吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终2619号上诉人（原审被告）:杨晓东，男，1992年4月1日生，汉族住长春市二道区。被上诉人（原审原告）:左艳菊，女，1985年1月4日生，汉族，住九台市。上诉人杨晓东与被上诉人左艳菊租赁合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初738号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左艳菊在原审法院提出诉讼请求:一、请求法院依法解除原、被告于2017年3月24日签订的《商场二次租赁协议书》;二、依法判令被告杨晓东立即给付左艳菊商铺租赁费29328元(租赁费以月租赁费3666元为基数，自2018年6月22日起至2019年2月18日,共计8个月);三、依法判令被告杨晓东立即给付原告违约金20000元;四、诉讼费由被告杨晓东承担。事实和理由:2016年6月21日，左艳菊租赁位于吉林大路19号长春晨宇购物中心有限公司3层3131号商铺,面积56平方米，用于经营电脑维修、电脑网络工程等，租赁期自2016年6月22日至2019年5月21日。后左艳菊将商铺租赁给杨晓东，双方于2017年3月24日签订《商场二次租赁协议书》，租赁期限自2017年5月22日至2019年5月22日,年租金为44000元。协议书中约定:如有一方违反合同，需赔偿另一方双倍违约金（单违约金1万元)。协议书签订后,杨晓东只交纳1年租金即44000元，自2018年6月22日起至今杨晓东一直未交租金,故左艳菊诉至法院。杨晓东辩称，同意解除双方租赁合同，事实上我自2018年4月末就已经搬离商铺且提前口头通知了原告，商场其他商户也都知道，所以我不应该承担原告诉请的租金，我不认可违约金,因为我没有违约,我退租的原因是租赁期间我要办理工商营业执照,工商局要求晨宇科技城提供同意原告将该铺位租赁给我的书面证明,但晨宇科技城不能出具该证明，而且原告也不能出具该证明，导致我的公司无法注册登记,所以我才退租的，故我不应该承担违约金,据我所知原告经济能力出现问题,不能够继续从晨宇科技城处整租该商铺,现在原告仅承租了原商铺的一半,所以我就退租了,我只承租了原告商铺的20平米租赁期是2年。原审法院认定事实:(一)2016年6月21日，左艳菊与长春晨宇购物中心有限公司签订《租赁合同》，约定左艳菊租用长春晨宇购物中心有限公司的经营场地，地址位于东盛大街晨宇购物中心3层3131号展位,租赁面积56平方米,用于经营组装电脑、电脑维修、电脑配件及网络工程，租赁期限自2016年6月22日至2019年5月21日,租金按年度付款共计79968元，未经长春晨宇购物中心有限公司书面许可擅自将租赁场所整体或部分转租的,长春晨宇购物中心有限公司可选择立即解除本合同,收回租赁场地。（二)2017年3月24日，左艳菊与杨晓东签订《商场二次租赁协议书》，约定:甲方左艳菊将商铺租赁给乙方杨晓东,商铺合计20平方米,租赁期限自2017年5月22日至2019年5月22日，年租金为44000元，每年租金1次付清，如有一方违反合同，需赔偿另一方双倍违约金(单违约金1万元;合同的变更和终止:乙方需要变更合同内容时,须经甲、乙双方共同协商,以书面形式确定,由于政策规定或城市规划建设需要，致使甲方不能出租房屋或乙方不能继续经营时，可以总终止同执行，其善后工作由双方协商处理,双方均不承担违约责任。协议书签订后杨晓东交纳1年租金即44000元即2017年5月22日至2018年5月21日的租金。杨晓东在2018年5月1日左右搬出该商铺。原审法院认为，左艳菊与杨晓东签订《商场二次租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定,合法有效,双方当事人均应依照合同约定履行。涉案合同约定租期两年年,杨晓东提前一年退租,但未能举证证明存在约定事由或者法定事由,属于单方面解除合同,依法应当承担相应的违约责任。杨晓东提前一年单方面解除合同,对比左艳菊因此不能收取剩余一年租金的实际情况，双方在《商场二次租赁协议书》约定的任何一方违约应支付违约金2万元，不属违约金过高情形。关于租金的诉请,杨晓东称退租前已经提前口头通知左艳菊并在2018年5月1日左右搬出该商铺，左艳菊称未收到杨晓东口头通知，但对杨晓东于2018年5月1日左右搬出该商铺的事实予以确认,同时杨晓东租金已交至2018年5月21日,故应视为左艳菊知晓杨晓东提前退租,杨晓东属于单方面解除合同,依法应当承担相应的违约责任,但不应承担解除合同后的租金,故左艳菊向杨晓东主张8个月的租金，于法无据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下:一、解除左艳菊与杨晓东于2017年3月24日签订的《商场二次租赁协议书》;二、杨晓东于本判决生效后立即给付左艳菊违约金20000元;三、驳回左艳菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元，减半收取516.5元，由被告杨晓东负担210元，由原告左艳菊负担306.5元。宣判后，左艳菊不服，上诉至本院。上诉请求：1、请求依法判令撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初738号民事判决书，并依法改判;2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、本案一审判决事实不清，被上诉人存在欺诈行为。1、被上诉人将商铺租给上诉人，实为被上诉人租赁商场商铺后转租上诉人，而被上诉人与商场所签合同是禁止转租的，上述事实被上诉人未告知上诉人，已存在欺诈行为。2、一审法院对被上诉人是否经过商场同意可以转租的事实予以查清。现有证据，未能证明上诉人所租赁商铺，是被上诉人经过商场同意进行转租的。因此，一审法院对于被上诉人是否有权转租的事实未予查清。3、上诉人在租赁被上诉人商铺后，在需要办理工商执照与商场办理相关手续，上诉人才得知商铺是禁止转租，不给上诉人办理相关手续。因此，被上诉人存在欺诈行为，上诉人已在2018年4月行使撤销权与被上诉人解除合同，上诉人未存在违约行为。一审法院判令上诉人给付被上诉人20000元，属于违约金过高情形，被上诉人与上诉人所签订的《商场二次租赁协议书》标的额为44000元，而违约金20000元以近标的额的50%。因此，一审法院判令上诉人给付被上诉人20000元，已超过法律准许保护的范围。综上，上诉人认为一审法院认定存在违约行为，事实不清，证据不足。依据《民事诉讼法》相关法律规定，请求二审法院依法改判。杨晓东在二审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回左艳菊的上诉请求，维持原判。本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。另查明，左艳菊于2019年6、7月份将案涉房屋转租给案外人。本院认为，左艳菊与长春晨宇购物中心有限公司签订《租赁合同》约定，未经长春晨宇购物中心有限公司允许，左艳菊不可转租，否则长春晨宇购物中心可以解除合同，收回租赁场地。虽左艳菊转租了房屋，但长春晨宇购物中心有限公司并未禁止上述转租行为，左艳菊与杨晓东的租赁合同亦履行了一年时间。杨晓东同时主张因左艳菊转租房屋，长春晨宇购物中心有限公司未向其出具相关证照导致其无法经营，但其并未提供证据加以证明。因此，杨晓东主张左艳菊存在欺诈进而导致其无法履行合同的观点，本院不予支持。关于违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”本案中，双方虽约定了违约金的数额，但实际上左艳菊的损失仅为房屋闲置的时间，其自认在2018年6、7月将房屋再次转租给案外人，因此，其实际损失仅为两个月的房租。故本院对违约金部分予以适当减少，将违约金数额调整为10000元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律略有不当，本院予以纠正。上诉人杨晓东的上诉请求部分成立，本院部分支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初738号判决第一项；二、撤销长春市二道人民法院（2019）吉0105民初738号判决第二、三项；三、上诉人杨晓东于本判决生效后立即给付被上诉人左艳菊违约金10000元；四、驳回被上诉人左艳菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费516.5元，由上诉人杨晓东负担210元，被上诉人左艳菊负担306.5元；二审案件受理费300元，由被上诉人左艳菊负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年十月二十八日书记员  王 杨