山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终7828号 上诉人（原审被告）：范宣一，男，1960年2月10日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，青岛润凯物业管理有限公司经理，住青岛市市北区。 上诉人范宣一因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初3488号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人范宣一，被上诉人润凯物业公司的委托诉讼代理人王雪琴、金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范宣一提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在没有资质且未经竞标公示的情况下，与北海舰队直属工程建设管理办公室签订协议，并对小区业主保密。合同对上诉人没有约束力。（1）合同内容违反法律和行政法规强制性规定而无效。涉案房屋属于军产房至今未竣工验收，没有签订正式的售房合同物业管理费依法应由建设单位交纳。此外合同中含有“签约方利润分成”、“对物业管理全部免责”、“赋予物业越权收费”等违法条款。（2）合同因签约方不具备合同主体资格而无效。工程办前身为“筹建处”，是部队专门负责工程项目建设而临时设立的内部机构，不具有主体资格。润凯物业公司签约时没有物业管理资质，非法进行物业管理，不受法律保护。小区管委会未按法定程序选举产生和批准，是极少数住户自发成立，不能代表全体业主。（3）合同在签订程序上违法，对上诉人没有约束力。本小区此前曾聘有前期物业，但工程办以387名业主同意为由予以解聘，并在与润凯物业签约过程中不招投标不公示，三方秘密签订，属恶意串通，并对小区业主保密。该合同违反法律规定，不能保障业主在聘用物业上的投票权、知情权和监督权。（4）本案案情复杂，上诉人在一审答辩前曾电话申请甲方以第三人身份参加庭审，但被法庭回绝，上诉人要求北海舰队直属工程建设办公室到庭。综上，被上诉人依据物业管理服务合同无效。二、被上诉人越权收取历史欠费，并以此作为其提供服务的前提，采取凡不交历史欠费就不收其公司进入小区以来的物业费、不租赁车位、不让车辆自由进出、不发给梯控乘梯卡等高压手段强行收费，遭到反对后，造成其自身物业费欠收问题，而并非业主拖欠。上诉人作为退休军人，曾与之协商，并同意在其提供物业服务的前提下交费，但被上诉人仍以“不交历史欠费就不收心物业费”为由拒收，而并非一审法院认定的无正当理由拒缴费用。纠纷发生后，被上诉人不但不与业主平等协商，反而激化矛盾，以各种方式强行收取历史欠费，并在物业服务上少作为、不作为。其在离开小区后至今拒不进行物业交接。现又以公司的合同为依据将大批军休干部告上法庭，一审法院对上述事实未查明。三、一审适用法律错误。本案是物业服务合同纠纷，上诉人不是涉案合同的相对人，与被上诉人没有合同关系，涉案房屋属于已竣工，但尚未交给物业买受人的情况，物业服务费应当由建设单位交纳。涉案房屋虽然已经违规交付，但在事实上仍处于未竣工未验收状态，在法律上仍处于未签订合同未交付的预售状态。物业费应当由建设单位缴纳。一审适用物业管理办法第41条错误，本案应当适用合同法第52条规定认定合同无效。涉案小区多数业主是移交政府安置并提供服务管理的军休干部，依法享有的国家和军队的住房保障应受法律保护。对于军产房及移交军休干部保障住房的物业管理等问题，中央军委等有专门规章制度予以规范。人民法院应当予以适用。补充意见：1.被上诉人起诉状书中加盖的公章并未经过登记备案，违反了公章管理办法，其起诉不具有主体资格。2.涉案合同的甲方为非编单位，无独立承担民事责任能力，合同无效。3.被上诉人主张的电梯费无依据。4.合同中约定的滞纳金在判决书中变成了违约金，一审法院认定违约金没有事实和法律依据。 润凯物业公司答辩称，一、本案物业管理委托合同合法有效，中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称直管办），对外行使部队所授予的权利，涉案小区因未成立业主委员会，部队方面指派直观办负责与物业公司签约接洽等工作，本案的物业管理委托合同，是在平等、自愿、公正公开的条件下签署的，形式、内容均符合法律规定，效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行了合同义务、提供了物业服务，没有违约情形，被上诉人应当支付物业服务费。二、被上诉人进驻小区前，曾多次前往青岛物业办咨询办理物业资质问题，收到答复为涉案小区未在地方办理登记，因此青岛物业办对在该小区实施物业服务的企业不做资质要求，合同只需甲方认可。合同履行期间，应部队要求，被上诉人与于2015年7月办理了资质。且据2017年1月12日国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项“取消物业服务企业二级以下资质认定”可知，国家现已经取消了对二级以下物业资质的认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主认同，小区业主缴费率达70.8%。因被上诉人的服务群体为全体业主，有个人个别业主对服务不满意在所难免，但被上诉人已依照合同履行了义务、尽到了责任。四、涉案小区非部队军营，上诉人也非现役军人，一审法院审理本案的物业服务合同纠纷符合法律规定。综上，一审判决事实清楚，适用法律适当，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决范宣一向润凯物业公司支付物业管理服务费、电梯费共计4064元（2014年11月1日至2017年8月31日，共计34个月）、滞纳金1853.34元（按日万分之五计算），共计5917.34元；2、本案诉讼费用由范宣一承担。 一审法院认定的事实：2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元的标准交纳物业服务费、0.4元电梯费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。范宣一为河马石小区7号楼202户（建筑面积125.82平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，范宣一欠交物业服务费、电梯费4064.1元。润凯物业对欠费进行过催交。 庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、公告、通知、确认《物业管理委托合同》有效的判决书等证据，范宣一对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。被告提交九份证据，原告以不是原件不予认可。 一审法院认为，关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于对本案是否有主管问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军队单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于范宣一关于本案应由部队有关部门解决的意见不予采纳。 关于范宣一与本案是否具有关联性，是否本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，范宣一作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。范宣一拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然范宣一未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额本院酌情减少。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、范宣一给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费、电梯费4064.1元（2014年11月至2017年8月）。二、范宣一支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由范宣一负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，范宣一于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据如下：证据一、（2019）鲁0203民初8056号裁定书。拟证明物业公司起诉所用的《物业管理委托合同》签署合同的甲方无主体资格，本合同的签署无法律效力。证据二、2019年6月18号舰队保障队的情况说明。拟证明直属保障队同“中国人民解放军海军北海舰队工程建设管理办公室”是同一单位。证据三、2019年9月1日微信平台查询的润凯物业公司印章查询结果。拟证明润凯物业公司起诉所用的法人印章没有备案，原备案印章至今正常使用。证据四、被上诉人收据和手机短信复印件。拟证明被上诉人还有两枚财务专用章，一枚备案、一枚未备案，未备案章正在使用中。证据五、天眼查工商信息。拟证明物业管理应凭资质经营，被上诉人2015年8月4日之前违法签署合同并经营。 润凯物业公司质证称，证据一真实性无异议，对于证明事项不予认可，与本案无关。证据二真实性无异议，但为部队内部工作交接，与本案无关。证据三真实性无法确认，与事实不符。证据四系复印件，真实性无法确认，且与本案无关。证据五的真实性无异议，但队证明事项有异议。 对上诉人提交的证据一、二、五的真实性予以确认。对证据三的证明力本院将结合其他证据综合认定。证据四与本案无关联性。 润凯物业公司提交证据如下：证据一、润凯物业法定代表人陈世军说明及其身份证各一份。拟证明陈世军对被上诉人起诉业主物业服务纠纷案件，及公司公章更换过程、使用情况，均全部知悉认可。证据二、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份。拟证明被上诉人原公章自然损坏后，更换新公章，并用新公章办理相关手续，予以备案。证据三、青岛润凯物业管理有限公司资质证明一份。拟证明被上诉人依法办理从业资质、依法执业，没有违规。证据四、年检报告三页。拟证明被上诉人依法设立。依法年检，法人资格符合法律规定。 范宣一质证称，对证据一至四真实性及证明事项均不予认可。 对于润凯物业公司提交证据一至证据四的真实性本院予以确认，对其证明力本院将结合其他证据综合作出认定。 经审理查明，二审庭审期间，经询上诉人认可2014年10月前，该小区由青岛裕源公司提供物业服务，在此期间，上诉人曾缴纳过部分物业费，之后由被上诉人提供物业服务。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，润凯物业公司作为原告使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，范宣一以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致就认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。范宣一认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但此后其取得了相应的资质也提供了物业服务，是否获得资质属于主管行政部门进行管理的规定，并不是影响合同效力的效力性强制性规定，且现国务院业已取消了物业公司需要相应资质的要求。因此范宣一认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，范宣一所在小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；现由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。范宣一所在小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴。本案系物业服务合同纠纷，系润凯物业公司向范宣一主张欠付物业费，直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对范宣一要求追加直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故范宣一认为《物业管理委托合同》无效及申请追加直管办为第三人的上诉理由不成立，不予支持。 第四，范宣一主张涉案小区至今未完工，未验收，也存在消防等安全隐患等问题，但上述问题应由分配房屋或出售房屋的单位解决，涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。 综上，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为范宣一所在小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。范宣一对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决范宣一支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。上诉人范宣一的其他上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，其判令支付违约金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3488号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3488号民事判决第二项。 三、驳回上诉人范宣一的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人范宣一承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十月二十一日 法官助理 任臻 书记员姚莉