黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初1672号原告窦建光，男，1940年10月10日出生，汉族，退休干部，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：窦越（其二女儿），女，1972年11月5日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。原告：窦丹，女，1970年12月7日出生，汉族，医师，住肇源县。原告：窦越，女，1972年11月5日出生，汉族，个体，住哈尔滨市南岗区。原告：窦铁军，男，1968年11月9日出生，汉族，住肇源县。四原告委托代理人：罗杞明，黑龙江义正律师事务所律师。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，地址：肇源县肇源镇三楼十八库。法定代表人：李义，该公司董事长。委托代理人：李万波，该公司会计。被告：肇源县豪晟房地产开发有限公司，地址：肇源县豪晟宾馆（龙凤佳苑小区路边）。法定代表人：张荣庆，该公司经理。被告：大庆市天顺房地产开发有限公司，地址：肇源县客运站西廉租楼小区院内。法定代表人：辛国清，该公司经理。第三人：葛成彬，男，1959年10月8日出生，汉族，无职业，住。第三人：吕云怀，女，1961年4月9日出生，汉族，无职业，住。原告窦建光、窦丹、窦越、窦铁军诉被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司、被告肇源县豪晟房地产开发有限公司、被告大庆市天顺房地产开发有限公司、第三人葛成彬、吕云怀房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2019年5月30日公开开庭进行了第一次庭审。此次庭审，原告窦丹、窦越及原告委托代理人罗杞明经本院依法传唤到庭参加诉讼，三被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，第三人葛成彬到庭参加诉讼，其妻子吕云怀未到庭参加诉讼。因案情复杂，于2019年6月28日依法转为普通程序，并于同年9月25日公开开庭进行了审理，原告窦建光、窦越、窦铁军委托代理人罗杞明、原告窦丹、窦越到庭参加诉讼、被告被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司委托代理人李万波到庭参加诉讼，被告肇源县豪晟房地产开发有限公司、被告大庆市天顺房地产开发有限公司、第三人葛成彬、吕云怀经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦建光、窦铁军、窦越、窦丹向本院提出的诉讼请求：1、判决确认丁树真与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于2011年9月27日和2012年2月25日签订的《龙凤家园住宅小区房屋置换协议》有效，第三人与开发商签订的置换协议无效；2、判决原告对置换协议书中位于该小区后栋2单元302室80㎡住宅楼所有权归原告所有；如不能依法给付置换房屋，要求判令被告及第三人连带给付价款222267.20元；3、判令被告自2015年12月30日起至2019年9月25日每月给付租金损失850元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由：丁树真系原告窦建光妻子，窦丹、窦越、窦铁军的母亲。丁树真已于2015年11月3日去世，其生前于2011年9月27日、2012年2月25日与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司委托人杨显龙签订龙凤家园住宅小区房屋置换协议书。约定该公司置换给丁树真龙凤家园住宅小区后栋2单元302室80平方米住宅楼一处。后由于第一被告无力开发，由政府主导转由第二、三被告开发。此后第二、三被告没有和丁树真重新签订房屋置换合同，擅自在丁树真合法所有的旧房基础上开发并建成包括《房屋置换协议书》约定置换给丁树真的龙凤家园住宅小区房屋。回迁时，发现已将该房屋给了他人。故提起诉讼。被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司辩称，该小区最初是杨显龙挂靠我公司进行开发的，但是后期他与张子豪怎么转让的，公司不清楚。被告大庆市天顺房地产开发有限公司辩称，被答辩人的被继承人丁树真签订的房屋拆迁置换合同是与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司签订的，是杨显龙挂靠大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发的，后来转由张荣庆（张子豪）开发。张荣庆系肇源县豪晟房地产开发有限公司的法定代表人，杨显龙与张荣庆是该小区实际开发人，与我公司无关；另外，肇源县豪晟房地产开发有限公司与回迁户签订的安置合同的补充条款中明确约定所签订的所有安置补偿合同中涉及我公司的合同、协议已约定作废，可见，本案与我公司无关。被告肇源县豪晟房地产开发有限公司缺席，无答辩意见。第三人述称，1、请求依法判令确认第三人与肇源县豪晟房地产开发有限公司签订的《龙凤佳苑住宅小区回迁楼房协议书》真实、合法、有效；2、位于该小区B栋2号楼二单元302室房屋所有权归第三人所有。事实与理由：申请人与肇源县豪晟房地产开发有限公司于2017年3月26日签订龙凤佳苑住宅小区回迁楼房协议书，并在合同签订后占有了该房屋，缴纳了入户费、入网费、大修基金20000元，于2018年秋季陆续装修至今。开发商承诺免交2017-2015年度热费。原告诉讼请求侵犯了第三人的合法民事权益，不应支持。第一次庭审中，原告举证如下：肇源县公安局社区警务一区证明1份、丁树真火化证1份。证实：1、2011年和2012年签订的两份《龙凤家园住宅小区房屋置换协议书》上的乙方丁树真与本案四原告之一的窦建光系夫妻关系，与其他三原告系母子、女关系。2、丁树真于2015年11月3日死亡，5日火化；3、本案四原告的“原告主体资格”适格；被告缺席无质证意见。第三人无异议。鉴于被告及第三人无证据佐证上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认。2011年9月27日丁树真与杨显龙签订的《龙凤家园住宅小区房屋置换协议书》1份。证实：甲方是第一被告“大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司”，公司委托人杨显龙；乙方是原告亲人丁树真。甲方置换给乙方的住宅楼为“后栋2单元3层80平米”；交工时间为2012年12月30日。被告缺席，无质证意见。第三人无异议。本院对其真实性予以确认。2012年2月21日杨显龙与丁树真签订的《置换协议书》1份。证实：内容与第一份协议书基本一致。增加内容：“以此合同为准，以前的合同作废”、“交工时间变为：2015年12月31日”、有县政府“棚改办”工作人员包俊君于2014年5月30签名并确认：“此协议己核对”。三被告缺席无质证意见。第三人葛成彬认为该合同杨显龙也曾经和他签过，第一次和杨显龙签的是4楼，第二次就没签楼层，后来杨显龙就不干了，移交给豪晟了，于是他又与张荣庆签的。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以确认。张新芝、张清军、杨晓春、张伟华、陈少范五人联名证明1份。证明：1、窦建光家原有连脊房后接部分住房及后院一处土房院落大约80平米，位于现在的龙凤佳苑小区，系东方红街二委十二组居民；2、（窦家）在此居住时，东邻陈玉梅，西邻陈少范，北邻张清军、张洪贵、张新芝，南邻张树国（系第二被告“豪晟公司”法定代表人张荣庆的父亲家）；3、2011年杨显龙开发（其居住土房所在区域）时与该公司签订了《龙凤家园住宅小区房屋置换协议书》；4、后因杨显龙无力开发，转给了张荣庆(大庆市肇源县豪晟房地产开发公司)开发;5、该小区由张荣庆接手后，更名为龙凤佳苑住宅小区。被告缺席无质证意见，第三人无质证意见。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。窦丹向包俊君咨询的录音。证实：1、确认2012年丁树真与第一被告签订的《龙凤家园住宅小区房屋置换协议书》上所写“此协议己核对。包俊君认可是他签的；2、确认当时他是县政府“棚改办”派去的工作人员，任务是核对2012年所签“房屋置换协议”与2011年所签“屋置换协议”是否一致和真实，经核对一致、真实、无异议，于是签字确认的事实。被告缺席，无质证意见。本院鉴于被告无证据佐证该证据的真实性，故对其真实性予以确认。2015年12月3日县发改局《企业投资项目备案确认书》；2015年7月2日肇源县国土资源局关于建设龙凤佳苑棚户区改造项目用地预审意见的复函（共3页），附有“卫星测绘图”一页。证实：房屋被第一被告拆除和被第二、三被告实际占有、使用并开发建成的“龙凤家园住宅小区”，后改称“龙凤佳苑住宅小区”的位置是原告亲人丁树真夫妇旧居的位置。被告缺席，无质证意见。鉴于被告无证据佐证其真实性，故本院对其真实性予以确认。国有建设用地使用权出让合同（共6页）；证实：出让人为肇源县国土资源局，受让人为第三被告大庆市天顺房地产开发有限公司；出让土地坐落于肇源镇；出让宗地的界址以1为界限，有双方单位真实、合法的印章和法定代表人王亦龙和张荣庆签名。时间是2016年1月18日。被告缺席，无质证意见。第三人无意见。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。肇源县住建局于2017年12月1日颁发的建设用地规划许可证。证实经审核，本用地符合城乡规划要求，颁发此证。用地单位为（第三被告）大庆市天顺房地产开发有限公司；用地项目名称：龙凤佳苑；用地位置：北环大街南侧、奋斗路东侧。被告缺席无质证意见。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，本院对其真实性予以确认。肇源县住建局于2018年10月26日颁发的建设工程规划许可证。证实案涉小区建设工程符合城乡规划要求。建设单位系大庆市天顺房地产开发有限公司；建设项目名称：龙凤佳苑；建设位置：北环大街南侧、奋斗路东侧。附有龙凤佳苑小区总平面图；被告缺席无质证意见。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。大庆中大资产评估事务所作出的庆中大（2018）评司鉴字51号司法鉴定意见书。证实肇源县龙凤佳苑小区后栋二楼、三楼各70平米住宅楼平均价格经依法鉴定确认：龙凤佳苑小区后栋二楼、三楼各70平米住宅楼平均价格，每平方米人民币2778.34元；（鉴定有效期自2018年12月4日至2019年12月3日）。与被告依约应置换给丁树真的位于后栋同一楼层的302室的价格有类似性、可比性。可证明原告诉讼请求赔付房屋的金额。被告缺席无质证意见，第三人葛成彬称不知道现在值多少钱，反正这个房子是他的。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，且该证据效力得到（2019）黑06民终1519号民事判决的确认，故本院对其效力予以确认。公众号“肇源在线”、“肇源房产网”上的出租信息和附近三粮店小区居民楼出租信息问询录音。证实根据以上信息，地理位置更优的肇源县“龙凤佳苑小区后栋三层80平米住宅的月租金应不少于850元。被告缺席无质证意见。第三人称没有出租过，不知情。该证据效力将结合其它证据进行确认。2012年《龙凤家园住宅小区房屋置换协议书》证实依约定案涉房屋交工时间为2015年12月31日。以此可证实原告诉请支付房屋租金的起算时间。被告缺席无质证意见。鉴于被告及第三人无证据佐证该证据的真实性，本院对其真实性予以确认。第一次庭审中，三被告缺席，无证据出示。第三人举证如下：2017年3月26日肇源县豪晟房地产开发有限公司与葛成彬、吕云怀签订的龙凤家苑住宅小区回迁楼房协议书、该公司同时间出具的入网费、大修基金2万元收据。证实案涉楼房置换给第三人的事实。三被告缺席无质证意见。原告对证据的真实性有异议，认为该协议形成于与原告签订的置换协议之后。是甲方隐瞒事实真相与第三人签订的。鉴于其无证据佐证该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。第二次庭审中，被告大庆市天顺房地产开发有限公司举证如下：2015年6月16日大庆市天顺房地产开发有限公司出具的经张荣庆签字的投资证明。证实龙凤佳苑小区为张荣庆独立投资开发的棚改项目。该小区的建筑资金筹集、材料购置、资金往来结算、各项税费结缴、人员工资发放，原住户回迁等一切责任均由张荣庆个人承担，与大庆市天顺房地产开发有限公司无关。原告认为与天顺公司有关。因为土地出让合同的主体就是天顺公司，张荣庆系该公司委托代理人。被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司无意见。被告豪晟公司缺席，无质证意见。第三人缺席，无质证意见。鉴于原告无证据佐证该证据的真实性，故本院对其真实性予以确认。（2019）黑06民终1519号民事判决书。证实该公司对龙凤佳苑住宅小区的回迁户不承担任何责任。原告认为应与其有关。鉴于当事人无证据佐证该证据效力，本院对其效力予以确认。法院调取证据：2019年7月17日询问杨显龙笔录。证实：1、龙凤佳苑小区最初是杨显龙挂靠大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司开发的；2、杨显龙将置换的平房拆迁并将场地平整后，因无力继续开发，转让给张荣庆开发；3、杨显龙与丁树真签订的置换协议属实。2011年9月21日与丁树真签订置换协议后，因后楼原址没有施工，于是在2012年2月25日又重新签订置换协议，应以该协议为准。4、杨显龙与回迁户签订的协议，张荣庆（张子豪）应与回迁户按原协议约定重新签订协议，不用重新协商。如果没有重新签订协议而允许施工就与他无关了。5、张荣庆后期以哪个公司开发的其不清楚。6、当时转让时没有转让费，利润分成约定以后再说。原告对其真实性无异议。被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司无异议。2019年8月30日询问郑淑芳笔录。证实：张荣庆（张子豪）系其儿子；案涉房屋丁树真于1989年以4000元出售给她后，因丁树真儿子无处居住，要求在后面建一小间，于是她考虑亲属关系，就答应了。她购买后居住至杨显龙开发。开发时，丁树真说我购房款没有给够，于是要求其再给付2000元，其不同意，杨显龙为顺利开发，于是给了她2000元。后期，杨显龙根据什么又与丁树真签订置换协议，其不清楚。原告认为其父母与郑淑芳关于案涉房屋虽存在买卖过程，但是购房款没有全部给付，所以，没有与她办理过户手续。与她办理买卖手续后，房屋一直由郑淑芳居住到开发。开发时，郑淑芳通过杨显龙给付的款项，是房屋租金，不是给付的尾欠款。况且，房屋在增值，所以我们认为给付的2000元属补偿款。2019年8月30日询问姜贵敏笔录。证实案涉房屋已被葛成彬出售给她，现已装修入住。原告无异议。被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司无异议。依据庭审调查，确认本案事实：丁树真系原告窦建光妻子，窦丹、窦越、窦铁军的母亲，其于2015年11月3日去世。2011年9月27日杨显龙以大庆市肇源县鑫源城市建设开发有限公司委托代理人的身份与丁树真签订了龙凤家园住宅小区房屋置换协议书,协议约定：平房产权人：窦建光。置换的房屋位于后栋2单元3层80平方米左右住宅楼1个，误差在2平方米左右。交工时间为2012年12月30日。补充条款：如前后院居民上访告状造成此楼盘不能正常施工，交工日期顺延。此合同一式三份，甲方持两份、乙方持一份。因后楼原址没有施工，于是在2012年2月25日又重新签订置换协议，约定：置换的楼房位于龙凤家园住宅小区2单元302室80㎡，具体楼号未作约定；交工时间改为2015年12月31日；如甲方在规定的时间内不能将置换楼房交付乙方使用，甲方应从规定时间起，按延期时间支付给乙方每月300元的房租费。并约定以此合同为准，前期合同作废。该合同在2014年5月30日经县政府棚户区改造工作人员包俊君核对确认。上述事实有肇源县公安局社区警务一区证明、丁树真火化证、双方签订的两份置换协议及法院询问杨显龙、郑淑芳的笔录和原告窦丹、窦越庭审陈述证实。丁树真、窦建光夫妇原有连脊房、后接部分住房及后院约80㎡以上，位于龙凤佳苑小区原址，系东方红街二委十二组。在此居住时，东临陈玉梅、西邻陈少范、北临张清军、南邻张树国（张荣庆父亲）直至2011年杨显龙开发并签订置换协议书时。后因杨显龙无力开发转让给张荣庆（大庆市肇源县豪晟房地产开发有限公司）开发并改名为龙凤佳苑住宅小区。该事实有张新芝等人的书面证明证实。杨显龙在与回迁户签订置换合同后，拆除了房屋，平整了场地。后因无力开发便转由张荣庆（张子豪）开发。二人约定：就回迁户的安置，由张荣庆按照他与各居民签订的置换协议的约定进行回迁，不用重新协商。但应由张荣庆与回迁户重新签订回迁协议。利润分配以后再说。双方没有没有转让费。张荣庆（张子豪）未与丁树真及原告签订回迁协议。该事实有法院调取杨显龙笔录和庭审笔录证实。肇源县龙凤佳苑小区棚户区改造项目的用地系由肇源县棚户区改造推进办公室向肇源县国土资源局提请后，国土资源局于2015年7月2日作出源国土资预审字[2015]10号复函同意通过预审。大庆市天顺房地产开发有限公司向肇源县发展和改革局申报后，该局于2015年12月3日作出源法改备案[2015]24企业投资项目备案确认书，确认肇源县龙凤佳苑棚户区改造项目，建设地址：肇源县肇源镇北环大街南侧、奋斗路东侧，总投资2000万元，建设项目总用地面积7000平方米，建筑面积13090平方米。肇源县国土资源局于2016年1月28日与大庆市天顺房地产开发有限公司签订了国有建设用地使用权出让合同，国土资源局统一将该宗地于2016年1月25日交付给受让人。该公司于2017年12月1日取得建设用地规划许可证、于2018年10月26日取得建设工程规划许可证。上述事实有杨显龙笔录、企业投资项目备案确认书、源国土资预审字[2015]10号龙凤佳苑棚户区改造项目用地预审意见的复函、国土资源局与天顺公司签订的使用出让合同和建设用地规划许可证、建设工程规划许可证证实。张荣庆利用大庆市天顺房地产开发有限公司资质取得开发用地后，于2016年4月26日独资成立了肇源县豪晟房地产开发有限公司并进行龙凤佳苑小区的开发建筑活动。该事实有天顺公司递交其签字认可的投资证明、（2019）黑06民终1519号民事判决书证实。龙凤佳苑小区于2016年12月末竣工。2017年3月26日，肇源县豪晟房地产开发有限公司与葛成彬、吕云怀签订回迁楼房协议书，该公司将位于龙凤佳苑住宅小区B栋2号楼二单元302室置换给第三人葛成彬、吕云怀，第三人已将该楼出售给姜贵敏并已装修入住。该事实有置换协议、法院调取姜贵敏笔录证实。本院认为，由于原告与杨显龙对2012年2月25日签订的置换协议书的真实性均无异议，且该协议得到县棚改工作人员的核实确认，所以，该协议对合同相对人具有法律约束力。通过庭审调查可以确认，在杨显龙与丁树真签订置换合同平整场地后，因无力开发便无偿转给张荣庆。通过龙凤佳苑小区棚户区改造项目的各项审批手续可以确认，张荣庆申办审批手续的时间是在杨显龙与丁树真约定交付楼房（2015年12月31日）之前，而张荣庆独资成立的肇源县豪晟房地产开发有限公司系其在以天顺公司名义于2017年12月1日取得建设用地许可证之前。其取得土地使用权后，便以该公司名义进行相应的业务活动，对工程进行独立核算，独立组织工程施工，是实体义务的履行者和权利的最终享有者，也是盈亏的最终承受者，而天顺公司只是拥有形式上的相关权利，不直接履行合同约定的相关义务。所以，原告要求天顺公司承担责任的请求，不应支持。豪晟公司作为龙凤佳苑小区的开发人，既然承受了杨显龙平整的场地，那么，依据权利与义务相一致的原则，其就应依据与杨显龙的约定，履行杨显龙与丁树真所签置换协议所约定的义务，承担未能如期交付房屋的违约责任。由于肇源县豪晟房地产开发有限公司已无相应房屋回迁，因此，其应支付相应的价款，给付标准可参照庆中大（2018）评司鉴字51号司法鉴定意见书确定的2778.34元/㎡给付，即222267.20元（2778.34元*80㎡）。同时按协议约定标准支付自2015年12月31日起至实际给付价款之日迟延交付房屋的租金。原告要求大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司承担责任的请求，违背客观事实，不予支持。鉴于丁树真与杨显龙于2011年9月27日签订的龙凤家园住宅小区房屋置换协议已被双方于2012年2月25日重新签订的房屋置换协议所替代，所以，原告要求同时确认该份协议效力的请求，不予支持。鉴于重新签订的置换协议书中没有约定置换的住宅楼的具体楼号，所以，原告以该合同效力否定张荣庆与第三人葛成彬、吕云怀签订的置换协议的效力的主张不予支持。原告要求确认张荣庆与第三人签订的置换协议无效的请求，亦不予保护。因第三人葛成彬、吕云怀未在法定期限内缴纳诉讼费，应视为其放弃独立请求权，故对其诉讼请求，不作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、丁树真与大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司于2012年2月25日签订的龙凤家园住宅小区房屋置换协议书有效；二、被告肇源县豪晟房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后，立即给付原告窦建光、窦越、窦丹、窦铁军房款222267.20元，同时按每月300元，给付原告自2015年12月31日至实际给付房款之日止的房屋租金；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告肇源县豪晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  卢树柏人民陪审员  田艳红人民陪审员  黄永波二〇一九年十月二十四日书 记 员  陈树道附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。