广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4288号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：欧祖建，男，1970年8月8日出生，汉族，住四川省渠县。被上诉人（原审原告)：李检秀，女，1983年1月15日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，广东知章律师事务所律师。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人欧祖建、李检秀商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一、一审认定逾期交房违约金截至涉案房屋取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且晟曦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止，没有依据。根据合同约定，逾期交房违约金应截至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日并将收楼通知书递交邮寄机构或电话、短信通知业主之日。而本案的业主已于2019年1月24日收楼，晟曦公司在办理收楼手续时已明确告知业主涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，业主仍要求收楼，因此违约金计至办理收楼手续之日。二、民事行为应遵循当事人意思自治原则。双方签订的合同合法有效。双方关于逾期交楼违约责任的约定符合法律规定，是在综合考量各方权利义务基础上慎重作出的意思表示，合同也通过下划线、加黑方式进行了特别提示，业主也未就该条款申请变更或撤销，双方均应依约定履行。中山市房价迅猛上涨，涉案商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，在业主没有举证证明延期交房造成的损失高于约定数额的情况下，一审法院将逾期交房违约金调高没有事实及法律依据，对晟曦公司显然不公。欧祖建、李检秀辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。欧祖建、李检秀向一审法院起诉请求：判令晟曦公司向欧祖建、李检秀支付延迟交楼违约金（自2017年7月1日起以总房价款557000元为基数按每日0.01%的标准计至晟曦公司通过规划、消防、人防、环保、永久供气、永久供电、永久供水等验收及取得房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给欧祖建、李检秀之日止）。一审法院认定事实：2015年9月5日，欧祖建、李检秀（买受人）与晟曦公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》一份，约定欧祖建、李检秀购买晟曦公司开发的位于中山市××房，购房总价557000元，该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》一份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。晟曦公司确认欧祖建、李检秀已全额支付涉案商品房的购房款并办理了涉案商品房的备案登记手续，但认为欧祖建、李检秀未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，晟曦公司对此未提交证据予以证明。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，晟曦公司至今未能向欧祖建、李检秀交付前述商品房。双方协商未果，欧祖建、李检秀遂于2019年3月4日诉诸一审法院。一审法院认为，欧祖建、李检秀与晟曦公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。晟曦公司主张欧祖建、李检秀未按照约定的时间支付购房款，故晟曦公司交楼时间可相应顺延，一审法院认为，晟曦公司已确认欧祖建、李检秀已支付涉案商品房的全部购房款并办理了备案登记手续，且晟曦公司对其主张未提供证据予以证明，故一审法院对晟曦公司的上述主张不予支持。《中山市商品房买卖合同》约定晟曦公司须于2017年6月30日前向欧祖建、李检秀交付商品房，但晟曦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向欧祖建、李检秀承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。欧祖建、李检秀认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失，晟曦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。一审法院认为，商品房买卖合同及补充协议均是晟曦公司提供的格式合同，虽然晟曦公司对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除晟曦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，晟曦公司至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，欧祖建、李检秀诉请合理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：晟曦公司于判决生效之日向欧祖建、李检秀支付自2017年7月1日起至晟曦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以557000元为基数按每日0.01%的标准计算；自2017年7月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）。如果晟曦公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，减半收取为261元，由晟曦公司负担（该款欧祖建、李检秀已预付，一审法院不另收退，晟曦公司须在判决生效之日起三日内一并迳付给欧祖建、李检秀）。二审期间，上诉人晟曦公司向本院提交收楼确认书和钥匙签收表各一份，拟证明欧祖建、李检秀已于2019年1月24日办理了收楼手续并被明确告知涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故逾期交房违约行为应截至2019年1月24日。被上诉人欧祖建、李检秀确认其于2019年1月24日收楼，其二审期间未向本院提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，二审争议的焦点问题为涉案逾期交房违约金是否应当调整。本案中，根据晟曦公司与欧祖建、李检秀签订的《中山市商品房买卖合同》约定，晟曦公司应于2017年6月30日前向欧祖建、李检秀交付商品房，但晟曦公司未能在该约定的期限届满前履行交房义务，已构成违约，应向欧祖建、李检秀支付逾期交房的违约金。而根据双方合同第九条约定，“出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”。本院认为，根据晟曦公司二审期间提交的新证据，其直至2019年1月24日才向欧祖建、李检秀交付涉案房屋，逾期交房时间长达573天。若按合同约定的晟曦公司承担最高不超过该商品房总房价款1%的违约金，显然不足以弥补欧祖建、李检秀作为守约方的经济损失，也造成双方权利义务明显不对等，故一审判决结合本案实际情况对违约金予以调整符合法律规定。鉴于本案二审期间，双方均确认欧祖建、李检秀已于2019年1月24日办理收楼手续，且在晟曦公司已明确告知涉案房屋尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的情况下，欧祖建、李检秀仍同意收楼，故本案逾期交楼违约金应计算至2019年1月24日止，即应以购房总价557000元为基数按每日0.01%的标准从2017年7月1日起计至2019年1月24日止，故晟曦公司应向欧祖建、李检秀支付逾期交房违约金31916.1元（557000×0.01%×573=31916.1元）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案二审期间出现新证据导致事实认定发生变化，本院基于新的事实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初3267号民事判决；二、上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向被上诉人欧祖建、李检秀支付逾期交房违约金31916.1元；三、驳回被上诉人欧祖建、李检秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费522元，减半收取为261元（欧祖建、李检秀已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担；二审案件受理费522元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担。以上中山市晟曦房地产开发有限公司应负担部分均于本判决生效之日起七日内径付欧祖建、李检秀，一审法院不另行收退。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十月二十五日书记员  郑 蕙