江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7580号上诉人（原审原告）：陈军。上诉人（原审原告）：朱明。委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：赵静佳，江苏少平律师事务所律师，代理上述两上诉人。上诉人（原审被告）：友邦保险有限公司江苏分公司，住所地南京市建邺区庐山路188号南京新地中心15楼。委托诉讼代理人：蔡吉，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张子豪，江苏致邦(苏州)律师事务所实习律师。上诉人陈军、朱明与友邦保险有限公司江苏分公司（以下简称友邦保险公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈军、朱明上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，案件受理费由友邦保险公司承担。事实和理由：一审中陈军、朱明要求友邦保险公司赔偿损失364000元，一审法院判决赔偿260000元，不足以弥补陈军、朱明的损失，具体理由如下：一、一审法院在考虑陈军、朱明实际损失时，忽略了租赁房屋的空置时间是自双方磋商租赁事宜起，即自2017年年底开始一直空置至2019年1月止，陈军、朱明已经在起诉之前综合考虑了自身存在过于信赖友邦保险公司这一因素，因此起诉时主张的损失是按照意向书所确定的正式承租日，即2018年6月1日起算的。磋商期间房屋空置成本以及为合同正常履行给予友邦保险公司的免租期成本均已经由陈军、朱明承担，因此一审法院在审核各方过错中，不应当重复考虑陈军、朱明的过失因素而重复减少友邦保险公司的赔偿范围。二、一审法院不应当以友邦保险公司员工提醒来认定陈军、朱明对其损失存在过错。首先该员工仅是友邦保险公司的员工，其虽提醒过陈军、朱明，但是其也明确表示“公司管理层还没有明确表态”，证明被上诉人是否承租还是一个未知数，陈军、朱明本着契约精神继续等待友邦保险公司的行为不存在任何过错。其次，在友邦保险公司迟迟未按约履行的情况下，陈军、朱明与友邦保险公司积极沟通，并且由于陈军、朱明主动要求，友邦保险公司方向陈军、朱明出具书面的解除函。友邦保险公司明明可以在合理期限内正式的、书面的通知解除事宜，却硬要拖延4个多月且是在陈军、朱明的要求下方出具的，明显是存在重大过错的。三、友邦保险公司虽然给陈军、朱明邮寄了《租赁意向取消告知书》，但陈军、朱明认为友邦保险公司为合同违约方，不具备单方面解除合同的权利，陈军、朱明有权要求友邦保险公司继续履行合同，因此陈军、朱明收到《租赁意向取消告知书》之日并非双方之间合同关系解除之日，双方之间依然存在合同关系，陈军、朱明依然有权要求友邦保险公司赔偿其合同正常履行的可得利益。但陈军、朱明为防止自身利益的进一步损失，就案涉房屋积极开展招租工作，由于案涉房屋面积略大，后期采取分开装修、分开出租的方式，已经于2019年1月底前出租了大部分租赁房屋。陈军、朱明已经在防止损失进一步扩大过程中尽到了应尽的义务。陈军、朱明的及时招租行为防止了损失的进一步扩大，因此其主张的损失计算至2019年1月1日合情合理，应当予以支持。友邦保险公司辩称：一、友邦保险公司出具的租赁意向书中表达的租赁意向期限是从2018年6月1日开始。所以在此日期之前，案涉租赁房屋处于何种状态与友邦保险公司无关。并且陈军、朱明的一审诉讼请求也是从2018年6月1日开始计算损失，因此陈军、朱明要求将2017年底至2018年5月底这段时间租赁房屋的空置归因于友邦保险公司，并以此认为一审法院减少认定友邦保险公司的赔偿范围无事实和法律依据。二、在双方协商租赁过程中，双方的协商一直是通过友邦保险员工张超超，张超超作为友邦保险公司的代表人，陈军、朱明对此是明知且认可的。因此即便友邦保险公司未出具书面的取消意向通知书，张超超也早已代表友邦保险公司向陈军、朱明发出了明确的租赁事项风险提示，是陈军、朱明一再主动表示愿意等待。试问假如陈军、朱明在收到友邦保险公司的风险告知后，将房屋另租他人，那么友邦保险公司如今是否有权利向陈军、朱明主张违约损失。如果友邦保险公司没有这样的权利，陈军、朱明也同样没有这个权利，否则的话，双方作为民事法律关系当事人彼此间的权利、义务将明显不对等。三、陈军、朱明上诉事实和理由的第三条表明陈军、朱明始终坚持认为双方租赁合同已经成立，据此主张友邦保险公司承担违约责任，而一审判决却突破陈军、朱明的诉讼请求，判令友邦保险公司承担缔约过失责任。鉴于违约责任和缔约过失责任系两种不同的法律责任，该两种法律责任适用的法律事实前提明显不同，故一审判决明显违背不告不理的民诉法原则。综上理由，请求法院驳回陈军、朱明的上诉请求。友邦保险公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回陈军、朱明全部诉讼请求或发回重审，一、二审案件受理费由陈军、朱明承担。事实和理由：一、一审判决认定租赁意向书构成房屋租赁预约合同，友邦保险公司构成预约合同违约显属认定事实错误。1、我国法律规范中仅有买卖预约合同，并无租赁预约合同的分类。2、涉案租赁意向书仅表达磋商意愿，不具备构成预约合同的基本条件。预约合同应对以订立本约合同作为合同标的，而涉案租赁意向书表达多用有意向、拟、预计等字样，足以证明友邦保险公司仅在单方面表达进行磋商的意愿，并未约定或承诺在将来一定期限内必定签署租房合同。意向书是友邦保险公司单方面递交给陈军、朱明，不存在双方签署的事实。3、租赁意向书没有约定权利义务，不具备违约的可能性。租赁意向书仅通知陈军、朱明有协商立约的意向，并未约定不协商立约有何责任和后果，双方均不因该意向书而富有任何义务。二、即便涉案租赁意向书能构成预约合同，陈军、朱明涉案房屋闲置损失与友邦保险公司无法律上的因果关系。一审判决友邦保险公司赔偿损失26万元显失公平。2018年4月，友邦保险公司就已明确告知陈军、朱明可能无法缔约并提醒其另行发布招租信息以规避风险，但陈军、朱明再三对友邦保险公司表示理解，表示愿意等待，声称再等半年也没关系等等。在友邦保险公司已经提醒可能无法签约并告知其可另行发布招租信息以规避风险的情况下，此时陈军、朱明所谓信赖利益应当不复存在。三、一审判决依据合同法第四十二条作出判决显属适用法律错误。友邦保险公司没有恶意磋商行为，也没有故意隐瞒事实或提供虚假情况，更没有任何违背诚信原则的行为。四、一审判决适用合同法第四十二条有关缔约过失责任的规定超出了陈军、朱明一审诉讼请求，直接剥夺了友邦保险公司的抗辩权利，有违不告不理原则，属于程序违法。五、一审判决同时适用合同法第四十二条缔约过失责任的规定以及合同法第一百零七条、第一百一十三条有关违约责任的规定，违背基本法律逻辑，具有法律适用方面的重大错误。陈军、朱明辩称：一、双方之间通过要约和承诺的方式已经就友邦保险公司承租标的房屋的事实进行了明确的约定，构成了合同关系。该内容对双方均具有法律约束力，不应当认为只是一个磋商性文件。一审法院认为该文件构成了订立租赁合同的预约合同，预约合同本身亦是一种合同关系。合同分为有名合同也分为无名合同，不存在一审法院造法的说法。二、友邦保险公司员工张超超的行为不足以代表公司，需要有公司明确的书面文件方可表述其不愿承租房屋的意思，且员工张超超在沟通过程中亦明确向陈军、朱明表示过管理层目前尚没有确定的意见。陈军有理由相信友邦保险公司仍然有承租的意向。友邦保险公司向陈军、朱明邮寄租赁意向取消告知书的行为，当然明确构成违约。三、一审判决在认定友邦保险公司违约责任的时候，主要依据的是合同法第113条，而并非友邦保险公司所述的缔约过失责任。根据合同法113条的约定，该损失主要依据是双方之间如正常履行合同后可获得的利润。而出租人主张的违约责任是自双方意向书确认的起租之日起，直至房屋可通过其他方式及时止损之日为止，该期间应当是友邦保险公司在订立预约合同实际就能预见的出租人的可得利益。因此上述主张应当得到全部支持。综上，请求法院驳回友邦保险公司的全部上诉请求。陈军、朱明向一审法院起诉请求：1、请求判令友邦保险公司赔偿损失364000元(自2018年6月1日计算至2019年1月1日)；2、请求判令本案案件受理费由友邦保险公司承担。一审法院认定事实：朱明、陈军为常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢2501房屋的所有权人。2017年年底起，朱明、陈军与友邦保险公司为上述房屋租赁的事宜进行沟通、协商。2018年2月2日，友邦保险有限公司江苏分公司出具租赁意向书一份，意向书载明：“根据友邦保险有限公司江苏分公司(以下简称“我公司”)机构发展规划，我公司有意向租赁您名下的常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢25层写字楼。拟租赁区域、面积及实施日期如下：国际贸易中心A幢25层东南部分，共计1000平方，25层剩余552平米预留一年优先供我司扩租；预计租赁期限：2018年6月1日至2021年5月31日。二、请确认以下事宜：1.房屋产权清晰，已取得《不动产权登记证》，未设抵押；2.租金52元/平米/月(含税)；3.房屋内现有装修可以全部拆除，我司租赁到期不复原；4.该房屋所属车位全部供我司使用。三、请您于2018年2月14日前给予我司回复，本意向书未尽事宜可于后期另行协商确定……”。2018年2月11日，友邦保险公司员工张超超将上述租赁意向书邮寄给陈军。2018年2月12日，陈军通过快递邮寄给员工张超超，对于邮寄文件，陈军、朱明称是友邦保险公司当时向其邮寄两份书面意向书，陈军、朱明确认内容后在其中一份上签字并回寄意向书给友邦保险公司；友邦保险公司则称是快递回执，因为在2018年2月11日下午微信聊天记录中，友邦保险公司曾要求陈军、朱明将签收的快递回执邮寄给友邦保险公司，但友邦保险公司在一审法院限期内未能提供其所称的陈军、朱明签收的快递回执。2018年10月16日，友邦保险公司出具租赁意向取消告知书一份，该告知书载明：“根据友邦保险有限公司江苏分公司(以下简称“我公司”)机构发展规划，我公司原有意向租赁您名下的常熟市黄河路12号国际贸易中心A幢25层写字楼共计1000平米(具体内容参见我司2018年2月2日《租赁意向书》)。现因业务发展放缓，租赁预期未能达成，故停止租赁计划，特此取消《租赁意向书》，《租赁意向书》中的所有条款自本告知书所列日期终止……。”2018年10月23日，友邦保险公司将上述告知书通过邮寄方式向陈军发出。审理过程中，陈军、朱明自称收到上述告知书后陆续开展招租工作，为避免损失，自2019年1月6日开始至2019年1月底大部分房屋已经出租，因此2019年1月1日之后的损失已经通过其他方式弥补，故不再向友邦保险公司主张。审理过程中，陈军、朱明提供了陈军与友邦保险公司员工张超超短信、微信聊天记录截图打印件，2018年1月2日的短信记录为“张经理你好：不知这两天可有新进展，富德人寿这边租房，今天上午我已经正式给回掉了，还是特别希望能和你们合作……”，2018年4月27日微信聊天记录为“陈总，建议先在市场上发布一下出租信息，这个月的报表出来了，比预期还是有差距，虽然管理层还没有明确表态，但是感觉后面审批很悬”，证明双方之间在友邦保险公司出具意向书之前双方就租赁价格、租赁面积等进行长期的协商，而此后员工张超超虽提醒陈军、朱明发布出租信息，但是其也明确表示友邦保险公司管理层至今无明确结论性意见，陈军、朱明见友邦保险公司一直拖延、不承租房屋，便主动要求友邦保险公司提供明确不承租的书面文件。友邦保险公司对上述证据的质证意见为：关于短信内容真实性无异议，确实是双方沟通过程，但我方不同意陈军、朱明的证明目的，首先，陈军、朱明回绝富得人寿时间在2018年1月2日，在此时间点我方并没有和陈军、朱明就涉案房屋的租赁展开正式磋商，且陈军、朱明回绝富德人寿之前未告知友邦保险公司，而是事后才告知，足以证明是陈军、朱明自主决策的行为与友邦保险公司无关。对于微信聊天记录截图内容真实性无异议，但是双方就合同订立与否进行磋商的过程，但友邦保险公司已经告知陈军、朱明相关租赁合同若签署取决于几方面因素：一、陈军、朱明的租赁条件，在双方微信关于租赁租金价格的磋商过程中可以证明；二、取决于友邦保险公司自身业务发展规划及审批流程：在2月11日陈军、朱明发微信问友邦保险公司“意向协议的事，领导们同意了吗”说明陈军、朱明清楚知道租赁意向书只是意向性协议而非正式合同；在友邦保险公司与2018年4月27日发给陈军、朱明的微信中建议陈军、朱明在市场上发布出租信息，同时表明后期双方签署正式合同很悬，但陈军、朱明当天的答复是愿意多等一两个月；在5月3日微信中友邦保险公司再次告知陈军、朱明不要单独等我们一家，陈军、朱明表示“理解理解，四月报表不乐观，我们就等五月份报表”；在6月4日陈军、朱明又向友邦保险公司发微信“我们已经等了半年，还等半年也没关系，主要是想能够和你们把事情定下来……”说明陈军、朱明清楚双方租赁事情尚未确定。经一审法院综合分析，对上述短信、微信聊天记录的真实性予以认定，相关证明力应综合本案相关证据和事实予以认定。庭审中，陈军、朱明明确其主张的损失范围为根据合同法第113条规定的可得利益损失，起算日期为租赁意向书约定的正式承租日，即2018年6月1日起按照约定的租金标准计算至2019年1月1日。以上事实由租赁意向书、租赁意向取消告知书、短信聊天记录及微信聊天记录、不动产权登记证、当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：本案争议焦点有三：1、《租赁意向书》是否成立；2、《租赁意向书》是否构成房屋租赁合同的本约；3、友邦保险公司是否存在赔偿责任。关于争议焦点1，双方经过沟通磋商，友邦保险公司向陈军、朱明邮寄友邦保险公司盖章的《租赁意向书》，虽双方对陈军、朱明是否在该意向书签字并回寄的事实各执一词，但友邦保险公司亦未能在一审法院限期内提交陈军、朱明回函的快递回执以证明其主张，结合双方之后的微信聊天记录，陈军、朱明对该意向书是确认并同意的，故可确定双方之间的《租赁意向书》已成立。关于争议焦点2，该意向书已对房屋位置、租赁期限、租金等进行了约定，但未对租金的支付时间及方式、房屋的交接、违约责任等进行明确约定，且意向书中表述采用“有意向”“拟”“预计”等内容，且意向书中还有需要继续与陈军、朱明磋商确定的内容，故该意向书并非房屋租赁合同的本约，可认定系双方形成了房屋租赁的预约合同关系，该预约合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，应为合法有效，一审法院予以认定。关于争议焦点3友邦保险公司是否承担赔偿责任，根据双方的聊天记录来看，友邦保险公司由于自身发展规划的原因未能在约定的2018年6月1日承租房屋，并且在2018年10月23日时向陈军、朱明发出租赁意向取消告知书，明确拒绝履行《租赁意向书》，在此情况下陈军、朱明只能重新寻找新的承租人，由此造成了陈军、朱明2018年6月至2018年10月以及另行寻找新承租人期间的租金损失，友邦保险公司的行为构成预约合同的违约，应承担相应赔偿责任。友邦保险公司辩称其员工在2018年4月27日已微信提醒陈军、朱明及早发布招租信息，可能不缔约，且之后也提醒过，但陈军、朱明仍自主决定等待。一审法院认为，友邦保险公司员工的提醒并不能证明友邦保险公司已明确拒绝履行《租赁意向书》，陈军、朱明基于信赖继续等待友邦保险公司承租直至友邦保险公司正式发函明确取消租赁意向，因此友邦保险公司对陈军、朱明的损失存有过错；不过，陈军、朱明在友邦保险公司员工多次提醒可能不缔约情况下仍决定继续等待友邦保险公司承租，在约定的承租日到来后一段时间内也未向友邦保险公司要求解除租赁意向，以及早另行出租避免损失，自身亦存在过错。陈军、朱明主张其损失范围为《租赁意向书》约定的承租日即2018年6月1日起算，计至2019年1月1日其大部分房屋出租时，并主张按《租赁意向书》约定的租金标准计算，以此计算方式所得租金损失为364000元。一审法院综合本案案情，结合双方当事人的过错及房屋闲置损失，根据公平原则酌情认定友邦保险公司应赔偿陈军、朱明损失26万元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、友邦保险有限公司江苏分公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿陈军、朱明损失26万元。二、驳回陈军、朱明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3380元，由陈军、朱明负担966元，由友邦保险有限公司江苏分公司负担2414元（友邦保险有限公司江苏分公司负担之费，陈军、朱明已预交，一审法院不再退还陈军、朱明，由友邦保险有限公司江苏分公司在履行本判决时一并支付陈军、朱明）。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点是租赁意向书是否是要约还是要约邀请？双方之间是否构成房屋租赁合同的本约？友邦保险公司是否应承担赔偿责任？关于租赁意向书的定性问题。本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。要约必须是特定人所为的意思表示，内容须具体、确定，须有缔结合同的目的，须发给要约人希望与其订立合同的受要约人，经受要约人承诺后要约人即受该意思表示约束。本案中，友邦保险公司向特定人陈军、朱明发出了意向书；意向书明确友邦保险公司有意租赁陈军、朱明名下的涉案房屋，并明确了租赁期限、租金标准，内容具体确定；同时意向书还明确了陈军、朱明须于2018年2月14日前给予答复，即对陈军、朱明承诺作出了期限，在该承诺期限内，友邦保险公司的要约是不能撤回的。据此，本院认为友邦保险公司发出的租赁意向书符合要约的构成要件，系要约而非要约邀请。虽双方对于陈军、朱明是否在租赁意向书签字并回寄的事实各执一词，但可以确定陈军、朱明在收到租赁意向书后回寄了材料给友邦保险公司，友邦保险公司认为其收到的材料是快递回执，但未提供证据予以证明，结合双方在租赁意向书邮寄前对租赁事宜的协商情况以及此后的微信聊天记录，可以确定陈军、朱明在限期内对意向书予以了确认并同意，双方之间的合同关系已经成立。关于双方之间是构成房屋租赁合同本约还是预约的问题。本院认为，当事人对合同是否成立存在争议，能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对于合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，友邦保险公司以租赁意向书的方式向陈军、朱明发出要约，陈军、朱明作出了承诺，双方之间达成了合同关系。租赁意向书中对于合同相对方、租赁标的、金额、期限作出了约定，双方之间构成了房屋租赁合同本约。租赁意向书有关未尽事宜可于后期另行协商确定的内容仅能表明在陈军、朱明作出承诺后双方可就租赁意向书未确定事宜另行协商以达成补充协议，而不意味着友邦保险公司向陈军、朱明发出了双方需另行签订房屋租赁合同的预约，一审法院有关双方构成预约合同关系的认定有误，本院对此予以纠正。关于友邦保险公司是否应承担赔偿责任问题。如前所述，双方通过要约、承诺方式达成了涉案房屋租赁合意，双方约定的租赁期限自2018年6月1日起，但友邦保险公司因自身发展规划的原因未能在约定的2018年6月1日承租房屋，并且在2018年10月23日时向陈军、朱明发出租赁意向取消告知书，已构成违约，应承担相应的违约责任。因双方达成的租赁合意中并未约定违约金条款，故陈军、朱明仅能向友邦保险公司主张相应的损失。双方的租赁合同约定的租期从2018年6月1日开始，陈军、朱明要求友邦保险公司承担此前的租金损失缺乏依据，本院对此不予采信。友邦保险公司未于约定租期开始时接受涉案房屋，并于2018年10月23日明确向陈军、朱明发出取消租赁意向告知书，且与陈军、朱明洽谈涉案租赁合意的友邦保险公司员工亦早在2018年4月27日即向陈军、朱明发出微信提醒及早发布招租信息，可能不缔约，陈军、朱明亦应采取一定的止损措施。一审法院综合涉案合同缔结情况、当事人过错情况以及房屋闲置情况，酌定由友邦保险公司赔偿陈军、朱明损失26万元并无明显不当。综上所述，陈军、朱明以及友邦保险公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由上诉人陈军、朱明负担1932元，由上诉人友邦保险有限公司江苏分公司负担4828元。上诉人陈军、朱明多预交的上诉费4828元，本院予以退还；上诉人友邦保险有限公司江苏分公司多预交的上诉费1932元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 郭 锐二〇一九年十月十五日书记员 姚冰馨