文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初15505号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园区南区科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：杨鸥，行政总裁。委托诉讼代理人：沈志超，重庆中耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。被告：陈怡，女，1987年9月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告中海物业管理有限公司与被告陈怡物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人沈志超到庭参加诉讼，被告陈怡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告中海物业管理有限公司起诉请求判令：1、被告向原告支付截至2019年4月30日拖欠的物业管理费3009.98元、水电公摊费100.65元；2、被告以欠费金额为基数，按照每日千分之三的标准，自欠费之日起，向原告支付违约金，直至欠费付清为止。事实以及理由：原告与重庆嘉江房地产开发有限公司（以下简称：嘉江地产公司）签订了《海悦府前期物业服务合同》，约定由原告向国际社区提供物业服务，并按照合同约定和有关规定向业主和物业使用人收取物业服务费用和其他费用。合同还约定了收费标准、交费时间等。合同签订后，原告为国际社区提供物业服务至今。被告系国际社区观园一期4栋607室业主，物业面积83.38平方米。被告截至2019年4月30日，拖欠原告物业管理费3009.98元、水电公摊费100.65元。上述欠费经原告多次催收未果，为此特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告陈怡未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明：“国际社区（观园）”系嘉江地产公司开发建设的物业小区，被告系南岸区福民路38号x栋6-x号，即国际社区（观园）x栋60x号房屋所有权人。被告所有的房屋建筑面积83.38平方米，被告已于2012年8月6日接收开发商交付的该房屋。该小区至今未成立业主委员会，亦未更换开发商选定的前期物业服务企业，或者重新签订前期物业合同。原告系国际社区（观园）小区的前期物业服务企业，其与嘉江公司于2010年12月27日签订《【国际社区】（观园）前期物业服务合同》（以下简称：前期物业合同），合同约定：1、甲方（嘉江公司）选聘乙方（原告）为国际社区（观园）提供前期物业服务。2、物业服务费收费标准，住宅按建筑面积1.9元/平方米/月计收，按季由业主或者物业使用人交纳，并应当于每季首月的15日前交纳当季物业服务费用。3、业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人交纳。4、甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，应按每日千分之三的标准，向乙方支付违约金。5、合同履行期限自合同双方签字盖章之日起，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日止。2012年3月2日，该前期物业合同经重庆市南岸区房屋管理局备案，取得备案证明。同时该合同所约定的物业服务费收费标准，亦经重庆市物价局备案。被告所购买的房屋，被告于2012年8月6日接房。按照房屋登记面积，被告每月应向原告支付物业服务费158.42元，并应据实分摊水电公摊费。前期物业合同履行过程中，原告依约履行了合同义务，为小区提供了物业服务，但被告自2017年10月1日起，即欠缴物业服务费和水电公摊费。据原告在庭审过程中的陈述，被告拒交费用的原因，是被告曾经存放于物业处的快递丢失；以及楼下商铺在2017年装修时存在噪音施工，影响被告的居住；同时认为原告物业服务不达标，存在清洁不及时、不完善的情形。根据庭审查证的事实，被告自2017年10月1日至2019年4月30日期间，累计欠缴物业服务费3009.98元、水电公摊费100.65元。在欠费期间，原告于2018年8月8日，委托重庆坤源衡泰律师事务所，向被告发送《律师函》，催收截至2018年8月31日的物业服务费、水电公摊费共计1801.06元以及违约金；于2019年1月14日，由原告下属重庆分公司向被告发送《催费函》，催收截至2019年1月的物业服务费和水电公摊费共计2619.22元。上述两份催收函，均通过邮政特快专递邮寄被告。但被告收到后，均未履行付费义务。2019年4月1日，原告再次委托重庆坤源衡泰律师事务所向被告发出《律师函》，向被告催收截至2019年4月30日的物业服务费3009.98元、水电公摊费100.65元以及违约金。该律师函以邮政特快专递方式邮寄送达被告，但被告予以拒收。原告经催收未果，为此于2019年7月9日向本院提起诉讼。上述事实，有原告举示的《【国际社区】（观园）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》、入伙接房交接单、房屋登记信息查询证明、水电公摊费公示公告表、《工程值班记录》、《设备故障处理记录》、《发电机保养记录》、《电梯日巡检记录》、《律师函》及邮政特快专递回执、《催费函》及邮政特快专递回执、《律师函》及邮政特快专递回执以及退回邮件、物业费欠费明细表、水电公摊费欠费明细表，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业业主支付物业费的，人民法院应当支持。本案中，原告作为物业建设单位依法选定的前期物业服务企业，其已经与建设单位签订前期物业合同，且合同已经行政主管部门备案登记，合同约定的收费标准亦经物价部门备案登记，该前期物业合同合法有效，被告应当按照合同约定的物业服务费用交费标准，按约向原告支付物业服务费。与此同时，原告为小区公共区域用水、用电支出的费用，依照合同约定，原告有权按户分摊后，向业主收取。因此，被告亦负有向原告支付水电公摊费的合同义务。原告作为开发商选聘的前期物业服务企业，其持续为物业小区提供物业服务至今，而被告自2017年10月1日起，即拒绝交纳物业服务费和水电公摊费。截至2019年4月30日，被告拖欠原告物业服务费3009.98元、水电公摊费100.65元未予交纳，且经原告多次催收，被告均拒绝交纳。被告的行为构成违约，应当承担违约责任。对原告起诉要求被告支付2017年10月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3009.98元、水电公摊费100.65元的诉讼请求，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，前期物业合同约定，物业服务费和水电公摊费应按季于每季首月的15日前交纳，逾期支付的，则应按每日千分之三支付违约金。对此，本院认为该约定显失公平，依法应予调整：1、物业服务费可以约定按季度交纳，但如果合同约定按季度预先交纳当季度物业服务费的，因此时物业服务企业尚未提供后续物业服务，自此时即向业主主张违约金缺乏合理性。2、水电公摊费依法应当在实际产生后，据实分摊，预先收取水电公摊费的行为，不具有合理性，亦不应当在水电公摊费用产生之前即主张违约责任。3、每日千分之三违约金过高，依法应予调整。综上，本院酌情以每个自然季度结束后的次月1日起，按照中国人民银行同期同类商业贷款基准利率，主张被告应当支付的违约金。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃举证和答辩的权利，依法应当自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告陈怡于本判决生效后十日内向原告中海物业管理有限公司支付2017年10月1日至2019年4月30日期间的物业服务费3009.98元、水电公摊费100.65元，并以每个自然季度的欠费金额为基数，自下一个自然月的1日起，按照中国人民银行公布的人民币同期同类商业贷款基准利率为标准，向原告中海物业管理有限公司支付违约金，直至当季度应付物业服务费、水电公摊费付清为止；二、驳回原告中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈怡负担（此款原告中海物业管理有限公司已交纳，限被告陈怡于本判决生效后三日内将应负担部分直接支付原告）。本判决为终审判决。审判员  罗阳清二〇一九年十月二十一日书记员  桂 林