文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7915号上诉人（原审原告）：深圳市喜悦商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福华路北深圳国际交易广场写字楼3703。法定代表人：刘凯松，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡天豪，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲,北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭智勇，男，1976年1月26日出生，汉族，住广东省罗定市。上诉人深圳市喜悦商业管理有限公司因与被上诉人彭智勇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院(2017)粤0304民初52151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。深圳市喜悦商业管理有限公司上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第四项；3.判令上诉人有权没收合同保证金人民币180000元作为违约金，且合同保证金不得抵扣租金，判令被上诉人支付合同项下欠缴的租金、管理费等共计人民币665113.2元（计至2017年4月10日），相关滞纳金应按合同约定比例支付计至实际支付之日；4.判令本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定被上诉人“发函要求解除涉案租赁合同构成根本违约，且未按合同约定的期限向上诉人支付租金，亦构成违约”的事实合法合理，但判决“被上诉人所缴纳合同保证金抵扣部分租金”于法无据、于理不合，原因是合同约定被上诉人违约履行合同任何条款，则合同保证金为合同违约金的一部分，上诉人可直接予以没收并根据合同约定要求其承担违约责任。同时，被上诉人逾期支付租金超过十日，被上诉人除承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任外，上诉人直接没收被上诉人所支付的合同保证金，同时，上诉人有权选择解除合同，如没有解除合同，上诉人直接从保证金扣除相关费用后，由被上诉人按合同约定的时间和金额补足保证金。一审判决认定上述约定属于“约定内容前后不一致”，错误。上述约定的原意是，被上诉人逾期支付租金超过十日，上诉人除可以直接没收被上诉人所支付的合同保证金，被上诉人还需承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任，同时，上诉人还有权选择解除合同。若上诉人没有选择解除合同，则可以直接从保证金中扣除租金、其他费用、滞纳金等相关费用后，被上诉人还应承担按约定时间补足保证金金额的责任以确保合同履行。因此，一审判决“被上诉人向上诉人支付的合同保证金抵扣被上诉人拖欠的租金”于法无据。被上诉人彭智勇未作答辩。深圳市喜悦商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.确认合同已解除，原告无需退还被告已缴纳的合同保证金180000元；2.被告支付合同项下欠缴的租金、管理费及滞纳金856110元（暂计到2017年4月10日）；3.被告腾空返还涉案租赁场地并支付合同解除后租赁场地占用期间原告的租金损失1287000元（暂计至2017年8月31日）；4.被告承担本案的全部费用，包括但不限于原告的律师代理费、案件受理费、评估费、保全费共计10万元（预估，最终以实际发生为准）。一审法院认定事实：2015年9月14日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《租赁合同书》，约定：本合同租赁物为深圳市福田区大中华负一楼喜悦美食城XXX铺位（以下简称涉案商铺），租赁物建筑面积为385.5平方米，使用面积为212平方米；甲方出租给乙方的租赁物为商业用途，乙方承租后仅能用作商业经营（包括商品经营和商业服务）；乙方的经营范围为焖锅、猪肚鸡，经营的品牌为XXX水晶焖锅；租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日止；每月租金70739元，第二年起每年递增5%;双方约定自2016年1月1日起开始计算租金，乙方应每月5号前交纳每月租金；合同保证金是乙方为了保证按合同的约定履行其义务缴纳的保证款项，若乙方违约履行合同任何条款或违约提前解除合同和其他违约情形，则合同保证金为合同违约金的一部分，甲方除可以直接予以没收保证金外还可以根据合同约定要求乙方承担违约责任。合同保证金被没收的，乙方应当在五个工作日内补足，若乙方逾期或不予补足的，甲方有权直接从乙方支付的租金中扣出，余下租金不足以支付当期租金的，乙方应于三日内补足，乙方不予补足的，甲方有权按本合同的约定追究乙方的违约责任；本合同签订后3日内，乙方向甲方支付合同保证金180000元；乙方完全履行合同约定义务、没有任何违约行为、依照合同约定缴清所有费用、完成各种证照的注销变更手续、撤场时，甲方不计利息向乙方返还合同保证金;物业管理费为50元/平方米/月，按使用面积计算合计19261元/月，每月5日前缴纳当月费用。水电、燃气费及其他费用按乙方实际使用的流量及当地有关部门的相应计费标准计算和收取，每月5日前向甲方支付上月的费用。甲方于2015年10月1日前向乙方交付租赁物，若甲方未能按照该日期交付租赁物的，乙方同意给予甲方60天的宽限期，甲方在宽限期内向乙方交付的不需承担任何违约责任；乙方在符合甲方租赁物整体布局规划的前提下，可以根据自身经营特点、经营需求对租赁物予以装修装饰；甲方对乙方在经甲方书面同意的装修期内租金、物业管理费予以免除，乙方的装修期包含在合同租赁期内；租赁物所在区域内的各种维修维护由乙方自行负责并承担对应的费用，外墙、大厅公共通道和甲方提供给乙方的供水、供电、照明、消防、监控、通讯系统的维修维护由甲方自行负责并承担对应费用。甲方超过本合同约定的交付宽限期仍未向乙方交付租赁物的、甲方交付的租赁物不符合合同约定的使用用途的、甲方交付的租赁物和合同约定的租赁物的位置不相一致的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方继续履行合同，也有权解除本合同；若乙方选择解除本合同，甲方应当在接到乙方合同解除通知书后15日内不计息返还乙方已经支付的保证金。若甲方不按合同约定向乙方提供水、电、照明、消防、监控、供冷系统或设备的，乙方有权要求甲方按合同的约定继续履行合同，若造成乙方实际损失的，经甲方核实无误后，乙方有权要求甲方赔偿，但乙方不得因此而要求解除合同。乙方没有在合同约定的时间内支付保证金，本合同自乙方逾期之日起自动终止，乙方应当按照应支付保证金总金额的30%向甲方支付合同违约金，乙方在合同履行期间，因其原因导致合同保证金被甲方部分或全部扣除、没收，没有按合同约定的时间及时补足的，甲方有权解除本合同。乙方迟延支付租金和其他费用的，应当自逾期之日起按照应付未付额日千分之一的标准向甲方支付逾期付款滞纳金，逾期支付超过十日，乙方除应承担继续支付租金、其他费用、滞纳金外，甲方直接没收乙方所支付的合同保证金，同时甲方还有权选择解除合同，若甲方没有解除合同，在甲方直接从保证金扣除相关费用后，乙方应当按照合同约定的时间和金额补足保证金。乙方没有在合同解除或终止后清理、结算并在三日内向甲方交还租赁物或交还租赁物不符合条件的，乙方遗留在租赁场地内的所有物品乙方承诺自愿归甲方所有，甲方有权自行处置，同时，甲方有权请第三方代为清理现场，相应费用全部由乙方承担，乙方还应承担租赁场地占用期间甲方的租金损失，具体按日租金的3倍计算。因本合同发生纠纷而需要承担的律师代理费由承担责任方承担；甲方向乙方的通知送达方式可以为邮寄、店面直送、场内公开公告等方式，甲方采取上述店面直送、场内公开公告的送达方式自甲方或其工作人员送达、张贴后发生效力，不因乙方是否签收而丧失效力，甲方采取邮寄方式送达的，若邮寄对象为深圳市的，邮寄的第二日即视为送达，若邮寄对象是深圳市外的，邮寄的第三日视为送达。上述合同签订后，被告向原告支付了合同保证金180000元,未支付其他费用。2016年6月6日，原告向包括被告在内的租户发出《告知函》称，鉴于大中华美食广场整体装修工程接近尾声，现拟定2016年6月15日商户整体进场装修，进场手续统一由商业运营部办理，统一试营业时间为2016年6月30日。2017年4月10日，原告向被告寄发《关于解除合同的告知函》称，被告于2016年5月28日开始营业，至今尚未支付2016年8月至2017年3月租金及物业管理费共计720000元，被告已逾期支付租金超过十日，现告知被告解除双方的合同关系。邮件已妥投。另查，美食广场的多个租户以房屋租赁合同纠纷为由将本案原告及大中华国际集团（中国）有限公司列为被告诉至一审法院，后原告又将包含本案被告在内的各租户列为被告诉至一审法院，多名租户向一审法院提交了原告向各租户发送的邮件，其中原告于2016年8月发送了关于“G层商家扶持申请”的邮件记载，公司明确回复无免租期，针对开业前期扶持政策，招商部门已提出申请，优惠政策方案为8、9、10月份租金部分分别按5折、6折、7折收取，管理费均不变，洗碗工人费用、环评费用申请减免，营销推广方面申请免费广告位、届时将统一安排投放、现场环境方面公司提出统一安排商户装修验收，对装修不合格商户要求及时整改、外卖派送已在申请固定工牌及路线。部分租户回复称，收到《优惠扶持方案》，但该方案并没有解决根本问题，广场场内烟雾问题一直没解决，管理混乱、卫生问题、营销推广未落实，要求原告尽快解除及回复。原告确认曾同意给予包含本案被告在内的各商户上述租金优惠。其他案件的各租户为证实其主张的涉案美食广场现状与原告招商时的规划图不一致、营业后商场出现排烟、排水困难、原告阻止租户在结束营业后搬离设备的事实，另向一审法院提交了谈话录音、各租户维权的照片、微信聊天记录、食客点评截图予以佐证。相应的照片、视频资料、微信聊天记录显示涉案商铺所在的美食广场存在排烟排水问题，各租户维权时与原告产生冲突，有警察和医护人员到场，原告阻止各租户搬离设备。原告对上述证据均不予认可。再查，涉案商铺所在的美食汇广场是一个开放的场地，由原告统一提供就餐区供各商店的食客使用。原告为提起包括本案在内的美食汇18家商铺的18宗案件的诉讼，委托北京德恒（深圳）律师事务所作为代理人，双方签署的《诉讼委托代理合同》约定的代理基本费用为3万元,风险费用以取得款项数额的12%支付。原告已实际支付了律师费3万元。庭审时，原告称被告于2017年3月31日停止营业，双方未办理交接手续，被告经营的设备目前仍存放在涉案商铺内。一审法院认为，原告与被告签署的《租赁合同书》为当事人双方的真实意思表示，合法有效，本案的争议焦点为谁违约。涉案租赁合同约定，原告应于2015年12月31日前向被告交付租赁物，被告同意给予原告60天的宽限期，原告于2016年6月6日向各租户发出通知显示美食广场整体装修工程仍未完工，2016年6月15日才能进场装修，即原告不可能按合同约定的时间交付商铺，此时原告已构成违约，被告本可依据合同的约定行使合同解除权，但被告却选择继续履行合同，即被告以实际行为放弃了向原告主张违约责任的权利。原告对各租户提交的公证书附件记载的邮件不予认可，但原告确认其曾承诺给包含本案被告在内的各租户租金优惠，原告的该陈述与各租户提交的公证邮件里记载的内容相符，一审法院对该邮件的真实性予以采信。各租户提交的录音里的对方人员的身份虽无法确认，但该录音及被告提交的照片、视频资料、微信聊天记录的内容均与各租户发给原告邮件中反映的美食广场存在的问题一致，各提交的证据形成了证据链，一审法院对其真实性予以认可。被告虽未提交上述证据，但涉案的美食广场为开放的场地，被告经营的商铺亦会受到同样的影响，据此，一审法院认定，原告向被告交付的商铺在2016年11月份时存在排烟不畅、就餐座位不足的情况，在被告停止营业后，原告阻止被告搬离设备。在无证据显示原告有其他根本违约的情况下，被告于2017年3月31日停止营业构成根本违约，且被告未按合同约定的期限向原告支付租金，亦构成根本违约，原告有权解除涉案合同。被告实际于2017年3月31日停止营业，原告于2017年4月10日发出解除合同通知，涉案合同应于2017年4月10日解除。虽然原告否认曾承诺给予各租户的租金优惠是因为向各租户提供的商铺存在上述问题的补偿，但是原告作出承诺是在各租户发邮件提出问题之后，且原告提供的商铺所在的美食广场确认存在上述问题，该问题亦会对被告的经营产生一定影响。因此，对于2016年8、9、10月份的租金应按原告给予的折扣即分别按5、6、7折来计算。合同约定被告违约履行合同任何条款，则合同保证金为合同违约金的一部分，原告可直接予以没收并根据合同约定要求被告承担违约责任。合同又约定，被告逾期支付租金超过十日，被告除承担继续支付租金、其他费用、滞纳金等责任外，原告直接没收被告所支付的合同保证金，同时原告有权选择解除合同，如没有解除合同，原告直接从保证金扣除相关费用后，由被告按合同约定的时间和金额补足保证金。渉案合同为原告提供的格式版本，在合同约定的内容前后不一致的情况下，应选择对被告有利的约定。被告自承租后未向原告支付租金，原告在合同的期限内一直未行使合同解除权，因此，在原告选择继续履行合同的情况下，被告向原告支付的合同保证金180000元应抵扣被告拖欠的租金。如上所述，2016年8、9、10月的租金分别按5、6、7折计算，被告支付的经营保证金应先行完全抵扣拖欠在先的2016年8月份的租金及管理费54630.5元（70739×0.5+19261)、2016年9月的租金及管理费61704.4元（70739×0.6+19261)、2016年10月份的租金49517.3元（70739×0.7)，再行抵扣2016年10月份的部分管理费后，被告还应向原告支付2016年11月份至2017年4月份期间租金377274.67元【70739×5+70739×10/30】及2016年10月份至2017年3月份的管理费107838.5元【（54630.5+61704.4+49517.3+19261-180000)+19261×5+19261×10/30)】。合同约定被告每月5日前支付租金及费用，逾期支付租金及费用，应按日支付0.1%的滞纳金，该滞纳金收取的标准过分高于被告未按期支付租金给原告造成的损失，一审法院酌定滞纳金按日万分之五的标准从应付月份的6日起计算至实际清偿之日止，计算基数及起算时间详见判决附表，对原告主张租金、管理费及滞纳金超出的部分，一审法院不予支持。如上所述，被告已停止营业，且原告阻止被告搬离设备，涉案商铺实际已由原告控制，且合同约定被告未按要求向原告返还商铺的，原告可自行清理，原告要求被告腾空返还租赁场地并支付3倍租金的租金损失，无事实依据，一审法院不予支持，原告为提起包含本案在内的共18宗案件的诉讼实际支付了律师代理费3万元，被告应向原告支付律师费1666.66元（30000÷18),对原告主张律师代理费超出的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认原告深圳市喜悦商业管理有限公司与被告彭智勇署的《租赁合同书》已解除；二、被告彭智勇应于判决生效之日起十日内向原告深圳市喜悦商业管理有限公司支付租金377274.67元、管理费107838.53元及滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准计算至实际清偿之日，计及起算时间详见判决附表）；三、被告彭智勇应于判决生效之日起十日内向原告深圳市喜悦商业管理有限公司支付律师代理费1666.66元；四、驳回原告深圳市喜悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定处理。一审案件受理费26184元（已由原告预交），由原告负担20924元，被告负担5260元。本院对一审法院查明的事实予以确认。双方二审均未提交新证据。上诉人二审中表示对原审判决第9页中记载租金和管理费的计算方式、金额没有提出上诉。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人是否有权没收被上诉人的合同保证金作为违约金。涉案《房屋租赁合同》中约定：被上诉人逾期支付租金和其他费用超过十日……上诉人直接没收合同保证金，同时有权选择解除合同，如没有解除合同，在直接从保证金扣除相关费用后，由被上诉人按合同约定的时间和金额补足保证金。上述合同签订后，被上诉人仅支付了合同保证金180000元，未支付其他费用，上诉人在明知被上诉人从未支付过租金的情形下，并未在合理期限内行使合同解除权，而是选择继续履行合同至2017年4月，应当视为其已经选择了直接从保证金中扣除相关费用，现其在本案中再以被上诉人违约为由要求直接没收保证金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12251.13元，由上诉人深圳市喜悦商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 炬审判员 易 静审判员 郑寒江二〇一九年十月三十日书记员 赵怡欣            一审判决书附表：                                                       单位：元                  租金、管理费滞纳金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即滞纳金计算基数）              相应滞纳金起算日期              相应滞纳金计算截止时间                  1              租金              2016年11月              70739              2016年11月6日              均计算至实际清偿之日止                  2              租金              2016年12月              70739              2016年12月6日                  3              租金              2017年1月              70739              2017年1月6日                  4              租金              2017年2月              70739              2017年2月6日                  5              租金              2017年3月              70739              2017年3月6日                  6              租金              2017年4月              23579.67              2017年4月6日                  7              管理费              2016年10月              5113.20              2016年10月6日                  8              管理费              2016年11月              19261              2016年11月6日                  9              管理费              2016年12月              19261              2016年12月6日                            管理费              2016年11月                            2016年11月6日                                10              管理费              2017年1月              19261              2017年1月6日                            管理费              2016年12月                            2016年12月6日                                11              管理费              2017年2月              19261              2017年2月6日                            管理费              2017年1月                            2017年1月6日                                12              管理费              2017年3月              19261              2017年3月6日                            管理费              2017年2月                            2017年2月6日                                13              管理费              2017年4月              6420.33              2017年4月6日                            管理费              2017年2月                            2017年2月6日