吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初1672号 原告：邹继山，男，1962年5月4日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：魏正平，吉林保民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛远方，吉林保民律师事务所律师。 被告：孔令娟，女，1966年10月23日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 被告：王博，男，1989年4月4日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：王维全（王博父亲），男，住吉林市昌邑区。 被告：韩洋，男，1986年9月26日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 原告邹继山与被告孔令娟、王博、韩洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹继山及其委托诉讼代理人魏正平、牛远方，被告孔令娟、被告王博及其委托诉讼代理人王维全、被告韩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹继山向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁管理合同书；2、判令被告返还原告保证金5000元；3、判令被告返还原告摊位租金、摊位物管费、摊位供热费、柜台租金费合计75641元；4、判令被告赔偿原告设备、装修投入等损失合计25490元；5、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与吉林市欧乐经贸有限公司（下称欧乐经贸公司）于2018年1月1日签订《租赁管理合同书》，合同约定原告租用欧乐经贸公司53.6平方米摊位，经营粮油项目，租期自2018年1月1日至2019年3月1日，共计14个月。被告收取原告履约（信誉）保证金5000元，摊位租金、摊位管理费、摊位供热费、柜台租赁费合计75614元。原告签订合同后开始投入购置设备、装修，花费用合计25490元。合同签订后原告开始经营活动。2018年3月29日，被告以整改装修为由，无故擅自终止合同，停止营业。欧乐经贸公司于2018年10月19日进行工商注销公告，注销时法定代表人孔令娟，公司设立时股东王博、韩洋。原告认为，原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。被告单方终止合同，在原告催告后仍未能正常营业，导致合同目的无法实现，故被告应当返还保证金、摊位费，并赔偿原告投入设备、装修等损失。故请求法院支持原告的诉请。 孔令娟辩称：第一，同意解除合同，但不同意返还原告诉请第三项75641元，同意按扣减三个月租金余额返还，原告应承担三个月的摊位租金，每天为172元，96天×172元=16512元；第二，不同意赔偿原告提出的设备、装修费用25490元。理由：商场整体由被告装修，不存在个人装修问题，费用都是由商场承担，业户只承担自己的一些配置（比如电表箱、广告牌等），由业户自己去结算，与被告无关；第三，不同意返还原告供热费2010元，因为供暖期正值原告经营时间，费用应由原告自己承担；第四，原告拿走商场很多货，只留下3000元的条。 王博辩称：第一，原告告诉的被告主体不适格，王博不应成为本案的被告，应驳回原告对王博的告诉。理由如下：王博于2018年4月27日已经退出欧乐经贸公司股东资格，并经吉林市工商局变更登记，已经发生法律效力，该股权转让并没有违反公司法以及股东内部转让股权的有关规定，请法院驳回原告对王博的告诉，依法公正判决。 韩洋辩称：我的答辩意见与王博意见一致。 庭审中，为证明自己的诉讼主张，邹继山、孔令娟、王博分别向本院提举了证据。本院综合评判如下： 邹继山向本院提供的证据1、5、6，孔令娟、王博、韩洋对证据的真实性均未提出异议，对上述证据的真实性均予以确认。证据2〔本院（2018）吉0204民初1861号民事判决书〕，孔令娟、王博、韩洋提出异议，经本院审查，判决书客观真实，予以确认；证据3、4，王博、韩洋虽认为其不清楚，不发表质证意见，但孔令娟对证据的真实性均未提出异议，对证据3、4的真实性均予以确认。 孔令娟向本院提举的证据1（增资扩股协议，同王博提供的证据4），邹继山对证据提出异议，本院认为，该协议是欧乐经贸公司与唐山市百吉朵连锁超市签订的，与本案无关联，不予评判。证据2（同王博提供的证据8），邹继山对证据的真实性未提出异议，对证据的真实性予以确认。证据3（股东决议，同王博提供的证据3），邹继山提出异议，本院认为，该证据与欧乐经贸公司工商注册档案中《转让公司注册资本协议书》《股东会决议》相互佐证，对证据的真实性予以确认。 王博提供的证据1（吉林市欧乐商贸有限公司与小微生活服务有限公司签订的股权及资产转让协议），该证据与本案无关联性，本院不予评判。证据2、5、7、10、11，邹继山对证据的真实性均未提出异议，对证据的真实性均予以确认。证据6（产品购销合同书），该证据与证据7相互佐证，具有真实性，对证据的真实性予以确认。证据9（注销登记通知书），邹继山对证据的真实性提出异议，本院认为，该证据与欧乐经贸公司工商注册档案相互佐证，对证据的真实性予以确认。 经各方当事人的举证、质证以及本院对证据的认证，对以下事实予以确认：坐落于吉林市船营区xxx铺位不动产权利人为吉林市昌茂房地产开发有限公司。2015年10月12日，吉林市昌茂房地产开发有限公司授权中凯购物广场分公司有权以出租人的地位对外签订租赁合同。2017年11月20日，中凯购物广场分公司与欧乐经贸公司签订租赁合同，约定中凯购物广场分公司将前述铺位（3440.81平方米）出租给欧乐经贸公司经营超市。欧乐经贸公司承租后，将其承租的场地分别出租给不同的商户。2017年12月，欧乐经贸公司收取邹继山抵押金5000元、租金62604.8元、柜台租金1000元、供热费2010元、商铺增面积费用5000元、制造牌匾费用2000元。邹继山支付购置费用共计25490元（换灯管、购榨油机及过滤器等）。2018年1月1日，双方签订《租赁管理合同书》。约定：甲方（欧乐经贸公司），乙方（邹继山）；甲方同意将自有欧乐经贸公司使用的面积53.6平方米出租给乙方经营粮油类商品；期限14个月，自2018年1月1日至2019年3月1日；乙方向甲方缴纳履约保证金5000元，摊位租金总计62604元，摊位供热费2010元；摊位电费每度1.3元，水费每吨5.5元；甲方对市场进行日常管理，做好安保、防火、防盗、清洁、供电、供水、供热等项目维护工作，维持场内正常的经营活动；乙方做到依法经营，保证市场正常运作。《租赁管理合同书》中还对双方其他权利义务作出约定。邹继山进场经营。2018年3月29日，欧乐经贸公司决定对商场进行停业改造，改造时间预计一个月，根据实际情况调整，改造期间所造成的停业时间，欧乐经贸公司决定给商户根据初期合同向后补充时间。欧乐经贸公司与邹继山签订《欧乐卖场整改协议书》。邹继山退出商场。2018年4月3日，中凯购物广场分公司向欧乐经贸公司送达解除租赁合同通知，孔令娟在通知上签字确认，中凯购物广场分公司与欧乐经贸公司解除租赁合同。邹继山向本院提起诉讼。 另查，2018年4月17日，邹继山收取欧乐经贸公司酒等物资价值3000元并出具收条，收条载明：今收到酒等物资抵顶押金叁仟元整。 再查，欧乐经贸公司于2016年12月经吉林市工商行政管理局核准成立。公司类型为有限责任公司，股东（发起人）韩洋、王博，每人注册资金15万元，出资比例各占50%；法定代表人王博，经营欧乐超市。2017年4月26日，经欧乐经贸公司股东会决议决定一致同意新增股东孔令娟，增加注册资本970万元，法定代表人变更为孔令娟。2018年3月29日，经欧乐经贸公司形成股东会决议：王博、韩洋将自己持有的股权转让予孔令娟，王博、韩洋退出公司，并于决议作出后30日内向公司登记机关申请股东变更事宜。同年4月27日，欧乐经贸公司到工商行政管理机关办理了股东变更登记，至此，欧乐经贸公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为孔令娟。2018年10月19日，孔令娟向登记机关出具《全体投资人承诺书》，承诺“本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完毕，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结”。欧乐经贸公司申请注销登记并被予以公示。同年11月12日，吉林市工商行政管理局向欧乐经贸公司下发了《准予注销登记通知书》。 本院认为：欧乐经贸公司与邹继山签订的《租赁管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于孔令娟、王博、韩洋承担法律责任问题。欧乐经贸公司为整改商场而关闭经营场所。在整改期间，欧乐经贸公司因拖欠租金而被中凯购物广场分公司解除租赁合同，致使商户不能继续营业，其行为已构成违约，应承担违约责任。现欧乐经贸公司已经被注销登记，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条关于“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，孔令娟作为欧乐经贸公司的股东，在未对欧乐经贸公司进行清算的情况下，即向公司登记机关出具债务清偿完毕的承诺，使欧乐经贸公司被注销登记，孔令娟应对欧乐经贸公司所负债务承担赔偿责任。王博、韩洋在欧乐经贸公司注销登记前已将自己所持股份转让予孔令娟，并在工商行政管理机关进行登记，已发生法律效力，欧乐经贸公司注销登记时，王博、韩洋已不再是该公司股东，在本案中不应承担赔偿责任。邹继山主张王博、韩洋与孔令娟恶意转让股权，其行为无效，邹继山提供的证据不能证明孔令娟在同意解除与中凯购物广场分公司签订的租赁合同时，王博、韩洋知晓并同意，该主张本院不予采纳。邹继山主张王博、韩洋应承担未认缴出资的法律责任，本案，王博提供的银行流水、购销合同等证据能够证明王博、韩洋以实物投入的方式对欧乐超市进行了足额投资，而欧乐经贸公司经营主体为欧乐超市，故对邹继山的该项主张，本院不予采纳。二、关于邹继山要求解除合同的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，审理中，孔令娟同意解除合同，故《租赁管理合同书》自孔令娟同意解除之日已经解除，无需作为判项判决解除合同。三、关于邹继山诉请各项损失的金额问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，1、关于保证金。欧乐经贸公司收取的各商户保证金，因欧乐经贸公司违约致使商户不能继续经营，其收取的保证金应予返还给各商户。故本案中，在扣除欧乐经贸公司以物抵付的3000元后，其余2000元保证金应予返还。2、关于摊位租金。邹继山已实际经营三个月，其经营三个月的摊位租金应在返还的数额中予以扣除。每月租金标准，按合同约定租赁期限为14个月（自2018年1月1日至2019年3月1日），应按摊位租金总额除以14个月所得数额作为标准；孔令娟主张按12个月计算无事实依据，本院不予采纳。欧乐经贸公司收取邹继山摊位租金62604.8元，每月租金为4471.77元（62604.8元÷14个月），故应返还摊位租金为49189.49元（62604.8–4471.77元×3个月）。3、关于摊位物管费。邹继山经营三个月，应扣除经营三个月的费用，其余应予返还。孔令娟自认收取2010元，同摊位租金计算方式，应返还摊位物管费1579.29元。4、关于柜台租金。应扣除经营三个月的费用，其余应予返还。欧乐经贸公司收取柜台租金1000元，同摊位租金计算方式，应返还785.71元5、关于增面积款。欧乐经贸公司收取5000元，同摊位租金计算方式，应返还3928.58元。6、关于供热费。因邹继山经营期间正值供热取暖期，供热费用应由邹继山自行承担，对邹继山该项诉请，不予支持。7、关于邹继山要求孔令娟赔偿牌匾、设备、装修投入等损失合计25490元的诉请。因牌匾、装修以及所购设备系邹继山经营所用，邹继山未举证证明上述物品被欧乐经贸公司所占有，对邹继山该项诉请，不予支持。综上，邹继山诉讼请求合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孔令娟于本判决生效之日起三日内返还原告邹继山各项费用57483.07元（其中：保证金2000元、摊位租金49189.49元、摊位物管费1579.29元、柜台租金785.71元、增面积款3928.58元）； 二、驳回原告邹继山其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费3672元（其中案件受理费2422元、保全费1050元、公告费200元，原告已预交）由原告邹继山负担1185元，被告孔令娟负担2487元，被告孔令娟负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李慧媛 人民陪审员  毛 强 人民陪审员  李罕殊 二〇一九年十月十八日 书 记 员  孙翀文