江苏省泰州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）苏12民终2400号 上诉人（原审原告）：杨留其，男。 委托诉讼代理人：叶家庆，江苏银杏树律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘宏，男。 委托诉讼代理人：张蓉，江苏人仁律师事务所律师。 原审第三人：朱玉先，男。 上诉人杨留其与被上诉人刘宏及原审第三人朱玉先案外人执行异议之诉一案，泰兴市人民法院作出（2018）苏1283民初11230号民事判决，杨留其对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对该案进行了审理。本案现已审理完毕。 原审原告杨留其向原审法院提出诉讼请求：请求判决确认原告为坐落于泰兴市屋的不动产权利人。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求撤销泰兴市人民法院对原告坐落于泰兴市产的查封，停止对该房屋的执行措施。 原审被告刘宏辩称：泰兴市人民法院（2018）苏1283执异56号执行裁定书已经从形式上审查，执行标的登记在朱玉先名下，并且驳回了原告的异议请求，所以该房产的所有权人系朱玉先，而原告诉称2012年1月30日已购买涉案房产只是因为资金紧张，过户费用过高而未过户这明显是原告存在过错且不符合常理，自2012年1月购买房屋至2018年底，已近七年之久，且被告庭前至税务窗口咨询，办理房产证并非原告诉状中陈述的需30万之多，只需不足10万元，原告有充分的时间和资金来完成过户，所以被告有理由相信原告与第三人朱玉先串通，双方之间并不存在真实的购房合同，而是想通过该手段侵害对朱玉先享有债权的申请执行人的合法权益，综上请求法院驳回原告诉请。 第三人朱玉先述称：原告所称的Ｘ路ＸＸ号和ＸＸ号是不准确的，应该是XX号和XX号，是两间，东边第三间和第四间，XX号房屋是朱杰的，不是我的，原告的诉请是错误的，事实上XX号房屋登记在别人名下。2007年扬州一家房地产开发公司购买了文明路地块，由黄桥建筑公司承建，因房产开发公司无力支付全部建筑款，所以把XX路的17间地皮给黄桥建筑公司各项目部用于抵算工程款，后建筑公司将该17间地皮给我来承建，我为了承建该房屋，就向原告杨留其借款，因我无力偿还杨留其的借款，所以将文明路XX号、XX号房屋抵算借款。在我将XX号、XX号房屋的银行贷款还清后，将房产证交给了杨留其，并配合其去过户，两间房屋过户了其中一间，另一间房屋因为杨留其嫌过户费用过高，就没有要求过户。但是我向其表示，我随时随地配合其过户。 原审查明：刘宏与周春红、闾开成、朱玉先民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月20日作出（2016）苏1283民初3165号、3166号民事调解书：一、刘宏与周春红、闾开成、朱玉先一致同意该两案以人民币375000元结账，周春红、闾开成保证于2016年7月30日前一次性给付，若不按期足额给付上述款项，刘宏有权以总额450000元的未偿还部分一并申请执行；二、朱玉先对上述债务中的162500元承担连带清偿责任。因周春红、闾开成、朱玉先均未履行调解书确定的义务，刘宏向本院申请执行，本院于2016年8月18日立案受理执行。执行中，本院于2016年9月5日作出(2016)苏1283执2253号之二执行裁定书、协助执行通知书：查封被执行人朱玉先所有的位于泰兴市（不动产权证号X）、XX路西侧（不动产权证号X）房产两套。杨留其遂向本院提出案外人执行异议，认为其购买了泰兴市产，请求解除对该房产的查封，本院于2018年11月13日作出（2018）苏1283执异56号执行裁定书，裁定驳回杨留其的异议请求。 另查明，位于泰兴市产（产权证号：泰房权证黄桥字第××号）登记在第三人朱玉先及案外人吕才芳名下。 经向泰兴市市场监督管理局查询，泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司登记住所地为泰兴市，该经营场所系租赁使用权，备案的租赁合同由第三人朱玉先（出租方）与案外人泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司（承租方）于2018年1月9日签订。 泰兴法院认为，本案的争议焦点是杨留其对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，原告杨留其提交其与案外人丁雪峰于2017年1月8日签订的租赁合同及收取相应租金的收条，用以证明原告在案涉不动产查封前已经实际占有该房屋，而被告对该证据的真实性不予认可，怀疑该证据系原告与案外人串通伪造。经本院调取工商部门备案的租赁合同显示，案涉房屋由朱玉先出租给泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司从事经营，双方于2018年1月9日签订房屋租赁合同，公司法定代表人丁雪峰在合同中签名。显然，原告所举证据与备案合同不符，本院不予采信，且原告未能提供其他足以证明其实际占有案涉房屋的证据，故本院不能认定原告在查封前已合法占有该不动产。 原告杨留其提交的房屋转让协议书中载明，第三人朱玉先将包含案涉房屋在内的两套房产出售给原告，转让总价为196万元。原告主张其已经支付全部价款，并提交朱玉先出具的收条及证人证言。本院认为，合同约定的转让价格金额较大，原告应当提交其通过银行转账形成的付款凭证，仅提供出卖人出具的收据，不足以证明支付全部价款的事实，且两证人的证言与第三人的陈述存在矛盾，本院不予采信，故对原告的该主张本院不予支持。 案涉房屋符合办理过户登记条件，且不存在出卖人拒不协助办理等客观障碍，原告称案涉房屋未能过户的原因系过户费用过高，对该理由本院不予采信，故案涉房屋在合理期限内未能办理过户登记手续系原告自身原因导致。综上，杨留其对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权利。遂判决：驳回原告杨留其的诉讼请求。 上诉人向本院提起上诉称，1、案涉房屋的转让、支付房款、占有均在法院查封之前；2、案涉房屋是由上诉人出租给丁雪峰的；3、作为定案依据的朱玉先与丁雪峰签订的房屋租赁合同，未经庭审质证，且经我们了解该合同不是第三人本人所签。请求撤销原判决，支持上诉人的原诉讼请求。 被上诉人答辩称，1、案涉房产的所有权是朱玉先的；2、案涉房屋系朱玉先出租给丁雪峰的3、原审法院程序合法，该租赁合同虽未经庭审质证，但系法院依职权向工商部门调查所认定的事实。请求驳回上诉，维持原判决。 原审第三人述称，这个房子给了杨留其后我就没有管过，我也没有签订过房屋租赁合同。 本院二审中另查明，泰兴市房产管理局泰房权证黄桥字第××号房产证载明，房屋所有权人朱迎亚，房屋坐落X路X号。登记时间2015年9月2日。而原审案卷中泰兴市房产管理局泰房权证黄桥字第××号房产证载明，房屋所有权人朱玉先，房屋坐落X路X号，登记时间2014年9月26日。 本院认为，1、原审第三人朱玉先述称：原告所称的X路XX号和XX号是不准确的，应该是XX号和XX号两间，XX号房屋是朱杰的，不是我的，原告的诉请是错误的，事实上XX号房屋登记在别人名下。结合泰兴市房产管理局泰房权证黄桥字第××号房产证载明，房屋所有权人朱迎亚，房屋坐落X路X号。登记时间2015年9月2日。而原审案卷中泰兴市房产管理局泰房权证黄桥字第××号房产证载明，房屋所有权人朱玉先，房屋坐落X路X号，登记时间2014年9月26日。同一坐落登记两个房屋所有权人，显属不当，且原审第三人朱玉先述称：案涉房屋应该是X号而不是X号。案涉房屋究竟坐落于X路X号还是X号认定事实不清。 2、作为定案依据的2018年1月9日泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司与第三人朱玉先就案涉房屋签订的房屋租赁合同，未经庭审质证，且朱玉先又称没有与泰兴市利丰保险理赔咨询服务有限公司签订过房屋租赁合同。对于未经庭审质证的房屋租赁合同，作为本案的定案依据，程序不当。综上，原审判决认定事实不清，程序不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第（四）项之规定，裁定如下： 一、撤销泰兴市人民法院（2018）苏1283民初11230号民事判决； 二、将本案发回泰兴市人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  孙金录 审判员  陈海涛 审判员  潘贻杰 二〇一九年十月十五日 书记员  缪雯青