河南省汤阴县人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫0523执异65号案外人：郭成彬，男，1969年7月11日出生，汉族，住河南省汤阴县，现住河南省汤阴县。案外人：常喜荣，女，1972年8月31日出生，汉族，住河南省汤阴县。系郭成彬之妻。二委托诉讼代理人：元国平，河南华厚律师事务所律师。申请执行人：郑红涛，男，1978年11月19日出生，汉族，住河南省汤阴县。委托诉讼代理人：周卫星，河南精忠律师事务所律师。被执行人：秦福庆，男，1963年4月11日出生，汉族，住汤阴县。被执行人：郝新英，女，1965年12月30日出生，汉族，住安阳市文峰区。本院依据郑红涛的申请，于2018年11月6日作出（2018）豫0523财保284号民事裁定书，冻结秦福庆、郝新英名下银行存款100万元或查封其同等价值的其他财产。2018年11月3日作出（2018）豫0523执保389号协助执行通知书，查封秦福庆、郝新英名下位于汤阴县永通路南原粮油贸易公司家属院（权证号1××2号）房产一套（以下简称案涉房产）。案外人郭成彬、常希荣向本院提出执行异议，请求法院中止执行对案涉房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年10月14日举行听证会。案外人郭成彬及其委托诉讼代理人元国平、申请执行人郑红涛及其委托诉讼代理人周卫星、被执行人秦福庆到庭参与了听证会，本案现已审查终结。案外人郭成彬、常希荣称，2014年1月16日，案外人与被执行人秦福庆签订了一份房屋买卖协议：秦福庆将案涉房产卖给我所有，我按协议支付了房款，秦福庆按协议交付了房屋。因该房屋当时在邮政银行贷款设定抵押，未能及时办理过户登记手续。现仍未办理解押登记。2019年9月19日本院突然送到我家“腾房公告”，为此我提出异议。我认为，我与秦福庆的房屋买卖协议合法有效，双方并已履行了各自的义务，我们已在案涉房产居住五年之久。我们对案涉房产享有实体权利。故此根据相关法律规定，请求中止执行对案涉房产的查封。申请执行人郑红涛称，1、案外人请求不成立，应当予以驳回。案外人与被执行人之间的买卖合同是虚假的，是秦福庆、郝新英为了逃避债务而实施的虚假行为。2、案外人提出因为邮政银行的贷款抵押而未能办理过户手续且现在仍未办理解押登记与事实不符。3、案外人与被执行人系亲戚关系，所陈述的事实与客观事实不符，存在明显的利害关系。被执行人秦福庆称，因为2014年之后我的经济比较紧张，我外甥郭成彬的孩子比较大了，外甥郭成彬与我协商买我的此处房产用于其孩子结婚。卖房的价格比照当时邻居的卖房款稍微低一点，36万元出卖。第一次给付我21万元现金。到2015年，后来通过我朋友杨文旭，让郭成彬打款给杨文旭15万元。2014年我欠款比较多，没让郭成彬打款到我的银行账户。本院查明，本院依据郑红涛的申请，于2018年11月6日作出（2018）豫0523财保284号民事裁定书，冻结秦福庆、郝新英名下银行存款100万元或查封其同等价值的其他财产。2018年11月3日作出（2018）豫0523执保389号协助执行通知书，查封秦福庆、郝新英名下位于汤阴县永通路南原粮油贸易公司家属院（权证号1××2）号房产一套（以下简称案涉房产）；2019年1月4日，本院受理郑红涛与秦福庆、郝新英买卖合同纠纷一案，并于2019年4月11日作出（2019）豫0523民初103号民事判决书，判决被告秦福庆、郝新英给付郑红涛欠款本金77万元及利息。郑红涛申请强制执行后，本院于2019年9月19日作出（2019）豫0523执848号腾房公告，案外人郭成彬、常希荣向本院提出执行异议，以查封的案涉房产已归自己所有为由，请求中止执行对案涉房产的查封。为证明自己的主张，案外人郭成彬、常希荣提供有以下证据：1、2014年1月16日秦福庆与郭成彬、常喜荣签订的买卖房协议书一份。证明郭成彬和秦福庆之间存在房屋买卖合同关系，证明卖房的价款36万元，买房的时间。2、中国农业银行银行卡交易明细清单一张。证明2015年5月8日郭成彬按秦福庆指定的账号分两笔转款15万元。加上2014年签订房屋买卖协议后给付秦福庆现金21万元，房价款36万元已经全部付清。3、汤阴县自来水公司抄表用户清单3张。证明自2014年4月至今，郭成彬在购买的房屋内居住所交纳的水费。4、华润燃气燃气费收据清单一张。证明郭成彬2017年在居住的房屋开口使用华润燃气公司的燃气。5、交纳电费的证明4张。郭成彬在房屋居住期间通过手机交纳电费的一部分图片。6、汤阴县不动产登记中心不动产信息情况查询表。证明郭成彬购买房屋2013年5月9号设定了抵押，案外人不能办理房产过户是因为秦福庆没有办理解押手续，因此过错不在案外人。7、杨文徐证明一份。证明秦福庆打电话让他给他一个银行卡号，说他外甥买他的房还欠15万元。2015年5月8日，我卡上收到两笔款，一笔9万，一笔6万，共计15万元。因我和秦福庆合伙做生意，收到的15万元作为秦福庆生意周转资金。申请执行人郑红涛发表了自己的质证意见，1、对买卖房屋协议，该买卖协议是作废的买卖协议，属于无效的买卖。通过肉眼观看可以看出该协议书是经过撕毁后粘贴在一张纸上，如果是保存时间长那么原协议顶多是出现折叠的痕迹，而不会出现6道完全断裂的现象。我们怀疑该协议是作废后又为了达到躲避债务的目的粘贴在一起。协议书后下角四分之一面积分成两块粘贴，颜色和其他明显不同，所以该买卖协议的真实性根本不能认定。另外，协议的甲方秦福庆抬头写明有郝新英，但是郝新英未在落款处签字按手印。郝新英作为房屋的共有人没有签字按手印证明秦福庆无权处分。该协议下面由见证人一栏，但是没有见证人签字。该协议背面明显看出有打印的文字，因为在粘贴在一张纸上，所以无法辨认内容。因此，该协议因何撕毁，因何粘贴，因何将协议内容打印在背面有文字的纸张上需要案外人向法庭陈述清楚。该房屋协议虽然当时未能办理过户手续，但是如果买卖是真实的，案外人应当到公证处办理一个公证书，最起码也必须有一位或两位见证人签字，而且案外人陈述当天给付21万元房款没有银行记录，也没有案外人自己的款项来源记录。2、对银行卡明细，银行卡明细不能证明案外人将15万元转给了秦福庆，至于秦福庆所述通过朋友杨文旭转账这一点与事实不符，房屋买卖是非常慎重的市场交易行为，不可能通过其他人进行转款。而且案外人也没有提交秦福庆收款21万元和15万元的收据。秦福庆陈述，当时因为是黑户所以通过朋友杨文旭转账，我方认为假定这一陈述真实那么这一转账也是无效的行为，因为秦福庆被列为黑户证明秦福庆欠其他人款项或者被银行列入失信人员名单或者被法院列入失信人员名单，这些都是银行和法院根据法律规定对秦福庆实施的制裁措施，目的就是让秦福庆尽快偿还债权人债务。但是秦福庆却置自己被列入失信人员名单的事实不顾，通过其他人员转账的方式收取卖房款，然后逃避债务，这种行为当然不能得到法院的支持。更令我方怀疑的是2014年1月16日签订协议当天能给付21万元现金那么剩下的15万元房款为什么不能通过现金的方式交付，而采取让其他人转账的方式，这显然不符合常理。杨文旭收到15万元以后，如何给付秦福庆也没有证据显示。3、关于交纳水费，首先上面没有印章，是否真实无从考证。其次，按秦福庆陈述自己当时被列入失信人员名单，那么很显然我们有理由怀疑秦福庆当时为了逃避其他债务转移自己的资产而让案外人住如该房屋，交纳水费，伪造买卖的事实。4、燃气的时间是之后的，而本案的查封在前，没有证明的意义。5、关于电费，案外人既然能提交2014年入住以后以自己名义交纳水费的记录那么同样也有义务向法庭提交2014年入住以后以案外人名义交纳电费的记录。而案外人提交的2018年7月以后的电费记录也是发生在法院查封以后，而且是以秦福庆的名义交纳的电费。6、关于不动产查询记录，该记录证明该房屋在银行抵押，按照我国担保法规定，银行系该房屋的抵押权人，在抵押权消失之前秦福庆、郝新英只有使用收益的权利，没有处分的权利。而秦福庆却在该房屋抵押给银行的情况下，仍然擅自出售给他人，其行为不仅无效而且明显是为了逃避债务转移财产。7、关于杨文徐证明，证人未出庭，真实性无法核实。其次是证人与秦福庆有利害关系，不能证明15万元是购房款。综上案外人提交的证据，我方认为根据刚才法庭宣读的司法解释，案外人的证据不能支持其请求。被执行人也发表了自己的质证意见，称签订的合同绝对真实，不存在虚假。水电费全是郭成彬交纳，电费是因为没有过户所以不能更改用户名，因此还是以我的名义交纳电费。转给杨文旭的15万元，只是我提供给郭成彬一个账号而已，用于我和杨文旭生意往来。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人郭成彬、常希荣所提交的证据符合上述能够排除执行的四个条件。在支付全部价款问题上，因郭成彬与秦福庆的特殊身份关系，再有杨文徐证明及转账手续，可认定郭成彬已支付了全部房款。因此，对于案外人郭成彬、常希荣的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对“秦福庆、郝新英名下位于汤阴县永通路南原粮油贸易公司家属院（权证号1××2号）房产一套”的查封执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  秦治民人民陪审员  郭万生人民陪审员  高艳玲二〇一九年十月十七日书 记 员  杨玲玲