云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1146号原告云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系公司董事长。住所：昆明市嵩明职教园区云南工商学院内。委托诉讼代理人石勇，系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告杨开英，女，汉族，1971年9月5日生，住云南省楚雄州武定县。委托诉讼代理人常燕萍，系云南畅鸣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告云南正丰兴房地产开发有限公司（以下简称正丰兴公司）诉被告杨开英商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告杨开英及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2015年3月9日与被告签订《商品房购销合同购房优惠协议》及《合同补充协议》，合同约定原告将坐落于云南省嵩明县杨林职教园区学府名邸二期15幢2902房号的商品房出售给被告，价款及支付方式为：房屋总价为：614485元，首付款184485元，余款430000元向邮政储蓄银行嵩明支行贷款支付。合同签订后，双方向嵩明县房屋管理部门办理登记备案。原告为优惠被告，为被告支付了购买雪佛兰科鲁兹小轿车的首付款，并按期替其偿还该小轿车的按揭贷款。此后，被告以学府名邸二期2902号房抵押，由原告作为贷款担保人向嵩明邮储银行申请贷款430000元。银行放款后，被告连续多期逾期，导致银行要求原告承担保证责任。为此，原告履行了自己的担保义务，偿还银行贷款本息408361.36元。被告连续多期逾期还款的行为，违反了《合同补充协议》第七条的约定，导致原告因此承担连带保证责任，根据约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金。现原、被告双方协商无果，故诉至贵院，请求依法判决：1、解除原、被告双方于2016年7月6日签订的编号为15-29-02《商品房购销合同》、《购房优惠协议》及《合同补充协议》；2、请求判令被告配合原告办理撤销商品房买卖合同登记备案（合同登记号：SM2016070600766）的相关事宜；3、请求判令被告返还原告为其垫付的购车款及按揭款共计59146.62元；4、请求判决被告支付违约金32144.4元；5、请判令被告承担原告律师费6000元；以上共计：【97291.02】元。6、本案诉讼费、公告费由被告承担。庭审过程中，原告变更第三项、第四项诉讼请求为：返还购车按揭贷款及首付款80986.62元、支付违约金92172.75元。被告杨开英辩称：第一，被告杨开英同意解除与原告于2016年7月6日签订的《商品房购销合同》。对于原告所说的《购房优惠协议》及《合同补充协议》，因被告至今没有拿到原件，所以无法提出具体的答辩意见。另外依据对价平等和公平原则，在解除合同之后，原告须返还被告已支付的首付款11万及按揭款92865.63元，并支付涉案房屋按现行市场价评估后的升值金额。第二，若原告支付被告相应款项后，被告愿意配合原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的相关事宜。第三，原告当庭变更了违约金，我方不清楚原告的计算依据。至今为止，原告并没有将房屋交付给被告，也没有通知被告去办理接房手续，原告违约在先。被告多次要求原告支付逾期交房的违约金，但至今没有任何回复。其次，被告在面临经济困难预料自己无法按时交付房屋按揭款时即主动联系原告协商有关事宜，原告对被告置之不理并没有为被告申请展期，才引发了今天的纠纷。时至今日，被告也不清楚原告履行担保义务的具体金额，原告在履行后也从未向被告追偿。在原告起诉之前，被告曾向原告说明，若能办到房产证，其愿意一次性支付全部房款，但原告说今年内办不到房产证。原告主张的律师费6000元无事实和法律依据，况且该纠纷在诉讼之前被告多次主动找原告协商处理，是原告故意躲避，不面对才引发该案，该费用应由原告自己承担。综上，原告违约在先，恳请法院据实核准并公平判决，依法维护被告的合法权益。原告正丰兴公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原告营业执照复印件，欲证实原告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。第二组：《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《购房优惠协议》，欲证实原、被告双方约定涉案房屋总价款为614485元，由被告支付首付款184485元，其余房款通过银行贷款支付，原告为被告的购房贷款提供阶段性担保责任，如被告违约，则原告有权收回房产并由被告支付原告总房款15%的违约金及原告履行了优惠协议中相应义务的事实。第三组：公证书，欲证实被告向中国邮政储蓄银行申请贷款，由原告为该笔贷款提供连带责任保证，被告应当按月等额本息还款的中实。第四组：证明、记账凭证及业务回单、富滇银行网银电子凭证、中国工商银行电子银行回单，欲证实原告为被告支付了购车首付款21840元、车辆按揭款59146.62元，共计80986.62元的事实。第五组：中国邮政储蓄银行个人贷款资产保全还款单，欲证实因被告逾期还款，致原告履行了担保义务，向银行还款408361.36元的事实。第六组：《法律服务合同》、律师费发票，欲证实原告为维权支付了律师费6000元的事实。经质证，被告对对第一、三组证据的三性均无异议。对第二组证据中《商品房购销合同》的三性均无异议；对《合同补充协议》的真实性无异议，对证明目的不予认可，证为该证据不能证明原告方的待证事实，该协议第七条约定“若在依法办妥房产证之前”，但现在该房产并没有房产证，所以根据协议的约定，被告方不存在违约情形；对《购房优惠协议》的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为与本案无关。对第四组证据的真实性无异议，对关联性不予认可，该证据与本案无关。对第五组证据的三性均无异议，但对证明目的的第二项不予认可，认为没有房产证，也没有交房。对第六组收据的真实性予以认可，但是对关联性及证明目的不予认可，原告聘请律师是事实，但我方不清楚具体律师费的金额，原告方也没有给被告办理房产证，这笔费用不应该由被告承担。被告杨开英针对其答辩主张，向本院提交了如下证据：第一组：《商品房购销合同》，欲证实被告向原告购买本案争议房产并已支付首付款112666元，原告至今未将房屋交付给被告，也未办理房产证，原告违约在先的事实。第二组：中国邮政储蓄银行还款流水详情打印单、被告房贷银行卡交易明细，欲证实2016年7月22日至今被告以按揭还款33期，合计还款金额为92865.63元的事实。第三组：微信聊天记录2页，欲证实2018年12月，因被告无力按月偿还房贷，主动与原告公司工作人员联系，要求原告延期交房事宜并对逾期缴纳房贷进行协商处理的事实。第四组：《汽车融资租赁车辆抵押合同》、车辆行驶证，欲证实被告购买的车辆为丰田雷凌，并不是雪佛兰，且首付款由原告自己支付的事实。经质证，原告对第一组证据的三性予以认可，对第二项证明内容不予认可。对第二组证据的三性予以认可，但认为具体金额应以银行流水为准。对第三组证据的三性不予认可，认为没有看到原件。对第四组证据的真实性予以认可。以上证据，本院将结合案件实际情况予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的自然人出资有限责任公司（私营），经营范围为房地产的开发销售。2016年5月29日，被告杨开英（乙方）认购原告（甲方）开发建设的坐落于嵩明县龙保社区学府名邸二期15幢2902号房产，并于2016年6月5日向原告交付了首付款款36333元。2016年7月6日，原、被告就该房产签订《商品房购销合同》（合同编号：15-29-02）、《合同补充协议》及《购房优惠协议》,购房合同及补充协议载明该商品房套内建筑面积为105.51平方米，单价为每平方米5823.95元，房屋总价款为614485元，被告首期支付购房总价款的30.02%，金额为184485元，其余价款430000元由被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行贷款支付；原告于2017年6月30日前将该商品房交付给被告；若被告未按合同约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，则由原告扣除被告房款总额的20%作为违约金，同时有权解除合同；若在依法办妥房产证之前被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及《补充协议》即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款15%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按差额向原告予以赔偿；补充协议还对双方的其他权利义务作了约定；《购房优惠协议》载明：根据购房合同中的商品房类型，原告为被告提供了相应的优惠政策，即被告到原告指定的汽车4S店购买指定型汽车（上海通用雪佛兰2015款科鲁兹经典版1.5SEAT），由原告为被告支付全部车款以抵购房优惠。签订合同当天，原、被告双方到房管部门办理了该房屋的备案登记手续（合同登记号SM2016070600766）。被告依据《优惠协议》的约定，以按揭贷款的方式购买了丰田牌雷凌LEVIN型汽车一辆，原告为被告支付了购车首付款21480元，偿还该车辆的全部按揭贷款59146.62元。此后，被告分多次向原告交付购房首付款76329元，尚欠首付款71819元。2016年7月21日，被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行签订个人购房借款/购车及担保合同，约定由中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行向被告发放个人购置住房贷款430000元，借款期限为240个月，还款方式为按月等额本息；被告自愿以学府名邸二期15幢2902号房屋作抵押，由原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款430000元并将该款项划拨至原告账户，被告按约定向银行还款至2018年11月后未再履行过还款义务，也未向原告支付剩余首付款71819元。中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行向原告催收并要求原告履行担保义务，原告于2019年3月29日代被告偿还贷款本息合计408361.36元。现原告以被告违约为由诉至法院，要求判决如诉讼请求。另查明，原告与二被告签订《商品房购销合同》时具备商品房销售条件，原告至今未向被告交付房屋，也未为被告办理该房产的产权证。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加以证实。本案原告正丰兴公司与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。现原告以被告未按约定期限支付首付款及偿还银行贷款，存在违约行为为由，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并提交了收款收据、履行告知书、个人贷款还款凭证等证据予以证实，原告提交的证据能证实被告仅支付首付款112666元及其已代被告偿还银行贷款408361.36元的事实。原、被告签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋…”，被告既未按约定的期限向原告交付首付款，亦未按约定向银行履行还款义务，致原告履行了相应的担保责任，被告的上述行为违反了合同约定，构成违约，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告配合其办理撤销商品房备案登记的相关事宜，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议房产已于2016年7月6日备案登记在被告名下，原、被告签订的《商品房购销合同》解除后，该房屋的备案登记也应解除，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付购车款及按揭贷款共计80986.62元，并提交了银行流水等证据予以证实，原告依据双方签订的《优惠协议》为被告支付了购车首付款并赔偿了该车所涉的按揭贷款，该《优惠协议》系基于双方所签订的《商品房购销合同》，故《优惠协议》与《商品房购销合同》属从属关系，现本院已确定解除《商品房购销合同》，主合同解除，从合同也应一并解除，合同解除后，被告应将原告所支付的款项予以返还，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金92172.75元，被告未按期支付首付款及偿还银行贷款的行为违反了合同约定，存在违约行为，双方签订的《商品房购销合同》对违约金进行了明确约定，且违约金计算标准在法律规定的范围内，故原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张的违约金有误，被告与原告签订《商品房购销合同》后，被告已向原告交付了首付款112666元，并通过银行贷款的方式支付了其余购房款，被告只应对未支付的首付款承担违约责任，故违约金应为10772.85元（71819元×15%）。原告要求被告支付律师费6000元，双方在《合同补充协议》中已对该费用的承担进行了约定，被告的违约行为致原告实际支出了该费用，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原、被告所签订的《合同补充协议》中约定：双方签订的《商品房购销合同》解除后，被告所交付的首付款在扣除其应承担的相应费用后，由原告将剩余款项予以退还，因本院已确定解除双方签订的《商品房购销合同》，故被告已支付的首付款应由原告予以退还，庭审过程中，原、被告均认可被告所交付的首付款为112666元，扣除其应承担的违约金、律师费为16772.85元及应返还原告的购车款80986.62元，原告应退还被告的款项为14906.53元。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。被告向银行贷款430000元用于交付剩余购房款，并由原告为该笔贷款提供担保，银行向被告发放了该笔贷款并将款项划拨至原告账户，即原告已行履行了交付购房款的义务，原告与被告之间存在的是担保关系，被告逾期还款后，原告履行了担保责任并代被告偿还贷款本息，被告已交付的购房款为430000元，原告履行担保责任所赔偿的贷款本息为408361.36元，剩余款项21638.64元应为被告所交付的购房款，原告虽未主张解除双方签订的担保合同，但其已履行了担保义务，担保合同中约定的权利义务关系已归于消灭，故该款项应由原告予以退还；截止2016年7月21日，被告向原告交付购房款542666元（首付款112666元、通过贷款支付的购房款430000元），依照上述法律规定，双方签订的《商品房购销合同》被解除后，原告应支付被告所交购房款542666元的相应利息，利息按中国人民银行同期贷利率计算。关于被告所提的原告应返还其已支付的按揭贷款92865.63元的答辩意见，因该款项系被告基于与银行之间的借贷关系所支付，不应在本案中一并处理，故本院对被告的该项答辩意见不予支持。被告所提的原告存在违约行为，其不应支付违约金的答辩意见与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告要求原告支付涉案房产的增值价款，但未提交相应证据予以证实，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告杨开英于2016年7月6日签订的《商品房购销合同》（合同编号：合同编号：15-29-02）及《合同补充协议》。二、由原告云南正丰兴房地产开发有限公司返还被告杨开英购房首付款14906.53元、购房款21638.64元，合计36545.17元。三、由原告云南正丰兴房地产开发有限公司支付被告杨开英已支付的购房款542666元自2016年7月21日起至2019年3月29日止的利息，利息按中国人民银行同期银行贷款利率计算。四、由被告杨开英返还原告云南正丰兴房地产开发有限公司所支付的购车首付款及按揭贷款共计80986.62元。五、由被告杨开英支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司违约金10772.85元。六、由被告杨开英支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司因本案支出的律师费6000元。（上述款项，由原、被告双方于本判决生效之日起十五日内支付）七、由被告杨开英于本判决生效后十五日内协助原告云南正丰兴房地产开发有限公司办理嵩明县龙保社区学府名邸二期15幢2902号房产的备案登记变更手续。八、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费4079元，减半收取2039.5元，由原告云南正丰兴房地产开发有限公司承担1000元，被告杨开英承担1039.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  李艳梅人民陪审员  张开文人民陪审员  李自新二〇一九年十月二十五日书 记 员  毕秀芳