广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初2784号原告（反诉被告）:谢宝莲，女，1965年8月12日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：严敏杰，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢锦华，广东共明律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：刘金明，男，1974年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告（反诉原告）：黄玉梅，女，1977年6月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告（反诉被告）谢宝莲与被告（反诉原告）刘金明、黄玉梅租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，适用简易诉讼程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢宝莲的委托诉讼代理人严敏杰，被告（反诉原告）刘金明、黄玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢宝莲向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付租金153000元及利息（利息以153000元为本金，自2018年6月16日起按月利率1%计算至实际清偿之日止）；2.判令二被告承担原告为实现债权发生的律师费8000元；3.本案受理费由两被告承担。事实和理由：2013年8月1日起，原告将位于佛山市高明区河江开发区广德街X号X座X号商铺出租给被告刘金明使用，用于开办友利汽车修理厂。双方约定每月租金24000元。从2015年5月开始，被告刘金明由于资金周转出现问题，长期拖欠原告租金。到2018年4月27日，被告刘金明已累计拖欠原告租金153000元。根据上述情况，双方签订了《友利汽车修理厂（刘金明）还款协议》，约定被告刘金明需在2018年6月15日前向原告支付所有欠付的租金，如不能及时支付，则从2018年下半年开始，被告刘金明每半年为一期向原告还款38250元，在两年内分四期还完，但被告刘金明并未按约定支付欠款。根据还款协议所述，被告刘金明未按期还款，原告有权要求被告刘金明一次性归还全部未还的租金，并自2018年6月16日起，以153000元为本金，按月利率1%向被告刘金明收取逾期利息，直至被告刘金明清偿所有欠付的租金为止。同时，在本案中，原告委托广东共明律师事务所代理债权追收工作，产生律师费8000元。根据还款协议的约定，该律师费由被告刘金明承担。被告黄玉梅与被告刘金明为夫妻关系，且作为租金的担保人，对上述债务应承担连带清偿责任。综上，两被告逾期还款的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，恳请法院依法裁决。刘金明、黄玉梅针对本诉辩称：刘金明、黄玉梅确实欠谢宝莲的租金153000元，刘金明、黄玉梅同意支付所欠的租金及利息。刘金明、黄玉梅向本院提起反诉请求：1.反诉被告赔偿反诉原告装修费162906.28元；2.反诉被告承担反诉的全部诉讼费用。?事实和理由：反诉原告自2013年4月开始承租反诉被告的位于佛山市高明区河江开发区广德街X号X座X号商铺，并用该商铺开设了佛山市高明区友利汽车修理厂。2013年4月至2013年8月期间，反诉原告经反诉被告同意对承租商铺进行了装修，且该期间为免租期。2018年4月27日，反诉被告与反诉原告签订《友利汽车修理厂（刘金明）还款协议》，要求反诉原告支付拖欠租金，并要求反诉原告于2018年6月15日起将承租商铺完整归还反诉被告，但双方并没有就装修赔偿、搬迁费和营业损失进行协商。2018年6月24日，反诉被告未经反诉原告同意擅自聘请车辆和个人将反诉原告在承租商铺的主要修车设备强行搬走，并要求反诉原告支付搬迁费。2018年7月，反诉原告要求反诉被告将承租商铺其他设施设备及其他可拆除的装修物进行拆除，但反诉被告对承租商铺进行围蔽，不准许反诉原告进入。2018年8月，反诉被告对承租商铺进行强制拆除。反诉原告认为反诉被告在反诉原告可拆除室内装修的情况下，不予反诉原告拆除室内装饰，并强行拆除反诉原告的装修，其行为已经损害了反诉原告的合法权益，现反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院提起反诉，恳请法院判如所请。谢宝莲针对反诉辩称：对反诉原告所陈述的事实予以否定，一、双方共签订过两份租赁合同，第一份是在2013年签订，期限为2013年8月1日至2017年8月1日，第二份是2017年9月1日签订的不定期续租合同，期限从2017年9月1日开始，所以第一份是固定期限合同，第二份是不固定期限；二、在双方签订的不固定租赁合同中第2条第一款明确约定租赁期内出租方可随时终止合同，且无需赔偿乙方的地上建筑物，包括办公室装修、电线、机械设备等，但出租方要提前两个月通知承租方，合同已约定出租方在提前两个月通知承租方的情况下无需进行任何补偿；三、反诉原告在反诉状中陈述的装修费用主要发生在2013年双方签订的第一份租赁合同期间，根据双方签订的第一份租赁合同约定，合同的第6条第一款明确约定了承租方经出租方同意后所进行的所有装修费用由承租方自行承担，改建后所装的卷闸、门窗及建筑装修等，合同期满后归出租方所有，乙方不得擅自拆除，也就是说根据合同约定在第一份合同期满后案涉房屋由承租方在租期内装修的一些卷闸、门窗及一些装饰装修已经归出租方所有，反诉原告请求对不属于其所有的财产进行补偿缺乏依据；四、反诉被告在2018年3月15日已经通知反诉原告提前终止租赁合同的情况，按合同约定已经提前两个月进行通知，并且反诉原告也承诺自愿在2018年6月15日前搬离，所以双方在协商一致的情况下解除合同。综上，谢宝莲认为反诉原告的请求缺乏事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人对真实性没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对刘金明、黄玉梅所举证据，谢宝莲均有异议，经本院核查，证据1能够与其他证据相互印证，本院对证据1予以采信；其余证据没有相应的正式发票及费用支付凭证，不能确认其真实性，本院对其余证据不予采信。本院经审理查明：谢宝莲（甲方）与刘金明（欠款人，乙方）、黄玉梅（担保人）于2018年4月27日签订了一份《友利汽车修理厂（刘金明）还款协议》，双方约定，甲方将位于佛山市高明区河江开发区广德街X号X座X号商铺租给乙方（开办友利汽车修理厂）使用，甲方从2013年8月1日开始按商铺（厂房）的现状出租给乙方，乙方对商铺（厂房）现状已充分了解，愿意按现状承租商铺面积339.9平方米，厂房面积1133.66平方米，合计24000元/月，含宿舍2间；从2015年5月开始，乙方由于资金原因长期拖欠甲方租金，虽然乙方已经支付部分租金，但还有租金继续拖欠中，到目前为止，甲方拖欠租金金额累计达到153000元，乙方租赁的商铺（厂房）所在的地皮将在2018年6月15日进行回收改造，乙方须在6月15日前支付全部拖欠甲方的租金，如不能及时支付，从2018年下半年开始，乙方每半年为一期还款给甲方38250元整；乙方承诺并保证在两年内（共四期）还清全部拖欠的租金；本协议签订后到6月15日起，乙方将所租甲方的商铺（厂房）完整交还给甲方并保证处理好所有纠纷，保证不影响该商铺（厂房）的拆迁改造；乙方可以提前还清拖欠的租金或是一次性全部还清拖欠的租金，但决不能推迟或延迟；如果乙方违反本协议所约定的还款规定，甲方有权要求乙方一次性归还全部未还之租金，甲方并有权要求以乙方所欠153000元整为本金，从双方约定的还款时间开始计算利息，任何一期逾期还款，乙方则需支付月息1分以及出租方为追欠款的追讨费用，如律师费、诉讼费等所有费用。黄玉梅、刘金明在上述协议上签名并按指模。佛山市高明区河江开发区广德街X号X座X号商铺的原所有权人是陈品枝（共同所有）。2012年3月6日，陈品枝与刘发开签订了一份《厂房租约合同》，双方约定，陈品枝将其所有的位于佛山市高明区河江开发区广德街X号金刚玉厂房出租给刘发开，租赁期为五年，自2012年3月15日至2017年3月15日止，每月租金30000元整，每月30号前支付当月租金；租赁期满或合同依法解除，乙方必须合同解除后十五天内搬出全部物件，搬迁满15天厂房内如仍有余物，可视为乙方自动放弃所有权，由甲方全权处理；厂房若因自然灾害等不可抗力或因政府拆迁等导致合同无法履行，本合同自然终止，甲乙双方互不承担责任。2016年9月1日，陈品枝（合同中称甲方）与刘发开（合同中称乙方）又签订了一份《不定期厂房租约合同》，双方约定，陈品枝将其所有的位于佛山市高明区河江开发区广德街X号、X号的所有土地及厂房出租给刘发开，本合同为不定期租赁合同，租赁期限从2016年9月1日开始，租赁期内甲方可随时终止合同，但要提前一个月通知乙方，乙方收到甲方通知后必须无条件在十五天内完成拆迁工作，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿；每月租金50000元整，乙方必须在每月20号前支付当月租金；乙方在租赁期内全权负责厂房整理装修工程，但必须经过甲方书面同意并且不得损坏所有厂房的主体结构，否则照价赔偿并恢复原状；乙方接到甲方解除合同通知十五天内，乙方可自行拆除自建及装修工程但不得损坏甲方原有建筑物，否则照价赔偿并恢复原状，若接到甲方通知十五天内乙方不拆除，则乙方自建物全部归甲方所有；接到甲方通知解除合同之日起，乙方必须在十五天内完成拆、搬迁工作，合同解除十五天后，该厂房内如有余物，可视为乙方自动放弃所有权，由甲方全权处理；厂房若因自然灾害等不可抗力或因政府拆迁等导致合同无法履行，本合同自然终止，甲乙双方互不承担责任（其余约定详见该合同）。2013年8月1日，谢宝莲（刘发开的配偶）与刘学明签订了一份《商铺、厂房租赁合同》，双方约定，谢宝莲（合同中称甲方）将位于佛山市高明区荷城街道广德街X号X座的商铺（面积339.9平方米）和厂房（面积1333.66平方米）出租给刘学明（合同中称乙方）作汽车维修用，租赁期限从2013年8月1日至2017年8月1日；乙方使用该商铺、厂房需改造或变动，必须征得甲方同意，全部装修费用由乙方自行承担，乙方装修和使用不得改变建筑主体结构和保证该商铺、厂房符合各项安全要求，如乙方要求改变建筑结构，所产生的费用由乙方自行支付，改建后所装的卷押、门窗及建筑装修等，合同期满后归甲方所有，乙方不得擅自拆除，否则绝不退回押金（其余约定详见该合同）。2017年9月1日，谢宝莲（合同中称甲方）与刘金明（合同中称乙方）签订了一份《厂房（商铺）不定期续租合同》，双方约定，谢宝莲将位于佛山市高明区河江开发区广德街X号X座X号商铺（面积339.9平方米）出租给刘金明，月租金24000元，租赁期限从2017年9月1日开始，租赁期内甲方可随时终止合同，且甲方无需赔偿乙方所投资的地上建筑物包括办公室装修、电线、机械设备等，但甲方要提前2个月通知乙方，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿，乙方收到甲方通知后必须无条件在30天内完成拆迁工作；乙方在租赁期内全权负责厂房（商铺）整理装修工程，但必须经过甲方书面同意并且不得损坏所有厂房（商铺）的主体结构，否则照价赔偿并恢复原状；乙方接到甲方解除合同通知30天内，乙方可自行拆除自建及装修工程但不得损坏甲方原有建筑物，否则照价赔偿并恢复原状；接到甲方通知解除合同之日起，乙方必须在30天内完成拆、搬迁工作；厂房（商铺）若因自然灾害等不可抗力或因政府拆迁及甲方另有用途通知乙方解除本合同等原因导致合同无法履行的，本合同自然终止，甲乙双方互不承担责任（其余约定详见该合同）。另查明，谢宝莲因提起本案诉讼支付了律师费8000元。本院认为,本案属租赁合同纠纷。原告和被告刘金明签订的《厂房（商铺）不定期续租合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应按照合同的约定享有权利和履行义务。关于本诉部分。两被告均同意支付租金153000元及利息给原告，对于原告有关租金及利息的诉讼请求，本院予以支持。根据《友利汽车修理厂（刘金明）还款协议》的约定，原告因本案而支付的律师费也应由两被告负责，对于原告要求两被告支付律师费8000元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉部分。反诉原告刘金明、黄玉梅要求反诉被告谢宝莲赔偿装修费理据不足，理由如下：1.反诉原告刘金明、黄玉梅并没有相应的证据证明其实际支付的装修费，由于存在前手承租人，反诉原告刘金明、黄玉梅也没有举证证明其所主张的装修工程归其所有；2.谢宝莲与刘金明签订的《厂房（商铺）不定期续租合同》中明确约定了“租赁期内甲方可随时终止合同，且甲方无需赔偿乙方所投资的地上建筑物包括办公室装修、电线、机械设备等”，反诉原告刘金明、黄玉梅再要求反诉被告赔偿装修费明显理据不足；3.反诉原告刘金明、黄玉梅并未举出充分的证据证明其主张的装修工程的具体项目的范围，以及该装修项目确实已被反诉被告拆除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘金明、黄玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金153000元及利息（利息以153000元为本金，自2018年6月16日起按月利率1%计算至实际清偿之日止）给原告谢宝莲；二、被告刘金明、黄玉梅于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费8000元给原告谢宝莲；三、驳回反诉原告刘金明、黄玉梅的反诉请求。本案本诉受理费3887元，减半收取1943.5元（原告谢宝莲已预交），由被告刘金明、黄玉梅负担。被告刘金明、黄玉梅负担的受理费，由被告刘金明、黄玉梅于支付判项确认的款项时一并支付给原告谢宝莲，本院不再另行收退。本案反诉受理费1779元（反诉原告刘金明、黄玉梅已预交），由反诉原告刘金明、黄玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  邹志刚二〇一九年十月十一日书记员  叶静文