湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民终223号上诉人（原审原告）：徐跃纲，男，1958年6月28日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴萃飞，女，1971年12月14日出生，汉族，住湖南省桃江县。上诉人（原审原告）：莫翠娥，女，1959年12月19日出生，汉族，住湖南省桃江县。上诉人（原审原告）：颜迪波，男，1957年6月29日出生，汉族，住湖南省桃江县。被上诉人（原审被告）：李宗光，男，1948年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄伟，湖南秉言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙九龙医院有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路79号-91号。法定代表人：李志鹏，董事长。原审原告：汤迪桃，男，1960年12月17日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师。徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃诉李宗光、长沙九龙医院有限公司（以下简称九龙医院）财产损害赔偿纠纷一案，2016年8月12日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2015）长中民一初字第00484号民事判决，徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃不服并上诉。2017年3月21日，本院作出（2017）湘民终27号民事裁定，将案件发回重审。2018年6月20日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民初1587号民事判决，徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波不服并上诉。本院于2019年3月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年7月2日公开开庭进行审理。上诉人徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波，原审原告汤迪桃，以及徐跃纲和汤迪桃的委托诉讼代理人曾垂斌到庭参加诉讼。李宗光在本案上诉期间向本院递交上诉状，本院依法传唤李宗光参加本案庭审，李宗光无正当理由拒不到庭，本院以（2019）湘民终223之一号民事裁定，对李宗光按照撤回上诉处理。九龙医院经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波上诉请求：依法撤销一审判决，改判由李宗光、九龙医院赔偿财产损失、营业损失、银行利息共计4083200元，确认李宗光与九龙医院签订的合同无效，恢复原状并腾退或交还原租赁营业场地，李宗光自判决生效日起顺延租赁双方合同期限，补足10年营业时间。事实和理由：（一）李宗光恶意解除合同。涉案租赁合同约定李宗光将其名下位于长沙市毛坯房租赁给徐跃纲等经营宾馆，租赁期间自2007年8月起至2017年7月31日止。签约后，徐跃纲等在工商部门注册长沙市雨花区桃花江招待所，筹措资金改造装修房屋，并购置宾馆设施、家俱电器等，自2007年11月至2010年11月宾馆正常经营。但此后，李宗光为达到霸占徐跃纲投入巨额财产和经营效益的目的，采取停水停电手段恶意毁约并启动解除租赁合同的诉讼，并于2012年11月20日晚，派人将承租房内所有物品转移，徐跃纲已向公安机关报警。（二）徐跃纲经济损失近200万元。徐跃纲承租期间对房屋进行装饰装修、购买电梯，并对宾馆63间客房配备空调、彩电、热水器、床铺、梳妆台、座椅、灯具、烧水壶、洗漱用具、便池、淋浴房及床上用品若干等高档宾馆设施。因李宗光强行拆除并搬迁移动物品，加上物品用于宾馆酒店经营，且时日久远，该物品对于承租人而言已无任何实际价值，徐跃纲等不予接受该返还的财产，李宗光应照价赔偿。李宗光在二审庭审后辩称：徐跃钢将五楼非法转租给美容生活馆，未按合同约定交付租金。李宗光搬离桃花宾馆的物品之前，向徐跃纲发出解除合同通知并经公证，没有侵犯他人的财产权，不应承担赔偿责任。一审判决认定赔偿装修损失、营业损失共826666元，既无充分证据证明，又未经评估机构评估。一审判决采信《关于桃花江宾馆房屋租赁合同纠纷的说明》系复印件，证人未出庭作证，相关内容不能证明双方正在协商处理租赁合同继续履行事宜。汤迪桃述称：李宗光桃花宾馆搬离物品事先未通知承租人，且是以撬锁的方式进入宾馆内搬物品。同意徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波的上诉意见。九龙医院未予答辩。原审法院认定事实：2007年7月25日，徐跃纲、案外人曾日辉（乙方）与李宗光（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于湖南省长沙市雨花区红星村村部北向的大楼前栋二楼至六楼房屋及一楼带电梯间的门面一间租给乙方用于经营；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过7天的；（2）在租赁期内未经甲方书面认可或同意，乱搭乱建，改建、装修房屋，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；(3)租赁期内，未经甲方书面认可，擅自转租、转让、兑换承租房屋或改变原约定用途和性质的。合同签订后，徐跃纲与案外人曾日辉在租赁房屋经营桃花江宾馆。2008年5月7日，颜迪波、汤迪桃与曾日辉达成桃花江宾馆股份转让协议。2008年6月27日，徐跃纲与李宗光签订《补充协议》，约定：李宗光同意徐跃纲在合同期内将前栋二、三楼转租他人经营，但租金，水电费等相关费用仍由徐跃纲按合同约定向李宗光支付，如徐跃纲违反合同约定，则李宗光有权收回所有租赁房屋（包括前栋二、三楼）。合同履行过程中，李宗光通知徐跃纲解除房屋租赁合同、腾空房屋，但徐跃纲没有腾空房屋。2012年11月21日，李宗光安排长沙鼎城搬家运输服务有限公司将徐跃纲经营的桃花江宾馆的家具及电器搬至附近仓库，并申请长沙市蓉园公证处进行了公证。2013年7月29日，徐跃纲以破坏生产经营为由向长沙市公安局雨花分局雨花亭派出所报案。长沙市公安局雨花分局立案后，2014年11月28日决定撤销该案。2011年2月11日，李宗光因涉案房屋租赁纠纷，以徐跃纲、曾日辉违约为由向长沙市雨花区人民法院起诉，要求解除涉案《房屋租赁合同》，由徐跃纲、曾日辉支付欠交的租金并恢复租赁房屋原貌或赔偿修复费用。2011年6月3日，该院作出（2011）雨民初字第302号民事判决。徐跃纲、曾日辉不服并上诉，长沙市中级人民法院裁定该案发回重审。重审开庭时，李宗光无正当理由拒不到庭，长沙市中级人民法院依法按撤诉处理。涉案房屋一楼带电梯间的门面一间和二楼、三楼的房屋，李宗光取得了建设工程规划许可证，四楼至六楼没有取得建设工程规划许可证。徐跃纲等向李宗光缴纳租金截止日期为2010年10月30日，李宗光于2011年5月1日起对出租屋停水停电，后将涉案房屋租赁给九龙医院。另查明，2012年5月28日，李宗光向湖南省长沙市雨花区人民法院起诉，要求解除双方租赁合同并支付欠付租金。2013年4月，李宗光申请撤诉，该院准许。2014年2月，李宗光向湖南省长沙市雨花区人民法院起诉，该院于2014年11月5日作出（2014）雨民初字第00979号民事判决，即：1、涉案《房屋租赁合同》自2012年11月20日起解除；2、徐跃纲、曾日辉于判决生效之日起7日内支付李宗光房屋租赁费及占有使用费509625元（从2010年11月1日计算至2012年11月20日）。徐跃纲、曾日辉不服并上诉。2016年12月2日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2016）湘01民再76号民事裁定，撤销前述（2014）雨民初字第00979号民事判决，将案件发回重审。2017年7月13日，湖南省长沙市雨花区人民法院作出（2017）湘0111民初440号民事判决，即：1、双方《房屋租赁合同》自2011年5月1日解除；2、徐跃纲、曾日辉于判决生效之日起7日内支付李宗光2010年11月1日至2011年4月30日期间的房屋租赁费及占有使用费124000元；3、驳回李宗光的其他诉讼请求。徐跃纲、曾日辉不服并上诉。2018年1月12日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终8520号民事判决，驳回上诉，维持原判。一审中，莫翠娥、吴萃飞称其与徐跃纲签订了股东协议，双方对此没有表示异议。徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃提交了长沙市雨花区雨花亭派出所司法调解员于2011年2月27日出具的《关于桃花江宾馆房屋租赁合同纠纷的说明》，拟证明其一直主动要求缴纳房租，被以各种理由拒收、推托，徐跃纲找到司法调解所要求处理协调。李宗光质证认为：该证据不是原件，证人未出庭作证，内容上也不能证明李宗光拒收租金。2015年3月16日，徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃在一审法院起诉，请求判令：1、确认双方租赁合同无效，恢复原状并腾退给其原租赁的营业场所；2、赔偿财产损失、营业损失、银行利息共计4083200元；3、由李宗光自判决生效日起顺延涉案租赁期限，补足10年营业时间。原审法院认为，本案的争议焦点是：（一）吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃的主体资格是否适格；（二）李宗光是否侵犯了承租人财产权及责任承担；（三）应如何认定承租人财产损失。关于吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃的主体资格是否适格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，徐跃纲、案外人曾日辉和李宗光签订《房屋租赁合同》后，曾日辉将其在桃花江宾馆的全部股份转让给颜迪波与汤迪桃，莫翠娥、吴萃飞从徐跃纲处受让部分桃花江宾馆的股份。吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃提交的股东决议可以确定各原告股东身份，李宗光虽有异议，但并无证据反驳，故吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃等作为桃花江宾馆的股东均与本案有直接利害关系，应当享有原告诉讼主体资格。关于李宗光是否侵犯了承租人财产权及责任承担。2011年至2014年，李宗光多次向湖南省长沙市雨花区人民法院起诉，要求解除涉案合同并由徐跃纲、曾日辉支付租金。2014年2月，李宗光再次起诉，长沙市中级人民法院于2018年1月12日作出（2017）湘01民终8520号民事判决。因该判决已发生法律效力，故对其所确认的事实，可以作为本案定案的依据。根据李宗光多次起诉、撤诉的事实，结合吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃提交的证据及以及《关于桃花江宾馆房屋租赁合同纠纷的说明》等，能够证明吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃与李宗光一直在协商处理租赁合同有关事宜。从李宗光多次起诉的庭审笔录、法庭调查以及（2017）湘01民终8520号民事判决已经确认的事实，能够证明吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃经营至2011年5月1日后，因李宗光对涉案租赁房屋停水停电，致使无法继续经营。一审法院认为，涉案房屋租赁发生纠纷后，李宗光多次起诉要求解除涉案合同，并于2011年5月1日后对房屋停水停电和擅自腾空租赁房屋，李宗光行为明确表示了不再履行房屋出租义务，其存在明显过错，应当承担相应民事赔偿责任。（2017）湘01民终8520号民事生效判决已经明确涉案租赁合同于2011年5月1日解除，在无充分证据证明吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃不履行交付房租义务或存在其他严重违约行为的情况下，李宗光采取停水停电和擅自腾空房屋迫使解除合同的行为，明显侵犯了吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃的财产权，必然导致吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃产生装修损失及其他财产损失，应当承担民事赔偿责任。故吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃要求李宗光赔偿其财产损失，予以支持。但吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃提供的证据尚不足以证明九龙医与李宗光有串通行为，故其要求九龙医院共同承担赔偿责任，不予支持。关于应如何认定承租人财产损失。涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间形成房屋租赁关系。根据（2017）湘01民终8520号民事生效判决确认的事实，涉案房屋租金支付至2010年10月30日。根据前述合同解除的时间，前述生效判决判令徐跃纲、曾日辉向李宗光支付2010年11月至2011年4月共计六个月的租金及房屋占有使用费共计124000元（248000元∕年×0.5年），该案中徐跃纲、曾日辉并未对违约责任提出权利主张。鉴于李宗光对《房屋租赁合同》的解除存在过错，对因合同解除后导致的财产损失，李宗光应承担相应赔偿责任。吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃主张其财产损失4083200元，因未经第三方评估审计，不予采信。但吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃因李宗光的过错行为必然产生相应的装修损失、营业损失等，综合双方争议发生的起因、协商过程、过错程度、可能产生的损失等情形，考虑《房屋租赁合同》约定经营时间为10年及实际经营的时间为3年4个月，结合涉案房屋每年248000元的租金数额，酌情确定由李宗光支付财产损失826666元。鉴于涉案租赁合同已由生效判决确认解除，吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃要求继续履行合同事实上不能，故不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、李宗光于判决生效之日起10日内向徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃支付各项损失826666元；二、驳回徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费39465元，由徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波、汤迪桃负担19465元，由李宗光负担20000元。根据双方当事人在诉讼中提交的证据及陈述意见，本院经审理查明：2017年7月13日，湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初440号民事判决书载明：李宗光诉徐跃纲、曾日辉合同纠纷一案，李宗光主张解除双方《房屋租赁合同》，徐跃纲、曾日辉支付租金509625元（按照合同约定租金679.5元/日，自2010年11月1日起（始营日）至2012年11月20日（搬离物品），共750天）。该案判决解除双方合同，徐跃纲、曾日辉支付租金及占有费124000元（自2010年11月1日起始营日至2012年11月20日停水停电日）。徐跃纲、曾日辉不服该判决并上诉。2018年1月12日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终8520号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：徐跃纲等在本案中诉讼请求李宗光自判决生效日起顺延双方租赁合同期限，补足十年营业时间，实则为要求继续履行租赁合同，而湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初440号民事判决已对《房屋租赁合同》判令解除，该判决已经湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终8520号民事判决予以维持。本案中，徐跃纲未提供证据证明该生效判决关于《房屋租赁合同》解除的事实已再审改判，故对徐跃纲主张双方合同继续履行，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。根据双方当事人上诉请求和答辩意见，本案的二审争议焦点是：应如何认定房屋租赁损失及责任。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：徐跃纲等上诉提出李宗光恶意解除合同，应赔偿徐跃纲全部财产损失。本院认为，涉案租赁合同解除，双方均负有责任。从湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终8520号民事判决载明的内容以及本案案情来看，李宗光虽于2011年5月对徐跃纲承租的桃花宾馆停水停电，甚至于2012年11月强行将该宾馆内物品搬离并腾空房屋，但是，徐跃纲自2007年11月起对宾馆开始营业，该经营期间，徐跃纲未按照约定支付租金，李宗光遂于2010年9月15日、10月29日两次通知徐跃纲交纳租金，否则要求解除合同。2011年1月2日，李宗光还以短信方式向徐跃纲催收租金。由于徐跃纲仍未按约定交纳租金，李宗光于2011年2月11日在法院起诉并要求徐跃纲支付欠交的租金。李宗光要求徐跃纲交纳租金的主张，最终在（2017）湘01民终8520号民事判决中被判令双方合同解除，徐跃纲向李宗光支付房屋租赁费及占有使用费124000元（6个月租金）。可见，在李宗光对桃花宾馆停水停电、并对宾馆物品采取搬离之前，徐跃纲欠交李宗光租金的事实客观存在，并经生效判决确认。徐跃纲认为欠交租金是因为李宗光拒不接收现金租金所致。本院认为，双方在租赁合同中未固定租金交纳方式，现实中，徐跃纲向李宗光交纳租金既有银行转账方式，也有现金交付，因此，不存在徐跃纲所称其交纳租金不能的情形。鉴于徐跃纲欠交租金的事实客观存在，且超过6个月，徐跃纲认为李宗光恶意解除合同，本院不予采信。徐跃纲上诉提出李宗光应承担财产损失4083200元。本院认为，虽然李宗光搬离宾馆物品时未通知徐跃纲到场尚有不妥，李宗光证明搬离宾馆物品时其已尽注意义务的证据即长沙鼎城搬家公司证明、发票、收款收据、公证书及视频资料，徐跃纲不予认可，但是，李宗光因徐跃纲欠交租金行为自2011年2月11日起诉，该案诉讼期间，徐跃纲仍在对宾馆经营至2011年4月。李宗光2012年11月21日对宾馆物品搬离，是在其之前已向徐跃纲书面告知并要求3日内腾房无果的情况下所实施，因此，徐跃纲该不予配合的行为亦对宾馆财产损失负有责任。关于宾馆损失，本案中，徐跃纲未予提供所谓财产损失4083200元的证据证明，亦未申请鉴定机构对宾馆经营损失进行鉴定。一审法院结合宾馆装修损失、营业损失等，当事人争议发生的起因、协商过程、过错程度、可能产生的损失等情形，《房屋租赁合同》约定经营10年及徐跃纲实际经营3年零4个月，涉案房屋每年248000元的租金的情况，酌情认定李宗光承担宾馆财产损失826666元，并未明显不公，本院予以维持。综上，徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39465元，由徐跃纲、吴萃飞、莫翠娥、颜迪波共同负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  李金霞审判员  尹玄海二〇一九年十月二十八日书记员  申书琴