甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终1997号上诉人（原审被告）：栾军敏，女，汉族，1976年2月1日出生，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：薛林云，甘肃诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱天强，男，汉族，1984年10月30日出生，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：罗文生，甘肃中立源律师事务所律师。委托诉讼代理人：师小博，甘肃中立源律师事务所律师。原审第三人：周志兵，男，1982年1月11日出生，汉族，住甘肃省榆中县。上诉人栾军敏因与被上诉人朱天强、原审第三人周志兵房屋租赁合同纠纷一案,不服甘肃省兰州市七里河区人民法院（2019）甘0103民初413号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月10日立案后,依法组成合议庭进行审理。栾军敏上诉请求:1、请求贵依法撤销兰州市七里河区人民法院(2019)甘0103民初413号民事判决书，发回重审或者依法进行改判;2、由朱天强承担本案上诉费用。事实与理由:第一、一审法院未查明本案事实，草率审理，侵犯了栾军敏的合法权益。事实是栾军敏与朱天强签订本案租赁合同实属无奈，是在违背栾军敏真实意思表示的情况下签订的。1、朱天强诱骗栾军敏口头允诺合作经营，实为为其装修投资。栾军敏与周志兵、朱天强因都在金港城做生意相互熟识，2016年7月15日左右，朱天强找周志兵，让其找栾军敏提议在本案租赁场地合伙经营牛肉面生意。栾军敏本着基本的诚信，听信了朱天强的承诺，栾军敏、第三人周志兵、朱天强三人口头约定合伙经营牛肉面。按照朱天强要求栾军敏与第三人周志兵前后分别进行投资装修，2016年10月20日之前，栾军敏已经投资花费399000元。而且在装修过程中，朱天强必须按照其意愿进行硬件设施安装及必需品的购买，在此过程中，朱天强已经显出有很多不公平的地方，栾军敏与其协商，朱天强强硬表示，你要干就干，不干可以走人，投资花费不退。但栾军敏大量资金已经投入，经过艰难协商，无奈才与朱天强签订该租赁合同。该租赁合同也是按照朱天强的意愿拟定的，否则朱天强不签订该租赁合同。除此之外，关于装修用材、风格设施都必须按照朱天强的要求，同时朱天强又告诉栾军敏说他不合伙了，他只提供场地，把场地租赁给栾军敏经营使用。栾军敏因已前期投入大量资金、人力,只能与朱天强于2016年10月20日签订该租赁协议。由此可见，朱天强以合伙经营为名，实属让栾军敏无偿为其装修投资。2、鉴于此，栾军敏于2016年12月6日与周志兵、孙超签订《餐饮合伙经营协议书》，于2016年12月8日正式开门营业。但是，在营业过程中，朱天强不让栾军敏、合伙人以及客人在门前停车。朱天强在店门口倒垃圾，用于雨雪天气门口的地垫也被拿走，无故停水、停电，漏水也不予处理。生意人讲究和气生财，但朱天强对栾军敏各种刁难，导致栾军敏经营受影响，又切断下水，导致栾军敏经营困难。3、另外，因暖气是由被上诉人自行提供的，朱天强按照超出国家标准的每月每平8.2元的收费标准，按照每平每月10元向栾军敏收取暖气费，而且朱天强在栾军敏上面经营酒店，其开门营业时间在10点左右，一般接近中午时才供暖，栾军敏向其说明用空调不用其供暖，但朱天强不同意。4、还有栾军敏向其缴纳房租要求朱天强提供发票，但朱天强态度强硬，声称没有发票，就在一审法院开庭时，栾军敏在庭上要求朱天强以收条形式出具栾军敏所有的缴费数额，朱天强都不予出具。5、朱天强多次警告栾军敏，要求栾军敏对外声称该店是其开张经营的，不能说是栾军敏自己开业经营的。以上事实都说明本案中，朱天强在栾军敏与朱天强的租赁关系上存在强迫栾军敏的事实，明显不合理，无论从形式上还是实质上都违背栾军敏的真实意思表示，签订租赁合同，栾军敏也无法对此与朱天强协商处理问题。栾军敏只能以不再向朱天强支付房屋租金来抗辩，目的是想让朱天强对于该租赁关系中的不妥行为作出合理消除，以便双方履行该租赁合同义务。但朱天强却以栾军敏未缴房屋租金要求解除租赁合同，明显不公。二、由于一审法院未查明事实，基于错误、片面的事实作出错误的判决。本案中，事实上栾军敏未按约定缴纳房屋租金，但事实上栾军敏不缴纳房屋租金是在朱天强侵犯栾军敏合法权益、无以维护自已合法经营的情形下采取的必要保护措施。综上所述，请求人民法院依法查明事实，对栾军敏的合法权益依法进行保护，支持栾军敏的上诉请求。朱天强辩称，栾军敏称：“签订本案租赁合同实属无奈，是在违背栾军敏真实意思表示的情况下签订的”明显不符合客观事实。1、根据一审判决认定的事实：本案租赁合同签订于2016年10月11日。被答辩人向答辩人支付房屋租金直至2018年10月31日。2019年4月2日被答辩人自愿将本案租赁房屋腾交给答辩人。本案中被答辩人没有任何证据证明签订租赁合同系违背其真实意思表示，更没有任何证据证明其在签订租赁合同直至腾交房屋长达两年半的时间内通过诉讼或其他方式维护其合法权益，明显不符合常理。2、被答辩人所称：“朱天强诱骗栾军敏，口头允诺合伙经营，实为其装修投资”没有任何证据证明，也不符合客观事实。另外，即使被答辩人所述存在合伙经营的口头允诺，与本案房屋租赁合同纠纷也不属于同一法律关系，与本案没有关联关系。被答辩人在出资装修后占有、经营租赁房屋长达两年半之久，难道被答辩人在没装修的房屋可以经营？3、朱天强所称：“朱天强不让停车、在门口倒垃圾、随意停水停电、切断下水导致栾军敏经营困难”。明显与事实不符。首先答辩人在本案租赁房屋二楼、三楼同样做餐饮生意，而门厅在一楼（在本案租赁房屋隔壁），试问答辩人怎么可能做出切断下水，随意倾倒垃圾等损人不利己的行为呢？其次，若被答辩人所述情况存在，被答辩人怎么可能经营长达两年半之久？被答辩人怎么可能在长达两年半之久忍气吞声没有以任何方式维护自己的合法权益？更不可能没有保留任何证据。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决公证。一审判决认定：“原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议”。在本案庭审中答辩人提交法庭的房屋租赁协议双方签字真实，所涉内容不违反法律强制性规定，被答辩人也没有任何证据证明该协议签订时存在重大误解或受到胁迫等因素，在违背其真实意愿的情况下签订，即一审判决认定事实清楚准确。在一审庭审中被答辩人明确对装修部分不申请评估鉴定，在庭审后判决前被答辩人自愿将租赁房屋腾交给答辩人，并自愿与答辩人签订协议，自愿放弃向答辩人主张房屋装修装饰。故，一审判决对被答辩人主张的以装修抵顶房屋租金主张不予支持公平合理。一审判决认定被答辩人拒付房屋租金长达五个多月，一审判决前被答辩人自愿向答辩人腾交房屋，故一审判决解除房屋租赁协议与法有据，公平合理。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决公平合理。请求人民法院维持一审判决，驳回被答辩人的上诉请求。朱天强向一审提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告、第三人2016年10月11日签订的房屋租赁协议,责令被告立即向原告返还租赁的兰州市七里河区金港新城一楼372.5平方米的房屋；2.判令被告向原告支付已到期房屋租金117710元、逾期支付租金利息5579.45元、采暖费32408元、水费14045元、物业费44700元，合计214442.45元（以上各项费用暂计算至2019年1月18日）；3.判令被告按照每月44700元向原告支付自2019年1月19日至向原告返还租赁房屋期间的租金，并按照欠付租金日万分之六承担逾期付款利息；4.判令被告向原告按照每月1862.5元支付自2019年1月19日至返还房屋期间实际发生的物业费及实际使用的水费；5.本案诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。一审法院认定事实:2016年10月11日，甲方朱天强（出租人）与乙方栾军敏（承租人）签订房屋租赁协议一份，合同约定，租赁房屋位于兰州市七里河区金港新城，一楼东面半层，面积大约为372.5平方米（含内公厕50.32平方米，以房屋权属证书记载的面积为准，电梯间除外）；租赁期限为5年，自2016年10月31日起至2021年10月31日止；房屋租金以2016年11月1日起计算，租赁前五年房屋租金为每平方米120元／月，五年租金不变。五年期满后，按市场价格给予合理订价；房屋租金计算面积以房屋权属证书记载的面积为准，先行缴纳面积以本合同第一条所约定的面积为标准，待房屋权属证书领取后长退短补；租金支付按年期先付后用。第一年租金在本合同签订五日内支付。以后每年租金在10月30日之前支付；乙方在租赁期限内，使用的水电费、电话及网络使用费、物业管理费等费用由乙方按有关规定自行承担；并约定乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿等。合同签订后，第三人周志兵退出，原告即将涉案房屋交由被告作为商用经营使用至今。截至2018年10月31日前的租金已交清，截止2018年11月13日，被告总共用水3121吨，缴纳水费2002.5元，2017年至2019年度暖气费未缴纳。原告于2018年1月12日、1月23日、3月2日、11月14日分别通过邮政特快专递向被告发出告知函，催缴房租、水费、取暖费等费用。另查明，2016年7月6日，原告作为承租方与涉案房屋的出租方兰州惠民房地产开发有限公司签订租赁合同一份，约定租期15年，从2016年11月1日起至2031年10月31日止；并约定，朱天强在租赁期限内，需事先征得兰州惠民房地产开发有限公司的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。2018年12月28日，甘肃惠民房地产开发有限公司出具证明，证明对朱天强转租一事，该公司知晓并同意。再查明，2019年1月3日，兰州金港物业服务有限公司出具证明，证明每月每平米物业费5元，水费4.5元/立方米，采暖费系原告自己安装的锅炉，费用自己核算。又查明，2019年4月2日，被告栾军敏已将涉案房屋腾交于朱天强。4月25日，朱天强向本院递交申请，除要求解除合同，栾军敏给付租金外，放弃其他诉讼请求。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原告如约交付租赁物，被告应按时足额给付租金，但被告在原告多次催告下仍拒付租金，致使合同目的不能实现，故原告要求解除合同，腾交涉案房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；被告已将涉案房屋腾交原告，本院予以确认。《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，故原告要求被告给付2018年11月1日至2019年1月18日的租金11.771万元，并以每月4.47万元为标准支付至返还房屋时的租金的请求，合法有据，本院予以支持，被告于2019年4月2日腾交房屋，故被告应给付原告房屋租金共计22.35万元。原告已在庭审后主动放弃了其他诉讼请求，对此本院予以确认。关于被告栾军敏要求原告用房屋装修损失折抵房租的抗辩，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案由于被告违约导致合同解除，出租人亦不同意利用，对装修残值部分被告栾军敏亦不要求评估，故对该抗辩本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款规定，判决如下：一、解除原告朱天强与被告栾军敏、第三人周志兵签订的房屋租赁协议；二、被告栾军敏于本判决书生效后十日内给付原告朱天强房屋租金22.35万元。案件受理费2308元，保全费1602元，由原告朱天强负担631元。由被告栾军敏负担3279元。二审中，栾军敏提交的证据有：证据一、房屋租赁协议，证明目的：1.租赁房屋的投资使用目的和五年的期限的事实，2.证明房屋租赁费每年536400元的事实。证据二、合伙协议，证明目的:总投资126万元。证据三、退伙协议，证明目的：1.第三人周志兵、孙超于2017年1月5日退出合伙的事实；2.栾军敏退周志兵、孙超共计638000元的投资款的事实。证据四、装饰工程合同、收条，证明目的：装修费25万元的事实。证据五、缴费单、收条，证明目的：栾军敏支付安地暖设施20400元。证据六、汇款单，证明目的：栾军敏支付姚富生安装天然气费46000元的事实。证据七、工商银行的明细单与招商银行的明细单，证明目的：1.证明栾军敏支付空调费30000元的事实；2.2018年前栾军敏房费92多万元的事实。证据八、照片，证明：1、2018年4月5日屋顶漏水的事实；2.2018年11月收暖气时，暖气不达标的事实。证据九、填电梯井工程费的结算单，证明栾军敏支付填电梯井工程费1万元的事实。证据十、交房确认协议书，证明目的：2019年4月2日交房的事实，证明朱天强强迫栾军敏放弃权利的事实。证据十一、告知函，2015年5月3日起，栾军敏向朱天强索要交费发票的事实。证据十二、快递回执单，证明目的：证明栾军敏为索要发票，向朱天强发四次告知函的事实。朱天强对上述证据的质证意见是：对于栾军敏提交的证据1-9组，形成时间是一审庭审之前，不属于法律概念上的新证据，不予质证。对于证据十、交房确认协议书的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，该确认书只能证明栾军敏于2019年4月2日向朱天强腾交房屋，放弃店内任何物品，而不能证明，其受到强迫；对于证据十一、十二，告知函、发票是否开具属于税务部门的行政监管制度，不属于法院受理的范围，与本案的租赁合同是否解除，没有任何关系，更不能以其对抗向朱天强支付房租的事实。周志兵对上述证据均无异议。二审中，朱天强提交的证据：租赁房屋返还交接确认手续，证明目的：1.证明栾军敏于2019年4月2日将本案所涉房屋自愿腾交给朱天强的事实。2.栾军敏自愿放弃店内任何物品，不再向朱天强主张任何权利。3.双方共同确认2019年4月2日以后的房屋租金及其他任何费用不再计算。栾军敏对上述证据的质证意见是：对该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议，交接协议的第二段内容显示，不是栾军敏自愿放弃自有财产，栾军敏与朱天强没有特殊的关系根本不可能放弃自有财产。不再结算以后的租金及房屋费用，是为了掩盖第二段的强迫的内容。周志兵对上述证据无异议。本院另外查明：栾军敏对一审法院认定的欠付租金数额没有异议，也认可其未能就其解除合同的损失和装修补偿没有提起反诉，也没有另行起诉。本院认定事实如下，一审判决认定的事实，有经质证的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，结合本案各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为栾军敏要求朱天强支付其装修损失是否应当予以支持的问题。诉讼中的答辩是指被告针对原告起诉的事实和理由向人民法院提出的答复和辩解，解决的问题是原告诉讼请求是否成立的问题。栾军敏的上述诉求，实际是为了吞并、抵消朱天强的诉讼请求而提出的新的诉求，其应当在一审中提出反诉或者另行起诉，栾军敏没有提出反诉，仅仅在答辩中提出，一审法院不予处理并无不当。一审中朱天强要求解除合同、给付租金，放弃了其他诉讼请求，栾军敏亦同意解除合同，欠付朱天强房屋租金数额无异议，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。栾军敏的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6558元，由栾军敏负担。本判决为终审判决。审判长  李志勇审判员  张惠东审判员  邢定君二〇一九年十月九日书记员  张文娟