上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初15068号原告：简志超，男，1986年8月20日生，汉族，住天津市。原告：付宇娣，女，1987年8月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：张占平，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海招平房地产开发有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蒋铁峰，董事长。委托诉讼代理人：于汨，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周羡，上海市锦天城律师事务所律师。原告简志超、付宇娣与被告上海招平房地产开发有限公司(以下简称招平公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告简志超、付宇娣的委托诉讼代理人张占平、被告招平公司的委托诉讼代理人周羡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简志超、付宇娣向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方签订的商品房预售合同，对系争房屋进行维修，并将系争房屋交付给两原告，维修项目详见维修清单；2、判令被告支付两原告自2018年12月1日起至第一项申请维修项目维修完毕之日止，按每月人民币8,000元标准计算的房屋空置损失；3、判令被告支付两原告未按照商品房销售宣传内容履行的违约损害赔偿金5万元。事实和理由：2017年12月19日，简志超、付宇娣与招平公司签订《上海市商品房预售合同》，购买丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋。合同签订后，简志超、付宇娣按约支付全部房款。2018年11月，招平公司通知办理房屋验收交付手续。简志超、付宇娣实地查看房屋后，发现房屋装修存在多处质量问题，且招平公司擅自变更装修标准，存在较大的隐患。简志超、付宇娣立即提出要求维修，招平公司虽同意维修，但需反复催促，至今仍存在多处问题。招平公司存在虚假宣传及未按约定履行导致的安全隐患问题，极大地降低了小区的生活品质，严重侵害了业主的合法利益。综上，简志超、付宇娣为维护自己的合法权益，提出上述诉讼请求。被告招平公司辩称，对于简志超、付宇娣提出的质量瑕疵问题，招平公司同意承担保修责任，并已陆续维修完毕。不同意承担房屋空置损失，因为房屋存在的质量瑕疵问题不是拒收房屋的理由，房屋在招平公司发出的交房通知书记载的交房日次日交付，发生的损失由简志超、付宇娣自行承担。招平公司不存在未按合同约定履行的情况，亦不存在虚假宣传，没有违约，但愿意努力配合提升小区品质。原告主张的房屋存在的质量问题，有些不是质量问题，剩余部分招平公司都已经维修完毕。房屋空置损失与被告无关。如维修行为本身造成业主无法居住需搬离房屋的，维修期间的空置损失由招平公司承担，但房屋存在的问题是瑕疵，维修不影响业主居住，因此没有产生空置损失。宣传资料的内容不构成合同条款，因此招平公司不存在违约。南面绿化属于市政，不属于招平公司允诺的范围，规划的问题可以从政府网站查询。关于童梦公园的文字宣传，因招平公司与政府沟通后发现存在实际问题，因此向业主发送了不利因素告知书，业主对该块绿地的规划是明知且可预见的。小区人车分流宣传册上记载95%，不是100%。实际上通过人工管理实现人车分流。招平公司同意减少地上停车位。跑道问题宣传册没有明确材质。综上，招平公司不存在违约。本院经审理认定事实如下：2017年12月19日，招平公司(卖方、甲方)与简志超、付宇娣(买方、乙方)签订上海市商品房预售合同，约定，甲方将丰皓路XXX弄XXX号XXX室房出售给乙方。甲方定于2018年11月30日前将该房屋交付给乙方，甲方应在交付之日前5天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起2天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方取得《上海市住宅交付使用许可证》；合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，其中墙面为壁布；补充条款一第2条约定，乙方在签署买卖合同之前，已充分了解甲方为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、沙盘、售楼模型、户型图等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分；第19条约定，乙方确认，经甲方充分说明及乙方实地考察，在签署买卖合同时已经熟知本房地产项目所涉规划和周边道路、公共设施等环境之现状及其可能对居住带来的影响；第20条约定，甲方交付的商品房的装饰、设备与附件三约定不一致，但其质量不低于附件三约定标准的，视为甲方交付的商品房的装饰、设备符合附件三的约定，甲方无需承担违约责任，甲方交付的商品房的装饰设备质量低于附件三约定标准并存在质量问题的，乙方应当在接收房屋的十五日内书面要求甲方整改，由甲方负责修复，不能修复的，甲方可选择按附件三标准更换，除非这些装饰、设备存在致使乙方无法居住的重大质量问题，乙方不得以此为由拒收甲方交付的该商品房，等等。2018年9月21日，招平公司取得系争房屋所在小区的新建住宅交付使用许可证。同年11月15日，招平公司向业主发出交房通知书，载明房屋已具备交房条件，通知于2018年11月26日办理房屋验收交付手续。简志超、付宇娣对系争房屋进行查验，发现多处需整改内容，遂向招平公司发出暂缓接收房屋告知函，决定暂不接收该房屋，等整改之后再行决定。同年11月28日，招平公司回复称，对小区公共区域的问题将征询全体小区业主意见后进行优化，对室内装修装饰问题，已在现场安排工作人员，将及时排查维修。另查明，招平公司对系争楼盘的宣传册记载内容有：1、人车分流，实现95%人车分流；2、南北双公园，北拥约3,000平方米私家公园环抱，南享约1.7万平方米童梦公园；3、980米荧光夜跑道，社区专设荧光夜跑环道；等等。嗣后，简志超、付宇娣签署《文景华庭不利因素告知》，第5条载明，本项目南面的公共绿化具体建设内容及建成时间以政府相关部门意见为准；第18条载明，开发商为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为买卖合同的组成部分。审理中，就本案主要争议部分，双方分别进行详细的举证及说明。简志超、付宇娣表示，招平公司对于小区公共区域存在如下虚假宣传及安全隐患：1、童梦公园问题。招平公司在售房时宣传童梦公园作为卖点，但现已确定该公园属于规划红线之外，招平公司不应对其无法承诺的事情进行宣传，且政府的规划中该地块仅作为公共开放的绿地，招平公司对此应当明知；2、人车分流问题。招平公司在销售时宣传实现人车分流，但实际上小区的地下停车库出入口和小区的出入口、儿童活动场相邻，且还有近百个地面停车位，根本无法实现人车分流，招平公司亦承认无法实现人车分流；3、小区绿化率的问题。招平公司在宣传时承诺达到35%的绿化率，虽简志超、付宇娣无法准确给出目前小区的绿化率实际数值，但通过沙盘示意图和现状图的对比，可明显看出绿化程度存在很大差异；4、荧光跑道的问题。招平公司在销售时承诺铺设荧光跑道，但现状只是普通的硬质路面，显然和宣传的内容不符；5、三玻两腔的问题。招平公司在销售时承诺大量采用三玻两腔，但系争房屋中采取三玻两腔的比例并没有达到所谓的“大量采用”，显然与宣传的内容不符；6、小区存在煤气管线外露、管线裸露、顶楼玻璃顶、锅炉外置、大堂没有坡度等安全隐患。简志超、付宇娣为证明上述问题，提供宣传册、招商蛇口网页截图、新闻报道视频、小区平面图、地面停车位照片、录像视频、沙盘图片和实景图、小区现状照片。招平公司针对上述问题表示：1、宣传时，招平公司了解到公园所在地块代码是G1用作公园绿地，故设想设置儿童游乐设施，并取名为童梦公园，但项目实施时，与政府部门沟通后发现该设想无法实施，故招平公司向业主发放不利因素告知书，告知南面绿化公园以政府部门意见为准；2、人车分流问题可以通过管理实现的，系争小区的车位设计都是符合规划设计要求的，简志超、付宇娣的证据不足以证明车位设置与规划不符；3、小区配套绿化已通过宝山区绿化和市容管理局的竣工验收，并已达到37.8%，即使新增地上停车位，亦不影响小区35%的绿化率；4、招平公司在宣传中从未提到用何种材料设置跑道，同意按业主要求进行优化，提供宝山区绿化和市容管理局出具的通过竣工验收的意见书为证；5、三玻两腔并非合同约定的装修标准，招平公司亦未承诺所有的玻璃均用三玻两腔，事实上系争房屋的卧室玻璃都是三玻两腔，招平公司不存在违约；6、煤气管道由燃气部门施工安装，并已验收合格，提供上海燃气市北销售有限公司出具的新建住宅配套建设验收合格证明为证。至于雨水可能发生倒灌等安全隐患，简志超、付宇娣并无确切证据证明。综上，招平公司不存在虚假宣传，亦不存在违约。审理中，关于维修问题，招平公司表示系争房屋被出租，租客也不配合维修，故要求业主积极配合开发商进行上门维修，维修方案如下：1、玄关柜玻璃损坏，同意量尺寸更换玻璃；2、智能开关由厂家上门调试；3、网线不通可以上门维修网线。简志超、付宇娣确认房屋出租的事实。本院认为，简志超、付宇娣与招平公司就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。就本案，有以下几个争议焦点：一、房屋存在质量瑕疵造成的损害后果应当如何处理。本案中，双方就修复部位进行过确认，且招平公司也出具具体的维修方案，因为该房屋被出租导致无法顺利完成修复工作，故简志超、付宇娣应采取措施、积极配合开发商上门进行维修。至于修复期间所可能造成一定的损害后果问题，综观本案审理中简志超、付宇娣等提出的质量问题，并不足以对其正常居住使用房屋造成严重影响，故简志超、付宇娣等拒收房屋并无法律依据和合同依据。审理中，招平公司自认房屋装修确实存在一定质量问题，本院考虑相关因素，结合招平公司自认的房屋质量问题维修情况，酌情确定招平公司应向简志超、付宇娣支付房屋空置损失5,000元。二、招平公司是否存在虚假宣传，应否承担违约金。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，简志超、付宇娣所述的“童梦公园”在商品房开发规划范围之外，而非商品房开发规划范围内，也没有合同条款显示招平公司对此予以了明确承诺，故不应视为合同内容的组成部分。其次，招平公司在售房时，对楼盘南面的公共绿化相关事宜进行了告知，并由简志超、付宇娣签署了不利因素告知书，简志超、付宇娣购房时已知悉系争房屋周边情况。再次，简志超、付宇娣作为完全民事行为能力人，在购买系争房屋时，应对房屋周边进行查看，亦可以经有关部门了解周边设施建设情况。另外，关于小区内的人车分流、荧光跑道、三玻两腔等问题，招平公司在宣传中对于上述描述并无明确概念，亦无法具体量化，上述宣传内容不足以影响业主的购房决定。故招平公司的上述宣传行为虽存在夸大之处，但并不足以构成法律意义上的欺诈。除此之外，关于小区绿化率的问题，招平公司提供的证据已证明小区绿化已通过行政部门竣工验收，而简志超、付宇娣亦表示其无法准确给出目前小区的绿化率实际数值，本院难以认定招平公司的上述宣传存在欺诈。若小区绿化发生变化不符合相关行政标准，业主可通过行政途径予以解决。综上，简志超、付宇娣要求招平公司支付未按商品房销售宣传内容履行及未妥善履行交付义务的违约赔偿金的诉讼请求，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、被告上海招平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，对原告简志超、付宇娣所有的位于宝山区丰皓路XXX弄XXX号XXX室房屋存在的质量问题继续予以维修(依据上海招平房地产开发有限公司出具的维修方案，并由原告简志超、付宇娣予以配合上门施工)；二、被告上海招平房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告简志超、付宇娣支付维修期间损失5,000元；三、驳回原告简志超、付宇娣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,075元，由原告简志超、付宇娣负担1,050元，被告上海招平房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年十月二十九日书记员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。