辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1537号上诉人（原审被告）：杜宏伟，男，1957年6月11日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：辽阳富虹物业服务有限公司。住所地：辽阳市白塔区解放路126-25号。法定代表人：周全，该单位经理。委托诉讼代理人：郑宇，辽宁德远律师事务所律师。上诉人杜宏伟因与被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人杜宏伟，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜宏伟上诉请求：一、依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初220号民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、因本案发生的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人违反相关法律、法规的规定及双方签订的物业服务合同约定，单方擅自变更合同的重要内容，提高物业服务费收费标准。上诉人从购房之日起即与捷诚物业服务公司签订了前期物业服务合同，合同约定每平方米物业服务费为0.8元人民币，上诉人始终遵守合同约定，及时足额缴纳物业服务费至2015年底（有签订的前期物业服务合同及交费收据为证）。从2016年起被上诉人无视相关法律法规的规定及已签物业服务合同的约定，单方擅自将物业服务费从每平方米0.8元人民币提高到1.2元人民币。此种行为根本没有法律依据。白塔区人民法院一审判决，将被上诉人无视法律法规的规定及己签物业服务合同约定的事实，擅自提高物业服务收费价格的错误行为给予认定，属于认定事实错误，必须依法纠正。上诉人为了真正更好地解决问题、化解矛盾纠纷，及时将此事反映到富虹园区业主委员会并得到了业主委员会的明确答复和支持，在业主委员会办公室内当场为上诉人出具了“辽阳市富虹园区业主委员会自从2014年4月成立起没有代表全体业主同富虹物业服务公司签订物业服务费从每平方米0.8元提高到1.2元人民币的协议证明”，并告知全体业主正确维权，根据己签合同价格交纳物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“物业服务企业违反物业合同的约定或法律法规、部门规章规定，合同一方擅自扩大收费范围，提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。根据《合同法》第七十七条的规定：“双方当事人协商一致，可以变更合同”。也就是说，双方当事人都应严格遵守合同约定，全面履行合同约定义务。在双方没有协商一致的情况下，任何一方都不允许以任何理由擅自变更合同内容。上诉人多次向被上诉人出示已签订的前期物业服务合同，被上诉人都置若罔闻、视而不见。上诉人认为被上诉人觉得继续履行原签合同违反了合同的公平原则，被上诉人可以依照法律法规的规定，解除在该小区的物业服务合同。根据国务院《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”。根据国家发展与改革委员会、建设部《物业服务收费办法》第七条的规定：“1、物业服务费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级、标准等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业合同中约定。2、实行市场调节价的物业服务费由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。上述法律法规规定的核心内容是物业服务费不是由物业服务企业单方制定的，而是由业主或业主委员会与物业服务企业协商制定的。这已成为受国家法律法规保护的不可争辩的事实。原审判决支持被上诉人单方变更合同约定，擅自单方提高物业服务费收费标准的行为，是违背法律规定的，没有任何法律依据。鉴于被上诉人单方变更合同约定，擅自提高物业服务费收费标准的违规违约行为，上诉人对其这种违规违约行为提出抗辩有法律依据，人民法院应予支持。原审法院认定事实错误、适用法律明显不当，不应得到法律的支持，请予以纠正。综上所述，特向二审人民法院上诉，请二审法院重新审理，支持上诉人的上诉请求。辽阳富虹物业服务有限公司辩称，一、答辩人提高物业费标准有充分的事实依据且经业主委员会认可；二、原审判决适用法律并无不当；三、被答辩人提交的证据不足，引用的法条不适用本案情况。被答辩人的上诉请求既不合理，也不合法，望二审法院依法裁判，维护答辩人的合法权益。富虹物业向一审法院起诉请求：一、依法判定上述被告人交纳所欠的2016-2018年物业费4902.94元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：被告杜宏伟系辽阳富虹水月翰宫47号楼1单元302号房屋的业主，该房屋的建筑面积共122.56平方米。2007年1月24日，被告杜宏伟与辽阳捷诚物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，约定物业服务费为0.80元/平方米/月。自2014年7月份起，辽阳捷诚物业管理有限公司的权利和义务由原告富虹物业公司承接。后原告富虹物业公司因原有物业收费标准早已不能满足现有人工费、材料费、设备实施更新及维护等各项费用支出，故在为保证服务品质、园林绿化且每年还要增加投入的情况下，2015年9月2日，决定将物业费由原来的0.80元/平方米调整至1.20元/平方米，并于2015年10月份在园区进行公示。公示期间有部分业主提出异议，部分业主为调整价格去政府投诉。后相关部门与业委会组织召开会议并成立调查小组，对物业2006年至2014年账目进行了审计，审计结果为资金亏损。之后原告富虹物业公司参照辽阳市同等规模小区的物业费标准，并按辽阳市物价局物业费开放的有关规定，决定以1.20元/平方米的费用标准收取。后辽阳市富虹园区业主委员会认为上述情况基本上符合客观事实。原告富虹物业主张被告杜宏伟给付从2016年起至2018年未缴纳的物业管理费4902.94元。一审法院认为，被告杜宏伟与辽阳捷诚物业管理有限公司签订前期物业服务合同，双方系物业服务合同关系。2014年7月起，原告富虹物业承接辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务，即2014年开始由原告富虹物业为被告杜宏伟所在的园区提供物业服务且原告富虹物业是该园区唯一的物业服务企业，原、被告之间系物业公司和业主的关系，双方形成物业服务合同关系，一审法院对该事实予以确认，双方均应履行各自的权利和义务。现被告杜宏伟拖欠物业费，系违约行为，故应承担违约责任，依法缴纳物业费。因原告富虹物业主张被告杜宏伟给付从2016年起至2018年未缴纳的物业管理费4902.94元，不违反法律规定，故应按该数额给付。被告杜宏伟主张原告富虹物业未尽到管理责任的辩解，未提供证据，一审法院不予采纳；其提供的证明一份，仅能说明业主委员会未签订涨价协议，但依据原告富虹物业提供的说明，业主委员会已经对涨价的事实予以明确。故原告富虹物业的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，经白塔区人民法院审判委员讨论决定，判决：被告杜宏伟给付原告辽阳富虹物业服务有限公司2016年至2018年的物业服务费4902.94元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，业主在接受物业管理服务后,应及时支付相应的物业管理费。上诉人杜宏伟与辽阳捷诚物业管理有限公司签订了前期物业服务合同后，被上诉人辽阳富虹物业服务有限公司于2014年开始承接了辽阳捷诚物业管理有限公司的权利义务为上诉人所在小区提供物业服务，上诉人应向被上诉人交纳物业管理费。关于上诉人杜宏伟提出的被上诉人系擅自将物业费提高至1.2元每平，其不应按该标准支付物业费的上诉理由，根据被上诉人提供的关于富虹物业费调整的说明可知，其物业费上涨系经过政府部门组织调查小组进行审计公示并经大多数业主认可，该说明亦经小区业主委员会予以确认。杜宏伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杜宏伟负担。本判决为终审判决。审判长 都 伟审判员 胡 玲审判员 徐莲凤二〇一九年十月三十日法官助理郝丽鑫书记员孔莹