浙江省温州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）浙03行终378号上诉人（原审原告）温州市鹿城区安澜大厦业主委员会，住所地温州市鹿城区安澜大厦三楼物业办公室。负责人郑平，主任。委托代理人毛毅坚、姜永可，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）温州市自然资源和规划局，住所地温州市鹿城区惠民路856号光明桥边。法定代表人冯金考，局长。委托代理人陈楚，浙江海昌律师事务所律师。委托代理人诸葛罗克，该局工作人员。被上诉人（原审第三人）温州大工联房地产开发公司，住所地温州市鹿城区人民西路锦园大厦8楼。法定代表人郑弘宇，总经理。委托代理人钱家昊，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人温州市鹿城区安澜大厦业主委员会（以下简称为安澜大厦业委会）因诉温州市自然资源和规划局（以下简称为温州市资源局）房屋行政登记一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。在审理过程中，各方当事人申请调解2个月，调解期限依法不计算在审理期限内，但最终调解未果。本案现已审理终结。原温州市房产管理局于2003年10月16日核准将坐落于温州市鹿城区环城东路安澜大厦B幢四层房屋（建筑面积573.74平方米，设计用途非居住，产别国有自管产，以下简称涉案房屋）登记为温州大工联房地产开发公司（以下简称为大工联房地产公司）所有，并颁发温房权证鹿城区字第××号《房屋所有权证》。原判认定：安澜大厦A、B幢系由大工联房地产公司开发建设。2003年4月28日，大工联房地产公司向温州市房屋产权监理所提交《关于要求办理安澜大厦产权登记的报告》，要求办理安澜大厦初始及分户产权登记。后大工联房地产公司提交《浙江省单位房屋所有权登记申请书》，申请办理涉案房屋产权登记，记载登记种类为初始登记，设计用途为非居住。大工联房地产公司还提交了营业执照、介绍信(身份证复印件)、建设工程规划许可证(编号浙规证2003-03010028，载明建设项目为安澜大厦，并载明其中住宅、商业、多功能用房、物业及其他用房面积，另有“架空活动空间1326.39平方米”)、《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》（载明安澜大厦工程项目按规定比例配置了物业管理用房415.52平方米，其中物业管理办公用房191.85平方米，物业管理经营用房223.67平方米）、地名使用批准书、商品房预售证、温工联字(1999)024号《关于要求对安澜亭路段中商品房用地确认出让使用权的报告》、温市计基(2002)25号《关于下达温州市2002年第一批自筹基本建设投资计划的通知》、温州市2002年基建计划表（其中安澜大厦项目建设规模中记载技术设备层1390平方米）、关于安澜亭路开发建设合同结算的证明、温土产(1998)31号《关于同意将安澜亭1#地块划拨给温州大工联房地产开发公司使用的批复》、竣工验收备案表等资料。2003年9月18日，登记部门经审查形成《安澜大厦A、B幢房屋权属登记审查意见》，并由负责人签字同意按套办理初始登记。2003年10月16日，原温州市房产管理局同意就涉案房屋登记发证，权证号为温房权证鹿字第××号，产权人为大工联房地产公司，建筑面积为573.74平方米，用途为非居住。安澜大厦业委会不服被诉登记行为，于2018年8月1日向原审法院提交本案诉状。经诉前协调未果，原审法院于2019年1月4日立案受理。另查明，2018年6月6日，原审法院立案受理大工联房地产公司诉安澜大厦业委会及浙江理想四方物业管理有限公司排除妨害纠纷案。后因安澜大厦业委会提起本案行政诉讼，该民事案件于2018年8月9日裁定中止审理。再查明，根据温市编[2015]140号《关于整合不动产登记职责的通知》，市、区各有关部门分散承担的不动产登记职责整合交由温州市国土资源局承担。根据温委发[2018]63号《中共温州市委、温州市人民政府关于印发〈温州市机构改革方案〉的通知》，温州市国土资源局及其他部门的职责整合，组建温州市自然资源和规划局，不再保留温州市国土资源局。原判认为：一、关于安澜大厦业委会是否具有本案诉讼主体资格。温州市资源局及大工联房地产公司认为，安澜大厦委员会与被诉登记行为无利害关系，其不具有诉讼主体资格。行政诉讼中所称法律上的利害关系，系指行政相对方所主张的权益与被诉行政行为之间是否有法律上的关联。本案中，涉案房屋于2003年登记为大工联房地产公司所有。但是，结合各方陈述及相关证据，各方就有关涉案房屋性质及使用存在争议，且安澜大厦业委会系基于认为涉案房屋系业主共有而提起本案诉讼，故被诉登记行为与其所主张的权益之间具有法律上的关联。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条第一款规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。因此，安澜大厦业委会具有本案诉讼主体资格。二、关于安澜大厦业委会提起本案诉讼是否已超过法定起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十五条规定，公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算，但最长不得超过行政诉讼法第四十六条第二款规定的起诉期限。本案中，安澜大厦业委会称其系2018年在大工联房地产公司提起的排除妨害民事诉讼中才得知被诉登记行为，而温州市资源局及大工联房地产公司认为其早已知晓被诉登记行为，其理由是大工联房地产公司于2009年曾公开拍卖涉案房屋，以及安澜大厦业委会在安澜大厦A幢4层悬挂的横幅上有“四楼设备层是公共配套设施属全体业主，任何人不得侵占与买卖”的内容。原审法院认为，大工联房地产公司提供的有关拍卖材料与悬挂的横幅内容均不能直接证明原告于何时得知被诉登记行为，故安澜大厦业委会提起本案诉讼尚未超过法定起诉期限。三、关于本案是否应当中止审理。温州市资源局主张因大工联房地产公司已对安澜大厦业委会提起排除妨害诉讼，故本案应当中止审理。原审法院认为，大工联房地产公司系基于其对涉案房屋的物权登记而提起排除妨害之诉，而安澜大厦业委会系在该案审理过程中，因对涉案房屋物权登记合法性存异议故提起本案行政诉讼，本案诉讼结果将直接影响上述民事案件处理，故本案无需中止审理。四、关于被诉登记行为是否合法。被诉登记行为于2003年作出，故对该行为合法性的审查应结合涉案房屋建设情况及当时的相关规定进行考量。根据《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》（1999年9月3日修正，2014年11月28日废止）第八条规定，申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：(一)房屋产权登记申请书；(二)权利人合法有效的身份证明；(三)房屋产权的合法来源证明。申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。该条例第十三条规定，对符合房屋产权登记条件的，申请产权初始登记的，县级以上房地产业行政主管部门应自接到房屋产权登记申请之日起二个月内核准登记，核发房屋权利证书。本案中，包括涉案房屋在内的安澜大厦系大工联房地产公司开发建设，其申请办理产权初始登记，并提交了身份证明、建设工程规划许可证、商品房预售证、竣工验收备案表及土地划拨使用批复等材料，符合上述规定；登记部门经审查予以登记发证，适用依据正确，程序合法。各方主要争议在于被诉登记行为事实认定是否清楚，即涉案房屋是否属于设备层。关于设备层，顾名思义，应指建筑中有效面积全部或大部分用于放置各种机电、给排水等设备的楼层。2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。而本案中，首先安澜大厦基建计划表及建设期间的规划许可证（副本）中虽有记载设备层，但最终取得的建设工程规划许可证中并无设备层的记载。其次，从各方陈述及照片、面积分摊表等证据可见，安澜大厦相关设备并非集中放置在第四层。再次，结合证据及各方陈述，安澜大厦四层房屋系作为保安宿舍、物业办公、业主活动或由大工联房地产公司出租使用等，即明显非设备层用途。据此，安澜大厦业委会主张涉案房屋系设备层依据不足，不予支持。安澜大厦业委会另主张涉案房屋系建设工程规划许可证中所载“架空活动空间”，原审法院认为，无论涉案房屋是否属于“架空活动空间”，在没有明确规定或约定的情况下，亦不能认定2003年将其初始登记至开发建设单位名下，即为违法。据此，判决驳回温州市鹿城区安澜大厦业主委员会的诉讼请求。上诉人安澜大厦业委会诉称：一、涉案房屋原被规划为设备层、技术设备层，后续变更为架空活动空间，原审法院仅以是否属于设备层进行认定，并未从根本上厘清涉案房屋的性质。从涉案房屋实际使用状况看，不仅存在设备层的功能，还存在社区场地的功能，具有公共属性。从规划许可证副本到正本再到竣工图的变更内容看，涉案房屋实际上就是架空活动空间，即“架空设备层，兼共用休息场所”。根据《物权法》第七十三条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项规定，涉案房屋属于业主共有。被诉登记行为将涉案房屋登记给大工联房地产公司错误。二、原审法院对证据认定错误。上诉人在一审提供的竣工验收的会议纪要及竣工图，与本案具有关联性，可以证明涉案房屋的公共属性，《安澜大厦商品房价格组成的明细表》与《商品房预售价格申报认可证》可以证明涉案房屋建设成本已有业主承担，该层权属亦应属于业主。原审法院对上述证据未予采纳错误。三、法律对“架空活动空间”没有明确规定且当事人没有约定，可见涉案房屋权属归属并不明确。被上诉人温州市资源局在权源依据不足，且未审查涉案房屋的实际使用情况即作出被诉登记行为，未尽审查义务，行政程序违法。综上，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人温州市资源局辩称：一、被诉行政行为事实清楚，程序合法，适用规范性文件正确。涉案房屋坐落于环城东路安澜大厦B幢4层。2003年4月28日，大工联房地产公司提交《关于要求办理安澜大厦产权登记的报告》，要求办理安澜大厦初始及分户产权登记事宜，后递交《浙江省单位房屋所有权登记申请书》及营业执照、介绍信(身份证复印件)、建设工程规划许可证、《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》、地名使用批准书、商品房预售证、温工联字(1999)024号文件、温市计基(2002)25号文件、温州市2002年基建计划表、关于安澜亭路开发建设合同结算的证明、温土产(1998)31号文件、竣工验收备案表等资料。经审查员审查，形成《安澜大厦A、B幢房屋权属登记审查意见》，由登记中心负责人签字同意按套办理初始登记，于2003年10月16日同意发证，权证号为温房权证鹿字第××号，产权人为大工联房地产公司，建筑面积为573.74平方米，用途为非居住。二、上诉人主张涉案房屋属于设备层既无法律依据，也无事实依据。安澜大厦基建计划表及建设工程规划许可证（副本）虽有记载设备层，但最终取得的建设规划许可证等相关文件并无设备层的记载，上诉人现主张涉案房屋系“设备层”没有法律依据。实际上，安澜大厦相关设备也没有集中放置在第四层即涉案房屋。现上诉人在二审中又主张涉案房屋具有“社区场地”的功能，超出一审审理范围。三、上诉人将“架空活动空间”等同于“架空设备层，兼共用休息场所”，进而主张属于共有部分，缺乏事实和法律依据。《物权法》第七十三条以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项已经对共有部分进行规定，但“架空活动空间”并不在其中。四、原审法院对证据认证正确。竣工验收会议纪要需报规划部门核定，最终应当以规划许可证为准。竣工图并非被诉房屋登记的依据，故此两份证据与本案无关。《安澜大厦商品房价格组成的明细表》与《商品房预售价格申报认可证》系上诉人与房开公司的约定，与被诉登记行为亦不关联。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人大工联房地产公司辩称：一、涉案房屋属于普通商品房，并非上诉人所称的设备层。安澜大厦规划许可证等相关文件并无有关设备层的记载，涉案房屋实际上并未作为设备层使用，安澜大厦所需的设备被分散到各个不同的楼层。另外，《安澜大厦（AB幢）建筑面积测绘》可以反映涉案楼层系综合用房，其建筑面积由套内建筑面积和分摊建筑面积构成，可见涉案房屋承担了相应大楼公摊面积，并不属于共有部分。二、从实际用途上看，涉案房屋不属于“架空活动空间”。大工联房地产公司从未与业主约定过将涉案楼层用于业主活动空间，而涉案楼层既不属于设备层也不属于“架空活动空间”。涉案楼层系房开公司开发，并且所有手续文件（包括产权证）均明确该楼层属于房开公司所有。故在房开公司没有与业主约定公共活动空间的情况下，不能仅凭会议纪要的“建议”而将涉案楼层认定为公共空间。建设规划许可证并没有公共活动空间的记载，且没有明确规定或约定涉案房屋属于公共活动空间的情况下，上诉人主张涉案楼层属于公共活动空间不能成立。三、上诉人提起本案诉讼超过起诉期限。大工联房地产公司曾于2009年公开拍卖涉案房屋，且业委会在涉案房屋悬挂横幅阻扰房开公司的合法拍卖行为。故上诉人在2009年就已经知道涉案房屋已登记在房开公司名下，现提起本案诉讼，已经超过起诉期限。综上，驳回上诉，维持原判。各方当事人在一审诉讼中提供的证据均已随卷移送本院。二审中，上诉人提供了涉案房屋建筑平面图和工程概况，以证明登记的涉案房屋具有公共属性。本院认为，上诉人二审中提交的上述材料不属于新证据，本院不予接纳。况且，上述证据并非被诉登记行为所依据的申请材料，与本案不具有关联性。上诉人一审提供的竣工综合验收会议纪要，其未在行政程序中提交，该材料亦非被诉登记行为所依据的申请材料，原审法院未予认定并无不当。至于《安澜大厦商品房价格组成的明细表》《商品房预售价格申报认可证》，经核实，上诉人并未在一审法定举证期限内提交，且本案主要审查被诉登记行为合法性，并不涉及涉案房屋具体权利归属，上诉人以此主张上诉人为涉案房屋权利人，亦与本案无涉。原审法院对证据论证并无不当。原判认定的事实有相应的证据印证，且各方当事人均无异议，本院予以确认。另外，二审中，各方当事人对于涉案登记部分属建设工程规划许可证载明的“架空活动空间”，均无异议。本院认为，关于安澜大厦业委会起诉是否超过起诉期限。温州市资源局及大工联房地产公司基于2009年委托温州产权交易拍卖行有限公司拍卖涉案房屋的委托合同、评估报告、拍卖公告以及安澜大厦业委会提交的悬挂横幅照片，主张上诉人于2009年拍卖涉案房屋时即已知道被诉登记行为内容。然，上诉人并非拍卖程序所涉当事人，无从知晓委托合同及评估报告等内部材料内容。即便拍卖公告曾在报纸上公示过，但并未记载产权人等被诉登记行为相关内容。至于上诉人提交的悬挂横幅照片，横幅上载明“四楼设备层是公共配套设施属全体业主，任何人不得侵占与买卖”，但无法反映悬挂横幅的时间，亦不能证明悬挂横幅与上诉人知道被诉登记行为内容之间的因果关系。故，上述证据均无法证明上诉人于2009年已知道或应当知道被诉登记行为内容。现上诉人称其于2018年民事诉讼时知晓被诉登记行为内容，并于2018年8月向原审法院提起本案诉讼，并未超过法定起诉期限。关于被诉登记行为合法性问题。《城市房屋权属登记管理办法》（2001年8月15日修改，2008年7月1日废止）第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》（1999年9月3日修正，2014年11月28日废止）第八条规定，申请房屋产权登记，权利人应提交下列文件：（一）房屋产权登记申请书；（二）权利人合法有效的身份证明；（三）房屋产权的合法来源证明。申请新建房屋产权初始登记时，建设单位或个人还应提交土地使用证明。根据上述规定，建设单位申请办理产权初始登记的，应提交建设工程规划许可证、房屋产权合法来源证明等材料，房屋登记机构据此审查判断申请人对申请登记部分是否具有合法权源。本案中，大工联房地产公司虽已根据上述规定提交温市计基（2002）25号文件、建设工程规划许可证、商品房预售证、竣工验收备案表及土地划拨使用批复等申请材料，但尚不足以证明其对申请登记部分享有合法产权。首先，各方当事人对于涉案房屋属建设工程规划许可证“架空活动空间”部分并无异议，有争议的是该部分是否具有公共属性属于业主共有，是否如上诉人所称的“架空活动空间”即等同于“架空设备层，兼共用休息场所”，但上述事实应结合规划设计功能进行判断。建设工程规划许可证作为审查涉案房屋规划设计功能的证据，其关键附图缺失，导致该事实无法判断。行政程序中，被上诉人温州市资源局并未要求其补充提交相应材料，亦未审查其规划设计功能以排除其公共属性，未尽审查职责。其次，大工联房地产公司虽系涉案房屋建设单位，但建设单位并不必然为所有权人，其仍应提供申请登记部分不属于业主共有等足以证明其合法产权的材料。显然，大工联房地产公司申请登记时未提供上述材料，被上诉人温州市资源局在尚不足以排除涉案房屋具有公共属性的情况下，径行作出被诉登记行为，认定事实不清，证据不足。原审法院判决驳回诉讼请求错误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302行初14号行政判决；二、撤销原温州市房产管理局于2003年10月16日作出的温房权证鹿城区字第××号房屋所有权登记行为。本案一、二审案件受理费各50元，均由被上诉人温州市自然资源和规划局负担。本判决为终审判决。审判长  董忠波审判员  杨贤斌审判员  诸智影二〇一九年十月二十一日法官助理陈雕书记员刘双旋?附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。