江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民初291号 原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1402号13-14层，统一社会信用代码：91360000705516824T。 负责人：鲁以亮，系该分公司负责人。 委托代理人：郑文君，江西求正沃德律师事务所律师。 委托代理人：刘勋，江西求正沃德律师事务所律师。 被告（案外人）：陈明军，男，汉族，1975年2月21日出生，住所地：江西省宜春市丰城市。 被告（被执行人）：甘涛兵，男，汉族，1980年4月16日出生，住所地：江西省宜春市丰城市。 被告（被执行人）：周丽君，女，汉族，1983年9月15日出生，住所地：江西省宜春市丰城市。 第三人（被执行人）：江西省丰一实业有限公司，住所地：江西省南昌市高新开发区四路578号，统一社会信用代码：91360000662019624N。 法定代表人：付永忠。 第三人（被执行人）：崔明亮，男，汉族，1968年10月23日出生，住所地：江西省南昌市西湖区。 第三人（被执行人）：易友珍，女，汉族，1970年8月18日出生，住所地：江西省南昌市西湖区。 第三人（被执行人）：余皓，男，汉族，1967年4月10日出生，住所地：江西省南昌市东湖区。 第三人（被执行人）：范春华，男，汉族，1963年4月6日出生，住所地：江西省南昌市西湖区。 第三人（被执行人）：熊平珍，女，汉族，1962年4月13日出生，住所地：江西省南昌市西湖区。 第三人（被执行人）：江西省丰地实业有限公司，住所地：江西省南昌市高新开发区万科四季花城蔷薇苑1栋A座501室，统一社会信用代码：91360000759978071K。 法定代表人：余皓。 第三人（被执行人）：丰城市洛市镇欣欣煤矿，住所地：江西省宜春市丰城市洛市镇下城村，组织结构代码：705723380。 第三人（被执行人）：丰城市洛市镇开发煤矿，住所地：江西省宜春市丰城市洛市镇下城村，组织结构代码：716536177。 原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司与被告陈明军、甘涛兵、周丽君及第三人江西省丰一实业有限公司、崔明亮、易友珍、余皓、范春华、熊平珍、江西省丰地实业有限公司、丰城市洛市镇欣欣煤矿、丰城市洛市镇开发煤矿申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司的委托诉讼代理人郑文君、刘勋，被告陈明军到庭参加诉讼。被告甘涛兵、周丽君及第三人江西省丰一实业有限公司、崔明亮、易友珍、余皓、范春华、熊平珍、江西省丰地实业有限公司、丰城市洛市镇欣欣煤矿、丰城市洛市镇开发煤矿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司向本院提出诉讼请求：1、判令准许并恢复对位于江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南6室车库进行执行；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月5日，被告陈明军与周丽君签订《车库买卖合同》，合同第三条约定日后被告周丽君办理产权证时应协助被告陈明军办理产权证，产权归被告陈明军所有。被告周丽君于后期办理了车库产权证并登记在其和被告甘涛兵名下，但此后被告陈明军并未申请变更登记，依据相关法律规定，因被告陈明军未办理变更登记而不产生物权效力，故被告甘涛兵和周丽君仍为车库的所有权人。法院作出的关于查封裁定及协助执行文书具有法律效力，法院可以查封该车库。被告陈明军所提交的物业费缴纳单据显示的缴款单位为郁6-1-302，该单位为被告购买的第三人周丽君房屋的单位号，不是车库的单元号，不能证明被告陈明军自买入后一直占有该车库。被告周丽君及甘涛兵在能够办理车库产权证的情况下前往丰城市房地产管理局办理了车库产权证，而此后被告陈明军一直未将车库变更登记至其名下，被告陈明军未能提供证据证明其非因自身原因未办理车库变更登记手续，故被告陈明军不能排除法院对该车库的执行。 被告陈明军辩称，其已经购买了车库，法院应当解除对其车库的执行。 被告甘涛兵、周丽君及第三人江西省丰一实业有限公司、崔明亮、易友珍、余皓、范春华、熊平珍、江西省丰地实业有限公司、丰城市洛市镇欣欣煤矿、丰城市洛市镇开发煤矿未答辩。 原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司向本院提供证据如下： 第一组证据：原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明书及身份证复印件、被告个人基本信息表。证明目的：证明原被告主体适格。第二组证据：从丰城市不动产登记中心调取到的《丰城市房屋权属登记审批表》、《申请书》、《房屋买卖协议》、《协助执行通知书》、《房屋信息》。证明目的1、《申请书》、《房屋买卖协议》中，作为原房屋所有权人周丽君、甘涛兵明确表示车库留于自用，车库并不在被告与周丽君、甘涛兵的房屋买卖交易范围之内。2、依据审批表，2015年6月4日，丰城市子龙郁金苑小区6栋1单元某室已变更至被告名下，而诉争车库也于当日办证完毕；依据《协助执行通知书》和《房屋信息》，车库的查封日期为2015年9月22日。被告作为买受人在长达三个月的时间内未办理车库所有权变更登记。 被告陈明军对原告的上述证据发表质证意见如下：真实性无异议，证明目的有异议。 被告陈明军向本院提供证据如下：公证书、车库转让协议、车库买卖合同、存量房屋认购单、收据、执行异议书、执行裁定书。证明目的：其已经购买了车库，法院应当解除对其车库的执行。 原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司对被告的上述证据发表质证意见如下：公证书证明目的有异议。车库转让协议、车库买卖合同、存量房屋认购单三性均有异议。物业收据关联性有异议。 被告甘涛兵、周丽君及第三人江西省丰一实业有限公司、崔明亮、易友珍、余皓、范春华、熊平珍、江西省丰地实业有限公司、丰城市洛市镇欣欣煤矿、丰城市洛市镇开发煤矿未向法庭提供证据。 本院经审理查明，2015年6月5日，陈明军与周丽君签订《车库买卖合同》，该合同约定，陈明军购买周丽君名下位于江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南某室的车库，价款为11万元，已在陈明军购买江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区6幢1单元某室时一并支付给了周丽君。同日，丰城市公证处出具公证书，载明陈明军、葛桂云与周丽君、甘涛兵签订车库转让协议，协议约定陈明军、葛桂云购买位于江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南某室的车库，转让款为11万元，签订协议时一次性将款项支付周丽君、甘涛兵。 其后，中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司与甘涛兵、周丽君等金融借款合同纠纷一案，本院于2015年9月2日作出民事裁定书，冻结甘涛兵、周丽君等人银行存款或查封、扣押相应价值的财产。2015年9月22日，本院查封了周丽君名下位于江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南某室的车库，后进行了续查封。2016年8月8日，本院就此案作出（2015）洪民二初字第536号民事判决书，判决：江西省丰一实业有限公司在本判决生效后十日内偿还中国银行股份有限公司南昌市叠山路支行借款本金12924255.15元及相应利息（截止2015年7月14日尚欠利息81422.81元、罚息6880.62元，2015年7月15日起至本息清偿之日止的利息、罚息按《流动资金借款合同》约定计算，崔明亮、余皓、范春华、甘涛兵、江西省丰地实业有限公司、丰城市洛市镇欣欣煤矿、丰城市洛市镇开发煤矿对本判决第一项承担连带清偿责任，易友珍、熊平珍、周丽君以与被告崔明亮、范春华、甘涛兵的夫妻共同财产对本判决第一项承担连带清偿责任等。后各方未依照上述判决履行义务，中国银行股份有限公司南昌市叠山路支行向本院申请强制执行，本院于2017年2月28日立案执行本案。执行过程中，中国银行股份有限公司南昌市叠山路支行向本院申请变更中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司为本案申请执行人，本院于2017年6月22日作出（2017）赣01执66号执行裁定书，变更中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司为本案申请执行人。 对于本院查封涉案车库的行为，陈明军向本院提出异议，请求本院依法解除对江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南某室车库的查封并停止执行。本院经过审查后认为，陈明军的异议事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，能够排除本院对该车库的执行，并裁定解除位于江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南某室车库的查封。原告对此不服，向本院提起诉讼。 证明以上事实的证据有执行异议书、执行裁定书等。 本院认为，陈明军与周丽君在法院查封车库之前签订《车库买卖合同》，并由陈明军占有、使用了该车库，陈明军支付了全部转让款11万元，尽管陈明军未就该车库办理变更登记，但就该转让行为办理了公证手续，基本符合《执行异议规定》第二十八条规定，故陈明军提出执行异议事实能够排除本院对该车库的执行。原告认为车库产权登记在甘涛兵名下仍属于其资产，法院可以查封该车库，对此，本院认为，《执行异议规定》第二十八条的规定赋予了不动产买受人在一定情形下享有物权期待权，其合理性在于物之交付的债权优于普通债权，即陈明军享有的车库交付的债权优于原告对甘涛兵的普通债权，故可以排除执行，排除执行并非否定车库登记的事实。原告还提出陈明军物业费缴纳单显示的房屋单元后而非车库号以及车库面积不符，不能证明陈明军占有该车库，对此，本院认为，陈明军在购买子龙郁金苑小区6幢1单元某室房屋及车库后，连同房屋一并缴纳车库物业费并无不合理之处，对于面积书写瑕疵也不足以证明陈明军缴纳物业费的车库并非本案诉争车库，故对原告的上述主张，本院不予支持。因此，本院作出的解除车库查封的裁定并无不当，原告要求判令准许并恢复对位于江西省宜春市丰城市子龙郁金苑小区5幢1层南某室车库进行执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司的诉讼请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司的诉讼请求。 案件受理费2071元（已由原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司预交），由原告中国东方资产管理股份有限公司江西省分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院账号：31×××42-3开户行：农行南昌市环湖支行备注用途：“上诉费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 周治国 审 判 员 王宏瑞 审 判 员 罗锦戎 二〇一九年十月二十三日 法官助理 魏日华 书 记 员 张 楠