天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5334号上诉人（原审被告）：京关智城（天津）电子商务产业园有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10C-102号，实际经营地天津市南开区黄河道永基花园2-5A号。法定代表人：王秀霞，董事长。委托诉讼代理人：孙佩莹，女，该公司员工。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市南开资产管理运营有限公司，住所地天津市南开区乐谷商务中心B座17层。法定代表人：侯世立，董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人京关智城（天津）电子商务产业园有限公司（以下简称京关智城公司）因与被上诉人天津市南开资产管理运营有限公司（以下简称南开资产管理运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2017）津0104民初12747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人京关智城公司的委托诉讼代理人孙佩莹、何梁，被上诉人南开资产管理运营公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京关智城公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1．一审判决认定事实不清。根据双方合同约定，办理正式交接手续是项目正式运营和最终起租时间开始起算的前提条件，双方至今仍未办理正式交接手续，项目没有开始正式运营，起租时间没有开始，被上诉人无权要求支付房租。被上诉人应按照合同约定与上诉人进行正式交接，将符合出租运营条件的房屋交付给上诉人。2．一审判决适用法律错误。本案应认定被上诉人违约并承担违约赔偿责任。南开资产管理运营公司辩称，涉案房屋已实际交付，上诉人装修使用并转租经营，依法应支付合同约定的租金；上诉人是二次消防验收的责任主体；案涉房屋租赁合同已经解除，上诉人应当腾退案涉房屋，存在次承租人不影响一审判决的执行。综上，请求驳回上诉，维持原判。南开资产管理运营公司向一审法院起诉请求：1．请求判令京关智城公司向南开资产管理运营公司支付拖欠的2017年4月4日至2018年2月25日的租金2675295元及2018年2月26日至案涉房屋实际腾空之日止的房屋占有使用费；2．请求判令京关智城公司向南开资产管理运营公司支付自2017年1月8日起至租金实际支付之日止的延迟支付租金的违约金（暂计算至2017年10月26日为223585.31元）；3．请求判令京关智城公司向南开资产管理运营公司支付2015年度至2019年度的采暖费987428.56元，2016年2月4日至实际腾房之日止的水费，暂计算至2017年9月25日水费为51236.15元，2016年2月4日至实际腾房之日止的电费，暂计算至2017年9月25日电费为277560元；4．依法确认案涉房屋租赁合同于2018年2月25日解除；5．判令京关智城公司立即将房屋腾空交还南开资产管理运营公司；6．诉讼费由京关智城公司承担。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．南开资产管理运营公司与京关智城公司曾签订《房屋租赁合同》，约定南开资产管理运营公司将坐落于天津市南开区红旗南路263号（四至为：西至红旗南路、北、东、南三面的消防通道中心线），租赁房屋面积6000平方米，以实际测量为准。租赁房屋用途为引进总部经济、电子信息、时尚设计、互联网金融等产业，形成集聚区，定位为尚8南开263国际产业园。租赁期限自2015年1月4日至2035年1月3日，共20年，租金标准为2016年1月4日至2018年1月3日为1.35元/平方米/天，2018年1月4日至2021年1月3日为1.44元/平方米/天，2021年1月4日至2023年1月3日为1.55元/平方米/天，2023年1月4日至2025年1月3日为1.66/平方米/天，2025年1月4日至2027年1月3日为1.78元/平方米/天，2027年1月4日至2029年1月3日为1.90元/平方米/天，2029年1月4日至2031年1月3日为2.03元/平方米/天，2031年1月4日至2033年1月3日为2.17元/平方米/天，2033年1月4日至2035年1月3日为2.32元/平方米/天。京关智城公司每季度支付一次租金。另该合同约定免租期为一年，自2015年1月4日至2016年1月3日，起租日为2015年1月4日至2035年1月3日。另合同第十一条约定了违约条款。2．合同签订后，京关智城公司于2016年11月7日、2016年11月9日分别通过银行转账形式向南开资产管理运营公司支付暖气费246858元、水电费87030.2元、暖气费及水费333888.2元。后南开资产管理运营公司于2016年11月28日向京关智城公司出具支付租金通知书，要求京关智城公司向其全资子公司学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付相应的租金、采暖费、电费等各项费用。同日京关智城公司出具同意确认书，认可向学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付租金及采暖费、电费等各项费用。2016年12月21日、2017年4月24日京关智城公司分别通过银行转账形式向学府创新（天津）园区运营管理有限公司支付房屋租金2956500元、739125元。3．2016年11月1日天津市热力有限公司为学府创新（天津）园区运营管理有限公司针对天津市南开区红旗南路263号开具2016年-2017年采暖费发票，载明由学府创新（天津）园区运营管理有限公司缴纳2016-2017年度采暖费2915766.8元。2017年10月18日天津市热力有限公司再次针对天津市南开区红旗南路263号为学府创新（天津）园区运营管理有限公司开具2017年-2018年采暖费发票，载明由学府创新（天津）园区运营管理有限公司缴纳2017-2018年度采暖费1842106.64元。2017年3月10日南开资产管理运营公司出具房租催缴通知书并向京关智城公司进行寄送，但未提供京关智城公司予以签收的信息。2017年6月19日南开资产管理运营公司再次出具房租催缴通知函并向京关智城公司寄送，载明京关智城公司欠付2017年1月4日至2017年4月4日租金739125元及2016年2月至2017年2月27日水费38162.75元、2016年7月至2017年2月27日电费130920元，2015-2016、2016-2017年度采暖费493714.28元。对于该通知京关智城公司于2017年6月21日予以签收。2018年2月24日南开资产管理运营公司向京关智城公司寄送解除房屋租赁合同通知书，以京关智城公司欠付2017年4月4日至2018年4月3日租金为由解除合同，并要求京关智城公司腾退房屋。后京关智城公司于2018年5月8日向一审法院就确认解除效力，继续履行合同提起诉讼，一审法院作出（2018）津0104民初5869号民事判决书确认南开资产管理运营公司于2018年2月24日的解除行为无效并要求继续履行合同。后南开资产管理运营公司不服上诉，天津市第一中级人民法院将该案发回重审，在重审期间京关智城公司提出了撤诉请求。另查，现案涉房屋并未进行一级消防验收。京关智城公司于2019年2月24日以房屋无法完成消防验收，不能正常使用为由要求与南开资产管理运营公司解除房屋租赁合同，并提起诉讼要求确认解除合同赔偿损失。一审法院认为，本案的争议焦点为南开资产管理运营公司、京关智城公司在履行签订的房屋租赁合同中，是否存在违约行为及拖欠费用的给付认定。本案中已签订《房屋租赁合同》，该合同的签订系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效。该合同明确约定租赁房屋用途为引进总部经济、电子信息、时尚设计、互联网金融等产业，形成集聚区，定位为尚8南开263国际产业园，京关智城公司主张双方并未实际测量房屋面积并未办理房屋交接手续为由抗辩案涉房屋并未交付，但现案涉房屋内仍有京关智城公司招商的商铺在此经营使用，故对于京关智城公司主张的房屋未交付的抗辩理由一审法院不予采信。但南开资产管理运营公司向京关智城公司交付的房屋并未通过一级消防验收，且至今未完成一级消防验收，南开资产管理运营公司的该行为在合同履行中确存在瑕疵，也必然影响实现合同目的，故南开资产管理运营公司在此情形下以京关智城公司拖欠相关费用单方解除合同确有不妥，然京关智城公司亦于2019年2月24日作出了解除的意思表示，应认定至2019年2月24日南开资产管理运营公司、京关智城公司已就解除房屋租赁达成合意，又因腾退房屋系解除合同的后附义务，故京关智城公司应自确认解除之日生效后将房屋腾空交还南开资产管理运营公司。对于南开资产管理运营公司主张的2017年4月4日至2018年2月25日期间的租金2675295元一节，因上述期间尚在合同履行期限内，京关智城公司确已招商并实际使用房屋，虽南开资产管理运营公司在合同履行过程中存在瑕疵，但京关智城公司亦应向南开资产管理运营公司履行给付租金的义务，故对于南开资产管理运营公司的该诉请一审法院予以支持。对于南开资产管理运营公司主张的自2018年2月26日至实际腾房之日止的房屋占有使用费一节，因自2018年2月26日至2019年2月24日双方尚在合同履行期间内，应按租金给付，南开资产管理运营公司可自另案判决确认解除日之后另行主张房屋占有使用费及合同期限内有可能产生的租金。对于南开资产管理运营公司主张的逾期支付房屋租金违约金一节，因在合同履行中南开资产管理运营公司确存在瑕疵，故南开资产管理运营公司要求京关智城公司支付逾期支付房屋租金违约金没有法律依据，不予支持。对于南开资产管理运营公司主张的采暖费一节，因天津市热力有限公司出具的采暖费专用发票载明的缴费主体为学府创新（天津）园区运营管理有限公司，且该公司与南开资产管理运营公司系独立的法人单位，南开资产管理运营公司亦未提交学府创新（天津）园区运营管理有限公司委托其追缴的证明，同时南开资产管理运营公司亦仅提交了2016-2017年度、2017年至2018年度的学府创新（天津）园区运营管理有限公司缴纳的发票，并未提交其他年度的缴费证明，故对于南开资产管理运营公司的采暖费主张不予支持。对于南开资产管理运营公司主张的水费及电费，虽南开资产管理运营公司向京关智城公司寄送了写明欠费金额的催缴通知书，但该催缴通知书载明的拖欠租金金额与南开资产管理运营公司发出的解除通知书中载明的欠付租金金额明显不符，且在南开资产管理运营公司提交的证据中亦有京关智城公司向其缴纳水电费及采暖费的银行凭证，南开资产管理运营公司亦未再提交证据证明京关智城公司实际欠费情况，故因南开资产管理运营公司证据不足，对该诉请不予支持。判决：一、判决生效后三十日内京关智城（天津）电子商务产业园有限公司将坐落于天津市南开区红旗南路263号承租占用的房屋腾空交还天津市南开资产管理运营有限公司；二、判决生效后十五日内，京关智城（天津）电子商务产业园有限公司支付天津市南开资产管理运营有限公司2017年4月4日至2018年2月25日期间的租金2675295元；三、驳回天津市南开资产管理运营有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30693元，天津市南开资产管理运营有限公司负担11356.41元，京关智城（天津）电子商务产业园有限公司负担19336.59元。二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效。该合同签订后，被上诉人已交付房屋，上诉人亦实际接收房屋并将部分商铺用于招商经营。上诉人在2016年11月28日出具的《同意确认书》中同意按照其与被上诉人约定的租金标准支付被上诉人租金，上诉人亦实际支付被上诉人2016年1月4日至2017年4月3日期间的租金，因此，上诉人主张房屋未交付、被上诉人无权要求支付房屋租金缺乏依据，本院不予支持。被上诉人交付的房屋未通过一级消防验收，其在履行合同中存在一定瑕疵，一审法院已驳回了其要求上诉人支付逾期支付房屋租金违约金的诉讼请求，现上诉人实际使用房屋，其主张被上诉人违约应予承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，京关智城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28202元，由京关智城（天津）电子商务产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十月二十一日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……