湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7271号上诉人（原审原告）：周庆龙，男，1973年6月22日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：龙英，湖南次元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹晋水，男，1962年5月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审被告）：石光琼，女，1958年9月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，住所地湖南省长沙市芙蓉中路二段109号。负责人：王闯。委托诉讼代理人：梁春兰，湖南正军律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，湖南正军律师事务所律师。上诉人周庆龙因与被上诉人曹晋水、石光琼、中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行（以下简称中国银行蔡锷支行）第三人撤销之诉一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2016）湘0103民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人周庆龙上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人提交的证据及客观事实均能证实湖南恒创物业发展有限公司(以下简称“恒创公司”)与被上诉人曹晋水、石光琼之间的商品房买卖行为系假按揭行为，原审法院认定事实错误。1、恒创公司于2002年以2880元/㎡的价格将长沙市天心区仰天湖新村1号明媚星城3栋603号房产出售给曹晋水、石光琼，2004年房价上涨时，又以2173元/㎡的单价将同样的房屋出售给上诉人，前者的房款价格与当时市场价格相差悬殊，从两者售价的差异来看明显不合理，有恶意串通定位高价套取银行贷款之嫌。2、上诉人向原审法院提交的恒创公司的会计凭证及黄霞(另案被上诉人)本人的亲口陈述均能完全证实当时恒创公司与被上诉人曹晋水、石光琼之间签订商品房买卖合同的来龙去脉以及假按揭真套现的合同目的，原审法官亦向黄霞证实了该说法的真实性，但在作出裁判时却将该关键事实予以忽略，认定事实错误。3、被上诉人的行为客观上反映了对案涉房屋置之不理的态度，因为就买受人而言，其最终目的就是欲取得房屋所有权，而取得合同标的物所有权的唯一途径为变更登记的完成，多年来，被上诉人曹晋水、石光琼在取得商品房预售合同登记备案后不仅没有积极的促成房产证的办理，反而在房价疯涨的情况下，因与被上诉人中国银行蔡锷支行的债务纠纷，直接将该房屋抵偿给中国银行蔡锷支行，如此反常的举动只能理解为被上诉人曹晋水、石光琼当时在签订该买卖合同时便不是以取得房屋的所有权为合同目的，其真实意思表示为帮助恒创物业套取银行资金周转，在目的达成后以房子作为抵押脱身，因此，被上诉人曹晋水、石光琼与恒创物业之间的假按揭事实显而易见，原审法院认定事实错误。4、原审判决避重就轻，只字未提两份《商品房买卖合同》的效力及认定问题，在两份合同均属有效的前提下，应结合各种因素判断双方买卖合同的效力，而非当然的以贷款合同有效倒推买卖合同的效力，因贷款合同与买卖合同属两种不同的法律关系，即便案涉房屋存在抵押的情形，但并不影响上诉人要求取得案涉房屋所有权的请求权利，原审法院以此为由驳回上诉人的全部诉求毫无事实和法律依据。5、上诉人请求撤销的原《民事调解书》内容本身不合法。《民事调解书》载明“曹晋水、石光琼自愿以曹晋水名下的长沙市天心区仰天湖新村一号…，曹晋水同意案涉房产所有权于调解发生法律效力之日起归中国银行蔡锷支行所有”属明显错误，在该调解作出之时，曹晋水并未取得案涉房屋的所有权，仅仅办理了备案登记，而备案登记属于房地产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，并非权属登记，不产生物权变动和物权公示的效力，因此，曹晋水对案涉房屋不具有处分的权利，其直接将房屋抵偿给银行的行为不合法。6、天心区法院(2008)天民初字1547号《民事调解书》审判程序违法，根据《民事诉讼法》的解释第二百五十七条第一款之规定，起诉时被告下落不明的，不适用简易程序。综上，一审法院罔顾事实与法律规定作出的判决，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人中国银行蔡锷支行辩称，1、被上诉人曹晋水与恒创公司于2002年9月18日签订《商品房买卖合同》,随后又以所购买房屋与中国银行蔡锷支行签订《个人消费贷款合同》及《长沙市房地产抵押合同》，该系列合同形式与内容均符合法律规定，真实、合法、有效，且《个人住房贷款抵押登记备案证明》载明中国银行蔡锷支行合法取得长沙市天心区仰天湖新村1号明媚星城第3幢6层603号房屋的抵押权。恒创公司于2004年6月21日又将涉案房屋另行出售给周庆龙，即使存在价格上的差异，也不能仅此推定有恶意串通定位高价套取银行贷款之嫌，理由:一是房价是市场定价，并没有国家规定的市场统一价;二是出售时间间隔长达近两年之久;三是周庆龙没有提供相关证明购房价与当时市场价相差悬殊的证据。2、周庆龙拥有恒创公司完整的内部会计凭证等财务资料，不能排除与恒创公司有“合谋”的密切关系，也不能排除周庆龙自购买涉案房屋时就明知该房屋早已出售给曹晋水及已办理备案登记的事实，且心甘情愿地接受有瑕疵的房产。3、曹晋水不能正常履行合同义务导致将涉案房屋抵偿给中国银行蔡锷支行的行为恰好体现了曹晋水积极处理涉案房屋的态度，曹晋水作为产权所有人产权理性处理所有权并无不妥。反之，周庆龙重复购买涉案房屋后，在实际履行《商品房买卖合同》过程中自始就明知案涉房屋存在瑕疵，既没有积极及时维护自身合法权利。也没有全面履行合同应尽的义务，购房余款及相应的利息至今没有支付，其购买行为不是善意购买行为，不应当受到法律保护。4、中国银行蔡锷支行与曹晋水签订《中国银行消费贷款借款合同》后，已经一次性将全部贷款划转到恒创公司指定的银行账户,中国银行蔡锷支行已经为获得案涉房屋的物权保护而先期支付了对价，完全履行了合同应尽的义务。周庆龙从自愿订立一房二卖的合同、不能办理备案登记、仅支付约定房价的三分之一房款到非法占有涉案房屋，上诉人的行为自始至终都不能说是善意的，应当自行承担对其不利的法律后果。5、《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖合同或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记，预告登记后,未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。本条的规定，一是不仅“所有权”可以申请预告登记，包括抵押权在内的“其他物权”亦可以申请预告登记，二是赋予抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，三是预告登记是房屋登记机构向登记权利人发放的登记证明，具有社会公示效力。曹晋水属于案涉房屋前期的合法所有人，对房屋所有权的处置没有任何法律瑕疵，与中国银行蔡锷支行签订的《民事调解书》真实、合法、有效。综上，一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。被上诉人曹晋水、石光琼未予答辩。上诉人周庆龙一审法院起诉请求：1、请求撤销（2008）天民初字第1547号《民事调解书》；2、请求确认长沙市天心区仰天湖新村1号明媚星城3栋603的房屋归周庆龙所有；3、请求确认曹晋水与中国银行蔡锷支行签订的《个人消费贷款合同》无效，《房地产抵押合同》无效；4、本案诉讼费由曹晋水、石光琼、中国银行蔡锷支行承担。一审法院认定事实：2002年9月18日，曹晋水与案外人湖南恒创物业发展有限公司（以下简称恒创公司）签订《商品房买卖合同》，约定恒创公司将其建设的长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房出售给曹晋水，房屋建筑面积201.08平方米，单价2880元/平方米，总价579110元，付款方式为银行按揭，合同签订当日付房款173110元，余款406000元由按揭银行提供按揭贷款，恒创公司应当在2002年11月30日前将符合合同约定的商品房交付曹晋水使用。2002年10月23日，曹晋水与中国银行蔡锷支行签订了《个人消费贷款合同》，约定曹晋水向中国银行蔡锷支行借款40.6万元，借款期限为240个月，借款利息为月息4.2‰，按月结息，贷款用于个人住房消费，采用月均还款法归还，合同项下全部债务由曹晋水提供房产抵押担保，并由恒创公司提供连带责任还款保证。同时，曹晋水与中国银行蔡锷支行签订《长沙市房地产抵押合同》，合同约定曹晋水自愿将长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房屋的所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权抵押给中国银行蔡锷支行，以担保上述《中国银行个人消费贷款合同》的履行，并在长沙市房地产交易管理所办理了抵押登记，《个人住房贷款抵押登记备案证明》载明抵押权人为中国银行蔡锷支行，抵押存续期限自2002年10月23日至2022年10月22日止。2002年10月24日，中国银行蔡锷支行将贷款40.6万元依曹晋水的指示支付至恒创公司账户。曹晋水在偿还部分贷款后未按期还款，中国银行蔡锷支行于2008年7月30日向该院对曹晋水、石光琼提起诉讼，请求解除与曹晋水签订的《中国银行个人消费贷款合同》，并要求曹晋水、石光琼偿还借款本金及利息。2008年9月25日，中国银行蔡锷支行与曹晋水、石光琼达成调解协议，由该院出具（2008）天民初字第1547号民事调解书，双方一致确认截至2008年9月25日，曹晋水、石光琼欠中国银行蔡锷支行借款本息共计348442.43元，曹晋水、石光琼自愿以曹晋水名下的长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房抵偿曹晋水、石光琼共同所欠中国银行蔡锷支行的贷款本息348442.43元，曹晋水同意涉案房产所有权于调解发生法律效力之日起归中国银行蔡锷支行所有。2010年7月8日，中国银行蔡锷支行向该院申请执行该院（2008）天民初字第1547号民事调解书，该院依法受理，立案案号为（2010）天执字第635号。在执行过程中，因查明的财产无法处置，无法执行到位，中国银行蔡锷支行也同意本次执行程序依法终结，该院于2010年10月8日作出（2010）天执字第635号执行裁定书，裁定终结该案的本次执行程序。2012的9月4日，周庆龙等四人向中国银行蔡锷支行发出《关于解决明媚星城廖晓春等四户业主住房贷款及产权问题的请求》，称周庆龙等四人于2003年在恒创公司开发的明媚星城小区购买住房各一套，在交了部分房款后得知开发商将住房以公司员工或家属的名义在中国银行蔡锷支行做了按揭抵押贷款套取资金周转，他们得知后，停止了余款的支付，并多次催促开发商及时退抵，但开发商未解决，现他们愿意按照购房合同将余款交付银行以减少此笔问题贷款给银行造成的损失，也恳求中国银行蔡锷支行将房屋退抵以顺利办好产权证。另查明，2004年6月21日，周庆龙与恒创公司签订《商品房买卖合同》，约定恒创公司将其建设的长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房出售给周庆龙，房屋建筑面积201.08平方米，单价2173元/平方米，总价436946元，付款方式为银行按揭，合同签订当日付房款136946元，余款300000元由按揭银行提供按揭贷款，恒创公司在周庆龙将房款全部付清后将符合合同约定的商品房交付周庆龙使用。当日，周庆龙向恒创公司支付了购房款136946元。之后，恒创公司未将该商品房买卖合同备案，也未办理按揭贷款，但将房屋将会给周庆龙，周庆龙一直由其实际占有使用，未付剩余房款。还查明，曹晋水与石光琼系夫妻关系。一审法院认为，曹晋水与案外人恒创公司就长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房屋签订《商品房买卖合同》后，与中国银行蔡锷支行签订《个人消费贷款合同》申请按揭贷款，并签订《长沙市房地产抵押合同》将上述涉案房屋抵押于中国银行蔡锷支行处，同时办理了抵押登记。周庆龙诉称曹晋水与中国银行蔡锷支行订立《个人消费贷款合同》系以合法形式掩盖非法目的，与《长沙市房地产抵押合同》一并属无效合同，但未举证证明，中国银行蔡锷支行与曹晋水签订的《个人消费贷款合同》及《长沙市房地产抵押合同》出于真实的贷款意愿，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，中国银行蔡锷支行取得长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房屋的抵押权。因曹晋水未按期还款，中国银行蔡锷支行诉至该院并曹晋水达成以房抵债的调解协议，由该院出具（2008）天民初字第1547号《民事调解书》，该《民事调解书》内容真实合法，未损害周庆龙的权益，故周庆龙请求撤销（2008）天民初字第1547号《民事调解书》的诉讼请求该院不予支持，周庆龙请求确认长沙市天心区仰天湖新村一号明媚星城第3幢6层603号房屋归其所有，以及请求确认曹晋水与中国银行蔡锷支行签订的《个人消费贷款合同》无效，《房地产抵押合同》无效的诉讼请求该院亦不予支持,周庆龙的权益如有损害，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第三项规定判决：驳回周庆龙的全部诉讼请求。本案受理费6890元，由周庆龙负担。二审中，上诉人周庆龙向本院提交了以下证据：证据1、明媚星城房屋交接合同，拟证明周庆龙合法合理占有使用该房屋，同时证明房屋购买应该是签订合同、交付房款、房屋交付、占有使用四个过程。证据2、（2015）天民初字第3419号民事裁定书，拟证明周庆龙曾向天心区法院提起商品房销售合同纠纷诉讼。证据3、商品房买卖合同、房屋产权证、证人银某证言，拟证明，1、当时明媚星城房屋购买价格是2100元／㎡；2、证明在按揭贷款购买房屋期间是应该正常办理房屋产权证，也能够办理房屋产权证。证据4、（2017）湘01民终8132号民事判决书，拟证明天心区法院和长沙市中级人民法院均支持合理合法购买一方的房屋所有权。证据5、撤诉申请、（2008）天民初字第1547号适用简易程序审理案件通知书，拟证明天心区法院适用简易程序违法。被上诉人中国银行蔡锷支行发布如下质证意见：一、对证据1的“三性”有异议。上诉人的购房时间晚于曹晋水的购房时间长达近两年时间，占有、使用案涉房屋没有法律依据；2、上诉人没有履行合同应尽的基本义务，迄今为止，仅支付了购房总价的30%，占有房屋的行为是非法的；3、上诉人的购房合同约定了备案登记时间以及按揭贷款等事项，上诉人没有按约定进行备案登记及办理按揭贷款，应当自行承担对其不利的法律后果。二、对证据2的“三性”均有异议，上诉人提起的诉讼时间是2015年8月18日，2017年8月8日提起撤诉，早已丧失作为第三人提出撤销之诉的时效。三、对证据3的“三性”均有异议。1、证人购房后完全履行了合同应尽的义务，且向银行申请并办理了按揭贷款，与本案的事实不具有类比性；2、相反却能证明上诉人因为没有及时向银行申请办理按揭贷款，且放弃了交购房余款的基本义务，应自行承担对其不利的后果。四、对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议。1、该案与本案虽然案情大致相同，但是申请诉讼的方式完全不同；2、该案的被告与中国银行蔡锷支行于2008年以《民事判决书》结案，判决文书没有对案涉房屋的归属进行确认，而本案的当事人曹晋水与中国银行蔡锷支行对于案涉房屋的纠纷于2008年以《民事调解书》结案，调解书明确了案涉房屋抵偿曹晋水欠中国银行蔡锷支行的贷款本息348442.43元。五、对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，已超过撤销之诉的时效。以上五组证据均不属于新证据，应当不予采纳。本院对上诉人提交的证据认证如下：证据1，对其真实性予以认定，但上诉人的购房时间晚于被上诉人中国银行蔡锷支行对涉案房屋设定抵押权的时间，故对其关联性不予认定；证据2，对其真实性予以认定，但与处理本案无直接关联性，故对其关联性不予认定；证据3，证人未出庭接受质询，真实性无法核实，且与本案无直接关联性，故不予认定。证据4、5，对其真实性、合法性予以认定，但与本案无直接关联性，故对关联性不予认定。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人曹晋水与案外人恒创公司签订《商品房买卖合同》后，再与被上诉人中国银行蔡锷支行签订了《个人消费贷款合同》、《长沙市房地产抵押合同》，中国银行蔡锷支行对涉案房屋办理了抵押登记手续。上诉人周庆龙与恒创公司签订房屋买卖合同的时间在中国银行蔡锷支行对涉案房屋办理了抵押登记之后，周庆龙在签订房屋买卖合同时未尽谨慎审查义务，自身存在过错，且其后签订的合同不能妨害中国银行蔡锷支行对涉案房屋抵押权的行使，故一审判决对周庆龙要求撤销（2008）天民初字第1547号《民事调解书》的诉请未予支持，并无不当。关于周庆龙要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉请，不应在本案中一并处理，故不予支持。综上所述，上诉周庆龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6890元，由上诉人周庆龙负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月十五日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。