江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0922民初2412号原告：滨海县正红镇人民政府，住所地江苏省滨海县正红镇。法定代表人：徐军，该镇镇长。委托诉讼代理人：仲伟兵，江苏阜东律师事务所律师。被告：滨海健舒家具有限公司，住所地江苏省滨海县正红镇民营园育才中路1号。法定代表人：李亚栋，该公司总经理。被告：李亚栋，男，1973年8月25日生，汉族，居民，住江苏省东台市。两被告共同委托诉讼代理人：韩志勇，江苏文爵律师事务所律师。原告滨海县正红镇人民政府（以下简称镇政府）与被告滨海健舒家具有限公司（以下简称健舒家具公司）、李亚栋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年6月19日、8月13日公开开庭进行了审理。原告镇政府的委托诉讼代理人仲伟兵、被告健舒家具公司、李亚栋的共同委托诉讼代理人韩志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇政府向本院提出诉讼请求：1、判令两名被告迁让出坐落于滨海县民营创业园（獐沟社区）3幢车间（面积约为6900平方米）。2、判令两名被告给付原告租金724500元（2015年10月1日起至2018年9月30日止）并从起诉之日起至履行完毕之日止按照年利息6%承担利息。3、判令两名被告从2018年10月1日起至迁让上述房屋时止，按照每月20125元支付占用房屋期间的使用费并从起诉之日起至履行完毕之日止按照年息6%承担利息。4、判令两名被告支付违约金100000元。5、判令两名被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月31日，原告与被告李亚栋签订《投资协议书》，该协议实际为租赁合同，原告将案涉的房屋6900多平方米租赁给被告，合同签订后，原告依约将厂房交付被告使用，被告未能按照约定支付租金。被告健舒家具公司辩称，首先，案涉《投资协议书》并非原、被告真实意思表示，2014年10月，被告因原告招商入驻，经与原告协商，为盘活闲置国有资产即本案厂房，由原告将厂房交被告使用，被告对厂房及相关设施、厂区道路进行维修和建设，所投入维修款项用于抵充案涉房屋的使用费。2014年11月到2015年3月期间，被告先后投入200000余元对厂房进行维修，同时为协助原告解决原租户迁出问题，被告向原告支付280000元，该款转入原告工作人员郑培育账户，这些应一并予以解决。2015年7月，应原告要求，为应对上级单位对国有资产使用情况调查，原、被告签署了本案协议书，关于租金、租期的约定均是为了应付检查，而非双方真实意图。其次，即使原、被告所签协议属实，协议约定自签约一周内支付全部租金，原告起诉已超过诉讼时效。再次，被告李亚栋曾以转账方式交付140000元，该费用是基于原、被告最初关于房屋使用费的约定，支付给原告用于案涉厂房变压器分户费用，该款项是由李亚栋转账给原告工作人员郑培育，因此，该款项是依据双方约定由被告支付用于抵充案涉厂房使用费，并非租金形式支付。最后，原告要求被告承担利息无法律依据。此外，被告健舒家具公司入驻前，使用滨海健舒户外有限公司、江苏健舒电子有限公司滨海厂等名称进行对外筹备，被告李亚栋作为投资人之一，代为签署相关协议，健舒家具公司成立后，公司筹备阶段形成的权利义务当然由成立后的公司承受，被告李亚栋个人不应承担责任。被告李亚栋辩称，与被告健舒家具公司的意见一致，另外，健舒家具公司是依法成立的有限责任公司，被告李亚栋作为公司股东之一和法定代表人，在公司设立前后，李亚栋的行为均是职务行为，基于法人独立和股东有限责任原则，被告李亚栋仅仅以投资款为限承担有限责任，原告要求李亚栋与健舒家具公司共同支付租金、承担利息无法律依据。原告镇政府为支持其诉讼请求，提供以下证据：证据1、《投资协议书》，证明原告镇政府将厂房租赁给被告健舒家具公司、李亚栋，以及被告拖欠原告租金的事实。证据2、被告健舒家具公司的营业执照、名称核准通知书、章程、中文字号健舒查询记录，证明被告李亚栋和案外人夏小燕于2015年10月19日签署公司章程，于2015年11月12日领取工商营业执照，《投资协议书》上的“滨海健舒户外用品有限公司”未实际成立，应由被告李亚栋支付租金。证据3、原告镇政府的工作人员郑培育的银行转账记录，证明之前的承租人滨海百事特家具公司（以下简称百事特公司，该公司现已注销登记）差欠工人工资等，被告李亚栋与百斯特公司协商，先将该款汇至郑培育银行卡上，扣减相关费用71500元后，再由郑培育转交百斯特公司208500元作为被告折价购买百斯特公司的家具、办公用品、半成品等价款。证据4、百斯特公司总经理徐鹏忠的书面证明，证实因百斯特公司差欠工人工资等，被告李亚栋与百斯特公司协商，先将该款先汇至郑培育银行卡上，待扣减百斯特公司欠付的费用后，再由郑培育将余款转交百斯特公司。证据5、原告镇政府的《情况说明》，证实郑培育是原告招商办原副主任，被告李亚栋与百斯特公司股东钟建伟协议，百斯特公司将半成品、办公用品等折价280000元转让给李亚栋，但因百斯特差欠工人工资、电费等未解决，双方约定将该款先转给郑培育，待上述费用结清后，余款由郑培育转给钟建伟。证据6、滨海农商行凭证，证明2016年4月26日，被告向原告镇政府支付140000元租金。原告镇政府提交的证据，经被告健舒家具公司、李亚栋质证认为：对证据1的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的有异议，该协议上的乙方为“滨海健舒户外用品有限公司”（以下简称健舒户外公司），该名称为被告健舒家具公司筹备阶段使用，被告李亚栋仅仅是作为法定代表人在协议书签字，被告李亚栋为履职行为，不应承担责任。证据2无异议。证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性与证明目的有异议，原告与之前承租人百斯特公司存在租赁纠纷，所以要求被告向原告转账280000元，该证据证明原告对之前的承租人百斯特公司就迁出事宜进行了补偿。证据4、5的三性均有异议，百斯特公司的经理徐鹏忠应当到庭接受询问，原告镇政府证明仅仅是原告自己的陈述，与客观事实不符。证据6的真实性无异议，但该款是给原告购置增加变压器的，原告违背承诺向被告主张租金，该款应一并处理。被告健舒家具公司、李亚栋为支持其答辩理由，提供以下证据：证据1、费用清单、厂房维修协议9份，证明2014年11月7日至2015年3月17日，被告对案涉厂房进行了维修并用去维修费241249.9元。证据2、厂房补漏协议，证明被告李亚栋对厂房、办公区、宿舍进行补漏施工，用去费用25200元。证据3、钢棚搭建协议，证明被告李亚栋为搭建第二排、第三排厂房之间的钢棚用去费用62265元。证据4、厂房维修（安全）协议书、工程量报价清单、工程乙方身份证复印件，证明被告于2018年8月对案涉厂房进行维修，支出费用256312.6元。证据5、员工承诺书7份，证明被告应原告要求对84名应聘人员进行户外家具制作培训，原告要求被告以保底工资2000元、加班工资7.5元/小时发放工资。证据6、被告企业信用信息公司报告，证明被告健舒家具公司为依法设立的有限责任公司，被告李亚栋是公司股东并担任法定代表人。证据7、中国建设银行转账记录，证明被告李亚栋向原告工作人员转账200000元和80000元用于解决案涉厂房原租赁户迁出。被告健舒家具公司、李亚栋提交的证据，经原告镇政府质证认为：对证据1-4的三性均有异议。证据1清单时间为2014年11月7日至2015年3月17日，合同主体为江苏健舒电子器械有限公司滨海厂。证据2的合同相对方也是江苏健舒电子器械有限公司滨海厂，如原告的厂房有漏水等问题，被告应当先通知原告维修。证据3的时间与本案《投资协议书》约定租赁时间不符合，且无法确认真实性。证据4无法确认真实性，被告未告知原告厂房有质量问题，需要修缮。证据5无异议。证据6的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。证据7真实性无异议，该款是被告购买原承租人百斯特公司设备等，与原告无关。对于原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：1、原告的证据3、4、5证明被告李亚栋以280000元折价购买了之前承租人百斯特公司的办公用品、半成品、家具等，上述三份证据能够相互印证，本院予以认定。2、对被告的证据1、2、3、4、5均不予采信。首先，被告未能证实原告厂房存有漏水等瑕疵，未能证明要求过原告修缮，是因原告不修，被告才维修。其次，被告也未能证明是否对租赁物进行改善或者增设他物，并且事先已得原告的同意。再次，上述部分证据发生在本案《投资协议书》签订之前，其中涉及江苏健舒电子器械有限公司滨海厂等单位也与本案无直接关联。最后，被告举证的所用去的维修、建设费用的具体金额，无其他证据可以相互印证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月31日，原告镇政府作为甲方与健舒户外公司作为乙方，双方签订《投资协议书》，乙方租赁甲方车间用于藤编织品生产，双方约定：一、乙方租赁甲方民营创业园3幢车间面积约6900多平方米；二、租金按35元/平方米计算，合计每年241500元，合同签订一周内支付全部租金；三、租赁期限从2015年10月1日至2018年9月30日，如续租由双方另行协商；四、甲方保证乙方在投资期间享受滨海县人民政府规定的优惠政策；五、甲方协助申请办理本项目的立项、环评、安评、消防、工商注册、税务登记、开工建设等相关手续；六、甲方帮助协调乙方施工以及生产过程中遇到的问题，包括协助招录工人，为乙方创造宽松的生产、生活环境，提供优质、便捷、高效的服务；……十一、任何一方违反本合同的规定，应付100000元给对方作为违约金。在上述协议上，被告李亚栋以乙方的法定代表人名义签字。协议签订后，被告李亚栋一直未支付租金，经原告多次催要，被告于2016年4月26日通过夏小燕向原告转账支付140000元租金。另查明，2014年12月11日、2015年2月4日，被告李亚栋分别转账200000元、80000元合计280000元至原告工作人员郑培育银行账户。原告镇政府就上述280000元作了《情况说明》，百事特公司是原告招商引资企业，因经营困难，于2014年10月左右停产，后被告李亚栋与百事特公司的股东钟建伟达成协议，百事特公司将现有的机械设备、办公用品等折价280000元转让给李亚栋。因百事特公司前期经营尚欠工人工资、电费等未结清，李亚栋与钟建伟协商，将上述280000元先汇款至原告招商办原副主任郑培育的银行卡上，待上述费用结清后，再由郑培育转账给钟建伟。后郑培育于2014年12月11日、2015年1月19日、2015年2月5日分别转账50000元、100000元、58500元，合计208500元给钟建伟，还有71500元，原告镇政府证明用于支付百事特公司之前拖欠的工人工资等。百事特公司总经理徐鹏忠出具了书面情况说明，2014年，由于百事特公司运营困难，公司投资人钟建伟决定终止公司，后经原告镇政府领导介绍，李亚栋愿意接手，最终达成协议，百事特公司将现有的机械、办公用品、家具、半成品等折价280000元交给李亚栋。由于百事特公司终止前尚有几个月工资未发放、拖欠电费未结清、还有零散费用需支出，累计约有50000余元。为解决上述矛盾，钟建伟、李亚栋约定，先将280000元打入原告镇政府招商办人员郑培育的银行卡上，等上述费用结清后，剩余款项再汇给钟建伟。再查明，“滨海健舒户外用品有限公司”未工商登记设立。审理过程中，原告镇政府撤回要求被告迁让、支付违约金的诉讼请求、对主张的724500元租金减少为584500元、对主张的屋占有使用费时间减少为从2018年10月1日至2019年10月1日。本院认为，民事活动应当遵循诚信信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现就本案主要争议分析如下：关于本案租赁合同当事人的问题。原告镇政府主张被告健舒家具公司及法定代表人被告李亚栋支付租金及利息等，两被告辩称签订《投资协议书》时健舒户外公司未成立，最终成立健舒家具公司，故应由健舒家具公司独立承担责任，而不是由发起人、法定代表人李亚栋个人承担责任。本院认为，原告镇政府与被告李亚栋签订的《投资协议书》上明确约定了合同双方为：甲方镇政府、乙方健舒户外公司。因该公司未登记成立，发起人对设立公司行为所产生的债务应当承担相应的责任，原告要求被告李亚栋支付约定期间租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告另要求被告健舒家具公司支付租金及利息，因该公司不是本案租赁合同的相对方，故原告的该诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于本案租金及利息问题。原告镇政府主张被告支付三年租金724500元，并从起诉之日起按照年利率6%承担利息，本院认为，原、被告约定年租金241500元，合同签订一周内支付全部租金，租赁期限从2015年10月1日至2018年9月30日，故被告应支付原告三年租金241500元×3年=724500元，被告于2016年4月26日支付了140000元租金，应当在租金中扣减，被告李亚栋尚欠租金584500元。被告长期拖欠租金，原告要求从起诉之日2019年4月26日起按照年利率6%承担利息，不违反法律规定，本院予以支持。关于租赁到期后占有使用费的问题。原告镇政府主张被告李亚栋支付自合同期满后从2018年10月1日至2019年10月1日期间，按照月20125元标准给付租金并承担利息，本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除不定期租赁合同。本案租赁合同届满后，被告仍继续使用原告厂房，鉴于原、被告未约定到期后租金标准，故原告请求参照之前合同约定以每月20125元的标准支付占有使用费，本院予以支持，该金额为20125元×12个月=241500元。但对原告要求被告按照年利率6%支付利息，鉴于原、被告在合同期满后形成不定期租赁关系，原、被告均可随时解除合同，故对于原告主张不定期租赁期间利息的诉讼请求，本院不予支持。关于本案的诉讼时效问题。被告李亚栋辩称，合同约定从2015年10月1日起一周内支付租金，故本案原告请求支付租金超过了诉讼时效，本院认为，合同约定的租赁期从2015年10月1日至2018年9月30日，期间，原告向被告要求支付租金，被告于2016年4月26日支付140000元，故原告主张租金未超过诉讼时效，被告的辩解不能成立，本院不予采信。关于被告支付给原告140000元的问题。被告李亚栋、健舒家具公司辩称，向原告支付的140000元不是租金而是承租厂房变压器分户费用，由李亚栋转账给原告工作人员郑培育。本院认为，原告提供的证据证明该140000元是转账至原告镇政府的财政所，并用于缴纳拖欠的租金，被告的辩解无事实依据，本院不予采信。关于案涉房屋维修费用问题。被告李亚栋、健舒家具公司辩称，2014年11月到2015年3月期间，先后投入了200000余元对案涉厂房进行维修，应当抵冲租金。本院认为，如租赁物存有瑕疵，被告应首先通知原告镇政府进行维修，而不是擅自维修，被告未能证明曾就租赁物瑕疵要求过原告进行修缮；况且，被告提交的相关证据也无法证明是否因维修厂房实际用去200000元，故本院对被告的辩解不予采信。关于被告支付案涉房屋原承租人280000元的问题。被告李亚栋、健舒家具公司还辩称为解决案涉厂房之前的租赁纠纷支付了280000元，并请求在本案中予以冲抵，原告镇政府对此不予认可，本院认为，该280000元发生于本案《投资协议书》签订之前，原告提供证据证明了该280000元是被告与案外人百事特公司之间的折价费用，该与原告无关，而案外人百事特公司人员也证明该280000元是被告李亚栋接手其公司所支付的机械、办公用品、家具用品、半成品等折价费用，被告的辩解无事实依据，本院不予采信。关于原告撤回、减少诉讼请求问题。审理期间，原告镇政府撤回要求被告迁让案涉厂房和支付100000元违约金的诉讼请求，并且扣减已经支付的租金140000元、对租赁到期后的房屋占有使用费主张截止2019年10月1日，本院认为，原告撤回诉讼请求、减少诉讼金额，是对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条、第四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告李亚栋自本判决生效之日起十五日内向原告滨海县人民政府支付拖欠的租金584500元并承担从2019年4月26日起至履行完毕之日止按照年利率6%计算的利息。二、被告李亚栋自本判决生效之日起十五日内向原告滨海县人民政府支付厂房占有使用费241500元（2018年10月1日至2019年10月1日）。三、驳回原告滨海县人民政府的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13252.5元、保全费5000元，合计18252.5元，由原告滨海县人民政府负担4252.5元，被告李亚栋负担14000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13252.5元。（户名：江苏省盐城市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司盐城世纪大道支行，账号：52×××89）。审 判 长  李范宇人民陪审员  包尹兵人民陪审员  陈建军二〇一九年十月二十六日法官 助理  蒋晓明书 记 员  徐卓然附录主要法律条文1、《中华人民共和国民法总则》第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第四条公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。部分发起人依照前款规定承担责任后，请求其他发起人分担的，人民法院应当判令其他发起人按照约定的责任承担比例分担责任;没有约定责任承担比例的，按照约定的出资比例分担责任;没有约定出资比例的，按照均等份额分担责任。因部分发起人的过错导致公司未成立，其他发起人主张其承担设立行为所产生的费用和债务的，人民法院应当根据过错情况，确定过错一方的责任范围。4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。