安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初3733号 原告：张君凯，男，1987年12月28日出生，汉族，大专文化，个体户，住安徽省宣城市宣州区街亭锦绣华府11栋407室，公民身份号码340203198712281512。 原告：张玉，女，1989年2月7日出生，汉族，大专文化，银行职员，住安徽省芜湖市弋江区九龙农科所宿舍1幢1单元401室，公民身份号码342422198902070048。 两原告共同委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：曹永军，安徽皖通律师事务所律师。 被告：芜湖上林置业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼，统一社会信用代码91340200571777657P。 法定代表人：查涛，总经理。 委托诉讼代理人：汪彪，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴国庆，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 原告张君凯、张玉诉被告芜湖上林置业有限公司（下称上林置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案受理，由审判员朱顺旺独任于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告张君凯、张玉共同委托诉讼代理人曹永军、被告上林置业公司委托诉讼代理人戴国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张君凯、张玉向本院提出以下诉讼请求：请求判令：1、被告支付延期交房违约金43825元（此违约金以房款总金额415952元为基数，从2016年1月1日至2016年3月31日止，按照日万分之1.2计算；从2016年4月1日至2017年4月30日，按照日万分之2.4计算，并顺延至实际交房之日止）；2、被告支付延期办证违约金977元（此违约金以房款总金额415952元为基数，从2016年3月31日至2019年6月19日，按照日万分之0.02计算，并顺延至实际办证之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的芜湖市弋江区上林春天里2号楼2单元103室房屋一套，建筑面积88.25平方米，每平方米4713.34元，总金额为415952元。双方约定：原告于2014年4月21日支付124952元，2014年4月28日支付余款291000元；被告于2015年12月30日之前书面通知原告办理交付手续，将验收合同的商品房交付原告使用并签署房屋交接单，且被告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关材料，如有违约被告按照原告已付房款的日万分之1.2支付违约金；商品房交付90日内被告协助原告办理房产证，超过90日被告按照已付房款的日万分之0.02支付违约金。时至2014年4月28日，原告已按照约定支付全部房款，但被告未能按照合同约定时间交付房屋并办理相关交付手续。被告于2016年8月29日，出具《协议》向原告承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告能够入住，自2016年3月31日起，逾期违约金由合同约定的日万分之1.2提高至日万分之2.4。然被告仍未能按照协议所承诺的时间向原告交付房屋并办理过户手续，其行为已构成违约，现原告为维护自身的合法权益，特起诉，请求判如所请。 被告上林置业公司辩称：1、原告主张逾期交房违约金过高，应予以调减：被告已于2018年3月9日向原告交付房屋，完成了交付房屋义务。虽然交房时涉案房屋未竣工验收，也只是竣工验收手续未办理，房屋已完全满足了正常居住条件。原被告双方以被告交付房屋、原告接受房屋的行为，变更了原房屋买卖合同第六条、第九条关于交付验收合格商品房并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定，故逾期交房期间应当自2016年1月1日计算至2018年3月8日，共计797天。在交付房屋后，原告无权再向被告主张逾期交房违约金；关于逾期交房违约金标准应当按照房屋买卖合同约定的每日万分之1.2进行计算；2、被告对逾期办证违约金的计算标准及起始时间没有异议，但逾期办证违约金的截止时间应当为实际办证之日而非实际给付违约金之日，被告目前也在积极协调办证事宜。 经审理查明：2014年4月22日，张君凯、张玉与上林置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在该合同中约定：张君凯、张玉购买上林置业公司开发的芜湖市弋江区上林春天里2#楼2单元103室房屋；建筑面积88.25平方米，每平方米4713.34元，总金额415952元。出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用（第六条）；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人。逾期不超过90日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房的，买受人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月合理催告期），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料……超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后，张君凯、张玉按约支付购房款415952元，但合同约定的交房日期（2015年12月31日）届满后，上林置业公司未能依约交房。2016年8月29日，上林置业公司出具《协议》向含张君凯、张玉在内的上林2#、3#、4#楼业主承诺业主所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保业主入住装修，2#、3#楼自2016年3月31日起，4#楼业主在2016年9月30日起逾期交房违约金由合同约定的万分之1.2调至万分之2.4。2018年3月9日，张君凯、张玉实际收取案涉房屋，但该房屋直至2019年1月28日才完成综合验收合格备案手续，具备交付条件。因张君凯、张玉与上林置业公司就违约交房赔偿事宜未能协调一致，遂成讼。 上述事实有经庭审质证的原告提交身份证复印件、被告信息查询单、《商品房买卖合同》复印件、购房款付款凭证复印件、《协议》复印件，被告提交的水费电子账单、《竣工验收备案表》复印件及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉《商品房买卖合同》约定“出卖人应当在2015年12月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用”，本案原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房，故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现原告要求被告以房款总金额419235元为基数，按日万分之1.2标准支付2016年1月1日至2016年3月31日期间的违约金符合合同约定，被告也不持异议，本院予以支持。另根据法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原告依据被告于2016年8月29日向含原告在内的上林2#、3#、4#楼业主出具的《协议》，要求被告按日万分之2.4标准给付2016年4月1日之后违约金，被告以该约定的违约已过分高于原告损失为由抗辩主张减少。本院根据原被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准并兼顾惩罚性原则，酌定被告以房款总金额419235元为基数，按日万分之1.5标准给付原告2016年4月1日之后逾期交房违约金，至原告主张的实际交房之日即2018年3月9日。关于延期办证违约金，截止到目前，被告仍未能提供办理房地产权证所需的全部材料，故根据合同约定，原告主张以购房款为基数，自2016年3月31日（即交房日2015年12月30日之后90日）起按日万分之0.02标准支付未办理房地产权证的违约金，符合合同约定及法律规定，且被告不持异议，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张君凯、张玉逾期交房违约金48641元（此违约金以购房款总金额415952元为基数，自2016年1月1日按日万分之1.2标准计算至2016年3月31日止；从自2016年4月1日按日万分之1.5标准计算至2018年3月9日止）； 二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张君凯、张玉逾期办理房地产权证违约金（此违约金以购房款总金额415952元为基数，自2016年3月31日按日万分之0.02标准计算至被告向原告提供办理房地产权证需要被告提供的全部材料之日）； 三、驳回原告张君凯、张玉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取460元，原告张君凯、张玉承担60元，被告芜湖上林置业有限公司承担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  朱顺旺 二〇一九年十月十八日 书记员  刘 莹 附：本案适用的法律规定或条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。