河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1082民初2873号原告（执行案外人）：郑州广城置业有限公司，住所郑州市金水区东风路东18号东2单元4层402号。注册号410100000044445。法定代表人：代国钦。委托诉讼代理人：张永锋，河南七星灿律师事务所律师。被告（申请执行人）：胡淑芳，女，1982年9月2日出生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：马军利，河南建创律师事务所律师。第三人（被执行人）：胡俊峰，男，1982年10月1日出生，汉族，住长葛市。原告郑州广城置业有限公司与被告胡淑芳、第三人胡俊峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张永锋、被告胡淑芳及委托诉讼代理人马军利到庭参加诉讼，第三人胡俊峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州广城置业有限公司向本院提出诉讼请求：中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的查封及执行。事实和理由：一、长葛市人民法院（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书所执行的标的物所有权并非属于第三人（被执行人）所有。1.第三人（被执行人）对（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书所执行的标的物并没有支付相应的对价。2015年7月28日，郑州广城置业有限公司被长葛市人民法院裁定破产重整后，管理人向本案第三人胡俊峰送达了债权申报通知书，查阅了郑州广城置业有限公司的财务账簿，本案第三人胡俊峰在债权申报期限内申报债权，管理人发现本案第三人胡俊峰对本案执行标的物并未支付相应的对价，该标的物实际上是郑州广城置业有限公司的债权人胡林军在2013年10月28日以胡林军的名义以购房的形式抵偿了自己的债权，据此，管理人认为本案第三人胡俊峰对本案的执行标的没有真实的交易，其不属于破产重整中的购房债权人。2.管理人已于2015年11月12日，解除了本案第三人胡俊峰和郑州广城置业有限公司的商品房买卖合同。管理人发现上述情况后，在2015年11月12日，根据《企业破产法》第十八条的规定，书面解除了胡俊峰和郑州广城置业有限公司的商品房买卖合同，至此，本案第三人胡俊峰和郑州广城置业有限公司间无任何商品房买卖合同关系，更不存在对本案执行标的具有所有权。3.胡林军已退回了用以抵偿债权的该房产（本案执行标的）。在郑州广城置业有限公司破产重整中，管理人根据破产重整计划及郑州广城置业有限公司涉嫌非法吸收公众存款罪的事实，对用债权抵偿购房款采取利息冲抵本金的办法予以解决，本案执行标的物的实际抵偿人和郑州广城置业有限公司破产管理人签订了协议书，经长葛市人民法院同意，实际抵偿人胡林军退回了本案的执行标的物。4.本案执行标的物虽在2013年备案登记在第三人胡俊峰名下，但该本案登记属合同登记行为，不具有物权登记的效力，仅仅根据备案登记不能确认执行标的物属第三人胡俊峰所有。《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售合同应当进行备案登记，但办法并未对备案登记的性质作出明确规定。根据办法及相关规定，商品房预售合同备案登记目的在于对房地产开发经营企业的商品房预售行为进行行政管理，而并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗的效力；备案登记的内容是对商品房预售合同本身进行备案，备案登记的方式是在商品房预售合同上加盖备案登记专用章，而不是将特定的权利人及其特定的权利写入登记簿。同时，备案登记没有时间或期限上的要求，不需要在出现特定法律事实或经过一定期限后再进行登记，而预告登记后，当债权消灭或自能够进行不动产（过户）登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将失效。因此，商品房预售合同备案登记在登记的目的、内容、方式、时限上与《物权法》规定的预告登记存在明显区别。商品房预售合同虽因备案登记而得以公开，但不具有预告登记的效力。备案登记不属于《物权法》所规定的物权取得方式，因此，贵院仅仅依据备案登记对予以查封甚至拍卖不符合相关法律规定。二、长葛市人民法院（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书所执行的标的物其所有权属于原告所有。根据物权法关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定的以外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。而且，一方面，破产法第三十条规定：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。该条没有但书规定，破产法对本案所涉情形也未作出其他规定；对此，破产法确立了债务人财产范围界定的原则，即破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。在郑州广城置业有限公司裁定破产重整时，涉案财产既未登记在本案第三人名下，该财产亦未交付给本案第三人，因此，本案所涉财产应属破产财产。综上所述，本案被执行财产不属于胡俊峰所有，而属于破产财产，恳请裁定中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的查封及执行。被告胡淑芳辩称，1.备案的房屋应为备案登记人所有，未能办理产权登记手续是原告的责任，而非被告及第三人责任，该房屋备案登记是在2013年，本案被告申请查封时间是在2016年11月15日，况且当时是轮候查封，并非第一顺序查封人；2.胡林军、原告及胡俊峰之间就本案涉案房屋的买卖及抵账并非被告所能获悉，胡林军也非该备案房屋权利所有人，其与原告所签订的协议书的权利、义务的合法性请求法院予以核实。第三人胡俊峰未举证亦未作答辩。经审理查明，本院在受理胡淑芳诉胡俊峰、张燕葛民间借贷纠纷纠纷一案中，于2016年11月16日，依据胡淑芳的财产保全申请书，作出（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书及协助执行通知书，查封备案登记在胡俊峰名下位于长葛市××中段南侧向阳春城小区××楼（××）××房产××套，查封期限为三年。2017年6月19日，本院依据已生效的（2016）豫1082民初4244号民事判决书，作出（2017）豫1082执1044号执行裁定书，冻结、扣划、扣留、提取被执行人胡俊峰、张燕葛在金融机构存款71万元或查封、扣押相同价值的财产。2019年2月14日，原告郑州广城置业有限公司对本院（2016）豫1082民初4244号之一民事裁定书提出书面异议，请求裁定中止对位于长葛市长社路中段南侧向阳春城小区3号楼（0218003）房产的执行。2019年2月20日，本院作出（2019）豫1082执异12号执行裁定书，驳回郑州广城置业有限公司的异议。2019年5月24日，原告诉至本院。另查明，该涉案房屋于2013年11月4日备案登记在胡俊峰名下。上述事实，有本院（2019）豫1082执异12号执行裁定书及庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第五项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。结合本案，该涉案房屋备案登记在第三人胡俊峰名下，可认定胡俊峰即为该涉案房屋的权利人。原告郑州广城置业有限公司对该涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请于法无据，本院不予支持。故本院对涉案房屋的查封措施并无不当，应继续执行该涉案房屋。第三人胡俊峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭、不举证、不答辩，由此产生的诉讼风险应由其自行承受。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郑州广城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6136元，由原告郑州广城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审 判 长  岳东智人民陪审员  胡保付人民陪审员  王满长二〇一九年十月二十八日书 记 员  杨 莉