云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1529号原告昆明鼎汉贸易有限公司。法定代表人：陈殿汉，系公司总经理。住所:昆明市官渡区金马路124号附6号。委托诉讼代理人腾永祥，系云南迪恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告蒋明其，男，汉族，1969年9月27日生，四川省安岳县人，高中文化，自由职业，住四川省安岳县，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明鼎汉贸易有限公司（以下简称鼎汉公司）诉被告蒋明其租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2019年8月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人、被告蒋明其到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2018年5月20日，原、被告双方签订《租赁协议》，约定原告将位于昆明市嵩明县杨林镇大树营村委会新农村小村厂房整体出租给被告使用，租期为三年，即自2018年6月1日起至2021年5月31日止。协议还明确了租金数额及缴纳时间、违约责任等一系列权利义务法律关系。租赁物交付后，被告未按约定按期足额支付租金。经原告多次催收，被告于2018年12月5日交清了首年租金。按约定，第二年租金应于2019年4月30日前一次性交清，但被告仍迟迟不履行义务。2019年6月4日，被告承诺于2019年6月12日前付清租金，但时至6月14日，被告再次爽约，原告只能依约行使合同解除权，并书面通知被告。综上，被告在履行协议中一直未按约定支付租金，违背了诚实信用原则，经原告通知后，亦未在期限内搬离。现原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请求判令：1、依法解除原、被告双方签订的《租赁协议》；2、由被告限期搬离腾还厂房和场地；3、由被告承担案件受理费用。被告辩称：一、《租赁协议》签订的时间为8月份，被告应原告方要求更改合同签订日期，原因有三点：第一，出于对原告的信任；第二，签订合同时我工厂已经全部搬进该厂房；第三，在最初看完厂房并达成口头协议后，被告方已经向原告方缴纳了厂房的水电保证金贰万元整。二、最早的租赁合同约定租期为6年，但在2018年8月签订合同的时候，原告将租期改为3年，并强势告诉被告：“公司决定，要租就签，不签就搬走。”此时被告已经搬进厂房，如果搬离则需要45天时间，同时需要费用200000元左右，被告无奈之下与原告签订了该租赁协议，在协议中，被告落款时间为2018年8月10日，这也是该租赁协议的签订时间。三、被告系应原告要求更改签约时间，在修改的签约时间上并没有进行盖章或按手印予以确认，对该处修改的真实性、合法性有异议。四、合同的签订日期为8月，故2019年缴纳租金的时间应该自2019年7月开始计算，所以被告方不存在违约行为。五、厂房占用土地为耕地，原告并没有提供合法的手续证明该厂房可用于工业生产，因此《租赁协议》本身就是无效的合同。综上所述，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件，欲证实原告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。2、被告的身份证复印件，欲证实被告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。3、《租赁协议》原件，欲证实原、被告于2018年5月20日签订《租赁协议》，协议明确了租赁标的物、期限、租金以及违约责任等权利义务关系，协议第六条第4款还规定了“甲方有权无条件解除合同”的事实。4、被告支付租金统计表，欲证实被告应支付租金的时间、金额及被告在第一年度未按照约定的期限缴纳租金，存在违约行为的事实。5、谢佳能出具的申请书，欲证实被告承诺支付租金的情况及被告存在违约的事实。6、解除《租赁协议》通知，欲证实被告方存在违约行为，原告方通过书面方式告知被告要求解除租赁协议，原告已尽到告知义务的事实。7、照片，欲证实原告通过张贴的方式告知被告要求腾房的事实。经质证，被告对原告提交的第1、2、3、4组证据均无异议。对第5、6组证据不予认可，认为其没有收到过该份通知。对第7组证据不予认可，认为其没有看到过，不清楚具体内容。被告在举证期限内向法庭提交了以下证据：网上银行电子回单三份，欲证实其已经按合同约定的期限缴纳了2019年的租金210000元的事实。经质证，原告对被告提交的证据予以认可，认为其收到被告的租金210000元是事实，但被告没有按期足额交付，而是分五次进行交付，且未全额交清2019年的租金。以上证据，本院将结合案件实际情况予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：原告鼎汉公司系依法成立的有限责任公司（自然人投资或控股）。2018年5月20日，原告与被告蒋明其签订《租赁协议》，约定原告将其所有的坐落于昆明市嵩明县杨林镇大树营村委会新农村小村厂房的房屋出租给被告，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止，共计叁年；双方签署本合同并且被告按约定支付保证金后，原告将该房屋交付被告使用，被告方未履行相关义务，原告有权顺延交付时间，但租赁期限不变；房屋首年租金为358000元，首次支付租金时，须另付保证金20000元；租金按年/次以现金或银行转账方式支付，自租赁第二年起，被告需提前30天缴纳未来一年房租；原告给予被告两个月的装修免租期，免租期自交付日（包括实际交付与视为交付）起算，免租装修期内原告方不计算租金；被告于签署本合同时预付首次租金，首次租金从约定计租日起计算，即2018年6月1日至2019年5月31日，共计租金358000元，因两个月免租装修期内不计算租金，故首年实收租金298333元；租金在第三年开始上调，第三年在上年租金基础上递增7%，即2018年6月1日至2019年5月31日租金为298333元；2019年6月1日至2020年5月31日租金为358000元；2020年6月1日至2021年5月31日租金为383030元；双方签订合同当日，被告须支付20000元给原告作为租赁保证金。协议还对原、被告双方的其他权利义务进行了约定。签订协议后，被告于2018年5月31日向原告交付了保证金20000元，原告将房屋交付给被告使用，被告分别于2018年的5月31日、8月26日、8月27日、10月8日、10月30日、12月5日通过银行转账方式（共十次）向原告支付了2018年6月1日至2019年5月31日的租金298333元。2019年6月3日，被告向原告支付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金100000元，未支付其余租金，经原告催讨，被告于2019年6月4日向原告提出书面申请，表明其于2019年5月31日与原告方相关人员协商后，于2019年6月3日支付了租金100000元，并承诺于6月12日前向原告交付完其余租金。履行期限届满后，被告未按约定向原告支付尚欠租金，经原告催讨，被告分多次向原告交付了部分租金，至2019年6月14日，被告共向原告支付2019年度租金合计210000元，尚欠租金148000元。2019年6月14日，原告作出《解除＜租赁协议＞通知》并将该通知粘贴于被告所租厂房大门上，该通知载明：因被告累次违反协议约定，严重违背诚实信用原则，原告方决定依据协议约定解除《租赁协议》，该通知送达之日即为协议解除之日，被告于7天内搬离并退还所租赁厂房及场地。自原告作出该通知后，被告未向原告交付尚欠租金，也未搬离厂房。现原告诉至本院，要求解除其与被告签订的租赁协议，被告在限期内搬离厂房，并表示在扣除被告应承担的2019年度租金后，愿意将剩余租金退还给被告。另查明，案件审理过程中，被告向原告交付了2019年度的尚欠租金148000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，另一方当事人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加证实。本案原、被告于2018年5月20日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，签订协议后，被告按约定向原告交付了保证金，原告将厂房交付给被告使用，原、被告双方的租赁关系实际成立并合法有效。现原告以被告存在违约行为为由，要求解除双方签订的《租赁协议》，同时要求被告在限期内搬离厂房，并提交了《租赁协议》、转账凭证、申请书等证据予以证实。原、被告签订的《租赁协议》第四条第2项约定：本着先付款后使用的原则，租金按年/次以现金或银行转账方式支付，自租赁第二年起，被告需提前30天缴纳未来一年房租；第六条第4项约定：房屋租赁期间，被告方有下列行为之一的，原告方有权无条件解除合同，收回出租场地房屋，并不退还剩余租金：……（7）拖欠房租、水电、垃圾处理费等其他应收费用。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。依据《租赁协议》的约定，被告需于2019年5月31日前向原告交付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金358000元，而被告未按约定在期限内履行交付租金的义务，经原告催收后，被告于2019年6月期间向原告交付了租金210000元，被告延期交付租金的行为违反了《租赁协议》的约定，构成违约，被告虽有逾期付款的行为，但在原告催告下，其已履行了大部分付款义务并在案件审理过程中向原告交付尚欠租金148000元，且被告亦明确表示愿意继续履行合同，被告主观上不存在不愿意履行合同的故意，其违约行为并未致使合同目的不能实现，故原告的上述请求于法无据，本院不予支持。原告要求被告承担本案诉讼费，本院将结合案件实际情况及导致本案诉讼的原因进行处理。被告所提的签订协议的实际日期为2018年8月10日，且其自2018年8月才使用厂房，故第二年度的租金也应于2019年8月1日前交付，其并不存在违约行为的答辩意见，《租赁协议》中载明的签订时间为2018年5月20日，协议第二条第2项规定：租用期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。结合原告交付保证金的时间及协议约定，原、被告签订《租赁协议》的时间应为2018年5月20日，至于被告在8月份才实际使用厂房，是基于被告的生产需要，且依据协议约定，原告已按约定扣除了2018年度两个月的租金，故被告所提的上述答辩意见与本院查明的事实不符，本院不予采信；被告所提的其是在受到原告胁迫的情形下才签订《租赁协议》的答辩意见，因无相应证据予以证实，本院不予采信。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆明鼎汉贸易有限公司的第一、二项诉讼请求。本案诉讼费6670元，减半收取为3335元，由被告蒋明其承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇一九年十月二十八日书记员  毕秀芳