山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初4880号原告：威海颐鸿物业服务有限公司，住所地威海市文登区环山东路10-9栋1号。法定代表人：孙美华，经理。委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。被告：王新威，男，汉族，住威海市文登区。威海颐鸿物业服务有限公司（以下简称颐鸿物业）与王新威物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颐鸿物业委托诉讼代理人王基忠，被告王新威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。颐鸿物业向本院提出诉讼请求：请求法院判令王新威立即付清物业费1441元及滞纳金3120元，合计4561元。事实和理由：颐鸿物业为文登山语绿城小区提供物业服务期间，王新威自2016年7月1日开始没有缴纳物业服务费。颐鸿物业多次向王新威索要，王新威总是以各种不合理的理由拒付。王新威辩称，其是2014年入住该小区，2012年到2016年交纳了物业费，自2016年至今没有交纳物业费属实。因为颐鸿物业管理混乱，缺乏科学性系统性，服务严重缺位，不尊重业主意见，没有对业主进行物业满意度调查，对业主投诉意见处理不及时，处理结果实施不到位。颐鸿物业管理高层与业主没有沟通平台，小区设施规定涉及业主生活的重大变动在没有和业主充分沟通征求大多数业主同意时擅自实施。停水停电等信息通知不及时，未经业主同意小区内公共区域私设车位对外出租，收取费用。公共环境卫生差，公共区域动物粪便随处可见，楼道走廊卫生清扫不及时，邻居间的意见问题不予及时沟通，治安管理差，缺乏对外来人员及闲杂人员的车辆的检查，门禁形同虚设。缺乏专业服务精神，蓄意招聘低工资人员，保洁人员数量严重不足，年龄过大，素质低下，服务效率低，对小区公共区域绿地花木建筑的养护、维修管理较差。建筑垃圾随意堆放，公共区域私搭乱建现象严重。对开发商遗留的房屋质量问题，物业有责任和义务协助业主解决，在此方面效率不高。对公共设施设备的维修养护管理和运行不到位，无理由收取建筑垃圾清运费，且以此要挟如果不交物业费就不给钥匙。墙壁多处裂缝，业主反映后不及时解决问题，一拖再拖，直至拖到过保修期后不予处理。现要求半个月之内对上述问题进行整改，对存在未解决的问题给予解决，减免物业费，在未整改之前暂缓交纳物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：颐鸿物业为证明其主张，向法庭提供如下证据：一、颐鸿物业与文登泰鑫房地产开发有限公司于2014年8月31日签订的《威海市文登区前期物业服务合同》（山语绿城前期物业服务合同）一份，证明颐鸿物业自2014年8月31日根据该合同，在泰鑫南山郡山语绿城提供物业管理服务，其中合同第五章“物业服务内容和质量要求”第十二条规定在本物业管理区域内，颐鸿物业提供的前期物业管理服务内容有：1.综合管理服务0.07元∕月.平方米：⑴基本要求；⑵管理处设置；⑶管理人员要求；⑷日常管理和服务。2.清洁卫生服务高层0.135元∕月.平方米、多层0.12元∕月.平方米：共用楼道地面、玻璃门厅：楼道地面每日清扫、拖洗保洁一次；门厅地面每二月保养一次；楼道玻璃每半月擦拭一次；每二日擦抹一次楼梯扶手；楼内公共设施、设备每周清洁一次。⑴广场、道路、绿地：每日清扫一次以上，全天保洁；随时清除主要道路积水、积雪；及时清理一次小区内的乱贴乱画。⑵公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施等：每周擦拭二次。⑶垃圾收集:居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每日清运一次，垃圾桶及时清理擦拭，无满溢、无污迹。⑷灭蚊蝇、蟑螂、灭鼠活动：每年至少二次。⑸电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次；每月对电梯门壁打蜡保养一次。⑹地下停车场：场地通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放，每日清扫一次。⑺水景：保持水体清洁、无漂浮杂物，无异味，定期进行水体处理。3.秩序维护服务0.1元∕月.平方米：⑴人员、服装和设备；⑵门岗、外来人员和车辆管理；⑶巡逻时间、重点部位和处理突发事件；⑷技防设施和救助（监控岗）；⑸车辆管理。4.绿化养护服务0.04元∕月.平方米：⑴总体布局：有专业人员实施绿化养护管理，绿化覆盖率符合规划要求。⑵绿化修剪：对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。⑶绿化养护：定期清除绿地杂草、杂物，预防花草、树木病虫害。5.共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务：⑴共用部位：0.05元∕月.平方米。⑵公共照明：0.03元∕月.平方米。⑶消防系统：高层0.04元∕月.平方米、多层0.01元∕月.平方米。⑷弱电系统：0.0:28元∕月.平方米。⑸避雷系统：0.01元∕月.平方米。合同第九章“违约责任”第二十二条中规定：业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。二、《威海市文登区物业（前期）服务合同备案申请表》一份，该申请表注明前期物业服务合同期限“2014年9月1日至2019年8月31日（业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时止），该申请表上加盖了“文登市环山街道办事处秀山社区居民委员会”“威海市文登区环山街道办事处”、“威海市文登区物价局收费管理专用章”、“威海市文登区物业管理办公室”的印章及有关审批人和经办人的签名。经质证，王新威对上述证据未有异议，但不同意交纳滞纳金，要求对物业费进行打折。王新威为证明其主张，向法庭提供了有关照片及视频，证实颐鸿物业提供的物业服务不到位。经质证，颐鸿物业认为视频中与物业公司职工的谈话，与本案无关联性，该清洁工是否其职工不能确认。对其他视频资料，无法确认视频载明的位置就是其物业服务辖区。王新威提交的照片也不能体现是其服务辖区，即使是颐鸿物业的服务辖区，楼房及道路有裂缝是正常现象，如果是在房地产的保修期之内应当由房地产公司进行维修，如果过了保修期，那只能由全体业主讨论是否动用维修基金。总之，不是其物业公司所能主宰的，也不是其物业公司的义务。因此，王新威提供的以上证据不足以证实自己的主张，王新威没有受其他全体业主的委托，无权对其物业公司送达整改通知，王新威应全额交纳物业费及滞纳金。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。颐鸿物业与文登泰鑫房地产开发有限公司签订的《威海市文登区前期物业服务合同》中对颐鸿物业提供的物业管理服务内容及物业服务费收费标准已作出明确规定，且该物业服务合同经过社区居委会、属地基层政府、区物价部门及区物业行政主管部门的审批，王新威理应按照合同约定交纳物业费。王新威称颐鸿物业提供的物业服务不到位，要求减免物业费，提供了有关照片及视频证明，但因颐鸿物业对该证据有异议，且该证据不能证明颐鸿物业未按照《威海市文登区前期物业服务合同》规定提供了相应的物业管理服务，故王新威提供的证据不足以证明其主张成立。王新威未按期交纳物业费，属于违约行为，由此给颐鸿物业造成的利息损失应予赔偿，但颐鸿物业主张按照逾期每日千分之五的标准支付滞纳金，计算标准过高，考虑本案实际情况，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算，起算日为起诉之日即2019年8月20日。王新威作为小区业主对颐鸿物业提供物业服务享有监督权，王新威可根据物业服务合同的约定，通过正当的方式和途径行使上述权利。同时，颐鸿物业作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，认真听取业主的意见建议，不断提高物业服务水平，增强业主满意度。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王新威于本判决生效后十日内支付威海颐鸿物业服务有限公司物业服务费1441元，并承担自2019年8月20日起至本判决确定的支付义务履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；二、驳回威海颐鸿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王新威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  马占波二〇一九年十月八日书记员  刘燕菲