云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0922民初1095号原告：丁跃，男，1967年12月12日，汉族，初中文化，个体户，户籍所在地：云南省大理白族自治州弥渡县。原告：宋艳萍，女，1967年4月26日，汉族，初中文化，个体户，户籍所在地：云南省大理白族自治州弥渡县。委托诉讼代理人：李跃英，云南善庭律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：临沧市阳晨房地产开发有限责任公司，住所：云南省临沧市云县爱华镇云州新区（瓦窑坝）。法定代表人：刘健亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓君初，男，该公司员工。代理权限：特别授权代理。原告丁跃、宋艳萍与被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁跃、宋艳萍的诉讼代理人李跃英、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司的诉讼代理人邓君初到庭参加诉讼。因需调取相关证据材料，经审批延长审限三个月,本案现已审理终结。原告丁跃、宋艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2014年9月30日至2019年5月30日的未办理云州国际新城-滇西南建材市场10幢第1层商铺128号房屋的产权登记手续的违约金145314.28元；2、判令被告支付2019年5月31日起至被告完成云州国际新城-滇西南建材市场10幢第1层商铺128号房屋的产权登记手续止的违约金，按每月2594.89元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月，被告为了营销自己开发的商铺对外发出广告，承诺如果购买被告开发的商铺就与购买者签订租赁合同，将该商铺返租并按期向购买者支付租金，原告决定购买位于云州国际新城一期滇西南建材家居大市场10栋128号商铺，于2014年4月25日预付定金50000元，2014年5月13日将剩余购房款297531元及由被告代收缴的产权登记手续费13564元以刷卡方式支付给了被告，并于2014年6月6日签订了《滇西南建材家居大市场2-10幢楼商铺租赁合同》。2014年7月1日原告与被告签订了云州国际新城0062号《商品房购销合同》以此对位于云州国际新城一期滇西南建材家居大市场购买的10栋128号商铺进行权属确定。《商品房购销合同》中第三条约定被告将云州国际新城-滇西南建材市场10幢第1层商铺128号房屋出售给原告，该房屋套内面积为48.81平方米，总价款为347531元；第六条约定原告于2014年7月1日一次性支付房屋总价款347531元给被告；第七条约定被告应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；第十二条约定由被告负责向房产管理机关申请办理该商品房的产权登记手续，原告有义务提供相关资料并承担相关税费。合同签订后，被告到云县房地产交易管理所办理了登记号为YX2014070100145号的《商品房买卖合同登记备案表》。但被告在收取了产权登记手续代缴费用后至今都未按照合同的约定办理相关的产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案事实，原、被告双方早在2014年5月13日就已经完成云州国际新城一期滇西南建材家居大市场购买的10栋128号的商铺的购买与交付事宜，原告也于当日完成该商铺买卖所应承担的责任及义务，现被告长时间不给原告办理产权证书，属原告过错。双方并未就此约定相应违约金数额，根据该司法解释的规定，违约金自《商品房购销合同》签订之日起90后即2014年9月30日起算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，每月违约金为2594.89元[347531元×(1+40%)×6.4%÷12]。原告为维护合法权益，故提起诉讼。被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司辩称，商铺在签订合同的当天已经交付给原告使用，现在已经交付四年多，而且原告将商铺出租给被告，被告按照合同的约定每年向原告支付相应租金，已经履行了义务。因相关手续需进一步完善，所以未能办理房屋权属证书。原告丁跃、宋艳萍围绕诉讼请求提交了如下证据：1、身份证。欲证明原告的主体资格；2、云州国际新城0062号《商品房购销合同》。欲证明原、被告双方对云州国际新城一期滇西南建材家居大市场10栋128号商铺买卖进行了相应的约定；3、《收据》一份。欲证明2014年4月25日预付商铺定金50000元的事实；4、《收据》二份。欲证明2014年5月13日支付购房款297531.00元以及被告代收缴的办理产权登记手续费13564元的事实；5、《滇西南建材家居大市场2-10幢楼商铺租赁合同》。欲证明2014年6月6日原、被告双方对云州国际新城一期滇西南建材家居大市场的10栋128号商铺租赁事宜进行了相应的约定。经质证，被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司对上述证据无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司提交了如下证据：1、云县住房和城乡建设局建设工程质量监督站《情况说明》。欲证明云州国际新城项目至今未竣工验收。2、云南元聚工程监理咨询有限公司云县云州国际新城项目监理部《情况说明》。欲证明云州国际新城项目至今未竣工验收。经质证，原告丁跃、宋艳萍对上述证据的真实性、合法性没有意见，但认为与本案没有关联性。本院认为，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。休庭后，本院依职权向云县自然资源局查询：被告是否提交过申请办理云州国际新城滇西南建材市场10栋128号商铺权属证书的相关证明文件。云县自然资源局复函：临沧市阳晨房地产开发有限责任公司没有在不动产登记中心提交过申请办理位于云州国际新城滇西南建材市场10栋128号商铺不动产证的材料，不能办理不动产登记的原因是临沧市阳晨房地产开发有限责任公司土地有抵押登记、有查封登记。经向原、被告双方出示《协助查询复函》，原告对复函无意见；被告对复函无意见，但认为因工程至今未竣工验收，办不了权属证书。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告购买位于云州国际新城一期滇西南建材家居大市场10栋128号商铺，于2014年4月25日预付定金50000元，2014年5月13日将剩余购房款297531元及由被告代收缴的产权登记手续费13564元以刷卡方式支付给了被告，并于2014年6月6日签订了《滇西南建材家居大市场2-10幢楼商铺租赁合同》，原告将该商铺出租给被告。2014年7月1日原告与被告签订了云州国际新城0062号《商品房购销合同》，合同第七条约定:被告应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告；第十二条关于产权登记的约定：双方约定由被告负责向房产管理机关申请办理该商品房的产权登记手续，原告有义务提供相关资料并承担涉及己方的相关税费…。合同签订后，被告到云县房地产交易管理所办理了登记号为YX2014070100145号的《商品房买卖合同登记备案表》。后被告未按照合同的约定办理相关的产权登记手续，原告遂诉讼来院，请求判如所请。本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同成立，当事人应当按约全面履行自己的义务。原告已按约定向被告支付了购房款及产权登记手续费，被告应按约定办理房屋权属证书。双方约定被告应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格的商品房交付给原告，现被告自房屋交付使用之日起90日未按约定办理房屋权属证书，属违约，合同没有约定违约金，本院按照已付购房款总额347531元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即每月违约金为347531元×4.75%×(1+40%)÷12月=1925.90元，自2015年12月30日起90日开始计算，即支持自2016年4月1日起至取得房屋权属证书之日止的违约金。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：一、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司支付原告丁跃、宋艳萍逾期办理房屋权属证书违约金71258.3元（以1925.90元/月计，自2016年4月1日起至2019年5月1日止），于本判决生效之日起一个月内履行；二、被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司支付原告丁跃、宋艳萍自2019年5月2日起至取得房屋权属证书之日止，以1925.90元/月计的逾期办理房屋权属证书违约金。如负有义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3206元，减半收取1603元，由原告丁跃、宋艳萍负担320.6元，被告临沧市阳晨房地产开发有限责任公司负担1282.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  杨明二〇一九年十月十八日书记员  杨超