北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12813号原告：黄鹤，女，1982年4月6日出生，汉族，现住上海市普陀区。被告：王先华，男，1974年2月14日出生，汉族，现住北京市海淀区。原告黄鹤与被告王先华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄鹤与被告王先华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄鹤向本院提出诉讼请求：1、请求判决自2019年4月28日起解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2、请求判决被告支付房屋租金人民币19200元整；3、请求判决被告支付违约金人民币30720元整；4、请求判决被告支付滞纳金人民币38400元整；5、请求判决被告支付自租房日起至2019年4月28日期间发生的已由原告垫付的水费、电费、天燃气费等各项费用；6、请求判决被告承担原告因该项诉讼而产生的上海至北京之间往返的交通费人民币5580元整，食宿费由原告承担；7、请求判决被告承担原告因该项诉讼而产生的误工费人民币2032.4元整；8、请求判决被告承担本案诉讼费。审理过程中，原告黄鹤撤回要求交还房屋的诉讼请求以及第5项关于结清水费、电费、天然气费等各项费用的诉讼请求，对第一项诉讼请求变更为要求确认双方之间的合同于2019年5月14日（起诉状送达之日）解除，第二项诉讼请求变更为要求王先华支付租金至2019年5月14日，增加一项诉讼请求，要求王先华承担开锁费用260元。事实与理由：原告与被告双方于2018年10月16日签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。经双方协商同意，合同约定原告将其拥有的坐落于北京市昌平区（县）回龙观镇黄平路19号院5楼3门×号的房屋出租给被告使用，租赁期共7个月，自2018年10月28日起至2019年5月27日止，每月租金6400元，押一付三。合同中对关于租房的相关事项及违约责任做了明确的约定，详见合同第八条、第九条、第十条。关于租房的各项日常事项，被告授权妻子伍成丽与原告通过微信进行日常沟通及协商。2018年12月25日，伍成丽通过微信告知原告，要提前退租，在之后的沟通过程中，原告本着友好协商解决的原则和态度，提出了多个解决方案，但双方均未达成一致意见（协商过程见证据3），在2019年2月1日原告微信伍成丽后，对方置之不理，2019年2月3日15:31原告再次发送微信给伍成丽提醒其反馈，至今未有回复，也没有通过其他方式与原告联系。被告自2019年1月28日起拖欠房租至今未付；被告自租房日起，本应由被告承担的水费、电费、天然气费等费用已由原告先行垫付，被告拖欠至今未付。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告承租原告房屋的事实清楚，因此，被告理应依约及时向原告支付房屋租金及各项费用，但是被告恶意拖欠至今，被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告只好诉至贵院，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告王先华辩称：不同意原告的全部诉讼请求。前期双方协商时就合同解除已经达成一致，押金抵扣违约金，不要求退还押金了。当时原告也没有催交租金，视为对方认可解除合同。交接时只有燃气和水费没有达成一致。双方就合同解除达成一致的时间是2019年1月22日，通过微信。燃气和水费没有达成一致的原因是原告要求必须到现场，我说拍照为证原告不同意，但是原告又不愿意回来。2019年1月26日被告一家已经搬离房屋，钥匙放在屋间里了，原告是有备用钥匙的。搬离房屋和钥匙放置房子里的情况告知了原告。房屋空置是原告的原因。原告的交通费、误工费不同意支付。水费、燃气费、电费同意结算。本院经审理认定事实如下：2017年10月22日，黄鹤与王先华签订《房屋租赁合同》。该合同约定，黄鹤将其名下位于回龙观镇黄平路×号房屋（以下简称×号房屋）出租给王先华使用，租赁期限自2017年10月28日至2018年10月27日；租金每月5400元，支付方式为押一付三。该合同期满后，2018年10月16日，黄鹤与王先华再次签订《房屋租赁合同》，约定王先华继续使用上述×号房屋，期限自2018年10月28日起至2019年5月27日止；租金每月6400元，支付方式为押一付三；租赁期间的水费、电费、天然气费由王先华承担。关于合同终止与解除，合同第八条第1款约定房屋租赁期间，王先华如拖欠房租15天以上或逾期交纳水、电、天然气、有线电视等费用，黄鹤有权解除合同，收回出租房屋。关于违约责任，合同第十条第2款约定，王先华不得擅自提前终止本合同约定的租赁期限，如确有变动，王先华应赔偿黄鹤两个月的房租作为违约金；合同第十条第3款约定，租赁期间，王先华有本合同第八条第1款情况之一的，黄鹤有权终止合同并无需支付违约金，收回该房屋，王先华还应按照本合同约定租赁期的租金总额的40%向甲方支付违约金，给甲方造成其他损失的，还应赔偿该损失；合同第十条第4款约定，王先华如逾期支付房租，每逾期一日，则王先华需按照日租金的双倍支付滞纳金；王先华提前与黄鹤协商，并经黄鹤同意的除外。合同第十一条免责条件约定，经甲乙双方协商一致的可以变更或者解除合同。合同还约定了其他内容。王先华的租金已支付至2019年1月27日。合同履行期间，2018年12月下旬，王先华提出提前终止合同并提出可为黄鹤寻找新租户；经双方多次协商，黄鹤与王先华之间未能就转租事宜达成一致。2019年1月26日，王先华通过微信告知黄鹤已经搬离×号房屋并将腾房后的照片发送给黄鹤。黄鹤在微信中表示微信收到，但要求王先华支付1个月的租金作为违约金，同时要求对水电燃气费用现场结算。沟通过程中，王先华表示押金可以支付一个月租金的违约金，提出如黄鹤不能亲自取钥匙会将钥匙放置在屋内；黄鹤坚持应由王先华先行支付一个月租金作为违约金，并现场交接水电燃气费及钥匙后退还押金，不同意王先华将钥匙放在屋内并告知王先华其没有备用钥匙，但因黄鹤在外地工作交接日期暂无法确定。2019年2月1日，黄鹤在微信中表示“最后明确方案吧，你说的押金金额与违约金金额一致，我就不再退你了，水电燃气我再找时间回北京和你结算当时你给我就行，钥匙到时候你再给我就行。”2月3日，黄鹤在微信中表示“我2月1日给你微信反馈的解决方案，请你最晚于2月4日早8点前给我明确反馈，如不反馈，我会默认不同意，那我就准备后续流程了。”王先华将房屋钥匙放置在×号房屋内后自行锁门离去，未再对上述信息进行回复。2019年4月，黄鹤将王先华诉至本院；2019年5月14日，黄鹤的起诉状送达至王先华。2019年8月20日庭审当日，在本院主持下，黄鹤与王先华在×号房屋内现场办理交接。进入房屋前，因黄鹤没有房屋备用钥匙，黄鹤聘请开锁公司人员进行开锁，花费260元。黄鹤与王先华完成了水、电、燃气费结算，黄鹤同意接收房屋，但要求王先华承担开锁费用，王先华不同意承担。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。黄鹤与王先华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行相应的义务。根据本案查明的事实，王先华在合同履行期间要求提前解约，违反了合同约定，黄鹤有权解除合同，且王先华应当承担违约责任。现关于合同解除时间，双方存在较大争议：黄鹤主张双方未能就合同解除事宜达成一致，要求确认合同于起诉状送达之日解除；王先华主张双方2019年1月22日已经协商一致，王先华于2019年1月26日实际搬离房屋，故认为合同已经解除。根据黄鹤与王先华提供的微信记录，在2019年1月26日，双方仍就如何支付违约金以及如何办理水电等房屋交接事宜存在争议；即使如王先华陈述，其自行于2019年1月26日搬离房屋，但在黄鹤明确告知其没有备用钥匙的前提下，王先华仍将房屋钥匙放置于房屋后自行锁门离去，此种处理方式并不适当；王先华在黄鹤2月1日、2月3日提出最终解决方案后不予回复，亦有所不当；因此王先华主张双方已于2019年1月22日经协商一致解除合同，依据不足，本院不予采信。黄鹤主张确认合同于2019年5月14日解除，依据充分，本院予以确认；黄鹤在已知悉王先华拒绝继续履行租赁合同并搬离房屋的情况下，因自身原因未能及时回京办理房屋交接，对房屋空置损失的扩大也存在一定过错，现黄鹤要求王先华支付自2019年1月28日至2019年5月14日的租金，本院结合双方履约情形和过错程度，对王先华应当支付的租金酌情降低，具体金额应为12000元。关于违约金，因王先华提前解约，应当承担给付违约金的责任，现王先华提出合同中关于违约金的标准约定过高，请求法院依法调整，本院根据双方切实履约的程度、过错情形及黄鹤的实际损失，酌定王先华应支付的违约金为6400元；王先华提出以押金抵扣违约金，黄鹤虽不同意抵扣，但为减少当事人诉累，本院在本案中一并予以处理。关于黄鹤主张王先华承担开锁费用260元的诉讼请求，因王先华交接钥匙的处理方式不当，导致黄鹤实际发生开锁费用260元，黄鹤的该项主张确有依据，本院予以支持。黄鹤主张的水电燃气费迟延交纳违约金，鉴于黄鹤虽坚持水电燃气费用现场结算，但因身在外地工作不能及时回京又不采取其他替代方式进行结算，致使双方在协商过程中对水电燃气费用的结算方式始终无法达成一致，王先华客观上无法向黄鹤交纳水电燃气等费用而非恶意迟延交纳，黄鹤主张的这部分违约金，本院不予支持。因王先华提出提前解约，双方未能就王先华是否继续使用房屋、是否进行房屋交接等事宜达成一致，王先华未再向黄鹤支付租金系双方发生纠纷所致，黄鹤要求王先华支付迟延交付租金的滞纳金，依据不足，本院不予支持。黄鹤要求王先华赔偿交通费、误工费的诉讼请求，欠缺法律依据，本院不予支持。黄鹤与王先华经本院主持交接了房屋并办理了水电燃气等费用交接，故黄鹤要求交还房屋及结算相关费用的诉讼请求，本院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认黄鹤与王先华于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月14日解除；二、王先华于本判决生效之日起七日内支付黄鹤房屋租金12000元；三、王先华支付黄鹤违约金6400元（已履行）；四、王先华于本判决生效之日起给付黄鹤开锁费用260元；五、驳回黄鹤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由黄鹤负担840元，已交纳；剩余案件受理费260元，由王先华负担，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇一九年十月一日书记员 岳亭亭