广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初936号原告（反诉被告）：武哲浩，男，汉族，1990年2月13日出生，身份证住址宁夏银川市兴庆市。委托诉讼代理人：李彩燕，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘培政，广东卓建律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱丽清，女，汉族，1976年11月3日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘刚，广东驰浩律师事务所律师。原告武哲浩诉被告朱丽清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案。被告朱丽清在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，将本诉、反诉合并、公开开庭进行了审理。原告武哲浩委托诉讼代理人李彩燕、丘培政，被告朱丽清委托诉讼代理人刘刚清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判决被告朱丽清向原告武哲浩支付提前还款的银行违约金（罚息）合计人民币71101.96元；2、请求依法判决被告朱丽清向原告武哲浩支付交易房产的物业使用费（从2018年8月20日起算至结清银行罚息之日，按照合同约定的租金标准13000元/月，计算物业使用费，暂计至2018年11月20日为人民币39000元）；3、本案的案件受理费、保全费和担保费等费用由被告承担。原告武哲浩起诉的事实与理由：武哲浩与朱丽清于2018年6月14日签订了《房地产买卖合同》约定，买卖双方购入及出售位于深圳市××区**山庄**栋**单元01层06单元，买方应支付因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用。2018年7月20日，招商银行股份有限公司深圳分行扣除了因提前还款而产生的罚息71101.96元，根据双方合同的约定，该笔费用应当由朱丽清承担。此外，朱丽清在未缴清以上费用的情况下，直接找开锁公司强行撬开房屋门锁，并开始使用物业，按照双方合同约定的交易物业的月租金130000元的标准，武哲浩有权主张朱丽清2018年8月20日至罚息结清之日期间擅自使用房产的物业使用费。武哲浩就此与朱丽清进行多次沟通并催促付款，但其至今未作出任何回应。朱丽清的行为严重损害武哲浩的合法权益，违反了合同的约定。武哲浩认为，双方签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护，朱丽清应严格按该合同履行义务，其拒不按合同约定支付银行罚息和使用物业期间的租金行为违反了《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十八条之规定具状起诉，请贵院依法支持武哲浩的诉讼请求。被告朱丽清答辩称：涉案房产已经于2018年8月6日办理了过户手续，朱丽清已经依法取得涉案房产的所有权。武哲浩要求朱丽清支付租金，缺乏事实依据，请依法予以驳回。关于罚息问题。在涉案的房产的交易过程中，双方曾经就银行违约金的问题进行过商谈，但未达成一致意见。双方曾经商量的结果是由武哲浩承担，武哲浩也认为其的银行征信没有问题，不会产生银行的违约金、罚息，请求驳回武哲浩的诉讼请求。被告朱丽清向本院提出如下反诉请求：1、请求依法判决原告武哲浩向被告朱丽清支付房屋租金15600元；2、请求依法判决原告武哲浩承担反诉的案件受理费。被告朱丽清反诉的事实与理由：朱丽清与武哲浩于2018年6月14日签订了《房地产买卖合同》，后朱丽清依合同约定向武哲浩支付了全部楼款，双方已于2018年8月6日办理房屋过户手续，朱丽清已经取得房产的不动产权证书，产权证号为粤（2018）深圳市不动产权第0***2号。房屋过户以后，武哲浩并未按买卖合同的约定将房屋租金交给朱丽清，也未变更租赁合同的出租方，朱丽清不得已自己于2018年9月11日将房屋出租。故，按买卖合同关于租约的约定，武哲浩应将涉案房屋从过户之日（2018年8月6日）到房屋再次出租之日（2018年9月11日）期间的房屋租金交付给朱丽清。请法庭依法维护朱丽清的权益，判如所请。针对被告朱丽清的反诉，原告武哲浩答辩称：一、朱丽清反诉请求没有事实依据。2018年5月份，原房屋租赁合同就已经终结，原买卖合同项下的租金、租约早于2018年就已经终结。武哲浩与朱丽清签署房屋买卖合同时，并不存在任何的租约，更不存在租金支付的问题。二、朱丽清在未结清费用的情况下搬入涉案房产。根据合同约定，双方应在房屋费用结清后才完成物业的交付，但由于朱丽清未结清银行罚息，其关于房屋租金的诉求不存在合同依据。双方约定的交房条件未成就，请求驳回朱丽清的反诉请求。本案相关事实：一、涉案房产系位于深圳市××高速路东侧丰泽湖山庄**栋**单元，为市场商品房，用途为住宅，建筑面积230.08平方米。2018年8月10日，深圳市不动产登记中心为涉案房产办理变更登记，由武哲浩名下转移登记至朱丽清名下，现朱丽清持有全部产权份额。二、2018年6月14日，武哲浩（卖方）与朱丽清（买方）签订《房地产买卖合同》约定：武哲浩将涉案房产出售予朱丽清，转让成交价800万元，其中定金25万元并以银行按揭付款方式支付剩余楼款；合同第六条约定：房产过户转让手续全部办理完毕，即买方领取买方名下新房地产证后，由监管银行或监管方按监管协议的约定支付给卖方；合同第七条约定，买卖双方应付的营业税、印花税、交易手续费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用等，由买方负担；合同第八条约定，交易物业附有租赁合同，租赁期至2019年5月31日，月租金13000元，卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权；双方同意继续履行租赁合同，该物业产权转移登记后，原租赁合同在有限期内对买方仍然有效；合同第九条约定，买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）当天，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费，买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年6月14日，双方签订《补充协议》约定：1.买方承担交易产生的所有税费，首期款272万元直接由买方银行账户划支，不经由卖方账户；2.卖方欠银行贷款480万左右，若在赎楼过程中因卖方信用导致赎楼费用增加，增加部分由卖方承担或者由卖方负责找担保公司赎楼。2018年6月19日，朱丽清向武哲浩出具《收条》，确认收到武哲浩支付的水电押金50000元。三、2018年7月20日，招商银行股份有限公司深圳分行在武哲浩账户中扣取提前还款违约金71101.96元。四、2018年8月13日，朱丽清与中国工商银行股份有限公司深圳光明支行签订《个人购房借款/担保合同》，其中，工商银行同意向朱丽清发放二手住房购置贷款750万元。庭审中，朱丽清提交工商银行深圳光明支行《个人借款凭证》为证。根据该证据显示，2018年8月17日，工商银行深圳光明支行将贷款750万元支付至武哲浩名下40×××14的银行账户。武哲浩在质证过程中主张，该银行卡已经由担保公司销户，对朱丽清主张的款项已经到账的事实不予认可。五、庭审中，武哲浩主张朱丽清于2018年8月20日私自撬开涉案房产门锁并占有涉案房产，朱丽清则主张其于2018年9月11日将涉案房产另行出租，该日期为朱丽清实际取得房产使用权之日。以上事实，有《房地产买卖合同》、《收据》、不动产信息资料查询结果表、《个人购房借款/担保合同》等书证及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。武哲浩与朱丽清之间的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。一、关于朱丽清的责任问题。根据涉案合同，朱丽清应负担武哲浩因提前还款由银行收取的罚息，朱丽清未向武哲浩支付罚息的行为构成违约，故武哲浩诉请朱丽清支付罚息71101.96元具有合同依据，本院予以支持。二、关于武哲浩的责任问题。根据涉案合同，双方约定的购房款为800万元，卖方应在收齐全部购房款当天向买方交付房产。合同签订后，朱丽清向武哲浩支付了定金50万元，并向工商银行深圳光明支行申请二手住房购置贷款750万元，该贷款亦已支付至武哲浩名下银行账户，故朱丽清关于购房款的支付义务已经履行完毕，武哲浩应当在收到工商银行深圳光明支行贷款之日向朱丽清交付涉案房产，而武哲浩在收到房款后继续占用房产的行为构成违约，应承担相应的违约责任。武哲浩主张，其对工商银行深圳光明支行发放贷款的事实不予认可，且收款银行账户已经销户，其对收取贷款的事实不知情，同时，朱丽清未支付提前还款罚息，应在购房款中予以抵扣。对此，本院认为，涉案合同关于银行罚息、税费的承担与购房款的支付属于相互独立的合同义务，如一方违反罚息或者税费承担义务的，守约方有权根据合同关于违约责任之约定主张权利，涉案合同对购房款的支付方式作出了明确约定，武哲浩直接将朱丽清应付罚息抵扣已付购房款并以此作为不交付房产的抗辩理由缺乏合同及法律依据。其次，工商银行深圳光明支行的《个人借款凭证》足以证明朱丽清申请的购房贷款750元已支付至武哲浩名下银行账户，武哲浩对其所述该银行卡由案外担保公司实际控制的事实未予举证，亦无证据证明武哲浩在合同履行过程中对未收到该款项提出异议，故对武哲浩的该答辩意见，本院不予采纳。对朱丽清已完成购房款支付义务的事实，本院予以认可。三、关于房屋占有使用费。武哲浩的交房义务已由本院确认，其诉请朱丽清支付房屋占有使用费缺乏事实与法律依据，本院不予支持。相应的，武哲浩未依约向朱丽清交房，造成朱丽清在房产使用权益上的损失，应予赔偿。本案中，朱丽清主张武哲浩自2018年8月6日起计付房屋使用费缺乏合同依据，且朱丽清未就其收回房产的具体时间提供证据予以证实，故本院根据《个人借款凭证》确定的购房款支付时间以及武哲浩主张的收回房产时间，确定房屋占有使用费计算期间为2018年8月17日至2018年8月20日。同时，涉案合同关于租金标准13000元/月已作出明确约定，本院对该标准予以认可，武哲浩应向朱丽清支付房屋占有使用费1300元（13000÷30×3），对朱丽清的使用费诉求，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱丽清应于本判决生效之日起十日内向原告武哲浩支付罚息款项人民币71101.96元。二、原告武哲浩应于本判决生效之日起十日内向被告朱丽清支付房屋占有使用费人民币1300元。三、驳回原告武哲浩的其他诉讼请求。四、驳回被告朱丽清的其他反诉请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币951元，由原告负担人民币300元，被告负担人民币651元；反诉受理费人民币95元，由原告负担人民币5元，被告负担人民币90元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一九年十月十六日书记员  车建华书记员  黄淑娟