山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初5633号 原告：张具民，男，汉族，1964年2月13日出生，居民，住山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：赵善田（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱本硕（特别授权），山东众翊轩律师事务所律师。 被告：山东欧隆投资置业有限公司，住所地：济宁市任城区环城北路12号，统一社会信用代码：91370811668094430Ａ。 法定代表人：史军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王程程（特别授权），山东佳仕特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史中磊（特别授权），男，汉族，1974年4月3日出生，山东欧隆投资置业有限公司职员，住山东省济宁市市中区。 原告张具民与被告山东欧隆投资置业有限公司（以下简称欧隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张具民及其委托诉讼代理人朱本硕、被告欧隆公司的委托诉讼代理人王程程、史中磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张具民向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告以原告已交付房款为基数，自2015年7月30日至2016年10月8日实际交房之日按银行同期贷款利率的双倍向原告支付迟延交房违约金51,391.40元。二、本案一切诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年1月22日，原告与被告山东欧隆投资置业有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的嘉祥县五洲祥城二期第18座2单元2-701号房，双方约定被告于2015年7月30日前将上述房产交给原告使用。合同签订后，原告依约将购房首付款交给被告，并按照规定办理了住房公积金贷款，但被告迟迟不能交付房产，依据商品房买卖合同第八条、九条约定，被告应支付给原告相应的违约金。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告山东欧隆投资置业有限公司辩称，一、原告未按时间约定付款，应承担逾期付款的违约责任。同时，根据合同约定，因乙方逾期付款甲方有权推迟该房屋的交付期限，且不承担任何违约责任。原告违约逾期52天交款，答辩人就应推迟52天交房。二、原告已经在2016年10月8日领取了涉案房屋钥匙，并向答辩人出具了保证书，答辩人又为原告减免了两年的物业费来弥补原告的损失，答辩人已经做出了相应的补偿，原告无权再向答辩人主张逾期上房违约金。三、假设答辩人需要支付逾期上房违约金，因原告主张的违约金过高，请法院依法予以调整，同时应当冲减掉已经减免的两年的物业费3,940.7元。答辩人未按照约定时间交付房屋，给原告造成了一定损失，该损失是未能及时入住的损失，应以同地段同类房屋的租金为标准计算原告的损失。现原告主张的违约金远远超过原告的实际损失，明显属于违约金过高情形，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。答辩人申请法院依法调整违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。原被告对商品房买卖合同的签订日期、实际交房日期、以及合同条款的相关约定均无异议，本院予以确认。争议的主要问题是：一、被告是否应当承担逾期交房的违约责任，违约金应当如何确定。二、原告是否存在违约行为，被告是否享有延期交房的免责事由。对有争议的事实和证据，查明如下。 原告提交以下证据： 证据一、被告欧隆公司出具的房地产企业预售款收据一份，住房公积金借款合同一份，证明在原被告签订合同当天，原告将首付款250,655.00元交付给被告欧隆公司，后于2015年3月24日通过公积金贷款的方式在中国农业银行嘉祥县支行办理了19万元的住房公积金贷款。 证据二、原告张具民于2015年1月22日在中国农业银行开办银行卡的凭证一份，证明原被告双方签订房屋买卖合同当天原告就依约前往中国农业银行开办银行卡一张，用于办理住房公积金贷款。 证据三、2015年2月13日嘉祥县房地产管理局出具的商品房销售合同网上备案证明一份，证明被告欧隆公司开发的五洲祥城小区因土地手续不完备，2015年2月13日嘉祥县房管局才予以办理合同网上备案，因此直至2015年4月21日，原告才开始向银行偿还公积金贷款，在贷款一事中，原告并无任何过错，不存在违约行为。 证据四、原告于2015年3月19日，向嘉祥县房地产管理局交纳抵押预告登记费的收据一张和原告在农业银行的银行卡交易明细清单一份，证明原告于2015年3月19日才向房管局交纳抵押预告登记费。 被告质证意见，对证据一房地产企业预售款收据的真实性无异议，对于个人住房贷款借款合同真实性无异议，该合同可以证实原告在2015年3月24日才与银行签订借款合同，违反合同约定，逾期53天，应承担相应的违约责任。对证据二、三、四的真实性无异议，但2015年1月22日办理银行卡并不能证明在当天办理了贷款手续。不能证明原告方的观点。 被告提交以下证据： 证据一、个人住房公积金贷款支付凭证一份，该证据结合原告提交的借款合同，证明原告在2015年3月24日才与银行签订《借款合同》，原告的行为构成违约，应承担逾期付款的违约责任。 证据二、保证书一份、五洲祥城前期物业服务协议一份，证明因被告超期交房，被告已经为原告减免了2年的物业费是每月每平方米1.2元，涉案房屋的面积为136.83平方米，减免物业费为3,940.7元，被告对原告进行了补偿。 证据三：济宁市中级人民法院2019鲁08民终426号民事裁定书。证明：该裁定系被告开发的欧隆盛源小区业主与被告之间的逾期上房违约金纠纷，济宁市中级人民法院认定业主主张的逾期交房违约金过高，应当按照同地段同类房屋租金标准确定，以确定原告损失。 原告质证意见：对证据一个人住房公积金贷款支付凭证的真实性无异议，能够证明原告以通过住房公积金贷款，将首付款之外的19万元全部交付给第一被告。银行批款时间离合同约定的交款时间逾期，但此并非原告方的过错。 对前期物业服务协议和保证书，真实性无异议，但能够证明被告逾期交房，被告应向原告支付违约金。 对证据三济宁市中级人民法院2019鲁08民终426号民事裁定书的真实性无异议，但我国不是判例法国家，因此该裁定书不应对本案的审理产生指导作用。 被告欧隆公司申请对同地段、同类型、同时期的房屋租金进行评估鉴定，经本院委托，山东中创土地房地产资产评估有限公司于2019年9月26日出具了评估报告书，经原被告质证，均无异议。结合原被告质证意见，本院对原被告提交的上述证据及评估报告书的真实性均予以确认。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定以下事实：2015年1月22日，原告与被告山东欧隆投资置业有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的嘉祥县五洲祥城二期第18座2单元2-701号房。合同第四条约定该商品房单价2910元/平方米，房屋价款398,175.00元，附属用房价格2104元/平方米，金额42,480.00元。第六条约定，原告选择按揭方式付款。签订合同时支付首付款250,655.00元，余款190,000.00元申请银行贷款。第八条约定被告应当于2015年7月30日前交付房屋。双方还对逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2015年1月22日向被告交纳首付款250,655.00元。同日，原告到约定的贷款银行开立了按揭贷款还款账户。2015年2月13日，嘉祥县房地产管理所针对涉案房产出具了商品房销售合同网上备案证明。2015年3月24日，原被告与约定的贷款银行中国农业银行嘉祥县支行签订了住房公积金个人住房贷款借款合同。银行将按揭贷款190,000.00元支付给被告。2016年10月8日，被告向原告交付了涉案房产。同日，原告向被告交纳了相关配套费用。同时，原告向被告出具了保证书。保证书载明：本人张具民为五洲祥城18号楼2单元701室业主，于2016年9月办理上房手续，由于超期上房，本人同意山东欧隆投资置业有限公司减免两年物业费（2016年9月1日-2018年8月30日），并保证于2018年9月1日前到物业公司交纳2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业费。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依照约定交纳了首付款，后办理了按揭贷款手续，根据现有证据不能证明原告在办理按揭贷款过程中存在拖延行为，因此被告辩称存在逾期付款违约行为的答辩意见，本院不予采纳。被告应当按照合同约定向原告交付房屋，但被告逾期交付，且被告没有提交证据证明其具有延期交付的合法事由，因此，被告应当按照约定承担逾期交房的违约责任。原被告在合同中约定“若出卖人逾期交房，逾期六个月内，出卖人向买受人按银行同期贷款利率支付违约金，逾期超过六个月交房，出卖人向买受人按银行同期贷款利率的双倍支付违约金。”，该约定合法有效。原告据此要求被告给付违约金51,391.40元，被告认为原告主张的违约金过高，应当依法适当减少。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。因此，关于被告逾期交房造成的损失，被告要求按照同地段、同类型房屋租金的标准进行确定，该请求符合立法精神，本院予以采纳。根据双方合同约定，被告逾期交房的时间为2015年8月1日至2016年10月8日，2015年度内逾期152天，2016年度内逾期281天，参照山东中创土地房地产资产评估有限公司的评估报告，本院酌情按照租金平均值上浮30%的比例予以确定，2015年度内的违约金为5,136.30元、2016年度内的违约金为10,496.20元。合计15,632.50元。被告在向原告交付房屋之前，原告曾向被告出具保证书，由于超期上房，被告为原告免除了两年的物业服务费用3,940.70元，被告要求在违约金总额中予以扣减，理由正当，本院予以采纳。综上，被告应当向原告支付逾期交房违约金为15632.50元-3940.70元＝11,691.80元。经调解未达成协议。诉讼期间，原告申请撤回对九巨龙房地产开发集团有限公司嘉祥分公司的起诉，被告申请撤回对原告的反诉，本院均予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告山东欧隆投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张具民逾期交房违约金11,691.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1076元，由原告张具民负担831元，由被告山东欧隆投资置业有限公司负担245元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  李修京 二〇一九年十月十五日 书记员  郭淑静