河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初2863号原告：社旗县宏源房产中介部，住所社旗县泰山路一高对面，统一社会信用代码92411327MA44RGD520。经营者：张占业，男，汉族，1972年9月30日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人:康岩，河南宛杰律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王玉林，男，汉族，1992年8月25日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：李雪冰，河南鼎聚律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：周清林，男，汉族，1983年10月12日出生，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：李雪冰，河南鼎聚律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告社旗县宏源房产中介部与被告王玉林、周清林居间合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告社旗县宏源房产中介部的经营者张占业及其委托诉讼代理人康岩、被告王玉林和周清林及二被告的共同委托诉讼代理人李雪冰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告社旗县宏源房产中介部向本院提出诉讼请求:1、依法判令两被告分别向原告支付6750元的中介费；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告王玉林在社旗县城太阳城小区有一套面积为135.83㎡房产要出售，被告周清林想在社旗县城买一套房子，俩人先后委托原告社旗县宏源房产中介部，向其提供订立房屋买卖合同的中介服务，合同约定两被告签订房屋买卖合同时，分别向原告支付6750元的中介报酬。经过原告不懈努力，工作人员数次带周清林现场看房，两被告于2019年8月7日签订了房屋买卖协议，买方周清林向卖方王玉林支付了2万元的购房定金。至此，原告的中介工作已全部完成，但两被告未向原告支付报酬。2019年8月15日两被告未向原告告知原因的情况下，擅自终止房屋买卖合同，卖方王玉林又将该房另行出售。综上所述，原告作为房产中介促成两被告签订了房屋买卖合同，完成了自己的全部工作，两被告应按合同约定向原告支付报酬，但两被告却以双方未办理房产过户，合同不能成立为由拒不履行支付中介费的义务。被告辩称，1、被答辩人不具备行纪资质，没有房地产经纪资格。根据被答辩人起诉书内容，被答辩人是作为房产中介为二答辩人的房屋买卖提供了行纪居间服务。但作为一份专业从事房地产行纪业务的中介公司，被答辩人并不具备中介行业资质，其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》及《房地产经纪管理办法》答辩人将依据本案的判决文书向相关行政主管部门举报投诉。2、被答辩人不是二答辩人《房屋买卖合同》立约人，其无权就该合同的约定主张权利。二答辩人于2019年8月7日签订的《房屋买卖合同》只有其二人作为立约人，虽然在合同中约定了给付所谓的“见证方”以咨询费，但该合同第一没有载明见证方是谁，第二没有见证方的确认签字。根据合同的相对性原则，该合同仅在二答辩人中间产生拘束力，主张合同约定权益的权利也仅限于二答辩人。被答辩人依据该合同向二答辩人主张咨询费没有法律依据和事实依据。3、二答辩人签订的《房屋买卖合同》属无效合同，对任何人都不产生法律后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让：该规定为强制性规定、效力性规定。二答辩人签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定属无效合同，对任何人不产生法律后果。答辩人王玉林作为卖方向买方退还房屋定金是为了减免诉累，也是合同双方的意思自治的范围，该意思表示不受被答辩人的任何约束。不要说被答辩人根本不是合同当事人，即便是，也不能依据该合同向对方主张合同约定的权利。4、被答辩人诉称居间服务，不应当构成向二答辩人要求支付报酬的条件。被答辩人对外声称是一个专业从事房地产经纪的公司，以其专业性对外招揽业务，就一个根本不能买卖的房屋进行居间服务。四十多万的房款，几乎是一个普通家庭的全部财产，如若造成不可逆转的损失，将是购房人的灭顶之灾。被答辩人的业务人员罔顾法律的强制性规定对购房者大谈没有任何问题，可以放心交易，如不是答辩人周清林查阅相关法律规定后提出异议，该巨大的法律风险就凌驾到了自己的头上。《合同法》第426、427条对居间服务作出了明确的规定。针对该条理解，主张居间报酬和必要开支要满足三个条件：1、合法的居间合同或者说是符合法律规定的居间合同；2、促成合同成立；3、虽然未促成合同成立，但居间人产生了必要的支出。结合被答辩人所谓的居间服务，就一个法律强制性规定不能买卖的房屋进行交易居间服务，让买卖双方签订了一个无效合同，自己作为见证方想收取咨询费还不敢在合同上署名，所谓了居间服务就是提供了这次签订无效合同的机会，有什么必要开支？也不应当认定为答辩人需要支付报酬或必要开支的依据，相反，这些证据应当成为行政主管机关处罚被答辩人的依据。综上所述，请依法驳回被答辩人的诉讼请求，同时也起到排斥违纪行为、违法居间、保护本区域内二手房交易环境的法律指引效果。原告围绕诉讼请求向本院举证为：1、宏源房产中介部营业执照（证实原告宏源房产中介部是合法中介机构，张占业是宏源房产中介部实际经营者的事实）；2、张占业的身份证及二被告的身份证复印件一份（证实原告张占业及二被告的身份）；3、房屋买卖合同（证实原告促成王玉林与周清林签订太阳城7栋3单元1603号房屋买卖合同，王玉林与周清林应按约定分别向原告支付6750元中介咨询费的事实）；4、王玉林的商品房买卖合同（证实太阳城7栋3单元1603号房产属于王玉林所有，产权清楚、合法有效，房东王玉林可以自由出售的事实）；5、张占业与周清林的电话录音、张占业与王玉林的电话录音（证实原告促成王玉林与周清林签订房屋买卖合同后，王玉林与周清林未经原告同意私自解除合同，将该房屋出售，并拒付中介费的事实）；6、在宏源中介办公室内周清林与王玉林签订房屋买卖合同的视频（证实经原告工作人员的不懈努力，周清林与王玉林在原告办公室签订房屋买卖合同，促成该合同成立的事实）。被告向法庭举证为：被告王玉林与原告经纪人王静的微信聊天记录一份，证明2019年8月13号向原告提出房屋买卖不成及被告对房屋没有初始登记备案并提出解除合同这一事实。经质证，当事人均未围绕证据三性对以上证据提出异议，本院对其证据效力予以认定，当事人对证明方向的质证意见由本院结合全案证据、法律规定等情况确定是否采纳。本院经审理查明：被告王玉林欲出售其购买的位于社旗县××店镇太阳城小区××面积为135.83㎡的单元房一套，被告周清林欲在社旗县城买房，二被告先后委托原告社旗县宏源房产中介部提供关于房屋买卖的中介服务，根据二被告与原告的约定，签订房屋买卖合同时均应向原告支付6750元的咨询服务费。后经原告提供房屋买卖信息、安排看房等居间服务，二被告达成案涉房屋的买卖合意，并于2019年8月7日在原告处签订了《房屋买卖合同》，买方周清林向卖方王玉林支付了2万元的购房定金。《房屋买卖合同》第五条载明：“咨询服务费及支付：1、基于见证方已促成本房屋买卖合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方须支付见证方的咨询费人民币（大写）陆仟柒佰伍拾元整（￥6750元）；买方须支付见证方的咨询费人民币（大写）陆仟柒佰伍拾元整（￥6750元），以收据为准。2、签署本合同后，若本合同非见证方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响见证方收取上述咨询服务费的权利。”但二被告均未向原告支付上述款项。后二被告自行解除《房屋买卖合同》，被告王玉林于2019年8月15日又将案涉房屋另行出卖给他人。本院认为，被告王玉林、被告周清林因需要买卖房屋分别委托原告社旗县宏源房产中介部提供中介服务，原告向二被告报告订立房屋买卖合同的机会并促成买卖双方订立合同，原告与二被告之间均形成居间合同法律关系，且双方之间形成的居间合同不存在法定的无效合同情形，依法应认定为有效合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告辩称原告不具有房地产中介资格，与原告已经取得营业执照的事实不符，被告辩称二被告签订的《房屋买卖合同》属无效合同、案涉房屋不能买卖，原告不具有向二被告要求支付报酬的条件，因居间合同与接受居间服务的当事人订立的合同不属同一法律关系，有其自身的独立性，且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条有关未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定不属于效力性强制性规定，同时，依据《中华人民共和国合同法》有关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，即居间报酬的请求权以促成合同成立为条件，而合同成立与合同效力并非同一法律问题，故本院对被告上述答辩意见不予采纳。综上，二被告应当向原告支付居间服务报酬，但综合考虑当地经济发展水平、双方约定的居间服务报酬数额、对尚未依法登记领取权属证书的房地产进行中介本身可能造成有关买卖合同履行风险的增加且与有关行政管理法律规范不符即居间活动本身存在瑕疵等情况，本院对原告的诉讼请求予以部分支持，酌情由二被告分别向原告支付约定居间报酬的一半即3375元，超出部分不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王玉林、周清林于本判决生效后五日内分别支付给原告社旗县宏源房产中介部3375元。二、驳回原告社旗县宏源房产中介部的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元减半收取50元，由原告社旗县宏源房产中介部负担20元，被告王玉林、周清林各负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  李连升二〇一九年十月二十八日书记员  王忠杰