广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5234号上诉人（原审被告）：中山北大荒房地产开发有限公司，住所地广东省中山市中山一路99号第2层，统一社会信用代码914420000568218793。法定代表人：李伟庭，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫韵瑜，女，1986年2月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吕向前，广东国煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志森，广东国煌律师事务所实习律师。原审被告：深圳市新业正泰投资有限公司，住所地广东省深圳市南山区南光路桂庙花园2栋8A，统一社会信用代码91440300053958706D。法定代表人：李伟庭，该公司执行董事。上诉人中山北大荒房地产开发有限公司（以下简称北大荒公司）因与被上诉人莫韵瑜以及原审被告深圳市新业正泰投资有限公司（以下简称新业正泰公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北大荒公司上诉请求：撤销一审判决，驳回莫韵瑜的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决解除双方签订的涉案认购书属适用法律错误。1.涉案认购书已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且北大荒公司作为出卖人已经按照认购书的约定接受买受人莫韵瑜的购房款。2.本案应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认定涉案认购书为商品房买卖合同，并判决驳回莫韵瑜的全部诉讼请求，要求双方继续履行合同。因此一审法院适用该司法解释第四条是错误的。二、一审法院将涉案认购书仍作为预约合同处理，是极不公平的，偏袒纵容了莫韵瑜的违约行为，损害了北大荒公司的合法权益。1.从本案的相关证据及庭审陈述来看，一直是莫韵瑜因房价波动而恶意寻求解除认购书，并拒不按约定办理商品房买卖合同网签手续及申请按揭贷款，北大荒公司没有任何违约行为。从一审法院未支持莫韵瑜返还定金的诉讼请求也可以看出来。2.认购书签订后北大荒公司已经支付了涉案商品房的销售佣金68601.8元，就莫韵瑜支付的首期房款北大荒公司也支付了相关税费21239.45元以及本案律师费。如果北大荒公司将涉案商品房收回重新出售，不但失去了以较优房价交易的机会，也会大大延迟回笼资金时间，影响整个楼盘开发进度，北大荒公司因此遭受的损失难以估量。故北大荒公司因莫韵瑜的违约而遭受的损失远不是5万元定金能够补偿的。三、一审证据能充分证明莫韵瑜是恶意解约的情况下，一审法院判决北大荒公司需支付首期款利息是没有事实与法律依据的，使恶意违约者受益，有损诚信社会建设。莫韵瑜辩称，北大荒公司的上诉事实和理由没有依据，没有证据证实。不确认其中介费、税费损失，双方未签订正式合同是不可能产生这些费用的，中介费也是过高的。请求二审法院予以维持。新业正泰公司二审期间未发表意见。莫韵瑜向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《中庄翠庭认购书》；2.判令北大荒公司、新业正泰公司连带向莫韵瑜返还购房订金50000元，首期款项362036元，共计412036元及利息（并自起诉之日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息）。一审法院认定事实：2018年10月1日，北大荒公司（出售方）与莫韵瑜（认购方）签订《中庄翠庭认购书》，约定：认购方自愿认购中山市西区隆平路10号中庄翠庭6幢703房。该物业预测建筑面积约为98.58平方米，套内建筑面积约为82.41平方米，认购总楼价1372036元；付款办法为银行按揭付款，定金50000元须于签署本认购书时或之前付清；首期楼价款972036元须于2018年10月8日或之前付清；楼价款余款400000元须于2018年10月8日或之前付清或办理银行按揭；认购方须于2018年10月8日前，携带本认购书、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项到中庄翠庭销售中心签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，如申请按揭者须同时签署齐备按揭申请所需文件、递交按揭所需材料及缴清相关费用；认购方按约定付清全部楼价款及其他应付款项后，出售方承诺于2019年6月30日前将该物业交付认购方使用；认购方未依上述付款办法指定的日期按时或足额支付任何一期楼价款或认购方未依上述指定的日期签署《中山市商品房买卖合同》及相关文件，以及认购方未依上述付款办法指定的日期办理银行按揭手续，又未付款的，视认购方违约，出售方有权解约并没收认购方的已付定金，将该物业收回另行出售。若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，认购方对此并无异议。认购书签订当日，莫韵瑜向北大荒公司支付购房定金50000元。2018年10月25日，莫韵瑜向北大荒公司支付首期房款362036元。根据莫韵瑜和北大荒公司工作人员的对话录音显示，2018年12月20日，莫韵瑜丈夫与北大荒公司工作人员协商退房事宜，北大荒公司称已网签无法退，双方未能达成一致意见。新业正泰公司为李伟庭一人独资的有限责任公司，北大荒公司则是以新业正泰公司为唯一股东的非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司。一审诉讼中，莫韵瑜承认在北大荒公司售楼处张贴有《商品房买卖合同》条款，愿意在解除认购书的同时赔偿北大荒公司的合理损失，认为出售方可没收定金，但首期款应予返还。一审法院认为，本案系商品房预约合同纠纷。莫韵瑜与北大荒公司签订的《中庄翠庭认购书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，双方签订的《中庄翠庭认购书》系预约合同，预约合同是为订立本约作准备。债务人违约拒不签订本约的，不宜强制其缔结本约。故莫韵瑜要求判令解除双方签订的《中庄翠庭认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”莫韵瑜向北大荒公司支付50000元定金后，因个人原因不签订本约，根据上述规定，莫韵瑜无权要求返还定金。但因双方不再进行房屋交易，莫韵瑜向北大荒公司支付的购房款362036元，北大荒公司应退还莫韵瑜。虽然新业正泰公司为李伟庭个人独资的有限责任公司，北大荒公司是以新业正泰公司为唯一股东的非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，但本案的合同当事人为北大荒公司，在北大荒公司未经清算或者强制执行仍不足以清偿公司债务的情况下，直接要求由新业正泰公司对北大荒公司的债务承担连带责任于法无据。因而，莫韵瑜要求北大荒公司、新业正泰公司承担连带责任的诉讼请求一审法院无法支持。北大荒公司、新业正泰公司关于本案与新业正泰公司无关的抗辩意见成立，一审法院予以采纳；但北大荒公司、新业正泰公司的其他抗辩意见则不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，莫韵瑜的诉讼请求，部分有理，部分无据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除莫韵瑜与北大荒公司签订的《中庄翠庭认购书》；二、北大荒公司于一审判决生效之日起七日内向莫韵瑜返还购房首期款362036元并支付利息（利息以362036元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年1月3日起计至还清之日止）；三、驳回莫韵瑜的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7481元（莫韵瑜已预交），由莫韵瑜负担1481元，北大荒公司负担6000元（该款项由北大荒公司在一审判决生效之日起七日内迳付莫韵瑜，一审法院不另行收退）。本院二审期间，北大荒公司向本院提交如下证据：1.中介费付款申请单及结算表；2.银行业务回单；3.电子普通发票，以上三份证据共同拟证明北大荒公司已支付涉案商品房中介费68601.8元；4.预缴税款情况说明及相关缴税资料，拟证明北大荒公司已支付涉案商品房税费21239.45元。莫韵瑜经质证发表意见：这些证据都不是新证据，应在一审期间提交的，故不应采信。证据一中虽然有莫韵瑜名字，但无法确认真实性、合法性，不清楚是否实际产生、实际支付；证据二和证据三的真实性确认，合法性、关联性不确认，回单与本楼盘有无关联性不清楚，与本套房有无关联也无法确认；证据四的真实性、合法性、关联性不确认，只是申请，没有实际交易，没有实际产生损失。新业正泰公司未发表质证意见。莫韵瑜、新业正泰公司在二审期间未提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院另查明：除一审查明的认购书内容外，涉案认购书第5条约定了面积差异的处理方式，第8条约定了产权登记事宜，第9条约定了认购方的违约责任，第14条约定了配套基础设施和公共设施的交付承诺。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。北大荒公司上诉称涉案认购书已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人北大荒公司已依约接受了买受人莫韵瑜的购房款，故本案应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认定涉案认购书为商品房买卖合同，进而判决驳回莫韵瑜解除认购书的诉讼请求。对此本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。经查，双方签订的认购书虽对商品房基本情况、商品房价款及支付方式、交付日期、办理产权登记事宜、面积差异处理方式、配套基础设施和公共设施的交付承诺、认购方的违约责任作出了约定，但就房屋交付使用条件、装饰与设备标准承诺、配套基础设施和公共配套建筑的产权归属、出卖方违约责任、解决争议的方法等均无明确约定，故理应认定该认购书属双方在签订商品房买卖合同之前对交易房屋有关事宜初步确认的预约合同，不完全具备商品房买卖合同的主要内容，不能将其认定为商品房买卖合同。故，一审法院在莫韵瑜违反认购书约定，不签订商品房买卖合同，构成违约的情况下，基于预约合同不具有强制订立本约的效力，进而支持莫韵瑜主张解除认购书、返还首期款及利息的诉讼请求，并无不当，本院予以维持，北大荒公司的相关上诉意见本院不予支持。另，北大荒公司抗辩称莫韵瑜系恶意违约，但其并未提交充分证据予以证明，应承担举证不能的不利责任。至于北大荒公司提及的相关损失问题，由于其未就此提起反诉，故本案不予处理，北大荒公司可另循其他途径解决。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人北大荒公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7481元（上诉人中山北大荒房地产开发有限公司已预交），由上诉人中山北大荒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十月二十八日书记员  廖博睿