江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初4758号原告：嵇程，女，1985年3月4日生，汉族，户籍地无锡市梁溪区，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘俊希，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。被告：徐明珠，女，1965年10月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：蒋冬，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。原告嵇程与被告徐明珠返还原物纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月30日公开开庭进行了审理。原告嵇程及其委托代理人刘俊希，被告徐明珠及其委托代理人蒋冬到庭参加诉讼。因双方当事人同意继续适用简易程序，本案经院长批准延长审限三个月。现已审理终结。嵇程向本院提出诉讼请求：1.判令徐明珠归还无锡市梁溪区曹张新村338号303室（以下简称303室）房屋使用权，迁让出房屋。2.判令徐明珠支付房屋使用租金168000元（从2006年1月1日起计算到被告迁出房屋之日止，按每月1000元计算）。3.本案诉讼费由徐明珠承担。事实及理由：303室房屋，原产权人嵇国强于2019年1月31日去世，嵇国强的妻子季红兰已于2004年9月去世，嵇程为他们夫妻的唯一子女。嵇国强去世后，上述房屋由嵇程独自继承，并于2019年4月3日过户至嵇程名下。嵇程使用房屋时发现，徐明珠居住在房屋中，嵇程与徐明珠商谈后，徐明珠拒绝迁让出房屋，嵇程为此起诉。徐明珠辩称，其系合法占有涉案房屋，其于2005年与嵇国强签订房屋买卖合同，约定由嵇国强将涉案房屋出售于其，其自此居住于涉案房屋至今，其不同意迁让房屋。嵇程作为嵇国强的继承人，应当继续履行房屋买卖合同。其是基于买卖合同占有房屋，不是基本租赁关系占有的房屋，无需支付租金。徐明珠另提供了以下证据：1.2005年嵇国强（甲方）与徐明珠（乙方）签订《房屋购买协议书》（以下简称《协议书》）一份，约定：甲方自愿将303室房屋以人民币18万元出售给乙方，乙方于2005年9月7日首付甲方购房款10.5万元，剩余房款7.5万元待甲方办妥过户手续（过户至乙方名下）后再付清。并约定，今后无论房价上涨或下浮，房屋总价18万元不得变更，若甲方有变化，则以购买房屋总价18万元的20%补偿乙方的损失，另加乙方进户后所有装修费用（2-3万元）。《协议书》落款处另有嵇国培在“鉴证”处书写有“情况属实”并签名，《协议书》上另书写有“借徐明珠（伍仟元正）11.5嵇国强”、“2008.11.05嵇国强取走房款￥2000.-正，所剩余房款为人民币伍万伍仟元正（￥55000.-）嵇国强2008.11.5”.2.借条一份，载明“借徐明珠人民币贰拾万元正。嵇国强05年9.1日”。3.证人嵇某的证言。庭审时，嵇某出庭作证并作如下陈述：（1）我与嵇国强系兄弟关系。《协议书》签字时，嵇国强欠徐明珠十几万，约定房款是18万元，我就是在上面签个字，确认房屋卖18万元，见证一下。只是付多少，是嵇国强和徐明珠之间的事情，我不太清楚。《协议书》上的名字都是本人签的，当时三个人都在场的。但20万元借条上嵇国强上的名字是不是他本人签的，我不清楚。（2）签《协议书》时，303室房屋是毛坯状态，后来装修过，大概什么时候装修的，因时间长了，我记不清了。嵇国强在《协议书》签好后过了几天就搬出去了。（3）（本院问：在《协议书》签好以后，嵇国强有无跟你说过他又向徐明珠借款？）我一开始不知道，后来是听别人说的，所以我就到徐明珠家里问了，徐明珠就拿出20万元的借条，之前的借款我都知道的，这个20万元我不清楚，所以就和嵇国强一起去找徐明珠问了。徐明珠拿出了借条，说有这个事情，嵇国强借了20万元。（本院问：这20万元是新借的20万元，还是之前总计的20万元？）我只是问有没有这个事情，我当时也发火的，跟嵇国强说“你前面这个房子不是因为借钱卖了，怎么又借了这么多钱”。因为这个事情，后来我与嵇国强也疏远了。我从曹张新村338号301室（以下简称301室）搬走之后，我们就没有什么来往了，之后十年他的事我都不清楚。（4）嵇国强卖这套303室房屋，不仅是为了还借徐明珠的借款，也为了还其他人的借款。18万元房款除了欠徐明珠钱之外，嵇国强还能拿到7万多元。签订《协议书》之前，嵇国强欠徐明珠大概13万元。我为了20万元借条这个事情，和嵇国强去找徐明珠，徐明珠拿出了20万元的借条，嵇国强确认借徐明珠20万元。（5）因为当时嵇国强欠了徐明珠的钱，为了保证嵇国强的房屋过户给徐明珠，我把我的301室房子过户给了徐明珠，后来徐明珠把这套房子卖掉了，给了我23.5万元，多出来的钱我也不知道有多少，反正我就是拿23.5万元，不想和徐明珠烦，多下来的钱我也不要了。经质证，嵇程对上述证据中的《协议书》、借条均不予认可，对于证人嵇国培的证言也认为其中部分陈述与其向堂妹了解到的情况不符。徐明珠对证人嵇国培的证言无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：嵇国强与季红兰系夫妻关系，二人生育一女嵇程。303室房屋（建筑面积50.71㎡）原登记在嵇国强名下，2004年9月9日，季红兰死亡，2019年1月31日嵇国强死亡。2019年3月28日，经无锡市锡城公证处公证，303室房屋系季红兰、嵇国强的遗产，二人的遗产应由其父母、配偶、子女共同继承，其中季红兰的父亲季金福于2004年9月24日死亡，母亲张巧意于2016年1月7日死亡。因其他继承人放弃对303室房屋的继承权、转继承权、代位继承权，303室房屋由嵇程继承。2019年4月3日，嵇程办理了303室房屋转移登记，将房屋转移登记至嵇程名下。期间，徐明珠于2005年入住303室房屋，并居住至今。另，为核实嵇某所述301室房屋交易情况是否属实，本院至无锡市不动产登记中心进行了调查，查明以下事实：301室房屋（建筑面积50.71㎡）原系嵇某于2000年1月购买并转移登记至嵇某名下的公房。2005年1月17日，嵇某与徐明珠就301室房屋签订《无锡市房产转让协议》，并以此办理了房屋转移登记，将房屋登记至徐明珠名下，该协议中约定房价136600元。2010年4月9日，徐明珠就301室房屋转让事宜与郁某某签订《无锡市存量房买卖合同》并以此办理了房屋转移登记，将房屋转移登记至郁某某名下，该合同中约定房屋价款为29万元。此后，301室房屋因继承、买卖再次发生权属转移登记。双方有争议的事实及证据包括《协议书》、借条、证人证言应否采信。对此，本院分别认定如下：一、徐明珠提供了《协议书》、借条原件，证人嵇某确认《协议书》上签名是三人本人所签，故对于《协议书》的真实性、关联性、合法性本院予以确认。二、证人嵇某与嵇国强系兄弟关系，且系《协议书》上的鉴证人，其对于《协议书》签订时有关情况的陈述本院予以采信。对于嵇国强到底向徐明珠借款多少嵇某称其不清楚，对于其他有关事实嵇某陈述记不清了，因事情前后相隔十余年，也属正常，故对其证言本院予采信。三、对于借条的真实性本院予以采信，但对双方实际存在多少借款，本院不予认定。理由如下：1.嵇某称借条上嵇某的签名是否是本人所签其不清楚，嵇程对此也不予认可。但嵇程也未提供相反证据证明嵇国强的签字为伪造，故本院对借条真实性予以采信。2.徐明珠称签订《协议书》时嵇国强已经借了30.5万元（即借条中的20万元加上10.5万元），嵇国强将303室房屋转让给其的目的是为了还债，嵇某也称嵇国强转让房屋是为了还债。但该借条落款时间为2005年9月1日，而在《协议书》下方又约定在房屋过户后徐明珠需支付嵇国强7.5万元，且此后《协议书》上又另书写有2005年11月5日嵇国强取走“房款2万元、剩余55000元”“借徐明珠伍仟正”的内容，这显然有悖于常理。3.证人嵇某也称在签订《协议书》时其所知嵇国强欠徐明珠也仅有13万元，在当时其不知道有20万元借条。且嵇某陈述其为了担保《协议书》中房屋过户，将自己名下的301室房屋过户至徐明珠名下，徐明珠事后将此房出售后，支付嵇某23.5万元，超出部分归徐明珠所有。徐明珠在出售301室房屋时如价款超出23.5万元，则超出部分可能已经清偿了嵇国强的部分债务，而据不动产登记中心备案的该次交易的合同显示，转让价为29万元。据此，徐明珠应当进一步举证证明其向嵇国强交付了多少借款，对便证明其与嵇国强之间借款本金多少。因本案争议在于徐明珠是否有权占有303室房屋，故对于借条内容是否属实、徐明珠与嵇国强之间存在多少债务不在本案审查范围内，徐明珠就借条内容可另行主张权利。本院认为，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案争议焦点有：一、嵇程要求徐明珠迁出303室房屋应否支持；二、嵇程要求徐明珠支付从2006年1月1日起的租金应否支持。关于第一个争议焦点，嵇程依法继承并取得了303室房屋的所有权，该房屋现属嵇程所有。虽然徐明珠提出其于2005年与嵇国强就303室房屋签订了房屋买卖合同，但该房屋属于嵇国强、季红兰夫妻共同财产，因季红兰2004年已经死亡，按照我国婚姻法、继承法的规定，该房屋中有50%的份额属于季红兰的遗产，依法应由其配偶、父母、子女共同继承，所以，303室房屋在季红兰死亡后，属于嵇国强、嵇程及季红兰的父亲季金福、母亲张巧意的共同共有财产。因季金福于2004年9月24日死亡，其在303室房屋中的份额作为遗产被其法定继承人继承，至2005年303室房屋的所有权人另增加了季金福的其他子女五人，且共有人之间尚未确定具体份额。根据我国物权法的规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。本案庭审中，徐明珠承认其在签订《协议书》后至不动产登记部门询问时已得知该房屋涉及共同财产，需要其他继承人的同意，但其此后未取得所有共有人同意，在嵇国强死亡前一直未再办理房屋转移登记手续。此后，因嵇国强死亡，嵇程因继承取得了303室房屋所有权，且明确表示对《协议书》不认可，并起诉要求徐明珠迁出303室房屋。据此，《协议书》对嵇程也不发生法律效力，徐明珠在收到起诉书后已无权继续占有303室房屋，其应当在合理期限内迁出。嵇程作为303室房屋所有权人，其要求徐明珠交迁出并返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于第二个争议焦点，嵇程在在2004年季红兰死亡后至其取得303室房屋完全所有权之前，仅系303室共同共有权人之一。嵇程在取得303室房屋所有权之前，已经知晓徐明珠居住在303室内，且了解到徐明珠与其父亲嵇国强之间存在债务纠纷，但其未及时对徐明珠占有303室房屋提出异议并主张权利，而是认同了其父亲将房屋交由徐明珠使用的事实，故本院判定此时徐明珠为有权占有。虽然嵇程此后取得房屋完全所有权亦不具有否定徐明珠有权占有的法律追溯力，故其要求徐明珠支付自2006年至其本院起诉前的租金，本院不予支持。嵇程提起本案诉讼后，徐明珠于2019年4月28日收到起诉书后拒绝迁出，至5月30日开庭时仍明确表示拒绝交还房屋，此期间已超过一个月，远远超出了正常房屋搬迁需要的合理时间，故本院判定自5月31日起至徐明珠交还房屋之日止，嵇程有权要求徐明珠支付占有使用费。关于嵇程主张的租金标准，其未就此提供证据，本院在各大租房网站如58同城上查询可知，无锡市曹张新村租房价格因房屋楼层、装修新旧程度、室内设施设备完备程度不同有较大差异，但按照其他房屋租赁价格折算后平均价格不低于20元/月/平方米，因此，嵇程主张的每月1000元占有使用费，系在合理范围内，本院予以支持。关于徐明珠抗辩称其与嵇国强之间有借款纠纷、房屋买卖合同等，因嵇国强已死亡，徐明珠此前也未就其所称借款、买卖合同等主张权利，其债权尚未确定，本案中嵇程系基于物权主张权利，故徐明珠可依法另行向嵇国强的继承人主张其基于合同关系对嵇国强享有的债权。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、第二百四十三条规定，判决如下：一、徐明珠于本判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市曹张新村338号303室房屋，将房屋交还嵇程。二、徐明珠于本判决发生法律效力之日起十日内向嵇程支付房屋占有使用费（自2019年5月31日起至徐明珠向嵇程交还无锡市房屋止，按照每月1000元标准计算）。三、驳回嵇程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由徐明珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 方玉宝二〇一九年十月二十一日法官助理 江 来书 记 员 丁 薇本案援引法律条款《中华人民共和国婚姻法》：第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国继承法》：第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国物权法》：第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。