山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初3026号原告：青岛雅惠物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区正定二路17号网点，统一社会信用代码：913702137975420846。法定代表人：姜平超，职务总经理。委托诉讼代理人：于鑫洋，山东卓润律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏振，山东卓润律师事务所实习律师。被告：高军，男，1981年4月16日出生，汉族，户籍所在地青岛市市北区，现住青岛市李沧区。原告青岛雅惠物业管理有限公司与被告高军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于鑫洋、被告高军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛雅惠物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业费1496元及逾期利息；2、诉讼费用由被告负担。庭审中，原告向本院递交申请，自愿将诉讼请求第一项中物业费金额1496元减少为按照1200元收取。事实及理由：2008年10月6日起，原告为李沧区永平家园小区提供物业服务，包括被告在内的小区业主接受原告物业服务并应交纳物业费。被告自2014年4月至2019年3月拖欠物业费累计1496元。原告多次催促，被告均以种种借口推托。为此，原告依法起诉，请求判如所请。被告辩称，原告在未经全体业主同意、没有与被告签订服务合同的情况下，强行进入永平家园小区私改规划并收费，其行为严重违法。从2005年12月房屋交付之日起，被告就与青岛凯悦国际物业管理顾问有限公司（以下简称凯悦物业公司）签订服务协议，享受物业服务，并交纳物业费。大概过了两年多的时间，凯悦物业公司不再为小区提供服务了，永平家园小区开始处于无人管理的状态，楼道内没有消防设备、公共设备无法使用，出现多户居民家被盗、车轮胎被扎破、车内物品被盗、车玻璃被砸碎等情况。2017年5月，原告在小区内张贴收取停车费公告，向业主收停车费，并私自变更原有规划，将树伐倒，用废旧砖块铺设原有的绿地改为停车位，自行安装了挡车杆，对环境造成了极大的破坏。原告多次将业主的车辆挡在门外，并由此引发上访事件。小区内脏乱差现象引起了街道、社区的重视，街道、社区曾经协调组织人力物力为小区清理垃圾。综上，被告认为：原告收费不合法，要求其退还在被告不知情的情况下收取的物业费；对原告私改规划，私自伐树毁绿行为严厉处罚，并将原有绿地恢复原样。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原、被告提交永平家园小区前期服务合同各一份。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交《关于委托雅惠物业临时管理永平小区的通知》一份，证明因永平家园小区前期物业公司凯悦物业公司撤出涉案小区，涉案小区的开发商青岛广大物业发展有限公司（以下简称广大物业公司）于2008年10月6日向涉案小区内业主发出通知，委托原告对涉案小区进行管理，物业费按照原物价局批复的标准收取。2008年10月，原告开始向涉案小区提供物业服务。被告对该证据真实性没有异议，但对通知的内容有异议，通知中表明凯悦物业公司服务期满即将撤出，但被告与凯悦物业公司签订的服务合同并没有约定服务期限；通知中“永平家园业主委员会也已到期”的表述也是错误的，涉案小区在2008年还没有成立小区业委会。2、原告提交广大物业公司出具的《证明》一份，证明广大物业公司委托原告对涉案小区进行管理的事实。被告对该证据的真实性有异议，广大物业公司开具《证明》的日期是2019年6月18日，该公司无权委托其他物业公司对小区进行服务，物业公司必须经全体业主同意才可对小区进行服务。3、原告提交《通告》一份，证明2013年8月5日青岛市李沧区振华路街道办事处、永平路社区居委会、青岛市李沧区城市管理行政执法局、青岛雅惠物业管理有限公司永平家园分部，联合盖章发布通告，严禁永平家园小区内单位和个人擅自改变城市绿地性质，在绿地饲养家禽或耕种等，由此证明上述单位均认可原告在涉案小区进行物业管理。被告对该证据的真实性没有异议，但认为通告只是说前期小区内有毁绿种菜的行为，有关部门予以制止，并不能证明原告在涉案小区进行物业管理。4、原告提交商品房交付通知单、承诺书、永平家园交房验收单各一份，证明被告系永平家园1号楼1单元402户业主，于2005年12月31日办理房屋入住手续，房屋面积为71.2平方米，住宅物业综合服务费标准为0.35每平方米。被告对该组证据的真实性无异议，但认为上述证据与原告无关。5、原告提交被告支付物业费的收据存根四张，证明被告分别于2012年7月15日、2013年1月26日、2013年7月15日、2014年1月18日向原告支付物业费，被告接受并认可原告提供的物业服务。另外提交青岛市物价局物业服务收费管理办法，该办法自2012年9月15日起执行，实施的最低收费标准为0.39每平方米，原告收取的物业费低于该标准。被告对上述证据的真实性无异议，但主张其交纳物业费时并不知道物业已经更换。本院认为，被告对上述5组证据的真实性不持异议，本院对以上证据予以采纳。6、被告提交永平家园业主手册复印件一份（青岛凯悦国际物业管理顾问有限公司），证明当时被告与凯悦物业的服务公约。原告经质证认为，该证据系复印件，对真实性不予认可，即使该证据为真，也与本案无关。7、被告提交涉案小区情况说明原件一份，证明涉案小区没有服务的现状。原告对该证据的真实性和证明事项均不予认可，被告情况说明所述不实，涉案小区首届业委会也无权做出情况说明。8、被告提交涉案小区首届业委会备案材料、李沧区振华路街道办事处关于涉案小区成立业委会的批复复印件各一份，证明涉案小区首届业委会成立于2018年7月3号，从而说明原告提交的广大物业公司出具的证明不实。原告经质证认为，首届业委会备案材料与本案无关，振华路街道办事处的批复系复印件，对真实性不予认可。9、被告提交视频及照片光盘一张及照片打印件一宗，证明涉案小区没有物业服务及群众上访视频资料，视频及照片是被告从业主群内别人发的视频和照片拷下来的，不是被告录制或拍摄的。原告经质证认为，该证据被告未提交原始载体，对其真实性不予认可；从内容来看，第一段和第二段录像恰恰证明原告对永平家园小区进行物业管理，被告系因对管理不满，做出扰乱社会秩序的行为，第三段录像，也只是截取的小区的清理前的部分片段，无法证明原告没有对小区进行管理，而且从录像中也看到有人对小区进行清理；对照片打印件真实性及证明事项均不认可，该证据是片面的证据，无法全面证实事实的全部，从照片中可看出有人在清理小区卫生。本院认为，被告提交证据第6号证据、第8号证据中振华路街道办事处的批复均系复印件，第9号证据未提供原始载体，第7号证据涉案小区业委会作出的情况说明无权认定原告未提供服务，原告提出异议，本院对以上证据均不予采纳。被告提交的第8号证据系原件，本院对该证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系为青岛市李沧区永平家园小区提供物业服务的物业服务企业，被告系青岛市李沧区四流中路3号永平家园小区一号楼一单元402户业主，房产面积71.2平方米。广大物业公司是涉案小区的开发商，自2008年10月起，广大物业公司委托原告对涉案小区进行管理，收费标准执行原物价局批复的标准。原告根据青岛市物价局物业服务收费管理办法，以低于办法规定的最低收费标准，按照0.35每平方米，向小区内业主收取物业服务费，但未约定业主或物业使用人每次交费的具体时间。原告自2008年10月为涉案小区提供物业服务至今。被告向原告缴纳截止至2014年6月份之前的物业费，被告未提交证据证明支付自2014年7月起至2019年3月止的物业费。本院认为，涉案小区的开发商广大物业公司在涉案小区尚未成立小区业委会的情况下，委托原告为被告所在小区提供服务，虽被告主张原告未提供物业服务、收费不合法、要求原告退还在被告不知情的情况下收取的物业费等问题，但被告提交证据不能证明上述情况的存在，且在原告服务过程中向原告交纳了部分物业费，事实上承认原告提供了物业服务，原告提交的《关于委托雅惠物业临时管理永平小区的通知》、《通告》、《证明》也从另一方面证实了原告管理涉案小区的事实。根据权利义务对等原则，被告应支付原告物业服务费。原告主张以青岛市物价局物业服务收费管理办法，低于办法规定的最低收费标准，按照0.35每平方米向被告收取物业费，合法有效。被告未提交证据证明曾经向原告支付2014年7月至2019年3月的物业管理费1420元（71.2平方米×0.35元/平方米·月×57个月），构成违约，应支付上述期间物业费1420元。原告自愿将诉讼请求减少为1200元，是对自身诉讼权利的处分，本院予以照准。虽然被告对原告主张的欠费期间有异议，但并未向法庭提交在此期间支付过物业费的证据，被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。即使被告主张小区环境脏乱差、管理不完善、设施不齐全等问题存在，亦不足以构成被告拒交物业服务费的合法抗辩理由。被告以此抗辩拒交物业服务费，本院不予支持。原告主张被告在小区内私自安装了挡车杆、私改小区规划、擅自伐树，造成损失，要求恢复原状。原被告此项纠纷与本案不属于同一个法律关系，本院不予处理，原、被告可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告高军于本判决生效之日起10日内支付原告青岛雅惠物业管理有限公司2014年7月至2019年3月期间的物业费1200元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告负担，被告于本判决生效之日起10日内支付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇一九年十月二十二日法官助理张栋书记员沈佳妮书记员黄斌