广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12374号原告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人詹庭。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区，该公司职员。委托代理人罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，住广西百色市右江区，该公司职员。被告黎鸿泽，男，汉族，1998年1月19日出生，广东省惠州市惠城区元背3号。第三人文涛，男，汉族，1985年8月8日出生，住广东省惠州市惠城区。第三人黎晓玲，女，汉族，1993年3月19日出生，住广东省惠州市惠城区，共同委托代理人刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。原告惠州宝晟投资发展有限公司与被告刘丽云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民、罗稀蘩、被告黎鸿泽、第三人文涛、黎晓玲委托代理人刘国涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告于2017年5月6日签订房屋认购协议书，认购原告开发的宝晟公馆1单元1415号房屋，认购总房款551294元，认购书约定：“买方须于2017年5月14日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款（25%总价）人民币141294元（含定金）；其余房款（75%总价）人民币410000元须于2017年5月14日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款。”（详见证据1）然，被告的首期款余款121294元于2017年5月31日才由第三人文涛、黎晓玲代为支付（证据2），并未在认购书约定的七天内付清首期，已逾期17天。根据认购书第六条第1款约定：“买方已交卖方购房定金为购房款的一部分，买方必须按双方约定的付款方式交付房款。若买方未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金”。据此，被告应按认购书承担违约责任，即121294元*0.05%/天*17天=1031元。而按揭款申请因被告个人征信问题，南粤银行、交通银行及兴业银行等多家按揭银行均没有通过审批，此期间，被告没有主动支付余下购房款也没有办理按揭手续。因长时间未付款，2018年7月23日，原告与被告协商要求其一次性付清其余款项，被告要求将涉案房产名称变更为本案第三人即其姐姐及姐夫名下（详见证据3）。为尽快回款，原告于2018年8月1日与两第三人签订商品房买卖合同（详见证据4），被告支付的定金20000元及第三人文涛、黎晓玲代被告支付的121294元首期款转为两第三人购买涉案房产的首期款。至此，按认购书的约定被告已逾期付款及签订买卖合同443天（自2017年5月14日至2018年8月1日）。根据房屋认购协议书第六条第1款约定：“……若买方未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金”，简言之，被告没有按认购书约定支付首期款及全款，被告应承担逾期付款的违约责任，违约金以410000元为基数，逾期443天计算，即410000*0.05%/天*443天=90815元。原告为了维护合法权益，根据民事诉讼法等相关规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、请判令被告支付商品房逾期付款违约金91846元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告当庭辩称，房屋认购协议书由黎鸿泽所签，但其后由姐夫和姐姐文涛、黎晓玲签订正式的商品房买卖合同并付清房款。此举得到了原告的认可，不存在违约之处。变更后的双方权利义务以正式的商品房买卖合同为准。房屋认购协议书约定了签订正式的商品房买卖合同的意向，并以缔结商品房买卖合同为最终目的，商品房买卖合同签订后，房屋认购书的使命终止。商品房买卖合同附件四的付款条件及附件11第五条的银行按揭方式，完全替代了房屋认购协议书的相应条款，第三人按照商品房买卖合同的约定支付了全部价款，完全符合商品房买卖合同的约定。综上所述，原告的诉求没有事实和法律上的依据，恳请法院在查明事实的基础上依法裁判。本院查明的案件事实经审理查明，2017年5月6日，原告与被告黎鸿泽签订《房屋认购协议书》约定：被告认购原告开发的宝晟公馆1单元14层15号房，认购价551294元；签订本认购书时，被告应向原告支付20000元定金；被告须于2017年5月14日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款141294元（含定金）；其余房款410000元须于2017年5月14日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款；被告已交原告购房定金为购房款的一部分，被告必须按双方约定的付款方式交付房款，若被告未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金。2018年7月23日，原告同意被告黎鸿泽的申请，将认购人由黎鸿泽变更为本案第三人文涛、黎晓玲。2018年8月1日，原告第三人文涛、黎晓玲签订《商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的位于惠州市××龙××鹅岭南路××号宝晟公馆1单元14层15号房；被告已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款。二、房屋总成交金额551294元；被告采取一次性付款，被告应当在2018年8月1日前支付该商品房全部价款。三、如被告未按照商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……；逾期超过180日的，原告有权要求被告一次性支付全部房款或者解除合同。……原告同意继续履行的，合同继续履行，但被告要向原告支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。四、原告应当在2018年10月30日前向被告交付商品房。另查明，被告黎鸿泽分别于2017年5月6日、2017年12月8日、2017年5月31日向原告支付购房款20000元（定金）、25000元、121294元。2018年7月24日，原告出具收据，载明收到第三人文涛、黎晓玲的最后一笔房款385000元。上述事实，有原、被告主体资格证明、《房屋认购协议书》、呈批件、《商品房买卖合同》、收据单及开庭笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告与被告黎鸿泽签订《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。原告同意将认购人变更为本案第三人文涛、黎晓玲，故《房屋认购协议书》中认购人的权利与义务转移至本案第三人文涛、黎晓玲。原告与第三人文涛、黎晓玲签订《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中《房屋认购协议书》作为原、被告购房的预约合同，是当事人为了将来订立确定性《商品房买卖合同》而预先达成的书面协议。认购书虽然对涉案房屋、房产价款、付款方式、违约责任等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再者，原、被告在签订《房屋认购协议书》并更名后，又与第三人文涛、黎晓玲签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对《房屋认购协议书》的条款内容作出更改、覆盖，故双方应当以最后签订的《商品房买卖合同》履行义务。根据原告与第三人文涛、黎晓玲签订的《商品房买卖合同》，双方约定第三人文涛、黎晓玲于2018年8月1日前一次性付清购房款，被告黎鸿泽与第三人文涛、黎晓玲已在约定的日期内付清了购房全款，被告不存在违约。因此，原告要求被告支付商品房逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州宝晟投资发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费1048元（已减半收取，原告已预交），由原告惠州宝晟投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一九年十月十日法官助理谭友婷书记员钟惠康