广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10432号上诉人(原审原告)：禤忠海，男，汉族，1979年6月14日出生，住广西壮族自治区藤县************，公民身份号码：452************111。委托诉讼代理人：黄永升，系广东哲信律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：佛山市恒熙创展投资有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区*****************，统一社会信用代码：914************546。法定代表人：罗某1。诉讼代表人：广东禅都律师事务所，该司破产管理人。委托诉讼代理人：袁源，系广东禅都律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码：914************916。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：招伟松，系广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫莹，系广东至高律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈颖华，女，汉族，1979年9月3日出生，住广东省佛山市禅城区*********，公民身份号码：440************041。委托诉讼代理人：廖云泳，系广东宝慧律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：骆敏刚，男，汉族，1962年6月21日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码：440************814。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邹建伟，男，汉族，1971年10月6日出生，住广东省佛山市南海区********海燕楼6B房，公民身份号码：362************511。委托诉讼代理人：李军，系广东华璟律师事务所律师。上诉人禤忠海因与被上诉人佛山市恒熙创展投资有限公司（以下简称恒熙创展公司）、佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称佛山农商行）、陈颖华、骆敏刚、邹建伟房屋买卖合同纠纷一案不服佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初16040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月6日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年10月16日组织法庭调查，上诉人禤忠海的委托诉讼代理人黄永升、被上诉人恒熙创展公司的委托诉讼代理人袁源、被上诉人佛山农商行的委托诉讼代理人招伟松、被上诉人陈颖华的委托诉讼代理人廖云泳、被上诉人骆敏刚的委托诉讼代理人王梓豪、被上诉人邹建伟的委托诉讼代理人李军到庭参加。本案现已审理终结。禤忠海向一审法院起诉请求：1、恒熙创展公司、佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟立即办理佛山市南海区***********************（以下简称涉案806房）的抵押登记；2、恒熙创展公司在注销涉案806房抵押登记后立即办理将上述房屋的国有建设用地使用权及房屋所有权过户至禤忠海名下的变更登记手续；3、本案诉讼费用由恒熙创展公司、佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，恒熙创展公司（卖方）与禤忠海（买方）、案外人佛山市官铖房地产投资有限公司（经纪方，以下简称官铖公司）签订《房屋买卖合约》，约定由禤忠海向恒熙创展公司购买涉案806房,成交价为1290000元，双方另约定付款方式、交易过户方式、交付物业方式等内容。后禤忠海依约向恒熙创展公司支付购房定金及部分购房款，并办理收楼手续。另查明一，依据佛山市自然资源局于2019年6月10日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，包含涉案806房在内的佛山市南海区***********************，由恒熙创展公司单独所有，房屋总层数为9层，房屋建筑面积为2279.50平方米，房屋套内建筑面积为1994.01平方米。上述房屋抵押情况及查封情况如下二表：抵押类型登记日期抵押权人不动产登记证明号债务履行期限抵押面积或份额房屋2012-10-17佛山市禅城区农村信用合作联社XX2018-92279.50房屋2014-12-2陈颖华XX2017-119895.67房屋2016-6-16骆敏刚XX2017-62279.50房屋2016-10-31邹建伟XX2017-102279.50受理日期限制文号限制机构限制日期限制顺序号限制状态查封附记2017-05-10（2017）粤0604民初5239、5240、5241、5242号佛山市禅城区人民法院2018-05-10起，2021-05-09止0查封第一轮候该轮候查封自2018-05-1011：50：14转为正式查封2017-06-26（2016）粤06执293号佛山市中级人民法院1轮候查封805房第二轮候，其余第三轮候2017-06-27（2017）粤0114执保762号广州市花都区人民法院2轮候查封第四轮候2017-07-31（2017）粤0605执3305-6号佛山市南海区人民法院3轮候查封第五轮候另查明二，2017年10月31日，该院就申请人李红军以被申请人恒熙创展公司不能清偿到期债务且不足以清偿全部债务、明显缺乏清偿能力为由申请对恒熙创展公司进行破产清算一案作出（2017）粤0604破申19号民事裁定书，裁定受理李红军对恒熙创展公司的破产清算申请。2017年11月15日，该院作出（2017）粤0604破32号指定管理人决定书，指定广东禅都律师事务所为恒熙创展公司管理人。另查明三，2018年6月27日，该院就禤忠海诉恒熙创展公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）粤0604民初9916号民事判决书（以下简称9916号判决），判决确认该双方及案外人官铖公司签订的《房屋买卖合约》合法有效，但认定因涉案806房尚未涂销抵押登记，禤忠海主张恒熙创展公司协助办理房屋过户手续的诉请属事实履行不能，并判决予以驳回。后禤忠海不服上述判决并向本院提起上诉，本院后作出（2018）粤06民终7649号民事判决书（以下简称7649号判决）判决予维持原判。上述判决已发生法律效力。一审法院认为，本案原告禤忠海系通过签订《房屋买卖合约》方式购买涉案806房，且暂未办理不动产权变更登记手续，故依据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”的规定，禤忠海就涉案806房所享有之权利应为《房屋买卖合约》项下合同权利，其据此合同权利及合同关系提起本案诉讼，应属房屋买卖合同纠纷。至于邹建伟所抗辩之其诉讼主体不适格的意见，纵观禤忠海起诉事实与理由，禤忠海实系以涉案806房存在抵押登记致房屋不动产权变更登记受阻为由起诉各抵押权人，应认定为合同履行过程中的附随权利主张，故涉案享有抵押权的各被告（即恒熙创展公司、佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟）均为本案适格被告，该院对邹建伟上述抗辩意见不予采纳。关于禤忠海主张各被告办理涂销抵押登记手续并由恒熙创展公司协助办理不动产权变更登记手续的诉请。依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条的规定，抵押权系为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的一种法定权利，且抵押权自办理抵押登记时设立。据此，涂销抵押权登记的前提应为抵押权依法得以实现。然经该院查明，涉案806房于禤忠海与恒熙创展公司签订《房屋买卖合约》前已由佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟办理抵押登记手续，且经恒熙创展公司管理人当庭确认，涉案806房所涉上述抵押债务至今尚未清偿完毕，本案亦无证据证明抵押人与抵押权人双方存在其他实现抵押权方式的约定，故应认定上述各被告之抵押权尚未得以实现，禤忠海以该各被告已申报债权为由主张抵押权已实现于法无据。依上分析，禤忠海主张各被告办理涉案806房涂销抵押登记手续的诉请缺乏事实和法律依据，该院不予支持。至于禤忠海主张恒熙创展公司在房屋涂销抵押登记后协助办理过户手续的诉请，如前所述，禤忠海之涂销抵押登记诉请无事实和法律依据，故依据已发生法律效力的9916号判决、7649号判决之认定内容及判决结果，在涉案806房未经涂销抵押登记的情形下，禤忠海所享有之合同债权并不能对抗在先抵押权人所享有之担保物权，禤忠海主张恒熙创展公司协助办理过户手续属履行不能，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条的规定，判决如下：驳回禤忠海的诉讼请求。上诉人禤忠海上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、改判五被上诉人立即办理注销涉案806房的抵押登记；三、改判被上诉人恒熙创展公司在注销涉案806房抵押登记后立即办理将涉案806房的国有建设用地使用权及房屋所有权过户到上诉人名下的变更登记手续；四、本案一审、二审诉讼费由五被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人已依法依约支付了部分房款（含定金）且同意一次性提前付清剩余房款且恒熙创展公司已向上诉人交付涉案806房，上诉人对涉案806房享有优先权且该优先权属于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]等相关司法解释规定的，优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗的特殊债权。被上诉人的抵押权不能对抗上诉人对涉案806房享有的权利，一审法院认为在涉案806房未经涂销抵押登记的情形下，上诉人享有之合同债权不能对抗在先抵押权人所享有的担保物权，明显于法、于理不合。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》法释（2002）23号第七十一条规定，涉案806房不属于破产财产，属于特定物且属于已经依法、依约支付部分房款的尚未办理产权过户手续但已向上诉人交付的财产，且上诉人同意一次性提前付清剩余房款，据此，上诉人对涉案806房依法享有优先权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人对涉案806房享有的民事权益足以排除执行。参照最高人民法院（2015）民申字第1158号民事裁定书中认定“交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权”。2、已经生效的7649号及9916号判决已经认定《房屋买卖合约》合法有效，且抵押权人均已经通过申报有财产担保的债权之破产清算程序行使优先受偿权的方式实现或处分了其对涉案806房设定的抵押权。抵押权的最终实现方式是对抵押财产的所得款行使优先受偿权，本案各抵押权人均已依法向破产管理人申报有财产担保的债权，申报债权后便取得对相应抵押财产所得款项的优先受偿权，相应的抵押关系已经依法终止。抵押权人只能按照其办理抵押登记的顺序从抵押财产所得款项中按照办理抵押登记的顺序受偿，抵押在先的抵押权所对应债务未能足额受偿或受偿后抵押财产所得款项余额为零，则抵押登记在后的抵押权人依法不能再针对抵押财产主张抵押权或优先受偿权。抵押登记在后的抵押权，只有在抵押登记在先的抵押权行使优先受偿权就相应债务从抵押财产所得款全额受偿且抵押财产所得款尚有余额的情况下，登记在后的抵押权才能正式生效。上诉人在另案已明确同意一次性提前付清剩余房款，该余款可以用于清偿涉案806房设定抵押权时所对应的未清偿债务，抵押权人对余款享有优先受偿权，对抵押权人的合法权益不会产生损害。3、已经生效判决确认合法、有效的房屋买卖合同的履行内容包括抵押权人应当依法协助办理涉案806房抵押登记注销手续，故抵押权人应当依法履行注销涉案806房抵押登记义务。4、上诉人同意一次性付清剩余房款或按照人民法院的要求交付处理，恒熙创展公司应当依法在办理注销抵押登记后立即办理将涉案806房的国有建设用地土地使用权及房屋所有权过户到上诉人名下的变更登记手续。抵押权设立的目的是为了担保债权的实现，且抵押权最终是通过行使优先受偿权的方式实现。涉案抵押权人均已通过法律程序“向破产管理人申报债权（即申报有财产担保的债权），并依法取得了对相应抵押财产所得款项的优先受偿权的方式”，实现或处分了其对涉案806房设定的抵押权，据此，相应的抵押关系应当依法终止。此情况下，法院应当且亦只能依法通过裁判文书方式判令抵押人、抵押权人注销涉案806房尚未涂销的抵押登记。综上，上诉人购买涉案806房的目的是为解决居住问题且当时是以市场价格购买，本案不能因为恒熙创展公司的违约行为及其被宣告破产而损害上诉人的合法权益。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人恒熙创展公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。恒熙创展公司已经被佛山市禅城区人民法院裁定进入破产清算程序，并依法指定了管理人。被上诉人佛山农商行辩称，一审判决认定的事实清楚、引用法律合法，上诉人并未提出新的证据或新的理由、主张，因此，应当驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人陈颖华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。被上诉人骆敏刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。被上诉人邹建伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二审期间，上诉人禤忠海、被上诉人佛山农商行、恒熙创展公司、陈颖华、骆敏刚、邹建伟均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明一，9916号判决、7649号判决在认定事实部分明确载明：“2016年12月27日，恒熙创展公司出具《收据》（编号：7760065），确认收取涉案806房定金2万元。2016年12月28日恒熙创展公司出具《收据》（编号：XX），确认收取涉案806房定金3万元。2016年12月29日，案外人官铖公司出具收据确认收取涉案806房团购款4万元。”另查明二，在本案法庭调查过程中，恒熙创展公司的管理人明确表示：1.佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟已分别向其申报债权，管理人亦在审查后作出相应的审查意见，并将债权审核结果提请债权人会议核查，但债权人会议核查后的结果暂时尚未报请破产法院裁定确认。2.恒熙创展公司破产案件暂时未启动变价、分配程序，也没有向被上诉人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟作出任何清偿。本院认为：综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.涉案806房的抵押登记是否应当注销；2.上诉人禤忠海与被上诉人恒熙创展公司、案外人官铖公司就涉案806房签订的《房屋买卖合约》是否应当继续履行。一、有关涉案806房的抵押登记是否应当注销的问题。从上诉人禤忠海提交的《民事上诉状》可知，其主张注销抵押登记的主要理由有二：一是上诉人禤忠海对涉案806房享有的权利符合消费者生存权保护条件；二是被上诉人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟均已实现抵押权。针对禤忠海的前述两个理由，具体分析如下：1.有关禤忠海对涉案806房是否享有房屋消费者物权期待权的问题。基于对消费者生存权价值的维护，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对房屋消费者物权期待权的保护条件作出了明确规定，即买受人同时满足在法院查封之前已与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住房屋三个条件的情况下，其对所购的仍登记在房地产开发企业名下的商品房享有优先于抵押权和其他债权的特殊保护。禤忠海主张其对涉案806房享有的权利符合消费者生存权保护条件，应当举证证明其符合前述第二十九条规定的房屋消费者物权期待权保护条件。虽然9916号判决、7649号判决均确认禤忠海、恒熙创展公司以及案外人官铖公司于2016年12月27日签订的《房屋买卖合约》合法有效，但从9916号判决、7649号判决查明事实部分可以看出禤忠海已支付的购房款仅为90000元，未超过合同约定总价款1290000元的百分之五十；禤忠海在本案中也没有提供充分的证据证明其购买涉案806房的目的在于居住，且其名下无其他用于居住房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，禤忠海应当承担举证不能的不利后果，即本院不确认禤忠海对涉案806房享有房屋消费者物权期待权。2.有关被上诉人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟对涉案806房享有的抵押权是否已经实现的问题。抵押权的实现，是指在债务履行期届满而债权人未受清偿或者当事人约定的实现抵押权的情形出现时，抵押权人将抵押物变卖、拍卖或者以折价的方式优先受偿的行为过程。《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的，权利人对该特定财产享有优先受偿的权利。”恒熙创展公司已进入破产程序，其包括抵押权人的债权人均应根据破产法规定的程序行使权利。管理人在法庭调查过程中明确表示，被上诉人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟分别申报的债权尚未报请破产法院裁定确认；而恒熙创展公司破产案推进过程中，也暂时未启动变价、分配程序，更未向前述四被上诉人进行清偿。由此可见，禤忠海有关被上诉人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟均已通过在恒熙创展公司破产程序中申报债权以及确定债权金额、性质的方式实现抵押权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟对涉案806房享有的抵押权分别设立于2012年10月17日、2014年12月2日、2016年6月16日、2016年10月31日，而禤忠海与恒熙创展公司、官铖公司签订《房屋买卖合约》的时间为2016年12月27日。显然，禤忠海向恒熙创展公司购买涉案806房的行为发生在佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟设立抵押权之后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”的规定，抵押物的受让人为了防止抵押物的所有权因抵押权人对抵押物行使优先受偿权而丧失，可代债务人清偿债务进而消灭抵押权。但恒熙创展公司向禤忠海转让涉案806房时并未取得抵押权人佛山农商行、陈颖华、骆敏刚、邹建伟的同意，故禤忠海本身并不具备按照前述法律规定实施涤除抵押权的主体资格。因此，禤忠海在本案中提出剩余房款足以清偿抵押担保债权，并同意将剩余房款交付法院处理，以消灭前述四被上诉人享有抵押权的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，禤忠海主张注销抵押登记的理由均不成立，本院对其相关主张不予支持。二、有关上诉人禤忠海与被上诉人恒熙创展公司、官铖公司就涉案806房签订的《房屋买卖合约》是否应当继续履行的问题。分析禤忠海有关在注销涉案806房抵押登记后立即办理过户至其名下变更登记手续的上诉请求，可知禤忠海实际上是主张继续履行《房屋买卖合约》。如前所述，禤忠海有关注销涉案806房抵押登记的主张缺乏依据，因此，一审法院认定禤忠海要求恒熙创展公司协助办理过户手续属于履行不能，进而对禤忠海相关主张不予支持的处理，符合法律规定，本院不予支持。综上，上诉人禤忠海的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16410元，由上诉人禤忠海负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  李蔚婕审 判 员  尹小娜二〇一九年十月二十九日法官助理  梁诗瑶书 记 员  陈绮澄