安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0223民初4345号原告：芜湖瑞邦置业有限公司，住所地南陵县经济开发区大工山路5号，统一社会信用代码91340223568959302R。法定代表人：梁金华，公司董事长。委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方娴，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。被告：汪诗发，男，汉族，1962年5月9日出生，住南陵县。原告芜湖瑞邦置业有限公司与被告汪诗发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦尤佳、方娴、被告汪诗发到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告房屋租赁合同于2018年6月25日解除，并判令被告腾空房屋、返还原告；2.判令被告立即给付原告房屋租赁费及占用费26738元（自2018年5月29日暂计算至2019年9月2日），并按58元每天继续给付房屋占用费至其实际交还房屋之日止；3.判令被告立即给付违约金58696元（2018年5月29日暂计算至2019年9月2日），并按116元每天继续给付违约金至其实际交还房屋之日止；4.依法确认原告有权没收被告所交纳的履约保证金4517元；5.判令被告赔偿原告房屋维修费4330元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月11日被告承租原告开发的景福家园项目房屋。2016年6月6日，原、被告就租赁案涉房屋相关事宜达成书面协议并正式签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告开发的位于籍山镇景福家园项目3－109+209房屋，面积138.6平方米。合同第四条约定租赁期限自2014年5月11日至2017年5月10日，共计3年。合同期满，原告有权收回该租赁物，被告有意继续承租的，应提前90日向原告提出书面续租要求，征得原告书面同意后在同等条件下被告享有优先承租的权利。合同第五条约定房屋租金标准逐年递增，其中2016年5月11日至2017年5月10日租金为21000元（即日租金约为58元/天）。租赁保证金为4517元，合同到期后，被告无违约及拖欠租金、水费等费用的，原告无息返还。合同第八条第2项约定若因被告装修、改善和增设他物给原告租赁物造成损害，被告应负责维修赔偿责任。合同第十一条第四项约定被告不支付或不按约支付租金超过15日或累计各期租金支付逾期越过30日的，原告有权单方解除合同收回案涉租赁物。合同第十二条违约责任第2项约定被告有本合同第十一条第四项约定的情形之一的，应当按照当期月租金数额的3倍向原告支付违约金并赔偿原告相关损失；第3项约定被告擅自对该租赁物进行装修、装饰或添置新物的，原告可以要求被告恢复原状或者赔偿损失；第6项约定被告不按约足额支付租金且合同未解除的情况下，被告应自租金支付逾期之日起按当期日租金的2倍标准向甲方支付违约金；第7项明确约定被告未按约定时间返还租赁物的，除按实支付租金外，还应每日按当期日租金的2倍向原告支付违约金，并赔偿原告相关损失。2017年5月10日，原、被告签订的《房屋租售合同》到期后，双方并未续签书面的租赁合同。但被告仍承租案涉房屋，原、被告之间事实上形成不定期租赁合同，租金及相关约定适用原合同，且原告随时享有单方解除权。2017年9月14日，被告向原告交纳22200元房租，按《房屋租售合同》，最后一期租金约定方式为58元/天，该22200元房租为383天的房租，即自2017年5月11日至2018年5月28日。此后，被告并未支付任何租金，原告即要求解除与被告的不定期租赁关系，并要求被告立即腾空案涉房屋，恢复原状并返还给原告，但被告并未理会。2018年6月25日，原告向被告寄送书面《告知函》，要求被告搬出案涉房屋，但被告并未按要求交还房屋。2019年7月31日，原告再次向被告作出书面《告知函》，要求被告腾空案涉房屋并返回原告，但被告至起诉之日仍未履行返还义务。且被告在租赁期间，擅自装修并打通墙面，造成租赁物的严重损坏，经原告委托第三方检测可知恢复费用为4330元，该费用应由被告承担。另外，因被告拖欠租金并拒不返还房屋行为严重违约，给原告造成极大损失，原告有权没收其履行保证金，要求其支付房屋占有使用费并按当期租金的2倍支付违约金。综上，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，案涉房屋是王慧转让给我的，王慧是在物业租的这个房屋，我问了开发商，开发商说不要紧，我可以租，4月份我就把2万元交给了开发商。合同上没有载明合同期限，也没说不可以转让，第二年我又找开发商，但当时联系的人已不在这工作了。我已经交了2017年－2018年的房租，去交2018年至2019年房租时，没有人收我的钱。墙面不是我打的，在我租这个房子之前就已经打通了，我接手店面的时候支付了转让费6万元，我没有违约，希望原告给我时间找房子、处理商品。如果原告愿意出售房屋，在同等条件下，我优先购买。我承租房屋时间不长，还交付了转让费，我的损失也很大。本院经审理认定事实如下：2016年6月6日，原、被告双方签订一份《房屋租售合同》，该合同约定了原告将其开发建设的南陵县籍山镇景福家园项目3－109+209房屋（建筑面积约138.6平方米）交由被告承租，合同并约定了租赁期限、租金及保证金标准和支付方式、租赁物的交付及返还、转租、合同的解除、违约责任等事项。其中租赁期限自2014年5月11日至2017年5月10日，计3年；租金及保证金条款约定了上述租期内租金计54200元（其中2016年5月11日至2017年5月10日租金为21000元），保证金为4517元。2016年6月15日，被告向原告交付保证金4517元，2017年9月14日，原告向被告支付租金22200元。2018年6月25日、2019年7月30日，原告在被告承租的案涉房张贴了《告知函》，要求被告退还承租房。另查明，2016年4月16日，被告向芜湖景汇物业管理有限公司南陵分公司支付22200元，该公司出具给被告的收据中载明“原王慧超市”、“南陵县朋济路景福家园3幢109室”等字样。现原告未能提供2014年5月11日至2016年4月16日期间收取案涉房屋租金的凭据或资料。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，均应严格履行。从双方签订合同的时间上分析，被告并非自2014年5月承租案涉房，而是于2016年6月份实际承租案涉房屋，2017年9月14日被告交付22200元房租，按合同约定的标准21000元/年，可折算为每天57.53元，计付房租为385天，期限可计算至2018年5月30日。双方合同约定租赁期限至2017年5月10日，之后，虽未续签租赁合同，但被告继续使用案涉房，并按原合同约定的租金标准支付房租至2018年5月30日，原告收取房租后未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，可认定双方的租赁为不定期租赁。合同法第二百三十二条对不定期租赁也作了相应规定，即当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2019年7月30日，原告在被告经营场地张贴了告知函，明确要求被告在2019年8月4日前腾空案涉房交付原告，被告应当知道该告知函内容，其并未在合理期限内对原告主张的解除合同、腾让案涉房提出异议，故对原告主张的解除双方租赁合同的诉请，予以支持。合同解除后，返还租赁物和支付使用期间的租金仍是被告的法定义务，据此，对原告要求被告腾空房屋并支付至实际腾空之日止租金的诉请亦予支持。双方合同中约定的违约责任条款第2、6、7项分别约定“乙方（指被告，下同）有本合同第一条第四项约定的情形之一的，应按当期月租金的3倍向甲方（指原告，下同）支付违约金并赔偿甲方相关损失”、“乙方不按约定足额支付租金未达到解除合同条件或达到合同解除条件但甲方尚未行使解除合同的，乙方应自租金逾期之日起每日按当期日租金的2倍标准向甲方支付违约金；给甲方造成其它损失的，还应赔偿甲方损失”、“乙方未按约定时间返还租赁物的，除按实支付租金外，还应每日按当期日租金的2倍向甲方支付违约金，并赔偿甲方相关损失”，相对被告而言，上述违约责任条款竞合，如按合同约定计算，被告将要承担日租金4倍的违约责任，并扣除保证金，上述违约金约定明显过高，依法应予调整。综合被告实际承租案涉房期限与合同约定期限不一致，双方当事人合同履行情况等情形，核定被告按租金30%的标准承担违约金为宜，其所交纳的4517元履约保证金可予抵扣。至于原告提出的房屋维修费用，现有证据不能证明案涉房隔断系被告在经营期间打通，由被告承担恢复隔断费用无事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条规定，判决如下：一、解除原告芜湖瑞邦置业有限公司与被告汪诗发于2016年6月6日签订的《房屋租售合同》。二、被告汪诗发于本判决生效后三十日内将位于南陵县籍山镇景福家园3-109+209室腾空后交付给原告芜湖瑞邦置业有限公司。三、被告汪诗发支付原告芜湖瑞邦置业有限公司自2018年6月1日起至实际腾空之日止按21000元/年×（1+30%）计算的租金。四、驳回原告芜湖瑞邦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。案件受理费1079元，由被告汪诗发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  朱希阳二〇一九年十月二十四日法官助理叶明奇书记员陈先丽附：本判决依照的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。