广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2176号上诉人（一审被告）：林汉东，男，汉族。委托诉讼代理人：鲁东飚，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海高华市政综合管理有限公司。法定代表人：郑灼全，总经理。委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。上诉因林汉东与被上诉人珠海高华市政综合管理有限公司（以下简称高华公司）租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林汉东的委托诉讼代理人晏梓恒、被上诉人高华公司的委托诉讼代理人莫韵诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林汉东上诉请求：一、请求撤销（2019）粤0402民初969号民事判决中第一项、第二项判决，依法改判驳回高华公司珠海高华市政综合管理有限公司的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用全部由高华公司珠海高华市政综合管理有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，珠海高华市政综合管理有限公司（以下简称高华公司）未依照合同约定，提供租赁场地内的水、电勘验的现场能够证明，6号场地截止目前，仍未接通水、电：1、虽然5号场地内设有箱式变电站，但并未将电路接通至6号场地内，6号场地依旧无法用电。如接通6号场地的电路，需在5号场地内进行现场测量，并进行复杂的线路安装程序，截止目前，高华公司仍未完成前述接通线路的工作，6号场地内无法用电。2、总水管位于1号场地的东侧，距离6号场地约3公里，并且支水管未安装至6号场地内，6号场地无法用水。从总水管处铺设支水管至6号场地，需经过1至5号场地，铺设水管的工作应当由高华公司完成，截止目前，高华公司依旧未完成前述铺设水管的工作，6号场地内无法用水。根据租赁合同第九条第1款“甲方未按约定提供场地或用水、用电等场地内的基础配套设备，致使乙方不能正常经营的，不得收取乙方租金，从甲方满足经营条件开始计算租金”的约定，高华公司应当提供6号场地内的水、电基础配套设备，即将水、电接通至6号场地内。从变电站处接通电路至6号场地，以及从1号场地处安装3公里的支水管至6号场地，均需经过复杂的安装工程，且需协调其他场地的租户配合相关工作，否则无法实施，显然接通电路、水管至6号场地内的责任归属高华公司。合同期内，高华公司并未接通6号场地内的水、电，也未以任何方式向林汉东告知通水、电的方式，其行为违反了前述合同条款的约定，应当承担违约责任。然而，一审判决对上述条款的理解却是“涉案6号场地所在整块场地变电站和供水管均已建设到位，……可以认定涉案场地已经具备正常供水、供电的客观条件”，认为工地现场有变电站和供水管，即表明6号场地具备通水、通电的客观条件，显然一审判决的理解忽略了上述电路、水管的接通问题，应当依法予以纠正。本案中，海捷富中心签订租赁合同的目的，是用于工程材料转运和混凝土搅拌，在没有水、电的情况下，混凝土搅拌无法进行，海捷富中心的业务无法开展，海捷富中心签订租赁合同目的无法实现。因此，在高华公司未将水、电接通至6号场地内的情况下，如海捷富中心仍需支付租金，则违背了双方订立合同时的合同目的和意思表示，造成双方之间的权利义务不对等。二、一审判决查明事实错误，高华公司从未向海捷富中心或林汉东送达任何催款文件，并且林汉东已向法庭回复陈健寻的身份高华公司提交的催款函均没有证据原件及送达记录（一审质证时已经提出），无法证明高华公司向海捷富中心或林汉东送达过任何催款文件。法庭指定的期限内，林汉东的代理人已就“陈健寻”的身份向法庭提交了书面回复意见：“陈健寻与海捷富中心没有任何关系”（详见庭后第4天提交的《补充质证意见》）。一审判决查明的“被告未在法庭指定的期限内就陈健寻身份回复意见”与客观事实不符，应当予以纠正。三、保证金如抵扣欠付租金，无需作为反诉请求提出在林汉东仍需向高华公司支付租金的前提下，已支付的48,000元保证金系用来抵扣欠付租金，应当在本诉中一并处理，即法院应当查明保证金是否能够抵扣欠付租金，而不是要求当事人提起反诉要求抵扣租金，来增加当事人的诉累。综上所述，一审法院查明和认定的事实有误，应当依法予以纠正。为维护林汉东的合法权益，请求二审法院查明本案事实，依法支持林汉东的上诉请求。高华公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回林汉东的全部上诉请求，维持原判。1、高华公司已按合同约定为涉案租赁场地提供基础的用水用电设备。一审审理过程中，法院曾到现场勘查，整块场地共有两处变电站，也有总供水管。供水总管上有10跟支管，分别对应10块场地。从总水表总电表接通至厂区内的水电安装事项应由林汉东自行完成。林汉东在承租期间未自行接通视为对该项权利的放弃。该责任不应归责于高华公司。2、出租期间，高华公司多次向林汉东催收租金，现场有人使用场地，并有工作人员签收高华公司所发的催收函件。若林汉东没有使用涉案场地，不存在由现场人员签收催收文件，至于林汉东说没有接通水电的问题，如果因为改原因导致林汉东无法使用场地，可以提出解除合同的请求。而在本次庭审中，林汉东并未提供任何证据显示其曾经提出过解除申请。该场地位于码头附近，可用于砂石的运转以及储存。因此，林汉东没有接通水电也可以认为他在该场地做其他的不需要水电的用途。3、保证金的问题，我方认为根据合同第4条第3点和第9条第3条，因林汉东违约，该保证金不予退还。4、关于违约金的问题，我方按合同约定，拖欠租金应按欠付租金日千分之三为标准。一审法院已作调整，因为是林汉东违约在先，未及时按照合同约定支付租金。因此，应按照法院的判决支付相应的违约金。综上，请二审法院依法驳回林汉东的全部上诉请求，维持原判。高华公司向一审法院起诉请求：1．判令林汉东支付租金348,000元（按照24,000元的月租金标准，自2016年3月15日-2017年5月31日止，共14.5月）；2．判令林汉东每日按照迟延租金3‰的标准支付违约金（自2016年4月11日起至实际付清之日止，暂计至2018年12月31日为807,408元）；3．判令林汉东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月16日，高华公司作为甲方（出租方）与珠海市香洲海捷富渔船服务中心（以下简称海捷富中心）作为乙方（承租方）签订了一份《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于珠海市高新区后环临时场地（6号），租赁面积为4800平方米，主要用途工程材料临时转运、混凝土搅拌，租赁期限自2016年3月15日起至2017年5月31日止，租金标准为5元/平方米?月（不含水电费），每月租金24,000元，合同总金额348,000元，水费、电费另外按月支付，付款方式为按月支付，甲方于每月5日前将发票交给乙方，乙方于10日内支付上月费用，乙方应于合同签订之日交纳保证金48,000元，在合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用，乙方若有欠款现象（包括租金、水电等应向甲方支付的其他款项），甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足，若无任何欠款，甲方应在合同终止后15天内无息返还乙方保证金，如因乙方原因导致合同解除、终止的，甲方将不予返还保证金。合同第九条第1款约定，甲方未按约定提供场地或用水、用电等场地内的基础配套设施，致使乙方不能正常经营的，不得收取乙方租金，从甲方满足经营条件开始计算租金；第2款约定，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金0.3%的违约金。庭审时，高华公司、林汉东对案涉租赁场地实际系于上述合同签订时即2016年5月16日交付海捷富中心使用及已于合同期满后交还高华公司的事实不存争议。高华公司提交的收据显示，海捷富中心于2016年8月1日向高华公司交纳了案涉场地押金48,000元，林汉东对此予以认可，但主张迟延交纳押金是由于案涉场地一直不能接通水电原因。高华公司提交了落款时间为2016年6月6日、2016年7月22日、2017年3月16日、2017年4月22日的四份催收函以证明高华公司多次向林汉东催告欠付款项，高华公司提交的落款时间为2016年8月26日的《高新区后环填海区临时用地租赁催款函签收表》签收栏有记载“林汉东26/8”签名字样，高华公司提交的《高新区后环填海区临时用地租赁合同催款函签收表》则显示有由案外人陈健寻代表海捷富中心于2017年3月17日签收高华市政［2017］40号文即2017年3月16日催款函的情形，高华公司提交的落款时间为2018年5月10日、内容为要求海捷富中心支付2016年3月15日至2018年5月31日租金636,000元并清场归还场地的《律师函》空白处亦有“陈健寻”字样签名，对于陈健寻的身份，高华公司陈述系高华公司现场送达时林汉东的工作人员；林汉东对上述高华公司提交证据均不予认可，并主张没有收到过任何书面或电话催款通知，林汉东未在法庭指定的期限内就陈健寻身份回复意见。案件审理过程中，一审法院于2019年4月9日会同高华公司、林汉东对案涉租赁场地进行了现场勘查。经查看，案涉6号场地位于高新区后环临海填海区，1-10号场地依次相邻排列，各场地之间未建围墙，以水泥柱作为各场地分界标记，其中1-4号场地均在生产经营过程中，未见水电不通的情况；整块场地建有箱式变电站两处，一处位于1号场地，一处位于5号场地，变电站上铭牌载明日期为2015年10月，高华公司并现场提交了珠海市高新建设投资有限公司与广东电网有限责任公司珠海供电局于2015年7月22日签署的《供电方案协议（10KV客户）；6号场地上除2间板房外，未见有其他设施设备，场地未做平整；1号场地东侧架设有总供水管，并分有10根支管，每根支管上均安装有独立水表，支管上可见1号、2号、5号、9号等数字编号，部分水表处于运转计量状态。庭审时，林汉东表示高华公司主张的违约金过高，且起算时间应在海捷富中心能够正常营运并收到相应的发票后开始计算。经询问，林汉东明确表示答辩意见中关于返还保证金的内容系作为答辩意见而非反诉请求提出。高华公司就其有权出租案涉场地提交了珠海市高新建设投资有限公司与珠海国家高新技术产业开发区管委会签署的珠高新（临）字［2015］08号、［2017］09号《高新区临时用地合同书》以及珠海市高新建设投资有限公司向高华公司出具的《委托书》和《关于继续委托管理后环填海区临时沙场的函》。另查明，海捷富中心于2016年4月11日注册登记成立，系个体工商户，经营者为林汉东，已于2017年2月27日注销。一审法院认为，高华公司与海捷富中心签订的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，符合双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”，海捷富中心已于2017年2月27日办理注销登记，其债务应由经营者林汉东承担。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下二个方面：一、高华公司有无违反合同约定，未提供案涉租赁场地的水、电配套设施以致海捷富中心无法正常利用租赁场地经营。首先，从现场勘查的情况来看，案涉6号场地所在整块场地变电站和供水管均已建设到位，部分场地均在正常经营运作，没有证据显示高华公司提供的供电、供水条件不足以满足全部场地的经营使用，可以认定案涉场地已具备正常供水、供电的客观条件；其次，林汉东主张其有多次要求高华公司接通水电未果，对此一审法院认为，林汉东不认可高华公司就租金催付所提交的证据，但高华公司提交的签收记录等部分证据材料上均有林汉东及其他相关人员签名，林汉东并未就此提交相反的证据证明，一审法院对高华公司上述证据所反映的其有多次向海捷富中心催付押金、租金等款项的事实予以采信，如案涉场地确有存在林汉东向高华公司要求供水供电却不能达到的情形，林汉东在高华公司多次向其催交租金等款项时即可提出抗辩主张进而要求解除合同，但并无任何证据显示林汉东在租赁期间内有向高华公司提出供水供电申请却被拒绝的情形，故对林汉东上述抗辩，一审法院不予采信。因此，不能认定高华公司存在未提供案涉6号场地水、电配套设施的违约情形，案涉6号场地未能投入正常经营的原因不能归责于高华公司。二、林汉东能否以未收到高华公司发票作为不支付租金的抗辩理由。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，支付租金是承租人的主给付义务，开具发票作为出租人的从给付义务，与支付租金义务并不具有对等关系，在当事人没有明确约定一方不及时开具发票另一方有权拒绝支付租金的情况下，开具发票不能成为对抗给付租金的对价义务，因此，未收到发票不能成为林汉东拒绝支付租金的抗辩理由。综上，林汉东自承租案涉场地起即开始无故拖欠支付租金，其行为已然构成违约，应承担相应的违约责任。根据当事人的庭审陈述及相关证据，案涉场地实际系于合同签订时即2016年5月16日交付林汉东承租使用，高华公司请求林汉东按合同约定支付2016年5月16日至2017年5月31日期间拖欠的租金300,000元（24000×12.5）及其逾期付款违约金，理据充分，一审法院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，在没有证据证明高华公司就此相关损失的情况下，合同约定按欠付租金日3‰计算的标准明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据法律规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，综合双方的合同约定和合同履行情况，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌情调整该逾期付款违约金计算标准为以欠付租金为基数按年24%标准自逾期之日起计至付清之日止，经计算，截止2019年4月17日，该违约金金额为167,852.71元。至于保证金，林汉东明确不作为反诉请求提出，高华公司亦未就此提出主张，该内容不属于本案审理范围，由当事人另循途径解决。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、林汉东于本判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付2016年5月16日至2017年5月31日期间拖欠的租金300,000元；二、林汉东于本判决发生法律效力之日起十日内向高华公司支付拖欠租金的违约金（暂计至2019年4月17日为167,852.71元，之后以300,000元为基数按年24%标准计至付清之日止）。案件受理费减半收取7,599元，由高华公司负担4,512元，林汉东负担3,087元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人林汉东上诉主张被上诉人高华公司未按约定提供水电，因此，林汉东不用支付租金。为此，本院认为，依据双方租赁合同第六条第5点之约定，高华公司关于水电的约定义务为“对公共区域水、电等设备管理、维修或保养”。而如一审法院现场勘查所示，涉案场地公共区域建有两处箱式变电站及总供水管，其中1至4号场地均在正常经营生产过程中，未见水电不通的情况。同时，合同并未约定应由高华公司履行从公共区域的变电站及总供水管接通至6号场地的义务，林汉东亦未举证证明其要求高华公司将涉案水电接通至6号场地。因此，本院对林汉东该主张不予支持。至于保证金问题。因为保证金是一个独立的诉讼请求，林汉东未在一审提起反诉，故林汉东应另寻法律途径解决。综上所述，上诉人林汉东的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,408元，由林汉东负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月二十四日书记员 苏婉婷