大连经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0291民初2499号 原告：大连侨乐物业服务有限公司，住所地大连市中山区天津街200号。 法定代表人：文文蔚。 委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。 被告:王克强，男，1955年2月23日生，汉族，住大连市沙河口区。 原告大连侨乐物业服务有限公司与被告王克强物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘鲜芳、被告王克强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连侨乐物业服务有限公司诉称:1、判令被告支付2018年2月至2019年2月的物业管理费47253.7元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月3日，被告购买了位于大连市中山区友好路曼哈顿大厦2座1202与1203单元，原告依据被告于2010年6月与开发商大连新世界广场国际有限公司签署的《大连新世界广场管理公约》及《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》为被告提供物业管理服务，并收取物业管理费（原告受开发商委托，对曼哈顿大厦进行前期物业管理，并与其签署了《大连市物业管理委托合同》）。服务协议中约定被告负有按时向原告交纳物业费的义务。如逾期交纳物业费从逾期之日起，按拖欠物业费总额日0.3%的比例交纳滞纳金。被告接受原告提供的物业服务，且于购房之日起至2018年1月按每月每平15.8元向原告支付物业费，但自2018年2月至2019年2月一直拖欠物业费达47253.7元（1202和1203单元面积分别是117.54平方米和112.52平方米，物业费标准单元单月金额分别是1857.1元和1777.8元，欠费期间13个月，2单元合计47253.7元）。虽经原告多次催讨，但被告一直拒绝支付，故原告提起诉讼。 被告王克强辩称不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、案涉房屋在销售时以欺诈方式与被告签订前期物业协议；2、案涉协议按写字间标准收费加重了业主责任，属无效条款；3、被告持有70年住宅的产权证书，请求法院判决原告将案涉产权按同一物业区域南塔收费标准3.8元收费。另原告的前期物业长达近20年之久，始终百般阻挠成立业主委员会，以前期物业协议绑架业主，与本案有密切的关联。被告请求法院驳回原告的诉求。 原、被告向法庭依法提交的《大连新世界广场管理公约》、《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》、迟延交费的滞纳金表格、缴费发票、《大连市物业管理委托合同》、大连市房地产权证书的复印件、《商品房买卖合同》、曼哈顿宣传承诺的《物业管理服务内容》等证据，与案涉事实相关联，本院对上述证据予以开庭审查并予以确认，在卷佐证。根据开庭笔录及前述确认的证据，本院认定事实如下： 2010年6月3日，被告王克强购买了位于大连市中山区友好街曼哈顿大厦2座1202与1203单元（北塔楼）。建筑面积分别为117.54平方米和112.52平方米。产权证记载“设计用途”为“住宅”。 同日，案外人大连新世界广场国际有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》，约定物业类型为写字间，坐落位置为中山区友好路101号。并约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议甲方的有关权利义务转让给委托的物业管理企业，乙方不得有异议。物业管理服务费及其他相关费用由乙方向甲方委托的物业管理企业按时足额交纳，商住两用住宅按建筑面积每月每平方米管理费15.8元交纳，乙方交纳费用的时间为每月一日前缴付当月的管理费。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准、时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求补交，并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，或向人民法院起诉。 同日，被告王克强作为购买者还签署了《大连新世界广场管理公约》，约定开发企业为大连新世界广场国际有限公司，“大连新世界广场”北塔楼部分11层至51层由政府规划部门批准作为公寓用途。并约定管理企业一经聘用或指定即拥有本公约所赋予的全部权利，有权按规定收取物业管理费，管理酬金及公共能源、供暖费。物业管理费标准及收取办法，按国家计委、建设部和大连市物价局、大连市房产局的有关规定执行，在业主管委会成立之前，由开发企业授权管理企业制定收费标准。 大连新世界广场国际有限公司（甲方）与原告大连侨乐物业服务有限公司（乙方）签署了《大连市物业管理委托合同》，约定将甲方开发的位于大连市中山区友好路101号曼哈顿大厦的公寓、商场、办公楼、停车场等综合物业委托乙方实行物业管理，并约定乙方依照本合同及《前期物业管理协议》的约定标准收取物业管理费。委托管理期限自2017年7月1日起至2022年6月30日止。 另查，原告诉称被告王克强尚欠原告自2018年2月至2019年2月止的13个月物业管理费，欠费的计算方式为：案涉房产大连市中山区友好路曼哈顿大厦2座1202与1203单元面积分别是117.54平方米和112.52平方米，根据《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》的约定，商住两用住宅按建筑面积每月每平方米管理费15.8元收费，故1202与1203单元每月物业管理费金额分别是1857.1元和1777.8元，13个月合计47253.7元。被告王克强辩称应按同一物业区域南塔收费标准3.8元收取物业管理费。 再查，案涉的曼哈顿大厦2座1202与1203单元的房屋现由被告用于办学使用。 又查：1、被告王克强曾以本案原告大连侨乐物业服务有限公司及案外人大连新世界广场限公司超标收取物业费、存在欺诈为由，于2011年6月22日向大连市中山区人民法院起诉，请求撤销案涉的《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》、《大连市物业管理委托合同》，大连市中山区人民法院作出（2011）中民初字第2434号民事判决，驳回了王克强的诉请。王克强不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉，大连市中级人民法院于2011年12月2日作出（2011）大民三终字1116号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2、原告大连侨乐物业服务有限公司曾于2014年3月5日向大连市中山区人民法院起诉，请求判令被告王克强支付2013年5月1日至2013年12月31日的物业管理费29079.2元，大连市中山区人民法院以（2014）中民初字第446号民事判决支持原告诉请。王克强对该判决不服上诉至大连市中级人民法院，主要上诉理由为：1）案涉房屋登记性质为住宅，故应按住宅收费标准进行，不适用市场调节价格；2）在签订前期物业服务合同上签字并非本人的真实意思表示，大连侨乐物业服务有限公司存在欺诈行为；3）大连侨乐物业服务有限公司擅自提高收费标准，其行为损害业主利益。2014年5月29日大连市中级人民法院以（2014）大民三终字第478号民事判决，驳回上诉，维持原判。王克强不服向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院2015年2月15日以（2015）辽审四民申字第137号民事裁定书驳回王克强再审申请。 本院认为，被告王克强与大连新世界广场国际有限公司签订的《大连新世界广场管理公约》、《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》以及原告大连侨乐物业服务有限公司与大连新世界广场国际有限公司签订的《大连市物业管理委托合同》，均系各方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。原告依约向被告提供物业服务，被告理应按约及时足额地向原告交纳物业管理费用，被告逾期未交2018年2月至2019年2月的物业管理费47253.7元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告诉请被告支付2018年2月至2019年2月的物业管理费，本院予以支持。被告关于案涉房屋销售时以欺诈方式与被告签订前期物业协议的主张，因未能提供足够的依据，且根据已经生效的民事判决书，被告的该项诉请已被驳回，故对被告的此项主张本院不予认定。关于被告主张的案涉协议按写字间标准收费加重了业主责任、属无效条款、原告应按住宅的标准收取物业费的抗辩意见，合议庭经审查认为，《大连新世界广场-曼哈顿大厦2座前期物业管理服务协议》中明确约定案涉房产的用途为写字间，根据该份前期物业管理服务协议的约定，写字间的物业费标准为每平方米15.8元，该标准系双方当事人真实的意思表示，对双方均有约束力，且该房产实际用途亦是由被告用于商业办学，此外，被告辩称案涉协议系无效条款，亦是于法无据，故对被告的上述辩解，本院不予采纳。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告王克强于本判决生效之日起十日内向原告大连侨乐物业服务有限公司支付2018年2月至2019年2月的物业管理费人民币47253.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费981元，由被告王克强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张 泉 人民陪审员  何林平 人民陪审员  郜国福 二〇一九年十月十七日 书 记 员  曲海黎 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。