山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终8305号 上诉人（原审被告）：孟庆伦，男，1956年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，青岛润凯物业管理有限公司经理，住青岛市市北区。 上诉人孟庆伦因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初9950号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孟庆伦，被上诉人润凯物业公司的委托诉讼代理人王雪琴、金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟庆伦提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人的公章未经依法备案。经核实被上诉人起诉状中的公章并没有备案，一审法院未尽审查义务，起诉状无效，并导致审判程序及判决书无效。二、涉案小区至今处于未竣工、未验收的停工待建状态，房屋各项验收均未进行，全体住户均系被原服役单位限定时间入住，一审未对此进行审查。三、一审法院错误认定合同合法有效，被上诉人在2014年6月12日领取营业执照时并未取得物业管理资质，实际取得资质的时间是2015年8月4日，被上诉人在无资质以及没有竞标的情况下签订的物业管理委托合同应属无效。被上诉人依据的合同没有签署日期，没有负责人签字，合同草案不能征求2/3以上业主意见。合同签署后，三方签署人也始终没有公示合同，该合同违反合同法以及物业管理条例相关规定，不应得到法律支持。四、根据2006年签订的军队离退休干部新建住房预售协议书约定，该合同中的甲方违约在先，至今没有兑现合同约定，也没有按照物业管理条例第25条规定与业主约定聘请物业服务等事宜。一审法院对此未作审查，并剥夺了上诉人要求第三人参加诉讼的权利，该合同签署方对业主保密了近三年。一审法院判令不知合同内容的业主执行判决，属认定法律事实错误。五、合同中约定的滞纳金在判决书中变成了违约金。滞纳金与违约金系不同的概念，一审法院认定违约金没有事实和法律依据。本案合同符合合同法第52条关于无效的法律规定。六、被上诉人物业服务不到位，小区绿化破坏严重，草坪变成了菜地或停车位，对业主的合理诉求不管不问，对于管道堵塞多次维修，均未妥善处理。为了收取物业费，不给未缴纳物业费的业主电梯卡，导致业主无法乘坐电梯，其中公摊面积的费用应当从物业费中予以扣除。 润凯物业公司答辩称，一、本案物业管理委托合同合法有效，中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称直管办），对外行使部队所授予的权利，涉案小区因未成立业主委员会，部队方面指派直观办负责与物业公司签约接洽等工作，本案的物业管理委托合同，是在平等、自愿、公正公开的条件下签署的，形式、内容均符合法律规定，效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行了合同义务、提供了物业服务，没有违约情形，被上诉人应当支付物业服务费。二、被上诉人进驻小区前，曾多次前往青岛物业办咨询办理物业资质问题，收到答复为涉案小区未在地方办理登记，因此青岛物业办对在该小区实施物业服务的企业不做资质要求，合同只需甲方认可。合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。且据2017年1月12日国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项“取消物业服务企业二级以下资质认定”可知，国家现已经取消了对二级以下物业资质的认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主认同，小区业主缴费率达70.8%。因被上诉人的服务群体为全体业主，有个别业主对服务不满意在所难免，但被上诉人已依照合同履行了义务、尽到了责任。四、涉案小区非部队军营，上诉人也非现役军人，一审法院审理本案的物业服务合同纠纷符合法律规定。一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令孟庆伦交纳拖欠的物业服务费5031.1元、违约金2162.23元；2、诉讼费由孟庆伦负担。 一审法院认定的事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称“河马石小区”）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照0.55元每月/平方米和0.4元每月/平方米的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称“小区管委会”）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。 孟庆伦自2008年开始成为河马石小区8号楼401户（建筑面积155.76平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，孟庆伦欠交物业服务费5031.1元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、润凯物业在服务期间的管理、服务记录以及涉及河马石小区日常生活事务的公告、通知、公司规章制度等证据，用于证明原告诉称主张成立。孟庆伦对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。孟庆伦提交《住房预售协议书》、照片、通知、公告，用于证明《物业管理委托合同》无效，润凯物业提交虚假证据欺骗法庭，家中东窗下方漏水严重，联系润凯物业要求维修，不予理睬。润凯物业对证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均不予认可。 一审法院认为，关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于孟庆伦与本案是否为本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，孟庆伦作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。孟庆伦称，其在润凯物业服务期内，曾被剥夺乘坐电梯权利，电梯费应予以扣除，对其主张未提交直接证据予以证实。现孟庆伦无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然孟庆伦未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额本院酌情减少，予以支持。孟庆伦所称房屋质量存在问题，一审法院认为，房屋质量的责任人是房屋建设单位，假设房屋确实存在质量问题，也应由建设单位来承担责任。孟庆伦当庭虽提交了反诉状，但未在法院规定期限内交纳反诉费，不予合并审理。孟庆伦可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、孟庆伦给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费5031.1元（2014年11月至2017年8月）。二、孟庆伦支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孟庆伦负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，孟庆伦于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初8056号民事裁定书一份，裁定书已经生效，法院明确查明中国人民解放军北部战区海军保障部直属保障队系部队的所属内部职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，包括涉案的物业管理合同均是无效合同。 被上诉人质证：对该民事裁定真实性没有异议，对于证明事项有异议，因直管办与保障队是两个部门，直管办只是将自己的日常工作转给了保障队，是部队内部的正常交接工作。本案合同是与直管办签订，所以该裁定书与本案无关联性。 对上诉人提交的证据真实性本院予以确认，对其证明力本院将结合其他证据综合作出认定。 被上诉人提交证据一、润凯物业法定代表人陈世军说明及其身份证各一份。拟证明陈世军对被上诉人起诉业主物业服务纠纷案件，及公司公章更换过程、使用情况，均全部知悉认可。证据二、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份。拟证明被上诉人原公章自然损坏后，更换新公章，并用新公章办理相关手续，予以备案。证据三、青岛润凯物业管理有限公司资质证明一份。拟证明被上诉人依法办理从业资质、依法执业，没有违规。证据四、年检报告三页。拟证明被上诉人依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。 上诉人质证称：对于证据一真实性不予认可，对于证明事项不予认可，其为陈世军出具的证明一份，根据民事诉讼法关于证据形式的规定，证人证言必须由出具证人证言的证人当庭陈述并接受各方质询，该证据并非法定有效的证据形式，所以不予认可。对于证据二真实性没有异议，对于证明事项不予认可，通过该业务凭证仅仅能显示出2016年9月23日发生过一笔50元的印鉴变更手续费，但该业务凭证并不能看出该印鉴是何种印鉴，也无法区分是什么章。对于证据三真实性没有异议，对于证明事项不予认可，被上诉人取得服务资质的时间为2015年7月31日，在该时间之前被上诉人没有服务资质，2014年的物业管理委托合同在签订时被上诉人没有合法有效资质，该合同应自始无效。对于证据四真实性没有异议，但对于证明事项不予认可，通过该证据仅能显示出公司成立于2014年6月12日，但并不当然推导出其成立时就有合法有效的物业资质。 对于润凯物业公司提交证据一至证据四的真实性本院予以确认，对其证明力，本院将结合其他证据综合作出认定。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，润凯物业公司使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，可以认定提起诉讼是公司的意思表示，孟庆伦以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致而认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。上诉人认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但此后其取得了相应的资质也提供了物业服务，是否获得资质属于主管行政部门进行管理的规定，并不是影响合同效力的效力性强制性规定，且现国务院业已取消了物业公司需要相应资质的要求。因此孟庆伦认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，涉案小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；现由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。该小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴。本案系物业服务合同纠纷，直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对孟庆伦要求追加直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故孟庆伦认为《物业管理委托合同》无效及申请追加直管办为第三人的上诉理由不成立，不予支持。 第四，孟庆伦主张涉案小区至今未完工，未验收等问题，但上述问题应由分配房屋或出售房屋的单位解决，涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。 第五，上诉人作为小区业主，自2014年10月之后接受被上诉人提供的物业服务，其现主张对合同并不知情，没有事实依据，本院不予支持。上诉人主张服务不到位，服务质量差问题，一审未予支持，上诉人在二审期间没有其他新证据予以证明，本院不予采信。上诉人主张电梯费应当扣除，该主张没有事实依据，本院不予支持。 综上，本案系物业服务合同纠纷，涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。孟庆伦对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决孟庆伦支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。上诉人孟庆伦的其他上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，其判令支付违约金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初9950号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2018)鲁0203民初9950号民事判决第二项。 三、驳回上诉人孟庆伦的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费50元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人孟庆伦承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十月二十一日 法官助理 任臻 书记员姚莉