上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初14385号原告：王少波，男，汉族，1974年2月23日生，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：黄彩颜，上海博群律师事务所律师。被告：胡海北，男，汉族，1969年5月20日生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈展西，男，汉族，1970年2月18日生，住安徽省芜湖市。原告王少波与被告胡海北房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄彩颜、被告委托诉讼代理人陈展西到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告王少波向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于2016年12月26日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判决被告支付原告租金自2019年4月1日起至2019年5月31日止，共计77,040元(2个月*38,520元/月)；3、依法判决被告支付原告违约金36,000元，用保证金冲抵。事实和理由：原、被告于2016年12月26日签订《房屋租赁合同》，原告将位于上海市嘉定区丰庄北路XXX号-XXX号二楼房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日。租金每三个月一付，先付后用。自2019年4月1日起，被告开始拖欠租金。被告于2018年12月3日出具《承诺书》，承诺：严格按照合同约定的时间交纳租金，如出现逾期，每逾期一天，其自愿向原告支付违约金3000元/天，逾期超过15天的，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金及被告违约行为给原告造成的损失，同时被告在三天内搬离房屋内全部物品，将房屋交还给原告，如在约定时间内被告没能自行搬离的，被告同意原告有权处理房屋内所有物品。原告认为被告逾期支付租金的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，故涉讼。被告陈展西辩称，同意解除合同；房租不同意支付，因为原告在4月份的时候将大门锁了，被告无法进入，无法正常使用房屋；因为是原告将房屋锁了，致使被告无法使用房屋，故不同意支付违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月26日，王少波(出租方、甲方)与胡海北(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其合法拥有的坐落在丰庄北路XXX号-XXX号二楼(下称系争房屋)出租给乙方使用，房屋建筑面积403平方米。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为足浴使用，并遵守国家和本市有关物业管理的规定。在租赁期内，未事前征得甲方的书面同意，以及按规定须经有关部门审批准许前，乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。租赁期自2017年1月1日至2022年12月31日，为期6年。租赁期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前三十个工作日向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。该房屋租赁的日租金为人民币3元/平方/天(以实际自然天数计算)。租金每2年递增一次，递增率为7%，具体明细如下：2017年1月1日至2018年12月31日，月租金36,000元，年租金432,000元；2019年1月1日至2020年12月31日，月租金38,520元，年租金462,240元；2021年1月1日至2022年12月31日，月租金41,216.4元，年租金494,596.8元。租金按3个月为一期支付，每一期租金应于签约之日起3个工作日内付清，以后乙方应于每期的十个工作日前支付甲方租金。装修免租期内乙方无须支付租金，但须向甲方或物业管理单位支付该房屋的水、电、煤等各项费用及物业管理费。如因乙方原因导致本合同被提前终止，则乙方应补交装修免租期内的租金。为确保房屋及所属设备之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为36,000元。租赁期满后，乙方交还房屋及附属设施，并付清应付费用，同时出具押金收据经甲方确认后立即将保证金无息返还乙方。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。甲乙双方任何一方如未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金为全额保证金金额。若甲方违约，除退还乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金；反之，则甲方有权扣除上述金额违约金。在租赁期内甲乙双方任何乙方单方面提前终止本合同，均构成违约。因拖延支付租金，胡海北于2018年12月3日向王少波出具《承诺书》，承诺：“一、严格按照合同约定的时间交纳租金，如出现逾期，每逾期一天，本人自愿向贵方支付违约金3,000元/天。逾期超过15天的，贵方有权解除合同，并要求本人承担违约金及本人违约行为给贵方造成的损失，同时本人在三天内搬离房屋内全部物品，将房屋交还给贵方，如在约定时间内本人没能自行搬离的，本人同意贵方有权处理房屋内所有物品。二、保证合法合规经营，严格遵守国家关于经营足浴店的规定。如贵方发现本人在该房屋内从事任何违法违规经营情况或本人因违法经营被相关机关处罚、整改等，本人自愿向贵方支付违约金108,000元。若由此造成贵司其他损失的，均由我本人承担赔偿责任。”合同履行期间，胡海北向王少波支付押金36,000元，并支付租金至2019年3月31日。2019年5月15日，王少波委托律师向胡海北发函，通知胡海北于收到律师函后5日内清空租赁房屋内所有财物，恢复房屋原状并搬离；逾期视为放弃房屋内所有财物，由房东自行处理，房东将采取必要措施收回租赁房屋。2019年5月22日，王少波短信通知胡海北在5月29日前将系争房屋内的所有财物清理并腾空房屋交付给房东，逾期视为放弃房屋内所有财物，由房东予以处理。审理中，王少波称其于2019年6月1日自行收回房屋。胡海北称王少波于2019年4月将系争房屋上锁致其不能使用，但未提交相关证据；王少波对此予以否认。本院认为，原告王少波与被告胡海北签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。胡海北未按约支付租金，王少波要求解除合同合法有据，故本院予以支持。合同解除后，胡海北理应支付拖欠的2019年4月1日至2019年5月31日的租金77,040元。胡海北称王少波于2019年4月锁门致其不能使用房屋而拒付2019年4、5月的租金，但未就此提交证据，故本院不予采信。合同因胡海北违约而解除，王少波要求胡海北按合同约定支付违约金，并主张该违约金用保证金冲抵合法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告王少波与被告胡海北于2016年12月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告胡海北应于本判决生效之日起十日内向原告王少波支付2019年4月1日至2019年5月31日的租金77,040元；三、被告胡海北应给付原告王少波违约金36,000元，该款与被告向原告交纳的保证金36,000元相折抵。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,560.80元，减半收取1,280.40元，由被告胡海北负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘燕枫二〇一九年十月二十三日书记员  王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。