上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初30816号原告：周某2，男，1963年3月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高锋，江苏仕达律师事务所律师。被告：徐某某，女，1942年10月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆某1(系被告徐某某女儿)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆某2(系被告徐某某女儿)，住上海市浦东新区。原告周某2诉被告徐某某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告周某2及其委托诉讼代理人高锋、被告徐某某的委托诉讼代理人陆某1到庭参加诉讼。后依法转入普通程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告周某2及其委托诉讼代理人高锋、被告徐某某的委托诉讼代理人陆某1、陆某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某2向本院提出诉讼请求：确认被告与案外人周某1(已于2010年1月7日死亡，无继承人)于1993年5月20日就上海市浦东新区高东镇徐路村川新宅房屋(以下简称川新宅房屋，已拆迁)签订的《房屋买卖协议书》无效。事实和理由：案外人周某1与原告周某2的祖父周某某(音，下同)是兄妹关系，即周某1是原告的姑奶奶。因周某某、周某1的父亲过世较早，周某1在解放前就去了上海浦西，与案外人游某某(音，下同)共同生活。根据原告调取的户籍资料，游某某于1975年7月死亡，周某1于2010年死亡，二人的户籍地均位于乌鲁木齐南路XXX弄XXX号。原告不能确定周某1与游某某是否是夫妻关系，但原告确定周某1与游某某没有生育子女，也没有其他继承人。周某1晚年是住养老院的，由原告的伯父周文江(音)照顾，周某1去世后，其位于乌鲁木齐南路的房屋的租赁权就归周文江的儿子周勇(音)继承了。系争川新宅房屋原属周某1所有，周某1曾跟原告父母说要赠与原告，原告的户籍于1974年8月21日迁入系争房屋。原告户口迁入后，并没有实际居住。1991年12月，系争房屋被登记在沪集宅(川沙)字第081284号上海市农村宅基地使用权证上，土地使用者为原告，主房占地70平方米。2015年7月，原告知悉川新宅房屋所在地块要拆迁，但宅基地使用权证找不到了。原告至高东镇村建科档案室查询，得知被告于1993年5月20日购买了川新宅房屋。原告认为，被告当时购买该房屋时明知宅基地使用权证登记在原告名下，仍与周某1进行交易，且《房屋买卖协议书》上周某1的名字不是其本人所签，也没有写明合同价格，周某1签合同时已经八十多岁，不具有完全民事行为能力，无法表达其真实意思，故原告认为被告与案外人周某1签订的《房屋买卖协议书》无效。被告徐某某辩称，不同意原告的诉讼请求。被告及丈夫陆全贵于上世纪六十年代在崇明插队，1992年回来。家中宅基地与周某1的宅基地邻近。据说周某1曾打算把房子留给侄子，以房养老，但是后来同意卖给被告。被告曾问大队能不能买宅基地房屋，大队说完全合法合规，乡政府也出具了产权证明。按照当时乡下买房的规矩，双方及大、小队长都一早到齐，周某1由一女性(姓名不清楚)陪同到场签订协议，房屋评估价12,000元(人民币，下同)，实际成交价是9,000元(含税)，周某1到手8,000元。被告买房主要依据的就是乡政府在1993年5月20日出具的产权证明，被告有理由相信川新宅房屋是属于周某1的。被告购买房屋后，曾多次申请建房，动拆迁之前所购房屋已被部分拆除重建。被告认为，周某1卖房时头脑清楚，卖房的事情和房屋价格全村人都知道，不存在原告所称欠缺民事行为能力的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：案外人周某1于2010年1月7日报死亡。川新宅房屋于1991年12月登记于沪集宅(川沙)字第081284号上海市农村宅基地使用证下，土地使用者为原告，主房占地面积70平方米。1993年5月20日，上海市浦东新区原杨园乡人民政府出具《房屋产权证明》，内容为座落本县杨园乡徐路村一队川新宅房屋3间，建筑面积70平方米，砖木结构，房屋产权归周某1所有。1993年5月20日，周某1作为出售人(甲方)与被告徐某某作为承受人(乙方)签订《房屋买卖协议书》，约定：“一、甲方将座落浦东新区杨园乡(镇)徐路村(街队)川新宅(弄)59号，私房(……自建……)3间，建筑面积70㎡的房屋因长期空关，自愿有价转让给乙方……三、双方应按政府有关规定办理房屋产权转让手续后，产权应归属乙方所有，甲方不得以任何理由反悔，如今后房屋所有权发生纠纷时应由甲方负责处理。”，周某1在协议书落款处签字盖章，徐某某在落款处签字。同日，周某1、徐某某办理《上海市房屋产权移转申请书》、《上海市出售房屋登记表》、《上海市购买房屋登记表》等产权转移手续。同日，上海市浦东新区综合规划土地局出具《上海市房屋产权移转通知单》，载明川新宅房屋由周某1出售给被告。同日，上海市浦东新区综合规划土地局出具编号为000022的《浦东新区房屋契纸》，载明房屋座落于浦东新区杨园乡徐路村川新宅XXX号；房屋结构为砖木平房叁间，建筑面积70㎡；移转性质：买卖；原权利人：周某1；现权利人：徐某某；房屋总价值：人民币壹万贰仟元正。另查明，原告周某2户口于1974年8月21日从竞赛9队迁入徐路1队，1981年10月30日应征入伍，1983年11月退伍后户籍在徐路村川新宅XXX号，1990年2月23日迁出至上钢二厂。原告自认其父母的宅基地房屋也已经被动迁，原告是被安置人之一。审理中，原告不认可上海市浦东新区原杨园乡人民政府出具的《房屋产权证明》及产权转移材料，理由是原告认为被告丈夫陆全贵和杨园乡的工作人员利用职务之便盖章，损害了原告利益。但原告在本院给予的期限内未提起行政诉讼。以上事实，有上海市公安局户籍证明、《上海市农村宅基地使用证》、《上海市农村宅基地使用权申请表》、《上海市农村宅基地使用权审核表》、《上海市房屋产权移转通知书》、《上海市房屋产权移转申请书》、《上海市出售房屋登记表》、《房屋买卖协议书》、《浦东新区房屋契纸》、《上海市房屋产权转移四至情况表》、《上海浦东新区农村个人建房用地申请表》及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，《房屋产权证明》、《浦东新区房屋契纸》已确认川新宅房屋原有权利人系案外人周某1，被告徐某某购买该房屋，与周某1签订了《房屋买卖协议书》，经过合法的房屋买卖流程，支付了对价，得到相关部门的确认并取得房屋契纸，房屋买卖合同应属有效。原告以宅基地使用权证证明其是川新宅房屋的权利人，依据不足。川新宅房屋出售后一直由被告徐某某居住使用，长达二十年之久，原告也从未提出异议，并自称直至2015年才得知房屋被出售，不合常理，本院对其事实主张不予采信。原告以周某1卖房时欠缺民事行为能力为由请求确认合同无效，未能提供证据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告周某2的全部诉讼请求。案件受理费1,095元，由原告周某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 明人民陪审员  张忠良人民陪审员  王志屏二〇一九年十月八日书 记 员  张晓龙附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。