山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1091民初1588号原告：威海瑞和酒业有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区大连路59号，统一社会信用代码913710008667441317。法定代表人：许经健，经理。委托诉讼代理人：刘菲，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松威，山东胶东律师事务所律师。被告：黄正亮，男，1957年12月16日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：齐晓枫，北京市京师（威海）律师事务所律师。原告威海瑞和酒业有限公司与被告黄正亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海瑞和酒业有限公司委托诉讼代理人刘菲，被告黄正亮及其委托诉讼代理人齐晓枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海瑞和酒业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金48000元及利息（以48000元为本金，自2019年5月26日按年利率6%计算）。庭审中，原告变更利息计算方式为：以18000元为本金，自2014年6月2日起按年利率6%计算利息；以30000元为本金，自2016年6月2日按年利率24%计算。事实与理由：被告自2011年6月2日起租用原告园内场地用于建设临时性厂房至今，约定租金每年6000元，2019年5月28日双方解除房屋租赁合同。但被告自租用以来从未支付过租金，共欠付租金48000元。原告多次通知被告缴纳租金，被告未缴纳，为维护自身合法权益，诉至法院。黄正亮辩称，1.被告不欠原告租金，原告尚欠被告工程款未结清。2011年5月至6月期间，被告为原告办公楼进行暖气管道改造工程，总工程价款为115362元，原告仅支付被告工程款60000元。2011年6月原被告双方签订租赁合同，被告租赁原告厂区内的土地用以建设临时仓库存放材料，年租金6000元。同年因原告无钱支付被告剩余工程款55362元，双方达成用工程款抵顶租金的合意，并一直履行至今。截止2019年6月1日，被告不欠原告租金，但原告还欠被告工程款7362元，即使到原告起诉至今被告也不欠租金，还可继续用工程款抵顶租金继续租用，双方租赁合同一直在正常履行中，租赁合同一直未解除；2.原告请求已过诉讼时效。自被告2011年租赁原告土地，且双方达成用工程款抵顶租金的合意并实际履行至今，被告从未收到原告催收租金的通知，故原告起诉主张的租金大部分已过诉讼时效。综上，请法院查清双方之间的客观事实，驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年6月2日，原、被告签订土地租赁合同，载明乙方（被告）承租甲方（原告）位于高技区院内场地用于建设临时性厂房；租赁期间从2011年6月2日至2014年6月1日，租金为6000元/年，每年提前一个月支付【即每年5月1日之前缴纳房租】，甲方收取乙方的保证金2000元，合同期满，甲方经过验收符合要求，甲方退还乙方。2014年6月1日，原、被告再行签订房屋租赁合同，其中约定，甲方出租乙方的土地位于高区院内，用以建设临时库房，租赁期间为两年，自2014年6月2日起至2016年6月1日止。该房屋租赁合同中关于租金以及租金支付方式的约定与2011年的土地租赁合同合同中的条款一致；合同第九条违约责任约定：在租赁期内，乙方逾期缴纳的应由乙方负担的费用，每逾期一天，则应按上述费用总额的3%支付甲方滞纳金；乙方如逾期支付租金，须按年租金额的3%支付滞纳金。合同到期后，双方再未签订书面租赁合同，但被告一直租用上述场地至今。2019年5月25日，原告公司总经理许耘向被告发送短信通知，称双方2014年6月1日签订的房屋租赁合同，期限至2016年6月1日。合同期满后，因双方对你（被告）继续使用租赁物无异议，合同继续顺延履行。但租赁期限变为不定期。现由于你拒不交纳租金，特向你通知如下，一、你我双方的不定期租赁关系，自2019年6月1日解除；二、请你于2019年6月1日前将租赁范围内的物品清理完毕，并与我公司办理清点交接手续，逾期我公司将自行清理租赁范围内的物品并另行存放。因此产生的搬运费、保管费以及物品灭失的风险概由你承担；三、你因租赁累计拖欠我公司租金48000元，请你于2019年5月31日前向我公司支付。请你重视此事并按通知内容履行，若否，我公司将通过司法途径解决。关于租金是否支付，双方存在争议。原告主张被告至今一直未支付租金，被告则辩称双方在2011年即达成口头抵顶协议，用工程款抵顶租金。被告曾于2011年5月为原告进行了暖气改造工程，工程款共计115362元，原告分别于2011年5月4日、6月30日、9月29日、11月30日向被告支付了共计6万元的工程款，剩余款项原告一直未支付，并与原告达成口头协议，用于抵顶租赁费用。为此，被告申请了证人梁某、李某出庭作证。证人梁某称其系为原告进行暖气改造工程的人员，2011年5月、6月到原告处干的暖气改造，干了一个月，当时被告黄总只给了4万元，之后再一直没有给；其不知道原告一共欠被告多少钱，只是被告去要，没要到，就自行垫付了9万元给证人，说钱被告自己去问原告要。当时干活人工费9万元左右，其余的是材料费，据被告说，一共有10万左右；证人李某到庭接受法庭单独询问称，其原系原告公司的财务人员，被告于2011年在原告处租了一块地，盖工具房放工具，每年租金6千元，到2017年证人李某辞职时，租金应该是36000元；被告曾为原告公司进行过暖气改造工程，工程款大约在12万至13万元，当时原告公司的老板许经建告诉工程部及财务部，被告的租金跟工程款抵顶。证人李某称其不知道工程款的具体数额，直至其辞职时，工程部也没有将该工程的最终数额告知财务，所以这部分款项并未入账，只是证人李某自行在公司电脑中作了一个备忘账，想等到工程结算完的时候报税。被告还提供了原告原工作人员衣某的书面情况说明一份，其中称其自1995年在原告处工作，2018年7月离开公司，从事公司安排的房屋及土地租赁业务。2011年5月，公司经理许经建安排其监管黄正亮施工办公楼暖气改造工程进度，2011年6月施工完毕。2011年6月左右，许经建经理通知他（衣某）去测量土地面积，将土地租给黄正亮，他打印合同，由经理许经建审完后签字盖章。黄正亮来公司签订合同，公司安排他向欠租金的租户催收租金，从2011年他打电话向黄总催要土地租金，黄总到公司与经理及财务沟通，说用工程款抵顶房租，沟通后公司不再让他催黄总要租金。原告对上述证据均有异议，认为梁某是为被告干活的，与被告之间存在利害关系，不适合作为证人出庭作证,且证人所证明的事项涉及被告主张的为原告进行暖气改造的工程，该事项与本案没有关联性；另外,在证人的表述中明确陈述对工程款抵顶房租的事实是不清楚的。而证人主张的人工费九万多元也没有任何证据予以证实。原告对李某的证言不予认可,认为李某作为证人应当出庭;其次,李某在职期间存在严重的职务侵占问题,并且存在多年的财务账本拒不交回问题,其与原告之间存在利害关系,故其陈述不应当予以采信。通过询问笔录，李某陈述被告对原告进行暖气改造工程的工程款大约是12到13万元，该金额与被告的主张不一致，且至今被告没有提供证据证明其工程款的金额，被告所称的工程款抵顶房租无任何账目进行记载，双方也没有签署任何书面的抵顶协议，抵顶的事实根本不存在。而因李某离职导致无法找到电脑中的备忘账，原告又提供了关于李某涉及职务侵占的情况说明一份，用以证实原告与李某之间存在利害关系，李某不应当作为本案证人。本院经综合评析认为，证人梁某系为被告进行暖气改造工程的工作人员，与被告之间存在利害关系，且证人并非明确知晓原、被告之间关于工程款抵顶房租的事宜，均为其听被告自行陈述所知，故证人梁某的证言无法证实被告的主张；衣军威出具的情况说明系证人证言，其作为证人应当出庭接收双方质询，故其书面情况说明不符合证人证言的法定形式，对该证据本院不予采信；李某作为证人接受了法庭询问，其陈述的内容与本案有直接关联性，其称原告经理许经建告知其房租、工程款抵顶，并由其做备忘账记录，但李某与原告均未提供该账目，且在李某的陈述中，双方工程款的最终数额未确定，故其证言不能证实被告的主张。本院认为，原、被告之间系租赁合同关系。原、被告签署的《租赁合同》中载明租赁期间及租赁费数额、租赁费的支付方式等，双方均应该按照租赁合同的约定履行各方的权利义务。自2016年6月2日起，双方再未签订书面租赁合同，但是被告仍使用原告涉案租赁物至今，故双方自2016年6月2日至今形成了不定期的租赁关系，双方的权利义务应当延续之前租赁合同的约定，故原告以6000元/年确定租赁费，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或按照合同性质不得抵销的除外。”该条对法定抵销的构成要件进行了规定，即双方互负同种类债务、且双方债务均已确定且均已界清偿期。本案中，被告主张其欠付原告的房租与被告欠付其的工程款相抵销，但原告不认可被告主张的工程款，且被告无法证实在双方达成口头抵销协议时已经确定工程款数额，证人李某在询问笔录中虽然认可被告知双方抵销事宜，但亦陈述在其离职之前未得到公司工程部门的确认工程款的数额。故被告主张工程款抵销房租的抗辩理由，事实不清，证据不足，不符合抵销的法律规定，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”本案中，根据双方合同约定及庭审陈述，被告自2011年6月租赁涉案土地至今，每年租金为6000元，且合同约定每年5月1日交纳下一年房租，故原告每一年的房租的诉讼时效应当为当年起算至第三年的5月2日之前，原告提供的短信通知是2019年5月25日向被告发送的，并且未提供其他证据证实在此之前向被告主张过权利，故原告2011年至2016年6月1日的房租请求权已经超过诉讼时效，故被告以此抗辩不履行房租给付义务，符合法律规定，本院予以支持。在2016年6月2日起至今，双方形成不定期租赁合同，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成协议补充的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，根据双方之前两份租赁合同的约定，双方对于房租的交付时间的约定均为当年的5月1日之前交付下年租金，故双方自2016年6月2日起的租金交纳时间仍应当为当年的5月1日之前，故对2016年6月2日至2017年6月1日的房租被告应于2016年5月1日前交纳，诉讼时效到2019年5月2日之前，故原告主张的2016年6月2日至2017年6月1日的房租亦超过诉讼时效，被告抗辩不予支付，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原、被告在2016年6月2日起至今未签订新的租赁合同，且之前两份租赁合同的期限均不一致，故无法按照交易习惯确定租赁期限，双方形成不定期租赁，故原告可以随时提出解除合同，故原告在2019年5月25日以短信形式提出的合同解除通知，且给付被告5天时间搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以确认，双方自2019年6月1日解除租赁合同。故原告主张2017年6月2日至2019年6月1日止的租金，符合法律规定，本院予以支持，即被告应当给付原告租金12000元（6000元*2年）。关于原告主张的利息，实际为被告未按期交纳租金产生的利息损失，以中国人民银行同期贷款利率计算为宜，即被告给付原告利息损失（按中国人民银行同期贷款利率分段计算：以6000元为本金，自2017年6月2日起至2018年6月2日；以12000元为本金，自2018年6月2日起至被告实际履行之日止）。综上，原告的部分诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告黄正亮于本判决生效之日起十日内给付原告威海瑞和酒业有限公司土地租金12000元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率分段计算：以6000元为本金，自2017年6月2日起至2018年6月2日；以12000元为本金，自2018年6月2日起至被告实际履行之日止）；二、驳回原告威海瑞和酒业有限公司的其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告威海瑞和酒业有限公司负担375元，被告黄正亮负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙喜娥二〇一九年十月三十一日法官助理任怀钰书记员宋婉莹