广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初2791号原告：劳杰锋，男，1977年2月27日出生，汉族，住广东省鹤山市，被告：鹤山市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪鹤山碧桂园一号综合楼1号之八，统一社会信用代码：91440784MA4UN3E639。法定代表人：周睿，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司工作人员。原告劳杰锋与被告鹤山市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，后因本案案情复杂，不宜适用简易程序，遂于2018年11月1日裁定转为普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告劳杰锋、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘剑辉、李坤财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劳杰锋向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行合同，公示原版室内水电设计图纸，限期被告维修完成导致原告无法正常居住使用的质量问题，并无条件交付原告之房屋合法手续，若被告限期内未完成整改维修，原告有权自行维护，所需费用（以第三方根据实际出具的预算及结算为依据）由被告承担；2.被告即日给付原告因延迟收房产生的违约金，暂计到2018年9月14日起诉之日共计53191.17元(按日支付已交付房价款1061691元的万分之3，由2018年4月1日到2018年9月14日起诉之日，逾期167日，后续的违约金继续按此标准计算）；3.原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按年租金20000元向原告给付租房补偿金54.80元/日，暂计到2018年9月14日起诉之日共计9151.60元（由2018年4月1日到2018年9月14日起诉之日，逾期167日，后续的违约金继续按此标准计算）；4.被告公示《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》及房屋测绘报告，限期完成地下车库地面开裂渗水的整改维修并交付原告使用；5.被告限期完成智能新风系统的整改并交付原告使用；6.被告限期完成因为电梯井水浸导致电梯经常故障停运问题及添加智能功能并交付原告使用；7.被告限期完成人车分流规划并交付原告使用；8.被告承担延期通天然气造成的违约责任,给付原告违约金共计4050元(由2018年4月1日至2018年6月21日，按日支付50元的违约金，逾期81日）；9.本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。2019年5月14日庭前会议中，原告明确诉讼请求二计至一审判决作出之日止；2019年10月10日庭审中，原告申请撤回诉讼请求六和七，同时变更诉讼请求四为请求被告提供房屋测绘报告；其他诉讼请求不变更，明确其诉讼请求三计至交楼为止。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年10月19日与被告签署了《商品房的买卖合同（预售）》，购买了一套被告开发的鹤山市沙坪街道碧桂园·天汇2号楼1002房商品房。合同中对原、被告间的权利义务进行了详细约定。原告于2016年10月19日和2016年11月4日，分别将首付款481691元和剩余房款580000元付于被告账户，合计总房款1061691元全部按时支付到被告指定账户，原告依约履行了付款义务。但被告没有履行自己的责任，严重违约，给原告造成经济损失。一、据合同第十一条约定，该商品房应于2018年4月1日前验收合格并交付原告使用。还有约定交付房屋时，出卖人应满足第九条约定的出示《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》及房屋测绘报告，不能满足约定的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照附件十一补充协议处理。由于被告没有取得合同第九条约定的《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备表》及房屋测绘报告，至2018年9月14日仍未将房屋交付原告，原告不能合法入住，按照补充协议书第五条第2款约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。但被告未向原告支付任何违约金。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额损失赔偿额标准，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照原告与出租房主签订的《房屋租赁合同》，以此为依据要求增加违约金数额。自2018年4月1日至2018年9月14日的违约金为9151.60元。被告在广告中宣称的智能家居系统当中的“新风系统”（防异味除臭、防潮除湿、气温舒适宜人），是由风机、进风口、排风口及各种管道和接头组成。其销售人员分别于2017年2月28日、2017年4月24日、2017年10月15日通过微信朋友圈大肆宣传转发微信公众号“碧桂园·天汇鹤山”及“房天下”网有关“智能新风系统全面打造会呼吸的好房子”、“给你一个会呼吸的房子”的微信链接。碧桂园于2017年11月22日通过微信公众号“碧桂园·天汇鹤山”发布相关的宣传视频。但现在微信公众号“碧桂园·天汇鹤山”及“房天下”网上有关连接都被删除干净，一夜之间消失无影踪。咨询相关销售人员及现在跟进售后维修的人员有关“新风系统”问题，个个都否认有关“新风系统”的宣传。要交付给原告的房屋内只有几个总价值不足百元的通风口和风帽，与销售人员及有关广告宣称的不一致，属于虚假广告、夸大宣传、欺骗消费者的行为。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，故被告须完成“智能新风系统”的整改以交付原告使用并承担违约责任。该商品房室内电气施工与施工图设计文件有重大差异，室内电气未按设计图纸施工，进线总开关标签不清，隐蔽工程有多处驳接口，公卫开关无法控制灯具，无法保证用电安全。原告从2018年4月6日一直要求被告维修至2018年9月14日仍未完成整改，室内电气与施工图设计文件仍不一致，致原告不能安全入住。交付使用的电梯与宣称的智能电梯不符，同时因地下车库地面大面积开裂渗水导致电梯井严重水浸影响电梯的正常使用，经常发生故障停运甚至困人事故。原告在宣传时社区设计采用人车分流：“社区采用人车分流规划，合理的人行动线合理的车行动线，使得车进入小区即入地下车库，对您的户外活动不产生影响，特别是能让老人小孩玩得更安心。”但目前地面设有露天停车场，与原设计方案不一致。地下车库因地面大面积严重开裂渗水，至今仍未交付原告使用，严重影响原告的出行。碧桂园·天汇因施工问题致天然气管道未能在房屋交付前完成安装，直到2018年6月21日才开通天然气入户，在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，严重影响原告正常生活。补充协议书第四条第2款，燃气设施等在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则出卖人应向买受人支付50元的违约金。从2018年4月1日至今，碧桂园·天汇仍在不断的进行维修，房屋质量问题严重，与当初承诺的“豪华装修人性化好房”“智能家居”相去甚远。碧桂园公司辩称，原告购买的该商品房于2018年3月29日就已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房的行为。据补充协议第四条约定，关于该商品房的交付条件为“出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”。补充协议第二十条约定：“本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。该商品房于2018年3月29日已取得竣工验收备案表，符合法律和合同约定的交付条件。且被告于2018年3月14日书面通知原告前来办理收楼手续，但由于原告自身个人原因不肯收楼，据上述约定，视为被告已按期交房。综上，被告已按买卖合同约定将涉案商品房在2018年4月1日交付给原告，被告不存在逾期交房行为，也不存在被告因逾期交房应承担任何违约责任的情形。原告已按买卖合同的交付标准建造和装修该商品房，且在合同约定的时间内竣工验收交付原告使用，被告并不存在原告所称的欺骗消费者的违约行为。据补充协议附录二关于该商品房的交付标准的约定，被告已达到该商品房装饰交付标准，且该商品房的实际交付标准与被告销售过程中所开放对应的样板房的交付标准一致。原告并无任何有效证据证明被告有作出安装“新风系统”的承诺。退一步而言，被告有作出安装“新风系统”的承诺，被告也已在交付的该商品房中安装了该“新风系统”，且与样板房所展示的一致。至于原告所述的电梯井水浸导致电梯经常故障并非事实，该商品房并没有出现电梯经常性故障，原告也并没有提供该商品房所安装的电梯存在质量问题的检验报告，即使该电梯偶然有出现故障的情况，物业也反映已经及时进行维修。故被告并不存在原告所称的欺骗消费者的违约行为。该商品房在2018年3月29日已竣工验收备案，达到合同约定的交付标准，并不存在相关设施设备未达交付条件的情况。被告在合同交楼日前已竣工验收备案，据买卖合同第十条约定，关于燃气的开通，需要原告自行办理开通手续，被告在交付前厂已完成室内燃气管道的敷设，被告并不存在需要承担违约责任的情况。综上所述，被告已按照合同约定的时间向原告交楼，且交付的该商品房与合同约定的交付标准和销售时的样板房一致。被告不存在任何违约情形，也无须因此向原告赔偿任何损失，请驳回原告的诉讼请求。对于测绘报告，补充协议第四条第一款明确约定测绘报告不作为商品房交付的条件，且据鹤山本地的实际情况及江门市中级人民法院的判例，测绘报告无需作为商品房交付的条件，而该测绘报告出具的时间由政府房管测绘部门把控，被告作为开发商无权确定，截至2019年5月14日，该单位的测绘报告政府尚未出具。经审理查明：原告劳杰锋与被告碧桂园公司于2016年10月19日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定被告以总价款1061691元将鹤山市沙坪碧桂园·天汇二号楼1002房商品房出售给原告，其中，《商品房买卖合同（预售）》第九条“商品房交付条件”约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房取得《房屋建筑工程规划市政基础工程竣工备案表》；2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：“……4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，……第4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施未达到交付使用条件，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）详见本合同附件十一补充协议书第四条第2款的约定。……”第十一条“交付时间和手续”约定：“（一）出卖人应当在2018年4月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起180日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。……”第十二条“逾期交付责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件十一补充协议书第五条的约定。”第十六条“商品房质量”约定：“（一）地基基础和主体结构……。（二）其他质量问题：该商品房应当符合有关工程质量规范、标准和施工图纸设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应的赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本合同附件十一补充协议第四条承担责任。（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）项方式处理：（1）及时更换、修理。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”附件六为《关于装饰装修及相关设备标准的约定》。另外，《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议书第四条“关于该商品房交付条件与交接手续”约定：“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人自确定之日起30日内告知买受人的，政府延迟有关文件批准或其他政府行为；买受人有任何违约行为。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件六约定以及本补充协议附录二（《装饰、装修设备标准》）的交付标准进行交付。2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼。……3、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……5、买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日叁拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。”第五条“逾期交付责任”约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，……；2、逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”又，被告于2018年3月14日向原告邮寄收楼通知书，原告于2018年4月1日收到原告发送的收楼通知书，但原告查验后认为诉争房屋存在质量问题而拒绝收楼。被告于2018年4月1日前收到原告交付的房价款合计1061691元。又，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，诉争房屋所在的鹤山碧桂园·天汇二号楼于2018年3月29日经鹤山市住房和城乡建设办理竣工验收备案。又，《竣工验收单》显示，诉争房屋所在的鹤山市碧桂园天汇燃气管道工程于2017年11月27日经竣工验收合格，工程内容为：本工程共计300户，主要是室外PE燃气管道埋地敷设以及钢管架设。又，原告提供的落款人为鹤山华润燃气有限公司、落款日期为2018年6月21日的《通气通知》载：“尊敬的天汇1、2、3、6、5、7、4座管道燃气用户：贵小区燃气管道已通气。需要接通的用户，请到我司客服中心办理开户手续。已办开户的业主可致电我司客服中心预约上门通气。……”另查明，原告申请鉴定诉争房屋的室内装修工程质量问题（包括水电燃气等），本院遂依法委托广州市装付宝工程质量鉴定有限公司进行鉴定，原告为此垫付了鉴定费14700元。广州市装付宝工程质量鉴定有限公司于2019年4月12日至诉争房屋现场鉴定，后于2019年4月25日作出编号为（质鉴）字（2019）第0412号《装饰装修工程质量鉴定意见书》。该鉴定意见书认为，吊顶天花工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》第6.2.8条，地面工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》第6.2.7条，墙面抹灰、涂饰工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》第4.2.11条、第10.1.5条，墙面瓷砖不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》第8.3.5条、第8.3.6条，门窗工程不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》第5.2.18条，电气工程不符合设计图纸要求，功能不受控制，不符合《住宅设计规范》第8.7.2条等，主要表现为：天花感应开关安装不严密，天花表面斑污，地面瓷砖空鼓，踢脚线空鼓；墙面（基层）平整度不符合要求、不平整；墙面瓷砖空鼓；门套线裂纹、门扇线条缺损、门扇与门套及地面留缝过大，门扇触碰门套；电气回路开关规格不符合设计要求，普通插座回路开关无漏电保护，照明开关不受控制，增加导线引出；墙洞渗漏雨水；无设置地漏、增加排水口；柜门关闭不到位；新风系统无动力设备或导流设施；门槛石左右两端出墙宽度不一致。另，原告申请就地下车库工程质量是否合格进行鉴定，因原告已撤回诉讼请求四中关于维修地下车库的部分，故原告的该鉴定申请无必要性，本院不予准许。又，本院于2019年9月29日组织双方对诉争房屋进行现场勘验，对于诉争房屋的修复问题，原告称尚存下列问题：1.被告后来铺设的地砖不平整；2.部分地砖崩角，大约三至五块，破损面积约0.5平方厘米；3.厨房天花不平整，怀疑是漏水造成；4.入户大门四角有破损；5.感应开关不符合要求，白天不亮，原告要求更换一个白天黑夜均可感应发亮的开关；6.开关面板有灰尘油漆污染；7.走廊天花不平整；8.更换过开关的部分墙面不平整；9.主人房墙面有裂痕；10.主人房卫生间墙面有两款瓷砖缝隙过大，只是用灰填满；11.已置换的门框及墙面交接部分不平整，主人房飘窗油漆不平整；12.长者房飘窗连接处墙面不平整；13.空中花园墙身有几条黑色划痕；14.大厅转入厨房的脚线接口缝隙过大；被告复称：关于感应开关，现场所安装的灯饰是合同所约定交付的标准智能感应灯饰，分别由开关和光感共同控制，在白天时出于节能原因自动断开感应开关，并无任何影响使用，如原告要求置换成普通的开关控制灯饰，被告可根据其申请置换成普通人体感应，去掉光感；原告续称：不需要光感，只需要人体感应及开关控制。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。兹将本案争议焦点及判断理由开列如下：一、关于被告是否逾期交付诉争房屋的问题依双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应于2018年4月1日前将符合经验收合格条件的诉争房屋交付原告使用，而诉争房屋已于2018年3月29日经鹤山市住房和城乡建设办理竣工验收备案，原告也于2018年4月1日确认收到被告发送的收楼通知书，但被告查验后认为诉争房屋存在严重质量问题而拒绝收楼，原告要求被告对诉争房屋进行维修未果，遂诉至本院；本院组织双方当事人对诉争房屋进行质量鉴定，上述鉴定意见书显示，诉争房屋存在电气工程不符合设计图纸要求，功能不受控制，不符合《住宅设计规范》第8.7.2条，普通插座回路开关无漏电保护等质量问题，该等问题虽不属地基基础和主体结构质量问题，但衡诸社会通常观念，电气工程尤其是漏电保护等装置不符合设计规范，存在重大安全隐患，对买受人的正常居住使用影响重大，故该等质量问题应属《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定的“严重影响正常居住使用”的房屋质量问题，故不得视为符合合同约定的交付条件。二、关于原告请求被告交付房屋测绘报告的问题补充协议书第四条“关于该商品房交付条件与交接手续”约定：“1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：……；政府延迟有关文件批准或其他政府行为；……”准此，补充协议书清晰约定买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件，如遇“政府延迟有关文件批准或其他政府行为”等特殊原因，出卖人可以据实延期，上述补充协议书第四条约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，而因有关行政主管部门尚未办理相关的房屋测量手续，而导致被告未取得相关的房屋测绘报告，故原告请求被告立即向原告交付房屋测绘报告，理据不足，本院不予支持。三、关于原告请求被告对诉争房屋存在的导致原告无法正常居住使用的质量问题进行维修的问题如前述，原告在2018年4月1日通知被告收楼时，诉争房屋尚存在严重影响正常居住使用的质量问题，不符合交付条件，原告有权拒绝收楼。而在本案审理过程中，被告对诉争房屋进行了修复，经本院组织双方于2019年9月29日对诉争房屋进行勘验，原告称诉争房屋尚有部分地砖损坏、部分墙面不平整、有裂缝和划痕等问题，但严重影响正常居住使用的电气工程等质量问题已由被告修复完毕，原告所称诉争房屋尚存的上述质量问题仅属瑕疵问题，不影响正常居住使用，不属于导致原告无法正常居住使用的质量问题，故诉争房屋自2019年9月29日起即符合合同约定的和法律规定的交付条件，而被告亦于2019年10月10日庭审中表示可以交付诉争房屋给原告，原告无权以诉争房屋质量存在上述瑕疵问题为由拒绝接收，但原告接收商品房不影响被告对诉争房屋的上述瑕疵问题承担保修义务。从而，被告已对诉争房屋存在的导致原告无法正常居住使用的质量问题进行了修复，原告再行请求被告对诉争房屋存在的导致原告无法正常居住使用的质量问题进行维修，本院不予支持。四、关于原告请求被告支付延迟交楼违约金的问题原告请求被告即日给付原告因延迟收房产生的违约金，暂计到2018年9月14日起诉之日共计53191.17元(按日支付已交付房价款1061691元的万分之3，由2018年4月1日到2018年9月14日起诉之日，逾期167日，后续的违约金继续按此标准计算）。本院认为，根据补充协议书第五条“……买受人要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%”的约定，被告于2018年4月1日前收到原告交付的房价款合计1061691元，其从2018年4月2日至2019年10月10日逾期交楼557天，故应按日向原告支付1061691元的万分之3的违约金，计得违约金177408.57元（1061691元×0.03%×557天），惟该金额已超过该条约定的已交付房价款的15%的上限即159253.65元（1061691元×15%），故被告应向原告支付违约金159253.65元。至于原告以合同约定的违约金低于造成的损失为由请求按年租金20000元即每日54.80元的标准增加违约金数额的问题，庭审中，原告主张因违约造成的损失仅得租金损失一项，即使按照原告主张每日54.80元的租金损失进行衡量，补充协议书第五条约定的每日违约金318.51元（1061691元×0.03%）或者本院核定被告应付的违约金285.91元（159253.65元÷557天）也足以弥补原告的损失，不属于约定的违约金低于造成的损失的情形，依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告的该请求理据不足，应予驳回。五、关于原告请求被告限期完成智能新风系统的整改并交付原告使用的问题首先，补充协议书第四条“关于该商品房交付条件与交接手续”约定：“1、……。出卖人按照合同附件六约定以及本补充协议附录二（《装饰、装修设备标准》）的交付标准进行交付。”而详查《商品房买卖合同（预售）》附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》及补充协议书附录二《装饰、装修设备标准》约定的交付标准，均无诉争房屋安装智能新风系统的约定；其次，原告提供的证据六即广告截图均无原件核对，无法认定其真实性，且原告诉称被告的销售人员于2017年在微信朋友圈发布智能新风系统的宣传文案，但双方当事人已于2016年10月19日签订本案商品房买卖合同，无从认定原告所称的上述宣传文案适用于诉争房屋；退一步讲，即使被告确于签订本案商品房买卖合同时或之前在销售广告和宣传资料作出关于智能新风系统的说明和允诺，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该等销售广告和宣传资料的说明和允诺通常也仅属要约邀请，对出卖人无约束力，除非出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，才可视为要约，得作为商品房买卖合同的一部分，然本案无任何证据足以证明被告在广告宣传中作出具体确定的说明和允诺并对订约及房屋价格的确定有重大影响，故原告的该请求，显属无据，本院不予支持。六、关于原告请求被告支付延期通天然气违约金4050元的问题原告主张2018年4月1日前诉争房屋所在区域的燃气管道尚未完成安装，直至2018年6月21日才开通天然气入户，逾期81天，被告应按日支付违约金50元给原告，合计违约金4050元（81天×50元/天）。本院认为，首先，补充协议书第四条约定：“……2、该商品房相关设施设备的交付条件以本条约定为准。买卖双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，买受人承诺不得因此拒绝收楼”，而被告提供的《竣工验收单》显示，诉争房屋所在的鹤山市碧桂园天汇燃气管道工程于2017年11月27日经竣工验收合格，足证诉争房屋的室内燃气管道已于交付前完成敷设，符合补充协议书约定的交付条件；其次，原告提供的用以证明逾期安装燃气管道的证据即落款人为鹤山华润燃气有限公司、落款日期为2018年6月21日的《通气通知》并无原件核对，其真实性无法确定，并无证明力；退一步讲，即使《通气通知》为真实，该《通气通知》的主要内容系燃气公司通知需接通燃气的业主办理开户手续，但何时通知业主办理开户与燃气管道竣工日期并无必然之联系，该《通气通知》的内容并未否定《竣工验收单》所载鹤山市碧桂园天汇燃气管道工程于2017年11月27日经竣工验收合格的事实，原告以该《通气通知》的落款日期为2018年6月21日而欲证明被告逾期完成燃气管道的敷设，其理由明显不成立。从而，原告提供的证据不足以证明其上述主张，也不足以反驳该《竣工验收单》的内容，原告应负举证不能的不利后果，故原告的该请求，应属无据，本院不予支持。七、关于原告因鉴定诉争房屋是否存在质量问题垫付的鉴定费14700元的问题原告请求的鉴定费14700元有广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司出具的14700元鉴定费发票在卷可证，又因鉴定意见书认定诉争房屋存在电气工程不符合设计规范等严重影响正常居住使用的质量问题，其后被告亦按该鉴定意见书进行修复，故鉴定费14700元应由被告负担。综上所述，被告应向原告支付违约金159253.65元；至于原告逾此范围的其他请求，应属无据，均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告鹤山市碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起向原告劳杰锋支付违约金159253.65元；二、驳回原告劳杰锋的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1459.80元，由原告负担190.27元，由被告鹤山市碧桂园房地产开发有限公司负担1269.53元；鉴定费14700元，由被告鹤山市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已预交受理费1459.80元、鉴定费14700元，原告同意被告直接向其支付应由被告负担的诉讼费用，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平人民陪审员  李伟业人民陪审员  莫文红二〇一九年十月十四日书 记 员  吕艳颖