广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初4464号原告：深圳联盛诺康控股有限公司，住所地深圳市龙岗区坂田街道雪岗路2018号天安云谷3栋D座2204，统一社会信用代码91440300MA5DRTXUXR。法定代表人：黄治国，总经理。委托诉讼代理人：姚娟，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗斌，广东卓建律师事务所律师。被告：深圳市人人乐百货有限公司，住所地深圳市龙华区龙华街道景龙社区龙环一路220号东华明珠园1栋101，统一社会信用代码914403007675751922。法定代表人：朱伟莲，总经理。委托诉讼代理人：杨德志,系该公司员工。上列原告深圳联盛诺康控股有限公司诉被告深圳市人人乐百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳联盛诺康控股有限公司委托诉讼代理人姚娟，被告深圳市人人乐百货有限公司委托诉讼代理人杨德志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原被告于2017年5月30日签订的《租赁合同》及《补充协议》；2.判令被告退还原告保证金18000元；3.判令被告赔偿原告装修损失61000元；4.判令被告支付原告违约金18000元；5.由原告承担本案的诉讼费。事实与理由：2017年5月31日，原、被告签订了《租赁合同》及《补充协议》约定：1.乙方（被告）将其经营的华南区域龙华店负一楼专柜位置号G001S150B1007的场地出租给甲方（原告），建筑面积29.9㎡，实用面积23㎡；2.租期自2017年6月1日至2018年9月30日；3.甲方向乙方缴纳3个月租金作为保证金，租赁期未结束，甲方擅自撤场，甲方所缴纳的保证金不予退还。合同签订后，原告按约定缴纳保证金，并装修专柜开始营业。2017年12月，被告突然停业，终止租赁合同并清偿，原告被迫离场。被告的行为，违反了合同约定及法律规定，损害了原告的合法利益，故原告依法向被告起诉，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告深圳市人人乐百货有限公司答辩称：1.原告要求退还保证金，原告可以按照合同约定正常程序予以退还；2.原告诉求赔偿装修损失，但原告并未将装修损失予以折算；3.原告诉求被告支付违约金无合同约定，同时经被告测算，原告并未缴纳2017年11月水电费443.52元，12月份水电费379.68元，该费用原告理应支付给被告。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区建设东路南侧东华明珠园人人乐商场负一楼专柜号为G001S150B1007号专柜，建筑面积29.9平方米，实用面积23平方米。涉案东华明珠园商场已办理不动产登记，权利人为案外人深圳市鹏宝东物业发展有限公司。经查，2010年8月3日，原告与案外人深圳市鹏宝东物业发展有限公司签订租赁协议，由深圳市鹏宝东物业发展有限公司将东华明珠园商场负二层至第四层出租给被告经营、使用。二、2017年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》约定：乙方同意将其经营的涉案房产出租予甲方经营特色食品；租赁期限自2017年6月1日起至2018年9月30日止租金结算方式采取固定租金制；合同签订后三个工作日内，甲方须向乙方缴纳不低于3个月租金作为履约保证金，美容院、儿童乐园、健身房、美容美发及预售卡的合同需交纳4个月租金作为履约保证金；合同正式生效后，该履约保证金自动转为本合同租赁保证金，如因甲方原因未正式履约，则该履约保证金不予退还；租赁保证金在合同期满半年后扣除各项费用后无息返还甲方。合同还就装修、违约责任、物业管理及安全等其他事项进行了约定。同日，原告与被告签订《补充协议（租赁）》，对租金，管理费等费用进行了明确。双方采用固定租金制方式由甲方自行收银，甲方于每月25日前（法定节假日须提前），向乙方缴纳下期租金和相关费用，逾期不交按3%/天收取违约金，逾期30天按甲方单方放弃合作处理，乙方有权扣押甲方所有物品并扣除全部保证金后终止合同；租金按建筑面积200.67元/平方米计算，每月租金6000元；装修免租期自2017年6月1日至2017年6月7日，共计7天，因甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期，乙方有权单方从甲方租赁保证金中扣除免租期租金。上述《租赁合同》、《补充协议》签订后，被告将涉案房产交付原告占有、使用，原告向被告支付了租赁保证金18000元。关于房产交付状况，原、被告均确认涉案房产交付时为毛坯房状态。三、2017年12月至2018年1月期间，被告以升级改造为理由停止了人人乐商场的整体运营，并开始进行装修改造。原告主张，被告自2017年12月初即通知原告撤离涉案房产，导致其于2017年12月20日被迫搬离商场。被告则确认商场装修完毕后有重新进行招商引资，但未与原告重新签订租赁协议。四、原告为证明其装修损失，向法庭提交了《设计任务委托书》、《装修合同》及字据为证。根据原告提供前述证据显示，原告在承租涉案房产后委托案外人胡小军对专柜进行了设计，并委托梁杏明对专柜进行了装修，其中约定的设计费为11000元，装修费为50000元。截至庭审之日，涉案人人乐商场已经重新装修完毕。经本院向被告询问，被告在拆除涉案房产的装修时未对装修的现状进行保全或作出相关的记录，现已不具备对拆除前的装修进行鉴定的条件。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告之间的《租赁合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同签订后，原告向被告缴纳了租赁押金，遵守了合同约定，为守约方。被告在合同约定的租赁期限内对商场进行了整体装修，并在装修期间停止了商场的运营，导致原告无法正常使用涉案房产，构成违约，应承担相应的违约责任。故，原告诉请解除双方签订的《租赁合同》、《补充协议》并要求被告返还租赁押金18000元于法有据，本院予以支持。关于装修损失。根据庭审查明事实，被告交付涉案房产时，房产为毛坯状态，结合原告提交的《设计合同》、《装修合同》等证据足以认定，原告在承租涉案房产后存在装修的事实。被告的违约行为已导致原告装修投入的损失，应予赔偿，原告诉请被告赔偿装修损失理由充分，本院予以支持。关于损失的认定问题。原告提交的《装修合同》系其与案外人签订的协议，而该案外人并未出庭作证，无法证明装修款支付的真实情况，原告关于装修费用的主张在举证上存在瑕疵，同时，被告在拆除涉案房产装修时并未对装修情况进行保全，导致无法鉴定装修价值，被告对此存在过错。故，综合本案原告提供证据的证明力以及被告的过错程度等方面因素，本院酌定被告应向原告赔偿装修损失40000元。对原告的装修损失，本院部分予以支持。关于违约金。涉案合同未就出租方违约时的违约责任进行约定，而从违约金补偿性原则角度考虑，原告关于返还押金及赔偿损失的诉求已获本院支持，原告因被告违约所致损失已经得到补偿，故，原告诉请被告支付违约金已无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告深圳联盛诺康控股有限公司与被告深圳市人人乐百货有限公司之间的《租赁合同》及《补充协议》。二、被告深圳市人人乐百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳联盛诺康控股有限公司返还租赁押金人民币18000元。三、被告深圳市人人乐百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳联盛诺康控股有限公司赔偿损失人民币40000元。四、驳回原告深圳联盛诺康控股有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1113元，由原告负担人民币113元，被告负担人民币1000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十月二十五日书记员  李舒龄书记员  叶晓雲