内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3660号上诉人（原审被告）：沈某1，女，1962年3月17日出生，公民身份号码×××，现住赤峰市。委托诉讼代理人：艾某，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赤峰宝山房地产开发有限公司，住所地：赤峰市元宝山区平庄镇银河街中段南侧。法定代表人：史某，经理。委托诉讼代理人：刘某，女，1984年12月6日出生，公民身份号码×××，汉族，职员，现住赤峰市。委托诉讼代理人：董某，内蒙古吉拓律师事务所律师。上诉人沈某2公司（以下简称宝山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初1409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈某1上诉请求：依法撤销赤峰市松山区人民法院(2019)内0404民初1409号民事判决书,依法改判驳回宝山公司的诉讼请求;本案诉讼费由宝山公司承担。事实与理由：根据宝山公司财务人员孙静宜为其出具的收据可见,宝山公司已于2015年11月5日收到沈某1的购房款,所以，沈某1并不存在逾期交清房款的情形。至于宝山公司为沈某1垫付房款,并且沈某1为其出具收据这一事实,沈某1认为双方已经形成了新的债权债务法律关系,一审法院也认可双方形成了新的债权债务关系。但沈某1认为既然双方已经针对购房款建立了新的债权债务关系,并且又有双方垫付购房款的收据及欠据可以佐证,则已经可以证明针对双方此前的房屋买卖合同关系已经履行完毕,并且沈某1也当然并不存在违约情形。《房屋买卖协议书》中约定的沈某1逾期交清房款,则房款总价则按伍佰万元每套结算的约定系针对沈某1逾期交清房款的约定,既然沈某1不存在逾期交款之情形,所以该约定也就对沈某1并不发生法律效力。而一审法院认可了双方新的债权债务法律关系的存在,但违约责任依然采用房屋买卖合同的违约责任显属不当,欠缺法律依据。沈某1认为，既然双方已经形成新的债权债务关系,则双方的权利义务关系应当按照新的债权债务关系进行确定,不宜按照此前的房屋买卖合同关系进行确定,在未约定逾期利率的情况下,人民法院应当按照人民银行同期存款利率进行认定,而非500万元的违约责任,故一审法院认定事实不清。另外，商品房房屋买卖协议书中第4条对沈某1逾期交清房款的违约责任，沈某1认为该条款约定显失公平，效力有待商榷，根据该协议上可见，在第4条乙方违约责任处约定，若在2015年12月31日前未交清房款的应按500万元标准结算，而该协议签署为11月8日，合同签订之日到房款交清之日不到两个月时间，假设沈某1沈某1在2016年1月1日交清了购房款，而宝山公司仍援引该条款追究违约责任，那么该条款的约定显然是违反法律的约定，属于显失公平，应当被撤销，而根据中华人民共和国民法通则的规定，显失公平的发生时间是在订立民事法律行为之时，并处于当事人陷入困境和缺乏经验情况下，沈某1在订立之初资金短缺这一事实，已经构成了法律规定的困境情形，并且最高法院关于审理商品房买卖适用法若干解释第16条规定，结合本案实际和法律规定，沈某1认为，该房屋买卖协议书中约定的预期交清房款的违约责任过于沉重，并且效力上属于显失公平应当被撤销，违约责任应当援引最高院的司法解释。综上，请求二审法院支持沈某1的诉讼请求。宝山公司辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。如果对方主张显示公平，对方应当另案起诉。对于对方说的困境，本案不存在这种情形，本案房屋是其多处购买的一处。沈某1援引的司法解释，本案并不适用。本案是一个债权债务的法律关系，不应当援引上述规定。不能割裂的看待相关的合同行为，本案事实是沈某1应当交付首付款，沈某1确实欠付宝山公司首付款192.8万，这是双方认可的。关于本案法律性质，宝山公司同意一审法院的确认，双方签署的抬头虽然是买卖协议，但是确是债权债务的约定，一审法院的调整是依法有据的，上诉状中沈某1对该调整也是认同的。宝山公司向一审法院起诉请求：判令沈某1给付房款254.8万元，支付2016年1月1日起至2018年8月31日的利息31.255万元，并按中国银行同期贷款利率支付利息至款项还清之日。一审法院认定事实：2015年4月18日，宝山公司、沈某1签订房屋预购订单，约定沈某1购买宝山公司开发建设的位于赤峰市××旗房屋，房屋总价388万元，定金52000元。协议签订后，沈某1交付宝山公司定金52000元。2015年10月27日，沈某1为宝山公司出具金额为192.8万元的欠据一枚。2015年11月4日，宝山公司、沈某1就涉案房屋签订了《内蒙古商品房买卖合同》，约定宝山公司于2015年11月30日前交付房屋，沈某1于2015年11月4日前交付首付款198万元，其余价款办理贷款。2015年11月5日，沈某1以贷款方式交付宝山公司房屋尾款190万元。2015年11月8日，宝山公司、沈某1签订《商品房买卖协议书》，载明：涉案商品房总价388万元，首付款198万元、沈某1已交付定金5.2万元，尚欠192.8万元，“为了配合乙方（沈某1）办理贷款，甲方（甲方）临时为乙方（沈某1）垫付首付款192.8万元，此款应于2015年12月31日前交清”，违约责任部分载明：因沈某1所购商品房已享受优惠，故如其逾期交清房款则房款总价按照500万元每套进行结算；如有与《内蒙古商品房买卖合同》不一致的约定，以该协议为准。2016年8月29日，沈某1偿还宝山公司房款50万元。一审法院认为，宝山公司与沈某1沈某1签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖协议书》合法有效，故对双方当事人均具有约束力。宝山公司、沈某1约定，宝山公司为沈某1垫付首付款192.8万，沈某1因此为宝山公司出具欠据的同时约定了还款期限，故双方基于房款形成的债权债务关系，对于如沈某1逾期交房款则按房款总价500万元进行结算的约定，实质是对沈某1逾期付款违约金计算方式的约定，即违约金为500万-388万=112万元，该约定不违反法律规定，双方均应依约定履行。现沈某1不同意按照宝山公司主张的方式承担违约责任，宝山公司亦未举证因沈某1逾期付款对其造成的实际损失，结合本案合同的实际履行情况及公平原则，该院认为，沈某1应按上述约定向宝山公司支付违约金，但对于宝山公司要求以本金254.8万元为基数再计算利息的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、沈某1于判决生效十日内给付宝山公司房款142万及违约金112万元，共254万元。二、驳回宝山公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，首先，沈某1如认为案涉买卖合同显失公平请求撤销，其应另行主张权利。其次，双方当事人签订的《内蒙古商品房买卖合同》、《商品房买卖协议书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依照约定履行各自的权利和义务。在案涉《商品房买卖协议书》中明确写明，“为了配合乙方（沈某1）办理贷款，甲方（甲方）临时为乙方（沈某1）垫付首付款192.8万元，此款应于2015年12月31日前交清”、“如乙方（沈某1）逾期交清房款则房款总价按照500万元每套结算”，由上述约定可知，宝山公司是替沈某1临时垫付了192.8万元，沈某1应于2015年12月31日前将此款交清，但沈某1只偿还了50万元，其余部分至今未付，沈某1已违反了双方约定，故案涉房屋的总价款应按500万元计算，即沈某1在给付宝山公司尾欠的购房款的基础上，应按房屋总价500万-388=112万元的约定承担违约金。综上所述，沈某1的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29685元，由沈某1负担。本判决为终审判决。审判长 刘汉旗审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○一九年十月十一日书记员 聂利博