河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初1054号原告（反诉被告）：洛阳龙门书画艺术研究院，住所地洛阳市洛龙大道123号。法定代表人：闫志忠，该院院长。委托诉讼代理人：赵莉阁，该院成员。被告（反诉原告）：洛阳市老干部教育活动中心，住所地洛阳市西工区七一南路洛浦公园内。法定代表人：李治平，该中心主任。委托诉讼代理人：毕思公、宗海莹，河南万基律师事务所执业律师。原告洛阳龙门书画艺术研究院（以下简称龙门书画院）与被告洛阳市老干部教育活动中心（以下简称老干部活动中心）合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。龙门书画院的法定代表人闫志忠及其委托诉讼代理人赵莉阁，老干部活动中心的委托诉讼代理人宗海莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙门书画院向本院提出诉讼请求：1.依法判令老干部活动中心赔偿龙门书画院经济损失189647元；2.判令老干部活动中心返还给龙门书画院房屋租金12500元；3.本案诉讼费用由老干部活动中心承担。事实和理由：龙门书画院为民办非企业单位，从事绘画艺术研究及开办书画艺术研究的相关活动。2017年3月16日，龙门书画院与老干部活动中心签订一份《房屋租赁合同》，约定老干部活动中心将位于西工区美术馆路9号教学楼外部二楼约200平方米房屋出租给龙门书画院使用，年租金为3万元，租赁期限5年，从2017年4月30日起至2022年4月30日止。合同签订后，龙门书画院按合同规定交足当年房租金3万元，并对房屋进行装修装饰，支付装修装饰费用144047元。2017年7月16日，龙门书画院书法培训基地开业，支出开办费及庆典费用45600元。然而，2017年8月1日，老干部活动中心突然通知解除租赁合同，要求龙门书画院搬离，迫使龙门书画院中止教学培训及书画相关的经营活动，造成巨大的经济损失。老干部活动中心的行为系违约行为，对龙门书画院的经济损失，应予以赔偿，另老干部活动中心仅返还部分房屋租金，另有12500元房租未返还。为维护龙门书画院的合法权益，特提起诉讼。老干部活动中心辩称，一、本案租赁合同系双方已协商一致解除，龙门书画院不存在任何经济损失。双方在合同中明确约定，如遇老干部活动中心主管部门要求则合同终止，龙门书画院对合同提前终止在签订合同时已有心理预期，且在老干部活动中心通知解除合同后，龙门书画院已同意并搬离部分物品；龙门书画院的装饰装修未形成附和，均可拆除取回；龙门书画院未经老干部活动中心同意，擅自改变租赁房屋用途，进行隔间，并增加给排水设施，应恢复原状，若对房屋造成损害，应予以赔偿；龙门书画院主张的开办费用，属于其业务范围内的广告宣传行为不属于损失，且画展活动已开展，不存在任何因解除合同所造成的损失。二、龙门书画院至今未腾空房屋，导致老干部活动中心无法正常使用房屋，且为了避免龙门书画院财物损失，老干部活动中心进行妥善保管，即使老干部活动中心应按合同约定返还其剩余租金，也应扣除其占用房屋的使用费及保管费，故其要求返还租金不成立。综上，龙门书画院的诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。老干部活动中心向本院提出反诉请求：1.判令龙门书画院拆除租赁房屋中的装饰装修物、拆除擅自隔离的玻璃隔间及内的附属设施，并恢复租赁房屋原状；2.判令龙门书画院向老干部活动中心支付自2017年10月1日至2019年4月1日的占用房屋使用费及保管费47500元，2019年4月2日至恢复房屋原状之日的占用房屋使用费和保管费按82元/天支付；3.判令龙门书画院支付老干部活动中心水电费共计166.41元；4.反诉诉讼费由龙门书画院承担。事实和理由：老干部活动中心和龙门书画院签订的《房屋租赁合同》第七条明确约定如遇政府有关部门勒令终止本合同，则合同终止。2017年8月1日，因老干部活动中心主管部门通知不得对外出租房屋，老干部活动中心向龙门书画院发送解除合同通知，龙门书画院同意并开始搬离租赁房屋，老干部活动中心也如约退还了剩余的租金，但龙门书画院至今未腾空房屋，导致老干部活动中心无法使用，且未经老干部活动中心同意擅自在租赁房屋内增设玻璃隔间及手池等设备，违反合同约定。为维护老干部活动中心的合法权益，特提起反诉。龙门书画院对老干部活动中心的反诉辩称，一、老干部活动中心随意解除合同构成违约。2017年8月1日，老干部活动中心突然通知解除合同，龙门书画院不愿意解除合同，但在万般无奈下于2017年8月30日经老干部活动中心验收了刚刚装修开业后的房屋后，将房屋及装修设施完好交付，老干部活动中心至今依然使用该房屋。二、老干部活动中心的反诉状相互矛盾，出尔反尔，搞虚假诉讼。老干部活动中心反诉称“被反诉人同意并开始搬离租赁房屋，反诉人也如约退还了剩余租金”，与“至今未腾空租赁房屋，导致反诉人无法使用”相互矛盾，作虚假陈述。综上，老干部活动中心随意解除合同构成单方违约，请求驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，双方无争议的事实如下：1.2017年3月16日，老干部活动中心（甲方、出租方）与龙门书画院（乙方、租赁方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于西工区美术馆路9号教学楼外部二楼约200平方米房屋出租给乙方，乙方只能用于书画的创作、销售及相关物品的买卖；房屋年租金为3万元，按年结算，每年4月20日内乙方向甲方支付年租金，如不按时交纳租金，延期超过一个月，甲方有权终止合同；乙方租赁期间，水费、电费、卫生费、物业费以及其它乙方使用而产生的费用由乙方负担，并于每季度末10日内向甲方交纳，上述各项一次性预交押金1000元；乙方同意预交3000元作为租房保证金，合同终止时予以退还；房屋租赁期从2017年4月30日至2022年4月30日，在此期间任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，租赁期满后在同等条件下乙方有优先租赁权；因租用该房屋后所发生的大修费以外的其它费用由乙方承担；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借房屋，不得改变房屋结构及用途，不得将房子隔成小间，由于乙方人为原因造成房屋及配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任；租赁期如果发生政府有关部门勒令终止本合同的，甲方退还未到期的房租等。同日，龙门书画院向老干部活动中心交纳预押金1000元、房屋押金3000元及2017年4月30日至2018年4月30日的一年租金3万元。合同签订后，龙门书画院对涉案房屋进行装修并使用。2.2017年7月，洛阳市市委巡视组对老干部活动中心进行专项巡察，认为涉案租赁合同违规。2017年7月28日，洛阳市财政局和机关事务局联合下发通知，要求市级各单位填报房屋出租、出借情况。2017年8月1日，老干部活动中心向龙门书画院发出《通知》，载明：“根据上级有关要求，我单位的房产不再对外出租。所有出租户需按合同要求，在接到通知后一个月内搬离租赁房，若按要求搬离可免一个月房租，否则，到期不搬者后果自负。由此给大家带来的不便，望请见谅。”2017年8月30日，龙门书画院将租赁房屋内部分物品搬离后将房屋交还给老干部活动中心。3.2017年9月30日，老干部活动中心与龙门书画院签订《关于出租房屋解除合同的证明》一份，载明：“我单位于2017年4月30日与龙门书画院签订房屋租赁合同，在2017年9月26日，市委第五巡视组对中心开展巡查，发现公务用房对外出租不合理，经中心领导班子研究决定，于2017年9月30日与龙门书画院解除房屋租赁合同。由于该书画院装修投入十几万元，中心无法给予补偿，鉴于此，中心决定将当年收入租金3万元退还该书画院。”4.2018年5月2日，老干部活动中心向市政府打退还3万元租金的申请。2018年12月20日，洛阳市财政局向龙门书画院退还租金17500元。5.龙门书画院使用涉案租赁房屋期间产生电费115.57元、水费50.85元。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.龙门书画院提供《房屋装修协议》1份、收据6份，证明其对租赁房屋进行装修，花费装修费用144049元。老干部活动中心有异议，对真实性不认可，认为装修协议的报价单与实际情况不符，现场插座只有5个，而报价单上有150个，报价单虚高，收据没有装修公司的公章，应当有发票作为正常的财务凭证。龙门书画院提供的装修协议显示装修公司为洛阳景致装饰设计有限公司，而并未提供该公司营业执照，且从网上查询该公司于2010年6月被吊销，且公司经营期限截止2017年4月；打收据人与装修公司什么关系无法证明，是否为装修支付的款项无法确定；无正规发票及银行流水，无法证明实际支出该项费用，故对龙门书画院提供的装修协议及收据，本院不予认定。2.龙门书画院提供2017年9月30日其与老干部活动中心签订的《关于出租房屋解除合同的证明》一份，证明老干部活动中心认可龙门书画院装修损失十几万元。老干部活动中心有异议，认为该证明为复印件，且从证明中老干部活动中心并未承诺接收装修物并给予补偿。该证明载明：“我单位于2017年4月30日与龙门书画院签订房屋租赁合同，在2017年9月26日，市委第五巡视组对中心开展巡查，发现公务用房对外出租不合理，经中心领导班子研究决定，于2017年9月30日与龙门书画院解除房屋租赁合同。由于该书画院装修投入十几万元，中心无法给予补偿，鉴于此，中心决定将当年收入租金3万元退还该书画院。”该证明加盖有双方公章，虽为复印件，但内容与龙门书画院向财政部门所打申请退还3万元相符，本院予以认定，根据证明内容认定事实为双方就解除租赁合同达成合意，且老干部活动中心同意退还龙门书画院所交一年租金3万元作为补偿。3.龙门书画院提供开业典礼方案及支出清单各1份，证明其开业典礼直接经济损失45600元。老干部活动中心有异议，认为“龙门印象”为龙门书画院承办的书画展览活动，该活动支出的费用系其业务范围内正常的广告宣传，与租赁活动无关，且已免费使用老干部活动中心的场地举行，根据不属于损失。老干部活动中心的质证意见于法有据，本院予以采纳，对龙门书画院的证明事实本院不予认定。另本院对租赁房屋现场查勘情况如下：1.涉案租赁房屋原为平台，老干部活动中心进行了封闭后可作为房屋使用；2.现租赁房屋内留下的装修物品有柜式空调2台、红木长桌1张、周边窗帘及附属轨道、制作的画面墙一面、制作的玻璃隔间内有洗手台与拖把池、假草草坪、监控1台，以及走的水电及插座几个；3.租赁房屋内有部分物品龙门书画院存放在老干部活动中心另一办公室内。本院认为，龙门书画院与老干部活动中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法有效，双方均应依约主张权利、履行义务。老干部活动中心属事业单位，在相关有权部门巡察下认为其租赁行为不合规要求整改，构成租赁合同约定的“租赁期如果发生政府有关部门勒令终止本合同的”条件，老干部活动中心有权终止合同。双方合同明确对以上终止合同条件进行约定，即龙门书画院对此风险有预知并愿意承担该风险，故龙门书画院主张老干部活动中心单方解除合同违约，本院不予认定。龙门书画院于2017年8月30日搬离租赁房屋并将租赁房屋钥匙交还老干部活动中心，且双方于2017年9月30日签订的《证明》也对解除租赁合同予以确认，故本院认定双方租赁合同于2017年8月30日解除。龙门书画院租赁房屋后，对租赁房屋进行装修装饰，花费有一定的费用，现租赁合同解除，有一定的损失，在双方均无过错的情况下按公平原则对损失进行承担。双方签订的《证明》显示老干部活动中心愿退还龙门书画院交纳的全部租金用于补偿，该《证明》双方均盖有公章，依法有效，老干部活动中心应予以履行，即2万元租金为应退部分，龙门书画院实际使用期间租金1万元为补偿部分。老干部活动中心仅退还17500元，现龙门书画院主张退还剩余的12500元，本院予以支持。龙门书画院主张装修损失144047元，该金额内大部分为物品而非添附在房屋内无法拆除或拆除后损害使用价值的装饰物，且该装修费用的真实性无法认定。经现场勘查，现租赁房屋内所留存的不可拆除或拆除后损害价值的仅有玻璃隔间、插座电路、窗帘及画面墙，该部分装修价值无法确定，经本院询问龙门书画院表示不申请鉴定。综合以上理由，龙门书画院的装修损失无法确定，在老干部活动中心已同意补偿1万元的情况下，对龙门书画院主张的装修损失144047元，本院不予支持。龙门书画院主张的45600元费用为其业务活动正常支出，与租赁合同无关，且该业务活动正常进行，本院不予支持。龙门书画院租赁房屋后对房屋进行装修装饰，老干部活动中心对此明知，且装修过程中走水电须经老干部活动中心配合才能进行，故对老干部活动中心称龙门书画院未给同意进行装修，本院不予采信。龙门书画院对租赁房屋内可移动物品享有所有权，在租赁合同已解除的情况下，应搬离租赁房屋，如逾期搬离造成财物损失由其自己承担。对租赁房屋内不可移动的添附物或拆除会影响使用价值的物品，由龙门书画院自行处理，如逾期不作处理视为放弃相关权利。综上，老干部活动中心要求龙门书画院拆除装饰装修物、恢复原状，本院不予支持。龙门书画院已于2017年8月30日将房屋交还，老干部活动接收且未提出任何异议，龙门书画院的部分物品存放于老干部活动中心其它办公室系经其同意，故老干部活动中心主张房屋占用费及保管费，本院不予支持。老干部活动中心主张的水电费系龙门书画院租赁期间发生，根据合同约定应由龙门书画院承担，对该项主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳市老干部教育活动中心于本判决生效后三日内返还洛阳龙门书画艺术研究院租金12500元；二、洛阳龙门书画艺术研究院于本判决生效后三日内支付洛阳市老干部教育活动中心水电费166.41元；三、洛阳龙门书画艺术研究院于本判决生效后十五日内将存放在洛阳市老干部教育活动中心的物品搬离；四、洛阳龙门书画艺术研究院于本判决生效后十五日内将租赁房屋内的装饰装修物拆除带走，逾期由洛阳市老干部教育活动中心自行处理；五、驳回洛阳龙门书画艺术研究院的其他诉讼请求；六、驳回洛阳市老干部教育活动中心的其他反诉请求。以上第一、二项折抵后，由洛阳市老干部教育活动中心支付洛阳龙门书画艺术研究院12333.58元。如洛阳市老干部教育活动中心未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4332元，由洛阳龙门书画艺术研究院负担4064元，洛阳市老干部教育活动中心负担268元；反诉受理费545元，由洛阳市老干部教育活动中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘伟国人民陪审员  杨兴旺人民陪审员  金秀芳二〇一九年十月十五日书 记 员  丁 妍