广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2741号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈艺金,广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福,广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文术建，男，1983年11月22日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人文术建商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回文术建全部诉讼请求。事实和理由：《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条并没有规定将规划、人防、环保等专项验收作为工程验收合格的条件。从2000年1月30日国务院《建设工程质量管理条例》公布实施后，我国实行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案制度，建设工程竣工后不再向有关政府主管部门申请竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，可知组织工程竣工验收的主体是工程的建设单位，而不是有关政府部门，该条例也没有规定建设工程报政府有关部门备案后才能投入使用。因此，一审判决认为本案涉案房屋应当在取得政府部门出具的建设工程验收合格资料后方能交付，从而否认双方在买卖合同中约定的交付条件有效性错误。双德公司与文术建在2014年8月16日办理了房屋的交付收楼手续，交付时，涉案房屋已通过施工单位、出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，并满足居住条件，也符合买卖合同约定的交付条件，且该交付没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双德公司不应向文术建支付逾期交楼违约金。由于双方并没有将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》作为房屋交付条件，在文术建办理收楼手续时，其已知也应知涉案房屋没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，该事实根本无需双德公司证明。文术建在收楼时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案证，但涉案房屋已达到使用条件，没有影响文术建的使用权利，在收楼后，文术建不但没有因为房屋尚未取得工程竣工验收备案导致任何损失，反而是房屋交付的受益人。并且，导致双德公司在2016年12月23日才取得工程竣工验收备案证的原因确是政府部门验收方式变更造成，并非工程质量原因。现文术建反而要求双德公司承担违约责任，不但违反合同约定，也违反诚信原则，更不符合公平合理原则，于情于理均不应得到法律支持。双德公司延迟办证的原因是由于政府部门改变验收方式，延误了涉案房屋的验收进度，延误了办理涉案房屋房产证的进度，根据合同的约定，双德公司无需承担逾期办证违约责任。文术建辩称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。双方签订的合同也约定出卖人应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才能交付买受人。出卖人的交楼行为既未达到法定的交付条件，也未达到约定的交付条件，属无效交付。本案出卖人未能举证证明买受人存在“收楼时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案登记证，并同意接收”的情况，也未能证明因政府部门验收变更原因造成迟延取得竣工验收备案证，故出卖人仍应承担违约责任。出卖人亦未能举证证明延期办证是由于政府改变验收方式，其存在逾期违约行为，仍需承担逾期办证的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。文术建于2018年11月1日向一审法院起诉请求：1.双德公司向文术建支付逾期交房违约金26782元（以总房价298243元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）；2．双德公司向文术建支付逾期办证违约金7605元（以总房价298243元为基数，自2017年2月22日至2017年11月3日止共计255天，按每日万分之一计算）。一审法院认定事实：1．2013年4月18日，双德公司（出卖人）与文术建（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：①由文术建购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为298243元；②出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在商品房经验收合格后（出卖人、监理单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告，即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收合格），将符合合同约定的商品房交付买受人使用，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致的延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；④出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，合同还约定了其他事项。2．文术建已交付全部购房款298243元，双德公司于2014年8月16日向文术建交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格，文术建认为双德公司向其交付的商品房不仅要符合合同的约定，同时要符合国家法律法规的强制性规定，应当以取得竣工验收备案登记证作为交付前提。双德公司认为无论是建筑法、建筑质量管理条例、还是消防法均未明确规定商品房一定要经过规划、环保等条件作为验收合格的前提条件，文术建收楼时案涉房屋虽未取得竣工验收备案登记证，但案涉房屋的质量、水电等单项工程均已验收完毕，符合居住条件，且合同并未约定以取得竣工验收备案登记证为交付的依据，签署合同时中山市有相关行政部门亦并未强制要求以取得竣工验收备案登记证作为交付条件，文术建知晓双德公司并未取得竣工验收备案登记证仍办理收楼手续，双德公司的交付并未侵害其合法权益。4．2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。双德公司称其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。5．2017年10月19日，双德公司向国土办证部门递件就案涉房屋的办证资料提交申请不动产权属登记。2017年11月3日，文术建取得案涉房屋不动产权证书[粤（2017）中山市不动产权第0261103号]。双德公司称其逾期办证系因政府部门变更了对案涉小区的验收方式，但并未举证证明。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是文术建与双德公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，文术建与双德公司虽然在合同中约定由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格后出具工程竣工验收报告并在2014年3月31日前进行交付，根据中山市国土部门的规定取得中山市住房和城乡建设局颁发的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是商品房可以进行交付的基本条件，也是初步证明商品房质量的依据，双方当事人约定的交付标准如果高于该标准则依照双方的约定进行交付，因此双德公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才具备交付的基本条件。另，双德公司抗辩称文术建在收楼时已知晓案涉房屋并未取得竣工验收备案登记证的事实，且其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但均未举证证明。综上所述，双德公司构成逾期交付，应按合同约定承担逾期交付的违约责任，一审法院依法支持文术建关于双德公司逾期交付构成违约的主张。双德公司抗辩称文术建请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年11月1日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此双德公司的抗辩意见合理的部分一审法院予以采纳。另，因双德公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金24933.11元（以购房款298243元为基数，按日万分之二计算418日）。关于逾期办证的违约金问题。按照合同约定，双德公司应于2014年3月31日前将涉案商品房交付给文术建使用，并在之后的720个工作日内，即2017年2月16日前为文术建办理房地产权属证书，否则按已付房价款每日万分之一的标准计付违约金。双德公司于2017年10月19日向产权登记机关递交了需由其提交的材料，但不确认其违约事实，抗辩称系政府原因导致延误，但未举证证明，一审法院对文术建关于双德公司逾期办证构成违约的主张予以支持，双德公司应对其逾期办证的违约行为承担违约责任，按照约定文术建有权要求双德公司支付2017年2月16日至2017年10月18日期间的违约金，文术建主张双德公司支付2017年2月22日至2017年11月3日期间的违约金的诉请，一审法院对其诉请中合理的部分予以支持，因此双德公司应向文术建支付自2017年2月22日起至2017年10月18日止的逾期办证违约金为7128.01元（298243元×0.0001/日×239天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向文术建支付逾期交房违约金24933.11元；二、双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向文术建支付逾期办证违约金7128.01元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取计330元（文术建已预交），由双德公司负担（双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付文术建）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：双德公司是否应向买受人支付逾期交房违约金以及应向买受人支付的逾期办证违约金数额。对此，本院作如下分析：首先，关于双德公司应否向买受人支付逾期交房违约金的问题。本案中，双德公司虽于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备法定的交楼条件，但在2014年8月16日，双德公司按照合同约定的交付条件为文术建办理收楼手续时，文术建并未提出涉案房屋不符合法定交付条件的异议，并在当日办理了收楼手续、接收了涉案房屋的钥匙，且并无证据显示涉案房屋在交付使用时存在不满足基本的安全条件和买受人基本居住要求的情形而影响其使用，故其在本案中要求双德公司支付其收楼后从2015年10月1日起至2016年12月23日止的逾期交房违约金，本院不予支持。其次，按照涉案合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内办理房地产权属证书，如前所述，涉案商品房交付日期为2014年8月16日，则在之后的720个工作日内，即2017年7月4日前为文术建办理房地产权属证书，故本案逾期办证违约金应从2017年7月4日起计算至2017年10月19日止，文术建主张2017年2月22日至2017年11月3日期间的违约金的诉讼请求，对于合理部分，本院予以支持，故双德公司应向文术建支付2017年7月4日起至2017年10月19日止（共108天）的逾期办证违约金3221.02元（298243元×0.01%×108天）。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23239号民事判决；二、上诉人中山市双德房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人文术建支付逾期办证违约金3221.02元；三、驳回被上诉人文术建的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费660元，减半收取计330元（文术建已预交），由文术建负担299元，由中山市双德房地产有限公司负担31元（中山市双德房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付文术建）。二审案件受理费660元（中山市双德房地产有限公司已预交），由中山市双德房地产有限公司负担66元，由文术建负担594元（文术建于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市双德房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十月二十八日书记员  杨婉婷