贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初5947号原告：黄润家，男，1962年7月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：张雪梅，女，1967年12月16日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。二原告委托诉讼代理人：吴学林，贵州兴黔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，住所地：贵州省凯里市宁波东路腾龙凯悦酒店6F，经营地：贵州省凯里市永乐路2号嘉瑞广场1号楼2401号。法定代表人：宋海平，该公司执行董事。原告黄润家、张雪梅与被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称：嘉瑞房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄润家、张雪梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告在判决生效之日起五日内办理商品房嘉瑞广场7幢2004号所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告；2、判决被告支付逾期交付嘉瑞广场7幢2004号商品房转移登记有关文书的违约金，2015年3月1日起至2019年7月20日期间的逾期违约金为55598.98元（550485元×0.1‰×1010天），2019年7月21日之后的逾期违约金按照合同约定支付至被告实际交付商品房转移登记相关文书之日止；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年10月13日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于凯里市嘉××广场××商品房××套，建筑面积为122.33㎡，房价款为550485元；被告承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，若被告逾期超过30日未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款550485元，于2016年10月13日领取房屋钥匙并装修入住，但被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为已构成违约。被告嘉瑞房地产公司辩称，1、答辩人未能按期办理房产证的原因系不可抗力，答辩人不能预见，按照合同约定，答辩人应当免除逾期办理产权证的责任；2、答辩人在办理产权证转移登记工作中积极开展各项工作，不存在过错；3、原告的诉讼请求已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日二原告向被告购买位于凯里市嘉××广场××商品房××套，建筑面积为122.33㎡，房价款为550485元，二原告于2016年10月13日向被告支付了全部购房款550485元，并领取房屋钥匙后装修入住。原、被告双方于2017年2月13日补签《商品房买卖合同》，被告承诺于2015年2月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今仍未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，双方因房屋转移登记事宜发生纠纷，原告向本院提起诉讼，在庭审过程中，原告将第二项诉讼请求中“2、判决被告支付逾期交付嘉瑞广场7幢2004号商品房转移登记有关文书的违约金，2015年3月1日起至2019年7月20日期间的逾期违约金为55598.98元”变更为“2、判决被告支付逾期交付嘉瑞广场7幢2004号商品房转移登记有关文书的违约金，2017年3月13日至2019年7月12日的违约金为47286.6元”。因原、被告双方未能达成一致意见，本院主持双方当事人调解未果。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据该合同第二十二条的约定，被告作为出卖人应当在2015年3月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房所有权转移登记的有关文书提供给买受人，即本案原告。由于被告未能在约定期限内向原告提供办理商品房所有权转移登记的有关文书，被告应当承担违约责任，即应当向二原告交付办理商品房所有权转移登记的有关文书，并支付违约金。对于被告嘉瑞房产公司的辩解意见，本院作如下评析：第一、凯里市大十字人防工程施工是否属于不可抗力的法定情形：据被告抗辩称该人防工程发生于2014年初，对被告工程的影响也在6个月结束，而本案原告系于2017年2月13日签订购房合同，此时该人防工程的影响已经结束，被告已明知办理初始登记、转移登记可能受到影响，但其在签订合同时却未告知原告，故其该项抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳；第二、消防工程整改是否属于不可抗力的法定情形：《建设工程消防设计的审核意见书》系黔东南州公安消防支队于2013年3月12日下发，此时原、被告尚未签订购房合同，被告未及时履行该审核意见内容，而原、被告签订合同发生于2017年2月13日，此时，被告已经明确知晓该整改行为可能影响办证时间，但其却未告知原告；被告收到消防部门下发《关于凯里嘉瑞广场6、7号楼建设工程消防车登高操作场地应予扩宽的说明》的文件后，既没有及时解决消防车登高操作场地，也未履行通知原告的义务。故其该项抗辩理由不能成立，本院依法不予采纳；第三、被告取得《建设工程竣工规划许可证》的时间是否属于不可抗力：根据双方所签购房合同约定，被告应在2014年10月31日前交房，并应同时提交该商品房的建筑工程竣工合格证明文件，即被告在2014年10月31日前就应当完成竣工、验收合格的相关申报、审批工作，并取得相关证明文件，方能进行房屋交付，但原、被告系于2017年2月13日签订购房合同，已经超过了合同中约定的交房时间，即在签订合同时，被告就应当取得竣工合格的证明文件，并在交房时提交给原告，但被告签订合同及交付房屋时，均未提交该材料，且如被告所述，系因消防工程整改、大十字人防工程影响所致，如前所述，被告在与原告签订购房合同时，就已经明知其不能在合同约定的时间完成初始登记和转移登记，但其却未告知原告，则其该项抗辩理由亦不能成立，本院依法不予采纳；第四、本案是否超过诉讼时效问题：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”依据双方的合同约定被告应当于2015年3月1日前取得该商品房所有权初始登记并交付给被告，但原、被告系于2017年2月13日签订购房合同，已经超过了合同中约定的登记时间，即在签订合同时，被告就应当取得房屋所有权初始登记，并在交房时交付给原告。被告于2017年2月13日未能按照约定履行时，就已经构成违约，权利人就应当知道自己的权利已经受到侵害，故诉讼时效应当从2017年2月14日开始起算。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，诉讼时效期间在民法总则施行之日尚未满二年，故诉讼时效应当按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条所规定的三年计算。本案原告提起诉讼的时间为2019年8月22日，未超过三年诉讼时效。故本院对原告诉请的自2017年3月13日起计算至交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金予以支持，即由被告向原告支付以原告所支付的购房款550485元为基数，按日万分之一计算，其中自2017年3月13日至2019年7月12日的违约金为47286.6元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄润家、张雪梅交付办理商品房转移登记的有关文书；二、由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告黄润家、张雪梅支付自2017年3月13日起至2019年7月12日止的违约金47286.6元，及以550485元为基数，按日万分之一标准,计算自2019年7月13日起至被告实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，减半收取595元，由原告黄润家、张雪梅负担95元，由被告贵州嘉瑞房地产开发有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员  许学俊二〇一九年十月二十一日法官助理谢杰凰书记员黄有安