广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初12320号原告惠州宝晟投资发展有限公司，住所地惠州市龙丰科肚基斯大厦15层02号房。法定代表人詹庭。委托代理人黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，住广东省惠州市惠城区，该公司职员。委托代理人罗稀蘩，女，壮族，1986年5月30日出生，住广西百色市右江区，该公司职员。被告刘锐，女，汉族，1976年2月20日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。原告惠州宝晟投资发展有限公司与被告刘锐房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州宝晟投资发展有限公司委托代理人黎健民、罗稀蘩、被告刘锐委托代理人刘国涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，被告于2017年6月2日签订商品房买卖合同，购买原告开发的宝晟公馆2单元13层01号房屋，建筑面积50.88㎡，房屋总价802062元。商品房买卖合同附件四第（三）条第2.3款约定：“买受人应当于2017年6月2日前支付首期房价款人民币242062元，占全部房价款的30%。余款人民币560000元向商业银行（贷款机构）首期贷款支付；逾期付款责任按本商品房买卖合同（预售）第三章第八条约定执行。”随后，因按揭贷款一直未得到银行审批，原告与其多次协商分期付款，距离签订商品房买卖合同时已超6个月（即195天）后，被告于2017年12月14日支付了80000元，后又经原告多次催促，被告于2019年1月11日才付清尾款480000元，至此距离签订买卖合同时已超588天。显然商品房买卖合同原约定的付款方式已无法实现，但商品房买卖合同已惠州市房产管理局售房系统备案，无法撤销，原告秉持着继续真诚履行合同的原则，于被告付清房款的当天与其签订了《商品房买卖合同》补充协议，以便顺利办理房屋备案手续及预告登记手续。被告作为购房者应根据诚实信用原则及时履行支付房款义务，但支付房款跨度两年时间，超出正常、合理的付款时间范围，实属履行不当，该期间已对原告造成资金回笼的可得利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第4款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，被告应向原告赔偿可得利益损失，该损失赔偿额计算方法在买卖合同中没有约定，应按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%/年计算，即：0.049÷360天×80000元×195天=2123.33元；0.049÷360天×480000元×588天=38416元；以上合计：2123.33+38416=40539.33元。原告为了维护合法权益，根据民事诉讼法等相关规定特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求：1、请判令被告向原告支付可得利益的损失40539.33元。2、本案的诉讼费由被告承担。本案诉讼期间，原告变更诉讼请求，将起诉被告第一项诉请判令被告向原告支付可得利益的损失40539.33元变更为判令被告向原告支付商品房逾期付款违约金17520元。被告当庭辩称，被告按照双方签订的房屋认购书缴纳首期款后因征信问题不能贷款，补交8万元的首期款后仍不能办理按揭。于是原告与被告2019年1月11日签订补充协议，双方约定在2019年1月11前一次性支付余款48万元，商品房买卖合同和商品房买卖合同的补充协议约定了付款方式以及变更后的付款方式，被告按照商品房合同以及2019年1月11日签订补充协议支付剩余款项，完全符合双方的约定，不存在违约。原告在2019年1月18日才通知被告收楼，在此之前，没有将商品房交付给被告，被告无需支付违约金。根据综上所述，原告的诉求没有事实和法律上的依据，恳请法院在查明事实的基础上依法裁判。本院查明的案件事实经审理查明，2017年4月28日，原告与被告签订《房屋认购协议书》约定：被告认购原告开发的宝晟公馆2单元13层01号房，认购价820064元；签订本认购书时，被告应向原告支付20000元定金；被告须于2017年5月15日之前签订正式的《商品房买卖合同》，同时支付首期款250064元（含定金）；其余房款570000元须于2017年5月15日之前向银行办理房款按揭手续，并及时供款；被告已交原告购房定金为购房款的一部分，被告必须按双方约定的付款方式交付房款，若被告未按本协议约定按期支付首期款或全款的，逾期每日按应付欠款的万分之五支付违约金。2017年6月2日，原告与被告刘锐签订《商品房买卖合同》，双方约定：一、被告购买原告开发的位于惠州市××龙××鹅岭南路××号宝晟公馆2单元13层01号房；被告已向原告支付的定金20000元抵作商品房价款。二、房屋总成交金额802062元，被告应于2017年6月2日前支付首期房价款242062元（含定金），余款560000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。三、如被告未按期完整提交贷款银行规定的贷款申请资料和缴纳相关费用，或者在原告或贷款银行通知（以寄出邮戳为准）签订贷款合同之日起3日内仍未与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的，视为被告违约，逾期一日，被告应每日按照购房总价款万分之五的标准向原告支付违约金，逾期超过30日的，被告应于逾期届满30日之次日一次性向原告付清购房总价款和前述违约金。四、如被告未按照商品房买卖合同第七条约定的期限付款，按逾期时间分别处理：逾期在180日之内的（含180日），自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行……；逾期超过180日的，原告有权要求被告一次性支付全部房款或者解除合同。……原告同意继续履行的，合同继续履行，但被告要向原告支付自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止的逾期付款违约金，支付标准为按日支付逾期应付款万分之五的违约金。五、原告应当在2018年10月30日前向被告交付商品房。另查明，原告于2017年6月2日出具首期款收据单，载明收到被告刘锐认购房屋首期款242062元。2019年1月11日，原、被告达成《商品房买卖合同》补充协议，约定：被告签订合同交付30%房款（即242062元），被告余下70%房款（即560000元）于2019年1月11日前办理一次性付款。被告分别于2017年12月14日、2019年1月11日向原告支付剩余房款80000元、480000元。上述事实，有原、被告主体资格证明、《房屋认购协议书》、收据单、《商品房买卖合同》及补充协议、刷卡小票及开庭笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原、被告签订的《房屋认购协议书》、《商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案中《房屋认购协议书》作为原、被告购房的预约合同，是当事人为了将来订立确定性《商品房买卖合同》而预先达成的书面协议。认购书虽然对涉案房屋、房产价款、付款方式、违约责任等作出了约定，但尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。再者，原、被告在签订《房屋认购协议书》后，又签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同是双方对购房事宜再次进行协商的结果，并对《房屋认购协议书》的条款内容作出更改、覆盖，故双方应当以最后签订的《商品房买卖合同》及补充协议履行义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方并未约定办理贷款手续及支付购房余款的时间；原告未提交相关证据证明被告收到原告或贷款银行签订贷款合同的通知，亦不能证明被告存在不按时与贷款银行签订贷款合同及办理相关贷款手续的违约事实；且原、被告就购房余款的支付达成补充协议，支付方式及期限最终应以《商品房买卖合同》补充协议为准，被告已在补充协议约定的日期内付清了购房余款。因此，原告要求被告支付购房余款违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告惠州宝晟投资发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费407元（已减半收取，原告已预交），由原告惠州宝晟投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  李雄杰二〇一九年十月十日法官助理谭友婷书记员钟惠康