江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初5433号原告：惠勇彪，男，1954年10月12日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：浦峻，江苏盈捷律师事务所律师。被告：陆庆伟，男，1970年4月3日生，汉族，住无锡市惠山区。被告：陶丽群，女，1971年2月9日生，汉族，住无锡市惠山区。原告惠勇彪诉被告陆庆伟、陶丽群租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告惠勇彪的委托诉讼代理人浦峻，被告陶丽群到庭参加诉讼。被告陆庆伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告惠勇彪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金本金855908元；2、请求法院判令被告支付利息（以855908元为基数，自2016年8月1日起按银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：无锡市玉祁街道蓉新村18号系其出资购买，2012年1月1日起，双方签订厂房租赁合同，约定租赁期限5年，2015年5月13日，陆庆伟出具欠条，明确截止2015年6月30日结欠租金290908元，如不能按期归还，则自2014年1月1日起按年息12%计算，2016年其与陆庆伟签订厂房续租协议，约定继续租赁至2017年12月31日，截止2019年5月30日两被告搬离，每年均未足额支付当年租金，自2015年7月1日至2019年5月30日的租金共117万元，两被告仅支付605000元，尚欠565000元，其多次催讨，两被告诸多推搪，支付进度缓慢，故诉至法院。被告陆庆伟未予答辩。被告陶丽群辩称：1、其实际租用面积为厂房2680平方米、辅房163.6平方米，原告自行使用367平方米、200平方米，共计7年5个月20天，共计425000元，应予扣除；2、租赁期间，电线漏电、房屋漏水，原告均未修补，厂房浸水致配件生锈报废、地板浸泡受损；3、原告承诺更换新的电梯，结果一直未更换，其每年不断维修保养，平均每年花费4000余元，共计3万元；4、其租赁后自行出资搭建库房，双方约定如五年期满其搬出，该库房折价15万元充抵租金，在2015年5月陆庆伟出具欠条时，提出扣除库房费用和原告自用部分的租金，但原告说五年期限未满，待届满结算时再扣除；5、续签协议时，原告仍不肯扣除库房建造费，且多年租金发票、水电费发票均被原告使用，其中七年多的电费100余万元，按17%折算税费17余万元，应予扣除；6、双方共用门卫，成本应共同分担，现全部由其支付，应按原告负担12000元/年的标准从租金中扣除89000元；7、2017年6月12日其支付承兑2万元、另原告多计算租金1个月10天25833元，均应予扣除。本院经审理认定事实如下：惠勇彪于2005年4月购得无锡市惠山区玉祁街道蓉新村XX号内厂房。2011年9月，惠勇彪（甲方）与陶丽群（乙方）签订厂房租赁合同一份，约定：1、甲方出租给乙方的厂房大楼面积约3000平方米，另有辅房500平方米左右及场地，乙方进行改建、装修必须以不破坏房屋结构安全为前提，费用由乙方承担；2.租赁自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期为五年；3、2012年租金为26万元，2013年租金为27万元，2014年租金为28万元，2015年租金为29万元，2016年租金为30万元，租金先付后用，乙方必须分别于每年6月30日、12月31日前，以现金形式结清上、下半年的租金；4、大楼南面由乙方出资30万元搭建的库房，供乙方使用，甲方免收五年租金，五年后房屋折价15万元，如租赁期间遇拆迁，甲方愿以每年10%的建房价补偿给乙方，即五年内未使用年份按3万元/年计算，室外场地由甲方负责铺设，费用由甲方承担；5、根据乙方要求，由甲方出资重建电梯一台，每年检修、费用由乙方负责承担；6、租赁期间该厂房所发生的水电等费用由乙方承担，并在收到收据及发票时后三天内付款。2015年5月13日，陆庆伟出具欠条一份，载明：截止2015年6月30日止，共欠惠勇彪290908元，此款陆庆伟应于2015年6月30日全额归还，可不计利息，如不能按期归还，则自2014年1月1日起按每年12%计息，予以偿还本金及利息。2016年12月31日，惠勇彪（甲方）与陆庆伟（乙方）签订厂房续租协议一份，约定：因乙方生产即国营需要，请求再续租一年，租金（此金额为甲方净收入，如有涉税则按额增加到租金总额上后计付给甲方）及付款方式等所有条款均按原协议执行，续租期截止到2017年12月31日清场结束，2017年租金为30万元。2019年4月，陶丽群出具承诺一份，载明：虽接房主搬迁通知已久，因前一时期没有找到合适的厂房，现已找到厂房，但搬迁时间较紧，急需延长到5月20日前搬迁清场结束，如逾期未搬清，则任由房东处置。2015年7月起，租金交纳情况如下：2015年10月11日支付2万元、11月21日支付2万元、12月3日支付2万元、2016年2月4日代交租金5万元、6月17日支付4万元、6月30日支付5万元、12月21日支付5万元、2017年1月4日支付5万元、1月14日代交租金29040元（其中24540元是向村民委员会补交2015年6月30日前的欠付土地租金，4500元是向村民委员会补交2015年7月1日后的欠付土地租金）、5月4日支付5万元、6月12日支付1万元、10月10日支付4万元、2018年1月5日支付5万元、2月6日支付7万元、6月12日支付25000元、7月22日支付3万元、11月1日支付3万元，上述合计支付2015年7月起租金共计609500元。另双方陈述，村民委员会的土地租金包含在双方约定的年租金范围内，2015年5月13日对账时，陆庆伟同意该租金由其交纳，故对账时将2015年6月30日前的欠付土地租金24540元予以扣除。对于陶丽群的辩称，惠勇彪表示：合同中明确载明“厂房大楼面积约3000平方米，另有辅房500平方米左右及场地”，均是大概的数字，交房时，除自用几间库房外，其余房屋和场地均已交付使用，自2016年起，房屋年租金为30万元，已很便宜，两被告从2012年承租至今，从未对租金标准和其自用部分面积提出异议，且两被告的实际使用面积已超过3000平方米，故陶丽群主张扣除其自用部分对应租金的辩称意见无事实依据；由于被告拖欠租金，其未出资重建电梯，被告也未出资重建，被告支付的电梯维护费，本就是被告按约应自行负担的费用；被告出资建造的库房一直由被告自行使用，按照约定，其并未向被告收取租金，现双方租赁关系终止，同意按照3万元/年的标准折算库房的剩余价值，并抵扣租金；对于电费，由于其仅是占用库房对方货物，平时只会去发发货，不进行生产，故电费很微少，对于电费发票的抵扣，因供电部门的发票不能开两被告公司的名称，故无法将发票提供给两被告用于抵扣，另电费要按0.05元/度的标准向村民委员会交纳费用，该费用应由被告承担；对于门卫费，原门卫由其聘请，后陆庆伟出于安全考虑让他母亲做门卫，陆庆伟并未支付款项，收发件是人情上的帮忙。诉讼中，经调查，自2012年1月1日起至2019年5月20日止，租赁场所用电量共计1086999度，电费共计938505.08元。以上事实，由厂房租赁合同、欠条、厂房续租协议、承诺及当事人陈述等予以证实。本院认为，惠勇彪与陶丽群所签厂房租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应本着诚实信用原则全面履行合同。经核算，自2015年7月1日至2019年5月20日应付租金为1161129元（2015年半年租金145000+2016至2018年三年租金30万×3年+2019年1至4月四个月租金10万+2019年5月20天租金30万÷12÷31×20）。加2015年6月30日前的欠付租金290908元，陶丽群、陆庆伟欠付租金共计1452037元，扣除已支付的609500元，尚欠842537元。关于陶丽群、陆庆伟出资搭建的库房，基于诚实信用和公平原则，惠勇彪应在双方终止租赁关系时，将该库房按双方所签厂房租赁合同的约定，以出资30万元、未使用年份按3万元/年折算价值计78387元，该款可用于抵扣陶丽群、陆庆伟的欠付租金。关于电费税费，经核算，惠勇彪用陶丽群、陆庆伟所交电费抵扣税费的金额应为159545.86元（938505.08×17%），扣除陶丽群、陆庆伟应负担的0.05元/度的费用54349.95元（1086999×0.05）后，尚余105195.91元可用于抵扣陶丽群、陆庆伟的欠付租金。综上，陶丽群、陆庆伟欠付租金应为658954.09元（842537-78387-105195.91）。陶丽群辩称应扣除惠勇彪自用部分的房屋租金，但鉴于双方所签厂房租赁合同所约定的租赁面积系“大约”、“左右”之类的非准确数字，且陶丽群、陆庆伟在惠勇彪自始即自用部分房屋的情况下，未举证证明在长达七年有余的租赁关系中曾向惠勇彪提出过异议、主张过权利或存在费用交割，故对陶丽群的本节辩称，本院不予采纳。陶丽群辩称惠勇彪未修补厂房，厂房浸水致配件生锈报废、地板浸泡，相关损失应冲抵租金，但未就浸水受损及损失大小进行举证，故本院不予采信。陶丽群辩称电梯每年不断维修保养，平均每年花费4000余元共计3万元，应冲抵租金，但双方所签厂房租赁合同约定电梯检修、费用本由陶丽群承担，故对其该节辩称意见，本院亦不予采纳。陶丽群辩称双方共用门卫，成本应共同分担，但门卫由陆庆伟母亲担任，未实际支付费用，且未举证证明双方关于该费用存在分担合意，故对其该节辩称意见，本院仍不予采纳。对于惠勇彪提出的利息主张，现陶丽群、陆庆伟欠付租金为658954.09元，经推算为自2017年3月1日至2019年5月20日期间的租金，根据合同关于先付后用的约定，结合惠勇彪的主张，认定利息自2017年3月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。诉讼费由双方按照胜败诉比例予以承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陆庆伟、陶丽群于本判决发生法律效力之日起十日内支付惠勇彪租金658954.09元及相应利息（自2017年3月1日起至实际给付之日止、按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、驳回惠勇彪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6180元，由惠勇彪负担1422元，由陶丽群、陆庆伟负担4758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  马英峰二〇一九年十月三十一日书记员  唐 洁