贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1477号上诉人（原审被告）：周友明，男，汉族，1977年9月26日出生，住云南省昆明市东川区。被上诉人（原审原告）：三穗懋丰物业服务有限公司。住所：三穗县八弓镇新陆大道金湖春城小区B栋20号商铺。法定代表人：林建球，公司总经理。上诉人周友明因与被上诉人三穗懋丰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省三穗县人民法院（2019）黔2624民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月29日立案后，依法组成合议庭，经阅卷因当事人没有提出新的证据、事实和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周友明上诉请求：1、依法撤销（2019)黔2624民初551号民事判决书；2、依法改判或者发回三穗县法院重新审理。事实和理由：我的门面早就被他们锁了，没有人通知我，我是2019年1月份才知道我门面被锁了，直到一审开庭的时候我才知道，是物业公司派人去锁的，物业公司代表说是房开公司委托他们去锁的，这个我不知道，门是物业锁的，这是事实。他还找我收物业费，我连门面都开不了，无法经营使用了，还找我收物业费，我认为没有道理。二、物管费造成拖欠这么多，我认为不是我的责任，当时我交2017年11月以前的物业费的时候，物业公司有一男—女，我特别跟他们说，我的门面以后是别人来经营了，我跟他们是合作协议，物业费你们最好是1-3个月去收一次，这样对他们压力不大，要是出现他们拒交的话，联系我，我好根据合作协议让他们交，物业工作人员告诉我可以。一审开庭的时候物业公司代表说他们派人去收了，他们不交，我没接到说他们拒交的电话。我找与我合作的杨晓龙、罗兴洪、陈小斌，他们说没有人找他们收物业费，也没有收到过物业管理服务费缴费通知单，直到2019年的4月30曰，我门面上贴了一张物业管理服务费缴费通知单，他说的，多次催要无果是怎么来的。三、我在一审开庭时说，我们租赁的门面后门锁坏了，和门面门口经常有车停，把我的门面堵了，当时他们说等他们反映再来处理，一直没有处理，特别说一下，后门是房开原有的，我们没有动过。一审开庭物业公司代表说他们只服务公共服务，不为我们个人服务，居然不为我们服务，我们交物业费做什么？四、我从来没有参加过选举大会，我也不知道业主委员会代表是谁，有几个。综上所述，一审法院判决认定事实错误，判决理由错误与判决结果不符，适用法律错误，依法应当予以撤销。三穗懋丰物业服务有限公司辩称，一、上诉人提出门面被上锁的问题。上诉人于2016年8月1日与贵州省三穗县景怡苑房地产开发有限公司（以下简称景怡苑房开公司）签订景怡苑?盛世家园4号楼04号商铺租赁合同用于经营建材，店名为“华夏O家”，合同期限5年（2016年8月1日至2021年8月1日止）。2018年8月1日租金到期，上诉人未按时缴纳租金也未办理遐租手续。2019年1月，景怡苑房地产公司委托懋丰物业公司将其前门上锁，其目的是为了让上诉人尽快完善相关手续。但上诉人可以从后门自由进出(有图为证），上诉人违约在先，按合同约定，景怡苑房地产公司有权收回该商铺。二、物业费拖欠问题。上诉人与华夏O家总公司签订的合同是无效合同，根据《商铺租赁合同》第五条第4小条，未经甲方同意，乙方不得转租，否则甲方有权终止合同收回房屋。上诉人在未征得甲方的同意下，私自将房屋转租给他人。懋丰物业公司派员上门催缴物业费时，因商铺有人在经营，并不知道该商铺已转租给他人，因此该商铺在经营期间懋丰物业公司未打电话通知上诉人，但前门被锁后，已电话通知上诉人前来办理相关手续，因上诉人在云南昆明生活，直到法院通知开庭才到庭应诉。三、门锁坏不维修及停车问题门锁是租赁时完好交由上诉人使用，上诉人在使用的过程中损坏，根据租赁合同第五条第3小条乙方应保护和维护门面内的所有设施，所以应由上诉人自行维修。因小区是开放式小区，前后道，路属于市政道路及市政人行通道，我物业公司没有执法权力和维护责任。这里答辩人再次重申物业服务是对小区内的公共设施设备公共安全维护公共卫生保洁。上诉人要求给他服务并承担更换费用是不合理的，如上诉人购买了零件叫我们帮忙维修是可以的。四、业委会选举问题上诉人只是租赁人并不是产权人因此是没有选举权和投票权，所以不用通知也不必知道谁是代表。根据租赁合同第五条第6小条物业费由上诉人承担。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，判决理由与判决结果正确，适用法律严谨公正，依法应当予以驳回上诉。懋丰物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告周友明支付原告懋丰物业公司物业管理费7530元。一审法院认定事实：被告周友明于2016年4月19日与景怡苑房开公司（以下简称景怡苑房开公司）签订《商铺租赁合同》，租赁景怡苑房开公司位于三××县××西北环线景怡苑·盛世家园建筑面积为295.56平方米的4号楼4号商铺用于经营建材，并将该门面命名为“华夏O家”，成为景怡苑·盛世家园临时业主。租赁期限5年，即2016年8月1日起至2021年8月1日止，合同第五条第6点约定：租赁期间所产生的水、电和物业管理费等由乙方（被告周友明）自行负责，与甲方（景怡苑房开公司）无关，并尽量给予物业管理费及车位租赁费上的优惠。该小区开始是由景怡苑房开公司下设的物业管理部在管理和服务。2016年10月31日懋丰物业公司成立后，景怡苑房开公司即与懋丰物业公司签订《物业托管服务协议》，委托懋丰物业公司对景怡苑·盛世家园小区进行管理和服务。该协议第十三条约定物业管理服务费为住户1元/平方/月；门面为1.5元/平方/月；第十六条约定委托管理期限自2016年11月1日起至2017年元月31日。2017年10月24日，懋丰物业公司到三穗县市场监督管理局办理营业执照，法定代表人为林建球；经营范围：房屋的修缮管理、设备的维修、保养管理、车辆运行及看护管理、秩序维护管理、清洁环卫管理、绿化管理、消防管理、物业保险管理、绿化工程及花木租售等。盛世家园业主委员会成立后于2018年9月15日与景怡苑房开公司重新签订《物业委托管理协议》，由乙方聘请专业的第三方即懋丰物业公司对景怡苑·盛世家园小区进行正常的物业管理。该协议第五条约定：甲方承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方委托的三穗懋丰物业服务有限公司对盛世家园实际进行物业管理，部分业主在此期间欠费懋丰物业公司有权进行追缴和向人民法院起诉的权力。同日，盛世家园业主委员会（甲方）与原告懋丰物业公司（乙方）签订《物业委托代管协议》，由甲方委托乙方对景怡苑·盛世家园小区进行物业管理。协议约定：由乙方负责对小区房屋建筑共用部位、共用设施、设备、公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施、公共环境卫生、交通与车辆停放等进行维护、运行和管理；委托管理期限为2018年10月1日起至2019年9月30日止；物业管理服务费为住户每平方米1元/月，门面每平方米1.5元/月。原告根据合同约定，在提供物业管理服务过程中聘请秩序维护和保洁等人员履行巡逻监控、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、停车场管理、公共设施设备的维护和保养等。被告周友明租赁该小区门面后，作为华夏欧家的代理商代表华夏欧家三穗线下体验中心于2017年11月1日与杨晓龙、罗兴洪和陈小斌签订合作协议，约定第一年店内所有开销归乙方承担。同年11月4日被告周友明交纳2016年11月1日至2017年11月30日的物业管理服务费时，原告懋丰物业公司根据商铺租赁合同约定给予被告周友明20％的优惠，只按80％的比例收取其物业管理服务费4600元。2017年12月至2019年4月的物业管理服务费7536.78元一直未予交纳。原告懋丰物业公司经多次催交未果后，遂诉至本院，请求依法判决支持其诉讼请求。一审法院认为，被告周友明与景怡苑房开公司签订的《商铺租赁合同》，租赁景怡苑·盛世家园小区商铺经营建材后，已成为该小区临时业主。租赁合同约定租赁期间所产生的水、电和物业管理费等由乙方（被告周友明）自行负责。该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定自觉履行义务。该合同虽系景怡苑房开公司与被告周友明签订，但被告周友明在缴纳2016年11月1日至2017年11月30日的物业管理服务费时，原告懋丰物业公司仍然根据合同约定给予被告周友明20％的优惠，只按80％的比例收取其物业管理服务费4600元。被告虽未直接与原告签订物业服务合同，但被告周友明经营建材的商铺所在的景怡苑·盛世家园小区业主委员会与景怡苑房开公司签订的《物业委托管理协议》，委托第三方即原告懋丰物业公司对盛世家园小区进行管理和服务。原告懋丰物业公司作为第三方（受委托方）也在该协议上签字盖章，认可该协议对其具有法律效力。然后盛世家园业主委员会又与懋丰物业公司签订了一份《物业委托代管协议》，由盛世家园业主委员会委托原告懋丰物业公司对景怡苑·盛世家园小区进行管理和服务，物业管理服务费为门面（商铺）1.5元/平方米/月。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，盛世家园业主委员会与景怡苑房开公司和懋丰物业公司签订的这两份协议，对业主（被告）同样具有约束力。同时由于《物业委托代管协议》第五条约定甲方（盛世家园业主委员会）承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方（景怡苑房开公司）委托的懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，如部分业主在此期间欠费，懋丰物业公司有权进行追缴。因此，原告懋丰物业公司对该小区进行管理和服务后，被告周友明作为该小区业主，应根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，向原告懋丰物业公司交纳物业管理服务费用。原告懋丰物业公司主张由被告周友明交纳物业管理服务费的理由充分，于法有据，本院予以支持。由于景怡苑房开公司与原告懋丰物业公司签订的《物业托管服务协议》，委托管理期限自2016年11月1日起至2017年元月31日止。盛世家园业主委员会成立后与景怡苑房开公司和懋丰物业公司签订的《物业委托管理协议》和《物业委托代管协议》的委托时间分别为2018年9月15日至2019年9月14日和2018年10月1日至2019年9月30日，虽然盛世家园业主委员会在《物业委托管理协议》中承认2016年9月17日至2018年3月31日乙方（景怡苑房开公司）委托的懋丰物业公司对盛世家园实际进行物业管理，但上述两个协议并未包括2018年4月1日至2018年9月14日这一段时间，原告主张这一段时间的物业管理服务费缺乏事实依据，应予扣除。因此，原告懋丰物业公司主张的物业服务费为2017年12月1日至2018年3月31日的1773.36元（295.56平方米×1.5元×4个月）+2018年9月15日至2018年9月30日的236.45元（295.56平方米×1.5元÷30天×16天）+2018年10月1日至2019年4月30日的3103.38元（295.56平方米×1.5元×7个月），共计5113.19元。原告懋丰物业公司主张由被告周友明支付物业管理服务费超出部分，本院不予支持。被告周友明以其与他人合伙后物业管理服务费由合伙人缴纳和景怡苑房开公司无故锁其门面等理由拒交物业管理服务费的辩称理由不充分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告周友明于本判决生效后十五日内支付原告三穗懋丰物业服务有限公司物业管理服务费5113.19元。二、驳回原告三穗懋丰物业服务有限公司其余诉讼请求。案件受理费人民币25元，由被告周友明承担。二审期间，双方当事人未提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：周友明是否应向三穗懋丰物业服务有限公司缴纳物业管理服务费。经审理认为，周友明以门面被锁、门面后门锁坏了、门面门口经常有车停无法经营使用、门面以后是别人经营了，最好1-3个月收一次，出现他们拒交的话联系我，好根据合作协议让他们交等为由，提出一审判决认定事实错误、判决理由与判决结果不符，适用法律错误的上诉意见，自相矛盾。即，周友明的上诉状一边提出无法经营使用的理由，一边又说门面以后是别人来经营了，跟别人是合作协议，根据合作协议物业费让他们交。而所称的他们并无证据证明，门面无法经营或物业服务企业没有提供服务。因此，足以认定周友明所说的门面无法经营不应缴纳物业费的事实证据不足。而是自己将门面转租或者与他人协议合作后，没有就物业费的缴纳问题处理好，导致没有按合同约定缴纳物业费。在没有证据证明物业服务企业不履行物业管理服务的情况下，根据合同相对性原则，周友明将租赁房屋不论是转租他人经营或者是与他人合作经营，均不影响周友明作为《商铺租赁合同》的承租方按照合同约定缴纳租赁期间物业费的主体义务。一审判决由周友明支付欠交的物业费，符合合同约定和法律规定。综上所述，周友明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由周友明负担。本判决为终审判决。审判长  冉定飞审判员  郑厚祥审判员  杨再幸二〇一九年十月九日书记员  杨 兰