新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0103民初9626号原告：林惠珍，女，1949年9月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区委托诉讼代理人：李婕，新疆万巨源律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋三层。法定代表人：李晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓林，1969年11月24日出生，白族，新疆胜天房地产开发有限公司法务部主任，住乌鲁木齐市委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员，住乌鲁木齐市沙依巴克区原告林惠珍与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用简易程序，于2019年10月21日公开开庭进行了审理。原告林惠珍的委托诉讼代理人李婕、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人赵晓林、奥登格尔丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林惠珍向本院提出诉讼请求:1、请求依法判令被告向原告赔偿逾期交房违约金2992元；2、请求依法判令被告向原告赔偿逾期办理房屋权属证书违约金93527.35元（原告当庭变更）；以上共计96519.35元；3、请求判令被告于判决生效后30日内向原告履行办理房屋权属证书的义务；4、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2013年11月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市格林威治城三期11栋2单元1702号房屋，房款616896元，合同约定房屋交付期限为2014年8月30日，如被告逾期交房超过三十日，被告自交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向原告支付已付房款的万分之0.1的违约金。经原告与被告交涉，被告直至2015年12月29日才通知原告入住，并至今未为原告办理权属证书，被告的上述行为已给原告造成了巨大的经济损失，故原告起诉至法院请求支持其诉讼请求。被告胜天房产公司辩称，原告的第一项诉讼请求，逾期交房事实认可，违约金的数额符合双方约定，被告予以认可，第二项诉讼请求的金额不予认可，认为原告的数额计算错误，被告计算后为93527.35元，两项诉讼请求合计应为96519.35元。第三项诉讼请求请法院予以驳回，现在该批房屋不具备办理房产证书的条件，房产大证尚未办理下来，环评验收不是法院的生效判决可以解决的，请法庭驳回。诉讼费请法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供了《商品房预售合同》、购房发票、税收完税证明、维修基金发票，被告对该证据真实性、合法性、关联性均认可。本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于本市格林威治城三期11栋2单元1702号房屋，面积为137.7平方米，房款总价616896元，2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2015年12月29日才通知原告办理入住手续，原告已办理了入住手续。另查明，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的条件。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2014年8月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任，故原告要求被告承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求合理正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告在合同中已约定逾期交付房屋的违约金计算方法，双方当事人应当按照约定计算，原告要求被告承担逾期交付房屋期间的违约金2992元[616896元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]的诉讼请求合理正当，被告也同意按约定计算支付，本院予以支持。关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金93527.35元，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，至今尚未办理，存在违约行为，被告对此违约事实无异议，但原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定，原告主张按照年利率4.75%计算从2016年6月26日-2019年9月4日合计1165天逾期办证违约金为93527.35元（616896元×4.75%÷365天×1165天），被告无异议，本院予以支持，由被告予以支付。关于原告要求被告履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求，本院认为，判决的效力体现在其具有可执行性，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产物权的登记需要涉及行政机关的协助和审查，并非仅仅依据人民法院的《协助执行通知书》来完成，经法院调查，本案涉案房屋所在楼栋对应的房产大证尚未办理，尚不具备向原告分户办理所购买房屋权属证书的登记条件，原、被告对此事实无异议，因此，本院对原告的此项诉讼请求在本案中不予支持，原告可待涉案房屋具备办理权属证书登记条件后再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告林惠珍支付逾期交房违约金2992元[616896元×485天（2014年8月31日-2015年12月29日）×万分之0.1]；二、被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告林惠珍支付逾期办证违约金93527.35元（616896元×4.75%÷365天×1165天，2016年6月26日-2019年9月4日）；三、驳回原告林惠珍要求被告新疆胜天房地产开发有限公司于判决生效后30日内履行办理房屋权属证书的义务的诉讼请求。本案争议标的96519.35元，判决给付标96519.35元，给付标的占争议标的的100%，案件受理费2212.98元，本院减半收取1106.49元（原告已预交）,由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  孙俊伟二〇一九年十月二十九日书记员  王文娟