内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4457号上诉人（原审被告）：梁某1，男，1973年5月8日出生，公民身份证号码×××，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：张某，内蒙古千孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：元宝山区乾兴木业建筑模板厂，住所地内蒙古自治区赤峰市元宝山区美丽河镇四家村三组。经营者：梁某2,男，1983年4月7日出生，公民身份证号码×××，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审被告）：梁某2，男，1983年4月7日出生，公民身份证号码×××，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古千孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赤峰市元宝山区水利局，住所地赤峰市元宝山区平庄北环农委综合楼三楼。法定代表人：傅某，局长。委托诉讼代理人：崔某，内蒙古吉拓律师事务所律师。原审被告：付某，男，1971年5月12日出生，公民身份证号码×××，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人梁某1、梁某2、元宝山区乾兴木业建筑模板厂因与被上诉人赤峰市元宝山区水利局、原审被告付某租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁某1上诉请求：撤销一审判决，请求二审查明事实，依法改判。事实和理由：一审法院判令梁某1与其他被告共同承担腾退房屋及承担共同赔偿责任错误。租期内梁某1将租赁场地转租给了梁某2，上诉人梁某1不是租赁物的占有和使用人，判令上诉人共同承担责任无事实和法律依据。梁某2、元宝山区乾兴木业建筑模板厂上诉请求：撤销一审判决，请求二审查明事实，依法改判。事实和理由：上诉人承担赔偿金为6416.50元，给予上诉人不少于6个月的腾退期间；租赁合同到期后，是由付某和上诉人梁某2共同使用，对被上诉人租金的损失，应由付某和上诉人梁某2共同承担赔偿，一审判令梁某1承担赔偿责任错误。如果腾退房屋应给上诉人合理期间，两个月的时间无法搬离完毕。被上诉人应给上诉人梁某2合理的补偿。赤峰市元宝山区水利局答辩服判。原审被告付某未作陈述。原审原告赤峰市元宝山区水利局向一审法院起诉请求：被告腾退《租赁协议》约定的四家河道站院落及房屋，自行撤出自有设备，并赔偿经济损失12833元（暂计至2019年4月9日，以后损失以此类推）。一审法院经审理查明：2007年6月7日，原告赤峰市元宝山区水利局（甲方）与被告付某、梁某1（乙方）签订了一份《租赁协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方将元宝山区水利局所属，位于四家村的河道站院落租赁给乙方，双方约定权利义务如下：1.甲方将该院落内的土地及房屋使用权出租给乙方。2.出租期限为2007年6月10日至2017年6月10日。3.租金为每年柒仟元整，乙方首次需一次性交清六年的租金，以后租金每年一交，乙方6月10日之前预交下一年的租金。乙方若不能按时交纳租金，视为放弃承租权，甲方有权收回该院落的使用权。……7.合同到期后，乙方无条件将该院落使用权交还甲方，乙方将自己的设备撤出，对于乙方在租赁期间在院落内投资建设的内容，甲方不予补偿。8.本合同到期后，如甲方继续出租，乙方优先。……。”租赁协议签订后，被告梁某1使用院落西侧，被告付某使用院落东侧，均用于开办板厂。2013年6月7日，被告梁某1（甲方）与案外人梁某3（乙方）签订了一份《租赁合同》，甲方把原四家村水利局房屋院落出租给乙方，约定：“（一）合同期限为2013年6月7日至2017年6月10日止。租金乙方一次性交清，共计人民币叁万陆仟元。（二）乙方在使用期间必须对房屋院落的修理及加固给予及时处理，出现伤亡事件甲方不负责任。（三）院落中的机电井变压器按正常使用，不得超负荷使用，否则损坏乙方有责任修理。（四）院内所倒塌的房屋，乙方不予修理，但砖瓦不允许乱动。（五）合同到期后，乙方所建设的投入，归乙方所有收回。”双方签订合同后，梁某3并未实际使用，而是又交由被告梁某2开办板厂使用。2016年1月18日，被告梁某2利用租赁的院落注册成立了元宝山区乾兴木业建筑模板厂，经营范围建筑模板、细木工板、旋切板加工销售，原木收购。2017年5月22日，原告向被告付某、梁某1送达书面《租赁协议到期催告通知》，告知二被告在合同期满的2017年6月10日前搬出四家村的河道站院落，并在期满日或期满日前交还钥匙等物品。因被告付某、梁某1在通知期限内未搬出，原告又分别于2017年7月14日，2018年1月22日、3月29日、6月12日，2019年1月15日，向被告付某、梁某1送达书面《租赁协议到期催告通知》，通知二被告限期搬离。期限届满后，二被告仍未搬出。上述通知由被告付某、梁某1、梁某2签收。本案在审理过程中，为查明案件事实，法院组织双方当事人到涉案院落处实地了解情况。被告付某租赁院落的一侧内存有机器设备及一定数量的木材；被告梁某2租赁院落的一侧地面进行了硬化，建设了钢结构厂房，亦存有机器设备、一定数量的原材料和产品。另查明，1995年8月，赤峰市元宝山区人民政府为原告颁发了元国用（1994）字第0942号国有土地使用证，载明：土地使用者元宝山区水利局河套管理站，地址××区，地号104-01-671。梁某3和梁某2是兄弟关系，梁某1与梁某3和梁某2系叔侄关系。以上事实，有原告提交的《租赁协议》、赤峰市单位往来资金结算专用收据，《租赁协议到期催告通知》及送达回证，国有土地使用证，被告梁某1提交的《租赁合同》，元宝山区乾兴木业建筑模板厂营业执照，被告梁某2、元宝山区乾兴木业建筑模板厂提交的平面布置图、照片，以及双方当事人陈述在卷证实，法院予以认定。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”原告与被告付某、梁某1签订的《租赁协议》，具备法律规定的租赁合同主要条款，系双方当事人真实意思表示，符合上述法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方形成租赁合同法律关系，法院予以确认。本案的争议焦点是：一、原告对涉案院落是否享有出租的权利？二、如何认定被告梁某1与梁某3签订的《租赁合同》及与被告梁某2的效力问题？三、各被告是否应腾退协议中约定的四家河道站院落房屋，并撤出设备；各被告是否应赔偿原告经济损失12833元？四、各被告应如何承担腾退及赔偿责任？五、各被告在腾退房屋院落后，是否有权要求原告进行补偿？一、关于原告对涉案院落的权利问题。根据原告提交的赤峰市元宝山区人民政府为其颁发的元国用（1994）字第0942号国有土地使用证，该证明确载明：土地使用者元宝山区水利局河套管理站。据此，原告当然对该院落享有占有、使用、出租等权利，法院予以确认。二、关于被告梁某1签订的《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，被告梁某1履行与原告签订的《租赁协议》至2013年6月7日后，又与案外人梁某3签订了《租赁合同》，但梁某3并未实际使用，而是将租赁物又交由被告梁某2开办板厂使用。由此，被告梁某1与被告梁某2之间形成了事实上的转租关系。依据上述法律规定，原告与被告梁某1签订的租赁协议继续有效，对双方仍然具有法律约束力。被告梁某1与梁某3签订租赁合同，将租赁物实际转租给被告梁某2使用，虽然事先未经原告同意，事后原告亦未对此进行追认，但原告并未依法解除与被告梁某1之间的租赁协议，应视为原告与被告梁某2之间形成了事实租赁关系。被告梁某1与被告梁某2不但受《租赁合同》约束，原告与被告梁某1签订的《租赁协议》，亦对二被告具有约束力。三、关于原告诉请各被告腾退协议中约定的四家河道站院落房屋并撤出设备，各被告赔偿原告经济损失的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告与被告付某、梁某1签订的《租赁协议》约定，“合同到期后，乙方无条件将该院落使用权交还甲方，乙方将自己的设备撤出”。该协议已于2017年6月10日期限届满。到期后，原告通过书面通知的方式，多次催促各被告搬出租赁的房屋及院落，各被告应对此有一定的心理预期，并进行相应的搬迁准备。现原告要求各被告腾退协议中约定的四家河道站院落房屋并撤出设备的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，法院予以支持。根据租赁协议期限届满至今已逾二年，租赁物仍未返还的实际情况，各被告本应立即履行腾退租赁房屋及院落的义务，但被告付某、被告梁某2及其开办的元宝山区乾兴木业建筑模板厂，均系生产经营单位，尤其是被告梁某2，对租赁院落进行了硬化，建设了厂房，二被告厂内仍存有一定数量的原材料和机器设备，故综合考量本案实际，应给予必要的搬迁准备时间，可自本判决发生法律效力后两个月内搬出租赁的房屋及院落。关于原告要求被告赔偿损失12833元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告与被告付某、梁某1签订的《租赁协议》，已于2017年6月10日期限届满。此前租金被告已经给付完毕，此后各被告均未支付租金。原告要求被告按照《租赁协议》约定的年租金7000元的标准赔偿损失，符合上述法律规定，法院予以支持。具体计算为=7000元÷12个月×22个月（自2017年6月10日至2019年4月9日）=12833元。四、关于各被告承担腾退义务及赔偿责任的问题。被告付某、梁某1系《租赁协议》的相对人，是腾退义务及赔偿责任当然承担者。被告梁某2及其开办的元宝山区乾兴木业建筑模板厂，是租赁物的实际使用人，亦自然应当承担腾退义务及赔偿责任。故各被告应依据约定，共同承担腾退义务及赔偿责任。五、关于被告的抗辩主张。1.被告梁某1认为，其与原告签订的《租赁协议》权利义务已经终止，其也不是租赁物及设备的所有人，不享有占有、使用、管理的权利，不承担责任。如上所述，被告梁某1虽与梁某2形成转租关系，但其与原告的租赁协议继续有效，且其以每年9000元价格转租，存在盈利行为，其不承担责任的主张，不符合法律规定，法院不予采纳。2.被告梁某2认为，原告不是争议土地所有人，其诉讼请求无事实依据。此事实已经法院核实，原告系涉案院落的合法土地使用权人，依法享有相关权利，被告此主张不能成立，法院不予采纳。被告梁某2要求继续承租租赁物，在原告继续对外出租的情况下，其当然是优先考虑选项。现原告已无此意向，故被告此请求，法院不予支持。被告梁某2认为，其在生产经营期间进行了资产投入，搬出后应给予补偿。原告与被告付某、梁某1的《租赁协议》约定，“合同到期后，乙方无条件将该院落使用权交还甲方，乙方将自己的设备撤出，对于乙方在租赁期间在院落内投资建设的内容，甲方不予补偿”；同时，被告梁某1与梁某3的《租赁合同》约定，“合同到期后，乙方所建设的投入，归乙方所有收回”。被告梁某2在转租时，对被告梁某1与原告签订的《租赁协议》约定的内容应当知悉，尤其是原告对租赁期间承租人投资建设不予补偿的内容更应明确，但其经营期间仍然继续投资，对此后果应自行承担。另外，被告梁某2对租赁院落进行硬化，建设厂房，也是生产经营及盈利之需。故对被告梁某2要求补偿的请求，不符合协议约定，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百一十三条，第二百二十四条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、被告付某、被告梁某1、被告梁某2、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂腾退《租赁协议》《租赁合同》约定的、位于美丽河镇四家村的河道站院落及房屋，自行搬出自有设备及生产经营材料，返还原告赤峰市元宝山区水利局，于本判决发生法律效力后两个月内履行完毕。二、被告付某、被告梁某1、被告梁某2、被告元宝山区乾兴木业建筑模板厂共同赔偿原告赤峰市元宝山区水利局损失12833元，于本判决发生法律效力后立即付清。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，梁某1对其在租期内将租赁物转租的事实无异议，其转租行为并未经被上诉人同意，违反了双方之间的合同约定，被上诉人有权主张解除合同并要求腾退房屋。被上诉人向梁某1多次发出解除合同的通知，上诉人梁某1并未提出异议。租赁合同到期后，上诉人梁某2、原审被告付某一直占用着租赁物，并未及时腾退房屋，一审法院判令梁某1、梁某2、付某共同承担返还租赁物的责任并给付占用期间相应的赔偿无不当，应予维持。上诉人梁某2称被上诉人应给付相应的补偿，但未提供相应的合同及法律依据，且一审时梁某2并未提出反诉，二审提出的该项上诉请求，法院不予审理。关于腾退房屋的期限问题，一审法院判令上诉人两个月内腾退，已经给付上诉人合理的腾退时间，故上诉人梁某2要求给予6个月的腾退时间理由不能成立。综上，上诉人梁某1、梁某2、元宝山区乾兴木业建筑模板厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人梁某1负担120元、梁某2负担120元。本判决为终审判决。审判长 其其格审判员 张伟波审判员 邓宏涛 二○一九年十月八日书记员 王鹏吉