河南省南阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫13民终4844号上诉人（原审原告，反诉被告）：丁彦秀，女，汉族，生于1954年12月10日，住邓州市。委托诉讼代理人：钱俊杰，河南雷鸣律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）：刘娜，女，汉族，生于1982年6月6日，住浙江省乐清市。系丁彦秀之女。委托诉讼代理人：钱俊杰，河南雷鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：杜书灵，男，汉族，生于1982年4月17日，住邓州市。委托诉讼代理人：铁永谦，河南三贤律师事务所律师。原审被告（反诉被告）：刘飞，男，汉族，生于1986年2月12日，住邓州市。系丁彦秀之子。上诉人丁彦秀、刘娜因与被上诉人杜书灵、原审被告刘飞确认合同无效纠纷一案，一审法院受理后，于2018年9月11日作出（2018）豫1381民初2878号民事判决书。丁彦秀、刘娜不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，于2018年11月17日作出（2018）豫13民终6331号民事裁定书，裁定：撤销原审判决，发回重审。一审法院依法重新组成合议庭进行审理后作出（2019）豫1381民初157号民事判决书，丁彦秀、刘娜不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。丁彦秀、刘娜上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判，本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人刘娜原告主体资格成立：1、一审法院以上诉人刘娜出嫁为由,认定不享有本案涉案房屋所有权是错误的：是否享有所有权，不能以是否出嫁为由判决刘娜不享有涉案房屋的所有权。一审法院己查明上诉人刘娜在建房时出有一定资金，但一审法院却认定出资是帮助,这明显是认定事实错误。另一方面，认定是否享有房屋所有权？也不能以是否是家庭成员为依据去判决。事实情况是丁彦秀之夫于2008年之即去世,丁彦秀系多年视残一级(该证据己交法庭,但判决书未写入该证据),众所周知她本人终日对任何事情(含家务)不管不问,家庭生活十分拮据,为了能给刘飞找个老婆并养家糊口,刘娜早年下学外出打工挣钱养家,涉案房子刘娜是主要出资人，刘娜理应是涉案房子的所有权人，上诉人所在的高集村委会依据调查结果已出具证明证实刘娜是涉案房屋的主要出资人，而这一关键证据原审法院以“村委会没有出具认定原告刘娜是主要出资人的有效证据”为由不予采信，明显是证据采信错误，有意偏袒被上诉人，村委会是贴近百姓的基层组织，高集村委会经过实地调查、了解群众后作出这一结论是正确的。而被上诉人和原审法院均无证据推翻这一不利于被上诉人的证据。2、涉案房子建房之即刘娜之父去世。涉案房子的部分砖和少部分建房款项具有遗产性质，刘娜有部分继承权，仅此一点刘娜就具备本案的主体资格。3、刘娜的原有身份证已过期，现已恢复户口在高集镇××号，身份证是否过期与刘娜成为本案主体资格无关。高集村委会已出具证明证实刘娜是房屋的主要出资人，从而也能证明刘娜就是丁彦秀的家庭成员之一。4、刘娜是涉案房屋的出资人，原审法院已认定，但原审法院认为该出资是帮助行为是错误的。原审法院及被上诉人均无证据证实该出资是帮助行为。二、被上诉人不存在善意购买也未实际占有该房。1、一审法院认定一审被告刘飞与家人协商一致是错误的,一审时,被告刘飞明确表示没有与家人协商,是自己做主,且被告杜书灵的证人即协议书见证人作证时也说到签订协议时他问过刘飞,即“你(指刘飞)卖房屋与家人协商了没有？”刘飞说“不用，我自己当家”。这就明确说明,刘飞在签协议时,根本没有与二上诉人协商。被上诉人杜书灵明知刘飞单方擅自处理涉案房屋还与其签订协议,是恶意而为,不属于善意取得。但一审法院确认定刘飞与家人（指丁彦秀，不含刘娜）协商，被上诉人善意取得,这些认定均与事实不符。2、刘飞“卖”房和签协议刘娜不知情，也没人告诉她，只是她从外地回来时听别人说她家的房子被刘飞卖了，她质问刘飞，刘飞才胆颤心惊的告诉她实情。她随即找被上诉人理论，被上诉人霸气的说道：“你弟弟争人家钱，我拿钱换房子，他整天吃我的喝我的坐我的车，我拉他去城里玩，这些对你们房子够意思了”。从这点足以说明他们双方的交易存在不平等，被上诉人不是善意购买。3、刘飞“卖房”的真正目的是他超额透支信用卡又还不上,银行方反复催他,并要动用法律武器制裁他,他在走投无路的情况下才独自做主暗地里找人卖房,杜书灵见到这个“商机”便“趁虚而入”，双方以损害二上诉人利益为目的而达到各自的目的，刘飞和被上诉人的行为违背“合同法”五十二条的规定，双方订立的协议是无效协议。4、上诉人刘娜在外地务工，上诉人丁彦秀视残一级，生活不能自理，刘飞也常年在外务工。上诉人与被上诉人是紧邻关系，上诉人外出时总爱把钥匙交给被上诉人，由被上诉人管护房屋及其他财产。这里的交钥匙是被上诉人暂时代替保管而不是买卖后的占有，被上诉人偶尔使用涉案房子也是在上诉人或刘飞不在家时临时使用，不存在实际占有。三、该案刘飞的行为不是表见代理而是越权代理。一审法院适用表见代理,认为刘飞享有处分权,丁彦秀与刘飞长期生活在一起,被告杜书灵有理由相信被告刘飞处分该房屋系其与母亲丁彦秀的共同意思表示是错误的。本案不适用表见代理,如前所述,丁彦秀视线一级,自己照顾不了自己,对任何事情的发生根本无法知晓,刘娜长期在外务工,刘飞夫妇也长期在外务工,其妻子是外省人,他们很少在家(高集)居住生活,处分涉案房产是刘飞个人行为,二上诉人并不知晓。同时被上诉人杜书灵明知刘娜长期不在家,丁彦秀孤独生活,不能视物,刘飞没有与家人协商的情况下,仍与刘飞签订购房协议,另一方面,杜书灵与丁彦秀是多年近邻,两家房子墙挨墙,在签订协议前明知涉案房子是共有财产,却不征得上诉人的同意,既然中间人都会问问刘飞“你家人同意不同意卖房”？作为近邻的杜书灵为什么不去问问上诉人是否同意卖房?作为乡邻关系也应该问问二上诉人刘飞卖房她们是否知情？纵然达成协议也应该让上诉人对协议进行确认。这明显是被上诉人仗着自己“恶”的优势不顾法律规定，不顾乡风民俗，不顾上诉人的感受有意欺骗上诉人，有意捉弄残××，有意欺负妇女,被上诉人不属于善意取得，也不属于实际占有。四、“房屋买卖协议书”显示公平，系无效协议。刘飞“卖房”的本意是借此收钱还账,杜书灵“买房”的本意是借机赚取利益,该房在高集镇价值五十万,杜书灵所建房屋现在卖十五万没人要，又系违章建筑,价格比差距极大,显示公平。刘飞和被上诉人在订立协议时，被上诉人利用刘飞急于用钱还账的心理，利用自身有钱的优势多次拉刘飞到城里“灯红酒绿”，无意中迫使刘飞接受自己的“意志”，设定对自己有利的合同条款，比如：合同规定新建的房子不把土地使用证、规划许可证、施工许可证、验收合格证明、交房日期等写进条款。该协议双方的权利与义务显失公平，背离“民法通则”第四条自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。五、依据协议所建房屋是违章建筑，不受法律保护。被上诉人所建房屋无土地使用证，无规划许可证，无施工许可证，无验收合格证明。用这样什么都没有的、随时都有可能被政府拆除的违章建筑去履行协议义务显然是无法律依据，不应得到法律支持。六、根据“物权法”的规定,本案涉案房屋没有办过户手续,被上诉人也无实际占有，协议也没有取得共有权人的追认,加之所换房屋为违章建筑，刘飞与被上诉人签订的协议是完全不能履行的协议，“协议书”的签订损害了上诉人的合法权益,违背合同法及民法通则的相关规定，是无效协议。七、涉案房屋无产权证,协议书规定的新建房屋无准建证、规划证和产权证等，这些房屋不属于法律保护的范畴。八、违法的反诉，反诉《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条：……当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案被上诉人在庭审答辩时突然提出反诉，该反诉违反了上述规定，上诉人当庭表示反对，而审判长置之不理。属于程序违法。九、一审开庭时合议庭组成人员仅有审判长张立新和书记员齐亚琳，而判决书的合议庭组成人员却有四人，属程序和合议庭意见严重违法。十、该案上诉人立案时是以“确认房屋买卖协议无效”为由立案的,原审法院第一次审理时是按“买卖合同纠纷”处理。第二次又按确认合同无效纠纷处理。同为邓州市人民法院，同一个案件有两个“案由”，只能说明一点：邓州市人民法院的个别法官的随意性十分大。这如何能保证案件的公平、公正审理呢？另外，原审时被上诉人的代理人铁永谦与审判长张立新有“特殊”的关系，根本保证不了本案能得到公平公正的审判。庭审时审判长也未讯问“民事诉讼法”规定的回避等事项。杜书灵辩称，一、上诉人刘娜不具备原告主体资格。上诉人刘娜十多年前已远嫁他乡，户口早已迁出，早已不是家庭共同成员。即使和丁彦秀、刘飞有经济往来，也是亲戚间帮扶行为。涉案房屋和上诉人刘娜没有一点关系，因刘娜和本案没有利害关系，故其不具备原告主体资格。二、答辩人系善意购买且已实际占有使用。答辩人和刘飞在平等、自愿的基础上，本着诚实信用原则才签订的协议，不存在恶意串通行为，也没有损害丁彦秀的合法权益。答辩人购买后在该房内经营文化茶馆生意，已实际占有使用。三、本案刘飞的行为对于丁彦秀来说构成表见代理。涉案房屋系刘飞出资建造，丁彦秀和刘飞系母子关系又长期在一起共同居住、生活。答辩人有充足的理由相信刘飞有代理权，征得了丁彦秀的授权和同意。四、房屋买卖协议书为有效协议，不存在显失公平问题。协议签订双方具备相应行为能力，意思表示真实，不违背法律、法规规定。答辩人支付了十万之对价，并在仁合斋别墅后面为其建房一座，并且房屋买卖协议书早已履行完毕。五、依据协议所建房屋不是违章建筑，受法律保护。该房屋经村、政府放线，符合规划，交纳了相关税费，在广大农村没有办理产权登记手续是普遍现象，该房屋已由政府确权登记造册。六、依法提出反诉是答辩人的合法诉讼权利，受法律保护。刘飞辩称，同意上诉人的意见。丁彦秀、刘娜向一审法院起诉请求：1、依法确认二被告之间于2017年11月7日签订的“房屋买卖协议书”无效；2、本案诉讼费由被告承担。杜书灵向一审法院反诉请求：要求反诉被告丁彦秀、刘娜、刘飞七日内搬离诉争的房屋。一审法院认定事实：原告（反诉被告）丁彦秀系原告（反诉被告）刘娜和被告刘飞的母亲，与被告杜书灵（反诉原告）系相邻邻居关系。原告（反诉被告）刘娜于2003年已嫁往外地，户口也随之迁往外地，原告丁彦秀与被告刘飞一直在一起共同生活。2008年原告丁彦秀与被告刘飞在邓邓州市××集镇××村彭公路旁申请了宅基地并建造房屋一座，当时原告丁彦秀在家负责建房，建房支出系用原告丁彦秀与被告刘飞的家庭收入支付的。后被告刘飞外出打工，原告丁彦秀也随被告刘飞一起在外地生活。2017年11月，被告刘飞因需要偿还在外地购房的房贷，与家人协商后一人回到家中，准备出售争议房屋，因其与被告杜书灵是相邻邻居，二人经过协商于2017年11月7日签订房屋买卖协议，并邀请同村邻居刘涛、邹虎、刘俊伟、刘小虎作为房屋买卖的见证人。房屋买卖协议载明：“甲方：刘飞，乙方：杜书灵，经甲乙双方协商，特定如下条款：1、甲方将邓彭路东邻杜书灵，西邻邹欣的房屋及屋后土地以拾万元卖给乙方。2、乙方另在仁和斋别墅后面给甲方盖7×16两层毛坯房一座（不含室内门）只装入户门、外窗及玻璃。3、甲、乙双方自签字之日生效，如有违约按总房款的40%赔偿对方。甲方：刘飞，乙方：杜书灵，中间人：刘涛、刘俊伟、刘小虎、邹虎，2017年11月7日”。协议签订后，被告刘飞将争议房屋交付给被告杜书灵占有使用，被告杜书灵支付被告刘飞购房款100000元，并在邓邓州市××和社区按照协议约定为被告刘飞建造房屋一座。被告杜书灵取得争议房屋的钥匙后，在该房屋内经营茶馆生意。2017年底原告丁彦秀和被告刘飞回到家中，因被告杜书灵为被告刘飞建造的房屋没有装修，一家人无处居住，被告杜书灵又将争议房屋借给被告刘飞和原告丁彦秀居住。后二原告以被告刘飞出售房屋时未征得其同意为由与被告杜书灵发生纠纷，请求依法确认二被告所签订的房屋买卖协议无效。审理中，被告杜书灵提出反诉，要求反诉被告丁彦秀、刘娜、刘飞七日内搬离诉争的房屋。因双方差距较大，致使本案调解无法成立。一审法院认为，原告（反诉被告）丁彦秀与被告（反诉被告）刘飞一直共同生活，二人于2008年申请了宅基地并建房一处，该房屋在建造过程中由二人的家庭收入支付财产共同支付，故属于二人共有财产，2017年11月7日被告刘飞、杜书灵签订了房屋买卖协议，争议房屋已交付被告杜书灵占有使用，被告杜书灵按照双方协议约定履行了权利义务，在取得争议房屋的所有权后用于个人经商。2017年底，因原告丁彦秀和被告刘飞一家打工回乡后暂时无居住房屋，被告杜书灵将争议房屋暂时借给被告刘飞和原告丁彦秀居住，上述事实清楚。原告刘娜系原告丁彦秀女儿，但在争议房屋建造之前已远嫁外地，户口已随着迁出，原告刘娜在争议房屋建造时已经不属于原告丁彦秀和被告刘飞的家庭成员，原告刘娜在房屋建造过程中支付一定资金，应当属于家庭成员之间的相互资助与房屋所有权无关，故原告刘娜在本案中不具备诉讼主体资格，其诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。原告丁彦秀诉称被告刘飞在出售共有房屋时并未取得其同意，但在本案中原告丁彦秀与被告刘飞系母子关系，长期在一起共同生活，故其诉称与本案查明的事实不符，且被告杜书灵支付了合理的价款，属于善意取得，又不存在与被告刘飞恶意串通，损害原告丁彦秀的合法权益，故原告丁彦秀的诉讼请求不予支持。被告杜书灵的反诉请求于法有据，予以支持。被告杜书灵要求原告丁彦秀、刘娜和被告刘飞搬出争议房屋的诉讼请求符合相关法律规定，予以支持。综上所述，确认被告（反诉被告）刘飞与被告（反诉原告）杜书灵签订的房屋买卖协议有效；驳回原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜的诉讼请求；被告（反诉原告）杜书灵要求原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜和被告（反诉被告）刘飞在本判决生效后七日内腾出房屋的诉讼请求予以支持。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条之规定，一审判决：一、被告（反诉被告）刘飞与被告（反诉原告）杜书灵2017年11月7日签订的房屋买卖协议有效，原告（反诉被告）丁彦秀、被告（反诉被告）刘飞继续履行该协议；二、驳回原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜的诉讼请求；三、原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜和被告（反诉被告）刘飞在本判决生效后七日内搬出被告（反诉原告）杜书灵位于邓邓州市××集镇××路房产。案件受理费2300元，反诉费100元，共计2400元；由原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜承担。二审中，各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，房屋系不动产，而房屋座下土地应遵循“地随房走”的原则。本案双方名为确认合同无效及返还原物纠纷，实为在《房屋买卖协议书》履行过程中因房屋及座下土地置换引起的对不符合法律规定的建筑物及土地权利归属及内容的争执，而案涉两座房屋座下土地双方均无合法来源证明，亦无相应房屋产权证书，依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条之规定，本案不属于人民法院民事案件受理范围。一审法院适用法律错误，致使判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销河南省邓州市人民法院（2019）豫1381民初157号民事判决；二、驳回丁彦秀、刘娜的起诉；三、驳回杜书灵的反诉。一审案件受理费2400元，退还一审原告（反诉被告）丁彦秀、刘娜2300元，退还反诉原告（一审被告）杜书灵100元；上诉人丁彦秀、刘娜预交的二审案件受理费1400元予以退还。本裁定为终审判决。审判长  王干祥审判员  张朝阳审判员  牛永权二〇一九年十月十八日法官助理赵琳书记员郭璐