广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初5818号 原告：屈小玲，女，1985年7月27日出生，汉族，无固定职业，住广西横县。 委托诉讼代理人：马金文，广西作一律师事务所律师。 被告：潘学宽，男，1987年10月24日出生，壮族，无固定职业，住南宁市武鸣县。 委托诉讼代理人：覃斌，男，1987年8月14日出生，壮族，广西方向汽车维修有限公司修理工，住广西柳州市柳南区。 原告屈小玲与被告潘学宽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告屈小玲的委托诉讼代理人马金文、被告潘学宽及其委托诉讼代理人覃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告屈小玲向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付厂房租金81600元（该租金暂计至2018年10月14日，此后的租金计算至被告交还厂房为止）及利息3208.3元（该利息以中国人民银行同期贷款利率分段计算，暂计至2018年10月14日，此后的利息计算至被告付清租金为止）；2、被告向原告支付水费235.2元，电费9706.5元；3、解除原告与被告签订的《厂房租赁合同》，并将厂房交还原告；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2017年3月15日签订了《厂房租赁合同》，约定原告将其拥有的位于晒谷场仓库租给被告使用，租赁期限为6年，租金为每月4800元，电费1.5元/度，水费4元/度，按季度支付。合同签订后，原告依约将厂房交给被告使用，但被告未按约定支付房租及水电费，经原告多次催促，被告才于2017年6月分多次支付两个租金9600元给原告。之后，被告一直未支付分文租金，截至2018年10月15日被告已拖欠17个月共81600元租金，水费235.2元，电费9706.5元。原告诉至法院，诉如前请。 被告潘学宽辩称：双方实际上已于2017年11月12日对厂房进行了交接，2017年12月13日进行烤漆房拆除施工，当天由汽车烤漆房的维修人员进行拆除并同时由屋主协商将烤漆房留下，不追求现金，于2017年12月14日由烤漆房的维修人员将烤漆房维修，将烤漆房交接给房东，于2017年12月29日由三塘的设备维修厂对库房的两台铣床和车床金属，基本上租赁房屋的东西已经搬出来了，2017年12月13日公司解散，我们就没有使用租赁厂房了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对原告提交的案外人陆寿在出具的《收条》二份及水、电表照片，证明2017年3月至12月租赁场地的电费共计7547元。被告对此有异议，认为无法证明照片是在2017年12月13日之前所拍摄，并称在租赁场地期间被告从未使用过水，收条上记载的是总表的数额，不是租赁仓库的分表数额。本院认为，原告提交的收条及照片无法确认是否本案租赁场地所产生的水电费，由于被告入场及撤场时原告均未与被告确认水、电表的度数，故无法计算出被告使用的水电表的数额，对原告提交的上述证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（乙方）与案外人南宁市兴宁区村民小组（甲方）于2012年4月23日签订了《农村土地承包经营权流转出租合同》，约定甲方将其承包经营的位于晒谷场仓库2块（面积4亩）承包经营权出租给乙方从事（主营项目）鸽子养殖，承包经营权期限为15年，从2011年1月1日起至2026年1月1日止，土地价款为每亩每年2500元，共计10000元。出租价款提前一年支付，即于上年12月30日前支付，每五年递增20％。合同另约定乙方在出租期限内将出租合同约定其享有的部分或全部权利转让给第三者，需经甲方同意，签订书面补充协议，并到当地土地经营管理部门登记备案。乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回出租土地:(1)不按合同规定用途使用土地的……；该合同还就其他事宜进行了约定。南宁市兴宁区村民委员会作为鉴证方盖章。该土地的流转经村级、镇级单位同意。 2017年3月15日出租方冯新球、屈小玲与潘学宽签订了《厂房租赁合同》一份，约定出租方将其承包的位于晒谷场仓库除二楼以外的其他空间全部租给承租方使用，租赁期限为6年，从2017年3月15日起至2024年3月15日，租金为每月4800元，3年后租金将在3年的基础上递增15％。电费1.5元/度，水费4元/度，按季度支付。合同签订后，原告依约将厂房交给被告使用，被告用于经营汽车修理美容，被告向原告支付了2017年3月15日至5月14日的租金9600元，被告在租赁场地边缘搭不锈钢二层架子，用于堆放物品。2017年12月29日被告搬离租赁场地，租赁场地内仍留有烤漆房配件、发动机一台、轮胎四十二个、座椅十个、汽车前杠八个、减震弹簧两套（共四个）、砂带轮一台、机盖一个、排油桶两个、钢圈一个。2018年9月26日被告要求拉走堆放在仓库内的物品受到原告的阻挠，原告可以自由出入本案租赁场地，且场地内已存放有原告的物品，场地中间挖有深坑一个。 2018年10月16日，冯新球、屈小玲出具《协议书》一份，载明：“冯新球、屈小玲与潘学宽签订的厂房租赁合同经出租人共同协商同意，该厂房租赁合同事项由屈小玲按有关协议要求处理，产生的义务纠纷、收入等问题后盈、亏本由屈小玲全部承当”。 2019年9月30日，在本院的组织下，原、被告双方对租赁场地的物品进行清点及现场交接，烤漆房及配件被告按原约定并未拉走，其余物品被告已全部拉走。 庭审过程中，经本院向原告释明涉案合同效力问题，原告表示坚持诉讼请求不作变更。 因被告拖欠场地租金及水电费与原告发生争议，原告遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为：一、关于本案所涉《厂房租赁合同》的效力。 原、被告双方签订的《厂房租赁合同》未约定场地用途，被告承租场地后，将场地用于经营汽车修理美容，而本案租赁场地系原告从案外人南宁市兴宁区村民小组租赁而来，双方约定的场地从事的主营项目为鸽子养殖，即为农业生产经营，原、被告双方租赁土地用途的改变导致违反法律及行政法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方签订的《厂房租赁协议》改变原土地用途未办理土地变更登记手续，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同,故本院确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同。 二、对原告要求解除与被告签订的《厂房租赁合同》，并将厂房家还给原告。 由于原、被告双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，该合同自始没有法律约束力，故无需解除。 2019年9月30日，在本院的组织下，原、被告双方对租赁场地的物品进行清点及现场交接，对原告主张被告返还厂房的请求，已不存在返还基础，本院不予支持。 %1、对原告要求被告支付厂房租金81600元及利息、水电费。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告明知其流转的土地用途为养殖而将租赁场地出租给被告经营汽车维修美容，被告在与原告签订合同时未尽到审慎的义务，未审查原告出租租赁场地的土地使用性质，因此，双方都存在过错，应当各自承担相应的责任。 由于双方签订的《厂房租赁合同》为无效合同，故双方约定的租金应表述为场地占用费。被告主张于2017年11月13日与原告对场地占用费进行过结算，尚欠原告场地占用费12000元，原告主张双方的租赁合同并未解除，原告尚欠原告场地占用费至其交还厂房时止。根据双方庭审的陈述，被告称2017年12月13日与原告进行了协商将烤漆房抵作场地占用费，原告对此事实并无异议，仅对烤漆房抵场地占用费的说法不予认可，只同意烤漆房抵水电费，但庭审过程中，原告对被告提交的手机视频真实性无异议，确认了视频中双方已经协商同意用被告搭建的不锈钢架子抵水电费，由于双方均未提交书面证据，均为口头陈述，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条的规定：“一方当事人中法庭审理中，或者起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对自己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。……自认事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。”原告在庭审中“同意用被告搭建的不锈钢架子抵水电费”的陈述，属于自认的事实，被告无需举证证明，故对原告主张被告支付水电费及电费，无事实依据，本院不予支持。综上，对原告主张烤漆房抵水电费的陈述，本院不予采信，对被告陈述的双方于2017年12月13日进行了协商，将烤漆房抵作场地占用费的说法，本院予以采信。截止2017年12月13日双方已对被告尚欠原告的场地占用费进行了结算，并用烤漆房抵扣场地占用费，对原告主张被告支付2017年5月15日至2017年12月13日期间的场地占用费，本院不予支持。 对2017年12月14日之后的场地占用费被告是否应当支付的问题。被告称2017年11月13日与原告对厂房进行了交接，12月14日将烤漆房维修好交给原告，12月29日搬出铣床及车床金属，根据双方庭审陈述，原告12月29日搬出部分物品后即未使用过租赁场地，但场地内仍留有被告的物品。根据本院组织双方现场交接的情况以及2018年9月26日被告拍摄的手机视频看，自2018年9月26日开始原告可以自由出入本案租赁场地，由于原告已向本院起诉，被告无法将存放在场地内的物品搬离，因此，2018年9月26日之前，被告存放在租赁场地内的物品是否影响原告正常使用租赁场地可作为被告应否支付场地占用费的考量标准。虽然被告自2017年12月29日后也未再对租赁场地使用经营，被告继续占用仓库已无合法依据，其继续占用仓库堆放物品的行为造成原告的损失客观存在，被告应对此予以赔偿。原告请求参照被告原支付租金的标准计算，即4800元/月÷30天=160元/天，合理合法，本院予以支持。由于被告与原告结算租金至2017年12月13日，故被告支付给原告场地占用费应从2017年12月14日起计至2018年9月26日之日止，场地占用费应计算为：160元/天×287天=45920元。从2018年9月27日起，由于被告要求拉走堆放在仓库内的物品受到原告的阻挠，原告的行为造成的扩大损失应当由其自行承担，对原告要求被告支付2018年9月26日之后的场地占用费，本院不予支持。 由于双方在合同中未约定逾期付款利息，对原告要求被告支付利息，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告潘学宽向原告屈小玲支付场地占用费45920元； 二、驳回原告屈小玲的其他诉讼请求。 案件受理费2169元，由原告屈小玲负担1118元，被告潘学宽负担1051元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓晓艳 人民陪审员  梁绍连 人民陪审员  赖 兵 二〇一九年十月十五日 书 记 员  黄长娇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。