上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初17936号原告：吕正韬，男，1976年7月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。被告：徐文，女，1981年1月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：高鑫妹，女，1954年8月24日出生，汉族，户籍地上海市静安区。两被告共同委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：薛炜辰，上海倪卓伟律师事务所律师。原告吕正韬与被告徐文、高鑫妹确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月8日受理后，依法适用简易程序，分别于2019年6月6日、2019年7月22日、2019年8月26日公开开庭进行了审理。原告吕正韬及其委托诉讼代理人王显光，被告徐文、高鑫妹共同委托诉讼代理人倪卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕正韬向本院提出诉讼请求：1、判决确认徐文和高鑫妹之间就上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)无效；2、判决徐文和高鑫妹恢复原按份共有份额。事实和理由：2003年5月10日，吕正韬与徐文、高鑫妹共同出资购买了上海市静安区长寿路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房款总价675,710元，首付款41.6万元(吕正韬出资14.6万元，徐文、高鑫妹出资27万元)，余款259,710元由吕正韬贷款。2003年6月13日取得房地产权证，房屋产权由吕正韬和徐文、高鑫妹共同共有。2004年1月12日，吕正韬与徐文结婚。2005年7月还清全部系争房屋的房贷。2014年6月11日，吕正韬与徐文完成系争房屋产权变更手续，系争房屋产权变更为按份共有，徐文三分之二，高鑫妹三分之一。近期，吕正韬得知徐文在未征得其同意的情况下，与高鑫妹于2016年1月14日擅自签订系争房屋买卖合同，并办理了产权份额转让手续。吕正韬在系争房屋去名，隐含代持有关系，徐文擅自处分房屋产权份额侵害吕正韬合法权益，徐文、高鑫妹之间的房屋买卖合同应属无效，为维护原告合法权益，故起诉来院，望判如所请。徐文、高鑫妹共同辩称，不同意吕正韬的诉讼请求。2014年，吕正韬为了购买上海市普陀区安远路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称安远路房屋)，和高鑫妹商量要将系争房屋三分之二产权份额出售给高鑫妹。高鑫妹已经支付320万元购房款，吕正韬在收到高鑫妹附言“购房”的320万元钱款后，就在系争房屋产权证上去名，系争房屋产权变更为按份共有，徐文占三分之二份额，高鑫妹占三分之一份额。之所以先让吕正韬在系争房屋产权证上去名，然后再由徐文将三分之二份额转让给高鑫妹，是为了节约税费。整个房屋产权交易过程吕正韬知情。且之前房屋产权证一直处于吕正韬控制之下，后来是吕正韬自己将房屋产权证拿出来，给高鑫妹办理过户手续。另外，徐文与高鑫妹之间的房屋买卖合同中约定的争议解决方式为仲裁，合同效力应当由仲裁机构认定。审理中吕正韬主张，其于2014年6月11日在系争房屋产权证上去名是为了争取购买安远路房屋的优惠贷款政策。高鑫妹向其支付的320万元钱款并非是系争房屋产权份额的对价。该钱款的来源是徐文婚前财产中上海市茅台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称茅台路房屋)的售房款，其用途是吕正韬、徐文夫妻二人用来购买安远路房屋，徐文有将其个人婚前财产转化为夫妻共同财产的意思。高鑫妹、徐文则补充称，茅台路房屋系1999年由高鑫妹夫妇出资购买，考虑到徐文即将在上海读大学，故登记在女儿徐文名下。茅台路房屋购买时，徐文尚未高中毕业，根本无力购买房屋。茅台路房屋购买后，一直由高鑫妹夫妇居住。直至徐文夫妇决定购买安远路房屋，高鑫妹夫妇遂将茅台路房屋出售他人，所得款项用于购买徐文夫妇名下系争房屋产权份额，从茅台路房屋搬入长寿路房屋居住，并将长寿路房屋装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年6月13日，系争房屋所有权人登记为吕正韬、徐文、高鑫妹三人共同共有，购房首付款为三人共同出资。吕正韬和徐文于2004年1月12日登记结婚，高鑫妹是徐文的母亲。2014年1月19日，徐文与案外人李德龙就茅台路房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定房屋价款190万元。当日，双方签订《补充协议》，李德龙同意就现有装潢、厨卫设施、设备另行补偿徐文30万元。后李德龙向高鑫妹账户支付钱款220万元。2014年1月4日至2014年4月26日期间，高鑫妹分别向吕正韬账户汇款50万元、5万元、30万元、75万元、20万元、10万元、130万元，共计320万元。前述七笔汇款均附言“购房”。2014年3月23日，徐文、吕正韬(买受人)和案外人何某某(卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，由徐文、吕正韬购买何某某所有的安远路房屋，合同约定房屋价款458万元。同日，双方签订《协议书》，由徐文、吕正韬另外支付100万元补偿款给何某某。后安远路房屋产权登记在徐文、吕正韬名下，为共同共有。2014年6月11日，系争房屋产权变更为按份共有，徐文占三分之二份额，高鑫妹占三分之一份额，吕正韬从产权登记上去名。2016年1月14日，徐文、高鑫妹就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，徐文将系争房屋三分之二产权份额转让给高鑫妹，合同约定房屋价款293万元，争议解决方式为仲裁，后双方办理完毕产权份额转让手续。另查，现系争房屋产权人为高鑫妹一人。再查，吕正韬为购买安远路房屋，在2014年4月2日到中国建设银行股份有限公司上海闸北支行申请住房贷款，该银行是以家庭为单位核查限购政策，该笔贷款审批通过时间是2014年4月底，该银行在2014年6月6日向吕正韬发放贷款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同中约定的仲裁条款，其效力仅能约束在合同上签字的各方主体，对未签字的当事人不发生法律效力。现吕正韬作为合同外有利害关系的当事人，根据合同法的规定提起确认合同无效之诉，不受仲裁条款的约束，故本院对徐文和高鑫妹关于本案应交付仲裁的抗辩不予采纳。徐文和高鑫妹就系争房屋订立房屋买卖合同属于负担行为，仅令徐文、高鑫妹之间负担给付义务，而不直接变动相关物权，故对于徐文无处分权之要求。简言之，无权处分本身不影响房屋买卖合同效力。且吕正韬并未举证证明该房屋买卖合同存在法律规定的其他无效情形，故对于吕正韬第一项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院难以支持。对于吕正韬第二项诉讼请求，在吕正韬未能举证证明房屋买卖合同无效且高鑫妹明知吕正韬、徐文是夫妻关系的情况下，高鑫妹能否依据房屋买卖合同取得系争房屋产权份额，其关键在于徐文对登记在其名下的系争房屋三分之二产权份额是否属于无权处分。吕正韬辩称其在系争房屋产权证去名是为了向银行争取安远路房屋的优惠贷款政策。但事实上，安远路房屋的贷款发放时间早于吕正韬在系争房屋产权证去名时间。且该经办银行贷款审核政策是以家庭作为单位，故对吕正韬该项辩称，本院不予采纳。吕正韬辩称其收取高鑫妹支付的320万元钱款来源是徐文婚前财产中茅台路房屋的售房款，徐文有将个人婚前财产转化为夫妻共同财产的意思。对于该辩称，徐文、高鑫妹均已明确否认。本院认为，不论茅台路房屋是否是徐文的个人婚前财产，吕正韬并无证据证明徐文有将个人婚前财产转化为夫妻共同财产的意思表示。事实上，茅台路房屋出售款仅为220万元，若高鑫妹仅是代为处理售房事宜，断无再附赠100万元之理。2013年购买系争房屋时，高鑫妹仅有部分出资的情况下，房地产权证上权利人尚登记有高鑫妹姓名。安远路房屋价款458万元，但是房地产权证上权利人却并未登记有高鑫妹姓名。故对于320万元钱款附言的“购房”，其真实意思并非是购买安远路房屋。高鑫妹夫妇实际居住茅台路房屋，该房屋出售后，售房款先进入高鑫妹账户，再由高鑫妹处分给吕正韬。即使茅台路房屋确系徐文的个人财产，其亦有处分自己个人财产的全部权利。另外，高鑫妹夫妇向吕正韬汇款后，即搬入系争房屋居住，且自行决定装修系争房屋，显然是以房主身份对吕正韬夫妇之婚房进行了物理上的改变，吕正韬明知此事却未提出异议，若其仍认为系争房屋为其所有，显然与其行为相悖，不合常理。故对吕正韬该项主张，本院亦难以采纳。吕正韬辩称其在系争房屋去名，隐含代持有关系。本院认为，纵观全案，在收到高鑫妹支付附言“购房”的320万元钱款后，吕正韬将系争房屋三分之一的产权份额过户给徐文。即使徐文名下登记的三分之二房屋产权份额中有吕正韬的权益，吕正韬将三分之一的产权份额过户给徐文的真实意思就是通过徐文将吕正韬、徐文所有的系争房屋三分之二产权份额出售给高鑫妹。320万元钱款附言的“购房”，其真实意思是购买系争房屋三分之二产权份额。故而，对吕正韬认为徐文擅自处分房屋产权份额的主张，本院难以采纳。徐文、高鑫妹的辩称，本院予以采纳。由于吕正韬未能举证证明徐文将系争房屋三分之二产权份额过户给高鑫妹属于无权处分，故吕正韬第二项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：对原告吕正韬的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告吕正韬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李彦二〇一九年十月八日书记员  李康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条……依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。