安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终7546号上诉人（原审原告）：刘鹏，男，1982年8月14日出生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：陈亚东，安徽卓泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康子耀，男，1976年8月20日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：汝燕，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人刘鹏因与被上诉人康子耀房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初2618号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘鹏上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的存量房买卖合同，康子耀返还购房款30万元、利息11917.82元（利息暂计算至2019年3月10日，此后的利息继续按年利率6%计算至款清之日止），赔偿房屋买卖中介费损失2000元，合313917.82元，一、二审诉讼费由康子耀承担。事实和理由：1.案涉阁楼原本规划是隔热层，后被开发商加盖为阁楼，该顶层阁楼为无证建筑且不能办理产权证。一审法院仅凭康子耀与开发商签订的合同就认定其具有使用权，但目前连开发商是否具有使用权还没有证据证明，也未能查明案涉房屋是否违章建筑。2.本人签订购房合同时知道阁楼暂时没有办理产权证，但认为康子耀具有所有权，才签订了存量房买卖合同。虽然康子耀与开发商签订的合同显示其只具有使用权，但康子耀的行为让本人相信他具有所有权。双方签订的系存量房买卖合同，一审认定本人购买的是使用权错误。本人不是法律专业人员，对使用权与所有权并不清楚，所以受到误导，自以为买的就是所有权，后咨询专业人士，才知道并非如此。康子耀与开发商的协议中明确约定案涉房屋不能单独转让。康子耀隐瞒房屋不能办证、不能单独交易的重大瑕疵，存在严重欺诈，导致合同目的不能实现。合肥市有产权的阁楼也是七八千元一平方米，本人按照市场价购买所有权。本人从节约司法资源的角度出发将2018年11月1日转账支付的10万元视为购房款，该款是康子耀的借款。3.一审法院认定双方交易标的是案涉房屋使用权错误，使用权的单独转让或交易只有通过租赁关系体现，如果是租赁合同，承租人有权随时解除合同。4.根据《城市房地产管理法》第三十八条、《合同法》第五十二条，该《存量房买卖合同》应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定以及《合同法》第九十四条关于合同目的不能实现的规定，康子耀对案涉房屋不享有处分权，本人有权要求解除合同。康子耀辩称，一审判决事实清楚，合理合法，应得到二审的支持；刘鹏在明知涉案房屋仅有使用权而无所有权的情况下与本人签订合同，应当承担相应的法律后果，继续履行双方签订的协议。刘鹏向一审法院起诉请求：1.确认双方于2018年5月15日签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令康子耀返还购房款30万元、利息11917.82元（利息暂计算至2019年3月10日，此后的利息继续按年利率6%计算至款清之日止），赔偿房屋买卖中介费损失2000元，合313917.82元;3.本案诉讼费由康子耀承担。一审审理过程中，刘鹏变更第1项诉讼请求为“依法判令解除双方于2018年5月15日签订的《存量房买卖合同》”。一审法院认定事实：2018年5月15日，康子耀与刘鹏签订《存量房买卖合同》，约定刘鹏购买康子耀坐落在合肥市庐阳区银杉路水木春城小区3幢1602室阁楼，用途为自住，建筑面积为71.40平方米，房屋转让价款51万元，刘鹏于2018年5月15日向康子耀支付房屋价款20万元，2019年5月14日支付31万元。该合同对其他事项也进行了约定。同时双方口头约定，该房屋转让价款51万元为不包刘鹏孩子上学的价格。签订当日，刘鹏支付康子耀购房款10万元。2018年5月20日刘鹏又转账支付康子耀购房款10万元。2018年11月1日刘鹏再次转账支付康子耀10万元。一审另查明，康子耀于2010年10月12日与安徽省金润置业有限责任公司签订《顶层房屋使用合同》，购买水木春城小区3号楼1602室顶层房屋的使用权，编号为阁楼02，该合同明确约定，康子耀购买的顶层房屋有偿使用权按有关规定无法办理产权证、土地证手续，但享有与所购房屋土地同等年限的使用权。2018年4月19日，康子耀将该《顶层房屋使用合同》部分内容的照片通过微信发给了刘鹏。刘鹏与康子耀签订案涉《存量房买卖合同》之后，康子耀将该《顶层房屋使用合同》交给刘鹏，并将该合同上乙方康子耀的名字划掉改为刘鹏的名字，同时康子耀在该合同结尾处书写“今后如遇到房屋产权所有权问题都归刘鹏所有，与我康子耀无关。我全力配合维护刘鹏所有权益。康子耀2018.5.15”。刘鹏在一审庭审中陈述，康子耀告诉刘鹏案涉阁楼没有产权证，但是以后可以办理产权证；康子耀于2018年6月将该《顶层房屋使用合同》交给刘鹏。一审法院认为，本案的争议焦点为刘鹏在与康子耀签订《存量房买卖合同》时，是否知晓案涉阁楼无产权证、康子耀只享有使用权。首先，从刘鹏提供的微信聊天记录可以看出，康子耀于2018年4月19日将《顶层房屋使用合同》部分内容的照片发给刘鹏，从该照片可以看出合同的名称为“顶层房屋使用合同”，该照片也可以看出合同第一条的内容为“乙方自愿向甲方购买水木春城小区3号楼1602室的顶层房屋的使用权，编号为阁楼02”。由此可以推断，在双方签订合同之前，刘鹏是知道康子耀只有案涉阁楼使用权的。其次，刘鹏在庭审中陈述，其与康子耀约定的购房款51万元是不包刘鹏孩子上学的价格；刘鹏还陈述，康子耀告诉刘鹏案涉阁楼没有产权证，但是以后可以办理产权证。从刘鹏的以上陈述可以看出刘鹏是知晓涉案阁楼没有产权证的。再次，涉案阁楼的交易价格为每平方米七千多元，明显低于周边有产权证房屋的价格，从交易价格上也可以推断刘鹏知道该阁楼没有产权证。另外，刘鹏陈述康子耀于2018年6月份将该《顶层房屋使用合同》交给其，但是刘鹏仍然于2018年11月1日转账支付给康子耀10万元。虽然刘鹏在庭审中陈述该10万元为其向康子耀出借的款项，但是康子耀予以否认，且刘鹏在诉状中陈述包括该10万元在内的30万元为购房款。由此可以看出，刘鹏在明确知晓案涉阁楼无法办理产权证，康子耀仅享有使用权时，仍在履行合同义务。综合以上几点，该院认为，刘鹏在与康子耀签订《存量房买卖合同》时，知晓案涉阁楼无产权证、康子耀只享有使用权，该《存量房买卖合同》系双方的真实意思表示。虽然双方签订的合同名为《存量房买卖合同》，实为阁楼的使用权转让合同。刘鹏在与康子耀签订案涉合同且履行了部分合同义务后，又以案涉阁楼无法办理产权过户，康子耀仅享有使用权无权出卖阁楼为由，要求解除合同，该院不予支持。由于刘鹏的其他诉讼请求均是基于解除合同而提出的，对于刘鹏的其他诉讼请求，亦不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘鹏的诉讼请求。案件受理费3044元，由刘鹏负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，康子耀将《顶层房屋使用合同》部分内容于案涉合同签订前即拍照发给刘鹏，刘鹏亦陈述签订案涉买卖合同时知道案涉房屋暂时没有办理产权证，一审法院结合刘鹏自认购买的系不包孩子上学的价格的陈述等认定刘鹏对于康子耀仅享有案涉房屋使用权、无产权系明知并无不当，本院予以认同。康子耀2018年6月将《顶层房屋使用合同》交付刘鹏后，刘鹏于2018年11月转账给康子耀10万元，刘鹏主张该转账系借款的意见与其起诉状载明的内容不符，康子耀亦不予认可，本院不予采信。案涉协议签订后不久，康子耀即交付房屋并书面承诺“如遇到房屋产权所有权问题都归刘鹏所有，与我康子耀无关”，已经完成了合同约定的主要义务。刘鹏以康子耀无权处分致使房屋所有权转移的合同目的不能实现为由要求解除案涉合同的主张，与本案查明的其签订合同时即明知购买的系无产权证房屋且已经实际入住并办理水、电过户的事实不符，一审法院未支持该项主张并无不当，本院予以维持。刘鹏的其他上诉请求均基于解除合同提出，本院亦不予支持。综上，刘鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6088元，由刘鹏负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十月十八日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审