河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初13241号原告：寇瑞莉，女，1954年4月3日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张玉杰，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘棒，上海市协力（郑州）律师事务所律师。被告：河南志远置业有限公司，住所地郑州市二七区郑大市场南街1号，统一社会信用代码：91410100739050372A。法定代表人：安红伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：王亚伟，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：周春艳，河南久灵律师事务所律师。原告寇瑞莉与被告河南志远置业有限公司（以下简称志远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告寇瑞莉及其委托诉讼代理人张玉杰、刘棒，被告志远公司的委托诉讼代理人王亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寇瑞莉向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告安置选房费用196336元及利息92176元（以196336元为本金，按照年息6%，从2011年8月20日暂计至2019年6月15日止），诉讼期间不停止计算利息，剩余利息仍按年息6%计算至实际清偿之日止；2．判令被告赔偿原告房屋差价损失553722元及违约金3927元；合计846161元；3．本案的诉讼费用由被告承担。在开庭审理中，原告增加诉讼请求：依法解除原被告签订的《优先安置选房协议书》。事实与理由：2011年8月20日，原告与被告签订《优先安置选房协议书》，约定购买被告开发的东方骏景项目1号楼6层0609室，建筑面积约为75.79平方米，房屋单价为6153元/平方米。同日，原告向被告支付购房款196336元人民币，且双方约定待签订统一制式《商品房买卖合同》时，该购房费用充抵房款，余款付清。被告在合同中向原告承诺于2012年10月31日前办理郑州市房管局统一制式的《商品房买卖合同》，但协议到期后，原告多次向被告催促签订《商品房买卖合同》，被告屡次找理由推脱，一直未履行签订《商品房买卖合同》义务，且被告还擅自将协议中约定的房屋即东方骏景项目1号楼6层0609室转卖他人，涉嫌一房二卖。原告认为，双方签订的协议合法有效，双方都应当诚实信用履行合同义务，但现在被告无正当理由拒不履行合同义务，且拒不退还原告支付的购房费用，依法应当承担违约责任。同时原告当时购买该地段房屋时，房屋单价为6153元/平方米，但现在同地段的房屋单价据安居客官方网站显示，已达到13459元/平方米，因被告违约不履行协议中约定的交付房屋的义务，导致原告遭受房屋差价损失，依据《合同法》等相关法律法规，被告应予赔付。综上所述，为维护原告合法权益，现依照相关法律法规诉至贵院，望判如所请。被告志远公司辩称，1．被告于2012年因城中村改造原因开发本案的楼盘“东方骏景”项目，2018年10月一期项目竣工，所建房屋按照政府要求优先安置拆迁户，现在拆迁户已基本安置完毕；2．原被告双方在2011年8月20日签订了《优先安置选房协议书》，原告确实向被告支付了优先安置选房费用196336元，被告也按照合同约定为原告预留了位于东方骏景小区1号楼6层0609的房屋，但是在交房时因政府优先安置拆迁户的原因，导致拆迁户多占房屋，像原告一样的大约有几十户已购房屋被拆迁户占有。原告协议约定的房屋被政府分配给拆迁户王喜翠，导致协议目的不能实现；3．本案中被告愿意履行交房义务，但因不可抗力不能向原告交房并收取下余房款，被告事出无奈，也是受害者。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。双方《优先安置选房协议书》第8条约定：若因政府或其他原因造成协议不能履行时，甲方（志远公司）退还乙方（原告）所缴纳的优先安置选房费用，并一次性承担实际交款额2%的违约金，这个约定是双方的真实意思表示，也是双方关于协议不能履行不能交房时的解决争议的特别约定，双方应遵守该约定。被告愿意按照上述约定将原告的款项全部退还，并愿意一次性支付2%的违约金。况且上述与原告一样，大概有五十多户未分到房屋的客户，经政府出面协调，志远公司已经与大部分客户签订了退房协议，按照约定退还房款，并支付2%的违约金。人民法院也应当按照约定标准处理本案，驳回原告的不当诉请，以维护意思自治原则，维护政府协调的统一性和权威性，避免引起社会不稳定因素。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。基于原、被告陈述及举证、质证意见，本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，原告寇瑞莉（乙方）与被告志远公司（甲方）签订《优先安置选房协议书》，原告购买被告志远公司开发的“东方骏景”项目的房屋，协议书中主要约定：2．根据甲方提供的产品图纸及资料乙方拟选1号楼6层0609室，建筑面积为75.79平方米，协议选购单价为6153元/平方米，总房款约为￥466336元（交付房屋时以房管局实测面积为准，单价不变，总房款多退少补）；3．乙方为取得该房屋的优先选房权，在签订本协议时，自愿向甲方缴付优先安置选房费用￥196336元人民币，甲、乙双方签订统一制式《商品房买卖合同》时，该优先安置选房费用充抵房款，余款付清；5．甲方承诺于2012年10月31日前办理郑州市房管局统一制式的《商品房买卖合同》。6．甲方预计于2013年10月31日前交房，具体交房事项以《商品房买卖合同》为准；8．若因政府或其他原因造成本协议不能履行时，甲方退还乙方所缴优先安置选房费用并一次性承担乙方实际交款额2%的违约金。甲方退还乙方优先安置选房费用和违约金后本协议自动解除。协议签订后，原告于2011年8月20日向被告志远公司支付优先安置选房费196336元，被告公司开具收据一张。另查明，原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。被告志远公司在向原告出售涉案房屋时尚未取得商品房预售许可证明，且至今仍不具有相关证明。本院认为，原、被告签订的《优先安置选房协议书》应属商品房预售合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。截止起诉前，本案被告志远公司并未提交原告认购的郑州市“东方骏景”项目的商品房预售许可证明，故本院认定，原、被告双方签订的《优先安置选房协议书》无效。原告要求解除《优先安置选房协议书》的诉请，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，各自承担相应的责任。本案中，在原、被告双方签订的认购协议书无效的情况下，原告向被告支付的优先安置选房费196336元应予以返还。又因该认购协议书无效主要系被告单方未能取得商品房预售许可证明所造成，但原告明知被告没有预售商品房手续仍与其签订合同，对合同无效也应承担一定责任，故原告诉请的各项损失中的合理部分，即以原告支付的优先安置选房费196336元为基数，按照年利率6%计算自2011年8月20日起至债务实际返还完毕之日止资金占用期间的利息，本院予以支持，超出部分本院不予支持。原告主张被告赔偿房屋差价损失553722元及违约金3927元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南志远置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告寇瑞莉优先安置选房费196336元，并支付以196336元为基数按年利率6%计算自2011年8月20日至债务清偿完毕之日止的利息损失；二、驳回原告寇瑞莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12262元，减半收取6131元，由被告河南志远置业有限公司负担2090元，原告寇瑞莉负担4041元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 李 丽二〇一九年十月二十五日书记员 张永泽