黑龙江省穆棱市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1085民初1078号 原告：苏贵河，男，1970年2月28日出生，户籍所在地黑龙江省穆棱市，现住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：冯雪岩，黑龙江冯雪萍律师事务所律师。 被告：王德俊（别名王波），男，1975年12月1日出生，住黑龙江省穆棱市。 第三人：苏贵喜，男，1963年8月15日出生，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：刘淑秋（系第三人苏贵喜的妻子），住黑龙江省穆棱市。 原告苏贵河与被告王德俊、第三人苏贵喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告苏贵河及其委托诉讼代理人冯雪岩，第三人苏贵喜的委托诉讼代理人刘淑秋到庭参加诉讼。被告王德俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏贵河向本院提出诉讼请求：1.要求确认王德俊向穆棱市房屋征收办公室交纳的《买卖房协议》无效（出让方为苏贵河，购买方为王波，交易价格42500元）；2.要求王德俊返还登记为苏贵河姓名的产权证号为穆房权证市区字第X号、建筑面积为135.90平方米的房屋所有权证一本，土地使用权证地号为22-X、用地面积为213.13平方米的国有土地使用权证一本；3.要求苏贵喜在责任范围内承担相应责任；4.要求由王德俊承担诉讼费。事实和理由：苏贵河有一自有房屋一栋，位于穆棱市八面通镇解放委，产权证号为穆房权证市区字第X号、建筑面积为135.90平方米、用地面积为213.13平方米。苏贵河居住楼房，故该房屋始终闲置。2007年6月苏贵河因需要资金周转，将该房屋的所有权证、土地使用权证借给苏贵喜，让其办理抵押借款，此后苏贵河就忽略了这件事。2019年2月26日，王德俊突然起诉苏贵河和苏贵喜，要求协助办理该房屋的过户手续，苏贵河才得知，该房屋被苏贵喜转让给王德俊了。苏贵河对此不知情，而且查看所有买卖协议和相关手续，没有苏贵河任何亲笔签字，也没有苏贵河收到购房款的合法材料。苏贵河认为，苏贵河与王德俊没有事实上的房屋买卖关系，协议书非苏贵河签署，事后也未追认，购房款苏贵河也未收取，故该买卖合同对苏贵河不发生法律效力。苏贵喜私自转让房屋的行为，未经苏贵河授权、同意、追认，对苏贵河也不发生法律效力。现苏贵河要求王德俊返还房屋及相关证照，王德俊拒不返还，无奈苏贵河依法提起诉讼，请人民法院查清本案事实，及时作出公正裁定。 王德俊未作答辩。 第三人苏贵喜述称，苏贵河所述属实，对其诉讼请求没有意见。苏贵喜和苏贵河是亲兄弟。当初苏贵河让苏贵喜给其办理抵押贷款，未办成，房屋证照保留在苏贵喜手中。苏贵喜持有苏贵河的房屋证照。苏贵河欠苏贵喜180000元，苏贵喜就以为这个房子苏贵河不要了，苏贵喜就给卖了。卖房的时候没告诉苏贵河，王德俊要求办理过户手续苏贵河才知道房被卖了。这个房屋在出卖前是闲置的。王德俊知道苏贵喜卖给他的房屋是苏贵河的房屋，苏贵河也没有委托苏贵喜把自己的房屋卖给王德俊。苏贵喜是以苏贵河的名义卖给的王德俊，苏贵河的名字是苏贵喜签的。这个房屋动迁前一直都没有办理过户手续。房屋卖了42500元，钱给了苏贵喜，苏贵喜以苏贵河的名义出的收据，签名是签的苏贵河的名，给的现金。王波和王德俊是一个人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 苏贵河提供的第1组证据：1.2009年9月9日，买卖房协议复印件1份；2.2019年2月26日，民事起诉状复印件1份；3.（2019）黑1085民初376号民事裁定书复印件1份；4.穆房权证市区第X号房产权证复印件1份；5.地号为22-X的土地使用权证复印件1份；6.2016年12月19日，房屋产权调换协议复印件1份，证明：以上证据中的买卖房协议、房产证复印件、土地证复印件系苏贵河从棱河委动迁办公室复印，法律文书及起诉书是从（2019）黑1085民初376号民事案件中所得。王德俊依据其从苏贵喜手中购买的苏贵河的房屋到动迁部门办理了动迁安置协议，在行使安置权时起诉苏贵河，至此苏贵河才得知自己的权利被侵害，王德俊与苏贵喜的交易价格42500元，同时法律文书体现了王德俊（别名王波）与买卖协议中的王波是同一人。 王德俊未出庭质证。 苏贵喜没有异议。 本院认为，该组证据中的法律文书和民事起诉状与相关案件中的原件核对无误，王德俊未出庭质证，不影响对该组证据的认证，苏贵喜没有异议，本院予以采信。买卖房协议、产权证、土地证、房屋产权调换协议虽然均系复印件，经对穆棱市房屋征收办公室提供并加盖查档专用章的证据核对无误，王德俊未出庭质证，不影响对该组证据的认证，苏贵喜没有异议，本院予以采信。 王德俊、苏贵喜未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 苏贵喜和苏贵河是亲兄弟。苏贵河自有一栋位于穆棱市八面通镇解放委、产权证号为穆房权证市区字第X号、建筑面积为135.90平方米、用地面积为213.13平方米的私有房屋。苏贵河和苏贵喜均称争议房屋始终闲置，因苏贵河因需要资金周转，将该房屋的所有权证、土地使用权证交给苏贵喜，让其办理抵押借款，未办成贷款。2009年9月9日，苏贵喜以苏贵河的名义将该房屋以42500元的价格，出售给王德俊（又名王波），由苏贵喜书写了甲方卖房人苏贵河的名字并摁指纹，由王德俊以王波的名义在乙方买房人的名义签字并摁指纹。合同签订后，由苏贵喜以苏贵河的名义收取了王波交付的房款42500元，苏贵喜向王波交付了房屋和房照及土地使用证。至2016年12月19日，穆棱市房屋征收办公室以征收人的名义与被征收人王德俊（苏贵河）签订了房屋产权调换协议，乙方由王德俊签名。2019年2月26日，王德俊对苏贵喜、苏贵河提起了房屋买卖合同纠纷的诉讼，要求苏贵喜、苏贵河履行协助办理房屋过户登记手续的附随义务，案号为（2019）黑1085民初376号，王德俊于2019年4月16日经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，该诉讼按王德俊撤诉处理。 另查明，王德俊在2019年2月26日起诉苏贵河、苏贵喜房屋买卖合同纠纷一案的起诉状诉称：2009年9月9日，王德俊使用别名王波与苏贵喜，经平等协商达成一致，共同签订了房屋买卖协议。双方协议约定，王德俊购买苏贵喜享有所有权的一处位于穆棱市八面通镇解放委幢号15的建筑面积为135.90平方米私有房产。由于该套房产已由苏贵喜登记在苏贵河名下，为了便于日后将该套房产的产权变更给王德俊，苏贵喜便使用苏贵河的名字与王德俊签订了房屋买卖协议。据此协议，2009年9月10日，王德俊向苏贵喜一次性给付了购买该套房产的全部价款（金额42500元），同时苏贵喜使用苏贵河的名字向王德俊出具了收据。当日，苏贵喜便将该套房产、房产证和土地证一并交付给王德俊享有。苏贵河事后知悉该套房产的相关买卖事宜，并未提出任何异议。此后，苏贵喜与苏贵河却始终未将该套房产产权变更登记在王德俊名下。现王德俊购买的该套房产已被行征收拆迁还原至新址（广庆城市花园），需要办理房屋产权登记相关事宜，王德俊已经多次协商苏贵喜与苏贵河，请求二人共同协助王德俊办理房屋产权变更登记手续，但均遭到苏贵河无理拒绝后未果，以至于王德俊本应合法享有的房产所有权因未能办理产权变更登记而至今无法实现。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，请求判令苏贵喜、苏贵河依法履行房屋买卖合同的附随义务，共同协助王德俊办理房屋产权变更登记手续。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任：（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，苏贵喜未经苏贵河授权私自以苏贵河的名义将苏贵河所有的房屋出卖给王德俊属于行为人没有代理权处分他人财产的无权代理行为，未经作为被代理人的苏贵河追认，该处分行为对苏贵河不发生法律效力，应当由行为人苏贵喜承担责任，苏贵河要求确认王德俊向穆棱市房屋征收办公室交纳的《买卖房协议》无效（出让方为苏贵河，购买方为王波，交易价格42500元），王德俊返还登记为苏贵河姓名的产权证号为穆房权证市区字第X号、建筑面积为135.90平方米的房屋所有权证一本，土地使用权证地号为22-X、用地面积为213.13平方米的国有土地使用权证一本的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。王德俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属于怠于行使诉讼权利，由此造成的不利后果，由其自行负担。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、苏贵喜以苏贵河名义与王德俊（王波）签订的买卖苏贵河所有房屋的买卖房协议对苏贵河无效； 二、王德俊于本判决生效后十日内返还苏贵河登记为苏贵河姓名的产权证号为穆房权证市区字第X号、建筑面积为135.90平方米的房屋所有权证1本，土地使用权证地号为22-X、用地面积为213.13平方米的国有土地使用权证1本。 案件受理费863元，由王德俊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判长  王克满 审判员  张 梅 审判员  许宗磊 二〇一九年十月三十日 书记员  尚丽琪