山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8957号上诉人（原审被告）：济南西市场小商品批发市场有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙永栋，总经理。委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南天下第一泉风景区服务中心，住所地济南市。法定代表人：方李明，主任。委托诉讼代理人：孙晖，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩梅，山东博翰源律师事务所律师。原审被告：济南阳光置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：耿国玉，济南阳光置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：孙浩智，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞卿，山东众成清泰（济南）律师事务所（实习）律师。上诉人济南西市场小商品批发市场有限公司（以下简称小商品批发公司）因与被上诉人济南天下第一泉风景区服务中心（以下简称第一泉服务中心）、原审被告济南阳光置业有限公司（以下简称阳光置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小商品批发公司上诉请求：1.撤销（2018）鲁0104民初4462号民事判决，依法改判驳回第一泉服务中心对小商品批发公司的诉讼请求或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由第一泉服务中心承担。事实与理由：一、小商品批发公司认为一审法院认定第一泉服务中心主体适格系认定事实不清，适用法律错误。小商品批发公司在一审提出第一泉服务中心不是诉争房屋的所有权人，没有资格以所有权人的身份提起诉讼，法院应当依法驳回第一泉服务中心起诉。在一审判决中仅陈述了第一泉服务中心名称变更的过程，未就小商品批发公司提出的第一泉服务中心是否具有房屋所有权、使用权、租赁权问题进行查明及阐述，仅以名称变更过程合法认定第一泉服务中心具备诉讼主体资格，系认定事实不清及适用法律错误。二、一审法院判决小商品批发公司腾出房屋、参照租金支付房屋占用费系适用法律错误。1.根据小商品批发公司与阳光置业公司签订的租赁合同，租赁期限自2016年5月1日至2018年4月30日，小商品批发公司一直按约定交纳租金，但第一泉服务中心在2016年11月份起先后5此在没有告知、没有任何根据的情况下，强行给小商品批发公司断电，严重影响了小商品批发公司正常经营，并造成大量贵重食材的腐坏，给小商品批发公司造成巨大经济损失，小商品批发公司多次找到第一泉服务中心和阳光置业公司协调此事，二者均未给出明确处理意见，因此第一泉服务中心无权要求小商品批发公司腾房。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。该规定表述的是一般应予支持，而不是任何情况下一概予以支持，立法的目的就是考虑到了可能存在的特殊情况，如果特殊情况发生就不能参照租金标准支持房屋占有使用费。在本案中，租赁期间满后，小商品批发公司交纳的7000元水电费，第一泉服务中心既不充值也不退还，对租赁房屋一直停水、停电，在这种情况下，房屋根本无法使用，小商品批发公司更不可能利用该房屋进行经营。因此，一审法院判决参照正常使用的租金标准向小商品批发公司主张权利，是违背立法的原意的，更违背了民法公平、公正、诚实信用的基本原则。3.一审法院判决的房屋占有费是根据小商品批发公司与阳光置业公司签订的租赁合同确定的，小商品批发公司认为根据合同相对性原则，这份租赁合同只对小商品批发公司与阳光置业公司具有法律效力，只能约束二者之间的行为。法院判决第一泉服务中心参照该合同收取小商品批发公司的房屋占用费没有法律依据。综上所述，小商品批发公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法改判。第一泉服务中心辩称，一、第一泉服务中心具有诉讼主体资格，且对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。第一泉服务中心作为原济南市园林局的下属单位，承担着济南天下第一泉风景区的管理工作。根据2009年7月10日第33次《济南市人民政府常务会议纪要》三（3）“同意将济南天润园林投资有限公司在此次大明湖扩建形成的资产由市国有资产运营有限公司持有，以充实其净资产，满足监管要求；大明湖公园运营、管理和资产使用等仍有市园林局负责”的会议精神，第一泉服务中心对涉案房屋享有对大明湖扩建资产运营、管理的权利，并长期实际行使以上权利。且本案涉案房屋是阳光置业公司通过与第一泉服务中心签订《房屋使用合同》后转租给小商品批发市场的，以上房屋使用权的转移途径也可以证明第一泉服务中心对房屋实际享有权利。综上，第一泉服务中心诉讼主体适格。二、小商品批发公司负有腾退涉案房屋的义务并应按年租金人民币73万元的标准偿还第一泉服务中心自2018年5月1日至实际腾房之日的损失。小商品批发公司与阳光置业公司之间的《租赁合同》约定涉案房屋的年租金为人民币73万元，小商品批发公司一直实际占有使用涉案房屋至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，次承租人即小商品批发公司应负有腾房义务并应支付自2018年5月1日至实际腾房之日以年租金人民币73万元为标准的占有使用费用。小商品批发公司所述，因第一泉服务中心的收房措施给其造成了损失，因此不能履行腾房义务，亦不能按小商品批发公司与阳光置业公司之间的《租赁合同》标准给付租金的主张与事实不符，且无法律依据，不能成立。第一泉服务中心在与阳光置业公司的《房屋使用合同》到期后，先后于2016年3月1日、2016年10月27日书面发出《通知》，提前告知阳光置业公司将对涉案房屋进行停水停电，第一泉服务中心并无过错。第一泉服务中心对涉案房屋采取停水停电等措施属于其收回房屋、维护自身合法权益所采取的必要合理措施。一审法院判决第8页第一段中，小商品批发公司提交核对无异议的收款收据、调查表等与庭审事实不符，庭审时第一泉服务中心对于小商品批发公司的证据材料的真实性和关联性均没有予以认可。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回小商品批发公司的上诉。阳光置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一泉服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令小商批发公司、阳光置业公司立即腾退位于济南市大明湖景区新扩建区域思敏楼、司家院建筑（面积约545平米）；2.请求判令阳光置业公司偿还第一泉服务中心房屋占用费146万元；3.本案诉讼费用由小商批发公司、阳光置业公司承担。后又增加诉讼请求：请求判令小商批发公司、阳光置业公司偿还第一泉服务中心自2018年5月1日至2019年3月28日按年租金73万元计算的损失67万元，及自2018年5月1日至实际腾房之日按年租金73万元计算的损失。一审法院认定的事实：2011年5月1日，济南大明湖风景名胜区管理处（甲方）与阳光置业公司（乙方）签订《房屋使用合同》，约定：“一、甲方将坐落于济南大明湖风景名胜区新扩建区域思敏楼、司家院建筑给乙方使用，建筑面积545平方米。经营要求：乙方仅能从事办公及茶社经营使用。二、使用期限为五年，自2011年5月1日至2016年4月30日。四、双方的权利义务：甲方的权利义务：3、对乙方的装修方案进行审核确定。4、有权对使用物进行核查，监督乙方合理使用、合法经营。乙方的权利义务：3、装修方案须征得甲方书面同意后方可进行装修施工；应确定装修时间与时限并依此进行。6、乙方应严格依照合同所确定的经营用途经营使用，不得转租或变相转租及改变经营用途。五、特别约定：1、乙方在使用期间负有维修保管该使用物的责任,并承担由此产生的费用。2、对所使用的经营房屋不得转租，否则甲方有权单方面解除合同，收回使用物，而且乙方需无条件承担此期间的费用。3、乙方不得擅自加建、改建及占用绿地，对现有房屋的主体结构和外观外貌不得改动，装修应能恢复原样。4、景区内一律不准行车和停车，甲方无法提供停车位供乙方使用，乙方停车应在景区范围以外自行解决。六、违约责任：乙方不能按时交纳使用费，每延期一天应当按当期应付款的千分之三交纳违约金。逾期15天甲方有权单方面采取停水、停电等强制措施，停止乙方经营。提前终止协议，并收回此房屋。2、乙方如果违反上述的各项约定，或者不按期交纳费用，甲方有权单方面终止合同。”双方还对其他事项进行了约定。2013年9月25日，济南市机构编制委员会下发文件，《关于济南天下第一泉风景区管理中心机构编制事项的批复》，批准济南大明湖风景名胜区管理处整建制并入济南天下第一泉风景区管理中心（济南趵突泉公园管理处）。2016年3月1日，第一泉服务中心向阳光置业公司发出一份通知，载明：“你我双方于2011年就大明湖司家院建筑签订的《房屋租赁合同》将于2016年4月30日到期。请你方接此通知后，于2016年5月1日前腾退房屋并将房屋交还我方。逾期我方将对房屋建筑停水停电，逾期未移走的物品，视为你方遗弃的无价值物品，我方将单方面进行处置。在你方未将房屋交予我方之前所发生的包括但不限于房屋及财产的毁损、灭失等风险责任概由你方承担，由此给我方造成的不良影响，我方将保留依法追究的权利。特此通知。”阳光置业公司收到该通知，2016年4月30日合同到期后，阳光置业公司既未按双方签订的《房屋使用合同》履行退房义务，也未按照通知内容，履行腾房义务，而是继续使用第一泉服务中心出租的房屋和院落。2016年9月1日，阳光置业公司（出租方、甲方）与小商品批发公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：“一、房屋位置坐落于济南大明湖风景名胜区新扩建区域司家院、思敏楼，面积约545平米。二、租赁期间：暂定为两年，从2016年5月1日起至2018年4月30日止。租赁期满，合同终止。租赁期间若因租赁房屋产权归属问题以及甲方公司内部经营的原因导致该房屋在租赁期内无法继续对外出租，甲方可以收回该出租房产，但应提前30日书面通知乙方，并按实际租赁天数计算租金，多退少补，乙方应按期腾空该租赁房屋，双方互不承担责任；租赁期满或合同解除后，在同等价格和租赁方案条件下，乙方有权优先续租。但乙方应提前30日向甲方提出书面续租申请，合同到期前30日如乙方未提出书面申请，视为乙方自动放弃优先续租的权利。三、租赁用途：办公及茶社经营使用。必须服从大明湖景区整体管理要求，合法经营。四、租金及支付方式：租赁期暂定为两年，年租金为73万元，两年租金合计146万元，支付方式为按年缴纳，第一年租金自签订合同10日内缴清，第二年租金于2017年5月10日前缴纳完毕。---。”双方还对其他事项进行了约定。签订合同后，阳光置业公司向小商品批发公司交付了出租房屋，小商品批发公司向阳光置业公司支付了第一年房租73万元。2016年10月27日，第一泉服务中心向阳光置业公司发出一份通知，载明：“2011年你我双方就大明湖司家院建筑签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月30日到期，到期前我单位多次口头通知你方将房屋移交我方，并于2016年3月1日对你方下达了书面腾房通知，均无果。请你方接此通知后于2016年10月30日前腾退房屋并将房屋交还我方。逾期未移走的物品，视为你方抛弃的无价值物品，我方有权进行处置。同时，我方将对房屋建筑停水停电。在你方未将房屋交予我方之前所发生的包括但不限于房屋及财产的毁损、灭失等风险责任概由你方承担，由此给我方造成的不良影响，我方将保留依法追究的权利。特此通知。”阳光置业公司收到该通知后，并未履行腾房义务。于2017年5月10前收取了小商品批发公司向阳光置业公司支付的第二年房租73万元。上述两次合计收取小商品批发公司租金146万元。对该收取租金146万元的事实阳光置业公司予以认可。2018年3月6日，阳光置业公司向小商品批发公司发出一份“告知函”，载明：“根据2016年9月1日贵公司与我公司签订的《租赁合同》的约定，贵公司承租的我公司位于济南大明湖风景名胜区新扩建区域司家院、思敏楼，租赁期限于2018年4月30日到期。由于我公司已经进入清算程序，因此，特函告贵公司如下：1、上述《租赁合同》于2018年4月30日到期后，我公司将收回所出租的房屋。2、贵公司应在上述《租赁合同》到期之日起五日内将承租房屋内所有物品搬迁腾退完毕，否则由此产生的所有损失与风险责任，均由贵公司承担。3、本函件采用特快专递方式邮寄送达，贵公司签收邮件之日起视为送达。特此函告。”2018年4月30日，阳光置业公司与小商品批发公司签订的《租赁合同》到期后，小商品批发公司也没有按照合同约定，将承租房屋腾退给阳光置业公司。2018年5月3日，阳光置业公司向第一泉服务中心发出一份“通知函”，载明：“现我公司与济南西市场小商品批发市场有限公司之间的司家院、思敏楼房屋《租赁合同》已经到期，现我公司已向人民法院申请破产清算，自本通知函收到之日起，上述房屋交回贵中心负责运营管理。特此函告。”阳光置业公司发出两份通知后，第一泉服务中心并未收回房屋,小商品批发公司也未腾房，继续使用涉案房屋至今。诉讼过程中，小商品批发公司提交核对无异的收款收据、照片、订餐表，证明在2016年11月正常租赁期间，第一泉服务中心多次无故停水停电，小商品批发公司为了减少损失，租赁发电机支付租赁费13080元；因无故停水停电造成大量珍贵食材变质，损失额高达447100元；停电后客人取消订单、用餐的人拒绝结账造成损失约20余万元。一审法院另查明，根据阳光置业公司提交的（2018）鲁0104破申1号民事裁定书、（2018）鲁0104破申1号决定书、（2018）鲁0104破1号公告、济南阳光置业有限公司管理人关于债权审查情况的说明，证明2018年4月16日，阳光置业公司向一审法院递交破产清算申请，一审法院于2018年5月28日裁定受理阳光置业公司破产清算一案，并于同日指定山东众成清泰（济南）律师事务所担任阳光置业公司管理人，并于2018年6月1日作出破产企业债权人申报债权公告。于2018年9月12日召开第一次债权人会议。2019年3月27日，济南市委机构编办下发通知，批准原济南天下第一泉风景区管理中心更名为济南天下第一泉风景区服务中心，并针对更名后的单位名称，换发了新的“事业单位法人证书”。一审法院认为，2011年5月1日，济南大明湖风景名胜区管理处与阳光置业公司签订《房屋使用合同》，甲方将坐落于济南大明湖风景名胜区新扩建区域思敏楼、司家院建筑出租给阳光置业公司使用。2013年9月25日，济南市机构编制委员会下发文件，批准济南大明湖风景名胜区管理处整建制并入济南天下第一泉风景区管理中心，2019年3月27日经批准更名为济南天下第一泉风景区服务中心（简称第一泉服务中心）。因此，现由合并后的第一泉服务中心主张2011年5月1日济南大明湖风景名胜区管理处与阳光置业公司签订《房屋使用合同》中的出租人权利，符合法律规定，主体适格。小商品批发公司辩称理由不成立。对于第一泉服务中心请求判令西市场小商品批发公司、阳光置业公司立即腾退济南市大明湖景区新扩建区域思敏楼、司家院建筑（面积约545平米）。2016年4月30日济南大明湖风景名胜区管理处与阳光置业公司签订的《房屋使用合同》到期后，阳光置业公司应当将承租的涉案建筑物返还给第一泉服务中心，经第一泉服务中心向阳光置业公司提前发通知催促腾退房屋后，阳光置业公司不但没有腾退房屋，反而于2016年9月1日，与小商品批发公司签订《租赁合同》，将应该腾退的涉案房产转租给了小商品批发公司，每年收取租金73万元，共计收取了小商品批发公司两年租金合计146万元。后第一泉服务中心多次发通知要求阳光置业公司腾退房屋，均未果。对于阳光置业公司转租涉案房产建筑物，第一泉服务中心并不知情，小商品批发公司、阳光置业公司对此无异议。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案承租人阳光置业公司未经出租人第一泉服务中心同意，在租赁期限到期后向外转租房屋的行为，更应认定转租行为无效，阳光置业公司与小商品批发公司签订的《租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现因次承租人小商品批发公司仍在占有使用涉案建筑物，第一泉服务中心诉讼请求小商品批发公司将转租的阳光置业公司的位于济南市大明湖景区新扩建区域思敏楼、司家院建筑（面积约545平米），直接返还给第一泉服务中心，合法有理，应予支持。阳光置业公司已向第一泉服务中心及小商品批发公司发函要求腾退房屋，并且其公司已申请破产进入破产程序，不再承担返还义务。对于第一泉服务中心请求判令阳光置业公司偿还第一泉服务中心房屋占用费146万元。因阳光置业公司与第一泉服务中心签订的《房屋使用合同》不收取使用费。于2018年4月30日合同到期后，双方在没有签订续租合同的情况下，阳光置业公司应及时将承租物返还给第一泉服务中心。阳光置业公司却违反双方签订的合同约定，于2016年5月1日起至2018年4月30日将涉案房产转租给小商品批发公司用于酒店经营牟取利益，收取小商品批发公司租金146万元，侵犯了第一泉服务中心的财产权益。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”现小商品批发公司已将租赁费146万元支付给阳光置业公司，阳光置业公司应将收取的租金146万元支付给第一泉服务中心，第一泉服务中心的该诉讼请求，合法有理，应予支持。对于请求判令阳光置业公司、小商品批发公司偿还第一泉服务中心自2018年5月1日至2019年3月28日按年租金73万元计算的损失67万元，及自2018年5月1日至实际腾房之日按年租金73万元计算的损失。根据查明的事实，阳光置业公司向一审法院递交破产清算申请，一审法院于2018年5月28日作出（2018）鲁0104破申1号民事裁定书，裁定受理阳光置业公司破产清算，现阳光置业公司进入破产程序。且涉案房屋建筑实际使用人是小商品批发公司，至今仍在占有使第一泉服务中心的涉案房产建筑物。根据上述法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因小商品批发公司已支付两年的占有使用费至2018年4月30日，现第一泉服务中心要求小商品批发公司支付自2018年5月1日起至实际腾房之日、按年租金73万元计算的占有使用费，合法有理，应予支持。对于小商品批发公司主张其因第一泉服务中心多次停水停电造成的租赁发电机租金损失、造成大量珍贵食材变质损失、客人取消订单、用餐的人拒绝结账造成的损失，因第一泉服务中心对阳光置业公司与小商品批发公司转租房屋《租赁合同》的无效无过错，且小商品批发公司没有提起反诉等诉讼程序，其主张本案不予审理。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、小商品批发公司于判决生效之日起15日内将占有使用的位于济南市大明湖景区新扩建区域思敏楼、司家院建筑（面积约545平米）腾退给第一泉服务中心；二、阳光置业公司于判决生效之日起十日内支付第一泉服务中心房屋占用费146万元；三、小商品批发公司于判决生效之日起10日内支付第一泉服务中心房屋占用费（自2018年5月1日起至实际腾房之日、按年租金73万元标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28440元,由阳光置业公司负担17000元；由小商品批发公司负担11440元。二审期间，第一泉服务中心提交大明湖综合整治工程——司家院施工管理资料及施工图纸各一份，大明湖综合整治工程——思敏楼施工管理资料及施工图纸各一份，以证实涉案房屋的建设情况和权利归属情况。阳光置业公司质证称，认可法院依法认定。小商品批发公司质证称：1.对证据的真实性无法确定。两份证据仅加盖了施工单位的公章，没有在建设主管部门备案的公章，因此无法确定其真实性；2.该证据的工程概况表中登记的建设单位为济南天润园林投资有限公司，而非第一泉服务中心，因此两份证据均不能证明涉案房屋所有人为第一泉服务中心；3.施工管理资料仅能反映工程建设的信息，不能证明涉案房屋所有权情况，根据法律规定，不动产所有权人以登记为准，第一泉服务中心应当提供产权证实所有权情况。经审查，上述证据盖有相关单位公章且有相关工作人员签字确认，小商品批发公司否认其真实性，但未提交反证，本院对该证据的真实性予以确认。根据该证据及当事人陈述，本院认定，涉案思敏楼、司家院建筑系大明湖综合整治中建设的房产，在大明湖风景区改建、扩建区域范围内。该建筑没有不动产登记证。经本院审理认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一泉服务中心经批准，对天下第一泉风景区范围内的房产进行管理，涉案房产在该风景区内，且系该景区在改建、扩建中建设的建筑，属于第一泉服务中心管理范围。阳光置业公司从第一泉服务中心租赁涉案房屋后，未经第一泉服务中心许可转租给小商品批发公司，第一泉服务中心有权要求小商品批发公司腾空房屋并支付房屋占有使用费。小商品批发公司主张第一泉服务中心不具备诉讼主体资格，第一泉服务中心对此提供了相应证据证实其对涉案房产具有管理权利，具有诉讼主体资格，但小商品批发公司未提供反证，故本院对其该主张不予采信。关于房屋占有使用费的问题，一审法院参照小商品批发公司承租涉案房屋的租金标准认定房屋占有使用费具有合理性，并无不当。小商品批发公司上诉称其因被断水断电不能利用涉案房屋正常经营，不应参照上述租金标准支付房屋占有使用费，理由不能成立，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28440元，由济南西市场小商品批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十月二十九日书记员  韩 笑