广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初262号原告一（反诉被告一）：管菲菲，女，汉族，1990年8月8日出生，住广东省大埔县。原告二（反诉被告二）：余茂喜，男，汉族，1990年4月19日出生，住广东省大埔县。上列两原告的共同委托诉讼代理人：梁伟平，系广东跨越律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨启赞，男，汉族，1992年8月2日出生，住博罗县。委托诉讼代理人：陈英旭，系广东惠泰（惠阳）律师事务所律师。第三人：博罗县和兴房产中介服务部，住所地：博罗县罗阳镇水西路2号，营业执照：441322600636152。经营者：张伟育。委托诉讼代理人：陈春梅，系中介服务部员工。原告（反诉被告）管菲菲、余茂喜（下称原告）诉被告（反诉原告）杨启赞（下称被告）、第三人博罗县和兴房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，原经本院作出（2018）粤1322民初2275号民事判决书，原、被告均不服判决，向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院作出（2018）粤13民终5017号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本案重审时，本院重新立案号为（2019）粤1322民初262号，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁伟平，被告的委托诉讼代理人陈英旭，第三人的委托诉讼代理人陈春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管菲菲、余茂喜向本院提出诉讼请求：一、解除三方签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告支付违约金100000元，没收被告定金20000元，赔偿原告支付的中介费10800元(第三人对此项承担连带责任)三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为：原告支付的中介费10800元由第三人负责返还，由被告承担连带责任。事实和理由：2017年11月27日，经第三人居间服务，原告与被告及第三人共同签订了《房屋买卖三方合同》，原告同意将位于博罗县罗阳镇商业东街xx号房以1050000元卖予被告，合同签订当天被告向原告支付了定金20000元。同时，三方约定依合同第二条第二款第一项和四项的规定，被告应于支付定金后7个工作日内(2018年1月7日前)向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并于2018年3月31目前办理好按揭手续(即按揭申请获批)，支付首期购房款450000元予原告申请赎证。合同签订后，原告随即提供所有材料予被告和第三人去办理相关手续，但时至今日，被告对向申请银行按揭贷款一事却一再拖延，致使房屋交易无法达成。原告认为，被告不具备履行合同的能力却与原告签订房屋买卖合同，致房屋交易无法完成，构成根本违约，第三人存在审查不实，服务不到位的问题。根据《中华人民共和国合同法》和《房屋买卖三方合同》第十条、十一条、十五条的规定，依法应承担相应的违约责任。为了维护原告的合法权益，特提出以上诉求，请法院依法判决。原告为其诉请向本院提供了如下证据：证据1、余茂喜、管菲菲身份证，证明原告的主体资格；证据2、杨启赞身份信息，证明被告的主体资格；证据3、企业机读档案资料，证明第三人的主体资格；证据4、房地产买卖合同，证明三方签订房屋买卖合同的事实；证据5、定金收据、中介费收据，证明被告支付定金及第三人收取中介费后不履行合同的违约事实。证据6、关于博罗县二手房买卖交易的惯例说明，证明二手房买卖交易惯例的程序，说明被告在银行申请按揭获批后应该支付首付款（即赎证款）给原告，但被告并未支付相应的款项，构成违约。被告杨启赞辩称：一、答辩人同意解除三方签订的《房屋买卖三方合同》(以下简称“合同”)。二、答辩人从始至终按照合同约定履行义务，不存在违约行为。根据合同第二条第2款约定：乙方于2018年3月31日并且在乙方银行申请按揭获批以及甲方在银行申请赎证后，乙方向甲方支付首期款。也就是说，答辩人支付首期款要同时满足以上三个条件，答辩人负责申请银行贷款，被答辩人负责申请赎证。所以，在签订合同后答辩人完全按照合同约定积极配合第三人准备申请银行贷款的材料。2017年12月6日，第三人将贷款资料递交光大银行申请贷款。2018年1月19日，经银行安排进行面签。2018年3月8日，按照银行要求答辩人向光大银行监管账户存入人民币38万元活期作为首期款。2018年3月12日，再次根据银行要求将首付款活期变更为定期。2018年4月28日，答辩人根据银行要求提供了担保人资料并完成相关手续。2018年5月23日，银行通知贷款审批通过。从签订合同后到银行贷款申请获批，整个过程中答辩人完全按照银行要求积极配合，没有任何拖延。而众所周知，二手房买卖交易中，申请银行贷款的进度除了申请人配合提交相关材料外，最重要的取决于银行的审批进度和效率，特别是现在二手房贷款的申请因银行资金及其内部政策规定等原因，审批更严格，买卖双方及中介都无法保证具体的银行贷款审批时间。而在本次二手房交易过程中，答辩人积极履行了自己应尽的义务，不存在被答辩人所说的“对申请银行按揭贷款一再拖延，致使房屋交易无法达成”。从另一个角度和逻辑上来讲，答辩人作为买方更是比被答辩人更积极的办理申请贷款的手续，比被答辩人更希望能尽快通过银行贷款审批以促成房屋买卖交易，答辩人完全没有任何理由拖延办理银行贷款，并且答辩人早已将首付款准备好。申请赎楼是被答辩人的义务，不以答辩人支付首期款为前提。相反，被答辩人申请赎证是答辩人支付首期款的条件。根据合同第三条第1款约定：“甲方自己赎楼，应在签订本合同后100个工作日向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起10日内应将不动产证原件交给丙方，以办理过户手续之用”。所以，答辩人在积极申请银行贷款的同时，被答辩人却没有履行赎楼义务，构成违约的是被答辩人，而非答辩人。根据合同第十一条约定：“1、甲、乙双方有下列情形之一的，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任：(1)无正当理由不履行合同的；(2)未能按照合同约定提供必要的配合和资料，造成丙方无法履行合同的；(3)相互或与他人串通，损害丙方利益的；(4)未能按照合同约定支付佣金和代办费的；(5)其他造成丙方无法完成委托事项的行为的。2、甲乙双方有上述违约行为的，选择按照第3条约定金额作为违约金给守约方。纵观答辩人在本次房屋买卖交易中的全部行为，答辩人全程积极配合，至今都愿意与被答辩人达成和解，继续友好的履行合同，顺利完成本次房屋买卖交易，并不存在被答辩人所说“不具备履行合同的能力，致使房屋交易无法完成”。答辩人在2018年3月8日就按照银行的要求将首期款存入监管账户以备支付，若被答辩人愿意继续履行合同，申请赎楼，答辩人即按照合同约定向其支付首期款。现致使房屋交易无法完成的原因在于被答辩人拒不申请赎楼，也不配合答辩人及第三人友好协商处理。被答辩人的行为才是属于上述“(1)无正当理由不履行合同的”的违约情形。三、在二手房买卖过程中，影响二手房买卖流程进度的因素存在于多方面，一是买卖双方的义务履行情况、二是房产中介的义务履行情况，三是贷款银行办理按揭手续以及放款流程进度，银行及相关单位的工作进度是买卖双方无法控制的因素。再加上房价不同涨幅的上涨会导致卖方心里的不平衡，会使卖方产生一种“卖亏了”的心理，在买方积极履行自身义务没有任何违约行为的情况下，若因银行的流程进度或卖方的自身原因要求解除合同甚至支付违约金，这对答辩人来说是极不公平的，也是没有任何依据的。原告的诉讼请求如被支持，这对于现在房价目益增长的环境下，以及在二手房买卖交易中处于被动地位的买方来说是极不公平的。综上，答辩人从始至终都是按照合同约定履行约定义务，不存在违约行为，不应承担违约责任。被答辩人的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，请法院查明事实，公正判决，驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告为其辩称向本院提供了如下证据：证据1、说明，说明被告按照合同约定以银行要求，积极履行合同义务，向银行提交相关资料；证据2、银行流水记录，证明被告按照银行要求将首期款存入银行监管账户。证据3、中国光大银行零售授信业务批复，证明被告按照银行的要求提交了银行贷款需要的申请资料并通过银行的审批。第三人博罗县和兴房产中介服务部述称：我方做好了房屋买卖交易的义务，积极配合银行的工作，我方跟业主沟通并要求业主配合我们的工作，但是业主不配合。一、根据《最高院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，以及广东省高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第七条第二款的规定，无权处分订立的买卖合同是合法有效的。本案中，即便存在案涉房屋有抵押权人，根据前述规定以及物权区分原则的理论，在未得到抵押权人同意的情况下转让仅是对物权的转移不发生法律效力，但并不会导致案涉合同无效。因此，各方签订的案涉合同是合法有效的。二、答辩人已依约履行居间人的法定义务，且也按合同约定履行委托义务，被答辩人要求答辩人返还中介费用无事实和法律依据。1、本案中，答辩人己依法向被答辩人和杨启赞提供案涉房屋的交易信息及机会，并促使双方签订房屋买卖合同；随后，答辩人亦按合同约定为双方顺利交易办理相关手续，积极完成委托事宜。鉴于前述情况，答辩人在本次交易过程中不存在任何过错，加之法律上以及案涉合同约定上并未规定或约定因买卖双方发生争议导致合同无法继续履行时，答辩人应承担连带责任。因此，被答辩人要求答辩人返还中介费用无任何事实和法律依据。2、根据合同第十条第二款：“如任何一方不履行合同，导致合同无法进行，由违约方赔偿另一方己支付的佣金和代办费，不影响丙方的佣金和代办费收取。”的约定，本案中，答辩人积极办理委托事宜，并多次协调双方完成相应的房屋交易手续，答辩人不存在任何违约情形；另外，产生该次纠纷的原因是买卖双方的原因所造成的。结合上述约定，在答辩人不存在任何违约的情况下，无论买卖双方任何一方因违约导致合同无法继续履行，答辩人所应得的中介费用均不应返还，应当由违约方承担相应的违约责任。因此，被答辩人主张答辩人返还中介费无事实和法律依据，贵院应予以驳回其对我方的诉求。综上所述，案涉合同系合法有效的合同，各方应依约履行；答辩人已依约完成居间行为以及积极履行委托事宜，答辩人不存在任何过错或违约，被答辩人要求返还中介费无事实和法律依据。答辩人请求贵院依法驳回其诉讼请求。第三人为其述称向本院提供如下证据：证据：聊天记录2份，证明第三人履行自己的义务，被告未按照合同约定履行相应的合同义务。被告杨启赞向本院提出的反诉请求：一、请求判决两原告继续履行三方于2017年11月27签订的《房屋买卖三方合同》，按照合同约定办理赎楼并配合反诉人办理房产过户手续。二、请求判决本案诉讼费由两原告承担。诉讼中，被告变更反诉请求为：一、请求判决解除三方于2017年11月27日签订的《房屋买卖三方合同》。二、请求判决原告返还定金2万元，并支付违约金10万元。三、请求判决原告承担全部诉讼费。被告增加反诉请求：请求原告承担被告已交给第三人的代办费12000元。事实和理由：2017年11月27日，反诉人与两被反诉人以及博罗县和兴房产中介服务部签订《房屋买卖三方合同》，约定两被反诉人将位于博罗县罗阳镇商业东街xx号房产卖给反诉人。其中，合同第三条第1款约定：“甲方自己赎楼，应在本合同后100个工作日向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起10日内应将不动产证原件交给丙方，以办理过户手续之用”。签订合同后，反诉人积极履行合同义务。反诉人于签合同当日向两被反诉人支付了定金2万元，随即按照银行要求提供办理按揭贷款所需材料。2018年3月8日，反诉人将首付款存入银行监管账户，同时等待银行审批以及两反诉人办理赎楼以进行房产过户等手续，但，签订合同后，两反诉人并未积极履行赎楼的义务，甚至未提交赎楼申请，期间，反诉人表示还没有凑够钱赎楼。在反诉人的按揭通过银行的审批后，反诉人以及第三人博罗县和兴房产中介部向两反诉人要求办理赎楼并配合房产过户时，两反诉人却拒绝办理赎楼，拒绝配合过户，反而将反诉人起诉到法院，要求解除合同并支付违约金以及相关赔偿。反诉人认为，反诉人由始至终一直积极履行合同约定的义务，并按照银行要求和程序通过了贷款审批，而两反诉人并未按照合同约定履行其应尽的义务，即赎楼和配合办理过户手续。两反诉人至今未办理赎楼，据不配合反诉人办理过户手续的行为已经构成了违约。所以，现反诉人为维护其合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。被告为其反诉请求向本院提供的证据与本诉提供的证据一致。本案重审时，被告补充提供了如下证据：收据一张，证明被告已经向第三人支付了12000元的律师见证费、银行评估费、代办费用。原告针对被告的反诉答辩称，反诉人已经构成根本的违约，因为其未按照合同约定在2018年3月31日前办理好银行的按揭手续，致使交易无法完成。根据其的情况，被反诉人的利益已经收到损害，无法就本房屋买卖合同继续履行，因此反诉人应承担相应的赔偿责任。关于12000元的代办费的原因刚已质证；但是对刚才第三人陈述的12000元用于支付银行的见证费、律师费是没有证据予以佐证，根据被告反诉请求里面陈述的被告应于2018年3月31日前在银行申请按揭获批及甲方在申请赎证，乙方向甲方支付首期款，这陈述有明显的故意混淆合同本意的意思，被告在2018年3月31日前获得银行按揭申请后，接着就应该向原告支付首期款，因为该首期款就是原告向银行申请赎证的款项，但是被告称需要原告申请赎证后再支付首期款，这不符合二手房买卖交易的事实。原告针对被告的反诉请求向本院提供的证据除与本诉提供的证据一致。第三人博罗县和兴房产中介服务部针对被告的反诉述称，合同上第二条关于办理按揭手续时间是2018年3月31日，业主在没有赎楼的情况下，卖方是不支付的。合同第九条第三项规定，因相关部门因公众假期等原因导致手续无法正常完成的，应顺延办证时间。合同第三条有注明，原告自己赎楼，应在签订合同的100个工作日内向银行申请提前还款，业主先赎楼再支付首期款，这是二手房的惯例。经审理查明，第三人博罗县和兴房产中介服务部于2014年12月9日注册成立，属于个体工商户，经营者为张伟育，经营范围：房地产中介服务。2017年11月27日，原告管菲菲、余茂喜与被告杨启赞以及第三人博罗县和兴房产中介服务部签订了《房屋买卖三方合同》，合同约定，原告将其所有的位于博罗县罗阳镇商业东街xx号房（产权证号：DJ00181xxx）以人民币108万元的价格转让给被告；被告应在合同签订当天支付原告定金人民币20000元整；被告于2018年3月31日①②（①被告申请银行按揭获批，②原告在银行申请赎证）支付原告首期购房款人民币45万元（含定金20000元）整；原、被告双方应在支付定金后7个工作日内向银行提交按揭贷款申请的相关材料；购房款人民币63万元整由被告向银行申请按揭，并与银行放款当日支付给原告（如银行实际审批数额不足前述申请额度，被告方应在签署产权交易过户当日将差额一并支付给原告）；原告自己赎楼，应在签订本合同后100个工作日向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记之日起10日内应将不动产权证、房地产权证原件交给第三人博罗县和兴房产中介服务部，以办理过户手续之用；在签订合同当日，原告应向第三人支付中介费10800元，被告应向第三人支付中介费20000元，第三人根据合同约定收取原、被告双方佣金和代办费，任何一方不履行合同，导致合同无法进行，由违约方赔偿另一方已支付的佣金和代办费，不影响第三人佣金和代办费的收取；等等。合同签订当日，被告按约定向原告支付了定金20000元，原告向第三人支付了中介费10800元。合同签订后，被告将按揭贷款申请的相关材料提交给中国光大银行惠州分行申请按揭，并于2018年5月24日获批。签订《房屋买卖三方合同》前，原告已将涉案房产抵押给了建设银行办理按揭，签订合同时，原告已将涉案房产的抵押情况告知了被告，但原告未将转让情况通知抵押权人。签订合同后，原告未按合同约定在2018年3月31日前申请赎证，至今未进行赎楼，未办理注销抵押登记手续。另查明，本案重审时，被告主张其向第三人支付了12000元的律师见证费、银行评估费、代办费用并增加反诉请求原告承担该费用，被告对其上述主张向本院提供了收据一张。被告提供的该收据由第三人的经营者张伟育出具，收据上注明的出具时间是2017年11月27日，收据内容如下：“今收到买方杨启赞购买罗阳镇商业东街xx号房屋按揭、过户费12000元。”第三人对被告提供的该收据无异议，并认可被告已经向其支付了该费用12000元。第三人表示收取了被告支付的该费用12000元后，支付了评估费5040元，支付了律师见证费1800元，剩余的都是其的代办费，但是，第三人未向本院提供合法有效的证据证明其收取该费用12000元的合法依据及合法用途。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告管菲菲、余茂喜与被告杨启赞和第三人博罗县和兴房产中介服务部签订的《房屋买卖三方合同》，是各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，各方当事人均应按约定履行。合同签订当日，被告按约定向原告支付了定金20000元，原告向第三人支付了中介费10800元。合同签订后，被告将按揭贷款申请的相关材料提交给中国光大银行惠州分行申请按揭，并于2018年5月24日获批，但是，原告认为被告没有按合同约定在2018年3月31日前完成银行按揭申请及支付首期购房款，被告的行为已经构成了根本性违约，故请求解除合同。被告认为其没有任何的违约行为，而原告没有向银行申请赎证，至今都没有履行任何的义务，是直接导致本案房产交易无法进行的原因，原告的行为已经构成根本性违约。《房屋买卖三方合同》约定，被告于2018年3月31日①②（①被告申请银行按揭获批，②原告在银行申请赎证）支付原告首期购房款人民币45万元（含定金20000元）整。根据该合同约定，被告应在2018年3月31日前向原告支付首期购房款45万元（含定金20000元），同时，设置了支付的两个条件：1、被告申请银行按揭获批，2、原告在银行申请赎证。双方并没有明确约定上述两个条件的先后顺序，故两个条件是并列关系需同时满足。合同签订后，虽然，被告向中国光大银行惠州分行提交了申请按揭的材料，中国光大银行惠州分行于2018年5月24日批准了被告的按揭申请，但是，被告并没有在约定的2018年3月31日前获得银行的按揭审批，同时，原告亦未按合同约定在2018年3月31日前申请赎证，双方由此发生争议，导致被告至今未向原告支付首期购房款，从而导致双方没有继续履行合同。综上，原、被告均违反了合同约定，双方的行为均已构成违约，应当各自承担相应的责任，不过，双方的行为均没有构成根本性违约，如果双方继续履行合同，是可以实现合同目的的。但是，现原、被告双方均请求解除合同，表明双方不再继续履行合同，符合法律规定，故本院予以支持。合同解除，在双方均有违约行为的情况下，原告应返还收取的定金20000元给被告。至于原、被告双方均请求对方支付违约金10万元，因双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任，双方的违约责任互抵，故本院均予以驳回。第三人作为居间人，已促成原告与被告签订了合同，对于《房屋买卖三方合同》的解除，第三人并不存在过错，现原告请求第三人返还中介费10800元，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。被告主张其向第三人支付了12000元的律师见证费、银行评估费、代办费用，虽然，第三人认可被告向其支付了该费用12000元，但是，第三人未向本院提供合法有效的证据证明其收取该费用12000元的合法依据及合法用途，据此，被告反诉请求原告承担该费用12000元，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告管菲菲、余茂喜与被告杨启赞和第三人博罗县和兴房产中介服务部于2017年11月27日签订的《房屋买卖三方合同》。二、原告管菲菲、余茂喜应于本判决发生法律效力之日起七日内返还定金20000元给被告杨启赞。三、驳回原告管菲菲、余茂喜的其他诉讼请求。四、驳回被告杨启赞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2916元（已由原告预交），由原告负担。反诉费7260元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  钟云峰审判员  陈国新陪审员  石锐敏二〇一九年十月十八日法官助理张启芳书记员温婉玲