四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终12925号 上诉人（原审被告）：田杰，男，1987年4月9日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人:徐正飞,四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：段刘娇，女，1989年9月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：江俞廷，国浩律师(成都)事务所律师。 上诉人（原审第三人）：袁文利，女，1969年1月23日出生，汉族，住四川省彭山县。 委托诉讼代理人：董燃燃，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段华军，男，1986年4月24日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王兆敏，女，1986年12月3日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：司锴，四川天与律师事务所律师。 原审第三人：张小朋，男，1973年10月5日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 上诉人田杰、段刘娇、袁文利因与被上诉人段华军、王兆敏、原审第三人张小朋房屋买卖合同纠纷一案，成都市锦江区人民法院于2017年12月12日作出（2017）川0104民初6875号民事判决，田杰、段刘娇不服该判决提起上诉，本院于2018年5月31日作出（2018）川01民终3062号民事裁定，撤销原判决，发回成都市锦江区法院重审。成都市锦江区人民法院于2019年5月23日作出（2018）川0104民初7722号民事判决后，田杰、段刘娇、袁文利不服该判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田杰、段刘娇、袁文利上诉请求：1.撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初7722号民事判决；2.依法改判驳回段华军、王兆敏一审的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由段华军、王兆敏承担。事实和理由：一、一审判决超过段华军、王兆敏的诉讼请求，程序违法。一审中，段华军、王兆敏向法院提出的诉讼请求第一项仅要求田杰、段刘娇继续履行《成都存量房买卖合同》，将案涉房屋进行交付并协助其办理过户手续。但一审却判决第三人袁文利、张小朋向段华军、王兆敏交付案涉房屋，超出了诉讼请求，程序错误。二、一审判决认定事实错误。1.因田杰、段刘娇已将案涉房屋抵偿并交付袁文利，袁文利又将房屋出租给张小朋，故案涉合同存在履行上的事实障碍。一审判决认为袁文利以明显不合理低价受让房屋存在恶意而认定抵偿行为无效。但实际上，田杰、段刘娇出售房屋时的价格为66万元，且有35万元的贷款，不属于明显不合理价格。关于借款的真实性，有银行转账凭证、借条为证，田杰、段刘娇和袁文利对借款原因也进行了充分说明。一审法院认为田杰、段刘娇关于借款未作出合理解释且未提交证据予以证明属于事实认定错误。2.在袁文利受偿房屋行为并无恶意的情况下，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条及第十条的规定，在本案田杰、段刘娇对案涉房屋“一房两处置”且均未办理房屋登记的情况下，房屋已转移占有和交付给袁文利，其有权取得房屋所有权。3.根据合同的相对性，段华军、王兆敏依据合同约定，仅能要求合同对应方即田杰、段刘娇交付房屋，无权要求第三人袁文利、张小朋承担房屋交付义务。4.一审判决田杰、段刘娇构成违约，承担5万元违约金。但实际上，段华军、王兆敏在《成都存量房买卖合同》约定的履行期限届满后不日内已向法院起诉，对案涉房屋进行查封，不存在损失。原一审（2017）川0104民初6857号判决已对上述事实进行了确认。故一审法院事实认定错误，有失公正。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，案涉房屋存在法律上和事实上的履行不能。且段华军、王兆敏只享有债权，不享有物权，一审判决依据物权要求第三人腾退房屋，适用法律错误。综上，一审法院判决超过段华军、王兆敏的诉讼请求，事实认定错误，法律适用错误，判决结果错误，应予以纠正。 段华军、王兆敏辩称：一、一审判决第三人承担交付房屋的义务未超过其诉讼请求，追加袁文利为本案第三人是法院依职权做出的决定。二、一审判决认定事实清楚。田杰、段刘娇与段华军、王兆敏签订案涉合同是双方真实意思表示。段华军、王兆敏是以当时的市场价格购买案涉房屋，并通过中介签订了合同。三、本案不存在田杰、段刘娇交付房屋不能的情形。现案涉房屋已被财产保全，房屋未过户给第三方。故仍具备田杰、段刘娇向段华军、王兆敏交付房屋、办理产权转移的条件。四、田杰、段刘娇与袁文利之间有债权债务关系，存在利益冲突，三方在一审判决后作为共同上诉人进行上诉印证了三人恶意串通的事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张小朋述称，其为善意、合法的租赁人，其10年租赁期应当得到保证，租赁期届满后其会腾退房屋。 段华军、王兆敏向一审法院诉讼请求：1.田杰、段刘娇继续履行《成都存量房买卖合同》，即田杰、段刘娇将位于锦江区芙蓉西路707号6栋9层05号的房屋交付给段华军、王兆敏并协助办理过户手续；2.田杰、段刘娇支付违约金（从案涉房屋取得房产证即2017年7月14日开始计算，以房屋总价66万元为基数，每日按照5‰计算至办理完成房屋过户手续之日止）；3.田杰、段刘娇承担本案的诉讼费及保全费。 一审法院认定事实：2016年11月5日，田杰、段刘娇（甲方）与段华军、王兆敏（乙方）签订《成都存量房买卖合同》，约定：由乙方购买甲方名下的成都市锦江区芙蓉西路707号6栋9层905号（绿地468三期）住房一套；甲方承诺在2017年6月1日前取得所有权证，房屋未出租，有抵押，抵押权人成都银行，金额35万元；甲方应自行解除抵押，确保可正常过户，产权下发后3个工作日内向银行申请提前还贷；甲方承诺承租方已放弃优先购买权，若因甲方原因至本次交易无法正常履行，甲方应支付房屋总价15%的违约金；房屋总价为66万元；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金3万元，该购房定金甲方自行收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款17万元于过户递件当天支付，尾款46万元由乙方以向银行贷款的形式支付，甲乙双方应于甲方产权证下发且注销抵押后7个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，乙方应自筹房款并于办理过户登记前支付给甲方；双方应于乙方贷款通过后7个工作日内办理过户手续，过户手续办理完毕后7日内办理房屋交割手续；任何一方未按约期限办理过户、贷款等事宜，每逾期1日，向守约方支付房屋总价千分之五的违约金；甲方未按约定期限将上述房屋交付或过户给乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋总价千分之五的违约金。同日，段华军、王兆敏向田杰、段刘娇支付购房定金3万元。 2017年7月13日，上述房屋登记不动产权人为田杰、段刘娇。 2017年9月20日，成都银行华兴支行出具情况说明，内容为：我行客户段刘娇、田杰于2015年7月9日在华兴支行办理公积金贷款35万元，期限20年，贷款用于购买上述房屋。经一审法院向成都银行华兴支行调查，截止2017年10月12日，上述贷款余额为310625.09元，贷款由成都金控置业担保有限公司提供阶段性担保，目前房屋无抵押。 一审法院又查明，袁文利分别于2017年6月3日、7月1日向段刘娇转账5万元、30万元。田杰、段刘娇分别于上述日期出具借条，载明：田杰、段刘娇于上述日期分别向袁文利借款5万元、30万元，借款期限内按3分月利计收利息，承诺于2017年8月3日前一次性归还；如不能按时归还，田杰、段刘娇将所购的上述房屋抵偿给袁文利，用于偿还借款；袁文利应从抵偿当月起偿还田杰、段刘娇在成都银行华兴支行的贷款余额。 2017年8月5日，田杰、段刘娇将上述房屋交付给袁文利。 2017年8月20日，袁文利与张小朋签订《房屋租赁合同》，约定：袁文利将上述房屋出租给张小朋，租赁期自2017年9月1日至2027年9月1日，年租金13200元，按三年一次结算，另付一年租金作为押金。同日，袁文利收到张小朋支付租赁费1万元。2017年9月20日，张小朋向袁文利转账42800元。 一审庭审中段华军、王兆敏称，其愿意一次性支付剩余购房款63万元。 一审法院认为，田杰、段刘娇与段华军、王兆敏签订的《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方应受合同约束，依约履行相关义务。合同签订后，段华军、王兆敏按约支付定金3万元，田杰、段刘娇于2017年7月13日登记为房屋不动产权人，田杰、段刘娇应按合同约定期限配合段华军、王兆敏办理贷款及过户等手续。一审庭审中段华军、王兆敏称愿意一次性支付剩余购房款63万元。故田杰、段刘娇应协助段华军、王兆敏办理房屋产权过户变更登记手续，段华军、王兆敏应于办理房屋产权过户手续当日支付上述剩余购房款。田杰、段刘娇以签订合同时未取得产权证为由辩称合同不能履行，因签订合同时是否取得房屋所有权不影响合同效力，且现田杰、段刘娇已取得房屋所有权，故一审法院对田杰、段刘娇此项辩称理由不予采纳。 关于袁文利以田杰、段刘娇已将房屋抵偿给袁文利、袁文利已经实际占用和使用房屋为由，主张应优先保护袁文利的权益，对此一审法院认定如下：第一，从发生时间来看，段华军、王兆敏与田杰、段刘娇于2016年11月5日签订《成都存量房买卖合同》，田杰、段刘娇于2017年6月3日、7月1日向袁文利借款，即借款发生在合同签订后，田杰、段刘娇明知已将房屋出卖给段华军、王兆敏还向袁文利承诺“如不能按时归还，田杰、段刘娇将房屋抵偿给袁文利用于偿还借款”，田杰、段刘娇的行为存在恶意。第二，从金额来看，田杰、段刘娇以66万元将房屋出卖给段华军、王兆敏，却因借款35万元将房屋抵偿给袁文利，二者价值相差巨大。田杰、段刘娇对此解释为房屋存在按揭贷款，借条也载明“袁文利应从抵偿当月起偿还田杰、段刘娇在成都银行华兴支行的贷款余额”，但袁文利未提交证据证明上述按揭贷款系由其偿还。而且，在田杰、段刘娇向袁文利交付房屋抵偿债务时，房屋价格大幅上涨，已远不止合同约定的出售价格。袁文利作为债权人在抵偿债务时对此是明知或应当明知的，却仍然以明显不合理低价受让房屋，袁文利存在恶意。第三，从借款关系来看，田杰对于为何向袁文利借款未能作出合理解释，段刘娇称其与袁文利有生意往来但未提交证据予以证明，且借条约定的“3分月利计收利息”亦超出法律规定的借款利息。综上，田杰、段刘娇与袁文利恶意串通，以房屋抵偿借款，损害段华军、王兆敏的利益，该抵偿行为无效。 关于段华军、王兆敏主张田杰、段刘娇交付房屋。根据合同约定，田杰、段刘娇负有向段华军、王兆敏交付房屋之义务。如前所述，房屋买卖合同签订在前，借款发生在后，袁文利接收房屋出租给张小朋在后。袁文利取得房屋缺乏依据，故张小朋基于与袁文利签订的租赁合同所享有的权利，不能对抗段华军、王兆敏基于房屋买卖合同所享有的权利。鉴于田杰、段刘娇已向袁文利交付房屋，张小朋在实际使用房屋，袁文利、张小朋亦负有交付房屋之义务。 关于段华军、王兆敏以田杰、段刘娇逾期过户和交房为由主张由田杰、段刘娇支付违约金。田杰、段刘娇未按合同约定办理过户和交房手续，构成违约，给段华军、王兆敏造成无法使用房屋等损失，一审法院根据公平原则，结合违约方过错和主观恶意、守约方损失以及双方合同履行情况，酌定田杰、段刘娇支付违约金5万元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、田杰、段刘娇于判决生效之日起十日内协助段华军、王兆敏办理位于成都市锦江区房屋的产权过户手续，段华军、王兆敏应于办理上述房屋产权过户手续当日向田杰、段刘娇支付剩余购房款63万元；二、田杰、段刘娇、第三人袁文利、张小朋于前项产权变更手续完成后十五日内向段华军、王兆敏交付上述房屋；三、田杰、段刘娇于判决生效之日起十日内向段华军、王兆敏支付违约金5万元；四、驳回段华军、王兆敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11126元，保全费3820元，由田杰、段刘娇负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，经当庭调查，链家APP显示案涉房屋所在楼盘2017年5月房屋交易价格为每平米12800元，段华军、王兆敏陈述，其在2018年2月将本案原一审判决复印件张贴于案涉房屋房门处，并将门锁封堵；张小朋陈述，其在街头看到袁文利张贴招租信息而与袁文利签订合同，自己没有看到袁文利的权利性文书，系听袁文利口头陈述田杰、段刘娇欠款抵偿而相信其有权出租，并陈述其在2018年2月因有人将门锁破坏而报警；田杰、段刘娇及袁文利均陈述，2017年8月后案涉房屋的按揭贷款均以段刘娇名义偿还。 二审另查明，案涉房屋建筑面积为74.78平方米。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，田杰、段刘娇与段华军、王兆敏签订的《成都存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效，各方均应及时全面履行合同义务。本案争议焦点为：1、袁文利抵偿案涉房屋及张小朋租赁案涉房屋是否存在恶意情形；2、一审判决袁文利、张小朋交付案涉房屋是否适当；3、田杰、段刘娇是否应承担违约责任。 关于袁文利是否构成善意取得。本院认为，善意取得的构成要件之一是受让方系以合理对价转让。本案中，根据查明的事实，案涉房屋楼盘在2017年5月市场交易价格即达到了每平米12800元，参照该市场价格，案涉房屋在2017年5月的市场价值约为95万元。而在2017年期间，成都市房屋价格出现较大幅度上涨，因此在袁文利2017年8月受让案涉房屋时，房屋的市场价值应当还有上涨。而根据袁文利与田杰、段刘娇的协议来看，袁文利向田杰、段刘娇的借款本金为35万元，借款期间仅有一个月，即便加上剩余的30余万元按揭款，其交易金额与当时的市场价值亦有较大差异，而与2016年11月案涉合同订立时的价值接近，因此，袁文利与田杰、段刘娇的交易价格不属于合理的市场价格。同时根据约定，袁文利在受让房屋后应由其偿还按揭款项，但在2017年8月后，案涉房屋的按揭偿还仍由段刘娇履行，无任何证据证明袁文利实际偿还了案涉房屋的贷款。因此，本院认定袁文利未以合理价格受让案涉房屋，不构成善意取得。因田杰、段刘娇在向袁文利出让案涉房屋时已知晓该房屋已出售，其处分行为显然构成恶意，故田杰、段刘娇与袁文利的抵偿协议系恶意串通，侵害了原受让方段华军、王兆敏的合法权益，属无效行为。 关于张小朋的租赁是否构成善意。本院认为，张小朋在2017年8月20日签订租赁合同时，司法机关已将案涉房屋查封，张小朋未审查房屋的产权状况，明显存在重大过失；同时张小朋又陈述其系街头看到招租信息后与袁文利订立合同，且未见过袁文利出示任何权利性文书，而张小朋与田杰户籍为同一乡镇，故张小朋的交易过程明显缺乏基本的审慎，其租赁行为不构成善意。前文已述，袁文利非善意受让案涉房屋，因此张小朋与袁文利的租赁行为亦系恶意串通，损害了房屋受让方段华军、王兆敏的合法权益，亦属无效行为。 关于袁文利、张小朋是否应承担房屋交付义务。前文已述，袁文利的受让行为与张小朋的承租行为均属无效，而无效情形属人民法院应主动查明的情形。同时在袁文利、张小朋声称其已受让、占有房屋的情况，两人亦应履行返还义务。故一审判决两人交付房屋并无不当，应予维持。此外，一审法院已根据段华军、王兆敏申请查封了案涉房屋，案涉房屋的过户及交付亦不存在法律或事实上不能履行的情形。 关于田杰、段刘娇是否应承担违约责任。虽然（2017）川0104民初6875号民事判决未判决田杰、段刘娇支付违约金，段华军、王兆敏亦未就此提起上诉，但该案发回重审后，段华军、王兆敏的诉讼请求仍然包含了要求田杰、段刘娇支付违约金，故一审判决田杰、段刘娇支付违约金并未超过段华军、王兆敏的诉讼请求。田杰、段刘娇在2017年7月取得房屋所有权后，应及时履行过户及交付义务，其逾期履行合同义务，应承担相应的违约责任。一审根据违约期间、违约方过错程度等情形酌情确定田杰、段刘娇支付违约金5万元并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人田杰、段刘娇、袁文利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11126元，由田杰、段刘娇、袁文利负担。 本判决为终审判决。 审判长  田笛 审判员  赵韬 审判员  李玲 二〇一九年十月十日 书记员  李丹