重庆市大足区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0111民初3455号 原告：杨国前，男，1971年3月13日出生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人:肖朝彬，重庆明云律师事务所律师。 被告：姚久利，女，1971年7月7日出生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：龙云霞，重庆德循律师事务所律师。 被告：李永年，男，1972年1月23日出生，汉族，住重庆市大足区。 被告：李博，男，1993年1月1日出生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：孙向东，重庆德循律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨曼，重庆德循律师事务所实习律师。 原告杨国前与被告姚久利、李永年、李博撤销权纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨国前委托诉讼代理人肖朝彬、被告姚久利委托诉讼代理人龙云霞、被告李永年、被告李博及其委托诉讼代理人孙向东、杨曼均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告杨国前向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销被告姚久利、李永年、李博于2019年3月15日签订的原位于大足区龙岗街道办事处中山西街二、四片区甲幢14号（现大足区龙岗街道武圣路175号）的房屋买卖合同。2.由三被告承担诉讼费用。 事实与理由：2019年2月22日，原告起诉被告姚久利、李永年民间借贷一案，法院判决被告姚久利向原告偿还借款人民币10万元及利息。在诉讼过程中，三被告合谋将原本登记为三被告的位于大足区××商服用房（房地产权证号：210房地证2011字第××号），现地址为大足区××号，现产权号为:渝(2019)大足区不动产权第00024××号，面积为35.73平方米，以800元的价格过户给被告李博一人。原告认为，被告姚久利为逃避债务，以明显低于市场的价格将房屋过户给被告李博，其转让行为应依法予以撤销。现特向你院起诉，请依法判决。 被告姚久利辩称：1.原告要求撤销涉案房屋买卖合同没有事实和法律依据。2、涉案房屋的实际所有人为李博，系李博的爷爷奶奶李子强、舒玉芬购买后赠与，当时李博为未成年人。2011年11月，姚久利个人擅自更改李博的爷爷奶奶李子强、舒玉芬购买案涉房屋的商品房合同内容，将买受人李子强的名字改为李永年，是为了方便房屋权属登记的变更，李博和李永年对此也不知情。李博大学毕业后，准备将案涉房屋进行抵押贷款，才知道该房屋在2011年时被姚久利登记于姚久利、李永年、李博三人名下，且按份共有，李博遂找到房管局要求变更登记，该登记符合法律规定，也是将权利回归权利人本身，李博对此也不具有恶意。其次，在李博要求变更登记时，虽然原告已经起诉了姚久利，但是法院尚未判决，原告的债权并不确定，其借贷关系的合法性及借贷数额尚未确定，因此原告尚不具备作为债权人行使撤销权的主体资格。综上所述，请求法院依法予以驳回原告的诉讼请求。 被告李永年辩称：姚久利个人擅自更改李博的爷爷奶奶李子强、舒玉芬购买案涉房屋的商品房合同内容，将买受人李子强的名字改为李永年，是为了方便房屋权属登记的变更，我对此不知情，也未签任何字。我与李博均不知道姚久利与原告的债务，2017年原告到我们门市去闹，才知道姚久利与原告的债务。不同意原告的诉讼请求。 被告李博辩称：1.案涉房屋的实际物权人系李博所有，与姚久利、李永年无关。办理房产的所有手续均系姚久利在办，李博并不知情。大概在2019年3月，李永年才告知李博其名下有房产，其该房产系其爷爷奶奶赠送给李博的，李博认为其权利受到侵害，应由房管相关部门将房产变更为李博个人所有，为了纠正以前的办证错误，在房管部门工作人员建议下签订的房屋买卖合同，李博将案涉房屋办到自己名下，符合法律规定。李博的物权所有权高于原告的一般债权请求权。2.李博不存在恶意，不知道原告与姚久利存在债权债务关系，不符合债权人撤销权的构成要件。请求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，举示了下列证据： 1、（2019）渝0111民初1371民事判决书及生效证明。2014年6月13日，被告姚久利向原告借款10万元。因姚久利未归还借款，杨国前向本院提起诉讼，本院于2019年2月22日立案受理后，于2019年3月27日作出（2019）渝0111民初1371号民事判决书，判决由被告姚久利返还杨国前借款本金10万元及利息。拟证明法院生效判决确定了姚久利欠杨国前10万元及利息的事实。 2、签订时间为2019年3月15日的房屋买卖合同、编号为CF-2000-0171的商品房买卖合同。2019年3月15日，被告姚久利、李永年与李博签订房屋买卖合同，姚久利、李永年将其持有的与李博按份共有的（其中李博50%，姚久利、李永年共计50%）位于大足区××号的面积为35.73平方米的（房权证号：210房地证2011字第0057××号）商服用房的份额转让给李博个人所有，转让价格为800元，转让费于签订合同时一次性支付。用于2011年11月涉案房屋第一次办证并留存于大足区国土资源和房屋管理局，编号为CF-2000-01××的商品房买卖合同载明案外人舒玉芬及被告李永年向大足县人民医院购买了涉案房屋，购买价为3.5万元，买受人系舒玉芬、李永年，该房屋买卖合同未载明签订时间。拟证明被告姚久利、李永年将涉案房屋以低价转让给被告李博的事实。 3、重庆市土地房屋权属登记申请书、土地房屋权属登记审核表。2011年11月的申请书、审核表均载明申请人为李博、李永年、姚久利，李博、李永年、姚久利申请登记的房地产权为涉案房产，申请表还载明涉案房屋为李博、李永年、姚久利三人按份共有，按份共有的份额为李博占50%，李永年与姚久利分别占25%。拟证明以前涉案房屋的所有权人是三被告。 4、房屋所有权登记历史记录。载明2011年11月22日，涉案房屋权利人为李博、李永年、姚久利，2014年12月17日，该房屋进行了抵押登记，抵押权人为重庆银行股份有限公司大足支行，2019年3月15日，重庆银行股份有限公司大足支行（以下简称重庆银行大足支行）解除了抵押登记。2019年3月19日，因房屋买卖，涉案房屋进行了转移登记，房屋权利人为李博，涉案房屋原产权证：210房地证2011字第0057××号变更为：渝(2019)大足区不动产权第0002462××号，原地址亦由原大足区××号变更为大足区××号。拟证明三被告于2014年12月12日在重庆银行抵押贷款，2019年3月19日还款。李博、李永年知晓房屋登记在其三人名下的事实。 5、（2014）抵押第06620号房地产抵押合同。2014年12月12日，重庆银行大足支行与三被告签订房地产抵押合同，将涉案房屋为李永年向重庆银行大足支行的债务进行抵押担保。拟证明被告李博、李永年均在该抵押合同上进行了签字，二被告知道这个房产进行抵押，且该房产的所有权人系姚久利、李永年、李博的事实。 被告李博质证后认为：对证据1的三性均无异议，该判决生效时间是2019年4月18日，原告的债权才得以确定，因此原告不具备撤销权的主体资格。证据2中的2011年11月21日办证的房屋买卖合同，是姚久利为过户私自伪造的，将被告三人做为按份共有人登记在房产证上，此时李博已满18岁，李博对姚久利从未授权处分自己2008年12月19日受赠于其爷爷李子强、奶奶舒玉芬的受赠所得，因此姚久利的处分是无权处分，侵害了李博的物权所有权。对2019年3月15日的合同，是李博需要资金，准备将自己的财产进行抵押登记时，才发现个人财产被违法登记在被告三人身上，于是前往大足区国土房管局提出异议，房管局在查明李博的相关资料后，主动纠错，建议被告三人签订一份房屋买卖合同，象征性的支付一定费用以完成过户。签订买卖合同并非为了逃债。对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。该证据上的签名均系姚久利一人所签姚久利、被告李永年、李博均未参与签字，也不知道房屋权属登记情况；该涉案房产应系李博个人所有，姚久利未经李博授权，违法处置李博个人的财产，属于无效行为。对证据4、5的真实性无异议，抵押合同的签章处也是李博本人进行的签名，但当时签该份抵押合同时李博正在读书，其父母叫李博从学校回来配合他们去银行签字贷款，李博当时并不知道该房产是属于其所有，只知道父母贷款需要其签字。 被告姚久利质证意见与李博一致。 被告李永年质证意见与李博一致。 被告李博举示了下列证据：1、李博身份信息。拟证明被告李博受赠本案诉争房屋时只有15岁，系未成年人。 2、公证书、赠与书、商品房买卖合同。重庆市大足县公证处于2008年12月19日出具的公证书主要内容：2008年12月19日，李子强、舒玉芬与大足县医院签订了一份《商品房买卖合同》，现李子强、舒玉芬决定将上述合同项下的权益及标的物（涉案房屋）赠与李博所有，李永年、舒玉芬在赠与书上进行了签名、捺印。与公证书一起留存于大足区公证处的商品房买卖合同载明舒玉芬、李子强向大足县人民医院购买了涉案房屋，购买价为3.5万元，买受人为舒玉芬、李子强。该商品房买卖合同未载明签订时间。拟证明被告李博的爷爷奶奶与大足县人民医院签订商品房买卖合同购买了本案争议房屋；2008年12月19日，李博的爷爷奶奶在重庆市大足区公证处作了赠与公证，将其购买于重庆市大足区人民医院的房屋及合同权益赠与给李博，当时李博15岁，系未成年人。3.李博系案涉房屋的所有权人，被告姚久利、李永年均与案涉房屋无任何法律上的关系。 3、CF-2000-01××商品房买卖合同、重庆市土地房屋权属登记审核表、重庆市土地房屋权属登记申请书、重庆市房地产交易合同登记申请表、结账清单、重庆市综合统一发票及票据、210房地证2011字第0057××号产权证书。其中大足县人民医院于2006年8月24日出具的结账清单载明购房户舒玉芬已交清涉案房屋购房款3.5万元。拟证明被告姚久利未经李博和李永年允许，私自于2011年11月21日申请办理房屋权属变更登记，将李博爷爷奶奶李子强、舒玉芬赠与给其个人的财产登记为李博、姚久利、李永年按份共有财产，并于2011年11月22日取得相应产权证书；从复印于大足区房管局的商品房买卖合同与从公证处复制的购买本案系争房屋的商品房买卖合同对比可知，姚久利申请变更房屋权属登记时，将购买本案系争房屋的买受人李子强伪造成李永年，且所有材料中均未体现出李博的授权，也未出现李博的签字，姚久利无权处分李博的房屋，侵害了李博合法的财产权，其所办的210房地证2011字第005701号产权证书与实际权利人不符，此房产证上的登记权利人李博、姚久利、李永年只具有推定的效力。 4、2019年3月15日的房屋买卖合同、渝（2019）大足区不动产权第00024××××号产权证、重庆市大足区人民法院（2019）渝0111民初1371号民事判决书。拟证明：李博于2019年3月10日准备将房屋抵押贷款时，发现自己的房屋被姚久利违法办理为李博、姚久利和李永年按份共有，为了纠正此前的办证错误，在大足区国土资源和房屋管理局办证人员的建议下，签订了为过户所用的房屋买卖合同，取得了涉案房屋产权证书；李博系案涉房屋的实际物权人，房管部门及时纠正自己的错误，将房屋所有权办到李博名下，符合法律规定；李博登记办证时，原告与姚久利的债权债务尚未确定，判决亦未作出，原告不符合债权人撤销权的主体资格。 原告质证后认为：对证据1的三性均无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。公证是发生在房屋登记之前。房管局留存的公证书上的合同与拿到公证处的合同不一致，公证处的合同买受人没有李永年的名字，房管局处的合同买受人为舒玉芬和李永年。公证书只能证明李博的爷爷奶奶李子强、舒玉芬将房屋赠与给李博，之后变成了李永年、姚久利、李博，足以证明赠与行为未完成。对证据3、4的真实性无异议，对2019年3月15日签订的房屋买卖合同的合法性有异议，被告无证据证明该合同系房管局纠错重新签订的。 被告姚久利、李永年对李博举示的证据均无异议。 被告姚久利、李永年未举示证据。 经庭审质证，对原、被告举示的证据，认证如下： 原、被告举示的证据，真实性双方均无异议，且与本案存在关联性，本院予以确认，能否达到其证明目的，本院会具体阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告姚久利、李永年原系夫妻关系，被告李博系二人之子。2014年6月13日，被告姚久利向原告借款10万元。因姚久利未归还借款，杨国前向本院提起诉讼，本院于2019年2月22日立案受理后，于2019年3月27日作出（2019）渝0111民初1371号民事判决书，判决由被告姚久利返还杨国前借款本金10万元及利息。该判决已经生效。 时间为2011年11月21日的重庆市土地房屋权属登记申请书上，载明李博、李永年、姚久利申请对位于大足区龙岗街道办事处中山西街二、四片区甲幢14号的房屋进行权属登记，申请表载明涉案房屋为李博、李永年、姚久利三人按份共有，按份共有的份额为李博占50%，李永年与姚久利分别占25%，与申请书同时留存于大足区国土资源和房屋管理局档案室的资料还有编号为CF-2000-01××的商品房买卖合同及赠与书、公证书、结账清单等。其中时间为2008年12月19日的赠与书、大足县公证处（现为大足区公证处）公证书载明赠与人李子强（李博爷爷）、舒玉芬（李博奶奶）与大足县人民医院（现为大足区人民医院）签订了一份《商品房买卖合同》，现李子强、舒玉芬决定将上述合同项下的权益及标的物（涉案房屋）赠与李博所有，李永年、舒玉芬在赠与书上进行了签名、捺印。该商品房买卖合同载明舒玉芬及被告李永年向大足县人民医院购买了涉案商服用房，购买价为3.5万元，买受人系舒玉芬、李永年，该房屋买卖合同未载明签订时间。大足区人民医院于2006年8月24日出具的结账清单载明购房户舒玉芬已交清涉案房屋购房款3.5万元。2011年11月22日，涉案房屋进行了权属登记，权利人为李博、李永年、姚久利。 2014年12月12日，重庆银行大足支行与三被告签订房地产抵押合同，将涉案房屋为李永年向重庆银行大足支行的借款进行抵押担保，被告李博、李永年、姚久利均在该抵押合同上进行了签字。2014年12月17日，该房屋进行了抵押登记，抵押权人为重庆银行股份有限公司大足支行。 2019年3月15日，被告姚久利、李永年与李博签订《房屋买卖合同》，合同载明姚久利、李永年将其持有的与李博按份共有的（其中李博50%，姚久利、李永年各25%）涉案房屋的份额转让给李博个人所有，转让价格为800元，转让费于签订合同时一次性支付。2019年3月19日，涉案房屋进行了转移登记，房屋权利人变更为李博，涉案房屋原产权证：210房地证2011字第0057××号变更为渝(2019)大足区不动产权第0002462××号，房屋原地址亦由原大足区××号变更为大足区××号。 另查明：大足区公证处档案室留存的2008年12月19日的赠与书、公证书与前述留存于大足区国土资源和房屋管理局档案室的赠与书、公证书完全一致，但大足区公证处留存的商品房买卖合同买受人却系舒玉芬与李子强，其余格式、内容与大足区国土资源和房屋管理局留存的合同完全相同，亦未载明签订时间。 本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：本案是否符合撤销权的法定情形、涉案房屋是否系低价转让？原告是否有权行使债权人撤销权? 对此，本院评析如下： 根据审理查明的事实，2008年12月19日，被告李博的爷爷奶奶将购买人为其爷爷奶奶的涉案房屋赠与给李博并办理了公证,但2011年11月21日，涉案房屋进行权属登记时，提交给大足区国土资源和房屋管理局的商品房买卖合同载明的房屋购买人却为李博的奶奶和父亲(本案被告李永年）。对此，本院认为，赠与关系的成立，以赠与物的交付为准，因此，涉案房屋应在办理权属登记之时，赠与关系才成立。涉案房屋办理公证时间在前，权属登记时间在后，不排除存在办理权属登记时该房屋实际购房人已经进行了变更或者按照办理权属登记申请书内容办理权属登记的确系被告三人的真实意思表示的可能。退一步而言，假使三被告陈述属实，李博不知道涉案房屋办理权属登记侵害了其权利，那么，在2014年12月12日，在三被告与重庆银行大足支行签订房地产抵押合同时，被告李博作为一个有完全民事行为能力人，按照常理，签订合同时就应该知道其权利已经受到了侵害，但其却在抵押合同上进行了签字认可，之后也未申请办理变更房屋权属登记，因此，可以确认其对权属登记情况并无异议。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案三被告提供的证据不足以证明签订涉案房屋买卖合同是为了纠正涉案房屋权属登记错误的事实主张，应承担举证不能的不利后果。因此，对三被告提出李博在2019年3月才知道其权利受到侵害、签订涉案房屋买卖合同是为了纠正涉案房屋权属登记错误的辩解意见，本院不予采纳。 本案原告主张撤销被告之间转让房屋的诉请是否成立，须符合撤销权的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据我院于2019年3月27日已经发生法律效力的（2019）渝0111民初1371民事判决书内容，被告姚久利应向原告履行归还借款10万元及利息的义务，但被告姚久利至今未向原告履行还款义务，亦未能提供有效的可供执行的足额财产偿还其所欠原告债务，原告债权至今未予实现，因此被告姚久利在原告起诉要求其偿还涉案债务后将其所有的涉案房屋低价转让，对原告的债权实现已经构成损害。 本案原告并非被告李永年的债权人，其无权撤销李永年的转让行为。 综上所述，对被告姚久利将涉案房屋低价转让给被告李博的行为，本院予以撤销。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销被告姚久利与被告李永年、李博于2019年3月15日签订《重庆市房屋买卖合同》，将其位于大足区××号（原大足××号）的房屋【原产权证号：210房地证2011字第0057××号，现产权证号:渝(2019)大足区不动产权第0002462××号）】转让给被告李博的转让行为，被告姚久利与被告李博之间的转让行为自始无效。 二、驳回原告杨国前的其他诉讼请求。 本案案件受理费4300元，由被告姚久利负担2150元，原告杨国前负担2150元；保全费1520元，由被告姚久利负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王 敏 人民陪审员  张克勤 人民陪审员  徐元开 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  肖 莉