安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3437号 原告：缪智超，男，汉族，1985年4月28日出生，住安徽省芜湖市马塘区。 委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。 被告：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼，统一社会信用代码91340200571777657P。 法定代表人：查涛，总经理。 委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告缪智超诉被告芜湖上林置业有限公司（以下简称上林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序于同年8月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周世景，被告委托诉讼代理人戴国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，判令:1.被告支付延期交房违约金92265元（以房款总金额370901元为基数，按日万分之1.2标准自2016年7月1日计算至2016年9月30日止；按日万分之2.4标准自2016年10月1日暂计算至2019年6月19日，应计算至实际交房之日）；2.被告支付延期办证违约金736元（以房款总金额370901元为基数，按日万分之0.02标准自2016年9月30日暂计算至2019年6月19日，应计算至实际办证之日）；3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原被告于2014年11月23日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买上林春天里4号楼2单元502室，建筑面积76.71平方米，每平方米4835.1元，合计总金额为370901元，原告于2014年11月23日支付111901元，2014年11月30日支付余款259000元，被告于2016年6月30日之前书面通知原告办理交付手续，将验收合格的商品房交付原告使用并签署房屋交接单，被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料，如有违约被告按照原告已付房款的日万分之1.2支付违约金；商品房交付90日内被告协助原告办理房产证，超过90日被告按照已付房款的日万分之0.02支付违约金。时至2016年6月30日，原告已按照约定支付全部房款，但被告未能按照合同约定时间交付房屋并办理相关交付手续。被告于2016年8月29日，出具《协议》向原告承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告能够入住，自2016年9月30日起逾期违约金由合同约定的日万分之1.2上调至日万分之2.4。然被告仍未能按照协议所承诺时间向原告交付房屋并办理过户手续。为维护自身合法权益，现起诉，请求判如所请。 被告辩称：1、原告主张的逾期交房违约金过高，被告已于2018年9月28日前向原告交付了房屋，此时涉案房屋虽未竣工验收，但已经满足了正常居住条件，且原告以其接收房屋行为变更了双方合同中关于交房时同时提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的约定，故逾期交房时间应自2016年7月1日计算至2018年9月27日，逾期交房违约金标准应按日万分之1.2标准计算。2、逾期办证违约金无异议，被告在积极协调办证事宜。 经审理查明：2014年11月23日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的上林春天里4#楼2单元502室商品房，建筑面积76.71平方米，总房款为370901元；出卖人应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人，出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自出卖人应当交房的最后期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人超过90天逾期交房，买受人选择继续履行合同的，出卖人应当自交房的最后期限的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金至实际交付之日止；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，原告按约支付购房款合计370901元，但被告未按约交付房屋。2016年8月29日，被告出具协议向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。2018年9月28日被告将涉案房屋交付给原告。但该房屋直至2019年1月28日才完成综合验收备案具备交付条件。后当事人就违约交房赔偿事宜未协商一致，成讼。 上述事实有经庭审质证的原告提交的原告身份证、被告身份信息、房屋买卖合同、购房款付款凭证、承诺书，被告提交的房屋交接单、竣工验收备案表及当事人陈述等在卷证实。以上证据均为复印件。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。1、原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现原告要求被告按日万分之1.2标准给付2016年7月1日至2016年9月30日期间违约金符合合同之约定，且被告不持异议，可予支持。根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原告依据被告于2016年8月29日向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的协议要求被告按日万分之2.4标准给付2016年10月1日后违约金，被告以该约定的违约金已过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少。本院根据被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定被告按日万分之1.5的标准给付原告2016年10月1日后逾期交房违约金；违约金计算的基数按照合同约定的价370901元。原告虽于2018年9月28日取得涉案房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案具备交付条件，故逾期交房违约金应计算至完成综合验收合格备案之日即2019年1月28日。2、关于逾期办理房地产权证违约金，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同约定交房时间为2015年12月30日，原告据此主张自2016年3月31日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房地产权证的违约金亦符合合同约定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告缪智超逾期交房违约金51384元（以370901元为基数，按日万分之1.2标准自2016年7月1日计算至2016年9月30日，按日万分之1.5标准自2016年10月1日计算至2019年1月28日)； 二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告缪智超逾期办理房地产权证违约金（以370901元为基数，按日万分之0.02标准自2016年3月31日起计算至被告向原告提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料之日止)； 三、驳回原告缪智超其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1063元，由原告承担467元，被告承担596元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈利利 二〇一九年十月二十一日 书记员  王立婷 附适用法律规定（条款）： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。