广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终6528号上诉人（原审原告）：倪少彬，男，汉族，1979年11月21日出生，住广东省揭东县，委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市富兴房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园一期多层公寓A1-A5栋商铺03b。法定代表人：谭乔尹，经理。委托诉讼代理人：赵紫莹，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗仰侠，广东康浩律师事务所实习律师。上诉人倪少彬因与被上诉人东莞市富兴房地产开发有限公司（以下简称富兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。倪少彬起诉请求：1.富兴公司协助倪少彬按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元1802号房的产权过户和登记手续并将该房地产权证交付给倪少彬；2.富兴公司向倪少彬支付逾期办证违约金89810元（以购房款752560元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2017年6月4日起计至倪少彬实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）；3.本案诉讼费由富兴公司承担。原审法院判决：一、富兴公司应于判决发生法律效力之日起五日内向倪少彬支付逾期办证违约金376.28元；二、驳回倪少彬的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1023元，由倪少彬负担1019元，富兴公司负担4元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初662号民事判决。倪少彬上诉请求：一、撤销一审判决，改判富兴公司协助倪少彬按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元1802号房的产权过户和登记手续并将该房地产权证交付给倪少彬，富兴公司向倪少彬支付逾期办证违约金89810元（以购房款752560元为本金，按照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即按照年利率9%计算，自2017年6月4日起计至倪少彬实际取得房地产权证之日止，暂计至2018年9月30日止）；二、本案一、二审诉讼费由富兴公司承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条及补充协议附件五第八条第1、2款的条款实质上免除了富兴公司办证的法定责任，排除了倪少彬的权利。该条款属于《中华人民共和国合同法》第四十条情形，应为无效条款。法律、法规明确规定了开发商是办理房屋首次登记的唯一义务主体，也明确规定了开发商办理首次登记的时间。上述条款违反强制性法律规定，应为无效合同。二、一审法院判决富兴公司向倪少彬支付房屋总价款的万分之五的违约金显失公平。倪少彬认为《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中对倪少彬、富兴公司的违约责任约定相差200倍，一审法院却支持该约定，对倪少彬非常不公平。三、富兴公司应按照中国人民银行逾期贷款利息的标准向倪少彬支付违约金。《商品房买卖合同》没有约定富兴公司何时完成涉案房屋的首次登记及违约责任，也没有约定因富兴公司原因未能在约定的时间协助倪少彬办妥案涉房屋的房产证的违约责任，应按照法律规定进行处理。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，富兴公司应向倪少彬支付违约金应按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且从倪少彬收楼之日90天后第91天开始计算违约金。四、补充：双方之间签订的房屋买卖合同第十五条主要约定富兴公司应在在约定60日内办理大确权，富兴公司没有在60日内办理，富兴公司应承担相应的违约责任。本案中，附件约定将富兴公司办理大确权的违约责任进行免除，反倒约定富兴公司在365日之内提交大确权的办证资料，因此，倪少彬认为该条款是格式条款，应当认定无效。富兴公司答辩称：一、一审法院认为《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条关于产权登记，办证期限以及违约责任的约定合法有效，不属于无效的格式条款亦不存在违反法律法规强制性规定的情形，一审法院适用法律正确。倪少彬认为上述条款无效的主张不应支持。二、有约定从约定，无约定才从法定，既然双方已经对办理房屋权属证书的期限以及逾期办证的违约责任进行约定，那么本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六以及第十八条的规定，一审法院适用合同约定处理本案纠纷正确。倪少彬上诉主张于法无据，请求依法驳回。三、富兴公司已在商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由富兴公司提供的资料报产权登记机关备案，按约定理应无需承担违约责任。富兴公司一直积极履行提供的资料报产权登记机关备案的义务以及协助倪少彬办理“小确权”。涉案房屋目前未能办理房产证过错在于业主而非富兴公司，是业主改建加建造成，而非富兴公司怠于履行协助倪少彬办证。四、补充：《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条，已对双方办证期限、条件以及违约责任进行明确约定，简单来说分为三个时间段。第一时间段是房屋实际交付365日内，如果在该阶段富兴公司向房管部门提交了办理房屋初始登记资料，即视为富兴公司已履行办证过程中应尽的义务，则无需承担违约责任；第二时间段是如实际交付之日第366日-730日，在此期间若未能将权属登记资料报登记机关备案的则按已收房款的万分之五支付违约金并继续履行合同；第三时间段是超过730日，产权机关尚未受理相关办理权属登记所需要的应由富兴公司提供材料和资料的，富兴公司才开始承担逾期协助办证的违约责任。富兴公司早于2017年2月已向房管部门提交资料备案，履行完毕了合同约定的资料提交义务，因此，无需承担违约责任。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。富兴公司在二审中提交不动产登记受理凭证、不动产权证书、办理不动产权证书通知及邮寄底单，案涉房屋已经于2019年4月11日已经取得产权登记机关出具的所有权首次登记的受理回执；不动产权证书在2019年5月已作出，案涉房屋已完成初始登记；富兴公司已于2019年7月16日以邮寄方式通知倪少彬可以案涉房屋不动产权登记（小确权）。倪少彬对不动产登记受理凭证、不动产权证书的真实性确认，关联性不确认，该两份证据是在一审判决后取得，说明富兴公司没有按照法律或者合同约定取得案涉房屋的大确权，应承担违约责任；对办理不动产权证书通知及邮寄底单的三性不予确认，倪少彬没有收到该通知，且上述快递单没有回执，邮寄时间为2019年7月16日，而案涉房屋大确权取得时间为2019年4月，富兴公司并没有在取得大确权后及时通知倪少彬办理权属登记的有关手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案首先要解决的问题是《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条是否约定了案涉房屋首次登记义务，根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，案涉房屋首次登记义务主体为富兴公司，案涉房屋首次登记只能由富兴公司完成。而首次登记完成为倪少彬办理房地产权属证书的必要前提，首次登记证书为倪少彬办理权属登记所必需的资料，因此，《商品房买卖合同》第十五条“需由出卖人提供的资料”包括了首次登记资料。上述约定系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的情形，真实有效，双方应依约履行权利义务。富兴公司未能依时完成首次登记义务，存在违约，应承担违约责任。倪少彬要求调高约定的违约金，但未能就其损失进行举证，本院不予准许。一审认定富兴公司向倪少彬支付相应的违约金，合法有据，本院予以维持。根据富兴公司二审提交的《不动产权证明》及其陈述可知，案涉房屋已经具备办理权属登记的条件，富兴公司有义务将办理权属登记中需要由其提供的资料报产权登记机关备案。倪少彬诉请富兴公司协助办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元1802号房的产权过户和登记手续，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，基于二审出现新的事实，本院对一审判决结果予以变更。倪少彬的上诉理由成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初662号民事判决第一项及一审案件受理费的处理。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初662号民事判决第二项。三、东莞市富兴房地产开发有限公司应本判决生效之日起十五日内协助倪少彬办理东莞市常平镇板石村富盈都市华府5幢1单元1802号房的产权过户和登记手续。四、驳回倪少彬的其他诉讼请求。二审案件受理费2036元，由倪少彬负担（已经预交）。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇一九年十月十一日书记员 廖瑜欢