呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2019）内0105执异336号案外人：闫某，住呼和浩特市。委托诉讼代理人:王晋，内蒙古誉昊律师事务所律师。申请执行人：董秀春，住呼和浩特市。被执行人:王非，住上海市闵行区。本院在执行申请执行人董秀春与被执行人王非民间借贷纠纷[案号：（2017）内0105执2569号]一案中，案外人闫某对本院查封的呼和浩特市××区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。闫某称,董秀春与王非民间借贷纠纷一案，呼和浩特市赛罕区人民法院于2016年8月25日立案受理，于2017年4月20日作出（2016）内0105民初6850号民事判决。董秀春向呼和浩特市赛罕区人民法院申请强制执行，贵院对涉案房屋进行了查封和评估等执行措施。其对该涉案房屋享有所有权，贵院不能对该房屋进行强制执行。2014年5月20日，案外人闫某与王非签订《房屋买卖合同》，王非同意将自己位于呼和浩特市××栋房屋（85.98平方米，1室1厅）卖给案外人。案外人与王非约定房屋价款为100万元整，并且房屋价款案外人一次性支付给王非。王非与案外人在该涉案房屋买卖时，签订了一份车辆转让协议，案外人一辆汽车转让给王非（车牌号：×××，奥迪A8L，型号：WAURGB4H），抵顶房屋价款的80万元。2014年5月份，案外人就将车辆交付给王非。案外人已经将房款全部付清给王非，并且已经实际占有该房屋，已经履行了合同的全部义务，涉案房屋未办理房屋产权的过户登记，是不能归结于案外人的原因，不能将此后果加在案外人身上。贵院不能因为王非与董秀春的民间借贷纠纷，就执行属于案外人财产，王非的偿还义务是王非本人的问题，应当由王非自己解决，贵院对该涉案房屋强制执行明显存在错误。案外人能够提供足够证据证明自己确实购买了本案的涉案房屋，并且实际入住，缴纳了物业费等各项费用。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，案外人有权保障自己的合法权益，在本次申请过程中提起执行异议申请，请求贵院立即中止执行对涉案房屋的程序，以保障法律赋予案外人的合法的权利。董秀春称，一、案外人闫某提出，在2014年5月20日闫某与王非签订《房屋买卖合同》，2014年5月闫某已经将房款全部付清给王非，并且已经实际占有该房屋。其认为案外人闫某的说法存在以下问题：（1）2014年海亮广场同类型房屋出售价格每平米均低于8000元，缘何闫某却以100万元的价格购买85.98平方米房屋一套，明显高于市场价。提供的交易凭证竟然是车辆售合同，既然声称是折抵购房款，却不见合同中有任何提及房产事项（王非就是从事二手车交易的，这里不排除闫某委托王非出售其二手车）。（2）内蒙古中昱房地产评估事务所受贵院委托对位于呼和浩特市××区住宅房地产进行司法鉴定评估，2019年7月10日的报告中显示该房屋所有权人是王非，网签时间为2014年9月24日。既然闫某自称房屋交易已于2014年5月结束，缘何2014年9月24日（4个月后）办理网签时不变更所有权人，仍然登记在被执行人王非名下，至今已经是6年以后，该房屋所有权人仍是王非，这该如何理解与解释。其认为任何人也不会或者不愿意将自己的房产登记在别人名下，这样的买卖交易有悖常理并且不符合法律程序。（3）2016年11月9日赛罕区人民法院依法对该房产办理查封保全后，这三年中，所谓的房屋所有人闫某竟然没有任何申诉行为，直到房屋已经评估、公证进入执行的最后阶段才提出异议，这是在扰乱视听，还是干扰司法公正。二、案外人闫某提出“法院对该涉案房屋强制执行明显存在错误，申请人能够提供足够证据证明自己确实购买了本案的涉案房屋，并且实际入住”。2019年7月5日，由赛罕区人民法院、内蒙古中昱房地产评估事务所、北方公证处、开锁公司和董秀春（王非接到通知拒不到现场）几方人员到呼和浩特市××区住宅房屋进行实地勘察，房屋内没有床、家具和任何物品，房屋配套灶具没有开封。所有证据表明，房内没有居住使用痕迹，这就是闫某在执行异议申请书中提供的实际入住的足够证据，也许案外人到现在也不知道房内究竟怎样布局有何物。三、此案中，查封的是属于王非的个人财产，是正当合法的程序，王非欠其110万元本金，加应付利息，已累计近300万元，这是事实。王非有债务在身，冻结其资产与查封其房产完全合理合法，与任何案外人无关联。呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2016）内0105民初6850号判决书，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，在此应驳回案外人闫某提出的执行异议申请，继续实施执行。综上所述，其认为案外人闫某呈交的各项证据有重大瑕疵，无事实依据并与待证事实毫无关联，提出的申请完全没有法律依据。鉴定闫某与王非特殊的师生关系，董秀春认为其二人涉嫌故意干扰司法执行。其恳请赛罕区人民法院驳回闫某提出的执行异议申请，维护其的合法权益。坚信法律的公正，坚信维护权益是合法的正当行为。本院查明，董秀春与王非民间借贷纠纷一案，2016年9月21日董秀春向本院申请诉前保全。本院委托中国平安财产保险股份有限公司内蒙古分公司出具了诉讼保全责任险保函及保单所盖中国平安财产保险股份有限公司的保单专用章。2016年9月21日，本院作出（2016）内0105民初6850号民事裁定，裁定内容如下：查封王非价值110万元的财产。2016年11月7日，本院向呼市房管局下达协助执行通知书，查封了王非位于呼和浩特市××区房屋，查封期限为三年（自2016年11月7日至2019年11月6日止）。2017年4月20日，本院作出（2016）内0105民初6850号民事判决，判决的主要内容为：王非于判决生效后十日内偿还原告董秀春借款本金110万元，并按照月利率2%支付原告自2011年12月25日至借款本金110万元全部清偿之日止的利息。因王非未履行已生效判决所载明的给付义务，2017年8月9日董秀春向本院申请强制执行。2017年10月18日，本院作出（2017）内0105执2569号执行裁定，裁定：冻结、划拨被执行人王非在银行存款1131037元，或查封、扣押其同等价值的财产。2018年6月19日，本院向上海市黄埔人民法院发送委托执行函，并送达了协助执行通知书，将王非工行上海新天地支行账户（账号：×××）存款1144437元人民币扣划至本院账户。2017年7月2日，本院向工行上海新天地支行下达协助冻结存款通知书，协助冻结被执行人王非工行上海新天地支行账户（账号：×××）存款1131037元的冻结，冻结期限为一年（自2018年7月3日起至2019年7月2日止）。2019年7月1日本院向王非下达房屋评估通知。另查明，案外人闫某与王非在2014年5月19日双方签订了鄂尔多斯弘硕二手车经营有限责任公司买卖车合同，闫某将车辆（厂牌型号：奥迪WAURGB4H，车牌号：×××，车主：王浩）以人民币80万元整卖给王非，次日双方又签订了《房屋买卖合同》，王非将呼和浩特市海亮广场E座1307号房屋售卖给闫某，房屋面积：85.98平方米，房屋总价：1000000元。此房屋款项以闫某的奥迪A8L（车牌：×××）抵顶房款80万元，另付房款20万元，总计100万元整。案外人闫某提供的银行账户2014年5月21日显示支出20万元，涉案房屋的物业费及热力住宅供暖费用均显示为王非。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案，闫某与王非签订了《房屋买卖合同》，闫某是以车顶抵房款80万元。另从闫某银行账户支出20万元，这20万元是否支付给了王非，是否用于买房，无证据支持。根据法律规定，要求买受人支付的是全部价款或按合同约定支付部分价款，这个价款指的是现款，不包括以物顶债。另外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。现涉案房屋的虚有权人至今仍登记在王非名下，闫某未举出非因其自身原因未办理过户登记的证据。综上，案外人的异议理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人闫某的异议请求。如不服本裁定，当事人、案外人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 王剑军人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇一九年十月二十三日书 记 员 韩清会