广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终723号 上诉人(原审被告)：彭焕建，男，汉族，1980年4月20日出生，住山东省巨野县。 被上诉人（原审原告）:王念涛，男，汉族，1981年9月14日出生，住河北省邢台市桥东区。 委托诉讼代理人：杨明月，广西维冠律师事务所律师。 上诉人彭焕建因与被上诉人王念涛房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭焕建上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.被上诉人归还上诉人的不动产权证书；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示。上诉人在2014年9月5日与防城港市西海湾置业有限公司（以下简称西海湾公司）签订商品房买卖合同，付款方式为分期付款，由于上诉人当时没有偿还2017年12月30日最后一笔房款的能力，如不按时偿还，西海湾公司将通过法律程序收回此房，在此紧急情况下，上诉人向被上诉人借款，因当时上诉人没有任何实物作为抵押，上诉人出于无奈而违背真实意愿与被上诉人签订购房原价的《商品房买卖合同》作抵押，而非自愿出售该房屋。再根据一审庭审笔录“原来是民间借贷关系后来变更成了房屋买卖关系”也证明上诉人是因借贷而被迫签订《商品房买卖合同》，该合同的签订并非上诉人的真实意思表示。二、一审判决错误认定被上诉人己按照合同约定支付第一笔购房款303000元。上诉人与被上诉人在2017年12月29日发生民间借贷关系，于2018年1月2日双方签订《房屋买卖合同》。依据被上诉人的民事起诉状第2页第2行“原告以借款的方式代被告支付了剩余的302967元房款和20000元滞纳金”，被上诉人已承认上述款项是借款，以上可证明双方实属民间借贷关系，一审判决在没有证据和事实依据的情况下错误把借款认定为购房款。三、一审判决错误认定上诉人曾于2017年12月来到防城港与被上诉人办理过户手续但没有办理成功。因为2017年12月上诉人还没有偿还西海湾公司最后一笔房款，而且上诉人与被上诉人当时还未签订《房屋买卖合同》，所以在双方未签订《房屋买卖合同》前，上诉人与被上诉人不可能来到防城港办理房屋过户手续。四、一审判决错误适用合同法第八条，第六十条，民事诉讼法第六十四条第一款之规定判决上诉人应协助办理过户手续。上诉人与被上诉人是朋友且是生意合作伙伴，2017年12月29日上诉人向被上诉人借款322967元和20000元滞纳金，被上诉人于借款当日向上诉人出具借款条，该借款条一直由被上诉人持有。2018年1月2日，被上诉人以双方存在借贷关系要求上诉人以购房原价签订一份《房屋买卖合同》作为抵押，因当时借款在海湾一号，被上诉人知道当时该房屋的价格已经上涨到9000多/平米。当时上诉人借款是为交房款，不可能在短时间已超低价卖出，被上诉人为牟取不正当利益，乘人之危，以借贷为由，又以房屋抵押的名义实施欺骗行为，使上诉人与其签订《房屋买卖合同》，上诉人有权依据合同法第五十四条请求法院变更或者撤销该合同。五、一审判决程序违法。一审判决未将上诉人的全部真实意见记入庭审笔录，也未主持调解，明显有失公平。六、缴纳物业费的，名字所写为上诉人，被上诉人未提供证据证明其缴纳了该款项，因上诉人与被上诉人有其他资金往来，被上诉人所称支付超过32万元的购房款并非事实。 王念涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人和被上诉人基于平等协商一致、自愿原则签订房屋买卖合同，不存在任何胁迫、欺诈情形。上诉人于一审庭审中承认已收到32万元购房款且曾与被上诉人办理过户手续，但因不动产登记部门信息不全未办理成功，以上证明双方有买卖房屋的真实意愿虽然双方曾是借贷关系，但后双方已自愿变成房屋买卖关系，且根据谁主张谁举证原则，上诉人未提供证据证明存在担保、抵押、欺诈、乘人之危等情况，如非双方真实意思表示，不可能出现一起到不动产登记中心办理过户登记的行为。二、2017年12月至2018年1月期间防城港的房价还未上涨，正处于低迷状态，3000至4000元每平米的房屋很多。直至2018年3、4月，防城港房价开始飙升，此时上诉人才欲毁约。再者，被上诉人从2018年至今一直缴纳房屋物业费，2018年1月后，被上诉人又给上诉人20000元至30000元现金，上诉人实际支付的购房款不知32万。三、被上诉人认为上诉人第二项上诉请求与一审被上诉人的诉请无关，上诉人无权在二审中提出诉讼请求。 王念涛向一审法院起诉请求：1.彭焕建立即将“海湾一号”8栋5层502房屋变更登记至王念涛名下；2.彭焕建赔偿王念涛300000元违约金；3、本案诉讼费、保全费、财产保全担保费用等由彭焕建承担。 一审法院认定事实：2018年1月2日，王念涛（乙方）与彭焕建（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定彭焕建愿将防城港市港口区“海湾一号”8栋5层502房出售给王念涛，房款采取分期付款方式，由于彭焕建当时没有偿还2017年12月30日最后一笔房款的能力，如不按时偿还，西海湾公司将通过法律程序没收此房，在此紧急情况下王念涛将此款及滞纳金2万元支付给彭焕建；合同还约定了其他条款。2018年1月11日，防城港市不动产登记局颁发案涉房屋的不动产权证书，该证书自领取后一直由王念涛保管。2018年6月3日，王念涛委托广西维冠律师事务所杨明月律师向彭焕建邮寄律师函，要求彭焕建于2018年6月10日前配合王念涛办理案涉房屋的过户手续，该律师函已于2018年6月6日由彭焕建签收。 一审法院认为，王念涛、彭焕建签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定行使权利，履行义务。王念涛已按照合同约定支付第一笔购房款303000元，而彭焕建亦自认曾于2017年12月来到防城港与王念涛办理过户手续但没有办理成功。而在房产证下发之后，彭焕建又以不想卖房为由拒绝办理过户手续，确已违反双方合同约定，彭焕建应当继续全面履行自己的合同义务并依法承担违约责任。双方合同约定不按时办理过户手续须支付总房款50％的违约金，本案中王念涛无证据证明彭焕建逾期办理过户导致其经济损失的具体数额，考虑到案涉房屋的不动产权证书一直在王念涛手中，且王念涛只实际交付了部分房款，总房款50％的违约金远超过王念涛的损失，一审法院依法将该违约金调整为已付购房款303000元的20％，即60600元。对于王念涛要求彭焕建支付财产保全担保费用，于合同中并没有相关约定，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、彭焕建在判决生效之日起十五日内协助王念涛将坐落于防城港市港口区海湾一号8栋5层502房办理过户手续；二、彭焕建支付王念涛违约金60600元；三、驳回王念涛的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由彭焕建负担2314.2元，由王念涛负担585.8元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决认定事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，2014年9月5日，彭焕建（买受人）与西海湾公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定彭焕建向西海湾公司购买位于防城港市港口区“海湾一号”8栋5层502房，总价款603824元，房款采取分期付款方式。 2018年1月2日，王念涛与彭焕建签订的《房屋买卖合同》约定，关于房产证的持有，合同签订之日，彭焕建授权王念涛领取房产证；关于其他情况，由于彭焕建当时没有偿还西海湾公司2017年12月30日最后一笔房款的能力，如不按时偿还，西海湾公司将通过法律程序没收此房，在此紧急情况下王念涛将此款支付给彭焕建，合计人民币302967元，由于彭焕建没有按时支付西海湾公司最后一笔房款，彭焕建视为违约，西海湾公司要求手续20000元整滞纳金，此笔滞纳金由王念涛以现金方式一次性支付给彭焕建。 再查明，上诉人于一审庭审中承认已收到被上诉人支付的322967元，其曾于2017年12月来到防城港拿房产证，并与被上诉人办理过户手续但没有办理成功。被上诉人认可双方原是民间借贷关系，后变成房屋买卖关系。 本院认为，关于上诉人要求被上诉人归还不动产权证书的上诉请求，因该诉请属于二审中增加的独立诉讼请求，且被上诉人不愿意调解也不同意由本院进行一并审理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，本院在本案中对上诉人的该项上诉请求不予审理。 关于被上诉人是否有权要求上诉人协助办理涉案房屋过户手续的问题，上诉人主张涉案《房屋买卖合同》并非其真实意思表示，系被上诉人乘人之危、欺诈上诉人所签，将两人的借贷关系变为房屋买卖关系，应予撤销。被上诉人则主张，该合同是双方真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫情形，合法有效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”及第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”规定，因欺诈签订的合同之所以可撤销，系因对方当事人意思表示不自由，违反了意思自治原则与合同自由原则，而乘人之危所实施的法律行为被撤销既限定行为原因系“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形”致使对方意思表示不自由，亦限定行为结果系“民事法律行为成立时显失公平”。具体到本案中，首先，上诉人承认曾于2017年12月来到防城港拿房产证并与被上诉人办理过户手续但未办理成功，涉案房屋权属证书亦由被上诉人实际持有，结合《房屋买卖合同》中关于上诉人授权被上诉人领取房产证及办理房屋过户手续的约定，双方已按该合同部分实际履行，难以认定上诉人意思表示不自由。其次，上诉人已收到被上诉人支付的322967元，与《房屋买卖合同》中关于上诉人应向西海湾公司支付的最后一笔款项、滞纳金的总数相一致，且该合同约定以上两笔款项均由被上诉人向上诉人支付以作为被上诉人购买此房屋的第一笔购房款，双方基于合意可变更法律关系，《房屋买卖合同》中约定将被上诉人向上诉人支付的322967元作为被上诉人购买此房屋的第一笔购房款并不必然推出上诉人存在意思表示不自由的情形。最后，且不论上诉人向西海湾公司逾期支付最后一笔房款是否会使其缺乏判断能力或陷入危困状态，如主张被上诉人与之签订《房屋买卖合同》系乘人之危，仍需造成显失公平的行为结果，该合同约定房屋成交价格与《商品房买卖合同》一致，上诉人主张该房屋价格于2018年1月已涨至9000多/m2,但未举证证明，故上诉人关于该合同内容显失公平，系在被上诉人乘人之危情形下所签的主张，本院不予采纳。同理，上诉人亦未提交证据证实被上诉人有告知其虚假情况和隐瞒真实情况的情形，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的不利后果，本院不予采纳上诉人关于《房屋买卖合同》系在被上诉人欺诈情况下签订的主张。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审判决对上述合同的效力认定正确，本院予以确认。根据《房屋买卖合同》关于房产证下发之日起七日内完成过户手续的约定，被上诉人有权要求上诉人协助办理涉案房屋过户手续。 关于本案违约金如何确定的问题。《房屋买卖合同》约定，房产证下发之日起七日内完成过户手续，如上诉人不按时办理过户手续，需返还被上诉人所交房款及总房款50%的违约金。涉案房屋已于2018年1月11日办理不动产权证书，上诉人至今仍未协助被上诉人办理房屋过户手续，已构成违约，如按合同，上诉人应向被上诉人支付总房款50%的违约金。上诉人主张合同约定的违约金过高，应予调低。本院认为，一审判决已综合考虑合同关于双方违约责任的约定及合同实际履行情况、被上诉人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将上诉人应付给被上诉人的违约金调整为60600元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，彭焕建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由上诉人彭焕建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十月十四日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪