上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初3830号原告：胡怀明，女，1978年4月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：姚岑，上海保诚律师事务所律师。被告：单李，男，1990年9月8日生，汉族，住安徽省。被告：杨林通，男，1988年2月25日生，汉族，住河南省。原告胡怀明与被告单李、杨林通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理后,依法适用简易程序进行审理。因被告单李、杨林通下落不明，需公告送达，本案转为适用普通程序于2019年8月29日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人姚岑到庭参加诉讼。被告单李、杨林通经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡怀明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告于2017年10月18日签订的房屋租赁合同；2.判令二被告赔偿原告装修损失58,600元；3.判令二被告返还原告转让费10,500元、押金8,746元、租金7,871.4元(2018年3月28日至2018年4月23日)、物业费1,153.6元；4.判令二被告赔偿原告停产停业损失20,000元。事实和理由：2017年10月18日，原告与二被告签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限为2017年10月23日至2020年5月25日止。二被告系以租赁房屋产权人身份与原告签订租赁合同，但二被告实际并非房屋的产权人，二被告系将房屋转租给原告。二被告的该行为构成故意隐瞒、欺诈。2018年3月28日，租赁房屋的产权人要求原告返还房屋，造成原告巨大损失。原、被告协商未果，故原告诉至法院，望判如所请。被告杨林通、单李未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年11月27日，案外人姜丹东、吴某登记成为坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的产权人，房屋用途为店铺，面积为113.45平方米。2017年10月16日，二被告向原告出具相应收据，载明收到原告支付的30,329元(转让费10,500元，4个月租金34,984元，3个月物业费3,845元，合计49,329元，原告还欠19,000元)。同日，被告杨林通向原告出具相应收据，载明收到原告支付的1,000元电费预收款。2017年10月18日，二被告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》一份。合同第一条第1款约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市松江区(上海松江万达广场)广富林路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积为85.45平方米，该房屋政府批准的规划用途为商业；合同第一条第2款约定，甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已经告诉乙方该房屋已设定抵押；合同第二条第1款约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为饰品店使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；合同第三条第1款约定，甲乙双方约定租赁期限自2017年10月23日至2020年5月25日止；合同第四条第1款约定，甲、乙约定该房屋租赁租金构成如下：2017年10月23日至2018年10月23日，月租金为8,746元……；合同第四条第2款约定，租金每三个月为一个支付期，先支付后用，乙方须在该房屋交接期间按期支付首期租金，金额为26,238元。以后乙方应于每一个支付周期开始前7天向甲方付清应付租金……；合同第五条第1款约定，在签订本合同的同时，乙方二天内应向甲方支付一个月的租金作为保证金，即8,746元，签订合同当日支付……；合同第五条第2款约定，……租赁期间(包括装修免租期)，乙方须按时向甲方委托的该房屋物业管理有限公司支付物业管理费及乙方所产生的一切费用……；合同第六条第4款约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意……。双方在合同中通过手写约定：经协商乙方改造楼梯需将甲方47号1-2仓库封顶，后期如因封顶改造引起的任何问题由乙方全部负责。合同另对其他相关事项进行了相应约定。2017年11月18日，被告杨林通向原告出具收据，载明收到原告尾款19,000元。2018年1月24日，被告单李向原告出具收据，载明收到原告2018年1月23日至2018年4月23日期间的租金26,238元以及物业管理费3,845元(85.45*15*3个月)，合计30,083元。审理中，原告提供装修结算清单以及收据2份，证明其为租赁房屋支付装修费用58,600元。装修内容主要包括楼梯改造、槽钢、复合地板、隔断、电线、灯具、上下水改造及龙头、瓷砖及墙面修补、墙面刷新等。审理中，原告还提供照片一组，证明案外人吴某即房屋产权人之一在原告租赁房屋门口张贴《通知》一份，载明“杨林通，你所租用的上海市松江区广富林路万达广场658弄47号(1-3层)商用房屋，因你1、未按期缴纳房屋租金；2、改变了房屋使用性质；3、对房屋造成了一定损害，你已经严重违约。为此，现通知你解除该房屋租赁合同。请你在收到本通知后3日内将所租房屋以适租状态返还，将房屋内的所有东西全部搬离。我方保留追究你其他违约责任。特此通知。吴某二〇一八年三月二十八日”。原告称其于2018年3月31日搬离租赁房屋。以上事实，由上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、收据及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行义务。本案中，因房屋产权人主张解除其与被告杨林通之间的房屋租赁合同，导致原告无法实际使用租赁房屋，故原告主张解除合同，于法有据，本院予以支持。因解除的违约责任在于二被告，故二被告应当赔偿原告的装修残值损失，本院酌情确定装修残值损失为49,000元。原告已支付租金至2018年4月23日，但实际于2018年3月31日搬离租赁房屋，故二被告应将2018年4月1日至2018年4月23日期间的租金6,705.27元(8,746元/30天×23天)、物业费982.68元(1,281.75元/30天×23天)返还给原告。二被告还应将押金8,746元返还给原告。原告主张返还转让费10,500元，鉴于原告确实已实际使用租赁房屋，本院酌情确定二被告应返还原告8,800元。原告主张的停产停业损失没有事实及法律依据，本院不予支持。二被告未到庭参加诉讼，未发表相应答辩及质证意见，不利诉讼后果由二被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项的规定，判决如下：一、解除原告胡怀明与被告单李、杨林通于2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》；二、被告单李、杨林通于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡怀明装修损失49,000元；三、被告单李、杨林通于本判决生效之日起十日内返还原告胡怀明押金8,746元；四、被告单李、杨林通于本判决生效之日起十日内返还原告胡怀明租金6,705.27元；五、被告单李、杨林通于本判决生效之日起十日内返还原告胡怀明物业费982.68元；六、被告单李、杨林通于本判决生效之日起十日内返还原告胡怀明转让费8,800元；七、驳回原告胡怀明的其余诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费2,437元，公告费560元，合计诉讼费2,997元，由原告胡怀明负担781元(已付)，由被告单李、杨林通负担2,216元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  方美玲人民陪审员  蒋雪顺二〇一九年十月十二日书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。