湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终1585号上诉人（原审被告）：章昔武，男，1975年4月1日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人（原审被告）：杨建芳，女，1978年7月10日出生，汉族，住湖南省湘乡市，系章昔武之妻。被上诉人（原审原告）：刘佑坤，男，1966年2月2日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人章昔武、杨建芳因与被上诉人刘佑坤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初1101号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人章昔武、杨建芳上诉请求：一、撤销一审判决，予以改判，判令上诉人与被上诉人签订的《房屋出售协议》为无效合同；二、撤销原审判决第(二)、(三)项；三、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决存在事实未查清和认定错误。1、一审法院认定的关于“章昔武与杨建芳夫妻关系正常，杨建芳长期不知道章昔武与刘佑坤签房屋出售合同不符常理”这一论断不符合事实。章昔武与杨建芳从2011年7月开始因工作地点问题长期两地分居，婚生儿子一直随杨建芳在广州读书。两人虽为夫妻，但在2004年8月12日即签有《婚后财产协议》，约定婚后财产各自所有，在法律上和经济上为相互独立的个体。本案《房屋出售协议》的签订是夫妻双方关系不和期间。杨建芳长期未回湘乡，并不知晓该协议。该协议严重侵犯了杨建芳的合法权利。2、一审法院没有认定刘佑坤与章昔武签订的《房屋出售协议》前就知晓杨建芳是该房屋共有人，对于侵犯杨建芳的合法权益负有重大责任的事实。3、一审法院认定的章昔武未在房产证满五年时间30天内为刘佑坤办理过户手续，未按照诚实信用原则履行合同义务的论断是不符合事实的。4、一审法院认定的杨建芳补办不动产权是无效民事法律行为的判决，是没有全面了解真相的情况下作出的结论。5、本案前后存在《房屋转让协议》、《房屋出售协议》的原因就是因为签订时并未得到杨建芳的许可，导致房屋无法过户，第二份协议是希望通过约定五年后过，在此期间等机会让杨建芳同意。二、一审法院判决存在适用法律错误。1、刘佑坤在签订协议前就明确知晓杨建芳是房屋的所有权人，且知晓章昔武与杨建芳夫妻关系不和的事实，但仍然与章昔武签订《房屋转让协议》、《房屋出售协议》，严重侵犯了杨建芳对该物业的所有权。应认定《房屋出售协议》为无效合同。2、一审法院判令章昔武与杨建芳在规定时间内协助刘佑坤办理过户手续不符合《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按约定全面履行自己的义务”的规定。被上诉人刘佑坤并没有按合同全面履行合同的付款义务，违反了双方协议约定内容。刘佑坤的答辩意见是：一、一审关于章昔武与杨建芳夫妻关系正常，杨建芳长期不知道章昔武与刘佑坤签订《房屋出售合同》不符合常理的认定正确。诉争房屋与上诉人所称的《婚后财产协议》没有任何法律关系。章昔武与杨建芳称夫妻两长期分居，既无法证明，也不能就此推定夫妻关系不和。杨建芳长期在外打工不回湘乡的说法也无法认定。2013年2月19日在湘乡市章昔武老家，在章昔武父母、哥嫂等众多家人亲戚的见证下，签订了《房屋转让协议》，当时杨建芳带着约2岁左右的孩子也在场。二、上诉人称一审法院应当认定刘佑坤知道房屋有共有权人，刘佑坤应承担过失责任的说法毫无依据，纯属个人主观臆断。三、上诉人称：一审法院认定章昔武未在房产证满五年的30天内为刘佑坤办理过户手续，未按诚实信用原则履行合同义务的结论不符合事实，并称刘佑坤没有按协议支付四千元不是事实。被上诉人支付剩余四千元及一万元房款的前提分别是，支付相应款项的同时上诉人应取得房产证和土地使用证的保管权，以及章昔武和杨建芳在湘乡不动产登记中心配合被上诉人完成对房屋所有权的转移登记。但章昔武、杨建芳并未履行义务。四、上诉人采取欺骗手段补办产权证，并申请停掉被上诉人家中的水、电、气，是严重的违约行为。五、上诉人称2013年2月19日章昔武与刘佑坤签订《房屋转让协议》后，希望到湘乡房产局办理电子合同转名，但因得不到杨建芳的许可而没有成功。该说法不是事实。上诉人杨建芳对于房屋买卖的事情，一审陈述为不知情，二审改成是得不到或没有杨建芳的许可。表述相互矛盾。而且杨建芳行使撤销权超过法律规定的时间，导致撤销权消灭。请求驳回上诉，维持原判。刘佑坤一审起诉请求：1、请求确认2013年2月28日原、被告所签订的《房屋出售协议》合法有效。2判令被告方协助原告将不动产过户到原告名下，或者判由原告持法院生效法律文书自行办理该房屋产权过户手续并自行承担相关费用；3、依法判令被告方2018年3月29日起至协助办理好不动产权证过户到原告名下至，每天按100元支付违约金。4、由被告承担本案诉讼费。原审法院查明：被告章昔武（甲方）与原告刘佑坤（乙方）于2013年2月19日签订《房屋转让协议》，双方约定被告章昔武将位于湘乡市间储物间以348000元的价格转卖给原告刘佑坤。并约定被告在收到40000元房屋定金后，双方办理电子合同过户手续。在甲方户名被注销的第二天前，乙方必须把余款300800元付清给甲方。如果乙方未付清房屋款项，房屋所有权和使用权仍归甲方所有，乙方应当赔偿甲方所有损失，甲方收到乙方房屋全款348000元后，将储物间合同转移给乙方。被告章昔武（甲方）与原告刘佑坤（乙方）于2013年2月28日就房屋的买卖签订《房屋出售协议》，系对双方之前的《房屋转让协议》的补充协议。在该协议中，双方就房屋买卖事项进一步明确了相关条款。其中第一条约定，甲方将位于湘乡市间储物间出售给乙方，两项价款共计348000元，此价款为甲方出售该房屋净得价款。该房屋办理房产证、土地证、补房款、装修押金、契税、物业维修金、印花税、物业费等14724元已由乙方支付完毕，不计入房款总额。并再次就付款方式进行约定。双方在《房屋出售协议》中约定了违约条款，违约条款第1项为：甲方必须及时领取房产证和土地使用证并交由乙方保管，如甲方拖延领证和移交房产证和土地使用证，则自开发商发布领证公告并确认甲方知晓的第8天起，每拖延一天，甲方必须支付乙方100元违约金，违约金从房屋余款中扣除。第2项为：甲方将房产证交给乙方保管期间，甲方不得办理房产证挂失和补办新证，更不得采取补办新证的方法到银行进行抵押贷款或将房屋进行第二次出售，否则，甲方必须无条件赔偿甲方一切损失和承担一切法律责任。第3项为：甲方必须在该房屋房产证发证满五年后并确认接到乙方正式约定的30天内，配合乙方办理房屋产权过户手续，否则每延迟一天，甲方必须支付100元违约金给乙方。原告于2013年3月1日经过银行转账方式向被告章昔武支付了房屋转让款334000元。2013年3月1日，被告章昔武将位于湘乡市间储物间的钥匙向原告进行了交付。原告于2013年11月从开发商处接到了该房屋的产权证。原告在庭审中陈述在接到产权证后向被告章昔武的嫂子支付了4000元房款。被告章昔武与被告杨建芳系夫妻关系，被告杨建芳未在两份协议上签字。2018年2月22日，原告与被告章昔武到不动产登记中心办理过户手续时因故未能登记。此后，原告与被告章昔武、杨建芳因房屋买卖发生言语冲突。2018年9月，被告杨建芳以房产证丢失为由到湘乡市不动产登记中心对该房屋另行办理了不动产登记。被告杨建芳在庭审中陈述自己是在2018年4月29日才知道原告与被告章昔武签订前述房屋买卖协议。原告在庭审后放弃要求两被告支付违约金的诉讼请求。原审法院认为：合法成立的房屋买卖合同依法受到法律保护。本案的争议焦点为原告与被告章昔武签订的《房屋转让协议》、《房屋出售协议》是否具有法律效力。原告支付了购房款334000元。原告与被告章昔武签订的合同时间为2013年2月，且被告章昔武于2013年3月1日向原告实际交付房屋，并由原告领取了登记在两被告名下的房屋产权证。被告杨建芳与被告章昔武系夫妻关系，两被告夫妻关系正常。被告杨建芳以其未在两份合同上签字长期不知道原告与被告章昔武签订的房屋买卖合同为由主张房屋买卖合同无效，不符合常理，没有事实根据。即使被告杨建芳知道合同的时间是2018年4月29日，被告杨建芳亦未在一年内行使撤销权，也超过法律规定的除诉期间。依法确定本案原告刘佑坤与被告章昔武所签订的房屋买卖协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方在协议中明确约定房屋过户时间为该房屋产权证满五年的30天内办理房屋过户手续，被告章昔武有义务协助原告办理房屋产权过户手续。但被告章昔武在双方约定的办理过户手续期满后拒绝协助办理过户登记手续，未按照诚实信用的原则全面履行合同义务。被告杨建芳与被告章昔武在明知与原告签订了房屋买卖合同、并已经实际交付房屋且房产证的在原告处的情况下，到湘乡市不动产登记中心将原房产证挂失补办不动产权证，本院确定被告杨建芳与被告章昔武实施的该项民事行为属于无效民事法律行为。被告杨建芳与被告章昔武应当继续房屋买卖合同确定的协助义务。被告违反合同约定，依法应当承担民事责任。原告提出的请求确认原、被告所签订的《房屋出售协议》合法有效，本依法予以支持。原告提出的判令被告方协助原告将不动产过户到原告名下，或者判由原告持法院生效法律文书自行办理该房屋产权过户手续并自行承担相关费用的诉讼请求，依法予以支持。原告放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，依法予以确认。两被告提出的主张，缺乏事实根据，于法无据，依法不予支持。当事人对房屋买卖合同中尚未支付的尾款，不在本案的审理范围，当事人可以自行协商或者另行诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，遂判决：一、确认原告刘佑坤与被告章昔武于2013年2月28日签的《房屋出售协议》合法有效。二、被告章昔武、杨建芳自本判决生效后十五日内协助原告刘佑坤办理座落在湘乡市龙城春天二期9号楼1单元103号房的过户手续，将该房屋产权过户至原告刘佑坤名下。三、如果被告未在上述规定的期限内履行协助义务，原告可持本判决书自行到湘乡市国土资源局不动产登记中心办理有关手续，由原告刘佑坤自行负担相关的费用。案件受理费80元，减半收取40元，由原告刘佑坤负担。在二审中，为支持其上诉请求，上诉人章昔武、杨建芳向本院提交如下证据：第一组证据，《婚内财产协议》，拟证明本案《房屋出售协议》根据该协议处置行为无效。第二组证据，《房屋租赁合同》、《个人工商户营业执照》、杨建芳《广东省居住证》、章昔武《员工在职证明》、《广东省居住证》、《居住证明》、《机动车行驶证》，拟证明章昔武与杨建芳一直是两地分居。被上诉人刘佑坤的质证意见是：对第一组证据认为该协议第三条与被上诉人没有任何关系，与被上诉人与章昔武签订的《房屋出售协议》也没有任何关系。对第二组证据有异议，广州和东莞只差40分钟路程，完全可以在一起居住，不能证明两地分居的情况，章昔武并不是在东莞，是在广州的花都。被上诉人刘佑坤在二审中未提交新的证据。经审查，本院对证据的认证意见如下：第一组证据因该协议系上诉人章昔武、杨建芳自行签署，无从判断该协议的真实性，证据效力不足，无法达到举证目的，本院不予采信。第二组证据可以证实上诉人章昔武、杨建芳分居两地的事实，但无法证实两人夫妻感情情况。经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审审理的焦点问题是：一、本案合同效力问题。被上诉人刘佑坤与上诉人章昔武签订《房屋出售协议》后，按约定支付了购房款334000元，履行了合同的主要义务。上诉人杨建芳、章昔武上诉称该合同售房时因夫妻感情不和，章昔武并未告知杨建芳。本院审查认为，上诉人杨建芳、章昔武并未就售房时夫妻感情不和提供依据，而且两人在2015年仍共同生育了小孩，故上诉人杨建芳、章昔武称夫妻感情不和的事实不能成立。本案合同签订后至双方发生纠纷之间，时间长达五年，上诉人杨建芳、章昔武在此期间并未就合同提出过异议，在双方夫妻关系正常的情况下，应对上诉人杨建芳对于售房的情况视为知晓。《房屋出售协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。二、关于被上诉人刘佑款是否存在未履行合同义务，是否存在违约问题。上诉人章昔武、杨建芳认为被上诉人刘佑坤未支付合同剩余房款，存在违约行为，但根据《房屋出售协议》的约定，支付剩余房款需上诉人向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权变更登记手续和房屋土地使用权登记手续。本案中，上诉人并未能履行该合同义务，被上诉人刘佑坤有权依合同不履行支付剩余房款的义务。三、关于原审认定上诉人杨建芳补办不动产权证认定为无效的民事法律行为问题。《中华人民共和国》物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案房屋交付后，被上诉人刘佑坤虽然持有房屋权证但并未办理过户登记手续，上诉人杨建芳以房产证丢失为由补办产权证的行为，不影响本案《房屋出售协议》的效力。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，原审法院在判决第三项判令“如果章昔武、杨建芳未在规定的期限内履行协助义务，刘佑坤可持本判决书自行到湘乡市国土资源局不动产登记中心办理有关手续”，本院审查认为，对于房屋转让后房屋所有权及国土土地使用权的转移、变更登记手续的办理程序，国家及各地方均有明确规定，人民法院的判决亦应尊重此类规定。上诉人如拒不履行生效判决确定的协助义务，被上诉人可依据法律规定申请人民法院强制执行。一审判决判令被上诉人在上诉人不履行判决书确定的协助义务的情况下，可单独到相关部门办理房屋权属的有关手续没有法律依据，本院依法予以纠正。综上，原审判决认定基本事实清楚，但部分处理不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初1101号民事判决的第（一）、（二）项；二、撤销湖南省湘乡市人民法院（2019）湘0381民初1101号民事判决的第（三）项；一审案件受理费40元，二审案件受理费80元，合计120元，由上诉人章昔武、杨建芳负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇一九年十月三十日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……