上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初16644号原告：上海国田电子科技有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：李延军，总经理。委托诉讼代理人：宦永霞。被告：上海梦缘广告有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：谢秀云，总经理。委托诉讼代理人：赵颉，上海国畅律师事务所律师。原告上海国田电子科技有限公司(以下简称国田公司)与被告上海梦缘广告有限公司(以下简称梦缘公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国田公司的法定代表人李延军及其委托诉讼代理人宦永霞、被告梦缘公司的法定代表人谢秀云及其委托诉讼代理人赵颉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国田公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1.解除原、被告于2018年7月24日签订的《上海市标准租赁合同》；2.被告向原告支付租金15,000元；3.被告向原告支付违约金46,168元(相当于3个月的租金)。事实和理由：2018年7月24日，原、被告签订一份《上海市标准租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区新和路XXX号三层部分厂房(以下简称涉案厂房)用于经营使用，面积约868平方米，租金174,251元/年，物业管理费10,416元/年，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日。双方约定，任何一方违约，将以三个月租金作为违约金支付给守约方。2019年2月份开始，被告开始拖欠房租，几经催缴，被告均未支付。至2019年3月31日，被告尚拖欠租金15,000元，同时被告未经协商，自行搬离了上述厂房。原告认为，被告之行为已构成违约，故诉至法院。梦缘公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由是：1.被告与原告仅存在口头上的租赁关系，但未签署书面的租赁合同。被告对原告提供的租赁合同并不知情，且合同上乙方落款处签字并非谢秀云(梦缘公司法定代表人)本人所签，故租赁合同内容亦非被告的真实意思表示。2.被告已付清全部房租，且原告也已在微信中确认。3.原、被告口头约定租赁期限为半年，2019年3月租期届满，原告同意被告3月底搬走，被告不存在违约。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：国田公司向本院提交一份《上海市标准租赁合同》，用以证明国田公司与梦缘公司之间存在租赁合同关系，并对租期、租金等进行了约定，以及梦缘公司欠付租金、违约金。梦缘公司对该份租赁合同真实性不予认可，称合同上的公章虽是梦缘公司的公章，但公章系国田公司在梦缘公司不知情的情况下加盖，合同乙方落款处“谢秀云”字样亦非谢秀云本人所签。梦缘公司对该份租赁合同的证明目的亦不予认可，认为从合同上无法看出其欠付租金、违约金。本院认为，梦缘公司对该份《上海市标准租赁合同》上乙方处其公司公章予以认可，本院予以确认。梦缘公司称该公章系国田公司在其不知情的情况下加盖却并未予以证明，故对该意见，本院不予认同。国田公司虽在庭审中确认合同上的“谢秀云”字样确非谢秀云本人所签，但在合同已加盖梦缘公司公章且梦缘公司亦对该公章真实性不持异议的情况下，谢秀云作为自然人个人，其签字与否不应影响该份租赁合同的真实性。梦缘公司认可与国田公司存在租赁合同关系，仅对租赁期限、租金支付、违约金等约定持有异议，然其对与国田公司之间仅存在口头租赁合同关系、租期异议等均未举证，故对其意见，本院亦难以采纳。基于前述理由，本院对国田公司提交的该份《上海市标准租赁合同》真实性予以确认。但梦缘公司是否欠租、违约应根据合同实际履行情况确定。梦缘公司向本院提交了国田公司股东宦永霞与梦缘公司法定代表人谢秀云之间的微信往来记录，用以证明国田公司同意梦缘公司3月底前搬走，并计算了梦缘公司应当支付的房租及物业费，及梦缘公司通过微信转账支付了相应款项，故梦缘公司不欠付租金。国田公司对上述微信往来记录真实性予以认可，称梦缘公司确实支付了相应款项，其中2019年2月份的租金已通过押金抵扣，另支付了2019年3月份的租金及物业费16,000元，但表示该往来记录不是其真实意思表示。本院认为，梦缘公司已按照往来记录中国田公司的要求支付了相应租金、物业费，国田公司也已收取，故该微信往来记录应系双方真实意思表示，本院对上述记录真实性、合法性、关联性均予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日，国田公司(甲方、出租方)与梦缘公司(乙方、承租方)签订《上海市标准租赁合同》一份，约定甲方将涉案厂房出租给乙方作为经营使用，面积868平方米。租赁期限壹年，自2018年8月1日至2019年7月31日。租金为0.55元/平方米/天，年租金为174,251元/年。租金付6个月押1个月。物业管理费1元/平方米/月，与房租同时同样支付。半年含税物业管理费为5,208元。租金和物业费应以6个月支付一次。每次支付租金须提前贰拾天，先交费后用房。租赁协议签订时，乙方应向甲方支付15,000元作为租赁保证金，租赁关系终止时，乙方办理好公司注册迁移后，甲方收取的租赁保证金除用已抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方每月支付生产、生活用水费6元/吨、电费每度1.6元。乙方不按时支付租金超过十天，甲方有权无条件收回房屋，同时有权终止合同。任何一方违约，将以叁个月租金作为违约金支付给守约方。承租人不支付或不按时支付租金超过10天以上，守约方有权单方面解除合同并要求违约方支付违约金。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，梦缘公司向国田公司支付了6个月的租金及相当于1个月租金的押金。2019年2月21日，国田公司在梦缘公司处张贴了《律师函》一份，称梦缘公司应于2019年1月12号之前支付2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金，但拒不支付，故发函行使单方解除权，解除与梦缘公司签订的《上海市标准租赁合同》，并要求梦缘公司收函后10日内办理交接、退场手续，支付欠缴的水电费、租金及违约金等。2019年3月7日，国田公司再次在梦缘公司处张贴《催缴通知》一份，要求梦缘公司支付2018年11月-2019年2月份的水电费、2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金和物业费。2019年3月中下旬，国田公司股东宦永霞与梦缘公司法定代表人谢秀云通过微信协商搬离事宜。协商过程中，国田公司同意梦缘公司于2019年3月底之前搬离，但要求其支付2019年2、3月份的房租和水电费(2月份的房租用押金抵，3月份的房租和水电费付清后再搬，共计应付房租388.9+15388.9=15777.8)。3月31日，国田公司向梦缘公司支付了3月份房租和物业费共计16,000元，并搬离了涉案厂房。2019年6月，国田公司认为梦缘公司欠付租金并构成违约，故诉至本院。本院认为，国田公司与梦缘公司签订的《上海市标准租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。根据约定，梦缘公司应于2019年1月12日之前支付2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金及物业费，但截至国田公司发函之日，梦缘公司仍未支付，国田公司有权依据合同约定行使单方解除权。故本院确认，双方的租赁合同自梦缘公司收到国田公司要求解除合同的《律师函》之日即2019年2月21日起已解除。合同虽已解除，但梦缘公司至2019年3月底才搬离涉案厂房，故梦缘公司仍应向国田公司支付其欠付的2、3月份房租及物业费。审理中，因国田公司认可梦缘公司已付押金(相当于1个月的租金)用以抵付2月份房租及物业费，梦缘公司另支付了3月份房租及物业费16,000元，故本院确认梦缘公司所欠租金、物业费已结清。国田公司虽称梦缘公司尚欠其租金15,000元，但在国田公司发出的《律师函》及《催缴通知》中均未见其催缴过该15,000元租金，而从双方往来微信记录来看，国田公司对租金、物业费所做结算中亦未见国田公司要求梦缘公司支付该15,000元租金，且国田公司亦未明确该15,000元租金组成，故国田公司要求梦缘公司支付15,000元租金，依据不足，本院不予支持。本案合同系梦缘公司违约，国田公司行使单方解除权而解除，梦缘公司应向国田公司支付违约金。国田公司同意梦缘公司在支付所欠费用后搬走，并不意味着国田公司放弃追究梦缘公司的违约责任。但鉴于国田公司主张的违约金标准过高，且梦缘公司亦表示希望法院予以调整，故本院酌情确定由梦缘公司支付国田公司违约金20,000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海国田电子科技有限公司与被告上海梦缘广告有限公司于2018年7月24日签订的《上海市标准租赁合同》自2019年2月21日起解除；二、被告上海梦缘广告有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国田电子科技有限公司违约金20,000元；三、原告上海国田电子科技有限公司的其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,329元，减半收取664.5元，由原告上海国田电子科技有限公司负担364.5元，被告上海梦缘广告有限公司负担300元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 秦 忠二〇一九年十月三十日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。