河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初20905号原告中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人石永拴，行长。委托诉讼代理人赵宏骏，男，汉族，1966年5月8日出生，住址郑州市中原区，系该行员工。委托诉讼代理人苗璞，金研（郑州）律师事务所律师。被告郭东亚，男，汉族，1977年8月14日出生，住址河南省周口市郸城县。被告郑州骏龙房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区航海东路北、兴华南街西升龙城8号院8号楼28层2809号，统一社会信用代码914101006973298251。法定代表人谢珊雅，董事长。委托诉讼代理人凌聪，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人郑玉纯，河南国基律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司河南省分行诉被告郭东亚、郑州骏龙房地产开发有限公司（以下简称骏龙公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人苗璞、被告郭东亚、被告骏龙公司委托诉讼代理人凌聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的借款合同，被告郭东亚偿还所欠原告贷款本金659280.00元、利息3539.07元、本金罚息6.33元、利息罚息6.21元（暂计算至2019年5月15日，2019年5月16日之后的利息、罚息按合同约定利率计算至实际清偿之日），提前还款违约金656.82元，共计663488元；2、判令被告骏龙公司对上述贷款承担连带还款责任；3、判令原告对位于二七区××、××北××楼××单元××2908抵押的房产处置所得价款，享有优先受偿权；4、判令本案诉讼费、公告费、保全费等实现债权产生的费用由被告承担。事实与理由：2016年7月25日，原告与被告郭东亚签订《个人住房借款合同》（下称“借款合同”），向原告借款738000元，借款期限自2016年7月25日起至2041年7月25日止，贷款执行利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调10%，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人采用委托扣除的方式还款，由借款人指定委托扣款账户为：郭东亚，6210812430012190159，并采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币2460元；若借款人不按合同约定按时足额偿还本息的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即偿还本息及相关费用。被告以其所购的位于二七区××、××北××楼××单元××2908抵押的房产提供抵押担保，并于2016年8月10日办理预告抵押登记，证明号：1607089010，担保方式为抵押加最高额保证。同时，被告骏龙公司与原告签订《个人住房借款最高额保证合同》，承诺对借款承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告未按约定如期偿还贷款及利息，已构成违约。故原告诉至法院，要求判如所请。被告郭东亚辩称：欠款属实，愿意还款。被告骏龙公司辩称：涉案房屋目前已具备办证条件，原告怠于履行督促被告郭东亚办理抵押登记的义务，对于抵押登记未完成、他项权证未取得负有责任，应自行承担法律后果，被告不应承担保证责任。原告诉请被告承担连带清偿责任，因没有区分借款人与保证人的不同责任，而与法律规定相违背。原告在第二项诉请中要求被告承担连带还款责任，又在第三项诉请中要求享有优先受偿权，前后自相矛盾。因被告郭东亚逾期不履行还款义务，已造成被告骏龙公司在原告处开立的保证金账户被大量划扣，被告因无过错不应承担损失扩大的后果。经审理查明：2016年7月25日，被告郭东亚（借款人）与原告（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，主要载明：借款金额为738000元，用于购买住房；借款期限为300个月，即从2016年7月25日起至2041年7月25日止；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%；借款人采取委托扣除方式还款，由借款人指定委托扣款账户为：郭东亚，6210812430012190159，扣款时间为每期期末日（每月月末日）之前10天；借款人采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每期（月）归还金额为人民币2460元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；若借款人未按时还清任意一期借款本金和利息(包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息)，原告有权借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定计收罚息和复利；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起止抵押登记已办妥且抵押财产的其他权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；本合同项下所附抵押财产清单主要载明：房屋买卖合同编号16002350001，抵押物处所二七区××、××北××楼××单元××2908；抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用(包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等)；借款人未足额履行本同项下的到期债务(包括依照本合同约定被宣布提前到期的债务)，或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。该合同还对其他事项进行了约定。被告郭东亚在合同尾页“抵押人（签字）”处签名、捺印，落款日期为2016年8月4日。2014年12月25日，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行(乙方、债权人)与被告骏龙公司(甲方、保证人)签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》一份，合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。本合同所称“债务人”为因购置座落于二七区齐礼阎西路南、赵庄街北、兴华南街西、齐礼阎东路东“升龙城2号院”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保债权是指自2014年12月25日至2019年12月25日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币伍亿元整；保证方式为连带责任保证，保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起，至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；本合同双方确认，本最高额保证合同从属于中国建设银行股份有限公司河南省分行与本合同所述各相关债务人签署的主合同（借款合同），乙方根据本合同享有的权利，中国建设银行股份有限公司河南省分行均得以享有和行使。该合同还对其他事项进行了约定。中国建设银行股份有限公司郑州金水支行在乙方处签章，被告骏龙公司在甲方处签章确认。原告提交的《郑州市预购商品房抵押登记证明》显示，抵押权人为原告，抵押人(××)为被告郭东亚，房屋坐落二七区××、××北××楼××单元××2908，登记编号2016617149，证明号1607089010。后原告依约放款，但被告未依约还款。原告提交的银行台账载明：客户姓名郭东亚，截止2019年9月10日，本金余额651900元、利息余额5485.23元、本金罚息22.14元、利息罚息21.53元、提前还款违约金646.98元。原告认可其在起诉后从被告骏龙公司的保证金账户中扣划14692.85元用于被告郭东亚的上述借款。本院认为：原告与被告郭东亚签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，中国建设银行股份有限公司郑州金水支行与被告骏龙公司签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照约定履行义务。原告依约发放贷款后，被告郭东亚应遵守合同约定，按时归还借款本息，逾期不还，构成违约，应承担相应责任。故原告要求依照约定解除与被告郭东亚签订的借款合同并要求被告郭东亚返还借款本金、利息及罚息的诉讼请求，本院予以支持。被告骏龙公司以保证人的身份签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，自愿为上述债务承担连带责任保证，原告要求其对上述债务承担连带清偿责任合法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，合同约定被告不按合同约定按时足额偿还借款本息时，贷款人有权收取逾期利息并加收罚息，该罚息是对借款人逾期未还款的惩罚，与合同约定违约金的惩罚性质一致，本案中已支持原告主张的利息、罚息，不宜再另行支持其主张的违约金，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的抵押物优先受偿权，因未办理抵押登记手续，对该房屋不享有现实的抵押权，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司河南省分行与被告郭东亚于2016年7月25日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、被告郭东亚于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金651900元、利息(含罚息)5528.9元(利息暂计算至2019年9月10日，2019年9月11日之后的利息按双方合同约定继续计算至实际清偿之日）；三、被告郑州骏龙房地产开发有限公司对以上第二项判决义务承担连带清偿责任。被告郑州骏龙房地产开发有限公司承担清偿责任后，可就清偿部分向被告郭东亚追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10435元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 嫣人民陪审员  吴桂英人民陪审员  陈静霞二〇一九年十月十五日书 记 员  朱晴晴