湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初7756号原告湖南泰兴达纸制品包装有限公司，住所地：长沙经济技术开发区星沙产业基地蓝田北路5号。法定代表人吴泰军。委托代理人李征、赖莎玲，湖南如金律师事务所律师。被告湖南华茂生物科技有限责任公司，住所地：长沙市天心区韶山路148号24栋602室。法定代表人姚晔。原告湖南泰兴达纸制品包装有限公司（以下简称泰兴达公司）与被告湖南华茂生物科技有限责任公司（以下简称华茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即腾空租赁房屋；3、被告向原告支付未付的房屋租金111600元（暂计算至2019年7月1日，直至被告付清所有租金及腾空租赁房屋之日止）以及违约金9600元；4、被告承担本案诉讼费。被告华茂公司答辩要点：1、被告生产产品为水溶性肥料，而租赁房屋所在地的星沙产业基地产业规划为装备、制造业，被告的生产经营与产业园的政策不符，原告未尽到告知义务，且带有欺骗性，致使被告投资十多万元进行装修并花费了几万元设备安装费用，造成被告巨大损失；2、因被告无法取得入园许可，致使无法进行环境影响评估，最终导致被告耽误生产一年时间，造成重大损失；3、被告于2018年11月开始与原告协商解决，但原告于2018年12月将租赁房屋的门锁更换，导致被告无法进入，也使生产经营受到影响。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉、辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实（一）2017年11月14日，泰兴达公司（甲方）与华茂公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1、甲方为乙方提供的房屋地址为长沙县星沙产业基地蓝田北路5号（面积为600㎡），租赁期自2017年11月5日至2022年11月4日。2、租金为16元/㎡/月（不含税），乙方在合同签订之日起2个工作日内向甲方支付1万元作为合同押金，租金半年一付计57600元。本合同签订后，乙方按合同约定支付半年租金，提前一个月支付下一期租金。3、在租用过程中，乙方可根据经营需求对房屋进行改建和装修(不限于对房屋主体的改建)，改建方案须征得甲方书面同意后进行。4、甲方对租赁物应有合法的出租权，如甲方无合法的出租权，或不能满足乙方的经营需求，或不能办理相关证照的，甲方应全额退还租金等各项费用，并赔偿由此造成的损失。5、乙方逾期10天交付租金，甲方有权单方解除合同，押金不予退还，乙方负责赔偿甲方一个月房租的违约金。（二）上述合同签订后，泰兴达公司将位于长沙县星沙产业基地蓝田北路5号厂区内的仓库栋3楼交付华茂公司使用，华茂公司按约定支付了半年租金57600元，并另行支付了押金10000元。华茂公司对上述租赁房屋进行装修并安装了生产设备。后因华茂公司生产的产品与星沙产业基地政策不符，未取得相关的证照手续，华茂公司仅进行了试生产，一直未能正式投产。华茂公司于2018年9月20日支付租金30000元，之后一直未再支付租金，泰兴达公司经催收未果，于2019年1月16日通过短信告知因华茂公司未按约定支付后期的租金已违约，泰兴达公司将收回厂房另行出租，其所欠租金将通过法律途径收回。之后，上述租赁房屋大门锁被更换。(三)庭审中，双方均同意解除上述《房屋租赁合同》。二、双方当事人有争议的事实（一）本案租赁房屋大门锁系哪一方更换的问题。原告认为，被告拖欠租金未付，擅自将门锁更换，将机器设备滞留在内，导致原告房屋被占用，无法另行出租。被告认为，被告曾多次表示愿意与原告协商解除租赁合同，但原告不同意，并于2019年年初将房屋门锁更换，导致被告无法进入。本院认为，庭审调查时，被告称原告将门锁更换导致其无法进入，而原告辩称门锁没有更换。庭后，本院通知双方当事人拟去现场勘查核实时，原告代理人改口承认门锁已更换，但辩称是被告更换的。原告对这一事情的说辞前后矛盾，且根据日常经验法则，被告拖欠租金未付，原告为防止被告一走了之，将门锁更换使被告无法将机器设备搬走，以达到促使被告支付租金的目的。上述事实更符合逻辑推理，综上，本院认定原告更换了涉案房屋的门锁。（二）本案房屋租赁合同是否解除，何时解除的问题。原告认为，被告长期拖欠租金不付，原告依约定于2019年3月发信息解除了上述合同。被告认为，被告于2018年11月起开始与原告协商合同解除事宜，且原告从2019年1月16日发信息通知解除了合同。本院认为，合同约定乙方（被告）逾期10天交付租金，甲方（原告）有权单方解除合同。本案中，被告长期拖欠租金经原告催收未果，原告于2019年1月16日通知被告解除合同，因此上述合同于2019年1月16日解除。（三）被告是否需要支付原告租金及违约金的问题。原告认为，根据合同约定，被告每月应支付租金9600元，物业管理费360元，但被告仅支付了租金80400元、物业管理费7200元，且占用原告的房屋拒不腾出，其应按合同约定支付后续的租金。被告不支付租金的行为构成违约，应支付违约金。被告认为，原告的行为涉嫌欺诈，被告租赁上述房屋的原因是因为原告承诺能为被告办理相关证照，现因被告无法办理证照导致不能进行生产，造成了重大损失，被告不应支付违约金。关于租金，被告已于2018年11月起多次与原告协商解除合同，但原告置之不理，还将门锁更换，导致被告无法入内，因此租金只能算至2018年年底。本院认为，原告将涉案房屋租赁给被告，被告应按约定支付租金。截至合同解除之日（2019年1月16日）的租金为137920元，被告仅支付租金87600元，尚欠租金50320元，扣减被告的押金10000元后，被告还应支付租金40320元。后期的房屋占用费，因原告解除合同后，未及时向法院起诉，反而通过更换门锁的方式达到催收租金的目的，导致被告无法使用涉案房屋，原告自己亦无法另行出租涉案房屋，因此后期的房屋占用费按合同约定租金标准的50%即每月4800元的标准支付。关于违约金，因双方在履行房屋租赁合同过程中均有违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告泰兴达公司与被告华茂公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。本案中，原告依约定交付了房屋，被告应按约定支付租金。被告逾期未付租金，原告于2019年1月16日解除《房屋租赁合同》，符合合同约定，故对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。截至2019年1月16日产生的租金共计137920元，被告仅支付租金87600元，尚欠租金50320元，扣减被告的押金10000元，被告还应向原告支付租金40320元。2019年1月17日起至被告腾空房屋之日止的房屋占用费按每月4800元的标准计算。合同解除后，被告应将涉案房屋内的机器设备等物品搬离后腾空并将房屋返还给原告。关于违约金，因双方在履行合同过程中均有违约行为，故对原告要求被告支付违约金9600元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告湖南泰兴达纸制品包装有限公司与被告湖南华茂生物科技有限责任公司签订的《房屋租赁合同》；二、限被告湖南华茂生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内腾空租赁的房屋（位于长沙县星沙产业基地蓝田北路5号厂区内仓库栋3楼）；三、限被告湖南华茂生物科技有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南泰兴达纸制品包装有限公司租金40320元及房屋占用费（房屋占用费按每月4800元的标准从2019年1月17日起计算至被告湖南华茂生物科技有限责任公司腾空租赁房屋时止）；四、驳回原告湖南泰兴达纸制品包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2724元，减半收取1362元，由原告湖南泰兴达纸制品包装有限公司负担362元，被告湖南华茂生物科技有限责任公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何建军二〇一九年十月三十一日书记员  易 慧