贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初6972号原告：贵州正合地产顾问有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城写字楼2号楼19层1、2、3、4、5、6号，统一社会信用代码：91520190MA6DL1CT0Q。法定代表人：张建军，男，该公司董事兼总经理，委托诉讼代理人：胡妍，女，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201911095830。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：刘煜，男，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201310780615。代理权限：特别代理。被告：贵阳仟坤文创置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区中环街与七一街交汇处办公楼2楼，统一社会信用代码：91520113MA6DLJ4G2H。法定代表人：王成阳，男，该公司董事长，委托诉讼代理人：郭英，男，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201210227125。代理权限：特别代理。原告贵州正合地产顾问有限公司诉被告贵阳仟坤文创置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人胡研，被告之委托诉讼代理人郭英庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售佣金510481.83元；2、判令被告向原告支付违约金直至支付完毕全部所欠佣金之日止（违约金以所欠佣金510481.83元为基数，自2019年5月11日起按照每日万分之一计算，暂计至2019年8月26日为5513.2元）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月双方签订了《梵华里项目营销策划及销售代理合同》，合同约定由原告销售代理被告的梵华里房产项目，代理期限届满后双方于2018年11月签订了《梵华里项目营销策划及销售代理合同补充协议》，约定代理期限为2018年11月1日至2019年5月2日。合同中对于销售佣金的结算进行了明确约定“基础佣金按本项目归属乙方所售物业的合同签约金额的一定比例计算”，月度基础佣金计提比例按照月度任务完成比例的标准计算。原告一直积极履行合同义务，经与被告确认，在原告销售代理期间的计提比例均为1.6%，现销售代理期限已届满终止，被告应向原告支付佣金510481.83元，但被告至今未支付，原告沟通无果只得诉至法院，诉请如前。被告辩称，本次原告起诉的38套房屋确实是原告销售的，但是原告只按照合同约定完成了21套房屋（原告提交的清单中序号为18-38的房屋）的回款，对原告主张该21套房屋应付的佣金（共计277466.2元）无异议，但原告没有按照合同约定向被告出具增值税专用发票，达不到付款条件，故被告不存在违约不应支付违约金，原告向被告出具该部分款项的增值税专用发票后被告可以立即付款；有1套房屋原告重复统计了（原告提交的清单中序号为13和19的房屋），另外16套房屋原告没有按照合同约定完成回款，合同期限届满后原告已经撤场，没有将客户资料移交给被告，是由被告自己安排员工为客户收集贷款所需资料提交给银行贷款或与客户协商变更付款方式，其中有1套退房退款，有2套变更了付款方式，有4套银行已经放款，其余都还没有放款，这些工作是被告完成的，原告无权要求被告计付佣金。根据双方当事人的陈述及原告提交的《梵华里项目营销策划及销售代理合同》、《梵华里项目营销策划及销售代理合同补充协议》、未结算佣金统计表、2018年5月-2019年5月梵华里正合团队销售佣金计提明细表、未结算佣金房源系统截屏、工作记录（微信聊天截屏）等及被告提交的《梵华里项目营销策划及销售代理合同》、《梵华里项目营销策划及销售代理合同补充协议》、工作记录（微信聊天截屏）、网上银行交易详单、贵阳农村商业银行股份有限公司白云支行和四川天府银行股份有限公司云岩支行出具的《情况说明》及其业务合作协议等经质证的证据，本院认定的事实如下：2017年8月原告（乙方）与被告（甲方）签订《梵华里项目营销策划及销售代理合同》（以下简称合同），约定原告代理销售被告开发的梵华里项目，代理期限为2017年7月1日至2018年3月31日，被告根据原告完成的目标情况按一定比例为原告计提基础佣金及溢价分成，以每套商品房签约后的回款额为结佣前提，其中“基础佣金支付时间”约定为“基础佣金在收到相应部分回款的下月支付，即按上述方式确定当月基础佣金比例，当月实现回款的按当月佣金比例次月支付，当月末回款金额在后期实现回款的，则该笔尾款部分仍按计提当月确定的基础佣金比例支付，“佣金支付条件”约定为“甲方按本合同约定的佣金计算方式每月与乙方结算一次佣金，支付前乙方应提供等额有效的增值税专用发票”。合同第七条“销售事务”中约定甲方现场设销售秘书一名，配合完成以下工作“……督促和协助乙方办理客户按揭贷款手续等相关工作……”；合同第十二条第四款约定，“如乙方连续3个月未完成销售目标，甲方有权单方面解除合同，有权要求乙方撤场，甲方需正常结算乙方销售期间产生的代理费用”，合同还对其他事项进行了约定。2018年11月1日，双方签订《梵华里项目营销策划及销售代理合同补充协议》（以下简称补充协议），约定将原告的代理期限变更为至2019年5月2日止，将原合同中的溢价内容删除不再执行，只按基础佣金即房款的1.6%提成。《补充协议》第六条约定，“在原合同第五条第二款增加第3.5条内容：在计提前述销售佣金时，每套成交房源在甲方应支付给乙方的该套房源计提佣金中的5%作为交房保证金；交房保证金在购房客户办理相对应房源的交付手续后30个自然日内，由甲方一次性无息退还给乙方”；第九条约定，“将原合同第十二条第四款内容修改为：如乙方连续2个月未完成销售目标，甲方有权单方面解除合同，有权要求乙方撤场，在乙方积极完成已签约客户的按揭办理、尾款收取、交房等后续工作的情况下，甲方需正常结算乙方销售期间产生的代理费用，否则甲方有权按合同解除时已回款金额与乙方结算”。前述合同及补充协议签订后，原告开展了相关代理销售工作，前期双方无异议的佣金被告已按约定支付给原告。原告提交的其工作人员与购房人微信聊天记录显示，原告的工作人员与郭剑崎、罗倩、唐娟、王艳子、谢福红、赵思荣、赵思琼、张骏沟通过收集贷款资料事宜；被告提交的其工作人员与有争议的房屋的全部购房人沟通收集贷款资料，且被告工作人员沟通的时间在原告工作人员沟通之后。原告提交的未结算佣金统计表中序号为13（购房人为张骏）的房屋，原告主张的佣金为该套房屋全部成交价应得的佣金，其中该房屋首付款已回款的佣金原告已经统计在该统计表中（序号为19）。该统计表序号为1-17的另外16套房屋，双方一致确认首付款已回款部分被告已经按照合同约定向原告支付了佣金，现原告主张亦即双方有争议的是除首付款之外的其余房款的佣金。2019年9月26日贵阳农村商业银行股份有限公司白云支行出具《情况说明》载明，“我行与贵阳仟坤文创置业有限公司至今一直履行2018年3月签订的《个人住房（商业用房）按揭贷款业务担保合作协议书》。在合作过程中，我行未收到过客户罗倩、黄威然的贷款资料；客户许韶兰因不符合我行贷款要求，从而无法办理按揭贷款，现已将其贷款资料退还给贵阳仟坤文创置业有限公司；客户赵思荣、赵思琼的贷款资料现处于初审阶段；客户潘春燕还需补充贷款相关资料；客户唐娟贷款资料已审查完毕准备办理抵押登记。对于其他符合我行贷款要求的客户，我行仍继续为贵阳仟坤文创置业有限公司按揭客户办理按揭贷款。该期间与我行对接按揭业务的工作人员为罗秋亚……”。2019年9月25日，四川天府银行股份有限公司云岩支行出具《情况说明》载明，该行2019年6月开始与被告合作。双方有争议的张骏的按揭款由四川天府银行2019年9月6日放款，郭剑崎的3套房屋的按揭款由四川天府银行2019年7月18日放款，许韶兰变更了付款方式，罗倩正在办理退房、退款，其他房屋至今未放款。庭审后，双方对庭审中无异议的21笔佣金和黄威然所购房屋应计提佣金及另外一套退房后原告应退还给被告的佣金进行了结算，结算金额为270930.2元，该款被告已于2019年10月29日支付给原告。本院认为，本案的争议焦点是原告的工作内容是否包含收集并向银行提交贷款资料、收回房款。从双方签订的前述合同来看，被告以每套商品房签约后的回款额为结佣前提，被告在现场设一名销售秘书配合原告办理案件贷款手续等相关工作，结合补充协议第九条约定即“将原合同第十二条第四款内容修改为：如乙方连续2个月未完成销售目标，甲方有权单方面解除合同，有权要求乙方撤场，在乙方积极完成已签约客户的按揭办理、尾款收取、交房等后续工作的情况下，甲方需正常结算乙方销售期间产生的代理费用，否则甲方有权按合同解除时已回款金额与乙方结算”，可以明确原告的工作内容包含收集并向银行提交贷款资料并收回房款。既然原告的工作内容包含前述义务，原告未完成全部合同义务的情况下要求被告按合同计提全部佣金没有依据，除庭审后双方已经结算的黄威然所购房屋的佣金外，尚有争议的16套房屋中，许韶兰是通过被告工作人员沟通后变更的付款方式，原告没有提交证据证实该两户的回款是其工作的结果，因此该户按揭款回款不应向原告计付佣金；张骏、郭剑崎（3套）的按揭贷款虽已回款，但从双方提交的证据来看，原告前期确实与购房人沟通过提交贷款资料的事宜，但没有结果，所以之后被告的工作人员另行与购房人沟通并收集相关资料提交给银行，且放款银行是原告合同期已届满后的四川天府银行，因此该两户（4套）房屋的按揭回款不应向原告计付佣金；对其他至今未回款的11套（含正在办理退房退款事宜的罗倩）房屋，不符合计付佣金的条件，因此原告在本案中诉请被告支付佣金没有依据，本院不予支持。其他双方无异议的佣金270930.2元现被告已经支付给原告，原告再诉请被告支付没有依据，本院不再支持，但该部分款项是在诉讼后支付，因此对应诉讼费应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告贵州正合地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费4480元（已减半，原告已预交），由原告贵州正合地产顾问有限公司负担1798元，由被告贵阳仟坤文创置业有限公司负担2682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  安秀二〇一九年十月三十一日法官助理祝文君书记员张立婧