广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2624号 上诉人(原审原告）:蒋黎明，男，汉族，1987年2月9日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富达房地产开发有限公司，住所地:广西壮族自治区桂林市全州县城西大道开发区。 法定代表人：董媛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨荃，全州县中心法律事务所法律服务工作者。 上诉人蒋黎明因与被上诉人广西富达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区全州县人民法院（2019）桂0324民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒋黎明委托诉讼代理人蒋星住、被上诉人广西富达房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋黎明上诉请求：1.请依法撤销全州县人民法院（2019）桂0324民初29号民事判决书第二项，改判支持上诉人的请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的购房合同是被上诉人提供的格式合同，被上诉人承诺逾期交房应该按日万分之三支付违约金，一审判决认定按日万分之一计算违约金是违反双方签订合同时的真实意思表示；2.被上诉人对购房合同约定逾期交房按日万分之三计算违约金违反公平原则或存在显失公平未提出异议，被上诉人拟定购房合同时确定逾期交房按日万分之三计算违约金是事先经过充分考虑的，故对上诉人是完全公平的，而一审判决按日万分之一计算违约金对上诉人是不公平的；3.上诉人依照购房合同约定主张违约金，依法不需要提供损失大小的证据，一审判决认定上诉人应提供损失大小的证据是无法律依据的；4.被上诉人一审中未提供证据证实逾期交房按日万分之三支付违约金属于过分高于造成的损失，一审判决所谓参考本地区同地段租金情况作为判决依据，缺乏事实根据又无法律依据，且是否租房及租金多少与本案没有事实和法律关系，不能作为本案判决依据。 广西富达房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 蒋黎明向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告交付全州县城西大道开发区世纪商贸苑C区4幢1单元701号房；二、判决被告支付原告迟延交房违约金（计算方式：112495元×0.3‰/天×逾期天数，逾期天数从约定交房时间2015年12月30日次日计算至实际交房之日）；三、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告蒋黎明向被告广西富达房地产开发有限公司购买其开发的位于全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”第C区4幢1单元7层1号房。双方于2015年4月3日签订《商品房买卖合同》，约定总房款372495元，买受人已付首付款112495元，余款260000元于2015年4月28日前向银行申请贷款付清，出卖人应当在2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的情形和国家政府及当地政府因素造成的出卖人不承担责任情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告支付了被告购房首付款112495元，尚欠260000元，被告至今未向原告交房。另查明，涉案房屋现正在办理验收中。原告于2018年12月24日向本院提起诉讼，本院进行了立案登记并于2019年1月3日予以立案。庭审中，被告表示愿意交房。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。本案原告向被告购买商品房，双方签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反法律法规，形成房屋买卖合同法律关系。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告提起诉讼是否过了诉讼时效期间；二、被告是否存在违约行为，如果存在，是否应该支付违约金；三、违约金如何计算。 1、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原、被告在合同中约定被告交房时间为2015年12月30日前，被告至今未向原告交房，原告于2018年12月24日向该院提起诉讼，从原告知道被告未按约定交房之日至提起诉讼之日，未超过三年的诉讼时效期间。因此，被告主张原告提起诉讼过了诉讼时效期间，没有事实与法律依据，该院不予采信。 2、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告在合同中约定被告交房时间为2015年12月30日前，被告至今未向原告交房，违反了合同约定，构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告要求被告继续履行合同，交付房屋，而被告亦愿意交房，原告的第一项诉讼请求，该院予以支持。至于违约金，因双方约定了支付违约金的违约责任，因此，被告应该支付违约金。被告抗辩称，全州县人民法院（2018）桂0324民初1932号民事判决书证明双方变更交房时间到2018年，此外，房子原承建公司解除合同撤资，经政府协调，由另外的承建公司继续承建，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，且业主推选出来的代表口头承诺不需要被告支付违约金，有些业主签了放弃违约金的承诺书。该院认为，（2018）桂0324民初1932号民事判决书认定的法律事实与本案不一致，与本案不具有关联性，被告与承建公司之间的问题并不是免责的法定与约定情形，原告不认可承诺过放弃违约金，而被告亦未提供证据证明自己的主张。因此，被告的该抗辩理由不成立，该院不予采信。被告另抗辩称，原告尚欠被告购房款260000元，违约在先，要求被告支付逾期交房违约金没有法律依据。该院认为，原、被告明确约定了交房时间及逾期交房支付违约金的内容，而未约定交完购房款才交房。因此，被告逾期交房应该按双方的约定支付违约金。至于被告辩称原告尚欠购房款违约，被告可以另外主张权益。 3、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案原、被告虽约定按已付房款的日万分之三计算支付违约金，但原告未提供其损失大小的证据，被告方主张违约金过高并调整至日万分之一计算违约金。该院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，该院参考本地区同地段租金情况，原告请求的违约金确实过高，该院综合认定按日万分之一计算符合公平原则和诚实原则。故该院对被告提出违约金按日万分之一计算的意见予以采纳。根据合同的约定及本案实际情况，逾期交房时间应从2015年12月31日计算至交房之日止。被告认为应扣除雨季天数。该院认为，在合同签订时，已经考虑了雨季因素所产生的影响，2015年12月31日起，被告已经开始违约，如再扣除雨季天数，显失公平，故该院对此抗辩意见不予以采信。因此，被告应从2015年12月31日起按已支付购房款112495元、0.1‰/天计算至交房之日止向原告支付逾期交房违约金。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告广西富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告蒋黎明交付全州县城西大道开发区“世纪商贸苑”第C区4幢1单元7层1号房屋；二、被告广西富达房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告蒋黎明支付逾期交房违约金（计算方式：从2015年12月31日起按已支付购房款112495元、0.1‰/天计算至交房之日止）；三、驳回原告蒋黎明其他的诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审查明的事实与二审查明事实相同，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人与被上诉人约定已交房款的日万分之三的逾期交房违约金是否过高，是否应当予以调整。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任条款中约定：“……逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被上诉人主张该违约金过高，应当予以减少。本院认为，对当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的情形，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一审法院以上诉人实际损失为基础，综合考虑当地的经济收入状况，酌定将逾期交房违约金计算标准调整为上诉人已交房款的日万分之一并无不当，依法应予以维持。 综上所述，上诉人蒋黎明上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费724元，由上诉人蒋黎明负担。 本判决为终审判决。 审判长 容 艳 审判员 陆建华 审判员 唐 勇 二〇一九年十月二十九日 书记员 俸筱雅