广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2309号上诉人（原审原告）：龙燕琴，女，1987年9月5日出生，汉族，住广东省高要市。委托诉讼代理人：潘金星，广东敬业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸城区沿江一路8号，统一社会信用代码91441283791199000E。法定代表人：陆根开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄秋实，广东勤思进律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹文秀，广东勤思进律师事务所实习律师。上诉人龙燕琴与上诉人肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司（以下简称丽晶公司）房屋买卖合同纠纷一案，各上诉人均不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙燕琴的委托诉讼代理人潘金星，上诉人丽晶公司的委托诉讼代理人黄秋实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙燕琴上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，改判丽晶公司向龙燕琴赔偿土地使用权年限减少损失1万元；2.本案全部诉讼费用由丽晶公司承担。事实和理由：一、一审法院没有向鉴定机构了解情况，也故意忽略龙燕琴在申请鉴定时提交的证据材料，直接以“申请的鉴定与本案缺乏关联性”为由不予准许鉴定，是错误的。1.龙燕琴依法申请对土地使用年限减少导致商品房价值减少损失数额进行鉴定，并提交了东莞市中级人民法院(2018)粤19民终338号民事判决书说明该损失可以进行鉴定。但一审法院不予准许鉴定，其提出的依据完全故意忽略该损失可以鉴定的客观事实，显然是错误的。2.《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用期限届满的，自动续期。”自动续期并非免费续期，也无法证明续期时与土地年限到期时间无关。既然有鉴定机构能够进行损失鉴定，一审法院应当支持龙燕琴的鉴定申请。目前没有免费自动续期的先例，即使业主可以通过缴费等方式续期，但业主提前几年续期必然存在利息损失，足以证明土地年限减少是必然造成业主损失的，业主可通过鉴定确定损失，丽晶公司没有证据推翻鉴定时，本案应当按照鉴定结果进行认定。业主作为普通消费者，对法律不熟悉，购房时必然会注重土地使用年限，但丽晶公司为了保障合同价格不降低和购买人数不减少，在合同中按照最晚期限进行约定，已从中获利。现出现土地年限减少，给业主造成的损失，丽晶公司应当赔偿该损失。3.（2019）粤12民终2301号案的业主在一审判决后委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司进行鉴定，已取得鉴定报告，证明土地年限减少会导致龙燕琴有损失，也意味着全部业主的房屋均能进行鉴定，丽晶公司若不同意损失的事实，法庭应当准许业主方提交的鉴定申请，一审判决对于损失问题的认定是错误的。二、龙燕琴存在损失，一审判决理应审查并分析丽晶公司的违约行为。但一审法院于2019年6月27日作出书面通知不予准许鉴定，于2019年6月28日便作出判决，很显然一审判决并未经过严谨的分析，甚至是匆忙作出的。三、丽晶公司在与龙燕琴签订合同前已明知涉案小区存在多个不同土地使用权年限的《土地使用权证》，但仍然在合同中仅约定最晚的年限，其应当确保按合同履行。现龙燕琴房屋土地使用权年限减少已经是不可改变的客观事实，丽晶公司未能按合同履行，应当承担违约责任，赔偿龙燕琴的损失。综上，一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，支持龙燕琴的全部诉讼请求。丽晶公司辩称，1.龙燕琴主张的损失不存在事实及法律依据，不存在鉴定的基本前提。根据物权法第一百四十九条的规定，涉案房屋属于住宅，物权法明确规定到期自动续期，且李克强总理在2017年的讲话中已经明确回应了房屋产权70年后可以续期，无须申请，没有前置条件，不影响交易，相关视频可在网上获取。龙燕琴主张必然存在的续期费用是不存在的，根据行政法的基本原则，是法无规定不可为，既然目前我国没有任何的法律或者规定对于住宅房屋70年期满后需要收费才能续期，就是不能收费的，没有收费依据。2.丽晶公司在销售或者签订商品房买卖合同过程中不存在过错或者任何欺瞒的行为，龙燕琴反复提及丽晶公司故意通过这种方式获利是其自身想象，从丽晶公司一审所提交的证据中充分反映了合同所记载的内容与丽晶公司取得的预售许可证以及当时的土地使用权证内容是一致的，证照是有关部门向丽晶公司出具的合法有效的文件，龙燕琴所提及的关于黄丽梅等5人信访事项回复中反映，丽晶公司在销售时对销售许可等证照在销售现场是有公示的，不存在任何的过错和欺瞒行为。3.龙燕琴提及的东莞市中级人民法院的判决，与本案无关，在案情、土地性质、主张等各方面均不相同，对本案没有参考价值。我国并不是判例法国家，龙燕琴要求按照其他法院的判决进行审理是没有任何事实和法律依据的。综上，请求二审法院驳回龙燕琴的全部上诉请求。丽晶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回龙燕琴的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由龙燕琴承担。事实和理由：《商品房买卖合同》并未约定取得房地产权属证书的期限，而丽晶公司已经在合同约定时间内向产权登记机关备案，完成合同义务，因此不存在逾期办证的违约行为。一、丽晶公司与龙燕琴签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”一审判决确认龙燕琴的收楼时间为2016年3月29日，丽晶公司只要在2016年5月29日前完成备案便完成合同义务。二、根据丽晶公司提供的丽华名庭《商品房买卖合同》备案登记送件清单显示，丽晶公司已向交易中心递交备案材料，交易中心工作人员也已收到备案材料。由此可见，丽晶公司在将不动产交付给龙燕琴之前，便已完成了备案义务，不存在违约行为。因此，丽晶公司已经完成了为龙燕琴申请权属登记的义务，至于龙燕琴具体何时取得其不动产权证书，一方面丽晶公司无法把控，另一方面在《商品房买卖合同》中也没有进行约定，因此丽晶公司不存在逾期办证，一审判决第一判项属于认定事实错误，恳请二审法院依法撤销该项判决，改判驳回龙燕琴的全部诉讼请求。龙燕琴辩称，关于逾期办证，丽晶公司并没有提供证据证明其已经按照合同约定履行了提交办证所需材料的义务，一审判决认定其需要支付逾期办证违约金有事实依据和法律依据。龙燕琴向一审法院起诉请求：1.判令丽晶公司向龙燕琴赔偿土地使用权年限减少损失27133.93元；2.判令丽晶公司向龙燕琴支付逾期办证违约金2469.68元；3.判令丽晶公司向龙燕琴支付逾期交楼违约金12644.76元（违约金计算标准是每天按已付房款的万分之二，从2015年10月1日起计算至2016年6月12日）；4.判令丽晶公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：龙燕琴与丽晶公司于2014年7月9日签订《商品房买卖合同》，约定龙燕琴以银行按揭方式购买丽晶公司开发位于肇庆市××区南岸××号定名为“丽华名庭”A幢9层901号房的商品房，商品房总价款为246968元，合同约定“第一条出卖人以出让方式取得位于高××市南岸××编号为××、010212172的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……土地使用权年限自2004年12月9日至2074年12月9日”、“第八条交付期限。出卖人应当在2015年9月30日前……商品房交付买受人使用”、“第九条出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”以及“第十五条关于产权登记的约定……出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。签订合同后，丽晶公司出具了金额为246968元的购买发票。2016年3月29日，龙燕琴确认收楼。龙燕琴向丽晶公司交纳了1000元房地产权证办证费。2018年11月21日，肇庆市国土资源局办理了粤（2018）肇庆高要不动产权第0023885号不动产权证书，记载使用期限自1997年4月2日起2067年4月1日止。龙燕琴遂于2019年4月28日向该院提起诉讼。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。龙燕琴与丽晶公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条之规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题目前国家尚未出台相应的办法和相关具体规定，故龙燕琴请求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，该院对于龙燕琴要求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持。丽晶公司已收取龙燕琴的房地产权证办证费，没有提供证据证明其在龙燕琴收楼的2016年3月29日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据，丽晶公司的行为已构成违约，因此，丽晶公司应当按合同约定向龙燕琴支付已付房价款246968元的1%即2469.68元的逾期办证违约金。关于逾期交楼违约金问题：丽晶公司逾期交楼的事实有《收楼承诺书》等证据证实，且双方当事人均没有异议，该院予以确认。就计算违约金的起始时间问题：合同约定丽晶公司应于2015年9月30日前履行交楼义务而没有如期履行，龙燕琴自2015年10月1日起应当知道其权利受损，故龙燕琴诉请的因丽晶公司延期交楼的违约金的诉讼时效自2015年10月1日起计算至2018年9月30日止。由于双方约定的违约金按日计算，故龙燕琴诉请的违约金中自其起诉日2019年4月28日往前推算三年以前的部分，即2016年4月27日前的违约金均已超过诉讼时效。综上，龙燕琴诉请的逾期交楼违约金应计算至龙燕琴确认收楼的2016年3月29日，已超过诉讼时效，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、丽晶公司应于该判决发生法律效力后十天内支付逾期办证违约金为2469.68元给龙燕琴；二、驳回龙燕琴的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费428元（龙燕琴已预交），由龙燕琴负担403元，丽晶公司负担25元。二审中，双方当事人没有向本院提交新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，本院予以确认。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：一是丽晶公司是否应当向龙燕琴赔偿土地使用权年限减少的损失；二是丽晶公司是否应当支付逾期办证违约金。关于丽晶公司是否应当向龙燕琴赔偿土地使用权年限减少的损失问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。目前我国对住宅建设用地使用权期间届满自动续期时应否缴费及按何种标准缴纳土地使用费的问题尚未出台相应的办法和相关具体规定，故龙燕琴请求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少造成的损失属于尚未发生的损失，该损失是否会发生以及具体数额尚不能确定。因此，龙燕琴申请进行损失鉴定缺乏客观现实的计算依据，本院对其鉴定申请不予准许。一审判决对龙燕琴的鉴定申请以及要求丽晶公司赔偿土地使用权年限减少损失的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于丽晶公司是否应当支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。丽晶公司已收取龙燕琴的房地产权证办证费，但没有提供证据证明其在龙燕琴收楼的2016年3月29日后的60日内已向产权登记机关送交房产登记材料的收件回执或其他依据。因此，丽晶公司的行为已构成违约，一审判决丽晶公司应当按合同约定向龙燕琴支付已付房价款246968元的1%即2469.68元的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，龙燕琴和丽晶公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人龙燕琴负担50元，上诉人肇庆市高要区丽晶房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  任喜跃审判员  张秀丽审判员  梁达明二〇一九年十月三十一日法官助理李结琼书记员赵崇轩