上海市松江区人民法院民 事 裁 定 书（2018）沪0117民初11741号之一原告：中信银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市。负责人：林大业，行长。委托诉讼代理人：张笑声，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：金剑锋，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海沸森实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘小飞，总经理。被告：上海杉中投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：汤磊，总经理。委托诉讼代理人：唐敏峰，上海市南星律师事务所律师。被告：上海路利物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王义贵，董事长。委托诉讼代理人：吴天洪，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠娟，上海磊天律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司泉州分行(以下简称“中信泉州分行”)与被告上海沸森实业有限公司(以下简称“沸森公司”)、上海杉中投资管理有限公司(以下简称“杉中公司”)、上海路利物业管理有限公司(以下简称“路利公司”)排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告沸森公司下落不明，转为适用普通程序，并以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。本案于2019年1月22日、8月29日两次公开开庭进行了审理。原告中信泉州分行的委托诉讼代理人张笑声、被告杉中公司的委托诉讼代理人唐敏峰、被告路利公司的法定代表人王义贵及其委托诉讼代理人吴天洪均到庭参加诉讼。被告沸森公司的法定代表人刘小飞、被告路利公司的委托诉讼代理人王惠娟到庭参加第一次庭审。被告沸森公司经本院传票传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告中信泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令三被告搬离上海市松江区鼎源路XXX弄XXX号XXX幢房产(以下简称“系争房屋”)，并将上述房屋返还给原告；2、判令三被告向原告支付系争房屋的占有使用费(自2018年5月22日起计算至实际搬离之日止，按照每日每平方米1.2元计算)；3、被告沸森公司将工商登记注册地址从系争房屋内迁出。审理中，原告将诉讼请求二变更为：判令被告杉中公司、路利公司共同支付占有使用费(自2018年5月22日起计算至实际搬离之日止，按照每日每平方米0.7元计算)。事实与理由：沸森公司是系争房屋的原产权人。2014年5月16日，沸森公司以系争房屋为案外人红某某(福建)时装实业有限公司(以下简称“红某某公司”)的债务向原告提供最高额抵押担保，与原告签订最高额抵押合同并办理抵押登记。因红某某公司未能偿还原告贷款，原告诉至法院要求以系争房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。2015年7月29日，泉州市中级人民法院出具民事调解书，确认若红某某公司未按期履行债务，原告有权就抵押财产(即系争房屋)折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。后因红某某公司未按调解书确定的期限履行债务，原告申请强制执行。2018年4月26日，泉州市中级人民法院作出执行裁定，将系争房产作价2,203万元交付原告抵偿所欠债务，系争房屋财产权自裁定送达原告时起转移。该裁定书于2018年5月22日送达原告。目前系争房屋为三被告擅自占用，且沸森公司的工商登记注册地址仍登记在系争房屋内。原告认为其已于2018年5月22日取得系争房屋所有权，三被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此原告提起诉讼，请求判如所请。被告沸森公司辩称，同意将系争房屋返还给原告。沸森公司因拖欠路利公司装修款，故将系争房屋的二至五层交给路利公司使用，期限至2020年年底，其他部分是沸森公司使用。但目前沸森公司没有实际使用房屋。现沸森公司注册地在系争房屋处，同意迁出。被告杉中公司辩称，不同意原告的诉讼请求。杉中公司从路利公司处合法承租系争房屋，并装修使用。杉中公司应支付路利公司的费用，与杉中公司应收取的上海诺康水电服务有限公司(以下简称“诺康公司”)一部分的装修费相抵扣，该费用是诺康公司委托杉中公司进行装修产生的费用。诺康公司与路利公司是同一个法定代表人控制的公司。沸森公司与路利公司、路利公司与杉中公司之间均存在租赁关系，转租人亦有转租权，故杉中公司承租系争房屋是合法的，不应受到系争房屋所有权变更的影响。现杉中公司承租期限未满，不同意搬离并返还系争房屋。杉中公司与路利公司之间租赁合同已经约定租金的支付方式，不应向原告支付房屋占有使用费。被告路利公司辩称，不同意原告的诉讼请求。路利公司有合法承租权，且在原告的抵押权之前，根据买卖不破租赁的原则，路利公司有权继续使用系争房屋，故不同意搬离并返还。不同意原告关于占有使用费的计算起算时间，路利公司并不清楚所有权的变动情况，且使用费标准过高。路利公司只是在系争房屋投入装修款，且在2016年10月1日将房屋1至6层整体转租给杉中公司。因系争房屋地处偏僻，路利公司并未有任何收益。本院经审理认定事实如下：2012年5月4日，沸森公司登记成为系争房屋的所有权人。2014年5月27日，系争房屋进行抵押登记，抵押权人为中信泉州分行。2015年7月29日，福建省泉州市中级人民法院出具(2015)泉民初字第1052号民事调解书：一、红某某公司于2015年8月1日前向中信泉州分行偿还4,500万元及相应利息、罚息……二、红某某公司于2015年8月1日前向中信泉州分行支付律师代理费433,900元……四、若红某某公司未按期履行第一、二项债务，则中信泉州分行有权就抵押财产(上海市松江区鼎源路XXX弄XXX号XXX幢的房产、土地使用权)在本金37,679,000元及相应的利息、罚息及律师代理费433,900元额度内折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……2018年4月26日，福建省泉州市中级人民法院出具(2015)泉执字第902-2号执行裁定书：……二、将沸森公司址在上海市松江区鼎源路XXX弄XXX号XXX幢的房产、土地使用权作价22,030,000元，交付中信泉州分行抵偿所欠债务，该财产权自本裁定送达中信泉州分行时起转移……2018年5月22日，该执行裁定书送达中信泉州分行。审理中，根据中信泉州分行的申请，本院委托上海城市房地产估价有限公司就系争房屋自2018年5月22日起的占用费标准进行评估。2018年12月14日，该公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象自2018年5月22日起的占用费单价0.7元/平方米/天。原、被告对该估价报告均无异议。再查明，2013年6月1日，沸森公司与案外人上海五厍建筑市政有限公司(以下简称“五厍公司”)签订《施工合同》，由五厍公司为系争房屋四楼进行装饰装修。2013年8月17日，沸森公司与五厍公司另行签订《施工包工工程合同》，约定由五厍公司为系争房屋一、二、三、六楼进行装饰装修。2016年3月21日，五厍公司以沸森公司作为被告向本院提起装饰装修合同纠纷诉讼。诉状陈述，五厍公司自2013年6月开始承接被告办公楼装修工程，2014年12月将工程交付被告使用，累计工程款总价1,253,479元，被告已向原告支付373,300元，尚欠880,179元未付。2016年5月18日，本院出具(2016)沪0117民初5440号民事调解书：一、沸森公司支付五厍公司装饰装修款60万元(于2016年5月30日前支付30万元，于2016年6月30日前支付30万元)……同日，案外人上海昶琼贸易有限公司(以下简称“昶琼公司”)以沸森公司为被告向本院提起买卖合同纠纷诉讼。诉状陈述，昶琼公司自2013年6月为被告提供材料，至2014年3月27日累计提供材料款506,559.6元，被告已付188,864.5元，仍拖欠材料款317,695.1元。2016年5月18日，本院出具(2016)沪0117民初5438号民事调解书：一、沸森公司偿付昶琼公司材料款30万元，分别于2016年5月30日前偿付15万元，于2016年6月30日前偿付15万元……2016年5月18日，沸森公司(甲方)、五厍公司(乙方)、昶琼公司(丙方)签订《三方协议》，载明：一、甲乙双方就(2016)沪0117民初5440号案件达成和解，乙方已经完成案涉的工程项目，甲方应向乙方支付工程款60万元，分别于2016年5月30日前支付30万元，2016年6月30日前支付30万元。双方对(2016)沪0117民初5440号案件没有其他争议，甲乙双方得要求法院出具民事调解书，将上述内容通过民事调解书的形式予以确定。二、甲丙双方就(2016)沪0117民初5438号案件达成和解，甲方应向丙方支付工程材料款30万元，分别于2016年5月30日前支付15万元，2016年6月30日前支付15万元。甲丙双方得要求法院出具民事调解书，将上述内容通过民事调解书的形式予以确定。三、三方一致同意并确认，丙方将对甲方所享有的30万债权转让给乙方，由乙方支付丙方30万元，甲方共计欠乙方90万元，甲方应向乙方支付90万元。四、甲方将系争房屋出租给乙方，用租金折抵乙方的90万元，甲方承诺乙方在租赁期内(2014年1月1日至2021年12月31日)不收取乙方的任何租金，但物业、水电、宽带等费用均由乙方承担……2016年11月8日，沸森公司、昶琼公司、五厍公司出具《确认函》，载明：2016年5月18日签订的“三方协议”，所涉条款内容与事实不符：1、(2016)沪0117民初5440号民事调解书明确要求沸森公司应在规定时间内支付五厍公司工程款60万元。2、五厍公司没有实际租用沸森公司系争房屋的事实。3、昶琼公司与五厍公司没有任何关系，不存在债权转让的事实。依据上述各条事实，认定三方协议为无效协议，即日起解除、作废。2016年11月21日，沸森公司(甲方)与路利公司(乙方)签订《协议书》，载明，2016年5月18日的《三方协议》已解除。五厍公司是路利公司实际控制人王义贵挂靠的企业，昶琼公司是王义贵配偶开设的企业。《三方协议》中五厍公司、昶琼公司权利义务均由路利公司承担。经甲乙双方协商，达成如下协议：一、(2016)沪0117民初5440号和5438号案件，甲方分别应当给付五厍公司60万、昶琼公司30万。双方一致确认上述90万全部由乙方享有，甲方应当向乙方支付90万。二、甲方将系争房屋出租给乙方，用租金折抵乙方的90万元，甲方承诺乙方在租赁期内(2014年2月15日至2021年12月31日)不收取任何租金，但物业、水电、宽带等费用均由乙方承担。三、乙方自2017年1月1日，按照620平米*0.3元/平米/天补贴甲方钱款直至2021年12月31日。该补贴款由乙方一个季度支付一次……六、调解和解款项由五厍公司、昶琼公司申请强制执行，但该款项归沸森公司所有，在法院打入五厍公司、昶琼公司指定账户之后应当汇入甲方指定账户……2017年8月27日，路利公司(出租方、甲方)与杉中公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方之出租权限来源于2014年2月15日甲方与赖味香签订的《房屋租赁合同》(详见附件一)，同时赖味香的出租权限来源于2014年2月10日赖味香与沸森公司签订的《房屋租赁合同》(详见附件二)，合同均有效，甲方承诺具有合法出租该房屋的权限。甲方于2016年10月1日前向乙方交付该房屋，租期自2016年10月1日起至2031年9月30日止。免租期为12个月，自2016年10月1日至2017年9月30日。合同另约定，本合同签订之日起4年内(含免租期)的租金暂不向甲方支付，包含免租期在内的4年内乙方能够顺利经营的情况下，乙方应于本合同约定的第五个年度租赁期内一次性向甲方免息支付前3年的租金。合同后附有交房确认书，其中“其他”部分载明，甲乙双方共同商议约定，本合同租赁起始日期为2017年4月1日，其他日期相应顺延。为证明路利公司对系争房屋享有承租权，且该承租权的形成早于系争房屋抵押登记给中信泉州分行的时间，路利公司向本院提交了以下证据：证据一，2014年2月8日，沸森公司(甲方)与路利公司(乙方)签订的《协议书》(以下简称“2014年2月8日协议书”)，证明：因沸森公司缺少资金支付装修款和材料款，经双方友好协商，达成如下协议：一、五厍公司因该工程产生的装修款大致为60多万、昶琼公司提供的材料款大致为30多万。双方一致确认上述90多万全部由乙方享有，甲方应当向乙方支付90多万。二、甲方将系争房屋出租给乙方，用租金折抵乙方的90多万元，甲方承诺乙方在租赁期内(2014年2月15日至2021年12月31日)不收取乙方的任何租金，但物业、水电、宽带等费用均由乙方承担。三、该房屋由乙方经营使用，乙方盈亏均与甲方无关……证据二、2015年3月16日，沸森公司(甲方)与路利公司(乙方)签订的《补充协议》，证明：一、双方一致确认，2014年2月8日协议书中装修款为60万元，材料款为30万元。二、甲方房屋尚未完全装修完毕，乙方应当继续完成房屋装修。乙方后续装修产生的费用由乙方自行承担。三、乙方应尽早完成装修。四、2016年1月1日至2016年12月31日为甲方给予乙方的免租期。2016年1月1日后物业费、水电费、招商运营费等费用由乙方承担。五、乙方租赁该房屋的期限截止2021年12月31日，乙方保证在2022年1月1日返还甲方上述房屋。在该期间乙方无需支付租金，乙方装修费用抵扣相应租金……对上述证据，中信泉州分行质证意见：证据一，真实性不予认可，即便是真实的，协议书并未明确路利公司有转租权，且对协议书的形成时间也不认可；证据二，真实性不予认可，协议约定免租期是2016年，但租赁期起始于2012年，按一般常理，免租期应是在租赁期开始的时候，故与常理不符。沸森公司质证意见：对两份证据的真实性都认可，但两份协议都是2016年5月18日签订的，是在诉讼之后才明确了装修工程款的金额，在此基础上签订了协议书和补充协议。杉中公司质证意见：对上述证据真实性均予以认可。另，沸森公司提供了：2014年2月15日，赖味香(甲方)与路利公司(乙方)签订的房屋租赁合同(以下简称“2014年2月15日租赁合同”)，该合同载明，乙方向甲方承租系争房屋，租期自2014年2月15日至2021年12月30日。租金为每天每平方0.5元。租金为年缴，每年1月10日前缴纳，乙方在装修过程中所支付的款项、以及工程款均可优先抵扣租金，直至偿还完所有工程款项为止。甲方同意乙方转租。本出租房为沸森公司所有，甲方与沸森公司签订《房屋租赁合同》期限自2014年2月10日至2034年2月9日，甲方保证沸森公司允许甲方转租。证明沸森公司与赖味香没有关系，也从未自赖味香处获取过租金。中信泉州分行对真实性不认可，杉中公司认可该合同真实性，路利公司认可真实性，同时确认其承租权的来源是其与赖味香签订的该份租赁合同。庭审中，各方当事人均表示，无法提供赖味香的身份信息，亦无法联系到赖味香。因各方对2014年2月8日协议书以及2014年2月15日租赁合同的形成时间无法确认一致，中信泉州分行向本院申请对两份文件的打印体字迹、签名和印文的形成时间是否为落款日期，如不是，则形成时间是否晚于落款日期或形成于2016年5月进行文书鉴定。本院委托司法鉴定科学研究院进行鉴定。2019年7月23日，该院出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为无法判断两份检材上打印体字迹、签名和印文的形成时间是否为落款日期，亦无法判断其形成时间是否晚于落款日期或形成于2016年5月。庭审中，对2014年2月10日赖味香与沸森公司签订的《房屋租赁合同》，沸森公司的法定代表人刘小飞称，其并不认识赖味香，和赖味香之间没有过经济纠纷。是当时沸森公司的律师让其签订的，签字时间应该是在2016年5月18日之后，但无法提供协议原件，原件应在律师手里。庭审中，杉中公司和路利公司均表示，系争房屋目前由杉中公司占有使用，杉中公司委托路利公司进行物业管理，故提供了25平方米的房屋给路利公司办公使用。以上事实，由上海市房地产登记簿、民事调解书、执行裁定书、房地产估价报告、施工合同、起诉状、三方协议、协议书、上海市房屋租赁合同、司法鉴定意见书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，系争房屋系由福建省泉州市中级人民法院在执行过程中，三次拍卖均流拍后且变卖亦未成交的情况下，通过折价方式作价22,030,000元，交付中信泉州分行抵偿所欠债务。福建省泉州市中级人民法院已就此作出执行裁定，但尚未进行实物交付。现中信泉州分行以沸森公司、杉中公司、路利公司无理占用系争房屋为由提起诉讼，提出上述公司搬离并返还系争房屋等主张，实系关于福建省泉州市中级人民法院在案件执行过程中对所拍卖房产的腾退、实物交付等事宜而产生的纠纷。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。本案属于在执行程序中，被执行人占有财产拒不移交及衍生的相关问题，应当通过执行程序予以解决，故本案不属民事案件受理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项、第一百五十四条第一款第(三)项之规定，裁定如下：驳回原告中信银行股份有限公司泉州分行的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  惠 蕙审 判 员  朱宁芳人民陪审员  张林琪二〇一九年十月二十二日书 记 员  王泽宁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……