云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0102民初11078号原告：昆明宜居物业服务有限公司，住所地：云南省昆明市西山区昆明电机厂内（老厂区）10幢3单元101室，统一社会信用代码：91530112346625577Y。法定代表人：彭宜红，总经理。委托诉讼代理人：章勇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张晓惠，北京盈科（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：胡弢，男，1987年11月22日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。被告：李云珍，女，1990年1月25日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告昆明宜居物业服务有限公司与被告胡弢、李云珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告昆明宜居物业服务有限公司的委托诉讼代理人章勇、张晓惠，被告胡弢、李云珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明宜居物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费5848.50元，二次加压费360元、消防设施设备维修及联网费659.70元、电梯使用费1200元，上述四项费用的违约金1163.40元（此费用计算至2019年5月31日）及截止至被告实际交款日止的违约金（按合同约定计算）。二、请求判令被告支付律师费1000元。三、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年9月21日，原告与被告签订了《花香四季小区物业服务合同》，由原告提供物业服务，合同对双方的权责、服务内容及综合服务费等作了约定，被告住宅面积为122.15平方米。合同第五条规定：被告在办理接房手续时，须交第一年全年的物业服务费及代收代缴费用，以后于到期前30天内交纳次年度的物业服务费及代收代缴费用，同时，明确约定了物业服务费、电梯使用费、消防设施设备维保及联网费及二次加压费的收费标准。被告应交纳2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费为1.33元/平方米/月*122.15平方米*12月*3年=5848.50元，二次加压费为10元/户/月*12月*3年=360元，消防设施设备维修及联网费为0.15元/平方米/月*122.15平方米*12月*3年=659.70元，电梯使用费为400元/户/年*3年=1200元，违约金为（5848.50+360+659.70+1200）/3*4.35%(利率）/365天*（970天+605天+240天）*2倍=1163.40元。合同第十一条违约责任规定：被告违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应当承担违约责任，违约责任承担方式为：按到期应交纳而未交纳的物业服务费及相关费用总额乘以银行同期贷款利率的两倍再乘以欠费天数，向原告支付违约金。因被告逾期支付物业服务费给原告造成经济损失的，被告还应承担赔偿责任，赔偿范围包括但不限于为追究被告应当承担的法律责任而支付的诉讼费、律师费、保全费、执行费、差旅费等必要费用。原告因本案聘请律师支出律师费1000元。经原告多次催收，被告拒不履行合同约定，缴纳相关费用，为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。被告胡弢、李云珍辩称：我方未支付物业费是因为原告没有按履行合同以及未按相关规定提供服务，违约在先。原告安保工作严重失职、物业毫无作用，使得我们全无安全感，都市条形码有相关报道。物业擅自改变小区公共设施，本人所住的残疾人入口被物业私自锁住，且改变安全通道。物业安保人员不能胜任安保工作，且非法使用小区业主资源，侵害业主权益，对小区公共设施绿化没有按照定期维修及保养，被告所居住单元门损坏无人修理。小区入口处各种小商贩无人管理。从被动签订物业合同至今，原告从未与业主进行调查及沟通，按照物业法第13条公布收支状况。物业法规定停水停电应该按规定时间通知用户，但原告停水只贴过一次公告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：一、2015年9月21日，原、被告签订《物业服务合同》，约定原告对被告花香四季小区二期5幢806室提供物业服务，被告向原告支付物业费等相关费用，物业服务各项费用收费标准为：物业服务费1.33元/月/平方米，二次加压费10元/户/月，消防设施设备维修及联网费0.15元/月/平方米,电梯使用费400元/户/年并约定被告如逾期交纳物业管理服务费，按到期应交纳而未交纳的物业服务费及相关费用总额乘以银行同期贷款利率的两倍再乘以欠费天数，向原告支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了自2015年9月25日起至2016年9月30日止的物业服务费。之后被告未按照合同约定向原告支付物业服务费、二次加压费、消防设施设备维修及联网费、电梯使用费。另查明，原告为实现债权而支出律师费1000元。二、两被告提交照片14张及新闻报道一则，欲证明原告在物业管理过程中存在管理过失等违约行为。因无相反证据予以反驳，对上述证据的真实性本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告已按物业服务合同的约定向被告提供了相应的物业管理服务，被告应当按照合同约定支付物业费等费用。根据《物业服务合同》关于费用标准的约定，以及结合原告的主张，对于原告要求被告支付2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费5848.5元及代收代缴二次加压费360元、消防设施维修及联网费659.7元、电梯使用费1200元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。被告未按《物业服务合同》约定的时间交纳上述费用构成违约，应按合同承担违约责任，因合同已明确了违约金的计算标准，且未超过法律的限制性规定，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，即以每年应交的上述物业服务费、代收代缴二次加压费、消防设施维修及联网费为基数，自欠费之日2016年10月1日起至款项实际清偿之日止按年利率4.35%的2倍计算的违约金，本院予以支持。原告为实现债权而支出的律师代理费1000元是由于被告的违约行为引起，且原告提交了相应的委托代理合同和律师费发票，双方在《物业服务合同》中对该费用承担进行了约定，且原告提交了相应的委托合同及律师费发票，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。两被告抗辩认为原告在进行物业管理的过程中存在安保工作严重失职、非法使用业主资源、公共设施没有按时保养等违约行为，但其所欲举证证明的事实，不能免除其按照合同约定支付物业费用的合同义务。故对于两被告的该项抗辩意见本院不予采纳，两被告主张原告存在合同违约，可另行提起诉讼主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告胡弢、李云珍于本判决生效后十日内向原告昆明宜居物业服务有限公司支付自2016年10月1日起至2019年9月30日止的物业服务费5848.5元、二次加压费360元、消防设施设备维修及联网费659.7元、电梯使用费1200元，共计8068.2元。二、被告胡弢、李云珍于本判决生效后十日内向原告昆明宜居物业服务有限公司支付截至2019年5月31日止的违约金1163.4元；并支付自2019年6月1日起至全部款项付清之日止，以上述拖欠款项8068.2元为基数，按年利率8.7%计算的违约金。三、被告胡弢、李云珍于本判决生效后十日内向原告昆明宜居物业服务有限公司支付律师费1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57元，由被告胡弢、李云珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 宋 杰人民陪审员 陈 萍人民陪审员 冯惠明二〇一九年十月十四日法官助理刘志恒书记员杨云虎