江西省横峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1125民初530号原告（反诉被告）：徐梅芳，女，1975年3月6日出生，汉族，江西省德兴市人，住江西省德兴市。原告（反诉被告）：孙骤电，男，1966年5月5日出生，汉族，黑龙江省依兰县人，户籍地址：黑龙江省依兰县，住江西省德兴市，系徐梅芳丈夫。共同委托诉讼代理人：叶军旺、王志明，江西乐安律师事务所律师。被告（反诉原告）：林泽民，男，1974年2月3日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。被告（反诉原告）：俞丽娟，女，1976年2月22日出生，汉族，江西省横峰县人，住江西省横峰县。系林泽民妻子。共同委托诉讼代理人：韩哲兵，江西东方红律师事务所律师。原告（反诉被告）徐梅芳、孙骤电与被告（反诉原告）林泽民、俞丽娟房屋买卖合同纠纷一案，被告（反诉原告）林泽民、俞丽娟不服（2018）赣1125民初151号民事判决提起上诉，上饶市中级人民法院认为原判决认定事实不清，裁定发回重审。2019年5月7日，本院立案后，于2019年7月31日、9月30日两次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）徐梅芳、孙骤电及其委托诉讼代理人叶军旺、王志明与被告（反诉原告）林泽民、俞丽娟及其委托诉讼代理人韩哲兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐梅芳、孙骤电向本院提出诉讼请求：判令两被告立即腾空并交付位于横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室的房屋。事实和理由：2014年1月，被告因资金紧张，欲将其名下的位于横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室的房屋转让。原被告经磋商，2014年1月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》。合同约定，两被告将坐落在横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室的房屋转让给两原告，房屋转让价款为24万元，该款于2014年1月25日前以现金方式付清。合同签订后，原告按约定将房屋价款以现金方式支付给两被告，两被告配合原告到横峰县房地产管理局办理了产权变更登记手续。但二被告一直居住该房，原告要求将房屋交还，但两被告迟迟不予交付。根据法律规定，两原告是该房屋的合法所有权人，有权要求两被告交付房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告林泽民、俞丽娟辩称：1、双方在买卖合同中约定的价款24万元是不属实的，其目的是为了少纳税；2、两原告并未一次性支付购房款；3、房屋虽然已经过户，但两原告应支付剩余的购房款。请求法院驳回两原告的诉请。反诉原告林泽民、俞丽娟向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告剩余购房款22万元及逾期利息。事实和理由：反诉原告和反诉被告系朋友关系，因反诉原告欠反诉被告5万元人民币，后经双方协商，反诉原告答应将其位于横峰县农贸市场A区1单元401室房产作价44万元转让给反诉被告，双方于2014年1月23日签订《房屋买卖合同》，反诉被告承诺2014年1月25日前将剩余购房款39万元一次性支付反诉原告。后反诉被告未按合同约定支付购房款。在反诉原告多次追问下，反诉被告分三次共计转款17万元给反诉原告，尚有22万元余款未支付，且在没有通知反诉原告的情况下将房产过户在其名下。反诉原告多次联系反诉被告要求给付购房余款但无果。反诉原告认为，出卖人将房屋过户到买受人名下，其有权要求买受人支付剩余的购房款。反诉原告为维护自己的合法权益，特向法院提起反诉。反诉被告徐梅芳、孙骤电辩称：1、反诉被告与反诉原告林泽民系朋友关系，反诉原告林泽民因资金周转困难曾多次向反诉被告借款。后反诉原告林泽民无法还款，表示将其与反诉原告余丽娟共同所有的房产转让给反诉被告。双方约定除原欠款外，反诉被告再给付现金24万元，如依反诉原告所说的房屋价款44万元，尚有22万元余款未付清，则双方不会约定房价为24万元，反诉原告也不会协助办理过户手续。故反诉原告的陈述与客观事实严重不符，反诉被告没有欠反诉原告房屋转让款；2、根据双方签订的《房屋买卖合同》，反诉被告只负有一次性给付反诉原告24万元购房款的义务。反诉原告主张的事实在合同中没有反应，也没有证据支持。请求驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。为了证明原告的诉讼请求，原告向法庭提供了下列证据：1、原告的身份证明复印件，证明原告主体资格；2、房屋买卖合同，证明房屋状况、交易价格为24万元；3、完税凭证，证明原告交纳了房屋买卖的税收；4、房屋产权证复印件，证明交易房屋已于2014年5月9日完成了不动产权转移登记手续，产权证号为横房权证第14××12（2/2）号。5、土地证复印件，证明土地使用权证业已转移，土地使用权证登记证号为横国用（2014）第7-062号。被告为了证明反诉请求，向法庭提供了2014年5月8日俞丽娟与孙骤电的通话录音，证明双方约定的房屋价款为44万元，反诉被告孙骤电同意扣除欠款5万元，另需支付39万元，并分三次支付了17万元的事实。此外，申请法庭调取时任房产交易办事人员郑某的谈话笔录，以此证明被告的反诉请求成立。经庭审质证，被告对原告提交的的身份证明复印件、完税凭证、房屋产权证复印件、土地证复印件，原被告无争议，本院予以确认。对原告提供的买卖合同中的价款有异议，认为当时为了少交税收，把约定的44万元交易价写成了24万元，原告认为当时约定的房屋交易价格为24万元，但该证据与本院两次庭审质证内容有出入，在本院（2018）赣1125民初151号案件庭审中，原告对被告俞丽娟陈述的“我们约定的房屋价款是44万元”予以确认，因此，对原告提供该份证据认为房屋交易价格是24万元的事实不予确认，被告认为房屋交易价格为44万元的答辩意见予以认定。反诉被告对通话录音的真实性有异议，认为反诉原告具有诱导性，没有反映实际的事实，不能反映客观真实情况，但认可是双方之间的通话。本院认为，反诉原告提交的通话录音证据，经过庭审多次质证，被告俞丽娟的通话内容虽具有诱导性的意思表示，而且多次刻意地表述出“原告欠房款22万元未付清、被告欠原告债务5万元”的内容，但原告孙骤电在电话中也多次陈述“房价44万元是事实、已付房款17万元、代付过户费1万元、林泽民所欠债务为16万元”等内容，而且还陈述“我不可能因为欠5万元就要林泽民变卖房产，而且我又不需要该房子，并在电话中要求俞丽娟与家人商量一下抵扣债务16万元的事，并表示你们可以一直住下去”的内容，因此，该录音虽不能反映原被告之间房屋买卖的真实情况，但是客观反映出了被告林泽民卖房抵债、余款支付现金的事实，对反诉原告提供的该份证据本院予以确认。对于证人郑某的证言，原被告双方对该证据的真实性无异议，本院予以确认。综合庭审质证及当事人陈述意见，本院经审理认定事实如下：原告孙骤电与被告林泽民系朋友关系。被告林泽民曾多次向原告孙骤电借款，尚有借款未还。2014年1月23日，被告林泽民与原告孙骤电商议卖房抵债，余款支付现金，两原告与两被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，两被告将坐落在横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室（建筑面积155.7㎡）的房产出售给两原告；房屋价款为24万元（实为44万元），该款于2014年1月25日前以现金方式付清。当日，原告孙骤电交纳契税9777.55元，被告林泽民交纳营业税、个人所得税等15888.53元，双方办理了房产过户手续，两原告取得编号为横房权证第14××12（2/2）号房屋所有权证和横国用（2014）第7-062号国有土地使用权证。当天，原告向被告支付了购房款13万元，之后，双方因抵扣债务数额产生争议，截止2014年5月8日，在被告俞丽娟的催促下，原告孙骤电分两次给付被告购房款4万元，但被告俞丽娟仍居住在该房屋内。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，应当合法有效。涉案房产已经办理了房产过户手续，《房屋买卖合同》发生效力，原告具有涉案房产的所有权。两被告在两原告的催告下未及时腾空和交付房屋，应承担违约责任。原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。庭审中，双方对房屋总价款44万元及原告已经支付17万元购房款的事实无异议。双方对抵扣的个人债务数额多少成为本案主要争议焦点。反诉原告自认只欠反诉被告借款5万元，该自认意见与房产交易习惯、交易后的现状以及反诉原告提供的录音内容不符，该自认意见不予采信。首先，双方因5万元欠款而卖房，与交易习惯不相符，被告答辩因为未付清房款所以占有该房屋，以此要求原告付清房款的理由不充分，而且在被告陈述多次向原告催收拖欠购房款未得到完全支付的情况下，被告没有让原告出具欠条的行为不符合常理；其次，根据反诉原告陈述，反诉被告因为需要此房，但是，本案中，房产交易后，反诉被告一直没有占有该房屋，反诉原告陈述的理由与交易后的事实不符。再次，根据《房屋买卖合同》约定，双方确定的房屋价款是24万元，可以认定双方对之前的债权、债务进行了厘清和结算。但是，这个结算仅限于孙骤电与林泽民，作为本案的当事人俞丽娟、徐梅芳不知情，故此，反诉原告俞丽娟才会催促反诉被告孙骤电付清余款，并诱导孙骤电在电话中陈述尚欠22万元购房款的事情并录音证明。因此，解密该电话录音成了解决本案争议焦点的关键。庭审中，原被告双方均认为该电话录音的内容是真实的，归纳录音中反诉原告俞丽娟的陈述：知道抵债数额为5万元、房屋交易价格为44万元、已经收到购房款17万元，向孙骤电索要余款22万元；但是孙骤电陈述：约定的购房款44万元属实、已经支付17万元购房款属实、代林泽民应支付的税收要扣除、实际借款系16万元，而且还特别强调，这是林泽民与他早就说好的等等，从中可以看出，本案被告林泽民与本案原告孙骤电确系事先有约定，只是向本案被告俞丽娟隐瞒了相关内容。反诉被告在本院（2018）赣1125民初151号案件庭审中称反诉原告林泽民所欠债务为27万元，购房款已经结清，但其在电话中称实际欠款为16万元，还要求反诉原告俞丽娟与家人商量后再告知并将把余款付清，这两种陈述前后不一致，其答辩欠款27万元的事实反诉原告当庭否认，且反诉被告未提供证据证明，反诉被告的该答辩意见不予采信；对于其在电话录音中所称欠款16万元的陈述，虽然本案被告林泽民在庭审中否认，但是，该电话录音中，孙骤电与俞丽娟通话的语气一直处于平和状态，陈述的内容双方基本认同或者一致，而且从“孙骤电告诉俞丽娟林泽民实际欠款为16万元，还要求反诉原告俞丽娟与家人商量扣除16万元债务并将把余款付清”这一通话内容来看，反诉原告俞丽娟的反应是林泽民借孙骤电来骗她。故此，本院认为，孙骤电的陈述应是真实的，双方实际抵扣的债务应是16万元，原被告双方房屋交易价格为44万元，原告已付17万元，剩余购房款应为11万元，反诉被告应当给付反诉原告。反诉被告陈述代反诉原告林泽民交纳税收未提供证据证明该税收系其代为交纳，该答辩意见不予采信。因反诉原告长期未交付房屋，也构成违约，反诉原告的其他诉讼请求应当不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第二项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告林泽民、俞丽娟于本判决生效后十日内将位于横峰县新建路194号农贸市场3号楼1单元401室的房屋腾空并交付原告徐梅芳、孙骤电；二、反诉被告徐梅芳、孙骤电于本判决生效后十日内给付反诉原告林泽民、俞丽娟购房款11万元；三、驳回反诉原告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告负担；反诉费4600元，减半收取2300元，由反诉原告负担1568元，反诉被告负担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  童来旺人民陪审员  陈山云人民陪审员  谢祖华二〇一九年十月九日书 记 员  祝云森