锦铨、曹仲伟挂靠城镇开发公司办理上述土地的报建和开发手续，进行房地产建设。开发建设过程中，城镇开发公司提供开发资质，而未参与实际建设。2017年起，郑锦铨、曹仲伟以城镇开发公司的名义对外出售开发房屋，与购房者签署房屋认购书、商品房买卖合同和办理房产过户登记手续。出售房屋所得购房款由郑锦铨、曹仲伟收取并分配，房产开发收益由郑锦铨和曹仲伟享有。2018年3月26日，潘秀珍和城镇开发公司签订《开平汇富花园认购书》，约定潘秀珍向城镇开发公司购买涉案两房产，其中706房建筑面积92.44平方米，出售价格385000元；110号杂物房建筑面积5.74平方米，出售价格58000元。后城镇开发公司协助潘秀珍开始办理商品房买卖合同的网签备案和房产权属转移登记手续。诉讼过程中，郑锦铨、曹仲伟向本院发表意见称，就涉案两房产的购房款合共443000元，潘秀珍于2018年3月24日转账100000元、2018年4月16日转账50000元、2018年9月26日转账293000元到曹仲伟的银行账户内。2018年5月27日，曹仲伟和郑锦铨将涉案两房产交付潘秀珍占有使用。2018年7月11日，两房产被本院根据（2017）粤0783执恢203号执行裁定书依法查封，导致权属转移登记手续无法办理完成，涉案两房产至今仍登记在城镇开发公司名下。截止至庭审结束时，潘秀珍在开平市范围内没有任何房产登记信息。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，潘秀珍作为（2017）粤0783执恢203号执行案件的案外人，基于对执行标的—涉案两房产主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的之强制执行，经本院裁定中止对该标的的执行后，一哥物业公司作为申请执行人不服该裁定提起本案诉讼，请求恢复对执行标的的执行，属申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”本案争议的焦点是潘秀珍对涉案两房产是否享有足以阻却强制执行的权利，能否排除一哥物业公司申请的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，潘秀珍对涉案两房产享有足以阻却执行的权利，理由如下：首先，根据潘秀珍和城镇开发公司、曹仲伟、郑锦铨等人的陈述及其提供的银行转账记录、刷卡记录等证据，能证实潘秀珍已按照城镇开发公司的指示，通过转账方式于2018年9月26日前付清涉案两房产的全部购房款443000元。其次，根据潘秀珍、城镇开发公司和郑锦铨、曹仲伟等人的陈述和提供的证据，潘秀珍和城镇开发公司于2018年3月26日签订《开平汇富花园认购书》，约定潘秀珍向城镇开发公司购买涉案两房产，该认购书是潘秀珍和城镇开发公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效。认购书载明了买卖双方的基本信息、房产的坐落位置、基本状况、房价款总额及付款方式、付款时间、办理产权登记等《商品房销售管理办法》第十六条规定的正式商品房买卖合同应具备的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，潘秀珍和城镇开发公司签订的《开平汇富花园认购书》应认定为商品房买卖合同。该认购书签订时间早于本院对涉案两房产的查封时间（2018年7月11日），由此可排除潘秀珍和城镇开发公司、郑锦铨、曹仲伟等人恶意串通、逃避债务和规避执行的可能性。最后，涉案706房为居住性商品房，而110号杂物房虽非直接用于居住，但属满足居住和生活需要的配套设施，不具有商业经营性质。根据开平市不动产登记中心的查询结果，截止至庭审结束时，潘秀珍在开平市范围内并无任何房产登记信息，一哥物业公司对此亦未能提供相反证据。综上，潘秀珍对涉案两房产享有的权利能够阻却一哥物业公司基于其与城镇开发公司的金钱债权申请的强制执行，一哥物业公司对涉案两房产的强制执行应予中止，其诉请恢复执行没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人城镇开发公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，依法应作缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（此款原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司已预交），由原告江门市蓬江区一哥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  许眉笑审 判 员  余小红人民陪审员  余春实二〇一九年十月十六日书 记 员  梁佩琼