广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终1679号上诉人（原审被告）：中山市神马房地产开发有限公司，住所地广东省中山市民众镇旭日品萃园8幢25卡，统一社会信用代码9144200057012091XY。法定代表人：孙通文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：周桂芳，女，1983年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钊承，广东敏锐律师事务所律师。上诉人中山市神马房地产开发有限公司（以下简称神马公司）因与被上诉人周桂芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7656号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。神马公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1.一审判决否定神马公司已履行合同约定的交房义务，没有依据。神马公司与周桂芳约定2016年5月30日之前交付房屋，后周桂芳于2015年10月8日办理了涉案房屋的收楼手续。涉案商品房已由周桂芳实际占有、使用，神马公司不可能进行二次交付。一审判决否定神马公司已履行合同约定的交房义务的事实，判决神马公司支付逾期交房违约金，没有事实及法律依据。2.一审判决认定逾期交房违约金过高。根据双方在商品房买卖合同中的约定，神马公司因此承担的违约赔偿责任不应超过周桂芳已付总房价款的1%，应以双方约定为准。3.一审判决未扣除买卖合同约定神马公司可延期而不承担延期交房违约责任的期限。周桂芳辩称，一审法院认定事实清楚，认定法律正确。请求二审法院维持原判，驳回对方上诉。1.本案纠纷，周桂芳要求法院调整违约金的上限是因为该条款属于格式条款，损害其合法权利，符合法律约定的。2.案涉业主有部分收楼，但是办理收楼手续时，案涉商品房未达到约定或法定的交楼条件，就是说没有取得竣工验收备案登记证，也没有就此实际情况向业主明确告知。提前收楼的行为并不构有效交付。3.神马公司应承担逾期违约金的支付义务。周桂芳向一审法院起诉请求：判决神马公司立即向周桂芳支付逾期交付中山市民众镇旭日××房的违约金（要求以已付购房款544503元为本金，按每日万分之一，从2016年5月30日计付至中山市民众镇旭日××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并被实际交付给周桂芳之日止）。一审法院认定事实：1.2014年1月1日，周桂芳与神马公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，周桂芳以544503元的价格购买神马公司开发建设的位于中山市民众镇旭日××房的房屋，合同第七条约定，买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金……；合同第八条约定，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。合同签订后，周桂芳如数支付了全部购房款。2.2015年10月8日，周桂芳在载有“接收楼宇声明书：现声明上述楼宇单位经本人检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理接收手续……”的《接管验收记录》上签名。2016年2月20日，周桂芳与中山市大通物业服务有限公司就案涉商品房的物业管理服务事项签订了《物业委托管理服务协议》。同日，周桂芳签收了入户钥匙。3.神马公司提交的致中山市民众镇人民政府的函件—《关于恳请迅速解决辖区内“旭日品萃”项目土地交付及市政管道整改等相关问题的函》，落款时间为2015年10月13日，主要内容为：“旭日品萃”项目一期工程已竣工，二期工程正处于开发进程中，部分住户逐步开始验收入住，项目进入房产办证阶段。根据项目土地证红线标识，于项目地块南面农田位置，已明确从我司建筑楼体边约9米土地权归属我司，但由于辖区政府部门迟迟未能办理相关手续及将该部分土地实际交付我司使用，致使我司项目无法及时进行规划、消防等分项验收，从而导致我司无法办理房产证以及房屋交付等手续，业主对此事不满情绪强烈，多次前来项目销售中心及施工现场寻衅滋事……。根据我司对上述项目周边市政管网查看得知，在楼盘周边主要排水、排污管道口径过小，且属废水和污水合流，每逢大雨，市政排水管道均出现爆满和道路污水积聚现象，考虑到我司楼盘将约1300户业主收楼入住，周边市政排水管道将远远无法满足使用，将造成严重市政管道经常性排污、排水堵塞，严重影响……速请民众辖区政府有关部门协调解决：一、协调辖区相关部门，把我司项目土地红线权属范围内，涉及地块南面从建筑物边约9米土地，尽快交付我司，让我司可尽快办理规划、消防等分项验收手续，避免事态恶化导致社区业主群体事件发生；二、对楼盘接驳的市政管网进行改建（或新建），扩大排水排污管道口径，并实行分流措施，为民众辖区居民造就安全的社会氛围及整洁的社区环境，提高辖区政府管理威望。特此致函，敬请回复为盼。4.神马公司提交的致旭日品萃业主的函—《关于旭日品萃一期延期交付的解决方案》落款时间为2016年6月6日，主要内容为：近日，我司收到部分业主关于旭日品萃一期延期交房及物业收费等问题的投诉，为了……尽快解决业主相关诉求，现对相关问题原因及解决方案说明如下：……2.本项目用地我司通过合法拍卖手续取得，根据项目土地证红线，于项目南面农田位置，从我建筑物边量出大约有9米土地属我司土地，但由于部分土地归属问题，政府部门迟迟未能将该部分土地交付我司使用，致使楼盘无法及时进行规划分项验收，这也是导致我司无法按合同时间办理竣工验收备案表以及房屋交付等手续的主要原因。3.小区内园林、道路等设施完善……。5.2016年11月18日，市民梁某在民众镇政府门户网站交流互动栏留言“关于旭日品萃园问题开发商承诺12月31日可以综合验收，但是现在11月中旬了，南面的路迟迟不见人去修理！还有村民故意阻拦修路！请问是否有土地纠纷，什么时候能综合验收？业主什么时候才能拿到房产证！二期那也停工好久了，现在开始才小打小闹的施工！这里面是不是有什么问题？？开发商也没人来解释，只是叫业主等！”2016年11月24日，住房和城乡建设局回复“你好，你反映的问题我们已收悉，经和建设方了解，该工程一期已经基本完工，综合验收也在加紧办理中，争取年前完成各项验收工作。二期工程还未到收楼时间，建设方会根据收楼安排工程进度。”6.神马公司提交的致中山市城乡规划局的函件—《关于旭日品萃园小区南边车位的情况说明》，落款时间为2018年1月2日，主要内容为：我司开发的位于中山市民众镇锦标村旭日××期商住项目，于2013年8月29日取得《建筑工程规划许可证》，共14幢。我司现向贵局申请办理建设工程规划条件核实手续，现就项目南边车位问题说明如下：按《建筑工程规划许可证》规定，该项目靠南土地退让9米设置车位65个。在实际施工过程中，发现南边约5米土地未交地，当地村民阻拦无法施工，另因南边市规划道路政府未动工，导致对该部分车位暂无法按报建要求完成。现因交楼期限已过，部分业主多次催促并有意上访维权，从维护社会稳定角度出发，减轻政府维稳压力，我司急需办理相关验收工作；且南边车位虽尚未施工，不影响小区其他部分正常投入使用，恳请贵局给予办理为盼！我司承诺在政府该部分用地交我司后，半个月内按规划图纸要求完成该部分施工，我司承担由此引起的相应法律责任。中山市民众镇人民政府于2018年1月10日在该函件上盖章，注“情况属实”。7.神马公司确认案涉商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，对于何时才能达到合同约定的交楼条件亦不能确定。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。神马公司与周桂芳签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。本案的焦点为：一、神马公司是否存在逾期交房的违约行为；二、若神马公司存在违约行为，则如何计算违约金。关于焦点一。根据双方商品房买卖合同的约定，神马公司应于2016年5月30日前将办理工程竣工验收备案手续并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付周桂芳使用。神马公司辩称其至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是受多种综合因素影响导致，其中包括天气、合作方等外在因素，以及辖区政府迟迟未能将土地使用权已归属神马公司的9米土地交付神马公司使用。对于天气、合作方等外在因素，神马公司于本案中未能提供任何有效证据证明，故一审法院对其主张天气、合作方等外在因素导致逾期交房的理由不予采纳。对于9米土地的交付问题，据神马公司所述，案涉土地使用权是其通过合法方式购买，该9米土地使用权属已办理至神马公司的名下，出卖人不按照土地使用权转让合同的约定向神马公司交付土地，这应属于神马公司与土地使用权出卖方之间的土地使用权转让合同纠纷，即使土地使用权出卖方是政府部门，这也是属于政府部门的民事行为，而不是行政行为。故即使神马公司主张的上述事实存在，也并不符合双方商品房买卖合同“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的”约定的情形，故神马公司以辖区政府部门迟迟未能将案涉建筑楼体边约9米土地交付神马公司使用为由主张无需承担逾期交房违约责任，理据不足，一审法院对其该抗辩不予采信。至于神马公司抗辩周桂芳已于2015年10月8日办理了收楼手续，故神马公司无需承担逾期交房违约金的问题。对此，一审法院认为，神马公司在案涉商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将案涉商品房交付周桂芳，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。神马公司以此为由主张无需承担逾期交楼违约金，理据不足，一审法院对其该主张不予支持。综上，神马公司关于逾期交房存在合同约定的事由以及无需承担逾期交房违约金的主张，均不能成立，一审法院认定神马公司存在逾期交房的违约行为，应自最后交房期限的次日即2016年5月31日起承担相应的违约责任。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如神马公司无法按时交房的，则按日向周桂芳支付已交付房价款0.01%的违约金，累计总额最高不超过该商品房总价款的1%；而周桂芳如未按期付款的，则每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，不设上限。从现已查明的事实来看，神马公司逾期交房已逾2年之久，且目前亦未能确定何时能够办理案涉商品房的竣工验收备案手续，即神马公司何时才能将符合合同约定的商品房交付给周桂芳使用尚不能确定。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，神马公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使神马公司履行义务，不利于周桂芳实现其对涉案房屋所享有的物权权益。并且该约定远低于周桂芳逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任，显然不符合法律关于公平原则的基本要求，关于逾期交房违约金设定上限的条款有失公允。在神马公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的周桂芳以约定违约金上限数额过低为由，请求将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款0.01%的计算至案涉商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：神马公司于一审判决生效之日起七日内向周桂芳支付逾期交房违约金（以544503元为基数，自2016年5月31日起，按每日万分之一的标准计算至中山市民众镇旭日××房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并实际交付之日止）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费714元，减半收取为357元，由神马公司负担（该款周桂芳已预付，神马公司于一审判决生效之日起七日内迳付周桂芳）。本院二审期间，神马公司提交了证据：竣工验收备案登记证，拟证明涉案房屋已经在2019年2月1日取得竣工验收备案登记证，达到竣工验收的标准。本院组织当事人进行了质证，周桂芳对该证据的真实性予以确认，但关联性不确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。神马公司作为出卖人，在涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案登记证的情况下，将涉案房屋交付给周桂芳，周桂芳同意接受商品房。上述行为涉及两个范畴的判断，一是从神马公司角度看，其提前交楼是否构成有效交付；二是周桂芳在商品房不具备约定及法定交付条件下同意接收商品房后，能否又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任。这两个范畴虽有联系，但从事实判断和价值判断上又具备各自独立性。就第一个范畴而言，神马公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条等法律、行政法规的强制性规定，应作否定性评价。就第二个范畴而言，实际上属于私法上私权判断，不涉及公共法益的判断。故神马公司在涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续并取得备案登记证的情况下，提前将涉案房屋交付。该行为虽在公法上作否定性评价，但不能据此认定神马公司应当向周桂芳承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百五十八条规定，“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”买受人依法负有一定的检验的义务。尤其购买房屋大宗财产时，按照常理应当予以检验，若认为不符合约定可以拒绝接收。本案中，周桂芳在神马公司未能提供合同约定的验收合格的证明文件可以拒绝收楼的情况下，仍于2015年10月8日实际收楼，应视为其明知涉案房屋尚不具备交付条件仍同意接收商品房。涉案商品房在交付时虽不符合合同约定的交付条件，但不能据此认定涉案商品房屋于实际交付时不具备居住使用功能。周桂芳在知道商品房不具备约定或者法定交付条件的情况下同意接收商品房，即以自己的实际行为，接受神马公司履行的主要合同义务。其现又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任，有悖诚实信用，不应予以支持。综上所述，上诉人神马公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初7656号民事判决；二、驳回被上诉人周桂芳的诉讼请求。一审案件受理费714元，减半收取为357元（周桂芳已预交），由周桂芳负担；二审案件受理费714元（中山市神马房地产开发有限公司已预交），由周桂芳负担（周桂芳于本判决生效之日起七日内迳付中山市神马房地产开发有限公司）。本判决为终审判决。审判长 曾 玲审判员 刘 通审判员 马燕清二〇一九年十月二十四日书记员 钱绮丽