广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异35号 异议人（案外人）：江浩，女，汉族，1983年5月25日出生，住广州市花都区。 委托诉讼代理人：文毅、许雨柔，广东育资律师事务所律师。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 江浩对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街19号1102房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月24日公开进行了听证。异议人江浩及其委托诉讼代理人、财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司的委托诉讼代理人、财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街19号1102房（以下简称案涉房产）。异议人江浩对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人江浩请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街19号1102房的查封。其主要理由为：异议人于2014年6月25日与东湛公司签订《颐和盛世认购书》，于2019年5月11日签订了《广州市商品房买卖合同》购买了案涉房产。异议人已经付清全部房款并办理了收楼手续，按时交纳物业管理费和水电费，实际占有使用房屋至今，享有该房屋的财产性权利。异议人已办理了网签手续，但因房屋被查封导致无法进一步办理预告登记、房产证等手续。异议人所购商品房系用于居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第29条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《中华人民共和国民诉讼法》第227条的规定，应当对异议人所购房屋解除查封。 财产保全申请人信远公司答辩称，不同意异议人请求解除查封的主张。其主要理由为：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房屋登记在东湛公司名下，法院对案涉房产的查封符合法律规定。2.本案仅是财产保全当中的查封，案件还没有进入执行程序。如果解除查封，财产保全申请人无法通过法律途径寻求救济，其合法债权难以得到实现。 财产保全被申请人东湛公司表示同意异议人的请求。 异议人江浩为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2014年6月25日签订的编号为0011419号《颐和盛世认购书》。 2.甲方东湛公司与作为乙方的异议人于2014年6月25日签订的编号为117的《颐和盛世协议书》。 3.甲方东湛公司（卖方）与作为乙方（买方）的异议人于2019年5月11日签订的编号为201905152603的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）。 1、2、3号证据拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面买卖合同。 4.东湛公司于2019年5月22日出具的编号为32797783的《广东增值税普通发票》，内容主要为案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额。其中，价税合计为796259元。 5.东湛公司于2019年5月11日出具的案涉房产维修资金《收款收据》。 4、5号证据拟证明异议人已全额付清购房款以及房屋维修资金。 6.广州颐和酒店物业管理有限公司出具的《广东增值税电子普通发票》，内容主要为案涉房产已缴纳从2019年7至9月的物业管理费用。 7.广州颐和酒店物业管理有限公司于2019年7月16日出具的“代收能源周转金”《收款收据》。 6、7号证据拟证明异议人已实际占有案涉房产。 8.广州市房产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明江浩名下房地产为“广州市花都区颐和盛世五街19号1102房。”拟证明异议人除所购房产外，无其他房产。 经质证，财产保全申请人对异议人提交的证据发表以下质证意见：1.对证据材料的真实性没有异议。2.对证明目的不认可。案涉房屋在被查封时仍登记在东湛公司名下，查封其财产合法有据。 财产保全被申请人东湛公司对证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据均为原件，其来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 财产保全被申请人广州元阳房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲未出庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，2014年6月25日，异议人江浩（乙方/认购方）与东湛公司（甲方/开发商）签订《颐和盛世认购书》。同日，双方还签订了《颐和盛世协议书》。2019年5月11日，甲方（卖方）东湛公司与乙方（买方）江浩签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），载明以下一些内容：乙方向甲方所购商品房为颐和盛世花园E区16栋11层1102房，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街19号1102房，建筑面积107.2平方米。该商品房按总价交易，总金额人民币796259元。乙方采用一次性付款，在2019年5月11日前支付全部房价款。2019年5月22日，东湛公司向异议人出具了《广东增值税普通发票》，证明东湛公司已收到价税合计796259元。后异议人于2019年5月11日/7月16日分别缴纳了房屋维修资金、代收能源周转金等费用。异议人江浩除所购房屋外，在广州市无其他房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。根据本案查明的事实，异议人系于本院对案涉房产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且名下无其他房产并已向开发商东湛公司付清购房款，符合前述法律规定所设三项条件，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人江浩的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街19号1102房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 兴