北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54202号原告（反诉被告）：北京紫玉山庄房地产开发有限公司，住址北京市朝阳区紫玉东路1号。法定代表人：黄美廉，董事长。委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梵雅，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：同济融金（北京）资产管理股份有限公司，住所北京市昌平区。法定代表人：陈刚，董事长。委托诉讼代理人：任丽娜，女，汉族，1974年1月20日出生，同济融金（北京）资产管理股份有限公司职员，住址北京市海淀区。委托诉讼代理人：张桂梅，山东诚功律师事务所律师。原告（反诉被告）北京紫玉山庄房地产开发有限公司（以下简称紫玉公司）与被告（反诉原告）同济融金（北京）资产管理股份有限公司（以下简称同济公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日依法作出（2018）京0105民初x号民事判决书。同济公司不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2019年6月19日，北京市第三中级人民法院依法作出（2019）京03民终x号民事裁定书，裁定撤销（2018）京0105民初x号民事判决，将案件发回本院重审。本院依法适用普通程序，组成由审判员许承斌担任审判长、人民陪审员李可和人民陪审员李赟参加的合议庭，公开开庭进行了审理。紫玉公司委托诉讼代理人李君、赵梵雅，同济公司委托诉讼代理人任丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫玉公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方签订的租赁合同于2017年9月19日解除。2、要求同济公司腾退房屋。3、要求同济公司支付2017年6月28日至2017年9月19日的房屋租金96833.33元及滞纳金（暂计算至2017年11月10日为648783元）。3、要求同济公司按照每月3.5万元标准支付自2017年9月20日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（暂计算至2017年11月10日为60666.67元）。事实与理由：2014年,双方签订租赁合同，约定紫玉公司将紫玉山庄x号房屋出租给同济公司，租赁期限自2014年12月28日至2017年12月27日，租金为每月3.5万元。合同履行期间，同济公司应于2017年6月28日支付2017年6月28日至2017年9月27日房屋租金10.5万元，但同济公司并未如期支付，经紫玉公司多次发函催收，同济公司仍未支付，其行为构成严重违约。2017年9月18日，紫玉公司向同济公司发送《关于解除x房屋租赁合同的函》，同济公司于2017年9月19日收到解约函，双方所签租赁合同已于2017年9月19日解除。合同解除后，同济公司作为承租人仍需支付拖欠的房屋租金及逾期腾退房屋的占用费。因此，紫玉公司提起诉讼，以维护合法权益。同济公司辩称：一、紫玉公司主张租赁合同于2017年9月19日解除，同济公司不予认可。2017年9月19日，紫玉公司向同济公司发送解约函后，其至今未得到同济公司书面同意，且同济公司于2017年9月21日就房屋漏雨、维修、租金等一系列事宜在给紫玉公司的第四次回函中，明确表示坚决反对解除租赁合同，并要求紫玉公司赔偿房屋漏雨造成的损失。二、紫玉公司在租赁期限尚未到期的情况下，暴力阻止同济公司人员进入小区及房屋内办公，同济公司自2017年10月19日起失去了对房屋的实际占有和控制。2017年12月6日，同济公司经紫玉公司允许搬离了大部分物品，房屋已处于基本腾空状态。但是，同济公司于2017年12月7日接到法院通知，得知紫玉公司以房屋租赁合同纠纷起诉至法院。双方未办理房屋交接，是因紫玉公司不予配合等原因导致，并非同济公司原因造成。三、同济公司虽未向紫玉公司支付2017年6月28日至2017年9月19日的租金，但同济公司没有拖欠房租的故意。同济公司之所以未向紫玉公司支付上述期间的租金，是因紫玉公司未能履行维修义务，导致同济公司因房屋漏雨造成的损失不断扩大，紫玉公司违约行为持续一年之久。如紫玉公司完成修缮工作、赔偿同济公司因漏雨造成的装修等损失，并承担提前解约违约责任，同济公司同意向紫玉公司支付欠付租金。四、紫玉公司未履行房屋修缮义务，违约在先，且故意拖延解决问题。同济公司没有拖欠租金的故意，紫玉公司要求同济公司支付滞纳金，没有事实与法律依据。五、同济公司承租房屋至2017年10月18日，被紫玉公司暴力阻止进入租赁房屋，其行为属于未经同济公司书面同意提前单方解约的违约行为。紫玉公司要求同济公司支付2017年9月20日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费，没有事实与法律依据。同济公司向本院提出反诉请求：1、要求紫玉公司赔偿因房屋漏雨造成的财产损失171329元。2、要求紫玉公司赔偿装修损失429789.59元。3、要求紫玉公司支付单方解除合同违约金7万元。4、要求紫玉公司赔偿电费损失300元。5、要求紫玉公司赔偿另行租房损失12万元。6、要求紫玉公司返还房屋押金3.5万元。7、要求紫玉公司承担本诉案件受理费及反诉案件受理费6600元、鉴定费2万元、录像取证费500元。8、要求紫玉公司赔偿2016年和2017年无法正常办公造成的损失5万元以及精神损害抚慰金5万元。事实与理由：双方签署租赁合同之后，同济公司向紫玉公司支付了房屋押金3.5万元，并基于合同信赖经紫玉公司同意对房屋进行了装饰装修。在合同履行过程中，由于紫玉公司出租房屋存在严重质量问题，自2016年6月开始出现漏雨。同济公司要求紫玉公司维修房屋并赔偿损失，紫玉公司以各种理由敷衍和拖延。2017年10月19日，紫玉公司未经同济公司同意单方提出解除合同，并暴力阻止同济公司相关人员进入小区，严重影响了同济公司的正常工作，同济公司只得另行租房办公。因此，同济公司向紫玉公司提起反诉，以维护合法权益。紫玉公司对同济公司反诉辩称：房屋漏雨不能成为同济公司拒付租金的理由，同济公司拒付租金行为构成违约，紫玉公司不同意向同济公司支付违约金，且不同意赔偿同济公司主张的装修损失。紫玉公司确认收取同济公司押金3.5万元，但根据合同约定，紫玉公司有权不予退还。同济公司其他反诉请求，均无事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，紫玉公司提交了双方签署的租赁合同、紫玉公司向同济公司发送的函件、对房屋进行维修的视频图片。同济公司对紫玉公司提交的租赁合同没有异议，确认收到了紫玉公司发送的函件，并确认紫玉公司对房屋进行了维修，但指出紫玉公司维修了室外和车库，室内基本没有维修。同济公司提交了双方签署的租赁合同、押金收据、根据双方沟通时的录音整理的文字资料及图片、向紫玉公司发送的函件、现场记录，以及对房屋漏雨痕迹拍摄的照片及录像、房屋装修发票、网购窗帘截图、装修管理服务费收据、房屋租赁合同及付款回单、电费收据、各项损失的计算清单等。紫玉公司对同济公司提交的租赁合同、押金收据、录音资料、现场记录的真实性没有异议；对同济公司提交的其余部分证据或认为与其无关，或不予认可。本院经审查，对紫玉公司提交的全部证据以及同济公司提交的租赁合同、押金收据、录音资料、函件、现场记录以及房屋漏雨拍摄照片的真实性予以确认。对同济公司提交的其余部分证据以及据此主张的相应损失，本院在认为中阐明观点。据此，本院认定事实如下：2014年，紫玉公司与同济公司签订租赁合同。主要内容是，紫玉公司将紫玉山庄x房屋及其设备出租给同济公司。租赁期限自2014年12月28日至2017年12月27日。租金每月人民币3.5万元，实行押一付三方式支付，同济公司须提前7日支付租金。如同济公司逾期未付租金，须按日加付5%滞纳金，超过7日未付租金视自动退租并无权要求返还押金。同济公司向紫玉公司支付押金3.5万元，合同期满，同济公司如不再续租，紫玉公司应在7天内将押金退还同济公司。租赁期内，紫玉公司应维修和保养房屋的结构、承重墙、排水管道及所有墙内和墙外管线，使之始终处于良好、可使用状态。合同签订后，紫玉公司将房屋交付同济公司，同济公司对房屋进行装修，并依约向紫玉公司交付押金3.5万元、支付租金至2017年6月27日。之后，同济公司未再向紫玉公司支付租金。2017年7月10日，紫玉公司向同济公司发送《关于催交x房屋租金的函》，要求同济公司支付租金10.5万元及滞纳金68250元。2017年7月12日，同济公司向紫玉公司发送《关于催促维修x房屋及赔付的函》，提出因房屋漏雨造成直接经济损失及维修更换费用超过10万元，要求紫玉公司尽快落实维修计划及赔付同济公司造成的损失。2017年7月13日，紫玉公司向同济公司发送《关于催促维修x房屋及赔付的函的复函》，表示前期勘查工作已经完成，已安排维修工作。紫玉公司同时指出，维修责任不能成为同济公司拖欠房屋租金的理由，希望同济公司能够按照合同约定尽快缴纳拖欠的租金及滞纳金。随后，紫玉公司对房屋渗漏部位进行了维修，房屋不再发生漏雨，但紫玉公司未对房屋内装修进行维修。之后，双方就各自主张多次向对方致函。2017年9月18日，紫玉公司向同济公司发送《关于解除L209房屋租赁合同的函》，通知同济公司解除租赁合同，要求同济公司于2017年9月28日前腾退房屋，并要求同济公司支付欠付租金10.5万元及滞纳金435750元。原审期间，同济公司申请对房屋装修原值以及因漏水造成的物品损失进行鉴定。经北京市高级人民法院随机选取，确定由北京科正资产评估有限责任公司（以下简称科正公司）鉴定。2018年7月26日，科正公司出具资产评估报告，评估结论是评估基准日2018年5月30日（现场勘查日）紫玉山庄x号房屋装饰装修原值的评估值为396256元，装修设计费（含装修图纸）评估值为2.2万元；漏水财产损失价值的评估值为25700元。同济公司向科正公司支付鉴定费2万元。2018年8月24日和同年11月9日，科正公司就同济公司与紫玉公司提出的异议分别向本院出具书面回函，对各方异议进行了说明，维持鉴定结论。重审期间，科正公司再次向本院致函，仍然维持原鉴定结论。原审期间，本院建议双方办理房屋腾退交接，同济公司表示需本院现场组织并录像留存才可以交接。随后，本院组织双方前往租赁房屋现场进行勘察并建议双方办理交接，同济公司表示需先解决漏雨损失，因此未能进行交接。重审期间，本院再次进行现场勘验，查明租赁房屋内除存放一辆旧自行车和一木箱子外，并无其他物品，当场建议双方办理房屋腾退交接，以避免损失的进一步扩大，紫玉公司同意交接，但同济公司仍拒绝将房屋钥匙交还紫玉公司。本院认为：紫玉公司与同济公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定，同济公司应于2017年6月28日前七日向紫玉公司支付2017年6月28日至同年9月27日的租金，但同济公司并未履行付租义务。在此之前，没有证据表明同济公司因房屋漏雨向紫玉公司提出索赔或维修要求。紫玉公司于2017年7月10日向同济公司发送催收函后，同济公司才于2017年7月12日向紫玉公司回函通报房屋漏雨以及损失情况，要求紫玉公司维修房屋并赔偿损失。紫玉公司在收函后及时对房屋渗漏部位进行了维修，房屋不再渗漏雨水。同济公司主张其损失超过10万元，但从鉴定结论以及现场勘查的房屋内部渗漏情况，其主张数额明显与实际不符，亦不足以与应支付的租金相折抵。因此，同济公司拒付租金行为构成违约，应向紫玉公司承担相应的违约责任。但需指出，紫玉公司在未与同济公司就相关损失进行协商的情况下，即向同济公司发送解约函，亦属不妥，其要求确认合同于2017年9月19日解除的理由不能成立。基于上述认定，本院在确认紫玉公司违约的前提下，适当减轻同济公司的违约责任。原审期间，同济公司虽然将大部分物品搬离租赁房屋，但其拒绝将房屋腾退交还紫玉公司，故应将2017年6月28日至2017年12月27日合同履行届满期间的租金21万元支付紫玉公司。同济公司在合同履行期限届满后，仍然拒绝将房屋交还紫玉公司，且本院在重审期间多次建议其尽快与紫玉公司办理房屋腾退手续，将房屋钥匙交还紫玉公司，但同济公司以种种理由拒绝将房屋钥匙交还紫玉公司，以至于房屋占用费的数额不断累计，损失不断扩大，同济公司对此负有不可推卸责任。但是，考虑到鉴定期间以及同济公司实际造成的财产损失，本院确定同济公司自鉴定结论作出次日即2018年7月27日开始，按照合同约定的每月3.5万元的租金标准向紫玉公司支付房屋占用费，直至同济公司将房屋交还紫玉公司之日止，之前的房屋占用费予以免除。关于紫玉公司主张的滞纳金，属于违约金范畴，本院基于上述认定，酌定由同济公司向紫玉公司支付违约金5000元。同济公司要求紫玉公司赔偿房屋漏水损失171329元，科正公司鉴定结论为财产损失评估值25700元，可见同济公司主张赔偿数额不符合事实，本院确定按照评估值由紫玉公司赔付同济公司。同济公司要求紫玉公司赔偿装修损失429789.59元，因房屋漏雨发生在合同履行期间，紫玉公司虽对房屋维修不再发生漏雨，但紫玉公司并未对房屋内装饰进行维修，故本院根据合同履行期间以及房屋渗漏的实际情况，并参照鉴定结论，酌定由紫玉公司赔偿同济公司装饰装修损失42978.95元。同济公司要求紫玉公司支付违约金7万元，其该项反诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。同济公司要求紫玉公司给付电费300元，双方办理房屋交接时据实结算。同济公司要求紫玉公司赔偿另行租房损失12万元，因房屋漏雨造成的影响不足以导致同济公司另行租房，其该项反诉请求，本院不予支持。同济公司要求紫玉公司返还押金3.5万元，合同已经履行终结，紫玉公司应将该笔押金予以返还。同济公司要求紫玉公司赔偿录像取证费500元，因该项费用非必要支出，本院不予支持。本案诉讼费用及鉴定费，本院根据判决结果，确定各自承担的数额。同济公司要求紫玉公司赔偿无法正常办公造成的损失5万元以及精神损害抚慰金5万元，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内将紫玉山庄x号房屋腾退给北京紫玉山庄房地产开发有限公司。二、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京紫玉山庄房地产开发有限公司二〇一七年六月二十八日至二〇一七年十二月二十七日合同履行届满期间的租金二十一万元。三、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内按照每月三万五千元标准向北京紫玉山庄房地产开发有限公司支付自二〇一八年七月二十七日至腾退房屋之日止的房屋占用费。四、同济融金（北京）资产管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京紫玉山庄房地产开发有限公司违约金五千元。五、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿同济融金（北京）资产管理股份有限公司财产损失二万五千七百元。六、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿同济融金（北京）资产管理股份有限公司装饰装修损失四万二千九百七十八元九角五分。七、北京紫玉山庄房地产开发有限公司接收房屋当日将剩余电费返还同济融金（北京）资产管理股份有限公司。八、北京紫玉山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将押金三万五千元返还同济融金（北京）资产管理股份有限公司。九、驳回北京紫玉山庄房地产开发有限公司其他诉讼请求。十、驳回同济融金（北京）资产管理股份有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千八百六十二元，北京紫玉山庄房地产开发有限公司负担一千零一十二元（已交纳）；同济融金（北京）资产管理股份有限公司负担一万零八百五十元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费六千六百元，同济融金（北京）资产管理股份有限公司负担四千二百二十六元（已交纳），北京紫玉山庄房地产开发有限公司负担二千三百七十四元（本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费二万元，同济融金（北京）资产管理股份有限公司负担一万七千七百一十五元（已支付北京科正资产评估有限责任公司），北京紫玉山庄房地产开发有限公司负担二千二百八十五元[同济融金（北京）资产管理股份有限公司预付北京科正资产评估有限责任公司，北京紫玉山庄房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付同济融金（北京）资产管理股份有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  许承斌人民陪审员  李 可人民陪审员  李 赟二〇一九年十月三十一日书 记 员  许少华