天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终4719号上诉人（原审原告）：天津粤盛实业开发有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）西三道158号5幢902-B。法定代表人：李志荣，总经理。委托诉讼代理人：周丽霞，该公司职员。委托诉讼代理人：李焱宁，天津瀚洋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京环宇天地商贸有限公司，住所地北京市朝阳区垂杨柳中街4号4号楼1层。法定代表人：徐亚男，总经理。委托诉讼代理人：陈红涛，北京市康达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京东方蓝地服装股份有限公司，住所地北京市朝阳区垂杨柳中街4号四层。法定代表人：果亚宁，总经理。委托诉讼代理人：陈红涛，北京市康达律师事务所律师。上诉人天津粤盛实业开发有限公司、上诉人北京环宇天地商贸有限公司因与被上诉人北京东方蓝地服装股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初4666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天津粤盛实业开发有限公司上诉请求：1．撤销一审民事判决第一项、第五项，依法改判：双方《房屋租赁合同》于2018年7月30日解除，北京环宇天地商贸有限公司、北京东方蓝地服装股份有限公司给付天津粤盛实业开发有限公司违约金75万元。2．本案两审的诉讼费由北京环宇天地商贸有限公司、北京东方蓝地服装股份有限公司承担。事实和理由：原审判决认定的部分事实不清，适用法律错误。双方的《房屋租赁合同》解除时间应为2018年7月30日。对于75万违约金的约定，仅是针对北京环宇天地商贸有限公司无故提前解除合同所做的约定，本案中北京环宇天地商贸有限公司无故提前解除租赁合同构成违约，应依法向天津粤盛实业开发有限公司支付迟延履行金及违约金75万元。北京环宇天地商贸有限公司辩称，不同意天津粤盛实业开发有限公司的上诉请求。1．北京环宇天地商贸有限公司已经于2018年5月15日到2018年6月16日不断给天津粤盛实业开发有限公司发解除通知，说诉争房屋不再租赁的事实，天津粤盛实业开发有限公司已经收到解除通知的情况下，认为在2018年7月30日解除不能成立。2．不同意支付75万违约金。北京环宇天地商贸有限公司不存在违约，诉争房屋存在穿墙等，认可一审法院判决，即便法院认为北京环宇天地商贸有限公司存在违约的情况下，天津粤盛实业开发有限公司已经收取了北京环宇天地商贸有限公司62500余元押金，具备违约金的性质，再向我方重复请求违约金没有法律依据。3．天津粤盛实业开发有限公司违约金约定过高，不符合民事合同法相关规定，请求人民法院予以酌减。关于北京东方蓝地服装股份有限公司的意见：本案争议北京环宇天地商贸有限公司同天津粤盛实业开发有限公司之间的争议，与北京东方蓝地服装股份有限公司无关，至于声明中所说经营过程中存在第三人造成侵害情况下才承担责任，天津粤盛实业开发有限公司理解片面，事实不能成立，综上，请求驳回天津粤盛实业开发有限公司的上诉请求。北京东方蓝地服装股份有限公司未对天津粤盛实业开发有限公司的上诉发表意见。北京环宇天地商贸有限公司上诉请求：1．撤销一审民事判决第一项至第四项，并依法将第一项判决改判为北京环宇天地商贸有限公司同天津粤盛实业开发有限公司签订的《天津市房屋租赁合同》于2018年5月15日解除；请求将第二项判决改判为北京环宇天地商贸有限公司向天津粤盛实业开发有限公司支付2018年5月1日至2018年5月15日的房租31250元。2．判令天津粤盛实业开发有限公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1．一审认定事实错误。北京环宇天地商贸有限公司与天津粤盛实业开发有限公司的合同解除日期应为2018年5月15日。且合同解除并非北京环宇天地商贸有限公司原因所致。2．一审法院适用法律错误。导致合同解除的原因并不是北京环宇天地商贸有限公司不履行主要债务，而是由于第三方的原因影响北京环宇天地商贸有限公司的正常营业和客流情况，北京环宇天地商贸有限公司告知天津粤盛实业开发有限公司予以沟通制止，但天津粤盛实业开发有限公司并未采取任何行动，从而导致北京环宇天地商贸有限公司合同目的不能实现。天津粤盛实业开发有限公司辩称，本案中天津粤盛实业开发有限公司全部履行合同，无任何违约行为，合同的解除时间应当是天津粤盛实业开发有限公司收房时间，即2018年7月30日。北京东方蓝地服装股份有限公司表示同意北京环宇天地商贸有限公司的意见。天津粤盛实业开发有限公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原被告签订的房屋租赁合同。2．判令二被告向原告腾交房屋及设备设施。3．判令二被告支付拖欠的房屋租金14.58万元，（2018年5月1日至2018年6月30日，每个月租金7.29万元）及迟延履行金30000元，（按应付租金（年付租金共计75万元）的日千分之五的标准计算，计算2018.5.1至2018.7.30共计91天，共计有34万多，原告就主张3万元。）自2018年7月至实际腾房之日的房屋占有使用费。4．二被告向原告支付拖欠的水、电费8653.4元。5．二被告支付优惠的租金27.06万元。6．二被告支付违约金75万元。7．诉费由二被告全部承担。一审法院认定事实：坐落本市和平区福安商（建筑面积594.26平方米），系原告名下所有的企业产房屋。2017年1月18日，原告与被告北京环宇天地商贸有限公司签订合同编号为（盛）2017-018号《房屋租赁合同》。该合同约定，被告北京环宇天地商贸有限公司租赁原告上述房屋用于商业经营，租赁面积521平方米，租赁期限为2017年3月1日至2027年4月30日止，共计10年零2个月，2017年5月1日以前为免租期。上述合同约定，被告北京环宇天地商贸有限公司于合同签订之日起5日内一次性支付原告一年租金，此后租金由被告北京环宇天地商贸有限公司按年支付，在每年的4月15日前支付下一年的租金。租金标准为2017年5月1日至2018年4月30日每年租金75万，2018年5月1日至2019年4月30日每年租金75万，2019年5月1日至2023年4月30日每年租金81万元，2023年5月1日至2027年4月30日每年租金87.48万元。原告应于2017年3月1日前将房屋交给被告北京环宇天地商贸有限公司。合同第十三条约定，被告迟延交付租金或其他费用的，延迟一天应向原告支付应付租金的5‰的迟延履行金，因被告方原因造成合同解除的，被告所缴纳的履约保证金不予退还，被告方也不能享有装修期免收租金和租赁第一年、第二年减免租金的优惠，被告应当按照合同约定最后一年的租金标准向原告交纳装修期的租金和补齐第一年、第二年被告享受原告优惠而未交的差额租金。合同第十四条约定，非合同约定的情况，被告解除本合同的，被告方向原告支付违约金75万元。2017年1月18日被告北京东方蓝地服装股份有限公司出具《连带责任担保书》，愿意作为北京环宇天地商贸有限公司的担保人，对北京环宇天地商贸有限公司签订的编号为（盛）2017-018号《房屋租赁合同》项下包括但不限于房屋租金、水电费、违约金、赔偿金等给付义务承担连带给付责任。2017年6月9日二被告与案外人天津市和平区炎森蓝地服装店出具《声明》，载明：“北京环宇天地商贸有限公司承租天津市和平区福安大街和平园一层商5房产（租赁面积：521平方米），现该房产由天津市和平区炎森蓝地服装店使用。天津市和平区炎森蓝地服装店在使用房产中出现任何问题，均由北京环宇天地商贸有限公司、北京东方蓝地服装股份有限公司、天津市和平区炎森蓝地服装店共同承担责任。对于北京环宇天地商贸有限公司与天津粤盛实业开发有限公司签订的编号为（盛）2017-018号《房屋租赁合同》项下包括但不限于房屋租金、水电费、违约金、赔偿金等给付义务承担连带给付责任。”《房屋租赁合同》签订后，原告于2017年3月11日将诉争房屋交付给被告北京环宇天地商贸有限公司经营使用，后由案外人天津市和平区炎森蓝地服装店经营使用。被告北京环宇天地商贸有限公司向原告交纳履约保证金62500元及截止至2018年4月30日租金750000元后，未再向原告交纳租金。另查，2018年4月27日原告与被告北京环宇天地商贸有限公司签订《补充协议》，将2018年5月1日至2019年4月30日租金标准变更为810000元，双方的其他权利义务适用（盛）2017-018号《房屋租赁合同》。2018年5月15日被告工作人员曾通过短信方式向原告表示不再租赁诉争房屋，对此原告当庭表示收到过该短信，但不知道是不是被告公司的意思表示。后原、被告于2018年6月12日到诉争房屋办理房屋交接事宜。对此，原告当庭表示，由于被告工作人员未带委托手续，故原告不同意和该工作人员商谈交接，原告离开诉争房屋。被告当庭表示，因原告拒绝接收房屋，因此被告离开诉争房屋后将诉争房屋钥匙邮寄给原告。2018年6月12日原、被告为此发生纠纷后报警，天津市公安局和平分局南市派出所处警。后原告于2018年6月13日起诉来院，要求解除双方签订的房屋租赁合同、被告向原告腾交房屋及设备设施以及给付租金、租金差额、违约金等。再查，2018年7月30日原告将诉争房屋收回。一审法院认为，原告与被告北京环宇天地商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》以及北京环宇天地商贸有限公司、北京东方蓝地服装股份有限公司与案外人天津市和平区炎森蓝地服装店出具《声明》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力性的禁止性规定，依法成立、有效，予以确认。当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告在《房屋租赁合同》约定期限内未支付租金并主张提前解除合同，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。原告要求解除与被告的《房屋租赁合同》并向原告腾交房屋及设备设施的请求，予以支持。原告于2018年7月30日将诉争房屋收回，予以照准。原、被告均当庭表示，2018年6月12日双方到诉争房屋所在地办理诉争房屋交接事宜，原告与被告北京环宇天地商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除。被告主张因诉争房屋隔壁装修存在凿破墙壁影响被告客源，被告通知原告要求原告给予沟通制止但原告没有阻止，故被告迫不得已提出了解除合同的要求并于2018年5月15日通过短信解除与原告的《房屋租赁合同》，缺乏事实依据，抗辩理由不成立，不予采信。根据《房屋租赁合同》第十三条约定，因被告方原因造成合同解除的，被告所缴纳的履约保证金不予退还，被告方也不能享有装修期免收租金和租赁第一年、第二年减免租金的优惠，被告应当按照合同约定最后一年的租金标准向原告交纳装修期的租金和补齐第一年、第二年被告享受原告优惠而未交的差额租金。被告应当按照《房屋租赁合同》约定每月租金72900元的标准向原告支付2018年5月1日至2018年7月30日的房屋租金及使用费218700元（72900＊3）。关于原告主张二被告向原告支付拖欠的水、电费8653.4元一节，被告未向原告支付，理应给付，原告的该项请求，予以支持。关于原告主张二被告支付优惠的租金270600元一节，根据《房屋租赁合同》第十三条约定，被告应当按照每月72900元标准向原告支付装修免租期租金及2017年5月1日至2018年4月30日租金差额。《房屋租赁合同》约定的免租期为2017年3月1日至2017年4月30日，故二被告应给付原告2017年3月1日至2018年4月30日租金145800元（72900元＊2），2017年5月1日至2018年4月30日被告已交纳租金750000元，被告应补交差额124800元。故原告的该项请求，予以支持。关于原告主张二被告支付迟延履行金及违约金750000元一节，根据《房屋租赁合同》约定，因被告方原因造成合同解除的，被告所缴纳的履约保证金不予退还。被告已向原告交纳履约保证金62500元，该履约保证金为违约金性质，原告再行向被告主张迟延履行金及违约金，不符合相关法律规定，原告的该项请求，不予支持。一审法院判决：“一、原告天津粤盛实业开发有限公司与被告北京环宇天地商贸有限公司的《天津市房屋租赁合同》于2018年6月12日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告北京环宇天地商贸有限公司与被告北京东方蓝地服装股份有限公司向原告天津粤盛实业开发有限公司支付2017年5月1日至2018年7月30日的房屋租金及使用费218700元（72900＊3）；三、本判决生效之日起十日内，被告北京环宇天地商贸有限公司与被告北京东方蓝地服装股份有限公司给付原告天津粤盛实业开发有限公司支付拖欠的水、电费8653.4元；四、本判决生效之日起十日内，被告北京环宇天地商贸有限公司与被告北京东方蓝地服装股份有限公司给付原告天津粤盛实业开发有限公司2017年3月1日至2017年4月30日免租期租金145800元（72900元＊2）及2017年5月1日至2018年4月30日租金差额124800元，共计270600元；五、原告的其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15376元，减半收取7688元，由被告北京环宇天地商贸有限公司与被告北京东方蓝地服装股份有限公司负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告天津粤盛实业开发有限公司）”。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，天津粤盛实业开发有限公司与北京环宇天地商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。北京环宇天地商贸有限公司未按合同约定的时间缴纳租金，已构成违约，天津粤盛实业开发有限公司主张解除合同、收回房屋应予支持。天津粤盛实业开发有限公司与北京环宇天地商贸有限公司均表示，2018年6月12日双方到诉争房屋所在地办理诉争房屋交接事宜，可见双方系合意解除合同，一审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除并无不当。虽双方合意解除合同，但客观上北京环宇天地商贸有限公司未实质履行交还租赁物义务，应支付实际占有租赁物期间的使用费。关于双方合同约定的违约金一节，北京环宇天地商贸有限公司已提出违约金过高，请法院予以酌减的抗辩，该抗辩理由成立，一审法院判决给付免租期租金及相应租金差额符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。天津粤盛实业开发有限公司与北京环宇天地商贸有限公司的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19601元，由天津粤盛实业开发有限公司负担11300元，由北京环宇天地商贸有限公司负担8301元。本判决为终审判决。审判长  张玉明审判员  王 路审判员  张 炜二〇一九年十月九日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……