贵州省黔西县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0522民初4335号原告：金某，女，汉族，2007年6月27日出生，贵州省黔西县人。法定代理人：李某，女，汉族，1972年9月22日出生，贵州省黔西县人，系原告的母亲，委托权限为特别授权。委托代理人：李高远，黔西县中心法律服务所法律工作者。被告：贵州宇泰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县城关镇申家坝村11组，统一社会信用代码：91520522688432951L。法定代表人：罗雁，系该公司董事长兼总经理。委托代理人：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师，委托权限为特别授权。委托代理人：陈应国，贵州达德律师事务所律师。原告金某与被告贵州宇泰房地产开发有限公司（以下称宇泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告金某的法定代理人李某及委托代理人李高远以及被告贵州宇泰房地产开发有限公司委托代理人陈应国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金某诉称，2014年7月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于黔西县城关镇××大道西××号门面出售给原告，房屋建筑面积131.64平方米，总价款1733381元，原告于签订合同当日便全款支付了购房屋款1733381元，且支付了91851元的维修基金等，以上两项共计1825232元，按合同约定，被告应于在2015年6月30日前交房，但被告未按约定交房，故原告请求解除商品房买卖合同，并退还购房款1825232元，并按年利率6%从2015年7月1日起支付资金占用费至退还完毕之日止（其中至起诉时的利息为438056元）。案件在审理的过程中，原告变更诉讼请求，请求判决被告履行双方签订的《商品房屋买卖合同》，并将购买的位于黔西县里沙大道西段A1幢1层18号门面立即交付给原告；2、请求法院判决被告承担违约金438056元（仅计算至起诉之日）；3、案件受理费由被告负担。后原告又增加诉讼请求即以1825232元为基数，从本案起诉之日起按年利率6%计算至实际交付为止；同时撤回“判决被告履行双方签订的《商品房屋买卖合同》，并将购买的位于黔西县里沙大道西段A1幢1层18号门面立即交付给原告”的诉讼请求。其理由是原告、被告虽约定按日万分之一的标准计付违约金，但该约定过低，显失公平，根据法律规定，原告可请求增加违约金，按原告实际已付款1825232元为基数从2014年7月19日起按年利率6%支付逾期交房的违约利息。为支持自己的诉讼主张，原告在举证期限内向本院提交了下列证据：1、原告身份证，证明原告的身份信息，原告的诉讼主体适格；2、商品房买卖合同，证明原被告签订购买商铺的地址、房号为A1-1-18，面积为56.24平方米，总房款为1733381元及代收费91851元，以上合计1825232元，该款原告已按合同的约定支付给被告，并且双方约定交付房屋的时间为2015年6月30日，时至今日商铺仍未交付，被告已经构成违约，应按诉讼请求支持相应的违约金；3、交款依据2张，证明原告向被告支付了1733381元的房款及代收费91851元。被告宇泰公司辩称，1、原告的诉讼请求没有任何的事实及法律依据，原告诉请要求被告支付违约金已经超过民法通则及民法总则关于诉讼时效的相关规定；2、原被告双方约定的违约金明显过高，被告请求法庭依法调整；3、原告对其诉请应当向法庭提交相应的证据予以核实；4、原告诉请以1825232元为基数计算违约金明显不符合合同约定，原告仅向被告支付购房款1733381元，其维修基金并非被告所收取，故不应以两项合计予以计算违约金。被告在举证期内向未提交证据。经庭审举证、质证，被告对原告出示的证据1三性无异议；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，合同中约定的购房款为1733381元，根据合同第13条逾期交房责任的约定，计算违约金的基数应当以购房款为基数，且违约金已明显过高，根据合同第13条，被告并未存在违约责任，不应承担违约责任，从合同约定可知，原告诉讼请求于2014年7月19日起计算违约金无事实及法律依据，即使被告存在违约，也并非从签订合同之日就存在违约行为，同时，即使被告存在违约，违约金也应当于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付，而非立即交付；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，被告收取的91851元包含维修基金、测绘费、税费、契税等费用，该费用并非被告所取得，而仅代表相关部门收取，故不应当将该费用计算在总房款中。经审查，上述证据来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。经审理查明，原告金某与被告宇泰公司于2014年7月19日签订了合同编号为SY0038的《商品房买卖合同》，约定被告宇泰公司将其开发建设的位于黔西县××城关××大道××号门面出售给原告金某，房屋总价款为1733381元，付款方式为一次性付款，原告于签订合同当日支付了购房款1733381元，同时支付了维修基金等91851元，《商品房买卖合同》第十一条约定了交付时间和条件，即出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条规定了逾期交房责任，即“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在180日内【该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限】，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按买受人已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日【该日期应当于本条第1（1）项中的日期相同】，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告依约向被告付清购房款，因被告未按约定时间交房，原告特提起诉讼，请求如上所判。本案焦点：原告诉讼请求应否支持。本院认为，原告金某与被告宇泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均有约束力，各方均应遵守。原告已依约履行合同义务支付了全部购房款1733381元，按照合同第十一条的约定，被告应于2015年6月30日向原告交付房屋，但被告未按时交付房屋且至今未达到法定交付条件，被告违约事实清楚明确，应承担违约责任。按照双方合同的约定，被告按日向原告支付全部已付款万分之一的违约金。被告逾期交房的时间从2015年7月1日起计算至实际交付之日止，其中2015年7月1日至2019年7月15日期间共计1476天，应支付逾期交房违约金为255847元（1476天×1733381×0.0001元／天）。关于原告以约定违约金过低为由主张按年利率6%支付逾期利息，但未对此举证加以证明，同时，被告以违约金过高为由请求调减，同样也未举证证明，因此，对原、被告要求调整违约金的主张依法不予支持。同时，《商品房买卖合同》约定计算逾期交房违约金的基数仅针对购房款，而不涉及维修基金等其他款项，因此，本案的违约金的计算基数是以购房款计算。关于违约金的起算时间，合同已约定从逾期交房时起算，现原告主张按其付款时计算，无事实依据，依法不予支持。对于被告辩称违约金支付时间应当于合同约定的该商品房实际交付十五日内向原告支付的意见，结合合同签订双方在签订时信息获取不对等，且该案涉房屋至今未达到交房条件等情况，对该条款应作出有利于商品房买受人的解释，以保护交易目的的实现，双方合同约定的逾期交房违约金按日计算，逾期每日产生的违约金均为独立的债权、债务。因此，对被告此项辩解意见不予支持。原告已撤回第1项诉讼请求，此为原告权利的行使，不违反法律规定，依法予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、第一百六十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告贵州宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告金某支付2015年7月1日起至2019年7月15日期间的逾期交房违约金255847元，2019年7月15日以后的违约金以1733381元为基数按日万分之一标准计算至实际交房之日止；二、驳回原告金某其余诉讼请求。案件受理费12453元（已减半收取），由被告贵州宇泰房地产开发有限公司负担2295元，由原告金某负担10158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。审判员 徐 敏二〇一九年十月十日书记员 罗方敏