辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽09民终61号上诉人（原审被告、申请执行人）：阜新宝地置业有限公司，住所地阜新市海州区迎宾大街70号6门8238室。法定代表人：徐浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛冰，女，该公司行政工作人员。被上诉人（原审原告、执行案外人）：沙玉渤，男，1989年9月28日出生，满族，住阜新市细河区。被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘莹，女，1987年11月14日出生，汉族，住阜新市海州区。二被上诉人委托诉讼代理人：薄恩钢，辽宁万策律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：陈蓉蓉，女，1988年6月5日出生，汉族，现住阜新市细河区。上诉人阜新宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）因与被上诉人沙玉渤、刘莹、原审第三人陈蓉蓉案外人执行异议之诉一案，不服阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初2101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宝地公司委托诉讼代理人葛冰，被上诉人刘莹、刘莹和沙玉渤的委托诉讼代理人薄恩钢到庭参加诉讼。原审第三人陈蓉蓉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宝地公司上诉请求：1.撤销阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初2101号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋现在还是第三人陈蓉蓉所有，第三人欠上诉人的房款还没有偿还，上诉人查封案涉房屋是在被上诉人与第三人签订房屋买卖合同之前，因此不应停止对案涉房屋的执行。沙玉渤、刘莹辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由所称事实与客观事实不符，原审判决认定事实正确，应予维持，其上诉请求应予驳回。1.对于上诉人和第三人之间的债务关系，被上诉人方购买房屋时不知情，其债务关系与被上诉人无关。2.上诉理由中称查封争议房屋是在签订房屋买卖合同之前不属实，客观事实不符。被上诉人与第三人之间签订房屋买卖合同时间为2017年4月17日，在不动产登记管理部门办理完产权变更手续及向税务机关完税的时间是2017年7月11日，第一次查封争议房屋的时间应该晚于2017年7月14日，裁定书时间为2017年7月12日，但在裁定书记载的申请保全时间是2017年7月14日。沙玉渤、刘莹向一审法院起诉请求：请求停止阜新市海州区人民法院（2018）辽0902执664号执行裁定的执行，解除对阜新市海州区房屋的查封；请求确认原告、第三人签订的《房屋买卖合同》合法有效，继续履行；确认阜新市海州区房屋归原告所有，第三人协助办理房屋产权变更登记手续。诉讼费用由被告及第三人负担。一审法院认定事实：2016年3月12日，被告宝地公司与第三人陈蓉蓉签订了《宝地太阳广场“0”首付分期付款补充协议书》，陈蓉蓉向宝地公司缴纳定金1万元。因陈蓉蓉资金周转困难，陈蓉蓉向宝地公司两次借房屋首付款共计207750元，并于2016年3月12日、2016年5月6日分别向原告出具《收据》、《欠条》各一份，同时约定陈蓉蓉于2017年6月30日前偿还宝地公司借款83875元，于2018年6月30日前偿还宝地公司借款73875元。被告向第三人交付款项后，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定第三人所购房屋位于阜新市海州区，建筑面积120.1平方米（诉争房屋），单价为4643.66元/平方米，总价为557750元，第三人采用按揭方式付款。现陈蓉蓉尚欠宝地公司借款197750元。另查明，二原告沙玉渤、刘莹系夫妻关系。2017年4月17日，沙玉渤、刘莹与陈蓉蓉签订《房屋买卖合同》，陈蓉蓉将位于阜新市海州区房屋出售给沙玉渤、刘莹。沙玉渤、刘莹于当日给付陈蓉蓉购房款430000元，并实际入住使用该房屋。沙玉渤、刘莹与陈蓉蓉签订《房屋买卖合同》后，阜新市不动产登记中心于2017年7月11日就房屋产权变更登记进行受理，办理不动产业务受理单，沙玉渤、刘莹亦于当日缴纳契税合计20074.47元。另查明，2017年7月14日，一审法院以（2017）辽0902民初1366号民事裁定对诉争房屋予以查封。2018年9月12日，对诉争房屋解除查封。同日，一审法院以（2018）辽0902执664号执行裁定对诉争房屋予以查封。沙玉渤、刘莹对此提出书面异议。2018年9月24日，一审法院作出（2018）辽0902执664号执行裁定驳回了沙玉渤、刘莹的异议。沙玉渤、刘莹不服向一审法院提起诉讼。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案被告与第三人之间争议系债权债务关系，第三人陈蓉蓉出卖该房屋前取得该房屋全部产权，依法有权处理该房屋相应权利。本案二原告与第三人陈蓉蓉签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，双方对此均无异议，应为合法有效。二原告依照合同约定已经履行交款义务，第三人陈蓉蓉即应按照合同约定履行交付房屋，协助办理房屋变更登记的义务。但因被告与第三人另案存在其它债务关系，致使房屋被查封，二原告未能取得房屋产权证书。一审法院认为，二原告在房屋买卖过程中并不知晓被告与第三人的债权债务关系，并且在支付全部房屋价款后也向阜新市不动产登记中心申请办理过户手续，并且得到受理，只是在等待过程中，该房屋被查封致使不能办理房屋产权证书。故应认定二原告已经取得房屋所有权，对原告要求归其所有的请求予以支持。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告对未办理房屋产权变更手续这一事实，并没有证据证明系原告的过错所致。故原告请求停止对此房屋执行的诉求，符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、停止对坐落于阜新市海州区房屋的执行；二、二原告沙玉渤、刘莹与第三人陈蓉蓉签订的《房屋买卖合同》合法有效，第三人陈蓉蓉协助二原告办理房屋产权变更登记手续；三、坐落于阜新市海州区的房屋归二原告沙玉渤、刘莹所有。案件受理费7750元，由被告阜新宝地置业有限公司负担3875元，由第三人陈蓉蓉负担3875元。二审中，当事人没有提交新证据。二审庭审后，本院依法对陈蓉蓉进行了询问，陈蓉蓉对其与沙玉渤、刘莹之间房屋买卖行为的真实性认可。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。沙玉渤、刘莹在本案中主张其对陈蓉蓉因与宝地公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据沙玉渤、刘莹在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与陈蓉蓉签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。沙玉渤、刘莹与陈蓉蓉在人民法院查封之前已签订《房屋买卖合同》，该买卖合同是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。关于案涉房屋的价款是否全部支付的问题。沙玉渤、刘莹与陈蓉蓉约定房屋价款43万元，沙玉渤、刘莹于2017年4月17日给付陈蓉蓉购房款43万元，能够认定沙玉渤、刘莹支付了案涉房屋全部价款。关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。一审审理时，沙玉渤、刘莹提交了宝地物业于2017年6月2日出具的物业费收款收据，用以证明在人民法院查封之前二人已实际占有案涉房屋，对此宝地公司没有异议。本院认为，结合当事人庭审中陈述，能够认定在人民法院查封之前案涉房屋即已处于沙玉渤、刘莹的实际控制之下，沙玉渤、刘莹基于房屋买卖对案涉房屋的占有为合法占有。关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。沙玉渤、刘莹支付全部房屋价款后，在人民法院查封之前向阜新市不动产登记中心申请办理过户手续并且得到受理，只是案涉房屋被查封导致办理诉争房屋过户登记手续不能继续进行，故未办理过户的原因并非沙玉渤、刘莹自身过错造成。综上，现有证据可以证明沙玉渤、刘莹在人民法院查封诉争房屋之前已经签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有诉争房屋，且已支付全部购房款，未办理过户登记亦非沙玉渤、刘莹自身原因所致，故应认定沙玉渤、刘莹对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，宝地公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人阜新宝地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李祥彬审判员  金树密审判员  张行慧二〇一九年十月十七日书记员  田 芳