四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异108号 异议人（案外人）：四川康贝大药房资阳市雁江区利英药店，住所地资阳市雁江区河埝街92、94号，统一社会信用代码91512002MA62K0AB2R。 投资人：邓香君。 委托诉讼代理人：刘勇，男，1980年5月10日出生，该药店员工。 申请执行人：资阳农村商业银行股份有限公司，住所地资阳市雁江区雁城路一段5号，统一社会信用代码915120026627719478。 法定代表人:许猛，董事长。 委托诉讼代理人：陈军，男，1965年2月22日出生，该行员工。 委托诉讼代理人：宋平，女，1966年11月6日出生，该行员工。 被执行人：李秀英，女，1964年8月5日出生，汉族，住资阳市雁江区。 被执行人：杨世有，男，1965年2月22日出生，汉族，住资阳市雁江区。 本院于2019年7月11日受理资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“资阳农商行”）申请执行杨世有、李秀英金融借款合同一案，在执行过程中，案外人四川康贝大药房资阳市雁江区利英药店（以下简称“康贝利英药店”）提出执行异议，本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月23日进行了听证，异议人康贝利英药店的委托代理人刘勇和申请执行人资阳农商行的委托诉讼代理人陈军、宋平及被执行人杨世有到庭参加了听证，被执行人李秀英经通知未参加听证，本案现已审查终结。 异议人称，异议人于2008年3月与杨世有签订房屋租赁合同，租赁杨世有位于资阳市雁江区河埝街92、94号的门面经营至今，从最初约定租金为3300元/月至现在68000元/年。双方签订的租赁合同期限分别为：2008年3月-2008年10月30日、2008年11月1日-2012年11月29日、2012年11月30日-2017年11月29日、2017年11月30日-2022年11月29日，异议人最近分三次将租金34万元全部付清，2017年11月30交了14万元，在这之前还交了两次，每次10万元，是邓香君交的，具体时间记不清楚了，最后交14万元才打的总收条，之前两次都没有打收条。2015年的租金确实要高些，2017年的租赁合同中，每年的租金优惠了5万元，我们就提前把租金交完了。在租赁期间，杨世有并未将该门面已进行抵押的情况告知异议人，对于申请执行人称找异议人签字送达“承租人告知函及承诺书”之事不是很清楚，但是该“承租人告知函及承诺书”上邓香君的签字是其本人签的。异议人2008年承租案涉房屋时资阳农商行并未与杨世有发生借贷关系，异议人与杨世有均是按照续租的方式延续双方租赁关系，2017年6月资阳农商行与杨世有在办理案涉房屋抵押时，异议人与杨世有的租赁合同在履行中，依照买卖不破租赁的法律规定，法院应保护异议人作为承租人的合法权益，故特提出执行异议，请求法院依法保障异议人对上述房屋的合法租赁权，以便异议人继续租赁该房屋。 申请执行人称，对异议人的异议我行不认可，2017年6月16日我们与异议人见面找其在“承租人告知函及承诺书”上签字时已经告知了以下内容：被执行人的5间房屋将在我行担保抵押和该5间房屋的房产证号，也确认了被执行人提交的房屋租赁合同的租赁期间是从2015年11月1日至2020年10月30日止，租赁的支付方式为年付，一年12万元，2018年10月30日之前的租金已付。从异议人的异议申请书和提交的房屋租赁合同看，原租赁合同即被执行人提交给我们的合同还没有到期，异议人与被执行人又签订新的租赁合同，且租期延长了，租金下降了，原合同约定年租金一年一付，现在异议人又是分三次交，而且明知房屋有抵押，也没有告知我们银行，我们对该合同有疑问，对异议人所说的已一次性交清34万元租金不认可，我们只认可原租赁合同，而且年租金是12万元。补充一点，异议人提供的租赁合同和收条载明的时间与原租赁合同的时间相隔不到半年，房价不可能降这么多，而且抵押前经我们调查后经承租双方确认，2018年10月30日之前的租金是已经交了的，但该收条载明收到的租金是2017年10月30日之后的租金，也即异议人多交了2017年10月30日至2018年10月30日一年的租金，是不合常理的，异议人的异议损害了我们银行的利益，请求法院驳回异议人的异议请求。 被执行人杨世有称，我们与异议人之间的租赁关系已经10多年了，租金都是异议人与李秀英双方自己办理的，异议人所说的34万的租金是分3次交清了的。对2018年10月30之前的租金是否给付的情况我不清楚。之前的租金是要高点，因为房租随时都在变动，我们当时经济紧张，所以优惠了点。对异议人和申请执行人提供的证据都无异议。请求法院支持异议人的异议请求。 听证中，异议人提交了如下证据：异议人营业执照（原件）、租房合同（原件，2017年11月30日）、收条(原件，2017年11月30日，李秀英收房租34万元)。以证明异议人主体资格和租赁事实及租金给付情况。 听证中，申请执行人提交了如下证据：邓香君身份证（复印件）、承租人告知函及承诺书（原件，2017年6月16日）、门市出租合同（原件，租期5年，从2015年11月1日至2020年10月30日止）。以证明我们银行去找了异议人，尽到了告知义务，告知了抵押房屋的产权证号、租赁期间、租金交付方式和租金给付情况，内容清晰明确有针对性。 听证中，被执行人杨世有未提供证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中当事人的陈述、提交的证据及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 资阳农商行与杨世有、李秀英金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月7日作出（2019）川2002民初505号民事判决书，判决：杨世有偿还资阳农商行借款本金2700000元及利息；李秀英承担连带偿还责任；资阳农商行对杨世有所有的不动产（房产证号：2000-××4、37××45、37××46、37××47、37××48和2010-080XXX，土地证号：2000-××8、ＢＢ××49、ＢＢ11XX、ＢＢ××51、ＢＢ11XXX和2010-ＢＢ11XXXX）变卖、拍卖的价款在抵押担保借款本金……范围内享有优先受偿权。该判决生效后，资阳农商行于2019年7月11日向本院申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号：（2019）川2002执2061号。在执行中，本院于2019年8月15日查封了被执行人杨世有所有的上述抵押房屋，准备处置该抵押财产，现案件尚在执行中。2019年9月案外人康贝利英药店以法院查封的上述抵押房屋中的案涉5间房屋（房产证号：2000-××4、37××45、37××46、37××47、37××48）其已与杨世有于2017年11月30日签订租赁合同现租期未到且34万元租金已付清其享有租赁权为由提出异议，请求法院在处置上述案涉房屋时保护其作为承租人的合法租赁权。 另查明，异议人康贝利英药店系2011年6月7日成立的个人独资企业，投资人为邓香君。本案执行依据即生效判决载明：2017年6月22日，杨世有与资阳农商行签订《个人借款合同》，……，同日，双方又签订《抵押合同》，用杨世有所有的包括案涉房屋在内的上述房屋作抵押，并办理了抵押登记。杨世有在本案贷款抵押时向申请执行人资阳农商行提交的《门市出租合同》，载明：出租方：杨世有（甲方），委托代理人：李秀英，承租方：邓香君（乙方）；甲方将位于间出租给乙方，租期为2015年～2020年（5年），从2015年11月1日至2020年10月30日止；房租每年一付，2015年11月1日至2018年10月30日年租金为12万元，以后房租随行就市。贷款抵押前的2017年6月16日，申请执行人资阳农商行找到案涉抵押房屋的承租双方核实确认租赁情况，邓香君、杨世有、李秀英在资阳农商行已打印好的“承租人告知函及承诺书”上签字确认，该“承租人告知函及承诺书”载明的租期、租金支付方式及支付情况与杨世有在本案贷款抵押时向申请执行人资阳农商行提交的《门市出租合同》一致。 本院认为，本案争议焦点为：异议人主张的对案涉抵押房屋的租期、租金给付等租赁事实是否真实，其是否享有相应的合法的租赁权，能否足以阻却执行。 异议人称其从2008年3月开始与被执行人杨世有签订房屋租赁合同租赁案涉5间抵押房屋，后双方按照续租的方式延续双方租赁关系，2017年11月30日双方签订的租房合同，租期约定是至2022年11月29日止，且其分三次付清了5年的租金共34万元，资阳农商行与杨世有在办理案涉房屋抵押时，异议人与杨世有的租赁合同在履行中，依照买卖不破租赁的法律规定，法院在处置案涉房屋时应保护异议人作为承租人的合法权益。听证中，申请执行人认可并提交了《门市出租合同》、“承租人告知函及承诺书”证明异议人对案涉房屋的租期为2015年11月1日至2020年10月30日，被执行人杨世有对申请执行人提交的两份证据无异议，认可该租赁事实，异议人也认可邓香君的签字属实，而案涉房屋进行贷款抵押是2017年6月，故异议人在案涉房屋抵押前和本案查封前已实际租赁使用案涉抵押房屋的事实属实，当事人对该事实并无争议，只是对租赁期限、租金及给付情况等事实有争议。异议人提供的证据不能证明其所称的对案涉房屋的5年租期是从2017年11月30日至2022年11月29日止和5年租金共34万元且已分三次在签订合同时付清的事实。异议人只提供了其与被执行人李秀英签订的《租房合同》和李秀英收34万元租金的收条，《租房合同》载明的签订时间是2017年11月30日，此时，被执行人贷款抵押时提交给申请执行人的《门市出租合同》正在履行期间，约定的租期并未到期；《租房合同》约定租金是一年一交，异议人称5年的租金34万元已在签订合同时付清，不合常理和一般交易习惯，且只提供了一张收条，没有转款凭证和其它证据佐证，该两份证据不足以证明异议人主张的上述事实具有真实性。而且，即使该《租房合同》系承租双方签订，但签订时案涉房屋已设定抵押，抵押权人即申请执行人对此并不知晓和认可，故不能对抗抵押权阻却执行，综上所述，异议人主张的异议事实不完全属实，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案应以被执行人贷款抵押时提交的《门市出租合同》的约定来确定承租人对案涉房屋的租赁权即异议人的投资人邓香君对案涉房屋的租赁期限至2020年10月30日止。因此，异议人的异议部分成立，其请求本院部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、异议人四川康贝大药房资阳市雁江区利英药店的投资人邓香君对案涉抵押房屋在2020年10月30日前享有合法的租赁权。 二、驳回异议人的其它异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十月三十日 书 记 员  梁雅茹