江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0381民初4414号 原告(案外人)：胡夫侠，女，1966年1月7日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：时守新，新沂市巴山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：郭兴余，新沂市巴山法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：王一付，男，1957年8月7日出生，汉族，住新沂市。 被告（被执行人）：卓维永，男，1966年12月7日出生，汉族，住新沂市经济开发区。 第三人：李小龙，男，1978年3月10日出生，汉族，住新沂市。 第三人：马问，女，1978年3月5日出生，汉族，住新沂市。 第三人：苏良玲，女，1955年8月8日出生，汉族，住新沂市。 第三人暨第三人李小龙、马问、苏良玲委托诉讼代理人：李继忠，男，1951年1月15日出生，汉族，住新沂市。 第三人：新沂市东萌房地产开发有限公司，住所地新沂市苏州花苑售楼处。 法定代表人：邹立江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马继祥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李文东，男，该公司员工。 原告胡夫侠与被告王一付、卓维永，第三人李小龙、马问、李继忠、苏良玲、新沂市东萌房地产开发有限公司（以下简称东萌公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡夫侠及其委托诉讼代理人时守新、郭兴余，被告王一付、卓维永，第三人暨第三人李小龙、马问、苏良玲委托诉讼代理人李继忠，第三人东萌公司委托诉讼代理人马继祥、李文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡夫侠向本院提出诉讼请求:1.判令停止执行新沂市某小区某室（以下称涉案房屋）；2.确认涉案房屋归胡夫侠所有；3.诉讼费用由王一付承担。事实和理由：涉案房屋系李小龙于2011年11月1日从东萌公司购买。2012年9月27日，李小龙、李继忠、苏良玲、马问将涉案房屋作价13万元出售给胡夫侠。合同签订后，胡夫侠一次性支付了购房款，李继忠亦将涉案房屋交付给胡夫侠。同年，胡夫侠即对涉案房屋进行装修，至今居住长达六年之久。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋买卖协议合法有效，胡夫侠应为涉案房屋的所有人。因开发商未缴纳土地出让金，铭盛嘉苑至今无法办理产权证，故胡夫侠对未办理涉案房产过户手续不存在过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，胡夫侠对涉案房屋享有阻却执行的权利，请法庭支持胡夫侠的诉讼请求。 王一付辩称，涉案房屋属于卓维永所有，卓维永欠王一付钱，同意王一付执行涉案房屋，故应继续执行涉案房屋。 卓维永辩称，卓维永是铭盛嘉苑3号楼的实际施工人。2012年工程完工后，东萌公司、李文东因没有钱向卓维永支付工程款，将包括涉案房屋在内的铭盛嘉苑3号楼共6套房屋抵押给卓维永。2012年12月，卓维永又将其中的5套房屋抵押给王一付，并通过东萌公司与王一付签订了房屋抵押协议，用于抵偿卓维永欠付王一付的钢材款。后来，李文东和他人发生纠纷，又将房屋抵给其他人，卓维永对此不知情。卓维永认为，涉案房屋是由东萌公司、李文东抵给卓维永的，应属于卓维永所有。 李小龙、马问、苏良玲、李继忠共同述称，李小龙是李继忠侄子，因李继忠和开发商李文东关系好，李小龙便委托李继忠购买涉案房屋。购买后，李小龙因小区未通水通电等原因不想要涉案房屋，又委托李继忠将涉案房屋另行出售。后经中介冯某某介绍，胡夫侠想购买涉案房屋，经双方协商，由李小龙、马问、苏良玲、李继忠共同与胡夫侠签订了购房协议，将涉案房屋以13万元的价格出售给胡夫侠。协议签订后，胡夫侠已付清购房款，并搬入涉案房屋居住至今。 东萌公司述称，铭盛嘉苑小区的建设、销售事宜均是由东萌公司全权委托李文东负责处理。建设过程中，李文东因资金短缺，以6分的高息向李继忠等人借款，其中向李继忠借款本息共计710万元。2011年11月，因无力偿还利息，李继忠等债权人到铭盛嘉苑售楼处闹事，强迫李文东与其签订售房协议书。李文东被迫与李继忠签订了二十几份售房协议书，其中包括涉案售房协议书，协议书中所加盖的东萌公司狄湖新村西区财务章系李继忠在售楼处自行加盖，协议书中购房人姓名均由李继忠自行填写，李文东并未收到购房款。 经审理查明：本院在王一付与卓维永民间借贷纠纷一案执行过程中，于2019年1月22日作出（2018）苏0381执5225号之一执行裁定，裁定如下：查封被执行人卓维永所有的位于新沂市房屋（涉案房屋），期限为三年。 2019年4月16日，胡夫侠以涉案房屋系其购买为由向本院提出执行异议。本院于2019年4月23日作出（2019）苏0381执异59号执行裁定，裁定驳回案外人胡夫侠的异议请求。胡夫侠不服该执行裁定，于规定期限内提起本案诉讼。 根据本案当事人庭审陈述、举证及关联案件[（2019）苏0381民初4277号，原告王一付与被告孙云南，第三人卓维永、晁龙祥、东萌公司申请执行人执行异议一案；（2019）苏0381民初5711号，原告房启龙与被告王一付、卓维永、东萌公司、李文东案外人执行异议之诉一案]中各方当事人陈述及举证，另查明：铭盛嘉苑项目（狄湖新村）系东萌公司开发建设，李文东系该项目负责人，东萌公司认可铭盛嘉苑项目的建设、销售事宜均是由李文东负责。 2011年11月1日，李文东因欠李继忠借款未偿还，应李继忠的要求，以东萌公司名义（甲方）与李小龙（乙方）签订《协议书》一份，其中李小龙的签名系由李继忠代签，协议约定由甲方将涉案房屋作价30万元的出售给乙方。同日，李文东向李继忠出具收据一张，载明收取李小龙购房款30万元。上述《协议书》、收据均加盖了东萌公司狄湖新村西区财务章。 2012年8月20日，东萌公司、李文东(甲方)与新沂市兄弟建筑安装工程有限公司、卓维永(乙方)签订《房屋抵押协议》，主要内容为：因某小区3号楼欠卓维永工程款609000元，现将六套房屋抵押给卓维永，冲抵2012年4月29日工程结算清单的余款；开发商李文东承诺在2012年12月20日全额付卓维永工程款，如到期没有履行承诺，以上六套房屋归卓维永所有。 2012年9月27日，李小龙、马问、李继忠、苏良玲（甲方）与胡夫侠（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将涉案房屋以13万元的价格出售给乙方。合同签订后，胡夫侠已向李继忠支付了13万元购房款，李继忠亦将涉案房屋交付给了胡夫侠。涉案房屋现由胡夫侠居住使用。 经本院询问李继忠，其称：因李文东欠其借款本息未偿还，2011年11月1日，由其出面以房启龙等购房人名义与李文东签订了二十几份售房协议书，当天其向李文东支付了一百余万元现金，其余购房款系用借款冲抵；购房协议签订后，其又向法院起诉要求李文东偿还借款本息，并经法院调解与李文东达成了调解协议；其与李文东口头约定，如在调解协议约定的期限内还清借款，就将售房协议书退还给李文东，后李文东未按约定还款，经其催要，李文东向其交付了3号楼八套房屋的钥匙，之后，其向法院申请强制执行民事调解书。 本院认为，强制执行应当通过控制和处分被执行人财产来实现，即执行标的物必须是被执行人的财产。本案中，卓维永主张其对涉案房屋的权利来源于上述2012年8月20日签署的《房屋抵押协议》，其中约定“开发商李文东承诺在2012年12月20日全额付卓维永工程款，如到期没有履行承诺，以上六套房屋归卓维永所有。”但该《房屋抵押协议》签订后并未办理抵押登记，抵押权并未设立；协议约定如到期不支付工程款，所抵押的房屋归卓维永所有，该条款系流押条款，属法律所禁止，应为无效。且在协议约定的债务履行期满后，东萌公司、李文东亦未实际将抵押房屋转移交付给卓维永处置。因此，卓维永基于《房屋抵押协议》并不能取得涉案房屋的所有权、处分权，涉案房屋不属于卓维永的财产。故无论胡夫侠对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，涉案房屋均不应作为卓维永的个人财产予以执行。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未办理变更登记，胡夫侠对涉案房屋并不享有所有权，故对胡夫侠要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行（2018）苏0381执5225号之一执行裁定查封的新沂市某小区房屋； 二、驳回原告胡夫侠的其他诉讼请求。 案件受理费2900元，由原告胡夫侠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵方方 人民陪审员  王新功 人民陪审员  胡春雷 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  樊 帆