四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0824民初859号 原告：李现六，男，生于1946年4月19日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 原告：孟秀华，女，生于1946年12月25日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系上列原告李现六之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：王霞，四川鉴平律师事务所律师。代理权限为一般代理。 二原告共同委托诉讼代理人：崔丽娜，四川鉴平律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 被告：伍国松，男，生于1959年3月17日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：李雄，四川诰通律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：李现菊，女，生于1964年6月13日，汉族，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。系上列被告伍国松之妻。 原告李现六、孟秀华与被告伍国松、李现菊关于农村房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年3月4日以被告伍国松为被告向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年4月10日公开开庭进行了审理，原告李现六、孟秀华及其委托诉讼代理人王霞，被告伍国松及其委托诉讼代理人李雄到庭参加了诉讼。审理后，原告向本院书面申请追加李现菊为共同被告，本院于2019年4月23日通知李现菊参加诉讼，由于李现菊在外务工，具体地址不详，本院于2019年4月29日裁定将本案转为普通程序进行审理，同时向李现菊公告送达参加诉讼通知及开庭传票。在公告期内，李现菊未到庭应诉，2019年8月6日，本院再次公开开庭审理了本案，二原告及其委托诉讼代理人王霞，被告伍国松的委托诉讼代理人李雄到庭参加诉讼，被告李现菊经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告李现六、孟秀华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《卖房文约》有效；2.判令被告将新建房屋南面一楼第一间交付给二原告，归二原告所有；3.判令被告赔偿二原告损失10140元；4.判令被告承担违约金5000元；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：二原告在苍溪县三川镇川桥村有一楼一底的房子一栋，2009年，被告找到原告要求购买原告房屋，2010年1月3日，原、被告签订《卖房文约》，约定原告将房屋卖给被告，但房屋南面楼下第一间不包括在内，属原告所有。同时约定今后被告重建房屋后，新房南面楼下第一间仍归原告所有。2018年，被告重建了房屋，将南面楼下第一间作自家厨房，将二原告的寿木搬到了被告堂屋，其他家具不见了，原告要求被告交付房屋时遭被告拒绝，经村委会调解，被告仍然拒绝向原告交付。被告的行为侵犯了二原告的合法权益，故提出前述请求。 被告伍国松辩称：1.原、被告于2010年1月3日所签订的《卖房文约》中关于住房改建后南面楼下一间归李现六夫妇所有的约定无效；2.二原告现已不是川桥村集体经济组织成员，现已不具备接收被告房屋的主体资格，且在事实上被告也不可能将所建房屋交与原告；3.二原告所主张的损失，非本案的审理范围，原告诉述违约，也系原告所致，被告不应当向原告支付违约金；4.本案应为财产损害责任纠纷，更符合本案的法律事实。故请求驳回二原告的诉讼请求。 被告李现菊向本院提交书面答辩状辩称：被告购买了原告的全部破旧土坯房，且鉴于原、被告系亲戚关系，同意原告在被告家放置寿木，原告老百之年可在被告家办理丧事，而原告怕被告儿女长大后不同意其堆放东西，才在协议上对南面一间进行了注明，并非被告未购买南面一间。被告购买原告房屋后，东拼西凑借款将房屋进行了改建，现在原告主张南面第一间房屋，是没有道理的。 当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：1.原告提供的买卖协议、清单、调解笔录等证据，本院对其“三性”均予以确认；2.原告提供的陈兴荣、陈发培、杜天文等人的证言，因证人未到庭质证，本院对其“三性”不予确认；3.被告提供的收条及规划许可证，本院对其“三性”均予以确认。 根据原、被告的陈述及本院认证的证据，认定以下事实： 原告李现六、孟秀华与被告伍国松、李现菊系亲戚关系，李现六、孟秀华在苍溪县三川镇川桥村二组有祖业房屋一套。2010年1月3日，双方在邓加清、杜天文、陈发培、李现荣、陈兴荣的见证下订立《卖房文约》，载明：“因李现六夫妇在苍溪电厂工作，已侨居苍溪县城，愿将原籍祖屋口面四间共住房壹拾壹间，总占地面积贰佰肆拾叁平方米（南方楼下地平面壹间不卖，属李现六夫妇所有）卖与伍国松、李现菊夫妇为业，东至公路岩堡坎为界，南至李现荣立沿沟为界，西至房后沿沟岩巴上边能边为界，北至马仕建住房墙为界，上卖传格瓦片，下卖地基连条。孟秀华原属自留地转让给伍国松耕种，原属山林归孟秀华所有。经双方协议，房屋定价陆万伍仟元整，钱物两清。卖方的税费由买方负责。如伍国松以后要改建房屋，李现六夫妇必须同意，但住房改建后，南面楼下壹间同样归李现六夫妇所有。经双方协议，伍国松同意在李现六夫妇老辈之年在堂屋办事。如单方违约，付对方违约金伍仟元正。巩口无凭，特立文约一纸为据”。该文约由陈兴荣执笔，孟秀华、伍国松捺印。协议后，被告向原告付款65000元，原告也将房屋交由被告使用，但原告将自己的寿木放置于一楼南面一间之内。 2018年初，伍国松、李现菊决定对前述房屋进行改建，改建前的2018年2月26日，伍国松与李现六对南面房屋进行了丈量，对室内财物进行了清点，伍国松出具内容为“长413cm，宽360cm（还房净空），方料木7大桐，小木头13根，堵头3个”的清单一张，交与李现六。后伍国松、李现菊对全部房屋拆除进行了重建，重建后一楼南边第一间房屋长7.5米，宽3.6米，并于2018年9月4日在苍溪县三川镇村建环卫服务中心办理了《乡村建设规划许可证》，建设单位及个人为伍国松。重建后，伍国松、李现菊将李现六、孟秀华的木料堆放于新建堂屋内，而将南面第一间作为厨房。后原、被告就新建房屋南面第一间的使用及归属发生纠纷，2018年12月30日，川桥村及川桥村一组干部与部分群众代表对原、被告的纠纷进行调解，村组干部及群众代表认为:原、被告签订的卖房文约有效，继续履行;伍国松所建房屋南面地平第一间归李现六、孟秀华所有。被告不同意该处理意见，未在笔录上签字。2019年3月，二原告向本院起诉，提出前述请求。在诉讼中，原告认可被告所建新房南面第一间面积大于原旧房面积，自愿向被告补偿10000元。 同时查明，在诉讼中，原告要求被告赔偿因不履行合同的损失10140元，被告不予认可，原告未提供有效证据予以证明。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案中,原告孟秀华与被告伍国松、李现菊作为同一集体经济组织成员，双方签订《卖房文约》系各方真实意思表示,协议内容不违反法律的规定,该协议合法有效。对原、被告双方都具有约束力。 双方签订的卖房文约约定“南方楼下地平面壹间不卖，属李现六夫妇所有”，同时双方还约定“如伍国松以后要改建房屋，李现六夫妇必须同意，但住房改建后，南面楼下壹间同样归李现六夫妇所有。”该意思既体现了原告原房屋楼下壹间未出售给被告，也体现了被告在改建房屋时可以对该房屋一并改建，且改建后的一楼南面第一间还建给原告，原、被告的该项约定并无相关法律法规所禁止，原告应当享有被告所建房屋一楼南面第一间的所有权。根据《物权法》规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，该权益不因私人的身份和居住地址发生变化而丧失，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。被告伍国松、李现菊夫妇在将原告房屋改造后，拒绝向原告交付所建房屋，有违诚实信用原则，侵害了原告的财产所有权，应当承担相应的法律责任。在诉讼中，被告辩称二原告在出售房屋后已不是川桥村集体经济组织成员，现已不具备接收被告房屋的主体资格，双方所约定的改建后的房屋南面楼下一间归李现六夫妇所有的约定无效及本案应属财产损害责任纠纷的辩解意见，本院不予采信。 在诉讼中，原告请求判令被告赔偿因不履行合同给二原告所造成的损失10140元，承担违约金5000元。因被告不予认可，原告未提交自己损失存在的有效证据，原告所主张的赔偿损失请求，本院不予支持。原、被告在签订合同时约定“如单方违约，付对方违约金伍仟元正”，而双方在签订合同后，原告按约交付房屋，被告也及时向原告支付了房款，该合同已实际履行，现被告拒绝交付房屋，存在部分违约，原告要求支付违约金，本院根据其违约程度，酌情确定违约金2000元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告伍国松、李现菊所修建的位于苍溪县三川镇川桥村二组的房屋中一楼南面第一间归原告李现六、孟秀华所有。由二被告在本判决生效后三十日内向原告交付；原告李现六、孟秀华自愿补偿被告伍国松、李现菊人民币10000元，本院予以确认，在被告向原告交付房屋时同时交付； 二、被告伍国松、李现菊向原告李现六、孟秀华支付违约金2000元。限在本判决生效后三十日内付清。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费178元，由被告负担100元，原告负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  徐 成 人民陪审员  张艳华 人民陪审员  孙晓艳 二〇一九年十月十日 书 记 员  邱孟玲 书 记 员  刘桂芳