西安铁路运输中级法院   行 政 裁 定 书     （2019）陕71行终746号     上诉人（原审原告）旬阳县土产公司，住所地安康市旬阳县。   法定代表人张振忠，经理。   委托代理人熊伟，陕西唐都律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）旬阳县不动产登记局，住所地安康市旬阳县。   法定代表人史立，局长。   委托代理人胡顺乾，该局工作人员。   委托代理人梁恩军，该局工作人员。   原审第三人旬阳县健兴魔芋食品有限公司，住所地安康市旬阳县。   法定代表人杨姗，经理。   原审第三人旬阳县秦源居房地产有限公司，住所地安康市旬阳县。   法定代表人刘卫刚，总经理。   上诉人旬阳县土产公司因诉被上诉人旬阳县不动产登记局房屋行政登记一案，不服安康铁路运输法院（2019）陕7101行初49号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。   原审法院经审理查明，1992年12月22日，旬阳县土产公司取得了旬国用(93)字第00768号《土地使用证》，该证记载其拥有旬阳县XX沟7176.67平方米国有土地的使用权。2002年9月24日，旬阳县土产公司为了抵债将其中的2673.33平方米土地转让给旬阳县信用联社。后旬阳县信用联社将该土地转让给旬阳县健兴魔芋食品有限公司（以下简称健兴食品公司），健兴食品公司于2007年10月15日取得了旬国用（2007）第159号《土地使用证》，该证记载的使用权面积为2673.33平方米。2011年4月8日，旬阳县土产公司与旬阳县秦源居房地产有限公司（以下简称秦源居公司）签订了《联合开发协议》，约定旬阳县土产公司将位于旬阳县XX沟的仓库一二层、办公楼及地界所属等全部交秦源居公司统一开发利用，秦源居公司在新建房屋中划给旬阳县土产公司同等面积的仓库房屋，原则上安排在临近路边的一层(面积1536平方米)，秦源居公司重新无偿给旬阳县土产公司办理房屋产权手续；2011年4月28日，健兴食品公司与秦源居公司签订了《联合开发协议》，约定因健兴食品公司的仓库房屋及场地与旬阳县土产公司的房屋、界畔相连，健兴食品公司同意由秦源居公司统一规划开发，健兴食品公司将仓库一二层、办公室及地界所属等全部交付秦源居公司规划开发，秦源居公司在新建房屋中划给健兴食品公司同等面积仓库3000平方米，秦源居公司重新无偿给健兴食品公司办理房屋产权手续。后秦源居公司在原健兴食品公司、旬阳县土产公司享有使用权的土地上建设房屋，于2014年12月建设到第三层。2014年12月11日，健兴食品公司向旬阳县房管局申请房屋产权登记，向旬阳县房管局提交了健兴食品公司的旬国用（2007）第159号《土地使用证》（记载使用权面积2673.33平方米）和秦源居公司的《建设用地规划许可证》（记载用地面积3875.33平方米）、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，秦源居公司与健兴食品公司签订的《联合开发协议》等材料。2014年12月16日，旬阳县房管局向健兴食品公司颁发了旬房权证产字第300402-01-0-6号《房屋所有权证》。主要内容包括：房屋所有权人健兴食品公司；共有情况为“证623XXXXX-7”，共有人数0人；房屋坐落旬阳县城关镇周家沟巷阳光新居2号楼6幢1-1011-201室；登记时间2014年12月16日；房屋性质为商品房；规划用途为商业营业用房；房屋状况为总层数8层，建筑面积1014.7㎡；土地使用权取得方式是出让，土地使用年限2007年10月15日至2057年9月15日；附记信息为所在一至二层。2015年，秦源居公司向旬阳县人民政府申请补办该房屋的土地使用证，旬阳县人民政府于2015年11月3日向秦源居公司颁发了旬国用（2015）第105号《国有土地使用证》，记载土地使用权面积为1192.60平方米。2018年3月30日，因秦源居公司未能按照《联合开发协议》的约定向旬阳县土产公司交付房屋，旬阳县土产公司又与秦源居公司签订了《协议书》，约定秦源居公司将已建成的商用房屋一楼(面积约920平方米)，于2018年3月31日前交给旬阳县土产公司使用或出租；负一楼（约500平方米）于2018年8月底前交给旬阳县土产公司使用或出租。一楼商房和负一楼库房约1400余平方米的产权，限2019年3月底前由秦源居公司无偿给旬阳县土产公司办理房屋产权过户手续。2018年4月5日，秦源居公司将已建成的商房一楼和负一楼库房交给旬阳县土产公司。后旬阳县土产公司得知健兴食品公司已取得了旬房权证产字第300402-01-0-6号《房屋所有权证》，遂向该院提起行政诉讼。另查明，2016年6月13日，旬阳县人民政府发出《关于旬阳县实施不动产统一登记的公告》，告知自2016年6月24日起，在旬阳县实施不动产统一登记，旬阳县不动产登记局负责全县不动产登记工作。   原审法院认为，因政府机构改革，自2016年6月24日起，被告旬阳县不动产登记局继续行使不动产登记职权，原旬阳县房管局作出的房屋所有权登记行为可以视为被告旬阳县不动产登记局作出的行政行为。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”在被告旬阳县不动产登记局依照第三人健兴食品公司的申请，进行房屋初始登记，向第三人健兴食品公司颁发《房屋所有权证》的行政行为中，第三人健兴食品公司为该行政行为的相对人，而原告旬阳县土产公司不是该行政行为的相对人；“利害关系”，限于法律上的利害关系，不包括反射性利益。所谓法律上的利害关系，除特殊情形或法律另有规定外，一般仅指公法上的利害关系，不能将其扩大理解为所有直接或者间接影响的公民、法人或者其他组织(以下通称当事人)。公法上利害关系的判断，一般以行政机关作出行政行为时所依据的行政实体法和所适用的行政实体法律规范体系，是否要求行政机关考虑、尊重和保护当事人所诉请保护的权利或法律上的利益，且权益已经存在。原则上对已经消失或者事后形成的权益，当事人无权提起诉讼，除非存在因行政法律关系存续而受到影响等特殊情形或者法律特殊规定。就本案而言，《房屋登记办法》第二十条第一款规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”考察包括上述规定在内的房屋所有权初始登记的法律规定，并未要求房屋登记机关在初始登记时考虑已经消失的权益和事后形成的权益。而人民法院对房屋初始登记行为是否合法作出评价时，亦主要依据申请人申请房屋所有权初始登记时提交的申请材料是否完备、房屋登记部门是否依法履行审慎审查义务等行政行为作出时当时的事实和法律状态，而非初始登记以前消失或以后形成的事实和法律状态。原告旬阳县土产公司与第三人秦源居公司于2011年4月8日签订《联合开发协议》，第三人秦源居公司基于该协议和其与健兴食品公司签订的《联合开发协议》，办理了建房相关手续，而原告旬阳县土产公司基于该协议仅取得了新建房屋的期待权，实际并未取得新建房屋所有权；原告旬阳县土产公司与第三人秦源居公司于2018年3月30日签订《协议书》，后交付房屋，均系在被告旬阳县不动产登记局向第三人健兴食品公司颁证后形成的事实和法律状态。基于上述分析，原告旬阳县土产公司与被告旬阳县不动产登记局向第三人健兴食品公司颁发《房屋所有权证》的行政行为之间不具有利害关系。综上所述，原告旬阳县土产公司不是被诉行政行为的相对人，也不是被诉行政行为的利害关系人，其不具有原告的诉讼主体资格，因在案件审理中发现，依法应驳回起诉。原告旬阳县土产公司与第三人秦源居公司之间因《联合开发协议》、《协议书》产生的纠纷属于民事争议，原告旬阳县土产公司可就民事争议协商解决或者提起民事诉讼。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定驳回原告旬阳县土产公司的起诉。原告旬阳县土产公司预交的案件受理费50元，予以退还。   上诉人旬阳县土产公司上诉称，秦源居公司新建的涉案房屋不但位于健兴食品公司名下的土地上，也位于上诉人名下的土地上，被上诉人仅仅依据健兴食品公司提供的旬国用（2007）第159号《土地使用权证》就颁发被诉房屋所有权证，显然损害了上诉人的土地使用权利益，上诉人与被诉颁证行为具有直接的利害关系，依法具有行政诉讼原告主体资格。请求依法撤销一审裁定，并指令继续审理。    被上诉人旬阳县不动产登记局答辩称，一、其在受理、审查、审核过程中已尽到谨慎审查义务，颁发的被诉房产证材料齐全，程序合法，是合法有效的行政行为。二、上诉人基于其与秦源居公司签订的《联合开发协议》仅取得了新建房屋的期待权，其与被诉颁证行为不具有利害关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。   原审第三人健兴食品公司、秦源居公司未提交述称意见。   经审理查明，原审查明的事实基本无误，本院予以确认。唯旬阳县人民政府于2015年11月3日向秦源居公司颁发涉案房屋土地使用证一节事实有误，不予确认。   本院认为，本案的争议焦点是上诉人旬阳县土产公司是否具有原告资格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，起诉人与被诉行政行为之间具有利害关系的,才具有原告资格。本案被诉行政行为是被上诉人于2014年12月16日向健兴食品公司颁发旬房权证产字第300402-01-0-6号《房屋所有权证》的行为。根据《房屋登记办法》第八条“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定，我国实行的是房地一体原则。上诉人旬阳县土产公司对涉案房屋所占部分土地享有合法使用权，该权利可能受到被诉房屋颁证行为的侵害，上诉人与被诉房屋颁证行为具有利害关系，其具有本案原告资格。原审适用法律错误，驳回旬阳县土产公司的起诉不当，依法应予纠正。旬阳县土产公司起诉符合法定起诉条件，依法应当予以审理。根据《房屋登记办法》第三十条第五项的规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋已竣工的证明。被诉房屋颁证行为作出时，涉案房屋尚未竣工，明显不符合上述规定，原审法院在继续审理时应注意该问题。本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项的规定，裁定如下：   一、撤销安康铁路运输法院（2019）陕7101行初49号行政裁定；   二、指令安康铁路运输法院继续审理。           审 判 长  刘爽      审 判 员  左昆       审 判 员  辛晶      二〇一九年十月二十一日       法官助理 王一婷   书 记 员  赵卫        1