安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3657号原告：中冶置业集团物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区华侨路37号2503室，统一社会信用代码913201001349531146(1-1)法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：左莹，该公司员工。委托诉讼代理人：刘璠，北京友恒（南京）律师事务所律师。被告：黄雅洁，女，1980年3月25日生，汉族，住安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：耿涛（系黄雅洁丈夫），男，1977年1月27日生，汉族，住址同上。原告中冶置业集团物业服务有限公司（简称中冶物业公司）与被告黄雅洁物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告中冶物业公司委托诉讼代理人左莹、刘璠以及被告黄雅洁及其委托诉讼代理人耿涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中冶物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令黄雅洁支付拖欠的物业服务费4084.8元。2、由黄雅洁承担本案诉讼费用。事实和理由：中冶物业公司与黄雅洁签订《钟鼎悦城物业服务合约》一份，约定由中冶物业公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照每月每平方米1.2元收取,黄雅洁一直未履行交纳物业费义务，经中冶物业公司多次催要无果，故诉至法院要求判令所请。黄雅洁在庭审中口头辩称：1、物业服务合同第十条、第四条规定的物业公司没有做到，物业公司是渎职的，因为物业公司没有履行职责失职给我们造成了损失，应当赔偿我们的损失。2、因为种种原因我们暂时没有交物业费：我家主卧的空调无法排水导致空调不能用，我房子造成的损失大概2000元。我多次找物业公司解决问题，物业也安排人员上门看过，但是没有下文，最后我们自己找人解决，但根本问题还是没有解决好。我们主要想解决好空调使用问题，我家被剥夺了空调的使用权，物业服务不到位。3、消防安检工作没有做到，存在安全隐患。电梯中乱贴小广告，业主没有被告知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。黄雅洁对中冶物业公司提交的证据无异议，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，可以作为本案的定案依据。黄雅洁举证的七张照片中，对涉及中冶物业公司提供服务存在瑕疵的照片予以确认，涉及其它内容与本案不具有关联性，故本院不予以确认。根据庭审中当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月28日，南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司与黄雅洁签订一份《钟鼎悦城物业服务合约》，约定由南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司为钟鼎悦城小区提供物业管理服务，物业管理公共服务费按照多层、高层住宅每月每平方米1.2元、商业按每月每平方米1.5元收取；售房屋交付当月发生的物业服务费用由开发商承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担；业主在办理房屋交付手续时，预交6个月的物业服务费和每户500元代收代交的分摊公共能耗费；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向物业公司进行书面备案，物业公司应向业主按70%收取空置期间的物业服务费，在此期间如果所属物业出现人员居住或水电消耗时，则将视为业主居住，将即时按全额开始收取物业服务费和代收代交的分摊公共能耗费；物业服务费用和车位服务费首次预交六个月，以后逢双月缴纳物业服务费、车位服务费和公共能耗费用；并约定了公共能耗费的分摊方式：带电梯的单元电费由2层以上（含2层）的业主按户进行分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊，其它公共设施设备产生的电费、水费按面积进行分摊；业主在在装修前一次性交纳每平方2.5元装修垃圾清运费（不包含装修时敲墙、砸墙、土方等费用，若有可以另行双方约定）等。黄雅洁为钟鼎悦城小区10栋1203室业主，房屋面积为113.47平方米，每月应交物业费136.16元（1.2元/平方米×113.47平方米），拖欠自2016年7月1日至2018年12月31日的物业费计4084.8元（136.16元/月×30个月），经中冶物业公司多次催要未交，以致成讼。另查，南京大都市物业发展有限公司经南京市工商行政管理局核准变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司。南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司经马鞍山市工商行政管理局核准，变更名称为中冶置业集团物业服务有限公司马鞍山分公司。本院认为：1、南京大都市物业发展有限公司马鞍山分公司（现名中冶物业公司马鞍山分公司）与黄雅洁签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对小区全体业主均具有法律约束力。南京大都市物业发展有限公司经南京市工商行政管理局核准变更名称为中冶物业公司，中冶物业公司马鞍山分公司不具有法人资格，其权利义务由中冶物业公司承担。2、中冶物业公司提供了物业管理服务，黄雅洁作为业主理应按照上述合同约定的标准及时履行支付物业费的义务。黄雅洁欠费未付的行为显属违约，现中冶物业公司要求黄雅洁支付物业服务费之诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。3、目前中冶物业公司为钟鼎悦城住宅小区提供的物业服务正常，物业服务中存在的瑕疵不能成为业主拒交物业服务费的理由。遵循物业服务收费与服务水平相适应的原则，可以酌情减少业主应交纳的物业服务费，结合本案的实际情况，黄雅洁按拖欠物业费4084.8元的90%计算即3676元（取整数）向中冶物业公司交纳为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄雅洁自本判决生效之日起十日内一次性向原告中冶置业集团物业服务有限公司支付所欠物业管理费3676元（自2016年7月1日起至2018年12月31日止）。二、驳回原告中冶置业集团物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告黄雅洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年十月三十日书记员  江 滢附1：本案证据目录一、中冶物业公司提交的证据和证明目的如下：1、入住确认单、业主收房流转单、《钟鼎悦城物业服务合约》各一份，证明黄雅洁于2015年11月28日办理入住手续、入住房号及物业服务合约约定的内容。2、物业费催缴通知单一份、照片打印件二张，证明黄雅洁所欠物业费金额及中冶物业公司多次向黄雅洁主张物业费的事实。3、营业执照复印件、南京市工商管理局公司准予变更登记通知书各一份，证明南京大都市物业发展有限公司更名为中冶置业集团物业服务有限公司。二、黄雅洁提交的证据及证明目的如下：照片打印件七张，证明小区消防器材没有及时安检、电梯内乱贴广告，以及由于物业公司渎职，导致我家主空调不能正常排水、内墙损坏造成损失。附2:法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。