广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤执异53号 异议人（案外人）：罗某某，男，汉族，公民身份证号码。住址：广东省深圳市福田区。 申请保全人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。 委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。 被保全人：惠州国墅园地产有限公司。住所地：广东省惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼。 法定代表人：赖某某。 被保全人：深圳国墅园地产集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2101A、2101-2. 法定代表人：赖某某。 被保全人：海南国墅园地产有限公司。住所地：海南省澄迈县福山镇西线高速44公里处北侧官族村。 法定代表人：赖某某。 被保全人：赖某某，男，汉族，1964年2月10日出生，住广东省惠州市惠城区。 被保全人：丘某某，女，汉族，1969年4月1日出生，住广东省惠州市惠城区。 中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产广东分公司）与惠州国墅园地产有限公司（以下简称惠州国墅园公司）、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖某某、丘某某借款合同纠纷一案，长城资产广东分公司向本院申请财产保全。本院采取保全措施后，罗某某对本院查封广东省惠州市惠阳区淡水土湖金惠大道中央国墅园（格树园）小区某房（以下简称涉案房产）不服，向本院提出执行异议。本院立案受理，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月23日组织听证，异议人及长城资产广东分公司参加了听证。本案现已审查终结。 异议人罗某某的异议请求为：解封涉案房产，确权涉案房产归案外异议人所有，同时请求惠州国墅园公司协助办理网签、房产证等后续事宜。其异议理由为：2015年9月15日，罗某某与惠州国墅园公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定罗某某以465410元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产，称由惠州国墅园公司代办房产证。异议人先后于2015年9月15日、2015年10月3日、2016年10月25日支付定金、首付款合计285410元（备注：2016年10月25日，由惠州国墅园公司与长城资产广东分公司协商沟通达成以下意见：将涉案房产部分房款转给长城资产广东分公司名下账上，方可操作解押网签，完成过户。后因惠州国墅园公司原因，未能及时安排解押网签，其中有280000元款项支付给长城资产广东分公司：44-030201040003392，占总房款60%)，至此，异议人己支付房屋价款的61%，剩余房款根据合同约定可做银行按揭。2016年10月25日，惠州国墅园公司交付房屋，异议人一直占有使用至今，每月按时支付物业费、水费、电费、燃气费等费用。异议人认为，在人民法院查封涉案房产之前，异议人就已经与惠州国墅园公司签书面合同购买涉案房产，并按照合同约定支付对价，在2016年10月25日惠州国墅园公司交付房产后，异议人占有至今。所购商品房系用于居住，虽然因为惠州国墅园公司的原因一直无法办理房产证及相关按揭手续，但是足以认定异议人对涉案房产已经有事实上的管理和支配权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其它用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，房屋消费者的期待物权受法律保护。 本院查明：长城资产广东分公司与惠州国墅园公司、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖某某、丘某某借款合同纠纷一案，长城资产广东分公司向本院申请财产保全，本院作出（2017）粤民初16号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人惠州国墅园公司、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖某某、丘某某所有的价值人民币387590205.78元的存款或相等价值的财产。据此，本院查封了涉案房产。 另查明，涉案房产的权利人为惠州国墅园公司，产权证书号为粤（2018）惠州市不动产权第xxxxx号，登记时间为2018年2月13日，登记原因为新建商品房首次登记。涉案房产建筑面积为84.62平方米，套内面积为62.78平方米。涉案房产的抵押情况是：抵押类型为在建工程抵押，抵押权人为长城资产广东分公司，抵押方式为一般抵押，抵押登记时间为2013年7月16日。涉案房产已被本院查封，查封时间为2017年7月27日至2020年7月26日。 再查明，2015年9月15日，异议人罗某某与惠州国墅园公司签定《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以465410元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产。罗某某提交了其名下招商银行账号62×××36的银行流水信息复印件，显示于2015年9月15日转账15000元给惠州国墅园公司，于2016年10月25日转账284000元给长城资产广东分公司（备注用途为国墅园解押款3-2003罗某某）。罗某某提供了惠州国墅园公司开具的收款收据复印件，载明于2015年9月15日收到罗某某、陈亚军交来涉案房产的定金5万元，于2016年10月25日收到罗某某、陈亚军交来涉案房产房款235410元。关于房款转账流水与收款收据的差异，罗某某在执行听证会解释为因为罗某某与哥哥罗银平（罗银平妻子吕月兰）一起在格树园小区购买了房产，有3.5万元的定金是哥哥罗银平代付的，且为了达到将总房价的60%支付给长城资产广东分公司作为解押款的要求，所以将多余的部分款项转为其哥哥罗银平（罗银平妻子吕月兰）的购房款，请法院以惠州国墅园开具的房款收据为准，共支付给惠州国墅园公司285410元。 罗银平提供了惠州国墅园公司的副总经理冯宇敏的《证人证言》，主要证明内容为：“格树园小区的三户买受人罗某某、吕月兰、梁健玲的房屋解押事项，冯宇敏多次与长城资产广东分公司沟通后，长城资产广东分公司答应只要把剩余房款的六成当作解押款交付至长城资产提供的账户，就可以解除相关房屋的抵押权从而进行网签备案，惠州国墅园公司也同意由长城资产广东分公司代收此房款，由长城资产广东分公司提供收款账号后，上述三位业主将相关款项转账至长城资产广东分公司账户，并明确备注通途为办理房屋解押网签用途，但长城资产广东分公司收款后以内部原因为由拒绝为上述三位业主办理解押手续。” 罗某某提供了其深圳市、惠州市和惠阳区不动产登记中心查询的不动产登记结果，显示罗某某在深圳市、××及××区内无不动产登记信息。罗某某向本院提交了深圳圭谷管家物业管理有限公司出具的物业管理费收据、门禁卡费收据、涉案房产电费、燃气费复印件。 长城资产广东分公司在听证会上的答辩意见主要为四点：第一，对合同的真实性无法确认，惠州国墅园公司在负债累累的情况下可能会通过这种方式恶意串通的方式转移财产，损害债权人的权益，对合同真实性不予确认。长城资产广东分公司不确认与惠州国墅园公司达成了代收购房款的协议，也未同意异议人在支付60%购房款后就涂销抵押，长城资产广东分公司同意将罗某某转入的284000元退回给罗某某。第二，关于无房证明，必须是以家庭为单位打印的无房证明，所涉及的区域包括惠州市，异议人家庭成员的户籍所在地以及经常居住地，对于惠阳区和惠州市出示的证明结果只显示已经出证的房产，对于其是否还有未出证的房产没有证据证明。第三，关于入住情况，不确认异议人已经入住的事实，即使有这些证据也仅能证明该房屋已经接收并不代表由异议人自用，特别是如果异议人的工作在深圳，该房屋用于自住的可能性更低。第四，长城资产广东分公司对涉案房产享有设立在先的抵押权，抵押权办理了抵押登记并且已经法院确认对异议房产享有优先受偿权，根据物权法的第一百九十一条第二款规定，具体个案中异议人的买房行为既没有经过抵押权人的同意并且异议人也没有代抵押人惠州国墅园公司清偿债务消灭抵押权，该房屋买卖即使是真实的也不能对抗长城公司设立在先的合法抵押权。本批案件主要存在质疑的地方是签订房屋买卖合同时已经设有抵押权，异议人在明知或应当知道异议房产存在抵押的情况下，仍然选择与惠州国墅园公司签订买卖合同进行交易，又没有按照一般的购房流程办理网签手续，不符合一般的日常交易习惯，而且，在本批案件中大部分购房人主张其仅支付了一半的房款，即使情况属实，开发商在收到一部分款项后即交付房屋给受让人使用，这与一般交易流程不符，因此这些房屋转让的真实性都非常可疑，不排除恶意串通损害第三人利益的可能，应当被认定为无效。综上，异议人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的情形，其异议应予驳回。 本院认为，本案争议焦点为买受人交付了涉案商品房大部分款项后，买受人的物权期待权能否对抗抵押权而获得优先保护，能否排除强制执行？ 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确立商品房买受人债权优先性规则，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其物权期待权应优先获得保护。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释明确了商品房买受人在特定情形下具有物权期待权，可以排除司法执行。 由此可见，买受人的购房权涉及生存权，具有值得优先保护的特殊法益，在符合法律规定的条件下其物权期待权可以排除强制执行，但并不表明购房人已实际取得不动产物权。因此，本案着重审查买受人罗某某是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。 第一，关于异议人是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，异议人罗某某于2015年9月15日与惠州国墅园公司签订了商品房买卖合同，早于本院对涉案房产的查封时间。 第二，关于涉案房产是否属于居住用房且罗某某名下有无其他居住房屋的问题。经审查，涉案房产的权利性质为市场化商品房，其用途为居住用房，而非营利性质的商业化用房。根据罗某某提交的深圳市、××及××区不动产登记查询结果显示，其名下均无不动产登记信息。而且，涉案房产的建筑面积为84.62平方米，套内建筑面积为62.78平方米，属于其家庭成员满足生存权的合理消费范畴之内。 第三，关于已支付价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。经审查，涉案房产的商品房买卖合同约定房屋总价款为465410元，罗某某提交的银行流水显示于2015年9月15日转账15000元给惠州国墅园公司，于2016年10月25日转账284000元给长城资产广东分公司（备注用途为国墅园解押款3-2003罗某某）。惠州国墅园公司开具的收款收据载明收到罗某某、陈亚军交来定金5万元和房款235410元。结合罗某某的银行转账流水、惠州国墅园公司开具的收款收据以及证人证言的内容，可以审查确认罗某某支付至长城资产广东分公司的款项为涉案房产的购房款，罗某某向惠州国墅园公司共支付285410元。因此，罗某某主张已向惠州国墅园公司支付50%以上的房屋价款的异议理由成立，本院予以支持。 结合上述三方面分析，涉案房产买受人罗某某对登记在惠州国墅园公司名下的商品房提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其物权期待权能够排除本院的强制执行。罗某某请求解除对涉案房产的查封的异议请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。罗某某请求涉案房产归其所有并请求惠州国墅园公司协助办理网签、房产证等后续事宜的异议请求，与本院的查封行为无关，本院不予审查，其可另循法律途径解决。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对惠州市惠阳区某房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  胡志超 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十月三十一日 法官助理彭惠连 书记员麦劲