河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终4129号上诉人（原审原告、反诉被告）：董延杰，男，汉族，1983年8月15日出生，住河南省偃师市，委托诉讼代理人：葛健，河南翰法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双利，河南翰法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张学华，男，汉族，1986年6月17日出生，住河南省洛阳巿洛龙区。委托诉讼代理人：杜艳丽，河南道法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：洛阳聚百家房地产经济有限公司，住河南省洛阳市洛龙区古城路216号3幢102。法定代表人：汪承科，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘俊豪，该公司员工。上诉人董延杰因与被上诉人张学华、洛阳聚百家房地产经济有限公司（以下简称聚百家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董延杰及其委托诉讼代理人葛健、王双利，被上诉人张学华及其委托诉讼代理人杜艳丽、聚百家公司的委托诉讼代理人刘俊豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董延杰上诉请求：1.改判张学华向董延杰支付违约金932400元；2.本案所涉房屋交易税费14000元、中介佣金4000元、代办过户费2000元，共计20000元，由张学华承担或者由聚百家公司全部退还给董延杰；3.一、二审诉讼费用及二审律师费用由董延杰、聚百家公司承担。事实与理由：1.涉案合同第十二条规定若卖方违约，双倍退还买方首付房款共计200000元。第六条第一款规定买卖双方于2017年12月30日之前到房管局现场办理房屋产权登记手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。董延杰作为守约方，有权选择对方赔偿方式。由于本案涉案房屋购买时单价不足5000，现市场价已经超过12000元，董延杰的实际损失已超过900000元，董延杰愿意自行承担30%的损失，要求张学华承担70%。原审法院的判决完全没有考虑到董延杰的实际损失，以涉案合同第十二条确定张学华的违约金数额不合法。2.本案如解除合同，董延杰支付的房屋交易税费14000元、中介佣金4000元、代办过户费2000元，共计20000元，应当由违约方张学华承担或者由聚百家公司退还给董延杰。张学华辩称，双方签定的合同中明确备注：以备注条款为准。要求按照每日万分之五向对方支付违约金没有依据；2.上诉请求超出了诉讼请求，不属于本案的受理范围，不应当支持。聚百家公司辩称，关于聚百家公司收取的各项费用聚百家公司坚持不应当退还，应由违约方承担。董延杰向一审法院起诉请求：确认董延杰、张学华、聚百家公司三方于2016年11月6日签订的房屋买卖（居间）合同为有效合同，判决张学华、聚百家公司按照合同约定履行到房管局办理位于开元壹号10栋1单元3××2号的房屋产权变更登记手续的义务，判决张学华承担自2017年12月31日违约之日起至房屋产权变更登记手续办理完毕之日期间的违约金（每日万分之五），并由张学华、聚百家公司承担本案诉讼费、律师费。张学华向一审法院反诉请求：1.解除双方于2016年11月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》，张学华返还董延杰购房首付款100000元，案件诉讼费、律师费由董延杰承担。一审法院认定事实：2016年11月6日，董延杰（买方）、张学华（卖方）、聚百家公司（经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定卖方张学华将自己所有的位于洛龙区开元壹号（一期）10幢1单元3××2号房屋出售给董延杰；该房屋处于抵押状态，卖方应于过户前还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房屋产权证原件托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用；合同约定房屋实际成交价为540000元，由买方向经纪方支付咨询费4000元、代办过户服务费2000元；买方于2016年11月6日交付购房定金14000元予经纪方；买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2017年12月30日之前到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续。合同同时约定卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。该合同备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）有以下内容：卖方承担产权手续过户前的所有费用，买方付首付房款100000元后卖方将房屋交于买方使用。若卖方违约，双倍退还买方首付房款共计200000元。该合同上落款处由董延杰、张学华签字按印，聚百家公司加盖合同专用章。合同签订当天，董延杰向聚百家公司支付中介佣金、代办过户费、交易税费等共计20000元。董延杰又于2016年11月12日向张学华支付了购房首付款100000元，张学华予以认可。诉讼中，张学华称其已明确告知董延杰因张学华的父亲不同意其卖房，且在此过程中张学华的父亲过世，该房屋买卖合同已无法继续履行，因此张学华与董延杰协商不再继续履行本案所涉合同，并向该院提起反诉，请求解除董延杰、张学华之间签订的房屋买卖合同。庭审中，张学华提交了其与董延杰及洛阳聚百家房地产经纪有限公司工作人员的短信聊天记录及其与董延杰的通话录音均显示，张学华在双方约定的办理产权过户时间即2017年12月30日之前已向董延杰表明不再履行合同，且双方就违约金的数额问题进行了多次协商。董延杰亦未向张学华支付剩余购房款。另，董延杰因本次诉讼支付律师代理费20000元。本案在审理中，因双方争议较大致调解不能。一审法院认为：依法成立的合同应当受到法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，董延杰与张学华、洛阳聚百家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效协议。对张学华辩解该房屋未办理房产证因此双方之间的房屋买卖合同应无效的意见，因缺乏法律依据，该院不予采信。因此对董延杰要求确认双方于2016年11月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》为有效合同的诉求，该院予以支持。在双方约定的产权过户时间2017年12月30日之前，张学华已向董延杰明确表示不再履行合同，双方就合同不继续履行而应承担的违约责任亦进行了多次协商，且董延杰仅向张学华交付了首付款100000元，剩余购房款约定房屋过户时交付，同时本案所涉房屋仍处于抵押状态，因此对董延杰要求张学华继续履行合同，并要求张学华办理案涉房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，该院不予支持。对反诉原告张学华要求解除双方于2016年11月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》的反诉请求，本院予以支持。本案所涉《房屋买卖（居间）合同》签订后，双方均应按照合同约定履行各自的义务，张学华拒绝履行合同构成违约，应当向董延杰承担违约责任。董延杰、张学华双方在合同中备注（备注条款内容与前述条款不一致的，以备注条款为准）有以下内容：卖方承担产权手续过户前的所有费用，买方付首付房款100000元后卖方将房屋交于买方使用。若卖方违约，双倍退还买方首付房款共计200000元。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。故，张学华应按合同约定向董延杰支付违约金200000元及律师费20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议后，判决：一、依法确认董延杰与张学华、洛阳聚百家房地产经纪有限公司于2016年11月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》为有效合同；二、依法解除反诉原告张学华与反诉被告董延杰、洛阳聚百家房地产经纪有限公司于2016年11月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》；三、张学华于本判决生效之日起十日内向董延杰支付违约金200000元及律师代理费20000元；四、驳回董延杰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张学华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9300元，董延杰承担4650元，张学华承担4650元，反诉案件受理费4650元，反诉原告张学华承担2325元，反诉被告董延杰承担2325元。本院二审期间，组织就双方当事人提交的证据进行了质证。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，张学华在诉前双方约定的办理产权过户时间即2017年12月30日之前已向董延杰表明不再履行合同，双方就合同解除后违约金的数额问题进行了多次协商，董延杰亦未向张学华支付剩余购房款，但双方没有就违约金达成一致。张学华在一审提出反诉，请求解除涉案合同，董延杰对解除涉案合同并无异议，但要求张学华按照合同承担违约责任。本院认为，董延杰在上诉中仅要求提高违约金的数额，没有坚持履行涉案合同，故可以认定双方均无意再履行本案《房屋买卖（居间）合同》，双方的分歧在于违约金的数额。董延杰作为守约方，有权要求张学华给予相应赔偿。董延杰主张其实际损失已超过900000元，但未提供确实充分的证据，本院不予支持。本院根据双方合同对违约责任的约定，结合本案董延杰实际受到损失的情况及双方履行合同情况，董延杰应向张学华退回100000元首付款，酌定张学华向董延杰支付违约金及律师代理费共计200000元。聚百家公司预收的董延杰支付的房屋交易税费14000元、代办过户费2000元，因涉案合同未能全部履行，聚百家公司没有提供该两项服务，应当返还给董延杰该款项。综上所述，董延杰的部分上诉请求能够成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5988号民事判决第一、二项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5988号民事判决第四、五项项；三、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5988号民事判决第三项为：张学华于本判决生效之日起十日内向董延杰退回100000元首付款，向董延杰支付违约金及律师代理费200000元；四、洛阳聚百家房地产经济有限公司退还董延杰支付的房屋交易税费14000元、代办过户费2000元，共计16000元。五、驳回董延杰的其他诉讼请求；六、驳回张学华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉案件受理费维持一审判决。二审案件受理费11324元，由董延杰负担8000元，由张学华负担3324元，二审受理费董延杰已预交，待执行时由张学华支付董延杰3324元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年十月三十日书记员  张丽梅