北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民再8号原告（反诉被告）：甘敏，女，1970年4月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘静翔（甘敏之夫），男，1969年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：孔德政，男，1989年1月6日出生，汉族，住北京市密云区。被告（反诉原告）：王静宜，女，1982年7月16日出生，满族，住北京市密云区。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司工作人员，户籍所在地吉林省通化市二道江区。原告（反诉被告）甘敏与被告（反诉原告）王静宜、孔德政、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2017年4月17日作出（2016）京0105民初40945号民事判决，双方当事人均向北京市第三中级人民法院提出上诉，北京市第三中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）京03民终6387号民事判决。后孔德政、王静宜不服该判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年5月16日作出（2017）京民申3897号民事裁定，指令北京市第三中级人民法院再审本案。北京市第三中级人民法院于2018年9月13日作出（2018）京03民再87号民事裁定，撤销北京市第三中级人民法院（2017）京03民终6387号民事判决及本院（2016）京0105民初40945号民事判决，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。甘敏及其委托诉讼代理人刘静翔，王静宜、孔德政到庭参加了诉讼，链家公司未出庭应诉。本案现已审理终结。甘敏向本院提出诉讼请求：1.孔德政、王静宜、链家公司继续履行2016年1月16日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》，判令孔德政、王静宜将位于北京市朝阳区天居园X号楼X层3208室房屋（以下简称3208号房屋）腾空交付给甘敏，判令孔德政、王静宜配合甘敏将上述房屋过户至甘敏名下；2.判令王静宜、孔德政支付甘敏逾期交房违约金（自2016年5月1日起至王静宜、孔德政实际交房之日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；3.判令王静宜、孔德政支付甘敏未配合办理公积金贷款违约金（自2016年5月15日起至2016年10月12日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）；4.判令王静宜、孔德政支付甘敏逾期办理房屋所有权证违约金（自2016年6月21日起至王静宜、孔德政实际配合办理完毕之日止×房屋总价款4145000元×日万分之五）;5.判令王静宜、孔德政支付甘敏租房损失（每月4000元×2016年5月1日起至2017年4月9日+每月5000元×2017年4月10日起至王静宜、孔德政实际交房之日止）、租房佣金3784元、有线电视费216元。事实和理由：王静宜、孔德政是夫妻关系。2016年1月16日，我与王静宜、孔德政、链家公司、北京中融信担保有限公司（以下简称中融信公司）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《定金托管协议》、《房屋交易保障服务合同》、《变更协议书》，约定我购买属于王静宜、孔德政所有的位于北京市朝阳区天居园X号楼X层3208号房屋（以下简称3208号房屋）。后我依约向王静宜、孔德政、链家公司等支付了定金、居间费等，但是办理完毕网签后，孔德政、王静宜拒不配合履行后续合同义务。孔德政、王静宜答辩并反诉称：孔德政与甘敏、链家公司、中融信公司于2016年1月16日就3208号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《买卖定金协议书》、《定金托管协议》、《房屋交易保障服务合同》。后孔德政、王静宜、甘敏、链家公司、中融信公司签订《变更协议书》将上述合同项下孔德政的权利义务全部转移至王静宜，王静宜同意受让全部合同权利义务。合同签订后，王静宜依约定办理了3208号房屋的还款解约及配合第三方进行了房屋评估，于2016年4月29日办理了上述房屋的网签备案手续。由于甘敏不能按签订合同时承诺的于交付房屋前支付首付款，王静宜暂缓将上述房屋交付给甘敏。在链家公司协调下，王静宜与甘敏达成一致，即甘敏支付首付款后，王静宜交付房屋。2016年5月16日、5月19日，王静宜两次前往贷款机构配合申请贷款，第一次甘敏以王静宜、链家公司合作欺骗拒绝支付首付款，第二次甘敏在未支付首付款92万元的情况下要求王静宜签字确认收首付款，所以两次贷款均未办理成功，后王静宜多次催促。甘敏拒绝支付首付款、申请购房贷款，致使2016年6月20日前上述房屋的权属转移登记已不能完成，合同目的不能实现，甘敏构成根本违约。现提出反诉请求：1.判令解除王静宜、孔德政与甘敏的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》；2.判令解除3208号房屋网上签约合同，甘敏配合王静宜办理撤销手续；3.判令甘敏赔偿王静宜70.5万元（房屋上涨118万元-定金50万元+2.5万元王静宜向中融信公司借款产生的违约金）。甘敏针对反诉辩称：不同意王静宜、孔德政的全部反诉请求，其诉讼请求没有事实和法律依据。依据约定，王静宜、孔德政应在2016年4月10日前办理完毕解除抵押登记手续，但王静宜、孔德政在2016年4月19日完成解除抵押登记手续，应在4月30日前向甘敏交付房屋，但王静宜、孔德政未向甘敏交付。依据约定，甘敏应于过户前5个工作日内向王静宜、孔德政以理房通托管的方式支付首付，但是王静宜、孔德政不按照合同约定，强行要求甘敏在过户之前以自行交接方式支付首付。甘敏积极与王静宜、孔德政协商，但其于2016年5月16日提出解除合同，因此房屋买卖至今无法完成主要是因为王静宜、孔德政违约行为造成的。链家公司述称：王静宜、孔德政要求甘敏先行支付首付款，甘敏不同意，所以在2016年4月30日前王静宜、孔德政没有交付房屋，双方因此发生争议，按照合同约定，我公司不同意反诉请求。审理查明：2016年1月16日，甘敏与孔德政签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定孔德政出售3208号房屋给甘敏，房屋成交价格为212万元，家具等作价202.5万元。甘敏向孔德政支付定金50万元，孔德政于2016年4月30日前将上述房屋交付给甘敏。甘敏向公积金管理中心申办抵押贷款120万元，如因买受人自身原因未获贷款批准的，甘敏继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，甘敏自行负担其间已发生的及要发生的各项费用。同日，双方签订《补充协议》，约定甘敏于过户前5个工作日内将第一笔首付款244.5万元（不包含前期支付的全部定金）以中融信公司的理房通托管方式支付给孔德政。双方应于网签完成后15个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。双方同意在2016年6月20日前共同办理房屋所有权转移登记手续。双方应在2016年4月30日前自行办理物业交割手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，孔德政、甘敏、链家公司签订《居间服务合同》。2016年1月16日，孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订《变更协议书》，约定经四方友好协商，孔德政、甘敏、链家公司因3208号房屋买卖事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜。孔德政、甘敏、链家公司协商一致，上述买卖合同项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜，王静宜同意受让合同项下的全部权利义务。孔德政、甘敏、链家公司、王静宜协商一致，孔德政、甘敏、链家公司就链家公司为孔德政、甘敏买卖上述房屋提供居间服务所签署的《居间服务合同》项下的孔德政的权利义务全部转移于王静宜，王静宜同意受让签署合同项下的全部权利义务。甘敏主张因孔德政、王静宜称3208号房屋符合“不满五不唯一”的条件，签订合同时孔德政、王静宜协议通过离婚使3208号房屋在2016年5月初符合“满五唯一”条件，故签订《变更协议书》。另与孔德政在补充协议中约定“满五唯一”条件下，房屋交易契税由甘敏负担，在“满五不唯一”条件下，增加的税由双方协商。本案审理中，经查，2015年4月，3208号房屋已符合“满五不唯一”条件。合同签订后，针对合同履行查明以下事实：甘敏于2016年1月28日前向孔德政、王静宜支付了50万元定金。2016年4月29日，王静宜与孔德政办理离婚手续，后3208号房屋亦转移登记至王静宜名下。3208号房屋亦正式办理网签。另查，3208号房屋于2012年12月21日已设立抵押登记，于2016年4月21日注销抵押登记；另于2016年2月22日设立抵押登记，于2016年4月19日正式办理注销抵押登记手续。2016年3月15日，孔德政在银行还款本金406564.58元、利息1003.14元。甘敏提交链家公司员工与王静宜微信记录记载，2016年5月9日，链家公司沟通评估公司当日评估3208室，发现房屋里面的门被锁，询问王静宜能否回来开门，王静宜表示当天开会不能回，未提前接到通知等，链家公司员工表示此前已通知；2016年5月16日，王静宜提出撤网签；甘敏提交录音记录同年7月，孔德政明确表示不同意卖房。王静宜、孔德政不认可上述微信、录音记录，但未提交与链家公司的沟通记录。王静宜、孔德政对甘敏与链家公司工作人员的微信记录不予认可，对王静宜、孔德政与甘敏之间的记录予以认可，对录音的关联性不予认可，王静宜、孔德政就此提供录音，以此证明其要求甘敏先支付首付款，再办理面签。甘敏认为上述证据只能证明王静宜、孔德政要求提前付款，不能证明其违约。原一审中，链家公司工作人员赵淑彬、刘志华出庭作证陈述。2016年5月11日实际完成对3208号房屋评估。2016年5月16日、19日，王静宜两次配合甘敏去公积金贷款办理机构进行初审，王静宜被要求确认已收到92万元房款才能办理，王静宜表示只收到50万元，不同意签字收到92万元。后经三方协商，甘敏同意通过中融信公司担保方式支付42万元或签订补充协议，将42万元确认为定金，由甘敏直接支付王静宜42万元，王静宜对两方案均不同意，要求直接将42万元付至其账户。原一审诉讼中，甘敏向本院提存剩余购房款3645000元。另查，2016年2月19日，孔德政与乙方链家网（北京）科技有限公司、丙方中融信公司签订《借款及担保协议》，孔德政因消费向链家网（北京）科技有限公司的投资人借款28万元（借款期限三个月）、42万元（借款期限三个月），中融信公司提供担保，孔德政将3208号房屋抵押给中融信公司指定人员。2016年7月15日，孔德政、王某与中融信公司签订协议，确认孔德政借款到期未还款，中融信公司为孔德政偿还了上述70万元的借款及利息，王某以其名下房屋为孔德政上述债务提供抵押担保。再查，2018年9月5日，北京市第三中级人民法院与甘敏谈话时，甘敏表示王静宜未向其交付3208号房屋。2019年3月22日，本案审理中，甘敏表示其向本院执行庭申请强制执行后，本院于2017年11月27日作出强制执行裁定，并于当日完成3208号房屋转移登记，本院于2018年1月25日作出（2017）京0105执18511号执行公告，但一直未能实际执行。2018年4月10日，甘敏自行搬入3208号房屋。本案审理中，甘敏表示王静宜、孔德政的物品仍存放在3208号房屋内。以上事实，有各方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》等在案佐证。本院认为：依法成立的合同应予全面履行。2016年1月16日，甘敏与孔德政签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》和孔德政、甘敏、链家公司、王静宜签订的《变更协议书》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，各方均应全面履行，只有在符合法定或约定条件时，才能够解除。关于孔德政、链家公司、甘敏已签订合同，将房屋买卖合同及补充协议中孔德政的权利、义务均转移给王静宜，不违反法律、行政法规强制性规定，故王静宜、甘敏应继续履行2016年1月16日《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》，甘敏、孔德政、王静宜应继续履行《变更协议书》。本案争议的焦点在于合同履行过程中违约责任的认定。3208号房屋于2016年4月19日、2016年4月21日正式办理完毕注销抵押登记手续，孔德政提交2016年3月15在工商银行还款本金及利息证据，未提交两次向办理解除抵押机构提交办理解除抵押登记手续时间之证据，依生活经验办理解押登记确需要第三方协助才能完成，客观上解除抵押登记确超过合同约定期限，以现有证据不能确定2019年4月21日迟延解除抵押的原因。但3208号房屋已签订合同出售给甘敏后，孔德政未告知甘敏，再次于2019年2月将3208号房屋设立抵押，同时借款期限为3个月即至2019年5月19日借款到期，增加本案房屋买卖合同交易风险，使本合同2019年4月10前完成解押不可能，故2019年4月19日解除抵押超过合同约定期限应构成违约。《补充协议》明确约定第一笔首付款支付时间为过户前五个工作日和2016年4月30日前交房，王静宜以双方约定交房之前支付首付款抗辩，甘敏对此不予认可，同时王静宜之证据不足以证明双方就首付款支付时间、交房时间达成新约定，在双方未协商一致变更上述合同的前提下，双方均应按照上述《补充协议》履行。王静宜对链家公司与其的微信及电话记录不予认可，但未提交其应有的相关记录，故本院对该证据的真实性予以认可。2016年5月11日已完成3208号房屋评估，2016年5月16日、19日，王静宜两次配合甘敏去公积金贷款机构进行初审，合同中未约定配合办理贷款次数，故难以认定甘敏违约。且虽然王静宜有理由不在未收到92万元的情况下签署收条，但根据三方协商，甘敏同意通过担保公司支付相应款项或签订补充协议，而此时王静宜要求将款项直接支付给个人，不符合双方约定，本合同的履行本身受到多个第三方的影响，如办理解除抵押手续、办理离婚手续、办理网签手续、办理公积金贷款手续等，此时客观上房屋解除抵押延期、已超过交房日期，依法律规定，不动产转移变更登记才是对买受人享有所有权有效的保障，甘敏要求通过担保支付房款符合合同约定，且能够保证双方继续履行合同，通过该方式，王静宜收取房款的权利能够实现，对其权益影响较小，合同签订的目的能够完成；另依法律规定，合同当事人应全面、适当履行合同，在合同履行中出现未约定情形，双方可以通过协商解决，协商不成可以通过合同法第六十一条及相关原则确定，在贷款办理过程中，双方因首付款问题发生争议，本可以通过合理、合法的方式解决，王静宜在此过程中未予充分配合，2016年5月王静宜明确要求撤网签，合同难以继续履行，鉴于双方约定在3208号房屋办理过户前5日支付首付款，甘敏未支付首付款的行为不构成违约，王静宜不再配合继续履行合同构成违约。继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》中，关于交房一节，鉴于本院确定涉案合同继续履行，故孔德政、王静宜应将涉案房屋交付给甘敏，原审判决生效后，甘敏本应通过执行程序完成房屋交接，但其自行入住3208号房屋，由此产生的纠纷，与本案不属同一法律关系，双方可另行解决，本院对甘敏此行为予以严厉批评。关于转移房屋登记一节，鉴于本院确定涉案合同继续履行，故本院对甘敏该项诉讼请求予以支持。关于逾期办理房屋所有权证违约金、逾期交房违约金和租房损失、佣金、有线电视费等一节，诉讼请求存在重复部分，考虑房款支付情况、房屋交付情况、房价波动、违约情形、甘敏在办理公积金贷款过程中存在问题等因素，本院对此酌定违约金为8万元。关于未配合办理公积金贷款违约金一节，考虑双方办理的过程，要求王静宜未收到款项签置确认单等因素，本院对此不予支持。关于解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《变更协议书》、解除并撤销网签合同一节，鉴于本合同不具备法定及约定解除条件，本院判决继续履行相关合同，故本院对王静宜该部分诉讼请求均不予支持。关于甘敏赔偿王静宜损失一节，无法律依据，本院对其该部分诉讼请求均不予支持。需指出链家公司作为专业的中介代理服务机构，明知办理公积金贷款需要买受人支付一定金额的首付款才能够办理，但在订立合同时未予提前告知，增加合同履行的障碍及风险；链家公司明知本案多个环节均不是只由本案当事人就能够完成，需第三方机构协助才能完成，却明确确定交房时间；链家公司明知3208号房屋已出售给甘敏，孔德政与王静宜协商房屋先转移登记至王静宜名下，却通过链家网（北京）科技有限公司向孔德政借款，将已出售的3208号房屋设立抵押给中融信公司，中融信公司即作为本案房屋买卖合同中的担保方，又作为孔德政借款抵押权人，明显增加了本案交易障碍。希望链家公司作为在行业内有影响力的居间人可以提供更好的服务，以减少纠纷发生。链家公司作为第三人，经传票传唤未出庭应诉，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用二、被告（反诉原告）王静宜、孔德政于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区天居园X号楼X层3208号房屋个人物品腾空交付给原告（反诉被告）甘敏；三、被告（反诉原告）王静宜配合原告（反诉被告）甘敏办理完毕位于北京市朝阳区天居园X号楼X层3208号房屋转移登记手续（已执行）；四、被告（反诉原告）王静宜于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）甘敏违约金八万元；五、原告（反诉被告）甘敏于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王静宜购房款三百六十四万五千元；六、驳回原告（反诉被告）甘敏的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王静宜、孔德政的全部反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如未在规定的期限内支付全部款项，则自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39960元，由原告（反诉被告）甘敏负担2960元（已交纳），被告（反诉原告）王静宜负担37000元（甘敏已交纳17020，王静宜于本判决生效后七日内转交给甘敏17020元，余款19980元于本判决作出后七日内交至本院）。反诉案件受理费19980元，由被告（反诉原告）王静宜、被告（反诉原告）孔德政承担（已交纳）。案件保全费5000元，由被告（反诉原告）王静宜负担（甘敏已交纳，王静宜于本判决生效后七日内转交给甘敏）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  田丽丽人民陪审员  宋治萍人民陪审员  李春花二〇一九年十月二十五日书 记 员  任星星