江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2041号原告：左高祥，男，1967年7月8日出生，汉族，住江西省贵溪市。原告：乐荷凤，女，1968年8月24日出生，汉族，住江西省贵溪市。委托诉讼代理人：彭德政，江西赣星律师事务所律师。委托诉讼代理人：许爱明，江西赣星律师事务所律师。被告：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司，住所地江西省贵溪市建设路436号，统一社会信用代码91360681733930678J。法定代表人：邓海兴，总经理。委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。原告左高祥、乐荷凤与被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称“四冶公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭德政及被告四冶公司委托诉讼代理人敖彬、涂小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左高祥、乐荷凤向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告承担逾期交付的违约责任177995.27元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，被告以出让方式取得坐落于贵溪市建设大道北侧、市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块上建设兰亭苑-111#、2#、3#楼商品房。2014年，被告经批准开始预售。2015年6月27日，原、被告就前述2#楼1单元2701室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GX2015012253）。该合同约定：原告应付房价款526925元，首付166925元在2015年6月26日前支付，按揭贷款360000元由银行支付；被告应在2016年5月1日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房。逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权，原告要求继续履行合同则被告应当按全部房价款万分之三承担违约责任。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务。可是，被告至今无法交付符合合同约定的商品房。为此，原告诉至本院，请求判如所请。被告四冶公司辩称，1.本案已过诉讼时效；2.被告实际交房时间为2016年9月，原告实际收房为2016年10月；3.房屋买卖合同约定了逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告不支付违约金；4.原告按揭贷款购买涉案房屋，被告为担保人，原告屡次断供造成被告损失应当在违约金中扣除；5.被告主张违约金超过实际损失30%，应予酌减。本院经审理认定事实如下：2015年，原、被告签订《房屋买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于兰亭苑-112#1单元2701室房屋，房屋总价款为526925元，付款方式为原告于2015年6月26日支付首期房价款166925元，余款360000元向中国银行申请贷款支付。关于交付条件，合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.无，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”关于交付时间，合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房。”关于逾期交房责任，合同第十二条约定：“1.按照预期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在60日之内……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同签订之后，原告按约支付了首期购房款。2016年9月20日，被告四冶公司发布通告，承诺业主在收到通告之日起可去“兰亭苑”售楼部办理收房手续。2016年10月6日，原告向被告四冶公司收房之后对房屋进行装修并入住。2017年12月18日，被告四冶公司向原告开具房屋总价款526924.71元的增值税发票。原告认为被告四冶公司违约，于2019年9月16日起诉至本院，要求被告按照全部房价款日万分之三承担违约金。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：1、本案是否已过诉讼时效；2、被告的交房行为是否属于有效交付；3、被告是否存在违约交房事实，如存在，违约责任该如何确定。关于本案是否已过诉讼时效的问题，原、被告之间的《房屋买卖合同（预售）》虽然明确约定了被告四冶公司应在2016年5月1日前交付符合合同约定的房屋，但是其在2016年9月20日发布通告，承诺包括原告在内的业主在收到通告之日起去“兰亭苑”售楼部办理收房手续。《民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务……”，被告四冶公司发布通告的行为属于义务人同意履行义务的情形，诉讼时效自业主发布通告之日发生中断，诉讼时效重新计算。原告于2019年9月6日向本院提起诉讼，尚在三年的诉讼时效期内。故对被告四冶公司主张本案诉讼时效已过的抗辩理由，本院不予支持。关于被告四冶公司的交房行为是否属于有效交付问题。尽管《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条等法律规定了房地产开发项目或施工建筑必须经验收合格方可交付。但是该强制性规定的立法目的系为了实现管理的需要而设置，并未否认违反资格限制交付的民事效力问题，属于管理性强制规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，只有违反效力性强制规定的行为才属无效。本案被告虽然未取得竣工验收报告，但是双方实际履行了交付行为。且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”原告已经占有使用涉案房屋，被告的交付行为属于有效交付。关于被告四冶公司是否存在违约事实及如何承担违约责任的问题。原、被告之间的《房屋买卖合同（预售）》明确约定了房屋交付条件及交付时间，被告未按时交房，存在违约。关于该合同第十二条中约定的“万分之无”能否起到否定括号内约定内容的效果，本院认为，括号里面的内容明确约定了违约金的最低范围，就是防止括号前约定的违约金少于该合同第十一条第1（1）项的情形出现，如出现低于的情况，则属于无效约定。故虽然该条款约定了违约金为“万分之无”，但明显低于该合同第十一条第1（1）项约定的利率，属于无效约定。被告仍应承担逾期交付的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题，本院认为，尽管被告四冶公司交付的房屋手续不全，但实际房屋已经交付使用，被告四冶公司已经履行了合同的主要义务，并非完全没有履行合同义务。且原告于2016年10月已经收房且装修入住，已经享受到房屋的使用价值，其主张的违约金过分高于其遭受的实际损失。本院综合权衡房屋买卖合同的履行程度、当事人的过错、逾期利益、当事人缔约地位强弱及公平原则等多方因素，依法将违约金予以调减为按照房屋总价款日万分之一点五计算至被告发布交房通告之日后一个月（即2016年10月20日）止，即房屋总价款526925元×0.00015×172天=13595元。被告四冶公司辩称因原告逾期归还房贷而代为支付两万余元保证金，该保证金应当抵扣违约金。本院认为，被告四冶公司庭审中并未提供证据证明其承担保证责任的事实，且其要求原告偿还其代为支付的保证金与本案审理事实属于两个不同的法律关系，应当另案处理，故对被告的抗辩理由，本院不予采信。综上所述，对于原告要求被告承担逾期交付违约金177995.27元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是十一条第一款、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起向原告左高祥、乐荷凤支付13595元违约金。二、驳回原告左高祥、乐荷凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，减半收取1930元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担147元，由原告左高祥、乐荷凤负担1783元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员 范 敏二〇一九年十月十日书记员 谭淑芬