山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7814号 上诉人（原审被告）：林姣，女，1988年3月15日生，汉族，住青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：李沧区依家乐居房产中介店，住所地青岛市李沧区金水路。 负责人：黄秀芹，系该中介店经营者。 委托诉讼代理人：李法文，男，1971年8月8日生，汉族，系黄秀芹之夫，住青岛市李沧区。 上诉人林姣因与被上诉人李沧区依家乐居房产中介店（以下简称依家乐居）居间合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初4128号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林姣，被上诉人依家乐居的委托诉讼代理人李法文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林姣提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判上诉人不需再支付中介费或者发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审中上诉人提交证据证明被上诉人收费明显过高，并非二手房买卖过程中应当支出的合理费用。一审法院没有采纳上诉人的证据，也没有审查被上诉人收取的评估费用是否转给评估机构，错误认定该费用为合理费用。被上诉人并未将评估费支付给评估机构，而是截留将多余的评估费收入自己腰包，违反诚实信用原则。因此一审判决对被上诉人收取的评估费认定错误，应依法改判。 依家乐居答辩称，上诉人的上诉理由没有任何依据，根据二手房买卖交易惯例以及需要，因涉及贷款审批问题需对房屋进行评估，该费用合情合理，也是必要的，上诉人称被上诉人截留没有证据。关于费用的数额，被上诉人已经明确告知上诉人，上诉人对该数额表示接受和认可，上诉人现否定该费用有违诚信。一审法院将上诉人支付的降首付费用、办理流水、房款加急费用认定为中介费没有依据。被上诉人向上诉人收取所有的费用均提前告知，上诉人也都接受和认可。上诉人逾期支付中介费已构成违约，应当按照合同约定3%的比例支付中介费。一审法院自由裁量予以减半没有任何依据，但被上诉人为了尽快解决纠纷并未提出上诉。一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。补充意见：上诉人提交的评估公司出具的评估报告，被上诉人对真实性无异议，但对款项并不认可。评估公司应当出具发票及原始记账凭证，仅凭收据无法证明评估费用，不排除上诉人与该评估公司恶意串通。被上诉人将评估费已交给交通银行信贷员，至于该信贷员具体支付给评估公司多少费用，被上诉人并无法确认，且被上诉人在居间服务过程中已经明确告诉上诉人评估费用，上诉人对其表示接受和认可，该款项并非中介费用。 依家乐居向一审法院起诉请求：1.判令林姣支付中介费74700元；2.本案诉讼费由林姣依法承担。 一审法院认定的事实：2018年4月11日，刘宏峰（以下简称“甲方”）与林姣（以下简称“乙方”）、依家乐居（以下简称“中介方”）签订房地产买卖契约，其中约定甲方同意将青岛市崂山区仙霞岭路1号甲1幢1303户房产出售给乙方，成交价为249万元。同时补充条款约定甲乙双方承认中介服务成功有效，本契约签定中介费按房屋成交价的_%由乙方支付给中介方，即人民币壹万元整，过户之前全部付清；若乙方逾期不付，中介方可按房屋成交价的3%向乙方全额追偿中介费。乙方同时承担因诉讼产生的一切费用。 另查明，自签订房地产买卖契约至涉案房屋过户登记完成，林姣向依家乐居支付了如下费用：降首付费用2000元，办理林姣父亲的工资流水2000元，评估费5400元，过户加急费2500元，放款加急费4000元，共计15900元。依家乐居认可上述费用均已收到，且收取前告知林姣，林姣同意交纳。 一审法院认为，本案系因居间合同引发的纠纷，争议焦点为林姣应向依家乐居支付多少中介费。本案中，林姣已支付给依家乐居的评估费5400元，系二手房买卖过程中应当支出的合理费用，且林姣并未提交证据证明该费用收取不合理，故对该费用确认其不属于中介费；林姣支付给依家乐居的过户加急费2500元，林姣认可其合理性，且办理过户应当支出相应的费用，故确认其不属于中介费；对林姣支付给依家乐居的降首付费用2000元、办理林姣父亲的工资流水2000元、放款加急费4000元，共计8000元，依家乐居未提交该8000元实际支出的相关证据，一审法院认为上述费用均属于中介费。 林姣、依家乐居在签订的房地产买卖契约中，明确约定了中介费用及其付款时间，现涉案房屋已经办理过户登记，而林姣仅支付中介费8000元，不足10000元，构成违约。林姣应当按照合同约定支付中介费，因林姣未在过户前足额支付中介费，故按照合同约定，其应当承担相应的违约责任，但双方约定按照房屋成交价的3%支付中介费明显约定过高，予以酌情减少，一审法院认为按照房屋成交价的1.5%支付中介费为宜，即37350元（2490000元×1.5%），扣除已支付的中介费8000元，林姣还应向依家乐居支付中介费29350元（37350元-8000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，第四百二十六条之规定，判决：林姣于本判决生效后十日内支付李沧区依家乐居房产中介店中介费29350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1668元，由李沧区依家乐居房产中介店负担1012元，由林姣负担656元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据如下：涉案房屋的房地产抵押估价报告一份及收款收据一份，该估价报告是博文房地产评估造价集团有限公司青岛分公司出具，证明评估费用是600元而非5400元。依家乐居对于估价报告及收款收据的真实性均没有异议，对于证明事项不予认可，主张有些费用未体现在收据联中，而且对于5400元评估费上诉人也是予以认可的。 因被上诉人对该证据真实性无异议，本院对该证据予以确认，对其证明力本院将结合其他证据综合作出认定。 被上诉人提交提交科威的收费标准一份（评估费千分之二）、21世纪工作人员手写的一份收费标准（中介费百分之三，含评估费）、链家收费标准一份（中介费百分之三，含评估费）、鼎拓地产工作人员手写的收费标准一份（根据银行）、同策地产收费标准一份（评估费单项贷款千分之二）、一房集团的收费标准一份（评估费千分之二至千分之五）、爱尚家地产的收费标准一份（评估费千分之二），证明千分之二评估费是正常标准，涉案的房产买卖当时非常难贷款，该5400元是根据银行的要求。 被上诉人质证称对于真实性没有异议，但对证明事项有异议，博文公司对外收费标准是万分之六，5400元是交付给评估公司的，与银行无关，评估费只是由被上诉人代收，只交付了600元的评估费剩余费用应退给上诉人。涉案房屋买卖的贷款并不难办理，只是因为原房东着急用款，才需要加急，该房屋并非是被上诉人推荐，是上诉人个人找的房源，只是为了找被上诉人办理贷款。 因上诉人对被上诉人提交证据的真实性并无异议，本院对该部分证据真实性予以确认，但对其证明力本院将结合其他证据综合作出认定。同时，上诉人主张其购买案外人该处房产并非通过被上诉人介绍所得知的房源，而仅为委托被上诉人办理银行贷款手续，对此被上诉人在庭审中予以承认。 二审查明，上诉人与被上诉人以及房主刘宏峰签订的房屋买卖合同补充条款中对于上诉人与被上诉人之间的权利义务作出约定，由被上诉人为房屋买卖双方提供签订房屋买卖合同，协助办理房产评估、测绘、过户等手续，协助办理银行存款，同时约定中介费为人民币1万元，该款项应在过户完毕前付清，若逾期不付，中介方按房屋成交价3%全额追偿中介费。根据一审法院所查明的事实，合同签订后至过户完成前，上诉人共计向被上诉人支付了包括评估费在内的各项费用共计15900元。对于评估费5400元，双方产生争议，根据上诉人二审提交的证据可以证明涉案房屋实际发生的评估费用为人民币600元，被上诉人称上诉人对于支付评估费5400元并无异议，同时主张将该款已交付给银行办理信贷的工作人员，但就该主张被上诉人并未提交证据予以证实。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案双方的争议焦点是上诉人是否构成违约并应承担违约金。2018年4月11日，上诉人与被上诉人以及刘宏峰所签订的房地产买卖合及相关补充条款，是各方当事人真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应正确全面地按照合同约定内容履行义务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。根据该合同补充条款约定，被上诉人提供合同，协助办理房屋评估测绘过户手续，协助办理银行贷款，在履行上述合同义务期间，被上诉人负有如实报告的义务。虽然被上诉人在其与上诉人的微信聊天过程中告知并向上诉人收取评估费、加急费等费用，但其并未全面履行如实报告义务。其中一审法院认定被上诉人收取的放款加急费在内的8000元，并无相关证据予以证明其合理性，上诉人收取该部分款项，应计为中介费，对此本院予以确认。另外，被上诉人专门从事房屋中介服务，且专门为上诉人办理银行贷款业务，被上诉人对贷款业务办理期间的评估费用如何收取应当明知并应如实告知上诉人。而根据上诉人二审提交的证据证明，涉案房屋的评估费用仅为600元，被上诉人收取5400元明显过分高于实际支出的费用，该行为没有法律依据和事实依据，虽然被上诉人主张该部分费用已经支付给了银行信贷员，但该主张不能作为免除其如实告知义务的理由。被上诉人对于多收取的4800元亦应抵作中介费用予以扣除。虽然该部分费用连同一审法院认定应抵顶的8000元，数额已超出双方约定的中介费1万元，但基于上诉人以实际支付且并未提出主张，上诉人在履行合同期间也未尽审慎义务，亦应承担相应责任。综合双方在合同履行过程中的情形，本院确认上诉人无需再向被上诉人支付其他费用，被上诉人也无需向上诉人返还。一审法院对于评估费用的认定错误，从而认定上诉人违约不当，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉请求及理由成立，应予支持。原审判决认定事实错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初4128号民事判决； 二、驳回李沧区依家乐居房产中介店的诉讼请求。 一审案件受理费人民币1668元，二审案件受理费550元，均由李沧区依家乐居房产中介店负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋丽华 审判员  王 琳 审判员  王 晋 二〇一九年十月九日 法官助理 任臻 书记员姚莉