湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民再40号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼。法定代表人：周庆生，该公司董事长。委托代理人：肖钧成，湖南金州律师事务所律师。委托代理人：闫波，湖南金州律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：汤慧娅，女，1977年3月5日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人：陈昌岩，怀化市鹤城区云邵法律服务所法律工作者。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司因与被申请人汤慧娅商品房预售合同纠纷一案，不服本院作出的（2018）湘12民终363号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2018年12月24日作出（2018）湘民申1717号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年2月19日立案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司法定代表人周庆生，委托代理人肖钧成，汤慧娅的委托代理人陈昌岩到庭参加诉讼。怀化天庆房地产开发有限公司委托代理人闫波，被申请人汤慧娅未到庭。本案现已审理终结。再审申请人怀化天庆房地产开发有限公司（以下简称天庆公司）申请再审请求，依法撤销本院（2018）湘12民终363号民事判决和湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3404号民事判决，改判驳回汤慧娅的全部诉讼请求。事实和理由：1、原审根据怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表认定房屋实际面积少于合同约定的面积，缺乏证据证明。首先，本案因对房屋测量面积有巨大争议，涉案房屋的产权证并未办理下来，汤慧娅提供的仅仅是房屋产权信息查询表，而非正式产权证书，不能作为其主张面积差异的依据；其次，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施后，房产证和土地使用证“两证合一”，汤慧娅也明确要求办理的是不动产权证，天庆公司已向政府部门报告要求专业部门对建筑面积重新测量并得到批复同意，在不动产证尚未颁发最终确定房屋实际面积之前，汤慧娅要求退还多收房款及代办的办证费用没有事实和法律依据。2、原审法院认定天庆公司以汤慧娅已付房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，显属错误。首先，案涉房屋面积经多次测量结果均不一致，导致房屋产权面积无法确定，办证延迟，申请人积极申办并配合办证，办理相关政府部门有很大责任；其次，双方在合同中并未约定迟延办证的违约金，而且房屋交付后也并未影响汤慧娅对房屋的使用和产生实际损失。3、原审将首付款和按揭贷款认定为已付房款总额，并以此确定办证违约金错误。汤慧娅的按揭贷款系以案涉房屋作抵押向银行贷款后再交给汤慧娅，并非汤慧娅自有款项，同时合同第七条也明确约定已交房款不包含代收款项和按揭贷款。4、原审对天庆公司提出支付办证违约金已经超过诉讼时效的主张不予采信错误。5、原判认定的逾期办证违约金标准过高，显属不当。汤慧娅再审答辩称，汤慧娅提交房屋所有权信息表登记的面积为最终确定的面积，天庆公司违约办证，根据相关法律规定应当支付违约金，原审判决是正确的。汤慧娅向一审法院起诉请求：1.判令天庆公司立即退还多收的房款6092.24元和代收多的办证费、契税、住房维修基金280.24元，共计6372.48元，并支付利息（以6372.48元为本金，自起诉之日起按同期人民银行公布的贷款利率标准计算到支付完毕止）;2.判令天庆公司立即为汤慧娅办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦13楼×××室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金（以房款319821元为本金，自2013年4月21日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率7.125%计算至不动产证书办妥且交付汤慧娅之日止，暂计算到起诉之日违约金102542.61元）；3.判令天庆公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2011年2月21日，汤慧娅、天庆公司签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，汤慧娅购买天庆公司开发的“天庆大厦”13楼×××室房屋，单价为每平方米2408元，建筑面积138.35平方米，总金额为333146元；第二条约定，合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价多退少补；第三条约定，天庆公司优惠总房款的4%，实际购房款为319821元，汤慧娅在签订合同时交清99821元，余款22万元办理银行按揭贷款支付；第四条约定，汤慧娅按总房款的2%缴纳契税、总房款的2%缴纳住房维修基金，办理房产证费用为总房款的0.6%，土地使用证代办费为每户2490元，均在2010年7月31日前一次性付清；第六条约定，天庆公司应于2010年10月30日前将验收合格的房屋交付汤慧娅使用；第七条约定，天庆公司逾期交房，按汤慧娅已交房款的1‰的月利率支付补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）；第十一条约定，汤慧娅付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给汤慧娅后，天庆公司在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。合同签订后，汤慧娅依约定将房款99821元及相关税费14002元［319821元×（契税1%＋房屋维修基金2%＋房产证代办费0.6%）＋土地证代办费2490元］支付给天庆公司（按1%收取契税）。2011年2月21日汤慧娅、天庆公司办理了房屋交接手续。之后，因天庆公司未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了汤慧娅的房屋所有权证（产权证号：71××56），登记的建筑面积为135.82平方米，土地使用证至今未办理。一审法院认为，汤慧娅、天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。汤慧娅依约交清了购房款及相关办证费用，依照合同约定，天庆公司应当按照合同约定为汤慧娅办理好房屋所有权证和土地使用权证，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故汤慧娅要求天庆公司立即为其办好天庆大厦×××号房屋的不动产权证书的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，汤慧娅、天庆公司在签订《商品房合同》中未约定逾期办证的违约金，故天庆公司应按汤慧娅已付房款，参照逾期贷款利息的标准向汤慧娅支付逾期办证违约金。双方签订的《商品房买卖合同》约定天庆公司在房屋交付给汤慧娅之后360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成，双方在2011年2月21日办理了房屋交接手续，据此，天庆公司应在540个工作日内为汤慧娅办理好不动产权证，即在2013年4月17日前办理好不动产权证。因双方签订的《商品房买卖合同》中约定逾期交房违约金以已交房款（不含按揭贷款）为基数，故本案逾期办证违约金以汤慧娅已交房款99821元为基数予以计算。对于逾期贷款利息的标准，酌情认定以中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%予以计算。汤慧娅要求从2013年4月21日开始计算逾期办证违约金，系对自身权利的处分，予以确认。汤慧娅购买的商品房，存在合同约定面积与产权登记面积有差异，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定“合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补”，故天庆公司应当将汤慧娅多交的房款及相应的契税(1%)、房屋维修基金(2%)、代收办理房证费用(0.6%)予以退还。因汤慧娅享受4%的购房优惠，购房单价实际为2311.68元/m2（319821元÷138.35m2），即应退还房款5848.5元[（138.35－135.82）×2311.68＝5848.55元]、契税、维修基金、代收办理房证费用共计210.5元（5848.55元×3.6%=210.55元）。汤慧娅要求天庆公司支付利息的诉讼请求，因未能提供证据予以证实，不予支持。天庆公司抗辩房产证尚未办好，双方无法进行结算，因汤慧娅已提供怀化市房产管理局核发的案涉房屋的产权证号及建筑面积，该辩称理由与事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为汤慧娅代办好怀化市河西天庆大厦×××号房屋的不动产权证；二、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付汤慧娅逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款99821元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%自2013年4月21日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；三、怀化天庆房地产开发有限公司退还汤慧娅房款5848.5元、契税、房屋维修基金、代收办理房证费用210.5元，共计6059元，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回汤慧娅的其他诉讼请求。案件受理费2379元，由汤慧娅负担100元，怀化天庆房地产开发有限公司负担2279元。天庆公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第二、三项，驳回汤慧娅的诉讼请求；2、诉讼费由汤慧娅承担。汤慧娅不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判第二项，改判天庆公司于判决生效之日起10日内支付汤慧娅逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款319821元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2013年4月21日起计算至办理好该房屋不动产权证书之日止；2、判令怀化天庆房地产开发有限公司承担本案一、二审诉讼费用。本院二审认为一审法院对证据的采信和对事实的认定正确，予以确认。本院二审认为，汤慧娅与天庆公司签订的《商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制禁止性规定，为有效协议，双方当事人均应遵照履行。上述《商品房买卖合同》约定汤慧娅购买的房屋建筑面积为138.35平方米，但怀化市房产管理局核发的房屋所有权信息表显示汤慧娅所购房屋建筑面积为135.82平方米，即实际面积少于合同约定面积，根据上述合同第二条约定的面积与产权登记面积有差异的、以产权登记面积为准、并按合同单价进行多退少补之约定，天庆公司应将房屋面积差额对应的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）退还给汤慧娅。原审对此处理并无不当。天庆公司提出不应向汤慧娅退回多收的房款（含契税、房屋维修基金、代收办理房证费用）的上诉主张及理由不能成立。天庆公司未按合同约定的期限为汤慧娅办理产权证，逾期办理产权证的事实客观存在。由于双方未对逾期办理产权证的违约金问题进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，天庆公司应以汤慧娅已付房款总额为基数、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向汤慧娅支付逾期办证违约金。按揭贷款是汤慧娅通过向银行借贷后向天庆公司所付的房款，属于汤慧娅已付房款总额范围，原审将该按揭贷款除开，只将汤慧娅首付房款作为汤慧娅已付房款不当；同时原审将利息的标准按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%没有法律依据。天庆公司提出不应向汤慧娅支付办证违约金的上诉主张及理由不能成立。汤慧娅提出应将首付房款和按揭贷款认定为已付房款总额并以此来确定办证违约金的上诉主张予以支持，但其提出办证违约金还应按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的上诉主张不予支持。另外，天庆公司至今未给汤慧娅办理好不动产权证，违反了合同约定，违约行为一直延续至今，天庆公司因一审并未主张诉讼时效。天庆公司二审提出汤慧娅诉请支付办证违约金已经超过诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。综上，天庆公司的上诉请求不能成立。汤慧娅的部分上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院二审判决：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3404号民事判决第一、三、四项及案件受理费承担部分；二、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3404号民事判决第二项为：限怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付汤慧娅逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款319821元为基数，自2013年4月21日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理好该房屋不动产权证书之日止）；二审案件受理费1128元，由怀化天庆房地产开发有限公司负担。本院再审中，双方当事人未提交新的证据。经审理查明，再审对一审法院查明的“2011年2月21日，汤慧娅、天庆公司签订《商品房买卖合同》”变更为“2009年9月1日，汤慧娅、天庆公司签订《商品房买卖合同》”“2015年9月25日，怀化市房产管理局核发了汤慧娅的房屋所有权证（产权证号：71××56），登记的建筑面积为135.82平方米，土地使用证至今未办理。”变更为“2015年9月25日，怀化市房产管理局登记的案涉房屋产权信息为建筑面积135.82平方米，但产权证未办理和发放。”再审补充查明：自2009年6月起至2015年7月怀化市房产管理部门对案涉房屋先后进行了6次测量，测量结果不一致。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。2019年3月28日，怀化市自然资源和规划局核发了案涉房屋湘（2019）怀化市不动产权第0017×××号不动产权证书，登记房屋建筑面积135.82平方米。再审认定的其他事实与原一审一致。本院再审认为，本案当事人争议的焦点是天庆公司应否承担逾期办证的违约责任，如何计算违约金，以及应否判决天庆公司退还汤慧娅多付的购房款、契税、房屋维修基金和代收办证费用。汤慧娅与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。合同约定天庆公司应当为汤慧娅办理好房屋所有权证和土地使用证，并且明确规定办证时间，天庆公司应当严格遵照履行。双方在2011年2月21日办理了房屋交接手续，据此，天庆公司应在540个工作日内为汤慧娅办理好不动产权证，即在2013年4月17日前办理好不动产权证，天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司。第一，房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，时间跨度六年多，每次测量的房屋面积均有不同，且每次要求测量的申请人不完全是天庆公司，而房屋面积是办理房屋产权证的主要内容。因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。第二，从违约行为、后果、程度方面考量，《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任有明确的约定，但对逾期办证未作约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显比逾期交房的违约行为的后果要轻。原审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定以“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息”的标准计算，导致逾期办证的违约赔偿金远高于逾期交房的违约赔偿金。第三，《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款的1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项。根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合购房户的实际损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定逾期办证的违约金以首付款或者自付全款为基数，按月利率0.5‰计算至办证之日止。关于汤慧娅是否多支付房款、契税、房屋维修基金及代收办理房证费用的问题。《商品房买卖合同》第二条约定“本合同约定的面积与产权登记面积（指本物业所归属管辖的房产管理部门登记确认的房屋面积）有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补。”因案涉房屋产权证已经核发，登记的面积数据与“房屋产权信息查询表”一致，故本案一审判决天庆公司退还汤慧娅多支付房款、契税、房屋维修基金及代收办理房证费用正确。因案涉房屋不动产权证于2019年2月28日核发，并已交付汤慧娅，故对汤慧娅要求天庆公司办理不动产权证的诉请予以驳回。天庆公司主张逾期办证未给汤慧娅造成实际损失，本案只应当支持汤慧娅2年的逾期办证违约金，因天庆公司在一审中未提出诉讼时效的抗辩，且无法律依据，不予采信。综上所述，一、二审法院认定基本事实清楚，但部分处理欠妥，天庆公司部分申诉请求成立，本院予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）湘12民终363号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3404号民事判决第一、二、四项；二、维持怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初3404号民事判决第三项；三、怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付汤慧娅逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款99821元为基数，按月利率0.5‰自2013年4月21日起计算至2019年3月28日止）；四、驳回汤慧娅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2379元，二审案件受理费1128元，共计3507元，由汤慧娅负担1052元，天庆公司负担2455元。本判决为终审判决。审判长  付元成审判员  向松柏审判员  向淑莉二〇一九年十月二十三日法官助理陈红星书记员刘倩附相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审人民法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审人民法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。