江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0111民初2122号 原告（反诉被告）：江西第一物业服务有限公司。 法定代表人：刘培庆。 委托诉讼代理人：刘杰、唐吴兵，该公司员工。 被告（反诉被告）：胡亚娟。 委托诉讼代理人：宁澄宇，系胡亚娟丈夫。 被告（反诉被告）：宁澄宇。 原告（反诉被告）江西第一物业服务有限公司（以下简称第一物业公司）诉被告（反诉原告）胡亚娟、宁澄宇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，被告（反诉原告）胡亚娟、宁澄宇提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）第一物业公司委托诉讼代理人刘杰、唐吴兵，被告（反诉原告）胡亚娟委托诉讼代理人被告（反诉原告）宁澄宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 第一物业公司向本院提出诉讼请求：1、胡亚娟、宁澄宇支付第一物业公司物业费及能源费4834.6元；2、胡亚娟、宁澄宇支付第一物业公司物业费及能源费违约金6146.4元；3、诉讼费由胡亚娟、宁澄宇负担。 事实与理由：胡亚娟、宁澄宇于2013年9月1日入住南昌市**小区**栋***单元***室房屋。并与第一物业公司确定了《前期物业服务合同》。虽然第一物业公司多次催讨，但胡亚娟、宁澄宇一直拖欠自2017年1月1日起至2019年2月28日期间的物业费及能源费4834.6元，依据《前期物业服务合同》约定，胡亚娟、宁澄宇应从逾期之日起按每日千分之三支付违约金，共计6146元，为此诉至法院。 胡亚娟、宁澄宇辩称并反诉称：1、胡亚娟、宁澄宇于2013年9月1日入伙***小区，并没有入住，至2016年12月一直空置，2017年春节后才出借给他人使用；2、第一物业公司未履行物业服务义务。南昌市***小区**栋***单元一层共有三户。胡亚娟、宁澄宇系中间户，只有17层，系顶楼。两边的是18层高。交房时，胡亚娟、宁澄宇预留一把钥匙在第一物业公司。2015年第一物业公司未经允许，私自将钥匙交给1803号房的业主，让其进入胡亚娟、宁澄宇的房屋，将楼板打穿，私下接燃气管至18楼。2018年6月27日信息日报、大江网均进行了报道。第一物业公司未对共用设施进行日常管理，将胡亚娟、宁澄宇的房屋钥匙交给他人，违反了物业服务合同约定，应当免除物业服务费及能源费；3、胡亚娟、宁澄宇共交纳了四个年度的供暖费，2016年12月26日将房屋出借他人，在此之前的供暖费不应收取，应当返还两个年度的供暖费；4、2016年12月以前房屋一直空置，空置期间的物业费应按50%收取，多收部分应当返还。5、胡亚娟、宁澄宇因被侵权，多次往返北京南昌，差旅费、误工费、通讯费的损失第一物业应当承担。为此，第一物业公司违反合同，请求法院：1、判决免除胡亚娟、宁澄宇被侵权期间（2016年9月1日至2019年5月30日）的物业费4884元；2、第一物业公司返还多收取的物业费（2016年9月1日至2016年12月31日）592元；3、第一物业公司未按物业服务合同和有关法律与规章规定空置房多收的24个月50%的物业管理费1776元；4、判决第一物业公司返还不应收的2个年度（已交4个年度，实际居住2个年度）能源费986.6元；5、判决第一物业公司赔偿胡亚娟、宁澄宇经济损失1000元（上述共计9238.6元）6、反诉费、诉讼费由第一物业公司负担。 第一物业公司在举证期限内提供了以下证据： 1、江西第一物业服务有限公司营业执照、胡亚娟身份证、宁澄宇身份证，证明：双方诉讼主体资格。 2、南昌***二期物业服务合同、**二期入伙会签单，证明：胡亚娟、宁澄宇是**二期**栋**单元**室的业主，与公司有物业服务关系。 3、2013年7月17日胡亚娟签字的入住缴费通知单（供暖费493.3元，物业费888元）及2013年7月26日开具的手工发票（供暖费发票，发票号码：01009319）和机打发票（物业费发票，发票号码：11751014）、2015年8月26日王建文签字的缴费通知单（物业费4144元，供暖费1479.9元）及2015年8月26日开具的机打发票（物业费发票，发票号码：12599129）和增值税发票（供暖费发票，NO03722284），证明：胡亚娟与宁澄宇2013年7月17日交纳了2013年9月1日到2014年2月28日物业费,2013年12月24日至2014年2月20日供暖费。2015年8月26日交纳了2014年9月1日至2016年12月31日的物业费，2014年12月24日至2015年2月20日、2015年12月24日至2016年2月20日、2016年12月24日至2017年2月20日供暖费。其中减免了2014年3月1日至2014年8月30日期间的物业费。 4、律师函及邮寄单，证明：向胡亚娟、宁澄宇发律师函催缴过2017年1月1日至2019年2月28日的物业费和2017年12月27日至2019年2月20日的供暖费，并邮寄给胡亚娟、宁澄宇并且已经签收。 5、南昌满庭2期31#栋2单元1702室房屋物业费用及滞纳金计算表。证明：依照合同约定的计算方式，违约金的金额应为6146.4元。是按照前期物业服务合同中第十四条第四款计算的。 6、照片48张，证明：物业公司按照物业服务合同约定的物业服务标准尽职尽责的履行了物业服务合同。 7、照片三张，证明：因为胡亚娟、宁澄宇房屋煤气侵权事件，物业积极的组织了相关部门进行协调。 胡亚娟、宁澄宇在举证期限内提供了以下证据： 1、《信息日报》2018年6月27日第8版报道《业主“失联”私接的燃气管成烫手山芋—南昌满庭春1803业主，快回来拆除违章管道！》，证明：反诉人房屋（1702室），被楼上1803业主私自入室打穿屋面，“私接”燃气管道是事实；反诉人房产被无端侵权多年，物业没有尽到管理责任；反诉人被侵权引起了媒体关注。 2、大江网2018年6月27日报道《南昌一业主私接燃气管续：青山湖区城管委回应“拆”》。证明：1803业主从楼下反诉人房屋内私接燃气管道属于违章性质。胡亚娟、宁澄宇（1702业主）多次反映，违章管道一直没有处理，物业管理严重失职。媒体干预下，城管部门重视下，违章管道被“拆”。 3、《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：1000335151）附件五《前期物业管理》，证明：胡亚娟、宁澄宇具有“房屋共用部位的维护和管理”职能和“房屋共同设施设备及运行的维护和管理”职能。“空置房”应按50%比例交纳物业管理公共服务费。被反诉人若未能履行物业管理合同的约定，导致业主财产安全受到损害时，依法承担相应的法律责任。 4、物业费、供暖费缴费发票及缴费通知单（2013年7月26日）、证明：反诉人入伙时于2013年7月26日，交纳了2013年9月1日至2014年2月28日计6个月的物业费888元和2013年12月24日至2014年2月28日计一个年度的供暖费493.3元。 5、物业费、供暖费缴费发票及缴费通知单（2015年8月26日），证明：胡亚娟、宁澄宇在空置房时，于2015年8月26日交纳了2014年9月1日至2016年12月31日计28个月的物业费4144元和2014年12月24日至2017年2月28日计三个年度供暖费1479.90元。第一物业公司在胡亚娟、宁澄宇的空置房第一年度，是按物业费50%标准收取的，即在一年时间里只收了半年物业费。 6、住房钥匙委托管理协议书回执单（2013年7月26日）。 证明：胡亚娟、宁澄宇于2013年7月26日入伙，按照被反诉人的同意规定，有一把户门钥匙由第一物业公司代管。 7、2016年12月26日金毅红钥匙收条、证明：胡亚娟、宁澄宇的房屋至2016年12月26日前一直“空置房”。 8、2016年12月19日预存水费记载照片、证明：胡亚娟、宁澄宇的房屋至2016年12月26日前一直“空置房”，最早预存水费日期是2016年12月19日（物业水费管理记载）。 9、2018年7月29日宁澄宇、胡亚娟向第一物业要求维权，减免物业费的报告（复印件）。证明：早在一年多前，胡亚娟、宁澄宇针对第一物业公司管理失职，提出了要求，即维权赔偿，减免物业费。2、胡亚娟、宁澄宇在第一物业公司起诉之前一年，就已经行使了抗辩权，依法不支付物业费和能源费的违约金。 10、2018年7月29日、7月30日与第一物业满庭春物业负责人微信聊天记录、证明：胡亚娟、宁澄宇提供的证据9是事实，2018年7月29日就曾向第一物业公司提交了维权赔偿减免物业费的报告，当时物业公司负责人已收悉。 11、有关私自入宅、打穿屋面安装的燃气管道等照片，证明：胡亚娟、宁澄宇的屋面被打穿，非法安装燃气管的事实，非法安装燃气管被强拆后，胡亚娟、宁澄宇的屋面被打穿的孔修补后仍然漏水，墙壁至今仍有漏水痕迹。 12、宁澄宇、胡亚娟往返北京、南昌、鄱阳部分车票、证明：胡亚娟、宁澄宇的房产由于第一物业公司管理失职，无端被侵权后，胡亚娟、宁澄宇为了维权遭受了财产和精神上损失。仅差旅费一项，据不完全统计，就达3400余元。 13、《江西省物业管理服务收费管理办法（赣计商家字[2003]766号）第20条至第23条》，证明：《江西省物业管理服务收费管理办法》（简称《管理办法》）第20条规定“已购买但未入住的业主交纳50%物业管理公共性服务费”。这个规定是现行有效的。证明空置房应按50%交纳物业费。《管理办法》第20条规定，“未使用或入住的房屋，不交纳设备运行服务费”。第一物业公司收取的能源费，应为设备运行服务费，空置房应不交纳能源费。 本院组织了当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对第一物业公司举证的证据真实性、合法性均予以认定，但在胡亚娟、宁澄宇的房屋被他人打穿私自安装燃气管时没有有效制止，也没有及时通知胡亚娟、宁澄宇，在物业服务有一定过失，应承担一定的责任。 胡亚娟、宁澄宇的证据不足以证明第一物业公司将钥匙交给了楼上住户或为楼上住户开门。 本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下： 胡亚娟、宁澄宇系南昌市青山湖区**小区**栋***单元**室房屋业主。第一物业公司系该小区物业服务企业。 2013年7月26日第一物业公司与胡亚娟、宁澄宇签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定：胡亚娟、宁澄宇房屋面积为98.65平方米；物业服务费的具体标准为：高层建筑二层以上按1.5元/平方米/月计算，不论业主的房屋是否空置，业主必须按期交纳全额物业服务费用；供暖费按5元/平方米/月计算，每年9月25日前交纳全年的供暖费，每年12月24日开始供暖，至次年2月20日结束。签订合同后，胡亚娟、宁澄宇将房门钥匙中的一把交由第一物业公司保管。 随后胡亚娟、宁澄宇按约交纳了2013年至2016年12月31日的物业服务费与供暖费。其中：胡亚娟、宁澄宇于2013年7月26日支付了2013年9月1日至2014年2月28日六个月物业服务费888元、一个年度的供暖费493.3元。2015年8月26日胡亚娟、宁澄宇支付了2014年9月1日至2016年12月31日28个月的物业服务费4144元，及2014年12月24日至2017年2月28日的供暖费1479.90元。 2015年下半年胡亚娟、宁澄宇发现房屋厨房的屋顶被他人打穿，天燃气管道被楼上用户私自通过屋顶延伸至十八楼。为此胡亚娟、宁澄宇多次向第一物业公司及相关部门进行投诉，2018年6月底被他人私自延伸的天燃气管道被拆除。胡亚娟、宁澄宇与楼上用户协商并达成了赔偿事宜。 2016年12月26日胡亚娟、宁澄宇因将房屋出借给他人使用，从第一物业公司取回了钥匙。自2017年1月1日至2019年2月28日胡亚娟、宁澄宇一直未支付物业服务费与供暖费。为此第一物业公司诉至法院。 本院认为，第一物业公司与胡亚娟、宁澄宇之间的《前期物业服务合同》合法、有效。第一物业公司应当按约提供物业服务，胡亚娟、宁澄宇应当按约支付物业服务费与供暖费。在胡亚娟、宁澄宇房屋空置的情况下，胡亚娟、宁澄宇的房屋顶被他人擅自打穿，私接天燃气管道，第一物业公司没有及时发现和制止，也没有及时通知胡亚娟、宁澄宇。第一物业公司在物业服务过程中存在一定过失，应适当的减免部分物业费。2017年1月1日至2019年2月28日物业费总额4834.6元（98.65平方米×26月×1.5元/平方米/月+98.65平方米×5元/平方米/年×2）。胡亚娟、宁澄宇应支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费及供暖费为4109.41元（4834.6×85%）。 虽然胡亚娟、宁澄宇交付了一把房门钥匙给第一物业公司，但此不足以证明第一物业公司打开房门为他人私自安装燃气管提供了便利。且胡亚娟、宁澄宇与他人协商达成了赔偿事宜，胡亚娟、宁澄宇的损失得到了救济。胡亚娟、宁澄宇要求第一物业公司返还已支付的物业费及赔偿损失的请求证据不足，本院不予支持。 在胡亚娟、宁澄宇的房屋空置的第二年起，第一物业公司按全额收取服务费，并没有违反合同约定与国家法律效力性的强制性规定，胡亚娟、宁澄宇要求第一物业公司返还多收的房屋空置期间（24个月）的物业服务费和2个年度的能源费，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第一百四十七条和《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条的规定，判决如下： 一、胡亚娟、宁澄宇在本判决生效之日起10日内偿付江西第一物业服务有限公司2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费、供暖费4109.41元； 驳回江西第一物业服务有限公司其他诉讼请求； 三、驳回胡亚娟、宁澄宇反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费74元、反诉费25元、合计99元，由江西第一物业服务有限公司负担11元，胡亚娟、宁澄宇负担88元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  吴建国 人民陪审员  张晓华 人民陪审员  涂 琳 二〇一九年十月十八日 书 记 员  袁 童