山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初486号原告：郑志金，男，1986年12月27日出生，汉族，山东省泰安市东平县人，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：翟佳羽，大同市真诚法律服务所法律服务工作者。被告：朔州大风车商贸有限公司，住所地：山西省朔州市朔城区万和城小区B5号商业楼。法定代表人：陈贤锋，职务：总经理委托诉讼代理人：张帅，山西朔风律师事务所律师。委托诉讼代理人：于影，女，1981年11月5日出生，汉族，吉林省四平市梨树县人，现住山西省朔州市朔城区万和城小区B5号商业楼，系被告之法定代表人陈贤锋之妻子。（身份证号：×××）原告郑志金诉被告朔州大风车商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑志金之委托诉讼代理人翟佳羽、被告朔州大风车商贸有限公司之委托诉讼代理人张帅、于影均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑志金向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告退还原告双倍定金20万元。三、判令被告支付违约金416800元。事实和理由：2018年5月25日原告郑志金与被告朔州市大风车商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》承租位于山西省朔州市朔城区建设北路华源万和城B5商业楼大风车商场负一层，建筑面积4366.89平米，承租用途为原告经营超市，合同约定：装修免租期为2018年7月1日至2018年9月30日止，租期为90天；自2018年10月1日至2019年9月30日止，免租金一年；2019年10月1日至2020年9月30日止，租金标准为30万元/年；2020年10月1日至2022年9月30日，租金标准为70万元/年；2022年10月1日至2026年9月30日，租金标准为90万元/年；2026年10月1日至2028年9月30日，租金标准为100万元/年，，租金共计730万元。原告于2018年5月28日交付定金10万元。根据《房屋租赁合同》约定，被告应在2018年7月1日交付租赁房屋，而直至原告起诉之日，被告仍未交付租赁房屋使用权。原告认为，租赁的房屋被告无法交付使用，被告朔州市大风车商贸有限公司构成根本性违约，致使合同目的不能实现。《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。”另双方签订的《租赁合同》第三十七条明确约定：“乙方有权从应支付给甲方到期租赁费用中扣除甲方因违约而应当支付给乙方的延迟履行金、违约金、损失赔偿金、房屋设施的修复费用及主张权利的各种费用（包括但不限于差旅费、诉讼费、律师费等）。乙方在扣除上述款项时应当向甲方发出书面通知。”因此，被告应当承担原告诉求中的全部损失。被告朔州大风车商贸有限公司辩称：原告郑志金要求我方赔偿其定金并支付违约金的诉求无任何事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求，具体理由如下：1、我方不构成违约。原、被告双方确系于2018年5月25日签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告应在2018年7月1日交付租赁房屋，但租赁房屋至今仍未交付使用的原因并不是由于被告拒绝交付，而是因原告在签订合同后一直拖延，拒绝入场。导致《房屋租赁合同》不能履行的原因并不是因为被告，而是因原告怠于履行自身权利所导致的。原、被告在签订《房屋租赁合同》后，被告即对涉案的地下室按照原告的要求进行了清理，完全符合了房屋交付的条件，但是到了合同约定的交付时间时，原告因自身原因一直拖延，拒不入场，为此在《房屋租赁合同》履行过程中，被告方并无过错，也没有任何违约情形，依法不承担任何责任。2、原告要求被告赔偿其定金并支付违约金的诉求无任何事实及法律依据，且计算方法错误。首先，在原、被告双方的《房屋租赁合同》履行过程中，存在过错的一方并不是被告，被告在合同履行过程中无任何过程，而原告因未按合同约定不履行入场义务，相应定金无权要求被告返还，其次，双方《房屋租赁合同》内第44条约定：甲方超过约定30天内向乙方交付房屋，每延迟一天应向乙方支付2000元的违约金。第46条约定：甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方的全部损失，（1）、未按约定时间交付符合合同约定房屋达60日的。按照该约定，即使本案中被告存在未向原告交付房屋的情形，相应的违约金计算起始时间也应是从延迟交付的第30日计算到第60日，共计30天6万元，因按该约定，如若被告延迟交房达第60日，双方之间的合同即解除，为此原告按41.68万元主张违约金明显错误，另按照原、被告间的租赁合同约定，原告租赁被告商铺在2018年10月1日至2019年9月30日免收租金，说明即使原告按照合同约定入场，被告也在短期之内获取不到任何收入，而且因原告未实际入场，为此原告在涉案的租赁房屋内没有任何投资，不管是按照41.68万元计算违约金还是按照6万元计算，对被告来说违约金明显过高，根据《合同法》第114条之规定：约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该规定定金条款与违约金条款不可同时适用，当事人只可择一而主张。原告为支持自己的诉讼主张，提供证据如下：原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。被告营业执照复印件，证明被告诉讼主体适格。房屋租赁合同，证明原、被告于2018年5月25日签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2018年10月1日至2028年9月30日止，约定的交付日期是2018年7月1日，其中装修免租期为2018年7月1日至2018年9月30日止。4、收款收据及转账记录，证明原告于2018年5月28日将10万元定金通过中国农业银行网上银行转账的方式交付于被告。被告朔州市大风车商贸有限公司的质证意见是：对租赁合同的真实性无异议，但该份合同不能证明被告在履行过程中存在违约情形。2、对定金收据没有异议，被告确实收到10万元定金。被告朔州市大风车商贸有限公司提交证据如下：原告方超市的负责人陈晓与被告的法人陈贤锋的微信对话记录，拟证明被告已经按照原告的约定提供了场所，被告在合同履行过程中没有违约。原告郑志金的质证意见是：陈晓和本案无关。2、这个聊天记录不能证明签订租赁合同后给原告提供了地下超市的场地。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日原告郑志金与被告朔州市大风车商贸有限公司签订了《房屋租赁合同》承租位于山西省朔州市朔城区建设北路华源万和城B5商业楼大风车商场负一层，建筑面积4366.89平米，承租用途为原告经营超市，合同约定：装修免租期为2018年7月1日至2018年9月30日止，租期为90天；自2018年10月1日至2019年9月30日止，免租金一年；2019年10月1日至2020年9月30日止，租金标准为30万元/年；2020年10月1日至2022年9月30日，租金标准为70万元/年；2022年10月1日至2026年9月30日，租金标准为90万元/年；2026年10月1日至2028年9月30日，租金标准为100万元/年，，租金共计730万元。原告于2018年5月28日交付被告定金10万元。根据《房屋租赁合同》约定，被告应在2018年7月1日交付租赁房屋，原告以租赁的房屋被告无法交付使用，被告朔州市大风车商贸有限公司构成根本性违约，致使合同目的不能实现为由诉至人民法院。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，合同自双方签字盖章之日起生效。双方应按照合同的约定各自履行相应的义务。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》第46条约定甲方（被告朔州大风车商贸有限公司）有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方（原告郑志金）有权解除合同：（1）、未按约定时间交付符合合同约定房屋达60日的。《房屋租赁合同》第二十条约定，租赁房屋交付时间是2018年7月1日交付。被告作为出租人应当履行向原告交付租赁房屋的通知义务，针对是否向承租人即原告履行通知交付租赁房屋的义务，因原告称被告至今没有交付租赁房屋，没有通知其入场，被告提交的微信聊天记录不足以证明其履行交付租赁房屋的通知义务，对此被告应承担举证不能的法律后果。故甲方（被告朔州大风车商贸有限公司）根本违约，作为承租人的原告有权解除合同。被告收取的定金应当双倍返还。定金与违约金不能同时主张，故对原告主张的违约金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告郑志金与被告朔州大风车商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》。二、被告朔州大风车商贸有限公司返还原告郑志金双倍定金20万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。（上述内容于本判决生效后十日内履行）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9968元（原告已预交4984元），由原告负担6736元，由被告朔州大风车商贸有限公司负担3232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审 判 长 缠朝晖人民陪审员 张冬梅人民陪审员 田万玲 二〇一九年十月三十日书 记 员 蔚金鑫