广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终11935号上诉人（原审被告）：深圳市凌阳实业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝岭商城4栋310室。法定代表人：吴琴芳。委托诉讼代理人：宋阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伊璇，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市宝骏汽车销售服务有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区罗沙路5073号。法定代表人：李旺兴。委托诉讼代理人：黄金泉，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州创熙物业管理有限公司深圳分公司，住所地广东省深圳市罗湖区沿河路2022东╳╳╳局办公楼四楼。主要负责人：杨晨。委托诉讼代理人：刘海舰，广东瀚诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳兴，广东瀚诚律师事务所律师。原审第三人：深圳市古玩城文物监管物品有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝岭商城。委托诉讼代理人：宋阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙伊璇，万商天勤（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市凌阳实业发展有限公司（以下简称凌阳公司）、深圳市宝骏汽车销售服务有限公司（以下简称宝骏公司）因与被上诉人广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（以下简称创熙深圳分公司）、原审第三人深圳市古玩城文物监管物品有限公司（以下简称古玩城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2016)粤0303民初12379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。凌阳公司上诉请求：撤销原审判决。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，涉案租赁土地《租赁合同》的出租方“深圳市东╳投资控股有限公司”及创熙深圳分公司的主体不适格。1、深圳市东╳投资控股有限公司（以下称“东╳投控”）并非《租赁合同》的适格签约主体。涉案租赁土地的产权证显示，该宗土地的权利人为广东粤港╳╳有限公司（以下称“粤港╳╳”)，而该土地《租赁合同》中的出租方为东╳投控。创熙深圳分公司未能提供东╳投控根据产权人的委托出租土地的授权委托书或其他证据，因此，东╳投控不是《租赁合同》的适格签约主体，不具备出租租赁土地的资格。就此，凌阳公司已在一审期间申请原审法院追加涉案租赁土地的权利人粤港╳╳为本案第三人，但原审法院未予采纳。2、创熙深圳分公司不具备本案的诉讼主体资格。创熙深圳分公司提交的《声明与授权》中，粤港╳╳仅就与涉案土地有关的各项活动委托创熙深圳分公司行使，但创熙深圳分公司并非租赁土地权证载明的使用权人，不是适格的权利主体，无权要求被告将涉案地块的土地使用权“交回创熙深圳分公司”。另外，创熙深圳分公司并非《租赁合同》的签约主体，也未能提供《租赁合同》项下出租方东╳投控对其的授权，不能代表东╳投控行使合同权利，因此，其不具备要求凌阳公司就《租赁合同》向其承担违约责任的主体资格。原审法院认定创熙深圳分公司具备诉讼主体资格是错误的。二、宝骏公司应就其占用的租赁土地承担侵权责任。1、创熙深圳分公司已知悉并认可租赁土地的转租情况。《租赁合同》中已明确，租赁土地用于“临时停车场及修建宝马4S店”。鉴于宝骏公司的主营业务即为经营宝马4S店，因此在《租赁合同》签署时，出租方东╳投控已经同意凌阳实业将租赁土地转租给宝骏公司，且对转租行为是予以明确认可的。在合同履行过程中，创熙深圳分公司从未就租赁土地的转租行为提出任何异议，且在本案诉讼过程中，将宝骏公司一并列为本案被告。以上事实表明，创熙深圳分公司及东╳投控均对宝骏公司系租赁土地次承租人一事予以明确认可。2、凌阳公司并无违反《租赁合同》的违约行为。凌阳公司在《租赁合同》期满后，即使在宝骏公司已停止缴付租金的情况下，依旧坚持每月正常向创熙深圳分公司缴纳租金。创熙深圳分公司虽将该等租金退回，但凌阳公司依约缴纳租金的事实已经表明，凌阳公司主观上不存在任何违反《租赁合同》的故意，客观上也无违约行为。3、宝骏公司应承担占用租赁土地的侵权责任。在《租赁合同》期满后，凌阳公司已要求宝骏公司返还租赁土地。但宝骏公司既未返还土地，且在合同期满未向凌阳公司支付租金的情况下占用租赁土地经营至今。其占用行为已侵犯了粤港╳╳对于涉案土地的使用权，理应承担相应的侵权责任。宝骏公司应依法退还土地、支付土地占用费等，凌阳公司作为转租人，并未实际占有、使用土地，也未收取宝骏公司2016年7月1日后的租金，不应承担支付该期间土地占用费的义务，创熙深圳分公司起诉凌阳公司承担连带责任没有事实及法律上的依据。但是，原审判决在已全面认定前述事实的情况下，判决2016年7月1日之后的土地占用费由凌阳公司和宝骏公司共同返还，原审判决的第三项判决是错误的，应当予以纠正。宝骏公司答辩称：对于凌阳公司上诉状第一点内容予以认可。对于第二点内容，我方认为宝骏公司与凌阳公司之间存在租赁关系，与创熙深圳分公司不存在租赁关系。创熙深圳分公司向凌阳公司提供的场地租赁面积为2875平方米，而宝骏公司与凌阳公司租赁的场地为3007平方米。因此，无法确定宝骏公司使用的土地与创熙深圳分公司主张返还的涉案土地是否为同一个土地。宝骏公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、三项，改判驳回创熙深圳分公司全部诉讼请求；2、由创熙深圳分公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，法律适用不当。一、创熙深圳分公司不是本案的适格主体，其无权以自身名义提起本案诉讼，依法应驳回其起诉。根据创熙深圳分公司提交的涉案土地的土地证可知，涉案土地的权利人是粤港公司，而创熙深圳分公司提出本案的依据是粤港公司出具的《声明及授权》，根据该《声明及授权》来看，这一份文件属于委托书，即粤港公司委托创熙深圳分公司来提起诉讼及主张权利，创熙深圳分公司理应以受托人即粤港公司名义向宝骏公司主张权利，但创熙深圳分公司以其自身名义主张属于粤港公司的权利，明显主体不适格，对于创熙深圳分公司的起诉应予以驳回。二、宝骏公司与创熙深圳分公司不存在租赁合同关系，而是与古玩城公司存在租赁合同关系,宝骏公司一直向古玩城公司支付租金，对于创熙深圳分公司主张的占用费，与宝骏公司无关。凌阳公司答辩称：对于宝骏公司上诉第一点事实及理由予以认可。对于第二点事实及理由，我方认为没有事实及法律依据。从2016年7月1日以后凌阳公司和宝骏公司之间已经不存在租赁合同关系，宝骏公司既没有返还土地，并且在租赁合同期满后也一直没有向凌阳公司或者本案的创熙深圳分公司支付过租金，实际占用租赁土地至今。因此，宝骏公司的行为已经侵犯了创熙深圳分公司的土地使用权，应当承担侵权责任，并且退还土地，支付2016年7月1日至土地返还期间的租金。凌阳公司既没有占用土地，也没有和宝骏公司再签订租赁合同，因此不应当承担返还土地占用费的连带责任。创熙深圳分公司答辩称：一、无论是合同原签订方，还是现在的创熙深圳分公司，其行为均已得到土地权利人粤港公司的授权，而且自2007年6月1日之后也一直是创熙深圳分公司与凌阳公司在实际履行租赁合同，对此双方均没有任何异议。因此，创熙深圳分公司的主体资格是适格的，而且依照《合同法》的相关规定，受托人是可以以自身名义从事代理事宜。二、对于创熙深圳分公司来讲，凌阳公司是承租人，宝骏公司是次承租人，无论是其之间又如何的约定，但对于返还土地及缴纳土地占用费的义务，双方均是应当对创熙深圳分公司承担连带责任。三、凌阳公司认为其并无违约行为，但是合同到期后相应的土地返还的义务属于后合同义务，也应当是凌阳公司必须要履行的义务。应驳回上诉，维持原判。古玩城公司答辩称：同意凌阳公司的意见。创熙深圳分公司向一审法院起诉请求：一、判令被告凌阳公司、被告宝骏公司立即搬离位于特区检查站东面的╳╳管面的2875平方米租赁土地，将该地块恢复原状，交回原告；二、判令被告凌阳公司、被告宝骏公司支付交回该土地之前、违法占用期间的占用费，按照双方合同约定最后一个月的租金标准19694元计算，暂计至2016年6月27日，被告应当向原告支付占用费157552元（自2015年10月28日起算，应计至被告实际搬离之日）；三、判决被告凌阳公司、被告宝骏公司对上述请求承担连带责任。四、判令两被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、案外人广东粤港╳╳有限公司是位于深圳市×××新秀村╳╳╳╳-╳╳╳╳地块的使用权人，持有该地块的《房地产证》，土地用途为╳╳用地，该地块的面积为77190.8平方米。二、2005年1月1日，案外人深圳市东╳投资控股有限公司（简称东╳公司）作为出租方，被告凌阳公司作为承租方，签订《租赁合同》（合同编号：2102)，约定：东╳公司将位于特区检查站东面的╳╳管道（宗地号╳╳╳╳-××7)中面积为2875平方米的土地（以下简称涉案地块）租赁给凌阳公司用于临时停车场及修建“宝马”4S店；租赁期限自2005年1月1日至2015年10月27日止；租金按时段递增，其中最后一个时段即2014年8月1日至2015年10月27日期间月租金为人民币19694元；承租方须于每月5日前支付当月租金；合同第七条第3款约定：租赁期满，本合同自然终止。承租方如需要续租，应提前3个月向出租方书面提出。在同等条件下，承租方有续签合同的优先权。承租方在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕。被告凌阳公司承租涉案地块后，于2008年3月13日与被告宝骏公司签订《租赁合同》，将该地块转租给被告宝骏公司。后该地块由被告宝骏公司使用。三、2007年1月18日，案外人东╳公司向被告凌阳公司发出《通知》一份，通知凌阳公司：自2007年1月份起，其与凌阳公司签订的租赁合同中约定的出租人的权利义务由原告承接履行且租金由原告直接向凌阳公司收取。《租赁合同》于2015年10月27日届满之前，自2011年8月20日起，原告多次发函给被告凌阳公司，表明原告将于租赁合同届满后收回上述土地，要求凌阳公司于合同到期后将土地交还原告。2015年10月27日，原告委托广东瀚诚律师事务所向被告凌阳公司发出律师函，告知被告合同已到期，双方的租赁关系已终止，要求凌阳公司立即搬离并交还租赁土地。但被告凌阳公司未搬离租赁土地。四、《租赁合同》到期后，第三人每月按照租赁期满前最后一个月的租金标准，代被告凌阳公司向原告支付19694元。庭审中，原告确认：曾经多次收到第三人转入的19694元，其发函向第三人及被告凌阳公司要求确认每月支付的19694元是租金还是占用费，如果是租金，就让对方来办退款手续；但对方一直称支付的是租金，因此，原告将合同期满后每月收到的款项均归还给第三人了。庭审中，被告凌阳公司、宝骏公司一致确认：被告宝骏公司向被告凌阳公司交租到2016年6月份。五、2016年6月29日，案外人广东粤港╳╳有限公司出具《声明及授权》：本公司是宗地（宗地号╳╳╳╳-××7)的产权人，权利份额为100%。本公司将该物业委托给广州创熙物业管理有限公司深圳分公司（下称创熙公司）负责租赁、管理。该宗地部分土地自2005年1月1日起出租给深圳市凌阳实业发展有限公司用于临时停车场及修建“宝马”4S店。创熙公司已于2015年10月27日与深圳市凌阳实业发展有限公司解除租赁协议，终止了租赁关系，但深圳市凌阳实业发展有限公司一直拒不搬迁。为此，本公司特此声明：本公司已经将租赁物有关的所有权利全部授权给创熙公司，创熙公司有权以其自身名义开展与租赁物有关的各项活动，本公司均予以确认，包括但不限于起诉、应诉、上诉、和解、提交收集证据、申请执行等，有权指派和委托律师或其他人员办理与此有关的各项事务。本声明长期有效。2018年1月15日，案外人广东粤港╳╳有限公司向原告出具《声明及授权》，载明：本公司是宗地（宗地号╳╳╳╳-××7)的产权人，权利份额为100%。本公司对于深圳市东╳投资控股有限公司代理本公司将上述土地中的面积为2875平方米的土地租赁给深圳市凌阳实业发展有限公司，并与深圳市凌阳实业发展有限公司于2015年1月1日签订《租赁合同》（合同编号：2102)的行为予以确认。同时，本公司对深圳市东╳投资控股有限公司及其子公司深圳市东╳实业开发有限公司于2007年2月份之前在租赁管理过程中履行合同所作出的行为予以确认。一审法院认为：本案为土地租赁合同纠纷。案外人东╳公司与被告凌阳公司于2005年1月1日签订涉案《租赁合同》（编号：2102)，约定将涉案地块出租给凌阳公司用于临时停车场及修建“宝马”4S店，租赁期限自2005年1月1日起至2015年10月27日止。在《租赁合同》（编号：2102)履行期间，案外人东╳公司向被告凌阳公司发出《通知》一份，通知凌阳公司：自2007年1月份起，其与凌阳公司签订的租赁合同中约定的出租人的权利义务由原告承接履行且租金由原告直接向凌阳公司收取。该《通知》确认《租赁合同》项下东╳公司的权利义务由原告继受。2018年1月15日，案外人广东粤港╳╳有限公司作为涉案地块的使用权人出具《声明及授权》，对于东╳公司代理其将涉案地块出租给凌阳公司，并与凌阳公司于2015年1月1日签订《租赁合同》（合同编号：2102)的行为予以确认。综上，案外人广东粤港╳╳有限公司确认了原告的出租人地位，且自2007年1月后，《租赁合同》（编号：2102)已由原告与凌阳公司实际履行，因此，原告继受了《租赁合同》项下出租人的权利与义务，原告提起本案诉讼原告主体资格适格。被告凌阳公司作为前述《租赁合同》（编号：2102)的承租方，于2008年3月13日与被告宝骏公司签订《租赁合同》，将该地块转租给被告宝骏公司，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。涉案地块由宝骏公司占有、使用。凌阳公司作为《租赁合同》（编号：2102)的签订主体，宝骏公司作为《租赁合同》（编号：2102)的实际使用主体，应支付相应的土地占有使用费。《租赁合同》(编号：2102)对租赁合同届满后的占有使用费标准未作约定，基于公平原则，原审法院酌定两被告参照《租赁合同》（编号：2102)最后一个月租金标准即19694元/月的标准支付2015年10月28日之后的土地占有使用费。鉴于2015年10月28日至2016年6月30日期间的土地占有使用费160178元，被告宝骏公司已向被告凌阳公司支付，故宝骏公司无须重复支付，应由承租人凌阳公司向原告支付。2016年7月1日之后的土地占有使用费，两被告均未支付，因此，应由两被告向原告支付。《租赁合同》（编号：2102)明确约定：“租赁期满，本合同自然终止。……承租方在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕。”现该租赁合同已于2015年10月27日到期，经原告多次催促被告搬离，两被告至今未腾空涉案地块、恢复原状并将该涉案地块交还给原告，两被告构成违约。原告要求两被告腾空涉案地块、恢复原状并将涉案地块交还给原告的诉讼请求依据充分，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告深圳市凌阳实业发展有限公司、深圳市宝骏汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内腾空深圳市罗湖区新秀村宗地号为╳╳╳╳-××7的地块内面积为2875平方米的涉案地块、恢复该地块原状，并将该2875平方米的地块交还原告广州创熙物业管理有限公司深圳分公司；二、被告深圳市凌阳实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内按人民币19694元/月的标准向原告广州创熙物业管理有限公司深圳分公司支付自2015年10月28日至2016年6月30日的土地占有使用费人民币160178元；三、被告深圳市凌阳实业发展有限公司、深圳市宝骏汽车销售服务有限公司应于判决生效之日起十日内按人民币19694元/月的标准向原告广州创熙物业管理有限公司深圳分公司支付自2016年7月1日之后的土地占有使用费，直至上述地块交还原告广州创熙物业管理有限公司深圳分公司之日止；四、驳回原告广州创熙物业管理有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果被告未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币3452元，由被告深圳市凌阳实业发展有限公司、深圳市宝骏汽车销售服务有限公司负担。原告已预交的人民币3452元，由原审法院予以退回。被告深圳市凌阳实业发展有限公司、深圳市宝骏汽车销售服务有限公司应在判决生效之日起七日内向原审法院缴纳案件受理费人民币3452元，拒不缴纳的，原审法院依法强制执行。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于创熙深圳分公司是否本案适格原告的问题，凌阳公司、宝骏公司的上诉意见与其在原审的答辩意见基本一致，原审已对相关情况详细查明，并对凌阳公司、宝骏公司该主张不能成立的理由进行了详尽的论述，本院予以认同，并不再赘述。凌阳公司作为涉案《租赁合同》的签订主体，宝骏公司作为涉案《租赁合同》的实际使用主体，在租赁期满后均负有腾空涉案地块、恢复原状并将涉案地块交还给出租人及支付交还前的土地占有使用费的义务，原审对此处理恰当，本院予以维持。凌阳公司关于相关责任应由宝骏公司承担，与其无关的主张没有事实和法律依据，不能成立。宝骏公司主张其是与古玩城公司存在租赁合同关系，但未能提交充分、有效的证据予以证明，本院对此不予支持。综上所述,凌阳公司、宝骏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6904元,由上诉人深圳市凌阳实业发展有限公司负担3452元，由上诉人深圳市宝骏汽车销售服务有限公司负担3452元。本判决为终审判决。审判长 梁 媛审判员 刘向军审判员 叶 艳二〇一九年十月二十四日书记员 赖启彤附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。