河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0522民初3987号原告：杨雨，男，1975年11月26日出生，汉族，住安阳市紫薇大道东段紫薇壹号Ａ区。被告：李惟付，男，汉族，1978年1月6日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：李飞，河南骏腾律师事务所律师。原告杨雨与被告李惟付房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨雨、被告李惟付及其委托诉讼代理人李飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雨向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原被告双方于2017年12月2日签订的房屋买卖协议及2018年5月30日签订的房屋买卖补充协议。2、请求法院判令被告返还原告已支付的房款110万元、自2018年7月至2019年6月代被告支付该房屋银行按揭贷款利息38990元以及原告代被告支付该房屋的物业费、垃圾清运费、装修管理费用等费用25266.50元，合计：1164256.50元，被告并以月息一分的利率支付原告利息。3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月，经原被告双方协商，被告将其位于安阳市安东新区亚龙湾东湖B2幢2单元302房产出售给原告，双方并于当月2日签订了一份房屋买卖协议。原告按照协议约定向被告支付了首批房款90万元。由于被告李惟付从事房屋建筑施工工作，资金用量较大，2018年5月被告因资金流转不畅，双方在原协议基础上，于5月30日又签订了一份补充协议，原告又按照补充协议支付被告房款20万元。目前被告资金再次出现短缺，为防止被告现再次变更已签订协议及被告出现与他人存在经济纠纷，该房屋被查封，给原告造成无法弥补的损失，故向法院提起民事诉讼。被告李惟付辩称，原告应当返还案涉房产，2017年12月2日原被告签订的《房屋买卖协议》未经房产共有人李艳红同意，为无效合同，原告应当返还案涉房产，并将房屋交费凭证等原件和房屋钥匙一并还给被告。被告同意返还房款110万，但原告应当支付被告房屋租金9万，2017年12月2日，被告已将案涉房屋钥匙交给原告，自此案涉房屋房产占有使用，原告应支付被告租金9万元（租金按市场价格每月4500元为宜，从2017年12月2日至今共20个月）。自2018年7月至2019年6月原告支付的该房屋银行按揭贷款利息被告不应承担。原告支付的物业费、垃圾费、装修费管理费被告不应承担，2017年12月2日，原告占有、使用案涉房产，产生的物业费等均由原告承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。据此本院认定事实如下：2016年9月24日，被告李惟付与亚龙湾置业有限公司签订商品房预售合同，购买B-2-2-302室房屋一套。付款方式为银行按揭付款，被告在2016年9月24日之前支付首期房款，约占价款总额的20%，余款以按揭方式支付。2017年12月2日，原告杨雨与被告李惟付经协商签订房屋买卖协议一份，原告购买被告拥有的座落在安阳市××东新区亚龙湾××小区××室房产××套，建筑面积为312.36平方米，房产的交易总价为210万元，该房款按照分期方式支付给被告。双方约定合同签订之日，原告向被告支付人民币90万元；待被告办理房产解押手续时，原告将房屋余款的100万元交付银行用于解押付款；过户手续办理完毕后，原告将剩余的20万元房款一次性支付给被告。协议签订后，被告将房屋交付给原告，现该房屋仍由原告使用。2018年5月30日，双方再次签订房屋买卖补充协议，在原合同基础上变更付款时间和办法，双方约定除协议签订之日原告支付房款90万元外，在2018年6月30日前原告再支付被告房款20万元整；待被告办理房产解押手续时，原告将房屋余款的90万元交付银行用于解押付款；过户手续办理完毕后，原告将剩余的10万元房款一次性支付给被告；关于该房屋，被告在中国工商银行贷款143万元，原告自2018年6月起承担未支付给被告的90万元房款产生的利息每月3240元，利息支付至该房屋具备解押条件止，其余贷款部分所产生的利息由被告承担。2017年12月4日，原告向被告转账50万元；2017年12月6日，原告向被告转账40万元，2018年7月份，被告分四次收到原告转来的房款20万元，被告均向原告出具收据。2018年7月至2019年6月，原告通过银行向被告转账房屋贷款利息，共计38990元。2017年12月6日，原告以被告李惟付的名义向首建物业服务有限公司交纳2017年度的物业费8995.97元，2018年度的物业费8921.09元，2017年度的装修违约保证金1000元，2017年度的建筑垃圾清运保证金5000元，2017年度的装修管理服务费780.9元，2017年度的装修垃圾清运费468.54元，2017年度的水费30元，2017年度的电费70元。本院认为，原告杨雨与被告李惟付签订的房屋买卖协议与房屋买卖补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被告辩称出售房屋系无权处分行为，房屋买卖合同无效的答辩意见本院不予采纳。庭审过程中原被告均同意解除合同，系双方真实意思表示，本院予以支持。原告杨雨已将购房款1100000元交付被告李惟付，原告要求被告返还购房款1100000元的请求本院予以支持。原告需将涉案房屋及相关票据原件返还给被告。由于房屋所有权人仍为被告，因此原告要求被告返还其向被告转账的该房屋银行贷款利息38990元本院予以支持。结合装修违约保证金、建筑垃圾清运保证金、装修管理服务费、装修垃圾清运费的性质及原告使用房屋的时间，原告向物业服务公司交纳的2017年度物业费8246元、2017年度的装修违约保证金1000元，2017年度的建筑垃圾清运保证金5000元，2017年度的装修管理服务费780.9元，2017年度的装修垃圾清运费468.54元，共计15495.44元，被告应予返还。原告主张的利息应从其向本院主张时起至付清款项之日止按照年利率6%计算。被告辩称原告应支付其9万元的租金，由于被告当庭明确表示不针对该请求提起反诉，因此本案对此不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨雨与被告李惟付之间签订的房屋买卖协议与房屋买卖补充协议；二、被告李惟付于本判决生效后十日内返还原告杨雨购房款1100000元、银行贷款利息38990元、2017年度物业费8246元、2017年度的装修违约保证金1000元、2017年度的建筑垃圾清运保证金5000元、2017年度的装修管理服务费780.9元、2017年度的装修垃圾清运费468.54元，以上共计1154485.44元及利息（利息从2019年7月13日起至付清款项之日止按照年利率6%计算）；三、原告杨雨于本判决生效后十日内返还被告李惟付座落在安阳市安东新区亚龙湾东湖小区的B-2-2-302室房产一套，并给付被告李惟付2017年度的装修违约保证金、2017年度的建筑垃圾清运保证金、2017年度的装修管理服务费、2017年度的装修垃圾清运费收费单原件；四、驳回原告杨雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15279元，减半收取7639.5元，保全费5000元，由被告李惟付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  范亚男二〇一九年十月十日书记员  李 娜