四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初9786号 原告：四川爱家居商业管理有限公司，住所地：成都市高新区双柏路68号。 法定代表人：陈敏，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张强，男，1986年10月16日出生，汉族，住成都市高新区，系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：李东平，男，1974年5月24日出生，汉族，住成都市青羊区，系该公司员工，一般授权代理人。 被告:赵熊伟，男，1989年11月21日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：王雪，四川永靖律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师。一般授权代理人。 原告四川爱家居商业管理有限公司（以下简称爱家居公司）与被告赵熊伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，依法由审判员仇金玛适用简易程序独任审理,于2019年9月3日、10月12日公开开庭进行了审理。原告爱家居公司的委托诉讼代理人张强、李东平，被告赵熊伟及其委托诉讼代理人王雪、张云帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 爱家居公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除《物业综合管理服务协议》赵熊伟立即向爱家居公司支付拖欠的运营管理费383865.31元、物业管理费89747.26元、水电费6502.45元以及违约金人民币115286.4元；2、判令赵熊伟承担本案诉讼费。事实及理由：2015年4月21日，爱家居公司与赵熊伟双方就赵熊伟接受爱家居公司提供位于成都市高新西区【晨明·爱家居总部港】xxx号运营管理服务之事宜签订了《物业综合管理服务协议》。租赁期限为60个月，自2015年5月21日起至2020年5月20日止。爱家居公司按照合同约定，履行了运营管理服务义务，但赵熊伟至今尚欠爱家居公司运营管理费383865.31元、物业管理费89747.26元、水电费6502.45元以及违约金未支付。经爱家居公司多次催讨，均未果。综上所述，爱家居公司认为赵熊伟拖欠爱家居公司运营管理费、物业管理费以及其它相关费用的行为已经严重损害了爱家居公司的合法权益，鉴于此爱家居公司为维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。 赵熊伟辩称，爱家居公司所主张的运营管理费、物业管理费、水电费、违约金不符合事实。赵熊伟认为起算运营管理费及物业管理费的时间应当为2015年10月1日，与爱家居公司主张的时间不同。另外，我方也主张应当计算免租期。以此计算下来我方只剩下15个月没有缴纳，故与爱家居公司计算的缴纳数额不同，希望爱家居公司提供所主张金额的具体计算方式。 经审理查明，2015年4月21日，爱家居公司作为甲方，赵熊伟作为乙方，签订了《物业综合管理服务协议》，主要约定：1.乙方承租物业坐落于成都市高新西区商瑞项目）七号楼第7-1-2号，该物业承租面积总计为480.36平方米（含公摊面积）；2.本协议的有效期限与赵熊伟和成都晨辉汽车有限公司（以下简称晨辉公司）签订的《物业租赁合同》的约定合同有效期限一致，即从2015年5月21日起至2020年5月20日止，有效期起算日约定为2015年5月21日。但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准，若晨辉公司因故推迟交付该物业，本协议的有效期将按物业实际的交付日及租期起算日予以顺延；3.为维护双方整体声誉，保障消费者合法权益，签订本协议时，乙方须一次性向甲方缴纳15000元作为乙方在承租物业内从事商品、产品销售或提供服务的质量监督，以此确保甲方对消费者公开承诺的“先行代赔”等制度的执行和实现。本协议期满后，若乙方续租该物业，则乙方在本协议期内的质量保证金自动转作下个协议期内的质量保证金，若乙方不再续租该物业，且乙方在承租物业内所售商品、产品或服务的“质量三包”期已全部届满（以甲方对外承诺的质量保障期限为准），经甲方核实并确认乙方所售商品、产品或服务不存在质量问题和纠纷后，甲方应当在30天内将该质量保证金余额（不计利息）退还给乙方；4.运营管理费：乙方须向甲方缴纳标准为20元／月／平米的运营管理费，甲方按照乙方承租物业面积480.36平米进行计费，合计乙方每月应缴纳9607.20元，双方已约定，该费用的缴纳方式，按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；5.物业服务费：双方约定，乙方同意按照5元／月／平米标准向甲方支付物业服务费，按乙方承租物业面积480.36平米进行计算，合计乙方每月应当缴纳2401.80元，双方约定，该费用的缴纳方式，按照乙方和晨辉公司所签订物业租赁合同中物业租金的缴纳约定执行；6.水、电费：本协议有效期内，乙方除须自行承担其租赁物业因经营行为所产生过的自用水、电费外，还须承担公共区域能耗费用的分摊。甲方于每月20日前向乙方收取，乙方须按时足额缴纳；7.甲方实行统一的收银及结算管理，实行统一的营业时间管理。除甲方另行公告外，晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）正常营业时间统一规定为09:30—21:00，节假日为09:30—21:30，乙方必须按照甲方统一规定的营业时间准时开市、闭市；8.本协议有效期内，除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议，均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按本协议的合约费用总额的20％计算及收取；9.本协议自双方签字或盖章并足额交纳质量保证金之日起生效。 《物业综合管理服务协议》第一条立约前置条件第二款载明“双方签订本协议时，甲方已委托诚臣物业有限公司为晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）提供各项物业基础管理服务，且已经获得诚臣物业公司的授权，甲方有权对入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的所有租户使用人代收物业服务费及水电费用等；入驻晨明·爱家居总部港项目（西区商瑞项目）的全体租户及其雇员均须服从甲方及诚臣物业公司的各项运营管理工作或管控举措，同时须按本协议约定缴纳相关管理及服务费用。”《物业综合管理服务协议》第六条综合运营管理对于爱家居公司综合运营管理内容作出了明确约定。 2015年4月21日，案外人晨辉公司作为甲方（出租方），赵熊伟作为乙方（承租方），签订了《物业租赁合同》，约定甲方同意将位于成都市高新西区商瑞总部基地）xxx号的物业出租给乙方使用，该物业面积480.36平方米（含公摊面积），乙方租用该物业仅限用于春满人间品牌的产品、商品系列的展览展示，约定的经营范围为装饰公司；乙方承租该物业的有效期总计为60个月，即从2015年5月21日起至2020年5月20日止。租期起算日约定为2015年5月21日，但最终以甲方发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准。若甲方因故推迟交付该物业，本合同的有效期将按该物业实际的交付日及租期起算日予以顺延。合同约定每半年租金到期时提前15天按时向甲方缴纳。合同备注里载明，本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计捌个月、第二个合约年总计陆个月、第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠；本合同有效期内，乙方享受的承租优惠，须按照甲方指定的支付方式及支付周期执行。 合同履行中，赵熊伟向晨辉公司送达了《合同解除通知书》，该《合同解除通知书》落款时间为2018年12月17日，签收时间为2018年12月25日。该通知书载明以下内容：1、合同签订后由于商场道路修复及工程总评，影响春满人间（后更名为成都大宅之家装饰设计有限公司）试运营，时任总经理同意计租起算日为建材馆统一正式开业日即2015年10月1日，但爱家居公司却以《物业租赁合同》约定的2015年5月21日作为计租起算日来计算租金，双方对计租起算日无法达成一致；2、爱家居公司将赵熊伟承租物业的大门私自上锁，私自断水断电，导致大宅之家大批潜在客户流失，经营目的无法实现。 另查明，双方庭审中均确认，爱家居公司主张的运营管理费、物业管理费均计算至2018年12月31日，现赵熊伟并未在案涉租赁房屋继续经营，店铺系因被爱家居公司上锁予以控制而导致尚未腾退。 以上事实，有当事人双方的当庭陈述以及提交的《物业综合管理服务协议》、《物业租赁合同》、《合同解除通知书》等证据在卷佐证，上述证据经本院审查均具有真实性、合法性，与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。 本院认为，爱家居公司与赵熊伟签订的《物业综合管理服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。合同明确约定了赵熊伟应当向爱家居公司支付运营管理费和物业服务费。 关于上述费用的计算时间，爱家居公司主张其计算期间为从2015年5月21日计算至2018年12月31日。赵熊伟提交《关于晨明·爱家居总部港物业正式计租的公告》等证据，主张应当从2015年10月1日起计算至2018年12月31日。 对此，本院认为，关于起算时间，合同中载明的协议有效期为“2015年5月21日开始，但最终以晨辉公司发出的书面《租户入场通知》或公告、函件中规定的物业交付日及租期起算日期为准”。本案中，双方均陈述，未另行发出入场通知等材料，因此从2015年5月21日开始计算应当支付的运营管理费和物业服务费符合合同约定及法律规定。赵熊伟主张应当从2015年10月1日开始起算，并提交了一份《关于对春满人间计租时间确定的报告》，认为该报告明确载明“案涉商铺与建材馆统一时间计租”，但该报告并没有爱家居公司或晨辉公司的签章，且为复印件，也并未得到爱家居公司的确认，另外，赵熊伟为证明上述观点，也提供了两份《关于晨明·爱家居总部港物业正式计租的公告》以及《晨明·爱家居国际建材馆9月26日盛大开业》的网页截图，但上述证据均为复印件，且两份公告上都并无爱家居公司或晨辉公司的签章，载明的“承租人”也并非赵熊伟本人。同时，即使案涉项目于9月26日开业，但合同也没有约定以案涉项目的开业时间来作为运营管理费和物业服务费的起算日期，因此本院对赵熊伟的上述观点不予采纳，最终认定应当从2015年5月21日开始计算合同约定的各项费用。 关于截止时间，爱家居公司与赵熊伟均认可所有费用的截止时间为2018年12月31日，因此对上述费用的截止时间，本院确认为2018年12月31日。赵熊伟于本案中主张其已缴纳10个月的运营管理费及物业服务费并要求确认其已经享受了14个月的免租期，故其只剩下10个月的运营管理费及物业服务费尚未缴纳，但并没有出示证据证明其已缴纳了10个月的运营管理费及物业服务费。本案中，爱家居公司虽不认可赵熊伟应当享受运营管理费的免租期优惠，但在庭审中自认收到赵熊伟4个月的运营管理费。关于赵熊伟是否应当享受运营管理费的免租期优惠的问题，本院认为按照《物业综合管理服务协议》中，明确约定运营管理费和物业服务费的缴纳方式按照乙方和晨辉公司所签订《物业租赁合同》中租金的缴纳方式执行；《物业租赁合同》备注中也约定本合同有效期内，甲方同意给予乙方免交第一个合约年总计捌个月、第二个合约年总计陆个月、第三个合约年总计零个月的物业租金及运营管理费的承租优惠。故，本院认定赵熊伟已缴纳4个月的运营管理费，且应当按照合同约定享有14个月运营管理费的免租期优惠。故，赵熊伟应承担的运营管理费应从2015年5月21日计算至2018年12月31日，扣除14个月免租期及赵熊伟已缴纳的4个月运营管理费后，共计计算25个月零11天即761天（每月按30日计算），物业服务费不计算免租期，应从2015年5月21日计算至2018年12月31日，共计计算1321天。具体金额：运营管理费=480.36平方米×20元÷30天×761天=243702.64元，物业服务费=480.36平方米×5元÷30天×1321天=105759.26元。因爱家居公司起诉时明确要求赵熊伟承担的物业服务费为89747.26元，属于对自己权益的处分，故本院最终认定赵熊伟应当向爱家居公司支付的物业服务费为89747.26元。因此，对爱家居公司诉讼请求中的合理部分予以支持。 关于爱家居公司要求解除合同的诉讼请求，本院认为，赵熊伟主张其出具《合同解除通知书》并于2018年12月25日送达爱家居公司，合同于2018年12月17日解除。爱家居公司认可收到该《合同解除通知书》，但并不认可合同解除是因为赵熊伟发出了该份《合同解除通知书》。爱家居公司认为合同解除的原因是因为赵熊伟长期拖延、拒绝支付应当按合同支付的租金、运营管理费、物业费、水电费，导致《物业综合管理服务协议》已经事实上不能履行。虽双方主张合同解除的原因不同，但爱家居公司收到赵熊伟发出的《合同解除通知书》后，并未对赵熊伟解除合同提出异议，反而起诉要求解除合同。因而，双方签订的《物业综合管理服务协议》已因双方合意一致而解除，因而对爱家居公司的该项诉讼请求，本院不予处理。 关于爱家居公司要求赵熊伟支付违约金115286.4元的诉讼请求，本院认为，本案中赵熊伟未按期缴纳运营管理费和物业服务费，存在违约行为，赵熊伟虽主张因双方对租期的起算时间存在持续争议，但也并未缴纳合同终止前的无争议期限内的运营管理费、物业服务费等金额。合同中约定，“除双方另外达成约定外，任何一方单方终止、解除本协议，均视为违约，违约方应当向守约方支付违约金，违约金按照本协议的合约费用总额的20%计算及收取”，本院认为，违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。本案中爱家居公司并未举证证明其除资金占用利息外还存在其他具体损失，且案涉商铺也由于爱家居公司的控制而未办理腾退，因此，本院综合爱家居公司受到的损失、赵熊伟的过错程度等情形，酌情调整违约金为50000元。 对于爱家居公司要求赵熊伟支付水电费6502.45元的诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，爱家居公司未提交证据证明该水电费的实际发生，故对于爱家居公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于赵熊伟辩称爱家居公司在履行合同过程中存在违约行为的意见，本院认为，赵熊伟并未提交合法有效的证据证明爱家居公司的违约行为，也未证明赵熊伟存在无法正常经营，合同无法正常履行的情况，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，……”之规定，故对赵熊伟的上述辩称意见不予采纳。 关于赵熊伟提出要求爱家居公司退还其已缴纳的质量保证金15000元的意见，合同虽明确约定了上述保证金应当退还，但赵熊伟在本案中作为抗辩提出，因本案中爱家居公司庭审中明确表明不予退还，故对该保证金的退还本案中本院不予处理，赵熊伟可另行提出诉讼。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告赵熊伟于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付运营管理费243702.64元、物业服务费89747.26元； 二、被告赵熊伟于本判决生效后十日内向原告四川爱家居商业管理有限公司支付违约金50000元； 三、驳回原告四川爱家居商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4877元，由原告四川爱家居商业管理有限公司承担1877元，被告赵熊伟承担3000元（此款原告四川爱家居商业管理有限公司已预交，被告赵熊伟在履行本判决确定的给付义务时一并向原告四川爱家居商业管理有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  仇金玛 二〇一九年十月十二日 书记员  尹 璨