河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀01执异233号 案外人：吉志远，男，1979年10月15日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 申请执行人：武大秀，女，1944年9月11日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：杨同新，北京市蓝鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，北京邵嘉律师事务所律师。 被执行人：邢台福麟房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中华西路三超地产3号楼1-4-401室。 法定代表人：贺志强，该公司执行董事。 被执行人：贺志强，男，1970年8月20日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。 以上二被执行人的委托诉讼代理人：赵龙义，河北同欣律师事务所律师。 在本院执行武大秀与邢台福麟房地产开发有限公司（以下简称福麟公司）、贺志强民间借贷合同纠纷一案中，案外人于2019年1月30日对执行邢台市中兴西大街原海绵铁厂的福麟小镇的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人称，请求依法中止对位于邢台市的执行，解除对该房产的查封。 事实与理由： 案外人吉志远于2013年11月23日与福麟公司签订福麟小镇（南石门）认购书，购买由邢台福麟公司开发的位于邢台市 。法院在执行武大秀申请执行河北省高级人民法院（2017）冀民终172号民事判决过程中，查封了福麟小镇2号号楼1单元2001号房产，因在法院查封该房产之前，案外人已与被执行人福麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了购房款141047元，剩余238000元购房款办理银行按揭贷款，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，现提出书面异议，请求解除对该房产的查封。申请人同意待按揭贷款办理下来时，配合将剩余购房款支付至法院指定账户，根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，特向法院提出执行异议申请，请求法院依法中止对位于邢台市的执行，解除对案外人购买的房产的查封。 申请执行人武大秀答辩称，案外人异议理由不成立，请求依法驳回。 案外人向本院提交以下证据： 证据1、借记卡账户历史明细清单一张； 证据2、2013年福麟公司出具的房款收据一张金额为162819元；（2017年7月10日福麟公司向案外人出具的收据两张房款收据141047元、地下室房款收据22160元，处理面积差补交388元）；没有交付全款，剩余房款238000元。 证据3、案外人吉志远与福麟公司签订的认购书一份。 申请执行人质证称，对证据编号：一、证据名称：借记卡账户历史明细清单，质证意见：１、真实性，合法性予以认可。２、关联性不予认可，该证据与本案无关，对本案的事实没有证明力，其只能证明2013年11月23日案外人支出了15万元人民币，不能证明其向被执行人支付了购房款的事实。 证据编号：二、证据名称：0016687#、0017486#及0017485#收据，质证意见：1、0016687#收据真实性、合法性及关联性均不予认可。此收据没有收款日期，交款人处没有案外人签名，证据形式不完备无法确认其真实性，也不能证明被执行人收到案外人支付购房款的事实。2、0017486#、0017485#收据真实性、合法性及关联性均不予认可。（1）2017年4月法院已查封涉案房屋，被执行人于2017年7月10日收款时未通知执行申请人或法院，收据是被执行人的单方法律行为，涉及金额较大且没有银行流水等有效书面凭证，执行申请人不能确认收据的真实性，仅凭收据也不能合法合理地证明付款或收款行为实际发生。（2）根据收据显示被执行人收款日期为2017年7月10日，而石家庄市中级人民法院已于2017年4月对福麟小镇213-2001号房产已经进行了查封，案外人的付款行为发生在法院查封之后。 证据编号：三、证据名称：认购书，质证意见：1、真实性、合法性不予认可。认购书签订日期、房屋认购日期及交房日期等重要时间节点均为空白，故不能排除案外人与被执行人之间存在倒签认购书的情形。2、关联性不予认可，认购书与本案无关，对于查封前签订合法有效的书面买卖合同没有证明力。（1）案外人吉志远未在认购书中签名，此认购书自始不成立，更谈不上效力问题。（2）认购书缺失《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当明确以下主要内容：交使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购书不是合法有效的商品房买卖合同。因此，认购书不能证明案外人对涉案房屋享有合法权利。 综上，法院查封之前和查封时，该房产登记在被执行人名下，案外人吉志远没有证据证明在人民法院查封之前已与被执行人签订合法有效的书面商品房买卖合同，亦没有证据证明其在查封之前合法占有该房屋并按合同约定已支付购房款等事实，被执行人是该房产的合法权利人而案外人吉志远不是合法权利人。其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第28条、29条规定的情形，无法证明其权利合法性与真实性，故不能排除执行。 被执行人福麟公司、贺志强发表答辩及质证意见称，认可案外人的申请意见及相关证据，依法支持案外人的请求。 本院查明，武大秀与福麟公司、贺志强民间借贷合同纠纷一案，本院作出（2016）冀01民初99号民事判决，判令：一、被告贺志强、福麟公司与本判决生效之日起十日内共同偿还原告武大秀借款本金5900万元及借款利息（利息自2014年4月4日起，以5900万元为基数按照银行同期贷款利率的四倍计算至被告付清之日止，其中已经支付利息50万元）。二、被告孙壮志对本判决第一项所确定的全部债务承担连带清偿责任。三、驳回原告武大秀的其他诉讼请求。被告福麟公司、贺志强不服该判决，上诉至河北省高级人民法院。河北省高级人民法院作出（2017）冀民终172号民事判决，判决：撤销本院（2016）冀01民初99号民事判决第二项，维持第一、三项。判决生效后，武大秀向本院申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，本院于2017年4月25日作出（2017）冀01执296号执行裁定，裁定：一、查封被执行人福麟公司名下，位于邢台市高开区福麟小区部分房产，详见房屋状况附表（共13页）209套房产。二、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。同日，本院再次作出（2017）冀01执296号执行裁定，查封福麟小区119套房产的执行裁定。其中包含了案外人提出执行异议的福麟小镇2号楼1单元2001房屋。 另查明，案外人与福麟公司签订了福麟小镇（南石门）认购书（无签订日期），购买由福麟公司开发的位于邢台市房屋，福麟公司于2013年向吉志远出具收据162819元，2017年7月10向吉志远出具了收款收据两份141047元和22160元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人虽于2013年购买案涉房屋，案外人与福麟公司也就案涉房屋签订了福麟小镇（南石门）认购书，但案外人与福麟公司也就案涉房屋签订了福麟小镇（南石门）认购书中没有写明具体签订日期，福麟公司于2017年7月10日为吉志远出具了购房收据，吉志远也未付全款，案涉房屋已于2017年4月进行查封，即案外人对案涉房产的购买时间在本院查封之后。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。 综上所述，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人吉志远的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇一九年十月二十四日 书记员  白娟娟