安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1202民初7585号原告：余利平，女，汉族，1974年8月25日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：李建敏，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：程曼曼，安徽金睿律师事务所律师。被告：安徽省阜阳市第二食品厂，住所地安徽省阜阳市解放北路l8l号，注册号15186355-9。法定代表人：蒋庆丰，公司经理。被告：阜阳市为民服务有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区解放北路62号，注册号341200000050518。法定代表人：蒋庆丰，公司执行董事。上述二被告共同委托代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。被告：袁军，男，汉族，1962年1月8日出生，住安徽省阜阳市颍州区。被告三委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。原告余利平诉被告安徽省阜阳市第二食品厂（以下简称第二食品厂）、阜阳市为民服务有限公司（以下简称为民服务公司）、袁军房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余利平的委托诉讼代理人李建敏、程曼曼，被告第二食品厂、为民服务公司的共同委托诉讼代理人何胜，被告袁军的委托诉讼代理人周亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余利平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告第二食品厂、为民服务有限公司将位于阜阳市解放北路181号1203.19平方米的房产（房屋所有权证号：公旁字第××号）及门面房（约200平方米）交付给原告，约500万元；2、依法判令于阜阳市解放北路l8l号1203.19平方米的房产（房屋所有权证号：公房字第××号）及门面旁（约200平方米）征收、征用、拆迁等补偿权益归原告所有；3、依法判令第二食品厂、为民服务有限公司、袁军向原告返还房屋租赁费用30万元；4由被告承担本案诉讼费用。本院受理后，原告变更诉求，请求撤回诉讼请求第三项依法判令被告安徽省阜阳市第二食品厂、阜阳市为民服务有限公司、袁军向原告返还房屋租赁费用30万元的请求。事实和理由：2013年1月，被告第二食品厂、为民服务有限公司委托安徽海天拍卖有限责任公司对位于阜阳市解放北路18l号l203.19平方米的房产（房屋所有权证号：公房字第××号）进行公开拍卖，原告通过竞拍方式拍得上述房产。2013年1月25日，安徽海天拍卖有限责任公司向原告出具现场成交确认书，成交价款为300万元。20l3年1月28日，原告与被告第二食品厂签订《协议书》，双方约定，被告第二食品厂同意将位于阜阳市解放北路l8l号房产转让给原告余利平，同时约定自20l3年1月起的租金归原告所有。原告依约定已经支付全部购买价款。但此后，被告均以各种理由未予办理交付手续。另，原告购买的房屋一直由被告袁军租赁使用，但其未向原告支付租金。综上所述，原告已经全面适当履行合同义务，被告未予履行合同义务的行为已经侵犯了原告的合法权益，原告为了维护自身财产权益，诉至本院，依法支持其诉讼请求。被告第二食品厂、为民服务公司共同辩称，1、被告并未将涉案房屋出售给原告，涉案房屋的产权人仍为被告。2、原告的拍卖行为以及所谓的《协议书》并不能产生物权的变动，且违背了法律的强制性规定。3、根据《物权法》的规定，物权设立以物权登记为准，涉案的房产现扔登记在被告的名义，并未转移登记给原告。那么原告必须先确立所有权之后，才能有权起诉要求返还房屋以及支付租金，在所有权确认之前，原告的诉讼请求均无法支持。被告袁军辩称，1、袁军对涉案房屋一直在承租，房屋租金已交付至2019年，袁军对涉案房屋享有优先购买权。2、涉案房屋均已签订买卖协议，但房屋并没有过户，仍没有发生物权变动。3、被告袁军所应支付的房屋租金已经全部按照约定支付给产权人第二食品厂和为民服务有有限公司，原告作为受让人并没有实际取得该房屋，其使用收益权也未变动，也没有通知袁军，袁军不存在返还或再次支付租金的情形。4、涉案房屋中的装修、附属物、锅炉及院内的停车棚等系袁军翻建、改建、安装购买，所有权及收益权应归袁军所有。5、涉案房屋中的200平方米门面属袁军在租赁期间2011年在主楼外加建的，该房屋也一直由袁军使用，其相关权益归袁军所有。本院经审理认定事实如下：2013年1月，被告第二食品厂、为民服务有限公司经全体职工同意委托安徽海天拍卖有限责任公司对位于阜阳市解放北路18l号l203.19平方米的房产（房屋所有权证号：公房字第××号）进行公开拍卖，该房产经阜阳市吉韵房地产估价有限责任公司评估价值290.28万元。2013年1月15日安徽海天拍卖有限责任公司在工商导报刊登拍卖公告，2013年1月25日原告余利平经拍卖程序以300万价格取得位于阜阳市解放北路18l号l203.19平方米的房产（房屋所有权证号：公房字第××号）；安徽海天拍卖有限责任公司、余利平于拍卖成交当天签署现场成交确认书，该确认书载明：成交价300万元整，房产面积以现状为准，此房产不能过户；余利平于2013年1月29日将300万元通过银行转账支付给安徽海天拍卖有限责任公司。原告与第二食品厂于2013年1月28日签订协议，主要内容约定第二食品厂同意将全部房产（总面积约1200㎡+现有门面房约200㎡，以实测为准）交拍卖公司向外竞拍，现余利平以300万元价格拍得上述房产。因该房产在规划红线内，不能办理产权过户。涉案房产一年内如不拆迁所有权归原告所有，如遇拆迁第二食品厂有义务配合并将拆迁款转入原告账户；该房产现正在租赁，租期届满后将房产交付给原告，如租赁方继续承租由原告与租赁方签合同，租金交付给原告。该涉案房产自拍卖前至今由被告袁军租赁经营龙凤浴池，袁军从2013年至2019年的租金计28万元（每年4万元）交付给第二食品厂、为民服务有限公司。涉案房屋第二食品厂、为民服务有限公司至今未交付给余利平。另查，第二食品厂系集体企业，改制为为民服务有限公司，第二食品厂未注销工商登记。原、被告各方在庭审中及陈述最后意见时均同意原告的诉讼请求。本院认为，合法、有效的合同系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告通过拍卖程序取得该涉案房产，该拍卖程序不违反相关法律规定；另原告在签署现场成交确认书后即交付拍卖价款，后原告与第二食品厂又达成关于交付房产的协议，故原告取得该房产合法、有效，原告应当享有所有权及相关权益。在庭审中，原告的最后意见为：要求被告第二食品厂、为民服务公司将解放北路181号房产1203.19平方米及门面房200平方米十天之内交付给原告占有、使用、收益、处分；确认上述房屋征收征用拆迁补偿权益归原告所有；撤回诉讼请求中第3项判令被告安徽省阜阳市第二食品厂、阜阳市为民服务有限公司、袁军向原告返还房屋租赁费用30万元的请求。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。被告第二食品厂、为民服务公司抗辩称，涉案房屋未出售给原告并未转移登记给原告，产权人仍为两被告，该抗辩理由与事实不符，本院不予采信。被告袁军抗辩称，涉案房屋中的200平方米门面系其所建，但其未提供相关证据佐证，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第六十四条《中华人民共和国合同法》第六十、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、被告安徽省阜阳市第二食品厂、阜阳市为民服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于阜阳市解放北路18l号l203.19平方米的房产（房屋所有权证号：公房字第××号）及门面房200平方米交付给原告余利平占有、使用、收益、处分；二、原告余利平享有对上述房屋的征收、征用、拆迁补偿权益；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费48,900元，减半收取24,450元，由被告安徽省阜阳市第二食品厂、阜阳市为民服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 樊 晓 明二〇一九年十月十二日书记员 欧阳启岩