北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初538号原告（反诉被告）：王艳芝，女，1957年8月15日出生。委托诉讼代理人：姜川，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：李广兴，男，1963年9月16日出生。被告：葛淑荣，女，1962年8月13日出生。第三人：北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。法定代表人：吴平，董事长。委托诉讼代理人：贾进生，男，该公司57分店经理。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。原告（反诉被告）王艳芝与被告（反诉原告）李广兴、被告葛淑荣、第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月28日作出(2017)京0111民初4738号民事判决。李广兴、葛淑荣不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2018年3月20日作出(2018)京02民终2538号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王艳芝及其委托诉讼代理人姜川，被告（反诉原告）李广兴、被告葛淑荣，第三人华熙经纪公司之委托诉讼代理人贾进生、李子光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王艳芝向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2016年9月3日签订的《存量房屋买卖合同》，被告双倍返还原告购房定金8万元；2.判令被告赔偿原告房屋差价损失31.3万元，涉案房屋评估费用由被告承担。事实与理由：原、被告经华熙经纪公司居间介绍，于2016年9月3日签订《存量房买卖合同》，约定二被告将共有的位于北京市房山区××号房屋（所有权证书编号：京房权证房私字第××号），以158万元的价格卖给原告；原告通过银行按揭贷款方式支付房价款；双方在银行批贷之日起30日内共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续；被告在收到全部房价款后30日内将房屋交付给原告。合同签订当天，原告向被告支付定金4万元，被告为原告打了《收条》。2016年11月中旬，华熙经纪公司告知原告上述房屋需要缴纳超标款，只有交了超标款才能办理产权变更手续。原告得知后约被告协商此事。但被告不同意承担超标款，要求原告与其共同承担该笔款项。根据双方签订的合同第3条的约定，买卖双方同意按照建委现行规定对监管账户交易资金进行划转，这是付款方式；根据合同第16条补充协议，出卖方承诺这是家庭唯一住房。原告认为，现因被告原因产生巨额超标款，被告拒不缴纳超标款，致使双方的合同不能继续履行，已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告李广兴辩称:不同意原告的诉讼请求。一、原告应于2016年11月20日之前及2017年1月15日之前分两次向我支付首付款118万元。原告一直未按合同约定时间付款构成根本违约。根据合同法第九十三条和双方合同第八条第（二）项的约定，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款，逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同。2017年2月3日，我通过EMS向原告邮寄了《解除合同通知书》，邮件于2017年2月4日签收，双方合同解除。之后，原告未向法院提出异议。根据合同约定，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。二、合同第十一条第一项是居间方与出卖人的约定。我是向居间方提供房屋核验材料而不是向住建委提供材料。我于2016年9月30日前已经向居间方提供了全部核验材料，居间方确认符合要求，至此该条款已履行完毕。要求的材料中并不包括上市证明，出售的房屋为央产房，是由居间方持买卖双方提供的材料到××公司进行房屋核验。根据××公司的管理规定，没有买方的配合无法办理上市证明。三、2016年9月3日合同签订当日，我对出售房屋的相关情况以及××水泥厂的房子进行了说明，居间方告知双方出售的房屋属于公有住房，需要向原产权单位缴纳二千多元的超标款，出于对居间方的信任，我同意缴纳二千多元的超标款。合同签订后，在房屋核验过程中，居间方告诉我有大约几十万的超标款，而在签订合同时未对此情况进行约定。而我从未收到原产权单位××公司的交款通知，之后原告提起了诉讼。四、合同约定的付款方式是银行按揭贷款。按建委现行规定进行交易资金划转（合同第二页下数第三行）是格式条款，不是双方的约定。依据合同法第四十一条的规定，格式条款跟非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。综上所述，原告的意见不符合事实，我有权单方解除合同，原告承担违约责任。被告葛淑荣辩称:不同意原告的诉讼请求。我们签的是格式合同，通过住建委监管是不对的，下面的非格式条款才是我们的约定。被告李广兴提出反诉请求：原、被告的合同已经解除，原告应按照房款的10%支付违约金158000元。原告王艳芝针对反诉辩称：我不同意被告的反诉请求，我方不存在违约行为。《存量房买卖合同》明确约定了超标款由卖方负担，在合同第十一条约定，被告应于2016年9月30日前，提供真实有效的房源资料。根据《存量房房源核验工作规范（试行）》（京建发﹝2016﹞196号）规定，出售时还应取得相关部门上市证明，并告知买受人具体情况。出卖人未于2016年9月30日前取得上市交易证明，无法办理房屋核验，根据合同法第六十七条，我方行使先履行抗辩权，不予支付首付款。其次，双方买卖合同第三条约定，通过监管账户进行交易资金的划转，根据合同，出卖人应先办理上市交易手续，取得上市证明，然后双方办理网签，网签的同时建委生成监管账户，买受人通过监管账户向出卖人支付首付款。合同履行过程中，出卖人拒不配合办理上市证明，无法网签，所以造成建委没有提供监管账户，买受人无法按照合同约定支付首付款。第三人华熙经纪公司述称：原告起诉的事实基本与事实一致。原、被告经过我公司居间服务，签订合同过程中，原、被告都在场，我公司询问被告是否还有其他住房，被告承认在××有一套房屋，但是没有网签合同，没有房本，也不属于福利分房，所以合同中约定是唯一住房。这套房屋有超标款，经确认在二千元左右，被告也认可超标款，如果多出来的由被告承担，双方就签合同了。事后审核上市的时候，发现被告还有其他一套房屋，我公司及时通知双方并说明情况，但被告不接受超标款，合同没有继续进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于房山区××号房屋（房屋所有权证号：京房权证房私字第××号，以下简称涉案房屋）登记在李广兴名下，该房屋性质为已购公有住房，原产权单位为中国××有限公司（以下简称××公司）。2016年9月3日，经华熙经纪公司提供居间服务，李广兴（出卖人、甲方）与王艳芝（买受人、乙方）就涉案房屋签订合同编号为××的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）。《买卖合同》载明房屋性质为已购公有住房。合同约定该房屋成交价格为人民币158万元整，买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转；买受人向出卖人支付人民币4万元购房定金。买受人采取银行按揭贷款方式付款，买受人于2016年11月20日前及2017年1月15日前分两次共向出卖人交纳购房首付款人民币118万元整，买受人拟申请贷款人民币40万元整。关于违约责任，合同第八条约定：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向卖受人支付违约金。合同第十一条约定：买受人应于2016年9月30日前向居间方提供真实有效的购房资格审核资料；出卖人应于2016年9月30日前向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由出卖人缴纳。第十六条补充协议载明：甲方承诺本房产为家庭唯一住房，如产生个人所得税，由甲方承担。李广兴在出卖人处签字并捺印，王艳芝在买受人处签字并捺印。葛淑荣作为共有权人在该合同附件一中声明同意出售该房产。在该合同附件二《选择交易资金监管银行的告知单》、附件三《房屋交割清单》部分，李广兴在出卖人处签字并捺印，王艳芝在买受人处签字并捺印。该合同还对双方其他权利义务作了约定。关于超标款问题，签订合同时李广兴称葛淑荣在房山区××水泥厂所购房屋尚未取得房屋产权证，华熙经纪公司核算超标款大约为2000元。合同签订后，王艳芝于2016年9月3日向李广兴支付购房定金4万元。随后王艳芝、李广兴均向华熙经纪公司提交了各自的审核资料，华熙经纪公司开始办理购房人资质审核和存量房房源核验。2016年9月底，××公司告知华熙经纪公司因李广兴享受过其他福利分房，涉案房屋需交纳超标款后才能办理上市交易，大致需交纳超标款数额为几十万元，具体数额没有核算。随后华熙经纪公司业务员与双方通过电话协商该笔超标款的负担问题。三方于2016年12月进行协商未果。王艳芝于2016年12月19日将李广兴、葛淑荣诉至本院。2017年2月3日，李广兴向王艳芝邮寄了一份《解除合同通知书》，王艳芝于次日签收。《解除合同通知书》称：你方于2016年9月3日定购了我方位于北京市房山区××号的房屋，并订立了存量房屋买卖合同经纪成交版（合同编号××）（下称该合同）。按照该合同第三条的约定，你方应于2016年11月20日前及2017年1月15日前分两次向我方缴纳购房首付款1180000元，但是至今仍未支付。因此，根据该合同第八条的约定，你方未依照该合同约定按时支付房款已超过15天，我方有权根据合同约定及合同法的相关规定与你方解除2016年9月3日订立的存量房屋买卖合同，故我方现正式通知你该合同已经解除，相关合同条款不再履行。2017年7月14日，本院依法到××公司房管中心调取关于超标款的相关信息。经查，李广兴是超过25年工龄的员工，享受70平方米的福利分房。××公司根据其内部《房屋上市出售及抵押管理办法》规定，职工在将房改房上市出售过程中，其配偶在夫妻关系存续期间参与配偶公司内部或外部福利分房，均共同计算超标款；由房屋面积大的单位计算超标款，但××公司也能核算超标款。涉案房屋出售时，因李广兴配偶享受的房屋面积较大，应由其配偶单位计算超标款，但是在其单位未核算超标款时，××公司也能核算，核算方式为将其配偶的福利分房作为享受福利满额，涉案房屋核算成整体超标，上市评估基准价为1.2万元/平方米。诉讼过程中，王艳芝申请对涉案房屋的市场价值进行评估。经高院摇号确定由北京京港房地产估价有限公司对涉案房屋进行评估，北京京港房地产估价有限公司于2017年11月1日出具《房地产司法鉴定估价报告》，载明：本次估价的价值时点为2017年10月20日，单位建筑面积单价24761元/平方米，房地产总价189.3万元。另查，葛淑荣从北京市××水泥有限公司购得房屋一套，位于房山区××号（以下简称××号房屋），不动产权证号为京（2016）房山区不动产权第××号，房屋性质为按经济适用住房管理，用途为住宅，颁证时间为2016年7月13日。葛淑荣提交北京市××有限公司房产管理部于2017年12月6日出具的《证明》一份，载明：兹证明，葛淑荣在××物业管理有限责任公司房产科领取证号为××号房产证的时间为2016年9月6日。2016年10月13日，李广兴与葛淑荣离婚，离婚协议约定涉案房屋归李广兴所有，××号房屋归葛淑荣所有。本院认为，原告王艳芝与被告李广兴及第三人华熙经纪公司签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据查明的事实，本案双方争议的焦点是合同签订后，由于出现巨额超标款导致合同未能履行的责任承担问题。本院认为，李广兴作为完全民事行为能力人，在签订合同前应当了解相关政策，确定家庭的房产情况，××号房屋在2016年7月13日即已颁发产权证书，其滞后领取不能作为其免责理由，其对于因超标款问题导致合同未能履行应当承担责任。关于李广兴辩称合同约定的付款方式是银行按揭贷款，不是按建委现行规定进行交易资金划转问题，本院认为，按照合同约定，王艳芝的付款方式应当是首付款加银行贷款。首付款划入银行监管账户，不仅是保障交易双方资金安全的需要，也是中介进行房屋交易的通行做法，在本案中银行按揭贷款与首付款通过监管账户划转，并不存在冲突。李广兴就上述问题的答辩意见，明显不成立，本院不予采纳。由于存在超标款问题，交易房屋未能取得上市证明，无法网签建立银行监管账户，王艳芝付款的前提条件不存在。李广兴辩称王艳芝未按合同约定时间付款构成根本违约的意见，不能成立，本院不予采纳。现王艳芝、李广兴均主张解除合同，本院不持异议。王艳芝要求李广兴双倍返还定金并赔偿损失，符合法律规定，本院应予支持。关于损失数额，因合同中主要权利义务尚未实际履行，王艳芝主张的房屋差价损失数额过高，本院根据合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益综合考虑，对李广兴要求减少房屋差价损失的主张予以支持，并酌情确定具体数额。本案中，房屋买卖合同的合同相对人系王艳芝与李广兴，王艳芝主张葛淑荣承担违约责任，于法无据，本院不予支持。李广兴以王艳芝违约为由，反诉要求王艳芝支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华熙经纪公司作为从事房产经纪的专业机构，在李广兴签订合同时已经说明有其它房产的情况下，未能认真履行核验义务，导致合同签订后才发现存在巨额超标款，造成双方合同难以履行，对此，华熙经纪公司应当承担相应责任。对此问题，当事各方应另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、解除王艳芝与李广兴及北京华熙房地产经纪有限公司于二○一六年九月三日签订的合同编号为××的《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）；二、李广兴于本判决生效之日起十日内返还王艳芝双倍定金共计八万元；三、李广兴于本判决生效之日起十日内赔偿王艳芝损失十万元；四、驳回王艳芝的其他诉讼请求；五、驳回李广兴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费6203元，由李广兴负担（于本判决生效后七日内交纳）。本诉案件受理费3598元，由王艳芝负担1648元（已交纳），由李广兴负担1950元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1730元，由李广兴负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵洪波人民陪审员  褚海营人民陪审员  许长仁二〇一九年十月八日书 记 员  王 静