江苏省滨海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0922民初809号 原告：薛付才，男，1975年5月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：李新军，江苏华晓律师事务所律师。 被告：李创，男，1989年7月5日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。 委托诉讼代理人：尚颖成，江苏海悦律师事务所律师。 第三人：盐城微家房地产经纪有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区黄海街道缤纷亚洲一期2030室。 法定代表人：徐微，该公司执行董事兼总经理。 原告薛付才与被告李创、盐城微家房地产经纪有限公司（以下简称微家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日受理后，依法适用普通程序，于2019年6月3日、2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告薛付才的委托诉讼代理人李新军，被告李创及其委托诉讼代理人尚颖成、第三人微家公司的法定代表人徐微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛付才向本院提出诉讼请求：判令被告李创支付违约金226000元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月10日，原告薛付才、被告李创、第三人微家公司签订了《房地产经纪合同（转让）》，约定原告薛付才将其所有的位于盐城市盐都新区产以2260000元的价格转让给被告李创；双方还约定如因一方不履行合同义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则并要求过错方支付房屋总价10%的违约金。合同签订当日，被告李创支付了定金20000元，但之后被告李创并未依约于2018年6月30日与原告薛付才共同办理资金托管手续。原告薛付才于2018年6月30日、7月4日两次短信告知被告李创违约的法律后果，并要求被告李创及时履行付款义务，但被告李创既未履行合同义务，也未与原告薛付才进行任何沟通，原告薛付才遂诉至法院。 被告薛付才辩称，被告薛付才已支付了20000元定金，已完成了合同约定的义务，根据合同约定原告薛付才将房屋产权过户至被告李创名下时，被告李创才有义务支付剩余房款，原告薛付才违约在先，导致被告李创无法办理贷款手续，才产生了本案纠纷；即使被告李创违约，应该按照定金罚则，原告薛付才也只能没收20000元定金。请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人微家公司述称，被告李创没有在2018年6月30日交付购房款导致合同没有履行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月10日，原告薛付才作为甲方、被告李创作为乙方、第三人微家公司作为丙方，三方签订了《房地产经纪合同（转让）》，主要约定甲方将其所有的位于盐城市盐都新区产［薛付才、夏卫霞共有，房产证号:盐房权证市区都字第××号、土地使用权证号：盐都国用（2013）第022002788号］以2260000元的价格转让给乙方；乙方于2018年4月10日向甲方支付定金（含在总房款内）20000元整，甲乙双方协商在2018年6月30日前至相关部门开始办理托管手续，乙方住房贷款到位、产权过户并且乙方拿到产权证当日甲方领取托管资金且同日交房，办理产权过户所需缴纳的全部税费由乙方承担；甲方应于房款结清腾出该房屋，将房屋正式交付给乙方使用，在房款结清前将落户于该房屋的户籍关系迁出；甲乙双方任何一方不履行本合同约定义务，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则（甲方毁约的，双倍返还定金；乙方毁约的，无权要求甲方返还定金）并要求过错方支付该房地产成交总价款百分之十的违约金；甲方承诺该房是其名下叁套住房，乙方目前名下壹套房，乙方本次房贷为第贰次；本合同在履行过程中发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成时，可依法起诉，在起诉过程中产生的律师费、人工费、交通费、差旅费等全部费用由违约或毁约方承担。 上述合同签订后，被告李创支付了定金20000元，但未依约于2018年6月30日前与原告薛付才办理资金托管手续。被告李创没有按合同时间办理有关手续，原告薛付才遂诉至法院。 本院认为，民事活动应当遵循诚实、信用的原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第一，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告薛付才、被告李创及第三人微家公司于2018年4月10日签订的《房地产经纪合同（转让）》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，三方均应依照上述合同约定行使各自权利，履行各方义务。现被告李创没有办理资金托管手续，未支付购房款，原告也未交付涉案房屋，双方之间订立合同没有实际履行；第二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据查明的事实，被告李创未能依据上述合同的约定于2018年6月30日与原告薛付才办理资金托管手续，致使合同不能继续履行，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任；第三，法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告薛付才、被告李创在合同中约定了定金条款，亦约定了违约金条款，现被告李创违约，对于被告李创承担违约金的方式，原告薛付才选择可适用违约金条款。原告薛付才主张，其从事土方生意，资金周转紧张，因被告李创违约，只能向银行贷款，支付利息，被告李创应根据合同约定按房价10%支付违约金。原告对自己的主张没有向法庭提交相关证据，且该主张和本案房屋买卖纠纷没有关联性，故本院对原告的该主张，依法不予采信。现被告李创认为，双方之间的合同并未实际履行，原告薛付才并无损失，即使被告李创违约，按照定金罚则，原告薛付才也只能没收20000元定金；诉讼中，被告李创主张双方约定的违约金过高。从庭审查明的事实看，双方当事人签订合同的时间为2018年4月10日，到双方约定被告履行义务的截止时间为2018年6月30日，被告以自己的行为不履行义务，原告是明知的，这段时间的跨度为50天，在房地产市场价格稳定的情况下，即使李创构成违约，双方约定以购房总价10%的标准计算违约金也明显过高，且被告已支付定金20000元。因为双方的合同并未实际履行，原告也未交付涉案房屋，原告收取定金即可维护其正当权益；第四，法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。违约金的负担应以实际损失为基础，主张预期利益损失的不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当约见到的因违反合同可能造成的损失。综上，结合本案合同的签订及履行情况，本院依法酌情确定被告李创因违约应向原告薛付才支付违约金40000元。鉴于被告李创已向原告薛付才支付定金20000元，被告李创已付定金可冲抵其应付违约金，故被告李创再向原告薛付才支付违约金20000元。 被告李创辩解，原告薛付才未能将房屋过户至其名下，导致其无法办理贷款，原告薛付才违约在先。本院认为，根据《房地产经纪合同（转让）》的约定，办理资金托管手续义务在先，被告李创的辩解与事实不符，本院依法不予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告李创于本判决生效之日起十日内支付原告薛付才违约金20000元。 上述款项可交至本院执行标的款账户（开户行：中国银行滨海支行营业部；户名：滨海县人民法院标的款；账号：62×××89）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4690元，由原告薛付才负担4000元，被告李创负担690元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  徐正康 人民陪审员  刘爱琴 人民陪审员  马 坤 二〇一九年十月十一日 法官 助理  邵善宁 书 记 员  栾 月 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。