山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6528号 上诉人（原审被告）：李典东，男，1947年12月22日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，青岛润凯物业管理有限公司经理，住青岛市市北区。 上诉人李典东因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1922号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李典东，被上诉人润凯物业公司委托诉讼代理人王雪琴、金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李典东提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在没有资质且未经竞标公示的情况下，与工程建设管理办公室签订了合同，并对上诉人等小区业主一直保密。该合同签署违法内容违法。该管理办公室未经的上诉人同意，越权签署合同，违反了物业管理条例第25条的规定。本案所涉小区管理委员会是未经法定程序产生和批准而成立的，不能代表小区全体业主，一审法院该认定违法。本案案件情况复杂，一审法院错误适用简易程序，不允许上诉人申请第三人到庭的申请，导致案件审理不清楚。本案所涉小区建设工程并未完成，属于待建状态，涉案房屋没有验收，没有结算房价，没有合格证，违反了建筑法、消防法的规定。上诉人在被起诉后才看到合同，该合同有诸多违约、违法条款，把业主的公共利益输送给物业公司，对物业管理全部免责，而且物业可以越权收费。这些条款具有欺诈性质，属于无效合同。入住该小区的军休干部在2006年就全部从部队脱离行政关系，隶属于青岛市退役军人事务局各服务管理中心，不允许涉案第三人到庭错误。上诉人有证据提供给二审法院，并相信二审法院依法作出公正的判决。本案案由为物业服务合同，上诉人不是涉案合同相对方。一审判决所依据的法律条款都是针对合法入住小区，并具有有效物业合同的情形，而本案所依据的合同始终对上诉人保密，上诉人与被上诉人之间并无合同关系。补充意见：一、被上诉人诉讼主体不适格。其诉状中并没有加盖法人备案公章，违反了公章管理办法。二、被上诉人依据的合同无效。1.签约方不具备合同主体资格，其中北海舰队工程办系临时机构，不具备签订合同的主体资格。所谓的小区管理委员会也未经依法选举和批准，物业公司没有资质。2.合同内容违法。该房屋属于军产，应由军事法规、规章专门予以规范。涉案合同内容违反了军休干部保障待遇的强制性规定，房屋至今未竣工验收。3.合同内容对上诉人保密，效力不能及于上诉人。三、上诉人没有资质经营，不受法律保护。上诉人在2015年7月31日获准物业资质，在此之前属于非法经营，不受法律保护。四、本案是被上诉人拒收物业费，并非上诉人欠费。被上诉人收取新物业费的条件是要求上诉人缴纳历史欠费，该历史欠费的形成与被上诉人无关。被上诉人因历史欠费问题而不提供各项物业服务，服务不到位，服务质量差，引起了一系列冲突事件。因此本案并非上诉人不交费，而是被上诉人不收费。五、本案上诉人并不知合同如何约定，不存在支付滞纳金的问题。 润凯物业公司答辩称，一、本案物业管理委托合同合法有效，中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称直管办），对外行使部队所授予的权利，涉案小区因未成立业主委员会，部队方面指派直观办负责与物业公司签约接洽等工作，本案的物业管理委托合同，是在平等、自愿、公正公开的条件下签署的，形式、内容均符合法律规定，效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行了合同义务、提供了物业服务，没有违约情形，被上诉人应当支付物业服务费。二、被上诉人进驻小区前，曾多次前往青岛物业办咨询办理物业资质问题，收到答复为涉案小区未在地方办理登记，因此青岛物业办对在该小区实施物业服务的企业不做资质要求，合同只需甲方认可。合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。且据2017年1月12日国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项“取消物业服务企业二级以下资质认定”可知，国家现已经取消了对二级以下物业资质的认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主认同，小区业主缴费率达70.8%。因被上诉人的服务群体为全体业主，有个别业主对服务不满意在所难免，但被上诉人已依照合同履行了义务、尽到了责任。四、涉案小区非部队军营，上诉人也非现役军人，一审法院审理本案的物业服务合同纠纷符合法律规定。补充意见：2016年9月，上诉人因公章损坏不能使用而被要求更换，在此期间两枚公章从未同时使用。关于历史欠费问题，是被上诉人与前物业进行的约定，由被上诉人代原物业代收历史欠费，已在小区公示并说明，但并没有不结清历史欠费就不收新物业费的情况。上诉人主张的不交历史欠费就不给车位，不让进小区，没有事实依据。一审判决事实清楚，适用法律适当，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实及法律依据，请求维持原判。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告向原告支付物业管理服务费（含电梯费）4621.5元（2014年11月1日至2017年8月31日，共计34个月）、滞纳金2162.23元（按日万分之五计算），共计6783.73元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。李典东为河马石小区9号楼2单元601户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，李典东欠交物业服务费（含电梯费）4621.50元。润凯物业对欠费进行过催交。 庭审中，润凯物业提交了与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》、公告、通知、确认《物业管理委托合同》有效的判决书等证据，李典东对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明事项均持有异议，但未提出实质性反驳意见。 一审法院认为，关于本案涉案物业管理合同效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，与地方物业服务企业签订民事合同，委托地方物业服务企业对小区实行物业服务与管理，符合物业管理法规中的前期物业的特征，不违反相关法律规定，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。 关于本院对本案是否有主管问题。本案属一般民事合同纠纷，合同履行地虽在舰队自管房屋区域范围内，但合同一方当事人系非军人或军队单位，当事人并未在合同中约定由军事法院管辖，因此对于李典东关于本案应由部队有关部门解决的意见本院不予采纳。 关于李典东与本案是否具有关联性，是否本案适格被告的问题。如前所述，润凯物业公司对河马石小区提供了物业服务，李典东作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。李典东无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然李典东未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额本院酌情减少。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、李典东给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费（含电梯费）4621.50元（2014年11月至2017年8月）。二、李典东支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1000元。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李典东负担。青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，李典东于本判决生效之日起10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交:证据一、市北区法院民事裁定书一份，证明签约的工程办不具备主体资格，从而本案的物业合同无效。证据二、部队开具证明一份，证明工程办更名为保障队。证据三、工程办公告一份，证明润凯物业服务快到期时征求业主意见，由于服务不到位所以大部分业主不同意其继续服务小区。 被上诉人质证：对于证据一真实性没有异议，但与本案无关联性，裁定书上载明的是被告中国人民解放军北部战区海军保障部直属保障队，合同所签约的相对方是直管办，所以该证据与本案无关，保障部在润凯物业公司离开小区后接管了直管办原来的职责范围。对于证据二真实性没有异议，对于证明事项不予认可，与本案无关，这是部队的内部调整和交接。对于证据三真实性不予认可，该证据是属部队内部交接，与本案无关。 对上诉人提交的三份证据真实性本院予以确认，对其证明力本院将结合其他证据综合作出认定。 被上诉人提交：证据一、润凯物业法定代表人陈世军说明及其身份证各一份。拟证明陈世军对被上诉人起诉业主物业服务纠纷案件，及公司公章更换过程、使用情况，均全部知悉认可。证据二、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份。拟证明被上诉人原公章自然损坏后，更换新公章，并用新公章办理相关手续，予以备案。证据三、青岛润凯物业管理有限公司资质证明一份。拟证明被上诉人依法办理从业资质、依法执业，没有违规。证据四、年检报告三页。拟证明被上诉人依法设立，依法年检，法人资格符合法律规定。 上诉人质证称：对于证据一真实性不能确认，从没见过该法定代表人，即便是真实的，也不能认定未备案的章是有效的。对于证据二真实性无法确认，对于证明事项有异议，上述的有关部门没有职权对公章进行备案。对于证据三真实性不清楚，从2015年8月份被上诉人才有的资质，之前被上诉人没有资质。对于证据四真实性不予认可，该证据与本案无关。 对于润凯物业公司提交证据一至证据四的真实性本院予以确认，对其证明力，本院将结合其他证据综合作出认定。 经审理查明，二审庭审期间，经询上诉人认可2014年10月前，该小区由青岛裕源公司提供物业服务，在此期间，上诉人曾缴纳过部分物业费，之后由被上诉人提供物业服务。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，润凯物业公司使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，可以认定提起诉讼是公司的意思表示，李典东以润凯物业公司在诉状中使用的印章与在公安机关备案的印章不一致而认为润凯物业公司不能提起诉讼，否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，涉案小区的业主已向有关部门反映，应由有关部门解决，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。上诉人认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但此后其取得了相应的资质也提供了物业服务，是否获得资质属于主管行政部门进行管理的规定，并不是影响合同效力的效力性强制性规定，且现国务院业已取消了物业公司需要相应资质的要求。因此李典东认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，涉案小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；现由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。该小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴。本案系物业服务合同纠纷，直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对李典东要求追加直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。故李典东认为《物业管理委托合同》无效及申请追加直管办为第三人的上诉理由不成立，不予支持。 第四，李典东主张涉案小区至今未完工，未验收等问题，但上述问题应由分配房屋或出售房屋的单位解决，涉案小区系部队建设分配的房屋，具有一定的特殊性，不宜也不应在本案的物业合同纠纷中解决。 第五、上诉人作为小区业主，自2014年10月之后接受被上诉人提供的物业服务，其现主张对合同并不知情，没有事实依据，本院不予支持。对于上诉人主张的被上诉人拒收物业费的问题，现被上诉人明确主张由上诉人支付物业费，即便存在被上诉人因故拒收物业费的情形，现该情形已经消除，该理由不构成上诉人拒交物业费的理由。 综上，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。李典东对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决李典东支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。上诉人李典东的其他上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，其判令支付违约金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初1922号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初1922号民事判决第二项。 三、驳回上诉人李典东的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人李典东承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十月二十一日 法官助理 任臻 书记员姚莉