湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初2498号 原告：李云飞，男。 原告：谷亚琴（系原告李云飞之妻），女。 委托诉讼代理人：李云飞，男。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：刘晓峰，系公司经理，身份证号码433001196811121073。 委托诉讼代理人：孙铭，男，1983年2月5日出生，湖南省常德市人，现住宜章县鑫源新村3栋504号，系该公司办公室副主任，身份证号码430723198302050134。 原告李云飞、谷亚琴与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李云飞兼原告谷亚琴的委托诉讼代理人，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李云飞、谷亚琴请求本院判令：一、被告为原告办理房屋不动产权证书；二、被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金18550元（违约金从房屋交付2014年8月20日的第二天开始暂计至2019年9月20日，后续违约金另计）；三、被告向原告退还多收0.5%的契税1677元；四、被告向原告退还转让手续费366元。以上总计20593元。事实与理由：原告于2013年1月22日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告建设开发的玉溪河畔B3栋1104房，房屋总价款为336435元，当日原告交房屋首付106435元，从银行按揭贷款23万元。房屋买卖合同约定，被告应在2013年5月31日将房屋交付给原告使用，但被告未按合同约定将房屋交付使用，于2014年8月20日才将房屋交付原告使用。原告于2015年9月24日向被告支付该房屋契税、转让费、维修基金等费用。之后，原告曾多次与玉溪河畔的其他业主催促被告早日办理不动产权证，但时至今日，被告一直以种种原因拖延。经查询得知被告一直未向房产登记部门提交相关手续资料为原告办理不动产权证。根据合同的约定，被告已违约，应支付原告逾期办证违约金18550元（2014年8月20日至2019年9月20日止共1855天×10元／天）。被告向原告交付房屋时，被告向原告收取契税6710元（总房款的2%），而实际应交纳的契税为总房款的1.5%，被告应退还0.5%的契税1677元。原告向被告购房不存在转让手续费，被告已收取原告的366元转让手续费应退还。综上，请求判如所请。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的答辩要点：一、原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求超过了诉讼时效。本案原告交房的时间为2015年9月24日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也就是说原告在2017年3月就应知道自己的权利被侵害。但原告未在诉讼时效期限内向被告主张权利，而在2019年9月才向法院起诉，因此，原告要求被告支付违约金的请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。二、违约责任的基本性质为补偿性，原告诉请被告支付逾期办理不动产权证违约金18550元过高，其诉请不符合法律规定。原告诉请的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，请求予以调整。三、原告要求退还产权转让费及多收取的契税的问题。双方在《商品房买卖合同》附件二约定了办证费被告只是代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。现办证费用办证机关还未核定，原告现在要求退还多收取的费用不符合合同约定。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述及举证质证情况，本院查明如下事实： 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。 2013年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于玉溪河畔的B幢11层1104号房，合同约定首付106435元，银行按揭230000元。原告按合同约定履行了付款义务。合同约定被告交房期限为2013年5月31日前。原告提供其于2014年8月20日交付2014年5月1日至2015年5月1日的物业服务费的票据，主张被告实际交房时间为2014年5月1日。2015年9月24日，原告向被告交纳了办证房契税6710元、转让手续费366元等费用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。 另查明，被告于2017年12月27日将办理案涉房屋权属登记的资料报房屋产权登记机关备案，但房屋产权登记机关尚未发放房屋产权证书。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点如下： 一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。上述条款约定了逾期办证违约金按日计算至实际办妥备案登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以确定，故请求按日支付逾期办证的违约金的诉讼时效期间应从办妥备案登记的次日起算。被告于2017年12月27日向房屋产权登记机关备案，原告于2019年10月11日起诉，原告请求被告支付逾期办证违约金的权利未超过三年诉讼时效。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 二、关于请求判令被告为原告办理不动产权证书的诉讼请求是否支持。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告在商品房交付使用后的一定期限内提供办证资料到产权登记机关办证。如果被告未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故该诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 三、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告提供的物业服务费收据证明了交房时间为2014年5月1日，被告应在2015年5月1日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但被告于2017年12月27日才办理产权备案登记。从2015年5月1日至2017年12月27日，逾期办证备案合计971天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期违约金9710元。原告诉请的18550元违约金计算不符合合同的约定，本院不予支持。被告抗辩主张交房时间为2015年9月24日与事实不符，本院不予采信。被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，原告的房款大部分为按揭，原告未提供证据证明除了办证费用的利息损失外，被告违约造成了其他损失，根据上述法律规定，被告要求对违约金进行调整的请求，符合法律规定，本院予以支持。本院根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，原告的实际损失，兼顾保护守约方利益和体现公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定的70%予以确定，故2015年5月1日至2017年12月27日的违约金9710元的70%为6797元。原告诉请的18550元违约金本院予以部分支持6797元，超出部分不予支持。 四、原告主张被告多收取的契税1677元及房屋产权转让手续费366元是否现在退还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。本案虽已办理产权备案登记，但产权证尚未办理，该费用尚未结算，原告可在产权证办理后与被告进行结算。原告要求退还契税1677元及房屋产权转让手续费366元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李云飞、谷亚琴支付逾期办理不动产权证违约金6797元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告李云飞、谷亚琴的其他诉讼请求。 案件受理费315元，减半收取计157.5元，原告李云飞、谷亚琴负担105.5元，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 冯国玉 二〇一九年十月二十八日 法官助理 刘素贞 书 记 员 高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。