重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终368号 上诉人（原审原告、案外人）：王芳，女，1972年2月6日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：肖雯，重庆百君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖华安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人王芳因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭，并于2019年5月7日公开开庭进行了审理。上诉人王芳及其委托诉讼代理人肖雯，被上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪，原审第三人盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判不得执行王芳购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元3-4号房屋；2.本案一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：王芳在一审中举示的证据可以证明王芳于2012年9月17日、2014年3月25日分别向张叶娟转账支付192万元、194万元，另于2014年7月16日现场刷卡支付装修款56991元和购房款151559元的事实，足以证明王芳已按照合同约定足额支付了购房款。一审判决认定王芳未足额支付购房款属于认定事实不清，人民法院应当认定王芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 华融资产重庆分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。事实与理由：1.王芳系通过以房抵债的方式取得案涉房屋，王芳提供的现有证据不足以证明双方之间债权债务关系的真实性，仅凭盛景旅游公司提供的合同、收据不能证明王芳以抵债的方式支付了购房款。2.根据王芳提供的部分借款合同，双方约定的月息标准高达3.5%，超过了法定标准，且抵房协议的签订时间为2014年11月4日，而利息计算至2015年5月1日，明显不符合常理。3.盛景旅游公司与重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）系独立的民事主体，王芳未举证证明盛景旅游公司、海丰建设公司之间存在债权债务关系，不能以王芳对海丰建设公司的借款抵偿其应当向盛景旅游公司支付的购房款。4.即使王芳与海丰建设公司之间存在真实的债权债务关系，王芳通过以房抵债的方式取得案涉房屋，其权利与基于消费者购买商品房的权利有根本性的区别，不能获得物权期待权的保护，不能对抗抵押权。5.华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，因此本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条进行审理，一审判决认为第二十八条、第二十九条系第二十七条的除外条款是错误的。即使本案需依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行审理，王芳的权益也不足以排除执行。6.根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，债权转让抵押权一并转让。华融资产重庆分公司从重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建北支行）受让债权，重庆银行建北支行对案涉房屋享有的抵押权一并归华融资产重庆分公司享有。7.本案应当适用首轮查封时间，即重庆市渝中区人民法院的查封时间2015年6月8日，重庆市第四中级人民法院认定查封的时间为2017年7月14日是错误的。 盛景旅游公司述称，盛景旅游公司同时在项目所在地、大渡口区等地设立销售点，各买受人到销售点洽谈购买房屋事宜，在双方达成意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款、抵工程款等方式支付购房款、装修款及税费到盛景旅游公司账户或者盛景旅游公司指定账户，具体支付方式、支付时间以收据载明为准。盛景旅游公司对各买受人提交的《商品房买卖合同》、《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，因盛景旅游公司原因未能办理网签、房屋产权证等手续，请求人民法院依法判决。 王芳向一审法院起诉请求：1.停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元3-4号房屋的执行；2.本案诉讼费用由华融资产重庆分公司承担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司陆续取得该小区商品房预售许可证，开始对外销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。 2017年7月5日，重庆银行建北支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，在执行期间，重庆银行建北支行将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建北支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定，对案涉房屋进行了查封登记。经重庆市第四中级人民法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。 因海丰建设公司向重庆银行建北支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年2月就案涉房屋办理了抵押登记。 王芳与盛景旅游公司签订《商品房买卖合同》，约定王芳向盛景旅游开发公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元3-4号清水房屋，总价款238889元，但未载明具体的签订时间。王芳与海丰建设公司签订了《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》，约定装修工程造价为59565元，也无签订时间。2014年3月25日，盛景旅游公司给王芳出具收条一张，载明收到王芳支付7幢3单元3-4号房屋总购房款293454元，收款方式为：转账。从王芳提供的银行流水来看，王芳向张叶娟存在多次转账，分别为：2010年1月26日转账144万元；2012年1月12日转账96万元；2012年9月17日转账192万元；2014年3月25日转账194万元；2014年5月28日转账193万元；2014年5月28日转账97万元。张叶娟系盛景旅游公司等关联公司的财务人员。王芳与盛景旅游公司签订商品房买卖合同的房屋共有80套，本次提起案外人执行异议的案件有14套，分别为：7幢3单元3-3、7幢3单元2-2、7幢3单元6-2、7幢3单元2-4、7幢3单元6-3、6幢3单元2-2、7幢3单元4-1、7幢3单元4-2、7幢3单元3-1、7幢3单元2-3、7幢3单元5-2、7幢3单元4-4、7幢3单元3-4、7幢3单元4-3号房屋，涉及购房款、装修费共计4041579元。其庭审中陈述该14套房屋购房款的支付情况为：2012年9月17日向张叶娟转账支付的192万元系借款抵房款，2014年3月25日向张叶娟转账支付的194万元系购房款，最后购买重庆市第四中级人民法院受理的（2018）渝04民初74号案件即6幢3单元2－2房屋时尚差208550元，便用刷卡方式进行了支付，并在该院受理的（2018）渝04民初74号案件中提供了银行刷卡单，时间为2014年7月16日。盛景旅游公司向王芳出具的购房款收据时间除7幢3单元6-2、7幢3单元6-3为2014年3月26日和6幢3单元2-2为2014年7月16日外，其他房屋开据的时间为2014年3月25日。2018年7月11日，重庆卓海物业服务有限公司给王芳出具了一张收条，载明收到王芳缴纳的电入户费1200元。王芳在得知涉案房屋已被重庆市第四中级人民法院查封后，向该院提出执行异议。该院经审查后，作出（2018）渝04执异225号执行裁定，驳回案外人王芳的异议请求。 一审法院认为，本案的争议焦点为：王芳能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融资产重庆分公司申请对其所购房屋的执行。 一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建北支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建北支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属于第二十七条规定的例外情形，第二十八条系对一般不动产买受人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。案外人针对执行标的为商品房的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，可以认定为异议理由成立而中止执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案涉房屋为商品房，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。 二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定排除执行的问题 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，王芳提起的为案外人执行异议之诉，人民法院应当按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆市第四中级人民法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆市第四中级人民法院于2017年8月2日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于王芳请求排除执行是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，王芳提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据王芳主张的事实，王芳虽然与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其主张购房款的支付方式为部分以房抵债、部分转账付款，虽然提供的2014年3月25日转账194万元及2014年7月16日刷卡208550元，与其提出案外人执行异议之诉的11套房屋购房款收据时间一致，但仍存在以下问题：一是王芳向张叶娟转账款项没有注明用途；二是涉及王芳提起执行异议之诉的14套房屋购房款及装修款总价款为4041579元，而根据王芳的陈述其支付的购房款为192万元借款抵房款、194万元购房款和208550元刷卡，共计4068550元，所支付的款项与所购房屋总价款不一致；三是王芳提出案外人执行异议之诉涉及的14套房屋购房款收据时间不完全一致；四是王芳与盛景旅游公司签订商品房买卖合同的房屋共有80套，从其提供的银行流水来看有多笔转账款项，王芳没有提供借款合同、结算依据、以房抵债等证据证明包括该14套房屋在内的80套房屋如何抵债的事实，故王芳所提供的证据不足，一审法院就其提供的现有证据无法判断盛景旅游公司或其关联公司所欠债务的真实性，王芳购买的案涉房屋不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定。 再次，关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王芳应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定王芳已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件。并且王芳在“明月绿洲”小区购买了签订商品房买卖合同的房屋有80套，亦不满足名下唯一住房的条件，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。 综上，王芳请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，其对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款之规定，一审法院判决：驳回王芳的诉讼请求。一审案件受理费4883.34元，由王芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王芳举示了如下证据： 1.王芳转款给海丰建设公司款项明细汇总表。拟证明由王芳或其公司财务周淑萍、王芳实际控股公司重庆鑫洲普昂科技发展有限责任公司（以下简称鑫洲普昂公司）向海丰建设公司及该公司出纳兰红梅和财务张叶娟转款的情况； 2.存款金融交易明细查询。拟证明周淑萍转款情况； 3.个人活期明细结果。拟证明王芳转款情况； 4.银座银行对账单。拟证明鑫洲普昂公司转款情况； 5.银座银行对账单。拟证明周淑萍转款情况； 6.借款本息确认清单。拟证明海丰建设公司对王芳委托杨树海分别于2010年2月3日转款48万元以及2010年4月23日转款96万元的认可； 7.鑫洲普昂公司工商登记信息。拟证明王芳系该公司股东及实际控制人； 8.《抵房协议》（2014年11月4日）。拟证明王芳、海丰建设公司、盛景旅游公司就借款和抵房事宜达成一致协议； 9.《王芳房款收据明细统计表》（2015年6月10日）。拟证明盛景旅游公司财务蔡渝确认抵款给王芳或其指定第三人的房款收取情况； 10.电信费用的收据。拟证明王芳于2015年7月9日为案涉房屋交纳了电信费用； 11.《借款协议》（2份）。拟证明王芳与海丰建设公司的基础借款关系； 12.收据（4张）。拟证明王芳与海丰建设公司基础借款关系； 13.鑫洲普昂公司的情况说明。拟证明鑫洲普昂公司与周淑萍受王芳委托向海丰建设公司转款行为的情况； 华融资产重庆分公司质证认为，证据1、6是王芳单方制作，不认可其真实性、合法性、关联性；对证据2、3、4、5、7的真实性认可，但不认可关联性；对证据8、9的真实性、合法性、关联性不认可；对证据10形式上的真实性认可，但不能依据中国电信石柱代办出具的收据证明占有房屋；证据11、12因无原件，故对真实性、合法性、关联性均不认可；对证据13形式上的真实性认可，但对内容的真实性不认可。 盛景旅游公司质证认为，认可证据1-9、11、12、13的真实性、合法性、关联性，证据10与盛景旅游公司无关，不发表意见。 华融资产重庆分公司举示了如下证据： 1.（2019）渝民终176号案2019年3月4日的二审庭审笔录（复印件）。拟证明不能以王芳提供的电信收据时间认定王芳对案涉房屋的占有时间。 2.渝中区法民保字第00305号《民事裁定书》、送达回证及《协助执行通知书》、（2016）渝0103执2630号之五《执行裁定书》及《协助执行通知书》。拟证明案涉小区首轮查封为重庆市渝中区人民法院的查封，时间为2015年6月8日。 3.重庆市第四中级人民法院查封的送达材料、《黄水明月绿洲项目冻结查封情况》。拟证明重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日。 王芳质证认为，证据1因无原件，无法确认其真实性、合法性，且与本案无关，不认可其关联性。证据2、3认可其真实性，不认可其关联性。 盛景旅游公司质证认为，认可证据1、2、3的真实性、合法性，不认可关联性。 本院经审查认为，王芳举示的证据1系王芳单方制作的转款明细统计表，其中杨树海向张叶娟的转款无相应银行凭证，故本院对该份证据不予采信；证据6系海丰建设公司与王芳之间的借款本息确认清单，尽管加盖有海丰建设公司公章，但无支付相应款项的银行凭证，不能证明该笔债权的真实性，故本院对该份证据不予采信证据；证据11、12因无原件，华融资产重庆分公司也未予认可，本院不予采信；其他证据的真实性本院予以确认，且与本案具有关联性，本院予以采信。 华融资产重庆分公司举示的证据1，经本院核实，真实性予以确认。但另案当事人的陈述，并不足以证明本案事实，故该证据与本案不具有必然的关联性。证据2、3本院予以采信。 二审另查明：重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书及协助执行通知书。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：王芳对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院评判如下： 首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，本院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。华融资产重庆分公司系作为债权受让人替代重庆银行建北支行参加执行，而案涉房屋系重庆市第四中级人民法院依据重庆银行建北支行的申请而查封，故应以重庆市第四中级人民法院查封时间认定本案相关事实的查封时间。经查，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向重庆市石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，故重庆市第四中级人民法院的查封时间为2017年7月14日。 最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，王芳与盛景旅游公司签订的《商品房买卖合同》未载明签订时间，盛景旅游公司虽于2014年3月25日给王芳出具了购房收据，但此时双方尚未签订《抵房协议》，不能根据购房收据载明的时间来认定《商品房买卖合同》的签订时间。但海丰建设公司、盛景旅游公司和王芳签订的《抵房协议》（2014年11月4日），以及盛景旅游公司工作人员蔡渝签订的《房款收据明细统计表》（2015年6月10日），时间均早于案涉房屋被人民法院查封的时间，可以认定王芳与盛景旅游公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于购房款的支付，根据王芳举示的证据以及本案查明的事实可知，因海丰建设公司欠付王芳借款，海丰建设公司、盛景旅游公司系关联公司，其法定代表人均系肖华安，盛景旅游公司、海丰建设公司遂同意以包括案涉房屋在内的80套房屋抵偿给王芳，并由王芳与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》，可以认定盛景旅游公司已经收到了案涉房屋的购房款，符合已支付全部价款的条件。关于案涉房屋的占有，王芳二审中举示了由中国电信石柱代办于2015年7月9日开具的案涉房屋使用机顶盒、光猫、路由器三个月的收据，可以证明王芳在人民法院查封之前已合法占有房屋。最后，关于未能办理过户登记手续的过错问题，王芳签订商品房买卖合同时，其申请查询、复制登记资料的权利可能存在障碍，不宜对其苛以过高的注意义务。在商品房预售许可证与抵押权并存的情形下，王芳基于对商品房预售许可证的合理信赖而与盛景旅游公司签订商品房买卖合同，符合一般房屋交易主体的认知和交易习惯，可以认定王芳已经履行了合理的注意义务，故案涉房屋未办理过户登记非因王芳自身原因。因此，王芳符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，王芳的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决基于一审证据认定的事实并无不当，但因二审出现新证据，本院予以改判。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初81号民事判决； 二、不得执行王芳购买的重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号7幢3单元3-4号房屋。 一审案件受理费4940.66元，二审案件受理费4940.66元，均由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异225号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审判长  田晓梅 审判员  徐 宾 审判员  周 倩 二〇一九年十月二十九日 书记员  谢奇静