湖南省慈利县人民法院行 政 判 决 书（2019）湘0821行初67号原告邓新华，男，1964年6月10日出生，汉族，住张家界市永定区。委托代理人吴胜军，湖南风云律师事务所律师，委托权限为一般授权。被告张家界市自然资源和规划局，住所地张家界市永定区南庄坪南庄路80号。法定代表人赵旭，局长。委托代理人袁维进，男，1979年7月17日出生，土家族，系张家界市自然资源和规划局的工作人员，住张家界市永定区，委托权限为特别授权。委托代理人舒辉满，湖南金旅律师事务所律师，委托权限为一般授权。第三人张文生，男，1967年12月7日出生，苗族，现住张家界市永定区。原告邓新华诉被告张家界市自然资源和规划局行政登记一案，于2019年8月29日向本院提起行政诉讼，本院于同日立案后，于2019年9月2日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月22日公开开庭审理了本案。因张文生与本案处理有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。原告邓新华及其委托代理人吴胜军，被告张家界市自然资源和规划局的委托代理人袁维进、舒辉满，第三人张文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原房地产管理局于2015年12月14日为第三人张文生核发了张房权证崇字第××号《房屋所有权证书》。原告邓新华诉称，2014年7月18日，原告与张家界正兴商贸有限公司（以下简称正兴公司）签订《购房合同》，约定购买正兴公司修建的三单元701住房一套，并按合同约定按时交纳了购房款。2016年5月6日，原告与正兴公司根据房产证的实际面积，另行签订了三单元701住房的《购房合同》，并按合同约定按时足额交纳了购房款及有关费用后，对该房屋已经装修完毕。2019年3月原告得知，张文生与正兴公司于2015年12月4日私下签订了一份《张家界二手房买卖合同》，向被告申请不动产登记时隐瞒了真实情况，提交虚假资料，于2015年12月14日从被告处骗取了房屋产权证书。被告未尽审查及审慎注意义务，也没有实地查看及依法公告，违反了不动产登记的相关规定。正兴公司与张文生房屋权属变更登记事实存在房屋价格过低、隐瞒真实情况，恶意串通，采取骗取的手段得到房屋产权证书，被告程序严重违法，依法应当予以撤销。请求法院撤销被告为张文生颁发的张房权证崇字第××号《房屋所有权证》。原告邓新华向本院提供了以下证据、依据：第一组证据：1.2014年7月18日邓新华与正兴公司签订的《购房合同》。拟证明原告依法购买了正兴公司三单元701号住房。2.2016年5月6日邓新华与正兴公司签订的《购房合同》。拟证明原告依法购买了正兴公司三单元701号住房。3.正兴公司给原告出具的收款凭证17份。拟证明原告按合同约定按时足额交纳了购房款及有关费用。4.2015年12月14日原房管局将正兴公司3-701住房（即三单元701号）登记给张文生的资料（共11页）。拟证明张文生与正兴公司恶意串通，提供虚假资料，原房管局严重违法，向红波没有代正兴公司签订合同的权利，被告没有认真履行审核审查义务。5.张家界正兴商贸有限公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证、邓绍维身份证、向红波身份证信息表。拟证明正兴公司为邓绍维的个人独资企业。第二组证据：1.交付协议书；2.正兴公司法定代表人邓绍维的建行、农行和工行明细、向红波的中国银行明细，拟证明正兴公司和第三人之间不是房屋买卖关系而是民间借贷关系，对本案房屋买卖是民间借贷的一种担保形式。以上证据均为复印件，经核对与原件核对无异。被告张家界市自然资源和规划局辩称：一、被告为第三人核发涉案《房屋产权证》的行为没有违法。本案所涉房屋位于张家界市永××区××办事处××号，2015年7月16日由原房地产管理局为正兴公司核发71××05号房权证。2015年12月4日该公司与张文生签订二手房买卖合同，将该房屋卖给张文生，申请原房地产管理局办理房屋转移登记。该局审查后认为符合法定条件，于2015年12月14日为张文生办理了71××71号房权证。《不动产登记暂行条例》第十六条、第十八条、第二十条、第二十一条规定了不动产登记的程序，申请人提交的资料经过审核、查验符合上述法律规定。二、原告认为被告未尽审查和审慎注意义务以及没有实地查看、及依法公告，没有法律依据。《不动产登记暂行条例》规定的实地查看限于（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。该房屋登记不属上述情形，无需实地查看。该房屋权属明确，双方申请人均申明该房屋无法律纠纷，因此也无需调查。且《不动产登记暂行条例》没有规定公告程序。三、原告诉称2014年7月18日与正兴公司签订了购房合同并支付了购房款，只能证明他们之间的买卖合同生效。依据物权法的相关规定，原告未经登记并没有依法取得物权，原告也没有进行预告登记，故张文生的物权效力受法律保护。四、原告与正兴公司签订购房合同后，正兴公司又将房屋卖给他人的行为，属于民事行为，不属于本案解决的范围。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张家界市自然资源和规划局向本院提供了以下证据、依据：1.房屋产权情况；2.张家界市房屋转移登记申请书；3.张家界市二手房买卖合同及附件二手房交易资金监管信息登记确认表；4.税收完税证明；5.销售不动产统一发票；6.正兴公司的张房权证崇字第××号《房屋所有权证》；7.张家界正兴商贸有限公司2015年第六次董事会决议；8.张家界市房屋所有权登记审批表；9.《张家界市人民政府关于张家界市市辖区实施不动产统一登记的通告》。拟综合证明被告登记行为合法。被告张家界市自然资源和规划局提交的以上证据均为复印件，经核对与原件无异。第三人张文生述称：一、原告诉称2014年与正兴公司签订合同不实际，是原告本人借给正兴公司的借款，第三人与原告打民事诉讼时，原告曾陈述是借款。二、原告称2014年开始交房款，但是到2018年才缴纳完毕，且正兴公司的法定代表人已于2017年7月份由邓绍维变更为朱建军，邓绍维收钱的行为是原告与邓绍维私人借款的关系。三、2014年7月25日第三人与正兴公司签订4套房屋（正兴公司自编房号705、706、806、905）的购房合同，因房屋没有正式验收，房管局估测房屋共660平方米左右，总价款为140万元。签订合同前因正兴公司曾借了第三人30万元，这笔钱就抵了购房款，2014年7月25日签订合同以后，第二天就转账108万元，7月29日转账8万元，实际上一起支付房款及其他费用146万元。四、大约在2015年8月正兴公司取得房屋产权证后，第三人就要求其转户，2015年12月14日第三人与正兴公司的向红波副经理一起到房管局办理了房产证。四套房屋的税款都是由第三人缴纳的。第三人张文生向本院提供了以下证据、依据：1.2014年7月25日正兴公司与张文生签订的《购房合同》，拟证明第三人与正兴公司签订了购房合同，购买了四套房屋，包含本案涉案房屋；2.2014年7月25日正兴公司当时的法定代表人邓绍维为张文生出具的收到包含本案涉案房屋在内的140万元购房款的《收款收据》；3.张文生给邓绍维在建设银行转账流水凭证；4.张家界市二手房买卖合同及附件二手房交易资金监管信息登记确认表；5.原房地产管理局为张文生颁发的证号为715011171的《房屋产权证》；6.涉案房屋3-701号《房屋产权情况》。拟证明被告为第三人登记涉案房屋产权的登记行为合法。其中被告提交的证据2、3、4、7、8与原告和第三人提交的证据一致。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2真实性没有异议，但是正兴公司和第三人采取了欺骗手段；证据3不真实，价格和授权委托书和资金监控都不真实；证据4真实性没异议，但票据不合法，成交单价没有按照张家界控制底价2132.56元进行，是低于成交底价的，所以交易违法；证据5-7没有异议；证据8有异议，被告没有尽到审核义务；证据9没有异议。第三人对被告提交的证据均无异议。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交证据的证明目的均不认可。第二组证据中的证据1不真实，证据2不清楚，且与本案没有关联。第三人对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交证据的证明目的均不认可。第二组证据中的证据1不真实，2014年当时正兴公司卖房时数量不会这么具体，到2015年8月正兴公司房产证下来时房屋才有701的编号，之前只有705、706编号。证据2因第三人与正兴公司有购房和借贷关系，但与本案登记行为无关。原告对第三人提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性和关联性没有异议，但不合法，正兴公司与第三人只是民间借贷关系；证据2的真实性和关联性没有异议，合法性有异议，从他们的资金往来看对应的二者是民间借贷关系；证据3没有异议；证据4-6的真实性和关联性没有异议，但对合法性有异议。被告对第三人提交的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：被告提交的证据能证明被告登记行为的合法性，均予以采信。原告提交的第一组的证据1-3能证明原告与正兴公司签订过购房合同，但双方签订合同的行为属另一法律关系调整，并非本案行政诉讼审查的范围，与本案无关联性，不予采信，证据4、5的真实性予以认定，但对原告的证明目的不予采信；第二组证据与本案无关联性，不予采信。第三人提交的证据能证明第三人与正兴公司签订购房合同以及共同申请房屋转移登记的过程，且证据之间能够相互印证，均予以采信。经审理查明：原告邓新华曾与正兴公司签订《购房合同》，约定原告购买正兴公司户号为三单元701号房，面积约180平方米，购房款共计45万元，原正兴公司的法定代表人邓绍维为其出具了收到购房款的收款收据。2014年7月25日，时任正兴公司的法定代表人邓绍维给张文生出具收到140万元购房款的收款收据，并于同日以正兴公司的名义与第三人张文生签订《购房合同》，约定张文生购买正兴公司的住宅，四套面积共约660平方米，购房款总计金额为140万元。第三人张文生通过建设银行转账给时任正兴公司法定代表人邓绍维，付清了购房款。2015年12月4日，正兴公司副经理向红波受邓绍维的委托，与第三人张文生共同到原房地产管理局申请房屋转移登记，申请时提交了以下材料：1.2015年12月4日正兴公司副经理向红波与张文生共同填写的《张家界市房屋转移登记申请书》，共同承诺申请登记事项是申请人真实意思的表示、申请登记的房产为单独所有、申请登记的房产没有法律纠纷等。2.2015年12月4日，正兴公司副经理向红波与第三人张文生签订的编号为ＫＦ1512040028的《张家界市二手房买卖合同》及附件《二手房交易资金监管信息登记确认表》，合同约定正兴公司将位于崇文办事处凤湾居委会室号为3-701、房屋所有权人为正兴公司、房屋所有权证号为715006305的房屋出售给张文生。3.2015年10月15日，正兴公司二〇一五年第六次董事会决议，其内容主要为“将正兴公司证号为715006267、715006322、715006305、715006292、……销售给张文生……”（其中证号为715006305房屋为本案的涉案房屋）。4.2015年10月16日时任正兴公司法定代表人邓绍维签订的《授权委托书》，委托其公司副经理向红波全权办理正兴公司证号为715006267、715006322、715006305、715006292、……共14套住宅向张文生转移过户的有关事宜（其中证号为715006305房屋为本案的涉案房屋）。5.购房税收完税证明、销售不动产统一发票。6.正兴公司章程。7.正兴公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证及邓绍维的身份证复印件、向红波的第二代身份信息表、张家界是房产管理局缴款通知单等。2015年12月14日原房地产管理局通过审查以上材料后，填写《张家界房屋所有权登记审批表》，认为该户属于转移登记，资料齐全，经产权审查，对坐落于崇文办事处居委会的房屋，建筑面积为185.27平方米（公摊面积为21.97平方米），原房屋所有权产权证号为715006305，建筑时间为2014年5月23日，卖给张文生，成交价为28万元，同意按28万元办理交易过户手续。2015年12月14日原房地产管理局为张文生核发了张房权证崇字第××号《房屋所有权证书》，并在正兴公司的证号为715006305房屋所有权证上加盖了“转移”的印章。2019年原告得知正兴公司将涉案房屋卖给第三人张文生，且被告为第三人核发了房屋产权证书后，遂向本院起诉，认为正兴公司与张文生恶意串通，提供虚假资料，原房管局严重违法，请求撤销被告为第三人张文生颁发的房屋产权证书。另查明，因为张家界市行政机构改革，原房地产管理局的不动产登记职能现在由被告张家界市自然资源和规划局行使。本院认为，本案的争议焦点为被告张家界市自然资源和规划局给第三人张文生核发张房权证崇字第××号《房屋所有权证书》的行为是否符合法律法规的规定。一、依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”本案中，原房地产管理局作为发证机关已经被撤销，其不动产登记职能现在由被告行使，故张家界市自然资源和规划局是适格的被告。二、依据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款的规定“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十五条第一款规定“当事人或者代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。”2015年12月4日，作为正兴公司的全权委托代理人、该公司副经理向红波与第三人张文生，因买卖涉案房屋一起到原房地产管理局，签订二手房买卖合同，共同到被告处申请不动产登记，该申请行为符合以上规定。三、依据《不动产登记暂行条例》第十八条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”本案中，正兴公司的全权委托代理人、该公司副经理向红波和第三人张文生在申请涉案房屋所有权转移登记时，提交了相关材料，原房地产管理局对材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行了审查，在其职责范围内对申请材料的真实性和合法性亦进行了审查，认为申请人的申请符合法律法规的规定，依法给第三人张文生核发了涉案房屋的《房屋所有权证书》，其审查行为符合以上规定，应当认定为尽到了审慎的审查义务。原告提出的申请人正兴公司与第三人张文生提交虚假资料，恶意串通，因现有证据无法证实申请人正兴公司与第三人张文生具有提交虚假资料以及恶意串通的行为，故对其主张本院依法不予采纳。四、依据《不动产登记暂行条例》第十九条规定：“属于下列情形之一的，对不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看；(一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；(二)在建建筑物抵押权登记；(三)因不动产灭失导致的注销登记；(四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。”本案中，正兴公司与第三人申请房屋转移登记并不具有上述规定中的情形，被告经书面审查后认为不需要实地查看，从而作出核发涉案房屋《房屋所有权证书》的行为不违反法律法规的规定，且《不动产登记暂行条例》及相关的不动产登记法律法规中，未规定不动产登记需要依法公告，故对原告认为被告未尽审查及审慎注意义务，也没有实地查看及依法公告的主张，本院依法不予采纳。五、关于原告提出监管资金未到位，被告为第三人办理登记程序违法的问题，因二手房交易资金监管制度未做强制要求，且第三人与正兴公司办理房屋转移登记前，已将购房款全部付给正兴公司时任法定代表人邓绍维，没有交易安全风险。故对原告的该主张，本院不予采纳。六、原告与正兴公司签订的购买正兴公司涉案房屋的《购房合同》的行为，按照《物权法》的相关规定，没有产生物权效力。其行为属于另一个法律规范调整的范围，如果原告认为自身权益受到损害，可以另行通过法律途径寻求救济。另外关于原告提出第三人与正兴公司之间存在民间借贷关系，本院认为该行为与原告本人没有利害关系，且与本案涉案房屋的登记行为无关联，不属于本案审理的范围。综上所述，被告张家界市自然资源和规划局为第三人张文生核发涉案《房屋所有权证书》的行为事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，原告的诉求不能成立。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告邓新华的诉讼请求。案件受理费50元，由原告邓新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  杨 辉人民陪审员  莫志勇人民陪审员  罗 英二〇一九年十月二十二日法官助理王婷书记员李迅附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。