广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初5267号原告：江门市正佳商贸中心有限公司，住所地广东省江门市新会区会城东庆北路7号5座201之二，统一社会信用代码91440705572436221C。法定代表人：何自求。被告：李维汉，男，1967年6月20日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原告江门市正佳商贸中心有限公司（以下简称“正佳公司”）诉被告李维汉租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理立案后，依法适用简易程序于同年9月26日公开开庭进行审理。正佳公司的法定代表人何自求、李维汉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正佳公司向本院提出诉讼请求：判令李维汉支付2018年4月至2019年5月管理费50971.1元和电费2970.15元，合计53941.25元。事实和理由：李维汉租赁正佳公司的办公室一直信用良好，但于2018年4月直2019年5月租赁期间拖欠管理费及电费，直至其搬离正佳公司办公室之时一直以经济状况不良为由未缴交任何费用。李维汉辩称，其与正佳公司签订了租赁合同，但在2018年5月起已没有在租赁地点办公。其公司于2018年5月因资金出现问题已解散并向正佳公司表示不再租赁办公室。正佳公司围绕诉讼请求依法提交了证据。经审查，正佳公司提交的证据6QQ聊天记录没有原件且对话人中并无李维汉、证据7欠费通知为正佳公司单方制作，本院不予采纳。正佳公司提供的证据3能反映租赁标的物的权属情况，其他证据来源合法，真实、可信，能客观反映本案事实，且李维汉对其真实性均确认，本院依法予以采纳并在卷佐证。经审理查明，江门市新会区会城东庆北路7号5座201之二（粤房地权证字第××号）的所有权人为王明珠，建筑面积为1460.36m2。正佳公司于2014年起将江门市新会区会城东庆北路7号5座201之二中建筑面积为124m2的2005室（以下简称2005室）出租给李维汉。2017年7月10日，正佳公司与李维汉签订《江门市正佳商贸中心有限公司物业管理事项合同》，主要约定：正佳公司将2005室出租给李维汉使用，使用期限自2017年7月10日至2018年7月9日止，使用期满，李维汉应如期交还，并保持办公室、室内设施设备完好，不得留存物品，超过十天仍留存的，正佳公司有权处置留存物品；合同约定的使用期间租金为3735.5元/月，第二年起，租金在前一年的基础上每年递增5%；正佳公司为李维汉安装独立电表，以电表实际示数结算，电费标准为1.05元/度；李维汉应于每月1号以转账方式向正佳公司支付租金，并把转账回单交到正佳公司管理室；李维汉在2014年7月8日签约时交付的押金6944元转为本合同押金，若李维汉合同期满前未办妥营业执照、税务登记证地址迁移手续的，产生的税费在押金中扣除，办妥上述手续的无息退还押金，若李维汉未经同意单方解除合同，押金由正佳公司没收，若李维汉经正佳公司同意提前解除合同，押金中扣除一个月的租金；如李维汉未按协议约定时间交纳租金及其他费用超过十五日，正佳公司有权单方终止本协议；还约定双方可以协商变更或终止本协议。截至2019年5月17日，李维汉的一张办公桌、一个文件柜及一套沙发仍留在2005室，正佳公司的工作人员于2019年5月17日短信通知李维汉将上述物品搬离，李维汉回复“晚上搬”，正佳公司的工作人员于2019年5月20日再次短信通知后，李维汉回复“基本不用了，还有点东西搬不动，下午看看”，正佳公司于当天收回该办公室。另查明，2005室每月的用电量由正佳公司抄表，但没有单独发票，2005室的电费交至2018年2月。2005室的租金交至2018年3月，此后租金及电费均未支付。再查明，李维汉2014年租得2005室后使用该室地址注册江门银连电子商务有限公司，李维汉为该公司的法定代表人。本院认为：正佳公司与李维汉签订的《江门市正佳商贸中心有限公司物业管理事项合同》虽名为物业管理事项合同，但合同的主要内容为正佳公司提供房屋给李维汉使用，李维汉支付对价，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，该合同实际为房屋租赁合同，合同中双方意思表示真实，没有违反法律规定，合同合法有效。故本案为房屋租赁合同纠纷。一、关于双方的租赁关系是否在2018年5月解除的问题。李维汉称其在2018年5月已告知正佳公司的保安其不再使用办公室，但未提交证据予以证明，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对此不予确认。退一步而言，即使李维汉的上述陈述属实，但其仅通知到正佳公司的保安而非出租管理人员，亦不能视为已通知了正佳公司，再退一步，即使李维汉通知了正佳公司不再使用2005室，但正佳公司并没有作出同意的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，不能认定双方在2018年5月解除了租赁合同。故双方应按合同的约定继续履行。二、关于双方的租赁关系持续至何时的问题。虽然双方在《江门市正佳商贸中心有限公司物业管理事项合同》约定的租赁期限至2018年7月9日，但本院认为此后双方成立不定期租赁合同关系直至2019年5月20日，理由如下：1、双方在合同中约定到期后，李维汉要将办公室及附属设施、设备交还正佳公司，但李维汉没有证据证明其履行过任何交还手续，或通知办理交还手续，而正佳公司亦一直未要求李维汉交还，直至2019年5月20日实际收回办公室；2、双方在合同中约定了到期交还办公室时不得留存物品，但合同到期后，李维汉的办公家具仍留在2005室而正佳公司未提出异议直至2019年5月17日。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，双方在2018年7月10日起成立不定期租赁合同关系，并于2019年5月20日解除。三、关于李维汉应否支付租金及电费的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”的规定及《江门市正佳商贸中心有限公司物业管理事项合同》约定，李维汉应支付2018年4月1日至2019年5月20日的租金共50971.5元（3735.5元/月×13个月+3735.5元/月÷31日×20日）。正佳公司主张2018年3月至2019年5月电费2970.15元，但仅提供自行制作的欠费表格，李维汉对数额亦不予确认，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条的规定，本院对其主张的上述电费不予支持。四、关于“押金”应否冲抵租金的问题。双方有合同中约定了“押金”的三种处置条件及结果，并未约定李维汉未依约支付租金情况下由正佳公司没收“押金”，故在双方已解除租赁关系的情况下，李维汉主张冲抵租金，符合法律规定，李维汉应支付的租金为44027.5元（50971.5元-6944元）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李维汉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市正佳商贸中心有限公司支付租金44027.5元；二、驳回原告江门市正佳商贸中心有限公司的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费574.27元（已由原告江门市正佳商贸中心有限公司预交），由原告江门市正佳商贸中心有限公司负担105.54元，由被告李维汉负担468.73元。原告江门市正佳商贸中心有限公司多预交的一审案件受理费468.73元，由本院予以退回。被告李维汉应向本院补缴一审案件受理费468.73元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  冯豪德二〇一九年十月二十九日书记员  何嘉文