四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异95号 异议人（案外人）：国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司，住所地四川省资阳市雁江区和平路52号，统一社会信用代码91512002MA62K4333R。 负责人：刘开义。 委托诉讼代理人：华丽，女，1981年10月26日出生，系该公司员工。 申请执行人：陈良勇，男，1964年1月9日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被执行人：黄朝林，男，1969年1月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：漆前华，女，1972年9月7日出生，汉族，住资阳市雁江区。 本院于2019年1月4日受理陈良勇申请执行黄朝林借款一案，在执行过程中，案外人国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司（以下简称“雁江供电分公司”）提出执行异议，本院于2019年9月25日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年9月27日进行了听证，异议人雁江供电分公司的委托诉讼代理人华丽到庭参加听证，申请执行人陈良勇和被执行人黄朝林经通知未参加听证，听证后本院向被执行人核实了解案件相关情况并作笔录，申请执行人陈良勇也提交了书面意见，本案现已审查终结。 异议人称，资阳市雁江区丹山镇房地产开发商黄朝林于2003年至2004年在建筑开发丹山镇、回龙乡房地产项目期间，欠资阳雁江供电公司丹山供电所电费共计46484.18元。经与黄朝林协商一致，黄朝林将其开发的位于回龙乡场镇的自有房产营业房两间、住宅一套出售给资阳雁江供电公司，售价为126558.9元，部分购房款用于偿还供电公司电费，双方于2004年6月1日签订了房屋购销合同。经黄朝林同意，资阳雁江供电公司2004年6月17日向黄朝林转款70000.00元，2005年10月18日向丹山供电所电汇46481.18元用于清偿其所欠电费，剩余10077.72元作为房屋产权变更保证金。多年来，由于未能联系到黄朝林办理过户手续，故上述房产证上的房屋所有权人仍为黄朝林，我公司一直在联系黄朝林进行房屋过户相关事宜的办理，自从购买该房后，房屋一直由我公司在使用，目前二楼住宅为回龙供电所员工宿舍，一楼营业房为供电所材料仓库，案涉房屋的产权证、土地使用证、契税原件都在我们手上。双方签订的购房合同是合法有效的，我公司也支付了价款并交付使用，所以，按照法律规定，我公司才是房屋所有权人。故特提出执行异议，请求法院解除对我公司所购的案涉房屋的查封。 申请执行人称，不同意异议人提出解除对案涉抵押房屋查封的意见，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”的规定，房屋属于谁是物权的问题，通常情况下以登记为准，登记是谁就是谁的，而房屋买卖则是债权问题，异议人没有交清房款是没有办证的原因，责任在异议人，异议人提出的理由不成立，请求法院继续执行生效判决。 被执行人称，案涉房屋没有卖给异议人雁江供电分公司。对异议人提交的房屋产权证、土地使用证、契证无异议；对房屋购销合同，是复印件，没有原件，不认可，合同复印件上黄朝林的签名不是黄朝林本人签的；对于支付46.481.18元电费和70,000元钱的票据，只是看得出来付了46,481.18元电费，但看不出来是帮黄朝林代付的电费，70,000元的支票存款和收款单，也不能证明是付的房款，因为不是黄朝林的签字，钱是转给丹山回龙信用社的。总之，案涉房屋没有卖给异议人，房屋产权三证押在雁江供电分公司由他们保管，是因为黄朝林欠了46,481.18元的电费。 听证中，异议人提交了如下证据：1、异议人公司营业执照副本（复印件）；2、房屋购销合同1份（复印件，营业用房两间、住房一套，时间2004年6月16日）；3、中国农业银行转账支票存根（原件，2004年6月17日，70000元购房款）；4、收款单（原件，2004年6月17日，70000元，付款单位；雁江供电公司，收款人:黄朝林）；5、记账凭证（原件，2004年6月17日，70000元，摘要：暂付回龙新街门市住房款）；6、中国农业银行电汇凭证回单（原件，2005年10月18日，金额46481.18元，汇款人：资阳雁江供电公司，收款人：丹山供电所）；7、记账凭证（原件，2005年10月18日，借方金额126558.90元、贷方金额126558.90元、其中其他应收款70000元，银行存款46481.18元，其他应付款10077.72元，回龙站购营业用房）；8、基本建设项目交付使用资产明细表（原件，2005年9月28日，住宅金额42038.10元、办公门市84520.8元）；9、房屋所有权证3份（原件，门市2间，房权证资阳字第××号、00××79号，住宅1套，房权证资阳字第××号）；10、土地使用证3份（原件，门市2间：资雁国用（2002）字第ＨＢＢＢＢXXXX、ＨＢＢＢＢXXXX号，住宅1套：资雁国用（2002）字第ＨＢＢＢＢXXXXX号）；11、契证2份（原件，门市：川契证字第2005XXX号，住宅：川契证字第2005XXX号）。以上证据以证明案涉房屋是我公司购买的，我公司是实际所有权人。 根据异议人提交的书面异议及其在听证中的陈述、提交的证据和申请执行人、被执行人的书面意见以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 陈良勇与黄朝林借款纠纷一案，本院于2003年3月21日作出（2003）雁江民初字第00396号民事判决书，判决：黄朝林偿还陈良勇借款29万元及利息……。判决生效后，黄朝林未履行给付义务。陈良勇于2003年4月21日向本院申请执行，要求被执行人履行生效法律文书确定的义务，本院于同日立案受理，执行案号：（2003）雁江执字第00229号，在执行中，黄朝林履行了5万元，案件于2004年4月13日中止执行。2019年1月4日，案件恢复执行，执行案号：（2019）川2002执恢19号，在执行中，本院于2019年1月24日查封了被执行人黄朝林位于资阳市雁江区营业用房两间（不动产权证号：2002-005XXX、005XXX）及住宅一套（不动产权证号：2002-005XXX），查封期限三年。2019年3月1日，陈良勇与黄朝林达成执行和解协议，约定本案债务分期履行，现尚未履行完毕。后案外人雁江供电分公司以上述查封房屋其已于2004年购买应属其所有为由提出执行异议，请求法院解除对该两间营业用房和一套住宅的查封。 本院认为，本案系案外人对法院查封的被执行人名下的房屋主张所有权的异议案件，案件争议焦点为：异议人在本案查封前是否已购买案涉房屋是房屋的实际所有权人，其主张的权益能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，只有同时满足以上四个条件，才能排除执行。本案中，异议人称案涉房屋其已于2004年购买并付价款交付使用且未办证不是自身原因，法院应解除查封。但异议人提供的证据不能证明其主张，其提供的房屋购销合同是复印件，没有原件，被执行人也不认可双方存在房屋买卖关系，房屋现登记在被执行人名下，异议人提供的证据不能完全形成证据链足以证明其主张，因此，异议人主张的事实不能全部满足上述规定的条件，不能排除执行，故其异议不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  曾 萍 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十月八日 书 记 员  梁雅茹