四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终11016号 上诉人（原审原告，反诉被告）：樊东梅，女，1980年7月12日出生，汉族，住四川省彭州市。 委托诉讼代理人：谈丽娜，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖明松，四川思沃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店。住所地：彭州市天彭镇东湖北街6号。 负责人：郑君。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：成都信一酒店管理有限公司。住所地：成都市青羊工业园区敬业路229号H区8号楼。 法定代表人：郑君。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 上诉人樊东梅因与被上诉人成都信一酒店管理有限公司彭州信一雅阁酒店（以下简称“雅阁酒店”）、成都信一酒店管理有限公司（以下简称“管理公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2018）川0182民初4316号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 樊东梅上诉请求：一、撤销一审判决第一项至第四项；二、判决确认《租赁合同》、《租赁场地管理合同》于2018年9月15日解除；三、判决雅阁酒店向樊东梅退还已经支付的租金31500元、物管费5250元、租赁押金20000元，并赔偿装修损失205000元、为正常营业损失150000元、支付违约金210420元。以上款项合计622170元；四、判决管理公司对雅阁酒店应付款项承担补充清偿责任。事实与理由：一、一审一方面认定雅阁酒店未经同意侵占租赁场地以及破坏樊东梅已经完成的装修设施，属于侵犯樊东梅对租赁场地的使用权及财产权，构成违约。另一方面认为该违约行为不足以导致合同目的不能实现，该认定与客观事实明显不符，属于认定事实错误。首先，雅阁酒店在未经樊东梅同意的情况下，安排装修人员进入案涉租赁场地进行装修，导致樊东梅无法正常使用租赁场地。其次，雅阁酒店对案涉租赁场地同一层的其他场地进行装修，在公共通道地面堆积大量装修材料、铺设外露电线，存在安全隐患。再次，雅阁酒店的装修行为影响到樊东梅开办舞蹈学校秋季学员招生。最后，舞蹈学校办学时间特殊，雅阁酒店的违约行为已经导致樊东梅在2018年8月30日前教学场地正常使用的合同目的无法实现，樊东梅依约、依法解除案涉合同有充分的事实和法律依据。二、雅阁酒店的违约行为已经致使樊东梅租赁场地用于东升舞蹈学校2018年8月30日前秋季班招生使用的合同目的无法实现，樊东梅依法解除合同具有事实和法律依据。《租赁合同》、《租赁场地管理合同》经樊东梅于2018年9月15日送达律师函至雅阁酒店处解除。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，雅阁酒店于2018年9月15日签收樊东梅发出《律师函》，案涉合同于该日发生解除合同效力。其次，案涉合同解除，樊东梅不再负有支付合同解除后租金的义务，一审以樊东梅逾期支付租金认定雅阁公司解除合同请求成立错误。再次，即使樊东梅发出《律师函》未发生解除合同的法律效力，雅阁公司对案涉场地的违约行为已经严重妨碍正常教学使用这一事实客观成立，且违约事实处于持续状态。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，樊东梅有权拒绝支付2018年9月16日之后的租金且不构成违约。三、雅阁酒店的违约行为是租赁合同被解除的根本原因，雅阁酒店应当承担出租人因违约行为的相应法律后果，退还樊东梅已经交纳的租金、保证金及赔偿装修损失。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，雅阁公司应当对租赁期自2018年5月至2026年3月16日的装修残值损失进行赔偿。其次，根据《租赁合同》第六条约定，雅阁公司应当承担合同金额20％的违约金。四、即使樊东梅无合同解除权，根据合同约定，缴纳的保证金已经在樊东梅应付款之日抵扣租金、物管费，保证金的金额足以支付合同解除日前应付金额，樊东梅仅需依通知补足保证金。一审判决樊东梅承担租金及物管费、违约金无事实及合同依据，显属错误。 雅阁公司、管理公司辩称，一审法院除了少部分认定事实有误以外，其他绝大部分认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，请求二审人民法院予以维持原判。 樊东梅向一审法院起诉请求：1、确认解除《租赁合同》、《租赁场地管理合同》；2、判令雅阁酒店退还租金31500元、物管费5250元、租赁押金20000元；3、判令雅阁酒店赔偿装修损失205800元、未正常营业损失150000元；4、判令雅阁酒店支付违约金210420元；5、判令管理公司对雅阁酒店应支付款项承担补充清偿责任。 雅阁酒店、管理公司向一审法院提出反诉请求：1、判令解除雅阁酒店与樊东梅签订的《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，并搬离租赁房屋内的设施、设备，腾退租赁房屋；2、判令樊东梅按每月12250元的标准，支付自2018年9月17日起至腾退之日的租金及物管费，并以应付租金及物管费为基数，按日千分之五支付违约金；3、判令樊东梅支付违约金204120元，且不返还保证金。 一审法院查明的事实：2018年3月8日，樊东梅向雅阁酒店缴纳租赁押金20000元，2018年3月15日，樊东梅分两次向雅阁酒店支付31500元、5250元，并对场地面积进行确认。2018年3月16日，樊东梅与雅阁酒店签订《租赁合同》，约定樊东梅租赁位于彭州市天彭镇东湖北街6号250平方米场地，消防通道及电梯厅公摊面积100平方米，合计350平方米，交付标准为清水房；租赁期限自2018年3月16日至2026年3月16日，免租期3个月，租金按单价乘以计租面积计算，每两年递增5%，第一年租期自2018年3月16日至2019年3月16日，租金单价30元每平方米，租金10500元，第一年前6个月实际租金31500元，后6个月租金63000元，雅阁酒店应保证租赁房屋满足租赁条件，保证租赁物公共设施设备、公共通道处于可使用状态和正常运行。《租赁合同》还约定，先支付租赁费，后使用租赁物，租赁费每6个月支付一次，第一次租金在租赁合同签订后7日支付，以后樊东梅应于上一个6个月结束前30日支付下一个6个月的租赁费；租赁保证金20000元，在租赁期限内，因樊东梅违约导致合同解除或者樊东梅违约提前解除合同的，保证金及已付租赁费用不退还，且樊东梅应以租赁期内剩余租赁费用20%作为违约金。《租赁合同》还约定，樊东梅应按约支付租赁费用，每逾期一日按应付款的千分之五支付违约金，延迟支付租金30天以上的，雅阁酒店有权解除合同；除合同另有约定外，任何一方违约导致对方解除合同的，违约方需向守约方支付合同总价款20%的违约金，并承担守约方的一切损失。 2018年3月16日，樊东梅与雅阁酒店签订《租赁场地管理合同》，约定雅阁酒店对樊东梅租赁的350平方米场地进行管理，包括但不限于中央空调等公共设施的维护、保养和管理，综合管理费5元每平方米每月，期限自2018年3月16日至2026年3月16日，每月物管费1750元，每年物业费21000元，按季度缴纳，自接收租赁场地起10日内预缴，以后应于上一个季度末前30日内支付下一个季度的费用。《租赁场地管理合同》还约定，樊东梅使用雅阁酒店提供的中央空调，使用费按800元每月收取。 雅阁酒店按约以清水房标准将租赁场地交付樊东梅，樊东梅对场地装修后用于开办东升舞蹈学校，在使用过程中，案外人成都维度瀚铭餐饮管理有限公司（以下简称：餐饮公司）委托四川开来安装有限责任公司（以下简称：开来公司）对租赁场地所在5楼安装中央空调，在租赁场地内安装中央空调管道，安装期自2018年8月10日至2018年9月10日。樊东梅于2018年9月10日，另行租赁教学场地，并于2018年9月14日向雅阁酒店发送律师函，解除《租赁合同》、《租赁场地管理合同》，于2018年9月15日搬离租赁场地。 一审另查明，樊东梅租赁的场地350平方米，位于彭州市。该处建筑5楼整体面积2686平方米，属于成都合达联行物业服务有限公司（以下简称：合达联行公司）所有，由合达联行公司整体出租给雅阁酒店，并同意雅阁酒店转租。餐饮公司法定代表人郑君是雅阁酒店负责人、管理公司法定代表人。一审法院受理本案后，雅阁酒店、管理公司依法向一审法院提出反诉，一审法院于2018年10月26日向樊东梅送达反诉状。 本案的主要争议焦点在于：履行合同中，樊东梅或雅阁酒店是否存在违约行为，另一方当事人能否据此解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》。对此，一审法院评述如下： 第一、案涉租赁场地的交付标准为不安装中央空调的清水房。虽然《租赁场地管理合同》约定了中央空调使用费的计费标准，但该约定仅是计费标准的约定，并非关于租赁场地交付标准的约定，且《租赁合同》明确约定的交付标准为清水房，一审法院认为，双方约定的租赁场地交付标准为不安装中央空调的清水房。雅阁酒店以清水房标准向樊东梅交付租赁场地符合合同约定，对雅阁酒店抗辩安装中央空调系履行合同义务的意见，不予采纳。 第二、未经樊东梅同意，在租赁场地安装中央空调管道，侵犯了樊东梅的使用权。樊东梅作为租赁场地的承租人，享有对租赁场地的使用权，该使用权包含樊东梅对租赁场地时间和空间上的占有、控制，即在未取得樊东梅同意的情况下，任何人无权进入租赁场地安装中央空调管道。雅阁酒店整租彭州市后将其中350平方米分租给樊东梅，郑君既是雅阁酒店负责人，也是委托开来公司安装中央空调的餐饮公司的法定代表人，雅阁酒店应当知晓开来公司在樊东梅租赁场地安装中央空调管道。根据《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，雅阁酒店既是租赁场地的出租人，也是租赁场地的物业管理人，雅阁酒店应当保证租赁物在租赁期内满足租赁条件，雅阁酒店明知他人在租赁场地内安装中央空调管道，未加以阻止，雅阁酒店的行为已经构成违约。 第三、安装中央空调管道并不导致樊东梅不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的当事人可以解除合同的情形为“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，即违约方的违约行为必须达到根本违约，导致守约方不能实现合同目的，守约方才享有合同解除权。本案中，租赁场地内安装中央空调管道确实会对樊东梅正常使用造成影响，但双方约定的租赁期限为8年，在5楼安装中央空调的装修期为1个月左右，该装修期仅占租赁期限很小的一部分；樊东梅租赁场地用于开班舞蹈教学，安装完后的中央空调管道不会减少租赁场地的使用面积，也不会影响舞蹈教学；中央空调管道安装后，租赁场地已经安装了卷帘门，管道占用的墙面并非不能修复。一审法院认为，从违约的时间与合同履行时间、违约后果对合同目的实现的影响、违约损害可以得到弥补上看，雅阁酒店不恰当履行合同的违约行为并未构成根本违约，樊东梅主张其不能实现合同目的，有权解除合同的理由不成立。 第四、租赁场地外的公用通道并非不能使用。本案中，樊东梅提供的证据显示租赁场地外的区域正在进行装修，但公用通道仍可通行，樊东梅主张因其他区域装修导致公用通道不能使用的意见，缺乏证据支撑。樊东梅在签订租赁合同前，已经查看过租赁场地现场，知晓租赁场地外的其他区域正在装修的事实，表明樊东梅认可公用通道的现状。一审法院认为，樊东梅主张公用通道因装修不能使用，其有权解除合同的意见，缺乏事实及法律依据。 第五、雅阁酒店解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》符合合同约定。根据《租赁合同》及《租赁场地管理合同》约定，租金支付方式为先支付租金，后使用租赁物，樊东梅延迟支付租金30天以上的，雅阁酒店有权解除合同。樊东梅本应当于2018年8月16日前支付2018年9月16日至2019年3月16日的租金，但逾期支付租金超过30天，根据《中华人民共和国合同法》第九十三年条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，雅阁酒店有权解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》。 第六、关于《租赁合同》、《租赁场地管理合同》的解除时间。《租赁场地管理合同》以《租赁合同》为基础，《租赁合同》解除后，《租赁场地管理合同》也应一并解除。本案中，虽然樊东梅向雅阁酒店发出律师函解除合同，但经一审法院审查，樊东梅不享有合同解除权，一审法院认为，樊东梅发出律师函的行为不发生解除合同的效力。雅阁酒店作为解除权人，在一审法院提起反诉，请求解除《租赁合同》及《租赁场地管理合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，解除权的行使应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，一审法院向樊东梅送达反诉状，即通知樊东梅雅阁酒店主张解除合同，因此，以一审法院向樊东梅送达反诉状之日，即2018年10月26日为合同解除之日为宜。 第七、关于樊东梅主张的退还和赔偿损失的问题。《租赁合同》约定，因樊东梅违约导致合同解除或者樊东梅违约提前解除合同的，保证金及已付租赁费用不退还，一审法院认为，雅阁酒店有权不退还租金、物管费、租赁押金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，案涉合同系因樊东梅违约导致解除，樊东梅请求雅阁酒店赔偿装修损失的主张，没有法律依据。本案中，樊东梅主张自2018年7月至2018年9月期间无法正常使用，但未举证证明，应当承担举证不能的不利责任。安装中央空调管道确会造成樊东梅暂时无法使用租赁场地经营，一审法院结合安装中央空调的工期，酌定雅阁酒店赔偿樊东梅损失2000元。樊东梅与雅阁酒店并未约定雅阁酒店未提供适格租赁物应支付违约金，一审法院认为，樊东梅所提雅阁酒店支付违约金的请求，没有事实及法律依据。 第八、关于樊东梅腾退租赁场地的问题。樊东梅自行搬离租赁场地，未向雅阁酒店履行交付手续或告知雅阁酒店其已经搬离。雅阁酒店提供的公证书照片显示，租赁场地内仍有音响，樊东梅并未完全腾退租赁场地，一审法院认为，樊东梅应当将租赁场地腾退并交付雅阁酒店。 综上所述，对樊东梅所提诉讼请求，一审法院予以部分支持。对雅阁酒店所提请求解除合同的反诉请求，一审法院予以支持；关于雅阁酒店主张樊东梅支付租金的问题，一审法院认为，自合同解除后，雅阁酒店无权要求樊东梅按约定支付租金，故对雅阁酒店主张樊东梅支付自2018年9月17日至合同解除前租金13650元、物管费2275元的反诉请求，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持；关于雅阁酒店主张的违约金问题，根据合同约定，樊东梅应按应付款的千分之五按日支付逾期付款的违约金，一审法院认为，雅阁酒店并未举证证明樊东梅延迟支付租金、物管费给其造成的实际损失，审理过程中，樊东梅认为双方约定的违约金过高，请求一审法院予以调整，考虑樊东梅延迟支付租金、物管费给雅阁酒店造成的资金利息损失，一审法院依法调整违约金计算方式为：以应付租金及物管费为基数，自2018年9月17日起按每日万分之五计算至樊东梅腾退之日。关于雅阁酒店所提要求樊东梅支付违约金204120元的诉讼请求，经查，双方单独约定了樊东梅逾期支付租金、物管费的违约责任，雅阁酒店主张按《租赁合同》第六条第3点计算违约金的请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持；樊东梅应支付的租金、物管费与雅阁酒店应支付的违约金相品迭，樊东梅还应支付雅阁酒店租金13650元、物管费275元。关于雅阁酒店所提要求樊东梅腾退并交付租赁场地的反诉请求，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、樊东梅与雅阁酒店签订的《租赁合同》、《租赁场地管理合同》于2018年10月26日解除；二、樊东梅应于判决生效之日起十日内支付雅阁酒店2018年9月17日至2018年10月26日租金13650元、物管费275元及违约金（违约金以13925元为基数，按每日万分之五，自2018年9月17日起计算至樊东梅实际腾退之日止）；三、樊东梅应于判决生效之日起十日内腾退并向雅阁酒店交付位于彭州市天彭镇东湖北街6号雅阁酒店五楼350平方米的租赁场地；四、驳回樊东梅的其他诉讼请求；五、驳回雅阁酒店、管理公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5011元，反诉案件受理费2346元，合计7357元，由樊东梅负担5887元，由雅阁酒店负担1470元（由樊东梅负担的部分，雅阁酒店先行垫付876元，由樊东梅在给付本案款项时一并支付雅阁酒店）。 樊东梅向本院提交了如下新证据：证据1、通知函以及EMS邮寄单。拟证明：樊东梅并未实际占有使用租赁场地，要求雅阁酒店依约返还剩余物品。证据2、樊东梅与雅阁酒店行政部负责人的短信记录。拟证明：樊东梅剩余物品并未占用租赁场地，而是在雅阁酒店实际控制之下，存放于5楼宴会厅。 雅阁酒店、管理公司发表质证意见称，对证据1通知函及EMS邮寄单，根据最高人民法院证据规则不是新证据，且对该证据三性不予认可。该证据是樊东梅单方发给雅阁酒店，并不代表雅阁酒店同意和认可函件的内容，根据一审法院雅阁酒店提交的证据，双方对场地还进行了交接，有交接确认书。另，樊东梅对租赁场地进行了装修，也使用了租赁场地，所以对证据1函件通知内容不予认可。对证据2，无法确定短信记录的真实性，当时是樊东梅自己派人来拆东西。 对证据1的真实性予以确认，然该证据系樊东梅单方制作，无法达到其证明目的，对证据2的真实性本院不予认可。 雅阁酒店、管理公司向本院提交了如下新证据：5张照片。拟证明：樊东梅发函后雅阁酒店即派人将存放在案涉租赁场地内的剩余物品搬离了租赁场地。 樊东梅发表质证意见称，因为没有原件，对照片的三性不予认可，看不清整个设备和场地的情况。真实情况是一审判决后，樊东梅发通知要求雅阁酒店返还在案涉场地内的物品。在樊东梅到案涉场地的时候，发现相关物品已经被雅阁酒店搬离，放置在宴会厅，对强制拆除部分放在另外的地方保存。 因该证据为复印件，其无法证明其具体拍摄时间，对该证据的真实性本院不予认可。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于樊东梅是否享有案涉合同解除权的问题。本案中，樊东梅与雅阁酒店、管理公司均认可《租赁合同》、《租赁场地管理合同》解除。本院对此予以确认。双方对案涉合同解除时间存在争议。樊东梅认为雅阁酒店存在违约行为导致合同目的无法实现，其因此而享有案涉合同解除权，上述合同在雅阁酒店收到其发送的《律师函》当日即2018年9月15日解除。对其主张是否成立，分述如下： 第一，对雅阁酒店是否存在违约行为的问题。樊东梅主张雅阁酒店未与其协商一致，强行进入案涉租赁场地进行空调管道安装，且该行为处于持续状态，导致樊东梅无法正常使用租赁场地。基于此，雅阁酒店构成违约，樊东梅有权解除案涉合同。对此本院认为，樊东梅和雅阁公司签订租赁合同后，雅阁公司即将其对案涉场地的占有转移至樊东梅。因占有系对物的管领和控制，故雅阁公司在签订租赁合同并将案涉租赁物向樊东梅进行交付后，再行对案涉租赁物进行约定之外的处置应当与樊东梅达成一致意见。本案中，虽安装空调管道系案外人餐饮公司委托开来公司进行，然郑军作为雅阁公司负责人及餐饮公司法定代表人，雅阁公司对在案涉场地安装空调管道这一事实应属知晓。依樊东梅和雅阁酒店签订的《租赁合同》第五条第一款第三项约定“甲方确保租赁物公共设施设备、公共通道处于可使用状态和正常运行。”，以及《租赁场地管理合同》约定“鉴于乙方租赁的经营场地，为甲方自行管理范畴，包括清洁卫生、安保、门岗、垃圾清运、代收水电气费、公共设备维修维护等，……。”，雅阁公司既是案涉场地出租人，同时也是该场地物业管理人，负有保证案涉场地能够达到合同约定使用条件的义务。其在知晓案外人进入案涉场地进行空调管道安装未加以阻止，构成违约。对雅阁酒店称对案外人进入案涉场地安装空调管道这一事实，其已经通过短信征得樊东梅同意，然根据其提交短信内容，并无樊东梅同意的记载，本院对其抗辩不予采纳。 第二，对案涉合同目的是否根本无法实现的问题。樊东梅主张雅阁酒店对公用通道进行打围占有、其在同一楼层其他区域装修的味道过大，且其安装中央空调管道的行为影响到樊东梅进行学员培训，案涉合同目的因此根本无法实现。本院认为，樊东梅称雅阁酒店对公用通道进行打围占有，然其一审提供的照片仅能显示公用通道有部分物品堆放，无法显示打围的事实，根据该照片，地面上确有两根电线，但占据通行面积较小，公用通道并非无法通行。对樊东梅称雅阁酒店在同一楼层其他区域装修味道过大导致家长要求搬离，根据证人刘某一审庭审中陈述，家长要求搬离的原因在于舞蹈学校装修味道太浓。樊东梅二审中认可其装修时间为2018年3月至2018年5月，2018年6月学生在案涉场地上过一次课。通过樊东梅陈述，在案涉场地装修结束后东升舞蹈学校即开班上课，故无法认定学生家长所称装修味道过浓系案涉场地装修所致还是案涉场地外区域装修所致，樊东梅也无证据对此加以佐证，故对其称家长因案涉场地外区域装修味道过重要求搬离缺乏依据。对樊东梅称安装空调管道的行为影响到樊东梅进行学员培训，本案中虽雅阁公司对案外人擅自在案涉场地安装空调管道存在一定的违约行为，然空调管道在9月安装完毕。根据证人刘某在一审陈述，东升舞蹈学校在8月份放假，樊东梅也在一审中对该证人证言真实性予以认可。综上，在案涉租赁场地无学生上课期间，案外人进行空调管道安装的一个月时间虽对场地的使用产生一定的影响，但在整体租期为八年的情况下，樊东梅无证据证明因该一个月空调管道安装行为导致案涉合同丧失继续履行的基础和条件。综上，樊东梅称案涉合同目的根本无法实现，并依此主张享有案涉合同解除权实现缺乏依据，本院不予支持。 二、关于案涉合同解除时间的问题。根据《租赁合同》第六条第一款约定“……乙方迟延支付租金达30天以上的，甲方有权单方解除本合同，……。”，根据该约定，樊东梅迟延支付租金达30日，雅阁酒店即享有单方解除权解除案涉合同。本案中，樊东梅未按时支付2018年9月16日至2019年3月16日的租金，且至今仍无证据证明其交纳了上述款项。雅阁酒店基于上述约定诉请判令解除案涉合同于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”雅阁酒店的反诉状送达樊东梅处时，樊东梅即知晓雅阁公司解除案涉合同的意思。一审基于此认定《租赁合同》及《租赁场地管理合同》于反诉状送达樊东梅之日即2018年10月26日解除并无不当，本院予以维持。 二、关于租金及物管费的问题。案涉《租赁合同》第三条第一款约定“租赁费用按单价乘以计租建筑面积计收租赁费。”第三条第三款“免租期3个月，免租期分摊在第1年内分摊完毕。”以及《租赁场地管理合同》第四条第一款“乙方应向甲方缴纳场地租赁综合管理费，综合管理费标准为5元/平方/月。按租赁合同日期起算。”第四条第三款“综合管理费为季度预缴，首次缴费于乙方与业主签订租赁协议并接受租赁场地起10日内预缴，以后乙方均应于上一个季度末前的30日内将下一个季度（3个月）的综合管理费应缴纳金额交至甲方财务部或存缴至甲方指定账户。”在雅阁酒店未构成根本性违约且双方并未就租金及物管费调减达成合意的情况下，樊东梅应当按照合同约定按时足额支付租金和物管费。本案中，樊东梅在交纳第一个季度的租金及物管费后未再继续支付，其所付租金及物管费不能覆盖其应当支付期间，故对其主张要求雅阁酒店退还租金及物管费，本院不予支持，雅阁酒店有权要求其支付至合同解除前的租金及物管费。因樊东梅支付租金及物管费至2018年9月16日，其应当支付2018年9月17日至2018年10月25日的租金13650元、物管费275元。 三、关于违约责任的认定问题。因樊东梅存在欠付租金的行为，构成违约，应当承担违约责任。依案涉《租赁合同》第六条第一款约定“乙方应该严格按本合同的约定支付各项费用及保证金，每延期支付一天，乙方按应付款项的千分之五向甲方支付违约金，违约金累计计算。……”以及第六条第三款约定约定“除合同另有约定外，任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方须向守约方支付本合同总价款20％的违约金，并承担由此给守约方造成的一切损失。……”。从上述约定内容，上述两条分别约定了迟延支付违约金和解除合同违约金。因雅阁酒店并未证明因樊东梅迟延支付租金、物管费给其造成处资金利息损失外的其他损失，且樊东梅对违约金主张调减，根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审综合考虑双方对案涉合同履行情况、过错成程度，调整违约金为以应付租金及物管费为基数，自2018年9月17日起按每日万分之五计算至樊东梅腾退之日合理，本院予以维持。 四、关于是否退还保证金。判断案涉租赁保证金是否应当返还，应以双方约定作为审核基础，并明辨该履约保证金的性质之后作出认定。依据双方约定“……若在合同租赁期内，因乙方违约导致甲方解除合同或乙方违约提前解除合同的，该保证金和已付租赁费用不予退还，……”。从上述约定内容来看，上述租赁保证金系具有担保性质的违约金。本院认为，于租赁合同下，租金给付系承租人的主合同义务，于迟延给付并达到合同解除条件时，可以认定为已构成严重违约，依双方上述约定该租赁保证金应不予退还。一审对此认定并无不当，应予维持。从权利主张的方式来看，该上述保证金的返还应由承租人进行主张，出租人仅享有拒绝返还的权利，而本案中雅阁酒店、管理公司主张“无需退还”，因该主张缺乏给付内容，亦不构成确认之诉，故虽本院支持双方约定租赁保证金应不予退还，然不宜将该“无需退还”作为诉讼请求予以支持。 五、关于雅阁酒店反诉主张张樊东梅腾退房屋及支付房屋占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，腾退返还房屋系法律规定在合同解除后承租人应当履行的义务。樊东梅应当腾退返还案涉商铺给雅阁酒店。对占有使用费的认定，雅阁酒店、管理公司一审诉请判令樊东梅支付至腾退之日的租金及物管费，本院认为，雅阁酒店、管理公司该项诉求实质应系对租金及房屋占有使用费的主张，然一审以合同解除后，雅阁酒店无权要求樊东梅支付租金为由驳回其对合同解除之后租金的主张，因雅阁酒店、管理公司对此未提起上诉，本院对此不予审查。 六、关于装修损失的问题。在双方并未就合同解除后装修损失的承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”，雅阁酒店不同意对相关装饰装修进行利用，樊东梅对该项损失的主张于法无据，本院不予支持。 七、关于未正常营业损失的问题。在双方并未就此进行约定，樊东梅并无证据证明其存在该项损失的具体数额情况下，虽案外人安装空调管道确实对案涉场地的使用造成了一定的阻碍，然案涉合同解除的根本原因在于樊东梅欠付租金。一审在考虑案涉合同具体履行的情况下酌定雅阁酒店赔偿樊东梅损失2000元并无不当，本院予以维持。 综上，樊东梅的上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计10022元，由樊东梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 张卫敏 二〇一九年十月二十四日 法官助理 郑 帅 书 记 员 刘昱君