河南省南阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1391民初493号原告：南阳市高新区奇旺商务酒店，住所地南阳市中州路与百里奚路交叉口，统一社会信用代码92411300MA40MCBP1R。法定代表人：孙君，任经理职务。委托诉讼代理人：马建基，卧龙区宛岩法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：李建科，男，汉族，1980年10月2日出生,住南阳市。委托诉讼代理人：甄轲，河南雷雨律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告南阳市高新区奇旺商务酒店（以下简称奇旺酒店）诉被告李建科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法由审判员肖新征适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奇旺酒店委托代理人马建基、被告李建科委托代理人甄轲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告奇旺酒店向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1.解除2019年4月16日，原、被告签订的《酒店楼层承包经营合同》；2.被告支付欠原告的租金220000元并承担违约责任,向原告支付违约金并赔偿损失72000元,合计292000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月16日原、被告签订《酒店楼层承包经营合同》一份,约定被告李建科租赁原告南阳奇旺商务酒店一楼大厅及二、三楼全部房间,共计18个房间，租期五年,自2019年5月16日至2024年5月16日，承包费每年300000元,第一年的承包费在本年6月16日前交清,以后每年提前一个月交清。被告若不按时支付承包金,每逾期一日,原告收取其5‰的违约金,并有权解除合同。合同还约定，被告向原告交押金50000元,合同到期5年后,退还给被告；若不到5年,被告另去它处经营,50000元押金不退。合同签订后,原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了130000元并入住经营。由于被告经营管理不善,拖欠员工工资,酒店被迫于2019年7月31日停业。被告李建科辩称，原、被告人之间已付租赁费用是140000元，租金已经支付至2020年1月底，原告同意租赁费延期，故被告没有违约、没有造成原告的经济损失，不应承担违约责任，且合同中关于违约金的约定明显过高，应认定该约定无效。第二，本案应扣除被告支付的外墙粉刷费用10500元、东西楼梯改造费用23000元和原告占用被告租赁的一楼大厅吧台、面包房费用。另，原告使用的吧台、面包房电脑、所有空调的电费的是被告在支付，应进行扣除。原告奇旺酒店围绕诉讼请求依法提交了四组证据。第一组证据为原告营业执照复印件证明原告主体资格；第二组证据为奇旺酒店大堂经理出具证明原件一份，证明被告经营不善，拖欠工资；第三组证据为酒店楼层承包经营合同一份证明双方签订合同的内容；第四组证据为后厨工资发放计划复印件一份，证明被告经营情况。被告对原告提交的第三组证据真实性无异议，但违约金约定过高；对第二组和第四组证据真实性和关联性有异议，证人没有到庭接受质证且两组证据均与本案无关。被告围绕答辩理由依法提交了三组证据。第一组证据为原告微信转账10000元截屏图片一份，证明转款总金额为140000元，下欠租金应为160000元；第二组证据为外墙施工协议复印件一份，证明外墙施工事实和费用；第三组证据为原告出具的电费收据一份，证明被告支付电费包含原告使用的电费。原告对被告提交的第一组证据真实性无异议，但是不能证明是支付140000元，而是包含在130000元中的部分；对第二组证据真实性有异议，该证据系复印件且原告未参与外墙施工事宜；对第三组证据真实性和关联性有异议，该收据是复印件且注明是餐饮部的电费，故与原告无关。本院认为，原告提交的第一、第三组证据来源合法、内容客观真实，能形成有效证据链条证明原告所述事实，本院予以确认并在卷佐证，原告提交的第二、第四组证据与本案并无关联性，本院不予采纳。被告提交的第一组微信转账截图，因在法庭规定的举证期限内未提交其他转账凭证证实共转款140000元，故对该组证据的证明目的，本院不予采信；被告提交的第二组、第三组证据均系复印件且不能形成完整证据链条证实两项费用应由原告承担，故本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，原、被告签订《酒店楼层承包经营合同》一份,约定被告李建科租赁原告奇旺酒店一楼大厅及二、三楼全部房间，期限为2019年5月16日起至2024年5月16日止；无论盈亏，承包费每年300000元,第一年的承包费在本年6月16日前交清,以后每年提前一个月交清；被告水电费每月按时交纳。约定被告若不按时支付承包金,每逾期一日,原告收取其5‰的违约金,并有权解除合同；对合同条款，任何人不得违反，否则视为违约，违约方应向对方承担违约责任（每年承包额的25%），及赔偿损失。约定被告向原告交押金50000元,合同期满5年后,退还给被告；若不满5年,被告另去他处经营,50000元押金不退。合同签订后,原告向被告交付了房屋，被告向原告共支付了130000元并入住经营。现被告已经停止营业并同意解除合同。本院认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合同成立并生效。被告在合同约定的期限内未按时交纳租金并停止营业，致使合同目的无法实现，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。原告请求解除双方签订的合同，被告在庭审过程中也同意解除合同，故对于原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告实际支付金额部分，原告主张支付的全部款项包括押金50000元和租金80000元，共支付130000元；被告主张押金未付，共向原告支付140000元租金。根据庭审情况，本院向被告分配了提交全部140000元支付凭证的举证责任，但被告在规定的举证期限未予提交，被告应承担举证不能的不利后果，认定被告共向原告支付金额为130000元。另，关于130000元中是否包含50000元押金的问题，双方均未提交有效证据予以证实，但结合本案实际情况和交易习惯，承租方一般会在合同签订之初先行交纳押金。故本院认为，被告支付的130000元中包含50000元押金和80000元租金。鉴于双方解除合同，租金计算至2019年10月16日止为宜，合同约定年租金300000元，被告现已使用原告房屋半年，应向原告支付租金150000元，扣除已支付的80000元，下欠70000元未予支付。关于双方争议的违约金部分，原告主张违约金72000元并没收押金50000元。结合本案合同条款，50000元押金实则亦为违约金性质，故原告主张的违约金总金额实际为120000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。本案被告请求减少违约金，结合本案实际，双方约定了多处违约责任，违约金约定确实过高。考虑到因被告的原因提前解除合同，原告需要重新对被告装修过的房屋进行对外出租或重新装修使用，违约金本院酌定按年租金的25%计算，支持72000元，扣除已经由原告掌握的押金50000元，下余22000元违约金应由被告支付。综上所述，原告要求解除合同并支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据。在解除合同后，被告应支付原告租金和违约金共计92000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告南阳市高新区奇旺商务酒店与被告李建科于2019年4月16日签订的《酒店楼层承包经营合同》。二、被告李建科于本判决生效之日起10日内支付原告南阳市高新区奇旺商务酒店房屋租金和违约金共计92000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5680元，减半收取2840元，原告南阳市高新区奇旺商务酒店负担1790元，被告李建科负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  肖新征二〇一九年十月二十九日书记员  李良玉