重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初13356号 原告：窦绍龙，男，1968年1月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁成琼，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 原告：黄伦菊，女，1968年1月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁成琼，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：彭祖芬，女，1973年8月8日出生，汉族，住重庆市璧山区。 原告窦绍龙、黄伦菊与被告彭祖芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员王先容、彭钦梅组成合议庭，适用普通程序于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告窦绍龙、黄伦菊的共同委托诉讼代理人卢彬到庭参加了诉讼，被告彭祖芬经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告窦绍龙、黄伦菊向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与被告签订的编号为0000701的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系；2.判令被告支付原告房屋买卖违约损害赔偿款25万元。事实和理由：原被告于2018年6月13日签订了编号为0000701的《房屋买卖合同》，约定被告向原告购买房屋，成交价格为126万亿元。合同签订当日，原告按约向被告支付了购房定金5万元。根据合同约定，被告应于2018年6月25日前办理银行按揭相关手续，并于银行按揭审批通过后5个工作日内办理过户手续及支付首付款。但原告多次通过居间方向被告催促办理银行按揭、支付首付款，均未果，后原告通过居间方了解到，被告已悔约，表示不再购买该房屋，原告亦无法联系上被告。原告认为，被告的行为构成违约，应承担违约责任，原告为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告彭祖芬未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：2018年6月13日，以窦绍龙、黄伦菊为卖方（甲方），彭祖芬为买方（乙方），重庆和睦源房地产经纪有限公司（以下简称和睦源公司）为经纪公司（丙方），签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000701），主要约定甲方将房屋出售给乙方，成交价格为126万元。合同第二条约定：付款方式为按揭贷款，乙方于2018年6月13日向甲方交纳购房定金5万元，经甲、乙双方约定于2018年6月25日前办理按揭贷款相关手续，乙方按揭贷款46万元，此款由按揭贷款银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以按揭贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；剩余款项以现金方式支付，办理按揭贷款所产生的费用由乙方承担。并约定在银行审批通过后5个工作日之内办理产权过户（见过户受理单），乙方将首付款或房款74万元存入甲方指定银行账户，剩余房款1万元暂由丙方托管，待该房屋全部手续办理完毕，各项事宜交接清楚后由丙方与甲方结算。第四条违约责任约定：若因乙方原因（如延迟交付预付房款、延迟交付证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或购买意向有所改变等乙方原因）导致无法在规定的时间内办理按揭、房地产转让登记、或委托公证手续，已付定金将不再退还，或按房屋成交价的10%作为违约金付给甲方，并代甲方赔偿应付给丙方的服务费损失25200元……如实际损失超过违约金总和的，乙方应据实赔偿。第八条手写补充约定：1.甲方预约银行还款时乙方需支付20万元给甲方解押使用……4.甲乙双方约定甲方收齐银行贷款后于2019年1月30日之内办理房屋交接……。 上述合同签订后，和睦源公司曾以彭祖芬为被告，窦绍龙、黄伦菊为第三人，于2018年8月8日向重庆市璧山区人民法院起诉，诉讼请求为：1.判令被告支付原告中介服务费25200元；2.判令被告支付原告违约金50400元；3.诉讼费用由被告承担。诉状的事实及理由部分载明“合同签订时，被告向第三人缴纳了5万元购房定金，随后，被告迟迟不肯办理后续事宜”。后和睦源公司以其已与彭祖芬庭外调解为由申请撤诉，该院于2018年10月15日作出（2018）渝0120民初5688号民事裁定书裁定准予撤诉。该案中，和睦源公司提交了一份其工作人员催告彭祖芬履行合同的微信记录（对方微信名称：八妹），其中载明“你好彭祖芬女士：你在2018年6月13日经重庆和睦源房地产经纪有限公司介绍购买房屋一套。在2018年6月16日至18日一直在和你沟通按合同约定为业主解押的相关事宜，在合同里明确约定甲方（即卖方窦绍龙、黄伦菊）预约银行还款解押时，由彭祖芬支付人民币二十万元整为业主解除抵押，现郑重通知业主已经预约号银行还款时间，请你于2018年6月19日中午12点前将人民币二十万元整存入业主黄伦菊中国银行渝北碧津支行（账号略），如你拒绝打款或者放弃购买，将视你违约，造成的损失你自己承担，我告诉也将对你发起诉讼！特此通告，重庆和睦源房地产经纪有限公司2018年6月18日”。 庭审中，窦绍龙、黄伦菊陈述：合同签订后，彭祖芬已支付定金5万元，因我方没有彭祖芬的联系方式，催告履行合同是中介代为催告的，中介通过微信催告后，彭祖芬一直没有回复，后来中介电话与其沟通，其称房子价格买贵了，不愿意再购买了，之后也没有再履行合同。我方主张的违约损害赔偿款性质是违约金，依据是合同第三条第4款中违约金的约定，对彭祖芬已支付的定金5万元，我方主张抵扣其应承担的违约金，不再退还。 以上事实有《房屋买卖合同》、重庆市璧山区人民法院案件档案（民事起诉状、撤诉申请书、民事裁定书、《房屋买卖合同》、微信记录）及当事人当庭陈述在案为据。 本院认为：窦绍龙、黄伦菊与彭祖芬自愿签订《房屋买卖合同》（合同编号：0000701），其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。窦绍龙、黄伦菊自认彭祖芬在签订合同后向其支付了定金5万元，系不利自认，本院对该事实予以确认。按照合同约定，彭祖芬应在2018年6月25日前办理银行贷款手续，并在窦绍龙、黄伦菊预约银行还款时支付20万元用于解押，根据和睦源公司另案起诉时提交的证据即微信记录可见，和睦源公司也催告了彭祖芬按合同约定履行相应的付款义务。而彭祖芬在本案中未到庭，也未举示证据证明其按期履行申请办理按揭贷款、支付用于解押的房款的事实，应承担举证不利的不利法律后果。彭祖芬未按合同约定时间办理按揭贷款手续、支付房款，经中介方催告后仍未履行，导致窦绍龙、黄伦菊出售案涉房屋、收取房款的合同目的无法实现，其行为构成根本违约，根据合同第四条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定，窦绍龙、黄伦菊有权解除合同，故对其要求解除《房屋买卖合同》中双方房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。 因彭祖芬违约导致房屋买卖合同关系解除，按照合同第四条中约定，其应承担定金不予退还或者支付房屋成交价的10%即126000元的违约金的违约责任。窦绍龙、黄伦菊选择主张房屋成交价10%的违约金，符合合同约定。房屋买卖合同关系解除后，窦绍龙、黄伦菊本应将定金5万元退还彭祖芬，但其主张以该定金抵扣彭祖芬应承担的违约金，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”的规定，本院对该抵销的主张予以支持。抵销后，窦绍龙、黄伦菊不再退还彭祖芬定金5万元，彭祖芬还应支付窦绍龙、黄伦菊违约金76000元，对窦绍龙、黄伦菊主张的其余违约金，本院不予支持。 彭祖芬不到庭参加诉讼，应担不举证、不质证的不利法律后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告窦绍龙、黄伦菊与被告彭祖芬于2018年6月13日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0000701）中的房屋买卖合同关系于本判决生效之日解除； 二、被告彭祖芬于本判决生效后五日内支付原告窦绍龙、黄伦菊违约金76000元； 三、驳回原告窦绍龙、黄伦菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，由原告窦绍龙、黄伦菊负担2505元，由被告彭祖芬负担2545元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  王先容 人民陪审员  彭钦梅 二〇一九年十月九日 书 记 员  杨如玉