贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5328号上诉人（原审原告）：贵阳睿行投资咨询有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金元国际新城一期第5-9栋1层18号房，统一社会机构代码：91520115051923753D。法定代表人：胡书荣，该公司经理。委托诉讼代理人：张连波，贵州乾合律师事务所律师，执业证号：15201201210374573。委托诉讼代理人：申训，贵州乾合律师事务所律师，执业证号：15201201511339625。上诉人（原审被告）：贵州天纬房地产开发股份有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区后坝路1号枫丹白鹭明彩居办公楼A、B栋，统一社会信用代码：91520000214411614P。法定代表人：朱吉卿，该公司经理。委托诉讼代理人：付阳，贵州创文律师事务所律师，执业证号：15201201110111903。上诉人贵阳睿行投资咨询有限公司（以下简称睿行公司）因与上诉人贵州天纬房地产开发股份有限公司（以下简称天纬公司）委托合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。睿行公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判第五项，请求二审法院依法改判为被上诉人依法赔偿因其违约行为给上诉人造成停业人工的损失638319.75元；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“上诉人主张的停业人工损失系上诉人作为经营主体在经营活动中自行承担的费用，且提交的证据不足以证明”为由，不予支持上诉人的停业人工损失，属于事实认定错误。上诉人专门成立了一个人员固定、工作稳定的6人销售团队，上诉人为其发放工资、购买社保及公积金，均有银行凭证为据，足以证明损失的实际发生。上诉人所提交在销售过程中形成的《缴款单》足以证明上诉人的团队人员是工作于“兴隆枫丹白鹭项目”。天纬公司辩称：天纬公司从未要求睿行公司暂停房屋销售，只是发函要求睿行公司在房屋价格调整结果未确定之前，不得再按原价格方案销售，如有购房客户，可以与天纬公司协商后，按协商价格销售。天纬公司2018年提高房屋销售价格，提高睿行公司代销售任务，并积极与睿行公司协商，属于正常的商业行为，不违反合同约定和法律规定，也不存在故意和不公平行为，没有损害睿行公司权益。睿行公司要求天纬公司支付停业人工损失639833.72元的诉讼请求没有任何事实和法律依据，合同履行过程中，天纬公司的行为并未违反合同约定和法律规定，不应当承担所谓的违约责任。天纬公司向本院提出上诉请求：1、撤销原判第一项，改判解除《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；2、变更原判第二项为天纬公司支付睿行公司溢价分成费369117元；3、变更原判第三项为天纬公司支付睿行公司代理销售费273972元；4、变更原判第四项为天纬公司支付逾期付款利息以369117元为基数；5、撤销原判第六项，改判睿行公司赔偿天纬公司500000元损失。事实和理由：睿行公司于2018年8月20日发函给天纬公司，告知其将撤场，并于当日撤走天纬公司销售现场所有工作人员，故睿行公司以书面形式和自身行为终止了合同的履行，该行为也给天纬公司造成了极大的损失。根据《合同法》第四百一十条之规定，天纬公司有权依法解除合同。2017年，睿行公司代理销售并可以溢价分成的15套按揭房屋，截止2019年10月银行贷款已转账到天纬公司账户的共有13套，即该13套已满足支付条件，应支付的溢价分成费为376140元，扣除天纬公司已经支付的7023元，实际应支付369117元；另2套按揭贷款住宅的溢价分成合同304960元因贷款为下账到天纬公司账户，故不满足合同约定的支付条件。2018年睿行公司实际销售的3套住宅中，有2套已经产生溢价。2018年4月12日书面向天纬公司发送申请书表明无论成交价格多少均不进行溢价分成。故2018年天纬公司应支付睿行公司溢价分成费为204996元，但至今未达到合同约定的支付条件。由于栖凤谷1-2-4-2号洋房面积调整，销售总额减少，代理费率应由5.99%相应调减为5.98%，故2018年天纬公司实际应支付睿行公司代理费273972元。2018年睿行公司销售任务以及销售代理费率双方还在进行协议之际，睿行公司就擅自停止协商并撤出现场，故2018年销售代理费、车位销售代理费没有计算依据，也就无法支付，因此天纬公司并未逾期支付。睿行公司自2018年8月20日擅自撤除销售现场，导致天纬公司共计4个月未能产生销售总额，故睿行公司因违约应当承担1522487元的损失赔偿金额。但天纬公司考虑到销售结果的不确定性，上诉过程中只要求睿行公司承担500000元的赔偿金额。睿行公司辩称：天纬公司违反合同约定擅自提高销售任务合同单价等违约行为所造成其损失，睿行公司没有违约，且睿行公司也未撤出销售现场，并多次发函要求天纬公司继续按原合同的相关约定履行。天纬公司在一审中也自认其提高合同约定的销售任务和房屋单价，以上级主管部门的要求为由是不能作为其抗辩理由。根据合同约定睿行公司已经完成销售任务的有24套房屋，其中18套房屋按照合同约定应当收取溢价分成费1152425元，扣除已经支付的7023元，还差1145402元未支付。由于天纬公司违反合同约定，因此，溢价分成费应当由天纬公司支付。按揭贷款属于天纬公司的利益，若天纬公司认为贷款存在问题理应举证作证，否睿行公司只能按已经销售房款收取溢价分成费，且天纬公司所主张的损失客观，无事实依据，因此一审判决驳回该请求是正确行为。睿行公司向一审法院提出起诉请求：1、判令被告继续按2017年7月21日双方签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》履行2019年度销售代理；2、判令被告天纬公司支付原告睿行公司房屋销售代理费418192元、溢价分成费1145402元、车位销售代理费4900元，共计费用：1568494元，并从2018年12月1日起按同期银行贷款利率向原告支付利息，直至本息付清之日止。3、判令被告贵阳天纬房地产开发股份有限公司赔偿因其违约给原告造成的停业人工损失638319.75元；4、本案诉讼费用由被告承担。天纬向一审法院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告、反诉被告于2017年7月21日签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；2、判令反诉被告赔偿因其违约给反诉原告造成的损害共计人民币1522487元；3、案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2017年7月21日，睿行公司与天纬公司签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，约定睿行公司代理销售天纬公司开发的枫丹白鹭部分商品房和车位，并约定了销售中的详细事宜。合作时间：暂定为两年（2017年7月20日至2019年7月19日）。住宅销售任务：2017年，基本目标2400万；2018年，基本目标4500万；2019年，基本目标1805万，车位销售任务：2017年40个，2018年、2019年车位销售任务在当年年初确定。代理费标准：当实际销售额小于等于1600万时，年度代理费率＝4％；当实际销售额大于1600万且小于2400万时，年度代理费率＝实际销售额÷2400万×6％；当实际销售额大于2400万时，2400万内的年度代理费率＝6％，超出2400万部分的年度代理费率＝（实际销售额÷2400万）×6％。完成车位销售任务按700元/个结算，未完成年车位销售任务按600元/个结算。合同约定对2018年及2019年的销售任务和代理费标准以签订补充协议为准。溢价分成：客户购买成交签订商品房买卖合同并支付全部房款，房源合同成交价与天纬公司审批确认的“房源价格表”对应房源总价的溢价差额的70％。销售代理费的结算支付：采用按月预结，年终根据销售任务完成情况进行最终结算。溢价分成支付：在全款到账后15日内进行支付。违约责任：如无正当理由甲方逾期30天不能支付相关应付款项，乙方有权停止对甲方服务，并可终止本合同，有权向甲方要求支付相关所欠款项。合同签订后，睿行公司按照合同约定的“可供销售房源表”及“房源价格表”进行房屋的销售代理工作，截止2018年底，睿行公司完成的住宅销售中18套住宅应计溢价分成，总计1145402元。2018年3月13日，天纬公司发函要求睿行公司不得以现行价格及优惠进行推广及销售，在价格调整方案未确定前，客户购房需报天纬公司销售部协商。2018年4月12日，睿行公司向天纬公司发出申请，向客户销售别墅。2018年6月6日，天纬公司向睿行公司发函，变更2018年住宅销售任务为8700万元、车位销售任务为100万元，要求睿行公司根据新的房源表拟定新的营销方案。2018年6月12日，睿行公司回函对销售任务变更提出异议，并对提出销售佣金的计算方案。2018年7月25日，睿行公司发函要求住宅仍以合同约定的4500万为任务，并提出提高2018年的车位销售代理费。2018年8月3日，天纬公司回函不同意按原合同的约定任务进行，将2018年的住宅销售任务调整为6000万元，车位销售任务为100万元；对于车位销售代理费，完成任务按700元/个，未完成按600元/个。2018年8月20日，睿行公司以天纬公司违约为由向天纬公司发函，通知将撤出现场人员。此后代理销售工作处于停滞状态，睿行公司遂诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应遵循“诚实信用”原则履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。睿行公司与天纬公司签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》，此合同系双方真实意思表示，内容合法，对当事人具有法律约束力。关于2018年销售任务的争议，原、被告双方签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》明确约定了2018年的销售任务为4500万元，天纬公司应按约履行义务，不得擅自变更、解除合同。睿行公司要求天纬公司继续履行《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》的诉请，于法于事实有据，一审法院予以支持；天纬公司要求解除《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》的诉请，一审法院不予支持。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬；因不可归于受托人的事由，委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应报酬。自2017年签订《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》至2018年底，销售的18套住宅1145402元的溢价分成天纬公司尚未支付，故睿行公司要求天纬公司支付溢价分成费1145402元的诉请，一审法院予以支持。2018年，天纬公司发函要求睿行公司停止以现行价格及优惠销售并要求提升合同约定销售任务后，双方就2018年销售任务、销售价格多次发函进行沟通，未达成一致意见，对于2018年的销售代理费，一审法院酌情参照2017年的标准进行计算。2018年，睿行公司代理销售3户住宅，合同销售总价6969873元，参照2017年销售代理费标准，即年度销售总额小于1600万元时代理费率为4％，故2018年销售的3户住宅的代理费为6969873元×4％，即278794.92元。2018年，睿行公司代理销售车位7个，参照2017年关于车位代理费标准，即未完成年度任务按600元/个计算，故销售代理费为4200元。睿行公司按约代天纬公司销售住宅与车位，天纬公司未按约支付代理费，睿行公司有权要求其支付报酬，故睿行公司要求天纬公司支付住宅销售代理费418921元诉请，其中278794.92元，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持；睿行公司要求天纬公司支付车位销售代理费4900元的诉请，其中4200元，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持。对于逾期付款利息，原、被告双方虽未在合同中约定逾期付款利息，但天纬公司的逾期还款行为已给睿行公司的资金使用造成实际损失，合同约定年末结算代理费，故天纬公司应从逾期还款之日即2019年1月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支付资金占用期间利息的诉请，一审法院按予以支持，超出部分一审法院不予支持。关于睿行公司要求天纬公司赔偿因其违约给睿行公司造成的停业人工损失的诉请，因该费用系睿行公司作为经营主体在经营活动中自行承担的费用，且所提交的证据不足以证明，举证不力后果由其自行承担，故一审法院不予支持。关于天纬公司要求睿行公司赔偿违约损失的反诉请求，天纬公司未提交相应证据证明，于法于事实无据，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、贵州天纬房地产开发股份有限公司继续履行与贵阳睿行投资咨询有限公司于2017年7月21日签订的《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》；二、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司溢价分成费1145402元；三、贵州天纬房地产开发股份有限公司在判决生效后十日内，支付贵阳睿行投资咨询有限公司住宅销售代理费278794.92元、车位销售代理费4200元；四、贵州天纬房地产开发股份有限公司于上项同时支付贵阳睿行投资咨询有限公司逾期付款利息（以上述款项总额1428396.92元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准，从2019年1月1日起计算至全部款项付清之日止）；五、驳回贵阳睿行投资咨询有限公司的其余诉讼请求；六、驳回贵州天纬房地产开发股份有限公司的反诉请求。案件受理费24466元，减半收取12233元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担9233元，贵阳睿行投资咨询有限公司负担3000元；反诉受理费18502元，减半收取9251元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担。本院二审期间，天纬公司提交其自行制作的《兴隆枫丹白鹭项目代理销售住宅溢价分成计算明细表》、《睿行公司代理费概况》各一份，证明其二审主张的应支付睿行公司溢价分成费369117元、代理销售费273972元，本院组织当事人进行了质证。经质证，因天纬公司提交的表格均为其单方陈述，未经双方对账结算，故对两份表格的内容本院不予采纳。经审理查明，涉案《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》约定的履行期限于2019年7月19日已届满。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，在涉案《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》履行期间内，涉案合同对2018年、2019年住宅销售任务进行了约定，虽然合同同时约定对2018年及2019年的销售任务和代理费标准以签订补充协议为准，但事实上双方并未签订补充协议，故在双方未就2018年及2019年的销售任务达成新的合意前，原合同约定依然有效，对双方具有约束力。对于车位销售任务，虽然涉案合同约定2018年、2019年车位销售任务在当年年初确定，但双方在2018年并未签订对车位销售任务作出约定的其他协议，且2018年车位的销售至双方产生纠纷前处于持续状态，故应认定双方对于2018年车位的销售任务未作出明确约定。由此，天纬公司单方要求睿行公司按照另行指定的任务进行销售系违约，应承担相应的违约责任。并且，因天纬公司单方要求变更原合同约定且明确不同意睿行公司按原合同约定履行，故睿行公司的销售任务停滞系因为天纬公司违约致原合同约定无法履行，不属于睿行公司的违约行为，故本院对天纬公司请求解除涉案合同的上诉请求不予支持。二审审理中，涉案《兴隆枫丹白鹭项目销售代理合同》约定的履行期限已届满,届满前双方均未解除合同，且双方均未作出续签合同的意思表示，故双方之间委托合同关系终止于2019年7月19日，双方因涉案合同产生的权利义务消灭，故对一审判决第一项，本院依新出现的事实予以撤销。因天纬公司系违约方，应自行承担其违约给自身造成的损失，故对天纬公司请求睿行公司赔偿50万元损失的上诉请求，本院不予支持。涉案合同履行期限届满后，应对睿行公司的销售任务停滞前已完成的销售量予以确认，由此计算睿行公司应取得的销售代理费及溢价分成费，一审法院根据查实的销售量计算出相应的销售代理费及溢价分成费并无不当，天纬公司二审提交其自制表格欲证明应支付睿行公司溢价分成费369117元、代理销售费273972元，但该表格数据并未经过双方对账结算，只是天纬公司的单方主张，且无其他证据相印证，不具有证明效力。而睿行公司未对一审法院判决的销售代理费及溢价分成费上诉，本院依法对一审判决相应判项予以维持。对于睿行公司主张的停工人员工资损失，其主张的停工期间为2018年3月13日至起诉之日2018年12月26日，一审法院已查明睿行公司在2018年8月20日才发函通知将撤出现场工作人员，故其诉请的停工期间损失应以2018年8月21日至2018年12月26日期间衡量，现睿行公司提交证据证明其实际支付工作人员工资分别为2018年8月21010元，2018年9月20653元，2018年10月21332元，天纬公司未提交反证证明睿行公司支付以上员工工资不实，故天纬公司应赔偿因其违约导致睿行公司履行合同向其员工支付的工资损失21010元÷3+20653+21332元=48988.33元。而睿行公司诉请的缴纳公积金、社会保险，系依据其与员工的劳动关系按照法律规定缴纳，与天纬公司违约无关，本院不予支持。综上，天纬公司的上诉请求不成立，本院不予支持。睿行公司的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持，且依据二审中出现的新的事实，进行改判。据此，依照中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初374号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初374号民事判决第一项、第五项、第六项；三、贵州天纬房地产开发股份有限公司于本判决生效起十日内支付贵阳睿行投资咨询有限公司停工人员工资损失48988.33元。四、、驳回贵阳睿行投资咨询有限公司的其余诉讼请求；五、驳回贵州天纬房地产开发股份有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取12233元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担9478元，贵阳睿行投资咨询有限公司负担2755元；一审案件反诉受理费减半收取9251元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担。二审案件受理费共收取26858元，贵阳睿行投资咨询有限公司预交的10183元，由其自行负担9368元，由贵州天纬房地产开发股份有限公司负担815元；贵州天纬房地产开发股份有限公司预交的16675元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十月二十二日书记员 吕汶霖