四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3176号 上诉人（原审被告、反诉原告）:四川恒辉房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武侯大道双楠段389号。 法定代表人：易勇，总经理。 委托诉讼代理人：张小梅，公司员工。 委托诉讼代理人：张宏，四川省营山县朗池法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋永贵，男，1967年8月30日出生，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡秀兰，女，1973年10月17日出生，汉族，住四川省营山县。 二被上诉人委托诉讼代理人：蒋雨芯，女，1994年6月26日出生，汉族，住四川省营山县。 二被上诉人委托诉讼代理人：杨小波，四川省营山县方圆法律事务所法律工作者。 原审被告：翟昆（曾用名：翟小刚），男，1986年10月1日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：晏波，男，1985年6月17日出生，汉族，住四川省营山县。 原审被告：晏波，男，1985年6月17日出生，汉族，住四川省营山县。 上诉人四川恒辉房地产开发有限公司（简称恒辉公司）因与被上诉人蒋永贵、胡秀兰、原审被告翟昆、晏波商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2019）川1322民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒辉公司上诉请求：一、请求依法撤销（2019）川1322民初1181号民事判决,；二、请求依法判令上诉人与被上诉人于2015年1月25日签订的《商品房买卖合同》予以解除；三、请求依法判令二被上诉人承担违约责任5617元；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：恒辉公司与蒋永贵、胡秀兰之间签订《商品房买卖合同》属实，是双方当时的真实意思表示，合法、有效。但蒋永贵、胡秀兰没有向恒辉公司履行交付房款的义务，翟昆、晏波也未将此款转入恒辉公司账号，恒辉公司没有收到蒋永贵、胡秀兰交付的房款。一审法院判决恒辉公司向蒋永贵、胡秀兰交付涉案房屋及配套钥匙，同时开具不动产销售统一发票，存在严重认定事实错误。蒋永贵、胡秀兰没有向恒辉公司履行交付房款的义务，没有存在严重的违约行为，一审法院判决驳回上诉人反诉中全部诉讼请求，显失公平。 蒋永贵、胡秀兰辩称：请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。蒋永贵、胡秀兰一次性付清该房屋的所有购房款项，翟昆收取该房屋款项，并开具了收款收条。在（2016）川1322民初2477号民事调解笔录中，明确表示不再要求被上诉人给钱给上诉人，是上诉人与翟昆之间算账的问题。上诉人与翟昆之间存在巨额债务问题，翟昆收到购房款后可以直接履行债权人的债权义务，上诉人的请求不合理不合法，应当驳回其请求。被上诉人与上诉人之间的《商品房买卖合同》在营山县山水晨光售楼部签订，合同上加盖恒辉房公司的公章以及法定代表人易勇的私章。说明被上诉人与翟昆签订购房合同时，恒辉公司给予了翟昆买卖其商品房屋及签订合同的权利。 翟昆、晏波述称，同意蒋永贵、胡秀兰的答辩意见。上诉人上诉因房价上涨引起，不合理不合法。在（2016）川1322民初2477号民事调解笔录中恒辉公司法定代表人易勇已经明确说明，本案涉案房屋购房款在翟昆与易勇的个人债务中按购房合同约定的价格扣减。易勇借翟昆的款额用于恒辉公司投资开发，借款时也同意翟昆变卖房屋抵扣债务。一审法院认定事实清楚。 蒋永贵、胡秀兰向一审法院起诉请求：1.判令恒辉公司向自己交付位于营山县晨光山水二期Ｂ栋2单元2-16-2号房屋及配套钥匙，并开具销售不动产统一发票；2.判令恒辉公司按合同约定向蒋永贵、胡秀兰支付违约赔偿金3435.42元；3.恒辉公司承担本案诉讼费用。 恒辉公司向一审法院反诉请求:解除《商品房买卖合同》，并由买受人蒋永贵支付恒辉公司违约金5617元，承担本案诉讼费。 一审法院经审理查明：恒辉公司系依法登记设立的房地产开发企业。2011年以后，恒辉公司开发建设晨光山水二期商住小区建设项目，其中地上28层，地下2层。2015年1月25日，经翟昆、晏波联系后，蒋永贵、胡秀兰与恒辉公司在恒辉公司售楼部签订了《商品房买卖合同》，合同编号为2015000730，合同约定单价3200元／㎡，房屋总价354624元，付款方式为一次性付清。签订合同后，蒋永贵将购房款分多次转款或存入晏波的银行账户，翟昆于订立合同当日给蒋永贵出具了收条：今收到蒋永贵现金人民币343542元（叁拾肆万叁仟伍佰肆拾贰元正），用于晨光山水二期B2-16-2号房屋购房款。订立合同的第二天，已对该《商品房买卖合同》在营山县房地产管理局进行备案登记，蒋永贵也缴纳了住房维修基金。按合同约定，恒辉公司应于2016年6月30日前交付商品房，否则如合同继续履行，则应从交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人按已付房款每日万分之0.1计算支付违约金。但逾期以后至今，恒辉公司都未向蒋永贵、胡秀兰交付商品房并开具购房发票。同时查明，恒辉公司开发建设晨光山水时，施工承建是翟昆以营山金徽建司名义负责承建施工，恒辉公司应付翟昆工程款未付清，同时恒辉公司法定代表人易勇与翟昆之间存在民间借贷关系，因恒辉公司、易勇无力偿还翟昆借款或支付工程款，经翟昆与易勇协商后，恒辉公司同意用所建商品房抵偿债务。之后，翟昆欲将涉及抵债房屋转让变现，翟昆便委托晏波代为办理。恰好，蒋永贵有购房意愿，经晏波与蒋永贵联系并确认晨光山水二期B幢2-16-2号房屋成交总价为343542元，之后一同去恒辉公司售楼部签订了《商品房买卖合同》。诉讼中，恒辉公司称所谓与翟昆就债权债务涉及以房抵债的事实存在，但抵债房屋中并未包括B幢2-16-2号房屋一套。恒辉公司在准备销售B幢2-16-2号房屋时，才发现已经与蒋永贵网签《商品房买卖合同》。2016年9月，恒辉公司因商品房买卖合同纠纷向一审法院起诉蒋永贵，诉称因签订合同后，买受人蒋永贵一直没有给付购房款，请求解除双方所签订的《商品房买卖合同》并承担违约责任。一审法院依法追加翟昆、晏波作为第三人参加诉讼，根据庭审查明的事实，翟昆确实在恒辉公司享有债权，经恒辉公司易勇与翟昆协商后，恒辉公司同意以房抵债，就诉争房屋的购房款，恒辉公司是明知买受人蒋永贵已经支付给翟昆，只是翟昆应与恒辉公司算账予以结算。之后，恒辉公司撤回起诉，原审法院以（2016）川1322民初2477号民事裁定书裁定予以准许。此后的两年多时间里，翟昆与恒辉公司至今没有算账，同时恒辉公司也未将房屋交付给蒋永贵、胡秀兰。 一审法院认为：因翟昆在恒辉公司享有债权，在恒辉公司未能清偿债务的情况下，恒辉公司同意与翟昆通过以房抵债的形式清偿债务，恒辉公司认可这一事实。所以，经翟昆委托晏波联系购房人，再以购房人名义与开发商恒辉公司签订《商品房买卖合同》，事实上，买受人即蒋永贵、胡秀兰与恒辉公司已实际签订了《商品房买卖合同》，且合同已实际登记备案或缴纳住房维修基金，该合同合法有效。蒋永贵、胡秀兰在订立合同后，已将购房款343542元通过银行转账或存款入晏波银行账户，翟昆予以认可并出具了收条。购房款实际由翟昆收取以抵扣其在恒辉公司的债权，而恒辉公司否认该事实并称蒋永贵、胡秀兰签订合同后未足额缴纳购房款，合同应予解除的主张，与本案基本事实不符；恒辉公司在（2016）川1322民初2477号诉讼中，恒辉公司也明知蒋永贵、胡秀兰已经支付购房款给翟昆，只是翟昆应与恒辉公司算账对债权债务进行结算。现因翟昆与恒辉公司未对账务进行结算，恒辉公司故事重提，其理由不能成立。翟昆与恒辉公司对债权债务进行结算，系另一法律关系，不应当影响买受人接收房屋。所以，对蒋永贵、胡秀兰的请求，一审法院应予支持；恒辉公司反诉请求应予解除《商品房买卖合同》的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：一、恒辉公司于本判决发生法律效力后立即将位于营山县环城路晨光山水二期B幢2-16-2号房屋一套及配套钥匙交付给蒋永贵、胡秀兰并同时开具不动产销售统一发票；二、恒辉公司在交付房屋时，应支付给蒋永贵、胡秀兰逾期交房违约金3435.42元；三、驳回恒辉公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费500元，反诉费用500元，均由四川恒辉房地产开发有限公司负担。 二审中，恒辉公司提供下列证据： 1.易勇与翟昆之间的银行流水一份，拟证实翟昆向易勇转款372万元，易勇向翟昆转款272万元，易勇已全部偿还翟昆借款； 2.房屋统计清单，拟证实翟昆控制恒辉公司28套房屋，这些房屋都是作为翟昆与易勇之间债务的担保； 3.关于翟昆参与晨光山水二期工程的结算意见，拟证实翟昆用房屋作为借款担保，房屋单价应为3800元，本案案涉房屋单价3200元计算明显错误，上诉人与翟昆结算时涉案房屋不在其中，同时是翟昆下欠上诉人房屋及款项。 蒋永贵、胡秀兰质证意见，对于银行流水的转款时间是2013年到2014年，而2015年6月5日（2015）营民初字第819号调解书证实至2015年易勇欠翟昆本金582万，利息144万元。对于房屋统计单，上面的单价与实际单价不符。对于结算意见，只能说明翟昆与恒辉公司的工程款结清，恒辉公司与翟昆的个人债务与该结算意见无关，易勇与翟昆之间的债务尚未结算，该协议不针对蒋永贵、胡秀兰。 翟昆、晏波的质证意见，同意蒋永贵、胡秀兰质证意见，房屋统计清单上的房屋大部分已经交付。结算意见与案涉房屋没有关联性，案涉房屋已在（2016）川1322民初2477号民事调解笔录中注明在翟昆的工程款和个人债务中扣减。 蒋永贵、胡秀兰出示以下证据：（2015）营民初字第819号案件民事诉状、庭审笔录和调解书，拟证实翟昆作为债权人、恒辉公司作为债务人之间的债权债务关系和以房抵债情况。 恒辉公司的质证意见是调解书中的内容已经更改，调解书中载明的商品房买卖合同与本案无关，易勇欠翟昆的个人债务不应由恒辉公司偿还，翟昆、易勇、恒辉公司之间签订的担保合同应属无效合同。 翟昆、晏波对该证据无质证意见。 本院认证意见将结合案件事实及其他证据在处理意见中综合予以认定。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案翟昆对恒辉公司法定代表人享有债权，在恒辉公司法定代表人未能清偿债务的情况下，恒辉公司同意与翟昆通过以房抵债的形式清偿债务。买受人即蒋永贵、胡秀兰通过翟昆、晏波与恒辉公司签订了《商品房买卖合同》，恒辉公司在合同上加盖公司公章和法定代表人易勇的私章，且合同已实际登记备案或缴纳住房维修基金，该合同合法有效。蒋永贵、胡秀兰在订立合同后，已将购房款343542元交给翟昆、晏波，翟昆予以认可并出具了收条。购房款实际由翟昆收取以抵扣其在恒辉公司的债权。恒辉公司出示的证据既不能证明翟昆将案涉房屋作为债务担保否定案涉房屋以房抵债的事实，也不能否定蒋永贵、胡秀兰已完成合同义务的事实。蒋永贵、胡秀兰已经实际履行完毕《商品房买卖合同》中的义务，其要求恒辉公司按《商品房买卖合同》的约定履行义务应当支持。故恒辉公司关于“蒋永贵、胡秀兰没有向恒辉公司履行交付房款的义务，存在严重的违约行为，对恒辉公司应承担违约责任”的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采纳。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1000元，由上诉人四川恒辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 龙 燊 审 判 员 江春虹 二〇一九年十月十一日 法官助理 张孙昊 书 记 员 胡沥文