广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5224号上诉人（原审被告）：梁俊英，女，1979年4月25日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。上诉人（原审被告）：刘全生，男，1974年10月20日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被上诉人（原审原告）：叶翠翠，女，1984年10月28日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人梁俊英、刘全生因与被上诉人叶翠翠房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。梁俊英、刘全生的上诉请求：撤销一审判决第四项，改判梁俊英、刘全生无需向叶翠翠赔偿佣金损失9000元。事实与理由：一审判决认定梁俊英、刘全生赔偿叶翠翠佣金损失9000元的判决错误。双方约定的违约金已经足以弥补叶翠翠的损失。法院在认定违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院既判令梁俊英、刘全生支付违约金，又判令梁俊英、刘全生支付佣金9000元，违约金与佣金费用存在重复，所以该判决错误。叶翠翠答辩称，一审判决认定事实正确，梁俊英、刘全生称一审判决第四项事实有误没有任何依据。根据双方签订的二手房买卖合同及居间服务合同第七条第3款约定：如守约方已支付中介费，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。所以梁俊英、刘全生上诉理由不成立。叶翠翠向一审法院提出诉讼请求：1.解除叶翠翠与梁俊英签订的二手房买卖合同及居间服务合同和补充协议；2.梁俊英、刘全生退还叶翠翠已支付的定金230000元；3.梁俊英、刘全生按合同价的20%向叶翠翠支付违约金152000元；4.梁俊英、刘全生向叶翠翠赔偿上述第3项诉求未能弥补的预期可得利益损失部分235136元（损失以房屋目前的市场价值1147136元计算形成的房屋交易差价）；5.梁俊英、刘全生向叶翠翠赔偿已支付的居间佣金9000元；以上合计626136元。一审法院认定事实：1.梁俊英是座落中山市西区××花园××房的商品房买受人，合同编号为HTN2014067114，该商品房建筑面积89.62平方米，尚未办理产权登记。2017年1月8日，叶翠翠作为买方与作为卖方的梁俊英，作为居间方的中山市胜意房地产代理有限公司（以下简称胜意公司）签订二手房买卖合同及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××花园××房；该房地产转让总价760000元；该房地产交易定金13万元为第一部分购房款，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金2000元，在本合同生效后2日内再向卖方支付定金128000元；第二部分购房款630000元，买方意向贷款560000元，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通告后3个工作日补足；买方负担案涉交易买方所需负担的税费，卖方负担案涉交易卖方所需负担的税费；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；鉴于居间方已促成买卖双方之间签订本合同，买方向居间方支付居间服务费22800元；如买卖双方任意一方导致违约，则由违约方即时支付成交价双倍的佣金于居间方；如已支付费用方为守约方、守约方可直接向违约方追偿该笔费用。同年6月19日，叶翠翠与梁俊英签订补充协议，约定追加定金10万元，总定金为230000元。叶翠翠已向梁俊英支付购房定金230000元，向胜意公司支付居间服务费9000元。2.2018年1月16日，梁俊英向叶翠翠明确表示不履行合同。诉讼中，叶翠翠认为案涉房屋的市场单价超过12000元/平方米，梁俊英认为与购买时的单价相差不远。就该争议，叶翠翠申请估价，中山市中土房地产土地估价咨询有限公司经一审法院委托2018年11月27日做出房地产评估报告，确定估价结果为：房地产价值1075440元；房地产单价12000元/平方米。叶翠翠为此支出评估费5190元。3.刘全生与梁俊英共同确认：双方是夫妻关系；案涉房屋于夫妻共同财产；刘全生清楚并同意案涉房屋出售给叶翠翠。4.诉讼期间，依叶翠翠的申请，一审法院依法查封了梁俊英、刘全生的部分财产。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案二手房买卖合同及居间服务合同由买方叶翠翠，居间方胜意公司，卖方梁俊英、刘全生共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案二手房买卖合同及居间服务合同中的房屋买卖合同部分。该房屋买卖合同部分系叶翠翠与梁俊英、刘全生的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。梁俊英在合同履行期间明确表示不履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。梁俊英作为违约方并无单方解除合同的权利，故梁俊英有关案涉合同于其明确表示不履行合同之日解除的主张，与法相悖，一审法院不予采信。据此，叶翠翠请求解除合同，梁俊英返还已付款230000元，按照转让总价款20%的标准向其支付违约金152000元，并赔偿居间服务费损失9000元，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对于叶翠翠主张的房屋差价的可得利益损失。案涉房屋的成交价相较于梁俊英明确表示解除合同时的估价差价315440元（1075440元-760000元）。该差价为案涉合同正常履行后叶翠翠可以获得的利益，但叶翠翠实际只履行了230000元的付款义务，若想取得可得差价利益还应继续支付剩余购房款530000元，并需负担交易所产生的买方税费、居间服务费，故相关的利息、税费、居间服务费应当在可得利益中予以扣减。此外，前述已支持的违约金具有弥补损失的功能，亦应当在可得利益损失中予以扣减。基于以上因素，并综合考虑梁俊英的过错程度，及叶翠翠订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失等情况，一审法院酌定差价的可得利益损失为50000元。此外，需要说明是的，案涉司法评估是双方对案涉房屋的估价意见不一致所致，评估结果与叶翠翠的意见基本吻合，与梁俊英的意见相差甚远，故评估费应由梁俊英负担。刘全生与梁俊英是夫妻关系，案涉房屋属夫妻共同财产，且刘全生清楚并同意案涉房屋的交易，故前述债务属夫妻共同债务，刘全生应承担连带清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七、第九十八条、第一百零七条、对一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除叶翠翠与梁俊英于2017年1月8日签订的二手房买卖合同及居间服务合同中房屋买卖合同部分；二、梁俊英、刘全生于一审判决生效之日起七日内向叶翠翠返还已付款230000元；三、梁俊英、刘全生于一审判决生效之日起七日内向叶翠翠支付违约金152000元；四、梁俊英、刘全生于一审判决生效之日起七日内向叶翠翠赔偿佣金损失9000元；五、梁俊英、刘全生于一审判决生效之日起七日内向叶翠翠赔偿可得利益损失50000元；六、驳回叶翠翠的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10062元，诉讼保全费3651元，合计13713元（叶翠翠已预付），由叶翠翠负担9658元，梁俊英、刘全生负担4055元（梁俊英、刘全生于一审判决生效之日起七日内迳付叶翠翠）；评估费5190元（该款叶翠翠已预付），由梁俊英、刘全生负担（梁俊英、刘全生于一审判决生效之日起七日内迳付叶翠翠）。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案二审争议焦点为：梁俊英、刘全生是否应当向叶翠翠赔偿佣金损失9000元。对此，本院分析如下：梁俊英、叶翠翠及胜意公司签订的二手房买卖合同及居间服务合同是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应恪守履行。本案中，梁俊英在合同履行期间明确表示不履行合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，梁俊英应当按照转让总价款20%的标准向其支付违约金152000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”案涉房屋的成交价相较于梁俊英明确表示解除合同时的估价差价315440元（1075440元-760000元）。该差价为案涉合同正常履行后叶翠翠可以获得的利益。另，涉案合同明确约定：如已支付费用方为守约方、守约方可直接向违约方追偿该笔费用。现作为守约方的叶翠翠已经提交证据证明其向居间方胜意公司支付居间费用9000元，故依据上述合同约定，叶翠翠有权向梁俊英、刘全生追偿该笔费用。因此，合同约定的违约金152000元并不能填补叶翠翠的实际损失。一审判决据此认定梁俊英、刘全生应除应向叶翠翠支付约定的违约金152000元外，还应赔偿其可得利益损失50000元、居间费用9000元，上述赔偿数额并不超过叶翠翠的损失范围，符合法律规定，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，梁俊英、刘全生的上诉请求及所依据的事实和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（梁俊英、刘全生已预交），由上诉人梁俊英、刘全生负担。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 马燕清审判员 刘 通二〇一九年十月二十四日书记员 孙翠红