广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初2444号原告（反诉被告）：黄小她，女，1989年8月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁靖宇，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：廖长燕，女，1975年6月11日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：翁梅丹，广东和志满律师事务所律师。第三人：广州合赢房地产中介有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽西路棕榈水岸园N1栋104，统一社会信用代码91440101065849988N。法定代表人：钟国英。委托诉讼代理人：袁军，男，1996年2月14日出生，汉族，系该公司员工。原告（反诉被告）黄小她与被告（反诉原告）廖长燕、第三人广州合赢房地产中介有限公司（以下简称：合赢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄小她的委托诉讼代理人林闻娥、梁靖宇，被告（反诉原告）廖长燕及其委托诉讼代理人翁梅丹、第三人合赢公司的委托诉讼代理人袁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄小她向本院提出诉讼请求：1.廖长燕向黄小她返还购房定金50000元；2.廖长燕向黄小她返还诚意金50000元；3.本案全部诉讼费用由廖长燕承担。事实和理由：黄小她与廖长燕于2018年8月3日签订了《房屋买卖合同》，约定黄小她购买廖长燕所有的位于广州市南沙区优品街4号604房，总成交价2020000元。签订合同时，黄小她向廖长燕支付了购房定金50000元。签订合同后，黄小她向银行申请按揭贷款，但银行不批准黄小她贷款申请。黄小她为了确保房屋交易能够继续履行，因此另向廖长燕支付了诚意金50000元。后黄小她再次向银行申请按揭贷款也无法获得银行贷款批准。由于银行不批准黄小她贷款导致房屋交易无法继续进行。廖长燕曾于2018年11月30日向贵院起诉黄小她要求解除《房屋买卖合同》，之后黄小她收到廖长燕的起诉状。该案件由于廖长燕没有按时交纳诉讼费而被贵院裁定按撤诉处理。根据《合同法》第九十六条合同自通知到达对方时解除，因此《房屋买卖合同》已在黄小她收到廖长燕的起诉状时被解除。根据《房屋买卖合同》第二十条第3款约定：买卖双方协议如因贷款原因导致买家无法办理银行贷款买入此房，卖方承诺无息退还购房定金给买方。故合同被解除后，黄小她有权要求廖长燕无息退回定金和诚意金合计100000元。廖长燕辩称：不同意黄小她的全部诉请。一、涉案100000元并非黄小她支付的，黄小她无权主张返还。二、退一步讲，如涉案100000元是黄小她支付的，廖长燕认为也不应返还：1、根据双方签订的房屋买卖合同附件第二、按揭付款约定，第2点约定首期款170000元应于2018年9月30日付清，但黄小她并未按照约定付清首期款。2、根据房屋买卖合同第二十条约定，如因贷款原因无法办理贷款，才退回定金，但黄小她在廖长燕多次要求其提供相关证据证明其有向银行申请贷款的事实时，一直都未向廖长燕提供过。并且也无提供银行方面书面答复无法放贷的资料、说明无法放贷的原因。3、双方在2018年10月4日对合同通过微信进行了重新约定，约定的内容是：在2018年10月30日前黄小她应付首期款，黄小她也未在2018年10月30日前付首期款。同时，该微信的重新约定是属于对原来买卖合同第二十条的约定进行了变更，该约定仅是约定在10月30日前如黄小她因为无法贷款，只是退回诚意金50000元。所以廖长燕认为在黄小她没有履行合同的情况下，也无合法的手续资料证明其向银行申请贷款，而银行审批不通过，合同无法履行的情况下，廖长燕无需返还100000元。三、黄小她与合赢公司有串通骗贷的可能，合赢公司是房屋买卖中介公司，而黄小她经过廖长燕查实，其属于福临门中介公司的员工，合赢公司与黄小她均属于房屋买卖的专业人员，其很清楚广州市对于第一套房屋商业贷款只能按照70%的标准放贷。而本案中，涉案房屋价款是2020000元，商业贷款只能贷到1414000元，但是从黄小她以及合赢公司在10月4日包括第一次所述的申请贷款的情况中，都提及贷款金额是1800000元，明显是串通好，欺骗银行贷款或故意不履行合同损害廖长燕利益。综上，从黄小她以及合赢公司的一系列行为，均可以说明其是串通套牢廖长燕，进行房源积累，廖长燕认为违约方是黄小她，黄小她应向廖长燕进行赔偿，并解除网签。廖长燕向本院提出反诉请求：1.黄小她支付廖长燕逾期付款违约金102000元（按合同第十二条约定以物业成交价2020000元的10%计算，扣除黄小她已经支付的100000元）；2.黄小她及合赢公司协助廖长燕解除合同编号为180××××8458的网签合同；3.诉讼费、反诉费用由黄小她承担。事实和理由：2018年8月3日，三方签订《房屋买卖合同》（编号为160546），合同约定黄小她购买廖长燕名下位于广州市南沙区优品街4号604房，建筑面积113.74平方米，房屋成交价为2020000元。合同附件约定于交易过户当天（2018年9月30日）付清首期款170000元。黄小她一直以其无法办理贷款为由，拒绝履行合同，又无法提供其申请办理贷款的相关资料。2018年10月4日，合赢公司通过微信发出就160546号合同的履行进行重新约定：黄小她再支付50000元购房诚意金（实际为定金），10月31日前买方支付清首期房款并办理完房产过户手续费，如不能按期办结，合赢公司应在10月31日后5个工作日内通知买卖双方到房地产交易中心并办理撤销网签，若因银行贷款拒贷1800000元，卖方退回诚意金50000元，购房合约即终止。双方对此表示同意。随后，黄小她仍然未能履行付款义务。经过廖长燕在2018年12月5日向房屋交易监管中心查询，得知合赢公司在2018年8月6日通过网上办理了涉案房屋的存量房买卖合同网签，而且所登记备案的合同并非160546号合同。合赢公司没有在黄小她不履行首付款的情况下按约定内容履行撤销网签的义务。2019年3月5日，廖长燕委托律师发出《律师函》，再次催促黄小她按合同约定支付首期款并在12日当天9点到南沙区不动产登记中心办理过户手续，否则构成违约。但是黄小她依然没有履行。廖长燕多次给予黄小她时间按合同约定支付首期款，但是黄小她诸多借口，且不按合同履行，又不与廖长燕办理解除合同手续，导致廖长燕的房屋无法再次转让，房产市值波动导致经济损失。现根据《合同法》规定，黄小她已构成违约，其应承担违约责任，应向廖长燕支付违约金，并由黄小她和合赢公司办理解除网签手续。黄小她辩称：黄小她委托按揭公司向银行申请贷款，并配合按揭公司提交了按揭申请所需的材料，只是因无法通过银行审批才被迫放弃购入涉案房屋。合同约定因贷款原因导致交易失败，廖长燕承诺无息退还购房定金50000元。双方通过补充协议约定因银行拒贷，廖长燕退回诚意金50000元，购房合同即终止。合赢公司就本诉与反诉均述称：合赢公司与本案买卖合同纠纷无关。黄小她因为怀孕无法到场，就通过彭鑫支付定金。因为黄小她首付不够，当时双方协商做高网签金额，以提高银行贷款金额。由于黄小她负债太多，因征信问题，最终无法通过银行贷款审批。买卖合同约定如黄小她无法通过银行贷款的，廖长燕需退回黄小她50000元定金，但廖长燕不愿意退回，廖长燕要求黄小她配合撤销网签，但黄小她也不同意。经过协商，双方决定第二次申请银行贷款，如还是无法通过，双方约定廖长燕将50000元定金以及50000元诚意金退回给黄小她。第二次的银行贷款最终还是无法通过审批，但廖长燕还是不愿退回上述100000元。经审理查明：广州市南沙区优品街4号604房（以下简称：涉案房屋）的登记产权人为廖长燕。2018年8月3日，廖长燕（卖方）与黄小她（买方）的委托代理人彭鑫及合赢公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（编号：No.160546）及附件，《房屋买卖合同》约定：买卖的房屋地址为南沙区优品街4号604房，建筑面积113.74平方米，该物业按套销售，买卖双方同意成交价为2020000元；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因买方违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款的，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。备注：买卖双方达成协议，如因贷款原因导致买家无法办理银行贷款买入此房，卖方承诺无息退还购房定金给买方。附件约定：定金50000元，买方应在签署本合同之同时交付给卖方，卖方须在收到此款15个工作日内买卖双方协同办理按揭手续、提供相关资料、签署《广州市存量房买卖合同》等有关文件。首期房款（含定金）170000元于交易过户当天付清（2018年9月30日），由于房管局或银行原因，交易日期顺延，剩余房款1850000元于交易过户完成并办妥他项权证登记后由贷款银行直接拨入卖方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付。交易手续须在2018年11月30日或之前完成，由于房管局或银行原因，交易日期顺延。合同签订当日，黄小她委托代理人彭鑫向廖长燕支付定金50000元。2018年8月6日，合赢公司就涉案《房屋买卖合同》通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：180××××8458）。双方在庭审中确认双方于2018年10月4日在微信群就涉案《房屋买卖合同》达成补充协议，约定：“经过买卖双方协商，卖方同意买方在已经支付50000元购房定金的基础上再支付50000元作为购房的诚意金，10.31日前买方支付清首期房款（除同贷书获批金额外）并办理完房产过户手续费！如不能按期办结，合赢中介应在10月31日后5个工作日内通知买卖双方到房地产交易中心并办理撤销网签，若因银行贷款拒贷1800000元卖方退回诚意金50000元，购房合约即终止！”同日，黄小她委托代理人彭鑫向廖长燕支付50000元，备注为购房订金。双方在庭审中对于上述50000元的性质存在争议，黄小她主张属于诚意金；廖长燕则主张根据银行转账的备注该笔资金为购房订金，属于预付款性质。彭鑫向本院出具《情况说明》，载明其受黄小她委托签订涉案《房屋买卖合同》，支付定金50000元，并于2018年10月4日支付诚意金50000元。经质证，黄小她和合赢公司对于《情况说明》没有异议，廖长燕确认彭鑫代黄小她支付100000元，但第二笔50000元是订金性质，并非诚意金。2019年1月4日，廖长燕就涉案房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，诉请解除其与黄小她之间的《房屋买卖合同》及网签合同，并要求黄小她支付违约金202000元。本院于2019年1月17日向黄小她送达起诉状副本等应诉材料，因廖长燕未按时缴纳案件受理费，本院于2019年1月21日出具民事裁定书裁定该案按廖长燕撤回起诉处理。双方在庭审中确认涉案《房屋买卖合同》于2019年1月17日解除。黄小她在庭审中表示同意解除涉案网签合同。2019年3月5日，廖长燕委托广东和志满律师事务所向黄小她发出律师函，要求黄小她继续履行合同，并于2019年3月12日前按合同约定向廖长燕支付首期款，并于2019年3月12日上午9点到广州市不动产登记中心办理过户手续，否则视为其违约。黄小她于2019年3月8日委托国信信扬（南沙）律师事务所向廖长燕复函称，因黄小她两次银行按揭贷款申请未通过，根据《房屋买卖合同》关于“买卖双方协议如因贷款原因导致买家无法办理银行贷款买入此房，卖方承诺无息退还购房定金给买方”的约定，请廖长燕在收到该函3日内与黄小她联系重新协商相关事宜或返还定金和诚意金合计100000元。黄小她为证明其办理了按揭贷款申请手续，在庭审中向本院提交《业务资料告知函》、《个人房屋贷款申请表》两份、《按揭费收据》（NO.0001777）、《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字180××××8458）、个人名下房地产登记情况查询证明、借记卡账户历史明细清单、中国农业银行个人明细对账单、不动产权证书、收入证明、征信授权委托书、个人信用信息查询报送授权书两份、《签署风险告知书》、主借款人配偶信息、共同借款人配偶信息、初步估价答复书、贷款见证与权益告知、声明书、文书送达地址确认书、同意抵押共有财产声明、抵（质）押评估约定书、买方划付款授权书、离婚证、离婚协议、身份证、户口本、结婚证、收款收据、按揭购房意向书、银行按揭委托确认书、送达地址确认书、个人征信客户授权书。经质证，廖长燕对离婚证、离婚协议、身份证、户口本、结婚证、收款收据、按揭购房意向书、银行按揭委托确认书、送达地址确认书的真实性予以确认，上述材料均有廖长燕本人的签字；业务资料告知函上卖方确认处签名是廖长燕签署的，当时是在合赢公司处签署的，并非黄小她陈述的一起到按揭公司办理，且廖长燕签名时告知函是空白的，廖长燕对于房屋买卖、按揭手续的办理并没有中介公司、黄小她的专业，所以在信任中介公司的前提下，签署该告知函；对其他证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，因为没有原件。本院依职权于2019年8月2日分别向中国银行股份有限公司广州番禺支行及中国建设银行股份有限公司广州番禺东兴支行发出《协助调查函》，调查黄小她是否因向廖长燕购买涉案房屋申请按揭贷款手续以及申请的时间及金额、是否获批及未获批的原因。中国银行股份有限公司广州番禺支行于2019年8月6日复函本院称，该行于2018年9月6日收到黄小她购买涉案房屋的申请办理贷款1800000元的按揭资料，经审核贷款资料后初审未通过，该行于2018年10月8日退回黄小她贷款资料；中国建设银行股份有限公司广州番禺支行于2019年8月22日复函本院称，黄小她于2018年10月11日因向廖长燕购买涉案房屋向该行申请办理按揭贷款1800000元，推荐贷款的按揭中介公司为广州市美泽房地产中介有限公司，经初审，该行不同意黄小她借款1800000元，由于黄小她不同意减额贷款，该行将贷款申请资料退回广州市美泽房地产中介有限公司，客户申请贷款过程中，该行未向客户出具任何书面同意贷款文件，广州番禺东兴支行为广州番禺支行辖下网点，广州番禺支行个贷中心为广州番禺支行个人贷款的受理部门。涉及个人贷款相关文件由广州番禺支行对外出具。经质证，黄小她对两份银行复函的三性均予以确认，认为可以证明其向银行贷款被拒的事实，廖长燕应根据合同约定退还定金和诚意金。廖长燕对中国银行股份有限公司广州番禺支行的复函真实性没有异议，但对于内容有意见。首先，银行没有附上相关原始资料予以证明内容的真实性，必须有黄小她夫妇个人信用报告明细才足以证明其真实向银行申请贷款；其次，该函件称退还黄小她资料，但黄小她未提交退还的资料原件，存在矛盾；再次，黄小她在第一次庭审中陈述其未能向中国银行贷款的原因是征信及电话回访，与复函所称初审未通过不一致；此外，廖长燕是基于合赢公司告知黄小她的贷款已批，已取得同贷书，只是电话回访错误，才与黄小她达成补充协议，黄小她与合赢公司恶意串通，导致廖长燕作出错误判断，造成廖长燕损失，黄小她应予以赔偿。廖长燕对中国建设银行股份有限公司广州番禺支行的复函有异议，因为银行贷款并不是直接向广州番禺支行提出，而是向番禺东兴支行提出，不排除由于黄小她与美泽公司的利害关系而导致东兴支行协助美泽公司向番禺支行答复初审未通过，廖长燕怀疑2019年8月22日的复函存在不实的情况。本院认为：双方当事人于2018年8月3日签订的《房屋买卖合同》及于2018年10月4日在微信群达成的补充协议，均是当事人的真实意思表示，内容没有违法法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应切实履行。《房屋买卖合同》约定“如因贷款原因导致买家无法办理银行贷款买入此房，卖方承诺无息退还购房定金给买方”以及补充协议约定“若因银行贷款拒贷180万卖方退回诚意金5万元，购房合约即终止”，根据中国银行股份有限公司广州番禺支行与中国建设银行股份有限公司广州番禺支行出具的复函显示，黄小她分别于2018年9月6日及2018年10月11日因购买涉案房屋向上述银行申请办理按揭贷款1800000元，但均未申请成功。而涉案《房屋买卖合同》已于2019年1月17日解除，廖长燕应当依约将购房定金50000元及购房诚意金50000元退还给黄小她。廖长燕诉请黄小她支付违约金102000元，违背合同约定的免责条款，理据不足，本院不予支持。网签合同为行政主管部门备案登记所需，因涉案《房屋买卖合同》已于2019年1月17日解除，黄小她同意协助廖长燕解除网签合同，实为要求注销网签手续，故廖长燕要求黄小她协助注销网签合同手续的诉请，符合双方意思表示，本院予以支持。本案为房屋买卖合同纠纷，合赢公司并非涉案房屋买卖合同的相对方，廖长燕诉请合赢公司协助解除网签合同，需另循法律途径解决，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、廖长燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄小她返还购房定金50000元；二、廖长燕应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄小她返还购房诚意金50000元；三、黄小她应于本判决发生法律效力之日起十日内协助廖长燕注销合同编号为180××××8458的《存量房买卖合同》的网签手续；四、驳回廖长燕的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2300元、反诉受理费1220元，由黄小她负担50元，由廖长燕负担4370元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  王莉华人民陪审员  陈金好二〇一九年十月三十日法官助理徐丽民书记员陈洁莹