广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初5688号原告:广州南沙围垦开发公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：钟惠彪，职务：董事长。委托代理人：李华元，系广东正大联合律师事务所律师。委托代理人：喻晓，系广东正大联合律师事务所实习律师。被告:广州市滨海农业发展有限公司,住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：郑嘉权。委托代理人：陈育斌、徐增添，均系该公司员工。原告广州南沙围垦开发公司(以下简称“围垦公司”)诉被告广州市滨海农业发展有限公司（以下简称“滨海公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈国盛适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告围垦公司的委托代理人李华元、喻晓，被告滨海公司的委托代理人徐增添、陈育斌，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告围垦公司诉称：2009年3月23日，我司与滨海公司签订了一份合同编号为2009-WK-3XXA的《土地租赁合同》，合同约定我司将二十西围XX段东侧2668.35亩耕地出租给滨海公司。合同第四条约定，合同期内实行先交租后用地的方式，逾期交付，按欠款额的1‰计收滞纳金，逾期半年还未缴清所欠租金和滞纳金的视为滨海公司违约，如我司知会滨海公司一周后，滨海公司仍未缴清租金，则我司有权单方解除合同。根据合同约定，滨海公司应在2018年12月31日前付清2019年度的租金3543568元，但滨海公司却未按约定支付租金，我司多次催收，滨海公司都置之不理，至今仍拖欠租金2343568元。根据《合同法》第93条、第94条的规定和双方签订的《土地租赁合同》第四条的约定，滨海公司拖欠租金的行为已构成根本违约，我司有权单方解除合同、收回土地、收取违约金。另外，滨海公司在2019年应付租金总额为3543568元，在本案起诉前滨海公司已支付120万租金，尚欠租金2343568元。本案中我司请求滨海公司给付的是起诉时尚欠的租金2343568元的违约金。在我司起诉后，滨海公司于2019年9月17日已缴纳所欠的租金2343568元，具体时间及金额如下：于2019年8月9日支付租金15万元、于2019年8月12日支付租金20万元、于2019年8月19日支付租金35万元、于2019年8月26日支付租金30万元、于2019年9月2日支付租金30万元、于2019年9月17日支付租金1043568元。现为维护我司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1.判令滨海公司支付拖欠租金违约金，以实际拖欠金额，按欠款额的1‰每日计收，具体如下：以2343568元为本金，自2019年1月1日起计至2019年8月8日；以2193568元为本金，自2019年8月9日起计至2019年8月11日；以1993568元为本金，自2019年8月12日起计至2019年8月18日；以1643568元为本金，自2019年8月19日起计至2019年8月25日；以1343568元为本金，自2019年8月26日起计至2019年9月1日；以1043568元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月16日。2.本案诉讼费用由滨海公司承担。被告滨海公司辩称：一、我司拖欠围垦公司的租金事出有因，且已于本案开庭前足额支付此前拖欠的租金。众所周知，养殖业的特性决定了其经营者需要在先长期付出，后短期内迅速回收的合理经营下，才能获得一定的收益。正常情况下，凭借2018年的养殖收入，我司完全不必拖欠围垦公司2019年度的租金。只因2018年9月16日台风“山竹”灾害，造成我司在沙××垦区××标段内的养殖场外围（由围垦公司负责维修养护）的堤坝被海水冲垮，所经营鱼塘全部淹没，所有的设施全部损坏，我司及合作伙伴损失惨重（以上事实有公证书佐证），据初步统计，损失额达到人民币柒仟万元以上。在颗粒无收，又希望坚持下去的情况下，唯有将不多的资金用于灾后重建，恢复生产。期间，也多次向围垦公司提出减免2019年度租金的申请，但围垦公司一直未给出明示答复，在收到围垦公司的书面催缴租金告知书后，我司迫于恢复生产和资金不足之困境，又于2019年5月向围垦公司提出了缓交2019年度租金的申请，以及按计划分步交付租金的申请，也一直积极地筹备租金逐步按照计划向围垦公司交付租金，本该于2019年9月底交清的租金也已经在2019年9月17日全数交清。二、围垦公司收回租金后，又诉请我司支付违约金的行为违反诚实信用原则。根据合同约定“先交租，后用地”之规则，我司确实未能在合同约定的2018年12月31日前交付2019年度的租金，构成对围垦公司的违约，但是，在“山竹”之后，我司与围垦公司关于租金方面的协商过程中，围垦公司既未明确表态不再租地给我司，要求解除涉案合同，亦未明确表态愿意继续租地，但需要收取一定的违约金，而是以默示的方式同意了我司缓交租金的方案，在本案起诉之前，我司也一直按照缓交方案尽力如期缴付租金，应当视为围垦公司与我司就2019年度租金的支付方式形成了新的合意，而不能再依照原合同的规则追究我司的违约责任。围垦公司一边按照我司缓交方案收取租金，一边又按照原合同之规定追究我司的违约责任，实属违反诚实信用原则之行为，不应得到法院的支持。需要提请注意的是，2018年“山竹”所造成的受灾情况极其严重，受灾养殖户很多，通过法院起诉围垦公司的案件多达一百余件。我司一直以来与围垦公司有着友好的合作关系，本着协商解决的态度，积极与围垦公司探讨灾后重建以及恢复生产的事宜，希望得到围垦公司的大力支持。农业养殖行业本就不易，围垦公司的诉请无疑是在雪上加霜。垦请法院能够理解受灾方的困难，酌情免去我司相应的违约责任。综上所述，基于围垦公司已经默示同意我司缓交以及分步交付租金的方案，其要求我司承担违约责任的权利已经现实的放弃，不应再在本诉中提出。我司是不同意围垦公司的诉求。我司对于围垦公司所述的租金付款金额、时间无异议。经审理查明：围垦公司（甲方、出租方）与滨海公司（乙方、承租方）于2009年3月23日签订了一份合同编号为2009-WK-3XXA的《土地租赁合同》，约定：“……一、甲方将位于二十××标段东侧耕地租赁给乙方使用，首期面积2668.35亩（本面积以实际交付为准）。租赁期限25年（2009年1月1日至2033年12月31日）。二、乙方租赁的土地，不能用作拍卖和抵押，只能用于水产养殖以及经政府相关部门批准的总体规划配套项目，如国通（滨海）供港澳农产品配送中心，国通（滨海）供港澳水产基地、饲料和药物仓库等。三、租赁期内，乙方按以下标准向甲方支付租金：第1-2合同年（2009年1月1日起至2010年12月31日止）年亩租金为1050元/亩，甲方于第一合同年给予乙方七个月的免租开发期，即首期租金为17个月，实际租金为3969170元，在本合同签订后一个月内予以支付。第3-8合同年（2011年1月1日起至2016年12月31日），年亩租金为1155元；每年总租金3081944元。第9-14合同年（2017年1月1日起至2022年12月31日止），年亩租金为1328元；每年总租金3543568元。第15-20合同年（2023年1月1日起至2028年12月31日止），年亩租金为1527元；每年总租金4074570元。第21-25合同年（2029年1月1日起至2033年12月31日止），年亩租金为1832元；每年总租金4888417元。四、土地租金的交付方式租赁期内实行先交租后用地的办法。签订合同后，一个月内乙方要一次性付清第1、2合同年的租金即17个月租金给甲方，第3合同年的租金，乙方必须在第1、2合同年结束前交付。如逾期交付，甲方则每天按欠款额的1‰计收滞纳金，乙方逾期半年还未缴清所拖欠租金和滞纳金的，视作乙方违约处理，如果甲方知会乙方一周后，乙方仍未履约缴清应付租金，甲方有权单方解除合同，无条件收回土地，并追收乙方拖欠的租金和滞纳金。……十二、乙方首期租金到达甲方账号后，本合同正式生效，合同约定的区域土地按合同约定交付乙方使用……十三、本合同签订后，甲、乙双方应自觉真诚履行合同，任何一方因违约造成另一方损失，需依法承担违约责任；合同执行过程中，如产生纠纷，双方可先协商解决，协商不能达成一致时，任何一方可向南沙区人民法院提起诉讼。……”。2019年8月6日，围垦公司向本院提起诉讼，请求：1.判令解除围垦公司与滨海公司2009年3月23日签订的合同编号为2009-WK-338A的《土地租赁合同》；2.判令滨海公司立即将涉案土地（二十西围I标段东侧2668.35亩耕地）交还给围垦公司；3.判令滨海公司向围垦公司支付拖欠的租金2343568元，并向围垦公司支付违约金（按欠款额的1‰每日计收，自2019年1月1日起计至滨海公司清偿款项之日止，暂计至起诉之日约492149元）；4.本案的诉讼费由滨海公司承担。在诉讼中，围垦公司以滨海公司于2019年9月17日已缴清所欠的租金2343568元为由，将其诉讼请求变更为：1.判令滨海公司向围垦公司支付拖欠租金违约金，以实际拖欠金额，按欠款额的1‰每日计收，具体如下：以2343568元为本金，自2019年1月1日起计至2019年8月8日；以2193568元为本金，自2019年8月9日起计至2019年8月11日；以1993568元为本金，自2019年8月12日起计至2019年8月18日；以1643568元为本金，自2019年8月19日起计至2019年8月25日；以1343568元为本金，自2019年8月26日起计至2019年9月1日；以1043568元为本金，自2019年9月2日起计至2019年9月16日。2.本案的诉讼费用由滨海公司承担。另查明：在庭审中，围垦公司表示根据双方签订的《土地租赁合同》第4条的约定，围垦公司有权收取滞纳金，滞纳金每日按拖欠金额的千分之一计算，虽然滨海公司的租金已经付清，但是逾期支付租金，造成围垦公司利息、管理成本、起诉委托律师的成本损失，故要求滨海公司按照上述标准支付违约金。同时，围垦公司确认在本案中请求滨海公司给付的是起诉时尚欠的2343568元租金的违约金。另外，围垦公司表示滨海公司交纳涉案的2343568元租金的具体付款时间及金额如下：于2019年8月9日支付租金15万元、于2019年8月12日支付租金20万元、于2019年8月19日支付租金35万元、于2019年8月26日支付租金30万元、于2019年9月2日支付租金30万元、于2019年9月17日支付租金1043568万元。围垦公司在本案主张要求滨海公司给付违约金的具体计算方式如下：以2343568元为本金，按每日1‰的标准，自2019年1月1日起计至2019年8月8日；以2193568元为本金，按每日1‰的标准，自2019年8月9日起计至2019年8月11日；以1993568元为本金，按每日1‰的标准，自2019年8月12日起计至2019年8月18日；以1643568元为本金，按每日1‰的标准，自2019年8月19日起计至2019年8月25日；以1343568元为本金，按每日1‰的标准，自2019年8月26日起计至2019年9月1日；以1043568元为本金，按每日1‰的标准，自2019年9月2日起计至2019年9月16日。滨海公司对于涉案2343568元租金的具体付款时间及金额没有异议，但认为该违约金的约定过高，不合理，不同意支付该违约金，并表示如法院认定其司需支付违约金，则应按中国人民银行同期存款利率支付违约金。另外，滨海公司表示因2018年9月16日台风“山竹”灾害，造成其司损失严重，其司一直与围垦公司就交租事宜进行协商，也已按照其司提交给围垦公司的缓交租金申请及缓交租金方案进行交租，围垦公司没有提出异议，应视为围垦公司与其司已就该租金支付达成了新的协议，如仍按合同约定支付违约金，不符诚实信用原则，故其司无再支付违约金。对此，围垦公司表示对滨海公司缓交租金的申请未回复是因之前其司就已向滨海公司发出律师函，要求滨海公司立即缴纳租金，否则会起诉追究滨海公司的违约责任，该违约责任是包含违约金。又查明：案涉的土地位于二十XX西侧XX段东侧，面积为2668.35亩，属于国有农用土地，由广州南沙开发区土地开发中心交由围垦公司进行经营管理。以上事实，有原告围垦公司提供的证据：《土地租赁合同》1份、催收土地租金通知书1份、律师函复印件1份、寄送单复印件1份、穗南开管【2008】1号文件复印件1份、穗南开管办【2010】8号文件复印件1份、广州南沙围垦开发公司国有农用土地权属证移交书及附件1份、关于明确围垦公司土地管理权限的函1份；被告滨海公司提交的证据有：申请书1份、工作函1份、土地租金减免申请1份、租金交付计划申请1份、法定代表人身份证复印件1份、营业执照复印件1份、围垦公司复函2份、催收土地租金通知书1份、缓交租金的申请1份、快递单2份、公证书1份；另有本案的庭审笔录等证据证实。本院认为：一、本案是土地租赁合同纠纷，属平等主体之间的民事合同争议。二、围垦公司在诉讼中撤回“1.解除公司与滨海公司2009年3月23日签订的合同编号为2009-WK-3XXA的《土地租赁合同》；2.判令滨海公司立即将涉案土地（二十西围XX段东侧2668.35亩耕地）交还给围垦公司。”的诉讼请求，这是围垦公司对自己诉权的处分，无违反法律规定，本院依法予以准许。三、根据双方当事人在诉讼中所提供的证据，并结合双方的诉辩，现就围垦公司主张的滨海公司逾期交纳租金的违约金的请求作如下分析及认定。围垦公司与滨海公司签订的合同编号2009-WK-3XXA《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，除超出20年租赁期限部分无效外，其他的合同约定未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，鉴于滨海公司作为承租人没有按照该合同约定的期限支付租金，故滨海公司应当承担相应的违约责任。至于滨海公司主张围垦公司已默示同意其司的缓交以及分步交付租金的方案，故围垦公司要求其司承担违约责任的权利已经现实的放弃，故此，其司无需再承担该违约责任。经审查，鉴于围垦公司对滨海公司的上述主张不予确认，而滨海公司的该项主张亦缺乏事实和法律依据，故本院不予采纳。在本案中，围垦公司与滨海公司虽然无明确约定违约金，但在涉案的合同中已约定：“如逾期交付，甲方则每天按欠款额的1‰计收滞纳金”，围垦公司主张按该标准计算违约金，滨海公司则认为违约金标准过高，应按照同期贷款利率的标准计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”与《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，滨海公司主张该违约金的标准过高，并请求对违约金进行调整符合法律规定。在庭审中，围垦公司表示滨海公司逾期交付租金导致其司利息损失、管理成本损失、诉讼成本损失，但就上述损失，围垦公司无提供相关证据证实。同时，围垦公司所主张的违约金标准已达年利率36%。根据上述法律规定，综合本案案情，本院从公平合理，符合实际的情况出发，酌情将逾期支付租金的违约金调整为按中国人民银行1年贷款基准利率（年利率为4.35%）上浮30%的标准计算。据此，依照围垦公司的诉求，结合涉案租金的付款时间、支付租金数额、拖欠租金数额、违约金计算天数的情况，经核算，滨海公司应向围垦公司支付逾期交租违约金88726.81元=｛2343568元×220天×［4.35%×（1+30%）÷365天］+2193568元×3天×［4.35%×（1+30%）÷365天］+1993568元×7天×［4.35%×（1+30%）÷365天］+1643568元×7天×［4.35%×（1+30%）÷365天］+1343568元×7天×［4.35%×（1+30%）÷365天］+1043568元×15天×［4.35%×（1+30%）÷365天］｝。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市滨海农业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州南沙围垦开发公司支付违约金88726.81元；二、驳回原告广州南沙围垦开发公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4763元，由原告广州南沙围垦开发公司负担4025元，由被告广州市滨海农业发展有限公司负担738元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 陈 国 盛二〇一九年十月二十九日书记员 张璐郑稍文