河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0882民初1584号原告:沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司，住所地：沁阳市王曲乡范家庄村。法定代表人：杨永平，该公司校长。委托诉讼代理人：王胜三，河南正乾坤律师事务所律师。被告：何华锋，男，1972年3月7日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：勾保公，河南太华律师事务所律师。原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司（以下简称：鼎通公司）与被告何华锋为租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。经审理，本院于2017年9月13日作出（2017）豫0882民初817号民事判决书。原告鼎通公司不服判决，在法定期限内上诉于焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）豫08民终3879号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告鼎通公司向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2018年11月6日作出（2018）豫民申6477号民事裁定书，指令焦作市中级人民法院再审。焦作市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）豫08民再6号民事裁定书，撤销焦作市中级人民法院（2017）豫08民终3879号民事判决书及本院（2017）豫0882民初817号民事判决书，将本案发回重审。本院于2019年4月24日立案重审，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎通公司的法定代表人杨永平、委托诉讼代理人王胜三、被告何华锋及其委托诉讼代理人勾保公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎通公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方2012年6月19日签订的租赁协议；2、判决被告返还原告2015年8月预交的租金40000元；3、判决被告赔偿原告2100000元（系原告承租合同标的物后对其建设、改造及其投资的全部费用数额）；4、赔偿原告100000元/月损失（损失计算从2016年7月1日起至2017年4月1日，暂定为900000元。实际损失计算到被告支付全部赔偿款给原告之日止）；5、本案一切诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告于2013年6月5日依法成立。在该公司成立前，原告的股东委托党修智与被告于2012年6月19日签订了租赁协议，协议约定由原告租赁被告位于沁伏路宋学义学校南的一处院子、建筑物以及附属物用于汽车驾驶员的培训，租期十年，从2012年7月1日至2022年6月30日止，租金每年60000元，一年一交等。原告对所租赁的被告场地的基建等固定投入有2100000元。合同履行至2016年6月份，原告依照合同约定向被告支付租赁费60000元，被告拒收还擅自涨租金至100000元，被告于2016年7月1日又单方解除合同，强行锁住原告的校门，致使原告368名学员不能上课，给原告造成巨大的经济损失。被告何华锋及诉讼代理人辩称，被告将租赁的场地、建筑物、附属物等又租赁给原告，双方之间的租赁合同合法有效。根据合同第三条约定，如逾期不交租金，被告有权收回租赁物。本案合同在履行过程中，双方于2015年协议将合同租金变更为100000元/年，且原告已经实际履行。2016年6月份，被告多次催促原告交租并告知其交租最后期限是2016年6月30日，逾期将解除租赁合同，收回租赁物。但原告因其内部股东矛盾不予交租。2016年7月份，被告向原告明确表示合同已解除，租赁物收回，并要求原告尽快搬离，而原告却不予理会。被告无奈于2016年7月5日以锁门的方式驱赶原告离开。由于原告在履约过程中存在违约行为，被告享有法定和约定解除权，被告解除合同通知到达原告处时即发生效力，原、被告之间的租赁合同已经解除。合同解除后，原告已无权占有使用租赁物，被告锁自己的场地大门并未侵犯原告权利。由于原告违约在先，其损失应由其自行承担。且本案不存在2012年6月19日租赁合同第6条规定“如遇城建改造、政府用地或由于甲方其他原因引起的不能继续合作”的情形，不涉及原告所谓的补偿一说。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据原告申请，向沁阳市自然资源和规划局就涉案土地的性质调取了证据，均组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对与本案存在关联但双方有争议的证据，认证如下：关于原告提供的用于工程建设的66份收据，被告虽然认可原告对驾校的原有设施进行了改造，但对支付金额及改造范围提出异议，且原告除该组证据外，未提供其他证据予以佐证，无法形成完整的证据链条，故对该组证据的证明力，本院不予认定。关于原告提供的2016年3月至5月教职工工资表三张、车辆折旧清单、被告扣留原告物品清单均系原告制作，无其他证据相互佐证，本院不予认定。关于证人李某的证言，能够证明其没有见到收据，但不足以证明该收据丢失。关于证人成某、古某的证言，与公安机关的接警记录相互印证，能够证实鼎通驾校门口发生纠纷的事实。关于证人倪某、金某、丁某、张某、黄某的证言，与被告提供的其与杨永平之间关于租金涨为100000元的通话录音相互印证，可以证明原被告之间协商将租金涨至100000元并已实际履行的事实。关于被告提供的涉案场地照片4张，原告对照片显示地为诉争土地并无异议，本院对该照片的真实性予以确认。关于被告提供的原告在沁阳市翡翠名居北对面的场地照片4张，因无法显示拍摄地址，本院对其证明力不予确认。根据原、被告陈述及上述有效证据，本院对本案事实认定如下：2006年9月30日，被告何华锋与范家庄村签订土地出租合同，内容为：“一、甲方：范庄村委会。二、土地租期为40年，从2006年9月30日至2046年9月30日，到期后按合同继续长期租用。三、租地面积南北118米，东西153米，折合27.6亩；四、租用金每亩730元，由乙方负责每5年交一次，每次在第5年的9月30日交清；五、租金每亩村委会抽30元，其余700元在地未调整前由倪中有、靳高升、张国营、倪天旺等所得，责任田调整后每亩租金归集体所有，所占地农业税、应摊的提留各项任务由得租金户负责，占地所办一切手续、费用由乙方负责。六、在租用土地期间，集体和个人不得到租地单位无理取闹，否则一切后果由闹事人负责，空口无凭，合同为证。七、根据粮价上涨，每5年调整一次”。之后，被告何华锋在本案诉争租赁土地上建了院墙、盖了房等。2012年6月19日，原告的股东委托党修智（乙方）与被告何华锋（甲方）签订租赁协议，约定如下：“一、甲、乙双方本着平等互利的原则签订本协议。一、甲方将位于沁伏路宋学义学校南的一处院子、建筑物以及附属物租于乙方做生意用，租期十年，租金每年六万元，每年一交。二、租期从2012年7月1日至2022年6月30日止。三、甲方拥有院子的所有权，享有每年7月1日前到院子收取租金的权利，乙方如逾期不交租金，甲方有权收回土地。四、甲方应保证乙方租赁期间内水电、道路畅通等正常经营的权利，若不能正常使用，甲方应积极出面解决，造成损失的甲方应付全部责任，如遇政府用地，乙方应交回土地。五、乙方享有院子的经营权、有权改造院子、建筑物及附属物的状态，以应对生意上的需要。六、在租赁期内如遇城建改造、政府用地或者由于甲方其它原因引起的不能继续合作的，甲方应按市场价补偿乙方所投资的固定资产。七、租赁期到，乙方应归还院子及建筑物于甲方，乙方所添加的固定建筑物也归甲方。”合同签订后，原告在租赁地进行了地面硬化、房屋整修等改造。诉讼中，双方对改造的范围及造价陈述不一，但对原告地面硬化、房屋整修等主要添附行为一致认可。原告按照合同约定的每年60000元租金支付了2014年之前租金共计240000元。2015年8月份，部分范家庄群众聚集在鼎通驾校门口，要求涨租金，经原被告协商，杨永平向何华锋交纳现金40000元。诉讼中，双方对该款用途各持己见，杨永平认为该款系预交第二年的租金，且交款单据已丢失，何华锋认为该款系双方协商一致同意变更租金为100000元后，原告在已交60000元租金的基础上补交的40000元租金，且出具的收款收据也注明了补交租金的性质，同时，还应杨永平的要求另出具一份租金涨到100000元之后不再继续涨租金的保证。2016年6月，被告要求原告按变更后的100000元支付租金，但原告希望仍按照原合同约定的60000元支付租金，双方为此发生争执，被告于2016年7月1日通知原告解除合同，于7月5日对大门上锁。公安机关2016年7月14日的接警处理结果显示，鼎通驾校因土地租金问题发生纠纷，告知双方通过法律程序解决；2016年7月15日的接警处理结果显示，驾校与学员因练车发生纠纷，告知杨永平和学员双方自行协商解决。2017年8月23日，本院组织双方到涉案场地勘验现场，并确认该场地内有原告如下物品：1、豫H2923学、豫Ｈ×××××号大巴车各一辆；2、模拟驾驶器6台；3、教学透明体1套；4、单桌127张、凳子34张；5、办公桌3张、沙发2套；6、华丰牌煤炉、不锈钢台案各一各；7、床12张、空调4台；8、教学龙门架6个；9、红双喜兵乓球台桌一套。重审中，原被告双方一致认可原告已将上述勘验所列财物全部搬走。原告法定代表人杨永平自称原告在租赁期间的经营获利约4000000元左右，现又另租场地正常经营驾校，被告自称涉案场地因本案纠纷而至今未能出租，一直闲置。另，根据沁阳市自然资源和规划局出具的复函和土地现状图，涉案土地总面积18491.27平方米（合27.7369亩）。2012年5月至今（即2011年末至2018年末现状图）土地类型一致，均包括林地5987.61平方米（合8.9814亩）和建设用地12503.66平方米（合18.7555亩）。该宗土地未申请办理建设用地审批手续。本院认为，（一）关于原告提出解除双方2012年6月19日签订的租赁协议的请求。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案土地性质为林地及违法的建设用地，双方将该地及附属物出租用于非农建设的租赁合同违反法律强制性规定，依法为无效合同。无效的合同自始没有法律效力，不存在解除的前提条件。故该请求与法无据，本院不予支持。（二）关于原告提出返还预交租金40000元的请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。《中华人民共和国土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，双方对40000元的用途陈述不一，原告主张该款系预交第二年的租金，在被告以收取该40000元的收据载明系补交变更后的当年租金用途予以反驳原告的主张时，持有该收据的原告以收据丢失为由拒不提供，但其提交的证据不足以证明该收据已丢失，鉴于交款时间距离第二年缴纳租金的时间尚早，且该收据的内容不利于持有人原告，故推定被告的主张成立，即40000元系补交2015年的租金，而非预交2016年的租金。因民事权益由法律规范确认和保护，权利主体所享有和获取利益的范围及限度由法律规定，所以法律保护的民事权益以合法为前提。鉴于40000元租金系违法用地所得，根据土地管理法的规定，应由土地行政管理部门依法处置，而不应返还。该请求与法无据，本院不予支持。（三）关于原告提出赔偿改造、装修、投资费用2100000元的请求。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为承租人，违背土地性质违法改造、添附，并实际使用和收益，理应对损失承担主要过错责任，被告作为出租人，对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。本案中，原被告双方对交付租赁的建筑物及附属物无明细约定，对原告进行改造、添附的范围及造价不能达成一致共识，原告提供的证据也不足以证明其进行改造、添附的范围，以致原告申请鉴定的范围不能确定，故对其鉴定申请不予支持。客观上，原告改造、添附行为确实存在，双方虽对范围及造价不能完全达成一致，但对原告进行地面硬化、房屋整修等主要添附行为是一致认可的，据此，综合考虑双方的过错程度、合同履行时间、租金金额、收益情况、添附行为等案件事实，酌情确定由被告向原告支付补偿款200000元，对原告超出此数额的请求不予支持。（四）关于原告提出赔偿按月计算暂定为900000元损失的请求。本案中，租赁合同无效，该请求中主张的900000元系非法利益，该请求与法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第七十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、第七十五条、第七十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告何华锋于本判决生效后十日内补偿原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司200000元。二、驳回原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费31700元，由原告沁阳市鼎通汽车驾驶员培训有限责任公司负担20000元，被告何华锋负担11700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张敏洁审 判 员  范献献人民陪审员  朱伟锋二〇一九年十月二十一日书 记 员  徐 静