安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终3258号 上诉人（原审被告）：阜阳市巨丰置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区新安大道1757号（105国道北侧、州十三路东侧、州十七路西侧），统一社会信用代码91341200556315710K（1-1）。 法定代表人：史志远，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙茂，安徽志豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄广成，安徽志豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡文明，男，1968年8月30日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：刘炳光，安徽蓝邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利雯，安徽蓝邦律师事务所律师。 上诉人阜阳市巨丰置业有限公司因与被上诉人胡文明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜阳市巨丰置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回胡文明关于交房违约金中超过诉讼时效的请求和办证违约金的请求；或将本案发回重审；并由胡文明承担本案诉讼费用。事实和理由：胡文明于2017年2月6日接收涉案房屋，并已实际使用；双方约定的交房时间明确具体，权利人对损失范围和请求权内容亦属明知；一审判决认定的办证违约事实与实际交房时间相矛盾，胡文明的诉讼请求超过诉讼时效；一审法院适用法律错误。 胡文明辩称，阜阳市巨丰置业有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应不予支持。 胡文明向一审法院起诉请求：阜阳市巨丰置业有限公司向胡文明支付逾期交房违约金32399.43元（436650×0.0001×742，2015年12月1日至2017年12月12日）；支付逾期转移登记违约金4366.50元（436650×0.01）；并由其承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：胡文明与阜阳市巨丰置业有限公司于2013年9月29日签订《商品房买卖合同》，约定：胡文明购买阜阳市巨丰置业有限公司开发的位于阜阳市颍州开发区，建筑面积110.32平方米，房屋总价436215元一次性付清；出卖人应当在2015年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;买受人因地址、电话号码变更而未告知出卖人，出卖人按原通信地址、电话号码通知买受人，但未能通知到的视为已通知买受人，由此造成的损失由买受人自行承担；商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记;如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起270日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金等。后双方签订补充协议确定涉案房屋总价为436650元。合同签订后，胡文明按约定支付了购房款。2017年2月6日，胡文明在交接房流程表上签字并从物业公司领取了房屋钥匙，于2017年12月12日办理房屋所有权转移登记。期间胡文明多次到有关部门反映，2016年12月19日，阜阳市巨丰置业有限公司在颍州经济开发区管委会与其开发的2幢、3幢、4幢、5幢、9幢的业主代表签订了《调解协议》，该协议约定了上述房屋最迟办理房产证的期限及相关违约责任。胡文明购买的阜阳市巨丰置业有限公司开发的东方明珠小区2＃楼竣工验收合格的日期为2017年9月6日。 一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》约定，阜阳市巨丰置业有限公司应于2015年12月1日前将房屋交付胡文明，阜阳市巨丰置业有限公司并未在约定的期限内交付房屋，故逾期交房的违约金应从最后交付期限届满的第二日开始起算。由于逾期交房的违约金请求权是继续性债权，且合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，故逾期交房的违约金应计算至房屋具备交付条件，即房屋竣工验收合格之日或实际交付之日。涉案东方明珠小区2#楼竣工验收的日期为2017年9月6日，胡文明虽于2017年9月领取了房屋钥匙，但此时涉案房屋并未经相关部门竣工验收，并不具备交付条件，故竣工验收合格之日应视为房屋交付之日，本案的逾期交房的违约金应计算至2017年9月6日。逾期交房的违约金的范围确定之日后，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才应依法起算。故对阜阳市巨丰置业有限公司主张本案已过诉讼时效的抗辩不予支持。胡文明购买的东方明珠小区2#楼竣工验收日期为2017年9月6日，应认定涉案房屋的交付时间为2017年9月6日，双方约定的房屋交付时间为2015年12月1日，故阜阳市巨丰置业有限公司逾期交付涉案房屋的天数为645天。涉案《商品房买卖合同》合法有效。胡文明已依约支付购房款，阜阳市巨丰置业有限公司逾期交房及办理房屋登记手续，应承担违约责任。故阜阳市巨丰置业有限公司应支付胡文明逾期交房违约金28163.92元（436650元×0.1‰×645天）、逾期办理房屋所有权转移登记的违约金4366.50元（436650元×1%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜阳市巨丰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付胡文明逾期交房违约金28163.92元；二、阜阳市巨丰置业有限公司于判决生效之日起十日内支付胡文明逾期办理房屋所有权转移登记违约金4366.50元；二、驳回胡文明的其他诉讼请求。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元，减半收取359元，由阜阳市巨丰置业有限公司承担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：胡文明主张的逾期违约金是否符合法律规定。 出卖人交付的房屋不符合规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案胡文明实际接收房屋超出合同约定期限，但至胡文明提起本案诉讼时已超过逾期交房的法定诉讼时效期间，且其未能提供充分、有效的证据证明期间存在中止、中断的法定事由。胡文明提交的2016年12月19日《调解协议》，仅对房屋最迟办理房产证的期限及相关违约责任进行约定，并未涉及逾期交房事宜；胡文明实际接收房屋后以房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，但在胡文明提起本案诉讼前已办理完毕涉案房屋的产权证书，故对胡文明关于逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。胡文明接收房屋后至房屋实际具备办证条件时，已超过合同约定的办证期限，阜阳市巨丰置业有限公司依约应承担逾期办证的违约责任。 综上所述，阜阳市巨丰置业有限公司关于逾期交房违约金的上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。由于阜阳市巨丰置业有限公司的逾期行为，导致本案纠纷的产生，一审法院根据案件的具体情况决定当事人负担的诉讼费用数额，并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初2006号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分； 二、撤销该判决第一项。 二审案件受理费719元，由上诉人阜阳市巨丰置业有限公司，被上诉人胡文明分别负担359.50元。 本判决为终审判决。 审判长  马杰 审判员  马林 审判员  刘伟 二〇一九年十月二十日 法官助理于飞虎 书记员王京阳 附：（2019）皖12民终3258号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。