江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1581号上诉人（原审被告）：汪全才，男，1984年7月29日生，汉族，安徽人，身份证住址安徽省安庆市潜山县，现住上高县。被上诉人（原审原告）：上高县蓝茵物业管理有限公司，住所地：上高县滨江一号小区，统一社会信用代码：91360923352062053D。法定代表人：沈剑，总经理。上诉人汪全才与被上诉人上高县蓝茵物业管理有限公司（以下简称蓝茵公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省宜春市上高县人民法院（2019）赣0923民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。汪全才上诉称：1、撤销一审判决，依法改判汪全才不承担物业管理服务费；2、本案一、二审诉讼费用由蓝茵公司负担。事实和理由：1、蓝茵公司怠于行使催收物业管理服务费的权利，没有通过法定程序进行催收，也没有履行法定的通知缴纳义务，不能将蓝茵公司怠于行使权利的不利后果归咎于业主。2、蓝茵公司一审所列支出均没有正式发票，无法证明其他业主所缴纳物业管理服务费用于滨江一号小区。3、蓝茵公司没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应当承担相应的赔偿责任。4、蓝茵公司与滨江一号小区的物业服务合同在2016年10月滨江一号小区业主委员会成立后即失效了，也没有和业主委员会订立新的物业服务合同，一审认定2016年10月以后的物业服务有效，缺乏事实依据。5、蓝茵公司保安制度混乱、监控损坏，与上诉人2016年4月家中被盗存在因果关系，蓝茵公司应当承担相应的责任。蓝茵公司答辩称，一审法律适用正确，证据认定清楚，上诉人的上诉理由不成立，应驳回上诉、维持原判。首先，2015年10月1日蓝茵公司与滨江一号小区开发商签订了《前期物业管理服务合同》，该物业服务合同对全体业主均有效。在滨江一号小区业主委员会成立后，业主委员会既没有召开业主大会选聘新的物业公司，也没有要求蓝茵公司退出小区或续签物业服务合同而是默认蓝茵公司继续在滨江一号小区的物业服务。蓝茵公司提供了物业服务，汪全才作为业主就应该缴纳物业管理服务费。其次，蓝茵公司不存在怠于行使权利的行为，蓝茵公司一直以电话、面谈、书面告知等形式通知业主前来缴纳物业管理服务费，而汪全才拒不缴纳物业管理服务费才导致蓝茵公司起诉至法院。最后，蓝茵公司不存在赔偿汪全才被盗损失的情况。蓝茵公司在服务过程中不存在侵害其权益的情形，汪全才也没有反诉蓝茵公司赔偿其损失。蓝茵公司向一审法院起诉请求：1.请求判令汪全才给付2016年10月至2019年2月物业管理费2026元。2.请求判令汪全才按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金370元（截止2019年2月）。3.请求判令汪全才承担该案诉讼费用。一审法院认定事实:上高县滨江1号小区系江西德嘉投资开发有限公司开发建设。2015年10月1日，江西德嘉投资开发有限公司与上高县蓝茵物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由蓝茵公司提供上高县滨江一号小区的物业服务。合同中约定，物业服务收费以包干制方式收取，具体标准为：多层住宅0.55元/月/平方米，高层住宅1.1元/月/平方米，别墅0.55元/月/平方米，办公楼按住宅标准收取，商业物业0.8元/月/平方米。该合同约定合同期限自2015年10月1日起至成立业主委员会之日止。汪全才所购置的房产为滨江1号小区16B1-1-301室，建筑面积127.02平方米，系多层住宅。汪全才自2016年10月后，未缴纳物业服务费用。该院另查明，上高县滨江1号小区业主委员会成立于2016年5月19日。业主委员会成立后，蓝茵公司与业主委员会未重新签订物业服务合同，但蓝茵公司一直在为滨江一号小区提供物业服务。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《物业管理条例》第二十一条的规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，该案中，在滨江一号小区业主委员会成立前，小区的开发商江西德嘉投资开发有限公司与蓝茵公司于2015年10月1日签订《前期物业服务合同》合法有效。虽然该合同约定合同有效期至业主委员会成立之日至。但是，在业主委员会成立之后，因双方未就重新签订物业服务合同，且在蓝茵公司实际在按照《前期物业服务合同》约定提供物业服务合同的情形下，汪全才作为业主，享受了蓝茵公司提供的物业服务前提下，应当按照《前期物业服务合同》约定的物业费的标准，缴纳物业服务费。汪全才所购置房产属于多层住宅，按照合同约定的物业费缴纳标准，自2016年10月计算至2019年2月，物业费为2026元，计算方法为：127.02平方米×0.55元/月/平方米×29个月。蓝茵公司要求汪全才支付滞纳金的诉请，因在《前期物业服务合同》中未约定有关滞纳金的条款，该院不予支持。汪全才抗辩中所称其家中被入室盗窃系因蓝茵公司未履行安全防范职责，且蓝茵公司未履行提供物业服务义务，在蓝茵公司未与业主委员重新签订物业服务合同的前提下，汪全才可不支付物业服务费。该院认为，汪全才的抗辩主张缺乏法律依据，该院不予支持。但该院认为在此应对当事人双方进行释明，蓝茵公司作为目前实际为滨江一号小区业主提供物业服务合同的物业服务企业，在与业主委员未重新签订物业服务合同的情形下，除应严格依照《前期物业服务合同》中的标准，提供尽职尽责的物业服务基础之上，在履行合同以及提供物业服务过程中，应秉承互惠互利原则，与业主委员会保持良好的沟通，尽快依照《物业管理条例》的相关规定，就重新签订服务服务合同与业主委员会完成有关法律程序，并就如何提升物业服务水平，保障物业收费到位等方面，与业主加强良性互动。小区良好的居住环境，需要物业服务企业与业主的共同配合，对于业主关于小区物业存在的问题以及缺陷，作为物业服务企业，应当认真听取，并积极改进。对改进中存在的困难和问题，即使一时难以解决，或者需要业主共同配合等情形，应与业主或业主委员会保持积极的沟通。单纯的对抗，并非解决目前当事人双方之间纠纷的良好办法。事实上，该院理解汪全才作为业主，在物业未达自己期望前提下仍要缴纳物业费的心情，但是，法治社会需要严格依法办事，对目前双方针对物业服务标准、收费等情形心存疑虑或者有不同意见，以及对重新签订物业服务合同未果等情形，应当采取理性的法律手段，按照有关法律法规的规定，就重新签订物业服务合同等事项与蓝茵公司进行沟通协商。单纯以拒交物业费的手段去应对矛盾，只会适得其反，甚至是恶性循环，对小区居住环境的改善并无益处。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经调解无效，判决：一、汪全才于该判决生效之日起十日内向上高县蓝茵物业管理有限公司支付拖欠的物业费2026元。二、驳回上高县蓝茵物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由汪全才承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。在审理过程中，2019年9月25日本院召集当事人双方通过实地走访的方式，对滨江一号小区进行了现场调查并制作了笔录，共拍摄现场照片11张。照片主要是滨江一号小区的具体环境，反映了滨江一号小区物业服务中存在的需改善状况及已改善的状况。本案争议焦点为：一、汪全才主张蓝茵公司提供的物业服务不到位，认为其不需要支付物业管理服务费的问题；二、若汪全才应当支付物业管理服务费则应支付多少的问题；三、汪全才家中被盗与缴纳物业管理服务费之间有无关联的问题。对争议焦点分析评判如下：本院认为，小区物业服务质量的提高，需要全体业主、物业公司的相互配合，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主应依约交纳物业费。蓝茵公司也应充分重视业主的合理诉求，不断提高自身的物业服务水平。小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务主体相互协调、相互配合，以期双赢。关于汪全才主张蓝茵公司提供的物业服务不到位，认为其不需要支付物业管理服务费的问题。2016年10月《前期物业服务合同》在业委会成立后自动到期。蓝茵公司仍然按已到期的合同内容继续在滨江一号小区提供物业服务，其与小区业主之间形成事实物业服务关系。汪全才享受了蓝茵公司提供的服务，应当支付物业费。由于物业服务具有不间断、全方位、公共性等特征，其设施使用、服务内容包括公用设备维护、小区绿化、安保、垃圾清运等多项内容，而上述服务并不是针对某个个体业主，物业服务的该特性亦导致其无法针对某个业主单独停止服务。汪全才反映的蓝茵公司未及时制止小区内私搭乱建的行为，蓝茵公司作为一般民事主体，其管理行为不具有强制力。对“私搭乱建”的行为、“违法建筑物”的认定，是国家行政机关的职责范围，物业公司、业主委员会、业主均不能作为该事项认定的合法主体。且蓝茵公司已对涉事业主进行了劝阻，现场调查也发现部分违建已拆除，蓝茵公司已尽基本管理义务，故对于汪全才不需要支付物业管理服务费的上诉请求，本院不予支持。关于汪全才应支付多少物业服务管理费的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”根据上述规定，物业服务企业最主要的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。而业主最主要的义务是按时足额缴纳物业服务管理费。一审法院认定汪全才应当缴纳自2016年10月计算至2019年2月的物业费2026元及不支持蓝茵公司主张的滞纳金，并无不当，本院予以维持。关于汪全才家中被盗与缴纳物业管理服务费之间有何种关联的问题。本案中蓝茵公司与汪全才虽未订立物业管理合同，但蓝茵公司一直对该小区进行物业管理服务，双方之间存在事实上的物业管理服务关系。由于双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定，根据国务院物业管理条例，蓝茵公司没有保护业主室内财产的义务，不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。盗窃案损害结果的发生系因犯罪行为所致，蓝茵公司只是在责任范围内协助维护小区治安，并不能取代公安机关的职能。综上所述，汪全才的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人汪全才负担。本判决为终审判决。审判长  陈文建审判员  涂青达审判员  杨耀星二〇一九年十月十日法官助理杨金斗书记员黄艺舟