贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2636民初869号原告贵州茂合源置业有限公司丹寨分公司，住所地丹寨县金钟大道与321交叉口靠西北侧沁园世家。法定代表人余宏江，男，系该公司经理。委托代理人周亚松，男，贵州合兴律师事务所律师。被告何明明，男，布依族，1986年2月10日生，贵州省麻江县人，户籍地贵州省麻江县，现住贵州省丹寨县，大专文化，丹寨县公安局职工。被告王福桃，女，仫佬族，1990年8月10日生，贵州省麻江县人，户籍地贵州省麻江县，现住贵州省丹寨县，高中文化，无业。原告贵州茂合源置业有限公司丹寨分公司诉与被告何明明、王福桃物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理，同年10月21日，依法由审判员赵巍适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贵州茂合源置业有限公司丹寨分公司的委托代理人周亚松、被告何明明到庭参加诉讼，被告王福桃经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：贵州红沁园房地产开发有限公司与两被告签订《商品房买卖合同》，将位于丹寨县××钟大道××字北侧××世家××单元××149.34㎡的商品房出售给两被告。同时，贵州红沁园房地产开发有限公司委托原告对包括两被告在内的全体业主提供物业服务。物业管理费经丹寨县发展和改革局审核和备案为商品房1.5元/平方米。两被告接收贵州红沁园房地产开发有限公司出卖的商品房后，原告按照约定已为两被告提供了物业服务，但两被告从2017年6月起无故拖欠原告的物业管理费至今，对两被告拖欠的物业管理费，经原告催要后无果。原告认为，根据《合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，两被告恶意拖欠原告物业管理费已构成违约，给原告造成了经济损失，两被告依法应向原告支付欠付的物业管理费及承担违约责任。现原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令两被告立即向原告支付2017年6月20日至2019年8月20日期间的物业费3882.84元（1元×149.34㎡×26个月）；2、本案诉讼费用全部由被告承担。原告在举证期限内提供的证据材料有：1、营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证。用以证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同、收房需缴纳费用表。用以证明被告购房的事实。3、丹寨县沁园世家小区物业服务收费备案申请表。用以证明丹寨县发展和改革局批准原告按每平方米1.5元收取物业费。4、物业管理合同。用以证明房开公司委托原告物业公司对沁园世家提供物业服务的事实，相关物业费用被告应向原告支付。5、电梯维护保养记录、发票、清运垃圾收据、原告公司工资表。用以证明原告为包含被告在内的沁园世家所有业主提供物业服务。被告何明明的质证意见：对原告提交的所有证据材料均无异议。本院认证意见：原告所举的证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，作为本案事实的认定依据。被告何明明辩称：一、原告无权收取物业管理费用。1、原告从未与业主签订相关物业管理合同；2、原告于2018年1月1日与贵州红沁园公司签订《物业管理合同》委托管理期限为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日止，2017年6月20日至2018年1月1日期间的相关物业管理事宜应系业主与贵州红沁园开发有限公司履职行为；3、原告与贵州红沁园公司签订《物业管理合同》并未向业主征求意见，未进行招投标，签订后未向业主告知义务，该合同应系无效合同；4、原告与贵州红沁园公司签订《物业管理合同》后，并未履行相关责任。二、原告收取的物业管理费不合理。1、原告未对相关物业管理服务项目、收费标准及收费时间进行制定，凭空收取1.5元/平方米。根据《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》，高层住宅按0.80元/月/平方米；2、业主在购置房屋时前期物业与业主承诺按每月每平方米0.80元收取；3、原告是三级物业，无权收取1元一平方的物业管理费。原告在丹寨发改局收费标准备案已经与《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》冲突了，所以业主有权拒绝缴纳物业费。三、物业服务不到位。1、到目前为止，备用电源不齐全，每次停电电梯都不能正常运行，业主的出行并未得到保障；2、业主入住后，直到2018年2月原告才把业主的电表并入电网公司，此前业主所用的电都是开发商生产之电；3、原告并没有对相关供电设备进行维护，导致每月都有停电情况；4、楼道路灯多次不能正常使用；5、每次停电后供应的水都无法食用；6、消防设施不完善；7、安防设施不到位；8、电梯维护不到位；未履行打扫卫生的义务；10、未完善互联网安装事宜。四、原告严重侵害业主的合法权益。1、未向业主签订相关的服务项目及收费标准，严重侵害业主的知情权；2、原告私自将业主的装修保证金抵扣物业费，侵占了业主的合法财产；3、原告私自购置车锁将小区内的公共场地锁上；4、对未明确权属的地下停车场收取高额停车费；5、在业主共有部位打广告。被告何明明提交下列证据材料：1、收房缴纳费用表、物业管理费收据。用以证明物业管理费是每月0.8元每平方米。2、装修保证金收据、表。用以证明被告的装修保证金在未经过被告同意的情况下，原告用装修保证金冲抵物业费的情况。3、水、电、气三通费。用以证明被告三通费已经缴纳。4、照片。用以证明物业公司已经侵犯业主的合法权益。5、用网情况。用以证明被告一直没用到网。6、微信截图。用以证明物业公司服务不到位。原告的质证意见：1、对第1号证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，因为2016年的物业管理费是由房开公司收取，当时原告的收费标准还没有正式得到批复，因此最后的差价由房开公司补缴给原告。2、对第2号证据，原告的意见是保证金没有抵扣，1500元保证金达到退还的条件可以随时退，并没有用被告的保证金冲抵物业费，如果原告私自抵扣，起诉的金额就不应该是这么多。3、对第3号证据，原告认为，与原告没有关系，三通费是房开公司提供三通设施收取的费用，物业公司仅仅是在房开公司提供设施的基础上进行相应的维护。4、对第4号证据，原告认为，从照片上可以看出当时旁边有施工单位在施工，考虑业主安全，限制一定车辆出入。5、对第5号证据，原告认为，业主自己家中的光纤与物业公司无关，物业公司仅仅是在房开提供设施的基础上进行相应的维护。6、对第6号证据，原告认为，达不到被告方证明目的，停电后物业也积极向供电局反映，水、气方面如果出了问题只要业主反映，物业公司也会进行相应实地查看和修复。被告并没有证据证明原告并没有对相应水电设施维护、维修。本院认证意见：1、第1号证据是建设单位向二被告收取的物业管理费，与本案无关，二被告不能以此对抗原告，因此，该证据不能作为本案事实的认定依据。2、被告没有证据佐证第2号证据来源合法，且无签字和印章，本院不予采信。3、被告也没有证据证明第3号证据的水、电、气三通和第5号证据的互联网安装事宜属于原告的服务范围，该证据不能作为本案事实的认定依据。4、第4号证据证明的是另一法律关系，与本案无关联性。5、第6号证据并未显示原告服务不到位，因此，该证据也不能作为本案事实的认定依据。原告对被告答辩的辩解：1、关于被告陈述物业管理合同未进行招投标，首先原告和物业公司签订的物业合同不存在无效的情形，不违反法律强制规定，被告引用的贵州物业管理条例第四十九条同时也规定了，房开公司可以通过协议的方式和物业公司签订相应的合同，所以原告与房开签订的合同是真实有效的合同；2、被告提到的物业服务制度等系物业公司内部管理方案及制度，与本案没有关联性，不涉及到被告的利益；3、物业公司的收费是按照丹寨县发改局备案的标准进行执行，该收费是可行的合法的；4、关于电梯运行方面，物业公司与相应公司签订有合同，保障电梯运行，物业公司并没有向被告承诺在五分钟之内保障电梯的维护或者维修，电梯维护维修肯定及时解决；5、物业配套用电，配套用电是开发商开发时对楼盘的配套，不属于物业公司职责范围内，消防设施是否完善也与物业公司无关；6、被告装修保障金抵扣物业管理费不属实，在期限届满后可以随时退还，也可以自行决定抵扣物业管理费；7、小区停车场被告也认可权属没有明确，开发商移交给原告时连同地下停车场一起移交给原告管理使用，因此原告对停车场设置相应门禁进行收费合情合理。综上，被告为了达到恶意拖欠物业管理费的目的，所列举的上述情况不能对抗不交物业管理费；8、首先明确被告方缴纳的1500装修保证金没有在本案的物业费中进行抵扣；物业费的缴纳应该是被告积极主动缴纳而不是原告进行催收；关于收费标准，被告提到贵州省城镇物业管理收费暂行规定，在本案中被告已经明确一个事实，高层建筑收费是0.8元一个平方，在该规定中也明确相应的发改部门可以在该基础上上浮100%或下浮50%。丹寨发改局的收费标准是结合现在市场经济，具有合法性，且原告执行的是1元支付标准，原告收费合法合情合理。原告作为承担首期物业管理并无不妥。账目的公示涉及原告公司商业秘密也是公司内部管理，没有必要向业主进行公示。根据双方的陈述、庭审调查、当事人举证质证以及本院对证据的认证，本院对本案的事实认定如下：2016年5月23日，贵州红沁园房地产开发有限公司作为出卖人（建设单位）与作为买受人的二被告签订《商品房买卖合同》，将位于商品房××给二被告。二被告在合同第二十三条中表示：“同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。业主委员会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业。”2017年6月，原告入驻丹寨县沁园世家小区提供物业服务，同时向丹寨县发展和改革局申请收费备案。在《丹寨县沁园世家小区物业服务收费备案申请表》中，丹寨县发展和改革局对商品房的物业收费标准审核和备案为1.5元/平方米。2018年1月1日，贵州红沁园房地产开发有限公司作为委托方与作为受托方的原告签订《物业管理合同》，将丹寨县沁园世家小区委托给原告实行物业管理。合同第四条至第十二条约定委托管理事项为：房屋建筑共用部位、共同设施和设备的管理和维修维护（第四条）；道路、排水管道等共用设施的使用管理和维修维护（第五条）；共用绿地、花木等的养护和管理（第六条）；公共环境卫生（第七条）；交通与车辆停放秩序的管理（第八条）；维护公共秩序、巡视、门岗执勤（第九条）；管理与物业相关的工程图纸（第十条）；协助社区组织开展社区文化娱乐活动（第十一条）；负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、房屋共用部位和共用设施日常维修费、停车费、装潢垃圾清运费（第十二条）。第十五条约定委托管理期限为5年，自2018年1月1日起至2022年12月31日止。对物业管理服务质量，第十八条约定，按《黔东南州普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“星级服务等级标准”实施目标管理。原告入驻丹寨县沁园世家小区后，按照《物业管理合同》的约定对电梯维护、垃圾清运等提供了相应的物业服务。二被告接收房屋后，贵州红沁园房地产开发有限公司向二被告以0.80元/平方米收取物业管理费。二被告从2019年6月20日至今未向原告支付物业管理费。本院认为：根据双方当事人的诉辩，本案的焦点为：一、原告是否有权利向被告收取物业管理费；二、原告按商品房每平方米收取1元的物业管理费是否合理；三、原告提供的物业服务是否到位；四、原告在提供物业服务过程中是否严重侵害业主的合法权益一、原告是否有权利向被告收取物业管理费的问题。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有法律约束力。”虽然原告与被告之间未签订物业服务合同，但原告与建设单位贵州红沁园房地产开发有限公司已签订了《物业管理合同》，也无需征求二被告的意见，二被告也无证据证明原告未经招投标，因此，原告与建设单位贵州红沁园房地产开发有限公司已签订了《物业管理合同》属于有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位贵州红沁园房地产开发有限公司签订的《物业管理合同》对该小区包括二被告在内全体业主均具有约束力。其次，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。…。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩的，人民法院应不予支持。”在本案中，二被告在《商品房买卖合同》中承诺“同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务”，而《物业管理合同》第十二条约定原告有权利收取相关物业服务费，根据上述法律的规定以及合同的约定和二被告的承诺，二被告应当向原告支付相应的物业服务费。综上，原告有权利向二被告收取相应的物业服务费，因此，二被告认为，原告无权向二被告收取物业服务费的辩解理由不能成立，其主张本院不予采纳。二、原告按商品房每平方米收取1元的物业管理费是否合理问题。丹寨县发展和改革局对商品房的物业收费标准审核和备案为1.5元/平方米，而原告仅以1元/平方米向二被告收取，收取的服务费计算为1元×149.34㎡×26个月（2017年6月20日至2019年8月20日期间）=3882.84元。且并不违反《贵州省城镇物业管理收费暂行规定》的规定。因为，《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》第十二条规定：“各类住宅小区和商业用房的物业管理基本费的中准价标准（每月每平方米建筑面积）为：…(三)高层住宅（含有对电梯的维修养护）0.80元；…。”同时，该规定的第十四条规定：“各地物价部门可参照上述原则和中准价，住宅在上下30%幅度内，…。”根据《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》第十二条和第十四条的规定，原告按每平方米1元收取物业服务收费，并未超过《贵州省城镇物业管理服务收费暂行规定》的标准。至于建设单位仅以0.80元/平方米收取物业管理费，与本案无关，二被告不能以此对抗原告。同时，原告在与贵州红沁园房地产开发有限公司签订《物业管理合同》前的2017年6月入驻丹寨县沁园世家小区，并提供了相应的物业服务，对业主收取2017年6月20日至签订《物业管理合同》期间的物业服务费。因此，二被告的此项辩解理由也不成立。三、原告提供的物业服务是否到位的问题。原告入驻丹寨县沁园世家小区后，按照《物业管理合同》的约定对电梯维护、垃圾清运等提供了相应的物业服务。而二被告没有证据证明备用电源是否齐全、电表并入电网公司、水无法食用、消防设施是否完善、安防设施是否到位、互联网安装事宜等属于《物业管理合同》第四条至第十一条约定的原告的服务范围。二被告也没有证据证明原告未按照《物业管理合同》第四条至第十一条的约定和《物业管理条例》第三十六条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定提供相应的物业服务，即二被告也无证据证明原告对相关公共供电设备维护、公共楼道路灯的维修、电梯维护、垃圾的清运等服务不到位。因此，二被告的此项辩解理由也不成立。四、原告在提供物业服务过程中是否严重侵害业主的合法权益的问题。二被告的此项主张属于另一法律关系，本院不予审理。若二被告有相应的证据，可以另行主张。综上所述，二被告拒不向原告支付物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳，因此，原告要求判令二被告立即向原告支付2017年6月20日至2019年8月20日期间的物业费3882.84元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款之规定，判决如下：被告何明明、王福桃在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告贵州茂合源置业有限公司丹寨分公司支付2017年6月20日至2019年8月20日期间的物业费3882.84元。如被告何明明、王福桃未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告何明明、王福桃承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，直接向上诉法院交纳上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。被告何明明、王福桃拒不履行义务的，原告贵州茂合源置业有限公司丹寨分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 赵 巍二〇一九年十月二十六日书记员 黄园园