安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终5666号上诉人（原审原告）：安徽浚汰商务咨询有限公司，住所地安徽省合肥市包河区花园大道17号互联网产业园1号楼4层。法定代表人：黄晨平，总经理。委托诉讼代理人：陈健民，北京德和衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥京妆商业运营有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路新地中心10幢办3308-3310室。法定代表人：马菊，总经理。委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人安徽浚汰商务咨询有限公司（以下简称浚汰公司）因与被上诉人合肥京妆商业运营有限公司（以下简称京妆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浚汰公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院未认定消防不合格的原因是京妆公司的原因造成，事实认定错误。浚汰公司与京妆公司于2017年6月签订的《房屋租赁合同》5.3约定：“甲方保证交付该物业时硬装及配套设置完好并能够正常使用”。合肥市瑶海区公安消防大队于2018年1月22日作出的《建筑工程竣工验收消防备案检查不合格通知书》载明，验收消防备案检查不合格的主要原因是该单位自动喷水灭火系统压力开关无法起泵。由于自动喷水灭火系统压力开关在该物业地下一层，属于出租方在合同中承诺的“所交付物业硬装及配套设置完好并能正常使用”项目，因此，浚汰公司在装修后的消防备案检查不合格是京妆公司的原因。二、一审法院认定《房屋租赁合同》的解除时间为2019年2月18日错误。消防部门因备案问题责令浚汰公司在2017年12月14日停止使用，浚汰公司有权以合同无法继续履行而要求解除合同。2018年3月14日，京妆公司向浚汰公司发函，告知其与业主方合肥远东印务有限责任公司（以下简称远东公司）的租赁合同已经依法解除，并通知浚汰公司就相关损失与远东公司对接。京妆公司在未处理完相关债务即单方面擅自转移合同义务，并强行要求浚汰公司与业主方对接，已属于擅自解除合同的重大违约行为。随后，远东公司向浚汰公司发出《工作联系函》，告知京妆公司已于2018年1月17日即向业主方发出解除租赁合同申请，并表示京妆公司的债务与业主方无关。为维护自身合法权益，浚汰公司发出《公函》要求京妆公司继续履行合同义务，但浚汰公司的发函无法改变租赁合同履行不能的事实。在消防备案无法取得情况下，浚汰公司被迫于2018年4月底搬离。因此，京妆公司单方面于2018年3月14日强行要求浚汰公司与业主方对接，京妆公司已从行为上解除了租赁合同，合同解除的时间应为2018年3月14日。三、一审法院对浚汰公司主张的装修、空调折价损失未予支持错误。浚汰公司为承租房屋，与安徽皖雅装饰设计有限公司签署了总价为542526元的室内装饰合同，向安徽健智机电节能工程有限公司购买了价值180000元的空调，京妆公司亦确认安徽皖雅装饰设计有限公司进场施工。浚汰公司因客观原因没有收到装修及空调发票，但浚汰公司已经向相关单位支付了所有款项并取得收据，收据也是有效的付款证据。由于《房屋租赁合同》约定退租时不得带走装修、空调、消防，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款、第十一条第一款规定，对于已形成附合的装饰装修物，浚汰公司请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值符合法律规定。四、一审法院未支持机房进水造成的损失错误。从2017年12月29日浚汰公司向京妆公司发函的内容即可以得出，因该物业六楼消防栓多次漏水，造成漏水从六楼一直渗透到浚汰公司所在的三楼，积水达十公分，淹没了机房，发函内容亦初步列出了损失。2018年1月15日，京妆公司向浚汰公司《回函》称：“我司对于2017年8月水管漏水事件给贵司带来的损失深表歉意……”，由此可见，京妆公司已经认可了2017年8月份出现了水管漏水事件。在漏水事件后，浚汰公司与上海贺臻网络科技有限公司签署合同购买了机房设备，合计金额为39980元。浚汰公司虽因客观原因未取得设备发票，但提交了设备《购销合同》以及上海贺臻网络科技有限公司出具的收据，可以证实浚汰公司履行了付款义务。由于该物业均由京妆公司负责管理，京妆公司应当对漏水事件产生的损失承担全部责任。五、一审法院把浚汰公司主张的消防改造费用和罚款混为一谈，且不予支持消防改造费用损失和罚款损失，事实认定错误。浚汰公司与安徽纵环消防工程有限公司签订的《消防改造工程合同书》并不是为了应对消防部门的处罚进行整改而签订的合同。京妆公司在承租房屋后，因需要对出租人的房屋重新装修，对于装修部分的消防也同时需要进行改造，并用于消防验收备案。安徽纵环消防工程有限公司完成消防改造合同义务后，浚汰公司履行了付款义务。同时，由于自动喷水灭火系统压力开关问题一直无法得到解决，浚汰公司明知该问题无法通过消防备案，故未前往消防部门进行备案申请而被消防部门处罚，该部分罚款损失应由京妆公司承担。六、一审法院未支持律师费、差旅费及资金占用损失错误。根据《房屋租赁合同》6.2约定，浚汰公司有权因京妆公司的违约行为要求京妆公司赔偿相应损失，该“相应损失”应理解为浚汰公司在应对京妆公司违约时发生的一切合理损失，且应包括律师费、诉讼费、差旅费等为了维护权益而支出的一切合理费用。浚汰公司目前已支付一审律师费25000元，差旅费暂计4000元，属于正常合理损失。另外，资金占用利息损失属于法定孳息损失，浚汰公司要求京妆公司以诉请标的为基数，按照年化6%利率向主张资金占用损失，符合法律规定。京妆公司辩称，双方约定交房后，二次消防由浚汰公司负责。案涉房屋只是对外出租房屋的一部分，其他房屋仍对外出租经营，浚汰公司因为二次消防不合格被处罚是其自身原因造成，京妆公司无任何过错。请求驳回上诉，维持一审判决。浚汰公司向一审法院起诉请求：1.双方签订的《房屋租赁合同》解除；2.京妆公司向浚汰公司归还履约保证金73720元；3.京妆公司向浚汰公司支付履约保证滞纳金以73720元为基数按照0.5%/日从2018年3月15日暂计至2019年1月15日，为112791.6元；4.京妆公司向浚汰公司赔偿装修折价损失497496元；5.京妆公司向浚汰公司赔偿空调折价损失165060元；6.京妆公司向浚汰公司赔偿机房进水损失39980元；7.京妆公司向浚汰公司赔偿消防工程损失110000元；8.京妆公司向浚汰公司支付罚款损失5000元；9.京妆公司向浚汰公司赔偿搬家费用损失30000元；10.京妆公司向浚汰公司赔偿律师费损失暂计25000元，差旅费暂计4000元；11.京妆公司自起诉之日起，以诉请标的1063047.6元为基数，按照年化6%利率向浚汰公司支付资金占用损失；12.本案所产生诉讼费、差旅费全部由京妆公司承担。一审法院认定事实：2017年京妆公司作为出租方与作为承租方的浚汰公司签订《房屋租赁合同》，约定京妆公司将位于合肥市新蚌埠路39号京妆板桥里3层房屋，建筑面积1940㎡，出租给浚汰公司用于办公。租赁期限为3年，自2017年6月28日至2020年9月17日止,其中计租起始日为2017年9月18日。租金约定为：38元/平方米/月，全年合计884640元（不含税价格）。支付方式按首年每3个月支付一期租金，次年起每6个月支付一期租金。租金1年不变，第2年起每年递增5%，2017年7月12日前支付1/2租金及1/2履约保证金。另1/2租金及履约保证金于2017年8月12日前支付。第一期租金为2017年7月12日前支付金额110580元、2017年8月12日前支付金额110580元；第二期租金为2017年12月11日前支付金额221160元；第三期租金为2018年3月11日前支付金额221160元；第四期租金为2018年6月11日前支付金额221160元；第五期租金为2018年9月11日前支付金额464436元；第六期租金为2019年3月11日前支付金额464436元；第七期租金为2019年9月11日前支付金额487658元；第八期租金为2020年3月11日前支付金额487658元。履约保证金约定为73720元，与首期租金一起分两次支付。在本合同执行中所产生的因浚汰公司违约而造成的任何费用，包括滞纳金、违约金等，京妆公司均可选择从履约保证金中予以扣除，京妆公司应及时补足履约保证金。租赁期满，京妆公司在浚汰公司结清应缴纳的各项费用后，将履约保证金无息退还浚汰公司。若因京妆公司浚汰公司提前终止合同，京妆公司需将履约保证金及浚汰公司所交租金的剩余款项退回，并承担浚汰公司因此产生的二次承租的中介费。另双方在补充条款中还约定房屋按现状交付、浚汰公司负责装修、消防、空调的安装及施工、浚汰公司退租时不得破坏及带走装修、消防及空调。其后，浚汰公司对承租房屋进行了装饰装修并安装了空调设备。2017年10月19日浚汰公司与安徽纵环消防工程有限公司签订《消防改造工程合同书》，约定安徽纵环消防工程有限公司就浚汰公司消防工程进行改造，工程地点合肥新蚌埠路39号京妆桥里3楼，工程内容喷淋系统、消火栓系统、报警系统、疏散指示系统、机械强排系统，场所建筑面积1700㎡。2017年12月4日案涉房屋因未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案，合肥市瑶海区公安消防大队向浚汰公司作出了《责令限期改正通知书》，要求浚汰公司于2017年12月14日前改正。改正期间，单位（场所）应当采取措施，确保消防安全。对消防安全违法行为，将依法予以处罚。2017年12月5日合肥市瑶海区公安消防大队向浚汰公司作出《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》，要求浚汰公司于2017年12月14日前停止使用，并将竣工验收依法报备、作出《行政处罚决定书》给予浚汰公司罚款5000元的处罚。2017年12月8日浚汰公司缴纳了罚款。2017年12月29日，浚汰公司向京妆公司发出《致合肥京妆商业运营有限公司函》，表示…二、浚汰公司8月底中央空调安装期间，消防栓水阀门被打开（一说是我们自己空调装修公司打开的，一说是京妆公司测试消防水管打开的）导致6楼消防栓漏水…。2018年1月15日京妆公司向浚汰公司发出《回函》，表示…2、依据合同条款锁定，浚汰公司的计租日期为2017年9月18日，同时合同中补充条款已明确约定浚汰公司负责租赁区域的装修、消防、空调施工和安装。因大楼一次消防已通过，故此消防问题由浚汰公司自行处理…。2018年3月14日京妆公司向浚汰公司发出《回函》，表示…京妆公司与远东公司之间的合同已经依法解除，浚汰公司、京妆公司的租赁合同项下京妆公司的权利义务由远东公司承继，浚汰公司所欠房屋租金或浚汰公司有其他损失，请直接与远东公司联系。2018年3月14日远东公司向浚汰公司发出《工作联系函》，通知浚汰公司立即停止支付房租等相关费用给京妆公司，并尽快安排相关人员与远东公司重新签订租赁合同。2018年3月24日浚汰公司向京妆公司发出《公函》，表示浚汰公司承租新蚌埠路39号板桥里院内写字楼三层，此产权隶属于合肥远东印务有限责任公司，之前该项目交由京妆公司全权运营管理。浚汰公司于2017年6月与京妆公司签署租赁合同，因在京妆公司运营管理期间出现一期消防设备无法正常使用情况，从而导致浚汰公司二期消防未能通过，可能引起浚汰公司全面停业。该《公函》还表示对京妆公司2018年3月14日单方面回函要求浚汰公司与京妆公司的相关房租或损失与远东联系，浚汰公司不予认可，浚汰公司与京妆公司的租赁法律关系依然存续…。2018年4月29日浚汰公司与合肥浩辰搬家服务有限公司签订《搬家合同》，约定货物搬出地址位于安徽省合肥市瑶海区新蚌埠路39号京妆板桥里3楼。2018年5月20日合肥浩辰搬家服务有限公司为浚汰公司开具了金额30000.6元搬家费发票。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋租赁合同系京妆公司作为出租方与浚汰公司作为承租方签订的房屋租赁合同。庭审中浚汰公司并不认可京妆公司的受托人身份，依据合同的相对性原则，应以案涉合同约定的双方主体作为合同权利、义务的相对人，故对京妆公司辩称其主体不适格的理由，不予采信。关于《房屋租赁合同》解除的问题，京妆公司于2018年3月14日向浚汰公司发出《回函》表示要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，故对浚汰公司要求解除《房屋租赁合同》的诉请，予以支持。但因浚汰公司在其提交的2018年3月24日《公函》中有过其与京妆公司之间租赁法律关系依然存续的意思表示，且浚汰公司未在2018年3月14日向京妆公司表达要求解除合同，故对浚汰公司主张《房屋租赁合同》自2018年3月14日解除的主张，不予支持。双方间《房屋租赁合同》解除的时间应以浚汰公司解除合同的意思表示到达京妆公司处的时间为准，即京妆公司2019年2月18日收到本案民事起诉状之日。关于履约保证金，庭审中京妆公司认可了确实收到履约保证金73720元的事实，但认为应先冲抵浚汰公司所欠房租。因京妆公司无法继续与浚汰公司履行《房屋租赁合同》约定的房屋出租义务，因而京妆公司对合同解除存在过错，京妆公司应当退还浚汰公司交纳的73720元履约保证金。另根据京妆公司及远东公司均在往来函件中表示浚汰公司欠付租金直接与远东公司联系的意思表示，故对京妆公司要求在履约保证金中抵扣房租的主张，不予支持。关于履约保证金的滞纳金，京妆公司应于合同解除之日向浚汰公司退还履约保证金，未退还的京妆公司需向浚汰公司赔偿逾期支付的利息损失，虽双方对利息损失的计算标准有过约定，但约定标准过高，该院依据法律规定，酌情予以核减，并按月利率2%标准，自2019年2月18日开始计算至履约保证金实际退还之日止。关于装修、空调的折价损失，浚汰公司仅提供装修合同、收据，未提交发票及资金支付的证据，不能证明浚汰公司实际支出的费用。庭审中京妆公司亦表示愿意返还空调机，浚汰公司主张按照使用时间及租赁合同约定的租赁期限评估残值，该评估标准并非由原、京妆公司双方协商确定。综上，损失应结合评估残值、购置成本及重新购置的成本加以确定。因此对浚汰公司主张的装修、空调折价不予支持。关于机房进水的损失，浚汰公司在2017年12月29日《致合肥京妆商业运营有限公司函》中对于机房进水的原因表示了原因的猜测，诉讼中浚汰公司对于进水原因亦未能举证证明京妆公司对此存在过错，对于机房维修的损失亦只提交了收据，未能提交发票和资金支付的证据，故对机房进水的损失不予支持。关于消防工程损失和罚款损失，双方在合同中约定了房屋为现状交付，2018年1月15日京妆公司《回函》称大楼一次消防已通过，浚汰公司在其后2018年3月24日的《公函》中并未进行否定，仅表示一期消防设备出现无法进行正常使用的情况，对此京妆公司在交付房屋时仅需对交付时的消防负责，浚汰公司接收房屋时应进行验房，其后出现一期消防设备不能使用的情况浚汰公司应负责举证，证明在京妆公司交房时即存在问题，同时浚汰公司与安徽纵环消防工程有限公司签订的消防改造工程合同书系浚汰公司被消防部门处罚前签订，由此可知并非浚汰公司针对消防部门的处罚进行整改而签订的合同，将该工程110000元工程款作为损失亦为不妥，故对浚汰公司诉请的消防工程损失和罚款损失不予支持。关于搬家费用，因京妆公司对合同解除存在过错，导致《房屋租赁合同》提前终止，故对浚汰公司主张由此产生的30000元搬家费，予以支持。关于浚汰公司主张的律师费、差旅费，因浚汰公司、京妆公司并未进行约定，且于法无据，故不予支持。关于浚汰公司主张对其主张的全部损失又进行计算利息损失的主张，同样于法无据，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认安徽浚汰商务咨询有限公司与合肥京妆商业运营有限公司之间签订的位于合肥新蚌埠路39号京妆板桥里3层房产的《房屋租赁合同》，于2019年2月18日解除；二、合肥京妆商业运营有限公司于判决生效之日起十日内返还安徽浚汰商务咨询有限公司履约保证金73720元，并自2019年2月18日起以73720元为基数，按月利率2%标准赔偿合肥京妆商业运营有限公司资金占用期间的利息损失至款清之日止；三、合肥京妆商业运营有限公司于判决生效之日起十日内赔偿安徽浚汰商务咨询有限公司搬家费30000元；四、驳回安徽浚汰商务咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14370元，由安徽浚汰商务咨询有限公司负担12968元，由合肥京妆商业运营有限公司负担1402元。二审中，浚汰公司向本院提交证据：一、发票、付款流水、补开发票证明、账户交易明细，证明浚汰公司实际支出装修款、空调款、二审律师费、差旅费；二、照片，证明消防《不合格通知书》上载明的“自动喷水灭火系统压力开关无法起泵”并非浚汰公司的原因，该水泵控制系统在地下，不在浚汰公司所承租的区域，属于该物业的配套设施。京妆公司质证认为：证据一中账户交易明细真实性无异议，其他证据真实性无法确定。发票开具日期是2019年9月4日，补开发票证明显然针对本次诉讼所出具，且没有合同依据。电子回单均发生在一审诉讼期间，不是新证据。账户交易明细与京妆公司无关。浚汰公司搬离承租房屋是其未按约交纳房租所致，并非消防问题，该证据达不到浚汰公司的证明目的。证据二真实性和证明目的均不认可。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，关于合同解除时间，因合同履行过程中，浚汰公司并未有向京妆公司发出过解除合同的意思表示，2018年3月14日京妆公司要求解除合同，浚汰公司亦未予同意，故浚汰公司主张2018年3月14日合同解除，无事实依据，本院不予支持。一审法院以京妆公司收到诉状之日认定为双方合同解除之日，并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，一审法院认定京妆公司对合同解除存在过错，本院予以确认。因双方合同中并未约定因京妆公司原因解除合同装饰装修物如何处理，故浚汰公司主张剩余租赁期内装饰装修残值损失，应当综合考虑装修现值及因合同解除未摊销费用。浚汰公司主张的装修折价方式及残值金额，未提交充分、有效证据予以证明符合相关法律规定，亦未申请司法鉴定予以确定，应当承担举证不能的法律后果，一审法院未予支持，并无不当。空调不属于已形成附合的装饰装修物，且京妆公司同意返还，浚汰公司主张残值损失，无事实和法律依据，本院不予支持。浚汰公司无证据证明京妆公司对机房进水存在过错，所举证据亦不能证明机房维修实际损失金额，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于浚汰公司主张的消防改造费用，双方合同约定现状交付，浚汰公司并无证据证明交房时一期消防设备存在问题。且消防改造损失亦属装修损失，如前所述，浚汰公司主张按照合同价款确认损失，无事实和法律依据，本院不予支持。消防部门的罚款系浚汰公司未按规定进行备案所致，非京妆公司的原因，浚汰公司主张京妆公司承担罚款损失，本院不予支持。浚汰公司主张律师费、差旅费及资金占用损失，双方合同中对此并无明确约定，浚汰公司该项主张无合同及法律依据，本院不予支持。综上，浚汰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14370元，由安徽浚汰商务咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十月十四日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。