江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初4028号原告：李某，女，1980年8月20日出生，汉族，住扬州市开发区。委托诉讼代理人：许慧明，江苏石立律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖正卿，江苏石立律师事务所实习律师。被告：扬州荣城置业发展有限公司，住所地扬州大桥东北首邗林物资公司。法定代表人：毛红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏静，江苏中杜律师事务所实习律师。原告李某与被告扬州荣城置业发展有限公司（以下简称荣城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人许慧明、肖正卿，被告荣城置业公司的委托诉讼代理人李静静均到庭参加诉讼。本案审理过程中，经原告李某申请，本院依法裁定冻结被告荣城置业公司银行存款50万元或查封、扣押其等值财产。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告购房款人民币437550元、支付违约金8751元（以437550元为基数的2%）、支付资金占用期间利息损失（以437550元为基数，按同期银行贷款年利率6%计算至被告实际给付之日止）、赔偿原告直接损失人民币3万元；3、本案诉讼费用、保全费用、保全担保费用由被告承担。本案审理过程中，原告变更上述第二项诉讼请求为要求被告支付违约金17351元（以867550元为基数的2%）。事实和理由：2018年2月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于扬州市角的“新纪元汽车生活广场”（后更名为“希尔顿欢朋酒店”）第某层某室商品房一间，建筑面积62.19平方米，房价每平方米13950.01元，总价款人民币867550元。合同签订后，原告依约于2018年2月10日向被告支付购房首付款437550元，被告应当在2018年5月1日前按照合同约定将精装修后的房屋交付给原告，并在房屋交付后30日内将房屋产权登记至原告名下，交付房地产权属证书。但被告在2018年5月1日将房屋交付给原告后，始终未能按照合同约定为原告办理房屋产权证，已构成根本违约，原告有权解除合同，并追究被告违约责任。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告荣城置业公司辩称：1.被告已将房屋交付，原告也已将房屋交付给案外人扬州港岛酒店管理有限公司（以下简称港岛公司）委托管理，能够收取租金，尽管尚未办理产权登记，但对原告权益影响较小，建议继续履行合同。被告将房屋交付给原告的时间是2019年5月，双方约定的解除合同的条件尚未成就。2.即使本案合同解除，双方明确约定了违约责任的承担方式，原告已经按照合同约定主张了违约金，无权另行主张资金占用损失，并且违约金的计算基数应以原告已付购房款为准；3、由于原告主动要求解除合同，导致其与案外人港岛公司的委托管理协议无法履行，致原告装修损失3万元应由其自行承担，而且原告与案外人港岛公司的合同明确约定在协议终止时原告有权取回软装的装修，故原告可以通过取回的方式避免损失，无权要求被告承担该项损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的《商品房买卖合同》、收据、不动产产权查询单等证据，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年2月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：案涉房屋为现房，建筑面积62.19平方米，房价每平方米13950.01元，房屋总价款867550元，首付款437550元，出卖人应在2018年5月1日前交付房屋；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足60日的，承担全部房款的0.5%的违约金直至完成备案，逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。2018年2月10日，原告向被告支付房款437550元，但被告荣城置业公司始终未能履行合同约定的房屋产权登记备案责任。案涉房屋于2017年8月31日被扬州市中级人民法院依法查封至2020年8月30日。另查明，2018年2月10日，原告与案外人港岛公司签订《装修补充协议》、《委托经营管理协议》各一份。其中《装修补充协议》约定：装修工程款计入房款总价，按认购书及《扬州市房地产买卖合同》约定的房款支付期限和支付方式付款，案外人港岛公司不再另行提供此款项发票。《委托经营管理协议》约定：委托经营期限自2018年10月1日起至2028年9月30日止，并约定了租金等事项，原告在签订本协议同时，需向案外人港岛公司交纳3万元软装配套费用。原告已向案外人港岛公司给付该3万元装修费用，但未实际领取租金。本案争议焦点：一、双方签订的《商品房买卖合同》应否解除；二、如合同解除，被告赔偿原告款项应如何认定。针对争议焦点一，本院认为，依据合同约定，案涉房屋交付后30日内，被告应当办理房屋产权登记备案，逾期60日未履行该登记备案责任的，原告有权解除合同。庭审时，原被告均认可案涉房屋已交付，但原告认为房屋交付时间为2018年5月1日，被告认为房屋交付时间为2019年5月，双方虽均未提供直接证据证明房屋的实际交付时间，但本院查明案涉房屋于2017年8月31日已被扬州市中级人民法院依法查封，被告现亦无法履行房屋产权登记备案的合同义务，而本案无证据显示原告在与被告签订《商品房买卖合同》时对该房屋已被查封一节事实明知，故应认定原告对合同解除并无过错，原告要求解除《商品房买卖合同》，有事实及法律依据，本院依法予以支持，被告荣城置业公司应向原告返还已支付的购房款437550元。针对争议焦点二，对于原告同时要求被告支付违约金及资金占用期间利息损失的诉讼请求，本院认为，双方在合同中虽然约定了违约责任及违约金的计算方式，但因已付购房款被占用期间的利息损失已高于双方约定的违约金，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期租金收益等综合因素，对原告同时主张违约金及利息损失依法不予支持，依法确认以利息损失（以437550元为基数，按照年利率6%，自2018年2月10日起计至实际给付之日止）作为被告的损失赔偿数额。对于原告要求被告赔偿损失3万元，实际是原告向案外人港岛公司支付的软装配套费用，与本案没有关联性，本院在本案中不予理涉。对于原告要求被告承担其在诉讼中申请财产保全的担保费用的诉讼请求，无合同和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某与被告扬州荣城置业发展有限公司于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同》；二、被告扬州荣城置业发展有限公司于本判决发生效力之日起十日内给付原告李某购房款437550元及利息（以437550元为基数，按照年利率6%，自2018年2月10日起计算至实际给付之日止）；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取计4273元，保全费3020元，共计7293元，由原告李某负担256元，由被告扬州荣城置业发展有限公司负担7037元（被告应负担的部分原告已预交，原告同意本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  谷丹二〇一九年十月八日书记员  吴静