河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫15民终3336号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘伟业，男，汉族，1976年10月19日生，住信阳市平桥区。 委托诉讼代理人：王孝顺，河南文赢律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱心华，女，汉族，1975年2月24日生，住信阳市平桥区。 委托诉讼代理人：黄烨，河南黄国胜律师事务所律师。 上诉人刘伟业因与被上诉人朱心华租赁合同纠纷一案，不服河南省平桥区人民法院（2018）豫1503民初4609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理。上诉人刘伟业及其委托诉讼代理人王孝顺、被上诉人朱心华及其委托诉讼代理人黄烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘伟业上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审民事判决，依法改判被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》是合法有效的合同，一审法院认定无效错误。首先，2015年8月26日上诉人与信阳市中乐房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定将中乐江南名都项目小区5栋105号商铺租赁给刘伟业，期限：2015年11月1日至2024年4月30日；加盖了中乐公司的合同专用章及骑缝章，有刘伟业的签字和手印；2015年11月19日，上诉人现金交纳了2015年5月1日至2019年4月30日的租金及押金，中乐公司出具两份加盖了该公司的财务专用章的收据，足以证明上诉人缴纳了租赁费，法律未规定必须要开具租赁费发票，一审法院以未提供正式发票为由判定上诉人未交过租赁费明显违背常识。其次，一审法院称“在原告与创星物业公司签订的、租货中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》租期未满之时，又去与中乐公司再签订一份同样内容的《商铺租赁合同》违背常理”，这论述违背事实，上诉人与中乐公司签订《商铺租赁合同》的时间为2015年8月26日，与创星物业公司签订《商铺租赁合同》时间为2016年4月，时间先后一目了然。创星物业的《商铺租赁合同》是为办营业执照需要，未支付过租赁费，签合同前早已实际占有租赁商铺，该合同只是形式。再次，上诉人没有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益也没有以合法形式掩盖非法目的的情形。一审法院称“中乐公司是明知自己如果不能依生效判决履行对建筑承包商支付工程款义务时，该被查封的商铺将有被法院随时拍卖抵债的可能，在此情况下，中乐公司与承租人签订长达十年的长期《商铺租赁合同》，具有明显赖债不还的恶意”。中乐公司的《商铺租赁合同》签订是2015年8月26日，该商铺是2016年2月28日查封，上诉人已租赁商铺半年之久，不存在与中乐公司恶意串通损害第三人利益的行为。另外，上诉人租赁商铺经营海鲜大排档、办理营业执照，是商业用途，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。一审法院主观判定《商铺租赁合同》违反《合同法》第五十二条第(二)、(三)项的规定无效错误。二、上诉人与创星物业公司签订的《商铺租赁合同》并未实际履行，是无效合同，因找不到和中乐公司的合同，为办理营业执照需要临时与物业公司签的合同，原件在当时已销毁。在签合同前上诉人已实际占用该商铺，也并未付租金给创星物业公司，该份合同只是形式，并未实际履行。 朱心华辩称，一、一审判决上诉人与中乐公司签订的《商铺租赁合同》是无效合同事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法维持一审判决。1、在2015年5月8日，中乐公司就书面委托创星物业公司对其所有的商铺进行统一管理，没有对外签订任何租赁合同，对外租赁均是以创星物业公司的名义签订的。同时，中乐公司也不认可与上诉人签订过租赁合同。上诉人在申请领取营业执照时，提供的就是其与创星物业签订的合同，说明上诉人也认可中乐公司委托创星物业对中乐江南名都商铺有对外签订租赁合同的权利。2、中乐公司明知已委托创星物业对外签订租赁合同，不会在租赁期未满时又与上诉人签订同样内容的《商铺租赁合同》，也违背常理。3、上诉人在一审中只提供交款收据，而未提供大额交费的银行转账凭证，更未提供发票证实。中乐公司是一个法人单位，租赁费又是大额费用，中乐公司不可能收取现金，也应向给上诉人开具正式发票。4、因上诉人明知2015年8月26日与中乐公司签订的合同是无效合同，于2016年4月份又与创星物业另签订了租赁合同，这就是上诉人在上诉中诉称的两份合同的先后问题。5、退一万步说，即使上诉人与中乐公司签订的合同有效，以合同第二条“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。乙方拖欠租金累计达一十五天”的约定，上诉人拖欠租金达十五天以上，出租方可按合同约定终止合同，收回房屋。综上，上诉人无论按照哪份合同，也均已达到合同到期或违约后终止合同、收回房屋的条件，一审判决符合事实和法律，应依法维持。二、2017年11月27日，答辩人朱心华就以信阳市中级人民法院【（2016）豫15执139号之八】号《执行裁定书》合法取得了本案诉争房屋的所有权，该房屋系答辩人所有。答辩人对该房屋享有所有权、使用权、管理权、处分权等合法权利。无论是中乐公司和创星物业对该房屋均没有出租权，即使上诉人与中乐公司签订了合同，上诉人没有理由要求答辩人、继续履行其与中乐公司签订的租赁合同。本案诉争的房屋为司法拍卖取得，该所有权是完全的物权，不应当存在任何权利瑕疵，否则，答辩人的权利就会受到损害，引起后续纠纷。合同具有相对性，即使上诉人有合同，也只能根据合同的相对性，向合同相对的一方主张权利，与朱心华没有任何关系，司法应当定纷止争。事实上，纠纷致使朱心华花费数百万从法院购置的房屋，一直处于空闲状态，已造成了巨大损失。而上诉人并没有装修房屋，在空闲中，里面都是一些破破烂烂，纠纷不止，也是社会财富的巨大浪费。 刘伟业向一审法院起诉请求：1、判令被告朱心华继续履行其与信阳市中乐房地产开发有限公司（下称中乐公司）签订的租赁合同；2、判令被告赔偿原告2018年5月7日至房屋实际交付之日止的同类地段商铺月／1万元的租金损失；3、由被告承担案件诉讼费用。 朱心华向一审法院反诉请求：1、确认反诉被告刘伟业与中乐公司签订的《商铺租赁合同》无效。2、由反诉被告承担本案的本、反诉费用。 一审法院认定事实：2015年5月8日，中乐公司与创星物业公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定中乐公司将其开发建设的中乐江南名都商铺委托给创星物业公司经营管理，并可直接对外签订《商铺租赁合同》。嗣后，因中乐公司与建筑承包商间的建设工程施工合同纠纷，承办案件的信阳市中级法院应原告建筑承包商的诉讼保全申请，又于2016年2月28日裁定对中乐公司委托创星物业公司经营管理的、中乐江南名都商铺进行了查封冻结。查封冻结期间，原告刘伟业因经营海鲜大排档，欲租赁中乐江南名都5号楼105号商铺供经营使用，并与创星物业公司签订了《商铺租赁合同》，租期为2年，即2016年5月1日至2018年4月30日，原告将该《商铺租赁合同》连同其填写的《个体工商户开业登记申请书》等其他资料，一同递交于楚王城工商所申领《营业执照》。信阳市中级法院对中乐公司与建筑承包商间的合同纠纷案件判决生效后，中乐公司逾期未向建筑承包商履行给付工程款义务后，法院应建筑承包商的申请，对原诉讼保全的商铺进行网上拍卖偿债，被告朱心华于2017年11月15日以1808355元最高价竞买了中乐江南名都5号楼105号商铺，取得了该商铺所有权，并占据了105号商铺，原被告为此产生纠纷诉至本院。另查明，原告在诉讼中提供的其于2015年8月26日直接与中乐公司签订的《商铺租赁合同》，租赁期限10年、既从2015年11月1日至2024年4月30日，而对该《商铺租赁合同》，除了被告不认可外，中乐公司亦不认可。 一审法院认为，根据原被告提供的证据材料及其诉辩理由，本案的争议焦点是，原告刘伟业分别与创星物业公司和中乐公司签订的二个租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》，哪个是真实有效、且对商铺竞买人既被告朱心华具有“买卖不破租赁”的约束力的问题。首先，从原告的陈述和被告在楚王城工商所调取的原告申请营业执照的档案资料看，原告确实与创星物业公司签订过租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》，该租赁合同不仅盖有创星物业公司的印章，亦有中乐公司当时法定代表人董学礼的私人印章；另外，这个租赁合同也符合中乐公司委托创星物业公司对商铺直接对外签订租赁合同的原意，应该是真实有效的；其次，从原告与创星物业公司签订租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》的实际看，原告当时就已经知道，中乐公司委托创星物业公司对中乐江南名都商铺有对外签订租赁合同的权力，否则，原告若提供一个无效租赁合同去申请领取营业执照，必将无法实现自己的经营目的；第三、在原告与创星物业公司签订的、租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》租期未满之时，又去与中乐公司再签订一份同样内容的《商铺租赁合同》违背常理；另外，原告提供交款收据而未提供大额交费的银行转账凭证，更未提供正式发票，不足以证明其确实交过租赁费用；第四、从信阳市中级法院已经查封冻结中乐江南名都商铺的情况看，中乐公司是明知自己如果不能依生效判决履行对建筑承包商支付工程款义务时，该被查封的商铺将有被法院随时拍卖抵债的可能。在此情况下，中乐公司与承租人签订长达10年的长期《商铺租赁合同》，具有明显赖债不还的恶意，根据《合同法》第五十二条（二）、（三）项之规定，原告与中乐公司签订的《商铺租赁合同》应属无效，对被告不具有“买卖不破租赁”的约束力。当然，如果原告因与中乐公司签订租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的《商铺租赁合同》无效，给原告造成财产损失时，原告可按造成合同无效双方的过错程度，另行主张权利。综合上述，本诉原告刘伟业与创星物业公司签订的、租赁中乐江南名都5号楼105号商铺的有效《商铺租赁合同》已于2018年4月30日期满，应退出该商铺，其本诉无理，不予支持；反诉原告朱心华于2017年11月15日通过信阳市中级法院网络竞拍程序竞买了中乐江南名都5号楼105号商铺，合法取得该房屋所有权，其反诉有理，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）项之规定，判决如下：一、反诉被告刘伟业应于本判决生效之日起十日内退出中乐江南名都5号楼105号商铺；二、驳回本诉原告刘伟业和反诉原告朱心华的其他诉讼请求。案件本诉受理费2700元、反诉费50元，由本诉原告、反诉被告刘伟业承担。对未按本判决指定的期间履行上述交付房屋义务的，则依《中华人民共和囯民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当支付迟延履行金。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、信阳创星物业服务有限公司的证明；2、中乐房地产开发有限公司证明；3、中院执行案卷；4、物业费、水电费收据；5、租赁费收据票本；用以证明案涉商铺在被法院查封以前已经租赁给刘伟业。被上诉人发表质证意见认为：对中乐公司证明不认可，证据形式不合法，没有相关责任人签字，从内容不真实，与一审查明的事实也是相悖的，中乐公司本身没有向外签订任何合同；对创星物业公司证明不认可，形式不合法，创星物业的合同已经在工商机关备案，应该得到认可；第三份执行案卷，不能证明其证明目的，达不到其证明目的；第四份水电费收据复印件不认可，真实性不能认定，缴费时间都是在朱心华拍卖之前发生的，也没有关联性。本院认证如下：两份说明均没有证据提供人签字，证明力不予认可；本院执行卷宗，真实性予以认可；物业费、水电费收据真实性予以认可。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点在于：刘伟业是否可以继续承租案涉房屋。案涉房屋为中乐江南名都5号楼105号商铺，被上诉人朱心华于2017年11月15日通过信阳市中级法院网络竞拍程序竞买了该商铺，依据信阳市中级人民法院（2016）豫15执139号之八号执行裁定书,朱心华依法取得案涉房屋的财产权益,即享有占有、使用、收益的权利。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力；依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，刘伟业与案外人中乐公司及创星物业公司就案涉房屋分别签订有商铺租赁合同,但其与创星物业的租赁合同期限已届满，故本案应重点审查2015年8月26日其与中乐公司签订的商铺租赁合同（租赁期间：2015年11月1日至2024年4月30日止）是否合法有效，是否在人民法院查封以前已经占有使用该商铺。 依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。首先，2015年5月8日，中乐公司与创星物业公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定中乐江南名都商铺委托给创星物业公司代为出租，合同年限为2015年5月10日至2021年5月10日。在委托期间内，中乐公司与刘伟业另行订立租赁合同，不符合常理。其次，2016年2月29日信阳市中级人民法院对案涉房屋予以查封；2017年10月9日信阳市中级人民法院就案涉房屋发布拍卖公告，该公告明确注明：“优先购买权人：无”；2017年11月14日就案涉房屋予以拍卖，由朱心华竞得。刘伟业在一、二审中均未提供证据证明在此期间（2016年2月29日-2017年11月14日）其作为房屋的承租人（利害关系人）就租赁案涉房屋向人民法院主张过权利；刘伟业在二审期间提供了其向创星物业公司缴纳物业费、水电费至2018年5月的票据，但创星物业公司作为案涉商铺的管理方、中乐公司作为案涉商铺的所有权人均未在商铺拍卖前向人民法院说明房屋在查封以前已有10年租约的情况；刘伟业虽然提供了物业费、水电费票据，但均发生在查封以后，不能证明其在人民法院查封以前已实际占有使用该商铺。再者，租赁合同的双方当事人均应持有合同原件，刘伟业在二审期间虽然提供案外人中乐公司的说明及租赁费票据底单，中乐公司出具的说明无××签字；租赁费票据底单编号（0518044、0518045）与刘伟业持有票据编号一致，与之前的票据编号顺序连续，但该票本使用票据仅为（0518041-6）6张,0518041-3均有收款人（××）签名，本案涉及的0518044、0518045及其后的0518046均无有收款人（××）签字；且未能提供案外人中乐公司持有的合同原件，不足以证实2015年8月26日的商铺租赁合同是已经履行的有效合同。综上，刘伟业主张依据合同法第二百二十九条“买卖不破租赁”原则继续承租案涉房屋的上诉理由,没有事实和法律依据,本院不予支持。原审法院在此基础上，判决刘伟业退出案涉商铺亦无不当。 综上，刘伟业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2750元，由刘伟业负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴孔玉 审判员  汪 涛 审判员  王道新 二〇一九年十月十八日 书记员  王怡超