北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67495号原告（反诉被告）：北京佑德梁行资产管理有限公司，住所地北京市海淀区北清路164号28-38号院235号。法定代表人：梁久鹏，总经理。委托诉讼代理人：柯进忠，北京市智多鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中华民族园珠宝投资有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路2号2幢。法定代表人：高立军，总经理。委托诉讼代理人：田苗苗，女，1989年11月4日生，汉族，该公司办公室文员，住北京市朝阳区。被告：北京和则惠经贸有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路甲28号A4C。法定代表人：曹堃，经理。委托诉讼代理人：任士光，北京市中洲律师事务所律师。被告：北京中华民族园有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路1号。法定代表人：白若冰，董事长。委托诉讼代理人：鲁文令，女，1985年10月7日生，汉族，该公司职员，住北京市朝阳区。原告北京佑德梁行资产管理有限公司（以下简称佑德梁行公司）与被告北京中华民族园珠宝投资有限公司（以下简称珠宝公司）、北京和则惠经贸有限公司（以下简称和则惠公司）、北京中华民族园有限公司（以下简称民族园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。佑德梁行公司委托诉讼代理人柯进忠，珠宝公司法定代表人高立军、委托诉讼代理人田苗苗，和则惠公司委托诉讼代理人任士光，民族园公司委托诉讼代理人鲁文令到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佑德梁行公司向本院提出诉讼请求：1、确认佑德梁行公司与珠宝公司于2017年1月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日解除；2、珠宝公司与和则惠公司连带双倍返还保证金5849716元；3、珠宝公司、和则惠公司连带赔偿装饰装修损失649000元；4、珠宝公司、民族园公司、和则惠公司连带退还代付租金570000元；5、珠宝公司、和则惠公司连带给付资金占用费（以2969858元为基数，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：民族园公司系位于北京市朝阳区民族园路2号2幢的产权人，后民族园公司将上述房屋出租给和则惠公司，和则惠公司将其中的中华民族园南园新疆景区（仅限珠宝城）出租给珠宝公司。我方与珠宝公司于2017年1月21日签订房屋租赁合同，约定我方承租珠宝城内部分建筑物的房屋，双方并于2017年8月15日签订《交接补充协议》，约定交接日期为2017年8月16日，交接时间按8月1日计算，我方并应于2017年8月31日支付首期租金。就此，我方已根据合同约定，代珠宝公司直接向民族园公司支付租金100万元，并另行支付履约保证金3449858元，但珠宝公司至今未向我方交接房屋。后和则惠公司、民族园公司于2017年8月21日在珠宝城门口张贴《声明》，表示珠宝公司系无权转租。我方认为珠宝公司系提前收回房屋，根据合同约定，我方有权解除合同，合同应于我方起诉之日即2019年6月14日解除。珠宝公司并应按合同约定双倍返还履约保证金，现其已返还105万元，尚余5849716元没有返还。民族园公司并应将已收取的租金100万元予以返还，现已返还43万元，尚余57万元未返还。此外，珠宝公司已提前向我方交付停车场，我方并对其进行装修改造，现未进行任何实际使用，珠宝公司应按我方装修造价予以赔偿。就资金占用费，系以履约保证金剩余实付款项加上代付租金为基数，自约定交接日期8月1日起计算利息损失。和则惠公司系珠宝公司的股东，其与珠宝公司的合同已于2017年7月31日解除，因其与珠宝公司的纠纷致涉案合同无法继续履行，和则惠公司应就此承担连带责任。珠宝公司辩称：我方认为涉案合同已于2017年9月1日解除。不同意佑德梁行公司的其他诉讼请求。珠宝城原有小租户约200多家，大部分应于2017年5月到期，但后来佑德梁行公司认为原有业态仍可继续，因此，没有要求小租户腾房，不存在实际交付房屋的交接方式。我方就此于2017年8月16日在珠宝城门口以及微信群发布《公告》，表明珠宝城经营管理权授权给佑德梁行公司，以上即视为交接，我方已完成交接工作。但佑德梁行公司未按合同约定于2017年8月31日支付首期租金，根据合同约定，我方有权解除合同，经双方协商，实际于9月1日解除。佑德梁行公司所述和则惠公司、民族园公司2017年8月21日《声明》，对该事实不予认可，我方系有权转租。佑德梁行公司系合同解除的违约方，根据合同约定，我方有权扣留履约保证金。佑德梁行公司确实已付租金100万元，但该笔100万元系向我方给付支票，我方再以背书转让的方式支付民族园公司。我方实际于2017年6月将停车场提前交付佑德梁行公司，以便于其对停车场进行装修改造，现停车场仍在继续使用，但我方已将停车场交付和则惠公司，如法院判决需对佑德梁行公司进行补偿，同意由我方承担补偿责任。和则惠公司辩称：不同意承担连带责任。和则惠公司原系珠宝公司股东，后将股权全部转让，且双方系各自独立的法人。同时考虑合同相对性，我方与佑德梁行公司不存在房屋租赁合同关系。我方与珠宝公司的房屋租赁合同已经解除，我方也没有发布过2017年8月21日《声明》。停车场现由我方控制使用，但不同意给付补偿。民族园公司辩称：不同意佑德梁行公司的全部诉讼请求。我方收取的100万元租金系珠宝公司给付，与佑德梁行公司无关。我方亦未发布过2017年8月21日《声明》。我方系停车场的产权方。珠宝公司向本院提出反诉请求：1、佑德梁行公司给付2017年8月租金1724929元；2、佑德梁行公司给付违约金3449800元；3、佑德梁行公司给付已退租金148万元；4、佑德梁行公司给付代还租金143153元、押金20000元；5、佑德梁行公司赔偿四个月租金损失6899716元。事实和理由：双方交接时间自2017年8月1日起计算，合同确认于9月1日解除，佑德梁行公司应给付2017年8月租金。合同虽约定了免租期，但免租期的前提是合同继续履行，现因佑德梁行公司违约致合同解除，应给付免租期间的租金，并应给付违约金。我方确已退还佑德梁行公司款项共计148万元，即佑德梁行公司所述履约保证金105万元、租金43万元，但不认可佑德梁行公司所述名目。当时系双方已口头协商解除合同，因此我方开始退还款项，但此后佑德梁行公司自行与小租户签订租赁合同，我方才没有继续退还。此外，佑德梁行公司与小租户即案外人陈玉芳、张金星分别签订联营合作协议，现因其无法继续履行合同，我方代其向陈玉芳退还剩余租金34837元、押金10000元，给付补偿金12618元，向张金星给付租金30000元、补偿金30000元，又根据生效判决书给付租金43986元，佑德梁行公司应向我方进行给付，我方按租户向佑德梁行公司的实际给付金额主张，未主张补偿金。双方本协商于2017年9月1日解除合同，但当时北京市发布疏解首都功能的通知，珠宝城也属于疏解范围，佑德梁行公司认为有利可图，在小租户已经到期的情况下，自行与约三四十个租户继续签订联营合作协议，导致小租户未能及时腾退，产生四个月租金损失，按涉案合同租金标准主张。此外，就佑德梁行公司自行与其他小租户签订的联营合作协议，涉及对其他小租户租金或房屋占有使用费的主张，如法院驳回我方四个月租金损失的主张，同意由我方直接向小租户主张权利。就珠宝公司反诉，佑德梁行公司辩称：珠宝公司应就合同解除承担违约责任。我方确实与部分小租户签订了联营合作协议，也收取了部分款项，就珠宝公司签订的房屋租赁合同，双方未进行任何租金及其他款项的交接。就小租户，我方确与部分小租户签订了联营合作协议，但仅收取陈玉芳租金58400元、押金10000元，收取张金星租金84753元、押金10000元，未收取其他租户的任何款项。就此，同意给付珠宝公司陈玉芳剩余租金及押金，同意给付珠宝公司张金星租金84753元、押金10000元。不同意珠宝公司的其他反诉请求。就合同解除一节，综合本案情况，同意合同于2017年9月1日解除，但我方认为违约责任由珠宝公司承担。此外，就我方已签合同的小租户，同意由珠宝公司直接向小租户主张租金或房屋占有使用费等。本院经审理认定事实如下：佑德梁行公司、珠宝公司于2017年1月21日签订《房屋租赁合同》，约定佑德梁行公司承租位于北京市朝阳区民族园路2号民族园公司所述房屋中华民族园南园新疆景区珠宝城内部分之建筑物的房屋，建筑面积11342平米，该房屋产权人系民族园公司；租赁期限自2017年5月1日起至2027年9月30日，自2017年5月1日起至2017年9月30日止为免租期；本合同租金也可拆分为两部分，即产权方租金与珠宝公司租金两部分，珠宝公司可委托佑德梁行公司向产权方缴纳珠宝公司应缴租金；双方商定采取押二个月履约保证金，佑德梁行公司支付珠宝公司的租金为每半年支付，支付给产权方的租金为每季度支付；租金按照每建筑平米每天5元计算，前三年无递增；履约保证金为2个月的房屋租金（实际金额为3449858元）；珠宝公司将标的物院内所有停车位的使用权交予佑德梁行公司免费试用；租赁期间，佑德梁行公司有权对租赁房屋进行改造装修，并承担费用；有下列情形之一，视为佑德梁行公司违约，珠宝公司有权选择提前终止本合同，佑德梁行公司的履约保证金不予退还：佑德梁行公司逾期支付租金超过30日的；有下列情形之一的，视为珠宝公司违约，佑德梁行公司有权选择提前终止本合同：珠宝公司违反本合同约定，提前收回房屋的情形，佑德梁行公司依据上述情形提前终止合同时，租金据实结算，珠宝公司双倍返还履约保证金及分租损失。后佑德梁行公司、珠宝公司于2017年8月2日签订《补充协议》、《楼宇接收确认书》，约定现出租实际面积为10000平方米，因珠宝公司未能按时交付，故租赁期限及免租期顺延，租赁期限自2017年8月1日至2027年12月31日，自2017年8月1日至2017年12月31日为免租期；与珠宝公司签订租赁合同未到期的商户，在双方交接前由珠宝公司移交给佑德梁行公司，此租赁合同内的租金由珠宝公司承担，详见附件1，佑德梁行公司在缴纳下期房租时可抵扣这部分商户租金，金额为＿元（未填写）。后双方于2017年8月15日签订《交接补充协议》，约定：双方发正式公告，告知所有商户交接工作已完成；存量商户与珠宝公司未到期合同内租金由珠宝公司承担，佑德梁行公司在下次付款中扣除，扣除租金标准按珠宝公司与存量商户签订合同剩余金额为准；2017年8月16日晚上七点办理交接，交接时间按2017年8月1日计算；2017年8月31日佑德梁行公司按合同约定支付珠宝公司首期租金6734180．42元。就此，佑德梁行公司于2017年1月22日向珠宝公司给付100万元，于1月24日向珠宝公司给付200万元，于2017年3月2日向珠宝公司给付449858元。佑德梁行公司并于2017年3月7日以转账支票的方式给付100万元，珠宝公司就此出具收据，后珠宝公司将该笔款项以支票背书转让的方式给付民族园公司。后珠宝公司自2017年9月5日至11月3期间陆续退还佑德梁行公司款项共计148万元，“附言”显示含租金90万元、履约保证金28万元、租金及履约保证金30万元。此外，佑德梁行公司、珠宝公司于2017年8月16日联合发布《公告》，写明自2017年8月16日起，“北京中华民族园珠宝投资有限公司将现民族珠宝城（北京市朝阳区民族园路2号）的使用经营管理权授权给北京佑德梁行资产管理有限公司，今后北京中华民族园珠宝投资有限公司只负责物业管理。此物业的招商、运营、管理及停车场等一切相关事宜由北京佑德梁行资产管理有限公司全权负责，并由王艳任总经理负责民族珠宝城的全面运营工作”。庭审中，佑德梁行公司、珠宝公司均认可涉案合同于2017年9月1日解除。另查，民族园公司系位于北京市朝阳区民族园路2号2幢的登记所有权人。庭审中，各方均认可和则惠公司原系珠宝公司股东，民族园公司系将珠宝城出租和则惠公司。和则惠公司与珠宝公司于2014年5月19日签订《租约》，约定珠宝公司承租和则惠公司珠宝城之建筑物，使用面积13420平方米，租期为17年；承租人在租赁期内不得将承租物业整体转租，如承租人因故退出承租，须先行与出租人解除此《租约》。民族园公司并于2014年11月20日出具《授权委托书》，写明将中华民族园南园新疆景区（原爱家珠宝城）全权授权给珠宝公司经营。就各方争议的事实和证据。就合同解除一节，佑德梁行公司表示系珠宝公司提前收回房屋，致合同解除，并提交：1、和则惠公司、民族园公司于2017年8月21日出具的《声明》张贴照片，写明珠宝公司无权将商铺打包转租给第三方，无权将经营管理权转授权给第三方，佑德梁行公司无权经营管理珠宝城，鉴于珠宝公司存在欠缴租金等违约行为，拟考虑解除租约。2、民族园公司于2017年9月20日出具的《同意关闭北京中华民族园珠宝城的函》照片，写明为贯彻落实北京市疏解非首都功能产业工作安排及朝阳区优化调整产业结构要求，同意对珠宝城经营业态进行转型升级，同意2017年9月30日起关闭珠宝城。就此，珠宝公司、民族园公司、和则惠公司表示对证据1真实性不认可，且认可珠宝公司有权转租；对证据2真实性认可。珠宝公司向本院提交了：1、珠宝公司法定代表人高立军微信聊天记录截图，显示佑德梁行公司法定代表人梁久鹏于2017年8月21日“高总，这园里怎么发了一个这样的”，并发送《声明》文件，高立军回复“在协调呢，做好你自己的事”；2、“民族珠宝城”微信群聊天记录公证书。就此，佑德梁行公司表示对证据1中公证书部分真实性不认可，对其他部分真实性认可；对证据2真实性不认可，微信不完整。民族园公司、和则惠公司表示对证据真实性均认可。就装饰装修损失，佑德梁行公司向本院提交了：1、《工程合同书》，写明装修项目为民族珠宝城停车场改造项目，工程造价为649000元；2、施工方出具的《收据》，显示收到装修工程款239000元；3、工程款发票，显示金额41万元。就此，珠宝公司、民族园公司、和则惠公司表示对证据真实性不认可，如法院判决需对佑德梁行公司进行装修补偿，同意由珠宝公司就此承担责任。就珠宝公司向陈玉芳、张金星代还款项，珠宝公司向本院提交了：1、陈玉芳身份证复印件、佑德梁行公司出具的收据、陈玉芳出具的收条及个人网银互联汇出回单、陈玉芳出具的《证明》，显示陈玉芳向佑德梁行公司支付押金10000元、租金58400元，后珠宝公司向陈玉芳退还押金10000元、剩余租金34837元、补偿金12618元；2、张金星身份证复印件、佑德梁行公司出具的收据、张金星出具的收条及个人网银互联汇出回单、张金星出具的《证明》及《情况说明》、（2019）京0105民初52582号民事判决书，显示张金星向佑德梁行公司支付押金10000元、租金84753元，后珠宝公司向张金星退还租金30000元、补偿金30000元，后生效判决书判决珠宝公司退还43986元。就此，佑德梁行公司表示对真实性认可，不同意给付补偿金，其余同意退还。庭审中，佑德梁行公司还向本院提交了其自行统计的与小租户签订《场地联营合作协议》的名单，显示已签约14户，签订日期为2017年8-11月期间。珠宝公司、民族园公司、和则惠公司表示对此不了解。本院认为，佑德梁行公司、珠宝公司于2017年1月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方均认可合同于2017年9月1日解除，考虑本案案情，本院对此予以确认。就合同解除一节，应考虑到：一、《声明》的出具人为民族园公司、和则惠公司，并非珠宝公司，且庭审中，民族园公司、和则惠公司均认可珠宝公司有权转租，就此，即使确认《声明》真实性，亦难以认定由珠宝公司承担过错及违约行为；二、结合两公司法定代表人的微信聊天记录，梁久鹏于同日询问《声明》事宜，于此情形下，佑德梁行公司出于不安履行未支付租金，具备合理性；三、结合微信聊天记录，双方于《声明》出具日期后，未针对无权转租、欠付租金等沟通合同解除事项，且双方仍就合作事宜进行沟通。基于上述考虑，现双方均同意合同于2017年9月1日解除，宜认定系协议解除。就佑德梁行公司第二项诉讼请求。现合同已经解除，珠宝公司应退还履约保证金。结合珠宝公司退款“附言”所述，宜认定已退款项含全部租金100万元，则未退还履约保证金为2969858元，本院予以支持。就违约责任一节，结合以上所述，本院难以支持。就佑德梁行公司第三项诉讼请求，现珠宝公司认可已使用停车场装饰装修，应在利用价值范围内给予佑德梁行公司适当补偿，考虑到佑德梁行公司未实际使用停车场，其按装修造价主张装修损失，具备合理性。珠宝公司应予给付649000元。就佑德梁行公司第四项诉讼请求。现合同双方均认可合同于2017年9月1日解除，且根据合同约定，自2017年8月1日至合同解除均属免租期，珠宝公司应予退还已付租金。基于以上对已退款项性质的确认，应认定珠宝公司已全额退还，本院不再予以支持。就佑德梁行公司第五项诉讼请求，考虑到双方就合同解除存争议，亦未就款项退还时间达成一致，其要求珠宝公司赔偿资金占用期间的利息损失，本院难以支持。就珠宝公司第一、三项反诉请求，基于以上对合同免租期的认定，本院难以支持。就珠宝公司第二项反诉请求，基于对以上合同解除的认定，本院难以支持。就珠宝公司第四项反诉请求，现佑德梁行公司同意给付珠宝公司代退款项，本院对此不持异议，就代退押金20000元，本院予以确认。就代退租金，虽珠宝公司仅代退剩余租金，但考虑到下文对第五项反诉请求的认定，相关已付租金应由珠宝公司收取，就此，珠宝公司按全部租金数额143153元主张，本院予以支持。就珠宝公司第五项反诉请求，应考虑到：一、除陈玉芬、张金星，就其他小租户，佑德梁行公司虽签订了租赁合同，但各方均未举证证明其实际收取款项、实际获益；二、就佑德梁行公司与珠宝公司间的合同，如上所述，实际履行期间仅一个月，且未涉及租金支付、房屋实际交付等实际履行内容；三、现佑德梁行公司与珠宝公司的合同已于2017年9月1日解除，佑德梁行公司就与小租户签订的租赁合同之大部分约定期间，已无权主张房屋使用费；四、现佑德梁行公司同意由珠宝公司向小租户主张权利，珠宝公司亦表示如法院难以支持租金损失，同意由其直接向小租户主张权利，双方均存债权让与的意思表示。基于上述考虑，出于方便履行、节省诉讼资源的原则，宜由珠宝公司向小租户主张全部权利，则就珠宝公司该诉讼请求，本院难以支持。此外，就和则惠公司、民族园公司一节，其均非涉案合同当事人，是否收取款项亦仅涉及租金支付方式，不影响对合同当事人的确认，考虑到合同相对性，佑德梁行公司要求其承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司与被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司于2017年1月21日签订的《房屋租赁合同》于二〇一七年九月一日解除。二、被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司履约保证金二百九十六万九千八百五十八元。三、被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司装修装修损失六十四万九千元。四、原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司代退租金十四万三千一百五十三元、代退押金二万元。五、驳回原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30640元，由被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司负担17875元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司）；由原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司负担12765元（已交纳）。反诉费52053元，由原告（反诉被告）北京佑德梁行资产管理有限公司负担1781元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司）；由被告（反诉原告）北京中华民族园珠宝投资有限公司负担50272元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇一九年十月三十日书记员  刘 鹤