浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初7427号原告（执行案外人）：徐长华，男，1986年3月22日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告（执行案外人）：何玉兰，女，1990年12月21日出生，汉族，住浙江省苍南县。两原告共同委托诉讼代理人：林正俊、杨良良，浙江浙信律师事务所律师。被告（申请执行人）：宁波银行股份有限公司温州苍南龙港小微企业专营支行，统一社会信用代码913303000669457875，住所地苍南县龙港镇龙港大道红旗大厦一层4号及二层2号。负责人：林远军。委托诉讼代理人张仕东、李杰，男，该支行工作人员。被告（被执行人）：蒋创昱，男，1971年9月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。被告（被执行人）：林陈茶，女，1975年8月9日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告徐长华、何玉兰与宁波银行股份有限公司温州苍南龙港小微企业专营支行（以下简称宁波银行龙港支行）、蒋创昱、林陈茶案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月24日公开开庭进行了审理。原告徐长华、何玉兰及其委托诉讼代理人林正俊、被告宁波银行龙港支行的委托诉讼代理人张仕东到庭参加诉讼。原告申请的证人苏某出庭陈述。本案现已审理终结。徐长华、何玉兰向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告蒋创昱、林陈茶签订的《房屋买卖合同》有效；2.停止对坐落于苍南县房屋的执行，并解除查封；3.本案诉讼费由三被告承担。庭审中，经本院释明，原告撤回了第1项诉讼请求及第2项的解除查封的具体执行行为。事实和理由：两原告系夫妻关系，2016年11月5日，两原告与被告蒋创昱、林陈茶夫妇签订《商品房卖尽契》，被告蒋创昱、林陈茶将其俩人所有的坐落于苍南县龙港镇凯宇花园8幢1004号房屋通过新兰房地产经纪服务站以总价值712881元出售给两原告。两原告需向被告蒋创昱、林陈茶支付首付款222881元、按揭款及相关费用和红包等32万元，原告暂扣办理产权过户的押金2万元，共支付被告30万元。因两被告办理公积金贷款，剩余按揭款由原告继续支付，被告将涉案房屋交付给原告占有、使用至今。之后，原告根据被告蒋创昱提供的公积金按揭交款账户支付按揭款项。2018年7月1日，原告与被告蒋创昱、林陈茶商定一次性支付53520元作为2018年7月至2019年7月止的按揭款。现发现被告宁波银行龙港支行与被告蒋创昱、林陈茶金融借款纠纷一案，苍南县人民法院裁定查封、拍卖涉案房屋的行为已严重损害原告的合法权益，为此特提出诉讼。宁波银行龙港支行辩称：1.案涉房屋登记在被告蒋创昱名下，依物权法规定，房屋经依法登记才发生效力，未经登记不发生法律效力。现案涉房屋登记在蒋创昱名下，被告蒋创昱作为债务人，对其房屋进行查封没有错误；2.原告未完全支付购房款，未办理过户手续系原告过错。原告仅支付了首付款，且买卖协议约定余款于2016年11月28日立契写字全部付清，付清后商品房使用收益权才归原告所有，而原告并未付清全部购房款，因此造成无法过户后果需原告自行承担；3.法院执行裁定书并未违法相关法律规定，应予支持。综上，建议驳回原告诉讼请求。被告蒋创昱、林陈茶均未作答辩。原告徐长华、何玉兰围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.身份证、人口信息表、国家企业信用信息公示表，用于证明原、被告的诉讼主体资格；2.房屋交易买卖协议书、卖尽契、温州市公积金还款信息表、按揭支付核算清单，商品房买卖合同、收款凭证，用于证明2016年10月30日两被告经中介苍南县新兰房地产经纪服务站与原告签订房地产交易买卖协议，原告支付定金5万元。双方于2016年11月5日签订商品房卖尽契，两被告将其所有的龙港镇凯宇花园8幢1004室房屋以总价值人民币712881元出售归原告所有，双方签订卖尽契时款契证照各自收讫的事实；3.凯宇花园搬运协议书、物业管理收款单、用水用电情况清单，用于证明原告购得该房屋后一直占有使用与管理的事实；4.银行明细对账单、收条、过户还款协议，用于证明原告支付被告蒋创昱购房款25万元及支付房屋公积金按揭款项的事实；5.腾空公告、拍卖预告、执行裁定书，用于证明因被告宁波银行龙港支行与被告蒋创昱、林陈茶金融借款合同纠纷一案，法院对案涉房屋进行查封、拍卖，两原告提出执行异议被驳回的事实。本院依据原告的申请准许证人苏某出庭作证。证人苏某在庭审中陈述，其是苍南县新兰房地产经纪服务站工作人员，两原告与被告蒋创昱、林陈茶的案涉房屋系其介绍，卖尽契在其服务站签订的，双方交易房屋总价款记不清楚了，两原告当时支付了现金5万元作为定金，在立契约当日扣除2万元过户押金外，原告付清了全部首付款，后续按揭由原告支付。当时交易时房产证尚未办理，现在很多人陆续办理了房产证。三被告均未提交证据材料。原告提供的上述证据，本院经庭审出示质证，被告宁波银行龙港支行对原告提供的证据1、3、5的三性均无异议，对证据2三性有异议，对证据4真实性无异议，对联系性有异议。原、被告对证人苏某的证言均无异议。被告蒋创昱、林陈茶未到庭视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告宁波银行龙港支行对证人的证言无异议，却对证据2有异议，其质证意见相矛盾，证人证言与原告提供的证据2均是证明被告蒋创昱、何玉兰将案涉房屋以人民币712881元价格出让给原告徐长华、何玉兰的事实，证人苏某证言签订协议书当日支付定金5万元与房屋交易买卖协议书中约定付定金5万元能相印证，虽买卖协议书及卖尽契中均约定立契日买方如数付清商品房款给卖方收讫，与证人证言、两原告陈述及银行明细证实共支付购房款30万元及部分按揭款不符，但该支付行为可视为原、被告对后续房款支付的重新约定，且原告支付部分房款并不能推翻被告蒋创昱将案涉房屋转让给两原告的事实，故对该证据的证明力予以确认。根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，原告徐长华与被告蒋创昱签订了房地产交易买卖协议书，原告徐长华支付了5万元订金。同年11月5日，被告蒋创昱、林陈茶将其坐落于龙港镇白河路凯宇花园第8幢第二单元1004室房屋以人民币712881元出卖给原告徐长华、何玉兰所有，截止次日，原告何玉兰又向蒋创昱支付了购房款25万元；并于2016年11月份开始至2018年5月份，每月向蒋创昱支付公积金按揭款2535元，共计19个月48165元。房屋交由两原告占有、使用。2018年7月1日，原告徐长华与被告蒋创昱签订了过户还款的协议，确认按照协议，徐长华应在蒋创昱取得房产证后办理过户手续，徐长华退还过户押金2万元给蒋创昱，现因双方资金周转需求延迟2年后过户，因延迟过户，过户押金2万元产生的利息4800元由徐长华承担。同时双方还达成2018年7月至2020年7月止，每月公积金按揭款2530元共计60720元。由徐长华一次性付给蒋创昱5万元，徐长华一次性支付5万元产生的利息12000元，由蒋创昱承担，扣除2万押金利息4800元，再扣去两年按揭款余款10720元，徐长华共计付给蒋创昱两年公积金按揭款53520元，徐长华于当日出具了收条一份。另查明，2018年5月2日，坐落于龙港镇凯宇花园8幢1004室房产[产权证号浙（2018）苍南县不动产权第0013325号]登记在蒋创昱名下。2019年3月28日，本院作出（2018）浙0327执1325号执行裁定书，查封了被告蒋创昱、林陈茶名下的坐落于苍南县房屋，同年6月17日作出（2018）浙0327执1325号之一执行裁定书，裁定拍卖该案涉房屋。2019年7月11日，原告向本院提出执行异议，2019年7月23日，本院作出（2019）浙0327执异128号执行裁定书，驳回两原告执行异议申请。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即买受人必须同时符合上述四个条件才具有排除执行的民事权益。本案中，原告徐长华、何玉兰与被告蒋创昱书面签订的有关案涉房屋的买卖契约系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但原告直接将公积金支付给被告蒋创昱，违反了《公积金管理条例》，也放任了原、被告本不该享受的公积金政策带来的福利。同时，涉案房屋在2018年5月2日取得不动产登记权后，双方本应去办理变更登记手续，但原、被告却于同年7月1日签订了延长二年办理过户的约定。根据我国关于房地产交易相关税收优惠政策规定：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。”而原、被告延长过户协议中明确双方因资金原因将办理过户手续约定在两年之后，明显存在规避税收的意图，且原告为延迟二年过户承担了过户押金2万元的利息，可见未及时办理房产变更登记原告存在过错。被告宁波银行龙港支行关于原告未办理变更登记存在过错的答辩理由成立，予以支持。因此，即使原告与被告蒋创昱的房屋买卖合同有效，但因其对案涉房屋未办理变更登记存在过错，不具有阻止对该讼争房屋强制执行的民事权益，故原告诉请停止对坐落于苍南县房屋的执行，理由不充分，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回徐长华、何玉兰的诉讼请求。案件受理费4351元，由徐长华、何玉兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  缪克进人民陪审员  许小凤二〇一九年十月十六日书 记 员  林珍珍相关法律条文链接：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。-10--1-