广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4783号上诉人（原审被告）：中山市恒通房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇景帝路2号尚水华庭1卡101室，统一社会信用代码9144200071939272XG。法定代表人：陈珠标，总经理。委托诉讼代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李永全，男，1973年1月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。上诉人中山市恒通房地产开发有限公司（以下简称恒通公司）因与被上诉人李永全商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。恒通公司的上诉请求：改判恒通公司向李永全支付违约金7450.65元（自2017年9月1日起以745065元计至恒通公司取得竣工验收备案登记证具备交付条件之日即2018年2月2日止，共154天，最高不超过合同总价的1%）。事实与理由：一、恒通公司与李永全签订《中山市商品房买卖合同》补充协议第四条约定上诉人“按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价的1%”，该条款为双方真实意思表示，不存在无效或可撤销的情形。诉讼过程中，李永全未依法提出撤销该条款或请求宣告无效的反诉请求，因此该条款合法、有效，双方均应遵守。一审判决擅自认定条款无效，程序错误。根据补充协议内容反映，恒通公司已尽提示义务，补充协议的内容已经由李永全所获悉，李永全自愿签订即已产生法律效力，双方均应受合同条款的约束。二、案涉物业已于2018年2月2日取得竣工验收备案登记证，具备合同约定交付条件。由于李永全原因未按通知前来办理收楼手续，由此产生的扩大损失应由李永全自行承担，因此案涉逾期交付违约责任应计至2018年2月2日止。李永全答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恒通公司的上诉请求和上诉理由缺乏事实和法律依据，为之前生效判决所否定。二、恒通公司约定逾期交楼违约金上限属于格式条款，限制了李永全索赔权利，属于无效条款。李永全向一审法院提出诉讼请求：恒通公司向李永全支付逾期交房违约金（以745065元为基数，按日万分之三的标准自2017年9月1日起计算至恒通公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给李永全之日止，暂计至起诉之日为62808元）。一审法院认定事实：2016年4月15日，李永全与恒通公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定李永全（联系地址广东省中山市横栏镇三沙四队金星东二街29号，电话138××××1952）购买恒通公司开发的位于中山市××路××号尚水华庭3座1303房的预售商品房，总金额745065元，恒通公司应当在2017年8月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定恒通公司逾期交房的违约责任为恒通公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向李永全支付已交付房价款万分之三的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则李永全有权解除合同。第十一条约定如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续的，则在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为出卖人实际交付该商品房给买受人使用。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。双方当天还签订《补充协议》作为对《中山市商品房买卖合同》的补充，载明：恒通公司按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1％；本合同在履行过程中，恒通公司向李永全发出的任何通知（包括但不限于收楼等通知），恒通公司均可使用以挂号信或特快专递邮寄通知李永全，以恒通公司取得邮寄机构的收件回执视为送达；李永全的通讯地址和联系电话已记载在合同中，如发生变化，应及时书面通知恒通公司，否则造成的通知不能达到的后果，由李永全承担；若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准等内容。合同签订后，李永全已按约定支付全部购房款。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。2019年1月21日，李永全以恒通公司逾期未交付上述商品房，存在违约为由诉至一审法院，提出以上诉请。一审另查明：2018年1月21日，恒通公司按李永全的上述联系地址和电话通过EMS快递向其寄送收楼通知书，通知其于2018年2月1日收楼；同年2月2日，中山市住房和城乡建设局出具尚水华庭3座-7座工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；同年6月8日，恒通公司再次通过EMS快递向其寄送催收楼通知书，同年6月10日李永全收到恒通公司的催收楼通知书。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、恒通公司应当向李永全支付的违约金是否应以不超过总房价1%为限；2.恒通公司应当向李永全支付逾期交楼违约金的截止日期。关于争议焦点一，恒通公司应当向李永全支付的违约金是否应以不超过总房价的1%为限的问题。李永全与恒通公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与恒通公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论恒通公司逾期交房的行为延续多久，恒通公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。本案中，恒通公司在约定的履行期限届满后仍长时间逾期履行合同义务，合同约定的涉案商品房总房价款1%违约金显然与恒通公司违约行为程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在恒通公司较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补李永全的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。李永全诉讼主张商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，请求不以封顶条款为限，对于恒通公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之三为标准，以总房价为基数计算违约金，与上述《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定并不相悖，一审法院予以支持。关于焦点二，恒通公司应向李永全支付逾期交楼违约金的截止日期的问题。李永全主张逾期交楼违约金应计算至实际交楼之日,恒通公司辩称其已于2018年1月21日向李永全邮寄收楼通知书，通知李永全于2018年2月1日办理收楼手续，李永全未在指定期限内办理收楼手续，故收楼时间应为2018年2月1日。一审法院认为，恒通公司于2018年2月2日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2018年1月21日通知李永全于2018年2月1日收楼，但其通知李永全收楼之日，涉案商品房尚不具备交付条件，该通知应属于无效通知，故一审法院对其抗辩理由不予采纳。恒通公司于2018年6月8日按合同记载的地址通过EMS向李永全邮寄催收楼通知，根据《中山市商品房买卖合同》第十一条的约定，李永全未按恒通公司通知的时间办理收楼手续的，则在恒通公司指定的交楼期限届满当天，视为恒通公司已实际交付涉案商品房给李永全使用，恒通公司向李永全邮寄的催收楼通知书未指定交楼期限，而李永全于2018年6月10日收取催收楼通知书，故一审法院认定李永全于收取催收楼通知书的次日即2018年6月11日已验收交接涉案商品房，故一审法院认定违约金应从2017年9月1日起计算至李永全收到催收楼通知之日即2018年6月11日，恒通公司应付违约金63256元，双方对此金额亦予以确认，一审法院予以认定。李永全请求恒通公司支付逾期交楼违约金63256元理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、恒通公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李永全支付逾期交房违约金63256元；二、驳回李永全的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1370元，减半收取计685元，由恒通公司负担（该费用李永全已预交，一审法院不作退还，恒通公司于履行上述付款义务时迳付李永全）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为：一、逾期交房违约金计算截止日期如何认定；二、恒通公司承担逾期交房违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限；。关于焦点一，即逾期交房违约金计算截止日期如何认定的问题。本案中，恒通公司于2018年2月2日才取得工程竣工验收备案登记证，即案涉商品房于2018年2月2日才达到交付条件。但恒通公司却于2018年1月21日即向李永全发出收楼通知书，通知李永全于2018年2月1日收楼。本院认为，虽然恒通公司于2018年1月21日向李永全发出的收楼通知书，但因其通知的收楼日期内案涉商品房未达到交付标准，恒通公司发出收楼通知书的行为不能产生通知业主收楼的效力，故恒通公司上诉主张违约金截止日期计算至其取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之日即2018年2月2日，于法无据，本院不予支持。一审法院认定违约金应从2017年9月1日起计算至李永全收到催收楼通知书之日即2018年6月11日，处理并无不妥，本院予以维持。关于焦点二，即恒通公司承担逾期交房违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限的问题。李永全与恒通公司签订的中山市商品房买卖合同依法有效，合同条款对双方具有法律效力。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与恒通公司逾期交房行为的违约时限相联系，即不论恒通公司逾期交房的行为延续多久，恒通公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金。本案中，恒通公司的逾期交房时间283天，合同约定的涉案商品房总房价款1%违约金显然与恒通公司违约行为程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在恒通公司较长时间逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补李永全的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。故一审法院根据李永全的请求，认定商品房买卖合同中约定的逾期交房的封顶违约金过低，对于恒通公司较长时间的逾期交房违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之三为标准，以总房价款为基数计算违约金至2018年6月11日止，处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人恒通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市恒通房地产开发有限公司已预交），由中山市恒通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年十月十一日书记员 孙翠红