内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终3898号上诉人（原审被告）：郝某1，女，1989年5月20日出生，职员，现住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审被告）：孟某，男，1971年3月12日出生，现住内蒙古自治区赤峰市。二上诉人共同的委托诉讼代理人：郝某2，内蒙古方赫律师事务所律师。二上诉人共同的委托诉讼代理人：田某，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张某，男，1991年8月4日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区林西县。委托诉讼代理人：姜某，内蒙古乐民律师事务所律师。上诉人郝某1、孟某因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2018）内0404民初10791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郝某1、孟某上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人孟某不是赔偿责任主体，原审法院认定事实不清。原审法院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，上诉人不是该条的责任主体“出卖人”。被上诉人张某曾因案涉房屋诉至赤峰市松山区人民法院，该院认定“张某通过孟某的介绍并与其磋商”，而案涉房屋的所有权人为郝某1，出卖人处的签名亦只有郝某1一人，故上诉人孟某不是赔偿责任主体。二、本案不存在根本违约情形，即使存在，被上诉人主张的可得利益不应得到支持。可得利益的构成要件有违约行为、损害结果、违约行为与损害结果之间的因果关系、违约方无免责事由。本案房屋的客观情况是未办理房产证从而导致房屋无法过户，至今尚未办理房产证。根据《房屋买卖合同》第三条约定，被上诉人张某同意于拿到房产证之日办理过户手续。因赤峰市近年来出台了“限价令”、“限售令”，对商品房过户进行限制，导致案涉合同无法履行。因政府颁发新的政策、法律和行政法规导致合同不能履行的情形应属不可抗力，属于违约方的免责事由，故被上诉人对于可得利益的主张不应得到支持。三、原判认定可得利益为394028元无事实及法律依据。被上诉人签订合同时明知案涉房屋未办理房产证，其可以预见或应当预见在未来很长时间内无法办理产权交割，被上诉人对合同的解除本身存在过错。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条之规定，应扣减损失赔偿额。（2018）内0404民初79号判决书的作出时间为2018年3月16日，自该日起被上诉人张某对合同履行情况已明知，张某提起本案之诉的时间为2018年12月6日，故其损失应由其自担。可得利益应以违约方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。《合同法》第一百一十三条确立了可得利益要具有可预见性。本案中订立合同时案涉房屋总价为451663元，而评估价格为845691元，这显然是在订立合同时无法预料的。原审简单的把差值作为可得利益，突破了上述合同法的规定，加重违约方的赔偿责任。可得利益应综合考虑当事人的履行情况，兼顾公平、诚实信用原则。被上诉人张某在仅仅支付了15万元，占房屋总价款33％，同时其明知案涉房屋的现状及自身存在过错的情况下，获利近40万元，显失公平。综上，本案应综合考虑双方履行情况，是否违约、违约的因素，包括客观因素和主观因素等问题综合评价，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人张某答辩服判。张某向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令二被告返还原告购房定金150000元、赔偿原告损失394028元。一审法院认定事实：被告孟某系被告郝某1的舅舅。原告张某通过被告孟某的介绍并与其磋商，达成原告以总价款451663元的价格购买被告郝某1名下位于赤峰市××区房屋的合意。2016年10月16日，被告孟某收取原告交付房屋定金150000元，并为原告出具收据一枚，载明“收到张某交科海明珠小区25-2-2-2-1703室房屋款订金壹拾伍万元整”，并注明“房屋过户为2017年8月节之前办理过户手续”。之后，被告孟某于当日带领原告到被告郝某1家中，与原告及被告郝某1共同签署了房屋买卖合同。2018年1月4日，原告张某另案向法院起诉被告郝某1、孟某，要求二被告将涉案房屋过户至其名下，郝某1同时提起反诉，要求解除与张某签订的房屋买卖合同，并于2018年1月23日向张某发送了解除合同通知。审理中，郝某1自认因房价上涨而拒绝继续向张某履行出卖义务。2018年3月16日，本院依法作出（2018）内0404民初79号民事判决，因涉案房屋尚不具备办理所有权登记证的条件而驳回张某的诉讼请求，同时对被告郝某1的违约行为进行认定，以违约方无权解除合同为由驳回郝某1的反诉请求。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。本案在审理过程中，经法院询问，被告郝某1虽同意继续履行出卖义务，但因其对原告上涨房价的要求过高而导致双方不能达成和解；被告孟某拒绝继续履行合同。另查明，涉案房屋的权属登记簿记载，2015年7月3日登记于被告郝某1名下，赤峰市住房公积金管理中心于2015年8月7日设立抵押权。申请法院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司出具了房地产估价报告书，意见为案涉房屋现今的市场价值为845691元。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告郝某1、孟某作为共同出卖方，因房屋价格上涨而拒不向买受人继续履行出卖义务，构成根本性违约，故对于原告要求与二被告解除合同并赔偿并返还其交付的购房定金150000元的诉讼请求，法院予以支持。被告郝某1辩称涉案房屋不具有转移登记条件而存在事实履行不能，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，即便郝某1因未取得涉案房屋所有权登记证而导致其不能进一步履行办理房屋转移登记义务，依然不能免除其违约责任。再者，被告郝某1因房价上涨而拒绝继续出卖涉案房屋，其主观的恶意构成根本性违约，故对其答辩意见，法院不予采信。二被告的违约行为，造成原告的履行利益损失，即其对合同完全履行后对标的物全部价值的利益期待，故原告有权根据替代购买涉案房屋所支付的一切费用而要求二被告对履行利益损失进行赔偿。现涉案房屋的市场价值为845691元，即二被告的违约行为造成原告的可得利益为394028元（845691元-451663元），故对于原告主张二被告赔偿该损失的诉讼请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除原告张某与被告郝某1、孟某之间的房屋买卖合同；二、被告郝某1、孟某于本判决生效后10日内返还原告张某购房定金150000元、赔偿损失394028元，合计544028元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。二审庭审时，上诉人孟某明确表明不同意继续履行合同，并同意承担违约责任。上诉人孟某、郝某1与被上诉人张某均认可案涉房屋已能办理房屋产权登记手续，但能否办理过户手续需根据当地的政策决定。该事实有双方当事人在庭审中的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人郝某1与被上诉人张某于2016年10月16日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。买卖合同约定房屋总价款451663元，被上诉人张某已按合同约定给付150000元购房定金，剩余房款301600元于产权完毕当日付给上诉人郝某1。因案涉房屋在签订房屋买卖合同时不符合办理产权过户的条件，故双方另行约定“房屋过户为2017年8月节之前办理过户手续”。案涉房屋虽在本案诉讼之前尚不具备办理所有权登记的条件，但上诉人孟某与被上诉人张某均认可案涉房屋已能办理房屋产权登记手续，而合同不能继续履行的原因系上诉人郝某1因房价上涨拒绝继续出卖案涉房屋导致，上诉人郝某1对此亦予认可，故上诉人郝某1拒绝继续履行合同已构成根本违约，应承担由此给被上诉人张某造成的损失，原审以房屋的市场价格扣除双方交易价格计算被上诉人张某的可得利益损失并无不当。上诉人孟某认可其系房屋的实际权利人并自愿承担违约责任，故一审判决上诉人孟某与上诉人郝某1一并应担赔偿责任并无不当。上诉人孟某、郝某1主张因政府出台“限售令”、“限价令”导致案涉合同无法继续履行，属于违约方的免责事由，但对该主张未提供证据证实而不能成立。综上，上诉人孟某、郝某1关于不应承担赔偿责任的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人郝某1、孟某的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9240元，由上诉人郝某1、孟某负担。本案判决为终审判决。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 其其格 二○一九年十月二十三日书记员 刘雨杭