常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0482民初341号 原告邓江伟，男，1988年1月28日生，住江苏省常州市金坛区。 委托代理人胡靓，常州市金坛区金沙法律服务所法律工作者。 被告周海林，男，1962年6月2日生，住江苏省常州市金坛区。 委托代理人施国俊，江苏剑群律师事务所律师。 第三人陈闯文，男，1971年12月13日生，住广州市越秀区。 第三人赵清，女，1974年1月27日生，住广州市白云区。 两第三人共同委托代理人吴苏江，江苏剑群律师事务所律师。 原告邓江伟与被告周海林、第三人陈闯文和赵清房屋买卖合同纠纷一案，陈闯文、赵清不服本院（2016）苏0482民初6843号民事判决，向江苏省常州市中级人民法院提起上诉，该院以（2017）苏04民终2412号民事裁定，撤销本院（2016）苏0482民初6843号民事判决并发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2018年3月1日公开开庭进行了审理，原告邓江伟的委托代理人胡靓、被告周海林的委托代理人施国俊、第三人陈闯文的委托代理人吴苏江到庭参加诉讼，第三人赵清（于2019年3月5日委托吴苏江参加诉讼）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后又于2019年3月14日、8月6日两次公开开庭进行了审理，原告邓江伟的委托代理人胡靓、被告周海林的委托代理人施国俊、第三人陈闯文和赵清共同的委托代理人吴苏江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓江伟诉称，2014年11月19日，被告向原告出具了其与第三人签订的房屋买卖协议，协议明确约定了被告已经享有案涉房屋的所有权和土地使用权，第三人必须配合被告办理过户至被告名下或者被告指定的其他人。为此，原、被告于同日就案涉房屋签订了买卖协议，对房款的支付、房屋的过户时间均进行了约定。被告于协议签订当日将案涉房屋交付原告，原告按约定支付了所有房款并对房屋进行了装潢。后原告要求被告办理过户，被告均以种种理由推迟，至今未落实。现请求判令被告立即将常州市金坛区房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下，并承担违约金1590000元；第三人协助被告将常州市金坛区房屋所有权证和土地使用权证过户至原告名下；本案诉讼费由被告承担。 被告周海林辩称，根据原、被告之间的房屋买卖合同，双方对案涉房屋登记在第三人名下，如果第三人不配合，案涉房屋将无法过户至原告或被告名下均是明知的。而且，合同明确约定了被告拒不办理过户手续才构成违约。目前被告已按约将案涉房屋交付给原告，并一直与第三人及原告沟通办理相关过户事宜，未能过户是第三人不配合所造成。综上，被告不构成违约，不应承担违约金。未能过户导致的原告损失，是由第三人违约造成，应当由第三人承担，同时，第三人应当协助原、被告办理房屋所有权及土地使用权过户手续。 第三人陈闯文、赵清共同述称，两第三人系案涉房屋的共有人。陈闯文未经赵清同意就与被告签订房屋买卖合同，赵清事后也未追认，该合同不能约束赵清。陈闯文与被告的房屋买卖合同并未实际履行，被告一直未取得房屋所有权，也就无权将房屋转卖。原告明知被告无权转卖案涉房屋，仍与其签订买卖合同，存在恶意串通，损害了第三人利益，应为无效。同时，根据合同相对性，原、被告之间的合同内容不能约束第三人。更何况，案涉房屋目前仍存在抵押，不具备过户的条件。不同意协助原、被告办理过户手续。 经审理查明，陈闯文、赵清系夫妻。坐落于常州市金坛区（产权证号常金字00110609号）房屋登记在陈闯文、赵清名下，为共同共有。因欲购买该房，周海林与陈闯文达成买卖意向，并于2013年11月5日向陈闯文支付购房款5300000元，陈闯文出具了收条。次日，陈闯文以其与赵清的名义和周海林签订了1份房屋买卖合同书（以下简称2013年合同），约定：陈闯文、赵清（甲方）自愿将西下坵别墅（建筑面积791.53平方米，产权证号常金字00110609号）房地产出卖给周海林（乙方），甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）；房地产及附属建筑物总价款5300000元，合同签订时支付；乙方收到此款后10日内交付房屋，甲方接到乙方办理过户手续要求后10日内配合将房屋过户至乙方或者乙方指定的第三人。周海林在乙方落款处签名，陈闯文在甲方落款处签名并代赵清签名。2014年11月19日，周海林与邓江伟（委托他人）签订了1份房屋买卖合同书（以下简称2014年合同），约定：周海林自愿将西下坵别墅A-305号房地产出卖给邓江伟；房地产及附属建筑物总价款5300000元，周海林收到全部购房款时将房屋交付邓江伟；因房屋登记在陈闯文、赵清名下，周海林确认其与陈闯文、赵清于2013年11月6日签订的房屋买卖合同真实有效，并且在邓江伟付清购房款后，周海林让陈闯文、赵清将房屋过户至邓江伟名下；如周海林拒不办理过户手续或逾期交付房屋，每日按房屋总价的10%支付违约金，逾期30日，视为根本违约，需向邓江伟支付房屋总价30%的违约金，且继续履行合同。合同签订后，邓江伟支付了部分房款。截止到2015年5月21日，邓江伟将全部购房款5300000元支付给周海林，周海林出具了收条。2015年9月16日，周海林向邓江伟出具了1份承诺书，载明：邓江伟购买本人房屋一套，位于金坛市，已于2014年11月19日交付邓江伟使用、设计和装修，但至今未从陈闯文和赵清名下过户给邓江伟，本人承诺于2015年10月30日前将房屋过户给邓江伟。之后，案涉房地产至今未办理转让登记，目前仍登记在陈闯文、赵清名下。 又查明，邓江伟于2015年对案涉房地产进行了装修并实际居住。 另查明，陈闯文、赵清于2016年以案涉房地产作抵押向中信银行贷款3000000元，并办理了抵押登记。截止到2018年5月30日，陈闯文、赵清尚欠中信银行借款本金2499402.09元、利息1268.45元，该款至2019年4月30日尚未清偿。诉讼中，邓江伟提出愿意代陈闯文、赵清偿还上述款项以涂销抵押登记，本院征求中信银行意见，中信银行予以同意。 上述事实，由当事人陈述、结婚证、房屋所有权证和土地使用权证、房屋买卖合同书、收条、银行汇款凭证、情况说明、承诺书、常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初6255号民事判决书、中信银行出具的情况说明、本院向中信银行出具的函、中信银行的回函等证据在卷佐证。 本院认为，2013年合同及2014年合同，均系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效，各当事人均应履行各自的合同义务。陈闯文、赵清提出，邓江伟与周海林存在恶意串通而签订2014年合同，损害了其利益，对此未能提供证据证明，本院对于该辩解不予采纳。但是，合同有效、当事人应当依约履行并不代表该合同一定能够全面履行，如法律上或者事实上不能履行的非金钱债务，则不得强制当事人履行。本案中，首先，案涉房地产仍登记于陈闯文、赵清名下，周海林与陈闯文签订买卖合同后并未办理不动产转让登记，纵然案涉房地产已交付，周海林依法也未取得案涉房地产的物权，从而也就无法将案涉房地产登记于邓江伟名下。其次，出卖案涉房地产，属于家庭重大财产的处分，不应适用一般家事代理。赵清作为案涉房地产的共有人，未在2013年合同中签名，邓江伟与周海林又未能提供证据证明赵清同意或事后追认陈闯文出卖案涉房地产的行为。因而，赵清与周海林之间并不存在合同关系，也就是说，陈闯文与周海林之间的买卖合同对赵清不具有法律约束力，赵清亦无义务协助周海林将案涉房地产登记于周海林或邓江伟名下。再者，赵清在2016年仍与陈闯文共同将案涉房地产用于抵押贷款，庭审中也明确表示不同意将案涉房地产卖与周海林。更何况，即使邓江伟承诺代陈闯文、赵清清偿中信银行债务并涂销抵押登记，案涉房地产在抵押权涤除前，依法也不能办理转让登记。综上，邓江伟要求周海林将案涉房地产过户至邓江伟名下，以及要求陈闯文、赵清协助周海林将案涉房地产过户至邓江伟名下，属于事实上不能履行，对于该两项诉讼请求，本院难以支持。2014年合同约定，周海林拒不办理过户手续或逾期交付房屋超过30日，需向邓江伟支付房屋总价30%的违约金，邓江伟为此要求周海林支付违约金1590000元，因其已认可案涉房地产已经交付，故其主张违约金的理由应为周海林拒不办理过户手续。事实上，案涉房地产目前无法过户至邓江伟名下的原因并非周海林拒绝办理，而是周海林无权处分案涉房地产所致，属于履行不能，因此，邓江伟要求周海林支付违约金1590000元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院也不予支持。至于邓江伟因案涉房地产无法过户受到的损失，则可依法另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下： 驳回原告邓江伟的诉讼请求。 本案案件受理费19720元、财产保全费5000元，合计人民币24720元，由原告邓江伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  蒋 华 人民陪审员  倪美华 人民陪审员  虞惠萍 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  庄海燕