湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1472号上诉人（一审被告）：曹年花，女，1975年4月16日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：赵文华，湖北乾首律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王云，男，1984年5月11日出生，汉族，住江西省丰城市。委托诉讼代理人：成彩霞，湖北睿范律师事务所律师。一审第三人：阳新县丽华购物广场，住所地阳新县兴国镇五马坊正街。投资人：陈丽华，经理。委托诉讼代理人：徐福洪，系陈丽华丈夫。上诉人曹年花因与被上诉人王云、一审第三人阳新县丽华购物广场（以下简称丽华广场）租赁合同纠纷一案，不服阳新县人民法院（2019）鄂0222民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹年花上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王云全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决程序违法。一审立案后按照简易程序审理，未在法定审限内作出判决。王云在第一次开庭辩论终结前口头变更诉讼请求超过法定期限，而且王云变更诉讼请求是一审在庭审结束后行使释明权，王云将原解除涉案合同的诉讼请求变更为确认合同无效，明显滥用释明权偏袒另一方当事人。2.陈丽华作为丽华广场的负责人书面承诺将涉案房屋交由其承包经营使用五年，其依此将涉案房屋租赁给王云，其与王云签订的协议不违反法律规定，没有侵害第三人利益，不存在无权处分。一审判决以此为由认定合同无效错误。王云辩称：一审判决事实清楚，请求维持原判。丽华广场述称：其与曹年花的合同期满，已经告知不再续租，其不同意转租给王云。而陈丽华与曹年花就双方之间债权债务出具欠条是个人行为，与其无关。王云的诉讼请求：1.判令确认其与曹年花签订的租赁合同无效；2.判令曹年花退还其租金400000元及押金50000元；3.判令曹年花赔偿其损失5000元；4.判令由曹年花承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月14日，王云（乙方）与曹年花（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：甲方将位于阳新县商业步行街××广场××楼144.8平方米的门面租赁给乙方用于服装品牌销售；乙方每年支付甲方租金400000元，押金50000元；合同签订时乙方交纳第一年租金及押金，第二年租金提前2个月交纳，以此类推，至合同期满；合同期限为2019年1月1日至2023年12月30日，共计5年，5年租金共计2000000元；合同期内甲方保证乙方正常使用本合同门面；双方在合同中还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王云向曹年花支付第一年的剩余租金400000元，并支付押金50000元。交款次日，王云准备对上述门面进行装修，但受到丽华广场的阻拦，并被告知门面系其所有，王云不能进行装修。嗣后，王云要求曹年花退还门面租金、押金被拒，遂诉至法院。另认定，2015年9月8日，曹年花（乙方）与第三人丽华广场（甲方）签订了一份《丽华购物广场经营权承包协议》，约定：甲方将自己所有的阳新县兴国镇五马坊街54-55号丽华购物广场1-5楼8478㎡场地经营权交给乙方承包经营；乙方经营权承包期限为2015年10月1日至2018年12月31日止；乙方承包经营甲方的丽华购物广场总承包款定为人民币肆佰万元；乙方在承包期限内不得转让不得对建筑物随意改拆建，对各项设备在期满后原状态交还甲方；协议还对双方的其他权利义务进行了约定。合同期满，丽华广场将上述1-5楼场地的经营权收回，并了进行整体装修，不再发包给曹年花经营。还认定，丽华广场的投资人陈丽华因差欠丽华广场部分次承租人及案外人李庆元的债务94万余元，经协商，曹年花同意为这几位次承租人免除3年租金64万余元，并代陈丽华偿还李庆元借款30万元。2017年2月24日，陈丽华向曹年花出具欠条，载明“今欠曹年花人民币949200元，以上欠款到2018年11月30日前欠款人陈丽华必须还清。如陈丽华在2018年11月30日前未能还清以上欠款，欠款人陈丽华自愿将曹年花经营的丽华手机数码城位置免除租金及一切费用交付曹年花持续经营5年，从2019年1月1日起计算时间，并与商场内进行隔断、形成独立门面。隔断材料为玻璃材质并对场内开出玻璃门。如因外部因素导致曹年花的丽华手机数码城无法持续经营5年，欠款人陈丽华要承担还款欠款责任（按实际经营时间核算欠款）”。一审法院认为：关于王云、曹年花之间签订的租赁合同的效力问题。根据《丽华购物广场经营权承包协议》中约定曹年花对丽华广场1-5楼的经营权承包期限是从2015年10月1日起至2018年12月31日止，而王云、曹年花之间签订的《租赁合同》约定的租期是从2019年1月1日至2023年12月30日止。租赁合同签订时，曹年花并未与丽华广场就2019年1月1日后的承包经营权达成协议，未取得丽华广场的后续承包经营权，其将涉案门面转租给王云亦未经所有权人丽华广场同意，属无权处分，该合同效力待定。合同签订后，因丽华广场未对该合同进行追认，且明确表示其已将经营权收回，并经整体装修后与案外人衣博汇服装批发城达成了合作经营协议，故王云、曹年花之间签订的《租赁合同》无效。曹年花辩称其已另案起诉丽华广场的投资人陈丽华，请求确认陈丽华于2017年2月24日向其出具的欠条有效，该案的审理结果与本案有直接关联，而该案尚未审理终结，故其要求中止审理本案。但该欠条是否有效，确认的是曹年花与陈丽华之间的债权债务关系，曹年花并不能因该欠条而当然取得丽华广场的后续经营权。换言之，即便该欠条中“如陈丽华在2018年11月30日前未能还清以上欠款，欠款人陈丽华自愿将曹年花经营的丽华手机数码城位置免除租金及一切费用交付曹年花持续经营5年”的约定有效，亦仅表明曹年花能在其经营的丽华手机数码城位置免租金持续经营5年，即曹年花对该位置享有承租权。本案中，即便曹年花取得了一楼涉案门面的承租权，但未经所有权人丽华广场同意，亦无权将涉案门面转租给王云，故上述欠条是否有效与本案并无直接联系，曹年花另案起诉丽华广场的结果不影响本案的处理，本案无需中止审理。因签订的《租赁合同》无效，故曹年花理应将因该合同而取得的租金400000元和押金50000元退还给王云。对于主张损失50000元，因王云未能举证证明其因此而受到了损失，故不予支持。对曹年花称本案开庭审理后王云变更诉讼请求，不符合法定程序的问题。在案件审理过程中，法官本着公正、实效、合法的原则可以提示或建议原告变更诉讼请求，这是法官释明权的运用。王云同意变更部分诉讼请求，重新开庭审理并不违反法定程序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认王云、曹年花于2018年12月14日签订的《租赁合同》无效；二、曹年花在判决生效后十日内向王云退还租金400000元、押金50000元；三、驳回王云的其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交改变一审判决认定事实的新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据当事人诉辩意见，本案争议的焦点为1.王云与曹年花的签订租赁合同效力如何认定；2.判令曹年花退还王云支付的租金400000元、押金50000元是否正确。本案中，曹年花与王云签订租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的强制性规定。虽然该合同租赁的门面系第三人丽华广场所有，但在该租赁合同签订前，丽华广场实际投资人陈丽华已于2017年2月24日在向曹年花出具的欠条中载明，如陈丽华在2018年11月30日前未能还清欠款，自愿从2019年1月1日起将曹年花经营的丽华手机数码城位置免除租金及一切费用交付曹年花持续经营5年。根据该欠条的内容，结合陈丽华在2018年11月30日前未还清欠款的事实，曹年花依约享有涉案门面5年的经营权。一审中，丽华广场作为第三人参与诉讼表示在其与曹年花《丽华购物广场经营权承包协议》期满后不同意续租，且陈丽华欠条所涉及以涉案门面抵偿所欠曹年花债务系二人之间的私人问题，陈丽华不能代表丽华广场。依据查明的事实，丽华广场系陈丽华设立的个人独资企业，作为投资人，陈丽华享有登记于丽华广场名下的全部财产权利，其有权对丽华广场的财产进行处置；而丽华广场作为个人独资企业的非法人组织并不具备法人人格，丽华广场对外的意思表示实质上是由实际投资人陈丽华作出。在陈丽华与丽华广场既具有财产权利上的同一性，又具有对外意志表示一致性的情形下，曹年花基于此前陈丽华欠条的约定享有涉案门面经营权后，再转租给王云，并不需要丽华广场的同意，亦不存在因无权处分而导致曹年花和王云之间租赁合同效力待定法律事实。从客观情况看，陈丽华2017年2月24日出具欠条，丽华广场在曹年花承包经营期满后又声称不同意曹年花继续经营涉案门面，实则是陈丽华以丽华广场的名义变更自己之前欠条中的承诺。故一审判决以曹年花转租涉案门面属无权处分，且未经丽华广场追认，认定曹年花与王云签订的租赁合同无效错误，对此本院予以纠正。曹年花主张租赁合同有效，其理由成立，本院予以支持。因涉案门面已由丽华广场作为经营场地的一部分与案外人整体合作经营，客观上导致曹年花无法提供租赁合同约定的门面，其与王云的租赁合同不能继续履行，故双方合同解除，曹年花依法应当退还王云支付的租金及押金共计450000元。一审判决对此处理结果正确，本院予以维持。至于曹年花称一审判决未在法定期限内做出，存在程序违法，根据一审案件审判流程管理情况，该案一审中办理扣除审限相关手续，故曹年花该项主张理由不成立，本院不予支持。此外，曹年花还主张王云在经一审承办法官释明，在辩论终结后变更诉讼请求，亦构成程序违法。但经核实一审庭审情况，王云变更诉讼请求后，该案仍按一审程序进行庭审，进行法庭调查，当事人举证质证，经过法庭辩论和当事人最后陈述，程序上保障了当事人的诉讼权益，故对于曹年花该项一审判决程序违法的主张，本院亦不予支持。综上所述，曹年花关于租赁合同有效的上诉请求成立，一审判决事实清楚，判令曹年花返还相应款项的处理结果适当，但认定租赁合同无效有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阳新县人民法院（2019）鄂0222民初476号民事判决第二、三项；二、变更阳新县人民法院（2019）鄂0222民初476号民事判决第一项为：解除王云与曹年花于2018年12月14日签订的租赁合同。一审案件受理费按一审判决确定，二审案件受理费8108元，由曹年花负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年十月十七日法官助理周希书记员田梦