广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异336号 异议人（被保全人）：广州增立钢管结构股份有限公司，住所地广州市增城石滩镇顾屋村平岭（土名）。 法定代表人：高宏辉，总经理。 委托代理人：彭楷伦、徐韵菲，分别为广东骏道律师事务所律师和实习律师。 申请保全人：珠海横琴先贸供应链管理有限公司，住所地珠海市横琴新区。 法定代表人：王文霞，执行董事。 委托代理人：朱海涛、蔡莉，均为广东智洋律师事务所律师。 被保全人：高宏辉，男，1970年12月10日出生，蒙古族，住福建省福州市鼓楼区。 被保全人：郭晶，女，1973年7月27日出生，回族，住福建省福州市鼓楼区。 申请保全人珠海横琴先贸供应链管理有限公司（以下简称先贸公司）依据已经发生法律效力的（2019）粤0105民初13644号民事裁定书申请保全被保全人广州增立钢管结构股份有限公司（以下简称增立公司）、高宏辉、郭晶合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2019）粤0105执保811号。执行过程中，本院于2019年7月2日查封了被保全人增立公司名下的位于增城市石滩镇顾屋村平岭[土地使用证号：增国用（2014）第GY000990号]的土地使用权；增城市石滩镇顾屋村小松元[土地使用证号：增国用（2014）第GY000991号]的土地使用权；增城市石滩镇顾屋村小松元[土地使用证号：增国用（2014）第GY000992号]的土地使用权；增城市石滩镇顾屋村平岭（土名）（厂房A1-3）（产权证号：10××32）；增城市石滩镇顾屋村平岭（土名）（厂房A2-4）（产权证号：10××33）；增城市石滩镇顾屋村平岭（土名）（办公楼B1）（产权证号：10××36）；增城市石滩镇顾屋村平岭（土名）（厂房A2-1、A2-2、A2-3）（产权证号：10××39）；增城市石滩镇顾屋村平岭（土名）（员工宿舍C1）（产权证号：10××40）。现被保全人增立公司向本院提出书面异议，请求解除对除了增城市石滩镇顾屋村平岭[土地使用证号：增国用（2014）第GY000990号]的土地使用权之外的其他土地使用权及房屋（共七处）的查封。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人增立公司认为：1.先贸公司诉请的2164.32万元远超实际涉案金额，我司在未收到先贸公司的起诉通知时已经于2019年6月28日向其支付采购费300万元，剩余未支付采购费为1300万元。先贸公司所主张的所欠泰安鑫兴和经贸有限公司代购货的采购费1848538.51元实际上先贸公司并未支付，而是由我司通过银行转账的方式于2019年6月25日全额支付给泰安鑫兴和经贸有限公司，有电子回执为证。上述事实已经在庭审过程中得到先贸公司的确认。综上，本案所涉及的本金仅有1300万元，先贸公司所提出的2164.32万元诉讼请求根本不成立。2.法院查封的六处工业厂房及土地的估价总金额将近一亿，远超诉讼请求及实际涉案金额。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条的规定，可供保全不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取措施。我司已经委托深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司对财产保全告知书中的六处工业厂房及土地抵押进行价值评估，根据广衡（评）字[2019]第GF04BJSA004号房地产抵押估价报告，上述估价对象总值为85362800元，远超诉讼请求的总金额。3.超额诉讼保全对我司造成极大损害。我司是一民营企业，民营企业得到银行的支持在目前的环境下实属难得，先贸公司的超额诉讼保全导致银行对我司的信贷资质全面报警，资金链引发断裂，企业将难以生存。在目前国家大力支持民营企业发展的局面下，我司恳请解除对除了增城市石滩镇××村平岭[土地使用证号：增国用（2014）第GY000990号]的土地使用权之外的其他土地使用权及房屋（共七处）的查封。 申请保全人先贸公司辩称：1.我司诉请及查封申请理据充分。（1）首先，我司此次诉讼请求的标的额为2164.32万元，增立公司于我方起诉后归还了300万元的行为，并不影响我司起诉时申请查封标的的正当性与合法性。相反是在我司申请了查封之后，增立公司为了能让我司撤诉以及申请撤回查封请求从而采取了偿还部分款项这一策略，这更能说明我司申请查封的正确性与合理性，起到民事诉讼法赋予诉讼财产保全的预防功能，避免因增立公司一方的行为或者其他原因，可能使将来的判决不能执行或难以执行。其次，增立公司在申请书中只承认经双方结算的1300万的部分合同金额，却对因违约产生的违约责任、罚息等条款和数额只字不提，足见其对合同应当善意履行、全面履行、适当履行的契约精神之漠视。（2）增立公司自述代为偿还泰安鑫兴和经贸有限公司的1848538.51元，与事实不符。我司与增立公司合作过程中，从来没有委托增立公司代为还款；没有债权人的许可及其他合法依据，根据合同法的规定，债务人主动替债权人向第三人支付款项，既不能视为债权转让，因债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力，也不能视为债务承担，因为债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意，说到底就是增立公司一种基于对契约精神加以蔑视的严重违约行为；此外，增立公司在庭审中矢口否认其与泰安鑫兴和经贸有限公司以前就是贸易合作伙伴这一事实，说明其对此次擅自汇款行为的违约性质已经有所认知，从而要在法庭上故意把水搅浑，这种诉讼手段令人不齿。我司已向法庭提交了该公司书面证言《对账询证函》，该函对该公司与增立公司是否存在长期的业务关系，上述款项是否由我司委托增立公司付款等事实问题加以解答，恳请法庭查证。2.本案涉及查封的大部分资产均已抵押，我司所申请查封的财产之实际执行的价值与诉讼标的额适当。（1）2019年6月20日，我司的工作人员曾根据广东创信会计师事务所2017年出具的审计报告，并经上网查询增城区工业用地的市场成交价格之后，向法庭提供过《关于不动产线索预估价值的说明》，当时《说明》中对申请查封财产预估情况如下：增城区工业用地最近的市场成交价格约为855元/平方米，被查封的以下土地使用权价值如下：GY000990号土地使用权，面积为43789平米，预估价值约为37439595元；GY000991号土地使用权，面积为4525.2平米，预估价值约为3869046元；GY000992号的土地使用权面积为323.7平米，预估价值约为276763.5元，上述3块工业用地合计预估价值约为41585404.5元。另，位于上述工业用地上的房产面积为14105.51平米，按照我司委托的第三方评估单位于2017年3月22日出具的审计报告载明，该部分房屋建筑物截至2016年12月31日的期末价值为71609922.07元，按照该审计报告使用的折旧率计算，截至2019年6月，该房屋建筑物资产预估价为67889383.57元，平均价值约为4812元/平方米，故下列房产价值如下：增城市石滩镇××村平岭（土名）（厂房A1-3）（产权证号：10××32），面积为5218.36平米，预估价值25109016元；增城市石滩镇××村平岭（土名）（厂房A2-4）（产权证号：10××33），面积为2004.99平米，预估价值9648011.88元；增城市石滩镇××村平岭（土名）（办公楼B1）（产权证号：10××36），面积为1961.57平米，预估价值9439074.84元；增城市石滩镇××村平岭（土名）（厂房A2-1、A2-2、A2-3）（产权证号：10××39），面积为3454.07平米，预估价值为16620984.84元；增城市石滩镇××村平岭（土名）（员工宿舍C1）（产权证号：10××40），面积为1466.52平米，预估价值7056894.24元。综上，根据2017年的审计报告，我司申请查封的上述土地及房屋总预估值约为人民币109474787.5元，再根据2019年6月19日的查册信息，上述资产大部分均已抵押，抵押金额为人民币106012000元。抵押权人作为优先受偿人受偿后，上述资产仅剩约346万元，且考虑到拍卖费用、工业用地的流通时间、难度等问题，上述拟查封的资产总价值将不高于人民币346万元。（2）因我方起诉时依据的上述预估值的评估价基础为2017年的审计报告，考虑到目前国际、国内的市场经济整体下行压力加大的局面，庭审结束后根据法庭要求，我方聘请第三独立评估机构广东正大新土地房地产与资产评估有限公司对被查封的资产再次评估。该司于2019年8月19日出具的《房地产估价报告》广正房报字[2019]第041号，对被查封的财产估价为：GY000990号的土地使用权估值为17909701元；GY000991号的土地使用权估值为2027289元；GY000992号的土地使用权估值为145017.6元；产权证号10××32号房产估值4957632元；产权证号10××33号房产估值为1904740.5元；产权证号10××36号房产估值为2059648.5元；产权证号10××39号房产估值为3281366.5元；产权证号10××40号房产估值1539846元，以上八项土地、房产的总值为33825241.7元，但是上述资产后七项均抵押给银行，抵押金额为106012000元。抵押权人作为优先受偿人受偿后，上述所有资产至2019年8月止，已资不抵债，如再考虑到拍卖费用、工业用地的流通时间、难度等问题，上述资产更是无法满足执行的资金需求。当前大量企业停工、停厂，很多房地产企业流动资金不足，银行的贷款银根很紧，大量存量用地及房屋进入不良状况，多家金融企业出现大量不动产的不良资产，大量房产企业出现折价出售不动产，工业用地价值较以前大为减损，特别是增城区较为偏远，工业用地及房产价值更是不振，如果对诉讼保全的财产少有松动，我方的合法权益将无法得到保障，即便胜诉后也是竹篮打水空欢喜。最后增立公司所提交的广衡（评）字[2019]第GF04BJSA004号《房地产抵押估价报告》错漏百出，不值一驳。比如此次查封的房屋地块共计8项，而该报告却列出了9项，多出厂房A1-1，权属证号为粤房地权证自字第××号；所有估价均不考虑巨额法定优先受偿款的存在，有可能是增立公司故意隐瞒，等。综上，增立公司的查封异议不成立，请依法驳回其请求。 被保全人高宏辉、郭晶并没有提交答辩意见。 经审查查明：关于先贸公司诉增立公司、高宏辉、郭晶合同纠纷一案，先贸公司向本院提出财产保全的申请，要求保全增立公司、高宏辉、郭晶名下价值共2164.32万元的财产，本院于2019年6月26日作出（2019）粤0105民初13644号民事裁定书裁定冻结增立公司、高宏辉、郭晶名下的银行存款共2164.32万元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，本院以（2019）粤0105执保811号立案执行。 执行过程中，先贸公司向本院提供了增立公司名下的位于增城市石滩镇××村平岭[土地使用证号：增国用（2014）第GY000990号]的土地使用权；增城市石滩镇××村小松元[土地使用证号：增国用（2014）第GY000991号]的土地使用权；增城市石滩镇××村小松元[土地使用证号：增国用（2014）第GY000992号]的土地使用权；增城市石滩镇××村平岭（土名）（厂房A1-3）（产权证号：10××32）；增城市石滩镇××村平岭（土名）（厂房A2-4）（产权证号：10××33）；增城市石滩镇××村平岭（土名）（办公楼B1）（产权证号：10××36）；增城市石滩镇××村平岭（土名）（厂房A2-1、A2-2、A2-3）（产权证号：10××39）；增城市石滩镇××村平岭（土名）（员工宿舍C1）（产权证号：10××40）等财产线索，并于2019年6月26日针对上述土地使用权及房屋提供预估值如下：GY000990号土地使用权的价值约15610778.5元；GY000991号土地使用权的价值约3869046元；GY000992号土地使用权的价值约276763.5元；10××32号房屋的价值约25109016元；10××33号房屋的价值约9648011.88元；10××36号房屋的价值约9439074.84元；10××39号房屋的价值约16620984.84元；10××40号房屋的价值约7056894.24元，另由于除了GY000990号土地使用权之外的其他不动产均已办理抵押登记，故先贸公司坚持要求本院查封上述所有不动产。同年7月2日，本院查封了上述土地使用权及房屋，期限至2022年7月1日。同年9月17日，增立公司遂提出以上执行异议。 另查，2019年3月19日，（抵押人、甲方）增立公司与（抵押权人、乙方）中国建设银行股份有限公司广州增城支行签订了《不动产抵押合同》（编号为：增建不动产抵押[2019]年666号），约定：甲方因借贷，经与乙方协商一致，确认以下主债权内容：最高债权数额为106012000元，最高债权额确定期间自2019年3月19日至2022年3月18日止；甲方同意以名下不动产为上述主债权提供担保，抵押物权属情况为：增国用（2014）第GY000990、GY000991、GY000992号土地使用权；产权证号分别为10××32、10××33、10××36、10031238、10××39、10××40号的房屋，抵押范围均为全部；等。 据查册时间为2019年6月19日的产权登记表显示：GY000990号土地使用权的权利人为增立公司，性质为国有建设用地，工业用途，面积为43789平方米，并未办理抵押登记，该地上建有六幢已确权建筑物，证号分别为10××32、10××33、10××36、10031238、10××39、10××40号；GY000991号土地使用权的权利人为增立公司，性质为国有建设用地，工业用途，面积为4525.20平方米，已办抵押登记；GY000992号土地使用权的权利人为增立公司，性质为国有建设用地，工业用途，面积为323.70平方米，已办抵押登记；10××32、10××33、10××36、10××39、10××40号房屋的产权人均为增立公司，均已办理抵押登记，抵押权人均为中国建设银行股份有限公司广州增城支行。 增立公司为证明其异议主张，向本院提交了由深圳市广衡房地产土地资产评估顾问有限公司于2019年4月22日出具的《房地产抵押估价报告》（编号为：广衡（评）字[2019]第GF04BJSA004号）。该报告显示：（三）估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；（五）价值时点：2019年4月17日，亦是现场勘查日；（六）价值类型：抵押价值，为假定估价对象在价值时点未设定法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；（九）估价方法：成本法；（十）估价结果：估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的评估总值为10601.2万元，抵押价值为10601.2万元，其中GY000990号土地使用权的价值为44664800元，单价为1020元/平方米；GY000991号土地使用权的价值为3982200元，单价为880元/平方米；GY000992号土地使用权的价值为284900元，单价为880元/平方米；10××32号房屋的价值为12472400元，单价为2390元/平方米；10××33号房屋的价值为4791900元，单价为2390元/平方米；10××36号房屋的价值为6335900元，单价为3230元/平方米；10031238号房屋的价值为20649600元，单价为2390元/平方米；10××39号房屋的价值为8255200元，单价为2390元/平方米；10××40号房屋的价值为4575500元，单价为3120元/平方米；（十一）估价对象的变现能力分析：假定在价值时点拍卖或变卖时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制、心理排斥及拍卖市场成交活跃程度等因素影响，估价对象将会产生一定的价值减损，根据估价对象的具体情况，在当前市场条件下，最可能实现的价格一般要比公开市场价格要低，大约为市场价值的50%-60%，与评估的市场价值的差异程度大约在40%-50%；等。该报告的应用有效期至2020年4月21日。 先贸公司为证明其抗辩意见，向本院提交了由广东正大新土地房地产与资产评估有限公司于2019年8月19日出具的《房地产估价报告》（编号为：广正房报字[2019]第041号）。该报告显示：（三）估价目的：对估价对象进行评估，为委托方诉讼保全提供房地产价值参考；（五）价值时点：2019年8月16日；（六）价值定义：本次估价的价值类型为房地产市场价值，是指估价对象于价值时点在公开市场（是指竞争性的、以最大限度追求经济利益为目的、所有市场主体均可平等自由参与交易的市场）上最可能形成或成立的价格；（九）估价思路及方法：确定以成本法的估价结果作为估价对象的最终估价结果；（十）估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为33825241.7元，其中GY000990号土地使用权的价值为17909701元，单价为409元/平方米；GY000991号土地使用权的价值为2027289.6元，单价为448元/平方米；GY000992号土地使用权的价值为145017.6元，单价为448元/平方米；10××32号房屋的价值为4957632元，单价为950元/平方米；10××33号房屋的价值为1904740.5元，单价为950元/平方米；10××36号房屋的价值为2059648.5元，单价为1050元/平方米；10××39号房屋的价值为3281366.5元，单价为950元/平方米；10××40号房屋的价值为1539846元，单价为1050元/平方米。该报告自发出日起原则上为一年内有效。 经质证，双方对对方提供的估价报告的真实性、合法性与关联性均不予确认。审查过程中，先贸公司表示其在起诉前最初自行对涉案不动产进行的预估，由于不具有专业的评估知识和能力，所以预估的价值与正式的估价报告所评估的价值相差巨大。增立公司表示根据不动产抵押合同，GY000990号土地使用权有设定抵押，是否抵押以登记为准，其余土地、房产均已设定抵押，最高抵押债权数额为106012000元，目前已经发放贷款5000万元，尚欠抵押债权数额为5000万元。双方均表示无需申请本院对涉案不动产进行重新评估。 本院认为，虽然民事诉讼法规定当事人有权申请诉前保全和诉讼中保全，但由于申请保全人与被保全人的权利义务关系，尚未经裁判确认仍处于待定状态，因此在保全过程中应在保全裁定的限额内保全相应价值的财产，既为保护申请保全人的合法权益，亦为避免申请保全人因超额保全导致的赔偿责任。本案中，本院已根据先贸公司提供的财产线索查封了增立公司名下的三处土地使用权及五处房屋，现增立公司以超标的额查封为由主张解除对除了GY000990号土地使用权之外的其余土地使用权及房屋的查封，故判断是否构成超标的额查封，需要将所查封财产的实际价值与需要查封的财产金额进行综合比对，本院具体分析与认定如下： 一、关于需要查封的财产金额的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第一款规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。”由于先贸公司向本院申请财产保全的金额为2164.32万元，本院作出的（2019）粤0105民初13644号民事裁定书裁定保全的金额也是2164.32万元，则该案应当保全的财产金额应按此数额掌握。至于增立公司提到的案件所涉及的本金仅为1300万元，先贸公司提出的2164.32万元的诉讼请求根本不成立的问题。如前所述，由于先贸公司在向本院申请财产保全时确定的保全金额为2164.32万元，并提供了相应的担保，该请求也已得到保全裁定所确认，故本院应当按照生效裁定所确定的保全金额采取相应的保全措施，至于先贸公司所提出的诉讼请求是否最终得到生效裁判文书的确认，应通过审判程序解决，但在此之前，保全金额仍应按保全裁定所确认的金额执行，先贸公司提出的该意见明显与保全裁定的内容不符，本院不予支持，故本案查封是否超标的额应以是否明显超过2164.32万元为审查标准。 二、关于已查封财产的实际价值的问题。本案中，本院已查封了增立公司名下的三处土地使用权及五处房屋，对于该不动产的实际价值，本应以本案审查时的价值时点为准，但由于双方均表示不申请本院对涉案财产进行重新评估，且均已提供了自行委托评估机构所出具的估价报告加以证明，鉴于双方均对对方所提供的估价报告不予确认，故本院将围绕双方所提供的估价报告有无证明力及证明力大小进行认定。关于双方所提供的估价报告，由于并无证据证明各自所委托的评估机构和评估人员在对涉案不动产评估期间不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法亦或者估价报告已超过应用有效期，且双方亦未提供其他证据予以推翻，故双方所提供的估价报告均具有证明效力。至于两份估价报告证明力大小的问题，虽然两份估价报告所采用的估价方法相同，但对于估价目的、价值时点、价值类型、估价结果均不同。其中，增立公司所提供的估价报告是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的抵押价值，而并非先贸公司所提供的估价报告所指向的房地产公开市场最可能形成或成立的价格。虽然增立公司的估价报告对已查封财产的估价结果为85362800元，但该报告也已明确说明估价对象最可能实现的价格一般要比公开市场价格要低，大约为市场价值的50%-60%，与评估的市场价值的差异程度大约在40%-50%。据此推算，估价对象最可能实现的价格一般在42681400元至51217680元，该价格与先贸公司的估价报告所得出的结果33825241.7元虽然仍相差较大，但考虑到先贸公司的估价报告所采用的价值时点更接近于本案审查的时点，该报告的估价结果更接近于当前真实的市场价值，其证明力大于增立公司的估价报告，故本院对先贸公司所提供的估价报告予以合理采纳，已查封财产的实际价值可以33825241.7元为审查标准。 三、关于能否解除对除了GY000990号土地使用权之外的其余土地使用权及房屋的查封的问题。经前两项比对后可知，如单独查封GY000990号土地使用权的价值仅为17909701元，并不能满足先贸公司的保全需要，故对于其余的土地使用权及房屋并不能解除查封。至于能否部分解除查封的问题，虽然目前GY000990号土地使用权并未办理抵押登记手续，但由于其余土地使用权及房屋均已设定最高额抵押债权并已办理抵押登记，虽然该最高债权数额并未最终确定，但增立公司也已自认抵押权人已发放贷款5000万元且其尚未偿还，在除去该抵押贷款后，其余的土地使用权及房屋并无剩余价值，故本院对其余的土地使用权及房屋的查封并不构成超标的额查封。此外，假设不考虑以上情形，由于已查封的五处房屋均建造在GY000990号土地使用权的范围内，现根据《中华人民共和国房地产管理法》第六十一条第三款关于“房地产转让或者变更时应当向县级人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条关于“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款关于“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”等有关规定，不管是查封处置地上建筑物或者土地使用权，查封的效力均应包括该建筑物占用范围内的土地使用权或者附着在该土地使用权范围内的建筑物，确立的是“地随房走、房随地走”的处置原则。鉴于GY000990号土地使用权已被查封，故对于附着在该土地范围内的房屋，不管是否构成超标的额查封，也不能单独解除查封。最后应当指出，由于本案系针对特定的价值时点进行审查判断，但将来房地产的公开市场价值是涨是跌不能预料，如出现市场价值明显上升导致部分不动产的价值足以满足案件需要保全的财产数额的，可允许增立公司再次申请解除查封。 综上，增立公司的异议理由不成立，对其提出的异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人广州增立钢管结构股份有限公司提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  张法能 审判员  林少宁 审判员  贾 岚 二〇一九年十月三十一日 书记员  叶均兰