广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终1724号上诉人（原审原告）：罗汉良，男，1997年9月19日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李嘉荣，广东天量律师事务所律师。委托诉讼代理人：符军，广东天量律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场商铺2-26。法定代表人：陈奕莲，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邓传华、李志刚，均为广东安鼎律师事务所律师。上诉人罗汉良因与被上诉人肇庆市瑞兰房地产开发有限公司（以下简称瑞兰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2019）粤1284民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗汉良的委托诉讼代理人李嘉荣、符军、被上诉人瑞兰公司的委托诉讼代理人邓传华、李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗汉良上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判支持罗汉良调整违约金计付标准的请求以及将违约金的计算截止时间计至房屋装修问题整改完毕之日；2.案件的诉讼费用由瑞兰公司承担。事实和理由：一、一审法院没有对违约金的计付标准进行调整。1.罗汉良支付了全额购房款，即拥有按合同约定期待的日期收到合格商品房的对等权利。但因瑞兰公司违约，罗汉良所支付的对价款无法获得期待利益，导致罗汉良支付的对价款被无故占用并遭受损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定资金占用期间的损失为年利率6%，以及肇庆市中级人民法院对肇庆市端州区星湖奥园商品房逾期交楼案件所作的违约金标准判决增加为年利率6.175%，故罗汉良遭受实际的损失一般来说是高于年利率6%的。而按照一审判决的日万分之一的标准去计算，显然不足以弥补罗汉良遭受的损失。一审判决认为罗汉良请求增加违约金的诉求没有事实和法律依据的判定是错误的。2.一审判决没有体现违约金的惩罚性。一审判决中关于违约金计付标准不仅低于银行贷款基准利率，而且不足以支付按揭贷款购房所需的利息。虽然案涉合同记载了逾期交楼的违约金计付标准，但合同记载的逾期交楼与逾期付款的违约金计付标准存在明显不平等，60日后的逾期付款违约金标准（日万分之五）与逾期交楼违约金标准（日万分之一）相差五倍之多，反映了罗汉良在合同具体条款的制定上明显处于弱势地位，故需要法院予以调整。3.目前一审判决60日内的违约金计付标准为日万分之零点五，与前述的日万分之一点七也相差有三倍多，故罗汉良基于违约金应具备惩罚性的考虑下主张60天内的违约金按日万分之二计付是合法合理的。基于合同权利义务的对等性以及考虑官方的商品房买卖合同标准版本中建议的逾期交楼违约金计付标准为每日万分之五，故罗汉良主张60日后的违约金按日万分之五计付也是合理的。二、一审法院没有将房屋装修的整改时间计算到逾期交付时间中,但事实上违约金的计算理应计至房屋装修问题整改完毕之日止。案涉商品房属于精装房，即使瑞兰公司在一审中举证证明已取得建设工程竣工验收备案文件，但在该时间后，案涉商品房在装修质量问题上仍有着多处地方需要进行维修，直接影响到罗汉良正常居住使用并遭受损失，瑞兰公司应按逾期交付的违约标准承担责任。综上所述，请二审法院对本案的违约金计付标准予以调整，并将违约金的计算截止时间计至房屋装修整改完毕之日。瑞兰公司辩称，一、瑞兰公司不存在违约行为，依法不应承担逾期交楼的违约责任。从瑞兰公司一审提交的相关证据可证实，案涉房屋未能按期交付系由于燃气、供水、供电、测绘等单位及质量监督、规划、消防和工程竣工验收备案等政府职能部门的原因所致，该情形符合合同约定和法定的免责事由。二、逾期交楼违约金标准是双方协商一致所确定的，合同是双方合意的结果，双方均应严格遵守，不存在调整违约金标准的问题。且一审法院判定的违约金标准既符合法律规定也符合公平原则，亦能弥补罗汉良的损失。根据契约自由原则，结合合同本身所约定的权利义务基本对等，违约责任基本公平及罗汉良亦未能举证其损失的情况，合同是双方合意一致的结果，没有违反法律法规的强制性规定，因此本案违约金标准不应予以调整。罗汉良未按照通知时间收楼是其自身原因造成，且案涉房屋存在质量瑕疵和收楼并不冲突，按照合同约定，应在罗汉良收楼后，对房屋的质量瑕疵由瑞兰公司无偿予以整改维修，而罗汉良无权拒绝收楼。罗汉良向一审法院起诉请求判令：1.瑞兰公司完成商品房的竣工验收备案和房屋测绘，并出具该备案证明文件以及房屋测绘报告；2.将逾期交楼60日内的违约金标准提高至日万分之二，逾期交楼60日后的违约金标准提高至日万分之五；3.瑞兰公司支付逾期交楼违约金32182元（60日内的违约金从2018年7月1日起计至2018年8月29日为房款434888元×60日×日万分之二=5219元；60日后的违约金从2018年8月30日起计至瑞兰公司合格交楼之日止，暂计至2018年12月31日为434888元×124日×日万分之五=26963元）；4.瑞兰公司支付律师费3000元。上述合计35182元；5.本案的诉讼费用由瑞兰公司承担。一审法院认定事实：罗汉良与瑞兰公司于2016年11月15日自愿签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定瑞兰公司将位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D2梯1106房出售给罗汉良（建筑面积75.70平方米），房价434888元。双方在合同第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；合同第十一条约定：（1）瑞兰公司应当在2018年6月30日前向罗汉良交付该商品房；（2）该商品房达到合同约定的交付条件后，瑞兰公司应当在交付日期届满前（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达罗汉良，遇下列特殊原因，瑞兰公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力因素；2、施工中遇到不能排除的问题；3、水、电供应异常，连续停水或停电或水电、市政配套设施批准及安装延误；4、政府建设等行为或验收规范有所变动而造成交楼延误及其他非出卖人所能控制的因素。备注：因上述第2、3、4点情形而延期的，以政府部门或相关单位出具的证明文件为准。交付该商品房时，瑞兰公司应当出示满足第九条约定的证明文件。瑞兰公司不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，罗汉良有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由瑞兰公司承担，并按照第十二条处理；合同第十二条约定：除不可抗力外，瑞兰公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付罗汉良的，双方同意：（1）逾期在180日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞兰公司按日向罗汉良支付全部房价款万分之0.5的违约金［该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率］；（2）逾期超过180日［该期限应当与本条第（1）项中的期限相同］后，罗汉良有权解除合同，罗汉良要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞兰公司按日计算向罗汉良支付全部房价款万分之一的违约金；本合同自双方签字或盖章之日起生效。《补充协议》约定：双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。合同签订后，罗汉良向瑞兰公司支付了首期房款234888元，剩余房款20万元向当地银行办理了按揭贷款手续，此后由罗汉良按贷款合同约定分期归还贷款本息。瑞兰公司向罗汉良出售的位于肇庆高新区工业大街10号大旺国际广场四栋D2梯1106房的房屋，于2017年11月28日办理工程竣工验收，于2018年12月20日取得《房屋测绘成果报告书》，于2018年12月27日办理竣工验收备案。《竣工验收备案表》及《房屋测绘成果报告书》庭审时以证据的形式已送达罗汉良。2018年8月1日，瑞兰公司向罗汉良发出《收楼通知书》，告知罗汉良于2018年8月27日收楼。2019年3月12日，瑞兰公司再次向罗汉良发出《收楼通知书》，告知罗汉良于2019年3月15日收楼。一审法院认为，罗汉良与瑞兰公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。关于本案焦点一：瑞兰公司应否承担逾期交房违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，罗汉良按《商品房买卖合同（预售）》的约定向瑞兰公司履行了付款义务，瑞兰公司未能按《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条的约定，在2018年6月30日前向罗汉良交付符合条件的商品房，故瑞兰公司的行为已构成违约，应向罗汉良承担逾期交房的违约责任。瑞兰公司辩称延期交房是受燃气、供水、供电、测绘等单位及质量监督、规划、消防和工程竣工验收备案等政府职能部门的原因造成的，但未能提供充分的证据予以证实，故对瑞兰公司该辩称意见一审法院不予采纳。另瑞兰公司辩称已分别于2018年8月1日、2019年3月12日书面通知罗汉良验收楼房，但在通知罗汉良收房时，瑞兰公司未能按合同的约定向罗汉良出示案涉商品房的建设工程竣工验收备案及房屋测绘报告等证明文件，故罗汉良拒绝收房后造成逾期收房的责任仍由瑞兰公司承担。关于焦点二：合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”本案中，罗汉良主张合同约定的逾期交房违约金过低，应按瑞兰公司逾期交房造成罗汉良已交全部房款的资金利息损失为标准逾期60日内按日息万分之二、逾期60日后按日息万分之五计算逾期交房违约金。对于罗汉良该主张，第一、合同第十二条已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，作为完全民事行为能力人的罗汉良在签订合同时能够预见到逾期交房可能造成的损失；第二、本案是商品房预售合同纠纷，支付房屋价款、交付房屋是罗汉良与瑞兰公司在合同中应分别履行的义务，由于瑞兰公司逾期交房的违约行为造成罗汉良未能按时使用房屋，故罗汉良要求继续履行合同时，罗汉良的损失应是未能按时使用房屋造成的损失，而不是罗汉良应支付房屋价款的利息损失。综上，罗汉良未能提供证据证实瑞兰公司逾期交房造成其未能按时使用房屋损失高于合同约定违约金的情况下，从而请求增加违约金的诉求是没有事实和法律依据的，一审法院不予支持。关于焦点三：逾期交楼分段计算违约金的时间确定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，逾期时间在180日内及之后的违约情形，却又同时规定了该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限。该合同第八条第1（1）项中的期限为逾期时间在60日之内，因此第十二条第1（1）项中的期限应变更为逾期在60日之内，第1（2）变更为逾期超过60日后。2018年12月27日瑞兰公司办理了竣工验收备案，至此《竣工验收备案表》及《房屋测绘成果报告书》均已具备，已达到交楼条件，2019年3月12日瑞兰公司向罗汉良发出《收楼通知书》，告知罗汉良于2019年3月15日收楼，因此违约金应计算至2019年3月14日止。综上，瑞兰公司逾期交楼应支付的违约金为：1、逾期在60日内，应以购房款434888元为基数，按日利率0.005%为标准，自2018年7月1日起计算至2018年8月29日止，即应支付违约金1304.66元（434888元×日利率0.005%×60天=1304.66元）。2、逾期超过60日，应以购房款434888元为基数，按日利率0.01%为标准，自2018年8月30日起计算至2019年3月14日止的违约金，即应支付违约金8567.29元（434888元×日利率0.01%×197天=8567.29元）。瑞兰公司合计应支付违约金为9871.95元（1304.66元＋8567.29元=9871.95元）。关于焦点四：律师费是否应由瑞兰公司支付的问题。《补充协议》约定：双方发生争议通过司法途径解决的，违约方须承担守约方因此支出的案件受理费、执行费、律师服务费等一切实现债权的费用。罗汉良为维护自身合法权益，于2018年12月20日与广东天量律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费3000元。广东天量律师事务所因此委派李嘉荣律师及符军实习律师出庭。根据《补充协议》约定，该律师费用应由违约方承担。瑞兰公司已在本案庭审中出示案涉房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，罗汉良的第一项诉求已实现，不需再作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、瑞兰公司于该判决生效后十日内向罗汉良支付违约金9871.95元；二、瑞兰公司于该判决生效后十日内向罗汉良支付律师费3000元；三、驳回罗汉良的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取合计340元，由瑞兰公司负担61元，罗汉良负担279元。二审期间，罗汉良提交由广州双枪工程技术咨询有限公司出具的《广州双枪现场验收手抄表》及案涉房屋现场视频、与标注为案涉小区物管公司人员的微信聊天记录、电话录音、短信的电子光盘和《房屋交接确认书》，拟证实，罗汉良聘请广州双枪工程技术咨询有限公司对案涉房屋进行验收，发现案涉房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题，导致无法收楼，瑞兰公司在2019年6月26日才将案涉房屋的质量问题整改好，罗汉良在2019年6月28日才实际收楼。瑞兰公司质证认为，《广州双枪现场验收手抄表》无经瑞兰公司确认，对其形成时间及内容真实性无法核实确认，且无法证实广州双枪工程技术咨询有限公司具有验收房屋资质，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；对于电子光盘的信息无法核实其真实性，对其关联性亦不予认可，且微信聊天记录内容不属于新证据，依法不应采信；对《房屋交接确认书》的真实性、合法性予以确认，但认为瑞兰公司在按约交付房屋后无偿予以整改维修的行为不能作为罗汉良拒收房屋的理由，故对其关联性不予认可。本院对上述证据的认定在本院认为中一并予以论述处理。本院另查明，瑞兰公司与罗汉良于2019年6月28日签订《房屋交接确认书》，该确认书第一条载明“双方确认，自2019年6月28日起，该单元由开发商（即瑞兰公司）交付给乙方（即罗汉良）。”罗汉良确认于2019年6月28日实际收楼。一审查明的其他事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约履行。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.逾期交楼的违约金计算标准应否调整；2.如何确定逾期交楼的截止时间。对于逾期交楼的违约金计算标准应否调整的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，瑞兰公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付罗汉良的，双方同意：（1）逾期在180日内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，瑞兰公司按日向罗汉良支付全部房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，罗汉良有权解除合同，罗汉良要求继续履行合同的，合同继续履行，瑞兰公司按日计算向罗汉良支付全部房价款万分之1的违约金”。本案中，瑞兰公司作为房地产开发、销售企业，其当然负有向购房者罗汉良交付房屋的义务，而根据上述约定，瑞兰公司未依约按时向罗汉良交付案涉房屋已违约，其应承担逾期交楼的违约责任。虽然瑞兰公司二审答辩认为非因其自身原因导致逾期交楼，其无需承担违约责任，但其并未对此提起上诉，亦无提供充分证据，故其该主张没有事实和法律依据，本院不予采信。而合同的上述约定明确了逾期交楼违约金的计算方式，双方应按照该约定计算违约金。罗汉良上诉认为案涉合同约定瑞兰公司负担的逾期交楼违约责任明显不足以弥补其已交付足额房款的资金占用或其向银行支付按揭款利息的损失，且该违约金标准没有体现惩罚性，显失公平，应予以调整逾期60日内的违约金按日万分之二的标准计付，逾期60日后的违约金按日万分之五的标准计付。本案中，罗汉良并无证据证实其因瑞兰公司逾期交楼而导致的具体实际损失，其应对此承担举证不能的法律责任，且作为一般住宅考虑，按合同约定计算的违约金数额与当地的住房租金标准并不存在明显差距的情况，故按照合同约定的违约金标准计算违约金并无不当，罗汉良上诉要求调整该标准没有事实和法律依据，本院对其该主张不予采信。对于如何确定逾期交楼的截止时间的问题。根据查明，虽然瑞兰公司在案涉房屋已办理竣工验收备案手续后于2019年3月12日向罗汉良发出《收楼通知书》，告知罗汉良于2019年3月15日收楼，但因案涉房屋为带装修销售，罗汉良反映案涉房屋存在质量问题，虽然其未通过书面的方式正式向瑞兰公司进行交涉，但根据其提供了与标注为该小区物业管理人员对案涉房屋的装修问题进行沟通的相关材料及瑞兰公司与罗汉良于2019年6月28日签订《房屋交接确认书》确认于当日交付房屋的事实判断，瑞兰公司于2019年3月12日向罗汉良发出《收楼通知书》后确实对案涉房屋的装修进行返修的事实，且瑞兰公司返修后于2019年6月28日签订《房屋交接确认书》正式将案涉房屋交付给罗汉良。瑞兰公司对案涉房屋是带装修销售，其交付的案涉房屋既需要办妥竣工验收备案手续，亦需要符合具备正常使用的功能，现确因装修等问题影响罗汉良正常使用该房屋，故案涉房屋的实际交付时间应为双方于2019年6月28日签订《房屋交接确认书》之日。罗汉良上诉认为瑞兰公司逾期交房的期间应计算瑞兰公司对案涉房屋进行返修的期间的主张依据充分，本院予以支持，即瑞兰公司逾期交房的期间为2018年7月1日至2019年6月27日。由此，瑞兰公司逾期交楼超过60日的违约金，应以购房款434888元为基数，按日利率0.01%为标准，自2018年8月30日起计算至2019年6月27日止，共计为13133.6元（434888元×日利率0.01%×302天=13133.6元）。因逾期交楼60日内的违约金为1304.66元，违约金合计应为14438.26元（1304.66元+13133.6元=14438.26元）。因罗汉良在二审中提供新证据，本院予以采纳并对一审判决予以改判，不属于一审法院的错误。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，罗汉良的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四会市人民法院（2019）粤1284民初962号民事判决第二项及一审诉讼费负担；二、撤销四会市人民法院（2019）粤1284民初962号民事判决第三项；三、变更四会市人民法院四会市人民法院（2019）粤1284民初962号民事判决第一项为：肇庆市瑞兰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向罗汉良支付违约金14438.26元；四、驳回罗汉良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费605元，由肇庆市瑞兰房地产开发有限公司负担86元，罗汉良负担519元。本判决为终审判决。审判长 唐 强审判员 张秀丽审判员 陈卓杰二〇一九年十月十五日法官助理梁展晴书记员吴兰芳