上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0116民初10437号原告：上海某某物业管理发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：申某某，董事长。委托诉讼代理人：石某。被告：江苏省某某建设集团股份有限公司，住所。法定代表人：笪某某，董事长。委托诉讼代理人：王某某，北京金某某达(上海)律师事务所律师。原告上海某某物业管理发展有限公司与被告江苏省某某建设集团股份有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人石某，被告委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海某某物业管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年3月1日至2019年6月30日的物业管理费人民币144,241.44元及滞纳金18,823.51元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系本区“汤泉某某城”小区的物业管理企业。被告为上海市金山区金某某XXX弄XXX号业主。根据该小区《前期物业管理服务合同》，别墅的物业服务费为3.93元/月/平方米。被告房屋的面积为1310.81平方米。被告应每月向原告缴纳物业服务费5151.48元。被告经原告多次催缴，但至今未付。原告认为，被告系小区业主，原告为其提供了服务，被告理应按期缴纳物业管理费，故向法院提起诉讼。被告辩称，被告取得该房屋系由开发商抵建设工程款。被告与开发商签订预售合同后，开发商并未向原告交付涉案房屋，故不应由被告承担物业管理费。原告未提供证据证明其通过招投标的方式被选聘为物业服务企业，故无权收取物业费。涉案房屋的建筑面积为782.68平方米，地下附属面积533.71平方米。地下附属面积收取物业服务费没有合同依据。原告诉请的违约金过高。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原、被告营业执照、证明原、被告的主体资格。2、上海市房屋预售合同，证明被告系涉案房屋的业主。3、“汤泉某某城”前期物业服务合同、《汤泉某某城前期物业服务合同》延期协议，物业服务费委托代收协议，证明原、被告双方合同约定的权利义务关系。4、催款通知书、证明原告向被告催收物业管理费的事实。5、入住通知书、再次告知函及邮寄凭证，证明开发商已经向被告交房并通知被告入住的事实。被告未提供证据。对于原告提供的证据1、2、3的真实性，被告无异议，本院予以确认。对于原告提供的证据4、5，被告认为均未收到，不予以认可。本院认为，原告提供的证据4、5形式完整、内容真实，本院予以确认。据此，本院依法采信原告所举证据，并查明事实如下：原告与开发商上海新某某高某某物业发展有限公司、上海某某物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对上海市金山区金某某6800弄、金某某6618弄“汤泉某某城”小区进行前期物业管理。合同约定由原告以酬金制的形式按建筑面积向业主收取物业服务费，具体标准：别墅3.93元/月*平方米。业主的物业服务费应按季缴纳。业主应在每季度首月的15日前履行交纳义务。逾期支付物业服务费超过60天，逾期缴纳人应按每日千分之零点三支付违约金。合同期为二年，自2017年3月1日起至2019年2月28日止。合同还约定了原告的服务内容。合同到期后，原告与上海新某某高某某物业发展有限公司、上海某某物业发展有限公司又签订了《汤泉某某城前期物业服务合同》延期协议和物业服务费委托代收协议。原告自2019年3月1日至2020年2月28日止继续为该小区提供物业服务，物业服务费及违约金标准不变。上海市金山区金某某XXX弄XXX号系开发商上海新某某高某某物业发展有限公司抵债给被告所有。上海新某某高某某物业发展有限公司与被告于2013年2月4日签订了《上海市商品房预售合同》，其中第二条约定，房屋建筑面积为782.68平方米，另有地下附属面积533.71平方米。第十一条约定，甲方(上海新某某高某某物业发展有限公司)定于2013年12月31日前将该房屋交付给乙方(被告)，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前1天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方取得《住房交付使用许可证》并向乙方移交钥匙。第十五条约定，该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面通知催告书一次。乙方未按催告书约定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。2014年11月1日，开发商上海新某某高某某物业发展有限公司向被告发出入住通知书，通知被告于2014年11月15日办理相关入住手续。该通知书于次日通过EMS送达被告，但被告并未按期前往上海新某某高某某物业发展有限公司售楼处办理入住手续。2018年4月27日，开发商上海新某某高某某物业发展有限公司向被告发出再次告知函，要求被告前往物业管理公司办理实际收房，补缴物业管理费和滞纳金，并配合上海新某某高某某物业发展有限公司办理房屋权属登记过户手续。该告知函于2018年4月30日通过EMS送达被告，但被告仍未予以回应。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告通过何种方式被选聘为物业管理企业，不影响合同的效力。原告按约提供了物业管理服务，被告应缴纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》第七条约定，原告根据下述约定，按建筑面积相业主收取物业服务费。本案的第一个争议焦点为地下附属面积533.71平方米是否应当缴纳物业管理费。本院认为，确定地下附属面积是否应当缴纳物业管理费的依据在于该面积是否属于业主专有，且纳入上海市金山区金某某XXX弄XXX号房屋的产权面积。涉诉房屋虽未经房屋产权登记，但经核实，该面积属于上海市金山区金某某XXX弄XXX号业主专有，且纳入产权面积，故原告诉请按照建筑面积1310.81平方米收取物业管理费，于法有据，本院予以支持。根据《物业管理条例》第四十一条第二款之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案的另一个争议焦点为开发商何时向被告交付涉诉的房屋。本院认为，根据《上海市商品房预售合同》第十三条和第十七条之规定，甲方应在交付之日前1天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内会同甲方对该房屋进行验收交接。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面通知催告书一次。乙方未按催告书约定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。开发商新某某高某某物业发展有限公司于2014年11月1日第一次向被告发出入住通知书。被告未按期办理入住手续，则上海新某某高某某物业发展有限公司应当以书面形式向被告发出书面通知催告书。上海新某某高某某物业发展有限公司于2018年4月27日发出再次告知函，该函有催促被告办理相关手续的意思表示，故本院认定其属于通知催告书。由于该再次告知函并未明确约定办理房屋的验收交接手续的时间，故被告应当在收到该函的合理期限内办理房屋验收交接手续。现被告再次拒不办理相关房屋验收交接手续，故本院酌定办理验收交接手续的期限为31天，自期满的次日起，即2018年6月1日，视为开发商向被告交付了涉案房屋，该房屋的风险责任转移由乙方承担。被告亦应当承担自2018年6月1日起涉案房屋的物业服务费。综上，被告共拖欠原告2018年6月1日至2019年6月30日物业管理费66,969.20元。被告逾期未缴纳物业费，已经构成违约。原告诉请的违约金过高，本院酌定为3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏省某某建设集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理发展有限公司2018年6月1日至2019年6月30日的物业服务费66,969.20元及违约金3000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费1780元，由原告负担1005元，被告负担775元。被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 夷 赟二〇一九年十月二十日书记员 沈岑琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。