上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18972号原告：张羽茜，女，1995年6月23日出生，汉族，户籍地江苏省江阴市。委托诉讼代理人：彭位，上海海宽律师事务所律师。被告：上海意邦资产管理有限公司(下简称“意邦资产管理公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(下简称“意邦置业公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告张羽茜诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年10月24日公开开庭进行审理，原告张羽茜的委托诉讼代理人彭位、两被告共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张羽茜向本院提出诉讼请求：1、判令解除张羽茜与意邦资产管理公司签订的房屋委托管理协议，意邦资产管理公司向原告张羽茜支付解除协议违约金人民币26,845.90元；2、判令意邦资产管理公司立即按原状归还原告张羽茜所有的上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺，并结清水电煤等公共费用；3、判令被告支付原告商铺占用使用费(自起诉之日起至被告按原状归还涉案商铺之日止，按每季度13,422.95元计算)；4、判令被告意邦资产管理公司支付原告张羽茜2016年第一季度至2016年第四季度、2018年第一季度至2019年第三季度的保底经营收益共计140,764.42元(已扣除2018年第一季度支付的保底经营收益6,888.03元)；5、判令被告意邦资产管理公司支付原告张羽茜逾期付款违约金(2016年第一季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年7月29日起计算至实际支付之日止；2016年第四季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年10月29日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以6,534.92元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2018年4月29日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2018年10月29日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2019年1月29日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2019年4月29日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2019年7月29日起计算至实际支付之日止)；6、判令被告意邦资产管理公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第四项、第五项债务时，被告意邦置业公司承担保证责任。事实与理由：2009年2月11日，张羽茜与意邦资产管理公司签订《房屋委托管理协议》，约定张羽茜将其所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)交付意邦资产管理公司经营管理。后因经营情况发生变化，双方重新签订房屋委托管理协议，双方将合同收益减半。但被告又拖延支付收益。被告意邦资产管理有限公司和意邦置业公司共同辩称，1、不同意解除委托管理协议。因为原告购买的商铺为虚拟商铺，是没有四至界限的，该商铺是与其他购房者购买的部分一同构成一个整体，与其他购房者购买的商铺已被被告统一租赁给第三方使用，无法强行分割，否则会影响其他业主和经营者的权益。不同意返还商铺。2、对诉请3，两被告不同意支付占有使用费；对诉请4和诉请5，两被告无异议，且意邦置业公司愿意对诉请4、5项承担一般保证责任。本院经审理认定事实如下：张羽茜系系争房屋的所有权人。2016年11月21日，张羽茜作为甲方，意邦资产管理公司作为乙方，双方签订《房屋委托管理协议》，约定甲方将系争房屋委托乙方经营管理，委托期限自2017年1月1日起至2029年12月31日止，每季度税前收益为13,422.45元(税后收益为13,776.06元)，乙方应当按季度于每季度第二个月的最后一日前向甲方支付经营收益。乙方逾期向甲方支付经营收益的，每逾期一日，需按逾期未付款项的万分之五向甲方支付违约金；逾期天数超过三个月的，则视为乙方擅自解除本协议处理，乙方需向甲方支付6个月的经营收益作为解除协议违约金。特别备注：双方确认2016年经营收益回报按5%支付，由乙方自2017年开始每年支付一个月，直至支付完毕。协议另约定了其他事项。同日，原、被告三方签订《保证合同》，约定意邦置业公司愿为意邦资产管理公司上述保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述协议签订后，意邦资产管理公司支付张羽茜2017年全年和2018年第一季度的税后保底经营收益的一半，至今仍未支付2016年全年和2018年余下3.5个季度、2019年第一、第二、第三季度的税后保底经营收益。上述查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，张羽茜提供的产权证、委托投资管理协议、保证合同、交易明细，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，张羽茜称，第一，原告对系争商铺享有物权所有权。虚拟商铺并无法律上概念，是被告捏造的说法。系争商铺既然能够单独出卖，那么每个物权之间都是独立的，之所以造成现在的局面，是因为被告进行大规模的装修改造，因此原告要求被告恢复原状后返还商铺。第二，其他业主的利益是意邦资产管理公司给与的保底经营收益，但是现在意邦资产管理公司无法给与其他业主经营保底收益，故原告解除合同并不会影响其他业主的权益。第三，本案已经具备解除合同的法定条件和合同的约定条件。意邦资产管理公司、意邦置业公司称，系争商铺在出卖的时候已经划分好的，属虚拟商铺、按照当时的具体情况出租时必须改造，若原告现在收回系争商铺，必然影响其他业主的权益。根据查明的事实，本院认为，本案所涉委托管理协议、保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。意邦资产管理公司应按约及时支付张羽茜保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。虽然意邦资产管理公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但意邦资产管理公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于张羽茜要求解除协议、返还房屋、结清水电费、支付解除协议违约金及协议解除后占有使用费的请求暂不予支持。原告在本案中主张的经营收益及逾期付款违约金超出合同约定，但两被告对此均无异议，本院予以确认。意邦置业公司作为一般责任保证人，应对意邦资管理公司上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向意邦资产管理公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张羽茜2016年、2018年第一季度至2019年第三季度的保底经营收益共计140,764.42元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张羽茜逾期付款违约金(2016年第一季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年1月29日起计算至实际支付之日止；2016年第二季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年4月29日起计算至实际支付之日止；2016年第三季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年7月29日起计算至实际支付之日止；2016年第四季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2016年10月29日起计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以6,534.92元的日万分之五自2018年1月29日起计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2018年4月29日起计算至实际支付之日止；2018年第三季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2018年10月29日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2019年1月29日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2019年4月29日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以13,422.95元的日万分之五自2019年7月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告张羽茜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,115.30元，减半收取计1,557.65元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年十月三十一日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。