长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0191民初2573号 原告：叶海鸥，男，汉族，1982年6月25日生，住长春市朝阳区。 委托代理人：赵立峰，吉林鹏信律师事务所律师。 被告：王春强，男，汉族，1955年2月6日生，住长春经济技术开发区。 委托代理人：祝永，吉林忠德律师事务所律师。 第三人：田致名，男，汉族，1981年7月20日生，住长春经济技术开发区。 原告叶海鸥与被告王春强、第三人田致名案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月6日立案后，于2019年10月29日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶海鸥及其委托代理人赵立峰、被告王春强及其委托代理人祝永、第三人田致名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶海鸥向本院提出诉讼请求：请求撤销长春经济技术开发区人民法院（2018）吉0191执822号执行裁定书，解除对长春市南关区吉顺小区3号【房权证长房权字第XXXX号，建筑面积153.39平方米】房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告王春强与第三人田致名借款合同纠纷一案【(2018)吉01民终3254号判决书】，长春经济技术开发区人民法院作出（2018）吉0191执822号执行裁定书,将长春市南关区吉顺小区3号【房权证长房权字第XXXX号，建筑面积153.39平方米】房屋，作为第三人田致名的财产予以查封执行,但该房屋实际所有人为原告叶海鸥。2014年9月9日，第三人田致名将其名下的房屋:长春市南关区吉顺小区3号【房权证长房权字第XXXX号，建筑面积153.39平方米】出售给原告叶海鸥,，双方签订协议后原告叶海鸥即向第三人田致名支付了购房款，自2014年9月至2019年7月，一直由原告叶海鸥偿还该房屋贷款,且使用至今。由于该房屋有银行抵押贷款尚未结清，故该房屋转让给原告叶海鸥后一直未能办理更名手续。因此，该房屋虽然登记在第三人田致名的名下,但房屋实际所有人应为原告叶海鸥。终上所述,长春经济技术开发区人民法院错误地执行了案外人即本案原告叶海鸥的财产,依据相关法律法规的规定,特请求依法撤销长春经济技术开发区人民法院（2018)吉0191执822号执行裁定书，解除对长春市南关区吉顺小区3号【房权证长房权字第XXXX号，建筑面积153.39平方米】房屋的查封，以维护原告的合法权益，望判其所请。 王春强：1、原告诉请无事实及法律依据，虽原告主张已经支付购房款，但是未提供证据予以证实；2、虽其主张对房屋使用至今，但仅是对房屋的占有和使用，并非房屋所有权的转移。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 田致名述称：同意叶海鸥所述。 经审理查明：2014年9月9日，田致名与叶海鸥签订《吉林省社众保险销售有限公司股权转让协议》，约定田致名转让给叶海鸥吉林省社众保险销售有限公司的34%股权及本案争议房屋（公司所在地），股权转让价格70万元。叶海鸥于2014年9月9日和2014年9月10日分别向田致名转款60万元和10万元。 另查明：田致名与叶海鸥签订产权证明，证明本案争议房屋于2014年9月9日交接完毕，所有与房屋产生的一切权益归叶海鸥所有。该争议房屋存在抵押贷款，贷款期限为2012年11月2日至2037年11月1日，叶海鸥及配偶夏丽娜、公司员工岳冲、殷昕曾向田致名的银行账户汇款用于偿还房屋贷款。 2017年4月10日，田致名及配偶曹籽委托叶海鸥办理本案争议房屋的清偿贷款、办理解除抵押登记、换领新的不动产权证、代为签订不动产转让合同及办理不动产权属转移登记等事宜。同日，吉林省长春市国安公证处对委托书进行了公证。目前，房屋贷款仍未还清。 再查明：王春强以民间借贷纠纷一案将田致名诉至本院，本院于2018年5月28日作出（2018）吉0191民初1628号民事判决书，判决田致名于判决生效后立即返还被告王春强借款本金90万元及违约金。判决生效后，因田致名不服本判决，提起上诉，长春市中级人民法院于2018年10月24日作出（2018）吉01民终3254号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后田致名未履行判决确定的债务，王春强向本院申请强制执行，本院作出（2018）吉0191执822号执行裁定书，查封了案涉房屋的产权。案外人叶海鸥向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施，本院于2019年4月18日作出（2019）吉0191执异4号执行裁定书，驳回叶海鸥的异议请求。 以上事实有《吉林省社众保险销售有限公司股权转让协议》、中国农业银行银行卡交易明细清单、建设银行流水、房屋产权证、《公证书》、（2018）吉01民终3254号民事判决书、（2019）吉0191执异4号执行裁定书、庭审笔录及原、被告当庭陈述在卷为凭，足资认定属实。 本院认为:本案系本院作出（2019）吉0191执异4号执行裁定驳回叶海鸥的异议请求后，叶海鸥对执行标的即位于长春市南关区吉顺小区3号房权证长房权字第XXXX号，建筑面积153.39平方米的房屋主张实体权利而提起的案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是叶海鸥对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，叶海鸥与田致名签订《吉林省社众保险销售有限公司股权转让协议》的时间为2014年9月9日，协议中虽对案涉房屋的转让进行了约定，然该案涉房屋尚处于抵押期间。叶海鸥与田致名对案涉房屋的约定虽不因案涉房屋存在抵押而必然无效，但叶海鸥须在征得抵押权人同意或抵押权消灭后方能办理房屋产权转移登记。在明知诉争房屋已被设定抵押权的情况下仍对案涉房屋的转让进行约定，该行为本身便存在诉争房屋无法办理房屋产权转移登记的风险，叶海鸥对此应当知晓，然其置法律规定于不顾，仍与田致名签订协议，不属于法律意义的善意第三人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于案涉房屋房款交付的问题。叶海鸥与田致名签订的《吉林省社众保险销售有限公司股权转让协议》虽然有关于案涉房屋的转让内容，但双方对房屋价款及给付时间没有作出明确约定，且转让协议第三款载明股权转让价格70万元，与叶海鸥主张的股权及房屋转让款一共为70万元的表述亦不一致。故对于叶海鸥主张的案涉房屋房款已交付完毕的主张，本院不予采信。关于案涉房屋未办理更名过户的问题。叶海鸥签约时知晓案涉房屋存在抵押的事实，其二人的房屋转让行为未经抵押权人同意或清偿债务消灭抵押权，且庭审中叶海鸥亦表明其未办理更名过户的原因系因其名下房产过多，不宜办理更名过户手续导致。因此，叶海鸥对未能办理过户手续有自身原因，其请求不符合上述法律的规定，其权利不能排除执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告叶海鸥的诉讼请求。 案件受理费减半收取为5,400元，由原告叶海鸥负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员 孙 烨 二〇一九年十月二十九日 书记员 陶海红