北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初9236号原告：中信银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区金融大街甲27号。负责人：刘红华，总经理。委托诉讼代理人：茅麟，北京市万商天勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭伟，北京市万商天勤律师事务所实习律师。被告：北京首开亿信置业股份有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园二区11号楼。法定代表人：孙宪海，董事长。委托诉讼代理人：朱燕，北京市衡石律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行）与被告北京首开亿信置业股份有限公司（以下简称首开公司）保证合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成由法官高亢担任审判长，人民陪审员关广凤、李桂芳参加的合议庭，于2019年8月6日公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人茅麟、彭伟，被告首开公司的委托诉讼代理人朱燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中信银行的诉讼请求为：1、首开公司对案外人梁海华所欠中信银行的全部贷款本金、利息、罚息、复利承担连带保证责任，支付中信银行截至2018年12月20日的剩余贷款本金3173521.09元，利息760342.82元，罚息38402.54元，复利163690.76元，并支付上述款项自2018年12月21日起至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（利息、罚息和复利按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》的约定计算）；2、首开公司承担本案诉讼费用。事实和理由如下：中信银行与梁海华、首开公司于2011年1月5日签署了《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》，约定：梁海华为购买住房向中信银行借款329万元，借款期限自2011年4月1日起至2041年4月1日止，年利率为7.04%，首开公司承担阶段性连带保证责任。上述合同签订后，中信银行依约向梁海华发放了贷款，但是梁海华未能按期足额偿还借款本息，首开公司没有承担连带保证责任。原告中信银行向本院提交以下证据材料予以证明：证据一、《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》；证据二、北京市商品房预售合同；证据三、《个人借款凭证（借据）》；证据四、个人贷款逾期欠款说明2份。被告首开公司对原告中信银行提交的证据一、证据二、证据三的真实性予以认可，对证据四不发表质证意见。本院对中信银行提交的全部证据的真实性予以确认。被告首开公司答辩称：不同意中信银行的诉讼请求，原因为：第一，中信银行怠于行使担保物权，致使担保物所有权转移，首开公司应在担保物价值范围内免除保证责任，不须支付中信银行贷款本息。根据《中信银行股份有限公司个人购房借款合同》的约定，中信银行针对梁海华的贷款，既有物的担保，也有保证人担保，该抵押合同发生法律效力后，中信银行有权利也有义务在梁海华未如期还贷时及时向梁海华主张权利。梁海华2014年10月就未再还贷，直至2019年5月首开公司才收到法院传票并知道梁海华逾期还款的事实。收到法院诉状后，首开公司查实，担保房屋于2017年1月18日因海淀法院执行时司法拍卖被转移至案外人黄海琴的名下。中信银行怠于追讨欠款，怠于主张担保物权，导致了首开公司不能及时主张权益。《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条第三款规定：“债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。”第二，梁海华2014年10月未如期还贷后，中信银行应当及时主张担保物权，该主张最少包括主张担保物权的登记手续，但是中信银行采取放任态度，致使房屋现状发生。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，中信银行与梁海华之间的抵押合同已经生效，担保物权存在，中信银行有权主张担保物权，最少可以主张担保物权的登记手续，为实现担保物权尽到应尽义务。第三，中信银行在长达四年半的时间内隐瞒梁海华欠贷之事实，是促成担保房屋被错误转移所有权得以实现的主要原因，中信银行在本案中存在过错，甚至有帮助梁海华逃避责任的嫌疑，应当承担相应责任。被告首开公司向本院提交以下证据材料予以证明：证据、不动产登记材料。原告中信银行对被告首开公司提交的证据的真实性予以认可。本院对首开公司提交的证据的真实性予以确认。本院根据到庭当事人陈述及上述认证查明：一、关于本案诉争借款合同的约定。2011年1月5日，中信银行作为贷款人和抵押权人，梁海华作为借款人和抵押人，首开公司作为保证人，三方签订编号为（2010）渠银房贷字第xxx号的《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，并约定了以下条款：第一，关于贷款要素。本合同贷款金额为329万元；本合同贷款年利率为7%，即以合同签订日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.4%为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%执行；本合同履行期间，贷款利率的调整方式为浮动利率，即首次利率调整日确定为次年一月一日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；利率调整不再书面或口头通知梁海华；贷款期限360个月，自2011年4月1日起至2041年4月1日止；梁海华选择的还款方式为按月等额本息还款法，还款总期数为360期，每期还款本息为以分期偿还表为标准；梁海华贷款所购买并作为抵押物的房屋位于北京市丰台区方庄东紫芳园四区1号楼6层7单元702。第二，关于债务的担保。贷款担保为抵押加阶段性保证，梁海华同意将本合同项下贷款资金所购房屋抵押给中信银行；对于梁海华取得该房屋的所有权证并办妥抵押登记之前所产生的所有应付款项，首开公司提供阶段性连带责任保证，履行连带担保责任及先行垫款代偿责任；担保范围为本合同项下贷款本金、利息（含复利）、罚息、为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等）；首开公司对自本合同生效之日起至梁海华就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交由中信银行持有之日止梁海华的所有应付款项承担连带保证责任；保证期间为担保阶段届满后两年；无论梁海华是否提供了物的担保，中信银行均有权直接要求首开公司对梁海华的全部债务承担连带保证责任，中信银行有权任意就物的担保或人的担保实现债权。第三，关于违约条款。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%；对逾期或未按合同约定的金额足额归还的贷款，中信银行有权按照中国人民银行的规定对逾期贷款加收罚息；对逾期或未按合同约定用途使用的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；梁海华违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息，即构成违约；发生违约情况时，中信银行有权按中国人民银行的规定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求梁海华立即偿还全部到期贷款及相应利息；要求首开公司履行保证责任。二、关于与本案诉争借款合同相关的商品房买卖合同的约定。2010年9月10日，梁海华作为买受人，首开公司作为出卖人，双方签订《北京市商品房预售合同》。前述合同约定：梁海华所购买的房产位于北京市丰台区xxx；首开公司应当在2011年8月31日前向梁海华交付该商品房；产权登记为转移登记，商品房交付使用后，梁海华同意委托首开公司指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不超过1000元。前述合同的附件五《付款方式及期限约定》约定：首开公司协助梁海华办理银行按揭贷款。前述合同的附件十《补充协议》第十四条约定：如梁海华向银行申请个人住房贷款购买房屋，且首开公司为梁海华提供阶段性担保并与银行签订《个人购房借款合同》，在梁海华违反借款合同的约定导致首开公司承担保证责任时，首开公司在代为履行债务三十日内，梁海华未能向首开公司付清相应款项，《预售合同》自动解除，首开公司有权要求梁海华腾退房屋、支付违约金、支付房屋使用费；如果梁海华可能不能履行借款合同，从而可能导致首开公司代梁海华向银行履行债务的，梁海华应保证在上述情况发生之日起十日内以书面形式通知首开公司。三、关于本案诉争借款合同的履行。2011年4月1日，中信银行依照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定向梁海华发放贷款329万元，并向梁海华出具了《个人借款凭证（借据）》，梁海华在《个人借款凭证（借据）》上签字进行了确认。前述款项打入了首开公司的银行账户。在借款合同的履行过程中，梁海华未能按期足额偿还借款本息，自2014年10月之后，梁海华的每期贷款都未得到清偿。梁海华逾期还款后，中信银行对梁海华的逾期本金计收罚息，对逾期利息计收复利，对罚息不记收复利。在本案庭审过程中，中信银行陈述，截至2018年12月20日，梁海华尚欠中信银行借款本金3173521.09元，利息760342.82元，罚息38402.54元，复利163690.76元。本院另查明，自2018年12月21日起至本案庭审辩论终结之时，梁海华再未偿还任何贷款本息，首开公司未能承担连带保证责任。截至2019年7月26日，梁海华尚欠中信银行借款本金3173521.09元，利息849327.13元，罚息50320.85元，复利210640.50元。本院另查明，2019年5月16日，中信银行股份有限公司北京分行名称变更为中信银行股份有限公司北京分行。四、关于本案诉争借款合同所购买商品房的物权登记。2012年9月13日，位于北京市丰台区xxx（房产证地址为北京市丰台区xxx）的房产办理所有权初始登记，房屋所有权人为首开公司，登记原因为有偿使用土地。2017年1月20日，前述房产办理转移登记，房屋所有权人从首开公司变更为黄爱琴，登记原因为因人民法院或仲裁委员会生效法律文书发生转移，对应的执行案件为北京市海淀区人民法院（2013）海执字第5353号案件，拍卖成交时间为2016年8月5日，房屋买受人为黄爱琴。截至本案庭审辩论终结之时，前述房产并未办理权利人为中信银行的抵押登记。上述事实，有当事人提交的上述证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：中信银行与梁海华、首开公司签订的《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的民事合同，各方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点在于，首开公司是否应当对梁海华的债务承担连带保证责任。对此，本院认为，《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》明确约定，首开公司对自该合同生效之日起至梁海华就该合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续之日止的梁海华的所有应付款项承担连带保证责任。自2011年起至本案庭审辩论终结之日止，梁海华所购买的房产从未办理所有权人为梁海华的所有权登记，亦未办理权利人为中信银行的抵押登记，现梁海华未能依约按时足额偿还中信银行贷款本息，首开公司应对梁海华的债务承担连带保证责任。在本案庭审过程中，首开公司主张，中信银行怠于行使担保物权，致使担保物所有权转移。对此，本院认为，首开公司主张所依据的《中华人民共和国担保法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条第三款，适用的前提在于中信银行获得了已经成立的担保物权，即中信的债权“既有物的担保又有人的担保”。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”现涉案房产并未办理权利人为中信银行的抵押登记，中信银行并未获得物的担保，因此，不存在中信银行怠于行使担保物权的前提。在本案庭审过程中，首开公司还主张，中信银行怠于向梁海华主张权利，怠于向梁海华主张办理担保物权登记手续，导致首开公司不能及时主张权益而遭受损失，中信银行对此存在过错。在本案庭审辩论终结之后，首开公司向本院邮寄了补充材料，主张早在2016年中信银行即向北京市海淀区人民法院提交了申报债权的手续，但中信银行并未在涉案房产尚有救济途径之时积极主张权利，导致涉案房产被拍卖，中信银行存在过错。对此，本院认为：第一，《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》并未约定中信银行有督促首开公司或梁海华办理房屋所有权登记及抵押权登记之义务。第二，涉案房产办理抵押权登记的前提，在于涉案房产已经办理权利人为梁海华的所有权登记。首开公司与梁海华签署的《北京市商品房预售合同》约定，涉案房产产权登记的方式为转移登记，由梁海华委托首开公司指定单位向权属登记机关申请办理。据此，为涉案房产办理所有权登记的义务人为首开公司。涉案房产于2012年9月13日起即登记在首开公司名下，首开公司应及时申请办理所有权人为梁海华的房屋登记手续。首开公司没有成功办理房屋所有权手续，是导致中信银行不能成功办理抵押登记手续及首开公司承担连带保证责任的直接原因。首开公司应当承担其没有为梁海华办理房屋所有权登记而造成的法律后果。第三，中信银行未能参与北京市海淀区人民法院的执行案款分配，利益受到损失。中信银行在向梁海华主张权利的过程中是否存在过失，与首开公司是否应当承担连带保证责任，并无因果关系，首开公司应当按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定履行合同义务。综上所述，首开公司的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告北京首开亿信置业股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告中信银行股份有限公司北京分行截至2019年7月26日的借款本金3173521.09元，利息849327.13元，罚息50320.85元，复利210640.50元，并支付上述款项自2019年7月27日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利（按照《中信银行股份有限公司个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的标准计算）。如果被告北京首开亿信置业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39888元，被告北京首开亿信置业股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高 亢人民陪审员  关广凤人民陪审员  李桂芳二〇一九年十月十八日书 记 员  高 锦-12--1-