广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10646号原告：邵明星，男，1974年2月10日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县。委托诉讼代理人：鄢会军，广东迪恩律师事务所律师。被告：张华明，男，1974年3月2日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。被告：彭爱惠，女，1976年7月16日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：田世国，广东合拓律师事务所律师。原告邵明星诉被告张华明、彭爱惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告邵明星及其委托诉讼代理人鄢会军，被告张华明、彭爱惠的共同委托诉讼代理人田世国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵明星向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2018年7月5日签署的《租赁合同》中被告无法提供房屋产权证明的3183.5平方米租赁面积无效；2、责令被告向原告退还对应的押金及租金534828元；3、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年7月5日签订《租赁合同》（编号A20180705-01），合同约定将座落在广州市番禺区大龙街XX厂房（简称13号厂房）出租给乙方，厂房建筑面积约6500平方米，42元/方/月。甲方保证该厂房产权属清楚……。合同签订之后，原告依约履行了义务，向被告交纳了保证金和押金共计1092000元，被告承诺在原告进场之前，将涉及厂房建筑面积6500平方米的产权证书提供给原告，并解决电梯安装、租户清空、厂区所有废弃物清空(包括但不限于车道疏通、四楼天花板拆除、其他废弃物清空等等，以下偕同，不在累述)等问题。但至今为止，原告仅收到被告提供的涉及厂房3316.50平方米的产权证明，还有3183.5平方米一直未向原告提供房屋产权证明，且之前被告承诺的电梯安装、租户清空、厂区所有废弃物清空等问题也根本就没有解决。为此，原告于2018年10月22日向被告发出《通知函》，要求被告在收到接到《通知函》之日起3天内向原告提供3183.5平方米的房屋产权证明，并在此期间内解决被告承诺的电梯安装、租户清空、厂区所有废弃物清空等问题，以方便原告进场。在被告对此置之不理。基于此，原告不得不向法院提出诉讼，也只有通过法院弄清楚原告应该履行多少面积的租赁合同之后，原告才能进入租赁场地，对承租场地进行整体装修以及之后的招租等工作。综上，请求人民法院作出公正、及时的判决。诉讼中，邵明星变更诉讼请求为：1、确认原被告2018年7月5日签署的《租赁合同》中被告无法提供房屋产权证明的3183.5平方米租赁面积无效；2、责令被告向原告退还对应的押金及租金1092000元；3、被告承担案件诉讼费。被告张华明、彭爱惠共同辩称，1、原告的诉请无事实及法律依据；2、并非像原告所称的部分房屋无产权证，而是原告认为租的面积太大了想退一部分；3、请求法庭依法驳回原告的诉请，涉案房屋是按原告要求进行装修的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月16日，广州市国土资源和规划委员会核发粤（2017）广州市不动产权第0724xxxx号《不动产权证书》，坐落于广州市番禺区大龙街xx号的厂房，权属人为张华明，共有人为彭爱惠，房屋建筑面积为3316.50平方米，房屋总层数3，所在层为1-3。2018年7月5日，甲方（出租方）张华明、彭爱惠与乙方（承租方）邵明星签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区大龙街XX厂房按现状出租给乙方使用，该厂房建筑面积约6500平方米，42元/方/月，即27300元整/月，乙方租用该建筑物，乙方需付租金给甲方，乙方将该厂房用于做创意园必须合法经营。甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任。乙方确认甲方已在本合同签订前已将该房屋的产权状况及交付现状清楚、无保留地告知乙方，乙方同意按本合同约定条件承租该建筑物，乙方任何时候不得以该厂房的产权、历史遗留的扩建、消防及环评问题为理由要求解除合同、主张损害赔偿或主张甲方违约。租期为12年，2018年7月5日至2030年7月4日，免租装修期为三个月，乙方在签订本合同的当天向甲方支付三个月租金819000元作为保证金。在签订本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月01日支付当月租金。甲方2018年约9月份交付给乙方使用，如有延期则按实际交付时间为准，在交付之前（含当天），与该建筑相关之费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。张华明及邵明星具名、捺印确认。另查明，2018年5月9日，邵明星通过中国农业银行的账户向张华明支付500000元。2018年7月6日，邵明星通过中国农业银行的账户向张华明转账592000元。上述款项共计1092000元，包括保证金819000元及预付租金273000元。另查明，广州市番禺区大龙街傍江西村股份合作经济社出具《地址证明》，申明广州市番禺区大龙街xx号与广州市番禺区大龙街xx号为同一地址。庭审中，彭爱惠的委托诉讼代理人称张华明、彭爱惠为夫妻关系，虽然彭爱惠未在合同上具名确认，但明确追认该合同。就涉案物业的占有情况，双方均确认邵明星尚未实际占有使用。本院认为，关于租赁合同效力问题。张华明、彭爱惠与邵明星2018年7月5日签订的《租赁合同》中，约定承租涉案厂房建筑面积约6500平方米，但张华明、彭爱惠仅能提交其中建筑面积为3316.50平方米的《不动产权证书》，无法提交其余面积的《不动产权证书》或建设工程规划许可证，并自认其余面积（加盖的四层、五层）尚未办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本院认为，涉案厂房的租赁价格42元/平米系双方在衡量全部建筑物的现状后折算出的平均价格，因该建筑物不可区分，亦涉及到整栋建筑物的相邻关系问题，故邵明星仅主张其中租赁合同部分无效，显失公平，故本院认定涉案《租赁合同》全部无效。《中华人民共和合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案合同无效，邵明星已交纳的合同保证金819000元应当予以返还。因双方均确认涉案厂房，邵明星尚未实际占有使用，故邵明星预付的首月的占有使用费273000元应一并予以返还。邵明星其余的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告邵明星与被告张华明、彭爱惠于2018年7月5日签订的关于广州市番禺区大龙街xx号（合同记载地址为广州市番禺区大龙街xx号）的《租赁合同》无效；二、被告张华明、彭爱惠应于本判决发生法律效力之日起十日向原告邵明星返还保证金819000元及预付的占有使用费273000元，共计1092000元；三、驳回原告邵明星的其余诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14628元（原告邵明星已预缴），由原告邵明星负担7314元，被告张华明、彭爱惠共同负担7314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇一九年十月十五日书 记 员  叶嘉莹