云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2060号上诉人（原审原告）：秦雅，女，汉族，1990年3月2日生，云南省曲靖市师宗县人，初中文化，无业，住云南省曲靖市师宗县，现住云南省曲靖市沾益区。被上诉人（原审被告）：刘星星，男，汉族，1991年9月2日生，云南省曲靖市沾益区人，大学文化，个体户，住云南省曲靖市沾益区。上诉人秦雅因与被上诉人刘星星租赁合同纠纷一案，不服云南省曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人秦雅上诉请求：1、撤销云南省曲靖市沾益区人民法院（2019）云0328民初6号民事判决第一、二项；2、判令解除上诉人秦雅与被上诉人刘星星签订的《合作协议》，并改判由被上诉人刘星星支付上诉人秦雅人民币23904元（包括租金：11904元、保证金：1000元、垃圾清退费：1000元、经济损失：10000元）；3、判令由被上诉人刘星星承担本案诉讼费用。事实和理由：1、原判认定事实不清，忽略了上诉人秦雅的部分经济损失，侵害了上诉人秦雅的财产权。垃圾清退费1000元系被上诉人刘星星收取并出具了收据，应由其退还。原判认定的损失严重低于上诉人秦雅的实际损失。2、原判适用法律错误。上诉人秦雅对损失的扩大没有责任。原判对租金计算错误，应当自上诉人秦雅实际受到损害之日即2018年8月16日开始计算，计算至2019年1月25日，共计11904元。被上诉人刘星星未作答辩。上诉人秦雅向一审法院起诉请求：1、判令被告刘星星返还原告秦雅租金11904元、保证金1000元、垃圾清退费1000元，共计13904元；2、判令被告刘星星赔偿原告秦雅的经济损失10000元；3、本案的诉讼费由被告刘星星负担。一审法院认定事实：被告刘星星2017年11月30日与曲靖君乐物业服务有限公司签订室外场地租赁合同，双方约定曲靖君乐物业服务有限公司将万乐城8幢右前方空地出租给被告刘星星使用，租赁期限为1年，自2017年11月30日至2018年11月29日。租赁后，被告刘星星在该空地上搭建了可移动小火车柜台。2018年1月16日被告与原告秦雅签订合作协议，约定被告将小火车中的柜台一间租给原告经营雅阁炒酸奶店。租赁期自2018年1月25日至2019年1月25日，租金27000元，保证金1000元。合作协议第二项第2条规定：“甲方在柜台外配备客人休闲桌椅，及相关服饰，为乙方在经营过程中无偿使用，乙方必须爱护公用设施，如有损坏照价赔偿，甲方无需乙方同意，从履约保证金中扣除（如因商场举办大型活动或场地的使用情况甲方有权对休闲区进行移除或变更使用范围乙方应当配合不得推诿拒接。）”。合同签订后，原告于当天向被告支付了柜台使用费27000元、保证金1000元、垃圾清运费1000元，被告亦按约定向原告提供了柜台及桌椅等。2018年8月16日，因商场搞大型活动，活动期限自2018年8月16日至8月18日，共3天，被告将提供给原告的桌椅全部搬走，但活动结束后被告未将上述桌椅送还原告。2018年9月14日，曲靖君乐物业服务有限公司向被告发出工作联系函，内容如下：“休闲小吃街刘星星商户：您方与我公司2017年11月30日签订室外场地租赁合同，租赁万乐城8幢右前方空地进行使用。合同约定时限为1年，截止2018年11月29日，因万乐城进行调整，根据合同7.2条款，我公司现发函告知您方，在合同终止后，我公司将不再续签合同，并收回该区域以方使用场地。请您方给予谅解！”。2018年11月27日，曲靖君乐物业服务有限公司向原告发送工作联系函，内容如下：“尊敬的商户（雅阁炒酸奶）：小火车商户刘星星与我公司签订的场地租赁协议本月底到期，因我公司调整商区规划，现不再续签。我公司已根据协议定于2018年9月14日通知刘星星办理撤场，并于2018年11月30日切断小火车水电，不再为其提供服务，请您做好撤场准备。”。原告自2018年11月30日后因水电被断即停止经营，并于2018年12月30日搬离了出租商铺。至今被告刘星星未向原告退还保证金1000元。一审法院认为，合同法规定，依法成立的合同。自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告刘星星从曲靖君乐物业服务有限公司处租赁场地搭建小火车柜台，并对外出租，2018年1月16日被告刘星星与原告秦雅签订合作协议，将小火车中的柜台一间出租给原告使用，租期2018年1月25日至2019年1月25日，因被告与曲靖君乐物业服务有限公司签订的租赁合同租期自2017年11月30日至2018年11月29日止，到期后双方即终止租赁合同，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。故被告与原告签订的合作协议中，对超出上述租赁期限的约定无效，被告刘星星基于超出期限向原告收取的房屋租金应当向原告予以返还，对于合作协议中的其他内容均是双方真实意思表示，亦符合法律规定，合法有效。按照约定被告应当向原告提供桌椅等设备，但被告在2018年8月16日，因商场搞大型活动，在搬走向原告提供的桌椅后就未及时返还，造成原告无法经营，其行为已经构成违约，因此，原告诉请被告返还租金并赔偿损失的主张成立，予以支持，就原告主张返还财产的问题，其中，对于原告主张返还自2018年8月16日至2019年1月25日的房屋租金11904元，对2018年11月30日至2019年1月25日止的租金，因合同无效，所以，被告就该期间取得的租金4216.4元（27000元÷365天×57天）应当予以返还，对2018年8月16日至2018年11月29日的租金，因双方未解除租赁合同，故原告要求返还该期间的柜台租金，无事实依据，不予支持；对于保证金1000元的诉请，根据双方约定该保证金系履约保证金，本案中原告并无违约情形，故被告应当向原告予以返还；对原告主张返还的垃圾清运费，因并非被告收取使用，故不予支持。对原告主张的经济损失10000元，因被告刘星星在商场活动结束后，没有及时归还桌椅等设施，导致原告不能正常经营，已经违反了双方的合同约定，为此，其应当对原告承担违约责任，并对原告的损失予以赔偿，本案中，双方未对违约金的计算方法进行约定，原告除当庭陈述其每天利润为200元的意见外未举证证实其损失的具体数额，但原告支付了自2018年8月19日至2018年11月29日的柜台租金客观存在，根据合同法，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。本案中，原告在被告未归还桌椅的情况下并未采取有效措施，减少自身的损失，故对原告的损失酌情认定1000元。至于被告认为，因原告未按约定缴纳水电费，其可以单方解除合同，并不退还保证金的意见，因被告在违约情形发生后，并未行使解除权，故对上述意见不予采纳。综上所述，原告的主张部分成立，予以部分支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决：一、由被告刘星星于判决生效后十五日内返还原告秦雅自2018年11月30日至2019年1月25日止的柜台租金4216.4元及保证金1000元，合计5216.4元；二、由被告刘星星于判决生效后十五内赔偿原告秦雅的经济损失1000元；三、驳回原告秦雅的其他诉讼请求。案件受理费398元，由被告刘星星负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”上诉人秦雅与被上诉人刘星星于2018年1月16日签订的合作协议，租赁期限自2018年1月25日至2019年1月25日，超出被上诉人刘星星与曲靖君乐物业服务有限公司于2017年11月30日签订的室外场地租赁合同约定的租赁期限（自2017年11月30日至2018年11月29日），超出部分的约定无效，即自始不发生法律效力，无解除必要，被上诉人刘星星应当返还上诉人秦雅超出部分的租金，对租金金额原判认定正确，二审予以确认。被上诉人刘星星未按约定返还桌椅构成违约，应承担赔偿损失的责任。因双方对违约金未作约定，上诉人秦雅在一审中主张其每天利润为200元无证据证明，一、二审诉讼中均未举证证实其实际损失金额，原判酌情认定其损失为1000元并无不当，二审予以维持。垃圾清运费系租赁物的日常维护管理费用，上诉人秦雅实际使用租赁物，应当承担相应的垃圾清运费，同时，该费用并非被上诉人刘星星的获利构成，故不予返还。综上所述，上诉人秦雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费398元，由上诉人秦雅负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 敖显外审判员 时劲松二〇一九年十月二十八日书记员 张雪怡