广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初26130号原告：永兴电镀（深圳）有限公司，地址：深圳市宝安区沙井后亭第三工业区1号，统一社会信用代码：91440300584060882T。法定代表人：杨军成，总经理。委托诉讼代理人：李维双，广东宝城律师事务所律师。委托诉讼代理人：康璐，广东宝城律师事务所律师。被告：深圳市沙井新宝益股份合作公司，地址：深圳市宝安区沙井后亭大埔中路119号（办公场所），统一社会信用代码：914403007691682081。法定代表人：陈民欢，总经理。委托诉讼代理人：詹启平，广东鹏浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘博文，广东鹏浩律师事务所实习律师。原告永兴电镀（深圳）有限公司诉被告深圳市沙井新宝益股份合作公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告永兴电镀（深圳）有限公司的委托诉讼代理人康璐，被告深圳市沙井新宝益股份合作公司的委托诉讼代理人詹启平、刘博文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永兴电镀（深圳）有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止非法侵占原告约2400平方米土地的行为；2、被告将非法侵占的土地及地上建筑物消除妨碍、恢复原状后归还原告；3、被告赔偿原告因其强占强拆行为造成原告的损失2500000元；4、被告返还原告2018年5月-10月的房租56700元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。原告于庭审中明确第二项诉讼请求为：判令被告将在涉案土地上已改建成的店铺清除后恢复原状，恢复至清除前的原状（游泳池、篮球场、平层宿舍楼、铁皮顶厂房）。具体事实和理由：原告与被告系租赁合同关系。1997年，原告的母公司永兴实业（中国）有限公司（以下简称香港永兴公司）经内地政府招商引资，到深圳市××沙井镇投资设厂，注册成立了深圳“三来一补”企业深圳市××沙井镇后亭永兴电镀厂（以下简称永兴电镀厂），永兴电镀厂即原告更名前的名称。在1997年4月至2004年9月期间，永兴电镀厂与宝安区沙井镇后亭第一经济合作社先后签订两份《租用土地合同书》，约定被告将位于后亭西兴里的空地、后亭大塘（土名）的空地共计约2400平方米土地租用给原告用于发展工业、兴建员工宿舍。2004年9月，深圳市宝安区进行城市化改革过程中，宝安区沙井镇后亭第一经济合作社改制为深圳市沙井新宝益股份合作公司即本案被告，深圳市××沙井镇后亭经济发展公司变更为深圳市沙井后亭股份合作有限公司，合同号2002(B14)《租用土地合同书》项下的土地由被告管理，永兴电镀（深圳）有限公司在此期间一直向被告支付该土地租金。承租上述土地后，原告先后在上述土地上进行了“三通一平”，浇灌水泥地面、兴建员工宿舍、篮球场、种植树木、绿化等。2011年9月9日原被告签订协议书，约定如被告在2015年1月31日后需要提前收回原告租用的厂房及土地，乙方（原告）必须无条件交回，原被告双方签订的合同自动取消，所有物业归被告所有，被告补偿原告人民币2500000元整，且被告必须提前6个月通知。2017年6月，因原告租赁的被告1350平方米厂房（非涉案）合同到期未续租，原告将到期建筑物清理完毕交付被告验收合格后搬离了该建筑物，但是在原告搬离时，本案涉案的2400米土地的租赁期限未到期，且原告一直按照交易习惯支付被告土地租金。然而，自2018年5月11日起，被告在没有提前通知原告的情况下，突然强行侵占了原告承租的土地，并在上述土地周边设置了障碍，派人严加看守，阻止原告进入租赁的土地行使使用权，态度恶劣。涉案地块现状已改建成店铺并对外出租，还有一部分被被告建围墙遮挡起来，原告不确定现状如何。遮挡的部分亦包含在原告的原状范围内。根据《中华人民共和国合同法》第六十条及第二百一十二条规定，被告应按照合同约定全面履行自己的义务。在原被告租赁合同关系中，交付租赁物系被告应当履行的法定义务。现被告强行侵占了原告的租赁土地并阻止原告进入，己侵犯了原告的合法权益。原告为特诉至法院，望判如所请。被告深圳市沙井新宝益股份合作公司辩称，第一，原告的第一、第二项诉讼请求没有依据，应当予以驳回。首先，根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出用于非农业建设纠纷案件的若干问题的指导意见》第1条的规定，应当裁定驳回起诉，告知其向行政主管部门申请处理。其次，原告与被告签订的两份租赁合同无效，原告的第一、第二项诉讼请求没有依据。涉案约2400平方米的土地原来系宝安区沙井镇后亭集体所有的土地，后由被告承继，涉案的土地被出租用于工业用途、非农业建设，而且涉案土地上的建筑物没有报建手续，属于违法建筑。根据合同法第五十二条以及土地管理法第六十三条的规定，原告与被告之间的两份租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律约束力。因此，原告应当向被告返还涉案的土地。第二，关于原告的第三项诉讼请求，没有事实和法律依据。首先，双方2011年9月9日签订的《协议书》是无效的，该《协议书》是基于双方签订的土地租赁合同的变更、补充，因两份土地租赁合同无效，涉案的土地应当返还，该《协议书》针对涉案土地的返还所做的约定无效，对双方没有约束力。其次，退一步讲，即使该《协议书》有效，该《协议书》是在深圳市沙井后亭股份合作公司、原告、被告这三方就改善后亭环境，对电镀厂进行搬迁处理的情况下，约定原告需在2015年1月31日前搬离后亭社区。要求原告承租被告的四块土地和承租深圳市沙井后亭股份合作公司的几块土地，同时在2015年1月31日前搬离，其才能获得补偿。因原告未按照协议的约定时间搬离后亭社区，协议约定的补偿条件未成就，其无权请求被告按照协议补偿人民币250万元。事实上，非涉案的两块土地600平方米、1350平方米，原告不仅未按照《协议书》提前搬迁，而且在原合同到期时日未能完成搬迁，后又两次顺延期限，最终直至2017年8月14日才归还土地。再次，退一万步讲，关于补偿的约定已经协议变更，原告无权向被告主张。根据原告与深圳市沙井后亭股份合作公司于2015年2月1日签订的《租赁合同》（合同号2015（A02）），原告与深圳市沙井后亭股份合作公司明确约定了《协议书》中的补偿款由深圳市沙井后亭股份合作公司负责，该约定已经对2011年9月9日签订的《协议书》予以变更，对原告具有法律约束力，因此，原告向被告主张补偿没有依据。最后，原告未能举证证明其实际的损失为250万元，因此其请求的损失金额没有依据。第三，原告的第四项诉讼请求没有事实依据。原告占用被告的涉案土地至2018年6月份，因此其请求返还2018年5月至2018年6月的租金没有事实依据；2018年7月以后，被告已多次向原告表明停止支付租金，原告仍屡次支付，但被告均已退还。因此，原告的第四项诉讼请求没有事实依据。综上所述，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：1997年4月26日，宝安区沙井镇后亭第一经济合作社（后改制为深圳市沙井新宝益股份合作公司，即被告）作为甲方，与作为乙方的香港永兴实业公司签署《租用土地合约》，约定甲方将位于后亭大塘（土名）的空地，面积为1000平方米租用给乙方作发展工业、兴建工人宿舍用。租用期为30年，从1997年5月1日起至2027年5月1日止，租金为每月每平方米人民币3元，每隔五年递增15%。在租用期内，国家需征用该土地，乙方要从大局出发服从安排，土地赔偿费归甲方所有，搬迁费归乙方所有，如属甲方集体需要而令乙方搬迁的，搬迁费再另行协商解决。2002年9月9日，宝安区沙井镇后亭第一经济合作社作为甲方，与作为乙方的香港永兴实业公司再行签署《租用土地合同书》，约定甲方将位于后亭大塘（土名）的空地用山泥填平租给乙方作活动场所和扩建工人宿舍使用，租用期为50年，自2002年9月9日至2052年9月9日止。甲方租给乙方的实际面积是1400平方米。租金分两期计算，每期25年。第一期由2002年9月9日至2027年9月9日止，土地租金每月每平方米3元……乙方在租用期内，如国家政府需要征用该土地，则该土地的补偿费归甲方所有，建筑物的补偿费归乙方所有。在特殊情况下，乙方所建的建筑物不能使用，甲方不予以干涉，由乙方自行解决，期满后将土地交回给甲方，该土地所建一切不动产归甲方所有。上述两份合同签订后，所涉土地分别交付原告使用。原告在上述土地上建设了铁皮房、员工宿舍、游泳池等设施。2011年9月9日，深圳市沙井后亭股份合作公司（以下简称后亭股份公司）作为甲方，深圳市宝安区沙井后亭永兴电镀厂（以下简称永兴电镀厂）作为乙方，被告深圳市沙井新宝益股份合作公司（以下简称新宝益公司）作为丙方，签署《协议书》，约定：1、甲方同意乙方由来料加工转型为独资企业，转型后当月起每月增加缴交管理费11000元给甲方，甲方必须配合乙方完全办理好转型手续，不得刁难或阻止。2、甲方与乙方所有签订的合同在2015年1月31日到期后所有合同终止，乙方在2015年2月前必须搬离后亭社区。3、如丙方在2015年1月31日后需要提前收回乙方所租用丙方厂房及土地，乙方必须无条件交还所有厂房及土地，乙方与丙方签订的所有合同自动取消，所有物业归丙方所有，丙方补偿给乙方人民币250万元。丙方必须提前6个月通知乙方为准。4、有关乙方与甲、丙双方签订合同，如本协议未提及事宜按其他合同办理，如有冲突以本协议为准。2012年1月16日，深圳市宝安区经济促进局同意永兴实业（中国）有限公司在宝安区设立外资企业即永兴电镀（深圳）有限公司，即原告。2015年2月1日，后亭股份公司作为甲方（出租方），原告永兴电镀（深圳）有限公司作为乙方，签署《租赁合同》，主要约定如下：1、甲方将位于后亭社区第三工业区1号房屋出租给乙方使用，总厂1300平方米，工业区南起第四幢1440平方米，永兴新厂2250平方米，共4990平方米，房屋租赁期限从2015年2月1日起至2016年6月30日止。每月租金115400元。2016年6月30日租赁期满后，乙方必须停止工厂一切生产，只能进行搬迁工厂工作。如乙方违反上述规定，赔偿甲方人民币150万元。2、甲方与新宝益公司根据2011年9月9日与乙方签订协议书，补偿给乙方人民币250万元整并退还押金，补偿全部由甲方负责支付……原、被告均确认截至2018年7月，涉案的1000平方米的土地租金为5250元/月，1400平方米的土地租金为4200元/月。2018年5月15日，原告向被告支付2018年1至6月份大塘1400平方米土地租金25200元、大塘1000平方米土地租金31500元，被告确认收到上述租金。此后，原告于2018年9月至2019年2月期间多次向被告转账支付土地租金，被告均予转账退回，原告自2019年3月起未再支付土地租金。原告主张自2018年5月起无法正常使用涉案土地，被告于2018年7月收回涉案土地。双方均确认被告收回土地并未办理交接手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告于本案中争议的两块1000平方米及1400平方米的土地，约定的租期分别为1997年5月1日起至2027年5月1日止、2002年9月9日至2052年9月9日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，因此，上述合同约定的期限超过20年的部分无效，即合同的有效租赁期分别至2017年4月30日、2021年9月8日届满。2011年9月9日，原、被告与后亭股份公司签署的《协议书》中约定，“如被告在2015年1月31日后需要提前收回原告所租用被告的厂房及土地，原告必须无条件交还所有厂房及土地，原告与被告签订的所有合同自动取消，所有物业归被告所有，被告补偿给乙方人民币250万元，被告必须提前六个月通知乙方为准。”依照上述约定，被告于2015年1月31日之后要求收回涉案土地，原告应当予以配合，且物业归被告所有，并由被告作出补偿。现被告已收回土地，原告诉请判令被告停止非法侵占土地，并将土地消除妨碍、恢复原状后归还原告，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿原告因其强占强拆行为造成原告的损失250万元。原告的该项主张系因返还土地及地上物业而导致的损失，应当按照2011年9月9日签署的《协议书》中约定的收回物业补偿标准执行。但此后原告与后亭股份公司于2015年2月1日签署的《租赁合同》中已约定该项补偿款250万元由后亭股份公司负责支付，被告虽未签署该份合同，但其在本案中将该合同作为证据提交，表明其认可合同的相应条款，因此，2015年2月1日签署的《租赁合同》已变更了2011年9月9日签署的《协议书》约定的补偿款支付主体，原告诉请被告向其支付补偿，与上述约定不符，本院不予支持。关于原告诉请被告返还2018年5月至10月的房租56700元。经查，原、被告双方对于土地交还时间存在争议，且双方均确认未办理土地交接手续。首先，原告主张其已于2018年5月向被告交还土地，但未能提交证据证明，本院依照被告自认的土地交还时间即2018年7月予以确定，被告有权向原告收取2018年5月至6月的土地租金。其次，根据原告提交的证据，其于2018年5月15日仍向被告缴纳了2018年1月至6月的土地租金，亦与其主张的返还时间不相吻合。再次，原告于2018年7月之后仍向被告转账支付多笔租金，但从被告提交的银行交易记录来看，其已将2018年9月之后收取的款项悉数退还，在原告未有其他反证的情况下，本院认为被告并未实际收取2018年7月之后的土地租金。综上，原告诉请被告返还2018年5月至10月的租金56700元，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告永兴电镀（深圳）有限公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币27,254元，保全费人民币5,000元，由原告承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  徐伟能人民陪审员  陈施宁二〇一九年十月十日书 记 员  席俊奇书记 员代  盼 盼附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。