广东省汕头市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤05行终23号上诉人（原审原告）汕头市正集源投资有限公司，住所地汕头市濠江区磊广路达濠街道办事处206号。法定代表人徐焱桂,总经理。委托代理人郭勤生、张海亮，广东龙湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）汕头市濠江区自然资源局（原汕头市濠江区国土资源局），住所地广东省汕头市濠江区河浦大道中段。法定代表人唐子健，局长。出庭应诉负责人林君荣、李凯忠，副局长。委托代理人沈毅，广东众大律师事务所律师。委托代理人张培毅，广东众大律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）汕头市人民政府，住所地汕头市金平区跃进路28号。法定代表人郑剑戈，市长。委托代理人林元楠，汕头市司法局工作人员。委托代理人刘萍，广东特力律师事务所律师。上诉人汕头市正集源投资有限公司（下称正集源公司）因与被上诉人汕头市濠江区自然资源局（原汕头市濠江区国土资源局，下称区资源局）、汕头市人民政府（下称市政府）土地行政合同纠纷一案，不服汕头市金平区人民法院（2017）粤0511行初29号行政判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正集源公司的委托代理人郭勤生、张海亮，被上诉人区资源局的副局长林君荣、李凯忠及委托代理人沈毅、张培毅，被上诉人市政府的委托代理人林元楠、刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2016年4月25日，区资源局作出《汕头市濠江区土地使用权挂牌文件》（宗地编号：WGH2016-2），内附汕濠国土资公〔2016〕12号《汕头市濠江区国土资源局国有土地使用权挂牌出让公告》（下称《出让公告》）、《竞买须知》等文件，并于当天在汕头市濠江区公共资源交易中心（下称交易中心）网上交易系统公开挂牌出让“汕头市濠江区青云山庄居住片区B-5-06地块”（宗地编号为WGH2016-2，宗地面积为10470.121平方米)的国有建设用地使用权，载明现状土地条件为熟地，挂牌时间为2016年5月16日9时至5月27日16时，并告知有关权利义务，上述文件公布于该交易中心网站。自然人徐焱桂缴纳了竞买保证金930万元后参加了竞买。经过网上竞价，徐焱桂以人民币7000万元竞得涉案土地使用权，并于2016年6月3日与交易中心签订汕濠公资交让〔2016〕2号《汕头市濠江区国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》（下称《成交确认书》）。2016年6月8日，徐焱桂注册成立正集源公司，股东人数一名，股东及法定代表人为徐焱桂，股东所占股份比例为100%，住所地汕头市濠江区磊广路达濠街道办事处206号。2016年7月1日，区资源局与正集源公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（电子监管号：4405122016B00063，合同编号：440512-2016-000004，下称《出让合同》）、《国有土地使用权移交书》（下称《移交书》）。《出让合同》第十条约定，受让人在本合同签订之日起7日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款；第三十条约定，“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1应向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过60日的，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。”第四十二条约定，“本合同双方当事人均保证本合同中所填写的姓名、通讯地址、电话、传真、开户银行、代理人等内容的真实有效，一方的信息如有变更，应于变更之日起15日内以书面形式告知对方，否则由此引起的无法及时告知的责任由信息变更方承担。”内以书面年7月1日，区资源局作出（2016）020号《缴款通知》下称（《缴款通知》），通知正集源公司“接到通知后于2016年7月7日前到我局计财股办理上述价款的缴交手续”。因正集源公司没有按期缴交出让价款，区资源局于2016年7月14日作出汕濠国土资通[2016]48号《关于催缴土地价款及征收违约金的通知》，后于2016年11月1日作出汕濠国土资通[2016]98号《关于再次催缴土地价款及征收违约金的通知》。上述两份通知分别于2016年8月5日、2016年11月10日通过挂号信方式邮寄给正集源公司，均被原封退回。2016年11月27日，区资源局作出汕濠国土资通[2016]112号《关于解除的通知》（下称《解除通知》），以正集源公司经多次催缴后仍未能及时履行支付出让金义务，其行为已构成根本性违约，根据双方签订的《出让合同》第三十条约定和相关法律、法规规定，通知解除该《出让合同》，同时作出《解除公告》。同日，区资源局向正集源公司发出《解除通知》EMS特快专递，并在汕头市南滨公证处公证员的公证下到汕头市濠江区磊广路达濠街道办事处206号向正集源公司送达了《解除通知》，还在区资源局官方网站上刊登《解除通知》和《解除公告》。2016年11月28日，区资源局在《汕头日报》上刊登《解除公告》。正集源公司不服该《解除通知》，于2016年1月18日向市政府申请行政复议。市政府于2017年1月20日受理该案，于2017年1月22日向区资源局送达《提出行政复议答复通知书》。区资源局于2017年1月26日提交《行政复议答复书》和证据材料。因案情复杂，市政府根据《特区复议条例》第六十二条的规定，于2017年3月15日决定对该案的审查期限延长30日。2017年4月12日，市政府作出汕行复案〔2017〕40号《行政复议决定书》（下称《行政复议决定书》），认为区资源局作出《解除通知》解除与正集源公司签订的《出让合同》，认定事实清楚，证据确凿充分，适用依据正确，程序合法，决定维持该《解除通知》，并于2017年4月12日、13日分别送达正集源公司和区资源局。正集源公司不服《解除通知》和《行政复议决定书》，于2017年4月26日向原审法院提起行政诉讼。案在审理期间，正集源公司向汕头市中级人民法院及原审法院提起本案事实相关的政府信息公开纠纷诉讼。本案于2017年10月31日裁定中止诉讼。2018年12月7日正集源公司以政府信息公开纠纷诉讼案件已经生效为由向原审法院申请案件恢复审理，原审法院于同日恢复本案审理。另查明，广东联信资产评估土地房地产估价有限公司接受区资源局委托，对涉案土地进行估价，于2015年11月2日作出《土地评估报告》（备案号：4407615FA0030）和联信评技字[2015]第E0672号《土地估价技术报告》，两份报告对涉案土地的开发程度均认定为“至估价期日，其实际土地开发程度为：三通一平”。原审法院认为，《广东省实施办法》第四条规定，“……市、县人民政府土地行政主管部门统一负责本行政区域内土地的管理和监督工作……”涉案土地出让合同的订立、解除是区资源局的法定职责，其是本案的适格被告。《城市房地产管理法》第十五条规定，“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”第十六条规定，“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”根据上述规定，区资源局与正集源公司签订的具有行政法上权利义务内容的国有土地出让合同属于行政协议，对该行政协议的解除，也是其履行行政职权的行为。《行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项“人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：……（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。”据此，本案的纠纷属于行政诉讼的受案范围。区资源局认为《解除通知》不属行政行为的意见，原审法院不予采纳。本案争议的焦点是《解除通知》是否合法。首先，涉案土地在交付时是否满足“三通一平”的标准。正集源公司主张因为涉案土地交付时不满足“三通一平”标准，认为其有理由拒不支付出让价款。从本案证据可证明，区资源局于2016年4月25日在交易中心网站上刊登《出让公告》和《竞买须知》，载明涉案土地的现状土地条件为“熟地”（即符合“三通一平”标准）。《竞买须知》第九条约定，“本次网上挂牌出让地块以‘三通一平’挂牌出让，实用地面积范围内的土地平整和配套设施由竞得人负责”；第十七条约定，“竞买申请人对网上挂牌出让文件有疑问的，可在网上挂牌出让公告期间向汕头市濠江区公共资源交易中心咨询。竞买申请人应根据网上交易系统展示的宗地位置、宗地四至、现场图片自行前往现场踏勘”、“竞买申请一经提交，即视为对全部交易文件及交易标的现状无异议，并自愿接受所有相关文件的约束”。另有广东联信资产评估土地房地产估价有限公司出具的《土地评估报告》和《土地估价技术报告》，对涉案土地的开发程度均认定为至估价期日，其实际土地开发程度为“三通一平”。故可以认定涉案土地在交付时满足“三通一平”标准。正集源公司表示其多次向有关部门反映涉案土地不满足“三通一平”标准的问题，但无法提供证据证明其在涉案土地挂牌期间有对上述问题提出异议的事实。鉴于区资源局在挂牌出让公告期间赋予了竞买申请人答疑和现场踏勘的权利，徐焱桂作为意思自治的市场主体，在挂牌期间可自行前往涉案土地现场踏勘，若对涉案土地的现状条件有异议，可以向交易中心咨询，也可选择不参加竞价。而徐焱桂未提出书面异议，并提交了竞买申请，缴纳了竞买保证金。其后，徐焱桂注册成立正集源公司并与区资源局签订《出让合同》，《出让合同》第六条第（二）项约定，“本宗用地按‘三通一平’出让，移交。实用地面积范围内的土地平整和配套设施由受让人负责”。同日，双方还签订了《移交书》，约定“从即日起按现状交付给受让人使用”。依据上述多个文件的约定，应视为正集源公司对全部交易文件及交易标的现状无异议，并自愿接受所有相关文件的约束。故正集源公司的上述主张缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。其次，《解除通知》在实体和程序上是否合法。《城市房地产管理法》第十六条规定，“土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。”《出让合同》第十条第（一）项约定，“本合同签订之日起7日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”；第三十条约定，“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1让向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”正集源公司无正当理由未在约定期限内支付出让价款，已构成根本性违约，区资源局依据上述约定和法律规定作出《解除通知》和《解除公告》并无不妥。区资源局通过挂号信方式邮寄催缴土地价款及征收违约金的通知，发出《解除通知》EMS特快专递，同时在汕头市南滨公证处公证员公证下向正集源公司的住所地送达《解除通知》，还在区资源局官方网站上刊登《解除通知》和《解除公告》，在《汕头日报》刊登《解除公告》，其已经履行了催缴程序和《解除通知》程序。因此，区资源局解除《出让合同》的行为符合法律、法规规定和合同约定，解除合同的程序合法，并无不妥。正集源公司于2016年1月18日向市政府申请行政复议，市政府依法受理，因案情复杂而将审查期限延长30日，并在法定期限内作出行政复议决定，认为区资源局作出《解除通知》解除与正集源公司签订的《出让合同》，符合法律、法规规定，决定维持该《解除通知》，并依法送达了双方当事人。该行政复议决定符合法定程序，并无不妥。综上，区资源局作出的汕濠国土资通[2016]112号《关于解除的通知》和市政府作出的汕行复案〔2017〕40号《行政复议决定书》认定事实清楚，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。正集源公司的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决：驳回正集源公司的诉讼请求。案件受理费人民币50元由正集源公司负担。上诉人正集源公司上诉称，原审判决采信证据不公，查明事实不清，认定事实错误，判决不当，请求二审法院：1.撤销原审判决；2.撤销被上诉人区资源局作出《解除通知》的行政行为；3.撤销被上诉人市政府作出的《行政复议决定书》；4.本案受理费由二被上诉人承担。理由：一、原审判决采信证据不公，未能认定签订《出让合同》《移交书》时，案涉土地尚未达到“三通一平”标准，导致本案认定事实错误。1、上诉人提交的证据15诉信息公开材料”（协议书、工程竣工验收证明书、电力工程施工协议、工程竣工验收证明、图纸、工程结算书），足以证明《移交书》签订时，案涉土地尚未达到“三通一平”的移交标准。原审判决以该证据与本案待证事实没有关联性为由，不予采信是错误的。首先，原审判决已采信上诉人提供的证据12、13、14。其中，证据12、13所反映的是案涉土地在《移交书》签订时尚未达到“三通一平”的移交标准，《移交书》签订后，被上诉人区资源局一方对案涉土地进行重新平整、迁坟、移电线杆等。上诉人要求相关部门公开案涉土地有关迁移坟地、电线杆、线缆、变压器施工等合同、结算资料，经法院审理后，判决撤销行政机关拒绝公开答复决定，责令行政机关重新作出答复。证据12、13与本案涉诉行政行为具有关联性，故该证据所争议的事项与本案存在关联。其次，证据15是汕头市濠江区土地储备中心（下称区土储中心）履行证据13项下判决书确定的义务而向上诉人提供的，该证据是证据13的延续，故与本案存在关联性。再次，证据15与证据13互为印证，足以证明《移交书》签订时，案涉土地尚存在需挖土方、平整、迁坟、迁移电力线路等情形，案涉土地尚未达到“三通一平”的标准。第四，因案涉土地不符合出让公告要求，被上诉人区资源局违约在先，上诉人享有不安抗辩权和先履行抗辩权，故上诉人未付清土地出让金。第五，区土储中心是被上诉人区资源局的下属单位，其向上诉人公开的信息是根据法院的终审判决执行。证据15与本案存在关联性，原审判决未予以采信是错误的。2、原审判决未采信证据8照片，是错误的。证据8的照片拍摄于2017年4月17日，拍摄地点位于案涉土地，足以证明尽管被上诉人有去落实“三通一平”工作，但直到2017年4月17日，案涉土地仍存在堆积大量废土的情形，仍未达到平整的交付条件。二、原审查明事实不清，导致错误认定案涉土地已交付，交付时案涉土地满足“三通一平”标准。1、上诉人虽签订《出让合同》及《移交书》，但并不认同、接受案涉土地符合“三通一平”标准。上诉人签订《出让合同》及《移交书》的原因有二：（1）根据2016年6月3日上诉人与交易中心签订的《成交确认书》第三条、第五条约定，2016年7月1日是《成交确认书》签订后的第20个工作日，若上诉人不与被上诉人区资源局签订《出让合同》，上诉人缴纳的保证金将会被没收，故上诉人只能先与被上诉人区资源局签订《出让合同》。（2）2016年6月30日，濠江区领导肖汉智受区长秦波的委托，主持召开案涉土地出让后续工作协调会，并就案涉土地的“三通一平”作了部署和落实。会议指出，2015年，达濠街道办事处根据区政府工作会议纪要对案涉土地进行平整并完成工程结算。鉴于该地块地坪标高有所调整，且地块范围内边角有部分无主坟及新堆积的垃圾废土未清理，为使土地以达到“三通一平”的出让要求交付，会议明确由达濠街道办事处对该地块范围内用地重新进行平整，负责区域内地下私设水管的迁移及环境卫生整治工作，并对无主坟进行迁移。区土储中心协调供电、电信等责任单位对项目范围内的电线杆、架空电缆、西北角开闭所、变压器等设施进行迁移，电线杆、架空电缆迁移费用由区土储中心会相关部门按程序办理预结算等手续，所需资金经项目分管领导同意后先垫付。区自来水公司结合项目用水需求，将供水管道铺设至用地范围边界供项目接驳用水，具体由区土储中心配合协调。“三通一平”由供地方负责，工作所需经费由区土储中心向区财政请款。（会议形成2016汕头市濠江区人民政府办公室第62期《区政府工作会议纪要》下称《会议纪要》），上诉人基于对政府的信任，而疏忽大意在《移交书》上签章。证据14（2018）粤05行初1号《行政判决书》对该《会议纪要》的三性已予以确认，濠江区政府、市政府、汕头中院均未否认该《会议纪要》的存在，也未否认上诉人所主张的会议纪要内容，足以证明《移交书》签订时案涉土地尚未达到“三通一平”标准。2、被上诉人区资源局存在违约行为。根据《出让公告》和《出让合同》规定，涉案土地是“熟地”，符合“三通一平”标准。然而，《移交书》是按“现状”交付，不敢提“三通一平”标准移交，悄然更改了出让条件，足以证明案涉土地没有达到“三通一平”标准。3、原审判决查明的《土地评估报告》（备案号：4407615FA0030）和联信评技字【2015】第E0672号《土地估价技术报告》不知从何而来，且未经质证，其对案涉土地的开发程度均认定为“至估价期日”，其实际土地开发程度为“三通一平”，没有事实依据。4、原审判决以挂牌公告赋予竞买人答疑和现场踏勘的权利，上诉人无证据证明挂牌期间提出异议以及上诉人已与被上诉人区资源局签订《移交书》为由，推定上诉人对全部交易文件及交易标的现状无异议，其查明事实不清，推定错误。原审判决推定被上诉人区资源局按现状移交即履行了交付土地义务，其认定明显是错误的。三、原审判决查明事实不清，错误认定被上诉人区资源局解除《出让合同》合法。1、原审没有查明被上诉人区资源局寄出的两次催款通知为何会被原封退回，而寄出的《解除通知》却能成功送达，导致未能认定区资源局解除《出让合同》程序违法。《出让合同》约定，上诉人的收件地址为汕头市濠江区磊广路达濠街道办事处206号，邮编515071，联系电话：135××××1888。收件地址位于达濠街道办事处，所有信件均由达濠街道办事处收发人员代签。根据被上诉人区资源局主张，其于2016年8月5日和2016年11月10日通过挂号信方式向上诉人寄出催缴通知，但信件均被退还。而在相隔10多天后的2016年11月27日，被上诉人区资源局按合同约定的地址向上诉人寄出的《解除通知》，却能成功送达。向同个地址邮寄三份信件，对于对上诉人有利的两份信件均被原封退回，而对上诉人不利的信件却能成功送达，而且，对上诉人不利的信件《解除通知》，区资源局还电话通知上诉人到场签收，催缴通知却未能送达。故，催收和解除程序不合法。2、原审判决没有查明被上诉人区资源局至今仍未将符合“三通一平”的案涉土地交付上诉人，被上诉人区资源局违背先合同义务，无权解除《出让合同》。《出让合同》约定，被上诉人区资源局于2016年7月1日将达到“三通一平”的土地交付上诉人，上诉人于合同签订之日起7日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。本案中，被上诉人区资源局并未能依约于2016年7月1日将符合“三通一平”标准的土地交付上诉人使用，且其后对案涉土地进行重整，也一直没有通知上诉人验收或告知上诉人案涉土地已完成“三通一平”。根据合同法第67条的规定，上诉人有权暂缓缴纳土地出让金，被上诉人区资源局无权解除《出让合同》。原审判决认定被上诉人区资源局解除《出让合同》的行为符合法律的规定，其认定明显是错误的。四、原审判决判决错误，应予撤销，上诉人的上诉请求依法有据，应予支持。上诉人提交的证据14与上诉人申请政府信息公开的证据15相互印证，证明《移交书》签订时，案涉土地并不具备“三通一平”的交付条件，被上诉人区资源局并未真正履行移交案涉土地义务。上诉人有权暂缓缴纳土地出让金，上诉人不存在违约行为。被上诉人区资源局单方解除《出让合同》缺乏依据，依法应予撤销。上诉人的上诉请求依法有据，应予支持。被上诉人区资源局辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、上诉人称涉案土地不符合“三通一平”没有事实依据。1、涉案土地出让前被上诉人区资源局委托两家评估机构出具的《土地估价报告》，均已证明涉案土地在挂牌出让之前已经完成“三通一平”工作。2、被上诉人区资源局在挂牌出让文件中已告知土地现状，并告知竞买申请人自行踏勘了解土地现状的权利，如涉案土地不符合“三通一平”要求，上诉人既可在参加土地竞买时提出异议，也可不缴纳竞买保证金不参加土地竞买。上诉人积极参与土地竞买，并未提出异议，且以最高价7000万元竞得涉案土地。3、上诉人自述称，上诉人在2016年6月3日签署《成交确认书》后至2016年6月28日期间，已发现涉案土地未达到“三通一平”，但其却在2016年7月1日与被上诉人区资源局签订《出让合同》《移交书》，办理了土地移交手续，足以证明上诉人对涉案土地符合出让条件、已达到“三通一平”予以认可并不存异议。4、根据土地挂牌出让文件根竞买须知”第二十条第（一）项的规定，上诉人按照土地挂牌出让文件提交竞买申请，是对涉案土地已达到“三通一平”的土地现状的确认和认可。5、上诉人提交的证据15，以证明涉案土地存在后续平整的情况，但并不足以证明涉案土地在出让时未达到“三通一平”，且该证据与本案没有关联性。上诉人提到的《会议纪要》以此说明涉案土地未达到“三通一平”；但在另案中，上诉人提起申请政府信息公开《会议纪要》，已被法院驳回，现已生效。二、被上诉人区资源局作出的解除合同行为符合合同规定和法律规定。根据《出让合同》第三十条、《城市房地产管理法》第十六条、《合同法》第九十六条第一款的规定，被上诉人区资源局与上诉人签订了《出让合同》，同时上诉人签收《移交书》，向上诉人交付了标的用地，并发出了缴费通知。在上诉人未依照合同约定缴交地价款的情况下，被上诉人区资源局多次发出催款通知。上诉人经催交后仍拒不支付地价款，被上诉人区资源局通知上诉人解除合同。上述行为均有相关证据予以证实，符合合同约定和法律规定，并无任何不当。被上诉人市政府辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：一、涉案《行政复议决定书》认定事实清楚，适用法律正确。2017年1月18日，被上诉人市政府受理上诉人行政复议申请后，向当事人送达行政复议申请书副本及相关证据材料，因案情复杂，延长审理期限30日，于2017年4月12日作出涉案《行政复议决定书》，并送达各方当事人。被上诉人市政府查明，2016年4月25日，经汕头市濠江区人民政府批准，被上诉人区资源局决定以挂牌方式出让涉案国有土地使用权，涉案土地土地现状条件为熟地（符合三通一平条件）。2016年6月3日，自然人徐焱桂以人民币7000万元竞得涉案国有建设用地使用权，同时签署了《成交确认书》，约定自签署成交确认书之日起10个工作日（成立新公司的为20个工作日）内与被上诉人区资源局签订《出让合同》；并自《出让合同》签署之日起5个工作日内，向被上诉人区资源局缴清涉案土地价款。2016年6月30日，自然人徐焱桂出具书面声明，声明其已根据挂牌文件的要求在汕头市濠江区成立全资控股的子公司：汕头市正集源投资有限公司，负责竞得地块的开发运营工作。该司股东人数壹名，股东名称徐焱桂，股东所占股份比例100％。2016年7月1日，上诉人与被上诉人区资源局签订了《出让合同》。同日，被上诉人区资源局向上诉人交付了涉案土地，并由上诉人的法定代表人徐焱桂签收了《移交书》，确认从即日起按现状交付给受让人使用，并领取了《汕头市濠江区国土资源局缴款通知》（编号列〔2016］020号），明确上诉人应于2016年7月7日前缴清地价款。但上诉人签署上述文件后，并未按照合同约定缴付地价款。2016年7月14日，被上诉人区资源局以挂号信的形式向上诉人发出《关于催缴土地价款及征收违约金的通知》（汕濠国土资通[2016]48号），催缴地价款及滞纳金，收件人地址为：汕头市濠江区磊广路达濠街道办事处206号，收件人为：汕头市正集源投资有限公司徐焱桂，该件被邮局以“原址查无此人”退回原处。2016年11月1日，被上诉人区资源局再次以挂号信的形式向上诉人发出《关于再次催缴土地价款及征收违约金的通知》（汕濠国土资通[2016]98号），催缴地价款及滞纳金，收件人地址为：汕头市濠江区磊广路达濠街道办事处206号，收件人为：汕头市正集源投资有限公司，并附收件人电话：135××××1888，该件亦被邮局以“原址查无此人、电话无人接听”退回原处。2016年11月27日，被上诉人区资源局作出《解除通知》，该通知经过公证后以EMS特快专递邮寄给上诉人，并于2016年11月28日送达上诉人；同日，被上诉人区资源局在该局公共网站上刊登了《解除公告》；2016年11月28日，被上诉人区资源局在汕头日报刊登了《解除公告》，解除与上诉人签订的《出让合同》。被上诉人市政府认为，依据《城市房地产管理法》第十六条、《出让合同》第三十条、第四十二条的规定，被上诉人区资源局与上诉人签订了《出让合同》，2016年7月1日，被上诉人区资源局向上诉人交付了涉案土地，并发出了缴费通知。上诉人本应按照合同约定，于2016年7月7日前缴清地价款，但上诉人并未依约履行缴款义务。被上诉人区资源局经两次书面催缴（收件人及地址均为上诉人在《出让合同》中预留的通讯地址和电话），均未果。被上诉人区资源局在查明事实的基础上，于2016年11月27日作出《解除通知》，解除与上诉人签订的《出让合同》，认定事实清楚，适用法律正确。故被上诉人市政府作出维持被上诉人区资源局作出《解除通知》的行政复议决定正确，应予以维持。二、上诉人的上诉请求不能成立。1、上诉人提出竞买申请时，已经确认对全部交易文件及涉案土地现状无异议。上诉人竞得涉案土地后，与被上诉人区资源局签订了《移交书》，双方均确认同意涉案土地按现状交付使用，对涉案土地现状无异议。上诉人没有对涉案土地移交给该司之前，对涉案土地现状提出异议进行举证，应当承担不利的后果。现上诉人以涉案土地未三通一平为理由，拒绝按照合同约定支付土地款，理由不能成立。2、被上诉人区资源局解除涉案合同的送达程序符合法律规定。根据《城市房地产管理法》第十六条、《合同法》第九十四条第（三）项以及《出让合同》第三十三条、第四十二条的规定，被上诉人区资源局已于2016年7月1日向上诉人交付了涉案土地，并发出了缴款通知。但上诉人并未依约履行缴款义务，被上诉人区资源局按《出让合同》中预留的通讯地址和电话，先后进行了两次书面催缴，未果。因上诉人迟延履行缴款义务，且经催告后在合理期限内仍未履行，被上诉人区资源局于2016年11月27日作出《解除通知》，解除《出让合同》。故被上诉人区资源局解除合同的行为依法依约，送达程序合法。原审法院查明的事实，有相应的证据证明，本院予以确认。本院另查明，上诉人分别于2017年8月24日、2017年9月21日向原审法院申请调取汕头市濠江区人民政府办公室2016年8月1日第62期《区政府工作会议纪要》。2019年3月15日，上诉人又向本院申请调取上述《会议纪要》；本院于2019年9月26日向汕头市濠江区人民政府调取了《会议纪要》。该《会议纪要》记载的第二点内容是落实项目用地“三通一平”工作：（一）2015年，达濠街道办事处根据区政府工作会议纪要（〔2015〕64期）精神对青云山庄项目B-5-06地块进行平整并完成工程结算。鉴于该地块地坪标高有所调整，且地块范围内边角有部分无主坟及新堆积的垃圾废土未清理，为使土地以达到“三通一平”的出让要求交付，会议明确由达濠街道办事处对该地块范围内用地重新进行平整，负责区域内地下私设水管的迁移及环境卫生整治工作，并对无主坟进行迁移。（二）鉴于用地平整过程涉及的迁坟数量、费用均无法确定，会议明确由区土储中心对上述土地重新平整的费用和迁坟的数量、费用进行现场确认，按实结算，监督相关工作的实施。（三）区土储中心协调供电、电信等责任单位对项目范围内的电线杆、架空电缆、西北角开闭所、变压器等设施进行迁移。电线杆、架空电缆迁移费用由区土储中心会相关部门按程序办理预结算等手续，所需资金经项目分管领导同意后先行垫付。（四）区自来水公司结合项目用水需求，将供水管道铺设至用地范围边界供项目接驳用水，具体由区土储中心配合协调。本院再查明，二审诉讼期间，因汕头市濠江区人民政府机构改革，原汕头市濠江区国土资源局的的职能已整合划入被上诉人汕头市濠江区资源局，不再保留汕头市濠江区国土资源局。本院认为，本案二审争议焦点是被上诉人区资源局作出的《解除通知》是否合法。首先，涉案土地在交付时是否满足“三通一平”的标准。《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号）第二条规定：实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。本案中，汕头市濠江区人民政府办公室2016年8月1日第62期《区政府工作会议纪要》中记载的第二点内容：落实项目用地“三通一平”工作。达濠街道办事处根据区政府工作会议纪要（〔2015〕64期）精神对青云山庄项目B-5-06地块进行平整并完成工程结算。鉴于该地块地坪标高有所调整，且地块范围内边角有部分无主坟及新堆积的垃圾废土未清理，为使土地以达到“三通一平”的出让要求交付，会议明确由达濠街道办事处对该地块范围内用地重新进行平整，负责区域内地下私设水管的迁移及环境卫生整治工作，并对无主坟进行迁移。区土储中心对上述土地重新平整的费用和迁坟的数量、费用进行现场确认，按实结算，监督相关工作的实施。区土储中心协调供电、电信等责任单位对项目范围内的电线杆、架空电缆、西北角开闭所、变压器等设施进行迁移。区土储中心配合协调区自来水公司将供水管道铺设至用地范围边界供项目接驳用水，以满足项目用水需求。该《会议纪要》能够与上诉人在一审期间提交的证据15协议书、工程竣工验收证明书、电力工程施工协议书、工程竣工验收证明、图纸、工程结算书等相互印证，足以证实涉案土地在交付时尚不满足“三通一平”的标准。故证据15符合证据“三性”的要求，应予采信；原审判决以该证据不具关联性为由不予采信，对正集源公司申请调取《会议纪要》不予答复不当，本院予以纠正。被上诉人区资源局在交易中心网站刊登《出让公告》和《竞买须知》，载明涉案土地的现状土地条件为“熟地”（即符合“三通一平”标准），并在《出让合同》补充条款中载明以“三通一平”挂牌出让、移交，但在《移交书》中却只是载明“按现状交付”,其提供的证据无法否认《会议纪要》以及证据15相互印证证实涉案土地交付时尚未达到“三通一平”标准的事实，主要证据不足。故被上诉人区资源局辩称上诉人签订《出让合同》《移交书》，且未提出异议，应视为上诉人认可涉案土地符合“三通一平”标准，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张因涉案土地在交付时，尚不满足“三通一平”标准，其有理由暂缓支付剩余土地出让款，理由成立，本院予以支持。其次，《解除通知》催缴程序是否合法。《汕头市行政程序规定》第一百六十六条规定：“行政机关应当按照下列顺序选择送达方式送达行政文书：（一）直接送达；（二）留置送达；（三）委托送达与邮寄送达；（四）公告送达。当事人拒收直接送达的行政文书，行政机关选择留置送达的，应当邀请当事人所在基层组织或者单位的代表到场，对送达情况和过程予以见证并签名或者盖章，并将行政文书留在当事人的住所。直接送达行政文书确有困难，行政机关选择邮寄送达的，应当通过国家法定邮政部门，采用挂号信或者特快专递方式。当事人下落不明或者用其他方式均无法送达行政文书，行政机关应当公告送达。送达的具体操作程序参照《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定执行。”《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条规定：“送达诉讼文书必须有送达回证，由受送达人在送达回证上记明收到日期，签名或者盖章。……”第八十五条规定：“送达诉讼文书，应当直接送交受送达人。……受送达人是法人或者其他组织的，应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织负责收件的人签收；……”第八十八条规定：“直接送达诉讼文书有困难的，可以委托其他人民法院代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十条规定：“向法人或者其他组织送达诉讼文书，应当由法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室等负责收件的人签收或者盖章，拒绝签收或者盖章的，适用留置送达。……”本案中，被上诉人区资源局作出的汕濠国土资通[2016]48号《关于催缴土地价款及征收违约金的通知》、汕濠国土资通[2016]98号《关于再次催缴土地价款及征收违约金的通知》,关系到上诉人的重大财产利益，上诉人有合法的工商登记注册地址，被上诉人区资源局本应按照上述法律规定直接送达上述书面通知，直接送达有困难的，才可以采取邮寄送达等其他送达方式。但被上诉区资源局在未采取直接送达的情况下通过邮寄方式送达上述书面通知，被原封退回，送达未果，被上诉人区资源局亦未能提供证据证明其将上述通知依法送达上诉人，故被上诉人区资源局催缴程序违法，其作出的《解除通知》不符合《出让合同》第三十条约定的解除条件。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法改判。被上诉人区资源局作出的《解除通知》主要证据不足，违反合同约定和法律规定，依法应予撤销。被上诉人市政府作出维持《解除通知》的《行政复议决定书》亦应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百三十六条第一款之规定，判决如下：一、撤销汕头市金平区人民法院（2017）粤0511行初29号《行政判决书》；二、撤销被上诉人原汕头市濠江区国土资源局作出的汕濠国土资通[2016]112号《关于解除的通知》；三、撤销被上诉人汕头市人民政府作出的汕行复案〔2017〕40号《行政复议决定书》。一、二案件受理费100元，由被上诉人汕头市濠江区自然资源局、被上诉人汕头市人民政府分别负担50元。本判决为终审判决。审判长  陈勇蓬审判员  陈楚纯审判员  李 宁二〇一九年十月二十八日法官助理林天送书记员郭丹虹