江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初3740号原告：张利娟，女，1971年4月2日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：张艺，女，1997年7月18日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。两原告共同委托诉讼代理人：李晓燕，江苏悦孚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：曾懿迪，江苏悦孚律师事务所实习律师。被告：张利英，女，1979年3月17日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。第三人：中国建设银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏州大道西18号。负责人：张伟煜，行长。委托诉讼代理人：孙梦天、封茹，江苏尚韬律师事务所律师。原告张利娟、张艺诉被告张利英、第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行（以下简称建行苏州分行）所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月24日受理后，依法由审判员沈琳适用简易程序独任审判。本案于2019年7月18日公开开庭进行了审理。原告张利娟、张艺的共同委托诉讼代理人李晓燕，第三人建行苏州分行的委托诉讼代理人孙梦天到庭参加诉讼，被告张利英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张利娟、张艺诉称，原告张利娟与被告张利英系亲姐妹，2015年1月，原告借用被告名义（贷款及产证户名）购买了位于相城区合景峰汇商务广场5幢1204室房屋一套，并在第三人处办理了商业按揭贷款，贷款金额13万元，为此，双方于2015年1月27日签订《姐妹委办购房协议》，协议约定涉案房屋房产权归原告所有，被告不负担一分经济，被告负有将涉案房屋产证过户至张利娟或张利娟女儿张艺名下的协助配合义务。在本次借名购房过程中，原告支付了涉案房屋的首付款、契税、装修、物业等全部费用，银行贷款一直由原告通过将款项转入被告账户的方式进行偿还（尚未清偿的抵押贷款原告可一次性还清），且涉案房屋一直由原告张利娟、张艺居住在内。近期，被告因不满父母对老宅拆迁利益的分配决定，与原告的关系急剧恶化，原被告就该房屋所有权问题发生纠纷。故原告为维护自身权益，诉至法院，请求判令：1、被告及第三人协助办理位于相城区合景峰汇商务广场5幢1204室房屋的抵押登记注销手续；2、被告按照协议约定协助原告将位于相城区合景峰汇商务广场5幢1204室房屋过户至原告张利娟、张艺名下；3、本案诉讼费用由被告承担。被告张利英未应诉答辩。第三人建行苏州分行辩称，原告与被告之间的房屋所有权纠纷，我方毫不知情，与我方无关，就涉案房屋我方根据被告申请以及提供的相关资料与被告签订了个人住房商业用房借款合同，由被告向我方贷款130000元用于支付购房款，我方按月在约定还款账户中扣除每月应还款金额，我方已按借款合同的约定履行义务发放了贷款，至于房屋实际由谁购买，贷款实际由谁归还，原被告之间有何约定，我方并不知晓，也与我方无关。原告张利娟、张艺为证明其主张向本院提交的证据有：1、两原告身份证复印件各一份、被告常住人口信息复印件一份、第三人企业信用信息打印件一份，证明原被告主体资格；2、姐妹委办购房协议一份，由原被告于2015年1月27日签署，协议约定原告借用被告名义购买相城区合景峰汇商务广场5幢1204室房屋，约定房产证具备办证过户条件时，过户到原告张利娟或张艺名下，妹妹张利英无条件配合；3、商品房购房合同（合同总计44页）一份、购房发票一份，证明涉案房屋坐落于相城区合景峰汇商务广场5幢1204室房屋，合同房屋总价为344630元，付款方式是贷款，贷款金额为130000元；4、银行刷卡单两张、交易明细清单一份，证明原告张利娟于2015年1月16日向开发商苏州市合景房地产开发有限公司支付购房款20000元，张艺于2015年1月29日向开发商苏州市合景房地产开发有限公司支付购房款194630元；5、面积差额补充支付收据一份、收楼通知书一份，证明涉案房屋存在面积差，房款补交了1230元，购房款为345860元（其中1230元是因为交房时实际面积多了而补交的房款，是原告当天现金交的，该部分没有开具发票）；6、垃圾清运费收据一张、契税收据一张、维修基金收据一张、代办产证收据一份，部分使用现金缴纳，证明原告张利娟已缴纳与房屋有关的所有税费并与张艺实际居住该房屋至今；7、建行卡一份（尾号是9170，是被告张利英名下的卡，一直在原告张利娟处）、账单详情十四份，民生银行流水两页、建设银行交易明细七页，证明涉案房屋的贷款一直由两原告在偿还，被告张利英名下9170的卡是签贷款合同的当天原告和被告一起去办的，一直放于原告处由原告进行归还贷款，原告每月不定期会把钱打到这张卡上用于还贷，钱多的时候会多打一点；8、物业费发票一张、收款收据一份，账单详情打印件两张（煤气和水费，通过支付宝、手机银行缴纳）、煤气管道安装费发票一张，证明煤气和水费都是原告在缴纳，涉案房屋系两原告在居住使用；9、接处警工作登记表一份，证明被告与原告就涉案房屋所有权发生纠纷，被告就委办协议反悔主张涉案房屋归己方所有并进行换锁等侵害原告合法权益的行为；10、不动产登记簿查询记录一份，证明涉案房屋登记的权属信息，目前登记在张利英名下，苏2017苏州市不动产权第7000445号，在建行苏州分行进行了抵押，债权数额在2017年1月6日为130000元。经质证，第三人建行苏州分行发表如下质证意见：对证据1没有异议；对证据2购房协议真实性无法确认，该协议系原被告内部约定，第三人不清楚；对证据3购房合同真实性没有异议，但具体房款由谁支付第三人无法确认；对证据4从证据表现来看，第三人无法确认存根上显示的账户持有人，农行卡交易明细上原告特别勾出的款项也看不出对方的账户户名，第三人无法确认；对证据5、6、8真实性没有异议，但证据显示的抬头均为被告，至于原告想证明的款项实际由其支付，第三人无法确认；对证据7银行卡的图片第三人无法确认，对银行卡原件由法院依法核实；对证据9真实性没有异议，但原被告曾因纠纷报警，与本案没有直接关联；对证据10没有异议，第三人予以确认。原告所提供的无论是付款记录还是发票抬头都是张利英，虽然原告另外提供原被告之间的往来明细，但第三人无法确认之间是否有明确的关系，恳请法院依法查明。第三人建行苏州分行向本院提交的证据有：1、个人住房商业用房借款合同复印件一份，证明被告就案涉房屋与第三人签订借款合同，双方对借款金额、期限、利率以及还款方式等均做了明确的约定；2、个人贷款支付凭证复印件一份，证明第三人根据借款合同的约定，发放了金额为130000元至被告指定账户；3、不动产登记证明复印件一份，证明被告就案涉房屋向第三人提供一般抵押登记；4、个人账户对账单打印件五页，证明截止到2019年7月15日止案涉房屋尚欠第三人贷款本金余额84498.57元（被告做的是等额本息）。经质证，原告发表如下质证意见：对第三人提供的证据1真实性予以认可，但案涉房屋实际购房人及产权人为两原告；对证据2无异议；对证据3无异议，两原告可一次性予以清偿贷款；对证据4真实性认可，案涉房屋上的贷款本息全部由两原告归还，两原告就尚未清偿的贷款可一次性还清。经审理查明，被告张利英作为买受人、苏州市合景房地产开发有限公司作为出卖人签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定被告向苏州市合景房地产开发有限公司购买公安门牌号为相城区元和街道聚贤路129号峰汇商务广场5幢1204室的商品房，建筑面积44.82平方米，总价款为344630元，付款方式为买受人可以首期支付本合同约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。2015年1月27日，原告张利娟与被告张利英签订《姐妹委办购房协议》一份，约定：姐姐张利娟由于婚姻原因自己出面买房不妥，故请妹妹张利英全权代办买房，经协商达成以下协议：一、为了托妹妹全程经办买房事宜，姐姐买一辆二手汽车（车号苏Ｅ×××××，车价叁万玖仟元）现姐姐将车价的一半即贰万元给妹妹张利英，作办理买房辛苦报答，车价的余款壹万玖仟元妹妹以现金方式在拿所购房屋钥匙时一次性返回给姐姐。房址：合景峰汇12楼4号房。二、所有资金包括贷款全部由姐姐张利娟一手交给妹妹张利英经手付出，房产权当然归张利娟所有，妹妹不负担一分经济。三、买房时的房产证名字是张利英，但实际产权属张利娟，实属姐妹帮助出面，父母健在一起商量，并无其它因素，有此协议为妥!四、数年后房产证必办过户到张利娟或其女儿张艺名下，其中过户费由姐姐张利娟负担，妹妹张利英无条件配合过户全过程。五、此协议双方签字并公证起法律作用。原告张利娟、被告张利英分别在该协议下方姐姐、妹妹处签名，张根宝、李金凤分别在该协议下方父亲、母亲处签名。另查明，2015年1月29日，原告张艺通过自己中国农业银行尾号为2571的账户向苏州市合景房地产开发有限公司名下尾号为0273的账户转账支付首付款194630元。原告另因合同面积与实际建筑面积之间的差额向苏州市合景房地产开发有限公司补交购房款1230元。另被告张利英与第三人建行苏州分行就涉案房产签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定由第三人建行苏州分行向借款人张利英提供抵押贷款130000元,第三人建行苏州分行于2015年5月25日向张利英发放130000元的贷款，并于2017年1月6日在涉案房产上办理了债权数额为130000元的一般抵押登记，他项权证号为苏（2017）苏州市不动产证明第7000257号。截止2019年7月18日，被告张利英就上述抵押贷款尚有本金余额84498.57元未予归还。2016年7月1日，苏州市合景房地产开发有限公司就涉案房屋向张利英出具购房款总金额为344630元的江苏增值税普通发票一份，现该发票原件由原告持有并提交法院。庭审中，两原告向本院明确，对于剩下没有还清的贷款，两原告愿意一次性归还给第三人，另两原告自愿承担过户期间产生的费用。再查，涉案房屋坐落于相城区元和街道聚贤路129号峰汇商务广场5幢1204室，所有权证号为苏（2017）苏州市不动产权第7000445号，建筑面积44.98平方米，登记所有权人为被告张利英。诉讼中，原告持2015年1月16日的pos机刷卡凭条原件一份，主张该日原告张利娟、被告张利英及张利英的小姐妹一起去合景峰汇售楼处看房子，张利娟当场看中了合适的房子，因当天没有带现金或银行卡，就刷了张利英小姐妹王丽的卡20000元，第二天张利娟就把20000元现金给张利英让其还给了小姐妹王丽，凭条原件就给了原告张利娟，所以首付款中的另外20000元由张利娟出资。原告另持账号为62×××70的中国建设银行卡原件一份，主张该卡虽登记在被告名下，但系向银行贷款130000元的指定还款账户，卡一直在张利娟处，张利英并未归还过贷款，一直由两原告通过现金存入或转账至该还款账户、再由银行自动划扣的方式进行还贷。原告提供其名下的支付宝转账记录、中国民生银行个人账户对账单、中国建设银行账户交易明细显示，2017年4月至2019年7月期间，原告张利娟名下的账户持续性地转入多笔款项至被告张利英名下该中国建设银行尾号为9170的账户。原告方为证明其对于该房屋实际占有使用，向本院举证：涉案房屋的垃圾清运费收据原件、契税收据原件、维修基金收据原件、物业费发票原件、物业费收款收据原件、燃气管道安装费发票原件各一份。庭审中，原告陈述，张利娟是张艺的母亲，张利娟和张利英是亲姐妹。当时张利娟和丈夫都是带着女儿再婚，婚姻关系不好，张利娟丈夫存在赌博殴打的情况，所以张利娟和女儿张艺出来想自己买个小公寓，但不想登记在张利娟和张艺名下，因为当时婚姻关系还没有解除，就借用了妹妹张利英的名义购买房屋，但是张利娟和她丈夫在买房之前就长期处于分居状态，目前还没有离婚。张利娟和张利英共同的父亲张根宝、母亲李金凤也在《姐妹委办购房协议》上签字。协议第一条的意思是，张利娟想借用张利英的名义买房子，讲好由张利娟给张利英买一辆二手车，车价39000元，当时约定20000元作为答谢张利英的酬劳费，车价余款19000元要在拿购房款钥匙时一次性返还给张利娟，实际张利英并未归还19000元。原告于2015年6月25日拿到涉案房屋钥匙，交房后一直是由张利娟和张艺居住，装修、水电、物业费都是张利娟和张艺在支出。因被告张利英不肯配合过户事宜，故两原告起诉至法院。以上事实，由当事人提供的身份信息、工商登记信息、姐妹委办购房协议、商品房买卖合同、银行刷卡单、交易明细清单、面积差额补充支付收据、收楼通知书、垃圾清运费收据、契税收据、维修基金收据、建行卡、支付宝账单详情、民生银行流水、建设银行交易明细、物业费发票、收款收据、煤气管道安装费发票、不动产登记簿查询记录、个人住房商业用房借款合同、个人贷款支付凭证、不动产登记证明等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告张利娟与被告张利英于2015年1月27日签订的《姐妹委办购房协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该《姐妹委办购房协议》中明确约定涉案房产的实际产权人为原告张利娟，系争房屋的苏州市商品房买卖合同、购房款发票、首付款支付凭证、契税收据、维修基金收据原件等反映房屋购买及产权登记情况的重要凭据均由两原告持有，且两原告取得房屋后实际入住至今，故张利娟、张利英签订的《姐妹委办购房协议》系借名买房协议，实际购房人应为原告方，两原告系借用被告的名义购房，而张利英仅是名义购房人。现两原告符合相关政策规定的购房条件，不属于限购对象，两原告根据《姐妹委办购房协议》的约定要求被告张利英协助办理涉案房产的过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因涉案房产现已抵押给第三人，且两原告自愿清偿债务以注销抵押登记，故被告张利英及第三人建行苏州分行应当予以配合，被告张利英应当在抵押注销后协助原告方将案涉房屋过户登记至两原告名下，房屋过户产生的税费由两原告负担。被告张利英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担对己不利的法律后果。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第三十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律法规的规定，判决如下：一、原告张利娟、原告张艺应于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行一次性清偿相城区元和街道聚贤路129号峰汇商务广场5幢1204室房屋上剩余的抵押贷款，被告张利英及第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行应配合原告张利娟、张艺办理提前还款手续并在原告张利娟、张艺还清全部贷款本息后十日内协助注销登记在前述房屋上的抵押权。二、被告张利英应于第三人中国建设银行股份有限公司苏州分行注销抵押权登记后十日内协助将前述房屋的不动产产权转移登记至原告张利娟、原告张艺名下，过户过程中产生的相关税费由原告张利娟、原告张艺负担。本案案件受理费减半收取为人民币40元，由被告张利英负担（两原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331032067）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员 沈 琳二〇一九年十月二十一日书记员 吕玲钰