云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云O111民初7276号原告云南宝冠诚办公家具有限公司。法定代表人田小雨，总经理。住所昆明经开区玉缘路“骏信国际汽配城二期”B1栋二层。委托代理人王耀中、吴云，云南民启律师事务所律师。特别授权代理。被告黄飞，男，汉族，1992年8月28日生，身份证住址重庆市开县，现住昆明市官渡区。被告黄德中，男，汉族，1970年2月10日生，身份证住址重庆市开县，现住昆明市官渡区。原告云南宝冠诚办公家具有限公司（以下简称“宝冠诚”）诉被告黄飞、黄德中租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告宝冠诚的特别授权委托代理人、被告黄飞、黄德中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝冠诚诉称：原告与被告黄飞于2018年5月25日签订《租赁合同》，就被告黄飞出租给原告坐落于鲁家凹山顶位置的厂房相关事宜做出约定，租赁期自2018年7月1日起至2023年7月1日止，月租金18,000元，租金按年支付，原告需向被告支付18,000元保证金。《租赁合同》签订后，原告向被告黄德中及被告黄飞付房租216,000元，保证金18,000元，合计234,000元。因承租的厂房地坪损坏无法正常使用，原、被告于2018年9月26日签订《协议书》，约定由原告出资对地坪进行修补，因修补所产生的费用由原告补助被告20,000元，其余部分由原告承担。协议签订后，原告将修补地坪的工作承包给常绍贤施工，共花费43,000元。2019年3月11日，被告通知原告因厂房面临拆迁，接到通知后，原告只能按照被告的要求，停止使用厂房并开始搬迁，扣除原告还未支付被告水电费24,270元，被告应向原告退还2019年3月12日起至2019年7月1日的租金、保证金、修补地坪的补助费共79,730元。被告黄飞与被告黄德中系父子关系，两被告共同经营云南华太一品家具有限公司，本案所涉厂房为两被告共同经营的住所地，原告租赁的厂房系该公司住所地的一部分，由两被告共同建盖，租赁合同的协商签订一直有被告黄德中的参与，是两被告的共同意思表示。诉请判令：1、解除原告与被告黄飞之间于2018年5月25日签订的《租赁合同》；2、两被告共同向原告退还79,730元，支付该款自2019年3月12日起至实际还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。原告宝冠诚针对其诉讼主张向本院提交如下证据材料：1、租赁合同，欲证实原告与被告黄飞于2018年5月25日签订合同及各自权利义务；2、授权委托书，欲证实原告委托付少峰作为代理人以原告的名义寻找生产场地、签署合同、处理与合同有关的一切事务；3、银行转帐凭证及微信转帐截图，欲证实原告向被告黄德中、黄飞支付租金、保证金230,000元；4、收据，欲证实被告黄飞出具收据确认收到原告支付的234,000元租金及保证金；5、协议书，欲证实原告与被告黄飞于2018年9月26日协商由被告补助原告20,000元用于打地板；6、承包协议书、收据、收条、微信转帐记录，欲证实原告将厂房地坪施工承包给常邵贤进行作业，支出人工费、材料费43,000元；7、接处警登记表，欲证实被告租赁给原告的厂房属于违章建筑面临拆迁，被告要求原告在租期内搬走，由于被告不退还原告未发生的租期租金以及保证金、地坪修补补助费等问题双方发生矛盾；8、通话录音及厂房照片，欲证实被告出租给原告的厂房系违章建筑，已经被政府通知拆除，被告于2019年3月11日通知原告厂房因面临拆除需要尽快搬离，原告就停止使用厂房并遣散了工人、运走了设备，被告于2019年3月20日同意先退还部分款项。被告黄飞质证并答辩称：确与原告签订租赁合同并收到原告交付的房租及保证金，但金额为230,000元而非原告主张的234,000元。双方确对地坪修补签订过协议书，被告黄飞同意补偿原告20,000元，但补偿是有条件的，说是该款用于抵扣2019年的房租，但原告所交的租期只及于2018年至2019年6月30日，故被告黄飞不应再对原告作出补偿。被告黄飞出租给原告的厂房经政府通知拆迁，但原告截止所交租金的租期届满，一直未向被告黄飞办理腾房移交手续，系出租人被告黄飞于2019年7月12日破门而入收回厂房。基于上述事实，应否退还原告租金、如何退还，请求依法判决。被告黄飞针对其答辩意见向本院提交如下证据：增值税发票一张，欲证实被告黄飞于2019年7委托云南贵达清洁服务有限公司进行厂房及宿舍卫生清洁，支付生活服务费11,100元的情形。被告黄德中质证并答辩称：被告黄德中虽系被告黄飞的父亲，但被告黄飞已成年，本案所涉租赁合同系由被告黄飞独立处理，所涉厂房亦系被告黄飞的财产。被告黄德中仅提供了自己的帐户由原告支付租金及违约金。而原告宝冠诚与被告黄飞因退租一事，曾派人堵住了被告黄德中的厂房和车辆，遂有大板桥派出所出警一事；本案所涉租赁合同的签订与履行均与被告黄德中无关。请求依法判决。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告双方提交的证据进行了质证、认证，查明如下法律事实：原告宝冠诚与被告黄飞于2018年5月25日签订《租赁合同》，约定由甲方（被告黄飞）出租给乙方（原告宝冠诚）的厂房座落在鲁家凹山顶位置，租赁面积为3200平方米，厂房类型为彩钢结构，装修日期1个月，装修期间免收租费，计租日为2018年7月1日，年租金为216,000元，保证金为18,000元。合同签订后，原告向被告黄飞的父亲被告黄德中的帐户转入220,000元，向被告黄飞的帐户转入10,000元。2018年10月2日，被告黄飞向原告出具收据确认收到原告支付的2018年7月1日至2019年7月1日房租款216,000元，厂房保证金18,000元，合计234,000元。合同履行期间，原告宝冠诚的委托代理人付少峰与被告黄飞达成协议一份，约定：“因乙方（原告宝冠诚）租用甲方（被告黄飞）厂房，现厂房地坪损坏经双方协商甲方补助乙方20,000元用于打地板，剩余部分乙方自行承担。贰万元款则从2019年房租里扣除。如乙方2019年不续租甲方厂房，甲方不补助费用”。因涉案厂房为违章建筑被通知拆除，双方因退还厂房及已支付未发生的房租发生争议，曾于2019年4月16日报警。审理中，原告宝冠诚认可尚应支付被告黄飞水电费24,270元。本案双方当事人争议的焦点为：1、原告宝冠诚搬离承租厂房的时间；2、被告黄飞承诺支付20,000元补助费如何解释裁判；3、被告黄德中是否本案共同出租人，应否承担合同义务及民事法律责任。针对争议焦点一，本院认为，原告宝冠诚提交的双方电话通话记录及报警三联单并无原告宝冠诚搬离承租厂房的内容及时间，故本院认定截止2019年6月30日，原告宝冠诚虽知悉承租的厂房为违章建筑将被拆迁，但未向出租人被告黄飞腾还厂房，交付钥匙，办理移交手续；因原告宝冠诚实际占用承租物至2019年6月30日，出租人无需退还租金；针对争议焦点二，本院认为，因为原告宝冠诚的修建行为增加了承租物的价值和使用价值，双方才形成由出租人补偿20,000元的协议,现无论原告宝冠诚是否继续使用承租厂房，出租人均是受益人，因此被告黄飞应按约定给予原告宝冠诚此项补偿；针对争议焦点三，本院认为，被告黄德中与被告黄飞虽是父子，但被告黄飞已成年，原告提交的证据均无被告黄德中参与涉案租赁合同的签订及履行的内容，也无证据证实涉案租赁物与被告黄德中的直接关联，被告黄德中向原告提供帐户用作支付租金和保证金的客观事实不能证明被告黄德中系共同出租人，故被告黄德中并非本案适格主体，不承担合同义务及民事法律责任。综上所述，本院认为，被告黄飞向原告宝冠诚出租的厂房为未经批准建设的临时建筑，双方订立的租赁合同无效，被告黄飞因无效合同收取保证金18,000元，应予退还承租人。被告黄飞辩称实际只收到原告宝冠诚支付的租金及保证金230,000元，因无证据，本院不予采信。本案所涉租赁合同虽系无效，但原告宝冠诚实际占用、使用承租厂房期间的租金仍应支付，因原告宝冠诚实际占用期间与租金交纳期间一致，故其提交支付的租金出租人无需退还。原告在承租期间因修复地坪，而由被告黄飞承诺补偿的约定，对被告黄飞有约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下:一、被告黄飞退还原告云南宝冠诚办公家具有限公司保证金18,000元，支付补偿款20,000元，扣减原告云南宝冠诚办公家具有限公司应支付的水电费24,270元，余款13,730元于本判决生效后三日内一次性支付；二、原告云南宝冠诚办公家具有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1808元，由原告云南宝冠诚办公家具有限公司承担1200元，由被告黄飞承担608元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期间为本判决生效后两年内。审 判 长  朱 蓉人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇一九年十月二十八日书 记 员  于 晶