广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终940号上诉人（一审被告）：珠海市恒荣房地产开发有限公司。法定代表人：罗邦明，执行董事兼经理。被上诉人（一审原告）：张建叶，男，汉族。上诉人珠海市恒荣房地产开发有限公司（以下简称恒荣房产公司）因与被上诉人张建叶房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒荣房产公司委托诉讼代理人胡陵、梁浩裕以及被上诉人张建叶其委托诉讼代理人黄登平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒荣房产公司上诉请求：1．撤销珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初2689号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2．判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定恒荣房产公司在通知张建叶收楼时，需举证证明已明确告知张建叶案涉房屋未取得竣工备案表、尚未具备交付条件，没有合同及法律依据1．双方签订的合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。在该合同中，明确赋予了买受人在出卖人无法出示证明文件的时候可以行使拒绝接受的权利。本案中，作为具备完全民事行为能力的成年人，张建叶对合同约定的交房条件及双方的权利义务是明知的。在收楼时，恒荣房产公司没有出示竣工验收备案表，张建叶同意在该条件下接收商品房，实为对其权利的放弃。同时，珠海市住房和城乡规划建设局2016年和2018年分别发布的《商品房交易若干注意事项提醒》可见，“确认商品房买卖合同条款，逐条阅读、审慎签订商品房买卖合同”、“除合同条款外，购房者应阅知所购买房屋的交楼的时间和标准”，知悉交付条件是买受人的义务。现张建叶又主张逾期收楼违约金，明显违反合同约定，更有违公平诚信原则。民事活动双方地位是平等的，合同中约定买卖双方的权利义务也是对等的。一审判决中要求开发商证明在交楼过程中已经明确告知买受人尚未取得竣工验收备案表，免除了买受人在交易过程中的最低注意义务，从而大大加重了出卖人的证明责任，根本没有任何法律依据。2．广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知【粤高法（2017）191号】（下称“省高院指引”）第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。省高院指引第三十二条的宗旨，是不支持买受人知道房屋不具备合同约定的交付条件而同意接收了房屋，再向出卖人主张逾期交付违约金的不诚信行为，主要的价值观同样是认为买受人接收房屋后，不再产生因不能居住使用的损失。该条款未表述为“出卖人明确告知”或“出卖人书面告知”，就是因为商品房买卖合同中已经明确约定了房屋交付时应具备的条件、应当取得的证明文件，买受人明确知道交付时应当查验什么事项。故，买受人有查验所购买商品的权利，同时也是一种注意义务，特别是像商品房这种大宗商品，一般买受人都会在交付时仔细核对查验，才决定办理交付手续。因此，省高院指引综合考虑了合同中约定的出卖人的义务，和买受人的注意义务和权利，表述为“买受人知道”而非“出卖人明确告知”，对平等的民事主体而言，此规定是公平合理的。而金湾法院错误地理解了该规定，扩大了恒荣房产公司的义务，是没有任何依据的。3．若按照金湾法院在本案一审中的理解，则将造成更严重的社会不公平。首先，业主一边享受居住使用商品房的便利，一边收取高额的违约金，显然不公平；其次，在已收楼和未收楼的业主之间，造成实质性的不公平，未收楼的业主在几年内没有使用居住房屋，却和一直正常使用房屋的业主按同一标准收取违约金，显然不公平；再次，对之前已被判决驳回诉讼请求而未上诉的业主同样不公平；还有，恒荣房产公司一边将房屋正常交付给业主，一边以未交付为由承担违约责任，显然不公平。恒荣房产公司当时向业主交付房屋，就是想在房屋满足使用条件的情况下，将双方的损失都控制在合理范围内，避免损失扩大，否则，既然交不交房都需要承担全部的违约责任，开发商完全可以将房屋空置到取得竣工验收备案表再交付，这样必将导致急着搬进新房的业主的强烈不满。事实上很多业主非常急于办理交付手续，而对于当时是否已取得竣工验收备案表等文件并不关心，或即使知道也选择收房。二、即便法院认定恒荣房产公司应当承担违约金，一审判决认定的违约金数额过高，应当予以纠正。《中华人民共和国合同法》第114条及相关规定虽已经明确违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但其在司法实践中是以填平损失为原则，而非旨在严厉惩罚违约方。2017年2月25日，张建叶签署收楼协议，实际接收了案涉商品房。根据粤珠公评（估）字（2018）201822994号《房地产估价报告书》显示，张建叶所购买的案涉房屋该户型月租金单价为21元/㎡，2017年3月至2018年8月之间的市场租金价格总额为40,442.22元。提交《房地产估价报告书》是为了证明恒荣房产公司在虽未取得竣工验收备案表的情况下交付了经过竣工验收、符合居住条件的商品房是积极的止损行为，张建叶在一审过程中并没有提交任何证据证明恒荣房产公司未取得竣工验收备案表给其造成的实际损失，而一审法院径直认为“因被告逾期交房给原告造成的损失范围并非仅限于租金”是没有事实和法律依据的，一审法院判决恒荣房产公司承担如此巨额的违约金是不合理的。综上所述，一审法院判决适用法律错误，应当予以纠正。恒荣房产公司认为，好的判决一定不是鼓励多数人对少数人的革命，而是构建良好的交易秩序和社会秩序，最终实现公平正义。如果法院的判决不尊重法律和合同，机械的以“维稳”牺牲法治，必然导致恒荣房产公司生产经营困难，这样的局面最终损害的不仅是恒荣房产公司和全体业主的利益，机械和盲目的维稳最终必将造成真正的社会不稳定。为此，衷心希望贵院能够对本案予以改判！张建叶辩称：恒荣房产公司作为买卖房屋格式合同的提供方，我认为对于是否已经验收合格备案这样一个重大的事实恒荣房产公司应当明确告知张建叶，而恒荣房产公司却故意隐瞒了相关事实，没有提示和告知张建叶，侵犯了张建叶的知情权和选择权。我们认为违约条款和违约责任除了弥补损失以外还应当具有一定的惩罚性，否则违约条款和违约责任的约定将没有任何意义。所以我们认为一审法院事实查明清楚，适用法律正确，裁判结果公正合理，应当予以维持。张建叶向一审法院起诉请求：1、恒荣房产公司向张建叶支付从2017年3月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以876,037元为基数，以每日万分之一的标准，暂计至2018年10月12日为51,686元）；支付逾期办证违约金（以876,037元为基数，以每日万分之零点二的标准，自2018年4月6日暂计至2018年10月12日为3,311.42元）；2、本案诉讼费由恒荣房产公司承担。一审法院认定事实：2016年3月13日，张建叶与恒荣房产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：张建叶以按揭贷款方式购买由恒荣房产公司开发的位于金湾区红旗镇××“××”××房，总房款为人民币876,037元。合同第九条交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1．该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条交付时间和手续约定：“出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房”。第十二条逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间，分别处理（1.2不作累加）。1．逾期不超过90日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%，合同继续履行。2．逾期超过90日后的15日内，买受人有权解除合同，……在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第1点承担违约责任”。第二十条房屋登记约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2．合同继续履行，买受人不得以此为由解除本合同，出卖人应自逾期之日的次日开始直至办妥该商品房的房屋所有权转移登记之日止，每日按该商品房总价款万分之零点二的标准向买受人支付违约金，但该项违约金总额最高不超过该商品房总价款的百分之一”。合同订立后，张建叶付清了全部购房款876,037元。2017年2月25日，张建叶收到恒荣房产公司的收楼通知，前往恒荣花园签署了《恒荣花园业主入伙登记表》、《收楼入户声明》、《消防安全责任书》，实际接收了商品房。另查明，2017年9月18日，恒荣花园取得了房屋测绘报告。2018年8月28日，恒荣花园办理了《竣工验收备案表》。以上事实有双方提交的证据及开庭笔录等在卷佐证。一审法院认为：本案争议焦点为恒荣房产公司是否应承担逾期交房、办证违约责任及合同约定的违约金是否过高。一、恒荣房产公司是否应承担逾期交房违约责任。《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，《商品房买卖合同（预售）》约定恒荣房产公司应在2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付张建叶使用，在双方未能协商一致变更交付条件的情况下，恒荣房产公司未能在合同约定的2017年2月28日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋交付张建叶，已构成违约，故应承担相应的违约责任。对恒荣房产公司辩称张建叶于2017年2月25日，在知道商品房不具备合同约定的交付条件，而办理了收楼手续，同意接收商品房，现又以商品房不具备合同约定的交付条件为由主张违约责任，不应得到支持之意见，一审法院认为，在2017年2月25日恒荣房产公司尚未取得测绘报告及竣工备案的情况下，恒荣房产公司应履行如实向张建叶的告知义务，以便张建叶在真实、自愿的情况下，决定是否同意涉案房屋在不具备合同约定的交付条件下接收房屋。诉讼中，恒荣房产公司未能举证证明其已经履行了如实告知义务，应对此承担不利后果。同时，基于诚实信用原则，恒荣房产公司在通知收楼时应履行如实向张建叶的告知义务，是因其先违约行为而应当承担的合同主要义务，该义务不得因张建叶对大宗商品交易应尽注意义务而免除，也不能以恒荣房产公司未出示备案表推定张建叶应当知道，故对恒荣房产公司此辩解意见一审法院不予采信。综上，关于张建叶提出恒荣房产公司逾期交房构成违约应承担逾期交房违约责任的主张，一审法院予以支持。张建叶主张恒荣房产公司至今未交付涉案房屋，逾期交房日期应计算至实际交付之日止；恒荣房产公司辩称涉案房屋已于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件。一审法院认为，根据合同约定，涉案房屋于2018年8月28日取得竣工验收备案表，已符合交付条件，由于张建叶在备案之前已实际接收了房屋，不存在恒荣房产公司重复实际交付的情形，故一审法院确定恒荣房产公司交房时间为2018年8月28日。对张建叶主张由恒荣房产公司支付2018年8月28日之后的逾期交房违约金之请求，无事实和合同依据，一审法院不予支持。二、关于合同约定的逾期交房违约金是否过高。因张建叶、恒荣房产公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定了违约金的计算方法即按已付房款每日万分之一，违约金的支付期限自逾期之日起计至实际交付之日止，上述约定合法有效。故恒荣房产公司应以人民币876,037元为基数，按日万分之一，向张建叶支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止（合计546天）的违约金人民币47,832元（876,037元×0.0001×546天）。对恒荣房产公司辩称违约金过高应予调整之意见，因恒荣房产公司逾期交房给张建叶造成的损失范围并非仅限于租金损失，张建叶在收房后，也未将涉案房屋出租以获取额外收益，恒荣房产公司提供的租金评估报告不能作为计算张建叶实际损失的依据，故对恒荣房产公司此辩解意见一审法院不予采信。三、关于张建叶主张的逾期办证违约金。《商品房买卖合同（预售）》中约定，因恒荣房产公司的原因，张建叶未能在该商品房交付之日起400日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由恒荣房产公司向张建叶支付逾期办证违约金，该约定合法有效。因本案恒荣房产公司存在逾期交房，且一审法院确定恒荣房产公司交付日期为2018年8月28日，应以此交付之日确定恒荣房产公司的办证期限，本案中，恒荣房产公司的办证期间仍未界满，故张建叶此诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，一审判决如下：一、恒荣房产公司于本判决发生法律效力之日起七日内向张建叶支付自2017年3月1日起至2018年8月28日止的逾期交房违约金47,832元；二、驳回张建叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计587元，由张建叶负担77元，恒荣房产公司负担510元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，归纳上诉人恒荣房产公司的上诉请求与事实理由，本案争议焦点是张建叶收房后是否还可以再主张逾期交房违约金的问题。对此评析如下：一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房［2010］53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。结合目前我国房地产开发管理实践，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，因此，认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。二、恒荣房产公司与张建叶双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件……1．该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”。由此可见，无论是根据双方签订的合同的约定还是法律相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉房屋交付的条件。张建叶虽然于2017年2月25日实际收楼，但由于当时案涉房屋尚未取得竣工验收备案，不具备交付条件，故应认定恒荣房产公司构成了逾期交房。三、涉案《商品房买卖合同（预售）》由恒荣房产公司拟定，订立合同前张建叶未参与对方协商，本院二审审理的与案涉小区相关的其他案件所涉合同亦可证实，该条款确系恒荣房产公司为与不特定的买房人重复使用而预先拟定的，应当认定为格式合同。格式合同因张建叶未参与协商，恒荣房产公司作为出卖人，其合同义务是向张建叶交付符合交付条件的房屋，在其明知涉案房屋未取得竣工验收备案的情况下通知张建叶收房，交楼时应以书面或者口头向买受人明示涉案房屋没有取得工程竣工验收备案，即应当举证证明张建叶收楼时已明知涉案房屋没有取得工程竣工验收备案还要继续收楼。恒荣房产公司并未提供证据证明其在张建叶办理收楼手续时已明确告知，也未举证证明张建叶收楼时明知涉案房屋没有取得工程竣工验收备案而自愿继续收楼，所以恒荣房产公司应承担举证不利后果。四、张建叶在涉案房屋不具备交楼条件的情况下进行收楼，但并无证据证明张建叶明确表示其放弃追究恒荣房产公司违约责任的权利，张建叶亦不予认可，恒荣房产公司主张张建叶自愿收楼表示其放弃追究逾期交楼违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人恒荣房产公司上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币587元，由珠海市恒荣房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月三十一日书记员 苏婉婷