安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7660号上诉人（原审原告、反诉被告）：俞群，女，1990年9月4日生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：李涧涛，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽可锐商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路天玥中心4号楼2楼物业服务中心，统一社会信用代码913401003961273300。法定代表人：麦健杰，总经理。委托诉讼代理人：刘玮，安徽文奇律师事务所律师。上诉人俞群因与被上诉人安徽可锐商业运营管理有限公司（以下简称可锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3179号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞群上诉请求：撤销一审判决，改判支持俞群一审诉讼请求，并驳回可锐公司反诉诉请。上诉费用由可锐公司承担。事实与理由:1.俞群多次要求与可锐公司解除租赁合同，可锐公司未予理睬，且未予以翻修，双方租赁合同解除日期应当为商铺第一次漏雨的日期，即2018年5月18日。2.可锐公司辩称租赁商铺在漏雨后已于当月修缮完毕可以正常使用不实，该商铺一直无法使用。3.该商铺在案件未决时，可锐公司非法将其转租他人并将俞群所有装饰装修破坏拆除，应当赔偿俞群的所有损失。可锐公司辩称，可锐公司认为一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，俞群的上诉理由不能成立：1.俞群认为双方签订的租赁合同解除日是2018年5月18日无依据。从一审中俞群本诉的诉请请求来看，是请求法院判决解除双方签订的租赁合同，也就是说在俞群向一审法院起诉时租赁合同并未解除，尚在履行过程中。一审法院查明的事实，俞群自己陈述，“我于2018年11月清空物品搬离商铺，但涉案房屋的钥匙至今没有交还给可锐公司”，也就是说在一审法院判决合同解除前，俞群一直占用商铺并未将房屋返还给可锐公司，由此可见，俞群上诉理由与一审查明的事实及俞群的行为相互矛盾。3、可锐公司认为，一审法院根据俞群的本诉诉请要求解除合同及可锐公司在一审中的反诉诉请同意解除合同，将可锐公司签收一审法院的诉讼文书之日作为双方合同解除的时间点是基于双方自愿合意解除，符合合同法规定。2.俞群认为涉案商铺漏雨致使一直无法使用与客观事实不符，同时亦无任何证据证实。从一审证据上看，俞群认为房屋漏水仅仅是单方拍摄的照片，且可锐公司对该证据三性均有异议，除此之外无任何其他证据证实，俞群作为经营主体，假如经营的房屋漏水，应当及时向可锐公司报损或者认为漏水导致无法使用应当依法行使解除权，但均无任何证据证实，俞群的上诉理由与俞群消极不作为行为有悖常理。实际上，俞群解除合同的真实原因是因为经营不善。并且，俞群既无证据证实房屋漏水的原因，也无证据证实房屋漏水足以导致合同目的无法实现的证据。3.案涉的租赁合同的解除是基于双方自愿合意解除，可锐公司在合同解除后，将涉案商铺另行出租是可锐公司的对自己权利的处分，并无不妥。至于俞群认为可锐公司将装饰装修破坏与事实不符，且无证据证实涉案商铺的有什么样的装饰装修，相反，从一审俞群陈述，涉案商铺内的所有物品都是自行搬离清空的，且在搬离时也未告知可锐公司，并且一审中，法院一再询问俞群，是否对装修价值申请鉴定，俞群都未申请，因此俞群自己要承担举证不能的不利后果。俞群向一审法院起诉请求：1.解除俞群、可锐公司签订的《房屋租赁合同》；2.可锐公司返还租金保证金33207.74元；3.可锐公司赔偿俞群装修损失、停业损失共计113964元。可锐公司向一审法院反诉请求：1.解除俞群、可锐公司于2018年1月16日签订的《天玥中心商铺租赁合同》；2.俞群支付自2019年1月28日暂计算2019年4月30日期间的租金5886.9元（诉讼期间继续计算直至合同实际解除之日止），并自2018年12月11日起按照日0.3%的标准承担违约金2490.2元（暂计算至2019年4月30日，具体数额至实际款清之日止）；3.俞群支付自2018年7月28日暂计算至2019年4月30日期间的物业管理服务费11743.88元，并自2018年7月11日起按日0.3%标准承担违约金8166元（暂计算至2019年4月30日，具体数额至实际款清之日止）；4.俞群按照租赁保证金5504.94元、物业保证金2590.56元及按照合同期第2个租约年的月平均租金3倍即5780.1元的标准承担违约金。一审法院认定事实：2018年1月，可锐公司（甲方、出租人）与俞群（乙方、承租人）签订一份合同编号为ZL(TY)-20180108-商-1256、商-1257(01)《天玥中心商铺租赁合同》，约定：甲方同意出租位于合肥市蜀山区长江西路556号天玥中心项目地下室第B1层商-1256、商-1257号物业（建筑面积共计46.26平方米，简称案涉商铺），使用性质为商业；租期自2018年1月12日起至2021年1月27日止。甲方给予乙方装修期16日，自租赁物实际交付之日开始计算，该装修期租金已含在首期租金内；租金为固定租金，第1年，一次性缴纳租金（使用时间自2018年1月12日至2019年1月27日）17340.56元。第2年，一次性缴纳租金23120.75元。第3年，一次性缴纳租金24278.69元；乙方在签订合同之日向甲方交纳首期租金，此后租金按期结算(每12个月为一期)，乙方须在该期上一个自然月第10日前向甲方支付本期租金；若乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则按欠费金额的0.3％向甲方支付违约金。若乙方逾期付款超过30天，甲方有权解除合同；乙方向甲方交纳租赁保证金5504.94元，租赁保证金不得抵扣租金。合同期满时，经审核如乙方无欠款和无其他违约行为的，并办妥营业执照注销手续，甲方将其租赁保证金不计息如数退回乙方；租赁期间，乙方使用租赁物产生的物业管理费、水费、电费、燃气费、电话、宽带、有线电视（空调费如有）等费用由乙方自行承担，乙方应按时向甲方或商业管理公司缴纳；在租赁物使用过程中，如非乙方原因，该租赁物业由甲方提供的设施出现妨碍安全、正常使用的损坏时，乙方应及时通知甲方，并采取有效措施防止损失扩大。甲方应在接到乙方通知后，尽快安排维修工作；如因乙方逾期支付本合同约定的租金或其他费用超过30日的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物业另作处理，乙方应办妥退租手续结清所有费用，甲方有权没收乙方所缴纳的一切费用（含租金、租赁保证金）作为违约金，同时，有权要求乙方按合同期的第2个租约年的月平均租金标准的6倍向甲方支付违约金等内容。2018年1月，可锐公司与俞群签订一份《天玥中心经营管理规约》，约定：可锐公司系天玥中心项目商户的商业管理公司，负责该天玥中心项目日常管理和物业服务工作，俞群在案涉商铺经营品牌“樊文花”面膜护理；物业服务费支付周期为6个月，每期物业费为7771.68元，商户须于每期10号前向商业管理公司缴纳当期物业管理服务费；在签订本规约之日，商户向商业管理公司交纳首期物业管理服务费，此外应缴纳数额相当于2个月物业管理服务费作为管理服务保证金2590.56元，服务终止后，经审查如商户无欠款和无其他违约行为，商业管理公司在不计息如数退回商户，如商户有欠款的则即商业管理公司有权自管理服务费押金中扣除等内容。上述租赁合同、经营管理规约签订后，俞群于2018年1月2日向可锐公司支付了第一年度租金17340.56元、租赁保证金5504.94元、首期物业费7771.68元、物业保证金2590.56元，可锐公司将案涉商铺交付俞群使用。俞群对案涉商铺装修后，于2018年3月份对外经营。2018年5月18日，案涉商铺因暴雨天气发生雨水渗漏情况，可锐公司随即进行了维修。俞群自2019年1月28日之后的租金及自2018年7月28日之后的物业费，均未支付。诉讼中，俞群陈述2018年5月份接连暴雨天气，可锐公司对案涉商铺维修后仍继续渗漏，其无法未继续经营，后于2018年6月份关闭案涉商铺，并同可锐公司协商解除合同及赔偿事宜，之后与可锐公司协商无果，其于2018年11月份清空物品后搬离案涉商铺，案涉房屋钥匙至今没有交还给可锐公司。诉讼中，可锐公司陈述2018年5月其及时对案涉商铺进行了维修，之后没有发生漏水情况。另查，可锐公司系案涉商铺所在天玥商场项目的运营商，商涉商铺系可锐公司从业主方承租后对外出租运营。本案受理后，本院以邮递方式向可锐公司送达起诉状副本等相关诉讼材料，可锐公司于2019年4月18日予以签收。一审法院认为，俞群与可锐公司签订的案涉《天玥中心商铺租赁合同》、《天玥中心经营管理规约》，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方具有法律约束力。俞群租赁期间，案涉商铺于2018年5月发生雨水渗漏情况，可锐公司及时进行了维修，俞群主张之后案涉商铺仍存在雨水渗漏，导致其无法经营于2018年6月关闭案涉商铺，未能提供证据证明，该院不予采信。现双方租赁期限尚未届满，俞群诉讼主张解除双方租赁合同，可锐公司收到俞群起诉状副本等诉讼材料后，表示同意解除双方房屋租赁关系，该院予以支持，该院确定双方房屋租赁关系自可锐公司收取俞群起诉状副本之日（即2019年4月18日）解除。合同解除后，可锐公司收取俞群的租赁保证金5504.94元、物业保证金2590.56元，应当予以返还。截至双方租赁合同解除之日，俞群尚欠付可锐公司租金为5137.94元（23120.75元÷12个月×2个月零20天）、物业管理费11225.76元（7771.68元÷6个月×8个月零20天），俞群应予以支付。俞群陈述其已清空搬离案涉商铺，可锐公司经该院询问后，未予以反驳，该院予以采信，故对可锐公司主张合同解除以后的占用费、物业费，该院不予支持。俞群经可锐公司同意后对案涉商铺进行装修，双方对装修价值无法协商一致，俞群经该院询问后亦未申请鉴定，该院综合案涉商铺的建筑面积、装修现状，结合俞群微信付款记录，酌定俞群用于装修案涉商铺价款为15000元，现双方自愿解除租赁合同，确定剩余租赁期内装修残值损失由双方负同等承担责任，可锐公司应赔偿俞群剩余租赁期内装修残值损失为4583.33元（15000元÷36个月×22个月÷2）。俞群自述已将案涉商铺内的家具、电器等物品搬离，故对俞群主张家具、电器物品等损失，不予支持。案涉商铺存在雨水渗漏的客观事实，该瑕疵对俞群正常使用案涉商铺带来一定不便，可锐公司也没有证据表明其对案涉商铺维修合格，综合考量案涉商铺经营状况、履约过程中各方的行为，对可锐公司主张的逾期付款违约金，不予支持。综上，一审法院依照中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条，第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决：一、俞群与安徽可锐商业运营管理有限公司签订编号为ZL(TY)-20180108-商-1256、商-1257(01)《天玥中心商铺租赁合同》于2019年4月18日解除；二、俞群支付安徽可锐商业运营管理有限公司租金5137.94元、物业管理费11225.76元；三、安徽可锐商业运营管理有限公司退还俞群租赁保证金5504.94元、物业保证金2590.56元；四、安徽可锐商业运营管理有限公司赔偿俞群剩余租赁期内装修残值损失4583.33元；五、判决第二、三、四项债务相互抵销后，俞群于判决生效之日起十日内一次性支付安徽可锐商业运营管理有限公司3684.87元；六、驳回俞群的其他诉讼请求；七、驳回安徽可锐商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3243元，已减半收取为1621.5元，由安徽可锐商业运营管理有限公司承担140元，俞群承担1481.5元；反诉案件受理费396元，由俞群承担175元，安徽可锐商业运营管理有限公司承担221元。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。俞群提供2019年8月12日录像，证明一审诉讼期间可锐公司已经将案涉房屋破坏并转租他人，可锐公司违约，应赔偿装修损失。可锐质证认为对三性均有异议。对一审查明而为双方当事人无异议之事实本院予以确认。本院认为，俞群主张其与可锐公司签订的商铺租赁合同自2018年5月18日解除，但该时双方仍在租赁合同期内，合同解除须有法定或约定解除事由，并经当事人行使解除权方可解除。俞群本案中并未提供证据证明其在该时或诉讼前向可锐公司发出了解除合同的通知。俞群主张房屋漏水，但亦认可可锐公司进行了维修，对于此后存在因房屋仍然漏水导致无法使用的解除事由，俞群应承担举辨认责任。本案中俞群对此未能进行举证证明，故本院对于其前述主张不予认支持。一审依据俞群诉请解除合同，可锐公司予以认可，认定双方合同自俞群起诉状送达之起协商一致解除并无不当，本院予以维持。双方合同2019年4月18日解除后，双方之间的房屋租赁关系终止，可锐公司另行将房屋出租并无不当。对于房屋装修损失，一审已经依据俞群提供的证据反应其支付的装修价款判决可锐公司分担支付俞群装修残值4583.33元，俞群主张超出该数额之外的部分没有依据，本院不予支持。综上，俞群的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3317元，由俞群负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十月十八日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。