吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初1662号 原告：喜丰社区广厦安居小区业主委员会。 代表人：夏明明，主任。身份证号：×××。 委托诉讼代理人：宋薇，吉林连星律师事务所律师。电话号码：189XXXXXXXX。 被告：白山市房达物业公司有限责任公司。 统一社会信用代码：9122060170230288X8。 法定代表人：林希权，经理。身份证号：×××。 委托诉讼代理人：褚颖，女，该公司职员。身份证号：×××。电话号码：139XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李嘉殷，女，该公司职员。身份证号：×××。电话号码：139XXXXXXXX。 原告喜丰社区广厦安居小区业主委员会（以下简称广厦安居业委会）与被告白山市房达物业公司有限责任公司（以下简称房达物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广厦安居业委会代表人夏明明及其委托诉讼代理人宋薇、被告房达物业公司公司的委托诉讼代理人褚颖、李嘉殷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广厦安居业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即撤出广厦安居小区；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：广厦安居小区竣工于2012年，同年业主入住，被告自2012年开始以前期物业服务的身份进驻小区;但被告在此期间并没有对小区提供相应的服务，以至于小区内的各设备设施因疏于维护导致了不同程度的损坏。小区业主们多次向被告、社区、街道、物业管理处进行反应、投诉，均得不到改善。鉴于此等事件，业主及业主委员会相继将情况反应给社区、街道、浑江区物业管理处、白山市物业管理处。经行业管理部门调查，房达物业公司在广厦安居小区的运营存在违规，并因此已对房达物业公司下达了整改通知书，勒令房达物业公司于2019年5月31日前与业主委员会交接小区全部材料及相关财物，并撤出广厦安居小区，立即终止非法经营。房达物业公司对此置之不理，拒不执行。行管部门对房达物业公司拒不交接、拒不撤出的行为又下达了处罚决定，并建议业主及业主委员会通过法律诉讼途径解决这些问题。综上所述，被告存在着众多的违法、违规、违约的行为，坑害一方，给原告小区业主带来了严重的各项损失，我方申请司法机关裁决，要求被告立即撤出广厦安居小区，并与业主委员会交接小区相关的手续。 房达物业公司辩称，一、业主委员会的组成不符合法律程序规定，不具有原告资格。选举委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，经八道江房产管理所出具的广厦安居小区业主委员会程序核查情况报告显示，原告的有效票数仅为23.9%，不符合法定的双过半程序，该业委会成立不合法，不具有原告资格。二、业主委员会无权任意解除与房达物业公司的物业服务合同。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在不经业主大会双过半程序的情况下，业主委员会无权以自己的名义解除与房达物业公司的物业服务合同。业委会是由业主大会产生的执行机构，而非管理机构，其进行民事行为完全依靠业主大会的授权，在业主大会无授权的情况下，业委会仅以加盖业委会的罢免函，主张解除合同，不予支持。三、房达物业公司与广厦小区全体业主之间的正式物业合同合法有效。房达物业公司与白山市佳兴房地产开发有限公司签订的前期物业合同，约定合同履行期限为2010年5月1日至2012年6月30日。因广厦安居小区一直未成立业主委员会，房达物业公司陆续与全体业主签订书面物业管理合同。因此，房达物业公司与广厦小区的全体业主之间是正式物业管理合同法律关系。广厦小区的业主委员会组成一直不符合双过半程序，房达物业公司无法与其签订书面合同。在此期间，被告履行了合同义务，全体业主也已经接受了服务，住宅物业费缴纳率高达85%，即使房达物业公司未与业委会签订书面合同，不影响与全体业主之间的合同合法有效。四、房屋物业公司在履行合同过程中不存在违约行为。对小区共用部分、公用设施设备的维修需要业主的同意并经法定双三分之二程序才能使用专项维修资金，如果不经过法定程序表决，房达物业公司无法顺利履行合同义务。广厦小区维修资金共计380万元，由物管中心监管专款专用，大修小区电梯花费共计约17万6千元。综上，被答辩人诉讼主体不适格，其提出的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：广厦安居小区建成后，该小区前期物业服务及前期物业合同到期后至今的物业服务，一直由房达物业公司提供物业服务至今，并与业主在2012年陆续签订了物业管理合同。2018年广厦安居业委会成立。2019年4月25日广厦安居业委会召开业主大会进行补选，补选业委会任期3年，主任夏明明，补选后业委会成员共7人，并报相关部门备案。因广厦安居小区业委会投诉反映，2019年5月13日，浑江区环境卫生综合管理中心对房达物业公司下发物业小区专项整治问题整改通知书，要求立即整改。2019年5月14日，房达物业公司对上述整改通知进行了回复函。2019年5月29日，浑江区住房和城乡建设局向市综合执法局下发《关于广厦安居小区业主委员会不再聘用房达物业公司服务的情况说明》，主要内容为：广厦安居小区由房达物业公司经营至今。因2019年4月广厦安居小区业委会成立后，决定不再聘用房达物业公司进行物业服务，期间经住建局物业管理中心多次协调街道、社区、业主委员会、房达物业公司负责人解决此事，至今仍未解决，同时区住建局物业管理中心已对房达物业公司下达整改通知单，房达物业公司拒不执行，现将此事项上交贵处，请贵处按有关规定进行处理。2019年6月24日，白山市城市行政管理执法局作出行政处罚告知书，因房达物业公司在物业服务合同终止后，拒不执行交接，对房达物业公司处以5万元罚款。 广厦安居业委会向区物业管理中心提交《业主委员会会议决定事项备案申请》，内容为：2019年5月7日，广厦安居业主委员会在喜丰社区小区召开业主委员会会议。广厦安居业委会总人数7人，参会人数7人，会议决定了如下事项：1、更换物业公司；2、追查大修基金使用情况；3、公开历年物业费使用情况。会议决定的上述事项均经业主委员会全体委员半数以上同意，现向贵单位提交申请办理备案。广厦安居业委会向房达物业公司出具了罢免函，告知罢免房达物业公司。 2019年7月25日，白山市物业管理处出具《关于广厦安居小区补选业委会有关情况的说明》，主要内容为：按照市住建局意见，市物业管理处组织房达物业公司到喜丰社区进行调查核实，经查阅相关资料显示，补选业委会程序合法，但实际参会和征求意见人数未达到法定人数，故该业委会不具备主体资格，建议由喜丰社区重新组织选举，并进行备案。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”该条例第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案庭审中，广厦安居业委会未能提供证据证实其召开了业主大会并按照上述双过半法定程序解聘房达物业公司，故广厦安居业委会主张罢免房达物业公司，请求房达物业公司立即撤出广厦安居小区，不符合上述法律规定，本院不予支持。关于房达物业公司抗辩广厦安居业委会不具备原告主体资格的主张，虽然广厦安居业委会补选程序存在不符合法律规定的情形，但广厦安居业委会补选前已成立，其抗辩没有依据，本院不予采信。 综上所述，广厦安居业委会的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，判决如下： 驳回喜丰社区广厦安居小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由喜丰社区广厦安居小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在裁定书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  李亚华 二〇一九年十月九日 书记员  张 琪