广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初3982号原告：肇庆市燊达利房地产有限公司，住所地广东省肇庆市端州区七星大道西侧一号七星公司原旧办公楼三楼302室，统一社会信用代码91441200052417799X。法定代表人：黄锡充。委托诉讼代理人：廖锡培、谈肇峰，分别系广东砚正律师事务所律师、实习律师。被告：肇庆市五行实业有限公司，住所地广东省肇庆市端州区莲湖西路莲湖新村第七幢第二层办公室。统一社会信用代码914412007520877784。法定代表人：江碧辉。原告肇庆市燊达利房地产有限公司诉被告肇庆市五行实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月12日立案受理后，依法适用普通程序，于同年10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖锡培到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告于2016年10月19日签订的《房产买卖协议》；2.被告向原告返还购房款526万元；3.被告向原告赔偿利息损失3302991元（按照年利率24%的标准，从2016年11月20日起暂计至2019年7月3日，合计955天）；4.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年10月19日，原、被告签订《房产买卖协议》，约定被告将其名下位于肇庆市××路××新村××商铺（证××房地××字××号）、××路××新村××商铺（证××房地××字××号）、××路××新村××幢夹层写字楼（证号粤房地证字第C6699791号）三处不动产转让给原告，转让价格为526万元。因被告拖欠肇庆端州农村商业银行股份有限公司借款未能归还，经协商一致原告遂代被告向端州农商行偿还526万元贷款，即视为原告已向被告履行付款义务。2016年10月21日，原告将购房款526万元支付到肇庆端州农村商业银行股份有限公司。根据协议约定，被告收到款项应积极配合将房产证所有权过户给原告，但被告及其实际控制人江碧辉一直以各种理由推辞，后来甚至无法联系。另外经查询，被告与案外人严伟钊借款合同纠纷一案，案外人严伟钊向佛山仲裁委员会申请仲裁时，于2017年7月18日提出了财产保全申请，后于2017年8月21日由肇庆市端州区人民法院作出裁定，查封了本案上述三处房产。2018年7月，原告得知案涉三处房产被查封后，且该案己进行执行阶段，由肇庆市中级人民法院指定德庆县人民法院执行。2018年9月3日，原告向德庆县人民法院提出异议（案号：2018粤1226执异4号），其后，德庆县人民法院作出执行裁定裁定驳回原告的异议。原告不服该裁定，遂向德庆县人民法院提起执行异议之诉（案号：2018粤1226民初1382号），德庆县人民法院判决支持原告的请求。案外人严伟钊不服（2018）粤1226民初1382号民事判决，向肇庆市中级人民法院提起上诉[案号：(2019)粤12民终966号]，经肇庆市中级人民法院审结，认为上述标的并无交付由原告占有和并未办理产权转移登记，判决不支持原告的执行异议诉讼请求。根据上述事实，原告认为，被告未按协议约定办理过户手续，其后案涉三处房产被查封，致使房产已不能过户至原告名下，被告的行为己构成根本违约，原告的合同目的已无法实现，据此，被告应当返还原告已支付的购房款526万元，及赔偿原告因此产生的损失。被告经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩意见。经审理查明：2012年9月27日，被告以案涉三宗房地产抵押给中融国际信托有限公司作为荣创兴公司的借款抵押担保，抵押他项权利证分别为粤房地他项杈证第0100024593号、第0100024594、第0100024596号，后中融国际信托有限公司将其对荣创兴公司的抵押担保债权转让给肇庆端州农村商业银行股份有限公司。2016年10月，被告申请将案涉三宗房地产转让给原告以筹集资金清偿肇庆端州农村商业银行股份有限公司欠款。经得肇庆端州农村商业银行股份有限公司同意后，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)于2016年10月19日签订了一份《房产买卖协议》，约定被告将其名下位于肇庆市莲湖西路莲湖新村第六幢首层1号商铺（不动产权证号：粤房地证字第C6699792号）、首层2号商铺（不动产权证号：粤房地证字第C6699793号）、夹层写字楼（不动产权证号：粤房地证字第C6699791号）以总价款526万的价格出卖给原告。其中协议第六条约定，甲方应在本协议签订1个月内将上述房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账等。协议第七条约定，本合同签订后，如一方违反本合同条款，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期1日，应向对方支付1万元违约金，逾期30日视为毁约，守约方有权要求解除合同并有权要求违约方赔偿因此造成的损失。2016年10月21日，原告将房款526万元通过其银行账户80×××37转账至肇庆端州农村商业银行股份有限公司9148400012030001账户，作为偿还肇庆端州农村商业银行股份有限公司的抵押贷款的本息。肇庆端州农村商业银行股份有限公司在收款后向不动产登记机关涂销了案涉房地产的抵押登记。案外人严伟钊在与江碧辉、肇庆新宇贸易有限公司、肇庆市端州区荣创兴贸易有限公司、肇庆市五行实业有限公司因民间借贷纠纷向佛山仲裁委员会申请仲裁时，于2017年7月18日提出了财产保全申请，后于同年8月21日由本院作出裁定查封了案涉三处房产。此后，德庆县人民法院于2018年8月1日立案受理了申请执行人严伟钊与被执行人江碧辉、肇庆新宇贸易有限公司、肇庆市端州区荣创兴贸易有限公司、肇庆市五行实业有限公司民间借贷纠纷一案[执行案号：(2018)粤1226执627号]，本案原告于2018年9月3日对德庆县人民法院执行本案被告名下案涉三处房产提出了异议，德庆县人民法院经审查和听证后于2018年11月7日作出(2018)粤1226执异4号执行裁定，裁定驳回了本案原告异议请求。此后，本案原告为此向德庆县人民法院提起了案外人执行异议之诉[案号：(2018)粤1226民初1382号]。德庆县人民法院经审理后作出了一审判决，严伟钊(一审被告、申请执行人)不服该判决，上诉于肇庆市中级人民法院。肇庆市中级人民法院经审理后于2019年6月12日作出(2019)粤12民终966号民事判决，该民事判决判决：一、撤销德庆县人民法院(2018)粤1226民初1382号民事判决；二、确认肇庆市燊达利房地产有限公司与肇庆市五行实业有限公司于2016年10月19日签订的《房产买卖协议》合法有效；三、驳回肇庆市燊达利房地产有限公司的其他诉讼请求。2019年7月12日，原告向本院提起了本案诉讼。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据已经发生法律效力的肇庆市中级人民法院(2019)粤12民终966号民事判决确认，原、被告于2016年10月19日签订的《房产买卖协议》合法有效，故双方均应依约全面履行。一、关于原告要求解除合同的请求。由于案涉的房产因被告的其他债务而被人民法院采取了执行措施，在原告通过司法途径寻求救济后仍无法排除人民法院对案涉三处房产的强制执行，致使原告不能实现合同目的，故原告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定有权解除合同。因此，原告的该项请求，合理合法，本院予以支持。二、关于原告要求被告返还购房款526万元的请求。由于原、被告之间的《房产买卖协议》已被本院解除，故原告要求被告返还基于《房产买卖协议》所支付的购房款526万元亦合理合法，本院予以支持。三、关于原告要求被告赔偿2016年11月20日起至2019年7月3日期间的利息损失3302991元(按照年利率24%的标准计算）的请求。如上所述，由于被告的原因致使原告不能实现合同目的，导致合同被解除，已构成违约，被告理应承担相应的违约责任。本案中，被告长期占用原告的购房款526万元，确实对原告造成损失，故原告根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定有权要求被告赔偿损失，但其主张以年利率24%的标准计算则依据不足，本院对此不予支持，利息损失可根据中国人民银行同期一至五年(含五年)人民币贷款基准利率即年利率4.75%的标准计付。原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。被告经本院传票传唤无正当理拒不派员到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，本院依法予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第(九)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市燊达利房地产有限公司与被告肇庆市五行实业有限公司于2016年10月19日签订的《房产买卖协议》。二、被告肇庆市五行实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款5260000元给原告肇庆市燊达利房地产有限公司。三、被告肇庆市五行实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿利息损失给原告肇庆市燊达利房地产有限公司，前述利息损失以5260000元为基准按照年利率4.75%的标准从2016年11月20日起计至2019年7月3日止。四、驳回原告肇庆市燊达利房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费71741元(已由原告预交)，原告负担22181元，被告负担49560元。被告应负担之受理费在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。,审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  程艳连二〇一九年十月三十日法官助理钟敏书记员卢诗瀚