浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初9654号 原告：宁波卫生职业技术学院（市卫生干部进修学校）（统一社会信用代码为123302004195299589）。住所地：宁波市鄞州区学府路51号。 法定代表人：贾让成，该学院院长。 委托诉讼代理人：杨怀宇、包倩雯，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：张岳灿，男，1955年2月20日出生汉族，退休教师，住宁波市海曙区。 原告宁波卫生职业技术学院（市卫生干部进修学校）（以下简称卫生学院）为与被告张岳灿房屋买卖合同（原案由为房屋租赁合同，审理后变更）纠纷一案，于2019年6月18日向本院起诉，诉请判令：一、解除原、被告2006年8月28日签订的《高教园区教师公寓（一期）购买合同》；二、被告将其承租的位于浙江省宁波市鄞州区高教园区学府苑16幢138号501室（以下简称501室）的房屋恢复原状，并向原告腾退、移交房屋。事实与理由：2006年8月28日，原、被告签订《高教园区教师公寓（一期）购买合同》一份，根据高教园区规划建设领导小组确定的“统一分配、均价转让、产权归校、离校回收”教师公寓分配原则及学院有关规定，原告向被告提供501室房屋一套，并明确告知住户只有使用权，不得擅自改变房屋使用性质、建筑立面、主体结构和承重钢结构，而且房屋不能上市交易转让和出租。后被告付清房屋价格及相关费用合计490702元，原告向被告交付了上述房产。2018年11月13日，被告将涉案房屋出租给案外人徐建和，租赁期限为2018年11月30日起至2025年1月29日止。案外人徐建和擅自将房屋进行改造，将涉案房屋（顶楼加阁楼）隔成10个房间、10个卫生间、10个淋浴房，并安装了10个火表，改变水管、脱排管道走向，并将原为餐厅、厨房、阳台等其他非居住空间改为房间，出租给他人，使涉案房屋存在严重漏水、消防等安全事故隐患。2019年2月21日，原告约谈被告，告知其违反房屋不得擅自改建、出租的规定，但被告一直未妥善解决，故请求判如所请。本案现已审理终结。 被告张岳灿答辩称：一、涉案的房屋属于教师的福利房，购买人有特殊的资质要求。当时根据现有住房面积、校龄、教龄、工龄、职称职务五方面核定其可以享受以商品房半价的价格购买涉案房屋。之后因其身患冠心病、心绞痛，还安装了心脏支架，故无法继续爬五楼居住使用该房屋，子女毕业到外地，父母更是无法居住高楼，故房屋一直空置了。教师公寓内无产权的房产出租的情况并非其一家，随着享受福利分房的教师年龄增长，不可避免的会出现自身无法居住的情况下，若一律限制出租使用，学府苑的教师公寓将会变成空置房，这是资源的极大浪费，教委学校应该出台合理的回收方案；二、虽然双方签订的《高教园区教师公寓（一期）购买合同》中约定涉案房屋不能出租，但该约定系限制房屋使用权的条款，其是在不得已的情况下接受的，是不公平条款，且因原告对普遍存在的出租现象不作为、不处理而应作废。其退休多年，去年才刚出租，时间上不是最早的，行为上也不是唯一的。原告对小区内教师住房出租现象没有作为，没有阻拦，形成涉案房屋可以出租使用的行为和舆论导向。原告曾和其商量让其将房屋给两个年轻教师居住，其收取部分租金；其外甥也曾住过，因此原告始终都知道房屋出租的现状，但没未提出过异议。故其将房屋出租并不存在主观恶意；三、其出租前在派出所备案，违规是因为安装了大量的卫生设备，且在厨房做了一个卫生设备，现在所有的卫生间及卫生设施、淋浴房均已经拆除，管道已经堵塞，与承租人徐建和的租赁合同已经解除，租客已经腾退，经相关机构验收也已经符合整改的要求。故即便其存在违约的行为，纠正即可，合同并未约定在出租的情况下原告可以解除合同并收回房产，故原告之诉不成立，应予驳回。 经审理，本院对本案事实认定如下： 2006年5月10日，原告出台《关于购买高教园区教师公寓（一期）的有关规定》，该规定载明：根据高教园区规划建设领导小组确定的“统一分配、均价转让、产权归校、离校回收”教师公寓分配原则及有关规定，结合本院实际情况，对购买高教园区教师公寓的有关事项规定如下：一、房产性质，教师公寓的土地性质是教育行政划拨，使用性质为学院人才引进的周转用房，土地、房产的权属为学院，住户只有使用权，房屋不能上市交易和出租；二、房屋价格，教师公寓多层住宅基价为2880元/平方米，楼层和朝向差按照相关规定计算，自行车棚600元/平方米，燃气开口费每户2500元，可视电话费每户1000元；三、购买条件：（一）必备条件：本人（包括配偶）在宁波市四区范围内无成套住房的在职在编在岗教职员工。（二）资格条件：1.学院引进的具有副高以上职称或博士研究生学历的教师、干部；2.具有中级及以上职称或硕士研究生学历的教师、干部。3.其他教职员工（在满足第1、2条人员后，尚有余房时考虑）；四、购房程序：个人申请、院部审核、公示名单、确定房位、缴纳房款、签订协议、领取钥匙；五、付款方式为一次性缴纳全部房款；等等。 根据该规定，被告符合购房资格，2006年8月28日，原、被告签订《高教园区教师公寓（一期）购买合同》一份，该协议载明：根据高教园区规划建设领导小组确定的“统一分配、均价转让、产权归校、离校回收”教师公寓分配原则及原告有关规定，双方就购买高教园区教师公寓达成协议：一、房产性质，教师公寓的土地性质是教育行业行政划拨，使用性质为学院人才引进的周转用房，土地、房产的权属为原告方，住户只有使用权，房屋不能上市交易和出租；二、房屋面积和价格，原告向被告提供501室房屋一套，建筑面积210.02平方米，每平方米价格2305.50元，计价484202元，自行车棚600元/平方米，计价3000元，燃气开口费每户2500元，可视电话费每户1000元，合计490702元；三、付款方式为一次性付清；四、物业管理，教师公寓由宁波市高教园区项目建设开发有限公司选聘的物业公司提供物业管理，住户应遵守《物业管理条例》，服从该物业管理，不得擅自改变房屋使用性质、建筑立面、主体结构和承重结构；五、房屋维修由宁波市高教园区项目建设开发有限公司承担；等等。协议签订后，被告依约向原告支付了房款，原告向被告交付了涉案房产，由被告使用。2018年11月13日，被告与案外人徐建和签订《房屋租赁合同》一份，将其分得的501室房屋整体出租给徐建和，室内设备为白坯，租赁期限为六年，自2018年11月30日起至2025年1月29日止，租金每月3800元，按季度支付；被告同意提供两个月装修免租期，并同意徐建和装修后分割出租，等等。租赁协议签订后，徐建和对501室进行了装修，将5楼和顶楼共隔断为10个房间，除原有卫生间、淋浴房以外，在隔断的房间内都单独甚至了卫生间并安装了卫生设施，还增设了淋浴房，用于对外出租收益。原告起诉后，被告于2019年9月29日与徐建和解除了《房屋租赁合同》，并腾退了501室房屋。经现场勘验，原告确认截止2019年10月30日，501室已完成租客清退工作，卫生间及卫生设施、淋浴房已拆除，相应的管道已经堵塞不能使用，目前房屋空置无人居住。 以上事实由原告提供的《关于购买高教园区教师公寓（一期）的有关规定》、《高教园区教师公寓（一期）购买合同》，被告提供的《房屋租赁合同》，本院依法制作的现场勘验笔录及照片予以证明。 本院认为，关于案由，根据原告诉请第二项，原定性为房屋租赁合同纠纷，现根据查明的事实，涉案《高教园区教师公寓（一期）购买合同》是原告基于单位内部《关于购买高教园区教师公寓（一期）的有关规定》与符合购房条件的教师签署的具有社会福利性质的房屋买卖合同关系，原告亦承认双方之间系房屋买卖合同关系，故本院据此变更案由为房屋买卖合同纠纷。原告要求解除《高教园区教师公寓（一期）购买合同》并收回房产的理由为被告将501室房产出租给他人，违反了合同约定，同时原告亦表示若被告解除租赁关系自住，是允许的。根据调整平等民事主体的合同法的相关规定，解除合同存在约定解除及法定解除两种情形，本案中，双方签订的《高教园区教师公寓（一期）购买合同》中并未约定一方解除合同的条件，而《高教园区教师公寓（一期）购买合同》中原告交付房产及被告支付房款的主合同义务双方均已履行完毕，不存在合同法中不能实现合同目的的情形，故亦不符合法定解除的相关规定。原告坚持要求解除合同的理由系被告曾将涉案房产出租给他人，现被告在审理期间已解除与案外人的《房屋租赁合同》关系，清退租客并将增设的卫生设施、淋雨设施拆除，管道堵塞，符合原告要求整改及恢复原状的要求，故原告坚持要求解除《高教园区教师公寓（一期）购买合同》已无事实及法律依据，对原告的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波卫生职业技术学院（市卫生干部进修学校）的诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取计40元，由原告宁波卫生职业技术学院（市卫生干部进修学校）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  戎 绒 二〇一九年十月三十一日 代书记员  王琴琴