安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初4937号原告：阜阳宝龙展耀置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路与淮河路交叉口宝龙广场，统一社会信用代码91341200395733865L。法定代表人：许健康，该公司董事长。原告：阜阳宝龙商业经营管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路1000号，统一社会信用代码91341200MA2MTTTTX2。法定代表人：许华琳，该公司总经理。二原告共同委托诉讼代理人：刘东升，安徽仲天律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。被告：潘朝宇，男，汉族，1989年9月14日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。原告阜阳宝龙展耀置业有限公司（以下简称“宝龙置业公司”）、阜阳宝龙商业经营管理有限公司（以下简称“宝龙管理公司”）与被告潘朝宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本院于2018年12月21日作出（2018）皖1202民初7618号民事裁定书，裁定驳回原告宝龙置业公司、宝龙管理公司的起诉。原告宝龙置业公司、宝龙管理公司对上述民事裁定书不服，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉，经该院审理作出（2019）皖12民终1327号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2018）皖1202民初7618号民事裁定；二、本案指令本院审理。本院于2019年5月23日再次立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原被告双方同意调解，扣除审理期限60日。原告宝龙置业公司、宝龙管理公司的委托诉讼代理人孙自荣、被告潘朝宇的委托诉讼代理人李建敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙置业公司、宝龙管理公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》，支付租金人民币145,828.8元（暂计算至2018年10月15日，以后按月租金24,304.88元计算）；二、判令被告向原告支付综合物业服务费人民币259,252元（暂计算至2018年10月15日，以后按40元每月每平方米计算）；三、判令被告向原告支付自2017年12月16日起至2018年2月7日的水费2,772元、电费14,039.74元；四、判令被告向原告支付违约金15万元（暂计算至2018年10月15日，以后违约金按应付未付款项的3‰计算至付清止）；五、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月16日，原告阜阳宝龙展耀置业有限公司与被告潘朝宇签订《商铺租赁合同》，潘朝宇承租原告位于安徽省阜阳市阜王路与淮河路交叉口的阜阳宝龙广场第三层的编号为M-F3-008|009|010的租赁商铺，该承租商铺面积为648.13平方米。原告于2017年8月16日将租赁场所交付被告使用。被告在租赁商铺内经营儿童游泳，品牌宝宝堂儿童水上乐园，业态儿童-儿童培训-儿童游泳之用途。租赁商铺于2017年12月16日对外正式开业，双方已实际履行了租赁合同。根据商铺租赁合同4.4.2约定，乙方（被告）应于每个自然季度末的25日或之前向甲方（原告）支付下一个自然季度的租金。4.5.2约定，乙方（被告）应于每个自然季度末的25日或之前向物业管理公司（原告）支付下一个自然季度的综合物业服务费。租赁合同4.7约定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或者其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金。被告至今未按合同约定预付综合物业服务费77,776元，也未全部支付履约保证金121,849元。商铺租赁合同4.10约定，本合同签订前，甲方/物业管理公司已经向乙方出示管理公约，乙方对该管理公约内容已充分了解并接受。物业服务的内容及相关权利义务关系具体有管理公约约定。物业管理公司有权援引本合同项下有关物业服务约定及管理公约直接向乙方主张权利。商铺租赁合同4.11约定，租金及履约保证金的收款账户为阜阳宝龙展耀置业有限公司；综合物业服务费及其他费用的收款账户为阜阳宝龙商业经营管理有限公司。依据商铺租赁合同5.2约定，如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额。被告于2017年12月11日预付租金97,220元，后续租金、综合物业服务费、水费、电费至今未支付。原告认为，双方签订的商铺租赁合同合法有效，被告违反合同约定延迟支付租金、综合物业服务费等行为，侵犯了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告潘朝宇辩称：一、答辩人潘朝宇为设立阜阳市宝宝堂娱乐服务有限公司（以下简称宝宝堂公司）与被答辩人签订涉案商铺租赁合同，合同签订后，一直由设立后的公司即答辩人实际履行，被答辩人也实际接受并选择之宝宝堂公司履行商铺租赁合同，宝宝堂公司承担合同义务、享有合同权利，答辩人不是本案适格的诉讼主体；二、宝宝堂公司起诉被答辩人房屋租赁合同纠纷一案，颍州区人民法院已经于2019年3月7日作出（2018）皖1202民初4380号民事判决，该判决已经认定“潘朝宇系宝宝堂公司的设立人，其为设立宝宝堂公司从事的民事活动，其法律后果由宝宝堂公司承受，被告辩称宝宝堂公司无权依据潘朝宇签订的《商铺租赁合同》起诉，无法律依据。”因此，人民法院不应再行确认答辩人是涉案租赁合同的当事人；三、被答辩人阜阳宝龙展耀置业有限公司在涉案租赁合同合法有效的情况下，为取得宝龙城市广场购物中心的消防验收合格，对宝宝堂公司租赁并用于经营的店铺作封店、撤铺处理，其行为严重违反合同约定，被答辩人存在根本性违约行为，且涉案合同已经发生解除的法律效力，被答辩人无权要求答辩人支付租金、违约等缺乏事实依据和法律依据；四、租赁费用在另案中已经作出裁判，由宝龙公司返还多收的租金24,305.36元，故租赁费用不应再行支付；五、被答辩人主张的水电费用没有事实依据，答辩人需要缴纳的水电费用已经缴纳；六、被答辩人存在违约行为，且没有提供必要的物业服务，答辩人提供由被答辩人出具的通知，可以证实其一直没有提供空调服务，故被答辩人要求支付物业服务费用没有依据。综上所述，答辩人请求人民法院依法裁定驳回被答辩人的起诉或者判决驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，被告潘朝宇（合同乙方）与被告宝龙置业公司签订《商铺租赁合同》，合同约定：宝龙置业公司（合同甲方）将位于阜阳宝龙广场第三层编号为M-F3-8/9/10的商铺出租给被告潘朝宇（合同乙方），租赁场所面积为648.13平方米；乙方承诺承租租赁场所仅作为儿童游泳，品牌宝宝堂儿童水上乐园，业态儿童-儿童培训-儿童游泳；租赁期限为三个租赁年度，租赁起始日按合同约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准）开始计算，场所交付日为2017年8月10日，广场统一开业日暂定为2017年11月18日；该广场由宝龙管理公司提供统一的商业经营管理服务、物业管理服务，第一年度租金为291,658.5元，第二年度租金为388,878元，第三年度租金为419,988.24元；同时，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，物业服务费的标准为40元/㎡/月，该综合物业服务费包含物业服务费、水电公摊费用、统一营业时间内的中央空调使用费，综合物业服务费自本合同约定的最迟开业期或乙方租赁场所实际开业期（二者以较早发生之日为准）开始计算。乙方应于合同生效之日起十五日内向甲方支付预付租金97,220元、预付综合服务费77,776元，每逾期一日，按应付未付款项的3‰支付违约金。乙方在租赁场所实际产生的公用事业费由乙方承担，其中水费单价为3.6元/m3，电费单价1.2元/度。公用事业费的支付，如是由物业管理公司代收代付的，则由物业管理公司根据乙方实际使用量代收代付给相应的公用事业部门，乙方按物业管理公司之《付款通知书》的要求按时足额支付水电等公用事业费，乙方应在收到付款通知后5日内向物业管理公司支付上个月的公用事业费，如乙方自行开户缴费的，由乙方按公用事业费的缴费通知自行支付。本合同任何一方根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除按本合同其他约定承担违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，如果一方违约给另一方造成损失，上述损失赔偿金不足以弥补守约方损失的，违约方应继续承担损失足额赔偿的责任；因履行本合同所产生的争议和纠纷，协商未果，可依法提请租赁场所所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。本合同签订前，甲方/物业管理公司已经向乙方出示管理公约，乙方对该管理公约内容已充分了解并接受。物业服务的内容及相关权利义务关系具体有管理公约约定。物业管理公司有权援引本合同项下有关物业服务约定及管理公约直接向乙方主张权利。合同签订后，被告潘朝宇即对涉案物业进行装饰装修、购买设施设备。缴纳租赁费用97,220元，履约保证金121,849元，装修保证金、管理费、临水保证金、临电保证金36,177.07元，经营保证金7,000元，导购出入证、工本费65元，支付广告设计费34,834元。潘朝宇于2017年9月12日正式登记注册阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司，该公司为有限责任公司（自然人独资）。为了配合原告商场的统一开业活动，经过紧张的装修装饰工程施工及物资采购安装后，应原告统一要求，被告经营的宝宝堂公司于2017年11月18日正式开业经营。2018年1月17日，阜阳市公安消防支队根据被告报送的消防验收申请资料，作出阜公消防验字【2018】第0004号《建设工程消防验收意见书》，意见书第二部分土建问题第三项明确：“三层宝宝堂、二层瑞思英语等为儿童活动场所，未设置独立楼梯，不符合《建规》第5.4.4条的规定，应改正。”随后，原告为了通过消防验收，强行让被告封店撤铺。2018年2月13日，宝龙置业公司就新建宝龙城市广场购物中心、地下室及地上商业工程取得消防验收。2018年7月，宝宝堂公司将宝龙置业公司、宝龙管理公司诉至本院，要求判令解除其发起人及本案被告潘朝宇与宝龙置业公司、宝龙管理公司于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》，判令赔偿因其违约行为给在原告造成的各项经济损失3816916.14元（包含装饰装修损失2110597.34元、预期经营收入损失1541484.8元、广告设计费34834元，律师代理费130000元），判令退还原告经营保证金、装修保证金、临水保证金、临电保证金、管理费等43242元，依法判令被告阜阳宝龙展耀置业有限公司退还原告租金及履约保证金219069元。本院经审理作出（2018）皖1202民初4380号民事判决书，判决：一、解除原、被告于2017年7月16日签订的《商铺租赁合同》；二、被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司经济损失2818488.14元；三、被告阜阳宝龙展耀置业有限公司于本判决生效之日起二十日内退还原告阜阳市宝宝堂儿童娱乐服务有限公司剩余租金、履约保证金等189396.43元。宝龙置业公司、宝龙管理公司不服上述判决，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院，该院经审理作出（2018）皖12民终2059号民事判决（以下简称生效判决），该生效判决认定宝宝堂公司已实际经营88天（2017年11月18日至2018年2月13日），故扣除了经营期间88天的经营损失，并扣除律师费50000元，其余判决内容同一审判决。本院认为：设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。潘朝宇系宝宝堂公司的发起人，其为设立宝宝堂公司以自己名义与宝龙置业公司签订涉案房屋租赁合同，根据该合同约定，宝龙置业公司、宝龙管理公司有权选择潘朝宇履行合同义务。宝龙置业公司、宝龙管理公司现诉请要求潘朝宇继续履行原、被告双方于2017年8月16日签订的《商铺租赁合同》，支付租金人民币145828.8元（暂计算至2018年10月15日，以后按月租金24304.88元计算），因涉案合同已被生效判决确认已解除，该合同已无法履行，故对原告这一诉讼请求，本院不予支持；二原告又诉请要求潘朝宇向原告支付综合物业服务费人民币259252元（暂计算至2018年10月15日,以后按40元/㎡/月计算），但经生效判决已确认，潘朝宇经营的宝宝堂公司在租赁场所实际经营至2018年2月13日，实际经营期限为88天，故潘朝宇仅需向二原告支付88天的综合物业服务费，经计算为76047.25元（40元/㎡/月×648.13㎡÷30天/月×88天），对原告这一诉请中的合理部分，本院予以支持；二原告诉请要求潘朝宇向原告支付自2017年12月16日起至2018年2月7日的水费2772元、电费14039.74元，因根据合同约定，如上述水电费系物业管理公司代收代付，应向潘朝宇发出《付款通知书》，而二原告在庭审中未举证证明其已通知潘超宇应支付上述款项，亦未举证证明其已代潘朝宇支付上述款项，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持；二原告诉请要求潘朝宇向二原告支付违约金15万元（暂计算至2018年10月15日，以后违约金按应付未付款项的3‰计算至付清止），因涉案合同的解除经生效判决认定系因二原告的违约行为导致，潘朝宇不存在违约行为，故其不应承担违约责任，对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对潘朝宇答辩意见中的合理部分，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法总则》第七十五条、第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘朝宇于本判决生效之日起十日内给付原告阜阳宝龙展耀置业有限公司、阜阳宝龙商业经营管理有限公司综合物业服务费76047.25元；二、驳回原告阜阳宝龙展耀置业有限公司、阜阳宝龙商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9519元，减半收取4760元，由原告阜阳宝龙展耀置业有限公司、阜阳宝龙商业经营管理有限公司负担4120元，被告潘朝宇负担640元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  张新宏二〇一九年十月十七日书记员  樊长龙