湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再79号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼。法定代表人：周庆生，该公司董事长。委托代理人（特别授权）：肖钧成，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王妲凤，女，1987年6月2日出生，汉族，住湖南省新晃侗族自治县。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司因与被申请人王妲凤商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）湘12民终274号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2019年4月15日作出（2019）湘民申537号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司委托代理人肖钧成，被申请人王妲凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）申请再审称，（一）原审法院认定天庆公司应将房屋面积差额对应的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）退还给王妲凤，缺乏证据证明。1、涉案房屋的产权证并未办理下来，其原因是双方对房屋测量面积存在巨大争议，有待房产部门再次核准后才能核发相关权证。王妲凤提供的房屋产权信息查询表，并非正式产权证书，不能作为其主张面积差异的证据。2、《不动产登记暂行条例》实施后，房产证和土地使用证两证合一，王妲凤在本案中要求办理不动产证，天庆公司已向房产部门报告要求专业部门对建筑面积重新测量并得到批复。故在不动产权证尚未颁发确定房屋实际面积之前，王妲凤要求退还多收房款及代收的办证费用的请求没有事实和法律依据。（二）原审判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金错误。1、不动产权证未能办理有不动产登记部门的责任，涉案房屋的面积经多次测量，结果均不一致，导致房屋面积无法最终确定，办证时间不得不一次次延迟。在此过程中，天庆公司积极配合办证工作，政府相关部门对涉案不动产权证不能及时办理有很大的责任。2、双方在合同中未约定逾期办证的违约金，房屋交付后并未影响王妲凤对房屋的使用，未产生实际损失。故王妲凤要求天庆公司承担逾期办证违约金的请求不能得到支持。3、双方在合同中约定了逾期交房的违约金“按已交房款1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，相对于逾期交房，逾期办证的违约程度更轻，原审认定逾期办证的违约责任却远大于逾期交房的违约责任，显属不当。（三）王妲凤的按揭贷款系以涉案房屋作为抵押向银行贷款后再交付给天庆公司，按揭贷款并非王妲凤自有款项，同时合同第七条明确约定已交房款不含代收款项和按揭贷款，对已交房款的范围进行了约定，王妲凤的按揭贷款不应当计算在已交房款的范围内。（四）原审认定王妲凤的诉讼请求未超过诉讼时效适用法律错误。即使王妲凤主张违约金，也只能主张从起诉之日起往前二年的违约金，超过二年部分人民法院不应当支持。（五）合同第十二条第3款明确约定“乙方委托甲方统一代办房产证、地产证”，该条款有别于一般商品房买卖合同，双方形成委托代理关系，案涉办证事宜应适用《民法通则》和《中华人民共和国合同法》关于委托代理的规定，在合同未约定相关违约责任的前提下，委托人可随时解除委托，受委托人退回收取的代办费即可。天庆公司再审请求：撤销一、二审判决，驳回王妲凤的全部诉讼请求。王妲凤再审答辩称，不动产权证已经下发，按照登记面积结算房款、契税、房屋维修基金；以已付首付款加按揭贷款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，向王妲凤支付逾期办证违约金；原审认定天庆公司主张支付违约金超过诉讼时效不成立是正确的，请求驳回天庆公司的再审请求。王妲凤一审诉讼请求：1、判令天庆公司退还多收的房款8332.78元和代收多的办证费、契税、住房维修基金383.31元，共计8716.09元，并支付利息（以8716.09元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕之日止）；2、判令天庆立即为王妲凤办好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦8楼×××室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房款161734元为本金，自2013年4月11日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付王妲凤之日止，暂计算到起诉之日违约金51855.96元）；3.判令天庆公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月16日，王妲凤、天庆公司签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，王妲凤购买天庆公司开发的天庆大厦8层×××号房屋，单价为每平方米2078元，建筑面积79.42平方米，总金额为165035元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补；第三条约定，优惠1%后的总房款为161734元，王妲凤在签订合同时交清总房款的30%，计48734元，余款113000元向银行办理贷款手续；第四条约定，王妲凤按总房款的2%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，天庆公司应于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付王妲凤使用；第七条约定，天庆公司逾期交房，按王妲凤已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，王妲凤付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给王妲凤后，天庆公司在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，王妲凤依约定将房屋首付款48734元及相关税费8312元［161734元×（契税1%＋房屋维修基金2%＋房产证代办费0.6%）＋土地证代办费2490元］支付给天庆公司。2011年2月11日，王妲凤、天庆公司办理了房屋交接手续。之后，因天庆公司未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了王妲凤的房屋所有权证（产权证号：71××58），登记的建筑面积为75.41平方米，土地使用证至今未办理。一审法院认为，王妲凤、天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。王妲凤购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记面积差异，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定“合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补”，故天庆公司应当将王妲凤多交的房款及相应的契税(1%)、房屋维修基金(2%)、代收办理房证费用(0.6%)予以退还。因王妲凤享受1%的购房优惠，购房单价实际为2036.4元/m2（161734元÷79.42m2），即应退还房款8165.96元[（79.42－75.41）×2036.4＝8165.96元]、契税、维修基金、代收办理房证费用共计293.97元（8165.96元×3.6%=293.97元）。王妲凤要求天庆公司支付利息的诉讼请求，因未能提供证据予以证实，不予支持。天庆公司抗辩房产证尚未办好，双方无法进行结算，因王妲凤已提供怀化市房产管理局核发的案涉房屋的产权证号及建筑面积，该辩称理由与事实不符，不予采纳；天庆公司收取了王妲凤的办证费用，应当按照合同约定为王妲凤办理好房屋所有权证和土地使用权证，天庆公司虽已为王妲凤办理好房屋所有权证，但土地使用证未办理，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故王妲凤要求天庆公司立即为其办好天庆大厦808号房屋的不动产权证书的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，王妲凤、天庆公司在签订《商品房合同》中未约定逾期办证的违约金，故天庆公司应按王妲凤已付房款，参照逾期贷款利息的标准向王妲凤支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定天庆公司在房屋交付给王妲凤之后360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日天内代办完成，本案当事人在2011年2月11日办理了房屋交接手续，据此，天庆公司应在540个工作日内为王妲凤办理好不动产权证，即在2012年8月4日前为王妲凤办理好不动产权证。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，故本案逾期办证违约金以王妲凤已交房款48734元（不含按揭贷款113000元）为基数予以计算。对于逾期贷款利息的标准，酌情认定以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条之规定，一审法院判决：一、怀化天庆房地产开发有限公司退还王妲凤房款8165.96元、契税、房屋维修基金、代收办理房证费用293.97元，共计8459.93元，限于本判决生效之日起十日内付清；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为王妲凤代办好怀化市河西天庆大厦×××号房屋的不动产权证；三、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王妲凤逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款48734元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2013年4月11日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；四、驳回王妲凤的其他诉讼请求。案件受理费1096元，由王妲凤负担196元，怀化天庆房地产开发有限公司负担900元。天庆公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第一、三项，驳回王妲凤的诉讼请求；2、诉讼费由王妲凤承担。王妲凤不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第三项，改判天庆公司于判决生效之日起10日内支付王妲凤逾期办理不动产权证违约金（以已交房款161734元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2013年4月11日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止；2、判令天庆公司承担本案一、二审诉讼费用。本院二审认为一审法院对证据的采信和对事实的认定正确，予以确认。本院二审认为，王妲凤与天庆公司签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，双方当事人均应遵照履行。怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表显示王妲凤所购房屋建筑面积比上述《商品房买卖合同》约定王妲凤购买的房屋建筑面积数字小，即实际面积少于合同约定面积，根据上述合同第二条约定的面积与产权登记面积有差异的、以产权登记面积为准、并按合同单价进行多退少补之约定，天庆公司应将房屋面积差额对应的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）退还给王妲凤。原审对此处理并无不当。天庆公司提出不应向王妲凤退回多收的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）的上诉主张及理由不能成立。天庆公司未按合同约定的期限为王妲凤办理产权证，逾期办理产权证的事实客观存在。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，天庆公司应以王妲凤已付房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向王妲凤支付逾期办证违约金。按揭贷款是王妲凤通过向银行借贷后向天庆公司所付的房款，属于王妲凤已付房款总额范围，原审将该按揭贷款除开、只将王妲凤首付房款作为王妲凤已付房款不当；同时原审将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有法律依据。天庆公司提出不应向王妲凤支付办证违约金的上诉主张及理由不能成立。王妲凤提出应将首付房款和按揭贷款认定为已付房款总额并以此来确定办证违约金的上诉主张予以支持，但其提出办证违约金还应按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的上诉主张不予支持。另外，天庆公司至今未给王妲凤办理好土地使用证，违反了合同约定，违约行为一直延续至今，故王妲凤起诉主张办证违约金并未超过诉讼时效。天庆公司提出王妲凤诉请支付办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。综上，天庆公司的上诉请求不能成立。王妲凤的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3401号民事判决第一、二项及案件受理费承担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3401号民事判决第三、四项；三、限怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王妲凤逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款161734元为基数，自2013年4月11日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；四、驳回王妲凤的其他诉讼请求。二审案件受理费1543元，由上诉人怀化天庆房地产开发有限公司负担447元，上诉人王妲凤负担1096元。本院再审中，天庆公司提交证据1、六份户室面积对照表；2、湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单；3、《协议书》10份。拟证明相关房屋管理部门对案涉房屋面积进行六次测量，且六次测量结果均不一致；2018年3月9日政府相关部门作出处理单，各方对面积仍有争议；案涉业主与天庆公司签订的协议书证明由于房屋管理部门的责任导致延期办证。王妲凤提交（2019）怀化市不动产权第0017522号不动产权证书，拟证明合同约定的面积与不动产权证书登记的面积不一致。经质证，王妲凤对天庆公司提交的3份证据均有异议。天庆公司对王妲凤提供的不动产权证书没有异议。本院认为，天庆公司提交的第1、2号证据，在一、二审中已经提交，并经质证，不属于新的证据，王妲凤对证明目的和证据的关联性有异议；第3号证据不能达到证明目的，本院不予采信。对王妲凤提交的不动产权证书予以采信。根据一、二审及再审采信的证据及庭审笔录等，再审对一审法院查明的“2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了王妲凤的房屋所有权证（产权证号：71××58），登记的建筑面积为75.41平方米，土地使用证至今未办理。”变更为“2015年9月25日，怀化市房产管理局登记的案涉房屋产权信息为建筑面积75.41平方米，但产权证未办理和发放。”再审补充查明：自2009年6月起至2015年7月怀化市房产管理部门对案涉房屋先后进行了6次测量，测量结果不一致。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。2019年3月28日，怀化市自然资源和规划局核发了案涉房屋湘（2019）怀化市不动产权第0017×××号不动产权证书，登记房屋建筑面积75.41平方米。再审认定的其他事实与原一审一致。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是天庆公司应否承担逾期办证的违约责任，如何计算违约金，以及应否判决天庆公司退还王妲凤多付的购房款、契税、房屋维修基金和代收办证费用。王妲凤与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《商品房买卖合同》约定，天庆公司应当在2012年8月4日前为王妲凤办理好不动产权证，天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司。第一，房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，时间跨度六年多，每次测量的房屋面积均有不同，且每次要求测量的申请人不完全是天庆公司，而房屋面积是办理房屋产权证的主要内容。因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。第二，从违约行为、后果、程度方面考量，《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任有明确的约定，但对逾期办证未作约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显比逾期交房的违约行为的后果要轻。原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定以“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准计算，导致逾期办证的违约赔偿金远高于逾期交房的违约赔偿金。第三，《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项。根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合购房户的实际损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定逾期办证的违约金以首付款或者自付全款为基数，按月利率0.5‰计算至办证之日止。关于王妲凤是否多支付房款、契税、房屋维修基金及代收办理房证费用的问题。《商品房买卖合同》第二条约定“本合同约定的面积与产权登记面积（指本物业所归属管辖的房产管理部门登记确认的房屋面积）有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补。”因案涉房屋产权证已经核发，登记的面积数据与“房屋产权信息查询表”一致，故本案一审判决天庆公司退还王妲凤多支付房款、契税、房屋维修基金及代收办理房证费用正确。因案涉房屋不动产权证于2019年2月28日核发，并已交付王妲凤，故对王妲凤要求天庆公司办理不动产权证的诉请予以驳回。天庆公司主张逾期办证未给王妲凤造成实际损失，本案只应当支持王妲凤2年的逾期办证违约金，因天庆公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且无法律依据，不予采信。综上所述，一、二审法院认定基本事实清楚，但部分处理欠妥，天庆公司部分申诉请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终274号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3401号民事判决第二、三、四项；二、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3401号民事判决第一项；三、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王妲凤逾期办理不动产权证违约金（以已交房款48734元为基数，按月利率0.5‰自2013年4月11日起计算至2019年3月28日止）；四、驳回王妲凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1096元，二审案件受理费1543元，共计2639元，由王妲凤负担792元，天庆公司负担1847元。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年十月二十三日法官助理陈红星书记员刘倩附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。