广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2669号 上诉人（原审原告）：马祖标，男，1962年1月2日出生，汉族，高中文化，农民，住广西壮族自治区全州县。 委托诉讼代理人：阳远志，广西鑫顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富达房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区全州县城西大道开发区，统一社会信用代码：914503247565062980。 法定代表人：董媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律工作者。 原审第三人：马杰，男，1986年5月29日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 原审第三人：马铁，男，1984年10月24日出生，汉族，住广西壮族自治区全州县。 原审第三人：唐崇文，男，1935年2月14日出生，汉族，农民，住广西壮族自治区全州县。 上诉人马祖标因与被上诉人广西富达房地产开发有限公司（以下简称：“富达公司”）、原审第三人马杰、马铁、唐崇文商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 马祖标上诉请求：1.撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2019)桂0324民初135号民事判决；2.改判被上诉人依照合同约定自2015年12月30日起至将验收合格的商品房交付之日止按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金。（暂计至2018年10月16日共1016天×327509元×0.0003=99825元）；3.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，应当撤销。2015年3月31日上诉人与被上诉人在世纪商贸苑售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定上诉人购买被上诉人在全州县城西大道开发区的商品房一套，总价款327509元，被上诉人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给上诉人使用，否则自第二天起至实际交付之日止，被上诉人按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案被上诉人既是格式合同的提供者又是违约金条款的制定者，签订《商品房买卖合同》的目的，就是明确合同双方对违约行为所约定的一种制裁，敦促合同签订双方及时履行自己的义务。现上诉人已完全履约，然而被上诉人存在逾期交房的违约行为，一审判决将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算没有达到制裁违约者违约行为的目的，同时也是与《合同法》的立法目的不符。因此，上诉人认为本案违约金应按合同约定计算。 富达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审第三人马杰、马铁、唐崇文未作陈述。 马祖标向一审法院起诉请求：1.判令被告依照合同自2015年12月30日起至将验收合格的商品房将交付给原告之日止向原告支付逾期交房的违约金105，621.65元（暂时计算至2018年12月12日，共计1075天）；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2015年3月31日，原告与其配偶唐振凤与被告富达公司签订《商品房买卖合同》及其附件。合同约定：原告购买被告开发的位于全州县城西大道开发区的“世纪商贸苑”第C区9幢1单元4层3号房,该商品房建筑面积为107.82平方米，套内建筑面积98.44平方米，购房款总额为327509元。双方在《商品房买卖合同》中第六条的付款方式及期限约定：“买受人按下列方式按期付款：一次性付款，在签订商品房买卖合同时已付清总房款327，509元。”、第八条的交付期限约定：“交付期限。出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。”、第九条的出卖人逾期交房违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同签订时，原告与唐振凤按照约定向被告一次性支付了总房款327509元，并另按房屋总房款交纳了房屋契税及维修基金。2018年10月16日，经被告通知，原告马祖标领取了合同约定的商品房入户门钥匙及正式购房款发票、契税发票，并向被告出具《收楼确认书》。另查明，本案涉诉商品房的共同购买人唐振凤于2015年10月21日因病去世，唐振凤共有法定继承人四人，即本案原告马祖标及第三人马杰、马铁、唐崇文，三位第三人均书面表明自愿放弃对唐振凤在本案涉诉商品房共有权的继承，一致同意由原告马祖标一人继承。又查明，2018年12月28日，原告向该院提起诉讼，该院于当天进行立案登记，并于2019年1月9日立案受理。 一审法院认为，本案涉诉商品房的共有权人唐振凤于合同签订后去世，本案第三人马杰、马铁、唐崇文作为唐振凤的法定继承人，均表示同意被继承人唐振凤享有的该商品房部分权利由另一法定继承人马祖标一人继承，是其对自己权利的处分，不违反法律规定，故原告马祖标在本案个人主张相关权利，符合法律规定。 根据双方当事人的诉辩意见及查明的事实，本案争议焦点应归纳为：一、原告的起诉是否已过诉讼时效；二、被告是否构成逾期交房违约；三、被告如果违约，违约金如何计算。 一、关于原告的起诉是否已过诉讼时效的问题。 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，本案涉诉合同约定：交房时间为2015年12月30日，出卖人逾期交房的从交付期限的第二天起按日向买受人支付违约金。原告在明知被告已违约后至2018年12月28日向该院提起诉讼，仍在法律规定的三年诉讼时效期间内，并未超过诉讼时效。故被告主张原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见没有事实及法律依据，该院不予支持。 二、关于本案被告是否构成逾期交房违约的问题。 原告马祖标与其配偶唐振凤与被告富达公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、协商一致的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效,签订合同的双方应当依合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对交付期限和交付条件进行了明确约定，约定出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得符合下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告富达公司未能按照合同约定期限向原告交付符合合同约定交付条件的商品房，被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任，原告要求被告支付其逾期交房违约金理由成立，该院依法予以支持。关于被告主张“原告于2018年10月16日出具《收楼确认书》，既为双方已达成变更交房时间的意思表示，即原告实际收楼时间为双方变更后的交房时间，被告不构成违约。”的抗辩意见，因《收楼确认书》中的内容仅是原告对收到被告交付商品房门钥匙及购房款正式发票的确认，即对被告实际交房时间的确定，并未涉及对合同中所约定交房时间的变更，故被告以此抗辩其不构成违约的理由不成立，该院对被告的该抗辩意见不予支持。 三、关于违约金的计算问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该院认为，违约金应当以原告实际损失为基础，综合考虑本地的经济收入状况，兼顾公平原则，对被告主张违约金过高并申请调整至按日万分之一计算违约金的意见，该院予以采纳。被告主张违约天数应扣除雨季天数的抗辩意见，因双方签订的《商品房买卖合同》并未对此作出约定，故被告的该抗辩没有证据，该院不予支持。 本案原告于2018年10月16日出具《收楼确认书》，表明合同约定的商品房实际于当日交付，故被告逾期交房的时间应当从约定的交房时间的第二日即2015年12月31日起计算至实际交付之日即2018年10月16日止，被告逾期交房共计1016天，同时，原告提交的正式购房款发票证明原告已实付购房款327509元。根据双方在《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，被告逾期交房违约金应当以原告实付房款327509元为基数，按逾期交房的实际天数1016天计算，据此，被告逾期交房违约金经计算为33274.91元（327509元×0.1‰×1016天）。原告主张违约期间计算至2018年12月12日的诉请，与事实不符，该院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、被告广西富达房地产开发有限公司支付原告马祖标逾期交房违约金33274.91元。二、驳回原告马祖标的其他诉讼请求。案件受理费2412元（原告已预交），由被告负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求均没有提交新证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人约定逾期交房违约金为已交房款的日万分之三是否过高，是否应当予以调整。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上诉人马祖标与被上诉人富达公司在《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任条款中约定：“……逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被上诉人主张该违约金过高，应当予以减少。本院认为，对当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的情形，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。二审中，上诉人马祖标自述其在广东租房居住，一审法院以上诉人实际损失为基础，综合考虑当地的经济收入状况，酌定将逾期交房违约金计算标准调整为上诉人已交房款的日万分之一并无不当，依法应予以维持。 综上所述，上诉人马祖标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2412元，由上诉人马祖标负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十月八日 法官助理 李灵恒 书 记 员 伍 虹