大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初2623号原告：中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地大连市普兰店区商业大街92号，统一社会信用代码912102821187332341。委托诉讼代理人：刘乃丰，男，系中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行职员，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：张瀛，男，系中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行职员，住大连市普兰店区。被告：姜洪玉，男，1990年6月8日出生，汉族，户籍地黑龙江省青冈县，现住大连市普兰店区。被告：大连恒辉房屋开发有限公司，住所地大连市普兰店区城子坦镇城中路11号，注册号210282000000249。法定代表人：曲云芝，系该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行与被告姜洪玉、被告大连恒辉房屋开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行的委托诉讼代理人刘乃丰到庭参加了诉讼。被告被告姜洪玉、被告大连恒辉房屋开发有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告偿还贷款本金184,794.46元及自欠款之日2017年8月29日至借款还清之日止的利息、罚息、复利；2．请求确认原告对被告姜洪玉抵押的房产享有优先受偿权；3、判令被告大连恒辉房屋开发有限公司对被告姜洪玉的借款承担连带清偿责任；4、被告承担诉讼费及一切费用。事实和理由：2013年5月29日，原告与被告姜洪玉签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向原告借款20万元，用于购买位于大连市普兰店区，建筑面积为70.56平方米的房产，借款期限360个月，自2013年5月29日起至2043年5月28日止；借款执行利率已结款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将借款直接划入大连恒辉房地产开发有限公司账户，账号34×××91；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，借款人的还款账号为62×××13；担保方式为阶段性保证+抵押，阶段性保证人大连恒辉房地产开发有限公司同意提供阶段性保证，期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥贷款人为抵押权人的抵押登记手续，在此期间大连恒辉房屋开发有限公司为债务承担连带保证责任；被告姜洪玉同意以位于大连市普兰店区，建筑面积为70.56平方米的房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的费用；违约责任：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款人从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计收复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计收复利；当借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。合同签订后，原告按约发放了贷款，但被告自2017年8月29日起开始违约，截至2018年10月30日，被告拖欠逾期本金6,671.10元，累计欠息4,984.07元，尚有184,794.46元本金未还，经多次催收无果。现诉至法院，请求判如所请。二被告均未予答辩。原告围绕其诉讼请求依法向本院提交《商品房买卖合同》及发票、《个人购房担保借款合同》、房屋预告登记证明、个人借款凭证、被告的户口簿和身份证的复印件、借款还款本金及利息计算表等证据。经审查，原告提供的上述证据来源合法，符合证据的形式要件，本院对上述证据以采信。二被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭，视为放弃当庭质证及抗辩。根据原告陈述及本院审查确认的证据，本院认定如下：2013年4月7日，被告将姜洪玉购买大连市普兰店市城子坦镇城中路59号2单元3层1号（建筑面积70.56平方米）的商品房一套，除首付99,033元外，余款200000元办理银行按揭贷款。2013年5月29日，原告与被告姜洪玉、被告大连恒辉房屋开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告姜洪玉提供贷款200000元整，用途为购买房产，借款期限为360个月，从自2013年5月29日起至2043年5月28日，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法；还款日其每期末月的20日。借款担保采取阶段性保证+抵押的方式，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的致癌物承担连带保证责任。被告姜洪玉米以其所购买的位于普兰店市，建筑面积70.56平方米的房屋提供抵押，抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁费）、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同时，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权限期纠正违约行为、停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。被告姜洪玉分别在合同借款人、抵押人处签名并按手印，被告大连恒辉房屋开发有限公司在保证人处加盖公章。合同签订之后，原告于2013年5月29日按照合同约定向被告姜洪玉发放了贷款200000元。同日，原告取得案涉房屋预告登记证明，证件证号为普房预普他证字第××号。被告自2018年3月29日起，未按约定履行还本付息义务。截至2019年9月2日，被告已经还本金15,205.54元，已还利息48,181.10元，尚欠贷款本金总额184,794.46元。应收未收利息12,138.01元，其中逾期的正常利息11,516.10元，逾期罚息219.66元，逾期复利402.25元。本院认为，原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了发放贷款的义务，被告未按合同约定的期限及时履行还本付息的义务，拖欠到期借款本息，已经构成违约，应当承担违约责任。另根据《个人购房担保借款合同》关于违约责任的约定，如果被告未按时足额还款，原告有权要求被告立即偿还全部贷款本金、利息，并计收罚息。故对原告要求被告偿还欠付本金并自2018年3月29日起至上述款项还清日止，按照原、被告双方于2013年5月29日签订的《个人购房担保借款合同》的约定计付利息、罚息及复利的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告要求被告姜洪玉抵押的位于普兰店市城子坦镇城中路59号2单元3层1号，建筑面积70.56平方米的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因被告以其购买的房屋为贷款设定抵押，系其真实意思表示，且办理了预抵押登记，被告未能偿还到期本息的违约行为，损害了原告的合法利益，故原告应对被告姜洪玉抵押的位于普兰店市，建筑面积70.56平方米的房屋在其抵押担保价值范围内享有优先受偿权。关于原告要求被告大连恒辉房屋开发有限公司对案涉借款承担连带责任的诉讼请求，符合合同中的约定，本院应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告姜洪玉于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金184,794.46元并自2018年3月29日起至全部本息还清之日止，按照原、被告双方于2013年5月29日签订《个人购房担保借款合同》约定计付利息、罚息及复利；二、确认原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行对被告抵押的位于普兰店市，建筑面积70.56平方米的房屋抵押担保的债务范围内就该房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、被告大连恒辉开发有限公司对本判决主文第一项给付内容承担连带清偿责任；四、被告大连恒辉开发有限公司承担保证责任后，可向被告姜洪玉进行追偿。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,995元，公告费600元，共计4,595元，由被告姜洪玉、被告大连恒辉开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 胡 爽人民陪审员 王 波人民陪审员 于海霞二〇一九年十月十八日书 记 员 梁心奕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。