北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初8164号原告：刘学燕，女，1975年6月24日出生，汉族，培生（北京）管理咨询有限公司采购经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。被告:徐爱华，女，1965年4月24日出生，汉族，天津市电力公司培训中心党校副校长，住北京市东城区。委托诉讼代理人：袁媛，女，1989年1月31日出生，应急管理部国际交流合作中心技术交流处职员，住北京市东城区。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，1990年12月22日出生，该公司职员。原告刘学燕与被告徐爱华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案受理后，追加北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘学燕及其委托诉讼代理人贾小菊，被告徐爱华及其委托诉讼代理人袁媛到庭参加诉讼，第三人我爱我家公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加2019年9月17日庭审。本案现已审理终结。刘学燕向本院提出诉讼请求：1、解除2018年12月23日签订的编号为E1812149204的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为BG18254280的《补充协议》；2、被告向原告返还已付定金10万元；3、被告向原告支付违约金及损失共计1200904元（其中违约金为1138000元、中介费损失为62904元）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月23日，原、被告在第三人的居间下，签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议等。合同签订后，原告支付定金10万元和中介费62904元，依约全面履行合同。原告在北京打拼工作挣钱为给孩子上学购房属实不易，被告严重违约给原告购房造成极大的风险及巨大的精神压力。因被告严重违约，所以原告被迫于2019年4月14日通知被告解除合同并返还定金等。原告诚心与被告沟通解决问题，但被告拒绝沟通，原告只能提起诉讼。徐爱华辩称，被告不同意原告的诉讼请求。原告签约时没有购房资格，原告大约在2019年4月14日前后把自己房子卖掉取得了购房资质。在这个时间节点上，原告在中介的帮助下又购买了第三方在北京的房子，原告在北京的购房资质又没有了。为此，原告律师和中介制造设计骗局陷害被告，意图让被告陷于原告律师和中介制造设计的陷阱，但被告本着诚实守信原则，积极履行合同，没有任何违约。原告擅自解除合同的理由全部都是虚构和编造的，是对很多文件表述进行错误解读，把草拟合同编造成真实合同，把谈判磋商与和解谈判过程编造成谈判结果，从而根据全部制造假设和编造的证据提起本案诉讼，意图误导法庭，浪费司法资源。故原告的诉讼请求依法应予驳回，定金依法归被告享有。我爱我家公司未参加2019年9月17日庭审，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告想购买房屋解决子女入学问题，就请第三人提供居间服务。2018年12月23日，在第三人的居间服务下原告（买受方，乙方）与被告（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为E1812149204）。双方约定，甲方出售坐落于东城区×××号房屋；该房屋抵押权人为中国农业银行，抵押金额为60万元，甲方应在办理缴税手续之前办理抵押注销手续；该房屋成效总价为569万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方分三次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款，第一次于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付46．9万元，第二次于办理缴税手续之前3个工作日，乙方向甲方支付510．1万元，第三次于办理缴税手续之前3个工作日，乙方向甲方支付2万元；甲方应当在办理产权转移完成后于2019年7月31日之前将该房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。当天，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人（丙方）签订《补充协议》（编号为BG18254280）。补充协议内容如下：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》编号E1812149204以（以下简称《买卖合同》）及甲、乙、丙三方签订的《居间合同》编号J17122067，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于东城区×××号的住房出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年3月30日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第四条：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2018年12月23日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2019年8月30日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1812149204的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。第五条：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款0元，在网签后自行支付甲方购房款469000元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地址变更，夫妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。第六条：由于乙方未按《居间服务合同》《履约服务合同》约定支付佣金等服务费，乙方于本《买卖合同》签署后的5日内支付62904元。剩余60000元在办理缴税手续之前交齐，若未按本条款约定支付上述费用，则视为未支付方违约，每逾期一日按未付款1%的标准向丙方支付迟延违约金；若上述服务费在甲乙双方向有关部门缴纳相关税费时仍未向丙方支付完成，则丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助义务，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。第七条：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。甲、乙双方签字后生效，丙方盖章后对约定丙方的内容生效；如丙方未盖章，不影响甲乙双方约定的权利义务。3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。同日，原、被告及第三人还签订有《居间服务合同》。该合同就居间服务费用、各方权利义务、违约责任、争议解决等事项进行了约定。此后，原告依约支付了定金10万元、居间服务费62904元。上述买卖合同的履行过程中，由于合同仅约定甲方在办理缴税手续之前办理抵押注销手续，乙方在网签后自行支付甲方购房款469000元，没有做出明确的时间约定，致使原、被告在履行合同时发生意见分歧，进而产生本案诉讼。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案诉讼的发生，是因为原、被告在合同履行上产生了意见分歧，这是由于合同内容约定不明，致使双方对合同约定产生了不同的理解，进而产生了分歧，并非当事人有意违约。因为分歧产生合同未能继续履行，致使原告订立合同的目的不能实现，原告要求解除合同，理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告理应将收取的定金返还原告。就原告要求被告支付违约金及损失的诉讼请求，因原、被告在履行合同过程中均不存在违约行为，故被告不应向原告支付违约金；原、被告及第三人签订有《居间服务合同》，居间服务合同与房屋买卖合同属不同法律关系，本案原告主张的中介费损失，其应当依据居间服务合同与该合同的当事人依法解决，本案不予处理。被告的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除刘学燕与徐爱华于二〇一八年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E1812149204）；二、解除刘学燕与徐爱华、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一八年十二月二十三日签订的《补充协议》（补充协议号BG18254280）；三、徐爱华于本判决生效后七日内返还刘学燕定金十万元；四、驳回刘学燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51630元，由徐爱华负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩晓东人民陪审员  张继军人民陪审员  薛 红二〇一九年十月十八日法官 助理  王建文书 记 员  王倩玉