江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1558号上诉人（原审被告）：简志鹏，男，1988年8月16日生，汉族，上高县人，住上高县。被上诉人（原审原告）：上高县蓝茵物业管理有限公司，住所地：上高县滨江一号小区，统一社会信用代码：91360923352062053D。法定代表人：沈剑，总经理。上诉人简志鹏与被上诉人上高县蓝茵物业管理有限公司（以下简称蓝茵公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市上高县人民法院（2019）赣0923民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。简志鹏上诉称：1、撤销一审判决，依法改判简志鹏不承担物业管理服务费；2、本案一、二审诉讼费用由蓝茵公司负担。事实和理由：1、蓝茵公司一审所列支出均没有正式发票，无法证明其他业主所缴纳物业管理服务费用于滨江一号小区。2、上诉人所在1栋业主有一半业主认为物业公司失职，一审法院没有考虑这一事实。3、蓝茵公司怠于行使催收物业管理服务费的权利，没有通过法定程序进行催收，也没有履行法定的通知缴纳义务。4、2016年6月1日上诉人家中被盗3万余元，但物业公司连监控视频都无法提供给公安局用于破案，存在失职行为。5、蓝茵公司与滨江一号小区的物业服务合同在2016年10月滨江一号小区业主委员会成立后即失效了，也没有和业主委员会订立新的物业服务合同，一审认定2016年10月以后的物业服务有效，缺乏事实依据。蓝茵公司答辩称，一审法律适用正确，证据认定清楚，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉、维持原判。首先，2015年10月1日蓝茵公司与滨江一号小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，该物业服务合同对全体业主均有效。在滨江一号小区业主委员会成立后，业主委员会既没有召开业主大会选聘新的物业公司，也没有要求蓝茵公司退出小区或续签物业服务合同而是默认蓝茵公司继续在滨江一号小区的物业服务。蓝茵公司提供了物业服务，简志鹏作为业主就应该缴纳物业管理服务费。其次，蓝茵公司不存在怠于行使权利的行为，蓝茵公司一直以电话、面谈、书面告知等形式通知业主前来缴纳物业管理服务费，而简志鹏拒不缴纳物业管理服务费才导致蓝茵公司起诉至法院。最后，蓝茵公司不存在赔偿简志鹏被盗损失的情况。蓝茵公司在服务过程中不存在侵害其权益的情形，简志鹏也没有反诉蓝茵公司赔偿其损失。蓝茵公司向一审法院起诉请求：1.请求判令简志鹏给付2015年10月至2019年2月物业管理服务费6564元。2.请求判令简志鹏按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金1197元（截止2019年2月）。3.请求判令简志鹏承担该案诉讼费用。一审法院认定事实:简志鹏与开发商江西德嘉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得上高县滨江一号小区1栋802室，建筑面积139.34平方米。2018年1月15日又从江西德嘉房地产开发有限公司购得第591号车库一个（小区2区）。2015年10月1日，蓝茵公司与滨江一号开发商江西德嘉投资开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同就服务内容与质量；服务费用作了明确约定。物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.55元/月.平方米；高层住宅1.1元/月.平方米；合同期限自2015年10月1日起至成立业主委员会日止；同时约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，蓝茵公司入驻滨江一号小区提供物业服务。2016年10月份业主委员会成立后，未作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，蓝茵公司按照原合同继续提供服务至今。简志鹏作为滨江一号小区1栋802室业主，自2015年10月至2019年2月的物业管理费一直未付，经蓝茵公司催收，简志鹏则以其家于2016年6月1日失盗未予赔偿为由拒付。现蓝茵公司主张2015年10月至2019年2月物业费6564元，其中物业服务费6284元（139.34平方米×1.1元/月.平方米×41个月）；车库管理费280元（20元/月×14个月）。另查明，2016年6月1日，李芬（系简志鹏之妻）报案称家中被盗，上高县公安局已立案受理，目前尚未结案。一审法院认为：蓝茵公司与江西德嘉房地产开发有限公司2015年10月1日签订的《前期物业服务合同》，是在双方自愿协商的基础上签订的，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的义务。江西德嘉房地产开发有限公司作为滨江一号小区的开发商，签订合同代表的是小区业主，该合同对小区业主具有约束力。简志鹏作为滨江一号小区的业主，应当遵守江西德嘉房地产开发有限公司与蓝茵公司签订的前期物业服务合同的约定，全面履行合同义务。蓝茵公司已经为简志鹏居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，简志鹏应当缴纳物业服务费用。因此，蓝茵公司主张简志鹏缴纳自2015年10月至2019年2月期间拖欠的物业费6564元（含住房物业费、车库管理费），该院予以支持。简志鹏主张合同无效，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。蓝茵公司主张滞纳金1197元，因合同中未作约定，该院不予支持。简志鹏提出其家中被盗，蓝茵公司应承担赔偿责任的辩称理由，因未提供蓝茵公司对简志鹏家中失窃存在过错的证据，且依照《物业管理条例》第四十六条规定，“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”由此可见，物业对区域内的安全只有协助义务，保安人员主要职责在于维护管理区域内的公共秩序。因而简志鹏以其家中被盗物业未承担赔偿责任而不付物业费的辩称理由，该院不予支持。简志鹏提出该案已过诉讼时效，因蓝茵公司一直有电话催收，也有上门张贴催收单，且简志鹏在2016年6月1日家中被盗后也与物业公司有过多次沟通，双方除协商赔偿问题应该还涉及到物业费用问题，距蓝茵公司起诉主张权利并未超过三年的诉讼时效，因而简志鹏的这项主张该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、简志鹏支付上高县蓝茵物业管理有限公司2015年10月至2019年2月的物业管理费6564元，限判决生效后三日内付清。二、驳回上高县蓝茵物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元。由简志鹏承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。在审理过程中，2019年9月25日本院召集当事人双方通过实地走访的方式，对滨江一号小区进行了现场调查并制作了笔录，共拍摄现场照片11张。照片主要是滨江一号小区的具体环境，反映了滨江一号小区物业服务中存在的需改善状况及已改善的状况。本案争议焦点为：一、简志鹏主张蓝茵公司提供的物业服务不到位，认为其不需要支付物业管理服务费的问题；二、若简志鹏应当支付物业管理服务费则应支付多少的问题；三、简志鹏家中被盗与缴纳物业管理服务费之间有无关联的问题。对争议焦点分析评判如下：本院认为，小区物业服务质量的提高，需要全体业主、物业公司的相互配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费。蓝茵公司也应充分重视业主的合理诉求，不断提高自身的物业服务水平。小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务主体相互协调、相互配合，以期双赢。关于简志鹏主张蓝茵公司提供的物业服务不到位，认为其不需要支付物业管理服务费的问题。2016年10月《前期物业服务合同》在业委会成立后自动到期。蓝茵公司仍然按已到期的合同内容继续在滨江一号小区提供物业服务，其与小区业主之间形成事实物业服务关系。简志鹏享受了蓝茵公司提供的服务，应当支付物业费。由于物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其设施使用、服务内容包括公用设备维护、小区绿化、安保、垃圾清运等多项内容，而上述服务并不是针对某个个体业主，物业服务的该特性亦导致其无法针对某个业主单独停止服务。简志鹏反映的蓝茵公司未及时制止小区内私搭乱建的行为，蓝茵公司作为一般民事主体，其管理行为不具有强制力。对“私搭乱建”的行为、“违法建筑物”的认定，是国家行政机关的职责范围，物业公司、业主委员会、业主均不能作为该事项认定的合法主体。且蓝茵公司已对涉事业主进行了劝阻，现场调查也发现部分违建已拆除，蓝茵公司已尽基本管理义务，故对于简志鹏不需要支付物业管理服务费的上诉请求，本院不予支持。关于简志鹏应支付多少物业服务管理费的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最主要的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。而业主最主要的义务是按时足额缴纳物业服务管理费。一审法院认定简志鹏应当缴纳自2015年10月至2019年2月期间拖欠的物业费6564元（含住房物业费、车库管理费），及不支持蓝茵公司主张的滞纳金1197元，并无不当，本院予以维持。关于简志鹏家中被盗与缴纳物业管理服务费之间有何种关联的问题。由于双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，蓝茵公司没有保护业主室内财产的义务，不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。盗窃案损害结果的发生系因犯罪行为所致，蓝茵公司只是在责任范围内协助维护小区治安，并不能取代公安机关的职能。综上所述，简志鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人简志鹏负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十月十日法官助理杨金斗书记员黄艺舟