河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5951号上诉人（原审被告）：河南豪盛商贸有限公司。统一社会信用代码：91411300783406807R。住所地：南阳市人民路鸿德购物公园1幢。法定代表人：陈兰，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：葛杨鑫，河南豪盛商贸有限公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：张伟，河南通义律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告）：袁海涛，男，汉族，1988年11月7日生，住南阳市。被上诉人（原审原告）：李宏曌，男，汉族，1988年7月15日生，住南阳市。被上诉人（原审原告）：张文怡，女，汉族，1988年12月27日生，住河南省中牟县。上诉人河南豪盛商贸有限公司与被上诉人袁海涛、张文怡、李宏曌为租赁合同纠纷一案，不服南阳市宛城区人民法院(2019)豫1302民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南豪盛商贸有限公司的委托诉讼代理人葛杨鑫、张伟，被上诉人袁海涛、李宏曌到庭参加了诉讼。被上诉人张文怡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案已审理终结。河南豪盛商贸有限公司上诉请求：1.依法撤销原审判决,改判为上诉人按照每平方每月65元的市场标准向被上诉人支付租金至被上诉人起诉之日止;2.诉讼费用由本案被上诉人承担。事实与理由:1、被上诉人是在原审中请求解除合同，上诉人也同意解除合同，一审判决不予解除，违反了上诉人可以协议解除合同的法律规定，实属错误。2、原审判决认定事实错误。返租协议违反法律规定，关于租金的约定不具有法律效力。建设部《商品房销售管理办法》规定不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房。中国人民银行《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发（1999）289号）文件，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也将分割销售、售后包租等形式认定为非法融资行为。本案商铺即属于该种情况，所谓的租金实际上是购房款的返还比例款，并非正常意义上的租金。本案《租赁（返租）协议书》,属于开发商“售后包租”营销模式中的一个环节,合同目的与其他一般意义上的租赁有着明显区别。上述《租赁（返租）协议书》中关于租金及数额的约定,名义上称为租金,实际上是返还购房款的分期还款，数额也并不是市场意义上的租金标准。因《租赁（返租）协议书》违反法律规定，本质上不是租赁关系，故被上诉人关于违约金的诉讼请求不应支持。3、合同法第五十四条规定:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(二)在订立合同时显失公平的。本案中关于租金及数额的约定显失公平，应当调整为市场价格，上诉人有权请求人民法院对上述所谓的“租金”的数额予以变更。4、本案涉及商户达数百户,租金按照市场价格判决,才能够统一协调,真正解决群体性社会矛盾,保护市场环境,并节约司法资源,减轻当事人诉累。袁海涛、张文怡、李宏曌辩称，1、答辩人与上诉人签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定租金支付方式不是返本销售，不违反建设部《商品房销售管理办法》的规定。2、本案租金标准不存在显失公平，是否显失公平不属于本案审查范围。租金标准是上诉人在签订租赁协议时主动、自愿确定的，不存在显失公平情形，上诉人应诚信履行。上诉人已经按照租赁合同的约定实际经营被上诉人出租房屋，上诉人如认为租金标准过高，应申请变更或撤销，但其并未在除斥期间内提出，故该上诉理由不属于本案审理范围。请求驳回上诉，维持原判。袁海涛、张文怡、李宏曌向一审法院起诉请求：1、被告支付欠原告29个月租金70876元，自起诉之日按银行同期贷款利息支付至租金还清之日止。2、要求增加滞纳金、银行同期利息，中止合同，返还商铺。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2016年1月20日，原告袁海涛、张文怡、李宏曌（出租方）与被告河南豪盛商贸有限公司（承租方）签订《租赁（返租）协议书》：第一条、甲方为豪盛购物公园二层D017号商铺购买人，商铺面积为9.64平方米，在签订本协议时，甲方应一次性交清房款和相关税费。第二条、甲方自愿将该商铺租赁给乙方统一招商、经营和管理（规划、装修和经营）。第三条、返租期限及租金支付方式：1.该商铺返租期限自本协议签订之日后三个月自2017年1月20日起至2026年1月20日止。2.乙方每年支付商铺总价款的10%即29325元人民币租金给甲方，折合每月2444元，租金按自然月支付，自甲方交清房款及相关费用之日后三个月起开始计算。乙方每月25至30日将上月度租金存入甲方在乙方指定银行所开账户。第七条第二款、本协议签署后，乙方如未按期支付甲方租金，需在支付原租金的基础上另行支付违约金，违约金按未支付租金金额的每日万分之二计付。第十一条、出现以下情况，本协议自动终止：1.本协议期满后，双方约定本协议不再续签的。2.因不可抗力，乙方长期无法继续行使使用权的。协议签订后，被告至今未缴纳租金，原告为此诉至法院。一审法院认为，原告袁海涛、张文怡、李宏曌与被告河南豪盛商贸有限公司之间签订的租赁协议书，系双方真实意思表示，约定由租赁方统一招商、经营、管理，并按照约定每月向原告支付租金，该内容不违反法律法规强制性规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。被告河南豪盛商贸有限公司应当按照合同约定全面履行合同义务，拒不支付租金属违约行为。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告双方在协议中约定了违约金，且不违背法律规定，因此，被告应当按照约定支付拖欠的租金及违约金。关于租赁合同是否应当解除问题，因被告未按合同约定及时支付租金，经催要仍未履行合同义务，导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同。双方在签订租赁合同时约定了解除条件，一是协议期满双方协商不再续签，二是因不可抗力一方无法继续行使使用权的。基于双方在订立合同时对合同的解除有特别约定，现租赁合同期限尚未届满，原告要求解除合同一审法院不支持。关于原告主张将争议商铺按产权面积分割交付的请求，一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。第九十四条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。根据上述规定，能够确定，在同一楼层的每位商铺购买者，均是该楼层的共有人，并且根据占有的不同面积，构成按份共有。原告是众多购买商铺者其中之一，所购买的商铺面积是整个楼层面积中的一部分，且涉案的商铺呈现开放性，其不具备构造和使用上的独立性，不具备专有特征。强制性的隔断分割，不利于发挥物的整体效能，也损害物的价值利用功能，不符合司法裁判的价值追求。因此，原告的该项请求不具有合法性及合理性。再者，《物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。该条规定的第七项是关于共有和共同管理权利的规定，据此规定，是否分割，应当由业主共同决定，不属于人民法院处理范围。综上所述，原告关于要求被告支付租金及违约金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金的数额，原告要求支付70876元，折合每月2444元，应从2017年1月20日起计算，截止2019年6月28日开庭之日，已超过29个月，原告的请求一审法院支持。合同约定违约金按照日万分之二，未超过法律规定一审法院予以支持。另外原告要求支付利息，利息应以欠房租70876元为基数，从2019年6月20日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清为止，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，支付原告袁海涛、张文怡、李宏曌租金人民币70876元，并以所欠租金为基数，从2019年6月20日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止。二、被告河南豪盛商贸有限公司于本判决生效后十日内，向原告袁海涛、张文怡、李宏曌支付违约金。违约金以所欠租金70876元为基数，自2019年6月20日起按日万分之二计付至款付清之日止。三、驳回原告袁海涛、张文怡、李宏曌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费711元，由被告河南豪盛商贸有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，袁海涛、张文怡、李宏曌与河南豪盛商贸有限公司签订的《租赁（返租）协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议。河南豪盛商贸有限公司称双方属于以租代售、售后包租，但袁海涛、张文怡、李宏曌足额支付了购房款并由河南豪盛商贸有限公司出具收款收据，双方之间成立租赁关系与房屋买卖关系，并不互相替代，也未规避相关的法律、行政法规规定，不属于以租代售。双方在合同中约定的房屋租金是双方达成合意以后，由河南豪盛商贸有限公司拟制格式合同，袁海涛、张文怡、李宏曌在合同上签字，不存在受到胁迫、欺诈、重大误解的情形，故不符合我国合同法规定的显失公平的条件，不属于显失公平的合同。且该合同自合同签订之日履行至今，已经超过我国合同法规定的撤销期限；双方在合同履行过程中，如履行条件发生变化，继续按照合同履行将对合同一方造成明显损失，此属于市场交易风险，不属于签订合同时不可归因于双方当事人的、不可预见的重大变化，不符合情势变更原则应予强行变更合同的条件，故双方应当自行协商变更合同，在双方未协议变更租金条款前，一审法院认定双方应当诚信履行租金条款与事实及法律规定相符，上诉人河南豪盛商贸有限公司对此的上诉理由本院不予采信。因《租赁（返租）协议书》系有效协议，河南豪盛商贸有限公司未按约定支付租金，故应按协议的约定支付违约金。关于合同是否应予解除，双方在合同中约定的解除条件尚未成就，一审中袁海涛、张文怡、李宏曌虽请求中止合同，但河南豪盛商贸有限公司并未明确表示同意解除合同，一审判令对袁海涛、张文怡、李宏曌要求解除合同的诉讼请求不予支持后，袁海涛、张文怡、李宏曌并未上诉，视为其同意继续履行合同，河南豪盛商贸有限公司上诉称同意解除合同，但与袁海涛、张文怡、李宏曌并未达成解除合同的合意，故其关于合同应予解除的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，河南豪盛商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河南豪盛商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十月二十八日书记员  宁亚楠