北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初21776号原告：孙桂兰，女，1938年10月20日出生，汉族，北京市劳动人民文化宫退休工人，住北京市东城区。原告：肖春平，女，1961年6月2日出生，汉族，中国联通集团职工，住北京市海淀区。原告：肖春生，男，1963年2月8日出生，汉族，中国建筑工程总公司职工，住河北省廊坊市三河市燕郊开发区3号楼1单元1501室。原告兼孙桂兰、肖春平、肖春生委托诉讼代理人：肖春华，男，1965年2月24日出生，汉族，北京铁路局铁路公安处干部，住北京市东城区。四原告委托诉讼代理人：吴志军，北京大成律师事务所律师。被告：王建中，男，1965年9月17日出生，汉族，无业，住北京市丰台区2号楼6单元101号。委托代理人：张子川，北京市铭耕律师事务所律师。被告：北京岳安物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区安定路20号院6号楼5层。法定代表人：于永祥，董事长。委托诉讼代理人：孟莉，女，北京岳安物业管理有限责任公司员工。原告孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华与被告王建中、北京岳安物业管理有限责任公司（以下简称岳安物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月20日作出（2015）丰民初字第03503号民事判决书，岳安物业公司、王建中不服并上诉，北京市第二中级人民法院于2016年2月29日作出（2016）京02民终684号民事裁定书：撤销（2015）丰民初字第03503号民事判决,发回重审。重审后，本院于2017年12月22日作出（2016）京0106民初5105号民事裁定书：驳回孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华的起诉。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华不服并上诉，北京市第二中级人民法院于2018年4月4日作出（2018）京02民终2508号民事裁定书：撤销（2016）京0106民初5105号民事裁定，指令本院审理。指令审理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖春华及四原告的委托诉讼代理人吴志军，被告王建中委托诉讼代理人张子川，被告岳安物业公司委托诉讼代理人孟莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华向本院提出诉讼请求：1.确认二被告于2010年12月20日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：孙桂兰与肖忠继系夫妻，生有三个子女即肖春平、肖春生、肖春华。1995年1月23日，肖春平代肖忠继（乙方）与邮电部（甲方）签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称《拆迁协议》），约定甲方拆除乙方位于兴隆街5号的房屋6间，应安置人口8人，分别是肖忠继和爱人、母亲、女儿、女婿、外孙女、长子、次子；安置五间楼5号楼6门101（现地址变更为丰台区石榴园北里小区2号楼6单元101号房屋，以下简称101号），古城副食楼二居室二套，西城区范围内平房一间。鉴于肖忠继系邮电部老干部，单位根据原告家的实际情况另分配了一套住房即五间楼5号楼6门103号（以下简称103）。房屋交付后，肖忠继住103号房屋，肖春生住101号房屋。此后，为便于就医，肖忠继搬离103号房屋，肖春生亦因公派出国直至2011年才回国。期间，因工作繁忙，家人无暇顾及上述房屋。2010年，发现有人住进101号房屋，以为是肖春生的朋友借住，后听邻居说是王建中撬了房门。经调查证实，该房屋使用人为王建中，其持有该房屋的《北京市公有住宅租赁合同》，但王建中并非邮电部职工，也不具备北京市户口，根据《北京市人民政府关于城市公有房屋的若干规定》，王建中不属于有权获得北京市公有住宅租赁权益的合法对象。被告明知101号房屋的合法承租人为原告、王建中无权承租，却恶意串通，私自签订损害原告合法权益且违反北京市关于公有房屋管理相关规定的《北京市公有住宅租赁合同》，故诉至法院，望判如所请。王建中辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告未取得101房屋使用权，与本案无直接的法律上的利害关系。1、原告没有证据证明《拆迁协议》中甲方的真实性、《拆迁协议》的真实性和合法性，以及《拆迁协议》内容落实的真实性。2、原告未提供《拆迁协议》所附5日内腾空条件成就的证明，以及与《拆迁协议》有关的落实情况证明，未能提供101号房屋的《准入证》和《北京市公有住宅租赁合同》以及享有该房屋权利的相关凭证，从原告提交的少量不真实的凭证中看不到原告获得101号房屋使用权的依据。3、原告实际分得的是与101号房屋对门的103号房屋，虽然其持有103号房屋《准入证》和《北京市公有住宅租赁合同》，但没有拆迁协议，对《准入证》和《租赁合同》的取得也不能作出合理解释。二、诉争房屋不是公房，户口与房屋无关。1、《北京市人民政府关于城市房屋管理的若干规定》规定，公有房屋实行登记制度。经查，101、103号房屋均无房屋登记信息，因此涉案房屋并非公房，户口与房屋无关。2、我与岳安物业公司使用的《北京市公有住宅租赁合同》不是由房管部门批准登记并制作颁发国家认可的租赁凭证，属于民间仿制的文本合同。所涉房屋本质上是违法建筑，因不是公房，此楼租户不能按照房改房的规定使用成本价购买。三、原告对101号房屋的诉争不合常理。通过此前诉讼笔录和代理意见可知，原告于1995年分得并入住的是103号房屋，其知道与103号房屋对门的101号房屋由我居住，也知道我取得101号房屋的《北京市公有住宅租赁合同》，原告明知101号房屋被他人占用，却不闻不问，明显与常理不符。四、原告起诉已经超过三年的诉讼时效。原告在（2016）京民02民终字第684号案卷第73页、第86页、第96页明确表示，1997年、2001年就知道房屋被人占用，2010年发现我与岳安物业公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》。从1997年至2016年已近20年，现原告起诉已经超过了诉讼时效。岳安物业公司辩称，101号房屋自我司物业管理以来，一直是空房无人居住，后用该房抵偿与王建中的债务，并与之于2010年12月签订了《北京市公有住宅租赁合同》，该合同经双方签字认可已具备法律效力。原告没有进驻证明，也未办理入住手续，亦从未向我司交过相关费用，如何证明房屋是他的，且原告出示的《拆迁协议》明确约定了5日内没有办理入住手续视为放弃权利。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对证据和事实，本院认定如下：原告孙桂兰与肖忠继系夫妻，生有三个子女即肖春平、肖春生、肖春华；肖忠继于1997年7月10日去世，其父母早于其去世。1990年6月27日，北京市人民政府批准北京市第二轻工业总公司所属冰箱压缩机厂、泡沫塑料厂等单位新建住宅的申请。之后，北京市二轻总公司泡沫塑料厂（甲方）与北京市城区房屋建设开发公司（乙方）签订《分房协议书》，约定将五间楼（含涉案房屋）等联建住宅分配给乙方。1994年8月2日，北京市城区房屋建设开发公司与邮电部行政司基本建设处签订《房屋分配通知单》，大意为：“根据双方签订的商品房购销合同书，将包含涉案房屋在内的共计62套房屋分配给邮电部…”。1994年10月，北京市城区房屋建设开发公司与北京五丰投资有限公司等10家企业组建北京岳安实业股份有限公司（以下简称岳安实业公司）。1994年11月23日，北京市城区房屋建设开发公司（乙方）与北京市劳动文化宫（甲方）签订供暖合同，其中载明“甲方职工孙桂兰于1994年11月1日进驻101号房屋，由乙方负责供暖…”。1995年1月23日，邮电部行政司基建处(甲方)与肖忠继（乙方）签订《拆迁协议》约定：“乙方在拆迁范围内的有正式住房6间，居住面积64平方米，应安置人口8人，分别是肖忠继和爱人、母亲、女儿、女婿、外孙女、长子、次子；乙方于1995年1月28日前腾空拆迁房屋交甲方拆除；甲方为乙方安置101号二居室一套，古城二居室二套、西城区平房一间，补助费22650元。此协议签字盖章后生效，被拆迁人5日内未按本协议规定内容搬迁，将搬空后之房屋交给甲方，如逾期本协议无效”。该合同由肖春平代肖忠继签订。1995年1月24日，孙桂兰向城区开发物业管理部缴纳101号房屋入住手续费10元以及1995年1月至1996年1月的卫生费18元。1995年4月，孙桂兰向城区开发物业管理部交纳了101号房屋租金、管理费、电费。1995年11月，孙桂兰向岳安实业公司交纳101号房屋的供暖费669.45元；1996年10月，孙桂兰向岳安实业公司交纳101号房屋的供暖费1038.78元；1997年11月，孙桂兰向岳安物业公司交纳101号房屋的供暖费1038.78元；1999年10月、2001年10月，孙桂兰分别向北京宝利通物业管理部交纳101号房屋的供暖费1038.78元、1096.49元。2011年，北京房修一石榴园供暖有限公司发出供暖缴费通知单，其上载明：“住户孙桂兰，住址北2-6-101、北2-6-103，欠费年度2010-2012年度，请于2011年12月31日前缴纳供暖费”。1995年5月1日，北京市西城区兴隆街改建办公室为孙桂兰办理了103号房屋的准住证。同年5月11日，北京市城区房屋建设开发公司与孙桂兰签订《北京市公有住宅租赁合同》，载明：“出租方：北京市城区房屋建设开发公司物业管理部，承租方:孙桂兰，住宅坐落为103号，租期自1995年5月1日起至1997年12月31日止…”诉讼中，经本院向有关部门核实，答复没有留存该年间的拆迁档案。1997年12月，岳安实业公司委托岳安物业公司对包含涉案房屋小区进行物业管理。2007年起，王建中开始交纳101号房屋租金（每年1656.23元），于2010年起交纳房屋供暖费。2014年7月15日，王建中（甲方）与北京房修一石榴园供暖有限公司（乙方）签订《供暖采暖合同》，约定乙方为甲方供暖，供热地址101号房屋。对于入住原因，王建中称因岳安实业公司欠付工程款，于1996年左右将101号房屋交给其居住，后协商以房抵账。岳安物业公司表示认同。2010年12月20日，王建中与岳安物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，载明：“出租方：岳安物业公司，承租方:王建中，住宅坐落为101号，租期自2012年12月20日始至年月日，租金元…”。同日，岳安物业公司（甲方）与东方一代防水公司（王建中，乙方）签订《冲抵说明协议书》约定：甲方将101号房屋以售价39万元出售给乙方，冲抵甲方欠乙方2007年以前的工程款39万元。当日，岳安物业公司（甲方）与王建中（乙方）签订《协议书》，大致意思为：“甲方将101号房屋使用权卖给乙方，房价款39万元”。2015年1月，孙桂兰等人诉至本院，要求确认《北京市公有住宅租赁合同》无效。2015年10月20日，本院作出（2015）丰民初字第03503号民事判决书，确认《北京市公有住宅租赁合同》无效。岳安物业公司、王建中不服并上诉，北京市第二中级人民法院于2016年2月29日作出（2016）京02民终684号民事裁定书，裁定：撤销（2015）丰民初字第03503号民事判决,发回重审。重审后，本院于2017年12月22日作出（2016）京0106民初5105号民事裁定书，裁定：驳回孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华的起诉。孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华不服并上诉，北京市第二中级人民法院审理后认为：本案系孙桂兰等人根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以王建中与岳安物业公司私自签订《北京市公有住宅租赁合同》损害其权益为由，起诉要求确认该合同无效，法院应当围绕当事人的诉讼请求，在查明事实的基础上予以实体审理。一审法院以孙桂兰等人的起诉不符合法律规定的起诉条件，裁定驳回起诉，属于适用法律错误，予以纠正。2018年4月4日，该院作出（2018）京02民终2508号民事裁定书，裁定：撤销（2016）京0106民初5105号民事裁定，指令本院审理。指令审理后，本院向北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城开集团公司）发出《协助调查函》，该公司于2019年8月回函，载明：“一、101号房屋系北京市城区房屋建设开发公司出售给邮电部行政司基建部62套房屋之一，并于1994年8月2日交付给邮电部行政司基建部。1994年，北京市城区房屋建设开发公司与其他10家企业组建岳安实业公司，北京市城区房屋建设开发公司部分资产包括涉案房屋并入岳安实业公司。岳安实业现我公司控股子公司，根据1998年《会议纪要》涉案房屋产权归我公司，我公司对邮电部行政司基建部所购房屋没有实际管理。二、北京市城区房屋建设开发公司与邮电部行政司基建部签订的《商品房销合同书》、《房屋分配通知单》、《关于岳安公司房屋产权归属的会议纪要》与岳安实业公司已提交给法院的文件一致。三、邮电部行政司基建部与肖忠继签订拆迁安置协议，将涉案房屋安置给肖忠继，我公司不知情。四、岳安物业公司与王建中签订《协议书》，约定将101号房屋出售给王建中，并签订《公有住宅租赁合同》，我公司对此不知情。五、岳安物业公司将103号房屋调换给孙桂兰，收回101号房屋，我公司不知情；103号房屋是北京市城区房屋建设开发公司出售给邮电部行政司基建部62套房屋之一。后于2019年10月再次回函，大意为：“根据现有材料，我司未授权也不认可岳安物业公司与王建中所签的《协议书》及《北京市公有住宅租赁合同》”。另，本院与原购房单位联系，答复：向北京市城区房屋建设开发公司购买62套房屋（包括101号、103号房屋）情况属实，但由于时间久远，资料保存不全，现已无法查明62套房屋的分配情况。2016年5月，孙桂兰等人诉至本院，要求确认《协议书》无效。该案审理期间，本院向岳安实业公司发出协助调查函，该公司回函，载明“1、101号房产权单位不是我公司，属于城开集团公司所有；该房屋系由北京市二轻总公司泡沫塑料厂与北京市城区房屋建设开发公司在1990年联合开发建设的住宅楼工程项目，于1992年至1993年间竣工。1994年，邮电部行政司基建处与北京市城区房屋建设开发公司签署《商品房购销合同书》，购买包含101号房屋在内的62套房屋，后又放弃对该62套房产的所有权。1994年8月，经北京市政府批准，北京市城区房屋建设开发公司进行股份制改革，北京城市建设开发集团总公司与中国化工进出口总公司等10家企业共同发起设立岳安实业公司，北京市城区房屋建设开发公司部分资产并入岳安实业公司，其中包含101号房屋。1998年4月30日，北京城市建设开发集团总公司作出《关于岳安公司房屋归属的会议纪要》，明确写明凡1994年9月30日成立岳安实业公司之前管理的岳安公司拥有产权的房屋（如用于自行拆迁等房）产权属集团总公司。故涉案的两套房产产权应为北京城市建设开发集团总公司。1998年9月，北京城市建设开发集团总公司企业名称变更为城开集团公司。二、我公司对于岳安物业公司与王建中签订协议书并不知情，更不存在经我公司口头同意的情形。三、我公司对于岳安物业公司所述的101号房屋与103号房屋进行调换一事也不知情。2017年8月31日，本院对该案作出（2016）京0106民初10520号民事裁定：驳回孙桂兰、肖春平、肖春生、肖春华的起诉。孙桂兰等不服并上诉，北京市第二中级人民于2017年11月8日作出（2017）京02民终10073号民事裁定书：驳回上诉、维持原裁定。之后，孙桂兰等申请再审。北京市高级人民法院审理后认为，…原审法院应当围绕当事人的诉求，在查明事实的基础上予以实体审理。原审法院以孙桂兰等人的起诉不符合法律规定的受理条件，裁定驳回起诉，属于适用法律错误，予以纠正。2019年3月29日，北京市高级人民法院作出（2019）京民再124号民事裁定书：撤销北京市第二中级人民（2017）京02民终10073号民事裁定及北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初10520号民事裁定；指令北京市丰台区人民法院对本案进行审理。另查，王建中没有北京市户口。再查，肖忠继的父母除肖忠继外无其他子女，《拆迁协议》中安置人女婿即陈立环、外孙女即陈肖博已放弃对涉案房屋的权益。本院认为：本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、原告起诉是否超过诉讼时效；三、被告签订的《北京市公有住宅租赁合同》是否有效。一、关于原告的主体资格根据已查事实，涉案房屋由北京市城区房屋建设开发公司开发建设后出售给邮电部，邮电部作为拆迁安置房屋进行了分配安置，涉案房屋至今未办理房屋所有权证。以上事实，结合原告提交的《拆迁协议》、101号房屋入住手续费、卫生费、租金、电费缴费凭证，以及1994年至2001年供暖费缴费单等证据已形成证据链证明，邮电部基于《拆迁协议》的约定，将101号房屋作为拆迁安置房屋分配并交付给肖忠继，已存在高度的盖然性。本案被告所签的《北京市公有住宅租赁合同》约定的租赁物是101号房屋，该房屋在合同签订前已由购房单位安置给了肖忠继，现有证据亦无法证实101号与103号房屋进行了调换。肖忠继已于1997年7月10日去世，101号房屋亦为拆迁安置而来，本案原告作为肖忠继的法定继承人同时亦为应安置人口主张101号房屋的相关权益，符合法律规定。被告不认可，但未提交足以反驳的相反证据。故对被告提出的抗辩主张，本院不予采纳。二、原告起诉是否超过诉讼时效《最高人民法院的规定》第一条，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩…。由此可见，诉讼时效的客体为债权请求权。本案，原告主张其对101号房屋享有的使用权因被告签订的《北京市公有住宅租赁合同》受到侵害主张合同无效，属确认之诉，不属于债权请求权，不受诉讼时效制度的限制，故被告对本案诉讼时效提出的抗辩意见，本院不予采纳。三、《北京市公有住宅租赁合同》是否有效《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，合同虽然基于合同订立主体的意思自治行为产生，但是基于对社会秩序和公共利益的保护，法律规定在特定的情形下合同无效。因《合同法》确立合同无效的规则在于防止合同当事人滥用合同自由，订立有损社会秩序和公共利益的合同，故在审查合同的效力问题时，应结合合同的条款内容，在实质层面上对合同的效力进行评价。纵观现有证据结合各方当事人的陈述，本院认为：首先，岳安物业公司的行为没有合法的权利基础。通过城开集团公司以及岳安实业公司给本院回函可知，二单位均不知晓且未授权岳安物业公司与王建中签订《北京市公有住宅租赁合同》。王建中入驻101号房屋后与岳安物业公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，源于岳安物业公司欠偿王建中的工程款，但岳安物业公司仅是基于岳安实业公司的委托对涉案房屋所在的小区进行物业管理，现无证据显示岳安物业公司对101号房屋享有使用权或处分权。因此，岳安物业公司的行为不具有合法的权利基础。其次，岳安物业公司行为属故意侵权。仅从孙桂兰交纳101号房屋供暖费的事实可知，岳安物业公司应该知道101号房屋的使用人为孙桂兰,即使孙桂兰未按规定交纳房屋租金，亦未长期在此居住，但现有证据不足以证实孙桂兰等原告放弃了101号房屋的相关权益。另据前文所述，岳安物业公司作为物业公司，应该知晓对涉案房屋没有出租、出售的权利，但为达到消除欠付王建中工程款目的而签订《北京市公有住宅租赁合同》，显属主观故意，且损害了原告的利益。第三，王建中不具有承租公房的资格，其签订《北京市公有住宅租赁合同》违反政府的相关规定，破坏本市公房管理秩序。《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》(以下简称《公房管理规定》)第三条：“全民所有和集体所有的房屋都是公房……。”虽然涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，但该房屋系经批准由国有企业开发建设并出售给了邮电部，根据前述规定，应属于公房范畴。故被告以涉案房屋未登记系违法建筑、不属于公房的抗辩主张，没有合法依据，本院不予采纳。《公房管理规定》第十二条：“公房租赁，必须遵守房管机关的各项规定，出租方须持有《房屋所有权证》，单位租房须持有批准文件，个人租房须有本市正式户口。”法律、法规、政府规章制度一经公布即成为其效力范围内全体公民应当遵守的行为规范。王建中明知自己没有北京市户口，其签订《北京市公有住宅租赁合同》的前提系“以房抵账”，即以该公有住房的承租权抵偿其债务，故其与岳安物业公司签订的《北京市公有住房租赁合同》，不仅违反了北京市政府的规定，破坏了公房管理秩序，其行为亦不属于善意。基于此，本院认为岳安物业公司与王建中签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院的规定》第一条之规定，判决如下：王建中与北京岳安物业管理有限责任公司于2012年12月20日签订的《北京市公有住宅租赁合同》无效。案件受理费70元，由王建中与北京岳安的业管理有限责任公司共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文川人民陪审员  桂 华人民陪审员  刘 媛二〇一九年十月三十一日书 记 员  王菲菲