江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0902民初4562号原告:宜春市袁州新城资产管理运营有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁州大道三楼312室，统一社会信用代码：91360902MA369M6B5B。法定代表人：晏文彬，系董事长。委托代理人：黎顺明，江西爱心律师事务所律师。委托代理人：李桂英，江西甘雨律师事务所律师。被告：陈小勇，男，1974年2月19日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托代理人：鲍文俊，江西甘雨律师事务所律师。原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司（以下简称原告）与被告陈小勇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司委托代理人黎顺明、李桂英，被告陈小勇及其委托代理人鲍文俊、到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的（2017029）号《国有店面租赁合同》，责令被告陈小勇立即归还该租赁合同中的店面给原告；2、判令被告立即支付原告拖欠的租金768434.8元，违约金115266.9元（暂计算到2019年6月30日），租金还应继续计算至被告归还店面时止；3、判令原告不予返还被告缴纳的租赁保证金54888.2元，4、本案诉讼费被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年10月10日签订了（2017029）号《国有店面租赁合同》，合同约定原告同意将其拥有的坐落于宜春市袁州区袁州新城范围内民主小区16栋1-12号、17栋6号、23栋1-6号、24栋1-3号、31栋3-6号、41栋1-4号、45栋2-3号的店面出租给被告，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日，店面租金为每月每平方米10元，建筑面积为5488.82平方米，每月租金合计5488.82元。被告向原告租赁该店面作为新能源汽车配套使用；被告在承包期间不得以任何形式转让、分租；如果发生被告未征得原告书面同意改变该店面用途，被告擅自转租的，原告有权解除本合同；被告应按时、主动支付当期租金，拖欠支付的，按照拖欠租金额的千分之五/日的标准加收滞纳金。如被告拖欠租金满30天，原告有权收回店面，同时不予返还被告缴纳的租金保证金。”事实上，被告仅仅在签订合同时缴纳1个月的租金后就再也未缴纳过租金，截止到起诉之日，被告已欠缴租金768434.8元，违约金115266.9元。原告于2019年1月29日向被告发出《租金催缴通知》，但是被告仍旧未缴纳租金。且被告并未按合同约定将承租店面仅作为新能源汽车配套使用，被告的行为已经违反了合同约定，违背了双方签订租赁合同的目的，严重扰乱了新能源电动车产业市场。综上，原告为维护自身合法权益，请求法院支持原告诉讼请求。被告陈小勇辩称：1、被告同意解除租赁合同。2、原告要求被告支付拖欠的租金、不予返还租赁保证金没有事实和法律依据，被告不存在欠付租金或改变租赁用途的行为。原告为证明自己的诉称事实，提供的证据有：证据一：1、宜春市袁州新城资产管理运营有限公司营业执照、法定代表人身份证明；2、袁府办抄字【2017】142号宜春市袁州区人民政府办公室抄告单。证明:原告的主体资格，原告系由袁州区人民政府成立的国有独资企业，公司的经营范围为负责管理运营袁州新城范围内店面、幼儿园、土地、剩余安置房、柴棚间等国有资产的出租、出售、出让及维护。证据二：1、袁新城管字【2017】30号《关于请求明确袁州新城民主小安置房店面及幼儿园招租有关事项的指示》2、关于新能源电动车行业商会承租民主小区南面店面的请示；3、2017年6月8日会议记录。证明:1、承租民主小区店铺系新能源电动车行业商会意图将新能源电动车销售整体搬迁至民主小区，故向袁州新城管委会请求整体承租民主小区店铺，以打造新能源电动车产业一条街。2、根据新城管委会的《会议记录》确定新能源汽车的租金根据税收完成的金额不同，按评估价的80%，即19元/㎡，以培育新能源电动车产业。证据三：1、2018年2月13日袁州新城范围内民主小区16栋1-12号、17栋6号、23栋1-6号、24栋1-3、31栋3-6、41栋1-4号、45栋2-3号国有店面租赁合同；2、陈小勇缴纳保证金和1个月租金的国内支付业务收款回单。证明：1、租赁合同第五条约定乙方向甲方租赁店面该作为新能源汽车售后使用。第九条约定在租赁期间不得以任何形式转让、分租。第十三条约定如乙方未征得甲方书面同意改变该店面用途的；乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同，不予返还租赁保证金。故现原告认为被告违反合同约定，依据合同约定解除租赁合同；2、陈小勇仅缴纳了保证金和支付1个月的租金，之后一直拖欠租金，已经严重违反合同约定。证据四：1、中共宜春市袁州区工商业联合会党组文件（袁联党字【2018】14号）；2、中共宜春市袁州区工商业联合会党组文件（袁联党字【2018】23号）；3、宜春市袁州区民政局颁发的袁州区新能源汽车商会社会团体法人登记证书；4、租赁店面现场视频、示意图。证明：1、陈小勇转租出去的店铺并非仅用于经营电动车及配套，而是各种经营均有，违反了合同约定，也违背了政府发展电动车产业一条街的目的。2、陈小勇转租出去的租金，从中获取了巨大的利益，严重损害了政府培育电动车产业愿景。3、陈小勇并非袁州区新能源汽车商会成员。证据五：2019年1月29日向被告发出《租金催缴通知》对原告的上述举证，被告陈小勇经质证认为：对证据（一）的三性无异议。对证据（二）无异议，并认为该组证据能证明涉案店面的实际承租人是袁州区新能源汽车商会，原告明知被告是代理袁州区新能源汽车商会与其签订的租赁合同。对证据（三）的三性无异议,证明目的有异议，被告不存在转租和改变店面用途的行为，原告也没举证证明存在这一行为，被告之所以暂未支付租金是因为交接涉案店面时原告未能完成清偿，因此与被告达成待清场后在结算租金的一致意见，被告不存在拖欠租金的行为。对证据（四）的三性无异议，证明目的有异议，原告是明知被告代理商会与其签订的租赁合同，也没有提供证据证明被告改变了店铺的使用用途，被告也没有从中获取巨大利益。被告是商会副会长。对证据（五）的三性无异议。被告陈小勇为证明自己的辩称事实，提供的证据有：证据一：《关于新能源电动车行业商会承租民主小区南面店面的请示》一份、2017年6月8日《会议记录》一份。证明目的：1.涉案店面的实际承租人是袁州区新能源汽车商会；2.原告明知被告是代理袁州区新能源汽车商会与其签订的租赁合同。证据二：《证明》八份、《租金明细表》一份。证明目的：1.涉案店面被当地人非法占用，直至2019年4月17日才清场完毕；2.因涉案店面被当地人非法占用，给被告造成了169470.58元经济损失。对被告的上述举证，原告经质证认为：对证据（一）对部分店面被占用是事实，因被告一直拖欠租金，因此不存在给被告造成经济损失。对证据（二）的三性无异议，证明目的有异议，虽然存在部分漏水情况，但仅对部分店面产生一定影响，不是被告陈小勇拖欠全部租金的理由。陈小勇提出的签订《国有店面租赁合同》29号合同时，部分店面被侵占、之后才陆续清退交付给被告陈小勇，这部分店面资金不能计算问题。宜春市袁州区新城资产管理运营有限公司对部分被侵占的事实予以认可，并对被侵占店面的面积、时间、租金进行核对。1、部分被侵占店面可免交租金281701.6元（3060.9㎡X10元/月X14月=428526元、428526元-146824.4=281701.6元）。2、应支付租金：根据《国有店面租赁合同》约定，店面起租期为2017年11月1日，装修期为5个月至2018年3月31日。计租时间为2018年4月1日，计算至2019年6月30日共计14个月；店面总面积5488.82平方米，10元/每平方米/月，故每月总租金为54888.82元；总共需支付租金为：54888.2元/月X14月=768434.8元；签订租赁合同时支付了116896.40元，其中包括履行保证金54888.2元，租金62008.2元；实际应支付租金为768434.8元-281701.6元-62008.2元=424725元。3、陈小勇提出部分店面漏水问题，因此前并未向新城公司提出书面反映，且漏水问题物业公司进行修补，并未影响店面的实际使用，因此不应当扣减租金。4、陈小勇提出部分店面进行了楼梯改造，产生的改造费用，要求抵扣租金问题，因《国有店面租赁合同》是几十间店面整体出租，在合同中并没有约定楼梯改造费用由出租方承担，故楼梯改造属于承租人使用过程中自行应当承担的费用，要求出租人承担无理由。而陈小勇并未提供出租人同意承担楼梯改造费用的证据，故原告不应承担该楼梯改造费用。综上，本院对上述证据综合认证如下：对原告提供的证据（一），证据（二）、（三）、证据（四），（五），被告陈小勇经质证对证据的三性均无异议，故本院对原告提供的证据（一）、证据（二）、证据（三）、证据（四）、（五）予以确认并作为认定本案事实的依据。对被告提供的证据（一），证据（二），本院认为被告提供的证据（一），证据（二）存在被告租赁的店面被侵占的情况。综上认证，本院认定本案事实如下：2017年9月12日，袁州区人民政府同意成立宜春市袁州新城资产管理运营有限公司，负责经营袁州新城范围内国有资产的出租、出售等。2017年10月10日原告与被告签订了（2017029）号《国有店面租赁合同》，合同约定原告同意将其拥有的坐落于宜春市袁州区袁州新城范围内民主小区16栋1-12号、17栋6号、23栋1-6号、24栋1-3号、31栋3-6号、41栋1-4号、45栋2-3号的店面出租给被告，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日，每月店面租金为每平方米10元，建筑面积为5488.82m2，每月租金合计5488.82元。装修期为五个月，装修期间（自2017年11月1日至2018年3月31日止）免除店面租金。合同第四条约定：双方约定租金每个月一次性缴清，且本月前3日内必须缴纳下个月的租金。被告向原告租赁该店面作为新能源汽车配套使用；合同第九条约定：乙方要承包期间不得以任何形式转让、分租；合同第十三条约定：如发生下列情形之一，甲方有权解除本合同，除已付未到期租金不予返还外，甲方不予返还乙方缴纳的租赁保证金，并且由乙方承担相应损失。1、乙方未征得甲方书面同意改变该店面用途的；2、乙方造成该店面主体结构损坏的；3、乙方擅自转租的；4、乙方利用承租店面进行非法活动，损害公共利益和甲方利益的。合同第十四条约定：在第十三条所述情况之外的，如甲方违约，提前收回该店面，甲方赔偿乙方相当于两个月租金的违约金。乙方应按时、主动支付当期租金，拖欠支付的，按照拖欠租金额的千分之五/日的标准加收滞纳金。如被告拖欠租金满30天，甲方有权收回店面，同时不予返还乙方缴纳的租赁保证金。合同签订后，原告将坐落于宜春市袁州区袁州新城范围内民主小区16栋1-12号、17栋6号、23栋1-6号、24栋1-3号、31栋3-6号、41栋1-4号、45栋2-3号的店面出租给使用。被告同时支付了116896.40元，其中包括履行保证金54888.2元，租金62008.2元；被告至2019年6月30日止实际应支付租金为768434.8元-281701.6元-62008.2元=424725元。原告于2019年1月29日向被告发出《租金催缴通知》，被告收到《租金催缴通知》仍旧未缴纳租金。被告没有按合同约定将承租店面仅作为新能源汽车配套使用，被告的行为已经违反了合同约定。故原告诉至本院。本院认为:一、原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司与被告陈小勇签订的（2017029）号《国有店面租赁合同》是否有效的问题，原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司与被告陈小勇签订《国有店面租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院对此予以确认。被告陈小勇为房屋承租人，其应按合同及协议约定履行义务。二、原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司要求解除（2017029）号《国有店面租赁合同》，被告陈小勇同意解除（2017029）号《国有店面租赁合同》，故本院同意原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司与被告陈小勇一致同意解除（2017029）号《国有店面租赁合同》。（2017029）号《国有店面租赁合同》解除后被告陈小勇应归还租赁合同中的店面交给原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司；并按合同约定交付租金至被告归还店面给原告止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告支付原告拖欠的租金768434.8元，违约金115266.9元（暂计算到2019年6月30日），租金还应继续计算至被告归还店面时止的问题。合同约定租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日止，每月店面租金为每平方米10元，建筑面积为5488.82平方米，每月租金合计54888.2元。装修期为五个月，装修期间（自2017年11月1日至2018年3月31日止）免除店面租金。合同约定双方约定租金每个月一次性缴清，且本月前3日内必须缴纳下个月的租金。合同约定拖欠支付的，按照拖欠租金额的千分之五/日的标准加收滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。因原告出租的店面存在被侵占的现象，经核算被告至2019年6月30日共欠租金424725元。原告要求被告支付拖欠的租金424725元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告陈小勇辩称店铺出现漏水现象，但是不能对抗缴纳房租的问题。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告没有将约定的店面全部交给被告使用，故本院不予以支持。被告陈小勇要求原告承担部分店面楼梯改造费用，因被告陈小勇提供的证据不足，在本案中本院不予支持，如被告有新的证据可另行主张权力。四、原告是否应返还被告缴纳的租赁保证金54888.20元，合同第十四条约定：在第十三条所述情况之外的，如甲方违约，提前收回该店面，甲方赔偿乙方相当于两个月租金的违约金。乙方应按时、主动支付当期租金，拖欠支付的，按照拖欠租金额的千分之五/日的标准加收滞纳金。如被告拖欠租金满30天，甲方有权收回店面，同时不予返还乙方缴纳的租赁保证金。因被告仅支付一个月租金，属于严重违约。故原告要求不予返还被告缴纳的租赁保证金54888.20元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司与被告陈小勇签订的（2017029）号《国有店面租赁合同》，被告陈小勇于本判决生效之日起十日内归还（2017029）号《国有店面租赁合同》中的店面给原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司。二、被告陈小勇于本判决生效之日起十日内支付给原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司租金424725元（计算到2019年6月30日止,2019年6月30日后的租金按每月54888.2元计算至被告陈小勇归还店面时止）。三、原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司不予返还被告陈小勇缴纳的租赁保证金54888.2元。四、驳回原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13186元，由原告宜春市袁州新城资产管理运营有限公司负担6593元、由被告陈小勇负担6593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07；开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不预交，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  袁立林人民陪审员  孔志华人民陪审员  易少洪二〇一九年十月十二日代书 记员  陈 菲