浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初11134号 原告（反诉被告）：金碧物业有限公司宁波鄞州分公司（统一社会信用代码：91330204096199455L）。住所地：宁波市鄞州区江澄南路16、18、32号（4-11）。 负责人：王彪。 委托诉讼代理人：于茂存，该公司法务。 被告（反诉原告）：宁波沐熙建筑工程有限公司（统一社会信用代码：91330212MA2AGG4L8P）。住所地：宁波市鄞州区百丈东路1515号（1-3）。 法定代表人：薛敬华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶伟军，浙江甬泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵春圆，浙江甬泰律师事务所律师。 原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司（以下简称金碧物业公司）诉被告宁波沐熙建筑工程有限公司（以下简称沐熙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日受理，依法由审判员李勤适用简易程序独任审判。被告沐熙公司在举证期限内提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2019年9月4日公开开庭进行了审理。原告金碧物业公司的委托诉讼代理人于茂存、被告沐熙公司的委托诉讼代理人叶伟军、赵春圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金碧物业公司以被告未支付物业费为由，请求判令：1.被告支付原告拖欠的物业费128310.48元；2.被告按日利率0.1%支付上述拖欠款项的逾期违约金。 被告沐熙公司答辩称，被告确实自2018年8月起未支付物业费，但系原告未履行物业管理义务，致使被告承租的房屋漏水严重，无法使用，且被告已经发函解除了租赁关系，故被告无需支付物业费。 被告沐熙公司并以原告未能修复漏水现象、严重影响被告使用涉案房屋为由提出反诉请求，请求判令：1.原告赔偿被告违约损失50000元；2.原告退还租赁保证金99797.04元、物业管理费保证金28513.44元，合计128310.48元。 针对被告沐熙公司的反诉，原告金碧物业公司答辩称：1.原、被告与房东确实签订过《房屋租赁合同》，原、被告也签订过《商业物业服务协议》；2.被告所述的漏水现象，原告知晓后已经派人进行过维修，维修后不影响被告使用；3.因漏水问题，原告已经免除了被告之前的部分物业管理费，目前被告搬离承租的房屋，但拒绝缴纳物业费。 经审理，本院认定事实如下：2017年9月，原告作为受托方、被告作为承租人与出租人张世杰签订《房屋租赁合同》一份，明确出租人张世杰将其委托金碧物业公司管理和经营的名下位于宁波市百丈东路1515号1-3的房地产出租给被告沐熙公司使用。租赁房屋建筑面积为1188.06平方米，租赁期限自2017年9月1日起至2021年6月30日止。租金、物业管理费及水电费、取暖费等自该房屋交付被告之日开始计算。出租人的租金由原告金碧物业公司代收，金碧物业公司按约定向出租方支付租金。除2017年9月1日至2018年9月30日首期租金外，其他租金均按三个月为一个交租期交纳，被告在每个交租期末月28日向原告支付下一个交租期的租金。被告向原告支付物业管理费，物业管理费为12元/月/平方米（按建筑面积计算）。合同签订当日，被告向原告交纳了租赁保证金99797.04元、物业管理费保证金28513.44元，上述两笔保证金均在合同租赁期届满且被告完全履行合同义务、没有违约行为情形下由原告以现金或转账方式无息退还被告。如被告未按时交纳物业管理费的，每逾期一日，被告须按应交而未交金额的3‰向原告支付违约金。 同日，原、被告签订《商业物业服务协议》一份，明确原告对房屋共用部分、共用设施设备等有维护、修缮、服务和管理的义务，被告应当按照协议按时交纳物业服务费、公共水电分摊费、电梯费等物业管理费用。 被告在租赁涉案房屋期间，房屋多次发生漏水，被告向原告反映后，原告亦派工程人员进行了维修。因漏水原因，原告曾免除了被告三个月的物业费用。被告亦未缴纳2018年8月后的物业管理费，并以金碧物业公司怠于履行维修义务、严重影响房屋正常使用为由通过短信方式向原告金碧物业公司、出租人张世杰提出解除三方于2017年9月1日签订的《房屋租赁合同》，且被告目前已经搬离涉案房屋。 庭审后又查明，原告金碧物业公司于2019年9月11日向被告沐熙公司发出《关于解除租赁合同的通知》，根据租赁合同约定于2019年9月6日解除与被告签订的租赁合同，被告缴纳的租赁保证金不予退还，并要求被告立即支付所欠费用并在2019年9月16日前迁出租赁房屋。 以上事实由原告提供的《房屋租赁合同》、《商业物业服务协议》、支付凭证各一份、《催款通知单》若干份、微信聊天记录（含视频、图片）一组、短信发送记录三份以及原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本案争议焦点为：一、被告是否应支付物业费。对该争议焦点，原、被告之间存在物业服务合同关系，双方均应按约履行各自义务。原告作为物业服务企业，应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。合同签订后，原告已实际提供物业服务，被告也接受了原告物业服务，被告有义务向原告缴纳物业费。虽被告承租的房屋确发生多次漏水，但物业管理服务涵盖范围广，被告仅以此作为拒付物业费的抗辩理由，本院不予采信。被告应当按约支付2018年8月至2019年4月期间的物业费128310.48元。至于逾期违约金，因被告承租的房屋毕竟存在漏水的情况，且被告也系因多次漏水的原因而未付物业费，能说明原告在物业管理、沟通交流、化解物业纠纷等方面存在瑕疵、欠缺，对故对原告主张的逾期违约金不予支持。 二、原告是否履行好维修义务，是否应承担赔偿被告损失的责任。对该争议焦点，本院认为,根据双方签订的《商业物业服务协议》,原告作为物业公司，对房屋共用部分、共用设施设备等有维护、修缮、服务和管理的职责。从现有证据看，原告接到被告房屋漏水报修后，派人对涉案房屋漏水部位进行了修缮。由于物业服务具有全天候、不间断的特性，间或出现物业服务瑕疵在所难免，而且本案中，被告也未提供证据证明原告提供的物业服务存在重大违约情形、也未提供证据证明因原告未及时维修或维修不当对被告造成实际损失，故原告已尽到维修义务，不应承担违约损失。对被告提出的赔偿违约损失50000元的诉请，本院不予支持。 三、原告是否需退还租赁保证金、物业管理费保证金。对于该争议焦点，本院认为，租赁保证金、物业管理费保证金退回系基于原、被告及出租人张世杰三方签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务，并非基于本诉的物业服务合同法律关系，且原告在本案主张的物业费缴费期间为2018年8月至2019年4月，并未全覆盖原、被告物业服务合同整个期限，故被告要求返还租赁保证金、物业管理费保证金的诉请，本院在本案中不予处理，被告沐熙公司可以另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁波沐熙建筑工程有限公司支付原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司2018年8月1日至2019年4月30日期间的物业管理费128310.48元，于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告宁波沐熙建筑工程有限公司的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费3254元，减半收取1627元，由原告金碧物业有限公司宁波鄞州分公司负担150元、被告宁波沐熙建筑工程有限公司负担1477元，于本判决生效之日起十日内交纳本院；反诉受理费1933元，由被告宁波沐熙建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  李 勤 二〇一九年十月十日 代书记员  顾盛莹