贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初4071号原告：贵州常青蓝天物业服务有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区甘荫塘九洲巷江南人家住宅小区一期A栋1层5号。统一社会信用代码：91520102560936480D。法定代表人：彭尚兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告：贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北航路中段畔山龙庭内。统一社会信用代码：91520490322040777K。负责人：彭尚兵，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘毅，男，1974年7月17日，汉族，贵州省安顺市人，系公司员工，住贵州省安顺市金钟山路3号1栋1单元12号。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：洪进松，男，1976年3月29日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户,住贵州省安顺市经济技术开发区，被告：杨和银，女，1981年7月4日生，汉族，贵州省镇宁县人，住贵州省安顺市经济技术开发区，委托诉讼代理人：洪进松，男，1976年3月29日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市经济技术开发区，与被告杨和银系夫妻关系。代理权限：特别授权。原告贵州常青蓝天物业服务有限公司（以下简称常青蓝天物业公司）、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司（以下简称常青蓝天物业安顺分公司）诉被告洪进松、杨和银物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常青蓝天物业公司的委托诉讼代理人田婉琛、原告常青蓝天物业安顺分公司的委托诉讼代理人田婉琛、刘毅，被告洪进松（被告杨和银的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常青蓝天物业公司、常青蓝天物业安顺分公司共同向本院提出诉讼请求：1、依法判决二被告立即向原告支付自2014年12月1日起至2019年6月30日止期间欠付的物业服务费共计人民币12161元。2、依法判决二被告以每日万分之五的标准向原告支付逾期缴纳物业服务费用的违约金，直至上述款项及2019年7月1日之后的后续物业服务费用全部付清时止。3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年12月，安顺市畔山龙庭小区业主委员会（以下简称业委会）通过选聘，委托原告为该小区提供物业管理服务，并签订有《畔山龙庭物业服务合同》，第一份物业合同服务期限从2014年12月1日起至2017年12月31日止，到期后双方又续签了第二份物业合同，服务期限从2018年1月1日起至2020年12月31日止，并对物业服务费用的标准及逾期交纳的违约金进行了约定。物业合同签订后，原告按约定为该小区提供物业管理服务。二被告属该小区住宅业主，居住小区的E3-1-1号房，建筑面积为154.71平方米，房屋性质为花园洋房，每月应交物业服务费为1.2元/平方米，2015年12月1日之后调整为每月1.5元/平方米。自2014年12月1日起，二被告一直未向原告交纳物业服务费，经原告多次催收未果，截止2019年6月30日，被告欠付物业服务费55个月，共计人民币12161元。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，提出如前诉请。被告洪进松、杨和银共同辩称，1、原告起诉状中所称“原告按约履行了合同，被告却没按合同约定给付相关费用”与事实不符。答辩人于2012年1月房屋装修好入住之后，并交纳物业费至2012年12月3日，而当时小区物业公司却一直不予退还装修保证金3000元。答辩人的花园洋房因下水管道太小导致整个花园积水，找到原告要求解决时，其工作人员却告知让答辩人自行垫付费用改装下水管道，后期冲抵物业费，改装费用1500元原告一直未予处理；2、答辩人处理完下水管道问题后，又发现家中卧室的墙体大面积渗水，答辩人找到原告，原告答应处理却一直未处理，答辩人后来多次向原告反映墙面渗水问题，原告方每次口头承诺均未予兑现，只知道一味收取物业费；3、原告提供的欠费催缴通知单中显示的欠费金额大于起诉的金额；4、对调整物业费的问题。根据相关法律规定，物业费的调整必须召开业主大会并经50%的业主同意签字后才生效，业主委员会在未征得全体业主同意的情况下与原告签订物业合同、调整物业费无效。且原告服务小区质量差，保安人员太少，两部观光电梯只开启一部且开启的还经常坏、未尽到维护保养义务，通往观光电梯的钢架长时间没人维护、上漆、锈迹斑斑；5、小区的经营收入物业公司从未公布，该费用应列为物业管理费用；6、相对的收费应提供相应的服务,物业公司不能只知道收钱而不履行合同的约定。综上，请求依法驳回二原告对我们的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，二原告提供的：常青蓝天物业公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、资质证书、企业名称变更核准通知书、常青蓝天物业安顺分公司的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、准予变更登记通知书、安顺市公安局印章注销/销毁申请表、安顺市公安局印章注销/销毁审批表、公章备案登记单、二被告的身份证复印件、业主（使用人）基本情况登记表、房屋所有权证、欠费催缴通知单、张贴照片、违规整改通知书及图片；被告提供的身份证、结婚证；本院依职权调取的安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》及本院现场查看的相关图片，当事人无异议，经庭审质证、认证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的１、公告、物业服务合同两份，证明小区业主委员会依法成立，原告与业主委员会签订的合同合法有效的事实，物业服务合同中约定了收费标准以及逾期缴费违约金的问题。被告认为物业服务合同很多地方及价格都是手写的，存在不规范情形，且不能达到原告的证明目的。本院认为，两份物业服务合同经本院向业委会核实，与业委会留存的合同一致，能够证明业委会与二原告先后签订物业服务合同的事实，依法予以采信；对于公告，原告未提供张贴公告的证据，不能证明该份公告进行张贴的事实，依法不予采信。2、欠费明细表，证明被告差欠物业费的金额，不符合证据三性，不予采信；3、委托书，证明原告委托业委会协助催缴物业费工作的事实，被告不予认可。本院认为，该委托书未附17户小区业主的名单及送达证明，不能达到其证明目的，依法不予采信。4、情况说明、城市供用水合同、贵州增值税电子普通发票，证明原告管理小区收取水费是合法的。被告对证据及原告代收水费无意见，只对收取标准有意见，对该组证据予以采信。5、特种设备检验意见通知书、电梯定期检验报告2份、2019年8月20日的通告、2019年7月25日的通告、使用住宅专项维修资金业主征询意见书、观光电梯外观图片、2014年至2018年的部分电梯、载货电梯保养维修报告书，证明物业公司对畔山小区观光电梯每年都进行检验，其他电梯也定期维护，证明原告一直按照规定对小区内电梯进行维护，对观光电梯因老旧不能再使用，考虑到安全问题才停用，需要启动维修基金才能进行修复，原告对此发出通告，证明原告对小区观光电梯进行了维护。被告对该组证据有意见，认为不能达到证明目的。本院认为，该组证据能够证明原告对小区内的电梯（包含观光电梯）进行了日常维护，依法予以采信。6、畔山龙庭小区监控方案，证明原告对小区服务投入了大量的资金。被告认为对证据真实性不清楚，不能达到其证明目的。本院认为，原告未提供其购买监控设备的相关证据，不能达到其证明目的。7、车辆停放及整改图片，证明原告对消防通道的堵塞做了很多工作，消防通道是保持畅通的。被告认为消防通道确实进行了整改，但是是业主向消防部门举报后才整改的。本院认为，被告认可消防通道整改的事实，但未提供反驳证据，该组证据依法采信。8、物业墙体漏水维修图片，证明原告到有房屋渗水的业主家去查看情况并对问题进行解决。被告认为图片真实性不清楚，不能达到证明目的。本院认为，该组证据能够证明原告对此项工作做出了一定的工作，依法予以采信。9、物业服务相关图片，证明物业公司对鱼塘进行清理、对小区排污进行挖掘整改、对污水井盖及时发现及时修补、对小区绿化进行清理。被告认为，我们认可原告确实去做了上述工作，但只能证明原告做了以上工作的部分服务。本院认为，图片是真实的，被告未予否认原告做了以上工作，依法予以采信，但经本院现场查看原告对鱼塘方面未做到及时清理。10、情况说明、公告、业主委员会备案登记表、《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》及图片，证明业委会成立合法，对物业管理费进行了公示。被告认为不能达到原告的证明目的。本院认为，该组证据因系复印件，原告未提供原件进行核对，不予采信。对被告提供的1、收据二份，证明服务费、装修保证金的收取，之前的物业公司未将3000元保证金退还被告。原告认为该组证据与本案无关。本院认为，该二份收据系原告进驻前的物业公司出具，与本案无关联性，依法不予采信。2、图片6张，证明被告房屋墙面渗水造成墙体开裂，物业公司没有尽到职责。原告对图片真实性无异议，但认为达不到其证明目的，原告庭审中陈述针对被告房屋渗水问题原告多次联系房开商工程部到被告家进行查看，被告认可原告陈述的事实。本院认为，房屋渗水系房屋质量问题，不属于物业服务范围，且原告已通知房开商上门查看，已尽其物业服务职责，故不能达到被告的证明目的，依法不予采信。3、观光电梯生锈图片，证明物业公司没有维修更换。原告认为，图片是真实的，但是电梯已达到报废现已强制停用，需启动维修基金才能进行修复。本院认为，根据原告提供的质检所报告可证明观光电梯检验不合格，因电梯属大型设施设备，维修不属物业服务范围，被告的证明目的不予采信。但观光电梯的附属设施如栏杆、走廊等原告未提供相关保养维护记录，不能证明原告对其进行维护管理。本院依法向业委会主任赵英洁所作的询问笔录，被告认为其陈述的事实与业主自身感受相悖。本院认为，被告只能代表个人，业委会系站在全体业主的角度上，能够证明业委会与物业公司签订物业服务合同的事实及原告服务小区的大体情况，依法予以采信。本院经审理认定事实如下：原告常青蓝天物业公司为依法成立的物业管理企业法人，常青蓝天物业安顺分公司系其分支机构。2014年9月29日，安顺市住房和城乡建设局作出安市住建函【2014】120号《关于畔山龙庭小区业主委员会申请备案的批复》，同意畔山龙庭小区业主委员会备案。2014年11月22日，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司（乙方）签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，约定甲方代表“畔山龙庭”全体业主委托乙方下属公司贵州常青绿地物业服务有限公司对“畔山龙庭”提供2014年至2017年的物业服务管理，并对委托的物业服务内容与质量、服务费用及收费方式、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方的权利与义务、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行约定。其中物业服务范围包括:物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位的清洁卫生，雨、污水管道的疏通；物业规划红线内非营利性共用设施的日常维修、养护；公共绿地的养护和管理；车辆停放的指挥、疏导和管理；公共秩序的指挥、安全防范等事项的协助管理；物业档案资料管理等。其中合同第六条约定：物业服务费实行包干制的方式，业主/物业使用人支付的物业服务费用标准为：2014年12月1日至2015年12月1日期间高层住宅每月1.2元/平方米、花园洋房每月1.2元/平方米、独栋别墅每月2元/平方米、联排别墅每月1.5元/平方米、商业物业每月2.5元/平方米、产权车位每月30元/位；2015年12月1日之后的物业服务费为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。合同第八条约定：业主/物业使用人应于每年的月日至月日内按产权面积向乙方交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，业主/物业使用人应在交费具体时间履行交纳义务。自来水二次加压电费，业主/物业使用人交纳水费时同时交纳。未按时交纳自来水费的，按照安顺市自来水公司的滞纳金标准交纳。属代收代缴的费用，按照相关部门出具的收费文件交费。合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出500元（含500元）的，从维修资金中支出，按照维修资金管理办法办理。合同第二十七条约定：业主/使用人违反本合同第六条，未能按照足额缴纳物业服务费用的，应按物业服务欠费的5%/天的标准向乙方支付违约金。上述合同期满后，畔山龙庭小区业主委员会（甲方）与贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司（乙方）于2018年1月9日签订《“畔山龙庭”物业服务合同》，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业服务费标准为高层住宅每月1.5元/平方米、花园洋房每月1.5元/平方米、独栋别墅每月2.3元/平方米、联排别墅每月1.8元/平方米、商业物业每月2.8元/平方米、产权车位每月40元/位。自来水二次加压用电费：0.5元/吨·月。其他内容除合同第十条第1款内容“非产权车位，车位使用人按露天车位120元/个·月的标准向乙方交纳。乙方从停车费中按100元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分作为甲方日常办公的工作经费。”变更为“非产权车位，车位使用人按露天车位150元/个·月的标准向乙方交纳。”、第二十四条内容增加内容“因本物业区交付时间较长，设施设备老化严重，小区运行维护成本较高，小区电梯广告收入由乙方收取，作为设施设备维护费用的补充。”外，其他内容与2014年11月22日《“畔山龙庭”物业服务合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从2014年12月1日起为该小区提供物业管理服务至今。二被告系该小区E栋3单元1层1号房屋业主，其房屋建筑面积为154.71平方米，房屋性质为花园洋房。自原告入驻小区后，二被告一直未交纳物业费。二原告要求二被告按照物业服务合同约定支付2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费未果，遂诉至本院提出如前所请。同时查明，经本院实地查看，目前畔山龙庭小区存在小区大门值班室长时间无人值守、大门随意打开，观光电梯钢架及护栏未及时维护保养，公共区域内的池水污浊、未及时维护等现象。另查明，2019年3月25日，贵州常青绿地物业服务有限公司企业名称经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司；2019年6月3日，贵州常青绿地物业服务有限公司安顺分公司经核准变更为贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。本院认为，畔山龙庭小区业主委员会经安顺市住房和城乡建设局同意备案，畔山龙庭小区业主委员会于2014年9月29日成立。畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，畔山龙庭小区业主委员会与二原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告入驻畔山龙庭小区后，依约对该小区提供了物业服务，二被告同时也享受到该物业公司的相关服务，双方之间存在事实上的物业管理关系。因原告常青蓝天物业安顺分公司在进行物业管理的过程中存在安全防范、公共部位、公共设施设备的维护管理等服务瑕疵，原告未按合同约定的内容提供服务，存在违约行为；二被告在原告进驻小区后一直未按合同约定交纳物业费，而物业公共部位公共设施设备的日常维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物管区域秩序维护费等开支来源于业主交纳的物业服务费用，业主不缴纳物业管理费的行为一定程度上也导致物业管理不能正常运行，亦属违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，二被告应承担交纳物业费的责任，而原告因未全面履行合同义务，综合本案实际情况，遵循公平原则及等价有偿原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，对原告诉请的物业费，酌定支持85%。现二原告诉请要求二被告缴纳2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费，期间为55个月，按合同约定2014年12月1日至2015年12月1日按1.2元/平方米计算、2015年12月1日起按1.5元/平方米计算，故为12个月×1.2元×154.71平方米+43个月×1.5元×154.71平方米=12206.62元，按85%即10375.63元予以支持原告要求二被告支付物业管理费的诉请，超出部分不予支持。对原告提出要求二被告支付违约金的问题。两份《“畔山龙庭”物业服务合同》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故二原告要求二被告支付违约金无事实和法律依据，应不予支持。二被告提出物业费的调整必须召开业主大会并经50%的业主同意签字后才生效，业主委员会在未征得全体业主同意的情况下与原告签订物业合同、调整物业费无效的问题。二原告提交的两份《“畔山龙庭”物业服务合同》,合同甲方加盖有“畔山龙庭小区业主委员会”印章,作为合同相对方的常青蓝天物业公司和常青蓝天物业安顺分公司有理由相信物业服务合同系合同双方真实意思表示,且二原告自2014年12月1日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。对畔山龙庭小区有无召开业主大会决议选聘原告常青蓝天物业公司或调整物业费,系小区内部管理事务,若被告对此有异议可向社区主管部门反映,但不能以此否定物业服务合同的效力和二原告的劳动付出。同时，依照《贵州省物业管理条例》第四十一条：“业主大会、业主委员会作出的有关物业管理的决定，对全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级房屋行政主管部门，应当责令改正或者撤销，并通告全体业主。业主认为业主大会、业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。但在人民法院作出生效判决之前，不影响业主大会、业主委员会决定的约束力。”的规定，即便存在业主委员会与物业公司签订的《物业服务管理合同》有侵害业主合法权益的情形，未被依法撤销或改正前仍对全体业主具有约束力。因此，二被告辩称案涉物业服务管理合同无效、调整物业费无效的理由不能成立，本院不予支持。二被告辩称两部观光电梯只开启一部且开启的还经常坏、未尽到维护保养义务的问题。从原告提供的安顺市特种设备检验所出具的电梯定期检验报告得出的检验结论为不合格，因电梯系大型设施设备，按物业服务合同第二十四条约定：本物业区内的共用部分、共用设施设备的大修、更新、改造费用超出500元（含500元）的，从维修资金中支出。故维修两部观光电梯不在原告的物业服务范围内，但对观光电梯的附属部分如钢架、栏杆等存在锈蚀现象，属原告维护管理不到位。二被告辩称原告工作人员告知让其自行垫付费用改装下水管道，后期用物业费冲抵的问题，因原告不予认可，被告未提供证据证明其主张，其辩称理由不能成立，依法不予采信。二被告辩称家中卧室的墙体渗水问题，因房屋渗水系房屋质量问题,不属于物业公司的服务范围，且被告认可原告与房开商工程部人员到被告家查看房屋渗水问题，证明原告尽到其通知、协调义务，故二被告的该项辩称理由不能成立，依法不予采信。物业服务费是用于小区的正常运转和发展，也是小区赖以存在和正常运转的物质基础。小区物业服务质量的提高、改善及物业服务企业的良好运行在很大程度上取决于物业服务费的收取比例。就小区业主而言，对物业服务可能存在各种意见，并以拒交物业服务费作为解决问题的手段，但物业服务费的交纳义务对全体业主而言是均等的，否则物业服务秩序就会被打破，同时带来的是小区服务质量的快速下降，甚至导致小区瘫痪。就物业服务企业而言，如只是单纯收取物业服务费而不提供足量足质、让广大业主满意的物业服务也是不可取的。业主若对原告的物业服务不满，应通过正常途径与其沟通、协商解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业服务企业的权利，但被告拒绝交纳物业管理费的做法本院不予支持。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各自理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益。而原告在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条第一款第二项、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告洪进松、杨和银于本判决生效之日起五日内共同支付2014年12月1日至2019年6月30日的物业服务费人民币10375.63元给原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司。二、驳回原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币104元，减半收取人民币52元，由原告贵州常青蓝天物业服务有限公司、贵州常青蓝天物业服务有限公司安顺分公司共同负担人民币8元，由被告洪进松、杨和银共同负担人民币44元（该费用原告已预交，被告在向原告支付款项时直接向原告支付，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇一九年十月十七日法官助理杨晓琴书记员朱佳美（代）