河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异231号 案外人：申玉杰，男，1997年4月21日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京邵嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人于2019年3月11日对执行邢台市中兴西大街（原海绵铁厂）福麟小镇的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法中止对位于邢台市的执行，解除对该房产的查封。事实与理由： 原购房业主扈千方于2017年4月6日与福麟公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由福麟公司开发的位于邢台市，后扈千方将该房产出售给案外人，法院在执行武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号楼3单元901房产，因在法院查封该房产之前，案外人与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款122084元，剩余280000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至法院指定账户。根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外人异议理由不成立，请求依法驳回。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、2018年3月3日，房款收据一张及POS机签购单一张金额122084元； 证据2、2018年3月3日案外人申玉杰与福麟公司签订的认购书一份； 证据3、案外人向扈千方转账226000元银行业务凭证一张； 证据4、2017年4月6日，扈千方缴纳1万元的POS机回款单一张及福麟公司向刘丹丹（与扈千方系夫妻关系）出具的收据一张； 证据5、2018年3月3日，客户更名审批单，由刘丹丹更为申玉杰；证明案外人购买的扈千方、刘丹丹的房子。 申请执行人质证称，对证据编号：一、真实性、合法性及关联性均不予认可。(1)收据显示被执行人收款日期为2018年3月3日，而法院已于2017年4月对福麟小镇2-3-901进行了查封，案外人的付款行为发生在法院查封之后，被执行人收款时未通知执行申请人，执行申请人无法确定其真实性；(2)收据是被执行人的单方法律行为，收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人已付款的事实。对证据编号:二、（1）真实性、合法性无法确认。认购书的签订日期显示被执行人与案外人在法院查封之后签订的，双方在签订认购书时没有通知法院或执行申请人，因此执行申请人对其真实性与合法性无法确认。（2）关联性不予认可，此份认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容：交使用条件；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，不能证明案外人在法院查封前已经与被执行人签订了合法有效的商品房买卖合同。对证据编号：三、（1）真实性、合法性予以认可。（2）关联性不予以认可，此证据与本案无关，扈千方对于该房屋不具有合法的所有权，其对该房屋无权处分，双方签订的房屋买卖行为应属无效，被执行人对涉案房屋享有合法的所有权。因为案外人与扈千方之间不存在房屋买卖的法律关系，所以案外人2018年3月3日向扈千方转账的凭证不能证明是支付购房款。并且，该付款行为发生在法院查封之后。据此，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定。对证据编号：四、（1）真实性、合法性不予认可。回单没有原件，也没有持卡人签名，无法核实其真实性和合法性。收据是被执行人单方法律行为，回款单中的付款人与收据中的交款人不是同一人，回款单与收据的真实性及合法性不予认可。（2）关联系不予认可，此证据与本案无关。没有证据证明回款单中的付款人与收据中的付款人的夫妻关系，在本案中刘丹丹或扈千方均不是涉案房屋的合法所有权人，任何一方的房屋买卖行为均属无效，不能证明案外人向被执行人支付购房款。对证据编号：五、（1）真实性、合法性不予认可。没有银行或收单机构的签章，此笔款项是在2018年3月3日即法院查封涉案房屋后支付，扈千方付款时，被执行人没有告知法院或执行申请人，因此不认可签购单的真实性和合法性。（2）关联性不予认可，此证据与本案无关，付款人是扈千方而不是案外人申玉杰，该证据不能证明案外人向被执行人支付款项也不能证明支付的是购房款。对证据编号：六、（1）真实性、合法性不予认可。该审批单没有被执行人签章无法确认其真实性。（2）关联性不予认可，该份证据与本案无关。2018年3月3日房屋已被查封，案外人与扈千方之间所谓的房屋买卖行为因违反法律规定而无效，因此不产生更名的事实。 综上，案外人申玉杰与被执行人签订认购书以及向扈千方付款的行为均发生做法院查封之后，扈千方与被执行人之间没有认购书也没有合法有效的商品房买卖合同，因双方交易时扈千方没有取的该涉案房屋的合法所有权，其无权处分福麟小镇2-3-901号房产。因此，案外人无法证明其权利的合法性与真实性，也不能证明其已占用房屋的事实。案外人提起的异议不符合《最高人民法法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条之规定，不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强发表答辩及质证意见称，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于高开区福麟小区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼3单元901号房屋。 另查明，2018年3月3日，案外人与福麟公司签订了福麟小镇（南石门）认购书，约定案外人购买福麟公司开发的位于邢台市房屋。同日，福麟公司向案外人出具收款收据。福麟公司已为案外人办理案涉房屋的更名手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与福麟公司就案涉房屋于2018年3月3日签订了福麟小镇（南石门）认购书，但案涉房屋已于2017年4月进行查封，案外人对案涉房产的购买时间在本院查封之后。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人申玉杰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十月二十四日 书记员  白娟娟