湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终2913号上诉人（原审原告）：桂杰，男，1967年3月16日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：石永新，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏龙，男，1979年5月3日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原审被告：许进，男，1978年9月9日出生，汉族，原住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：江海军，襄阳市樊城区长宏法律服务所。原审被告：襄阳市日新月异房产经纪有限责任公司檀溪路店，住所地：襄阳市襄城区檀溪路泰鑫公寓10幢1层113号。负责人：赵俊虎，该公司经理。委托诉讼代理人：施阳，襄阳高新技术产业开发区致远法律服务所法律工作者。上诉人桂杰与被上诉人苏龙、许进、襄阳市日新月异房产经纪有限责任公司檀溪路店（以下简称日新月异公司檀溪路店）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人桂杰及其委托诉讼代理人石永新，被上诉人苏龙、原审被告许进的委托诉讼代理人江海军、日新月异公司檀溪路店的负责人赵俊虎及其委托诉讼代理人施阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂杰上诉请求：一、请求撤销原判决第四项判决内容，改判被上诉人苏龙连带承担返还上诉人桂杰购房意向金230000元及按照年利率6%，以230000元为基数向上诉人桂杰支付自2016年9月9日起至实际付清之日止的利息责任；二、案件受理费由被上诉人苏龙负担。事实和理由：原判决认定事实错误，苏龙收取上诉人桂杰的购房意向金23万元后，未向委托人许进报告该款项的处理意见。苏龙是杨志辉作为负责人的公司员工，苏龙在代理委托人许进民事法律行为的过程中，其与自己同时代理的其他人实施了民事法律行为，系构成自己代理或双方代理。另外，许进与苏龙将案涉房屋二次出售给他人，具有明显过错，该行为应认定违法；上诉人可以依法追究许进及苏龙的连带返还财产并赔偿损失的侵权责任。被上诉人苏龙答辩称：其个人行使的是代理权利，并无违法行为。原审被告许进答辩称:对苏龙出售房屋事实及出售房屋所得款项的去处并不知晓。另外已另案提起诉讼，请求法院解除相关买卖合同并返还房屋，现案件正在审理当中。原审被告日新月异公司答辩称：一、二审桂杰均未提出要求我司承担责任的请求，故不做答辩。桂杰向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2016年8月7日签订的《房地产买卖居间合同》；2.判令被告苏龙、许进立即返还原告购房意向金23万元，并自2016年8月8日起按中国人民银行一年期贷款利率以23万元为基数计算至全部归还之日止的利息，被告苏龙、许进对上述款项的偿还承担连带责任；3.案件受理费、保全费、评估拍卖费等涉诉费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年6月13日，许进、王敏签订《委托书》一份，内容为：“许进、王敏夫妇共同拥有非住宅房屋一套，坐落于樊城区××路××商住楼××号（以下简称涉案房屋），建筑面积68.60平方米，房产证号码：70××65，土地证号码：320704009-3-26，我们决定将此房屋转让给他人。因我们工作忙，不便办理上述房屋的转让和过户手续，现委托苏龙作为我们的合法代理人，代为办理如下手续。一、偿还贷款，注销抵押登记和他项权证手续；二、出售上述房产，签订房屋转让合同；查询住房证明，办理网签手续；三、在不动产管理局和房管部门办理上述房产的交易、过户手续，签署相关文件，查询住房证明，代缴房产交易的有关税费；四、收取上述房产的买卖价款；并且配合买房办理贷款手续；五、到自来水公司、供电公司及供气公司办理上述房产的水电、供气过户手续，签署相关文件。代理人在办理上述事项过程中依法签署的一切有关文件，委托人均予以承认，所产生的权利和义务均由我们享有和承担。委托期限至办完上述事项时止。代理人有转委托权。”2016年6月14日，湖北省襄阳市襄阳公证处出具（2016）鄂襄阳证民字第4088号《公证书》一份，对上述委托书进行公证。2016年8月7日，售房人许进、购房人桂杰、经纪方日新月异公司檀溪路店签订《房地产买卖居间合同》，主要约定：许进、桂杰委托日新月异公司檀溪路店促成订立涉案房产的买卖，实际成交价格为113万元，桂杰于2016年8月7日交付购房意向金23万元给许进。关于违约责任，约定在合同签订后，许进、桂杰、日新月异公司檀溪路店三方到税务机关落实此套房产买卖的所产生的全部税费，若全部税费超出买方的心理预期，则合同解除，卖方需在合同解除当天退还给买方的所有预付房款，买卖双方互相不承担任何违约责任，且日新月异公司檀溪路店不对许进、桂杰追究任何违约责任。桂杰、日新月异公司檀溪路店分别在该合同上签字、盖章，苏龙代许进在合同上签字。合同签订后，桂杰的妻子胡凤姣于2016年8月9日通过银行卡转账的方式向苏龙转账23万元，苏龙出具收条一份，载明“今收到桂杰购房诚意金贰拾叁万元整（230000.00元）。收款人：苏龙4206211979050306132016.8.8”。同日，苏龙将20万元转入杨志辉的银行账户。庭审中苏龙、日新月异公司檀溪路店均认可解除该合同。另查明，2016年9月9日，卖方许进、王敏与买方杜树根、杜兵签订《襄阳市存量房买卖合同》，约定许进、王敏以76万元将涉案房屋出售给杜树根、杜兵，苏龙代许进、王敏在合同上签字，该合同已办理网签登记。一审法院认为：许进、王敏委托苏龙办理涉案房屋的出售、签订房屋转让合同、收取房屋买卖价款等，苏龙根据许进、王敏的委托，代许进与购房人桂杰、经纪方日新月异公司檀溪路店签订《房地产买卖居间合同》，许进、桂杰双方形成房屋买卖合同关系，该法律关系合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同签订后，桂杰通过其妻子胡凤姣的银行账户于2016年8月9日向苏龙交付购房意向金23万元，许进应根据合同约定继续履行义务。本案中，许进的代理人苏龙于2016年9月9日代许进、王敏将涉案房屋出售给杜树根、杜兵，且办理网签登记，许进、王敏已以自己的行动表示不履行与桂杰房屋买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。现桂杰诉请解除与许进、日新月异公司檀溪路店签订的《房地产买卖居间合同》，符合合同的法定解除条件，一审法院予以确认。关于该合同的解除时间，一审法院认为应是苏龙代许进、王敏与杜树根、杜兵签订《襄阳市存量房买卖合同》之日，即2016年9月9日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，购房人桂杰已将购房意向金23万元交付给许进的代理人苏龙，在合同解除后，许进应返还该23万元购房意向金，并赔偿损失，故一审法院对桂杰请求许进返还购房意向金23万元并赔偿损失的诉讼请求予以支持；关于损失赔偿的计算标准，桂杰诉请按中国人民银行一年期贷款利率以23万元为基数计算，一审法院认为，因合同未约定损失赔偿的计算方法，故应按照年利率6%计算资金占用期间的利息；关于损失赔偿的计算时间，一审法院认为应从合同解除之日，即2016年9月9日起计算至全部归还之日止。桂杰诉请苏龙返还购房意向金23万元及赔偿利息损失的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，苏龙根据许进、王敏的委托，在代理权限内与桂杰、日新月异公司檀溪路店签订《房地产买卖居间合同》，并收取购房意向金23万元，其行为对许进发生效力，应由许进承担责任，苏龙作为代理人依法不承担责任，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、原告桂杰与被告许进、襄阳市日新月异房产经纪有限责任公司檀溪路店签订的《房地产买卖居间合同》于2016年9月9日解除；二、被告许进返还原告桂杰购房意向金230000元;三、被告许进按照年利率6%，以230000元为基准数，向原告桂杰支付自2016年9月9日起至实际付清之日止的利息；四驳回原告桂杰的其他诉讼请求。上述（二）、（三）项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5095元，减半收取2548元，由被告许进负担。二审查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人苏龙代理许进、王敏与上诉人桂杰、日新月异公司檀溪路店签订《房地产买卖居间合同》，有许进、王敏办理的公证委托手续，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。故苏龙根据许进、王敏的委托，在代理权限内与桂杰、日新月异公司檀溪路店签订《房地产买卖居间合同》，收取桂杰的购房意向金23万元，应由许进向桂杰承担责任。一审法院判决解除桂杰与许进、襄阳市日新月异房产经纪有限责任公司檀溪路店签订的《房地产买卖居间合同》及判决许进返还桂杰购房意向金230000元;并按照年利率6%，以230000元为基准数，向桂杰支付自2016年9月9日起至实际付清之日止的利息。符合法律规定，本院予以确认。桂杰上诉称：苏龙收取上诉人桂杰的购房意向金23万元后，未向委托人许进报告该款项的处理意见。苏龙是杨志辉作为负责人的公司员工，苏龙在代理委托人许进民事法律行为的过程中，其与自己同时代理的其他人实施了民事法律行为，系构成自己代理或双方代理。另外，许进与苏龙将案涉房屋二次出售给他人，具有明显过错，该行为应认定违法；上诉人可以依法追究许进及苏龙的连带返还财产并赔偿损失的侵权责任。对此，上诉人桂杰如认为苏龙、杨志辉有骗取其财产230000元的嫌疑，可向公安机关报案处理，也可以苏龙、杨志辉有侵权行为为由，在本案执行不能的范围内，另案向其认为的侵权人主张赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5095元，由上诉人桂杰负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  杨 文审判员  陈瑞芳二〇一九年十月十四日书记员  岳伟峰