广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终4937号上诉人（原审原告）：冯伟龙，男，1987年7月10日出生，澳门特别行政区居民.委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘家培，男，汉族，1987年9月7日出生，住所地：广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：王远志，广东万如律师事务所律师。上诉人冯伟龙因与上诉人刘家培房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人冯伟龙上诉请求：1.维持一审判决第一、第四项；2.在一审判决第二项的基础上增加200000元，即变更为“刘家培向冯伟龙返还500000元，并从2017年7月5日起按同期贷款利率支付利息至实际清偿日止”；3.在一审判决第三项判项的基础上增加120000元，即变更为“刘家培向冯伟龙返还240000元定金；4.本案一审、二审的诉讼费用由刘家培负担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，但存在适用法律错误及计算错误的地方。冯伟龙与刘家培签订的《房屋买卖协议》约定，定金500000元，购房总价1200000元，现因冯伟龙收房并开始装修后，刘家培反悔不卖并将冯伟龙赶出房屋，故刘家培根本违约。刘家培于2017年6月23日支付的20万元，冯伟龙认为该款只能作为刘家培因其故意违约而对冯伟龙所遭受损失的违约补偿，不应冲抵返还款。冯伟龙因刘家培的故意违约遭受了重大损失，不但自己原居住房屋以低价出售，以便履行与刘家培的合同，而且因所购刘家培的房屋升值巨大导致冯伟龙即使拿回全部主张的款项都不足以购买到同等类型的房屋。依照法律规定，刘家培故意违约不但应当返还已收取的款项、双倍支付定金，还要赔偿冯伟龙所遭受的各种损失。现因刘家培于2017年6月23日支付了20万元，冯伟龙才没有主张房屋升值部分的损失，一审判决认定双方没有约定该20万元是何种性质，依法应当从有利于债权人的角度保护债权人的合法权益，而不是维护债务人的解释，冯伟龙正是因为刘家培支付了20万元的房屋升值损失，才没有再主张此部分的赔偿。这是冯伟龙对自己权利的处分权，况且刘家培也没有提出反诉主张冲抵还款，故刘家培所支付的20万元与本案无关。此外，冯伟龙支付的50万元定金因超过法律规定的总价20%，故只能计算定金为24万元，在刘家培根本违约的情况下，刘家培除返还50万元之外，还应支付24万元的惩罚性定金，一审判决定金计算错误。上诉人刘家培辩称：对冯伟龙的上诉不予认可，请求法院参照刘家培提出的上诉意见处理本案。上诉人刘家培上诉请求：1.撤销一审判决第三项“被告刘家培应于本判决生效后十日内向原告冯伟龙返还定金120000元”，并确认刘家培并无违约；2.撤销一审判决第四项“被告刘家培应于本判决生效后十日内向原告冯伟龙支付装修损失60060元”或发回重审。3.本案一审、二审的诉讼费用由冯伟龙承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定刘家培违约明显错误，真正违约的是冯伟龙。结合本案的客观事实，双方于2017年5月12日签订的《房屋买卖协议》应当属于无效合同，该合同不应当被解除，而应被确认无效；退一步讲，即使认定有效，也应当被撤销，并且过错在于冯伟龙。首先，在该《房屋买卖协议》签订之时，涉案的房屋尚未有房产证，对于不动产而言也即是该标的物尚不存在法律意义上的认可，双方交易的标的其实是不存在的。其次，鉴于双方家庭是世交的关系，冯伟龙明知该案涉房屋属于刘家培的夫妻共同财产，却还强令仅需刘家培一人签订即可；冯伟龙也未以任何形式通知刘家培的妻子确认该房屋买卖的任何事宜；而且刘家培也多次向冯伟龙表示，即使交易也一定要刘家培夫妻双方共同确认方可为之。因此，无论从协议内容还是协议主体均违反法律法规的强制性规定，应当属于无效合同。退一步讲，即使认定该《房屋买卖协议》有效，也应当被撤销。因为该交易显失公平且冯伟龙存在严重的欺诈行为。第一，案涉房屋位于佛山市顺德区，该房屋的建筑面积为249.18平方米、套内面积194.51平方米。根据该房屋的地理位置、楼层、朝向与面积，该房屋以120万元的价格交易远远低于市场价，价格明显过低。冯伟龙之所以能以更低的价格购买，只是因为刘家培本身的户籍身份确定的，并非公平市场交易因素所制约。第二，案涉《房屋买卖协议》是冯伟龙单方提供的格式合同，且其设置的支付方式既不公平又不符合交易习惯，甚至还存在故意造假的嫌疑。根据该《房屋买卖协议》第三条转让款支付方式“签订本协议前，乙方已将定金人民币伍拾万支付给甲方，甲方确认已经收到。上述房产办理甲方名义房地产权证后，甲方将上述房产抵押给乙方后，乙方将剩余的转让款支付给甲方。”之规定：其一，在冯伟龙作为买方还欠刘家培作为卖方购房余款的前提下，不可能将案涉房屋抵押给冯伟龙。双方除此之外并无债权债务关系，在没有主债权存在的前提下，欠款人反而有权利充当抵押权人，明显不合理。上述约定既违反交易习惯也违反法律规定。其二，余款何时支付根本没有明确的时间约定，这根本无法保障刘家培的权益。第三，冯伟龙明确其支付余款的条件是出卖了其在**的房产后才有能力支付余款，否则无法支付。因此，其一，这种支付方式已经完全违背了交易之前双方确认的交易背景。冯伟龙明知刘家培急需资金才对外出售房屋，但冯伟龙却不能确定在什么时候才能出售**的房产，刘家培的余款也不能确定什么时候收到，已严重违背迅速支付房款的原始约定。其二，根据调查，冯伟龙名下在佛山市顺德区根本没有任何登记房产。此情况可说明冯伟龙存在欺诈行为，其根本没有能力支付购房款。不排除冯伟龙有打算以50万元的价格占有该房屋的嫌疑，此举已经严重侵害了刘家培的合法权益。第四，根据双方的微信聊天内容，其实关于案涉房屋的买卖合同根本就没有真正签订，即使作为冯伟龙的证据提交的《房屋买卖协议》，双方其实都认为该协议不具有法律效力与约束力。否则，双方没有必要一直都在协商真正的房屋买卖合同如何签订。最后，双方是以退回已经收取的50万元款项，不再继续交易而告终。且不论冯伟龙存在的严重欺诈行为，刘家培在本次交易中并不存在违约行为。除此以外，冯伟龙拒不退回案涉房屋资料的相关原件，刘家培因此才没有将30万元向其退还。原审判决没有查明以上事实，导致认定事实错误。二、原审判决违反法定程序。主要体现在两点：第一，刘家培的配偶应当作为本案的当事人之一，因为案涉房产是刘家培的夫妻共同财产，并且冯伟龙也明知此情况，本案的审理关乎刘家培配偶的合法权益是否被侵害的问题。第二，关于冯伟龙主张的装修损失，且不论损失应当由哪方承担，仅就冯伟龙主张的损失金额，没有任何合法证据支持，在此情况下，法院应当依法释明是否评估，若法院释明后，当事人放弃评估鉴定，则再由现有证据认定才符合法定程序。综上所述，一审判决认定事实错误，违反法定程序，严重侵害了刘家培的合法权益，请求二审法院查明事实，支持刘家培的上诉请求。上诉人冯伟龙辩称：1.原审判决认定事实清楚。法律并未规定房屋没有办理房产证不能买卖。事实上，刘家培已经和房产开发商签订了房屋销售合同，且该合同已经备案，刘家培主张案涉《房屋买卖协议》无效不符合事实；2.关于合同要经夫妻双方同意的问题。事实上，双方在签订协议时，冯伟龙要求刘家培将合同带回家让其妻子一起签订，刘家培说他妻子已经知道了，其一个人签订就可以了。何况，刘家培的妻子至今都没有提起合同无效之诉；3.关于低价转让房屋的问题。没有法律规定低价买卖合同是无效的。本案中，双方已经达成合意，合同是合法有效的，不存在欺诈和显失公平。关于刘家培主张案涉合同是格式合同的问题，该合同是双方经过协商自愿签订的，合同第一条已经有相应的陈述。关于冯伟龙提出刘家培须出卖位于**的房产才有能力支付房款一说。依照案涉合同约定，支付房款余款的条件是办理房屋抵押后冯伟龙才向刘家培支付，这是双方约定的付款条件，在一审期间冯伟龙才知道刘家培的案涉房产已经办理了房产证，但其一直没有和冯伟龙说，还想让冯伟龙支付尾款，冯伟龙对此当然不会同意。4.关于一审程序违法一说，一审程序并无违法，案涉合同是双方签名的，房产证也只是登记刘家培一个人的名字。综上，刘家培的上诉没有事实及法律依据。冯伟龙向一审法院起诉请求：1.解除冯伟龙、刘家培双方于2017年5月12日签订的《房屋买卖协议》；2.刘家培立即返还冯伟龙购房款500000元，并从起诉之日起按同期银行贷款利率计算利息至实际清偿之日止；3.刘家培向冯伟龙双倍返还定金240000元；4.刘家培向冯伟龙赔偿装修损失60060元；5.本案诉讼费由刘家培承担。一审法院认定事实：2013年9月22日，刘家培与佛山市顺德区乐从镇某控股有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：**），约定由刘家培以486275元的价格购买位于佛山市顺德区***的房产。2017年5月12日，冯伟龙与刘家培签订一份《房屋买卖协议》，约定刘家培以120万元的价格将位于佛山市顺德区**的房产转让给冯伟龙，定金为500000元，刘家培将上述房产抵押给冯伟龙之后，冯伟龙支付剩余转让款。刘家培承诺于2017年5月12日将该房产交付给冯伟龙使用。同日，刘家培出具一份《收据》，确认已收到冯伟龙定金500000元。协议签订后，冯伟龙委托装修公司对案涉房产进行了装修。后冯伟龙认为刘家培没有依约办理抵押，反悔不肯卖案涉房产，要求刘家培承担民事责任，双方由此发生争议。冯伟龙于2017年7月5日向一审法院提起诉讼。另审理查明，2017年6月23日，刘家培通过黎**的账户向冯伟龙支付200000元。一审法院认为：2017年5月12日，冯伟龙与刘家培签订的《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。冯伟龙虽然为澳门居民，在境内购买房产受相关政策法规限制，但并不属于违反效力性的法律规定，并不导致《房屋买卖协议》无效。而刘家培购买案涉房产时价格为486275元，其把房产出让给冯伟龙的价格为120万元，并不存在显失公平的情形，刘家培认为《房屋买卖协议》无效或者可撤销的主张没有依据，一审法院不予采纳。刘家培在与冯伟龙签订协议后，收取了定金且已经将房产交付给冯伟龙，但刘家培没能依约办理抵押登记手续，并且在诉讼中明确表示不愿意继续履行合同，刘家培的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。冯伟龙要求解除2017年5月12日签订的《房屋买卖协议》符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，刘家培对于已经收取的定金，扣除已返还的200000元，剩余款项300000元及从起诉之日起的利息，应当支付给冯伟龙。冯伟龙认为刘家培支付的200000元是房产增值损失的主张，因双方并未对此约定，且没有证据证实，一审法院不予采纳。因刘家培未依约履行合同义务，根据定金罚则，冯伟龙有权在合同总价20%的范围内要求刘家培双倍返还定金。故刘家培还应额外向冯伟龙支付定金120000元。对于冯伟龙主张的装修损失，双方在诉讼中均确认冯伟龙曾对案涉房产进行过装修，但对装修款金额存在异议。冯伟龙主张装修款60060元，并提供了工程合同、工程款收款收据等证据证实，刘家培虽然对工程款金额有异议，但未提供证据反驳，亦未申请对工程造价进行评估，应承担举证不能的不利后果。冯伟龙主张的工程款金额没有超出合理范围，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项，第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：一、确认冯伟龙与刘家培于2017年5月12日签订的《房屋买卖协议》于判决发生法律效力之日起解除；二、刘家培应于判决生效后十日内向冯伟龙返还300000元，并从2017年7月5日起按中国人民银行同期贷款利率向冯伟龙支付利息至款项实际清偿之日止；三、刘家培应于判决生效后十日内向冯伟龙返还定金120000元；四、刘家培应于判决生效后十日内向冯伟龙支付装修损失60060元；五、驳回冯伟龙的其他诉讼请求。冯伟龙在二审期间提交新证据如下：冯伟龙与陈**于2017年3月19日签订的《房地产买卖合同》，拟证明冯伟龙为购买刘家培的房产而低价卖出自己的房屋。刘家培在六月份拟违约，冯伟龙的家人找到刘家培的母亲协商，要求刘家培继续履行合同。刘家培的母亲向冯伟龙支付的20万元是对冯伟龙卖掉自己房屋后支付的补偿款，该款与本案无关。刘家培经质证认为：对上述《房地产买卖合同》的真实性由法院予以认定，刘家培对该证据的合法性及关联性有异议。2017年6月23日刘家培的母亲通过银行转账方式支付的20万元是双方不再交易后退还的房款。该证据是2017年3月19日形成的，不属于二审的新证据。冯伟龙在一审庭审中陈述其把位于**的唯一房产卖掉后才支付尾款，该证据可证明其在**没有房产，其行为属于欺诈。刘家培在二审期间没有提供证据。经认证，对于冯伟龙提供的上述证据均有证据原件可供核对，本院对其真实性予以确认，对相关证据的关联性则结合本案其他证据在“本院认为”部分综合予以论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，案涉《房地产买卖协议》第十条第二款约定：“甲方不同意（不配合）过户，但乙方同意甲方反悔的，则甲方应该返还乙方房屋全部转让款及按照该本次交易价百分之二十的标准向乙方支付违约金。如果乙方有装修投入的，装修按法律规定折旧后，由甲方补偿乙方。”本院认为，冯伟龙是澳门特别行政区居民，故本案具有涉澳因素，属于涉澳民事纠纷。一审法院适用内地法律审理本案，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本上诉案争议焦点是：1.案涉《房地产买卖协议》的效力应否予以确认；2.刘家培在本案中是否违约，合同定金应否予以双倍返还；3.冯伟龙请求赔偿装修损失应否予以支持；4.一审判决有否违反法定程序。关于案涉《房地产买卖协议》的效力问题。首先，关于《房屋买卖协议》签订时房产证未办理的情况。冯伟龙与刘家培在本案中确认《房屋买卖协议》签订时案涉房产的房产证并未办理，但刘家培在上述合同签订后已办理该案涉房产的房产证。其次，关于《房地产买卖协议》未经刘家培的配偶同意而签订的问题。刘家培虽提出该房产为其夫妻共同财产，但其并未提供相应证据证明，故本院对此不予采信。即使该房产如刘家培所述确属其夫妻共同财产，刘家培未经其配偶同意而签订《房地产买卖协议》，其是以自己名义处分有关夫妻共同财产，该行为的性质属于无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持……”。根据上述规定，刘家培在本案中以其对案涉房产没有所有权及处分权为由主张《房地产买卖协议》无效，本院不予支持。此外，刘家培向房地产开发商购买案涉房产时的原始价格为486275元，案涉《房地产买卖协议》约定的交易价格则为120万元，该交易价格已明显超出其原始价格，故刘家培主张其与冯伟龙签订案涉合同显失公平没有事实及法律依据，本院不予支持。至于刘家培认为冯伟龙在合同签订过程中有欺诈行为。经查，案涉《房地产买卖协议》并未约定冯伟龙须出售其**的房产后才支付房产交易余款，合同签订后双方对剩余房款支付方式的协商并不构成合同欺诈，刘家培也未提供相应证据证明冯伟龙有其他欺诈行为，故本院对其主张亦不予采纳。鉴于刘家培提出案涉合同无效和可撤销的主张均无依据，本院也未发现案涉合同有其他违反强制性法律规定的情形，故本院对案涉《房地产买卖协议》的效力予以确认。关于刘家培在《房地产买卖协议》履行期间是否违约，合同定金应否予以返还的问题。刘家培在案涉合同签订后已依约收取了定金，但其并未办理抵押登记手续，且其在本案中亦明确表示不愿意继续履行合同。刘家培的上述行为令合同目的无法实现，已构成根本违约，应承担相应违约责任。《房地产买卖协议》第十条第二款约定：“甲方不同意（不配合）过户，但乙方同意甲方反悔的，则甲方应该返还乙方房屋全部转让款及按照该本次交易价百分之二十的标准向乙方支付违约金。如果乙方有装修投入的，装修按法律规定折旧后，由甲方补偿乙方。”冯伟龙向刘家培支付的50万元定金应作为购房款返还冯伟龙，由于刘家培已向冯伟龙返还其中20万元，且双方并未约定该20万元属于其他性质的经济赔偿，故一审法院确定刘家培在扣除该笔已返还的20万元须继续后向冯伟龙返还30万元购房款的处理正确，本院予以确认。冯伟龙在二审期间提交《房地产买卖合同》以证明其受到经济损失，但该证据无法反映刘家培同意以20万元作为经济赔偿，故该证据与本案缺乏关联，本院对此不予采信。此外，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定。但不得超过主合同标的额的百分之二十。”案涉《房地产买卖协议》约定定金为50万元，且冯伟龙已依约向刘家培支付。基于刘家培的违约行为，冯伟龙有权向刘家培主张双倍返还定金。但是，案涉合同约定的定金数额已超过合同标的额的20%，故本院对超过部分不予支持。经核算，合同标的额20%为24万元（120万元×20%＝24万元）。结合本院确认的刘家培应作退还的购房款30万元，刘家培还应额外向冯伟龙返还定金24万元。一审判决确认刘家培双倍返还定金为12万元，属于计算错误，本院予以纠正。关于冯伟龙请求赔偿装修损失应否予以支持的问题。冯伟龙在一审期间提供了工程合同、收款收据等证据证明其装修损失，刘家培对此未提供证据反驳也未提交工程造价评估申请，有关举证不能的不利后果应由其承担。一审法院采信冯伟龙的证据并认定装修损失为60060元并无不当，该认定亦无违反相关法定程序，本院对此予以确认。关于一审判决有否违反法定程序的问题。刘家培认为一审判决漏列其配偶作为本案当事人属于违反法定程序。首先，刘家培并未举证证明案涉房产为其夫妻共同财产。其次，即使该房产为其夫妻共同财产，案涉房产的所有权并未发生转移，刘家培配偶的财产权利并未被实质处分。其三，案涉《房地产买卖协议》的合同当事人为刘家培和冯伟龙，冯伟龙在本案中主张解除合同并请求刘家培承担违约责任，其诉讼请求并未涉及刘家培的配偶。因此，刘家培主张一审判决违反法定程序没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人刘家培的上诉请求不能成立，本院应予驳回。上诉人冯伟龙的部分上诉请求成立，本院对一审判决处理不当的部分予以纠正。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10306号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初10306号民事判决第三项、第五项；三、上诉人刘家培应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人冯伟龙返还定金240000元；四、驳回上诉人冯伟龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800.6元，财产保全费4520.3元，合共16320.9元，由上诉人冯伟龙负担2949.93元，由上诉人刘家培负担13370.97元。二审案件受理费10001.2元，由上诉人冯伟龙负担3947.06元，由上诉人刘家培负担6054.14元。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇一九年十月三十日书记员  陈琼梦