黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑06民终2692号上诉人(原审被告)：大庆市泰华建筑工程公司，住所地黑龙江省肇州县公园路1号。法定代表人：张栗华，该公司经理。委托诉讼代理人：李秀云，女，汉族，1966年3月6日出生，大庆市泰华建筑工程公司员工，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被上诉人(原审原告)：徐燕梅，女，1965年4月16日出生，汉族，大庆市教育局退休工人，住黑龙江省大庆市龙凤区。委托诉讼代理人：曲春晖，黑龙江中胜律师事务所律师。上诉人大庆市泰华建筑工程公司(以下简称泰华公司)因与被上诉人徐燕梅房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2019）黑0603民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰华公司上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院(2019)黑0603民初1079号民事判决书，即徐燕梅与泰华公司继续履行《商品房购销合同》，泰华公司协助将大庆市龙风区龙一路2号商服楼5门的房屋权属登记过户给徐燕梅；2.二审案件受理费由徐燕梅承担。事实和理由：一审判决第7页中第13行法院认定的“张庆雷作为泰华公司驻庆办主任,代表泰华公司以驻庆办的名义与龙凤粮库签订协议,实际建设开发了龙凤粮库龙一路商服楼工程，双方的施工协议中亦有在一定条件下用商品房抵工程款的约定,上述事实使徐燕梅有充分的理由相信驻大庆办事处及张庆雷有代理权,能够代理泰华公司出售与龙凤粮库开发的涉案商服楼”事实，是完全错误的。驻庆办张庆雷只是代表泰华公司与龙凤粮库签定施工合同,合同的主体为大庆市肇州县第五建筑工程公司(现大庆市泰华建筑工程公司,施工人自然是泰华建筑工程公司)。泰华公司与张庆雷所签的协议只是为了在大庆施工，代表泰华公司签定与施工有关的一切事物,由此而认定徐燕梅有充分理由相信驻大庆办事处及张庆雷有代理权,能够代理泰华公司出售涉案商服楼是完全错误的。徐燕梅占有涉案房屋一直都没有取得房屋产权证,泰华公司在(2013)黑民终字第79号民事判决书生效之后,于2013年和2014年在涉案房屋两次见到陆辉(徐燕梅的丈夫)，陆辉说“我给张庆雷一台车,换的房子”，泰华公司在2016年对涉案房屋确认所有权时,龙凤法院把陆辉找到法院让其提交占有涉案房屋的证据,徐燕梅也未申请以第三人身份参加诉讼,没有积极主动的行使自己的权利。综上,徐燕梅主张的表见代理不成立,大庆市四联房地产开发有限公司张庆雷与徐燕梅签订的《商品房购销合同》无效。一审法院认定徐燕梅与泰华公司于2000年10月4日签订的《商品房购销合同》，是大庆市四联房地产开发有限公司张庆雷签的与泰华公司无关。《中华人民共和国合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。张庆雷从来没有取得泰华公司的授权，更没有在订立合同后取得处分权。泰华公司与张庆雷签定的大庆成立驻庆办事处协议有效期为一年，从1999年的7月5日至2000年的7月5日，《商品房购销合同》签订日期为2000年的10月4日，一审法院认定泰华公司与徐燕梅签订的《商品房购销合同》有效，是完全错误的。徐燕梅辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.肇州五建驻庆办系泰华公司成立，张庆雷由泰华公司认命，在与龙凤粮库开发商服楼过程中，都是张庆雷代表泰华公司与龙凤粮库签订一切合作协议，并组织施工承建及对开发后商服楼进行分割，以上事实足以让徐燕梅相信，驻庆办张春雷能够代表泰华公司销售商服楼；2.徐燕梅提供了购房合同，盖有肇州驻庆办印章及张庆雷签字，徐燕梅将购房款交给驻庆办，驻庆办为徐燕梅出具了购房收款收据，充分证明徐燕梅与泰华公司之间形成了房屋买卖合同关系，泰华公司依据合同约定，有义务为徐燕梅办理房屋产权过户手续。徐燕梅向一审法院起诉请求：1.判令泰华公司履行与徐燕梅签署的房屋买卖合同；2.泰华公司为徐燕梅办理房屋产权登记。一审法院认定事实：1999年7月25日，肇州五建公司法定代表人张栗华与张庆雷经肇州县公证处公证签订协议书，肇州五建公司成立驻大庆办事处，张庆雷任办事处主任，负责办事处全面工作，办事处为公司分支机构，负担经营活动中一切法律责任，受公司法人的委托，对外进行开发工程项目。同日，张栗华为张庆雷出具公证授权委托书，内容为“我系肇州县第五建筑安装工程公司的法定代表人，现授权委托肇州县第五建筑安装工程公司的张庆雷为我公司代理人，以本公司名义参加大庆市境内的一切工程业务洽谈工作，代理人在招投标、工程合同谈判中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，我均予以承认。”1999年6月25日，肇州五建公司驻大庆办事处与大庆市粮食局龙凤粮库签订《协议书》，约定龙凤粮库将龙凤区龙一路2、3、4号商服楼工程发包给肇州五建公司驻大庆办事处承建。协议书第六条结算方法约定：甲方（龙凤粮库）负责出售商服楼，甲方商服房出售不去，甲方用商服房抵工程款给乙方（肇州五建公司驻庆办），该协议书乙方代表由张庆雷签署。泰华公司自1999年6月份起开始组织涉案商服楼工程施工。施工期间，2000年5月12日，肇州县第五建筑安装工程公司更名为大庆市泰华建筑工程公司。2000年10月4日，徐燕梅与泰华公司签订《商品房购销合同》，约定购买龙凤区龙一路2号楼5门商服，该合同由泰华公司驻庆办主任张庆雷签字，并加盖了黑龙江省大庆市肇州第五建筑安装工程公司公章，徐燕梅于2000年6月7日交付购房款164000元，被告为原告出具加盖肇州县第五建筑安装工程公司驻大庆办事处财务专用章的收据。后涉案2号楼5门商服交付徐燕梅使用至今。龙凤粮库商服楼工程于2001年9月完工。工程完工后，泰华公司与龙凤粮库之间因工程款产生纠纷，双方诉至大庆市中级人民法院。经大庆中级法院审理，于2002年7月11日作出（2002）庆民初字第53号民事调解书，确认：大庆市粮食局龙凤粮库应得房屋25户，大庆市泰华建筑工程公司应得房屋35户……。在该调解书执行过程中，大庆中级法院作出（2002）庆执字114号执行裁定书，确认22户商服楼归大庆市粮食局龙凤粮库所有，其中不包含徐燕梅主张的2号楼商服5号门。泰华公司于2017年1月22日起诉龙凤粮库至一审法院，要求确认2号楼商服5号门和商服20号门的所有权，一审法院作出（2017）黑0603民初514号民事判决书判决：大庆市龙凤区龙一路2号商服楼5号商服（104平方米）、20号商服（104平方米）归泰华公司所有。一审法院认为，本案的焦点问题是泰华公司驻庆办主任张庆雷代理泰华公司与徐燕梅签订《商品房购销合同》的代理行为是否有效，双方签订的《商品房购销合同》是否有效。首先，泰华公司前身肇州五建公司成立驻大庆办事处，任命张庆雷为办事处主任，负责办事处全面工作，对外进行开发工程项目。泰华公司法定代表人为张庆雷出具授权委托书，授权张庆雷为泰华公司代理人，以泰华公司名义参加大庆市境内的一切工程业务洽谈工作，认可张庆雷在招投标、工程合同谈判中所签署一切文件和处理与之有关的一切事务。而事实上，张庆雷作为泰华公司驻庆办主任，代表泰华公司以驻庆办的名义与龙凤粮库签订协议，实际建设开发了龙凤粮库龙一路商服楼工程，双方的施工协议中亦有在一定条件下用商品房抵工程款的约定，上述事实使徐燕梅有充分的理由相信驻大庆办事处及张庆雷有代理权，能够代理泰华公司出售与龙凤粮库开发的涉案商服楼。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，张庆雷代理泰华公司出售涉案商服的行为，符合合同法第四十九条规定的表见代理的法律特征，该代理行为有效。至于泰华公司提出该《商品房购销合同》中所加盖泰华公司驻庆办公章的问题，因张庆雷系泰华公司驻庆办主任的身份确定，故该合同中所加盖的泰华公司驻庆办的公章真实与否，不影响其代理泰华公司行为的有效性。综上，张庆雷代理泰华公司与徐燕梅签订《商品房购销合同》的代理行为有效，则双方签订的《商品房购销合同》自然有效。其次，徐燕梅与泰华公司于2000年10月4日签订《商品房购销合同》时，因泰华公司所建商服楼未完工，泰华公司与龙凤粮库之间未就工程款进行结算，涉案2号楼5门商服尚未确定用于抵偿泰华公司工程款，故此时张庆雷代理泰华公司将涉案商服出售给徐燕梅属于无权处分。泰华公司承建的商服楼建设完工后，在泰华公司与龙凤粮库的工程款纠纷中经大庆市中院（2002）庆民初字第53号民事调解书及（2002）庆执字第114号执行裁定书最终确定，所建2、3、4号商服楼中22户商服归龙凤粮库所有，其余包含涉案2号5门商服在内的38套商服楼则抵顶泰华公司的工程款，至此泰华公司取得了38套商服楼的所有权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，泰华公司与徐燕梅签订《商品房购销合同》后取得涉案2号5门商服的所有权，故双方签订的《商品房购销合同》有效。关于泰华公司提出（2017）黑0602民初514号判决书确定涉案2号楼5门商服归泰华公司所有的问题，该判决系泰华公司与龙凤粮库之间的确权判决，并不影响泰华公司之前已将该商服出售给徐燕梅，徐燕梅接收房屋并占有使用至今的事实。综上，徐燕梅与泰华公司驻庆办签订的《商品房购销合同》有效，对双方均具有约束力，徐燕梅请求泰华公司继续履行合同，协助办理涉案商服的房屋权属登记事宜的诉讼请求合理正当，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、徐燕梅与泰华公司继续履行于2000年10月4日签订的《商品房购销合同》；二、泰华公司于一审判决生效后二十日内协助将大庆市龙凤区龙一路2号商服楼5门的房屋权属登记过户给徐燕梅。案件受理费5,500元，由泰华公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，案件争议的焦点为张庆雷以泰华公司（肇州县第五建筑工程公司）驻大庆办事处的名义向徐燕梅出售房屋的行为是否构成表见代理。对此，本院认为，大庆市粮食局龙凤粮库与泰华公司（肇州县第五建筑工程公司）驻大庆办事处于1999年6月25日签订的协议书中对于以房抵付工程款的条件进行了约定，同时，泰华公司与张庆雷1999年7月5日亦协议约定,驻庆办事处作为分支机构对外开发工程项目，并公证授权张庆雷作为其公司代理人，参加大庆市境内一切工程业务洽谈工作，且在泰华公司驻庆办实际开发建设过程中,存在张庆雷对外以泰华公司驻庆办的名义出售多套房屋的事实。综上，张庆雷以泰华公司驻大庆办事处的名义与徐燕梅签订商品房销售合同收取购房款并履行完毕的行为,符合《中华人民共和国合同法》第四十九条表见代理的法律特征，即徐燕梅客观上有充分理由相信行为人张庆雷具有代理权而与其签订商品房买卖合同的法律行为，该法律行为的后果直接由被代理人泰华公司承担。张庆雷以泰华公司驻大庆办事处的名义与徐燕梅签订的商品房买卖合同应认定为张庆雷代表泰华公司与徐燕梅签订商品房买卖合同。一审法院认定商品房买卖合同合法有效继续履行，并无不当，应予维持。综上所述，大庆市泰华建筑工程公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,500元，由大庆市泰华建筑工程公司负担。本判决为终审判决。审判长  袁力民审判员  孙文斌审判员  孙 妍二〇一九年十月二十八日法官助理李丹书记员李雪冰附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；