昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4450号原告（反诉被告）:云南云锰房地产开发有限公司,住所地：昆明市经济技术开发区。法定代表人:李永生职务:董事长。委托诉讼代理人：王泽琪、农琳，云南泓旷律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：邓加华，男，汉族，1970年10月28日出生，昆明市呈贡县人，住址：云南省昆明市呈贡县。被告（反诉原告）：昆明君尝乐商贸有限公司，住所：云南省昆明市呈贡区谊康北路（上海东盟商厦）。法定代表人：邓加华，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：沈宗紧，杨秀娟，北京（盈科）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南云锰房地产开发有限公司（以下简称：云锰公司）与被告邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司（以下简称：君尝乐公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，被告邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司于2018年12月11日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用简易程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）云锰公司的委托诉讼代理人王泽琪、农琳，被告（反诉原告）邓加华及两被告的共同委托诉讼代理人沈宗紧，杨秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云锰公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2013年9月26日签订《上海.东盟广场商铺租赁合同》及2018年5月25日签订的《补充协议》；2、由两被告立即将所租赁商铺（面积463.34平方米位置见补充协议附图）恢复原状返还原告；当庭变更租赁商铺面积更正为3297.522平方米；3、由两被告连带向原告支付截止至2018年5月31日的商铺租金人民币1054048.60元；4、由两被告连带向原告支付档口租金人民币48000元；5、由两被告连带向原告支付自2018年6月1日起至租赁商铺463.34平方米恢复原状返还原告之日止的租金（暂从2018年6月1日起计算至起诉之日止的租金人民币为114893元，剩余的租金计算至被告将租赁商铺恢复原状返还原告之日止；6、由两被告以逾期付款金额1273208.42为计算基数，按每日3%的标准承担自2018年10月31日起至款项实际付清之日止的逾期付款违约金（暂从2018年10月31日起计算至起诉之日的逾期付款违约金为人民币802121元）；(以上3-6项诉讼请求暂定合计人民币2019062.6元）7、本案全部诉讼费、保全费、保全担保费、律师代理费等原告为实现债权而支付的费用全部由被告承担。事实及理由：原告与被告邓加华于2013年9月26日签订《上海，东盟广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于上海东盟商务大厦裙楼负一层商铺（套内建筑面积3521.15平方米）用于经营精品超市、专卖店、美食城等项目。合同签订后，原告将租赁房产交付被告使用，被告开始实际经营精品超市、美食城等项目（被告邓加华为被告昆明君尝乐商贸有限公司的法定代表人，所承租的庐铺系由邓加华和昆明君尝乐商贸有限公司共同管理经营）。至2018年5月份，被告因经营困难，要求调整租赁面积。故双方签订补充协议，确定租赁面积由原区域变更为F-121号商铺、厨房-01，变更后的租赁面积为463.34平方米。根据《补充协议》约定，被告应于2018年10月30日前支付尚欠租金1054048.60元及后续租赁面积的租金后补充协议约定的租金支付期限己到，但被告却未按时支付，经原告多次催讨，被告均不予理会或拒绝支付，至今上述租金未予支付。综上，原告认为，被告拖欠租金己构成根本性违约，导致双方租赁合同及补充协议无法继续履行。据此，原告依据双方合同约定及相关法律规定提起诉讼，请求人民法院判令解除双方签订的租赁合同及补充协议，由两被告连带支付所拖欠的租金及相关费用。被告（反诉原告）邓加华、君尝乐公司辩称，1、在原告妥善解决给被告造成的损失的基础上，可以解除相应的合同。并且返还相应的标的物；2、原告陈述要求返还租赁物的面积是3297.522平方米，但实际上签署了补充协议之后，其余超出463.34平方米的铺面早已经交还给原告，由原告在控制使用；3、从原告主张要求返还的面积3297.522平米，结合双方在合同约定租赁的商铺的建筑面积为3863.36平米能够印证原告并没有按照合同的约定交付相应面积的房屋，已经违约；4、在本项目中被告方是投入了非常多的装修在里面，双方在签署补充协议的时候也确认了相应的设施交还给原告。现在要求恢复原状不管从交易秩序还是经济成本上均没有办法实现；原告的要求恢复原状的诉讼请求不应当得到支持；5、针对原告主张要求支付租金的诉讼请求，因为原告存在严重的欺诈，虚假宣传和违约行为，在扣减不应当支付的租金和赔偿给原告造成的损失后，被告不应再向原告支付相应的租金6、对原告主张的补充协议签署后的租金，因原告在2018年的7月底就对所有的商铺进行了停水停电，被告在签订补充协议后并未能正常使用相应面积的商铺，故不应当支付该部分租金；7、对原告主张的违约金，因原告存在严重的虚假宣传欺诈和违约行为，而且存在诸多的违约行为。被告无需向原告支付任何的违约金及相关的费用，如法庭认为应当判决支持违约金，我们认为原告主张的违约金过高，要求调整。被告（反诉原告）邓加华、君尝乐公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被反诉人赔偿反诉人给其造成的装修损失5623327.43元，退还保证金50000元；2、本案诉讼费等费用由被反诉人承担。事实及理由：2013年初，被反诉人在开发上海东盟大厦的过程中，大张旗鼓进行招商宣传，其中包括地下、地上商业业态、入驻商家、开业时间、商业自持等内容。反诉人邓加华在与被反诉人对接后，被反诉人向反诉人邓加华提供了招商光盘等资料，对入驻商家、开业时间等进行了承诺并极力促成反诉人承租入驻。2013年9月26日，反诉人邓加华与被反诉人签署《上海东盟广场商铺租赁合同》，约定由反诉人邓加华承租被反诉人相应商铺。其中2015年4月30日前为反诉人邓加华进行装修的免租期。但在合同签署后，被反诉人并未如约开展招商工作，开业时间也一再延迟，反诉人邓加华也一直不敢轻易投入装修。2015年计租开始后，反诉人邓加华多次与被反诉人对接招商及开业事宜，被反诉人又再次欺骗反诉人，让反诉人邓加华抓紧装修，并承诺于2015年9月开业，在反诉人投入装修、购置设施设备等款项上千万元后，被反诉人再次爽约并未如期开业。其中，被反诉人承诺整栋楼均有中央空调，反诉人邓加华就按被反诉人要求安装了相应空调设施，之后被反诉人又说没有中央空调，给反诉人造成了巨大损失。被反诉人的类似违约行为不胜枚举。同时，被反诉人不但未按约定完成招商，至今未开业，直接导致位于地铁口、租金高昂、当地第一个大型商业项目人迹罕至。将1、2层商业用于抵债，3层卖给体彩中心，直接导致商业下自持，项目没有商业配套而造成开业遥遥无期。另外，被反诉人还利用反诉人已经投入巨额装修的窘迫局面，但不让打招牌、不让搞宣传，还千方百计想通过合同霸王条款反诉人赶走，实现其巧取豪夺的目的。不但不与反诉人积极对接招商开业事宜，还动不动就通过堵门、停水停电、到处张贴告示、诉讼等方式逼迫反诉人接受其无理要求。反诉人邓加华在入不敷出的情况下，四处借高利贷苦苦支撑，但被反诉人仍变本加厉，通过断水断电等方式逼迫反诉人签署了《补充协议》。本案中，被反诉人未如约招商、开业的行为已经严重背离双方约定，相应租金也是在被反诉人断水、断电、堵门导致反诉人并不能正常使用租赁物的情况下由其故意安排扩大损失造成的，不应由反诉人承担。同时，被反诉人的诸多违约行为直接导致反诉人上千万元损失无法挽回，甚至致使反诉人邓加华倾家荡产，被反诉人依法应进行赔偿。为维护反诉人的合法权益，特根据《中华人民共和国民事访讼法》等相关法律法规的规定，向贵院提出反诉，请求贵院将诉与反诉合并审理，查明事实，支持反诉人的全部反诉请求。原告（反诉被告）云锰公司辩称，从反诉原告列举及陈述认为反诉被告存在很多违约的行为，不管是有违交付使用的面积还是打造第一家商业体也好及承诺自持商业，这些内容在双方的签订的合同当中并没有任何约定，反诉原告所起诉的内容没有任何的事实和法律上的依据，请求人民法院依法根据事实对驳回反诉原告的全部诉讼请求。综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：一、原告云锰公司诉请解除合同及返还商铺、支付租金是否有依据，应否得到支持？二、反诉原告诉请云锰公司支付的相关损失及退还保证金是否有依据，应否得到支持？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：云锰公司提交《上海.东盟广场商铺租赁合同》及《补充协议》的真实性两被告无异议，本院予以确认，关联性及证明力将在后予以评述；对原告提交的《美食城档位经营合作合同》，与本案并非同意法律关系，对其三性本院依法不予评判。两被告提交的第一组证据中的招商资料、第二-三组证据，第四组证据中的公证书、第五组证据收据，原告对其三性均无异议，本院予以确认，关联性及证明力将在后予以评述；对被告提交的第一组证据中的光盘视频资料、现场照片无法确认证据来源，本院不予采信；第四组证据中的上海东盟大厦物品清单系被告单方制作，不具有证据效力，本院依法不予采信；第四组证据中的固定资产明细分类账、中央空调改造安装工程合同书及会计凭证的真实性本院予以确认，但不足以证明两被告的观点，具体理由将在后予以评述。根据庭审查明的情况，本院依法确认如下法律事实：2013年9月26日，原告（反诉被告）云锰公司（甲方、出租方）与被告（反诉原告）邓加华（乙方、承租方）签订《上海.东盟广场商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于上海?东盟商务大厦裙楼负一层F101、F103、F103-1、F104、F104-1、F105、F107、F108、F109、F110、F111、F112、F113、F114、F115、F106-1号商铺及附属设施，商铺的建筑面积为3863.36平方米，套内建筑面积为3512.15平方米。乙方在该商铺内经营项目为：精品超市、茶专卖店、美食城、车会所经营。租期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日。2015年1月1日前为乙方免租期。合同第五条约定，该商铺的租金按建筑面积计算，第二年、第三年租金为33元/㎡/月，每年的租金共计1529890.56元，以后每年度租金在上年度租金的基础上按5元/㎡/月的比例递增。乙方在本合同签订的当日缴纳履约保证金人民币50000元。合同第十条第1项约定，当租赁期限届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当在租赁期限届满或受到甲方书面通知后7日内，向甲方返还该商铺。第2项约定，在本合同终止或本合同应其他原因提前终止时，甲方同意保留的设备设施或装饰，归甲方所有，且甲方并无需为此对乙方进行任何补偿。合同第十一条第3条约定除本合同其他规定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同（2）未按期足额支付租金、商业/物业服务费或其他费用逾期3天的。合同第十二条对逾期支付租金及因乙方为及时履行支付义务而导致诉讼的律师费、诉讼费等进行了约定。2018年5月25日，原告云锰公司（甲方）与被告邓加华、君尝乐公司签订《补充协议》，明确双方就2013年9月26日签订的租赁合同补充如下：1、经营区域由原区域并更为商铺F-121号商铺，厨房-01，建筑面积为463.34㎡，变更后，乙方于2018年5月31日前清空未租赁区域交还甲方，清空区域的装修、装饰、供水、供电、通风等现况移交甲方，甲方不再对此做任何补偿，……2.1约定，原合同的租金截止首日起按照双方签署的交接表计数执行，截止2018年5月31日，乙方欠甲方租金共计1054048.60元，乙方应于2018年10月30日支付给甲方。2.2约定，经营面积由原来的3297.522㎡变更为463.34㎡。原、被告双方在庭审中均认可本案案涉租赁合同涉及的商铺面积实际为3297.522平方米，邓加华2014年缴纳的租金是按照3863.36平方米缴纳了1529890.56元租金，多缴纳了224071.848元租金。另查明，两被告租赁的商铺于2018年9月停水、停电。针对本案的第一个争议焦点，原告云锰公司诉请解除合同及返还商铺、支付租金是否有依据，应否得到支持的问题，本院认为，双方在租赁合同中明确约定，乙方如未按照合同约定支付租金，甲方享有合同解除权，本案被告邓加华、君尝乐公司并未按照合同约定支付租金对解除合同亦无异议，故本院对本案的租赁合同及补充协议予以解除；对原告主张商铺返还的诉讼请求，本院认为，双方在《补偿协议》中对租赁商铺的面积变更后对清空区域的面积商铺已经进行了返还且并未约定要进行恢复原状，另结合本案实际情况对商铺亦无恢复原状必要，故对原告要求恢复原状诉讼请求，本院依法不予支持，但两被告应当返还变更租赁商铺面积后的463.34平方米的商铺；对原告主张支付截止2018年5月31日的商铺租金1054048.60元的诉讼请求，本院认为，《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，两被告虽主张系原告强迫其签署，但并未举证证明，《补充协议》明确载约定原合同截止2018年5月31日租金为1054048.60元，故原告的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持，但该租金应扣除两被告在2014年多缴纳的224071.848元，两被告还应支付的租金为829976.752元；对原告主张要求两被告支付租金48000元的诉讼请求，档口租金系原、被告之间另行签订合同规范的法律关系，与本案并同一法律关系，本院依法不予评判；对原告主张要求被告支付变更后463.34平方米商铺自2018年6月1日起至实际返还之日的租金的诉讼请求，本院认为，经查明，两被告经营的商铺在2018年9月就被断水断电，导致两被告无法使用租赁商铺，故对于其后的租金本院不予支持。对于云锰公司主张的463.34平方米商铺的租金，本院结合双方合同约定11个月租金为219159.82元，计算到每个月为19923.62元，予以支持2018年6月1日至2018年9月1日共3个月租金，合计59770.86元；对于云锰公司主张的逾期支付利息的诉讼请求，因被告主张过高，本院酌情调整为以应付租金为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年10月31日至款清之日止的利息；对原告主张的律师代理费，因其未提交律师代理费的支出凭证，本院依法不予支持。针对本案的第二个争议焦点，对于反诉原告诉请云锰公司支付的相关损失及退还保证金是否有依据，应否得到支持的问题，本院认为，首先针对反诉原告主张的损失问题，根据双方合同第十条第2项的在本合同终止或本合同应其他原因提前终止时，甲方同意保留的设备设施或装饰，归甲方所有，且甲方并无需为此对乙方进行任何补偿之约定，本案双方的合同解除系因反诉原告在云锰公司未按合同约定支付租金所导致，反诉原告虽主张云锰公司存在虚假招商、不按照约定完成招商等行为，但并未举证证实双方存在相关约定，亦不能证明云锰公司存在违约行为。对反诉原告要求云锰公司支付装修等损失没有合同依据及法律依据，本院依法不予支持；对反诉原告主张退还保证金的诉讼请求，因双方合同已经解除，本院依法予以支持，予以抵扣其应当支付给云锰公司的租金。综上所述，邓加华、君尝乐公司应支付给云锰公司的租金进行累计和抵扣后为839747.47元（829976.61元＋59770.86元－50000元）据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司于2013年9月26日签订《上海.东盟广场商铺租赁合同》及2018年5月25日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司返还463.34平方米的商铺；三、被告（反诉原告）邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司租金839747.47元；并支付以839747.47元未本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年10月31日起至款项付清之日的利息；四、驳回原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11476元，由原告（反诉被告）云南云锰房地产开发有限公司负担6640元，由被告（反诉原告）邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司负担4836元。反诉案件受理费25757元，由被告（反诉原告）邓加华、昆明君尝乐商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员 林 莉二〇一九年十月十日书记员 王嘉琪