广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初7214号原告：李翠霞，女，1977年12月20日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：何晓帆，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：冯小川，男，1951年8月24日出生，香港特别行政区居民，住澳门特别行政区，委托诉讼代理人：陈叶兴，广东灏创律师事务所律师。被告：中山市神湾镇归国华侨联合会，住所地广东省中山市神湾镇人民政府大院内。主要负责人：陈杏潮，主任。被告：周裕初，男，1947年1月2日出生，汉族，住广东省中山市，原告李翠霞与被告冯小川建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，原告向本院申请追加中山市神湾镇归国华侨联合会（以下简称华侨联合会）、周裕初为本案共同被告参加诉讼。经审查，本院依法追加并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李翠霞委托诉讼代理人何晓帆，被告冯小川委托诉讼代理人陈叶兴，被告华侨联合会负责人陈杏潮到庭参加诉讼。被告周裕初以年龄较大，无法长时间参与开庭为由，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李翠霞向本院提出诉讼请求：被告冯小川、华侨联合会、周裕初立即协助原告将登记在中山市神湾嘉丰航旅制品厂名下位于中山市××南镇村的5330平方米国有出让工业用地及地上3248.48平方米工业厂房过户至原告名下。事实和理由：被告冯小川依照当时的国家政策及法律法规规定，在1991年2月5日挂靠于华侨联合会名下，在中山市神湾镇开办了中山市神湾嘉丰航旅制品厂（以下简称嘉丰厂）。1993年12月16日，被告冯小川以嘉丰厂名义向中山市神湾镇政府购买了5330平方米国有出让工业用地，并以嘉丰厂名义于1994年2月25日办理了土地使用权证，土地使用权证号为中府国用（出）字第××号。而后，被告冯小川在该工业用地上建设了3248.48平方米工业厂房，并以嘉丰厂名义于1995年6月22日办理了房屋产权证，房屋产权证号为粤房字第××号。嘉丰厂是挂靠在华侨联合会名下开办的企业，由于国家政策及法律法规规定的调整，被告冯小川于2003年3月14日向中山市工商行政管理局申请将嘉丰厂脱挂并注销了工商登记。2018年6月13日，原告与被告冯小川、华侨联合会签订土地使用权转让协议，约定被告冯小川将其所有并登记在嘉丰厂名下的上述工业用地及厂房以6385000元的价格转让给原告，被告同意于2018年7月30日前到中山市国土资源局将上述土地及厂房过户至原告名下。被告在合同约定期限内没有协助原告将上述土地及厂房过户至原告名下。原告多次联系，均无果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告冯小川辩称，虽然涉案房地产登记在嘉丰厂名下，但实际权属人是冯小川，冯小川有权将涉案房地产转让，冯小川同意继续履行合同，也同意配合协助原告办理过户手续。被告华侨联合会辩称，被告冯小川于1988年租用神湾镇的侨联合大厦办嘉丰厂，由于政策原因，冯小川不能担任企业法人代表，所以聘请被告周裕初为法人代表，企业也挂靠在华侨联合会下。1993年冯小川在神湾镇购买了8亩土地并在土地上加盖厂房，企业也搬到厂房内经营，直到2002年、2003年应国家政府要求不停产升级，嘉丰厂与华侨联合会脱挂，嘉丰厂的债权债务由新成立的中山市神湾镇小川日用制品厂（投资人为被告周裕初）（以下简称小川厂）承接，嘉丰厂注销。2010年小川厂因经营不善也办理了注销手续，嘉丰厂名下的土地及厂房至今尚未处理。购买涉案土地及建造厂房均由冯小川出资，华侨联合会并未出资，同意冯小川对涉案土地及厂房的处分。被告周裕初没有到庭参加诉讼，其庭前到庭辩称，1.嘉丰厂的工商登记信息显示周裕初为法定代表人，但嘉丰厂实际由被告冯小川及陈淑瑗出资，当时因国家政策原因，冯小川不能作为法定代表人，所以冯小川聘请周裕初为法定代表人，周裕初是为冯小川打工；2.因国家政策原因，嘉丰厂大概在2003年脱挂，因冯小川与陈淑瑗没有空办手续，所以周裕初将嘉丰厂的全部债权债务及财产交由小川厂管理，小川厂的工商登记信息显示周裕初为投资人，但实际投资人是冯小川、陈淑瑗，周裕初是冯小川、陈淑瑗聘请的挂名投资人，无论是小川厂还是周裕初都没有支付涉案土地的对价，只是办理了手续负责管理而已；3.涉案土地位于中山市神湾镇××大道中××号，登记在嘉丰厂名下，但实际出资人为冯小川、陈淑瑗，对于冯小川、陈淑瑗对涉案土地处理意见，周裕初没有意见。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：嘉丰厂1988年12月8日章程显示，投资者为港人陈淑瑗，企业法定代表人为投资者聘请国内人员周裕初出任。1993年7月1日，中山市神湾镇房地产开发公司（甲方）与嘉丰厂（乙方）签订一份土地使用权有偿转让协议书，主要约定：甲方将菠萝场开发区土地8亩的使用权有偿转让给乙方作工业用地；乙方按每亩100000元，合计800000元作有偿转让地价款付给甲方，具体付款方式为协议签订日起10天内，乙方要付总地价款的30%给甲方作定金，即240000元，协议签订后两个月内，乙方再付总地价款的40%给甲方，即320000元，余下总地价款的30%即240000元，在甲方交付土地使用证给乙方时，乙方一次付清给甲方；双方还约定了其他事项。中山市神湾镇房地产开发公司分别于1993年7月16日、1993年8月17日、1993年10月29日收到香港怡利航旅制品厂有限公司购地转让金240000元、320000元、240000元，并出具收款收据予以确认。1993年12月16日，中山市国土局（甲方）与嘉丰厂（乙方）签订一份国有土地使用权出让合同书，主要约定甲方根据乙方的建设需要及受让土地使用权申请，同意将位于南镇菠萝场，地块标号为F-49-71-（6）-19-（2），面积为5330平方米的土地使用权出让给乙方；土地用途为工业厂房，使用年限从1993年12月16日至2043年12月15日止；投资总金额为1000万元；乙方愿意以40000元土地出让金受让上述土地使用权；乙方在本合同生效之日起至1993年10月20日前必须完成工程设计并开始施工，在1994年12月1日前完成全部投资；双方还约定了其他事项。2003年3月11日，申请书（关于中山市神湾镇嘉丰航旅制品厂脱挂转为私营企业申请）载明：“神湾侨联会：为理顺产权关系，提高企业的经济效益完善企业的管理制度，根据上级部门关于挂靠企业脱挂的要求，现申请将挂靠中山市侨联会的中山市神湾镇嘉丰航旅制品厂脱挂转为私营企业。（即中山市神湾镇小川日用制品厂）。（1）改经济性质为私营企业的新企业，名称：中山市神湾镇小川日用制品厂。（2）原企业的资产重新界定产权及隶属关系，经清算核资为周裕初所有。并承担原企业的债权债务。（3）企业注册资本金为人民币500000元由周裕初出资。申请人：中山市神湾镇嘉丰航旅制品厂法人代表：周裕初”。该申请书下方有“同意脱挂”的内容表述，并加盖中山市神湾归国华侨联合会字样的印章。2018年6月30日，冯小川（甲方、转让人）、华侨联合会（乙方、转让人）、李翠霞（丙方、受让人）三方签订一份土地使用权转让协议。该协议主要约定甲方挂靠在乙方开办的嘉丰厂有工业用地及厂房，现同意转让该土地及厂房给丙方；土地坐落于中山市××南镇村，面积为5330平方米，类型为国有出让工业用地，土地使用证号为中府国用（出）字第××号，房产面积为3248.48平方米，房屋所有权证为粤房字第××号；土地转让总价为6385000元，分三期支付（在签订本协议之日起5个工作日内丙方向甲方支付土地转让款650000元；三方将相关转让过户资料交齐至国土部门后5个工作日内，丙方向甲方支付土地转让款3200000元；余下土地转让款2535000元，在丙方收到国土部门发出已更名至其名下的不动产登记证后5个工作日内付清给甲方；支付方式为银行转账方式，甲方收款账号为62×××14，户名为陈淑瑗）；若由于国家的政策或法律限制致使无法办理完成土地房产产权过户手续，则甲方同意将已收取的土地转让款无息退还给丙方，丙方因办理相关手续所花费的费用由其自己负担；现甲、乙方转让的上述土地及厂房是在嘉丰厂名下，而嘉丰厂是挂靠在乙方名下开办的企业，由于政策的调整，乙方已将嘉丰厂脱挂并注销了工商登记，因此乙方须协助将土地及厂房变更过户至丙方名下；甲、乙方同意于2018年7月30日前将上述土地及厂房过户至丙方名下。2019年7月4日，冯小川、陈淑瑗、香港怡利航旅制品厂有限公司（以下简称香港怡利公司）作为甲方，李翠霞作为乙方，中山市神湾镇统侨办公室、华侨联合会作为见证方，三方签订了一份关于土地使用权转让协议的补充协议，约定：嘉丰厂系1988年4月15日挂靠华侨联合会成立的“三来一补”企业，嘉丰厂的所有投资均来自于香港怡利，是名为集体实为外商独资企业；为响应国家的政策，嘉丰厂与华侨联合会脱离挂靠关系，拟由以周裕初名义成立的小川厂（2010年4月26日注销）承接嘉丰厂所有财产、债权债务等，后因故嘉丰厂未与小川厂办理任何移交手续，2003年4月14日嘉丰厂注销；1993年香港怡利公司出资购买了位于中山市××南镇村土名“风吹罗带”5330平方米（约8亩）土地，土地证号为中府国用（出）字第××号，并兴建了3248.48平方米厂房，房产证号为：粤房字第××号；2018年6月16日家纺冯小川与乙方签订了土地使用权转让协议，约定甲方将中府国用（出）字第××号土地使用权及粤房字第××号房产以总价6385000元转让给乙方，乙方已支付首期转让款650000元。双方确认以上基本事实，并达成如下协议条款：一、甲方所有成员均承认甲方冯小川与乙方签订的土地使用权转让协议，甲、乙双方严格按照土地使用权转让协议约定全面履行合同义务。二、乙方可以个人或指定源一投资发展（广东）有限公司受让上述房地产，源一投资发展（广东）有限公司须出具愿意承接嘉丰厂债权债务及财产物料的承诺书。甲方须配合乙方办理好更名过户手续。三、过户前上述房地产产生的所有应交未交的税、费由甲方承担。2018年8月9日，周裕初出具一份产权确认书，载明：实际投资人冯小川投资开办的嘉丰厂是于1988年12月1日挂靠华侨联合会并开办领取了营业执照，并聘任周裕初为法定代表人。1994年2月25日以嘉丰厂名义向神湾镇政府购买了5330平方米工业用地并自建了工业厂房，国有土地使用证号为：中府国用（出）字第××号，房屋所有权证号为：粤房字第××号。由于国家政策和法律法规的调整实施，华侨联合会在2003年将嘉丰厂脱挂并在中山市工商行政管理局注销了工商登记。原协定脱挂后将嘉丰厂的债权债务及产权全部转入到冯小川聘任周裕初开办的小川厂来承接，后承接的具体手续没有办理，小川厂也向工商管理部门申请注销。因冯小川是香港永久居民而受相关规定限制，无法以个人名义向政府申请开办嘉丰厂、购买工业用地和自建厂房，以致聘任周裕初担任嘉丰厂法定代表人，在办理嘉丰厂脱挂后也协商债权债务及产权全部转入到冯小川聘任周裕初为法人代表开办的小川厂来承接。由于受当时国家政策和法律法规的限制，嘉丰厂和小川厂的实际投资人是冯小川，周裕初没有作任何投资，只是由冯小川聘任代持股，嘉丰厂、小川厂的债权债务及产权全部是冯小川的，由其来承接负担，与周裕初无关。中山市不动产登记资料证明表显示，位于中山市××南镇村土名“风吹罗带”房地产（房产证号：44××16；土地证号：出0251；房产登记字号：11-2462）权利人为嘉丰厂，土地使用面积5330平方米，土地权属性质为国有，土地使用权类型为出让，使用期限至2043年12月15日，房屋建筑面积为3248.48平方米；无查封、抵押信息。打印时间为2018年6月14日。2019年4月11日企业机读档案登记资料显示，中山市神湾镇嘉丰航旅制品厂企业类型为内资企业法人，经济性质为集体所有制，法定代表人为周裕初，注销时间为1999年1月31日；清算报告显示嘉丰厂原是挂靠华侨联合会的集体企业现已脱挂无债务，而厂内工人的工资福利待遇及劳动法规定应支付的社保基金及厂内的一切设备设施物资由周裕初承担，并承担原企业的债权债务。中山市神湾镇小川日用制品厂企业类型为个人独资企业，投资人为周裕初，注销日期为2010年4月26日；清算报告显示资产、债权已于2010年4月20日处理完毕，已缴清国税、地税所有税款，职员工资已于2010年4月20日前发放完毕，员工已安排妥当，所有财产在支付上述款项后，若有剩余，归周裕初所有，所有债权债务已全部清理完毕。诉讼中，冯小川、周裕初、华侨联合会均确认嘉丰厂、小川厂的实际投资人为冯小川，基于当时的政策原因，冯小川作为香港人不能作为法定代表人，所以冯小川聘请周裕初为上述企业的法定代表人；嘉丰厂一开始是挂靠在华侨联合会下开办，直到可脱挂后就注销，由小川厂承接嘉丰厂的所有财产及债权债务。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。经本院查实，涉案土地登记的权属人为嘉丰厂，而嘉丰厂作为“三来一补”企业已于1999年1月31日注销，并由个人独资企业小川厂承接其注销后的相关事宜，包括处理财产、债权债务等，而后小川厂亦于2010年4月26日注销，小川厂注销后的相关权利义务应由其投资人履行。虽工商登记信息显示嘉丰厂的法定代表人、小川厂的投资人均为周裕初，但冯小川、周裕初、华侨联合会均确认嘉丰厂、小川厂的实际投资人为冯小川，周裕初只是受聘于冯小川处理相关事宜，并提供产权确认书、章程等为证，本院予以确认，认定冯小川有权处分登记在中山市神湾嘉丰航旅制品厂名下的位于中山市××南镇村土名“风吹罗带”房地产/土地（房产证号：44××16；土地证号：出0251；房产登记字号：11-2462）。李翠霞与冯小川于2018年6月30日签订的土地使用权转让协议与冯小川、陈淑瑗、香港怡利公司、李翠霞、中山市神湾镇统侨办公室、华侨联合会于2019年7月4日签订的关于土地使用权转让协议的补充协议为当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体及他人利益，合法有效。双方确认李翠霞已依约支付土地转让款650000元，本院予以确认。根据上述合同及补充协议书的内容，李翠霞的主要义务为支付土地价款，冯小川的主要义务为协助李翠霞将涉案土地过户登记制李翠霞名下。现李翠霞已支付相关款项，冯小川未依约履行相应义务，该行为已属违约，应承担违约责任。李翠霞主张冯小川协助其将涉案土地过户至其名下的诉求，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十一条之规定，判决如下：被告冯小川于本判决生效之日起七日内协助原告李翠霞将登记在中山市神湾嘉丰航旅制品厂名下的位于中山市神湾镇南镇村土名“风吹罗带”房地产/土地（房产证号：44××16；土地证号：出0251；房产登记字号：11-2462）办理权属变更登记手续。案件受理费56495元（原告已预交），由被告冯小川负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，被告冯小川可以在判决书送达之日起三十日内，原告李翠霞与被告中山市神湾镇归国华侨联合会、周裕初可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  林玉嫦人民陪审员  陈玉萍二〇一九年十月二十五日书 记 员  李德莲吴晓芳