湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1021民初2217号原告：邓财贵，男，1978年8月30日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：吴霞英，女，1981年8月18日生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：李小龙，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者，特别授权。被告：桂阳众一房地产开发有限公司，住所地：湖南省桂阳县龙潭街道园艺路65-1-3号。统一社会信用代码：91431021591018412M。法定代表人：刘平东，男。委托诉讼代理人：曹波，男，湖南瀛森律师事务所律师，特别授权。原告邓财贵、吴霞英与被告桂阳众一房地产开发有限公司（以下简称众一房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告邓财贵及其诉讼代理人李小龙、被告众一房产的委托诉讼代理人曹波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓财贵、吴霞英向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告支付原告逾期交房违约金107797元；二、请求法院判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日，原、被告在桂阳县君悦华府营销部签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于桂阳县城关镇春陵大道旁（桂阳县君悦华府）1幢A1603号房以317456元出让给原告，被告应于2016年9月8日前向原告交付房屋，原告缴纳了首付款62456元，剩余5000元经双方协商一致，解除房屋漏水后交清，其余的25万元原告向中国农业银行桂阳县支行办理了按揭贷款。原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告至2018年7月31日才将房屋交付给原告使用，被告没有按合同约定交房，已构成违约，根据合同约定，如被告延期交房则每日按原告所交房款的万分之五的违约金支付给原告。因此，原告特诉至法院，请求支持原告的合法诉讼请求。被告众一房产辩称：一、被告并没有违约，案涉商品房在合同期内达到了交房条件；二、被告依据合同约定通知了原告来办理交房手续；三、根据合同约定卖方通知买方两日内无异议视为交房；四、造成延期交房的原因是原告恶意拖延交房手续；五、迟延交房未造成原告损失，而且原告的诉请过高；六、2016年8月22日达到四方验收标准，而且大部分业主达成交房手续。综上，原告的诉请没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉请依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告主张于2018年7月31日收房，未提交证据对该主张予以证明，本院不予采信；二、被告众一房产提交的公告照片，无法核实拍摄时间、地点等，也无其他证据对时间、地点佐证，本院不予采信；三、对被告提交的《众一君悦华府竣工验收报告》、《君悦华府工程质量评估报告》、《建设工程质量监督报告》无法证明案涉商品房于2016年9月8日前已达到交付条件，故对该证明方向不予采信。结合庭审中双方当事人陈述，本院查明事实如下：2016年8月22日，原、被告在桂阳县君悦华府营销部签订了《商品房买卖合同》，原告邓财贵、吴霞英购买被告众一房产开发的位于桂阳县城关镇春陵大道旁（桂阳县君悦华府）1幢A1603号住宅一套，合同约定：买受人于2016年8月22日前付清首付款67456元，余款250000元于2016年9月30日前付清…出卖人应当在2016年9月8日前将商品房交付给买受人…第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。同日，原、被告双方签订了合同补充协议，约定：1、出卖人以信函或公告或广播电视或数字通讯等有效媒介告知买受人收楼并以《商品房买卖合同》确定的通讯地址、联系方式等信息通知买受人且给予反馈确定，出卖人按约定的交付时间之日起一个月内交付买受人。买受人应按出卖人指定的时间限制和交付方式办理房屋交接手续，交付之日起发生的物业管理及房屋毁损风险等由买受人承担。合同签订后，原告邓财贵、吴霞英依约向被告众一房产支付了62456元购房款，剩余5000元待被告解决房屋漏水后交清，其余25万元原告邓财贵、吴霞英向中国农业银行桂阳县支行办理了按揭贷款。2016年9月30日君悦华府工程统一进行了竣工验收，2018年7月9日原告邓财贵、吴霞英到被告众一房产处交纳所购房屋装修防盗门款（收据编号:5485159）。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约定履行。本案的争议焦点主要为：一、被告众一房产是否构成逾期交房及逾期期限；二、如果构成逾期交房违约金如何计算的问题。焦点一：原告邓财贵、吴霞英按合同约定履行了交付购房款的义务，被告众一房产应按合同约定在2016年9月8日前将验收合格的商品房交付原告邓财贵、吴霞英，但被告众一房产于2016年9月30日才对包含案涉商品房在内的君悦华府工程统一进行竣工验收，已属逾期交房，即便是被告众一房产主张已在2016年9月8日进行了公告通知原告邓财贵、吴霞英交房，也不符合双方合同约定的交房条件。另外双方合同明确约定了交付须以合同确定的通讯地址、联系方式等信息通知买受人且给予反馈确定，被告众一房产辩称已通知原告邓财贵、吴霞英收房但是原告邓财贵、吴霞英恶意拖延收房，当事人对自己提出的主张应提供相应证据，现被告众一房产未能向本院提供该主张的证据，被告众一房产应承担相应举证不能的后果。本案中，原告邓财贵、吴霞英主张其于2018年7月31日收房，但并未提交其收房的收据。而在原告邓财贵、吴霞英提交的收据中，原告于2018年7月9日到被告众一房产处交了装修防盗门款。本院对案涉逾期交房的日期核定为2016年9月9日至2018年7月9日，共计22个月。焦点二、双方合同约定，逾期交付房屋的，逾期交房违约金应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。本案中，案涉房屋总价款317456元，原告邓财贵、吴霞英交纳了312456元。现原告邓财贵、吴霞英主张逾期交房违约金自2016年9月9日起算至2018年7月31日止，按已付房款万分之五计算，被告提出违约金过高，请求减少的答辩意见。本院认为对违约金的认定应在尊重合同约定的前提下，结合原告的实际损失，从制裁违约和利益平衡原则出发，基于公平原则，酌情将违约金标准调整为参照从2016年9月9日至2018年7月9日按中国人民银行同期贷款利率（一至五年（含五年）的贷款基准利率为4.75%）计算原告的损失较为合适，经核算该段时间的利息为27210元（312456元×4.75%÷12月×22个月），故被告应向原告支付逾期交房违约金27210元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告桂阳众一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓财贵、吴霞英支付逾期交房违约金27210元；二、驳回原告邓财贵、吴霞英的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2456元，减半收取1228元，由原告邓财贵、吴霞英负担310元，被告桂阳众一房地产开发有限公司负担918元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审判员  黄渊强二〇一九年十月十日法官助理肖佩芸书记员王培君附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。4、《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。