宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初9835号 原告:田钢，男，1987年8月24日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：任炤，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告:宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。 法定代表人:李志明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。 原告田钢与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田钢的委托诉讼代理人任炤、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告田钢向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告办理某房屋所有权转移登记并协助原告办理不动产权证书；2、请求依法判令被告承担逾期办理该涉案房屋不动产权证书违约金61766.72元(时间暂自2017年9月20日至2019年7月31日)，并承担该违约金直至涉案房屋不动产权证书办理完毕之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年11月16日，原、被告双方签订《银川市商品房买卖合同(预售)》(以下简称:合同)一份，合同约定原告购买被告开发的某小区房屋，并且原告全款支付了该房屋购房款616448元。同时合同第十一条约定:出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房;第二十条约定:因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金”。后原告于2017年6月20日领取涉案房屋钥匙，但至今被告未能给原告办理涉案房屋所有权登记，致原告无法办理不动产权证书。原告多次联系被告办理所有权登记事宜，但被告依然不予履行该合同义务。依据双方签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》约定，被告应当承担自2017年9月20日起至实际完成该房屋所有权登记之日止(暂计算至2019年7月31日)，每日全部房屋价款万分之1.5的违约金。即购房款616448元*万分之1.5*679天=61766.72元，并配合原告办理涉案房屋所有权登记及不动产权证书。综上，被告不予履行合同义务的行为，已严重违背诚实信用原则，并损害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，望依法审理，判如所请。 被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称：一、涉案房屋尚不具备办理产权证的条件，故暂时无法协助原告办理不动产权证书。但被告并不推卸自己的合同责任，愿意在具备条件时，积极协助原告办理不动产权证书；二、涉案房屋系工程款抵账房，依据顶房约定及原被告商品房买卖合同约定，原告不应追究被告迟延办理不动产权证书的违约责任。因被告欠付晋江中联陶瓷有限公司工程款，经双方协商，于2016年3月将涉案的某商铺抵顶给晋江中联陶瓷有限公司。抵顶时，被告已经给予了价格优惠，原总价770560元降为616448元。双方在购房申请表中约定:“双方本着友好互惠的合作原则，如发生所购房屋延期交付申请人同意不予追究。”而且双方还约定了如果更名，被告还应收取2%的更名费。但在晋江中联陶瓷有限公司申请将房屋更名至原告名下时，被告也免收了更名费。原告与被告签订的商品房买卖合同补充协议第10条规定，如原告已经获得了被告给予的任何优惠(含团购、更名等)，买受人同意放弃追究被告任何违约责任的权利。被告认为原告从晋江中联陶瓷有限公司承接房屋的同时，也应该承接相应的义务。被告与晋江中联陶瓷有限公司的约定应适用于原告。故原告在享受了价格优惠、更名免费的同时，也应遵守不予追究逾期办理产权证责任的约定。而且违约金是对损失的补偿，原告在本案中没有证据证明实际遭受了损失，在没有损失的情况下要求赔偿巨额的违约金缺乏事实依据。三、即使被告承担违约责任，也应按照双方合同约定，被告承担违约金总额不应超过总购房价2%。双方虽然在合同第20条约定了逾期办理产权证的违约金计算方式，但该条也写明“本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用”。而第12条逾期交房违约金条款约定违约金总额不超过全部房价款的2%。不仅如此，在商品房买卖合同补充协议第10条再次明确约定:“出卖人因违反本合同约定而产生的利息，赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。”被告认为双方的约定是具备法律效力的，故本案即使支持原告的诉请，违约金总额也应限定在总购房价的2%(即12328.96元)以下。综上请求法院驳回原告诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月28日被告因拖欠晋江中联陶瓷有限公司的货款，双方经协商同意以被告开发的某房屋抵顶货款616448元，双方以签订商铺认购申请协议的方式抵顶了货款，同期晋江中联陶瓷有限公司给被告出具了一份申明，同意将涉案房屋更名到原告名下，请被告给办理签署商品房买卖合同及开具发票的手续，被告予以了同意。2016年11月16日原、被告经协商双方签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》及补充协议，合同约定原告购买被告开发的某商业房，面积60.2平方米，单价每平方米10240元，总价款616448元。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。补充协议第十条约定：出卖人因违反本合同约定二产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但本协议另有约定的除外。如买受人已获得了出卖人给予的任何优惠（含团购、更名等），买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的权利。合同签订后被告即为原告开具了购房发票，并于2017年6月20日按约向原告交付了涉案房屋，原告领取了涉案房屋钥匙入住使用。但被告却未能按约为原告办理涉案房屋的产权登记，经原告多次请求办理房屋权属登记事宜，但被告均以不能办理为由拖延。现被告尚未取得工程竣工验收备案登记，原告经要求办理无果遂诉至本院，请求本院依法判如所请。 本院认为，原告虽从被告的债权人晋江中联陶瓷有限公司购得被告抵付的涉案房屋，也取得了所购房屋的优惠价格，并在被告处更名后与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，上述合同与补充协议系双方真实意思表示，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方当事人应当自觉全面履行该合同的义务。原告按约交付了购房款并取得了购房发票，被告也按约于2017年6月20日向原告交付涉案房屋。但被告逾期未按约给原告办理房屋的所有权转移登记构成违约，应当承担相应的违约责任。原告请求被告按合同约定为原告办理不动产权证的诉请，符合合同约定，本院予以支持。由于被告未在商品房交付后90日内向产权登记部门报送资料并取得《初始登记证》,致使原告未能取得房屋产权登记，原告要求被告承担逾期办理产权证违约金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。现作为买受人的原告选择不解除合同，被告就应当按约向原告承担每日全部房价款万分之1.5的违约金。同时补充协议第十条约定的出卖人因违约产生的违约金等最高不得超过总购房价的2%和买受人已获出卖人给予的优惠，买受人同意放弃追究出卖人任何违约责任的约定，综合原告优惠取得房屋的实际案情，原告现主张2016年9月20日后每日按已付房款的万分之1.5支付违约金明显高于实际造成的损失，原告到庭也未举证证实其实际损失情况，现被告请求予以适当降低违约金比例，本院予以采纳。酌定按每日已付房价款的万分之0.5承担违约金较为恰当。被告应承担原告逾期办证违约金20928元（616448元×万分之0.5×679天（自2016年9月20日至2019年7月31日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司继续按约履行为原告田钢办理房产证的义务； 二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告田钢支付逾期办证违约金20928元。2019年7月31日后的违约金付至产权证办理完成日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费672元，由原告田钢负担300元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担372元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 员 李建东 二〇一九年十月三十日 法官助理 袁 芳 书 记 员 沈天豪 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。