辽宁省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）辽民申5300号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：大连保利红旗房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍村。法定代表人：何智韬，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑德海，北京大成（大连）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：秦琳，女，1987年6月21日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：宋望，男，1984年9月26日生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。再审申请人大连保利红旗房地产开发有限公司（以下简称保利红旗公司）因与被申请人宋望、秦琳商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省大连市中级人民法院(2018)辽02民终4091号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。保利红旗公司申请再审称，请求依法再审；撤销一审判决第一项及二审判决第一、二、三项，判决保利红旗公司不承担任何责任；本案一审、二审、再审的案件受理费和其他诉讼费用全部由被申请人承担。(一）原审判决认定保利红旗公司在“逾期办证”问题上存在过错并承担责任属于认定事实错误。首先，保利红旗公司在“逾期办证”问题上没有任何过错。第一，案涉房屋没有取得权属证书是由于政府的原因和责任导致的。大连市甘井子区红旗街道分别于2012年10月9日及10月31日向保利红旗公司以及大连市国土资源和房屋局出具了“动迁情况说明”及“关于红旗水泥制品厂项目拆迁情况的函”明确说明：红旗街道负责案涉楼盘所在的土地拆迁，由于该项目摘牌时未动迁形成净地，在动拆迁过程中出现的任何纠纷及其他事宜均由红旗街道负责。同时，被申请人向原审法庭出具的《规划局回复》中也明确写明：案涉房屋未取得登记备案手续的原因正是由于案涉房屋北侧有未拆迁建筑物，而不是作为出卖人的保利红旗公司的原因，以上两个函件和回复内容已经充分说明案涉房屋未取得登记备案手续的原因及责任的认定问题。第二，不管是根据双方合同第十五条的约定还是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条都规定了出卖人承担逾期办证责任的前提条件是“由于出卖人的原因”。在出卖人组织施工、勘察、监理、设计单位履行完毕房屋的竣工验收程序这一约定义务后，由于政府原因未拆迁完成，导致不能办理产权证属于政府的原因，不属于合同约定和法律规定出卖人的义务，不存在追究出卖人的违约责任问题。第三，“保利?西山林语”项目除了案涉房屋所在1号楼宇之外均已经如约办理完毕相关权属登记，案涉房屋正是由于拆迁的原因导致目前暂时办理不了产权证，说明了不是因为出卖人的过错。第四，原审判决认定保利红旗公司在明知案涉土地存在拆迁隐患的情形下仍与被申请人签订案涉《商品房买卖合同》，主观上存在过错是错误的。一方面，保利红旗公司基于对政府的信赖而与政府签订国有土地出让合同，不存在所谓“恶意”；另一方面，被申请人在签订案涉合同时对案涉土地没有净地也应是明知的，在这种情况下认定保利红旗公司承担责任是错误的。(二）案涉《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定也是经合同双方协商一致并自愿签订，是双方的真实意思表示且不存在我国《合同法》规定的合同无效的情形，是合法有效的。1、《商品房买卖合同》说明中明确表述“按照平等自愿原则，在不违反国家法律、法规及政策的前提下，合同双方均可自行约定或补充约定相关条款，也可对示范文本条款进行修改、增补或删减。”作为完全民事行为能力人，被申请人完全能够依法行使自己的民事权利，其购买案涉商品房完全应该是经过深思熟虑之后所做的决定，对其所签的合同条款也均经过字斟句酌并与保利红旗公司充分协商后自愿签订，不应在自愿签订合同并已经实际履行后主张合同或合同条款无效，原二审法院判定该条款无效也是错误的。2、案涉《商品房买卖合同》绝非格式合同而且该第十五条关于逾期办理产权登记违约金的约定也并非格式条款。条款明确约定因为保利红旗公司的原因逾期办理产权证，保利红旗公司愿意支付违约金，并没有免除自己责任、加重对方责任，更没有排除对方主要权利，原二审判决认定该第十五条约定属于格式条款而无效是错误的。3、本条明确列明了三项选择，被申请人方自愿选择了第三项且自认其他的购房者有未选择第三项的情况；同时，双方在案涉补充协议第十四条第一款至第三款还约定：合同及补充协议系由双方在平等协商的基础上共同确认等内容，被申请人又以“格式条款”为由主张无效是错误的。(三）即使人民法院认定保利红旗公司在所谓逾期办证一事上存在过错而且也认定案涉《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办理产权登记违约金“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效，判令保利红旗公司承担责任的时间结点也是错误的。截至2016年7月18日，案涉房屋办理登记备案手续所需由保利红旗公司提供的全部资料已经提供完毕，仅剩余的两项文件（即：规划及质检站备案资料）确因拆迁问题无法取得，但这并非保利红旗公司的原因。即使人民法院判令保利红旗公司承担责任，违约金也应计算至2016年7月18日，而不应计算至原一审立案之日。保利红旗公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。宋望、秦琳提交意见称，保利红旗公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。（一）合同违约责任是无过错责任，即不以合同当事人是否存在过错确定违约责任。保利红旗公司认为违反合同约定、逾期多年仍不能为购房者办理房屋产权证书因其不存在任何过错不用承担任何责任的理由在法律上没有依据。保利红旗公司明知该土地上存在政府动迁尚未完成、有待拆迁的建筑物未能拆迁阻碍施工的事实，却实行对一号楼部分施工，另一部分采取预留钢筋拉筋头的方式等待拆迁完成再行分期建造，至今多年仍未完成一号楼的规划图施工图确定的施工，还期满被申请人称一号楼建筑物已经通过竣工验收，也未取得政府发给的建设工程竣工备案证。所以二审判决由保利红旗公司承担逾期办证违约金的法律责任是完全正确的。（二）二审判决根据法律上的公平原则和合同法关于格式条款的相关规定，准确认定案涉合同关于逾期办证违约金的限制性条款无效正确。（三）保利红旗公司认为逾期办证违约的截止时间为2016年7月18日错误。本院经审查认为，关于保利红旗公司应否承担逾期办理产权证的违约责任问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超出一年买受人仍无法办理房屋权属登记的，则自该一年届满之日起，出卖人承担违约责任。本案中，被申请人已履行支付购房款的合同义务，保利红旗公司亦应在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。虽然保利红旗公司主张没有取得房屋权属证书的原因是由于政府未能完成拆迁相关建筑物所致，但是保利红旗公司在缔约时明知政府不能如期交付净地、房屋产权证可能无法按时办理的情况下，未向被申请人说明相关情况，仍与其签订商品房买卖合同并约定逾期办证的违约责任，其主观过错明显，应当承担相应责任。且保利红旗公司于2016年7月18日才取得办理房产证所必需的大连市公安消防局出具的消防验收合格证明的行为，也超出了合同约定的期限，表明其自身亦存在未按期履行合同义务的行为。因此，保利红旗公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应当承担违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》第十五条既约定了违约金的支付标准为已收房款的日万分之一，又对该违约金数额设定了上限，即不得超过已付房价款的0.1%，表明保利红旗公司最多只承担十天逾期办证的违约责任。保利红旗公司在已预见到案涉房屋产权证可能无法按时办理的情况下，既未告知购房人相关风险，也未向购房人就该限定性条款尽到特别提示和说明义务，而是直接在合同中对其所应承担的逾期办证违约责任加以限制，违反了《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》关于格式条款的相关规定。被申请人接收房屋后，保利红旗公司至今无法办理产权证，且办理产权证的障碍尚未消除，故二审判决认定双方关于“最多不超过已付房价款的0.1%”的约定无效，符合法律规定。关于计算逾期办证违约金的截止时间问题。如上文所述，保利红旗公司在明知存在政府未交付净地的情况下仍与被申请人签订商品房买卖合同，主观上存在过错，应当承担违约责任。因合同约定违约金计算标准为按日计算，且至今仍无法办理产权证，故原审判决计算违约金至被申请人一审主张的截止时间并无不当。保利红旗公司主张违约金应计算至2016年7月18日，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回大连保利红旗房地产开发有限公司的再审申请。审判长  关鹿凝审判员  姜 峰审判员  王颖姝二〇一九年十月二十八日书记员  张雪萌