吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4003号上诉人（原审被告）：王健，女，1985年9月9日生，汉族，个体，住长春市净月经济开发区临河街与南四环交汇处东安加州枫景5栋1703室。委托诉讼代理人：韩威，男，1980年4月9日生，汉族，中钧利民（吉林）科技有限公司法定代表人，住长春市净月经济开发区临河街与南四环交汇处东安加州枫景5栋1703室。与王健系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：吉林省锦鸿物业服务有限公司，住所地吉林省长春市朝阳区孟家二路开运福里B11栋。法定代表人：王海鸥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李强，该公司经理。上诉人王健因与被上诉人吉林省锦鸿物业服务有限公司（以下简称锦鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王健上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.请求二审法院依法裁判，锦鸿物业公司不履行《前期物业管理服务协议》，对王健造成的损失依法赔偿。3.一二审诉讼费用全部由锦鸿物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒锦鸿物业公司。（一）锦鸿物业公司起诉理由是提供服务但王健未支付服务费，事实是锦鸿物业公司未提供服务而索要服务费，锦鸿物业公司以不实理由起诉，而一审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了王健的合法权益，王健不服该判决。（二）一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，锦鸿物业公司与王健之间的《前期物业管理服务协议》合同关系是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于锦鸿物业公司要为王健提供服务为前提。一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，假使一审判决正确，它也应当在判令锦鸿物业公司在王健支付服务费的同时也要向王健提供服务并赔偿相应损失，这才是公平公正的判决。（三）锦鸿物业公司与王健签订的《前期物业管理服务协议》中，锦鸿物业公司未履行合同内容如下：1.第一条双方的权利和义务（一）甲方的权利义务、条款下1.条：“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路等公共项目进行维护、修缮、服务与管理”，该条说明房屋共用部位由锦鸿物业公司进行维护、修缮、服务与管理，但锦鸿物业公司未进行维护、修缮、服务与管理；2.第一条双方的权利和义务（一）甲方的权利义务、条款下5.条：“甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”，该条说明服务的责任始终在锦鸿物业公司身上；3.第十条住宅专项维修资金的管理与使用下第（二）条款：“物业专项维修资金的使用由甲方提出年度计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨”，该条说明对于房屋共用部位是由锦鸿物业公司负责服务与管理的；另外，锦鸿物业公司明确表示其主要职责为中第一条“负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、道路等公共项目进行维护、修缮、服务与管理”，其次是物业服务费构成中明确标注“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费”，以上各条说明物业公司至始至终都清楚自身的职责但拒不履行。二、原判决书粗心马虎，判决书内出现的“薛丽萍系东安·加州风景小区业主”的不相干内容，由此可见原判决粗心马虎，对于判决书都如此不严谨，请二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，违法法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护王健的合法权益锦鸿物业公司辩称:王健所举证据无法证明我方提供的物业服务违反合同约定，王健应全额支付物业费、生活垃圾处理费及违约金，不应酌减。关于物业费，王健所举证据均是照片，首先，照片的形成时间无法确定，无法证明该照片形成于本案中王健欠缴物业费期间；其次，涉案的部分照片无法证明拍摄于锦鸿物业公司的物业服务区域，另一部分照片经核实属于锦鸿物业公司的物业服务区域，但物业服务有周期和频次，发生问题不可能立刻清除，所涉问题事实上均已整改完毕，后附整改明细；再次，照片只是一个时点的记录，但物业服务具有持续性，所以照片不能完全反映王健欠缴物业费期间的物业服务质量；最后，从照片的内容上看，照片反映的问题仅属于一般瑕疵，未达到根本违约的程度，只有小区环境持续恶化，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业服务费，否则会影响其他交费业主的合法权益。本小区物业费的收缴率高达93%，可见绝大多数的业主对物业服务是认可的。关于电梯费，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益。部分业主拒交物业费会影响小区整体物业服务，损害其他全体业主的利益。所以为了保护全体业主的利益，法律规定，只要物业公司按约定提供了物业服务，全体业主均应缴纳物业费。法律依据为物权法第七十二条、物业服务纠纷司法解释第六条。本案中，物业公司一直为电梯提供维修养护服务，所以王健应缴纳电梯费。如果王健认为我方损害了其合法权利，应当另案诉讼，不能在物业合同中以电梯费抗辩。关于垃圾处理费。根据前期物业管理协议第九条约定及《长春市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的规定，我方收取垃圾处理费有合同及法律依据。关于违约金。在我方按照合同约定提供服务的情况下，王健未按约定支付物业费，构成违约，根据前期物业管理协议第十四条第二项，应当按照日千分之三的标准支付违约金。如果认为这一标准过高，也可以参照民间借贷，按照年24%的标准保护。锦鸿物业公司向一审法院起诉请求：1.王健按约支付锦鸿物业公司自2017年4月10日至2018年12月31日的物业服务费4594元；2.王健支付逾期违约金（以4594元为基数，按日千分之三标准自2017年4月10日至实际交付全部物业服务费止）；3.诉讼费由王健负担。事实和理由：2014年4月10日，锦鸿物业公司与王健签订《前期物业管理服务协议》，约定锦鸿物业公司自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，为王健提供服务。协议签订后，锦鸿物业公司按约提供物业服务，但王健2017年4月10日至2018年12月31日的物业费未按约支付，经锦鸿物业公司多次主张，王健拒不支付。为此，锦鸿物业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向法院起诉，请求法院依法保护锦鸿物业公司的合法权益。王健原审辩称：鸿物业公司未履行物业服务合同，所以物业违约，那么不需要支付违约金，物业未提供服务，所以不需要支付物业服务费，但对物业费的部分内容如：保洁、电梯可以随时支付，并多次与物业联系，要支付物业保洁与电梯费，但锦鸿物业公司物业拒绝原因未知，并且多次向锦鸿物业公司联络要求履行合同向提供服务，但锦鸿物业公司至今为止只口头承诺，没有实际行动。一审法院认定事实：2014年4月10日，王健与锦鸿物业公司签订《前期物业管理服务协议》，并于同日对东安·加州枫景小区提供物业服务。《前期物业管理服务协议》对物业费用标准进行了约定：其中高层住宅物业费：1.70/月·平方米；电梯：0.4元/月·平方米。王健系该小区5栋1703室业主，房屋建筑面积102平方米。《前期物业管理服务协议》同时约定：从房屋交付日期起开始缴纳物业服务费，每次缴费时间为每年交费日期前十日内向物业服务企业预交下一年度物业服务费；王健违约，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，锦鸿物业公司有权要求王健补交并从逾期之日起每天按应交缴费总额3‰交纳违约金…。另外垃圾清理费为7元/月/户。自2017年4月10日至2018年12月31日，王健未向锦鸿物业公司交纳物业费、电梯费及生活垃圾处理费。根据物业费用标准的相关约定，王健应缴纳2017年4月10日至2018年12月31日期间共20个月零21天的的高层住宅物业费、电梯费、公用电合计4594元。。一审法院认为:王健与锦鸿物业公司之间签订了《前期物业管理服务协议》，锦鸿物业公司系东安·加州枫景小区的物业服务企业，王健系东安·加州枫景小区的业主，双方之间存在物业服务合同法律关系。锦鸿物业公司提供物业服务，王健应承担物业服务费用。关于王健抗辩的锦鸿物业公司未提供物业服务，不应缴纳物业费。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的理由，故对此抗辩不予采纳。锦鸿物业公司主张的物业服务费4654元，该院予以支持。关于王健抗辩的锦鸿物业公司未履行物业服务合同，存在违约，不应支付违约金，王健提出的物业未对公共部位提供服务导致王健家窗台露水壁纸被泡，商品房的公共部位包括外立面出现质量问题，在保修期内，由开发商承担维修责任，在保修期外，由全体业主共同承担维修责任，不能将该维修责任转嫁到物业服务企业，出现质量问题应向开发商主张权利，故对该抗辩该院不予采纳。锦鸿物业公司主张自2017年7月4日起计算至实际给付之日止的违约金，符合法律规定，该院予以支持，按日3‰计算过高，根据相关法律和司法解释的规定，应按年利率6%计算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，原审法院判决：一、王健给付锦鸿物业公司物业服务费4594元及违约金（违约金以4594元为基数，自2017年7月10日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回锦鸿物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由王健负担。本案经本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，王建主张的房屋漏水问题系房屋质量瑕疵所致，对其进行维修并不属于物业服务合同中约定的物业公司对于房屋共用部分的维修义务，如果尚在房屋质量保证期内，应当向房屋建设者主张权利，故超过保修期，应当启动物业维修基金进行修理，王健以此为由抗辩缴纳物业费义务不能成立。综上所述，王健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王健负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年十月十一日书记员  尤文汇