上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18778号原告：程巍，男，1974年6月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：孙莉婷，女，1975年7月14日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。原告：程雨沁，女，1999年5月12日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。上列两原告共同委托诉讼代理人：程巍(系孙莉婷丈夫、程雨沁父亲)，男，1974年6月13日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。被告：上海意邦资产管理有限公司(下简称“意邦资产管理公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(下简称“意邦置业公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告程巍、孙莉婷、程雨沁诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年10月24日公开开庭进行审理，原告程巍兼原告孙莉婷和程雨沁的共同委托诉讼代理人、两被告共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程巍、孙莉婷、程雨沁向本院提出诉讼请求：1、判令被告意邦资产管理公司支付原告程巍、孙莉婷、程雨沁2016年第一季度至2016年第四季度、2018年第一季度至2019年第三季度的保底经营收益人民币104,531.18元[扣除已支付的2018年第一季度一半的经营保底收益4,848.26元(税后)]；2、请求判令被告上海意邦资产管理有限公司偿付原告程巍、孙莉婷、程雨沁逾期付款违约金(2016年第一季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年3月1日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年6月1日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年9月1日起计算至实际支付之日止；2016年第四季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年12月1日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以4,977.68元的日万分之五自2018年3月1日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2018年6月1日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2018年9月1日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2019年3月1日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)；3、判令被告意邦资产管理公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，被告意邦置业公司承担保证责任；4、判令解除《房屋委托管理协议》，返还系争商铺。事实与理由：程巍、孙莉婷、程雨沁与意邦资产管理公司签订《房屋委托管理协议》，约定程巍、孙莉婷、程雨沁将其所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)交付意邦资产管理公司经营管理。2016年11月15日，因经营情况发生变化，双方重新签订房屋委托管理协议，双方将合同收益减半。但被告又拖延支付收益。被告意邦资产管理有限公司和意邦置业公司共同辩称，同意第一、二、三项诉讼请求，但不同意解除房屋委托管理协议。因为原告购买的商铺为虚拟商铺，是没有四至界限的，该商铺是与其他购房者购买的部分一同构成一个整体，与其他购房者购买的商铺以被被告统一租赁给第三方使用，无法强行分割，否则会影响其他业主和经营者的权益。本院经审理认定事实如下：程巍、孙莉婷、程雨沁系系争房屋的所有权人。2016年11月15日，程巍、孙莉婷、程雨沁作为甲方，意邦资产管理公司作为乙方，双方签订《房屋委托管理协议》，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托期限自2017年1月1日起至2029年12月31日止，每季度税前收益为9,955.35元(税后每季度9,696.51元)，乙方应当按季度于每季度第二个月的最后一日前向甲方支付经营收益。乙方逾期向甲方支付经营收益的，每逾期一日，需按逾期未付款项的万分之五向甲方支付违约金；逾期天数超过三个月的，则视为乙方擅自解除本协议处理，乙方需向甲方支付6个月的经营收益作为解除协议违约金。特别备注：双方确认2016年经营收益回报按5%支付，由乙方自2017年开始每年支付一个月，直至支付完毕。协议另约定了其他事项。同日，原、被告三方签订《保证合同》，约定意邦置业公司愿为意邦资产管理公司上述保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述协议签订后，意邦资产管理公司支付程巍、孙莉婷、程雨沁2017年全年和2018年第一季度的税后保底经营收益的一半4,848.26元，至今仍未支付2016年全年和2018年余下3.5个季度、2019年第一、第二季度、第三季度的税后保底经营收益。上述查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，程巍、孙莉婷、程雨沁提供的产权证、委托投资管理协议、保证合同、交易明细，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，程巍、孙莉婷、程雨沁称，第一，原告对系争商铺享有物权所有权。虚拟商铺并无法律上概念，是被告捏造的说法。系争商铺既然能够单独出卖，那么每个物权之间都是独立的，之所以造成现在的局面，是因为被告进行大规模的装修改造，因此原告要求被告恢复原状后返还商铺。第二，其他业主的利益是意邦资产管理公司给与的保底经营收益，但是现在意邦资产管理公司无法给与其他业主经营保底收益，故原告解除合同并不会影响其他业主的权益。第三，本案已经具备解除合同的法定条件和合同的约定条件，被告辩称理由合情但不合理，被告需提供法律依据。意邦资产管理公司、意邦置业公司称，系争商铺在出卖的时候已经划分好的，属虚拟商铺、按照当时的具体情况出租时必须改造，若原告现在收回系争商铺，必然影响其他业主的权益。根据查明的事实，本院认为，本案所涉委托管理协议、保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。意邦资产管理公司应按约及时支付程巍、孙莉婷、程雨沁保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。虽然意邦资产管理公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但意邦资产管理公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于程巍、孙莉婷、程雨沁要求解除协议、返还房屋的请求暂不予支持。原、被告对上述经营收益的计算方式及逾期付款违约金金额均无异议，本院予以确认。意邦置业公司作为一般责任保证人，应对意邦资管理公司上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向意邦资产管理公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告程巍、孙莉婷、程雨沁2016年、2018年第一季度至2019年第三季度的保底经营收益人民币104,531.18元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告程巍、孙莉婷、程雨沁逾期付款违约金(2016年第一季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年3月1日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年6月1日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年9月1日起计算至实际支付之日止；2016年第四季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2016年12月1日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以4,977.68元的日万分之五自2018年3月1日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2018年6月1日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2018年9月1日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2018年12月1日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2019年3月1日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以9,955.35元的日万分之五自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告程巍、孙莉婷、程雨沁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,390.60元，减半收取计1,195.30元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年十月三十一日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。