江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0923民初3028号 原告：阜宁县阜城街道办事处城北居民委员会，住所地阜宁县阜城街道胜利北路88号。 法定代表人：胡善培，该居委会主任。 委托诉讼代理人：姜加勇，该居委会会计。 委托诉讼代理人：朱清祥，阜宁县阜城工业园区法律服务所法律工作者。 被告：韩加楼，男，1977年12月23日出生，汉族，市民，住阜宁县。 被告：陈东锋，男，1976年10月20日出生，汉族，市民，住阜宁县。 原告阜宁县阜城街道办事处城北居民委员会（以下简称城北居委会）与被告韩加楼、陈东锋乡镇企业承包经营合同纠纷一案，本院于2018年11月13日作出（2018）苏0923民初240号民事判决。被告韩加楼、陈东锋不服该判决，向江苏省盐城市中级人民法院提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）苏09民终316号民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2019年5月9日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告城北居委会的委托诉讼代理人姜加勇、朱清祥、被告韩加楼、陈东锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城北居委会向本院提出诉讼请求：1.判令韩加楼、陈东锋立即共同支付阜宁县城北综合农贸市场（以下简称城北农贸市场）2005年10月1日至2016年3月30日期间差欠的租金140097.82元、管理费385962.50元，合计526060.32元；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年3月9日，二被告从原承租人成桂斌处转租而取得城北农贸市场经营权，约定二被告每年向城北居委会支付城北农贸市场租金200000元及管理费20000元，租赁期限到2009年9月30日终止。合同期满后，二被告继续租赁经营至2016年3月30日。二被告在经营期间累计拖欠城北居委会租金及管理费合计526060.32元。城北居委会多次向二被告追要未果，故向法院提起本案诉讼。 被告韩加楼、陈东锋共同辩称，1.城北居委会不具有本案的诉讼主体资格。虽然城北居委会曾经和案外人成桂斌签订了承包协议书，但是由于涉及城北农贸市场的土地早在1999年即被阜宁县国土局出让给原阜宁县四建房地产开发有限公司（现盐城市广源房地产开发有限公司），城北居委会和陈忠、韩传柱的合作基础已经不复存在。对该农贸市场能够享有收益的应是盐城市广源房地产开发有限公司以及陈忠、韩传柱，而不是城北居委会。2.城北居委会不是涉案农贸市场的土地使用权人，所以应确认城北居委会于2004年9月28日、2004年9月30日与成桂斌签订的城北农贸市场经营权招租承包协议、城北农贸市场经营权招租补充协议为部分无效协议，从而确认二被告于2005年3月9日与成桂斌签订转包协议亦为部分无效协议。即应认定城北居委会所获得承包金51%的收益无效，而陈忠、韩传柱应获得49%的承包金有效。3.城北居委会无权向二被告主张所谓的承包金和管理费。城北农贸市场的土地实际使用人已经向陈忠、韩传柱出具了1份情况说明，明确该农贸市场所涉土地归陈忠、韩传柱无偿使用，并承诺农贸市场若遇拆除、拆迁等所得费用归建设人陈忠、韩传柱享有。另二被告与成桂斌签订的转包协议中没有涉及缴纳管理费，二被告交纳租金是基于以前对城北居委会享有土地使用权的错误认识，故二被告保留另行向城北居委会主张返还其不应当收取的租金及管理费的权利。4.原、被告双方之间没有签订任何合同或者协议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1992年7月15日，原阜宁县城北乡人民政府向阜宁县人民政府提交关于请求批办城北、新桥农贸市场的请示报告，县有关领导在该报告上作出了批示。1992年10月25日，原阜宁县城北乡城北村四组作为甲方与陈忠、韩传柱、姜吉安作为乙方签订联合经营阜宁县城北综合贸易市场合同书1份，该合同经阜宁县公证处予以公证。此合同约定：联营项目的名称是“阜宁县城北综合贸易市场”、性质为组办集体、地址在场；经营方式为服务、经营范围是集市贸易、小商品贸易、中介服务，土地4900平方米，2个各长70米，宽35米的钢质玻璃棚及所有配套附属设施；投资情况（投资总额，各方出资额及出资方法）为甲方出资土地4900平方米，乙方出资整个市场的建筑经费及施工人员的工资；联营期限、起算时间为总期限为10年自1993年1月1日起至2003年1月1日止；盈利分配和亏损的分担为盈利与亏损甲、乙双方各按50%计算；联营期满资产处理为10年期满后如不联营，乙方的资产可按质认价处理给甲方，也可自行拆除。该合同还就甲、乙双方的其他权利义务、联营期的共同责任、提前解散、违约责任等作出约定。1999年3月9日，原阜宁县城北乡城北村作为甲方与原阜宁县四建房地产开发有限公司作为乙方签订联合开发协议书1份。该协议书中约定：“甲乙双方打破原来各自土地使用权界限，重新获得各自建筑及隶属土地使用权”。2001年1月1日，原阜城镇城北村居民委员会汶河居民小组（现城北村四组）与陈忠、韩传柱又签订了为期5年的承包协议。 经营过程中经投资人各方同意，城北农贸市场经营权对社会公开招租。经招租，2004年9月28日，阜城镇城北村委会作为甲方与成桂斌作为乙方签订城北农贸市场经营权招租承包协议书1份，约定甲方提供该市场经营场地7330平方米（东至汶河路两侧，西至彩虹路东侧），玻璃钢架大棚3905平方米；乙方享有对本期市场招租承包经营权为5年，即从2004年10月1日起至2009年9月30日止；乙方按年度在每年10月1日前付清甲方招租经营承包金401000元，方可承包经营。该协议书还就甲方原有市场管理人员的解聘、对乙方经营规范化管理所要达到的标准、承包期内所需增添的固定建筑物的处理等作出约定。2004年9月30日，以上协议的甲、乙双方签订补充协议1份。其中第一条载明“关于乙方提出对协议中可收费门市目前不能达到100间，甲方召集股东进一步磋商，磋商意见为：每年招租放长一个月时间，年租金不变，原承包时间从2004年10月1日至2009年9月30日止五年时间，现放长五个月从2004年10月1至2010年2月底止，共五年承包时间”。2004年10月15日，就招租所得的承包金阜城镇城北村四组与陈忠、韩传柱签订了城北农贸市场承包金计算分配方案1份，约定：“一、收取总承包金额管理费为10%即40.1010%=40100元（本次招租费用由村承担结算）。二、本期（首次）上交镇办公费用为1万元。三、原甲方（四组）应得承包金为35.09万元51%=178959元。四、原乙方（陈忠、韩传柱）应得承包金为35.09万元49%=171941元。五、以上为本期（首次）分配方案，以后四年分配除上交村10%管理费外，余款由原甲乙双方按比例分配”。阜宁县阜城镇城北村村民委员会亦在该分配方案上盖章。成桂斌依约交纳了第一年租金（2004年9月28日至2005年9月30日）。 2005年3月9日，成桂斌作为转包人（甲方），韩加楼、陈东锋作为承包人（乙方）签订城北农贸市场经营权转包协议书1份，约定：“一、甲方自2005年3月1日起将城北农贸市场经营承包权转包给乙方，按甲方与城北村委会所定的内容时间不变，乙方在承包期间，履行甲方与城北村委会所订协议的义务和责任。二、自协议签订之日起，甲、乙双方不得违约，违约者承担违约金五万元。三、乙方在经营期间，如发生矛盾或纠纷，与转包人成桂斌无关。四、本协议需由城北村委会见证，此协议一式三份，甲、乙双方和见证方各一份。”阜宁县阜城镇城北村村民委员会作为见证方在该协议上盖章。此后，韩加楼、陈东锋一直租赁承包经营该市场至2016年3月30日。韩加楼、陈东锋履行交纳租赁经营的承包金的过程中，由于投资人韩传柱、陈忠分别为韩加楼、陈东锋的父亲，村组认可韩加楼、陈东锋每年各交纳承包金100000元。韩加楼、陈东锋亦逐年交纳了部分承包金，期中韩加楼共计交纳承包金817650元，陈东锋共计交纳承包金813820元。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，依据原阜宁县城北乡城北村（现城北居委会）与原阜宁县四建房地产开发有限公司签订的联合开发协议，约定“双方打破原来各自的土地使用权界限，重新获得各自建筑物及隶属土地使用权”，结合原、被告的陈述能够认定城北农贸市场对其玻璃钢大棚及其他经营建筑物相应土地的占有是依据合同约定的。二被告所提供的现盐城市广源房地产开发有限公司情况说明，该证据没有载明出具该说明的日期，亦无法定代表人或经办人签名，存在重大瑕疵，即使真实也不能对抗原阜宁县四建房地产开发有限公司与原阜宁县城北乡城北村关于土地使用权的约定。虽然没有办理土地使用权变更登记，并不排除依据合同占有人的使用收益，所以城北农贸市场对外出租所产生收益应由创办者城北村四组享有。城北村四组无法人资格，现由城北居委会主张权利并无不当。二被告提出的城北居委会无主体资格及城北居委会不是土地使用权人不能获得经营收益的辩解意见，本院不予采纳。韩加楼、陈东锋与成桂斌于2005年3月9日签订的城北农贸市场经营权转包协议，得到了出租方村组的同意，该转租协议合法有效。据此，原城北村于2004年9月28日、2004年9月30日与成桂斌所签订的招租承包协议、补充协议亦对转租后双方具有拘束力。原承包租赁协议到期后，二被告继续经营城北农贸市场，出租方没有提出异议，原承包租赁协议继续有效，二被告应当履行继续按约定如期支付租赁承包金的义务。涉案租期为10年6个月（2005年10月1日至2016年3月31日），补充协议中关于在承租期内每年应放宽1个月不予收取承包金约定亦有效，据此，二被告计应向城北居委会交纳承包金（401000×0.9×0.51×10.5×12÷13）=1783956.46元，扣减二被告已经交纳的1631470元（817650+813820），二被告尚需向城北居委会交纳承包金152486.46元，但城北居委会仅主张140097.82元，系其对其民事权利的自由处分，本院予以认可。关于城北居委会主张的管理费，该费用为收取承包金后的共同投资人的利益分配问题，与本案不属于同一法律关系，本院不予理涉。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条规定，判决如下： 一、被告韩加楼、陈东锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阜宁县阜城街道办事处城北居民委员会支付承包金140097.82元； 二、驳回原告阜宁县阜城街道办事处城北居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9640元，由原告阜宁县阜城街道办事处城北居民委员会负担7328元，被告韩加楼、陈东锋负担2312元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审判长 游 伟 审判员 王 军 审判员 范红兵 二〇一九年十月十五日 书记员 孙芳杰