上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初18771号原告：张峰，男，1978年7月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：王萍(系张峰妻子)，女，1979年4月20日出生，汉族，户籍地上海市松江区。被告：上海意邦资产管理有限公司(下简称“意邦资产管理公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(下简称“意邦置业公司”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：付淮林，男。原告张峰诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2019年10月24日公开开庭进行审理，原告张峰、两被告共同委托诉讼代理人付淮林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除张峰与意邦资产管理公司签订的房屋委托管理协议，并返还系争商铺；2、判令意邦资产管理公司向原告张峰支付解除协议违约金人民币314,960元(相当于五年的经营收益)；3、判令被告意邦资产管理公司支付原告张峰2018年第四季度至2019年第三季度的保底经营收益62,992元。4、判令被告意邦资产管理公司支付原告张峰逾期付款违约金(2018年第四季度违约金以15,748元的日万分之三自2018年12月1日起计算至实际支付之日止;2019年第一季度违约金以15,748元的日万分之三自2019年3月1日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以15,748元的日万分之三自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以15,748元的日万分之三自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)。5、判令被告意邦资产管理公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第三项、第四项债务时，被告意邦置业公司承担保证责任。事实与理由：2014年5月31日，张峰与意邦资产管理公司签订《房屋委托管理协议》，约定张峰将其所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称“系争房屋”)交付意邦资产管理公司经营管理。然被告长期拖延支付收益，故原告诉至法院。被告意邦资产管理有限公司和意邦置业公司共同辩称，同意上述第3、4、5项诉请，但不同意第1、2项诉请，不同意解除委托管理协议。因为原告购买的商铺为虚拟商铺，是没有四至界限的，该商铺是与其他购房者购买的部分一同构成一个整体，与其他购房者购买的商铺已被被告统一租赁给第三方使用，无法强行分割，否则会影响其他业主和经营者的权益。本院经审理认定事实如下：张峰系系争房屋的所有权人。2014年5月31日，张峰作为甲方，意邦资产管理公司作为乙方，双方签订《房屋委托管理协议》，约定张峰委托意邦资产管理公司经营管理系争房屋，委托期限自2015年1月1日起至十年后止，在此期限内不可撤销委托，作为对价，张峰每月享有保底经营收益15,748元。意邦资产管理公司应于按季于每季度的第二个月月底前向原告支付经营收益，每逾期一日原告收取逾期未付款项的万分之三的逾期付款违约金。同日，张峰与意邦资产管理公司、意邦置业公司签订《保证合同》，约定意邦置业公司愿为意邦资产管理公司上述保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任，保证期间为履行债务期限届满后二年。上述协议签订后，意邦资产管理公司拖延支付张峰自2018年第四季度至2019年第三季度保底经营收益。上述查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，张峰提供的产权证、委托投资管理协议、保证合同，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，张峰称，第一，原告对系争商铺享有物权所有权。虚拟商铺并无法律上概念，是被告捏造的说法。系争商铺既然能够单独出卖，那么每个物权之间都是独立的，之所以造成现在的局面，是因为被告进行大规模的装修改造，因此原告要求被告恢复原状后返还商铺。第二，其他业主的利益是意邦资产管理公司给与的保底经营收益，但是现在意邦资产管理公司无法给与其他业主经营保底收益，故原告解除合同并不会影响其他业主的权益。第三，本案已经具备解除合同的法定条件和合同的约定条件。意邦资产管理公司、意邦置业公司称，系争商铺在出卖的时候已经划分好的，属虚拟商铺、按照当时的具体情况出租时必须改造，若原告现在收回系争商铺，必然影响其他业主的权益。根据查明的事实，本院认为，本案所涉委托管理协议、保证合同均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，各方均应按约履行。意邦资产管理公司应按约及时支付张峰保底经营收益，现拖欠经营收益不付，显属违约，应立即支付拖欠的保底经营收益及相应的逾期付款违约金。虽然意邦资产管理公司存在逾期支付保底经营收益的行为，但意邦资产管理公司对外出租的范围涉及同层房屋甚至同幢房屋内所有业主的整体利益，在大部分业主均未表示要求解除合同或大部分业主同意继续履行的情况下，单个委托管理协议的解除会影响整体利益的实现，且系争房屋经重新装修后现四至位置无法明确，故出于整体利益的考量，本院对于张峰要求解除协议、返还房屋、支付解除协议违约金的请求暂不予支持。原、被告对上述经营收益的计算方式及逾期付款违约金金额均无异议，本院予以确认。意邦置业公司作为一般责任保证人，应对意邦资管理公司上述债务承担一般保证责任，其履行保证责任后，有权向意邦资产管理公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张峰2018年第四季度至2019年第三季度的保底经营收益合计62,992元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张峰逾期付款违约金(2018年第四季度违约金以15,748元的日万分之三自2018年12月1日起计算至实际支付之日止;2019年第一季度违约金以15,748元的日万分之三自2019年3月1日起计算至实际支付之日止；2019年第二季度违约金以15,748元的日万分之三自2019年6月1日起计算至实际支付之日止；2019年第三季度违约金以15,748元的日万分之三自2019年9月1日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司的财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告张峰其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,374.80元，减半收取计687.40元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一九年十月二十四日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。