重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0156民初2839号 原告：重庆市武隆区绿园物业服务有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设东路35号，统一社会信用代码91500232691205215W。 法定代表人：陈开明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。 被告：陈江，男，1984年5月12日出生，汉族，农村居民，现住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人:肖兴素（系被告母亲），1963年5月20日出生，汉族，农村居民，现住重庆市武隆区。 原告重庆市武隆区绿园物业服务有限公司(以下简称“绿园物业公司”)诉被告陈江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2019年10月16日和2019年10月24日两次公开开庭进行了审理。原告绿园物业公司的委托诉讼代理人邹兰平、被告陈江的委托诉讼代理人肖兴素均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绿园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费591.6元、物业电梯费240元、公共能源费54元，共计885.6元；2.判决被告从2019年1月1日起以885.6元为基数，按逾期每日3‰的标准向原告支付违约金，直至拖欠费用付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系武隆区XX街道办事处XX村XX号XX小区XX-XX-XX的业主。武隆县XX小区业主委员会于2017年12月31日与原告签订《XX小区物业服务合同》，约定由武隆县XX小区业主委员会将该小区委托给原告提供物业服务，住宅物业费为每月每平方米0.5元，按季度预交，每月1日至15日为缴费时段；物业电梯费按每月每户20元，每上一层增加0.5元，累计递增；公共能源费11层以下每月每户4.5元，12层及以上每月每户9.5元，本费用为固定费用，不作分摊和公示，原告自行承担盈亏，不予公示退还业主和找业主补交；如不按时缴纳物业费，从逾期之日起每日按费用总额的千分之三缴纳违约金，连续超过三个月不交纳有关费用的，原告可以通过诉讼程序追缴，由此产生的所有费用由业主或物业使用人承担。被告的住宅建筑面积为98.64㎡，根据合同约定，每月应当交纳的物业服务费为49.3元，物业电梯费为20元，公摊费为4.5元。被告自2018年1月1日至今，未向原告缴纳物业费用。期间，原告多次以电话和书面方式向被告催收，被告均以各种理由拒绝支付。截至2018年12月31日，被告拖欠原告物业服务费、物业电梯费、公摊费共计885.6元。因被告拖欠物业费的行为构成违约，其应当按照合同约定向原告支付违约金，故此，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告陈江辩称，原告诉称被告系XX小区的业主属实，但其他内容不属实。被告房屋的下水道经常倒灌，导致被告房屋的木地板、墙纸被泡烂。被告要求物业予以解决，每次物业仅以疏通的方式处理，并未彻底解决该问题。期间，被告因房屋被水浸泡后要求物业处理，物业工作人员态度敷衍。被告通过给政府及社区的相关人员反映情况后，物业人员提出将下水管改道的处理方案，但至今仍未处理。同时，被告向物业缴纳了装修保证金2000元后，至今未将收取的装修保证金予以退还。此外，原告绿园物业公司停车管理不合理，导致业主无法停靠车辆；原告的车辆被其他车辆擦挂后，无法找到肇事者；小区未安装门禁系统和电梯未安装监控，存在严重安全隐患；物业收取的停车费、广告费未予公示且去向不明；小区出现停水、停电、停气、电梯损坏等问题时，物业公司的值班电话无人接听；物业服务人员的车辆长期占用消防通道，随意将物业服务费由0.5元∕平方米上涨为0.8元∕平方米；XX小区业主委员会的产生及其与原告签订的协议不合法等问题。由于绿园物业公司未能履行物业服务的职能，原告无权要求被告支付物业管理费。 经审理查明，被告陈江系重庆市武隆区XX街道XX路XX号XX单元XX-XX房屋的业主，其商品房买卖合同中载明的房屋建筑面积为98.64㎡。2015年7月16日，重庆市武隆区国土资源和房屋管理局登记前述房屋的建筑面积为98.75㎡。2017年1月25日和2017年12月31日，原武隆县XX小区业主委员会（甲方）与原告绿园物业公司（乙方）签订《XX小区物业服务合同》，明确双方签约前XX小区由重庆市佳元洁丽物业管理有限公司提供前期物业服务，因重庆市佳元洁丽物业管理有限公司在2016年12月弃管该小区后，XX小区的物业服务工作处于瘫痪状态，故此XX小区业委会将位于重庆市武隆区XX街道XX村XX号XX小区委托原告绿园物业公司提供物业服务，物业服务的期限分别为2017年1月1日至2017年12月31日和2018年1月1日至2018年12月31日。两份合同均约定了物业服务的内容及标准，也约定了双方的权利义务。2017年12月31日的《物业服务合同》第八条约定“物业服务费及其他费用。(一)住宅物业费（包干制）。1.物业服务费：业主或物业使用人以建筑面积0.50元/㎡/月（不含电梯费）按季度预交，每月1至15日为缴费时段。2.物业电梯费（按户预收一个季度）：按20元/月/户计算电梯费，每上一层增加0.50元，累计递增……（三）公共能源费。按户据实分摊，含二次供水系统用电、发电机设备燃油费、楼道照明、小区环境照明、水景用水用电等，和物业费11层以下的按照4.5元∕户.月，12层及以上的按照9.5元∕户.月，本费用为固定费用，不作分摊和公示，物业公司自行承担盈亏，不予公示退还业主和找业主补交……”。两份合同均在违约责任条款中约定“业主或物业使用人违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业费的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每日按费用总额的3‰交纳违约金，连续超过三个月不交纳有关费用的，乙方可以通过诉讼程序予以追缴，由此产生的所有费用由业主或物业使用人承担”。合同签订后，原告绿园物业公司按照合同约定为该住宅小区提供了物业服务。之后，因行政区划变更，原告由武隆县绿园物业服务有限公司更名为重庆市武隆区绿园物业服务有限公司。 另查明，XX小区的前期物业为重庆市佳元洁丽物业管理有限公司。被告陈江的前述房屋多次因下水管道倒灌被浸泡，原告绿园物业公司的工作人员到场疏通下水管道。被告陈江自2018年1月1日起未按约定交纳物业服务费、物业电梯费和公共能源费，原告绿园物业公司催收未果遂于2019年7月22日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 上述事实，有原告提交的《重庆市房屋买卖合同》、户室详细情况、《物业服务合同》、缴费通知单、照片、《XX小区地上临时公共停车位管理合作协议》、发票，被告提供的照片、视频以及庭审调查中原、被告的当庭陈述在案相佐证，上述证据经庭审质证，具有证明效力，本院依法予以采信。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，武隆区XX小区业主委员会与原告绿园物业公司订立的两份《XX小区物业服务合同》经过双方签字和盖章予以确认，系双方真实意思表示，合法有效，对该小区所有业主均具有约束力。被告主张以上协议不合法，但未能提供相关证据予以证明，故本院对其提出的该辩称意见不予采信。被告陈江举示了照片和视频拟证明其房屋因下水管道倒灌受损，并据此认为原告未尽到物业管理职责，但该部分证据均无法证明被告物业遭受损害的原因，或者原告有不履行物业服务合同的行为，且从查明的事实可知，原告在被告的下水管道倒灌后均以到场疏通管道等方式处理，履行了物业服务的职能，故被告以此为由拒付物业服务费等费用缺乏法律依据。即使被告陈江的房屋因水管道倒灌遭受侵害，也应当向开发建设单位或者侵权人主张自己的权利，不能因此归咎于原告绿园物业公司，并以此为由拒绝支付物业服务费用。针对被告提出车辆被擦挂产生损失问题，从庭审中双方的陈述可知，原告已经通过监控查出肇事车辆，且被告已经通过原告提供的信息与肇事车主协商处理该起事故，被告以此为由拒交物业费缺乏依据，本院不予支持。被告陈江对原告绿园物业公司提供物业管理服务的质量提出异议，认为停车管理不合理，导致业主无法停靠车辆；小区未安装门禁系统和电梯未安装监控，存在严重安全隐患；小区出现停水、停电、停气、电梯损坏等问题时，物业公司的值班电话无人接听；物业服务人员的车辆长期占用消防通道，随意调高物业服务费的标准等。本院认为，被告提供的照片等证据不足以证明原告绿园物业公司长期存在不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形，且其辩称的部分内容与其庭审中的陈述相矛盾，故被告辩称的理由不能构成其拒付物业服务费等相关费用的正当理由。对于小区停车费、广告费等经营性收入的用途和账目公布问题，系XX小区业主委员会与原告绿园物业公司另行协商约定，并非物业服务合同的范围，该部分问题不属于本案的审理范围，被告陈江不能以停车费和广告费等经营性收取去向不明以及账目未公布为由拒交物业服务费。被告辩称物业公司未退还其缴纳的装修保证金，其有权拒交物业费。本院认为，从审理查明可知，XX小区的前期物业公司为重庆市佳元洁丽物业管理有限公司，而原告绿园物业公司于2017年1月1日承接XX小区物业服务，被告尚未提供证据证明其向原告绿园物业公司缴纳了房屋的装修保证金，也未提供证据证明原告绿园物业公司承接了重庆市佳元洁丽物业管理有限公司的权利义务，故被告不能以该理由拒付物业服务费。 原告绿园物业公司为XX小区提供了物业服务，被告陈江作为该小区的业主，应当按照合同约定向原告支付物业服务费、物业电梯费和公共能源费。被告未缴纳2018年1月1日至2018年12月30日期间物业费，已经超过了物业服务合同中约定的缴费时限，且原告通过张贴催费通知书的形式向被告催收前述费用后，被告仍未缴纳，故原告要求被告支付该期间物业服务费、物业电梯费和公共能源费的请求成立，依法应予支持。经审理查明，被告陈江位于XX小区XX号楼XX-XX的房屋，商品房买卖合同约定面积与行政机关登记的面积存在差异，依据相关法律规定，应以行政机关登记的面积即98.75㎡计算物业服务费。诉讼中，原告仅主张按照房屋建筑面积98.64㎡计算物业费，系其对自身权利的合法处分，且尚未违反法律及行政法规的规定，本院予以支持。根据合同约定的标准计算，2018年1月1日至2018年12月31日期间被告陈江应支付的物业服务费为591.84元(0.5元/㎡/月×98.64㎡×12个月)，应支付的电梯费为240元（20元/月×12个月)。现原告仅主张物业服务费591.6元，系其对自身权利的合法处分，且尚未违反法律规定，本院予以支持。对于公共能源费问题，依据XX小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》可知，物业服务合同中明确物业11层以下的公共能源费按4.5元∕月收取，故被告陈江应支付2018年的公共能源费54元（4.5元∕月×12个月）。 对于原告绿园物业公司主张的违约金，原告绿园物业公司为被告陈江提供了物业服务，被告陈江未按约定时限缴纳物业服务费的行为构成违约，应依法承担违约责任。因合同中约定的物业费包括物业服务费和物业电梯费两项费用，故违约金应以831.6元(591.6元＋240元)为计算基数，原告绿园物业公司主张将公共能源费也作为违约金计算基数，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，合同约定物业服务费和电梯费均系按季度预交，截至2018年12月31日，2018年1月至2018年12月的物业费、电梯费已超过约定的支付期限，故原告绿园物业公司主张自2019年1月1日起以此前欠费金额为基数计算违约金的请求成立，本院予以支持。本案中，《XX小区物业服务合同》中约定违约金按每日3‰的标准计算，被告在庭审中抗辩不应当支付违约金，可视为要求对违约金进行调低，结合本案的实际情况，本院认为被告应当从2019年1月1日起，以未交纳的物业服务费831.6元为基数，按年利率24%的标准计算违约金至该款付清之日止为宜。原告主张的金额超出本院认定部分，因缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，物业服务是一个长期持续的过程，尽管原告绿园物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但业主对于物业服务企业的意见应通过正当途径进行反映，以拒绝交纳物业服务费作为解决问题的手段并不可取。作为物业服务企业的绿园物业公司，在物业管理的过程中应虚心听取广大业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告陈江于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市绿园物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费591.6元、物业电梯费240元、公共能源费54元，合计885.6元； 二、被告陈江于本判决生效之日起十日内向原告重庆市绿园物业服务有限公司支付违约金(违约金计算方式：以欠付物业费831.6元为基数，从2019年1月1日起按年利率24%计算至该款付清之日止)； 三、驳回原告重庆市绿园物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如果被告陈江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元(原告已预交)，由被告陈江负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈林敏 二〇一九年十月二十八日 法官助理 代 纯 书 记 员 陈 程