四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1187号 上诉人（原审原告）：周富国，男，生于1975年7月12日，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，住所地四川省广安市枣山商贸物流园区物流大道中段，统一社会信用代码91511600093416776Q。 法定代表人：刘强，经理。 委托诉讼代理人：张川，四川黎明律师事务所律师。 上诉人周富国、广安市川渝宏泰商业管理有限公司（以下简称川渝宏泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周富国上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1293号民事判决第四项，并改判川渝宏泰公司赔偿周富国装修损失75,000元；2.本案一、二审案件受理费由川渝宏泰公司承担。事实和理由：1.一审判决认定双方有解除合同的合意不当。周富国与川渝宏泰公司并没有解除合同的合意，解除合同系川渝宏泰公司单方行为，2018年6月19日周富国等40户申请解除租赁合同的目的是争取较宽松政策，并不是真心解除合同，川渝宏泰公司不同意解除后，周富国仍在继续经营。2.周富国在本案中不存在根本性违约，川渝宏泰公司无权单方、强制性解除合同，川渝宏泰公司解除合同无事实及法律依据。3.川渝宏泰公司单方解除合同存在违约，其应当赔偿周富国装修损失75,000元。 川渝宏泰公司辩称，1.一审判决驳回周富国装修损失正确，根据双方签订的租赁合同约定，因周富国违约导致合同解除，对于租赁物的装饰应归川渝宏泰公司所有，故周富国主张装饰损失不应得到支持；2.一审判决认定解除合同系双方的合意正确，因为双方往来的解除合同通知书内容就能反映双方对于解除合同的合意。 川渝宏泰公司上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1293号民事判决，依法驳回周富国的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由周富国负担。事实和理由：1.周富国主张的装修补贴金不应得到支持，根据双方签订租赁合同补充协议约定，装修补贴是用于抵冲租金及管理服务费，起止时间以合同计租时间为准，双方签订的合同约定了8年承租期，川渝宏泰公司给予周富国4年的免租期，装修补贴金系附义务的赠与，当条件满足时，周富国才能享受装修补贴金的优惠，否则不符合条件；2.川渝宏泰公司不应退还周富国缴纳的保证金。 周富国辩称，1.川渝宏泰公司要求不支付周富国的装修补贴金的理由不成立，根据租赁合同约定，周富国按照川渝宏泰公司的要求进行装修后正常经营，川渝宏泰公司就应当支付装修补贴金；2.川渝宏泰公司应当退还周富国缴纳的保证金，根据合同约定，保证金系对周富国销售商品质量的保证，在合同解除后，周富国销售的商品无质量问题，川渝宏泰公司就应退还保证金。 周富国向一审法院起诉请求：1.确认周富国与川渝宏泰公司于2014年4月21日就川渝家居建材城商铺签订的《租赁合同》及2014年4月21日签订的《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》解除；2.判令川渝宏泰公司向周富国返还价值18,000余元的货物（卫洁具、厨房电器）；3.判令川渝宏泰公司退还周富国缴纳的保证金6804元；4.判令川渝宏泰公司向周富国给付装修补贴8100元；5.判令川渝宏泰公司向周富国赔偿装修损失75,000元。 一审法院认定事实：2014年8月13日、2014年9月23日，吴蕊伶、吴照兰作为委托方（简称甲方）与川渝宏泰公司为受托方（简称乙方）分别签订了《市场委托培育协议书》，约定甲方将其购买的川渝建材城开发的“广安川渝家居建材城”一期14栋1层17号、18号商品房交由川渝宏泰公司经营管理。2016年4月21日，周富国（乙方承租方）与川渝宏泰公司（甲方出租方）签订了《租赁合同》，合同约定川渝宏泰公司将位于广安市铺位，建筑面积（含公摊面积）81平方米的商铺出租给乙方，自2014年8月1日至2022年7月31日止。租金及管理服务费从第四年起复式递增10%。商铺租金单价为12元每平方米每月，每季租金为2916元，约定按16元每平方米每月，每季缴纳管理服务费3888元；还约定按1.5元每平方米每月季交纳物业服务费365元；水电费按甲方给乙方安装的独立计量表实际用量计数，由乙方自行承担，共有部分水电费由各商户按所承租商铺的建筑面积据实分摊。《租赁合同》第五条约定乙方签订本合同时，应向甲方缴纳等于叁个月租金及管理服务费作为合同保证金，共计6804元。若乙方在经营过程中违反了本合同或本商城的相关规定，涉及经济赔偿的，甲方有权用该保证金进行抵扣。乙方所售商品经国家有关部门确认有质量问题的，甲方有权直接动用保证金对消费者先行赔付。若乙方撤场60日内，乙方所售商品，经甲方核实无质量问题和纠纷，甲方将保证金无息退还给乙方。本合同解除或终止之日，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动设备、设施外）乙方不得拆除，乙方应将租赁商铺和甲方附属设备、设施保持完好无损，按规定交还甲方并及时清场。合同第二十四条约定：乙方应支付甲方的租金、管理服务费、物业服务费、水、电费、保证金及其它应支付费用等达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定。第二十五条约定如合同期满终止或非甲方原因而提前终止时，乙方在清偿过程中，不得故意损坏或撤除建筑物本身的结构体，乙方租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）乙方不得拆除，归甲方所有。同日双方签订《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》，约定在合同期内从租金及管理服务费计算起租日期给予周富国租金及管理服务费减免期限为48个月，减免物业服务费期限为36个月，并约定按每平方米100元向周富国给付装修补贴。周富国向川渝宏泰公司交纳了保证金6804元。周富国承租门市后对门市进行装修，装修花费75000元，周富国经营“顾家厨卫”，2018年6月21日周富国向川渝宏泰公司申请要求解除合同，申请书载明“川渝家具建材城项目是枣山物流商贸园区规划的：七大产业集群中唯一的建材家居市场，也是该公司给我的承诺。基于此，我个人经市场调研后认为完全可以通过该市场给我带来收益故与你公司签订了租赁合同。在2014年时，当时华美立家打着五金机电，泰合商贸城也只是经营服装鞋帽日常百货用品，现如今都主打建材家居，导致我顾家厨卫经营非常困难，步履维艰，连物业费水电费都无力缴纳，特向贵公司申请解除租赁合同”。2018年6月27日川渝宏泰公司针对周富国提出的解除合同申请回函称“你方于2018年6月21日递交书面申请书，申请解除《租赁合同》，我公司经研究认为我公司无违约行为，不同意解除该《租赁合同》，请你方严格履行合同义务。”2018年12月3日川渝宏泰公司以周富国拖欠物业费及水电费为由向周富国出具《解除租赁合同通知书》载明“你方应在2017年8月1日起支付物业服务费，在2019年5月1日起支付租金及管理费。在履行过程中，你方拖欠水电费154元及物业服务费1458元，且你方于2018年6月21日向我公司发出《申请书》，明确要求解除合同。为此我公司经研究后基于你方明确表示不再履行合同，且你方存在重大违约的事实，特根据《合同法》之规定，通知如下：一、你方与我公司于2014年4月21日就川渝家居建材城14栋1楼117、118号商铺签订的《租赁合同》及2014年4月21日所签订的《补充协议》自本通知到达之日解除。二、鉴于你方已于2018年6月21日向我司发出《申请书》后即将房屋内的东西搬空，为此，自本通知到达之日，我方即接管该租赁商铺。三、你方应立即支付拖欠的水电费，及物业服务费1612元。四、你方应支付我公司曾免去的从2015年5月1日起至本通知发出之日止的租金及管理服务费及2014年8月1日起至本通知发出之日止的物业管理服务费。通知人：广安市川渝宏泰商业管理有限公司2018年12月3日”川渝宏泰公司举示的证据显示，周富国于12月4日收到解除合同通知。2018年12月中旬川渝宏泰公司以周富国搬离商铺以实际行为不履行租赁合同为由将其承租的房屋租给第三人杨彪使用，并将周富国的货物存放在一楼，有货物清单，周富国、川渝宏泰公司对货物清单均无异议。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，周富国与川渝宏泰公司签订的《租赁合同》及补充协议，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。对《租赁合同》及补充协议是否已经解除的问题。周富国于2018年6月21日主张解除合同，后川渝宏泰公司回函拒绝解除合同，2018年12月3日川渝宏泰公司向周富国送达了解除《租赁合同》的通知书，明确要求解除合同，周富国收到解除合同通知书后双方未就解除合同后续事宜协商一致。双方具有解除合同的合意，后川渝宏泰公司将该门市被转租给第三方杨彪，周富国的货物被搬至一楼保管，该合同在门市被转租后已经实际解除。因此对周富国要求确认其与川渝宏泰公司于2014年4月21日就川渝家居建材城商铺签订的《租赁合同》及2014年4月21日签订的《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》解除，予以支持。 对于周富国要求退还的货物，有川渝宏泰公司提供的《顾家厨卫遗留货物清单》双方均无异议，予以支持。 关于装修补贴的支付。《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，且未违背法律有关合同效力的强制性规定，合法有效，周富国、川渝宏泰公司应按照约定履行相应义务。在《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》解除前，川渝宏泰公司应该按照《协议》约定向周富国支付装修补贴金，川渝宏泰公司应该按照《协议书》的约定向周富国支付装修补贴金8100元（装修补贴100元/平米）。 关于保证金的退还。《租赁合同》第五条约定保证金：乙方签订本合同时，应向甲方缴纳等于叁个月租金及管理服务费作为合同保证金，共计6804元。若乙方在经营过程中违反了本合同或本商城的相关规定，涉及经济赔偿的，甲方有权用该保证金进行抵扣。乙方所售商品经国家有关部门确认有质量问题的，甲方有权直接动用保证金对消费者先行赔付。若乙方撤场60日内，乙方所售商品，经甲方核实无质量问题和纠纷，甲方将保证金无息退还给乙方。从合同约定看周富国缴纳保证金的性质是对其经营期间对其产品质量的保障。现双方合同已经实际解除，周富国经营的顾家厨卫已停止营业，因此对周富国要求退还保证金6804元的要求，予以支持。 关于周富国要求赔偿装修损失。双方在合同中约定了合同解除后周富国租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）归川渝宏泰公司所有，故对周富国要求赔偿75,000元装修款，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、周富国与广安市川渝宏泰商业管理有限公司于2014年4月21日就川渝家居建材城商铺签订的《租赁合同》及2014年4月21日签订的《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》已经解除；二、由广安市川渝宏泰商业管理有限公司在本判决书生效后十日内向周富国支付装修补贴金8100元及保证金6804元；三、广安市川渝宏泰商业管理有限公司在本判决书生效后十日内向周富国返还货物（以《顾家厨卫遗留货物清单》为准）；四、驳回周富国的其他诉讼请求。案件受理费2458元，减半收取1229元，由周富国负担307元，广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担922元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明：二审审理中，周富国自认欠缴1个季度的物业服务费，并陈述因为水电费分摊不公平所以没缴纳。其他审理查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉合同的解除是否是川渝宏泰公司违法解除所致；2.周富国主张的装修损失、装修补贴金及保证金是否应得到支持。 一、关于案涉租赁合同的解除是否是川渝宏泰公司违法解除所致问题。双方所签订的《租赁合同》第二十四条约定，乙方应支付甲方的租金、管理服务费、物业服务费、水、电费、保证金及其它应支付费用等达10天未支付或擅自停止营业达48小时，甲方有权根据实际情况作出提前终止本合同的决定。该条约定了川渝宏泰公司一方解除合同的条件，不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效。本案中，周富国欠缴1个季度的物业服务费，对于分摊的水电费未缴纳，加之周富国曾于2018年6月21日以经营非常困难无力缴纳物业费水电费为由申请解除租赁合同，故川渝宏泰公司一方通知解除案涉租赁合同符合合同约定，并非违法解除，案涉租赁合同自周富国收到通知之日（2018年12月4日）解除。一审判决认定案涉租赁合同解除系双方事后协商一致，存在明显不当，本院予以纠正，但判决案涉租赁合同已经解除从结果上是正确的。 二、关于周富国的相关诉讼请求是否支持问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉补充协议约定装修补贴按照公司相关规定进行冲抵租金及管理服务费，合同解除时，川渝宏泰公司给予周富国减免租金及管理服务费期限尚未届满，合同解除后，周富国不需要履行缴纳租金及管理服务费的义务，川渝宏泰公司亦不需要向其支付装修补贴金以冲抵租金及管理服务费。一审法院判决川渝宏泰公司向周富国支付装修补贴金8100元错误，本院予以纠正。保证金6804元系周富国缴纳，用以保证经营期间的产品质量，本案无证据证明周富国经营期间存在产品质量问题，故应当依法予以退还，一审判决支持周富国关于退还保证金的诉讼请求正确，本院予以维持。根据案涉租赁合同的约定，合同解除后周富国租赁商铺的一切装修或装饰（除可移动的设备、设施外）归川渝宏泰公司所有，故周富国要求川渝宏泰公司赔偿75,000元装修款，于法无据，一审判决对装修款不予支持正确，本院予以维持。 综上所述，周富国的上诉请求不能成立，广安市川渝宏泰商业管理有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1293号民事判决第一、三项； 二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初1293号民事判决第二、四项； 三、广安市川渝宏泰商业管理有限公司在本判决生效后十日内退还周富国保证金6804元； 四、驳回周富国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1852元，由周富国负担1675元，广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担177元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇一九年十月十五日 法官助理 刘京峰 书 记 员 程静平