贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0623民初1885号原告：王勇，男，1973年6月10日生，汉族，贵州省大思南县人，不锈钢经营者，住思南县板桥乡展望村柿子坪组，现住石阡县。原告：汪德仙，女，1975年5月27日生，苗族，贵州省思南县人，系王勇之妻，住址同上。以上二原告共同的委托诉讼代理人：任永朝，石阡县中心法律服务所法律服务工作者。被告：贵州顺兴投资股份有限公司，统一社会信用代码：91520000622240738R。住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路3号国艺大厦10层1-4号。法定代表人：韦均耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明，贵州慧辩律师事务所律师。原告王勇、汪德仙与被告贵州顺兴投资股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王勇、汪德仙及委托诉讼代理人任永朝、被告贵州顺兴投资股份有限公司法定代表人韦均耀的委托诉讼代理人刘明，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王勇、汪德仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告逾期交房违约金152,003元；2返还原告向其支付的面积差异款28,258元；3、诉讼费1,953元由被告承担。事实及理由：被告系房地产开发商，原告与被告于2015年3月31日签订了《商品房买卖合同》，该合同对原被告双方的权利及义务均作出了明确的约定，被告将位于国际名豪花园住宅一套出售给原告，房屋总价527,697元。特别约定被告应于2017年6月30日前向原告交付该房屋，如延迟交房，按照第十三条约定，向原告支付违约金。随后，原告在2015年8月5日以银行按揭贷款的方式支付了房款，然而，被告在2019年6月30日才向原告交房，延迟交房天数702天。原告收到房屋后，发现所购房屋面积实际为132.2平方米，比合同约定面积减少7.46平方米。综上，原被告之间系上商品房买卖合同关系，原告向被告履行了合同义务，被告延迟交房和被告交付的商品房实际建筑面积小于合同面积，严重违背了诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉到法院，请求法院判决如前诉讼请求。被告贵州顺兴投资股份有限公司辩称，1、原告诉求缺乏事实及法律依据，迟延交付过错不在于顺兴公司，这在石阡县是众所周知的事实，原因在于政府未能及时拆迁，国际名豪协调小组可以证实这个问题；2、拆迁至今均未能妥善处理，国际名豪系整体拍卖所得，房屋开发系整体开发，被告拍卖所得的地块至今未能全部得到，不能如期开发，同时不能如期交付，系政府的过错，被告无违约事实；3、原告按万分之四来计算违约金高于石阡县房屋租赁的价格，按原告的要求每个月6,000多的违约金，石阡本地的房屋租赁费为2,000多，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，我方请求减少违约金。4、原告请求的误差面积没有事实依据，原告所依据的是我公司公示的预评估的面积，不是以实际测量面积。综上，请求驳回原告的诉讼请求。审理查明：2015年3月31日，出卖人贵州顺兴投资股份有限公司与买受人王勇、汪德仙签订了合同编号为2015000198的《商品房买卖合同》，合同主要内容：第一条、第二条，买受人购买的商品房为预售商品房，土地使用权出让合同号2009（52）出让，建设工程规划许可证号520000200901709，施工许可证号为522224201502050101，商品房预售许可证为（石）商房预准字第（2015）03号；第三条，该商品房合同约定建筑面积139.68平方米，其中套内面积118.27平方米，该商品房位于【地上】第15层，房号15-7；第四条，抵押情况，该商品房占用范围内的土地使用权及在建工程均未设定抵押；第七条，出卖人与买受人约定按套（单元）计算，该商品房总价款为527,697元，前述约定的商品房价格已包括水电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用,出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第八条，买受人采取下列第3种方式付款，3、贷款方式付款，买受人以【银行按揭付】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款167,697元，余额360,000元以【银行按揭】支付；第十条，逾期付款责任，买受人如未按本合同规定的时间付款双方同意按照下列第1种方式处理，即（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期在90日[该日期应当与第（1）项中的日期相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日按照累计的逾期应付款的1％向出卖人支付违约金。并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金；第十一条，交付时间和条件，（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条，逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理，即1、按照逾期时间，分别处理[（1）、（2）不作累加]：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期在90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之4（该比率应当不小于本条第1（1）项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；第十五条，面积差异处理，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理，即2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围，该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：按测绘公司实测建筑面积计算进行多退少补。2015年3月31日王勇交付国际名豪购房款167,697元，2015年4月24日王勇缴纳契税7,915.46元，2015年8月5日王勇在中国工商银行贷款360,000元（到期日期2030年8月5日），交付按揭部分房款360,000元。2017年5月5日贵州顺兴投资股份有限公司委托贵州顿起测绘有限公司测量“国际名豪花园2号楼、5号楼”房产测绘。2017年5月12日经贵州顿起测绘有限公司测绘并作出石阡县房屋面积测绘报告房产预测报（2017）第00054号。主要内容：项目名称国际名豪2号楼。涉及王勇、汪德仙的房屋面积为建筑面积132.20平方米、套内面积114.37平方米、分摊面积17.83平方米。2019年6月18日王勇、汪德仙收到贵州顺兴置业有限公司的通知，办理了接房手续，并交纳管理费1,904元。之后，贵州顺兴投资股份有限公司将房屋交给王勇、汪德仙。之后，王勇、汪德仙认为贵州顺兴置业有限公司逾期交房702天，面积少于合同面积7.48平方米，遂向贵州顺兴置业有限公司主张逾期违约金并返还面积差价款28,258元，被告拒绝支付。由此，王勇、汪德仙诉至法院，请求法院判决如前诉讼请求。贵州顺兴投资股份有限公司系1993年3月31日成立，注册资金5000万，投资人黄吉祥、龙其凡、龙其才、孙惟斌、龙龔等5人，法定代表人龙其凡，经菅范围：非金融性投资、房地产开发、销售，登记机关为贵州省工商行政管理局。贵州石阡县顺兴置业有限公司系2010年11月3日成立，注册资金1000万，投资人贵州顺兴投资股份有限公司、黄吉祥，法定代表人夏世利，经营范围：非金融性投资、房地产开发、销售，建材销售，登记机关为石阡县工商行政管理局。陈永忠先后挂靠铜仁地区三通发有限公司、贵州省余庆县第一建筑安装工程公司、贵州顺兴投资股份有限公司，开发“碧波水岸”，成立了贵州顺兴投资公司石阡县碧波水岸项目部。后陈永忠以贵州顺兴投资股份有限公司的名义与石阡县信德房地产开发有限公司于2009年8月6日通过公开招拍挂竞拍共同取得位于贵州××汤山镇“温泉花园”地块的土地使用权，贵州顺兴投资股份有限公司系陈永忠签名。2009年11月4日“温泉花园”规划面积从42,666.88平方米调整为334,466.25平方米，由此挂牌成交价为38,724,402元。2010年1月5日出让方石阡县国土资源局与受让方贵州顺兴投资股份有限公司、石阡县信德房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，贵州顺兴投资股份有限公司的签名人系陈永忠。2010年5月14日该地块项目命名为“国际名豪”花园，容积率调整为5.66。2010年7月26日，贵州顺兴投股份有限公司与石阡县信德房地产开发有限公司签订项目收购合同，约定石阡县信德房地产开发有限公司将其对“国际名豪”花园项地块50％的开发权以2200万元的价格转让给贵州顺兴投资股份有限公司。该合同上签名处“另50%，权益人系王翔、陈永忠。并经石阡县国土资源局同意，贵州顺兴投资股份有限公司作为受让人单独受让并交纳了土地使用权出让价款。土地使用权出让价款共计69,074,566元，包含石阡县信德房地产开发有限公司杨秀国20,200,000元、贵州石阡县顺兴置业有限公司30,350,498元、贵州省余庆县第一建筑安装工程公司11,524,068元、贵州顺兴投资股份有限公司石阡县碧波水岸项目部(陈永忠）7,000,000元。2010年9月17日陈永忠与王翔签订项目收购合同，约定王翔将其对“国际名豪”花园项目地块25%及碧波水岸50%的开发权以2000万元的价格转让给陈永忠，见证人系贵州顺兴投资股份有限公司。2010年9月19日，陈永忠支付王翔项目转让费330万元，后未支付。2013年8月1日王翔向铜仁市中级人民法院起诉，经该院调解，以（2013)铜中民二初字第4号民事调解书结案。贵州顺兴投资股份有限公司办理了《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等。该“国际名豪”从开发至今纠纷不断，严重影响了开发进度，石阡县相关部门曾经专门成立该项目事故处理小组进行处理。贵州顺兴置业有限公司至今未将取得的“国际名豪”地块开发完毕，现仍在继续修建之中。本院认为,原告王勇、汪德仙与被告贵州顺兴投资股份有限公司签订《商品房买卖合同》系合法有效的，原告王勇、汪德仙按合同约定交付了房款，被告贵州顺兴置业有限公司也按约定交付了房屋，双方已履行了合同的主要义务。原告王勇、汪德仙主张被告贵州顺兴置业有限公司“返还原告向其支付的面积差异款28258元”，本院认为，在商品房预售合同中，商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。前者的功能在于确定标的物的转让价格，属于当事人意思自治的范围；后者则主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。根据《商品房买卖合同》第七条出卖人与买受人约定按套（单元）计算，且原告已经支付了该商品房总价款为527697元，据此，故该项请求支持返还差异款28258元，不予支持。本案约定交房时间为“2017年6月30日前”，实际交房时间为“2019年6月3日”。超出约定时间为702日，系客观事实。本院认为，被告贵州顺兴置业有限公司出现逾期交房的原因受本地经济及实际施工状态的现实影响，加之其他因素（诉讼，拆迁等），导致被告贵州顺兴置业有限公司不能按时交房，对此，被告贵州顺兴置业有限公司应承担违约责任。考虑到被告仍然对“国际名豪”这一地块（烂尾工程）继续在开发，为维护石阡县城的整体开发价值，维护社会稳定，搞好城市发展。对原告的诉讼请求酌情支持，有被告贵州顺兴置业有限公司支付违约金为70000元。综上，原、被告签订合同后，被告贵州顺兴置业有限公司应当按照诚实信用原则履行合同义务，但被告贵州顺兴置业有限公司未履行合同，导致原告王勇、汪德仙在2019年6月3日才接受房屋，导致其权益处于不确定状态。被告贵州顺兴置业有限公司应当承担过错责任。根据最高人民法院精神，原告王勇、汪德仙的部分请求于法有据，应当支持。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州顺兴置业有限公司支付逾期交房违约金70,000元；二、驳回原告王勇、汪德仙的其他诉讼请求。案件受理费1953元，由原告王勇、汪德仙负担853元，由被告贵州顺兴置业有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  杜宏芳二〇一九年十月二十九日代理书记员  杨 菁