广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初4752号原告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：刘智，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚伊娜，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州盛本资产管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街东环路449、451号207，统一社会信用代码91440113304580665C。法定代表人：梁伟凤。原告广州城建开发南沙房地产有限公司与被告广州盛本资产管理有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州城建开发南沙房地产有限公司的委托诉讼代理人刘智、姚伊娜到庭参加诉讼，被告广州盛本资产管理有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州城建开发南沙房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签署的《商品房买卖合同（整体）》中未完成房屋过户登记的20套房产（包括广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房）的买卖合同关系，及《商品房买卖合同（整体）补充协议》；2.被告赔偿因其根本违约而解除合同的合同总额的20%违约金12218313元；3.被告承担迟延支付购房款的逾期履行违约金2032884.1元（2018年6月26日至2018年10年12日，每日3082.94元，共108日，总计为：332957.95元；2018年12月16日至2019年6月19日起诉之日，每日9188.79元，共185日，总计为：1699926.15元）；4.被告承担本案律师费；5.被告承担本案全部诉讼费用、保全费。诉讼中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2018年5月21日，被告购买原告承建开发的位于广州市南沙区×××套物业，并签署了买卖合同（合同编号：2018NJS02），合同总成交价：61091567元。被告分别于2018年5月2日、2018年5月21日、2018年6月5日、2018年6月25日、2018年7月27日、2018年9月7日和2018年10月12日依照合同支付定金、第一期房款、第二期房款、第三期房款及第四期部分房款共计42713992元。原告于2018年6月26日与被告签订了其中24套物业的商品房买卖合同，并为其办理了过户登记手续。最后一期24430000元尾款本应由被告在2018年12月15日付清，但其仅于2018年10月12日支付了6052425元，尚余18377575元购房款一直未完成支付。依据原被告双方签订的买卖合同11.2条、11.7条的约定，买方逾期付款的，逾期一日应当逾期欠款的0.05%支付逾期违约金，逾期30日的卖方可选择解除合同并要求买方支付买卖合同交易总价的20%作为违约金。被告欠缴的18377575元购房款经原告多次催告仍未支付，已经构成了根本违约，对原告的正常经营及销售回款造成重大的不利影响，故原告提出解除未履行部分的合同及追索相应违约金的诉请。被告广州盛本资产管理有限公司无答辩。经审理查明：广州市南沙区环市大道西海宁大街×××房的登记产权人为被告。原告为证明其与被告买卖房屋交易情况，在庭审中向本院提交了以下证据：一、原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订的《订购书》。载明：“鉴于：（1）甲方已将待签的《商品房买卖合同》及其补充协议（下统称《商品房买卖合同》）、《业主临时公约》在销售现场公布，乙方已详细阅读，甲方已对条款作详细说明。（2）乙方已充分了解拟购商品房所在项目及该商品房的有关情况，包括但不仅限于售价、建筑面积、套内面积、平面间隔、用地性质、装修标准等。甲乙双方经友好协商，达成如下条款，供共同遵照执行。1、订购物业。1.1乙方自愿订购：广州市南沙区×××房），建筑面积为8145.5422平方米，最终以不动产权证书登记的为准。2、商品房价格及综合税费。2.1该商品房价格。折后售价：人民币61091567元。2.2综合税费。以下第（4）项乙方应于签署《商品房买卖合同》当日内付清。（1）房屋契税：由乙方按有关规定自行缴交。（2）合同印花税：由乙方按有关规定自行缴交。（3）契证印花税：由乙方按有关规定自行缴交。（4）首期物业专项维修资金：人民币855282元。上述税费以征收机关核定的为准，并按不时更新的规定执行。若需补缴，乙方应在甲方通知的期限内缴齐差额，否则，由此引起的延迟办理《不动产权证书》等责任由乙方承担。3、定金。3.1乙方应于签署本《订购书》时支付定金人民币2000000元作为签订《商品房买卖合同》的担保。3.2乙方已交纳的定金在签署《商品房买卖合同》时将自动转为该商品房的第一期房款。4、《商品房买卖合同》签署。4.1乙方应于2018年5月21日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）持本《订购书》、乙方有效身份证明以及房管部门要求具备的其他购房资料【广州市南沙区环市大道半岛商务中心6楼签约中心】，按甲方提供的、已在销售现场公示的文本签署《商品房买卖合同》及其补充协议。5、房款支付。商业性按揭。第一期房款：10218313元（不含定金）应于2018年5月21日前付清。第二期房款：12218313元应于2018年6月5日前付清。第三期房款：12224941元应于2018年6月25日前付清。除上述房款外，余下房款：24430000元，乙方申请办理浦发银行南沙支行10年按揭贷款手续。6、乙方声明及保证。6.1乙方声明，己于签订本《订购书》前充分了解本《订购书》所涉及的相关信息，包括：（1）对本人是否受限购政策影响而导致无法购房的情况进行充分查证；（2）已充分了解住房按揭贷款的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及住房按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。乙方确认，按揭方式付款仅为乙方支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝签署《商品房买卖合同》或履行付款义务的抗辩理由；（3）已详细阅读本《订购书》所有条款，并准确理解其含义，并愿意受所有条款之约束。6.2乙方清楚知悉该商品房的价格构成、签约形式，并保证按照甲方提供的文本不作任何修改地签署并执行《商品房买卖合同》及其补充协议，不作任何变更，包括不得增加/减少/变更签约主体或变更所购单元。6.3乙方保证，按本《订购书》及《商品房买卖合同（整体）》约定支付房款。如乙方选择按揭方式付款的，则：（1）乙方应于2018年5月21日前在甲方指定的银行申请办理按揭手续，并于申请办理银行按揭手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内获得银行批准，确保银行批准之贷款满足房款支付的需要，并保证甲方于申请办理银行按揭手续之日起的合理期限内（个人商业贷款为2个月；公司贷款为6个月）收到按揭款。（2）若乙方未能在本款第（1）项规定的期限内申请办理银行按揭手续、获得银行批准的，或银行批准之贷款不足额的，或甲方未能在约定期限内收到按揭贷款的，乙方应于收到甲方通知之日起3日内选择甲方提供的其他付款方式付款支付不足部分款项。6.4乙方确认，乙方必须整体购买广州市南沙区环市大道西海宁大街107号首至七层物业，并须于2018年6月21日前完成该批物业的《商品房买卖合同》网上签署手续，否则，甲方有权解除订购书，并没收乙方已支付的全部定金、将该物业另行处置而无须向乙方发出通知。7、违约责任。7.1乙方出现以下任一情况的，则构成根本性违约：（1）未按本《订购书》之约定签署《商品房买卖合同》及其补充协议的；（2）未按本《订购书》第5款支付房款的；（3）未履行本《订购书》约定的其他各项义务的。7.2乙方出现7.1款所约定情形的，则：（1）甲方有权解除本《订购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知；（2）甲方选择继续履行本《订购书》。如甲方选择继续履行本《订购书》的，本《订购书》继续履行，自违约情形发生之日起，乙方应每日向甲方支付该商品房交易总价的0.05%的违约金。8、订购书与商品房买卖合同条款效力。8.1如本《订购书》的条款与《商品房买卖合同》的条款有矛盾的，以《商品房买卖合同》为准；《商品房买卖合同》没有约定的，按《订购书》的条款执行。9、通讯与联络。9.1乙方确以本《订购书》中所记载的地址及联系方式均正确无误，甲方将有关通如按照上述地址及联系方式发送即视为送达；如乙方变更上述地址或联系方式的，应于变更之日起3个工作日内书面告知甲方；否则，由此而导致的一切责任由乙方自行承担。10、其他。10.1双方在履行本合同中出现的争议，应通过友好协商的方式解决，协商不成时，任何一方均有权向该商品房所在地的人民法院提起诉讼。10.2本《订购书》经双方签字盖章，且乙方支付全额定金之日起生效。”以上《订购书》尾部，乙方签名处有“广州盛本资产管理有限公司”盖章印样，代理人签名处有“郭庆华”盖章印样，订购经办人处有“李丽萍”签名字样；甲方处有“广州城建开发南沙房地产有限公司合同专用章(2)”盖章印样，签订日期载明为2018年5月21日；侧面有“广州盛本资产管理有限公司”盖章印样作为骑缝章。二、原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订的《商品房买卖合同（整体）》。载明：“乙方已充分了解拟购商品房所在项目及该商品房的有关情况，包括但不仅限于售价、建筑面积、套内面积、平面间隔、规划用途、装修标准等。乙方拟向甲方一次整体购买位于广州市南沙区×××单元物业（下称‘该批物业’）。现经甲乙双方友好协商，就该批物业之买卖订立本合同，供双方共同遵守：1、商品房买卖标的：1.1该批交易的物业包括：广州市南沙区×××号首至七层。1.2物业地址：广州市南沙区×××号首至七层。1.3物业面积：该批物业的建筑面积为8145.5422平方米，套内建筑面积为5271.451平方米。最终以有关政府机关核发的不动产权证书为准。1.4使用年限：按相关法律及政策规定执行，最终以政府有关机关核发的不动产登记证明注记为准。1.5使用功能：广州市南沙区环市大道西海宁大街107号首至二层单元使用功能为商业，三至七层使用功能为办公，最终以政府有关机关核发的不动产权证书为准。2、商品房交易价格：2.1该批物业交易总价为61091567元，交易总价的计算方式为：交易单价乘以该批物业的建筑面积。3、履约保证金：3.1在签署本合同时乙方须向甲方支付履约保证金2000000元。（在补充协议附清单对2000000元的分拆）（乙方已于签订《订购书》时支付定金2000000元，于签订本合同时转为本项履约保证金。）3.2该履约保证金在该批物业全部具体单元《商品房买卖合同》签订后可作为该批物业第一期房价款的一部分。3.3若乙方未能履行本合同约定的任一义务，包括但不限于未能按照本合同的约定签署该批物业具体单元的《商品房买卖合同》、逾期支付任一期房款，导致本合同被提前终止或解除的，甲方有权没收上述履约保证金。若履约保证金不足以补偿甲方受到的损失的，甲方有权另行向乙方追索。4、款项支付：4.1付款方式。银行按揭付款：乙方选用银行按揭方式付款，需与甲方签署《商品房买卖合同》、与银行签订借款合同。须于2018年5月21日前付清房价款之20%（不含履约保证金）（10218313元）；须于2018年6月5日前缴付房价款之20%（不含履约保证金）（12218313元）；须于2018年6月25日前缴付房价款之20%（不含履约保证金）（12224941元）；其余房价款：24430000元，即办理浦发银行南沙支行银行按揭手续，须于2018年6月21日前办妥银行贷款申请手续。6、具体单元买卖合同的签署：6.1甲乙双方同意，甲乙双方须于2018年6月21日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）就该批物业的具体单元签署《商品房买卖合同》。6.2甲、乙双方确认本合同的条款具有法律约束力，并将被包含在具体单元的《商品房买卖合同》中。本合同不妨碍双方在不违反本合同条款的前提下商议具体单元《商品房买卖合同》的详细条款。6.3甲、乙双方根据本合同签署具体单元《商品房买卖合同》过程中所支出的费用由乙方承担。7、物业交付：7.1该批物业的交付条件：（1）甲乙双方按本合同第6条的约定签署该批物业具体单元的《商品房买卖合同》；（2）按本合同的约定向甲方交清该批物业之全部房价款；（3）付清乙方应缴交的全部税、费、物业专项维修资金；（4）如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；（5）乙方应提供房管部门要求具备的办理不动产登记证明所需的相关资料。本条（2）—（4）点所列款项，甲方在收到银行发出的‘到账通知’后确认款项收妥。7.2交付时间：（1）若该批物业为不带租约的，则交付时间为满足本合同第7.1款约定的交付前提条件之日起30个工作日内。7.3无论是否收到甲方发出的任何物业交付通知书，乙方应在满足本合同第7.1款约定的交付条件后至交付期限届满前，持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方的委托代理机构或该批物业的服务中心（或物业管理公词）办理该批物业的交付手续，甲方应于交付前以恰当方式使乙方知悉办理交付手续的相关地点。7.4非因甲方原因导致该批物业未能于本合同第7.2款约定的交付日期前交付予乙方的，则自本合同第7.2款约定的交付日起该批物业的法律责任转移至乙方。乙方应当自该交付日起承担因该批物业交付而产生的全部法律责任，包括但不限于物业管理费、水电费的支付、物业毁损灭失的风险。7.5无论该批物业过户手续是否已经办妥，自甲方将该批物业实际交付给乙方使用之日起，该批物业的所有消防、安全及装修工程的责任由乙方自行承担，甲方不再承担与该批物业有关的一切责任。7.6乙方确认，其已对该批物业的现状、瑕疵及使用状况作充分了解，乙方同意按此标准接收并办理交接手续，该物业按现状交付使用，甲方对该物业不作质量保修，由乙方自行承担。11、违约责任：11.1如非因甲方原因，乙方未按本合同约定及时签订具体单元的《商品房买卖合同》的，每逾期一日，乙方应向甲方支付该批物业交易总价的0.05%的逾期违约金，逾期超过30日的，则：（1）如甲方选择解除本合同的，则自书面解除通知到达乙方之日起本合同解除，或（2）如甲方选择继续履行本合同的，则自本合同规定的应签具体单元的《商品房买卖合同》期限届满之日起，乙方按日向甲方支付该批物业交易总价0.05%的逾期违约金。11.2如乙方未按本合同约定及时支付合同价款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期应付款0.05%的逾期违约金，逾期超过30日的，则：（1）如甲方选择解除合同的，自书面解除通知到达乙方之日起本合同解除。（2）如甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之日起，乙方按日向甲方支付逾期应付款0.05%的逾期违约金。11.3如乙方迟延向甲方或有关部门缴纳税、费、物业维修资金且逾期超过30日的，甲方可选择单方解除合同。11.4除因不可抗力以及第三方原因外，甲方未按本合同约定及时将该批物业交付乙方的，自本合同规定的应交楼期限届满之日起，每逾期一日，甲方应向乙方支付乙方已付价款0.05%的逾期违约金；逾期超过30日的，则：（1）如乙方选择单方解除合同的，自书面解除通知到达甲方之日起合同解除。（2）如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应交楼期限届满之日起，甲方按日向乙方支付已付价款0.05%的逾期违约金。11.5如该批物业超过本合同约定产权登记的最后期限之日起60日内仍未办理的，各方同意按以下原则处理：（1）如合同任一方要求解除合同的，则自解除通知书到达对方之日起，合同解除。各方同意按以下原则处理：1）如因甲方原因导致未及时申请办理的，则甲方应向乙方支付乙方已付价款10%的违约金。2）如因乙方原因导致未及时申请办理的，则乙方不得因该情况向甲方提出任何补偿要求或诉求。（2）如各方均同意继续履行本合同的，则：1）如因甲方原因导致未及时申请办理的，则甲方应从合同约定的办证最后期限届满之日起向乙方支付50元/日违约金；或2）如因乙方原因导致未及时申请办理的，甲方应继续为乙方办理，并无需承担任何逾期办证的责任。11.6本合同所约定的该批物业须由乙方一次整体购买。如因乙方原因导致其中任一具体单元的《商品房买卖合同》未能签署、未能实际履行完毕或因乙方违约等原因提前解除的，则视作乙方根本违约，甲方有权全部或解除本合同并没收本合同约定的履约保证金，乙方自行承担由此导致的一切责任，且应向甲方支付该批物业交易总价20%的违约赔偿金。11.7除本合同另有约定外，如因一方违约导致本合同被提前终止或解除的，违约方应向守约方支付违约赔偿金，违约赔偿金按该批物业交易总价的20%计算。11.8乙方确认，除本合同另有约定外，如乙方违反本合同约定，导致甲方有权解除合同的情形出现的，则：（1）甲方解除合同；或（2）甲方选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同的，则合同继续履行，自违约情形发生之日起，乙方应每日向甲方支付该批物业交易总价的0.05%的违约金。11.9乙方确认，如乙方违反本合同约定的，除应按本合同的约定承担违约责任外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。12、合同解除：12.1如本合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知（其中，在乙方享有合同解除权的情况下，乙方应于知道或应当知道解除合同事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同）。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起7个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。12.2除本合同另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，乙方已支付房屋价款按照如下原则处理：（1）如因甲方违约导致合同被解除的，甲方应自收到乙方解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）、已发生的费用后不计息退还乙方已付价款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费等不予退回），并支付违约赔偿金。乙方确认，除上述款项外，甲方无需承担任何其他赔偿或补偿责任。（2）如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续之日起45个工作日内，将乙方已付价款及未发生的费用（已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回）扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方。12.3对于乙方接收房屋并投入的装修费用，双方一致同意，在解除本合同（退房）时，乙方接受房屋并投入的装修费用按如下方式处理：（1）如属乙方违约所致，则乙方应无条件将该批物业交还予甲方，同时甲方无需对该批物业的装修费用作任何赔偿；（2）如属甲方违约所致，则乙方有权要求甲方按其实际投入的装修款扣除使用折旧后不计息返还；（3）乙方不得以退房为由拒绝支付因其入住及使用该批物业所产生的一切费用，包括但不限于物业管理费用、水、电、煤气等费用。12.4乙方确认，不论因何种原因导致本合同解除的，乙方均应按甲方的书面通知要求的合理期限内到有关部门协助办理涂销登记等退房手续。否则，自甲方指定的协助办理退房期限届满之日起，乙方每日应向甲方支付该批物业交易总价0.05%的违约金……18、通讯联络：18.1乙方通讯地址已记载在本合同中，所有甲方的通知书应以上述地址为依据。18.2如乙方变更通讯地址应自变更之日起3日内以快递形式知会甲方及甲方的委托代理机构并填写《地址变更确认书》，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由乙方负责。18.3凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方。本合同规定的各项时限含星期六、日及公众假期。如到期当日为星期六、日或公众假期，则顺延至节假日后第一个工作日。19、其他：19.1该批物业具体单元的《商品房买卖合同》与本合同不一致的，以本合同为准；本合同没有约定的，按具体单元的《商品房买卖合同》执行。19.2本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效……19.4本合同附件与本合同具有同等法律效力等。”以上《商品房买卖合同（整体）》尾部，甲方签章处有“广州城建开发南沙房地产有限公司合同专用章(2)”盖章印样，法定代表人/委托代理人处有“赖雅”盖章印样。乙方签章处有“广州盛本资产管理有限公司”盖章印样，法定代表人/委托代理人处有“郭庆华”盖章印样，签订日期载明为2018年5月21日。侧面有“广州城建开发南沙房地产有限公司合同专用章(2)”、“广州盛本资产管理有限公司”盖章印样作为骑缝章。三、原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订的《补充协议》。载明：“乙方于2018年5月21日与甲方签订了《商品房买卖合同（整体）》(编号：2018NJS02，以下简称‘买卖合同’)和补充协议，以61091567元的总价格购买甲方名下位于广州市南沙区环市大道西海宁大街107号首至七层单元物业（下称‘该批物业’）。鉴于乙方需通过按揭贷款缓解资金压力，双方现经协商一致，同意就上述房屋买卖事宜签订本补充协议，补充约定如下：一、乙方同意按照以下期限支付房款：（1）第一期：在2018年5月21日前，支付全部房价款的20%，金额12218313元。（2）第二期：在2018年6月5日前，支付全部房价款的20%，金额12218313元。（3）第三期：在2018年6月25日前，支付全部房价款的20%，金额12224941元。（4）第四期：在2018年12月15日前，支付全部房价款的40%，金额24430000元。二、乙方知悉并同意，本次交易在实际操作中该批物业须拆分为44个单元分别办理网签、缴税、贷款和办理产权证等手续。乙方同意甲方根据各个单元情况的不同，将总价拆分到各单元中，并将拆分后的价格作为各单元网签和贷款的合同金额。三、乙方因自身原因，须以其法定代表人的名义向银行申请办理贷款，甲方知悉并无异议。四、甲方收到乙方根据第一条约定支付的各期房款后，应根据收款金额对应的单元套数，分阶段协助乙方办理贷款手续。甲方提供的资料及协助应以满足正常贷款需求为前提，乙方提出的超出甲方能力和义务的需求，甲方有权拒绝。就各个具体单元的贷款而言，甲方配合乙方各办理一次，如贷款不成功，乙方同意不再要求甲方再次办理。五、若乙方贷款成功，甲方收到银行发放的贷款时：若乙方尚有房款未付，则双方同意该笔款项可冲抵房款；若乙方已付清全部房款，则甲方应在收款后15个工作日内将该超额支付的款项退还乙方（如贷款金额不足以支付房款或抵扣其他应付款项，则甲方在扣除乙方所有欠款后将余款退还），乙方同意该款项可退至其法定代表人银行账户中。六、为配合乙方贷款，双方将在网签的《商品房买卖合同》中约定以贷款方式支付房款并约定新的付款时间。这一约定非双方真实意思表示，双方确认本次交易按本协议第一条的约定以分期方式付款。七、在本协议签订前的约定与本协议不一致的，以本协议为准；其他事宜仍按原约定履行。八、本协议一式陆份，甲方执伍份，乙方执壹份，具同等法律效力。九、本协议自甲乙双方签署之日起生效。”以上《补充协议》尾部，甲方签章处有“广州城建开发南沙房地产有限公司合同专用章(2)”盖章印样，乙方签章处有“广州盛本资产管理有限公司”盖章印样。侧面有“广州城建开发南沙房地产有限公司合同专用章(2)”、“广州盛本资产管理有限公司”盖章印样作为骑缝章。原告在庭审中陈述《补充协议》签订时间为2018年5月21日。四、购房款支付明细。具体包括：（1）《收付款业务回单》（回单号：18×××39），载明：付款人为梁伟凤，收款人为广州城建开发兴业房地产中介有限公司，交易金额为2000000元，交易日期为2018年5月16日。（2）《广州农村商业银行客户电子回单》,载明：付款人为广州城建开发兴业房地产中介有限公司，收款人为广州城建开发南沙房地产有限公司，交易金额为2000000元，交易日期为2018年6月4日，用途为转南沙×××栋1-7层单元定金。（3）《房地产预收房款专用收据》（票据编号：NS0048275），载明：客户名称为广州盛本资产管理有限公司，收款单位广州城建开发南沙房地产有限公司，金额为2000000元，收款日期为2018年6月14日，款项名称为定金。（4）POS机刷卡小票两张，载明：梁某凤的尾号9531的银行卡分别于2018年5月21日消费支出5218313元、5000000元。（5）广州城建开发南沙房地产有限公司《收款收据》（0026328），载明：“2018年5月23日，今收到广州盛本资产管理有限公司交来广州市南沙区环市大道西海宁大街107号首至七层单元物业房款10218313元。”（6）《广州农村商业银行客户电子回单》，载明：付款人为梁某凤，收款人为广州城建开发南沙房地产有限公司，交易日期为2018年6月25日，交易金额为12000000元，用途为×××栋首至七层单元广州盛本资产管理有限公司梁某凤。（7）《房地产预收房款专用收据》（票据编号：NS0049444），载明：客户名称为广州盛本资产管理有限公司，收款单位为广州城建开发南沙房地产有限公司，收款日期为2018年6月26日，金额为12000000元，备注为南沙×××栋，款项为楼款。（8）《广州农村商业银行客户电子回单》，载明：付款人为梁伟凤，收款人为广州城建开发南沙房地产有限公司，交易日期为2018年6月25日，交易金额为6327470元，用途为×××整栋房款广州盛本资产管理有限公司。（9）《房地产预收房款专用收据》（票据编号：NS0049445），载明:客户名称为广州盛本资产管理有限公司，收款单位为广州城建开发南沙房地产有限公司，收款日期为2018年6月26日，金额为6327470元，备注为南沙×××栋，款项为楼款。（10）《广州农村商业银行客户电子回单》，载明：付款人为梁某凤，收款人为广州城建开发南沙房地产有限公司，交易日期为2018年7月27日，金额为98209元，用途为南沙滨海半岛J5房款。（11）《房地产预收房款专用收据》（票据编号：NS0054838），载明：客户名称为广州盛本资产管理有限公司，收款单位为广州城建开发南沙房地产有限公司，收款日期为2018年7月27日，金额为98209元，备注为南沙×××栋，款项为楼款。（12）《广州农村商业银行客户电子回单》，载明：付款人为梁伟凤，收款人为广州城建开发南沙房地产有限公司，交易日期为2018年9月7日，金额为2270000元，用途为南沙×××栋物业房款。（13）《房地产预收房款专用收据》（票据编号：NS0060955），载明：客户名称为广州盛本资产管理有限公司，收款单位为广州城建开发南沙房地产有限公司，收款日期为2018年9月10日，金额为2270000元；备注为南沙×××栋，款项为楼款。（14）《广州农村商业银行客户电子回单》，载明：付款人为待划转个人住房贷款款项，收款人为广州城建开发南沙房地产有限公司，交易日期为2018年10月12日，金额为9800000元，用途为转滨海支行。（15）《房地产预收房款专用收据》（票据编号：NS0065210），载明：客户名称为广州盛本资产管理有限公司，收款单位为广州城建开发南沙房地产有限公司，收款日期为2018年10月12日，金额为9800000元，备注为南沙×××栋物业，款项名称为楼款。五、二十四套已过户物业《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》。合同编号依次为：201806242421、201806242108、201806242745、201806243999、201806243023、201806245519、201806242918、201806243908、201806244895、201806245425、201806243852、201806244608、201806245689、201806252892、201806246257、201806245693、20180625302X、201806253185、201806253441、201806253588、201806253799、201806253897、201806253961、201806245979），分别购买位于南沙区××大街××层×××房共计24套房，总价分别为1166153元、1130733元、1130733元、1130733元、1362891元、1433830元、1130733元、1130733元、1171603元、1099216元、1119773元、1105483元、1100343元、392626元、1137574元、921770元、1571085元、1749067元、1496072元、1573697元、1751975元、1845581元、1609959元、1233316元。六、二十四套已过户物业房产证。不动产权证书号分别为：粤（2018）广州市不动产权第11055512、11055515、11055517、11055519、11056253、11055520、11055521、11055522、11055524、11055505、11055506、11055507、11055508、11055509、11055510、11055511、11055501、11055502、11055504、11055499、11055500、11055498、11055496、11055495号，载明南沙区南沙区×××房的权利人均为广州盛本资产管理有限公司，共有情况均为单独所有。七、《催交款通知函》3份及签收记录。原告分别于2018年10月8日、2018年11月29日、2019年3月5日通过顺丰快递向广州盛本资产管理有限公司发出《催交款通知函》，催促其缴交应付未付房款。根据原告提交的运单信息显示其中2018年10月8日和2018年11月29日的《催交款通知函》快递已签收，2019年3月5日的《催交款通知函》快递在派送中。原告在庭审中陈述涉案44套房产已经办理预售许可证，属于现房现售，且部分房产已经办理房产证；涉案合同对于已经过户的24套房产的单价进行约定，对尚未过户的20套房产未约定单价；《补充协议》签订时间为2018年5月21日；《商品房买卖合同（整体）》第11.7条中的“该批物业”，根据第1.1条约定是指全部44套房产；除本案起诉外，未向被告另行行使合同解除权；被告于2018年5月21日支付2000000元、10218313元，于2018年6月25日支付12000000元、6327470元，于2018年7月27日支付98209元，于2018年9月7日支付2270000元，于2018年10月12日支付9800000元，共计42713992元，至今尚拖欠18377575元房款；原告诉请解除买卖合同关系的20套房产现登记在原告名下。诉讼中，原告向本院申请诉讼财产保全，本院于2019年6月28日作出（2019）粤0115民初4752号民事裁定书，裁定：“一、查封原告广州城建开发南沙房地产有限公司名下的位于广州市南沙区×××房房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）、广州市南沙区××房的房屋（粤房地权证穗字第××号）；二、上述第一项查封完成后，查封、冻结被告广州盛本资产管理有限公司名下银行存款14251197.1元或等额价值财产。”原告为此预交保全费用5000元。本院认为：根据本院已查明的事实和在案证据，原被告双方签订《订购书》、《商品房买卖合同（整体）》和《补充协议》，合同内容对双方买卖涉案系列房屋的相关事项达成合意，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同。关于合同解除的问题。金钱给付作为买家的主要义务，被告至今未能依约按时支付全部房屋的购房款，致使合同无法继续履行，导致原告合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约。《商品房买卖合同（整体）》及《补充协议》实际上系约定44套房产买卖的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据《商品房买卖合同（整体）》第11.2条约定，被告逾期付款超过三十日的，原告享有合同解除权。而根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故原告诉请解除《商品房买卖合同（整体）》中未完成房屋过户登记的20套房产（包括广州市南沙区××号××房）的买卖合同关系及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。关于解约违约金。根据《商品房买卖合同（整体）》11.7条约定，一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付该批物业交易总价的20%的违约赔偿金。《商品房买卖合同（整体）》及《补充协议》均在首部注明该批物业指广州市南沙区环市大道西海宁大街107号首至七层单元物业，故原告诉请被告支付交易总价61091567元的20%的解约违约金12218313元，符合合同约定，本院予以支持。关于逾期付款违约金。虽然双方在《商品房买卖合同（整体）》中约定逾期付款违约金，且被告构成逾期付款的客观事实，但鉴于原告主张解除合同并主张解约违约金，故原告对逾期付款违约金，有失公允，本院不予支持。被告经本院合法送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州城建开发南沙房地产有限公司与被告广州盛本资产管理有限公司签署的《商品房买卖合同（整体）》中未完成房屋过户登记的20套房产（包括广州市南沙区××号××房）的买卖合同关系及《补充协议》；二、被告广州盛本资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州城建开发南沙房地产有限公司支付解约违约金12218313元；三、驳回原告广州城建开发南沙房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费107307元、保全费5000元，由原告广州城建开发南沙房地产有限公司负担16020元，由被告广州盛本资产管理有限公司负担96287元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长 陈 健审判员 老善涵审判员 王 健二〇一九年十月二十五日书记员 陈洁莹