广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3418号原告：广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社，住所地广州市南沙区黄阁镇黄梅路136号，统一社会信用代码91440115517417183X。法定代表人：张志发，职务社长。委托诉讼代理人：陈嘉敏，广东恒益律师事务所律师。被告：张喜凡，男，汉族，1971年9月12日出生，住广州市南沙区，被告：张丽秋，女，汉族，1969年11月19日出生，住广州市南沙区，被告：张沛凡，男，汉族，1974年2月18日出生，住广州市南沙区，被告：广州市南沙区黄阁富盈制衣厂，经营场所广州市南沙区黄阁镇大井村直街7号，统一社会信用代码92440101MA5A01A44U。经营者：张丽秋，女，汉族，1969年11月19日出生，住广州市南沙区，原告广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社(以下称大井经济联合社)诉被告张喜凡、张丽秋、张沛凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法适用简易程序进行了审理，审理过程中发现案情复杂，转为普通程序，并根据原告大井经济联合社的申请，追加广州市南沙区黄阁富盈制衣厂（以下称富盈制衣厂）为本案被告，公开开庭进行了审理。原告大井经济联合社的委托诉讼代理人陈嘉敏，被告张沛凡到庭参加诉讼。被告张喜凡、张丽秋、富盈制衣厂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大井经济联合社向本院提出以下诉讼请求：1.被告张喜凡、张丽秋、张沛凡、富盈制衣厂腾空并交还位于广州市南沙区X号（以下统称涉案房屋）的房屋给原告；2.被告张喜凡、张丽秋、张沛凡、富盈制衣厂向原告支付其在2007年11月1日至2010年10月31日期间拖欠涉案房屋的租金共50760元；3.被告张喜凡、张丽秋、张沛凡、富盈制衣厂向原告支付其在2010年11月1日至实际交还房屋之日止的逾期腾房占有使用费（参照租赁合同租金标准每月1692元计算）；4、本案诉讼费用由被告张喜凡、张丽秋、张沛凡、富盈制衣厂承担。事实与理由：2004年9月20日，原告与被告张喜凡、张丽秋签订《租赁房屋办厂合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告张喜凡、张丽秋办厂，租赁期间为3年，从2004年11月1日到2007年10月31日止，租金每月每平方米6元，每年租金费用为20304元，每季度的首月10日前交清当季度租金5076元，如不按期上交租金，原告可立即收回房屋，并继续追收所欠的款项。被告张喜凡、张丽秋租赁涉案房屋后，设立富盈制衣厂，并经营至今。2008年11月20日，原告与被告张喜凡、张沛凡续签了《租赁厂房办厂合同》，租赁期限从2007年11月1日到2010年10月31日止，其他条款与前述合同条款不变。然而，在合同履行期间，被告张喜凡、张丽秋、张沛凡仅向原告支付了租金10152元，直至合同期限届满，共拖欠原告租金50760元。租赁合同期限届满后，原告多次催告被告张喜凡、张丽秋、张沛凡支付拖欠的租金并返还涉案房屋，但被告张喜凡、张丽秋、张沛凡不予理会，至2019年2月28日止产生房屋占有使用费已高达169200元。被告张喜凡、张丽秋、张沛凡的行为已侵害原告的合法权益，故向法院起诉。被告张喜凡答辩称：富盈制衣厂是以照顾困难户和吸纳本村剩余劳动力成立，得到大井村委的支持与帮扶。富盈制衣厂是小作坊，经营越来越艰难，原告一直以来都没有追讨租金，至今已近15年，早已超过法律规定的追讨时间。同时，张沛凡是富盈制衣厂的实际经营者。被告张丽秋与被告张喜凡的答辩意见一致。被告张沛凡答辩称：1.因为目前还有些订单未完工，需要一定的时间处理，同意在2019年底腾空涉案房屋；2.关于租金和房屋占用费，当初2007年经营不善，原告一直没有追收租金，直至原告的法定代表人上任后才说被告欠租。原告追讨的租金和占有使用费已经超过诉讼时效。被告富盈制衣厂无答辩。经审理查明：涉案房屋的登记产权人为大井村。2004年9月20日，大井经济联合社（原广州市番禺区黄阁镇大井村经济合作社，发租方、甲方）与张喜凡、张丽秋（承租方、乙方）签订《租赁房屋办厂合同》，其中约定甲方将涉案房屋出租给乙方办服装厂使用，租赁期限自2004年11月1日至2007年10月31日，租赁金额每月每平方米6元，两层282平方米，每年租金为20304元。乙方应于每季度的首月10日前一次性交清5076元。期满处理，乙方应提前一个月向甲方申请是否续租，甲方的房屋在同等条件下，应优先给乙方续租。乙方如不按期上交租金，甲方立即收回房屋，并继续追收乙方所欠款项。合同签订后，大井村经济联合社将涉案房屋交付张喜凡、张丽秋使用，张喜凡、张丽秋已支付2007年10月31日前的租金。合同期限届满后，2008年11月20日，张沛凡以承租方、乙方为张喜凡与大井经济联合社（原广州市南沙区黄阁镇大井村经济合作社，发租方，甲方）签订《租赁房屋办厂合同》，其中约定租赁期限自2007年11月1日至2010年10月31日止，其他条款与前述合同约定的条款一致。该《租赁房屋办厂合同》乙方签名为张沛凡。张沛凡签订《租赁房屋办厂合同》的目的是开办富盈制衣厂，该厂的类型为个体工商户，登记的经营者为张丽秋，实际经营者为张沛凡。张沛凡仅支付2007年11月1日至2008年4月30日租金10152元给大井经济联合社，剩余租金一直未支付。该《租赁房屋办厂合同》期限届满后，大井经济联合社没有与张喜凡、张丽秋、张沛凡、富盈制衣厂续签《租赁房屋办厂合同》。张沛凡至今未交还涉案房屋，亦未支付相应的占有使用费给大井经济联合社。另查明：大井经济联合社主张其每年都有向张喜凡、张丽秋、张沛凡催告支付租金并要求腾空交还房屋，张沛凡不予确认，并认为大井经济联合社在2017年6月初才向其追讨租金，没有要求腾空交还房屋。大井经济联合社对其陈述未提供证据予以证明。张沛凡确认大井经济联合社于2019年3月中旬向其发函追讨相关费用。大井经济联合社认为张沛凡、张喜凡都是2008年11月20日签订的《租赁房屋办厂合同》的相对方。而张沛凡则认为2008年11月20日签订的《租赁房屋办厂合同》实际承租人是张沛凡，与张喜凡无关，抬头承租方为张喜凡，是因为沿用2004年的合同版本，只是修改租赁期限，张沛凡不是张喜凡的代理人。本院认为：大井经济联合社与张沛凡签订的《租赁房屋办厂合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。结合大井经济联合社的起诉和张喜凡、张丽秋、张沛凡的答辩，本案的争议焦点为：1.应否腾空交还涉案房屋给大井经济联合社及承担腾空交还涉案房屋的主体问题；2.承担支付涉案房屋的租金及占有使用费的主体问题；3.涉案房屋的租金及占有使用费的金额。关于争议焦点1的问题。涉案《租赁房屋办厂合同》约定租赁期限至2010年10月31日止。租赁期限届满后，张沛凡等人均没有与大井经济联合社续签合同，张沛凡无权继续占有使用涉案房屋，但张沛凡至今未交还涉案房屋给大井经济联合社。另外，张沛凡承租涉案房屋，用于经营富盈制衣厂，该厂亦无权占有使用涉案房屋，富盈制衣厂为个体工商户，登记经营者为张丽秋，张丽秋对富盈制衣厂所负的责任承担无限责任。因此，大井经济联合社要求张沛凡、富盈制衣厂、张丽秋腾空交还涉案房屋，合理有据，本院予以支持。鉴于张沛凡在涉案房屋开办富盈制衣厂，财物较多，本院酌情给予张沛凡、富盈制衣厂、张丽秋腾空交还涉案房屋的期限为60天。张喜凡、张丽秋于2004年9月20日与大井经济联合社签订《租赁房屋办厂合同》约定的租赁期限已届满，2008年11月20日，张沛凡与大井经济联合社签订《租赁房屋办厂合同》，该合同约定承租方为张喜凡，但乙方签名处签署张沛凡的名字，大井经济联合社未能举证证明张沛凡作为张喜凡的代理人与其签订《租赁房屋办厂合同》，故2008年11月20日签订的《租赁房屋办厂合同》的合同双方为大井经济联合社与张沛凡，大井经济联合社要求张喜凡腾空交还涉案房屋的依据不足，本院不予支持。关于争议焦点2的问题。如前所述，2008年11月20日签订的《租赁房屋办厂合同》的合同双方为大井经济联合社与张沛凡，且实际是由张沛凡承租涉案房屋办厂，故应由张沛凡承担支付上述租金及占有使用费的责任，而大井经济联合社要求张喜凡、张丽秋、富盈制衣厂承担支付上述租金及占有使用费的责任的依据不足，本院不予支持。关于争议焦点3的问题。在《租赁房屋办厂合同》约定的租赁期间，张沛凡仅支付2007年11月1日至2008年4月30日租金10152元给大井经济联合社，剩余租金一直未支付，《租赁房屋办厂合同》期限届满后，张沛凡未将涉案房屋交还给大井经济联合社，张沛凡理应按该合同约定的租金标准每年20304元向大井经济联合社支付相应的租金及占有使用费。但《中华人民共和国民法总则》施行前，租金诉讼时效期间为一年，占有使用费的诉讼时效期间为二年，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”和第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，张沛凡确认大井经济联合社在2017年6月初向其追讨租金，而不能确定具体时间，本院认定大井经济联合社最迟在2017年6月10日前向其追讨租金、占有使用费，诉讼时效于该日中断，从中断之日起，诉讼时效期间重新计算。因此，从2015年6月10日起的占有使用费至《中华人民共和国民法总则》施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，大井经济联合社于2019年3月中旬向张沛凡发函追讨租赁费用并于2019年4月29日向本院起诉。故从2015年6月10日起的占有使用费未超过诉讼时效，本院对大井经济联合社要求张沛凡支付2015年6月10日起至腾空交还涉案房屋之日止，按每年20304元标准计算的占有使用费予以支持。大井经济联合社未能提供证据证明其在2017年6月10日前向张沛凡等人追讨租金、占有使用费，故大井经济联合社主张的2015年6月10日前的租金、占有使用费，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的一年或者二年的诉讼时效期间，本院对大井经济联合社主张的该部分租金、占有使用费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条第（三）项、第一百四十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告张沛凡、张丽秋、广州市南沙区黄阁富盈制衣厂应于本判决发生法律效力之日起六十日内腾空交还广州市南沙区黄阁X号房屋给原告广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社；二、被告张沛凡应于本判决发生法律效力之日起六十日内向原告广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社支付2015年6月10日起至实际腾空交还广州市南沙区黄阁X号房屋之日止的占有使用费（占有使用费按每年20304元标准计算）；三、驳回原告广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4600元，由原告广州市南沙区黄阁镇大井经济联合社负担2600元，被告张沛凡负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  老善涵人民陪审员  廖 红二〇一九年十月十七日此件与原本核对无异书 记 员  谢芝华