文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24435号原告：周晓阳，男，1981年6月19日出生，汉族，身份证住址湖北省阳新县，委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。被告：中山市恒茂房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区岐关西路28号豪逸华庭三期B型一层8卡，统一社会信用代码91442000761589518U。法定代表人：甘伟耀，董事长。委托诉讼代理人：仇隽峰，该公司员工。原告周晓阳诉被告中山市恒茂房地产开发有限公司（以下简称恒茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓阳的委托诉讼代理人黄兰根、被告恒茂公司的委托诉讼代理人仇隽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓阳向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交楼违约金108494元（自2016年6月1日起以购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算至2019年2月18日止）。主要事实与理由：2016年1月25日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定了如下内容：①原告以总价1093694元购买中山市××区××路××号豪逸御华庭6幢2503房；②被告应当在2016年5月31日之前将符合约定的商品房交付给原告；③逾期交房超过360日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。然而，交房期限届满后，被告并未按照约定期限向原告交付房产。原告认为：原告与被告之间的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。因此，被告理应在合同约定的交楼期限内交付房产，被告逾期交房行为已经构成违约，被告理应向原告支付逾期交楼违约金。被告恒茂公司辩称：逾期交楼违约金应自2017年1月17日起算，而非原告主张的2016年6月1日。根据涉案合同约定，施工过程中如遇雨天影响和政府规划、设计变更，被告可据实予以延期且无需承担违约责任。1、雨天影响。根据中山市气象台提供的气象资料显示，涉案商品房施工期间（自2011年3月份至2015年5月份），中山市天气为中雨或以上的天数已达200天。2、规划设计变更。2015年1月29日，中山市规划局向被告重新出具《中山市建设工程规划许可证》，对涉案商品房所在楼盘的规划作出变更决定。2015年11月10日，规划局向被告出具《中山市规划报建变更批复书》，对涉案楼盘的停车布置作出变更决定。由于规划变更，被告可据实顺延30日。根据上述两种情况，涉案商品房可据实予以顺延230天，即被告可按约据实延期至2017年1月16日，故逾期交楼违约金应自2017年1月17日起算。本院经审理认定以下事实：1.2016年1月25日，周晓阳作为买受人与作为出卖人的恒茂公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买的商品房为座落于中山市××区××路××号豪逸御华庭6幢2503房的预售商品房，总金额为1093694元。合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收，政府规划、设计变更等行政原因，造成工程延误或停工而导致逾期交房的；施工过程中因雨天、台风或其他恶劣天气影响或遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，造成逾期交房的；买受人未付清购房款以及其他应付款项的；出卖人可以据实予以延期，并无需承担上述违约责任。3、市政供水供电部门停水停电及政府因重大会议，中、高考等原因导致停工。”第九条约定“……逾期交房超过360日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，周晓阳依约向恒茂公司支付了全部购房款，但交房期限届满后，恒茂公司并未按照约定向周晓阳交付涉案房屋。周晓阳遂诉至本院，主张前述实体权利。2.恒茂公司提供的《建设工程规划许可证》、《中山市建设工程规划许可证（附件）》记载：中山市城乡规划局于2015年1月29日对恒茂公司的申请作出审查意见，“同意按图兴建5幢商住楼（其中10幢、11幢为29层，12、13、15幢为30层）。……原审批图纸不作废，加盖新编号章（变更第10、11幢第28层、29层的平面图）”。《中山市规划报建变更批复书》记载：中山市城乡规划局于2015年11月10日对恒茂公司的申请作出审查意见，“同意以下变更：一、B1区在原审批停车指标不变的前提下调整停车布置，减少地面停车，增加地下车库车位指标，其他各经济技术指标不变。二、B2区调整规划布局及户型调整，并按原审批标准退让道路红线（没有加退6米）和配置停车指标，同时调整车位布置（原规划621个审批515个，不足车位在全区平衡，现调整为规划542个实配774个，补足A区的配套指标）。”诉讼中，周晓阳确认，恒茂公司已通知其于2019年2月18日至2019年2月28日期间前往收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案合同由恒茂公司与周晓阳共同签署，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依约定，恒茂公司交房的最晚时间是2016年5月31日。恒茂公司辩称交付时间应顺延至2017年1月17日，理由是施工期间出现降雨天气及规划变更两个可以据实顺延期限的情况。对于前者，本院认为，虽然合同约定施工过程中因雨天造成逾期交房的，恒茂公司可以据实予以延期，但是雨天为本市日常生活中经常出现的情况，涉案楼盘的施工需要一定时间，恒茂公司作为专业的房地产开发企业应当预见到在此期间内会发生降雨等情况，对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理地制定施工进度及竣工交付期限。合同将雨天列为迟延交房的免责事由之中，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，将雨天的免责条件严格限定为发生的数量明显多于往年，且严重影响涉案楼盘工程的施工的情况。恒茂公司提供的证据不足以证实涉案商品房交付期限内出现的雨天比较极端、异常，明显多于往年，且未能提供证据证实该期间内楼盘建筑工程确有停工的事实，故其主张的免责事由不成立，涉案商品房的交房期限不因此而顺延。对于后者，虽然涉案商品房所在工程在合同约定的交房期限内规划确有变更，但变更是因恒茂公司主动向相关部门申请所致，不符合合同约定的“因国家法律、法规、政策的变化，或因政府部门延误审批、验收”可以顺延的前提条件，故涉案商品房的交付期限亦不因此而顺延。据此，恒茂公司无正当理由逾期交付符合合同约定的商品房给周晓阳构成违约，应当承担相应的违约责任。周晓阳请求恒茂公司自2016年6月1日起以购房款为基数按照每日万分之一的标准向其计付逾期交房违约金，理据充分，本院予以支持。2016年6月1日至2019年2月18日，共992天，被告应支付的违约金为：1093694元×1%×1%×992＝108494元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中山市恒茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告周晓阳支付逾期交房违约金108494元。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2470元,减半收取为1235元（原告周晓阳已预交），由被告中山市恒茂房地产开发有限公司负担（被告中山市恒茂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告周晓阳，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                    审    判    员      吴绪源                                                                              二〇一九年十月二十八日                           法  官  助  理      赵  莉                  书    记    员      石丽娜