四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初1337号 原告：雷永志，男，生于1974年5月2日，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：王良，四川良柄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭建明，四川良柄律师事务所律师。 被告：四川复地黄龙房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区牧马镇白鹤村9组。 法定代表人：唐冀宁，董事长。 委托诉讼代理人：徐正飞，四川公生明律师事务所律师。 原告雷永志与被告四川复地黄龙房地产开发有限公司（以下简称复地黄龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷永志的委托诉讼代理人王良、彭建明、被告复地黄龙公司的委托诉讼代理人徐正飞均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷永志向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已付定金40万元；2、判令被告赔偿原告损失约300万元（其中61-2幢房屋已销售他人，27幢房屋的市场销售价尚不清楚，在明确该幢房屋的市场销售价后再最终确定损失赔偿金额）；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年8月6日，原、被告签订《认购协议》两份，约定原告向被告购买原彭山县“黄龙生态宜居城首一期”商品房两幢。其中第27幢建筑面积为817.23平方米，单价为14711元/平方米，房款共计12022271元，原告在签订协议时支付定金20万元。另一幢为61-2号幢房屋，面积为400.06平方米，单价14430元/平方米，房款共计5772866元，原告也在签订协议时支付定金20万元。被告为促成交易，用笔划掉了相应内容，原告的付款方式为另定。同时，被告告知原告以后随时都可以与被告签订正式合同。2017年3月20日，被告向原告发出《告知书》两份，单方终止了认购协议，并将原告认购的房屋以更高的价格另行出售。被告的行为严重违反了诚实信用原则，给原告造成巨大的经济损失，故为维护其合法权益，提起诉讼。 被告黄龙复地公司辩称，1、被告在向原告解除认购协议的时候，在告知书里已经同意退还原告的定金，故对原告的第一项请求无异议；2认购协议中用笔划掉的部分是原告主张划掉的，因原告当时基于房地产市场不景气，只想占用被告的房源资源；3、本案属于原告违约，其长时间不与被告签订《商品房买卖合同》，因此，原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据。综上，请求驳回原告的第二项诉讼请求。 原告雷永志为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料： 1、原告的身份证复印件、被告的工商信息登记查询，证明原、被告主体适格； 2、认购协议、收据、告知书各两份，证明原告在2013年8月6日向被告认购两套房屋，双方对房屋价格、面积、位置等内容均作了详细约定，并支付定金40万元，但被告在2017年3月20日单方告知解除了认购协议； 3、（2018）川14民终158号民事判决书，证明被告已经将原告认购的61-2号房屋出售； 4、合同备案信息摘要、房屋信息摘要（申请由法院调取），证明被告销售61-2号房屋的价格是7471057元，但未显示27栋房屋的销售价格； 5、（2017）川1403民初1455号案件庭审记录，证明在1455号案件庭审审理中，证人已经证实原告多次找被告签订正式合同，但均遭到被告拒绝。 被告复地黄龙公司的质证意见如下：对原告所举的第1、2、3、4组证据的真实性无异议；对第5组证据，认为1455号案件与本案无关，且该案证人也无证据证明本案原告找过被告要求签订正式合同。 上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，原告提交的第1、2、3、4组证据，来源合法、内容客观真实，本院予以确认并存卷佐证。对第5组证据，因被告不予认可，故本院暂不予确认。 被告复地黄龙公司提交了以下证据：商品房预售许可证，证明原、被告在签订《认购协议》时，被告已经取得案涉房屋的预售许可证，双方是具备签订正式商品房买卖合同的条件。 原告雷永志的质证意见如下：对该份证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，因在签订《认购协议》时，被告已取得预售许可证，被告是有条件同原告签订正式合同的，但被告只签订了《认购协议》，实际是对将来不签订正式合同埋下伏笔。 上述证据材料经质证，并经审查，本院认为，被告提交的证据，来源合法、内容客观真实，本院予以确认并存卷佐证。 本院经审理认定如下事实： 2013年8月6日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订由被告提供的格式文本《认购协议》两份，分别载明：“乙方购买甲方开发的位眉山市彭山区组黄龙生态宜居城首一期27幢商品房，建筑面积817.23平方米，单价为14711元/㎡，房款共计12022271元。备注：原告（乙方）在本协议签订后七日内签订第四条第3款的所有协议，并按照约定支付款项的，可享受如下优惠：特殊优惠85折”、“乙方购买甲方开发的位眉山市彭山区组黄龙生态宜居城首一期61-2幢商品房，建筑面积400.06平方米，单价为14430元/㎡，房款共计5772866元。备注：原告（乙方）在本协议签订后七日内签订第四条第3款的所有协议，并按照约定支付款项的，可享受如下优惠：特殊优惠85折”。两份《认购协议》还均约定了：“二、乙方购买上述商品房的定金为人民币20万元；三、付款方式：另定；四、其他约定：1、乙方签署本协议并全额交付定金后，即表示乙方已定购上述商品房；2、（该条双方确认已划去废除）；3、乙方确认：甲乙双方在签订本协议前，甲方已经向乙方如实、全面介绍了所购商品房的所有情况，乙方已经全面了解了该商品房的所有情况，同时甲方已向乙方出示、告知、介绍、讲解了双方将签署的商品房买卖合同、合同补充协议、黄龙生态宜居城首一期（临时）管理规约、黄龙生态宜居城首一期商品房质量保证书、黄龙生态宜居城首一期商品房使用说明书、黄龙生态宜居城首一期前期物业服务合同及其相关附件以及其他与购房有关的资料，双方已对上述协议内容达成一致意见，并同意在本协议约定的期限内签订甲方对外公示的上述协议，乙方签订本协议后不得再以合同条款无法达成一致意见或其他任何理由为由拒绝签订上述协议，否则视为因乙方原因未能签订上述商品房买卖合同及其附件，甲方按本条第2款约定执行”。“认购协议”签订后，原告依照约定向被告支付了二幢商品房的定金各20万元人民币，共计40万元。但此后，双方一直未签订正式的商品房买卖合同及相关附件。2017年3月20日，被告向原告发出二份“告知书”，决定终止与原告签订的二份“认购协议”，将该两套房屋另行销售，并退还原告已付定金。2017年7月4日，原告向本院提起诉讼，要求确认被告发出的“告知书”无效。该案经一审、二审，最终驳回了原告的诉讼请求。现原告再次起诉来院，要求被告退还定金40万元，并赔偿原告因未获得案涉房屋而造成的差价损失。 另查明，61-2幢房屋已由被告另行销售给他人，销售价为7471057元；而27幢房屋现尚未销售。 诉讼过程中，经本院向被告询问，被告陈述27幢房屋现市场销售预估价约为3600万元。 庭审中，原告对其第二项诉讼请求予以了明确，要求被告赔偿原告损失12837960元（此款为案涉两套房屋市场销售价与认购协议价差价之和的1/2）。 本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，原、被告双方于2013年8月6日签订的《认购协议》，虽系双方当事人真实意思的表示，但《认购协议》的性质并非商品房买卖合同，而是预约合同。《认购协议》的履行只是发生签订正式商品房买卖合同的行为，签订《认购协议》本身并无任何交易发生，未形成任何经济利益，没有签订正式商品房买卖合同只是丧失了一次订立合同的机会。签订正式合同后才会发生交易，才会产生履行后的经济利益，包括可得利益。房屋涨价损失属于可得利益损失，在正式合同签订后才会发生，预约合同没有可得利益损失。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，但《认购协议》作为预约合同与本约合同履行后可以获得的利益并非同一概念，《认购协议》是以签订正式合同为标的，其产生的是缔约请求权，与正式合同所产生的履行合同请求权并不一样。原告要求被告赔偿房屋差价损失的1/2，是基于其认为房屋差价属于“可得利益损失”，但《认购协议》产生的“可得利益”，主要是当事人按照《认购协议》的约定洽谈签订正式的商品房买卖合同，而非正式商品房买卖合同履行后产生的“可得利益”，故原告要求被告赔偿其房屋差价损失12837960元的主张，于法无据，本院依法不予支持。 又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，因原告在本案中对定金40万元仅主张返还，且被告也予以同意，故原告的该项主张本院依法予以支持。 综上，根据在案证据，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川复地黄龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告雷永志定金40万元。 二、驳回原告雷永志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50614元，由原告雷永志负担49037元，由被告四川复地黄龙房地产开发有限公司负担1577元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 聂 晶 二〇一九年十月二十九日 书记员 徐玲瑶