黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初2165号原告：哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司，住所地哈尔滨市道里区洪湖路1号。法定代表人：黄莹，经理。委托诉讼代理人：王文东，北京知仁律师事务所律师。被告：黑龙江金太阳精品商城有限公司，住所地哈尔滨市道里区地段街128号。法定代表人：朱珩，总经理。委托诉讼代理人：张长红，黑龙江张长红律师事务所律师。委托诉讼代理人：关文影，女，1977年9月10日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市阿城区。（未到庭）原告哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司（以下简称顾乡公司）诉被告黑龙江金太阳精品商城有限公司（以下简称金太阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告的委托诉讼代理人王文东，被告委托诉讼代理人张长红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告顾乡公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令金太阳公司支付2017年6月１日至迁离之日占用费共计15812481元；2、请求人民法院依法判令确认金太阳公司不具备承租资格；本案诉讼费由金太阳公司承担。3、请求人民法院依法判令撤销2007年7月26日《补充协议书》。事实与理由：依据《关于将哈一百剩余资产委托给哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司代管经营的批复》,由故乡公司顾乡公司负责哈尔滨市道里区地段街128号房产对外出租,2007年故乡公司与金太阳公司签订租期10年《房屋租赁合同》,自2007年1月1日至2016年12月31日,租赁合同到期后,金太阳公司占用房屋未按时腾退。2016年故乡公司委托黑龙江源升资产评估有限公司对哈尔滨市道里区地段街128号建筑面积7150.77平方米的房产，年租赁价格进行评估,黑龙江源升资产评估有限公司出具源升资报字【2016】第043号《哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司拟出租房产年租赁价值报告》对该房产评估，年租赁价格为620.64万元,故乡公司依据源升资报字【2016】第043号《哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司拟出租房产年租赁价值报告》、哈尔滨市道里区财政局【2016】第042号进行交易通知书，在原《房屋租赁合同》到期前2016年11月顾乡公司委托哈尔滨产权交易中心挂牌出租,哈尔滨产权交易中心审核通过后在2017年4月通过其平台发布租赁权转让公告及项目筒介,约定意向承租人应在2017年5月16日前将保证金200万元存入哈尔滨产权交易中心指定账户才具备报价资格，并公布哈尔滨产权交易中心指定账户。在公告指定期限，哈尔滨产权交易中心指定账户没有收到金太阳公司交纳的保证金金太阳公司已不具备报价资格、金太阳公司拒不交纳200万元保证金，不按哈尔滨市产权交易中心规则参加竞买，不按时腾退房屋，金太阳公司的行为有为公平交易原则，损害了其他竞买人和顾乡公司的利益。直至起诉，顾乡公司没有收到金太阳公司交纳的哈尔滨市道里区地段街128号使用费。被告金太阳公司辩称：不同意顾乡公司的诉讼请求，金太阳公司不同意顾乡公司诉讼请求，理由如下：1、顾乡公司要求撤销《补充协议书》没有事实和法律依据。撤销权的行使是在未能开始履行的条件下和未履行期满的状态下行使的，而不是期满后行使的，因此《补充协议书》已经处于撤销不能状态，且金太阳公司已经缴纳租金，《补充协议书》已经履行完毕，没有撤销的必要，请求驳回此项诉求。2、租赁行业规则同等条件下，金太阳公司应当享有优先承租权。3、顾乡公司已经委托公开招标，后金太阳公司已经交付一年租金620.64万元年租金。租金已经实际交付，顾乡公司要求金太阳公司交付620.64万元占用费，没有事实依据，金太阳公司已经依据投标规定交付620.64万元年租金，顾乡公司自行向其委托单位取得即可，而且其顾乡公司主张占用费，也是按租金的30%主张才能成立，占用费不能等同租金，但顾乡公司是按照租金的价格要求给付的占用费金额，可见顾乡公司是同意金太阳公司按期租金价格继续履行合同。4、顾乡公司请求的租金给付期限至2019年5月说明，顾乡公司认可金太阳公司的租期合法有效。顾乡公司向金太阳公司主张的租金15862481元，是计算到金太阳公司使用房屋至2019年5月，说明顾乡公司已经认可金太阳公司的租期及租金，而非占用费。5、由于顾乡公司一直拖延签订《租赁合同》，也未提供收款账户，金太阳公司想交纳租金，顾乡公司拒收，金太阳公司同意交纳租金至2019年5月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。原告顾乡公司为证明其主张的事实成立，向法庭举示证据如下：证据一、哈尔滨市地段街128号的《房屋所有权证》、《资产处置委托协议》、哈里国资委【2007】2号《关于将哈一百剩余资产委托给哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司代管经营的批复》各一份。拟证明：哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司有权代管经营租赁哈尔滨市地段街128号房产，是行使出租、招租的权利主体。被告金太阳公司质证意见：对证据真实性无异议。对证明问题也没有异议。本院认证：该证据能够证明顾乡公司有权代管经营租赁哈尔滨市地段街128号房产是出租、招租的权利主体,本院对顾乡公司提供的证据予以采信。证据二、2017年7月26日《补充协议书》、2017年1月1日至2017年5月31日期间租金收据。拟证明：1、2017年7月26日原告与被告签署《补充协议书》，租期自2017年1月1日至2017年5月31日，租期151天，但《补充协议书》签订时按年租金400万元计算，日租金没有按源升咨报字[2016]第043号《哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司拟出租房产年租赁价值项目咨询报告》计算，违反《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位转让资产的应当进行资产评估。”存在重大误解且显失公平，《补充协议书》应予以撤销。2、被告知道原告账户，以前每年交纳的租金，都是直接转原告账户，但每年都不按期交纳租金,每年都数次催促，都拖延交纳。《补充协议书》的租金也是被告直接转到原告账户的，所以被告明知原告账户，但按《行政事业单位国有资产租赁合同》（示范文本）第四条，租金需要一次性交纳，但自2017年6月1日起至2019年5月31日止的房屋占有使用费应在2017年6月1日一次性交纳，但被告明知原告账户，但至今都没有交纳。被告金太阳公司质证意见：对证据的真实性无异议，对待证事实及证明力有异议，撤销权在一年内未履行时撤销，而不是过期后撤销，协议书已经履行到2017年5月31日，且被告交付了房租金到2017年5月31日，被告并不欠租金，原告顾乡公司提供的报告第二页已经显示被告公司于2017年8月3日交付租金1654795.00元。按照协议的第一条年租金的规定被告不欠租金。该协议书已经履行完毕属于不可撤销状态。请法庭驳回原告的撤销请求。原告对该房屋是2016年10月份进行评估，在与被告签订该协议时明知道该房屋评议结果，原告顾乡公司请求的撤销权已经超过一年的时效，其无权主张撤销。本院认证：金太阳公司对证据的真实性无异议，本院对顾乡公司提供的证据予以采信，顾乡公司请求撤销《补充协议书》，因该《补充协议书》已经履行完毕，已经处于无法撤销状态，撤销权的行使是在未履行及未履行完毕的情况下行使，行使撤销权期限为一年，原告顾乡公司在《补充协议书》履行完毕后请求撤销权，证据不足，本院不予支持。证据三、源升咨报字[2016]第043号《哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司拟出租房产年租赁价值项目咨询报告》一份。拟证明：2016年11月18日黑龙江源升资产评估有限公司对哈尔滨市道里区地段街128号该房产评估年租赁价格为620.64万元，资产评估基准日2016年10月31日。地段街128号的租金价格应当依据黑龙江源升资产评估管理办法规定的评估价。被告金太阳公司质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是原告单方委托被告不知情，原告用该证据证明协议书签订是错误的与事实不符，协议书委托评估结论的时间是2016年11月18日。而与金太阳公司签订补充协议的时间是2017年7月26日，签订《补充协议书》的时间是在此之后，原告称误解是错误的，原告顾乡公司明知是620.64万元，还与被告签订《补充协议书》，可见被告不知情，原告知情。说明原告顾乡公司是自愿与被告金太阳公司签订400万元《补充协议书》的。本院认证：该证据能够证明顾乡公司进行了评估，但不影响2017年7月26日双方签订《补充协议书》的效力，根据当事人双方的合同自制原则，原、被告双方当事人可以约定价款，双方约定有效，该证据具有真实性，本院予以采信。证据四、（2018）黑0102民初7535号民事判决书一份。拟证明：1.法院认定房屋占有使用期间在补充协议之后的起止时间自2017年6月1日至2019年5月31日期间占用使用。2.被告对于本案中原告的证据一、证据二、证据三、证据五均对真实性、合法性、关联性无异议。被告金太阳公司质证意见：对原告的证据说有五份证据实际并没有向法院提供，判决中只有两份证据。但行政事业单位的国有资产范本并没有看到，因此对原告没有提交的证据不予以质证。本院认证：被告金太阳公司对于原告没有当庭向法庭提供原件，对真实性、合法性、关联性均有异议，对该证据不予质证，但未提供反驳证据，该证据为生效的法律文书，本院对该证据真实性予以采信。证据五、哈尔滨道里财政局2016年第042号进场通知书批复、哈尔滨产权交易中心《租赁权转让公告》、哈尔滨产权交易中心网站（××）招租公告及招租项目简介、《行政事业单位国有资产租赁合同》（示范文本）。拟证明：1、哈尔滨市地段街128号房产对外招租，第一年租金620.64万元，第二年环比递增2%。出租方承诺在成交后30日内清空房产交付新的承租方；2、承租方在2017年5月25日15时前，将标的成交价款交给哈尔滨产权交易中心；3、出租方需凭借《动态报价结果通知单》、交款收据与出租方在15日内签订《租赁合同》；4、出租方提供的《行政事业单位国有资产租赁合同》（示范文本）为本公告的一部分并同时向外披露，意向承租方欲参加本次房产租赁的招租，应认真阅读并知晓其内容，报名即视为确认本合同，转让成交后，出租方与承租方须按本合同内容签订《房屋租赁合同》；5、出租方与意向承租方在《行政事业单位国有资产租赁合同》基础上,未尽事宜可签署补充协议；6、《行政事业单位国有资产租赁合同》（示范文本）第四条约定需要一次给付全部租金，如分期，需要出租方同意。所以被告需要一次性交齐两年房屋占有使用费，原告账户至今没有收到，应付房屋占有使用费计算利息应从2017年6月1日计算。被告金太阳公司质证意见：对进场通知单真实性有异议，因该证据是复印件，不能作为本案的定案依据。对租赁权转让公告及哈尔滨产权交易中心两份证据都是转让公告，没有公章，对真实性没有异议，对证明的待证事实有异议，其不能证明合同文本中的全部内容被告知晓。但被告金太阳公司已经进行了报价也将款项转入产权中心账户。因此原告称被告没有交费不属实。我公司已经缴纳了200万元保证金到哈尔滨产权交易中心指定账户。已经进行了投标，并中标，但中标后原告拒绝与被告签订合同。在此中标结果出来后，原告应该与被告签订书面正式合同，被告在2017年7月26日原告强制与被告签订补充协议书。被告与哈尔滨产权交易中心协议书第二条明确约定乙方需要公告要求向甲方交付保证金，因此被告将保证金转入甲方指定账户。中标后被告将剩余租金420.64转入甲方指定账户。但是原告未向产权交易中心提取租金是原告个人原因。原告应与被告签订行政事业单位国有资产租赁合同，也就是招标公示的合同，原告并未履行签订合同的义务，但被告已经履行了全部支付价款义务。本院认证：因被告金太阳公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对该证据的真实性予以采信，但该证据不能否定《协议书》的真实性。对其关联性不予采信，原告顾乡公司未与被告金太阳公司签订《国有资产租赁合同》，并不影响被告金太阳公司中标后享有的权利。被告金太阳公司为证明其主张的事实成立，向法庭举示如下证据：证据一、起诉状，哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初7353号判决书各一份。拟证明：2018年7月11日起诉状，原告起诉被告迁让的诉求《民事判决书》主张未支持2018年10月29日。原告顾乡公司质证意见：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，被告的证明问题不清晰也不明确。所提交的证据也不能证明拟证明的问题。本院认证：因被告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明其所要证明的事实，且原告顾乡公司未向本院提供反驳证据支持其主张，本院对该证据予以采信。证据二、《补充协议》一份。拟证明：2017年1月1日至2017年5月31日，涉案房屋151日的租金（按年租金400万核算）为1654795元。原告顾乡公司质证意见：对真实性无异议，对证明问题有异议，该补充协议书签订时间是2017年7月26日，但该补充协议书中涉及的租金缴纳时间是2017年8月3日。并且该租金的金额没有经过评估。违反国有资产管理办法。该租金价格是无效的。本院认证：因被告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明其主张的事实，且原告顾乡公司未向本院提供反驳证据支持其主张，本院对该证据真实性予以采信。证据三、缴款书、黑龙江省单位往来资金结算票据。拟证明：2017年1月1日至2017年5月31日的房屋租金已交付完毕。原告顾乡公司质证意见：对证据的真实性无异议，但认为该租金没有经过国有资产评估是无效的。本院认证：因被告对该证据的真实性无异议，该证据能够证明其主张的事实，且原告顾乡公司未向本院提供反驳证据支持其主张，本院对该证据真实性予以采信。证据四、《协议书》（原件在产权交易中心挂牌使用，被告与哈尔滨产权交易中心签订的，用于被告缴纳投标保证金，被告将保证金缴纳到产权交易中心的指定账户200万元，而后交420.64万元的租金，产权交易中心为被告出具了结算票据。可视为被告缴纳全部租金620.64万元）、《动态报价结果通知单》、《动态报价记录单》、《道里区顾乡老工业公司地段街128号房产3年租赁权2017年5月18日成交审批表》。拟证明：原告对涉案房屋2017年6月1日至2019年5月31日二年的租赁权，委托哈尔滨产权交易中心挂牌出租。被告中标。原告顾乡公司质证意见：对证据四的协议书是复印件，并且是被告单方复印件，不予以质证。动态报价单、成交审批表也都是复印件，并且成交审批表的内容与本案事实不符。本案租赁招租是2个，该审批表列三年与本案事实不符。被告提交的该组证据不能证明其证明问题，对真实性、合法性、关联性均有异议。本院认证：对该证据的真实性有异议，但原告顾乡公司未向本院提供反驳证据支持其主张，该证据已经在哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初7353号判决书得到确认，可以作为佐证本案事实，本院对该证据真实性予以采信。证据五、黑龙江省单位往来资金结算票据二张。拟证明：被告支付了首年房屋租金620.64元。原告顾乡公司质证意见：对单位往来结算票据真实性无异议，对证明问题有异议，原告自2017年至今也未收到过上述款项，该款项也并不是房屋租金，在该结算票据的内容收款项目栏注明是单位与单位往来款项、成交价款、地段街128号租赁。说明该结算票据列明的金额并不属于租金，收款单位也不是原告。被告也从未将此款项转交给原告。本院认证：因原告顾乡公司对该证据的真实性无异议，原告顾乡公司因已经委托挂牌出租，其委托行为有效，被告金太阳公司已经将首年房屋租金620.64元交付给了原告顾乡公司委托单位，并且按照原告指定账户交付，可以视为原告顾乡公司收到房屋租金，原告顾乡公司可以向其受委托人领取该部分租金，且原告顾乡公司未向本院提供反驳证据支持其主张，本院对该证据真实性予以采信。证据六、《行政事业单位国有资产租赁合同》（示范文体）。拟证明：招租文件中附带披露租赁合同内容，被告同意中标后履行该合同内容。根据该合同原告应该与被告签订合同，但原告拒不签订租赁合同，因此原告没有拿到双方签订租赁合同就没有到产权交易中心领取租金款项，因此原告没有收到租金系原告自身原因导致的。我方的租金全部交付完毕。原告顾乡公司质证意见：该证据的内容如与我方提交的证据五中的行政事业单位国有资产租赁合同一致，则原告对该证据的真实性无异议，如被告提交的该证据与原告提交的证据五合同内容不一致，则原告对其真实性合法性关联性均有异议。此外，被告提交的该证据不能证明待证事实，是否签署合同的责任并不在原告，因该涉案标的物自2017年1月1日至今一直由被告占有使用并用于经营盈利，被告有义务缴纳该标的物的占有使用费，被告以拒签合同作为拒绝给付房屋占有使用费的理由于法无据。本院认证：原告顾乡公司对真实性无异议，对证明的问题有异议，因顾乡公司未提供反驳证据，本院予以采信。本院对金太阳公司提交的2，000，000元竞买保证金银行支付凭证及权交易中心出具的收据4，206，400元租，金太阳公司银行支付凭证及产权中心出具的收据真实性予以采信,对当事人真实性无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年4月25日哈尔滨产权交易中心发布招租租賃权转让公告,出租房产位于哈尔滨市道里区地段街128号房产(金太阳精品城使用部分),出租房产2年租赁权,转让底价6,206,400元,第二年递增2%,保证金2,000,000元,出租方提供的《行政事业单位国有资产租货合同》一并披露,意向承租方应认真阅读并知晓其内容,参加报名即视为确认该合同,成交后,承租方须与出方按本合同内容签订《房屋租赁合同》。承租方须凭《动态报价结果通知单》、交款收据与出租方在15日内签订《租赁合同》,被告金太阳公司分别向哈尔滨产交易中心账户汇入2,000,000元及4,206,400元。2017年5月2日哈尔滨产权交易中心向被告金太阳公司出具黑龙江省单位往来资金结算票据。自2017年1月1日至诉讼时,哈尔滨市道里区地段街128号房产(现金太阳精品城使用部分)一直由金太阳公司实际占有使用。双方在2017年7月补签一份房屋租赁协议,约定租期自2017年1月1日至2017年5月31日，金太阳公司已经给付租1,654,795.00元。被告金太阳公司参加2年(2017年6月1日至2019年5月31日)租赁权挂牌招租,并于2017年5月18日中标,但双方至今未按规定签订房屋租货合同。原告顾乡公司承认收到此期间被告金太阳实际使用争议房屋的租金给付到2018年的3月31日，金太阳公司提供的证据显示已经给付房屋租金至2018年的５月31日。本院审理期间，原告顾乡公司挂牌对外招租，被告金太阳公司摘牌，双方约定2019年6月1日至2019年7月2日协议约定32天，合计租金555,005.20元租金，被告金太阳公司已经给付原告顾乡公司，原告顾乡公司与被告金太阳达成续约一年的《国有资产租赁合同》自2019年7月3日至2020年7月2日止，被告金太阳公司已经付款6,257,000元，资产监管机构哈尔滨市道里区国有资产监督管理委员会办公室。顾乡公司已经为金太阳公司出具2019年7月3日至2020年7月2日发票，证实金太阳公司已经履行2019年7月3日至2020年7月2日给付租金义务。本院认为：本案双方争议的焦点集中在:１、顾乡公司请求的撤销2017年7月26日协议书是否合理;２、金太阳公司是否具有承租资格;３、顾乡公司诉求金太阳公司给付占用费15，812，481元是否由合理。原告顾乡公司具备哈尔滨市道里区地段街128号房产(现金太阳精品城部分)代管经营资格,有权作为招租主体将哈尔滨市道里区地段街128号房产出租。被告金太阳公司在规定期限内交纳保证金,具备报价资格,原告顾乡公司与被告金太阳公司2017年1月1日至2017年5月31日期间签订的《补充协议书》，原告顾乡公司已经将房屋交付被告金太阳公司使用，被告金太阳公司已经按照《补充协议书》约定交付租金，《补充协议书》已经履行完毕，原告顾乡公司请求撤销与被告金太阳公司履行完毕的2017年7月26日《补充协议书》证据不足,本院不予支持。原告顾乡公司向被告金太阳公司主张2017年6月1日至2018年5月31日期间的占用费，由于被告金太阳公司已经摘牌，应当按照委托挂牌给付租金6,206,400元，被告金太阳公司已经将6,206,400元租金交到原告顾乡公司的受委托单位，应当视为被告金太阳公司已经履行合同交付租金义务，被告金太阳公司已经交付的6,206,400元租金，双方已经履行了招投标的招租事宜，且招租行为符合相关规定。该部分租金由原告顾乡公司向委托单位领取即可，原告顾乡公司向被告金太阳公司主张的该部分的占用费证据不足，本院不予支持。原告顾乡公司诉求被告金太阳公司给付占用费15，812，481元，2017年1月1日至2019年5月31日原告顾乡公司证据不足，顾乡公司已经认可租金交付到2018年3月31日，被告金太阳公司提供证据证明租金交到2018年5月31日，因此原告顾乡公司诉求该部分主张本院不予支持。原告顾乡公司诉求主张2018年6月1日至2019年5月31日的占用费，因被告金太阳公司实际使用期间，原告顾乡公司已经委托挂牌招租，被告金太阳公司已经摘牌使用，原告顾乡公司主张的2018年6月1日至2019年5月31日的占用费可比照租金给付6,206,400元。作为承租人的金太阳公司提交了竞拍手续、委托保证金及竞拍租金，金太阳公司提交的续租一年的租赁合同，均能证明案涉房屋仍然在继续承租状态。上述证据相互印证，足以证明金太阳公司交付租金行为与案涉房屋之间具有关联性，按照委托单位招租6,206,400元给付占用费，因占用费没有标准现比照租金给付，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第六十三条、第七十五条之规定，判决如下：一、判令黑龙江金太阳精品商城有限公司于本判决生效后十日内给付哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司2018年6月1日至2019年5月31日的租金6,206,400元。二、驳回哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费116674.88元，由被告黑龙江金太阳精品商城有限公司负担55244.80，原告哈尔滨顾乡老工业区资产运营有限公司负担诉讼费61430.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十月十二日书记员  周小倩