上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62207号原告：王晓燕，女，1972年5月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：张兆举，男，1967年5月25日出生，汉族，户籍地河南省，现住上海市浦东新区。原告王晓燕与被告张兆举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓燕、被告张兆举到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓燕向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月20日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告将上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)复原、拆除群租房装修，将系争房屋返还原告；3、判令被告支付自2019年10月3日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，按每月人民币(以下币种相同)4,000元计算；4、判令被告支付违约金4,000元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：一、被告未经原告允许，擅自在厨房和阳台搭建马桶与淋浴器，改变房屋结构，将二室一厅改装成三房三卫的群租房，造成严重安全隐患。1、私自安装4个电表、3个空调、3个电加热淋浴器、3个浴霸、3台冰箱、3个洗衣机、2个电磁炉，极易引发火灾。2、厨房煤气总管道旁安装淋浴器，燃气公司上门检测后严重警告，热水蒸汽会使煤气管道生锈腐蚀，影响整栋居民用气安全。二、被告违反合同约定，擅自将房屋转租给三个家庭六口人，街道城管已对此群租房张贴整改告示，并进行群租房拆违。三、被告是职业二房东，专业改建群租房，不允许转租租客随意开门，城管来前拆除走后安装；群租被发现后先是抵赖后销毁转租合同；要么明里暗里群租要么向原告索要装修费。鉴于被告已违约，故原告提起诉讼,请求判如所请。被告张兆举辩称，不同意解除合同，被告未违反租赁合同约定；已经按照协议书上的约定拆除了马桶和淋浴设施，事实上系争房屋现就安装了一套马桶、淋浴设备。被告是做餐饮的，不是二房东，租赁了系争房屋后，不是自住就是亲戚或者员工居住，原告没有证据证明被告有群租、转租的行为。2019年6月1日有一位自称电工、燃气检查员来过系争房屋，检查说完全没有问题。城管也来过系争房屋，称有人举报群租，但看过后表示没有违规。系争房屋原告是毛坯交付的，且原告同意被告装修，如果原告坚持要求解除租赁合同的话，应当赔偿被告装修损失8万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告是系争房屋的权利人之一，于2005年5月8日取得上海市房地产权证，房屋建筑面积79.21平方米，用途为住宅。2019年3月20日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期5年，自2019年4月3日起至2024年4月2日止，月租金4,000元(月租金每年递增100元，即第五年为4,400元)，押金4,000元，3个月为一期支付；未经甲方书面同意,乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后,乙方需要对该房屋装修、添附的,装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意,且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求;租赁期限届满时,甲、乙双方如不续租的,乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除,如不拆除,则视为乙方将该装修无偿赠与甲方；租赁期限内,未经甲方书面同意,乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三人,亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人,否则甲方有权单方面解除本合同,并依据本合同第9条追究乙方违约责任；如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的壹倍；若甲方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则甲方除需按本条承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费,装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准;若乙方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的,则乙方除需按本条承担违约责任外。乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方；合同另补充约定(手写)：甲方同意乙方对该物业进行装修，客厅隔一间，保证前三年不变不收房，若第四、第五年因甲方收房违约，甲方需补偿现金壹万元整给乙方作为装修补偿费。若乙方原因造成违约问题由乙方自行负责解决；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告，被告支付押金4,000元，并支付租金至2019年10月2日。2019年5月25日，原、被告签订协议书一份，约定：1、承租方7日内拆除室内阳台位置和厨房间位置自装马桶和淋浴设备。2、承租方承诺不在擅自在阳台和厨房间位置再装马桶和淋浴。3、如承租方再次出现上述问题，则按租赁合同处理。4、承租方必须给出租方进户门钥匙一把。5、出租方每月须到房内来一次查看相应设施(包括阳台和厨房、承租方配合打开房门)，否则属甲方违约(双方提前电话联系，联系不到，不算违约)。原告通过市民热线12345向有关部门举报系争房屋存在违规搭建和群租情况，经永泰二居委核实后，上海市浦东新区三林镇综治办、房管办事处、城管中队、派出所于2019年5月29日向系争房屋租客发出《责令限期整改告知书》，言明系争房屋将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；在厅室、阳台违规安装马桶、淋浴器设施等其他情况，被认定为群租房屋，要求立即停止违法行为，自行终止和房东的租赁合同，限期搬离配合整改等。2019年6月5日三林镇综治办联合三林城管中队上门执法，拆除群租设施。审理中，原告表示解除合同后被告需将房屋恢复正常使用的状态返还给原告。上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、上海市房地产权证、责令限期整改告知书、录音记录、光盘、微信聊天记录、照片、协议书、证明、网页截图、短信记录，由被告提供的装修费发票、收据等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。租赁合同明确约定不得转租。根据原、被告签订的协议书、责令限期整改告知书及有关部门的说明，足以证明系争房屋在被告承租期间确有违反合同约定改变系争房屋结构，在厅室、阳台违规安装马桶、淋浴器的行为，结合原告提供的与次承租人的相关记录，系争房屋的现场照片、加之本院现场查看的系争房屋内尚存有分装电表、改装设备设施的痕迹，可以认定被告有群租、转租的行为。原告据此认为被告违反合同约定，要求解除合同，本院予以准许。被告辩称没有违约行为与事实不符，且称城管上门后表示并未违规，但未提供相应的证据证明，理应承担举证不能的法律后果。合同解除后，被告应将系争房屋恢复至正常使用状态交还原告。原告要求被告参照合同约定的租金标准计算支付占有使用系争房屋期间的租金及房屋使用费，于法不悖，本院予以准许。原告主张的4,000元解约违约金，符合合同约定，本院亦予支持。原告要求被告缴纳的租赁押金用以抵扣房租，予以照准。被告表示如若解除合同，鉴于租赁合同中特别约定原告同意被告装修，被告即便违约也自行负责解决，原告提前收房应对装修补偿，根据查明的事实，本案系因被告违约导致合同解除，故被告要求补偿装修损失8万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告王晓燕、被告张兆举于2019年3月20日就上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告张兆举于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复正常使用状态交还原告王晓燕；三、被告张兆举于本判决生效之日起十日内支付原告王晓燕自2019年10月3日起至实际返还上述房屋之日止的租金及房屋使用费，按每月4,000元标准计算(被告已付押金4,000元抵扣租金及使用费)；四、被告张兆举于本判决生效之日起十日内支付原告王晓燕违约金4,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张兆举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年十月八日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。