广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初11717号原告：珠海腾祥文化产业发展有限公司，住所地：珠海市香洲区南屏镇环屏路14号7楼之二，统一社会信用代码：91440400MA4W89MU7F。法定代表人：郑映芳。委托诉讼代理人：陈小博，广东华杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳惠，广东华杨律师事务所实习律师。被告：苏林荣，男，汉族，*年*月*日出生，住广东省潮州市潮安区，原告珠海腾祥文化产业发展有限公司与被告苏林荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈小博、陈佳惠与被告苏林荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珠海腾祥文化产业发展有限公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠租金120842.8元（按月租31146元的标准，自2018年11月起计至2019年5月14日止，已扣除租赁保证金58766元）；2.请求判令被告向原告支付违约金58766元。事实和理由：2017年3月，原、被告签订了《房屋租赁（转租）合同》，约定：原告将位于珠海市香××区南屏镇××、××号商铺出租给被告，租赁期限自2017年7月20日至2020年7月19日止；被告于每月5日前预交房租，2018年9月1日至2019年8月31日期间每月租金为31146元；被告如逾期支付租金、水电费等超过30天，原告有权解除合同并要求被告按本合同租赁保证金相关金额支付违约金。合同订立后，原告于2018年7月20日将租赁房屋交付给被告使用，然自2018年11月起，被告拒不支付租金、水电费、管理费等费用，原告于2019年5月13日发函要求被告支付拖欠的租金、水电费等相关费用，并与其解除租赁合同以及要求被告腾退租赁物。被告于2019年5月14日签收该函件后未曾采取任何积极行为，累计至2019年5月14日被告拖欠租金120842.8元（已扣除租赁保证金58766元）。原告认为，《房屋租赁（转租）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。被告作为承租人，拒不向作为出租人的原告支付租金、水电费等行为已构成违约，原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定要求被告支付相应租赁费用及违约金，故提起本诉讼。原告对其主张提供了如下证据：1.厂房租赁合同；2.三方协议书；3.房屋租赁（转租）合同；4.函件；5.邮寄单；6.邮件签收截图；7.授权书；8.××号房产证复印件；9.南屏社区居民委员会证明；10.装修协议；11.交铺通知确认书；12.商铺装修防火安全责任书；13.审批表；14.收据；15.水费统计表；16.电费统计表；17.认租须知。被告苏林荣辩称,由于原告没有在租赁合同中写明三年租期的具体时间，也没有在合同落款处注明具体签约时间。根据租赁合同2.1条约定，原被告双方约定的租赁起止时间是2017年9月1日至2020年8月31日，原告诉称的租赁期限（2017年7月20日至2020年7月19日）无合同依据，与事实不符，是不属实的。原告诉称的房屋交付时间也不属实，原告实际是从租赁期限开始和租金起算日时，即2017年9月1日将房屋交付给被告使用的。原告隐瞒了免租期的事实，根据租赁合同3.2条的约定，本次租赁关系中，原告自愿给予了被告60日即两个月的装修免租期，原告明确在该免租期内原告不收取被告的房屋租金。虽然合同中未明确写明免租期的起止时间，但是本合同是原告单方制作并提供给被告的格式合同，根据合同法原理，格式合同条款在发生争议时，不应做出对条款提供人有利的解释，应根据租赁期限确认免租期间是2017年9月1日至同年10月31日。被告除向原告付清了2018年10月及其之前的房屋租金，还在2017年2月20日向原告缴纳了履约保证金58766元，2017年3月26日缴纳了管理费2351元，2017年7月25日，原告还以商铺基础建设费为名向被告收取了88149元，其中，商铺基础建设费和管理费均无任何合同依据和法律依据，原告无权向被告收取该两项费用，对此，应折抵租金。被告认为原告主张的租金金额及欠付租金时间确有错误，根据被告实际支付租金情况和两个月免租期的约定，即便被告存在少付租金的情况，也不应从2018年11月起算。由于被告所租商铺门前路段在被告租赁后一直在进行施工，长年施工直接导致被告经营困难，长期亏损，被告也曾多次向原告反映解决，但原告一直推诿搪塞。由于原告于2019年1月28日起对商铺停水停电，并对商铺进行封锁，致被告无法经营，亦无法搬迁物品。租赁合同中虽约定了违约金，但是，该违约金明显过分偏高，原告没有因被告行为产生较大的经济损失，加之商铺路段长期施工这一非被告自身的原因，导致了被告经营困难，无法维持，被告更没有获得任何房屋收益，结合本案的实际情况，请求依法调整违约金金额。被告认为违约金金额不宜超过月租金的20%。被告苏林荣没有提供证据。经审理查明,原告珠海腾祥文化产业发展有限公司与被告苏林荣签订了一份转租合同，约定被告承租原告承租的珠海市香洲区南屏镇环屏路14号2层2007、2008铺，被告应于每月5日前交纳当月租金，2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为29383元，2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为31146元，2019年9月1日至2020年8月31日每月租金为33015元，租赁保证金为58766元，水电周转金为2938元，免租期为60天，免租期内被告无需支付租金。租赁期间，被告逾期支付租金等费用，原告有权从租赁保证金中直接扣除。被告逾期支付租金或水电费等费用超过30天的，原告有权解除合同并有权要求被告支付与租赁保证金相同金额的违约金。租赁合同终止或解除后，被告应按时搬出全部物品，自合同终止或解除之日起三日后若仍有物品，则视为被告放弃所有权，由原告予以处理。原告委托物业管理公司负责对租赁物及租赁园区进行管理，由物业管理公司与被告签订物业管理合同并收取物业管理有关费用。租赁合同签订后，被告委托案外人许利群对涉案商铺进行装修，案外人许利群在交铺通知确认书上签字确认免租期自2017年7月22日起算。被告承租后向原告支付了租赁保证金58766元和水电周转金2938元，并按照认租须知支付了商铺基础建设费88149元。在租赁期间，原告对包括被告在内的全部租户给予了租金优惠，其中原告自2018年1月起对被告按照七折收取租金，现仍在对全部租户给予租金优惠。被告按照优惠租金的标准付清了2017年10月至2018年10月期间的租金等费用，对于之后的租金等费用，被告仅支付了2018年11月份的部分租金，尚欠付2018年11月份租金9344元，除此之外，被告未再向原告支付其他任何款项。被告称原告于2019年1月起对涉案商铺进行停电，被告于2019年3月8日与原告口头协商过不再继续经营，并于当日离开珠海，后面没有再回过租赁商铺。原告对停电时间不予认可并称其是于2019年3月8日对租赁商铺停电，涉案商铺的抄表记录显示2019年4月前仍有水电产生。原告于2019年5月13日向被告租赁合同中约定的地址邮寄了解除合同的函，邮件于次日被案外人杨卫水签收，被告称案外人杨卫水是其以前的合作伙伴。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同成立并生效，双方均应切实履行，被告自2018年11月起不再交纳租金，构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告主张的被告支付拖欠租金的计算标准，因在租赁合同履行过程中，原、被告双方已以实际行为对租金标准进行了变更，原告也表示现仍在对全部租户执行租金优惠，因此，被告拖欠租金的计算标准应为合同约定租金标准的七折，即每月21802.2元，不足整月的按照当月实际天数支付租金。被告占用租赁商铺直至原告自行收回租赁商铺，原告主张计算租金至2019年5月14日有事实依据，本院予以支持，被告应向原告支付扣除租赁保证金后的剩余拖欠租金69435.16元。关于原告主张的违约金，因双方租赁合同约定的违约金标准为第一个租赁年度两个月的租金，并未明显超过合理标准，本院予以支持。对于被告的抗辩，被告委托案外人许利群对涉案商铺进行装修，许利群接收租赁商铺并进场装修，被告应对其代理人许利群的代理行为承担责任，被告以不知情为由抗辩于法无据，本院不予支持。案外人许利群确认免租期自2017年7月22日起算，被告也实际于2017年10月份开始交纳租金，因此原告已经按照合同约定给予了被告60天的免租期，被告的抗辩没有事实根据，本院不予支持。对于商铺基础建设费88149元，是原、被告双方就租赁事宜达成一致意见后被告向原告交纳的，有利于提升商铺经营质量，也是被告为获得租赁商铺剩余租赁期限而支付的对价，原告收取该项费用具有合理性，被告单方要求抵扣租金于法无据。对于管理费，因租赁合同已约定由被告与物业管理公司签订物业管理合同且原、被告之间的租赁合同并未约定该项费用，因此对于被告关于管理费的抗辩本院不予审查。对于被告抗辩经营过程中有影响其经营的因素，因原告已对租金进行了减免，被告的抗辩没有依据，本院不予支持。被告称原告自2019年1月份起对涉案商铺进行停水停电但未提供证据，原告不予认可同时提交的证据表明2019年1月份至3月份涉案商铺均有水电产生，且此时租赁合同已满足解除条件，因此，对于被告的抗辩本院不予支持。对于原告于2019年3月8日对涉案商铺停水停电，被告称其于当日与原告口头协商过不再继续经营并离开珠海，其后没有再回过租赁商铺，此期间被告并未开展经营且未腾退商铺，上述损失应由被告自行承担。综上，被告的抗辩没有事实和法律依据，本院均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏林荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海腾祥文化产业发展有限公司支付扣除租赁保证金后的拖欠房屋租金人民币69435.16元；二、被告苏林荣于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海腾祥文化产业发展有限公司支付违约金人民币58766元；三、驳回原告珠海腾祥文化产业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币1946元，由原告珠海腾祥文化产业发展有限公司负担人民币557元，被告苏林荣负担人民币1389元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年十月二十二日书记员 卢燕婷