北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初13143号原告：马一乔，男，1987年9月20日出生，回族，住北京市西城区。原告：梁雪，女，1987年7月9日出生，汉族，住北京市东城区。二原告委托诉讼代理人：黄东风，北京元品律师事务所律师。被告：包铃，女，1985年12月7日出生，汉族，住四川省邻水县。被告：张立殷，男，1983年11月2日出生，汉族，住北京市顺义区。二被告委托诉讼代理人：郑磊，北京市隆安律师事务所律师。原告马一乔、梁雪与被告包铃、张立殷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马一乔、梁雪的委托诉讼代理人黄东风，被告包铃、张立殷的委托诉讼代理人郑磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马一乔、梁雪向本院提出诉讼请求：要求被告支付违约金155.6万元。事实与理由：二原告系夫妻关系。2019年5月19日，原、被告签署房屋买卖合同及补充协议，约定原告将坐落于北京市东城区幸福南里x号楼x层x门x号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，总成交价为778万元。被告应于签订合同当日支付原告第一笔定金5万元，于2019年5月25日前支付原告第二笔定金5万元，于2019年6月1日前支付原告第三笔定金40万元，于2019年7月15日前支付原告第一笔购房款693万元，并对原告迁出户口、物业交割等问题作出约定。合同签订当日，被告支付原告5万元定金后，以资金未到位为由拒绝继续履行房屋买卖合同及补充协议。双方于2019年6月190日签订《解约协议》，约定解除双方的房屋买卖合同关系，就违约责任另行解决。为维护原告合法权益，故成此诉。被告包铃、张立殷辩称，合同解除确系因被告资金问题，因涉案房屋为学区房，被告孩子的同学家长曾建议购买该地段房屋并承诺给二被告借款。但因后来二被告未筹措到借款，故原、被告双方签订了解约协议。二被告在得知资金不到位时及时告知了原告，并及时签订了解约协议，未造成损失的扩大。经被告查询，现在涉案房屋的成交价格比当时的交易价格略高，也未因市场原因造成房屋价值贬值。故被告认为因被告资金原因导致解除合同，被告确有一定过错，同意承担违约金，但认为违约金的数额过高，请求法院予以酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，原告马一乔、梁雪(出卖人)与被告包铃、张立殷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），约定二原告将涉案房屋建筑面积99.55平方米出售予二被告，房屋成交价格为240万元，房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价538万元。买受人向出卖人支付定金5万元，具体支付方式及期限以补充协议的约定为准；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日内将房屋交付买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付看之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第1向中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款项（含已付贷款部分）。同日，原告（甲方）与被告（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（居间方，以下简称链家公司）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计778万元，乙方于签约当日将第一笔定金5万元支付甲方；于2019年5月25日前将第二笔定金5万元支付甲方；于2019年6月1日前将第三笔定金40万元支付甲方。关于购房款的支付，双方同意按照下述方式履行：乙方于2019年7月15日前将第一笔购房款693万元（不包含前期支付全部定金）支付甲方；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存30万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金于甲方迁出户口当日划转甲方。甲乙双方应当于交房当日自行办理物业交割手续，乙方从本协议约定的购房款张留存5万元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的钱款及甲方未保持该房屋良好状态等情况造成的实际损失。上述合同签订后，被告向原告支付定金5万元。后因被告未能如期支付购房款，2019年6月19日，原、被告及链家公司签订《解约协议》，载明，因被告资金没有到位，无法按照合同约定支付原告购房款等，被告违约，被告提出解除合同，故各方约定1、本协议签订后，各方就上述房屋交易事宜签署的相关合同均告解除；2、就买卖关系产生的争议，买卖双方均同意另行通过法律途径解决违约责任的认定及具体赔偿金额等事宜；就居间关系各方除本协议确定责任之外互不承担其他任何责任。庭审中，原告为证明其损失情况，提交1、2019年7月19日，二原告与案外人韩某、崔某签订的《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，二原告将涉案房屋出售予韩某、崔某，房屋成交价格为240万元，房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价466万元。双方同意自本合同签订之日起100日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。经询，原告表示合同正在履行中，至今尚未过户。被告对该合同的真实性认可，证明目的不予认可。表示该合同的成交价是240万元，与涉案合同相同，原告并没有损失。二被告购买涉案房屋时，房屋内尚有一些附属设施，但听中介公司说之后原告将附属设施搬走了一部分，所以才导致涉案房屋价格下降，不能证明原告实际损失情况。2、2019年5月27日，原告马一乔与案外人邢旭签订的《北京市房屋租赁合同》及支付租金的银行流水，该合同显示原告承租北京市丰台区南方庄x号院x号楼x层x号房屋，租赁期间自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金1万元，支付方式为年付12万元。原告已将上述租金支付完毕。原告称系因配合与被告的签订的房屋买卖合同，故在外租房居住。被告对其真实性及关联性不予认可，表示涉案合同约定了收到购房款后10日内原告才负有交房义务，但双方于2019年6月19日已然解除合同，原告不再负有交房义务，故原告租赁房屋与被告无关。被告为证明涉案房屋市场价格并未下降，提交其于2019年9月10日在链家网查询的幸福南里二手房交易价格情况，显示该小区均价为每平米81000元左右。原告不予认可。另，被告向原告交纳的定金5万元，原告未予退还，原告表示同意将该定金抵扣违约金。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。马一乔、梁雪与包铃、张立殷签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。二被告未按合同约定支付购房款系违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。按照合同约定，买受人逾期支付购房款超过15日，应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款项。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据已查明事实，原告主张其损失包括房屋售价损失和在外租房损失，鉴于被告在不能如期付款时及时通知原告解除合同，且根据原告提交证据，其于次月即将涉案房屋再行出售，截至本案判决前，原告所称的房屋买卖合同仍在履行中，并未按照合同约定进行过户，该合同的实际履行情况尚不确定；关于租金损失，原告未证明其租赁房屋与双方的房屋买卖合同之间的关联性，双方业已于2019年6月19日解除合同，原告主张其损失为年租金12万元亦缺乏依据。综上，本院将综合考虑原告的实际损失情况、被告过错程度、合同履行情况等因素，对违约金的数额予以酌定。原告同意被告支付的定金5万元予以抵扣，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告包铃、张立殷于本判决生效之后十日内支付原告马一乔、梁雪违约金400000元（定金50000元应予抵扣）；二、驳回原告马一乔、梁雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9402元，由原告马一乔、梁雪负担6985元（已交纳），被告包铃、张立殷负担2417元（于本判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由原告马一乔、梁雪负担3715元（已交纳），被告包铃、张立殷负担1285元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓彤二〇一九年十月十八日书记员  陈丽娟