山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终1144号上诉人（原审被告）：杜爱华，女，1967年8月4日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人:薛向东，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘淑萍，女，1964年4月22日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人:刘啸峰，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人:张文杰，山西云冈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨霞，女，1970年6月14日出生，汉族，住大同市。上诉人杜爱华因与被上诉人杨霞、刘淑萍执行异议纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杜爱华及其委托诉讼代理人薛向东，被上诉人刘淑萍的委托诉讼代理人刘啸峰、张文杰到庭参加诉讼。被上诉人杨霞经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。杜爱华上诉请求：一、判令撤销大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初580号民事判决书；二、判令停止对大同市金色水岸龙园1号楼1单元15号房屋的强制执行，并解除查封；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：上诉人2016年9月19日购买了位于大同市金色水岸龙园1号楼1单元15号房屋，并办理了房屋买卖合同公证,购房款已经全部支付，上诉人购房后便接收了房屋并对房屋进行装修，装修后便一直居住至今。上诉人在房屋被查封前已经实际占有房屋,因房屋产权人的原因导致一直未办理产权变更登记。一审法院认为上诉人在查封前未合法占有房屋,且未办理房屋过户手续，因此判决恢复执行房屋。上诉人认为一审法院对事实认定部分错误，上诉人一审提交的房屋入住证明能够证实上诉人在房屋查封前已经实际占有房屋，根据常识，房屋的物业费、燃气费、水电费是在入住之后才会产生，而且交费一般都有交费周期，因此能够证实在开票前上诉人已经入住。上诉人提交的物业证明合法有效,现没有其他证据推翻该证明，一审法院对此证据不认定没有相关依据。上诉人作为退休干部，同本案被告杨霞没有利害关系，双方不存在虚假买卖的事实，上诉人购房后因为杨霞的原因导致一直无法过户。综上所述，本案争议房屋根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除被上诉人的执行，因此请求法院查明事实，依法改判。被上诉人刘淑萍答辩称：原判正确，应予维持。刘淑萍向一审法院起诉请求：1、判令在（2016）晋0202民初2256号执行案件中对杨霞名下的大同市城区御河东路龙园1号楼1单元15号房屋予以继续执行；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月，原告刘淑萍因与被告杨霞民间借贷纠纷向该院提起诉讼，并提交了财产保全申请。2016年11月15日，大同市平城区人民法院作出（2016）晋0202民初2256号民事裁定书，裁定查封被告杨霞名下位于大同市城区御河东路龙园1号楼1单元15号房屋。2016年11月22日，大同市平城区人民法院查封杨霞名下位于大同市城区御河东路龙园1号楼1单元15号房屋。2016年12月27日，大同市平城区人民法院就原告刘淑萍与被告杨霞民间借贷纠纷一案作出（2016）晋0202民初2256号民事判决书，判令被告杨霞归还原告刘淑萍借款355000元。该判决已生效。因被告杨霞未履行生效判决，原告申请强制执行查封房屋。2018年10月31日，案外人杜爱华就（2016）晋0202民初2256号执行案件中对杨霞名下的大同市城区御河东路龙园1号楼1单元15号房屋的查封提出书面执行异议。2018年12月21日，大同市平城区人民法院作出（2018）晋0213执异21号执行裁定书，裁定中止对大同市城区御河东路龙园1号楼1单元15号房屋的执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告杜爱华与被告杨霞在2016年9月19日签订房屋买卖合同，杜爱华陈述2016年9月18日以现金方式交付杨霞300000元房款，2016年9月19日被告杜爱华委托王继先向杨霞指定账户转账250000元用于支付房款并提供中国银行交易明细予以证实，被告杨霞于2016年9月18日给杜爱华出具收到房款550000元的收条。2016年9月19日被告杜爱华与被告杨霞共同至大同市御诚公证处就房屋买卖合同办理公证手续，大同市御诚公证处2016年9月19日出具公证书，故杜爱华与杨霞之间存在房屋买卖合同关系。关于本案争议的被告杜爱华是否在诉争房屋查封前实际合法占有诉争房屋、对诉争房屋是否享有排除执行的权利，被告杜爱华提供的物业费、燃气费、水费、电费、采暖费票据中最早的交费时间是2016年12月23日交付的采暖费，系在诉争房屋查封之后；杜爱华提供的大同翔龙集团物业管理有限责任公司出具的证明没有公司负责人签字，且杜爱华陈述该证明内容系其自行书写，物业公司根据查询最早的交费记录是2016年12月出具2016年9月杜爱华开始入住，且物业公司出具人员未出庭陈述作证，故物业公司出具的入住证明形式不符合法定要求，且依据不足，对物业公司出具的证明该院不予确认；被告杜爱华提供的装修公司出具的证明、装修明细、营业执照，均系装修公司单方制作，杜爱华未能提供付款凭证予以佐证，不能证明装修实际发生，故对上述证据不予确认。综上,杜爱华提供的证据不能证明其在诉争房屋查封之前合法占有该房屋,且被告杜爱华在查封之前未办理房屋过户手续,故现无证据证明被告杜爱华对诉争房屋具有合法有效排除执行的权利,故原告主张继续执行杨霞名下位于大同市城区御河东路龙园1号楼1单元15号房屋,符合法律规定,予以支持。诉讼费依法由败诉方承担。据此,依照最高人民法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决：恢复执行大同市平城区御河北路东侧龙园1号楼1单元15号房屋。案件受理费100元，由二被告负担。二审中，上诉人提交了大同市翔龙集团物业管理有限责任公司出具的证明一份，欲证明金色水岸龙园1号楼物业费的收费周期是第一年度的10月1日至次年度的9月30日。被上诉人质证认为，该证明是物业公司内部出具的，没有资格对外作出的证明，且没有经办人签字，不能作为认定案件事实的依据。本院认为，仅上诉人提供的该证明并不能证明其待证事实，故对该证据本院不予采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的主要焦点是案外人杜爱华是否享有排除涉案房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杜爱华与杨霞之间的房屋买卖合同经过公证处公证，上诉人杜爱华提供的收据、银行交易明细等证据亦可证明其交纳了购房款，一审法院对双方之间买卖合同的真实性予以确认正确。关于上诉人杜爱华是否在法院查封前合法占有诉争房屋的问题，本院认为，上诉人主张其于2016年9月对涉案房屋进行了装修并入住，但是其提供的装修公司出具的证明、装修明细等证据，系装修公司单方制作，上诉人及装修公司均未提供相关的装修票据予以佐证，上诉人也未能提供付款凭证，故上述证据不能证明装修实际发生。且上诉人提供的物业费、燃气费、水费、电费、采暖费等票据的缴费时间均在法院查封涉案房屋之后，故上诉人提供的现有证据不能证明其在法院查封前合法占有诉争房屋。上诉人提供的证据无法排除强制执行，对其上诉请求本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费100元，由上诉人杜爱华负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 马卉妍审判员 张丽娟 二〇一九年十月十五日书记员 谭震红