山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1307号上诉人（原审被告、反诉原告）：李某1，女，1980年8月1日出生，汉族，沁水县人，公民身份号码×××，务农，现住沁水县。委托诉讼代理人：段某、付某，山西君宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沁水县商业宾馆，住所地：沁水县城北坛路6号。法定代表人：徐某，该宾馆经理。委托诉讼代理人：李某2，山西汇智律师事务所律师。上诉人李某1因与被上诉人沁水县商业宾馆租赁合同纠纷一案，不服沁水县人民法院作出的（2019）晋0521民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李某1提出上诉请求：一、请求撤销原判第五项、第七项，依法改判被上诉人沁水县商业宾馆支付上诉人各项损失共计1855000元。二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予改判。一、根据双方签订的租赁期为20年的《房屋租赁合同》约定被上诉人沁水县商业宾馆应当向上诉人李某1支付赔偿金595000元。首先，意思自治是民事法律的基本原则。其次，双方合同已经就租赁房屋遇到城建规划、拆迁等作出明确约定“甲方应以发生事件当时的时价赔偿乙方”，被上诉人应当按现在的市场租价每年第间35000元赔偿上诉人损失，合计595000元。二、被上诉人沁水县商业宾馆应当向上诉人李某1承担因租赁其为15年《房屋租赁合同》无效的赔偿金630000元。首先，被上诉人是为了偿还工程款才促使上诉人签订该无效合同，过错更大。依照合同法第五十八条的规定，应由被上诉人承担过错责任。其次，被上诉人一直在享受该无效合同预付款所带来的收益，其应当承担上诉人损失的租赁费，依照现存市场价的60%承担15年，共计630000元。三、被上诉人沁水县商业宾馆应当向上诉人李某1支付因拆迁造成的损失共计630000元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《山西省城市房屋拆迁条例》的相关规定，被上诉人沁水县商业宾馆应当向上诉人李某1支付停产停业补偿金、搬迁与临时安置费用补偿金共计630000元。被上诉人沁水县商业宾馆辩称：1、双方签订的20年“房屋租赁合同”不能继续履行的原因是所出租的房屋被列入改造范围；2、答辩人与被答辩人签订的两份“房屋租赁合同”文本是被答辩人提供的，被答辩人也认可对于15年无效租赁合同的签订双方均存在过错；3、《根据城隍庙片区改造项目房屋征收补偿方案》第九条规定，进行货币补偿的需要支付6个月的营业损失，同时规定支付营业损失后，不再支付临时安置费。原审原告（反诉被告）沁水县商业宾馆向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的为期20年的房屋租赁合同已解除；2.确认原、被告之间签订的为期15年的房屋租赁合同无效；3.被告立即将房屋腾空，返还原告，并向原告支付自2018年2月20日起至腾空房屋之日止的房屋使用费；4.诉讼费由被告承担。原审被告（反诉原告）向一审法院的反诉请求：1.确认2007年8月7日原、被告和案外人所签协议的真实性、有效性、合法性；2.反诉被告按2007年8月7日所签20年租赁协议赔偿反诉原告八年六个月的损失，每年每间35000元，并按月租金的5%支付违约金，共计595000元;3.反诉被告按2017年8月7日所签15年租赁协议赔偿15年的损失，每年每间35000元，并按月租金的10%支付违约金，共计1645000元；4.房屋装修价格待鉴定后另算，诉讼费和反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2002年6月8日，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆取得了案涉沁水县城东街1556.33平方米房屋的所有权。2007年8月7日，沁水县商业宾馆作为债务方与债权人侯书元、授权使用人李某1签订关于使用租赁房屋抵拖欠工程款的协议。约定原告（反诉被告）将位于沁水县城东街商业步行街临街门面房一栋楼36间二层第5号房屋两间租赁给被告（反诉原告），使用期限自2008年1月1日起至2043年1月1日止，被告（反诉原告）一次性交付租金350000元，用于偿还原告（反诉被告）欠侯书元的工程款；如发生拆迁重建，原告（反诉被告）按市场价格赔偿、退还被告（反诉原告）使用费用，并按年利率5%支付利息。同日，原、被告签订两份房屋租赁合同，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）房屋租赁费350000元。两份合同除了承包时间、承包年限及租赁费不同外，其他内容一致。合同约定，承包房屋坐落在沁水县城东街商业步行街临街门面房，一栋楼36间编号为二层第5号。一份合同约定的承包期限自2008年1月1日起至2028年1月1日止，承包年限为20年，租赁费每年5000元，共计100000元；另一份合同中约定的承包期限自2028年1月2日至2043年1月1日，承包年限15年，共计250000元。如发生不可抗力事件、城建规划等造成租赁物业整体遭到破坏，导致被告（反诉原告）无法正常使用租赁物业，被告（反诉原告）有权经书面通知原告（反诉被告）后终止合同，原告（反诉被告）应以发生事件时当时的时价赔偿被告（反诉原告）。2017年3月30日，沁水县人民政府下发了房屋征收决定书，决定对城隍庙片区改造范围内的房屋进行征收，确定征收部门为沁水县龙港镇人民政府，并对被征收房屋依法补偿。原告（反诉被告）沁水县商业宾馆的房屋全部在被征收范围内。2017年5月27日，沁水县龙港镇人民政府下发沁水县城改字第8号公告，公告执行城隍庙片区改造项目《房屋征收补偿方案》及《回迁安置方案》。2018年1月18日，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆向被告（反诉原告）李某1送达书面解除合同通知书，通知被告（反诉原告）解除租赁合同，腾空房屋。被告（反诉原告）李某1拒绝在通知书上签字，并于2018年1月21日向原告（反诉被告）送达告知书，不同意解除房屋租赁合同。2016年6月12日，被告（反诉原告）将案涉房屋租赁给案外人原海英，租赁期限为三年，租赁费为35000元/间/年。另查明，被告（反诉原告）与案外人常沁育租赁的四间房屋（一人两间）室内装饰征收补偿费为72351.4元；原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某1签订的为期20年的房屋租赁合同，租赁费为5000元/年，月租金为416.67元，日租金为13.7元。截止2018年1月18日，被告（反诉原告）李某1共承租了10年零18天，租金共计50246.6元，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆应当退还被告（反诉原告）李某1租金299753.4元。截至目前，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某1未就合同解除事宜进行账目结算。被告（反诉原告）李某1已将所承租房屋腾空，但未返还原告（反诉被告）沁水县商业宾馆。一审法院认为，关于本诉，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某1签订的为期20年的《房屋租赁合同》是否已经解除，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的为期20年的《房屋租赁合同》，因所涉租赁房屋政府已列入拆迁范围，致使不能实现合同目的，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆有权单方解除合同，解除时间为原告（反诉被告）沁水县商业宾馆向被告（反诉原告）李某1送达书面解除合同通知书之时，即2018年1月18日，故原告（反诉被告）沁水县商业宾馆要求确认双方签订的为期20年的《房屋租赁合同》已解除的请求，本院予以支持。合同解除后，被告（反诉原告）李某1继续占用房屋，应当支付自2018年2月20日起（合同解除时间为2018年1月18日，合同约定腾房时间为一个月，原告主张自2018年2月20日起计算）至返还房屋之日止的房屋使用费（按每日13.7元计算）。关于双方签订的为期15年的《房屋租赁合同》的效力，根据法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。本案中，双方于同一天签订了内容基本相同的两份房屋租赁合同，租赁期限共计35年，明显系为了规避法律对房屋租赁合同期限的强制性规定而签订的，故合同超过20年的部分无效，即为期15年的《房屋租赁合同》无效。关于反诉，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与案外人侯书元于2007年8月7日签订的关于使用租赁房屋抵拖欠工程款的协议，该协议虽对租赁物、租赁期限等进行了约定，但其目的是将被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）的租赁费支付给案外人侯书元，用于偿还工程款，之后双方签订的两份租赁合同约定更为详细、明确，可以认定后两份合同是对协议的补充取代。关于为期20年的房屋租赁合同，自2018年1月18日解除后，尚未履行（自2018年1月19日起至2028年1月1日止）的租赁合同，终止履行，已经履行的，被告（反诉原告）可以要求赔偿损失。因案涉租赁合同解除缘于政府征收行为，原告（反诉被告）不存在过错，且房屋征收补偿方案中明确对商业用房征收支付六个月的营业损失。故该合同终止履行后，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆应退还被告（反诉原告）李某12018年1月18日之后的房屋租赁费49753.4元，并自2007年8月7日起，以49753.4元为基数按年息6%支付被告（反诉原告）李某1资金占用期间的利息；营业损失参考被告（反诉原告）将房屋租赁给案外人原海英的房租，计算为35000元（35000元/年/间÷12个月×2间×6个月）。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）剩余租赁期间租赁费35000元/年/间，并按5%支付违约金的诉讼请求，已由原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）租金、赔偿六个月营业损失，并支付占用资金期间的利息，故对被告（反诉原告）的该主张，不予支持。关于为期15年的《房屋租赁合同》，系原告(反诉被告)沁水县商业宾馆为规避法律对房屋租赁合同期限的强制性规定而制作的格式合同，原告（反诉被告）沁水县商业宾馆对合同无效存在过错，原告(反诉被告)沁水县商业宾馆应退还被告（反诉原告）房屋租赁费250000元，并赔偿经济损失。关于赔偿损失的数额，可自2007年8月7日起，以250000元为基数，按年利率6%支付资金占用期间的利息。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按35000元/年/间赔偿，并按月租金的10%支付违约金的诉讼请求，因该合同自始为无效合同，双方约定亦为无效约定，故对被告（反诉原告）的该请求，不予支持。关于被告（反诉原告）主张的房屋装修费，被告（反诉原告）未提供证据证明该部分费用，依照原告（反诉被告）提交的补偿明细表72351.4元，该补偿明细为被告（反诉原告）与案外人常沁育二人租赁四间房屋的补偿明细，本院酌情由原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）两间房屋的补偿费，计36175.7元。经调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十四条第（一）项，第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某1于2007年8月7日签订的为期20年的《房屋租赁合同》于2018年1月18日解除。二、原告（反诉被告）沁水县商业宾馆与被告（反诉原告）李某1于2007年8月7日签订的为期15年的《房屋租赁合同》无效。三、被告（反诉原告）李某1于本判决生效后一个月内将所承租的位于沁水县城东街商业步行街沁水县商业宾馆门面房二层第5号房屋返还原告（反诉被告）沁水县商业宾馆，并支付原告（反诉被告）沁水县商业宾馆自2018年2月20日起至返还房屋之日止的房屋使用费（按每日13.7元计算）。四、原告(反诉被告)沁水县商业宾馆于本判决生效后立即退还被告(反诉原告)李某1房屋租赁费299753.4元及利息（自2007年8月7日之日起至本金实际付清之日止，按年息6%计算）。五、原告(反诉被告)沁水县商业宾馆于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李某1六个月的营业损失35000元。六、原告(反诉被告)沁水县商业宾馆于本判决生效后立即支付被告（反诉原告）李某1房屋装修费36175.7元。七、驳回被告（反诉原告）李某1的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案属因政府拆除导致房屋租赁合同无法履行的情况，双方对此均无过错，双方均应秉持公平合理的精神进行解决，对因此造成的损失合理分担。一、20年期的《房屋租赁合同》虽然对城建规划、拆迁重建导致的合同不能履行进行了约定，约定的条款“甲方（被上诉人）应以发生事件时当时的时价赔偿乙方（上诉人）”对赔偿的范围、内容约定不明，该条不能履行，上诉人理解为租赁价格，缺乏依据且不符合公平原则，不能支持。二、15年期《房屋租赁合同》的无效，双方均存在过错，因为被上诉人预先收到租金并享受收益，一审判决由其返还租金并赔偿利息损失，并无不妥。上诉人就该事项提出的赔偿请求，于法无据，不予支持。三、上诉人主张的因拆迁造成的损失，装修损失已经另行解决，双方对此无争议，营业损失应以政府征收时补偿的数额为限，一审判决也无不妥。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，上诉人李某1的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21180元由上诉人李某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 马 晋审 判 员 郑金坤审 判 员 祁 俊 二○一九年十月十五日法官助理 贾阳军书 记 员 刘 璐