北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初1461号原告：邓波，男，1981年5月6日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王杰，北京煕明律师事务所律师。被告：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。被告：北京汇金物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧1栋。法定代表人：杨秀芳，董事长。二被告之委托诉讼代理人：张海龙，北京市房山区燕山地区法律服务所法律工作者。二被告之委托诉讼代理人：田健壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。原告邓波与被告北京汇金房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、北京汇金物业管理有限公司（以下简称物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员肖婧担任审判长，会同人民陪审员唐薇、蔡琳菁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓波及其委托诉讼代理人王杰，被告开发公司、物业公司的委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓波向本院提出诉讼请求：1.请求判令开发公司给原告办理原房山区XXX（现改为XXX）房屋所在楼栋产权证书；2.请求判令开发公司给原告办理原房山区XXX（现改为XXX）房屋所有权证书；3.请求法院判令开发公司向原告支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金112023元、逾期办理房产证违约金58850元；4.请求判令开发公司为原告出具23万元贷款发票；5.请求判令二被告给原告出具契税5956.56元、公用维修基金7989元、测绘费108.65元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、面积补差费1625元，合计24889.21元的发票；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月26日，原告从开发公司处购买一套房屋，位于北京市房山区XXX（现改为XXX）。原告向开发公司共支付房款397104元（包含首付款165479元、贷款23万元、面积补差款1625元）。《商品房预售合同》（以下简称预售合同）第二十条第一款约定，开发公司应当在2011年6月30日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，如因开发公司原因未能在此期限180日内取得权属证明，开发公司按照原告全部所付房款0.1%向原告支付违约金。预售合同第二十条第二款约定，如因开发公司原因导致涉案房屋在交付之日起1095日内未取得产权证，开发公司按照全部已付款0.1%支付违约金。上述条款约定的违约金过低，根据公平原则、交易习惯以及最高院司法解释，两项违约金均应按照银行同期贷款利率标准计算。2011年8月30日，原告正式入住涉案房屋，二被告要求原告交纳契税5956.56元、公用维修基金7989元、测绘费108.65元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、面积补差费1625元，合计24889.21元。直至今日，对此费用二被告未给原告出具发票。被告开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所购房屋所在楼栋初始登记尚未办理完毕，由于政策调整导致办理初始登记手续和需要的材料更加复杂，该楼栋的权属证明正在积极的办理过程中，一旦办理下来被告会积极为原告办理房产证。针对原告要求的违约金，双方合同对违约金进行了详细约定，开发公司同意按照合同约定承担违约责任，原告要求的违约金过高，故不同意按照原告要求的数额支付违约金。原告提出的有关发票的诉讼请求不属于民事案件审理范围，契税、公共维修基金是有发票的，这个在办理房产证过程中要用，两张发票在办理完毕房产证时会与房产证一并向原告给付，其他费用都是收据，没有发票。被告物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提出的有关发票的诉讼请求不属于民事案件审理范围，出具收据时虽然加盖了物业公司的章，但物业公司仅是代收，责任应由开发公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月26日，原告（买受人）与开发公司（出卖人）签订了预售合同，约定原告购买开发公司开发的位于北京市房山区XXX房屋，预测建筑面积为79.1平方米，总价款为395479元，开发公司应在2010年12月31日前向原告交付房屋。预售合同第二十条为产权登记条款。其中对初始登记的约定为，出卖人应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照以下方式处理，即因出卖人的责任未能在本款约定期限180日内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。对于转移登记约定为，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。上述“买受人全部已付款”应指所付首付款加贷款月供款，买受人无异议。预售合同还对房屋交付条件、逾期交房责任、产权转移登记办理方式和违约责任等内容作了约定。预售合同签订后，原告按照约定向开发公司给付了395479元购房款。2011年8月30日，原告交纳了契税5956.56元、公用维修基金7989元、测绘费108.65元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、补多出面积款1625元。此后，原告领取了房屋钥匙，办理了入住手续。原告购买房屋所在楼栋的权属证明至今未办理完毕。另查明，涉案房屋所在楼栋36#于2011年完成工程竣工验收备案，且已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证并完成规划核验工作，该楼栋的房产实测绘成果审核亦已经办结。该楼栋在建设工程设计方案审查意见中约定首层规划用途为其他商业服务，所取得国有土地使用权出让合同中约定土地用途为住宅。办理该楼栋初始登记需被告提交北京市国有土地使用权出让合同补充协议及地价款缴清凭证，目前尚不具备办理该楼栋初始登记的条件。本院认为，原告与开发公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现原告要求开发公司办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及该房屋的产权转移登记，根据本院调查取证的结果，该楼栋尚不具备办理房屋初始登记的条件，亦无法办理房屋的产权转移登记，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。根据预售合同约定和本案实际情况，开发公司已经逾期办理涉案房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，应当承担违约责任。关于原告主张的违约金过低要求予以调整的请求，本院综合考虑原告因楼栋初始登记和不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。因双方合同中没有关于发票的相关约定，收款人出具发票的义务系基于我国税法的相关规定，故原告要求出具发票的相应请求，涉及行政管理问题，本院不予审查，原告可另循其他法律途径解决。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。二被告抗辩意见的合理部分，本院予以采纳；不合理部分，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓波支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金和逾期办理不动产权证书违约金共计9500元；二、驳回邓波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 肖 婧人民陪审员 唐 薇人民陪审员 蔡琳菁二〇一九年十月十六日书 记 员 吴 婧