北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初13400号原告：樊甲元，男，1984年10月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘长兴，北京市中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉莹，内蒙古铁源律师事务所律师。被告：马景君，男，1977年4月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵海城，北京市鼎鉴律师事务所律师。第三人：刘XX，女，1982年10月6日出生，汉族，北京玉博睿教育科技发展有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人：北京玉博睿教育科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：张海龙，总经理。原告樊甲元（以下简称原告）与被告马景君（以下简称被告）、第三人刘XX（以下简称姓名）、第三人北京玉博睿教育科技发展有限公司（以下简称玉博睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘长兴，被告的委托诉讼代理人赵海城，刘XX、玉博睿公司的法定代表人张海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告在被告与玉博睿公司于2017年5月18日签订的《房屋租赁协议》（以下简称房屋租赁协议）上添名的行为对玉博睿公司不生效；2、判令被告退还原告房屋租赁转让费用1679951元及利息，利息以上述转让费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年5月18日计算至本案判决生效之日止。事实与理由：2016年10月29日，被告与玉博睿公司的员工刘XX签订房屋租赁协议，双方约定被告从玉博睿公司处承租位于北京市朝阳区xx房屋（以下简称涉案房屋），租赁期5年，自2016年10月29日起至2021年12月28日。2017年被告通过网络将涉案房屋对外转租，原告遂与被告协商同意承租该楼，被告提出原告需要支付转让费用共计1679951元。原告如约将款项分两次通过银行转账支付给被告指定的账户中。被告收到该笔款项后将其持有的房屋租赁合同交给原告，并要求原告在该合同乙方承租人处补充签名，但并未要求在刘XX持有的原合同上进行补充签名。被告要求原告对外以合伙人股东的关系对抗玉博睿公司。此后原告正式入住115号楼并进行了装修和维护。2017年7月26日，原告突然接到新房村村委会和刘XX的电话通知，被告知此区域即将腾退，要求原告立即搬离。被告明知涉案房屋面临腾退还恶意隐瞒原告支付巨额租赁转让费，且出租人刘XX并不认可原告的次承租人身份，因刘XX持有的合同中没有原告签字，且合同中写明不得擅自转租转让。原告得知上述情况后多次要求被告退还房屋租赁转让费，但均遭拒绝，故提起本次诉讼。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我和原告、刘XX签订的房屋租赁协议合法有效，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应予驳回。2016年10月29日，我方和刘XX签订了两份房屋租赁协议，一份租赁协议约定年租金为16万元，另一份协议约定年租金10万元。收房后我对涉案房屋进行了装修并购买了家具家电，共花费1346833元，之后我将涉案房屋对外出租。我方认为合同主体是我方与刘XX。在出租过程中，原告看我经营不错，就想承租涉案房屋，我正好因为健康原因想退出。2017年5月2日，我与原告协商，包括房租、押金、装修费用和转让费共计170万元。原告当天向我支付80万元，后我与刘XX协商，刘XX口头同意转让，合同继续履行。2017年5月1日之前我收取租户租金20049元，把该款项从原告应当支付的费用中扣除后，共计收取原告1679951元。原告在我和刘XX签订的房屋租赁协议上签字，我将房屋租赁协议、租金、押金的收条都给了原告，此后原告的经营与我无关。我认为双方之间并非转租关系，而是合同权利义务的概括转让，协议合法有效，我不同意退还转让费和利息。刘XX、玉博睿公司共同述称，新房村115号院实际宅基地使用权人是杨xx，玉博睿公司从杨xx处承租涉案房屋，杨xx同意我方将涉案房屋对外转租。刘XX是玉博睿公司的职员，玉博睿公司委托刘XX与被告签订房屋租赁协议，虽然协议上没有玉博睿公司的签章，但合同主体是玉博睿公司。刘XX与被告只签订了一份房屋租赁协议，年租金为16万元，押金为3万元，合同背面是刘XX写的收条。玉博睿公司与刘XX对于原告在房屋租赁协议上添名一事均不知情，也不清楚原告与被告之间的关系，双方承租权转让不合法。直到2017年7月涉案房屋拆迁，我方才知道涉案房屋由原告占有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：新房村xx号宅基地使用权人为杨xx。杨xx与杨xx2系夫妻关系。2016年8月，杨xx2、杨xx（甲方）与玉博睿公司（乙方）签订《房屋及院落租赁合同》，约定甲方将其拥有产权和经营权的涉案房屋和院落租赁给乙方用于文化教育产业项目或其他行业的运营和经营使用，总建筑面积约690平方米，院落面积约240平方米，租赁期限为15年，租期自2016年8月10日起至2031年8月9日止，本合同由双方签字之日起即可生效，双方约定自本合同生效之日起至半年为免租期。年保底租金为5000元，租金半年支付一次，乙方经营此项目产生利润后，支付给甲方经营利润的5%。在租期内乙方有权转租和合作或转行业运营在合法范围内自主经营。合同租赁期满或合同解除、终止时，乙方在租赁期间添置的动产，可由其自行拿走收回，且对于乙方装修的部分或搭建的其他不动产无偿归甲方所有，且甲方不再对上述装修、构筑物、建筑物等不动产进行任何补偿，则该部分由甲方无偿收回，归甲方所有。2016年10月29日，刘XX（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁协议，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方，房屋为三层建筑，租赁期限5年，自2016年10月29日起至2021年12月28日止，装修免租期为2016年10月29日起至2016年12月28日。乙方向甲方承诺该房屋仅作为办公、居住使用，并承诺确保合法经营和使用租赁房屋，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。租赁期满或本合同提前终止解除时，本房屋内的装修、设备设施等均无偿归属甲方所有。租金总额为80万元，押金3万元，每年房屋租金为16万元，每年11月28日支付下一年度房租。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同期8年总租金5%的额度向甲方支付违约金。租赁期间乙方无权转租、转让、转借、抵押等，如出现此类情况视同违约，乙方承担一切法律及经济责任。本合同执行期内，如遇政府或有关部门拆迁、占地等行为的，甲方通知乙方，乙方须按拆迁腾退要求及相关规定按期执行，不得影响政府有关部门整体工作，相关补偿款按拆迁部门要求执行，乙方自行装修部分的装修费用按本合同年限均摊，剩余年限的装修费用作为补偿款归乙方所有，乙方须结清相关费用，甲方应退还乙方已付房屋押金和剩余年限租金，本合同自动解除。同日，刘XX向被告出具《收条》一张，内容为：今收到被告第一年房租160000元、押金30000元。2017年5月2日，原告按照被告要求向罗xx支付公寓交接款80万元，罗xx向原告出具《收据》一张，内容为：“原告交来公寓交接金额800000元整，后期费用在合同添名成功后一星期补齐，如未添名成功，全部金额退还给原告。”2017年5月18日，原告向被告支付公寓款879951元，被告向原告出具《收据》一张，内容为：“今收到原告交来公寓款879951元。”同日，原告（股权接收方）与被告（退股方）签订《退股协议》，约定甲方因个人原因自愿退出涉案房屋经营权，自愿将经营权转让给乙方，甲方保证向乙方转让的经营权不存在第三人的请求权，没有设置任何质押，未涉及任何争议诉讼。甲方不得干预乙方正常的经营工作。自本协议签订后乙方所有的债权债务和亏损，盈利与甲方再无任何关系，乙方经营期间若发生责任事故、违法行为与甲方无任何关系。同日，原告在被告持有的房屋租赁协议乙方处和《收条》付款人处签名捺印。2018年10月25日，杨xx（甲方）与原告（乙方）签订《北京市朝阳区三间房乡新房村115号房屋终止解除及补偿协议》（以下简称补偿协议），约定：1、涉案房屋是甲方拥有所有权的房屋及宅基地使用权，甲方于2016年2月出租给玉博睿公司办公及开展教育经营活动使用，租期为5年。2016年10月29日因相关教育政策原因致使暂无法开展有关教育经营活动，因此玉博睿公司将该房屋出租给被告经营办公室使用，但被告在未征得甲方和玉博睿公司书面同意的情况下，将该房屋改为小公寓出租经营。2017年5月18日被告在明知该房屋不得转租且未征得甲方和玉博睿公司同意的情况下，将该房屋的经营权以股份转让的方式与乙方私自签署协议，将该房屋改造后的公寓全部转让给乙方经营，乙方与被告以经营权股份转让方式取得涉案房屋的实际控制权，是被告与乙方间的擅自转租行为，玉博睿公司均不予认可，现甲乙双方均无法联系到被告，2017年7月30日该房屋被划入“北京市朝阳区三间房乡-绿腾退试点”范围，现腾退拆除工作已近尾声，该房无法拆除已严重影响整体腾退进程。2、何xx收取乙方的20万元是甲方授权何xx代甲方收取的租金，何xx已经将该款项转交给甲方，因此，何xx已经完成甲方授权的代收租金工作，该房屋及乙方与该房屋的一切事项、责任等均与何xx无关，且何xx不再参与乙方就该房屋的任何事宜。3、乙方向甲方和玉博睿公司承诺：因无法联系到被告，但又涉及到该房屋的腾退拆除工作，故甲乙双方协商一致达成本协议，乙方是与被告擅自达成的合同及协议，甲方、玉博睿公司不知情，甲方、甲方代玉博睿公司支付给乙方的款项不是承认乙方的合法承租性及合法使用性，仅是出于对乙方在该事件中的同情。此协议签订后，若被告向甲方、玉博睿公司或其他人主张任何权益和经济请求，由乙方无条件配合并协助处理。若由此给甲方、玉博睿公司或其他人造成的任何损失，以法院判决为准。乙方因此协议取得的任何款项均包含了甲方、玉博睿公司应给付被告及乙方的全部款项，如被告认为不足，或以其他理由向甲方、玉博睿公司提出补偿要求的，乙方需无条件配合甲方、玉博睿公司出具相关证据、证言等。本协议的签署仅是为了妥善解决该房屋的腾退问题，不视为甲方、玉博睿公司承认乙方是该房屋的合法承租人或使用人。基于上述乙方承诺，达成本协议。4、乙方于本协议签订当日将所占有的该房屋按照甲方及腾退指挥部要求交还给甲方，房屋结构、附属房屋设备设施等均须完整交还给甲方，乙方的物品自行搬离。乙方按约定和要求交还甲方房屋且经腾退指挥部确认验收后，甲方、玉博睿公司共计支付乙方租金、押金、补偿等款项共计50万元。其中：（1）甲方退还玉博睿公司截至2017年9月30日的剩余租金、押金及各类损失赔偿等共计21万元，玉博睿公司同意，该全部款项由甲方代玉博睿公司支付给乙方，作为玉博睿公司支付给乙方的补偿款项。（2）玉博睿公司退还给被告截至2017年9月30日的剩余租金、押金及各类损失补偿等共计9万元，由甲方代玉博睿公司直接支付给乙方，该款项是玉博睿公司退还被告的，由乙方代被告收取。（3）甲方授权何xx代甲方向乙方收取的租金20万元，由甲方退还乙方，作为甲方退还剩余租金、腾退补偿及同情乙方给予的款项。（4）乙方按照甲方及腾退指挥人员要求完整交还全部房屋及设施当日，甲方支付现金50万元给乙方，乙方将持有的乙方与玉博睿、乙方与何xx的合同、协议、收据、文件等原件全部交还给甲方，乙方并向甲方签写收款文件，房屋交还当日乙方即与该房屋再无任何关系，该房屋的所有权、处置权等全部由甲方所有。（5）乙方完整交还全部房屋及设施当日起三个工作日内，甲方将剩余30万元全部支付到乙方指定账户，乙方向甲方签写收款文件，自甲方支付完毕本协议约定的全部50万元款项当日，即视为甲方完成付款责任，视为乙方完成房屋交还责任。乙方不得就该房屋向甲方、玉博睿公司主张任何权利，也不得阻碍该房屋的腾退拆迁进程。5、本协议签订当日起，各方合同、协议、承诺、文件等立即终止解除，且乙方承诺：本协议签订当日起即与甲方、玉博睿公司、何xx不再就该房屋存在任何合同关系，乙方不再向甲方、玉博睿公司就该房屋提出任何法律、经济、损失、补偿等一切诉求。乙方与被告的纠纷由乙方与被告按照法院判决执行，但不影响甲方收回该房屋所有权，不影响甲方对该房屋行使各项权利，不影响该房屋的腾退和拆除。6、乙方和被告在实际使用和经营期内的经营所得甲方和玉博睿公司公司保留追究相关责任的权利，期间所产生的责任、纠纷、债权债务等均由乙方和被告承担，甲方与玉博睿公司不予承担。本协议签订当日起玉博睿公司、乙方和被告在该房内的装修、后添置的附属物无偿归甲方所有和处置，玉博睿公司、乙方等有关单位或个人对此不向甲方主张任何权益及补偿，乙方和被告就该房屋的法律、经济、纠纷和赔偿等，由乙方和被告自行解决，如有需要甲方可提供相关证据、证言，乙方和被告就该房屋的事宜与甲方、玉博睿公司无关。经询，原告已收到杨xx支付的50万元，涉案房屋已腾退。庭审中，原告主张与被告之间为转租合同关系，因出租人不知晓且不同意被告的转租行为，故双方就涉案房屋的转租行为无效，合同无效后被告应当退还转让费并支付利息。被告主张双方为租赁合同权利义务的整体转让，并得到了刘XX的同意，添名行为有效，应视为原告与刘XX之间形成了租赁合同关系，原告已经得到了相应补偿，不同意退还转让费及利息。刘XX及玉博睿公司表示对于双方合同转租及转让事宜均不知情，未在其持有的房屋租赁协议中添名，不同意被告擅自对外转租或转让。本院认为，本案的争议焦点为原告与被告之间法律关系的确定。租赁权的转让是指承租人在租赁期限内，将房屋承租权转让给第三人，致使原承租关系解除，新承租人直接替代原承租人与出租人建立租赁关系。租赁权的转让并非仅是合同债权的转让，同时其还包括了支付租金等合同义务在内的一种法律地位的转让。其实质上是承租人将其在租赁合同中的权利义务概括转让给第三人，由受让人取代原承租人的地位成为租赁合同的主体继而履行房屋租赁合同的行为。本案中，涉案房屋由玉博睿公司从宅基地使用权人处承租，并取得对外转租的权利，后该公司委托员工刘XX与被告签订房屋租赁协议，故房屋租赁协议的实际出租人应为玉博睿公司。根据原告与被告的法律行为来看，原告在房屋租赁协议承租人处添名，并一次性向被告支付包含租金、押金、装修款在内的交接款，随后双方以签订退股协议的方式，被告退出涉案房屋的经营，此后的租金由原告直接向玉博睿公司支付，原告目的是与玉博睿公司形成租赁合同的权利义务相对方，其权利义务不必通过被告就能实现，因此本案的法律关系应为租赁合同权利义务的转让而非转租。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。本案中，被告未举证证明转让涉案房屋的租赁权经过玉博睿公司确认，玉博睿公司对此表示不知情且不同意，故原告与被告之间的租赁权转让行为对玉博睿公司不发生法律效力，但原告与被告之间的转让合同关系不因此而无效。由于经营权的转让依附于原租赁使用的涉案房屋之上，转让经营权的目的是利用原租赁物继续经营，现玉博睿公司不承认原告承租人的地位，涉案房屋已拆迁，转让合同的目的无法实现，故转让合同关系应当解除。合同解除后，被告应当退还原告未履行租赁期内的转让费用，具体数额，本院根据原告已付费用、转让合同履行、房屋腾退及补偿情况综合予以确定。关于利息，双方未就此进行约定，且原告作为受让方对于转让行为的合法性疏于审查，也负有一定过错，故本院不予支持。因涉案房屋已被拆迁腾退，已无返还基础，如被告认为其因此受到损失，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认被告马景君与原告樊甲元就北京市朝阳区xx号房屋的租赁权转让行为对第三人北京玉博睿教育科技发展有限公司不发生法律效力；二、被告马景君于本判决生效后七日内退还原告樊甲元转让费六十八万元；三、驳回原告樊甲元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19920元，由原告樊甲元负担11857元（已交纳9960元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告马景君负担8063元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 马 潇人民陪审员 洪 光人民陪审员 张培华二〇一九年十月八日法官 助理 梁 远书 记 员 夏甜甜