广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终937号 上诉人（原审原告）：黎锋，男，1987年5月25日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：韦巧练，广西能正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：防城港恒兆房地产开发有限公司。住所：广西防城港市防城区河西新区河西湾商住小区4幢一层商铺。统一社会信用代码：91450603675038314E。 法定代表人：林璋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：阮廷亮，广西幸程律师事务所律师。 上诉人黎锋因与被上诉人防城港恒兆房地产开发有限公司(以下简称恒兆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黎锋上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金12684.55元（注：逾期一日按房款总价的万分之一支付违约金，累计违约金不超过该商品房总价款的5%，253691元×5%=12684.55元;2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院故意违背案件客观事实，适用法律错误。首先，一审法院认定“造成逾期办理产权证的部分原因是上诉人擅自加装防盗网和其他设施，影响了整个房屋验收”违背案件客观事实。涉案房屋坐落在被上诉人开发的河西湾公馆二期项目小区，该项目已于2015年8月完成工程竣工验收合格，达到交付条件；2016年12月16日取得建设工程竣工规划核实合格单，己通过竣工验收和规划验收，上诉人在房屋验收后安装防盗网和装修房屋不会也不可能影响房屋验收，但一审法院却仍然认定上诉人安装防盗网和装修房屋影响房屋验收。再者，房屋交付使用后，上诉人在装修房屋前已与物业公司签订装修管理协议并交纳装修押金，在装修过程中也受物业公司监督，在装修完成后物业公司也退回了押金，足以认定上诉人装修系经过物业公司同意并认可。其次，一审法院错误认定“原告拖延了审批日期，不能全部归责于被告”。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第9条规定，建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。办理工程竣工验收备案是被上诉人的义务，竣工验收备案后才能办理不动产权大证，而竣工验收备案所需材料均应由被上诉人向备案机关提供，与上诉人无关。一审法院认定上诉人拖延了审批日期没有任何事实和法律依据。再次，一审法院错误认定“原告已构成实际违约，根据公平原则，因此对原告请求被告支付逾期办理产权登记的违约金不予支持。”致使适用法律错误。违约责任需当事人通过约定而预先确定，只有双方约定了违约责任，才能在一方违约时依据约定要求对方承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》并未约定上诉人安装防盗网以及装修房屋的行为是违约行为，一审法院认定上诉人的行为己构成违约无法律依据。最后，从防城区住建局、防城区政府的信访答复可知，未能办理不动产权证的原因是施工单位不给被上诉人提供材料办理竣工验收备案，被上诉人的答辩中也承认这一事实。上诉人按房屋平面图装修，未对室内进行改装，更未对承重墙进行拆改，并无违约行为。一审法院在被上诉人存在严重违约行为的情况下却判决其不承担任何违约责任，违反公平原则及诚实信用原则，损害上诉人的合法权益。二、一审法院未能正确区分双方违约和过失相抵。根据《合同法》第120条及《民法通则》第131条规定，双方违约系存在两个违约行为，相应地有两个违约结果，两个救济法律关系产生的之债可以抵销。而过失相抵，是对一个损害的相抵，只产生一个救济法律关系，相抵但并非抵销。一审法院认定“原告已实际违约，不能全部归责于被告。根据公平原则，双方都违反了合同约定，双方都应承担违约责任。因此对原告请求被告支付逾期办理产权登记的违约金不予支持。”在理解和适用法律上出现混乱，如认为是双方违约应判决各自承担责任，而且损害赔偿也不是当然地抵销。如认为上诉人有过失，不能全部归责于被上诉人，损害赔偿也只能相抵但不能抵销。更何况，本案被上诉人未办理竣工验收备案是其自身原因所致，上诉人不存在任何违约和过失行为。三、被上诉人已构成严重违约，应承担违约责任。首先，根据《合同补充协议》第14条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《合同法》第107条规定，只要当事人一方存在违约行为，对方就有权要求违约方承担违约责任。本案中，被上诉人因自身原因未能在合同约定期限内将资料报产权登记机关备案，导致不能办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。其次，一审法院认定上诉人构成实际违约没有事实和法律依据。本案被上诉人未能按合同约定时间提交资料报产权登记机关备案，是因施工单位不给被上诉人提供办理竣工验收备案所需资料，根据《合同法》第121条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，被上诉人以施工单位未提交资料导致不能办证，主张其不用承担违约责任的理由不能成立，被上诉人仍应向上诉人承担违约责任。 恒兆公司辩称，一审判决并无不当，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、一审判决认定事实清楚。（一）上诉人与大量业主违约影响综合验收。项目虽然通过竣工验收达到交付条件。但竣工验收并不等同综合验收,综合验收不仅需要竣工验收,而且需要通过设计、施工、监理、公安、消防、规划、环保等部门的综合验收。装修安装防盗网和存在其他违规装修、违建情况直接影响消防安全,且在防城区办的协调工作中,业主们也提出消防安全问题,建议相关部门到现场查看,因业主有违规装修、违规加建，致使被上诉人未能取得完备的备案资料而未能及时通过综合验收。（二）上诉人未委托被上诉人办理亦未自己或委托他人办理不动产权证书。上诉人委托被上诉人办理，被上诉人需代上诉人向房屋产权登记机关提交相关证件、材料，如上诉人自己办理或委托他人，则被上诉人按照规定提交资料协助办理。至今为止上诉人未能提供向被上诉人或房屋产权登记机关的委托、申请办理不动产权证的证明材料，所以被上诉人不需要履行代理或协助义务，未构成违约。综上，上诉人与大量业主安装防盗网和存在其他违规装修、违规加建行为，导致项目长期无法通过综合验收，造成被上诉人巨大经济损失。一审判决适用公平原则，不予支持上诉人的违约金主张，亦不判决上诉人向被上诉人承担违约责任，已是对上诉人的利益照顾。二、相似案例已有生效判决支持驳回买受人的请求。“恒祥·亲水湾”小区业主在与其开发商的商品房销售合同纠纷案件中，以与本案相同的理由提出违约金请求，经过两级法院的审理认定，均系业主存在擅自加装防盗网等违规装修行为致使延期办理不动产权证，因而驳回业主的违约金诉请。不仅如此，该小区的业主也以相同事由向仲裁委提出仲裁申请，但仲裁委均裁决驳回业主的关于要求开发商支付违约金的仲裁请求。 黎锋向一审法院起诉请求：1.恒兆公司立即为黎锋办理防城区河西新区河西湾商住小区15栋1207号房的不动产权属证书；2.恒兆公司支付逾期办理不动产权证的违约金12684.55元（注：逾期一日按房款总价万分之一支付违约金，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%，253691元×5%=12684.55元）；3.恒兆公司承担本案的诉讼费、保全费、评估费。 一审法院认定事实：2013年9月23日，黎锋（买受人）与恒兆公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定黎锋购买恒兆公司开发的位于广西防城港市防城区。双方在合同中约定房屋总价款为253691元，并于合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，并在合同补充协议第十四条约定：“本合同第十五条，整体修改如下：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。”该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位验收合格，并出具盖章的《建筑工程竣工验收意见书》。”该合同第十八条第三款约定：“买受人不得改动楼宇外观（包括擅自加装遮阳棚、招牌、防盗网、空调架等），不得添加任何建筑物。进行内部装修时先征得出卖人或物业管理部门同意。买受人应遵守物业管理部门的管理规定和制度。”合同签订后，黎锋依约向恒兆公司支付了首期购房款，并办理了银行按揭贷款和交纳房屋契税。恒兆公司向黎锋交付了房屋，但恒兆公司未按合同约定履行办理房屋产权登记义务，黎锋特提起诉讼至法院。 另查明，2015年6月25日，黎锋与防城港恒兆物业有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》，协议第二条约定：“2、室外（1）业主（住户）装修不得影响、占用共用部位，不得在共用部位搭建，高层装修不得以安装防盗门为由，私自占用楼道共用部位。……（4）防盗网不允许安装在窗外及阳台围栏上面（生活阳台允许安装隐形防盗网），只允许安装在窗门内侧。” 再查明，黎锋在涉案房屋加装了防盗网。恒兆·河西湾商住小区二期项目的大部分业主均加装了防盗网，并在楼顶私自搭遮阳棚。 一审法院认为，黎锋、恒兆公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。该合同第八条约定涉案房屋的交付时间为2014年5月30日前，并在该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现涉案房屋已交付黎锋使用，但恒兆公司未在合同约定时间内将相关资料报产权登记机关备案，和为黎锋办理所购房屋的房屋所有权证，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现黎锋要求恒兆公司办理其所购房屋的不动产权属证书的诉请，予以支持。 关于黎锋请求恒兆公司支付逾期办理不动产权登记的违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》的合同补充协议第十四条约定：“如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自该商品房交付之日起的第730日起，按日向买受人支付该商品房总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额不超过该商品房总价款的5%。”但本案中，造成逾期办理产权证的部分原因是黎锋及其他住户擅自加装防盗网和其他设施，影响了整体房屋的验收，拖延了审批日期，而不能全部归责于恒兆公司。《商品房买卖合同》第十八条第三款约定：“买受人不得改动楼宇外观（包括擅自加装遮阳棚、招牌、防盗网、空调架等），不得添加任何建筑物。进行内部装修时先征得出卖人或物业管理部门同意。买受人应遵守物业管理部门的管理规定和制度。”黎锋加装防盗网属实，确已实施违约行为。黎锋称其已征得物业公司的同意，但未能提交证据证明其已征得防城港恒兆物业有限公司同意。且黎锋与防城港恒兆物业有限公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中第二条明确约定：“2、室外（1）业主（住户）装修不得影响、占用共用部位，不得在共用部位搭建，高层装修不得以安装防盗门为由，私自占用楼道共用部位。……（4）防盗网不允许安装在窗外及阳台围栏上面（生活阳台允许安装隐形防盗网），只允许安装在窗门内侧。”因此，黎锋的行为已构成实际违约。根据公平原则，黎锋、恒兆公司双方都违反了合同约定，双方都应承担违约责任。因此，黎锋请求恒兆公司支付逾期办理产权登记的违约金，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、限恒兆公司在判决生效之日起三十日内协助黎锋办理取得防城港市防城区河西开发区恒兆·河西湾商住小区15栋1207号房屋产权登记；二、驳回黎锋的其他诉讼请求。案件受理费118元，减半收取59元，由恒兆公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法向本院提交以下证据：1.防城区住房和城乡建设局、防城区人民政府办公室关于对市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访答复的信访答复，证明涉案房屋已于2015年8月完成竣工验收合格，达到交付条件。未能办理不动产权证的原因是施工单位未提交资料给被上诉人办理竣工验收备案。同时也证明被上诉人和一审法院故意隐瞒项目已完成竣工验收和规划验收的事实，上诉人装修房屋和安装防盗网不会影响房屋验收；2.建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格单，证明涉案房屋已于2016年12月16日通过规划验收，被上诉人只需提交资料办理竣工验收备案即可办理不动产证，也证明未办理竣工验收备案是被上诉人原因，与上诉人无关。经质证，被上诉人认为证据1的两封信访答复均不具备真实性、合法性，信访答复没有防城区住房和城乡建设局和防城区人民政府办公室的盖章,作为政府部门单位,出具任何法律文书或答复,都应该盖章才能代表其单位的行为,所以该份答复不具有合法性；即使项目竣工验收,仍需要其他部门的综合验收才能完成备案,影响综合验收的主要原因是存在大量违规装修和违规加建问题,所以两份信访答复内容均缺乏真实性；对证据2的真实性、合法性和关联性无异议，证明被上诉人一直努力为广大业主办证，但备案不仅需要通过规划许可，还需要消防、环保等部门的综合验收，影响备案的主要原因还是存在大量违规装修和加建问题。 被上诉人向本院提交以下证据：1.（2017）桂0603民初1072号民事判决；2.（2018）桂06民终226号民事判决，证据1-2均证明类似案件已经法院审理做出生效判决，应作为本案的裁判参考；3.（2019）防仲裁字第16号裁决书，证明同是恒兆·河西湾小区业主以相同事由申请仲裁裁决，防城港市仲裁委员会审理裁定不予支持违约的的仲裁请求；4.（2019）桂0603民初364号民事判决；5.（2019）桂06民终926号民事裁定，证据4-5均证明本系列案的部分上诉人认可一审判决结果，其余案件也应一并维持原判；6.查询证明，证明上诉人未向房管部门申请办证，也未委托被上诉人办证。经质证，上诉人认为被上诉人在一审已将证据1-2作为证据提交，该证据与本案无关；证据3与本案无关，因每个人签订的合同不一样，不能以仲裁裁决作为裁判依据；证据4-5的一审法院判决正确，但每个案件查明事实不一样，若以此为认定事实依据，对其他案件判决不公平，且该案系买受人自由处分自己诉讼权利；证据6与待证事实无关，涉案合同并未约定上诉人需向被上诉人申请办证，仅是约定730日内提交材料。 本院认为，上诉人提交的防城区住房和城乡建设局信访答复内容为“三、处理意见和建议自去年年底部分业主上访后，我局已多次协调开发商防城港恒兆房地产开发有限公司，该公司表态会尽快完成司法诉讼，早日为业主办证，但对在《商品房买卖合同》中约定逾期未能办证造成的违约金问题未能达成一致。违反《商品房买卖合同》约定的，已属于民事诉讼范围，我局建议业主们通过司法途径解决，维护自己的合法权益。”该答复内容与上诉人主张的待证事实无关，本院不予采纳该证据；防城区人民政府办公室关于对市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访答复系政府信息公开事项，公民可直接查询，被上诉人仅以该信访答复无防城区政府盖章为由否定其真实性而未提交相反证据证明该信访答复为假，本院不予采纳其主张，该信访答复具备真实性、合法性和关联性，本院予以采纳；证据2具备真实性、合法性与关联性，本院予以采纳。 被上诉人提交的证据1-2与本案无关，本院不予采纳；证据3具备真实性、合法性与关联性，本院予以采纳作为定案参考依据；证据4-5系另案当事人自行处分自己的权利，以上两份文书裁判结果不能直接作为本案参考依据，本院不予采纳；证据6具备真实性、合法性与关联性，可证明上诉人并未办理涉案房屋的不动产登记信息，予以采纳。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交接第1款约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 上诉人主张以另案当事人刘聪向本院提交的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》所载的2015年8月18日作为涉案房屋的实际交付时间。 防城区人民政府办公室于2019年7月9日对“关于市长信箱：开发商致800多户业主安危而不顾，违规交房的信访回复”做出如下回复：一、房屋竣工验收交付使用问题。根据《建筑法》（2019年4月23日修正）第六十一条“交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保证书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用”。河西湾公馆二期7-16幢于2015年8月完成工程竣工验收合格，达到交付使用条件，可以交付使用。二、未能办理不动产权证的原因。竣工验收备案为办理不动产权大证的材料之一（业主办证需从大证中分户），河西湾公馆二期7-16幢至今没有办理竣工验收备案，原因为：由于开发商与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供材料为开发商办理竣工验收备案，现开发商正在走司法途径，一审已经判决，目前是上诉二审等待审判的阶段。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。一审判决对《商品房买卖合同》的效力认定正确，本院予以确认。双方当事人对一审判决被上诉人在判决生效之日起三十日内协助上诉人办理取得防城港市防城区河西开发区恒兆·河西湾商住小区15栋1207号房屋产权登记均无异议，本院对此予以维持。 关于涉案房屋的交付时间问题，上诉人主张按另案当事人刘聪提交的《房屋质量保证书》与《房屋使用说明书》上所记载的2015年8月18日作为实际交付时间，被上诉人辩称双方并未办理正式交房手续，对交房时间无法进行客观认定。本院认为，合同约定被上诉人应当在2014年8月30日前向上诉人交付经验收收合格的房屋，双方进行验收交接房屋时，被上诉人需向上诉人出示《建筑工程竣工验收意见书》，签署房屋交接单并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方当事人均认可未办理正式交房手续，被上诉人否认《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》所载时间并非实际交房时间但未提交房屋交接单或其他任何相反证据予以证明，对其辩解，本院不予采纳。再结合河西湾公馆二期7-16幢于2015年8月完成工程竣工验收合格的事实，上诉人主张以该两份文件所载的2015年8月18日作为具体交付时间符合合同约定，本院予以采纳。 关于上诉人要求被上诉人支付逾期办证违约金有无事实和法律依据的问题，涉案商品房的交付时间为2015年8月15日，按照《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人应在商品房交付使用后730日内将办权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人至今未将河西湾公馆二期7-16幢提交办理竣工验收备案，其行为已构成违约。被上诉人认为系因被上诉人违规加装防盗网致使涉案房屋无法通过综合验收而延迟办理产权证书，其不构成违约。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第二款：“建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；……”及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》(建质〔2013〕171号)第五条：“工程符合下列要求方可进行竣工验收:(一)完成工程设计和合同约定的各项内容。(二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。……”的规定，建设工程办理竣工验收备案必须提交完整的施工资料和工程竣工报告，本案中，由于被上诉人与施工单位有经济纠纷，施工单位不配合提供资料协助被上诉人办理竣工验收备案，上诉人即使不存在违规加装防盗网的行为，被上诉人也无法将办理河西湾公馆二期7-16幢权属登记需由其提供的完备的资料报产权登记机关备案，故，被上诉人关于系因上诉人违规加装防盗网致使涉案房屋无法通过综合验收办理产权证书的主张，本院不予采纳。因被上诉人逾期提交资料备案，上诉人有权依据《商品房买卖合同》合同补充协议第十四条约定要求被上诉人支付逾期办证违约金。关于违约金的具体数额问题，被上诉人在2015年8月15日交付房屋，逾期办证日自2015年8月16日起暂计至2019年6月10日（一审庭审辩论终结前）止，逾期超过三年，如按违约金每日万分之一计算，累计违约金额已超过该商品房总价的5%，故应按该商品房总价的5%计算，253691元×5%=12684.55元，因此，被上诉人应向上诉人支付12684.55元逾期办证违约金，一审判决驳回上诉人的该项诉请错误，本院予以纠正。 综上所述，黎锋的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初448号民事判决第一项； 二、撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初448号民事判决第二项； 三、被上诉人防城港恒兆房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人黎锋支付逾期办证违约金12684.55元。 上述金钱给付义务，义务人应按本判决确定的履行期限履行，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费59元，二审案件受理费118元，均由被上诉人防城港恒兆房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十月三十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪