安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2853号上诉人（原审原告）：张远美,女,1968年6月20日出生,汉族,户籍地安徽省合肥市庐阳区,现住合肥市。上诉人（原审被告）：张文良,男,1977年12月24日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘杰，北京盈科(合肥)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苌远,女,1978年5月15日出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘杰，北京盈科(合肥)律师事务所律师。上诉人张远美、张文良、苌远买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2005）蜀民一初字第1019号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张远美上诉请求：撤销原判，改判支持张远美一审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院关于《众成房产房屋买卖合同》的认定“合法有效”是错误的，适用法律不正确。案涉买卖合同是由三方签订，当事人主体为张远美、张文良和合肥市众成房产代理服务有限公司（以下简称众成公司），根据蜀山区人民法院（2016）蜀刑初字第113号刑事判决书认定，众成公司法定代表人已认定为合同诈骗罪。鉴此，众成公司以合法形式掩盖非法目的签订的房屋买卖合同应属无效。二、原审法院关于损失数额及损失责任承担主体的认定，不符合客观事实，且无法律依据。本案合同应属无效；原审审理过程中，原审法院未与张远美沟通将案涉房产证交于对方，对方未与张远美协商于2010年6月29日将案涉房产转卖他人；原审法院剥夺张远美的知情权，损害了张远美的合法权益，张远美在本案中不存在任何过错；苌远、张文良在房屋权利未经明确的情形下处置房产，存在恶意，具有明显过错。关于损失数额，包括既得利益和可预见利益，根据合肥市目前的房地产行情，同地段同年限的房价已经涨至每平方1.3万元，该案涉房屋现市价65万左右，原审法院仅按照当时房屋价格进行认定，有失偏颇。三、关于张远美诉请的房租68500元。张远美提供了众成公司法定代表人的欠条，原审审理中也查明众成公司交接部安排双方准备办理房屋交接手续，双方持房屋交接完毕的房屋交接清单到财务部结算费用，张远美领取房款。张远美没有领取房款，对方也没有提供交接完毕的证据。以上可以证明房屋并未完成交接手续，房屋由苌远、张文良居住，是由于张远美处于善良，考虑对方困难，对方也承诺在未办理交接前，按月付给张远美每月500元的租金（对方拿房至今，仅给过张远美1个月租金）。四、原审法院在庭审中未能查明案件主要事实，有违“以事实为依据”的法律精神。张文良、苌远辩称：签订的买卖合同是三方真实意思表示，是有效合同。8万元房款损失是张远美的损失。2005年4月27日，张文良、苌远在支付最后一笔购房款85000元后在中介的协助下将房屋过户到自己名下，该行为合法有效，不应承担任何赔偿责任。张文良、苌远上诉请求：撤销原判，改判张文良、苌远不承担责任。事实和理由：一、案涉买卖合同是双方与众成公司三方真实意思表示，各方权利义务明确。合同第三条房屋价款交款方式以及第四条房屋价款支付方式，张文良、苌远的合同义务是依照合同约定将房款交给众成公司，众成公司的义务是向张远美付款。张文良、苌远将款项支付给众成公司，众成公司再支付给张远美，这种交款、付款方式是经过张远美同意。张远美同意房款由众成公司转交。张文良、苌远交款给众成公司、银行贷款放款至众成公司账户即完成了付款义务。通过这种方式，张文良、苌远面临的风险为是否能够通过众成公司办理房屋过户，张远美面临的风险不在于张文良、苌远是否向众成公司支付房款，而是直接向其付款的众成公司是否付款。张文良、苌远在签订买卖合同后，依约办理银行贷款、向众成公司支付房屋价款，已经履行了合同义务，无违约行为，无过错。二、80000元房款损失是张远美的损失。本案中，张文良、苌远的合同目的是获得房屋所有权，张文良、苌远已经支付合同价款并且获得房屋产权，其合同义务已经履行完毕，合同义务也已经实现，并没有任何损失。张远美未获得部分房款，是其损失，与张文良、苌远无关。三、张远美对于中介公司的选择具有过错，本案不适用民法公平原则。四、张远美提交的《欠条》可以证实应当由众成公司承担违约责任，张文良、苌远不承担责任。欠条显示众成公司与张远美之间形成欠款关系，应由众成公司承担责任。张远美辩称：要求张文良、苌远赔偿损失，按照一审诉讼请求处理。对方一直不支付房租，对方把房子卖掉之后才付的剩余房款。张远美向一审法院起诉请求：一、张文良、苌远赔偿张远美房款损失440856.77元（计算：13000元×50.02平方米＝650260元，38000元为原118000元房款的32.203%。张文良、苌远未给付房款的百分比为100%-32.203%＝67.797%，张文良、苌远未给付的房款按照现市场价650260×67.797%＝440856.77元）；二、判令张文良、苌远给付张远美房租68500元（计算：自2005年8月至2017年12月每月500元）。一审法院认定事实：2005年4月13日，张远美（卖方）、张文良（买房）及众成公司（中介方）签订《众成房产房屋买卖合同》，主要内容为：张远美自愿出售位于合肥市张洼路209号13幢607室房屋一套，成交价为118000元；张文良的交款方式为：分三次将房款交付给众成公司，第一次在合同签订之日支付5000元定金，第二次在合同签订三日内付30000元，第三次为银行按揭款83000元，张文良所交款项应交至众成公司财务部；待张文良贷款下到众成公司账户，交接部安排双方准备办理房屋交接手续；双方持房屋交接完毕的房屋交接清单，到财务部结算费用，张远美领取全部房款。合同签订后，张文良于2005年4月13日向众成公司缴纳5000元，于2005年4月14日向众成公司缴纳28000元，并于2005年5月20日转入众成公司账户。2005年4月27日涉案房屋办理产权变更手续，房地产权证的字号为张洼路209号13幢607室，建筑面积为50.02平方米。2005年7月张远美将上述房屋交于张文良。2010年6月29日张文良将涉案房屋转让给他人。张远美仅从众成公司领取38000元，尚有80000元未领取。张文良、苌远系夫妻关系，所购的涉案房产系夫妻共同财产。原审（2006）蜀刑初字第113号刑事判决书认定：众成公司在与客户签订合同后，明知公司已严重亏损，仍套取客户房款，挪用进行其他公司的注册、使用，后采取拖延支付等手段，占用客户房款，致使案发前造成640.68万元房款无力支付（包括张文良、张远美80000元房款），被告人李淮南、卫晓燕系直接责任人员，其行为均已构成合同诈骗罪，且数额特别巨大。一审法院认为，张远美、张文良及众成公司三方签订的《众成房产房屋买卖合同》主要是对张远美、张文良之间就涉案房产交易进行约定，系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。张远美、张文良共同委托中介方众成公司办理房款收取与支付等事项，造成张远美、张文良房款损失80000元，该损失应当由张远美、张文良按照公平原则予以分担，即双方各承担损失40000元。张远美要求张文良赔偿其他损失，因无事实和法律依据，该院不予支持。涉案房屋于2005年4月27日变更登记至张文良名下，张远美于2005年7月将涉案房屋交于张文良，现张远美要求张文良按每月500元支付2005年8月至2017年12月期间的房租68500元，因未提供证据证明，该院不予支持。张文良所购涉案房屋属于其与苌远的夫妻共同财产，故张远美要求苌远与张文良共同支付房款损失，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张文良、苌远于判决生效之日起十日内一次性支付张远美房款损失40000元；二、驳回张远美的其他诉讼请求。本案案件受理费8893.5元予以免交。二审中，当事人未提交新的证据。对于一审判决认定的、双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，张远美、张文良及众成公司三方签订的《众成房产房屋买卖合同》合法有效，对于三方均具有法律拘束力，张文良按约支付了全部购房款，已经履行了自己的合同义务，张远美未取得剩余的房款80000元，系因众成公司原因所致。本案中，鉴于张远美、张文良共同委托中介方众成公司办理房款收取、支付等事项，一审法院依据公平原则判决房款损失80000元由张远美、张文良各半分担，并无不当，本院予以确认。张远美关于因张文良、苌远原因所致致使未能领取房款应当赔偿房款损失的意见及张文良、苌远关于其不应承担责任的主张，本院均不予采纳。案涉房屋在2005年4月27日变更登记至张文良名下，张远美于2005年7月将涉案房屋交于张文良，现张远美要求张文良按每月500元支付2005年8月至2017年12月期间的房租68500元，因未提供证据证明，本院不予支持。综上所述，张远美及张文良、苌远的上诉请求不能成立，均应予驳回；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9693.5元，由张远美负担8893.5元，由张文良、苌远负担800元。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一九年十月十日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。