湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再346号再审申请人(一审原告、二审被上诉人)：湖南鸿纵置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区红莲路266号城南故事家园4栋308房。法定代表人：张喜全，总经理。委托诉讼代理人：盛波，湖南理曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：林沁，公司员工。被申请人（一审被告、二审上诉人）：龙健，男，1991年11月28日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：杨恩卉，湖南鑫铭程律师事务所律师。再审申请人湖南鸿纵置业有限公司（以下简称鸿纵公司）因与被申请人龙健商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2017）湘01民终8716号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年11月22日作出（2018）湘民申2084号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。鸿纵公司的委托诉讼代理人盛波，龙健的委托诉讼代理人杨恩卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿纵公司向一审法院起诉请求：1、龙健向鸿纵公司支付购房款本金29561元；2、龙健向鸿纵公司支付因迟延付款已产生的利息264元（按人民银行一年期贷款基准年利率4.35%计算至起诉之日，即2017年4月14日至6月27日，共计75天）；3、龙健向鸿纵公司支付迟延付款利息（按人民银行一年期贷款基准年利率4.35%从起诉次日起至实际付款日止期间的利息计算）；4、由龙健承担本案的诉讼费。一审法院认定，2017年2月20日，龙健委托龙菲菲全权代为购买住房，委托权限包括但不限于选房、签订认购合同、签订商品房买卖合同、代为支付房款及相关费用、代为验房及收房等与购房相关的一切事宜。2017年2月26日，鸿纵公司与龙健双方签订《兆丰园认购协议》，约定龙健以按揭付款方式购买鸿纵公司兆丰园项目（原南城印象）的6栋1单元2301房，房屋建筑面积124.96平方米，折后总价1120465元，购房定金1万元。同日，龙健向鸿纵公司出具《承诺书》，对房屋总价为1120465元、单价为8966.59元/平方米进行了再次确认，并承诺网签价格高于8966.59/平方米，龙健不须补差价；如果网签价格低于8966.59元/平方米，龙健同意补交差价。2017年4月6日，经龙健提出，鸿纵公司同意给予龙健1万元的优惠，鸿纵公司与龙健分别在《湖南鸿纵〈商品房买卖合同〉签订流程表》签字确认房屋折后成交总价为1110465元，折后成交单价为8886元/平方米，首付款为330904元，贷款金额为750000元。当日，龙健向鸿纵公司刷卡支付房款321219元。鸿纵公司主张龙健已支付房款共计330904元，龙健对此无异议。2017年4月13日，龙健与鸿纵公司签订网签合同《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定单价为8650元/平方米，总价为1080904元。另查明，2017年7月25日，长沙市雨花区物价局就鸿纵公司在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，对鸿纵公司作出82000元罚款的行政处罚决定（雨价检处罚[2017]3号《行政处罚决定书》）。一审法院认为，鸿纵公司与龙健双方签订的《兆丰园认购协议》对交易主体、交易标的物、交易价格、付款方式等进行了约定，具备商品房买卖合同的主要内容，且鸿纵公司与龙健双方均已实际履行，故《兆丰园认购协议》应当认定为商品房买卖合同。《兆丰园认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。《承诺书》系龙健向鸿纵公司出具，是对《兆丰园认购协议》中交易价款的补充约定，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，龙健理应遵守并履行该承诺。龙健未按照《兆丰园认购协议》及《承诺书》支付房屋差价款的行为构成违约。现鸿纵公司要求龙健支付房屋差价款并承担违约责任于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百三十九条之规定，判决：一、龙健于本判决生效之日起10日内支付湖南鸿纵置业有限公司购房款29561元及迟延付款利息（以29561元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2017年4月14日计算至实际给付之日止）；二、驳回湖南鸿纵置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费546元，因适用简易程序减半收取273元，由龙健承担。龙健不服一审判决，上诉称，1、一审判决事实认定错误。龙健虽向鸿纵公司出具了《承诺书》，但在鸿纵公司掌握房源信息优势、精通涉案房屋法律法规等情况下，龙健应鸿纵公司要求所写。在国家房地产调控政策下，应以双方最后签订的《长沙市商品房买卖合同》为双方履行房屋买卖、支付购房款的合同依据，因承诺书与网签商品房买卖合同不一致，承诺书中差价约定应该无效，龙健无需支付差价。2、一审判决采信证据错误。涉案龙健所签写出具的《承诺书》的时间在《长沙市商品房买卖合同》签订之前，应当以签写时间在后的《长沙市商品房买卖合同》中约定购房价款为裁判依据，故《承诺书》不能作为涉案购房款认定的证据，但一审判决却错误采信《承诺书》作为定案依据，以致错判。另，对龙健在公示房价基础上收取额外费用行为，长沙市雨花区物价局已经确认该行为违法且对鸿纵公司作出82000元的行政处罚决定，所以龙健无需支付差价。综上所述，一审判决存在事实认定错误，证据采信错误等问题，请求撤销一审判决，依法判令支持龙健在一审中的诉讼请求，判令鸿纵公司承担本案一、二审诉讼费。鸿纵公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，龙健的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款：“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）：“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。在本案中，龙健与鸿纵公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为8650元/平方米，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。龙健按照该合同的约定支付房款后，其付款义务就已经履行完毕。双方虽在签订《长沙市商品房买卖合同》前签订过《兆丰园认购协议》，以及鸿纵公司要求龙健向其出具过《承诺书》，《兆丰园认购协议》和《承诺书》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，但高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，故该院对鸿纵公司要求龙健支付公示价格之外的所谓购房款及迟延付款利息的诉请不予支持。鸿纵公司在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为，也违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，该行为应当依法认定为无效民事行为。一审判决将《兆丰园认购协议》认定为商品房买卖合同，并依据《兆丰园认购协议》和《承诺书》判决龙健支付鸿纵公司公示价格之外的所谓购房款及迟延付款利息不当，该院依法予以纠正。综上所述，龙健的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初4013号民事判决；二、驳回鸿纵公司的诉讼请求。鸿纵公司不服二审判决，申请再审称：一、原判认定双方签订的《长沙市商品房买卖合同》对房屋单价为8650元/平方米的约定系双方当事人的真实意思表示缺乏证据证明，且明显与一审、二审查明的事实相悖。二、原判适用法律明显错误，本案系合同纠纷，应当适用《合同法》的相关规定。综上，请求撤销二审判决，依法支持申请人的再审申请。龙健辩称，二审判决事实认定正确。被申请人龙健虽向申请人鸿纵公司出具了《承诺书》，但在申请人掌握房源信息优势、精通涉案房屋法律法规等情况下，被申请人应申请人要求所写。在国家房地产调控政策下，应以双方最后签订的《长沙市商品房买卖合同》为双方履行房屋买卖、支付购房款的合同依据，因承诺书与网签商品房买卖合同不一致，承诺书中差价约定应该无效，被申请人无需支付差价。请求本院依法维持本案二审判决。再审期间，申请人鸿纵公司提供了其于2018年4月17日给被申请人龙健的《催款函》及2018年4月21日开具给龙健的收款收据，拟证明在本案二审期间，龙健已履行了支付诉争房屋尾款的义务。被申请人对上述证据的真实性、合法性均不持异议，但对与本案的关联性有异议。本院认为，该证据与本案有关的实体处理有关，本案予以采信。本院再审查明，2018年4月21日，龙健向鸿纵补交了差价款29561元。本院查明的其他事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《兆丰园认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2017年2月26日，龙健向鸿纵公司出具《承诺书》，承诺网签价格高于8966.59/平方米，龙健不须补差价；如果网签价格低于8966.59元/平方米，龙健同意补交差价。这说明双方对其后签订的网签合同的网签价格有可能高于或低于8966.59元/平方米如何处理已达成了一致意见。2017年4月13日，龙健与鸿纵公司签订网签《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定单价为8650元/平方米，据此鸿纵公司向龙健主张补交差价，符合双方的真实意思表示。且龙健在本案二审过程中已自动按承诺履行了找补差价的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长沙市中级人民法院（2017）湘01民终8716号民事判决；二、维持长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初4013号民事判决。本案一审案件受理费546元，减半收取273元，二审案件受理费546元，共计819元，由被申请人龙健负担。本判决为终审判决。审判长  涂晓晖审判员  王典良审判员  欧阳卓二〇一九年十月二十一日书记员  陶止戈