广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初1916号原告：清远市永恒物业管理有限公司，住所地为广东省清远市清新区太和镇环城中路25号凯伦堡E幢首层110#及E幢夹层01-02号。法定代表人：杨大庆。委托诉讼代理人：林丽娟，女，1983年3月8日出生，汉族，住广东省清远市清新区，系杨大庆的妻子。被告：陈伟杰，男，1990年5月28日出生，汉族，身份证住址为广东省清远市清新区，原告清远市永恒物业管理有限公司与被告陈伟杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告清远市永恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人林丽娟到庭参加诉讼。被告陈伟杰经公告送达开庭传票，无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市永恒物业管理有限公司（以下简称永恒物业）向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年7月至2016年10月物业管理3338.42元；2、判令被告立即支付原告为被告垫付的水费、垃圾费、分摊费、电梯电费分摊费、公共照明公摊费、电梯维护分摊费、电梯年检费合计1277元，并要求被告按照起诉之日起以其所拖欠的欠费总额按中国银行同期同类贷款利率计算相关利息；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告陈伟杰系原告所管理的清远市清新区笔架路45号河畔名居ACB304小区的业主，被告在接收物业时(清远市清新区笔架路45号河畔名居ACB304)时，原、被告双方签订了一份《物业管理服务协议》，在协议第六条物业管理费用中双方约定物业管理费按照建筑面积0.8元/平方米/月，收取物业管理费，被告物业建筑面值为134.61平方米。原告一直以来积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，对物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，为被告提供了完善的物业管理服务，根据合同的约定，被告应于每月五日前缴纳物业管理费，原告已依协议履行其义务，但被告从2014年7月起一直未交物业管理费，至2016年10月30日共拖欠4615.42元，经原告工作人员多次催促未果，遂提起本案诉讼。原告永恒物业为证明其主张，提交了以下证据：1．营业执照，拟证明原告的诉讼主体资格；2．身份证，拟证明被告的诉讼主体资格；3．《前期物业管理服务协议》，拟证明原、被告双方的管理服务关系；4．购房合同，拟证明被告为涉案物业的所有者；5．业主缴费明细表，拟证明被告拖欠的物业管理费用；6．《物业服务合同》两份、关于河畔名居B区上调物业费的公告，拟证明原、被告双方存在物业服务关系及物业服务费的计算标准。被告陈伟杰未答辩，亦未提交证据。对原告永恒物业提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月20日，位于清远市清新区太和镇笔架路45号河畔名居A区C幢B梯304的房屋登记在被告陈伟杰名下，该房屋的建筑面积为134.61㎡。2014年1月8日，原告永恒物业与案外人清远市清新区河畔民居业主委员会签订《物业服务合同》，委托原告从2014年1月8日至2015年12月31日对河畔名居小区A区提供物业服务，合同约定多层住宅按0.6元/平方米/月计收物业费、高层住宅按0.8元/平方米/月计收物业费，智能化维护费按5元/户/月计算，物业管理内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿地、花木的养护和管理、交通、车辆行驶、停泊管理、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、执勤、消防等安保工作等。原告称自2014年1月起进驻河畔名居小区提供物业服务至今。原告诉称被告陈伟杰从2014年7月开始没有按照约定交纳物业管理费至2016年10月共拖欠物业管理费3338.42元。另查明，清远市清新区太和镇笔架路45号河畔名居A区C幢B梯304的房屋于2016年10月19日卖给案外人，并于2016年11月16日办理了过户手续。该房属于高层住宅。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告永恒物业与清远市清新区河畔名居业主委员会签订《物业服务合同》，该合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告永恒物业与业委会签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，且原告永恒物业从2014年1月开始在河畔名居小区提供物业服务至今，被告陈伟杰应当向原告永恒物业支付物业服务费。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题，1、物业服务费，涉案房屋于2011年7月20日登记在被告陈伟杰名下，被告从2014年7月开始没有向原告支付物业服务费，至2016年10月底，被告应支付的物业服务费为3015.26元（0.8元/㎡/月×134.61㎡×28个月），原告主张3338.42元物业服务费，对超出部分不予支持；2、公摊水电费、垃圾处理费、水费等，原告未能提供证据证实其已对公摊费用进行公示，本院对此费用不予支持；3、智能化分摊费，由于业委会与原告签订的《物业服务合同》约定了5元/月/户的智能化维护费，故被告应支付的智能化维护费为140元；4、水费，由于原告未提交代河畔名居小区交纳水费的发票及涉案房屋水表的每月抄表情况，本院对此费用不予支持；5、违约金，原告依约在河畔名居小区提供了物业服务，对河畔名居小区进行了管理，被告作为业主，未依约支付物业服务费，构成违约，应当承担违约责任，原告主张从起诉之日（即2019年5月23日）起以欠款金额按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息至款项还清之日止的请求，没有违反法律规定，本院予以支持。被告陈伟杰经本院依法传唤，无到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈伟杰于本判决生效之日起七日内向原告清远市永恒物业管理有限公司支付物业服务费3015.26元、智能化维护费140元及其违约金（违约金从2019年5月23日起以3155.26元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款还清之日止）；二、驳回原告清远市永恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈伟杰负担。此款原告清远市永恒物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告陈伟杰在判决主文确定的给付期限内迳付给原告清远市永恒物业管理有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  韩 雯人民陪审员  黄少清人民陪审员  朱思勉二〇一九年十月三十一日书 记 员  李家欣附相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。