上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初36725号原告：李晶，女，1973年12月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：胥澄晟，男，1987年1月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：吴宏思，男，1954年9月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：邵乐梅，女，1956年9月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：王振国，男，1979年10月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告李晶与被告胥澄晟、王振国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告李晶、被告胥澄晟的委托诉讼代理人吴宏思、邵乐梅、被告王振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晶向本院提出诉讼请求：判令两被告共同退还定金15万元并赔偿15万元。事实与理由：原告有意购买被告胥澄晟名下上海市静安区交城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并于2019年3月20日、4月5日前往看房。后由被告王振国做中介，原告与被告胥澄晟于2019年4月14日在上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原地产)门店签订了房屋买卖合同，当日原告将15万元转入被告王振国账户作为定金。被告胥澄晟承诺于2019年6月25日前交易过户，否则退还定金并赔偿15万元，王振国愿意对此交易做担保。2019年6月28日，原告要求两被告履行合同，然而两被告以种种理由搪塞至今，故原告提起诉讼，要求判如所请。被告胥澄晟辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：1.系争房屋已经被三次查封，中原地产作为中介应该主动调查产权情况，原告和中原地产在系争房屋有查封的情况下与胥澄晟签约，属于恶意签约，故房地产买卖居间协议及房屋买卖合同应当无效；2.原告的15万元定金没有支付给被告胥澄晟，故被告胥澄晟不应退15万赔15万，退15万赔15万的责任应当由被告王振国承担。被告王振国辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：其已将15万元定金于2019年4月27日退还给了被告胥澄晟，故退15万元赔15万元的责任应由被告胥澄晟承担；原告诉状所列事实都是真实，房屋产调给原告看过，原告清楚系争房屋有查封，是原告和被告胥澄晟一起到中介处办的手续。本院经审理查明以下事实：系争房屋产权于2011年6月28日登记至被告胥澄晟名下，后于2018年3月22日被本院查封，并分别于2018年4月17日、2018年5月21日被本院两次轮候查封。2019年初，原告向被告胥澄晟表示愿意购买系争房屋，双方协商好通过案外人中原地产办理相关手续。此时被告王振国为案外人中原地产的工作人员，其向原告提供了系争房屋的不动产登记簿，该登记簿上显示了上述查封信息。2019年4月14日，原告(乙方，买受方)与被告胥澄晟(出卖方、甲方)、案外人中原地产(丙方，居间方)就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，载明：系争房屋总价款158万元；乙方向甲方支付定金15万元以担保《房屋买卖合同》履行。同时，原告(乙方，买受方)与被告胥澄晟(出卖方、甲方)另签订有《房屋买卖合同》，约定：系争房屋总价款158万元；有抵押，抵押金额110万元；甲乙双方同意于本合同签署后60日内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)，乙方于签订网签合同当日支付房款158万元，双方于2019年6月25日前向交易中心申请办理产权过户手续，相关税费由乙方负担。同日，原告将15万元定金转入被告王振国支付宝账户。被告胥澄晟及王振国向原告出具了收到定金15万元的《收款收据》，被告王振国在该定金收款收据上写有“如果此交易不成功，则由房东退赔定金加上赔偿金，共计300,000”的字样。同日，被告王振国向原告出具了《房屋买卖定金担保书》，载明：本人王振国，自愿对系争房屋之买卖定金作担保，卖方胥澄晟，买方李晶，买方已在2019.4.14交付人民币壹拾伍万元购房定金予本人。本人将对卖方违约等一切事宜做担保，担保退还定金。后因系争房屋上的上述查封未能解除，被告胥澄晟未能于约定时间与原告签订网签合同，亦未办理过户手续。审理中，原告称，其是于2019年6月21日才知道被告王振国将定金15万元付出去的；要求解除其与被告胥澄晟的房屋买卖合同关系。被告胥澄晟称，其没有与原告签订网签合同，因为没有拿到定金15万元；要求解除其与原告的房屋买卖合同关系。被告王振国称，因被告胥澄晟通知其没有撤掉查封，所以没有签订网签合同；其向原告出具担保书就是担保退定金和违约的事情；其已将15万元定金根据被告胥澄晟的要求转给了一个姓郑的人，该转款没有告知原告；被告胥澄晟曾出具收据，尚欠中介费5万元。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、收款收据、房屋买卖定金担保书、被告提供的上海市不动产登记簿、原、被告的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。原告、被告胥澄晟、案外人中原地产签订的《房地产买卖居间协议》及原告、被告胥澄晟签订的《房屋买卖合同》为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当依据约定行使权利、履行义务。虽然系争房屋于房屋买卖合同签订时已被本院查封，但存在司法查封并不影响房屋买卖合同的效力，而是影响到合同的履行，即如果被告胥澄晟及时将设定于系争房屋上的查封涤除，房屋买卖合同仍可继续履行，故被告胥澄晟所提房屋买卖合同因存在查封而无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据房屋买卖合同约定，原告与被告胥澄晟应于2019年6月13日前至案外人中原地产处签订网签合同，后被告胥澄晟以本院查封未能解除为由未与原告签订网签合同，故网签合同未能签订的原因在于被告胥澄晟，其已构成违约。同时，根据两被告向原告出具的收款收据可以看出，被告胥澄晟对原告将定金15万元支付给被告王振国予以同意，此应视为被告胥澄晟已收到原告支付的15万元定金。因被告胥澄晟已构成违约，故其应承担定金责任，即退还定金15万元并赔偿15万元。被告胥澄晟所提其没有收到定金、不应承担定金责任的意见，与查明事实不符，亦不符合法律规定，本院不予采纳。同时，根据被告王振国向原告出具的《房屋买卖定金担保书》，此表明被告王振国愿意为被告胥澄晟的定金责任向原告提供担保，此为被告王振国的真实意思表示，合法有效。现被告胥澄晟因违约需向原告承担相应定金责任，故被告王振国应共同向原告承担相关责任。原告所提诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告王振国虽称已将15万元根据被告胥澄晟的要求支付给其他人，但并未提供证据证明其已实际转款；退一步讲，即便其转款事实为真，考虑到其转款未经过原告的同意，其实际转款行为亦不能免除其应当承担的保证责任，故对被告王振国所提辩称意见，本院不予采纳。对于两被告之间的钱款往来，系两被告之间的内部问题，不属于本案的审查内容，本院不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：被告胥澄晟与王振国应于本判决生效之日起十日内共同退还原告李晶定金150,000元并赔偿原告李晶150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由被告胥澄晟、王振国共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇一九年十月八日书记员  李航附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。