广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终213号上诉人（原审原告）：陈木添，男，1957年1月11日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨海，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鹏阳，广东惠天好律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李少君，女，1959年2月10日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨海，广东惠天好律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭鹏阳，广东惠天好律师事务所律师。上诉人（原审被告）：伍月意，女，1959年7月4日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：颜凯秀，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小瑞，广东华商律师事务所实习律师。原审第三人：惠州市大亿房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省惠东县稔山镇亚婆角盐灶背村碧桂园十里银滩一期商业街15号商铺202室。法定代表人：饶坤。上诉人陈木添、李少君与上诉人伍月意、原审第三人惠州市大亿房地产投资顾问有限公司（以下简称大亿公司）合同纠纷一案，双方均不服广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。陈木添、李少君共同委托诉讼代理人谭鹏阳及伍月意委托诉讼代理人颜凯秀到庭参加了二审法庭调查。大亿公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。陈木添、李少君上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判伍月意向陈木添、李少君支付律师代理费50,000元和担保费3600元；2.一、二审案件受理费、保全费全部由伍月意承担。事实和理由：因陈木添、李少君与律师事务所签订的《委托代理合同》约定：“代理费50,000元。签订本合同之日起3日内支付10,000元，本案于法院立案之日支付20,000元，一审审结之日付20,000元。”律师费发票作为收款凭证是按照陈木添、李少君的付款进度分期开具的，故在一审庭审结束前陈木添、李少君只向一审法院提交了30,000元律师费发票。一审审结之后，陈木添、李少君已依约向律师事务所支付了20,000元律师费尾款，并由律师事务所开具20,000元发票确认收款。一审判决认定律师费以提交的发票数额为依据，忽略了委托代理合同约定的付款方式。现陈木添、李少君已取得另外20,000元律师费的发票，一审判决认定的律师费数额应更正为50,000元。伍月意辩称，陈木添、李少君要求支付律师费和担保费没有任何法律和事实依据。本案主要是因陈木添、李少君未按照合同约定，向伍月意本人支付购房款导致。《房地产买卖及居间合同》签订至今，伍月意仅收到陈木添、李少君支付的购房款119万元。合同约定45万元尾款在完税当天或者更名当天支付。根据房屋买卖的交易惯例，虽然房产证是在更名后五日左右取得，但是自更名时房屋已转移至买方名下，房产证中的出证日期也是更名当天。从陈木添、李少君在一审提交的微信聊天记录可以看出，伍月意并未拒绝过户更名，而是要求陈木添、李少君在更名当天在银行等候，先支付完尾款，然后一起去更名。伍月意的要求是符合合同约定和相关法律规定，也符合正常的交易习惯。如果要求陈木添、李少君在伍月意办理更名手续后再支付购房尾款，无法保障伍月意可以收到钱。合同约定的是更名当天支付尾款，伍月意作为卖方有同时履行抗辩权。伍月意并没有违约，双方所存在的是对更名当天先付款后过户还是先过户后付款存在不同理解。综上，陈木添、李少君要求伍月意支付律师费的请求没有事实和法律依据，请求驳回陈木添、李少君的上诉请求。伍月意上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈木添、李少君的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。（一）陈木添、李少君与大亿公司恶意串通，利用伍月意年纪大看不清字，以欺诈的手段，使伍月意在违背真实意愿的情况下签订了《房地产买卖及居间合同》和《承诺书》，该两份文书属于合同法的第五十二条规定的无效合同。1.2015年8月，伍月意因女儿上学需要学费而到大亿公司咨询欲出售涉案商铺，大亿公司告知商铺市场价为200万元左右。后大亿公司打电话告知伍月意有人想购买，伍月意于2015年8月16日到大亿公司处，见到陈木添、李少君。陈木添、李少君愿意出价180万元购买。一开始伍月意不答应，但是大亿公司的工作人员告知伍月意房款除保留45万元到办理房产证后支付外，其余房款为一次性支付，让伍月意在《房地产买卖及居间合同》上签名，伍月意只看到合同约定了楼款的总金额（包括定金）为人民币180万元，其他条款大亿公司未给伍月意看。因此，伍月意不知道合同约定的付款方式为分期付款。且伍月意本来就是因急用钱才出售商铺，如果其知道是分期付款不会出售。合同签订后，大亿公司的工作人员把伍月意单独叫到一间房内，告知伍月意商铺的转让到时候税费很高，可能要3、40万元，要是找人的话，要喝茶费20万元左右就可以免掉税费。因伍月意长期居住在香港，不懂内地法律，无奈在大亿公司打印好的格式承诺书上签名捺手印。2.涉案商铺市场价值为300万左右，而大亿公司和陈木添、李少君恶意串通，对伍月意进行价格欺诈，使得伍月意违背真实意思签订买卖合同。3.关于居间费的问题。深圳、广州、东莞、惠州的二手房交易惯例，居间费、税费都是由买方负担，卖方无需负担。卖方如要支付居间费，根据《中华人民共和国价格法》《中介服务收费管理办法》，也是在房屋总价的0.5%至1.5%的范围内支付的，且要明码标价。根据2015年8月16日三方签订的《房地产买卖及居间合同》第三条第二款第二项约定，陈木添、李少君支付大亿公司居间费为27,000元，即使伍月意要支付居间费，也不能超过27,000元。《中介服务收费管理办法》第十六条规定：“中介机构应在收费场所显著的位置公布服务程序或业务规程、服务项目和收费标准等，实行明码标价，自觉接受委托人及社会各方面的监督，不得对委托人进行价格欺诈和价格歧视。”第十八条规定“中介机构要严格执行国家有关收费管理的法规和政策，不得违反规定设立收费项目、扩大收费范围、提高收费标准。”因此，《承诺书》因违反了法律和行政法规的强制性规定无效。一审法院认定《承诺书》有效错误。（二）即使《房地产买卖及居间合同》有效，因陈木添、李少君未按照《房地产买卖及居间合同》的约定向伍月意支付房款，其二人构成违约。1.《房地产买卖及居间合同》第三条、第四条约定，房屋总款为180万元，定金5万元在合同签订当日之前支付；其余楼款175万元，分五次支付：买方于合同签订之日起支付第一次楼款35万元；于2015年8月25日前支付第二次楼款35万元；于2015年10月25日前支付第三次楼款15万元；于2016年1月30日前支付第四次楼款5万元；于完税当天或更名当天支付第五次楼款45万元。伍月意的具体收款情况为：2015年8月9日收到4万；2015年8月16日收到5万；2015年8月16日收到20万，分四笔支付，每笔5万元；2015年8月25日收到35万，分7笔支付，每笔5万元；2018年10月24日收到15万，分3笔支付，每笔5万元；2016年1月30日收到40万，分两笔支付，一笔5万元，另一笔35万元。伍月意在2016年1月30日前总共才收到119万元，但根据合同的约定，陈木添、李少君应在2016年1月30日前将四次楼款（包括定金）共135万元支付给伍月意，因此，陈木添、李少君未按照合同的约定在规定的时间内支付楼款，已经构成严重违约，伍月意可以拒绝履行合同约定的过户义务。2.《房地产买卖及居间合同》未约定楼款要先由大亿公司先收取，但是在实际付款的时候，陈木添、李少君均未直接向伍月意支付楼款，都是通过大亿公司代为支付。陈木添、李少君此举是为了便于大亿公司直接从楼款中扣除高额的居间费，这也反映了陈木添、李少君与大亿公司存在恶意串通对伍月意实施欺诈的事实。如果陈木添、李少君直接向伍月意全额支付楼款，伍月意就会只将合同约定的居间费27,000元支付给大亿公司，而不会被大亿公司扣掉高额的中介费。3.除了未按照约定支付前四期楼款外，陈木添、李少君也违反合同约定未将第五期楼款先支付给伍月意。伍月意亦可据此拒绝为陈木添、李少君办理过户登记手续。一审判决与合同约定内容不符，严重违背了事实。《房地产买卖及居间合同》未约定伍月意先过户，再由陈木添、李少君支付第五笔楼款45万元。且按照交易习惯，过户当天一般是先由陈木添、李少君先支付合同尾款，伍月意再于当天办理过户手续。因此，一审判决认定要伍月意先为陈木添、李少君过户，过户之后再支付伍月意的尾款45万元，对伍月意明显不公平。先过户后，陈木添、李少君如果不支付尾款45万元，那么伍月意就无法行使合同解除权。（三）伍月意不应支付本案的诉讼费、律师费、担保费、保全费。如前所述，陈木添、李少君未按合同约定及时支付购房款，违约在先。根据约定，陈木添、李少君作为违约方，不能向守约方伍月意主张本案的诉讼费、律师费、担保费。且陈木添、李少君只提供了律师费发票，没有委托代理合同和银行转账流水佐证，故陈木添、李少君要求支付律师费的请求，也没有事实基础，应予以驳回。陈木添、李少君辩称，（一）一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，双方签订的《房地产买卖及居间合同》合法有效。伍月意作为完全民事行为能力人，应当对自己签订合同的行为负相应的责任。伍月意的上诉请求缺乏事实依据和法律依据，应当全部予以驳回。（二）关于购房尾款45万元的问题。《房地产买卖及居间合同》第四条第二点明确约定尾款45万元是在完税递件当天或更名当天支付的。按照房地产交易习惯，该尾款的支付应当在不动产交易大厅，也就是办理过户手续的政府部门所在地当场当面进行，而不是在异地先行付款之后再前往。综上，伍月意的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回伍月意的上诉请求。陈木添、李少君向一审法院起诉请求：1.判令伍月意继续履行《房地产买卖及居间合同》，将涉案房屋产权转移登记至陈木添、李少君名下；2.判令伍月意向陈木添、李少君支付从逾期履行之日起至办理转移登记之日止的违约金，暂计至2018年3月5日为14,191.87元（从伍月意第一次拒不按约前来办理手续之日，即2017年12月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用期间利息，作为违约金）；3.判令伍月意承担陈木添、李少君律师代理费50,000元和担保费3600元；4.判令伍月意承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月16日,陈木添、李少君、伍月意以及居间方大亿公司签订《房地产买卖及居间合同》，约定陈木添、李少君向伍月意购买广东省惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑（惠东碧桂园海逸湾）X号楼X单元X层X号商铺，成交价格为180万元，付款方式除定金先付外，余款分五次支付，最后一期款项45万元在完税当天或更名当天支付。同日，伍月意向大亿公司出具《承诺书》一份，约定涉案房屋售价180万元，但伍月意实收房屋售价157万元，余款23万元作为中介服务费及奖金；支付方式为一次性付款，但又载明付款分作若干次，最后一期于完税或更名当天付清。以上合同签订后，陈木添、李少君向大亿公司支付了135万元购房款，大亿公司根据伍月意的承诺书向伍月意支付了大部分购房款。2017年11月23日，伍月意取得涉案房屋的产权，2018年1月8日，陈木添、李少君委托律师向伍月意发出律师函，要求伍月意履行合同，办理涉案房屋的过户手续。期间，大亿公司员工与伍月意通过微信联系，沟通办理过户的事宜，但伍月意要求原告付清全款方可办理过户，遂导致本案纠纷。一审法院认为，陈木添、李少君和伍月意为香港特别行政区居民，本案属涉港纠纷，由于本案合同缔约地、履行地和本案涉案房屋均在中国大陆，因此一审法院对本案具有管辖权。鉴于合同双方当事人未约定解决争议适用的法律，而本案主要合同行为发生在我国内地，根据最密切联系的原则，本案应适用我国内地法律。一、关于本案的合同效力。本案当中，陈木添、李少君、伍月意和大亿公司签订的《房地产买卖及居间合同》以及伍月意向大亿公司出具的《承诺书》均为当事人真实意思表示，且并未违反我国法律强制性规定，应当认定为合法有效。伍月意抗辩认为《房地产买卖及居间合同》是陈木添、李少君与大亿公司串通，以欺诈手段骗取伍月意签订，应当认定为无效，又认为《承诺书》中约定的居间合同费及奖金过高，属于显失公平，然而伍月意的上述主张均缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。二、关于本案的违约方。根据本案的《房地产买卖及居间合同》及《承诺书》，可以得知关于本案付款方式的约定是清晰、一贯且符合一般交易习惯的。《房地产买卖及居间合同》约定的付款方式是随交易进程逐步付清房款，《承诺书》作为伍月意与大亿公司补充达成的协议，首先不能约束不是《承诺书》当事人的陈木添、李少君方；其次，从《承诺书》第一条第2项关于售价的约定也可以印证，本案的付款方式是随交易进程逐步付清房款，与《房地产买卖及居间合同》的约定一致；再次，《承诺书》中所记载的所谓“一次性”付款，在实践当中是相对“按揭”付款方式而言的，并非伍月意所认为的在签订合同后一次性把全款付清。另外，结合《房地产买卖及居间合同》和《承诺书》的约定，可以认定陈木添、李少君向大亿公司付款即视为履行了合同约定的付款义务。因此，在本案当中，陈木添、李少君充分履行了《房地产买卖及居间合同》的约定，没有违约行为，而伍月意在涉案房屋达到交易条件后，拒绝办理过户手续，构成了违约。至于伍月意与大亿公司之间的合同履行情况不属于本案审理范围，一审法院不作处理。三、关于本案的违约责任。本案陈木添、李少君请求伍月意继续履行《房地产买卖及居间合同》，符合法律规定，一审法院予以支持，伍月意应当在法定期限内配合办理本案涉案房屋的过户手续，陈木添、李少君在房屋过户后应当支付完毕本案交易尾款。依据《房地产买卖及居间合同》第七条的约定，本案合同的违约方应当向守约方支付违约金，现陈木添、李少君请求按照人民银行同期同类贷款利率计算违约金并未超出合同约定，一审法院予以支持。但陈木添、李少君提交的证据不足以证明违约金应当从2017年12月8日起算，一审法院依据双方合同第七条第6项的约定，以及陈木添、李少君第一次发出律师函的时间，认定违约金从2018年1月14日起算。另外，依据双方合同第七条第7项的约定，陈木添、李少君请求伍月意承担本案的诉讼费、担保费、保全费、律师费有理，一审法院予以支持，但陈木添、李少君提交的律师费发票为3万元，其请求律师费5万元依据不足，一审法院以发票金额为限认定本案的律师费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，一审法院判决：一、伍月意应于本案生效十日内将惠东县稔山镇亚婆角地段海头埔苑（惠东碧桂园海逸湾）3号楼3单元1层01号商铺的产权转移登记至陈木添、李少君名下；二、伍月意应于本案生效十日内向陈木添、李少君支付违约金，违约金从2018年1月14日起，以135万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至办理完毕本案涉案房屋产权转移登记手续之日止；三、伍月意应于本案生效十日内向陈木添、李少君支付律师代理费30,000元和担保费3600元。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，陈木添、李少君提交了新证据20,000元的律师费发票，开票日期为2018年10月31日。伍月意发表质证意见，确认上述证据的真实性，但否认其关联性，认为伍月意并未违约，即使律师费真实存在，伍月意也无需承担该笔费用。二审另查明，大亿公司工作人员与伍月意的微信往来记录显示，大亿公司工作人员向伍月意表明办理过户交易前要先去国土部门办理权籍调查手续，伍月意明确表示收到尾款后才协助办理该手续。再查明，陈木添、李少君与广东惠天好律师事务所签订的《委托代理合同》约定代理费50,000元，签订合同之日起3日内支付10,000元，法院立案之日支付20,000元，一审审结之日支付20,000元。本院认为，陈木添、李少君、伍月意均系香港特别行政区居民，故本案系涉港合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：一、《房地产买卖及居间合同》及《承诺书》是否合法有效；二、《房地产买卖及居间合同》的违约方及违约责任的认定。关于焦点一，《房地产买卖及居间合同》及《承诺书》是否合法有效的问题。伍月意上诉主张陈木添、李少君与大亿公司恶意串通，欺骗其签订《房地产买卖及居间合同》及《承诺书》，以远低于市场价的价格出售涉案房屋。但伍月意未提交证据证明陈木添、李少君与大亿公司之间存在恶意串通、欺诈的行为。且从合同履行过程来看，伍月意对已收到陈木添、李少君支付的购房款并无异议。故伍月意该项上诉主张，缺乏证据支持，不能成立，本院不予确认。《房地产买卖及居间合同》及《承诺书》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于焦点二，《房地产买卖及居间合同》违约方及违约责任的认定问题。根据本案已查明的事实，陈木添、李少君按《房地产买卖及居间合同》的约定支付了前四期购房款。伍月意拒绝办理房屋变更登记手续，其理由为《承诺书》约定的付款方式为一次性付款，陈木添、李少君未一次性付清购房款，构成违约。对此，本院认为，首先，《承诺书》系伍月意单方向大亿公司作出的承诺，对陈木添、李少君没有约束力。且《承诺书》第一条是关于伍月意向大亿公司支付税费、居间服务费的事项，其中载明的一次性付款是指税费、居间服务费的付款方式，而非陈木添、李少君支付购房款的付款方式。据此，伍月意关于陈木添、李少君未一次性付清购房款构成违约的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。其次，陈木添、李少君已向大亿公司足额支付了前四期购房款135万元，大亿公司按照《承诺书》的记载扣除相应居间服务费及奖金后，向伍月意支付了前四期购房款。从上述履行过程看，伍月意已足额收取前四期购房款。伍月意抗辩称，《房地产买卖及居间合同》约定房屋尾款于完税递件当天或更名当天支付，其在收到尾款前，可拒绝协助办理房屋变更登记手续。但伍月意在大亿公司工作人员请求其协助办理权籍调查手续时，明确表示需先收尾款后办手续。办理权籍调查手续仅是办理房屋过户的前置步骤，《房地产买卖及居间合同》亦未约定陈木添、李少君需在办理权籍调查手续时支付剩余购房款。伍月意主张先收尾款再办权籍调查手续，没有合同依据。因伍月意未协助办理权籍调查手续，导致涉案房屋无法办理过户，伍月意已构成违约。陈木添、李少君已支付前四期购房款，伍月意应依约协助二人办理房屋变更登记手续。一审法院据此判决伍月意履行办理房屋产权变更登记手续并向陈木添、李少君支付违约金、律师费以及担保费，并无不当，本院予以确认。至于购房尾款45万元，根据《房地产买卖及居间合同》约定，陈木添、李少君应于完税递件当天或更名当天支付。据此，在伍月意履行办理房屋产权变更登记手续当日，陈木添、李少君应向伍月意支付购房尾款45万元。关于律师费的具体数额。陈木添、李少君二审中提交发票，证明其在本案一审审结后，已依约向广东惠天好律师事务所支付了最后一笔律师费2万元。加上二人一审中已支付的3万元律师费，本院确认陈木添、李少君为本案支出的律师费数额为5万元。因当事人二审提交新证据，导致案件事实发生变化，本院对此予以改判。综上所述，陈木添、李少君的上诉请求成立，予以支持；伍月意的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初59号民事判决第一项、第二项；二、变更广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初59号民事判决第三项为伍月意应于本案生效十日内向陈木添、李少君支付律师代理费50,000元和担保费3600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21,127.72元，保全费5000元，由伍月意负担。二审案件受理费21,127.72元，由伍月意负担。陈木添、李少君已向本院预交二审案件受理费21,127.72元，由本院向其清退。本判决为终审判决。审判长 饶 清审判员 王 芳审判员 李民韬二〇一九年十月二十二日法官助理周瑾书记员刘碧华