北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初19485号原告：北京市大兴区美然绿色家园小区业主委员会，住所地北京市大兴区旧宫镇美然小区13号楼2单元102室。主要负责人：张霞，主任。委托诉讼代理人：李秀兰，北京市博颢律师事务所律师。被告：北京美晟房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧桥路25号院10-1105。法定代表人：张树申，总经理。委托诉讼代理人：刘长义，男，北京美晟房地产开发有限责任公司主任。委托诉讼代理人：梁兴炎，北京市兰台律师事务所律师。原告北京市大兴区美然绿色家园小区业主委员会（以下简称美然业委会）与被告北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟公司）物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美然业委会的委托诉讼代理人李秀兰、被告美晟公司的委托诉讼代理人刘长义及梁兴炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美然业委会向本院提出诉讼请求：1.判令美晟公司将北京市大兴区美然绿色家园小区的供暖系统及设备机房、设施、资料（供暖设施的技术资料）整体移交给美然业委会，并办理相关移交手续；2.本案诉讼费由美晟公司承担。事实和理由：美然业委会系经北京市大兴区旧宫镇人民政府备案的北京市大兴区美然绿色家园小区首届业主委员会，美晟公司系北京市大兴区美然绿色家园小区项目的开发商，该项目于2001年竣工交付使用，现小区全部房屋已出售给小区业主；该项目竣工交付使用至今，小区的自供暖系统及设备机房、设施一直由美晟公司自行或委托他人经营收益。2018年5月3日至2018年6月14日，美然业委会组织召开了2018年北京市大兴区美然绿色家园小区业主大会，在2018年6月27日形成了“业主大会决议”；业主大会决议第2项表决并授权美然业委会通过协商或诉讼方式收回该小区自供暖系统及设备机房和设施等经营管理权，委托给现物业公司统一进行经营管理。美然业委会取得业主大会收回该小区自供暖系统及设备机房、设施等经营管理权的授权后，多次与美晟公司协商，要求其将小区自供暖系统及设备机房、设施、资料整体移交美然业委会，并办理相关移交手续，但美晟公司拒不移交。美然业委会认为，依据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）的相关规定，北京市大兴区美然绿色家园小区的自供暖系统及设备机房、设施等系属于小区全体业主共有的附属设备设施，其占有、使用、收益、处分的权利依法应由美然业委会行使，美晟公司无权擅自处分或交由他人经营；现美然业委会依法取得了业主大会收回自供暖系统及设备机房和设施等的授权，美晟公司应将小区自供暖系统及设备机房和设施、资料整体移交美然业委会，并办理相关移交手续，美晟公司拒不移交，其行为侵害了小区全体业主享有的对小区自供暖系统及设备机房和设施的占用、使用、收益、处分的权利。综上所述，依据物权法第七十三条规定，美然业委会诉至法院，请求判如所请。美晟公司辩称，不同意美然业委会的诉讼请求；涉案供暖系统和机房是美晟公司投资建设的，而且在出售给小区业主的房屋中没有进行设备公摊，小区业主对设备机房没有进行公摊；因小区内的公用配套设施没有进行分摊，小区业主没有支付相应的对价款，因此小区内的所有业主对本案诉争房屋设施不享有物权；供暖设施用房系美晟公司在2000年左右依法合规投资建设的，依据物权法第三十条规定，自建设时美晟公司即取得该供暖用房和设施的合法物权；对小区业主购买的房屋，经北京市大兴区房地产测绘所出具说明，充分证明对本案争议的供暖用房没有进行分摊，小区业主对争议房屋没有支付相应的对价，根据谁投资谁占有的原则，小区业主无权对供暖用房主张物权；关于产权证书，产权证书只是一个公示手段，但美晟公司对依法合规建设的房屋，依照法律规定，已经成为合法所有人，登记与否仅是涉及能够对抗第三人，但是不能改变美晟公司对供暖用房具有所有权的事实；美然业委会依据物权法主张供暖用房归其所有，是适用法律错误，物权法是在2007年3月16日实施，但诉争供暖用房是建设于2000年左右，法律对之前发生的事情不具有溯及力，因此，美然业委会依据物权法主张权利属于适用法律错误；物权法第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，在本案中，所涉供暖用房系美晟公司依法投资建设，付出了相应的金钱、人力、物力，投入大量成本，美然业委会在没有支付对价的情况下，其主张物权明显侵害了美晟公司的合法权益；据此，对美然业委会的诉讼请求，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：美晟公司系北京市大兴区旧宫镇美然绿色家园小区的房地产开发商（建设开发单位），在其与房屋买受人所签订格式合同“房屋买卖契约”所附“美然绿色家园设备及装修标准”中载明：“供暖系统：社区集中供暖”；美然业委会系依法成立的业主委员会，其在2017年4月10日在北京市大兴区旧宫镇人民政府完成了业主委员会备案；在政府部门存档的“业主委员会备案单”中载明物业项目名称为“美然绿色家园小区”，物业项目类型为住宅，建筑物总面积为101348.86平方米，业主总人数为937人，物业管理区域为东至紫郡府、西至育龙家园、南至新苑南区、北至新苑北区，首次业主大会会议召开时间为2017年1月4日至2017年2月23日，表决方式为收发纸质表决票；在北京市长安公证处公证下（对监票、唱票及统计汇总的过程进行现场监督），“北京市大兴区美然绿色家园2018年度业主大会”召开并对会议事项进行表决；在2018年6月27日，会议通过了“北京市大兴区美然绿色家园2018年度业主大会决议”，对于议题表决项第2项“表决并授权业委会（协商或诉讼）收回本小区自供暖系统及设备机房和设施经营管理权，委托给现物业公司统一进行经营管理”，获得双过半（人数表决权数过半、面积表决权数过半）通过。诉争供暖系统及设备机房（即锅炉房）位于“美然绿色家园小区”的1栋独立构筑物内，其外观为2层楼样貌，但内部实际上为1层，其位于小区东南部，大门朝西，未悬挂楼号。案件审理过程中，本院向美然业委会开具调查令以向北京市规划和自然资源委员会核实“位于北京市大兴区美然绿色家园小区的供暖锅炉房的房屋产权性质及相关登记信息”（不动产登记信息），但未查询到相关信息，即对该构筑物未颁发不动产权证书，未进行不动产权登记；对于不动产权登记，美晟公司认可诉争构筑物未登记在其名下。案件审理过程中，本院向美晟公司开具调查令以向北京市大兴区房地产测绘所核实“美然绿色家园小区”业主的房屋公摊面积中是否分摊了小区供暖系统及设备机房的房屋面积；2019年9月9日，北京市大兴区房地产测绘所向本院出具说明，该说明载明：“我单位测绘的‘大兴区旧宫镇美然家园’项目（其中1、2号楼于2007年测绘，3～14、18～19号楼于2001年测绘）。依据国家标准GB/T17986.1-2000及北京市地方细则进行测绘、计算，并出具‘房屋面积明细表’，现对各楼具体分摊部位做出如下说明：1～14号楼各楼分摊的部位有——各层楼梯间、外墙一半；18、19号楼各楼分摊的部位有——各层楼梯间、电梯间、外墙一半，屋面附属用房。以上各楼分摊部位均为各楼栋内部部位，小区内其他公用配套设施（如：物业管理用房、小区供暖用房、各种设备机房设施用房、消防安防设施用房等）均不列入以上楼栋分摊”。美然业委会认可诉争锅炉房没有分摊在小区业主购买房屋的分摊建筑面积内，但主张国家法律明确规定小区的供暖用房等公用设施严禁摊入小区业主的分摊建筑面积内，虽然上述设施没有进入分摊建筑面积，但是小区业主在购房时已经对土地出让金和配套设施建设成本通过购房款形式交给了开发商，按照谁出资、谁拥有的原则，公用配套设施应属全体业主共有，而且按照相关法律规定，所有小区配套设施都是没有产权证的，如果美晟公司认为配套设施属于开发商，应提交产权证等证据。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；供热系统要符合供热配建标准，达到建筑节能设计要求；房地产开发企业应当依法将住宅小区的公共服务设施移交给有关单位，并办理交接手续。本案中，在公证机关的见证下，经法定程序，业主大会表决通过授权美然业委会通过协商或诉讼方式收回“美然绿色家园小区”的自供暖系统及设备机房和设施经营管理权，故美然业委会作为原告提起本案诉讼主体适格，应就所涉争议进行实体审理。诉争标的物属“美然绿色家园小区”的配建供暖设施，即属于公共服务设施，对此当事人并无争议，本案最大争议焦点为诉争供暖设施的产权人是谁，即诉争供暖设施是归小区全体业主共有，还是归美晟公司所有。就此，本院有以下几点考虑。第一，小区供暖设施（含供暖系统、设备机房、设施及供暖设施的技术资料等）不宜仅以“初始出资”确定所有权。首先，作为小区建设开发单位的美晟公司虽出资小区供暖设施并承担保修责任，但并不实际负担更新改造费用，供热设施折旧费来源于供暖费按期计提，也就是由全体业主负担，即供热设施持续发挥使用效能的资金来源在于开发商的初始出资和全体业主的持续投入，两者缺一不可，美晟公司仅以初始投资主张其享有小区供热设施的所有权依据不足。其次，开发商美晟公司客观上也不能享有所有权各项权能；所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但小区供热系统系为特定目的存在和使用，开发商不能任意使用和处分；所以在小区供暖设施（主要是锅炉房）的不动产权并未登记在美晟公司的情况下，不宜推定美晟公司系上述诉讼标的物的产权人。第二，物权法第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”按照此规定，本案诉争公用设施应属全体业主共有；对此，美晟公司提出抗辩，认为物权法于2007年施行，而本案公用设施建造于2000年左右，所以不能适用物权法；但是，美晟公司在提出上述抗辩的同时，又依据物权法第三十条规定（因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力）等规定主张其系诉争公用设施所有人，其主张相互矛盾；物权法的颁布施行为人民法院审理和执行各种物权纠纷案件提供了更加明确统一的法律根据，在美晟公司虽不认可本案适用物权法规定以支持美然业委会之意见但又主张本案应适用物权法规定以支持美晟公司之意见，且就其主张未明确阐明物权法施行前的法律依据的情况下，对美晟公司的抗辩意见，本院不予采纳。据此，应认定诉争小区供暖设施属小区全体业主共有。同时需指出，小区供暖设施为公用设施，即使美晟公司所声称拥有之所有权的主张成立，亦不足以否定业主的选择权，私有之公共设施不得任意行权，美然业委会有权依据业主大会决议之授权，要求开发商美晟公司予以移交。依据我国物权法之规定，建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房及其他公共场所，属于业主共有；就公用设施而言，主要指与业主基本居住生活需求有关，为小区提供整体配套服务的各种公用设施及管线，如供水、供电、供气、供热、网络线路等；这些公用设施，依据我国物权法的相关规定，一般属于业主建筑物区分所有权的调整范围，为业主共有，开发商主张所有权的，其主张能否成立需经严格审查。本案中，即使诉争小区供暖设施属美晟公司所有，基于此物在自身性质及用途上的特殊性，其亦不能任意行使相关所有权的各项权能。在本市范围内，冬季供暖为所有小区业主的基本生活需求，供暖事业是直接关系到社会公共利益的基础性公共事业；为确保业主该项需求的满足，业主应当拥有对供暖设施的使用权，对供暖主体的选择权。综上所述，对美然业委会的诉讼请求，本院予以支持。双方应以该小区众多业主的采暖需求为首要考虑因素，做好交接工作，保证正常供暖。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条、第七十条、第七十六条规定，判决如下：北京美晟房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将北京市大兴区美然绿色家园小区的供暖系统及设备机房、设施、供暖设施的技术资料整体移交给北京市大兴区美然绿色家园小区业主委员会，并办理相关移交手续。案件受理费70元，由北京美晟房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 振人民陪审员 于 静人民陪审员 丰永志二〇一九年十月三十一日法官 助理 印 鹏书 记 员 陈鹏廷