广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初1656号 原告：郑建文，男，1964年11月15日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：李平，广西罗挥得律师事务所律师。 被告：河池市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：河池市金城西路惠文小区，统一社会信用代码：91451200310227315N。 法定代表人：谢伟洲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈聪，该公司员工。 原告郑建文与被告河池市碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑建文及其委托诉讼代理人李平、被告河池市碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告支付的购房款1513867元；2.判令被告支付原告已支付的利息损失人民币140774.09元（从2015年6月到2019年3月止，今后产生的利息损失计算至被告支付完原告本金为止）及提前还款的银行违约金；3.判令被告支付人民币227080.05的违约金给原告;4.本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求被告返还契税和办理房产证的费用共计45576元给原告。事实和理由：原告于2014年12月30日与被告碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定碧桂园公司将位于河池市城西芝田片区河池碧桂园一期凤凰台十八街107#108号建筑面积203.66平方米的住宅商品房一套出售给原告，房款1513867元，并定于2016年6月30日前将该商品房交原告使用。被告在2016年6月14日发函，认定该商品房将在2016年6月30日交付。后经原告验房，发现该房多处工程质量不符合交付条件，根本无法正常使用，被告也答应进行整改，但到目前为止，一直没有整改合格，最后干脆没有动静。 原告与被告签订《商品房买卖合同》后，以按揭形式，一共支付了首付加贷款共计人民币1513867元给被告。从2015年6月到2019年3月止，原告一共支付利息140774.09元给银行。依据双方签订《商品房买卖合同》第十三条交接手续（二）查验房屋房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条的约定是逾期交房责任：（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，并按照已付款的15%向买受人支付违约金。根据上述合同约定及事实，原告在2018年11月22日通过邮政快递形式向被告正式提出退房，并通知被告履行合同约定，通知书的内容为：1.解除双方之间2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》；退还本人已支付的购房款人民币1513867元；2.支付人民币227080.05元违约金给本人（即原告）；3.支付利息损失人民币126832.52元及提前还款的银行违约金给本人（即原告）。为了维护贵公司的良好信誉，请贵公司在收到该通知之日起30日内履行上述业务。但被告收到该退房通知书已超过三个月却未联系原告解决问题，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益。综上，原告向人民法院提起诉讼。 被告辩称，原告主张退房以及相应退房款，并要求被告赔偿相应的损失，没有法律依据，双方签订的“合同”应当继续履行。 本院经审理认定法律事实如下：2014年12月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于河池市城西芝田片区商品房，预测建筑面积203.66平方米，套内建筑面积194.5平方米，商品房总价为1513867元，出卖人应于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》。2、建筑工程竣工规划验收合格单。3、取得物业承接查验备案证明。合同第十三条交接手续约定，（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。2、出卖人承诺买受人在交接手续前有权对所购买的商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责人修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、滴漏；……（5）门窗翘裂、五金件损坏……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范好标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照2.75%利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。原、被告均在合同上签名、加盖印章予以确认。同日，被告向原告代收预告登记费、抵押权预告登记费共计160元，代收契税45416元。2015年1月11日，原告向被告支付定金及首期购房款534867元。2015年5月21日，原告与中国农业银行股份有限公司河池金城江支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向中国农业银行股份有限公司河池金城江支行借款979000元支付房款。被告作为保证人在合同上加盖印章。后原告通过银行按揭方式向被告支付购房款979000元。 2016年6月14日，被告向原告发出《期楼收楼通知书》，通知原告案涉商品房于2016年6月30日交付，请原告前往办理。原告前往验房，认为房屋存在质量问题要求被告修复整改，并拒绝收房；被告以其商品房仅存在瑕疵且已整改完毕为由要求原告收房，双方产生纠纷。原告于2018年11月21日作出《退房通知书》，并于次日以邮寄方式送达被告。《退房通知书》主要内容为：原告于2014年12月30日向被告购买河池市金城江区金城西路凤凰台十八街170#108号商品房，被告于2016年6月14日通知交付，经原告验房，发现该房多处工程质量不符合交付条件，根本无法正常使用，被告答应整改却一直未整改合格。原告签订合同后，以首付款和按揭形式共计支付1513867元给被告，从2015年6月到2019年3月止，支付利息140774.09元给银行，现依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条和第十二条的约定及以上事实，原告正式提出退房，并通知被告履行合同约定：第一，解除双方之间于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同》；第二，退还本人（即原告）已支付的购房款1513867元；第三，支付人民币22708.05元违约金给本人（即原告）；第四，支付利息损失人民币140774.09元（截止2019年3月）及提前还款的银行违约金给本人（即原告）。现原告以被告收到退房通知却未履行相应义务构成违约，且严重影响原告合法权益为由向本院提起诉讼，请求判如所请。 庭审过程中，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》自《退房通知书》到达被告时已解除；被告认可已收到《退房通知书》，但认为《商品房买卖合同》尚未解除，且不符合解除条件，应继续履行。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》、贷款交易明细复印件、河池市地方税务局销售不动产统一发票复印件、期楼收楼通知单、催收收楼通知书、回执单复印件、邮政标快、《退房通知书》复印件、录音光碟、贷款交易明细复印件、被告收据复印件、照片、及庭审笔录等证据在卷佐证。 根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点归纳为：一、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件，是否已经解除；二、原告请求被告返还购房款并赔偿相应损失是否应予支持。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均有拘束力。 一、关于案涉《商品房买卖合同》是否符合解除条件及是否已经解除的问题。综合《中华人民共和国合同法》关于合同解除的相关规定及立法精神，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除条件或者该法第九十四条规定的法定解除情形，即通知解除合同的当事人必须具有实质性的解除权，且通知对方，才能发生解除合同的效力。结合原、被告在合同第十三条中的约定，对于除商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷问题，出卖人承担修复责任；房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责修复……修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。本案中，原告以案涉房屋存在门窗翘裂问题、被告未按合同约定修复为由通知解除合同，经现场查看，案涉房屋确实存在部分窗户边框不规整问题，但该问题并非严重影响原告正常使用的质量问题，原告也未举证证实房屋存在其他严重影响正常使用的质量问题，故不符合约定解除条件。据此，原告以此为由要求解除合同并将《退房通知书》送达被告，并未产生解除案涉合同的效力。对原告认为根据《中华人民共和国合同法》第九十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，《退房通知书》送达被告时案涉合同已解除的主张，不予采纳。 二、对于原告请求被告返还购房款并赔偿相应损失是否应予支持的问题。本院认为，原告请求被告返还购房款并赔偿相应损失，应建立在合同解除的基础上，但基于上述理由，案涉合同不符合约定解除情形，同时亦不存在法定解除情形，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下： 驳回原告郑建文的诉讼请求。 案件受理费21735元，减半收取10868元（原告已预交），由原告郑建文自行承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 韦丽丽 二〇一九年十月三十一日 法官助理 韦 娜 书 记 员 韦忠宝 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。