湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘1022民初1608号 原告：黄远文，男。 委托诉讼代理人：黄远华，男。 原告：黄福玉，女。 委托诉讼代理人：黄远文，男。 被告:宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：刘晓峰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：孙铭，男。 委托诉讼代理人：王华，湖南宜林律师事务所律师。 原告黄远文、黄福玉与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄远文（兼原告黄福玉的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人黄远华，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭、王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄远文、黄福玉请求判令：1.被告为原告办理不动产权证书；2.被告向原告支付从2018年6月1日至2019年6月30日止的逾期办理不动产权证书（原称房屋所有权证）的违约金3950元，后续违约金按每日10元的标准向原告支付至办妥不动产权证书之日止；3.被告按《商品房买卖合同》第十一条第1款（2）项约定按日向原告支付已交房款194335元万分之一的逾期交房违约金（其中2017年6月1日至2019年6月30日止14766元，后续违约金另计）；4.被告消除安全隐患（墙体开裂，消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等）。事实理由：原告于2017年1月21日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）购买玉溪河畔H栋10层1003号房，总房款为339085元，原告当天支付了房屋首付款139085元。合同约定被告应在2017年5月31日前将房屋交付给原告使用。时至今日，被告并未按合同约定履行交房义务，更谈不上办房产证了。原告于2018年5月6日再次找被告交房，被告却只让原告拿钥匙可以先装修入住，并要求原告交纳落地窗款和房屋维修基金。被告未按合同约定交房，应向原告支付违约金。被告交钥匙后，原告多次催促被告办理房屋所有权证（现称不动产权证），但被告一直以种种原因拖延。被告一直未向房产登记部门提交相关手续资料为原告办理不动产权证。按合同约定，被告逾期办证，应向原告支付违约金3950元（2018年6月1日至2019年6月30日共计395天，按合同约定10元一天计算共计3950元）。根据合同第十一条第1款（2）项约定，被告未在约定的时间内将房屋交付给原告，应按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金14766元（按已交房屋价款194335元的日万分之一计算，从2017年6月1日计算至2019年6月30日，后续另计）。被告在交房时未按国家相关规定出示相关商品房销售许可证与安全检测质量保证书等五证二书，许多业主收房后发现墙体开裂、消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理等，请求法院判令被告限期整改，并出示相关五证二书。综上，请求判如所请。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的答辩要点：原告所诉与事实不符，也不符合法律规定，请求依法驳回。一、合同约定的办理不动产权证的时间未到，依法应当驳回原告的诉请。2017年元月，原告向被告购买了玉溪河畔项目中的第H栋10层1003房，总房款339085元，双方签订了《宜章县商品房买卖合同》，该合同第十七条约定自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向宜章县房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用证。然而，由于第三方原因造成房屋无法在规定时间内验收，经过双方协商同意于2018年4月8日交付了房屋，至原告起诉时间仅仅15个月（即450天左右），未到办理相关产权证的期限。因此，根据合同的约定，原告的诉请不符合合同约定，请予以驳回。二、原告所诉与事实不相符，其诉请不应支持。《宜章县商品房买卖合同》第十条约定交房期限为2017年5月31日，其中约定如因第三方的原因造成该商品房无法验收的，双方协商顺延交房日期；第十一条约定因出卖人的原因造成交房逾期90日，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起，按日万分之一支付违约金。但是由于H栋的建筑商周南山的原因造成房屋无法在规定的时间内竣工，且周南山与被告的合作开发商李霖的建设工程施工合同纠纷，经被告多次调处不成，周南山于2017年4月向宜章县人民法院提起诉讼，该案至今未结案等原因造成房屋一直不能验收。尽管宜章县人民政府及被告做了多方努力，H栋房屋均未能按期验收，原告对此也明知。鉴于此，包括原告在内的90余户房主均与被告协商了顺延交房时间（原告是直接从合作开发商李霖处收房的），大部分房主向被告写出书面承诺书，其中原告与被告的合作方李霖经协商同意于2018年4月8日之前办理了交房手续。因此，延期交房是经双方协商同意的，被告不应承担延期交房的违约责任。三、从2018年开始，物业公司已提供保安与保洁等相关的物业服务，且至今未向业主收取过任何费用。被告的合作开发商李霖与H栋的建筑商周南山的案件还在诉讼中，现在H栋无法通过验收，相关照明路灯的安装工程未做完是事实。但关于墙体开裂，消防设施不完善，原告未提供证据证实，如果确实是质量问题，被告将予以改正。按照法律规定被告不应将未经验收的房屋交付给原告使用，但该法律条款不是效力性强制性规定。原告在知晓该房屋未经验收的情况下仍找到被告要求交房并使用，因此质量问题由原告自行负责。如果确实存在消防安全设施不完善，有安全隐患，被告将尽量消除安全隐患。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。 2017年1月21日，原、被告签订《宜章县商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的玉溪河畔H栋10层1003号房，总价款为339085元，付款方式为首付139085元，其余200000元房款办理银行按揭。原告按合同约定于签订合同当天支付了首付款139085元，其余房款办理了按揭，并于2017年2月8日向贷款银行中国银行缴存了4253元物业专项维修资金。合同第十条约定出卖人应于2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该条还约定：如①遭遇不可抗力，且出卖人在事发之日起60日内告知买受人的，②因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条的约定将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，买受人购买的商品房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理的期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。合同第十七条约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告未按合同的约定在2017年5月31日前将涉案房屋交付原告使用。根据合同第十条的约定，作为合同附件三的装饰、设备标准，及第十五条约定作为合同附件的《住宅质量保证书》，原告未向本院提供。 另，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司与案外人李霖系合作关系，双方对玉溪河畔H栋的开发约定：土地的出让及其费用、商品房的销售、办理相关手续由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司承担，建设所需的费用等由李霖承担，李霖还负责发包有资质的施工单位。在合作期间，李霖将H栋的施工建设发包给了挂靠在昊天公司的周南山。因李霖与周南山建设工程施工合同纠纷一案至今仍在诉讼之中，涉案房屋至今没有验收，涉案房屋也无法办理不动产权证。原告因小孩读书要求被告交房，李霖同意原告装修入住，并于2018年4月15日将涉案房屋的钥匙交付给原告，原告将涉案房屋装修后入住。被告认可2018年4月15日为交房时间。原告不认可交房时间是2018年4月15日，认为被告提供商品房销售许可证、安全检测质量保证书等五证二书才算交房。 原告提出墙体开裂安全隐患，但未提供相关墙体开裂的具体位置、墙体开裂的原因及质量检测报告等相关证据证实。原告主张消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯等安全隐患，未提供相关证据证实，但被告同意庭后尽量协商解除安全隐患。原告主张小区无物业管理，被告对此不予认可，主张物业公司提供了相关服务，且至今未向业主收取物业费。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《宜章县商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点有四点： 一、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，办理不动产权证涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果被告未按约履行义务，原告应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故原告要求判令被告为原告办理不动产权证的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 二、关于被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司是否存在逾期交房的违约行为并如何承担违约责任的问题。原、被告签订《宜章县商品房买卖合同》约定被告交房期限为2017年5月31日前。被告未按合同约定将房屋交付使用，违反了合同的约定，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。在原告的要求下，被告的合作方李霖于2018年4月15日将未经验收的涉案房屋的钥匙交给原告。被告抗辩主张与原告协商顺延交房时间为2018年4月15日因而不应承担逾期交房违约责任，无事实依据，本院不予支持。双方虽然在合同的第十条约定“如因第三方原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”，但被告提供的证据并不能证明双方协商了顺延交房日期，原告也并不认可2018年4月15日为双方协商顺延交房的时间。同时，李霖与周南山之间的纠纷并不是不可抗力、不能避免的纠纷，不能作为被告迟延交房的抗辩理由，因此被告应承担从合同约定的最后交房日的第二天即2017年6月1日至实际交房日2018年4月15日的逾期交房违约责任。根据双方签订的合同第十条、第十一条约定，交付使用的房屋要经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准，双方进行验收交接房屋时出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告明知该房屋尚未验收合格，尚不具备合同约定的交付条件而仍要求被告交付涉案房屋，可认定原告放弃合同约定的房屋的交付条件，双方变更了房屋交付条件。原告从开发商李霖处拿到涉案房屋的钥匙即完成了房屋的占有转移，即被告于2018年4月15日履行了交房义务，被告主张2018年4月15日将涉案房屋交付给了原告，本院予以支持。原告主张被告至今未交房，与事实不符，本院不予支持。按照合同的约定，被告应支付原告2017年6月1日至2018年4月15日止的违约金10816.81元（339085元×1‱×319天）。原告请求判令被告向原告支付2019年6月30日前的逾期交房违约金14766元及后续违约金，本院支持10816.81元，超出部分不予支持。 三、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为问题。原、被告双方签订的《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后720日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证。本案房屋未竣工验收，即使按原告要求交房的时间2018年4月15日计算，2020年4月4日前为办理初始登记时间，2021年3月30日为办妥房屋所有权证时间，因此被告不存在逾期办证。原告诉请被告向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金3950元及2019年6月30日后的违约金，本院不予支持。 四、关于原告请求判令被告消除墙体开裂及消防安全设施不完善或被占用，未安装照明路灯及无物业管理的安全隐患问题。双方签订的合同第十五条约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。被告在庭审中表示愿意履行消除安全隐患的义务。如被告不履行合同义务，原告可根据上述约定自行整修、消除安全隐患或委托他人整修、消除安全隐患，相关费用及造成的损失由被告承担。关于小区物业管理问题，与本案不属于同一法律关系，属于物业服务合同纠纷，原告可另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄远文、黄福玉支付逾期交房违约金10816.81元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告黄远文、黄福玉的其他诉讼请求。 案件受理费268元，减半收取计134元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担77元，原告黄远文、黄福玉负担57元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 冯国玉 二〇一九年十月十二日 法官助理 刘素贞 书 记 员 高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。