广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终725号 上诉人（原审原告）：杨金刚，男，1979年1月21日出生，汉族，住黑龙江省五大连池市龙门农垦市区。 委托诉讼代理人：孙焕臣，港口区白沙万街道法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区仙人湾小区二区18栋西。统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈培菊，女，该公司法务。 上诉人杨金刚因与被上诉人广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人杨金刚上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2015年1月，广西居从容公司（以下简称居从容公司）代理销售被上诉人开发的“腾飞广场”，该公司的工作人员丰秋红找到上诉人称被上诉人的法人代表李忠飞打官司急需用钱，让其把“腾飞广场”的车位卖掉一部分。因上诉人与丰秋红是朋友关系，车位价格又比较优惠，上诉人于2015年1月26日以现金的方式购买了“腾飞广场”A159、A160、A181、A182、A183五个车位，被上诉人收款后出具收款收据并与上诉人签定车位使用转让协议。丰秋红于2015年9月找到上诉人称2015年1月份购买的车位在上诉人买之前已卖出,需给上诉人更换另外未卖出的五个车位，并把原来的五个车位的收据和车位协议返还给被上诉人。针对更换后的车位，被上诉人只开了收据，称把合同的车位号更改后再签订协议，在更换后上诉人将购买的五个车位卖掉一个，剩下本案争议的四个车位。此后，上诉人多次找丰秋红和被上诉人要求签定车位使用转让协议，但被上诉人的法定代表人称不在防城港市，一直拖到至今也未能换回本案争议四个车位的协议。二、一审判决认定事实错误，未对被上诉人提供的五份车位转让协议和客户的证据审查清楚。该组收据从形式到内容均存在严重瑕疵。被上诉人提供的均是复印件，按照最高人民法院证据规则的规定，书证需提供原件，使用复印件时应提供原件核对后方可使用，且该证据从内容上也与本案无关。本案争议的车位是被上诉人开发的“腾飞广场”A161、A162、A173、A174号车位，而被上诉人提供的是A159、A160、A181、A182、A183号五个车位，与本案诉争的四个车位没有关系。而一审判决据此否定上诉人提供的合法证据，做出了错误的事实认定。三、原审判决错误认定双方不存在买卖关系。上诉人持被上诉人出具的收款收据可证明双方存在买卖关系，收据上清晰地写明收到上诉人所交款项的数额和车位号。由于前述原因未能换回合同，但不影响双方成立买卖关系。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”上诉人凭借被上诉人的收款凭证主张买卖关系成立，应予以支持。如本案不支持上诉人的诉求，上诉人将面临既得不到车位，也损失十万元的风险。再者，即使本案车位已经销售，上诉人愿意调整到其他车位。四、被上诉人近几年人为制造数百件案件，抓住客户分散在全国各地和港、澳、台、各国的特点，在商品房销售过程中不按相关规定操作，故意留下隐患。纠纷发生后不正确解决，审理案件的法院不了解被上诉人和当时交易的具体情况，机械的运用法律，造成了对买受人不利的后果。综上，希望二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉请。 被上诉人腾飞龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、仅凭收据无法确认涉案车位的面积、转让价格、交付时间、方式等买卖合同的重要条款。在没有其他证据充分予以佐证的情况下，仅凭收据无法证明双方已签订买卖合同。结合另案张杰案件来看，即使是车位转让，也签订有书面协议。本案上诉人无法提供书面的车位买卖协议，故其要求交付车位无事实及法律依据。二、一审庭审中被上诉人提供了对公账户流水证明被上诉人并未收到上诉人支付的车位款，反观上诉人坚持称持有25万元现金从外省来到被上诉人处购买车位，暂且不论常理，即便是交付现金，上诉人应当会有取现记录。为查清案件事实，希望二审法院要求上诉人提交取款记录以证明收据的真实性。三、腾飞广场地下室车位从未对外销售，且上诉人提供的车位分布图，即另案张杰一审提供的车位分布图为施工前建设方所拟草图，实际施工过程中已对车位分布做了全面变更，故上诉人所主张的车位已难以确认。 杨金刚向一审法院起诉请求：1.腾飞龙公司交付“腾飞广场”A161、A162、A173、A174号车位；2.本案诉讼费用及其他费用由腾飞龙公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月3日，杨金刚持有加盖有腾飞龙公司印章的《收据》4份至一审法院提起本案诉讼。该4份《收据》分别注明2015年9月16日收到杨金刚腾飞广场A161、A162、A173、A174A车位款10万元。该4份收据未注明收款人或者经手人。 杨金刚曾于2015年1月26日签名确认了5份《车位使用权转让协议》供腾飞龙公司持有，该5份协议内容为杨金刚分别购买被告腾飞龙公司开发的A159、A160、A181、A182、A1835车位，每个车位价格为5万元。腾飞龙公司未在该5份协议上签名盖章。 一审庭审中，腾飞龙公司自认收取了杨金刚车位款25万元。2015年1月26日，杨金刚在《客户收据》列表上签名领取了A159、A160、A181、A182、A183五个车位收款收据，该列表注明代理公司为：居从容。 一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”的规定，开发商销售车位应当属于商品房销售范畴，因此进行车位销售买卖也应当和普通商品房买卖合同一样订立符合法律规定的书面合同，未订立书面要式合同的，一审法院认为双方的买卖合同关系未成立。此外杨金刚持有上述4份收据主张以现金方式交付了合计40万元的车位款，一审法院认为通过对该4份收据的内容及书写方式综合判断，认为杨金刚在没有订立任何书面合同的情况下，也没有其他证据证明双方订立合同时存在着磋商，其主张四个车位均以现金10万元的价款交付，且该4份收据没有经手人签名等，不符合常理。结合腾飞龙公司提供的5份《车位使用权转让协议》对车位价格约定为5万元，且该5份协议经杨金刚签名确认，一审法院认定杨金刚与腾飞龙公司未就腾飞广场A161、A162、A173、A174A四个车位买卖达成意思一致，也未就该四个车位实际支付购买款。因此，杨金刚主张腾飞龙公司交付腾飞广场A161、A162、A173、A174A四个车位的事实及理由，有违常理，在没有其他证据予以充分佐证的情况下，应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，承担举证不利的法律后果，一审法院对其主张的事实及理由不予采信。因此对于杨金刚的全部诉讼请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条之规定,判决：驳回杨金刚的全部诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取3650元，由杨金刚负担。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1.丰秋红证人证言，证明上诉人向被上诉人购买车位的事情经过，上诉人确实是向被上诉人支付现金，由被上诉人的财务开具的收据，期间被上诉人给上诉人调换过车位，事后上诉人一直主张签订书面合同，但遭到李忠飞的推脱；2.购买涉案车位现金来源情况说明，包含营销策划及独家代理合同、楼盘项目销售代理协议书、南宁长远房地产经纪有限公司营业执照副本及所有客户分类，证明上诉人作为法定代表人的南宁长远房地产经纪有限公司与长沙市鼎丰实业有限公司合作销售防城港市中冶金海都楼盘，2015年初丰秋红请求上诉人用现金购买腾飞广场车位，所收款项从销售佣金中抵扣。经质证，被上诉人认为，丰秋红证人证言在无其他证据佐证的情况下，不能判断其真实性，即使她陈述将上诉人的车位款已交付给被上诉人的会计人员，也没能清晰正确的说明会计人员的姓名，被上诉人对证人证言的真实性、合法性和关联性均不予认可；对营销策划及独家代理合同关联性有异议，合同主体及内容均不涉及本案任何一方当事人，与本案上诉人主张向被上诉人支付40万现金购买车位的待证事实无关；对楼盘项目销售代理协议书真实性、合法性与关联性有异议，杨金刚作为协议书乙方的法定代表人，却在协议书甲方签字处落款，且该协议没有涉案40万元现金车位款的记载，与待证事实无关；对南宁长远房地产经纪有限公司营业执照副本真实性、合法性无异议，但与本案无关；对所有客户分类真实性、合法性与关联性均有异议，该表为上诉人单方制作，没有开发商签字或盖章予以确定，无法确定其内容的合法性、真实性，且该表无法证明客户的付款方式为现金，也不能证明佣金发放方式为现金，故无法证明上诉人以40万元现金交付涉案车位款项。 被上诉人向本院提交了地下停车场交通设施设计图，证明上诉人提交的车位图为施工前建设方所拟草图，实际施工过程中车位已作变更，上诉人在本案主张的车位已难以确认，不具有交付可能性。经质证，上诉人认为，被上诉人提交的地下停车场交通设施设计图具备真实性，该图标示的051、052、062、063号车位对应其购买的车位。 双方当事人对被上诉人提交的地下停车场交通设施设计图均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，上诉人提交的证据1至2证明目的为上诉人购买车位的过程及资金款项来源，因上诉人于本案中的诉请之一是要求被上诉人交付“腾飞广场”A161、A162、A173、A174号车位，该证据与上诉人的诉请无直接关联，本院暂不予认定，具体理由将在下文予以论述。 一审查明事实除“该4份《收据》分别注明2015年9月16日收到杨金刚腾飞广场A161、A162、A173、A174A车位款10万元”应改为“该4份《收据》分别注明2015年9月16日收到杨金刚腾飞广场A161、A162、A173、A174车位款10万元”，“该5份协议内容为杨金刚分别购买被告腾飞龙公司开发的A159、A160、A181、A182、A1835车位”应改为“该5份协议内容为杨金刚分别购买被告腾飞龙公司开发的A159、A160、A181、A182、A183车位”外，其余事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院另查明，本院于2019年9月3日组织双方到涉案“腾飞广场”地下室对车位现状进行现场勘察，现场车位布局与被上诉人提交的地下停车场交通设施设计图图示一致，双方当事人对此均无异议，上诉人及被上诉人的委托诉讼代理人陈培菊均在现场勘察笔录上签字确认。 再查明，上诉人于一审提交的车位布局图所标识的车位与被上诉人提交的地下停车场交通设施设计图及现场车位布局编号、位置存在不一致，现场车位布局编号为051、052、062、063号的车位并未对应上诉人于一审提交的车位布局图所标识的A161、A162、A173、A174号车位。 本院认为，上诉人持有加盖被上诉人印章的四份《收据》主张要求被上诉人交付“腾飞广场”A161、A162、A173、A174号车位，双方对是否成立车位买卖合同存在争议，上诉人认为收据已加盖被上诉人公章，其已以现金方式交付了车位款，双方已成立买卖合同，要求被上诉人交付涉案车位有事实和法律依据，被上诉人则认为在没有其他证据充分予以佐证的情况下，仅凭收据无法证明双方已签订买卖合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，债务人应诚实信用地全面履行债务，但如标的物已经不存在，债权人要求债务人继续履行交付标的物的请求在事实上已不可能。本案中，且不论上诉人是否实际交付涉案款项，双方是否成立车位买卖合同关系，上诉人要求被上诉人交付“腾飞广场”A161、A162、A173、A174号车位的前提之一是具有现实可以交付的车位。经查明，上诉人于一审提交的车位布局图所标识的车位与被上诉人提交的地下停车场交通设施设计图及现场车位布局编号、位置存在不一致，现场车位布局编号为051、052、062、063号的车位并未对应上诉人于一审提交的车位布局图所标识的A161、A162、A173、A174号车位，在上诉人所主张的车位编号目前已实际不复存在且现实车位分布并未与上诉人于一审提交的车位布局图所标识车位一致的情况下，上诉人要求被上诉人履行交付车位的请求在事实上已不能履行，因此，上诉人要求被上诉人交付“腾飞广场”A161、A162、A173、A174号车位的诉讼请求，本院不予支持。一审判决驳回上诉人的诉请正确，本院予以维持。 综上所述，杨金刚的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，尚可维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7300元，由上诉人杨金刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇一九年十月八日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪