湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0304民初3100号 原告:湘潭市乐家物业有限公司，住所地湘潭市葩金路4号霞光山庄。 法定代表人：陈凯鑫，总经理。 委托诉讼代理人:王刚，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。 被告：颜和平，男，1957年11月20日出生，汉族。 被告：颜宇飞，男，1986年10月18日出生，汉族。 原告湘潭市乐家物业有限公司（以下简称乐家物业）与被告颜和平、颜宇飞物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐家物业委托诉讼代理人王刚和被告颜和平到庭参加诉讼。被告颜宇飞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告乐家物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费4383元；2、判令被告支付逾期违约金1315元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与湘潭市霞光物业有限公司于2011年3月4日签订了一份《前期物业服务协议》，该协议约定湘潭市霞光物业有限公司为被告所居住的小区提供物业管理服务，同时该协议还对业主交纳物业费金额、支付期限、违约责任等进行了明确约定。期间，湘潭市霞光物业有限公司因经营不善，无法继续服务该小区，遂与原告签订了一份《物业管理服务移交协议》，该协议约定由原告按照前期物业服务协议约定为该小区提供物业服务并公告小区所有业主。从2015年3月1日起，被告开始欠交物业费。至2018年2月28日止，被告已欠交物业费4383元，经原告多次上门和书面催告，被告均未按时交纳物业服务费。根据前期物业协议约定，被告因逾期欠交的须以每日千分之三向原告支付逾期违约金。因违约金总额已超出未交物业服务费总额，依据合同法的约定，逾期违约金按本金的30%计算于法有据，被告应向原告支付1315元违约金。为维护原告自身合法权益，原告遂诉至法院，并提出上述诉讼请求。 被告颜和平辩称：答辩人家里厨房漏水，请物业来处理，物业不管，因物业不履行职责，答辩人才没交物业费；答辩人从未收到物业交费通知，根据物业履行约定，应将物业费冲抵答辩人家里的财产损失，且答辩人欠交物业费已经四年了，符合物业法两年以上未收取费用的自动放弃费用收取权利的规定；原告自接管华雅物业事务以来，一直都是只收费，不服务，小区管理混乱，小区车辆乱停、乱放，小偷随便出行，住在小区没有安全感。 被告颜宇飞未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：被告颜和平、颜宇飞系父子关系，其二人系湘潭市岳塘区书院路街道电工路1号华雅花园B1栋3单元060301号房屋业主，该房屋建筑面积为94.7平方米。2011年3月4日，被告颜和平与湘潭市霞光物业有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：湘潭市霞光物业有限公司向华雅花园小区提供物业管理服务，物业服务费按一楼0.98元/m2.月、二楼1.08元/m2.月、三楼以上（含三楼）1.18元/m2.月、门面1.18元/m2.月；车库、杂屋间5元/月。交房时先预交一年的物业管理服务费，以后每一年交纳一次；管理期限，从签订协议后至业主委员会产生为止；业主不按时交纳物业管理服务费，物业有权从逾期之日起，按应交物业管理服务费数额每日收取千分之三的滞纳金。后因湘潭市霞光物业有限公司经营不善，华雅花园小区由原告乐家物业接管并继续提供物业管理服务。被告自2015年3月1日起开始拖欠物业服务费，其未交纳2015年3月1日-2018年2月28日期间（共计三年）的物业服务费4383元。审理中，被告颜和平对欠交物业服务费期间无异议，但以原告未解决其厨房漏水问题造成其财产损失、物业管理混乱等理由拒付所欠交的物业服务费。因被告至今仍欠交物业服务费，原告遂诉至法院，请求判如所请。 本院认为，原告乐家物业为被告颜和平、颜宇飞所居住的华雅花园小区依法提供了物业管理服务，两被告作为华雅花园小区业主之一亦实际接受了原告的物业管理服务，两被告理应向原告交纳物业服务费。两被告对拖欠的物业服务费不予支付，应承担相应的民事责任，故原告诉请被告交纳物业服务费符合法律的规定。被告辩称“小区管理混乱、小区车辆乱停乱放”等辩解意见，因物业服务具有公共服务的性质，原告收取的物业管理服务费是原告为全体业主提供各项服务的资金来源，被告提出的前述抗辩亦不能反映物业服务的全部，在被告未提供证据证明原告的物业服务存在重大瑕疵的情况下，被告该项抗辩理由不构成其拒交物业服务费的合法依据，因此对被告该项辩称意见，本院不予采信；被告辩称“原告未解决其厨房漏水问题造成其财产损失”的辩解意见，因被告厨房漏水原因有待查明，不宜在本案中一并解决，被告对该问题可另诉解决；被告辩称原告诉请已过诉讼时效的辩解意见，因原告在本案中虽提交了其对被告的物业费催交通知照片，但照片上未显示送达地址，原告亦未提供其他证据证明物业费催交通知的签收或公示情况，故原告诉请被告交纳2015年度的物业服务费已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定的三年诉讼时效，对被告该项辩解意见，本院予以部分采信。综上，对原告诉请被告支付2015年3月1日-2018年2月28日期间（共计三年）的物业服务费4383元的主张，本院予以部分支持，即支持由被告向原告支付2016年3月1日-2018年2月28日期间（共计两年）的物业服务费2922元。因被告欠付物业服务费事出有因，并非恶意拖欠，且原告对被告反映的问题亦没有进行良好沟通和及时回复，可见原告在提供物业服务方面仍有待改进之处，故对原告诉请两被告对欠交物业费支付逾期违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十条、第八十三条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、被告颜和平、颜宇飞在本判决生效后五日内向原告湘潭市乐家物业有限公司支付2016年3月1日-2018年2月28日期间的物业管理服务费2922元； 二、驳回原告湘潭市乐家物业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告湘潭市乐家物业有限公司负担12元，由被告颜和平、颜宇飞负担13元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 杨    鸿 二〇一九年十月二十一日 法官 助理 徐  金  玉 代理书记员 徐金玉（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。