河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终4798号上诉人（原审原告、反诉被告）：段彦章，男，1962年9月29日出生，汉族，住河北省辛集市。上诉人（原审原告、反诉被告）：段烁，女，1995年8月26日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。二上诉人委托诉讼代理人：张晓松，北京大成（石家庄）律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：段娅，女，1975年11月5日出生，汉族，住河北省辛集市东四村新开街23号，系段烁的姑姑。被上诉人（原审被告、反诉原告）：三河市胜川房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区神威北大街376号鑫乐汇购物广场一期商业街-E322B。法定代表人：刘强，总经理。委托诉讼代理人：许士明，男，汉族，1983年4月13日出生，该公司法务。上诉人段彦章、段烁因与被上诉人三河市胜川房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人段彦章、段烁上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：一审判决解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议无事实和法律依据，上诉人已实际交纳首付款并办理了按揭贷款，被上诉人已收到全部购房款，合同目的已实现；商品房买卖合同补充协议第六条第二款为格式条款，为无效条款，该条约定“买受人逾期接受房屋超过30日，出卖人有权解除合同……”，一审判决不能依据该条解除双方合同；上诉人逾期收房不构成违约，段烁在国外，不能在规定时间回国，属于不可抗力，同时其也不能办理公证委托手续，无法委托他人代为接受房屋；上诉人逾期支付银行按揭贷款，不是判决解除合同的理由，上诉人虽有三个月未还贷款，但双方在补充协议中约定“买受人连续3个月或者累计6个月不向银行归还按揭贷款的，出卖人有权单方解除合同”，上诉人尚不符合上述连续三个月的条件；一审判令上诉人给付被上诉人违约金98930.65元，无事实和法律依据，买受人未提出解除合同，一审判决以此为由，判令上诉人给付违约金不当；一审判决未认定差价损失于法无据；被上诉人多收取的房款47294元应予返还；一审判决诉讼费收取金额错误，上诉人一审期间已放弃部分诉讼请求，应对诉讼费数额予以调整。庭审期间，上诉人补充上诉理由为，如果判决解除合同，一审法院认为上诉人支付给被上诉人的银行贷款138万元，由被上诉人向银行机构清偿贷款，没有事实依据，应由被上诉人支付给上诉人，由上诉人和银行进行结算清偿，另外，上诉人向银行机构缴纳的贷款本金应由被上诉人支付给上诉人。被上诉人三河市胜川房地产开发有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同及补充协议，不违反法律规定，是双方真实意思表示，对双方均有约束力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。段彦章、段烁向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的合同号为20160629095的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告向原告交付御东郡小区3号楼1单元2203号房产；3、赔偿房屋差价损失593136元；4、承担本次诉讼费。三河市胜川房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1、请求人民法院判令因反诉被告违约，双方买卖合同解除，并承担总房款5%的违约责任（98930.65元）；2、请求人民法院判令反诉被告支付房屋保管费（暂计算至开庭之日共计487天，按约定每日593元计算，共计288791元）至判令双方合同解除之日止；3、请求人民法院判令反诉被告返还反诉原告因欠付银行贷款导致反诉原告垫付的月供本息21553.55元，并承担违约金4310.71元；4、本诉及反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告提供的证据1《集资建房协议书》，证明原告主张2016年3月27日燕郊御东郡售楼处销售人员给其集资建房协议书。协议内容是为本单位职工建成本价集资房，该协议书是刘建与单位签订的，可原价转让。原告提供的证据2《认购书》，系原告段彦章与三河市胜川房地产开发有限公司签订了内部认购书。原告提供的证据3《转让协议》，证明2018年3月28日签订了转让协议，转让方为刘建，买受方为段彦章，转让协议约定将坐落在三河市燕郊高新区思菩兰西路东侧的单位集资房转让给段彦章，刘建交给被告的集资款为391319元，被告为原告出具了收取款项的票据。原告段彦章在售楼处签了这份转让协议。原告提供的证据4《商品房买卖合同》、《补充协议》，证明2016年6月29日，原告段烁与被告签订了《商品房买卖合同》（因段彦章年龄较大，不符合贷款条件，改由段烁与被告签订合同），合同约定将坐落于三河市燕郊高新区思菩兰西路东侧3号楼1单元22层2203号房屋出售给段烁，性质为住宅，建筑面积为89.53平方米，房屋总价款1978613元，首付款为598613元，贷款1380000元，约定于2017年12月31日前交付房屋，还约定了相关的责任。于2016年6月29日又签订了补充协议，约定对原合同5、6、7、8、11、15、17、19条等进行变更及补充。合同签订后，段烁于2016年6月29日向三河市胜川房地产开发有限公司交付首付款598613元（分两次支付，通过银行转账支付207294元，pos机转账391319元），2016年7月21日与中国工商银行办理了个人购房借款合同，被告三河市胜川房地产开发有限公司作为保证人，借款1380000元，期限为360个月（2016.7.21-2046.7.21），该房抵押在中国工商银行，该笔款项于2016年7月21日贷款给段烁后支付给被告三河市胜川房地产开发有限公司，被告三河市胜川房地产开发有限公司给段烁出具了收据。原告提供的证据5段烁的护照和留学签证及留学所在学校出具的证明，证明2017年7月24日段烁到加拿大留学至今。原告提供的证据6收房通知，证明2017年11月30日被告向原告方发送收房通知，段烁父亲收到后，开发商要求本人到场收房，因段烁在加拿大无法回来，至今没有收房。原告提供的证据7价格走势图，根据安居客房产公司的价格走势图主张的，证明集资房价格是22100元每平米，商品房的均价是15475元每平米，每平米高出6625元，该房面积是89.53平方米，造成其房屋差价损失593136元。被告对原告提交的证据的质证意见，认可由原告段烁及段彦章支付给被告房屋首付款598613元。对于认购书被告认可真实性、购房合同的真实性认可，但证明目的不予认可。合同中明确约定了房屋的单价、总价以及房屋的交付时间。原告及原告代理人作为成年人，在参与重大的民事法律行为时，应当对自己的行为负责，尽到审慎的考察义务，包括对于房屋的单价的考察，以及房屋交付时间的考虑，以及房屋质量的考虑。原告明知涉案房屋交付时间预计为2017年12月31日，如果在房屋交付之前，由于本人的原因，不能亲自到场，那么提前应当办理好委托手续或采用其他方式，为收取房屋做准备。原告怠于履行自己的义务，放弃相关权利，不能以此为理由要求被告承担本应由原告承担的义务。对于个人购房借款合同真实性没有异议，该合同中明确表明了被告公司在银行贷款中为原告提供了相关担保，因此原告在偿还房贷过程中的违约责任，有可能由被告为其承担，因此根据本案的事实以及相关的《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定，原告应当就在房屋还贷时的违约责任承担相关不利后果。对入住通知书的真实性没有异议，该通知书中明确表明了原告应当本人或委托代理人按照合同约定收取房屋，以及逾期不收取房屋的法律后果。证明被告按照合同约定完全履行了告知义务。结合双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，能够明确原告向被告留取了约定的通讯地址，在原告本人出国之前以及出国之后，并没有采取有效的或合同约定的通知方式向被告表明其通讯地址发生了变更，而且原告也明确表示收房通知书由原告段烁的父亲及姑姑已经签收，那么可以视为被告已经完全履行了通知义务。结合入住通知书能够证明原告未收取房屋实质上并非由于远在国外，而是出于其他原因，因此从法律的角度上可以认定原告放弃了双方买卖合同中关于收取房屋以及对房屋所有权的相关权利。对于这几份外文的留学证明，因为没有提供原件，而且在证据形式上也没有中文译本，不符合证据的基本形式，被告不予质证。认可工商银行的交易明细，也认可截止到2019年2月份前，原告欠付银行贷款三笔。对原告主张的要求继续履行合同以及交付房屋被告不同意，理由是双方已经签订了商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议。商品房买卖合同中约定了被告逾期交房的违约责任，并没有约定原告逾期收房的违约责任，依据合同对等的原则，在补充协议中约定了原告逾期收房需承担的违约责任，原告主张该补充协议的条款无效，没有法律依据。民法中没有法律禁止性的条款即为有效条款，而且原告对被告提供的商品房买卖合同补充协议表述为格式条款，应当提供相应的证据予以证明，并非所有的格式条款为无效条款。不认可原告提出的差价损失，原告在与被告签订商品房买卖合同时，就已明确知晓涉案房屋的市场价格。房屋买卖是一项重大的民事活动，原告应当仔细审查涉案房屋周边的房屋市场价格、房屋质量、居住环境等全部因素，原告远在石家庄来到燕郊购房，按照常理一定会仔细考察异地房屋市场价格，认为价格、房屋质量、居住环境适合才会购买。但是原告以事后查得的所谓安居客房屋价格走势图为由，认为被告房屋价格高于市场价格，以是价格差额为由要求返还差价，没有法律以及事实依据。首先双方签订的商品房买卖合同价格是经双方协商一致达成的结果，并且在原告购买房屋时，燕郊本地房屋价格由房屋主管部门限价进行控制，不可能过分高于政府或市场的指导价格，其次，原告提交的安居客房屋价格走势图，不具备客观性、专业性以及真实性，而且原告也没有明确提供所谓的价格走势图中关于房屋的位置、环境、品质等相关数据，因此该走势图的说法没有客观性以及权威性。被告三河市胜川房地产开发有限公司提供的证据：1、提交河北省建设工程竣工验收备案证明书，用以证明在被告发出收房通知前，涉案房屋已经具备交房条件。2、EMS回执单，证明被告在约定的交房日期前一个月，向原告留存的约定邮寄地址发了入住通知书，履行了通知义务，原告自认也收到了。3、2018年9月14日，逾期收房违约通知书，证明被告在2018年9月4日再次通知原告收取涉案房屋并交纳相关费用。4、工商银行业务回单6张。证明被告因原告拖欠银行贷款导致银行划扣了被告在银行的保证金，数额与反诉状中一致。反诉原告第一项反诉请求的法律依据，是依据双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条第二项第二款约定买受人未按约定接收房屋逾期30日的出卖人有权解除合同。违约金的计算依据为补充协议第八条第一款以及第二款。第二项诉讼请求的依据为双方签订的商品房买卖合同补充协议第六条第二项。第三项诉讼请求的依据为双方签订的补充协议第三条第三款第一项。反诉被告段彦章、段烁对反诉原告提交的证据发表质证意见，对反诉原告提交的验收备案证明书的真实性认可，但是与本案没有关联性。商品房买卖合同中约定交付房产时，反诉原告应出示住宅质量保证书和住宅使用说明书，如果不能出示，反诉被告是可以拒绝交接的，而反诉原告未出示上述两份证据。对回执的真实性认可。对还款的真实性都认可的。一审法院认为：双方所签《存量房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人应全面履行合同。本案中，原告逾期收房且又逾期支付银行按揭贷款，致使银行从被告的保证金账户扣划涉案房产的银行贷款，原告构成违约致合同目的不能实现，反诉原告按照《补充协议》第六条第二项第二款约定的解除条件，要求解除与原告的房屋买卖合同，符合双方的约定，于法有据，本院予以支持。对反诉原告请求反诉被告应承担总房款5%的违约责任，本院根据反诉原告的请求和双方补充协议的约定，本院予以支持。对反诉原告请求判令反诉被告返还反诉原告因反诉被告欠付银行贷款导致反诉原告垫付的月供本息21553.55元，并承担违约金4310.71元的请求，本院予以支持。对反诉原告请求判令反诉被告支付房屋保管费的请求，反诉原告的请求明显过高，本院不予支持。对原告主张的要求被告赔偿原告房屋的差价损失，原告的请求于法无据，本院不予支持。本案中合同解除后，原告支付给被告的银行贷款1380000元，由被告向贷款的银行机构清偿该贷款。被告应返还原告的购房款总额，但需扣除原告应承担的违约金及原告应支付的银行贷款的数额后，由被告返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条之规定，判决：一、解除原、被告双方于2016年6月29日就位于三河市燕郊高新区房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、反诉原告三河市胜川房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉被告段烁返还购房款473818.09元（从反诉被告已交购房款中扣除反诉被告应向反诉原告支付的违约金98930.65元及应向反诉原告垫付的银行贷款21553.55元及违约金4310.71元）；三、驳回原告段彦章、段烁的诉讼请求；四、驳回反诉原告三河市胜川房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费38458元，减半收取19229元，由原告段彦章、段烁负担；反诉案件受理费3752元，由反诉被告段彦章、段烁负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，双方当事人签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》合法有效，双方均应全面履行。本案中，上诉人逾期收房，且逾期偿还银行按揭贷款，致使银行从被上诉人的保证金账户扣划涉案房产的银行贷款，上诉人明显违反合同约定，且上诉人二审期间，经与被上诉人协商未能就继续履行房屋买卖合同达成一致意见，上诉人表示不再要求继续履行房屋买卖合同，综上，一审判决解除双方房屋买卖合同及补充协议，本院予以维护。房屋买卖合同的解除，系因上诉人违约行为所致，一审判令其承担违约责任，理据充分，本院予以确认。上诉人主张其购买本案所涉房屋时，市场价格明显低于其购买的价格，上诉人作出了错误的意思表示，请求被上诉人返还差价损失，并主张签订认购书时，被上诉人多收了上诉人房款47294元，应予返还，本院认为，上诉人系完全民事行为能力人，其在对房屋情况进行了解后，接受以合同价格购买本案所涉房屋，为上诉人行使民事权利的行为，上诉人是否对市场价格进行考察，上诉人基于何种考量购买该房屋，均不影响双方订立合同的效力，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持。上诉人主张，如解除房屋买卖合同，上诉人的银行贷款138万元，被上诉人应返还给上诉人，由上诉人和银行进行结算清偿，一审判决认为由被上诉人向银行机构清偿该贷款不当，且应对上诉人向银行机构缴纳的贷款本金一并处理。本院认为，被上诉人系上诉人该笔贷款的保证人，一审判决认为由被上诉人向银行机构清偿该笔贷款，有利于保障各方当事人的权益，避免履行风险，本院予以维护，被上诉人应及时向银行机构清偿该笔贷款，数额以银行机构核定为准，被上诉人清偿该笔贷款后，剩余金额，应返还上诉人。一审判决虽对此进行了表述，但未予判决确认，本院予以纠正。上诉人主张，其一审庭审前，已放弃“保留追偿2967919元的权利”的诉讼请求，一审判决应据此变更诉讼费数额，本院经审查，一审判决确认的诉讼费数额不当，上诉人该上诉理由成立，本院依据上诉人一审期间的诉讼请求，核定其诉讼费数额，予以调整。综上所述，上诉人部分上诉理由成立，应予支持，其他上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初623号民事判决第一、二、三、四项，即“一、解除原、被告双方于2016年6月29日就位于三河市燕郊高新区房屋签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、反诉原告三河市胜川房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉被告段烁返还购房款473818.09元（从反诉被告已交购房款中扣除反诉被告应向反诉原告支付的违约金98930.65元及应向反诉原告垫付的银行贷款21553.55元及违约金4310.71元）；三、驳回原告段彦章、段烁的诉讼请求；四、驳回反诉原告三河市胜川房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；二、三河市胜川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，在贷款总额138万元范围内，向段烁的购房贷款银行(中国工商银行股份有限公司廊坊燕郊支行)，清偿段烁的御东郡小区3号楼1单元2203号房屋所涉贷款余额，数额以该贷款银行核算为准，剩余款项返还段烁。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13693元，减半收取6846.5元，由段彦章、段烁负担，一审反诉案件受理费3752元，由段彦章、段烁负担；二审案件受理费13693元，由段彦章、段烁负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年十月二十八日法官助理叶振平书记员于盟佳