北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初5056号原告：王秀杰，女，1964年9月17日出生，汉族，现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张军，北京班镜律师事务所律师。被告：孙甲业，男，1965年11月21日出生，汉族，住北京市西城区。原告王秀杰与被告孙甲业合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀杰及其委托诉讼代理人张军，被告孙甲业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王秀杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即腾退位于北京市怀柔区于家园x区x号楼x单元三层302室的房屋；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告王秀杰于2003年9月购买位于怀柔区于家园x区x号楼x单元三层302室的房屋一套。原告及家人居住于此。2008年原告丈夫范光明将房屋借给对门301室的房主孙甲业作为开办公司用房。现因原告丈夫范光明身患重病，想把该处房产卖掉回山东老家养病，被告孙甲业称自己的母亲现在住在302室，什么时候母亲去世什么时候给原告腾房。原告及丈夫多次找被告协商腾房一事，被告置之不理，被告的行为严重侵犯了原告及其家人的合法权益，影响了原告家的正常生活，无奈原告只得诉至法院，请法院依法维护原告的合法权益。孙甲业辩称：原告诉状中所称房屋地址不明确，并把被告的电话号码写错。原告称2008年原告丈夫范光明将楼房借给孙甲业作为开办公司用房，属于歪曲事实，颠倒是非。本案的事实是2018年8月3日前，经原告丈夫范光明与被告孙甲业商议，两家以三十万元的价格合伙购买北京市怀柔区杨宋镇xxx村366号院民宅一处，各出房款的50%即150000元。购买后所购民宅由原告丈夫范光明家使用，范光明家302室楼房由孙甲业家使用。双方于2010年8月3日共同签订《民宅的宅基地与房屋转让契约》，后一直履行至今。当时一是考虑xxx村民宅面临拆迁，两家会有丰厚回报，二是两家对住房都有需求。原告一家几代人都从老家山东来怀柔做生意，所使用的租赁土地及房屋一旦地主房主停租原告全家将无法及时寻找生活居住的地方。xxx村民宅正好居住面积250多平方米，能居住比较多的人口，对原告一家有相当重要的地位。作为被告，家里有老人，分别居住有利于提高家庭的生活质量。所以双方在合同中约定了两处住房的使用条款，并一直履行至今，现原告想单方停止合同的履行，完全属于出尔反尔。即使这样被告为了附和原告家的想法曾提出关于302室房屋的多个解决方案，但原告家一意孤行，非要固执己见，在被告从未拒绝调解的情况下，将被告诉至法院。被告从未说过什么时候母亲去世什么时候给原告腾房，合同明确约定房子的使用权归孙甲业家，和被告的母亲没有直接关系，不可能因被告的母亲是否在世作为合同履行的时间节点。302室房屋属于原告夫妻共同财产，原告丈夫范光明在契约中签字，完全能代表原告，属于其夫妻共同意愿。原告家不能单方改变合同的内容及条款。合同已履行将近九年超出了原告的诉讼时效期间。2019年5月25日原告曾以软暴力方式强行要求被告腾房，坐在被告家不走，还要强行住进被告家。后被告报警，经警察处理，将原告驱离现场。而且，购买民宅后被告于2019年5月28日向北京日报申请，对《民宅的宅基地及房屋转让契约》进行公告。综上，被告对302室房屋有使用权，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王秀杰与范光明系夫妻关系。范光明与孙甲业原系朋友关系。位于北京市怀柔区于家园x区x号楼x单元3-302室房屋（以下简称302室房屋）登记于王秀杰名下，为王秀杰与范光明的夫妻共同财产。2010年范光明与孙甲业商议共同购买位于北京市怀柔区杨宋镇xxx村366号民宅（以下简称366号民宅）一处。2010年8月3日，范光明、孙甲业共同作为房屋受让人（乙方）与房屋转让人于书海、彭明芝（甲方）签订《民宅的宅基地及房屋转让契约》（以下简称《转让契约》），约定如下：自2010年8月3日始，甲方将怀柔区杨宋镇xxx村彭明芝拥有的民宅一套，无期限转让给乙方，转让佣金为叁拾万元整，转让佣金付款方式为合同签订后一次性付清，转让佣金的出资由范光明支付佣金全款的一半壹拾伍万元整，孙甲业支付佣金全款的一半壹拾伍万元整，本契约有效后，契约中的民宅由范光明家居住使用，范光明家于家园3区x号楼x单元302的楼房由孙甲业家使用，之后如有变故，由范光明家和孙甲业家自行商定，契约中xxx村的366号民宅，在范光明家使用居住过程中，如遇外界干扰由范光明家和孙甲业家共同处置。……。《转让契约》签订后，范光明与孙甲业各出资十五万元并将购房款共计三十万元给付366号民宅出卖人，366号民宅出卖人将该房屋交付给范光明及孙甲业。此后366号民宅由范光明家居住使用，302室房屋由孙甲业家居住使用。2019年7月3日，王秀杰以范光明身患重病需要处分房产为由起诉至法院，要求孙甲业腾退302室房屋，并以排除妨害纠纷为起诉案由。王秀杰称因范光明未持有《转让契约》，其不清楚关于房屋交换使用的具体约定情况，故此王秀杰以房屋产权人的身份并以排除妨害纠纷为案由起诉孙甲业。但在案件审理过程中，王秀杰明确表示对孙甲业提供的《转让契约》知情并认可，进而提出合同约定的情况发生变化，孙甲业仍应腾退房屋。经本院释明，王秀杰申请将案由变更为合同纠纷。庭审中，王秀杰提供京（2018）怀不动产权第xxx号房屋所有权证一份及房款发票、完税证明等，用以证明302室房屋由王秀杰、范光明夫妻二人于2003年购买，2018年办理产权登记，为夫妻共同财产。孙甲业对上述证据无异议。王秀杰还提供工商登记信息查询记录一份及北京怀柔医院诊断证明、住院病历等，用以证明范光明因经济困难已将其名下的公司转让给他人；范光明患有多发脑梗死、左侧下肢轻偏瘫等疾病，并住院治疗；基于范光明的经济状况及身体状况，王秀杰急需出卖302室房屋用于偿还债务及治疗范光明的疾病。孙甲业对上述证据的真实性无异议，但认为上述事实不足以构成王秀杰卖房的合理理由。孙甲业提供《转让契约》一份及《北京日报》公告一份，用以证明双方在契约中约定302室房屋由孙甲业长期使用；2019年5月28日孙甲业在北京日报上刊登公告确认这一事实。王秀杰对上述证据的真实性无异议，但主张《转让契约》中对房屋使用期限未明确约定，王秀杰现急需处分房屋，孙甲业应当予以腾退；王秀杰对公告的法律效力不予认可。庭审中，本院就《转让契约》中对302室房屋及366号民宅交换使用约定的背景情况询问双方当事人。王秀杰称：该契约主要是针对366号民宅买卖的约定，故未明确约定双方交换使用房屋的期限，但协议约定如有变故，双方协商解决，现范光明存在实际困难，故孙甲业应当返还房屋。孙甲业称：双方虽未明确约定互换使用房屋的期限，但应理解为长期使用，且协议约定的如有变故系指所购买民宅被拆迁或遇自然灾害等变故。本院另询问双方当事人涉案房屋的居住使用现状。王秀杰称302室房屋一直由孙甲业占有、使用，近期王秀杰在准备卖房的过程中，孙甲业拒绝购买人看房，导致房屋无法出售；另外，王秀杰、范光明及家人在占用366号民宅过程中并未使用全部房屋，且目前已将366号民宅中大部分房屋腾空，孙甲业随时可以使用366号民宅中的房屋。孙甲业认可302室房屋自2010年8月起一直由其占有、使用至今的事实；孙甲业称，302室房屋的对面房屋即301室房屋由孙甲业购买，并由孙甲业及其妻子居住、使用；为照顾母亲的方便，孙甲业将其母亲安置在302室房屋内居住。本院询问孙甲业可否将其母亲接至301室房屋与其共同居住，孙甲业称考虑家庭矛盾，其不愿将母亲接至自己家中居住。另查明，2019年9月18日，本院组织双方当事人前往366号民宅进行现场勘查。经查看，366号民宅中共建有北房五间，西厢房四间，东厢房两大间。现场勘查当时，北房五间均闲置，西厢房北数第一间由范光明及王秀杰作为厨房使用，西厢房南数第一间、第二间、第三间均闲置，东厢房北数第一大间由范光明及王秀杰用作客厅兼卧室，东厢房南数第一大间闲置。本院认为：本案王秀杰虽最初以排除妨害纠纷为案由起诉，但孙甲业以双方对房屋使用有明确约定为由进行抗辩，并提供《转让契约》为主要证据。王秀杰在认可契约真实性的基础上主张情势变更，孙甲业仍应腾退房屋，故此本案的案由应为合同纠纷。范光明、孙甲业共同与他人签订的《转让契约》中关于互换使用房屋的约定是双方真实的意思表示，该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因孙甲业在辩称意见中明确表示，该契约的签订为范光明与王秀杰夫妻二人共同的意愿，可以约束王秀杰，故王秀杰有权作为互换使用房屋约定的合同相对方向孙甲业主张权利。互换使用房屋的约定达成后，范光明、王秀杰将夫妻共同财产302室房屋交付孙甲业使用，范光明与孙甲业共同购买的366号民宅亦由范光明家居住使用。因双方并未对互换使用房屋的期限、范围有明确约定，故现王秀杰以情势变更为由，要求孙甲业腾退房屋，但孙甲业以应按合同约定履行为抗辩理由。本案的争议焦点由此集中在对范光明与孙甲业关于互换使用房屋的合同约定条款的解释和理解上。按照法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。综合审查《转让契约》的合同内容，范光明与孙甲业系以各自二分之一的出资比例共同购买366号民宅房屋，在孙甲业未提供证据证明其独享366号民宅权益的情况下可以推定范光明与孙甲业二人共同享用366号民宅房屋的相关权益。王秀杰将其家庭自有的302室房屋交由孙甲业使用，作为对366号民宅房屋整体院落使用的交换，可以认定孙甲业用于交换使用的房屋应为其在366号民宅内享有权益的部分房屋，而并非366号民宅整体院落。双方虽对房屋交换使用的期限约定不明，但王秀杰、范光明作为302室房屋的所有权人，享有对该房屋占用、使用、收益、处分的权利。现王秀杰及范光明已将366号民宅内大部分房屋腾空，不影响孙甲业对其在366号宅院享有的占用、使用等权益的实现，故王秀杰有权随时要求孙甲业腾退302室房屋，但应当给予孙甲业必要的准备时间。王秀杰要求孙甲业腾退房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。对于孙甲业辩称，双方约定互换房屋长期使用，王秀杰无权主张腾退的意见，因孙甲业未提供证据证明其与范光明就互换房屋进行了长期使用的约定，且根据合同文义亦不能得出孙甲业可无条件长期使用302室房屋的解释，故孙甲业此项辩称意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：孙甲业于本判决生效之日起一个月内将位于北京市怀柔区于家园x区x号楼x单元302室房屋腾退给王秀杰。案件受理费70元，减半收取计35元，由孙甲业负担（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一九年十月九日书记员  李小茜