广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19180号原告：珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司，住所地中山市坦洲镇南坦路68号州际新天二期21栋1楼，统一社会信用代码91442000678874721G。法定代表人：许荣灿，总经理。委托诉讼代理人：何利敏，系该司助理总经理。委托诉讼代理人：杨晓霞，系该司州际新天小区物业服务中心经理。被告：朱灿杰，男，1985年1月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被告：郑凡，女，1985年6月27日，汉族，住广东省汕头市潮阳区，委托诉讼代理人：朱灿杰（系被告丈夫），住广东省珠海市香洲区。原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司（以下简称葆力分公司）与被告朱灿杰、郑凡物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葆力分公司委托诉讼代理人何利敏、杨晓霞，被告郑凡委托诉讼代理人被告朱灿杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葆力分公司向本院提出诉讼请求：1．被告朱灿杰、郑凡向原告支付2017年10月至2019年5月期间共20个月物业管理费2055.8元及违约金（以每月物业管理费102.79元为基数，分别从欠费次月1日起按日千分之一计至实际清偿之日止）、2017年10月至2019年5月期间共20个月水费1788.6元；2．被告朱灿杰、郑凡向原告支付交通费用。事实和理由：2013年9月1日，原告与中山市坦洲镇州际新天小区业主委员会签订州际新天小区《物业服务合同》，双方对各自的权利义务进行了约定。被告朱灿杰、郑凡系中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园枫丹苑18幢702房的业主，其从2017年10月起开始拖欠物业管理费等费用，根据《物业服务合同》的约定，被告朱灿杰、郑凡应向原告支付上述费用，原告通过各种方式多次催要无果，原告为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告朱灿杰、郑凡辩称，1．案涉小区存在违建行为，原告未履行制止、报告不法行为的义务，违反了《广东省物业管理条例》第五十五条的规定。2．原告未按法规要求维护保养电梯，维护保养记录存在造假现象。3．原告未履行清扫清理垃圾、修剪园林绿化的义务，造成小区垃圾堆积严重，而原告提交的打扫卫生照片多拍摄于2017年12月，2019年4、5月的照片只有两三张，被告认为是偶尔清扫摆拍。4．原告蛮横霸道，乱收费。被告与朋友共有一车位，原告一直以两个车位收车位管理费。5．小区物业合同违法签订，未按规定公示。案涉物业合同未公示亦未在坦洲镇住建部门备案，违反《广东省物业管理条例》第三十六条，且该合同已于2018年8月1日到期，至今未签订合同。同时，原告没有罗列清楚业主收益项目，未详细公示公共收益、公摊账目。6．原告将小区道路用于停车收益，堵塞交通，可能导致救援车辆无法进行小区，损害业主的共同利益。7．原告未对进入小区的人员、车辆进行登记，未对门禁进行维修、更换，未尽到安全保卫义务。8．原告不按规定维护保养公用设施，如护栏已生锈、儿童设施破旧未维护、地下停车库天窗漏雨等。9．原告不维护消防设施，导致地下车库消防栓消防水横流，部分消防栓下部已绣穿，消防水带未放于消防栓内，部分消防设施已失效。10．小区公用区域线路乱接，部分电表随意搭接、未管理配电房、园景树下插座随意设置，未见防雨设施。11．小区饮用水安全存在隐患，业主没有看见原告清洗水池，原告可能未检修水泵，导致每月因水泵损坏而停水。本院经审理认定事实如下：1．2013年9月1日，葆力分公司与州际新天业主委员会签订中山市物业服务合同，约定由葆力分公司对州际新天小区提供物业管理服务，服务期限为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；葆力分公司向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量：共用设施设备和相关场地的维护养护、运行和管理，包括电梯、消防设施设备等，服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故；公共环境卫生服务质量：垃圾日产日清；交通与车辆停放秩序的管理服务质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显；安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；每月检修水泵、电梯、消防设施设备一次；葆力分公司按合同约定的内容及要求提供服务，按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：小高层按建筑面积0.85元/平方米收取；物业服务费从合同生效之日起实施计收；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金，合同还约定了其他事项。葆力分公司称其一直为朱灿杰、郑凡提供物业服务。2．朱灿杰、郑凡系中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园枫丹苑18幢702房的业主，房屋建筑面积120.4平方米，根据物业管理服务合同约定，朱灿杰、郑凡每月应交物业管理费102.34元（120.4平方米×0.85元/平方米）。3．2019年5月10日，葆力分公司向朱灿杰发送催告函，载明截至2019年5月，朱灿杰已迟交物业管理费和水费合计3844.4元，应计滞纳金3204.18元，共计7048.58元，请其在收到催告函之日起七个工作日内到州际新天物业服务中心结清欠费本金。葆力分公司称除发送催告函外，还会投送、上门派发催费通知单，朱灿杰、郑凡确认收到，亦确认其从2017年10月起开始拖欠物业管理费。4．朱灿杰、郑凡提交照片、微信聊天记录、发票、信息公开复函、续签合同质疑回复文件用于证明葆力分公司未履行制止、报告不法行为的义务，未按法规要求维护保养电梯，未履行清扫清理垃圾、修剪园林绿化的义务，存在乱收费，小区物业合同违法签订，未按规定公示，将小区道路用于停车收益，未尽到安全保卫义务，不按规定维护保养公用设施，不维护消防设施等。葆力分公司对照片、微信聊天记录、发票、信息公开复函、续签合同质疑回复文件不确认。5．葆力分公司提交照片、工程验收单、住户来电/来访维修记录表、智能化（弱电）维修记录表、电梯报修/维修登记表、公共设施维修记录表、来往车辆登记本、物业小区交接班记录本、表扬信用于证明其已履行合同义务。朱灿杰、郑凡对此不确认。6．葆力分公司称其代朱灿杰、郑凡垫付水费1788.6元，未举证证明。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。州际新天业主委员会与珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司签订的《中山市物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。案涉合同已因履行期限届满而终止，合同终止后，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司至今仍然为州际新天小区业主提供物业服务，朱灿杰、郑凡亦接受了物业公司的服务。本院认为，物业服务合同到期后，合同一方当事人已经以自己的实际行为履行了合同的主要义务，对方没有明确提出异议并接受该服务行为的，应当视为合同关系的实际成立，应当按照原物业服务合同约定内容确认彼此的权利义务内容。在珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司继续依照合同约定提供物业服务后，朱灿杰、郑凡应按照合同约定履行交纳物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为已构成违约，需承担欠付物业管理费的违约责任。朱灿杰、郑凡主张珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从朱灿杰、郑凡提交的证据来看并不足以认定其主张珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司存在不履行物业服务合同之根本违约之情形，朱灿杰、郑凡以此拒付物业管理费亦无合法依据，本院对其前述抗辩理由不予采纳。综上，朱灿杰、郑凡应向珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付2017年10月至2019年5月的物业管理费2046.8元（102.34元/月×20个月）。关于违约金的问题，由于朱灿杰、郑凡欠付物业管理费给珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业费按日千分之三计算违约金的标准超过了实际损失，因此本院仅支持按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，以102.34元为基数，自2017年10月至2019年5月于每月应付物业管理费的次月一日起分别计算违约金。关于水费的问题，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司未举证证明朱灿杰、郑凡2017年10月至2019年5月期间发生水费的实际用水量及收费标准，以及其已为朱灿杰、郑凡代交水费的事实，应承担举证不能的不利后果，因此本院不支持珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司关于水费的诉求。关于交通费用的问题，双方并未就交通费用进行约定，珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司主张交通费用并无合同依据，亦无法律依据，因此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱灿杰、郑凡于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司支付中山市坦洲镇南坦路68号州际新天花园枫丹苑18幢702房2017年10月至2019年5月的物业管理费2046.8元及违约金（以102.34元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，自每月应交物业管理费的次月一日起分别计至实际清偿之日止）；二、驳回原告珠海葆力物业管理有限公司中山坦洲分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告朱灿杰、郑凡负担（被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年十月二十五日书记员  林振华袁丽珣