广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初4376号原告吴新超，男，汉族，1977年12月02日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人李香利，广东兆丰律师事务所律师。委托代理人黄师荣，广东兆丰律师事务所律师。被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司，住所地：惠州市江北文明一路中信城市时代B座19楼1903房。法定代表人：张贵清。委托代理人孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。委托代理人丁永霞，江苏金砖律师事务所律师。原告吴新超与被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴新超的委托代理人李香利、黄师荣，被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司的委托代理人孙建荣、丁永霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告吴新超起诉称，2016年8月18日，原告与被告签订了合同编号为惠州（2016）10035800号《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定原告向被告购买位于惠州市××城区××号中信水岸城花园商业中心（第61栋）1层010号建筑面积为54.26平方米用途为商场的商品房，商品房总价款为人民币2464322元。买受人（原告）应当按合同约定支付该商品房全部价款，出卖人（被告）应当在2016年12月20日前向买受人（原告）交付该商品房，并在商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书。同时，合同还对商品房相关设施设备交付条件、逾期付款、逾期交付责任、面积差异处理、规划设计变更、商品房治疗及保修责任、前期物业管理和争议处理等其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，缴纳了印花税、契税等税费和住宅专项维修资金。被告虽依合同约定将商品房交付给原告，但该商业体现场仍有部分工程未完工，商品房相关设施设备交付条件并不具备，供水、排水、燃气和通信、电视、网络等管道线路基础设施设备不全，小区内绿地、非市政道路和车位、地下车库等公共服务及其他配套设施不完善，还出现楼板开裂、漏水等房屋质量问题；据了解电梯和消防虽均已通过验收，但现场公用电梯至今仍有多部未安装，即使已经安装的也有多部未启用，且消防给水、烟感、应急照明等消防设施和系统至今未完善。同时，被告承诺的商业体也未能兑现，其在中信生活汇现场、新闻发布会上、售楼宣传资料中和南方日报、惠州日报、新浪网、网易等媒体里大量发布和宣传的人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等30多个品牌主力店入驻开业的承诺更是至今未落实，现整个商业体已烂尾，商品房（商场）至今不但不能正常开业经营，也无法出租使用，但物业公司已计收物业管理费，给原告造成了巨大损失。经原告多方面多途径投诉和催促，被告至今未能按合同约定完善相关配套，也未能实现其构建商业体的承诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，商品房销售广告和宣传资料中所作的说明及具体允诺，对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有着重大影响，属于要约，应当视为合同内容，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告认为，被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益，应当承担违约责任，同时参照同地段商铺月租金标准赔偿原告经济损失，承担该期间内的物业管理费，并立即完善相关配套设备设施，落实引进人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店入驻开业的商业承诺。现特向贵院提起诉讼，盼依法支持原告的诉讼请求。一、请求依法判令2016年12月20日至2017年12月31日期间的物业管理费4032.75元由被告承担，并由其支付至达到合同约定交付条件和承诺的人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店进驻开业之日止；二、请求依法判令被告赔偿原告2016年12月20日至2017年12月31日期间的经济损失102008.8元（按150元/㎡/月标准计算，2018年1月1日之后的经济损失按上述标准支付至达到合同约定交付条件和承诺的人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店进驻开业之日止）；三、请求依法判令被告立即支付原告违约金92658.51元（违约金从2016年12月20日起以总房款2464322元为基数按日万分之一的标准暂计至2017年12月31日，之后的违约金计至达到合同约定交付条件和承诺的人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店进驻开业之日）；四、请求依法判令被告按照施工图的设计及验收规范完成相关基础设施设备、公共服务和其他配套设施，以及完善消防给水、烟感、强排烟、应急照明等消防系统；五、请求依法判令被告立即落实引进人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店入驻开业的商业承诺；六、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。（以上1-3项合计人民币198700.06元）。被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司辩称，一、上述58个案件所涉78套房屋的商品房买卖合同中均不存在对主力店入驻的约定，原告主张的与主力店入驻的相关事宜不是原被告之间商品房买卖合同的约定事宜。上述58个案件所涉全部78套房屋的商品房买卖合同中无论市场项目的买卖合同还是商业中心的买卖合同均不存在对主力店入驻的约定，因此关于主力店入驻的相关事宜不是被告与原告之间合同约定的内容，因此被告没有履行该事宜的义务。二、退一步讲，即便存在如原告在诉状所述在上述所涉78套房屋的部分房屋在销售过程中存在对主力店入驻的宣传，该宣传是招商项目的报道性宣传，是广告，是要约邀请，而非要约，不构成对被告的拘束力。理由如下：1、从合同约定来看，即便如原告所述的宣传存在，其也不构成要约，对被告没有拘束力。无论是市场项目的买卖合同还是商业中心的买卖合同，原被告双方已在买卖合同中均明确了任何宣传资料、宣传方式均为要约邀请，非要约，不是上述买卖合同的组成部分，双方买卖的权利义务以买卖合同约定的为准，有约定应当遵守约定。另外，上述约定同时也证明了原告对未写入合同的内容对被告没有约束力是清楚的，并且也知晓买卖双方的权利义务关系以买卖合同约定为准，原告所主张的此类宣传系不构成要约的。2、从法律规定来看，即便如原告所述的宣传存在，其也完全不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，该条法律规定构成要约的条件必须同时满足三个条件：第一，宣传的内容系对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，宣传中的说明和允诺应具体确定；第三，宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。但事实上，主力店入驻的宣传不存在同时满足该三个条件的情况，根本不构成要约。（1）主力店入驻的宣传是项目招商情况的报道性广告宣传，完全不属于项目开发范围内的房屋及相关设施作的说明或允诺，房屋及相关设施的范围买卖合同有明确的约定，其指的应是项目开发范围内的硬件设施。因此从范围上来说，主力店入驻的宣传就根本不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定；（2）即便如原告所述的宣传存在，从该宣传的内容来看，也未明确主力店具体的开业时间，因此该宣传也不属于具体确定。因此从具体明确的角度来说，主力店入驻的宣传也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定；（3）市场项目于2014年12月份开始对外销售，涉诉的31套市场项目的房屋，14套销售于主力店入驻的宣传之前，因此该14套与该宣传根本没有任何一点关系。另外，从两个项目真实的交易数据可以证明，宣传后，市场项目同一层房屋的平均单价不仅不比宣传前的平均单价高，反而还有跌落的情况。商业中心项目于2015年12月份开始对外销售，涉诉的47套商业中心项目的房屋虽然均销售于主力店入驻宣传以后，但是，与市场项目同一时期同一层房屋的平均单价相比，并没有因为主力店入驻宣传平均价格提高。反而，同一时期相比，商业中心项目1层2层的平均单价低于市场项目。这足以说明：主力店入驻的宣传对商品房买卖合同的订立和商品房的价格毫无影响，更谈不上有重大影响了。因此从价格重大影响的角度来说，主力店入驻的宣传也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。三、再退一步讲，即便被告在上述所涉78套房屋的部分房屋销售过程中对主力店入驻的宣传该宣传构成要约，被告也根本没有明确上述主力店开业的时间，被告也不构成违约。原告以此为由向被告主张法律责任根本不能成立。四、再有，商铺周边品牌的入驻与商铺经营状况的好坏没有必然的因果关系，决定原告商铺经营状况是否良好的因素很多，例如原告的经营思路、原告所掌握的经营资源、原告所购商铺的位置、还有整个商业市场的实际情况等等，并不取决于商铺周边品牌是否入驻，原告以主力店未入驻为由导致原告商铺租不出去或者经营不好向被告主张租金损失根本于法无据。一、上述58个案件所涉78套房屋所在项目均在买卖合同约定的交付期限前已竣工验收合格，根本不存在项目大部分工程未完工的事实。市场项目、商业项目在集中交付后出现的问题，属于被告按合同约定履行整改责任或履行质量保修责任的范畴，并不构成房屋的逾期交付，也不属于买卖合同“逾期交付责任”条款调整的范畴，原告的主张不能成立。1、原告在诉状中诉称的诸如供水、供电、宽带网络等事项是否属于需要交付的内容原被告双方在商品房买卖合同中已经进行了约定；另外，原告在诉状中诉称的其他事项诸如非市政道路、地下车库等配套设施不完善，也与事实不符，上述58个案件涉及78套房屋所在项目在交付前已竣工验收合格，上述配套设施在交付时均是完善的。而就该些事项原被告双方均在买卖合同中另行独立约定了相应的特别处理条款，其并不属于买卖合同约定的被告“逾期交付责任”条款的调整范围。因此即便上述事项问题的存在属实属于被告违约的，则也应当按照买卖合同中对上述事项的特殊约定予以处理，即在交付后予以整改完善或者涉及质量问题的被告应当承担质量保修责任（详见市场项目买卖合同详见第十四条及其补充协议、商业项目的买卖合同详见第十六条及其补充协议），而不适用买卖合同中“逾期交付责任”的条款，原告以此为由按“逾期交付责任”条款向被告主张违约责任不能成立。另外，从买卖合同在约定了“逾期交付责任”条款之外再就上述事项的问题独立约定处理条款来看，上述事项即便不符合交付条件也不构成逾期交付。2、原告在诉状所称的部分房屋的个别质量问题，该等质量问题属于一般质量瑕疵，并不属于主体结构或地基基础不合格的问题，也不属于严重影响房屋使用的问题，因此即便情况属实，完全属于被告履行质量保修责任的范畴，并不构成房屋的逾期交付，原被告双方签订的买卖合同对质量问题的处理均进行了特殊约定，同时此种情形根据法律的规定也不构成房屋的逾期交付，故，原告以此为由按“逾期交付责任”条款向被告主张违约责任也不能成立。一、原告诉状中所列的第1项、第2项请求与第3项项请求，存在重复索赔的问题。理由如下：1、原告诉状中所列的第2项请求为要求被告赔偿原告“至达到合同约定交付条件和承诺主人店进驻开也之日止”的经济损失；但同时原告在诉状中列的第3项请求为又要求被告承担“至达到合同约定交付条件和承诺主人店进驻开也之日止”的违约金，原告在“至达到合同约定交付条件和承诺主人店进驻开也之日止”这一期间，既主张违约金又主张实际损失，根据法律的规定，存在重复索赔的问题。2、原告在诉状中的第1项请求是要求被告承担“至达到合同约定交付条件和承诺主人店进驻开也之日止”的物业费，该主张属于原告对损失的主张，且原告主张损失的截止期间与第3项请求的索赔期间同步，因此原告如果主张第3项请求的违约金，依法不应再主张发生在该期间内的损失，原告同样是既主张了违约金又主张了实际损失，根据法律的规定，存在重复索赔的问题。二、原告诉状中所列的第1项请求不属于原告可以主张的损失范畴，第1项请求根本不能成立。理由如下：正常情况下，无论商铺是否出租出去，原告均应向物业公司缴纳物业管理费，因此，物业管理费不属于商铺无法出租出去而可向被告作为商铺的出卖方主张的损失。综上，请法院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，原告作为买受人于2016年8月18日签订《商品房买卖合同》编号:[惠州（2016）10035800]，原告向被告购买坐落于惠州市××城区××号中信水岸城花园商业中心（第61栋）1层010号，建筑面积为：54.26平方米，房屋总价款为2464322.00元，合同约定被告应当在2016年12月20日前向原告交付上述房屋，同时，被告提交的证据五证明涉案房屋已2016年12月20日交付的事实。另查一，被告为售楼在平面媒体、网络媒体及楼面广告上宣传惠州中信生活汇（涉案商业体）有人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等30多个品牌主力店加盟入驻该商业体。另查二，合同附件十一补充协议第十条第1款约定，买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书、样板房（含样板房装修，包括但不限于设备、装修材料等）、售楼模型、多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为邀约邀请，非邀约，不构成对商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准。另查三，合同第十条约定：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，非因出卖人原因导致不具备使用条件，出卖人不承担责任；3、燃气：交付时室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；4、电话通信、有限电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。如果在约定期限内基本设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）详见附件十一补充协议。此外，合同补充协议第四条第8款约定如在买卖合同第十条约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人应在90天内完成整改，使其达到交付使用条件，否则，自第91天起，出卖人每月按30元标准向买受人支付违约金。合同第二十一条第（三）款约定物业服务期间，物业收费计费方式为酬金制。物业服务费6元/月·平方米（建筑面积）。再查，原告起诉时，涉案房屋处于开业状态。以上事实，有双方当事人主体资格信息、商品房买卖合同、购房发票、物业交接表、物业管理费发票、公证书、广告宣传资料、现场照片、信访事项处理意见、被告复函、规划许可证、预售许可证、竣工验收备案表及庭审笔录等在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，一、关于涉案的商品房买卖合同效力的认定。原告与被告签署《商品房买卖合同》编号:[惠州（2016）10035800]，系具有完全民事行为能力人双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护，本院予以确认。二、关于本案被告宣传的内容是否构成要约。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中被告对中信水岸城花园商业中心项目引进人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店入驻的宣传内容应属于招商项目的宣传，并不属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且原、被告对上述内容在合同中并未约定。此外,合同附件十一补充协议第七条第1款约定，买受人在签署本合同和本补充协议之前，已充分了解出卖人为推广该楼盘所作的售楼广告、售楼书……多媒体等售楼资料等及其他宣传方式均为邀约邀请，非邀约，不构成对商品房的交付标准及本合同的组成部分，买卖双方的权利义务以本合同及本补充协议为准，说明原告购房时对主力店入驻的不确定性应该是知悉的。且被告在相关媒体所做的宣传并未明确约定上述主力店入驻时间及相关细节，故不构成合同要约部分的内容，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定情形不符，原告主张的广告宣传应视为要约的理由不能成立，本院不予支持。故原告的诉求：请求依法判令支付物业管理费赔偿、经济损失赔偿以及立即落实引进人人乐精品超市、中影嘉华影院、迪乐尼儿童乐园等主力店入住开业的商业承诺，本院不予支持。但被告加大主力店入驻的招商力度，营造片区良好的商业氛围，既可以盘活自有物业，符合自身利益，也可以让业主对所购的物业有良好的保值增值预期，是互利双赢的最佳选择。对此，虽然没有合同约定的刚性义务，被告也应就此作出不懈努力，实现商业开发和社会效果的有机统一。三、关于被告开发的中信水岸城花园商业中心项目是否存在相关设施配套、基础设施设备不全等违约问题。根据双方签署的商品房买卖合同约定，被告已在2016年12月20日交付涉案房屋给原告，原告对房屋已交付事实亦认可，故原告主张支付违约金（按合同总价款的日万分之一的标准进行赔付）的诉请，因房屋已实际完成交付手续并已实际使用，故本院不予支持。涉案房屋交付后，原告认为商业中心现场存在相关设施配套不完善已严重违约，同时，原告提交的公证书、惠州市房产管理局信访事项处理意见以及被告的回函证据内容显示，房屋交付后至少在2017年10月18日前现场仍存在的公区质量问题需要维修整改，且被告在《关于10月10日房管局领导提出相关问题的回复函》中亦承认以上事实，并承诺按四期集中商业维修问题整改时间节点前完成公共区域整改事项。本院认为，虽被告已将涉案房屋交付给予原告，但整个商业项目在交付后存在相关设施配套、基础设施整改的事实，对原告进场的装修跟开业存在一定的影响。此外，被告抗辩公共区域的问题整改应根据双方签署的商品房买卖合同附件十一补充协议第四条第8款约定如在买卖合同第十条约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，出卖人应在90日内完成整改，使其达到交付使用条件，否则，自第91天起，出卖人每月按30元标准向买受人支付违约金，本院不予认可，房屋商铺交付后存在问题是商业的维修问题整改事项与基础设施设备未达到交付使用条件属不同情形，故本案并不能适用买卖合同附件十一补充协议第四条第8款的约定。另，本院在庭后至现场勘察，整个商业中心项目已有部分商户开业经营，可证明目前商业中心项目已能满足交付使用功能，故原告主张完善相关基础设施设备及配套设施等，本院不予支持。但考虑在交付后的维修整改期确实对原告造成一定影响，根据公平原则，本院酌情按物业费的标准6元/平方米/（建筑面积），自交付之日起即2016年12月20日至本案一审判决之日2019年10月30日止，由被告对原告进行补偿。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司自本判决生效之日起，向原告吴新超支付自2016年12月20日至2019年10月30日的补偿金合计11340.34元。（计算方式为：1045天数×54.26m2房屋建筑面积×6元/月/平方米÷30天）。二、驳回原告吴新超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2137元，由被告中海宏洋惠州城市建设开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  段小林审判员  贺晔晖审判员  刘 娟二〇一九年十月三十日法官助理杨俊斐书记员张敏茱附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。