山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4466号上诉人（原审原告）：秦真玲，女，1968年2月19日出生，汉族，无业，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：张宗良（系秦真玲之夫），男，厨师，住滕州市。被上诉人（原审被告）：济宁市任城区人民政府李营街道办事处，住所地济宁市任城区李营街道办事处驻地，统一社会信用代码113708110043201916。法定代表人：蒋永进，主任。委托诉讼代理人：金秀芬，山东文康（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济宁鸿泰置业有限公司，住所地金乡县金城东路47号，统一社会信用代码91370828782307911E。法定代表人：吕立锋，总经理。委托诉讼代理人：刘春玲，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕忠良，山东郭鲁涛律师事务所实习律师。原审第三人：济宁市龙翔房地产开发有限公司，住所地济宁市任城区任兴路与长虹路交界北500米。法定代表人：谷卫东，总经理。委托诉讼代理人：张立胜，山东文思达律师事务所律师。原审第三人：郭书俭，男，1962年12月1日出生，汉族，住济宁市任城区。上诉人秦真玲因与被上诉人济宁市任城区人民政府李营街道办事处（以下简称李营街道）、济宁鸿泰置业有限公司（以下简称鸿泰公司），原审第三人济宁市龙翔房地产开发有限公司（以下简称龙翔公司）、郭书俭商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初8976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦真玲上诉请求：撤销一审判决，确认李营街道是上诉人与鸿泰公司所签商品房买卖合同的被代理人，直接对上诉人负责；确认龙翔御苑17号楼5单元4楼西户住房归上诉人所有；两被上诉人履行商品房买卖合同第九条的约定，补齐《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《施工证》、《商品房销售许可证》，并协助上诉人办理房权证。事实与理由：1、涉案楼房建设单位是李营街道，鸿泰公司是售楼单位，两被上诉人构成隐名代理关系。建设工程规划许可证、城管处罚决定书等诸多证据均证明了镇政府是建设单位，鸿泰公司是承建商，并销售该楼房。上诉人等100多户在购房时，鸿泰公司向购房人表示，该楼房是镇政府开发，鸿泰公司代为销售，所有购房人均可证明这一事实。作为建设单位的镇政府，鸿泰公司在该土地上建设楼房并销售，如果镇政府不委托，鸿泰公司也不可能大规模的销售。以旧村改造的名义征收该片区所有土地，并全部办理了建设工程规划许可证，而城市规划服务合同与消防意见书全部办理在龙翔公司名下，后来却又将建设单位变更在山东任城融鑫发展有限公司（以下简称融鑫公司）名下（不含16、17号楼）。无论后来办理在哪个公司名下，最初的建设单位都是镇政府，16、17号楼目前的建设单位也是镇政府。因此，虽然以鸿泰公司的名义销售涉案楼房，也是镇政府委托，虽然售房合同没有出现镇政府的名字，但根据合同法第402条，鸿泰公司以自己的名义对外签订合同，但上诉人等所有购房人知道两被上诉人系委托关系，出于信任政府才购房，因此，售房合同应直接约束镇政府。一审判决认定构不成隐名代理，与镇政府是建设单位的事实不符。2、镇政府补齐土地使用证等各种手续，是其履行合同义务的内容之一，是协助办理房权证的其中一个过程，属于合同义务。建设单位负责向有关行政机关申办各种手续，并不是行政行为，行使的并不是行政职权，而是其合同义务，有关行政机关是否予以办理，才是行政行为。镇政府虽然属于行政机关，但在本案中属于民事合同主体，行使的并不是行政职权，而是民事合同义务。上诉人要求协助办理房权证，就包括了被上诉人负责完善各种手续，待完善后就可办理过户。因此，一审一方面认定镇政府是建设单位，另一方面又不责令其协助过户，自相矛盾。3、一审遗漏诉讼请求。上诉人起诉时的诉讼请求包括要求确认该房归其所有，在继续审理时增加了一项诉讼请求，即要求确认镇政府是被代理人，但一审判决对所有权确认的诉讼请求只字不提，违反法定程序。李营街道辩称：1、李营街道不是上诉人买卖合同的被代理人，李营街道与鸿泰公司没有任何关系。上诉人在一审诉状中陈述涉案楼房于2008年开工建设，其于2008年交纳房款，鸿泰公司告知是镇政府开发，与事实不符。2008年6月4日济宁市任城区旧村改造领导小组才做出《关于骆楼村旧村改造的批复》，李营街道于2009年9月27日才取得建设工程规划许可证。事实上涉案楼房开工建设时间较早，2007年底就已开始，当时骆楼村还并未开始旧村改造。结合一审庭审中郭书俭的陈述，涉案楼房是鸿泰公司在没有任何手续的前提下自主开发建设的小产权房，想要纳入骆楼村旧村改造项目，但因土地出让金问题并未纳进来。被上诉人并未与鸿泰公司签订任何楼房建设协议或口头约定，委托或允许鸿泰公司进行建设进而销售，鸿泰公司建设涉案楼房并销售与被上诉人没有任何关系。2、一审判决认定被上诉人是涉案楼房的建设单位属于认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法予以更正。一审判决认定的依据是高新区人民法院作出的（2015）济高新区行初字第149号行政判决，该判决撤销了济宁市城乡规划局2015年2月12日颁发的建字第37082009-R016（补）号《建设工程规划许可证》中附图及附件名栏下注明的内容，撤销该注明内容不等同于涉案楼房的建设单位还是被上诉人。济宁市规划局向被上诉人颁发的《建设工程规划许可证》有效期为6个月，根据《建筑法》第7、8条，《建筑工程施工许可管理办法》第2、3、4条的规定，建设单位需在6个月之内持建设工程规划许可证等办理《施工许可证》，涉案楼房才具备施工条件。事实上在该规划证颁发之前涉案楼房就已经进行了建设，即使涉案楼房在该规划许可证规划范围内，依据该许可证对涉案楼房没有在6个月期限内办理后续相关手续而失效。《建设工程规划许可证》不是权属证，是规划部门设定的一项行政许可，6个月为实施期限，在该期限内未依法实施的行政许可失效。一审法院依据已经失效的规划许可证认定被上诉人是涉案楼房的建设单位属于认定事实及适用法律错误，应当予以更正。3、上诉人主张被上诉人补齐各项手续协助办理房权证无依据。2010年6月26日任城区城市管理综合执法局向李营街道做出处罚决定后，为了规范该项目，李营街道不再是建设单位。2011年12月12日，济宁市城乡规划局向融鑫公司核发了选址意见书，2013年11月22日核发《建设用地规划许可证》，2015年2月12日核发《建设工程规划许可证》。骆楼村旧村改造项目的建设单位早已变更为融鑫公司，与上诉人签订商品房买卖合同的又是鸿泰公司，上诉人主张李营街道按照其与鸿泰公司签订的买卖合同补齐《土地使用证》等并协助其办理房权证无任何事实和法律依据，主体错误。涉案房屋办理产权证书的前提为合法建筑，目前涉案房屋没有取得建设土地规划许可、建设工程规划许可等审批手续，属于违法建筑，至今不具备商品房买卖的条件。办理房权证的前提要取得土地使用权，而土地使用权是否能够取得要依据审批机关的审批，这不属于法院审理民事案件的范围。4、上诉人在起诉状中并未要求确认该房屋归其所有，在庭审过程中亦未追加该项请求，一审判决不存在遗漏诉讼请求。鸿泰公司辩称：1、上诉人与鸿泰公司之间的商品房销售合同无效。2008年上诉人与鸿泰公司（当时的股东和法定代表人是郭书俭）签订了《商品房买卖合同》并交纳了购房款，由于长期没有交房，2012年郭书俭以鸿泰公司名义给上诉人等更换了合同和收据。无论是2008年还是2012年，鸿泰公司都没有取得《商品房预售合同》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，上诉人与鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》无效。2、鸿泰公司应当承担的责任应由原审第三人郭书俭承担。郭书俭是于2011年将鸿泰公司转让给鸿泰公司现有股东，在股权转让时郭书俭并没有提及本案所涉商品房买卖合同。2012年重新签订合同的公章也不是鸿泰公司现在使用的备案公章。故如果鸿泰公司应当承担，则应由原审第三人承担。3、本案不是人民法院民事案件受理范围。上诉人诉讼请求明显是相关行政部门办理的事项，属于具体行政行为，不是人民法院民事受理范围。龙翔公司述称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据相关法律规定，本案是应由其他机关处理的争议，法院可告知上诉人向有关机关申请解决，本案不属于民事案件受理范围。本案确权及相关证件应当由适格的开发企业向行政机关申请，应由行政机关予以认定。郭书俭未进行陈述。秦真玲向一审法院起诉请求：1、确认被告李营街道是原告与被告鸿泰公司所签《商品房买卖合同》的被代理人，直接对原告负责；2、被告履行《商品房买卖合同》第九条规定，补齐《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《施工证》、《商品房销售许可证》，并协助原告办理房产证。一审法院认定：2009年9月27日，济宁市城乡规划局向济宁市任城区李营镇人民政府核发了“建设工程规划许可证”【建字第37082009-R047号】，载明的建设单位为“济宁市任城区李营镇政府”；建设项目名称为骆楼村旧村改造回迁安置楼1#-4#，11#-23#”。2009年10月27日，济宁市城乡规划局向济宁市任城区李营镇人民政府又核发了“建设工程规划许可证”【建字第37082009-R050号】，载明的建设单位为“济宁市任城区李营镇政府”；建设项目名称为骆楼村旧村改造回迁安置楼1#-4#，6#-9#”。2011年12月12日，济宁市城乡规划局向建设单位融鑫公司核发了建设项目选址意见书。2013年11月12日又核发了【建字第37082009-R030号】“建设工程规划许可证”，该项目不包括“建设工程规划许可证”【建字第37082009-R047号】中的3#、4#楼。2014年6月16日，济宁市人民政府为融鑫公司颁发了国有土地使用证，该项目同样不包括3#、4#楼。2014年5月21日，济宁市国土资源局与融鑫公司签订了“国有建设用地使用权出让合同”。2015年2月12日，济宁市城乡规划局向融鑫公司核发了“建设工程规划许可证”【建字第37082009-R016号（补）】，在附图及附件名称栏下注明，“本项目为补办手续，原核发建设工程规划许可证：建字第37082009-R047、建字第37082009-R050号同时作废”，该证未将16#、17#楼进行建设规划许可，该16#、17#楼为建字第37082009-R047“建设工程规划许可证”中的3#、4#楼。原告秦真玲等113人向济宁高新技术产业开发区人民法院提起了行政诉讼，2015年12月22日，该院作出了（2015）济高新区行初字第149号行政判决书，撤销了济宁市城乡规划局2015年2月12日颁发建字第37082009-R016号（补）号《建设工程规划许可证》中附图及附件名称栏下注明“原核发建设工程规划许可证：建字第37082009-R047、建字第37082009-R050号同时作废之内容。”2012年，原告秦真玲与被告鸿泰公司签订了《商品房买卖合同》，以16万元购买了上述17#楼5单元4层西户房屋一套。合同第九条约定，“根据小区的规划，产权证书要待整个小区完工后方可统一办理。”2012年6月14日，秦真玲缴纳了房款16万元，鸿泰公司为秦真玲出具了相应的收款收据。秦真玲在该房居住至今。现原告秦真玲诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：鉴于济宁高新技术产业开发区人民法院以（2015）济高新区行初字第149号行政判决书撤销了济宁市城乡规划局2015年2月12日颁发建字第37082009-R016号（补）号《建设工程规划许可证》中附图及附件名称栏下注明“原核发建设工程规划许可证：建字第37082009-R047、建字第37082009-R050号同时作废之内容。”故，就涉案房屋的建设工程，依据济宁市城乡规划局核发的“建字第37082009-R047号”、“建字第37082009-R050号”两份“建设工程规划许可证”，建设单位应为“济宁市任城区李营镇政府”，即被告李营街道。因此，被告鸿泰公司以涉案房屋出卖人的身份与原告秦真玲签订《商品房买卖合同》之时，并未取得涉案房屋的所有权或处分权，故其出售房屋的行为属于无权处分。原告秦真玲诉求确认被告李营街道是原告与被告鸿泰公司所签《商品房买卖合同》的被代理人，现有证据不足，难以支持，如有证据，可另行处理。对于原告秦真玲诉求被告履行《商品房买卖合同》第九条规定，补齐《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《施工证》、《商品房销售许可证》，上述证据的颁发，应由工程建设单位向有关行政机关申请办理，而该行为属于具体行政行为，本案作为民事诉讼，无法处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告秦真玲的诉讼请求。案件受理费6,497元，减半收取3,248元，由原告秦真玲负担。二审经审理查明：上诉人秦真玲在原一审起诉状中认可其于2008年交纳了房款。其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为：1、被上诉人李营街道是否为上诉人秦真玲与被上诉人鸿泰公司所签订的涉案房屋买卖合同的被代理人；2、被上诉人是否应补齐涉案房屋手续，并协助办理房产证。关于焦点1，上诉人秦真玲是与被上诉人鸿泰公司签订的《商品房买卖合同》，且房款交给了鸿泰公司，结合各方当事人的陈述及举证，尤其是原审第三人郭书俭在一审时的陈述，结合上诉人二审期间所提供的被上诉人鸿泰公司与案外人万吉才、谷卫东于2007年6月13日所签订的《合作开发建设协议书》，足以认定涉案房屋系由郭书俭作为鸿泰公司负责人时鸿泰公司开发建设，根据合同的相对性，上诉人主张李营街道是该《商品房买卖合同》的被代理人，应直接对上诉人负责，一审法院不予支持并无不当，本院亦不予支持。李营街道的前身李营镇政府在对骆楼村旧村改造时曾对涉案所在的楼房进行统一规划，于2009年9月27日办理了《建设工程规划许可证》，但并未办理后续手续，亦无证据证明李营街道与鸿泰公司和郭书俭存在任何经济方面的合同约定，上诉人仅以上述《建设工程规划许可证》注明建设单位为李营镇政府、济宁市城市管理行政执法局任城区分局对李营街道的行政处罚决定书及上诉人购买涉案楼房时鸿泰公司的口头宣传来主张涉案楼房为李营街道开发建设，证据不足，且与上诉人签订的《商品房买卖合同》注明的内容及鸿泰公司和郭书俭的一审庭审自认相悖，亦与上诉人在其原一审起诉状中自认已于2008年交纳房款的事实相悖，本院不予支持。一审法院仅以上述《建设工程规划许可证》注明的建设单位为李营街道即认定涉案房屋即为李营街道的建设工程，证据不足，且与鸿泰公司及郭书俭的自认及上诉人与鸿泰公司签订《商品房买卖合同》的事实相悖，应予纠正。关于焦点2，李营街道就涉案房屋所在楼房办理的《建设工程规划许可证》已经过期，上诉人现也认可涉案楼房并未办理任何土地及规划建设手续，而办理土地及规划建设手续涉及政府的统一规划，需要用地人申请和政府土地及规划部门的审查批准，并不属于人民法院民事案件的受案范围，且无合同约定，因此一审法院不予处理并无不妥，本院亦不予处理。尽管涉案合同约定“根据小区的规划，产权证书要待整个小区完工后方可统一办理”，但并未约定具体的时间，且涉案房屋现无任何用地及规划手续，也不具备办理产权证书的前提，上诉人主张被上诉人协助办理房产证，本院不予支持；待涉案房屋完善了用地及规划手续，具备了办理房产证条件后上诉人可另行主张。另外，就上诉人所主张的涉案房屋归上诉人所有问题，尽管上诉人在原一审最初起诉时进行了主张，但被一审法院驳回起诉并被本院指定审理后，上诉人重新提交的《民事起诉状》及指定审理一审庭审陈述中并未进行主张，一审法院未予审理并无不当，上诉人主张一审法院漏审与上述事实相悖，本院不予采信。因上诉人的主张依据现有证据及当事人陈述已足以认定处理，上诉人所申请的调取证据及鉴定，本院不予准许。综上所述，上诉人秦真玲的上诉理由不能成立，本院不予采信；一审判决认定事实部分错误，但判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,497元，由上诉人秦真玲负担。本判决为终审判决。审判长 吕 东审判员 张 杰审判员 吕玉宝二〇一九年十月十四日书记员 姜佑华