江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣07执异87号案外人(异议人)：黄倩，女，1994年9月8日生，汉族，住赣州市章贡区。申请执行人：彭建雄，男，1953年12月1日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：黄梓庭，江西正制律师事务所律师，一般代理。被执行人：赣州市中加置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道南侧御景江山1#楼401－405室，统一社会信用代码：91360700573602922P。法定代表人：黄庆平，系该公司执行董事兼总经理。在本院执行彭建雄与赣州市中加置业有限公司（下称中加公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄倩因不服本院对中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目中“2－XX8、2－XX9”两处房产的执行，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄倩称，请求撤销对赣县XX城市广场项目中房号为“2-XX8、2-XX9”房产的拍卖裁定，解除查封。主要事实和理由是：其与中加公司于2014年10月19日签订了两份《赣州市商品房买卖合同》〔合同备案编号分别为20XX88、20XX92号〕，分别购置赣县XX城市广场项目房号为“2－XX8、2－XX9”两处房产。其购房行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，因此，法院对该房产不得执行。为证明以上事实，案外人提交了以下证据材料：1.购买赣县XX城市广场项目房号为“2－XX8、2－XX9”的《商品房买卖合同》；2.中加公司开具的付清购房款的《收款收据》。3.案外人分别于2014年10月20日、21日共转账200万元给黄庆平“52×××18”账户的银行电子回单。其中，20日转入的100万元回单注明系“江西融通资产借款”；21日转入的100万元回单注明系“XX店铺2－XX3、XX2、XX8、XX9购房款”。彭建雄答辩称，一、案外人黄倩向黄庆平支付的款项并不是购房款。根据案外人提供的工商银行电子回单显示，2014年10月20日汇款的100万元，附言“江西融通资产借款”，并不是购房款。2014年10月21日的汇款100万元，虽然附言载明“XX店铺购房款2-XX9、2－XX8、2-XX2、2-XX3”，但只是支付给了黄庆平个人，并不是支付给中加公司。且赣州经济技术开发区人民法院（下称经开区法院）(2016)赣0791民初1704号民事判决中所涉及的借款与案外人提交的转账记隶属于同一笔款项，本案中案外人有关已支付购房款的主张，实际为借款。二、本案所涉店铺项目系用于商业经营使用，案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十八条、二十九条之情形，应当予以驳回。本院查明，彭建雄与中加公司建设工程施工合同纠纷一案，2017年6月2日，本院作出（2017）赣07执保36号民事裁定，裁定查封中加公司开发的位于赣县万邦城市广场项目价值2800万元的未售房屋。2017年6月23日，本院依据该裁定向赣州市不动产登记中心及房产局发出（2017）赣07执保36号协助执行通知，查封了中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目中含“2－XX8、2－XX9”在内的相关房产,且为首先查封。2017年10月26日，本院作出（2017）赣07民初103号民事判决，判决中加公司支付彭建雄工程款8746259元及相应利息，退回彭建雄的履约保证金600000元及相应利息，彭建雄在8746259元工程价款范围内对其实际施工的万邦城市广场项目工程享有工程价款优先受偿权；案件受理费、保全费由中加公司承担109977元。因中加公司未履行该生效判决确定义务，彭建雄申请本院执行，本院立执行案号为（2017）赣07执474号。执行中，本院于2018年4月26日作出（2017）赣07执474号之一执行裁定，裁定拍卖中加公司开发的位于赣县XX城市广场项目中含“2－XX8、2－XX9”在内的相关房屋。案外人遂以前述理由提出异议。另查明，1.赣县万邦城市广场项目系中加公司开发建设项目，2014年10月19日，案外人与中加公司分别签订了购买该项目中“2－XX8、2－XX9”商铺的《商品房买卖合同》，建筑面积均为51.28㎡，约定房价分别为1159441元和1004729元。2.黄庆平因经营周转向案外人黄倩借款，案外人黄倩于2014年10月20日、21日、24日分三次向黄庆平招商银行股份有限公司赣州分行账号“52×××18”转入各100万元，总计300万元。为担保黄庆平该借款的偿还，2014年10月18日，中加公司同意提供该公司位于赣县XX城市广场楼盘中的商铺“2-XX8、2-XX9、2-XX2、2-XX3、2-XX4”面积共352.11平方米为案外人黄倩办理预售合同备案。同日签订了借款补充协议，约定若借款人未按照约定期间偿还出借人借款资金，该公司股东一致同意将上述商铺以10000元每平方米出售给出借人。该事实在案外人黄倩起诉黄庆平、杨敏、中加公司民间借贷纠纷一案中，既为案外人黄倩自己所承认，也为经开区法院作出的（2016）赣0791民初1704民事判决（一审）和本院作出的（2018）赣07民终2259号民事判决中查明事实所认定。而本案异议中，案外人黄倩用以证明其支付了所购“2－XX8、2－XX9”2处商铺的200万元购房款（即2014年10月20日、21日分别转账各100万元给黄庆平“52×××18”账户的款项），包括在该案黄倩主张借给黄庆平的300万元借款中，故2014年10月21日转入的100万元回单虽注明系“XX店铺2－XX3、XX2、XX8、XX9购房款”，实为案外人黄倩借给黄庆平的借款。本院认为，本案争议的焦点是案外人对案涉商铺主张的权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《异议复议规定》）第二十五条第一款第一项和第二十七条分别规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，案涉商铺系被执行人中加公司开发建设的赣县万邦城市广场项目中的房产，故被执行人中加公司系该案涉商铺的权利人。根据本案判决，申请执行人彭建雄在8746259元工程价款范围内对该项目工程享有工程价款优先受偿权，因此，本院有权对被执行人中加公司名下该工程项目上的案涉商铺予以执行。案外人要排除本院对该案涉商铺的执行，其提出的异议必须符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条的规定，而案外人购买的是商铺，不是用于居住的商品房，所以对其异议应适用《异议复议规定》第二十八条规定，即依照“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”进行判断。就本案而言，本院查封涉案商铺前，案外人与中加公司形式上虽签订了涉案商铺的买卖合同，中加公司也出具了认可案外人付清全部房款的收据，但根据本案查明的事实，案外人黄倩并未实际支付购房款，根据其与中加公司2014年10月18日达成的借款补充协议，双方就涉案商铺订立的买卖合同实质上是以买卖合同的形式达成的以物抵债协议，目的旨在以涉案商铺担保被执行人黄庆平对案外人应归还的借款本息，双方作出的系以清偿债务为目的意思表示，因而不符合买卖合同的目的。况且，案外人用于抵销购房款的债权系普通债权（用于担保该债权的涉案商铺未设立抵押登记），并无清偿顺位上的优先性，在被执行人中加公司对外负有其他债务的情形下，案外人与被执行人通过买卖合同这一以物抵债的形式，变相地使该普通债权获得优先受偿，必将损害被执行人的其他债权人的利益。因此，案外人对涉案商铺主张的权利不能满足《异议复议规定》第二十八条规定情形，因而不能排除对该工程项目享有工程款优先受偿权的申请执行人彭建雄的申请执行。综上，案外人的异议理由成立，对其异议请求本院不予支持。如案外人、申请执行人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回黄倩的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  何树明审判员  李 婷二〇一九年十月三十日书记员  刘 珍