云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）云民终903号上诉人（原审原告）：云南天景房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市人民西路315号。法定代表人：杨涛，该公司经理。委托诉讼代理人：金晓燕，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：代至聪，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司。住所地：云南省德宏州瑞丽市乐城街6号。法定代表人：邵永佳，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：昆明富达发展实业（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市青年路118号樱花丽景公寓附五楼。法定代表人：苏平森，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：鲁有林，云南广度佰佳律师事务所律师，特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王宁，云南广度佰佳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南天景房地产开发有限公司（以下简称天景公司）与被上诉人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司（以下简称宝佳公司）、昆明富达发展实业（集团）有限公司（以下简称富达公司）合同纠纷一案，不服云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2018）云31民初32号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天景公司委托诉讼代理人金晓燕、代至聪，被上诉人宝佳公司、富达公司共同委托诉讼代理人鲁有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天景公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持天景公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由宝佳公司、富达公司承担。事实和理由：1、宝佳公司开发的“瑞丽民族文化新村项目”已竣工验收，不具备交付条件系因宝佳公司怠于履行备案义务所致，应判令宝佳公司完善备案相关手续并向天景公司交付抵债房产，一审判决不支持天景公司要求宝佳公司交付房产并办理不动产权登记的诉请明显错误。（1）向房屋买受人按期交付符合交付条件的房产是开发商的法定义务，但自约定交房时间2014年8月10日至今，宝佳公司因经营及财务问题，长期怠于履行与相关主管部门的对接义务，资料不齐备导致该项目未能取得竣工验收备案，致使本案所涉商品房不具备交付条件，唯一的责任主体为宝佳公司，天景公司作为买受人无任何过错，一审判决将开发商怠于履行义务的不利责任归结于天景公司，违背公平原则。（2）按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条规定，宝佳公司应继续履行交房义务。虽天景公司诉请的商品房交付义务属于非金钱债务，但不存在不适于强制履行的情形。一审法院未向相关主管部门查明本案商品房未能备案的原因，哪些备案资料不齐备、是否能够完善等事实，直接认定涉案商品房交付条件何时能够满足不确定，进而驳回天景公司的诉讼请求，适用法律错误。（3）国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，只是开发商为购房者办理房屋产权的前置手续，涉案房产在办理竣工验收备案后，可直接向房产管理部门申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并同时申请办理转移至购房者的转移登记。一审法院将办证流程问题等同于履行不能，混淆概念。2、本案所涉房产未能按期交付系因宝佳公司长期怠于履行备案义务所致，天景公司的实际利益已经受损，天景公司诉请宝佳公司承担办理不动产权属登记过程中发生的所有税费具有合同依据。3、宝佳公司未按约交房构成违约，合同约定的逾期交房违约金已严重低于银行同期贷款利率，宝佳公司、富达公司应按约向天景公司承担逾期交房的违约责任；且天景公司注册地为云南省昆明市，本案一审在德宏州，天景公司因参加诉讼已实际产生了律师费、差旅费，并提交了相应证据，一审判决对天景公司要求支付违约金、律师费及差旅费的诉请不予支持不当。宝佳公司、富达公司共同辩称：1、法定强制性交房条件仅为房地产开发项目竣工验收合格；涉案合同约定交房条件为工程全面竣工，住建、规划部门验收合格，以及达到附件《瑞丽民族文化新村交房标准》。本案中，备案给天景公司的61套房产已于2014年8月23日前达到交房条件，宝佳公司于2014年8月18日通知天景公司在2014年8月23日前接房。天景公司接到通知后以各种事由拒绝接房，宝佳公司的交房义务于已于2014年8月23日完成。一审判决以涉案房产未办理竣工验收备案手续为由，认定交房条件尚不满足，属认定事实错误。2、按照《商品房购销合同》第十二条约定，办理产权证的前提是天景公司提供全部资料并缴纳完毕契税等相关费用，天景公司故意不接房，也未提交相关税费凭证，至今未完成合同义务，无权诉请宝佳公司单方面为其完成办证；且根据2015年3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》第十四条规定，天景公司2017年提起本案诉讼，已符合单方面申请登记的法定情形，天景公司可自行办理登记，无须通过诉讼主张。另，缴纳税费为天景公司取得不动产的法定义务，天景公司无权转嫁给宝佳公司承担。3、《商品房销售合同》是为实现以房抵款，配合《房屋批量销售价格锁定合同》而签订的，并非独立合同。《房屋批量销售价格锁定合同》已就违约责任进行了明确约定，天景公司主张违约金的前提必须首先主张解除合同，天景公司在本案中要求继续履行合同，其主张违约金的条件未成就。一审判决不予支持天景公司违约金诉请的结果正确，但采用的理由与合同约定不符，应予以纠正。另，宝佳公司逾期交房的日期为2014年8月11日至2014年8月23日，总共12天，天景公司诉请违约金计算至“实际交付合同约定交房条件的房产之日”无事实依据，且天景公司恶意拒绝接房，阻止合同履行，故意造成宝佳公司违约的假象，应由天景公司承担法律责任。天景公司向一审法院起诉请求：1、判决宝佳公司向天景公司交付通过竣工验收并符合合同约定交房条件的61套抵债房产（抵债房产的相关情况附后）；2、判决宝佳公司为天景公司办理不动产权属登记，并承担登记过程中发生的所有税费；3、判决宝佳公司支付自2014年8月11日起至实际交付符合本合同约定交房条件的房产之日止按照每日74539861.11元的万分之一的标准向天景公司支付违约金（暂时计算至2018年7月11日为10659200.14元）；4、判令富达公司对宝佳公司的上述义务承担连带保证责任；5、判令天景公司实现债权的费用（包括但不限于：保全费、公证费、执行费、律师费等）由宝佳公司、富达公司连带承担；6.本案的诉讼费用由宝佳公司承担。一审法院认定事实：2010年7月2日，天景公司、宝佳公司与富滇银行昆明白塔支行签订《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，天景公司委托该行向宝佳公司出借4000万元，借款期限自2010年7月2日至2011年7月2日，借款利率按年息15%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。借款到期后，天景公司与宝佳公司就上述借款多次签订借款展期协议。2012年12月，天景公司、宝佳公司与富滇银行总行营业部再次签订《富滇银行人民币资金委托贷款合同》，天景公司委托该行向宝佳公司再次出借3000万元，借款期限自2012年12月28日至2013年6月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日，借款到期后，三方于2013年6月19日签订《富滇银行人民币资金委托贷款展期合同》，借款期限展期自2013年6月28日至2013年12月28日，借款利率按年息13%计算，按季结息，结息日为季末月的第20日。两次借款展期到期后，因宝佳公司无力偿还天景公司上述共计7000万元借款本息，2013年11月27日致函天景公司主张以物抵债。2013年12月20日，天景公司与宝佳公司分别签订了《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》，双方达成了以瑞丽市民族文化新村共计61套标的房产抵偿天景公司7000万元借款本息协议，《还款协议》中明确截至2014年7月30日，宝佳公司欠款本息为74539861.11元，其中本金7000万元，利息4539861.11元。依据《房屋批量销售价格锁定合同》、《债务清偿协议》约定，宝佳公司以4800元∕㎡的均价将其开发的瑞丽市民族文化新村共计61套标的房屋（建筑面积共计15815.9㎡）抵偿给天景公司，用于偿还所欠天景公司借款本息74539861.11元（截至2014年7月30日），宝佳公司承诺并保证于2014年7月30日将项目建筑及配套设备、环境等各项工程全面竣工通过当地住建、规划等有权部门验收合格并达到交房条件的标的房屋交付天景公司。富达公司自愿为宝佳公司在《债务清偿协议》项下的义务承担连带责任担保。同时约定：因宝佳公司责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等相关费用）由宝佳公司承担。后宝佳公司于2014年7月24日发函要求将交房日期延后至2014年8月10日，双方于2014年8月4日签订了上述61套《商品房购销合同》，并于2014年8月7日办理了备案登记。2014年8月10日，宝佳公司、富达公司未按约定履行交房义务，之后，双方多次就涉案61套别墅交付进行协商，无法达成一致。另查明，涉案的61套房屋已经通过工程质量竣工验收，但因宝佳公司未补齐竣工验收备案需提供的资料，因此至今未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件。同时因涉案工程未办理竣工验收备案手续和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此不得办理不动产其他类型登记。一审法院经审理认为，本案系合同纠纷。首先，关于2013年12月20日，天景公司与宝佳公司签订的《还款协议》、《债务清偿协议》、《房屋批量销售价格锁定合同》是否合法有效的问题。上述合同系双方真实意思表示，各方对此均认可，且不违反法律的强制性规定，系合法有效的合同。其次，关于宝佳公司应否向天景公司交付符合合同约定的61套抵债房屋，办理不动产权登记，并承担登记过程中产生的税费的问题。本案中，涉案的61套房屋虽然已经通过工程质量竣工验收，但因未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件。同时因涉案工程未办理竣工验收备案手续和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，因此不得办理不动产其他类型登记，故至今涉案的61套房屋并不具备《债务清偿协议》第四条约定的交付条件，交付条件并未成就，故对天景公司主张宝佳公司交付符合合同约定的61套抵债房屋，办理不动产权登记，并承担登记过程中产生的税费，不予支持。第三、关于宝佳公司应否按74539861.11元的日万分之一支付天景公司自2014年8月11日起至交房之日止的违约金的问题。本案中，涉案的61套房屋虽然已经通过工程质量竣工验收，但因未办理竣工验收备案手续，尚不满足交房条件，什么时间能够满足交房条件处于不确定状态，故对天景公司主张的宝佳公司应按74539861.11元的日万分之一支付天景公司自2014年8月11日起至交房之日止的违约金，目前尚不能予以确认，故对该主张在本案中不予支持。第四、关于富达公司应否对宝佳公司的上述义务承担连带责任的问题。本案中，富达公司自愿为宝佳公司的债务履行承担连带责任，但因其担保在宝佳公司的合同主债务行为尚不能确认履行内容和金额，故对天景公司主张其对宝佳公司的上述义务承担连带责任在本案中不予支持。第五、关于宝佳公司、富达公司应否连带承担天景公司为实现债权的律师费105000元、差旅费13996元的问题。本案中，天景公司主张的律师费105000元，尚未实际产生，不予支持，天景公司可待实际产生后另行主张。差旅费13996元，其提交的证据不能充分证实其主张和与本案具有关联性，不予支持。判决：驳回天景公司的诉讼请求。一审案件受理费467795.00元，由天景公司负担。本院二审期间，天景公司围绕上诉请求向本院提交证据：云南增值税专用发票1张。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，因宝佳公司、富达公司对该证据的真实性予以认可，且该证据上载明的购买方为天景公司，销售方为天景公司的委托诉讼代理人所属刘胡乐律师事务所，应税劳务服务名称为律师代理费，证据形式合法，且与本案具有关联性，故本院予以采信。对于一审查明的事实，天景公司无异议；宝佳公司、富达公司除认为办理竣工验收备案手续并非交房条件，涉案工程项目的竣工验收备案手续虽尚在办理过程中，但61套房产已满足交房条件，一审认定61套房产尚不满足交房条件不当外，对一审认定的其他事实无异议。对各方当事人均无异议的一审认定事实，本院予以确认。对当事人争议的上述事实，本院认定如下：一审中，一审法院就涉案61套房产是否具备交房条件，向瑞丽市住房和城乡规划建设局函询。该局于2019年3月6日作出《复函》，载明商品房交付的条件为竣工验收备案表、工程规划验核意见书、房产测绘报告（实测）、住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收备案表、以及《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件。满足以上条件可以进行交房。因瑞丽市住房和城乡规划建设局在《复函》中，已明确竣工验收备案表为涉案61套房产交付条件之一；二审中，宝佳公司、富达公司未举证证实《复函》所载房产交付条件有误，并对竣工验收备案手续尚在办理过程中予以认可，故一审认定涉案61套房产尚不满足交房条件并无不当，本院予以确认。本案二审查明事实与一审一致。本案争议的焦点是：一、天景公司要求宝佳公司交付涉案61套房产、办理权属登记、承担税费的诉请能否得到支持？二、宝佳公司是否违约？若违约，违约责任应如何认定？三、天景公司要求宝佳公司支付律师费105000元及差旅费13996元的诉请能否得到支持？四、富达公司应否承担连带责任？一、关于天景公司诉请宝佳公司交付房产、办理权属登记、承担税费的诉请能否得到支持的问题。本院认为，就涉案61套房产是否已具备商品房交付条件；是否具备办理商品房产权登记的条件，能否办理产权登记，一审法院已向瑞丽市住房和城乡规划建设局、瑞丽市国土资源局不动产登记中心分别进行了函询。瑞丽市住房和城乡规划建设局于2019年3月6日作出《复函》，载明竣工验收备案表为商品房交付条件之一；瑞丽市国土资源局于2019年3月21日作出《复函》，载明涉案工程未办理竣工验收备案手续和国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，不得办理不动产其他类型登记。根据上述《复函》所载内容，及二审中宝佳公司认可涉案工程竣工验收备案手续尚在办理过程中的事实，一审法院认定涉案61套房产尚不具备交付及权属登记条件，对天景公司诉请宝佳公司交付房屋、办理权属登记、承担登记过程中相关税费的诉请不予支持，具有相应依据，本院予以维持。天景公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。二、关于违约责任认定问题。本院认为，本案中，各方当事人对宝佳公司应于2014年8月10日向天景公司交付涉案61套房产均予以认可。因宝佳公司未取得涉案工程竣工验收备案表，致使涉案61套房产无法交付，宝佳公司未按约定时间向天景公司履行61套房产交付义务构成违约，天景公司有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定及合同约定，诉请宝佳公司承担迟延交房的违约责任。虽《房屋批量销售价格锁定合同》第五条对宝佳公司违约导致合同解除的违约金计算标准进行了约定，并在第二条第2.4款明确该合同的效力高于《商品房购销合同》。但因《房屋批量销售价格锁定合同》并未约定若合同不解除宝佳公司无需承担迟延交房的违约责任；而《商品房购销合同》第九条关于宝佳公司迟延30日交房，应按天景公司已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行的内容，系对合同继续履行情况下宝佳公司迟延交房违约责任的约定，与《房屋批量销售价格锁定合同》中合同解除情况下宝佳公司迟延交房违约责任的约定内容并不冲突，故天景公司依据《商品房购销合同》第九条，诉请宝佳公司支付以61套房屋总价款74539861.11元为基数，自2014年8月11日起至实际交房之日止按日利率万分之一计算的违约金，具有合同及事实依据，本院予以支持。宝佳公司抗辩天景公司在诉请继续履行合同的同时，无权诉请宝佳公司支付违约金，无合同及法律依据，本院不予支持。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。三、关于律师费及差旅费承担问题。本院认为，《债务清偿协议》第九条约定，在履行协议过程中，因宝佳公司责任导致的诉讼，各方为诉讼而实际支付的费用（包括但不限于保全费、公证费、执行费、律师费、评估鉴定费、拍卖费、过户费等相关费用）由宝佳公司承担。关于律师费105000元。因宝佳公司迟延交房，天景公司为维护其权益，委托云南刘胡乐律师事务所指派律师代为进行本案诉讼；虽天景公司主张的律师费105000元尚未支付，但该所律师已作为天景公司的委托诉讼代理人参与本案诉讼，根据天景公司一审提交的《委托代理协议》、《补充协议》，及二审中提交的云南增值税专用发票，该费用为天景公司根据约定必须负担的成本，天景公司诉请宝佳公司承担律师费105000元，具有合同依据，且金额未超过《云南省律师服务收费行业指引标准》规定的限额，本院予以支持。一审判决对此认定不当，本院予以纠正。关于差旅费13996元。天景公司为证实其该项主张在一审中提交了第十五组证据：航空运输电子客票行程单4张、云南增值税专用发票2张、云南通用定额发票7张。本院认为，因该组证据所载费用总金额仅为3996元；且天景公司提交的证据目录载明该费用包括案外人云南云投建设有限公司员工的差旅费，与本案不具有关联性，故一审法院对天景公司主张宝佳公司承担差旅费13996元的诉请不予支持，并无不当，本院予以维持。天景公司该项上诉主张不能成立，本院不予支持。四、关于富达公司连带责任认定问题。本院认为，本案中，天景公司诉请富达公司就宝佳公司应付款项承担连带责任的依据为《债务清偿协议》第六条。因《债务清偿协议》第六条仅约定富达公司自愿为宝佳公司的义务承担连带责任保证，未对保证期间进行约定，故按照《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”之规定，富达公司的保证责任期间为主债务履行期届满之日起六个月。因《债务清偿协议》“鉴于”部分载明，该协议系就宝佳公司以其所开发的瑞丽市民族文化新村的商品房向天景公司抵偿《委托贷款协议》项下宝佳公司对天景公司所负债务达成的；天景公司在本案中诉请富达公司承担的责任，亦是继续履行交房义务及承担迟延交房违约责任，故富达公司的保证责任期间应自《债务清偿协议》约定的宝佳公司交房抵债之日起六个月，即自2014年7月30日起至2015年1月30日止。本案中，天景公司未举证证实其在保证期间内向富达公司主张过保证责任，故按照《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款：“在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应由天景公司承担举证不能的责任，富达公司的保证责任已免除。天景公司认为富达公司应就宝佳公司应承担的责任承担连带保证责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，天景公司的上诉请求部分成立，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2018）云31民初32号民事判决；二、被上诉人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内向上诉人云南天景房地产开发有限公司支付以74539861.11元为基数自2014年8月11日起至实际交房之日止按日利率万分之一计算的违约金；三、被上诉人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司于本判决生效后十日内向上诉人云南天景房地产开发有限公司支付律师费105000元；四、驳回上诉人云南天景房地产开发有限公司其他诉讼请求。一、二审案件受理费各467795元，由上诉人云南天景房地产开发有限公司各负担233897.5元，由被上诉人瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司各负担233897.5元。本判决为终审判决。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 郭婷婷二〇一九年十月三十一日书记员 李扬杰