广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终2737号上诉人（原审被告）：中山市双德房地产有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200055364771X1。法定代表人：李常，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈艺金,广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁添福,广东正日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李孟良，男，1964年12月4日出生，汉族，住湖南省华容县。被上诉人（原审原告）：庞金兰，女，1972年11月26日出生，汉族，住湖南省华容县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：翁均涛，广东华信达律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张知恩，广东华信达律师事务所实习律师。上诉人中山市双德房地产有限公司（以下简称双德公司）因与被上诉人李孟良、庞金兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。双德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李孟良、庞金兰全部诉讼请求。事实和理由：双德公司与李孟良、庞金兰在2014年10月24日办理了房屋的交付收楼手续，交付时双方均知悉房屋尚未达到合同约定的交付条件，但李孟良、庞金兰同意收楼，该收楼行为视为双方对交付条件的变更，且该交付没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。一审判决认为本案案涉房屋应该在取得政府部门出具的建设工程验收合格备案证后方能交付错误。《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条并没有规定将规划、人防、环保等专项验收作为工程验收合格的条件。从2000年1月30日国务院《建设工程质量管理条例》公布实施后，我国实行房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案制度，建设工程竣工后不再向有关政府主管部门申请竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用”，可知组织工程竣工验收的主体是工程的建设单位，而不是有关政府部门，该条例也没有规定建设工程报政府有关部门备案后才能投入使用。因此，一审判决认为本案涉案房屋应当在取得政府部门出具的建设工程验收合格资料后方能交付，从而否认双德公司向法庭提交的工程竣工验收资料的法律效力，认为涉案商品房交付李孟良、庞金兰使用的行为不构成有效交付，没有任何法律依据。李孟良、庞金兰在收楼时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案证，但涉案房屋已达到使用条件，没有影响李孟良、庞金兰的使用权利，双德公司与李孟良、庞金兰就收楼事宜达成一致意见，李孟良、庞金兰同意收楼。在收楼后，李孟良、庞金兰不但没有因为房屋尚未取得工程竣工验收备案导致任何损失，反而是房屋交付的受益人。并且，导致双德公司在2016年12月23日才取得工程竣工验收备案证的原因确是政府部门验收方式变更造成，并非工程质量原因。现李孟良、庞金兰反而要求双德公司承担违约责任，不但违反合同约定，也违反诚信原则，更不符合公平合理原则，于情于理均不应得到法律支持。李孟良、庞金兰辩称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。双方签订的合同也约定出卖人应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》才能交付买受人。出卖人的交楼行为既未达到法定的交付条件，也未达到约定的交付条件，属无效交付。本案出卖人未能举证证明买受人存在“收楼时已知悉该房屋尚未取得工程竣工验收备案登记证，并同意接收”的情况，也未能证明因政府部门验收变更原因造成迟延取得竣工验收备案证，故出卖人仍应承担违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李孟良、庞金兰于2018年11月1日向一审法院起诉请求：双德公司向李孟良、庞金兰支付逾期交房违约金23567元（以总房价262441元为基数，自2015年10月1日至2016年12月23日止共计449天，按每日万分之二计算）。一审法院认定事实：1．2013年8月28日，双德公司（出卖人）与李孟良、庞金兰（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：①由李孟良、庞金兰购买双德公司位于中山市神湾镇××大道南××家园××房，房屋总价款为262441元；②出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门未能及时办理导致的延误，有关延误的事由和期限出卖人应出具有关部门的相应证明文件，出卖人据此方可予以顺延；③除遇特殊原因出卖人可以延期外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同还约定了其他事项。2．李孟良、庞金兰已交付全部购房款262441元，双德公司于2014年10月24日向李孟良、庞金兰交付了案涉房屋。3．双德公司举证证明案涉房屋的给水工程、供电工程、电梯工程、消防工程分别于2012年9月1日、2013年11月13日、2013年9月22日、2014年4月14日通过验收并合格，李孟良、庞金兰认为案涉房屋应以取得合同约定的竣工验收备案登记证并符合《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定即竣工验收合格在当地建设主管部门竣工验收后才具备交房条件，双德公司则认为以实际交付时间为准。4．2016年12月23日，双德公司取得了德雅湾家园（三期）商住小区的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2016年第3385号）。双德公司称其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但并未举证证明。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是李孟良、庞金兰与双德公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。本案中，李孟良、庞金兰与双德公司在合同中约定取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并于2015年3月31日前交付案涉房屋，但双德公司于2016年12月23日方取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其在2014年10月24日进行交付时，尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，构成逾期交付。另，双德公司抗辩称李孟良、庞金兰在收楼时已知晓案涉房屋并未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的事实，且其取得综合验收备案登记证迟延系政府原因导致，但均未举证证明，一审法院对双德公司的抗辩意见不予采纳。综上所述，双德公司逾期交付的行为构成违约，应按约定向李孟良、庞金兰承担违约责任，一审法院依法支持李孟良、庞金兰关于双德公司逾期交付构成违约的主张。双德公司抗辩称李孟良、庞金兰请求2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金部分已过诉讼时效，本案中，案涉违约金为按日累计计算的违约金，属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，其中2015年11月1日之前的违约金债权因已罹于诉讼时效，不应予以支持，因此双德公司的抗辩意见合理的部分一审法院予以采纳。另，因双德公司于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》已视为交付，故违约金应计至取得该证的前一天，即逾期交房违约金21940.1元（以购房款262441元为基数，按日万分之二计算418日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向李孟良、庞金兰支付逾期交房违约金21940.1元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元，减半收取计195元（李孟良、庞金兰已预交），由双德公司负担（双德公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付李孟良、庞金兰）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案二审争议焦点为：双德公司是否应向买受人支付逾期交房违约金。对此，本院作如下分析：本案中，双德公司虽于2016年12月23日取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》时才具备法定的交楼条件，但在2014年10月24日，双德公司按照合同约定的交付条件为李孟良、庞金兰办理收楼手续时，李孟良、庞金兰并未提出涉案房屋不符合法定交付条件的异议，并在当日办理了收楼手续、接收了涉案房屋的钥匙，且并无证据显示涉案房屋在交付使用时存在不满足基本的安全条件和买受人基本居住要求的情形而影响其使用，故其在本案中要求双德公司支付其收楼后从2015年10月1日起至2016年12月23日止的逾期交房违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人双德公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23235号民事判决；二、驳回被上诉人李孟良、庞金兰的全部诉讼请求。一审案件受理费389元，减半收取计195元（李孟良、庞金兰已预交），由李孟良、庞金兰负担。二审案件受理费389元（中山市双德房地产有限公司已预交），由李孟良、庞金兰负担（李孟良、庞金兰于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市双德房地产有限公司）。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  刘 通二〇一九年十月二十八日书记员  杨婉婷