广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6707号原告：广州越秀物业发展有限公司南沙分公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路24号403房，统一社会信用代码91440101MA59EP7Q6H。负责人：黄晓玲。委托诉讼代理人：杜伟华、王秀华，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：邓惠新，女，1954年11月12日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下简称越秀物业南沙分公司）诉被告邓惠新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的诉讼代理人杜伟华、王秀华、被告邓惠新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告越秀物业南沙分公司向本院提出诉讼请求：1.被告邓惠新向原告越秀物业南沙分公司支付2016年4月23日至2019年3月31日期间（共35个月零8天）的物业服务费11390.93元及逾期付款违约金（违约金以当季度欠缴的物业服务费为本金，按每日万分之四的标准，分别从当季度首月11日起计算至款项实际清还之日止，其中2016年4月23日至2016年6月30日的违约金以欠缴的物业服务费722.03元为本金，从2016年5月11日起计算至款项实际清还之日止）；2.案件受理费由被告邓惠新负担。事实和理由：被告邓惠新系南沙区滨海珺城xxx栋xxx房（以下统称涉案房屋）的业主。依据原告越秀物业南沙分公司与涉案房屋的开发商广州城建开发南沙房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告越秀物业南沙分公司为涉案小区提供物业管理服务，被告邓惠新应当按照涉案房屋建筑面积153.94平方米，以每月每平方米2.1元的标准，按月向支付物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，按应缴欠费总额的万分之四交纳滞纳金。被告邓惠新自2016年4月23日起未按时交纳物业服务费，经多次催收仍拒绝交纳，其行为已违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告邓惠新辩称：不同意原告越秀物业南沙分公司的全部诉讼请求。理由如下：1.被告邓惠新从未与原告越秀物业南沙分公司签订物业服务合同，原告越秀物业南沙分公司也未向被告邓惠新提供过物业管理服务。《前期物业服务合同》的签约双方是广州城建开发南沙房地产有限公司和广州越秀物业发展有限公司，被告邓惠新并非该合同一方当事人，且至今未收阅过此份合同。2.涉案房屋至今尚未交付。被告邓惠新在收到广州城建开发南沙房地产有限公司的交楼通知即前往收楼现场，但在验收过程中发现涉案房屋存在漏水、空鼓、门晃动等20个需要整改地方，被告邓惠新当即一次性向负责交收房屋的工作人员提交了要求整改的项目表和异议书，并要求开发商尽快整改，并在整改好后再去验收及办理收楼手续。当时有关人员没有书面答复，只是口头回应会尽快整改后再通知验收房子及办理有关收楼手续，此后被告邓惠新也一直没有收到关于再次验收房屋的通知和信息。据此，被告邓惠新当时并未完成“商品房交付办理流程”中规定的收楼手续，涉案房屋尚未交付。3.因开发商建筑施工作业违规，导致涉案房屋厨房层面出现漏水的质量问题。施工方将本应在涉案房屋厨房和饭厅内预置的电源线管槽向上一层横跨到楼上602房的厨房和饭厅地面上，造成楼上602房厨房与饭厅之间的地面上有一条高于地面约十公分的属于涉案房屋的电源管，验房时该电源管处的积水不停向涉案房屋渗漏，涉案房屋厨房顶层两个灯位都在滴水。验房当日，被告邓惠新和楼上602房业主均强烈耍求撤走在楼上602房厨房和饭厅地面上的属于涉案房屋的电源线管。被告邓惠新也先后于2016年6月9日、2016年7月11日、2016年10月16日、2016年11月至2017年上半年多次与原告越秀物业南沙分公司的物业管理人员、开发商质监人员、相关维修工程师沟通整改问题，但问题始终未得到解决。2019年5月，被告邓惠新再次向原告越秀物业南沙分公司反映情况、请求协调，催促整改涉案房屋问题，以便尽快收楼，但涉案小区时任物业主管曾女士不予接收被告邓惠新的书面请求，并让被告邓惠新自行联系开发商，或通过起诉开发商解决问题。被告邓惠新亦两次向开发商邮寄信函反映情况，请求帮忙促催有关人员尽快处理问题和交楼，但一直未得到回复。被告邓惠新只好致电广州政务中心反映问题。2019年8月21日，涉案小区现任主管张玉兰在接到有关部门转达的被告邓惠新向广州政务反映的情况后积极协调相关人员与被告邓惠新一起于2019年9月5日前往现场查看情况，并当场确定将尽快找施工方在厨房内铺设通往灯位的电源管槽。2019年9月9日，施工方工作人员进场施工。依据《商品房买卖合同》第十六条的约定，涉案房屋应视为未交付，因此被告邓惠新无需支付物业服务费。4.涉案房屋是毛坯房，原告越秀物业南沙分公司没有向被告邓惠新提供过装修管理服务。5.原告越秀物业南沙分公司从未向被告邓惠新催收过物业服务费，不存在拒不支付的问题。原告越秀物业南沙分公司关于其向被告邓惠新多次催收物业费的陈述不符合事实，被告邓惠新从未收到过催收物业费的材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：涉案房屋座落的南沙区滨海花园滨海珺城小区为广州城建开发南沙房地产有限公司开发建设的项目。涉案房屋于2016年8月25日登记至邓惠新名下，登记地址为南沙区环市大道xxx街xxx号xxx房，登记建筑面积155.2738平方米。邓惠新至今未交纳过涉案房屋的物业服务费。2015年12月23日，邓惠新（乙方）为购买涉案房屋，与广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：“涉案房屋建筑面积153.94平方米。甲方选聘广州城建开发物业有限公司（现广州越秀物业发展有限公司）进行前期物业管理服务。物业服务合同期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。甲方应当在2016年4月23日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。合同补充协议约定：如乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为乙方同意接收该商品房。”2014年2月28日，广州城建开发南沙房地产有限公司（甲方）与广州城建开发物业有限公司（乙方,现广州越秀物业发展有限公司）签订《前期物业服务合同》，约定：“甲方选聘乙方对涉案房屋所在小区进行前期物业管理服务。物业管理服务费由业主按专有部分的建筑面积预先交纳，住宅交纳标准为2.1元每月每平方米。业主应自房屋买卖合同中约定的收楼之日或者收楼时间期满之日起交纳物业管理服务费，房屋已经具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业服务费。业主或物业使用人应缴的物业服务费应以季度为缴纳周期，并于每月10日前以银行划账方式缴纳当期费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条，第八条的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年5月4日起至业主委员会成立并选聘出新的物业管理企业之日为止。”涉案房屋于2015年9月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2015年6月19日具备供电条件，于2015年7月20日具备供气条件条件，于2015年8月19日具备供水条件。越秀物业南沙分公司表示涉案房屋于2015年9月21日即具备交付条件，开发商已通知邓惠新收楼，并提供落款日期为2016年4月8日的《商品房交付使用通知书》以及寄件单，但未提交相应的邮件投递信息。邓惠新主张因涉案房屋厨房和饭厅电源线槽设计不合理，导致涉案房屋厨房层面漏水，且未整改完成，其至今未实际收楼。邓惠新确认其于2016年4月23日前已收到收楼通知，并于2016年4月30日前往验收房屋并填写《项目整改登记表》，登记表载明房屋存在天花漏水、墙面空鼓、地面裂缝等19项整改问题。2016年5月1日，邓惠新出具一份情况说明，表示由于房屋的漏水等质量问题，其需整改后再来验收。邓惠新称发现上述质量问题后，越秀物业南沙分公司同意其整改后才收楼。越秀物业南沙分公司对此认为，邓惠新对房屋提出质量问题，其会协助联系开发商查看或者进行维修，但不存在同意待整改后才收楼的情况，如果房屋已具备交付条件，邓惠新拒绝收楼，应视为房屋已按合同约定的交付时间交付使用。邓惠新主张其自2016年6月至2019年期间多次就涉案房屋厨房、饭厅电源线槽设计不合理导致的漏水问题向越秀物业南沙分公司工作人员以及开发商催办整改，并提供发送时间为2016年6月28日、2016年10月11日、2019年6月5日、2019年6月10日的手机短信以及其向开发商寄送的信函及邮寄回执、向越秀物业公司、越秀物业南沙分公司出具的信函、手写备忘录、通话录音、现场录音等材料予以证明。其中2016年6月28日的短信内容为：“您好，我是滨海珺城物业，刚刚上去帮您复检了房间里的维修问题大部分已经做好了，剩下厨房灯位的问题机电这几天处理”。2019年6月5日短信的内容为：“曾小姐您好！上周一您说帮我们约机电师傅去12栋502房检测厨房和饭厅的电源线整改问题并验收房子。请问您约到师傅没？”就上述问题，邓惠新主张其与开发商以及越秀物业南沙分公司于2016年6月9日达成三方整改措施，即拆除楼上602房电源线管槽，考虑到楼上602房的业主早已装修完毕，其在2016年10月即同意采取重新铺排的方式处理电源线槽，但由于越秀物业南沙分公司以及开发商等互相推卸责任，涉案房屋电源线槽直至2019年9月9日才重新铺排完毕。越秀物业南沙分公司确认涉案房屋确曾有渗水现象，但表示目前电源线槽已重新铺排，且认为房屋质量问题以及就此的协商整改与本案无关。另查明，广州城建开发物业有限公司于2017年6月23日经广州市天河区工商行政管理局备案登记，将公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司，越秀物业南沙分公司为其下属分支机构。诉讼中，越秀物业南沙分公司向本院提交了广州越秀物业发展有限公司于2018年11月12日出具的《声明书》，上载“我司是广州市南沙区滨海花园、滨海水晶湾、滨海半岛、滨海珺城、滨海悦城、滨海隽城、滨海御城等小区（以下统称“物业小区”）的物业管理单位，我司原名为广州城建开发物业有限公司，现更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司南沙分公司（以下统称“南沙分公司”）系我司的分公司，自2016年9月5日起实际负责上述物业小区的物业管理。现我司声明上述物业小区自2008年1月1日起至2019年12月31日的物业服务管理费及相应违约金的债权均由南沙分公司享有，由南沙分公司行使债权人的权利。”等内容。本院认为：广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及广州城建开发南沙房地产有限公司与邓惠新签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，当事人应当切实履行。关于越秀物业南沙分公司作为原告是否适格的问题。就涉案房屋所在的滨海珺城小区，广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司签订了《前期物业服务合同》。后广州城建开发物业有限公司依法更名为广州越秀物业发展有限公司，广州越秀物业发展有限公司又将其对邓惠新所拥有的物业服务费及相应违约金的债权转让给其分公司越秀物业南沙分公司，故现越秀物业南沙分公司以原告身份起诉邓惠新要求其支付欠缴的物业服务费以及相应的违约金，合法有据。关于邓惠新是否应当交纳物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”依据上述规定，广州城建开发南沙房地产有限公司与广州城建开发物业有限公司已经签订了《前期物业服务合同》，邓惠新作为涉案房屋所在的滨海珺城小区的业主，《前期物业服务合同》对其具有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据上述规定，虽然邓惠新未办理涉案房屋的收楼手续，但根据查明的事实可知：其一，涉案房屋已经于2015年9月21日办妥了竣工验收备案手续且符合《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的交楼条件；邓惠新提及的房屋质量问题，属于房屋质量瑕疵问题，邓惠新并未举证证明涉案房屋存在地基基础和主体结构质量不合格等严重影响正常居住的质量问题，邓惠新拒绝收楼并以此为由拒绝交纳物业服务费，理据不足。同时，房屋质量瑕疵的保修责任系邓惠新与开发商因商品房买卖合同产生的法律关系，与本案的物业服务合同属不同法律关系，不属于本案的处理范围。越秀物业南沙分公司作为物业服务提供者并不负有房屋质量瑕疵的维修义务，若邓惠新认为开发商怠于履行维修义务给其造成损失，可另循途径向开发商主张权利；其二，结合邓惠新的陈述以及《项目整改登记表》，邓惠新已于2016年4月23日前收到过收楼通知，并于2016年4月30日到涉案房屋现场查看房屋；其三，涉案房屋已经于2016年8月25日办理不动产权登记至邓惠新名下。结合上述事实，邓惠新虽未办理收楼手续，但其在知道涉案房屋已符合交付条件后，理应及时办理收楼手续。现邓惠新以其未收楼为由拒绝缴纳物业服务费，没有依据。越秀物业南沙分公司要求邓惠新支付2016年4月23日至2019年3月31日期间的物业服务费，合法有据，本院予以支持。越秀物业南沙分公司主张按照每月每平方米2.1元的标准计算物业服务费，符合合同约定，涉案房屋登记的建筑面积为155.2738平方米，现越秀物业南沙分公司主张按照合同约定的建筑面积153.94平方米计算，本院予以照准。据此，计算出涉案房屋在上述期间的物业服务费为11401.7元，现越秀物业南沙分公司主张上述期间物业服务费为11390.93元，在上述计算结果范围内，本院予以照准。综上，邓惠新应向越秀物业南沙分公司支付2016年4月23日至2019年3月31日期间的物业服务费11390.93元。关于越秀物业南沙分公司主张的违约金问题。越秀物业南沙分公司作为涉案小区的物业服务企业，在向业主提供物业服务时，应恪守《前期物业服务合同》，认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，及时解决业主所反映的问题，尽最大可能满足业主的需求。根据邓惠新提供的《项目整改登记表》、短信信息等证明材料可知，邓惠新在验收涉案房屋时已发现并要求整改，并表示在整改好后再行验收，且在2016年6月至2019年间持续就涉案房屋质量问题向越秀物业南沙分公司反映情况、寻求帮助，但涉案房屋电源线槽直至2019年9月9日才重新铺排完毕。越秀物业南沙分公司确实未能对邓惠新提出的房屋质量问题，积极协助联系开发商进行维修，及时予以解决，在物业服务上存在瑕疵。在此情况下，如支持越秀物业南沙分公司关于违约金的主张，则显然不利于促进物业服务企业提供良好物业服务和积极履行合同义务的目的。因此，本院结合本案的实际情况，根据公平原则，免除邓惠新逾期支付物业服务费的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告邓惠新于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司支付2016年4月23日至2019年3月31日期间的物业服务费11390.93元；二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由原告广州越秀物业发展有限公司南沙分公司负担46元，由被告邓惠新负担79元。本判决为终审判决。审判员  何彤文二〇一九年十月二十三日书记员  谢芝华