四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终15589号 上诉人（原审原告）：旷雪莲，女，1980年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：彭程，四川齐协律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈珍妮，女，1984年1月12日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：李勇盛，四川精济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史建川，四川精济律师事务所律师。 原审第三人：成都市恒大新西城置业有限公司。住所地：四川省成都市青羊区提督街99号36层。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1985年6月20日，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 上诉人旷雪莲与被上诉人陈珍妮、原审第三人成都市恒大新西城置业有限公司（以下简称恒大新西城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初14304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 旷雪莲上诉请求：撤销一审判决，改判陈珍妮向旷雪莲返还523327元，并自起诉之日起按照银行同期贷款利率向旷雪莲支付资金占用利息，本案一、二审案件受理费由陈珍妮承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误。具体表现在：1.关于“旷雪莲与恒大新西城公司于2016年8月27日签订合同”的事实。在2016年8月27日，旷雪莲尚不知晓恒大新西城公司开发的案涉房地产项目，也不认识陈珍妮，根本不存在一审查明的在此时签订商品房买卖合同及补充协议的事实。更何况，商品房买卖合同中载明有具体日期，但补充协议中却无签约日期，旷雪莲亦不持有补充协议。且商品房买卖合同是旷雪莲与恒大新西城公司之间签订，该双方之间关于购房奖励的约定，与陈珍妮无关。2.关于“陈珍妮将房屋转让给旷雪莲，在陈珍妮安排下，旷雪莲与恒大新西城公司就案涉商铺签订合同价款一致的买卖合同及补充协议”的事实。一审中，并无任何一方举示陈珍妮与恒大新西城公司之间就案涉19号商铺签订了合同或补充协议，一审查明部分所认定的前述事实，缺乏对应证据。旷雪莲认为，陈珍妮预定或认购了19号商铺且有意对外转让或转移买卖合同签约权，应是客观事实，但不能因此认定陈珍妮与旷雪莲之间转让的是房屋，更不能确认陈珍妮、旷雪莲分别与恒大新西城公司签订了合同价款一致的商品房买卖合同及补充协议。一审的这一错误事实认定，过于主观，并导致其后认定陈珍妮在房屋转让交易中谋取利益的错误结论。3.关于“旷雪莲与陈珍妮之间，是否除案涉19号商铺之外，还就另一套商铺存在转让关系”的认定。其一，即使一审法院认为旷雪莲的举证不足以证明成立另一套商铺转让关系，则认定该主张不成立即可，但不应认定“并不存在另一套商铺”；其二，一审基于旷雪莲与陈珍妮之间是房屋转让关系，进而推定陈珍妮有权获得转卖溢价款124992元，以及陈珍妮同时有权取得购房奖励，该推定完全没有事实和法律的依据。二、一审适用法律错误。具体表现在：1.一审法院适用的所谓“日常生活经验”，明显有违证据规则。2.陈珍妮虽否认与旷雪莲之间就另一商铺存在交易的口头约定，但陈珍妮多收取旷雪莲523327元的事实客观存在。在当事人主张的法律关系性质及合同效力与法院经审查认定不一致的情况下，法院依法应向当事人释明，告知当事人可变更诉讼请求。本案中，一审法院如果审查认为陈珍妮与旷雪莲之间不存在另一商铺的房屋买卖合同关系，则应向旷雪莲进行释明，旷雪莲可基于不当得利向陈珍妮主张返还523327元。3.陈珍妮多收取旷雪莲523327元是事实，陈珍妮试图将该笔款项据为已有，没有任何依据。一审法院应适用证据规则第二条的规定，对旷雪莲要求返还款项的主张予以支持。三、一审拖延审限，将简易程序转换为普通程序审理，并责令旷雪莲补交诉讼费，加重了旷雪莲的负担，有意偏袒陈珍妮。同时，一审法院认定旷雪莲丈夫李国林应系本案当事人，并据此认为要么追加李国林，要么由李国林出具放弃参加本案诉讼的承诺书，是程序错误。本案的处理与李国林无任何关系，旷雪莲在一审中已明确该意见，但一审法院未予采纳。 陈珍妮辩称，旷雪莲在一审中明确其要求陈珍妮返还款项的事实依据，是“双方之间就案涉19号商铺之外，还就另一商铺支付了预付款523327元，但至今陈珍妮未就另一商铺安排开发商与旷雪莲签约，据此陈珍妮应将基于另一商铺收取的预付款退还旷雪莲”，但对此旷雪莲没有举示充分证据证明，一审法院据此驳回旷雪莲的诉讼请求，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 恒大新西城公司述称，旷雪莲、李国林与恒大新西城公司之间就案涉19号房屋签订了商品房买卖合同及补充协议是事实，补充协议中约定了购房奖励、返利的内容，恒大新西城公司已按此项约定实际向旷雪莲、李国林支付了三次返利。对一审判决的结果以及旷雪莲的上诉请求，请二审法院依法审查认定。 旷雪莲向一审法院起诉请求：1.判令陈珍妮返还旷雪莲523327元购房预付款；2.本案的诉讼费由陈珍妮承担。 一审法院认定事实：2016年8月27日，恒大新西城公司与旷雪莲、李国林签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，主要约定：恒大新西城公司以清水成交价为796673元将位于青羊区的商业用房出卖给旷雪莲（份额99%）、李国林（份额1%）。补充协议第二条约定奖励支付时间：2017年1月1日至10日发放2016年及2017年当年的购房奖励（成交价的20%），金额￥159334元；2018年1月1日至10日发放2018年当年的购房奖励（成交价的10%），金额￥79667元；2019年1月1日至10日发放2019年当年的购房奖励（成交价的10%），金额￥79667元；2020年1月1日至10日发放2020年当年的购房奖励（成交价的10%），金额￥79667元。收款人旷雪莲，收款账号：62×××41。 2017年7月17日，恒大新西城公司出具《收款收据》，载明今收到旷雪莲、李国林交来的恒大翡翠华庭12号楼商铺1019号房款，金额796673元。 恒大新西城公司起初就涉案商铺与陈珍妮签订了买卖合同，约定售价为796673元，且陈珍妮支付了406673元购房款。后因陈珍妮将房屋转让给旷雪莲，在陈珍妮的安排下，旷雪莲与恒大新西城公司就涉案商铺签订了合同价款一致的买卖合同及补充协议。 2019年3月6日，李国林出具了《承诺书》，载明李国林同意旷雪莲就涉案共有房屋产权益事项单独作为原告起诉，自愿放弃作为共同原告提起诉讼。 一审法院认为，第一，旷雪莲主张陈珍妮返还523327元属购买另一商铺的预付款，但根据查明的事实，本案并不存在所谓的“另一商铺”。根据“谁主张，谁举证”的举证责任分配规则，旷雪莲应当对此承担举证不能的不利责任；第二，结合开发商恒大新西城公司的陈述，可以认定，陈珍妮本欲以796673元的价格购买涉案商铺，后与旷雪莲协商一致，将购买人变更为旷雪莲并与开发商恒大新西城公司签订了买卖合同及补充协议，约定的商铺价款为796673元、分期支付的返利款为398335元。正因为本案中存在分期支付的返利款，而付款人为开发商恒大新西城公司，故本案中并未签订转售合同，而是以变更购买人的形式转卖商铺。陈珍妮主张其余124992元属转卖的溢价款，更符合日常生活经验。旷雪莲主张返还购房预付款523327元，无合同及事实依据，一审法院不予支持。综上，对旷雪莲的诉讼请求，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决驳回旷雪莲的全部诉讼请求。一审案件受理费9033元，保全费3120元，合计12153元，由旷雪莲负担。 二审中，旷雪莲提交以下新证据： 1.拍摄时间为2018年8月，案涉19号房屋所在楼盘的照片，共五张，拟证明：因小区业主集体抵制内部商铺，旷雪莲购买案涉19号房屋后进行的经营活动受到严重影响，目前处于关停状态，因此，旷雪莲并未就该房屋获得预期收益。由此证明旷雪莲与陈珍妮之间也不可能对转让该房屋约定所谓的溢价款； 2.2017年3月16日、3月19日的支付宝转账截图，拟证明：对于案涉19号房屋，中介方陈绍川代旷雪莲向陈珍妮支付了定金3万元，该款项并未包含在旷雪莲向恒大新西城公司支付的购房款之中，由此可见，陈珍妮已基于向旷雪莲转让该房屋实际获利，故不存在陈珍妮所称的其余124992元属于转卖溢价款的事实。 经质证，陈珍妮对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，理由是：案涉19号房屋的实际经营情况，与本案中陈珍妮主张的返还款项权利之间，不具有关联性；案外人向陈珍妮的付款事实，亦与本案无关。恒大新西城公司的质证意见，与陈珍妮一致。 经审查，本院认为，证据1的图片内容显示系案涉19号房屋所在楼盘，真实性能够确认，但旷雪莲接收该房屋并用于实际经营的事实，与本案中旷雪莲基于与陈珍妮之间就另一商铺达成买卖合意，但因未实际履行而要求陈珍妮退还就另一商铺收取的预付款这一主张是否成立之间，不具有关联性，本院对此不予采信。证据2系复印件，真实性不能确定，即使该证据属实，旷雪莲针对案涉19号房屋是否向陈珍妮支付定金的事实，亦与本案中旷雪莲向陈珍妮主张退还另一商铺预付款的认定之间，不具有关联性，本院对此不予采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，旷雪莲、李国林与恒大新西城公司就青羊区商业用房签订了商品房买卖合同及补充协议。2017年7月17日，旷雪莲通过银行转账方式向恒大新西城公司支付购房款39万元，其余购房款406673元系由陈珍妮在此前已向恒大新西城公司支付的房款直接转化为旷雪莲、李国林的购房款。恒大新西城公司认可旷雪莲、李国林已付清案涉19号房屋的全部房款。 二审中，旷雪莲明确：其主张退还的523327元的构成，是以旷雪莲向陈珍妮支付的93万元，减去陈珍妮仅应就案涉19号房屋收取的购房款406673元；此外，旷雪莲对其与李国林共同作为购房人，与恒大新西城公司就案涉19号房屋签订合同的事实虽无异议，但认为签约时间并非系合同中载明的2016年8月27日，而是2017年7月17日；同时表示，该签约时间所涉及的事实，与旷雪莲在本案中的主张没有影响。 恒大新西城公司则述称，由于案涉19号房屋是由陈珍妮先购买，根据恒大新西城公司的销售政策，首付款实际支付比例达总房款30%以上的，购房人若另行转让房屋，可直接在恒大新西城公司处进行更名。旷雪莲、李国林实际与恒大新西城公司签订合同的时间，应是在2017年，而非合同载明的2016年8月27日，但由于同一房屋不能同时存在两份商品房买卖合同，因此在旷雪莲、李国林与恒大新西城公司签约后，陈珍妮与恒大新西城公司在此前签订的协议，应已作销毁处理，故无法向法庭提交相应证据，也不能确定陈珍妮所签协议是正式的商品房买卖合同，还是认购协议或其他。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：旷雪莲要求陈珍妮退还预付款523327元的主张能否成立。现评判如下： 本案中，旷雪莲与陈珍妮之间未签订有书面协议，旷雪莲作为原告，主张双方针对案涉19号房屋之外的另一商铺达成转让合意并据此向陈珍妮支付了另一商铺的预付款523327元；而对此主张，陈珍妮明确表示不认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，旷雪莲有义务提供证据证明其与陈珍妮之间就另一商铺达成了转让的合意。但旷雪莲对此主张，除自己的单方陈述外，未提交其他证据予以佐证，旷雪莲基于另一商铺转让关系成立，进而要求陈珍妮退还已收预付款523327元的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院对此不予支持，适用法律正确，本院予以维持。 就案涉19号房屋，陈珍妮、旷雪莲一致确认，应由旷雪莲向陈珍妮支付406673元。但，旷雪莲已向陈珍妮实际支付的93万元中，除案涉购房款406673元外，对其余523327元的款项性质，双方存在分歧。二审中，陈珍妮抗辩认为在双方之间针对案涉19号房屋建立的买卖合同关系中，约定了恒大新西城公司向购房人返利的购房奖励，应由旷雪莲支付给陈珍妮，该笔奖励款加上转让房屋的溢价款一并构成了前述523327元。但对此意见，陈珍妮并无证据佐证。本院认为，本案中，旷雪莲并非基于案涉19号房屋与陈珍妮建立的买卖合同关系而向陈珍妮主张退还523327元，故，陈珍妮关于该523327元款项性质的辩称意见，与本案的处理无关，本院对此不作评判。 至于旷雪莲上诉主张一审法院未依法释明，存在程序违法的问题。本院认为，在民事案件中，应先审查当事人之间的合同关系是否成立，进而认定具体的法律关系性质及合同效力。本案中，一审法院经审查认定旷雪莲据以主张权利的基础法律关系尚不成立，此情形并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”所规定的人民法院依法行使释明权的适用范围。一审法院未向旷雪莲进行释明，并无任何程序违法之处。本院对旷雪莲的该项上诉主张，不予支持。 旷雪莲上诉要求陈珍妮支付资金占用利息的主张，因其在一审中并未就此提出诉请，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，该主张依法不属于本案二审的审理范围，本院对此不作处理。旷雪莲可另行主张权利。 综上，旷雪莲的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9033元，由上诉人旷雪莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一九年十月二十一日 书记员 王朝阳