山东省邹平市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1626民初3717号 原告：邹平鹤伴物业管理有限公司，住所地山东省邹平市黛溪街道办事处黛溪三路436号阅湖茗居1号楼301铺，统一社会信用代码91371626MA3EP9516J。 法定代表人：郭道桐，系公司经理。 委托诉讼代理人：田启梁，山东中捷律师事务所律师（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：张为，山东中捷律师事务所律师（特别授权代理）。 被告：赵鹏，男，1987年10月4日出生，汉族，居民，住邹平市。 原告邹平鹤伴物业管理有限公司（以下简称鹤伴物业公司）与被告赵鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人张为、被告赵鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鹤伴物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告给付原告2019年1月至2019年5月物业服务费986.16元；2、依法判令被告承担以986.16元为基数，自2019年1月16日起按照每日3‰计算逾期付款滞纳金直至实际结清之日止，现暂计算至2019年7月31日滞纳金为576.90元；3．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告赵鹏系原告鹤伴物业公司所管理的邹平市鹤伴豪庭小区（坐落位置为西董街道办事处驻地，邹鹤路以西，联通路以南）的业主。原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与邹平鹤伴置业有限公司（以下简称鹤伴置业公司）签订了《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积1.20元/㎡收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告自2019年1月起一直未交纳物业管理费。原告工作人员向被告多次催要未果，根据相关法律规定及双方约定，请求法院依法判决。 被告赵鹏辩称，1、被告没有向原告交纳物业费的义务。2014年4月，被告与邹平自然人居物业有限公司（以下简称自然人居物业公司）签订了物业合同，并每年按照年度足额交纳物业费用。2018年鹤伴物业公司和自然人居物业公司进行了交接，交接流程未经过业主委员会或业主同意，也没有告知业主，不符合法定程序，应当认定无效。2、被告与自然人居物业公司之间签订的物业费标准为0.95元/㎡，而不是原告要求的1.20元/㎡。3．被告与自然人居物业公司之间签订的物业服务合同要求是每季度一交，并未规定交纳滞纳金等要求，并且在2014年至今以来实际执行的是按照年度交费，原告要求被告交纳滞纳金没有依据。4、原告侵害了业主的合法权益，无权向业主主张物业费。原告违反《滨州市住宅物业管理条例》的规定，对业主实行限充水电、不让业主车辆出入小区等形式损害业主合法权益。原告不履行鹤伴置业公司与业主签订的暖气改造及供暖收费合同，打破以往按照流量表收取暖气费的传统，擅自提高暖气收费标准，经市住建局协调，仍然拒不改正，并扬言如果按照市住建局的协调意见退还暖气流量表费用就不给业主供暖，甚至还张贴出拒绝给部分业主供暖的通知。另外，原告多次拒绝接听业主电话，对业主反映的问题置之不理，对小区公共设施维修保养不当，引起业主强烈不满，小区常住户750余户，有577户业主在罢免物业联名状上签字支持。据此，原告严重侵害了业主的合法权益，物业服务不合格，原告无权向业主主张物业费。5、原告主张的物业费收取主体错误。被告所在的鹤伴豪庭小区28号楼未通过验收，鹤伴置业公司未履行交付房屋手续，28号楼至今未办理房产证，并且房子存在质量问题，根据《物业管理条例》（2016年修正）规定，此种情况下产生的物业费用由建设单位即鹤伴置业公司交纳。 本案当事人围绕自己的请求或主张向本院提交了证据，原告向本院提交了6组证据，被告赵鹏向本院提交了1组书面证据。庭审中本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：原告提交的证据1系《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》、证据2系商品房预售合同、证据3系物业费催缴函、快递回执复印件各1份、证据4系自然人居物业公司收据存根1份、证据5系债权转让协议书1份、证据6系物业服务管理权终止协议1份；被告提交的证据系鹤伴置业公司与赵鹏签订的商品房预售合同1份。被告对原告提交的证据2、3、4、6未提出异议，原告对被告提交的1组证据未提出异议，本院对原被告均无异议的证据予以确认并在卷佐证。原告提交的证据1、证据5，被告虽提出异议，但该两份证据与本案待查证的事实具有关联性，且来源客观真实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月22日，被告赵鹏与鹤伴置业公司签订《商品房预售合同》，被告购买鹤伴置业公司开发的位于邹平市住宅一处，该房屋预测建筑面积163.87㎡，其中套内建筑面积135.38㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.4940㎡。附属物储藏室10号，其预测建筑面积共9.89㎡，其中套内建筑面积6.41㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.48㎡。该预售合同第二十二条前期物业管理部分约定：（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为自然人居物业公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费方式为按季预收。（三）物业服务企业按照第3种方式收取物业服务费：……3、按照季收取，买受人应当分别在每季度后15日内缴费。2018年2月22日，被告赵鹏曾经向自然人居物业公司缴纳物业服务费用2170元（收据存根收款事由一栏注明：“物：1.20元/㎡×164.36㎡”）。 2018年6月1日，鹤伴置业公司（甲方）、自然人居物业公司（乙方）、原告鹤伴物业公司（丙方）三方签订《物业服务管理权终止协议》，该协议约定：终止甲乙双方所签订的鹤伴豪庭住宅区、鹤伴春天住宅区等小区的前期物业服务协议，由甲方聘请丙方接管。此后，原告鹤伴物业公司（甲方）与鹤伴置业公司（乙方）签订《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》，由原告鹤伴物业公司就鹤伴豪庭小区的物业进行管理服务，协议约定服务期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止。该协议第四条物业管理服务费用第1条约定：1、物业服务费按建筑面积每月每平方米，带电梯：1.2元/㎡，不带电梯：0.70元/㎡收取；第5条约定：每次交纳费用时间每半年前15天。上述协议第十一条违约责任第（四）项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告陈述自上述协议签订之日起，原告管理服务鹤伴豪庭小区物业至2019年6月29日便不再管理，被告认可原告管理服务鹤伴豪庭小区物业的时间截至2019年6月8日。在原告履行鹤伴豪庭小区物业管理服务期间，被告赵鹏自2019年1月1日至2019年5月31日期间未交纳物业服务费。 本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。根据庭审查明的事实，原告鹤伴物业公司是具有收费资质的物业服务单位，原告按照与鹤伴豪庭小区开发商鹤伴置业公司签订的《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》为被告赵鹏所居住的鹤伴豪庭小区提供了物业服务，被告作为该小区业主应交纳物业费用。根据原告提供的被告赵鹏曾于2018年2月22日向自然人居物业公司交纳物业服务费用的收据存根和原告与鹤伴置业公司签订的《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》约定的收费标准，被告应予交纳的物业费为986.16元（1.20元/㎡×164.36㎡×5个月）。故对于原告要求被告支付上述物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于被告陈述的没有向原告交纳物业费的义务问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”2018年6月1日，鹤伴置业公司、自然人居物业公司及原告三方签订《物业服务管理权终止协议》，鹤伴置业公司与自然人居物业公司解除了包括鹤伴豪庭小区在内的物业服务合同，另聘请原告负责管理鹤伴豪庭小区物业，并随之与原告签订了《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》，该协议对包括被告在内的鹤伴豪庭小区业主均具有约束力。被告亦应按照上述协议的约定，及时交纳相应的物业费用。被告在庭审中陈述，其原与自然人居物业公司签订过物业合同，2018年原告与自然人居物业公司进行了交接，其交接程序不合法，而原告对此不予认可，庭审中被告亦未提交相应的证据对自己的陈述意见予以佐证，因此，对被告的上述陈述意见，本院不予采信。关于被告陈述的被告与自然人居物业公司签订的物业费标准为0.95元/㎡，而非原告主张的1.20元/㎡的问题，庭审中原告提交了自然人居物业公司出具的被告赵鹏交纳物业费的收据存根，被告对该收据存根予以认可，由此可以确认，2018年2月22日被告向自然人居物业公司交纳物业费的标准为1.20元/㎡，被告的上述辩称意见，本院不予采信。关于被告提出原与自然人居物业公司签订的物业合同约定的物业费系按季度交纳，且未约定交纳滞纳金，自2014年以来执行的系按年度交费，原告要求被告交纳滞纳金无依据的问题。根据庭审中被告提交的《商品房预售合同》中的约定，向自然人居物业公司交费系按照季度收取，业主应当分别在每季度后15日内交费，而被告陈述的自2014年以来实际按年度交费并无相应证据佐证。根据庭审中原被告的陈述，被告尚欠2019年1月1日至2019年5月31日的物业费未交，而原告鹤伴物业公司已于2019年6月份不再管理鹤伴豪庭小区的物业，即使按照被告陈述的按季度收取物业费用，被告亦应于2019年3月下旬交纳相应月份的物业费用，被告逾期未交纳相应的物业费用，给原告造成了相应的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”现原告要求被告承担逾期交费的合理经济损失，于法有据，本院应予支持。原告要求被告按照原告与鹤伴置业公司签订的《鹤伴豪庭住宅区前期物业管理服务协议》中的约定自逾期交费之日起按每天3‰交纳滞纳金的请求，其要求比例过高。本院认为，原告主张的被告承担的滞纳金数额应当以实际损失为基础，兼顾协议的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定，本院酌情支持100元。关于被告主张的原告对业主实行限充水电、不让业主车辆出入小区等行为侵犯了业主的合法权益，物业服务不合格，无权向业主主张物业费的问题，被告庭审中提供的证据不足以证明其主张，故本院对被告的上述陈述意见不予采信。关于被告陈述的其所居住的鹤伴豪庭28号楼房未通过验收，尚未办理房产证，且存在质量问题，鹤伴置业公司未履行交付房屋手续，该种情形下产生的物业服务费用应由鹤伴置业公司交纳的问题，因被告陈述的上述问题与本案不属于同一法律关系，本院不在本案中一并处理，被告可另行主张权利。根据庭审中被告的陈述，被告已于2015年4月份入住鹤伴豪庭小区28号楼1单元1-802号室，被告上述陈述的事实亦不符合《物业管理条例》第四十一条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。” 综上所述，原告鹤伴物业公司要求被告赵鹏交纳尚欠的物业费986.16元并支付原告相应滞纳金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告赵鹏于本判决生效之日起十日内支付原告邹平鹤伴物业管理有限公司自2019年1月1日起至2019年5月31日止的物业管理服务费986.16元； 二、被告赵鹏于本判决生效之日起十日内支付原告邹平鹤伴物业管理有限公司滞纳金100元； 三、驳回原告邹平鹤伴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告赵鹏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  李翔鸿 二〇一九年十月九日 书记员  高 芳