广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2545号上诉人（原审原告）：李素勤，女，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：陆智慧，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张年娣，女，汉族，住广东省英德市。原审第三人：英德市明达汽车检测有限公司。住所地：英德市大站镇英坑公路正大煤气公司前面。法定代表人：胡燕玲。上诉人李素勤因与被上诉人张年娣及原审第三人英德市明达汽车检测有限公司（以下简称明达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初3948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李素勤上诉请求：1.撤销一审判决，改判李素勤与张年娣之间的转租行为无效，并判令张年娣立即退还46000元给李素勤；2.一、二审诉讼费由张年娣负担。事实和理由：一、原判决适用法律错误。原判决引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，认为“对于未经出租人同意擅自转租的合同解除权或申请确认转租合同无效的权利主体应当是出租人”这一理解是错误的。该条规定只是规定了出租人的解除权利的一般情况，但并不意味着次承租人连申请确认转租合同无效的权利也丧失。根据法律规定，只要是合同当事人，只要认为所签订的合同存在符合法律规定的无效情况的时候，都有主张合同无效的权利。二、上诉人与被上诉人之间的转租行为由于不符合生效的形式要件，明显是无效的。根据《商铺租赁合同》和《商铺转让声明》，被上诉人是无权单方转租涉案商铺的，如因转让或其它原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向明达公司书面申请，并由第三方书面确认，征得明达公司的书面同意。而明达公司开庭时追认同意上诉人与被上诉人转租行为并不符合转租的形式要求，被上诉人在转租前并没有事先书面向明达公司申请，上诉人事后亦没有书面确认。三、涉案房屋的临时报建手续使用期限为2016年8月8日至2018年8月8日，在本案一审辩论终结前，明达公司仍未经主管部门批准延长使用期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”，故此，被上诉人与明达公司签订的《商铺租赁合同》至2018年8月8日已经无效，而明达公司在开庭时的追认转租行为已经丧失追认的效力，因为《商铺租赁合同》在2018年8月8日后就已经是无效合同，故不会产生追认的法律后果。被上诉人张年娣辩称，一、被答辩人已经向答辩人支付转让费并己实际使用涉案房屋，答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同已经实际履行，双方的房屋租赁合同合法有效。二、被答辩人以答辩人没有经明达公司书面同意转让为由，认定答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同无效，实属无理取闹。1、被答辩人并非明达公司与答辩人签订的《商铺租赁合同》的相对当事人，无权就《商铺租赁合同》起诉答辩人，被答辩人诉讼主体不适格。2、虽然答辩人没有向明达公司书面提出商铺转让申请，但是当时已征得明达公司口头同意，在一审庭审中明达公司也予以认可，并确认允许答辩人转租涉案房屋。故此，答辩人把房屋转让给被答辩人合法有效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人提起上诉无事实和法律依据，请予以驳回。上诉人李素勤向一审法院起诉请求：1.判令张年娣返还转让费46000元给李素勤；2.判令张年娣负担案件的诉讼费。2019年3月6日，李素勤提交《诉讼请求确认书》，请求判决李素勤、张年娣之间的转租行为无效。一审法院认定事实：2014年6月18日，明达公司与英德市大站镇联丰村沙头村民小组签订《土地租赁合同》，由明达公司租赁英德市大站镇联丰村沙头村民小组集体所有的土地。《土地租赁合同》约定：“一、租赁范围、面积：1、甲方将该村村民集体所有的、位于煤气站及猪场脚下至英坑公路边、地名为样板田的土地出租给乙方。2、被租赁土地的四至为：东至正大煤气站围墙及本村原建猪场便；南至英坑公路金煤气站的通用公路；西至英坑公路水沟；北至机耕路水沟为界（详见租赁土地红线图）。经甲、乙双方实地测量，租赁的土地面积共计约二十五亩。二、租赁期限、用途：1、租赁期限：三十年，自2015年6月10日至2045年6月10日止。期满乙方交回沙头村集体作正常使用。2、租赁用途：经营餐饮、旅游、贸易、汽修等的，但不得经营石场。……”双方还约定了其他内容。英德市大站镇人民政府于2014年7月2日在《土地租赁合同》上注明同意发包并加盖公章。后明达公司与英德市大站镇联丰村沙头村民小组在《土地租赁合同》后面补充附件协议“须2016年6月23日在大站镇农业办双方协商一致，同意将该地转为建设用地，总面积为15988平方米，申报时以甲方（沙头村民小组）的名义向上报人民政府提出申请，所需费用概由乙方（英德市明达汽车检测有限公司）负担，甲方负责协助办理相关手续。”由明达公司与英德市大站镇联丰村沙头村民小组在附加协议后的甲、乙方签名栏签名盖章确认，英德市大站镇人民政府农林水办公室作为见证单位盖章确认。2014年12月30日，英德市国土资源局在《英德市邓建华汽车城拟用地分类面积统计表》盖章确认涉案大站镇联丰村委会沙头组集体土地转为建设用地面积为24.14亩，该用地符合英德市大站镇土地利用总体规划（2010-2020年）。2016年7月，明达公司向英德市规划和城市综合管理局申请办理了《临时建设工程规划许可证》大站[2016]01号报建手续，使用期限为2016年8月8日至2018年8月8日；2017年，明达公司在其承租的土地上建设商铺，建成包括涉案商铺在内的商铺一批，该临时商铺包含在经英德市规划和城市综合管理局批复临时建筑方案范围内。2017年7月12日，张年娣作为承租方（乙方）、明达公司作为出租方（甲方），双方签订《商铺租赁合同》，约定：“一、甲方将位于英德市明达汽车检测有限公司商铺卡六，建筑面积约40平方米，出租给乙方，本商铺限于汽车行业配套经营项目使用。二、租赁期限自2017年7月1日至2020年7月30日，计36个月。三、本商铺月租金为人民币2500元，按年结算。每年8月1日前，乙方向甲方支付全年租金30000元，四、乙方应于签合约时交付甲方人民币5000元整作为房屋的押金，租赁期满乙方如不续租，应交清所有租赁期间发生的费用，交清后，甲方应无息退还押金。……九、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。”签订《商铺租赁合同》后，张年娣将押金和至2018年9月的租金支付给明达公司。2018年7月6日，李素勤与张年娣口头达成协议，约定将张年娣承租明达公司的商铺卡六转让给李素勤租赁，由李素勤支付46000元转让费给张年娣，其中包括涉案商铺内的家具、空调、货物合计折价10000元，商铺装修折价30000元，张年娣已支付给明达公司的租金至2018年9月10日到期作价5000元和张年娣从可口可乐公司租赁的冰箱已支付给该公司的押金1000元，四项合计46000元。2018年7月6日，李素勤通过银行转账向张年娣支付20000元，2018年7月8日又通过微信转账6000元和银行转账20000元给张年娣。2018年7月7日，张年娣将其承租的涉案商铺交付给李素勤使用。张年娣在将涉案商铺转租给李素勤前，未按照《商铺租赁合同》的约定向明达公司提出书面申请，其主张在转租前已通过电话、微信等方式向时任明达公司的法定代表人陈文生申请并征得其同意，明达公司告知张年娣需联系李素勤双方到明达公司处进行合同改名的手续。后由于双方的时间一直不能协调一致，导致未能按明达公司的要求进行租赁合同的改名手续。庭审中，明达公司确认张年娣在转租前有口头申请并经其公司同意的事实。2018年7月25日，明达公司在涉案商铺张贴《商铺转让声明》，写明：“明达检测站商铺租赁合同第九条规定：租赁期间，承租方如因转让或其他原因将商铺转租给第三方使用，必须事先书面向出租方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意才可以完成转让。商铺卡位六的承租方张年娣女士将商铺转让给第三方，但在转让前没有书面向出租方申请，没有征得出租方的书面同意，所以转让无效。但如果承租方张年娣女士现向出租方申请转让，由第三方书面确认，也可以征得出租方的书面同意。取得使用权的第三方即成为租赁合同的当事承租方，享有原承租方的权利，承担原承租方的义务。特此说明！”获悉明达公司的《商铺转让声明》后，张年娣联系李素勤一起到明达公司进行《商铺租赁合同》改名的手续，李素勤在庭审中确认在收到明达公司的《商铺转让声明》其认为继续承租涉案商铺没有意义，故没有应张年娣的要求与其一起到明达公司进行《商铺租赁合同》的改名手续，而是要求张年娣退还其已经支付的46000元转让费，遭到张年娣的拒绝因而成讼。一审法院认定李素勤与张年娣口头达成的转租协议合法有效，理由如下：首先，明达公司提供的证据足以证实涉案商铺是其在办理了合法的临时建筑报建手续的前提下建设的，其与张年娣签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律强制性的规定，合法有效。其次，李素勤、张年娣经过口头协商达成转租协议，虽然张年娣未按照《商铺租赁合同》的约定向出租人明达公司提出书面申请，但其转租的行为事后得到了明达公司的追认，且明达公司在涉案商铺张贴《商铺转让声明》有明确表示李素勤对于转租合同的后续手续可通过与张年娣一同向明达公司申请办理合同乙方的更名手续从而获得承租权。张年娣获悉后与李素勤协商去明达公司处办理合同乙方的更名手续，庭审中，李素勤确认其认为没有继续租赁的必要，因此未依照张年娣的要求一同到明达公司处办理合同乙方的更名手续；因此，李素勤、张年娣口头达成的转租协议并不存在李素勤所主张的张年娣没有转租权而无效。一审法院认为，李素勤、张年娣自愿达成的口头转租协议，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，对于未经出租人同意擅自转租的合同解除权或申请确认转租合同无效的权利主体应当是出租人，李素勤作为次承租人主张转租协议因张年娣没有转租权而无效没有事实和法律依据，不予支持；李素勤以转租合同无效诉请张年娣返还转让费46000元没有事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年6月11日作出判决：驳回李素勤全部诉讼请求。案件受理费950元,保全费520元，两项合计1470元由李素勤负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人李素勤与被上诉人张年娣之间的转租行为是否有效。李素勤上诉称，涉案转租无效，理由是张年娣无权转让涉案商铺。经查，2018年7月6日，李素勤与张年娣口头达成协议，约定将张年娣承租明达公司的商铺卡六转让给李素勤租赁，由李素勤支付46000元转让费给张年娣。2018年7月6日，李素勤通过银行转账向张年娣支付20000元，2018年7月8日又通过微信转账6000元和银行转账20000元给张年娣。2018年7月7日，张年娣将其承租的涉案商铺交付给李素勤使用。虽然张年娣转租时没有向明达公司提出书面申请，但是转租征得明达公司领导口头同意，一审庭审中明达公司也予以认可，并确认允许张年娣转租涉案房屋。一审法院认定李素勤与张年娣自愿达成的口头转租协议合法有效并无不当，本院予以维持。李素勤的上诉没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人李素勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人李素勤负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年十月二十八日书记员  梁家惠书记员  潘丽泳