广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终14134号上诉人（原审被告）：吴楷如，男，汉族，1959年10月27日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：林嘉鼎，林嘉鼎，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺奇琦，广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘培旬，女，汉族，1993年12月19日出生，住所地：广东省饶平县，委托诉讼代理人：张青平，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢美余，广东知明律师事务所实习律师。上诉人吴楷如因与被上诉人刘培旬房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴楷如上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项；改判驳回刘培旬全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由刘培旬承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决书认定：“2015年12月10日，原告刘培旬委托案外人谢映伟代为签订《二手房买卖合同》……”与事实不符。事实上吴楷如与谢XX经协商签订《二手房买卖合同》，吴楷如与谢XX才属于该合同的当事人。刘培旬与吴楷如不存在合同关系，其不属于适格合同当事一方，一审法院在明知涉案合同另一方当事人为谢映伟的情况下，未追加谢映伟为本案当事人参与诉讼，程序违法。二、一审判决违约金数额过高，明显违背实际损失原则，也有违公平、公正原则。首先，合同法规定了当事人约定的违约金过低或过高可以向法院申请调整，可见违约金是与实际损失相挂钩的，应与实际损失相匹配。其次，刘培旬主张违约金赔偿，一审庭审中刘培旬明确表示就吴楷如与谢XX于2015年12月12日签订合同之日至2016年1月底期间房屋价格变动进行评估。短短一个多月房价就算有波动，但远没有高于一审判决的违约金301200元，一审按房屋转让价的15%计算违约金，无事实和法律依据。况且刘培旬无法举证证明其实际损失，因此不能适用违约金条款。刘培旬辩称，一、两份判决书从不同角度对主体适格作了详细认定，吴楷如上诉意见没有事实依据。（2016）粤03民初4559、4560号民事判决是生效判决，对双方都有拘束力，对方不得再提相反主张。二、关于损失的问题，实际上刘培旬的损失远不止判决书所认定的金额（30万元左右）。据了解，当时刚好是涉案小区更换物业，当时房价涨的很厉害，之后一直处于相对平稳的一个状态。刘培旬向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的编号为NO.0006091的《二手房买卖合同》；2、判令吴楷如返还定金38000元；3、判令吴楷如赔偿刘培旬房屋差价损失800000元（具体以鉴定为准)；4、判令吴楷如承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2015年12月10日，刘培旬委托案外人谢XX代为签订《二手房买卖合同》（NO.0006091），购买位于深圳市XX的房产，并代为支付购房定金38000元。12月12日，案外人谢XX伟（买方）与吴楷如（卖方）签订《二手房买卖合同》（NO.0006091），约定吴楷如将其名下的上述房产以2008000元的价格转让给买方；买方应在合同签订当日交付定金38000元给双方约定的第三方托管，买方将定金支付给第三方后，视为卖方已收讫该定金；买方应于2016年2月20日前（含当日）将首付款交付按揭银行监管并向银行申请按揭贷款；吴楷如须于签订合同之日起三日内（含当日）公证委托担保公司或其他第三人办理赎楼手续，吴楷如虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼的，吴楷如应自行赎楼、还清贷款、注销抵押登记手续，并须于注销登记后三日内将红本房地产原件交予第三方或第三方指定的担保公司；买方与吴楷如同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金。双方在合同中还约定，一方未按照合同约定期限履行义务超过五日的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。合同签订当天，案外人谢XX代刘培旬向房产中介深圳市信丰房地产经纪有限公司转账支付了定金合计88000元（其中本案定金38000元），吴楷如出具了《收据》予以确认。2016年1月5日，刘培旬与吴楷如委托的代理人在建设银行布吉支行办理了首期款510000元的资金监管手续。1月20日，建设银行布吉支行向吴楷如发出了同意贷款1540000元的《二手楼购房贷款承诺书》。2016年1月22日，涉案房产因另案纠纷被深圳前海合作区人民法院裁定查封，期限为2016年1月26日至2019年1月25日。刘培旬诉称其于2016年1月28日配合吴楷如办理涉案房产赎楼手续时发现上述查封事宜，遂诉至一审法院[案号为（2016）粤0307民初4560号]，主张继续履行合同和支付逾期履行违约金。截至该案开庭之日，涉案房产仍处于查封、抵押状态。2017年3月13日，一审法院作出（2016）粤0307民初4560号民事判决，驳回刘培旬的全部诉讼请求。刘培旬上诉，后在二审审理过程中申请撤回上诉，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终18445-18446号民事裁定，予以准许。2018年2月5日，刘培旬再次诉至一审法院，提出本案前述诉请。另查，刘培旬、吴楷如与案外人谢映伟共同签订了《买方主体变更确认书》确认刘培旬为新买方。一审庭审中，吴楷如向一审法院提交了刘培旬在（2016）粤0307民初4559、4560号两案中提交的《买方主体变更确认书》复印件，显示落款时间为空白，吴楷如对确认书上其本人签名的真实性予以确认，但辩称签订时“新买方”处为空白，吴楷如并不同意谢XX转让涉案房产。刘培旬向一审法院提交了确认书的原件予以核对，显示落款时间为2015年12月15日，刘培旬辩称二者显示差异是由于（2016）粤0307民初4559、4560号两案起诉后，刘培旬依实际签署时间在原件上自行添加所致。又查，案外人深圳市信丰房地产经纪有限公司作为涉案房产交易的居间方在（2016）粤0307民初4560号案件中向一审法院出具书面材料称，在知悉吴楷如的房产被法院查封的事实后，刘培旬及该公司曾于2016年1月至2016年3月期间多次以电话沟通及上门催告的方式要求吴楷如履行合同义务。一审诉讼中，刘培旬向一审法院申请对涉案房产的市场值进行评估，以确定其主张的房屋差价损失，一审庭审后刘培旬书面确认放弃该项评估申请。一审法院认为，刘培旬委托案外人谢映伟与吴楷如签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，该事实有刘培旬提交的合同、授权委托书及买方主体变更确认书予以佐证，一审法院予以确认。吴楷如辩称签订《买方主体变更确认书》时受到中介方欺诈，彼时“新买方”处为空白，其不同意谢XX将涉案房产转让给刘培旬，因吴楷如未能证明存在欺诈的事实以致其作出错误意思表示，故一审法院不予采信其该项辩解。即便如吴楷如所述签订确认书时“新买方”处为空白，吴楷如作为完全民事行为能力人理应预见到该行为的法律后果，现吴楷如以此抗辩刘培旬作为“新买方”受让涉案房产违背了吴楷如的意思表示，理由不成立，一审法院不予采纳。综上，刘培旬、吴楷如之间的《二手房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘培旬依约交付定金、办理首期款资金监管、申请银行按揭贷款并取得了银行的贷款承诺函，吴楷如未在约定期限内办理赎楼手续，且因吴楷如原因致使房产被查封，合同目的无法实现，吴楷如的行为已构成根本违约。刘培旬据此主张解除合同、返还定金38000元，合法合理，一审法院予以支持。吴楷如抗辩刘培旬未足额支付定金的行为构成违约，但依合同约定和双方提交的证据显示，刘培旬将定金支付给房产中介深圳市信丰房地产经纪有限公司，且吴楷如已向刘培旬出具收据，应视为吴楷如已收讫定金，吴楷如的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。关于刘培旬主张房屋差价损失800000元的问题，刘培旬未能证明其实际损失，综合考虑本案合同的具体履行情况和双方在合同中约定的违约条款，因吴楷如违约行为所致刘培旬损失应当不超过双方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院酌情调整为按房屋转让价的15%进行计算，对刘培旬主张超出部分，一审法院不予支持。据此，吴楷如应赔偿刘培旬301200元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除刘培旬、吴楷如之间编号为NO.0006091的《二手房买卖合同》；二、吴楷如于该判决生效之日起十日之内向刘培旬返还定金38000元；三、吴楷如于该判决生效之日起十日之内赔偿刘培旬301200元；四、驳回刘培旬的其他诉讼请求。如吴楷如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12180元（刘培旬已预缴），由刘培旬负担7250元，吴楷如负担4930元。本院二审经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、合同主体是谁；2、一审判决确定的违约金数额是否过高。关于本案二审的第一个争议焦点，本院认为，刘培旬与吴楷如在主体变更确认书上签字确认新的买受人为刘培旬，因此，合同主体是刘培旬和吴楷如，一审对此认定准确，本院二审予以确认。关于本案二审的第二个争议焦点，本院认为，涉案合同由于吴楷如的原因不能继续履行，吴楷如构成根本违约，应承担相应的违约责任。一审根据合同的履行情况判决吴楷如承担不超过合同约定数额的违约金正确，本院二审对此予以维持。综上，吴楷如的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6388元，由吴楷如负担。本判决为终审判决。审判长 赖  秋  姗审判员 陈  明  亮审判员 张  秀  萍二〇一九年十月十八日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。