文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0116民初8824号原告：重庆市江津区三色御景华庭幼儿园，统一社会信用代码52500116MJP554008W，住所地重庆市江津区江州大道600号御景华庭13栋第1层。负责人：柯春艳，园长。委托诉讼代理人：屈博琛，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬青，重庆智渝律师事务所实习律师。被告：重庆市江津区琅山社区御景华庭小区业主委员会，住所地重庆市江津区琅山社区御景华庭小区17栋1-5。负责人：刘世伟，主任。第三人：重庆市江津区港龙实业有限公司，统一社会信用代码915001167958781237，住所地重庆市江津区鼎山街道江州大道600号御景华庭。法定代表人：蹇泽丰，董事长。委托诉讼代理人：程伟，重庆伟豪(江津)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金燕，重庆伟豪(江津)律师事务所律师。原告重庆市江津区三色御景华庭幼儿园(以下简称三色幼儿园)与被告重庆市江津区琅山社区御景华庭小区业主委员会（以下简称御景华庭业委会）、第三人重庆市江津区港龙实业有限公司（以下简称港龙实业公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员谭逢路独任审判，适用简易程序于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人屈博琛、杨冬青，被告御景华庭业委会负责人刘世伟，第三人港龙实业公司委托诉讼代理人程伟、吴金燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三色幼儿园向本院提出诉讼请求：1、确认原告对江津区某平台(即重庆市江津区三色御景华庭幼儿园顶层平台)享有使用权。2、要求被告及相关业主排除对上述平台的侵权行为，将平台恢复原状，并赔偿给原告造成的损失，暂计10000元。诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年1月，重庆市南岸三色幼儿园与第三人港龙实业公司签订房屋租赁合同，约定将产权属于港龙实业公司的位于重庆市江津区港龙御景华庭项目，建筑面积约2000平方米的物业租赁给原告开设幼儿园使用，租期八年，从2014年1月1日至2022年12月31日止。2015年，重庆市南岸三色幼儿园与原告及第三人签订《幼儿园补充协议》，约定重庆市南岸三色幼儿园与第三人签订的《租赁合同》中的权利义务全部转让给原告。原告于2015年获批民办学校许可证，2015年12月1日正式开始教学工作。2019年初，被告景华庭业委会及部分业主以幼儿园所使用的顶楼平台与小区过道平行，该平台应为小区共有面积为由，私自强折原告在此平台上设立的保证幼儿安全的围栏，对幼儿园正常教学工作造成重大影响，严重威胁到在园儿童的安全。事件发生后，原、被告多次对此问题进行协商，但并未取得实质性成果。为维护原告的合法权益及在园儿童的安全，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告御景华庭业委会辩称：案涉争议平台所有权属于小区业主共有，被告代为行使业主部分权利，但不是小区公共设施权利主体，不应作为本案被告。原告与第三人签订的《租赁合同》，并非与被告签订，被告不是本案房屋权属争议主体。被告不是实际侵权人，被告并未私自强折争议平台上的围栏，亦不清楚是谁所为。争议平台位于小区13栋高层的大门前，属于业主的公用活动区域，该区域在小区内，其所有权为业主共有。被告多次向江津区信访办、鼎山街道、琅山社区、江津区教委、江津区规划和自然资源局反映本案纠纷问题，要求及时处理，请求调取相关资料，但至今未得到任何回复。争议平台周边设置固定围栏，占用了小区的消防通道，存在安全隐患。综上所述，请求驳回原告对被告的诉讼请求。第三人港龙实业公司称：第三人系本案小区开发商，也是本案原告租赁房屋的所有权人。从房产证上显示，诉争平台并未计入房产面积，第三人也未收取该平台的租金，但是原告从办学至今一直使用该平台。第三人出租的是房屋，没有包含诉争平台，规划图上反应诉争平台属于幼儿园使用区域。本院经审理认定事实如下：第三人港龙实业公司系位于江津区某房屋所有权人，建筑面积24387.31平方米。2012年1月13日，出租方（甲方）：港龙实业公司与承租方（乙方）重庆南岸三色幼儿园签订《租赁合同》一份，约定（摘录）：一、1、甲方将位于重庆市江津区港龙御景华庭项目，建筑面积约为2000平方米的物业租赁给乙方使用（最终以测绘报告确认的建筑面积为准）。2、乙方所租赁甲方的物业只能用于开办幼儿园，未经甲方书面同意不得擅自改变用途。二、租赁期限：1、租赁期限为8年，暂定自2014年1月1日起至2022年12月31日，以实际交房时间为准，依次顺延。之后，甲方：港龙实业公司与重庆南岸三色幼儿园及原告签订的《幼儿园租赁合同补充协议》约定，原甲方与乙方于2012年1月13日签订的租赁合同：甲方的竣工验收的测绘地址和面积分别为御景华庭13栋吊1层幼儿园，建筑面积1743.74平方米。现由于该租赁场所由丙方自主经营管理，经甲、乙、丙三方共同协商：甲、乙双方于2012年1月13日签订的合同于2016年12月1日起由乙方将该幼儿园租赁的所有权益和义务都转移给丙方，以后由丙方继续履行该幼儿园的一切租赁事项，向甲方支付合同内所有款项。根据上述《租赁合同》、《幼儿园租赁合同补充协议》约定，原告系租赁第三人所有的位于江津区鼎山街道江州大道600号御景华庭13栋吊1层(建筑面积为1743.74平方米)，作为开办幼儿园使用。经现场查看，该幼儿园房屋屋顶（御景华庭13栋吊1层）与13栋房屋小区公共活动区域为一整体设计。庭审中，原告陈述为保证幼儿园儿童在该屋顶平台上活动时的安全，原告在该屋顶平台上安装了围栏，将其与小区其他公共活动区域分开。小区业主认为该屋顶平台系小区公共部分，原告的行为侵犯了自己的权利，不同意原告在屋顶平台上安装围栏，后被小区业主拆除，引发本案纠纷。诉前，本案纠纷经双方协调处理未果，同时被告御景华庭业委会也向相关部门进行了反映。上述事实，有房屋产权证，案涉房屋总平面布置图，办学许可证，租赁合同，幼儿园租赁合同补充协议，江津区公安局接报回执，江津区公安局受案回执，照片及双方陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共用地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。案涉房屋吊1层(幼儿园租赁使用房屋)系御景华庭13栋整栋建筑物的一部分。庭审中，原告陈述为保证幼儿园儿童在该屋顶平台上活动时的安全，在该屋顶平台上安装了围栏，将其与小区其他公共活动区域分开，说明案涉房屋吊1层屋顶平台未规划设计安装围栏。经本院现场查看，案涉房屋吊1层与13栋房屋小区公共活动区域为一整体设计，因此不能认定案涉房屋吊1层屋顶平台为所有权人的专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定，规划上专属于特定，且建设单位销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。第三人港龙实业公司称诉争平台并未计入房产面积，第三人也未收取该平台的租金。根据上述司法解释的规定，也不能认定案涉屋顶平台为所有权人的专有部分。因此，案涉屋顶平台应为小区公共活动场所。对于小区公共活动场所，全体业主及房屋承租人依法享有共同管理和合理使用的权利。原告请求确认其对江津区鼎山街道江州大道600号御景华庭13栋平台(即重庆市江津区三色御景华庭幼儿园顶层平台)享有使用权，于法有据，本院予以支持。原告请求被告及相关业主排除对上述平台的侵权行为，将平台恢复原状，并赔偿给原告造成的损失，暂计10000元，该项请求既有不当之处，且无相应事实和法律依据，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告重庆市江津区三色御景华庭幼儿园对重庆市江津区三色御景华庭幼儿园江津区鼎山街道江州大道600号御景华庭13栋平台(即重庆市江津区三色御景华庭幼儿园顶层平台)享有使用权。二、驳回原告重庆市江津区三色御景华庭幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市江津区三色御景华庭幼儿园。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。审判员  谭逢路二〇一九年十月十七日书记员  王 雁