甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2019）甘1002民初3275号原告：庆阳豪威房地产开发有限公司。法定代表人：李宁。委托诉讼代理人：吴建东。被告：周青。委托诉讼代理人：史向同。原告庆阳豪威房地产开发有限公司与被告周青确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳豪威房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴建东，被告周青及其委托诉讼代理人史向同到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告庆阳豪威房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令确认被告向原告发出的解除合同通知无效；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年11月29日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告开发的放心食品城1幢1层01025房产。双方均依合同的约定履行了相互的义务。被告却于今年4月底向原告发出了《解除合同通知书》，以原告违反双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的2018年12月30日交房为由，要求解除该商品房买卖合同和委托管理经营协议。原告认为尽管商品房买卖合同约定了明确的交房时间，但双方在签订《商品房买卖合同》的同时还签订了《委托经营管理协议》，该协议约定由被告购买的上述房产委托给原告经营管理，经营管理的期限五年，该收益款20余万元扣除后给被告计算的购房款。被告支付购房款后，原告已经按约定在物权登记部门对该房产进行了预告登记。被告主张以原告未按约定时间交付房屋为由解除商品房买卖合同不成立。根据两份合同的约定，实际上就不存在原告向被告交付该房产的问题。原告认为被告发出的解除合同实际是无效的，不能发生解除合同的法律效力。现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告周青辩称，原告所诉与客观事实不符。原告称“双方均依合同的约定履行了相互义务，被告却于今年4月底向原告发出了《解除合同通知书》，以原告违反双方所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定的2018年12月30日交房为由，要求解除该商品房买卖合同。”事实是原告与被告于2016年11月29日签订《商品房买卖合同》后，被告履行了合同所有义务，原告并未依据合同约定履行义务；被告于2019年3月28日向原告以邮政快递形式发出了《解除合同通知书》，并非4月底发出的通知。双方签订了《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》，被告于2016年11月29日交付首付款162302元，于2017年4月15日以银行按揭贷款形式支付剩余房款150000元。该商品房买卖合同明确约定了商品房交付条件与交付手续，原告却未按照合同约定按时交付房屋，被告认为原告的行为已构成根本违约。被告于2019年3月28日以邮政快递形式向原告邮寄解除合同通知书，完全符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除合同通知行为合法有效。原告称“尽管合同约定了明确的交房时间，但双方在签订《商品房买卖合同》的同时还签订了《委托经营管理协议》，该协议约定由被告将购买的上述房产委托给原告经营管理，实际上不存在原告向被告交付该房产的问题。”被告认为双方签订的《商品房买卖合同》与《委托经营管理协议》是两个独立的合同。《商品房买卖合同》系买卖合同关系，《委托经营管理协议》系委托关系，原告将两个合同混为一谈，是为了推卸延迟交房法律责任。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：一、《解除合同通知书》1份，证实被告向原告发出了书面解除合同通知，原告认为该通知实际是无效的，不能对原告发生解除合同的法律效力；二、《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》各1份，证实被告向原告发出的解除合同通知书不符合合同的约定。被告围绕辩解依法提交以下证据：一、《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、兰州银行通用凭证各1份，证实被告已经按照合同约定履行了相关义务，并已将兰州银行的按揭贷款还清；二、预告登记证明1份，证实涉案商铺在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心预告登记权利人是被告周青；三、解除合同通知书、EMS特快专递各1份，证实被告向原告送达解除合同通知的时间；四、预告登记费收款收据、购房款收款收据6张，证实被告给原告交纳购房款312302元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告均对对方当事人提交证据的真实性无异议，本院对双方当事人提交证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和提交的证据，本院经审理认定事实如下：2016年10月份，被告周青欲购买原告庆阳豪威房地产开发有限公司开发的位于庆阳市西峰区兰州东路南侧紫怡宾馆东侧的放心食品城商铺。周青于2016年10月18日、10月29日分别给庆阳豪威房地产开发有限公司支付购房款10000元订购商铺，于2016年10月30日又支付购房款82302元。2016年11月29日，庆阳豪威房地产开发有限公司与周青签订《商品房买卖合同》，约定主要内容“周青购买位于庆阳市西峰区兰州东路南侧紫怡宾馆东侧的放心食品城X幢X层XXXX号商铺，建筑面积13.11平方米，房屋单价为23822元，总价款为312302元；周青于2016年10月29日支付首期房款162302元，余款150000元采取按揭付款；庆阳豪威房地产开发有限公司应当在2018年12月30日前向周青交付商铺。”同日，原、被告又还签订了《委托经营管理协议》，约定主要内容：“周青购买的商铺在交付后，自愿委托庆阳豪威房地产开发有限公司为其管理经营；委托经营期限为5年，即从2018年12月31日起，到2023年12月31日止；委托经营方式：周青委托庆阳豪威房地产开发有限公司独立经营；收益标准：在本合同五年有效期内，每年收益为41640元，五年总收益为208200元，该收益已在购房时从总房款中扣除；二次分红：自东城新街商铺交付之日起5年止（即60个月），庆阳豪威房地产开发有限公司将每年所有商铺实际收取的费用在扣除相关税费后的70%收益，对全体业主按实际购房款比例进行分红；委托经营期间，周青不得无故解除协议收回商铺，不得以任何形式干扰或者妨碍庆阳豪威房地产开发有限公司使用委托经营物，不得干涉庆阳豪威房地产开发有限公司的经营管理活动。”当日，周青给庆阳豪威房地产开发有限公司支付购房款60000元。合同签订后，庆阳豪威房地产开发有限公司于2017年3月16日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对该处房产进行备案登记，信息显示预告登记所有权人为周青。2017年3月23日，周青以银行按揭贷款方式支付购房款150000元。2019年3月28日，周青向庆阳豪威房地产开发有限公司发出《解除合同通知书》，内容是因庆阳豪威房地产开发有限公司未按照合同约定时间交付房屋已构成违约，周青根据合同法规定通知庆阳豪威房地产开发有限公司解除合同，自本通知到达庆阳豪威房地产开发有限公司的同时，即解除庆阳豪威房地产开发有限公司与周青签订的《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》，庆阳豪威房地产开发有限公司在合同解除后60日内退还购房款及银行利息、预告登记费、违约金共计386405.32元。庆阳豪威房地产开发有限公司收到《解除合同通知书》后，于2019年5月14日诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定,是有效合同，双方均应当遵循诚实信用原则全面履行自己的合同义务。被告以原告未按约定时间交付商铺而通知解除《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》，原告在接到通知后向法院提起诉讼，请求人民法院确认被告发出的解除合同通知无效。审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》约定了当事人均享有单方解除权，而《委托经营管理协议》约定被告不得无故解除协议，即被告不具有单方解除权，因此被告向原告通知同时解除《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》无合同约定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告以原告在2018年12月30日前未办理商品房交付手续构成违约行为而主张行使解除权。审理查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》二份合同，是包括房屋买卖、委托经营等内容相互交错的合同关系，现原告作为房产登记义务人在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心对该套商铺进行不动产物权登记，确定预告登记权利人是周青；并按照委托经营管理协议扣减了五年的收益和分红后给被告确定了购房款的标准，即已经按照《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》约定履行了2018年12月31日至2023年12月31日期间的收益返还义务。被告已经按约定支付了全部购房款。双方的主要合同目的已经实现,原告是否办理交房手续不会导致被告商品房买卖合同无法实际履行或权利受损，并未达到解除两份合同的程度。被告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》不符合法定解除条件，不予支持。综上，原告庆阳豪威房地产开发有限公司主张的其已经履行了主要合同义务以及双方当事人的合同目的均已实现具有事实和合同依据；被告周青以原告庆阳豪威房地产开发有限公司未按时办理交付手续为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，判决如下：被告周青于2019年3月28日发出的《解除合同通知书》对原告庆阳豪威房地产开发有限公司不发生效力。案件受理费100元，由被告周青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 苗海蓉人民陪审员 李晓鸣人民陪审员 李浩武 二〇一九年十月十六日书 记 员 石立童本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。