广西壮族自治区钦州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂07执异10号 异议人：陈冲，男，1974年4月5日出生，汉族，住广西灵山县。 申请执行人：吴文武，男，汉族，1968年7月29日出生，居民，住所地：浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：陈业芸，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 被执行人：钦州麦德来商城置业有限公司，住所地：广西钦州市扬帆大道与金海湾东大街交汇处。 法定代表人：陈守查，该公司执行董事。 被执行人：广西金茂投资集团有限公司，住所地：广西钦州市扬帆大道与金海湾东大街交汇处。 法定代表人：陈守查，该公司董事长。 被执行人：陈守查，男，1957年2月14日生，汉族，住广西钦州市。 在本院执行申请执行人吴文武与被执行人钦州麦德来商城置业有限公司（下文简称麦德来公司）、广西金茂投资集团有限公司（下文简称金茂公司）、陈守查民间借贷纠纷一案中，异议人陈冲对本院（2018）桂07民初4号之一民事裁定不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2019年9月20日对本案进行了听证，现已审查终结。 异议人陈冲称，请求人民法院裁定对扬帆国际6-1304号房予以解封。事实与理由：异议人购买了钦州麦德来商城置业有限公司开发的扬帆国际6-1304号房。异议人与麦德来公司签订了认购协议书并已交付房屋的首付款，但因钦州市中级人民法院（2018）桂07民初4号之一民事裁定对扬帆国际6-1304号房进行了查封，侵害了异议人的合法权益，特提出执行异议申请。 申请执行人吴文武没有提出书面答辩意见。 被执行人麦德来公司、金茂公司、陈守查没有提出书面答辩意见。 本院查明，本院在审理原告吴文武与被告钦州麦德来商城置业有限公司、广西金茂投资集团有限公司、陈守查民间借贷纠纷一案中，原告吴文武向本院提出财产保全的申请，要求在2500万元的范围内查封被告钦州麦德来商城置业有限公司、广西金茂投资集团有限公司、陈守查银行账户内的款项和钦州麦德来商城置业有限公司开发所有的北部湾国际建材商贸城的商铺和商品房，并已提供担保。本院于2018年2月7日作出（2018）桂07民初4号之一民事裁定，裁定：查封被告钦州麦德来商城置业有限公司所有的北部湾国际花园6栋1304号房、1304号房、1504号房商品房（合计3套），位于钦州市扬帆大道与金海湾东大街交汇处北部湾国际建材商贸城2号综合楼1062号房、2002号房、2003号房、2005号房商品房（合计4套），大型商场3001号房、3002号房、3003号房、3004号房、3005号房、3006号房、3007号房、3008号房、3009号房、3010号房、3011号房、3012号房、3014号房、3015号房、3016号房、3020号房、3021号房、3022号房、3023号房、3024号房、3025号房、3026号房、3027号房、3028号房、3029号房、3030号房、3031号房、3032号房、3033号房、3034号房、3035号房、3036号房、3037号房、3038号房、3039号房、3040号房、3041号房、3044号房、3045号房、3046号房、3047号房、3048号房、3049号房、3050号房、3051号房、3052号房、3053号房、3054号房、3055号房、3056号房、3057号房、3058号房、3059号房、3060号房、3061号房、3062号房、3063号房、3064号房、3065号房、3067号房、3068号房、4002号房、4003号房、4004号房、4005号房、4008号房、4009号房、4010号房、4011号房、4012号房、4015号房、4019号房、4021号房、4023号房、4024号房、4025号房、4026号房、4027号房、4028号房、4029号房、4030号房、4031号房、4032号房、4033号房、4034号房、4035号房、4036号房、4039号房、4040号房、4041号房、4043号房、4044号房、4045号房、4046号房、4047号房、4048号房、4049号房、4050号房、4051号房、4052号房、4053号房、4054号房、4055号房、4056号房、4057号房、4058号房、4059号房、4060号房、4061号房、4062号房、4063号房、4064号房、4065号房、4067号房、4068号房商品房（合计115套），查封金额为25000000元。查封期限为三年。查封期间，非经本院许可，不得出卖、出让、转让、办理财产转移手续。 原告吴文武与被告钦州麦德来商城置业有限公司、广西金茂投资集团有限公司、陈守查民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月26日作出（2018）桂07民初4号民事判决，判决：一、被告广西金茂投资集团有限公司、被告钦州麦德来商城置业有限公司、被告陈守查于本判决生效后十日内偿还原告吴文武借款1913.85万元及利息（以1913.85万元为基数从2015年6月1起按利率月息1.5%计算至还清款项之日止）；二、驳回原告吴文武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191841元，诉讼保全申请费5000元，由被告广西金茂投资集团有限公司、被告钦州麦德来商城置业有限公司、被告陈守查负担187701元，原告吴文武负担9140元。 2017年11月28日，异议人陈冲与麦德来公司签订了北部湾国际花园（扬帆国际）认购协议书，陈冲认购了钦州市扬帆大道与扬州路交汇处北部湾国际花园（扬帆国际）6栋1304号商品房，该商品房建筑面积为128.19平方米，单价为每平方米3300元，总价为人民币423027元。于2017年11月28陈冲向麦德来公司支付购房款106027元，2018年3月4日陈冲向麦德来公司支付购房款117000元，共计支付购房款223027元。于2017年12月18日、2018年3月4日麦德来公司分别向陈冲开具公司编号为No0011065、No0015361收据二份（收到陈冲交来国际花园6栋1304号房购房款106027元、收到陈冲交来国际花园6栋1304号房购房款117000元）。另查明，异议人陈冲除了购买北部湾国际花园（扬帆国际）6栋1304号商品房外，在钦州市范围内，其名下无其他用于居住的房屋。陈冲于2019年9月27日向本院提供了钦州市不动产登记信息自助查询结果。 本院认为，本案的争议焦点是异议人陈冲是否具备排除强制执行的权利。经查，异议人陈冲与麦德来公司在本院查封之前已经签订了购房认购协议书，虽然该认购协议书并非严格意义上的商品房买卖合同，但是该认购协议书已经具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款，根据该协议可以认定其双方存在商品房买卖关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定为商品房买卖合同。由于该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”。在本案中，陈冲支付的商品房价款已经超过合同约定总价款的百分之五十，因此，陈冲已具备房屋实际权利人的实体权利，其具备排除强制执行的权利。异议人的请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条第（二）项的规定，裁定如下： 撤销（2018）桂07民初4号之一部分民事裁定，即撤销对钦州麦德来商城置业有限公司所有的北部湾国际花园6栋1304号房查封裁定。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广西壮族自治区高级人民法院申请复议。 审判长  张艳蓉 审判员  梁明晔 审判员  黄富丽 二〇一九年十月二十五日 书记员  李日雄