大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9625号原告：曲旸，男，1980年2月2日生，汉族，住所地大连市甘井子区。被告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李春蓉，系该公司员工，女，1980年12月17日生，汉族，住址大连市中山区。原告曲旸与被告大连远洋基业管理有限公司大连分公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告曲旸、被告的委托代理人李春蓉均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、针对停车场，要求被告关于原告作为C区业主的人员出入问题，提供合法、自由、方便的通行权，如在现有车牌号自动识别的基础上增加人员通行打卡机制。2、由于远洋物业的停车服务过差，违反了物业服务合同中服务质量的保持交通畅通无阻，所以要求远洋物业退还自2018年9月1日至今原告所交的停车管理费960元，以及赔偿原告2019年3月10日因为无法正常出入而造成的损失1,746元。事实与理由：原告是大连市甘井子区汇仁街13号远洋广场C区业主，2012年6月原告在远洋广场地下停车场购买了两个车位，停车场的位置位于B区地下，但是供整个远洋广场小区购买车位的业主使用，停车场与B区是各自独立产权，不发生任何关系。之前停车场门的进出都是打卡的方式，原告人、车都正常出入停车场，直到2018年9月物业将原来的打卡进出停车场方式改为了车牌识别方式，这样出现的问题是：原告人的通行受限，无法自由出入，每次出入只能靠喊，保安人为开门，且常常遇到保安不在岗或者睡觉喊不醒的情况，原告只能等，半夜多次被堵在出口出不来，原告每天进出停车场的次数等同于开自己家门的次数，回自己的家还要受限制，给原告及家人造成了极大的生活困扰。而物业对于修改停车场出入方式，从未主动联系及与原告沟通关于原告人的进出停车场的问题。之后原告主动找到物业，且数次找物业协商，物业给出的唯一解决方式是要原告绕过B区出入，其它没得商量。但是因为原告是C区业主，除了方便问题，原告在B区并没有合法通行权，停车场与B区也是独立产权，二者并没有联系，物业擅自给原告B区门钥匙权限，是违法行为，同时也是在怂恿原告违法，所以原告要求得到B区业主的同意，物业答复是办不到，所以至今原告喊保安开门是原告出入唯一的方式，通行困难问题一直就这样持续，物业置之不理。理由：（1）从2012年买车位到2018年七年多，原告一直走的是正常的人、车出入口，从原告购买车位第一天起，远洋开发商就给原告唯一一个进出停车场门的钥匙，证明远洋开发商是认可原告人和车都走这条路的，所以B区的门并不是停车场唯一一个可以通行的出口，同时原告在B区也没有合法的通行权。而现在在整个停车场出入口大门任何结构没有改变的情况下，只因为物业将原有人、车打卡进出方式改为车牌号识别方式，就直接限制人的出入通行自由，极大的损害了原告作为业主的合法权益，路的属性不应以物业的主观想法而改变。原本方便的可以人车通行的路，只因为物业单方面原因就擅自限制人的通行权，且不能给出另一个合法、自由、方便业主通行的路。（2）远洋物业违反了物业服务合同中服务质量的保持交通畅通无阻，物业本就是为业主服务的，在合理合法的情况下，一切都应该从给业主的利益出发，而远洋物业显然不是这个服务宗旨，打着为了原告人身安全的旗号实际是为了自己的方便管理，牺牲掉部分业主的利益，不与我沟通商量，且态度强硬，事实上是完全有方式方便整个远洋广场停车场的业主的，但是物业拒绝去做。给原告造成长达1年的生活困扰，所以原告要求退还停车管理费。同时，因为出入问题于2019年3月10日给原告造成直接经济损失1,746元，故原告要求赔偿。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告的诉讼请求。一、关于第一项诉请，地下车库的规划用途就是停车和车辆通行，被告方作为物业公司只是负责按照规划用途实施管理，原告的诉请是要求通行权，实质是变更规划用途，涉及的是业主的共有权利，所以应提交业主大会决议，根据《辽宁省物业管理条例》第二十四条（六）、第二十五条规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，原告作为单一主体不适格，且被告作为物业公司没有处分的权利，也不是物业合同约定的被告负责事项。二、关于第二项诉请，被告已按物业服务合同履行了相应的义务，原告对于合同条款的解释明显是断章取义歪曲约定本意，如果原告认为被告违约，应举证证明具体违反了哪条约定，并提供违约事实证据，否则承担举证不能不利后果，不支持其诉请。综上，原告的请求无事实及法律依据，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。经审理查明，原告系大连市甘井子区汇仁街13号1-2202号业主（远洋广场小区C区）。原告于2012年6月与案外人大连汇洋置业有限公司签订了《地下车位使用权转让协议》，案外人大连汇洋置业有限公司将位于远洋广场小区31号楼（远洋广场小区B区）地下停车场1号地下车位使用权转让给原告。被告系大连市甘井子区远洋广场小区物业服务企业，2018年6月30日、2019年6月25日大连市甘井子区远洋广场小区第一届业主委员会与被告签订了《物业服务合同》，合同第二条第5项规定：被告对本物业规划区域内停车位提供进出秩序维护、设施设备维护及保洁服务。根据案涉小区《管理规约》第十五条之规定，业主应按照小区停车管理规定执行。原告于2018年9月之前持卡从车辆出入口进出，但自2018年9月之后，被告将车辆持卡进出改为车牌识别进出，原告无法从车辆出入口进出。被告当庭认可原告无法按照原方式从车辆出入口进出，但表示可以给原告开通单元门出入权限，原告认为该方式不合法，表示拒绝。上述事实，有原告提供的《地下车位使用权转让协议》、缴费票据、照片、视频，被告提供的《大连市甘井子区远洋广场小区物业服务合同》、《管理规约》、地下停车场出入口照片，原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，被告系由案涉小区业主委员会选聘的物业服务企业，为案涉小区提供物业服务，并负责维护停车管理秩序。原告诉请要求从车辆进出口出入的诉请，实际上是改变了现有的停车管理秩序，涉及的是业主的共有权利，所以应提交业主大会决议。另，被告始终同意为原告提供其他路径的出入方式，故并未实际剥夺原告的通行权，故对于原告要求从车辆出入口通行并要求被告退还停车费的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曲旸的全部诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 李 艳二〇一九年十月十八日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第八条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。