广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18843号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路6号二区31座首层A室、二层B室，统一社会信用代码9144060066338026X2。法定代表人：谭志平。委托诉讼代理人：胡静韵，系公司职员。委托诉讼代理人：黄思丽，系公司职员。被告：潘伟钊，男，1985年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：郭志祥，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙文惠，广东循理律师事务所实习律师。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司诉被告潘伟钊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按每月716.54元的标准向原告支付自2013年1月起至2014年12月31日的物业管理费，拖欠的物业管理费为17196.96元；2、判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至2019年6月25日，滞纳金约为34094.41元，合计:51291.37元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告接受委托为佛山雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园6号1区22座的业主，该物业的建筑面积为223.92平方米，为别墅。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区别墅的物业管理费为每月3.20元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费716.54元。自2013年1月1日起至2014年12月31日止，被告无故拖欠原告物业管理费48个月，共计17196.96元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，被告应于每月5日前缴纳上月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的千分之一向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为34094.41元。综上所述，被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特诉至法院。被告辩称，一、现有资料显示原告非适格主体；原告起诉的依据是佛山市雅居乐房地产有限公司及中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司签订的《前期物业管理委托合同》，非原告，被告在信用信息网上查不到原告与中山市雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司的变更关系，故原告的主体资格存疑。二、即使原告为适格主体，因发展商佛山市雅居乐房地产有限公司已承诺减免案涉的24个月物业管理费，因此，原告的诉请没有事实依据；被告曾为佛山市雅居乐房地产有限公司成功介绍客户认购雅居乐集团佛山项目的物业，为此，佛山市雅居乐房地产有限公司特免收被告位于佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园6号1区22座共24个月的物业管理费，并于2009年3月24日向被告交付一份《业主介绍成交确认书》，被告有权依据该确认书免交24个月的物业管理费。因此，被告并没有构成违约，亦无须承担违约责任。三、即使原告具诉讼主体，原告的主张已过诉讼时效，应予驳回。原告起诉要求被告支付2013年1月起至2014年12月31日的物业管理费，根据原告提交的证据显示，原告于2014年9月13日委托律师向被告发律师函要求支付管理费，2017年7月14日再次向原告发出《管理费催收函》，根据《民法通则》第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告要求被告支付拖欠管理费的请求权最迟于2016年12月30日诉讼时效届满，此时原告的胜诉权消灭。四、《前期物业管理委托合同》中对逾期缴纳物业管理费需支付的违约金的计算标准过高，有违公平原则。综上所述，原告不具诉讼主体资格，其诉请没有事实依据，也过了诉讼时效，因此，恳请查明事实真相，维护被告的合法权益，依法驳应回原告的诉请。庭审中，被告明确：撤回对主体资格的答辩意见。答辩状第四点变更为：原告诉请违约金没有事实依据，即使欠费真实，违约金的计算标准过高。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照副本、核准变更登记通知书2份、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》、业户信息登记表、业主授权印鉴书、业主文件/钥匙签收表，证明被告为涉案房屋产权人。3、《前期物业管理委托合同》，证明原、被告双方存在物业服务合同关系，被告需缴纳物业费。收费通知单、律师函3份、EMS邮寄单3份、管理费催收函3份、EMS邮寄单3份、邮件全程跟踪查询结果2份，证明被告的欠款金额及原告的催收情况。5、《前期物业管理服务协议》，证明被告与原告存在物业服务合同关系，协议约定了违约责任。诉讼中，被告举证如下：1、被告潘伟钊身份证复印件、《广东省房地产权证》（粤房地权证佛字第××号），证明被告诉讼主体资格。2、业主介绍成交确认书，证明因发展商佛山市雅居乐房地产有限公司已承诺减免案涉的24个月物业管理费，作为受托方的原告应当执行受托方的确认，因此，原告的诉请没有事实依据。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告举证的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告举证的证据1，原告无异议，本院予以确认；证据2，经核对原件，本院确认其真实性。经审理查明：2008年4月，原、被告签订《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，约定：被告所购房屋为佛山市佛山雅居乐花园6号1区22座，建筑面积210.72平方米。低层住宅物业费为每月3.20元/平方米。2013年12月13日、2014年4月17日、2014年9月13日，原告分别委托律师事务所向被告发出律师函，向被告催收物业管理费；2017年7月14日、2018年11月25日、2019年3月16日，原告分别向被告发出管理费催收函，向被告催收物业管理费。其中2014年9月13日发出的律师函，催收的是至2014年9月1日的物业管理费19253.44元，于2014年9月19日送达；2017年7月14日发出的催收函，催收的是至2017年7月1日的物业管理费及公摊费共计25376.88元，于2017年7月15日送达，被告确认收到上述两份函件。庭审中，原告陈述：在2014年9月19日-2017年7月15日期间没有向被告发送过催收函，但是每个月都有向被告电话、短信催收物业费。庭审后，原告补充提交了电话催缴记录、短信催缴记录，被告质证称：电话催缴记录系原告单方制作的内部工作记录；短信催缴记录系原告单方制作，没有网络运营商盖章确认，原告完全可以通过简单的办公软件进行伪造，且被告也没有收到该组证据显示的关于提醒缴交物业管理费的短信，即使该组证据真实有效，但原告提交的是2014年10月至2017年6月的短信记录，显示原告每次发送短信仅是对当月的物业管理费进行提醒缴交，并不是对涉案管理费进行催收。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告抗辩称原告起诉已超过诉讼时效，故应先审查诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，原告主张被告拖欠2013年1月至2014年12月的物业管理费，但根据其提交的催收记录，在2014年9月19日至2017年7月15日期间，原告并未向被告就上述拖欠费用进行催收。其庭后补充提交的电话、短信催缴记录仅系其单方制作，被告并未确认，无法证明其已进行有效催收。而原告基于其物业管理身份，向业主催收管理费具有天然的便利性，其向欠费业主主张权利时应尽更高的注意义务，故在原告未能提交充分证据的情况下，不宜认定其在此期间已进行催收，即不存在诉讼时效中断的情况。由于民法总则于2017年10月1日实施，2014年9月19日至2017年7月15日期间，应适用民法通则规定的两年诉讼时效，原告主张的2013年1月至2014年9月的物业管理费，在2014年9月19日进行催收后，两年内未进行有效催收，至2017年7月15日再次催收时，已超过两年诉讼时效；而2014年10月至12月的物业管理费，至原告第一次催收时即2017年7月15日，也已超过两年诉讼时效。因此，原告关于被告支付2013年1月至2014年12月的物业管理费及其滞纳金的诉讼请求，已超过诉讼时效，依法应予驳回。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司的诉讼请求。本案受理费541元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一九年十月十五日书记员  吴章斐