广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终20497号 上诉人（原审被告）：深圳中新实业有限公司（曾用名：深圳市中新实业有限公司），住所地：深圳市罗湖区东门街道深南东路123号百货广场大厦中庭P层，统一社会信用代码：91440300192184501M。 法定代表人：许富升，董事长。 委托诉讼代理人：陈小华，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄武添，广东金烨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市市场监督管理局（曾用名：深圳市市场和质量监督管理委员会、深圳市工商行政管理局），住所地：深圳市福田区香蜜湖街道深南大道7010号工商物价大厦，统一社会信用代码：11440300MB2C927392。 法定代表人：邝兵，局长。 被上诉人（原审原告）：深圳市市场监督管理局南山监管局（曾用名：深圳市市场和质量监督管理委员会南山市场监督管理局、深圳市工商行政管理局南山分局），住所地：深圳市南山区招商街道工业七路33号，统一社会信用代码：11440300MB2D10028C。 法定代表人：郑镜雄，局长。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：付景虎，广东金地律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘陈，广东金地律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市凯虹实业股份有限公司，住所地：深圳市南山区南新路大新大厦七楼，统一社会信用代码：914403001924104921。 法定代表人:崔世杰。 破产管理人：广东华商律师事务所。 委托诉讼代理人：温迪，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁壮媛，系破产管理人工作人员。 上诉人深圳中新实业有限公司（以下简称中新公司）因与被上诉人深圳市市场监督管理局（以下简称深圳市监局）、深圳市市场监督管理局南山监管局（以下简称南山市监局）、深圳市凯虹实业股份有限公司（以下简称凯虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初1x171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月2x日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中新公司上诉请求：1、确认一审认定《房屋互换协议》真实有效属认定事实错误；2、确认一审认定涉案房产买卖行为已完成属认定事实错误；3、确认一审认定南山市监局已享有涉案房产的产权属认定事实错误；4、由深圳市监局、南山市监局承担本案一、二审的全部诉讼费用。 事实和理由：中新公司对一审判决判项内容无异议，但对一审判决认定事实有异议。一、一审法院认定《房屋互换协议》真实有效，系错误的。（一）深圳市监局、南山市监局未能提供《房屋互换协议》的原件，未能举证证明该协议的真实性，其应承担举证不利的后果。（二）中新公司系通过买卖的方式取得彩虹居XX，其买卖与本案无关，中新公司不应承担相应的举证责任。（三）深圳市监局所提供的新证据仅反映双方间曾经存在过单独的涉案房屋买卖交易，但该等交易并未完成，深圳市监局未向中新公司支付过涉案房屋的交易对价，亦未就涉案房屋交易进行交税。二、一审法院认定涉案房产买卖行为已经完成，系错误的。（一）凯虹公司的赠与是有前提条件的，即要向中新公司出资购回涉案房产，否则，其无权将涉案房产赠与给深圳市监局。（二）《房屋互换协议》的真实性无法确定，凯虹公司赠与的前提条件尚未成就，中新公司与深圳市监局之间的《房地产买卖合同》因凯虹公司无权赠与而客观不能履行。（三）房屋应以登记过户作为赠与完成的标准，在涉案房产未完成过户前，涉案房产的赠与就尚未完成，赠与人可撤销赠与。而凯虹公司目前进入破产，管理人对未完成赠与的合同必须行使撤销权，且其已明确行使了撤销权，撤销了向深圳市监局所做出的赠与合同。三、一审法院认定深圳市监局已享有涉案房产的产权，系错误的。涉案房产买卖尚未完成，亦无法履行，由于涉案房产目前仍登记在中新公司名下，其依然是涉案房产的产权所有人。后二审庭审时，中新公司补充事实和理由：一、涉案房产未能办理过户的原因在于深圳市监局、南山市监局未能及时履行涉案相关合同，而非历史客观原因造成的。二、深圳市监局、南山市监局在中新公司催告的情况下，怠于行使自己的权利，已超诉讼时效。 深圳市监局、南山监管局辩称，一、《房屋互换协议》《房地产转让补充协议》以及《房地产买卖合同》是为最终落实《房地产转让协议书》的协议安排，中新公司是涉案房屋买卖合同关系的当事人。二、综合中新公司已实际取得该协议中载明的彩虹居XX房以及将其出售于案外人并办理产权变更登记、《房地产转让补充协议》明确凯虹公司欲自行购置涉案房屋并由中新公司交付和转移给深圳市监局和南山监管局、中新公司与深圳市监局签订《房地产买卖合同》以及申请办理产权变更登记等事实，亦能证明中新公司与凯虹公司存在房屋互换行为。此外，中新公司对《房屋互换协议》的真实性不予认可，主张实际取得的彩虹居XX房系其另外出资向凯虹实业公司购买，其应就购买事实举证证明。三、《房地产买卖合同》中的款项支付义务和凯虹实业公司的房屋互易的支付义务是同一的，并不存在深圳市监局、南山监管局还应当支付购房款的第二个义务。中新公司交付房屋使用、配合提交过户资料以及要求深圳市监局、南山监管局支付国土使用费等事实也能证明其自身本就认为对价已获得。四、《房地产转让补充协议》的签订是基于凯虹公司违反了《房地产转让协议书》，是属于对《房地产转让协议书》的继续履行，并非纯粹授益性的赠与。并且通过《房屋互换协议》《房地产转让补充协议》《房地产买卖合同》，中新公司本身已经具有了交付房屋和办理转移手续的义务，因此，凯虹公司无撤销赠与的权利。五、涉案房屋无法办理过户是由于涉案的房屋土地权限已到期。确认权属是办理过户的前提和基础，登记仅仅是不动产的公示手段，本案并不存在交易双方之外的第三人的相关利益。中新公司不能以是否办理完毕过户登记来对抗深圳市监局、南山市监局实际已经对涉案房屋享有产权。 凯虹公司辩称，一、《房屋互换协议》无原件，无法核对其真实性，不能将其作为证据。二、即使赠与行为真实，现凯虹公司进入破产清算程序，已无力清偿到期债务，可不再履行赠与案涉房产的义务。三、凯虹公司并非本案案涉房产买卖合同的当事人，案涉房产买卖行为是否已完成，与凯虹公司无关。四、即使在物权法颁布之前，转让房产的亦应当办理房地产变更登记，并取得房屋所有权证书，之后才享有受让房产的所有权。现深圳市监局未办理房屋变更登记亦未取得所有权证，因此无法认定其为涉案房屋的权利人。 深圳市监局、南山市监局向一审法院起诉请求：1、凯虹公司、中新公司继续履行《房地产转让协议书》及相关协议约定，立即将位于深圳市××麻雀××深××大厦××xＢ的房屋产权过户至深圳市监局名下（房地产证号：深房地字第××号；房屋现有价值约为272万元，以评估结果为准）；2、本案诉讼费用由凯虹公司、中新公司共同承担。 一审法院认定事实：1998年12月30日，深圳市监局（乙方）与凯虹公司（甲方）签订《房地产转让协议书》，约定：甲方将深圳南山区麻XX楼房一次性整体转让给乙方，总价款2129x293.5元，以及其他内容。 1999年10月10日，凯虹公司向南山市监局出具《承诺书》，载明：“深圳市工商行政管理局南山分局：我公司于1998年12月30日与深圳市工商行政管理局签订了关于转让‘深健大厦’的《房地产转让协议书》。协议书中列明所转让给市工商行政管理局的建筑物面积为11511.51平方米，转让价格为1850元/平方米，总计2129x293.5元。在以上建筑面积之外，其第六层有3间房屋，面积约272平方米产权为深圳市中新实业公司所有，由于当时该公司老领导离任，新领导没到任，致使我公司与其协商调房或转让之事未能及时得到落实。现我公司承诺，在最后一笔款即5x4814x.75元支付之前，我公司负责保证把该3间房屋的产权转让到贵局名下，价格不超过1850元/平方米，希望得到贵局的配合。另，大厦底层有一间不规则型房屋，面积约100多平方米，不属大厦整体建筑范围内，我公司将视贵局的要求作出协调置换或维持原状、不予干涉。保证该大厦完整的交给贵局”。 1999年12月30日，凯虹公司作出《关于凯虹公司转让深健大厦遗留问题处理建议》，载明：“该大厦于1998年12月1x日整栋转让给了贵局，楼顶宿舍有两间272平方米不包括在该栋大厦转让之内面积，楼顶两间宿舍属中国银行下属中新公司由法院判决所得，为了完善该栋大厦完整性，我公司经与中新公司协商同意，将中新公司现有的272平方米宿舍以每平米2250元购买过来，按1850元/平方米转给贵局。过户的一切费用不用贵局承担，如贵局同意，我公司立即办，以上建议妥否，请贵局回复”。 审理过程中，深圳市监局、南山市监局提供了凯虹公司（乙方）与中新公司（甲方）于2000年1月2x日签订的《房屋互换协议》复印件，载明：双方本着互惠互利原则，经友好协商，就双方互换房屋的有关事项达成如下协议；一、甲方将自己名下座落在麻雀岭XX的272平方米商品房按每平方米2300元转让给乙方，房价共计x25x00元，乙方表示同意接受。二、乙方将座落在马家龙的商品房彩虹居XX，面积各为94.x平方米，每平方米3455元转让给甲方，共计189.2平方米，总价款x53x8x元，甲方同意受让。三、鉴于甲方房屋已租给他人使用，故乙方要求甲方清退所有住户并保持房屋的现状。四、乙方要求甲方将深健大厦X的272平方米房产过户到深圳市工商局名下，过户办证的费用按有关规定负担，即甲方只负责自己应承担的费用，属于受让人的费用则由受让人负担，以及其他内容。中新公司认为该证据为复印件，对该证据的真实性不予确认，并向一审法院陈述，深圳兆邦基实业有限公司于2012年底通过参加竞拍的方式取得中新公司的全部股权后，未发现该协议原件及相关资料，其是通过买卖方式取得彩虹居XX，并无房屋互换的说法。 彩虹居XX房现在的权利人为李X，权利份额为100%，该两套房产于2004年12月21日由中新公司经三级转移登记至李X名下，转移方式为买卖。 2000年2月3日，南山市监局（乙方）与凯虹公司（甲方）签订《房地产转让补充协议》，载明：“甲乙双方于1998年12月30日签订的转让协议，原深健大厦X所属中新公司272平方米未计积入一次性转让给贵局总面积11511.51平方米之内，为了贵局使用和管理方便，我公司本应按转让价1850元/平方米转让给贵局，但考虑此因素属我公司疏忽，现决定无偿转让给贵局，贵局酌情考虑，能否理解我公司之诚意，由贵局宽慈。就此双方达成具体协议条款如下：一、甲方出资向中新公司购回原深健大厦X房屋及产权证272平方米并无偿赠送给深圳市工商行政管理局长期使用，所有权和使用权与国土局房产证确定的权益和时间相同。按现行政策规定房产到期后可继续顺延使用，顺延使用时间和权益与国家有关规定一致。二、甲方承诺上述转让面积作为无偿赠送给乙方，并把272平方米的房产证交给乙方保管。如乙方需要过户，过户费由乙方全部承担。甲方负责将办证过户所需资料交给乙方，并协助办理过户到深圳市工商局名下。三、乙方在签订本补充协议后，随即付清原协议规定之全部价款。春节前先付300万元，春节后相关手续办完再付清余款。四、本协议依据1998年12月30日双方签订的协议制定，经双方代表签字之日起生效，具有同等的法律效力”。中新公司在“见证单位”处盖章，时间为2000年2月29日。 深圳市监局、南山市监局提供了记账凭证、支票存根等证据，拟证明其已经支付完毕2129x293.5元的房价款，中新公司对此无异议，但认为与其无关。 深圳市监局、南山市监局提供了南山市监局与案外人深圳市易路通商务服务有限公司于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》，拟证明其实际控制涉诉房产，称其自2000年起实际控制涉诉房产。中新公司陈述1998年起涉诉房产层作为其员工宿舍使用，但之后由于体制及历史原因，一直由深圳市监局、南山市监局在使用，中新公司更换股东后，为理清资产，完成交接手续，多次与深圳市监局、南山市监局交涉，但其不予理会，且继续违法占有、使用涉诉房产。 2008年4月8日，中新公司向深圳市监局发函，载明：“位于南山区的深健大厦六楼272平方米房产权虽在我司名下，但自2000年始至今一直由贵局管理和支配使用，贵司也一直未能办理转名过户手续，期间的国有土地使用费也一直由我公司垫交支付。现函告贵局，请你们将2005年和200x年的国土使用费7320元及2007年的国土使用费3284元，两年合计壹万零陆佰零肆元（10x04）付给我司，我司将国土使用费收费凭证原件移交贵局，以及其他内容”；深圳市监局、南山市监局亦提供了发票、客户凭证等证据，拟证明中新公司已以其名义缴纳了土地使用费，深圳市监局、南山市监局亦将该部分款项支付给中新公司。中新公司陈述即使上述函件、发票、客户凭证系真实的，也只能证明涉诉房产属于中新公司所有，且中新公司在支付土地使用费。 深圳市监局、南山市监局明确其与凯虹公司之间系房屋买卖合同关系，但《房地产转让补充协议》的主体系南山市监局、凯虹公司及中新公司，中新公司虽不是《房地产转让协议书》的合同当事人，但凯虹公司在履行合同时没有将附随的整体转让义务履行完毕，故深圳市监局、南山市监局与中新公司系房屋买卖合同关系；中新公司陈述其与深圳市监局、南山市监局之间不存在法律上的关系。 另查，2000年3月21日，深圳市监局与中新公司签订一份房地产买卖合同：合同约定中新公司将坐落于南山区X的X号房（建筑面积272平方米，房地产用途为：其他，房地产证号40××82）卖给深圳市监局，售价为503200元。合同于2000年3月28日在深圳市公证处进行了公证，合同签订后，双方于2000年4月x日向产权登记部门深圳市规划国土局南山分局递交了产权转移登记申请书及相关资料，申请将X房产转移登记至深圳市监局名下。2000年4月30日，产权登记部门核准同意xB房产转让过户。并于2000年5月1日打印出了产权登记税费表。诉讼中，深圳市监局提交了深圳市规划国土局南山分局收文材料清单、房地产证（深房地字第××号）、深圳市房地产转移登记申请书、登记机关审核意见、深圳市房地产产权登记税费表、深圳市房地产买卖合同及公证书、中新公司董事会决议、中新公司主体资格材料、市监督局主体资格材料、中共深圳市委文件深发（1988）1x号，并加盖有深圳市产权登记中心查档专用章。中新公司对上述材料的真实性不予认可。根据中新公司申请，一审法院针对上述证据材料向深圳市产权登记中心进行了核实提取，对上述证据的真实性予以确认。上述证据形成时间为2000年，一直存于产权登记部门。 涉案房产1998年12月登记至中新公司名下，涉案房产土地性质为国有，使用权来源为法院判决，用途为：其他，土地使用年限为30年，从198x年4月1x日至201x年4月15日止。因土地使用年限已过期，产权登记部门已无法为涉案房产办理产权证书。 2012年中新公司进行了企业改制。2012年12月深圳兆邦基实业有限公司通过在深圳联合产权交易所挂牌交易方式，以22000万价格获得了中新公司100%的股权。改制过程中，中新公司原股东委托深圳市中天和资产评估有限公司对中新公司的资产进行了评估。评估报告及股权评估说明对中新公司名下不动产进行了列举，均没有涉案房产的记载。深圳市监局、南山市监局提供了中天和［2012］评字第209号资产评估报告和中天和［2012］评字第029号资产评估说明、产权交易合同书、产权交易鉴证书的复印件，一审法院经向深圳市联合产权交易所提取核实，对上述证据的真实性予以确认。 一审法院认为，深圳市监局、南山市监局明确以房屋买卖合同纠纷为案由向凯虹公司、中新公司主张合同权利，故本案首先应明确房屋买卖合同法律关系的主体。深圳市监局与凯虹公司签订的《房地产转让协议书》明确约定深圳市监局与凯虹公司系合同当事人，且该协议书已经实际履行完毕，一审法院予以确认。 关于《房屋互换协议》的真实性问题。《房屋互换协议》虽为复印件，且中新公司对该复印件的真实性不予认可，但中新公司已经实际取得该协议中载明的彩虹居X房，并已经出售，中新公司虽陈述彩虹居X房系其出资向凯虹公司购买，但未提供相应证据予以佐证，结合其之后与深圳市监局签订了深健大厦X房的买卖合同并与深圳市监局一起办理房产过户的手续，以及X房产由深圳市监局、南山市监局自2000年起占有、使用、收益至今的情况，应对《房屋互换协议》的真实性予以认定。 关于诉讼时效问题。《房屋互换协议》和《房地产转让补充协议》及深圳市监局、南山市监局与中新公司签订《房地产买卖合同》是相互联系的一个整体，办理房产过户登记是卖方应当履行的义务，不存在超过诉讼时效问题。 关于中新公司是否为合同当事人问题。《房屋互换协议》、《房地产转让补充协议》、《房地产买卖合同》是在有关深健大厦xB房产交易的不同阶段，由本案四名当事人分别签订的三份反映当事人之间协商并完成交易的过程和交易不同阶段的进展情况的协议，通过三份协议的签署，深圳市监局、南山市监局、凯虹公司及中新公司之间就各自的权利义务达成了一致，成为了涉案房产买卖合同关系的当事人。 关于深圳市监局、南山市监局诉请凯虹公司、中新公司将涉诉房产过户至深圳市监局名下的诉讼请求能否支持的问题。深圳市监局、南山市监局、凯虹公司及中新公司之间的房屋转让行为发生于物权法实施之前，深圳市监局与中新公司签订的房地产买卖合同合法有效。中新公司通过房屋互换形式收取了深健大厦X（272平方米）房产的对价，X房产自2000年起已交付深圳市监局、南山市监局使用、收益，中新公司也履行了协助深圳市监局办理房产过户的义务，且过户申请获得了产权登记部门的审核批准,X房产的买卖行为实际已经完成，深圳市监局已享有该房产的产权。深圳市监局xB房产一直没有完税领取产权证书是历史客观原因造成的。涉案房产土地使用年限已于201x年4月15日届满，X房产已不具备办证条件，产权登记部门目前不能颁发产权证书。深圳市监局、南山市监局可待土地管理部门明确房产所占土地的使用功能后，再行处理该房产办证事宜。故对于深圳市监局、南山市监局的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论，判决：驳回深圳市监局、南山市监局的诉讼请求。案件受理费285x0元，保全费5000元，由深圳市监局、南山市监局负担。 经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案的争议焦点为：1、超诉讼时效的问题；2、《房屋互换协议》的真实性问题；3、涉案房产买卖行为完成与否及深圳市监局对涉案房产是否享有产权。 关于本案二审第一个争议焦点，本院认为，《房屋互换协议》和《房地产转让补充协议》及深圳市监局、南山市监局与中新公司签订《房地产买卖合同》是相互联系的一个整体，办理房产过户登记是卖方应当履行的行为义务，因此一审法院认定本案不存在超过诉讼时效的问题，处理正确，本院予以维持。 关于本案二审第二个争议焦点，本院认为，《房屋互换协议》虽为复印件，但结合中新公司实际取得该协议中载明的彩虹居X号房的原业主是凯虹公司，且《房地产转让补充协议》中有中新公司的盖章，证明其对该房屋互换是认可的，凯虹公司将彩虹居X号房出卖给中新公司是履行《房屋互换协议》的一部分内容，结合其在2008年4月8日向深圳时市监局的函件内容及之后与深圳市监局签订了深健大厦X房的买卖合同并与深圳市监局一起办理房产过户的手续，以及X房产由深圳市监局、南山市监局自2000年起占有、使用、收益至今的情况，一审法院认定《房屋互换协议》系真实有效的，处理正确，本院予以支持。 关于本案二审第三个争议焦点，中新公司上诉主张，即使在《物权法》颁布之前，涉案房产只有在办理变更登记后才发生所有权转移，未过户则房屋买卖行为未完成。本院认为，在《物权法》颁布之前，未办理房屋过户手续并不影响房屋买卖合同的效力，本案涉及房屋买卖合同合法有效。本案中，中新公司通过房屋互换形式收取了深健大厦X（272平方米）房产的对价，凯虹公司已具备将涉案房产无偿转让给深圳市监局的前提条件；并且xB房产自2000年起已交付深圳市监局、南山市监局使用、收益，中新公司也履行了协助深圳市监局办理房产过户的义务，且过户申请获得了产权登记部门的审核批准。综上，一审法院认定X房产的买卖行为实际已经完成，深圳市监局已享有该房产的产权，处理正确，本院予以支持。待土地管理部门明确房产所占土地的使用功能后，明确该房产可以办证，中新公司应继续依照涉案合同约定，履行协助办理过户登记手续的义务。 综上，中新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费285x0元，由深圳中新实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 许  莹  姣 审判员 张  秀  萍 二〇一九年十月二十八日 书记员 张思懿（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。