安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1103民初4454号原告：况琦，男，1971年11月10日，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告：何先红，女，1978年5月14日出生，汉族，住安徽省马鞍山市金家庄区。委托诉讼代理人：况琦，男，1971年11月10日，汉族，住江西省南昌市西湖区，与何先红系夫妻关系。被告：滁州中兴商业运营管理有限公司，住所地安徽省滁州市醉翁西路669号，统一社会信用代码91341103054483597H（1-1）。法定代表人：张俊俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张仁风，该公司员工。被告：滁州中普置业有限公司，住所地安徽省滁州市丰乐南路281号（滁州长江商贸城皖东国际车城B区）8幢101室、201室、301室，统一社会信用代码913411005634351049（1-1）。法定代表人：张传棉，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅晓刚，该公司员工。原告况琦、何先红与被告滁州中兴商业运营管理有限公司（以下简称中兴公司）、被告滁州中普置业有限公司（以下简称中普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告况琦、何先红，被告中兴公司的委托诉讼代理人张仁风、被告中普公司委托诉讼代理人傅晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。况琦、何先红向本院提出诉讼请求：1、中兴公司、中普公司支付租金25279元（自2017年10月1日起计算至2019年2月28日）；2、中兴公司、中普公司支付违约金15869.5元（50元/平方米×18.67平方米×17个月）；3、解除况琦、何先红与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》；4、中普公司、中兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年10月27日，况琦、何先红向中普公司交付购房款150715元，购买了位于滁州市醉翁西路669号中普城市广场旗舰店2幢3118室商铺，建筑面积18.67平方米。2013年10月6日，况琦、何先红（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）、中普公司（回购方、丙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：中兴公司管理经营况琦、何先红的前述商铺，租期从2014年10月1日起算，经营期限为20年，前3年为免租期，第四年至第七年租金收益按照购房总价的11.84%计算，租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内支付。中普公司在出售房产时向买受人宣传其出售的房屋具有稳定的经营收益,并在签订的委托经营管理合同中明确向房屋买受人保证其出售的房屋有固定回报率,所以中普公司应对中兴公司欠付的租金及违约金承担共同给付义务。中兴公司、中普公司承诺2014年10月01日至2017年09月30日的房屋租金用于冲抵房款,自2017年10月01日起支付租金,况琦、何先红及时履行合同规定的义务,但是中兴公司、中普公司自2017年10月1日以后没有按照合同约定支付租金,损害了况琦、何先红的合法利益。中普公司辩称：委托经营合同是中兴公司与况琦、何先红签订的，与中普公司无关。中兴公司辩称：中兴公司2019年9月份已经支付一次租金1487元，尚欠租金23792元。因为商铺是虚拟分割，没有墙，没有路，没有窗，要是解除合同对于况琦、何先红不利，不同意解除合同。违约金过高，请法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2013年10月27日，况琦、何先红向中普公司购买了位于滁州市醉翁西路669号（中普·城市广场旗舰店）2幢3118室，建筑面积为18.67㎡，购房款为150715元。2013年10月6日，况琦、何先红（委托方、甲方）与中兴公司（受托方、乙方）签订《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》1份，约定：甲方将其在2号楼3118商铺的使用权交付乙方统一招商经营并管理，经营管理期限为20年（2014年10月1日至2034年9月30日），乙方承诺给予甲方委托期内第一年至第四年这四年总保底收益为按房款总价的11.84%，委托期内第五年，乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的11.84%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。第六年乙方承诺给予甲方每年保底收益为按房款总价的13.16%，超出部分租金乙方按比例与甲方结算，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。委托期第七年至第二十年，双方约定，乙方根据年实际租赁收入按比例与甲方结算佣金，其中80%归甲方所有，余20%则作为委托管理费归乙方所有支配。支付方式：除第一年至第四年租金于第四年租金期的第一个月支付以外，其余租金为每半年支付一次，在每半年度的第一个月支付。任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的均应构成违约，“违约方必须一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为：按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”等内容。三方同意，2014年10月1日至2017年9月30日的保底收益用于抵扣中普公司房款，涉案房屋的收益自2017年10月1日开始支付。2019年9月25日，中兴公司支付况琦、何先红租金1487元。上述事实由况琦、何先红举证的购房发票（复印件）、《商品房预售合同》（复印件）、《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》（复印件）各1份，中普公司、中兴公司未予举证，经中兴公司、中普公司质证，对况琦、何先红举证的证据均无异议，本院对其证明力均予以确认。本院认为：况琦、何先红与中兴公司签订的《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。中兴公司未能按照约定支付况琦、何先红租金，应当承担相应的违约责任。中兴公司欠付况琦、何先红自2017年10月至2019年2月28日的租金应予支付。扣除已付租金1487元后，中兴公司尚欠况琦、何先红租金23792元。关于违约金的诉请，况琦、何先红主张按《中普·城市广场1-3号楼商铺委托经营管理协议》约定的“按伍拾元/平方米/月的单价乘以托管房屋产权登记面积，再乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限”计算违约金，明显过高，中兴公司要求酌情减少，符合法律规定，本院予以支持。本案合同为委托经营管理合同，经营管理本身存在风险。况琦、何先红未提供证据证明其实际损失情况，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定中兴公司自逾期支付租金之日至租金实际付清之日，以到期未付租金为计算基数，按照中国人民银行同期同种类人民币贷款基准利率计算的违约金予以保护。因双方约定收益为每半年支付一次，故本案违约金应区分不同的欠付本金数额及时间段进行计算。根据况琦、何先红诉请的期间，中兴公司、中普公司应分别于2017年10月31日前、2018年4月30日前、2018年10月31前分别向况琦、何先红支付半年租金8922元。中兴公司对不要求扣减已付租金的相应的违约金，符合法律规定，本院予以采纳。中普公司于出售房屋时向买受人宣传其出卖的房屋具有稳定经营收益，并在签订的上述委托经营管理合同中明确向房屋买受人表明其出卖的房屋具有固定回报率，故中普公司应对中兴公司欠付的上述租金及违约金承担共同给付义务。对于况琦、何先红主张解除合同，因不符合解除合同条件，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告况琦、何先红租金23792元及相应违约金（分别自2017年11月1日、2018年5月1日、2018年11月1日起至2019年2月28日止，以租金8922元为本金；自2019年3月1日起至租金实际付清之日止，以租金23792元为本金；均按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。二、驳回原告况琦、何先红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费909元，减半收取计454.5元，由原告况琦、何先红负担200元，由被告滁州中兴商业运营管理有限公司、滁州中普置业有限公司负担254.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张伟二〇一九年十月十六日法官助理方芳书记员朱守娟附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。