广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初4010号原告：赖茂平，男，1974年4月16日出生，汉族，住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：练国富，男，1965年8月12日出生，汉族，住址广东省惠东县，系原告社区推荐的公民。被告：惠东县平山怡悦滋补养生馆，住所惠东县平山华侨城怡景湾花园13栋1层9号商铺。经营者：钟秋怡，女，1996年9月23日出生，汉族，住址广东省惠东县，委托诉讼代理人：王健，广东九韬律师事务所律师委托诉讼代理人：李振强，广东九韬律师事务所律师。原告赖茂平与被告惠东县平山怡悦滋补养生馆（以下简称怡悦养生馆）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赖茂平，被告怡悦养生馆的委托诉讼代理人李振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖茂平向本院提出诉讼请求：1.被告返还租金316517.5元及利息（以316517.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从台风之日2018年9月16日起计算至付清之日止）；2.被告承担本案诉讼费、保全费等。事实和理由：原告系餐饮个体经营主，被告系惠东县巽寮中区XXX号地块大海XX乐园的实际经营管理人。2018年4月15日，经人介绍，原告与被告协商租赁惠东县巽寮中区XXX号地块大海XX乐园部分场地做游客生意，签订两份租赁合同，租期从2018年4月15日至2019年3月31日，租金共计56万元，每月租金48695元，押金15万元。协议签订后，原告如约支付租金56万元和押金15万元，并及时入场。2018年9月15日，惠东县巽寮打台风，十几级大风大雨将原告投入的场地或货物全部打烂打碎，场地夷为平地，货物和场所均被损坏，无法继续使用和经营。经估算，原告产生的人力成本和财物损失高达16万元左右。原告立即与被告联系赔偿事宜，但被拒绝，双方就继续经营一事无法达成一致意见，原告也未能在台风过后继续入场经营。2018年9月15日台风过后，原告未再入场经营，财物和人工损失未能获得赔偿。因此，原告向被告提出退还已交的租金，给予经济赔偿，但均被被告拒绝，原告仅拿回押金15万元，但未获得租金退款和损失补偿。为维护原告权益，原告只能诉至法院，请求法院依法支持原告诉请退还租金6.5月*48695元/月=316517.5元及利息。被告怡悦养生馆答辩称，1、在台风登录时，被告有提醒原告需要对租赁的商铺进行加固，但原告并未有任何回应，对于台风造成的损失，原告有一定的责任。2、原告提出的1X号商店和A区冲凉房被台风摧毁与事实不符。据被告代理人向被告现场负责人核实，A区冲凉房并未被摧毁，被摧毁的是1X号商店。3、台风过境后，原告并未积极向我方协商如何修复相关的商铺，仅在2019年3月份，商铺所有方金融街对商铺进行拆除，才找到我方要求退还押金。4、其租金计算方式应分开计算，而不能合起来计算每月租金，而且其已经使用半年，而不是剩余6.5个月。5、被告要求的诉讼费、保全费，在合同中并未约定，请求驳回。6、对于违建的问题，我方并未违建。被告在与惠东大玩家旅游服务有限公司签订的租赁合同中，其已经授权被告可以建设相应的商铺及冲凉房。原告赖茂平围绕诉讼请求向本院提供下列证据予以佐证：1.原告身份证复印件；2.被告怡悦养生馆工商信息、经营者身份证复印件；3．银行流水转账明细清单；4.现场照片；5．大海XX乐园A区冲凉房承包经营合同；6.大海XX乐园A区第1X号商店承包经营合同。被告怡悦养生馆围绕其上述抗辩向本院提交下列证据予以佐证：1.短信记录；2.租赁合同；3.收据3张。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，综合当事人的质证意见及庭审陈述，本院认定事实如下：被告怡悦养生馆系成立于2017年7月14日的个体户，经营者为钟秋怡，经营范围：养生、美容、保健服务；零售：滋补品、海产品、护肤品。被告怡悦养生馆作为甲方与原告赖茂平作为乙方签订《大海XX乐园A区冲凉房承包经营合同》，约定：惠东县巽寮湾中区XXX号地块，该地块北临心海路，西临铂XXX酒店公寓，处在情海路与心海路中间（以下简称为：大海XX乐园）为惠东大海玩家旅游服务有限公司拥有该范围地块的管理经营权限，现根据《中华人民共和国合同法》等规定，对甲方管理大海XX乐园A区场地租赁进行约定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商签订本合同。第一条甲方将“大海XX乐园”其位于A区，沿情海路直向22米。纵向5.8米，共不少于130平方。租给乙方做冲凉房经营，拖鞋、毛巾，帐篷，洗浴用品。乙方自主经营，独立核算，自负盈亏。乙方独自承担经营过程中的可能出现的债权债务。甲方协助乙方做好对外协调工作，保障乙方顺利经营。第二条为保障双方经营利益，作以下限定：一、乙方经营范围限定为：1.帐篷露营；2.毛巾拖鞋；3.香皂洗发水；4.冲凉洗漱用品。二、乙方保证在乙方经营场地内不得经营：1．海鲜售卖与加工；2．烟花孔明灯售卖；3．海产品干货售卖；4.小吃，零食售卖；5.饮料酒水副食产品等包含且不限于以上品类，一切与本点店经营范围无关的服务和产品。三、甲方负责提供：1.冲凉房：长22米，宽5.8米，高3米；2.冲凉房内供水，供电以及排污到位；3.提供照明用白炽灯，一处取电用插座；4.统一指定位置提供电表水表供商亭使用读取。第三条合同期限由2018年4月15日始至2019年3月31日止使用时间为2019年3月31日前；第四条合作回报，经营保证金及支付方式：一、乙方使用甲方场地，作为甲方的合作回报为首年230000元；二、合作回报支付方式1.于2018年4月15日前缴纳2018年全年合作回报230000元；同时缴清场地运营保证金50000元（场地运营保证金用于商家合法合理经营，在结束合同时无息退还)。2.合作回报不含税票，可通过现金、刷卡、转账等方式通过甲方指定收款渠道收款。3.如在约定缴款日前合作回报无法到位，甲方有权收回乙方对于该场地的经营权利。4.如在约定缴款日前合作回报以及经营保证无法到位乙方应缴纳滞。第五条退还约定：1.如果甲方场地原因致使乙方无法顺利经营，甲方单方面解除合同。2.甲方退还乙方当年租金剩余部分。3.甲方退还乙方当年经营保证金。第六条双方相关约定：1.甲方需在合同签约后提供合法经营场地给予乙方使用。2.经营区为《浴场休闲区》。3.乙方对于合法经营不得危害游客人身财产安全，并做到合法经营不得强买强卖……。被告怡悦养生馆作为甲方与原告赖茂平作为乙方签订《大海XX乐园A区第1X号商店承包经营合同》，约定：惠东县巽寮湾中区XXX号地块，该地块位于……，对甲方管理大海XX乐园区域的，情海路一侧第1X号铺面的合作进行约定，为明确甲乙双方的权利义务关系，经双方协商签订本合同。第一条甲方将“大海XX乐园”其位于A区情海路“娱人码头”内第1X号店面出租给乙方经营合作饮料、雪糕、零食、泳衣泳具小商品的经营，乙方自主经营，独立核算，自负盈亏。乙方独自承担经营过程中的可能出现的债权债务。甲方协助乙方做好对外协调工作，保障乙方顺利经营。第二条为保障双方经营利益，作以下限定：一、乙方经营范围限定为：1.泳衣泳具、海上用品；2.包装饮料、雪糕；3．袋装零食、小商品；4.豆腐花、香烟；5.各式水果、小吃类。二、乙方保证在乙方经营场地内不得经营：1．海鲜售卖与加工；2．烟花孔明灯售卖；3.海产品干货售卖；4.烧烤类、餐饮加工等包含且不限于以上品类，一切与本点店经营范围无关的服务和产品。三、甲方负责提供五间商亭：1.商亭：长6米，宽3.6米，高3米；2.商亭内供水，供电以及排污到位；3.提供商亭内两处照明用白炽灯，一处取电用插座；4.统一指定位置提供电表水表供商亭使用读取。第四条合同期限由2018年4月15日始至2019年3月29日止使用时间为2019年3月31日前；第五条合作回报，经营保证金及支付方式：一、乙方使用甲方场地，作为甲方的合作回报为首年330000元；二、合作回报支付方式1.于2018年4月15日前缴纳2018年全年合作回报330000元；同时缴清场地运营保证金100000元（场地运营保证金用于商家合法合理经营，在结束合同时无息退还)。2.合作回报不含税票，可通过现金、刷卡、转账等方式通过甲方指定收款渠道收款。3.如在约定缴款日前合作回报无法到位，甲方有权收回乙方对于该场地的经营权利。4.如在约定缴款日前合作回报以及经营保证无法到位乙方应缴纳滞纳金50元/天。第六条双方相关约定：1.甲方需在合同签约后提供合法经营场地给予乙方使用。2.在经营店名称为A区《娱人码头》1X号店面。3.乙方对于合法经营不得危害游客人身财产安全，并做到合法经营不得强买强卖……。原告赖茂平通过银行转账（账户：62×××12）于2018年4月5日分两次向案外人钟国荣转账21万元、50万元，合计71万元。被告怡悦养生馆确认收到涉案A区冲凉房租金23万元、押金5万元及1X号商铺租金33万元和押金10万元，但押金已于2018年4月5日退清给原告。原告确认收到被告退还的押金15万元。2018年9月15日，第二十二号台风“山竹”袭击涉案沙滩，造成经营场所不同程度损坏，涉案租赁物受到损坏，原、被告确认未就维修事宜作出约定。经本院询问，原告称因没有报建，我方认为是无效合同，台风过后，我方多次与被告协商恢复场所使用，被告没有恢复，导致场所成废墟，无法经营。被告则称双方签订的合同是合法有效的，且原告是在合同即将到期的2019年3月份才找到我方协商退还押金事宜；至于台风过境后原告是否经营与我方无关。经质询，被告自认涉案租赁物未经报建手续。另查明，被告怡悦养生馆作为承租方与案外人惠东大海玩家旅游服务有限公司作为出租方签订《大海XX乐园A区浴场休闲区租赁合同》，约定：惠东县巽寮湾中区XXX号地块，该地块北临心海路，西临铂XXX酒店公寓，处在情海路与心海路中间（以下简称为：大海XX乐园）为惠东大海玩家旅游服务有限公司拥有该范围地块的管理经营权限，现根据《中华人民共和国合同法》等规定，对甲方管理大海XX乐园区域的三个区域场地的租赁进行约定。第一条甲方将“大海XX乐园”其位于A区三个区域单位，分别为：1.A区冲凉房；2.A区沿情海路5个商亭；3.沿银滩路一侧11个商亭；乙方自主经营，独立核算，自负盈亏。乙方独自承担经营过程中的可能出现的债权债务。甲方协助乙方做好对外协调工作，保障乙方顺利经营。第二条为保障双方经营利益，作以下限定：一、A区冲凉房及商亭占地约30米，长由海鲜池至海鲜干货店止（与晒鱼场需留出一个巷道位置），宽由路边人行街道至海鲜摊档止（中间留三米巷道），租给乙方经营，冲凉房及5间商铺建设费用由乙方自行负责；经营范围限定为：1.冲凉房经营；2.洗浴用品售卖；3.饮料小商品特产售卖。二、乙方于A区冲凉房区域严禁经营:1.海鲜售卖，干货特产售卖；2.一切餐饮业态；3.烟花孔明灯等危险品售卖；4.酒水售卖；5.厕所收费；6.票务售卖。三、A区沿情海路5间商铺，每间长5米，宽3.5米采用集装箱箱体放置于A区公厕一侧，共占据25米长度距离：经营范围限定为:1.饮料雪糕；2.袋装零食；3.小商品售卖。四、乙方于A区沿情海路5间商铺区域严禁经营：1.海鲜售卖，干货特产售卖；2.一切餐饮业态；3.烟花孔明灯等危险品售卖；4.酒类售卖；5.厕所收费；6.票务售卖。五、银滩路一侧商亭经营范围限定为:1.饮料雪糕；2.袋装零食；3.小商品售卖。六、银滩路一侧商亭严禁经营:1.海鲜售卖，干货特产售卖；2.一切餐饮业态；3.烟花孔明灯等危险品售卖；4.酒类售卖。七、A区冲凉房；沿情海路5间商铺；以上两个位置的设施以及商铺由乙方自行出资建设，于地面上建设之建筑物需要符合抗台风，能排水，无污染的基本要求。乙方在经营过程中公厕需要对游客免费使用；沿银滩路一侧娱人码头商铺现已经完成建设。由于银滩路为省级慢跑道，金融街非常重视该路段绿化以及形象，面向银滩路一侧不得做任何改造，商家也不得超出商亭进行银滩路面上的摆卖。如违反规定甲方有权单方面取消合作。但乙方可以对此处商亭面向大海玩家园区一侧进行改造。改造方案需要审核通过方可动工执行。第三条合同租期由2018年4月1日始，2019年4月1日止，租期12个月。甲方保障乙方在第二年同等条件下拥有独家签约该场地的优先权；第四条租金、运营保证金及支付方式：一、乙方租赁甲方场地租金为整体打包首年共计580000元;二、运营保证金200000元……。2019年6月4日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。本院认为，被告怡悦养生馆未向本院提交涉案租赁物的相关权属证书，且自认涉案租赁物未经报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告赖茂平与被告怡悦养生馆签订的涉案租赁合同，因违反法律规定，应属无效。关于退还多收取的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”又，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定,台风“山竹”于2018年9月15日造成涉案租赁物的损坏，被告怡悦养生馆未履行维修义务，导致原告赖茂平台风过后至合同期满未能使用涉案租赁物，原告赖茂平的租金已交纳至2019年3月31日，被告多收取的租金应予以退还。原告赖茂平使用涉案租赁物153天，应支付占有使用费244800元，被告应返还原告多交的租赁物使用费315200元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于被告应否支付利息的问题。原告赖茂平作为涉案租赁物的承租方，其在签订合同时对租赁物所在位置明确知晓，对涉案租赁物是否具有权属证书及有无报建应有一定的审查及注意义务，本院认为原告赖茂平在涉案租赁合同被认定为无效的问题上亦存在过错，对其主张租赁费利息的主张，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及上述司法解释之规定，判决如下：一、确认原告赖茂平与被告惠东县平山怡悦滋补养生馆签订的《大海XX乐园A区冲凉房承包经营合同》、《大海XX乐园A区第1X号商店承包经营合同》无效。二、被告惠东县平山怡悦滋补养生馆（钟秋怡）于本判决生效之日起7日内向原告赖茂平退还租金315200元。三、驳回原告赖茂平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6048元（原告赖茂平已预交），由原告赖茂平负担25元，由被告惠东县平山怡悦滋补养生馆（钟秋怡）负担6023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  郑国兆人民陪审员  赖月好人民陪审员  彭锦军二〇一九年十月三十一日法官助理柯嘉静书记员周榕珊