广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初12373号原告：吉才花，女，户籍住址珠海市。原告：马汉侨，男，户籍住址海南省。上列两原告共同委托诉讼代理人：王平，广东国硕律师事务所律师。被告：珠海市电子集团公司，住所地珠海市。法定代表人：胡美华。委托诉讼代理人：黄海涛，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓莹，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告吉才花、马汉侨与被告珠海市电子集团公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人王平，被告的委托诉讼代理人黄海涛、周晓莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉才花、马汉侨向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于珠海市××区××号珠海XX城X栋XX房房产归原告所有；2.判令被告立即协助原告办理珠海市××区××号珠海XX城X栋XX房房产产权过户至原告名下的手续；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1993年，原告与被告公司房产开发部签订产权转让合同，约定原告向被告购买XX路珠海XX城住宅楼X栋XX房，总售价为187096元，并由甲方负责办理房产证。原告已将全部购房款交付给被告，被告也开具了售房发票，只是被告财务人员开票时将该房产的实售价187096元误记为当时该房产的市面价246790元。1995年被告将建成的房产交付给原告，原告现已实际居住、使用二十几年。但由于其后被告公司原销售地址已无工作人员，一时难以寻找到该公司销售人员，再加之之后被告公司因改制停业，人员遣散，无人办理相关手续。后原告了解到，被告改制停业后并未注销，而是由珠海市国资委下属的珠海市联晟资产托管有限公司负责托管，遂找到托管公司要求其协助办理，但托管公司称因被告公司改制移交时该部分XX路XX城房产销售档案未移交而难以协助办证，无奈原告只好诉诸法院，请求主持公道。根据《合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。涉案房屋被告早在1995年已交付给原告，原告已实际居住、使用二十几年，但是房屋所有权至今仍未正式转移给原告，因此，被告应承担其逾期办理过户的违约责任。现原告主张要求被告协助原告将该房屋过户至原告名下。原告认为，双方的房屋买卖合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。原告已经履行了支付房款的义务，但被告却一直未将涉案房产过户至原告名下，已经构成了违约。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告吉才花、马汉侨提交了以下证据：1.产权转让合同；2.产权权属证明书；3.发票；4.证明；5.收款收据；6.中国电信查询单；7.专用瓶用户证、珠海市燃气公司专业瓶用户入户保证金收据；8.珠海电力工业局客户委托银行代交电费委托书、珠海电力工业局低压用户装表工作单；9.用户收费清单；10.广东省广播电视网络股份有限公司珠海分公司业务单。被告珠海市电子集团公司辩称，被告已处于停业托管状态，根据现有的档案资料，无法确认案涉房产的产权归属。案涉房产系由被告开发建设并享有产权，但被告因公司改制现已处于停业状态，目前由珠海市联晟资产托管有限公司进行托管。被告的相关负责人员均已离职，目前无法确认该房产的出售和权属情况。此外，被告在历经改制和停业期间，公司的历史档案资料已多有遗失。经托管公司再三核查，案涉房产当年的销售档案并未移交，在托管公司现有的移交资料中，也并未发现案涉房产的其他相关资料。另外，托管公司已派员到案涉房产现场查看，该房产现由吉才花、马汉侨占有并实际居住。但由于案涉房产建成时间距今已有二十多年，按照现有的档案资料，被告无法确认案涉房产的产权归属，恳请由法院依法查明事实并作出判决。被告珠海市电子集团公司提交了以下证据：1.照片；2.（1995）珠法执字第117号民事裁定书。经审理查明，吉才花、马汉侨作为乙方，与珠海市电子集团公司房产开发部作为甲方有签订一份《产权转让合同》，约定乙方向甲方“购买XX路段珠海XX城住宅楼X栋XX房，面积为66.82平方米，楼宇于94年10月交付使用”，“乙方购买楼层单价2800元/平方米，总售价为187096元”，“乙方订在95年8月7日前一次过实付人民币187096元”，“乙方交齐全部费用后，甲方负责办理房产证，办证所需要费用，按珠海市有关部门的规定”，合同并于空白处手写记载，“补充：办证时，超过部分各出一半”。上述合同未有记载落款时间，两原告主张合同系于1993年签订。1993年11月8日，珠海市电子集团公司向原告方出具了一张编号为NO.0055712的广东省珠海市房产业销售专用发票，发票客户名称为“马汉侨、温日明、吉才花、温震宇”，购房地址座落为XX区XX路××号住宅楼，幢号为住宅x幢，房号为xxx，建筑面积66.7㎡；单价3700元/㎡，发票金额为246790元，发票加盖有珠海市电子集团公司财务专用章。被告对发票的真实性、合法性予以认可，但表示无法确认两原告是否已支付全部房款。两原告提交的新旧地址证明显示，香洲XX路××号珠海XX城X栋XX房新门牌号为××栋XX房。两原告主张案涉房屋自1995年交付后即由原告方使用至今，并就该主张提交了电信、燃气、供水供电、广电网络部门等出具的一系列单据，被告对原告提交的上述单据予以认可，对案涉房屋现由原告实际占有居住予以确认并提交了其于2019年9月现场走访调查的照片。被告提交的（1995）珠法执字第117号民事裁定书显示，包括案涉房屋在内的位于珠海市香洲XX路26号的数套房屋曾于1998年8月被珠海市中级人民法院查封，因案外人提出异议经审查理由成立，珠海市中级人民法院随后裁定解除了对上述房屋的查封。庭审时，两原告表示其已现金一次性支付购房款；对合同手写内容是何意思的询问，两原告表示是由于被告财务人员开具售房发票时将房屋实售价187096元误记为房屋市面价246790元，双方经协商同意如办理房产证时需缴纳的相应税费系按发票价格计算的，则超过房屋实售价部分的税费，由双方各承担一般，被告则回复可能是指如果办证时除了国家规定的税费外，如还有其他办证手续费用，由双方各出一半；对于购房发票上客户名称为何除了两原告还有温日明、温震宇的名字，两原告表示温日明是吉才花的丈夫，温震宇是吉才花的女儿，当时吉才花有想法将房产证办理在其家人名下，所以要求对方在发票上写上了温日明、温震宇的名字，温日明、温震宇（现名为温雅晴）两人并至本院接受调查询问，两人表示实际购房的就是两原告，认可购买案涉房屋的主体为两原告；对于为何一直没有办理案涉房屋权属登记手续的询问，原告方陈述，“最初原告为了筹集购房款，实际上是以吉才花为主和其妹夫马汉侨凑钱买的案涉房产，付完款后，因手头资金紧张，原告没有钱缴纳税费，所以办证的事情暂先搁置了，几年后，原告经济宽裕了，能办证时，案涉房产的售楼部已撤，再往后，原告也不知道与谁联系，只是因为大致知道被告是国企，而且涉案房产已经实际交付给原告使用，所以原告在联系不到被告的情况下，暂时未能办理房产证手续，只是近年来，听小区邻居说被告并未注销，而是归国资委管理，这才想办法找到托管公司要求协助办理房产证”，被告表示被告公司在2000年前后因国企改革停止运转由珠海市联晟资产托管有限公司托管后吉才花确实多次找到托管公司要求被告协助办证。另查明，案涉房屋现登记在被告名下，房屋所在土地性质为国有，土地来源为出让，目前无抵押，无查封。本院认为，珠海市电子集团公司房产开发部作为被告设立的内设机构，不具有独立的民事法律行为能力，其行为责任应归于被告。从两原告与珠海市电子集团公司房产开发部签订的《产权转让合同》来看，两原告与被告就案涉XX房已成立房屋买卖合同关系，合同符合交易双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。两原告主张其已付清案涉房屋购房款并提交了被告出具的购房发票，被告虽表示无法确认两原告是否已付清房款，但未有就此提交相反证据，结合合同约定及庭审情况，对两原告陈述已按合同约定交易价格187096元付清案涉房屋购房款项的事实，本院予以采信。两原告作为买受方已按合同约定履行了足额支付房款的义务，被告应当协助两原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，经查案涉房屋现无抵押、查封等限制情形，两原告请求被告协助办理案涉XX房所有权转移登记手续至两原告名下，理据充分，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，两原告与被告之间的房屋买卖合同关系只能约束合同双方当事人，不具有直接设立房屋所有权的法律效力，两原告对案涉房屋享有的系基于与被告合同关系的债权而非物权，因此，两原告请求直接确认案涉XX房归其所有，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市电子集团公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告吉才花、马汉侨办理珠海市XX区XX路XX号X栋XX房产的房屋产权变更登记手续至原告吉才花、马汉侨名下（产权过户所产生的税费由过户双方依照相关规定各自承担）；二、驳回原告吉才花、马汉侨的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为6014元，由被告珠海市电子集团公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年十月二十五日书记员  梁慧欣曾淑莹