贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6874号上诉人（原审原告）：卢克芬，女，1949年11月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：扶文莉，女。1969年3月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：扶双庆，男，1971年5月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：扶艳，女，1999年3月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：赵某，女，1974年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：扶某，女，2010年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。法定代理人：赵某，女，1974年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上述六上诉人共同委托诉讼代理人：刘峥，贵州泽丰律师事务所律师，执业证号：15201201411764086。上述六上诉人共同委托诉讼代理人：任芮，贵州泽丰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘阳明，男，1965年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶某、扶艳与被上诉人刘阳明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶某、扶艳的委托诉讼代理人刘峥、任芮及被上诉人刘阳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶某、扶艳的上诉请求：1、请求撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初462号民事判决第一项资金占用费部分，依法改判被上诉人立即向上诉人支付资金占用费3,968.79元（按照人民银行同期贷款利率，从2016年1月1日起计算至租金全部支付完毕之日止，现暂算至2019年6月30日，计算方式详见附件）；2、请求撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初462号民事判决第二项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求第一项、第二项；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人租住在上诉人楼下，与上诉人有过多次见面和直接接触，但其从未主动交付过租金，被上诉人存在恶意不交租的行为，一审法院认定上诉人不告知收款账号而导致被上诉人不能交租，严重违背客观事实，明显错误；2、未征询上诉人意见，被上诉人私下将42,000元交给一审法院，该行为的性质仅是将案款提存至法院，不能视同已履行完毕租金支付义务；3、被上诉人没有要交租的真实意思表示，其意图实为不付对价的侵占上诉人房屋，但一审法院对此事实予以回避；4、一审法院认定被上诉人交付拖欠的租金后，上诉人的合同目的能够继续实现，毫无事实根据，且一审法院明确告知上诉人接受该款的附加条件是，上诉人除了要提供银行账户信息外，还要在收款后继续履行与被上诉人之间的房屋租赁合同，显然，一审法院是以此方式强迫上诉人继续履行合同。一审法院偏帮被上诉人，为了帮助被上诉人达到继续强占房屋目的，不惜采取多种手段强迫上诉人，一审法院审理倾向性严重。涉案房屋因建成时间较长，存在诸多安全问题，已不适宜被上诉人继续租用，在上诉人极力主张解除租赁关系、收回房屋的情况下，一审法院却执意判令继续履行房屋租赁合同，但对于今后出现安全事故的责任主体却不做认定，一审判决不仅不能息讼止纷，反而埋下巨大隐患。被上诉人刘阳明辩称，上诉人执意妄图毁约的目的有三个方面，一、侵吞被上诉人20年前的全部投资；二、收回房屋转租高价；三、实施“通道共用”计划，占用被上诉人的通道。上诉人的陈述说明一个事实，充分证明其自始至终就是不愿透露收租金账号给被上诉人，上诉人恶意毁约的图谋和动机客观存在，2012年订立的《债务抵销协议》每个条款，不难看出其显失公平的端倪，涉案房屋靠近花果园，是该地段租金暴涨，从而驱使上诉人开始实施“通道共用”的计划，妄图达到毁约目的。上诉人要求解除合同，其目的是企图侵占被上诉人20年前预付的全部投资款项，达到通道共用的目的。上诉人提供2015年的判决书证据，是企图霸占被上诉人的厨房和土地，达到通道共用的具体行为事实表现。被上诉人在2015年10月10号终审判决后，同月22日发短信给上诉人索要银行账号，履行判决和债务抵销协议的义务，4年间仅有两次回短信，一次2015年“不能接听电话”，第二次是2019年没有收租账号的短信，其存在明显的制造欠租假象，妄图钻法律空子实现无理诉求。根据上诉人提供的建筑施工许可证，只核准一层的构造，上诉人私搭乱建到五层，严重的违法行为使被上诉人投资装修承租房屋发生开裂漏水现象，严重影响被上诉人的居住安全。卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶某、扶艳向一审法院提出诉讼请求：1．解除原告与被告的房屋租赁关系；2．被告立即腾退占用的原告房屋；3．被告立即向原告支付租金42,000元及资金占用费3,968.79元（按照人民银行同期贷款利率，从2016年1月1日起计算至租金全部支付完毕之日止，现暂算至2019年6月30日，计算方式详见附件）；4．被告赔偿原告房屋加固修复费用、鉴定费用50,000元（具体金额以司法鉴定报告结论为准）；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院经审查认为如下：2012年12月24日，扶晓林、卢克芬（甲方）与刘阳明（乙方）签订《债务抵销协议》，约定：一、乙方于1999年在征用蔡家关下寨贵工路97号扶晓林、卢克芬宅基楼后一块土地，乙方同意补偿30,000元；二、乙方从2000年3月1日租用甲方宅基楼第一层地下室六间房共计租金360元。从2000年3月1日至2012年12月31日止，合计共欠租金50,000元；三、通道共同使用；四、乙方于2000年借给甲方50,000元修建位于严老三家和通道隔壁的第二层和第三层共计174平方米；五、乙方于2000年出资62,000元给甲方修建位于严老三家和刘阳明通道隔壁第一层地下室（庭审中双方认可此第一层系本案诉讼标的物）永久无偿给刘阳明使用；六、乙方原租用的六间房从2013年1月1日起永久性租给乙方使用，租金从原来的每年六间房共计360元，涨为每年六间共计12,000元。乙方于2000年租用甲方六间房时出资45,000元装修费如遇拆迁时归甲方所有。乙方于2000年出资62,000元给甲方修建的位于严老三和通道隔壁第一层的装修费27,000元如遇拆迁时归甲方所有。甲方租给乙方使用的六间房的租金每年12,000元永久不变；七、从2012年12月24日前甲方和乙方债务均一笔抵销，互不相欠；备注：租金支付方式，乙方半年付一次，从1月1日至15日内付清6,000元。原告认为被告拖欠2016年1月1日起至2019年6月30日的租金，故诉至一审法院。另查明，六原告自认扶文莉、扶双庆、扶钰丰系扶晓林、卢克芬之子女。扶晓林于2015年12月5日病故；扶钰丰于2016年12月10日病故，赵某为扶钰丰之妻；扶艳、扶某为扶钰丰、赵某之女。卢克芬、扶晓林于2015年以刘阳明为被告向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1．解除租赁关系，刘阳明将承租房屋返还卢克芬、扶晓林；2．刘阳明向卢克芬、扶晓林支付从2014年6月1日起至起诉之日止所拖欠的十个月租金10,000元整。一审法院经审理后于2015年6月18日作出（2015）筑铁民初字第150号民事判决书，判决：一、被告刘阳明于本判决生效后十日内向原告卢克芬、扶晓林支付房租4,000元；二、驳回原告卢克芬、扶晓林的其他诉讼请求。卢克芬、扶晓林不服该判决，提起上诉。贵阳市中级人民法院经审理后于2015年10月10日作出（2015）筑民一终字第1371号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时，在该终审民事判决中认定：“双方当事人签订的《债务抵销协议》包含两方面内容：一、关于债权债务的处理；二、关于本案所涉房屋的租赁事宜。现争议焦点在于双方约定的永久租赁性质是定期租赁还是不定期租赁。从合同内容来看，双方约定的是永久租赁，该约定表明双方在签订合同时至少希望租赁合同关系能够长期履行下去，并非短期内可随时解除，上诉人（指卢克芬、扶晓林）主张本案合同为不定期租赁合同，可随时解除，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定‘租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效’，双方虽约定永久租赁，但不能违反法律规定，故超出二十年部分的约定应属无效，租赁期限只在二十年内受法律保护。”2015年10月22日，刘阳明向卢克芬（手机号139××××1659）发短信，内容为：“大伯妈：您好！请麻烦您打张收到房租的收据，交给值班室刘明刚值班员，然后将您的银行卡号发短信给我，我通过银行转款给您。希望您大人有大量，不要生我的气！”刘阳明向一审法院提交2019年5月9日卢克芬（手机号139××××1659）向其发送短信截屏，内容为：“刘阳明我是大伯妈，请你把2015年到2019年房租付我还有法院判决四仟元付我，上次我和幺叔去找你要你也不给。”对于贵阳市中级人民法院生效的（2015）筑民一终字第1371号民事判决所明确的租金4,000元。被告既未支付，卢克芬亦未申请人民法院执行。庭审中，原告与被告自认，扶晓林系刘阳明大伯，卢克芬系刘阳明大伯妈。双方认可《债务抵销协议》备注内容为：租金支付方式为被告半年支付一次，上半年6,000元为1月1日至1月15日付清，下半年6,000元为7月1日至7月15日付清。另查明，2019年8月8日，刘阳明主动将租金42,000元交至一审法院账户。一审法院于2019年8月9日通知原告来收款，原告答复：原告的诉请未要求被告支付租金，坚持要求解除租赁合同，被告未与原告协商一致私下将款项支付到法院账上的行为是个人行为，在本案生效判决下达之前，原告拒绝收款，刘阳明即便交款，也不能视为其弥补了之前的长期拖欠租金的违约行为，原告有权行使法定解除权。上述事实，有原、被告当庭陈述、工程检验记录表、建筑施工许可证、债务抵销协议、一审法院（2015）筑铁民初字第150号民事判决、贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第1371号民事判决，短信截屏、户籍信息、当事人身份信息、询问笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采信。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同的约定全面履行义务。原告诉请解除与被告的房屋租赁关系。其一，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案原告以被告未支付租金而要求解除合同，原告未提供证据证明已向被告催收，根据被告提供卢克芬于2019年5月9日（本案起诉前）向其催收租金的短信，但未明确合理期限；其二，结合被告于2015年10月22日向卢克芬发送的短信内容，被告向卢克芬索要银行卡号，卢克芬一直未告知被告合理的支付渠道和支付方式，造成双方对租金交付和收取的认识差异，因双方系亲属关系，发生多年的经济往来和纠纷，尤其现在有六个原告的情形下，建议原告向被告告知明确的支付渠道和方式，便于承租人支付租金，亦能减少双方直面的矛盾；其三，根据贵阳市中级人民法院生效的（2015）筑民一终字第1371号民事判决内容，《债务抵销协议》双方约定的是永久租赁，该约定表明双方在签订合同时至少希望租赁合同关系能够长期履行下去，并非短期内可随时解除；其三，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，本案原告将房屋交付被告使用，被告已主动将拖欠租金交至一审法院，实现了合同目的。综上，涉案租赁关系是双方基于亲属关系，在结算多年的经济往来后，约定债权债务抵销后概括的转为长期租赁房屋关系，且租金12,000元/年长期不变，从租赁关系的起源、合同目的已实现等因素考虑暂不宜于解除，故原告主张解除合同，一审法院不予支持。因一审法院不支持原告解除合同的诉请，故其诉请被告腾退房屋的诉请亦不予支持。原告诉请被告支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的租金42,000元。根据双方签订的《债务抵销协议》中被告自2013年1月1日起永久性租住原告房屋，租金每年12,000元，半年支付一次，且租金每年12,000元永久不变的约定，租金计算为12,000元/年×3年＋12,000元/年÷12月×6个月=42,000元。关于被告房屋漏水损害其的财物，要求减免租金的辩解意见。其一，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”规定，尽管被告认为房屋漏水损害其财物、房屋存在安全隐患的情形，但被告在上述情形下仍坚持不解除合同，继续承租，视为被告对涉案房屋正常使用的认同；其二，双方在《债务抵销协议》明确租金每年12,000元永久不变，包含不论市场行情的升降，租金恒定12,000元/年不变的意思表示，故被告主张减免租金，不符合法律规定和合同约定，不予支持。原告的要求被告支付租金42,000元的诉请，符合合同约定，予以支持。原告诉请被告支付资金占用费，尽管双方在合同中未作约定，但考虑到被告由于迟延支付租金的行为造成原告资金占用期间利息的损失，故一审法院支持自原告向刘阳明发短信催收租金之日（2019年5月9日）起计算至刘阳明将42,000元交至一审法院之日（2019年8月8日）止的利息损失，以被告欠付租金42,000元为基数，按照中国人民银行现行一年以内贷款基准年利率4.35%计算为42,000元×4.35%÷365天×91天≈455元。另，原告诉请被告赔偿房屋加固修复费用和鉴定费用50,000元。其一，根据双方签订的《债务抵销协议》，双方1999年以来因房屋发生多项经济往来，并表明希望租赁合同关系能够长期履行下去；其二，原告未提供证据证明由于被告因租赁房屋的行为存在过错导致涉案房屋需加固修复，故原告该项诉请本案不作处理，待实际产生后原告再另行通过合法途径主张。庭审中，被告主张原告履行维修责任，如果不维修，判决原告赔偿损失，且赔偿损失后才终止《债务抵销协议》的意见，其一，被告主张维修和赔偿损失非本案审查范围；其二，先赔偿损失，再终止租赁关系于法无据；其三，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同的”的规定，被告如认为租赁物存在使用障碍或者安全隐患，影响使用的，亦可另行通过合法途径主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘阳明于本判决生效之日起十日内向原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某支付自2016年1月1日至2019年6月30日止的租金42,000元（已履行至一审法院）和资金占用费455元；二、驳回原告卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶艳、扶某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,200元，减半收取计1,100元，由被告刘阳明负担（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。二审中，当事人没有提交新证据，经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：上诉人是否有权解除合同。首先，上诉人提出被上诉人逾期缴纳租金，合同应当解除。被上诉人则认为，系上诉人拒绝提供银行账户导致被上诉人无法缴纳租金，合同不应解除。本院认为，第一、上诉人主张曾当面向被上诉人主张支付租金，但被上诉人不仅不支付，还对上诉人进行辱骂。被上诉人对上诉人该陈述不予认可，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，上诉人对其主张的该事实负有举证责任，但未能提交证据证明，应承担举证不能的不利后果；第二、在（2015）筑民一终字第1371号民事判决生效后，被上诉人曾主动向上诉人发送短信询问银行账号，准备履行债务，表明被上诉人愿意履行支付租金的义务。但上诉人并未对被上诉人的短信进行回应，也未对生效判决申请强制执行，且没有证据证明在2019年5月9日以前向被上诉人主张过权利；第三、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，上诉人虽然在2019年5月9日通知被上诉人支付租金，但未明确合理期限，而被上诉人在收到短信及法院传票后，主动以交款至一审法院的方式表明其愿意履行义务；第四、双方之间的租赁关系系产生于《债务抵消协议》，房屋租赁仅是债务抵消协议的其中一项内容，属于双方当事人对债权债务清算后作出的统一安排，其中关于租赁期限及租赁价格的约定与双方债权债务抵消的安排具有关联性，故单独撤销《债务抵消协议》中关于租赁的约定有失公平；第五、鉴于双方矛盾较深，由上诉人提供银行账号，被上诉人按照协议约定向上诉人银行账户直接支付租金的合同履行方式较为合理，也便于查明被上诉人是否存在逾期支付租金的故意。综上，上诉人解除双方租赁关系的诉讼请求目前不能成立，一审认定正确，本院予以维持。其次，上诉人提出房屋存在安全隐患，故应尽快解除租赁，明确责任主体。本院认为，第一、涉案房屋规划仅为一层，但根据现场照片及当事人陈述，该房屋已修建至5层；第二、上诉人主张系被上诉人擅自改变房屋结构，影响房屋安全，但未提交证据证明其主张，在没有证据证明被上诉人对承租房屋结构进行改变并影响房屋安全的情况下，上诉人的该主张不能成立；第三、上诉人作为出租人有维修租赁物的义务，如租赁物确实存在安全隐患，上诉人应履行拆除违章建筑，加固房屋的义务，而非以此作为解除合同之理由；更不可能因为履行租赁协议而将房屋质量责任推卸给被上诉人。另外，被上诉人承租的系有规划的第一层房屋，故不存在租赁合同无效的情形。最后，上诉人主张当事人有订立合同的自由，双方均已没有继续履行租赁合同的意愿，合同应当解除。本院认为，第一、根据被上诉人的陈述及向上诉人索要付款账号，向一审法院交纳欠付租金的行为，均表明被上诉人愿意继续履行《债务抵消协议》；第二、当事人虽然有订立合同的自由，但对已经订立的合同，同样有按照约定履行合同，非因法定或约定事由不得解除的义务。另外，关于资金占用费的问题，因上诉人提交的证据只能证明前案判决后，其于2019年5月9日向被上诉人催要租金，没有证据证明在2019年5月9日以前向被上诉人主张支付租金，故一审从2019年5月9日起计算至被上诉人将欠付租金预交至一审法院时止并无不当，应予维持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢克芬、扶文莉、扶双庆、赵某、扶某、扶艳负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇一九年十月二十五日书记员  李敏