河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初26940号原告（反诉被告）河南嘉力汽车贸易有限公司，住所地郑州市北环路和丰庆路交叉口西50米路南，统一社会信用代码91410100760238089X。法定代表人段永岗，总经理。委托诉讼代理人贺璐璐，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人张伟，河南国基律师事务所律师。被告（反诉原告）河南盛祥达汽车销售有限公司，住所地郑州市金水区北三环与丰庆路交叉口向西100米路南，统一社会信用代码91410100MA3XCGA644。法定代表人王文举，总经理。委托诉讼代理人梁明，河南方邦律师事务所律师。委托诉讼代理人王畅，河南方邦律师事务所律师。原告（反诉被告）河南嘉力汽车贸易有限公司诉被告（反诉原告）河南盛祥达汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人贺璐璐、张伟及被告委托诉讼代理人梁明、王畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬离其租赁的位于郑州市金水区北环嘉力汽车广场的展厅并交还设备；2、被告支付原告租赁期间未支付的租金22万元和延迟支付租金的违约金68094元（以1万元为基数，自2017年12月1日暂至2019年8月31日；以21万元为基数，自2018年6月1日暂至2019年8月31日，均按年息24%，实际计算至被告支付完毕租金之日）；3、被告赔偿原告合同期满非法占用期间的租金损失42万元（以年租金42万元为标准，从2018年12月15日暂至2019年12月14日，实际计算至被告搬离之日）；4、被告支付原告违约金20万元；5、本案诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：2016年12月13日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于郑州市金水区北环嘉力汽车广场的展厅出租给被告用于汽车使用，租赁期自2017年1月1日到2018年12月14日，年租金为40万元，每年递增5%。然而，租赁合同存续期间，被告拒绝缴纳租金，且在租赁合同到期后，被告也未向原告缴纳占有使用期间的租金，也拒绝搬离租赁展厅。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告辩称：本案争议房屋系案外人王国祥从中石化郑州分公司处租赁，后出租给原告，原告继而又将该房屋转租给了被告。经法院判决书确认，王国祥与原告曾就包括本案争议房屋在内的土地及房屋签订了租赁合同，合同有效期于2018年5月26日届满，而原告与被告就本案争议房屋签订的租赁合同，期限于2018年12月14日届满。显然原告于2018年5月26日之后便不再享有涉案房屋的合法占有使用权，亦无权将该房屋转租给被告，被告在得知这一事实后，已与王国祥就2018年5月26日之后的租赁内容重新达成了新的租赁协议。故原、被告之间的房屋租赁权利义务关系已于2018年5月26日依法终止，原告诉请没有事实和法律依据。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告退还租赁房屋的保证金50000元并赔偿损失3074元（暂计至2019年9月5日起，损失以50000元为基数，自2018年5月27日开始，按照年利率6%持续计算至实际退还之日）；2、判令原告退还租赁费25000元并赔偿损失1537元（暂计至2019年9月5日，损失以25000元为基数，自2018年5月27日开始，按照年利率6%持续计算至实际退还之日）；3、反诉诉讼费由原告承担。事实与理由：被告与原告于2016年12月13日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于郑州市丰庆路与北环路交叉口北环嘉力汽车广场比亚迪展厅，租赁期限自2017年1月1日至2018年12月14日，租赁费每年40万元，租金每年递增一次，递增幅度为每年租金总额的5%，租金每半年支付一次，合同同时约定应向原告支付50000元履约保证金。后被告依约按期交纳保证金和租赁费并占有使用该房屋。2018年5月，案外人王国祥告知被告所承租的房屋租赁期限已经届满，要求被告搬离房屋或者与其重新签订房屋租赁协议，并拿出其与原告公司的法定代表人段永岗之间签订的租赁协议及相关协议。至此，被告才得知，嘉力汽车广场所占用的土地和房屋系案外人王国祥从中石化郑州分公司处租赁，并出租给嘉力公司的法定代表人段永岗经营嘉力汽车广场，且租赁期限至2018年5月26日届满，被告与原告签订的《租赁合同》期限已经远远超过了该期限。2019年2月，王国祥又将相关判决书交付给被告，也实际印证了原告与王国祥所签订的《租赁合同》已于2018年5月26日到期，且未与案外人就嘉力汽车广场占用土地和房屋重新签订租赁协议，并使用案涉房屋至今。被告认为，原告与实际权利人所签订的《租赁合同》已经届满，且尚未与实际使用权人续签租赁合同的情况下，原告对本案涉案房屋已经不再具有合法的占用使用权，被告与原告之间的《租赁合同》客观上也已经于2018年5月26日终止。双方租赁合同终止，原告应退还多收取的租赁费及保证金。请求法院判决驳回原告诉请，支持被告的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称：被告的反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、原被告签订的协议真实有效，双方约定的合同期限内，被告正常使用了房屋，应当按照约定支付租金，按照合同相对性的原则，应当将房租交于原告，被告拒不交纳租金是违约行为，按照合同约定保证金不应退还。2、被告合同期限到了应当交付房屋给原告，但被告既不交纳租金又不交还房屋，继续使用至今，应当交纳继续使用期间的租金。3、被告声称王国祥向其主张权利，但未提交书面证据。被告也未向王国祥交纳租金或签订书面租赁协议，应当承担举证不能的责任。4、被告作为承租人在合同期内正常使用房屋又不交纳租金是违约行为，其反诉没有任何事实和理由，应当予以驳回。经审理查明：河南中植汽车销售服务有限公司（以下简称中植公司）从河南姿华房地产开发有限公司（以下简称姿华公司）处承租文雅新世界二期10号东侧土地，面积约516平方米，用于场地出租，租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日。2015年12月9日，原告与中植公司签订《租赁协议》，约定原告承租文雅新世界二期10号东侧商铺，建筑面积516平方米，用于场地出租，租赁期限自2015年12月10日至2022年12月31日。2016年12月13日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方向乙方出租展厅、车间，用于经销汽车；租赁物位置为北环嘉力汽车广场比亚迪展厅，建筑面积630平方米；租赁期限自2017年1月1日至2018年12月14日；租金及租金的支付方式：（1）双方约定年租金总额为40万元，如乙方使用店面以外场地，根据使用面积租金另行计算。（2）自租赁期限开始计租金每年递增一次，递增幅度为前一租赁期每年租金总额的5%。（3）双方签订本合同三个工作日内乙方缴纳5万元作为履约保证金，合同期满后将此保证金退回。甲方可以为乙方开具保证金收据。（4）双方签订本合同后如乙方不能按照合同约定支付租金、未经甲方同意将本合同约定的租赁物转租给第三人或者乙方违反本合同约定的其他义务的，甲方有权从履约保证金中直接扣除租金并有权解除本合同。（5）租金每半年支付一次，双方签订本合同后，五个工作日内支付首次租金。以后每期租金于前一期租金届满30日前支付。违约责任：乙方未能按照协议约定的时间向甲方支付租金及其他款项时，应向甲方支付违约金，违约金的计算方式为：每迟延一日，应向甲方支付迟延金额千分之五的违约金。合同对其他事项亦进行了约定。2016年12月14日，原告收取被告5万元保证金，并出具收据一份。2017年12月19日，被告向原告转款20万元，用于支付2018年上半年的房租。同日，原告向被告出具收据一份。（2018）豫0105民初14063号民事判决书中本院认为部分载明：原告的法定代表人段永岗与王国祥在郑州市中级人民法院达成的调解协议，双方的租赁合同继续履行，租赁期限以王国祥与中石化公司订立的合同为准。王国祥提供2006年5月26日中石化公司与河南誉达商务信息服务有限公司（以下简称誉达公司）签订的《土地租赁协议》，约定土地使用权租赁为12年。2007年4月29日，王国祥与原告的法定代表人段永岗签订《土地、房屋租赁合同》约定：王国祥出租给原告的法定代表人段永岗位于河南省郑州市金水区北环路与丰庆路交叉口向西100米路南展厅与土地，出租房屋面积共5600平方米，土地使用面积10亩；租赁期限为2007年4月29日至2018年4月29日止，租金为每年100万元，三年后租金110万元整，支付方式为现金。被告提交的其作为乙方与王国祥（作为甲方）签订的《协议书》，主要载明：鉴于王国祥与中石化公司的土地租赁合同到期未续签，造成被告租赁的金水区北环路与丰庆路交叉口向西100米第三家展厅，租赁协议于2018年5月26日到期未续签，就该店租金，（2018年5月26日—2019年4月30日）尚未支付事宜，双方经反复协商一致，达成如下协议：由甲方提供给中石化公司土地租赁付款凭证作为乙方付款依据；经过减免乙方分期补2018年下半年房租4个月，共计66666元，首次2019年4月底付20000元，剩下从5月份开始每月不低于5000元支付，2019年12月31日前付清；2019年1-4月份房租共计66666元在4月底付清；自2019年5月开始，按月支付以后租金，每月16660元；乙方支付完租金后，如有其他人诉争展厅租金，责任由甲方承担；租赁展厅乙方可以一直租用，直至拆迁或国家征用为止。原告对该协议的真实性不予认可，王国祥接受本院询问时称协议书系其本人与被告所签。王国祥向本院陈述：协议书签订后，被告向王国祥支付了租金，但2018年的租金未付完，现在是一个月一商量；王国祥与中石化公司的租金付到了2019年年底，被告依据中石化公司与王国祥的付款凭证，每月向王国祥支付租金。王国祥称其与中石化公司也在就涉案土地进行诉讼，因为王国祥没有从中石化公司处租赁土地了，也不同意将涉案房屋再租赁给原告。原告认可被告支付租金至2018年6月30日，但主张该期间被告尚欠1万元租金未付，并要求被告向其支付租金、违约金、占有使用费、搬离房屋及返还设备。被告提起反诉，要求原告退还租金、保证金并赔偿损失。本院认为：当事人对自己的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案租赁房屋所涉及的土地是王国祥从中石化公司租赁，依据（2018）豫0105民初14063号民事判决中查明的事实，王国祥与中石化公司的土地租赁协议于2018年5月26日到期，而原告与被告签订的租赁合同约定的租赁期限自2017年1月1日至2018年12月14日，王国祥接受本院询问时表示其也不同意再与原告续签租赁合同，故原告自2018年5月26日以后无权将涉案房屋转租，原告亦无权向被告收取该日期以后的租金。根据原、被告双方关于租金标准的约定，2018年全年的租金应为42万元，故每个月租金为35000元，被告应向原告支付4个月零26天的租金169355元，被告已经支付租金20万元，故原告应当返还被告租金30645元。现被告反诉要求原告返还租金25000元，本院予以支持。因原、被告之间的租赁合同已经期满，故原告应将收取被告的保证金5万元退还被告，被告的该项反诉请求，本院予以支持。被告的其他反诉请求，依据不足，不予支持。因原告2018年5月26日以后无权占有涉案房屋，故原告要求被告搬离展厅及支付租金、占用费、违约金的诉讼请求，本院均不予支持。原告要求被告交还设备，但其并未明确具体设备名称，原告的该项请求不明确，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告河南嘉力汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内退还被告河南盛祥达汽车销售有限公司租金25000元；二、原告河南嘉力汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内退还被告河南盛祥达汽车销售有限公司保证金50000元；三、驳回被告河南盛祥达汽车销售有限公司的其他反诉请求；四、驳回原告河南嘉力汽车贸易有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6440元、反诉费895元，均由原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇一九年十月二十三日书记员 朱晴晴