湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再81号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼。法定代表人：周庆生，该公司董事长。委托代理人：肖钧成，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈启厚，男，1974年9月7日出生，汉族，住湖南省怀化市经济技术开发区。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司因与被申请人陈启厚商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）湘12民终1258号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2019年6月12日作出（2019）湘民申1784号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年6月25日立案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司委托代理人肖钧成，被申请人陈启厚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）申请再审请求，撤销一、二审判决，驳回陈启厚的全部诉讼请求。事实和理由：（一）原审法院认定天庆公司应以陈启厚已付房款总额为基数，参照中华人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向陈启厚支付逾期办证违约金错误。1、不动产权证未能及时办理系相关房屋管理部门的责任，而非天庆公司的原因造成。涉案房屋的面积，相关房屋管理部门经过六次测量，结果均不一致，导致房屋产权面积无法最终确定，办证时间不得不一次次延迟。在此过程中，天庆公司积极申办产权证并配合工作，因此，不应由天庆公司承担违约责任。2、双方在合同中并未约定延迟办证的违约金，而且房屋交付后也并未影响陈启厚对房屋的使用，未产生实际损失。故陈启厚要天庆公司承担违约责任既无约定的依据，也无事实依据。3、案涉合同第十二条第3款明确约定：“乙方（陈启厚）委托甲方（天庆公司）统一代办房产证、地产证。”该条约定有别于一般《商品房买卖合同》中将办证事宜约定为出卖人应当完成的直接义务，而是约定陈启厚与天庆公司之间委托代理关系，由天庆公司收取代办费用代为办理相关权属证书，故案涉办证事宜应适用我国《民法通则》及《合同法》中关于委托代理的规定。在合同未约定相关违约责任的前提下，如陈启厚认为天庆公司无法完成委托事项，可随时解除委托，天庆公司退回收取的代办费用即可。4.原审判决认定的“逾期办证的违约金标准”明显过高，显属不当。涉案《商品房买卖合同》第七条明确约定了逾期交房的违约责任“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该标准显著低于原审法院认定的按“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准，即违约程度轻的“逾期办证”行为所对应的违约责任却远大于违约程度更重的“逾期交房”行为所对应的违约责任。（二）原审法院关于“申请人上诉提出合同第七条明确约定已交房款不含代收款和按揭贷款，陈启厚按揭贷款不应计算在已交房款范围内，亦与事实不符，不能支持”之认定，显属错误。陈启厚的按揭贷款系以案涉房屋作为抵押向银行贷款后再交付给天庆公司，并非陈启厚自有款项，同时，合同第七条也明确约定已交房款不含代收款项和按揭贷款，对已交房款的范围进行了明确界定，陈启厚按揭不应计算在已交房款范围内。（三）本案已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”之规定，陈启厚主张天庆公司承担违约责任的诉讼请求已过诉讼时效。陈启厚再审答辩称，不动产权证已经下发，按照登记面积结算房款、契税、房屋维修基金；以已付首付款加按揭贷款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，向陈启厚支付逾期办证违约金；原审认定天庆公司主张支付违约金超过诉讼时效不成立是正确的，请求驳回天庆公司的再审请求。陈启厚向一审法院起诉请求：1、判令天庆公司立即为陈启厚办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦8楼×××室的房屋不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房款391899元为基数，自2016年6月18日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率计算至不动产证书办妥且交付陈启厚之日止，暂计算至起诉之日违约金41884.2元）；2、判令天庆公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月27日，陈启厚与天庆公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：天庆公司将坐落怀化市河西新区天庆大厦8楼×××室房屋出售给陈启厚，房屋单价每平方米2838元，建筑面积138.09平方米，房屋总价款391899元。天庆公司应于2011年3月30日前将出售的房屋交付陈启厚，并在商品房交付使用后360个工作日内代办妥陈启厚的房屋所有证，办妥房屋所有证后180工作日天内办妥土地使用证。双方还对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定。合同签订后，陈启厚依约定将房款首付款、银行按揭款391899元支付给天庆公司，并于2011年1月21日交纳办证费用契税、办证费用及维修基金20517元。2011年7月18日，天庆公司与陈启厚办理了房屋交接手续。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，房屋作为不动产实行统一登记，不动产登记机关停发房屋所有权证和土地使用证，颁发不动产权证书。然而，天庆公司却没有按约定为陈启厚办理好房屋的不动产权证书。一审法院认为，陈启厚、天庆公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。天庆公司未按合同约定的期限为陈启厚办理产权证，逾期办理产权证的事实客观存在。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，天庆公司应以陈启厚已付房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向陈启厚支付逾期办证违约金，陈启厚要求从2016年6月18日开始计算逾期办证违约金，系其对自身权利的处分，予以确认。天庆公司收取了陈启厚的办证费用应当按照合同约定为陈启厚办理好该房屋房地产权证书，鉴于现政策规定房屋两证合一即不动产权证，故对陈启厚要求天庆公司立即为其办好怀化市经济技术开发区天庆大厦8楼×××室房屋的不动产权证书的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为陈启厚代办好怀化市河西新区天庆大厦8楼×××室房屋不动产权证；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈启厚逾期办理不动产权证的违约金（以房款391899为基数，从2016年6月18日起参照中国人民银行的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）。案件受理费847元，由天庆公司负担。天庆公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第一、二项，依法改判驳回陈启厚的全部诉讼请求；2、本案诉讼费由陈启厚承担。本院二审认为一审法院对证据的采信和对事实的认定正确，予以确认。本院二审认为，陈启厚已依约交清了购房款及相关办证费用，但天庆公司未按照合同约定为陈启厚办理好房屋所有权证和土地使用权证，存在违约，应依法承担违约责任，原审判决由天庆公司承担违约责任并无不当，天庆公司提出不应承担违约责任的上诉主张及理由不能成立。天庆公司提出不能按时办证也有不动产登记部门的责任，但并未举出充分有效证据证明，故不予采信。原审并未判决由天庆公司退还多收房款及代收的办证费用，天庆公司以本案房屋产权面积存在争议、在不动产权证尚未颁发之前、陈启厚要求退还多收房款及代收的办证费用没有事实和法律依据为由提起上诉不当。天庆公司上诉提出合同第七条明确约定已交房款不含代收款和按揭贷款、陈启厚按揭贷款不应计算在已交房款范围内的主张，亦与事实不符，不能支持。综上，天庆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费847元，由怀化天庆房地产开发有限公司负担。本院再审中，天庆公司提交证据1、六份户室面积对照表；2、湖南怀化经济开发区管理委员会收文处理单；3、《协议书》10份，拟证明相关房屋管理部门对案涉房屋面积进行六次测量，且六次测量结果均不一致；2018年3月9日政府相关部门作出处理单，各方对面积仍有争议；案涉业主与天庆公司签订的协议书证明由于房屋管理部门的责任导致延期办证。陈启厚提交（2019）怀化市不动产权第0017×××号不动产权证书，拟证明合同约定的面积与不动产权证书登记的面积不一致。经质证，陈启厚对天庆公司提交的3份证据均有异议。天庆公司对陈启厚提供的不动产权证书没有异议。本院认为，天庆公司提交的第1、2号证据，在一、二审中已经提交，并经质证，不属于新的证据，陈启厚对证明目的和证据的关联性有异议；第3号证据不能达到证明目的，本院不予采信。对陈启厚提交的不动产权证书予以采信。根据一、二审及再审采信的证据及庭审笔录等，再审补充查明：陈启厚向天庆公司支付购房首付款235899元，向银行按揭贷款156000元。自2009年6月起至2015年7月怀化市房产管理部门对案涉房屋先后进行了6次测量，测量结果不一致。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。2019年3月28日，怀化市自然资源和规划局核发了案涉房屋湘（2019）怀化市不动产权第0017×××号不动产权证书，登记房屋建筑面积135.82平方米。再审查明的其他事实与一审认定一致。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是天庆公司应否承担逾期办证的违约责任，如何计算违约金。陈启厚与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据《商品房买卖合同》约定，天庆公司应当在2011年7月18日交房后的第540个工作日内为陈启厚办理好不动产权证，天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司。第一，房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，时间跨度六年多，每次测量的房屋面积均有不同，且每次要求测量的申请人不完全是天庆公司，而房屋面积是办理房屋产权证的主要内容。因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。第二，从违约行为、后果、程度方面考量，《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任有明确的约定，但对逾期办证未作约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显比逾期交房的违约行为的后果要轻。原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定以“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准计算，导致逾期办证的违约赔偿金远高于逾期交房的违约赔偿金。第三，《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项。根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合购房户的实际损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定逾期办证的违约金以首付款或者自付全款为基数，按月利率0.5‰计算至办证之日止。因案涉房屋不动产权证于2019年2月28日核发，并已交付陈启厚，故对陈启厚要求天庆公司办理不动产权证的诉请予以驳回。天庆公司主张逾期办证未给陈启厚造成实际损失，本案只应当支持陈启厚2年的逾期办证违约金，因天庆公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且无法律依据，不予采信。综上所述，一、二审法院认定基本事实清楚，但部分处理欠妥，天庆公司部分申诉请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终1258号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初875号民事判决；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈启厚逾期办理不动产权证违约金（以已交房款235899元为基数，按月利率0.5‰自2016年6月18日起计算至2019年3月28日止）；三、驳回陈启厚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费847元，二审案件受理费847元，共计1694元，由陈启厚负担508元，怀化天庆房地产开发有限公司负担1186元。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年十月二十三日法官助理陈红星书记员刘倩附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。