北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49131号原告：李文，男，1946年1月18日出生，汉族，户籍地海淀区。委托诉讼代理人：刘宇红（原告之妻）。被告：鲁秀芸，女，1947年10月12日出生，汉族，无业，住海淀区。被告：穆国萍，女，1973年10月27日出生，汉族，无业，户籍地海淀区。被告：穆国强，男，1976年3月16日出生，汉族，无业，住海淀区。三被告共同委托诉讼代理人：刘欣，北京律广法律咨询中心主任，住海淀区。原告李文与被告鲁秀芸、穆国萍、穆国强合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李文及其委托诉讼代理人刘宇红与被告穆国强及三被告共同委托诉讼代理人刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李文向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除李文与穆江于2002年9月15日签订的《房屋及宅基地转让协议》“长期使用合同”，归还属于原告的宅基地及房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年9月15日，原告与肖家河城市居民穆江协商后签订该租赁《协议》，在《协议》首款载明“转让给乙方长期使用”。当时穆江说他家拆迁，女儿有精神病不好安排上楼，在农村找个独院给她住，住多久要看她病情发展，时间肯定很长。因此《协议》中没有写明具体使用年限，只是按八间房每间一万元一次性付使用费，收条：转让费捌万元整。2015年末，邻居说该院着了一次火后没人住，偶有人来。2016年初原告打电话到穆江家，穆江妻子鲁秀芸接电话说穆江死了，同事在那住，原告与她商量收回自己住，她说她不管，原告问谁管，她不回答，挂断电话不再接听。2016年3月15日，原告在海淀区法院山后法庭起诉上述三名被告，要求收回被告的使用权（法官沙月亮）。5月5日开庭，法官出示了上庄镇政府审批穆国强在该宅基地上建房的行政许可文件，原告即于5月9日撤诉并至海淀区档案馆查档，查到上庄镇政府2001年8月10日审批给穆国强的《海淀区私有房屋建房申请表（农）》（以下简称《建房申请表》）及《海淀区农村私有房屋建设工程规划许可证》（以下简称《规划许可证》）。这是原告首次得知这两个行政审批行为，即依法向海淀区政府提出行政复议申请，要求撤销穆国强的《建房申请表》及《规划许可证》。该《建房申请表》已被依法撤销，该《规划许可证》仍在审判中。一、2018年2月8日，鲁秀云等三名被告起诉原告，“民事起诉状”中写道“案由：农村房屋买卖合同纠纷”，“诉讼请求：1、请求确认被告李文与穆江2002年7月15日签订的《房屋及宅基地转让协议》有效”，之后该案原告撤诉。由于被告三人违背穆江签订该长期使用《协议》时租用的真实意愿，企将《协议》转变为房屋买卖合同，引发合同纠纷，原告为维护合法权益起诉。二、原告与穆江签订的该《协议》转让的是使用权，是长期租赁性质，理由如下：l、该《协议》在首款即清楚写明，甲方（李文）将该宅基地及其上房屋“转让给乙方（穆江）长期使用”，依据《合同法》第一百二十五条第一款规定，双方即确认了该协议的性质是转让使用权的长租性质。2、该《协议》及收费条中均无售、卖等表达房屋买卖的词意。3、该《协议》中宅基地属上庄镇梅所屯村×1号，户口本户主是刘宇红（原告之妻），被告三人户口并未迁入。4、该宅基地及房屋共有产权人刘宇红没有在该《协议》上签字。5、村委会未出具任何证明给甲乙双方，也未在《协议》上盖章。6、该宅基地的《林权证》由海淀区政府1982年10月盖章确权，持有人为原告母亲丁啟新(1996年逝世)，该证由原告继承在手。7、该宅基地上八间房屋为原告于2002年7月，依据上庄镇政府2001年9月13日审批给原告的《规划许可证》新建，户主是李文。8、该宅基地及其上原告新建的八间房，未进行任何法律上的变更登记。9、该宅基地上穆国强《建房申请表》审批行政行为已被撤销，依据该《建房申请表》审批的该《规划许可证》违反《行政许可法》第六十九条第一款（三）“违反法定程序”以及《国土资源部关于加强农村宅基地管理意见》（十三）“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”强制性的法律规定。10、市高级法院(2018)京行终2997号判决认定，该《规划许可证》的审批行为与原告有法律上的利害关系，该审批行为就侵害了原告的合法权益。该《规划许可证》的审批行为不告知原告，违反《行政许可法》第七十二条（三）法律规定，是违法行政行为的产物，不具有法律效力。11、海淀区政府在其313号决定中写道：“涉案许可证的作出不具有不动产物权变动的法律效力”；市四中院(2018)京04行初1321号判决中写道：“审批涉案许可证的行政行为非导致不动产物权变动的行政行为”；《规划许可证》“注意事项：八．本证不做为产权证明”。以上三项内容证明：穆国强的《规划许可证》：并未对涉案宅基地及其上房屋形成不动产物权变动，“不具有不动产物权变动的法律效力”，那么该证就不能作为该《协议》转让的是所有权的法律依据。12、海淀区政府在其134号决定中写道：“本机关认为：一．根据《协议》的约定，申请人（李文）向第三人（穆国强）父亲穆江转让的是申请人所属宅基地及房屋的使用权，但并未转让所有权”。13、该《协议》明确涉案宅基地及其上房屋“转让给乙方长期使用”，穆江逝世后，穆国强不经原告同意，没有“长期使用”的继承权。14、海淀法院既然不能判决该《协议》是有效的农村房屋买卖性质合同，依据《合同法》第一百二十五条第一款“按照合同所使用的词句……”及第二百一十二条法律规定，可以认定《协议》为租赁合同。15、被告没有任何证据证明该《协议》不是长期租赁性质合同。三、该《协议》第五条是“如遇……”，是有先决条件的条款，在该先决条件成就之时才具有法律效力。该条款与《合同法》第四十五条第一款“附生效条件的合同，自条件成就时生效”在法理上是一致的。海淀区政府在其“行政诉讼答辩状”中写道：“至于原告（穆国强）认为应当按照《协议》第五条的内容推定为双方实际上系对宅基地和房屋所有权转让的说法，仅仅属于上庄镇政府和原告单方判断的结果，不具有相应法律效力”。该第五条款涉宅基地内容有违国家强制性法律规定，不具有法律效力。四、市四中院（2018）京04行初1321号判决，只是认定原告行政复议申请超期限而予以驳回，并未证明穆国强的《规划许可证》合法，更未证明该证是在原告宅基地上建房的合法依据。综上所述，望法院以事实为依据，以法律为准绳，维护法律的公平正义，维护原告的合法权益。鲁秀芸、穆国萍、穆国强辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与穆江签订的协议实际为房屋买卖协议，签订后我方已经以等价值的货币8万元一次性交给原告所有，同时房屋交付给穆江，该房在穆江生前一直由穆江及其家属居住使用，在穆江去世后由穆江之子穆国强及穆国强的其他亲属居住使用，同时穆国强已经取得建房的合法有效的审批手续且已经建房。本院经审理查明：穆江与鲁秀芸系夫妻，二人生育一子穆国强，一女穆国萍。穆江于2008年5月18日去世。北京市海淀区上庄镇梅所屯村×1号院（以下简称×1号院）系李文宅院，该院内原有北房五间（包括储物棚一间）及西房三间。2002年9月15日，李文（甲方）与穆江（乙方）签订《房屋及宅基地转让协议》，协议约定：“甲、乙双方经协商，并经村委会同意将甲方位于村西南的宅基地及所有房屋转让给乙方长期使用，其内容如下：一、甲方所属宅基地及房屋8间，其四至为：东至秦杜氏（现为李青），南至赵淑英（现人为李振维），西至为三队场院，北至李胡氏（李国强）。二、海淀区上庄乡人民政府土地规划科于2001年9月批准的“私有房屋建设工程规划许可证”证明原件在合同签字之日交给乙方，甲方可持复印件。海淀区人民政府1982年10月份所发的林权证可由甲方保留原件，给乙方复印件一份，有关林权争议由甲方负责解释。三、经双方协商房屋及宅基地转让总金额为捌万元，此合同自签字之日起乙方即将上述款项交予甲方，甲方即将所有证件原件及该房所有钥匙一并交给乙方，合同正式生效。四、乙方入住后对原宅基地如四领有争议，由甲方负责解释。五、合同生效后，如遇国家征地、开发商占地、乡规划及集体占地一切损失及赔偿金额归乙方所有，甲方负责协助乙方办理相关手续。六、以上各款项双方共同遵守，如单方违约可诉讼法律。此协议自签字之日起生效，一式四份双方各执一份，中间人一份，可交村委会一份。”协议签订当天，穆江给付李文房屋及宅基地转让费80000元。李文给穆江出具收条一份，内容为：“今收到穆江房屋及宅基地转让费共计人民币捌万元正。”李文收到穆江转让费后将×1号院宅基地及其上所有房屋交由穆江使用。现涉案房屋由穆国强及其亲属居住使用。庭审中，经询问，李文主张其与穆江签订的《房屋及宅基地转让协议》不是农村房屋买卖合同，而是未约定租赁期限的房屋租赁合同，主张作为出租方可随时解除合同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李文与穆江签订的《房屋及宅基地转让协议》中约定，甲方将涉案宅基地及所有房屋转让给乙方长期使用，甲方将其取得的“私有房屋建设工程规划许可证”证明原件交给乙方，转让总金额8万元，如遇国家征地、开发商占地、乡规划及集体占地一切损失及赔偿金额归乙方所有。根据上述约定内容可知，双方签订的《房屋及宅基地转让协议》是一份农村房屋买卖合同，而不是李文所称的未约定租赁期限的房屋租赁合同。协议签订当天，穆江给付李文房屋及宅基地转让费80000元。李文收到穆江转让费后将×1号院宅基地及其上所有房屋交由穆江使用。故双方已按照协议约定履行了各自的合同义务，该合同已履行完毕。在此情况下，李文要求解除上述合同，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告李文的全部诉讼请求。案件受理费900元，由李文负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇一九年十月十一日书记员  陈雅楠