河南省太康县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1627民初2913号原告（反诉被告）：于凯英，女，1976年8月10日出生，汉族，住太康县。委托诉讼代理人：马心宏，周口海峰法律事务所法律工作者。被告（反诉原告）：于锦训，男，1952年6月8日出生，汉族，住太康县。委托诉讼代理人：刘伟，河南阳夏律师事务所律师。原告（反诉被告）于凯英与被告于锦训（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年05月07日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年05月27日、10月21日两次公开开庭进行了审理。原告于凯英及其委托诉讼代理人马心宏，被告于锦训的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于凯英向本院提出以下诉讼请求：1、被告因违约行为给原告造成的各项损失50000元（以评估报告和实际票据为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告是一名乡村医生，在取得职业资格和办村卫生室许可后，经太康县卫生局颁发文件，经村委会集体研究，根据统一规划需要在陶母岗行政村建一所卫生室，村里初步确定建在本村东北角，当时在村干部的说和下，由原告租赁被告土地0.4亩用于建村内卫生室，该地房屋由原告出资所建，设备由原告购买，租赁期限一直到第三次全国土地大调整时，租赁费每年350斤小麦，中间被告不得以任何理由解约。当时双方也未签订书面手续，但该内容双方均已履行，原告便在该地上建三间卫生室及厕所，并购买所有卫生室设备正常开业。时至2012年，根据国家政策，乡村卫生室统一规划要求，原告又与被告协商又增加0.7亩地并加盖三间房屋，期限仍按第一次约定的时间为第三次全国土地调整。可到2017年被告却以原告在其土地上面修建永久性建筑为由起诉原告要求解除租赁协议，经法院审理，当时原告确实是租赁的耕地，法院以违反法律规定为由解除原、被告的租赁协议。根据缔约规则，被告把该地租赁给原告用于建卫生室使用是明知的，并在两次的租赁中反复约定了租赁期限，而被告认为现在种地划算就起诉原告要地，原告已经为了一体化卫生室购买设备花去十多万元，购买药品三万多元，建房又花去近七万余元。现因被告起诉，给原告造成巨大经济损失。反诉原告于锦训向本院提出以下反诉请求：被反诉人赔偿反诉人自2015年度至2019年4月17日的经济损失5400元；被反诉人承担本案反诉费。事实与理由：1999年反诉人将自己的0.3亩土地租赁给反诉人使用，2012年又增加0.4亩，共计0.7亩，当时约定每年给付1500斤小麦或者当年小麦的折价款，但是被反诉人给付到2014年度的租赁费用就无故拖延给付租赁费用，由此双方产生纠纷，2017年反诉人起诉被反诉人，在此期间被反诉人给付了一年的租赁费用，后经法院审理，确认双方的租赁合同无效，法院强制拆除了被反诉人建在反诉人地上面的活动板房，将土地交还给反诉人，但损失至今未赔偿。反诉被告于凯英辩称，反诉被告于2017年10月3日向反诉原告交纳了2018年的租赁费用，时间为2017年10月3日至2018年10月3日。反诉原告于2017年8月16日就以合同无效为由将反诉被告诉至法院，此后反诉被告就没有经营，所以就不存在欠反诉原告的租赁费。原告于凯英为支持其诉讼请求及反驳反诉原告的主张，向本院提交以下证据：于锦训的起诉状四份、本院的三份民事裁判文书；房屋价格评估报告书；2017年10月03日被告出具的收条；原告的2017年度卫生室收入证明及2018年度的卫生室收入证明及证人证言。反诉原告为支持其反诉请求，向本院提交以下证据：（2018）豫16民终4586号民事判决书及本院的执行笔录。本院组织双方当事人对对方所举证据进行了质证，结合有效证据，本院确认以下事实：被告于锦训系太康县毛庄镇陶母岗行政村于庄村村民，于1992年承包其其村东北角耕地一块，该地块南北走向，东临于新功、西临大路、南临大路、北临河沟。1999年原告于凯英与被告于锦训经协商达成口头协议：由原告于凯英租赁被告于锦训承包该地块中的土地0.3亩用于建一体化卫生室，原告于凯英每年给付被告于锦训350斤小麦的折款，原告于凯英在该租赁的土地上面建房屋两间、厕所一座。2012年，双方经协商再次达成口头协议：由原告于凯英租赁被告于锦训的土地0.7亩（包含之前租赁的0.3亩）建一体化卫生室，每年租金为1500斤小麦。原告于凯英在原来地块的基础上扩建成房屋三间及厕所一座，原告于凯英在建房时仅经过被告于锦训所在的行政村同意，并报太康县卫生局批准，但未向土地、建设主管部门办理审批手续。2017年07月03日于锦训向本院起诉，要求于凯英停止侵害、排除妨害，拆除其承包田地上的临时房屋三间及附着物，于锦训于2017年07月31日向本院申请撤诉，本院作出（2017）豫1627民初2912号民事裁定准予其撤诉；2017年08月17日于锦训又向本院起诉，要求于凯英停止侵害、排除妨害，拆除其承包田地上的临时房屋三间及附着物，偿还在租赁期间的欠款3000元，本院于2017年09月14日作出（2017）豫1627民初3612号民事判决，确认于锦训与于凯英的土地租赁口头协议无效。2017年10月20日于锦训再次向本院起诉，要求于凯英清除其土地上的附着物、排除妨害，本院作出（2017）豫1627民初4455号民事裁定，驳回起诉，于锦训上诉后，河南省周口市中级人民法院驳回其上诉，维持原裁定；2018年07月02日于锦训再次向本院起诉，要求于凯英返还土地0.7亩。本院于2018年08月27日作出（2018）豫1627民初3323号民事判决，判决于凯英返还于锦训0.7亩土地，于凯英不服上诉后，河南省周口市中级人民法院驳回其上诉，维持原判决，该判决生效后，于凯英未主动履行，于锦训申请执行，本院对于凯英实施了司法拘留，2019年04月17日于凯英拆除了建在租赁于锦训土地上的房屋，现拆除后房屋材料仍在租赁于锦训的土地上堆放。2017年10月03日被告于锦训给原告于凯英出具收到租地款1500元的收条。2018年04月18日太康县毛庄镇人民政府作为委托方，对位于太康县毛庄镇陶母岗行政村于庄自然村的卫生室委托河南中房房地产评估有限公司进行评估，2018年05月04日河南中房房地产评估有限公司出具了评估报告，原告于凯英卫生室的附属物、构筑物及其他评估金额为37380元，该评估报告运用的有效期为出具之日起半年。开庭时被告于锦训对该评估报告提出异议并称该评估报告已超期，但未申请重新评估，原告于凯英再次向本院申请评估，技术部门以未移送相关评估资料，无法完成评估要求为由被退回。本院认为，本案的案由应是土地租赁合同纠纷，而不是缔约过失责任纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:（一）、假借订立合同,恶意进行磋商;(二)、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)、有其他违背诚实信用原则的行为。据此,缔约过失责任是法定的,缔约过失责任纠纷发生在订立合同过程中,纠纷的产生和处理与合同的内容及约定无关。本案中，原告于凯英与被告于锦训签订了土地租赁合同，且已履行多年，故本案案由应是土地租赁合同纠纷，由于双方均明知道租赁土地是用于开办诊所，在所租赁的土地上面进行房屋建造，必然会改变土地用途，仍签订土地租赁合同，因而违反了法律的强制性规定，导致原、被告签订的土地租赁合同被法院宣告无效，故原、被告双方在签订合同时均有过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现原告于凯英作为承租方，在签订土地租赁合同后进行建房，未向有关部门办理相关的批准手续，导致土地租赁合同被法院宣告无效，应负过错的主要责任，承担其房屋损失的主要部分，被告于锦训明知原告于凯英租赁其土地用于建诊所，改变土地用途，造成合同无效，应负造成原告于凯英房屋损失的次要责任，赔偿原告于凯英损失的次要部分。关于原告于凯英的损失如何认定？原告于凯英在房屋拆除前，太康县毛庄镇人民政府对该诊所的房屋损失进行了委托评估，虽然现评估报告书已超过了半年，但超过的时间较短且是农村建筑，价值变化较小，于凯英申请重新评估，由于房屋已经拆除，评估机构无法重新评估，故原告于凯英的房屋损失可参照评估金额37380元予以认定，由被告于锦训赔偿其中的30%，即11214元（37380元×30%）。原告于凯英要求被告于锦训赔偿因起诉而受到的收入减少部分的损失，因其提供的证据不充分且被告于锦训不予认可，该部分损失，本院不予支持。被告于锦训反诉原告于凯英要求赔偿其租金损失5400元，因本院于2017年09月14日作出（2017）豫1627民初3612号民事判决，确认被告于锦训与原告于凯英的土地口头协议无效，其反诉请求因违反法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条、第二百一十二条、之规定，判决如下：一、被告于锦训于本判决书生效之日起五日内赔偿原告于凯英经济损失11214元。二、驳回原告于凯英的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告于锦训的反诉请求。如未按本判决履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1050元、反诉费50元，其中原告于凯英负担815元，被告于锦训负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长 刘 启审判员 李清淮审判员 胡晓瑜二〇一九年十月二十八日书记员 王新亚