广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终890号上诉人（原审被告）：黄庆留，男，汉族，1963年7月7日，住云浮市云安区，现住云浮市云城区。上诉人（原审被告）：黄彩凤，女，汉族，1966年7月7日，住云浮市云安区，现住云浮市云城区。上诉人（原审被告）：黄柏贤，男，汉族，1989年12月16日出生，住云浮市云安区，现住云浮市云城区。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：康林君，广东翔浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄金兰，女，汉族，1983年2月7日出生，住云浮市云城区，现住云浮市区。被上诉人（原审原告）：区彬源，男，汉族，1979年4月28日出生，住云浮市云城区，现住云浮市区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何忠兴，广东刚毅律师事务所律师。上诉人黄庆留、黄彩凤、黄柏贤因与被上诉人黄金兰、区彬源房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2018）粤5302民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄庆留、黄彩凤、黄柏贤上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回被上诉人的该项诉讼请求；2.本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、本案涉案协议合法有效，理应受到法律保护。而且双方协议已经履行完毕，依据《民法总则》第七条的规定，民事主体应该遵循诚信原则，履行自己的义务。首先，本协议并没有违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是管理性规定，而不是强制性规定。其次，被上诉人黄金兰与上诉人黄庆留是同村上下屋兄妹关系，那么被上诉人对用于建房的土地，以及国家政策是非常了解的，其仍然要求上诉人为其建造第五层房屋为其居住，足以说明上诉人没有任何欺骗行为。再次，被上诉人所述涉案房屋是违法建筑，该陈述没有任何证据证实，其诉称政府组织强拆也不是事实，因为涉案建筑附近的村民建起的房屋与本案房屋一样，如果政府组织强拆也不可能只拆上诉人一家。最后，本案涉案房屋已经建成，作为民法上的物，具有财产属性，上诉人已经履行协议约定的全部义务，将建好的房屋交付给被上诉人使用。因此，上诉人基于本协议而产生的债权应受法律保护，基于信任而产生的信赖利益更应受到法律保护。二、上诉人与被上诉人之间是共同建房协议纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。1.根据被上诉人提供的两份《协议书》及收据，已载明是共同建造房屋的合同关系，并非房屋买卖合同关系。2.该协议约定的房屋已经建成，事实上，该房屋除留给被上诉人的第五层以外，其余楼层都是上诉人自用的，上诉人并没有对外出售，上诉人如果当初不是考虑妹妹黄金兰共建房屋的请求，上诉人也不会将楼房建到六层半。综上，请求二审法院依法驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。黄金兰、区彬源辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉没有理据。一、双方签订的协议书违法无效。协议书以合法形式掩盖非法目的。表面上是合作建房，实际上是违建房买卖。合同存在欺骗性、违法性。协议违反法律强制性规定。法律规定建房要取得土地使用权、符合城乡规划、有报建证、施工许可证、房屋合格证、房屋产权证等，才能进行房屋买卖。上诉人的房屋是违法建筑。即使附近村民也有在建，即使政府未予清拆，但不代表是合法建筑。由于上诉人的房屋是违法建筑，没有土地证，没有房产证，即使房屋已交付被上诉人使用，但依法也是无效的。二、《协议书》虽然写了“共同建造房屋”，但实际上是房屋买卖。房屋在2012年已建好，2014年12月才卖给被上诉人。对于土地向谁购买、多少钱、建筑施工情况等等，被上诉人全然不知，更无参与。房屋建好后，才将第五层卖给被上诉人，第四层卖给他人，不存在只有第五层是被上诉人使用，其余是上诉人自己使用的情况。三、被上诉人没有过错，一审判决认定被上诉人有一定责任，从而不支持利息损失和律师费损失，确实不妥，希望二审法院全面支持被上诉人的诉讼请求。综上所述，一审判决上诉人返还购房款给被上诉人正确，但判决不支持利息和律师费损失不妥当。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。黄金兰、区彬源向一审法院起诉请求：1.确认房屋买卖合同无效，判令黄庆留、黄彩凤、黄柏贤退还600000元购房款及利息75000元（利息按月息5厘，从2016年10月20日计至还清日止，计到2018年11月20日时75000元）给黄金兰、区彬源；2.诉讼费和律师代理费由黄庆留、黄彩凤、黄柏贤负担。一审庭审中，黄金兰、区彬源明确第一项诉讼请求利息的计算方法为按月息0.5%；黄金兰、区彬源明确第二项诉讼请求律师代理费是10000元。一审法院认定事实：涉案房屋由黄庆留、黄彩凤、黄柏贤于2011年开始建造，基本的主体框架2013年左右完成，但涉案房屋目前部分墙体没有砌好，外墙没有装修。黄庆留、黄彩凤、黄柏贤确认涉案房屋的建造没有报建，主张涉案房屋附近的村民的房屋也是没有报建手续的，基本都是农民的自建房屋。2014年12月17日，黄庆留出具一份《收据》交由黄金兰、区彬源收执，载明“今收到黄金兰交来大降坑共同建房款贰万元订金.￥20000元.经手人：黄庆留”。2014年12月19日，黄金兰、区彬源与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤签订一份《协议书》，约定：“现有云浮市高村镇水美上寨村黄庆留议同妹黄金兰共资在城北大降坑移民新村桥头直上八十米处左边共建造住房共六层半。经大家议定分值给黄金兰五楼为她长期居住使用。假若政府须征用和拆除，黄庆留一于承担黄金兰支给黄庆留共同建造住房的资金归还给黄金兰。附加：至于水、电入户，住房办证和缴费，由各住户自行办理，共同建造住房的资金全部由黄庆留开支分配。各户所值住房面积和资金均得黄庆留亲笔签名收据为标准认可，此协议一式二份，各执一份，特此字为证。屋主：黄庆留、黄彩凤、黄柏贤（签名并按捺指模）.住户：区彬源、黄金兰（签名并按捺指模）；2014年12月19日”。同日，黄庆留出具一份《收据》交由原告收执，载明“今收到黄金兰交来大降坑共建住房款贰拾捌万元正.￥280000元.经手人：黄庆留”。2016年10月19日，黄庆留、黄彩凤、黄柏贤出具一份《协议书》交由黄金兰、区彬源收执，载明：现位于云城区城北村委石板坑××处，黄庆留建造起来六层半住房屋,现将第五层面积为300平方全层相议投资建造价六十万元分给黄金兰居住。至于室内装修，水电安装入户由黄金兰自己自付。如今后国家征用须要的，按照赔偿资金归还给黄金兰，特此字为证。屋主：黄庆留、黄彩凤、黄柏贤（签名并按捺指模）。同日，黄庆留出具一份《收据》交由黄金兰、区彬源收执，载明“今收到黄金兰交来建造五楼投资款总数：陆拾万元正（已收完毕）￥600000元.经手人：黄庆留（签名并盖章）”。黄金兰、区彬源陈述，黄金兰、区彬源向黄庆留、黄彩凤、黄柏贤购买涉案房屋第五层后，发现该房屋是违法建筑，认为黄庆留、黄彩凤、黄柏贤存在欺骗行为，遂诉至一审法院并提出上述诉讼请求。另查明：黄金兰、区彬源户籍地均为云浮市云城区××劳镇××号，黄金兰、区彬源是夫妻关系。黄庆留、黄彩凤、黄柏贤户籍地均为云浮市云安区××村委××号，黄庆留与黄彩凤是夫妻关系，黄柏贤是其儿子。黄金兰出嫁迁户前与黄庆留是同村村民关系。涉案房屋位于云浮市云城区××村委石板坑××处，黄金兰、区彬源并不属于涉案房屋所在城北村委的集体组织成员。因黄庆留、黄彩凤、黄柏贤也不是涉案房屋所在城北村委的集体组织成员，黄庆留、黄彩凤、黄柏贤主张涉案土地使用权是向案外人徐月德、廖云兴、廖海芳购买而来，而徐月德、廖云兴、廖海芳向雷湛泉、谭敏英购买而来。关于土地性质问题，黄金兰、区彬源及黄庆留、黄彩凤、黄柏贤均表示无法确定，黄庆留、黄彩凤、黄柏贤并没有涉案土地相关证书。黄庆留、黄彩凤、黄柏贤于庭审结束后提交了案外人雷湛泉、谭敏英与徐月德、廖云兴、廖海芳签订的《土地转让协议》和徐月德、廖云兴、廖海芳与黄庆留、雷湛泉签订的《土地转让协议》，上述协议均未明确载明涉案房屋所占土地的性质。雷湛泉、谭敏英与徐月德、廖云兴、廖海芳于2011年3月30日签订《土地转让协议》载明大降坑村雷湛泉将其大降坑村位于高村公路下一块土地全部转让给廖海芳、徐月德。黄庆留、雷湛泉与徐月德、廖云兴、廖海芳于2011年9月6日签订《土地转让协议》载明徐月德、廖云兴、廖海芳同意将受让于大降坑村雷湛泉先生的一块土地转让给黄庆留，该地位于往高村公路下。再查明：黄金兰、区彬源提交了委托代理合同及律师费支付的发票，证实黄金兰、区彬源因本案诉讼支出了律师费10000元。一审法院认为：本案为合同纠纷。本案争议的焦点是黄金兰、区彬源与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤签订的《协议书》的法律效力认定问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。涉案房屋位于云浮市云城区××村委石板坑××处，黄金兰、区彬源及黄庆留、黄彩凤、黄柏贤均不属于涉案房屋所在地城北村委的集体经济组织成员，涉案房屋的建筑也未报建，未取得任何施工许可证等文件。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，黄金兰、区彬源与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤之间签订的《协议书》违反法律禁止性规定应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，黄庆留、黄彩凤、黄柏贤确认收到了黄金兰、区彬源支付的款项600000元，依法应予返还，所以黄金兰、区彬源请求黄庆留、黄彩凤、黄柏贤返还该款600000元，一审法院依法予以支持。黄金兰、区彬源请求黄庆留、黄彩凤、黄柏贤支付利息（从2016年6月20日起按月利率0.5%计付至600000元返还之日止）应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，黄金兰、区彬源明知其与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤均不是涉案房屋所在地的集体经济组织成员，但仍然与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤签订涉案《协议书》，黄金兰、区彬源也存在过错，黄金兰、区彬源请求黄庆留、黄彩凤、黄柏贤支付利息，于法无据，一审法院不予支持。对于律师费承担的问题。涉案《协议书》中，黄金兰、区彬源与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤双方没有约定违约责任及律师费的承担问题，现黄金兰、区彬源要求黄庆留、黄彩凤、黄柏贤承担律师费，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、黄金兰、区彬源与黄庆留、黄彩凤、黄柏贤于2014年12月19日签订的《协议书》无效。黄庆留、黄彩凤、黄柏贤应于判决发生法律效力之日起十五日内返还600000元给黄金兰、区彬源。三、驳回黄金兰、区彬源的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10550元（黄金兰、区彬源已预交），由黄金兰、区彬源负担750元，黄庆留、黄彩凤、黄柏贤负担9800元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：二审庭审中，三上诉人确认涉案土地属于集体用地，但并未取得土地权利证书，亦未补办相关的建设许可手续。本院认为：当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1.双方之间是何合同关系？2.涉案合同效力？上诉人应否退还款项给被上诉人？关于双方之间是何合同关系的问题。上诉人主张与被上诉人是共资共建房屋，并非房屋买卖。本院认为，虽然双方签订的《协议书》约定是“共资”、“共建造”房屋，出具的相关收据亦注明为“共建房款”，但涉案房屋于2013年已基本建设完成，而在上诉人建造房屋期间，被上诉人并未支付过任何款项给上诉人，被上诉人是于2014年12月17日才支付订金，并于2014年12月19日与上诉人达成书面协议，即上诉人是自行建设了房屋后，才与被上诉人达成“共建”房屋的协议，双方的“共建”行为并未实际发生。上诉人未能提供证据证实双方存在“共建”行为，故上诉人主张涉案房屋属于共建房屋，理据不足，本院不予采纳，双方之间所达成的是房屋买卖合同关系。关于涉案合同的效力问题。涉案房屋并未取得任何建设许可，且上诉人亦确认涉案土地属于集体土地，而上诉人与被上诉人均非涉案土地所在地的集体经济组织成员。因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……”、第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；……”的规定，上诉人擅自在集体土地上建设房屋并出售给该集体经济组织之外的居民，已违反了上述法律的禁止性规定，故双方就房屋买卖达成的协议应为无效合同。一审认定双方合同无效正确，本院予以确认。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判令上诉人返还被上诉人已支付的购房款600000元给被上诉人正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黄庆留、黄彩凤、黄柏贤的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由黄庆留、黄彩凤、黄柏贤负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓红审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年十月十日书记员  冯家玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。