上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初12186号原告(反诉被告)：刘小军，男，1994年9月15日出生，汉族，户籍所在地江西省上饶市。被告(反诉原告)：有兴信息科技(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：高杰，总经理。委托诉讼代理人：莫晓明。原告刘小军与被告有兴信息科技(上海)有限公司(以下简称有兴信息公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用简易程序，被告有兴信息公司于2019年7月12日提起反诉，本院受理后,分别于2019年7月12日和2019年9月19日公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)刘小军，被告(反诉原告)有兴信息公司的委托诉讼代理人莫晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小军向本院提出诉讼请求：1.要求撤销刘小军与有兴信息公司就上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号(门牌号为松花江路XXX号、XXX-XXX号临)1层商铺签订的《商铺租赁合同》；2.要求有兴信息公司向刘小军返还因面积误差多支付的房屋租赁费39,325.50元、物业综合管理费961.29元，共计40,286.79元；3.要求有兴信息公司向刘小军返还保证金63,000元；4.要求有兴信息公司赔偿刘小军违约金64,772.43元；5.要求有兴信息公司赔偿刘小军装修费150,000元；6.要求有兴信息公司按照每月2,500元的标准支付刘小军自2019年3月1日起至实际返还房屋之日止的补偿款。事实和理由：刘小军系“酒尚品”烟酒店的实际经营者。2018年9月1日，刘小军与有兴信息公司签订《商铺租赁合同》，承租上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号(门牌号为松花江路XXX号、XXX-XXX号临)1层商铺。磋商过程中，有兴信息公司表示正着力打造松花江路物联网智慧e街区，并承诺于2019年2月前后引进符合条件的商户。有兴信息公司告知刘小军商铺实际使用面积约为107.42平方米，租金为每日每平方米6.8至7.5元，有兴信息公司同意按照每日每平方米7.5元的价格计算月租金为24,169.50元，刘小军议价至每月21,000元，并按照每月每平方米5.5元计算物业管理费。2019年5月初，其他商户与有兴信息公司发生纠纷，刘小军得知1层商铺面积总计177.03平方米，被分割为四间出租，每间的面积与有兴信息公司所述严重不符。刘小军要求有兴信息公司提供不动产登记信息以查询真实面积，多次沟通未果。刘小军根据装修公司测量的数据发现，承租商铺的实际建筑面积约为88平方米。至刘小军起诉时，承租商铺所在商业街入住商铺和经营业态均未达到有兴信息公司承诺的比例。有兴信息公司超收电费，拒不提供发票，且拒绝向刘小军出具用电明细，单价也高于收费标准。有兴信息公司虚假宣传，隐瞒商铺真实面积，存在欺诈。有兴信息公司辩称，有兴信息公司只有大产证，没有具体部位的面积，租金是双方看房后确认的，面积是双方估算认可的。有兴信息公司同意配合刘小军办理营业执照，但应以工商登记机关要求为准，有兴信息公司未作出承诺。有兴信息公司确实有规划和招租方向，但没有作出刘小军所说的承诺。刘小军要求有兴信息公司退还押金和支付违约金没有合同依据。根据合同约定，刘小军不能要求有兴信息公司赔偿装修费。有兴信息公司有意继续履行租赁合同，已支付一次性补助20,000元和3月份的补助2,500元，但刘小军以各种理由要求降低租金，导致合同无法继续履行，故有兴信息公司暂缓支付补助。有兴信息公司向本院提出反诉请求：1.要求有兴信息公司与刘小军签订的《商铺租赁合同》于2019年7月12日解除；2.要求刘小军腾空并返还上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号(门牌号为松花江路XXX号、XXX-XXX号临)1层商铺；3.要求刘小军按照每月21,000元的标准向有兴信息公司支付自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的租金；4、要求刘小军按照每月590.81元的标准向有兴信息公司支付自2019年6月1日起至实际返还房屋之日止的综合管理费；5.要求刘小军向有兴信息公司支付违约金63,000元(刘小军已支付的押金用于抵扣违约金)；6.要求刘小军向有兴信息公司返还一次性补贴20,000元。后有兴信息公司撤回第2项反诉请求。事实和理由：2018年8月23日，有兴信息公司与刘小军签订《商铺租赁合同》，约定刘小军向有兴信息公司承租上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号(门牌号为松花江路XXX号、XXX-XXX号临)1层商铺。刘小军应于2019年5月20日前支付2019年6月至8月的租金和物业管理费，刘小军未按时支付，构成违约。刘小军反诉辩称，同意解除合同，返还房屋，按照刘小军测算的面积支付租金和物业管理费。刘小军于2019年5月16日发函给有兴信息公司，有兴信息公司未答复。有兴信息公司承诺业态保护，但刘小军开业后隔壁开了另一家烟酒店，影响刘小军的生意。2018年9月至11月，因为有兴信息公司未及时提供办理营业执照需要的材料，导致刘小军18天未能营业，故有兴信息公司支付一次性补贴20,000元和每月支付补贴2,500元。刘小军不应支付有兴信息公司违约金，且违约金过高，违约金一般为一个月租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市杨浦区建筑材料公司系上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号1层店铺(建筑面积177.03平方米)登记的权利人。上海市杨浦区建筑材料公司委托上海卫百辛房屋租赁服务有限公司对外出租上述房屋。上海卫百辛房屋租赁服务有限公司将上述房屋出租给有兴信息公司。2018年8月23日，有兴信息公司(签约甲方)与刘小军(签约乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方向乙方出租上海市杨浦区松花江路XXX弄XXX号(门牌号为松花江路XXX号、XXX-XXX号临)1层房屋(合同原约定地址为松花江路XXX-XXX-XXX号XXX层，后更改)，建筑面积约为107.42平方米，产权登记性质属于商铺，乙方承诺完全确认上述租赁房屋的结构及其他场地、外观、室内灯所有现状，并在接受房屋后不得据此提出任何异议。乙方承诺租赁房屋仅作为烟酒店使用。租赁期自2018年9月1日至2021年6月31日，2018年9月1日至2020年8月31日期间的月租金为21,000元，每二年递增5%。租金每三月支付一次，甲方在收到每期租金后向乙方出具“房屋租金收据”。若乙方逾期支付的，每逾期一日则按应付日租金的二倍支付违约金，乙方逾期未付清租金满十五日，甲方有权单方面解除合同并收回该房屋，乙方承担全部违约责任，对乙方投入的装修、添置物等甲方应书面通知乙方在合理期限内取回，若乙方未按时取回，甲方可做处置并不作任何赔偿。租赁保证金为63,000元，乙方应于签订租赁合同当日支付。合同约定应由乙方承担的费用，乙方迟延支付的，甲方可以在乙方交纳的上述房屋保证金中抵充，乙方违约导致合同不能继续履行时，甲方可以直接以房屋租赁保证金抵充违约金，不足部分甲方可向乙方追偿，房屋租赁保证金因上述原因减少的，乙方必须在接到甲方书面通知后三天内将保证金全部补足，否则甲方有权解除合同。如乙方全部履行本合同各项条款约定，合同期满，乙方结清“所租房屋”租赁期间的水、电、租金、综管费等所有乙方应付费用、并注销或迁移注册在该“所租房屋”内的营业执照、组织机构代码证和税务登记证后，乙方签订本合同时甲方开具的收款凭证原件交还甲方，且乙方将该房屋内装修恢复至租赁前状态下(除乙方经甲方书面同意不予恢复“所租房屋”装修的前提下)，甲方才将保证金退还乙方，乙方有责任和义务妥善保管保证金收款凭证，保证金不计利息。租赁期间产生的水、电、综合管理费、物业管理费和其他相关费用均由乙方自行承担，水、电、综合管理费由甲方代收，实行先付后用原则，乙方应根据甲方的付款通知及相应费用的单据凭证按时支付。租赁期间该物业的综合管理费为5.5元/平/月。租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同，对乙方已发生的改建、搭建、装修装潢、扩容、新增等费用，除有约定外，甲方不进行赔偿补偿、不承担责任。甲方张贴《限期清场通知书》之日起七日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。……(3)乙方逾期不支付租金、管理费或甲方代收代付的公共事业费累计超过15日的……乙方违反上述条款，甲方行使解除权的，违反合同的乙方应向甲方支付相当于三个月租金和管理费的违约金，违约金不足抵付给甲方造成的各项损失合计数的，乙方还应补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。租赁期间，乙方提前退租，应按每月月租金/管理费的三倍向甲方支付违约金，甲方可以直接从乙方保证金中扣除该笔违约金，若保证金额度不足以赔偿的，则乙方应由3个工作日内补足赔偿各项损失之和与违约金的差额部分。合同解除或终止，乙方应按时返还“所租房屋”，甲方有权要求乙方在交还房屋之前修复房屋、恢复原状。除乙方经甲方书面同意不予恢复“所租房屋”装修的前提下，自乙方收到甲方《限期清场通知书》之日起三日乙方仍未履行恢复原状腾空场地的，甲方有权直接予以恢复原状，清场收回房屋，所实际发生的恢复和清场费用由乙方承担。乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还“所租房屋”，则按每占租赁物业一天须向甲方支付日租金二倍的违约金及综合管理费等各项费用，并赔偿因延期腾空而给甲方造成的损失。刘小军支付保证金63,000元。审理中，刘小军提供其与上海莱辛森建筑装饰有限公司于2018年9月1日签订的《上海市室内装饰施工合同》，约定上海莱辛森建筑装饰有限公司为承租房屋进行装修，总价款为70,000元，施工期间自2018年9月1日至2018年9月22日。刘小军提供上海莱辛森建筑装饰有限公司出具的75,000元的收据和杭州丽都展具有限公司出具的75,000元的收据，证明其支付装修款75,000元和货架款75,000元。刘小军以上海市杨浦区松花江路XXX号-1、-2为经营地址，注册登记“上海市杨浦区酒尚品烟酒店”个体工商户，注册日期为2018年11月13日。2019年1月14日，有兴信息公司(签约甲方)与刘小军(签约乙方)签订《补充协议》，约定甲方同意于本协议签订后一次性补助乙方20,000元，于2019年2月20日租金支付后给予乙方；二、甲方同意于本协议签订后每月补助乙方2,500元，于2019年2月20日支付租金后给予乙方，补助结算周期同乙方应支付的房租和综合管理费的周期，补助于双方签订的《商铺租赁合同》中约定的租期终止之日止。三、乙方应对本协议的内容负有保密的责任，不得向本协议以外的任何第三方披露，若乙方违反保密责任，则此协议作废，乙方不再享有任何补助，并退回甲方给予的全部补助。本保密义务应在本协议期满、解除或终止后仍然有效。后有兴信息公司支付刘小军补贴22,500元。刘小军和有兴信息公司确认，刘小军已支付2019年5月31日前的租金和综合管理费。2019年5月16日，刘小军向有兴信息公司寄送函件，告知有兴信息公司，现第四期租金支付期限将至，刘小军及其他租户才在偶然间发现，公司实际提供给各租户的出租房屋建筑面积远不及合同载明的建筑面积，对公司的上述恶意欺诈和不诚信行为，刘小军和其他租户已多次与公司沟通处理，但截止目前，公司显无处理诚意。有鉴于此，刘小军函告公司：1、撤销双方的房屋租赁合同；2、公司返还刘小军超额支付的租金及管理费(按实际面积据实计算)；3、公司返还刘小军支付的保证金；4、公司按合同约定支付刘小军违约金(3个月的租金和管理费)；5、公司赔偿刘小军的装潢损失；6、就之前因为业态保护之事，公司与刘小军所签的补偿事宜，公司还没完全履行；7、刘小军向公司所缴纳的一切费用都未收到任何发票和凭证，望公司给予补齐。要求有兴信息公司在收到函件后五日内给予明确书面答复与说明。有兴信息公司确认于2019年5月17日收到该函件。有兴信息公司分别于2019年6月3和2019年6月28日向刘小军发催款函，要求刘小军支付2019年6月至8月的租金和综合管理费。刘小军陈述仅收到2019年6月28日的催款函。2019年9月27日，刘小军向有兴信息公司返还承租商铺。2019年10月22日，刘小军注销承租商铺内的营业执照。审理中，刘小军提供承租商铺所在“松花江路物联网智慧e街区”的宣传资料，资料显示租金为6.8-7.5元/平方米/天，项目面积及功能布局为生活配套30%、联合办公30%、电信科技类20%、智能产品电子科技产品20%。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘小军主张有兴信息公司存在欺诈，要求撤销合同，未提供充分证据予以证明，本院不予支持。对于刘小军主张承租房屋实际面积与合同约定面积存在误差，要求按照实际面积计算租金和综合管理费，对此本院认为刘小军在签订租赁合同前对租赁场地进行实地查看，并同意按照双方估算面积计算综合管理费，合同约定的租金标准系按月计算，刘小军以此为由要求撤销合同，并要求按照其主张的面积计算租金和综合管理费，本院不予支持。刘小军应按照合同约定按时支付租金和综合管理费。刘小军迟延支付租金和综合管理费，构成违约。有兴信息公司于2019年7月12日当庭提出反诉，要求解除合同，刘小军同意解除合同，本院依法确认双方的租赁合同于2019年7月12日解除。合同解除后，刘小军应支付返还房屋之前的占有使用费。合同因刘小军违约解除，刘小军要求有兴信息公司支付违约金、赔偿装修损失，本院不予支持。有兴信息公司要求刘小军支付违约金63,000元，刘小军辩称违约金过高，要求调整，本院综合考虑合同履行情况、出租方的实际损失酌情确定刘小军支付违约金21,000元。有兴信息公司要求刘小军返还已收取的补助20,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于补充协议约定的按月支付的补助，协议约定于协议签订后每月补助2,500元，于双方租赁合同约定租期终止之日止。协议于2019年1月14日签订，刘小军主张自2019年2月1日起计算补助，本院予以支持。双方的租赁合同于2019年7月12日解除，故补助应支付至2019年7月12日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘小军与有兴信息科技(上海)有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月12日解除；二、刘小军应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司租金和占有使用费81,641元；三、刘小军应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司综合管理费2,296.88元；四、刘小军应于本判决生效之日起十日内支付有兴信息科技(上海)有限公司违约金21,000元；五、有兴信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还刘小军保证金63,000元，该保证金用于抵充本判决第二至四项确定的刘小军的付款义务；六、有兴信息科技(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘小军补助10,986.30元；七、驳回刘小军的其余诉讼请求；八、驳回有兴信息科技(上海)有限公司的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,070元，因适用简易程序，减半收取计3,035元，由刘小军负担2,329元，由有兴信息科技(上海)有限公司负担706元；反诉案件受理费1,196元，由有兴信息科技(上海)有限公司709元，由刘小军负担487元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  梅松松二〇一九年十月三十日书记员  施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。