山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁08民终3766号上诉人（原审原告）：扈广杰，男，1965年11月8日出生，汉族，住济宁高新区。被上诉人（原审被告）：孔鹤，男，1989年6月20日出生，汉族，住济宁高新区。委托诉讼代理人：宋香玲，山东文思达律师事务所律师。原审第三人：胡美云，女，1948年3月19日出生，汉族，住山东省平邑县。上诉人扈广杰因与被上诉人孔鹤及原审第三人胡美云确认合同无效纠纷一案，前由山东省济宁高新技术产业开发区人民法院作出（2017）鲁0891民初3253号民事判决，孔鹤不服向本院提起上诉，本院作出（2018）鲁08民终5681号民事裁定，将本案发回山东省济宁高新技术产业开发区人民法院重审。该院对本案重审后，作出（2019）鲁0891民初959号民事判决，扈广杰不服，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。扈广杰上诉请求：1.撤销（2019）鲁0891民初959号民事判决，改判被上诉人与扈玉河、胡美云于2011年5月31日签订的《房屋买卖合同》无效；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，涉案房产不是案外人扈玉河个人所有，系其家庭共有财产，扈玉河个人私自处置该房屋的行为依法无效。虽然原审法院查明案涉被拆迁房屋重建于1993年，扈广杰母亲何贵兰于1983年去世，但何贵兰去世后，扈广杰及其家庭未对何贵兰的遗产进行分割。因宅基地具有集体土地特殊的身份性，案涉房屋系扈广杰一家宅基地上自建房屋，所以该房屋拆迁时其家庭成员依法享有从何贵兰处继承获得的份额。1993年案涉拆迁房屋在宅基地上重建时，补偿其一家3000元，因当时扈玉河与其两个儿子扈广杰、扈广庆还未分家，由其三人共同出资在新划分的宅基地上盖了平房五间。2004年因杨柳社区旧城改造，扈广杰、扈广庆又共同出资在原房屋基础上扩建加盖了第二层。2005年旧宅拆迁，根据拆迁补偿政策，村委根据每户家庭户口人数按每人10平方米进行面积补偿，共补偿给其一家90平方米的面积。所以案涉房屋系其全体家庭成员共有。虽然扈广杰及扈广庆各自获得拆迁补偿房屋两套，但也是经过析产、赠与公证之后办理产权登记，在未办理公证和产权登记之前，其二人亦未获得这两套房屋的所有权，都归属于其家庭全部成员共有。扈玉河作为户主，代表其一家在拆迁安置补偿协议上签字的行为，不能认定为被拆迁房屋系其个人财产，扈玉河个人无权私自处置，胡美云在案涉房屋被拆迁后与扈玉河登记结婚，对案涉房屋更无处分权。二、一审法院适用法律错误。1、本案中审查的事实不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，该规定是针对买卖合同双方的权利义务所作的规范，其目的是保护交易的完整性，维护诚实守信交易原则，合同双方当事人不得以无处分权主张合同无效。而当合同双方当事人的交易损害其他权利人的利益时，其他权利人向合同双方当事人主张权利时，不适用该规定。并且该规定第2款也明确规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，据此，结合本案查清的事实，扈玉河、胡美云作为涉案合同的一方当事人，其将案涉房屋出售给孔鹤，但却因其未取得全部产权致使孔鹤不能取得所有权的，孔鹤应当向合同相对方主张违约责任并要求赔偿其损失。2、根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记的，受让人可以善意取得该不动产。本案中，孔鹤作为完全民事责任能力人，其明知道该房产系拆迁补偿所得，应当预见到该房产可能存在家庭成员共有的情形，而且我国法律规定不动产所有权以登记为准，但被告在未见到房产证的情况下即与案外人扈玉河、胡美云签订了无效的《房屋买卖合同》导致无法办理产权登记系其自身未尽到审慎的义务。而且，孔鹤在得知其买受的房屋存在共有产权的情况下，曾要求解除合同并要求胡美云返还其已支付的购房款，但胡美云让其儿子出面阻挠并对孔鹤进行恐吓，才使孔鹤未能解除该合同。由此看出，孔鹤对于其与扈玉河、胡美云签订的案涉合同的效力也存有异议，只是迫于压力未予以解除。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误。孔鹤辩称，首先，一审法院认定事实清楚。涉案房屋是扈玉河的个人财产，没有其他共有人，更不是家庭共有财产，扈玉河有处分权，涉案房屋买卖合同合法有效，且已经实际履行。其一，被拆迁房屋系扈玉河的个人财产，没有其他共有人，不是家庭共有财产。一审法院查明涉案被拆迁房屋的建造时间为1993年，上诉人也自认是在其母亲去世后建造，上诉人的母亲在1983年去世，因此涉案被拆迁房屋属于扈玉河的个人财产，上诉人的母亲何贵兰不再享有拆迁房屋和本案涉及的补偿安置房屋份额。且2005年5月27日扈玉河签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》明确载明被拆迁人为扈玉河，而且一审法院亦查明扈广杰与扈广庆分别补偿安置了两套房屋。在（2018）鲁0891民初3343号案之前的其他四次庭审中上诉人及扈广庆均虚假陈述，刻意隐瞒各自分得2套补偿安置房的事实。另外，因宅基地属于集体土地，不属于何贵兰的遗产范畴，对何贵兰的遗产是否析产继承与本案没有任何关系。其二，上诉人在（2017）鲁0891民初3253号民事庭审中，出具的（2015）济诚信证民字第1106号公证书明确记载涉案房屋没有其他共有人，扈广杰、扈广庆不是涉案房屋的共同所有人。本案中上诉人又自相矛盾的称涉案房屋归属于家庭全部成员共有，上诉人明显属于虚假陈述。其三，在2005年签订房屋拆迁补偿安置协议书时上诉人如果认为系共有人当时就应该提出来，至今上诉人对房屋拆迁补偿安置协议的真实性予以认可，因此扈玉河是被拆迁房屋的唯一产权人，具有处分拆迁安置房的权利。其四，涉案《房屋买卖合同》合法有效且已经实际履行。2011年5月31日扈玉河与孔鹤签订房屋买卖合同，将涉案回迁房杨柳国际新城H区18号回迁安置楼东单元一层东户，出售给孔鹤，且于同日将房屋交付使用，孔鹤一次性支付了购房款264000元，扈玉河出具了收到购房款的收据。房屋交付后，孔鹤多次要求扈玉河办理过户手续，并在2011年9月5日曾经向济宁市高新区法院提起（2011）济高新区民初字第592号诉讼，要求扈玉河、胡美云协助办理过户登记手续，后双方达成和解，扈玉河承诺能够达到过户条件时，及时配合过户，并给孔鹤出具了办理上房的授权委托书。扈广杰向一审法院起诉请求：1.依法确认扈玉河及第三人与被告在2011年5月31日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担；一审法院认定事实：扈广杰系扈玉河、何贵兰之子，扈玉河、何贵兰育有子女四人，长子扈广杰、次子扈广庆，两个女儿为扈广霞和扈广玲。扈广杰的母亲何贵兰于1983年12月27日去世。2005年9月5日，扈广杰的父亲扈玉河与胡美云登记结婚，2012年7月1日，扈玉河与胡美云办理离婚登记手续。扈玉河于2015年11月2日去世。何贵兰去世前，与扈玉河在拥有住房一处，该房在何贵兰去世后的1993年被拆除，重新建设住房五间。2005年5月，柳行镇因城市建设需要，被规划为拆迁区域，扈玉河原居住的房屋因位于拆迁范围内被拆迁。2005年5月27日，山东火炬房地产有限公司与扈玉河签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定：山东火炬房地产有限公司需拆除扈玉河在间，建筑面积200.4㎡，山东火炬房地产有限公司为扈玉河在济宁市杨柳国际新城小区H区安置两套住房，一套位于18号楼东1单元1层东户，建筑面积为86.41平方米，储藏室12.41平方米；一套位于4号楼东4单元3层西户，建筑面积为108.10平方米，储藏室16.80平方米。2011年5月31日，孔鹤与扈玉河、胡美云签订《房屋买卖合同》，合同约定，孔鹤自愿购买扈玉河、胡美云取得的位于济宁市高新区杨柳国际新城H区18号楼东1单元1层东户建筑面积86.41平方米的房产一套。扈玉河、胡美云于2011年5月31日交付孔鹤使用。孔鹤一次性付清购房款264,000元。签订合同当日，孔鹤支付上述房款，扈玉河、胡美云出具“今收到购房款贰拾陆万肆仟元整￥264,000元扈玉河胡美云”的收条。涉案房屋亦于当日交付孔鹤居住至今。2015年4月10日，扈玉河与扈广杰签订《赠与合同》一份，载明：赠与人扈玉河与其配偶何贵兰通过拆迁安置取得位于济宁市杨柳国际新城小区H区18号楼东1单元1层东户的房产。该房产的一半为扈玉河所有。扈玉河自愿将上述房产中的所有权份额赠与扈广杰一人所有，扈广杰愿意接受扈玉河上述房产的赠与。依法办理产权变更登记手续后上述赠与房屋所有权转移至扈广杰名下，属于扈广杰所有。2015年4月13日，上述经山东省济宁市信诚公证处予以公证。2015年5月12日，扈广杰对涉案房屋进行了产权登记，取得济字第2015005946号房权证书。另查明，扈广杰及兄弟扈广庆在本案涉及的拆迁活动中亦分别取得两套补偿安置房屋。一审法院认为，涉案房屋系因扈玉河原私房五间被拆迁补偿而来，被拆迁的房屋重建于1993年，扈广杰的母亲何贵兰于1983年去世，何贵兰不再享有拆迁房屋和本案涉及的补偿安置房屋份额。即便被拆迁的房屋系扈玉河与扈广杰、扈广庆共同建设，但在拆迁中，扈玉河及扈广杰、扈广庆均单独获得两套补偿安置房屋，且案涉房屋的《房屋拆迁补偿安置协议书》是扈玉河一人所签，涉案房屋应认定为扈玉河的单独财产。扈广杰主张涉案房屋系其继承母亲何贵兰一半份额及涉案房屋是其与父亲扈玉河共有的观点，不予采纳。孔鹤与扈玉河、胡美兰签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，且全额支付了房款，买受人孔鹤在合同签字之日实际居住至今，应认定双方签订的买卖合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。涉案房屋即便为扈广杰、扈玉河共有，但由于无权处分不影响买卖合同的效力，扈玉河与孔鹤签订的《房屋买卖合同》仍为有效。同时，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”。根据上述规定，即使扈玉河出售的房屋是其与子女的共有财产，但孔鹤作为受让人购买涉案房屋出于善意，支付了合理的价款，在买卖房屋过程中，亦无过失，虽未进行登记，但不是因孔鹤个人原因造成，且实际占有涉案房屋，符合善意取得不动产物权的法定条件。对于善意取得的物权，应得到法律保护。综上，孔鹤与扈玉河、胡美云签订的《房屋买卖合同》为有效合同，原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回,判决：驳回原告扈广杰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告扈广杰负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审中的争议焦点为：一、扈玉河将案涉房屋交付予孔鹤时是否享有完全所有权；二、扈玉河与孔鹤以及第三人胡美云签订的房屋买卖合同是否为有效合同。关于焦点一，1983年扈广杰的母亲何贵兰去世，1993年，因面粉厂扩建，扈玉河与何贵兰生前一起居住的房屋被拆除，后村委会为扈玉河重新分配宅基地用以新建房屋。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”即房屋的所有权因拆除这一事实行为而消灭。何贵兰去世前与扈玉河一起居住的原房屋因1993年的拆除行为而灭失，所以扈广杰等兄弟姐妹四人因继承所取得的原房屋所有权亦因拆除行为而消灭。房屋是有形物体，原房屋灭失后，1993年新建的房屋与原房屋并非同一标的物，不再是原房屋的延续，而是拥有独立的物权。自然人具有民事权利能力的时间为从出生时起到死亡时止，此时何贵兰已经去世，其不享有1993年新建房屋的份额。2005年房屋拆迁所形成的拆迁补偿安置权益，系对1993年重建的房屋的补偿，何贵兰亦不再享有本案涉及的补偿安置房屋份额，因此本案不存在扈广杰继承何贵兰所有的房屋的问题。扈广杰主张涉案房屋系其继承母亲何贵兰一半份额的观点，本院不予采纳。2005年的此次拆迁中，山东火炬房地产有限公司与扈玉河签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确记载了扈玉河被拆除的私房建筑面积为200.4㎡，为扈玉河在济宁市杨柳国际新城小区H区安置的住房为两套，一套位于H区18号楼东1单元1层东户，建筑面积为86.41平方米，储藏室12.41平方米；一套位于H区4号楼东4单元3层西户，建筑面积为108.10平方米，储藏室16.80平方米。该《房屋拆迁补偿安置协议书》是扈玉河一人所签，且被安置的两套房屋与扈玉河被拆除的房屋面积相一致。此外，扈广庆、扈广杰均单独获得两套补偿安置房屋，其二人取得的拆迁补偿安置权益明显不是由该份《房屋拆迁补偿安置协议书》中记载的200.4㎡被拆除房屋而来，因此，应认定扈玉河将案涉房屋交付予孔鹤时对于涉案房产享有完全所有权。扈广杰主张涉案房屋系其与父亲扈玉河共有的观点，本院不予采纳。关于焦点二，由于扈玉河在交付房屋时对于涉案房产（济宁高新区杨柳国际新城H区18号楼东1单元1层东户）享有完全所有权，对涉案房屋具有处分权，又因孔鹤与扈玉河、胡美兰签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，买受人孔鹤一次性支付了购房款264000元，扈玉河出具了收到购房款的收据，并将涉案房屋交付给孔鹤居住至今，因此应认定双方签订的房屋买卖合同有效。综上所述，扈广杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人扈广杰负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十月三十一日书记员  孟 雪