安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7901号上诉人（原审被告）：沈新华，男，1979年7月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审原告）：安徽中升投资发展有限公司，住所地合肥市蜀山区蜀峰路558号。法定代表人：陈忠林，执行董事。委托诉讼代理人：蔡蕾，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮雪，安徽承义律师事务所实习律师。上诉人沈新华因与被上诉人安徽中升投资发展有限公司（以下简称中升公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院作出的（2019）皖0104民初3029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈新华上诉请求：1、撤消安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3029号民事判决，改判沈新华支付房租费60000元整；2、判决中升公司归还沈新华房屋租赁期间购买的电脑10台、柜式空调4台、挂式空调4台、冰箱1台、打印机传真机各1台、办公家具9套、鱼缸1套等办公家具物品，共计160000元整；3、案件一审及二审诉讼费由中升公司承担。事实与理由：沈新华欠付中升公司半年租金60000元，2017年9月18日沈新华向中升公司提出合同到期后不租赁，剩余60000元由沈新华租赁时购买的办公用品、办公设备等物品加房屋押金10000元抵扣，中升公司已默许。2018年8月中升公司让沈新华将办公用品及办公设备等物品搬走，沈新华搬运时中升公司让其先支付100000元才可搬走，后双方多次沟通无果。中升公司与沈新华签订的房屋租赁合同约定违约金一日200元，高于国家法律规定上限，且中升公司有毁约行为。中升公司辩称，1、双方之间的租赁合同是成立并生效的，中升公司依据租赁合同主张租金及违约金有事实及法律依据，双方租赁期间的租金为24万元，沈新华至今仅支付了13万元款项及1万元保证金，在一审判决中均已扣除，一审法院判决程序正当，适用法律正确。2、沈新华的上诉请求第二项属于反诉请求，中升公司认为与客观事实不符，对该项诉请中升公司不同意二审法院一并审理，也不同意二审法院进行调解。如果沈新华坚持，应当另行起诉。综上，请求二审法院依法维持一审判决。中升公司向一审法院起诉请求：1、判令沈新华支付中升公司租金135043元，逾期付款违约金48075元（按月2%的标准暂计算至2019年3月6日，之后违约金按上述标准计算至款清之日止），以上暂合计183118元；2、判令沈新华承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月2日，中升公司与沈新华签订房屋租赁合同，内容为：出租方将坐落在合肥市长江西路蜀鑫路6号欣钰雅居苑1号楼408室，建筑面积为400平方米的自有房屋出租给承租方。租赁期限：从2015年12月1日至2017年11月30日。交房时间：在出租方收到承租方10000元保证金和第一个半年的房屋租金后的次日，出租方应将租赁房屋按现状交付承租方使用，并办理书面交接手续。租金：两年租金合计人民币贰拾肆万元整。租金支付期限：承租方向出租方支付第一个半年的租金，本合同签订后三天内先支付第一个半年的房租租金计人民币陆万元整，以后提前一个月支付下一个半年的房屋租金计人民币陆万元整。承租方应在本合同签订生效后即向出租方支付壹万元整保证金。租赁期间内若承租方出现本合同约定的违约损害事实，出租方则有权从该保证金中直接扣除，不足部分，承租方应及时补足，本合同期满且承租方也无违约情况，出租方应一次性将壹万元整保证金全额返还给承租方（不计任何利息）。双方约定：承租方逾期交付租金或各项费用的，除仍应如数补齐外，每逾期一天，承租方应按日贰佰元违约金支付给出租方。中升公司按约将涉案房屋交付沈新华使用，沈新华支付保证金10000元。依据合同约定沈新华应于2016年3月6日支付租金60000元（2015年12月1日至2016年5月31日），2016年4月30日支付租金60000元，2016年10月30日支付租金60000元，2017年4月30日支付租金60000元。沈新华仅于2016年3月6日支付租金30000元，2016年11月15日支付租金50000元，2017年9月18日支付租金50000元，其余租金110000元未予支付。以沈新华每期所欠租金为基数，按月利率2%计算，至2019年3月6日的逾期违约金为77920元（其中2016年3月6日至2016年4月30日以欠付租金30000元为基数，违约金为1080元；2016年4月30日至2016年10月30日以欠付租金90000元为基数，违约金为10800元；2016年10月30日至2016年11月15日以欠付租金150000元为基数，违约金为1600元；2016年11月15日至2017年4月30日以欠付租金100000元为基数，违约金为11000元；2017年4月30日至2017年9月18日以欠付租金160000元为基数，违约金为14720元；2017年9月18日至2019年3月6日以欠付租金110000元为基数，违约金为38720元）。一审法院认为，中升公司、沈新华签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行合同义务。沈新华未按约支付租金，构成违约，中升公司有权要求沈新华支付尚欠租金，沈新华应支付中升公司租金110000元，中升公司要求沈新华支付租金135043元，超出110000元部分，无法律依据，一审法院不予支持。中升公司要求沈新华按月利率2%支付逾期支付租金的违约金，不违反法律规定及合同约定，至2019年3月6日沈新华应支付的违约金为77920元，现中升公司要求沈新华支付违约金48075元低于该金额，一审法院予以支持。鉴于沈新华已交纳的保证金10000元，中升公司未予返还，应予以折抵，沈新华尚应支付中升公司至2019年3月6日的违约金38075元；2019年3月7日起的违约金以沈新华尚欠租金110000元为基数，按月利率2%计付。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、沈新华于判决生效之日起十日内支付中升公司租金110000元；二、沈新华于判决生效之日起十日内支付中升公司至2019年3月6日的违约金38075元及自2019年3月7日起按月利率2%计算至租金110000元实际付清之日的违约金；三、驳回中升公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3962元，减半收取1981元，财产保全费1436元，由中升公司负担377元，沈新华负担3040元。二审中，沈新华提交证据三组：证据一、公安机关报警记录，证明目的：沈新华去租赁地搬取办公设备及办公家电，被中升公司阻拦；证据二、沈新华租赁案涉房屋期间购买的办公设备及办公家电清单和所拍照片，证据三、房租费转款凭证，证据四、收条一份，证明目的：中升公司向沈新华借用台式电脑两套至今未归还，沈新华支付了2016年12月至2017年5月的房租费。中升公司质证意见为：对证据一的真实性无异议，该证据与本案诉请没有关联性，不能对抗中升公司要求支付租金及违约金的主张；证据二的照片是沈新华自行制作及拍摄；对证据二三性均有异议，中升公司从未承诺以办公设备抵扣租金；对证据三的三性无异议，10万元租金一审判决时已从未付租金中扣除；对证据四三性均有异议，与本案无关联性，签字人并非中升公司员工，证据二、证据三、证据四均不能达到证明目的。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，沈新华未能按照双方签订的房屋租赁合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应违约责任，一审法院依据中升公司的诉请，判令沈新华支付至2019年3月6日的违约金38075元，并自2019年3月7日起以尚欠租金110000元为基数按月利率2%计付后续违约金，并未违反法律规定及双方合同约定，本院予以确认。沈新华上诉主张中升公司默许沈新华以租赁时购买的办公用品等物品及房屋押金抵扣租金60000元，但未能提供相应证据予以佐证，中升公司对此亦不予认可，故本院对沈新华的此项主张不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，第二审程序中原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案中，沈新华作为原审被告，其在一审中并未提起反诉，现其上诉要求中升公司归还其房屋租赁期间购买的办公家具物品，对于其该项诉请，中升公司不同意二审法院一并审理，也不同意二审法院进行调解，故本院对该项诉请依法不予处理，沈新华可另行起诉。综上所述，沈新华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3962元，由沈新华负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十月十一日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。