上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初13439号原告：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特，总经理助理。被告：陈金英，女，1969年10月21日生，汉族，住福建省。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司(以下简称“九洲公司”)与被告陈金英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈帮特及被告陈金英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告商铺租金(包括：2018年度38,268元及2019年1月至7月的18,833元),并支付违约金(以38,268元为本金自2018年1月1日起至实际清偿日止,以18,833元为本金自2019年1月1日起至实际清偿日止，均按照年24%的标准计算)；2、请求判令被告支付原告商铺管理服务费(包括：2018年度4,547元及自2019年1月1日起至2019年7月16日止的2,462元),并支付违约金(以9,094元为本金自2018年1月1日起至实际清偿日止,以2,462元为本金自2019年1月1日起至实际清偿日止，均按照日万分之五的标准计算)。审理中，原告明确上述诉讼请求变更为：1、判令被告支付原告自2018年1月1日起至2019年1月9日止的商铺租金39,129元，及逾期支付租金的违约金(按照年24%的标准，以38,268元为本金自2018年1月1日起算至实际清偿之日止)；2、判令被告支付原告自2018年1月1日起至2019年1月9日止的商铺管理服务费4,660元(4,547元/年)，及逾期支付管理费违约金(按照日万分之五的标准，以4,547元为本金自2018年1月1日起算至实际清偿之日止)。事实和理由：原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租30号113A室及相应阁楼的商铺，租赁期限为2013年9月30日起至2019年7月31日止。根据约定，被告应向原告支付租金及管理费。但被告自2018年1月1日起未支付相应的商铺租金及管理费，原告多次催缴无果。为维护合法权益，原告诉至法院要求判如诉请。被告陈金英辩称，自2018年1月1日起的商铺租金及管理服务费被告确实未支付，但不同意原告的全部诉请。理由是：1、被告承租系争商铺后进行了装修，用于经营干货。开业了一个月左右，但没有生意，被告进的货都坏掉了。2016年10月原告就不让被告经营，也不让被告办理营业执照，直到2017年3月被告通过自己努力办好了营业执照，但仍没有办出食品流通许可证。由于被告无法经营，房屋开业一个月以后就一直空关着。2016年至2017年期间原告也不让被告充水电费，被告2017年底就搬走了。货架和被告进的货没有地方放，就遗留在房屋内，被告人已经离开了。搬走后被告终于找到陈帮特，告知其被告已经搬走了，房子不租了，要还给原告。陈帮特当时说要与律师商量。过了年原告就不接被告电话了。后来被告就联系不到原告了。原告也没有向被告表示同意被告搬离，被告搬离时也没有归还原告钥匙。2、2016年10月被告把系争商铺给陶志刚做仓库用，不是转租，双方没有签合同，被告一个月就问陶志刚要几千块钱，一共就给陶志刚用了几个月。之后陈帮特把水电都切断掉，所以陶志刚就搬走了。陶志刚是2017年底搬走的。陶志刚搬走的时候，未经被告同意把被告留在房屋内的货架和东西都搬走了。陶志刚搬走的时候房屋内是空的，之后被告也没有搬进去。被告后来也没有报警。3、被告不同意支付违约金，若法庭认定被告需要承担逾期付款违约金，原告计算的违约金标准也过高，请求法庭调低。经审理查明：2013年9月30日，原告九洲公司作为出租方(甲方)与被告陈金英作为承租方(乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租位于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)，商铺建筑面积为42.10㎡，其他(4楼阁楼即30号413A室)使用面积为42.10㎡。租赁期限自2014年1月1日起至2019年7月31日止。租金标准为：2014年年租金为30,312元，于签订合同时缴纳；2015年年租金为32,131元，于2014年12月15日缴纳；2016年年度租金为34,059元，于2015年12月15日缴纳；2017年年租金为36,102元，于2016年12月15日缴纳；2018年年租金为38,268元，于2017年12月15日缴纳；2019年1月至7月的租金为20,282元，于2018年12月15日缴纳；商铺租金一年一付，甲方按先付后用的原则提前一个月收取乙方商铺租金；乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理服务费等费用，每逾期1天，承担当期应缴总金额3‰的违约金；乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回商铺使用权，不退已付租金和相关费用，并有权要求乙方支付实际发生应缴纳的费用：(7)乙方未按时向甲方交纳租金、市场经营管理服务费或水电费等费用，逾期30天的。(9)乙方单方面违约解除合同的。另，该合同还对双方其他权利义务等事宜进行了约定。2013年9月30日，原告九洲公司作为受托方(乙方)与被告陈金英作为委托方(甲方)签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》一份，约定乙方受托负责上海九洲世贸综合市场内的商铺管理服务事宜，提供服务的受益人为市场内的全体业主和商铺使用人，本市场的全体业主和商铺使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方参照相同行业实行收费标准向甲方收取水、电、宽带网络等单独立户费用；为了稳定市场发展，保持良好的经营秩序，甲方须一次性向乙方交纳市场商铺经营保证金15,000元；“按商铺和4楼阁楼建筑面积计算，市场管理服务费标准为0.30元/㎡·天(其中包括市场经营培育费0.10元/㎡·天；市场培育费用于市场营销策划、广告宣传等方面。合计该项‘市场二费’为0.30元/㎡·天)；奖励优惠租金期间市场二费不免以0.30元/㎡·天的标准收取，根据商铺租赁合同约定市场二费前一阶段不递增，计费时间从2013年8月1日起至2019年7月31日止。”交付时间与支付商铺租金同步。市场管理服务费专用于市场公共性经营管理服务开支，公共部分设施的维护和添置必须的管理设施等费用；甲方未能及时缴纳市场管理服务费、培育费、乙方代收代缴的水电费及其他相关费用，每逾期1天向乙方支付欠费金额万分之五的滞纳金，甲方无异议。该合同还对双方其他权利义务等事宜进行了约定。另查明，陈金英为与九洲公司房屋租赁合同纠纷一案，起诉至本院，要求判令解除其双方于2013年9月30日签订的《商铺租赁合同》、退还租赁押金10,000元及4楼阁楼电费700元，并赔偿租赁商铺装修费15,000元。2019年5月31日，本院作出(2019)沪0117民初788号民事判决书，判决：一、解除原告陈金英与被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于2013年9月30日签订的《商铺租赁合同》；二、被告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈金英经营保证金10,000元；三、被告九洲公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈金英商铺装修费3,500元；四、驳回原告陈金英其余诉讼请求。该判决并认定如下事实：系争商铺租赁合同解除时间为2019年1月9日；2017年6月28日，经原告同意，被告退租系争商铺的4楼阁楼。目前该案已生效。庭审中，原、被告双方一致确认：被告支付了原告截至2017年12月31日的租金及管理服务费；原告仅就系争一楼商铺收取租金，四楼阁楼不收取租金。另，原告陈述其于2019年7月16日自行收回系争商铺，本案中其自愿放弃主张自2019年1月10日起的商铺占有使用费及管理费。以上事实，有商铺租赁合同、上海九洲世贸综合市场管理服务合同、(2019)沪0117民初788号民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。根据前案生效判决认定，系争商铺租赁合同于2019年1月9日解除。合同解除前，被告应按约支付租金及管理费，但被告仅支付原告截至2017年12月31日的租金及管理费。现原告要求被告支付自2018年1月1日起至2019年1月9日止的商铺租金及管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩称其于2017年底搬离系争商铺故不同意支付涉案租金及管理费的意见，并无相应证据予以证明，亦于法无据，本院不予采纳。因被告逾期支付原告租金及管理费，故原告有权要求被告支付逾期支付租金及管理费的违约金。现原告主张各按年24%及日万分之五的标准主张租金违约金及管理费违约金，被告认为标准过高，根据本案实际情况，本院酌情调整为均按照日万分之一的标准予以计算。对于租金违约金的计算方式，应以38,268元为本金自2018年1月1日起算至实际清偿之日止，按照日万分之一的标准计算。对于管理费违约金的计算方式，应以4,547元为本金，自2018年1月1日起算至实际清偿之日止，按照日万分之一的标准计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈金英于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2019年1月9日止的商铺租金39,129元；二、被告陈金英于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付租金的违约金(以38,268元为本金，自2018年1月1日起至实际清偿之日止，按照日万分之一的标准计算)；三、被告陈金英于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2018年1月1日起至2019年1月9日止的商铺管理费4,660元；四、被告陈金英于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付管理费的违约金(以4,547元为本金，自2018年1月1日起算至实际清偿之日止，按照日万分之一的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,011元，减半收取计505.50元，由被告陈金英负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年十月十一日书记员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。