湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再407号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：国中医药湖南九华大健康产业有限公司。住所地：湖南省长沙市雨花区振华路519号国际创新城1号栋。法定代表人：杜文超，该公司董事长。委托诉讼代理人：文静，湖南悦凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：长沙东湖和庭投资有限公司。住所地：湖南省长沙市雨花区万家丽南路二段18号（环保科技产业园管委会）458室。法定代表人：肖宇锋，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：屈子建，湖南醒龙律师事务所律师。第三人：长沙银行股份有限公司高信支行。住所地湖南省长沙市万家丽中路三段106号。负责人：黄茜，该支行行长。委托诉讼代理人：张文馨，该支行职员。委托诉讼代理人：陈竞，长沙银行股份有限公司资产保全部职员。再审申请人国中医药湖南九华大健康产业有限公司（以下简称国中医药公司）因与被申请人长沙东湖和庭投资有限公司（以下简称东湖公司）、第三人长沙银行股份有限公司高信支行（以下简称长沙银行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1427号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月28日作出（2019）湘民申931号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭，于2019年6月10日公开开庭审理了本案。再审申请人国中医药公司法定代表人杜文超及其委托诉讼代理人文静、宾亮，被申请人东湖公司及其委托诉讼代理人屈子建，第三人长沙银行委托诉讼代理人张文馨、陈竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国中医药公司申请再审称：1.一、二审法院认定涉案《补充协议》第一条第二款4、5、6项是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，据此判决解除涉案商品房买卖合同系适用法律错误。上述条款系格式条款，排除了申请人国中医药公司的主要权利，加重了申请人国中医药公司责任，内容显失公平，应属无效。2.被申请人东湖公司的合同目的已经实现，申请人国中医药公司逾期还贷违约行为较轻微，未构成根本违约。合同签订后，申请人支付了首付款，同时向长沙银行申请了按揭贷款，被申请人已全额收取了30套房屋房款，其房屋买卖合同目的已实现。申请人逾期还贷导致被申请人保证金账户被第三人扣划5万元，相对于申请人已支付的款项，该数额所占比例极低，不构成根本违约。3.被申请人东湖公司及其关联物业公司擅自关停申请人国中医药公司水电是导致申请人国中医药公司逾期还贷的主要原因。4.涉案商品房买卖合同已基本履行完毕，解除合同有损交易安全和秩序，并将导致双方利益严重失衡。涉案房屋交付已达两年之久，申请人就购买房屋投入装修设备款项上千万，解除合同将使申请人蒙受巨大损失。5.被申请人被长沙银行扣划的代偿款可以通过向申请人追偿的方式追回损失，并非必须要通过解除合同才能维护权益。请求：1.依法撤销一、二审判决；2.改判驳回东湖公司的全部诉讼请求；3.由东湖公司承担一、二审全部诉讼费用。东湖公司答辩称：1.原审判决认定的事实清楚、证据充分，依法判决解除答辩人对被答辩人签订的《长沙市商品房买卖合同》是正确的，应当维持。2.即使《补充协议》第一条第二款第4项的约定属于格式条款，但是该条款并没有免除答辩人的责任、加重被答辩人责任、排除被答辩人的主要权利，不因此无效。3.被答辩人拖欠了物业公司数十万元的水电费，导致物业公司依照合同约定对其停水停电与答辩人无关。被答辩人未按约偿还按揭款是其自身财务状况出现问题导致，与物业公司停水停电没有必然联系。4.解除合同不会导致利益严重失衡。合同解除后，被答辩人购房款返还及装修改建补偿款双方可以另行解决。5.商事主体凭其交易经验能对格式条款给予足够注意，如果其有异议，应当及时提出，与相对方进行磋商。在缔约双方已进行平等协商的情况下，再主张格式条款无效，显然有碍于商事交易的安全性。被答辩人作为具有风险意识的商事主体在签订《补充协议》是明知违约可能产生的法律后果，仍然签署，应当承担相应的法律后果。长沙银行陈述称：本案不仅涉及国中医药公司与东湖公司之间的购房合同纠纷，还涉及长沙银行的借款及抵押合同纠纷，长沙银行债权本息3000多万，现已逾期三年，目前国中医药公司完全没有偿还能力，长沙银行只能要求保证人东湖公司代偿。国中医药公司涉及债务达到上亿，即使不解除合同，国中医药公司也不能起死回生，而受益只是国中医药公司，如果解除合同可彻底解决本案涉及的多重法律问题，保护众多债权人利益。综上，长沙银行主张解除购房合同，由东湖公司收回房产。东湖公司向湖南省长沙市雨花区人民法院提出诉讼请求：1、请求判令解除东湖公司与国中医药公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20140576205），并撤销相应的商品房预告登记；2、请求判决国中医药公司立即腾退房屋，配合东湖公司办理上述房屋商品房预告登记注销手续及《长沙市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续，并以1692786元为本金，按日万分之五的标准向东湖公司支付违约金直至实际办理商品房预告登记注销手续及《长沙市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续之日止；3、请求判决国中医药公司返还东湖公司代国中医药公司偿还的上述房屋银行贷款本息5万元，并向东湖公司支付赔偿金50500元；4、请求判决东湖公司以1184950.2元的价格回购位于长沙市雨花区。在本案庭审过程中，东湖公司明确第四项诉讼请求，直接以回购款项清偿国中医药公司向银行的借款及违约金及滞纳金等款项。并增加一项诉讼请求：请求法院判决国中医药公司自2016年6月30日起至实际腾空房屋之日止按照总房价款年5%的标准向东湖公司支付折旧费。一审法院认定事实:2015年12月2日，东湖公司与国中医药公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20140576205），约定由国中医药公司购买东湖公司开发建设的位于长沙市雨花区房屋。房屋总价款1692786元，于签订本合同之日向东湖公司交付首付款682786元，剩余房款1010000元向长沙银行股份有限公司韶山路支行申请贷款，东湖公司应当于2016年6月30日前向国中医药公司交付该房屋，双方在合同对其他事项亦进行了详细的约定。2016年2月14日，国中医药公司就在东湖公司处购买包括涉案房屋在内的共计30套房屋事宜与长沙银行签订《长沙银行人民币借款合同》，约定国中医药公司向长沙银行借款3000万元用于购买工业厂房，借款期限为60个月，月利率为5.541667‰，采取等额本金的方式支付贷款本金，还款日为每月15日。2016年2月18日，东湖公司与国中医药公司及长沙银行签订《保证合同》，约定由东湖公司为国中医药公司在长沙银行处的3000万元债务提供连带责任保证担保。随后，东湖公司与国中医药公司就房屋按揭贷款等事宜达成《补充协议》，协议第一条第二款第4点约定，买受人（国中医药公司）在获得银行贷款后应按照其与银行所签订的《借款合同》之约定按期足额偿还贷款本息，因买受人未及时足额偿还本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息费用，买受人应于收到出卖人还款通知之日起10日内向出卖人归还相关本息，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息。在上述10日内如仍未偿还的，视为买受人违约，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。若买受人连续或累计3个月延期支付贷款本息的，出卖人有权单方面解除合同或有权留置买受人购买的商品房，不向买受人交付房屋。出卖人解除合同的，应于解除合同后30日内向买受人退还其已交房款（无息），但出卖人有权从应退房款中扣除买受人应向出卖人支付的违约金及其他款项，上述商品房可由出卖人另行出售。第一条第二款第5点约定，若因买受人不履行还款义务而导致银行要求出卖人承担连带责任的、或要求出卖人提前代为偿还买受人所欠全部贷款余额并同时将抵押贷款合同项下的债务与抵押权转让给出卖人的，买受人应于出卖人告知之日起10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项，并应在出卖人承担连带责任后支付给出卖人赔偿金，赔偿金为未偿还贷款本金金额的5%，买受人逾期未履行上述约定，出卖人有权单方面解除本合同，……。第一条第二款第6点约定，若因买受人不履行还款义务而导致银行要求出卖人、买受人履行回购义务的，双方同意按以下方式办理：（1）买受人必须按照出卖人的要求履行回购过程中由买受人承担的各种义务并承担因回购而发生的各种费用；（2）回购款的支付，按照出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》约定的商品房价格的70%，扣除出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息及费用、买受人应支付出卖人的违约金等费用后余额（无息）支付给买受人。2016年2月25日，国中医药公司与长沙银行签订《抵押合同》，约定国中医药公司将从东湖公司处购买的包括涉案房屋在内的共计30套房屋抵押给长沙银行用于担保国中医药公司对长沙银行的欠款。并于2016年2月23日就涉案房屋办理了商品房预告登记及抵押预告登记。2016年3月2日，长沙银行向国中医药公司发放了贷款3000万元。随后国中医药公司向东湖公司缴纳了包括涉案房屋在内的共计30套房屋的全部购房款及相关手续费用。2016年9月30日，长沙银行因国中医药公司逾期偿还2016年5月、6月及9月的贷款本金，向东湖公司发出《关于“国中医药湖南九华大健康产业有限公司”购买的雨花区振华路519号聚合工业园1栋工业厂房的回购通知》，声明：“根据贵司与我行签署的（合同编号为242020160201300723）的《厂房按揭担保合作协议》中第五条‘乙方承诺：在保证期间内，当借款人不履行借款合同，不按期归还贷款本息时，乙方愿意以不低于借款人所欠借款本息（含逾期利息）的价格回购借款人所购之厂房，并以该价款优先偿还借款人在厂房按揭借款合同项下所欠债务。乙方申明：对于甲、乙双方关于乙方对借款人所购厂房回购的约定，只要约定的回购条件成立，无论乙方是否实际对该厂房进行回购均视同为乙方已回购，一旦甲方发出回购通知，乙方便应无条件向甲方支付借款人在借款合同项下的本息及所有债务’第七条：‘在保证期间内，若厂房按揭的借款人在借款期间出现逾期还款，次数累计达到3次，根据借款合同甲方有权要求借款人提前还款，同时要求乙方通知借款人并提出回购厂房要求。’请贵司按照合作协议履行回购义务”。2016年11月14日，东湖公司向国中医药公司发出通知，告知因长沙银行提出可能需要东湖公司承担代偿及回购责任，并提示东湖公司提前做好应对措施，现正式下函告知国中医药公司，如银行向东湖公司发出正式代偿及回购函件，东湖公司将立即启动法律程序开展相关回购事宜。2016年11月21日，东湖公司委托律师事务所向国中医药公司发出律师函告知国中医药公司若贷款银行要求东湖公司履行回购义务时，东湖公司有权按合同补充协议约定的以合同约定商品房价格的70%，扣除国中医药公司应偿还的贷款本息及费用、违约金、赔偿金等费用后余额（无息）支付给该公司。另认定，因国中医药公司2016年9月份之后未再向长沙银行偿还银行贷款，长沙银行于2016年12月30日扣划东湖公司账户保证金150万元。截至2017年8月24日，国中医药公司尚欠长沙银行借款本金26324149.26元、利息1410928.61元。长沙银行已于2017年2月14日以东湖公司、国中医药公司、江苏国中医药有限公司为被告向长沙市中级人民法院提起诉讼，要求国中医药公司偿还长沙银行的剩余欠款26324149.26元及利息292365.3元；要求判令长沙银行对包括涉案房屋在内的位于长沙市雨花区振华路519号聚合工业园第1栋共计30套工业厂房享有优先受偿权；要求东湖公司、江苏国中医药有限公司对国中医药公司的上述债务承担连带清偿责任。一审法院作出（2017）湘0111民初354号民事判决：一、判决东湖公司与国中医药公司于2015年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20140576205）于2017年3月1日解除；二、国中医药公司于判决生效之日起三十日内协助东湖公司办理长沙市雨花区振华路519号聚合工业园第一栋第二层205号房的商品房预告登记注销手续及《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20140576205）网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给长沙东湖和庭投资有限公司；三、国中医药公司于判决生效之日起七日内向东湖公司返还代为偿付的银行贷款本息50000元；四、驳回东湖公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2310元，由国中医药公司负担。东湖公司上诉请求：一、判令国中医药公司向东湖公司支付赔偿金50500元（计算截至起诉之日，实际计算至国中医药公司实际清偿之日）；二、判令国中医药公司自2016年6月30日起至实际腾空房屋之日止按照总房价款年5%的标准向东湖公司支付折旧费；三、判令东湖公司以1184950.2元的价格回购位于长沙市雨花区；四、判令由国中医药公司承担本案的全部诉讼费用。国中医药公司上诉请求：一、依法撤销（2017）湘0111民初354号民事判决书第一项、第二项判决，改判驳回东湖公司以下几项诉讼请求：1、解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》以及《补充协议》并撤销相应的商品房预告登记；2、要求国中医药公司立即腾退房屋支付相应违约金；3、以1184950.2元价格回购位于长沙市雨花区；4、要求国中医药公司自2016年6月30日起至实际腾空房屋之日止按照房价款年5%的标准支付折旧费。二、判令一、二审诉讼费用由东湖公司承担。二审法院认定的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为:东湖公司与国中医药公司于2015年12月2日签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：20140576205）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）涉案合同是否应予以解除；（二）东湖公司提出国中医药公司支付赔偿金、折旧费以及按70%的价款回购商品房的请求是否应予支持。一、关于涉案合同是否应予以解除的问题。《补充协议》第4点约定：若买受人连续或累计3个月延期支付贷款本息的，出卖人有权单方面解除合同或有权留置买受人购买的商品房，不向买受人交付房屋。本案中，长沙银行已经实际扣划了东湖公司保证金150万元，国中医药公司至今未向东湖公司支付扣划款项，已经逾期超过3个月，达到合同上述约定解除的条件。国中医药公司上诉认为其已实际履行完毕，并未构成根本违约，但其并未按照《补充协议》第4点的约定履行支付贷款本息的义务，已经逾期超过3个月，而且长沙银行和东湖公司多次催告，其均未按时履行还贷义务，故其该项上诉理由与事实不符。国中医药公司上诉还提出，合同解除后会损害涉案房屋的承租人和长沙银行利益的理由。根据“买卖不破租赁”的原则，房屋所有权人的转移并不影响承租人的利益；长沙银行作为债权人，其既可以向债务人国中医药公司主张权益，也可以向保证人东湖公司主张权益，其利益亦并不受损，故国中医药公司该项上诉理由亦不能成立。综上，一审判决双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议于起诉状副本送达之日即2017年3月1日解除并无不当。二、对东湖公司要求国中医药公司支付赔偿金、折旧费以及按70%的价款回购商品房的请求是否应予支持的问题。东湖公司上诉提出，国中医药公司应向其支付赔偿金50500元（计算截至起诉之日，实际计算至实际清偿之日）的请求。经查，《补充协议》第4点与第5点对违约责任进行了约定。本案中，东湖公司于2016年12月30日被长沙银行扣划了5万元，国中医药公司未依据合同约定及时归还，根据《补充协议》第4点的约定，国中医药公司按日向东湖公司支付逾期应付款万分之五的违约金。因东湖公司并未实际代国中医药公司偿还长沙银行的全部贷款余额和承担全部连带责任，东湖公司依据《补充协议》第5点之约定主张赔偿金没有事实依据，待东湖公司承担全部连带责任后可另行主张权利。因此，东湖公司的该项上诉请求予以部分支持，即国中医药公司应以5万元为基数，按日万分之五的标准向东湖公司支付从2016年12月30日起计算至清偿之日止的赔偿金。东湖公司上诉还提出，国中医药公司应按照总房价款年5%的标准向其支付折旧费的请求。因涉案合同对此并未进行约定，故东湖公司的该项请求依据不足，一审判决未予支持并无不当。对东湖公司上诉提出按原价款70%的价格回购涉案房屋的请求。经查，长沙银行虽于2016年9月30日向东湖公司发出了回购通知，但其中主张的依据是其与东湖公司签署的《合作协议》，国中医药公司并非该协议的当事人，该协议对国中医药公司不具备约束力。且长沙银行委托诉讼代理人在本案审理过程当中明确释明发出上述通知的主要目的在于要求东湖公司代偿，而不在于回购是否实施；其次，东湖公司亦并未将明确的回购通知告知国中医药公司；再则，《补充协议》第6点的约定也是关于违约责任的约定，结合当事人的受益与损失情况，考虑东湖公司可根据《补充协议》的其他条款主张违约责任，从公平原则出发，东湖公司的该项请求不宜支持。因此，一审判决对东湖公司要求按原价款70%的价格回购涉案房屋的诉讼请求不予支持并无不当。二审法院判决：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初354号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初354号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初354号民事判决第三项为:国中医药公司于本判决生效之日起七日内向东湖公司返还代为偿付的银行贷款50000元及支付违约金（以50000元为基数，按日万分之五的标准从2016年12月30日开始计算至清偿之日为止）；四、驳回东湖公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2310元，由国中医药公司负担；本案二审案件受理费2310元，由国中医药公司负担1155元，由东湖公司负担1155元。本案再审中，再审申请人国中医药公司在再审中提交如下证据：第一组证据：1.《建设工程设计合同（一）》；2.《预拌混凝土销售合同》及发票；3.水电、监控、木工、泥工等《施工承包合同》及收据；4.《装修施工合同》；5.《装饰施工合同》；6.《工控机移机合同》及《风柜清洗协议》。上述证据拟证明再审申请人国中医药公司及承租人对案涉房屋进行装修（金额5645740元）。第二组证据：7.《采购合同》及发票；8.《新建物流中心总集成合同》、《补充协议》、发票；9.《中央空调设备采购合同》及《中央空调综合管理系统软件V1.0采购合同》及项目收款明细；10.《窗户保温封闭施工承包合同》、《冷库购销合同》及发票；11.《药品储运温度监测系统冷藏车项目实施合同》、《药品温度实时监测保温箱项目实施合同》及发票；12.《货架买卖合同书》；13.《三金欧式自动遥控卷帘门销售合同》及发票；14.《订货合同》及发票；15.《海典软件商务合同》；16.《仓储设备合同》、《采购合同》；17.《阴凉库设备购销合同》及发票；18.《药品储运温湿度监测系统项目实施合同》及发票。上述证据拟证明再审申请人国中医药公司就案涉房屋所采购的设施设备（金额8583401元）。第三组证据：19.再审申请人国中医药公司与湖南九华崇源堂药品超市连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》；20.湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司与湖南华唯医药连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》；21.湖南华唯崇源堂医药连锁有限公司与湖南家人康医药有限公司签订《房屋租赁合同》。上述证据拟证明案涉房屋已全部出租。东湖公司质证意见为：对上述证据的真实性、关联性均有异议，相关合同是否履行无法证明，且装修装饰及设备购置与本案处理没有关联。对于租赁合同，合同签订方存在关联关系，不排除串通损害东湖公司利益，且证据20、21是为规避执行而签订。长沙银行质证意见为：第一、二组证据与本案无关，不能证明购房合同不能解除；第三组证据，证据19明显造假，签订租赁合同时还没有签订购房合同，证据20、21，是逃避债务，二审判决已生效，国中医药公司无权租赁涉案房屋。本院认为，上述证据并不属于新证据，且与本案并无直接关联，不予采信。本院再审查明，长沙银行起诉国中医药公司、东湖公司、江苏国中医药有限公司金融借款合同纠纷一案，湖南省长沙市中级人民法院于2019年元月24日作出（2017）湘01民初394号民事判决：一、解除长沙银行与国中医药公司签订的借款合同；二、限国中医药公司在判决生效之日起15日内偿还长沙银行本金26324148.25元，利息2612895.83元，罚息1395004元，并按照合同约定利率继续支付从2018年10月17日起至判决确定的给付之日止的利息；三、江苏国中医药有限公司、东湖公司对判决第二项债务承担连带责任；四、驳回长沙银行其他诉讼请求。长沙银行、东湖公司均不服，提起上诉。本院于2019年6月21日作出终审判决，维持湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民初394号民事判决。原二审认定的其他事实正确，本院再审予以确认。本院再审认为，本案争议焦点：一是《补充协议》第一条第二款第4项是否有效；二是涉案《长沙市商品房买卖合同》及补充协议应否解除。关于《补充协议》第一条第二款第4项是否有效的问题。再审申请人认为该条款系格式条款，加重了申请人因违约所应负的责任，排除了申请人主要权利，且被申请人没有作任何提示和说明，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定应属无效。被申请人认为，该条款是双方协商达成，并没有排除申请人主要权利、加重其责任，属有效条款。对此，本院评析如下：所谓格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案补充协议中第一条第二款第4项系东湖公司为了重复使用而预先拟定，并无证据证明在订立合同时东湖公司与国中医药公司进行充分协商。因此，可以认定该条款为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。格式条款只有符合上述情形时才会认定无效，而本案并不符合上述情形。首先，法律规定在一定条件下否定格式条款效力是为防止经济强者侵害弱者权利，对签约时处于弱势一方依照公平原则给予的特殊保护。本案签约主体均系公司，双方处于平等地位，不存在一方利用其优势迫使另一方无条件接受情形，故本案并不符合否定格式条款效力的前提条件。其次，本案双方买卖行为系商事行为，商事行为应充分尊重当事人意思自治和交易自由，在效率与公平兼顾基础上强调效率优先，强调交易安全、风险自担。虽然上述条款系格式条款，但本案国中医药公司、东湖公司均系平等商事主体，均系具有专业判断和风险控制能力的市场主体和商人，对于从事商事行为中的风险均有充分预估，相关权利义务设置均有均衡考虑。因此，应尊重当事人意思自由，充分尊重双方达成的协议。第三、从上述条款内容看，双方权利义务设置并不存在不平等。本案国中医药公司购买房子系通过按揭方式支付购房款，并由东湖公司提供担保，该事实使得本案商品房买卖合同与国中医药公司、长沙银行、东湖公司借款担保合同紧密联系，不能割裂。国中医药公司为获得按揭款支付房款，在借款合同中额外增加了东湖公司为其提供担保的义务，为使权利义务对等，东湖公司与国中医药公司在补充协议中为东湖公司增设一项权利，即合同解除权。双方权利义务基本对等。国中医药公司及时偿还按揭款是其合同基本义务，并没有额外增加其义务而加重责任。在买卖合同中，国中医药公司主要义务是付款，主要权利是取得房子；东湖公司主要义务是交付房屋，主要权利是取得房款。表面上看，国中医药公司支付首付款，随后银行按揭款也支付完毕，东湖公司权利已实现，国中医药公司有权利取得房子，如解除合同将使得国中医药公司该权利被排除。实质上，国中医药公司支付的房款是通过按揭从银行取得，东湖公司为按揭贷款提供了担保，国中医药公司不偿还按揭款，东湖公司就要承担担保责任，这种情形下，国中医药公司支付按揭房款义务的履行落空，如东湖公司解除合同的权利不受保护，则将导致诚信当事人一方正当利益丧失，有违公平正义。本案关联案件即借款合同纠纷已判决生效，由东湖公司承担连带担保责任，因国中医药公司已无偿还能力，如不解除合同，将出现东湖公司自己垫资出卖自己房子的结局，这才是真正不公平。故，上述条款的权利义务设置并不存在不平等。第四、上述条款约定的解除合同条件，是国中医药公司可以预见并可控的，只要国中医药公司及时履行偿还按揭款义务，并不会发生解除合同情形。本案按揭款不能偿还系国中医药公司自身违约造成，其因违约而承担房屋买卖合同被解除的责任并非不公平。综上，涉案《补充协议》第一条第二款第4项应判定有效。关于涉案《长沙市商品房买卖合同》及补充协议应否解除问题。再审申请人国中医药公司提出其只是轻微违约，没有根本违约，且本案合同解除将使双方权利义务明显失衡，本案合同不能解除。被申请人认为，解除合同系合同约定权利，应尊重当事人意思自治，因国中医药公司没有履行还款义务，导致东湖公司承担担保责任，国中医药公司义务没有履行完毕，东湖公司签订《长沙市商品房买卖合同》的合同目的不能实现，合同应解除，且合同解除不会导致利益失衡，被申请人装修损失及房款返还等问题可以另案诉讼。本院认为，涉案合同应予以解除。《补充协议》第一条第二款第4条规定：买受人（国中医药公司）在获得银行贷款后应按照其与银行所签订的《借款合同》之约定按期足额偿还贷款本息，因买受人未及时足额偿还本息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息、费用，买受人应于收到出卖人还款通知之日起10日内向出卖人归还相关本息，并承担自银行扣款之日到买受人归还之日期间的利息。在上述10日内如仍未偿还的，视为买受人违约，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。若买受人连续或累计3个月延期支付贷款本息的，出卖人有权单方面解除合同或有权留置买受人购买的商品房，不向买受人交付房屋。本案再审申请人在签订借款合同后的同年5月、7月、9月未按期偿还贷款本息，且至2016年9月后未再向长沙银行偿还借款。2016年12月30日，长沙银行扣划了东湖公司账户保证金150万元，涉及本案金额为5万元。国中医药公司至今未偿还东湖公司扣划款项，根据上述合同约定，东湖公司可以解除合同。本案系约定解除，并不是法定解除。约定解除权只需审查是否符合合同约定解除条件，并不需要审查是否构成根本违约以及是否实现合同目的，这些因素系法定解除权的审查因素。况且，本案因国中医药公司未按时支付银行按揭款，导致东湖公司承担连带责任，东湖公司通过出卖房屋取得购房款的合同目的实质上已无法实现，而国中医药公司支付购房款义务实质上并没有履行完毕，故即使从法定解除权角度衡量，本案也完全符合法定解除条件。国中医药公司提出其没有根本违约的理由不能成立。国中医药公司提出合同解除将使双方权利义务明显失衡的理由。第一，关于房屋差价损失巨大。合同解除前，因双方买卖合同尚在履行当中，并没有登记过户，国中医药公司取得的仅是物权期待权，并没有取得物权。对于买卖合同的履行，国中医药公司是违约方，合同履行当中房屋的差价利益并不由违约方享有，国中医药公司不能因其违约而获得房屋差价的利益，故其提出的房屋差价损失并不存在。第二，关于房屋装修设备损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并要求赔偿损失。故涉案合同解除后，国中医药公司可以就其装修投入另行诉讼主张权利。第三，关于涉案房屋上的租赁合同。“买卖不破租赁”，涉案合同解除不影响租赁合同继续履行。综上，国中医药公司提出本案合同不能解除的主张，本院不予采纳。至于国中医药公司提出的逾期还贷的原因系东湖公司与之关联的物业公司关停水电的理由，因国中医药公司并没有提供任何证据，且业主与物业公司之间物业服务合同关系与本案房屋买卖及借款担保是不同法律关系，物业公司和东湖公司各自系独立法人，即使存在物业公司停水停电的情形也与本案处理并无关联，其申请再审提出的该项理由也不能采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，再审申请人国中医药公司申请再审理由不成立，对其再审请求应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）项的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1427号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周光清审判员  舒志宏审判员  张克江二〇一九年十月三十日法官助理刘盼清书记员曹日升附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……