云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云26民终941号上诉人（一审原告）：苏美兰，女，1964年12月8日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。委托诉讼代理人：黄昆，男，1988年1月16日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。系苏美兰的儿子。上诉人（一审原告）：黄昆，男，1988年1月16日生，壮族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。上诉人（一审被告）：黄玉梅，女，1982年12月30日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。上诉人（一审被告）：黄申田，男，1957年3月13日生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。上诉人苏美兰、黄昆与上诉人黄玉梅、黄申田房屋租赁合同纠纷一案，不服富宁县人民法院（2018）云2628民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏美兰、黄昆上诉请求：一、请依法撤销富宁县人民法院（2018）云2628民初699号民事判决书第二、三项；二、判决被上诉人支付自2017年10月1日起至解除合同时止的租金，暂算到起诉之月为127500元；三、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人对《房屋租赁合同》的三性及租赁事实的存在和价格均无异议，上诉人对一审认定双方的主体资格也无异议。争议是房租已付到何时和应付到何时。上诉人与被上诉人黄申田的录音就是交涉2017年10月1日至2018年4月1日黄申田未交半年房租的情况。庭审中，黄玉梅在回答法官提问时说交租金是通过银行转帐，但未提供转帐单证明交租金的事实，被上诉人应当承担举证不能的后果，然而，一审却未按这一证据规则，以‘按先交租后用房的交易习惯’认定房租交到2018年4月1日不当。被上诉人在未交清房租，合同未解除的情况下，强行留置房门钥匙，上诉人寻求解决的守约行为还被认定为扩大损失行为，所以，一审判决错误。综上所述，为维护上诉人的合法权益，特提出上诉，望上级法院支持上诉人的上诉请求。上诉人黄玉梅、黄申田上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、上诉人2017年10月3日上午10时将2017年10月1日至2018年4月1日的租金支付给了黄炳坛。黄炳坛去世后，办理后事占用房屋，被上诉人黄昆承诺减免两个月房租，之后又向上诉人承诺减免3个月房租。二、上诉人在租房期间将租赁房屋水电费交给黄昆去缴纳，致相关部门将水电断掉。上诉人才到相关部门交纳了846.13元电费，269.35元水费。三、黄炳坛去世后，2018年7月被上诉人黄昆以上诉人没有支付2017年10月1日至2018年10月1日的租金为由，以黄平富和黄申田为被告提起诉讼，要求解除合同，同时判决黄平富与黄申田支付2017年10月1日至2018年7月1日的租金67500元，并于2018年7月31日退回租赁房屋。综上所述，黄申田于2017年10月3日已将2017年10月1日至2018年4月1日的租金支付给了黄炳坛，并于2018年7月将房屋退回了黄昆。黄炳坛去世办丧事占用房屋需减免的2个月及造成房屋污损减免的3个月算上去，上诉人还多支付了一个月的租金。因被上诉人原因致断水、断电无法经营，上诉人自2018年4月就无法经营，之后的租金依法不应当支付，一审认定事实不清，判决错误。请求二审法院改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。苏美兰、黄昆向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除出租方黄炳坛与承租方黄玉梅签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄玉梅、黄申田支付给苏美兰、黄昆解除房屋租赁合同前的租金127500元（从2017年10月1日起暂算至本月）；3.本案诉讼费由黄玉梅、黄申田承担。一审法院认定事实如下：苏美兰与黄昆系母子关系，黄炳坛系黄昆的父亲、苏美兰的丈夫。2014年10月1日,黄炳坛与黄玉梅签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“黄炳坛（甲方）将位于富宁县普厅北路39号房屋的一楼门面和二楼套间出租给黄玉梅（乙方），租期自2014年10月1日至2019年10月1日，年租金10万元，按年交付，乙方未按约定期限交租，超过30天的，甲方有权解除合同，但未明确约定具体交租时间，合同有效期内乙方可转让或出租……。”合同签订后，黄炳坛按合同约定将房屋交给黄玉梅使用，半年后黄玉梅又将该房屋交由其父亲黄申田经营，期间黄申田与黄炳坛约定后期房租变更为每年9万元，半年支付一次，2015年3月20日黄申田在《房屋租赁合同》第四项第一条更改处签字按手印（更改内容为将年房租变为9万元），其余事项双方依旧按照2014年10月1日黄炳坛与黄玉梅签订的《房屋租赁合同》来履行，未签订新的《房屋租赁合同》。2018年1月，黄炳坛突然因病过世，苏美兰、黄昆办丧事期间该出租房屋暂停营业了一段时间，后经双方协商，苏美兰、黄昆同意减免黄申田两个月的房租。2018年4月12日，黄昆与黄申田未经黄玉梅同意继续在黄炳坛与黄玉梅2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》上签字确认。现因后期缴纳房租的问题，双方发生矛盾，苏美兰、黄昆以黄玉梅、黄申田作为被告诉至本院，要求解除合同并交纳房租。另查明，黄昆、苏美兰为黄炳坛唯一、合法的继承人，无其他继承人。2018年1月后黄申田没有缴纳过新的租金，同年8月初黄申田退租并将承租房屋钥匙交给黄昆。经庭审释明，黄昆、苏美兰放弃主张合同违约金。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、黄昆与苏美兰是不是本案的适格原告；2、黄玉梅与黄申田是不是本案的适格被告；3、如果双方主体适格，黄玉梅、黄申田是否应当支付租金，应当支付多少。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，黄炳坛去世后，黄昆与苏美兰作为合法继承人依法享有普厅北路39号房屋的继承权，因此对该房屋的既得收入也享有收益的权利，故黄昆代表其与母亲苏美兰在2014年10月1日黄炳坛与黄玉梅签订的《房屋租赁合同》上签名，应理解为其确认租赁行为，愿意将房屋继续交由黄玉梅、黄申田承租，继承合同的权利义务，并且可以以继承人的身份来主张权利义务。承租人黄玉梅2015年初将承租房屋转租给黄申田的行为也得到了黄炳坛在世时的认可以及黄炳坛去世后其家人黄昆与苏美兰的追认，该转租行为合法有效，但黄申田与黄炳坛并未签订新的合同，黄玉梅与黄申田也未签订新的合同，故黄玉梅、黄申田仍然受原合同的约束，应共同承担合同权利义务，故黄昆与苏美兰、承租人黄玉梅与黄申田均为本案的适格主体。依照法律的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，双方对支付期限没有约定或者约定不明确，应当依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”来加以确定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”黄炳坛去世后，黄申田、黄玉梅未能在黄昆、苏美兰要求的期限内缴纳房租，且2018年8月初，黄申田自行搬离该承租房屋，并将钥匙交给黄昆，属单方违约在先，故双方的《房屋租赁合同》达到解除的条件，合同依法可以解除。由于双方均无证据证明本案中承租房屋的租金是先交后用还是先用后交，根据本案的实际情况以及通常的交易习惯，一般应认定为先交后用，半年支付一次。故黄申田最后一次缴纳房租到期日应当为2018年4月1日，黄昆、苏美兰自愿给予黄申田、黄玉梅两个月的房租减免，故黄申田、黄玉梅还应继续缴纳2018年6月1日起至同年8月1日止的房屋租金15000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”黄昆在收到承租房屋钥匙时，已经明知对方违约，可以根据合同的约定向其主张违约金，但不得就后续的时间主张租金。本案中黄昆、苏美兰自愿放弃要求对方承担违约金，视为当事人对自己权利所做的处分，本院予以确认。故对黄昆、苏美兰要求解除合同的诉讼请求，予以支持，对要求支付房屋租金的诉讼请求，予以部分支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除黄炳坛与黄玉梅2014年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、黄玉梅与黄申田于本判决生效之日起三日内向苏美兰、黄昆支付2018年6月1日-2018年8月1日的房租15000元；三、驳回苏美兰、黄昆的其他诉讼请求。案件受理费2850元，减半收取计1425元，由苏美兰、黄昆负担1257元，黄玉梅、黄申田负担168元。本院二审期间，双方当事人均未提供证据。本院认定的法律事实与一审一致，对于一审认定的事实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：关于黄申田交纳房租交到何时及黄昆是否同意减免三个月装修延误的租金问题；本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，双方当事人在履行合同过程中并未对收取租金开具收据，仅凭平时的信认来交易，按照租赁合同的交易习惯，应当是先收取租金再经营房屋的习惯，本案应当认定黄玉梅、黄申田交租金交到2018年4月1日。同时，苏美兰、黄昆也未提供黄玉梅、黄申田2018年4月1日之前的租金没有交纳的证据，其仍应承担举证不能的后果。同理，黄玉梅、黄申田主张其装修房屋期间苏美兰、黄昆同意减免三个月的房租，对此，苏美兰、黄昆不予认可，黄玉梅、黄申田应当提供苏美兰、黄昆同意减免三个月房租的证据，因其未提供该证据，应当承担举证不能的法律后果。故一审认定租金交到2018年4月1日，未减除装修房屋期间三个月租金于法有据。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理适当，双方的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费2850元，由上诉人苏美兰、黄昆负担1425元，黄玉梅、黄申田负担1425元。本判决为终审判决。审判长  秦永兴审判员  张文科审判员  刘 曼二〇一九年十月二十四日书记员  李官耀