安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7148号上诉人（原审原告、反诉被告）：李风华，女，1975年10月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：高国亮，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：史致华，男，1977年12月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：胡康宁，安徽信拓律师事务所律师。上诉人李风华、上诉人史致华因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2005）蜀民一初字第00907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李风华上诉请求：撤销一审判决，改判支持李风华的一审诉讼请求，一审、二审诉讼费用均由史致华承担。事实与理由：1.按揭款支付到中介公司账户后，中介公司组织过一次双方办理第三次交接，皆因史致华拒不配合导致该次交接未能完成，从而导致本人未能领取到剩余房款。事实上，在按揭贷款支付到中介公司账户后，中介公司也组织过双方进行交接。但因史致华与中介公司之间发生了矛盾，并称起诉中介公司，其在接到办理交接通知后拒不签字，导致本人无法领取第三笔款项。因史致华的原因导致合同没能及时履行完毕，因此史致华存在过错，应对本人没能领取最后一笔款项承担责任。2.本案中案涉的按揭款65000元支付到中介公司账户内时尚处于准备支付状态，并由中介公司代为保管，在双方未办理完交接手续并由史致华签字确认之前，该款项实际仍为史致华所有。因此，在确定该笔款项已无法支付的情况下，不能认为史致华履行支付全部购房款的义务。根据合同第四条约定，第三次付款在中介的组织下，买卖双方完成最终的验收交接，双方无异议签字盖章后，本人才享有领取房款的权利。从该条的约定来看，应是出于对买受人资金安全保障的考虑，故设定在出售人配合完成交接，买受人签字确认后才享有获取全部购房款的权利。因此，史致华的贷款支付到中介公司账户，并不代表其履行了向本人支付购房款的义务。在史致华已知其银行贷款被中介公司诈骗、原合同中关于付款的约定已无法履行后，应另行支付房款,而不能以自己被骗来对抗应履行的付款义务，更不能将该损失转嫁到本人身上。因此，本人通过诉讼要求史致华支付房款及逾期付款的损失属于合理诉求，依法应予以支持。史致华辩称，李风华的上诉请求不成立，根据三方合同约定史致华将案涉款项支付至中介公司后就完成了付款义务，这一款项的后期支付属于李风华与中介公司之间的约定。另，史致华在付款后李风华未能依法将房屋的使用权交付史致华使用，导致史致华在外租房产生额外的租房费用。一审法院按照公平责任进行判决，缺乏相应的法律依据。李风华所主张的贷款义务缺乏相应的法律依据，故此，对李风华未能取得案涉尾款风险，应由其与中介公司承担，与史致华无关。史致华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李风华所有诉讼请求，李风华支付违约金5000元，一、二审诉讼费由李风华承担。事实和理由：1.三方签订合同合法有效，本人已经按约完成付款义务，本人付款后，李风华与中介公司的款项交接不受本人干涉。本人支付房款后，房款的所有权和风险发生转移，灭失风险由李风华承担。一审法院适用公平原则不当，加重了本人的付款义务。本人按约履行合同却未能依法享有案涉房屋使用权。2.李风华未依约将房屋钥匙交付中介公司且由本人验收，案涉房屋拆迁前能交接的情况下却长期占用房屋致使本人不能正常使用，应承担违约责任。李风华辩称，1.一审法院适用公平原则裁判的思路，应是认为在合同履行过程中出现了非为当事人双方的原因，即中介方众成公司的诈骗行为，导致合同无法履行。但本案导致合同无法按约履行的原因在于史致华未能及时履行义务，即未及时配合办理交接手续导致，故本案应适用过错原则，史致华应对其过错行为承担违约及损失赔偿责任。2、根据合同第四条的约定可知，在双方未办理完交接手续并由史致华在交接单上签字确认之前，李风华无权领取全部房款，该款项实际仍为史致华所有，此时中介方众成公司是史致华财产的保管人，所有权并未转移给李风华。另外，按史致华的逻辑，在史致华已经预料到应由其支付的购房款有可能被中介方侵吞的情况下，还将款项交给中介方保管，那么其应当对该风险带来的损失自行承担责任。且史致华在已知房款被侵吞、付款不能的情况下，应另行提供资金向李风华履行付款义务。3、合同未能顺利履行完毕，过错在于史致华。在中介方众成公司出事之前，众成公司曾组织过一次双方办理第三次交接，因史致华拒不配合导致该次交接未能完成，从而导致李风华未能领取到剩余房款。之后众成公司出事，导致合同最终无法履行。李风华既已将房屋过户给史致华，扣留钥匙有何意义？李风华另有房屋居住没有占用的动机，不然也不会出卖案涉房屋。故史致华上诉所称李风华未按约将房屋钥匙交付中介方众成公司，不仅与事实不符，更不符合常理。李风华向一审法院起诉请求：1、史致华给付剩余购房款67000元，并支付自2005年3月6日起按中国银行同期贷款利率计算至款清之日止的利息损失；2、史致华承担全部诉讼费用。史致华向一审法院提出反诉请求：1、李风华继续履行合同，办理交接手续，立即将房屋交付给史致华，返还中介费2000元，承担违约金5000元，赔偿史致华损失500元/月（2005年5月）至交付时止；2、本案全部诉讼费用由李风华承担。一审法院认定事实：2005年3月6日，李风华（甲方、卖方）与史致华（乙方、买方）、合肥市众成房产代理有限公司（丙方、中介方）（以下简称众成公司）订立众成房产房屋买卖合同，将合肥市华冲新村28幢601室房屋（建筑面积53.34平方米、《房地产所有权证》瑶字019328号）出卖给史致华，总价款111800元。三方一致同意价款交付方式为：乙方需申请银行按揭购房，需三次将房款支付给丙方，第一次在本合同订立之日起付5000元作为定金，第二次为本合同订立之日三日内付款41800元作为按揭保证金，第三次付银行按揭款65000元。乙方所付款项应亲自交至丙方财务部，并由丙方出具财务部收款凭证，否则产生的后果由乙方负责，丙方不负责，如贷款额度经银行审批不足，不足部分由乙方补足。三方一致选择的付款方式为申请办理银行按揭。丙方分三次把购房款以现金形式支付给甲方，第一次付款在本合同签订之日付乙方定金60%（3000元）给甲方，剩余40%留于丙方处作为甲方履行合同的保证金，在甲方领取尾款时，丙方一并交付。定金按同等额在房款中冲抵，甲方将房产证及相关资料交给丙方，丙方给甲方出具收据，甲方对其所提供资料的真实性负法律责任。第二次付款在房产正式过户，由甲乙双方或一方交清房产局过户手续费，乙方房产证下来时，付41800元。第三次付款待乙方贷款下到丙方帐户，根据合同期限，交接部安排通知甲、乙双方，准备办理房屋交接手续，甲方应结清房屋内有关费用，迁出该房屋内所有人的户口，否则到交接日乙方有权按交付房价款每天0.05%（不递加）向甲方追究滞纳金。乙方对甲方交给的房屋附属设施，由乙方验收，在甲、乙双方无异议的情况下，双方签字盖章，甲乙双方持房屋交接完毕的房屋交接清单，到财务部结算费用。甲方领取全部房款。甲、乙方房屋交接手续必须由丙方办理，甲、乙双方自行办理房屋交接手续产生的纠纷，丙方不负任何责任并有权拒绝支付房款。合同其余条款就代理费、办理按揭手续、合同纠纷解决、合同效力等方面作出约定。合同订立后，史致华于2005年3月6日向众成公司交付定金5000元、2005年3月7日交付房款41800元、2005年6月7日交付中介服务费2000元。2005年3月31日，讼争房屋产权过户至史致华名下。2005年4月30日，史致华通过银行按揭贷款65000元，收款人为众成公司。至此，史致华总计向众成公司支付房款111800元。李风华先后自众成公司领取购房款3000元和41800元，合计44800元，尚有67000元未能领取。期间，双方当事人及众成公司到场，将讼争房屋内物品搬离。李风华陈述其将房间钥匙交给众成公司，因众成公司原因未办理交接手续。该房屋现已被拆迁，史致华取得该房屋的安置权。一审另查，该院（2006）蜀刑初字第113号刑事判决认定：众成公司在与客户签订合同后，明知公司已严重亏损，仍套取客户房款，挪用进行其他公司的注册、使用，后采取拖延支付等手段，占用客户房款，致使案发前造成李风华、史致华67000元房款无力支付。众成公司股东被告人李淮南、卫晓燕系直接责任人员，其行为均已构成合同诈骗罪，且数额特别巨大。一审法院认为，2005年3月6日，李风华、史致华及众成公司三方签订的《众成房产房屋买卖合同》主要是对李风华、史致华之间就案涉房产交易进行约定，均系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。李风华、史致华共同委托中介方众成公司办理房款收取与支付等事项，导致众成公司有时间和机会采取拖延支付等手段，占用客户房款，造成李风华、史致华房款损失67000元，该损失应由李风华、史致华按照公平原则予以分担，即双方各承担损失33500元。案涉房屋于2005年3月31日变更登记至史致华名下，因众成公司未办理交接手续，导致史致华未能及时收取房屋，其要求李风华承担违约金、支付房租损失，无事实依据，该院不予支持。案涉房屋已被拆除，且史致华取得安置权利，其要求继续履行合同、交付房屋，无事实依据，该院不予支持。该院已裁定驳回李风华、史致华对众成公司的起诉，史致华主张众成公司承担退还中介费及违约责任，不符合法律规定，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、史致华于判决生效之日起十日内一次性支付李风华房款损失33500元；二、驳回李风华的其他诉讼请求；三、驳回史致华的反诉请求。一审本诉案件受理费3124元、反诉案件受理费450元，均予以免交。本案二审期间，当事人没有提交新证据。史致华在二审陈述，案涉房屋变更登记在史致华名下后，其将案涉房屋的钥匙与锁更换，但又被李风华砸了。李风华则否认砸过门锁。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，李风华、史致华及众成公司三方签订的《众成房产房屋买卖合同》合法有效，对三方均有法律拘束力，史致华按约支付了全部购房款，已履行自己的合同义务，李风华未取得剩余的67000元购房款，系因众成公司原因所致，李风华认为系史致华过错导致未能领取该房款的意见，依据不足，本院不予采纳。本案中，鉴于李风华、史致华共同委托众成公司收取、支付合同所涉款项，一审法院按照公平原则判决房款损失67000元由李风华、史致华各半分担，并无不当，本院予以确认。案涉房屋在2005年3月31日变更登记至史致华名下，其已经取得案涉房屋所有权，亦陈述自己曾将案涉房屋门锁更换，其认为李风华长期占有房屋拒不交接应承担违约责任的意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，李风华、史致华的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2573元，由李风华负担1810元，史致华负担763元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十月十日法官助理贾柏轩书记员姚静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。