广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5889号上诉人（原审原告）：周锦鸿，男，1976年12月15日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：王火蓉，女，1976年12月26日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：吴华有，男，1985年1月6日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。被上诉人（原审被告）：贺娜娜，女，1989年12月26日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。上诉人周锦鸿因与被上诉人王火蓉、吴华有、贺娜娜确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周锦鸿上诉请求：撤销一审判决，确认王火蓉与吴华有、贺娜娜签订的房屋转让合同无效。事实和理由：1.周锦鸿与王火蓉离婚后，双方协议约定涉案房屋归周锦鸿所有，周锦鸿一直实际占有使用此房屋。王火蓉签订协议后，拒不履行协议，将房屋过户至周锦鸿名下。2.涉案房屋转让并没有支付合理对价，涉案房屋的合理价格在100万以上。3.王火蓉提交的涉案房屋相邻地段网上二手房买卖信息不能证明其卖价的合理性。王火蓉找了一些很差的、很低价的小房子。涉案房屋是106.7平方的大房子，空间布局好、地段好，两者之间没有可比性。4.根据物权法第一百零六条规定，没有支付合理对价的转让，受让人不能取得该不动产的所有权。5.吴华有不属于善意第三人，因其没有尽到合理的注意义务，没有谨慎核实，交易过程中存在重大过失。吴华有是王火蓉的表弟，两人之间是亲属关系，王火蓉与吴华有之间，存在恶意串通的情形。王火蓉辩称：1.周锦鸿以暴力手段非法侵占王火蓉的合法财产，周锦鸿没有确权涉案房屋归其所有，王火蓉有权处理该房产。周锦鸿拒不履行生效法律文书，拖欠抚养费。王火蓉将涉案房屋卖掉是给女儿找学校、请老师。2.买家吴华有并不是王火蓉的亲戚。王火蓉通过中介朋友高志东找到买家吴华有。房子出卖之前买家并不知道有什么纠纷，而且周锦鸿并没有住在里面，所有的锁他都用金属堵死了锁眼，王火蓉换锁后叫吴华有去看的。3.涉案房屋是王火蓉一人购买，总价才18万元，加上是五楼，老房子没有电梯，楼龄有三十年，所以最后成交价43万合理。吴华有、贺娜娜还支付了各种税及中介费用，合法获得该房产。房产转让合同是中山市国土资源局提供并存档，真实有效。吴华有、贺娜娜辩称:1.吴华有、贺娜娜与王火蓉并非亲属关系，系通过朋友介绍认识王火蓉。吴华有老家在广丰，而王火蓉老家在上饶市。涉案合同是双方真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法、真实、有效。2.吴华有、贺娜娜在购房前已多次看房，核实涉案房产的权属情况，已尽到合理的审慎义务。3.涉案房产登记在王火蓉名下，该登记具有物权公示的效力。周锦鸿没有取得涉案房屋的所有权。4.2019年2月吴华有通知周锦鸿搬走房间内剩余东西，周锦鸿随即撬锁强行入住，更换大门锁芯。周锦鸿向一审法院起诉请求：王火蓉与吴华有、贺娜娜签订的房屋转让合同无效。一审法院认定事实：1.2001年8月23日，周锦鸿与王火蓉登记结婚，2002年11月23日生育女儿周钰晴。2009年3月10日，双方签订离婚协议并依法登记离婚，离婚协议约定：双方共同财产：①中山市××××房，房产证号：Ｃ2××92，国土使用证号：易235646；②中山市东区朗晴轩26幢2座304房，房产证号：Ｃ1××21，国土使用证号：易215571，房地产权C6719604。双方约定两套房产归女方所有，该离婚协议还约定其他内容。2009年11月2日，双方签订财产分配补充协议，约定：延龄路12号501的房产权归周锦鸿所有，朗晴轩26幢2座304归王火蓉所有，小车、摩托车归王火蓉所有。两处房产不轻易变卖，以后遗留给小孩，如果双方再婚两处房产都写上小孩的名字。该补充协议还约定了其他内容。2017年5月25日，周锦鸿起诉至一审法院，请求判令位于中山市××××房归其所有。该案审理中一审法院查明：中山市土地房产产权档案馆于2017年8月1日出具的不动产登记资料证明表显示：涉案501房及车房登记在王火蓉名下，登记时间2015年1月19日，房产证号：01××30，土地证号：国（2015）2300060。2017年5月4日办理抵押登记，抵押权人为案外人李天水，被担保主债权数额200000元。一审法院于同年12月25日作出（2017）粤2071民初9570号民事判决，以涉案501房已依法办理抵押登记，设置了物上负担，双方当事人在法庭辩论终结前，尚未清偿债务消灭抵押权，亦未获得抵押权人同意转让的意思表示，为保障抵押权人的合法权益，暂不处理为宜，当事人可待501房注销抵押登记后，另循法律途径解决。一审法院还认为，双方签订的补充协议约定涉案501房归周锦鸿所有，该约定对双方具有法律约束力。最终一审法院一审判令驳回周锦鸿的诉讼请求。后周锦鸿不服，提起上诉，中山市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）粤20民终2194号民事判决，驳回上诉，维持原判。该案中法院认为，王火蓉尚未按照财产分配补充协议的约定转移房屋的所有权，不属于真实权利状态与登记不符，而是合同义务没有履行。周锦鸿只能按照合同关系通过转移登记获取房屋所有权，而非直接申请确权。2.2018年11月24日，吴华有通过支付宝方式向王火蓉支付购房定金5万元。2019年1月2日，王火蓉（转让方）与吴华有、贺娜娜（受让方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：王火蓉将位于中山市××××房的房地产转让给吴华有、贺娜娜，土地使用权面积为18.2平方米，土地使用权类型为出让，房屋建筑面积106.7平方米，成交金额为43万元；王火蓉于2019年1月2日向中山市人民政府申请产权登记，房地产权证证号为粤房地权证中府字第××号，土地使用证证号为中府国用（2015）第2300060号；吴华有、贺娜娜负责交税；由高志东领取房地产权属证书。合同还约定了其他内容。同日，吴华有通过银行转账方式（贷款受托）向王火蓉转账支付购房款60万元，王火蓉向吴华有转账退回25万元。一审庭审中，王火蓉述称2018年11月24日，吴华有以现金方式向其支付了购房款3万元，吴华有支付购房款合共43万元（5万元+35万元+3万元）。3.2019年2月22日，周锦鸿与吴华有通电话，部分内容如下：周锦鸿说：“那个房子，离婚协议写了是归我所有的”，吴华有说：“这个我们不清楚，我们咨询过律师，律师说这个房子可以买卖，这个房子是她名下的就没问题了”……周锦鸿说：“然后就没有判下来，然后要我重新起诉”，吴华有说：“嗯，她说，王女士她说法院已经判下来，她说是全部给她的，然后就”……周锦鸿说：“这个房子，法院有纠纷的情况，你也知道，是吧？”吴华有说：“啊，知道啊，但是她说那个法院是判给她的”……周锦鸿说：“我觉得这个法院，这个情况的话，你知道这个情况就不应该买这个房子”，吴华有说：“刚好我们呢，那边有个小学，刚好也是需要”，周锦鸿说：“没有没有，你这样买的话，就属于恶意购买，知道吧？你明知道这个纠纷的，然后你还买这个房子”，吴华有说：“不是不是，我们不是知道你有纠纷，而是王女士说了，法院已经把那个房子判给她了，所以我们才买的，知道吧”……周锦鸿说：“你那个有没有开门进去过？”吴华有说：“去看过”……4.吴华有、贺娜娜为证明交易前实地查看过涉案501房，提供了照片4张，述称手机照片信息显示于2018年11月8日拍摄。王火蓉为证明以市场价将涉案的501房出售，提供了周边房屋的出售价格。一审庭审中，周锦鸿对出售价格不认可，认为合理价格为80-100万左右，但拒绝就涉案房地产的市场交易价值委托专业评估机构评估。5.2019年1月8日，涉案501房及车房登记在吴华有、贺娜娜名下，不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0011046号、粤（2019）中山市不动产权第0011047号。一审法院认为，本案争议的焦点为：王火蓉与吴华有、贺娜娜签订的房地产买卖合同是否合法有效。周锦鸿主张合同无效的主要观点为王火蓉无权处分以及王火蓉与吴华有、贺娜娜恶意串通。一审法院对其观点不予采纳，理由如下：第一，《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的依据。”在本案房产买卖并过户前，涉案房产登记为王火蓉名下，该登记具有物权公示的效力，而王火蓉与周锦鸿之间签订的离婚协议及补充协议发生在双方之间，对外不具有公示效力，王火蓉与周锦鸿之间只是一种合同义务关系，不能因此认定周锦鸿已经取得涉案房屋的所有权，王火蓉买卖登记在其名下的房产不属于需所有权人事后追认的情形。因此，其认为王火蓉对涉案房产无权处分的主张不能成立。第二，周锦鸿主张吴华有、贺娜娜非善意的主要证据之一为电话录音，但从录音内容上看吴华有一直都强调不动产登记簿上的主体是王火蓉，王火蓉亦明确告知吴华有该房产是法院判给她的，因此该录音内容不足以证明吴华有、贺娜娜知道不动产登记簿上登记的主体错误。其次，王火蓉提交了与涉案房屋相邻地段的网上二手买卖信息，证明交易金额43万合乎常理，周锦鸿虽有异议但拒绝就涉案房产的市场交易价格委托专业机构进行评估，一审法院采信43万为涉案房产合理的交易价格。再者，在交易前吴华有、贺娜娜已经现场查看过涉案房产，目前房产亦已经登记在两人名下。综上，周锦鸿认为吴华有、贺娜娜与王火蓉属恶意串通损害其合法权益的主张，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回周锦鸿的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（周锦鸿已预交），由周锦鸿负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：二审诉讼中，吴华有确认其系以涉案房屋进行抵押的方式向银行申请贷款，购买涉案房屋。银行对抵押物有进行评估。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。涉案房屋原系周锦鸿、王火蓉夫妻共同财产。双方离婚后，根据双方于2009年11月2日签订的财产分配补充协议，涉案房屋归周锦鸿所有。故涉案房屋虽登记在王火蓉名下，但并不属于王火蓉个人财产，王火蓉无权擅自处分。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，王火蓉将涉案房屋以43万元的价格出售给吴华有、贺娜娜。但吴华有、贺娜娜系以涉案房屋抵押的方式，向银行申请贷款以支付购房款。银行发放贷款，必然对抵押物进行评估。经审理查明，吴华有、贺娜娜向银行申请贷款60万元，银行实际按照吴华有、贺娜娜的委托向王火蓉的银行账户支付了60万元，再由王火蓉向吴华有返还25万元。说明根据银行的评估结果，涉案房屋作为抵押物，其价值理应高于60万元。而王火蓉以43万元的价格向吴华有、贺娜娜出售涉案房屋，价格明显低于60万元。因此，王火蓉系以不合理的低价向吴华有、贺娜娜转让涉案房屋。吴华有、贺娜娜购买涉案房屋，不符合前述《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定的善意取得要件，不能取得涉案房屋的所有权。吴华有、贺娜娜以不合理的低价向王火蓉购买涉案房屋，损害周锦鸿的合法权益，故吴华有、贺娜娜于2019年1月2日签订的房地产买卖合同属于无效合同。综上所述，上诉人周锦鸿的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第二项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初6486号民事判决；二、确认王火蓉与吴华有、贺娜娜于2019年1月2日签订的房地产买卖合同无效。一审案件受理费100元，减半收取为50元；二审案件受理费100元，均由王火蓉、吴华有、贺娜娜负担（王火蓉、吴华有、贺娜娜于本判决生效之日起七日内迳付周锦鸿）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十月二十五日书记员 李玉琴