贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终1630号上诉人（原审被告）：贵州汉华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山西路36号616室，统一社会信用代码：915202007366448374。法定代表人：彭亚林，系贵州汉华房地产开发有限公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：邓秋婷，女，1982年9月21日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：陈永瀛，男，1979年3月24日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人贵州汉华房地产开发有限公司因与被上诉人邓秋婷、陈永瀛商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2019）黔0201民初2961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州汉华房地产开发有限公司上诉请求：一、依法改判上诉人按租金损失的标准（8元／平方米／月）向被上诉人支付自2018年6月30日起至2019年4月16日止的逾期交房违约金；二、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人主张的逾期交房违约金的计算起始时间有误，应自2018年6月30日起开始计算，而非2018年1月1日。一审庭审中，上诉人向法庭提交了涉案房屋的《商品房预售许可证》，上面明确记载“商品房竣工日期为2017年12月31日，交付日期为2018年6月30日”。该《商品房预售许可证》是由贵州省住建厅监制的，上面所记载的交房日期系经过住建部门进行专业的论证和考量后填写的，该时间节点（即2018年6月30日）较上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间点（即2017年12月31日）更具公正性及可执行性。即使按《商品房买卖合同》中约定的交付日期认定本案的交房期限，但被上诉人于2018年1月3日才将购房尾款付至上诉人处，在被上诉人未将购房款全额支付完毕之前，不应认定上诉人存在逾期交房的违约行为并据此计算逾期交房违约金。因此即使不以2018年6月30日作为本案违约金计算起点，也应以购房款全部支付完毕之日开始计算。二、一审法院判决的违约金过高，根据相关法律规定，结合本案事实情况，被上诉人的实际损失仅是租金损失，而原审判决支持的违约金却远高于租金损失的30%。上诉人因其他客观且不可抗拒的原因导致逾期交房，给被上诉人造成的损失仅为租金损失。同时，上诉人通过网上询价了解到案涉房屋同地段同类型的精装、简装标准的房屋租金价格最高不超过10元/平方米/月。而被上诉人所购房屋属于毛坯房，若按《商品房买卖合同》中约定的己付房款每日万分之一点五标准计算违约金，将远超被上诉人的实际损失，对上诉人不公。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，上诉人有权要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。三、上诉人对于“逾期交房”并无主观过错。根据上诉人在一审中提交的2014年5月8日工作联系函、2014年7月15日工作联系函（急）、2017年1月9日工作联系函、2017年12月6日工作联系函、2018年4月10日给钟山区城市建设投资有限公司的报告、2018年6月6日的紧急报告两份、2019年1月8日工作联系函（急）等书面文件，均可知上诉人在取得该项目建设资质后是在集全公司之力进行建设，只因该项目还属于棚户区改造项目，具有一定的社会公益性，为使该项目成功完成修建，使更多业主享受高质量的住房，上诉人公司股东均对该项目进行了大量出资，但确因政府征收及很多拆迁户不愿搬离建设地块导致政府未及时、完全地将土地交给上诉人进行修建，上诉人为保质保量完成建设，才会造成逾期交房。对此，上诉人绝对不存在主观故意或过错。同时，上诉人还需对案涉项目二期、三期工程进行开发建设，社会责任重大，资金紧缺，实在无力承担过多的违约赔偿金。据此，请求二审法院依法查明上诉人逾期交房的这一客观因素，充分考虑上诉人后期工程履行能力及状况所能造成的社会影响，给予上诉人公平公正的判决。邓秋婷、陈永瀛在二审期间未提交书面答辩状。邓秋婷、陈永瀛向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金34987.03元(违约金按万分之一点五支付至交房为止，从2017年12月31日到2019年4月16日止，共计470天)；2.请求判令被告向原告支付电话通信、有线电视及宽带网络未达到交付条件的违约金1410元(按每项每日1元自2017年12月31日起计算至2019年4月16日止)。以上合计36397.03元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，六盘水市住房和城乡建设局向被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其开发的“博雅馨居”项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2016年12月23日，原告邓秋婷、陈永瀛为买受人与被告贵州汉华房地产开发有限公司为出卖人签订了《商品房买卖合同》，其中约定：被告将其开发的位于钟山××××道北侧曹家湾博雅馨居一期第九幢9单元10层9-1001号房屋一套出售给原告；该房屋按套内面积计算总价款为496270元，合同签订之日由买受人支付首付房款246270元，余款250000元以公积金贷款方式支付（原告在接到被告书面通知之日起7日内将办理贷款所需资料交给被告，在接到被告或贷款人书面通知之日起7日内到指定地点办理贷款手续）；被告于2017年12月31日前交付房屋给原告使用（但应取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、水电气达到使用条件、电话通信及有线电视和宽带网络敷设到户）；逾期交房责任为：逾期付款超过90日后，被告有权解除合同，原告愿意继续履行合同的经被告同意后合同继续履行，原告应每日按逾期应付款的万分之1.5计付违约金给被告，并于实际支付应付款之日起15日内向被告支付违约金；逾期交房超过90日，原告有权退房，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自交房期限届满之次日至实际交房之日每日按原告全部已付款万分之1.5计付违约金给原告，并于实际交房之日起15日内向原告支付违约金；相关设施、设备的交付时间及违约责任为：电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户，若未按时达到交付条件的，出卖人按日按项向买受人支付1元的违约金；同时合同还对其他权利及义务等进行了约定。商品房买卖合同签订当日原告邓秋婷、陈永瀛向被告支付购房款246270元，2017年4月27日，原告邓秋婷、陈永瀛作为借款人与委托方六盘水市住房公积金管理中心、贷款方中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订住房公积金借款合同，借款合同签订后原告邓秋婷于2017年5月26日以按揭贷款方式支付给被告贵州汉华房地产开发有限公司剩余购房款250000元。被告贵州汉华房地产开发有限公司于2019年4月16日与原告邓秋婷、陈永瀛办理房屋交接手续，将案涉房屋实际交付二原告管理使用。现二原告以被告贵州汉华房地产开发有限公司未在合同约定的房屋交付时间内交付房屋，构成违约为由诉至法院，请求依法判如所诉。一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否存在违反合同约定的情形；2、对原告诉请的逾期交房和逾期交付电话、宽带网络等设施的违约金应否予以支持；3、对被告提出的违约金应予调整的抗辩理由应否予以采纳。被告贵州汉华房地产开发有限公司在与二原告签订《商品房买卖合同》之前就已经取得了涉案房屋的《商品房预售许可证》，其在明知该证载明的房屋交付使用时间为2018年6月30日的情况下，仍与原告在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2017年12月31日前，且该合同格式及内容系被告制作提供，说明被告是在考虑成熟的情况下作出的该约定，合同内容也未违反法律法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，故合法有效，对双方均有约束力，原被告双方均应按照合同约定全面履行合同义务。被告履行交房义务的时间应当以合同约定的时间为准，即最迟被告应于2017年12月31日将合同约定的房屋交付给原告，逾期构成违约，即逾期交房违约金的起算点应为2018年1月1日。原告已按合同约定履行了给付房款等的义务，而被告未按约定的时间交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，双方已在合同中约定被告逾期交房应每日按原告全部已付款的万分之1.5计付违约金给原告，故违约金的计付基数应该为违约期间已经支付全部款额，自2018年1月1日至2019年4月16日期间的违约金计付基数为496270元。对被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称其逾期交房不存在主观过错且计付违约金的标准过高，要求法院予以调整降低的答辩理由，因被告未能提供有力证据予以证明，故对该答辩理由不予采信，被告应承担自2018年1月1日起每日按原告已付款的万分之1.5计付违约金至2019年4月16日的违约责任。对被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称案涉房屋的电话通信、宽带网络、有线电视已于2018年11月28日安装完成的答辩理由，因二原告已当庭予以认可，故对该答辩理由予以认可，被告应自2018年1月1日起至2018年11月28日按电话通信、宽带网络、有线电视每项每日1元支付违约金给二原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，作出如下判决：一、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告邓秋婷、陈永瀛逾期交房违约金34987.03元（按购房款496270元为基数、按每日万分之1.5从2018年1月1日起计算至2019年4月16日止）；二、被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给原告邓秋婷、陈永瀛逾期交付电话通信、有线电视、宽带网络的违约金993元（按每项每日1元违约金从2018年1月1日起计算至2018年11月28日止）。如被告贵州汉华房地产开发有限公司未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，因适用简易程序减半收取355元，由原告邓秋婷、陈永瀛负担5元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担350元（原告邓秋婷、陈永瀛已预交，被告贵州汉华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还给原告邓秋婷、陈永瀛）。双方当事人在二审中均未提交新证据。经审理，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，对当事人未提起上诉部分二审不作审理。针对上诉请求，本案二审争议焦点是：一、违约金的起算时间应如何认定？二、一审判决的违约金是否过高？针对争议焦点一。案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。上诉人明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与被上诉人签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，且该合同系上诉人所提供，系当事人自愿协商达成，未违反法律法规禁止性规定，系有效合同，故上诉人应当按照合同约定全面履行义务。上诉人主张应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，不予支持。对于上诉人二审提出被上诉人2018年1月3日才将购房尾款付清，逾期交房违约金也应当自购房款全部支付完毕之日起开始计算的主张。经查，被上诉人起诉状中明确其在签订《商品房买卖合同》当日支付首付款246270元，余款250000元以公积金贷款支付。同时被上诉人一审也提交了中国建设银行2017年5月26日的“个人贷款支付凭证”证明已将250000元贷款支付给上诉人，一审中上诉人答辩和质证时对此均未提出异议，也未提出尾款是2018年1月3日才付清的抗辩，其二审中提出，但并无证据予以证明，故对该主张不予支持。针对争议焦点二。上诉人提出其逾期交房没有主观过错。现上诉人逾期交房的事实客观存在，上诉人提交的证据也不能证明其逾期交房属于双方合同约定因不可抗力可免除责任的情形，故上诉人应依照合同约定承担相应违约责任。对于双方合同中约定的违约金是否过高，本案中上诉人认为被上诉人的损失仅为租金损失，原判支持的违约金超过租金损失的30%，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，上诉人有权要求按照被上诉人所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格调低违约金。经审查，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法，逾期交房的违约金可以按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，本案中上诉人并未提交证据证明此期间同地段、同类房屋租金标准是多少，同时适用该条的前提是商品房买卖合同中没有约定违约金的情形，而本案中双方已经明确约定了违约金计算方法，故不属于该条款规定的情形。上诉人主张违约金过高请求调减，但未能提交证据证明双方约定的违约金过高，本案结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，双方约定的违约金并不存在过高情形，故上诉人提出一审判决的违约金过高要求按租金损失支付逾期违约金的主张没有事实依据，依法不予支持。综上，上诉人贵州汉华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人贵州汉华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 敏审判员 张德权审判员 龙 婷二〇一九年十月二十二日法官助理浦红梅书记员罗云云