重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝01民初460号 原告（申请执行人）：陈志远，男，1965年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：王东，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王路路，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被告（案外人）：叶建梅，女，1969年5月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：邵娇，重庆锦世律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李荣，男，1965年12月7日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：罗世华，重庆锦世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李大宝，重庆锦世律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：重庆纳旺信息技术有限公司，住所地重庆市江北区华新村350号12层。 法定代表人：李荣，总经理。 原告陈志远与被告叶建梅、第三人李荣、重庆纳旺信息技术有限公司（以下简称纳旺公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志远的委托诉讼代理人王路路，被告叶建梅的委托诉讼代理人邵娇，第三人李荣的委托诉讼代理人罗世华、李大宝到庭参加诉讼，纳旺公司未到庭。本案现已审理终结。 陈志远向本院提出诉讼请求：判令对江北区宏帆路8号4幢附6号房屋不带租拍卖，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：重庆市江北区人民法院作出（2017）渝0105民初10847号民事判决确认扣除租金120万元，即2015年11月12日李荣欠叶建梅12万元，但在此之后李荣仍向叶建梅偿还贷款60余万，若李荣与叶建梅存在真实的租赁关系，那么李荣已偿还完毕叶建梅借款，且叶建梅还存在不当得利。而叶建梅却在2017年5月向重庆市江北区人民法院起诉要求李荣偿还12万元本息，并得到江北人民法院的支持。由此可见李荣与叶建梅不存在真实的租赁关系。租赁协议实际是为逃避本案执行事后签署。请严惩叶建梅与李荣恶意串通、虚假诉讼、逃避执行、妨碍司法公正的行为。 叶建梅辩称，叶建梅基于与李荣租金抵偿借款的协议，取得江北区宏帆路8号4幢附6号房屋的租赁权。叶建梅与李荣的借贷关系有生效判决确认，真实有效，不存在陈志远所说的虚假租赁。陈志远的请求应当予以驳回。 李荣述称，同意叶建梅的意见。 纳旺公司未到庭未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈志远与李荣、纳旺公司、重庆纳旺燃气有限责任公司合作协议纠纷一案，重庆仲裁委员会于2016年6月2日作出（2016）渝仲字第566号仲裁裁决，该裁决已经发生法律效力。2016年8月23日，陈志远申请执行李荣、纳旺公司。 仲裁中，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105财保226号民事裁定，查封、扣押或冻结被申请人李荣、重庆纳旺燃气有限责任公司、纳旺公司价值650万元的财产。重庆市江北区人民法院于2016年4月12日对位于重庆市江北区宏帆路8号伴城花苑4幢附6号房屋予以查封。 另查明，2015年11月12日，甲方李荣与乙方叶建梅签订《租房协议》，约定：甲方将坐落在重庆市江北区宏帆路8号4幢附6号房屋一套出租给乙方使用；租期20年，从2015年11月12日起至2035年11月11日止；租金每月4500元，240个月共计108万元，保证金12万元，共计120万元。乙方应在2015年11月12日前，将二十年租金及保证金共计120万元支付甲方。（备注：从2014年4月至2015年10月，甲方先后6次向乙方借款170.86万元，其中120万元冲抵租金）；乙方不得擅自转租；甲方若出售该房，应提前一个月通知乙方，并退还剩余租金和保证金，同时乙方享有优先购买权；协议经双方签字之日生效。 叶建梅与李荣、李俊、纳旺公司、重庆纳旺燃气有限责任公司民间借贷纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2017年5月10日立案后，2017年9月22日作出（2017）渝0105民初10847号民事判决，已经发生法律效力。该判决书叶建梅的诉讼请求为：判令李荣归还借款132万元，其余被告承担连带责任。李荣答辩为：借款真实，借条真实，但其已经用房租冲抵了120万元。审理查明为：2015年11月12日，李荣（甲方）与叶建梅签订了《租房协议》。庭审中叶建梅陈述：1.原本借款协议如《租房协议》所载是170多万元，但我和李荣还有其他经济往来，李荣也归还了部分款项，因此李荣就只欠了我132万元。李荣当时没有钱，我们就签订了《租房协议》，拿其中120万元抵扣了部分欠款。我认为《租房协议》有效，抵扣的就是我现在主张的132万元借款，所以实际上还剩借款12万元；2.我是实际承租了《租房协议》中的房屋，《租房协议》签订没多久我就搬进去了。该判决认为：李荣借款132万元，因《租房协议》约定抵扣120万元，叶建梅亦予以认可，故李荣应归还叶建梅12万元。至于因房屋租赁年限长，叶建梅在未来时间能否持续使用房屋，属于《租房协议》的履行问题，不属该案审理范畴。 再查明，李荣陈述李荣与叶建梅曾系恋爱关系，且曾合作经营超市，有经济来往；案涉房屋系联排别墅，面积230平方米左右，已经装修，其仍居住在案涉房屋中。叶建梅陈述其未居住在案涉房屋中，因其是老师，周末给学生补课会使用案涉房屋。叶建梅提交的物业费收据等票据显示交款人为李荣，银行帐户历史交易明细表显示有几笔交易系交纳“伴城花苑4－6”的水费、物业费，但不连续。 本案审理过程中，陈志远申请对《租房协议》的形成时间等进行鉴定，但未在限定期限内交纳鉴定费，鉴定机构终止鉴定。 以上事实有（2017）渝0105民初10847号民事判决、银行流水、租房协议、水电气物业管理费票据、银行帐户历史交易明细表及双方当事人陈述在卷予以佐证。其他证据因不具有证据的关联性本院未予采信。 本院认为，重庆市江北区宏帆路8号伴城花苑4幢附6号房屋应不带租拍卖。理由如下： 首先，叶建梅举示的证据不足以证明其占有使用案涉房屋。叶建梅所举示的物业费收据等票据未记载叶建梅的相关信息，不足以证明其交纳了相关费用,更不能据此认定其占有使用案涉房屋。银行帐户历史交易明细表显示有几笔交易系交纳“伴城花苑4－6”的水费、物业费，但不连续，远远不能覆盖《租房协议》约定的租赁期间，不足以证明其占有使用案涉房屋。叶建梅称周末给学生补课使用房屋并未举示证据予以证明，且李荣仍然在该房屋内居住。叶建梅称其已占有使用案涉房屋的事实本院不予认可。 其次，叶建梅与李荣租赁房屋的意思表示真实性存疑。《租房协议》租赁期限长达二十年，却没有约定租赁房屋的用途，也没有约定租金的递增幅度，不符合房屋租赁的交易习惯。案涉房屋系面积较大的高档住宅，叶建梅称租赁该房屋用于周末给学生补课使用,违背常理，也违背正常的经营成本与收益逻辑。加之李荣仍居住在该房屋中。根据现有证据本院无法确认叶建梅与李荣租赁房屋的意思表示真实。 第三,叶建梅不能依据（2017）渝0105民初10847号民事判决享有排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行的，不予支持。（2017）渝0105民初10847号案件立案时间晚于案涉房屋查封时间，叶建梅不能据此判决作为其排除执行的依据。 故，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。叶建梅未能证明其占有使用租赁房屋，叶建梅与李荣租赁房屋的意思表示真实性无法确认，其依据《租房协议》主张享有租赁权，要求法院执行过程中就房屋带租拍卖，不满足法律规定的条件，本院不予支持。 综上，陈志远请求重庆市江北区宏帆路8号伴城花苑4幢附6号房屋应不带租拍卖的请求成立，本院对其诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第三十一条规定判决如下： 重庆市江北区宏帆路8号伴城花苑4幢附6号房屋不带租拍卖，继续执行。 本案案件受理费15600元,由叶建梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  张欲晓 人民陪审员  李贤蓉 二〇一九年十月二十五日 法官 助理  张晓亮 书 记 员  唐 欢