贵州省安顺市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黔04行终157号上诉人（原审被告）安顺市自然资源局。住所地：贵州省安顺市西秀区东山路4号。法定代表人程华恩，局长。委托代理人刘英海，该局工作人员。委托代理人刘伟，该局工作人员。上诉人（原审第三人）安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航大道。法定代表人贺珉，经理。委托代理人杜进春，贵州山全律师事务所律师。委托代理人陈美玲，贵州山全律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）熊远梅，女，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）吴建，男，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原审第三人贵州利安房地产开发有限公司。住所地：安顺市民主路4号楼五楼。法定代表人何波，总经理。委托代理人杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。委托代理人张偲，贵州联通律师事务所律师。上诉人安顺市自然资源局、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司（以下简称顺阳公司）因房屋行政登记一案，不服镇宁布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0423行初5号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定：2009年12月15日，第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）与原告签订房屋拆迁补偿安置协议及拆迁安置补充协议，约定原告置换后的商铺位于中环商业广场A幢一层与熊华武户合并安置，并附图说明，面积为51.01平方米，第三人利安公司在附图上标识加盖公章予以确认。2013年10月28日，第三人利安公司与顺阳公司签订商品房买卖合同（合同编号：2013-A-1-1），约定第三人利安公司将中环商业广场A幢1单元1层1号房出售给第三人顺阳公司。双方并于当日申请商品房预售合同备案登记及预购商品房预告登记，安顺市住房和城乡建设局（以下简称安顺住建局）于2014年9月25日作出安市房预西秀字第Y1407089号房屋预告登记（预告登记权利人顺阳公司，预告登记义务人利安公司）。原判认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行驶其职权的行政机关是被告。本案中，安顺住建局在《不动产登记暂行条例》实施后，其预告登记职权由原安顺国土资源局继续行使；因机构改革，原安顺国土资源局、安顺城乡规划局等单位整合为安顺自然资源局，故安顺自然资源局系本案被告。关于原告提起的诉讼是否超过法定起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，原告诉称其于2016年初在维权过程中了解到第三人利安公司于2013年10月将已签订置换给原告的商铺与第三人顺阳公司签订《商品房买卖合同》，并到安顺住建局办理商品房买卖合同备案登记和房屋权属预告登记，于2017年6月6日向法院提起诉讼，显然未超过法定起诉期限，故被告及第三人顺阳公司辩称原告提起的诉讼已超过法定起诉期限的主张不成立，不予支持。关于是否追加安顺住建局为本案第三人参加诉讼的问题，本案被诉行政行为虽系安顺住建局作出，因其职权变更及机构改革职权划转，被诉行政行为及其处理结果均由继续行使其职权的行政机关承受，故被告要求追加安顺住建局为本案第三人参加诉讼的请求，不予支持。关于安顺住建局于2014年9月25日作出的预告登记事实是否清楚、证据是否充分的问题。本案在诉讼过程中，经法院组织各方当事人现场勘查，第三人利安公司的委托代理人认可原告指认的位置系回迁安置给原告的房屋位置，同第三人利安公司与原告签订的拆迁安置补偿协议及附图相互印证；原安顺国土资源局的委托代理人、第三人顺阳公司的委托代理人也认可原告指认的位置是在被诉预告登记范围内；虽然被告与第三人顺阳公司否认指认的位置系回迁安置给原告的商铺位置，但其提供的证据不足以证明自己的主张，根据各方当事人提供的证据并不能排除本案争议的安市房预西秀字第Y1407089号《房屋预告登记证明》上记载的坐落于中环商业广场A幢1层1号房屋不包含回迁安置给原告的商业铺面房，故安顺住建局作出的安市房预西秀字第Y1407089号预购商品房预告登记，认定事实不清，主要证据不足。《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。第十一条第三款规定，申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。本案中，第三人利安公司明知其与原告于2009年12月15日签订房屋拆迁补偿安置协议及拆迁安置补充协议的存在，又与第三人顺阳公司于2013年10月28日签订商品房买卖合同，并向安顺住建局申请预告登记，其行为属隐瞒真实情况。安顺住建局作为当时的房屋预告登记部门，在第三人利安公司、顺阳公司申请办理案涉房屋预购商品房预告登记时隐瞒实情的情况下，作出预购商品房预告登记，属未尽审慎的审核义务。综上，安顺住建局于2014年9月25日作出的预告登记认定事实不清、主要证据不足，依法应予撤销，故原告的诉讼请求理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项的规定，判决：撤销被告安顺自然资源局原由安顺住建局于2014年9月25日作出的安市房预西秀字第Y1407089号房屋预告登记。案件受理费50元，由被告安顺自然资源局承担。判决书送达后，上诉人安顺自然资源局不服，上诉称：一、一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第二项的规定，撤销安市房预西秀字第Y1407089号预告登记错误。上诉人根据《房屋登记办法》第七十条规定的申请材料清单要求申请人逐项提交申请所需材料，在申请人双方真实意愿的表达基础上，对申请双方提交的申报材料进行审查，上诉人已尽到审慎审核义务，作出的房屋预告登记具体行政行为并无不当。故一审法院不应该撤销该房屋预告登记。二、请求二审人民法院依法裁定中止本案行政诉讼。本案实质是被上诉人熊远梅、吴建、原审第三人利安公司及上诉人顺阳公司之间就涉案商铺的权属争议，应属民事纠纷。就本案而言，上诉人作出的房屋预告登记行为应以民事诉讼的裁判为依据，故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款“在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼”的规定，请求二审人民法院裁定中止本案诉讼，待被上诉人熊远梅、吴建与原审第三人利安公司、上诉人顺阳公司之间就该案涉及商铺权属明确后，上诉人将按照人民法院民事判决明确的房屋权属归属，完善后续房屋产权登记手续。综上，请求二审法院撤销原判、依法改判或裁定中止本案行政诉讼。判决书送达后，上诉人顺阳公司不服，上诉称：一、安顺自然资源局为上诉人办理的商品房预售预告登记未违反法律、行政法规和强制性规范性文件的规定。根据《房屋登记办法》第七十条“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：(一)登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料”的规定，原审第三人利安公司为上诉人申请安顺中环商业广场A幢1层l号房预告登记时，已经向安顺自然资源局提交了符合《房屋登记办法》规定的真实合法的材料，并未违反法律法规的规定。又根据《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”的规定，安顺自然资源局在利安公司与上诉人提交的材料齐全且形式符合规定的基础上，核准上诉人的预告登记已经尽到审核义务，整个程序合法，并无任何不当。二、安顺自然资源局为上诉人办理商品房预售预告登记已尽到审慎核查义务。首先，2012年12月21日，原审第三人利安公司将其开发的位于贵州省××字中环商业广场××层××房、××房、××房出售给案外人赵胜菊、梁锐凡、陈锦康三人，并分别签订三份《商品房买卖合同》，该合同在安顺住建局分别办理了预售合同备案登记，对此登记行为被上诉人均未提出任何异议。其次，2013年10月，原审第三人利安公司从案外人赵胜菊、梁锐凡、陈锦康三人处以6500万的价格回购上述房屋，以7500万的价格出售给上诉人，并签订了三份《商品房买卖合同》，合同笫五条中明确约定了出卖人关于房屋权利状况的承诺，即没有权属纠纷和债权债务纠纷；没有销售给除买售人以外的其他人；没有司法查封和限制交易的情况。合同签订后，2013年10月30日，原审第三人利安公司为上诉人在安顺住建局分别办理了预售合同备案登记，对此登记行为被上诉人也未提出异议。2014年9月25日，原审第三人利安公司为上诉人在安顺住建局分别办理了商品房预售预告登记，对此登记行为，登记机关己尽到慎审义务。三、上诉人善意取得本案诉争涉案房屋，且涉案房屋（A-1-1号）不包含被上诉人的回迁安置的房屋。首先，上诉人购买案涉房屋并非恶意。其次，上诉人购置的上述A-1-l号、A-1-9号、A-1-10号房屋的平面图是经合法测绘机构制作，而被上诉人提供的回迁安置房平面图是之后由原审第三人利安公司与被上诉人私自绘制。原审第三人利安公司之所以称出售给上诉人的A-1-1中部分面积是回迁给被上诉人的，是因为原审第三人利安公司其余未出售给其他人、且未办理预售登记的房屋已于2016年3月被中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司申请贵州高级人民法院依法查封，原审第三人利安公司没有其他房屋可以补偿给被上诉人，才称出售给上诉人的A-1-l中含有被上诉人回迁安置房。综上，请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人熊远梅、吴建二审答辩称：一、被上诉人于2009年12月15日与原审第三人利安公司签订《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补充协议》为产权调换，调换后位置为A幢1层1-1号，有图纸说明。二、根据《安顺房屋拆迁管理办法》第8号令第二十二条、第15号令第二十三条规定，房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制，加强对拆迁档案资料的管理，房屋拆迁管理部门应对拆迁期限满30日内订立的拆迁补偿安置协议按档案管理要求报送房屋拆迁管理部门。且拆迁许可证拆许字(2009)第6号也载明拆迁的住宅面积、非住宅面积，据以上管理办法规定，安顺住建局在为上诉人办理Y1407089号预告登记前已明知被拆迁户的回迁位置、面积等有关资料。三、根据《安顺房屋拆迁管理办法》第8号令第三十条、第15号令第二十九条规定，拆迁人在拆迁范围内或相同区位修建与被拆除房屋使用性质相同区位实行产权调换的，在与其他购房人相同条件下应有优先权。四、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。安顺住建局作为涉案房屋的征收主体，应对涉案房屋征收的被委托单位利安公司实施的房屋征收与补偿行为承担法律责任。按上述规定，实行房屋拆迁的部门并未实行保护被拆迁户的合法权、优先权。五、顺阳公司称安顺住建局为其办理预告登记己尽到审慎核查的义务。被上诉人认为上诉人所举的2012年12月21日、2013年10月及2013年10月30日等所作的过程及表示意义都均与本案无关系。本案争议的是2014年9月25日安顺住建局为上诉人办理的A-1-1号Y1407089号预告登记实属未尽审慎审核义务所为，侵害了被上诉人的合法权益。六、上诉人顺阳公司虽称本案诉争涉案房屋A-1-1号不包含被上诉人的回迁安置房，但被上诉人有证据证明2009年12月15日签订的《拆迁安置补偿协议》、《拆迁安置补充协议》及图纸指明和一审法院到涉案房屋现场的指认笔录表明A-1-1号房屋实属被上诉人的回迁安置房。另外，上诉人顺阳公司称被上诉人提供的回迁安置房平面图是原审第三人利安公司与被上诉人私自绘制的，无证据证实。综上，请求二审法院维持原判。原审第三人利安公司二审未提交答辩状。当事人一审提交的证据材料已随案移送本院。经审查，一审判决认证正确，本院予以确认。本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是安顺住建局原作出的安市房预西秀字第Y1407089号预购商品房预告登记是否证据确凿；二、本案是否应当中止审理。《安顺房屋拆迁管理办法》第二十三条规定：“房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。房屋拆迁管理部门应对拆迁当事人签订的房屋拆迁安置补偿协议实行备案管理，由拆迁人在拆迁期限满30日内将订立的拆迁补偿安置协议按档案管理要求报送房屋拆迁管理部门。”《房屋登记办法》第七条规定：“办理房屋登记一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”本案中，2009年12月，原审第三人利安公司就与被上诉人签订房屋拆迁补偿安置协议及拆迁安置补充协议。2013年10月28日，原审第三人利安公司才与上诉人顺阳公司签订商品房买卖合同，并向安顺住建局申请预告登记。被上诉人与原审第三人利安公司签订合同在前，且案涉房屋涉及的是拆迁安置房，房屋拆迁管理部门有相关的备案资料，安顺住建局有能力且应该能核实案涉房屋已被用于补偿安置。在原审第三人利安公司与上诉人顺阳公司隐瞒真实情况向安顺住建局申请房屋预告登记时，安顺住建局作出预购商品房预告登记，应认定未尽审慎的审核义务。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定：“被告对作出的行政行为负有举证责任，应当提供作出该行政行为的证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据，视为没有相应证据。但是，被诉行政行为涉及第三人合法权益，第三人提供证据的除外。”第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；……”本案中，一审法院组织各方当事人现场勘查，原审第三人利安公司的委托代理人认可被上诉人指认的位置系回迁安置给被上诉人的房屋位置，同原审第三人利安公司与被上诉人签订的拆迁安置补偿协议及附图相互印证；原安顺国土资源局的委托代理人、上诉人顺阳公司的委托代理人也认可被上诉人指认的位置是在被诉预告登记范围内；虽然上诉人安顺自然资源局与顺阳公司否认指认的位置系回迁安置给原告的商铺位置，但其提供的证据不足以证明其主张，应由其承担举证不能的法律后果。根据各方当事人提供的证据并不能排除本案争议的安市房预西秀字第Y1407089号《房屋预告登记证明》上记载的坐落于中环商业广场A幢1层1号房屋不包含回迁安置给被上诉人的商业铺面房，故安顺住建局作出的安市房预西秀字第Y1407089号预购商品房预告登记，并未尽到合理的审查义务，主要证据不足，应予撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款规定：“在行政诉讼中，人民法院认为行政案件的审理需以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。”如果行政诉讼无需以民事诉讼的裁判为依据，行政诉讼无需中止审理。本案中，上诉人与被上诉人之间的民事权属纠纷，并不影响本案的审理。相反，是民事权属纠纷应以本案的审理作为裁判依据。因此，本案不应中止审理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，符合法定程序，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安顺市自然资源局、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司各负担25元，退回上诉人安顺市自然资源局、安顺开发区顺阳汽车服务有限责任公司多预缴的诉讼费各25元。本判决为终审判决。审判长  肖帮华审判员  洪 云审判员  阮素芬二〇一九年十月十一日法官助理齐艳书记员汤晓燕