河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫13行初109号原告张德军，男，1953年12月20日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。原告王付荣，女，1953年7月12日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。二原告共同委托代理人蒋亚静，女，1980年6月27日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。二原告共同委托代理人赵荣晖，河南大为律师事务所律师。被告南阳市宛城区人民政府。法定代表人樊牛，任区长。委托代理人向鲲鹏，南阳市宛城区人民政府工作人员。委托代理人宋汉生，河南佑邦律师事务所律师。原告张德军、王付荣诉被告南阳市宛城区人民政府房屋征收补偿纠纷一案，于2019年6月20日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月11日公开开庭进行了审理，原告张德军、王付荣的委托代理人蒋亚静、赵荣晖，被告南阳市宛城区人民政府的委托代理人向鲲鹏、宋汉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被诉行政行为：南阳市宛城区人民政府于2018年12月29日作出宛区政房补决字〔2018〕94号房屋征收补偿决定书及2019年1月14日作出补正通知。原告张德军、王付荣诉称，南阳市宛城区人民政府作出宛区政房补决字〔2018〕94号房屋征收补偿决定书和补正通知存在明显、重大错误，不具有合法性，依法应予以撤销，理由如下：一、宛城区人民政府对评估机构的选定不合法，直接导致评估机构不具有评估权。二、南阳市鑫邦房地产开发有限公司不具备与原告签订产权调换协议的主体资格。三、评估报告不能作为原告房屋征收补偿的依据。四、房屋征收补偿决定对原告房屋建筑面积认定错误，且补正通知中的“申请人未对评估机构出具的复核结果提出异议或申请专家委员会鉴定”的认定错误。五、房屋征收补偿决定补偿标准过低，侵犯了原告的合法权利。六、被告提供的安置房为期房，违反了先补偿、后搬迁原则。综上原告提出以下诉讼请求：一、依法撤销南阳市宛城区人民政府宛区政房补决字〔2018〕94号房屋征收补偿决定书和补正通知；二、诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：第一组1．宛区政房补决字〔2018〕94号房屋征收补偿决定书及补正通知各一份；2．张德军、王付荣身份证复印件。证明方向：被诉具体行政行为和原告主体资格。第二组3．原告房产证复印件；4．（2018）豫13行初67号行政判决书；5．蒋兆勤房产证复印件。证明方向：评估结果不具有公正性，被告对原告房产证上第三层未评估，补偿不到位。第三组6．宛区政告〔2017〕2号关于对汉冶街道北关社区“建东新村”区域实施房屋征收的通告及附件；7．关于启动宛城区汉冶街道北关社区建东新村区域城改项目二期二房屋征收工作有关事项的通知及附件（二期二房征收补偿安置方案）；8．宛城区汉冶街道北关社区建东新村城中村改造项目二期二房屋征收范围图。证明方向：（1）安置方案规定安置意向书及产权调换协议签订由南阳鑫邦房地产公司负责与被征收人签订产权调换协议书，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第5条的规定，鑫邦房地产有限公司不具备与原告签订产权调换协议的主体资格。（2）不应以征收决定日而应以实际征收日2017年12月3日为评估基准日。（3）被告在实施二期二房征收时，有二期二房安置方案，不应在未履行协商程序时，违法直接以前期征收安置方案选定的评估单位为二期二房征收评估单位。第四组9．关于对豫信诚2018191121-4号估价报告的复核申请；10．信诚评估公司对张德军《复核评估申请书》的回复；11．信诚评估公司寄回复用的邮政单据。证明方向：估价师违反独立、客观、公正原则，故意做出不实的估价报告。（1）（2018）南智证民字第4192号公证书证实河南信诚评估公司现场查勘参加人为张德波，评估报告和复核回复中2018年6月21日估价师王帅才、赵秋萍进行现场查勘与事实不符。违反《国有土地上房屋征收评估办法》第12条的相关规定。（2）估价报告11页中申明采用比较法和收益法进行评估，在复核回复（最后一段）中又说评估只采用了比较法。评估方法是实现评估目的的手段，评估公司评估方法混乱不明，评估结果不具有客观性、公正性。（3）信诚房地产评估有限公司不具有二期二房征收评估权。第五组12．房产评估结果异议及鉴定申请；13．邮寄存单二份；14．短信截图；15．光盘三张（吕建与评估公司、宛城区房屋征收办公室、宛城区人民政府等工作人员的视频、录音及通话记录等）。16．提出申请专家委员会鉴定的短信截图。证明方向：原告对评估机构的复核结果有异议，要求进行专家委员会鉴定，但南阳市没有房地产价格评估专家委员会，河南省专家委员会不接受个人申请，被告既不告知、又不接受原告申请，造成原告申请专家委员会鉴定的权利丧失。补偿决定本身失去合法性基础。被告宛城区人民政府辩称，一、评估机构选定程序合法有效。二、评估报告合法有效。三、房屋征收决定公告之日作为价值时点符合相关法律规定。四、安置房为期房，并不违反“先补偿，后搬迁”的原则。五、南阳市鑫邦房地产开发有限公司与汉冶街道办事处、汉冶街道社区共同与被征收人签订产权调换协议的主体并不违法。综上，被告所作房屋征收补偿决定程序正当、结果公平。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告南阳市宛城区人民政府在法定期限内向本院提交如下证据：第一组（征收决定相关证据）1．南阳市宛城区人民政府《关于对宛城区汉冶街道北关社区“建东新村”区域实施房屋征收的决定》（宛区政〔2017〕24号）；2．南阳市宛城区人民政府《关于对汉冶街道北关社区“建东新村”区域实施房屋征收的通告》（宛区政告〔2017〕2号）；3．公证书（〔2017〕南市证民字第1591号）；4．河南省南阳市中级人民法院行政判决书（〔2017〕豫13行初168号）；5．河南省高级人民法院行政判决书（〔2018〕豫行终1901号）。证据1-5证明：宛城区人民政府于2017年5月10日作出《关于对宛城区汉冶街道北关社区“建东新村”区域实施房屋征收的决定》，同时在征收区域内进行公告。征收区域内的被征收人不服，向人民法院提起行政诉讼，经人民法院审查，驳回诉讼请求，现该征收决定已发生确定的法律效力。第二组（房屋征收补偿决定相关证据）6．关于选定宛城区汉冶街道北关社区建东新村区域城改项目房地产评估单位有关事项的通知；7．公证书（〔2017〕南市证民字第1613号）；8．公证书（〔2017〕南市证民字第1733号）；9．关于对“选定河南信诚房地产评估有限公司为宛城区汉冶街道北关社区建东新村区域城改项目评估单位”有关事宜的公示；10．公证书（〔2017〕南市证民字第1735号）；11．《通知》；12．《通知》照片；13．房地产估价委托书14．公证书（〔2018〕南智证民字第4194号）；15．公证书（〔2018〕豫宛智证内民字第3568号）；16．《房屋评估价值及相关权利告知书》；17．《房地产估价报告》；18．送达回执；19．公证书（〔2018〕豫宛智证内民字第3576号）；20．《关于对豫信诚2018191121-4号房地产估价报告的复核申请》；21．关于对宛城区建东新村城中村改造项目被征收房屋所有权人张德军《复核评估申请书》的回复；22．邮寄底联及快递查询状态。证据6-22证明：房屋征收部门依法选定评估机构并委托对被征收房屋价值进行评估。房地产评估机构指派估价师对房屋进行现场查勘并出具初评结果，房屋征收部门在征收区域内公示初评结果，公示期满，房地产估价机构出具分户评估报告，房屋征收部门及指挥部相关工作人员依法向被征收人送达《房地产估价报告》并告知其相关权利，后被征收人向评估机构提出复核评估申请，评估机构复核评估后原评估结果不变，并向申请人邮寄送达复核评估结果。在法律规定期限内，被征收人未向当地专家委员会提出鉴定申请。第三组（补偿决定送达、公告相关证据）23．《南阳市宛城区人民政府房屋征收补偿决定书》（宛区政房补决字〔2018〕94号）；24．公证书（〔2019〕豫宛智证内民字第4607号）；25．送达回执；26．补正通知和送达照片。证据23-26证明：在本项目补偿方案确定的签约期限内，房屋征收部门多次与该户协商，仍不能达成补偿安置协议，南阳市宛城区人民政府对该户作出房屋征收补偿决定，作出后在征收区域内进行公告，同时向被征收人送达。第四组（其他）27．房屋所有权证存根。证明：房屋所有权证存根显示第三层属违章建筑。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：第一组中对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，对证明方向有异议。（1）安置方案在第三条货币补偿（二）中明确规定对3层及以上按400元/㎡进行补偿。被告在补偿决定中违反安置方案且对其他被征收人4层补偿的情况下，对原告4层未进行补偿。（2）安置方案在第九条第（一）项规定采取分期分区域实施的办法，本期征收期间30日，自2017年5月11日至2017年6月9日。2017年12月2日被告将原告房屋列入二期二房征收，征收期限为2017年12月3日至2018年1月2日。该安置方案不适用于二期二房征收，对原告没有约束力。在被告未举证二期二房安置方案时，应按行政诉讼法第67条认定被告对二期二房征收没有安置方案。没有安置方案无法确定被告作出征收补偿决定的前提条件征收补偿方案确定的签约期限内原被告达不成补偿协议已经具备。被告的补偿决定违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的相关规定。同时，没有安置方案也就没有了作出补偿决定的基础。（3）安置方案在第十条第（一）项安置意向书及产权调换协议签订由办事处、社区及南阳鑫邦房地产公司负责与被征收人签订产权调换协议书，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第5条房屋征收实施单位不得以营利为目的的规定，鑫邦房地产有限公司不具备与原告签订产权调换协议的主体资格。（4）（2017）南市证民字第1591号公证书也证实被告仅在2017年5月11日张贴安置方案，二期二房征收没有张贴新的安置方案。第二组证据中对证据6选定评估单位有关事项的通知有异议。（1）原告在2017年12月3日才列入二期二房征收，被告依据2017年5月11日安置方案于2017年5月20日进行的评估机构选定对原告不具有约束力。（2）被告在实施二期二房征收时，有二期二房安置方案，不应在未履行协商程序时，违法直接以前期征收方案选定的评估单位为二期二房征收评估单位。对证据8（2017）南市证民字1733号公证书有异议。（1）公证机关在未参与评估机构选定协商的情况下，所作的程序合法、选取结果有效的结论不具有证明效力。（2）公证书只对抽签进行了公证。公证书对2017年5月21日上午10点前投票人是否达到被征收人数50%及协商情况未进行公证。被告也未提供其他证据予以证实。随机抽取评估单位不能成立。证据9（2017）南市证民字1735号公证书不具有证据效力。公证书是2017年5月21日制作的，与公证书相粘连的照片上显示日期为2018年6月18日。证据11、12评估现场查勘通知和图片不能证实通知的真实性、合法性。（1）照片仅有远景没有近照，无法证实张贴的是通知。（2）照片上“通知”没有加盖红色印章。（3）被告有原告等人联系方式可以直接通知到本人，只采用张贴通知方式属于送达方式不当。（4）其他事项均有公证，仅证据11、12不公证，不合情理。对证据14（2018）南智证民字第4192号公证书有异议。（1）公证书证实河南信诚评估公司现场查勘参加人为张德波，评估报告中估价师王帅才、赵秋萍没有进行现场查勘。违反《国有土地上房屋征收评估办法》第12条：“房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。”的规定。（2）河南信诚评估公司现场查勘参加人张德波是否有注册房地产估价师资格无法确定。对证据15（2018）豫宛智证内民字第3568号公证书有异议。在该公证书中所附第9张照片可以清楚看见原告房屋为4层。对证据17、21房地产估价报告及复核回复有异议。该房地产估价报告不得作为征收补偿依据。（1）评估机构选定不合法，评估机构不具有评估权。（2）（2018）南智证民字第4192号公证书证实估价师王帅才、赵秋萍没有进行现场查勘，违反《国有土地上房屋征收评估办法》第12条。评估报告弄虚作假，严重失实。（3）评估报告在“致保人估价委托人函”中由汉都公证处对现场查勘进行了公证，而按原告提供的4192号公证书公证机关为南阳市智圣公证处。评估报告不严谨、不负责，随意性太大。（4）估值方法不合理。收益法主要适用于商业用房，选用收益法对住宅进行估价不当。对现阶段我国住宅租售比偏远高于国际标准的情况下采用收益法估价，必然导致评估价格过低，评估价格与实际价格严重背离，造成现金赔偿无法保证原告在生活质量不降低前提下，能够另行购买房产。（5）评估公司对复核申请的回复中说明评估只采用了比较法，估价报告11页中申明采用比较法和收益法2种方法进行评估。评估公司评估方法混乱不明，评估结果及复核结论不具有客观性、公正性。（6）根据评估报告中《房地产估价委托书》，被告仅委托进行价格评估，评估报告违反《房地产估价规范》7.0.179“估价方法：应说明所采用的估价方法的名称和定义，当按估价委托合同的约定不向估价委托人提供估价技术报告时，还应当说明估价测算的简要内容”，在报告中没有任何估价测算的内容，遗漏重要事项。评估报告估值依据的基础资料不明，评估结果让人难以信服。（7）评估报告违反《房地产估价规范》7.0.17附件应包括下列内容6可比实例位置图和外观图片，当未采用比较法进行估价时，可不包括该图和照片的规定，采用比较法评估未附可比实例位置图和外观图片。（8）对原告的3层房屋未依法进行评估。（9）原告对评估机构的复核结果有异议，要求进行专家委员会鉴定，但南阳市没有房地产价格评估专家委员会，河南省专家委员会不接受个人申请，被告既不告知、又不接受原告申请，造成原告申请专家委员会鉴定的权利丧失。（10）评估基准日错误。2017年12月2日被告才将原告房屋列入二期二房征收，以2017年5月11日为评估基准日错误。其他证据与被告证明方向没有关联性。对第三组证据中证据23、24、25、26有异议。（1）被诉具体行政行为及其送达情况，与其证明方向多次协商不能达到补偿协议作出补偿决定不具有关联性。（2）安置方案第九条规定征收期间30日，自2017年5月11日至2017年6月9日。本案征收期限为2017年12月3日至2018年1月2日。在被告未另行作出安置方案时，应认定被告对二期二房征收没有安置方案。被告多次协商不能达到补偿协议的事实不成立。（3）没有安置方案不应作出补偿决定。对第四组证据有异议，（1）根据规划法，违章建筑应由规划部门确定，房管部门不是违章建筑的确认主体，其在房产证“违章建筑”备注不具有法律效力。（2）行政处罚法第29条规定：“违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚”，原告2004年办理取得房产证，规划部门至今未作任何处理决定，原告3层房产受法律保护。（3）房屋征收补偿应按原告房产证上面积确定。根据城市规划法，违章建筑应当有南阳市规划局确定，被告属于越权，不具有法律效力，违法行为在2年内未进行处罚的就超过了期限，所以第三层应当补偿。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：针对原告房屋补偿决定、征收公告、身份证、房产证、评估报告、复核评估申请、评估公司的回复等证据真实性无异议，但是证据证实了被告补偿决定合法，结果公平。并且该区域房屋征收补偿决定有河南省高级人民法院的判决，也可证实其合法性。原告向专家委员会申请的相关证据，不具有真实性，且大部分是偷拍，不具有合法性和关联性。原、被告双方提交证据的真实性、合法性、关联性及证明效力，本院将在事实认定及评理部分综合予以分析运用。结合原、被告双方提供的证据及庭审情况，本院确认以下事实：原告张德军、王付荣共同拥有南阳市宛城区环城乡建东新村2区057号房产一处，持有国有土地使用权证和房屋所有权证，证载土地面积77.00平方米，建筑面积176.40平方米。且房屋所有权证附记显示第三层属违章建筑。2017年5月10日，被告南阳市宛城区人民政府作出《关于对宛城区汉冶街道北关社区“建东新村”区域实施房屋征收的决定》（宛区政［2017］24号），并于次日进行了公告。此次房屋征收实施范围为：独山大道以西、建设路以北、明山路以东、光武路以南（具体以市规划主管部门确定的范围为准），原告的房屋在该征收区域内。因原告与被告就房屋征收补偿未达成一致意见，2017年5月18日，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室作出《关于选定宛城区汉冶街道北关社区“建东新村”区域城改项目房地产评估单位有关事项的通知》并于当日在被征收房屋区域内进行了张贴。后因被征收人未能协商选定评估机构且参与投票选定评估单位的被征收人未超过改造区域总被征收人数的50%，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室组织相关人员代表采取抽签办法随机选定了河南信诚房地产评估有限公司为宛城区汉冶街道北关社区“建东新村”区域城改项目房地产的评估单位。房屋评估机构确定后，宛城区人民政府房屋征收办公室将选定结果在被征收区域内进行了公示。2018年6月21日，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室向河南信诚房地产评估有限公司出具《房地产估价委托书》，委托其对原告所有的位于宛城区汉冶街道北关社区“建东新村”区域的房地产，进行市场价值评估，评估时点为房屋征收决定公告之日即2017年5月11日。河南信诚房地产评估有限公司对原告房屋进行了评估测量，并于2018年11月20日出具了《房地产估价报告》，原告房屋经评估价值为599140元。2018年11月29日，被告向原告公证送达了该估价报告。2018年12月3日，原告张德军向河南信诚房地产评估有限公司提出复核评估申请。2018年12月13日，河南信诚房地产评估有限公司作出回复，复核评估结果与原评估结果一致。该回复于2018年12月15日送达原告。2018年12月29日，南阳市宛城区人民政府作出宛区政房补决字﹝2018﹞94号《房屋征收补偿决定书》，给原告提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式。原告可以选择货币补偿，补偿补助费用共计697670元；也可以选择产权调换，可调换房屋面积为154平方米，另可领取补偿补助费用78816元。原告可以在就上述两种补偿方式自由选择。该补偿决定于2019年1月3日在原告被征收房屋门口进行了张贴，并向原告张德军送达房屋补偿决定，原告接收查看补偿决定后未签字，南阳市智圣公证处对送达过程进行了公证。2019年1月14日南阳市宛城区人民政府作出补正通知,补正了《房屋征收补偿决定书》中关于被征收人未对评估结果提出异议的描述。原告对被告南阳市宛城区人民政府的房屋补偿决定及补正通知不服，于2019年6月20日向本院提起行政诉讼。本院认为：一、关于评估机构的选择问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定”。从现有证据可以看出，本案征收决定及补偿方案公布后，因双方就房屋补偿问题未达成一致意见。经通知、公告，被征收户未能就选择评估机构达成一致意见，且参与投票选定评估单位的被征收人未超过改造区域总被征收人数50%，南阳市宛城区人民政府房屋征收办公室组织相关人员代表采取抽签办法随机选定评估机构选择程序合法。二、关于补偿面积的认定问题。南阳市宛城区人民政府《房屋征收补偿决定》按照房屋占地面积77平方米，认定房屋的合法建筑面积为154平方米。原告持有的房屋产权证书证载建筑面积176.4平方米，但房管部门在办理房屋产权登记时明确记载“第三层属违章建筑”，故原告要求第三层房屋应按照合法面积作出补偿没有事实和法律依据,本院不予支持。且《房屋征收补偿决定》对第三层房屋按照违建面积77平方米也作出了补偿，并未减损原告的权益。三、关于评估时点的选择问题。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，本案被征收房屋的价值评估时点选定在2017年5月11日符合该条规定。四、关于被诉补偿决定合法性问题。首先，程序问题。南阳市宛城区人民政府征收公告及补偿安置方案作出以后，被告南阳市宛城区人民政府依照法律规定，选定评估机构，送达手续合法，且经过公证，作出本案被诉《房屋征收补偿决定》程序并无不当。其次，对原告的房屋进行征收是基于公共利益的需要，且被征收区域大多数住户已搬迁。河南信诚房地产评估有限公司作为有资质的专业评估机构，接受房屋征收部门的委托，对涉案房地产价值进行了评估。被告南阳市宛城区人民政府在房屋价值估价结论基础上做出房屋征收补偿决定并依法进行了送达，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿的规定，补偿决定依据的事实清楚。综上，原告的诉讼请求及理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告张德军、王付荣的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，预交上诉费50元，上诉于河南省高级人民法院。审判长  尹乐敬审判员  郭 娟审判员  冯兴民二〇一九年十月三十一日法官助理刘琼阳书记员丁莉丽