广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2361号 上诉人（一审被告）：谭雅华，男，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：赵志刚，男，汉族，江苏溧阳人，无固定职业，身份证住址广西壮族自治区桂林市秀峰区，现住广西壮族自治区桂林市。 原审被告：唐莲琴，女，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 上诉人谭雅华因与被上诉人赵志刚诉、原审被告唐莲琴申请执行人执行异议之诉一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2336号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谭雅华及其委托诉讼代理人何世丽，被上诉人赵志刚到庭参加诉讼。原审被告唐莲琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭雅华上诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2336号民事判决第一项，支持该院（2018）桂0305执异22号民事裁定；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、上诉人与原审被告的《在建房屋转让协议》是合法有效的。1.上诉人对于被上诉人与原审被告之间的债务纠纷是不知情的，且在购买房屋时还就诉争房屋去土地局进行了查询。2.房屋抵押登记是2015年8月19日，土地查封是2015年8月27日，房屋查封是2015年11月12日，即在查封之前已经签订了《在建房屋转让协议》，并做好了抵押登记。二、广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异22号民事裁定案，查明了上诉人与原审被告的房屋交易资金往来及实际占有涉案房屋是真实存在的事实。三、原审判决认为：“案外人执行异议之诉，法院的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记’的规定，案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。”该判决适用法律不当，与事实不符。因上诉人在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，支付全部款项，并做好了抵押登记，而且合法占有该不动产。四、原审判决认为：“被告谭雅华提供的转账凭证，只能证明其于2014年1月3日向被告唐莲琴转款56万元，其在庭审中称其余转款的收款人系唐莲琴之子及丈夫，但其并未能提供证据予以证明其余转款的收款人与被告唐莲琴存在关联，系受唐莲琴委托代唐莲琴接收房款，而唐莲琴出具的收条中所载明的30万元亦未有转款凭证予以佐证，故被告谭雅华提供的证据不足以证明其已支付全部购房款项。”的说法是无法律和事实依据的。因上诉人的转款凭证和收条是相互佐证的证据，并在广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异22号民事裁定案中进行过原件查验，支付购房款的行为无法律限制。五、原审判决认为：“被告谭雅华仅提供讼争房屋现状外观照片，亦不足以证实其在人民法院查封之前已经占有并且是合法占有了该不动产。”的说法是站不住脚的。因上诉人提供了证据，如一审认为“不足以证实”可调查取证，在没有证据推翻上诉人的证据之情况下，应按“疑罪从无”的原则认可上诉人合法占有了房屋（实际占有人是上诉人的客户买房人，上诉人给其办理房产过户时才知道房屋被查封）。六、原审判决认为：“谭雅华办理好讼争房产的土地证及房产证后，被告谭雅华本应及时将唐莲琴名下的讼争房产办理更名手续过户至自己的名下，其却无向相关部门申办的意思表示，反而与唐莲琴就该房屋办理的是抵押登记手续，这明显与购房的习惯不符，其也未提供其他证据证明非因自身原因未办理过户登记。”的说法是狭义的片面理解，无法律依据。因上诉人购买涉案房屋不是用来自住的，而是一种投资行为，为了节约交易环节中发生的费用，就暂时没有过户，办抵押登记即是防止原审被告一房二卖（并无其他动机，上诉人不知晓原审被告与第三人有债务纠纷），且在找到买家时，直接过户到买家名下节约时间和二次过户费用的做法，是完全符合不动产投资交易习惯的。 综上所述，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，保护善意第三人的合法权益。 赵志刚辩称，请求二审法院支持一审判决。上诉人与原审被告（被执行人）是一伙的，其恶意串通就是想撤销土地查封，设定权限以到达严重妨碍司法公正的目的。 唐莲琴既未提交书面意见，也未出庭参加诉讼。 赵志刚向一审法院起诉请求：1.撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（以下简称七星法院）（2018）桂0305执异22号执行裁定书；2.继续查封桂林八里街开发区“新桂苑”小区第1至6层房屋（产权证号:20××49）直至七星法院（2014）星执字第604-11号执行完结。 一审法院认定事实：本院在执行申请执行人赵志刚与被执行人唐莲琴等民间借贷纠纷一案中，于2015年11月12日作出（2014）星执字第604-11号执行裁定书“查封被执行人唐莲琴所有的位于桂林市开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层房屋（产权证号：20××49），查封期限为三年”。本案被告谭雅华以案外人身份提出异议，称（2014）星执字604-11号执行裁定书中查封的位于桂林市开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层房屋（产权证号：20××49），其已于2013年9月2日与唐莲琴签订了《在建房转让协议》，唐莲琴将该房屋及所属土地以总价166万元转让给其，其已按约定支付了全部转让款，并于2015年8月19日办理了抵押登记。故提出执行异议，请求解除对位于桂林市开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层房屋（产权证号：20××49）的查封。该院于2018年9月21日作出（2018）桂0305执异22号执行裁定书，裁定中止对位于桂林市开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层（产权证号：20××49）房屋的执行。原告作为申请执行人对（2018）桂0305执异22号执行裁定书不服，故诉至该院，提出前述诉讼请求。 另查明，2013年9月2日，被告唐莲琴（甲方）与被告谭雅华（乙方）签订《在建房转让协议》，约定（节选），“甲方将灵014国用（2009）第01XXXBXX½BXX号出让住宅地144平方米和地上建筑物6层，总面积798.48平方米转让给乙方，房屋及土地总价166万元。双方签订转让协议当天付定金10万元；双方办理委托公证乙方领取后付66万元；2014年3月1日前付20万元；2014年6月1日前付20万元；2014年12月1日前付50万元。”协议签订后，谭雅华于2014年1月3日向唐莲琴转款56万元,2014年12月1日唐莲琴出具《收条》一份，载明：“今收到谭雅华购房款30万元，房款全部付清。” 还查明，2013年9月2日，二被告签订《在建房转让协议》时，在建房的土地（桂林开发区“新桂苑”小区，地号：4#BXX½BXX）使用权人是被告唐莲琴已故丈夫胡立荣，2014年7月14日，由谭雅华持唐莲琴的公证委托书,以遗产继承为由向灵川县国土资源局申请将土地使用权人由胡立荣变更为唐莲琴，并获得批准。2014年8月8日，灵川县国土资源局核发了土地使用权证，记载系在建工程遗产继承，由胡立荣变更取得，灵土变（2014）91号原件存八里街工业园区土地管理处。讼争房屋建成后取得了房屋所有权证，灵川县房屋登记档册记载“产权人唐莲琴，单独所有，房屋坐落桂林八里街开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层，此房产建成于二零一五年”。 又查明，二被告将讼争房产于2015年8月19日办理了抵押登记手续，灵川县房产管理局填发的房屋他项权证（灵川县房他证灵川镇字第××号）上载明“房屋他项权利人谭雅华、房屋所有权人唐莲琴、房屋所有权证号20××49、房屋坐落桂林八里街开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层、他项权种类抵押权、债权数额166万元整、登记时间2015年8月19日”。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，法院的审理范围限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。根据上述规定结合本案证据进行分析，被告谭雅华提供的转账凭证，只能证明其于2014年1月3日向被告唐莲琴转款56万元，其在庭审中称其余转款的收款人系唐莲琴之子及丈夫，但其并未能提供证据予以证明其余转款的收款人与被告唐莲琴存在关联，系受唐莲琴委托代唐莲琴接收房款，而唐莲琴出具的收条中所载明的30万元亦未有转款凭证予以佐证，故被告谭雅华提供的证据不足以证明其已支付全部购房款项；被告谭雅华仅提供讼争房屋现状外观照片，亦不足以证实其在人民法院查封之前已经占有并且是合法占有了该不动产；而且唐莲琴委托谭雅华办理好讼争房产的土地证及房产证后，被告谭雅华本应及时将唐莲琴名下的讼争房产办理更名手续过户至自己的名下，其却无向相关部门申办的意思表示，反而与唐莲琴就该房屋办理的是抵押登记手续，这明显与购房的习惯不符，其也未提供其他证据证明非因自身原因未办理过户登记。综上，被告谭雅华作为案外人对登记在被执行人即被告唐莲琴名下的不动产提出的异议，不完全符合前述二十八条规定的情形，不足以排除对涉案标的物的强制执行，依法不应得到法院支持。综上，对原告要求继续查封桂林八里街开发区“新桂苑”小区第1至6层房屋（产权证号：20××49）的诉讼请求，该院予以支持，但原告要求撤销本院（2018）桂0305执异22号执行裁定书之诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，故该院在本案中不予处理。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、准许继续查封桂林八里街开发区“新桂苑”小区第1至6层房屋（产权证号:20××49）；二、驳回原告赵志刚的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预付本院），由二被告负担。 二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交如下证据：一、《转账单》和《收条》，拟证明上诉人于2014年12月1日支付涉案房屋全部涉案款项。二、《委托书》和《公证书》，拟证明上诉人于2015年8月6日获得涉案不动产的过户委托，享有了涉案不动产的处分权，符合合法占有的条件。 被上诉人对上述证据的质证意见是：一、都是假的，只是资金往来，并不是房款。二、委托书是乱写的，对其不予认可，上诉人相当于中介。 本院对上述证据拟证事实的分析与认定：一、2014年的8张《收条》(1月3日-56万元、3月14日-13万元、3月20日-5万元、3月21-2万元、6月3日-10万元、6月13日-10万元、7月3日10万元、12月1日-30万元)为复印件，1.在原审被告拒不到庭的情况下，无法核实其真伪，不能作为定案依据;2.其中对应一审证据4张《中国工商银行个人业务凭证》（2014年6月3日、13日、7月3日）总金额为30万元的款项，收款人均是案外人沈勤功、沈勤生，2014年12月1日30万元款项付款、收款人亦都是案外人赵艳琴、沈勤生，在上述收款人的收款行为没有证据证实是受原审被告委托收款的情况下，不能证实系原审被告的收款行为；3.以上8张《收条》总计金额为136万元，其中直接显示收款人为原审被告的只有2014年1月3日的56万元，即使加上上诉人2014年1月1日转给案外人唐嘉的10万元亦不到2013年9月2日原审被告与上诉人签订的《在建房转让协议》中约定的166万元。综上，上诉人提供的上述证据，其拟证已经支付涉案房屋全部款项的事实不成立。二、《委托书》和《公证书》，并非一审证据，但其有公证员的签名和公证机关加盖的公章，在被上诉人没有证据证实其是伪造的情况下，本院对其真实性及其委托内容予以确认。 综上所述，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩，争议焦点为：上诉人的上诉请求是否成立。 一、关于广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2336号民事判决第一项“准许继续查封桂林八里街开发区“新桂苑”小区第1至6层房屋（产权证号:20××49）”是否应予撤销的问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定可知，案外人的实体权利必须同时满足上述四个条件才能够足以排除对执行标的物的强制执行。本案，即使上诉人在二审中举证证明其因《委托书》和《公证书》对涉案不动产享有相应权益，但其提供的全案（一、二审）证据仍证明不了已经支付涉案房屋全部价款，即仅此一项条件不满足，就不能排除对执行标的物的强制执行。因此，一审判决第一项是正确的，不应予以撤销。 二、关于广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2018）桂0305执异22号民事裁定“中止对位于桂林市开发区“新桂苑”小区（地号：0XXX8）第1至6层（产权证号：20××49）房屋的执行”是否应予支持的问题。对此，一审判决已经作出明确阐述和判定，本院予以认同不再赘述。 综上所述，谭雅华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人谭雅华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆建华 审 判 员 王治斌 审 判 员 王 凯 二〇一九年十月二十一日 法官助理 李灵恒 书 记 员 阳雨芹