长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终3137号上诉人（原审被告）：长春高新房地产开发有限责任公司。住所：长春市开发区荷园路777号怡众名城G14栋4单元3-7层。法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：陈长远，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宏伟，公司员工。被上诉人（原审原告）：长春市滨河物业开发有限责任公司。住所：长春市二道区滨河小区东407栋。法定代表人：刘忠恒，总经理。委托诉讼代理人：龚明宇，吉林创融律师事务所律师。上诉人长春高新房地产开发有限责任公司（以下简称高新房地产公司）因与被上诉人长春市滨河物业开发有限责任公司（以下简称滨河物业公司）合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193民初2257号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长春高新房地产开发有限责任公司的法定代表人王志刚，被上诉人长春市滨河物业开发有限责任公司的法定代表人刘忠恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高新房地产公司上诉请求：请求贵院依法撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193民初2257号民事判决书第一项并依法改判驳回滨河物业公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用全部由滨河物业公司承担。事实和理由：原审判决认定诉争双方签订的《永长小区财务交接协议书》约定的“销售结束后，财务档案及印章移交”的条件已经成就属事实认定错误。理由如下:1、该协议书里所指的房屋没有销售完毕，截止目前仍有六处房产未销售。仍有回迁户116户、商品住宅47户、商业房4户尚未给买受人办理产权变更登记手续，所以无论事实上还是按照法律规定，《永长小区财务交接协议书》约定的“销售结束后，财务档案及印章移交”的条件并未成就。2、由于涉案房屋系诉争双方合作建房，根据《永长小区项目清算及处理意见协议书》第五条的约定，永长小区2#楼106室、107室、4排楼104室、-02室、426室、527室双方已约定所有权归高新房地产公司所有，由于滨河物业公司未按照约定履行办理产权变更登记手续，所以高新房地产公司起诉要求滨河物业公司履行办理更名过户的义务。虽然该四处房屋现在处于执行程序,但这不属于高新房地产公司对该四处房屋已经销售，所以针对该四处房屋不应认定已经销售，按照一审法院的判决，就属于高新房地产公司将自己的房屋销售给自己,显然是违背常理的。另外,4排楼426室、527室房屋目前仍登记在滨河物业公司名下，至今未将产权变更登记至高新房地产公司名下，导致高新房地产公司无法对外销售。二、滨河物业公司在起诉书中称“经原告多次催要，被告仅将企业公章返还原告”不属实。滨河物业公司起诉时使用的印鉴并非是长春市滨河物业开发有限责任公司的公章，为了剩余房屋的销售，该公章一直在高新房地产公司处保管，高新房地产公司至今也没有将该公章返还给滨河物业公司。三、由高新房地产公司保留诉争财务档案和印章的意义。1、根据双方签订的《永长小区项目清算及处理意见书》以及关于履行《永长小区项目清算及处理意见书》的协议书可以证实，永长小区项目是诉争双方共同开发建设，后经项目清算，剩余房屋产权归高新房地产公司所有，由高新房地产公司负责办理销售房屋产权变更登记手续。2、高新房地产公司接管永长小区项目后,由于滨河物业公司不配合办理产权变更登记工作，导致永长小区17户居民在2018年、2019年多次上访，上访诉求是要求诉争双方为其办理产权变更登记手续。由于滨河物业公司营业执照已被吊销，且滨河物业公司无人接待办理此事，且高新房地产公司也是永长小区的开发单位,长春新区执法与维护社会稳定综合管理办公室联系高新房地产公司，要求高新房地产公司承担社会责任，为永长小区居民办理房产登记手续。综上，由于永长小区的全部开发手续都落在滨河物业公司名下，办理不动产权利证书需要以滨河物业公司名义办理,为保障永长小区业主能实际取得房屋所有权及销售未售房产,为避免永长小区业主继续大面积上访，高新房地产公司考虑到社会责任和自身应承担的义务，所以一直没有将财务档案和印鉴返还给滨河物业公司,请求二审法院依法查明本案全部事实，判决驳回滨河物业公司全部诉讼请求。滨河物业公司辩称，1.高新房地产公司在宣读上诉状时，故意不宣读上诉请求，进行刻意回避；2.高新房地产公司的两名代理人代理权限通过笔录体现。均是诉讼代理，没有权利对二审上诉请求进行变更。滨河物业公司向一审法院起诉请求：请求法院判令高新房地产公司立即返还滨河物业公司自长春市永长小区项目开工建设之日起至今的全部开发资料；财务档案、账簿、票据、文件、营业执照等；税务相关资料及税控机；发货票及相关资料；发票专用章、财务印章及法人名章。一审法院认定事实：1999年11月10日，高新房地产公司（当时名称为长春市高新技术建设开发公司）与滨河物业公司签订《联建协议书》约定高新房地产公司和滨河物业公司共同开发位于长春市南关区亚泰大街和长春大街交界处的“永长小区”房地产项目。2006年10月9日，高新房地产公司与滨河物业公司对该项目进行清算，并签订了《永长小区项目清算及处理意见协议书》，确认了项目的开发成本、销售收入及亏损情况，并在第五条中约定：“乙方（滨河物业）将上述外债转让给甲方（高新地产），由甲方承担全部外债；乙方将永长项目剩余房屋全部抵给甲方，双方暂不办理更名过户手续，共同到产权登记部门办理抵押登记，将剩余房屋抵押给甲方；乙方将销售事项全部委托给甲方，销售收入归甲方所有，乙方从此无权处分剩余房屋。”该《永长小区项目清算及处理意见协议书》后附有经双方单位盖章确认的《永长小区剩余房屋统计表》，列示了36套剩余房屋的具体明细，其中包括2#楼的106号、107号和4#楼的104号、-2号（地下室）等房屋。2007年2月2日，双方又签订《永长小区财务交接协议书》，该协议约定：滨河物业公司将与开发长春市永长小区有关的的财务档案、账簿、票据、文件及滨河物业公司的税控机、财务印章、法人名章等开发资料交付给高新房地产公司，在永长小区销售结束后，高新房地产公司应将财务档案等开发资料返还滨河物业公司。其后，高新房地产公司陆续偿还债务，并以滨河物业公司名义对外销售剩余房屋，并由其负责项目财务管理工作。2018年7月4日，高新房地产公司向长春市中级人民法院提起诉讼，以滨河物业公司未履行《关于履行〈永长小区项目清算及处理意见协议书〉的协议书》约定将永长小区剩余房产更名过户给高新房地产公司为由，请求判令：滨河物业公司将永长小区2#楼106室（405.55㎡）、107室（278.61㎡）、4#楼104室（1921.9㎡）、4#楼-02室（632.22㎡）房屋产权办理至高新地产名下。2018年8月6日，长春市中级人民法院作出（2018）吉0193民初478号民事判决书，支持高新房地产公司诉讼请求，现该判决已经生效，并已经进入执行程序。另经长春市房产档案馆查询，4号楼426室已经更名至长春房地集团有限公司名下；3号楼105室，经吉林省九台市人民法院（2007）九执字第553号民事裁定书将该房屋执行更名过户至赫利涛名下。本案争议的焦点为：滨河物业公司诉讼请求是否有事实及法律依据。一审法院认为，滨河物业公司与高新房地产公司签订的《永长小区项目清算及处理意见协议书》、《永长小区财务交接协议书》系双方真实意思表示，合法有效，且均经过生效判决予以确认，双方均应按照约定履行各自义务。根据协议约定，“三、资料管理由于永长小区销售工作没有全部结束，双方商定，财务档案全部由甲方管理，待销售结束后，财物档案及印章移交乙方保管封存”，财务档案及印章应当在该小区销售结束后移交滨河物业公司保管，现有证据证实部分房屋已经销售，高新房地产公司所提出的未销售房屋也经过诉讼程序确定权属，《永长小区财务交接协议书》约定的“销售结束后，财务档案及印章移交”的条件已经成就，高新房地产公司应当立即按照协议约定返还。关于高新房地产公司提出《永长项目财务交接明细表》并非双方公司签订的问题，即使为高新房地产公司自行交接，但滨河物业公司对该交接内容也予以认可，且交接内容明确为该项目财务交接，故一审法院对该交接明细表予以采信。返还材料的范围问题，根据协议双方交接了财务档案、税务相关资历、发货票、财务印章及法人名章等，交接内容中印章仅有财务印章及法人名章，财务档案则因双方交接后尚有财物业务发生，即应自项目开工建设之日至今的全部档案（2006年12月末前财务档案内容参照《永长项目财务交接明细表》）。滨河物业公司主张的其他要求返还的资料，双方签订的协议中并未约定返还，且该小区虽房屋销售处理完毕，但尚有其他业务未能全部完成，可待条件成熟后，滨河物业公司根据相关规定另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条之规定，判决如下：一、长春高新房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还长春市滨河物业开发有限责任公司财务档案、财务印章及法人名章。二、驳回长春市滨河物业开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由长春高新房地产开发有限责任公司负担。本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。双方均认可高新房地产公司系永长区的开发单位。本院认为，本案的焦点为滨河物业公司请求高新房地产公司返还公司财务档案、财务印章及法人名章的条件是否成就。案涉《永长小区项目清算及处理意见协议书》、《永长小区财务交接协议书》及《关于履行的协议书》均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应当按照约定履行各自合同义务。其中在《永长小区项目清算及处理意见协议书》、《永长小区财务交接协议书》约定，滨河物业公司将永长小区剩余房屋抵给高新房地产公司，但双方并不办理更名过户手续，并由高新房地产公司完成剩余房屋的销售工作，销售收入归高新房地产公司所有，相关财务档案、印章交由高新房地产公司保管，待销售结束后，返还给滨河物业公司，高新房地产公司按照上述协议的约定将房屋陆续销售。《关于履行的协议书》就剩余房屋的产权问题进一步约定，即将剩余房屋产权变更至高新房地产公司名下或指定的买受人名下，其中案涉2#楼106号、107号、4#楼104号、-2号（地下室）4套房屋经法院判决产权变更至高新房地产公司。虽然该判决判令滨河物业公司为高新房地产公司办理产权变更手续，但判决的结果仅是对于双方签订的《关于履行的协议书》内容的履行，并未确认上述房屋已经销售完毕。而案涉三个协议的共同目的系高新房地产公司将剩余房屋的销售款来填补永长小区开发过程中产生的亏损。高新房地产公司作为永长小区的开发单位，其应将房屋对外进行销售而非仅确认将房屋变更至其名下。因此，上述4套房屋仍未销售，永长小区的销售工作仍在持续中，滨河物业公司请求高新房地产公司返还公司财务档案、财务印章及法人名章的条件并未成就。原审对此认定错误，本院予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。上诉人长春高新房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，应予支持。故本院依照《中华人民共和合同法》第八条，第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0193民初2257号判决；二、驳回被上诉人长春市滨河物业开发有限责任公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元；二审案件受理费100元，以上共计200元均由被上诉人长春市滨河物业开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  于小依审判员  胡月皓二〇一九年十月二十日书记员  王 杨