沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0113民初6665号原告：周俊，住址辽宁省新民市。原告：冯刚，住址辽宁省新民市三道岗子。委托诉讼代理人：周俊，系原告冯刚的妻子。被告：沈阳诚丰金源房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈北新区站前街11号（3-1-3）。统一社会信用代码：91210113780095169N。法定代表人：何传清，系该公司经理。委托诉讼代理人：何婷婷，汉族，系该公司法务人员。原告周俊、冯刚与沈阳诚丰金源房地产开发有限公司（以下简称“诚丰金源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人周俊、被告诚丰金源公司委托诉讼代理人何婷婷到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期违约金32,075元（从2016年10月25日至2019年7月31日，共计1010天），2019年8月1日起至被告交房当日按全款金额的日万分之一继续计算现金结清；2.判令被告继续履行双方签订的补充协议直到交房为止；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月21日，原告与被告诚丰金源公司签订了至尊广场内部认购协议，由原告购买了被告开发的位于沈阳市沈北新区虎石台站前街11号星城国际花园三期至尊广场房屋，全款交付金额317,584元，协议约定被告在2017年10月31日前交房，被告未按合同约定交房。2017年11月10日，原告与被告签订了补充协议，该协议约定从原告最后一次交房款日期到被告具备交房条件为止，被告按原告所交全部款项的日万分之一支付违约金。2019年1月9日，双方又签订了补充协议，该协议约定，被告在2019年7月31日无法交房，当日结清之前违约金，后续违约金按2017年11月签订的补充协议继续计算至交房为止。被告没有按期支付逾期违约金，双方协商不成，特诉至法院。被告诚丰金源公司辩称，我公司与原告签署的至尊广场内部认购协议，在合同签订时，我公司尚未取得商品房销售许可证，涉案房屋属于法律上禁止预售的商品房，因此我公司与原告签署的认购协议应属无效合同。即便至尊广场内部认购协议有效，我公司与原告于2019年1月15日就涉案房屋签订了正式的商品房买卖合同，该合同就交房日期、违约金均作出了最新的约定，该合同最新的约定应视为对至尊广场内部认购协议及补充协议相关条款的协议变更，故违约金应从2019年7月31日起计算，56天，共计1788元。双方已就交房日期、违约金条款重新达成了新的合同，应当按照新的合同约定继续履行，而不应再依据补充协议的条款继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月21日，原、被告双方签订了《至尊广场内部认购协议》，原告认购了被告诚丰金源公司开发的至尊广场1-3栋1单元12层1号的房产一套，建筑面积暂定86.3平方米，认购总价317,584元。该协议约定在协议签订时原告需向被告诚丰金源公司支付定金1万元，被告诚丰金源公司应在2017年10月31日前将涉案房产交付给原告，如被告延期交房，需按日向原告赔偿违约金。原告于协议签订当日交付定金1万元，并于2016年10月25日将购房款全额交齐，2017年10月31日，被告诚丰金源公司未能如期交付涉案房产。2017年11月4日，原、被告双方经协商签订《补充协议》，该协议约定被告诚丰金源公司以原告最后一次交付房款日期起，按照原告所交房款的日万分之一，向原告支付违约金，交房当日统一结算，被告诚丰金源公司必须将涉案房产于2018年12月31日前交付原告使用。2019年1月9日，原、被告双方经协商又签订《补充协议》，该协议约定原认购面积86.3平方米，原认购单价每平方米3680元，备案面积85.53平米，备案单价每平方米4371元，因备案价与原认购价差异导致多交的税款由原告承担（按差额款10%结算），在结算违约金时统一结算，被告不再向原告收取备案价与原认购价之间的房款差额。该协议还约定若被告诚丰金源公司于2019年7月31日无法如期交房，当日结算之前的违约金，后续违约金依按原告所交房款的日万分之一计算直至实际交房之日止。2019年1月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同约定由原告购买被告诚丰金源公司开发的位于沈北新区,建筑面积85.53平方米的房产，每平方米4371元，房产总价373,852元。该合同约定被告诚丰金源公司应当在2019年7月31日前，将经验收合格的商品房交付原告，如逾期交房的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告诚丰金源公司应从合同约定房产交付日的第二日即2019年8月1日起至实际交付房产之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。被告诚丰金源公司至今未能交付涉案房产，未能给付原告违约金。在诉讼过程中，被告公司诚丰金源公司称涉案房产于2018年8月2日下发《商品房预售许可证》，双方签订的《商品房买卖合同》已进行了网上备案，涉案房产至今未达到验收标准，暂无法交付给原告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据相关法律规定，被告诚丰金源公司未取得商品房预售许可证明，与原告订立的商品房预售协议本应无效，但在起诉前，被告诚丰金源公司已取得商品房预售许可证明，故可以认定商品房预售合同有效。结合本案，原、被告双方签订的《至尊广场内部认购协议》、二份《补充协议》、《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规关于效力性的强制规定，合同有效，双方均应恪守履行。又上述协议、合同是随着合同履行进展逐步形成的，各协议、合同之间矛盾或约定不明之处应结合形成时间、双方当事人的真实意示表示、履约等情况综合分析、认定。本案中，被告诚丰金源公司初次协议明确于2017年10月31日交付涉案房产，但至今未能交付，已构成持续违约，应按约定承担相应的违约责任。在商品房买卖合同签订前经协议已确认，被告诚丰金源公司以原告最后一次交付房款日期起，按照原告所交房款的日万分之一向原告支付违约金，故原告主张以购房款317584元为基数，从2016年10月25日至2019年7月31日止，按日万分之一计算的违约金由被告给付，具有事实及法律依据，本院予以支持。商品房买卖合同签订后，原、被告双方就被告逾期交房已明确约定按照原告所交房款的日万分之一向原告支付违约金，故原告主张以购房款317,584元为基数，从2019年8月1日至原告起诉日即2019年8月16日止，按日万分之一计算的违约金由被告给付，也具有事实及法律依据，本院予以支持。又被告实际交付房产尚未发生，且交房日期无法确定，后续的逾期交房违约金本院暂无法处理，原告针对被告诚丰金源公司逾期交房的行为可另行通过其它程序主张权利。双方在履行协议过程中，已通过商品房买卖合同对之前签订的补充协议自愿协议变更，原告主张继续履行补充协议无事实依据，本院不予支持。被告诚丰金源公司与原告签订的认购协议、补充协议已明确约定了涉案房产及价格，交房时间，且被告诚丰金源公司已收取了购房款，又被告承诺的房产交付时间一再延后，故被告抗辩仅给付2019年7月31日以后逾期交房违约金的主张缺少事实及法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳诚丰金源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后七日内给付原告周俊、冯刚逾期交房的违约金（以购房款317,584元为基数，从2016年10月25日至2019年8月16日止，按日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。二、驳回原告周俊、冯刚的其他诉讼请求；案件受理费600元，减半收取300元，被告沈阳诚丰金源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇一九年十月十八日书记员  徐 波本案所涉及的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。