广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复378号 复议申请人（异议人、被申请人）：广州泛洋房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区东郊一环路天鹿湖山庄。 法定代表人：李俊，该公司董事长。 申请人：广州多利置业投资有限公司，住所地广东省广州市天河区体育西路建和中心大厦负一楼。 法定代表人：李四平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭莉，广东正平天成律师事务所律师。 广州泛洋房地产开发有限公司不服广州市中级人民法院于2019年4月24日作出的（2019）粤01执异171号执行裁定，向本院申请复议。本院已立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 广州市中级人民法院（以下简称广州中院）在审理申请人广州多利置业投资有限公司（以下简称多利公司）与被申请人广州泛洋房地产开发有限公司（以下简称泛洋公司）缔约过失责任纠纷一案过程中，依申请人多利公司的财产保全申请，该院作出裁定查封了被申请人泛洋公司名下的财产。被申请人泛洋公司认为存在超标的额查封的情形，向广州中院提出异议申请称，该院查封的土地及房产价值远高于多利公司起诉及申请保全的标的额，法院应在核清价值的基础上，对明显超额部分予以解除保全措施。故请求对超出多利公司申请冻结、查封标的额153605350元的财产解除保全措施，具体包括：某土地使用权超出10271平方米的部分，XXXXX号（天鹿湖山庄自编C03A型）、19号（天鹿湖山庄C05A型）（房产登记字号：稳掌XXXXX号、2003登记字XXXXX号、2003登记字XXXXX号）的房产。 广州中院查明，关于多利公司和泛洋公司缔约过失责任纠纷一案，该院作出（2017）粤01民初83号之一民事裁定，裁定：冻结被申请人泛洋公司银行存款153605350元或查封、扣押被申请人泛洋公司等值的其他财产。依据生效裁定及多利公司的申请，广州中院作出了(2018)粤01执保333号协助执行通知，通知广州市国土资源和规划委员会协助查封泛洋公司名下的位于某土地使用权（已预售楼盘的用地除外）和XXXXX号（天鹿湖山庄自编C03A型）、19号（天鹿湖山庄自编C05A型）（房产登记字号：稳字XXXXX号、2003登记字XXXXX号、2003登记字XXXXX号）的房产。 广州中院认为，关于泛洋公司提出该院依(2017)粤Ol民初83号之一民事裁定查封的土地及房产价值远高于多利公司起诉及申请保全的标的额的问题。根据广州中院查封涉案地块的情况以及该院组织听证时双方当事人的陈述，广州中院查封的泛洋公司名下的位于某土地使用权，因该涉案土地使用权存在已预售和在建部分的楼盘用地、绿地、公建配套等情况，而其中每部分土地使用权的价值均不清楚，且无法分割查封，所以对泛洋公司提出对超标的额的部分土地使用权进行解封的请求，不予支持。另，泛洋公司请求查封XXXXX号（天鹿湖山庄自编C03B型）房产以置换解封某土地使用权的问题，因泛洋公司对该套房产的估价缺乏依据，而多利公司亦不同意换查封，故对于该请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定如下：驳回广州市泛洋房地产开发有限公司的异议请求。 复议申请人不服广州中院作出的上述异议裁定，向本院申请复议，请求：撤销(2019)粤01执异171号执行裁定；对超出原告多利公司申请冻结、查封标的额153605350元的财产解除保全措施，变更查封财产范围为：1、“某”土地中俱乐部地块的土地使用权（面积为10271平方米）及上盖建筑物“竹影轩”俱乐部（建筑面积为3887平方米）；2、XXXXX号（天鹿湖山庄自编C03A型及自编C03B型）、19号（天鹿湖山庄自编C05A型）。事实和理由：关于多利公司诉泛洋公司缔约过失责任纠纷一案，广州中院根据多利公司财产保全申请，作出(2017)粤01民初83号之一民事裁定，裁定冻结申请人银行存款153605350元或查封、扣押等值的其他财产。后，广州中院告知申请人，查封冻结了申请人名下位于某土地使用权（已预售楼盘用地除外）；XXXXX号（天鹿湖山庄自编C03A型）、19号（天鹿潮山庄自编C05A型）（房产登记号：稳字XXXXX号、2003登记字XXXXX号、2003登记字XXXXX号）房产。申请人认为上述查封属于典型的超标的查封，依法申请解封超标的部分，但广州中院作出(2019)粤01执异171号执行裁定驳回申请人异议请求。对此，复议申请人认为：171号裁定书显然没有查清异议的基本事实，无视案件中已有的评估报告，且采用两套标准对本案进行认定，该裁定无事实和法律依据，明显错误。申请人坚持认为已查封的土地及房产价值远高于多利公司起诉及申请保全的标的额，恳请贵院在核清价值的基础上，对明显超额部分予以解除保全措施。一、在本诉案件中多利公司的诉讼请求是根据整块土地中的俱乐部地块及地上建筑物的评估价值而提出，即10271平方米的俱乐部地块和3887平方米的地上建筑物是争议标的，保全标的也应当仅限于争议标的。在(2017)粤01民初83号缔约过失责任纠纷中，多利公司主张因土地转让合同无效而诉请申请人赔偿转让的标的地块（10271平方米的俱乐部地块）以及其出资兴建的地上建筑物，为了证明其主张的赔偿损失金额，多利公司自行委托评估机构作了一份《广州市白云区某土地市场价值及地上建筑物重置成新价值咨询报告书》，该评估报告对争议标的（即10271平方米的俱乐部用地及地上3887平方米的俱乐部用房）的价值评定为153605350元。据此，申请人认为，诉讼保全的金额及范围必然应当以本诉的诉讼请求为基础，无论判决最后如何认定损失赔偿的标准，断然不可能超过争议标的应有的价值范围。多利公司作为诉讼原告时就采用上面提到的《咨询报告书》中评估价值作为依据，而作为财产保全申请人时又不认《咨询报告书》中的评估价值，且没有提供现查封的面积为74371.923平方米的整个地块的评估价值，这显然是恶意查封！广州中院竟然两度支持其无理的超标的查封要求，这是对申请人合法财产权益的侵犯！二、申请人要求仅查封争议标的的请求具有可操作性。171号裁定书认为现查封的“位于某土地使用权（已预售楼盘用地除外）”无法分割进行部分查封，故不支持申请人要求对超标的额的部分土地使用权进行解封的要求。该项认定存在重大错误：第一，现在查封的范围是不明确的，查封土地使用权备注“已预售楼盘用地除外”，但是并没有明确已预售的范围，这项请求在执行上本身就存在问题。第二，案件争议标的“俱乐部地块”在整个项目地块中是独立的、可分割执行的。虽然整个项目地块的使用权证无法进行分割，但从地形位置上，“俱乐部地块”是一个独立的小岛，肉眼即可区分；从地块性质上，俱乐部地方与项目其他部分是具有独立的功能用途的，也不至于影响其他部分的正常使用。第三，现有查封范围本身就是“部分查封”（即排除了“已预售楼盘用地”），那也即是说从广州市国土资源和规划委员会的操作层面，这种“部分查封”的方法是可实现的，因此，申请人要求部分解封超标的查封部分不应当存在执行障碍。原审法院在处理态度上的“两套标准”，显然错误。三、现有查封范围属于严重的超标的，复议申请人已经尽到了初步的举证责任，原审法院在查封协执作出时未核清涉案地块价值，却在异议过程中对异议申请人提出苛刻的举证要求，将举证责任本末倒置，对异议申请人不公。1、171号裁定书认为“因涉案土地使用权存在已预售和在建部分的楼盘用地、绿地、公建配套等情况，而其中每部分土地使用权的价值均不清楚”，故就采取“宁可多查封也不漏查封”的一揽子查封方式，显然是不公平的。既然法院认为被查封地块价值不明，那就应当责令保全申请人证明其申请查封范围的价值未超过保全价值，而不能任由当事人滥用诉讼权利侵犯他人财产权益。2、现查封的项目土地使用权面积为74371.923平方米，占地面积和建筑面积都是涉案标的的7倍，且性质为价值更高的住宅用地和可出售的别墅住宅，市场价值是涉案标的的数十倍。该项目第一期已核发建设工程规划许可的建筑工程包括1幢会所、1幢俱乐部、48幢“别墅”或“豪华庄园”，总建筑面积约26000多平方米。已建成并核发预售许可证的、可售部分为17906平方米(我方在异议过程中提交了“预售许可证)，至今为止已出售或拍卖的别墅为15幢，面积约4500多平方米，故尚有13000多平方米的可售别墅未出售。由此，参照广州市黄埔区正常的房屋价格均价，这部分别墅的价值已经远超过多利公司申请的保全价值。广州中院在审查多利公司的查封申请时，并未要求多利公司提供相关证据证明要求查封的资产价值，未评估保全申请人是否超标的查封，这种做法本身不符合广州地区的诉讼保全案件的一般做法。而在异议过程中却加大异议申请人的举证责任（要求我方证明7万多平方米的土地使用权及上盖建筑物的价值，这项评估的工作量、工作难度以及评估成本之大都是让复议申请人无法短期内完成的），这种举证责任上明显的“双重标准”，对复议申请人严重不公，也是对多利公司恶意、超标的查封行为的放纵！四、退一步说，即便参考本诉一审判决中已有的评估结果，本案也已经是明显的超标的查封，在申请人一再表示同意增加补充提供其他财产进行置换查封后，原审仍驳回申请人的异议请求，毫无事实和法律依据。在本诉案件中，原审法院曾委托评估机构对涉案标的“俱乐部地块及地方建筑物”的价值进行了评估，根据多利公司设定的评估要求，广州市内白云区某规划为俱乐部的综合用地及上盖建筑物“竹影轩”俱乐部（自编A、B）及1栋1层库房的土地使用权及房产在评估基准日2016年9月28日市场价值为108460000元。也即是说，按照多利公司的保全范围，在查封上述案涉地块及上盖建筑物后，外加价值4500万元的其他财产即可实现足额保全。而原审法院现有查封的财产除了整个项目地块的土地使用权外，还有两套项目中可售的别墅，建筑面积约450平方米。参考与案涉楼盘周边环境、交通等条件类似的同类型别墅的实时单价，该单价区间为50000-100000元／平方米，即便仅取中间单价75000元／平方米计算本案涉楼盘别墅价值，原已被查封的两套别墅价值也达20250000元。综上所述，依据《最高人民法院 多利公司答辩称，一、根据《民事诉讼法》第一百零二条的规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。答辩人财产保全的范围未超出其诉请的范围，故不存在明显超标查封或恶意查封的行为。《民事诉讼法》第一百零二条，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。根据上述规定，财产保全申请人有权选择保全的范围内。即，或在不超出诉讼请求的范围请求查封被申请人名下的财产，或选择保全与本案有关的财物。本案中，答辩人一审诉讼请求是要求泛洋公司赔偿人民币共168323635.64元，其财产保全请求是请求查封泛洋公司名下价值为153605350.00元的财产（并非整个涉讼地块）。答辩人选择了在不超出答辩人的诉讼请求范围内查封泛洋公司名下的等值财产。因此，答辩人的申请符合上述规定。其次，登记在泛洋公司名下的穗府国用(1998)字第特117号《国有土地使用证》中的地块，存在50%以上的绿地、公建配套用地、己售、已拍卖房屋和暂不可开发土地等情况，其中可供查封的土地面积并不多。并且，泛洋公司当庭表示无法确认涉讼地块可供查封的范围及每部分地块的使用权价值。在此情况下，法院无法分割进行部分查封。同时，泛洋公司也不能证明其所谓的超标的查封的土地的范围和实际价值，法院也只能在答辩人的诉请范围查封或冻结其名下的等额财产。二、泛洋公司要求仅查封争议标的的请求没有法律依据。如前所述，答辩人有权选择要求查封的标的，泛洋公司无权限定答辩人查封标的的范围，泛洋公司要求保全的范围仅限涉讼俱乐部及地上建筑物于法无据。其次，泛洋公司无法确认己预售楼盘外的用地范围，法院只能在查封土地使用权时备注“己预售楼盘用地除外”。再次，泛洋公司在复议申请书中确认，整个地块的使用权证无法分割，那么，法院就不可能仅凭泛洋公司在复议申请中所述的用肉眼来区分涉讼俱乐部并予以分割查封。最后，涉讼俱乐部所在地上建筑物尚未确权，且存在权属争议，从有利于执行的角度考量，答辩人不同意对俱乐部地上建筑物进行查封。三、泛洋公司并未举证证实本案存在超标的查封及恶意查封情形，根据“谁主张谁举证”的基本原则，其应承担举证不能的责任。财产保全异议是由泛洋公司提出，其负有证明本案存在超标的查封及恶意查封情形的举证责任。泛洋公司主张涉讼地块上尚有13000平方米的可售别墅未出售，但未能证明其未售别墅的面积。虽然泛洋公司提交了别的区域房屋的网上报价信息，但该信息与涉讼地块上的房屋并无可比性，与本案也无关联。故其提交的别的区域的房屋报价不能作为认定涉讼地块上房屋的价值参考。根据“谁主张谁举证”的举证原则，泛洋公司应当承担举证不能的法律后果。相反，根据答辩人申请财产保全时提交的证据及了解的情况，法院事实上能查封或执行的地块仅占整个地块的一小部分，且涉讼地块或被查封的两套别墅的单价也与泛洋公司所称的房屋“天价”相去甚远。因此，泛洋公司主张本案存在超标的查封、恶意查封明显无事实及法律依据。四、泛洋公司并未提供可供查封的其他财产。本案中，涉讼俱乐部存在讼争，不宜作为查封标的。并且，别的区域的房屋价格与本案中被查封的房屋价值无关联。故泛洋公司主张以俱乐部的地块、地上房屋及两套别墅作为查封标的，且主张按其他区域的单价来计算上述别墅的价值，没有事实及法律依据。如果泛洋公司主张解封，就应当在法院指定的期限内提供其他替换的等额财产，但其未在法院指定的期限内提供。据此，法院驳回其财产保全异议。该裁定符合法律规定，依法应当予以维持。五、一审判决尚未生效，本案应当采纳一审中的哪份评估报告尚无定论，泛洋公司不宜在此时主张按与一审判决采纳的评估报告相反的另一份评估报告来计算涉讼俱乐部及其所在地块的价值。 本院经审查，对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是广州中院是否明显超标的额保全查封。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中，广州中院（2017）粤01民初83号之一保全裁定裁项内容为：冻结被申请人泛洋公司银行存款153605350元或查封、扣押被申请人泛洋公司等值的其他财产。该院根据上述保全裁定查封了泛洋公司名下的位于某土地使用权（已预售楼盘的用地除外）和XXXXX号（天鹿湖山庄自编C03A型）、19号（天鹿湖山庄自编C05A型）（房产登记字号：稳字XXXXX号、2003登记字XXXXX号、2003登记字XXXXX号）的房产（以下简称案涉财产）。复议申请人泛洋公司主张广州中院严重超标的额保全查封且被查封的土地使用权可以分割查封，但未提供充分证据予以证明。另外，复议申请人主张诉讼保全的金额及范围应当以本诉的诉讼请求为基础，于法无据，本院不予支持。 综上所述，复议申请人泛洋公司的复议理由不能成立。广州中院（2019）粤01执异171号执行裁定认定事实清楚、法律适用正确，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回广州泛洋房地产开发有限公司的复议申请，维持广州市中级人民法院（2019）粤01执异171号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十月三十一日 书记员  麦 劲