四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民初83号 原告：戴平，女，汉族，1969年4月23日出生，住四川省乐山市市中区。 原告：李磊，男，汉族，1972年10月14日出生，住四川省乐山市市中区。 原告：周骏豪，男，汉族，1994年8月14日出生，住四川省乐山市市中区。 原告：李华，女，汉族，1974年11月8日出生，住四川省成都市青羊区浣花滨河路5××号2栋2单元3号。 四原告共同委托诉讼代理人：肖斌，四川创设律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：毕佳，四川创设律师事务所律师。 被告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村4组。 诉讼代表人：张建忠，乐山鸿德房地产开发有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：张鹏礼，四川高贸律师事务所律师。 第三人：黄用，男，汉族，1983年3月13日出生，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：魏建钊，四川睿典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨律，四川睿典律师事务所律师。 原告戴平、李磊、周骏豪、李华与被告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德公司）、第三人黄用商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，戴平、李磊、周骏豪、李华及鸿德公司均申请黄用作为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院于2019年9月10日予以准许并通知黄用参加诉讼。本案依法适用普通程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。戴平、李磊、周骏豪、李华共同的委托诉讼代理人肖斌、毕佳及戴平，鸿德公司的委托诉讼代理人张鹏礼，第三人黄用的委托诉讼代理人魏建钊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 戴平、李磊、周骏豪、李华向本院提出诉讼请求：1.确认鸿德公司与李隆中签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令鸿德公司继续履行与李隆中签订的《商品房买卖合同》并按（2018）川1102民初5519号《民事调解书》第一项确定的份额为李磊、戴平、周骏豪、李华办理“城市脉搏”1幢2单元1楼××号（新编门牌号为××）房产的过户手续；3.本案诉讼费用由鸿德公司承担。事实与理由：被继承人李隆中于2010年12月2日与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定李隆中向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢2单元1楼××号商业用房（以下简称××号房产），一次性付款，李隆中将合同约定的全部购房款支付给鸿德公司并交纳契税、维修基金，鸿德公司与李隆中办理了××号房产的交接手续，之后××号房产一直由李隆中占有使用，因鸿德公司被乐山市中级人民法院宣告破产，经李隆中申报债权，鸿德公司管理人于2017年11月审核认定：同意办证、契税、维修基金26527.7元不予认定，需缴纳车位契税、维修基金。2018年10月2日李隆中因病去世。乐山市市中区人民法院于2018年10月22日作出（2018）川1102民初5519号民事调解书，确认戴平系李隆中之妻，李磊系李隆中之子，周骏豪系李隆中之继子，李华系李隆中之女，四人均是李隆中的合法继承人，调解书同时确认李隆中生前购买的“城市脉搏”小区的两个商业门市（门牌号××、20号）由戴平分得其中62.5%，李磊、周骏豪、李华各分得其中的12.5%，调解书还确认前述两套商业门市尚未办理不动产权属登记，各方同意在今后办理产权登记时按调解协议第一条约定的份额，办理产权登记。前述调解书生效后，戴平等四人多次找到鸿德公司管理人，要求办理本案案涉两套房产的登记手续，但因各种原因导致戴平等四人至今未能取得案涉两套房产的不动产登记证明。 鸿德公司辩称，我公司已依据李隆中债权申报通过鸿德公司第二次债权人会议予以审核认定，并已同意为其办理1幢2单元1楼××号房屋产权证；因鸿德公司在为李隆中办理产权证过程中由于相关材料手续不齐，致使办证暂时无法进行而造成的原因在于1幢2单元1楼××号房屋已于2011年5月30日备案给本案第三人黄用，在此之前，答辩人多次要求黄用办理产权证均无果，请法院依法判决。 黄用辩称，戴平等四人要求确认商品房买卖合同有效不应该得到支持，过户也不应该得到支持。在本案中李隆中生前和鸿德公司并不存在商品房买卖关系，是以资抵债的协议，是在黄用已经办理了商品房备案合同以后，戴平等四人只是一种债的请求权。鸿德公司作为担保人将××的房屋以买卖方式与黄用签订买卖合同并办理商品房销售备案登记，为武鸿源、辜秀平借款提供担保，这种担保方式是有效的，所以说在没有解决武鸿源、辜秀平以及房地产公司与黄用的借款、买卖、借款担保纠纷之前，戴平等四人要求办理房屋过户的权利是受到限制的，请求驳回戴平等四人的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 戴平系李隆中之妻，李磊系李隆中之子，周骏豪系李隆中之继子，李华系李隆中之女，李隆中于2018年10月2日因病去世。 “城市脉搏”商住楼小区工程由李隆中作为项目负责人挂靠乐山市第一建筑有限公司施工完毕，该工程于2010年7月26日竣工验收合格。鸿德公司与李隆中口头约定以本案“城市脉搏”1幢2单元1楼××号、1幢1单元1楼6号、1幢2单元1楼2号的门市抵付工程款。2010年5月17日，鸿德公司向李隆中出具收款收据，收到李隆中交来购门市（1-1-××号）款46.0395万元，鸿德公司向戴平出具收款收据，收到戴平交来购门市（1-1-6号）款46.0395万元。2010年7月25日，鸿德公司向李隆中、戴平交付上述房屋的使用说明书、质量保证书。自2010年7月25日起，李隆中、戴平实际占有并使用“城市脉搏”1幢2单元1楼××号及1幢1单元1楼6号门市。“城市脉搏”1幢2单元1楼××号即××门市，1幢1单元1楼6号即龙鹤街20号门市。 2010年12月2日，李隆中与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定李隆中向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢2单元1楼××号（××门市）商业用房，约定一次性付款46.0395万元。戴平与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，约定戴平向鸿德公司购买其开发建设的“城市脉搏”1幢1单元1楼6号（龙鹤街20号门市）商业用房，约定一次性付款46.0395万元。案外人陶懿与鸿德公司签订《商品房买卖合同》购买“城市脉搏”1幢2单元1楼2号（龙鹤街12号门市）商业用房，约定一次付款62.2596万元。 自2011年3月16日起，李隆中与戴平共同将二人购买的××号、6号房产出租给案外人使用。 2011年12月15日，鸿德公司与李隆中对“城市脉搏”建设工程款进行结算，并确认以门市抵付工程款154.3386万元，以应收门市契税、维修基金抵付工程款90008.81元。2011年12月16日，鸿德公司向李隆中出具收款收据，收到李隆中交来××号房产的契税、维修基金26527.7元，向戴平出具收款收据，收到戴平交来6号房产的契税、维修基金26527.7元。2014年11月20日，乐山市市中区人民政府柏杨街道办事处分别向李隆中、戴平发出新编门牌号码通知，通知其房产的新编门牌号码为××、20号。 2014年1月24日，本院作出（2014）乐民预破字第1-1号民事裁定：受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德公司的破产清算申请。李隆中申报债权主张系本案房屋的买受人，2017年11月，鸿德公司管理人对李隆中债权申报审核结果为：同意对“城市脉搏”1-2-1-××号办证，契税、维修基金26527.7元不予认定（理由是同意办证不作为债权予以认定），需缴纳车位契税、维修资金。 2018年10月12日，乐山市市中区人民法院出具（2018）川1102民初5519号法定继承纠纷案民事调解书，确认李隆中生前购买的“城市脉搏”小区两个门市（××、20号），戴平分得62.5%的份额，李磊、周骏豪、李华各分得12.5%的份额。 2011年5月3日，黄用与鸿德公司法定代表人武鸿源、辜秀平签订借贷合同，武鸿源向黄用出具借条借到黄用250万元，借贷合同约定鸿德公司以包含××、20号、12号房屋在内的四间门市提供抵押担保。2011年5月25日，黄用与鸿德公司签订关于××、20号、12号房屋的《商品房买卖合同》，2011年5月30日，鸿德公司在乐山市不动产登记中心办理了与黄用关于××、20号、12号房屋买卖的备案登记。2014年3月4日，黄用向鸿德公司管理人申报本金250万元的借款债权，2017年11月，鸿德公司管理人确认债权金额为0元，黄用对该确认结果未提起破产债权确认纠纷之诉。 以上事实有竣工验收报告、“城市脉搏”工程款结算确认结算明细表、《商品房买卖合同》6份、收款收据4张、房屋的使用说明书、质量保证书、新编门牌号码通知、租赁合同、（2014）乐民预破字第1-1号民事裁定书、债权审核表、民事调解书、借贷合同、合同信息摘要、债权申报表、确认表、双方当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、鸿德公司与李隆中签订的《商品房买卖合同》是否有效？二、鸿德公司是否应为李隆中的继承人协助办理不动产所有权的登记手续？ 一、关于鸿德公司与李隆中签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。第一、李隆中系鸿德公司“城市脉搏”商住楼小区工程施工方项目负责人，因建设工程对鸿德公司享有工程款债权，李隆中与鸿德公司约定以签订房屋买卖合同的方式支付工程款，即以工程款债权抵销购房款债权，是双方真实意思的表示，不违反法律、法规的规定，合法有效；第二、李隆中及戴平与鸿德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的购房款均为46.0395万元，李隆中、戴平虽未向鸿德公司直接支付，但李隆中及鸿德公司同意以李隆中工程款债权抵付，且鸿德公司向李隆中、戴平出具收款收据确认收到两间门市的购房款各46.0395万元，表明鸿德公司认可李隆中、戴平《商品房买卖合同》约定的支付购房款的义务已履行完毕；第三、鸿德公司于2010年7月25日向李隆中、戴平交付××、20号门市，李隆中、戴平一直占有、管理使用至今，李隆中去世后由戴平管理使用，鸿德公司交付房屋的义务已经履行；第四、2011年12月15日，鸿德公司与李隆中对“城市脉搏”建设工程款进行结算，并确认以门市抵付工程款154.3386万元，该金额与李隆中、戴平购房款各46.0395万元、陶懿购房款62.2596万元合计金额154.3386万元完全一致，表明鸿德公司与李隆中于2011年12月15日对工程款以抵扣房款的方式支付再次确认。综上，鸿德公司与李隆中、戴平虽在2010年12月2日签订《商品房买卖合同》，但在2010年5月17日鸿德公司出具购房款收款收据时即成立并生效，鸿德公司与李隆中签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、关于鸿德公司是否应为李隆中的继承人协助办理不动产所有权的登记手续的问题。第一、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”鸿德公司已于2010年7月25日向李隆中、戴平××、20号门市，应当协助李隆中、戴平办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；第二、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”鸿德公司与黄用虽于2011年5月25日签订包含××、20号门市在内《商品房买卖合同》，但双方的真实意思并不是买卖商品房，而是为武鸿源、辜秀平向黄用的借款提供抵押担保，尽管在房管部门办理了买卖合同的备案登记，备案登记不是物权登记，鸿德公司与黄用签订的××、20号门市《商品房买卖合同》中约定的房屋买卖属无效民事行为；第三、鸿德公司与黄用签订的借款合同约定以××、20号门市在内的门市进行抵押，但未办理抵押权登记，黄用未取得××、20号门市的抵押权，李隆中、戴平已于2010年7月实际占有使用××、20号门市，鸿德公司在2011年将已出售的房屋再进行出售或提供抵押担保，属于无权处分的行为，其在借款合同中约定的抵押义务不影响李隆中、戴平取得××、20号门市的物权；第四、××、20号门市属于李隆中、戴平的夫妻共同财产，因李隆中去世，两间门市中均含有李隆中的遗产份额，现李隆中的全部遗产继承人均同意对这两间市按戴平分得其中62.5%、李磊、周骏豪、李华各分得12.5%对遗产进行分割，对当事人处分自己的权利，本院予以确认，鸿德公司应当按上述份额比例协助李隆中的遗产继承人办理不动产所有权的登记手续，包括土地使用权和房屋所有权。 综上，戴平、李磊、周骏豪、李华的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，判决如下： 一、乐山鸿德房地产开发有限公司与李隆中签订的关于××的《商品房买卖合同》合法有效； 二、乐山鸿德房地产开发有限公司在本判决生效后五日内协助李隆中继承人（戴平62.5%、李磊、周骏豪、李华各12.5%）办理××的土地使用权和房屋所有权登记手续。 本案一审案件受理费8206元，由被告乐山鸿德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 傅晓兰 审 判 员 李金伟 审 判 员 李 艳 二〇一九年十月十八日 法官助理 唐燕群 书 记 员 唐 颖