广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2053号原告：中国建设银行股份有限公司云浮市分行。住所地：云浮市云城区。负责人：易新平，行长。委托诉讼代理人：卢远，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被告：于伟强，男，汉族，1989年5月20日出生，户籍住址云浮市云安区，现住云浮市云城区。被告：云浮市盛泰宏业房地产开发有限公司。住所地：云浮市云城区。法定代表人：刘学忠。委托诉讼代理人：陈紫慧，广东百润律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶木全，广东百润律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行（以下简称“建行云浮市分行”）与被告于伟强、云浮市盛泰宏业房地产开发有限公司（以下简称“盛泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法由审判员刘麟继适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢远，被告盛泰公司的委托诉讼代理人陈紫慧到庭参加诉讼，被告于伟强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行云浮市分行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于伟强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2015-927）；2．判令被告于伟强向原告归还借款本金276930.45元、利息4740.84元、罚息110.43元（此利息、罚息暂计至2019年6月25日止，此后利息按合同的约定利率及计息方式计算到还清日止）；3．判令被告于伟强向原告支付为实现债权而支出的律师费21089元；4．判令被告盛泰公司对上述第二项、第三项债务承担连带清偿责任；5．判令原告对被告于伟强提供的位于云浮市云城区××路××大厦××房（粤房地预登云字第××号）的抵押物的拍卖、变卖款项依法享有优先受偿权；6．本案的一切诉讼费用均由二被告承担。被告盛泰公司答辩称：一、关于保证期间。被告盛泰公司与原告建行云浮市分行签订的《楼宇抵押贷款合作协议》第六条约定，被告盛泰公司承担的是阶段性保证，建行云浮市分行在办妥房屋抵押登记（预告）手续后向购房人发放贷款，被告盛泰公司保证期限是每笔贷款放款之日起至抵押登记完成之日止。双方签订的《楼宇抵押贷款合作协议》的目的是被告盛泰公司在办妥被告于伟强所购房屋的抵押登记手续后交给原告，原告在合理的时间内办理抵押登记，被告盛泰公司的担保责任即可免除，原告通过抵押权来保证债权实现。双方当事人对保证期间进行了约定，以办妥抵押登记为时间节点，保证期间可以延长、缩短。该约定是双方当事人的真实意思表示，但不能与《担保法》的规定相悖，不能无限延长保证期间，即为阶段性担保。本案的保证期间应为从2015年11月9日原告放款之日起，至2019年6月21日被告盛泰公司向原告交付商品房抵押登记手续后，原告在合理期限内办理抵押登记止。二、关于未办理案涉房屋抵押登记的责任。原告建行云浮市分行在条件具备时及时办理抵押登记系其当然合同义务，故原告应当在合理的期限内办理抵押登记。本案原告已经具备办理抵押登记的条件，但原告未能在合理的期限内取得抵押权证，关于合理期限如何确定的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“……预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。因此原告应当在房屋可申请抵押登记之日起三个月内，向不动产登记中心提交办理抵押登记材料进行申请，若原告尚未提交抵押登记申请，可以认定其怠于履行办证义务，本案中认定银行怠于履行办证义务的举证责任在于原告，原告应当举证证明其未能按期取得抵押权证的原因，否则应认定其怠于履行义务。三、原告怠于办理抵押登记，被告盛泰公司的阶段性连带保证责任可予免除。原告是办理抵押登记的义务主体，在被告盛泰公司于2019年6月21日向原告交付了办理房屋抵押登记所需要的手续的情况下，原告明知不及时办理抵押登记会对开发商造成不利后果，但其未办理或未催促抵押人及被告盛泰公司配合办理抵押登记，导致涉案房屋的抵押权预告登记失效。原告怠于办理抵押登记且无合理解释，导致被告盛泰公司的保证期间被无故延长。这有失公平，被告盛泰公司的阶段性连带保证责任可予免除。综上，被告盛泰公司不需对第二项、第三项的债务承担连带清偿责任。案件事实一、借贷双方当事人：贷款人建行云浮市分行，借款人于伟强。二、借款合同的签订时间：于伟强因需购房资金向建行云浮市分行申请贷款，2015年11月6日，借贷双方签订编号为2015-927《个人住房（商业用房）借款合同》。三、借款合同的主要内容《个人住房（商业用房）借款合同》约定：“借款人违约情形：（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3.解除与借款人的借贷关系；……6.对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息和约定的结息方式计收罚息和复利。”另外，《特别签订条款》约定：“借款人应将借款用于购置位于云浮市云城区××路××大厦××房，贷款金额为310000元，贷款期限为240个月（即2015年11月9日起至2035年11月9日）；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产为权属人于伟强的位于云浮市云城区××路××大厦××房，抵押期限为本合同抵押条款生效之日起至本合同项下借款人债务履行期限届满之后两年止（即从2015年11月6日至2037年11月9日）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），均由借款人承担。”四、抵押担保情况：抵押财产于2016年2月17日办理抵押权预告登记，权利证书为粤房地预登云字第××号。五、保证担保情况：2015年10月15日，原告建行云浮市分行（乙方）与被告盛泰公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》[编号：（2015）037号]，约定：“第二条抵押贷款合作的楼宇。甲、乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于云浮市区金山大道与天柱路交汇处的经批准命名为“盛泰大厦”的商品楼宇进行抵押贷款合作。第五条最高额保证。在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及预告登记后放款），在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。第六条保证期限。在办妥交易房屋抵押登记（预告）手续，乙方才向购房人发放贷款的情况下，甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止。第七条保证范围。甲方保证责任的范围包括：（一）抵押贷款本金；（二）抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费）。第十四条有关权证的办理及保管。抵押贷款合作楼宇竣工验收交付使用后，甲方应当及时为购房人办理房产所有权证和他项权证的申报领取手续，并保证将他项权证等有关文件移交乙方保管。”六、用款情况：2015年11月9日，建行云浮市分行按约定将310000元划入于伟强的指定账户（即盛泰公司账户），被告于伟强在《个人贷款支付凭证》上签名确认。七、还款情况：被告于伟强于2019年1月开始逾期还款，截至2019年6月25日，被告于伟强归还了借款本金33069.55元，支付了部分利息44199.49元，尚欠借款本金276930.45元、利息4740.84元、罚息110.43元。八、需要说明的其他事项：（一）2018年6月1日，原告委托广东百誉律师事务所进行诉讼代理，并签订《委托代理协议》，该所指派赵飞燕、卢远两名律师担任本案的诉讼代理人。《委托代理协议》第三条约定：“乙方诉讼代理实行部分风险代理付费，甲方根据乙方的工作成效支付约定的诉讼代理费，但所支付的诉讼代理费不得高于以下标准：个人贷款诉讼类（包括住房类和信用卡类），案件金额30万元以上至500万元（含），费率为9‰。”原告主张律师费21089元，未实际支付。（二）原告未提供证据证实其于何时向被告于伟强发出解除案涉合同的通知，被告于伟强于2019年9月4日收到原告提交的起诉状及相关诉讼材料。（三）案涉房屋于2019年5月24日办理不动产权登记，权利证书为粤（2019）云浮市不动产权第0012396号，现尚未办理抵押登记。原告于2019年6月21日收到上述不动产权证原件，至辩论终结之日，原告尚未收到案涉房屋的他项权证。裁判理由与结果本院认为，本案是金融借款合同纠纷。各方当事人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》《楼宇抵押贷款合作协议》是其真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效，各方当事人均应严格按约定履行各自的义务。原告履行了发放贷款义务后，被告于伟强自2019年1月出现逾期还款情形，没有按照合同约定履行还本付息义务，对此应承担违约责任。关于合同的解除问题。虽然案涉借款未到期，但按照合同约定，被告于伟强构成违约时，原告有权依约宣布尚未归还的借款全部到期并解除合同。由于原告未提供证据证实其于何时通知被告于伟强解除案涉合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款及第九十六条第一款的规定，合同解除权的行使，应自合同解除的通知到达对方时发生解除合同的效力。原告请求解除合同的起诉状于2019年9月4日送达给被告于伟强，即案涉合同于2019年9月4日解除，现原告请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。案涉合同解除后，原告请求被告于伟强归还尚欠借款本金276930.45元及按照合同约定支付利息，理据充分，本院予以支持。利息的具体计算方法：（一）计至2019年6月25日止，利息为4740.84元、罚息为110.43元；（二）从2019年6月26日起至2019年9月4日止，以276930.45元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%的标准计算利息；（三）从2019年6月26日起至2019年9月4日止，以尚欠的利息为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%后再上浮50%的标准计算罚息；（四）从2019年9月5日起至还清之日止，以276930.45元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%后再上浮50%的标准计算逾期利息。从2019年9月5日起，由于原告请求归还的案涉借款属于提前收回贷款本息并解除合同，贷款已经计算逾期利息，故不应再重复计算复利。如果上述中国人民银行同期同档次贷款基准利率遇到调整，则于每年的1月1日调整贷款利率。关于律师费承担的问题。虽然原告尚未实际支付律师费，但《个人住房（商业用房）借款合同》约定律师费用由借款人承担，原告为实现本案债权已经委托广东百誉律师事务所，该所亦指派律师履行了代理职责，况且本案是因为被告于伟强的违约行为所引起，据此，被告于伟强应承担相应的律师费。《委托代理协议》约定律师费为诉讼标的额的9‰，则律师费应为2725.84元（案件标的额302870.72元×9‰），该笔费用符合广东省律师服务政府指导价标准，对于原告请求被告于伟强支付律师费的超出部分，本院不予支持。关于担保责任的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条第一款的规定，本案中原告的债权已经确定且抵押财产已经办理抵押权预告登记手续，被告于伟强未履行合同义务，原告请求对涉案抵押财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿，符合法律规定，本院予以支持。对于被告盛泰公司的保证责任问题，《楼宇抵押贷款合作协议》第六条约定保证期限自原告将贷款资金划入盛泰公司的银行账户之日起至盛泰公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止，该保证期限明确，且上述协议第十四条明确约定盛泰公司是办理申请案涉房屋所有权证和他项权证手续的义务人。被告盛泰公司仅交付案涉房屋的不动产权证给原告，尚未办理他项权证给原告，其与原告约定的保证期限尚未达到届满的条件，即被告盛泰公司仍需履行保证义务。被告盛泰公司自愿为被告于伟强的涉案债务提供阶段性连带责任保证担保，且在保证期限内，原告请求被告盛泰公司承担连带清偿责任，理由成立，本院予以支持。被告盛泰公司承担保证责任后，享有向被告于伟强进行追偿的权利。被告盛泰公司抗辩称已于2019年6月21日向原告交付商品房抵押登记手续，但未能提供书面材料证实原告已具备办理条件而未办理，故被告盛泰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。被告于伟强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，由此引起的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行与被告于伟强签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：2015-927）于2019年9月4日解除。二、被告于伟强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行归还借款本金276930.45元。三、被告于伟强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行支付利息[（一）计至2019年6月25日止，利息为4740.84元、罚息为110.43元；（二）从2019年6月26日起至2019年9月4日止，以276930.45元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%的标准计算利息；（三）从2019年6月26日起至2019年9月4日止，以尚欠的利息为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%后再上浮50%的标准计算罚息；（四）从2019年9月5日起至还清之日止，以276930.45元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%后再上浮50%的标准计算逾期利息。如果上述中国人民银行同期同档次贷款基准利率遇到调整，则在每年的1月1日予以调整]。四、被告于伟强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行支付律师代理费2725.84元。五、被告云浮市盛泰宏业房地产开发有限公司对本判决第二、三、四项所确定的款项承担连带清偿责任。六、原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行对被告于伟强提供的抵押物[位于云浮市市区金山路68号盛泰大厦1幢一座八层804号房，产权证号为粤（2019）云浮市不动产权第0012396号]，以折价或者以拍卖、变卖上述抵押物所得价款在本判决第二、三、四项所确定的款项范围内享有优先受偿权。七、驳回原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5844元，适用简易程序减半收取2922元（原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行已预交），由原告中国建设银行股份有限公司云浮市分行负担177元，被告于伟强、云浮市盛泰宏业房地产开发有限公司共同负担2745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  刘麟继二〇一九年十月十五日法官助理曾智妍书记员温闰霞附本判决相关适用法律条文及司法解释:《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条第一款债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。