广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1972民初8782号原告（反诉被告）：杨国庆，男，1973年10月12日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘民杨，广东彰显律师事务所律师。委托诉讼代理人：余书麒，广东彰显律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市荣达置业有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇金洲村郭武石龙头，统一社会信用代码为91441900668235088D。法定代表人：郑创新。委托诉讼代理人:李锦,广东广和(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人:张桂娟,广东广和(东莞)律师事务所实习律师。原告杨国庆与被告东莞市荣达置业有限公司（以下简称荣达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，被告荣达公司提出反诉,本院依法予以受理。本案依法由审判员胡辉适用简易程序独任审理，于2019年7月19日公开开庭进行了审理。原告杨国庆的诉讼代理人刘民杨，被告荣达公司的诉讼代理人李锦、张桂娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还购房款727663元及利息（利息分别以363832元为本金，从2012年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；以363831元为本金，从2015年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，暂计至2019年3月30日利息总额为219118.39元）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，原告杨国庆增加一项诉讼请求为“判令被告支付原告房屋装修损失47904元”。事实和理由：2012年3月14日，原、被告签订了编号为1418的《服装创意产业中心使用权出让合同》，约定被告作为东莞市××镇××大道服装创意产业中心的开发者，将该项目14楼1418号单元的使用权出让给原告，单元面积为114.38平方米。合同签订后，原告于签订合同当天向被告缴纳了使用权出让总价款的50%即363832元，被告向原告开具了收据。2012年4月至2015年4月期间，原告依约每月向被告支付月供10106元，且已履行完毕。后原告了解到，被告开发的服装创意产业中心没有任何报建手续，属违法建筑，依法不能投入使用。案涉房屋未在东莞市房产管理局进行登记，被告至今未取得商品房预售许可证明，原、被告签订的合同应为无效合同。根据合同法的相关规定，被告应返还所收取的使用费727663元及利息，并赔偿相应的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告荣达公司辩称，原告未经荣达公司同意私自对案涉房屋进行装修,并且未能举证证明其装修损失,案涉评估报告显示案涉房屋的装修价值均购置于2011年10月,而案涉《使用权出让合同》签订的日期为2012年3月14日，即原告并没有产生任何因本合同无效而产生的损失，原告要求答辩人赔偿装修损失47904元缺乏事实和法律依据；原告在购房时未尽到合理注意义务去审查案涉房屋的相关证件，存在过错，即使原告对案涉房屋进行了装修，并且因合同无效产生的损失，也应当按照各自的过错比例进行分摊；原告应当向答辩人返还案涉房屋，对于不能返还的原告占有使用案涉房屋的部分，原告应当按照与案涉房屋相同地段、条件类似的房屋租金标准向答辩人折价补偿，答辩人已提供了充分的证据，证明了同地段类似的房屋租金平均标准为27.8元每平方米的情况下，原告应当按照该标准向答辩人进行补偿。被告荣达公司向本院提出反诉请求：1.判令案涉《使用权出让合同》无效；2.判令原告向被告返还案涉房屋，并支付房屋占有使用费（自2012年3月起，按照每平方米27.8元计算至至原告返还案涉房屋之日止，暂计至2019年5月10日为276639.46元）、管理费（自2016年3月起，按照每平方米5元计算至房屋返还之日止，暂计至2019年5月11日为222304.1元）；3.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：2012年3月14日，原、被告签订了一份《使用权出让合同》，约定被告将位于东莞市××镇××大道服装创意产业中心第14层面积为114.38平方米的1418号单元的使用权出让给原告使用，使用权出让费为727663元，期间为2012年3月14日至2030年12月31日，原告应当按照每月5元每平方米的计算方式在每月5日前向甲方缴纳管理费。使用权出让费的付款方式为首付款50%，余款每月10106元分36期支付。合同签订后，被告于2012年3月14日把房屋交付给原告使用。但2016年3月份开始，原告拒不向被告支付管理费，经被告多次催促仍不支付。因案涉房屋未办理《建设工程规划许可证》，案涉《使用权出让合同》应属无效，原告应当向被告返还案涉房屋并赔偿相应损失。为此，特提起反诉，望判如所请。原告杨国庆针对反诉辩称，占有使用费应当以合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以实际使用年限，而占有使用费的最终承担还要考虑过错责任，案涉《使用权出让合同》无效，被告应承担主要责任即80%的责任，原告承担20%的责任，答辩人应支付占有使用费为20819.89元（727663元÷50年×7年56天×0.2）；被告主张的管理费22303.1元没有法律依据，答辩人无须支付管理费，案涉合同是无效合同，依法不能出租出售而牟利，被告是以收取管理费的名义变相牟利，合同虽然约定支付管理费，该约定与法律规定不符，2016年3月以后，案涉房屋一直闲置至今，答辩人可以按照法律规定支付占有使用费，但不应支付管理费；因为本案合同无效，答辩人同意按照法律规定标准承担占有使用费，反诉人以租金标准计算占有使用费不符合规定，其要求答辩人支付管理费的请求于法无据，应予以驳回。经审理查明：2012年3月14日，原告杨国庆作为乙方（受让方），被告荣达公司作为甲方（出让方），签订了一份编号为NO.1418的《使用权出让合同》，主要约定：服装创意产业中心为甲方开发的项目，项目第7层至第16层作为写字楼公寓使用，甲方同意将14楼1418号单元使用权出让给乙方，单元面积114.38平方米，乙方同意接受甲方的统一管理，该单元的用途为公寓，使用权出让期限为从交楼之日起计20年；乙方向甲方一共交付本出让总价款727663元，该价款包括合同期内一次性计算租金总额218298元，合同期公共设施使用费、装修费等配套费291067元，合同期续约保证金218298元，该保证金于乙方续约时自动转为下一合同期20年及第三个合同期10年的配套费；付款方式为分期付款，签定本合同时缴纳本合同款之50%（￥363832元），余款在叁年内免息每月等额付款，即月付款额为10106元；合同期内乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治安费、广告宣传费等其他必须的费用……1.管理费按建筑面积算，从2011年1月1日起每月5元/㎡，满3年以后，甲方可按周边市场行情适当调整，乙方无条件接受该调整；甲方应在本合同签订后15日内将楼宇单元交付给乙方使用，在使用期限内遵守本合同约定的义务，维护乙方对楼宇单元的占有、使用、经营和收益权利，乙方对楼宇单元享有充分的占有权、使用权、经营权和受益权；乙方如需对该楼宇进行装修或改变楼宇内供电线路，必须向甲方提出书面申请（附设计图纸），经甲方书面批准后方可进行，未经甲方书面批准，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失；本合同期限届满前60天，乙方应明示是否续约，如乙方同意续约，于本合同到期前五天向甲方交付第二个合同期租金总计壹元即视同同意续约，本合同续约保证金于乙方续约时自动转为下一个合同期配套费，第二个合同期即本合同到期顺延二十年，凡续约第二个合同期自动续签为10年期的第三个合同期，第三个合同期免租金及配套费；本合同未尽事宜，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定，或经合同双方共同协商，签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律约束力；在签署本合同时，双方已经实地考察，并对楼宇单元使用权相关出让法律问题均已全面知悉，完全理解并无其他异议。另查明，原告杨国庆于2012年3月14日向被告荣达公司支付了首期款363832元，于2012年4月至2015年3月期间，每月向被告荣达公司支付分期款10106元，共计支付了出让款总额727648元。另，原告杨国庆还向本院提交了一份广东健德资产评估师事务所有限公司于2019年6月13日出具的《资产评估报告》，记载：委托方为原告杨国庆，评估范围为为杨国庆申报的位于东莞市××镇××大道服装创意产业中心××、××室内装修，本次评估对象为杨国庆于2011年10月对东莞市××镇××大道服装创意产业中心1416A、1418号进行的室内装修（及形象前台1张、会议桌椅1套），评估基准日为2016年5月31日，评估结果为95508元，评估有效期为2019年6月13日至2020年6月12日。原告杨国庆主张，案涉《资产评估报告》记载的装修日期2011年10月系笔误，实际装修时间为签订案涉《使用权出让合同》之后，同时明确其在本案中主张的装修损失为评估结果95508元的50%，即47754元，其起诉主张的金额有误。另查明，被告荣达公司向本院提交了其与案外人深圳市一号互联科技有限公司、东莞市联经广告有限公司、东莞市联佳广告有限公司签订的三份《物业租赁合同》及租金发票若干，显示：1.被告荣达公司将1123、1125、1126号楼宇出租给深圳市一号互联科技有限公司，面积为344.21平方米，每月租金8261元，租金价格为24元/㎡/月，租金发票金额为8261元；2.被告荣达公司将1016A号楼宇出租给东莞市联经广告有限公司，面积为122.71平方米，每月租金3644元，租金价格为29.7元/㎡/月，租金发票金额为3644元；3.被告荣达公司将1018号楼宇出租给东莞市联佳广告有限公司，面积为169.28平方米，每月租金5028元，租金价格为29.7元/㎡/月，租金发票金额为5028元。被告荣达公司提交上述证据拟证明，与案涉1416A号房屋条件类似的其他房屋的租金标准为27.8元/㎡/月，原告杨国庆应按此标准支付占有使用费。另，庭审中，原、被告一致确认原告杨国庆已支付管理费至2016年2月，案涉1418号房屋目前由原告杨国庆控制，原告杨国庆主张案涉房屋的交付时间为2012年4月1日，被告荣达公司则主张案涉房屋的交付时间为2012年3月14日。被告荣达公司确认案涉房屋未取得《建设工程规划许可证（正证）》及《商品房预售许可证》，亦未办理权属登记。以上事实，有原告杨国庆提交的《使用权出让合同》及补充协议、收据、《资产评估报告》，被告荣达公司提交的《使用权出让合同》及补充协议、《物业租赁合同》、租金发票以及当事人陈述等附卷为据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，对于案涉《使用权出让合同》及补充协议的效力，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项关于“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告荣达公司确认案涉房屋未取得《建设工程规划许可证（正证）》及《商品房预售许可证》，亦未办理权属登记，故案涉《商铺使用权出让合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同。由于合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告杨国庆有权要求被告荣达公司返还其已支付的出让款727648元，故对于原告杨国庆的该项诉请，本院依法予以支持。利息属于孳息，应当一并返还，原告杨国庆诉请利息分别以363832元为基数，自2012年3月15日起；以363816元为基数，自2015年3月15日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至款项付清之日止有理，本院依法予以支持。对于原告杨国庆诉请的装修损失47904元，虽然原告杨国庆提交的《资产评估报告》显示案涉1416A、1418号的室内装修价值为95508元，但该《资产评估报告》的基准日为2016年5月31日，且包含了部分未形成附合的装饰装修物的价值，对该《资产评估报告》，本院依法不予采信。另外，原告杨国庆未尽到合理审查义务，对于合同无效亦存在一定的过错，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于其主张的装修损失，应由原告杨国庆与被告荣达公司共同承担，对于被告荣达公司应承担的部分，本院酌情认定为10000元。对于被告荣达公司反诉主张的占有使用费，本院分析如下：一、根据合同无效的处理原则，双方应各自向对方返还因合同取得的财物，由于本案中杨国庆取得的是案涉房屋的占用和使用权益，该种权益无法直接返还，故杨国庆应折价补偿给被告荣达公司；二、关于补偿的标准，被告荣达公司主张应参照同一栋楼的其他房屋的租金标准计算，但案涉《使用权出让合同》的性质为房屋买卖合同，直接参照租金标准确定占有使用费，显然与当事人签署合同时的意思表示相悖，本案中，事实上双方于签署合同时已经对房屋的价值达成合意，即杨国庆以出让款727663元换取案涉房屋50年的使用权，因此，虽然案涉合同无效，但以当事人在合同中的意思表示为标准计算占有使用费，更符合诚实信用及公平原则，故占有使用费的标准应以买受人与出卖人约定的合同总价款727663元除以合同约定的房屋使用年限50年，计算出每年的占有使用费为14553.26元，进一步得出每月的占有使用费为1212.77元，每平方米每月的占有使用费为10.6元；三、关于补偿的时间，双方对房屋交付时间各持异议，但均未提供证据证明各自主张，被告荣达公司作为履行义务的一方，应承担举证不能的责任，故本院依法认定案涉房屋的交付时间为2012年4月1日，故补偿期间应确定为2012年4月1日至案涉房屋返还之日止。综上分析，自2012年4月1日起，原告杨国庆应按照每月1212.77元的标准支付占有使用费至至案涉房屋返还之日止。对于被告荣达公司诉请中超出的部分，本院依法不予支持。对于被告荣达公司反诉的管理费，根据案涉《使用权出让合同》的约定，原告荣达公司应按照每月每平方米5元的标准支付管理费，即自2014年6月起每月的管理费为571.9元，虽然案涉《使用权出让合同》无效，但被告荣达公司已实际提供管理服务，原告杨国庆应支付相应的管理费。原、被告双方确认原告杨国庆已缴纳管理费至2016年2月，故管理费应自2016年3月起算，按照每月571.9元的标准计算至案涉房屋返还之日止，对于被告荣达公司的该项反诉请求，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告杨国庆与被告东莞市荣达置业有限公司于2012年3月14日签订的编号为NO.1418的《使用权出让合同》无效；二、限被告东莞市荣达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨国庆返还出让款727648元及利息（利息分别以363832元为基数，自2012年3月15日起；以363816元为基数，自2015年3月15日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至款项付清之日止，利息计至2019年3月30日以219118.39元为限）；三、限被告东莞市荣达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨国庆赔偿装修损失10000元；四、限原告杨国庆于本判决生效之日起十日内将案涉房屋（位于东莞市虎门镇百达大道服装创意产业中心14楼1418号单元）腾退并交还给被告东莞市荣达置业有限公司；五、限原告杨国庆于本判决生效之日起十日内向被告东莞市荣达置业有限公司支付房屋占有使用费（自2012年4月1日起，按照每月1212.77元的标准计算至案涉房屋返还之日止）；六、限原告杨国庆于本判决生效之日起十日内向被告东莞市荣达置业有限公司支付管理费（自2016年3月起，按照每月571.9元的标准计算至案涉房屋返还之日止）；七、驳回原告杨国庆的其他诉讼请求；八、驳回被告东莞市荣达置业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6873元（原告已预交），由原告杨国庆负担312元，由被告东莞市荣达置业有限公司负担6561元。本案反诉受理费5538元（被告已预交），由原告杨国庆负担955元，由被告东莞市荣达置业有限公司负担4583元。如不服本判决，双方可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  胡辉二〇一九年十月三十日法官助理丁紫茵书记员曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。