吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3152号上诉人（原审被告）：董文革，女，1967年9月7日生，汉族，住长春市朝阳区。被上诉人（原审原告）：长春大禹物业有限责任公司，住所地长春市。法定代表人：王卫宁，董事长。委托诉讼代理人：曹斌，该公司员工。上诉人董文革因与被上诉人长春大禹物业有限责任公司(以下简称大禹物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1563号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大禹物业公司在原审诉请：⒈判令董文革向大禹物业公司支付拖欠物业管理服务费19709元，违约金17368元，合计人民币37077元；⒉判令董文革董文革承担诉讼费。事实及理由：大禹物业公司与大禹城邦小区业主委员会签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，并按合同约定服务于大禹城邦小区业主。董文革是大禹城邦小区48#楼101室业主，董文革自2008年1月1日起至2018年12月31日无故拖延交纳物业管理服务费19709元。其行为已构成违约，依合同约定应支付违约金17368元，合计应支付37077元。董文革辩称：我是大禹物业公司起诉的大禹城邦48栋1单元101室业主。48栋1单元101室是2007年7月份办理入住，将该栋房屋2007年12月31日之前的物业费全部交纳完毕；2008年1月1日到2018年12月31日的物业费没有交纳。大禹物业公司起诉状中附件针对48栋1单元101室的拖欠物业费面积为130.89平方米（我入住时办理的面积为130.89平方米,办理房产证时的面积为130.57平方米，对于差额0.32平方米我也不计较了，以我当初办理入住时的面积130.89平方米确认）、2011年12月31日之前每平米0.95元物业费均无异议；2012年1月1日之后每平米1.25元物业费有异议。2007年房屋装修，装修材料被盗，物业没有监控；2008年10月末某晚回家收到保安阻挠，车辆停在路口被保安抬走，导致车辆受损；2010年7月被物业关闭水阀、拆卸水表；2012年11月放在楼道里的山地自行车被盗；2014年5月物业阻止装修自家院子；2014年6月2日家中被盗，对面业主给物业打电话物业置之不理，直到保险柜被抬了出来。2018年11月18日物业又关闭水阀。原审法院经审理查明：2011年12月31日，大禹物业公司与大禹城邦小区业主委员会签订了《大禹城邦小区物业服务合同》，合同约定“大禹物业公司为大禹城邦小区提供物业服务，合同期限自2012年1月1日至2014年12月31日止；住宅收费标准为1.25元/月/平方米”。合同签订后，大禹物业公司公司为大禹城邦小区提供了物业服务。2011年12月31日签订的《大禹城邦小区物业服务合同》到期后，没有续签《物业服务合同》。大禹物业公司、董文革双方均确认“到今日开庭为止大禹城邦小区没有合法选取的物业委员会组织小区物业的选举工作”；自2015年1月1日起至2018年12月31日止，大禹物业公司为大禹城邦小区业主提供了物业服务，且无其他物业公司在大禹城邦小区向业主提供物业服务。董文革确认是大禹物业公司起诉的大禹城邦48栋1单元101室业主。48栋1单元101室是2007年7月份办理入住，董文革将该栋房屋2007年12月31日之前的物业费全部交纳完毕；2008年1月1日到2018年12月31日的物业费没有交纳。大禹物业公司公司起诉状附件中针对48栋1单元101室的拖欠物业费面积确认为130.89平方米；董文革入住时办理的面积为130.89平方米,办理房产证时的面积为130.57平方米，对于差额0.32平方米董文革不计较了，以董文革当初办理入住时的面积130.89平方米确认；2011年12月31日之前每平米0.95元物业费双方均无异议。2018年5月14日大禹物业公司通过律师事务所向董文革发出催交物业费的《催款律师函》，对董文革拖欠的住宅物业费进行了书面催缴；董文革确认“该快递单确实是我本人签收，里面内容我没有细看”。原审法院认为：物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。2011年12月31日之前每平米0.95元物业费双方均无异议，双方应当按照该标准计算2011年12月31日之前的物业服务费。大禹物业公司与大禹城邦业主委员会于2011年12月31日签订的《大禹城邦小区物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。在合同约定期限内，即2012年1月1日至2014年12月31日止，所有业主应当按照住宅收费标准1.25元/月/平方米支付物业服务费，董文革作为该小区业主，也应按合同约定支付物业费用。对大禹物业公司主张董文革应按合同约定按住宅收费标准1.25元/月/平方米支付2012年1月1日至2014年12月31日的物业费用诉求，予以支持。2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，因大禹城邦小区业主委员会一直未正式成立，整个小区没有签署合同的主体，大禹物业公司持续为大禹城邦小区业主提供了物业服务，且无其他物业公司在大禹城邦小区为业主提供物业服务，所以按照目前大禹城邦小区的实际情况，所有业主应当按原合同约定标准支付物业服务费。董文革也应按住宅收费标准1.25元/月/平方米支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费用。对于大禹物业公司主张违约金的诉求，由于大禹物业公司为大禹城邦小区业主提供的物业服务中确实存在服务瑕疵等情况，对于大禹物业公司主张董文革支付违约金的要求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审判决如下：一、董文革于判决生效后立即给付大禹物业公司2008年1月1日至2018年12月31日期间拖欠物业费共计19709元；二、驳回大禹物业公司其他诉讼请求。宣判后，董文革不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.依法撤销长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初1563号民事判决书，改判上诉人无需向大禹物业公司支付物业费；2.一审、二审诉讼费用由大禹物业公司承担。事实及理由：一审法院判决上诉人支付给大禹物业公司物业费19709元证据不足。一、大禹物业公司起诉要求董文革物业费已经超过诉讼时效，其一审提供的证据不足以证明其向董文革催缴的事实。大禹物业公司起诉要求董文革支付2008年1月1日至2018年12月31日物业费，我国《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。”为证明该诉求没有经过诉讼时效，大禹物业公司提供了一份快递单欲证明其曾经通知董文革缴费。但该快递单仅注明发件人为“律师事务所”及交寄地址，并没有注明内容是催款单或律师函，该证据无法证明大禹物业公司催款的事实。因此，大禹物业公司诉董文革交纳物业费已经超过诉讼时效，不应当被支持。二、即便二审法院认定大禹物业公司起诉没有超过诉讼时效，董文革也不应当支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业费。大禹物业公司与长春市大禹城邦业委会签订《物业服务合同》约定的服务期限为2012年1月1日至2014年12月31日，且大禹城邦业委会在2015年已经公示解散，至今没有成立业主委员会。作为实际接受物业服务的业主有权利请求物业服务企业退出物业服务区域。由于大禹物业公司不能依约提供合格的物业服务，包括董文革在内的众多大禹城邦业主不希望与大禹物业公司继续签订物业服务合同。故依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，董文革无需支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业费，大禹物业公司的该部分请求不应得到支持。大禹物业公司答辩称：一审判决正确，应予维持。本案经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：关于董文革应否向大禹物业公司缴纳物业费的问题。二审中，董文革主张由于业主委员会解散不应支付自2015年1月1日至2018年12月31日的物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大禹城邦小区业主委员会与大禹物业公司签订的《大禹城邦小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方受此合同约束。《大禹城邦小区物业服务合同》第十五条约定：“本合同期满，甲方没有续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同继续延续。”根据上述约定大禹物业公司在履行了合同的主要义务即提供物业管理服务后，有权依《大禹城邦小区物业服务合同》约定按照住宅物业费1.25元/月/平方米向董文革业主收取物业服务费，董文革作为小区业主客观上接受了物业服务，亦应依据物业合同的约定及时缴纳物业服务费。关于大禹物业公司主张物业费的请求权是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中董文革一审未提出诉讼时效抗辩，在二审中主张大禹物业公司的请求权超过诉讼时效，根据上述法律规定，二审法院对其主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。董文革的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人董文革负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年十月二十四日书记员  郑 杰