文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1084民初5978号原告：高邮市XX有限公司，住所地高邮市南海市场内。法定代表人：姜垣贵，总经理。委托诉讼代理人：成杰，江苏中望律师事务所律师。被告：管某，男，1972年8月23日出生，汉族，高邮市人，住高邮市（城东）综合市场内。原告高邮市XX有限公司（以下简称城区管理公司）与被告管某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告城区管理公司的委托代理人成杰到庭参加诉讼。被告管某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付原告下欠房屋租金和房屋使用费及代付电费计730000元（具体包括：2016年11月19日至2017年11月18日尚欠租金12万元，2017年11月19日至2018年11月18日尚欠租金12万元，2018年11月19日至2019年6月18日所欠租金24.5万元，2019年6月19日至2019年11月18日所欠使用费17.5万元，垫付电费7万元），本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月18日，案外人张玉斌与原告签订房屋租赁合同一份，该协议约定原告将城区通湖路158号通湖（城东）综合市场地一、二层楼房租赁给供其经营使用，租赁期限从2014年11月18日起至2019年11月18日止，年租金为42万元（第三年起年租金在上年度基础上递增5%），其中第一年租金在签订合同时给付原告，以后每年租金在当年度租期前一个月一次性给付原告；合同还约定，租赁期限内承租人如不依约及时交付租金，须承担相关违约金，原告并有权解除租赁合同。2015年4月份，案外人张玉斌经原告同意将上述租赁房屋转让给被告管某租赁使用，被告管某依约也交付了2015年11月19日至2016年11月18日期间租金42万元；2016年10月份，被告又交付了2016年11月19日至2017年11月18日期间租金30万元，下欠原告12万元租金，2017年11月至2018年11月份42万元租金再也未交。原告多次催要未果，后原告提起诉讼要求法院因被告违约解除双方房屋租赁合同，并要求被告先行给付2017年11月至2018年11月租赁期间部分租金30万元，并承担违约金5万元，法院判决支持了原告的诉讼请求，但被告事后仍未履行判决义务，并继续占用上述租赁房屋至今，并为其代垫付了相关电费。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告管某提交书面答辩称，原告所诉称的租金不实，应当予以驳回。理由：1、双方合同自2018年11月18日已经解除，理论上此后租金不会再产生；2、2018年11月18日前实际租金30万元，已经由法院明确判决，原告此次诉讼属重复诉讼，不应支持；3、2018年11月18日后的租金或房屋使用费，其计算方式应该按照30万元每年计算，且由于原告张贴告示，导致被告无法收取各租赁户的费用，原告应承担相应的损失；4、被告撤回上诉后已退出市场，不存在房屋使用费。关于电费，合同签订时，案外人张玉斌及被告曾缴纳了电费保证金，该保证金足以支付垫付的费用，且原告在被告经营期间并无垫付电费的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月18日，原告城区管理公司（出租方）与案外人张玉斌（承租方）签订房屋租赁协议，合同约定，原告将坐落在本市通湖路158号城东综合市场一、二层楼房屋租给张玉斌使用。房屋租赁期限五年，从2014年11月18日起至2019年11月18日止。房屋年租金42万元，签订合同时一次性缴清当年租金，从承租第二年起，承租方需一次性提前一个月交纳次年租金。另承租方上缴水电押金3万元，租赁期满，水电无拖欠情况，押金返还给承租方。租赁期内，承租方如有违约，出租方有权终止合同，租金不予退还，并承担违约金5万元；出租方违约，承租方有权追回应退租金，并承担同等的违约责任。另约定，租赁期间承租方使用水、电、环卫、税收等费用自行交纳。2015年4月份，张玉斌经过原告同意，将其承租的原告上述房屋转让给被告管某继续经营使用，被告向原告交付了2016年度的租金，并对租赁房屋进行了装修，添置了相应的设施。2017年11月份，因被告管某未交付2017年度的租金（自2017年11月至2018年11月），原告向被告进行催要，被告请求原告减少租金12万元，得到原告的同意后，被告向原告写下承诺书一份，承诺：2018年3月31日前上交10万元、6月30日前上交10万元、9月30日前上交10万元，如本人在上述时间内不能如数上交租金，无条件撤除一切装修设施，作自动放弃承租权处理。但此后被告未按承诺书履行给付租金的义务。故原告曾于2018年7月24日诉至本院，向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即让出原告通湖路综合市场二、二楼出租房屋，并给付原告下欠租金30万元、违约金5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。本院于2018年10月25日依法作出（2018）苏1084民初5449号民事判决书，判决：一、解除原告和被告之间的房屋租赁合同。二、被告应在本判决生效后一个月内让出承租的房屋交给原告。三、被告应向原告支付房屋租金300000元，并承担违约金50000元，合计350000元，于判决生效后一个月内给付。被告管某因对该判决不服，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，后又于2019年6月3日撤回上诉，江苏省扬州市中级人民法院于2019年6月4日依法作出（2019）苏10民终1366号民事裁定书，裁定准许管某撤回上诉，一宣判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。另查明，2016年9月5日，被告管某立下金额为71053元的欠条一份，注明为所欠电费。现原告持有该欠据向被告主张所垫付电费70000元。上述事实，由原、被告陈述及原告提供的租赁协议、（2018）苏1084民初5449号民事判决书、（2019）苏10民终1366号民事裁定书、欠条等证据在卷予以佐证，被告管某经传唤未到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院予以确认。因原、被告差距较大，致本案无法调解。本院认为，原告与案外人张玉斌于2014年11月18日签订的房屋租赁协议合法有效，张玉斌于2015年4月将其承租的原告房屋转让给被告继续经营使用，系当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，因此，张玉斌与原告签订的租赁协议约定的相关权利义务亦转由被告享有和承担。根据租赁协议约定，承租方应当按约向出租方支付租金以及自行交纳电费。经审查，被告已经向原告交付了2016年度租金，关于2017年度的租金42000元（自2017年11月19日至2018年11月18日），被告同意原告减少租金12000元，另300000元在本院（2018）苏民初5449号民事判决中已判决，且已生效。虽然租赁协议约定的租赁期尚未到期，但本院2018年10月25日作出的（2018）苏民初5449号民事判决中，判决给付的300000元租金系2017年11月至2018年11月期间的租金，同时该判决已解除原告和被告之间的房屋租赁合同，因此被告应自2018年11月19日起，向原告支付房屋占有使用费。鉴于合同签订中，原告与张玉斌之间约定的房屋租金为每年420000元，且原告亦依此标准主张，因此被告管某所欠的房屋占有使用费应按此标准进行计算。综上，本院对原告主张的2018年11月19日起至实际搬离之日止的费用依房屋占有使用费（按年租金420000元计算）予以支持。原告主张中将房屋占用使用费日期明确计算至目前还有部分期限尚未到来的2018年11月18日，缺乏事实依据，本院认为以表述为至实际搬离之日止为宜。对原告主张的2017年11月19日至2016年11月18日期间的租金120000元以及2017年11月19日至2018年11月18日期间的租金120000元不予支持。对于原告主张的电费70000元，根据合同约定，租赁期间承租方使用的水费自行交纳，现原告已举证证明被告管某所欠垫付电费70000元，本院予以支持。对于被告辩称的案外人张玉斌曾缴纳了电费保证金，且保证金足以支付垫付费用的意见，经查，根据原告与张玉斌所签租赁合同约定，承租方上缴水电押金3万元，租赁期满，水电无拖欠情况，押金返还给承租方。由此可见，该押金系原告与案外人张玉斌之间所产生，而被告并未举证该押金已转归被告享有，被告提出的以保证金支付垫付费用缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告管某于本判决生效之日起十日内支付原告高邮市XX有限公司自2018年11月19日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按年租金420000元计算）；二、被告管某于本判决生效之日起十日内支付原告高邮市XX有限公司电费70000元；三、驳回原告高邮市XX有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11100元，减半收取计5550元，由原告负担2090元，被告负担3460元（此款原告已垫付，被告在履行还款义务时一并向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审判员  李红梅二〇一九年十月十八日书记员  刘殿明附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条：民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。4、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。