河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终18840号上诉人（原审被告）：郑州兴联置业有限公司，住所地郑州市上街区新安路18号院504室。法定代表人：张震，总经理。委托诉讼代理人：尚晶晶，河南元慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨得欣，河南元慧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张会花，女，1966年6月25日出生，汉族，住河南省荥阳市。上诉人郑州兴联置业有限公司（以下简称兴联置业公司）因与被上诉人张会花商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初1871号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴联置业公司上诉请求：1.请求二审法院撤销郑州市上街区人民法院（2019）豫0106民初1871号民事判决书，并依法改判上诉人不承担违约责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订《商品房买卖合同》后，虽约定了交房的时间和办理初始登记的时间，但上诉人在履行合同过程中，由于政府进行环境治理、空气质量等整治措施，致使上诉人在未履行合同的施工过程中，被迫停工，且无开工期限，从而导致上诉人延误房屋交付时间。同时，又因全国房屋管理职能部门政策合并调整，房管部门新旧政策发生变更，造成上诉人办理竣工验收备案以及初始登记等房屋所涉及的各项手续停止办理，并且发生了较大变化，造成了上诉人无法预见的恶性循环的局面。对此，上诉人作为开发单位，不但无法控制，而且也无法预料，而对非因上诉人自身原因造成无法履行合同的，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，上诉人不应承担违约责任。一审法院判令上诉人承担逾期交房的责任，还判令上诉人承担逾期办理初始登记的违约责任，明显错误。张会花辩称：一、上诉人在一审中未提供证据证明其因大气治理或其他政府因素停业，且大气治理影响到建筑工程的时间始于2017年，而《商品房买卖合同》所约定的交房日期为2015年7月30日，且本案所涉及的商品房建筑工程并未受到大气治理的影响，因此上诉人以大气治理而影响施工的理由与事实不符，不能成立。二、双方签订的《商品房买卖合同》约定在政府机构职能部门变更之前办理产权登记，因此上诉人未按照合同约定完成登记，应当承担违约责任。综上，上诉人以情势变更为由，辩解不应当承担逾期交房的违约责任和逾期办理产权登记的违约责任不能成立。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决适当。上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。张会花向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房的违约金52291元；2.判令被告支付原告逾期办理初始登记的违约金17464元；3.判令被告支付原告逾期办理转移登记的违约金12402元；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.关于兴联置业公司与张会花实际交房是否违反合同约定的交房条件而构成违约。庭审中，张会花提交了合同编号为SJ140××××5436的《商品房买卖合同》、不动产权证书、郑州市上街区住房和城乡建设局出具的证明各一份，证明其所居住的新安路××小区××、××、××、××、××、××楼竣工验收备案时间为2017年1月11日、所购房屋竣工日期为2017年1月1日，兴联置业公司将不具备合同约定交付条件的房屋进行交付，构成违约。兴联置业公司提交了张会花2015年8月7日签字的交付（入住）资料接收单一份、郑州市房地产开发项目交付使用管理办法郑政［2011］96号文件一份，以证明双方已就争议的商品房达成一致意见并已交付。根据张会花提交的证据，虽然涉案商品房竣工日期为2017年1月1日、所属楼号竣工验收备案时间为2017年1月11日，但根据兴联置业公司提交张会花签字的交付（入住）资料接收单，证明兴联置业公司已于2015年8月7日将具备入住条件的商品房交付给张会花，张会花并未拒绝交接，应视为双方变更了合同约定的房屋交付条件，兴联置业公司交付房屋因双方变更了商品房交付的条件而未构成违约。2.关于兴联置业公司是否逾期交付商品房。双方商品房买卖合同约定出卖人应当于2015年7月30日前交付买受人，根据兴联置业公司提交了张会花签字的交付（入住）资料接收单，其交房时间为2015年8月7日，一审法院认定，兴联置业公司存在逾期交付商品房的违约行为，逾期时间为2015年7月31日至2015年8月7日，共计8天。3.关于兴联置业公司未按《商品房买卖合同》约定时间办理产权初始登记、转移登记是否构成违约。张会花提交了郑州市上街区不动产登记中心2019年6月11日出具的证明、不动产权证书各一份，证明兴联置业公司就其所购房屋首次登记的时间为2017年10月13日，办理不动产权证书为2019年1月15日，并未按合同约定办理初始登记和转移登记。兴联置业公司提交了2016年8月19日郑州市住房和房地产管理局通告一份，证明郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，该项通告属于政府的行政行为，在该合并期间所发生的影响办理初始登记和转移登记的事项，应当归责于合同法中所规定的情势变更，因情势变更所发生的违约行为，其公司不承担违约责任。根据郑州市住房和房地产管理局通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，停止办理房屋的初始登记、转移登记等手续，2016年8月19日前已经受理的登记业务按原模式继续办理完毕。本案涉案房屋买卖合同签订于《不动产登记暂行条例》实施之前，涉案房屋首次登记的时间为2017年10月13日，兴联置业公司在2015年8月7日房屋交付60日后即2015年10月7日至2016年8月19日期间共计318天未办理初始登记即首次登记，构成违约。兴联置业公司自2016年8月20日至2017年10月13日前未办理初始登记即首次登记，系产权登记部门停止办理房屋初始登记、转移登记的原因造成，构成合同履行的情势变更，该期间未办理初始登记，不构成违约。根据双方的举证和陈述，兴联置业公司在张会花按揭贷款办理完毕后，于2018年1月份通知业主办理房产证。张会花于2018年10月9日缴纳了所购商品房的契税，兴联置业公司于2019年1月15日为张会花办理了不动产权证书。兴联置业公司办理涉案商品房首次登记的时间为2017年10月13日，考虑郑州市2016年8月20日停止办理房屋初始登记、转移登记的情势变更情形以及办理不动产证需以买受人缴纳契税为前提，兴联置业公司在张会花缴纳契税后及时办理不动产权证书，不存在违约办理转移登记的事实。另查明，双方2014年10月25日签订《商品房买卖合同》的房屋价款为335,198元，张会花以按揭方式购买，并按约支付了首付款为205,198元。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交付违约金自交付期限第二日至实际交付之日止，按日向买受人支付房价款万分之三的违约金；出卖人未在约定期限内办理初始登记、转移登记的，按日向买受人支付总房款万分之一的违约金。一审法院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原、被告签的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方应依约履行。被告兴联置业公司未按约定期限交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任，故原告张会花诉请被告兴联置业公司支付逾期交房的违约金，一审法院予支持，逾期交房的违约金为335,198元×3÷10000×8=804.48元。被告兴联置业公司在2015年8月7日房屋交付60日后即2016年10月7日至2016年8月19日期间共计318天未办理初始登记即首次登记，应按日向买受人支付总房款万分之一的违约金即335,198元×1÷10000×318=10,659.29元。原告张会花另诉请支付逾期办理转移登记的违约金，因合同履行中发生情势变更，对该项诉请，一审法院不予支持。被告兴联置业公司辩解2016年8月20日之后无法办理初始登记、转移登记的情况不能视为其违约行为进而不应当承担违约责任的意见，一审法院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张会花逾期交付的违约金804.48元；二、被告郑州兴联置业有限公司于判决生效后十日内支付原告张会花逾期办理初始登记的违约金10,659.29元；三、驳回原告张会花的其他诉请。案件受理费927元，由原告张会花负担798元、被告郑州兴联置业有限公司负担129元（于判决生效后十日内支付给原告张会花）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，张会花提交的证据不能达到其证明目的，故本院对其提交的证据不予采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的商品房买卖合同为合法有效协议，双方均应严格按照合同约定履行。双方签订的商品房买卖合同约定，上诉人应当在2015年7月30日前交付房屋，而实际交付日期在2015年8月7日，上诉人兴联置业公司逾期交付房屋事实清楚，证据充分，其行为构成违约，应承担合同约定的违约责任。上诉人辩称系履行合同中，由于政府环境治理等原因而导致延误房屋交付时间，未向法庭举证，该项辩称理由证据不足，不予支持。一审法院依据合同约定判令上诉人承担逾期交房8天的违约金，具有事实和法律依据，判决正确，应予维持。根据房屋买卖合同约定，上诉人应于商品房交付使用后的60日内，即2015年10月7日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市上街区房产管理中心，但兴联置业公司至2016年8月20日郑州市开始实施不动产首次登记时仍未办理房屋初始登记，兴联置业公司构成违约，应承担逾期办理初始登记的违约责任。故一审判令兴联置业公司承担逾期办理初始登记的违约金并无不当。一审法院并未判令上诉人承担自2016年8月20日之后的逾期办理初始登记违约金，上诉人以政府职能部门变更等原因而不应承担违约责任的理由不足，不予支持。综上所述，兴联置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1854元，由上诉人郑州兴联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 黄跃敏审判员 刘泽军二〇一九年十月九日书记员 李明玉