上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初30282号原告(反诉被告)：忻国良，男，1955年10月14日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市。委托诉讼代理人：李国东，上海申骏律师事务所律师。被告(反诉原告)：王文峰，男，1983年2月15日生，汉族，住江苏省昆山市。被告(反诉原告)：陈双双，女，1984年9月7日生，汉族，住福建省莆田市。两被告共同委托诉讼代理人：李致远，上海天梯律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李昀，上海天梯律师事务所律师。原告忻国良与被告王文峰、陈双双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，王文峰、陈双双向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于同年9月10日公开开庭进行了审理。忻国良及其委托诉讼代理人李国东，王文峰与陈双双的共同委托诉讼代理人李致远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忻国良向本院提出本诉诉讼请求：判令王文峰、陈双双向忻国良支付购房尾款人民币(以下币种同)40,000元。本诉的事实与理由：忻国良(出卖人、甲方)与王文峰、陈双双(买受人、乙方)就上海市浦涛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋买卖合同》，合同约定：忻国良将系争房屋以总价126万元出售给王文峰、陈双双；尾款40,000元待忻国良迁出其在系争房屋内户口后王文峰、陈双双再支付。忻国良已于2019年5月19日将其户口从系争房屋内迁出，但王文峰、陈双双拒绝向忻国良支付尾款40,000元。遂涉讼。王文峰、陈双双针对本诉辩称，对双方的房屋买卖合同关系无异议，己方确实有40,000元的购房尾款未支付；根据双方的约定，忻国良应在收到己方以银行贷款方式支付的房款后三个月内将其户口迁出系争房屋，忻国良于2016年1月18日收到己方以银行贷款方式支付的购房款，然忻国良直至2019年5月19日才将其户口迁出系争房屋，故忻国良存在违约，应按照合同约定承当相应的违约责任，王文峰、陈双双应付未付的尾款40,000元应直接抵扣忻国良应付的违约金金额。另，王文峰、陈双双向本院提出反诉诉请：判令忻国良支付违约金275,940元(计算方式：自2016年4月18日起至2019年4月18日止，共计1095天，计算标准为每日总房价126万元的万分之二)。反诉的事实及理由：根据原、被告之间的签订的居间协议约定，忻国良应于收到王文峰、陈双双以银行贷款方式支付的房款之日起三个月内将其在系争房屋内的户口迁出，但忻国良收到房款后未按约将系争房屋内户口迁出，故其应按合同约定承担违约责任。本院经审理认定如下事实：忻国良(出卖方、甲方)与王文峰(买受人、乙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买协议》，协议约定：系争房屋交易总价为126万元，乙方首期支付房款38万元，第二期支付房款88万元；若该房地产上有户口，则甲方应向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续，否则每逾期一日，应按本协议约定的总房价的万分之五支付违约金，直至原有户口迁出时止；在其他约定条款中约定：甲方收到乙方银行贷款金额后延长三个月迁甲方户口，迁户口押金为40,000元，交于乙方保管。2015年9月5日，王文峰、陈双双向忻国良支付首期购房款38万元。2015年11月15日，忻国良(卖售人、甲方)与王文峰、陈双双(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：系争房屋交易总价为126万元；甲乙双方同意，甲方于2015年12月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接；双方于2015年12月31日前办理产权过户手续；乙方于2015年8月9日前向甲方支付定金20,000元、于2015年11月16日前支付房款36万元、2015年11月30日前支付22万元；甲乙双方协商，乙方于甲方迁出户口之日，向甲方支付尾款40,000元；待该房屋交易过户时，双方共同至交易中心办妥产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款62万元，贷款不足部分过户当日以现金方式补足。甲方承诺将上述房屋交付给乙方时，房屋内无任何户口，如因甲方原因造成乙方损失，由甲方承担赔偿责任；甲乙双方约定款清交房。2015年11月28日，王文峰、陈双双向忻国良支付购房款22万元。2016年1月18日，王文峰、陈双双以银行贷款方式向忻国良支付购房款62万元。王文峰、陈双双总计向忻国良支付购房款122万元。忻国良于2019年5月19日将其在系争房屋内的户口迁出；系争房屋已交付王文峰、陈双双并已办理产权变更登记手续。以上事实，由忻国良提交的《上海市房地产买卖合同》、交通银行个人客户交易清单、户口簿复印件，王文峰、陈双双提交的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》、常住人口居民身份证申领登记表、账户交易明细表、收款收据以及原、被告的当庭陈述予以佐证。忻国良提交的图片与本案无关联性，本院不予采信；忻国良提交的情况说明属于证人证言，在证人未出庭作证的情况下，其真实性本院难以核实，故对该证据本院不予采信。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据《上海市房地产买卖合同》之约定，王文峰、陈双双应于忻国良迁出系争房屋内户口之日，支付尾款40,000元，现忻国良已于2019年5月19日将其在系争房屋内户口迁出，故王文峰、陈双双应向忻国良支付房屋尾款40,000元。另根据《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》的约定，忻国良应在收到王文峰、陈双双以银行贷款方式支付的房款后三个月内迁出户口，忻国良于2016年1月18日收到王文峰、陈双双以银行贷款方式支付的购房款，其应于2016年4月17日前将其户口迁出系争房屋，但忻国良于2019年5月19日方将其户口迁出系争房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。同时，根据2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条之规定：“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户”，忻国良逾期未将户口迁出系争房屋的，王文峰、陈双双可以向房屋所在公安派出所申请强制迁出户口。故对王文峰、陈双双主张的逾期迁出户口违约金，本院认为，应自2016年4月18日起计算至2018年4月30日止为妥(共计743天)。关于迟延迁出户口违约金的计算标准，基于双方约定，每逾期一日，应按约定的房屋交易总价的万分之五支付违约金，本院在尊重双方合同约定的前提下，结合相关政策规定、王文峰、陈双双的实际损失、及户口迁出押金的约定等情况，酌情确认逾期迁出户口的违约金标准为每日80元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王文峰、陈双双于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)忻国良购房尾款人民币40,000元；二、原告(反诉被告)忻国良于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王文峰、陈双双逾期迁出户口违约金人民币59,440元(计算方式：80元/天×743天=59,940元)，抵扣上述第一项中被告(反诉原告)王文峰、陈双双应支付给原告(反诉被告)忻国良的购房尾款人民币40,000元后，原告(反诉被告)忻国良尚应向被告(反诉原告)王文峰、陈双双支付违约金人民币19,440元；三、驳回被告(反诉原告)王文峰、陈双双的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币400元，由被告(反诉原告)王文峰、陈双双负担。反诉案件受理费减半收取计人民币2,719.55元，由原告(反诉被告)忻国良负担人民币719元，由被告(反诉原告)王文峰、陈双双负担2,000.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年十月十八日书记员  罗香琴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。