贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终4104号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码915205005806698OXN，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224200310883797。 委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师，执业证号1522401197909077039。 被上诉人（原审原告）：何滔，男，1981年7月12日生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：邹赟，女，1980年9月8日生，汉族，住贵州省毕节市。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）因与被上诉人何滔、邹赟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2019)黔0502民初3752号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何滔、邹赟逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金33,436.65元；二、驳回原告何滔、邹赟的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、双方签订的《补充协议》约定,上诉人办理产权的时限是被上诉人交集资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日。一审法院未完整解释合同约定，而取其中一段视为从交房之日起360日内显属错误。2、根据补充协议第八条第2款的约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”。原审法院并未将该约定内容引用完整，根据该约定上诉人的产权转移登记是在与被上诉人之间建立代办关系的基础之上。在被上诉人未提交办证资料并与上诉人建立代办关系的前提下，上诉人无法为其办理。上诉人已完成涉案房屋的备案工作取得商品房屋备案证明书，已具备转移登记的条件，被上诉人可以自行办理，不存在任何导致被上诉人无法取得转移登记的情形。但被上诉人2018年6月23日才将资料提交给上诉人并支付代办费与上诉人人建立代办关系。上诉人按照补充协议的约定在被上诉人提交资料后的360日内为其办理了产权转移登记并将产权证书交付给被上诉人，上诉人的代办义务已履行完毕不存在违约。3、被上诉人并未提供任何证据证明在房屋交接时已将包括依法应承担的契税交纳义务履行完毕并将完税凭证交给上诉人，怎么能视为在房屋交接时已开始计算办证时限。 二、原审法院认定上诉人已于2018年1月15日通知被上诉人提交办证资料，上诉人通知后，办证资料的提交取决于被上诉人，并非上诉人可控制的。被上诉人本身负有谨慎注意义务，积极履行提交办证资料的义务，而不是上诉人完全单方的义务。在上诉人通知后的时间仍然计算为上诉人违约时间显失公平，与无充分的事实依据和法律依据。同时在2016年9月30日至2017年年底正值毕节市二证合一的整合期间，这是在毕节××××区众所周知的事实，也是上诉人不可抗拒的政府行为。在相关部门整合完成后，上诉人立即通知被上诉人提交资料，充分履行了通知义务，原审法院完全不考虑这些客观事实，而以主观认识予以认定实属错误，请上级法院予以纠正。 被上诉人何滔、邹赟二审未作答辩。 二审经审理，除认定原判查明的事实外，另查明：双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》8.2“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”、8.3“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户的相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。 本院认为：上诉人碧阳置业公司提出其办理产权的时限是被上诉人交集资料之日起360日，不是办理房屋交接手续之日起360日。原判对此认定错误的上诉主张，经查，双方当事人签订的《补充协议》8.2约定“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”，说明被上诉人在向上诉人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用后才能取得入住资格，而被上诉人于2015年8月5日办理了房屋入住手续，说明上诉人认可被上诉人在2015年8月5日之前即向其缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，双方即构成委托合同关系。上诉人应于360日之内完成双方委托合同约定的事宜。原判以2015年8月5日起计算360天，即2016年8月1日起开始计算违约金并未违反双方合同约定，故上诉人提出的这一上诉主张不成立，本院不予支持。 上诉人碧阳置业公司提出根据补充协议第八条第2款的约定：“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代为费每户200元”。原审法院并未将该约定内容引用完整，根据该约定上诉人的产权转移登记是在与被上诉人之间建立代办关系的基础之上。在被上诉人未提交办证资料并与上诉人建立代办关系的前提下，上诉人无法为其办理。上诉人已完成涉案房屋的备案工作取得商品房屋备案证明书，已具备转移登记的条件，被上诉人可以自行办理，不存在任何导致被上诉人无法取得转移登记的情形。但被上诉人2018年6月23日才将资料提交给上诉人并支付代办费与上诉人建立代办关系。上诉人按照补充协议的约定在被上诉人提交资料后的360日内为其办理了产权转移登记并将产权证书交付给被上诉人，上诉人的代办义务已履行完毕不存在违约。另外，被上诉人并未提供任何证据证明在房屋交接时已将包括依法应承担的契税交纳义务履行完毕并将完税凭证交给上诉人，怎么能视为在房屋交接时已开始计算办证时限的上诉理由，根据双方合同约定，被上诉人在缴纳相关的办证费用后双方委托关系即成立，而非被上诉人提交资料后双方才成立委托合同关系，且双方约定的办理期为360天，故上诉人在收到被上诉人的办证费用后即应积极主动的办理委托事项，包括通知被上诉人提交所有的办证资料。而上诉人于2018年1月15日才书面通知业主办证，其行为已构成违约。另外，双方合同约定中对于办证问题有不同约定，《商品房买卖合同》第二十二条约定于商品房交付使用之日起90日申请该商品房所有权初始登记，《补充协议》8.3约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户的相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。由于两份合同均为格式合同，在出现两种的解释时，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，原判对此认定正确，本院予以确认。上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予采纳。 上诉人碧阳置业公司提出在其通知后的时间仍然计算为上诉人违约时间显失公平，与无充分的事实依据和法律依据。同时在2016年9月30日至2017年年底正值毕节市二证合一的整合期间，这是在毕节××××区众所周知的事实，也是上诉人不可抗拒的政府行为。在相关部门整合完成后，上诉人立即通知被上诉人提交资料，充分履行了通知义务，原审法院完全不考虑这些客观事实，而以主观认识予以认定实属错误的上诉主张，上诉人作为房开商，对于市场风险有一定的预估能力，政府的政策变化并不属于不可抗力范围，故上诉人对此提出的上诉理由无事实与法律上的依据，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人碧阳置业公司提出的上诉理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周莺 审判员  殷勇 审判员  吉雪 二〇一九年十月九日 书记员  谭湘