河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1602号上诉人（原审原告）：濮阳市假日物业有限公司，住所地河南省濮阳市建设路中段路南盟东新区院内。法定代表人：温自宽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴小楠，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张高阳，河南尊严律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王凤党，男，1977年6月2日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张晓菲（王凤党之妻），女，1981年11月18日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：吴楠，河南龙大律师事务所律师。上诉人濮阳市假日物业有限公司（以下简称假日物业公司）、王凤党因物业服务合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人假日物业公司委托诉讼代理人吴小楠、张高阳，上诉人王凤党委托诉讼代理人张晓菲、吴楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。假日物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判王凤党向假日物业公司支付物业费4063元、违约金3792元，共计7855元。事实和理由：1.假日物业公司已经按照合同约定提供合格物业服务，一审判决王凤党支付部分物业费无事实和法律依据。根据假日物业公司与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》，已经明确约定物业服务范围，假日物业公司已配备足够物业服务人员维护小区正常运营，对小区电梯等公共设施检修、维护，对小区排污管道等设备进行检修，对小区垃圾进行清运等。假日物业公司已经提供合格的物业服务，王凤党应全额交纳物业服务费。2.根据王凤党与假日物业公司签订《前期物业管理服务协议》，王凤党自2012年1月14日至今未缴纳物业费，已经构成严重违约，应当按照协议约定支付相应的违约金，一审未判决王凤党支付不当。王凤党辩称，1.本案超出诉讼时效，一审应当审查而未审查。2.假日物业公司未按照约定提供相应的物业服务，不能按照合同标准收取物业费。3.假日物业公司不履行维修义务，未尽到安全保障业务，造成王凤党人身和财产的损失，应当减免相应的物业费。4.一审判决查明的事实错误，物业费计算标准错误。物业费标准已经发生变更，且物业费收取时间是2014年4月1日至2018年3月31日，应当为57个月。5.一审酌定按照70%的比例支付物业费过高。假日物业公司因违约造成的王凤党生活不便，假日物业公司应承担赔偿责任。6.假日物业公司未催交物业费，且假日物业公司存在违约行为，其对房屋的管理及设施的维修养护、绿化养护管理和综合管理服务未达到四级物业的收费标准，不能要求王凤党承担违约金。请求驳回假日物业公司的上诉请求。王凤党上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判王凤党不向假日物业公司支付任何费用。事实和理由：1.一审认定事实错误。假日物业公司未按照协议约定提供物业服务，无权按照合同约定的标准收取物业费。2.一审计算物业费的标准及时间错误，酌定王凤党按照70%的比例支付假日物业公司物业费无法律依据。3、一审程序不当，未尊重王凤党合法诉讼权利。假日物业公司辩称，1.一审判决认定王凤党欠付物业费事实清楚。依照相关物业管理条例，物业公司提供物业服务，业主应当按照约定支付物业费。2.一审程序合法。王凤党经一审法院传唤，无理由不到庭参加诉讼，庭审结束后，假日物业公司基于查明案件事实的原则，仍对其后期补交证据进行质证。请求驳回王凤党上诉请求。假日物业公司向一审法院起诉请求：判令王凤党支付物业服务费4063元（2012年4月1日至2018年12月31日）及违约金3792元。一审法院认定事实：2009年3月1日，濮阳市物华房地产开发有限公司与假日物业公司签订《前期物业服务合同》一份，合同主要内容：期限为2009年3月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订的物业服务合同生效时止；物业费：（1）多层住宅0.38元/月/平方米；高层住宅：0.98元/月/平方米；商业物业：1.00元/月/平方米。2009年7月15日，假日物业公司与王凤党签订《前期物业管理服务协议》一份，主要内容为本物业名称：水景湾，房号6#-1-10，物业类型：商品住宅，建筑面积105.71平方米，物业坐落位置：胜利东路路北马颊河西岸。该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定，该协议第四条物业管理费用约定：多层住宅及车库按建筑面积每月每平方0.38元及共用水、电公摊每月每户10元；协议第五条约定车位占用费的收取：100元/月部，按日收取5元/日部，超过180分钟收费3元/次/辆；协议第十一条违约责任：1.假日物业公司违反协议，未到达管理服务质量约定目标的，王凤党有权要求假日物业公司限期改正，逾期未改正给王凤党造成损失的，假日物业公司承担相关法律责任；2.王凤党违反协议，使假日物业公司未达到管理服务质量约定目标的，假日物业公司有权要求王凤党限期改正，逾期未改正给假日物业公司造成损失的，王凤党承担相关的法律责任；协议第十五条约定：本协议在履行中如发生争议，双方可协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向濮阳市仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。一审法院另查明，假日物业公司向法庭提交了电梯检修报告及合格证、自来水二次供水检测报告各一份及假日物业公司为水景湾小区服务照片，拟证明假日物业公司为该小区提供了完善的物业服务。王凤党对此不予认可，并提供了王凤党在水景湾社区开具的有关饭店排污情况说明及饭店人员在清理排污管道视频各一份、水景湾小区1号楼业主自发集资的电梯维修凭证和修理1号楼房顶消防机房漏水的凭证、水景湾小区的卫生现状照片、视频及假日物业公司因控制小区内1-10号楼所有居民用电导致小区居民上访时在信访办的部分照片、1号楼业主自发安排打扫1号楼公共区域卫生的值班表照片复印件、小区1-10楼全体业主指证物业不作为的联合签名书等证据，拟证明假日物业公司物业服务不到位、王凤党从未享受到假日物业公司所称合格的物业服务，大部分业主拒交物业费。一审法院又查明，2017年、2018年，水景湾小区部分业主按照20元/月缴纳物业费。假日物业公司认为根据合同的相对性原则，部分业主缴纳20元/月对本案双方当事人并没有约束力，假日物业公司也没有放弃20元以外其余部分物业费用的主张。一审法院还查明，2018年，涉案小区共有24名业主因假日物业公司控制用电问题将假日物业公司诉至一审法院，后业主均撤诉或按撤诉处理。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应按合同约定及时交纳物业服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于双方的权利及时得到实现，这样才有利于文明城市建设，这样才有利于和谐社会建设。相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。假日物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应当及时全面履行对物业管理区域内的公用部分的维护管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务，王凤党作为涉案小区业主，应当按照合同约定及时交纳相应物业服务费。假日物业公司作为物业服务企业，先后依据其与濮阳市物华房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、与业主签订的前期物业管理服务协议为水景湾小区提供了物业服务。本案中，王凤党系水景湾小区业主，假日物业公司提供证据证实其提供了物业服务，王凤党应依约支付服务费用，但王凤党提供的证据能够证明假日物业公司提供的服务不到位、小区环境差等问题，大部分属于假日物业公司日常提供的物业服务范围，该服务内容直接影响服务质量，假日物业公司所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。结合王凤党提供的小区现场照片，业主所提交的证据可以说明假日物业公司对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，甚至发生因物业公司控制用电被业主起诉的事件，假日物业公司作为物业公司，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故根据本案实际，对于假日物业公司要求王凤党支付违约金的请求，不予支持，并依法酌定王凤党按70%比例支付相应期间的物业管理费。结合假日物业公司请求，王凤党应当支付假日物业公司2014年4月1日至2018年12月31日期间物业费（0.38元/平方米×105.71平方米＋10元）×81个月×70%=2844元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、王凤党支付假日物业公司物业费2844元，于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回假日物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由假日物业公司负担16元，王凤党负担9元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王凤党提交：一、濮阳市人民政府门户网站市长信箱关于物华水景湾小区房产证问题网页材料4页，证明濮阳市华龙区人民政府调查后，假日物业公司最终决定收取业主所欠物业费的45%（自2012年至2016年），小区其他多层业主均是按照20元交纳物业费，故王凤党缴纳的物业费最多应当按照累计物业费的45%计取，即每月18.08元。二、河南省信原物业服务有限公司收据2页，证明门禁卡及停车费均由河南省信原物业服务有限公司收取，假日物业公司没有提供进门安检及小区停车的物业服务。三、业主自编顺口溜1页，证明小区业主对假日物业公司的物业服务不认可。四、视频及照片，证明假日物业公司殴打王凤党。五、视频光盘一张，证明假日物业公司违反物业管理服务合同约定内容，没有提供合格物业服务。假日物业公司质证意见为，1.对证据一的真实性有异议，该证据不符合证据形式要求，不属于书证、物证等证据形式，不能达到王凤党的证明目的，对该证据不予认可。2.证据二与本案不存在关联性，对该证据不予认可。3.证据三不属于证据，不予质证。4.证据四与本案无关，不能达到王凤党的证明目的。5.对证据五的真实性及关联性有异议，假日物业公司已经提供保洁等方面的物业服务。本院认证意见为，1.证据一不能证明业主与假日物业公司已经达成关于支付物业费的合意，本院对该证据的证明目的不予认定。2.假日物业公司对河南信原物业服务有限公司收取门禁卡及停车费的事实予以认可，本院对证据二的真实性予以采信。3.证据三不属于法律规定的证据形式，本院对该证据不予采信。4.证据四与本案不具有关联性，不能达到王凤党的证明目的。5.结合本案其他证据，证据五可以反映假日物业公司的物业服务存在瑕疵，本院对该证据予以采信。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。王凤党与假日物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方自愿签订，协议内容不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照协议约定行使权利、履行义务。本案二审的争议焦点是：一、一审计算物业费标准及期间是否正确，一审按照70%的比例判决王凤党支付假日物业公司物业费2844元是否适当；二、假日物业公司主张的违约金应否予以支持。关于第一个争议焦点。物业服务是物业公司员工通过劳动向小区业主提供的一项持续性、综合性的服务。物业费本身就是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题；物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应，并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。如果业主通过不交纳物业费的方式来应对物业公司的服务瑕疵，势必会进一步导致物业服务质量的降低，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。假日物业公司为王凤党提供了物业服务，王凤党应当支付物业费用。王凤党以假日物业公司的物业服务存在问题、不应支付物业费的理由不能成立，本院不予支持。关于物业费支付数额问题。根据王凤党在一二审提交的照片、视频、收据等证据，结合双方当事人陈述，可以认定假日物业公司在物业服务方面存在瑕疵，对业主所反映的物业服务问题未能妥善解决，影响了业主生活质量。针对假日物业公司存在的问题一审对物业费进行酌减，酌定王凤党支付70%的物业费并无不当。假日物业公司诉称王凤党应全额支付物业费的请求，本院不予支持。依据双方签订的物业服务协议约定的物业管理服务费用价格及房屋面积，以及假日物业公司在一审提出的诉讼请求，王凤党应当支付假日物业公司2012年4月1日至2018年12月31日期间的物业费（0.38元/平方米×105.71平方米＋10元）×81个月×70%=2844元。一审判决中起算时间书写错误，本院予以纠正，但计算结果正确，本院予以确认。王凤党提出的缴纳物业费标准及按57个月收取物业费的主张，证据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。假日物业公司作为居民小区的物业公司，应当为王凤党等业主提供良好物业服务，尽力改善与业主的关系，努力提高服务质量，使双方形成互相理解、互相配合、互相支持的物业服务关系。综合本案情况，结合假日物业公司在物业服务方面存在的问题，以及假日物业公司未提供证据证明其存在实际损失的情况，一审未支持假日物业公司要求王凤党支付违约金的请求并无不当。综上所述，假日物业公司、王凤党的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决中虽有笔误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由濮阳市假日物业有限公司负担50元，由王凤党负担50元。本判决为终审判决。审判长  李彦敏审判员  马艳芳审判员  刘 伟二〇一九年十月二十四日书记员  魏 营