安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7392号原告：安徽鑫申物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区安庆路125号写字楼403#，统一社会信用代码91340100077234366A。法定代表人：胡斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王秀芬，安徽中特律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪敏，安徽中特律师事务所实习律师。被告：周虎满，男，1975年2月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告安徽鑫申物业服务有限公司（以下简称“鑫申物业公司”）与被告周虎满物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫申物业公司的委托诉讼代理人王秀芬、汪敏，被告周虎满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫申物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告周虎满支付2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费13710元2.判令被告周虎满支付逾期付款违约金9353.04元（自2016年2月1日其至2019年4月31日止，按千分之一每日计算违约金暂计算至2019年4月31日，之后违约金计算至判决生效时止）；3.判令被告周虎满承担本案的诉讼费。事实与理由：原告鑫申物业公司中标合肥市瑶海区XX小区物业管理费服务项目，2014年9月18日、2017年9月18日与XX小区第一届业主委员会分别签订《物业服务合同》和《瑶海区XX小区物业服务合同》，由原告为XX小区提供物业服务，物业费收费标准多层为0.55元/平方米，非住宅1.56元/平方米；物业服务费实行包干制，按半年进行缴纳，业主应在本合同签订时的第一个月30日之前以及每满半年后的第一个月30日前履行缴纳义务；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取逾期缴纳违约金。被告居住XX住宅二期x室，面积122.9平方米;二期商铺x1号，建筑面积62.84平方米;二期商铺x2号，建筑面积71.02平方米;三期商铺x3号，建筑面积48.16平方米。协议签订后，原告依法履行了协议约定，为被告提供了物业管理服务，但是被告却一直不按规定交纳物业费。截至2019年3月31日，被告拖欠2016年1月1日至2019年3月31日物业费13710元。原告曾多次催要，但被告仍迟迟不交纳物业费。原告认为，被告迟迟不交纳物业费及其他费用的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，现根据我国法律的有关规定，特诉至贵院，请求贵院在查明事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告周虎满辩称：我是合肥市瑶海区龙岗工业区XX二期X室、二期商铺X号1、三期商铺X2号的业主，X3号商铺一直漏水，上一届物业跟我协议说不修好不收物业费。x2号商铺每年都被水淹，损失较大，且平时没有人打扫卫生。原告提供的催费通知不是贴在我家商铺，是物业作假，随便拍了照片，而且是一次性张贴、拍摄的。二期X室的物业费我第一年有交，后来楼道防盗门坏了，我反映了很多次，物业不派人来修，导致小偷进入我家和隔壁盗取财物，但是物业不管不问，所以我和隔壁自费装了门，找物业也不管，我要求从物业费中予以扣除物业也不同意。5楼漏水，向物业反映，物业也不修，说是质量问题，但其实只要稍加维修管理就可以，但是物业从来不来看一下。楼梯口有7、8辆电瓶车影响通行，物业也不管。且电瓶车丢了找物业，物业就叫我们报警，说不是他们偷的，叫物业修监控也不修，到现在九个监控只有两个能用。早上9点多小区保安在睡觉，有人进去也不管，业主对小区安全很担忧。物业把绿化铲除变成停车的地方，还向业主收费。且小区垃圾遍地，杂草丛生。2018年8月，因为小区车辆乱停放，我妻子骑电瓶车正常行驶,另一辆车因为被阻挡了视线，碰上我妻子，导致我妻子受伤，花费医药费几千元，我认为物业对车辆的监管不利对此也有责任。过道的灯泡经常因为漏水损坏，找物业也不管，我们只能自己维修，这是属于公共区域的维修，但是物业不作为。另我家也有漏水、墙角渗水情况，但物业从来没有派人来看一次，虽然我多次去物业反映问题，但是物业宁愿起诉业主也不愿意解决业主问题，我反映的问题物业解决后我才愿意交物业费。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告周虎满系合肥市龙岗开发区XX小区二期X室、二期商铺X1号、三期商铺X2号业主，房屋建筑面积分别为122.91㎡、71.02㎡、48.16㎡。2014年10月1日，瑶海区XX小区第一届业主委员会（甲方）与鑫申物业公司（乙方）,签订《物业服务合同》一份，约定甲方将XX项目物业管理授予乙方的相关事宜；委托管理期限自2014年9月18日0时至2017年9月17日24时止；收费标准为多层住宅按0.55元/平方米?月收取，非住宅按1.56/平方米?月收取；上述收费标准中应包含公共区域水电及所有其他设施、设备运行等公共能耗费用、所有设备维修、保养及检测费用；多层住宅：在物业收费时，同时另收0.1元/平方米?月，作为小区小型维修资金，其项费用在物业公司收取物业费时单项代收，甲方监管，每个季度清账打款到甲方账户中，由甲方统一支配。合同签订后，鑫申物业公司为该小区提供物业服务。2017年9月18日，瑶海区XX小区第一届业主委员会（甲方）与鑫申物业公司（乙方）,签订《瑶海区XX小区物业服务合同》一份，约定由乙方提供物业服务等事宜；乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：（1）多层住宅：0.55元/月?平方米收取，物业服务登记标准乙级；……（3）非住宅：1.56/月?平方米；本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和改造的费用；上述费用应通过专项维修资金予以列支；专项维修资金使用依据相关文件规定执行；物业服务费（物业服务资金）实行包干制按半年进行缴纳，业主应在本合同签订时的第一个月30日之前以及每满半年后的第一个月30日前（每次缴费的决堤时间）履行缴纳义务。物业服务费也可预收，但预收期限不得超过6个月；按半年缴纳物业服务费的，业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一收取逾期缴纳违约金；本合同为期三年，自2017年9月18日起至2020年9月17日止。合同签订后，鑫申物业公司继续由为该小区提供物业服务至今。因周虎满未交纳2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费，故鑫申物业公司向周虎满催收物业费，未果后遂诉讼来院。以上事实有鑫申物业公司提供的原告营业执照复印件、人口信息查询单、业主（住户）家庭情况登记表、《物业服务合同》、《瑶海区XX小区物业服务合同》、考勤表、催收函照片等证据佐证，本院予以确认。本院认为：鑫申物业公司与瑶海区XX小区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》、《瑶海区XX小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对全体业主及鑫申物业公司均具有约束力。合同签订后，鑫申物业公司依据合同约定履行了提供物业服务的义务。周虎满作为业主，在接受了鑫申物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。但鉴于本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对鑫申物业公司主张物业费的诉请按90%予以支持。关于物业费数额，鑫申物业公司主张周虎满系合肥市龙岗开发区XX小区二期X室、二期商铺X1号、二期商铺X2号、三期商铺X3号业主，要求其支付相应物业费，周虎满辩称二期商铺X1号并非其所有，鑫申物业公司未能提供证据证明周虎满系二期商X1号的所有权人，故对鑫申物业公司关于二期商铺4X1号的物业费请求本院不予支持。关于合肥市龙岗开发区XX小区二期X室、二期商铺X1号、三期商铺X2号的物业费，鑫申物业公司主张周虎满欠自2016年1月1日起至2019年3月31日期间物业费，并提供了物业服务合同等证据佐证，周虎满对此未予抗辩，本院采信鑫申物业公司的陈述，经核算，自2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费，依据《物业服务合同》及《瑶海区XX小区物业服务合同》的约定，多层住宅按照每月每平方米0.55计算，为2636元（0.55元/月?平方米×39个月×122.91㎡），非住宅照每月每平方米1.56计算，为7251元[1.56元/月?平方米×39个月×（71.02+48.16）㎡）]，合计9887元，本院支持8898元（9887元×90%）。关于逾期付款违约金，鑫申物业公司主张2016年2月1日至2017年9月17日期间的逾期付款违约金，依据不足，且考虑到周虎满反映的物业服务有瑕疵等问题，其并非故意拖欠物业费，故本院对其该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周虎满于本判决生效之日起十日内支付原告安徽鑫申物业服务有限公司2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费8898元；二、驳回原告安徽鑫申物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取190元，由原告安徽鑫申物业服务有限公司负担165元，由被告周虎满负担25元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年十月二十八日书记员  朱 敏附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。