贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终1128号上诉人（原审原告）：张贤，男，1981年9月30日生，苗族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：李晓俊，贵州贵达律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：艾安颖，贵州贵达律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：贵州世纪坤高房地产开发有限公司，住所地为贵州省安顺市平坝区安平街道平安广场南侧水岸新天地7号地块2栋1层5号。统一社会信用代码：法定代表人：徐俊华，该公司董事长。委托诉讼代理人：金礼国，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：郑鹏，贵州贵安新区马场镇第二法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。上诉人张贤与上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，贵州省安顺市平坝区人民法院作出(2019)黔0403民初986号民事判决后，张贤、贵州世纪坤高房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人张贤的委托诉讼代理人李晓俊，上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司法定代表人徐俊华、委托诉讼代理人郑鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审判决宣判后，上诉人张贤不服，向本院提出上诉称：1.撤销原审判决，改判支持上诉人张贤一审全部诉讼请求。2.上诉费用由贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担。事实及理由：1.双方签订的是格式合同，系房开商出于自己的利益所自行拟订，是房开商对业主的承诺。违约行为是房开商造成，应当依合同约定赔付逾期办证的违约金。2.一审认为业主已经使用房屋，逾期办证未造成损失是错误的。房开商的违约行为严重侵犯了业主的合法利益。造成损失包含：房屋交易价值贬损，因逾期办证导致房屋上市交易产生高额税负。侵害守约业主的信赖利益。逾期办证作为商品的重大瑕疵，降低房屋价值的同时使业主心理不安、惶恐。3.原判与同类案件同案不同判，严重违法。在原审法院对同一房开业主汪云起诉贵州世纪坤高房地产开发有限公司一案所作出的（2018）黔0403民初1148号民事判决中，就全部支持了汪云的逾期办证违约金41841元。针对张贤上诉,被上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司二审中答辩称：商品房买卖合同双方应当履行各方的合同责任，当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，给对方造成损失的应予以赔偿。法律规定违约损害赔偿责任，以填补损失为基本原则。本案房开商已经按照合同约定履行了交房义务，业主也按照合同约定交付了房款，合同的目的已基本实现。商品房买卖合同目的实现后，就是办理产权登记。办证过程中存在客观原因，是房开商所不能克服和预见的。因为不可抗力造成合同没有履行或者逾期履行，应该免责或者顺延。本案房开商的逾期办证并没有给对方造成实际损失，对方一、二审都不能提供证据证明确实造成了直接的经济损失，依法不应赔偿。逾期办证现象在本地区房开行业普遍客观存在，既然没有给业主造成任何损失，房开商就不应按照合同约定承担万分之一的违约金，或者应当对过高的违约金予以调整。综上，请求驳回对方的上诉请求。上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决发回重审,或者改判驳回张贤的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由张贤承担。事实及理由：1.张贤起诉依据的事实与理由不能成立。合同签订后，我公司积极履行义务按时将商品房交付给张贤，并积极向政府相关行政部门申请办理竣工验收等相关事宜。由于相关行政部门验收办证过程中的客观原因，致我公司不能如约按期取得商品房所有权初始登记，并将有关文书交付给业主，这是我公司所不能预见和克服的客观事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力导致违约的应免除或部分免除违约责任。2.张贤起诉已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条之规定，张贤应当于2018年5月20日前向法院主张请求保护其民事权利，张贤一审起诉已超过诉讼时效。3.未办理房产证的原因系张贤所致。在具备办理转移登记条件时，我公司于2018年4月12日就办理不动产证书的事项进行公告并电话通知。公告发布后，因张贤没有按照公告内容协助上诉人办理手续，我公司又于4月25日发布催告通知，说明因业主个人原因未能及时有效提供资料的，逾期办理产生的后果将由业主个人负责。张贤对房屋转移登记未办理存在过错，上诉人对此不应承担责任。针对贵州世纪坤高房地产开发有限公司的上诉，被上诉人张贤二审中答辩称：1.违约金过高没有法律依据的说法不予认可，合同是我们双方协商签订的。2.同案不同判不符合法律规定。3.对方所称不能办证因不可抗力造成不成立。对方并未满足法律上对不可抗力所规定的条件，不是法律认可的不可抗力的行为。张贤向一审提出诉讼请求：1.请求判令被告按照合同约定立即向原告交付水岸新天地7号地块3号楼1-16-2号房屋的不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金50568.12元（以370734元为基数按照日利率万分之一的标准从2015年2月19日起计算，暂计算到起诉之日，为50568.12元，此后逾期办证的违约金按照前述标准计算至被告将商品房转移的有关文书交付给原告之日止）；3.诉讼费由被告承担。一审法院查明:2013年3月19日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：商KG2013115）约定：原告向被告购买被告开发建设的平坝区（原平坝县）水岸新天地7号地块第3幢1单元16层2号房，建筑面积134.36平方米，套内面积为113.61平方米，按照套内面积计算，每平方米3263元，总价款370734元，付款方式为银行按揭方式付款。合同约定被告于2015年2月18日为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告。同时原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“出卖人不能在欠款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也将房屋向原告进行了交付，但至今未能办理房屋权属证书，涉案房屋现已具备办理产权证书条件。一审法院认为：被告是依法设立的专门从事商品房建设、销售的企业法人，被告依法将其开发建设的商品房向原告出售，并将该房屋交付原告，原告支付了购房款，由此可知，双方签订的《商品房买卖合同》均系双方之真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦无损社会公序良俗，属有效合同。根据双方合同约定，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告方未能依照合同约定交付房屋转移登记证书，原告要求被告交付房屋转移登记证书并承担违约责任于法有据，予以支持。关于违约责任计算的起止时间。原告方主张从2015年2月19日开始至办理产权证书之日止，被告提出开始时间应为2015年5月19日，而不是2月19日，截止时间应为被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司2018年4月12日、4月25日对水岸新天地一期购房业主的发出公告和催告通知的截止时间即为2018年5月15日。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应于2015年2月18日前去的商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，同时在合同第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“出卖人不能在前款约定期限内给付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。约定日期起90日以后，买房人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约金。合同签订后，原告依约支付了房款，被告也将房屋向原告进行了交付，且本次诉讼原被告双方也未要求解除合同进行退房，视为双方继续履行合同，故应从违约时间应从逾期办证时间之日开始计算即2015年2月18日开始计算。关于被告抗辩其已履行通知义务，并张贴了公告等，但被告提交的证据无法证实其拍照时间和张贴时间就是其公告落款时间，也未提供证据证实其通过其他方式通知本小区业主办理产权转移登记手续，也未举证系原告方过错未能办理产权转移登记手续，故违约时间应计算至其实际向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止，因办理产权登记证书收集相关资料到办理产权转移登记证书需要一段时间，故对违约金计算本院酌情暂计算至起诉之日止。关于本案违约金时效问题。被告抗辩原告诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求，因逾期办证违约，原告要求被告支付逾期办证违约金属于单纯的债权性质的义务，本案起诉于2019年4月11日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金暂计至原告起诉之日（2019年4月11日），根据原告、被告陈述、及当事人举证以及向立案庭核实，原告方到法院主张权利时间应为诉状落款时间即2018年12月13日，原告方也未提供其他证据证明其已知道其权利受到了侵害后向被告主张权利，对此，确定自原告提交诉状之日（2018年12月13日）倒推三年即2015年12月13日前的违约金请求权已过诉讼时效期间，2015年12月13日起及之后产生的违约金请求权并未经过诉讼时效期间（因原告方主张的违约金已超过三年，且也未举证两年内诉讼时效中断等情形，故直接从起诉之日倒推三年），被告方有关诉讼时效的抗辩部分予以采纳。关于原告诉判被告立即办理房屋所有权转移登记手续问题。根据前述分析，原、被告之间成立合法有效的商品房销售合同关系。商品房销售合同，本质上属买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可知，转移标的物所有权于买受人，是买卖合同中出卖人的法定义务。具体到商品房销售合同中，鉴于商品房系不动产，其所有权变动根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，必须办理所有权转移登记。基于此，法院认为就案涉商品房为原告办理所有权转移登记属被告之法定义务。原告诉请被告办理房屋所有权登记具有物权属性不适用诉讼时效的规定，但原告主张“立即办理”法院认为不太合理，应酌情予以调整。具体而言，由于庭审中被告方称该商品房现已具备办理所有权转移登记的条件，考虑到具体办理中还须有房屋登记管理部门、原告、被告等各方参与方能完成，酌情确定被告在本判决生效之日起六十日内履行完毕。关于支付违约金金额的问题。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内办理转移登记证书，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提供被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，原告支付房款和被告交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，但被告抗辩应免除其应承担违约责任无法律与事实依据。本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照本市上级法院及本市其他县区法院对同类型案件违约金调整的裁判情况，本院支持违约金暂计算至起诉之日止即2019年4月11日，酌情判决被告支付给原告从2015年12月13日起至2019年4月11日期间的逾期办证违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内，向原告张贤交付案涉商品房所有权转移登记证书。二、被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张贤支付从2015年12月13日起至2019年4月11日止的逾期办证违约金人民币5000元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1064元，减半收取532元，由被告贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人未向法院提交新证据。二审认定事实与一审认定事实相同。综合双方当事人的上诉请求，本案二审争议焦点为：一、上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司应否向上诉人张贤支付逾期办证违约金。二、一审判决对双方当事人约定的逾期办证违约金进行调减是否正确。三、张贤一审起诉是否已过诉讼时效。本院认为：针对争议焦点一，贵州世纪坤高房地产开发有限公司是否应支付违约金。双方所签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于2015年2月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。本案中，贵州世纪坤高房地产开发有限公司逾期办证的违约事实客观存在，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，其应当承担违约责任。贵州世纪坤高房地产开发有限公司称未办理房屋产权证的原因是相关行政部门在验收办证过程中的客观原因，系不可抗力所致，应部分或全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。贵州世纪坤高房地产开发有限公司作为房开商，办理房屋产权证为其常规业务，其所述客观情况并非其不可预见、不能避免和不可克服，其该辩解依法不能成立。至于贵州世纪坤高房地产开发有限公司所称至今未办理房屋产权证系业主未及时配合所致，其不应承担责任的理由。一、二审中，贵州世纪坤高房地产开发有限公司所提供的证据不足以证明上述事实，且其2018年4月12日催告办理产权证晚于合同约定的商品房转移登记有关文书交付时间2015年2月18日，故即使业主未配合致房屋产权证未能办理，也不能免除该公司之前逾期办证的违约责任，对该主张本院依法不予采纳。综上，贵州世纪坤高房地产开发有限公司应当承担向业主方支付逾期办证违约金的违约责任。针对争议焦点二，一审判决对双方当事人约定的逾期办证违约金调减是否正确。诉讼中，张贤请求判决贵州世纪坤高房地产开发有限公司按照《商品房买卖合同》的约定支付逾期办证违约金，贵州世纪坤高房地产开发有限公司答辩请求全部或部分免除违约责任。一审综合双方的诉辩理由，结合贵州世纪坤高房地产开发有限公司违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决贵州世纪坤高房地产开发有限公司向张贤支付逾期办证违约金5000元并无不当。针对争议焦点三，诉讼时效的问题。一审以张贤首次向房开商主张权利的时间向前倒推三年，根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，支持张贤2015年12月13日之后的诉讼请求，对诉讼时效的认定符合法律规定及客观实际。综上，上诉人张贤及上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费1064元，由上诉人贵州世纪坤高房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇一九年十月二十一日法官助理张婕书记员曹佳慧(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。