上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初17709号原告：上海鸿日物业发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道2000号13楼I室。法定代表人：戴永喜，总经理。委托诉讼代理人：杨晔，女。委托诉讼代理人：徐志强，男。被告：樊芸芸，女，1981年3月16日出生，汉族，住上海市长宁区。原告上海鸿日物业发展有限公司与被告樊芸芸物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月20日公开开庭进行了审理。原告上海鸿日物业发展有限公司的法定代表人戴永喜、委托诉讼代理人杨晔、徐志强，被告樊芸芸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿日物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付上海市长宁区新华路XXX号XXX楼XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)2016年7月1日至2016年12月31日、2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费9,099.84元及滞纳金(以日万分之三为标准，主张至实际支付之日止，其中1,290.12元自2016年7月1日起算，1,290.12元自2016年10月1日起算，1,629.90元自2018年4月1日起算，1,629.90元自2018年7月1日起算，1,629.90元自2018年10月1日起算，1,629.90元自2019年1月1日起算)；2.被告支付车位租金6,800元及滞纳金；3.被告一周内付清上述欠款15,899.84元及滞纳金；4.被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告撤回第二、第三项诉讼请求。事实和理由：原告于2011年8月25日与上海市长宁区鸿发苑业主委员会(以下简称鸿发苑业委会)签订《鸿发苑物业服务委托合同》，约定由原告对鸿发苑实施物业管理服务，委托期限为3年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止。物业管理费为建筑面积每月每平方米4.10元。合同到期后，由于正值鸿发苑业委会换届，书面物业服务合同一直没能续签，但原告一直延续小区物业服务，直至2016年12月31日正式终止物业服务。被告名下的涉讼房屋，建筑面积104.89平方米，每月物业管理费为430.04元。2016年7月1日至2016年12月31日，被告共拖欠物业管理费2,580.24元。其后，原告又于2018年3月23日与上海市长宁区鸿发苑业主大会(以下简称鸿发苑业主大会)签订《物业管理服务合同》，受托对鸿发苑实施物业管理服务，委托管理期限为2年，自2018年4月1日起至2020年3月31日止。物业管理费标准为建筑面积每月每平方米5.18元。被告又拖欠涉讼房屋2018年4月1日至2019年3月31日物业管理费6,519.60元。上述9,099.84元欠费经原告多次催要，被告拒不支付，原告遂起诉来院。被告樊芸芸辩称，不认可2016年原告服务鸿发苑小区，原告也是业主，本身就长期在小区内，业委会当时未成立，无资格证明当时原告服务的情况。大楼公共部位操作阳台漏水至被告厨房，现修好但有物损，被告家的通讯系统常年损坏没有修复，原告搭建的房屋阻碍了消防通道，还允许原告的安保人员住在公共部位的管道层内，存在安全隐患。原告未完全履行物业管理合同，侵害了全体业主的权益，也造成被告房屋受到损害。未收到过原告的付款通知书。故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，物业服务委托合同、证明、物业管理服务合同、不动产登记簿等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于鸿发苑，2013年12月，涉讼房屋产权登记至被告名下，建筑面积为104.89平方米，房屋类型为公寓。2011年8月25日，鸿发苑业委会(甲方)与原告(乙方)签订《鸿发苑物业服务委托合同》，约定有如下内容：甲方将鸿发苑委托乙方实行物业服务；委托管理期限为3年，自2011年9月1日起至2014年8月31日止；管理服务费公寓由乙方按建筑面积每月每平方米4.10元向业主或物业使用人收取。原告为鸿发苑提供物业服务至2016年12月31日。2018年3月23日，鸿发苑业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业管理服务合同》，约定有如下内容：甲方将鸿发苑委托乙方实行物业服务；委托管理期限为2年，自2018年4月1日起至2020年3月31日止；住宅物业管理费标准为5.18元/平方米建筑面积/月。原告自2018年4月1日起再次为鸿发苑提供物业服务。2019年4月，原告向被告发送付款通知书，被告表示未收到。2019年4月15日，鸿发苑业委会出具《证明》一份，载有如下内容：鸿发苑业委会与原告就鸿发苑物业服务事宜签订的物业服务合同于2014年8月31日到期，合同到期后，由于正值业委会换届阶段，双方未就物业服务续签书面合同，也未更换新的物业服务公司，仍由原告继续提供物业服务，直至2016年12月31日。审理中，被告确认其未支付2016年7月1日至2016年12月31日、2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费。本院认为，鸿发苑业委会、鸿发苑业主大会选聘原告为鸿发苑提供物业服务，双方签订的《鸿发苑物业服务委托合同》、《物业管理服务合同》对业主具有约束力，被告作为涉讼房屋的产权人，应按照合同所约定的标准向原告支付物业管理费。尽管《鸿发苑物业服务委托合同》约定，原告为鸿发苑提供物业服务至2014年8月31日，然而，根据鸿发苑业委会出具的《证明》，原告实际提供物业服务至2016年12月31日，故原告有权向被告主张2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理费。被告主张该期间非原告提供服务，但未提供相反证据证明，本院不予采信。《鸿发苑物业服务委托合同》约定公寓的物业管理费标准为建筑面积每月每平方米4.10元，现原告沿用该标准主张被告支付涉讼房屋2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理费2,580.24元，本院应予以支持。《物业管理服务合同》约定住宅的物业管理费标准为建筑面积每月每平方米5.18元，原告以此标准主张被告支付涉讼房屋2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费6,519.60元，本院同样应予以支持。被告主张房屋公共部位漏水导致其房屋受损的抗辩意见，与本案非同一法律关系，被告可另行解决，据此拒付物业费缺乏依据。被告另辩称原告未履行维修义务、存在安全隐患等问题，原告不认可，被告亦未能证明原告物业服务存在重大瑕疵，本院不予采信。关于原告要求被告支付逾期滞纳金的诉讼请求，因双方存有较大争议，故对该项诉讼请求不予支持。综上，被告应向原告支付2016年7月1日至2016年12月31日、2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费9,099.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告樊芸芸应于本判决生效之日起十日内向原告上海鸿日物业发展有限公司支付上海市长宁区新华路XXX号XXX楼XXX室房屋2016年7月1日至2016年12月31日、2018年4月1日至2019年3月31日的物业管理费9,099.84元；二、驳回原告上海鸿日物业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告樊芸芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇一九年十月十二日书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……