河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民初146号原告(执行案外人)：宋华如，男，汉族，1966年11月24日出生，住西峡县。委托诉讼代理人：喻银根，河南龙城律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南欣德源建设工程有限公司。住所：开封市顺河区宋门关大街36号。法定代表人：夏宏林，任董事长。委托诉讼代理人：张帆、田国举，河南召栋律师事务所律师。第三人（被执行人）：河南省龙杰置业有限公司。住所：西峡县龙乡路紫金路交叉口东北角。法定代表人：徐洪泽，任经理。委托诉讼代理人：杜克华，公司副经理。第三人（被执行人）：西峡龙港旅游商贸城有限公司。住所：西峡县紫金路北延与龙乡路东北角。法定代表人：贾文杰，任经理。委托诉讼代理人：杜克华，公司副经理。原告宋华如诉被告河南欣德源建设工程有限公司（以下简称欣德源公司），第三人河南省龙杰置业有限公司（以下简称龙杰公司）、西峡龙港旅游商贸城有限公司（以下简称龙港公司）为案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告宋华如的委托诉讼代理人喻银根，被告欣德源公司的委托诉讼代理人张帆，第三人龙杰公司、龙港公司的共同委托诉讼代理人杜克华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋华如向本院提出诉讼请求：撤销（2019）豫13执异40号执行裁定书，解除对龙港公司位于西峡县××桥镇××与××交叉口的房屋（一楼商铺，证号西××035586）的查封、拍卖，保护申请人对一楼商铺（1033、1035铺面，面积76.89平方米）的合法财产权利。事实和理由：一、宋华如合法购买房屋,对争议房屋享有合法物权权利。西峡印象公馆是第三人公司开发的房地产项目,有合法的土地使用证、规划许可证、商品房预售许可证等必备手续。在其颁发商品房预售许可证后,宋华如于2011年4月27日同龙港公司订立了《商品房买卖合同》,购买了龙港公司位于西峡县××桥镇××与××交叉口××楼商铺××、××两处铺面,总面积为76.89平方米。该铺面总价款为449787元,申请人当时交纳首付款225787元，余款在南阳市商业银行西峡支行办理了抵押贷款（按揭）。2016年西峡县寰宇电子商务孵化园产业有限公司承租了申请人的房屋,并向申请人支付了2017-2018两年的房租。二、宋华如作为争议房屋的买受人,就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。宋华如与龙港公司订立了房屋买卖合同,交清了全部房款,并实际占有了该房屋。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,本院驳回宋华如的异议是完全错误的。三、异议裁定曲解《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，引用《消费者权益保护法》的规定,并对抗宋华如的排除执行权是适用法律错误。其一,裁定书刻意将商业用房与住宅用房进行区分是错误的,意图达到支持欣德源公司优先权的目的。本案中的商铺与住宅用房仅是建设单位在进行工程设计时所做的功能区分,但两者均是商品房。业主若将商业铺面房屋用作住宅用房并不违反任何法律法规的规定。其二,《消费者权益保护法》是保护消费者在购买、使用商品或者接受服务过程中的公平交易、知情及人身财产安全等权利,而本案所涉及的是不动产的物权。况且《中华人民共和国物权法》第十五条对宋华如作为争议房屋的所有权也有明确的、保护性的规定。被告欣德源公司辩称：一、宋华如虽然与龙港公司签订了买卖协议，合同在房管局备案，但是也只是买卖合同成立，宋华如并不享有物权，没有取得房屋的所有权。二、该房屋一直没有交付宋华如，宋华如签订房屋买卖协议时，同时又签订了托管协议，该房屋一直没有盖好，没有进行竣工验收，房屋也一直没有分割，不具备分割条件，更不具备交付条件，一直没向宋华如交付。三、房屋在没有向宋华如交付前，龙港公司向民生银行抵押担保贷款，办理了抵押权证，民生银行享有物权中的抵押权，因此宋华如不享有物权。四、申请执行人是享有工程价款的优先受偿权，该权利优于抵押权，更优于宋华如的债权。五、宋华如并非为生活必须购房，不符合消费者权利保护法规定。综上，宋华如没有取得房屋所有权，不享有物权，更不能优于工程款的优先受偿权，不得排除强制执行，执行裁定是正确的。第三人龙杰公司、龙港公司述称：房子是欣德源公司建设的，2××2年办理了一、二、三层和负一层的房产证，但是办证前，有六七户在中原银行办了按揭，在西峡房管局登记了，房产证没办是因为分割不了，因此一直拖到现在。目前整个大证都在民生银行抵押。当事人围绕其诉辩主张分别向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋华如向本院提交了如下证据：一、本院(2018)豫13执391号公告。二、本院(2019)豫13执异40号执行裁定书。证据一、二证明宋华如提起执行异议之诉的程序依据。三、龙杰公司商品房预售许可证(西)房预售证第××号,时间为2011年5月19日，证明本案争议之西峡龙港旅游商贸城有限公司印象公馆商铺是经政府依法批准可以进行买卖的房产。四、商品房买卖合同,时间为2011年11月9日。五、收款收据4份,总计款225787元。证据四、五证明宋华如与龙港公司之间形成商品房买卖关系，买卖合同已经备案，宋华如所购买的商铺已办理抵押登记。六、西峡县寰宇电子商务产业孵化园有限公司商铺一层租金支付明细表，证明宋华如已实际获得该房产并收取了租金。欣德源公司对上述证据质证称：对证据一、二、三无异议。证据四、五显示宋华如是与龙杰公司签订的买卖合同，该房屋所有权人是龙港公司，因此宋华如没有取得房屋的物权；房款也是交给龙杰公司了，宋华如与龙杰公司形成债权关系，未与龙港公司形成物权关系；证据六，寰宇公司没有与宋华如个人签订租赁合同，是与龙港公司签订的租赁合同，是整个一块租赁的，把租金给了龙港公司，这是宋华如和龙港公司的债权债务关系，不能证明房屋交付给了宋华如。龙杰公司、龙港公司质证称：对证据的真实性无异议，买卖是真实的，因房产证拿到银行贷款了，没有办成房产证，责任在公司。土地所有权是龙港公司，因为其没有开发资质，因此又成立了个龙杰公司，实际龙港公司和龙杰公司是一回事，对外是龙杰公司销售的。结合当事人的质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信。被告欣德源向本院提交了如下证据：一、涉案房权证一份，证明涉案房屋权所有人是龙港公司，且是单独所有，房屋性质是商业，2012年3月12号办的证，房产证是个大证，面积6726.29，证明房屋的登记情况。二、（2018）豫13民初244号民事判决书一份，证明涉案房屋2018年才全部建好，且没有竣工验收，宋华如在购买房屋时不存在分割交付条件，2016年以后龙港公司才投入使用。三、最高额抵押合同一份，证明2015年3月18号，龙港公司向民生银行抵押贷款，将涉案房屋在内的整层楼抵押给民生银行贷款4500万，民生银行取得了抵押权，这个是物权，因此宋华如不享有房屋的物权。宋华如质证称：对以上三份证据的真实性均无异议，但对证明方向有异议。房权证是龙港公司的，实际上房产就是龙杰公司商品房预售证上的房产，二者就是一回事，二者具有同一性，说明宋华如与龙杰公司签订的买卖协议所指向的标的物与龙港公司指向的标的物是一致的，龙港公司和龙杰公司是相互关联的公司。对（2018）豫13民初244号民事判决书，不管竣工与否，不影响宋华如方购买房屋的权利，同时虽然没有竣工，但是政府已经颁发了房权证，房屋是可以买卖和交付的。房产在民生银行进行抵押，并不影响宋华如的物权权利，在此之前赵玉国和宋华如已经将房屋抵押给中原银行，并进行了抵押登记，也就是说龙港公司和民生银行的抵押关系是有瑕疵的，不是完整的抵押物权。第三人龙杰公司、龙港公司质证称：对三份证据的真实性都无异议。公司是2011年5月19号取得的预售证，说明该房产龙杰公司有销售权利，不违法，这几个买卖都是在取得预售证以后销售的，房产证是2012年办的，是在预售证颁发之后。结合当事人的质证意见，本院对上述证据的真实性予以采信。第三人龙杰公司、龙港公司没有向本院提交证据。根据当事人的一致和经审查确认的证据，本院认定以下案件事实:欣德源公司申请执行龙杰公司、龙港公司为建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年10月16日作出（2018）豫13民初244号民事判决：一、原告河南欣德源建设工程有限公司享有其承建的西峡龙港旅游商贸城印象馆的优先受偿权。二、被告河南省龙杰置业有限公司、西峡龙港旅游商贸城有限公司于本判决生效后三十日内共同向原告河南欣德源建设工程有限公司支付工程款35204000元及利息。判决生效后该案于2018年12月19日立案执行，本院于2019年1月3日作出协助执行通知书，查封龙港公司位于西峡县××路交叉口，产权证号西××、西××、西××、西××号的证载房产。2019年5月5日本院作出（2019）豫13执391号拍卖公告，对龙港公司西峡龙港旅游商贸城“印象公馆”第一层予以司法拍卖。2011年11月9日宋华如与龙杰公司签订了商品房买卖合同，购买位于西峡县××桥镇××交叉口××楼××、××商业铺面，面积76.89平方米，首期付款225787元，剩余房款224000元，由宋华如同南阳市商业银行西峡支行办理按揭贷款。宋华如所购商铺位于欣德源公司承建的建设工程范围内。龙港公司所有的该涉案房产于2012年3月12日办理产权登记，2015年3月18日为民生银行南阳分行办理抵押登记。龙港公司与龙杰公司系关联公司。本院认为，本案是执行案外人提起执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案涉房产是否足以享有排除人民法院强制执行的民事权益。执行案外人应当就其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”依据上述规定，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权，或者租赁权、消费者物权期待权等其他阻止执行的实体权利的情况下，除法律、司法解释明确规定申请执行人的优先受偿权不能对抗案外人的权利，否则对案外人的异议不予支持。本案中，生效裁判文书已确认作为申请执行人的欣德源公司对涉案工程享有优先受偿权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条虽规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”但该规定中的消费者应指为生活居住需要或为改善居住条件而购买居住用房的购房人。本案中宋华如所购房屋并不是用于居住的商品房，不能认定是为生活消费需要，故不属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定保护的消费者，也不享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利，其权益不能排除对案涉房屋的执行。宋华如不享有对涉案房产排除执行的民事权益。综上所述，宋华如的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回宋华如的诉讼请求。案件受理费8047元，由宋华如负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇一九年十月十二日书记员  张 昊