江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏05民终6201号 上诉人（原审原告，案外人）：沈根法，男，1964年8月9日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：孙海辉，江苏简文律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏苏州农村商业银行股份有限公司，住所地苏州市吴江区中山南路1777号。 法定代表人：魏礼亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林樊，男，该公司员工。 原审原告（案外人）：钱云珍，女，1963年9月17日出生，汉族，住苏州市吴江区。 原审第三人（被执行人）：吴江市润达喷织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇坛丘西白洋村。 法定代表人：沈卫华，该公司总经理。 上诉人沈根法与被上诉人江苏苏州农村商业银行股份有限公司（以下简称苏州农商行）、原审被告钱云珍、原审第三人吴江市润达喷织有限公司（以下简称润达公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出（2019）苏0509民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人沈根法上诉请求：1、撤销一审判决，改判沈根法、钱云珍对吴江市润达喷织有限公司名下的案涉房屋享有至2034年6月30日的租赁权，在租赁期间内停止向受让人移交房屋；2、一、二审诉讼费由苏州农商行承担。事实与理由：一审法院认定案涉在2014年7月1日签订的《房地产租赁合同》不真实，存在错误。1、一审以钱云珍仅提供借款合同复印件来否认借款事实，是错误的。2、一审以沈根法提供的代偿证明书不足以证明沈根法在《房地产租赁合同》签订时因代偿润达公司债务系错误认定。3、一审以苏州农商行提供的润达公司工资流水否认沈根法实际占有使用案涉房屋的事实错误。 沈根法、钱云珍向一审法院提出诉讼请求：1.确认沈根法、钱云珍对润达公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇坛丘西白洋的3号、5号、14号、16号、20号房屋以及15号房屋北侧2100平方米部分（房屋幢号为苏通宜【2018】法评字第063号《房地产评估报告》载明的幢号）享有至2034年6月30日的租赁权；2.请求在上述租赁期间内阻止向受让人移交上述房屋。事实和理由：2013年11月6日，润达公司因资金困难，向钱云珍借款500万元，利息按10%年利率计算，借期60天。另外，沈根法为投资人的吴江达飞织造厂（以下简称达飞厂）为润达公司在银行的贷款提供保证担保，并代为偿还1000万元。因润达公司一直未归还钱元珍的借款及沈根法的代偿款，润达公司与钱云珍、沈根法约定以案涉房屋20年的租金抵偿债务，并于2014年7月1日签订《房地产租赁合同》。同日，钱云珍与沈根法签订《协议书》，对租金的收益进行了约定。沈根法、钱云珍与润达公司签订租赁合同后，即将案涉房屋分割转租给其他人，并签订协议书。沈根法、钱云珍认为，其在案涉房屋抵押权设立之前与润达公司签订租赁合同，约定以租金抵付借款和代偿款，不违反法律强制性规定，应合法有效，且其通过转租的形式实际占有使用案涉房屋，其租赁权应当得到法律保护。 一审法院经审理查明如下事实：2018年9月19日，一审法院作出（2018）苏0509民初8567号民事判决：一、润达公司于判决生效之日起十日内归还苏州农商行借款本金1100万元并支付相应利息、罚息及复利。二、若润达公司未按期履行上述债务及给付判决确定应负担的诉讼费用，则苏州农商行有权就抵押物即位于苏州市白洋的房产（他项权证号：苏房他证吴江字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额范围内优先受偿；有权就抵押物即位于苏州市白洋的土地使用权〔他项权证号：吴押他项（2014）第03255号〕折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债权数额范围内优先受偿。如有不足，不足部分由润达公司继续清偿。三、沈卫华、曹月琴对润达公司的上述第一项债务在《最高额保证承诺书》约定的限额内承担连带清偿责任。保证人履行保证责任后，有权向债务人追偿。该判决发生法律效力后，根据苏州农商行的申请，一审法院于2018年10月29日立案执行，案号为（2018）苏0509执8549号。在该案执行过程中，一审法院于2019年1月9日作出（2018）苏0509执8549号执行裁定书，裁定除去租赁关系后对润达公司名下位于苏州市白洋的房地产和机器设备进行公开拍卖。案外人沈根法、钱云珍提出异议后，本院于2019年1月31日作出（2019）苏0509执异60号执行裁定书，驳回沈根法、钱云珍的异议请求。沈根法、钱云珍据此提起本案诉讼。 为证明自己的主张，沈根法、钱云珍提交如下证据： 证据1，《借款合同》、进账单复印件（原件在合同签订后被润达公司收走）各一份，证明2013年11月6日润达公司和曹月琴向钱云珍借款500万元，借款期限自2013年11月6日至2014年1月5日； 证据2，《证明书》原件、达飞厂工商信息打印件各一份，证明截至2015年8月20日达飞厂代润达公司偿还贷款1000万元，达飞厂投资人为沈根法； 证据3，《房地产租赁合同》原件一份，证明因润达公司结欠钱云珍500万元，沈根法投资的达飞厂为润达公司担保2000万元，润达公司实际已经无力偿还，为此双方签订租赁合同，约定润达公司将其名下面积约6525平方米的房屋出租给沈根法和钱云珍，用于抵偿结欠钱云珍的借款以及沈根法代偿的贷款，租赁期限20年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止； 证据4，《协议书》原件一份，证明沈根法与钱云珍对承租权进行了内部分割； 证据5，《分租协议书》原件十份，证明沈根法、钱云珍在承租后随即与其他人签订转租协议，行使占有权利； 证据6，已收租金明细打印件一份，证明钱云珍实际收取次承租人支付的房租情况。 苏州农商行对沈根法、钱云珍提交的上述证据发表如下质证意见：1.对于证据1，因并非原件，请求法院予以审核。2.对证据2的真实性予以认可。3.对于证据3，苏州农商行对租赁情况不是很清楚，但合同签订时，沈根法对其担保的润达公司2000万元贷款并未发生代偿。4.对证据4不清楚，请求法院予以审核。5.对证据5的真实性不予认可，该十份协议书多数没有落款时间，次承租人为企业法人的也没有加盖法人公章，其中一份协议书落款时间为2014年6月24日，与沈根法、钱云珍主张的2014年7月1日与润达公司签订租赁合同自相矛盾。另外，承租方为“金梦黎纺织”的协议未约定租金及结算方式，明显与实际不符，且“金梦黎纺织”在他案中主张其与润达公司存在租赁关系。6.对证据6的真实性不予认可，因其系打印件，且无其他证据佐证。 苏州农商行提交如下证据： 证据1，润达公司房地产他项权证复印件一份，证明润达公司于2014年7月9日将房屋和土地使用权抵押给苏州农商行，并办理抵押登记； 证据2，润达公司2017年4月至9月工资发放流水清单一份，证明润达公司该期间生产经营正常，不存在对外出租的情况； 证据3，出具时间为2014年5月16日的《房地产抵押估价报告》复印件一份，证明苏州农商行信贷人员办理抵押贷款时，实际现场调查过润达公司，并未发现对外出租情况。 沈根法、钱云珍对苏州农商行提交的上述证据发表如下质证意见：对上述证据的真实性均没有异议，但无法证明润达公司没有对外出租房屋，润达公司房屋面积有1万多平方米，工资清单上只有24人，显然与厂房面积不相符，恰恰能证明润达公司生产经营不正常。 案件审理过程中，一审法院依职权调取执行过程中委托苏州通宜房地产土地评估咨询有限公司对案涉房地产出具的《房地产估价报告》（苏通宜【2018】法评字第063号），根据该报告中的润达公司厂区平面布置示意图，沈根法、钱云珍主张的14号、15号、16号、20号房屋均系宗地内无证房屋。 沈根法、钱云珍、苏州农商行对上述估价报告均表示无异议。 润达公司对沈根法、钱云珍、苏州农商行提交的上述证据以及一审法院依职权调取的证据均未发表质证意见。 因苏州农商行对沈根法、钱云珍提交的证据2的真实性没有异议，沈根法、钱云珍对苏州农商行提交证据的真实性均无异议，沈根法、钱云珍、苏州农商行对一审法院调取的《房地产估价报告》（苏通宜【2018】法评字第063号）均无异议，故一审法院对该部分证据予以确认并佐证在卷。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.对于证据1，因沈根法、钱云珍未能提交证据原件，且不属于提交书证原件确有困难的情形，同时也无证明该借款事实的其他证据，故一审法院对该份证据不予采信。2.对于证据3、证据4、证据5、证据6，因钱云珍提交的证据不能证明润达公司结欠其借款的事实，沈根法提交的证据亦不足以证明《房地产租赁合同》签订时其因代偿而对润达公司享有债权，故一审法院对钱云珍、沈根法主张的其在《房地产租赁合同》签订时即以抵债的方式支付租金的事实不予认定。此外，沈根法、钱云珍虽提供了转租合同，但因其一方面未能提交次承租人实际支付租金的证据，另一方面也未能提交次承租人实际占有案涉房屋的证据，结合苏州农商行提交的润达公司支付工人工资的银行流水清单，一审法院对其主张的实际占有并使用案涉房屋的事实不予认定。综上，一审法院对钱云珍、沈根法主张的租赁合同的真实性不予认定。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，沈根法、钱云珍提供的证据不足以证明其与润达公司就案涉房屋签订了租赁合同，故对其主张一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回沈根法、钱云珍的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 二审中，沈根法补充提交了如下证据：1、中国民生银行个人账户对账单，载明客户为曹月琴，2013年11月6日钱云珍向曹月琴转账500万元，证明出借款项的真实性。2、个人电子转账凭证，载明徐华良向钱云珍转账126000元，摘要为拉毛厂房租，交易时间为2015年1月6日，沈根法主张该笔款项证明钱云珍收取了“艺龙拉毛厂”的房租。3、中国建设银行个人活期账户交易明细，载明2014年10月11日，曹月琴向钱云珍转账50000元，朱少华于2014年10月11日向钱云珍转账5158元，2016年2月3日沈云奎向钱云珍转账两笔1万元，苏福林向钱云珍转账16000元。4、中国农业银行银行卡交易明细，载明苏福林于2016年11月30日向钱云珍转账50000元，于2017年1月2日向钱云珍转账50000元，该两笔转账均备注为还款。苏州农商行对上述证据真实性无异议，但认为与本案无关。 在二审调查后，沈根法称在2014年7月1日签订案涉《房地产租赁合同》前，润达公司已经将案涉房屋出租给“艺龙拉绒厂”等多位承租人，签订《房地产租赁合同》之后，上述承租人即与沈根法、钱云珍签订了新的《分租协议书》，因此这些承租人的使用情况是延续的，水电费均是由各承租人将款项支付曹月琴，再由曹月琴支付给水电部门。其中曹月琴、沈卫华出租期间的部分租金系由苏福林收取，苏福林系曹月琴的堂妹夫。据此向本院提交证据，依据证据所载，刘学银于2015年2月5日至2015年10月21日期间，分七次向曹福林转账，沈根法称该笔转账系承租人苏州雄拓纺织有限公司支付给润达公司的租金，润达公司再将该租金转付给钱云珍。 本案二审争议焦点为沈根法、钱云珍对案涉房屋主张租赁权并据以排除执行的主张是否成立？ 本案中，沈根法、钱云珍主张与润达公司之间存在租赁关系并要求法院带租拍卖，主要理由为润达公司结欠沈根法、钱云珍款项，双方已经在2014年7月1日达成了以租金抵偿借款的租赁合同。为进一步证明其已经在案涉房产抵押前已经实际占有使用案涉房屋，沈根法、钱云珍提交了其与之前的承租人签订《分租协议书》，以及承租人支付租金的有关转账凭证。对此，本院认为，首先，个人电子转账凭证载明徐华良向钱云珍转账126000元，摘要为拉毛厂房租，但该转账的时间为2015年1月6日，系发生在案涉房产设立抵押之后；其次，依据沈根法、钱云珍提交的证据和有关陈述，在签订《房地产租赁合同》之前，案涉房屋已经由润达公司出租使用，其中一部分的房屋租金由曹月琴的堂妹夫苏福林收取，在签订案涉《房地产租赁合同》之后，该部分房屋的租金仍然由苏福林收取，沈根法虽然称苏福林收到房租后再转账至钱云珍，但其并未进一步提交证据予以佐证，且沈根法、钱云珍与之前的承租人签订《分租协议书》后，沈根法、钱云珍应当接受和管领案涉房屋，此时依然再由原出租人润达公司收取房租，亦不符合交易习惯。再次，沈根法、钱云珍提交的转账凭证显示，苏福林转账给钱云珍的多笔款项备注均为“还款”，而非“代收租金”，亦可以印证双方之间债权债务关系复杂，沈根法、钱云珍并未实际占有使用案涉房屋。综上，本院认为，沈根法、钱云珍并未提交充足的证据证明其在案涉房屋设立抵押前，已经实际占有使用案涉房屋，其主张租赁权要求排除执行的请求亦不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费151800元，由上诉人沈根法负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王蔚珏 审 判 员 丁 兵 审 判 员 水天庆 二〇一九年十月八日 法官助理 刘 钰 书 记 员 钱 曦