呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初2930号原告(反诉被告）:张海梅,女,无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张金来，内蒙古诚安律师事务所律师。被告（反诉原告）：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意大厦203室。法定代表人：周渭岐，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙煜涵，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告（反诉被告）张海梅与被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年7月22日立案后，被告（反诉原告）富恒公司在答辩期内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张海梅及其委托诉讼代理人张金来，被告（反诉原告）富恒公司的委托诉讼代理人孙煜涵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：L-B3-L0039）；2、请求判令被告返还原告购房款223829元，并承担违约金2238元（按已付款1%计算）；3、请求判令被告支付原告购房款利息损失35508元，自2016年2月29日暂计算至2019年7月1日（已223829元为基数，按中国银行同期贷款利率计算）；4、请求判令被告支付原告赔偿金223829元；5、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2013年4月18日。原告与被告签订了《商品房买卖合同书》；约定原告购买被告开发的××园房屋。当日，原告支付首付款10万元，又于2013年7月16日支付购房款119317元，共计支付购房款219317元，2015年9月6日，原、被告签订了正式的《商品房买卖合同》，约定该商品房建筑面积为57.69平方米，单价7520元，总金额433829元，交付房屋时间为2016年2月28日。同时，被告将前期签订的《商品房认购书》和原告交费的收据收回。为原告开具了219317元的新收据。2015年9月21日，原告又补交购房款4512元，余款准备办理银行按揭贷款。但原告已经履行了合同付款义务，而被告却未按合同约定为原告办理银行按揭手续，也未按照交付房屋时间向原告交付房屋。经原告多次催问被告后，被告告知原告银行按揭手续未能办理，但原告提出一次性支付剩余购房款，被告也拒绝收取，并一直以种种理由推脱。后经原告查证，原来被告又将该房屋出售给案外人张某并为其办理了房屋网签登记。现张某已经装修入住了该房屋。原告认为被告一房二卖的行为已经构成严重违约，而且导致原、被告之间的商品房买卖合同目的不能实现，其应承担违约及赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已购房款一倍的赔偿责任。现原告共计向被告支付购房款223829元，被告应返还原告购房款223829元及利息损失的同时，应向原告支付223829元的违约赔偿金。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。富恒公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》已因原告违约而解除，不存在再次解除的问题，原告的第一项诉讼请求不能成立。2015年9月21日，双方签订了正式的商品房买卖合同，合同明确约定，原告应于合同签订之日起7日内（也就是2015年9月28日前）提交银行要求的全部资料及文件，并在15日内（也就是2015年10月8日前）办理完毕按揭贷款全部手续；逾期，则被告有权解除合同。但原告迟迟不办理按揭贷款，被告一直等到2017年初，原告仍然不予办理。故，双方约定的解除权条件已经成就，被告也给予了原告充分的办理时间，被告有权解除合同。为此，被告于2017年1月13日向原告发送了书面的解除通知，原告已于当天收到。根据《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二百二十四条：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”以及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，原被告双方的商品房买卖合同已于2017年1月13日解除，不存在再次解除的问题，原告的第一项诉讼请求不能成立。2、因合同已经解除，被告同意返还原告已支付的购房款223829元。但因被告在履行商品房买卖合同过程中不存在任何违约行为，合同解除系原告违约导致。故原告请求主张解除违约金、已付购房款的利息、已付购房款一倍的赔偿金均无事实依据及法律依据。综上，原告的诉讼请求除返还购房款外均不能成立，人民法院应依法判决驳回除返还购房款外的其他诉讼请求。富恒公司向本院提出反诉诉讼请求：1、请求依法判令反诉被告支付解除合同违约金86765.8元。2、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉事实和理由：2015年9月21日，反诉被告购买了原告开发建设的××园房屋，并与反诉原告签订了《商品房买卖合同》。合同约定。购房款总价款为433829元，购房款21000元由反诉被告办理银行按揭贷款；如反诉被告未能按期根据银行指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款所产生的一切费用，视为反诉被告违约，反诉原告有权解除合同;补充协议十五条约定，因反诉被告导致《商品房买卖合同》解除，反诉被告应当向反诉原告支付购房款总价款20%的违约金。合同签订后。因反诉被告存在迟迟未能办理按揭贷款等违约行为，反诉原告通知反诉被告解除合同，反诉被告已收到。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，合同解除后，反诉被告应按照合同约定支付反诉原告购房款总价款20%的违约金。据此，反诉原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持反诉原告的诉讼请求。张海梅对反诉原告富恒公司的反诉辩称，与我们本诉事实理由是一致，反诉原告的违约金没有事实和法律依据，双方签订房屋买卖合同后应当继续履行，而反诉原告在反诉被告不能办理银行按揭手续的情况下，拒绝反诉被告一次性支付购房款其存在不诚信的行为同时反诉原告单方解除合同反诉被告从未收到解除通知，其单方解除合同的行为无论是从程序要件还是实体要件均不符合合同法及最高院关于审理商品房买卖合同解释的规定，请驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院在原被告举证质证的基础上认定事实如下：2015年9月21日，出卖人富恒公司与买受人张海梅签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买房屋为本合同第一条规定的项目中（昭君路以东、乌海东街两侧）的暂定名为大盛魁文化创意产业园二期的××区房屋，初测面积57.69平方米，单价7520元，合同中约定付款方式为首付款223829元，其余的210000元办理银行按揭，后张海梅于2015年9月6日、2015年9月21日分两次支付购房款共计223829元。违约责任约定，买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。出卖人未按期交付房屋的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，按照已付款1%向买受人支付违约金。原被告在同日2015年9月21日签订《补充协议》，依据合同附件五第3条约定，张海梅应该在合同签订之日起7日内提交银行要求的全部资料和文件，并在15日内办理完毕银行按揭贷款，逾期富恒公司有权解除合同。后富恒公司因未收到按揭贷款，依照合同补充协议中的约定，于2017年1月13日向张海梅电话号码为156XXXXXXXX和15847689699的号码发送了解除合同通知，并于2018年5月21日将上述房屋出售给案外人张某。以上事实有《商品房买卖合同》、解除通知书和邮单记录、短信群发合同、第三方发送短信明细、新城区人民法院民事判决书、张某的购房款收据以及《商品房买卖合同》以证明。本院认为，张海梅与富恒公司签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第十二条之规定，系双方真实意思表示，真实有效，应受法律保护。双方应该按照合同约定的权利义务履行合同，本案中合同约定出现违约情况下合同签订的双方均享有解除权的行使，依据《商品房买卖合同》中约定的解除权的行使方式，在买方即本案中的张海梅应该在合同签订之日起七日内按照银行要求提供全部文件，并在合同签订之日起15日内办理完毕按揭贷款全部手续，逾期则视为违约，则出卖人本案被告富恒有权解除合同。本案中张海梅未向本案证明其向银行缴纳过任何的手续或者缴纳费用的时间，无法证实其贷款申请被银行驳回的原因或者时间，至本案开庭之日也未缴纳购房款，故张海梅存在违约情形，依据合同约定的解除权的行使，被告富恒公司有权解除合同，依据双方的补充协议，解除权的行使时间为其有权解除合同的事项发生之日起3年内向买受人发送单方解除通知，故富恒公司行使解除权应在2015年10月12日起算，截止日期应是2018年10月12日，富恒公司依据合同约定的方式发出解除合同通知，邮寄地址和联系方式均符合合同的约定，依据此行使合同解除权，符合法律规定。张海梅虽主张其未收到邮寄的解除通知，但是富恒依据双方补充协议中的电话号码发送了解除通知，经庭审中核实该号码系张海梅的电话号码，因此，张海梅应在解除通知到达之日起10日内提出异议并向人民法院起诉，张海梅在约定的时间内没有提出异议，故该解除通知已经生效，原被告之间签订的《商品房买卖合同》已于2017年1月13日解除，故张海梅诉请解除《商铺房买卖合同》的诉请已无必要，故对于其该项诉讼请求不予支持。故对于张海梅要求返还购房款223829元的本诉诉讼请求应予以支持，对于张海梅诉请的违约金2238元不予支持；对于利息损失，本院仅支持在《商品房买卖合同》解除之后富恒公司占用资金期间的利息损失，应按照中国人民银行银行贷款同期同类贷款利率计算，自2017年1月14日起计算，以223839元为基数暂计至2019年7月1日为26550.16元；对于其诉请的赔偿金，因富恒公司系在解除合同之后才再次出售他人，故不存在一房二卖赔偿的问题，故对于张海梅请求的赔偿金223829元的诉讼请求不予支持。对于富恒公司提出的要求支付违约金的诉讼请求，违约金的本质是为了保护未违约方的利益，弥补其损失，本案中富恒公司的实际损失应该是其未收到剩余购房款造成的损失，本案中《商品房买卖合同》约定的买受人逾期付款30日出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，但是合同附件四第十五条第5项约定，如因买受人的理由导致合同解除的需要支付合同总价20%违约金，该补充协议的格式条款的约定相对于《商品房买卖合同》明显加重买受人的义务，应属于无效条款，约定购房总价款的20%的违约金明显超过了其实际损失的数额，且目前房屋已经出售他人，应当依据实际损失予以调整，本院酌定调整为依照《商品房买卖合同》中累计应付款的20%作为违约金即210000元×20%=42000元，故张海梅应该支付富恒公司违约金42000元。综上所述，张海梅和富恒公司的《商品房买卖合同》依据约定解除权的行使应认定为已经解除。故依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、判令被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张海梅返还购房款223829及支付利息26550.16元。二、判令原告（反诉被告）张海梅于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司支付违约金42000元。三、驳回原告（反诉被告）张海梅的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4291元，由原告（反诉被告）张海梅负担1696元，被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司2595元。反诉案件受理费985元，由原告（反诉被告）张海梅负担负担425元，被告（反诉原告）呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 王 琳 二〇一九年十月二十一日书记员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。