江苏省南京市六合区人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏0116执异83号异议人（申请执行人）：南京扬子石油化工工程有限责任公司，住所地江苏省南京市沿江工业开发区。法定代表人：张建东，董事长。委托诉讼代理人：田文宝，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏勇翔，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被执行人：江苏百辰置业有限公司，住所地江苏省灌云县临港产业区。法定代表人：吴家国，董事长。委托诉讼代理人：赵小宝，江苏德善律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彦春，江苏德善律师事务所实习律师。被执行人：南京隆盛化工设备制造有限公司，住所地江苏省南京。法定代表人：刘正清，董事长。被执行人：刘正清，男，1967年2月1日生，汉族，南京隆盛化工设备制造有限公司董事长，住江苏省南京市沿江工业开发区。在本院执行南京扬子石油化工工程有限责任公司（以下简称南京扬子公司）与江苏百辰置业有限公司（以下简称江苏百辰公司）、南京隆盛化工设备制造有限公司（以下简称南京隆盛公司）、刘正清借款合同纠纷一案中，异议人南京扬子公司对本院委托评估结论不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人南京扬子公司申请事由：要求对撤销江苏淮海房地产土地资产评估有限公司（以下简称淮海评估公司）的XX房估字（XX）第XX号不动产司法鉴定估价报告（以下简称评估报告），并重新进行价值评估。事实和理由：一、淮海评估公司对本案评估标的不具有评估资质。1、淮海评估公司评估资质有效期自2016年6月3日至2019年6月2日。本案评估现场勘验为2019年5月30日，淮海评估公司要求双方提供证据时间为2019年7月1日，江苏百辰公司证据提交时间为2019年6月10日，淮海评估公司大部分评估工作应在2019年6月2日之后完成，而评估报告出具时间却为2019年6月1日。由此可见，该报告存在倒签时间的情况，淮海评估公司已不具备评估资质，应在到期后辞去评估工作，而不是作虚假表述；2、本次评估对象是位于江苏省灌云县X产业园XX路北侧面积107027平方米土地不动产（苏（XX）灌云县不动产权第00XXX14号，以下简称案涉土地），评估要求是对案涉土地使用权价值进行评估。但淮海评估公司仅提交房地产评估资质机构证书，未提供相应的土地评估资质证书；3、评估人员司长虹仅具有房地产评估师资质，其无权对案涉土地使用权价值进行评估并署名。二、淮海评估公司在本次评估中选择的评估技术规范、评估方法均存在错误。1、淮海评估公司依据GB/T50291-2015《房地产评估规范》，但本次评估是对案涉土地使用权市场价值进行评估，该规范仅适用房地产价值估价，不适用本次土地使用权价值评估；2、估价方法选择不当。淮海评估公司评估报告称案涉土地所在区域未能及时更新基准地价，故采用基准地价修正法。事实是，2018年11月29日灌云县国土资源局即发布了《灌云县2017年度城镇基准地价公告》（2018）35号。淮海评估公司对当地的土地市场实际情况没有进行调查；3、淮海评估公司采用市场比较法选择的三宗土地均有当地政府土地储备融资性质，政府挂牌，国资企业摘牌，交易价奇高，完全不是市场行为，与案涉土地完全不具有可比性；4、在适用假设开发法进行评估时，选用的数据严重失实。评估报告表述建筑安装工程费1050元/平方，而查阅的《全国住宅建安成本》显示2018年上半年就达到了1638元/平方。三、淮海评估公司存在超范围评估及程序违规情况。1、申请人是对案涉土地使用权市场价值申请评估，而淮海评估公司对所谓的地下隐蔽工程也进行评估，明显超范围评估；2、即便对所谓的隐蔽工程评估，其依据的施工资料不全，工程量数据不准，不能作为评估依据；3、江苏百辰公司在评估过程中提供的证据，未经法院组织质证，而直接作为评估依据，严重违反法定程序。被执行人江苏百辰公司称，1、淮海评估公司是法院从鉴定机构库里通过摇号选定的，双方对该公司鉴定签字确认无异议，因此淮海评估公司在资质和选定程序上无任何瑕疵；2、住房和城乡建设部2015年4月8日发布的《房地产评估规范》GB/T50291-2015第1.0.2条规定，具备房地产评估资质的也有权对土地进行评估。淮海评估公司资质证书是江苏省住房和城乡建设厅颁发，估价师闫军、司长虹的资质证书由住房和城乡建设部颁发，所以无论是淮海评估公司的资质还是估价师个人的资质，均不存在问题，异议人认为淮海评估公司无资格对案涉土地评估的理由不成立。而且，异议人在选定淮海评估公司后还对该公司进行考察，并未提出资质问题；3、淮海评估公司自2019年4月30日接受委托后就对案涉土地进行了相关资料的收集，评估工作已经启动。2019年5月30日，在法院执行法官召集下，各方当事人到现场勘验后，淮海评估公司于2019年6月1日出具评估报告也不存在问题；4、淮海评估公司有权合理选择使用不同的评估方法对评估对象进行评估，相关评估规范并未规定必须采用何种方法。淮海评估公司采用假设开发法和市场比较法不违反相关法律法规的规定，合理合法；5、淮海评估公司采用市场比较法选择三个交易实例，异议人认为有国资背景，从而否定交易不具有市场行为，该说法明显不合理，也是对市场行为的歪曲理解。只要三个交易实例是真实存在的，就可以作为评估依据；6、各方对评估范围没有异议，执行法官曾对评估范围进行了确认，明确既包括案涉土地使用权，也包括地下隐蔽工程。评估时进行了现场勘测，各方当事人在记录表上签字确认；7、2019年5月30日勘验完毕后，为了节省时间，执行法官同意双方当事人将评估所需资料直接交给淮海评估公司。异议人以评估资料没有质证为由否定评估报告的效力，不能成立；8、案涉土地使用权价值与地下隐蔽工程评估总价独立计价，对案涉土地使用权价值评估不产生任何影响，法院可以选择评估结果。此外，为了保持资产的有效利用，法院不宜也无法将两者分离评估拍卖；9、异议人认可淮海评估公司资质，但以评估价值过高为由试图否定评估报告，有违诚信原则。异议人应当举证证明淮海评估公司以现有资质不能评估土地，而不是围绕有无国土部门颁发的评估资质做文章。综上，淮海评估公司所作的评估报告合法有效，应当予以维持。请求驳回异议人的申请。本院经审查查明，南京扬子公司与江苏百辰公司、南京隆盛公司、刘正清借款合同纠纷一案，本院于2018年9月21日作出（2018）苏0116民初2206号民事判决书，判决：一、江苏百辰公司于本判决生效之日起十日内，向南京扬子公司返还借款57080000元，并支付利息（截止2017年12月31日的利息17726900元，自2018年1月1日起至实际还款之日止的利息以57080000元为基数按年利率9%计算）；二、江苏百辰公司于本判决生效之日起十日内，向南京扬子公司赔偿律师费损失500000元；三、如江苏百辰公司不能履行上述一、二项义务，则南京扬子公司有权对江苏百辰公司名下的案涉土地进行折价，或以拍卖、变卖所得价款在债权数额53914637元内优先受偿；四、南京隆盛公司、刘正清对上述一、二项义务承担连带清偿责任，并在实际承担清偿责任后，有权向江苏百辰公司进行追偿。判决生效后，异议人南京扬子公司向本院申请执行。2019年3月28日，本院作出（2019）苏0116执573号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人江苏百辰公司案涉土地。本院委托淮海评估公司对案涉土地使用权价值进行评估。2019年5月30日，在执行法官召集下，双方当事人至案涉土地现场勘测，淮海评估公司要求双方当事人如有鉴定材料将限期提供。2019年6月6日，淮海评估公司将江苏百辰公司直接提交的鉴定材料邮寄给异议人。2019年7月1日，异议人向淮海评估公司提交一份情况说明，其中提到“对于上述工程（隐蔽工程），我司存有相关疑问。针对江苏百辰公司提供的资料，我司也在努力收集相关资料并编制相关材料，拟于2019年7月5日前将我方全部材料箱贵司提交，供贵司在评估时予以参考。因未能及时提供材料给贵司评估工作带来的延误及不便，敬请贵司予以谅解。”2019年7月，本院收到淮海评估公司的评估报告，评估报告签署时间为2019年6月1日。该报告载明：依据国家标准GB/T50291-2015《房地产评估规范》、《城镇土地估价规程》及相关法律法规和政策规定，采用市场比较法与假设开发法，经对各种影响房地产价值因素的分析、计算，确定该房地产于估价时点为2019年5月30日的房地产总价为18052.28万元（含地面土地价及地下隐蔽工程桩基、涵管等造价）。房地产估价师：闫军、司长虹。另查，2018年12月21日，南京市工商行政管理局颁发给淮海评估公司的营业执照载明，该公司成立于2005年8月9日，经营范围：房地产价格评估，土地价格评估，资产评估；房地产估价咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2016年6月3日，淮海评估公司领取《中华人民共和国房地产估价机构资质证书》（贰级），有效期限：2016年6月3日至2019年6月2日。房地产估价师闫军持有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价师证书（有效期至2020年2月29日）及中华人民共和国国土资源部颁发的土地估价师资格证书（有效期至2027年12月31日），房地产估价师司长虹持有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价师证书（有效期至2022年6月5日）。2019年6月28日，江苏省自然资源厅发出苏土估备字（2019）0128号“关于淮海评估公司备案情况的函”，言明：根据《资产评估法》要求，你单位于2019年6月完成土地估价机构备案，主要备案信息如下：机构名称：淮海评估公司；备案编号：2019320128；法定代表人（执行事务合伙人）：徐忠相；评估师：马晓耕，闫军，谢桂英等。还查，2010年8月16日，江苏百辰公司与江苏省灌云县国土资源局签订一份国有建设用地使用权出让合同，约定由江苏百辰公司3200万元出让价取得案涉土地的国有建设用地使用权，用途：批发零售用地7.4919公顷，其他普通商品住房用地3.2108公顷，使用期限至2080年8月1日止（其中城镇住宅用地期限为2080年8月1日，商业用地期限为2050年8月1日）。本院认为，首先，司法鉴定（评估）分类中包括房地产评估和土地评估。房地产评估主要侧重于对已建或在建的合法地上建筑物、构筑物等不动产价值评估，同时依据“地随房走”原则，一并对相应的土地使用权进行价值评估。土地评估主要侧重于对土地使用权价值评估，同时一并对地上物、附着物进行价值评估。本案案涉土地为空置地，仅有少部分前期地下桩基、涵管等隐蔽工程，故本案属于土地评估，适用土地评估的相关规定、方法及标准。根据《土地估价中介机构管理办法》第四条规定，国土资源部为全国土地估价行业行政主管部门，负责土地估价行业规章制度的统一制定，负责对土地估价行业自律组织的指导和对土地估价中介机构的备案及监督管理。淮海评估公司在接受本院委托评估时尚未经土地行政管理部门备案，未取得相关土地评估资质证书，故不能接受本院委托的案涉土地价值评估事项。这一点，从淮海评估公司营业执照载明的经营范围为房地产价格评估、土地价格评估及资产评估中也可以看出，房地产评估与土地评估是两种不同的并列的评估，两者不应相互代替。只有经土地行政管理批准或备案后，淮海评估公司才能开展土地评估经营活动。其次，淮海评估公司房地产评估资质证书有效期限自2016年6月3日至2019年6月2日止。其在2019年5月30日进行现场勘测，并要求双方继续提供鉴定材料。显然，双方提供材料的时间将在2019年6月至7月间。从异议人2019年7月1日提交给淮海评估公司的情况说明中可以看出，异议人对江苏百辰公司提交的鉴定材料提出了质疑，并明确将于2019年7月5日前向淮海评估公司提交异议人的全部材料。由此可知，淮海评估公司签署评估报告的时间不应当早于2019年6月2日，其评估报告签署时间为有效期到期日的前一天2019年6月1日，明显存在时间倒签嫌疑。再次，根据司法鉴定的相关规定，当事人提交的鉴定材料，应当经法院组织双方进行质证，经过质证后的鉴定材料连同质证意见由法院提供给鉴定机构。当事人不得将鉴定材料直接提交给鉴定机构，鉴定机构也不应直接接受当事人提交的鉴定材料。淮海评估公司直接接受当事人的鉴定材料，不符合司法鉴定的程序要求。综上，淮海评估公司的评估报告不能作为本院执行处置参考价的依据。异议人南京扬子公司的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：撤销本院就江苏省灌云县XX产业园XX路北侧面积107027平方米土地不动产（苏（XX）灌云县不动产权第00XXX14号）处置参考价委托江苏淮海房地产土地资产评估有限公司的评估行为。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向江苏省南京市中级人民法院申请复议。审判长  周江勤审判员  达式年审判员  朱家清二〇一九年十月二十三日书记员  杨 飞