辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终526号上诉人（原审原告）：吉林银行股份有限公司沈阳分行，住所地辽宁省沈阳市沈河区友好街3-1号。负责人：陈东宇，该行行长。委托诉讼代理人：王志刚，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：冯梦旦，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳百灵电子商务有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区中山路70号1216房间。法定代表人：黄博，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘加康，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喻珊，辽宁卓政律师事务所实习律师。上诉人吉林银行股份有限公司沈阳分行(以下简称吉林银行沈阳分行)因与被上诉人沈阳百灵电子商务有限公司（以下简称百灵公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服沈阳市中级人民法院(2018)辽01民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。吉林银行沈阳分行的委托诉讼代理人王志刚、百灵公司的委托诉讼代理人刘加康、张喻珊参加了诉讼。本案现已审理终结。吉林银行沈阳分行上诉请求：1.对（2018）辽01民初631号民事判决书依法改判，支持吉林银行沈阳分行的诉讼请求或发回重审。2.百灵公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.《承诺函》属于《房屋租赁合同》及《吉林银行沈阳分行补充协议》（以下简称《补充协议》）的一部分，一审法院否认《承诺函》效力有误。《承诺函》签订时间为2014年1月6日，《房屋租赁合同》签订于2014年4月7日。正因《承诺函》中“如我公司在吉林银行沈阳分行的授信业务出现逾期或垫款等情况，我公司承诺将公司名下位于沈阳市大东区的商业网点（以下简称案涉房屋）的租金逐年归还至吉林银行沈阳分行”的约定，吉林银行才承租了泰利达公司的房屋。《承诺函》是双方对租金收取方式的特别约定，否认《承诺函》的效力，等于否定了《房屋租赁合同》。2.租赁的对抗效力，不以主动公开《房屋租赁合同》内容为生效条件。一审判决认为“《承诺函》系泰利达公司与吉林银行沈阳分行的内部约定”，但《房屋租赁合同》及《补充协议》也属于双方的内部约定。《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。租赁合同的对抗效力，不以向受让人或者公众公开作为生效条件。承租人和出租人的租赁关系在前，出卖房屋在后，前面基于租赁关系的占有即公示的效果。所以，不能简单地理解为物权对抗债权，而是受让人应当主动了解租赁合同的内容。同时，百灵公司作为司法拍卖中的竞买人，有义务根据《拍卖公告》“自行了解”租赁情况，包括案涉房屋租金用于抵顶吉林银行沈阳分行欠款的事实。百灵公司只承认《房屋租赁合同》中对其有利的部分，否定对其不利的部分，违背诚信原则，不应得到支持。3.百灵公司明知租金抵扣事实，不属于善意无过失的交易相对方，试图改变交易条件获得不当得利，不应被支持。吉林银行沈阳分行于2016年9月8日、12月21日、12月27日三次就租赁泰利达公司67号网点的情况，向一审法院出具书面情况说明，告知一审法院吉林银行沈阳分行已不欠泰利达公司租金。因此百灵公司从法院得知吉林银行沈阳分行不主张优先购买权时，亦应当得知租金抵顶欠款的事实。百灵公司明知或应知抵顶事实而购买房屋，不属于善意无过失的交易相对方，其故意改变司法拍卖交易条件，谋取不正当利益，不应被支持。4.吉林银行沈阳分行诉请准许执行范围为2016年6月8日至2024年6月7日的全部租金，法院驳回诉请等于百灵公司成为物权人之前的租金亦不得执行，明显错误。一审中吉林银行沈阳分行的诉请为“请求法院准许执行（2017）辽01执异1836号民事裁定书中确认的租金21,968,568.75元”，21,968,568.75元为2016年6月8日至2024年6月7日的全部租金，法院驳回吉林银行沈阳分行的诉请等于中止执行了2016年6月8日至2016年12月29日期间收取的租金。而百灵公司于2016年12月29日才取得案涉房屋的所有权，无权主张在其取得物权之前的租金。5.一审判决是依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十六条第一款第三项作出的，但本案诉争的房屋租金并不是另案的执行标的，百灵公司取得的生效法律文书也没有涉及本案的房屋租金问题，因此本案应适用该条第二款即金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封后另案作出的法律文书提出排除执行异议的不予支持，本案吉林银行沈阳分行对租金的查封发生在2016年11月29日，百灵公司取得拍卖成交裁定是2016年12月30日，该法律文书发生在吉林银行沈阳分行查封之后，根据上述法律规定百灵公司对案涉房屋租金排除执行的异议不应得到支持。百灵公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请维持原判。1.《承诺函》不具有真实性，其约定行使抵销权应为无效约定，对百灵公司不产生法律效力。（1）《承诺函》从形式上看作出时间为2014年1月6日，《房屋租赁合同》租赁期为2014年4月8日至2024年6月7日，泰利达公司作出承诺时，双方未签定《房屋租赁合同》，经过一审法院依法查证，在（2015）沈中民四初字第262号案件审理期间，吉林银行沈阳分行未作为证据向法院提交过《承诺函》，在双方未形成租赁关系之时，吉林银行沈阳分行即出具《承诺函》明显有悖常理，故该《承诺函》不具有真实性。（2）《承诺函》中约定行使抵销权应为无效约定。根据《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律或者合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销权的，应当通知对方，通知自到达对方时生效，抵销不得附条件或者附期限”。泰利达公司提出《承诺函》时，双方尚未签订《房屋租赁合同》，双方之间并未互负债权。即使当时签订了《房屋租赁合同》，但是房屋租金未到期，泰利达公司与吉林银行沈阳分行不能就未到期的债权行使抵销权。（3）泰利达公司与吉林银行沈阳分行借款发生时间在《承诺函》作出之后，即在双方签订《承诺函》时，双方之间借款尚未发生。吉林银行沈阳分行不能依《承诺函》行使抵销权。2.竞拍前百灵公司已通过法院充分了解案涉房屋的出租状态。拍卖该案涉房屋时，无租金依《承诺函》被抵扣的事实。依上述答辩状第一条，《承诺函》是否有效，对竞拍人是否发生法律效力百灵公司已做答辩，百灵公司以拍卖形式取得案涉房屋的所有权，该权利及于房屋租金的取得。根据“买卖不破租赁”的原则，该租赁协议对吉林银行沈阳分行及百灵公司发生法律效力，吉林银行沈阳分行应向百灵公司支付租金。自百灵公司取得案涉房屋以来，多次找吉林银行沈阳分行要求其支付租金，遭到吉林银行沈阳分行无理拒绝。该行作为金融机构，更应将诚信作为其行为准则，就该案已明确的事实进行无理缠诉，浪费了司法资源。3.《情况说明》不构成交易条件。百灵公司竞拍案涉房屋时间为2016年12月9日，吉林银行沈阳分行出具《情况说明》时间为2016年12月27日，百灵公司依法完成竞买，未违反竞拍规则，竞拍真实有效。吉林银行沈阳分行在百灵公司已购得案涉房屋后出具的《情况说明》对百灵公司不发生任何法律效力。吉林银行沈阳分行在竞拍前已明确告知法院放弃优先购买权，其法律后果应由吉林银行沈阳分行自行承担。4.2016年12月9日一审法院依法对案涉房屋进行拍卖，百灵公司参加司法拍卖。百灵公司于2016年12月7日缴纳保证金300万元，2019年12月9日竞拍成交，2016年12月20日缴纳拍卖成交剩余款25,054,620元，购得案涉房屋。2016年12月29日一审法院作出（2015）沈中执第665号执行裁定书，明确案涉房屋所有权及相应的其他权利归百灵公司所有，该份裁定已生效，百灵公司通过合法手段取得房屋所有权，该权利及于房屋租金，吉林银行沈阳分行作为承租人向百灵公司交付租金是其法定义务，故一审法院判决正确，应予维持。5.2016年12月29日一审法院作出（2015）沈中执第665号民事裁定将案涉租金解除查封，2016年12月30日，（2015）沈中执第665号执行裁定书向百灵公司依法送达。吉林银行沈阳分行所述“该执行裁定向百灵公司送达时案涉租金正处于查封状态，一审法院适用法律错误”并无法律依据，该裁定送达时一审法院已作出解除查封的裁定，一审法院适用法律正确，应予维持。吉林银行沈阳分行向一审法院起诉请求：1.请求法院准许执行(2017)辽01执异1836号民事裁定书中确认的租金21,968,568.75元；2.本案诉讼费用由百灵公司承担。一审法院认定事实：2014年4月7日，出租方（以下简称甲方）泰利达公司与承租方（以下简称乙方）吉林银行沈阳分行签订《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：第一条租赁标的物：标的物地址：沈阳市大东区（全部），标的物建筑面积：2550平方米。第二条租期：租赁期限为10年，自2014年4月8日起至2024年6月7日止。第三条租金：1、该房屋租金标准为人民币2,550,000.00元每年。每三年租金递增5％；2、房屋租金支付方式见补充协议。2014年4月7日，泰利达公司与吉林银行沈阳分行另行签订《补充协议》，约定租赁合同期满后，乙方在同等条件下享有优先续租权。乙方若行使此权利，应在本补偿协议期满前3个月提前提出续租申请。甲、乙双方可以就续租租金及租赁期限重新协商，制定并签署新的租赁合同。第五条租金及支付方式：1、该房屋本届租期为10年。从2014年4月8日至2015年6月7日每年租金为2,550,000元。从2015年6月8日至2017年6月7日每年租金为2,550,000元。之后每3年年租金递增5％，即2017年6月8日至2020年6月7日每年年租金为2,677,500元。2020年6月8日至2023年6月7日每年年租金为2,811,375元。2023年6月8日至2024年6月7日租金为2,951,943.75元。上述租金均含税。此前，2014年1月6日，泰利达公司向吉林银行沈阳分行出具《承诺函》一份，内容如下:鉴于我公司于2014年1月6日在你行办理银行承兑汇票7000万元（敞口3500万元）业务，由于吉林银行沈阳分行沈铁路支行租用我公司名下案涉房屋，租金255万每年，租期10年。现承诺如下：如我公司在吉林银行沈阳分行的授信业务出现逾期或垫款等情况，我公司承诺将公司名下案涉房屋的租金逐年归还至吉林银行沈阳分行。2014年12月31日，吉林银行沈阳分行与泰利达公司签订编号为2014年授字第071号《授信额度协议》，合同约定吉林银行沈阳分行向泰利达公司提供总金额为柒仟万元授信额度，种类为银承业务。2015年1月6日，双方在签订的《授信额度协议》授信额度内，签订编号为2015年银承字第002号《银行承兑协议》单项合同，借款期限为6个月，并于当日向泰利达公司签发了银行承兑汇票柒仟万元。2015年7月6日贷款到期后，经催要，泰利达公司未按照合同约定偿还贷款本息。因吉林银行沈阳分行与泰利达公司、沈阳盟尊铜业有限公司、王爱民、王丽玮金融借款合同纠纷一案，该院于2016年1月28日作出（2015）沈中民四初字第262号民事判决书，判决：一、泰利达公司于本判决生效之日起10日内，向吉林银行沈阳分行偿还编号为2015年银承字第002号《银行承兑协议》项下的汇票垫款本金32,234,921.6元及自2015年7月6日起至垫款全部清偿之日止的利息（以32,234,921.6元为基数，利率按照日万分之五计算）；二、王爱民、沈阳盟尊铜业有限公司对本判决第一项确定的泰利达公司的付款义务在最高35,000,000元限额内承担连带保证责任。承担了保证责任后的保证人，就其实际清偿部分有权向债务人泰利达公司追偿；三、吉林银行沈阳分行对王爱民、王丽玮提供抵押的财产（王丽玮，王爱民所有的位于于洪区㎡的房产）的拍卖、变卖价款在最高35,000,000元限额内享有优先受偿权；四、吉林银行沈阳分行对王爱民提供质押的股权（王爱民在泰利达公司享有的价值99,000,000元的股权）的拍卖、变卖价款在最高35,000,000元限额内享有优先受偿权；五、驳回吉林银行沈阳分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，吉林银行沈阳分行向该院申请执行，该院于2016年4月4日立案执行，执行案号为（2016）辽01执220号。2016年11月30日，该院作出（2016）辽01执220号执行裁定书，裁定如下：冻结吉林银行沈阳分行应支付给泰利达公司案涉房屋2016年6月8日至2024年6月7日的全部租金。2014年8月21日，中国光大银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称光大银行大东支行）与泰利达公司签订合同编号为沈光银大东高抵字2014-013-3的《最高额抵押合同》，抵押物为案涉房屋。光大银行大东支行因与泰利达公司、王爱民、翁定良、王爱丽金融借款合同纠纷一案，该院2015年9月17日作出的（2015）沈中民四初字第212号民事判决书，判决第二项为：光大银行大东支行对泰利达公司设定的抵押的房产（位于沈阳市大东区全部，沈房权证中心字第××号，建筑面积2550.42平方米）在本判决第一项确定的偿还款项范围内，享有优先受偿权。该判决生效后，光大银行大东支行向该院申请执行，该院于2015年10月23日立案执行，执行案号为（2015）沈中执字665号。在该民事案件审理期间，该院于2015年7月24日保全查封了泰利达公司名下案涉房屋，建筑面积2550.42平方米的涉诉房屋。2015年11月18日，该院向吉林银行沈阳分行送达（2015）沈中执字665号协助执行通知书，内容为：请协助依法查封冻结泰利达公司在你行享有的应付租金21,968,568.75元（房租2016年6月8日至2024年6月7日），查封期间不得擅自向泰利达公司支付。2016年12月22日，吉林银行沈阳分行向该院提出执行异议，该院于2016年12月29日作出（2015）沈中执字第665号裁定，裁定依法将该院查封的被执行人泰利达公司在吉林银行沈阳分行享有的应付租金人民币21,968,568.75元（房租2016年6月8日--2024年6月7日）解除查封。因光大银行大东支行提出执行异议，该院于2017年12月1日作出（2017）辽01执异1495号执行裁定书，依照《执行异议和复议规定》第十七条第二款之规定，裁定撤销2016年12月29日作出的（2015）沈中执字第665号执行裁定。吉林银行沈阳分行不服该裁定，复议至本院。2018年5月25日，本院作出（2018）辽执复154号执行裁定书，认定依吉林银行沈阳分行申请而对665号裁定解除查封的行为违法，维持了原执行裁定书。2016年11月2日，该院依法委托辽宁国际商品拍卖有限公司对案涉房屋进行拍卖，2016年12月7日，《招商银行结算业务委托书》记载，百灵公司向该院电汇300万元保证金。2016年12月8日，《辽宁省行政事业单位资金往来结算票据》记载，该院收到暂存款300万元整。2016年12月9日，辽宁国际商品拍卖有限公司出具《拍卖佣金汇款说明》一份，主要记载如下：拍卖佣金总计701,092.40元，汇入辽宁国际商品拍卖有限公司595,928.54元，汇入辽宁连合产权交易有限公司105,163.86元。2016年12月9日,拍卖人辽宁国际商品拍卖有限公司与买受人百灵公司签订的《拍卖成交确认书》记载，买受人百灵公司以成交价格2805.4620万元，购得位于沈阳市大东区全部房产，建筑面积为2550.42㎡。2016年12月20日，《招商银行结算业务委托书》记载，百灵公司向该院电汇25,054,620元成交金。2016年12月22日，《辽宁省行政事业单位资金往来结算票据》记载，该院收到暂存款25,054,620元。2016年12月29日，该院作出（2015）沈中执字第665号执行裁定书，裁定如下：一、位于沈阳市大东区全部房产（房屋所有权证号沈房权证中心字第××号、建筑面积2550.42平方米）的所有权及相应的其他权利归买受人百灵公司所有。前述财产权自本裁定送达买受人百灵公司时起转移。二、买受人百灵公司可持本裁定书到相关部门办理相关产权登记手续。该裁定已于2016年12月30日向百灵公司依法送达。另查明：2016年12月27日，吉林银行沈阳分行作为申请执行人向该院出具《情况说明》，内容为：“沈阳市中级人民法院：吉林银行沈阳分行承租泰利达公司位于沈阳市大东区商业网点，贵院于2015年11月18日向我行送达（2015）沈中执字第665号民事裁定书、协助执行通知书，要求我行不得向泰利达支付其名下位于沈阳市大东区房屋租金人民币21,968,568.75元，我行对泰利达已不存在欠付或应付租金。我行同意在贵院本次拍卖（2015）沈中执字第665号中不主张承租人优先购买权”。吉林银行沈阳分行在该院执行异议审查期间，自述在本案审理期间提交的《承诺函》，在该院（2015）沈中民四初字第262号民事案件审理期间并未作为证据向该院提供。再查明：2017年9月7日，百灵公司向吉林银行沈阳分行出具《关于要求吉林银行沈阳分行及时办理房屋租赁变更及支付租金相关事项的函》一份。百灵公司向该院请求解除对冻结吉林银行沈阳分行应支付给泰利达公司涉诉房屋2016年6月8日至2024年6月7日的全部租金的查封。该院于2018年3月20日下达（2017）辽01执异1836号执行裁定书，认为“执行人出具《承诺书》系其与申请执行人的内部约定，该《承诺书》不具有对外的公示效力和约束力，本案百灵公司经该院生效的法律文书已确认其为涉诉房屋的所有权人，百灵公司对涉诉房屋享有的权利及于房屋的租金，故百灵公司对执行标的享有足以排除执行的权益”。裁定中止对吉林银行沈阳分行应支付给泰利达公司位于沈阳市大东区房屋全部租金（2016年12月30日至2024年6月7日期间）冻结的执行。吉林银行沈阳分行对该执行裁定不服，提起本次诉讼。该院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，涉诉争议焦点为：（2017）辽01执异1836号民事裁定确认的租金21,968,568.75元应否继续执行；百灵公司排除执行的理由是否充分和正当，应否支持。关于《承诺函》应否构成合同法规定的抵销权问题，吉林银行沈阳分行主张《承诺函》日期为2014年1月6日，《房屋租赁合同》签订于2014年4月7日，即《房屋租赁合同》的签订是以《承诺函》为基础的。正因《承诺函》中的约定，吉林银行沈阳分行才承租了案涉房屋，法院否定《承诺函》的效力即等同于否定双方签订的《房屋租赁合同》，吉林银行沈阳分行将不能达到承租案涉房屋的目的。故百灵公司作为案涉房屋受让人，其介入本案法律关系前，原所有权人泰利达公司已向吉林银行沈阳分行出具《承诺函》，表明其将涉诉房屋租金抵扣对吉林银行沈阳分行的欠款，所以吉林银行沈阳分行就泰利达公司的欠款享有以租金逐年抵扣的抗辩权，而百灵公司要求直接向其给付租金改变了原有租金的抵偿方式，该请求不能成立。就《承诺函》是否表明吉林银行沈阳分行以租金21,968,568.75元抵顶泰利达公司拖欠其借款达成了合意这一情节，该院经审查，《承诺函》中的承诺事项为：如泰利达公司在吉林银行沈阳分行的授信业务出现逾期或垫款等情况，泰利达公司承诺将公司名下位于沈阳市大东区的商业网点的租金逐年归还至吉林银行沈阳分行。通过上述文本内容表明，租金抵顶是逐年归还，而非一次性抵顶。该院认为，依照《合同法》第九十九条之规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”。首先，《承诺函》作出时间为2014年1月6日，2015年银承字第002号《银行承兑协议》的借款发生时间为2015年1月6日，《承诺函》作出之时，借款行为尚未发生。且案涉房屋的租金并非一次性给付，逐年到期即当逐年抵销，因案涉房屋租金的给付期限尚未到期，故吉林银行沈阳分行主张以此行使全部租金抵销权的法定要件并未具备；其次，若为一次性抵顶，泰利达公司以房屋租金所抵顶借款的本息数额应在该院[2015]沈中民四初字第262号民事判决书中予以体现，现吉林银行沈阳分行在该案审理过程中并未将《承诺函》作为证据提出，此后双方之间也未能就涉诉全部租金抵顶所欠借款达成互为抵销的清偿协议；再次，双方也未就泰利达公司对吉林银行沈阳分行所享有的租金作为应收款项签订质押合同并办理相应的质押登记，因此该《承诺函》并不具有法定的优先受偿权性质，系泰利达公司与吉林银行沈阳分行的内部约定，泰利达公司依据《承诺函》对吉林银行沈阳分行所作的承诺，在其失去对案涉房屋的所有权后，该承诺对百灵公司并不产生约束力。故吉林银行沈阳分行以此主张行使未到期租金的抵销权，缺少事实和法律依据，该院不予支持。就《承诺函》是否构成百灵公司在竞拍案涉房屋时的权利瑕疵这一情节。吉林银行沈阳分行主张百灵公司在竞买前应当充分、全面了解诉争房产权属、租赁及租金等相关事宜，其参加竞买即是对诉争房屋全部现状的认可与接受，并于竞买后严格遵守。且案涉房屋的评估价值里没有包括装修投入的价值，评估价值中在租期内的租金均已抵扣完毕，没有应付租金的事实属于拍卖交易条件，百灵公司现通过改变竞拍交易条件，试图获得不当利益，不应被支持。对此，百灵公司抗辩认为其在竞拍案涉房屋前通过法院已经充分了解房屋的出租状态及租金如何给付问题，虽然拍卖房屋时案涉房屋处于出租状态，但并没有任何《承诺函》显示租金被抵扣的事实。经审查，《辽宁国际商品拍卖有限公司沈阳市大东区全部房产（网点）司法拍卖公告》载明：“本标的有优先购买人；特别说明：标的现有租赁依现状拍卖，未见瑕疵竞买人自行了解确认，委托人及拍卖人不承担瑕疵担保责任”。该院认为，虽然涉诉房屋是带租约拍卖，如前所述，因《承诺函》仅为吉林银行沈阳分行与泰利达公司之间的内部约定，对外并不具有对抗第三人的公示效应和拘束力，因此《承诺函》中约定事项的存在并不能构成案涉房屋对外拍卖的瑕疵条件或权利障碍。关于《情况说明》应否构成吉林银行沈阳分行继续查封案涉房屋租金的事由问题。现吉林银行沈阳分行主张2016年12月27日向该院提交的《情况说明》载明：“我行对泰利达已不存在欠付或应付租金，我行同意在贵院本次拍卖（（2015）沈中执字第665号）中不主张承租人优先购买权”。即吉林银行沈阳分行不主张优先购买权的条件应为法院认可涉诉《承诺函》效力，确认“吉林银行沈阳分行对泰利达已不存在欠付或应付租金”。该院经审查认为，现百灵公司竞拍案涉房屋的时间为2016年12月9日，吉林银行沈阳分行提供《情况说明》的时间为2016年12月27日，对于吉林银行沈阳分行主张的在《情况说明》中提出因其已经不存在欠付泰利达公司房屋租金，在法院认可其不存在欠付泰利达公司房屋租金21,968,568.75元的前提下，故其同意在拍卖（2015）沈中执字第665号案涉房屋中不主张承租人优先购买权和放弃优先购买权，此主张因涉及到百灵公司竞拍涉诉房屋的法律行为效力认定问题，且与本案并非同一法律关系，该院对此不予审理。现吉林银行沈阳分行主张依照《合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。百灵公司在2016年12月29日以后才取得生效裁定确认案涉房屋的所有权，而吉林银行沈阳分行申请对案涉房屋租金的冻结发生于2016年11月29日，依据上述法律规定，百灵公司依据本案查封、冻结之后的生效法律文书提出的排除执行异议，不应得到支持。该院经审查认为，依照《执行异议和复议规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持”。另，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条规定：抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该院于2016年11月30日作出（2016）辽01执220号裁定书冻结吉林银行沈阳分行对案涉房屋2016年至2024年的应付租金，虽然竞买行为发生在冻结裁定之后，但吉林银行沈阳分行承租案涉房屋交付租金是其作为承租人的法定义务，该义务的履行相对人应为房屋所有权人，现百灵公司通过竞拍和该院生效的法律文书已确认其为涉诉房屋的新的所有权人，泰利达公司已经丧失继续收取案涉房屋租金的法定权利，吉林银行沈阳分行继续查封和冻结案涉房屋租金失去了权利基础，故百灵公司对执行标的享有足以排除执行的权益。因此，该院在（2017）辽01执异1836号执行裁定书中裁定“中止对吉林银行沈阳分行应支付给泰利达公司位于沈阳市大东区房屋全部租金（2016年12月30日至2024年6月7日期间）冻结的执行”这一裁量结果，并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法司法解释》）第三百一十一条、第三百一十三条第二款、《执行异议和复议规定》第二十四条之规定，判决驳回吉林银行沈阳分行的诉讼请求。案件受理费151,643元，由吉林银行沈阳分行负担。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。另查明：2015年8月7日，吉林银行沈阳分行向泰利达公司支付2015年6月8日-2016年6月7日租金255万元。2017年2月24日,一审法院作出(2016)辽01执220号执行裁定,裁定提取吉林银行沈阳分行应付给泰利达公司案涉房屋2016年6月8日-2017年6月7日的租金255万元,将提取的租金给付吉林银行沈阳分行清偿该案债务。以上事实，有发票、支票存根、(2016)辽01执220号执行裁定以及质证笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。本院认为，《民诉法司法解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案为申请执行人执行异议之诉，故应对案外人百灵公司就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。泰利达公司于2014年1月6日向吉林银行沈阳分行出具《承诺函》，承诺在吉林银行沈阳分行办理银行承兑汇票业务,吉林银行沈阳分行沈铁路支行租用案涉房屋10年,如泰利达公司在吉林银行沈阳分行的授信业务出现逾期或垫款,即以该房屋租金逐年归还至吉林银行沈阳分行。之后，双方按照上述约定签订《房屋租赁合同》《补充协议》《授信额度协议》《银行承兑协议》，吉林银行沈阳分行向泰利达公司支付了部分租金。因《承诺函》中载明的借款种类、额度与后续签订的《授信额度协议》《银行承兑协议》一致，载明的租赁物、租期、租金及给付方式亦与后续双方签订的《房屋租赁合同》《补充协议》及租金的实际给付一致，故《承诺函》《房屋租赁合同》《补充协议》《授信额度协议》《银行承兑协议》相互联系、相互印证，能够证明双方在2014年1月即已达成“以租金逐年归还借款”的合意并依约履行。但因承诺的内容是以租金“逐年”而不是一次性归还借款，吉林银行沈阳分行亦未及时对该房屋或租金设定抵押、质押担保等他项权利以作为十年租期内双方履约的保障，故吉林银行沈阳分行享有的债权并非在《承诺函》出具时即具有优先性；且双方按照《承诺函》的内容实际履行的前提条件是泰利达公司为案涉房屋的所有权人，其有权收取租金，而案涉房屋作为光大银行大东支行金融借款债权中的抵押担保财产，在光大银行大东支行的债权为生效判决确认后，光大银行有权处置该抵押财产，其间百灵公司通过正常竞买程序购得该房屋，并经（2015）沈中执字第665号执行裁定确认该房产的所有权及相应的其他权利归该公司所有，此时泰利达公司对案涉房屋丧失物权，百灵公司成为该房屋所有权人，故其对本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，吉林银行沈阳分行的上诉请求没有事实及法律依据，不能成立。一审判决驳回其诉讼请求的结论并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费151,643元,由上诉人吉林银行股份有限公司沈阳分行负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 策审判员 张秀军审判员 苏本营二〇一九年十月三十一日法官助理赵明娇书记员张博涵