江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初7604号 原告：孔华东，男，1995年2月10日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：李彩，江苏东帝律师事务所律师。 被告：刘洁，女，1984年9月23日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：辛长林、倪叶其，江苏东方金牛律师事务所律师。 第三人：宋振彩，女，1978年5月8日生，汉族，住东海县。 原告孔华东与被告刘洁、第三人宋振彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔华东及委托诉讼代理人李彩，被告刘洁的委托诉讼代理人辛长林、倪叶其到庭参加诉讼。第三人宋振彩经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔华东向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年4月15日签订的房屋租赁合同；2、返还原告租金、转让费68400元及赔偿原告装修损失130000元。3、诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2019年4月15日，原、被告双方经过协商签订了房屋租赁合同，并约定了双方的权利义务。在签订合同之前，原告再三要求和原房主签合同，被告信誓旦旦说原房主同意转租，到被告之手都好几手了，有转让合同就行了。基于对被告的信任，原告就签订租赁合同，并按公司要求进行装修，花费十万多元。但2019年7月4号刚装修结束，原房主出面阻挠，解除和第一承租人秦某之间的租赁合同，收回租赁房屋。原告认为，被告刻意隐瞒原房主不知的事实，擅自转租涉案商铺，导致租赁合同不被原房主追认，原告当初签订合同目的不能实现，被告存在完全过错，应退还原告租金、转让费及赔偿装修损失。 被告刘洁辩称，原告所诉没有事实和法律依据，被告不同意解除该合同，原房主也并没有出面解除和第一承租人秦某之间的房屋租赁合同，现原、被告的房屋租赁合同正继续履行，原告因租赁到期之后房租上涨问题与原房东达不成一致，现要求解除合同，一切损失应由原告自行承担。 第三人宋振彩在法定期限内未作陈述。 本院经审查认定事实如下：2019年4月15日，原告孔华东（乙方、承租方）与刘洁（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同部分内容为：一、甲方将位于步行街A3-112A商铺出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年4月15日至2019年9月10日。二、本房屋年租金为人民币56000元，按年结算。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方同意预交0元作为保证金，合同终止时，当作房租冲抵。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。同日，原告向被告刘洁账户转账81000元，其中房屋租金21000元，转让费60000元，被告刘洁向原告出具收据一张，内容为：“收据。今收到步行街A3-112A转租房屋共捌万壹仟元整（81000元）2019.4.15付款方：孔华东；收款方：刘洁”。 另查明，涉案商铺的所有权人为第三人宋振彩。2018年8月5日，宋振彩（甲方）将步行街晶都广场A3-112A-112B房屋出租给案外人秦某（乙方），并签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2018年9月10日至2019年9月10日止。房屋租金为11000元。并约定如果乙方擅自将房屋转租（如转租必须用书面形式通知甲方，经甲方同意才能转租），否则甲方有权收回房屋，终止合同。同日，案外人秦某（甲方）与案外人徐某（乙方）签订《房屋租赁合同》将A3-112B转租给徐某，租金54000元。 再查明，2019年5月8日，原告孔华东与案外人周永胜签订《店铺装修合同》，合同约定由周永胜负责步行街A3-112A店铺的装修工程，工程期限30天，自2019年5月10日至2019年6月10日。合同总价款97968元。2019年7月4日，原告开具发票97968元。原告另提供塑料制品、装饰板发票2张，金额共计30101元，周永胜纳税发票3319.93元，但被告对此不予认可。 庭审中，原告提供2019年4月15日与被告刘洁、孟某（与被告刘洁系夫妻关系）、杨某、孔华西的对话录音。部分内容为：原告：“那个你再打电话确认下，你能保证我们成功续约吗？”孟某：“肯定成功续约，你放心吧，你不用担心这个问题。”孔华东：“还有一点，我们能不能成功续约。”孟某：“百分百成功续约。”刘洁：“可以。”杨某：“我的意思是，你先跟房东说，征求下意见。”孟某：“行，回头我跟他说……现在你打扰人家也不好。”原告：“虽然几率很小，但万一房东反悔说不租了呢？”孟某：“放心，房东永远不会不租，知道不。”杨某：“租肯定是租，就怕到时候有别的租金比你高啊，临时涨租金啥啊。”孟某：“那没事，回头我找房东。” 庭审中，原告提供与第三人宋振彩的在2019年6月5日的短信聊天记录，部分内容为：宋振彩：“你好，生气也不是针对你，只是我这房子马上到期，不准备再租了，本来今天过来就是想通知他不租的事情”、“我这房子合同写的很清楚不准转租转让的”。原告：“这个我真的不太清楚，他也没跟我说，不过他刚转租给我的时候我是有多次要求见您的，还让他打声招呼，他也跟我说可以的，至于他那边跟您有没有沟通我也不清楚……”宋振彩：“你不用跟我道歉，你看看吧，你暂时不要装修，你和他之间的合同是无效的。” 庭审中，被告提供原告、被告及案外人秦某的聊天记录：2019年6月13日下午：被告：“在吗”。原告:“嗯”。被告：“你们和房东房租谈好了吗？”原告：“没得谈，一分少不了。”秦某：“到期不租了啊？”被告：“和房东好好谈一谈。”秦某：“我马上去广州了，你好好找房东谈一下，不然去广州就帮不了你了。”被告：“是啊，都很忙。都去见房东两次了，还没谈成，没诚意啊！”秦某：“房东既然同意继续租给你，现在你就是把房租谈下来就完事了，该说的都说了。”被告：“是的。”原告：“房东现在不租了。”被告：“是你不想干了是吗？你自己不想干，谁也没办法。”原告：“8万你来干？” 庭审中，被告申请证人秦某出庭作证，秦某证明的内容为：房东在9月10日之前没有要求收回租给秦某的房屋，到9月10日才提出收回房屋。原告认为秦某作为涉案房屋的承租人，与本案有利害关系，原告要求对证人的证言不予采信。 以上事实，由、当事人告的当庭陈述及原告提交的《房屋租赁合同》、转款凭证、收据、《房屋装修合同》、发票、录音等及被告提供的聊天记录、证人证言等证据予以证实。 本院认为，本案中原告孔华东与被告刘洁签订的《房屋租赁合同》是原、被告真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方方当事人应严格按照合同的约定履行其权利和义务。租赁合同签订后，原告向被告履行了支付租金及房屋转让费的义务，被告也应该履行交付房屋的义务。 根据《中华人民共和国合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，出租人在知道或者应当知道承租人转租房屋之日起六个月内提出异议。本案中，被告刘洁在未经第三人宋振彩同意的情况下，擅自将涉案商铺转租给原告，根据原、被告提供的证据及原告在涉案商铺装修的行为可知，原告签订合同的目的不仅仅是仅承租合同约定的5个月时间，而是想要长期租赁房屋，而第三人宋振彩不同意租赁涉案商铺的行为导致原告的合同目的无法达成，被告未经第三人同意转租涉案商铺的行为存在过错，原告明知被告不是房东，在没有征询房东同意就租赁该商铺也有过错，原告要求解除与被告之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告向被告支付4月15日至9月10日的租金共计21000元，转让费60000元，合计81000元。被告在签订合同时，并未隐瞒房东的存在，也没有隐瞒剩余的租期，仅仅是强调相信房东会和原告续签合同。作为完全民事行为能力人，在明知上述事实的情况下，居然不事先和房东签好租约，就擅自进行租赁，并投入大量资金进行装修，商铺转让费本身就包含原先装修的价值，原告将从被告手中转来的装修拆除，并重新装修，这并未在原、被告签订的合同中约定。原告应对自己的行为造成的损失部分承担责任，而不应将全部责任都推在被告身上而自己一点责任也不负，况且，被告的确协调了房东和原告签订续租合同，只是租金没有达成一致意见而没有续租成功，原告和被告签订的转租合同也没有确定续租会按原租金计算。因原告接手房屋后还没有实际经营，纯按原告占有房屋的时间计算损失对原告不公平，房屋的装修价格现在因房东在租赁期满后已经将房屋收回并拆除部分装修，也无法鉴定，按原告提供的证据也不能证明装修损失，综合本案的客观情况，本院酌定被告退还40500元给原告，原告的其他损失应由原告自己承担。 第三人宋振彩经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证权利，依法可缺席判决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、二百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下： 一、解除原告孔华东与被告刘洁签订的《房屋租赁合同》； 二、被告刘洁于本判决生效后十日内向原告孔华东退还40500元； 三、驳回原告孔华东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4840元，减半收取2420元，由原告负担1926元，被告刘洁负担494元（原告已垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费4840元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员  曹 建 二〇一九年十月十七日 法官助理  陈海珊 书 记 员  陈玉杰 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知： 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。