北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初12042号原告:北京琦琳俪业装饰有限公司，住所地北京市通州区潞城镇后屯村村委会北300米。法定代表人：王启彪，总经理。委托诉讼代理人：赵玲玉，女，1975年9月3日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：曹春雷，北京市盈科律师事务所律师。被告：马述明，男，1968年6月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：马述东，男，1964年5月18日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。第三人：北京城市副中心投资建设集团有限公司，住所地北京市朝阳区亚运村北辰东路8号。法定代表人：李长利，董事长。委托诉讼代理人：张颖，北京市京师（大连）律师事务所律师。原告北京琦琳俪业装饰有限公司（以下简称原告）与被告马述明（以下简称被告）及第三人北京城市副中心投资建设集团有限公司（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王启彪及委托诉讼代理人赵玲玉、曹春雷，被告委托诉讼代理人夏微观，第三人委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、被告与第三人给付原告被搬迁房屋重置成新价补偿款1006612.5元、装修及附属物补偿款1660678.73元、房屋拆除费1219542元、停产停业损失补助费1707262.08元、企业搬迁补助费150035.5元、养植物拆迁补助费714元、大型设备迁移费200000元、提前搬迁奖励费1500355元，共计7445199.81元；2、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:2009年9月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋土地出租合同》，约定：被告将位于北京市通州区潞城镇后屯村北的波浪墙内（南侧1号院）出租给原告使用，当时地上物有车间一处、北房四间、东房七间、男女卫生间各一间，年租金7万元。由于政府占地或商业开发需要拆迁，原有地上物赔偿归甲方所有，对于乙方自筹资金建设的厂房在得到补偿款后甲乙双方平均分配。对于乙方造成的经营损失、营业损失、搬迁损失、误工损失补偿在得到政府或开发商的补偿后归甲乙双方平均分配等。《房屋土地出租合同》签订后，原告依约向被告交纳租金，被告也出具收条。另在合同履行期间内，原告自筹资金建设了大量的厂房（房屋）等。2016年6月开始，原告所租赁的南侧1号院开始进入搬迁程序，8月份搬迁公司派人进行测量。后被告作为了被搬迁人与第三人达成书面《搬迁补偿协议》。原告作为实际承租人和经营者，按照搬迁政策及被告签订《房屋土地租赁合同》的约定，原告有权获得搬迁补偿的相关费用，但原告多次与被告协商此事，均无果。为了维护原告合法权益，故原告诉至贵院，请求法院依法支持原告诉求。被告马述明辩称，1、房屋重置成新价与原告无关，是对A类房屋进行的补偿，是马述明所建，与原告无关；2、装修及附属物补偿款跟原告无关，都是针对A类房屋拆迁进行补偿，且相应的装饰修及附属物都是马述明添置的，与原告无关，不同意支付；3、房屋拆除费应该按照拆迁方案D类房屋每平米400元，原告计算金额不对，按照合同约定一人一半，我们计算是624138元；4、停产停业损失不同意支付，拆迁过程中没使用原告营业执照；5、企业搬迁补助费五五开，由于面积计算不对导致金额不对，我们计算是55000元；6、养植物拆迁补助费，我们没拿到这个钱，故不同意；7、大型设备迁移补助费，原告承租第三人没有大型迁移补助费，不同意支付，涉案院落没有这项补偿；8、提前搬迁奖励跟原告无关，是给被搬迁人的奖励；9、立案、保全费根据审理情况，由法院裁决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月15日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋土地出租合同》，约定：甲方将位于北京市通州区潞城镇后屯村北的波浪墙内（南侧一号院）出租给乙方使用，现有车间一处（大门右侧）、北房四间、东房7间、男女卫生间各一间；自2009年10月1日起至2014年9月30日止，租赁期限为5年；年租金为7万元，租金采用上交方式；由于政府占地或商业开发需要拆迁，原有地上物赔偿归甲方所有，对于乙方自筹资金建设的厂房在得到补偿款后甲乙双方平均分配。对给乙方造成的经营损失、营业损失、搬迁损失、误工损失补偿在得到政府或开发商的补偿后归甲乙双方平均分配等。该合同签订后，原告依约交纳了租金，马述明出具收条。2018年4月9日，第三人（甲方、搬迁人）与马述明(乙方、被搬迁人)签订《非住宅房屋、青苗及其他土地附着物搬迁补偿协议》（以下简称《搬迁补偿协议》）约定：甲方因通州区潞城镇棚户区改造土地开发项目B、C、D区（以下简称本项目）建设，需要搬迁本项目范围内后屯村用于装饰装潢用途的乙方房屋及附属物，依据六方小组认定结果，乙方非住宅房屋占地面积26956.4平方米，2013年3月28日前历史原因形成且至今未进行改扩建的房屋建筑面积为17517.92平方米，2013年3月28日前因历史原因形成但因改扩建现已灭失的原房屋建筑面积220.8平方米；经认定经营性用房经营面积为15682.08平方米；搬迁房屋货币补偿明细：1、被搬迁房屋重置成新价、装修及附属物补偿款（1）2013年3月28日前历史原因形成且至今未进行改扩建的房屋及2013年3月28日后取得土地、规划部门审批手续的被搬迁房屋重置成新价、装修及附属物补偿款，经评估确定，被搬迁房屋重置成新价为16269325元、装修及附属物为8652422元；（2）2013年3月28日前历史原因形成但因改扩建已灭失的原搬迁房屋重置成新价为176640元；2、房屋腾退配合费及房屋拆除费……（2）2015年5月11日以后建设的房屋，在本协议第七条规定期限内自行拆除且完成交付土地义务的，钢结构面积24828.54元，房屋拆除费9931416元；3、搬迁各项补偿补助费（1）移机补偿费24280元(2)停产停业损失补助费12545664元……（4）企业搬迁补助费875896元（5）养殖物迁移补助费1190元（6）大型设备移机费309000元，以上合计13756030元；4、综合以上各项，甲方实际向乙方支付的被搬迁房屋货币补偿款共计48785833元；若乙方在本协议第七条约定搬迁期限内完成搬迁及交付义务的，则甲方给予乙方提前搬迁奖励费8758960元等。庭审过程中，原告提交了照片、视频资料、各类票据材料、证人证言、电话录音等，用以证明如下位置编号的建筑物均系其所建（位置编号与拆迁测绘资料上的位置编号一致）以及涉案房屋装修及附属物的情况：15-1-2、15-2-2、24、25-2、26-1、26-2、26-0-1、26-0-2、27、27-2、28、28-2、29、29-2、30-1、30-2、31-1、31-2。被告对此不予认可，称上述建筑物中的A类建筑均系其所建，并非原告所建，且15-1-2、15-2-2也是被告后来所建，并非原告所建。经核实，上述建筑物中的A类建筑物为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1。15-1-2、15-2-2建筑物并非在涉案合同的租赁范围内，原告称双方曾经口头约定，由原告进行建设，获得拆迁补偿后由双方分割。被告对此不予认可，称15-1-2、15-2-2建筑物系其所建。经核实，涉案的《房屋土地出租合同》载明的南侧1号院包含的建筑物有：23、24、25、25-2、26-1、26-2、26-0-1、26-0-2、27、27-2、28、28-2、29、29-2、30-1、30-2、31-1、31-2、32。双方均确认《房屋土地出租合同》中约定的车间一处（大门右侧）对应的位置编号为32，北房四间对应的位置编号为23，东房7间对应的位置编号为25。经与拆迁测绘资料比对核实，上述建筑物中，A类房屋为：23、24、25、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1、32，建筑面积为2200.08平米，其中24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1的建筑面积为1236.98平米，对应的地上物重置成新价为1330174元；其余为D类房屋，D类房屋对应的房屋拆除费为1248276元；23、24、25、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1、32号建筑物的面积数被第三人认定为经营面积；提前搬家奖励系按照A类建筑物的面积数进行计算，装修及附属物补偿款亦针对A类建筑物。就具体补偿标准，第三人称按照补偿政策，停产停业损失按照每平米800元标准计算，企业搬迁补助费按照每平米50元计算，大型设备迁移费按照每吨3000元计算，提前搬家奖励费按照每平米500元计算。A类房屋对应的是重置成新价；D类房屋对应的是房屋拆除费，标准为每平米400元。通过原告提交的照片及视频资料，可以看出院内有龙门吊大型设备，有空调、各房间有电灯。原告诉求明细中的其他装修及附属设施，无法通过照片及视频资料具体确定。庭审过程中，本院释明被告就原告提交的电话录音、视频资料等证据核实后提交具体质证意见，但被告未提交。上述事实，有原被告及第三人提交的证据及各方当事人陈述等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照该解释处理。因涉案租赁物系未取得建设工程规划许可证的建筑物，故原告与被告签订的《房屋土地出租合同》无效。虽然涉案租赁合同无效，但双方对原告使用涉案场地过程中，房屋及院落如遇征用或拆迁的后果即相应补偿利益的归属进行了约定，该约定系双方真实意思表示,且不受合同效力的影响。根据该约定，由于政府占地或商业开发需要拆迁，原有地上物赔偿归甲方所有，对于乙方自筹资金建设的厂房在得到补偿款后甲乙双方平均分配。对于给乙方造成的经营损失、营业损失、搬迁损失、误工损失补偿在得到政府或开发商的补偿后归甲乙双方平均分配。由此可以看出，对于原告投资的建筑物补偿及因拆迁导致原告无法经营的相关补偿款，由原告与被告均分。故被告理应依约将相应的补偿款向原告支付。本案系合同纠纷，原告与第三人之间不存在合同关系，故原告要求第三人支付相关补偿款的诉求，于法无据，本院不予支持。庭审过程中，原被告双方对诉争1号院落内及15号建筑物由谁所建存在争议，对此本院认为：第一、被告主张除位置编号为23、25和32号建筑物之外，1号院内的其他A类建筑物均系其所建，但未提交证据予以证明，而1号院系作为整体由被告向原告出租使用，双方在《房屋土地出租合同》中对当时的建筑物进行了约定，且原告提交的相关的证据证明了具体的施工和建设，故本院认定1号院内位置编号为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1的A类建筑系原告所建；第二、被告认可1号院内的D类建筑物由原告所建，本院对此不持异议，经核实，1号院内D类建筑物为3120.69平米；第三、关于双方争议的15号建筑（位置编号为15-1-2、15-2-2），原告称系其所建，并提供了证人证言，被告对此不予认可，称系其所建，但未提交证据予以证明，鉴于该建筑物不在涉案租赁合同范围内，且根据原告所称的双方存在口头协议的主张，双方之间亦并非租赁合同关系，故该建筑物所涉及的补偿款的问题，本院在本案中不予处理，双方可以另案处理。对于双方诉争的各项补偿，本院分别认定如下：房屋重置成新价，针对A类建筑物，根据查明的事实，原告修建的A类建筑物为24、26-0-1、26-0-2、30-1、31-1，建筑面积为1236.98平米，补偿款数额为1342150元；房屋拆除费，针对D类建筑物，经核实，数额为1248276（3120.69*400）元；停产停业损失为1760064（2200.08*800）元；企业搬迁补助为110004（2200.08*50）元；提前搬家奖励1100040元（2200.08*500）；原告主张的养植物拆迁补助费，被告不予认可，因原告未能提交有效证据予以证明，本院对其该项诉求，不予支持；大型设备迁移费，经询问，原告称系根据自己的设备情况估算的数额为20万元，本院根据原告提交的照片及发票，酌定为60000元；移机补助费，原告主张5270元，称费用包括空调、电话、宽带、热水器，本院综合本案案情及证据，确定为2635元；装修及附属物补偿款，原告未能提交有效证据就其主张的具体数额予以佐证，但针对原告而言，该项损失补偿客观存在，本院综合原告投资修建的A类建筑物即本案案情，对该项补偿款数额予以酌定，数额酌定为610967元。依据双方约定，就上述各项补偿款，原告应得50%的份额。即原告应得的补偿款数额分别为：房屋重置成新价671075元，房屋拆除费624138元，停产停业损失880032元，企业搬迁补助55002元，提前搬家奖励550020元，大型设备迁移费30000元，移机补助费1317.5元，装修及附属物补偿款305483.5元。原告关于各项补偿款的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上述所，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司房屋重置成新价671075元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司房屋拆除费624138元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司停产停业损失880032元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司企业搬迁补助55002元，于本判决生效之日起七日内付清；五、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司提前搬家奖励550020元，于本判决生效之日起七日内付清；六、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司大型设备迁移费30000元，于本判决生效之日起七日内付清；七、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司移机补助费1317.5元，于本判决生效之日起七日内付清；八、被告马述明支付原告北京琦琳俪业装饰有限公司装修及附属物补偿款305483.5元，于本判决生效之日起七日内付清；九、驳回原告北京琦琳俪业装饰有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告马述明负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费63915元，由原告北京琦琳俪业装饰有限公司负担32178元（已交纳）；由被告马述明负担31737，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  赵桂清二〇一九年十月十六日书 记 员  张媛媛