吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉01民初893号 原告:长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司，住所地榆树市长春五棵树经济开发区管委会办公楼501室。 负责人:辛建贵，经理。 委托代理人：盖玉华，女，1978年1月29日生，该公司员工，现住长春市二道区。 委托代理人：曹福荣，女，1978年1月20日生，该公司员工，现住长春市汽车产业开发区。 被告：长春市东郡房地产开发有限公司，住所地榆树市健康路与榆树大街交汇处（许彦春综合楼1号底商）。 法定代表人：高东平，董事长。 委托代理人：姜树军，男，1961年6月6日生，汉族，该公司副经理，现住长春市朝阳区。 原告长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与被告长春市东郡房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的委托代理人盖玉华、曹福荣，长春市东郡房地产开发有限公司的委托代理人姜树军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司向本院提出诉讼请求：1、判决长春市东郡房地产开发有限公司给付长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司混凝土款人民币6837880.00元，给付长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司违约金及利息合计人民币5665137.00元，合计人民币12503017.00元；2、判决本案所发生的诉讼费、保全费等一切诉讼费用由长春市东郡房地产开发有限公司承担。事实和理由：2014年4月29日长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与长春市东郡房地产开发有限公司签订商品混凝土购销合同，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司为长春市东郡房地产开发有限公司承建的“东郡府小区”工程供应混凝土。合同约定，每5000立方米为一个结算单位，长春市东郡房地产开发有限公司使用混凝土量达到5000立时，长春市东郡房地产开发有限公司在达到供应量3日内支付给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司该批次混凝土款的50%，另50%货款以东郡府房屋抵账，具体抵账条款见双方签订的以房抵账补充协议书。合同还约定任何一方违约，应向对方支付违约金，违约金为总价款的5%。违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应继续赔偿。合同签订后，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司依约为长春市东郡房地产开发有限公司供应了50471立方米，价值18286245.00元的混凝土，长春市东郡房地产开发有限公司根据合同约定以六套东郡府房屋折合人民币6837880.00元，冲抵欠长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司同等数额的混凝土货款。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司于2018年2月5日将其中四套房屋抵给材料商姜某某，冲抵长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司欠姜某某的砂石款，姜某某多次去长春市东郡房地产开发有限公司处要求办理房屋实际交付手续，长春市东郡房地产开发有限公司一直推脱。实际上长春市东郡房地产开发有限公司一直未将该六套房屋交付给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司，并且该六套房屋价格严重违反双方签订的补充协议书第二条、第三条之规定。现长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司要求长春市东郡房地产开发有限公司支付与六套房屋价款同等的混凝土货款，即人民币6837880.00元。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司多次向长春市东郡房地产开发有限公司催要，但长春市东郡房地产开发有限公司以各种理由推脱，长春市东郡房地产开发有限公司的行为已严重违约，请求人民法院依法判决长春市东郡房地产开发有限公司以现金形式支付长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司混凝土货款人民币6837880.00元及违约金人民币5665137.00元，合计人民币12503017.00元，维护长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的合法权益。 长春市东郡房地产开发有限公司辩称：1、长春市东郡房地产开发有限公司抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的楼房没有出售，随时可以交付。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司所述的姜某某到我处要求交房没有事实依据。在2018年春节时与我公司签订合同的王某某给长春市东郡房地产开发有限公司打过电话，说要将上述六套商铺进行补办手续，当时代理人没有在公司，代理人承诺回公司后解决，让长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司到公司办理相关手续，但是后来长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司没有来办理手续，所以我公司不存在违约情况。2、关于长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司提出的商业用房价格有异议，长春市东郡房地产开发有限公司与长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司签订的协议是执行长春市东郡房地产开发有限公司售楼处开盘价，长春市东郡房地产开发有限公司规定的售楼处开盘价是8800元，所以长春市东郡房地产开发有限公司抵顶给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的商业用房价格7000元/平方米是合理的。 本案在开庭审理过程中，长春市东郡房地产开发有限公司为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证。 长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司提供的证据如下：证据1、合同编号为2014YS001号商品混凝土购销合同（有原件）。证明长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司为长春市东郡房地产开发有限公司承建的“东郡府小区”供应商品混凝土，双方存在买卖关系；混凝土各型号的价格；货款结算与俯瞰方式；证明违约责任及违约金的计算方式。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明问题没有异议。证据2、2014年4月29日原长春市东郡房地产开发有限公司双方签订的《补充协议书》（有原件）。证明长春市东郡房地产开发有限公司抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的房屋价格，执行东郡府小区所在地新修之路两侧同类型房屋的开盘实际成交价格，如抵账房屋价格高出东郡府小区所在地新修支路两侧同类型房屋的最低成交价格，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司有权拒绝接收该抵账房屋，长春市东郡房地产开发有限公司承诺以现金形式支付该部分货款。长春市东郡房地产开发有限公司违反下列规定之一，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司有权拒绝长春市东郡房地产开发有限公司以房抵账，并要求长春市东郡房地产开发有限公司以现金形式支付货款，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司已选择的房源，长春市东郡房地产开发有限公司未取得长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司书面同意，擅自出租，出售或抵押，致使房屋存在瑕疵，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司可以拒绝接收。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题没有异议。证据3、（2015）绿民二初字第829号民事判决书（有原件）。证明长春市东郡房地产开发有限公司在2015年11月27日前支付给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司货款260万元及抵账房屋折合人民币8194114.20元，尚欠混凝土款7474188.30元。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题没有异议。证据4、绿园区人民法院作出的（2017）吉0106执恢109号执行裁定书（有原件）。证明在2018年7月9日，东郡府小区的门市房屋成交价格约为2831元/平方米。证明在《补充协议书》明确约定如长春市东郡房地产开发有限公司抵顶给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的房屋价格超出所在地同类型房屋的最低成交价格，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司有权绝收该房屋并有权要求长春市东郡房地产开发有限公司以现金形式支付货款。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，不能作为最低成交价格，因为该价格是经过法院三次降价后的价格，不能作为最低价格参考。证据5、2015年6月1日榆树市东郡府售楼统一收据六份（有原件）。证明长春市东郡房地产开发有限公司以东郡府A区4栋15室、16室、17室、18室、19室及A区6栋21室六套房屋以7000元/平方米的价格抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司，冲抵欠长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的混凝土款6837880元。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明的问题没有异议。证据6、2017年3月23日长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与姜某某签订的《砂石原材料生产供应承包合同》（有原件）。证明姜某某为长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的建工分公司和朝阳分公司供应砂石。证明长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与姜某某的砂石结算与付款方式，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司采取50%房屋，50%汇票付款。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司具有处置房屋的来源。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性没有异议，该份证据与我公司无关。证据7、2018年2月7日长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与姜某某签订的《以房抵账协议书》四份及收据（有原件）。证明长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司于2018年2月7日以长春市东郡房地产开发有限公司抵账的东郡府A区4栋16室、17室、18室及19室房屋原值冲抵姜某某砂石款，抵账价值折合人民币4550560元。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性有异议，与我公司无关。证据8、2018年11月长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司为姜某某出具的收据三份及《以房抵账协议书》三份（有原件）。证明因长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司从长春市东郡房地产开发有限公司处抵顶的房屋无法办理交付手续，姜某某将房屋退回，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司又以远创樾府1-503室、1-402室及绿地城商业B131单元106室冲抵姜某某砂石款，合计人民币3586265.20。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，对证据的真实性有异议，与我公司无关，是长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司内部事宜。证据9、榆树市产权管理处的合同备案信息（打印件）。证明长春市东郡房地产开发有限公司抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的房屋未经长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司许可，已经出售给刘某某。长春市东郡房地产开发有限公司的行为证明长春市东郡房地产开发有限公司违反了双方签订的《补充协议书》的约定，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司有权拒绝该抵账的行为，并有权要求长春市东郡房地产开发有限公司以现金的形式支付货款，同时证明成交价格远远低于长春市东郡房地产开发有限公司抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的房屋价格，证明长春市东郡房地产开发有限公司违反了《补充协议书》约定的价格。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，长春市东郡房地产开发有限公司对上述房屋没有进行销售，对长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司提出的A区4号楼17室房屋备案只是作为抵押。价格是抵押价格，不是销售价格，有实际成交价。 长春市东郡房地产开发有限公司提供证据如下：证据1、东郡府收款凭证（有原件）。证明中间之路第八栋121室销售给案外人张中辉，价格是8000元/平方米。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司质证认为，对证据的真实性有异议，该证据属于东郡府的收款凭证，没有任何体现长春市东郡房地产开发有限公司信息的证据，没有长春市东郡房地产开发有限公司公章及财务章，对证明的问题有异议。证据2、东郡府收款凭证（有原件）。证明东郡府小区房屋销售给案外人徐术文、祝吉，单价价格分别是8000元/平方米、8132元/平方米。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司质证认为，对证据的真实性有异议，该证据属于东郡府的收款凭证，没有任何体现长春市东郡房地产开发有限公司信息的证据，没有长春市东郡房地产开发有限公司公章及财务章，对证明的问题有异议。 长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司向法院提交调取证据申请，要求调取涉案六套房屋的具体信息。经法院查明，涉案房屋15室长春市东郡房地产开发有限公司于2018年7月3日以2000元/平方米的价格出售给候某某，涉案房屋16室长春市东郡房地产开发有限公司于2018年12月26日以2000元/平方米的价格出售给周学荣，涉案房屋17室、18室、19室长春市东郡房地产开发有限公司于2019年1月2日以3036元/平方米的价格出售给刘某某。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司质证认为，涉案中五套房屋长春市东郡房地产开发有限公司未经过长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司书面同意，擅自将房屋低价出售给案外人，长春市东郡房地产开发有限公司的行为证明长春市东郡房地产开发有限公司违反了双方签订的《补充协议书》的约定，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司有权拒绝该抵账的行为，并有权要求长春市东郡房地产开发有限公司以现金的形式支付货款，同时证明成交价格远远低于长春市东郡房地产开发有限公司抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的房屋价格，长春市东郡房地产开发有限公司违反了《补充协议书》约定的价格。长春市东郡房地产开发有限公司质证认为，涉案房屋并未出售，而是抵押，价格是抵押价格，不是销售价格。 本院经审理查明，2014年4月29日长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与长春市东郡房地产开发有限公司签订《商品混凝土购销合同》，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司为长春市东郡房地产开发有限公司承建的“东郡府小区”工程供应混凝土。合同约定，每5000立方米为一个结算单位，长春市东郡房地产开发有限公司使用混凝土量达到5000立时，长春市东郡房地产开发有限公司在达到供应量3日内支付给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司该批次混凝土款的50%，另50%货款以东郡府房屋抵账，具体抵账条款见双方签订的以房抵账补充协议书。合同还约定任何一方违约，应向对方支付违约金，违约金为总价款的5%。违约金不足以赔偿守约方损失的，违约方还应继续赔偿。同日，双方就《商品混凝土购销合同》中有关需方以房屋冲抵部分货款事宜签订《补充协议书》，约定：“一、需方（长春市东郡房地产开发有限公司）应严格按照《商品混凝土购销合同》约定的时间、金额支付非“以房抵账”部分货款；如需方违反约定，供方（长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司）有权要求需方“以房抵账”部分货款以现金形式支付；三、如供方选择的抵账房屋对外出租、出售或第三方要求以银行按揭形式购房，需方/开发商应无偿协助供方办理相关手续；六、需方违反下列规定之一，供方有权拒绝需方“以房抵账”，并有权要求需方以现金形式支付货款：供方已选择的房源，需方未取得供方书面同意，擅自出租、出售或抵押，致使房屋存在瑕疵……”合同签订后，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司依约为长春市东郡房地产开发有限公司供应了混凝土。2015年6月1日，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司、长春市东郡房地产开发有限公司达成“以房抵账”意向，长春市东郡房地产开发有限公司向长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司开具了《榆树市东郡府售楼统一收据》六份，长春市东郡房地产开发有限公司将其开发的东郡府A区4栋15（115）室、16（116）室、17（117）室、18（118）室、19（119）室及A区6栋2（121）1室六套房屋以7000元/平方米的价格抵给长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司，冲抵欠长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的混凝土款6837880元。 另查明，经到榆树市房屋产权交易中心查询，长春市东郡房地产开发有限公司将案涉东郡府A区4栋15（115）室房屋以2000元/平方米的价格卖给案外人候某某；将案涉东郡府A区4栋16（116）室房屋以2000元/平方米的价格卖给案外人周学荣；将东郡府A区4栋17（117）室、18（118）室、19（119）室房屋以3000元/平方米的价格卖给案外人刘某某。 根据长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的诉讼请求和长春市东郡房地产开发有限公司的答辩，法庭将本案的焦点问题归纳为：长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与长春市东郡房地产开发有限公司在履行《商品混凝土购销合同》及《补充协议书》中长春市东郡房地产开发有限公司是否存在违约情形，如存在，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司请求长春市东郡房地产开发有限公司支付混凝土款及违约金的诉请应予支持。 本院认为：长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与长春市东郡房地产开发有限公司于2014年4月29日签订的《商品混凝土购销合同》及《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同及补充协议约定全面履行自己的义务。上述合同签订后，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司如约向长春市东郡房地产开发有限公司供应了混凝土，双方在履行合同过程中亦按照约定达成了“以房抵账”的结算方式，长春市东郡房地产开发有限公司将案涉六套房屋以6837880元的价格抵顶所欠长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的货款。虽然双方达成了“以房抵账”的意向，但长春市东郡房地产开发有限公司并未按照《补充协议书》的约定，协助长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司将房屋办理相关手续，而事实上长春市东郡房地产开发有限公司将案涉五套房屋分别出售给案外人候某某、周学荣、刘某某。虽长春市东郡房地产开发有限公司抗辩主张，涉案房屋并未出售，而是抵押，但从榆树市房屋产权交易中心备案的信息显示，上述案外人均标注为买受人，且依据《补充协议书》的约定，长春市东郡房地产开发有限公司在未取得长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的同意的条件下，禁止将案涉房屋出租、出售或抵押。因此，长春市东郡房地产开发有限公司在履行《商品混凝土购销合同》及《补充协议书》的过程中存在违约行为。依据《补充协议书》的约定，在长春市东郡房地产开发有限公司存在擅自出租、出售或抵押的违约行为时，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司有权要求长春市东郡房地产开发有限公司以现金形式支付货款，故长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司要求长春市东郡房地产开发有限公司给付混凝土款人民币6837880元有事实及法律依据，本院予以支持。关于付款期限的问题。2015年6月1日，双方达成“以房抵账”意向，长春市东郡房地产开发有限公司以六套房屋冲抵欠原告的混凝土款6837880元。此时，长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司与长春市东郡房地产开发有限公司的债权债务数额确定。此后，长春市东郡房地产开发有限公司并未履行其合同义务，导致长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司6837880元债权并未实现。因长春市东郡房地产开发有限公司存在违约的事实，故依据《补充协议书》的约定，长春市东郡房地产开发有限公司有权从2015年6月1日向长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司主张承担付款责任。关于违约金数额的部分。长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司主张因长春市东郡房地产开发有限公司违约时间较长导致损失扩大，故应按照年利率24%为标准计算违约金数额，但其并未举证证明实际损失的数额及按照年利率24%为标准计算损失的依据。依据上节的论述，2015年6月1日，长春市东郡房地产开发有限公司应履行付款义务。而长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司主张的违约金其实质系因长春市东郡房地产开发有限公司迟延履行付款义务而产生的损失。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”因双方在《商品混凝土购销合同》及《补充协议书》均未对逾期付款违约金进行约定，故本院依据上述规定对逾期付款违约金进行调整。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下： 一、被告长春市东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起立即向原告长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司支付货款6837880元及违约金（以6837880元为基数，自2015年6月2日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%作为标准，计算至给付之日止）； 二、驳回原告长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费96819元，由原告长春昌驰宏成混凝土有限公司榆树分公司承担19364元，被告长春市东郡房地产开发有限公司负担77455元；财产保全费5000元由被告长春市东郡房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审判长  李雨萍 审判员  于小依 审判员  胡月皓 二〇一九年十月二十七日 书记员  王 杨