浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初15448号 原告：宁波雅誉物业服务有限公司（统一社会信用代码为91330212713339952D）。住所地：宁波市海曙区石碶街道横涨村工业园区8号楼。 法定代表人：朱卫红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。 被告：孔秦宏，男，1981年3月16日出生汉族，住宁波市海曙区。 原告宁波雅誉物业服务有限公司（以下简称雅誉物业）与被告孔秦宏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法由审判员孙丽丽适用简易程序独任审理。后因案情复杂，转为普通程序审理。本案于2019年1月3日、同年8月21日两次公开开庭进行了审理，原告雅誉物业的委托诉讼代理人岑萍萍、被告孔秦宏（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解，但最终和解未果。经本院院长批准，本案延长审理期限六个月。现已审理终结。 原告雅誉物业以被告拖欠物业服务费为由，诉请判令（变更后）：1.被告支付原告2016年1月1日至2018年3月31日期间的综合服务费4364.60元；2.被告支付逾期付款违约金（自2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际支付之日止，暂计至2018年5月31日为367.80元）。 被告孔秦宏答辩称：根据原告出示的催缴函显示，截止2017年12月10日累计应交金额为4375.74元，但被告在2017年12月18日主动补缴了2187.8元，因此拖欠未付的物业费应为2187.94元。 本院经审理认定事实如下： 被告孔秦宏系位于宁波市鄞州区锦绣东城小区22幢77号1805室房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为85.08平方米。上述权证的取得时间为2011年3月4日。 2015年2月2日，宁波市江东区锦绣东城业主委员会（甲方）与宁波雅戈尔物业服务有限公司（乙方）签订《锦绣东城物业管理服务合同》一份，约定：由乙方对锦绣东城小区提供综合物业服务，委托服务期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理综合服务费按业主拥有房屋产权证的建筑面积计算，其中高层住宅1.90元/平方米/月，按年缴纳，于每年的12月20日前支付；业主或物业使用人无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金；等等。 2016年10月25日，经工商管理部门核准，宁波雅戈尔物业服务有限公司更名为雅誉物业。 2017年1月22日，宁波市江东区锦绣东城业主委员会（甲方）又与雅誉物业锦绣东城分公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，约定：由乙方对锦绣东城小区提供综合物业服务，委托服务期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计，其中高层为1.90元/平方米/月；业主或物业使用人应于年度最后一个月20日前向乙方缴纳下期的物业服务费，在所交年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，在经乙方催收后无正当理由仍不缴纳的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；小高层、高层住宅电梯运行费按实结算，由物业公司向业主或物业使用人收取，由物业提供付款依据，每年度按户平均分摊；公共楼道走廊、自行车棚、汽车车位、车库等房屋公共部位电费由物业公司代付代收，由业主、物业使用人每年度按户进行平均分摊；等等。 2016年12月和2017年12月，原告曾在被告涉案房屋门口张贴催缴函，催缴物业费用。落款日期为2016年12月13日的催缴函记载，2016年1月至12月期间的综合服务费累计应交金额为1940.30元、日常维修费累计应交金额为170.19元。落款日期为2017年12月10日的催缴函记载，2016年1月至2017年12月期间的综合服务费累计应交金额为3880.10元、日常维修费累计应交金额为340.50元、公用电费累计应交金额为155.14元。 2017年12月18日，被告向原告付款2187.80元。 2018年9月18日，浙江省宁波市鄞州区福明街道东城社区居民委员会出具《证明》一份，证明宁波市锦绣东城自2018年11月1日至2018年3月31日由原告一直提供物业管理。物业费单价标准同上。 2018年3月31日，原告退管。 上述事实有原告提交的《锦绣东城物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《证明》、企业变更登记情况、宁波市不动产登记信息查询、催缴函（2016年和2017年，照片打印件），被告提供的催缴函（2017年，复印件）、支付宝付款记录以及当事人庭审陈述予以证明。 本院认为：原告作为物业管理企业，其与被告所在的小区业主委员会签订的物业管理委托合同依法有效，对包括被告在内的业主具有约束力。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告作为业主应及时向原告支付物业管理费。本案的争议焦点在于被告未付综合服务费用的金额。被告主张根据原告提供的2017年12月10日催缴函所载，截止2017年底其应付物业费用共计4375.74元，收到催缴函后其于2017年12月18日支付了一半计2187.80元，故剩余应付物业费用为2187.80元。对此，原告抗辩认为被告于2017年12月18日支付的2187.80元是2015年度的物业费用，2017年12月10日催缴函记载的费用尚未支付。本院认为，原告于2016年、2017年两次张贴催缴函向被告催讨的物业费用均自2016年1月1日起算，不包括2015年物业费用，本案中也无证据证明原告曾向被告催讨过2015年物业费用。原告为证明其主张向本院提交了收款收据一份，但该收据非原件，且“客户确认”处无被告签字，被告亦否认收到过该收据，故对该证据及原告主张的待证事实本院均不予认定。被告于2017年12月18日支付的2187.80元应认定为截止2017年12月31日的部分综合服务费、日常维修费、公用电费，截止2017年12月31日的未付物业费用为2187.80元（包括综合服务费1940.05元、日常维修费170.25元、公用电费77.50元）。按照合同约定，被告应支付2018年1月1日至同年3月31日期间的综合服务费用484.96元。因此，结合原告诉请，本院认定被告尚应支付原告综合服务费合计2425.01元。 关于违约金。物业服务提供者、业主在物业服务管理中应相互配合、相互沟通，以促进物业服务水平的提升。被告若对原告的物业管理服务水平和质量等存有异议，可以业主的身份通过合法的途径维护自身的合法权益。被告拒付物业管理费用的行为对于其他已缴纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主共同的利益，但这至少可以说明原告在物业服务中缺乏与业主的沟通和配合，原告对此应承担一定的责任，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孔秦宏支付原告宁波雅誉物业服务有限公司2016年1月1日至2018年3月31日期间的综合服务费2425.01元，限于本判决生效之日起五日内履行完毕； 二、驳回原告宁波雅誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告孔秦宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  谢良红 人民陪审员  徐祖国 二〇一九年十月二十二日 代书 记员  陆烨炯