广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初3675号原告：陈惠君.原告：陈慧卿.原告共同委托代理人：容忠伟,广东圭峰律师事务所律师。被告：杨国立.委托代理人：杨辉，广东杨辉律师事务所律师。被告：广州市德成餐饮管理有限公司，住所地广州市南沙区金环街2号越鸿都会广场（自编7-4栋商业、办公楼）206、207、208、209、210房。法定代表人：崔伟玲。被告：广州市越鸿房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区环市大道中富汇街5号503之二房。法定代表人：陈志华，职务董事长。委托代理人：殷昌勇，广东四方三和律师事务所律师。委托代理人：谭子毅，广东四方三和律师事务所律师。第三人：保利物业发展股份有限公司广州保利南沙大都汇物业服务中心，住所地广州市南沙区金隆路越鸿都会广场金环街1号7#1栋210房（自主申报）。负责人：蔡得强。原告陈惠君、陈慧卿诉被告杨国立、广州市德成餐饮管理有限公司、广州市越鸿房地产开发有限公司、第三人保利物业发展股份有限公司广州保利南沙大都汇物业服务中心恢复原状纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王仓独任审判，公开开庭进行审理。原告陈惠君及原告共同委托代理人容忠伟，被告杨国立委托代理人杨辉，被告广州市德成餐饮管理有限公司法定代表人崔伟玲，被告广州市越鸿房地产开发有限公司委托代理人殷昌勇到庭参加诉讼。第三人保利物业发展股份有限公司广州保利南沙大都汇物业服务中心经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称:原告于2015年11月19日与广州市越鸿房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》，并于2016年12月30日交付使用，其后原告对涉案铺位进行装修。被告于2018年8月在装修期间未告知原告及第三人情况下私自切除7-4栋106房向上延伸的排烟管道导致原告铺位丧失排烟功能。多次协商无果。现诉请：1、判令各被告对原告所属的座落于广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房的排烟管道恢复原状；2、判决各被告支付原告经济损失至实际恢复原状至（自2018年8月1日起算，按照每平米150元计算暂计至2019年4月1日为79044元）；三、诉讼费由被告承担。被告杨国立辩称：一、2015年11月份答辩人与广州市越鸿房地产开发有限公司签订位于广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）107、108、206、207、208、209、210房及（自编号7-5栋商业、办公楼）101房（复式）买卖合同，2016年12月29日开始交付使用。二、2018年3月14日，广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）201至210房及（自编号7-5栋商业、办公楼）101房（复式）租赁给简晓东，双方签订了十年期的租赁合同，2018年4月17日简晓东、黄振南合作投资设立广州市德成餐饮管理有限公司，2018年10月17日，答辩人与简晓东终止租赁协议，与广州市德成餐饮管理有限公司重新签订租赁协议。简晓东、黄振南未告知业主进行装修，但答辩人了解简晓东已将装修情况告知物业公司并得到许可。三、2018年10月份，因开发商对7-4栋一层排烟涉及不合理及漏装排油污管道，业主及租户多次投诉，开发商负担改造费用进行改造。五、2019年1月份，106房业主因排烟问题多次向物业公司投诉，答辩人不知情。综上，答辩人购买房屋后并未改变原设计，排烟问题是广州市德成餐饮管理有限公司接入风机造成的。答辩人无责任。原告主张的损失赔偿无事实根据。原告无证据证明其店铺租赁不出是因为无法排烟，该楼盘有大量店铺未出租或使用，答辩人委托中介以130元/平米价格出租但至今未租赁出去，原告主张按照150元/平米价格无依据。被告广州市德成餐饮管理有限公司辩称：无意见。被告广州市越鸿房地产开发有限公司辩称：本案原告106房产的排烟管道更改并非由答辩人的原因造成，答辩人不应承担民事责任，并且答辩人以及物业公司履行了要求恢复原状职责。经审理查明：2015年11月19日，原告与广州市越鸿房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房，并约定房屋于2016年12月30日前交付。2015年11月17日，杨国立与广州市越鸿房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）206房，并约定房屋于2016年12月30日前交付。2018年3月14日，杨国立、杨国刚、杨瑞与简晓东签订《租赁合同》，约定将广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）201-210号商铺及7-5栋101号复式商铺租赁给简晓东，用途包含餐饮场所。2018年4月17日，简晓东、黄振南成立广州市德成餐饮管理有限公司，法定代表人为简晓东，登记住所为广州市南沙区金环街2号越鸿都会广场（自编7-4栋商业、办公楼）206、207、208、209、210房。2018年4月23日，简晓东与广州市普利达消防工程有限公司签订《装修管理服务协议》，对7-4栋201-210铺位进行装修。该房屋装修后，一直归广州市德成餐饮管理有限公司经营使用。2018年10月17日，简晓东与杨国立、杨国刚、杨瑞终止租赁合同，同日，广州市德成餐饮管理有限公司与杨国立、杨国刚、杨瑞签订《租赁合同》。后广州市德成餐饮管理有限公司的法定代表人变更为崔伟玲。广州市越鸿房地产开发有限公司提交的图纸显示，广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房排烟管道向上经过广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）206房接入总排烟管道。本案审理过程中，原、被告对广州市德成餐饮管理有限公司经营使用的广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）206房装修过程中拆除经过该房内的同栋106房排烟管道均无异议。本院认为：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，本案中原告向广州市越鸿房地产开发有限公司购买并合法占有广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房，可认定其为该房产的业主。同理认定杨国立为广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）206房业主。《中华人民共和国物权法》第三十六条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”，简晓东为经营餐饮于2018年3月14日租赁杨广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）206号房，成立广州市德成餐饮管理有限公司并担任法定代表人后对房屋装修用于广州市德成餐饮管理有限公司的经营场所，故因装修产生的责任应由广州市德成餐饮管理有限公司承担。广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房的排烟管道因广州市德成餐饮管理有限公司经营场所的装修毁损，原告主张广州市德成餐饮管理有限公司将排烟管道恢复原状合法有据，应予以支持，恢复的标准应以广州市越鸿房地产开发有限公司的图纸为准。关于杨国立是否应当承担责任的问题。杨国立为广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）206号房屋的业主，无论自用或是出租房产，均不应损害相邻不动产的权利，本案中，杨国立出租前述房屋后疏于管理致广州市德成餐饮管理有限公司装修过程中毁损经过室内的广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房的排烟管道，原告主张杨国立就恢复原状承担连带责任合法有据，本院予以支持。杨国立承担责任后，可依据租赁合同进行追偿。广州市越鸿房地产开发有限公司对排烟管道的损毁无过错，原告主张其承担连带责任依据不足，本院不予支持。关于原告主张的经济损失问题。广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106号房自收房后一直空置，原告并未提交租赁合同或其他证据证明其因烟管损坏直接产生了租金损失，其主张租金损失依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市德成餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市南沙区金洲涌以南总部聚集区块二越鸿都会广场（自编号7-4栋商业、办公楼）106房的排烟管道恢复原状（恢复标准以广州市越鸿房地产开发有限公司的图纸为准），被告杨国立与被告广州市德成餐饮管理有限公司承担连带责任。二、驳回原告陈惠君、陈慧卿的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元由被告广州市德成餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 仓二〇一九年十月十二日书记员 吴诗如