甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初2284号原告：庆阳嘉鑫建材有限公司。法定代表人：王继文，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵一儒，该公司职员。委托诉讼代理人：张睿，甘肃昕脉律师事务所律师。被告：唐海斌，男。原告庆阳嘉鑫建材有限公司（以下简称嘉鑫公司）诉被告唐海斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉鑫公司的委托诉讼代理人赵一儒、张睿到庭参加了诉讼，被告唐海斌经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告嘉鑫公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即腾退嘉鑫国际建材城D区5栋210号铺位；2、请求判令被告按照每平方米每月3元（89.21平方米）标准支付拖欠的2017年7月1日起至实际腾退之日止的物业费，并按照拖欠金额月2%的标准从应付款之日起至实际清偿之日支付违约金；3、判令被告支付原告2017年度年采暖费2409元（89.21/272409元），并从2017年起至实际支付之日按照月2%的标准支付违约金；2018年度采暖费2944元（89.21/332944元），并从2018年10月11日起至实际清偿之日按照月2%的标准支付违约金；4、判令由被告按照32元/㎡/月的标准支付拖欠的自2017年6月1日起至实际腾退之日的租金，并按照月2%的标准从应付款之日起支付违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定将原告所有的位于嘉鑫国际建材城D区5栋210号铺位租赁给被告使用，面积为89.21㎡，租赁期限为3年（2016年5月1日至2019年4月30日）。自2017年度起，被告拖欠物业费、取暖费及租赁费，现在所欠款项：（1）物业费5621元以及违约金771元，共计：6392元；其中：2017年度7-12月份物业费89.21×3×6＝1606元；2018年度1-12月份物业费89.21×3×12＝3212元；2019年度1-3月份物业费89.21×3×3＝803元；拖欠2017年度7-12月物业费1606元的违约金1606×2%×16＝514元（从2017年9月30日起暂计算至2019年1月31日）；拖欠2018年度1-12月物业费3212元的违约金3212×2%×4＝257元（从2018年9月30日起暂计算至2019年1月31日）；该项物业费暂计为5621元、违约金暂计为771元，暂合计6392元；（2）2017年度采暖费2409元（89.21×27＝2409元）并从2017年10月11日起至实际支付之日按照月2%的标准支付违约金，（暂从2017年10月11日计算至2019年2月11日为2409×2%×16＝771元）；2018年度采暖费2944元（89.21×33＝2944）元并从2018年10月11日起至实际清偿之日按照月2%的标准支付违约金，（暂从2018年10月11日计算至2019年2月11日为2944×2%×4＝236元）即：采暖费合计5353元、违约金暂合计1007元，以上两项暂共计6360元;（3）2017年6月1日至实际腾退之日租金，暂计算至2019年3月31日间欠付的租金（2017年6月1日-2018年5月31日租金89.21×32×12＝34257元-（22838-10038）元＝21457元；2018年6月1日至2019年3月31日租金为89.21×34×10＝30331元），并按照月2%的标准从应付款之日起支付违约金（2017年度欠付租金21457元的违约金暂从2017年5月1日计算至2019年3月31日为21457×2%×22＝9441元；2018年度欠付租金30331元,的违约金暂从2018年5月1日计算至2019年3月31日为30331×2%×10＝6066元）即：租金暂合计51788元、违约金暂合计15507元，以上两项暂共计67295元。原告多次下发催款通知，但被告至今未缴纳拖欠的费用。综上，被告屡次违约，不能按期缴纳拖欠的费用，已造成原告经济损失，为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判如所请。被告唐海斌未答辩。经审理查明：2015年11月30日，嘉鑫公司（出租方，甲方）与唐海斌（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：“甲方将位于（产权面积277平方米）铺位租赁给乙方经营，面积89.21平方米，用于国邦门窗品牌的经营，租赁期限三年：自2016年5月1日至2019年4月30日止；租金计算标准：租赁期限内第一年，乙方仅需一次性足额缴纳5个月租金，即可使用商铺12个月。即：合同第一年，乙方按30元/月/平方米的标准，向甲方缴纳的年租金总额为13382元；租赁期限内第二年，乙方仅需一次性缴纳8个月租金，即可使用商铺12个月。即：合同第二年，乙方按32元/月/平方米的标准，向甲方缴纳的年租金总额为22838元；租赁期限内第三年，乙方仅需一次性足额缴纳9个月租金。即合同第三年，乙方按34元/月/平方米的标准，向甲方缴纳的年租金总额为27298元。被告需缴纳履约保证金2676元，商品质量保证金2000元，如乙方按照本合同约定条款履约，在本合同终止后一个月内，甲方将履约保证金不计利息退还乙方，如果乙方在履约过程中违约或者单方提前终止合同，则履约保证金不予退还。合同期满，乙方的“三包”服务期满，无任何质量投诉和售后遗留问题，甲方将于7个工作日内不计利息向乙方返还商品质量保证金。物业管理费标准为3元/平方米/月，物业管理费应于每季度最后7个工作日内付清下季度费用。乙方应于每年10月10日前按照庆阳市采暖费标准缴清本年度采暖期的全部采暖费。违约责任：乙方如迟延缴纳租金、物业费、采暖费等，应按欠款金额1%/天的标准承担违约金，当迟延缴纳以上费用达到10日以上（含10日），甲方可暂停对乙方在水、电、暖等各方面的服务并取消乙方本年度的免租优惠政策。迟延缴纳以上费用超过15日，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，不予退还履约保证金，并诉讼追索拖欠费用…。”合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告向原告缴清了2017年6月1日之前的租金、物业费、采暖费。之后，被告向原告交纳了12800元租金，再未向原告交纳租金、物业费、采暖费，原告经多次催要未果，向本院起诉。截止2019年4月30日，被告欠付原告租金54821.14元，物业费5888.63元，采暖费5353元。上述事实，有原告的陈述，房屋租赁合同、采暖费标准、收款收据、催款通知在卷证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同法律关系。双方当事人应当按照租赁合同约定全面履行合同义务，被告未按照合同约定履行支付租赁费及合同约定的物业费、采暖费，属违约行为，应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告支付租赁费及约定的其他费用的请求成立，予以支持。对于原告请求的违约金，原告未提交证据证明其实际损失，经本院审查，该约定过高，本院依法予以调整，参照法释〔1999〕8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，本案以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告唐海斌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告庆阳嘉鑫建材有限公司腾退嘉鑫国际建材城D区5栋210号铺位；二、被告唐海斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告庆阳嘉鑫建材有限公司2019年4月30日之前的租金54821.14元，并按每月3033.14元（每月每平方米34元×89.21平方米）的标准向原告庆阳嘉鑫建材有限公司支付自2019年5月1日起至实际腾退D区5栋210号铺位之日止的房屋占用费；三、被告唐海斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告庆阳嘉鑫建材有限公司2019年4月30日之前物业管理费5888.63元，并按照每月267.63元的标准（每月每平方米3元×89.21平方米）计算支付自2019年5月1日起至实际腾退房屋之日的物业费；四、被告唐海斌于本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠原告2017年度、2018年度的采暖费5353元；五、被告唐海斌自2017年6月2日起按年利率4.6%的标准承担上述租赁费、物业费、采暖费至实际付清之日止的违约金（已支付租赁费12800元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2901元，公告费600元，合计3501元，由原告庆阳嘉鑫建材有限公司负担1116元，被告唐海斌负担2385。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 任 舸人民陪审员 辛佩华人民陪审员 杨 丹 二〇一九年十月三十一日书 记 员 王锦辉附本案引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。