江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初7268号 原告：丹阳金鹰天地实业有限公司，统一社会信用代码9132118179330154XR,住所地丹阳市金鹰天地广场1幢101室。 法定代表人：冯卓明，总经理。 委托诉讼代理人：邬玲,国浩（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵双双，国浩（南京）律师事务所律师。 被告：史海仙，女，1964年5月30日生，汉族，住丹阳市。 被告：葛志军，男，1963年8月12日生，汉族，住丹阳市。 两被告委托诉讼代理人：黄恒，江苏金矛律师事务所律师。 原告丹阳金鹰天地实业有限公司与被告史海仙、葛志军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬玲、邵双双，被告史海仙、葛志军的委托诉讼代理人黄恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丹阳金鹰天地实业有限公司提出诉讼请求：1.请求判令被告史海仙、葛志军立即向原告支付自2015年5月18日至2019年1月25日止的房屋使用占用费818924.8元；2.请求判令被告史海仙、葛志军立即支付原告代缴的物业费160352.15元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告从原告处购买位于丹阳市金鹰天地广场北区商品房。2015年5月18日，原告将案涉房屋交付被告使用。 2016年12月7日，被告向丹阳市人民法院提起诉讼，案号（2016）苏1181民初10180号，以案涉房屋不符合商品房买卖条件为由，要求解除商品房买卖合同。一审判决解除商品房买卖合同。2018年12月14日，镇江市中级人民法院作出二审判决，以案涉房屋不能取得房屋所有权证为由，判令解除商品房买卖合同。2019年1月25日，原告依据二审判决履行给付义务，并于2019年1月25日收回案涉房屋。 自2015年5月18日房屋交付之日至2019年1月25日原告收回房屋期间，案涉房屋均由被告占有使用，被告应按照当时的市场租金价格向原告支付房屋占用使用费。 根据相关法规，业主应当从房屋买卖合同（符合竣工交付条件）、入住通知书约定的房屋交付日期开始，按月交纳物业公共服务费用。2015年5月18日，原告向两被告交付案涉房屋，两被告占用使用案涉房屋期间，应当按约缴纳物业费。原告收回案涉房屋后，代被告向南京金鹰物业资产管理有限公司丹阳分公司垫付物业管理费合计160352.15元，原告有权要求被告予以返还上述垫付物业费。 被告史海仙、葛志军辩称：原告主张的房屋占用费是买卖合同解除后的孳息要求予以返还，但该孳息已经在（2016）苏1181民初10180号和（2018）苏11民终3052号判决中处理，原告诉请违反“一事不再理”原则，应予驳回。原告主张的物业费应该是被告在维护其房屋正常使用期间形成的费用，合同法规定合同解除后该必然产生的费用应由原告承担，故其代缴的行为仅履行了其自身义务，其向被告主张缺乏法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 根据相关计算善意买受人返还出卖人房屋使用费标准的规定，标准是按照合同总价除以房屋的设计年限再乘以买受人实际使用房屋的年限作为利息返还给出卖人，本案中价款是4593313元。根据建筑结构可靠度设计统一标准，普通房屋设计使用年限为50年，案涉房屋每天的使用费是251.69元，原告占用房屋的孳息按照前文提及的计算标准计算出每天为1063.7元。即使按照原告主张的1.9元每天计算，也仅仅是607.96元。故原告主张使用费没有依据。 另外，关于原告的物业费主张，被告还认为被告购买的房屋因部分属于公用面积，无法取得产权证，在法律层面上并不是一个建筑物，也就不存在建筑面积，更不存在物业费的问题。原告代缴行为是其自愿，与被告无关。根据原告提供的前期物业服务合同第九条，收费方式是预交，首期是预交一年，被告代缴的物业费中2015年5月至2016年4月的部分是超过诉讼时效的。这也解释了为什么原告要绕弯子，先代缴物业费后再向被告主张，实际是想规避诉讼时效问题。另外，原告主张的物业费、使用费不是基于同一法律关系，不应一案中主张。 本院经审理查明如下事实：2015年5月，原告与两被告签订一份商品房买卖合同，约定两被告购买原告的金鹰天地广场北区1期10幢三层0307号房，房价4593313元，房屋建筑面积319.98平方米。同时还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2015年5月18日，两被告按约支付房价4593313元，几日后原告即将商品房交付两被告。两被告对房屋进行装修，并出租经营。 因两被告认为案涉房屋的规划系用于公共卫生设施建设，不符合商品房买卖条件，故诉至本院要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，要求被告（即本院原告）返还已付购房款4593313元，并按银行同期贷款利率支付自2015年5月18日至实际给付之日止的利息，并赔偿装潢等损失219300元,本院受理案号（2016）苏1181民初10180号。在该案中本院认为：“相关法律法规规定，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿的，应予支持。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案原告向被告购买现房，2015年5月18日前双方签订商品房买卖合同，但至今未能办理土地使用权变更和房屋所有权登记，原因是被告交付的案涉房屋与规划部门的初始规划图不符。原告要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，返还已付购房款4593313元，符合法律规定，本院予以支持。原告要求赔偿装潢、燃气开户费等损失219300元，证据充分，本院予以支持。原告要求按银行同期贷款利率支付自2015年5月18日至实际给付之日止的利息，本院认为，未能办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并未影响本案原告对案涉房产的使用收益，原告接收房后即进行装修并经营，其要求从交付房款之日赔偿利息有违公平合理，本院酌定自原告起诉之日即2016年12月7日起赔偿利息。”该案作出如下判决：“一、解除原告史海仙、葛志军与被告丹阳金鹰天地实业有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告丹阳金鹰天地实业有限公司于本判决生效后十日内向原告史海仙、葛志军归还房款4593313元，赔偿装修等损失219300元，按银行同期贷款利率支付房款4593313元自2016年12月7日起至实际归还之日止的利息；三、驳回原告史海仙、葛志军的其他诉讼请求。”丹阳金鹰天地实业有限公司不服一审判决，上诉至镇江市中级人民法院，镇江中院经审理后作出（2018）苏11民终3052号终审判决，判决“驳回上诉，维持原判”。 另查明，原告在（2016）苏1181民初10180号案件中提供了案涉门面房照片，该案中经本院委托作出的《评估报告书》中亦附带拍摄的门面房照片。另外，金鹰物业服务中心曾于2017年8月15日在案涉门面房处张贴“费用催缴通知单”用以催交物业费用。 另外，依据原告提供的同处于“丹阳金鹰天地广场”内的其他商铺租赁合同内容，在2015年及之后，相关商铺的租金标准不低于1.9元每平方米每天。 上述事实由原告提供的（2016）苏1181民初10180号以及（2018）苏11民终3052号民事判决书，被告提供的《金鹰天地租赁合同》，本院调取的（2016）苏1181民初10180号案件中的门面房照片及原、被告当庭陈述所证实。 本院认为，案涉商品房买卖合同已经人民法院生效裁判文书确定解除，原、被告作为合同双方，应按照相关法律规定履行合同解除后的各方义务。法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案被告曾实际控制并使用案涉门面房屋，其在使用房屋期间获得的包括房屋租金在内的收益应当返还原告。生效裁判文书确定案涉商品房买卖合同解除的过错方为原告，原告要求被告承担相应损失赔偿的诉请缺乏法律依据，其可以主张返还的租金收益应当仅以被告实际收到的租金为限。 从（2016）苏1181民初10180号案件中原告提供的案涉门面房照片以及该案《评估报告书》中附带的门面房照片，可以确定案涉门面房在史海仙、葛志军提起（2016）苏1181民初10180号案件诉讼时，已经处于停用状态。金鹰物业服务中心在2017年8月15日需要通过在门面房门口处张贴“费用催缴通知单”催交物业费的事实也可佐证案涉门面房早已处于停用状态。考虑到被告在本院指定的举证期限内，就其实际收到租金情况未能完成举证，故本院认定合理的计算租金期间应当是自被告收到案涉房屋起至被告提起（2016）苏1181民初10180号案件诉讼时止。因被告未完成相应举证责任，本院亦认可按照原告主张的租金计算标准（1.9元每平方米每天）计算租金。依据上文确定的租金计算期间及计算标准，本院认可被告需返还的租金数额为345322.4元（1.9元乘以319.98平方米乘以568天）。 （2016）苏1181民初10180号案件中对于史海仙、葛志军主张的自2015年5月18日至该案起诉之日的利息未予支持，理由是“未能办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并未影响本案原告对案涉房产的使用收益，原告接收房后即进行装修并经营，其要求从交付房款之日赔偿利息有违公平合理，本院酌定自原告起诉之日即2016年12月7日起赔偿利息”，即（2016）苏1181民初10180号案件确定了自2015年5月18日（两被告收房之日）至2016年12月7日（该案起诉之日）的房款资金占用利息与房屋使用收益相抵的计算方式，因该裁判文书已发生法律效力，在本院中亦应将自2015年5月18日至2016年12月7日的房款资金占用利息与上文确定的应返还租金相抵，如租金超出，则相应租金应予以返还，如占用利息超出，因相关利息主张已由人民法院生效判决处理，故史海仙、葛志军不得再主张支付相应利息。依据（2016）苏1181民初10180号案件确定的资金占用利息计算标准，本院认可按照年利率5.3%计算。资金占用利息计算为378841.3元（4593313元乘以568天乘以365天乘以5.3%）。资金占用利息已超出本院确定应返还的租金，原告要求两被告再行返还租金的诉讼请求应不予支持。 原告在（2016）苏1181民初10180号案件中并未就被告返还房屋使用收益提出诉求，其在本案中提出相应诉讼请求不属于被告答辩的“一事不再理”情形。被告的相关答辩意见应予驳回。 案涉商品房买卖合同解除后，实际获得的房屋租金应返还原告，实际上在（2016）苏1181民初10180号案件及本案中，本院已经确定通过与两被告相应资金占用损失相抵的方式完成了相应租金收益的返还。向物业机构支付物业费是权利人享有租金或其他经营利益的前提和保障，既然租金收益已实际由原告享有，那么物业费亦应由原告负责支付。原告要求两被告承担物业费的诉讼请求应不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告丹阳金鹰天地实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取6796元，由原告丹阳金鹰天地实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  葛丹开 二〇一九年十月二十五日 书记员  费 阳