河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异235号 案外人:李玉花，女，1957年9月4日出生，汉族，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：张勇，北京市高润律师事务所律师。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京邵嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人于2019年3月11日对执行邢台市高开区的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对该房产的查封。事实与理由： 原业主李福合于2015年12月13日与福麟公司签订《福麟小镇（高开区）认购书》，购买由福麟公司承接开发的位于邢台市1号楼1单元401号房产，并支付了全部购房款，后更名给案外人，法院在执行武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇1号楼1单元401号房产，因在法院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面合同，并且支付了全部购房款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市高开区的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外人异议理由不成立，请求依法驳回。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、李玉花、李福合身份证复印件、户口本复印件、李福合的死亡证明； 证据2、李福合房款定金收据3000元； 证据3、2015年12月13日李福合POS机签购单两张； 证据4、李福合的房款收据283541元和10794元（无日期）； 证据5、2015年12月13日，福麟公司缴款单； 证据6、李福合与福麟公司签订的认购书一份； 证据7、2017年6月8日，福麟公司退还李福合11094元收据一张、转账凭证一张； 证据8、2017年6月8日，福麟公司向李福合出具的两张房款收据272699元和10542元； 证据9、2018年12月3日，李福合死亡后，福麟公司为李玉花办理的客户更名审批单一张； 证据10、2018年12月18日，福麟公司向李玉花出具的收据272699元和10542元及认购书（无日期）。 证据11、邢台市房屋交易与产权管理信息查询证明，证明李玉花名下无住宅房屋信息。 申请执行人质证称，证据编号：一、证据名称：身份证、户口本及死亡证明，质证意见：1、真实性、合法性予以认可。2、关联性不予认可，该证据与本案无关。对证据编号：二、证据名称：定金收据，质证意见：真实性、合法性不予认可。收据没有收款日期，收据是被执行人单方法律行为，无法确认其真实性。对证据编号：三、证据名称：POS机签购单两张，质证意见：真实性、合法性均不认可。没有银行签章，签购单上李福合签名与收据中交款人李福合签名明显不一致。签购单与收据的金额也不一致，因此不能证明其真实性、合法性。对证据编号：四、证据名称：0009732#和0009733#收据两张，质证意见：真实性、合法性及关联性不予认可。两张收据的金额为294335.00元，POS机签购单上金额共计291335.00元，两者金额明显不一致。更何况收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人的付款行为已实际发生。对证据编号：五、证据名称：福麟房地产交款单，质证意见：真实性、合法性不予认可。交款单没有被执行人盖章，交款单中显示的各位人员无法证明其身份以及与被执行人的关系，因此该证据的真实性与合法性不予认可。对证据编号：六、证据名称：认购书，质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。因此，真实性不予认可。2、关联性不予认可，认购书与本案无关，对案外人的证明目的没有证明力。认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明李福合或案外人李玉花在法院查封前已经签订合法有效的书面买卖合同，也不能证明其对该房屋享有合法权利。对证据编号：七、证据名称：收条及转账凭证，质证意见：真实性，合法性及关联性不予认可，没有测绘报告等书面证据证明存福麟小镇1-1-401存在面积差，被执行人与李福合无法真实、客观及准确的证明房屋存在误差及误差多少的事实。中国银行网上银行电子回单没有原件无法核实其真实性和合法性，并且回单显示付款人为景晓珂，而非被执行人。因此，该份证据无法达到案外人的证明目的。对证据编号：八、证据名称：0017442#、0017443#收据，质证意见：真实性、合法性及关联性均不予认可。两张收据涉及金额较大且没有银行流水等书面转账凭证，仅凭收据不能合法合理地证明案外人或李福合已付款。对证据编号：九、证据名称：更名审批单，质证意见：真实性、合法性及关联性均不予认可。审批单没有审批单位盖章，没有相关人员签名。因此，真实性与合法性不予认可。对证明编号：十、证据名称：2018年12月8日福麟公司向李玉花出具的收据及认购书。质证意见：以上证据没有证据原件，无法进行核实，真实性、合法性不予认可。 综上，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外人李玉花没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订了合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人李玉花不是合法权利人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利的合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、何志强答辩及质证称：认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。房屋已经交付虽然没有备案的买卖合同，但不影响房屋的实际交付，认购书也是合法有效的买卖合同。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于高开区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇1号楼1单元401号房屋。 另查明，李福合与福麟公司签订了福麟小镇（高开区）认购书，约定李福合购买福麟公司位于邢台市1号楼1单元401号房产，2017年6月8日，福麟公司向李福合出具了涉案房屋及地下室的收款收据（全款272699元）。同日，李福合收到福麟公司退款11094元。李福合于2018年11月8日去世，李福合与李玉花系夫妻关系，2018年12月3日，福麟公司为案外人李玉花办理了涉案房屋的更名手续，福麟公司与案外人李玉花签订了福麟小镇（高开区）认购书，2018年12月18日，福麟公司向李玉花出具了涉案房屋及地下室的收款收据。李玉花名下无住宅房屋信息。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人虽称李福合已于法院查封前购买了案涉房屋；李福合与福麟公司也就案涉房屋于法院查封前签订了福麟小镇（南石门）认购书，但案外人与福麟公司就案涉房屋签订的福麟小镇（南石门）认购书没有签订日期，福麟公司为李福合出具的收款收据时间为2017年6月8日，为案外人出具的收款收据时间为2018年12月18日，案涉房屋已于2017年4月进行查封，即无论是原业主李福合还是案外人对案涉房产的购买时间均在本院查封之后。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人李玉花的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十月二十四日 书记员  白娟娟