广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初4746号原告：惠州市泰康华物业管理有限公司，住所地：惠州市下埔路19号惠隆大厦一层C2。法定代表人：林潭光。委托代理人：周庆国，广东广法律师事务所律师。委托代理人：邹权霄，广东广法律师事务所律师。被告：詹燕强，男，汉族，1984年10月9日出生，住址：惠州市。委托代理人：杨国辉，男，汉族，1983年1月18日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告惠州市泰康华物业管理有限公司与被告詹燕强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于公开开庭进行了审理。原告惠州市泰康华物业管理有限公司委托代理人周庆国、被告詹燕强的委托代理人杨国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2011年“XXX园”小区，因开发问题，造成交楼后无安保设施、基本水电设施不全、无物业服务管理等诸多问题及待解决。为此，在江南街道办事处、居委会主持和参与见证，XXX园业主同意由原告，自2011年8月开始为XXX园小区提供物业服务，并签订《物业公司接手“XXX园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》。自协议签订后，也是由原告一直为XXX园小区业主提供物业服务。2017年11月22日《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》，证明XXX园小区在新的业主委员会成立前，由亚婆田居委会代行业主委员会履行职责，并由亚婆田居委会通过公开招投标方式招聘新物业服务管理公司。过渡期间，XXX园小区物业服务管理仍由原告负责，亚婆田居委会监督。在此期间，XXX园小区业主，仍应自觉按时缴纳物业管理费及停车费，保持正常生活秩序。被告在2009年7月6日购买位于惠州市××单元××房。被告购买并入住开始，有按物业服务费136.7元/月，公共部分电费分摊20元/月和车辆保管（停放）费250元/月向原告交纳。被告经原告多次催要均未向原告支付应交纳2017年1月至2017年12月物业服务费人民币1640.4元（136.7元×12个月）、公共部分电费分摊人民币240元(20元×12个月）和2017年3月至2017年I2月3部车辆保管（停放）费6750元（粵LXXXX250元×12个月；粵LXXXX250元×14个月；粵LXXXX250元×11个月），合计人民币11130.4元。原告认为，被告作为XXX园的业主，实际接受了原告提供的物业服务，应依法向原告支付物业服务、公共水电分摊费和停车费等。为保障原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条、《物业管理条例》第41条第1款等相关法律规定，向人民提起诉讼。请求人民法院查明事实后，依法支持原告诉请：1、判令被告立即向原告支付2017年1月至2017年12月物业服务费人民币1640.4元（136.7元×12个月）、公共部分电费分摊人民币240元(20元×12个月）和2017年3月至2017年12月3部车辆保管(停放）费6750元（250元×12个月；250元×14个月；250元×11个月），合计人民币11130.4元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告詹燕强辩称，该案法律主体不明确，原告出具证据的清单，不足以说明原告方在小区实际服务。一、原告方出具不了以本小区有任何合法的法律依据。未与开发商签订的前期物业合同。未与江南街道办，居委会政府相关单位签订物业合同。未与业委会签订物业合同。只是单一方面出具所谓的建设协议。该建设协议无政府相关单位盖章。只是单一原告方的公章。并且签名不是业主被告本人。原告方造假签字。（附证据），被告方也未曾见过该协议。更未在小区公示栏里见过。里面的条款也无实际的履行本小区物业服务。原告方未能出具本小区的财务账目包括收支出情况。就连收费关于本人交物业费管理清单，也无原告盖章收费。物业管理费一直不是交由原告方，而是交给李一凡个人，与原告方无关。被告方不承认原告方有履行了物业管理的权利，责任及能力。二、江南办事处出具的处理意见证明不了原告与小区形成物业服务合同的事实及在管理，李一凡自身就是该办事处员工。存在利害关系。不具有法律效力和服务在管。三、公共部分电费分摊人民币20元每月。怎么来怎么算？无任何法律支持。就李一凡在小区占用公共收益和250元每月每个车位长达六年多来，足以支付公摊电费等费用。原告方出具的物价局收费标准哪一条原告方可以收取250元每月每个车位。请原告方拿出停车收费证据。按照中华人民共和国《物权法》，只能收取60元每月至80元每月。原告方简直就是自导自演霸王条款。四、原告方必须出具原告与李一凡工资帐目、社保流水。而不是一纸说明就形成劳务合同关系，违背了《中华人民共和国劳动法》。综上所述。该案件。原告方主体不明确。小区的实际为李一凡挂靠他人物业公司。管理混乱。家庭式经营。违规经营。应将违规收入的停车费清算退还给全体业主及被告人。法院应不予以支持原告在本小区合法的主体性以及实际在服务。以最高人民法院新规规定。挂靠经营不受法律保护。该原告本身就欺骗了业主们，被告及法院。被告人及诉讼代理人认为主体不明确。不能认为服务了就要交费。完全错误。该案不成立。本人拒绝交付给原告。补充答辩状称：1、李一凡签名协议造假及没有按所谓的“协议”条款内容为小区服务。2、李一凡公章造假。3、李一凡霸占公共扬所违章建筑。4、李一凡六年多来霸占公共收益，停车费250元每辆每月达百余辆，从无未做财务报表，从未清算达百万余元。5、李一凡强行拦车，派亲戚朋友多次殴打业主，是否会物业行为。6、李一凡接收小区后造成电梯停了三部，后来又少了盗失5万多元的电梯配件（有派出所报警记录）。7、李一凡在管理期间，长期存在过期灭火器及造成档口失火火灾。8、李一凡管理的小区造成偷税漏税。以上是我们小区业主发现的这些问题，大部分人不交物业管理费的主要原因。希望法院现场调查核实，以及检察查院介入和媒体曝光。本院查明的案件事实经审理查明，2009年7月6日，被告詹燕强购买位于惠州市××单元××房（建筑面积为139.53㎡）。2011年8月19日，XXX园小区业主代表与原告惠州泰康华物业管理有限公司签订《物业公司接手“XXX园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》，载明鉴于小区现实情况，由江南办事处、街道居委会参与见证，全体现入住业主通过投票选举的形式，决定委托泰康物业公司自2011年8月起接手XXX园小区的物业管理服务，泰康华物业公司委派代表为李一凡。2012年10月11日，惠州惠城区物价局出具关于原告惠州泰康华物业管理有限公司对XXX园物业收费的《物业服务收费备案表》，实行政府指导价物业服务收费备案标准0.98元/平方米·月。被告詹燕强支付物业管理费至2016年12月，自2017年1月起至2017年12月，被告詹燕强未向原告缴纳物业管理服务费。原告多次催讨，被告拒不缴纳物业管理服务费，原告遂委托代理律师将被告詹燕强起诉至本院要求解决纠纷。该案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付2017年3月至2017年12月3部车辆保管(停放）费6750元的诉讼请求。原告称双方约定公摊电费按20元/月的标准计算，被告不予认可。原告提交的电费发票显示，用户名称为惠州汇丰房地产开发有限公司。庭审中，被告代理人称不知被告是何时入住的，也不知道被告交物业管理费到何时。被告从未拖欠原告任何费用，认为原告提交的所有证据与被告无关，属李一凡个人行为，李一凡与原告无任何员工上下关系，出具不了任何公司与员工之间的聘用合同、社保流水、工资账目，属正常公司聘用人员的劳动合同关系。另查明，XXX园业主委员会成立并于2016年10月18日在惠州房产管理局备案。该业委会曾与原告发生纠纷经江南街道办进行协调。2017年11月22日，惠州市惠城区人民政府江南街道办事处出具《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》，“三、关于过渡期间小区物业管理问题，在新的物业公司进场前，为保障小区业主生产生活不受影响，小区物业管理暂由泰康华物业有限公司负责，由居委会对服务质量进行监督。泰康华物业有限公司应切实做好设施设备的维护，新物业公司产生后，泰康华物业有限公司应积极配合好交接工作。”原告于2018年1月搬出小区，新的物业服务单位进驻该小区。再查明，本院审理的（2018）粤1302民初528号原告惠州泰康华物业管理有限公司诉被告杨国辉物业服务合同纠纷一案，本院已于2018年11月6日作出判决，判决被告杨国辉应在判决发生法律效力后十日内向原告惠州泰康华物业管理有限公司支付自2016年10月起至2017年11月的物业管理服务费1269.8元。因被告杨国辉不服判决向广东省惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民初416号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。被告杨国辉不服广东省惠州市中级人民法院判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申6340号《民事裁定书》，裁定驳回杨国辉的再审申请。以上事实有原、被告的诉讼主体资格证明、《商品房买卖合同》、《物业服务收费备案表》、《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》、收据、快递单和记录、公摊电费发票及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，原告惠州泰康华物业管理有限公司与被告詹燕强形成事实上的物业服务合同关系。理由如下：1、被告詹燕强认可其向案外人李一凡缴纳物业管理服务费，而据（2018）粤1302民初528号《民事判决书》查明的事实，案外人李一凡认同在管理XXX园小区期间，系代表原告在XXX园小区从事物业管理服务工作。被告称李一凡系挂靠原告进行违规经营不应受法律保护，但未提交证据予以证实，本院不予采纳其抗辩意见。2、在XXX园业委会与原告发生纠纷时，惠州市惠城区人民政府江南街道办事处进行调解并出具《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》，可以看出，XXX园小区新物业公司产生前，物业管理由原告负责。综上，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。虽在此期间，原告与被告詹燕强等该小区业主产生矛盾，但原告继续提供物业管理服务，被告詹燕强作为该小区业主接受了原告提供的物业管理服务，负有向原告缴纳物业管理服务的义务，故原告要求被告詹燕强缴纳自2017年9月起至2017年12月的物业管理服务费1640.8元（0.98元/㎡/月×139.53㎡×12个月），原告诉请的物业管理费1640.4元，没有超出0.98元/㎡/月，合理有据，本院予以支持。被告詹燕强辩称原告未与其或者业委会签订合同，没有依据提供物业管理服务，与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告按20元/月的标准支付公摊电费，但未能提供证据证明双方有此约定，原告虽提交了相应期间的电费发票，但未能举证公摊电费的分摊方式，故其要求被告支付公摊电费，本院不予支持。另，被告詹燕强向本院提交调查取证申请，要求调取：1、原告与李一凡是否是黑物业行为；2、以及为什么后期大部分业主不交费原因；由于上述调查实现与本案被告詹燕强是否应缴纳物业费无直接关联，本院不予调取。被告詹燕强认为原告提供的物业管理服务质量低及侵害该小区的全体业主的权益等情况，应另外寻求合法途径解决，而不是其个人拒交物业费的合法理由。原告申请撤回对车辆保管费的诉讼，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告詹燕强应在本判决发生法律效力后十日内支付原告惠州市泰康华物业管理有限公司物业管理费1640.4元。二、驳回原告惠州市泰康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交39元），由被告詹燕强负担11元，原告惠州市泰康华物业管理有限公司负担39元。原、被告应在本判决发生法律效力之日起七日内将由其负担的受理费39元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年十月二十一日法官助理潘露诗书记员李超