山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终6928号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵友忠，男，1954年3月9日出生，汉族，住平阴县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘新兰，女，1956年12月22日出生，汉族，住平阴县。以上两上诉人委托诉讼代理人：冯宗举，山东律雨人律师事务所律师。以上两上诉人委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李传友，男，1953年9月1日出生，汉族，住平阴县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：常温平，女，1957年8月13日出生，汉族，住平阴县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：孟广敏，山东光敏律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘凡波，山东光敏律师事务所律师。上诉人赵友忠、刘新兰因与被上诉人李传友、常温平房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2019）鲁0124民初589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵友忠、刘新兰共同上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋买卖协议为有效合同，事实认定不清。1.案涉协议所买卖的标的为农村宅基房，无法过户。案涉买卖合同约定合同双方买卖标的为赵友忠宅基地上房屋，该房屋《申请审批书》上涉案房屋用途为经商，但这只是当时申请人为顺利审批所写，房屋用途已在房产证注明，为住宅。案涉《申请审批书》与本案无关。同时，本案审理过程中，上诉人赵友忠持案涉房屋房产证到平阴县房管局询问，房管局告赵友忠案涉房产无法过户，甚至都不能向本村村民过户，更不必说非本村集体经济组织人或“空挂”户。2.被上诉人在本村已有宅基地及宅基地房一处，案涉房屋买卖合同由李传友个人出资，并非被上诉人家庭购房。根据宋子顺村村委会开具的证明及一审法院在宋子顺村村委会所作调查笔录，李传友在宋子顺村已有宅基地及宅基地房，其妻子在该宅基地上居住、生活，但李传友并没有选择在该房居住，而是另外和上诉人签订宅基房买卖合同。因此，上诉人认为，案涉房屋买卖合同并非其家庭出资，同时村民委员会及村民大会也没有同意案涉房屋买卖。3.被上诉人李传友仅将住址迁入本村，未加入本村集体组织，并非农民身份。上诉人多次向宋子顺村村委核实本村户口迁入问题，村委均表示宋子顺村户口已于2017年冻结，同时迁户口需要村集体同意，需要村民大会或村民委员会同意，不可能有人在2018年因为夫妻投靠将户口迁入。李传友户口登记簿仅仅是代表住址的迁入，属于“空挂”在本村，不是加入本村集体经济组织。且李传友人口登记表也已标注，李传友户籍仍为山东省平阴县，是平阴县退休工人，不是农民身份，其享受城镇居民的社会保障体系。因此，涉案买卖合同签订时李传友为城镇居民，现李传友将住址迁入本村并不是加入集体经济组织，合同仍然属于无效合同。二、一审法院认定案涉房屋买卖协议为有效合同,上诉人应该配合被上诉人办理过户手续，适用法律错误。1.被上诉人在本村已有宅基地一处，被上诉人另购宅基房违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于一户一宅之规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中李传友在宋子顺村已有宅基地及宅基地房，如果将案涉房屋判归李传友所有，则会导致李传友在宋子顺村拥有两处宅基地。因此案涉买卖合同违反《中华人民共和国土地管理法》，应属无效且无法继续履行。同时，案涉房屋下的宅基地使用权归上诉人哥哥所有，上诉人没有买卖宅基地使用权的权利。2.被上诉人作为城镇居民，其购买农村房屋违反《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》。《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》等相关法律法规及政策规定，在农村集体土地上建设的房屋不能向非本集体经济组织成员的人转让或出售，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。本案买卖合同签订时，李传友作为城镇居民，并不是本集体经济组织成员，且李传友在本村已有宅基居住，赵友忠与李传友所签订的房屋买卖协议违反行政法规的强制性规定，合同是无效的，合同相关条款亦无效，不存在继续履行的可能。同时因合同无效而造成的损失应当根据各自的过错比例确定。案涉房屋买卖合同签订时，李传友为城镇户口，房屋为上诉人宅基房，现李传友仅仅是将住址迁入本村，且李传友家庭在本村中已有宅基地及宅基房，案涉合同应属无效，且不能继续履行。三、关于一审判决确定的保全费。赵友忠所有的宅基地房根本就没办法过户，李传友申请保全宅基地房完全没有必要，被上诉人应当承担保全费用。且一审开庭之前上诉人未收到任何保全信息，一审判决后一审法院突然裁定上诉人缴纳保全费，上诉人对此表示异议。四、关于涉案房屋土地性质。1《建设用地使用证》土地证用途手写为饭店，但是这只是为方便审批而申请的，土地审批下来之后上诉人在该土地上也未从事任何商业经营，而是用于居住，土地上房屋房产证也明确写明:涉案房屋用途为住宅。事实上，在本村商服用地和宅基用地是混同的，宅基房是村民正常经商场所，不能因为本案宅基房有经商或者目的写明为经商的现象，导致本案土地及地上宅基房不受《土地管理法》及其他现行法律对宅基房的限制。2.涉案房产为上诉人自建房屋，与宅基地一致，不能用于买卖。上诉人去房管局及土地局询问得知，房管局及土地局不同意村民之间的变更所有权，更别说合同一方非本村集体成员。一审法院判决强行履行过户协议，是将违规的行为合法化。五、根据合同相对性，合同签订方为李传友和赵友忠，而一审法院判决上诉人协助李传友、常温平两人办理过户手续突破了合同相对性。李传友、常温平共同辩称，一、案涉房产的土地用途为商业用地，房屋也为经商所用。根据上诉人提交的相邻两块土地的使用权证，平集建（95）字第080204005号集体土地建设用地使用证、平集建（95）字第080204004号集体土地建设用地使用证明确记载了土地用途为服务业；1999年11月10日房屋所有权初始登记申请审批书记载的房屋用途为经商。上述的权属证书和原始登记材料中土地和房屋的属性均为商用服务业，案涉房产不属于宅基房。二、被上诉人李传友为宋子顺村村民，系宋子顺村集体组织成员。根据2019年4月15日，一审法院工作人员对宋子顺村民委员会所作的笔录，充分证实了李传友在该村出生，2018年6月14日，被上诉人将户口迁回宋子顺村，不是上诉人诉称的仅是服务场所的变更。公民的户口簿是证明公民身份的唯一依据，根据被上诉人提交的户口本和常住人口登记表，明确记载被上诉人的户籍在宋子顺村，被上诉人就应属于宋子顺村村民。对此，也没有法律规定禁止迁出户口的村民再将户口迁回原地。三、案涉协议应为有效协议，上诉人应当按照协议履行协助办理过户的义务。1.涉案土地为当地政府为发展经济同意规划的国道沿线商服用地，并非宅基地，不受《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的限制，现行法律、行政法规限制宅基地在非本集体经济组织成员间流转的规定，没有限制商服用地，案涉协议的签订没有违反法律、行政法规的强制性规定。2.案涉协议的签订者系代表两个家庭达成案涉房产的买卖意向。2009年两个家庭建立买卖合同关系，长达十年期间，没人任何人提出异议，就充分证明当时买卖行为是两个家庭真实的意思表示。然而，案涉房产被列入国家征收的范围内，上诉人就恶意反悔，严重违背诚实信用原则。3.被上诉人购买该商业用房用于家庭使用，上诉人和被上诉人为邻居，对被上诉人以及家人的共同使用情况是非常清楚的。宋子顺村民委员会在案涉协议中加盖公章，系对双方买卖案涉房产的知情和认可，对双方家庭成员具体情况的知情和认可，充分证实了，双方买卖案涉房产的行为没有侵犯宋子顺村的集体利益，没有侵犯村民的利益，没有违背村内商业用房在村民之间的正常流转。4.案涉协议依法成立，对当事人具有约束力，上诉人就应当按照约定履行办理过户的义务，根据一审法院对案涉房产的现场调查情况，案涉房产符合不动产登记相关法律、法规对因不动产分割要求办理不动产权转移登记的规定，上诉人就应当协助被上诉人办理过户手续。综上所述，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。李传友、常温平向一审法院共同起诉请求：1.请求判令被告协助原告将案涉房产[位于平阴县锦水街道办事处宋子顺村(以下简称宋子顺村)、四至为：北至龙堡公路、南至路、东至赵友忠、西至坑。房屋上下两层建筑面积为311.6平方米，房屋及院落占地面积为320平方米]过户至原告名下，过户费由被告承担；如过户不能，请求判令因案涉房产被征收获得的补偿款全部归原告所有；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告赵友忠、刘新兰共同提出反诉请求：请求法院确认李传友与赵友忠于2009年4月15日签订的《房屋契约》及2010年4月19日签订的《房屋买卖协议》无效。一审法院认定事实：1.关于《房屋契约》、《房屋买卖协议》及相关事实，双方对其真实性均无异议，均认可对案涉房产的买卖行为，但对宋子顺村在两份协议中加盖公章的行为认识不一致，原告认为村委会加盖公章是对双方买卖案涉房产的认可，被告认为两份协议均未经村集体同意报备，只是村委会个别成员进行见证。经审查，村委会加盖公章的行为应认定为村委会的集体行为，对原告的主张予以采信。2.关于集体土地使用权及土地用途的问题。赵友忠提交的两份土地使用证件虽均为复印件，双方对其真实性均无异议，对两份土地使用证的真实性予以确认。经审查，两份集体土地建设用地使用证登记的使用权人分别为赵友忠、赵友军，载明的用途均为服务业，故案涉土地用途为商业用地并非宅基地。宋子顺村委会认可赵友忠对两地块享有使用权，相关部门亦将建在两地块上房屋的产权统一登记在赵友忠名下。故认定，赵友忠在出卖案涉房产时对两地块有使用权，其持有该两地块上房屋的产权证书，对该宗房屋享有处分权。赵友忠与赵友军对两地块使用权的处分过程不在本案审查之列。3.关于李传友的户籍所在地，原告提交李传友的户口登记簿和自平阴县公安局锦水派出所调取的李传友的常住人口登记表，主张李传友已于2018年6月14日因夫妻投靠将户籍迁入宋子顺村；两被告提交宋子顺村委会的证明信主张李传友的服务处所为平阴县煤矿，其为城镇人口，只是住址迁回了宋子顺村，但其并非该村集体组织成员，不是农民身份。经审查，公民的户籍地应以其户口登记簿记载的为准，家庭住址和服务住处均不能作为认定公民户籍地的依据，故根据李传友的户口登记簿记载其户籍已于2018年6月14日迁入宋子顺村，李传友现为宋子顺村村民。根据当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：赵友忠与刘新兰为夫妻关系，两人系宋子顺村村民。1995年12月26日，赵友忠与其哥哥赵友军同时取得宋子顺村委会集体所有的相邻两个地块的使用权。平集建（95）字第080204005号集体土地建设用地使用证载明：土地使用者为赵友军，用地面积为318.4平方米，用途为服务业（饭店），四至：北至龙堡公路，南至水坑，西至荒，东至赵友忠；平集建（95）字第080204004号集体土地建设用地使用证载明：土地使用者为赵友忠，用地面积240平方米，用途为服务业（配件门市部后院），四至：北至赵友忠，南至路，西至赵友军，东至宋宪坤。1999年12月10日，原平阴县房地产管理局批准将建设在上述两地块上的房屋登记在赵友忠名下，房产证号为平房权证平字第SZS136号，房屋建筑面积为590.4平方米，四至：北至龙堡公路，南至路，西至集体，东至宋宪坤。宋子顺村委会在赵友忠申请房屋所有初始登记时的初审意见为“95年在国道南规划经济房划宅基一处，符合村规划同意办证。”李传友与常温平于1979年11月28日登记结婚，常温平自1998年11月15日至今户籍一直在宋子顺村，属宋子顺村集体组织成员。2009年4月15日，李传友（买主）与赵友忠（卖主）签订《房屋契约》，约定“赵友忠自愿将西宅基一处卖出，由李传友同意买下，经中介人牛传秋磋商，双方达成共识，价值6.3万元整。1.两宅基的院墙、山墙，买主、卖主两家共有使用权、所得权；2.院南及院西边树株归买主所有；3.当日交款伍万元，下欠1.3万元来年次日交清，不收任何利息，两证再交给买主。此据永不违约，双方各执一份。空口无凭，持立约为证。”宋子顺村委会在上述契约上签章。契约签订当日李传友支付赵友忠5万元，赵友忠将案涉房屋交付李传友。2010年4月19日，李传友支付赵友忠下欠房款1.3万元，为进一步明确双方权利义务，赵友忠（甲方）与李传友（乙方）再次签订《房屋买卖协议》作为对《房屋契约》的补充及细化，载明：一、甲方所卖楼房（包括院落）坐落于村北105国道南侧，共有房子九间，底层四间，顶层五间，东墙为伙墙，南北长20米，四至以房产证为准（平房权证平字第SZS136号）。二、以上房屋、院落共计陆万叁仟元，由乙方一次性交付给甲方，由甲方经乙方出具收条。三、过户时甲方必须给予配合，过户费用由甲方承担。四、签订本协议之日起，甲方将房屋、院落交付给乙方（已交付），自此，甲方房屋、院落的所有权、管理使用权转移给乙方；如遇国家集体占用，补偿费归乙方所有。五、本协议签订后双方均不得反悔，否则，由反悔方偿付伍万元违约金。宋子顺村委会在上述协议中签章。上述两份合同签订后，房款两清，双方未进行产权变更登记，李传友家庭自2009年购买涉案房屋后一直居住至今。诉讼中，为查证案涉房屋及院落的具体情况，一审法院于2019年4月25日到现场实地勘验。经勘验，李传友与赵友忠两家东西比邻而居，中间有一道院墙相隔，案涉房屋为西院，上下两层，其中二层西侧多出的一间长8.2米，宽6米，未登记在平房权证平字第SZS136号房屋所有权证中，占用的土地亦未有土地使用权登记。其余八间与平房权证平字第SZS136号房屋所有权证记载的房屋平面图一致，该八间建筑面积为262.4平方米（16米*8.2米*2），房屋及院落占地面积为320平方米（16米*20米），四至为：北至龙堡公路、南至路、东至赵友忠、西至坑。占用的是登记在赵友军名下使用的集体土地。另查明，李传友于2018年6月14日因夫妻投靠将户籍迁至宋子顺村，李传友名下另登记有宋子顺村集体所有的宅基地一处。2019年1月1日，平阴县人民政府发布平拟征公告[2019]1号《拟征收土地公告》，案涉土地在拟征收范围内，但案涉房屋尚未拆除，双方均未与相关部门签订任何征收补偿协议书。再查明，案涉房屋除本案原告申请查封外，无其他抵押、查封等权利瑕疵。一审法院认为，本案争议的焦点为1.双方签订的《房屋契约》、《房屋买卖协议》的合同效力问题；2.两被告应否协助两原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。对于焦点问题1，禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则。城镇居民购买农村房屋合同原则上无效，但在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，应维护合同效力。综合本案已查明的事实，案涉房屋买卖合同应认定为有效合同，理由如下：1.李传友在购买案涉房屋时虽为城镇户口，但其配偶常温平系宋子顺村集体组织成员，被告亦认可李传友的妻子和孩子长年在本村居住，本案的房屋买卖合同可认定为家庭共同购房；2.宋子顺村委会在案涉房屋买卖协议中签章应视为宋子顺村委会对该买卖协议知情并认可。李传友已于2018年6月14日将其户口迁入宋子顺村，申请加入了宋子顺村集体经济组织，转为农民身份；3.涉案土地为当地政府为发展经济统一规划的国道沿线商服用地，符合当地政府对集体建设用地利用总体规划，并非宅基地，不受《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的限制，现行法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，限制的是宅基地，并未明确限制商服用地；4.将案涉房屋买卖合同认定为有效合同符合合同法维护交易安全稳定的立法宗旨，国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买农村房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的，案涉房屋买卖合同并未违背该目的。综上，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。赵友忠、刘新兰反诉请求确认案涉房屋买卖合同无效违背诚实信用原则，对其反诉请求，不予支持。对于焦点问题2，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。李传友已依约向赵友忠交付了房款，赵友忠与刘新兰理应配合李传友、常温平办理案涉房屋的过户登记。没有法律法规明确禁止不动产登记机构为同一集体经济组织成员之间办理集体土地上房屋产权的过户登记。《不动产登记暂行条例》第八条规定“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”、该条例第二十七条规定“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的……（四）不动产分割、合并导致权利发生转移的……”。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定“《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。……有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。”根据本案已查明的事实和上述规定，两原告请求过户系基于买卖合同因不动产分割要求办理不动产权利转移登记。双方交易的房产为赵友军名下使用的集体土地上的房产，有明确的四至，属于权属界线封闭的空间，可以进行登记。故对两原告要求两被告协助办理涉案房屋（包括院落）过户登记的诉讼请求，予以支持。需办理过户的房屋及院落的四至为：北至龙堡公路，南至路，西至坑，东至赵友忠，建筑面积为262.4平方米，占地面积为320平方米。二层最西间的房屋（东西长6米，南北长8.2米）未有建设许可和规划，亦未办理过产权登记，不予处理。两原告可在申请解除本案的司法查封后办理相关手续。过户费用按合同约定应由赵友忠、刘新兰负担，具体数额以实际发生的为准。鉴于拆迁补偿利益尚未完全落实，对原告主张若过户不能要求拆迁补偿费的请求，不予处理。判决：一、被告（反诉原告）赵友忠、刘新兰于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）李传友、常温平办理案涉房屋的产权转移登记（四至为：北至龙堡公路、南至路、东至赵友忠、西至坑。建筑面积为262.4平方米，占地面积为320平方米）；产权转移过户费用由被告（反诉原告）赵友忠、刘新兰负担（具体数额以实际发生的为准）；二、驳回原告（反诉被告）李传友、常温平的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）赵友忠、刘新兰的反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元；反诉费100元，减半收取50元。共计100元，由被告（反诉原告）赵友忠、刘新兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交平阴县锦水街道宋子顺村民委员会证明一份，拟证明被上诉人李传友并非村集体成员。被上诉人对上述证据的证明目的不予认可。经查，平阴县锦水街道宋子顺村民委员会出具的证明载明：“我村李传友，省份证号……2018年6月14号因夫妻投靠，由山东省平阴县振兴街25号移入本村，且不参加本村分配和负担”；该证明并未载明李传友并非村集体成员，故上诉人的证明目的不能成立。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李传友与常温平系夫妻关系，因此李传友个人名义签订合同而取得的权利，李传友与常温平作为共同原告主张权利，并无不当。本案中，李传友之妻常温平系宋子顺村集体组织成员，且常温平和孩子长年在村内居住，李传友亦于2018年6月14日将其户口迁入宋子顺村。经一审法院调查，涉案土地为当地政府为发展经济统一规划的国道沿线商服用地，符合当地政府对集体建设用地利用总体规划，并非宅基地，因此涉案土地上房屋的流转不受宅基地一户一宅及宅基地流转的限制。且涉案合同已经宋子顺村委会在案涉房屋买卖协议中盖章，应视为宋子顺村委会对该买卖协议知情并认可。故一审法院认定案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，并无不当。案涉房屋经一审法院实地勘验，双方自2009年交易时，即已经将案涉房屋的空间进行了实际分割，双方亦对案涉房屋分别、独立使用多年，形成了各自明确四至、权属界线明确的封闭空间，故一审法院判决赵友忠、刘新兰协助办理涉案房屋过户登记，并无不当。综上所述，赵友忠、刘新兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵友忠、刘新兰负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  亓雪飞审判员  刘 洋二〇一九年十月二十四日书记员  李宜濂