广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12326号原告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人詹庭。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区，该公司职员。委托代理人罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，住广西百色市右江区，该公司职员。被告陈燕儒，女，汉族，1974年4月12日出生，住广东省深圳市宝安区。委托代理人刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。原告惠州宝晟投资发展有限公司与被告陈燕儒房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民、罗稀蘩、被告陈燕儒委托代理人刘国涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告于2017年12月3日签订认购书，认购原告开发的宝晟公馆2单元809号房屋，认购价为人民币665732元。并约定：“买方须于2017年12月10日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款（30%总价）人民币205732元（含定金）；其余房款（70%总价）人民币460000元须于2017年12月10日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款。”被告于2017年12月11日支付了首期款182682元，但未签订商品房买卖合同，亦未办理按揭手续支付房款。被告逾期297天后才于2018年10月3日与原告签订正式的商品房买卖合同，买卖合同签订后被告于次日即2018年10月4日与银行办理按揭贷款手续并签订贷款合同，2018年10月26日原告收到被告的按揭款项440000元。至此，被告迟延履行房屋交易手续共计320天。原告认为，被告在签订正式买卖合同前，已按认购书支付首期款，其行为表明履行房屋交易，但迟延297天后才履行签订买卖合同，办理按揭手续、支付按揭款项，这近一年的迟延履行已超出正常、合理的期限。原告出售房屋是为了回笼资金，被告迟延履行房屋交易已对原告回笼资金的可得利益造成损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第4款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，被告应向原告赔偿可得利益损失，该损失赔偿额计算方法在买卖合同中没有约定，应按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%/年计算，以迟延履行的金额440000元为基数，即：4.9%÷360×440000×320天=19164.44元。原告为了维护合法权益，根据民事诉讼法等相关规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、请判令被告赔偿原告可得利益的损失19164.44元。2、本案的诉讼费由被告承担。被告当庭辩称，一、可得利益损失是房地产开发公司商品房卖出去的利润并非是利息。二、合同没有约定付款期限，认购书约定了办理按揭手续的时间，但认购书的条款已经被商品房买卖合同所取代。三、被告无过错，认购书签订后，被告将按揭手续资料交给原告，并在原告规定的期限的草签了商品房买卖合同，期后，被告一直等待原告的通知，接到通知后立刻签订了正式的商品房买卖合同以及到银行签订按揭贷款合同。被告在2018年10月26日，支付了最后一笔按揭款，还没有到合同约定交楼时间，被告不存在延付款。综上，原告的诉请没有事实和法律的依据，请求法院依法驳回。本院查明的案件事实经审理查明，2017年12月3日，原告与被告签订《房屋认购协议书》约定：被告认购原告开发的宝晟公馆2单元8层09号房，认购价665732元;签订本认购书时，被告应向原告支付20000元定金；被告须于2017年12月10日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款205732元（含定金）；其余房款460000元须于2017年12月10日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款；被告已交原告购房定金为购房款的一部分，被告必须按双方约定的付款方式交付房款，若被告未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金。2018年10月3日，原告与被告陈燕儒签订《商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的位于惠州市××龙××鹅岭南路××号宝晟公馆2单元8层09号房；被告已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款。二、房屋总成交金额642682元，被告应于2018年10月3日前支付首期房价款202682元（含定金），余款440000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。三、如被告未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，或者在原告或贷款银行通知（以寄出邮戳为准）签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的，视为被告违约，逾期一日，被告应每日按照购房总价款万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，被告应于逾期届满30日之次日一次性向原告付清购房总价款和前述违约金。四、如被告未按照商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……；逾期超过180日的，原告有权要求被告一次性支付全部房款或者解除合同。……原告同意继续履行的，合同继续履行，但被告要向原告支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。五、原告应当在2018年10月30日前向被告交付商品房。另查明，原告于2017年12月11日出具首期款收据单，载明收到被告陈燕儒认购房屋首期房价款202682元（含定金）。2018年10月4日被告与交通银行股份有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》并办理抵押贷款。原告于2018年10月26日收到被告的购房余款440000元。上述事实，有原、被告主体资格证明、《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》、收据单、《个人房产抵押借款合同》、存款明细账单及开庭笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中《房屋认购协议书》作为原、被告购房的预约合同，是当事人为了将来订立确定性《商品房买卖合同》而预先达成的书面协议。认购书虽然对涉案房屋、房产价款、付款方式、违约责任等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再者，原、被告在签订《房屋认购协议书》后，又签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对《房屋认购协议书》的条款内容作出更改、覆盖，故双方应当以最后签订的《商品房买卖合同》履行义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告已在《商品房买卖合同》约定的期限内支付房屋首期款；双方并未约定办理贷款手续及支付购房余款的时间；原告未提交相关证据证明被告收到原告或贷款银行签订贷款合同的通知，亦不能证明被告存在不按时与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的违约事实；被告于双方约定房屋交付日期之前付清购房余款。被告不存在迟延支付房款的情形，故原告要求被告赔偿原告可得利益损失19164.44元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州宝晟投资发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费140元（已减半收取，原告已预交），由原告惠州宝晟投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一九年十月十日法官助理谭友婷书记员钟惠康