苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初11922号原告：顺利集团有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西环路188号。诉讼代表人：王亚丽，系该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：顾然，江苏辰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜萍，江苏辰海律师事务所实习律师。被告：张雪琴，女，1976年1月26日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。原告顺利集团有限公司与被告张雪琴对外追收债权纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告顺利集团有限公司委托诉讼代理人顾然、卜萍、被告张雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺利集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的房租305535.616元及物业费18010.5206元，合计人民币323546元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院作出(2017)苏0509民破21号民事裁定书，裁定受理顺利集团有限公司(下称“顺利公司”)破产清算，并于同日指定江苏辰海律师事务所担任管理人。由于被告一直占有使用原告的顺利01幢房产且逾期未付租金，管理人曾向法院起诉，诉讼中双方庭外和解，管理人代表原告与被告签订租赁合同两份，约定租赁期限自2017年11月10日至2019年11月9日止，租金分别为：2017年11月10日至2018年11月9日期间的租金333400元(分两期支付)；2018年11月10日至2019年11月9日期间的租金为402480元；物业费每年均为13416元。但上述合同签订后，被告未按合同履行付款义务，经多次催缴，其仅通过案外人毛晓忠的账户支付第一期租金167700元，其余租金及物业费均未支付。2019年3月8日，顺利公司的上述房产经拍卖成交，买受人于2019年3月14日付清拍卖全款，根据拍卖公告的规定，管理人与买受人达成协议，自2019年3月15日后租金及物业费的收益权归买受人所有。故原告向被告主张计算至2019年3月14日止的租金、物业费共计323546元。原告就上述拖欠款项多次催缴，被告均未付款，请求判如所请。被告张雪琴辩称：原告的诉称是事实，欠的钱也是对的，但是顺利投资公司收了我房租押金85000元，要求在标的中扣除押金。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、(2017)苏0509破21号决定书，证明顺利公司破产清算，江苏辰海律师事务所担任管理人，管理人是原告的法定诉讼代表人。2、租赁合同二份以及银行转账明细一份，证明原、被告之间有租赁关系，被告租赁顺利01幢房屋，租期为2017年11月10日至2019年11月9日，租金分别为：2017年10月10日至2018年11月9日期间的租金为333400元（分两期支付），2018年11月10日至2019年11月9日期间的租金为402480元，物业费每年均为13416元；被告通过案外人毛晓忠账户支付第一期租金167700元，其余的租金及物业费至今未支付。3、拍卖成交确认书以及拍卖资产交接协议各一份，证明2019年3月8日原告的房产拍卖成交，自2019年3月15日起租金及物业费收益归买方，2019年3月14日之前的租金、物业费仍应向原告缴纳。被告围绕答辩理由依法提交了收据两张，证明2010年7月28日向江苏顺利投资有限公司交押金20000元、2011年交押金65000元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举证未发表质证意见，仅表示看不懂。原告对被告举证的质证意见：对于收据两张的真实性不予认可，该两份收据印章皆为江苏顺利投资有限公司财务专用章，本案原告主体为顺利公司，两家公司都是独立的主体，原告向江苏顺利投资有限公司缴纳的押金与本案无关。另，顺利公司已经破产清算，且原告与被告签订的两份租赁合同中已经明确被告放弃向原告主张租房押金或诚信经营保证金等各类保证金及租期内房屋装饰装修的相关权利。对于原告提交的上述证据，本院分析认为，因被告不发表质证，视为放弃质证权利，由此造成的法律后果由被告自负，原告提交的上述证据真实、合法、与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的收据两张，是江苏顺利投资有限公司向被告开具的，是该公司向被告收取保证金，该收据与原告不相关联，故不予认定。根据原告提交的上述证据、当事人的庭审陈述等，本院认定事实如下：2017年7月10日，本院作出(2017)苏0509民破21号民事裁定书，裁定受理顺利公司破产清算，并于同日指定江苏辰海律师事务所担任管理人。2018年11月9日，顺利公司管理人代表原告与被告签订租赁合同两份，一份租赁合同载明：由被告租赁顺利公司名下位于的顺利01幢房屋，租赁期限第一阶段为2017年11月10日至2018年5月9日止，租金167700元，第二阶段为2018年6月10日至2018年11月9日止，租金167700元；租金应于合同签订时支付；合同签订时被告先支付一年物业费13416元；合同还载明了双方的权利和义务、合同的终止与违约责任。另一份租赁合同载明：租赁期限第一阶段为2017年11月10日至2018年5月9日止，租金167700元，第二阶段为2018年6月10日至2018年11月9日止，租金167700元；租金应于合同签订时支付；合同签订时被告先支付一年物业费13416元；合同还载明了双方的权利和义务、合同的终止与违约责任等。另一份租赁合同载明：由被告租赁顺利公司名下位于的顺利01幢房屋，租赁期限第一阶段为2018年11月10日至2019年11月9日止，租金402480元，被告应于合同签订时支付一半即201240元，剩余一半于2019年5月10日前支付；年物业费13416元按租金支付方式分两次支付；本合同租赁期限届满之前租赁物被依法拍卖成交，本合同项自动终止履行，双方无需向对方承担任何违约责任。租赁期限内双方协商一致可以解除本合同。若一方在合同履行期内提出解除合同的应提前30日通知对方，本合同自通知到达对方时解除。存在以下情形之一的，甲方（原告）有权解除合同：1、乙方（被告）如未按合同约定支付租金，逾期超过30天的，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方支付迟延履行期间的租金利息，按银行同期贷款利率计算。2、未经甲方同意，乙方对租赁物进行的改建、装修或增设他物的，甲方有权解除合同并要求乙方恢复原状或赔偿损失。3、未经甲方同意，乙方将租赁物转租第三人的，甲方有权解除合同。因转租致使甲方损失的，乙方应当承担赔偿责任。4、法律规定的其他解除情形。本合同终止后，乙方已支付的租金退还方式为，以租赁物变现日期为时间点，按照【剩余天数(一个收租期)/全部天数(一个收租期)*已收取的租金(一个收租期)】计算得出的租金金额交还给乙方。若乙方未在合同终止之日起30日搬离的，乙方应按照本合同约定的租金(按日计算)支付自合同终止之日起至乙方实际搬离之日止的使用费。合同还载明了双方的权利和义务等。上述合同签订后，被告未按合同履行付款义务，经多次催缴，被告仅通过案外人毛晓忠的账户支付了第一期租金167700元，其余租金及物业费均未支付。2019年3月8日，顺利公司的上述房产经拍卖成交，买受人于2019年3月14日付清拍卖全款。根据拍卖公告的规定，管理人与买受人达成协议，自2019年3月15日后租金及物业费的收益权归买受人所有。本院认为，原、被告签订的租租赁合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵照履行。被告结欠原告租金305535.62元、物业费18010.52元事实清楚,被告不按约给付是欠理的,故引起本案纠纷的责任在被告，现原告主张租金和物业费共计323546元在规定的范围内，应予支持。对于被告支付的保证金，不是支付给原告的，而是交付江苏顺利投资有限公司的，故与原告无关，即使是交付给原告的，现因原告破产清算，被告应申请债权，由破产清算程序处理，故被告的这一主张本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定,判决如下:被告张雪琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顺利集团有限公司支付租金和物业费323546元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6154元，减半收取计3077元，由被告负担，并于本判决发生法律效力之日起十五日内交至本院（账户名称：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××68）。原告已预交的诉讼费用，本院于本判决发生法律效力之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  陆明荣二〇一九年十月十四日书记员  盛晓玲附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。