湖南省绥宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘0527民初586号 原告陈文骏，男，1986年10月6日出生，苗族，农民。 原告吴来萍，女，1990年12月14日出生，苗族。 委托诉讼代理人（特别授权）秦晓平，湖南富强律师事务所律师。 被告：绥宁县裕丰房地产有限公司，统一社会信用代码：91430527077193808N，住所地绥宁县长铺镇林海路1号（县技术监督局院内）。 法定代表人陈铜福，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）彭范军，湖南振绥律师事务所律师。 原告陈文骏、吴来萍与被告绥宁县裕丰房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月19日、10月24日两次公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人秦晓平、被告的特别授权委托诉讼代理人彭范军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法限期被告将符合法律和合同约定交付条件的商品房交付原告使用；2、责令被告承担逾期交房违约金32268元[暂计至2019年6月30日（394000元×0.0003×273天），之后逾期金顺延照计]；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，2017年8月27日，原告购买了被告绥宁县裕丰房地产开发有限公司位于绥宁县长铺镇林海路1号裕丰藏珑小区1栋1单元403号商品房一套，双方签订了《商品房买卖合同》，原告已按揭贷款付清了房屋价款。根据合同约定，被告应当于2018年9月30日前将符合国家法律和合同约定的商品房交付原告使用，否则被告从合同约定交房期限第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付房价款万分之三的逾期违约金。但合同履行至交房日时，该工程尚在建设中，连电梯都没安装好，被告未能如期交房。2018年12月27日，原告接到被告的收房通知，但该住宅小区商品房仍未达到交付条件，水、电、气以及电视、电脑光纤线预埋等最基础的配套设施都没有安装，至于门窗不达标，墙面空鼓、开裂等瑕疵项目比比皆是，开发商更没有将房屋相关的验收合格资料交与原告审验，原告迫于被告压力不得已只好办理了交房手续，但原告认为被告的强行交房行为违反了我国建筑法及相关法规的强制性规定，侵害了原告的合法利益，应属无效行为。直到现在，房屋尚有燃气管道、电线、电视、电脑光纤线预埋等基础设施没有安装到位，房屋的建筑规划、工程质量、消防、环保等未能通过合格验收和备案，因此该商品房仍不具备法律规定和合同约定的交付条件。为了督促被告尽快将符合法律规定和合同约定的房屋交付原告使用，原告起诉提出以上诉请。 被告辩称：答辩人因被答辩人诉其商品房销售合同纠纷一案，现针对被答辩人的诉状，围绕本案事实提出如下答辩意见。（一）被答辩人没有全面理解双方签订的《商品房买卖合同》的内容，导致错误认为答辩人存在逾期交房的违约行为。合同第八条第二款规定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府政策、城市规划变化或者公共设施施工导致出卖人工程延期；4、其他非因出卖人原因导致延期。”这是合同约定答辩人可以逾期交房的例外情形。而在本案中，由于藏珑小区楼盘前林海路二期工程（绥宁县川石开发区保障性住房道路扩改工程建设）施工缓慢，导致藏珑小区前市政排水设施在2018年10月26日才开工建设，至今未竣工。另由于电力配套建设工程滞后，在2018年12月29日才正式供电。基于这两个主要客观原因，导致答辩人不能按照合同约定的交房期限即2018年9月30日向购房业主交房。答辩人于2018年9月19日履行通知义务，将延期交房的理由及时间通过张贴、微信、短信、电话等方式告知了业主，通知交房时间为2018年12月20日。后因供电时间拖延，答辩人据实将交房时间延期到2018年12月31日。因此，答辩人据实延期符合合同约定，不属于违约行为。（二）《商品房买卖合同》第8条、第11条、第13条、第14条就交房条件作了详细约定，答辩人于2018年12月31日向购房业主交房时已达到了法律规定和合同约定的交房条件，不存在违约行为。（三）被答辩人在诉状中称其在收房时，藏珑小区商品房仍未达到交房条件与客观事实不符。2018年12月31日答辩人交房时，水、电已到户，有线电视、电脑光纤线已预埋，燃气安装是由绥宁九丰燃气公司根据用户申请选择缴费后进行的。但这些公共设施配套可使用的具体时间及条件按照合同第14条约定以服务供应商提供的为准，并由买受人自行开通，买受人承诺不因此拒绝收楼，如果在规定日期内未达到使用条件，双方根据工程进度协商处理。（四）被答辩人诉称直到现在，藏珑小区房屋的建筑规划、工程质量、消防、环保等未能通过合格验收和备案等严重失实。藏珑小区1、2栋房屋于2018年12月13日经竣工预验收质量合格，2018年12月25日经消防设施安装检查验收合格，2018年12月29日经绥宁县住房和城乡建设局组织质监站、安监站以及建设工程的“五大”责任主体进行竣工验收，质量合格。绥宁县建设工程质量监督站在答辩人交房前为答辩人颁发了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。因此，答辩人在2018年12月31日交房时已具备法律规定和合同约定的交房条件。至于商品房建设工程竣工验收备案与否，那是行政管理行为，不属于交房法定及约定条件。（五）答辩人致力于打造精品商品房，为给业主提供一个环境优美、舒适的家园，不惜增加工程，追求完美。答辩人在建设藏珑小区时，致力于把它建设成为绥宁最高端、最有品质的住宅小区，因此，答辩人在设计图纸之外，增加亮化工程；使用高端不锈钢、铝合金材料建造围挡；将合同约定的电梯间公共部分刷白墙改成贴瓷砖；铝合金窗使用高品质的振升铝材。答辩人这样费时费资金的目的就是为业主考虑，把房屋做好、做完美，提高房屋品质。综上所述，答辩人对被答辩人起诉维权的行为表示理解，但答辩人逾期交房有正当理由，且属于合同约定可以据实延期交房的约定事由。答辩人在2018年12月31日履行交房时符合法律规定和合同约定的交房条件，不存在违约行为。恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定，2017年8月27日，原告与被告绥宁县裕丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于绥宁县长铺镇林海路1号裕丰藏珑小区1栋1单元403号商品房一套，并按揭贷款按约付清了全部房价款394000元。该合同载明：第八条第一款出卖人应当在2018年9月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：.....5、出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。第二款但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，如火灾、水灾、地震等，且出卖人在发生之日起15工作日内告知买受人的。2、因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期。3、施工中重大问题不能及时解决。4、其他非因出卖人原因导致延期。5、买受人存在违约行为。6、其他不可预见情况。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第项中的比率）的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按期交付该商品房。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要出卖人按照下述第2种方式处理：......2、出卖人按双方约定的标准完善装饰、补充设备。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划保健建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。2、х。3х。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、根据工程进度双方协商处理。2、х。3х。......第十六条保修责任第一款买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。......第三款在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。х。第二十条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十一条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。原告在合同尾部买受人栏签名，被告方在出卖人栏加盖公司印章。合同附件三载明：装饰、设备标准绥宁县裕丰藏珑交房标准结构：框剪结构，楼面及天面采用钢筋混凝土板。外墙：根据整栋楼宇的整体外墙外观设计需要，裙楼采用外墙漆，主楼采用外墙砖。内墙：户内：水泥砂浆抹面户外：一楼门厅局部为瓷砖及大理石墙面，其他公共部位为白色涂料墙面加墙砖踢脚线。地面：公共楼梯间为水泥砂浆地面，楼梯扶手为锌钢及不锈钢。门窗：入户门采用品牌防盗门，户内留门洞；窗为中空钢化玻璃铝合金窗（80系列，主型材不低于1.2mm）；厨房预留排水接口及排油烟口。卫生间预留一个水龙头，排水安装主管，预留三通支管接口，做好防水处理，不做填充。阳台预留门洞，不安装阳台门，预留排水管道，按立面设计有护栏的为锌钢栏杆（高度不低于1.05m）电梯：品牌电梯（按国家标准1.75m/s）；水表：一户一表，日后收费标准（水费、加压费等按物价部门的定价标准执行）；强电：一户一表；弱电：有线电视，电话线到入户多媒体弱电箱，户内设可视对讲系统；燃气：设有管道燃气，每户计量表，开通自理。 2018年9月9日，被告制作《关于裕丰藏珑1、2栋延期交房的通知》，以林海路市政改造工程迟迟未启动，导致藏珑1、2栋水电无法在合同约定的交房时间前接入市政管网，污水无处排放，达不到交房条件，原定交房日期无法完成房屋交接为由，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项“因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期”的规定，决定将交房时间延期至2018年12月20日，并陆续通过微信、短信等方式将延期交房事项告知了原告等业主。2018年12月15日，被告拟定交付通知书、裕丰家书、收楼须知以及填空式授权委托书，并通过电话、短信通知各住户自行到售楼部领取或通过绥宁汇通速递有限公司向各住户邮寄送达前述交付通知书等材料，告知各住户当月30日至2019年1月4日为现场集中办理交房手续期限，以及各户具体交接时间。原告于2018年12月27日收到被告的交房通知等材料，其办理住房交接手续的时间安排在2019年1月3日下午2时30分。2019年3月31日，原、被告就涉案商品房办理了交接手续。交房后至2019年4月初还在架设安装燃气主管道。窗户由80系列的中空钢化玻璃铝合金窗更改为70系列振升铝材窗户。2019年4月23日，被告将绥宁县裕丰藏珑小区1、2号楼工程竣工验收备案文件交绥宁县住房和城乡建设局备案登记。该局于当日在备案意见栏注明“绥宁县裕丰藏珑1#楼、2#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年4月23日收讫，文件基本齐全”，同意备案，并加盖“备案文件收讫章”。当月29日，经该局负责人审批，同意备案。原告方亦在庭审中指出被告至2019年4月23日才达到房屋实质的交付条件。 另查明，（一）2015年3月18日，被告依法受让涉案商品房所在藏珑小区24551.10平方米的土地使用权用于商品房开发。2017年5月2日，被告取得藏珑小区项目建设用地规划许可证及该小区1#楼建设工程规划许可证，5月3日取得该小区2#楼建设工程规划许可证。5月5日，被告与湖南创高建设有限公司就绥宁县栗冲（棚户区）改造工程施工等事项签订《湖南省建设工程施工合同》，将藏珑小区1#、2#、3#、5#、6#楼施工图上注明的全部工程内容发包给湖南创高建设有限公司施工承建，工程内容包括土建及水电、设备安装，双方约定建设施工计划开工时间为2017年5月5日，计划竣工时间为2020年4月30日。由于被告受让的涉案宗地未达到净地出让条件，导致征拆补偿工作严重滞后，出现阻工事件，影响了藏珑小区的正常施工建设，被告于2017年5月9日书面向县有关主管部门请求督促相关腾地责任单位和责任人尽快腾空土地。2017年8月7日，被告取得绥宁县房产局颁发的藏珑小区1#、2#栋《商品房屋预售许可证》。（二）、2016年11月3日，绥宁县房产局委托湖南中投项目管理有限公司就绥宁县城川石开发区保障性住房道路扩改工程（林海路二期工程）发布招标公告。该工程项目为改建藏珑小区前至川石开发区道路1838米，项目包括土石方、道路铺装、排水、交通设施、照明等工程。湖南民族建设工程有限公司于当月29日获得中标通知后，于2017年1月18日与绥宁县房产局签订该扩改工程施工承包合同，合同约定总工期为180天。但因征拆难度大，征补工作进展缓慢，该工程至2018年10月26日才开工建设，而该扩改工程中位于藏珑小区楼盘前段市政排水工程到2018年12月中旬才完工。现该项道路扩改工程至今未竣工。 再查明，2018年6月1日，被告（甲方）将藏珑小区电气安装工程发包给乙方湖南宝源电力实业有限公司绥宁县分公司承建，双方签订了书面合同，约定该电气安装工程从2018年6月18日开工，至2018年9月30日完工。如甲方土建施工影响乙方施工，工期顺延。2018年12月10日，藏珑小区电力配套设施安装工程竣工通电。2018年12月29日，国网绥宁县供电公司与被告签订《高压电供电合同》及《购电协议》，合同载明用电人名称为“绥宁县裕丰房地产有限公司藏珑小区电梯消防变”，双方约定自2018年12月29日起，用电人用电实施“先购后用”。2018年4月9日，被告（甲方）与湖南巨菱电梯工程有限公司（乙方）签订了《电梯销售及安装合同》，约定甲方向乙方订购藏珑小区所需电梯，由乙方负责安装、维保，乙方收到需方约定的全部货款后，在甲方土建不妨碍施工进度的前提下，于2018年4月19日前将合同产品安装完毕。2018年12月13日，藏珑小区1、2栋电梯经湖南省特种设备检验检测研究院检验合格，该研究院于当月17日制作了电梯监督检验报告，并按程序审核、批准通过检验。2018年12月24日，湖南巨菱电梯工程有限公司向被告移交了电梯钥匙及监督检验报告等材料，双方办理了电梯移交手续。 又查明，（一）2018年12月13日，藏珑小区1#、2#楼工程经施工单位预验收自评合格，经召开预验收会议，地勘单位、设计单位、监理单位、建设单位一致认为该工程质量符合要求，同意验收。绥宁县质监站在被告交房前颁发了《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。（二）2018年12月25日，湖南创高建设有限公司作为施工单位向建设单位即本案被告递交《工程竣工报告》，提请被告对藏珑小区1、2栋楼进行竣工验收。次日，监理单位中科高盛咨询集团有限公司出具《质量评估报告》，综合验收评价施工单位的施工质量达到合格要求。当日，藏珑小区1、2号楼消防设施安装工程经建设单位（被告）、设计单位（湖南视点建筑设计有限公司）、监理单位（中科高盛咨询集团有限公司）、施工单位（湖南创高建设有限公司）现场检查验收，水电消防设施及排烟工程均已安装好，符合设计与消防施工规范要求，同意该工程消防设施安装验收合格。2018年12月29日，藏珑小区1、2号楼经地勘单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收符合设计及施工质量规范，同意验收。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。原告按约付清购房款394000元后，被告应按约履行交房义务，逾期交房的，应按约定承担违约责任。绥宁县川石开发区保障性住房道路扩改工程中位于藏珑小区楼盘前市政排水设施工程迟迟未开工建设，势必影响藏珑小区商品房的如期交付，而该工程属于公共基础建设，符合合同约定的公共施工事由，被告据实延期至2018年12月20日符合合同约定，不构成违约。该小区的供电线路已于2018年12月10日架设完成并通电，从该日至当月20日，被告有足够时间与供电公司签订供电协议，其应于要求延期的期限内即2018年12月20日前完成交房，逾期即构成违约。该案涉案房屋在2019年4月23日才达到房屋实质的交付条件。被告在2018年12月底通知原告交房，原告有权拒绝接受不符合合同约定的房屋，被告于2019年3月31日才完成交房，显然已经违约，原告要求被告按照约定承担该期间内的逾期交房违约金的诉讼请求合法，应予支持。2019年3月31日，原告在被告交付的商品房尚有部分项目未完全完工，尚存瑕疵的情形下，与被告完成交接手续，在原告没有证据佐证被告在交付商品房过程中存在胁迫等强行交付商品房等情形下，应视为原告对自己的权利依法行使处分权，本院对其交接商品房的合法性予以确认。原告在接收案涉商品房后再行主张接收房屋后的违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。原告已于2019年3月31日接收案涉商品房，且在庭审中认可被告已于2019年4月23日达到实质性的交房条件，原告又起诉要求依法限期被告将符合法律和合同约定交付条件的商品房交付原告使用的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由被告绥宁县裕丰房地产有限公司在本判决生效后10日内向原告陈文骏、吴来萍支付违约金11938.20元（自2018年12月21日计算至2019年3月31日共计101日，即394000元×0.0003×101日）； 二、驳回原告陈文骏、吴来萍的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费606元，减半收取303元，由原告承担103元，被告承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  李楚华 二〇一九年十月二十四日 书记员  林玉娟