四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异110号 异议人（案外人）：中国电信集团有限公司资阳分公司，住所地资阳市雁江区车城大道三段电信网管大楼，统一社会信用代码：91512000723206790R。 负责人：潘开伟，总经理。 委托诉讼代理人：吴章义，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何美佳，四川豁达律师事务所律师。 申请执行人：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号，统一社会信用代码：915120026627719478。 法定代表人：许猛。 委托诉讼代理人：李远翔，男，1984年3月19日出生，该行员工。 委托诉讼代理人：刘大翠，女，1986年3月21日出生，该行员工。 被执行人：徐元彬，男，1963年3月6日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现服刑）。 被执行人：刘翠芳，女，1965年4月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 本院于2019年7月3日受理资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“资阳农商行”）申请恢复执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同一案，在执行过程中，案外人中国电信集团有限公司资阳分公司（以下简称“电信公司”）提出执行异议，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月30日向异议人和申请执行人询问核实了案件相关情况并作笔录，之前在本院受理的另一异议案件中也向被执行人徐元彬询问核实了案涉房屋的相关情况并作笔录，本案现已审查终结。 异议人称，2000年5月25日，异议人与资阳市雁江区东峰镇人民政府（以下简称“东峰镇政府”）签订两份《购买房屋协议书》，由东峰镇政府将其位于资阳市雁江区社东峰镇政府集资楼的房屋（约130㎡，单价为510元／㎡）和该房屋底层门面（约46㎡，单价为2980元／㎡），以总价为203380元的价格出卖与异议人，协议签订后，异议人支付了90%的购房款，约定剩余10%的尾款待其为异议人办理过户登记后再行支付。房屋修建完工后，东峰政府即将该房交付与异议人做机房占有使用，但东峰镇政府至今未将房屋依约登记与异议人，导致被执行人徐元彬恶意将案涉房屋登记为自己所有，侵害了异议人的合法权益。雁江区法院在资阳农商行申请执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同一案的执行中于2019年8月查封了异议人所有的案涉房屋。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，异议人特提出执行异议，请求法院对上述案涉抵押房屋中止执行并解除查封。 申请执行人称，异议人所述的房屋与本案的抵押房屋无关联性，异议人提交的购房协议签订时间是2000年5月，当时房屋未修建好，是在建工程，签订的协议也不是买卖合同，房屋买卖行为没有发生物权效力。我们银行已办理了抵押，进行了抵押登记，也发放了贷款，也不知道这个房屋之前有买卖行为，是善意的第三人。异议人是因为自身原因未办理过户，异议人签订的买卖合同是2000年，案涉房屋是2003年登记在徐元彬名下，抵押登记时间是2014年，中间长达14年的时间，异议人称不是因为自己原因造成的，不能成立。异议人称在房屋上有明显的电信标志，但也不能证明异议人对房屋有所有权，我们银行办理抵押贷款时对抵押物进行了现场勘察，已经履行了相应审查义务。综上，异议人所购房屋是在建工程，具有不确定性，与案涉抵押房屋无关联性；异议人不是本案所涉抵押物所有权人，异议人与东峰镇政府买卖合同没有发生物权效力，没有登记，没有过户；我们银行办理抵押登记、发放贷款符合善意取得的规定；本案所涉案涉抵押物因买受人自身原因没有办理登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，不能排除执行，故请求驳回异议人的请求。 被执行人徐元彬称，原资阳市东峰镇人民政府与资阳地区电信局于2000年5月25日签订的两份《购买房屋协议书》中载明的所购房屋就是登记在我名下的案涉抵押房屋，当时建房时没有确定小区，后面才确定的，所以地址有轻微差异。该房屋所在这块地是以东峰镇的名义拿过来并修建的，只是全权由我负责修建以及处理税费相关事宜，之前这块地是长佳汽配厂的，后面政府收回来的，是以东峰镇政府的名义集资建房，但土地还是登记在长佳汽配厂名下，所有的政府的职工，电信公司是从某位职工那里拿到的名额。该房屋之所以过户到我名下，是因为当时电信公司没有将房款付清，其它的房屋都办了产权，只有电信公司购买的门市和住房没有办产权，我就想将房屋过户到我名下，这样就比较好过户给电信公司，但电信公司一直没来找我，所以我就将该房屋用于了贷款抵押。 听证中，异议人提交了如下证据：异议人公司营业执照（复印件）及工商登记资料（含企业申请营业变更登记注册书，关于变更省电信存续公司分支机构的通知、关于中国电信集团公司改制有关事项的通知、内资企业登记基本情况表）、四川省人口信息（户籍）证明（徐元彬、刘翠芳）、购买房屋协议书（原件，2份,签订时间2000年5月25日）、四川省非经营性结算统一收据（原件，1张，时间2000年5月29日，金额183,042.00元）、付款凭证（原件，1张，时间2000年6月1日，金额183,042.00元）、中国工商银行转账支票存根（原件，1张，时间2000年6月1日，金额183,042.00元）、房屋外观照片2张（住房1张、门市1张）。 听证中，申请执行人提交了如下证据（原件）：案涉抵押房屋的房屋所有权证2份（门市、住房各1份，登记时间都是2003年1月22日，房屋所有权人都是徐元彬）、国有土地使用证2份（门市、住房各1份，登记的时间都是2003年3月3日）、房他证1份（含门市、住房，登记的时间是2014年1月20日）。 根据异议人提交的书面异议和证据及本院向异议人、申请执行人、被执行人徐元彬询问核实的案件相关情况以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 资阳农商行申请执行徐元彬、刘翠芳金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月12日作出（2015）雁江民初字第2733号民事判决书，确定：“一、被告徐元彬、刘翠芳于本判决生效之日其十日内偿还原告资阳雁江农村合作银行借款20万元及利息……。二、被告徐元彬、刘翠芳在抵押财产范围内对上述第一项内容承担抵押担保责任，原告资阳雁江农村合作银行有权以抵押财产即位于资阳市雁江区社）的营业用房一套（房产证号为：房权证资阳字第××号）及住宅一套（房权证资阳字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”。判决生效后，被执行人未履行义务。资阳农商行于2015年12月15日向本院申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号：（2015）雁江执字第1301号，在执行中，本院轮候查封了登记在被执行人徐元彬名下的本案抵押财产即位于资阳市雁江区社）的营业用房一套（房产证号为：房权证资阳字第××号）及住宅一套（房权证资阳字第××号），案件于2015年12月22日终结本次执行程序。2019年9月4日，案件恢复执行，执行案号：（2019）川2002执恢399号，在执行中，本院于2019年8月15日对上述抵押房屋进行了续封。后案外人电信公司以上述查封的抵押房屋其于2000年5月25日已购买并使用至今属其合法财产为由提出执行异议，请求法院停止对该案涉抵押房屋的执行并解除查封。 另查明，原资阳地区电信局后更名为中国电信集团四川省电信公司资阳市分公司，2016年又更名为中国电信集团公司资阳分公司，2018年1月12日又更名为中国电信集团有限公司资阳分公司。异议人电信公司异议所称向东峰镇政府购买的房屋和门面就是登记在被执行人徐元彬名下的上述案涉抵押房屋。2000年5月25日，异议人电信公司的前身资阳地区电信局（乙方）与资阳市（现雁江区）东峰镇人民政府（甲方）签订《购买房屋协议书》两份，协议分别约定：乙方拟购买位于资阳市旁东峰镇政府集资楼（原资阳市长佳实业有限责任公司职工XXX）底层门市一间（约46平方米）、二楼住房一套（约130平方米）作为电信配线机房、电信机房，单价分别为2980元／平方米、510元／平方米；房屋所涉产权证、土地使用证、税费缴纳等手续均由甲方负责办理并承担费用；购房款按产权核定面积乘单价由乙方分两次给付，合同生效甲方交付房屋时付合同价标的的90﹪，房屋产权证及土地使用权等手续办理完毕交给乙方时结算付清余款。之后，房屋交付给乙方使用至今，乙方于2000年6月1日按合同价标的支付了90﹪的房款，但房屋产权一直未办理在乙方即现异议人名下，2003年该房屋产权登记在徐元彬名下，2014年1月20日因本案贷款设定抵押，办理他项权证。 本院认为，本案争议焦点：异议人是否系案涉抵押房屋的实际权利人，其权益能否排除执行。异议人称案涉抵押门市和住房虽登记在徐元彬名下，但实际系其从东峰镇政府处所购并按约支付价款且交付使用，该房屋实际系异议人所有。异议人提供的购买房屋协议书、支付购房款的付款凭证、银行转账支票存根、收据和房屋外观照片等证据能相互印证形成证据链，结合本案当事人对案件事实的陈述，可以证明异议人在本案中主张的其与东峰镇政府签订购房协议所购的门市和住房就是登记在徐元彬名下的案涉抵押房屋，买卖双方于法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同且房屋已实际交付使用，并且异议人在法院查封之前已按合同约定支付相应比例的价款。但购房后至今长达十几年的时间，房屋产权一直未办理在异议人名下，异议人没有提供相应证据证明产权未办理在自己名下不是因自己原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，只有同时满足以上四个条件，才能排除执行，因此，本案中异议人主张的事实不能全部满足上述规定的条件，故不能排除执行。综上，异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十七条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人中国电信集团有限公司资阳分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十月三十一日 书 记 员  梁雅茹