山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民初75号原告(申请执行人)：成都弘信扬德投资中心(有限合伙),住所地四川省成都市青羊区苏坡东路2号2层39号。统一社会信用代码915101050549031173。法定代表人：胡日显，总经理。委托诉讼代理人：赵智刚，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天姿，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告(案外人)：张爱国，男，1958年8月29日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王友德，山东信雅律师事务所律师。被告(被执行人)：枣庄华宇房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市高新区辽河路9号。法定代表人：徐玉才，董事长。被告(被执行人)：山东华宇碧尔水处理有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区永福北路。法定代表人：徐玉富，董事长。被告(被执行人)：枣庄华宇建筑安装工程有限公司，住所地山东省枣庄市薛城区永福北路。法定代表人：徐玉富，董事长。被告(被执行人)：徐玉才，男，1949年11月13日出生，汉族，住山东省滕州市。被告(被执行人)：徐同刚，男，1976年8月15日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被告(被执行人)：徐玉富，男，1965年8月5日出生，汉族，住山东省滕州市。被告(被执行人)：徐祥喜，男，1970年1月15日出生，汉族，住山东省滕州市。以上七被告共同委托诉讼代理人：訾玉华，女，1965年3月27日出生，汉族，枣庄华宇建筑安装工程有限公司副总经理，住山东省滕州市蒋庄煤矿生活南区。被告(被执行人)：訾玉华，女，1965年3月27日出生，汉族，枣庄华宇建筑安装工程有限公司副总经理，住山东省滕州市蒋庄煤矿生活南区。原告成都弘信扬德投资中心(有限合伙)（以下简称弘信扬德投资中心）因与被告张爱国、枣庄华宇房地产开发有限公司(以下简称华宇房地产公司)、山东华宇碧尔水处理有限公司、枣庄华宇建筑安装工程有限公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告弘信扬德投资中心的委托诉讼代理人赵智刚、张天姿，被告张爱国委托诉讼代理人王友德到庭参加诉讼。被告华宇房地产公司、山东华宇碧尔水处理有限公司、枣庄华宇建筑安装工程有限公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘信扬德投资中心向本院起诉请求:1.准许执行被告华宇房地产公司开发的御园福邸小区1号楼1单元1002商铺，标的金额364065元；2.本案诉讼费由被告全部承担。事实和理由:原告与被告华宇房地产公司、山东华宇碧尔水处理有限公司、枣庄华宇建筑安装工程有限公司、徐玉才、徐玉富、徐同刚、徐祥喜、訾玉华等金融借款纠纷一案中，山东省枣庄市中级人民法院预查封了华宇房地产公司部分房屋，其中包括涉案房屋，并在执行阶段对涉案房产进行了续封。后被告(案外人)张爱国对执行标的提出书面异议。山东省枣庄市中级人民法院作出(2018)鲁04执异8号执行异议裁定，裁定中止对本案涉诉房产的执行。原告认为被告张爱国对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：1.张爱国与华宇房地产公司以房抵债行为的真实性缺乏证据证明。华宇公司是否存在拖欠张爱国工程款项以及本次以房抵债行为存在的背景无法查明。2.即使本次以房抵债行为真实，张爱国对诉争房屋也不享有足以排除强制执行的民事权益，张爱国并未实际支付购房价款，且张爱国并非涉诉房产的实际所有权人，不具备提起执行异议的资格。张爱国取得涉诉房产并非基于真实买卖房屋意思，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议案件规定）第二十九条中规定的消费者有本质区别。3.张爱国对涉案房屋没有备案登记具有过错。涉案房屋在查封前已经具备了办理备案登记的条件，涉案房屋之所以未办理备案登记，是因为根据山东省枣庄市的房管政策，购房户应当将购房款支付至监管账户中，张爱国未足额向监管账户交付购房款才导致无法办理备案登记，因此张爱国不享有对涉案房产的实体权利。4.张爱国并未提交足够证据证明涉诉房屋已交付使用并已实际占有。被告张爱国辩称：1.张爱国与华宇房地产公司存在真实的建设工程施工合同关系。用工程款折抵房款购买房屋的行为真实有效。2.张爱国是涉案房屋的所有权人，在2014年6月17日签订协议当日双方就进行了房屋的交接，张爱国实际入住。3.涉案房屋没有办理备案登记，张爱国不存在过错。根据双方合同约定办理备案登记由开发商进行办理，张爱国只是进行配合。根据我国相关法律规定，如办理备案登记，开发商需要取得涉案房屋土地使用权证书、规划许可证、施工许可证相关证件。所有相关证件办理义务在开发商，由于开发商的原因或者由于政策原因无法在房屋交付的第一时间办理备案登记，张爱国不存在过错。4.本案审理虽然是御园福邸小区1号楼1单元1002一处房屋，但是与本案相同的同一小区有众多的类似案件，本案实际涉及人数众多、社会影响较大，请求法院予以考虑。被告华宇房地产公司、山东华宇碧尔水处理有限公司、枣庄华宇建筑安装工程有限公司、徐玉才、徐同刚、徐玉富、徐祥喜、訾玉华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交了三组证据：1.山东省枣庄市中级人民法院（2019）鲁04执异8号执行裁定书复印件，证明原告提出此次执行异议之诉主体适格。2.枣庄市顺意物业服务有限公司出具的证明。证明涉诉房产于2014年10月22日交付时间，晚于2014年8月25日的查封时间，不符合执行异议和复议案件规定第二十八条的规定。3.华宇房地产公司出具的证明。证明华宇房地产公司向张爱国抵债了两套房产，一处为涉诉房产，另一处为御园福邸小区4号楼4单元302室，涉诉房产并非张爱国的唯一可用于居住的商品房，该情形不符合执行异议和复议规定第二十九条的规定。被告张爱国质证认为，对第一份证据裁定书真实性无异议，但落款时间是2019年3月26日，我们收到本案传票时间是5月9日，可能存在超过15天诉讼时效问题，请法院依法核实。对第二份证据真实性、关联性、客观性均不认可，我们没有见到涉案小区与物业公司签订物业服务相关凭证，也没有物业公司的相关信息、营业执照，证明也没有承办人签字。对第三份证据，我们认可张爱国以工程款抵房有该1002号房产，但是否有302室房屋我们不清楚。该证据提交方是原告，说明对真实性原告是认同的，其认同内容应包括张爱国与开发商华宇房地产公司之间存在以房抵工程款的事实。被告张爱国提交了三组证据：第一组证据包括《园林绿化工程施工承包合同书》和验收证明，证明2013年5月4日张爱国与开发商签订绿化施工合同，工程价款1385640元，远超出涉案房屋价款。验收证明有开发商盖章，也有验收公司盖章，公司验收合格，双方对工程是认同的。说明双方之间存在真实的施工合同关系。第二组证据是张爱国与华宇房产公司签订《商品房买卖合同》，合同签订时间是2014年6月17日，该合同第二十四条约定备案由开发商进行备案，用工程款折抵房款的收据，时间也是2014年6月17日，总价款364065元，折抵房屋就是涉案房屋，上面有开发商的盖章和经办人签字。第三组证据是原物业公司山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司出具的收取物业费收据，证明涉案房屋在2014年6月20日缴纳了物业费实际入住,实际入住比缴纳物业费早三天。原告质证认为，对证据一的真实性不清楚，就证明事项施工承包合同书第2页第5条将御园福邸小区4－4－302和1－1－1002抵付给张爱国作为工程款，证实我们的证据三。该证据一只是通过验收，但具体的结算价款双方并未进行结算，其抵债的数额是否和抵债的房屋价值相当没有证据证明。对证据二真实性无异议，就其证明事项该小区于2013年10月取得预售许可证，已经具备了办理网签备案的条件，因购买款未支付至监管帐户，因此无法办理网签，张爱国对此存在过错。且该商品房买卖合同与张爱国所述抵偿债务并不一致。对证据三真实性原告不清楚，收取物业费并不能表明张爱国就实际占有涉案房屋，张爱国并未提供水电费等实际入住的证明。本案调取了本院执行卷宗及（2014）枣民二商初字第113号民事判决，对于（2015）枣执字第63号之一执行裁定书和（2014）枣民二商初字第113号协助通知书、张爱国提交的相关收据。被告张爱国质证认为，对以上复印件是法院依法调取的，真实性无异议。（2014）枣民二商初字第113号民事判决能体现本案原告与华宇房地产公司之间是借贷合同纠纷，张爱国与华宇房地产公司是建设工程施工合同工程款折抵房款。从优先顺序看张爱国工程款折抵房款属于优先受偿范围内，并且张爱国在2013年5月与华宇房地产公司在签订绿化工程合同时就约定用涉案房屋折抵工程款，双方变相签订了商品房买卖合同，只是付款方式是用工程款折抵。113号协助执行通知书形成时间是2014年8月25日，这个时间晚于张爱国与华宇房地产公司签订商品房买卖合同2014年6月17日。张爱国买卖在先，法院查封在后。对于张爱国在执行异议期间提交的相关收据真实性我们认可，可以证明张爱国实际入住。张爱国提交的最早一份张爱国交物业费的收据时间是2014年6月20日，购房款收据、商品房买卖合同买受人都是张爱国，后期服务费用并没有改变涉案房屋的产权归属。原告质证认为，对以上判决书、执行裁定书和协助执行通知书真实性无异议，对于张爱国在执行异议阶段提交的证据（买卖合同书和承包合同书、工程抵款的收据、物业费收据）质证意见同上，对于其他收据形成时间均晚于查封时间，电梯费、物业费、照明费的客户名称均为周传华，并非张爱国，与本案无关。现在的枣庄顺意物业服务有限公司称其之前的物业公司是山东顺心宜物业服务公司。本院认定，原告提交的枣庄市顺意物业服务有限公司现在出具的证明，不符合证据的形式要件，不能作为本案的证据使用。华宇房地产公司出具的证明，张爱国认可华宇房地产公司以涉诉房屋抵张爱国工程款的事实。张爱国提交的其与华宇房产公司签订《商品房买卖合同》、《园林绿化工程施工承包合同书》和华宇房地产公司出具的验收证明、山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司2014年6月20日向张爱国出具物业费收据具有真实性、关联性、客观性，可作为本案的证据使用。本院经审理认定事实如下：2013年5月4日，张爱国与华宇房地产公司签订《园林绿化工程施工承包合同》，双方约定由张爱国包工包料负责御园福邸小区主入口苗木种植景观施工，合同总价款为1385640元，承包方式为大包干，工期为2013年5月6日至2013年6月1日，工程款的支付与结算为将御园福邸小区4-4-302号117.66平方米和1-1-1002号93.59平方米两套房抵付给张爱国作为工程款。2014年6月17日，案外人张爱国与华宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，以抵工程款的方式购买华宇房地产公司开发的御园福邸1号楼1单元1002室，总价款364065元，华宇公司于当日出具了房款收据。山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司2014年6月20日向张爱国出具物业费收据。弘信扬德投资中心与华宇房地产公司等借款纠纷一案，本院于2014年8月25日以(2014)枣民二商初字第113号民事裁定预查封了华宇房地产公司开发的御园福邸小区197套房屋(其中包括涉案1号楼1单元1002室)，并向枣庄市薛城区房地产交易监理所送达了协助执行通知书。2014年12月3日，本院作出(2014)枣民二商初字第113号民事判决:华宇房地产公司偿还弘信扬德投资中心借款本金3500万元及利息；华宇房地产公司届期不履行上述判决义务，弘信扬德投资中心有权对徐玉富、徐祥喜、訾玉华提供的质押股权折价或者拍卖、变卖所得价款在3000万元的范围内优先受偿；徐玉才、徐玉富、徐同刚对华宇房地产公司的上述债务在3500万元的范围内承担连带清偿责任，并有权在承担清偿责任后向被告枣庄华宇房地产开发有限公司追偿。案件进入执行程序后，本院以(2015)枣执字第63号之一执行裁定继续查封。在本院执行弘信扬德投资中心与华宇房地产公司等借款纠纷一案中，案外人张爱国对执行标的(御园福邸小区1号楼1单元1002室)提出书面异议。本院于2019年3月26日作出(2018)鲁04执异8号执行异议裁定，裁定认为，本院对涉案房屋查封之前，张爱国即与被执行人华宇房地产公司签订了《商品房买卖合同》，以房折抵工程款，且该房屋已交付。因该房屋在查封之前不具备备案登记条件，案外人对未办理备案登记并无过错。综上，案外人的异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第四百六十五条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，中止对华宇房地产公司开发的御园福邸小区1号楼1单元1002号房屋的执行。以上事实有《园林绿化工程施工承包合同》、《商品房买卖合同》、《房款收据》、《交纳物业费收据》、庭审笔录、本院(2014)枣民二商初字第113号民事判决书、（2015）枣执字第63号之一执行裁定书、（2014）枣民二商初字第113号协助通知书等证据材料在卷为凭。本院认为，根据原告弘信扬德投资中心的诉讼请求及理由、被告张爱国的答辩理由，本案的争议焦点是：张爱国就涉案执行房屋是否享有民事权益且足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。据此，张爱国应对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。执行异议和复议案件规定第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。2013年5月4日，张爱国与华宇房地产公司签订《园林绿化工程施工承包合同》，双方约定由张爱国包工包料负责御园福邸小区主入口苗木种植景观施工，合同总价款为1385640元，华宇房地产公司将御园福邸小区4-4-302号117.66平方米和1-1-1002号93.59平方米两套房抵付给张爱国作为工程款。2014年6月17日，张爱国与华宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，以抵工程款的方式购买华宇房地产公司开发的御园福邸1号楼1单元1002室，总价款364065元，华宇房地产公司于当日出具了房款收据。山东顺心宜物业管理有限公司枣庄分公司2014年6月20日向张爱国出具物业费收据。张爱国与华宇房地产公司签订《商品房买卖合同》，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实有效。2014年8月25日，本院作出(2014)枣民二商初字第113号民事裁定预查封了华宇房地产公司开发的涉案房屋。涉案房屋的查封之前张爱国与华宇房地产公司已签订《房屋买卖合同》，张爱国以房抵工程款的方式购买了华宇房地产公司开发的御园福邸1号楼1单元1002室，该房价款364065元应为已全部付清。张爱国且在涉案房屋查封前对涉案房屋已经实际占有和使用。因该房屋在查封之前不具备房屋登记条件，张爱国对未办理登记不存在过错。张爱国提供的证据能够证明其对涉案执行房屋享有民事权益，且能够阻却人民法院对涉案房屋的强制执行。原告弘信扬德投资中心作为申请执行人提起执行异议之诉就案涉房屋申请继续执行的理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告弘信扬德投资中心的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条，第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条，第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告弘信扬德投资中心(有限合伙)的诉讼请求。案件受理费6760.98元，由原告弘信扬德投资中心(有限合伙)负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  段修排审判员  王 丹审判员  刘广芳二〇一九年十月二十一日书记员  高 天