安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初4750号 原告（反诉被告）：张婷婷，女，1980年12月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：宋月怡，安徽万舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董琼，安徽万舟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余竹莲，女，1967年3月23日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）张婷婷与被告（反诉原告）余竹莲房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张婷婷及委托诉讼代理人宋月怡、董琼、被告（反诉原告）余竹莲的委托诉讼代理人管斌、李济均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张婷婷诉称：原告与合肥经开区余之味快餐店（以下简称“余之味”快餐店）于2017年8月31日签订了一份《余之味快餐铺位租赁合同》（以下简称合同），约定：余之味快餐店将其商铺铺位5#、6#租赁给原告，租赁期限自2017年3月15日至2020年3月15日，租金按营业额的20%收取，原告交纳50000元进场费以及2000元履约保证金，若一方违约，应向守约方支付三个月租金的违约金。后原告按照合同约定交纳进场费、履约保证金以及租金并开始经营，经营期间效益极好，月收益在2万多元。 2019年4月30日，被告突然将铺位封场，导致原告无法经营。后原告从安徽中环商业运营管理有限公司（以下简称中环公司）处知悉被告向中环公司要求提前撤场，并承诺于2019年4月30日撤铺。被告在租赁合同尚未到期的情况下擅自退租并强制清场，破坏了原告经营现场，给原告造成了严重损失。此外，经营期间，被告违反合同约定每月擅自收取原告洗碗费、管理费等不合理费用，原告对此多次提出异议均未果。原告诉至法院，请求判令：1、确认双方于2017年8月31日签订的《余之味快餐铺位租赁合同》已解除；2、被告退还原告进场费50000元，履约保证金2000元、洗碗费6870元；3.被告向原告支付违约金20737.8元以及赔偿原告剩余租期内经营利润损失257640.3元（该损失已扣除违约金20737.8元）；4、被告赔偿原告店内物品灭失折价50000元；5、被告承担原告支出的12000元律师费。 被告（反诉原告）余竹莲答辩称：1、合同约定原告在租赁期内，不得以任何理由使承租商铺处于无营业状态。若无营业状态每月超过3日，被告有权终止合同，无条件收回乙方承租商铺。原告于2019年2月4日至2月11日期间使商铺处于无营业状态时间长达8日，已严重违反合同约定。被告多次通知原告撤离商铺并承担违约责任，原告一直未撤离商铺。2、原告诉请没有任何依据。进场费为一次性缴纳并不予退还。原告为与被告建立租赁关系而交纳进场费，收取入场费作为现实商业活动中的一种经营模式，无法律及行政法规的效力性禁止性规定，应为商业惯例；收取洗碗费是双方协商一致，被告委托专业的洗碗人员负责原告店铺的洗碗工作，原告按月支付洗碗费。3、原告主张经营利润损失257640.3元没有合同和法律依据。原告违约，被告依约解除合同，无须承担利润损失。合同中未约定因一方违约而导致合同解除应赔偿预期利润的合同条款；原告主张的经营利润损失属于尚未发生经营的期间，经营必然存在一定的风险，盈利和亏损处于不确定的状态。即使原告今后继续经营，其经营状况亦具有不确定性和不可预知性，与经营者的管理模式、工作方法、市场资源和价格等因素均具有关联，不能以已经实际发生的某一时段经营状况作为尚未发生经营的参照依据。且原告以自制的营业额账本和材料费清单证明其2018年2月至9月的平均利润为26512.2元每月，在无其他证据佐证（如纳税凭证等）情况下，推断出剩余租期内利润损失为278378.1元，显然缺乏依据。4、原告主张店内物品灭失折价50000元，没有事实依据。由于原告违约，不愿意撤离商铺，被告无奈将其商铺内物品转移到仓库封存，并未造成任何物品灭失。原告主张的律师费不是必然发生的费用，同时也没有合同依据。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）余竹莲提起反诉，称：合同约定：乙方在租赁期内，不得以任何理由使承租商铺处于无营业状态。若无营业状态每月超过3日甲方有权终止合同，没收乙方的租赁保证金，无条件收回乙方承租商铺。违约方向守约方支付违约金（三个月租金）。合同履行中，张婷婷于2019年2月4日至2月11日期间使商铺处于无营业状态时间长达8日，已严重违反合同约定。我方要求张婷婷承担相应的违约责任无果后，于2019年5月6日委托律师向张婷婷送达解除合同律师函，要求其撤出租赁商铺并承担相应的违约责任。我方提起反诉，请求法院判令：1、确认双方签订的《余之味快餐铺位租赁合同》已解除；2、张婷婷向余竹莲支付违约金20737.8元。 针对反诉请求，张婷婷答辩称：我方从未违约，余竹莲无权依此解除合同。合同约定若无营业状态每月超过3日甲方有权解除合同，每月从表义解释，应至少延续两个月以上，余竹莲解除合同的条件不满足；2、案涉合同是格式合同，该格式条款加重了我方责任，损害了我方权益，且没有采取合理方式提醒我方注意，所以该条款应属无效；3、根据我方提供的账本，2018年2月13日至2018年2月20日春节期间，账本上也没有任何一家营业额记录，但从2018年春节后合同还是在正常履行的，2019年2月4日至2月11日系春节期间，余竹莲回浙江过年把收银员撤走了，称这几天不用营业，也不允许我方和其他人自己收账，如果私自收账就是违约，不止我方一家，所有的商户这几天都没有营业，包括余竹莲自己营业的快餐店。 经审理查明：余之味快餐店位于合肥市经开区，其经营者为余竹莲。余之味快餐店与中环公司签订租赁合同，约定承租中环城三层用于经营美食城。余之味快餐店与多家餐饮企业签订租赁合同，由各餐饮企业分别承租其铺位用于餐饮经营。 2017年8月31日，张婷婷（乙方）与余之味快餐店（甲方）签订了一份《余之味快餐铺位租赁合同》约定：甲方将其商铺铺位5#、6#租赁给乙方用于经营“线上花甲”，租赁期限自2017年3月15日至2020年3月15日，租金按营业额的20%收取，乙方交纳50000元进场费以及2000元履约保证金，乙方在租赁期内，不得以任何理由使承租商铺处于无营业状态。若无营业状态每月超过3日甲方有权终止合同，没收乙方的租赁保证金，无条件收回乙方承租商铺。违约方向守约方支付违约金（三个月租金）……。 合同签订后，余竹莲将已装修完毕的商铺铺位5#、6#交付张婷婷，张婷婷支付了进场费50000元、履约保证金2000元后开始经营，月租金按月营业额的20%计算并支付。余之味快餐店的统一经营模式为：收银不准自己收，一律走总收银台，即甲方提供给每家商户的支付条码为甲方的统一条码，每天对账。甲方为所有的餐饮商户提供统一洗碗，每月收取洗碗费300元。 2019年2月4日至2月11日为春节期间，张婷婷未正常营业。 2019年4月30日，余竹莲将三楼美食城所有的铺位全部封场，不允许经营。中环公司在三楼张贴了《函》，称“余之味快餐店位于我公司三楼，合同尚未到期，向我公司提出经营不善、要求提前撤场，并与我公司签订了退铺单，同意于2019年4月30日晚将店铺物品清理完毕，恢复原状交还商场……”。 2019年5月6日，余竹莲向张婷婷发出《律师函》，称：合同履行中，你方于2019年2月4日至2月11日期间使商铺处于无营业状态长达8日，违反合同约定，自本函送达之日解除双方签订的商铺租赁合同；你方无条件撤出商铺，否则我方将强制清场，产生的清场费用及造成我方损失由你方承担……。张婷婷收函后诉至法院。 另查明，张婷婷因本次诉讼支出律师费用12000元。 上述事实，有《合同》、《函》、《律师函》、律师代理合同、发票等证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：张婷婷、余竹莲于2017年8月31日签订的《余之味快餐铺位租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。余之味快餐店与涉案商铺业主中环公司提前解约致涉案商铺于2019年4月30日被强制清场，故涉案合同已于2019年4月30日实际解除。双方本诉、反诉均请求确认涉案合同已解除，对此，本院依法予以支持。余竹莲对合同的解除负有过错，另2019年2月4日至11日春节期间，张婷婷使商铺处于无营业状态长达8天，其行为亦构成违约，鉴于双方均有违约行为，双方应互不追究违约责任。张婷婷本诉请求余竹莲支付违约金20737.8元及余竹莲反诉请求张婷婷支付违约金20737.8元，本院均不予支持。 张婷婷本诉请求余竹莲返还进场费50000元，收取入场费作为现实商业活动中的一种经营模式，鉴于涉案合同未到期即解除，本院酌定余竹莲返还张婷婷进场费15000元。张婷婷诉请余竹莲返还履约保证金2000元，本院依法予以支持。至于返还洗碗费6870元，因洗碗费是美食城统一收取且为各家餐饮企业提供了洗碗服务，故洗碗费不应返还。张婷婷诉请余竹莲赔偿剩余租期内经营利润损失257640.3元及店内商品灭失折价50000元，因双方对合同的解除均负有过错，双方互不追究违约责任。且剩余租期内经营利润损失系可期待利益的损失，为间接经济损失，另张婷婷未提供相关证据证明店内物品发生灭失，对此本院依法不予支持。张婷婷诉请余竹莲承担其律师费用12000元，因该律师费用已经发生，对此本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张婷婷、被告（反诉原告）余竹莲2017年8月31日签订的《余之味快餐铺位租赁合同》于2019年4月30日解除； 二、被告（反诉原告）余竹莲于本判决书生效后十日内返还原告（反诉被告）张婷婷进场费15000元、履约保证金2000元； 三、被告（反诉原告）余竹莲于本判决书生效后十日内支付原告（反诉被告）张婷婷律师代理费12000元； 四、驳回原告（反诉被告）张婷婷的其他本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）余竹莲的其他反诉请求。 若被告（反诉原告）余竹莲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7289元，由原告（反诉被告）张婷婷负担4000元；被告（反诉原告）余竹莲负担3289元；反诉案件受理费320元，减半收取为160元，由被告（反诉原告）余竹莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 钱 越 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 王礼芬 二〇一九年十月十日 书 记 员 高国婧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。