江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4815号原告：江苏弘业股份有限公司，住所地南京市秦淮区中华路50号。法定代表人：吴廷昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄帆、窦兴，江苏新高的律师事务所律师。被告：无锡市路易灯浴室有限公司，住所地无锡市梁溪区金太湖国际城1452、1453、2258号。法定代表人：徐锋涛，该公司执行董事。被告：徐锋涛，男，1985年2月19日生，汉族，住无锡市滨湖区。共同委托诉讼代理人：胡娜，江苏行德律师事务所律师。原告江苏弘业股份有限公司（以下简称弘业公司）与被告无锡市路易灯浴室有限公司（以下简称路易灯公司）、徐锋涛返还原物纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，于6月24日公开开庭进行审理。原告弘业公司的委托代理人黄帆，被告路易灯公司的委托诉讼代理人胡娜到庭参加诉讼。现已审理终结。弘业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾空无锡市梁溪区金太湖国际城1452、1453、2258号房屋（以下简称1452、1453、2258号房屋）并将房屋交付给原告；2.判令两被告支付占有使用费471634.8元（按照日租金1.25元/平方米，自2016年12月9日计至被告腾空搬离上述房屋之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年12月9日，其通过司法拍卖程序取得了1452、1453、2258号房屋（共计443.37平方米）的所有权。随后，其实地探访时发现涉案房屋由两被告使用，被告至今拒不支付占有使用费也拒不腾空房屋。路易灯公司、徐锋涛共同辩称，2015年4月8日，徐锋涛与无锡云鼎营销策划有限公司（以下简称云鼎公司）签订《金太湖国际城项目商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》），租赁了1452、1453、2258号房屋，租期为十年。此后，徐锋涛支付了五年租金，并在工商部门登记备案了该租赁合同，在涉案房屋地址注册了路易灯公司并营业至今，直到2019年3月其收到原告发送的律师函，才知晓了涉案房屋存在纠纷。此后其与原告多次沟通，争取能以现状继续租赁，因原告提出的租金过高，双方未能达成一致意见。综上，其占有使用1452、1453、2258号房屋系合法，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实及证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：案涉的1452、1453、2258号房屋于2013年6月登记在无锡市恒又盛金属物资有限公司（以下简称恒又盛公司）名下。弘业公司向恒又盛公司销售乙二醇、DOP等化工产品，双方于2013年6月25日签订《最高额抵押合同》并一并办理了抵押登记，将1452、1453、2258号房屋作为抵押物，为双方于2013年6月25日至2014年6月25日期间的内贸销售业务合同项下恒又盛公司应负的债务向弘业公司提供抵押担保，并随后办理了抵押登记。2015年4月1日，恒又盛公司出具授权委托书，授权云鼎公司负责1452、1453、2258号房屋的出租、经营管理等相关事宜。2015年4月8日，云鼎公司与徐锋涛签订《商铺租赁合同》，云鼎公司将1452、1453、2258号房屋出租给徐锋涛使用，租期自2015年4月1日至2025年3月31日，年租金5万元，按年支付，先付后用；签订合同时徐锋涛应向云鼎公司支付租赁保证金5000元。同日，云鼎公司出具收条，确认收到徐锋涛2015年10月1日至2020年9月30日期间的房租25万元、房租保证金5000元。2015年7月2日，路易灯公司注册成立，注册经营地址为1452、1453、2258号房屋，法定代表人为徐锋涛。后弘业公司为实现债权及抵押权，于2015年6月18日诉至南京市秦淮区人民法院（以下形成秦淮法院），秦淮法院于2015年8月31日作出（2015）秦商初字第1495号民事判决书，判决支持了弘业公司的诉请。后弘业公司向秦淮法院申请强制执行，秦淮法院于2016年9月对1452、1453、2258号房屋进行司法拍卖，并由弘业公司以851.2万元拍卖成交。上述房屋的所有权于2016年12月9日登记至弘业公司名下。2019年3月22日，弘业公司委托江苏高的律师事务所向路易灯公司发送律师函并于3月26日寄出，载明其已经取得1452、1453、2258号房屋所有权，要求路易灯公司在收到律师函后三日内腾空并搬离上述房屋、向其协商支付非法占有上述房屋期间的占有使用费。本院认为，我国物权法中规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。双方争议焦点有：一、二被告的租赁权是否可以对抗弘业公司、应否迁出案涉房屋；二、弘业公司的诉请应否支持。关于第一个争议焦点，1452、1453、2258号房屋系因弘业公司实现抵押权、经司法拍卖而取得所有权，该房屋在出租之前已经设立了抵押权，弘业公司亦为抵押权人。云鼎公司与徐锋涛系在抵押权设立之后签订的《商铺租赁合同》，则设定在先的抵押权具有对抗设定在后的租赁权的效力。因此，《商铺租赁合同》不得对抗上述房屋的抵押权人，上述房屋因抵押权人申请实现抵押权而发生所有权转移后，《商铺租赁合同》对受让人不具有约束力。路易灯公司为案涉房屋的实际使用人，徐锋涛为《商铺租赁合同》中的承租人兼路易灯公司法定代表人，故弘业公司要求路易灯公司、徐锋涛迁出讼争房屋，本院予以支持，但应给予对方必要的准备时间。关于第二个争议焦点。对于弘业公司主张的占有使用费，虽然弘业公司于2016年即已经取得上述房屋的所有权，但其未及时向二被告主张权利，仅于2019年3月26日寄出律师函要求腾退房屋，故本院判定二被告应于2019年4月10日前搬出，即弘业公司有权要求二被告支付自2019年4月11日起算的房屋占有使用费。关于弘业公司要求按照日租金1.25元/平方米计算占有使用费，其未就此计算标准提供证据，二被告也未予认可，本院不予采纳，因《商铺租赁合同》中已经约定有租金为每年5万元，二被告可以按此标准向弘业公司支付房屋占有使用费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：一、无锡市路易灯浴室有限公司、徐锋涛于本判决发生法律效力之日起十日内从无锡市梁溪区金太湖国际城1452、1453、2258号房屋内迁出并腾空房屋，将上述房屋交还江苏弘业股份有限公司。二、无锡市路易灯浴室有限公司、徐锋涛于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏弘业股份有限公司占有使用费（自2019年4月11日起至无锡市梁溪区金太湖国际城1452、1453、2258号房屋实际交还江苏弘业股份有限公司之日止，按照每年5万元计算）三、驳回江苏弘业股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8375元，减半收取计4187.5元，由江苏弘业股份有限公司负担1187.5元，由无锡市路易灯浴室有限公司、徐锋涛负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年十月二十一日法官助理 江 来书 记 员 丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》：第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。