四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1211号 上诉人（原审被告）：梅虹，女，1968年4月9日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：章靖，邻水县义正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：熊敏，女，1973年3月12日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：刘功勋，四川顿开律师事务所律师。 上诉人梅虹因与被上诉人熊敏房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省邻水县人民法院(2019)川1623民初1221号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梅虹上诉请求:1.撤销四川省邻水县人民法院(2019)川1623民初1221号民事判决第二项，改判梅虹不承担给付义务；2.本案一、二审案件受理费由熊敏承担。事实和理由：1.熊敏与梅虹于2004年6月签订的房屋买卖协议，双方约定的最后付款期限为2004年12月31日，即便从房屋办理产权证的登记时间起算，熊敏起诉均已超过诉讼时效；2.案涉房屋的土地出让金不应由梅虹独自承担，熊敏也应付相应的责任。 熊敏辩称，抵债之房经人民法院裁定将产权证办至梅虹名下，熊敏于2017年12月才得知梅虹拒不履行付款义务，本案未超过诉讼时效。案涉房屋未交土地出让金系房屋权利瑕疵，梅虹知道后未通知人民法院和熊敏，表明其愿意承受该瑕疵。综上，请求驳回上诉，维持原判。 熊敏向一审法院起诉请求：1.依法调解或判决梅虹给付熊敏购房余款83,200元及从2005年1月1日起至2019年6月30日按中国人民银行同期贷款四倍计算利息266,781.96元、违约金30,000元；2.梅虹负担所购房屋的全部税费（含土地出让金）；3.若梅虹拒付上述款项，依法执行回转，返还所购房屋，熊敏愿意退还已付购房款30,000元及其过户登记的各种税费（含土地出让金）；4.本案诉讼费用由梅虹承担。诉讼过程中，熊敏撤回第3项诉讼请求，并增加一项诉讼请求：要求梅虹承担原诉讼案件的诉讼费6,500元及执行费2,000元。 一审法院审理查明：熊敏诉邻水县市政公用建设有限公司建筑二分公司（以下简称邻水市政二分公司）民间借贷纠纷一案，经一审法院审理后于2002年8月8日作出（2002）邻水民初字第451号民事判决：“由邻水市政二分公司付给熊敏借款100000元及资金利息（利息从2001年5月10日起按中国人民银行规定的同类贷款利率的4倍算至该款付清之日止）。案件受理费3510元，其他诉讼费1790元，诉前财产保全费1200元，共计6500元，由邻水市政二分公司承担。”判决生效后，邻水市政二分公司未履行该判决确定的义务，熊敏向一审法院申请执行邻水市政二分公司，并缴纳了2000元执行费。执行中，熊敏作为甲方（卖方）与梅虹作为乙方（买方）于2004年6月5日签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方熊敏将其法院执行抵偿其借款的位于邻水县后面，滨河路侧边宏志楼二层六间房屋（297.72平方米）卖给乙方梅虹所有。二、房屋价格为113200元，乙方梅虹于2004年6月10日前付30000元，余款在2004年12月31日前全部付清。三、甲乙双方应自觉履行协议，若违约，应支付对方违约金30000元。四、乙方梅虹在办理房屋产权及土地使用权过户手续的过程中税费自行负担。” 2004年6月10日，一审法院作出（2004）邻水执字第218－2号民事裁定：“本院依据已发生效力的四川省邻水县人民法院（2002）邻水民初字第451号民事判决书，依法受理申请执行人熊敏申请执行被执行人邻水市政二分公司民间借贷纠纷一案，并于2003年3月19日向被执行人邻水市政二分公司发出执行通知书，责令被执行人在即日内履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未在指定的期限内履行。2003年12月5日，被执行人提出和解意见，愿以其所有的位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼Ａ幢第二层六间房屋（吴中志承建）折价抵清申请执行人的借款本息，申请执行人熊敏不同意，而要求将该房屋依法评估、拍卖。一审法院依法于2004年2月22日将被执行人位于邻水县后面滨河路旁宏志楼Ａ幢第二层半成品房屋六间委托评估机构进行评估。评估后，于2004年5月17日委托四川广安万兴拍卖有限责任公司进行公开拍卖。2004年6月3日拍卖时，因证件、租用年限较长、装修等原因而拍卖未果。同年6月4日，申请执行人熊敏提出申请，愿意按物价认证中心评估价113200元接受宏志楼Ａ幢二层六间房屋，并以此抵偿被执行人所欠申请执行人相应价值的借款本息。同年6月5日申请执行人熊敏提出，熊敏与梅虹达成房屋买卖协议，已将应抵偿其借款的宏志楼Ａ幢二层六间房屋以物价认证中心评估价转让给梅虹，并要求将该房屋直接裁定给梅虹所有。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第281条和最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第46条、47条、第49条的规定，裁定如下：一、将被执行人邻水市政二分公司（吴中志承建）所有位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼Ａ幢第二层房屋六间（套内面积279.72平方米）折价113200元，以此抵偿申请执行人熊敏的借款本金100000元和利息13200元。二、将被执行人邻水市政二分公司（吴中志承建）所有位于邻水县后面滨河路旁边宏志楼Ａ幢第二层房屋六间（套内面积279.72平方米）的房屋所有权、土地使用权转移给梅虹（身份证号码：5130316××××××××）。”裁定后，梅虹向一审法院预交了30000元购房款。 2013年8月22日，邻水县鼎屏镇和平桥社区出具证明证实，案涉房屋地址变更为邻水县鼎屏镇滨南路104号1单元2楼1号。2013年8月27日，梅虹与其夫余宗一向原四川省邻水县地税局缴纳了案涉房屋买卖的契税印花税4,589.6元。2014年1月2日，梅虹与其夫余宗一向原邻水县房地产业产权监理所申请对案涉房屋办理转移登记，梅虹与余宗一并约定将案涉房屋产权登记为梅虹单独所有。2014年1月9日，梅虹缴纳了交易手续费26,643元，并领取案涉房屋的产权证书。当天，梅虹缴纳了评估费3,260元，并向四川省邻水爱众燃气有限公司缴纳了安装材料费2,000元。2014年1月22日，梅虹向邻水县国土资源局缴纳了案涉房屋土地出让金89,628元、登记费、交易费1,190元、国有土地使用权转让的契税、印花税3,634.92元。 2014年12月16日，一审法院作出（2004）邻水执字第218－3号执行裁定书：“将被执行人邻水市政二分公司、吴中志在邻水县鼎屏镇和平居民委员会应得的售房款予以扣留、提取250,000元至邻水县人民法院”。同日，一审法院向邻水县鼎屏镇和平居民委员会发出（2004）邻水执字第218－3号协助执行通知书，并予以送达。 2017年10月26日，一审法院以（2014）邻水执字第178号通知书向梅虹、余宗一通知：“在本院执行熊敏与邻水市政公二分公司（法定代表人吴中志）民间借贷纠纷一案，申请人熊敏与你对被执行人的房屋达成买卖协议后，你未履行该协议。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第61条、第67条规定，通知如下：你自收到本通知后的三十日内向申请执行人熊敏履行房屋买卖余款81,200元（应为83,200元）及利息。如有异议，应当自收到本通知后十五日内向本院提出，若逾期未履行，本院将依法追究你的法律责任。”2017年12月11日，梅虹向一审法院出具书面《情况说明》：“我与熊敏2004年签订的房屋买卖协议，2004年我按约定支付了30,000元。由于当时该房屋属违法建筑而办不了房权产籍及土地使用证（但法院当时已确定该房屋的买卖协议的效力），依据贵院下达的裁定书，2014年才办理所有权证。办理土地使用证时我帮熊敏缴纳了土地出让金10万多元，实际我缴纳了房款14余万元，该房屋的款项我全部付清。协议内容约定我只承担税费，土地出让金应由卖方承担。因此熊敏的房款已付清”。2017年，熊敏在一审法院领取了梅虹先付的30,000元房款。 另查明，2014年8月31日，因邻水县中信建筑工程有限公司向中国工商银行股份有限公司邻水支行申请贷款，梅虹将案涉房屋作为了该借款的抵押担保物，现四川省华蓥市人民法院已判决确认中国工商银行股份有限公司邻水支行享有案涉房屋的优先受偿权。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人的基本义务是履行向买受人交付标的物并转移所有权的义务，买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。一审法院作出的（2004）邻水执字第218-2号民事裁定书确认了两项内容：一是邻水市政二分公司将案涉房屋以物价认证中心评估价113,200元抵偿对熊敏的借款本息，属于以物抵债；二是基于熊敏与梅虹达成的房屋买卖协议，将案涉房屋的权属转移给梅虹。本案涉及的房屋买卖协议与（2004）邻水执字第218-2号民事裁定书是一个整体，具有关联性，民事裁定书第一项已确认熊敏取得案涉房屋的处分权，梅虹又基于与熊敏达成的房屋买卖协议取得变更案涉房屋所有权的权利，而双方签订的房屋买卖协议又是其真实意思表示，那么买受人梅虹理应向出卖人熊敏支付房屋价款。同时根据（2004）邻水执字第218－2号民事裁定书载明的内容，熊敏、梅虹理应知晓案涉房屋无产权证书，也应知晓当时房屋现状的评估价值为113,200元，即在未取得房屋产权时购买房屋的对价为113,200元，梅虹依据该裁定及房屋买卖协议取得了案涉房屋的占有、使用、收益的权利，亦应按照协议约定向熊敏足额支付房屋买卖价款。至于梅虹在2014年缴纳的土地出让金，是为了取得案涉房屋的所有权，不能对抗其应支付的购房款，故对于熊敏要求梅虹支付购房尾款83,200元的请求，予以支持。缴纳土地出让金本是开发商应尽的义务，梅虹可向开发商另行主张权利。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”之规定，因双方已约定逾期付款的违约金为30,000元，故对熊敏主张梅虹支付违约金30,000元的请求，予以支持，对熊敏主张梅虹按中国人民银行同期贷款利率四倍计算利息的请求，不予支持。 关于熊敏起诉是否超过诉讼时效期间的问题。虽然案涉房屋买卖协议约定支付购房尾款的时间为2004年12月31日，但梅虹于2014年1月9日办理案涉房屋的产权登记的行为说明梅虹仍同意按照房屋买卖协议履行义务。之后一审法院作出的（2004）邻水执字第218-3号执行裁定书、（2014）邻水执字第178号通知书以及2017年熊敏在一审法院领取案涉房屋30,000元购房款的行为亦能说明熊敏在主张权利。因此，依据交易习惯与公平原则等，梅虹有义务向熊敏支付购房尾款。 关于梅虹应否承担原民间借贷案件诉讼费和执行费的问题。原案件诉讼费和执行费是熊敏和邻水市政二分公司基于民间借贷纠纷确定由邻水市政二分公司承担的义务，梅虹是基于房屋买卖协议承担支付购房款的义务，梅虹并未承继原债务，对熊敏要求梅虹承担原诉讼费和执行费的请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、第一百四十四条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十四条第四款之规定，判决：一、熊敏与梅虹于2004年6月5日签订的房屋买卖协议有效；二、由梅虹于本判决生效之日起十日内向熊敏支付购房款83,200元及违约金30,000元；三、驳回熊敏的其他诉讼请求。案件受理费8,800元，减半收取4,400元，由熊敏负担3,388元，梅虹负担1,012元。 二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明的案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为,本案二审争议焦点为熊敏提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间及应否承担案涉房屋的土地出让金问题。一审法院作出的（2014）邻水执字第178号通知书和熊敏于2017年在一审法院领取案涉房屋30,000元购房款的行为能够证明熊敏在2017年10月前一直在向梅虹主张权利，2017年12月11日梅虹向一审法院出具的情况说明也表明梅虹愿意履行合同义务，只是其认为通过代付土地出让金的方式已付清房款，故熊敏提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。案涉房屋以113,200元价格抵偿给熊敏后，熊敏以相同价格转卖给梅虹，熊敏、梅虹均应当知道案涉房屋在抵债时存在权利瑕疵，现案涉房屋已经升值，梅虹不愿解除买卖协议，应当按照协议履行给付尾款和违约金的义务，让熊敏承担案涉房屋的土地出让金有失公平。 综上所述，梅虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2564元,由梅虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十月二十一日 法官助理 刘京峰 书 记 员 何 旭