河南省新蔡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1729民初4395号原告:宁防水，男，1979年9月14日生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：宋博雅，北京中南律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国兵，北京中南律师事务所实习律师。被告：新蔡广誉房地产开发有限公司，住所地：河南省新蔡县干宝大道路北（农业局对面），统一社会信用代码：914117293953259092。法定代表人：张兴华，该公司董事。委托诉讼代理人：葛焕振，河南问津律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴亚楠，河南问津律师事务所律师。原告宁防水诉被告新蔡广誉房地产开发有限公司（以下简称广誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁防水的委托诉讼代理人宋博雅、赵国兵、被告新蔡广誉房地产开发有限公司委托诉讼代理人葛焕振、吴亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁防水向本院提出诉讼请求:1、判令被告在经有关单位验收合格后7日内将位于新蔡县××大道西侧××小区××单元××房屋交付给原告使用。2、被告向原告支付逾期交付房屋的违约金，计算时间自2017年11月1日起至实际交付房屋之日，暂计算至2019年7月10日为28659.34元。3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年6月14日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于新蔡县××大道西侧××小区××单元××房；该商品房合同约定建筑面积为145.54平方米；房屋总价款为465249元。同时在第八条约定：出卖人应当在2017年10月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，该合同第六条还约定，原告以贷款方式购买房屋，其中首期付款315249元，银行按揭支付贷款150000元。合同签订后，原告已于2017年6月14日交付首付款315249元，并且已办理了贷款手续，被告已收到全部购房款465249元。但是被告并未按照合同约定于2017年10月31日前交付房屋，而且至今未交付房屋，被告的行为已构成严重违约，应当按照合同支付违约金。为此原告起诉来院。被告广誉公司辩称：1、原告第一项、第二项诉求重复，因为被告从未提出解除合同或拒绝交房；2、延迟交房的主要原因是环保政策的变化，造成了工期多次中断，另外也有少部分的天气因素，同意法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2017年6月14日,宁防水与广誉公司签订编号为XCA000000017的《商品房买卖合同》,合同主要内容为:第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新蔡县开元大道西侧、顺达小区第2幢2单元20层01号房,建筑面积共145.54平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米3197元,总金额(人民币)肆拾陆万伍千贰百肆拾玖元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款:3、其他方式买受人于签订合同时付清首批房款叁拾壹万伍千贰百肆拾玖元整（￥：315249），剩余壹拾五万元整（￥：150000）于银行按揭方式支付。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第1、2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、因买受人提供的按揭资料不符合银行要求造成按揭无法批准的，第六条第3种方式自动转为第1种付款方式，自通知买受人十日内补清剩余房款，否则，承担第七条第1种违约责任。第八条交付期限。出卖人应当在2017年10月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、因雨、雪、霜、冰等天气影导致延期的;3、因政府土地、工程规划变更和调整导致延期的，因政府及政府相关部门要求停工导致延期的，因水、电、气等部门的原因导致延期的，因市政府部门的原因导致延期的，因重大变更及遭遇重大技术难题导致延期的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:买受人未按期办理交接手续的，其一切后果由买受人承担。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电与房屋同时交付使用（入户费用自理）；2、天然气以燃气公司点烟为准（入户费用自理）；3、交付时电话、有线电视等端口入户（入费用自理）；……第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：……2、依法向人民法院起诉。……附件四:《合同补充协议》合同双方当事人经协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款：一、《商品房买卖合同》约定的售价并未包括房价款以外的房屋维修基金、自来水供水初装费、电力初装费、闭路电视初装费、网线、电话初装费、天然气初装费，由出卖方代政府及相关配套部门在交付商品房前收取。如遇政府资费标准调整时，按实际发生额调整。……合同签订后,宁防水2017年6月14日向广誉公司支付房款315249元，并通过商业贷款的方式向广誉公司支付第二期房款,150000元，并一直在按期偿还贷款。另查明,新蔡广誉房地产开发有限公司于2015年7月3日取得了顺达小区2＃楼的商品房预售许可证，于2016年1月20日取得了顺达小区1＃楼的商品房预售许可证。2019年4月3日，新蔡广誉房地产开发有限公司向新蔡县建设工程质量监督站发出新蔡县顺达小区2＃楼竣工验收通知书，2019年8月21日，新蔡广誉房地产开发有限公司组织中建中原建筑设计院有限公司、建基工程咨询有限公司、新蔡县飞亚建筑有限公司、河南地矿建设工程（集团）有限公司在新蔡广誉房地产开发有限公司对涉案楼房进行验收，但是截止本案审理阶段,新蔡广誉房地产开发有限公司所建的顺达小区涉案商品房并未经有关单位验收合格在新蔡县建设行政主管部门依法竣工备案。上述事实有原告、被告的陈述,商品房预售许可证、商品房买卖合同、收据、银行交易明细、广誉公司建设工程竣工验收通知书等相关证据在卷佐证，相互印证，足以认定。本院认为,新蔡广誉房地产开发有限公司、宁防水签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定,宁防水向广誉公司履行了支付465249元购房款的付款义务,无违约行为。该合同第八条约定交房条件为“该商品房经验收合格”，交付期限应当在2017年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用，但是截止本案审理阶段,新蔡广誉房地产开发有限公司所建的顺达小区涉案商品房并未经有关单位验收合格在新蔡县建设行政主管部门依法竣工备案。被告广誉公司不能按照约定的交付时间即2017年10月31日前将验收合格的商品房交付原告已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”广誉公司应当自2017年11月1日起至实际合格交付之日止,按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。关于广誉公司辩称因环保政策及天气原因导致逾期交房,因扬尘治理采取的封土令并非2017年才开始实施,广誉公司在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑,故本院对该项辩称不予采信。关于广誉公司当庭辩称2019年5月1日已通知原告收房,不应承担延期交房责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“……建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件,当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触,即意味着商品房未经竣工验收的,不能交付使用,故本院对该项辩称不予采信。广誉公司不能按照约定的交付时间即2017年10月31日前交付房屋已构成违约,广誉公司应当自2017年11月1日起至实际交付之日止,按日向宁防水支付已交房价款万分之一的违约金。原告宁防水主张被告广誉公司支付逾期交房违约金28659.34元(暂计算至2019年7月10日,并实际支付至交房之日止)不违反法律规定,本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、新蔡广誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将顺达小区第2幢2单元20层01号房交付给原告宁防水。二、被告新蔡广誉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁防水逾期交房违约金28659.34元（暂计算至2019年7月10日,后期违约金以465249元为基数，按日万分之一计算至实际交房之日止）。三、驳回原告宁防水其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4354元，由被告新蔡广誉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  张俊芝二〇一九年十月十七日书记员  李亚光