山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初9290号原告（申请执行人）：济宁市任城区融通小额贷款有限公司，住所地：本区环城西路23号，统一社会信用代码：91370811683234032M。法定代表人：徐国柱，董事长。委托诉讼代理人：刘西欣（特别授权），山东公明政和律师·事务所律师。委托诉讼代理人：朱静静（特别授权），山东公明政和律师事务所实习律师。被告（案外人）：陈吉利，男，1980年4月28日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：孙艳庆（一般代理），山东民桥律师事务所律师。被告（被执行人）：山东馨兴业房地产开发有限公司，住所地：鱼台县王鲁镇政府院内，统一社会信用代码：913708271662372271。法定代表人：李后增，经理。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司与被告陈吉利、被告山东馨兴业房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司的诉讼代理人刘西欣、朱静静，被告陈吉利及其诉讼代理人孙艳庆到庭参加诉讼。被告山东馨兴业房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2019）鲁0811执异597号执行裁定书；2、请求依法判决继续对鱼台县京港花园小区1号楼1单元402房产强制执行。事实和理由：在原告申请执行山东馨兴业房地产开发有限公司等借款合同纠纷一案中，贵院依法查封了被告山东馨兴业房地产开发有限公司名下鱼台县京港花园小区1号楼1单元402号等房产。后被告陈吉利以案外人身份提出执行异议，贵院于2019年6月20日作出（2019）鲁0811执异597号执行裁定书，裁定中止了上述房产的执行。被告陈吉利对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，该裁定认定事实不清，适用法律错误，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。被告陈吉利辩称，贵院作出（2019）鲁0811执异597号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回原告的诉讼请求。被告山东馨兴业房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：一、济宁仲裁委员会济仲调字（2015）第28号调解书一份。证明2015年6月19日，经济宁仲裁委员会济仲调字（2015）第28号调解书确认，原告对被告山东馨兴业房地产开发有限公司享有合法债权。二、济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811执593号之十执行裁定书及送达回证各一份。证明被告山东馨兴业房地产开发有限公司未能履行生效法律文书所确定的给付义务，济宁市任城区人民法院作出（2017）鲁0811执593号之十执行裁定，依法查封了被告山东馨兴业房地产开发有限公司名下包含鱼台县京港花园小区1号楼1-402号房产在内的房产共81套，并于2018年11月14日向不动产登记部门送达了执行裁定与协助执行通知书，人民法院对涉案房产的查封程序符合法律规定。三、济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811执异597号执行裁定书。证明被告陈吉利以包含鱼台县京港花园小区1号楼1-402号房产在内的23套查封房产为其所有为由，向济宁市任城区人民法院提起执行异议。2019年6月20日，济宁市任城区人民法院作出（2019）鲁0811执异597号执行裁定书，裁定中止了对包含鱼台县京港花园小区1号楼1-402号房产在内的23套查封房产的执行。原告依法提起执行异议之诉符合法定程序。以上证据均系复印件。被告陈吉利的质证意见是：证据一，虽系复印件，但是被告认可，该调解书仅仅证明原告对山东馨兴业房地产开发有限公司享有债权，不能对抗被告的执行异议。证据二，虽系复印件，无异议，正是因为原告错误申请法院查封，才导致被告提起执行异议。证据三，无异议，证明了被告提起执行异议的正当性，且获得了法院的支持。被告陈吉利提交了如下证据：一、《共同出资协议书》一份及附件两页。证明山东馨兴业房地产开发有限公司拖欠陈吉利、冯青5200万元借款，用鱼台京港花园153套住宅楼房抵账，其中41套房产抵账给陈吉利。二、证明一份及陈吉利银行流水一份。证明时任京港花园销售部经理的马芹，配合陈吉利出售了抵给陈吉利的房产四套。流水同时证明，购房人直接把购房款交付给了陈吉利。证明陈吉利实际占有41套房产的事实。三、魏殿晨经手的银行单据及流水一宗。证明魏殿晨受陈吉利委托出售陈吉利实际占有的41套房产中的六套房产，且购房人直接把房款汇给魏殿晨而非山东馨兴业房地产开发有限公司。该证据同样证明陈吉利实际占有41套房产的事实。（注：魏殿晨系陈吉利内弟）。四、陈吉利银行流水一宗。证明陈吉利将从山东馨兴业房地产开发有限公司抵账所得的41套房产中的四套房产直接出售给他人，并证明收取房款的事实，该证据同样证明陈吉利实际占有41套房产的事实。五、《入围通知书》一份。证明鱼台县人民政府欲收购包括陈吉利41套楼房在内的房产用于棚户区安置。现41套房产已被陈吉利部分出售，现剩余29套。签订完《入围通知书》后又出售了两套。陈吉利的房产入围政府棚户区安置之后，2016年鱼台县政府把涉案房产都作了备案登记。而查封时间是2018年11月份。六、《协议》、《承诺书》各一份（附房产清单）。证明陈吉利实际占有的抵账房产（除去陈吉利已出售的剩余房产）因政府收购的原因，山东馨兴业房地产开发有限公司欲收回给鱼台县政府，并承诺两个月内向陈吉利支付房款。因山东馨兴业房地产开发有限公司未按时向陈吉利支付房款而《协议》作废，但《协议》同时证明陈吉利实际占有涉案房产的事实。《承诺书》证明山东馨兴业房地产开发有限公司回收涉案房产，要求陈吉利保证涉案房产无争议，进一步证明涉案房产陈吉利已实际占有。七、证明一份。该证据系对以上证据的总结说明。八、山东馨兴业房地产开发有限公司开具的证明一份。证明房号变动的情况。九、收据、购房合同一份。证明案外人郭广沟从陈吉利处购买41套房产中的一套，并有证据四中郭广沟直接向陈吉利支付购房款的银行流水相佐证。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司的质证意见是：对上述证据真实性无异议，对证明内容有异议。1、被告提交的该组证据中所陈述的已出售的房产，与本案中止裁定中止执行的房产无关，也与本案原告提出诉讼所针对的402号房无关，已出售的房产已备案登记在买受人名下，不在原告申请查封范围内。2、从被告提交的证据可以看出，被告并非是以买受人的身份购买的41套房产，而是因被告与山东馨兴业房地产开发有限公司之间存在民间借贷合同关系，被告是以房抵债的形式与山东馨兴业房地产开发有限公司签订了协议，对于以房抵债是否能够排除执行的问题，山东省高级人民法院民一庭于2018年4月份已明确了相关的意见，其不具有金钱之债优先的权利，不享有买受人所具有的物权期待权，其申请法院排除执行，原则上不予支持，该观点与最高人民法院相关判例司法观点一致。3、被告该组证据无法证实已经实际占有了涉案房产。从被告提交的证据也可以看出，涉案房产仍然是以房地产开发公司的名义对外签订商品房买卖合同，只是开发公司根据与被告签订的协议，在收取购房款后，转给被告用以冲抵债务。被告山东馨兴业房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃答辩、质证的权利。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告陈吉利和案外人冯青曾共同出借5200万元（其中陈吉利1400万元、冯青3800万元）给山东馨兴业房地产开发有限公司，用于鱼台县京港花园的楼房建设。该款到期后，山东馨兴业房地产开发公司无力偿还，同意用京港花园住宅楼抵偿此借款，总计抵住宅房153套。2014年8月14日，陈吉利和冯青就153套抵账房进行了分配，其中112套归冯青，41套归陈吉利。归属陈吉利的41套房屋中，即包括涉案的鱼台县京港花园小区1号楼1单元402号房产。2018年8月15日和23日，山东馨兴业房地产开发有限公司针对抵账的所有房屋分别与债权人签订《京港花园房屋认购书》，并开具收款收据。对上述41套房屋，陈吉利已经售出12套，剩余29套。2016年4月17日，山东馨兴业房地产开发有限公司曾与陈吉利签订协议，山东馨兴业房地产开发有限公司拟将抵账给陈吉利的29套房屋收回，用于履行鱼台县2016年棚户改造安置房政府采购项目，但协议没有得到履行。之后，陈吉利又售出两套房屋，还剩27套。原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司（申请人）就济宁仲裁委员会济仲调字（2015）第28号调解书申请本院执行。本院于2018年11月14日在鱼台县不动产登记中心查封了包括涉案的鱼台县京港花园小区1号楼1单元402号房屋在内的81套房产，陈吉利就其中包括涉案房产在内的23套房产向本院提出书面异议。本院于2019年6月20日作出（2019）鲁0811执异597号执行裁定书认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中异议人提交的证据可以证明，其在查封诉争房产之前已经签订了书面的买卖合同，异议人已经通过以房抵债的形式付清房款且实际占有该23套房屋。异议人对于没有办理房权证没有主观过错。异议人提出的执行异议能够阻却本案的执行。故裁定：中止对鱼台县京港花园小区1号楼1单元402号等23套房产的执行。本院认为，根据被告陈吉利提供的证据，足以认定涉案房产在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。被告陈吉利处分其他房屋的事实，足以证明其已合法占有该房屋。以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付了房屋全部房款。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，陈吉利对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原告的诉求不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费6522元，由原告济宁市任城区融通小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  田鹏学人民陪审员  朱丰芝人民陪审员  王 静二〇一九年十月二十一日书 记 员  周子微