湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘0111民初8318号原告：长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第四届），住所地湖南省长沙市雨花区汇金路1号。负责人：简炼，主任。委托诉讼代理人：郭磊，男，1976年1月18日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系原告顾问。被告：长沙市雨花区起航物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区中意一路798号冠铭商务中心4栋3006房。法定代表人：王安平，总经理。委托诉讼代理人：刘大，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第四届，以下简称原告）诉被告长沙市雨花区起航物业服务有限公司（以下简称被告）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人简炼，原告的委托诉讼代理人郭磊，被告的委托诉讼代理人刘大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年8月16日签订的《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》无效；2、判令被告限期撤出长沙市雨花区五金机电大市场；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：长沙市雨花区五金机电大市场第三届业主委员会于2014年8月19日成立，任期四年。第三届业委会在2018年8月18日即任期届满。但第三届业委会未依法召开业主大会进行业委会换届，且在即将任期届满的情况下，未经业主大会决定，于2018年8月16日在小区张贴《关于同意终止与长沙新境界物业公司签订〈物业服务合同〉同意与王安平所在公司签订〈物业服务合同〉的会议决议》的公告，并当日与被告签订了《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》，合同期限自2018年9月15日起至2021年9月14日止。被告于2018年11月30日进驻小区。在雨花区洞井街道办事处的指导下，长沙市雨花区五金机电大市场第四届业主委员会换届工作于2019年5月16日完成，并于2019年6月14日完成备案。第四届业委会成立后，对原第三届业委会与被告签订《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》的情况进行了全面了解，认为第三届业委会未经业主大会决定，即擅自与被告签订物业服务合同的行为，违反了《物业管理条例》的强制性规定。同时，被告在2018年8月21日才注册成立，在2018年8月16日还不具备合法经营主体资格，无权对外签订合同。因此，第三届业委会与被告于2018年8月16日签订的《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》无效，被告无权进驻小区提供物业服务并收取物业服务费用，应无条件退出小区。为维护小区广大业主的物业权利，特提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、原告提起诉讼程序不当，违背物权法业主自治规则和其自身议事规则，属无权诉讼，应当裁定驳回起诉。1、原告未按照议事规则规定的程序获得授权起诉，是一种无权行为，应当驳回起诉；待其完善授权程序后，才能提起诉讼。原告（第四届业主委员会）《业主大会议事规则》第二十九条规定：“业主委员会在小区管理中需要通过诉讼解决的事项，经业主委员会三分之二以上委员表决通过，并在物业管理区域中公告十五日以上的，可直接向人民法院提起诉讼，涉及全体业主重大利益及诉讼有关的标的物价值百万元以上或者诉讼标的额百万元以上的法律诉讼，需经业主大会表决通过。”依此规定，由于物业管理涉及到每个业主的切身利益并经物权法明确立法，当然属于涉及全体业主的重大利益，机电市场每年物业费收费近三百万元，亦达到该规定的标的额，理应由业主大会表决后才能提起诉讼。且原告系向法院申请立案后才将相关信息在市场公告，诉讼前征求业主意见的程序明显不到位，诉讼立案后遭到大量业主反对，难以达到获得应有授权的相关法律和制度要求。2、依据物权法等法律规定，物业公司的选聘和解聘，由业主大会决议决定。被告的去留，由业主大会决定，在业主大会形成决议之前，司法不宜直接介入法律规定的业主大会职责范围。原告未就此召开业主大会形成决议，因此也应当驳回其起诉。二、原告应当遵守合同，履行契约。1、原告（第四届业委会）作为签订合同主体的第三届业委会承继机构，理应完全承继第三届业委会作出的相关决议和签订的合同，这样才符合市场经济下负责人变更并不影响机构权利义务的通俗认识。原告在未有充足证据和前置程序否定第三届业委会决议文件基础上，否定其自身前任的对外文件，有损市场经济信赖利益原则，将导致市场主体的正常签约受到极大限制。即算第三届业委会相关程序存在瑕疵，其后果也需由第四届业委会完全承担，与被告等具信赖利益的外部第三人无关。2、本案合同条款公平合理，不损害原告利益。合同约定的价格公平合理，即使物价水平上涨，但该合同约定的物业费仍维持在1元/平方的较低水平，被告没有不当涨价的行为，被告代收的电费价格还比前任物业大幅降低，实际还增加了原告市场业主的利益。3、公司注册期间民事行为为法律所认可。公司法司法解释三第三条规定：发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。依据该规定，法律并不排斥公司在正式注册成立前对外签订合同、洽谈合作等经营事项，且明确设立过程中的经营行为合法有效。因此，原告提出被告设立时间与签订本案物业合同时间差的问题，不具有法律依据，其异议不成立。三、被告进场有一定特殊性，具有紧急避险性质，经各方努力，已完善法律程序并体现了业主真实意愿和利益保护。1、被告进场前，原至雅物业公司已由业主大会投票表决予以终止合同，且业主大会亦选聘了新物业公司湖南新境界物业公司进场服务。但后来新境界物业公司因故拒绝签订物业服务合同导致物业服务处于真空。在市场一日不能无物业服务的宗旨，且原至雅物业公司同意平稳交接的前提下，经过友好协商并付款购买至雅物业公司物业费、水电费债权约180余万元，被告才进场服务。2、被告进场服务经过了第三届业主委员会及议事规则规定的业主代表会议相关表决程序，已尽最大努力完成应有法律程序，面积和户数过半数的业主通过物业缴费对合同效力亦进行了追认。因此被告进场服务及原告起诉的物业合同合法有效，不违背物权法的相关规定，维护了机电市场的安定和谐秩序，维护了大多数业主的相关利益。3、洞井街道办事处关于杨小林的信访回复意见对被告进场过程的事实和相关依据作出了详细回复，对被告进场服务有一个明确界定：“街道办事处依然认为起航物业与第三届业委会签订的《物业服务合同》属于尚未生效的效力待定的合同，该协议能否生效，最终还需在新的业委会选举出来后，通过业主大会程序来确认。不管后续工作如何推进，业主在街道、社区指导监督下开展自治工作是应依法遵循的原则，机电市场不能无物业服务是一个底线。”其结尾综合意见为：“对于起航物业与机电市场第三届业委会签订的《物业服务合同》是否有效、生效的问题，建议在机电市场新一届业委会依法产生后，依法启动业主大会程序进行表决”。4、被告进场具有明确的第三届业委会议事规则依据。第三届业主委员会期间的《湖南雨花五金机电大市场业主大会议事规则》第二条规定，本业主大会由物业管理区域内的全体业主推选业主代表组成。第六条规定，业主大会会议形式，业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定：（一）全体业主代表集体讨论结合公示栏公示15天征求全体业主意见的形式；（二）书面征求全体业主代表意见结合公示栏公示15天征求全体业主意见的形式。第八条规定，业主代表的职责，一是业主大会授予业主代表大会的职责，二是代表全体业主集中审议、修改和表决通过《业主管理规约》、《业主议事规则》、《物业服务合同》、《公共物业项目维修方案》及《维修合同》等文件。因此，根据《议事规则》的上述规定，被告认为第三届业主委员会在履行了上述业主代表会议的审议程序后，并且经有效公示（公示期内也未有明确反对意见），是有权与被告签订相关物业服务合同的。四、原告应当尊重事实，理性探讨有效可行的基层物业管理治理方案。1、原告业委会成员已经向被告日常缴费，已经与被告确立平等的物业服务民事合同关系，合同已经事实成立。此时合同只能解除，不是无效的概念。2、被告进场后，兢兢业业做好服务，市场环境卫生和管理秩序大为好转，赢得了市场大量业主的认可，物业收费率达到90%以上。有业主的认可和支持，被告有信心能为原告市场提供优质的服务，有利于维护市场大多数业主的利益。3、原告在其物业服务业主自治或其他解决方案未获得多数业主支持前，贸然提起诉讼并不符合多数业主的利益，其诉讼行为也未获得多数的支持。原告市场物业费价格较低，仅为1元/平方，仅能维持日常运营。如果没有80%以上物业收费率，原告无论业主自治或其他物业方案都会是空中楼阁，不具有现实可操作性，而一旦试验失败，受损的将是一千六百余户市场业主。群众的眼睛是雪亮的，不会同意原告没有严肃科学论证的不成熟试验行为。4、被告也与原告协商过解决方案，但原告没有市场化等价方案，不能拿出类似被告与之前至雅物业公司平稳妥当的物业交接方案，不能保障被告作为一个公平市场交易主体的合法正当利益。5、原告作为市场业主民主选举的机构，应当从业主长期利益出发，具有应有的视野和格局，化解矛盾、调解纠纷，促进市场健康良性发展。原告市场地理位置重要，系长沙南城汽车南站毗邻重要商圈，其繁荣和稳定影响城市形象，为各级政府所重视、关注，是城市发展的重要窗口。因此，原告作为基层自治组织，理应在运用法律规则维护业主利益之时，将自身至于长沙城市发展的大格局中，理解各级政府维护市场安定繁荣的关切，以更加柔性的手段，更稳妥综合的考量，实现整个市场营商环境的提质升级。6、被告愿遵从服务优先宗旨，与原告妥善友好协商，探讨对双方均为有益的解决方案，寻求双方利益的最大公约数，共同创建良好的机电市场营商环境。综上，原告起诉和诉讼请求均不具有法律和事实依据，应当依法驳回其起诉或驳回其诉讼请求。经审理查明：长沙市雨花区五金机电大市场第三届业主委员会成立时间为2014年8月19日，任期为四年。2018年8月16日，长沙市雨花区五金机电大市场第三届业主委员会张贴《关于同意终止与长沙新境界物业公司签订〈物业服务合同〉同意与王安平所在公司签订〈物业服务合同〉的会议决议》的公告载明：雨花五金机电大市场于2018年8月15日星期三下午召开了业主委员会会议。为维护雨花五金机电大市场的社会稳定工作，确保业主和经营户的稳定经营，本次会议就物业合同的签订工作达成如下决议。一、根据长沙新境界物业公司的协商意见及其申请，我业委会同意终止与长沙新境界物业公司签订《物业服务合同》，在其交出《申请退出雨花机电大市场物业服务合同的申明》后，同意退还其招标保证金。二、根据全体业主代表联名形式的业主大会决议（附《业主代表联名委托签名册》），同意与王安平所在的物业公司（长沙市雨花区起航物业服务有限公司）签订物业服务合同。合同内容与业委会在2018年7月23日公示的《物业服务合同》内容一致……。2018年8月16日，长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第三届）与被告签订《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》，选聘被告为长沙市雨花区五金机电大市场的物业服务企业。2018年11月30日，被告进驻市场提供物业服务至今。2019年6月14日，长沙市雨花区五金机电大市场第四届业主委员会成立，任期四年。长沙市雨花区机电大市场业主委员会（第四届）认为，第三届业委会未经业主大会决定与被告签订物业服务合同的行为，违反了《物业管理条例》的强制性规定，物业服务合同应属无效。因此向本院提起诉讼，请求判如所请。上述事实，有《业主委员会备案通知书》、《关于同意终止与长沙新境界物业公司签订〈物业服务合同〉同意与王安平所在公司签订〈物业服务合同〉的会议决议》的公告、《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》、当事人的陈述和庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第三届）与被告签订《长沙市雨花区五金机电大市场物业管理项目服务合同》，其依据是第三届业委会作出的《关于同意终止与长沙新境界物业公司签订〈物业服务合同〉同意与王安平所在公司签订〈物业服务合同〉的会议决议》（以下简称《会议决议》）。该《会议决议》的涉及的内容是对物业服务企业的解聘和选聘。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。因此，在全体业主作出决定前，业主委员会不能替代全体业主作出上述决定。故长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第四届）不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定的原告起诉的主体条件，不是本案的适格原告。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第四届）的起诉。本案受理费80元予以退还给原告长沙市雨花区五金机电大市场业主委员会（第四届）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡涵二〇一九年十月十七日书记员  段娟附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。