安徽省泗县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1324民初2137号原告：田飞，男，汉族，住安徽省泗县。原告：张玉莲，女，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：董龙、杨涛，安徽法理律师事务所律师。被告：泗县远程房地产开发有限公司，住所地泗县开发区虹乡路中段瑞兴花园售楼部，统一社会信用代码：91341324672630881B法定代表人：卜家富，该公司董事长。被告：卜家富，男，1952年4月2日出生，汉族，住江苏省泗洪县。二被告共同委托诉讼代理人：孙龙，安徽焕然律师事务所律师。原告田飞、张玉莲与被告泗县远程房地产开发有限公司、卜家富商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员胡永独任审判，书记员曹伟担任法庭记录，于2019年5月16日公开开庭进行了审理；原告田飞、张玉莲的其委托诉讼代理人杨涛、董龙，被告泗县远程房地产开发有限公司、卜家富的委托诉讼代理人孙龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田飞、张玉莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金20304元并以432000元为基数，以每日万分之一计算自2019年3月23日起至房屋权属证书办理完毕之日止的违约金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月19日，原告与被告在泗县远程房地产开发有限公司售楼处签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告所开发的瑞兴花园第2栋2单元403室住房一套。房屋总价款为432000元，原告于2016年2月19日交付首付款108000元，余款办理银行按揭支付。被告应于房屋交付后360日内办理房屋权属证书，逾期未办理的，被告每天按原告所交金额的万分之一支付违约金。后被告于2016年12月13日将房屋交付原告，但此房屋至今未办理权属证书。另查，被告泗县远程房地产开发有限公司系一人独资公司，被告卜家富作为唯一股东，应当对泗县远程房地产开发有限公司的债务承担连带责任。请求依法判如所请。原告为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、买卖合同、收据，证明2016年2月19日原被告签订瑞兴花园小区2栋2单元403室买卖合同，载明房屋价款、面积及关于产权登记的约定、原告缴纳首付款108000元，余款办理按揭贷款。2、泗县春晖物业管理有限公司管理费收据，证明原告上房时间为2016年12月13日。3、泗县人民法院(2017)皖1324民初3025号民事判决书，证明被告认可涉案房屋逾期无法办证系项目占用地块因拆迁户原因无法正常使用造成。涉案瑞兴花园工程在2016年9月25日基本竣工。2015年4月30日拆迁完毕，不可抗力的客观情形已经消除。逾期交房起算时间应从不可抗力的客观情形次日起算即2015年5月1日起算。4、泗县人民法院（2018）皖1324民初2955号民事裁定书及和解协议，证明2018年5月25日被告方尚自认违约，愿意承担违约责任。5、被告泗县远程房地产开发有限公司工商信息网公示一份，证明泗县远程房地产开发有限公司系一人独资有限公司，由被告二占股100%。泗县远程房地产开发有限公司、卜家富答辩称：原告主张违约金无事实及法律依据，我方和原告签订的商用房买卖合同第十五条有约定，备案时间非取得权属证书时间，原告错误理解办证时间，合同对违约金没有明确约定起算时间；被告于2019年1月将所有业主房屋首次登记完成，可以随时过户；公司与卜家富个人债权债务、经营收入独立核算，不存在二者财产混同情形，请法庭驳回原告对被告卜家富诉求。被告针对其辩称，提交如下证据：1、房地产买卖合同第十五条，证明双方约定的仅是规定期限，并未明确60日、90日、360日。2、2018泗县不动产权0010712号权属登记证书，证明被告已经完成房地产开发公司应该办理的权属登记。3、被告2015-2018年度会计报表，证明被告一是独立核算与被告二之间财产不存在混同情形。经审理查明：2016年2月19日，原告与被告在泗县远程房地产开发有限公司售楼处签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告所开发的瑞兴花园第2栋2单元403室住房一套。房屋总价款为432000元，原告于2016年2月19日交付首付款108000元，余款办理银行按揭支付。其中合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、…2、…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。被告于2016年12月13日将房屋交付原告，2018年11月22日，泗县不动产登记局对被告开发的泗县瑞兴花园所在单元进行国有建设用地使用权/房屋（建筑物）所有权进行首次登记。因原告认为被告在约定时间内未为其办理房屋产权登记构成违约，诉讼来院。另查明，被告在开发期间，因拆迁户解媚娜就拆迁安置补偿事宜迟迟未能与政府达成协议，导致被告对部分楼房无法按时施工，工期延长，交房办证迟延。直至2015年4月30日，泗县人民政府才第二次组织有关部门对解媚娜房屋强拆完毕。2016年9月25日，涉案瑞兴花园工程总体竣工。被告泗县远程房地产开发有限公司系被告卜家富一人独资公司。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等的基础上签订，意思表示真实，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。根据涉案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书（不可抗力与政府原因除外），出卖人每天按买受人所交金额的万分之一支付违约金，如因买受人原因，买受人每天向出卖人支付万分之一违约金”。本案被告并没有按上述约定将办理权属登记所需的土地权属来源及建设工程竣工验收等相关材料报产权登记机关备案，故构成违约，应支付违约金。关于违约金的标准和数额。根据《中华人民共和国合同法司法解释（二）》第二十九条规定，违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的设定目的。本案原告没有提供证据证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的实际损失及损失的具体数额，且被告交付房屋后，原告已经实际占有和使用了案涉房屋，实现了所购房屋的基本使用功能和价值。如果按双方约定的违约金标准计算，明显存在违约金过高的情形。故本院予以调整，违约金酌定5000元为宜；被告卜家富作为公司的唯一股东应与公司一起承担连带赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、泗县远程房地产开发有限公司、卜家富于本判决生效后十日内连带支付田飞、张玉莲违约金5000元；二、驳回田飞、张玉莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由田飞、张玉莲负担55元，泗县远程房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  胡永二〇一九年十月二十九日书记员  曹伟