安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖01民终6805号上诉人（原审被告）：郭立兵，男，1977年8月19日出生，汉族，住安徽省肥西县。被上诉人（原审原告）：安徽百商置业有限公司，住所地安徽省合肥市高新区香樟大道151号，统一社会信用代码91340100796427420R。法定代表人：徐德平，总经理。委托诉讼代理人：徐启文，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许业圣，安徽皖和律师事务所律师。上诉人郭立兵因与被上诉人安徽百商置业有限公司（以下简称百商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭立兵上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用全部由百商公司承担。事实和理由：百商公司诉讼主体不适格，本人与百商公司之间没有利害关系，涉案房屋并非百商公司所有，百商公司已于2017年9月5日将本人承租房屋出售并过户，对案涉房屋没有合法产权，并且本人自2017年9月份开始将房租交给新房东。案涉房屋已于2017年12月31日前退还新房东。本案百商公司与新房东之间有利害关系，新房东提供的证据系断章取义。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第二项规定，与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。一审法官偏听偏信，法官在电话向我询问新房东提供的证据有关情况时，本人正在解释就被法官挂断电话。综上，请求二审法院查明事实，维护本人的合法权益。百商公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。百商公司向一审法院起诉请求：郭立兵支付租金19110元并赔偿损失（以19110元为基数，按年利率24%计算，自2017年12月1日计算至款清之日）。一审法院认定事实：2015年1月8日，百商公司（甲方）与郭立兵（乙方）签订《房屋出租协议》（以下简称合同），约定：乙方承租甲方位于尚成花园6栋101室商铺（上、下二层），面积为260平方米，租期10年，月租金为35元/平方米,月租金为9100元。租金支付方式:第一年按季度支付，从第二年起半年支付，从第三年开始按每三年5%递增。乙方签订合同时支付甲方10000元作为租赁保证金，每期租金均提前30天缴纳。如乙方未按合同约定缴纳租金，每逾期一日，乙方须按照万分之八的标准赔偿甲方损失至租金全部给付之日。乙方如需要对租赁房屋进行装修或改造时，需征得甲方同意，改造的费用由乙方自负。合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第五条第二项约定“租赁期间，如甲方出售该房屋，应提前2个月告知乙方，乙方有优先购买权；自告知之日起30日内如乙方不购买，甲方与买方签订销售合同后，由买方与乙方签订租赁合同，如买方不同意出租，则租金按月结算，甲方不承担乙方任何费用和补偿或赔偿责任。甲方可代为引荐乙方与买方协商签订租赁合同……。合同签订后，百商公司按约向郭立兵交付了涉案房屋（毛坯），郭立兵对房屋进行装修后用于经营超市。百商公司于2017年8月将涉案房屋卖给焦武、杨皖帅。焦武、杨皖帅于2017年9月5日办理了涉案房屋的初始产权登记：权利人：焦武、杨皖帅。因涉案房屋产权人发生变更，原租赁合同当事人为百商公司、郭立兵。2018年1月2日，郭立兵、百商公司、焦武、杨皖帅三方经协商，郭立兵、百商公司同意终止原租赁合同，签订了《协议》，约定：“根据百商公司与郭立兵签订的租赁合同第五条第二项，郭立兵租期到2018年3月31日到期。在2018年1月15日付清2018年1月份租金，余2018年2、3月份租金于2018年3月31日前结清。经双方协商：2018年3月1日起房主可以带客户看房郭立兵无条件配合。违约责任：若郭立兵在2018年3月31日未付清2、3月份租金，百商公司有权单方解除郭立兵承租的百商公司房屋租赁协议。本协议一式三份，双方各执一份，百商公司留存一份”。郭立兵、焦武、杨皖帅、武建英（焦武的母亲）均在协议上签字。因郭立兵未支付2018年2、3月份租金计19110元（35元*1.05*260*2），2018年3月31日，百商公司与郭立兵协商解除房屋出租协议并收回房屋。诉讼期间，本院依法向武建英（焦武的母亲）进行调查问话。一审法院认为，百商公司与郭立兵签订的《房屋出租协议》是双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法、有效，双方理应按约履行各自的义务。百商公司、郭立兵经协商已解除涉案房屋租赁协议，郭立兵应当支付欠付的2018年2、3月份租金19110元。百商公司诉请郭立兵赔偿损失，合同约定的赔偿损失计算标准过高，百商公司诉请的计算标准亦过高，百商公司的损失实为郭立兵逾期支付租金的利息损失，一审法院酌情调整该利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年3月31日起计算至款清之日止。对百商公司的诉请，一审法院依法予以部分支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二十九条第二款之规定，判决：一、郭立兵于判决书生效后十日内支付安徽百商置业有限公司租金19110元并赔偿损失（以19110元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年3月31日起计算至款清之日止）；二、驳回安徽百商置业有限公司的其他诉讼请求；案件受理费408元，由郭立兵负担。二审期间，郭立兵提交证据一银行电子回单复印件2份，证明自2017年9月开始，房租交给新产权人，付款方是本人姐姐，收款方是产权人母亲。证据二视频，证明百商公司财务自2017年9月起不收房租，明确让本人交给新产权人。百商公司对证据一的三性均有异议，该付款的付款人和收款人与本案均没有关联，两次付款时间和本案主张的租金不一致。对证据二的三性及证明目的均有异议，证据形式存在问题。本院经审查查明，案外人焦武、杨皖帅于2017年9月5日取得案涉房屋产权并由此成为案涉房屋的出租方。2018年1月2日，郭立兵与焦武、杨皖帅经协商签订了《双方协商协议》一份，该协议双方签字生效。对一审法院查明的其他双方无争议的案件事实，本院予以确认。本院认为：本案中，百商公司已经将案涉房屋出售给焦武、杨皖帅，且焦武、杨皖帅已经于2017年9月5日办理了案涉房屋的初始产权登记。自此，案涉房屋的产权人已经不再是百商公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。根据该条规定的“买卖不破租赁”原则，具体到本案中，案涉房屋租赁合同的出租人已经变更为新产权人焦武、杨皖帅，百商公司已非案涉租赁合同的相对人。百商公司据以起诉的焦武、杨皖帅与郭立兵于2018年1月2日签订的《双方协商协议》，百商公司也不是该协议的合同相对人，其中的内容也不能反映郭立兵应向百商公司支付2018年2月、3月的租金。百商公司也无其他证据能够证明焦武、杨皖帅向其转让了案涉租赁合同项下相关权利。据此，百商公司提供的证据不足以证明其与本案有直接利害，其本次起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，故本院依法驳回百商公司的起诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初1053号民事判决；二、驳回安徽百商置业有限公司的起诉。一审案件受理费408元，退还安徽百商置业有限公司；郭立兵预交的二审案件受理费408元予以退还。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十月十二日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。