云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1361号上诉人（原审被告）：楚雄君悦酒店管理有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城西路三角地兆顺财富中心B幢9层，统一社会信用代码：915323015527133400。法定代表人：姜雪峰，职务：总经理。诉讼代表人：楚雄君悦酒店管理有限责任公司管理人。委托诉讼代理人：苏再美，楚雄君悦酒店管理有限责任公司管理人工作人员,代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王红梅，女，1965年12月31日生，住楚雄市。被上诉人（原审原告）：李华江，男，1964年7月11日生，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李星莹，女，1989年10月15日，住云南省楚雄市(系被上诉人王红梅、李华江女儿)。原审第三人：楚雄市悦莱酒店有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢一层B1-007号，统一社会信用代码：91532301351888195M。法定代表人：黄兴利，职务：总经理。上诉人楚雄君悦酒店管理有限责任公司（以下简称君悦酒店管理公司）因与被上诉人王红梅、李华江、原审第三人楚雄市悦莱酒店有限公司（以下简称悦莱酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。楚雄君悦酒店管理有限责任公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，上诉人非房屋实际占有人，依法不负有腾房义务；二、请求依法撤销一审判决第三项，对上诉人应付被上诉人租金重新进行认定,计算租金应从2014年1月1日至2018年8月11日，按照每个月税前租金3964元每月。扣除我们已经支付的46个月，剩下应当支付的租金为37129.47元；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，导致判决结果错误，主要理由如下：一、上诉人并非租赁房屋的实际占有人，不负有腾房义务，且目前该房屋不具有腾房条件。2011年9月20日，上诉人与被上诉人签订《委托经营管理合同》(合同编号：ZSDJ-0107),合同第三条第1款约定：“本合同委托经营管理期限为10年，委托经营管理时间自2014年01月01日至2023年12月31日止，”2014年12月1日，上诉人与第三人楚雄市悦莱酒店有限公司（以下简称“悦莱酒店”）签订《兆顺，第一城酒店租赁合同》，将包括被上诉人B-11-1102号商铺在内的兆顺第一城8幢7层至12层的商铺转租给悦莱酒店使用，租赁期限为2015年3月1日至2023年12月31日.上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》以及上诉人与悦莱酒店签订的《兆顺，第一城酒店租赁合同》均属双方均未履行完毕的合同，上诉人管理人于上诉人被楚雄市人民法院裁定受理破产清算申请之日起2个月内均未向被上诉人、第三人发出继续履行合同的通知，因此根据《破产法》第18条规定，上述两份合同均于2018年8月11日解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持，”及《物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，”腾房义务人为实际占用房屋的占有人，并非上诉人，原审法院判决上诉人负有腾房义务，属适用法律错误；此外，第三人悦莱酒店出于经营需要对租赁房屋进行了整体装修，悦莱酒店对每间客房的规划并不是依据上诉人向购买房屋的购房人出具的房屋平面图进行与房屋一一对应的形式来安排酒店客房，即被上诉人所购买的房屋可能被多个客房占用，也可能一个客房占用了包括被上诉人所购买房屋在内的多个房屋，目前，悦莱酒店使用房屋的大多数业主已经与悦莱酒店签订了租赁合同，若现在返还被上诉人房屋，将给其他业主及第三人悦莱酒店造成极大的损失；且被上诉人房屋没有隔墙也未通水通电，如将该商铺腾空并单独隔断出来供被上诉人自行使用，该房屋也不具备一般房屋单独使用条件，因此一审判决要求返还被上诉人房屋的判决属事实认定不清。二、计租期间事实认定错误导致租金判决结果错误2011年9月20日，上诉人与被上诉人签订《委托经营管理合同》(合同编号：ZSDJ-0107),合同第三条第1款约定：“本合同委托经营管理期限为10年，委托经营管理时间自2014年01月01日至2023年12月31日止，”及合同第四条第2款第2项约定：“为保障甲乙双方利益，无论乙方何时开始经营，计租时间固定从2014年01月01日起计算”。从上述双方签订的合同约定，该合同的计租起始日为2014年1月1日。2011年10月9日，被上诉人缴清了所有房款，根据合同第四条第2款第1项的约定，上诉人自2011年11月起开始预付被上诉人租金，上诉人自2011年11月至2015年8月向被上诉人支付租金，共计支付了46个月，合计税前金额为46*3,964=182,344.00元，合同约定计租起始日为2014年1月1日，提前预付租金的约定实际为“先付租，后使用”，并非将双方的租赁期限提前。因此，上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同的计租起始日仍为2014年1月1日，上诉人应支付被上诉人计租期间的租金应扣除上诉人于2011年11月至2013年12月向被上诉人于租赁期开始前预付的103,064.00元的租金。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被被上诉人王红梅、李华江口头答辩称：关于上诉人提出的第三人悦来酒店装修房屋后无法明确划分被上诉人王红梅、李华江兆顺第一城B栋第11层1102号房屋致使无法腾空返还的上诉理由，合同对相关的交房作了约定，且经被上诉人到第三人楚雄市悦来酒店实地观测11层划分了20个房间，与建筑规划的房间一致，具备交房条件；至于租金的计算，一审法院计算是准确的，我们要求驳回上诉，维持原判。原审第三人楚雄市悦莱酒店有限公司未作答辩。一审法院认定事实：2011年9月20日，王红梅、李华江向楚雄兆顺房地产开发有限责任公司购买位于楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房，双方签订《商品房购销合同》（合同编号：ZSDJ—0107），王红梅、李华江支付首付款178560元，贷款416000元。同日，王红梅（甲方）与君悦酒店管理公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（合同编号：ZSDJ—0107），约定：第一条、甲方将位于楚雄市鹿城南路（鲁班阁）兆顺·第一城B幢1单元第11层1102号商品房（面积79.95平方米）委托给乙方经营管理；第三条、委托经营管理期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；……第四条第二款第一项、甲方办理完购房手续并且缴清该商品房购房款后，乙方于次月开始将十年租金合计475650元，分120个月按月支付给甲方，每月支付3964元（税前），当月租金由乙方在当月25日前存入甲方账户；……第五条、甲方承担税收政策规定的应缴税金，乙方代扣代缴税金；……第七条第三款、乙方享有自主决定经营方式的权利，可以将该商品房独立出租或是与其他房间统一租给商家经营；……第七条第六款、乙方根据酒店运行的需要，有权对该商品房进行内部装修、改造，费用由乙方承担，本合同到期后，无偿赠送给甲方；……第十条第二款、若乙方不能按本协议约定按时足额向甲方支付租金收益，则乙方应按逾期应付租金金额每日5%标准向原告计付违约金，逾期付款超过90日的，甲方有权单方解除本合同，视为乙方违约。合同签订后，被告自2012年1月起向二原告支付租金。自2015年9月至今，被告未再履行租金支付义务。2011年9月23日，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司将上述《商品房购销合同》进行登记备案。一审法院还认定，2014年12月1日，君悦酒店管理公司（甲方）与第三人悦莱酒店（乙方）签订《兆顺·第一城商铺租赁合同》，约定：第一条、乙方向甲方租赁位于楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢一层B1－007号、B幢七层至十二层的房屋；第二条、租赁房屋用于经营主题酒店；第三条、租赁期限为106个月，从2015年3月1日起至2023年12月31日止。2016年5月3日，君悦酒店管理公司与悦莱酒店签订《兆顺第一城酒店租赁合同补充协议》，约定记租日期于2016年3月1日开始计算，租赁期限106个月。兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房现由第三人经营使用。被告君悦酒店管理公司于2018年6月11日的破产申请已经受理，资产管理人未向王红梅、李华江发出继续履行合同的通知书。一审法院认为，双方当事人约定一方当事人解除合同的条件的，解除权人于条件成就时得解除合同。第一，王红梅、李华江与君悦酒店管理公司对双方签订的委托经营管理合同均无异议，且该合同不存在无效事由，故认定双签订的委托经营管理合同合法有效。第二，因双方明确约定若君悦酒店管理公司逾期支付租金超过90日的，王红梅、李华江有权单方解除本合同，故认定双方明确约定了王红梅、李华江行使合同解除权的条件。第三，因君悦酒店管理公司认可其自2015年9月起至今未向王红梅、李华江支付租金，故认定王红梅、李华江解除本案委托经营管理合同的条件已成就；予以支持。第四，因君悦酒店管理公司于2018年6月11日已经申请破产，根据《企业破产法》第18条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未完全履行的合同有权解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。且管理人也未向王红梅、李华江发出继续履行合同的通知书，故合同于2018年8月11日视为解除，租金计算的截止日为2018年8月11日。第五，因双方签订的委托经营管理合同应当予以解除，君悦酒店管理公司继续使用、收益楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房将缺乏法律依据；同时，虽然王红梅、李华江尚未取得诉争房屋的不动产权属证书，但王红梅、李华江基于其与兆顺地产签订的商品房购销合同，有权对诉争房屋进行占有、使用、收益，故君悦酒店管理公司应当将诉争商品房返还给王红梅、李华江。第六，虽然君悦酒店管理公司经王红梅、李华江同意后将本案房屋转租给第三人悦莱酒店，但由于王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的委托经营管理合同应当解除，故作为本案房屋实际使用人的第三人也负有腾退并返还房屋的义务。据此，对于王红梅、李华江要求君悦酒店管理公司和第三人共同返还楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号房的诉讼请求，予以支持。关于违约责任，合同双方当事人对违约责任有明确约定的，非违约方应当按照该约定向违约方主张权利。因君悦酒店管理公司自2015年9月起至今未再向王红梅、李华江支付租金，故认定君悦酒店管理公司违约，其应当按照合同约定向王红梅、李华江承担继续支付租金的违约责任。根据双方签订的《委托经营管理合同》第四条第二款第一项的约定，当月租金由乙方在当月25日前存入甲方的账户。因君悦酒店管理公司最后一次支付租金的日期为2015年8月31日，下一期租金应付日期为2015年9月25日前支付给债权人。由于君悦酒店管理公司未继续支付租金，故违约金应从2015年9月26日开始计算。根据《企业破产法》第46条第二款的规定，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。则违约金计算的截止日期为2018年6月11日，违约金计算的期间为2015年9月26日至2018年6月11日，王红梅、李华江诉请的租金因君悦酒店管理公司无异议，按税前租金每月3964元予以支持，共33个月，君悦酒店管理公司应支付租金为130812元。违约利息按同期贷款利率4.75%计算，应付逾期违约利息为8583.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决：一、解除王红梅、李华江与楚雄君悦酒店管理有限责任公司于2011年9月20日签订的《委托经营管理合同》；二、由楚雄君悦酒店管理有限责任公司及第三人楚雄市悦莱酒店有限公司共同将楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号房腾空并返还给王红梅、李华江；三、由楚雄君悦酒店管理有限责任公司向王红梅、李华江支付2015年9月至2018年6月的租金130812元（3964元/月×33个月）；四、由楚雄君悦酒店管理有限责任公司支付王红梅、李华江逾期付款违约金8583.75元；五、驳回王红梅、李华江的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，由楚雄君悦酒店管理有限责任公司负担（未交）。上述应由楚雄君悦酒店管理有限责任公司及第三人楚雄市悦莱酒店有限公司履行的义务，限于本判决生效之日起十五日内履行。王红梅、李华江向一审法院起诉请求：1.判令解除王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的《委托经营管理合同》；2.判令君悦酒店管理公司支付自2015年9月起至2017年9月止的租金95136元（3964元/月×24个月），违约金9323元（95136元×4.9%×2年），2017年10月起的租金按每月3964元支付至商品房返还之日止，并按银行同期贷款年利率计算违约金至租金付清之日止；3.判令君悦酒店管理公司和第三人将王红梅、李华江所有的位于楚雄市鹿城南路兆顺第一城B幢第11层1102号商品房按房屋装修现状归还王红梅、李华江；4.诉讼费由君悦酒店管理公司承担。二审中，当事人对一审判决认定的事实均无异议，故本院对一审判决认定的事实，予以确认。二审中，当事人均未提交新证据。二审中，君悦酒店管理公司与王红梅、李华江均认可君悦酒店管理公司共计支付给王红梅、李华江的税前租金是182344元。对上述当事人认可的事实，本院予以确认。根据当事人的上诉、答辩及庭审情况，本案的争议焦点是：1.上诉人楚雄君悦酒店管理有限责任公司以及原审第三人楚雄市悦莱酒店有限公司是否应当将案涉房屋腾空并返还给王红梅、李华江；2.楚雄君悦酒店管理有限责任公司应当向王红梅、李华江支付的租金数额是多少。本院认为，楚雄市人民法院于2018年6月11日已经受理楚雄君悦酒店管理有限责任公司申请破产清算一案。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未完全履行的合同有权解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人的，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，管理人也未向王红梅、李华江发出继续履行合同的通知书，故案涉的王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的《委托经营管理合同》于2018年8月11日视为解除，租金计算的截止日为2018年8月11日。因双方签订的《委托经营管理合同》应当予以解除，君悦酒店管理公司继续使用、收益楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号商品房将缺乏法律依据；同时，虽然王红梅、李华江尚未取得诉争房屋的不动产权属证书，但王红梅、李华江基于其与兆顺地产签订的商品房购销合同，有权对诉争房屋进行占有、使用、收益，故君悦酒店管理公司应当将诉争商品房返还给王红梅、李华江。虽然君悦酒店管理公司经王红梅、李华江同意后将本案房屋转租给第三人悦莱酒店，但由于王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的委托经营管理合同已经解除，故作为本案房屋实际使用人的第三人悦莱酒店也负有腾退并返还房屋的义务。据此，对于王红梅、李华江要求君悦酒店管理公司和第三人悦莱酒店共同返还楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号房的诉讼请求，予以支持。根据王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的《委托经营管理合同》第四条第2款第2项约定：“为保障甲乙双方利益，无论乙方何时开始经营，计租时间固定从2014年01月01日起计算”。故本案案涉房屋的租金计租应当从2014年01月01日起计算至2018年8月11日止，合计55个月11天，合计金额为（3964/月×55个月+3964/月÷30天×11天）219473.47元（税前）。二审中，君悦酒店管理公司与王红梅、李华江均认可君悦酒店管理公司共计支付给王红梅、李华江的税前租金是182344元，扣减君悦酒店管理公司已经支付给王红梅、李华江的税前租金是182344元后，君悦酒店管理公司还应当支付王红梅、李华江的税前租金是37129.47元。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款的规定，附利息的债权自破产申请受理时停止计息。故王红梅、李华江主张的违约金应当以37129.47元为基数，按照同期银行贷款利率4.75%从2015年9月26日计算至2018年6月11日，合计4805.95元。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的《委托经营管理合同》于2018年8月11日视为解除，无需再对此项诉讼请求进行处理。楚雄君悦酒店管理有限责任公司提出一审判决对案涉房屋租金计算有误的上诉理由成立，予以采纳。综上所述，楚雄君悦酒店管理有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，审判程序合法，但适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款判决解除王红梅、李华江与君悦酒店管理公司签订的《委托经营管理合同》不当，且对案涉房屋的租金计算有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项、第一百四十四条之规定，判决如下：一、维持云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1526号民事判决的第二项，即由楚雄君悦酒店管理有限责任公司及第三人楚雄市悦莱酒店有限公司共同将楚雄市鹿城南路兆顺·第一城B幢第11层1102号房腾空并返还给王红梅、李华江；二、撤销云南省楚雄市人民法院（2018）云2301民初1526号民事判决第一、三、四、五项；三、由上诉人楚雄君悦酒店管理有限责任公司支付被上诉人王红梅、李华江所欠租金37129.47元（税前）；四、由上诉人楚雄君悦酒店管理有限责任公司支付被上诉人王红梅、李华江逾期付款违约金4805.95元；五、驳回被上诉人（原审原告）王红梅、李华江的其他诉讼请求。上述应由上诉人楚雄君悦酒店管理有限责任公司及原审第三人楚雄市悦莱酒店有限公司履行的义务，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2390元，由楚雄君悦酒店管理有限责任公司负担959元，由王红梅、李华江负担1431元；二审案件受理费3088元，由楚雄君悦酒店管理有限责任公司负担1240元,由王红梅、李华江负担1848元。本判决为终审判决。审判长 王红云审判员苏天喜审判员段雨函二〇一九年十月二十八日书记员 梁             桔