a湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘民再373号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：康建新，男，1961年1月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：祁蓓，湖南悦凌律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：湖南亿诚投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路。法定代表人：曾健文。委托诉讼代理人：张翼，湖南大梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科平，系该公司员工。一审被告：湖南高建房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区开元路62号楚天家园B栋1108房。法定代表人：吕运前。一审第三人：湖南长沙榔梨建筑工程有限公司，住所地湖南省长沙县榔梨镇龙华路48号。法定代表人：何志勇，总经理。委托诉讼代理人：周卫兵，男，系该公司项目经理。再审申请人康建新因与被申请人湖南亿诚投资有限公司（以下简称亿诚投资公司）、一审第三人湖南高建房地产开发有限公司（以下简称高建房地产公司）、湖南长沙榔梨建筑工程有限公司（以下简称榔梨建筑公司）执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1712号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年10月29日作出（2018）湘民申1473号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年6月4日公开开庭审理了本案。再审申请人康建新委托诉讼代理人祁蓓，被申请人亿诚投资公司委托诉讼代理人陈科平、张翼，一审第三人榔梨建筑公司委托诉讼代理人周卫兵到庭参加诉讼，一审第三人高建房地产公司经传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。康建新申请再审称：1、原审法院认为申请人对涉案房产不享有足以排除人民法院强制执行的权利属于认定的基本事实缺乏证据证明且适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，只要具备以下三个条件，涉案房屋即属于人民法院不得查封的财产：一是支付全部价款；二是实际占有涉案房屋；三是对未能办理过户登记手续没有过错。本案已具备上述三个条件。2、原审法院判决准予对案涉房屋进行执行与最高人民法院的裁判观点冲突，缺乏事实和法律依据。请求：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1712号民事判决及湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初2589号民事判决；2、改判驳回被申请人亿诚投资公司的全部诉讼请求；3、由被申请人亿诚投资公司承担一、二审全部诉讼费用。亿诚投资公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。康建新没有支付购房款，没有实际占有房屋，且未办理房屋产权手续的过错在于被答辩人。亿诚投资公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院在（2016）湘0111执805号执行案件中准予对位于湘潭市九华经开区帝豪国际共计32套房屋的执行；2、本案诉讼费由康建新、高建房地产公司承担。原审第三人榔梨建筑公司在一审过程中提出诉讼请求：请求人民法院在（2016）湘0111执805号执行案件中准予对位于湘潭市九华经开区帝豪国际共计32套房屋的执行。一审法院认定：亿诚投资公司与高建房地产公司、案外人庄建企业借贷纠纷一案，长沙市中级人民法院于2015年9月25日作出（2015）长中民二初字第00351号民事判决，判令高建房地产公司偿还亿诚投资公司借款本金1000万元及利息等。高建房地产公司不服，提出上诉，因未预交案件受理费，湖南省高级人民法院于2016年1月15日作出（2016）湘民终32号民事裁定，本案按自动撤回上诉处理。亿诚投资公司于2016年3月7日向湖南省长沙市中级人民法院申请强制执行，长沙市中级人民法院于2016年4月7日作出（2016）湘01执200号执行裁定书，裁定将该案指定到湖南省长沙市雨花区人民法院执行。湖南省长沙市雨花区人民法院立案执行后，于2016年4月20日作出（2016）湘0111执805号执行裁定，冻结（扣留）、扣划（提取）被执行人银行存款或其他收入15007986元，如上述措施不能执行，则查封、扣押被执行人相应价值的财产。2016年5月31日，湖南省长沙市雨花区人民法院依据上述裁定书预查封了高建房地产公司名下的位于湘潭市九华经开区帝豪国际共计32套房屋。2016年8月8日，康建新向湖南省长沙市雨花区人民法院提出书面执行异议，认为该院查封的房产系案外人康建新的财产，非被执行人高建房地产公司的财产，非本案的执行标的物，应当解除查封。湖南省长沙市雨花区人民法院于2017年4月7日作出（2017）湘0111执异20号执行裁定书，认为康建新于法院采取查封措施前与高建房地产公司签订书面买卖合同，购得高建房地产公司名下上述涉案房屋，并采取抵债的形式支付了所有购房款及完成了收房手续，康建新的义务已经履行完毕，达到了物权登记的条件。后因法院的查封未办妥过户登记，故康建新要求解除涉案房屋的查封措施，符合法律规定，予以支持。遂裁定中止对位于湘潭市九华经开区帝豪国际共计32套房屋的执行。亿诚投资公司不服该执行裁定，在法定期限内向法院提起诉讼。另认定，2013年10月27日，康文向高建房地产公司湘潭分公司出借资金1000万元，约定借款期限一年，借款利息为年利率20%，该款项于2013年10月28日转账支付至高建房地产公司湘潭分公司银行账户。2015年3月31日，高建房地产公司（甲方）与康文（乙方）、康建新（丙方）签订《债务清偿协议》一份，约定：1、截止协议签订日，甲方所欠乙方借款本金1000万元，借款利息183.3333万元，本息共计1183.3333万元未予偿还；2、三方一致同意，甲方所欠乙方债务中的178.0392万元，由甲方以其开发的帝豪国际住宅房产7套清偿，建筑面积727.61平方米；3、三方一致同意，甲方所欠乙方债务中的1000.2745万元，由丙方向乙方清偿，甲方以其开发的帝豪国际32套住宅房产清偿丙方向乙方清偿的1000.2745万元债务，建筑面积3350.4平方米；4、甲方房产作价为1178.3137万元，甲方应清偿债务为1183.3333万元，甲方房产清偿债务差额为50196元，该差额由甲方在协议签订后10日内返还给乙方；5、协议签订后，甲乙丙三方按照商品房销售要求，对用于清偿上述债务的房屋签订《商品房买卖合同》等。2015年4月2日至2016年5月16日期间，高建房地产公司与康建新就位于湘潭市九华经开区帝豪国际共计32套屋分别签订了《商品房买卖合同》32份。《商品房买卖合同》中约定的付款方式均为分期付款，分二期或者三期存入指定监管账户，其中分二期的第一期付款时间为2016年5月31日，付款金额为1千元，第二期付款时间为2017年5月31日，金额为购房款余额。分三期的第一期的付款时间分别为2015年1月至2016年6月期间，付款金额分别为1千元、5千元；第二期的付款时间分别为2015年11月至2016年12月期间，付款金额为10万元；第三期的付款时间分别为2016年1月至2017年7月期间，金额为购房款余额。买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同。康建新于2016年5月25日申请就上述32套房屋办理了网签手续，但未按约定分期支付购房款，且一直未办理房屋预告登记。2016年5月25日，康建新办理了上述房屋的收房手续，并签订了物业公司承诺书。长沙市西典物业管理有限公司湘潭分公司于2016年5月25日向康建新出具物业费27741元的收据一张（2016年5月25日至2016年11月24日）。再认定，2015年5月17日，榔梨建筑公司向湖南省湘潭市雨湖区人民法院起诉高建房地产公司建设工程施工合同纠纷案，由湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2015年8月27日作出（2015）雨法民二初字第215号民事判决书，判决由高建房地产公司向榔梨建筑公司支付工程款20520938.02元；榔梨建筑公司在高建房地产公司欠付工程款20520938.02元范围内对“帝豪国际”项目（包括但不限于登记于高建房地产公司名下的房屋及商铺）享有优先受偿权。该判决已发生法律效力，榔梨建筑公司已向湖南省湘潭市雨湖区人民法院申请执行。一审法院判决：准予对位于湘潭市九华经开区帝豪国际32套房屋的执行。案件受理费80元，由康建新、高建房地产公司各负担40元。康建新不服一审判决提起上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亿诚投资公司的诉讼请求。二审法院与一审法院认定事实一致。二审法院认为：本案的争议焦点为康建新对涉案房产是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。康建新虽主张在人民法院对涉案房产采取查封措施前，其与高建房地产公司已签订书面商品房买卖合同，并以抵债的方式支付了全部购房款，但根据已查明的事实，康建新与高建房地产公司、康文签订的《债务清偿协议》虽然明确了高建房地产公司用于抵债的房产，但康建新与高建房地产公司实际签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款支付方式为分期付款，与其《债务清偿协议》中一次性折抵债务的约定明显不符，且康建新未提交证据证明高建房地产公司向其开具了正式购房发票，即未提交高建房地产公司认可其已支付全部购房款的凭证。同时，以房抵债协议应属于实践性合同，而康建新与高建房地产公司尚未办理涉案房产所有权的转移登记手续，故以房抵债协议尚未生效。因此，康建新主张其对涉案房产享有足以排除执行的民事权利的依据不足，不予采信。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由康建新负担。本案再审过程中，再审申请人康建新提交了湖南省长沙市雨花区人民法院拍卖汇总表，拟证明该院为执行亿诚投资公司与高建房地产公司借款案已拍卖高建房地产公司房产26362244元，该款已完全覆盖应执行款项。被申请人亿诚投资公司质证意见为：上述汇总表确定的拍卖款总额予以认可，但上述款项是与榔梨建筑公司共同参与分配，亿诚投资公司仅分得1114.2454万元，不能覆盖生效判决确定的债务，案件并没有执行完毕。本院认为，上述证据真实性各方认可予以确认，但上述证据并不能证明亿诚投资公司与高建房地产公司借款已全部执行完毕，并不能达到再审申请人证明目的。二审认定的事实正确，本院再审予以确认。另查明，康建新系康磊父亲，康磊自2013年8月15日-2015年5月14日期间为高建房地产公司股东、法定代表人。本院再审认为，本案争议焦点是康建新对涉案房产是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产登记在高建房地产公司名下，根据上述规定，高建房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然高建房地产公司与康建新办理了房屋交接手续，但不能据此认定康建新取得案涉房屋所有权。故康建新在原审中提出已取得涉案房屋所有权应排除执行的理由不成立。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。上述规定是指在正常不动产买卖关系中，为保护善意第三人（即买受人）的不动产物权期待权而作出的特别规定。且根据上述规定，第三人排除执行应同时具备三个条件：支付全部价款、实际占有涉案房屋、对未能办理过户登记手续没有过错。案涉系列房屋买卖合同的订立系基于康建新与高建房地产公司以物抵债协议，该协议的目的在于消灭康建新对高建房地产公司的债权而非单纯的房屋买卖。而双方当事人之间的以物抵债协议，并不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，其目的是消灭金钱债务。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，否则破坏了债权平等受偿原则，也损害了其他与高建房地产公司之间存在债权债务关系当事人的合法权利。因此，本案康建新对案涉房产享有的权利不同于上述规定中赋予符合法定条件下的房屋买受人对不动产的物权期待权，不能以此规定排除执行。况且，再审申请人康建新并无充分证据证明已实际占有涉案房产，虽然再审申请人提供了其与长沙市西典物业管理有限公司湘潭分公司办理的涉案收房手续，并提供了该物业公司开具的2016年5月25至2016年11月24日物业费收款收据，但该物业公司是高建房地产公司为前期物业管理而成立的公司，与高建房地产公司具有一定利害关系，且并没有证据证明其已支付了收据载明的物业费，亦没有证据证明康建新实际控制管理涉案房产。另外，双方在签订商品房买卖合同后，高建房地产公司并没有开具购房发票、相关物业维修金及契税发票，亦未办理房屋预告登记，基于当事人之间特殊关系，双方是否已真实履行以物抵债协议存疑。因此，原审认定再审申请人康建新在本案中不享有排除人民法院强制执行的实体权利并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，康建新申请再审的理由不能成立，其再审请求不应支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百四十四条的规定，判决如下：维持湖南省长沙市中级人民法院（2018）湘01民终1712号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周光清审判员  舒志宏审判员  张克江二〇一九年十月十一日法官助理刘盼清书记员吴宇容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。