江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1609号上诉人（原审被告）：邓波，男，1988年8月20日出生，汉族，江西省靖安县人，住靖安县。委托诉讼代理人：胡炳南，江西甘雨律师事务所律师，代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：靖安清新物业管理有限公司。住所地：江西省靖安县后港路14号。统一社会信用代码：91360925096621716F。法定代表人：舒查生，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄旦，该公司业务经理，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：潜少锋，江西双峰律师事务所律师，代理权限：特别授权。上诉人邓波与被上诉人靖安清新物业管理有限公司（以下简称清新公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省靖安县人民法院（2019）赣0925民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓波上诉称：1、请求撤销一审判决，改判或发回重审。2、一二审诉讼费由清新公司承担。事实和理由：1、清新公司是违规进驻凤凰花园小区的，物业管理不到位、不规范、不负责任。2、上诉人与被上诉人之间没有签订物业管理服务协议，一审认定物业管理协议的效力事实不清，证据不足。即使按照物业管理协议，被上诉人没有履行合同义务，上诉人有权行使顺序履行抗辩权。3、被上诉人在一审的时候对上诉人的人身进行了威胁，对履行协议没有诚意。清新公司答辩称，一、物业管理服务协议合法有效，小区共192户，已签协议的有180户，上诉人声称该协议无效，无法律依据，是上诉人自己不签字。二、被上诉人已经按照物业管理服务协议履行了自己的管理职责和合同义务。三、上诉人指控被上诉人在一审时对其人身进行威胁，纯属捏造。四、清新公司于2017年1月1日正式进入凤凰花园小区，且经当地房管局同意备案。清新公司向一审法院起诉请求：1.判令邓波立即支付2018年1月1日至2018年12月31日期间欠付的物业管理费1150元和违约金1049元（至付清之日止的违约金按每日3‰继续计算）；2.该案诉讼费由邓波承担。一审法院认定事实:2013年1月16日，邓波购买了江西祥运置业有限公司开发的靖安县凤凰花园小区5幢2单元4层402号房屋（建筑面积119.79平方米）。2018年2月1日，靖安县凤凰花园业主委员会根据业主大会的决议作为甲方与清新公司（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定甲方委托的管理事项为凤凰花园小区公用部分的维修、养护和管理；公共绿地、公共场所内的花木的养护与管理；公共环境卫生管理；维护小区公共秩序；房屋自用部分、自用设备的维修可以委托乙方实施，但委托方要承担一切费用；规劝制止业主、使用人违反《物业管理条例》和业主委员会决议及物业管理有关规定的行为；物业管理期限自2018年2月1日起至2022年12月30日。清新公司与靖安县凤凰花园业主委员会签订《物业服务合同》后，靖安县凤凰花园小区总共192户业主中的176户分别与清新公司签订《清新物业管理服务协议》，协议约定业主交纳费用的时间为每半年的第三个月30日前，物业管理服务费用标准按政府指导价调整；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理单位有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。邓波作为凤凰花园的住户，在清新公司作出要求其签订物业服务合同的要约后，邓波拒绝作为业主与清新公司签订《清新物业管理服务协议》。一审法院另查明，2013年12月27日，靖安县物价局以编号靖价费［2013］21号文件作出关于凤凰花园小区电梯楼物业管理收费标准的批复，同意清新公司按0.8元每平方米标准收取凤凰花园小区电梯楼物业管理费。邓波自2018年1月1日起未缴纳任何物业费。截止2018年12月31日，按靖安县物价局批复的凤凰花园小区物业服务费标准，邓波尚欠清新公司物业费1150元。一审法院认定的事实有清新公司提交的商品房买卖合同、物业服务合同、清新物业管理服务协议、靖价费［2013］21号靖安县物价局文件、欠付物业管理服务费和违约金计算清单及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：靖安清新物业管理有限公司与靖安县凤凰花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”靖安县凤凰花园业主委员会依法选聘靖安清新物业管理有限公司与其签订《物业服务合同》，且靖安县凤凰花园小区超90%的业主与靖安清新物业管理有限公司签订《清新物业管理服务协议》，《物业服务合同》《清新物业管理服务协议》对全体业主均具有约束力。该案中邓波辩称自己并未与物业服务企业签订物业管理合同，其并非物业管理合同约定的当事人，该《物业服务合同》《清新物业管理服务协议》对其不具有约束力的理由与上述解释相悖，故该院对邓波的抗辩理由不予支持。靖安清新物业管理有限公司要求邓波从逾期之日起按每日3‰收取违约金，该比例折合月利率为90‰，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”规定，该违约金比例过高；结合该案案情，邓波拖欠物业费给靖安清新物业管理有限公司带来的损失可参照同期银行贷款比例计算，该案酌情按年利率6%分期分别计算，2018年上半年邓波的物业费违约金从2018年4月1日计算至2019年4月30日，计575×6%÷365×395＝37元,2018年下半年邓波的物业费违约金从2018年10月1日计算至2019年4月30日，计575×6%÷365×212＝20元，截止2019年4月30日，邓波2018年全年未交纳的物业费违约金共计57元（之后的违约金依法另计），超出部分不予支持。邓波在庭审中辩称，靖安清新物业管理有限公司管理不规范，小区保安力量偏少，服务没有到位，邓波在庭审中均未提供证据证实，该院对此辩称不予采信。同时建议邓波可以向其所居住区域的业主委员会申诉其主张或与物业服务机构积极沟通提出建议。综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条规定，判决如下：一、邓波于该判决生效之日起七日向靖安清新物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1150元及违约金57元（该违约金计算至2019年4月30日止，此后的违约金从2019年5月1日起以1150元为基数按年利率6%计算至实际付清日止）；二、驳回靖安清新物业管理有限公司的其他诉讼请求。该案案件受理费50元（清新公司已预交），减半收取25元，由邓波承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和在一审审理过程中已经质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。对新提交的证据，本院认定如下：邓波提交的证据一：凤凰花园业主群微信聊天记录截图，共22页。拟证明：清新公司没有履行好物业管理协议约定的义务，没有保证小区的安全、环境卫生以及设施设备的正常运转，也说明清新公司没有诚意去履行物业服务协议。清新公司质证称，对该证据的三性没有异议，对证明目的有异议，该微信聊天记录截图恰恰证明了，清新公司对业主的任何要求和关于部分设施使用的问题，都能够及时回应和办理。清新公司的服务是及时到责的。本院对该组证据的三性予以确认，但从该证据不能得出清新公司履行物业服务没有诚意的结论。邓波提交的证据二：关于凤凰花园小区物业存在问题的视频证据，拟证明：凤凰花园小区门禁失修、保安未履责等物业服务不到位的情形。清新公司质证称，对关联性有异议，与本案纠纷没有关联，该组视频资料，不足以证明我公司没有履行义务，门禁杠的开启符合当地政府政策，是为了提供公共停车位，减轻道路停车压力；请人清除草坪，是我公司尽责的表现。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，该组视频证据反映的是某一时间节点的凤凰花园小区物业服务情况。清新公司提交的证据：2018年凤凰花园清新物业开支收支公示表，拟证明：清新公司向业主履行了物业合同中关于公示开支收支的责任与义务。邓波质证称，对该证据的真实性不予认可，这是清新公司单方面提供的公示表，随时可以更改制作。公示的开支情况，与小区的管理没有关联性，也不能达到清新公司的证明目的。本院对该证据不予认可，系清新公司单方制作，也不能实现其证明目的。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，小区物业服务质量的提高，需要全体业主、物业公司的相互配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费。凤凰花园小区业主陆续入住已六年有余，小区内的公用设施、设备必然会出现需要维修的情况。针对该种情况清新公司应当及时回应并充分重视业主的合理诉求，不断提高自身的物业服务水平，为业主提供一个更好的物业环境。清新公司在服务凤凰花园小区时，该小区物业运转正常，邓波在享受物业服务后，负有及时足额交纳物业费的义务，对其顺序履行抗辩权的上诉主张，本院不予支持。一审法院认定邓波应当支付自2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1150元及违约金57元，并无不当，本院予以维持。邓波所提清新公司在物业服务过程中存在管理缺失的上诉主张，缺乏充足事实依据，本院不予支持。综上所述，邓波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓波负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十月二十四日法官助理杨金斗书记员黄艺舟