上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0107民初12390号原告：上海极爱宅企业管理咨询有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：瞿冠民，职务总经理。委托诉讼代理人：戴以晴、王丽勤，上海仁良律师事务所律师。被告：爱妤(上海)房地产有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：邓梅，职务执行董事。被告：邓梅，女，1981年1月20日出生，汉族，住贵州省。以上两被告委托诉讼代理人：祁松雅，上海喜睦律师事务所律师。原告上海极爱宅企业管理咨询有限公司与被告爱妤(上海)房地产有限公司、邓梅其他合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海极爱宅企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人戴以晴、王丽勤、被告爱妤(上海)房地产有限公司、邓梅的共同委托诉讼代理人祁松雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海极爱宅企业管理咨询有限公司向本院提起诉讼请求，请求法院依法判令：1、解除原、被告签署的《收房合作协议》及《资产管理服务合同》；2、被告向原告赔偿未收回的垫付预期租金损失，共计人民币112400元；3、被告向原告赔偿上述第2项产生的资金占用损失(其中，以42000元为基数，自2019年3月18日起计算；以70400元为基数，自2019年3月26日起计算；前述利率均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止)，暂计人民币1344.44元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告曾与原告共同签署《收房合作协议》，约定双方合作收房，并共同对标的资产进行管理。其中，原告负责垫付预付租金、收取承租人租金及押金等；被告承诺，若原告所收取承租人租金低于双方约定每月保底业绩的，由被告按月补足。双方另约定各自的权利和义务、违约责任等内容。嗣后，原、被告共同与案外人(即标的资产委托人)，就案外人将某的资产委托原被告双方共同管理事宜，签署了《资产管理服务合同》，明确了各方间的合作方式、违约情形及违约责任等，其中约定，原告先行向案外人垫付预期租金，在被告与承租人签署租赁合同后，由原告收取承租人租金，用于冲抵先行垫付的预期租金。原告始终履行合同约定的义务，但被告自2019年3月起，拒不将承租人租金交由原告收取，亦不承担每月保底业绩补足义务，导致原告无法冲抵垫付的预期租金。经原告多次提示，被告仍拒不纠正违约行为。原告认为，被告的行为已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，原告遂向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。2019年6月12日，原告变更第1项诉请为：请求法院判令解除原、变更签署的《收房合作协议》。理由如下：因原诉请中《资产管理服务合同》涉及案外人，原告遂以另案主张为由变更原诉请。被告爱妤(上海)房地产有限公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求；租金损失金额无异议，但不同意支付；不同意原告的第三项诉讼请求，因为合同未作出约定，该请求也无法律依据。双方合作协议签署后2个月，即出现资金被冻结现象，被告无法提现。之后，租赁的房屋出现门锁无法打开，租赁客户出现争议的情况。2018年11月底，起初联系被告的业务员余某电话联系邓梅，声称公司的整个BD部门被炒，爱屋及乌公司要申请破产，让被告不要再让租客将钱打进公司的APP账户，同时账户开始发生异常，APP经常冻结，被告不能按照约定提现，门锁经常被锁，与业务员协调后，被告知爱屋及乌公司破产，转由上海五色鹿金融信息服务有限公司手里。之后，被告便频繁与五色鹿协调，仍无结果。五色鹿明确告知被告称以后不会再支付租金给房主，剩下4年的租金都不会支付，于是被告更换了门锁。起初，原、被告有两套房子做了资产管理合同，但原告要求此项义务必须用40套房子的业务和门锁进入APP才能合作。被告为此进行门锁更换，花费了大量的人工和金钱。原、被告签署合同后，被告得到原告的金融支持，业务发展也很顺畅，然而两个月后，新业务都不善而终，业务员被辞退，由于原告和五色鹿及水某上海信息技术有限公司没有履行承诺，反而给被告造成了极大的经济损失。原告业务员以欺诈行为谎称自己为爱屋及乌业务员与被告签署了合同收房协议，又要求被告与水某公司签署平台框架协议及附属协议，有原告强迫被告签署协议之嫌，嗣后原告还强制变更合同义务，违反了合同合意的目的，违反了公平自愿原则。据此，合同应为无效，原告应当承担签署合同给被告造成费用及经济损失的责任。被告邓梅辩称，同意上述被告的答辩意见。同时，邓梅仅是公司的法定代表人，个人不应成为本案的诉讼主体。本院经审理认定无争议的事实如下：一、《收房合作协议》尾部，甲方由原告公司印鉴，乙方由被告公司印鉴，印鉴上覆盖有案外人“张君奎”字样的签名，在印鉴右侧稍间隔距离处有被告邓梅签名字样。审理中，双方对合同印鉴和签名笔迹均未持异议。合同约定：1、甲乙双方合作收房及资产管理，甲方主要负责提供资金支持，向房东垫付预期租金、与租客签署线上租赁合同并代收租金等；乙方负责运营工作，包括寻找标的资产及承租方、标的资产装修和维护、租务管理、物业管家服务、纠纷协调等；2、乙方确定标的资产，甲方对标的资产进行审核确认后，双方共同作为资产管理方与标的资产的委托人签署《资产管理房屋合同》，甲乙双方签署《合作标的资产确认书》。3、乙方在每期垫付日三个工作日前一次性向甲方支付服务费，每期垫付5-12个月租金，服务费为垫付金额×0.75％×月份数。甲方在收到服务费后应按《资产管理服务合同》约定向房东垫付预期租金。4、甲方垫付预期租金3日内，乙方须按甲方要求安装智能门锁并使用甲方指定的“一楼租房平台”和APP，否则视为乙方违约。5、双方保证：在甲方按约履行垫付义务的前提下，乙方必须要求标的资产的承租方与甲方在线签署《租赁合同》，且承租方租金必须由甲方代为收取；乙方作为营运方承诺每月保底业绩为《资产管理服务合同》中约定的每月预期租金，如甲方向承租方收取的租金低于每月保底业绩，则乙方必须按月补足，若乙方未及时补足的，甲方有权要求“一楼租房平台”代为冻结、划扣乙方在平台开立的结算账户中的资金，如甲方向承租方收取的租金高于每月保底业绩，则甲方将高出部分支付给乙方。6、乙方未按合同约定内容履约的，甲方有权单方面向该笔垫付租金对应的房东提出解除《资产管理服务合同》，替代乙方行使对标的资产的出租经营权，指定第三方替代乙方行使对标的资产的出租经营权。7、乙方承诺已经具备运营、管理租赁房屋的条件，装修房屋及运营管理出租房屋过程中合法合规，不对其他第三人产生侵权获损害，如因装修问题导致须向房东或者第三方赔偿的，赔偿责任全部由乙方自行承担，乙方所提交给甲方的所有资料真实、合完整、合法、有效。8、乙方支付服务费后，有权要求甲方按《资产管理服务合同》约定垫付预期租金。乙方可以与租客签署线下协议，但该线下协议不得与甲方与租客线上签署的《租赁合同》主要内容相违背，线下协议与《租赁合同》不一致，以《租赁合同》约定为准。9、任一方违反本协议约定即为违约，守约方有权解除协议并有权违约方承担违约责任，如因违约行为造成守约方损失的，应赔偿守约方一切损失。如乙方违约，甲方有权要求乙方承担违约赔偿责任，包括但不限于未收回的垫付预期租金、律师费、诉讼费、申请执行费及违约金、赔偿金等。10、本协议自双方签字、盖章之日起生效，有效期至所有甲乙双方作为共同资产管理任签署的《资产管理服务合同》履行完毕之日。乙方的义务应至乙方履行完所有承诺保底业绩时止。二、合同附件中随附了两份《合作标的资产确认书》，主体分别系原告及被告爱妤(上海)房地产有限公司，标的资产分别为案外人所拥有位于上海的房屋，其中案外人曾某于2018年9月、2019年8月、2020年8月、2021年8月、2022年8月起的垫付租金金额、服务费、保底业绩月、保底业绩补足日进行了约定；案外人周某、韩某某于2018年10月、2019年11月、2020年11月、2021年11月、2022年11月的垫付金额、服务费、保底业绩月数、保底业绩补足日进行了约定。三、2018年9月13日，原告为丙方、被告为乙方与案外人曾某签订了《资产管理服务合同》，同时于2018年10月19日双方又与案外人韩某某签订了《资产管理服务合同》。四、2018年9月17日，原告向案外人曾某账户转账人民币72000元；2018年10月25日，原告向案外人周某账户转账人民币105600元。五、2019年3月起，被告就案外人即承租人租金不再交由原告收取，并不再向原告支付保底补足的金额。六、双方确认原告所诉租金损失金额为112400元。双方争议事实如下：一、合同效力。被告认为原告以欺诈的方式，其员工谎称己方是爱屋及乌旗下的，诱骗被告与某签订了系争合同，故合同应当认定为无效。被告提交了案外人余某与被告邓梅的通话录音及文字整理以证明该抗辩主张。原告对该录音证据中余某的身份不予认可，同时认为被告所陈述的余某的状况，应当符合证人特征，其录音不能作为证据，应当由证人到庭接受质询，故认为该证据不符合形式要件；在听取了整个录音内容后，原告发现被告提交的文字稿与录音中的对话不完全相符，同时提交了录音的校对稿供法庭参考。从录音内容分析，整个过程中无法体现余某的身份，双方对话中究竟是否指向系争合同也无从确认；综上，原告对该证据的真实性、关联性均不予认可。本院认为，提交视听证据，应当向本院明确视听资料中所载人员的身份，然审理中，被告始终未能提供证据证明录音中余某的身份。在被告未能提供证据证明余某身份的情况下，本院采信原告的质证意见，对被告的该项证据不予采纳。二、被告与案外人水某(上海)信息技术有限公司签署平台框架协议系原告指定，有被迫的嫌疑，违反了合同自愿、公平原则。同时，由于被告系接受余某指示后暂停支付费用，且房屋门锁频繁被锁，资金账户遭冻结等，系原告违约在先。被告同时以余某的录音资料为佐证证据，同时提交了案外人曾某与被告间的《解约合同》及被告与水某(上海)信息技术有限公司的合同以证明己方的主张。原告对录音资料的质证意见同上，对其余证据认为业主与被告解约与原告无关，与水某(上海)信息技术有限公司的合同系被告与案外人所某某，原告不予认可。本院认为，原告所提交除录音资料外的两份证据均系案外人与某签订的相关协议，如果相应法律后果均系原告违约所致，被告应当提交证据证明原告的违约行为，而非以案外人的协议结果来证明原、被告间的违约行为和违约事实，故上述证据缺乏证明其主张的证明力，本院不予采纳。本院认为，被告关于被告以原告欺诈为由要求确认双方所某某《收房合作协议》无效的抗辩主张，鉴于本院对被告所提交录音资料的不予采信，同时，在被告与原告签订合同之前，被告均能够充分了解到合同主体非其所谓的“爱屋及乌”公司，根据合同主体名称，被告完全有能力注意原告与“爱屋及乌”公司间是否存法律关系和法律行为，故被告的该抗辩主张，本院难以采信。据此，原、被告间的该协议应当认定系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为有效。从合同尾部签约主体分析，被告邓梅虽然为被告爱妤(上海)房地产有限公司的法定代表人，但其个人签名在公司右侧的空白处，在公司公章印鉴上则覆盖有签约代表的签名，因此，邓梅仅为法定代表人签名故代表公司意思表示的主张，与合同表现形式并不相符，因此邓梅应当为合同主体之一，作为乙方承担约定的责任。审理中，双方均表示同意解除该系争协议，与法不悖，本院予以准许。依法成立的合同，应受法律保护，合同各方应当恪守约定条款，行使权利履行义务。原告按约提供了双方约定的垫付金额，被告却未按约支付应当支付的租金差额，故被告已经构成违约。关于被告认为原告违约在先的抗辩主张，因被告提供的证据未被本院采纳，故该抗辩主张本院一并不予采信。综上，原告要求被告支付租金损失的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。被告构成违约应当按照合同约定承担违约责任，故原告要求被告按同期贷款利率承担损失的诉讼请求，同样符合法律规定，本院一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海极爱宅企业管理咨询有限公司与被告爱妤(上海)房地产有限公司、邓梅签署的《收房合作协议》应于本判决生效之日起解除；二、被告爱妤(上海)房地产有限公司、被告邓梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海极爱宅企业管理咨询有限公司租金损失人民币112400元；三、被告爱妤(上海)房地产有限公司、被告邓梅应于本判决生效之日起十日内支付原告上海极爱宅企业管理咨询有限公司租金损失人民币112400元的利息损失，其中人民币42000元自2019年3月18日起、人民币70400元自2019年3月26日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算到被告实际支付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2574元，减半收取，计人民币1287元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郝晓鹃二〇一九年十月二十一日书记员  钱心怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。