中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)最高法民申4348号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：四平市钧成房地产开发有限公司，住所地吉林省梨树县梨树镇东街天阳嘉园18号楼1单元103室。 法定代表人：赵喜顺,该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永学，吉林辅民律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：边恒，男，汉族，1972年11月16日出生，住吉林省四平市铁西区。 二审被上诉人（一审被告）：四平市成吉房地产开发有限公司，住所地吉林省四平市循环经济示范区迎宾路东侧复兴路北侧。 法定代表人：王宝成，该公司总经理。 一审第三人：边防，男，汉族，1969年7月31日出生，住吉林省四平市铁西区。 一审第三人：边喜臣，男，汉族，1944年5月5日出生，住吉林省四平市铁西区。 再审申请人四平市钧成房地产开发有限公司（以下简称钧成公司）因与被申请人边恒、二审被上诉人（一审被告）四平市成吉房地产开发有限公司（以下简称成吉公司）、一审第三人边喜臣、边防房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 钧成公司申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项的规定申请再审。事实与理由：（一）原一二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原一二审判决以《补充协议》“约定原址调换”为由，依照边恒的单方意思及诉请的具体（楼号、楼层、面积）房屋认定为边恒的回迁房屋，缺乏证据证明。《补充协议》中约定“原址调换”，不能认定为“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”。实际上钧成公司已经为边恒在5号楼预留了其回迁的房屋。在没有具体“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”的情况下，实践中都是通过按拆迁顺序排号确定具体回迁房源。2.本案是针对《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议》产生的纠纷，案涉被征收房屋土地使用权人是边喜臣，被征收房屋的所有权人为边恒。原审认定边恒与边喜臣两个不同的自然人系同一诉讼主体与基本事实不符。（二）原一审判决确认给边恒的房屋中，大部分在边恒起诉时已经合法回迁并交付给了案外人王岩、高志兴等多人，并且部分已经出售并交付给了王丽等近30户房屋买受人。案外人王岩、高志兴都是通过签订《吉林省城市房屋征收补偿安置协议产权调换协议书》（经四平市铁西区政府征收中心备案确认）“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以安置补偿”，且在边恒起诉前就已经实际交付完毕。原审判决侵害了应当参加而未能参加本案诉讼的当事人的合法权益。（三）原一二审判决适用法律错误。1.原一二审判决错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款，事实上钧成公司与边恒签订的《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议》没有约定回迁房屋的具体位置。2.钧成公司与边恒签订的《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议》及《补充协议》依法应当认定为无效，应按无效合同的责任承担原则保护边恒的权益。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”，第二十七条“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动”的规定，本案钧成公司是建设单位，不是征收主体，法律禁止钧成公司参与拆迁活动。本案完全可以在确认合同无效后，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，判决由钧成公司向边恒赔偿，同样可以保护边恒的合法权益。3.原一二审判决判令立即交付未经验收的房屋违反了法律强制性及禁止性规定，适用法律确有错误。该房屋尚未竣工验收，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。（四）原一二审判决违背了民事法律的公平原则，侵害了案外人的权利。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条、第四条、第二十七条的规定，本案中双方签订的协议内容违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的立法目的、补偿原则、征收主体及禁止性规定，本案钧成公司与边恒签订的协议是按1:1.4的比例进行回迁安置，并且包括没有产权证照的房屋，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，造成边恒90万元购买的案涉标的房屋，现在变成了8000万元的财产，显失公平。 边恒、边喜臣、边防提交意见称，（一）原审判决认定的事实清楚，证据确凿。《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议书》《补充协议》对被拆迁房屋和院落明确约定为原址调换，并且对所调换门市房结构、朝向、跨度、面积和所调换住宅的位置、楼层、面积等均予以约定。边恒在原一二审提供了原址宗界图、航拍图、测绘公司出具的蓝天华府小区楼房宗界图等作为证据，表明蓝天华府小区2、3、4号楼与边恒被征收的土地及房屋位置基本吻合。钧成公司对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，没有提供充分证据反驳。钧成公司申请再审主张在5号楼预留了回迁房屋，不符合双方回迁协议约定，应予驳回。边喜臣、边恒与边防是亲属关系，互相构成表见代理，实际权利人均受代理人行为约束。边喜臣、边防放弃原告地位，自愿以第三人身份参加诉讼，属于对自己诉讼权利的处分，不违反法律法规强制性规定。（二）边喜臣、边恒与边防与钧成公司签订协议的时间，均早于所有案涉房屋认购书时间，不存在侵害其他人合法权益的情形，是钧成公司侵犯案外人的合法权益。边喜臣、边恒与边防是因原有房屋动迁而签订的原址回迁协议，拥有的是物权，优于案外人的债权。其他房屋买受人可另行向钧成公司主张权利。（三）原审判决适用法律正确。1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未明确禁止房地产开发企业作为拆迁人对被拆迁人以产权调换的方式进行补偿。现实生活中房地产企业与被拆迁人达成的此类协议普遍存在。《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议书》《补充协议》并未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害他人利益，应当认定合法有效。钧成公司认为该两份协议无效没有事实和法律依据。2.钧成公司自相矛盾，一方面说尚未竣工验收不能交付房屋，一方面在没有施工许可证和商品房预售许可证情况下销售房屋。（四）本案未违背公平原则。钧成公司用18年前的房屋价格和现在回迁房屋价格比较说违反公平原则，没有依据。 本院经审查认为，（一）钧成公司申请再审称，原审法院认定边恒与边喜臣两个不同的自然人系同一诉讼主体，与基本事实不符。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”据此，是否作为原告向人民法院提起诉讼，应由当事人自行决定。根据原审查明的事实，边喜臣与边恒、边防系父子关系，边恒与边防系兄弟关系。被动迁土地的使用权人为边喜臣，被动迁房屋的所有权人为边恒，与钧成公司签订《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议书》的合同主体为边恒，与成吉公司、钧成公司签订《补充协议》的合同主体为边防。可见，边喜臣、边恒、边防三人基于特定的亲属关系而在拆迁安置补偿合同法律关系中互相构成表见代理，实际权利人均受代理人实施的民事法律行为的约束。边喜臣、边防在原审中已经明确表示不再另行就此向钧成公司主张权利，其二人放弃原告主体地位，而自愿以第三人身份参加诉讼，属于对自己诉讼权利的处分，并不违反法律规定，亦未损害他人利益，原审法院对此予以准许，并无不当。 （二）钧成公司申请再审称，案涉《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议》应当认定为无效合同，因其违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”及第二十七条“禁止建设单位参与搬迁活动”的规定。对此本院认为，根据原审查明的事实，2014年1月25日，成吉公司与钧成公司签订合同书载明，在2010年11月29日四平市棚户区改造招标会上，成吉公司取得了四平市铁西区30#－1－1地段棚户区改造项目的开发权，成吉公司为此向四平市政府支付项目竞标款300万元，预交土地出让金895.7万元，成吉公司同意钧成公司以其名义独自经营自负盈亏开发建设该项目。钧成公司向成吉公司支付1900万元，该项目的开发建设权全部归钧成公司。故成吉公司取得案涉小区的开发权，钧成公司作为该权利义务的继受者，亦享有开发建设权。且现该小区2、3、4号楼主体工程亦已完工。现钧成公司援引《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第二十七条而主张案涉两份协议无效，无事实和法律依据，亦有违诚信，理由不能成立。 （三）钧成公司申请再审主张，案涉《补充协议》中约定“原址调换”，不能认定为“明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置”，应按拆迁顺序排号确定具体回迁房源。对此本院认为，根据原审查明事实，从钧成公司与边恒签订的《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议书》以及边防与钧成公司、成吉公司签订的《补充协议》的内容可见，钧成公司与边恒、边防对被拆迁房屋明确约定为原址调换，并且对所调换门市房结构、朝向、跨度、面积和所调换住宅的位置、楼层、面积等均予约定。我国法律对原址调换没有作出明确规定。本案中，边恒在原审中提供了原址图、航拍图、宗地范围界图、蓝天华府小区楼房平面图等作为证据，表明钧成公司所开发的蓝天华府小区2、3、4号楼与边恒被征收土地及房屋的位置基本吻合，钧成公司对上述证据的真实性没有异议，其虽对关联性提出了异议，但未能提供充分证据反驳。原审法院依该组证据确定蓝天华府小区2、3、4号楼即为边恒回迁房屋之位置，并对门市房和住宅的楼号、楼层、面积进行认定，有事实依据，并无不当。钧成公司主张应按拆迁顺序排号确定具体回迁房源，该主张无法律及合同依据，理由不能成立。 （四）钧成公司申请再审主张，原审判决判令其立即交付案涉房屋，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的强制性规定。本院认为，一审原告边恒的诉讼请求为继续履行《国有土地动迁补偿及房屋拆迁产权调换协议书》及《补充协议》，原审判决的基本内容亦为判令钧成公司继续履行合同，进而确认本案回迁房屋的具体位置，待相应条件具备后，钧成公司负有立即交付房屋及办理产权登记手续的义务。原审判决的裁判结果，符合法律规定，并无不当。钧成公司申请再审称原审判决违反法律强制性规定，系对原审判决的错误解读，理由不能成立。 （五）钧成公司申请再审主张，原审判决侵害了应当参加而未能参加本案诉讼当事人的合法权益。如前所述，原审判决根据案涉《补充协议》中关于“原址调换”的约定，结合边恒提供的原址图、航拍图、宗地范围界图、蓝天华府小区楼房平面图等证据，具体确定边恒回迁房屋的位置，并无不当。钧成公司与其他被拆迁人及房屋买受人之间的法律关系并不影响本案的审理。其他被拆迁人及房屋买受人可另行向钧成公司主张权利。钧成公司申请再审主张原审判决结果损害他人合法权益，理由不能成立。 综上，钧成公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回四平市钧成房地产开发有限公司的再审申请。 审判长  王富博 审判员  张代恩 审判员  李盛烨 二〇一九年十月二十九日 法官助理汤化冰 书记员刘美月