贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终1780号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：黄勇，男，1990年8月26日生，汉族，贵州省兴义市人，初中文化，个体工商户，住贵州省兴义市。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：高桂琴，女，1970年8月3日生，汉族，贵州省兴义市人，本科文化，兴义市税务局公职人员，住贵州省兴义市。 上诉人黄勇因与被上诉人高桂琴排除妨害纠纷一案,不服贵州省兴义市人民法院（2019）黔2301民初3144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄勇上诉请求：1.撤销原判，改判驳回高桂琴的一审全部诉讼请求，并支持黄勇的一审全部反诉请求；2.本案诉讼费由高桂琴承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，本案中黄勇已提交了微信聊天记录等相关证据予以证实其与高桂琴已对案涉房屋买卖的相关事宜达成一致意见，黄勇为此交纳了10万元定金。后因高桂琴反悔才导致未签订房屋买卖合同，高桂琴构成根本性违约，应承担相应的违约责任，并双倍返还定金或以定金10万元为基数按月利率2%支付黄勇利息。2.黄勇的损失41289元（其中装修费36532元、利息3017元、其他损失1740元）有相关证据予以证实，理应得到支持。 高桂琴未提交书面答辩。 高桂琴向一审法院起诉请求：1.判决黄勇立即搬离高桂琴所有的位于兴义市××大道的房屋，并拆除室内装修设施,恢复房屋原样；2.判决黄勇按每年1.5万元支付高桂琴自2018年4月2日起至搬离之日止的房屋占用费，截止2019年3月共计13750元；3.本案诉讼费用由黄勇承担。 黄勇向一审法院提出反诉请求：1.判决高桂琴积极履行双方于2016年10月就房屋买卖达成的口头约定；2.判决高桂琴双倍返还房屋买卖定金20万元；3.判决高桂琴支付违约金9.2万元（46万元×20％）及其他损失41289元（其中装修损失36532元、利息损失3017元、其他损失 1740元）；4、本案诉讼费用由高桂琴承担。 一审法院认定事实：高桂琴将自有的位于兴义市××杜鹃大道旁××栋房屋委托给七舍国土所赵仁龙发布转让信息，该房屋由高桂琴出租给张大成使用。2016年10月，黄勇得知卖房信息后，找到高桂琴协商，并于2016年10月11日向高桂琴支付10万元。在收条中载明该10万元为预交购房款，同时约定“约定的时间及付款金额以签订房屋买卖合同为准”。之后双方陆续通过微信聊天的方式进行磋商。2017年7月，黄勇从张大成手中转租房屋经营牛肉馆，转租过来后对房屋进行了维修及装修。 一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。物权受到侵害，给物权人造成损失，物权人有权请求赔偿损失。同时，依法成立的合同受法律保护，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于双方当事人之间是否就房屋买卖达成口头协议，协议是否成立。根据经质证并确认的证据表明，黄勇于2016年10月16日向高桂琴交付了10万元的房屋预交购房款，而后双方就进行了多次沟通，但并未就房屋买卖达成一致意见，亦未签订书面协议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”黄勇在反诉中主张已与高桂琴就房屋买卖达成口头协议与法院查明的事实不符，其要求高桂琴继续履行口头协议的请求无事实根据，不予支持。在双方之间房屋买卖协议未成立的情况下，要求高桂琴支付违约金于法无据，不予支持。关于黄勇交付的10万元的性质认定。定金是指合同当事人为确保合同的履行，约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。在本案中，双方并未就房屋买卖达成口头协议或书面协议，双方之间未产生债权债务关系，且收条并未明确10万元预交购房款为定金，故该10万元预交购房款不具有定金的性质。根据《中华人民法共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，双方在明确约定定金的情况下，因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则，故黄勇在反诉中诉请高桂琴根据定金罚则返还双倍定金于法无据，不予支持。关于10万元预交购房款的处理一节。经审查认定，双方之间未就房屋买卖达成协议，该款也不具有定金性质，故高桂琴不负有履行交房的义务，也不负有根据定金罚则双倍返还定金的义务，高桂琴应及时将预付款退还黄勇。因黄勇已于2016年10月16日向高桂琴交付了10万元的预交购房款，高桂琴即已实际控制并能支配该预交购房款，虽因该款未被认定为定金而不适用定金罚则，但高桂琴应支付黄勇其实际控制预交购房款期间的资金占用费，资金占用费的损失考量，主要是针对占用资金期间的利息损失。参照《最高人民法院》第二十九条第二款第（一）项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，本院支持资金占用费按年利率6%，从2016年10月16日起计算至高桂琴返还10万元预交购房款之日止。关于高桂琴诉请黄勇返还房屋一节。2013年3月15日，高桂琴将涉案房屋出租给案外人张大成，租期至2018年4月1日，期间案外人依租赁协议合法占房屋。案外人张大成在租赁期内将涉案房屋转租给黄勇，黄勇依租房协议合法占有涉案房屋至2018年4月1日。但在2018年4月1日以后，黄勇未与房屋权利人签订租房协议的情况下，实际占有并使用涉案房屋构成无权占有，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，涉案房屋权利人要求黄勇搬离涉案房屋、返还原物，于法有据，法院予以支持。关于高桂琴是否应赔偿黄勇损失的一节。黄勇在合法占有涉案房屋期间对房屋进行功能性维修及商业性装修，且黄勇已对房屋经营使用达一年半以上，结合黄勇合法占有期间的维修、装修投入及折旧情况，法院酌情考虑装修物由高桂琴享有，由高桂琴补偿被告8000元。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”之规定，黄勇在无权占有房屋期间（即2018年4月1日以后）对房屋进行维修及装修的投入，无权要求高桂琴给予补偿，故黄勇要求高桂琴支付装修损失的诉请于法无据，法院不予支持。关于高桂琴要求黄勇支付房屋占用费一节。本案中，涉案房屋自2013年4月1日至2018年4月1日出租给案外人用于商业经营，年均租金9960元/年，权利人依约收取租金。2018年4月1日起，黄勇无权占有涉案房屋，致使高桂琴不能出租该房屋，同时双方因房屋买卖纠纷事宜协商未果，且黄勇实际使用涉案房屋进行商业经营，其应赔偿高桂琴因房屋出租造成的直接损失或支付高桂琴合理的房屋占用费，否则将构成不当得利。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用”，高桂琴诉请黄勇支付其房屋占用费于法有据，应予支持。但高桂琴在2018年4月1日起即知道黄勇无权占有涉案房屋，其并未通过法律途径要求黄勇返还房屋或与黄勇签订租房协议，对双方继续协商房屋买卖、租赁过程中的无权占有致使高桂琴应得损失的扩大，高桂琴具有一定的过错，应承担部分损失扩大的不利后果。结合房屋之前的租赁情况和双方之间的过错，发院酌情考虑黄勇按9960元/年（每月830元），从2018年4月1日起支付高桂琴房屋占用费至搬离房屋之日止。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《中华人民法共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院》第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作如下判决：一、限黄勇于本判决生效之日起十日内搬离并返还高桂琴所有的位于兴义市××杜鹃大道旁房屋；二、限黄勇于本判决生效之日起十日内，按9960元/年（每月830元），从2018年4月1日起支付高桂琴房屋占用费至搬离房屋之日止；三、限高桂琴于本判决生效之日起十日内补偿被告房屋维修及装修款8000元；四、限高桂琴于本判决生效之日起十日内退还黄勇购房预交款100000元及资金占用费（以100000元为基数，按年利率6%从2016年10月16日起计算资金占用费至返还10万元预交购房款之日止）；五、驳回高桂琴的其余诉讼请求；六、驳回黄勇的其余反诉请求。案件受理费6442元（本诉案件受理费142元，反诉案件受理费6300元），减半收取3222元，由黄勇承担。 二审中，当事人没有提供新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：黄勇与高桂琴之间的房屋买卖法律关系是否成立。合同成立，往往需经历要约邀请、要约、承诺三个阶段，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示；要约是希望和他人订立合同的意思表示，且该意思表示的内容应明确具体，经受要约人承诺，要约人即受该意思表示内容的约束；承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺到达要约人是即生效，承诺生效时合同成立。本案中，结合当事人的陈述来看，高桂琴表明自己有房要出售，仅是希望他人向自己发出要约的意思表示，尚属要约邀请阶段；而黄勇交付10万元购房款，并通过微信送达合同拟稿，该意思表示有明确的法律关系，具体的标的物、数量、价款等内容，符合要约的条件，属于要约阶段，该要约内容需经受要约人承诺后才对受要约人具有约束力。但黄勇向高桂琴作出要约的意思表示后，高桂琴并没有作出承诺。因此，双方之间的合同关系并没有成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，黄勇主张合同成立，就应对合同成立承担举证责任，但从黄勇在本案中举证来看，他虽然提供了一些合同的初稿，但高桂琴并没有签字，也就是并没有作出承诺，因此，黄勇所提“其与高桂琴之间成立房屋买卖法律关系”的上诉理由不能成立，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，本案所涉收条载明的10万元系购房款，并未明确约定为定金，因此，黄勇所提“其付给高桂琴的10万元属于定金”的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上，黄勇缺乏继续占有案涉房屋的法律其他依据，应当予以返还。对黄勇所提其损失一节，其没有提供证据加以证明，一审法院结合黄勇合法占有期间的维修、装修投入及折旧情况，酌情支持8000元并无不当。 综上所述，黄勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6442元，由黄勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 君 审判员 简 坤 审判员 石 鑫 二〇一九年十月二十九日 书记员 黄香学