河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4571号上诉人（原审被告）:郭景太，男，汉族，1962年4月18日生，住河南省洛阳市栾川县。委托诉讼代理人：姬军龙，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王晖，女，回族，1970年3月10日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：李世杰，河南洛太律师事务所律师。上诉人郭景太因与被上诉人王晖房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭景太及其委托诉讼代理人姬军龙，被上诉人王晖及其委托诉讼代理人李世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭景太上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案涉案一切费用均由王晖承担。事实与理由：1.原审事实不清。郭景太所购买的位于洛阳市××××路恒信绿地公馆1号楼16楼1单元1603号（诉争房屋）权属有争议。诉争房屋目前的权属在抵押权人洛阳市住房置业担保有限公司手里。其权属归属尚未明确。诉争房屋属夫妻共同财产，郭景太无权擅自单独签订的《购房协议》，未取得共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为无效。诉争房屋属夫妻共同财产，郭景太之妻朱敏必须参加本案的诉讼。抵押权人洛阳市住房置业担保有限公司必须参加诉讼。洛阳市住房公积金管理中心、中国工商银行洛阳九都支行、河南恒信置业有限公司均与本案有利害关系，也应作为第三人参加本案诉讼。郭景太与王晖签订《购房协议》时，诉争房屋尚未取得不动产证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，诉争房屋不得转让，违法转让的，合同无效。王晖辩称，案件所争议的房产在开发商河南恒信置业有限公司名下，开发商作了预告登记，因此一审法院驳回了王晖要求郭景太协助办理房产过户手续的诉求。但这并不影响本案当事人双方签订协议的效力。王晖的诉讼请求在一审辩论终结前都可以进行增加。郭景太贷款购买涉案房产，将房产进行抵押。该案未涉及实际处分抵押物。抵押权人并不是案件必要诉讼参与人。郭景太之妻朱敏，是否参加诉讼，并不影响郭景太与王晖签订《购房协议》与《补充协议》的效力。王晖向一审法院起诉请求：1.确认王晖、郭景太签订的协议有效；2.郭景太继续履行购房协议，立即协助王晖办理房屋过户手续；3.郭景太立即支付王晖违约金30000元；4.郭景太承担本案诉讼费、保全费及其他一切费用。一审法院认定事实：2016年12月13日，郭景太作为甲方与作为乙方的王晖签订《协议》一份。协议约定郭景太将位于洛阳市××××路恒信绿地公馆1号楼1单元16楼1603号（建筑面积为88.07㎡）出售给王晖，房屋单价为5000元/㎡，总价款为440350元；王晖先付定金壹万元整，郭景太不得再将该房屋出售给他人。如郭景太违约赔偿违约金三万元（30000元）；王晖在2016年12月20日前付房款五万元整（50000元）。剩余部分贰拾玖万贰仟贰佰捌拾元整，等王晖贷款到位后付清房款80%。其余款项郭景太办完过户手续后王晖付清（过户费由甲方承担）；开发商（恒信绿地公馆）交房后，郭景太将房屋钥匙交给王晖；协议生效后，如有其他事项，经双方协商解决。协议签订当天王晖将定金10000元，通过中信银行转入郭景太账户上（中国工商银行6212261705006228095）。2016年12月21日，王晖再次向郭景太上述账户上转入房款50000元整。2017年4月20日，王晖、郭景太签订《补充协议》，协议约定“如果甲方单方终止购房协议，需双倍退还乙方所交甲方的购房款。如有和主合同冲突的，以本协议为准。”补充协议签订当天，王晖又向郭景太中国工商银行账户上转付购房款200000元。郭景太向王晖出具《收到条》一份“今收到王晖购房款贰拾陆万元整（260000元）”。证人陆某出庭作证，证明：王晖、郭景太是通过证人陆某介绍买卖该房屋，王晖、郭景太签订的《协议》、《补充协议》时，证人陆某均在场。《补充协议》签订当天，王晖、郭景太口头约定了前期支付房款80%，所剩余的9万元等郭景太把钥匙交给王晖后，王晖再支付。剩余房款等过户完一次性付给郭景太。郭景太未将房屋钥匙交付给王晖。王晖诉至法院，请求人民法院判令：1.确认王晖、郭景太签订的协议有效；2.郭景太继续履行购房协议，立即协助王晖办理房屋过户手续；3.郭景太立即支付王晖违约金30000元；4.郭景太承担本案诉讼费、保全费及其他一切费用。由于王晖、郭景太双方意见分歧较大，使该院调解无法达成。另查明，郭景太所购买的位于洛阳市××××路恒信绿地公馆1号楼1单元16楼1603号房屋由河南恒信置业有限公司开发。并办有预售登记合同（合同号为：洛房预市字第00243674号）。该房屋办理预售登记时，办理抵押登记，抵押权人为洛阳市住房置业担保有限公司，预告登记证号为：洛房预市字第00243675号，债权数额为219000元。该房屋河南恒信置业有限公司至今并没有交付给郭景太。一审法院认为，王晖、郭景太双方于2016年12月13日签订的《购房协议》及2017年4月20日签订的《补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该《购房协议》、《补充协议》合法有效。王晖、郭景太双方应当按照协议约定继续履行约定义务。王晖应当按照协议约定将购房款支付给郭景太，郭景太应当按照协议约定将位于洛阳市××××路恒信绿地公馆1号楼1单元1603号房屋交付给王晖，并办理过户手续。但由于该房屋开发商河南恒信置业有限公司并未向郭景太实际交付，也未办理过户更名手续。因此，王晖要求郭景太立即协助其办理过户手续的诉讼请求不予支持。郭景太应当待该房屋开发商实际交付并办理过户更名手续后，按照协议的约定向王晖交付房屋、办理产权过户手续。截至目前，该院未发现在协议履行过程中，郭景太将该房屋出售他人的行为。因此王晖要求郭景太承担违约金30000元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条之规定，判决：一、王晖与郭景太于2016年12月13日签订的《购房协议》及2017年4月20日签订的《补充协议》合法有效；二、驳回王晖的其他诉讼请求。案件诉讼费4455元，减半收取2227.5元、保全费2722元，共计4949.5元，王晖承担949.5元，郭景太承担4000元。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王晖、郭景太双方于2016年12月13日签订的《购房协议》及2017年4月20日签订的《补充协议》均是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该《购房协议》、《补充协议》合法有效。《中华人民共和国物权法》第15条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房产是否被抵押，是否属于夫妻共同财产均只影响郭景太对于涉案房产的物权效力，不影响本案合同效力。合同双方是王晖、郭景太，争议的内容并不涉及他人，无需他人参加诉讼。王晖、郭景太双方应当按照协议约定继续履行约定义务。王晖应当按照协议约定将购房款支付给郭景太，郭景太应当按照协议约定将位于洛阳市××××路恒信绿地公馆1号楼1单元1603号房屋交付给王晖，并办理过户手续。但由于该房屋开发商河南恒信置业有限公司并未向郭景太实际交付，也未办理过户更名手续。因此，王晖要求郭景太立即协助其办理过户手续的诉讼请求不予支持。郭景太应当待该房屋开发商实际交付并办理过户更名手续后，按照协议的约定向王晖交付房屋、办理产权过户手续。综上所述，郭景太的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7905元，由郭景太负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十月十四日书记员  张丽梅