浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初15203号 原告：王福龙，男，1964年8月3日出生，汉族，退休，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市鄞州区，法律文书送达地址：宁波市鄞州区潘火街道上上城小区20幢08号。 原告：鲁国珍，女，1958年9月9日出生，汉族，退休，户籍所在地舟山市定海区，现住宁波市鄞州区（法律文书送达地址）。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：谢晓飞，女，1970年12月14日出生，汉族，浙江医药高等专科学校教师，户籍所在地宁波市海曙区，现住宁波市鄞州区。 被告：宁波市鄞州区潘火街道上上城小区业主委员会。住所地：宁波市鄞州区潘火街道上上城小区会所三楼。法律文书送达地址：宁波市镇海区骆驼街道民和路469号美银大厦901室。 代表人:钱剑波，该业委会主任。 委托诉讼代理人：俞艳霜、曹川磊，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。 原告王福龙、鲁国珍与被告宁波市鄞州区潘火街道上上城小区业主委员会（以下简称上上城业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本案于2019年1月20日转为普通程序，并分别两次公开开庭进行审理。原告王福龙、鲁国珍及委托诉讼代理人谢晓飞，被告上上城业委会的委托诉讼代理人曹川磊、俞艳霜到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限六个月，现已审理终结。 原告王福龙、鲁国珍共同向本院提出诉讼请求：撤销上上城小区业主大会（2018）公告007号《关于上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案投票结果的公告》。事实和理由：两原告系上上城小区业主。2018年7月20日，被告冒用上上城小区业主大会的名义发布（2018）公告第004号《关于对综合服务费标准调整方案的投票公告》（以下简称004号公告），2018年8月15日发布上上城小区业主大会（2018）公告第007号《关于上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案投票结果的公告》（以下简称007号公告），宣布物业综合服务费调整方案获得通过。原告认为被告在组织实施物业综合服务费调整方案投票时，无论在程序上、实体上、方案内容上都不符合相关法律规定，应判令撤销该公告。理由如下：1.假冒业主大会发布公告，此方案没有征求全体业主的同意。2.物业费涨价方案由业主大会决定，而不是业委会决定。业委会只是执行机构，不是决策机构。3.票数不到全体业主的一半。总应投票数1631票，目前同意票数774票（不到一半），不同意票数444票，未投票数405票，根据《上上城议事规则》第二十五条规定，当多数票未超过一半，未投票数应视为不同意，故不同意票数为849票，所以004号公告公布综合物业管理费调整方案不应当获得通过。被告发布的公告中没有公布相关涉及的建筑面积是否过半的情况，因此004号公告的涨价方案也不能通过。被告提出004号公告后，在组织投票时，未设立投票箱，采取微信群表达意见，由楼层代表统计投票数的方式进行投票计票，甚至出现被告成员挨家挨户上门询问投票意向，要求业主当面勾选投票，部分业主碍于情面违背自己的真实意愿投票同意。计票时，在没有设立计票人员和监票人员的情况下进行计票并公布投票结果。5.此次物业费涨价理由不充分。“银禧物业”才入驻一年，一年前是经过成本核算后才入驻的，其在日常采购中采购单价比市场价高出1-3倍。“银禧物业”交接时工作不力，给业主造成了重大的电梯安全事件与水泵事件，可能还有业主未知的隐患，30万元保证金理应没收，并追究相应的赔偿。即使根据物业合同约定，物业提供高品质服务方可提出涨价要求，但要经业委会批准，但目前并未见其提供高品质服务。且物业并不亏损，经营支出造假。6.投票单设计已失公正，看似精心策划用来欺骗不明业主。对“不同意”选项没有公平标注C，恶意隐藏“不同意”选项，恶意引导投票意愿，导致部分业主在不了解事实真相的情况下违背自己的真实意思表示进行投票。7.涨价方案不合理，不能漫天要价。之前每年物业费约300万元，今年上升幅度30%以上过高。综上所述，两原告认为物业管理公司的综合物业管理费涨价方案涉及全体业主的切身利益，应当采取正当的、合理的、民主的方式进行投票，而不能采取不正当的、恶意引导的、恶意欺瞒的方式通过。 被告上上城业委会辩称，当事人请求撤销业主大会决议应符合法律规定的撤销要件，否则其主张不能成立。结合本案情形，被告召开业主大会的程序合法，并不存在原告所说的瑕疵或违规操作等行为。1.被告在2018年7月20日对外公布了需要调整物业服务费的投票公告，针对投票提供了方案A、方案B、不同意涨价三种选择。自7月22日起至8月11日22时止，通过上门直接送达表决、微信表决、邮寄表决、业主主动表决等方式收集表决意见，并采取街道见证计票的方式最终确定了本次议案的结果，整个过程公平、公开、公正，不存在原告所说的不公正之处。2.调整物业服务费标准属于业主行使共同管理权力的重大事项，根据法律规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告提交的证据证明表决结果符合“双过半”的技术要求；至于其中未表决票的处理结果，根据议事规则规定，在已投票数超过应投票数一半以上的情况下，计入到已投票中的多数票。上述计票方式符合法律规定和议事规则的规定，本次决议的通过合法有效。3.对于本案所涉业主大会决议是否侵犯业主合法权益的问题，原告称物业服务费标准调整后，其必然要支出比原来更多的费用导致其财产权益受损，且可能无法得到满意的、相对等的物业服务质量。被告认为以何种价格聘请物业服务企业提供物业服务是小区重大公共事务，是物权法明确规定由小区业主共同决定的事项，业主大会决议即为小区业主的共同决定。本案中原告作为所在小区的业主，其合法权益应当在法律规定的框架内合理行使。本案所涉业主大会的决定仅仅是物业服务费用的调整，并未涉及针对原告的具体合法权益。从本次物业费标准上调的幅度以及上调后的价格来看，该价格与本地其他同等小区物业费标准相较并未显失公允。事实上，上上城小区自2010年首期交付至本次调价期间，社会物价水平、管理成本等已有较大变化，但小区近八年来未上调过物业服务费收费标准，本次调价为首次调价，且调价幅度尚属合理，并没有侵犯业主的合法权益。综上，应驳回原告的诉讼请求。 原告王福龙、鲁国珍为支持其诉讼主张，共同向本院提交如下证据： 1.房权证复印件一份，拟证明两原告为上上城小区业主的事实。 2.上上城小区业主大会（2018）公告第004号《关于对综合服务费标准调整方案的投票公告》、投票表复印件各一份，拟证明被告冒用上上城小区业主大会的名义发布物业综合服务费的调整方案及方案内容，投票表格的设计有缺陷，有错误引导，没有“不同意”选项的事实。 3.上上城小区业主大会（2018）公告第007号《关于上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案投票结果的公告》复印件一份，拟证明被告发布公告宣布物业综合服务费涨价方案获得通过及计票方式等事实。 4.物业综合服务费收费标准调整方案投票统计确认表复印件一份，拟证明被告进行计票统计时未安排计票人员及监票人员的事实。 5.《上上城业主大会议事规则》（草案）复印件一份，拟证明计票规则的规定，以及两原告对规则的合法性有异议的事实。 6.投票复印件一份，拟证明投票设计误导业主的事实。 被告上上城业委会为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.投票表决统计表复印件一份，拟证明提案表决最终数据符合法律规定的通过生效要求的事实。 2.《上上城业主大会议事规则》（2017年8月版）备案件、文件签收回执单一组，拟证明被告的计票行为符合议事规则规定的事实。 3.上上城小区业主大会（2018）公告第002号《关于上上城小区监控二期投票结果的公告》复印件一份，拟证明投票、计票原则是当实际投票数超过总应投票数的50%，未投票数归入已投票数多数票的事实。 4.周边小区物业服务费标准统计图复印件一份，拟证明上上城小区物业服务费上调存在合理性的事实。 原、被告提交的证据均经庭审质证，原、被告质证意见及本院认证意见如下：两原告的证据1，被告认为系复印件，真实性由法院核实。本院经核实对其真实性予以认定。两原告的证据2，被告对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为业委会是业主大会的执行机构，公告的发布证明征询全体业主对于调整方案的投票意见，且在投票表格写明了“不同意”涨价一栏，说明给予了投票业主多种选择，不存在原告所说恶意隐瞒选项的事实。本院对真实性予以认定，对于投票表格设计的合理性在说理部分阐述。两原告的证据3，被告对真实性无异议，证明业委会将投票结果如实向业主送达，程序合法。本院对真实性予以认定。两原告的证据4，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为该证据仅体现投票统计结果，并不能直接认定计票过程未安排计票、监票人员，计票时有潘火街道相关工作人员在场。本院对真实性予以认定，结合本院调取的证据证明投票统计有街道、社区相关工作人员参与的事实。两原告的证据5，被告认为以其提供的2017年8月正式公布的议事规则为准。本院认为草案不具备合法效力，应以正式公布的议事规则为准，故对其证明目的不予采信，至于议事规则的通过是否合法不属于本案审查范围。两原告的证据6，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为从投票可以看出有5个人在“不同意”栏打钩，有3个人写了“不同意”，说明业主对于选项非常清楚，且明确选择了“不同意涨价”。本院对真实性予以认定，投票设计是否合理在说理部分阐述。被告的证据1，两原告对真实性、合法性有异议，认为是被告自己统计的结果，投票和计票不符合规定，2018年7月22日发布公告，8月投票，但方案要从7月1日开始执行，形式上不合法。本院经核实对真实性予以认定。被告的证据2，原告对合法性有异议，认为该文件没有进行公告，且正稿与草稿相比进行了多处修改，其中部分条款扩大了业主代表的权利。本院认为，该议事规则经核实与社区备案件一致，且经业主大会通过，故对其真实性、合法性、关联性予以认定。被告的证据3，原告对关联性有异议，认为与本案无关，且过半业主都不知道该投票事项，是业委会强制作出的。本院认为，该证据与本案无涉，故对其关联性不予认定。被告的证据4，原告对关联性有异议，认为物业服务费上调是否合理与本案无关，也不是权威机构制定的。本院对其关联性不予认定。 本院为案件审理需要，向宁波市鄞州区潘火街道尚诚社区居民委员会调取了备案的上上城小区业主大会（2018）公告第004号、上上城小区业主大会（2018）公告第007号、上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案投票统计表、签到表等资料一组，证明上上城业委会发布的004、007号公告均向社区备案，007号公告发布前，对于投票结果在计票时经潘火街道、尚诚社区派人见证的事实。原告对于潘火街道、尚诚社区派人见证投票计票的事实无异议，但认为004号公告方案并没有经业主大会通过。被告无异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 两原告系宁波市鄞州区潘火街道上上城小区业主。第二届上上城业主大会于2016年11月20日的首次业主代表大会会召开之日成立。《上上城业主大会议事规则》（2017年8月版）规定：房屋总建筑面积221802平方米，其中住宅 162745平方米（1631套），非住宅3515平方米；业主大会、业主代表大会履行制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等职责；本物业管理区域内，以区域内40-80以下户推选1名业主代表参加业主代表大会，共有投票权数1629票，参加业主代表大会会议的形式为以代表区域为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主委员会组织召开业主代表大会会议前15日，应将业主大会拟讨论的事项以书面形式送至各业主代表；书面形式包括业主代表微信群通知、小区内五处主要出入口公示栏公告；业主大会作出决定，必须经业主代表大会所持投票权数二分之一以上通过，需经物业管理区域内全体业主代表所持投票权数三分之二以上通过的决定除外；业主代表大会表决根据需要设投票箱，由业主代表自行将意见投入投票箱内（或者由业主代表举手表决），经业主委员会统计汇总，公布表决结果；逾期不参加投票，或已送达的征求表决意见单，业主代表在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，票数计入超过应表决数1/2的多数票，未超过应表决数1/2的视为不同意表决内容；业主委员会执行业主大会的决定和决议，召集业主代表大会会议，以及业主大会赋予的其他职责；本物业管理区域内业主委员会设委员7名，业主委员会会议应当有5个以上（含5个）委员出席，作出的决定必须经全体委员人数半数以上同意；本业主大会议事规则自业主大会2017年8月29日修改通过之日起实施。 2018年5月3日，为上上城小区提供物业服务的山东银禧正德物业服务有限公司宁波分公司（以下简称银禧正德物业宁波分公司）向上上城业委会送达《关于调整上上城物业综合服务费收费标准的函》，申请在各物业类型原有物业综合服务费收费标准的基础上提价0.5元/平方/月，调价时间自2018年4月1日起。5月6日，上上城业委会回函称，对于银禧正德物业宁波分公司提出的物业综合服务费自2018年4月1日起申请在各物业类型原有收费标准上提价0.5元/月/平方的提案，经业委会慎重讨论，予以初步同意。并于近期组织召开上上城小区业主大会，对本提案进行表决。7月16日，银禧正德物业宁波分公司向业主大会、业委会提交了《关于申请园区3个收费岗薪资补贴的报告》，内容：为了确保提价的成功率，业主委员会提出了提价0.3元/平方/月的建议。考虑提交0.3元/平方/月后的物业服务费收入只能勉强维持合同内原有的各项服务，无法承受合同外新增3个收费岗位人员薪资的支付，如成功提交0.3元/平方/月，为了园区工作的正常开展，请业主大会、业委会同意给予该司3个收费位岗7位员工合计426111元的薪资补贴。 2018年7月22日，上上城业主大会发布004号《关于对综合服务费标准调整方案的投票公告》，内容如下：根据上上城《物业服务合同》及补充协议的相关约定，在听取多方的意见后，经过多次的洽谈、磋商及谈判，并结合上上城的实际情况现确定本小区物业综合服务费收费标准调整的A、B二个方案，方案A在各原收费标准上，普涨0.5元/平方/月，方案B在各原收费标准上，普涨0.3元/平方/月,当物业的综合评分单月得分低于75分的次数全年不超过二次时，小区承担外围三个岗亭的部分人工成本共计每年人民币20万元（因该三个岗亭为后来增设），此项费用由小区公共收益中支出；另外，支持方案A者将默认为同样支持方案B，所以当方案A得票率未过半时，方案A的得票数将自动归入为方案B的总得票数之内；对A、B二个方案皆不同意的业主，可以选投“不同意涨价”；如果本次物业综合服务费调整方案获得通过，新的收费标准及相关条款从2018年7月1日起生效；具体投票日期2018年7月22日至2018年8月11日22:00时止；等。投票日期截止后，2018年8月12日，经潘火街道、尚诚社区等各方在场情况下，对上述004号公告方案投票进行了统计。小区总应投票数为1631票（除商业用房、物业用房），实际投票数1226票，其中有效票数 1223票（弃权5票），无效票3票；未投票数405票；在有效投票中，选择方案A的186户（建筑面积合计17479.53平方米），选择方案B的588户（建筑面积合计56296.43平方米），选择“不同意涨价”的444户（建筑面积合计 48949.22平方米）。2018年8月15日，上上城小区业主大会发布上上城小区业主大会（2018）公告第007号，公告投票结果：根据《上上城小区议事规则》中对未投票数的规定，当实际投票数超过总应投票数的50%，则未投票数归入已投票的多数票原则，最终计票数为，方案B1179票，不同意444票，弃权5票，无效3票，上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案B已获上上城小区业主大会表决通过。备注：方案B为在各原收费标准上，普涨0.3元/平方/月。当物业的综合评分单月得分低于75分次数全年不超过二次时，小区承担外围三个岗亭的部分人工成本共计每年人民币20万元（因该三个岗亭为后来增设）。此项费用由小区公共收益中支出。 另查明：上上城小区住宅区共有业主代表31人，代表投票数1631票。就案涉004号公告投票，选择方案A的业主代表14人，代表投票数730票；选择方案B的业主代表12人，代表投票数627票；选择“不同意涨价”的业主代表3人，代表投票数170票；未投票业主代表2人，代表投票数104票。 本院认为：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求法院予以撤销。本案的主要争议是上上城小区业主大会（2018）公告第007号《关于上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案投票结果的公告》是否合法有效。在认定007号公告是否合法有效之前，关于原告认为004号公告系被告冒用业主大会名义作出的问题，本院认为业主委员会是业主大会的执行机构，有权履行业主大会赋予的职责，004号公告所涉内容系对物业服务费标准调整方案的投票进行公告，并非作出决议或决定，根据《上上城业主大会议事规则》（2017年8月版）的规定，该事项并非必须经业主大会或业主代表大会表决后作出，故上上城业委会以业主大会名义发布公告并不存在冒用问题。关于007号公告的合法性，本院认定如下：根据《上上城业主大会议事规则》（2017年8月版）的规定，业主大会、业主代表大会有权制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；业主大会作出决定，必须经业主代表大会所持投票权数二分之一以上通过。关于上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案，以上上城小区住宅区全体业主投票方式进行；关于选票方案，004号公告明确告知了有方案A、方案B及“不同意涨价”三种方案，结合投票实际情况看业主及业主代表投票中均有一定数量的“不同意涨价”方案，故该公告内容并不存在恶意引导投票之嫌；关于投票方式，设立投票箱并非议事规则规定的唯一表决方式，被告采用上门直接送达、微信表决、邮寄表决、业主主动表决等方式收集表决意见，并未违背议事规则的规定；最后从投票结果看，业主代表中选择方案A的14人（代表投票数730票），选择方案B的12人（代表投票数627票），即“同意涨价”的投票数已经超过投票权数的二分之一以上，被告结合业主及业主代表投票情况将方案A票数及未投票数计入方案B票数的计票规则，符合议事规则的规定；综上，本院认定，上上城小区业主大会（2018）公告第007号《关于上上城小区物业综合服务费收费标准调整方案投票结果的公告》合法有效，原告要求撤销该公告的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 驳回原告王福龙、鲁国珍的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王福龙、鲁国珍共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  薛海蓉 人民陪审员  杨慧伦 人民陪审员  陈荣芳 二〇一九年十月九日 书 记 员  陈栎桦