宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初7116号 原告：马良清，男，1966年6月21日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 原告：雒小兰，女，1969年11月12日出生，回族，住宁夏回族自治区金凤区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：刘佳，系宁夏臻之律师事务所律师。 被告：银川市白云房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：杨芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨硕，宁夏宁人律师事务所律师。 原告马良清、雒小兰诉被告银川市白云房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马良清、雒小兰的委托诉讼代理人刘佳，被告银川市白云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨硕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告马良清、雒小兰向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理银川市金凤区xxx室商品房的房屋所有权证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金427元（自2015年11月1日至2015年11月7日）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金34739元（自2017年10月27日至2019年5月19日）；2019年5月20日起至具备办证条件之日止的违约金以610542元为基数按日百分之一继续计算；以上金额合计：35166元3、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年10月8日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的位于金凤区xxx房屋一套。合同第十一条约定：出卖人应当在2015年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第二款约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为610542元。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，但被告却未按合同约定期限向原告交付房屋。2015年11月7日，被告向原告交付了涉案房屋。因被告的原因致使原告一直无法取得所购商品房的权属登记证书，被告行为已构成违约。综上，为维护原告的合法权利，特诉至法院，望贵院依法审理并判如所请。 被告银川市白云房地产开发有限公司辩称：一、因有关办案部门将办理产权登记的相关材料悉数调走，导致白云公司无法为原告办理产权登记手续.白云公司早已具备为原告办理房产证的条件，相关材料均已准备齐全，但因白云公司前法定代表人涉刑，目前处于被羁押状态，办案部门将包括原告购买的楼盘在内的用以办理《初始登记证》的相关材料全数调取，致使办证事宜延误。这是国家公权力机关的职务行为，并非是白云公司能够控制的因素，也非白云公司的过错。法定代表人与公司是劳动合同关系，法定代表人属于雇员范畴，对外关系上，法定代表人对外以法人名义进行民事活动时，其代表职权来自法律的明确授权，但不论是法律还是被告公司章程均未授权前法定代表人进行刑事犯罪，因此，被告前法定代表人涉刑，办案部门调取资料导致被告无法办理《初始登记证》的行为，不属于合同二十条约定的“因出卖人原因”造成的买受人未能取得该商品房的房屋所有权证书情形。故白云公司不应承担违约金的赔付义务。二、原告主张违约金的起始点无法确定系合同约定的交房后720日的期间届满之次日.根据合同第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照……自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。首先，本案中，并非是出卖人（白云公司）原因导致买受人（原告）未取得案涉房屋的所有权证书。相反，白云公司在备齐办理案涉楼盘《初始登记证》的各项报批材料，准备提交办理时，被办案机关悉数调取，是白云公司根本不能控制的不可抗力因素，对此，白云公司只能无条件配合，由此造成的后果不应全部由白云公司承担。其次，合同条款中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止”是一个不确定且由原告掌控的日期，即使被告办理了《初始登记证》，也无法明确原告办理房屋所有权登记的时间是什么时候，这完全是原告的自主权利，由原告自行处置，现实中，很多人买了房子多年都不办理产权证书，以此要求被告承担违约责任，有违合同约定和公平原则。最后，原告从未向白云公司主张过办证事宜，证明原告在720日期限届满至起诉前的期间怠于行使其所享有的权利存在过错，因此，即使白云公司向原告支付违约金，也应以原告首次主张权利之日，即本案立案之日作为逾期办证违约金的起算时间。三、未能办理房屋所有权登记证书没有给原告造成损失，违约金主张过高，应予调整.原告入住近4年，从未因房屋问题向被告主张过权利，结合法律设定违约金的目的可知，违约金是为遭受实际损失的一方提供救济和赔偿的途径，是救济性请求权。但本案涉案房屋未能办理产权登记，对原告并未造成任何实际损失。因此，原告主张的违约金明显过高，应予调整。四、逾期交房诉请已过诉讼时效应予驳回。原、被告于2015年10月8日签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定交房日期为2015年10月31日前交付涉案房屋，被告逾期交房的事实，原告于2015年11月1日就已经知道。根据《民法通则》第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据《民法总责》第188条，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据上述法律条文可知，该案的诉讼时效应当自2015年11月1日开始计算，而诉讼时效设置的积极意义就在于促使当事人及时地行使权利，以利于社会关系的稳定。因此，该案原告主张逾期交房的诉讼时效已过，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对双方出示的证据认定如下：原告出示的1.银川市商品房买卖合同（预售）真实、合法，对其证明效力本院予以确认，可以证明原被告双方签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告购买位于金凤区xxx房屋一套的事实；2.销售不动产统一发票、补充协议（丽园南区三期）、基本建设项目竣工决算书真实、合法，对其证明效力本院予以确认，可以证明涉案房屋总价款为610542元，被告于2015年11月7日向原告交付该商品房的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发建设的银川金凤区xxx房屋，房屋建筑面积116.07㎡，单价5298元／㎡，房屋总价款614939元；买受人应当于2015年10月8日前支付首期房款价184939元，剩余430000元向银行申请贷款支付。出卖人应当2015年10月31日前向买受人交付该商品房，如出卖人逾期交付房屋，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定了其他权利义务。后因房屋实测建筑面积与预售面积不符，房屋总价款为610542元，被告向原告开具总金额为610542元的不动产销售发票，2015年11月7日，被告向原告交付了涉案房屋。现因被告未依约协助原告办理房屋权属转移登记手续，双方协商未果，原告诉至本院请求判如所请。原告在庭审中自愿申请撤回对逾期交房违约金的诉请。 另查明，被告自认其尚未具备办理涉案房屋产权证书的条件。 本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，具有法律约束力。双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告应当履行的合同义务协助办理涉案房屋所有权登记，但被告尚未取得涉案房屋所在楼栋的初始登记证,事实上暂不能履行该合同义务，故对原告要求被告办理涉案房屋所有权登记手续的请求本院暂不予支持。按照合同约定，被告应于商品房交付之日起720日内为原告取得房屋产权证书提供登记备案条件，被告应承担自2017年10月27日至2019年5月19日的逾期办证违约金34739元，并以610542元为基数按日万分之一自2019年5月20日起至本判决确定的给付之日止承担逾期办证违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马良清、雒小兰逾期办证违约金34739元，并以610542元为基数按日万分之一自2019年5月20日起至本判决确定的给付之日止承担逾期办证违约金； 二、驳回原告马良清、雒小兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费680元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  冯 芳 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  刘园园 二〇一九年十月十七日 书 记 员  付 华 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。