湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7492号上诉人（原审被告）：乐金电子（中国）有限公司广州分公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场7层。法定代表人：陈志先，总经理。委托诉讼代理人：曹锐，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伊国民，男，1973年1月25日出生，汉族，住浙江省德清县。委托诉讼代理人：汤敏佳，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审被告：乐金电子（中国）有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街乙12号双子座大厦西塔二十层A、二十一层A。法定代表人：李东善，总经理。委托诉讼代理人：曹锐，广东经国律师事务所律师。上诉人乐金电子（中国）有限公司广州分公司（以下简称乐金电子广州分公司）因与被上诉人伊国民、原审被告乐金电子（中国）有限公司（以下简称乐金电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初4565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人乐金电子广州分公司上诉请求：一、请求撤销一审判决；二、请求判决上诉人解除租赁合同的行为合法，无需向被上诉人赔偿经济损失；三、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，原审法院所做出的判决，事实认定不清、法律适用有误，应予纠正。具体内容如下。一、上诉人已提供充分证据证明其行为不构成违约；原审判决指上诉人未提供充分证据证明电梯故障属于事实认定不清。上诉人在2016年6月15日第一次提出退租的《公函》，就已指出了大厦的高层电梯的故障问题。2017年3月13日上诉人寄出第二封。《公函》告知将在当年4月15日停止租赁案涉单元。2017年3月21日的第三封《公函》中，上诉人再次明确提到高层电梯的故障问题。这些其实都是高层电梯存在故障的证据。如果上诉人所述不实，被上诉人绝不可能对此不予回应。更重要的是，第一次庭审中，上诉人向原审法庭提供了落款时间为2017年5月11日的《芙蓉区中天广场应急维修外勘报告》、以及落款时间为2017年8月11日的《长沙市物业专项维修资金使用公示证明》以及具体维修费用业主分摊表的照片打印件；并在庭审中出示了手机中的照片原件。对于写字楼而言，对于上诉人的公司员工而言，高层电梯故障属于极严重的安全隐患，根据《合同法》第233条规定，足以构成合法解约理由。上诉人认为，中天广场的高层电梯的安全维修记录及照片中涉及的外勘报告、业主维修基金公示等证据属于与本案基本事实有关的证据，也是给本案定性的关键证据；从慎重起见，有必要以法庭调查证据的方式取得上述文件的原件。二、被上诉人提交的两份新租赁合同不能成为定案依据。在原审的第二次庭审中，被上诉人提交了两份新的租赁合同，意在证明其“合同履行后可以获得的利益”遭受了损失。原审法院对其真实性做出确认，并据此做出一审判决。2.1值得注意的是，这两份新的租赁合同作为证据在法庭上出示时，没有原件。因此，上诉人理所当然地对其证据的三性不予确认。2.2对于被上诉人而言，其提供的新租赁合同属于其单方陈述和自认。被上诉人对写字楼物业已出租、何时出租的自认与上诉人在中天广场所见所闻是吻合的。对这两个事实，上诉人予以确认。2.3上诉人否认新租赁合同之证据“三性”，不仅在于被上诉人未能提供合同原件供质证；更重要的是，即使其提供了合同原件，作为上诉人或法庭，均无法确认合同公章的真实性、条款的真实性，尤其是无法确认其租金条款的真实性。2.4进一步，即便在假定新租赁合同真实性的基础上，其租金条款仍不能成为计算赔偿金额的依据。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。租金价格的上下波动或某一时点的租赁价格是包括上诉人在内的任何人均无法在“订立合同时预见到或者应当预见到的”。如果法庭以这样的证据作为裁决之依据，法律就会呈现出随意性和不确定性。众所周知，法律的确定性、可预测性是法律的至高属性之一。这就是《合同法》此一条但书设立的原因。2.5我国民事赔偿方面的司法实践一向遵循补偿实际发生的损失的原则。鉴于以上理由，上诉人对于原审法院认定新租赁合同的真实性，并以此为依据做出判决持有强烈的异议。三、本案的押金、赔偿金及滞纳金问题。3.1押金问题。本案中被上诉人扣留了押金是个事实。原审判决以上诉人未提出反诉为由将押金问题单独剔除在外、“另案处理”，是完全错误的。关于押金是否需要另案处理的问题，上诉人的意见是：如果法庭最终判决认定上诉人不存在违约，而被上诉人又拒绝退还押金，那么，当然需要另案处理。如果法庭最终判决认定上诉人违约，等于认定被上诉人扣留或没收押金合法，则鉴于上诉人已提供押金条作为证据，同时鉴于押金的补偿属性，人民法院当然应一并处理，并将押金抵减赔偿额的一部分为宜，而不是将押金作“另案处理”。综上，鉴于租金属于同一事由、同一事项，当然可以作为一种抗辩理由，并不需要上诉人在一审时提出反诉。原审判决的另案处理的决定，既没有法律依据，也不符合诉讼经济之原则；除了为当事人制造讼累之外，没有其他合理解释。3.2原审判决中赔偿金额的认定标准及实际计算均没有法律依据。上诉人认为，所谓的损失计算，至多也只需赔偿自上诉人实际退租日至被上诉人放租日之间的租金损失，以案涉合同约定的二个月租金为上限；如此计算出来的数额，还必须扣减已被上诉人扣留的押金，才是需赔偿的实际损失。3.3滞纳金问题。关于滞纳金问题，案涉合同第5条第3款约定如下：“承租方应及时足额交纳租金、物业管理费等杂费，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金”。据此，合同的所谓滞纳金是局限于上诉人未能“及时足额交纳租金、物业管理费等杂费”之情形下才能适用。而被上诉人在本案中起诉的并非是未能“及时足额交纳租金、物业管理费等杂费”，而是追讨所谓的非法解约造成的损失，因此，上诉人认为，被上诉人提出“每日1%滞纳金”的主张是没有合同依据的。对于滞纳金的判决，是完全彻底的适用法律错误。四、原审判决认定原审被告乐金电子（中国）有限公司应对上诉人的债务承担连带清偿责任不妥。依照法理，连带责任，是平等民事主体之间根据法律规定或合同约定承担的一种责任形式，原审被告与上诉人之间存在隶属关系，不属于平等民事主体，因此也就不存在承担连带责任的基础。从法理上来看，总公司对分公司的对外债务承担责任也是一种“自己责任”，而非连带责任。根据我国《民诉法》规定，上诉人并非独立法人，但有营业执照及相应财产，具有独立的诉讼主体资格。因此，上诉人认为判决原审被告与上诉人承担连带责任不妥。如认定违约，原审被告作为上诉人之总公司，也应承担补充清偿责任。被上诉人伊国民辩称，一审判决适用法律正确，事实认定清楚，请求维持原判。原审被告乐金电子公司辩称，同意上诉人的上诉请求。被上诉人伊国民向一审法院起诉请求：请求判令乐金电子公司与乐金电子广州分公司支付租金407190元，并支付滞纳金，同时赔偿物业费、水电费等损失16193元。一审法院认定事实：2013年3月26日，伊国民与乐金电子广州分公司、案外人长沙博艾房地产经纪有限公司（以下简称博艾房地产经纪公司）订立《房屋租赁合同》一份。合同约定，经博艾房地产经纪公司居间介绍，乐金电子广州分公司承租伊国民所有的位于长沙市芙蓉区的房屋用于办公，租赁期限为2013年4月1日至2018年4月15日；自交付之日起的15日内无需支付租金，之后的租金按浮动方式计付，其中2017年4月16日至2018年4月15日期间的每月租金为67865元；租金按季度支付，如逾期支付，则需每日按1%的标准支付滞纳金，伊国民同时有权没收乐金电子广州分公司交纳的押金10万元；租赁期间的物业服务费、水电费等费用由乐金电子广州分公司承担；伊国民需向博艾房地产经纪公司支付居间服务费2万元。合同还就其他事项进行了约定。2013年4月19日，乐金电子广州分公司向伊国民交纳了押金10万元。2017年4月15日，乐金电子广州分公司搬离了上述房屋，并将截止该日的租金和物业服务费等费用支付完毕。其主张，搬离的原因为，承租房屋所在大厦的电梯经常出现故障，影响了其正常工作的开展，但未能提供充分证据证明。伊国民主张，乐金电子广州分公司搬离承租的房屋后，其于2017年5月18日将20048号房屋出租，于2017年7月27日将20047号房屋出租，并提供《房屋租赁合同》两份欲予证明。两份《房屋租赁合同》显示，20048号房屋于2017年5月18日出租给他人，租赁期限至2019年5月17日届满，承租方在2017年5月18日至同年6月1日期间无需支付租金，之后每月需支付租金11966元；20047号房屋于2017年7月27日出租给他人，租赁期限至2022年5月15日届满，承租方自交付之日起的30日内无需支付租金，之后至2019年8月26日期间的每月租金为27000元；两套房屋所产生的物业服务费均由承租方承担。其还主张，其为再次出租上述房屋，还向第三方支付了居间服务费11966元和27000元，并提供收款收据两张欲予证明。同时查明，20047号房屋的面积为335.08平方，20048号房屋的面积为145.71平方，两套房屋的每月物业服务费均为每平方3.6元。乐金电子广州分公司系乐金电子公司设立的分公司。伊国民主张，诉讼请求中407190元租金的计算截止时间为2017年10月15日，滞纳金自2017年10月15日起计算。其还主张，乐金电子广州分公司还欠付了2017年4月15日前的水电费，但未能提供证据证明。关于10万元押金部分，伊国民主张为惩罚性质，其有权没收。乐金电子广州分公司主张为补偿性质，应抵顶伊国民的损失。一审法院认为，伊国民与乐金电子广州分公司约定的房屋租赁期限至2018年4月15日届满，乐金电子广州分公司本应承租房屋至该期限届满，但其却在2017年4月15日之后未再承租，也未支付相关费用。其主张，原因系因房屋所在大厦的电梯经常出现故障，但未能提供充分证据证明，故该院不予采信，认定乐金电子广州分公司的行为已构成违约，理应赔偿伊国民因此遭受的损失。伊国民的损失之一为双方约定的租金，但因其已将两套房屋再次出租，故应从中扣除再次出租所产生的租金。其再次出租时，免除了承租方一定时间内的租金，这或有增加乐金电子广州分公司负担之嫌，但因所涉房屋系办公用房，给予承租方一定准备时间确实具有一定的合理性（伊国民与乐金电子广州分公司订立的《房屋租赁合同》中也有类似约定），如乐金电子广州分公司未终止承租的话，则不会出现上述免除租金的情形，该免除与乐金电子广州分公司的不再承租之间具有因果关系，故应由该分公司支付该免除期间的租金。伊国民再次出租属于减少损失的行为，也系有利于乐金电子广州分公司的行为，故因此产生的合理费用应由该公司负担。伊国民主张的为再次出租支付的居间服务费即属合理费用，但因其虽提供了收款收据欲予证明，可数额过高，故该院酌定按第一份《房屋租赁合同》中约定的2万元计算。按上述方法计算，乐金电子广州分公司应负担的租金损失为329243元（67865×6-11966×4.5-27000×1-27000÷30×19+20000）。乐金电子广州分公司同时还应就上述款项自2017年10月15日起支付滞纳金至清偿款之日，但因双方约定的标准过高，故该院将标准酌定为日万分之五。伊国民的另一损失为物业服务费，该费用也由乐金电子广州分公司负担，应均自2017年4月15日分别计算至同年5月18日和同年7月27日，为4678.39元（145.71×3.6×1+145.71×3.6÷30×3+335.08×3.6×3+335.08×3.6÷30×12）。乐金电子广州分公司系乐金电子公司设立的分公司，故应由该公司对上述债务承担连带清偿责任。关于10万元押金问题，伊国民主张该押金为惩罚性质，其有权没收。乐金电子广州分公司主张为补偿性质，应抵顶伊国民的损失。该院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定，乐金电子广州分公司逾期支付租金时，伊国民有权没收该押金，乐金电子广州分公司若主张用以抵顶损失，需以诉的形式解决前述约定的效力问题，但其在本案中并未提出类似之诉，故该院不支持其主张，其可另觅途径解决。伊国民主张，乐金电子广州分公司还欠付了2017年4月15日前的水电费，但未能提供证据证明，故该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决：一、乐金电子（中国）有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向伊国民支付租金损失329243元，并支付滞纳金（自2017年10月15日至清偿款之日，按日万分之五之标准计付）；二、乐金电子（中国）有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向伊国民支付物业服务费4678.39元；三、乐金电子（中国）有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回伊国民的其他请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7712元，由乐金电子（中国）有限公司广州分公司、乐金电子（中国）有限公司共同负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人乐金电子广州分公司与被上诉人伊国民签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。在合同履行过程中，涉案房屋电梯虽出现过故障，但已进行相关修复，尚未达到解除合同的严重程度，故上诉人单方搬离涉案房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被上诉人的损失金额问题，参照本案中上诉人搬离涉案房屋到被上诉人另行出租的空置期限，酌定该损失金额为3个月租金即203595元，并适当考虑被上诉人的居间服务费损失20000元，共计为223595元，该款应在2017年7月15日前支付，因未及时支付，应按日万分之五的标准支付滞纳金至付清之日止。对于被上诉人另行出租涉案房屋时租金标准降低的问题，系被上诉人自行处分行为，应自身承担相应责任。一审判决上诉人向被上诉人支付的租金损失过高，本院依法予以调整。上诉人的违约行为，造成了被上诉人物业服务费损失，应当予以赔偿。关于上诉人向被上诉人交付的押金10万元，因一审对此未予审理，二审中不宜一并处理。一审判决原审被告乐金电子公司对上诉人的上述债务承担连带清偿责任，因乐金电子公司并未上诉，故予以维持为宜。综上所述，上诉人乐金电子广州分公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初4565号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初4565号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初4565号民事判决第一项为：乐金电子（中国）有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内向伊国民支付租金损失223595元，并支付滞纳金（自2017年7月15日至清偿款之日，按日万分之五之标准计付）；四、驳回伊国民的其他请求。未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7712元，二审案件受理费7712元，共计15424元，由上诉人乐金电子（中国）有限公司广州分公司负担10000元，被上诉人伊国民负担5424元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月九日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。