贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0403民初1981号原告：贵州炫吉物业管理有限责任公司，住所：贵州省贵阳市云岩区宅吉路335号开磷宅吉花园A栋2层2号。统一社会信用代码：915201036754310283。法定代表人：廖富兰，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭琴，女，1984年11月6日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区白云镇芒种村四组，系该公司员工。公民身份号码：522526198411060421。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：文建芳，女，1981年11月16日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区夏云镇界首村2组，系该公司员工。公民身份号码：522526198111160842。代理权限：一般授权。被告：李兴平，男，1956年1月15日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。原告贵州炫吉物业管理有限责任公司（以下简称炫吉物业公司）诉被告李兴平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后,依法由审判员王晓云适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人文建芳、被告李兴平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告炫吉物业公司向本院提出诉讼请求称：判令被告支付拖欠原告2013年9月1日至2016年12月31期间的物业服务费4254元，电梯使用费710元，共计4964元。事实及理由：2013年，原告与平坝区城市绿洲小区房开商签订《物业服务合同》，并对城市绿洲小区进行服务。被告系安顺市平坝区城市绿洲小区4栋1单元12楼3号住户。根据《物业服务合同》相关约定，原告对城市绿洲小区提供服务，被告应支付物业服务费等相关费用，但被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行交纳物业管理费义务。综上，原告已履行《物业服务合同》约定的义务，提供物业管理服务，被告未按照合同约定交纳相关费用，已严重损害原告利益，为维护自身利益，基于上述事实，请求法院判决支持原告诉请。原告提供物业服务合同、贵州水投水务集团平坝有限公司客户服务部出具的《证明》、贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司出具的《证明》、催交物业费短信截屏各一份，用以支持其主张。被告李兴平辩称：原告所诉不合理，被告与房开商签订的《商品房买卖合同》约定“物业管理在交房子30日运作”。合同签订后，因我妻子生病长期在贵阳治疗，期间房开商或原告从未通知我交房或验收房屋。我于2017年8月22日才在新的物业公司处领取了房屋钥匙，在同年9月1日开始对房屋进行装修。在此之前，原告或房开公司没有交付房屋给我，原告主张的物业服务费不应当予以支持，并且我的房屋面积也不是原告诉请的115.6平方米，经测绘公司测绘的实际面积为113.38平方米。被告李兴平提供《商品房买卖合同》、业主验收书、贵州安顺福万家物业服务有限公司收款收据、装修申请表、房屋分层分户平面图各一份，用以支持其主张。本院经审理查明事实如下：2013年9月4日，原告炫吉物业公司与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）签订《物业服务管理合同》，约定：1、由原告为平坝城市绿洲小区提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、步梯房按每月每平方米0.5-1元收费、电梯房按每月每平方米1元收费；3、电梯使用费按每月每平方米10元。4、服务期限为2013年8月31日至2018年8月30日止服务期限为5年。同时根据审理案涉小区系列案件查明，2013年9月1日到2015年1月1日该小区电梯房收费标准为每月每平方米0.8元。2015年1月1日至2016年12月31日电梯房收费标准为每月每平方米1元。另查明，案涉小区约有数百户业主因与原告方就物业服务产生纠纷拒绝交纳物业费，小区业主委员会也多次与原告方就物业服务进行协商处理相关纠纷事宜。2016年1月12日案涉小区业主委员会向原告方发出书面通知要求原告方对相关服务进行整改，事后双方未能达成一致意见，案涉小区业主委员会又向原告方发出告知函，告知原告从2017年1月1起不再由原告方对案涉小区进行物业服务，并要求解除合同移交相关物业设备等。2017年1月15日，原告也向案涉小区业主委员会进行回复，要求业主委员会成员与其办理交接手续以及办理相关事宜等。还查明，被告于2009年11月19日与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第十四条第3项约定“物业管理在交房子30日运作”。东方房开公司在2013年9月4日与原告签订的《物业管理服务合同》第1.2条约定“[物业服务]指物业的公共地方、设备、设施之管理和交通、安全防范及行政事务等服务，包括房屋、建筑物、公用设备、设施、道路、办公区、绿化、卫生、水、电、气、通讯、有线电视、电路和环境容貌的清洁、保洁维护、修缮等服务及提供其它与物业产权人或使用人相关之物业服务，执行现行政府对物业服务的要求、标准；负责收取物业管理费；负责向业主交验房屋。”被告称其从未收到东方房开公司及原告向其交验房屋的通知。被告于2017年8月22日在贵州安顺福万家物业服务有限公司领取案涉房屋钥匙，并签订业主验收书。被告向贵州安顺福万家物业服务有限公司提交装修申请表，载明装修时间为2017年9月1日，开工时间为2017年12月31日。被告房屋经贵州胜兴测绘有限公司测绘面积为113.38平方米，东方房开公司在该房屋分层分户平面图加盖公司印章。被告自认在2015年-2016年之间知道所购买的房屋符合交房条件。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的物业服务合同、被告提供的商品房买卖合同、业主验收书、装修申请表、房屋分层分户平面图等证据在卷佐证，以及本院审理案涉小区系列案件查明的事实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点问题是原告在对案涉小区进行物业服务管理期间，被告是否验收了其在该小区的4栋1单元12楼3号房屋。被告提供业主验收书、贵州安顺福万家物业服务有限公司收款收据、装修申请表等证据证明其于2017年8月22日方在案涉小区新入住的物业公司领取房屋钥匙，并与新的物业公司办理了交验房屋、交纳物业服务费等相关手续。原告在其诉状中所列被告欠交费用中水费为零，且在庭审时亦认可被告没有在小区居住的事实。原告称案涉小区房屋均已由房开公司以电话或张贴公告的形式通知业主交验房屋，系因被告的个人原因不来收取房屋，应当按合同约定交纳物业服务费，但未提供原告或房开公司通知被告交验房屋的相关证据，其提供的东方房开公司出具的《证明》载明“以下名单中的人员均为2013年9月1日之前购买和回迁平坝城市绿洲小区房屋的业主，特此证明！”该证明的文义按通常理解仅能说明包括被告在内的人员在案涉小区购买有或回迁有房屋，并不能证明名单中人员已取得了房屋。因此，可以确定被告在原告对案涉小区提供物业服务管理期间没有验收房屋系客观事实。《物业管理条例》第四十二条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故原告要求被告给付自2013年9月1日起的物业服务费，于法无据。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。被告作为案涉小区的业主，前期房屋开发商与原告签订的前期物业管理合同，对业主具有约束力，原告对案涉小区确实履行了物业管理义务，而被告作为房屋买受人在合同约定的交房期限届满后长达6年的时间内不与房开商交验房屋有悖常理，其也未提供证据证实系因房屋不具备交房条件而可以拒收房屋情形，因此，根据其自认在2015年至2016年期间知道可以交房的事实，本院从公平原则考虑被告应承担自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费。本院根据原告与该小区业主系列诉讼案件查明，原告在履行《物业服务合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不符合合同约定等违约行为，且原告在业委会向其发出整改通知后也未能采取有效整改措施，妥善处理相关服务中存在的瑕疵问题。物业公司服务期间不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律规定相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，人民法院应予支持。因此，对于原告主张的物业服务费，综合考虑案涉小区原告与该小区房开商签订的《物业服务合同》的约定，原、被告双方对纠纷发生的过错和责任以及原告实际提供的物业服务情况等因素，按照案涉《物业服务合同》的约定酌情支持50%。即被告李兴平应向原告支付的物业服务费为：（113.38平方米×1.0元/平方米/月×18个月）×50%=1020.42元。对于原告主张的电梯使用费。原告方与涉案小区房开商签订的《物业服务合同》约定10元/平方米/月，该约定明显不合理，超出合理范畴。原告方于2016年12月31日撤离案涉小区，其在服务期间未就电梯使用费签订相关补充协议予以明确，该电梯使用费的具体约定标准本院无法核实，且原告方也未举证证明其在收取物业费之外另行收取电梯费的合理依据及其履行了维护电梯设备的相关证据，故对原告要求被告支付电梯使用费的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李兴平于本判决生效之日起十日内，向原告贵州炫吉物业管理有限责任公司支付自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费共计1020.42元。二、驳回原告贵州炫吉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李兴平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王晓云二〇一九年十月二十五日法官助理黄雯书记员方俊