广东省珠海市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤04行终130号上诉人（原审原告）：龚琳娜，女，汉族，1958年9月29日出生，住新疆喀什市，委托诉讼代理人：任翔，女，1985年11月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区，系上诉人女儿。被上诉人（原审被告）：珠海市不动产登记中心，住所地：广东省珠海市吉大九洲大道中2002号。负责人：刘晨光，主任。委托诉讼代理人：袁轶玲，工作人员。委托诉讼代理人：王剑，工作人员。原审第三人：珠海市斗门商贸城联合发展有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区井岸桥东商贸城B区9号楼。法定代表人：贾永清，董事长。委托诉讼代理人：李京海，广东珠明律师事务所律师。上诉人龚琳娜因与被上诉人珠海市不动产登记中心以及原审第三人珠海市斗门商贸城联合发展有限公司（以下简称斗门商贸城）房屋登记行政管理一案，不服珠海市金湾区人民法院(2019)粤0404行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院认定事实2000年1月，原xx人民政府向斗门商贸城颁发斗府国用(2000)字第0421021xxxx号《中华人民共和国国有土地使用证》，该证中记载：土地使用者为斗门商贸城，地号为706014，用途为商住用地，使用权类型为出让土地使用权，终止日期为从1992年3月28日至2062年3月27日，使用权面积为94348.80平方米。2013年4月2日，龚琳娜作为买受人与出卖人斗门商贸城签订《珠海市商品房买卖合同》，约定出让其位于珠海市××区白蕉镇××商贸城××号铺的建筑面积为32.66平方米的商品房给龚琳娜。该合同载明商品房的用途为商铺；土地使用年限自1992年3月28日至2062年3月27日。同日，龚琳娜与斗门商贸城共同向珠海市不动产登记中心提出上述商品房的产权转移登记申请，并提交了《珠海市房地产权转移登记申请书》《中华人民共和国税收转账专用完税证》《珠海市商品房买卖合同》《授权委托书》《商贸城门牌证明书》、法定代表人及代理人身份证件等材料。2013年4月8日，珠海市不动产登记中心受理上述申请，作出登记编号jad20131129《珠海市房地产登记中受理回执单》。2013年4月18日，珠海市不动产登记中心将位于珠海市××区白蕉镇××商贸城××号铺的建筑面积为32.66平方米的商品房的所有权转移登记至龚琳娜名下，土地用途为商业服务业，土地使用期限为50年，自1992年3月28日至2042年3月28日。2013年4月22日，珠海市不动产登记中心向龚琳娜颁发粤房地权证珠字第××号房地产权证。龚琳娜一审的诉讼请求为：一、责令珠海市不动产登记中心斗门分中心更正编号粤房地权证珠字第××号房地权证中商铺的土地使用年限为70年；二、本案讼费用、送达费等全部费用由珠海市不动产登记中心承担。原审法院判案理由及结果《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”《珠海市城市土地管理实行“五统一”的规定》第九条规定：“土地使用权统一出让。（一）经济特区控制范围内的土地，按照所有权与使用权分离的原则，实行土地使用有偿、有限期出让、转让制度，土地使用权出让的年限，生活用地不超过七十年，其他用地不超过五十年。”本案中，珠海市不动产登记中心根据龚琳娜与斗门商贸城的申请将斗门商贸城名下的位于珠海市××区白蕉镇××商贸城××号铺的建筑面积为32.66平方米的商品房的土地所有权转移登记至龚琳娜名下，该商品房所占土地用途为商业服务业，珠海市不动产登记中心根据上述规定，核准土地使用年限为50年，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。龚琳娜诉请变更涉案商品房的土地使用年限为70年，理据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回龚琳娜的诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，由龚琳娜负担。当事人二审诉辩主张上诉人龚琳娜二审诉讼请求为：1.撤销原审判决，并依法改判；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。上诉人龚琳娜认为，涉案地块斗门商贸城的土地使用年限为70年，自1992年3月28日至2062年3月27日止。被上诉人在办理不动产权转让登记时，擅自将土地使用年限70年变更为50年的行为没有行政法依据。原审判决认定事实错误，应予纠正。具体理由如下：一、原审法院认定“被上诉人将上诉人商铺土地使用年限登记为50年的房屋登记行政管理行为适用法律正确，程序合法”缺乏事实依据。其一，从双方提交的证据来看，上诉人、原审第三人向法庭提交了有关土地使用年限的系列证据，《国有土地使权转让合同书》、编号为斗府国用（2000）字第0421021xxxx号《中华人民共和国国有土地使用证》、《土地登记卡》均载明，该地块土地使用权转让年限为70年，土地用途为商住用地，使用年限为1992年3月28日至2062年3月27日。原审法院认定被上诉人以《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条“土地使用权出让最高年限按土地用途确定”之规定，在为上诉人办理不动产权登记时，对上诉人商铺土地分摊的6.44平方米土地的使用权年限重新核准，土地使用年限从70年改为50年的行政行为，该事实认定存在错误。其二，被上诉人在办理土地使用权转让登记时，擅自变更土地使用年限的行为没有行政法依据，属行政违法行为。上诉人依法取得珠海市xx白x镇城xx路xx号商贸城x区x栋1x0商铺，随着该商铺的物权转移，该商铺所占土地的使用权由原审第三人转让给上诉人，被上诉人以土地使用权出让的行政法依据为由，在办理不动产登记时，擅自变更70年土地使用年限为50年，实施的该行为与被上诉人适用行政法规定的适用情形不符，存在重大缺陷，业主权益遭受重大损失。原审判决行政诉讼法“举证倒置”原则，错误认定本案的基本事实，应予纠正。二、原审法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的或者原告诉求被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”之规定，驳回上诉人诉讼请求适用法律错误。上诉人请求法院判令被上诉人变更错误的土地使用期限登记，变更涉案商品房的土地使用年限为70年，事实依据充分，法律依据明确，而被上诉人一审庭审期间没有任何证据可以证明变更上诉人商铺使用年限为50年存在事实依据，因此，原审法院驳回上诉人诉求适用法律依据错误。请求二审法院依据有关法律的规定，结合本案的基本事实，对原审判决进行全面审查，依法支持上诉人的上诉请求，依法予以改判。被上诉人珠海市不动产登记中心答辩称：被上诉人严格依法记载土地使用期限，上诉人请求将涉案房产土地使用期限更正为70年，缺乏事实和法律依据。原审法院在查明事实的基础上，依法判定商业用地的合法使用期限，驳回上诉人诉讼请求正确，原审判决依法应当予以维持。具体理由如下：首先，从登记的准确性来看，上诉人是在斗门商贸城取得项目楼盘初始登记的基础上，才通过房地产转移登记取得涉案房产产权。一审证据显示，被上诉人办理涉案房产转移登记时所记载的土地使用期限，与原审第三人斗门商贸城初始登记时涉案房产登记的土地使用期限一致，不存在所谓的“擅自变更”及应予更正的登记错误。其次，从登记的合法性层面来看，无论是依据当时的《珠海市城市土地管理实行“五统一”的规定》，还是《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，商业用地使用期限均不可能超过50年，上诉人坚持商铺用途应为70年明显缺乏法律依据。第三，斗门商贸城名下《国有土地使用证》记载的使用期限是未明确区分商业和住宅用途的“商住用地”笼统的使用期限，实际上记载的是，在宗地未建设情况下，按住宅用地标准设定的最高使用期限。此举并不意味着此地块上纯商业性质房地产可以脱离立法实际，直接登记为土地使用期限70年。原审第三人斗门商贸城答辩称：同意上诉人的上诉理由和请求，原审判决认定事实不清、适用法律不当、判决错误，请求予以改判。具体理由如下：首先，斗门商贸城原始取得涉案土地使用权的使用年限即为70年。原审中提交的涉案《国有土地使用权转让合同书》、斗府国用（2000）字第0421021xxxx号《国有土地使用证》均证实，涉案土地使用权系斗门商贸城通过有偿出让取得，用途为商住，使用年限为70年，即自1992年3月28日至2062年3月27日，地号为706014（现已变更为440403002023GB0xxxx）。其次，斗门商贸城之前出售、处分涉案地上所开发的房产时，土地使用权的登记使用年限同样为70年。斗门商贸城在一审中提交、由被上诉人出具的两份《不动产权登记表》，案外人胡x、珠海市xx管理有限公司同一地块上房屋（地号均为440403002023GB0xxxx），分别于2004和2006年办理过户登记，土地使用权登记年限也均为为70年，即自1992年3月28日至2062年3月27日。最后，被上诉人将涉案房产土地使用权年限擅自变更为50年，没有任何事实和法律依据，是违法行为，理应予以更正。其一，被上诉人在涉案房产转移过程中，擅自将土地使用权年限登记为50年，既违背原土地出让合同的约定，也与上诉人已取得的登记确权结果不符，没有任何事实依据。其二，被上诉人以所谓涉案土地登记用途为“商住”为由，在多年后单方认定系属于商业性质的“其他用途”，并在产权转移过程中将使用年限擅自变更登记为50年，是完全错误和违法的！一方面，将“商住”用途定义为“商业性质用途”没有法律依据，甚至违背法律规定；另一方面，在涉案土地登记多年后，擅自改变使用权登记年限，完全违背基本的行政信赖保护原则。二审查明的事实各方当事人在二审期间未提交新证据。原审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审判案理由及结果上诉人关于将编号为粤房地权证珠字第××号房地产权证中登记的土地使用年限由50年更正为70年的诉请没有事实依据和法律依据。根据本案查明的事实，各方均认可编号为粤房地权证珠字第××号房地产权证对应的房屋座落为xx区xx镇城xx路xx商贸城x栋x号铺，其用途登记为商业服务。对于非居住用地或非生活用地（包括工业用地、教科文卫体用地、商业、旅游、娱乐、综合或者其他用地）的土地使用年限的规定，无论是《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》，还是《珠海市城市土地管理实行“五统一”的规定》，或者《珠海市房地产登记条例》，均没有超过50年的规定。原审判决认定被上诉人根据涉案房屋的土地用途为商业服务而核准土地使用年限为50年正确，本院予以认同。上诉人提出，原审第三人签订的《国有土地使用权转让合同书》以及持有的《国有土地使用证》和《土地登记卡》载明，涉案商铺所在的地块使用年限为70年，而上诉人从原审第三人处购买的涉案商铺，上诉人登记的土地使用年限却为50年，因此上诉人的登记行为没有法律依据，属于行政违法行为。对此，本院认为，原审第三人领取的《国有土地使用证》和《土地登记卡》记载的使用年限，是整个地块进行土地使用权初始登记时的记载，其依据是《国有土地使用权转让合同书》中对整个地块为“商住用地”的约定，并不是说该地块上的所有建筑物的土地使用年限均为70年。该地块登记为“商住用地”，对其建成的具有不同用途的各类建筑物的土地使用年限应当由不动产登记部门依法予以确定。上诉人的该项上诉理由混淆了整个地块的土地使用年限与该地块上不同用途的各类建筑物的土地使用年限，本院不予支持。至于上诉人提出涉案地块上“胡x”“xx城”登记的土地使用权使用年限为70年的问题，被上诉人当庭承认系其发证过程中存在错误，将依法予以纠正。因此，上诉人主张其商铺应按该两宗房产的土地使用年限70年予以登记的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币50元，由上诉人龚琳娜负担。本判决为终审判决。审判长 唐 文审判员 宋义明审判员 陈 伟二〇一九年十月二十四日书记员 王 嘉