甘肃省宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1026民初2570号原告：马玲，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：赵奎（马玲之夫），汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：刘自祥，甘肃通联律师事务所律师。被告：贾莉萍，汉族，住甘肃省宁县。第三人：马爱玲，汉族，户籍地甘肃省宁县。本院于2019年8月22日立案受理原告马玲与被告贾莉萍房屋租赁合同纠纷一案。审理中依法追加马爱玲作为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马玲委托诉讼代理人赵奎、刘自祥，被告贾莉萍，第三人马爱玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马玲向本院起诉请求：1、判决解除原告与被告房屋租赁合同；2、判决由被告支付所欠房屋租金159527.25元，承担违约金30000元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中原告马玲变更诉讼请求为：1、判决解除原告与被告房屋租赁合同；2、判决由被告支付第四、第五年度所欠房屋租金107586元，承担违约金30000元；3、判决由被告按每月7313.75元租金标准支付自2019年6月15日起至实际归还房屋期间的租金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宁县商业步行街B区6号商业用房系原告合法房产。原告因在兰州市居住，委托妹妹马爱玲办理房屋出租事宜。2014年6月15日，马爱玲以自己名义与被告贾莉萍签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为6年，即自2014年6月15日至2020年6月15日。租金第一年为65000元，第二年为70200元，第三年为75816元，第四年为79606元，第五年为83586元，第六年为87765元。并约定每年租金提前一个月一次性付清。同时约定了违约金，不按期支付租金按每日200元标准承担违约金。合同签订后，原告委托马爱玲将房屋交付被告使用，被告用原告房屋开办服装店。前几年，被告按约定支付了房屋租金。2017年5月15日，按合同约定，被告应当支付第四年租金79606元，但被告以资金紧张为由请求宽限时间。后经马爱玲与被告协商，由马爱玲用借款向原告支付了该年度租金79000元，原告放弃606元。根据合同，被告应当于2018年5月15日支付原告第五年租金83586元，但被告分文未付。被告一直占用原告房屋进行商业经营活动，第六年租金也至今未付。被告不按合同约定支付租金，不讲诚信，严重违约，给原告造成经济损失，故提出以上诉讼请求。被告贾莉萍辩称，第四年租金，被告于2017年10月27日、2017年11月26日支付原告75000元，租金已结清，不存在拖欠。由于资金紧张，第五年的租金，与马爱玲达成协议，由被告向马爱玲借款支付该租房年度租金，被告向马爱玲按照月利率1%承担利息。协议达成后，马爱玲已经支付了该租房年度租金。被告按约定已向马爱玲支付了利息并归还了部分借款。经2019年6月23日结算，被告尚欠马爱玲借款73000元，向马爱玲出具了73000元的欠条。《欠条》出具后，被告已向第三人归还4万余元。第五年租金已由马爱玲用借款代被告支付原告。被告于2019年10月13日支付第六年租金3万元。被告由于资金紧张，未按合同约定时间支付租金，但经和马爱玲协商，马爱玲同意延期给付。因此，不构成违约，不同意承担违约金，不同意解除合同。第三人马爱玲述称，因姐姐马玲在兰州居住，受马玲委托办理房屋出租事宜。2014年6月15日，以马爱玲的名义与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定租赁期限为6年，并约定了每一租房年度的租金、给付方式、给付期限、违约责任等。被告在租赁房屋期间，前三年租金已经给付原告。第四年租金被告未按约定期限支付。原告和第三人催要，被告请求第三人借款垫付租金，承诺承担利息。第三人按被告要求向他人借款代被告向原告支付了该租房年度租金79000元。第三人与被告约定，自2018年10月起由被告按月利率1%向第三人支付借款利息。之后被告归还了部分借款和利息。2019年6月23日经双方结算，被告共计给付15662元，其中归还借款6606元，给付利息9056元。被告尚欠第三人借款73000元。当日，被告给第三人出具了《欠条》。之后，被告于2019年7月10日至8月15日期间五次给第三人转款19000元，于2019年10月13日转款30000元，共计归还49000元。按照《欠条》约定，归还期限已满，要求被告归还尚欠第三人借款24000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定以下事实：第三人马爱玲系原告马玲之妹。原告马玲委托第三人马爱玲办理其位于宁县新宁镇商业步行街B区6号商业用房的出租事宜。2014年6月，第三人马爱玲代原告马玲与被告贾莉萍达成租房协议。当年7月16日，第三人马爱玲以自己名义与被告贾莉萍签订了《房屋租赁合同》，约定由被告贾莉萍租赁原告马玲的房屋，用于开办服装店。合同约定租赁期限为6年，即自2014年6月15日起至2020年6月15日止。约定租金按年给付，每年租金提前一个月一次性付清。约定租金第一年（2014年6月15日至2015年6月14日期间）为65000元，第二年（2015年6月15日至2016年6月14日期间）为70200元，第三年（2016年6月15日至2017年6月14日期间）为75816元，第四年（2017年6月15日至2018年6月14日期间）为79606元，第五年（2018年6月15日至2019年6月14日期间）为83586元，第六年（2019年6月15日至2020年6月14日期间）为87765元。同时约定承租人不按期支付租金按每日200元标准承担违约金；逾期不交租金，出租人有权收回房屋。租房协议达成后，第三人马爱玲于2014年6月15日将房屋交付被告贾莉萍使用，被告贾莉萍在该房屋开办服装店进行经营活动至今。合同履行期间，被告贾莉萍一直向原告马玲及其亲属支付租金。2018年，原告马玲和第三人马爱玲向被告贾莉萍催要租金，被告贾莉萍与第三人马爱玲于2018年10月达成口头协议，约定由马爱玲用借款代为支付租金，由贾莉萍向马爱玲按月利率1%支付借款利息。协议达成后，第三人马爱玲于2018年11月8日向原告马玲支付租金79000元。被告贾莉萍自2018年10月开始向第三人马爱玲归还借款并支付利息。至2019年6月23日，被告贾莉萍向第三人马爱玲归还借款6606元，支付利息9056元，共计15662元。当日经结算，尚欠马爱玲借款73000元，被告贾莉萍向第三人马爱玲出具了《欠条》，并约定于2019年7月底前还清。《欠条》出具后，被告贾莉萍向第三人马爱玲归还49000元。原告马玲认为，被告贾莉萍欠其租金拒不支付，提起诉讼。本案争议的焦点是，1、被告贾莉萍2017年10月27日、11月26日支付的75000元是第三年（2016年6月15日至2017年6月15日期间）租金还是第四年（2017年6月15日至2018年6月15日期间）租金，以及被告贾莉萍与第三人马爱玲协议约定由第三人马爱玲代付的79000元是第四年（2017年6月15日至2018年6月15日期间）租金还是第五年（2018年6月15日至2019年6月15日期间）租金；2、被告贾莉萍是否违约，是否应当解除房屋租赁合同。关于焦点1，被告贾莉萍于2017年10月、11月支付的75000元是第三年租金还是第四年租金，被告贾莉萍与第三人马爱玲协议约定由马爱玲代付的79000元租金是第四年租金还是第五年租金，双方意见分歧。第三人马爱玲提出，经原告马玲同意，双方口头约定第三年租金75816元放弃816元取整数75000元，第四年租金79606元放弃606元取整数79000元。本院认为，被告贾莉萍于2017年10月、11月支付的75000元与合同约定的第三年租金75816元放弃816元后相符。被告贾莉萍提出2017年10月、11月支付的75000元是第四年租金，与合同约定的该期间租金79606元不符，并且不能提供第三年租金已经支付的其他相关证据。其提出的原告马玲丈夫赵奎短信催要租金证据，指向不明，不能证明支付的75000元是第四年租金。第三人马爱玲代付的79000元，与第四年租金79606元放弃606元后相符。被告贾莉萍提出代付的79000元是第五年租金，与合同约定的该期租金83586元不符。因此，本院认定被告贾莉萍于2017年10月、11月支付的75000元为第三年租金，第三人马爱玲于2018年11月8日代付的79000元为第四年租金。被告贾莉萍的辩解主张与合同相矛盾，本院不予采纳。被告贾莉萍与第三人马爱玲《欠条》中“今欠到2018年房租……”的内容，指向不明，既可指第四年即2017年6月15日至2018年6月15日期间租金，也可指2018年6月15日至2019年6月15日期间租金。根据上述认定的事实，《欠条》中相关款项，应当是与第四年即2017年6月15日至2018年6月15日期间租金相关的借款。被告贾莉萍以此认为借款支付的是第五年租金的辩解意见，本院不予支持。关于焦点2，本院认为，根据双方房屋租赁合同，约定租金支付的期限为每一租房年度的前一月即5月15日。本案中，第五年和第六年租金，被告贾莉萍未按合同约定的期限支付，构成违约。被告贾莉萍依法应当负担违约责任。双方《房屋租赁合同》中约定，承租人逾期不交租金，出租方有权收回房屋。合同该项条款是对解除合同条件的约定。被告贾莉萍不履行合同义务，原告马玲请求解除房屋租赁合同，既符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”约定解除的规定，也符合该法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”法定解除的规定，理由成立，本院予以支持。第三人马爱玲虽同意延期支付租金，但并不改变被告贾莉萍违约的事实。因此，被告贾莉萍提出的第三人同意延期支付不构成违约的辩解理由不能成立，本院不予采纳。本院认为，原告马玲委托第三人马爱玲将其房屋出租被告贾莉萍使用，第三人马爱玲接受委托以自己的名义签订房屋租赁合同，对此，被告贾莉萍认可，且一直向原告马玲支付租金。因此，原告马玲与被告贾莉萍形成房屋租赁关系。双方房屋租赁合同不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原告马玲委托第三人马爱玲依约交付房屋供被告贾莉萍使用，被告贾莉萍依法有支付租金的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。本案中，被告贾莉萍应当对租赁期间租金的支付负担举证证明责任。第三人马爱玲代付的79000元是第四年租金。被告贾莉萍提出第五年租金已经支付，应当对该事实提供证据证明。被告贾莉萍只有本人陈述，无相关证据证明，其第五年租金已经支付的事实，本院不予采信。被告贾莉萍于2019年10月13日给付第三人马爱玲的30000元，第三人马爱玲未转交原告马玲。被告贾莉萍有第三人马爱玲借款未还，第三人马爱玲认为是归还借款。由于原告马玲未收到该款项，第六年租金实际未给付。因此，原告马玲请求支付第五年租金83586元和支付自2019年6月15日起至实际归还房屋期间租金，本院予以支持。双方按每日200元标准支付违约金的约定和原告马玲请求30000元违约金过高，本院酌情予以支持。依照《合同法》第一百一十四条第二款和《合同法》解释（二）第二十七条、第二十九条的有关规定，根据公平原则和诚实信用原则，考虑原告马玲贷款买房承担利息的损失情况，违约金应当按中国人民银行公布的年利率6%标准和租金逾期支付情况计算，确定为5997.30元（83586元×年利率6%÷12×14个月＋87765元／年÷12×2×年利率6%÷12×2个月），由贾莉萍负担。第三人马爱玲与被告贾莉萍达成借款协议，约定由马爱玲用借款代为支付原告马玲租金，由贾莉萍向马爱玲归还借款并支付利息。协议达成后，第三人马爱玲按约定代被告贾莉萍支付了租金。被告贾莉萍已向第三人马爱玲归还了部分借款，并按约定支付了利息。双方形成借贷关系。双方对前期借款本息结算后出具了《欠条》。双方借贷关系与本案不是同一法律关系，第三人马爱玲要求归还，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、解除马玲与贾莉萍房屋租赁合同，由贾莉萍于本判决生效后30日内返还马玲房屋；二、由贾莉萍支付马玲2018年6月15日至2019年6月14日期间房屋租金83586元，支付2019年6月15日至2019年8月20日期间租金15629.25元，并按年租金87765元标准支付自2019年8月21日起至实际归还房屋期间使用费；三、由贾莉萍支付马玲违约金5997.30元；四、驳回马玲其他诉讼请求。上述判决的金钱给付义务，限贾莉萍于判决生效后30日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4090元，由贾莉萍负担3000元，由马玲负担1090元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长  李立元人民陪审员  刘有明人民陪审员  杨春霞二〇一九年十月二十二日书 记 员  王保库