甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民初141号原告（申请执行人）：甘肃万城建筑工程有限责任公司。住所地甘肃省兰州市城关区张掖路250号。法定代表人：李明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国维，甘肃文广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张肖敏，甘肃文广律师事务所律师。被告（被执行人）：甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司。住所地甘肃省兰州市城关区拱星墩街道瑞德大道250号。法定代表人：丁大双，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁大久，该公司总经理。被告（案外人）：张权林，女，1959年5月17日出生，汉族。原告甘肃万城建筑工程有限责任公司（以下简称万城公司）诉被告甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司（以下简称盛世豪龙公司）、张权林申请执行人执行异议之诉纠纷一案，原告于2019年8月13日向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭审理了本案。原告万城公司的委托诉讼代理人张国维、张肖敏，被告盛世豪龙公司的委托诉讼代理人丁大久、被告张权林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万城公司向本院提出诉讼请求：1.撤销本院(2019)甘执异88号裁定；2.对县委会南侧“颐和名都”3N幢4单元501号的执行标的物恢复执行；3.本案诉讼费及聘请律师等费用由被告承担。事实和理由：1.张权林不享有涉案房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》、《城市商品房预售管理办法》等规定，该涉案房屋未办理相关备案、预告登记及产权变更，不产生物权属性或物权期待权，只是普通的债权，不能对抗万城公司的优先受偿权；2.在涉案房屋查封前，法院已经会同万城公司对涉案房屋的现状进行过现场查验，查验结果表明该涉案房屋查封范围内没有人实际占有。没有任何证据证明张权林在法院查封前已实际合法占有涉案房屋，开发商自己物业公司开具的收款收据一般不具有客观性及真实性。根据《物业管理条例》的规定，有线电视、供热、供水、通信等单位应当向最终用户收取有关费用。3.张权林提交的证据不足以证明其与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》及实际占有涉案房屋是在法院查封之前，故不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定。综上，本院(2019)甘执异88号裁定认定事实不清，适用法律错误，应依据《执行异议复议规定》第二十七条规定，驳回张权林的申请，恢复该涉案房屋的执行。盛世豪龙公司辩称，生效判决书确认，涉案建设工程应以转移占有之日2016年5月为竣工日期，万城公司所提工程系未完工程不当；盛世豪龙公司从未收到过任何关于查封的文书，对涉案房屋于2017年7月30日被查封毫不知情，在知道法院查封后，再未销售过住房，只是销售商铺。盛世豪龙公司忠和分公司不具有法人资格，不能独立承担债权、债务关系。张权林辩称，买房之时并未查封。购买之后的2018年6月份才知道涉案房屋被人民法院查封，就再未支付剩余房款，买房行为合法，（2019）甘执异88号执行裁定书合适，请求驳回万城公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据认定如下：万城公司提交6组证据：1.本院(2019)甘执异88号执行裁定书，证明万城公司依据法律规定有起诉的权利；2.最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书，证明万城公司依据生效判决对本案标的及相应房款享有优先受偿权；建设工程系未完工程，未经质量验收，未移交给盛世豪龙公司实际占有，无证据证明盛世豪龙公司依据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条办理了房屋初始登记，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第一款规定的条件，故张权林不享有对抗万城公司优先受偿权的权利；3.本院（2017）甘民初94号民事裁定书、本院（2017）甘执保80号协助执行通知书、查封房屋清单、盛世豪龙公司住宅备案情况，证明涉案标的物房产在2017年7月13日被本院依法查封；本院（2017）甘民初94号案件涉及商住房576套，经皋兰县房地产管理局向本院执行局书面确认已备案房屋为337套，另239套含本案标的物房产于查封之时无备案、无任何第三方（包括本案第二被告、第三人）的权属及他项权登记；4.盛世豪龙公司与万城公司于2013年11月22日签订的《商品房买卖合同》，证明该合同是在皋兰县房地产管理局登记备案的合同，合同中加盖的两枚事业单位印章是真实样本，盛世豪龙公司提交的购房合同中加盖的商品房销售登记备案章和皋兰县房地产管理局印章与上述样本不一致的均涉嫌伪造，不能证明涉案合同签订于法院查封之前；5.皋兰县公安局皋公报（2018）236号文件《关于盛世豪龙公司颐和名都（双博龙）项目存在重大社会不稳定因素的报告》，证明万城公司法定代表人、经理、股东丁大双及公司监事、股东陈爱钗（二人系夫妻）向公安机关投案自首并经公安局等部门查证，伪造“皋兰县房地产管理局”及“商品房销售登记备案章”及明知法院查封后，仍继续销售被查封房屋的事实；6.盛世豪龙公司忠和分公司企业信用公示报告，证明盛世豪龙公司忠和分公司是经工商部门批准独立核算的主体，不能与盛世豪龙公司法人人格混同及财务混同结算，变相逃避各自主体应承担的责任。盛世豪龙公司对上述证据统一发表质证意见如下：对证据2中称建设工程系未完工程有异议，法院生效判决已确认该工程2016年5月竣工；证据5中万城公司所提盛世豪龙公司查封后销售房屋不属实，2017年7月份查封时盛世豪龙公司不知道，2018年5月份知道查封后再没有销售过房屋；对证据6不认可，盛世豪龙公司忠和分公司与盛世豪龙公司是一个公司，是分公司；对其他证据没有异议。张权林未发表质证意见。本院认为上述6组证据具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。盛世豪龙公司提交证据3份证据：1.与北京鹏润金服在线信息技术有限公司的抵押合同，证明涉案房屋于2016年5月19号抵押给北京鹏润金服在线信息技术有限公司，所以万城公司主张的优先受偿权应当在后；2.兰州地区商品房预售许可证，证明涉案房屋合法出售，2018年12月份预售许可证被房管局暂时收回；3.情况说明，证明丁志龙是丁大双的儿子，甘肃双博龙自然能源开发股份有限公司是盛世豪龙公司的关联公司，房款打到甘肃双博龙自然能源开发股份有限公司也是盛世豪龙公司收取的。万城公司质证对抵押合同的真实性、有效性、合法性予以认可，并认为该合同进一步证明了张权林和盛世豪龙公司签订的合同是债权合同，不能对抗优先受偿权；本案标的物销售时该预售许可证已失效；对情况说明的真实性予以认可，对证明目的不予认可，更能证明盛世豪龙公司恶意逃避债务的情况。张权林对上述证据予以认可。本院对押抵合同真实性予以认可，但不能证明涉案房屋在该抵押合同范围之内。对预售许可证真实性予以认可。情况说明系盛世豪龙公司单方出具的说明，本院结合本案其他证据予以认定。张权林提交4组证据：1.商品房买卖合同及缴纳首付款的收据，证明从盛世豪龙公司购买涉案房屋并支付房款；2.入住的5份收据，证明房屋已经办理入住；3.无房证明，证明本人名下再无其他房产；4.承诺书，证实交购房款的事实。以上证据证明张权林购房交款属实，并办理了入住手续，实际入住。万城公司对《商品房买卖合同》的三性不予认可，约定内容与履行情况不符。刷卡交款没有流水单。该房尚未移交验收更不能投入使用，入住收据不合法，收据中两份编号为3387372和3260375中缺失财务章和收款人签字，对证据的三性不予认可。对于案外人出具的入住收据不予认可。对无房证明的合法性予以认可，但该证据仅能证明张权林名下没有登记其余房产，不能证明是否具有宅基地，其亦未提交配偶及其未成年子女名下房产信息。对承诺书的真实性认可，进一步证明该房屋在查封时没有付够房款。盛世豪龙公司对上述证据予以认可。本院对张权林提供的证据结合本案其他证据综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月14日，张权林与盛世豪龙公司签订《商品房买卖合同》，购买盛世豪龙公司名下委会南侧“颐和名都”3N幢4单元501号房屋，房屋价款为356796元。2018年2月14日张权林以刷卡方式交付购房款20万元，于2018年4月26日以现金方式交付了装修押金、入住费、物业费等费用。另查明，2017年7月20日，本院依据万城公司与盛世豪龙公司建设工程施工合同纠纷一案作出的（2017）甘民初94号民事裁定书，保全查封了盛世豪龙公司名下委会南侧“颐和名都”239套商品住宅楼房和4号楼一、二层商铺，其中包括张权林购买的上述房屋。2018年6月27日，最高人民法院（2018）最高法民终397号民事判决书判定由盛世豪龙公司向万城公司支付欠付工程款86950042.39元及利息，依法确认万城公司享有盛世豪龙公司所欠付工程款在皋兰县石洞镇中堡村委会南侧商住楼其施工范围内优先受偿权。本案由本院指定兰州铁路运输中级法院执行，在对上述已查封房产执行拍卖中，张权林于2019年3月22日向本院提出执行异议，要求立即终止对涉案房屋的执行，本院于2019年6月21日作出（2019）甘执异88号执行裁定书，裁定中止对皋兰县石洞镇中堡村委会南侧“颐和名都”3N幢4单元501号房屋的执行。本院于2019年7月22日向万城公司送达了该裁定，万城公司不服向本院提起执行异议之诉。再查明，本院在查封涉案房屋时，皋兰县房地产管理局向本院出具盛世豪龙公司住宅备案说明，委会南侧“颐和名都”的房屋中已备案337套，未备案239套，后更正为未备案236套，涉案房屋包含在未备案的房屋中。本院认为，本案争议焦点为张权林对涉案执行标委会南侧“颐和名都”3N幢4单元501号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权，案外人对执行标的的债权请求权，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权，但依照《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”在法律、司法解释另有规定的除外情况下，如果申请执行人的优先受偿权不能对抗案外人权利，人民法院对案外人异议应该给予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见消费者的物权期待权系阻却建设工程优先受偿权的法定事由。本案中张权林是否享有物权期待权，应当结合《执行异议复议规定》第二十九条予以审查。《执行异议复议规定》第二十九条第三项规定：“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据上述两条规定之间的逻辑关系，表明消费者必须交付了购买商品房合同约定总价款的百分之五十后，才能对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权，因此消费者通过支付价款排除人民法院强制执行的行为应该是在查封之前的行为。经本院审查，在万城公司于2017年7月申请查封涉案房屋主张优先受偿权之前，张权林只与盛世豪龙公司签订了《商品房买卖合同》，并没有支付购房款，表明张权林对涉案房屋只享有向盛世豪龙公司主张履行合同的债权请求权。在万城公司申请查封涉案房屋后，张权林不具有对抗万成公司优先受偿的实体权利。故张权林所提执行异议不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条和《执行异议复议规定》第二十九条规定的房屋消费者物权期待权的保护条件，本院不予支持。关于万城公司要求依法撤销本院（2019）甘执异88号执行裁定的主张。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款关于“申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或依职权恢复执行”之规定，万城公司该项诉请本院不予支持。关于万城公司主张的律师费用，因盛世豪龙公司、张权林与万城公司对此费用负担并无约定，本院不予支持。综上所述，万城公司的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、准许对依据本院（2017）甘民初94号民事裁定查封委会南侧“颐和名都”3N幢4单元501号房屋的执行；二、驳回甘肃万城建筑工程有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费6652元，由甘肃盛世豪龙房地产开发有限公司、张权林共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2019）甘执异88号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 史 莉审判员 马巧玲审判员 赵学平二Ｏ一九年十月二十八日书记员 杨 洁