广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3522号原告：刘彩香，女，1980年出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：刘丹，广东俭德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亨，广东俭德律师事务所实习人员。被告：惠东县长银房地产开发有限公司，住所地惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓1、2、6栋2层01号。法定代表人：符珍丹。委托诉讼代理人：郑雪燕，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小刚，广东广法律师事务所律师。原告刘彩香与被告惠东县长银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘彩香的委托诉讼代理人刘丹，被告惠东县长银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑雪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彩香向本院提出诉讼请求：1.被告支付违反要约的违约金112455.4元；2.被告补偿涉案房屋装修价值差价53595元；3.双方签订的补充协议第十一条无效；4.被告承担本案案件受理费和评估费。事实与理由：因被告在房屋销售广告和宣传资料中称所售房屋为6星级酒店公寓，由具有89年历史全球第一的美国温德姆·豪生酒店集团经营管理，并有28个富铁温泉池，50个6星级的度假配套设施。故原告与被告签订了商品房买卖合同，被告销售的房屋名称为檀悦度假酒店公寓，建筑层数为33层，用途为公寓式住宅；第十六条约定交付使用的商品房装饰，达不到约定标准的，原告有权要求被告以同等品质的材料设备代替。签订商品房买卖合同的同日双方签订了檀悦度假酒店公寓精装修交房协议和补充协议，被告在装修交房协议的备注中承诺装修标准参考交楼样板房的标准。被告拟定的补充协议的第十一条要求原告必须将房屋委托给被告出租；补充协议第十五条约定被告的售楼书或广告构成合同要约。合同签订后，原告依约履行了付款义务。2017年3月20日，被告通知原告收楼，原告于验收涉案房屋之日，即发现涉案房屋的“高大上”形象宣传纯属虚构，既无美国温德姆·豪生酒店集团经营管理，也无28个富铁温泉池，室内装修（低于1000元）根本就未达到每平方米3000元的样板房标准，实际建筑层数为34层；后根据有关部门的回复，檀悦酒店无温泉水开采权，供水水源是自打的井水和水库水；以上事实证明被告在销售房屋时存在明显的虚假宣传和欺诈销售行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定以及双方的合同约定，被告应对此承担违约责任。双方签订的补充协议系格式合同，被告在第十一条中，要求原告不得将房屋委托给除檀悦豪生酒店资产管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租，委托出租等），即必须将房屋委托给檀悦酒店出租，剥夺了原告的选择权，鉴于该条款对原告明显不公和已经对原告造成的损害，原告根据合同法的规定，请求确认该合同条款无效。被告惠东县长银房地产开发有限公司辩称，一、被告长银公司的销售广告和宣传资料不存在虚假宣传。1.关于“6星级的度假配套设施”“6星檀悦豪生公寓”的宣传。从被告在房管局存档的拟发布的广告样式以及原告提交的宣传资料可以看出，被告对外宣传的内容为“近50个6星级的度假配套设施”“6星级度假格局”“6星檀悦豪生公寓”“尊享6星级服务”等，该宣传标语侧重的是设施、服务的一种主观感受，并非是传统意义上的“六星级酒店”。2.关于美国温德姆豪生酒店集团经营管理并有RCI全球度假交换平台的宣传。涉案房屋管理公司获得了上海豪生酒店管理有限公司的特许经营权，且豪生品牌系温德姆酒店集团旗下品牌，（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件等证据，证明涉案房屋是由美国温德姆豪生酒店集团旗下品牌经营管理并有RCI全球度假交换平台，涉案楼盘的业主缴纳会员使用费及交换手续费即可享受RCI度假交换权益。3.关于温泉的宣传。原告以被告不具有采矿权为由，认为被告关于“温泉”属于虚假宣传，没有事实根据和法律依据。不具有采矿权不等于没有温泉，不具有采矿许可证而开采的地下水不等于不是温泉水。“采矿权”即采矿许可证，仅仅是我国法律对于矿产资源管理的一种行政许可的方式和手段，并不是对“温泉”的定义、定性。事实上，我国法律及法规对“温泉”的定义及标准至今仍未有明文规定。将采矿权与温泉等同，就如同“没有准生证的新生儿就不是人”一样，极其荒谬，毫无事实根据和法律依据。被告以“温泉”对涉案项目楼盘进行宣传以及向原告销售涉案房屋时，我国仅有一部2011年6月1日起正式实施的首部全国性的温泉行业标准《中国温泉行业标准》（2011年5月通过国家旅游局批准，行业标准编号：LB/T016-2011，全称为《温泉企业服务质量等级划分与评定》），对温泉、温泉企业、温泉服务进行了明确的规定，而根据该行业标准的规定，被告通过钻井而引入温泉池的具有一定温度且含有矿物质、微量元素的地下水属于广义的温泉，被告以“温泉”对外宣传不属于虚假宣传。根据上述《中国温泉行业标准》第3.3款“温泉企业”是指：利用温泉资源，并具备相适合的设施设备和环境条件，以温泉服务为主，并提供健康理疗、住宿、餐饮、会务、休闲、度假等相应服务的经济组织。包括温泉酒店、会所、度假村、疗养院、洗浴中心、温泉旅游小镇、温泉旅游度假区、温泉城等各类温泉企业。第3.4款“温泉服务”是指：以温泉（含地热蒸气、矿物泥或冷泉）为载体，以沐浴、泡汤和健康理疗为主，提供参与、体验和感悟温泉养生文化的相关产品，达到休闲、疗养及度假等目的的服务。即广义的温泉包含了地热蒸汽、矿物泥或冷泉。而根据该行业标准第3.2“冷泉”的规定：冷泉是从地下自然涌出或人工钻井取得且水温当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案证据及事实，本院认定如下：1.原告刘彩香（买受人）与被告惠东县长银房地产开发有限公司（出卖人）于2015年8月6日签订了商品房买卖合同及相关附件。商品房买卖合同约定被告将其开发建设的惠东县港口镇东山海地段檀悦度假酒店公寓5栋27层13号房出售给原告，约定房屋交付日期为2016年12月30日前，房屋总价款为562277元，付款方式为买受人于2016年8月6日前分五期支付，其中首期款282277元于2015年8月6日前支付；第十六条约定装饰装修及设备标准为所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合标准的，“买受人有权要求出卖人按照下列第⑴⑶方式处理，⑴及时更换、修理，⑵出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，⑶出卖人可以同等品质的材料设备代替。”商品房买卖合同补充协议约定“买卖双方经协商一致，订立如下条款，作为对商品房买卖合同以下简称本合同的补充，买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议书、相关附件前，已就所有条款中免除或者限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”，补充协议第十一条约定“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人如委托出租，则必须将房屋委托给檀悦豪生酒店资产管理有限公司统一对外经营。”补充协议第十四条约定“出卖人就本房地产项目下列现状向买受人做如下告知，（一）本项目后续工程施工可能会有噪音及生活影响，（二）重要提示，⑴本项目在各销售中心及销售资料中公布的总平面图及售楼模型为规划方案，该方案和经济技术指标仅供参考，项目总平面图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，仅作为本房地产项目规划效果示意，具体内容以政府规划部门最终审批的规划方案为准，在履行法律规定程序后，该规划可能发生局部调整；⑵本项目部分户型因外立面、楼体结构、设计风格及平面设计不同，相同户型会有局部细节差异，最终以买卖双方签订的商品房买卖合同为准；⑶因建筑结构不同，电梯厅及其它公共部位可能存在面积、布局和装修效果差别，以交付时的现状为准；⑷项目在售价中已经充分考虑了以上各项不利因素可能对居住造成的影响；⑸本项目因宗地平面限制及户型布置等因素，房屋采光、通风、日照等要素各有不同，房屋销售价格已综合考虑以上因素的影响；⑹公寓未设计使用燃气，房屋内不设置燃气接口；⑺买受人知悉并确认由于条件限制出卖人难以穷举本项目红线内外所有现状，买受人确认购买前已仔细比较并慎重决策后方签署本合同及其补充约定，买受人确认以上告知均属现状，若发生变更，出卖人无义务另行告知；⑻本项目红线外非出卖人规划开发范围，因此，因各种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关。”补充协议第十五条约定“广告和宣传资料，⑴买卖双方的权利义务以合同和本协议为准，出卖人在售楼书、宣传资料、广告、模型和在交易过程中口头表达的信息，除非满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的条件，否则不视为要约，不构成合同内容，双方均不受其约束，若上述售楼书、宣传资料或广告中明示不构成要约、不属于交付标准或交易条件的，则双方不受其约束；⑵出卖人所作的宣传资料、售楼书、广告宣传的内容在本合同中已作另外约定的，买受人知悉并同意以本合同约定为准；⑶出卖人在项目现场展示的样板间、临时搭建的构筑物、装饰物、摆放物、销售模型、道路等均不构成要约或者合同内容，双方不受其约束。”补充协议第十六条约定“关于买受人权益的其他约定，出卖人承诺买受人可尊享檀悦系列度假酒店优惠入住权益，免费使用游泳池、健身房、太极房、瑜伽房、影剧院配套服务。”2.原告主张因被告虚假宣传而签订了涉案商品房买卖合同，并主张被告虚假宣传涉案楼盘为六星级酒店公寓、由美国温德姆·豪生酒店集团经营管理且有RCI全球度假交换平台、有28个富铁温泉池、50个六星级的度假配套设施等，原告提交了售楼宣传广告和宣传资料、相关部门复函、光盘等证据予以证明。被告对原告的主张不予认可，辩称被告的宣传行为系要约邀请而非要约。3.原告主张被告应补偿涉案房屋的装修差价，并提交了原、被告签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议及被告与案外人盛亚娟签订的檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款予以证明，⑴檀悦度假酒店公寓精装修交房协议，该协议对装修标准进行了约定；⑵檀悦度假酒店公寓精装修交房协议补充条款，该补充条款约定“出卖人承诺现有的两房一厅79.98㎡样板房的装修标准，每平方米不低于人民币3000元整”。被告对原告的主张不予认可。4.被告主张涉案楼盘是温德姆集团旗下管理酒店，并提交了（2018）粤惠惠州第2176号公证书、惠东县市场监督管理局出具的《关于檀悦酒店个别业主提出的相关诉求的回复函》、上海豪生酒店管理有限公司出具的证明、英文版信件、中文版信件、上海豪生酒店管理有限公司的企业信用信息公示报告予以证明。原告对被告的主张及证据不予认可。5.被告主张原告已对被告交付的房屋装修及室内设施等予以确认，无权再主张装修差价，并提交房屋验收情况表及开发商交楼标准设施移交清单。原告对被告的主张不予认可。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应遵守。本案争议焦点系，原告的各项诉讼请求如何处理。关于虚假宣传请求，原告主张的被告各项宣传内容均未载入书面的商品房买卖合同中，系以宣传资料等的形式进行宣传，对被告该宣传内容，需要区分该宣传内容系要约还是要约邀请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”宣传内容构成要约需同时成立以下要件，⑴需要在商品房开发规划范围内，⑵所作的说明和允诺具体确定，⑶对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对原告主张的各项宣传，均没有证据证明该宣传内容具体确定，且没有证据证明该宣传行为对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，故该宣传行为系要约邀请而非要约，原告请求被告支付违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于装修补偿请求，原告与被告签订的商品房买卖合同明确约定装饰装修及设备标准不符合标准时的处理方式系以同等品质的材料设备代替，原告请求被告补偿装修差价，不符合合同的约定，本院不予支持。关于补充协议效力请求，从现有证据看，原告在购买房屋之前已明确知道该酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，作为完全民事行为能力人，原告签订合同时对该条款进行充分了解后作出对其自有期待物权的处分，该条款系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，双方理应遵守，原告请求确认该条款无效，理据不足，本院不予支持；另，若当事人在履行涉案房屋委托经营管理事宜过程中发生争议，当事人可就委托经营管理事宜另循法律途径解决。综上所述，原告主张理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘彩香的全部诉讼请求。案件受理费3621元，由原告刘彩香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  刘振尧人民陪审员  陈丽君人民陪审员  陈进友二〇一九年十月二十五日法官助理何钰营书记员何科达