山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1302民初11226号 原告：常某某，男，1983年12月25日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：姚宗征，山东力维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾姗姗，山东力维律师事务所律师。 被告：马某某，男，1972年9月7日生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：范某某，女，1972年4月20日生，汉族，住住临沂市兰山区。 共同委托诉讼代理人：陈延超，山东铭星律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：孟凡玉，山东铭星律师事务所律师。 被告：某某地产集团有限公司，住所地临沂市兰山区。 法定代表人：刘某某，公司经理。 委托诉讼代理人：潘凤涛，山东矩量律师事务所律师。 原告常某某诉被告马某某、范某某、某某地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告常某某及其委托诉讼代理人姚宗征、曾姗姗，被告马某某、范某某共同委托诉讼代理人陈延超、鲁盟地产集团有限公司委托诉讼代理人潘凤涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常某某向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年8月21日签订的房屋买卖合同；2.判令被告承担违约金210000元并双倍返还购房定金40000元,共计250000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月21日,原告通过被告某某地产集团有限公司(原某某地产经纪连锁有限公司,以下简称某某公司)与被告马某某签订房屋买卖合同,购买被告马某某名下的临沂市兰山区某某小区10号楼1单元2804室商品房一套,双方约定房屋总价款为1050000元。被告范某某作为被告马某某的妻子,代理被告马某某与原告签订了上述房屋买卖合同。签订合同当日,原告支付了20000元定金,2018年9月6日原告又支付了800000元购房款。原告支付定金及购房款后,被告非但未按照约定进行过户登记,竟然还告知该房屋存在法院查封,需要用原告支付的购房款解除法院查封后才能进行变更登记。原告认为被告马某某、范某某的行为已经构成根本违约,应该承担违约责任。某某公司明知房屋存在查封而隐瞒该事实直至原告签订合同并缴纳绝大部分的购房款之后才告知原告,也应当承担责任。为维护原告的合法权益,现在原告依法向贵院提起诉讼,请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告马某某、范某某共同辩称，同意解除合同。被答辩人违约在先，应解除合同并驳回被答辩人其他诉讼请求。2018年8月21日，双方在房产中介处签订房屋买卖合同，合同约定以房屋总价1050000元的价格一次性付款，在合同签订后20个工作日内支付完毕，同时，在合同签订后30个工作日内完成更名，在办理更名前一周内将1050000元的房屋总价一次性付清。合同同时约定：在本合同签订后，乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方损失；甲方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金；律师费、诉讼费、中介服务费等等由违约方承担。后被答辩人仅付了800000元左右，余款经答辩人及中介催要后仍无法付清，2018年11月份左右，被答辩人明确告知答辩人及中介方，无力支付剩余款项，要求解除合同，随后便将交付至中介保管的部分购房款全部要回，至此，被答辩人出现根本违约而单方解除合同。综上所述，本案系被答辩人出现根本违约行为，致使合同目的无法实现，从而导致合同解除，被答辩人应承担相应的法律责任。 被告某某地产集团有限公司辩称，某某地产作为专业房地产中介，签订合同时我们会将条款当场宣读清楚，对不在场人员我们是经过电话通知，且经过不在场人员的同意，我们有电话录音，某某地产已经促成合同买卖双方签订合同，已履行完毕居间义务，某某地产不是买卖合同的相对人，不应承担合同约定的权利义务，并且根据合同约定，我方有权优先从定金中扣除居间服务费，关于房产查封情况，我们在签订合同时，都会询问房东房产和查封情况，且也有房东在合同条款中作出无查封的保证，鲁盟地产对于房屋查封不存在过错，不应承担赔偿责任。根据法律规定，定金与违约金只能择一适用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人质证称真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日,被告马某某作为甲方(卖方)，被告范某某作为甲方代理人,原告常某某作为乙方(买方)与被告某某地产集团有限公司(丙方、居间方)签订了编号为1800457的《某某地产房屋买卖契约》一份，合同约定：甲方同意将其坐落在临沂市兰山区某某小区10号楼1-2804室的房产出售给乙方，建筑面积为129.84平方米。甲乙双方商定上述房产的交易价格为1050000元。甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方实现权利的情形。合同签订之日，乙方须支付人民币20000元，作为购房定金交由丙方保管，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费，剩余款过户办理完毕后退回乙方，服务费由违约方承担。甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，在合同签订约定工作日内由乙方支付房款人民币1050000元整至丙方指定账户，待甲方更名完毕后交付甲方。第六条违约责任约定乙方违约导致交易无法继续进行，购房定金作为违约金概不退还，并赔偿甲方和丙方损失；乙方违约导致交易无法继续进行，应以双倍定金赔付和总房价的20%向乙方支付违约金（此违约金中含丙方2.7%居间服务费），守约方可解除合同；乙方未按期付款或甲方未按期交付房屋，每逾期一日，每日按照总房款万分之三的违约金向守约方支付，任何一方逾期30日以上未履约的，视为悔约，应按本条第一项约定承担责任，守约方有权解除合同。补充条款其他约定事项：该交易房产为一手更名房，甲方负责更名费用，更名时限为本合同签订起30个工作日内更名完毕。乙方在甲方办理更名前，提前一周将房款1050000元打入丙方指定账户。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订当日，原告常贵壮向某某地产集团有限公司支付定金20000元，并于2018年9月6日向某某地产集团有限公司指定银行账户汇入房款800000元，因涉案房屋被查封，原告于2018年10月12日向某某地产集团有限公司申请退还已支付的购房款800000元。后原告诉至法院，主张权利，并支出保全费1520元，要求被告承担违约金210000元并双倍返还购房定金40000元。庭审中，原告主张被告马某某、范某某支付违约金金额为房款的20%即210000元，并要求退还定金；鲁盟地产集团有限公司因对涉案房产状况未进行审查，承担连带责任。原告常某某及被告某某地产集团有限公司均陈述签订合同时不知道涉案房屋被查封且有抵押。 另查明，在案件审理过程中，原告增加诉讼请求，要求解除原、被告于2018年8月21日签订的房屋卖合同。被告马某某、范某某提起反诉，但未在规定时间内缴纳反诉案件受理费。某某地产经纪连锁有限公司现更名为某某地产集团有限公司。 本院认为，常某某和马某某、范某某在某某地产集团有限公司的居间下签订的《某某地产房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。上述合同签订后，原告已按照合同约定向某某地产集团有限公司支付购房定金20000元并向某某地产集团有限公司指定银行账户汇入房款800000元的事实，有《某某地产买卖契约》、收款收据、银行交易明细及庭审调查等予以证实，本院依法予以确认。 因涉案房屋被查封导致合同无法继续履行，导致原告购房的合同目的不能实现，被告马某某、范某某已构成根本违约，且被告马某某、范某某同意解除合同，故双方签订的合同于2019年9月12日本院开庭之日解除。原告要求解除双方签订的买卖合同书的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告马某某、范某某虽辩称在合同签订时已明确告知原告所交易房产已被查封，原告和被告某某地产集团有限公司不予认可，被告马某某、范某某亦未提交证据予以证实，且双方签订的买卖契约明确约定，甲方保证上述房屋权属清楚，不存在抵押、担保、查封、出租、伤亡事故等影响乙方实现权利的情形，故被告马某某、范某某的该抗辩理由不成立，本院不予采信。被告马某某、范某某虽辩称原告仅支付800000元购房款，且从某某地产集团有限公司处取回该房款的行为构成根本违约，但被告马某某、范某某未举证证实涉案合同具备履行条件的情况下要求原告全额支付购房款不符合合同约定，故其关于该抗辩理由不成立，本院不予采信。被告马某某、范某某的违约行为，给原告造成了一定损失，被告马某某、范某某应予承担违约责任。庭审中，经本院释明，原告主张被告马某某、范某某按照总房款的20%支付违约金，并返还定金，系对其诉讼权利的处分，本院予以确认。原告关于被告马某某 、范某某支付违约金及保全费的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。原告关于被告某某地产集团有限公司承担连带责任的诉讼请求，因其未举证证实被告某某地产集团有限公司存在过错，故本院依法不予支持。原告关于被告返还定金20000元的诉讼请求，因合同约定某某地产集团有限公司有权优先从定金中扣除服务费，服务费由违约方承担，违约金中包含2.7%的服务费，现因该定金在某某地产集团有限公司处保管，其该定金金额小于约定的服务费金额，故原告该诉讼请求，本院不予支持。被告马某某、范某某虽提起反诉，但未在规定时间内缴纳反诉案件受理费，本院按照其撤回反诉处理。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条之规定,判决如下： 一、原告常某某与被告马某某、范某某、某某地产集团有限公司于2018年8月21日签订的编号为1800457的《某某地产买卖契约》于2019年9月12日解除； 二、被告马某某、范某某于本判决生效之日起十日内支付原告常某某违约金210000元； 三、被告马某某、范某某于本判决生效之日起十日内支付原告常某某本案保全费1520元； 四、驳回原告常某某的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元,由原告常某某负担488元，由被告马某某、范某某负担16012元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。如提出上诉，应在递交上诉状之日起七日内向本院预交上诉费，逾期不预交，则视为撤回上诉。 审 判 长  张水红 人民陪审员  许敬敬 人民陪审员  魏丕苓 二〇一九年十月十八日 书 记 员  许宇翔