广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终7826号上诉人（原审原告）：霍结玲，女，汉族，1956年9月19日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁俊宏，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人（原审原告）：霍少玲，女，汉族，1964年4月25日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁俊宏，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人:邝超宏，霍少玲的丈夫。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区伦教童心托儿所，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：王海婷，该托儿所园长。委托诉讼代理人：曾炎玲，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：霍英干，男，汉族，1959年2月8日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：霍思明（系霍英干的儿子），男，汉族，1984年8月6日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人霍结玲、霍少玲因与被上诉人佛山市顺德区伦教童心托儿所（以下简称童心托儿所）、原审第三人霍英干排除妨害纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。霍结玲、霍少玲上诉请求判令：一、撤销一审判决第二项；二、童心托儿所立即停止在霍结玲、霍少玲名下房屋范围内进行经营行为；三、童心托儿所立即清空并搬离霍结玲、霍少玲名下房屋范围内的办学设施设备，将房屋返还给霍结玲、霍少玲；四、本案的全部诉讼费用由童心托儿所承担。事实和理由：案涉房产为霍结玲、霍少玲、霍英干三人共同按份共有，三人各占房屋份额的三分之一，霍结玲、霍少玲、霍英干作为案涉房屋的财产所有权人，均有权对案涉房屋进行处分。霍英干未经霍结玲、霍少玲同意出租案涉房屋，违反了《城市房屋租赁管理办法》第六条规定。因此，霍英干出租案涉房屋的行为属于无权处分。霍结玲、霍少玲作为案涉房屋的权利人，对于霍英干的出租行为不予追认，因此案涉《房屋及仓库租赁合同》应为无效合同，则童心托儿所无权再继续占用。我国物权法第九十六条的规定是针对物权的“管理权”，而非“处分权”。霍英干将案涉房屋出租的行为，明显属于法律上的“处分权”。因此，一审判决适用法律错误。霍结玲、霍少玲同意霍英干在案涉房屋暂时居住，并非代表霍结玲、霍少玲赋予霍英干单方出租房屋的权利。一审法院认为霍英干有权在房屋居住即代表其有权对外出租房屋，明显不符合常理，亦与法律规定相悖。案涉房屋的三个产权人并未书面划分房屋的处分权，即视为三方未对房屋的处分方式、内容、期限等进行约定，三方应严格遵循我国相关法律法规行使处分权。童心托儿所在未向消防、教育等政府职能部门报备的情况下，使用案涉房屋用作幼童作息用房，具有巨大的安全及消防隐患。童心托儿所辩称：法律上的处分行为是指直接使物权、财产权发生转移或消灭效果的行为，霍英干将案涉房屋第二层出租给童心托儿所是对该房屋第二层的管理使用，而非处分行为。霍英干述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，霍英干不应承担任何责任。霍结玲、霍少玲向一审法院起诉请求判令：1.童心托儿所立即停止在霍结玲、霍少玲名下房屋范围内进行经营行为；2.童心托儿所依法清空并搬离霍结玲、霍少玲名下房屋范围内的办学设施设备，将房屋返还给霍结玲、霍少玲；3.判令童心托儿所立即将霍结玲、霍少玲名下房屋恢复原状(外墙广告及冷巷违法改建处)；4.判令童心托儿所赔偿霍少玲、霍结玲损失10000元；5.本案诉讼费用由童心托儿所承担。一审法院认定的事实：霍结玲、霍少玲与霍英干是亲姐弟、兄妹关系，位于顺德县伦教镇某号由三人按份共有，三人各占三分之一份额。案涉房屋各层有独立的大门和单独设立的水电表。霍结玲、霍少玲与霍英干约定，案涉房产的一层为霍英干和霍少玲各占有和使用一半，二层为霍英干占有和使用，三层为霍结玲占有和使用，四层为霍少玲占有和使用。2014年3月20日，霍英干与童心托儿所的法定代表人王海婷签订《房屋及仓库租赁合同》，约定霍英干将佛山市顺德区伦教某号房屋二层单元及房屋后的仓库出租给王海婷用于开办托儿所，租赁期限自2014年3月17日起至2020年3月16日止，合同还约定房屋三楼及以上楼层为非出租单元，承租方应禁止一切人员进入，若因承租方过失造成人员的人身安全问题或造成该房屋三楼及以上楼层的财物损失的，由承租方承担赔偿责任。上述合同签订后，童心托儿所对案涉房屋第二层进行了装修，并对案涉房屋的外墙进行了粉刷，在三四楼外墙涂有“TongXin”的字母和图标以及“用爱养育用心教育”的广告语，在二楼外墙涂有“WelcomeToTongXin”的英文字母。另查明，童心托儿所的登记住所为顺德区伦教某路19号，该房屋与案涉房屋相邻，中间间隔一条几十公分宽的冷巷，两间房屋一楼相邻冷巷的墙壁上各开了一个门洞，冷巷一楼的位置被改建成杂物房与两间房屋的门洞相连，形成一个可以直接从某路19号通往案涉房屋的通道。霍结玲和霍少玲认为该通道和案涉房屋的门洞是由童心托儿所改建的，但童心托儿所及霍英干陈述，童心托儿所承租时上述位置与现状一致，案涉房屋的门洞及冷巷的杂物间是1997年霍英干在霍结玲、霍少玲的见证下建造的。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。这里的妨害是指非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨碍，现实地阻挡了特定的物的权利人行使权利。故本案的争议焦点在于被告的行为是否是非法或不正当的。本案中，童心托儿所占用案涉房屋的第二层是基于其与霍英干签订的《房屋及仓库租赁合同》，霍结玲、霍少玲认为该合同应认定无效，故童心托儿所无权占有案涉房屋。对此，一审法院认为，童心托儿所与霍英干签订的《房屋及仓库租赁合同》并不存在应认定无效的情形，理由如下：首先，该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。霍结玲、霍少玲认为，童心托儿所的办学范围超出依法登记的地址且未向教育部门和消防部门报备，违反了相关的法律法规，但霍结玲、霍少玲所称的上述规定均为管理性的法律规定，并非强制性的法律规定，不能据此认定合同无效。其次，童心托儿所与霍英干并不存在恶意串通损害霍结玲、霍少玲合法权益的情形。童心托儿所与霍英干签订合同时，知道案涉房屋是由霍结玲、霍少玲与霍英干按份共有的，但案涉房屋的各层是可以独立分开使用的，水电表也是独立的，霍英干在出租之前已经在案涉房屋第二层长期生活、居住，童心托儿所有理由相信，霍英干对案涉房屋的第二层享有处分权，且童心托儿所与霍英干在合同中约定租赁范围仅限于案涉房屋的第二层，故童心托儿所并不存在与霍英干串通的恶意。最后，霍英干作为房屋共有人单方出租房屋并不导致租赁合同无效。房屋租赁是对房屋行使收益权的表现，属于不动产的管理权范畴，并非狭义的处分权范畴。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。根据霍结玲、霍少玲与霍英干的约定，霍英干对案涉房屋第二层具有管理权利，故霍英干将案涉房屋出租属于正常行使共有物管理权的行为，并非对共有物行使处分权，不能因此认定房屋租赁合同无效。综上，童心托儿所基于合法有效的租赁合同占有案涉房屋第二层具有正当、法定的事由，上述事由足以对抗霍结玲、霍少玲的排除妨害请求权，霍结玲、霍少玲有容忍的义务，故对于霍结玲、霍少玲要求童心托儿所停止在案涉房屋第二层的经营行为、清空、搬离上述地址并返还案涉房屋第二层给霍结玲、霍少玲的诉请，于法无据，一审法院不予支持。关于霍结玲、霍少玲要求童心托儿所封堵案涉房屋一楼通往童心托儿所处门洞的诉讼请求，一审法院认为，根据童心托儿所及霍英干的陈述，上述门洞并非童心托儿所改建的，而是在出租之前就与现状一致，霍结玲、霍少玲并未提供证据证明上述门洞是童心托儿所改建的，故霍结玲、霍少玲要求童心托儿所恢复原状，于法无据，一审法院不予支持。关于霍结玲、霍少玲要求童心托儿所清除案涉房屋外墙广告的字体、图标的诉讼请求，根据童心托儿所与霍英干签订的《房屋及仓库租赁合同》约定，童心托儿所承租的范围是案涉房屋的第二层及房屋后的仓库，童心托儿所在案涉房屋的外墙涂刷广告字体已经超出了其租赁的范围，且房屋外墙的广告使案涉房屋从外观上看与童心托儿所经营地的房屋形成了一个整体，会让人误以为案涉房屋整栋均用于托儿所经营，对案涉房屋其他部分的对外出租会造成一定的影响，故霍结玲、霍少玲请求童心托儿所清除案涉房屋外墙广告的字体、图标，于法有据，一审法院予以支持。关于霍结玲、霍少玲要求童心托儿所赔偿损失10000元的诉讼请求，因霍结玲、霍少玲并未提供证据证实存在相关的经济损失，故对于霍结玲、霍少玲的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、童心托儿所应于判决发生法律效力之日起二十日内，清除位于顺德县伦教镇羊额管理区办事处镇阳队(旧址)(房地产权证号：粤房地证字第0827695号)的外墙广告字体、图标；二、驳回霍结玲、霍少玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元(霍结玲、霍少玲已预交)，由霍结玲、霍少玲负担15元，童心托儿所负担10元(童心托儿所直接向霍结玲、霍少玲支付，一审法院不另作退收)。二审期间,当事人没有提交新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。本院认为，本案为排除妨碍纠纷，双方在二审争议的焦点为：童心托儿所是否应停止经营行为，清空并返还所占用的案涉房屋。在本案，霍结玲、霍少玲和霍英干为案涉房屋的按份共有人，三人对案涉房屋分部分使用已作出约定，根据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”在共有人达成协议或依法终止上述分管协议之前，霍英干只要不擅自处分分管的共有物，或者采取有害于共有物的使用方法对共有物进行使用、收益，就可按约定对其分管的共有物享有占有、使用、收益等权利。由于出租也是一种使用、收益分管物的方法，因霍结玲和霍少玲并无证据证明霍英干该出租行为损害了共有物，故霍少玲和霍结玲上诉认为应认定案涉租赁合同无效的理由不成立，本院不予采纳。霍少玲和霍结玲上诉认为本案应适用《城市房屋租赁管理办法》的规定，因该办法已失效，故其该上诉理由亦不成立，本院不予采纳。至于童心托儿所在案涉房屋进行的经营行为是否应经得消防、教育等行政机关审批，不属本案审理范围，本院对此不予审查。综上所述，霍结玲、霍少玲的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人霍结玲、霍少玲承担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 李 虹二〇一九年十月十四日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪