广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终1383号 上诉人（原审被告）：玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组。 法定代表人：曾裔安。 上诉人（原审被告）：玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组。 法定代表人：曾武。 两上诉人的委托诉讼代理人：黄俊裕，广西纳百川律师事务所律师。 两上诉人的委托诉讼代理人：唐明敏，广西纳百川律师事务所律师（实习）。 被上诉人（原审原告）：姜韵，女，1977年3月12日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：徐建海，广西业丰律师事务所律师。 上诉人玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、第17村民小组因与被上诉人姜韵土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初2416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 玉林市玉州区南江街道岭塘村第16、第17村民小组上诉请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定被上诉人租用涉案土地用于建设厂房和其他配套房屋用于洗碗机设备安装建设，属于非农建设，违反法律强制性规定，双方签订的《土地租赁协议书》无效是错误的，应认定涉案《土地租赁协议书》中没有约定租赁土地的用途为非农建设，未违反效力性法律强制规定，合法有效。（1）涉案《土地租赁协议书》，就租赁土地的用途没有明确约定，根据无约定从法定的原则，只能认定上诉人同意被上诉人依法使用租赁的土地，即租赁土地应用于合法用途；（2）协议第六点中约定的“乙方洗碗机设备”，是指被上诉人原有的洗碗机设备，与租赁土地的用途无关；（3）协议约定中的“租地范围内房屋”，是指被上诉人依法建设的合法建筑，如无须政府审批的农、牧业生产设施建设等，而不是非法建造的非农建设。（4）被上诉人在租赁土地上进行非农建设，没有征求上诉人的意见，不能认为协议约定租赁土地用途为非农建设；2．一审判决认定上诉人组织村民不准被上诉人施工，并把施工人员打伤与事实不符，上诉人在本案中不存在被上诉人诉称的违约行为，被上诉人提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。3．即使涉案《土地租赁协议书》无效，被上诉人的诉请也不应得到支持。一审判决上诉人返还合同租金448000元及赔偿经济损失141255元被上诉人是错误的。（1）被上诉人起诉请求解除合同，一审法院在没有向双方当事人进行释明并征求被上诉人是否变更诉讼请求的情况下，径直将被上诉人提出的违约之诉按确认之诉来审理，超出或脱离了被上诉人的诉讼请求范围，程序严重违法；（2）即使土地租合同无效，由于被上诉人实际占用了上诉人的土地，亦应参照双方约定的租金标准支付占有费给上诉人，故上诉人无需返还租金给被上诉人；（3）一审判决认定上诉人赔偿经济损失141255元给被上诉人也是错误的。资产评估结论中，其中的平整场地费57340元不应认定为被上诉人的损失，因为场地是上诉人平整的；被上诉人被拆除的建筑物是属于违章建筑而被政府相关部门强制拆除的，上诉人对此无过错，不应承担任何赔偿责任。 被上诉人姜韵答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。 姜韵向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告于2014年1月12日签订的《土地租赁协议书》；2．判令被告退还原告所交的租金448000元；3．判令被告赔偿投资损失833358元给原告；⒋本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告为乙方于2014年1月12日与两被告为甲方签订《土地租赁协议书》，约定：甲方同意把其位于玉林市玉州区亩坡地租赁给乙方使用；租期二十年零六个月（其中：有六个月是筹备期不用交租金，实际交租金年限为20年）即从2014年01月12日至2034年07月1日止，但计算租金是按二十年算；租金价格最初为每亩每年5600元，以后按原来价格的基础上每五年提高15%来计算；租赁期间，甲方不收取乙方押金，乙方用洗碗机设备和租地范围内房屋做为押金；南面和东南面新填平的松泥土旁边，没有测量到的土地由乙方出资打好石脚，（石脚标准为公用水沟边城上起高出1米宽1.2米），限十八个月建成，填好泥土，不用再增加租金和其它一切费用，同样获得二十年零六个月的使用权；违约责任：如甲方中途违约要赔偿乙方总投资的200%损失，如乙方中途放弃租用，租用土地上的建筑物、水电户一切归甲方所有；租赁期间，政府所需手续（如乙方建房、投产等）乙方自行负责，甲方可以协助，但费用由乙方负责。双方签订上述协议后，至2017年8月，原告共向被告交付了租金448000元。2017年4月，原告开始在上述租赁的土地上进场施工，平整土地、修建围墙、修建水沟、建造铁棚厂房等。因双方的上述协议第八条对限十八个月建好挡土石脚（石基）的开始时间约定不明，原告认为应是从其开始进场施工开始计，被告认为应从协议签订时计，双方因此时开始发生纠纷。2018年7月6日，玉林市玉州区南江街道办事处人民调解委员会出具书面《证明》，内容为：“玉州区南江街道岭塘村第16、17村民小组与姜韵2014年1月12日签订租赁合同，姜韵租赁岭塘村第16、17村民小组松木岭土地。双方在租赁土地过程中产生纠纷，2017年8月29日南江街道调解委员会组织双方进行调解，经组织双方调解初步达成如下协议：一、有少量泥土流入杨济高的农田，乙方（姜韵）和杨济高协商自行解决；二、乙方（姜韵）要在2017年12月30日前建好挡土墙；三、乙方（姜韵）在建设生产中注意安全，在建设中有安全问题的由乙方（姜韵）承担；四、双方达成协议后任何一方不得以任何理由再追究本次调解以前的任何一方的责任；五、乙方（姜韵）应按租赁合同约定缴交租金。上述调解协议书草拟好后，由于岭塘村第16、17村民小组个别代表不同意，上述调解协议书不能签订，调解协议不成立，双方的租赁合同不能继续履行，调解终结。”玉州区南江街道岭塘村民委员会于2017年9月22日对本案纠纷组织原告及被告方组长及村民代表共同调处会进行调解，根据《调处会记录》，内容为：“16、17组村民代表及组长提出其两个队已开会讨论决定，因姜韵方没有按协议建好挡土墙，不同意免除原协议中曾同意免除的半年租金，姜韵方必须补交半年租金56000元后才可以开工继续使用场地，否则解除合同。姜韵意见为没有在合同签订后18个月内建挡土墙是因为其是2017年4月30日才进场，其同意马上建挡土墙的，但不同意16、17组提出补半年租金的请求。双方各执已见，未成达成协议。” 另查明，2017年8月18日，玉林市公安局城站派出所处理曾世光、陈家源的报警，其中曾世光（岭塘村第16村民小组人，同时兼姜韵工地的管理人员）在派出所的询问笔录中述：2017年8月17日16时许，我接到我工地工人的电话，说有人来工地闹事，不让我们开工，于我就走到工地，看到有大概有9个人在工地上，我看见他们气势汹汹的，我就打电话报警了。这时我就看到不远处有人打陈家源，我就走过去问他们起干嘛？他们出声，接着就走了，不一会你们派出所的民警就来到现场叫我去派出备案。2018年8月18日8时许，我接到工地工人的电话说有人来到我工地闹事，我就来到工地，工人黄文英就跟我说其中一个就让我们停工，不停工就后果自负，我就让工人开工，说他们没有权利让我们停工，我刚说完对方就来十几个人（昨天的那几个也在），他们就蹲在工地大门口，不让我们施工，我没办法，就打电话报警，对方看到我报警了，就离开了。对方的人有：曾喜、曾添、曾海倍、曾世全、曾寿松、曾世忠、巫业寿、曾丰，都是岭塘村的，其余的不记得了。陈家源在派出所询问笔录中述：2017年8月17日16时放，有9个年轻人到的工地让我们停工，其中一个红色中裤的年轻人就脚踹了我的肚子，另一个白色衬衫的就用手打了我的头一巴掌，接着就走了，等他们走后我就报警了。庭审中，原告对上述笔录没有异议，只说明曾世光是被告岭塘16小组的会计。被告方对笔录真实性没有异议，但认为曾世光所说的参与阻挠的名单中的人虽部分是其两村民小组的人，但没有一个是在租赁协议中签名的村民代表，不属于其村民小组的行为，被告也没有授权他们，属于个人行为。对此，原告称曾世光所说名单中的“曾海倍”是17村民小组上一届的组长，也是收取土地租金的经手人，“巫来寿”和“曾丰”都是参加纠纷调处会的人员。 庭审中，双方确认租赁的土地上的构建物于2017年12月被政府有关打击“两违”部门推毁，现场留下被推毁后的废墟。根据原告的申请，依法委托经过本案当事人见证抽签选定的广西英威尔资产评估有限公司对原告对上述土地投资建设的房屋等构建物进行评估，该公司于2018年12月18日作出《玉州区人民法院因处理的涉及的姜韵房屋建（构）筑物的市场价值评估报告书》，评估结论为：截止至评估基准日2018年11月21日所委托评估资产的评估值为282510元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告请求解除合同及退回租金是否应予支持？二、原告损失数额如何认定？责任是否由被告承担？ 关于争议焦点，一审法院认为，双方签订的《土地租赁协议书》约定内容及现场情况显示原告租用被告的土地目的是建设厂房和其他配套房屋用于洗碗机设备安装建设，属于非农业建设。协议书中涉及的土地属于农民集体所有的农用坡地，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，上述协议书违反国家法律强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，属于无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，两被告应退还收取原告的租金448000元。至于原告在土地上构建物因属于违章建筑被政府有关部门推毁的损失经委托评估为282510元，因双方对缔约负同等过错责任，由两被告赔偿50%给原告，即282510元×50%=141255元。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、原告姜韵与被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组于2014年1月12日签订的《土地租赁协议书》无效；二、被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组返还合同租金448000元给原告姜韵；三、被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组赔偿经济损失141255元给原告姜韵；四、驳回原告姜韵的其他诉讼请求。本案受理费16332元，财产保全费5000元，评估费6000元，共计27332元，由原告姜韵负担13666元，由被告玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、玉林市玉州区南江街道岭塘村第17村民小组负担13666元。 在二审举证期限内，上诉人与被上诉人均没有提交新的证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于本案《土地租赁协议书》的效力问题。合同没有明确约定租地用途，合同条款约定“乙方用洗碗机设备和租地范围内房屋做为押金”、“乙方在甲方土地上的建筑物、厂房设备、和乙方出资筹建的其它设备设施等的拆、迁所得的赔偿款归乙方所得”、“租地期间，政府所需手续（如乙方建房、投产等）乙方自行负责”等。被上诉人陈述租用上诉人的土地用于建工厂，又无证据证明上诉人是用其他地方的洗碗机设备抵押；再结合分析合同条款涉及“厂房设备”、“建房”、“投产”等，以及土地的位置现状，租金的金额等，可认定上诉人与被上诉人签订合同时，应当知道被上诉人租赁土地用于非农建设。一审判决认定被上诉人租用涉案土地用于建设厂房和其他配套房屋用于洗碗机设备安装建设，属于非农建设，有事实依据。因涉案土地是集体所有的农用地，出租用于非农业建设违反法律强制性规定，一审判决认定合同无效是正确的。合同无效，双方应负同等责任。上诉人提出合同有效的理由不能成立，本院不予采信。 关于被上诉人起诉请求解除合同，一审判决认定合同无效，程序是否违法的问题。本院认为，合同效力由法院依法进行审查。被上诉人起诉请求解除租赁合同，但因合同违反法律强制性规定，一审法院据此判决合同无效并无不当，本院予以维持。上诉人提出一审程序违法的理由不能成立，本院不予支持。 上诉人提出一审判决认定上诉人组织村民阻挠被上诉人施工，并把施工人员打伤与事实不符。经审查，在被上诉人施工期间，确有上诉人的村民参与阻挠被上诉人施工。但一审判决并未以此作为认定合同无效或解除合同、确定上诉人承担责任的依据。 上诉人提出，资产评估结论中，因为场地是上诉人平整的，平整场地费57340元不应认定为被上诉人的损失，被上诉人被拆除的建筑物是属于违章建筑而被政府相关部门强制拆除的，上诉人对此无过错，不应承担任何赔偿责任。经审查，被上诉人申请鉴定的投资损失其中有：平整土地、压路、铺三角沙5000平方米。而评估机构是根据委托人提供民事诉状、申请书等资料进行评估，资产评估结论中平整场地费57340元应认定为被上诉人申请鉴定部分的投入。被上诉人被拆除的建筑物是根据本案无效的租赁合同所建，合同无效，上诉人与被上诉人负同等的责任。一审判决根据上诉人的过错责任，判决上诉人赔偿被上诉人赔偿经济损失282510元的一半即141255元并无不当，本院予以维持。上诉人提出不应承担任何赔偿责任的理由不能成立，本院不予采信。 上诉人提出，即使本案《土地租赁协议书》无效，由于被上诉人实际占用了上诉人的土地，亦应参照双方约定的租金标准支付占有费给上诉人，故上诉人无需返还租金给被上诉人。本院认为，依照合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。上诉人收取了被上诉人的租金，一审判决予以退还并无不当。对于土地占有费的问题，因上诉人未提出反诉，本案不予审理，上诉人可另案主张。 综上所述，上诉人玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、第17村民小组的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件诉讼费9693元（上诉人玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、第17村民小组已预交），由上诉人玉林市玉州区南江街道岭塘村第16村民小组、第17村民小组负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年十月十一日 法官助理 周冬梅 书 记 员 苏葆锜