河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18269号上诉人(原审被告)：郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号。法定代表人：焦笑言，执行董事。委托诉讼代理人：吴梦龙，男。该公司员工。委托诉讼代理人：李宏图，男。该公司员工。上诉人（原审原告）：何永鑫，男，1990年6月20日出生，汉族，住四川省宣汉县。上诉人郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新公司）与上诉人何永鑫因房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初9936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建业高新公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第一项；2.请求二审法院依法改判一审判决第二项为，“被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后三十日内支付何永鑫逾期交房违约金（以总房款1054328元为基数，按日万分之二的标准，自2018年4月1日至2018年5月9日止）”；3.本案一、二审诉讼费用由何永鑫承担。事实和理由：一、何永鑫未尽到审慎及相关注意义务，不应直接认定为建业高新公司未出示竣工备案证明材料、住房质量保证书、住宅使用说明书。建业高新公司已向何永鑫提供竣工备案证明材料，其拒绝收房的主要理由一直是建业高新公司未向其提供正式水、电。二、一审法院举证责任分配错误。在一审法院组织质证时，建业高新公司已出示涉案房屋的竣工备案资料。在2018年9月份建业高新公司就改造房型集中交房时，因何永鑫拒绝收房，建业高新公司没有向其再次出示竣工备案资料。由于何永鑫以获得违约金为目的，对建业高新公司的工作极不配合，建业高新公司也无法取得向其出示竣工备案证明文件的证据。一审将不可能实现的举证责任分配给建业高新公司，显然是加重了建业高新公司的举证责任，属于举证责任分配错误。三、对于何永鑫拒绝收房导致的扩大损失应由其自行承担，一审法院将逾期交房的违约责任延长至实际交付之日，没有事实和法律依据。涉案房屋未能实际交房是何永鑫以各种借口拒绝收房导致。何永鑫上诉请求：1.维持一审判决中的第一、二项判决，撤销第三项判决，改判为：（1）郑州建业高新置业有限公司向何永鑫支付逾期办理初始登记的违约金（自2018年3月1日起至初始登记申报资料被房地产行政主管部门受理之日，以书面受理凭证为准，按总房款每日0.001%计算）；（2）郑州建业高新置业有限公司向何永鑫支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2018年8月28日起至取得所有权证之日，按总房款每日0.0015%计算）；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院关于“逾期交房势必会导致逾期办理房屋初始登记及房屋所有权证书，如因被告未及时……对开发商而言却不公平”明显错误，该认定违背了双方签署的《商品房买卖合同》的约定，且对何永鑫明显不公平，侵犯上诉人的合法权益。何永鑫辩称：一、出示竣工备案证明材料、住房质量保证书等材料，是建业高新公司的注意义务和合同约定。建业高新公司是否出示这些材料没有提供证据证明。其拒绝交房的原因为两个，一是房屋没有达到交付条件，二是建业高新公司没有按合同约定交付方式提供相关证明材料。二、一审法院举证责任分配合理合法。建业高新公司没有提供证据证明其是否在通知交房时将竣工备案资料向其出示。三、根据合同约定，延期交房责任应由出卖人承担。建业高新公司辩称：一、由于国家不动产权登记制度的改革，初始登记手续类推变更为首次登记手续，故根据原合同的约定已经没有去办理和实现的可能。由于国家政策调整的不可抗力，建业高新公司不应再承担该登记延期办理的违约金。二、初始登记违约金的计算以及逾期办理房屋所有权证违约金不应叠加计算。何永鑫向一审法院起诉请求：1.判令被告继续按约履行《商品房买卖合同》所确定的义务，待其所提供的房屋达到《商品房买卖合同》约定及法定的交付条件后书面通知原告验收房屋。2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金，违约金为：自2018年1月1日起至达到约定及法定交房条件并实际交付房屋之日，按房款（1054328元）的每日万分之二计算（暂计算至2018年8月1日为25514.8元，已支付的已予扣减）。3.判令被告向原告支付逾期办理初始登记的违约金，违约金为：自2018年3月1日起至初始登记申报资料被房地产行政主管部门受理（以书面受理凭证为准）之日，按房款（1054328元）的每日0.001%计算（暂计算至2018年8月1日为1613元）。4.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金为：自2018年8月28日起至取得房地产行政主管部门办理的所有权证之日，按房款（1054328元）的每日0.001%计算。5.确认商品买卖合同第14条中“买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由出卖人承担直至满足本合同约定的交付配套标准”内容为格式条款，确认其无效。6.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月5日，何永鑫与被告郑州建业高新置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告郑州建业高新置业有限公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号商品房，总房款为1054328元，首付款304328元，剩余房款750000元通过商业贷款方式支付。合同第八条约定：被告郑州建业高新置业有限公司应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中出卖人承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件。第十四条约定：出卖人关于基础设施，公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年12月31日达到：使用条件；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2017年12月31日达到使用条件；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2017年12月31日达到：使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。燃气供应设施：2017年12月31日达到：管道铺设到位（室内阀门）；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。3、供暖设施：2017年12月31日达到：小区内管道铺设完毕，户内预留接口；运行方式为市政管网集中供暖（市政管网集中供暖，小区内部集中供给）。使用市政管网集中供暖的，供系统的设计与安装需经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。4、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年12月31日铺设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2017年12月31日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按照地域行业标准由出卖人承担直至满足本合同约定的交付配套标准；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具以上相关文件的。出卖人不承担责任；3、由于不可抗力、政府相关职能部门原因导致基础设施公共配套无法在按期日内达到使用条件的，出卖人不承担责任。前期物业管理已经落实条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告郑州建业高新置业有限公司如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限（2017年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告郑州建业高新置业有限公司按日万分之二的标准向原告支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人何永鑫有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（2017年12月31日）的第二天起至实际交付交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，被告郑州建业高新置业有限公司应当书面通知何永鑫办理交付手续。双方进行验收交接时，被告郑州建业高新置业有限公司应当出具第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告郑州建业高新置业有限公司不出示证明文件或出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，视同出卖人已按照合同约定的交房日期或通知的交房时间届满之日依约交付了房屋且买受人已验收合格，该商品房的保修期自合同约定的交房日期或书面通知的该商品房交付之日开始计算，并由买受人承担自出卖人通知交房时间起的物业管理费，自合同约定交房日期或通知的交房时间届满之日起，买受人承担交付后的风险责任。被告郑州建业高新置业有限公司应当在2018年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告郑州建业高新置业有限公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人何永鑫支付总房款的0.001%违约金。出卖人取得商品房初始登记后，双方约定按以下方式办理商品房所有权转移登记：买受人委托出卖人办理商品房转移登记。何永鑫应在商品房交付使用时向被告郑州建业高新置业有限公司提供办理产权登记所需材料，被告郑州建业高新置业有限公司应当在取得商品房初始登记后180日内，取得何永鑫房屋所有权证，并及时通知买受人领取。何永鑫不解除合同的，被告郑州建业高新置业有限公司按日向何永鑫支付总房款0.001%的违约金。该《商品房买卖合同》及合同补充协议均有原告何永鑫签字、捺印确认，并有被告郑州建业高新置业有限公司盖章确认。原告何永鑫支付购房款后，郑州建业高新置业有限公司分别于2015年12月5日、2016年3月10日开具发票两张，显示五龙新城香逸园4栋1单元15楼69号（预收购房款）304328元、750000元。被告于2015年12月5日代收维修基金7194元。原告于2016年3月30日支付契税15814.92元。2017年7月17日，何永鑫在户型改造确认书上签名确认，载明：何永鑫购买的五龙新城香逸园4号楼69号房屋进行装修、改造使用、改造方式包括但不限于：指定部分改造、部分建筑面积用途及门窗位置调整，户外面积延展等（改造户型图以本人与施工单位签署的《房屋装修改造协议》为准）。改造后，本人放弃以交付物业与《商品房买卖合同》载明的交付条件、设施设备有差异为由拒绝收房的权利。确认书与《商品房买卖合同》同时生效，作为其补充协议，为方便装修改造，原告委托《房屋装修改造协议》施工单位：中建二局第三建筑工程有限公司办理收房手续，其签署的相关文件均予以认可。2017年7月17日，原告何永鑫出具《收房委托书》，载明：被委托人中建二局第三建筑工程有限公司，何永鑫购买的位于郑州市高新区由郑州建业高新置业有限公司开发的五龙新城香逸园4号楼69号房屋。由于对该房屋进行装修改造的需要，现委托中建二局第三建筑工程有限公司前往开发商处办理房屋交接、交付事宜。何永鑫在该协议书上作出特别说明：中建二局第三建筑工程有限公司与开发商就该房屋的交接不视为委托人何永鑫对开发商所交房屋的认可，待改造后，由何永鑫亲自验收。同日，何永鑫与中建二局第三建筑工程有限公司签订《房屋装修改造协议》，约定：中建二局第三建筑工程有限公司确认于涉案房屋完成交付之日起4个月内完成该房屋装修、改造事宜并将该房屋交付何永鑫使用。否则，中建二局第三建筑工程有限公司按照每日总房款的万分之一向何永鑫支付违约金。2018年1月10日被告作出《致五龙新城业主公开信》，载明：香逸园在交付前延期交付的违约金可按月支付，支付方式参照香堤园。第一笔违约金为2017年12月31日至2018年1月31日部分，相关业主可从2018年1月11日开始将资料交至五龙新城售楼部，于2018年1月31日前提交备齐资料的，可在2018年1月31日后7个工作日内在业主招商银行储蓄卡上收到相应款项。另，之后交付的香榭园亦将采取相同的方式。香逸园、香榭园楼道走廊墙面镶贴瓷砖改造工作将在房屋交付前全部完成。2018年5月2日，郑州建业高新置业有限公司向何永鑫出具房屋移交改造施工方通知书，载明：何永鑫购买的五龙新城香逸园4号楼1单元15层69号已经竣工验收合格，具备合同约定的交房条件，我公司自2017年12月30日开始计算赔付的违约金至2018年5月9日止不再累计。根据原告委托被告已与受托人履行房屋交付手续，并由其按《房屋改造装修协议》约定的四个月内完成装修改造，装修改造完成后向原告移交房屋时结算违约金。郑州市不动产登记中心出具的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，显示：五龙口城中村改造N-10-01地块（香逸园）4#楼工程的竣工验收备案文件已于2018年5月15日收讫，文件齐全，准予备案。2018年5月15日，河南闻禹律师事务所接受何永鑫的委托，指派王振律师向郑州建业高新置业有限公司发出律师函，载明：原告对被告2018年5月2日发送的《房屋移交改造施工方通知书》不予认可。何永鑫未曾委托“中建二局第三建筑工程有限公司”代为验收房屋，如有，亦是何永鑫在被欺骗的情况下所签订，现何永鑫正式性你司函告解除对“中建二局第三建筑工程有限公司”的相关委托。被告至今并未安排何永鑫验收房屋。当你司开发的五龙新城香逸园达到《商品房买卖合同》第八条及附件中约定的交房条件情形下（包括但不限于：竣工备案证明材料、基础设施和公共配套达到条件后、水电气供暖设施等等），书面通知何永鑫对房屋进行验收。在何永鑫对房屋进行验收并接收房屋的情况下，再行决定是否委托“中建二局第三建筑工程有限公司”对房屋予以改造。2018年5月17日，郑州建业高新置业有限公司出具关于河南闻禹律师事务所2018年5月15日律师函的复函显示：关于贵方开函所述委托改造相关事宜，贵方于2017年7月17日签署了《收房委托书》并在《收房委托书》中特别注明“被委托人与开发商就该房屋的交接不视为委托人对开发商所交房屋的认可，待改造后，由委托人亲自验收”，足以说明贵方在签署时已经对委托的内容充分注意并提出了相关意见，并不存在贵方在来函中所述未曾委托或被欺诈的情况下所签订的情形。同时，贵方在备注中并未体现贵方拒绝委托，改造的内容，故我司在房屋竣工后将贵方所购房屋移交中建二局第三建筑工程有限公司并无不妥，我司也将按约在完成改造时书面通知贵方验收收楼。2018年5月2日向贵方送达的《房屋移交改造施工方通知书》系通知贵方所购房屋已竣工验收合格，并将房屋移交中建二局进行改造。2018年9月3日，郑州建业高新置业有限公司向何永鑫出具交付通知书，载明：何永鑫购买的五龙新城香逸园4号楼1单元15层69号房已经竣工验收合格，现具备交付使用条件，确定正式交付入住时间为2018年9月10日。因延期交付产生的违约金起算时间时2017年12月30日，截止时间是2018年5月9日，按已付房款每日万分之二计算。被告已支付原告6536.83元违约金。案件审理过程中，被告郑州高新置业有限公司称，在9月验收房屋时，被告已出示了竣工备案证明材料，住房质量保证书、住宅使用说明书系与房屋钥匙统一包装统一交付。原告何永鑫称，在2018年9月验收房屋时，被告并未依约向原告出示房屋竣工备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明材料，且至今未再书面通知原告收房，至今仍未交房。庭审中，被告郑州建业高新置业有限公司称已经支付原告何永鑫自2017年12月31日至2018年3月31日的违约金，原告对此未提出异议。上述事实由原告提交的《商品房买卖合同》、发票、《户型改造确认书》、《收房委托书》、《房屋装修改造协议》、《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋移交改造施工方通知书》、《交付通知书》、律师函、律师函的复函及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，何永鑫与郑州建业高新置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系其双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》第十四条约定：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按照地域行业标准由出卖人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告郑州建业高新置业有限公司应当在2017年12月31日前，将符合约定的商品房交付买受人何永鑫使用。被告郑州建业高新置业有限公司提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案房屋所在楼盘于2018年5月15日竣工备案。一审法院认为，被告逾期事实清楚，应当向原告承担逾期交房违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，郑州建业高新置业有限公司应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，郑州建业高新置业有限公司，应当出示合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，郑州建业高新置业有限公司还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人郑州建业高新置业有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人何永鑫有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。庭审中，被告郑州建业高新置业有限公司称，2018年9月验收房屋时被告已向原告出示了竣工备案证明材料，住房质量保证书、住宅使用说明书系与房屋钥匙统一包装统一交付。一审法院认为，涉案房屋已竣工验收合格，具备相应交房条件，但被告未提交相关证据证明其向原告出示了竣工备案证明材料、住房质量保证书、住宅使用说明书，买受人何永鑫有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由被告承担。庭审中，原告已认可被告曾向原告支付2017年12月31日至2018年3月31日的违约金。根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金（以总房款1054328元为基数，按日万分之二，自2018年4月1日至实际交房之日止）。本案中，逾期交房势必会导致逾期办理房屋初始登记及房屋所有权证书，如因被告未及时向原告出示住房质量保证书、住宅使用说明书导致被告再次承担逾期办理房屋初始登记及房屋所有权证书的违约责任，对开发商而言确不公平，且何永鑫亦未因涉案房屋未进行权属初始登记及办理所有权证书产生实际损失。综合考虑本案实际情况，原告何永鑫主张被告支付逾期办理房屋产权初始登记及房屋所有权证书的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》（GX150××××2824），于本判决生效后三十日内向原告何永鑫交付符合交房条件的位于郑州高新技术产业开发区××路××单元××号房屋。二、被告郑州建业高新置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告何永鑫逾期交房违约金（以总房款1054328元为基数，按日万分之二的标准，自2018年4月1日至实际交房之日止）。三、驳回原告何永鑫的其他诉讼请求。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。何永鑫提供的交房现场视频等证据可以证明其主张的建业高新公司交房时未按合同约定提交相关证明材料。建业高新公司虽主张其已经出示了相关证明材料，但并未提供有效证据证明其该主张。根据举证规则，建业高新公司依法应当承担举证不能的不利后果。一审根据举证规则作出的事实认定及举证责任分配正确。建业高新公司也未举证证明2018年9月11日何永鑫以建业高新公司交房不符合合同约定拒绝收房后，其再次通知过何永鑫将符合合同约定的房屋交付给何永鑫，其主张逾期交房扩大部分损失应当由何永鑫自行承担的上诉理由不能成立。关于逾期办理初始登记和逾期办理房屋所有权证的违约金。因该两事项办理的基础是涉案房屋具备交房条件，在建业高新公司已经承担逾期交房违约金的情况下，再让其承担因同一行为导致的其他违约责任有违公平，一审对何永鑫的该两项主张不予支持并无不当。综上所述，建业高新公司、何永鑫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由郑州建业高新置业有限公司负担239元，何永鑫负担239元。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 黄跃敏审判员 刘泽军二〇一九年十月十八日书记员 李明玉