云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云2823民初1116号 原告:杨纹香，女，1973年9月1日出生，汉族，湖南省辰溪县人，身份证登记住址湖南省辰溪县，现住云南省勐腊县。 被告：依为甩，女，1983年4月2日出生，傣族，云南省勐腊县人，身份证登记住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县，现住景洪市。 委托诉讼代理人：岩利，男，勐腊县勐腊镇曼庄村民委员会推荐。特别授权代理。 第三人:中国农业银行股份有限公司勐腊县支行，住所地勐腊县新城雨林大道。 统一社会信用代码：9153282321863046XM。 负责人：管志军，职务支行行长。 原告杨纹香诉被告依为甩、第三人中国农业银行股份有限公司勐腊县支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨纹香、被告依为甩委托诉讼代理人岩利到庭参加诉讼，第三人中国农业银行股份有限公司勐腊县支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨纹香向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照原被告双方于2012年5月16日签订的《房屋买秦协议书》履行房屋产权证变更手续;2.判令被告支付原告因其未按照《房屋买卖协议书》约定的期限履行义务的违约金20000元;3.案件受理费由被告依为甩承担。事实和理由:2012年5月16日，原被告签订《房屋买卖协议书》，协议书约定，被告以18.5万元的价格把位于勐腊县出售给原告，总价185000元；原告首次支付给被告100000元；2012年7月16日第二次支付给被告25000元；银行贷款由被告负责偿还，与原告无关。被告将房产证交给原告时，原告将余款60000元在一个月内支付给被告；被告将房产证办好交给原告时，原告必须及时更换、过户房产证，不得拖延日期；原被告双方任何一方违约，得支付违约金20000元等相关权利义务内容。协议书签订后原告按照约定履行了前两期付款义务。2014年被告已办理了房屋的相关产权证，但迟迟不履行过户义务，原告多次找被告协商无果。之后第三人找到原告，并告知原告现在居住的房屋办理按揭抵押贷款，被告已逾期付款数月，目前尚欠第三人6万余元款项未归还。原告表示愿意替被告归还该贷款，但被告迟迟不愿出面配合。2019年1月3日原告向人民法院诉讼要求被告履行过户义务，因被告避而不见无法办理提前偿还贷款手续从而导致原告无奈撤诉。现该贷款期限已届满，原告为获得房屋所有权证，愿意替被告偿还所差欠的第三人贷款。综上所述，原告认为被告在办理完房屋产权证后未及时交付和协助原告办理变更手续的行为已构成违约，其除应履行该项义务外还应按双方签订的《房屋买卖协议书》支付违约金20000元。 被告依为甩答辩称，房屋买卖合同是真实合法的。合同约定一方违约承担另一方2万元的违约金，被告愿意支付违约金2万元，因为是被告违约。本案系被告没有按时给原告办理房产证手续所产生的纠纷，对此被告无异议。但现在该房屋的房产证已经抵押给第三方曾小武，曾小武向法院起诉，涉案房屋被勐腊县人民法院查封，故原告要求变更手续无法实现。涉案房子是按揭购买，被告需要每月向第三人偿还520元按揭款，期限是20年。涉案房子房产证办理时间是2014年。原告购买房子是用于出租，每年1.2万租金，至今已经获取8万多元的租金。 第三人中国农业银行股份有限公司勐腊县支行未作陈述。 综合各方的诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：本案房屋产权证变更手续能否履行？ 原告杨纹香为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1.房屋买卖协议书1份(复印件，与原件核对无异)，欲证明原、被告双方于2012年5月16日签订协议书，被告将房屋转让给原告的事实。 2.（2019）云2823民初25号民事裁定书、法律文书生效证明各1份(均系复印件)，欲证明原告为要求被告办理房屋产权变更手续，于2019年1月3日向勐腊县人民法院起诉，之后撤诉的事实。 经质证，被告依为甩对原告杨纹香提交的证据1三性无异议，但对证明对象不认可。合同没有进行公证，原告在没有变更产权登记的情况下，匆忙签订合同，是存在风险的。该房屋存在抵押，还被勐腊县人民法院查封了。证据2三性无异议。 第三人中国农业银行股份有限公司勐腊县支行未发表质证意见，亦未向本院提交证据。 被告依为甩未向本院提交证据。 为查明案件事实，本院依法向执行局调取了《勐腊县住房和城乡建设局档案摘抄表》1份、（2019）云2823执443号之二执行裁定书及送达回证各1份。摘抄表显示，涉案房屋存在抵押权登记；执行裁定书显示，涉案房屋已在另案执行过程中，被人民法院查封。 经质证，原告杨纹香对本院调取的证据不认可。 经质证，被告依为甩对本院调取的证据三性均认可。 第三人中国农业银行股份有限公司勐腊县支行未发表质证意见。 上述证据，本院评判认为，原告提交的证据经被告质证对三性认可，本院均予以采信。本院调取的证据，可以证明涉案房屋存在抵押及查封情况的事实，本院予以采信。 经庭审和认证，本院确认如下法律事实： 2012年5月16日，依为甩（甲方）与杨纹香（乙方）签订《房屋买卖协议书》。协议书约定，甲方将位于鑫筑华府X栋X单元X层X号公寓房一套以185000元的价格出售给乙方；乙方首次支付给甲方100000元，于2012年7月16日第二次支付给甲方25000元；银行贷款由甲方负责偿还；乙方需要办理房屋相关证件时，甲方必须协助乙方办理，不得拖延；甲、乙双方任何一方违约，得支付违约金20000元给守约方。合同还约定了其他事项。 另查明，勐腊县勐腊镇迎宾路鑫筑华府X栋X号房屋于2014年6月10日办理了房产证，证号勐腊县房权证勐腊镇字第××号。该房屋负有抵押权登记，且被勐腊县人民法院（2019）云2823执443号之二执行裁定书裁定查封。 本院认为，本案系原被告之间在履行房屋买卖合同过程中，因未履行产权证的变更登记所引发的纠纷，属于房屋买卖合同纠纷。对于原告提出的要求被告履行房屋产权证变更手续的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一、二项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。”的规定，本案涉案房屋存在抵押登记，且已被人民法院另案查封。在抵押登记和查封措施解除前，本案标的不能被强制执行，属于法律上的履行不能。故对于原告要求被告履行房屋产权证变更手续的诉讼请求，本院不予支持。 对于原告主张的20000元违约金问题。在本案中，原被告双方在其签订的《房屋买卖协议书》中约定，乙方（原告）需要办理房屋相关证件时，甲方（被告）必须协助乙方办理，不得拖延。被告的房屋于2014年6月10日办理了房产证，至今未协助原告办理过户手续构成违约，应当承担违约责任，且在庭审中，被告对违约事实及违约金均认可，故本院对原告诉请的20000元违约金予以支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下： 一、被告依为甩于本判决生效之日起10日内支付原告杨纹香违约金20000元； 二、驳回原告杨纹香的其他诉讼请求。 若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告依为甩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  孙尉钧 人民陪审员  曹 敏 人民陪审员  刀存荣 二〇一九年十月十七日 书 记 员  李 娅