河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0105民初27650号原告刘强，男，汉族，1977年6月10日出生，住郑州市金水区。委托代理人蔡佳，北京安理（郑州）律师事务所律师。委托代理人张倩（实习），北京安理（郑州）律师事务所律师。被告杨金玲，女，汉族，1972年6月21日出生，住郑州市。委托代理人黄波，河南予瑞律师事务所律师。原告刘强诉被告杨金玲房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘强及其代理人蔡佳、张倩（实习）到庭,被告杨金玲委托代理人黄波到庭。本案现已审理终结。原告刘强诉称，2013年2月18日，原告与被告签订一份《协议书》，协议第1条约定：“甲方（被告）同意将本人在本单位享有优惠政策购买的住房一套（含附属物）转让给乙方（原告）；该住房座落在河南省××科学院限价商品房住宅区（现名称“科新花园”），面积120平方米左右（以房产证面积为准）”，第2条约定：“乙方应按照甲方所在单位建房价格（5820元/平方米），一次性预付暂定面积总房款（结算面积以房产证为准计算）”，“甲方协助乙方按照甲方单位规定条件从优选择房屋所在地域和楼层位置”，第3条约定“双方共同确认，尽管该房屋由于特殊原因登记在甲方名下，但其购房款均为乙方缴纳，乙方拥有该房屋的所有权。第4条约定“在具备过户条件时，在一个月期限内甲方保证过户到乙方名下，过户所需费用由乙方承担。如该房屋具备过户条件，甲方不配合过户的，每逾期一天赔付乙方违约金壹佰元（100元）”，第6条约定甲乙双方商定，乙方一次性支付甲方转让费大写贰拾万元整。2013年2月21日原告向被告支付转让费18万元。2013年2月22日原告向被告支付2万转让费和12万元集资购房款，同日，原告直接向河南省农科院交纳3万元集资购房款。2013年4月2日，原告向被告支付10万元集资购房款。2014年7月22日，原告直接向河南省农科院交纳10万集资购房款。2014年8月14日，原告直接向河南省农科院交纳5万元集资购房款。2015年12月21日，原告向被告支付车位费5万元，2015年12月25日，原告直接向河南省农科院交纳车位费5万元。2017年9月27日，原告直接向河南省农科院交纳30万元集资购房款，以上共计100万元（其中转让费20万元、车位费10万元、购房款70万元）。原告自2013年6月6日一直租住在农科路26号院18号楼10号房屋，与出租人付真烈(身份证号码：)签订《房屋租赁协议》，租期6年，自2013年6月9日起至2019年6月9日，每年租金19000元。但实际租金已提高到20000元。原告一直在等待本案房屋的交付入住。2018年8月份，河南省农科院通知被告选房，被告短信通知原告在指定日期去选房。2018年9月25日，原被告双方共同到河南省农科院选房，原告最终选定房屋位置为“科新花园A区4号楼一单元1603室”，面积为128.01平方米。2018年10月16日，被告到河南省农科院领取了原告选定房屋的钥匙，但拒绝将钥匙转交给原告，致使原告无法正常装修、入住。并以无房居住为由单方违约，企图撕毁协议。无奈之下，原告只得通过法律途径保护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法裁判，判如所请。诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2013年2月18日签订的《协议书》；2、判令被告杨金玲向原告交付坐落于河南省××科学院限价商品房住宅区（现名“科新花园”）A区4号楼一单元1603室的房屋及所属车位（A区151号）；3、判令被告杨金玲在涉案房产具备过户条件时，30天内协助配合原告办理过户登记手续，并将上述房产登记备案至原告名下；4、判令被告赔偿原告自2018年10月16日至实际交付房屋之日期间的租金损失，租金按每月1666元（折合每天55.5元）计算；5、判令被告支付原告违约金20万元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。被告杨金玲辩称，一、1、双方所签协议背离了房屋出卖人即答辩人所在单位河南省农科院出售房屋的初衷，损害了社会公共利益，涉案房产属于答辩人单位为解决内部职工住房问题，经郑州市政府市长办公会议研究，由单位在编职工集资，利用该单位自有土地建设的限价商品房，根据郑州市政府办公会议纪要规定，出售对象仅限答辩人所在单位在编技术人员和职工，且每户只可购买一套。鉴于上述，因双方签订的协议所针对的是限价商品房，该房屋属于国家政策性保障住房的一部分，系单位内部福利房，其购买须与特定的身份相联系。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须具备相应的条件，符合相应的购买资格，否则将违反政府的限制性规定。而原告不是答辩人所在单位内部职工，不符合限价商品房的购买资格，双方签订的协议违反了郑州市政府的政策规定，同时也使本就紧张的限价商品房指标从本单位流失，导致答辩人单位的其他职工丧失了购房机会，损害了社会公共利益。2、原告与答辩人签订购房协议，表面看来，从形式上公平合法，但实际掩盖了原告不具备购房主体资格，从而借助答辩人的职工身份达到购买限价商品房的非法目的，协议应属无效。3、我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的，不得转让。根据该法律规定，案涉房产自协议签订至今，尚未取得房屋所有权证书，应当依法禁止转让。故双方签订的协议违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定，对协议双方没有法律约束力。基于上述三点理由，双方签订的购房协议系以合法形式掩盖非法目的，且违反法律强制性规定，损害了社会公共利益，依法应属无效。二、协议签订后，原告未按协议第二条约定一次性预付暂定面积总房款。而是找各种借口和理由迟延支付约定的总房款。答辩人之所以将案涉房屋出售给原告，是因为答辩人不具备经济能力，无法向单位交齐集资款，但原告却违反约定，拒绝一次性预付总房款，导致答辩人非常被动、困难。直到现在，原告也未交齐购房全款，迫于无奈，购房尾款55564.45元由答辩人向单位支付。三、答辩人名下目前无房产，答辩人离婚后独自一人带着年仅10岁的女儿生活，生活压力巨大，日子过得异常艰辛，答辩人如果措施此次购买单位福利房的机会，以后将根本没有机会再次购买单位的集资福利房。故恳请法庭综合考虑答辩人的现实生活处境，维护答辩人的合法居住权利。综上所述，原告与答辩人签订的购房协议系无效协议，恳请法庭查明本案事实并参照相关法律规定，采纳本答辩意见，依法驳回原告的诉讼请求。根据原告的诉辩主张和原告举证及本庭审明的情况，本院查明如下事实：2013年2月18日，原告刘强与被告杨金玲签订《协议书》一份，协议约定：被告同意将本人在本单位享受优惠政策购买的住房一套转让给原告；该住房坐落在河南省××科学院限价商品房住宅区，面积120平方米左右，位置为止由被告单位确定的住房承建单位，河南农科置业有限公司出具手续确定；原告应按照被告所在单位建房价格（5820元/平方米），一次性预付暂定面积总房款（结算面积以房产证为准计算）”；经双方共同确定，尽管该房屋由于特殊原因登记在被告名下，但其购房款为原告交纳，原告拥有该房屋的所有权；经原被告双方商定，原告一次性支付被告转让费20万元，被告终止协议，应承担总房款金额20%违约金退还原告支付的转让费，如被告转让给原告的房屋升值，升值部分归原告所有，庭审中查明被告已收到原告交付的20万元；2013年2月21日至4月2日，原告刘强通过尾号为8548交通银行账户向被告杨金玲尾号为8693交通银行账户共计转款42万元；2013年2月22日，原告刘强通过其中国工商银行账户向案外人河南省农业科学院转款3万元；2014年7月22日，案外人河南省农业科学院向被告杨金玲出具收据一份，载明“缴款单位杨金玲，人民币壹拾万元，收款事由集资款”；同日原告通过尾号为9611银行账户向河南省农业高新技术集团转款10万元2014年8月14日，案外人河南省农业科学院向被告杨金玲出具收据一份，载明“缴款单位杨金玲，人民币伍万元，收款事由集资款”；同日原告刘强通过其工商银行账户和平安银行账户向案外人河南省农业科学院共计转款5万元；2015年12月25日，案外人河南省农业科学院向被告杨金玲出具收据一份，载明“缴款单位杨金玲，人民币玖万元，车位费（第一个9万）”；2015年12月21日，原告刘强通过尾号为8548交通银行账户向被告杨金玲尾号为8693银行账户转款5万元，2015年12月25日，原告刘强通过其尾号为8923银行账户向河南省农业科学院转款5万元；2015年12月25日，被告杨金玲向原告出具收条一张，载明“今收到刘强购房款共计40万元，购买车位款9万，房屋购买转让费21万元。以上款额的票据皆在刘强处保管，特立此据为证”；2017年9月27日，案外人河南省农业科学院向被告杨金玲出具收据一份，载明“缴款单位杨金玲，人民币叁拾万元，收款事由集资”；同日，原告刘强通过尾号为8548银行账户向案外人河南省农业科学院账款30万元；2019年8月17日，案外人河南农科置业有限公司通过尾号为4105民生银行账户向被告杨金玲尾号为8693交通银行账户转款4.2万元，附言：其他合法款项A368退车位预交款，庭审中查明被告承认收到退还的4.2万元；2018年10月16日，被告杨金玲通过尾号为8693交通银行账户向案外人河南省农业科学院银行账户转款55564.45元。本院认为，本院认为：原告与被告签订的《协议书》，是双方的真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的禁止性规定，本案所涉房产虽系被告杨金玲单位福利性住房，但并不是法律法规禁止转让的房产，故其与原告签订的《协议书》属有效协议。协议签订后，原告通过银行转款的方式向被告及案外人河南省农业科学院共计转款100万元。之后被告又个人缴纳房款55564.45元。庭审中原告称并不知道房款仍剩余55564.45元未缴纳完毕，涉案房屋为被告单位内部团购房，一切缴款程序均在被告与其单位之间产生，无证据表明被告单位曾通知原告缴纳该部分房款，被告提交的证据亦不足以证明其曾通知原告缴纳剩余房款55564.45元，故本院认为原告未足额缴纳全部房款系因被告未通知原告所造成的，原告并不存在违约行为。2019年8月17日，案外人河南农科置业有限公司通过尾号为4105民生银行账户向被告杨金玲尾号为8693交通银行账户转款4.2万元，附言：其他合法款项A368退车位预交款，该部分款项即使如被告所述为单位福利性质，但该部分款项的产生亦是因为原告代替被告缴纳购房款及车位款，且被告已足额收取了房屋及车位转让金，故该部分退款应由原告享有。该部分款项由被告收取，在抵消被告后期缴纳的购房款55564.45元后，原告仍应向被告支付剩余购房款13564.45元。原告诉求被告向其支付租金损失，本院认为涉案房屋交付时并不具备出租条件，该部分损失不属于能够预期的确定损失，本院不予支持。原告诉求被告赔偿违约金20万元，结合合同履行情况及原、被告履行合同情况，本院酌定违约金为5万元，过高部分不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨金玲继续履行与原告刘强于2013年2月18日签订的《协议书》，判决生效后十日内向原告刘强交付座落于河南省农业科学院限价商品房住宅区（现名“科新花园”）A区4号楼一单元1603室的房屋及所属车位（A区151号）；二、被告杨金玲在涉案房产具备过户条件后按照合同约定于30日内，配合原告刘强办理过户登记手续；三、原告于被告杨金玲协助其办理涉案房屋过户手续后十日内向被告杨金玲支付剩余购房款13564.45元；四、被告杨金玲于本判决生效后十日内赔偿原告刘强违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12957元，减半收取6478.5元，由被告杨金玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇一九年十月三十一日书记员 沙士航