昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初3715号原告：宁远，男，汉族，1980年12月15日生，登记住址：湖南省娄底市娄星区乐坪办事处街心居委会十二组，现住官渡区。委托诉讼代理人：林建文，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕海波，云南里程律师事务所律师，特别授权代理。被告：王浩，男，汉族，1983年9月6日生，登记住址：云南省昆明市五华区学府路2号。被告：昆明凯诚房地产开发有限公司。住所：呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人，王华标。注册号：530121100007293。被告：云南皇凯投资有限公司，住所：呈贡米兰园工业园区管委会。法定代表人：潘孜奕。注册号：530112100017004。被告：昆明住友地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区雨花毓秀小区一期商铺东街D幢108C号铺面。法定代表人：杨剑雄。统一社会信用代码：915301216885953984。原告宁远与被告王浩、昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）、云南皇凯投资有限公司（以下简称:皇凯公司）、昆明住友地产经纪有限公司（以下简称：住友公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告住友公司的法定代表人到庭参加诉讼。被告王浩、皇凯公司、凯诚公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告王浩返还原告的转让费28万元和利息从2011年5月19日以年利息24%暂计至款清之日止；2、被告王浩向原告支付违约金100万元（合同约定）；3、被告昆明凯诚房地产开发有限公司和云南皇凯投资有限公司承担连带责任赔偿原告损失60万元（房价上涨导致的损失）；4、昆明住友地产经纪有限公司返还原告2.7万的中介费和利息45360元（从2011年5月19日以年利息24%暂计至款清之日止），并与被告王浩、昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司承担连带责任；5、由被告王浩、昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司、昆明住友地产经纪有限公司承担本案的诉讼费。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：解除与被告王浩签订的《购房权转让协议》及与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订的《内部申请认购书》，并将第一项诉讼请求变更为1、判令被告王浩返还原告的转让费20万元，由昆明凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司连带偿还8万元，利息从2011年5月19日以年利息24%暂计至款清之日止。事实与理由：2011年5月18日，原告经昆明住友地产经纪有限公司介绍与被告王浩签订了《购房权转让协议书》，协议约定，被告将其“昆明呈贡新城航空艺术港联排别墅壹套”的购房权转让给原告，以及双方在合同履行过程的权利义务和违约责任。《购房权转让协议书》签订当日，昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）向原告开具了内部申请认购诚意金8万元的收据。2011年5月19日，向王浩支付购房权转让费人民币20万元和住宅申购意向金人民币8万元，共计28万元。此外，原告还向被告昆明住友地产经纪有限公司（以下简称住友公司）支付了2.7万的中介费。2013年11月17日，原告虽与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订了《确认书》，但是《确认书》只是确认原告购买意愿、购买资格和认购产品，并告知原告昆明凯诚房地产开发有限公司不再作为航空艺术港项目的开发主体，故昆明凯诚房地产开发有限公司签署的。原《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中的相关权利、义务全部转由云南皇凯投资有限公司继承。《购房权转让协议书》和《确认书》签订后，虽然原告积极履行各项合同义务，但是，截至目前为止，虽经多次催促云南皇凯投资有限公司，原告都未能购买到昆明呈贡新城航空艺术港联排别墅，可见，被告王浩已经违反了《购房权转让协议书》的约定。被告王浩并未依据合同约定让原告购买到昆明呈贡新城航空艺术港联排别墅，根据合同约定，被告王浩应返还原告支付的转让费20万元和资格确认金8万元及利息489731元，共计769731元；同时根据《购房权转让协议书》第七条第二款第1项的约定，被告王浩应向原告支付违约金100万元。被告昆明凯诚房地产开发有限公司收取了原告内部申请认购诚信金8万元，但没有履行签订购房合同的义务，给原告造成了非常大的损失，因此，被告应赔偿因房价上涨给原告造成的损失共计60万元。云南皇凯投资有限公司作为昆明凯诚房地产开发有限公司权利义务的承继方，应该承担连带赔偿责任。由于昆明住友地产经纪有限公司向原告介绍与王浩签订的昆明呈贡新城航空艺术港联排别墅为虚假房源而导致交易失败，所以，根据《服务承诺书》第10条约定，“本公司对所提供的房源真实性负责，如因房源虚假给乙方造成损失，本公司愿承担相关法律”，因此被告昆明住友地产经纪有限公司应承担赔偿原告各项损失的法律责任，一是返还中介费2.7万元及赔付利息45360元，二是对被告应返还原告支付的转让费20万元和资格确认金8万元承担连带责任，三是对被告凯诚房地产开发有限公司、云南皇凯投资有限公司应赔偿原告60万元赔偿金承担连带责任。为了维护社会的公平正义和原告的合法权益，恳请贵院查明事实，依法做出判决。被告住友公司答辩称：他们之间的交易我不清楚，昆明住友地产经纪有限公司是我2014年才转过来的，他们之间签订的合同我不清楚，他们的这个事情也跟我没有关系。被告王浩、凯诚公司、皇凯公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告提交的第3、6组证据与本案不具有关联性，本院不予采信，其余证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2011年5月18日，宁远（乙方）与王浩（甲方）签订《购房权转让协议书》，约定甲方将昆明呈贡新城“航空艺术港”联排别墅一套的购房权转让给乙方，乙方付给甲方转让费200000元，同时支付甲方为该房屋先行垫付的资格确认金及其他款项80000元，在本协议签订当日内乙方向甲方支付280000元。该协议第二条第二款约定：“甲方责任：保证上述购房权属本人真实、合法取得的权利；保证在该协议签订之日起不再享有该房屋及源于该房屋的权益；届时必须协助乙方办理房屋的选房、更名、过户、交款等必需的购房手续，且不得再收取转让费以外的其它费用；直到乙方取得该套房屋的全部产权为止，甲方的以上相关责任方可完成。”该协议第七条“违约责任”第二款第1项约定：协议生效后，如因一方违约造成本协议无法履行，则违约方必须承担以下相应违约责任：1.若甲方违约，甲方应退还乙方所付全部款项（包括已付转让费、购房款及其他相关税费）并再向乙方支付违约金1000000元。2011年5月19日，宁远向王浩支付了购房权转让费200000元和住宅申购意向金80000元。2011年5月18日，宁远（甲方）与凯诚公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳80000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的诚意金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。甲方选择乙方开发物业中的联排别墅，建筑面积约为298平方米，内部申请认购的价格约定每平米3600元-3700元。乙方确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方。开盘当日甲方按照乙方制定的办法确定所定购的房号与单价并现场与乙方签订选房确认书。若甲方未在乙方通知的时间到达乙方指定的售楼中心，按乙方制定的办法确定房号并签订选房确认书的，或者因甲方各种原因中途放弃本次申请认购行为的，乙方将不予退还甲方已缴纳的选房诚意金，并有权将为甲方所预留的住宅房自行处理或另行出售。甲乙双方签订《商品房购销合同》时，甲方将《内部申请认购书》及诚意金收据退还给乙方，乙方另行向甲方出具定金收据，申请诚意金转为合同首付款。该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。2011年5月18日，凯诚公司出具收款收据一份，载明收到宁远内部申请认购诚意金80000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。另查明，2010年9月1日，皇凯公司（甲方）与凯诚公司(乙方)签订一份协议书，协议约定：2010年1月18日经皇凯公司股东会一致同意，根据市场运作需要，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由凯诚公司开发经营，凯诚公司独立承担项目投、融资工作；2010年8月28日，皇凯公司与云南航空房地产开发有限公司达成并签订《合作协议书》，云南航空房地产开发有限公司已取得该项目的开发用地，云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目由云南航空房地产开发有限公司开发、经营。基于以上情况，皇凯公司与凯诚公司达成如下协议：为保障云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目的顺利进行，凯诚公司退出该项目，不再参与该项目的开发、经营或进行该项目的投资、融资相关工作；已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任；协议签订后，凯诚公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应全部移交给皇凯公司，并由双方备案登记加盖双方公章；凯诚公司前期工作中，凡未经皇凯公司书面认可的事宜，全部由凯诚公司独立承担责任；凯诚公司退出项目后，不得以任何名义或授权他人进行该项目的开发、经营、销售等事宜，否则由其自行承担责任。此外，协议约定在双方签字盖章后生效。2011年5月19日，宁远与凯诚公司及皇凯公司签订《确认书》，确认宁远与凯诚公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》中凯诚公司的全部权利、义务全部转由皇凯公司承继，原产品认购诚意金全额转为“航空艺术港”项目产品认购诚意金。宁远至今未能与皇凯公司签订正式“航空艺术港”项目的《商品房购销合同》。本院认为，原告向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算，并约定了预留住房及选房的相应操作情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同，合同相对方分别为原告与被告凯诚公司。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”目前被告凯诚公司仍未通知原告选房或签订商品房销售合同，被告凯诚公司迟延履行认购书约定的义务，经催告后在合理期限内仍未履行，本院予以支持原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的诉讼请求。基于此，被告王浩与原告签订的《购房权转让协议书》亦无法继续履行，故本院亦予以支持原告要求解除《购房权转让协议书》的诉讼请求。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告与被告凯诚公司签订的认购书及其与被告王浩签订的《购房权转让协议书》解除后，凯诚公司应返还收取的诚意金80000元，被告王浩应返还收取的转让费200000元，在被告凯诚公司及被告王浩长期占有上述资金的情况下，原告存在资金占用损失，本院予以支持原告对利息的主张，但原告主张按照年利率24%的标准予以计算缺乏依据，本院不予支持，本院予以支持自交款之日即2009年11月18日及2009年11月19日起算至款项实际返还之日止按照年利率6%计算的资金占用利息。关于原告要求被告王浩向其支付违约金1000000元的诉讼请求，原告与被告王浩虽然在《购房权转让协议书》中约定如被告王浩违约，王浩在退还原告所有费用后再向其支付1000000元违约金，但双方并未就承担1000000元违约金的违约情形进行约定，且原告已经主张了资金占用利息的违约责任，本院亦予以了支持，该违约责任的承担已经能够弥补原告因被告王浩违约而产生的损失，同时考虑被告王浩的违约原因及违约程度，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告凯诚公司及皇凯公司连带赔偿其房价上涨导致的损失600000元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于原告的第4项诉讼请求，该诉讼请求基于居间合同法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷系完全不同的法律关系，本院在本案中不予处理，原告可另诉处理。关于皇凯公司应否承担连带责任。2010年9月1日，皇凯公司与凯诚公司协议约定已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由皇凯公司负责解决，凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由皇凯公司承担，凯诚公司同时承担连带责任。协议约定在双方签字盖章后生效。以上约定不违反法律强制性规定，故本院予以支持原告主张皇凯公司对被告凯诚公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宁远与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》及原告宁远与被告王浩签订的《购房权转让协议书》于本判决生效之日起解除；二、由被告昆明凯诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告宁远返还诚意金80000元，并支付该款自2009年11月18日起至本款清之日止、按照年利率6%计算的利息；三、被告云南皇凯投资有限公司对第二项诉讼请求承担连带责任。四、由被告王浩在本判决生效后十日内一次性向原告宁远返还转让费200000元，并支付该款自2009年11月19日起至本款清之日止、按照年利率6%计算的利息；五、驳回原告宁远的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24097元，由被告昆明凯诚房地产开发有限公司、被告云南皇凯投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吕丽华人民陪审员  段学英人民陪审员  郭江华二〇一九年十月十五日书 记 员  何 凤