云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1218号上诉人（原审被告）：旷绍全，男，1960年10月10日生，汉族，四川省遂宁市人，初中文化，个体工商户，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：倪金鹏，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周有苹，女，1985年7月15日生，彝族，云南省姚安县人，初中文化,农民，户籍地云南省姚安县，现住云南省姚安县东片区。原审第三人：旷小红，女，1985年12月14日生，汉族，四川省遂宁市人，住楚雄市，系旷绍全之女（未到庭）。上诉人旷绍全与被上诉人周有苹、原审第三人旷小红房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。旷绍全的上诉请求：一、撤销楚雄市人民法院（2019）云2301民初1459号民事判决，改判驳回周有苹的全部诉讼请求；二、两审诉讼费均由周有苹承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院认定旷绍全未在双方约定2019年4月1日前办理过户登记，导致合同目的不能实现，故判决支持周有苹解除《房屋买卖协议》及退还己交款项的事实认定存在错误。理由如下：涉案的楚雄市鹿城镇楚风苑小区大门北侧东钰苑8区1栋4单元3层303号房于2016年10月10日就己经抵押给云南聚丰典当有限公司，周有苹购买房屋时，旷绍全就将该房屋己经抵押的情况告知了周有苹，也因房屋被抵押，周有苹以明显低于市价的价格购买了该房屋。旷绍全与周有苹双方签订《房屋买卖协议》时，口头约定过2019年4月1日的过户时间只是暂定，具体的过户时间以解除抵押权的时间为准。因此，旷绍全并未存在导致合同目的不能实现的行为，周有苹的诉讼请求不能成立，一审判决认定事实不清。综上所述，一审判决认定事实不清，请求二审人民法院查明案件事实后依法改判，支持旷绍全的上诉请求，维护旷绍全的合法权益！周有苹答辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决；2、请求判决旷绍全向周有苹支付至二审判决生效之日止的银行同期存款利息；3、因周有苹家庭条件差，资金周转困难，请求在二审判决生效后立即要求旷绍全向周有苹履行判决结果。周有苹向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的《房屋买卖协议》；二、判令旷绍全向周有苹退还东钰苑B区1栋4单元303号房的首付款130477元、配套费7000元、预交电费2000元；三、本案诉讼费由旷绍全承担。一审法院认定事实：旷绍全与第三人旷小红系父女关系。2018年9月25日，周有苹经熟人介绍到楚雄市看房，由第三人旷小红介绍情况，看完周有苹决定购买该套房屋，于当日向第三人旷小红支付20000元。2018年9月27日，双方签订《房屋买卖协议》，约定周有苹向旷绍全购买东钰苑B区1栋4单元303号房，该房建筑面积135.37平方米，房屋为毛坯房，出售单价3180元/平方米，总价430477元；配套设施费（包括有线电视和网络宽带接口、安装费、开户费及使用费）由周有苹承担，分户水表、电表、太阳能统一由旷绍全联系安装，材料费、安装费由周有苹承担,费用合计7000元，于交房当日支付；周有苹承担契税，其他税费由旷绍全承担；周有苹交清首付款当天交房；周有苹支付首付款后，旷绍全于2019年4月1日以前配合周有苹办理房产过户手续，周有苹取得不动产权登记证后，周有苹通过按揭贷款方式于领取不动产登记证书后的30天内付清售房尾款。《房屋买卖协议》签订以后，周有苹向旷绍全支付了部分购房款和其他费用，2018年9月28日旷绍全向周有苹出具收条，载：今收到周有苹购买东钰苑1栋4单元303号房首付款130477元、配套费7000元，预交电费2000元。后旷绍全向周有苹交付了房屋钥匙。另查明，2019年5月23日楚雄市不动产登记中心的房产抵押信息查询情况说明、房产登记信息查询情况说明显示：楚雄市，不动产权证号为云（2016）楚雄市不动产权第××号，权利人为旷绍全、何廷会，共同共有，登记时间为2016年10月10日，房屋状态为已抵押，抵押权人为云南聚丰典当有限公司，抵押人旷绍全、何廷会，债权履行起止日期2017年6月12日至2017年12月8日，登记时间2017年6月15日。一审法院认为，依法成立并生效的合同对合同双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行义务。因旷绍全未按《房屋买卖协议》约定的期限协助周有苹办理房屋产权登记，周有苹要求解除《房屋买卖协议》，并退还已支付款项。楚雄市于2017年6月15日登记抵押给云南聚丰典当有限公司，至今未解除抵押登记，旷绍全陈述尚欠款项，近期不能解除抵押登记；一审法院向楚雄市不动产登记中心调取房产登记信息查询情况说明载明：不动产权证号为云（2016）楚雄市不动产权第××号房屋权利人为旷绍全、何廷会，为共同共有，旷绍全未提交证据证明其转让共有房屋经共有人同意或追认，综上双方约定2019年4月1日前办理过户登记，因旷绍全原因不能协助办理楚雄市的不动产权证，《房屋买卖协议》目的不能实现，故对于周有苹要求解除合同及退还已交款项的诉讼请求，予以支持。旷绍全已向周有苹交付了房屋钥匙，合同解除后，周有苹应将房屋钥匙返还旷绍全。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除周有苹与旷绍全于2018年9月27日签订的《房屋买卖协议》；二、旷绍全于判决生效之日起十日内退还周有苹房屋首付款130477元、配套费7000元、预交电费2000元；三、周有苹于判决生效之日起十日内返还旷绍全楚雄市屋的钥匙。案件受理费减半收取计1545元、保全费1220元，由旷绍全负担（未交，于判决生效之日起十日内交纳）。二审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，旷绍全提出以下异议：认定：“周有苹支付首付款后，旷绍全于2019年4月1日以前配合周有苹办理房产过户手续”错误，周有苹在购买房屋时就知道房屋被抵押的情形，双方没有明确约定过办理房产过户手续的时间。对一审判决认定的其余事实未提出异议。周有苹对一审判决认定的事实未提出异议，故对双方当事人均无异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。因旷绍全对所提异议的事实未能提交证据予以证实，故不予确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是，周有苹与旷绍全于2018年9月7日签订的《房屋买卖协议》是否有效？是否应当解除？旷绍全应否退还周有苹房屋首付款130477元、配套费7000元及预交电费2000元？本院认为，第一，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据该条规定，共有人处分共同财产，必须经全体共同共有人同意，否则，各共有人不得处分共有财产。周有苹与旷绍全于2018年9月7日签订的《房屋买卖协议》约定出售的涉案房屋，根据楚雄市不动产登记中心不动产权证号云（2016）楚雄市不动产权第××号房屋权利人为旷绍全、何廷会，为共同共有，但在《房屋买卖协议》上卖方只有旷绍全一人的签名，无共有人何廷会的签名，因旷绍全没有提供证据证实出售共有财产经过了何廷会的同意，应视为其无权对共有房屋进行处分，旷绍全以个人名义与周有苹签订《房屋买卖协议》的行为，违反了法律的规定，应为无效民事行为。第二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。旷绍全在明知涉案房屋已被抵押的前提下，还将房屋出售给周有苹，也违反了上述法律的规定。综上，旷绍全与周有苹签订的《房屋买卖协议》违反了法律的规定，应为无效。一审判决认定双方签订的《房屋买卖协议》有效并判决解除，属适用法律错误，应予纠正。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故旷绍全应退还周有苹支付的首付款130477元、配套费7000元、预交电费2000元，周有苹也应当返还旷绍全案涉房屋的钥匙。综上所述，旷绍全的上诉请求不能成立，应予驳回，但一审判决解除周有苹与旷绍全于2018年9月27日签订的《房屋买卖协议》错误，应予撤销。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1459号民事判决第二、三项，即：“二、旷绍全于判决生效之日起十日内退还周有苹房屋首付款130477元、配套费7000元、预交电费2000元；三、周有苹于判决生效之日起十日内返还旷绍全楚雄市屋的钥匙。”；二、撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1459号民事判决第一项，即：“一、解除周有苹与旷绍全于2018年9月27日签订的《房屋买卖协议》”；三、旷绍全与周有苹于2018年9月7日签订的《房屋买卖协议》无效。一审案件受理费1545元，保全费1220元，合计2765元，由旷绍全负担（未交）；二审案件受理费3090元，由旷绍全负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  蒋文娟审判员  夏绍兴审判员  蔡建华二〇一九年十月八日书记员  山 岚