北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0112民初24921号原告：班磊，男，1988年11月16日出生，汉族，尚仄（北京）国际时装有限公司职员，住北京市通州区。原告：耿秀明，女，1988年8月7日出生，汉族，尚仄（北京）国际时装有限公司职员，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：朱思昊，总经理。委托诉讼代理人：王伟娟，女，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：成鹏，男，北京龙源顺景房地产开发有限公司员工。原告班磊、耿秀明诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称：龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告班磊、耿秀明，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人王伟娟、成鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。班磊、耿秀明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金7534元；2、判令被告退还侵占面积所收取的房款18411元；3、判令被告退赔原告公共卫生间部分已交的供暖费184．39元、物业费184．24元（合计368．63元）；4、判令被告赔偿原告被侵占面积所付房款5年的贷款利息4376．65元（按年息4．75%计算）；5、判令被告支付原告占用契税之利息3026元（按年息4．75%计算，从2014年6月1日计算至2017年5月26日）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月14日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y150XXXX）。合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元1XXX，建筑面积为57．35平方米，其中本层分摊的有公共卫生间及走道。2014年6月1日我收房后，发现合同中约定的涉诉房屋所在的本楼层的公摊卫生间及部分走道没有，涉诉房屋用途为办公，所有公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对办公用房的使用造成重大影响，导致原告当初签订房屋买卖合同的目的不能实现。原告多次要求被告履行合同义务，均遭到被告拒绝。此前，我们小区由业主要求恢复公共卫生间，法院支持了业主的请求，但由于龙源地产公司将公共卫生间出售给了他人，判决无法执行。被告既然承认将公共卫生间及走道出售给他人，不恢复公共卫生间，其明显构成一房二卖，恶意欺诈。双方签订的《北京市商品房预售合同》第22条约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意自违约之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金。被告已于2014年6月1日将房屋交付给原告，自交付房屋之日起720日被告未能按照合同约定期限办理房屋权属证明，到2017年8月21日已逾期满1年，应当承担违约责任，支付违约金。涉诉房屋由被告方代收契税，原告于2014年6月1日向被告缴纳契税22604．22元，而被告向税务局实际缴纳契税的日期为2017年5月26日，被告占用契税款时间为1090日，应当支付我相应利息。综上所述，原告为了维护合法利益向法院提起诉讼，要求被告予以相应的赔偿。龙源地产公司辩称：一、我公司出未卖公共卫生间，也未从中获利，故我公司非适格的被告。从以往法院现场勘验情况，可以看出，边户型业主实际占用了公共卫生间，但是我公司与边户型所签订的《北京市商品房预售合同》中，专有部分面积不含案涉公共卫生间面积，也即，我公司未将公共卫生间出卖给边户型业主，没有从中获取利益。二、案涉楼栋交付业主后，由物业公司对小区进行管理，我公司对公共卫生间的实际使用情况并不知情。涉案房屋实际由边户型业主占用，也非我公司的授意。因此给原告造成的损失应当由物业公司承担，而不应由我公司承担。三、涉案房屋性质为商业住房，在合同首页也有“买受人购买此种房屋后，在产权、市政、税收、安全等方面都存在隐患，特别提示您，请勿购买”的风险提示。原告在明知会存在所提示风险的情况下，依然选择购买涉案房屋，其应当对相应风险有合理的预期。四、一方面，我公司为原告代缴契税本属于委托关系，原告同意将契税先行交付至我公司，由我公司在办理产权证书之前缴纳给政府部门，若原告认为我公司非合理占用原告的契税，可立即终止委托关系自行缴纳契税，而非放任不管，并向我公司主张契税利息。另一方面，因契税的缴纳主要目的是为了办理产权证书，逾期缴纳契税必然会导致逾期办理房产证书，在是双方合同已赋予原告逾期办理产权证书可获取违约金的救济下，原告再向我公司主张逾期缴纳契税的利息属于重复主张且无合同依据，不应被法院支持。五、原告主张的逾期办证的违约金不应被法院支持。依据双方合同约定，逾期办证的责任在原告，原告应承担责任。本案原告没有及时向我公司提交用于办理产权证书的资料，才导致逾期办理产权证书，因此预期办证的违约金责任应由原告承担，且其主张的违约金计算错误。综上所述，原告的诉求没有事实和法律依据，法院应当依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：2013年7月14日，班磊、耿秀明（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：该商品房坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼XX层X单元-1XXX……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为57．31平方米，其中套内建筑面积为43．18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．13平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。《北京市商品房预售合同》第五条“计价方式与价款”约定：……出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米17369．15元，总价750000元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。《北京市商品房预售合同》第六条“付款方式及期限”约定：买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付购房总价款的50．67%，其余价款可以向渤海银行借款支付。《北京市商品房预售合同》第九条“规划变更”约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。《北京市商品房预售合同》第二十二条“产权登记”第(二)款“转移登记”第二项中约定：如因龙源地产公司的责任致使买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每满一年向买受人支付已付房价款1%的违约金。《北京市商品房预售合同》第二十五条“前期物业服务”中约定：前期物业管理期间，物业服务费收费价格为3．16元/月·平方米（建筑面积）。《北京市商品房预售合同》附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应表明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目X#商业办公楼X单元XX层1XXX（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“X#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道；“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明11层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34．53平方米、走道411．39平方米。《北京市商品房预售合同》附件五“付款方式及期限的约定”中约定：买受人于2012年12月30日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的50．67％作为首期房款，即380000元（含定金100000元）……其余房款370000元由买受人向银行申请商品房担保贷款的方式支付。《北京市商品房预售合同》还约定了其他相关内容。班磊、耿秀明共向龙源地产公司支付了涉诉房屋房款753474元，其中《北京市商品房预售合同》约定贷款部分370000元班磊、耿秀明于2013年10月6日一次性支付龙源地产公司。班磊、耿秀明于2014年6月1日收房，收房前向龙源地产公司交纳了产权代办费、契税等相应费用。班磊、耿秀明于2014年6月1日向龙源地产公司支付的22604．22元契税，龙源地产公司于2017年5月26日将上述契税缴纳税务部门入库。龙源地产公司于2017年8月21日将涉诉房屋的不动产权证书为班磊、耿秀明办理下来。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为57．37平方米、套内建筑面积为43．38平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010．65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73．19平方米。班磊、耿秀明收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。通往卫生间的走道，均由龙源地产公司在建设房屋时进行封闭，并设置了门及门锁，门的上方设置有门牌号，被封闭的部分成为西边户房屋的一部分。根据班磊、耿秀明所提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了供暖费6652．6元、物业费6523．2元。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状。本案审理过程中，双方一致认可，每户业主应分摊的被占用的公共卫生间、走道的面积等于涉诉房屋所在楼层被占用的公共卫生间、走道的总面积除以该层各户业主房屋的建筑总面积乘以每户业主房屋的套内面积。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、房款发票、契税税收完税证明、物业费票据、供暖费票据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。按照双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》第二十二条“产权登记”第(二)款“转移登记”第二项的约定，如因龙源地产公司的责任致使买受人未能在商品房交付之日起720日取得房屋权属证书的，出卖人应自逾期之日起每满一年向买受人支付已付房价款1%的违约金。班磊、耿秀明于2014年6月1日收房，收房前其已向龙源地产公司交纳了包括产权代办费等在内的相应费用，而龙源地产公司自此日起720日内（即2014年6月1日至2016年5月20日）未能协助班磊、耿秀明取得涉诉房屋的权属证书，直至2017年8月21日才将涉诉房屋的《不动产权证书》为班磊、耿秀明办理下来，故自龙源地产公司已逾期一年以上（未满二年）未将涉诉房屋的权属转移登记至班磊、耿秀明名下，龙源地产公司虽称系班磊、耿秀明未及时向其提交办证所需资料，但其又未能提交相应证据，故龙源地产公司应依约班磊、耿秀明支付违约金，数额应为7534．74元（计算方法：753474元*1%＝7534．74元）。班磊、耿秀明主张的违约金数额并不高于上述数额，故以其主张的为准。根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所楼层应当有6间公共卫生间、6条通往公共卫生间及西边户的走道。根据当事人所述、此前“合生世界花园”业主要求恢复公共卫生间的案件审理及执行情况、班磊、耿秀明提交的视频等，可以判断，龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间及西边户的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道封闭，对于班磊、耿秀明来说其被占用的公摊面积应为1．05平方米（73．19平方米/3010．65平方米×43．38平方米≈1．05平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给班磊、耿秀明。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出班磊、耿秀明被占用的1．05平方米对应房款为13790．27元（753474元/57．37平方米×1．05平方米≈13790．27元）。对于班磊、耿秀明主张的退赔的房款，本院仅支持退还房款13790．27元，其余部分缺乏相应依据，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了班磊、耿秀明房款13790．27元，因此在该部分房款被退还之前，必然造成班磊、耿秀明相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。班磊、耿秀明的370000元尾款的支付时间为2013年10月6日，故龙源地产公司应自该日起至被侵占面积所对应房款实际退还之日以13790．27元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付班磊、耿秀明相应利息，当中国人民银行同期贷款利率高于班磊、耿秀明主张的年利率4．75%时应以其主张的为准，班磊、耿秀明主张5年利息并无不妥本院予以支持，相应数额应为3278．78元。班磊、耿秀明主张的超过上述数额的利息，本院不予支持。因龙源地产公司将班磊、耿秀明所应分摊的公共卫生间及走道建设成为西边户的一部分，而班磊、耿秀明并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿班磊、耿秀明已交供暖费121．76元（6652．6元/57．37平方米×1．05平方米≈64．35元）、物业费119．39元（6523．2元/57．37平方米×1．05平方米≈119．39元），对于班磊、耿秀明主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费、供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。对于班磊、耿秀明主张的契税利息，因其于2014年6月1日向龙源地产公司支付了契税22604．22元，龙源地产公司应及时将该契税交予税务部门，但龙源地产公司直到2017年5月26日才实际将契税交至税务部门入库，显然龙源地产公司占用该笔钱款确已给班磊、耿秀明造成相应利息损失，故龙源地产公司应以22604．22元为算基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付班磊、耿秀明相应利息。因班磊、耿秀明主张的年利率4．75%并不高于中国人民银行同期贷款利率，故应以其主张的为准，计息时间应自2014年6月1日至2017年5月25日止，相应利息应为3206．39元。对班磊、耿秀明主张的利息不超过上述数额，故以其主张的为准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告班磊、耿秀明逾期办理房屋权属证书的违约金7534元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司返还原告班磊、耿秀明房款13790．27元并赔偿原告班磊、耿秀明相应利息3278．78元，均于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告班磊、耿秀明供暖费121．76元、物业费119．39元（合计241．15元），于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司赔偿原告班磊、耿秀明契税利息3206元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告班磊、耿秀明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费324元，由原告班磊、耿秀明负担73元（已交纳），被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担251元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇一九年十月二十八日法官助理 汤 硕书 记 员 籍 晨