河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异216号 案外人：马国明，男，1990年11月2日出生，汉族，现住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：王晓艳，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 申请执行人：南通建工集团股份有限公司，住所地南通市段家坝路136号。 法定代表人：张向阳，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李健、杨红霞，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 被执行人：河北迎尚房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号004-303号。 法定代表人：苏晓昆，总经理。 委托诉讼代理人：王秀荣，河北方川律师事务所律师。 在本院执行南通建工集团股份有限公司（以下简称南通建工公司）与河北迎尚房地产开发有限公司（以下简称河北迎尚公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人马国明对本院作出(2017)冀01民初838-号民事裁定书，查封河北迎尚开发建设的“弘达明尚”小区6-1-2201号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人马国明称，请求依法撤销(2017)冀01民初838-号民事裁定书，解除对河北迎尚公司开发建设的“弘达明尚”小区6-1-2201号房产的查封。 事实与理由： 一、河北迎尚公司开发建设的“弘达明尚”小区6-1-2201号房产是案外人马国明的房产。案外人马国明是“弘达明尚”小区的6-1-2201号房产的实际的权利人。“弘达明尚”小区的6-1-2201号房产是马存林用其名下“藏龙福地”的一套10-2-702房产置换的河北迎尚开发的“弘达明尚”的三套房产（马国明6-1-2201;冯冀鹏7-3-302;成满秀7-3-202)的其中一套，置换的时间是2012年10月23日，有河北迎尚公司《收款收据》和2012年10月23日河北迎尚公司与马国明签订的编号0001050号《“弘达明尚”订购协议书》予以证实。现置换的河北迎尚公司开发的“弘达明尚”的三套房产的其中两套（冯冀鹏7-3-302;成满秀7-3-202)已经签订备案合同，有2014年4月24日冯冀鹏的《石家庄市商品房买卖合同预售商品房合同备案书》和2015年8月4日成满秀的《石家庄市商品房买卖合同预售商品房合同备案书》予以证实。马存林名下的“藏龙福地”房产10-2-702置换之后的产权权利人为苏晓昆，有2012年7月19日苏晓昆的《石家庄市商品房买卖合同预售商品房合同备案书》予以证实。以上证据充分证实“弘达明尚”小区的6-1-2201号房产的实际权利人是案外人马国明。 二、案外人马国明是“弘达明尚”小区的6-1-2201号房产的实际权利人，现贵院依据(2017)冀01民初838-1号民事裁定书查封了“弘达明尚”小区的6-1-2201号房产，该房产的实际权利人已不是河北迎尚公司，故属于查封错误。 综上，现案外人马国明依据《民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够足以排除南通建工公司的执行，请求贵院依法撤销(2017)冀01民初838-1号民事裁定书，解除对“弘达明尚”小区6-1-2201号房产的查封，以维护案外人马国明的合法权利。 申请执行人南通建工公司答辩称，1、石家庄市中级人民法院查封案涉房屋正确，在查封前石家庄中院曾经亲自前往高新区房管部门进行网上查询，经查证包括案涉房屋的所有16套被查封的房产全部未经网上备案和网签，因此查封是正确的；2、案外人马国明提出的案涉房屋来源不明，并且该房屋是否其合法获得，有待查证，案外人马国明称从马存林处获取该房屋，但并未提交其与马存林之间房屋交易的相关证据以及其支付房款的相关流水证明，并且马国明称该房屋最初是河北鑫海天房地产开发有限公司（以下简称河北鑫海天公司）抵顶给山东格瑞德公司的工程款，马存林并非山东格瑞德公司的股东，其与该公司之间存在什么关系不清，马国明并未提交任何证据予以证明，因此马国明称其获取该房屋是没有任何合法依据的；3、案外人所依据的最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第二十九条是不正确的，马国明与马存林之间没有签订任何合法有效的买卖合同，也未支付价款，也不能证明自己就在该房屋中居住，因此，该条对其不适用。 被执行人河北迎尚公司答辩称，案涉房产确系河北迎尚房地产开发有限公司法定代表人苏晓昆与马存林藏龙福地房产置换所得，其中置换的两套房产7-3-302、7-3-202，已办理备案手续，备案到冯冀鹏、成满秀名下，案涉房产因种种原因未办理备案，藏龙福地房产现在的权利人为苏晓昆，被查封权利人为马国明。 案外人马国明提供如下证据：证据一、本院2017年10月10日（2017）冀01民初838-1号民事裁定、2017年12月5日（2017）冀01执保158号财产清单、2018年11月21日（2017）冀01民初838号民事判决书、2019年3月20日（2019）冀01执349号《执行通知书》，拟证明南通建工公司与河北迎尚公司诉讼保全、判决书，该案已进入执行程序。证据二、2011年年9月23日、2011年9月28日河北鑫海天公司文件关于支付山东格瑞德集团有限公司工程款的报告各一份、2011年10月7日河北鑫海天公司收据两张。拟证明河北鑫海天公司欠山东格瑞德集团有限公司工程款及河北鑫海天公司用其开发的藏龙福地房产抵顶山东格瑞德公司工程款，房屋登记的权利人为马存林。证据三、2012年5月11日马存林申请的《特殊情况的申请单》。拟证明马存林用藏龙福地10-2-702房产置换河北迎尚公司开发的弘达明尚三套房产，置换之后6-1-2201房产权利人系马国明，马存林藏龙福地房产置换后的产权人为苏晓昆。证据四、2012年7月19日苏晓昆的石家庄市商品房买卖合同预售商品房合同备案书。拟证明马存林名下的藏龙福地10-2-702房产置换给了苏晓昆。证据五、2012年7月19日河北迎尚公司收款收据三张、2012年10月23日弘达明尚订购协议书、2014年4月24日冯冀鹏签订的石家庄市商品房买卖合同预售商品房合同备案书、2015年8月4日成满秀石家庄市商品房买卖合同预售商品房合同备案书。拟证明弘达明尚小区的马国明6-1-2201、成满秀7-3-302、冯冀鹏7-3-302三套房产付款方式均为置换，三套房产均为马存林名下藏龙福地房产置换，6-1-2201登记权利人为马国明。 南通建工公司的质证意见：对马国明提交的第二组证据的三份证据意见：证据为加盖公章的复印件，对本案的关联性、合法性不予认可，真实性无法判断，河北鑫海天公司和山东格瑞德公司之间的纠纷无法证明，马国明和马存林之间的关系，公司之间的欠款如何转为案外人的财产，案外人并未提出证据证明，因此案外人提交的第二组三份证据无法证实案外人对藏龙福地房产的合法所有权，来源不合法。对第三组证据的意见：不予认可，与本案没有关联性，对其合法性和真实性不予认可，对申请单的不予认可的理由同对第二组证据的质证意见。对三份收款收据，不予认可，理由同对第二组证据的质证意见。对第四组证据的质证意见：案外人提交的河北鑫海天公司和苏晓昆之间的商品房买卖合同，付款方式中是一次性付清，见该合同的第4页第7条，因此无法证明是置换取得，我们认为苏晓昆获得该房产的方式与案外人所述相矛盾，而且案外人提交的合同是复印件，并非原件，与本案无关联，案外人应当依法调取在登记机关的备案合同复印件并加盖备案机关的查询章，方具有视同原件的效力。对第五组证据的质证意见：案外人提供的第五组证据中相关合同与案外人提交的第三组证据申请单存在时间上的巨大差异，成满秀和冯冀鹏的两套备案合同分别是2015年8月4日和2014年4月24日，而马国明的订购协议书，时间是2012年10月23日，订购协议书的效力，法律有明确的规定，而三套房产加起来的价格明显与申请人提交的第三组证据申请单中的价格尚差61667元，我们认为与案外人欲证明的事实不存在关联性和合法性。 河北迎尚公司质证意见为：对第三组证据的质证意见为：对申请单及三张收据的真实性合法性予以认可，案涉房产确系是马存林名下藏龙福地房产置换房产之一，根据马存林的要求将其中案涉房产置换到其子马国明名下。对第四组证据的质证意见：对买卖合同的真实性没有异议，该房产确系通过置换所得，签订买卖合同只是一个形式。对第五组证据的意见为：三性均无异议。 本院听证过程中马国明补充证据：证据一、河北迎尚公司的2012年10月23日三张收据、2015年4月8日马国明支付6-1-2201号房产契税维修基金的收据，拟证明马国明是该房屋的实际权利人，其中成满秀、冯冀鹏的房屋契税维修基金再次印证置换的过程；2015年4月8日，办理房产证律师见证费收据三张，拟证明马国明办理6-1-2201房产的手续情况，冯冀鹏和成满秀的律师见证费与马国明的房产办理相互印证。证据二、2017年11月14日、2018年11月5日马国明支付案涉房屋2017-2018年、2018-2019暖气费的热损收款收据、六张房屋照片。拟证明马国明实际控制使用该房屋。证据三、石家庄市不动产登记中心2019年10月10日不动产查询证明，马国明在市内四区及高新区无房屋登记。拟证明马国明名下在市内四区及高新区无房屋登记。 南通建工公司质证意见：对契税维修基金不予认可，三性不予认可，收取人不应该是迎尚公司，应该是登记机关。对律师见证费的票据不予认可，这是内部收据，不是正式的律师费发票，从申请人提交的马国明的收据的缴费时间是2015年4月8日，迟迟未办理备案及房产证的原因与案外人所述不合情理。对六张照片，案外人提供的照片显示房屋并没有居住，只能是说被使用，不能证明所有权；对热损收据，没有查封之前的缴费收据，也只能证明缴费人，而不能证明所有权人。 河北迎尚公司质证意见：契税收据真实性关联性没有异议，对律师见证费的收据不发表质证意见。对热损收据三性均没有异议，对房屋照片没有异议。 本院查明，南通建工公司与河北迎尚公司建设工程合同纠纷一案，本院于2018年11月21日作出(2017)冀01民初838号民事判决，判决：一、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款16328246.24元并支付利息（利息以16328246.24元为基数。按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2016年3月23日起至实际付清之日止);二、河北迎尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付南通建工集团股份有限公司剩余工程款3830518.3元并支付利息（利息以3830518.3元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2017年9月8日起至实际付清之日止);三、驳回南通建工集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件审理期间本院于2017年10月10日作出（2017）冀01民初838-1号民事裁定，冻结河北迎尚公司共计22001149元的银行存款或其同等价值的其他财产。2017年12月5日本院预查封河北迎尚公司开发建设的弘达明尚小区16套房产，其中包括6-1-2201号房产在内，查封期限自2017年12月1日至2020年11月30日。案外人马国明对6-1-2201号房产主张所有权，向本院提出异议申请。 另查，河北迎尚公司开发建设的弘达明尚小区6-1-2201号房产，系马存林于2012年5月11日以其名下藏龙福地10-2-702号房产与弘达明尚三套房产中的一套。2012年10月23日弘达明尚小区6-1-2201号房产由河北迎尚公司为马国明出具了收款收据，2015年4月8日马国明向河北迎尚公司交纳契税、维修基金款项，2017年11月14日马国明交纳取暖热损费525.8元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排队执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，登记在河北迎尚公司名下的弘达明尚小区6-1-2201号房产在本院查封前的2012年5月11日已由河北迎尚公司置换给马存林，河北迎尚公司于2012年10月23日为马国明出具了收款收据，2017年11月14日马国明已经实际入住，且马国明名下无其他用于居住的房屋。案外人马国明的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对河北迎尚房地产开发有限公司名下的弘达明尚小区6-1-2201号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十月十六日 书记员  白娟娟