澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初101号 原告：庞少英，女，1935年10月5日出生，汉族，住海南省澄迈县。 原告：王红兰，女，1968年9月16日出生，汉族，住海南省澄迈县。 原告：王姑，女，1972年5月17日出生，汉族，住海南省澄迈县。 原告：王红芯，女，1974年7月3日出生，汉族，住海南省澄迈县。 四原告共同的委托诉讼代理人黄芝锋，海南先国律师事务所律师。 四原告共同的委托诉讼代理人陈虹，海南先国律师事务所律师。 被告李明君，男，1977年11月10日出生，汉族，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人许多，海南法立信律师事务所律师。 被告王选机，男，1970年11月5日出生，汉族，住海南省澄迈县。 第三人庞积高，男，1988年10月22日出生，汉族，住澄迈县。 原告庞少英、王红兰、王姑、王红芯与被告李明君、王选机及第三人庞积高物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判长黄福、人民陪审员杨成国、曾维桥组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞少英、王红兰、王姑、王红芯及其委托诉讼代理人黄芝锋、陈虹，被告李明君委托诉讼代理人许多到庭参加诉讼，被告王选机、第三人庞积高经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告庞少英、王红兰、王姑、王红芯向本院提出诉讼请求：1.判令确认被告李明君与王选机签订的《宅基地转让合同书》无效，被告李明君返还位于××镇所在的土地；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1965年，原告庞少英与王魁贤结婚，婚后生育长女王红兰、次女王姑、三女王红芯以及长子王选机。1995年11月18日，王魁贤、王魁理与老城镇美月村村民庞修权签订《买卖契约书》，约定王魁贤、王魁理向庞修权购买美月村225国道31公里处东侧美楠后坡地上二格平房（王魁贤、王魁理各使用一格平房），四至范围：东临水利沟、西靠西线公路、南靠庞修来宅、西至原主庞修权宅。上述《买卖契约书》签订后，王魁贤于1996年对所购买的该格平房进行修缮，之后原告一家入住该格平房内。2012年，王魁贤过世。2016年，该格平房被老城经济开发区管理委员会征收，老城经济开发区管理委员会承诺给原告置换位于××道所在的土地（以下简称：涉案土地），原告可在该地上建造房屋。期间，原告庞少英病重在床，庞少英儿子即王选机私自前往老城开发区管委会代表原告庞少英办理了相关征收补偿手续。房屋拆迁后，第三人庞积高多次找到原告庞少英，沟通购买涉案土地事宜，但原告庞少英不愿意卖地。2018年1月7日，王选机竟私下与庞积高签订《宅基地转让合同书》，约定王选机将涉案土地以450000元的价格转让给庞积高。原告庞少英得知后即斥骂儿子王选机，并明确告知第三人庞积高，儿子王选机未经原告同意，无权处分涉案土地。2018年6月1日，王选机、第三人庞积高、被告李明君三方私下协商将涉案土地转让给李明君。为此，王选机与第三人庞积高于同日签订《协议书》，约定取消原合同，王选机赔偿第三人庞积高473000元。王选机与被告李明君于同日签订《宅基地转让合同书》，约定王选机将涉案土地以1250000元的价格转让给李明君，见证人为庞积高。原告庞少英得知后多次向被告李明君明确，儿子王选机未经原告同意，无权擅自处分涉案土地，但被告李明君仍拒不返还涉案土地。原告认为，首先，原拆迁房屋为原告庞少英丈夫王魁贤所购，属于夫妻共同财产，王魁贤过世后，王魁贤所享有的份额属于继承财产，四原告及王选机均有份。其次，王选机虽代表原告庞少英前往老城经济开发区管理委员会办理相关征收补偿手续，但因政府置换的涉案土地是对原告家庭拆迁房屋的补偿，故涉案土地原告家庭均享有使用权。最后，王选机未经四原告同意，也未经老城经济开发区管理委员会批准，无权将涉案土地转让给被告李明君，双方所签订的《宅基地转让合同书》应属无效，因该合同取得的财产应当各自返还。 被告李明君辩称，一、今天的全部原告并不是被告与王选机签订宅基地转让合同书的当事人，根据合同相对性，全部原告均无原告诉讼主体资格。二、今天的全部原告不能举出充分事实证据证明其对涉案宅基地享受物权或者其他法律权利，至此，庞少英也在被告与王选机签订的宅基地转让合同的附件《前期承诺书》签名并摁上手印，表示同意王选机与被告签订与履行宅基地转让合同，所以，请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人庞积高述称，一、第三人认为原告在起诉书第二段中描述的“王魁贤于1996年对所购买的该格平房进行修缮，之后原告一家人入住该格平房内”的事实不符。王魁贤1996年所购得美月村225国道31公里处东侧美楠后坡地上二格平房修缮之后其王红芯、王姑、王红兰已出嫁，该房屋一楼由王魁贤、庞少英居住，二楼由王选机居住，故描述与事实不符。二、原告在起诉书第二段中描述的“庞少英病重在床，庞少英儿子即王选机私自前往老城开发区管委会代表庞少英办理了相关征收补偿手续”的事实不符。一是与该案件有关的《拆迁征地协议》是由老城开发区管委会经征得原告一家同意后由王选机负责签订的，即出让人是王选机，征收补偿受益人也是王选机。二是原告所提供的证据五《前期承诺书》手印是由庞少英本人所盖，不存在王选机私自前往老城开发区管委会代表庞少英办理相关征收补偿手续这一情况，请求法院对该指纹进行鉴定。三、原告在起诉书第三段中表述的“房屋拆迁后，第三人庞积高多次找到原告庞少英，沟通购买涉案土地事宜”的事实不符。涉案平房被征收后，由老城开发区管委会向王选机提出建议，表示有多处置换位置可选择。由于王选机不确定选择哪一处的置换地，随即庞少英找到第三人庞积高其母亲（庞少英与第三人庞积高是姑姑与侄子关系），请求帮忙并提供参考意见。在长达半年的时间里，第三人庞积高母亲用摩托车载送庞少英奔波于老城开发区管委会与其家里，最终确认选择南海大道东侧美鼎帮扶示范区18A号楼位置。办理好相关手续后，庞少英表示该帮扶示范区18A号楼位置因老城开发区管委会要求必须建8层楼高的房屋，无力承担建设费用，经与王选机协商愿意以450000元卖给第三人庞积高。2018年1月7日，王选机即与第三人签订《宅基地转让合同》，后因地皮价格上涨庞少英反悔，并请托中间人与第三人协商取消原合同，其原告庞少英多次违反良俗公约，恶意中伤被告与第三人。故起诉书中所描述与事实不符。四、原告在起诉书第四段中描述的“原告庞少英得知后多次向李明君明确，儿子王选机未经原告同意，无权擅自处分涉案土地”的事实不符。王选机将涉案土地转让给李明君时经过庞少英同意签有《前期承诺书》并加盖手印。随后该处地皮价格再次上涨，庞少英再次反悔，要求被告李明君返还涉案土地，若不返还还将组织女婿等家属通过其他手段威逼被告。五、第三人与王选机系表兄弟关系，经了解原拆迁房屋在王魁贤购置后所有修缮款由王选机所承担，在该房屋修缮前王选机曾向王红兰、王姑、王红芯借钱修缮原拆迁房屋，修缮后已还清以上三人借款。综上所述，第三人认为：鉴于目前地皮价格上涨，庞少英受利益驱使，不顾母子感情，肆意编造谎言，中伤被告与第三人，已严重侵害了第三人合法权益。王选机不愿意将涉案土地出售所得分给原告，原告一家因财产分配不均，引发该纠纷案件。请求法院依法驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据户口本、前期承诺书、王选机与庞积高签订的《宅基地转让合同书》《协议书》、王选机与李明君签订的《宅基地转让合同书》，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.美月村民小组出具的《证明》，该证据有美月村民小组盖章及经办人签名，符合证据形式，予以采纳。2、《买卖契约书》有明确的交易双方及标的物约定，与美月村民小组出具的《证明》及当事人陈述，可以证实四原告对涉案土地有权益上的利害关系。二、被告提交的证据：1.《收据》，该收据有王选机的签字捺印，与本案其他在案证据足以相互印证，本院予以采纳。2.美月村民小组出具的《证明》，该证据仅有美月村民小组盖章，无相关经办人签名，不符合证据形式，本院不予采纳。3、《中国工商银行回单》，该回单由银行出具并加盖公章，且与本案具有关联性，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：庞少英与王魁贤婚后生育长女王红兰、次女王姑、三女王红芯以及长子王选机。1995年11月18日，王魁贤、王魁理与老城镇美月村村民庞修权签订《买卖契约书》，约定王魁贤、王魁理向庞修权购买美月村225国道31公里处东侧美楠后坡地上二格平房（王魁贤、王魁理各使用一格平房），四至范围：东临水利沟、西靠西线公路、南靠庞修来宅、西至原主庞修权宅。王魁贤去世后，该格平房被老城经济开发区管理委员会征收。2017年11月5日，王选机签订《前期承诺书》，向海南老城经济开发区管理委员会承诺在××道所在的土地（位置所标注坐标为①2209936.1457、37410330.1143；②2209926.4863、37410333.1993；③2209930.2585、37410346.041；④2209939.6612、37410342.0876）修建房子。2018年1月7日，王选机与庞积高签订《宅基地转让合同书》，约定王选机将涉案土地以450000元的价格转让给庞积高，见证人为李明君。2018年6月1日，王选机与庞积高签订《协议书》，约定取消原合同，王选机赔偿庞积高473000元。同日，王选机与李明君签订《宅基地转让合同书》，约定王选机将涉案土地以1250000元的价格转让给李明君，见证人为庞积高。 本案审理过程中，本院于2019年7月9日向老城经济开发区管理委员会调查涉案土地性质，老城经济开发区管理委员会征地办副主任表示：涉案土地原先为集体土地，置换后的土地是国有土地，该地是以帮扶名义进行等面积置换的，目前该地调整情况只是拟文报到了县政府，最终还要到县委，方案通过与否要以县委的会议决议为准，所以目前不知道是否可以置换，假如政府下文同意置换，也是置换到村集体名下。 以上事实有户口本、买卖契约书、前期承诺书、宅基地转让合同、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：原告是否为本案适格主体？本案涉案合同是否有效？ 关于原告主体是否适格的问题。原美月村的房屋是原告庞少英的丈夫王魁贤所购买的。王魁贤死亡后，美月村的房屋在权益上与四原告及被告王选机均有利害关系。本案涉案土地为政府拟对原告家庭在美月村225国道31公里处东侧美楠后坡地上的房屋和土地的拆迁置换补偿，而被告王选机在签署《前期承诺书》后即私下转让涉案土地，四原告作为王魁贤的法定继承人，在本案中属于利害关系人，具备相应诉讼主体资格，是本案的适格主体。 本案涉案合同是否有效？本案中，被告李明君与被告王选机签订《宅基地转让合同书》转让涉案土地，但被告王选机并非涉案土地全部权益的所有权人，如涉案土地确定置换后四原告与被告王选机也仅能在限定的范围内合法进行使用，并无权进行出售。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，我国农村宅基地是基于其身份而无偿取得，不具有可交易性，不能参与市场流转。故被告王选机私下转让涉案土地属于无权处分行为，无论涉案土地置换为国有土地亦或宅基地，该《宅基地转让合同书》均违反法律强制性规定，当属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效，双方取得财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此而所受到的损失。由于本案涉案土地尚未确定置换，故原告诉请返还涉案土地的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认被告李明君与原告王选机于2018年6月1日签订的《宅基地转让合同书》无效； 二、驳回原告庞少英、王红兰、王姑、王红芯其他诉讼请求。 案件受理费16050元，由被告王选机负担8025元，由被告李明君负担8025元。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  黄 福 人民陪审员  杨成国 人民陪审员  符厚文 二〇一九年十月十八日 法官 助理  符 浩 书 记 员  曾金凤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。