上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初14891号原告(反诉被告)：徐军，男，1979年11月3日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王世兵，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡偲茜，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：毛全刚，男，1979年7月11日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：谢蕾，上海市金钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：左丽，上海市金钟律师事务所实习律师。原告徐军诉被告毛全刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告毛全刚于2019年10月11日向本院提起反诉，本院依法受理就本、反诉合并于2019年10月24日公开开庭进行审理。原告徐军的委托诉讼代理人王世兵，被告毛全刚及其委托诉讼代理人谢蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐军向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告及居间方签订的《珺轩地产商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；2、判令被告返还原告商铺押金96,000元；3、判令被告返还原告已付未用的商铺租金321,677.42元；4、判令被告赔偿原告商铺押金和租金的利息损失(分别以96,000元和321,677.42元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2019年8月1日起计算至实际返还之日止)；5、判令被告赔偿原告因诉讼支付的律师费40,000元。审理中，原告自愿撤回上述第五项诉讼请求，并明确上述第四项诉讼请求中商铺押金的利息损失自2019年8月4日起算，租金的利息损失自2019年8月1日起算。事实和理由：2019年1月10日，被告作为出租方与原告作为承租方、案外人上海珺轩房地产经纪事务所(以下简称“珺轩地产”)作为居间方就上海市松江区泗泾镇横港路XXX号XXX-XXX层面积109.46平方米及横港路XXX号XXX-XXX层面积111.57平方米的商铺(以下简称“系争商铺”)签订了《珺轩地产商铺租赁合同》，合同约定商铺租赁期限自2019年1月15日起至2022年12月31日即租期自2019年2月15日起至2022年12月31日，免租期为30天。商铺月租金为48,000元，乙方首期租金支付时间为2019年1月10日前，以后每次租金支付时间为每年的6月31日前和12月31日前，每6个月支付一次租金，乙方须将租金及保证金和其他费用汇入甲方指定的郭改花银行账户。合同签订后，原告依约向被告支付了商铺租金96,000元及自2019年2月15日起至2020年2月14日止的租金588,000元。后原告对系争商铺进行了装修、增设了附属设施和设备并开始经营，但被告在未经原告同意且未对原告进行任何安置的情况下，擅自与商铺所有权人于2019年7月31日解除《上海商铺租赁合同》，商铺所有权人即要求原告搬离系争商铺。原告认为，被告行为构成违约，要求系争商铺租赁合同于2019年7月31日解除，且原告多次要求被告返还已付押金及剩余租金，并赔偿损失，被告至今未予履行。故诉至法院要求判如诉请。被告毛全刚辩称，1、同意系争商铺租赁合同于2019年7月31日解除，但不认可原告陈述的解除原因，被告认为解除事实在于原告作为次承租人在未告知承租人及产权人的情况下，冒充产权人在转租证明上签字用于工商和税务用途，且经被告介绍原告与产权人认识后，原告私下与产权人签订协议，违反了合同法的诚实信用原则，原告违约导致合同解除；2、被告收到了原告支付的押金96,000元，但不同意返还，根据合同第4.6条约定，被告要求予以没收，系争合同无法继续履行是原告违约导致，故保证金直接抵扣违约金；3、对于原告已付未用的租金，期限和金额认可，但应该在赔偿被告装修损失后再返还余款；4、原、被告因纠纷发生了诉讼，合同解除的后果在协商中，且当时没有明确付款期限，故原告不存在利息损失。审理过程中，被告毛全刚向本院提起反诉请求：1、判令解除原、被告签订的《珺轩地产商铺租赁合同》；2、判令原告赔偿被告房屋装修损失500,000元(具体以评估结果为准)；3、判令被告无需返还原告押金96,000元。事实和理由：2019年1月10日，原、被告及居间方珺轩地产签订《珺轩地产商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁系争商铺，租赁期限自2019年1月15日起至2022年12月31日即租期为2019年2月15日起至2022年12月31日，免租期(装修期)为30天。商铺月租金48,000元，租金为转账方式，首期租金支付时间为2019年1月10日前，以后每期租金支付时间为每年的6月31日前和12月31日前，每六个月支付一次租金。租赁期间，原告中途擅自退租的，其支付被告的保证金96,000元不予退还，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告即交付了原告系争商铺。2019年6月份，商铺产权人发现原告伪造产权人签名用于办税需要，故借机要求被告增加租金，在被告未予同意的情况下，要求与假冒其签名的原告见面，并强烈要求依法追究原告相关法律责任。原告遂联系被告与房屋产权人见面。双方见面后，原告私下与房屋产权人协商达成了房屋租赁合意，随后原告与房屋产权人串通先后要求与被告解除合同。对于被告的装修损失，因原告仍继续使用系争商铺，故原告曾口头承诺由其进行赔偿，剩余已付未使用的租金抵扣其应付被告的装修赔偿款。鉴于原告的承诺，被告同意了房屋产权人解除租赁合同的请求。但在房屋产权人正式发函给被告解除租赁合同后，原告不再同意支付被告相关的装修赔偿，并委托律师发函要求被告返还租金及押金。被告认为，原告冒充产权人签名的行为直接导致房屋产权人要求增加房租，在增加房租未协商一致的情况下解除了与被告的房屋租赁合同关系，导致被告丧失了房屋使用权，原告对此负有主要责任，且原告在未与被告解除房屋租赁合同关系前，私下与房屋产权人协商租赁合意，构成违约，且违背了诚实信用原则。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告徐军针对被告毛全刚的反诉辩称，同意系争商铺租赁合同于2019年7月31日解除，但坚持原告本诉中主张的合同解除理由；被告没有对系争商铺进行装修，不存在装修损失，且被告与房屋产权人解除合同，与原告无关，不应由原告赔偿其装修损失。房屋目前一楼经营全家超市，是原告自行装修的，即使被告进行了装修，原告也不可能利用被告原来的装修。房屋二至四楼是由实际承租人教育培训机构自己装修的，装修时间均是2019年1月之后；原告坚持要求被告返还已付押金96,000元。经审理查明，2019年1月10日，原告作为乙方(承租方)与被告作为甲方(出租方)签订《珺轩地产商铺租赁合同》一份，约定原告向被告租赁系争商铺，租赁期限自2019年1月15日起至2022年12月31日即租期为2019年2月15日起至2022年12月31日，免租期(装修期)为30天。租赁期内，商铺月租金为48,000元，先付后用，乙方首期租金支付时间为2019年1月10日前，以后每期租金支付时间为每年的6月31日和12月31日前，每六个月支付一次租金，商铺保证金为2个月的租金，即96,000元，租金及保证金和其他费用乙方以转账方式支付至甲方指定的郭改花名下银行账户。本合同终止时，在乙方腾空该商铺，并付清所有费用后，保证金除用以扣除合同中约定由乙方承担但还未交纳的费用外，余款在商铺返还3日内无息退还乙方。该合同其他约定载明：甲方代表系争房屋产权人张怡冰、田星野、蔡凤琴、吴天翼出租并承诺出租以上店铺已经产权人同意，并代为收取房屋店铺押金及租金，如产生违约及纠纷，本人知晓并愿意承担因此给乙方带来的所有经济损失。甲方承诺配合乙方办理营业执照并提供所需材料并迁出现有店铺内所有营业执照，因营业执照原因导致乙方无法经营，因此带来所有损失由甲方承担。被告承诺郭改花代收出租商铺所有租金及押金，郭改花为被告合法妻子。该合同另对双方其他权利义务内容作出了约定。2019年1月10日，原告支付被告系争商铺保证金96,000元，及自2019年2月15日起至2019年8月14日的租金288,000元。2019年6月27日，原告支付被告300,000元，附言载明第二期6个月租金。2019年8月16日，受原告的委托，北京大成(上海)律师事务所指派律师向被告发送《律师函》一份，函告：在被告与商铺产权人蔡凤琴、张怡冰签订的《上海商铺租赁合同》依法解除后，被告已丧失了对商铺占有、使用、收益的权利，系争商铺租赁合同已丧失继续履行的基础，该合同于2019年7月31日解除，并要求被告收到该函之日起三日内退还原告商铺押金96,000元、多付的12,000元及自2019年8月1日起至2020年2月14日止的商铺租金309,677.42元。被告收到上述律师函后，于2018年8月19日委托上海市金钟律师事务所指派律师回复原告《律师函》一份，函告：基于产权人及原告均要求于2019年7月31日解除合同，被告同意解除；原告违约在先，根据系争商铺租赁合同第8.2条约定被告无需退还原告房屋押金；原告多付的12,000元是自愿支付被告的补偿，被告不应当退还；要求原告收到该函之日起三日内赔偿被告转让费损失150,000元、装修费损失256,000元。另查明，2011年7月7日，案外人蔡凤琴、吴天翼经核准登记为上海市松江区泗泾镇横港路XXX号XXX-XXX层房屋产权人，建筑面积为111.57平方米，建筑类型为店铺。2017年1月1日，蔡凤琴方与被告签订《上海商铺租赁合同》一份，约定被告向蔡凤琴方租赁上海市松江区泗泾镇横港路XXX号XXX-XXX层房屋，被告在租赁期内，如需转租该房屋，应提前3个月通知产权人。被告擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋，产权人可书面通知被告解除书面合同……。2019年7月29日，受蔡凤琴委托，上海市汇业律师事务所指派律师向被告发送《律师函》一份，载明“根据蔡凤琴女士向本律师提供的材料及陈述，本律师获悉：2017年1月1日，您作为承租方与出租方蔡凤琴女士就位于上海市松江区横港路XXX号房屋签订《上海商铺租赁合同》，双方在第8-1条中明确约定一方在租赁期内，如需转租该房屋，应提前3个月通知甲方，但您却在合同租赁期内，在未提前通知蔡凤琴女士的情况下，擅自将涉案房屋转租给第三人，您该行为已构成违约。现依据蔡凤琴女士的要求，本律师郑重通知您，依据双方签订的《上海商铺租赁合同》第九条的约定，蔡凤琴女士于2019年7月31日解除其与您签订的上海商铺租赁合同，并要求您承担支付3倍月租金及其他额外损失的违约责任。请您立即处理好相关退租事宜，按时完成退房手续……”。2019年7月31日，被告收到该律师函。2019年8月9日，蔡凤琴向被告转账97,520元，摘要信息显示为“解约退商铺押金及租金”。2011年8月23日，案外人张怡冰、田星野经核准登记为上海市松江区横港路XXX号XXX-XXX层房屋的产权人，建筑面积为109.46平方米，建筑类型为店铺。2016年12月8日，张怡冰与被告签订《上海商铺租赁合同》一份，约定被告向张怡冰租赁上海市松江区横港路XXX号房屋，租赁期内被告如需转租该房屋，应提前3个月通知产权人，如被告擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋，产权人可书面通知被告解除书面合同……。案外人田星野并作为产权共有人在该合同签字确认。该合同履行过程中，张怡冰向被告发送《上海市松江区横港路XXX号(三期广场内)租赁合同解除函》一份，载明“被告在合同履行期内，在未提前通知张怡冰女士的情况下，擅自将涉案房屋转租给第三人，该行为已构成违约。张怡冰于2019年7月31日解除与被告的《上海商铺租赁合同》，并要求被告承担支付3倍月租金及其他额外损失的违约责任，请求被告按时完成退房手续。”2019年8月1日，被告确认收到了上述律师函。2019年8月9日，张怡冰向被告转账94,500元，附言信息显示为“解约退商铺押金及租金”。庭审中，原、被告双方一致确认如下事实：均同意《珺轩地产商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；合同解除后原告未向被告返还系争商铺，仍由原告继续使用。另，原告陈述，被告与系争商铺产权人解约后，产权人要求其搬离，其迫于压力向产权人支付了自2019年8月1日起至2019年12月31日止的租金，是按在《珺轩地产商铺租赁合同》基础上每月增加500元的租金标准；原告向被告支付的第二期租金中多付的12,000元系预付2020年2月14日以后的租金。被告陈述，确认其与商铺产权人的两份《上海商铺租赁合同》均已经于2019年7月31日解除；原告第二期租金中多付的12,000元系因其在转租证明上冒充房东签字而对被告的补偿；原告冒签行为发生后，原、被告及房屋产权人曾进行过三次口头协商，产权人要求被告增加房租但被告未予同意。其后产权人与被告说他已经委托原告处理系争商铺租赁事宜，故原告、被告及其妻子、证人童某某四人再次协商，协商过程中原告曾口头提出补偿被告损失22万元，被告提出还要原告补偿装修损失，具体金额没有谈，原告说需要问问产权人，若产权人同意，则次日将钱款转给被告，但当晚证人帮被告打电话给原告，原告回复过两天再说，之后就没有消息了，款项也没有支付。为此，被告申请证人童某某到庭作证。证人童某某陈述如下：其是被告老婆郭改花的小姐妹，原本不认识原告，但在原、被告发生纠纷后，其为双方协调的时候认识了原告。是在2019年7月底8月初在松江阔街医院对面三楼上岛咖啡馆协调的，被告、被告老婆、证人及原告四人在场，房屋产权人未到场。原告当时说房屋产权人全权委托其来与被告协商，被告跟原告说因原告在转租证明上冒签字，导致产权人不愿意续租给被告，原告说产权人都不追究了，被告就没必要说了。原告还说到既然如此，那么由原告直接向产权人承租房屋，由原告赔偿被告损失20万元，原告曾经多付的被告12,000元租金从中抵扣。另外被告支付的中介费损失48,000元，原告愿意在20万元以外再赔偿24,000元，被告同意了原告上述意见，但双方没有签订书面协议。20万元损失是因为原告冒签字导致被告与产权人解除合同对被告造成的损失，当时协商时被告还未与产权人解除合同。协商当天本来约定该周的星期五再一起去找产权人及其儿子，细谈款项如何支付问题，但后来原告就不肯见面了，其后证人就未再参与。对于证人证言，原告不认可，认为证人与被告妻子是小姐妹关系，还代表被告与原告协调，说明他们之间有利益关系，但对于证人陈述原告多付12,000元的事实原告是认可的。被告认可证人证言，认为证人是因为被告及其妻子不会说上海话，才带着证人一同参与调解的，双方不存在利益关系。以上事实，由上海市房地产权证、商铺租赁合同、珺轩地产商铺租赁合同、收据、律师函、租赁合同解除函、邮寄凭证、微信聊天记录以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《珺轩地产商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守，按约履行各自的合同义务。被告庭审中确认其与系争商铺产权人签订的房屋租赁合同均于2019年7月31日解除，现原告要求其与被告签订的《珺轩地产商铺租赁合同》于2019年7月31日解除，被告亦无异议，故本院予以确认。至于被告主张其与系争商铺产权人解除房屋租赁合同是因为原告冒签行为或与产权人提前另行签约导致，本院认为，本案处理的是原、被告之间的房屋租赁合同关系，至于被告与商铺产权人之间的房屋租赁合同关系解除原因及责任问题，并非本案的审查范围，且被告现有证据亦无法支撑其上述辩称意见。至于被告辩称系争房屋租赁合同解除是因为原告违约行为导致，本院认为，原告作为承租人在履行房屋租赁合同中的主要义务即为按约支付商铺租金及保证金，被告并无证据证明原告在履行合同中存在违约行为，故对被告上述意见本院均不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现系争商铺租赁合同既已解除，原告要求被告返还其已付保证金96,000元，于法有据，本院予以支持。关于被告要求按照合同第4.6条约定予以没收的反诉诉请，因原告并不存在违约行为，故本院不予支持。原告已付被告商铺租金合计588,000元，而系争商铺租赁合同已于2019年7月31日解除，故对于自2019年8月1日起计算的原告已付租金321,677.42元，被告理应退还。被告辩称原告2019年6月27日支付的半年租金中多付12,000元系对被告的补偿，并无相应证据证明，且原告不予认可，故本院不予采纳。合同解除后被告即应返还原告上述保证金及租金，然其至今仍未返还，故原告有权主张被告支付相应的利息损失。对于利息损失计算标准，结合本案实际情况，本院酌情调整为按照中国人民银行同期存款利率计算。对于计算期限，原告主张保证金的利息损失自2019年8月4日起计算至实际返还之日止，租金的利息损失自2019年8月1日起计算至实际返还之日止，并无不当，本院予以支持。被告辩称的原告不存在利息损失及关于利息损失起算时间异议的意见，并无相应依据，本院不予采纳。对于被告主张的装修损失，从被告庭审陈述及证人证言内容来看，证人及被告仅陈述原、被告就系争房屋租赁合同解除进行过协商，且被告自认原告当时代表产权人与其进行协商，但并未最终达成一致意见。被告现有证据无法证明其与商铺产权人解除房屋租赁合同关系是以原告同意赔偿其装修损失为前提条件的。且原被告之间的房屋租赁合同关系解除，原告并无违约行为，被告作为出租人要求作为承租人的原告赔偿装修损失，并无法律依据，本院不予采纳。因此，对于被告提出的装修损失评估申请，本院亦不予同意。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐军与被告(反诉原告)毛全刚签订的《珺轩地产商铺租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告(反诉原告)毛全刚于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐军保证金96,000元；三、被告(反诉原告)毛全刚于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)徐军租金321,677.42元；四、被告(反诉原告)毛全刚于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)徐军保证金的利息损失(以96,000元为本金，自2019年8月4日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算)；五、被告(反诉原告)毛全刚于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)徐军租金的利息损失(以321,677.42元为本金，自2019年8月1日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算)；六、驳回被告(反诉原告)毛全刚的全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,165元，减半收取计4,082.50元，反诉案件受理费4,880元，合计诉讼费8,962.50元，由原告(反诉被告)徐军负担400元(已付)，被告(反诉原告)毛全刚负担8,562.50元(已付4,880元，余款3,682.50元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  魏婷婷二〇一九年十月三十一日书记员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。