云南省石屏县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2525民初594号原告：赵益，男，1989年7月22日生，汉族，住云南省石屏县。委托诉讼代理人：颜卫彬，云南望城律师事务所律师，执业证号：15301198910346892。代理权限：特别授权代理。被告：姚灵芝，女，1977年9月27日生，彝族，住云南省石屏县。被告：李永洁，男，1969年4月30日生，彝族，住云南省石屏县。两被告的委托诉讼代理人：王平，云南王平律师事务所律师，执业证号：15325199810548794。代理权限：特别授权代理。两被告的委托诉讼代理人：王微，云南王平律师事务所实习律师，执业证号：53071904210009。代理权限：特别授权代理。第三人：李富刚，男，1985年11月3日生，汉族，住云南省石屏县。委托诉讼代理人：颜卫彬，云南望城律师事务所律师，执业证号：15301198910346892。代理权限：特别授权代理。原告赵益与被告姚灵芝、李永洁买卖合同纠纷一案，根据红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）云25民终926号民事裁定书，本院于2019年7月1日立案，依法追加李富刚为第三人，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵益、第三人李富刚的委托诉讼代理人颜卫彬，被告姚灵芝、李永洁及其委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵益向本院提出诉讼请求：1.判令姚灵芝、李永洁履行合同，限期将位于石屏县异龙镇宝塔二区牛街镇政府集资房B幢2单元501室的一套房屋交付原告；2.判令姚灵芝、李永洁支付原告违约金56000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月28日，原、被告签订《二手房买卖合同》，合同约定，两被告将位于石屏县异龙镇宝塔二区牛街镇政府集资房B幢2单元501室房屋出卖给原告，成交价为28万元。付款方式为：于2017年12月2日前支付l5万元，于不动产登记中心发出登记告知书后支付8万元，余款5万元待完成不动产登记，并取得房屋所有权证时付清。2017年12月1日原告支付被告购房款50800元，2017年12月20日经结算，原告已支付购房款23万元，原告履行了付款义务。合同约定，被告应于第一次付款后一个月内交付房屋，若违约应按总房款的20%支付违约金。合同还约定，被告应于房产转移之日起90日内向户籍管理机构办理被告方的户口迁出手续。被告至今未交付房屋，也未办理迁户手续，被告已构成违约。经再三催告无果，故提起诉讼。姚灵芝、李永洁辩称，本案涉嫌刑事犯罪、套路贷、虚假诉讼，应当移交公安部门进行处理。在房屋买卖合同签订前，李永洁、姚灵芝收到李富刚借款为28200元，一年多后恶意累高，已还6万多元，尚欠20多万元。最典型的是2万元的违约金为10800元，请将本案移交公安机关处理。虚假诉讼体现在原告先后说法不一致，欺骗法庭。本案中《二手房买卖合同》具有相对性，从法律关系上来看，按原告所述，其将购房款付给李富刚，由李富刚与姚灵芝、李永洁相互抵债，不符合法律关系。本案中合同相对人为赵益与李永洁、姚灵芝，李富刚不属于合同相对人，抵债不符合法律规定，且抵债金额涉及高利贷、套路贷，不能成立。本案发回重审是错误的，原一审中，原告陈述的事实及理由不存在遗漏当事人，李富刚是赵益的代理人，代其签订合同。本案争议的焦点为23万元房款是否付清，原告当时主张现金支付，二审中改为抵债。李富刚述称，同意赵益的意见。原告赵益为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.原告居民身份证复印件1份，欲证明其诉讼主体资格。2.《二手房买卖合同》复印件1份，欲证明原告与两被告签订了二手房买卖合同；原告已履行支付房屋价款的义务；被告未按合同约定交付房屋，构成违约，被告应承担交房、支付违约金的责任。3.《收条》复印件1份，欲证明被告收取购房款23万元。4.《授权委托书》复印件1份，欲证明原告授权委托第三人办理房屋买卖事宜，第三人办理房屋买卖事务合法有效。5.《房地产买卖契约》及附件一复印件各1份，欲证明原、被告按变更登记程序签订了《房地产买卖契约》；买方按“付款方式：现金”支付了购房款；卖方应当于2017年l2月7日交付房屋；买卖房屋所产生的税、费按规定各自承担；经房地产管理机关审查批准，《房地产买卖契约》已生效。6.《房屋交易和产权状况告知书(存量房转让)》复印件1份，欲证明原、被告买卖房屋已履行有关手续，房地产管理机关发出了“经审查核实，准予交易”的存量房转让告知书，《房地产买卖契约》已生效。7.石屏县房权证全额集资字第××号《房屋所有权证》《房地产平面图》复印件各1份，欲证明原、被告已履行产权变更登记，被告的《房屋所有权证》已被注销。8.石屏县房全额集资共字第××号《房屋共有权证》复印件1份，欲证明原、被告已履行产权变更登记，被告的房屋所有权证已被注销。9.《收款收据》复印件1份，欲证明房屋中介机构办理相关手续，李富刚代交中介费800元。10.《云南增值税普通发票》No07722208复印件1份，欲证明石屏县房地产交易中心办理交易手续收取费用797.50元。11.《云南增值税普通发票》No10971269复印件1份，欲证明赵益向税务机关办理增值税完税手续。12.《中华人民共和国税收缴款书(税务收现专用)》复印件1份，欲证明赵益已缴纳契税4485元。13.《中华人民共和国印花税票销售凭证》复印件1份，欲证明赵益已缴纳印花税。14.《中国农业银行业务凭证》复印件1份，欲证明为还贷解除抵押，赵益代李永洁赔还农业银行贷款本息50960.32元。15.《凭证》《情况说明》复印件各1份，原件交由二审卷宗保管，欲证明原、被告对房屋买卖进行了结算，且已经支付23万元购房款，双方均已认可，余下5万元办理完房产证后支付。凭证是对情况说明的再次确认，通过债的转让，部分购房款已经抵清。被告李永洁、姚灵芝质证认为，对证据1无异议。对证据2有异议，是受威胁签订的，不具有合法性。对证据3不具有真实性，被告未收到23万元。证据4是赵益与李富刚恶意串通形成的，企图以50800元侵吞被告的房屋。对证据5，不具有合法性。对证据6、7无异议，但不认可其证明目的。对证据8的真实性无异议。对证据9至证据13的真实性无异议，对合法性有异议。对证据14的真实性无异议，贷款由李永洁办理，李富刚仅支付50800元到李永洁农行账户。对证据15中《情况说明》，与被告提交的证据存在不一致之处，被告保管的另一份，在“付款人”处没有赵益的签字。对该证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。原先金额为103317元，后涂改为99279元，是非法的金额，套路贷的结果。房款23万元是赵益应当支付给李永洁、姚灵芝，如何抵扣，从证据中无法看出；对《凭证》的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。李永洁、姚灵芝为证明其辩解意见，提交了被告的身份证复印件、另案起诉的民事起诉状、受理案件通知书各1份，欲证明法院已立案受理了被告要求撤销《二手房买卖合同》的起诉。本次庭审中，李永洁、姚灵芝补充提交了下列证据：1.《借据》《姚灵芝欠款明细》《情况说明》《收条》《凭证》各1份、利息计算单（表）3份，欲证明姚灵芝于2016年7月26日向李富刚借款3万元，实际收到借款28200元；在“套路贷”的残害下，至2017年12月10日，一年多，姚灵芝在实际偿还了6万多元之后，还欠20多万元；姚灵芝借款28200元，被“套路贷”以每天2%，每月60%，每月720%的标准计息，且每10天一次利滚利；“5月27日至6月14日”仅仅18天，2万元的违约金“套路贷”为10800元；2017年12月20日，在李富刚等人的威胁、欺骗和引诱之下，写下23万元的《收条》。2.《公安交通管理简易程序处罚决定书》6份、《交警罚没款缴纳费》5份、《收据》《出生医学证明》各1份，欲证明2017年7月12日至2017年10月11日，李富刚将李永洁所有的云Ａ×××××轿车开去抵押期间，多次使用，故意毁坏，恶意违规，逼姚灵芝、李永洁卖房；姚灵芝在2017年11月26日生下女儿两天，李永洁、姚灵芝将唯一住房卖给赵益，当时房屋交易并非正常进行，而是受到李富刚的软暴力。3.李富刚与姚灵芝之间的短信截图12页，欲证明李富刚许诺，赵益现金全额支付房款，引诱李永洁、姚灵芝将房屋卖给赵益，李永洁、姚灵芝在2018年1月21日写下23万元《收条》后，一直向李富刚追要房款，23万元房款没有支付，也没有抵扣。4.李富刚与姚灵芝之间的通话录音光碟及整理材料各1份，欲证明2017年12月19日，李富刚以“他不是本地人，什么事情都做得出来”威胁、恐吓姚灵芝、李永洁；李富刚、赵益均没有付过姚灵芝、李永洁房款，更没有抵债的事实。经赵益质证认为，对被告提交的身份证、受理案件通知书无异议，未经审理判决，其起诉的请求是否合法、起诉状中的陈述是否属实，有待另案处理，不能作为证据使用。对证据1中的《借据》实际是原告在二审时提交的证据，对该证据的三性均无异议，被告欲证明套路贷、高利贷，并不能成立，也不能达到其证明目的。对《姚灵芝欠款明细》系打印件或复印件，无原件，无签字，对三性均不予认可，也不能达到其证明目的。对利息计算单（表），是复印件且无签字，对三性均不予认可。对《情况说明》认可，能反映借款的交付。对《收条》《凭证》，不能达到其证明目的。对《凭证》认可，与《情况说明》《收条》、被告的陈述，说明房款的支付情况，且双方签字确认。对证据2中不论是否真实，与本案无关联性，不能达到其证明目的，不应作为证据使用。签订合同时姚灵芝确实在医院，但其具有行为能力，不存在软暴力。对证据3、4的三性不予认可，不能直接反映出借贷关系，更多的是被告自己说的，李富刚或赵益并未明确表示，无其他证据加以证明，不能达到被告方的证明目的。经李富刚质证认为，同意赵益的质证意见。本院认为，对当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院结合其他证据综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李永洁与姚灵芝系夫妻关系，姚灵芝与李富刚之间存在民间借贷关系。李富刚向姚灵芝催讨借款，李永洁与姚灵芝在石屏县汇通房地产经纪有限公司发布售房公告。2017年11月23日李富刚与赵益签订《授权委托书》，赵益委托李富刚购买位于石屏县异龙镇宝塔二区牛街镇政府集资房B幢2单元501室住宅，委托事项为：协商、办理房屋买卖、过户、签署合同、支付购房款、缴纳税费等事项。2017年11月28日李富刚以赵益的名义，与李永洁、姚灵芝签订《二手房买卖合同》，合同约定，李永洁、姚灵芝将共有的位于石屏县异龙镇宝塔二区牛街镇政府集资房B幢2单元501室住宅出售给赵益，成交价为28万元。付款方式为：2017年12月2日前支付15万元，不动产登记中心出具告知书时支付8万元，取得不动产登记证时支付5万元。交房于第一次付款后一个月。2017年12月1日，李富刚通过银行转账的方式，支付李永洁、姚灵芝房款50800元。2017年12月7日李永洁、姚灵芝与赵益在石屏县房地产交易管理处签订《房地产买卖契约》，双方再次明确了《二手房买卖合同》中的转让标的和成交价格，将支付方式变为2017年12月7日前两次现金付清28万元，交房时间变更为2017年12月7日。2017年12月14日，石屏县房地产管理处注销了房屋所有人为李永洁的石屏县房权证全额集资字第××号《房屋所有权证》《房地产平面图》、房屋共有人为姚灵芝的石屏县房权证全额集资共字第××号《房屋共有权证》。2017年12月20日，李永洁、姚灵芝出具《收条》交李富刚收执，收条载明“今收到赵益购房款230000元整，（大写贰拾叁万元整）。”同日，姚灵芝与李富刚签订《凭证》，内容为“兹有自2017年12月20日签字之日起，姚灵芝与李富刚的借贷关系已清楚还完。”此后，李永洁、姚灵芝以打电话、发微信的形式，多次向李富刚催要房款。赵益两次向李富刚支付房款共计人民币23万元。另查明：2018年5月22日，姚灵芝、李永洁以赵益为被告，以李富刚为第三人向本院提起诉讼，请求撤销《二手房买卖合同》。2018年8月6日本院作出（2018）云2525民初437号《民事判决书》，认定该合同合法有效，并判决“驳回原告姚灵芝、李永洁的诉讼请求。”姚灵芝、李永洁不服，向红河哈尼族彝族自治州中级人民法院提起上诉，2019年1月8日红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终1637号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判。”本院认为，本案存在如下焦点问题：一、本案是否涉及刑事犯罪的问题；二、本案是否漏列当事人的问题。关于本案合同的效力问题。在本院作出（2018）云2525民初437号《民事判决书》和红河哈尼族彝族自治州中级人民法院作出（2018）云25民终1637号《民事判决书》，认定《二手房买卖合同》合法有效，而《房地产买卖契约》仅对付款方式和交房时间进行变更，且买卖双方自愿到石屏县房地产管理处办理变更登记手续，无证据证实存在胁迫、欺骗等情形，故《房地产买卖契约》合法有效。关于第一个焦点问题。本案中李富刚在房屋买卖合同中作为赵益的代理人，代理权限为协商、办理房屋买卖、过户、签署合同、支付购房款、缴纳税费等事项。房屋买卖成立生效后，就房屋买卖合同法律关系而言，并无证据证实本案涉嫌犯罪。因李富刚与姚灵芝存在另一法律关系即借贷关系，在交付房款中，对借贷关系的借款金额、利息约定、清偿、抵扣等问题，李富刚与姚灵芝、李永洁各持己见，但该法律关系不属于本案审查问题，故对两被告抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。李富刚在订立合同时，以赵益的代理人身份与姚灵芝、李永洁签订《二手房买卖合同》，并以赵益代理人的身份支付房款50800元到李永洁账户，其间，赵益作为房屋买受人一方，直到2017年12月7日在石屏县房地产交易管理处签订《房地产买卖契约》时，买卖双方才相互认识，并无证据证明，赵益向姚灵芝、李永洁支付购房款。虽然李富刚与赵益均自认，签订合同之日赵益向李富刚支付现金8万元，但无证据证明姚灵芝、李永洁收到李富刚转交的现金8万元。故李富刚作为本案的利害关系人，有必要参加本案的诉讼，以便于查明本案的履行情况。关于合同履行的问题。在原、被告签订的《二手房买卖合同》与《房地产买卖契约》中，买卖双方约定的买卖标的、价款均一致，但后者将付款方式变更2017年12月7日前两次付清现金28万元，交房时间变更为2017年12月7日交付，故本案是同时履行抗辩的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，按买卖双方的约定，付清购房款与交付房屋的时间均为2017年12月7日，故买卖双方履行合同义务并无先后顺序之分，在赵益未支付购房尾款229200元前，姚灵芝有权拒绝赵益要求履行交房的请求。为避免当事人诉累，李永洁、姚灵芝履行交房给赵益时，赵益应支付李永洁、姚灵芝购房尾款229200元。关于违约责任的问题，涉案合同的履行责任，因原、被告双方均未按时履行合同义务，不能适用违约金规则，故赵益要求支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、被告李永洁、姚灵芝于本判决生效之日起十日内将位于石屏县异龙镇宝塔二区牛街镇政府集资房B幢2单元501室的一套房屋交付原告赵益，原告赵益于本判决生效之日起十日内支付被告李永洁、姚灵芝购房款229200元；二、驳回原告赵益的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，由原告赵益负担2795元，被告姚灵芝、李永洁负担2795元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  赵永庆审判员  张 伟审判员  卢 晶二〇一九年十月二十八日书记员  刘 蕊