江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初8418号 原告（案外人）：乔勇，男，1986年1月16日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：朱翔，江苏东方金牛律师事务所律师。 被告(申请执行人)：王贵娟，女，1977年3月3日出生，汉族，住东海县。 被告(被执行人)：马学标，男，1971年9月29日出生，汉族，住东海县。 被告(被执行人)：吴书红，女，1971年11月20日出生，汉族，住东海县。 原告乔勇诉被告王贵娟、马学标、吴书红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乔勇及其委托诉讼代理人朱翔、被告王贵娟到庭参加诉讼。被告马学标、吴书红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 乔勇向本院提出诉讼请求：1．不得执行位于东海县东方体育城38-60-4号房屋，并解除查封；2.判决被告马学标、吴书红继续履行与原告乔勇于2017年7月1日签订的《协议书》，并协助原告乔勇办理位于东海县东方体育城38-60-4号房屋产权变更登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月28日，东海县人民法院（2017）苏0722民初6162号民事判决书对王贵娟与马学标民间借贷纠纷一案作出民事判决：判决马学标于判决生效后10日内向王贵娟支付借款人民币29.4万元及利息。此后，乔勇对执行标的提出书面异议，东海县人民法院于2019年8月26日作出（2019）苏0722执异90号执行异议裁定：驳回乔勇的异议。乔勇与马学标、吴书红（与马学标系夫妻关系）于2017年7月1日签订《协议书》约定马学标及吴书红将两人共有的位于东海县东方体育城38-60-4号房屋折价126.17万元出售给乔勇，该《协议书》是双方真实的意思表示，合法有效，且乔勇已经支付了大部分价款并实际占有房屋，虽由于马学标在签订《协议书》后不久便因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，未及时办理房屋过户手续，但并不妨碍认定乔勇在贵院查封涉案房产前已经购买了该房产的事实。现乔勇愿意将全部余款交付贵院，由贵院依法处理。综上，原告诉求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，马学标、吴书红也应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定继续履行《协议书》。为了维护原告的合法利益，请求贵院依法判如所请。 王贵娟辩称，一、答辩人与被告马学标民间借贷纠纷一案，贵院于2018年9月28日作出（2018）苏0722民初6162号民事判决，答辩人于2018年11月22日申请执行，执行案号为（2018）苏0722执3980号，后贵院作出（2018）苏0722执3980号执行裁定，裁定查封登记于马学标、吴书红名下的涉案房屋，为维护答辩人合法权益有权申请执行。二、被答辩人曾对执行涉案房屋提出书面异议，东海县人民法院审理查明原告提供的《协议书》实际上是以房抵债，但其提供的证据材料不足以证明原告与马学、吴书红之间债权债务关系的真实性，且双方在合理的时间内未办理房屋过户手续，于2019年8月26日作出（2019）0722执异90号执行裁定驳回了原告的执行异议。三、被答辩人与马学标、吴书红之间是否存在真实的债权债务关系，尚无证据予以证明，被答辩人此时提起本案诉讼，属主体不合格；根据被答辩人诉状所述，其与马学标、吴书红订立涉案协议时间是2017年7月1日，协议约定马学标、吴书红应于30日内将房产过户至被答辩人乔勇名下，但其在约定期限未要求马学标、吴书红协助办理过户，也未向法院起诉过户，在答辩人起诉马学标并申请保全案涉房屋后，贵院于2017年8月15日裁定查封案涉房屋，被答辩人乔勇对案涉房屋未能过户存在明显过错。且被答辩人与马学标、吴书红签订协议时间与答辩人起诉马学标时间相近，不排除双方有恶意串通、逃避债务的嫌疑。四、如被答辩人诉状所述，其在2017年7月1日订立协议后，至今已有2年时间，其尚未支付余款，也未要求对方协助过户，明显不合常理。五、被答辩人乔勇不是案涉房屋的所有权人，其无权要求解除对案涉房屋的查封。六、被答辩人乔勇依据《执行异议复议规定》第二十八条规定提起本案诉讼于法无据。《执行异议复议规定》第二十八条所保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。被答辩人与马学标、吴书红订立的《协议书》是以房抵债协议，目的是消灭双方之间存在的金钱债务，被答辩人并非《执行异议复议规定》第二十八条所称的“买受人”。被答辩人乔勇与答辩人王贵娟一样，都是马学标的普通债权人，对马学标的涉案房屋都无优先受偿权，若案涉以房抵债协议履行，将使被答辩人乔勇享有事实上的优先受偿权，损害答辩人及其他债权人合法利益。综上所述，答辩人请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 马学标、吴书红在法定期间内未提交书面陈述意见。 经审理查明，2017年8月15日，本院就王贵娟与马学标民间借贷纠纷一案立案后，依法作出(2017)苏0722民初6162号执行裁定书，裁定查封被告马学标所有的位于东海县东方体育城38-60-4房产。2018年9月28日，经审理后本院作出(2017)苏0722民初6162号民事判决，判决被告马学标于判决生效后十日内向原告王贵娟支付借款人民币29.4万元及利息。判决生效后，原告申请执行。2018年12月11日，本院作出(2018)苏0722执3980号执行裁定书，继续查封上述房产。 本院另查明，东海县东方体育城38-60-4房产登记在马学标和吴书红名下。2015年9月17日，因他人起诉马学标的案件，本院依法作出(2015)连东民初字第01971-1号民事裁定书，查封了上述房产。2018年1月2日，本院依法裁定予以解除上述房产查封。 庭审中，原告乔勇为证明其诉求主张及相关的事实理由，向法庭提交其(甲方)与马学标、吴书红(乙方)于2017年7月1日签订的《协议书》一份。该《协议书》载明：“一、甲乙双方一致确认本协议签订之日乙方尚欠甲方借款本金50万元、利息26万元，本息合计为76万元；二、乙方自愿将其所有的位于东海县东方体育城38-60-4房屋折价126.17万元冲抵甲方的上述借款本息，多余价款50.17万元由甲方在2017年10月1日前付给乙方；三、乙方应自本协议签订之日起30内将上述房产变更登记至甲方名下……”。又举证许彩凤银行明细，证明原告于2015年5月1日将50万元转至许彩凤账户，要求许彩凤将此笔款项转交给马学标，许彩凤于2015年5月2日依照约定将此笔款项转至被告马学标账户。再举证收条及账户对账单，证明2019年5月9日原告通过银行取现20万元并交付至吴书红，该笔款项为50.17万元购房款的部分。对于为何未能办理房屋过户手续，对此原告称2017年7月1日签订协议后，马学标因刑事犯罪于2017年8月9日被拘留，且在拘留前难以联系，所以至今未支付剩余购房款30.17万元也未办理过户手续。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告虽然与被告马学标、吴书红签订了《协议书》，约定了以案涉房产冲抵债务，但未能及时办理登记变更手续，依法尚未取得案涉房产的物权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，从原告乔勇与被告马学标、吴书红所签《协议书》内容来看，原告与马学标之间系以房抵债，双方在签订协议时，该房产仍处于法院查封状态，马学标存在规避执行的嫌疑。同时，原告也未能按合同约定支付全部房款，且其也应当知道该房屋已被法院查封而无法办理过户登记手续。故对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告马学标、吴书红经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能的法律后果。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告乔勇的诉讼请求。 案件受理费5710元由原告乔勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5710元。预交上诉案件受理费单位名称：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。 审 判 长  朱光明 审 判 员  葛 婧 人民陪审员  刘雪凤 二〇一九年十月二十二日 书 记 员  尤沙沙