浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终1960号 上诉人（原审原告）：三门县滨江物业管理有限公司，住所地：三门县海游街道平安路1号。 法定代表人：章日杰，总经理。 委托诉讼代理人：赖爱华，女，公司副总经理。 委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：三门县城市基础设施建设投资有限公司，住所地三门县海游街道珠海路1号三楼。 法定代表人：许诸富，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：任益民，浙江金威律师事务所律师。 上诉人三门县滨江物业管理有限公司（以下简称滨江物业公司）因与被上诉人三门县城市基础设施建设投资有限公司（以下简称三门基投公司）物业服务合同纠纷一案，不服三门县人民法院（2019）浙1022民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滨江物业公司上诉请求：一、依法改判支持原审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实明显错误。根据一审采纳的证据《对鑫都大厦物业管理费情况的说明》，被上诉人代表在鑫都大厦外墙质量问题专题会上，已经承诺“鑫都大厦物业费直至外墙维修返工前由被上诉人支付”。但一审在论理部分却认为“不应认定口头合同成立”，明显有违被上诉人的承诺。二、一审适用法律存在重大错误。一审认定被上诉人的承诺属于可撤销的赠与合同，属于典型的法律适用不当。《民法通则》中的等价有偿原则已经在《民法总则》中被取消，不应在本案中引用。一审对公共利益的扩大解读，有违市场经济体制的公平交易原则。 三门基投公司答辩称，一、2016年2月9日到2019年2月8日期间，双方之间的合同关系依法不能成立。在此期间，双方并没有按照法律规定签订书面的合同。在2016年2月9日前，双方为了协调房屋保修，物业费由被上诉人承担，在2016年2月9日之后被上诉人已经不同意支付物业费用，双方没有继续签订合同，合同不能成立。本案接受物业服务的一方不是被上诉人而是业主，上诉人认为一审认定错误的理由不能成立的。二、物业服务费是产权人或者是使用人承担的，上诉人主张的债务加入缺乏法律依据。一审判决没有认定双方之间是赠与合同关系。请求驳回上诉，维持原判。 滨江物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付给原告自2016年2月9日起至2019年2月8日止共三年的前一期物业服务费合计人民币594202.89元，并支付自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际还款之日止的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：坐落于三门县海游街道南山路99号的三门县鑫都大厦房屋系被告三门基投公司开发的房产，主要用途为拆迁安置，于2011年8月份开始向业主交付房屋。2011年8月9日，原告滨江物业公司与被告签订了一份《三门县鑫都大厦前期物业服务合同》，合同主要内容：由原告提供三门县鑫都大厦的前期物业服务，由被告按建筑面积1.4元/月.平方米向原告支付一年物业服务费198067.63元，另外支付六间未销售商铺物业服务费15000元，共需支付给原告物业服务费248067.63元。2012年4月份，经三门县海游街道石羊社区牵头县城建局及原、被告，推选业主代表成立了三门县鑫都大厦小区业主委员会筹备组，后三门县鑫都大厦业主发现房屋外墙面出现起鼓、开裂及屋顶出现渗漏等房屋质量问题，向被告反映并要求解决房屋质量问题。2012年下半年，被告当时的主管部门三门县旧城改造办公室和被告公司召集县城建局、施工单位、监理单位、物业公司及业主代表召开协调会，协商解决三门县鑫都大厦房屋的质量问题，在协调会上，三门县鑫都大厦业主代表附带提出要求建设单位在房屋质量问题解决前负责支付物业服务费，三门县旧城改造办公室和被告公司参会领导作出过一定的允诺。之后，原、被告之间续签过四份《三门县鑫都大厦前期物业服务延续合同》，年物业服务费标准为198097.63元，最后一份合同约定的物业服务期为2015年2月9日起至2016年2月8日止，被告按合同约定向原告支付了物业服务费。此后，原、被告之间没有续签过物业服务合同，被告也没有向原告再支付过物业服务费，而原告一直为三门县鑫都大厦小区提供物业服务。期间，原告曾接受被告的口头委托参与地下停车位分配、消防安全检测等工作，消防安全检测相关费用由被告支付。2017年6月20日，三门县鑫都大厦业主委员会正式成立，并于2017年6月21日在政府部门备案。2017年7月中旬，被告将三门县鑫都大厦地下停车位通过抓闻方式全部转让给业主。2017年10月份，被告曾与三门县鑫都大厦业主代表召开过协调会，被告公司参会人员在会议上解释了因主管部门变动及审计等原因物业服务费问题拖而未决，并表示尽量沟通解决。2018年12月10日，被告在三门县鑫都大厦小区张贴了一份《关于前期物业服务合同终止的告知函》、主要内容：鑫都大厦于2011年8月交付业主使用，根据物业管理相关规定，请你们提前做好选聘或续聘物业工作，以免影响广大业主的正常生活。2019年2月9日，被告将三门县鑫都大厦物业设施及资料正式移交给三门县鑫都大厦业主委员会。2019年4月17日，原告向被告邮寄了一份《鑫都大厦物业费催讨函》，要求被告支付2016年2月9日至2019年2月8日共三年的物业服务费594202.89元。 一审法院认为，本案的主要争议焦点有二点：一、被告三门基投公司是否应认定为涉案物业服务合同的当事人；二、被告是否有义务向原告滨江物业公司支付物业服务费。该院具体阐述如下：一、被告是否应认定为涉案物业服务合同的当事人。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款规定：法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。以及《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。被告在2016年2月9日之后与原告之间没有再续签过前期物业服务合同，即使被告在协调会上口头作出过允诺，因行政法规规定前期物业服务合同需要签订书面的合同，也不能认定为原、被告之间在2016年2月9日至2019年2月8日期间的口头物业服务合同成立。再分析被告是否系事实物业服务合同的当事人，根据《中华人民共和国合同法》第三十六规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。原告在与被告之前续签的前期物业服务合同到期后一直为三门县鑫都大厦小区提供物业服务，是否可以据此认定被告是事实物业服务合同的当事人？该院认为，至2016年2月9日，被告开发的三门县鑫都大厦小区房屋除地下停车位外早已交付给业主，至于交付的房屋外墙面出现起鼓、开裂及屋顶出现渗漏等房屋质量问题，属于房屋质量保修责任问题，不能否认之前的物业交付法律效力，此时三门县鑫都大厦业主委员会筹备组也早已成立，接受物业服务的一方是全体业主，不再是建设单位的被告，故不能认定被告是接受事实物业服务合同的当事人。二、被告是否有义务向原告支付物业服务费。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。也就是说，交纳物业服务费的法定义务人是业主或者有约定义务的物业使用人，被告显然不是全部物业服务费的法定支付义务人。不可否定的是被告在2012年下半年以及之后口头作出过支付或尽量解决物业服务费的允诺，那么是否可以据此认定被告系约定的物业服务费支付义务人？该院认为，被告方领导或参会人员在协调会上口头作出的一些表态意见，只是商谈过程中的单方口头允诺，没有形成正式的书面合同，且口头允诺的内容也不能具体界定，只能认定为一种意向表示，不应认定口头合同已成立。退一步讲，即使被告的口头允诺认定为口头合同，民事合同关系一般要遵循等价有偿、公平原则，被告单纯为他人设立利益的允诺再接近普通的赠与合同，也属于实践性合同，在合同履行后才能生效；且被告作为国有企业，在没有合同对价的情况下为三门县鑫都大厦业主支付物业服务费有损社会公共利益，即使口头合同成立，也应认定无效，物业服务费的支付义务人仍然为全体业主。至于原告是否在2016年2月9日至2019年2月8日期间为被告提供过未转让前地下停车位的物业服务，原告没有明确主张该项诉讼请求，且有别于本案的整体物业服务合同关系，不属于本案的处理范围，建议当事人另行处理。综上所述，原告要求被告支付物业服务费594202.89元及利息的诉讼请求，缺乏法律及合同上的依据，该院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十七条、第五十二条第（四）项、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，判决：驳回原告三门县滨江物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费9740元，减半收取4870元，由原告三门县滨江物业管理有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审认定一致。 本院认为，本案争议焦点在于被上诉人是否应当承担涉案物业费的支付义务。依据我国现行的民事法律，民事主体之间产生金钱给付义务的途径主要有二：一是法律规定，二是当事人约定。根据本案双方无争议的事实，被上诉人对于承担涉案物业费显然没有法律上的义务，一审对此已经做出详尽阐述且无不当之处，本院亦予认同，故不再赘述。至于当事人约定，双方在2016年2月9日之后并没有形成书面合同，这也是客观事实。鉴于本案纠纷实际源自三门县鑫都大厦的房屋质量问题，且牵涉到该大厦众多业主的利益诉求，因此，即便被上诉人的相关负责人曾就物业费的承担有过某种表态，也应当理解为当时出于协商解决房屋质量纠纷目的向业主而非上诉人做出的。况且，此类表态是否系被上诉人的真实意思表示，尚有待作为国有企业的被上诉人通过后续决策程序并以书面形式加以确认。就本案实际情况而言，2016年2月9日之后，本案双方当事人未再就涉案物业费的承担达成任何书面协议，说明被上诉人对上诉人不再负有涉案物业费的支付义务。此外，对于地下停车位的物业服务问题，一审也做出必要的释明，当事人可另行主张。综上，上诉人滨江物业公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9740元，由上诉人三门县滨江物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  戴莹莹 审 判 员  张妙君 二〇一九年十月二十五日 代书记员  王煜涵