新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民事判决书（2019）新0203民初1682号原告：沙为忠，男，1969年10月5日出生，回族，克拉玛依区润滑油厂员工，住克拉玛依区。原告：沙为华，女，1966年12月13日出生，回族，退休职工，住新疆阿瓦提县。委托诉讼代理人：沙为忠（沙为华的弟弟），男，1969年10月5日出生，回族，克拉玛依区润滑油厂员工，住克拉玛依区。被告：马生龙，男，1994年3月21日出生，回族，个体从业人员，住克拉玛依区。原告沙为忠、沙为华与被告马生龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沙为忠、沙为华之委托诉讼代理人沙为忠，被告马生龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沙为忠、沙为华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2018年5月1日签订的克拉玛依市××区房屋租赁合同；2、被告支付违约金20000元；3、被告支付2018年5月1日至2019年6月30日期间租金37916.60元。事实与理由：沙为忠受姐姐沙为华委托，管理位于克拉玛依市××区（以下简称大农业TYD-289号位于克拉玛依市××区庭院）房屋的一切事务。2018年5月1日，原告与被告签订上述房屋租赁合同，约定租期6年自2018年5月1日至2024年5月1日，押金20000元，如有违约，押金不退，每年4月支付当年租金，第一年租金0元，第三、三、四年每年租金35000元，第五、六年每年租金55000元。马生龙已经于2018年4月支付押金10000元，未按时支付押金余款及第二年租金。被告2019年4月要求退租，原告不同意。庭院现在荒着，被告物品还在。被告始终没有向原告交过钥匙。原告认为庭院现在仍然由被告租赁，原告至今没有将庭院出租给他人，也没有动过被告放在庭院的物品。原告告知过被告合同未解除之前一定要履行合同，合同未解除合同之前，庭院的使用权是被告的。原告认为，被告中途退租，应按35000元/年支付2018年5月1日至2019年6月30日期间的房租，原告催要无果，故诉至法院，判如所请。被告马生龙辩称，被告与原告签订租房合同用于经营，原告在签订合同时承诺提供房产证配合被告办理营业执照等相关经营手续。2018年5月15日至2018年9月，被告多次给原告打电话催要房产证，原告答复正在托人办理中。2018年5月15日，被告要办理营业执照，给原告打电话要求提供房产证，原告称没有房产证，给被告提供一份《不动产权证书》复印件，被告没有用上。2018年10月20日左右，原告催交第二笔押金，被告提出如果不能办理房产证，被告就只付10000元押金，解除合同。2018年10月3日，原告告知被告克拉玛依市农业综合开发区（以下简称大农业）派出所可以给被告办理营业执照。被告联系派出所，答复必须克拉玛依市农业综合开发区管理委员会（以下简称大农业管委会）同意。被告到大农业管委会咨询，答复称维稳期间不允许开农家乐，不允许对外出租大农业庭院。2018年11月20日左右，被告和原告一同到大农业管委会做租赁合同备案，大农业管委会告知维稳期间不允许对外出租和经营农家乐。2018年12月，大农业管委会规定冬季取暖只能用壁挂炉和电暖气，原告的房屋是老式烧煤锅炉不符合要求，大农业管委会要求被告撤销居住信息不能再进庭院。被告电话告知原告已经撤销了社区登记信息，原告要求被告将暖气水放干净避免把管线冻坏。2018年12月至2019年3月，被告没有去过大农业TYD-289号庭院。2019年3月30日左右，原告打电话问被告还租不租，原告发微信告知如果不租就要租给其他人种树。被告问房产证今年能否办理，原告称工作忙没有时间跑，现在政策不允许办理房产证，原告不想办理。被告告知原告如果不能开农家乐就不租了。原告要求被告在2019年4月2日前将庭院打扫干净。被告于2019年4月1日把大农业TYD-289号庭院打扫干净，2019年4月2日，被告搬走东西，清理庭院退房，并表示已经交付的10000元押金作为补偿不用退还，原告不同意，要求支付租金，被告将钥匙挂在大农业TYD-289号庭院库房门上并告知了原告，然后离开。被告认为原告没有及时办理房产证，导致被告其不能办理营业执照和租赁庭院，不能实现合同目的，并产生误工费、交通费损失5000元。被告并没有违约，是原告违约在先。被告为维护合法权益，提出反诉请求：解除原告与被告2018年5月1日签订的大农业TYD-289号庭院租赁合同。反诉请求所依据的事实和理由与答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：涉案庭院大农业TYD-289号庭院《不动产权证》载明：“位于克拉玛依市××区属于原告沙为华单独所有，系国有农用地，面积6180平方米，不动产权证号为新（2019）克拉玛依市不动产权第XXXX号，使用期限2001年6月1日至2051年5月31日，原产权证号克国用（2015）第03011785号”。2015年9月18日，原告沙为华出具《委托书》，载明：“……委托人沙为华在克拉玛依市有壹块土地及房产，该土地及房产位于克拉玛依市××区，土地面积60000平方米。我已持有克拉玛依市土地局《土地使用权出让合同书》。现我同意将上述土地及房产转让他人，因我不便亲赴房地产交易部门办理有关转让手续，故委托沙为忠作为代理人，全权办理以下事项：一、签订房地产转让合同，代收土地及房产转让款；二、办理该土地及房屋国有土地使用证、房屋所有权证手续；领取土地及房屋国有土地使用证、房屋所有权证；三、办理房产的水、电、天燃气、暖气、物业交接及缴费手续；四、办理该土地及房屋国有土地使用证、房屋所有权证过户手续；五、办理与转让该土地及房屋相关的其他事宜。代理人在其权限范围内签署的有关文件及办结的有关事宜，委托人均予以认可并承担相应的法律责任。代理人有权转委托。……”并于当日在克拉玛依市公证处办理了公证。2018年5月1日，原告沙为忠以自己名义作为甲方与被告马生龙作为乙方签订《房屋租赁合同》，载明：“出租人沙为忠……承租人马生龙……甲方将克拉玛依市大农业庭院289号出租给乙方使用，租期为6年，时间自2018年5月1日至2024年5月1日，具体事项如下：1、甲方必须保证所提供庭院手续齐全，一切都符合国家法律。2、甲方负责配合乙方办理一切手续，如营业执照、卫生许可证以及其他政府部门需要的证件。3、乙方大农业289号庭院居住、种植、养殖、开展农家乐。……8、合同执行期间，在庭院发生的水、电、气等费用由乙方承担。9、合同签订后，乙方向甲方支付押金20000元，分别于2018年4月支付10000元，2018年9月支付10000元。10、租金支付方式：每年4月全额支付当年租金。第一年租金0元，第二、三、四年租金35000元/年，第五、六年租金55000元/年。11、如乙方违约，甲方有权终止合同，扣除押金；如甲方违约，应赔偿乙方在庭院上的一切投资支出。12、乙方在承租期间，如遇政府维稳政策要求，如对流动人口进行迁移或不许进行商业经营，双方应友好协商另行签订合同。附：设施交接清单。”2018年10月16日，原告沙为忠与被告马生龙共同签署《出租房屋综合管理责任书》，克拉玛依区政府古海街道办事处作为出租房屋综合管理机构在该责任书上加盖了公章。2018年4月27日，原告沙为忠将大农业TYD-289号庭院钥匙交付给被告马生龙，被告马生龙当日向原告沙为忠支付押金10000元。签订合同后，因合同履行发生争议协商无果。2019年5月16日，原告沙为忠以自己名义诉至本院，提出诉讼请求：“1、继续履行原告沙为忠与被告马生龙2018年5月1签订的《房屋租赁合同》；2、被告马生龙向原告沙为忠支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金35000元。”该案诉讼请求所依据的事实和理由与本案诉讼请求所依据的事实和理由一致。本院经审查认为“沙为忠所述合同实际为沙为忠代理其姐姐沙为华与马生龙签订，该民事行为的法律后果由被代理人沙为华承担，沙为忠不是本案适格原告”，本院于2019年7月3日作出（2019）新0203民初1263号民事裁定书，裁定驳回原告沙为忠的起诉。2019年7月8日，原告沙为忠、原告沙为华以同一事实和理由共同诉至本院，被告在庭审中提出反诉。另查，原告沙为忠与被告马生龙的微信聊天记录载明：“……2019年3月30日（沙为忠）锅炉房的暖气水和打鸡毛的水你们排到哪了？不会是锅炉房内的灰坑吧？（马生龙）没有。（沙为忠）房子院子都是垃圾、鸡粪，都需清理，里面卫生间坑里的水都结冰了，门下管子里没放的水结冰有可能冻坏管子了，还有牛圈边房子里的水冬天放空没有？（马生龙）院子4月1日前给你收拾干净。去年一年，那一万块钱押金就当抵了房租……3月30日（沙为忠）这是大农业居委会管理员，你可以联系她。（马生龙）租下来，办不了证，我待在下面没有意义啊。你下午先去看看，院子打扫的怎么样了，哪里有不满意你给我再讲，我让收拾。星期一我们一起去问问各部门，政策到底是怎么回事。（沙为忠）牛圈外面倒的垃圾，住房前后垃圾、库房里的垃圾……4月6日（马生龙）明天我把烤肉槽子给你拿过去，钥匙你看给你呢，还是放我这？（原告）钥匙给我干啥，现在这院子的使用权还是你。（马生龙）……明天我去社区把证明开了，给他们说明我们的情况，把我居住的档案销了，如果你不用钥匙，就在我这先放着，如果你用你就随时给我打电话，合同你看我们当面解除也行，通过法院解除也行。（沙为忠）……我现在不同意解除合同。在合同期内，院子里的一切损失都由你负责，包括树木、葡萄的死亡……”。另查，诉讼中，本院向原告沙为忠再次释明其不具有原告主体资格，并口头裁定驳回原告沙为忠的起诉。上述事实，有经当庭出示并质证的《房屋租赁合同》《出租房屋综合管理责任书》《不动产权证》《公证书》、微信聊天记录、（2019）新0203民初1263号民事裁定书及原、被告陈述等证据在案予以证实。本院认为，首先，《不动产权证》《公证书》表明，原告沙为忠根据原告沙为华的委托，代为出租大农业TYD-289号庭院，原告沙为忠虽以自己名义与被告马生龙签订大农业TYD-289号庭院租赁合同，但该合同的签订、履行的法律后果应归属委托人即原告沙为华。原告沙为忠以自己名义签署的《出租房屋综合管理责任书》的法律后果亦由原告沙为华承担。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十条、第四百零四条规定，受托人处理委托事务所取得的财产，应转交给委托人。原告沙为忠作为受托人代为出租涉案庭院取得的利益应归属于委托人即原告沙为华。原告沙为忠作为受托人，与涉案庭院无法律上的利益关系，不是本案适格原告，本院在诉讼中已经口头裁定驳回原告沙为忠的起诉。其次，本案合同当事人为原告沙为华与被告马生龙，该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。原告沙为忠受原告沙为华委托将涉案庭院交付给被告马生龙租赁使用，被告马生龙负有按约交纳租金及其他费用的义务。第三，关于合同解除问题。根据查明的事实，被告交付了10000元押金后，因办理农家乐营业执照问题与原告发生争议，被告再未支付其他款项。原、被告陈述及微信聊天记录表明，被告于2019年4月6日要求交付钥匙解除合同，原告不同意解除合同未接收钥匙。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告述称其要求解除合同的原因是涉案庭院无法办理农家乐营业执照、政策不允许出租庭院导致其合同目的不能实现。根据合同第3条载明的租赁使用目的为“居住、种植、养殖、开展农家乐”及第12条约定“乙方在承租期间，如遇政府维稳政策要求，如对流动人口进行迁移或不许进行商业经营，双方应友好协商另行签订合同”，经营农家乐是涉案庭院的用途之一，且无证据证实政策不允许经营农家乐，双方签署的《出租房屋综合管理责任书》表明本案合同在古海街道办事处作了备案，无证据证实政策不允许出租大农业庭院，故被告以不能办理农家乐营业执照、不允许出租大农业庭院导致合同目的不能实现为由要求解除合同无事实和法律依据；被告称原告未及时办理涉案庭院房产证，导致其不能及时办理营业执照，但被告自述其在办理营业执照手续前原告交付过涉案庭院的不动产权证书复印件，被告未提供证据证实该文件不能用于办理营业执照，故本院对被告认为原告拖延办理房产证导致其不能办理营业执照的抗辩意见不予采信。综上所述，被告不具备“合同目的不能实现”这一解除合同的法定条件，原告已经按约交付了涉案庭院，被告亦不具备“另一方不履行合同主要义务”这一解除合同的法定条件。同时，本案合同未约定被告在不能经营农家乐的情形下有解除合同的权利，被告在解除合同事项上无合同约定的解除权。被告于2019年4月6日提出解除合同原告未同意，沙为忠于2019年5月16日以自己名义起诉虽然主体不适格，但表达了继续履行合同的意愿，故截止至原告沙为华诉请解除合同之前，双方对解除合同未形成一致意见，不存在双方协商一致解除合同的法定情形。本案合同约定租期6年自2018年5月1日至2024年5月1日，被告在无法定解除权、无约定解除权、又未与原告协商一致解除合同的情况下，于2019年4月6日单方解除合同属于不履行合同主要债务的违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。”的规定，原告沙为华有权解除合同，故本院对原告沙为华要求解除合同的诉讼请求予以支持。被告当庭提出解除合同的反诉请求与原告第1项诉讼请求一致，本院予以支持。本案合同的解除时间应为原告沙为华诉请解除合同之日即2019年7月8日。第四，关于合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”根据该法第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，赔偿损失、支付违约金均是违约责任的承担方式。本案合同因被告根本违约而解除，原告沙为华要求被告马生龙承担赔偿租金损失、支付违约金等违约责任的诉讼请求合法有据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据合同第10条约定“第一年租金0元，第二、三、四年租金35000元/年，第五、六年租金55000元/年”，双方对第一年租金约定为0元，但该约定系以合同正常履行为基础，被告于2019年4月6日提前终止履行合同，导致第一年租金0元的约定基础不复存在，原告沙为华因合同正常履行的可得租金受损，被告马生龙应当赔偿2018年5月1日至2019年6月30日期间的租金损失。原告沙为华参照合同约定的第二年至第四年的租金350000元/元计算该期间的租金37916.60元合法有据，本院予以支持。关于原告沙为华主张的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金不得超过实际损失的30%。根据本案合同第11条约定“如乙方违约，甲方有权终止合同，扣除押金”及第9条约定“合同签订后，乙方向甲方支付押金20000元”，双方约定的违约金为20000元。经审查，约定的违约金超过损失的30%，应调整为11374.98元（37916.60元×30%），结合合同第9条、第11条约定的情形，被告已付押金10000元应从中扣减，被告还应支付违约金1374.98元（11374.98元-10000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第三百九十条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条、第二百零八条第三款之规定，判决如下：一、原告沙为华与被告马生龙2018年5月1日签订的关于克拉玛依市××区庭院的租赁合同于2019年7月8日解除；二、被告马生龙向原告沙为华支付2018年5月1日至2019年6月30日期间的租金37916.60元、违约金1374.98元，合计39291.58元，于本判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费623.96元，由原告沙为华负担199.96元，被告马生龙负担424元；反诉案件受理费25元由被告马生龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 雷晓霁二Ο一九年十月十七日书记员 刘 娟