呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初7485号原告：呼和浩特市富华物业服务有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路巨华世纪城明祥园东门南侧4号商业房三楼。法定代表人：王宏俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹丹，内蒙古鸿举律师事务所律师。被告：任建刚，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告呼和浩特市富华物业服务有限公司（以下简称富华物业公司）与被告任建刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告富华物业公司委托诉讼代理人李丹丹、被告任建刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年12月1日至2019年8月31日物业服务费用13290元；2.判令被告向原告支付自2015年12月1日至2019年8月31日垃圾处置费225元；3.判令被告向原告支付违约金1732元（暂自2015年12月1日至2019年8月31日，应计算至实际支付时止），以上金额合计15247元；4.本案诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2014年5月11日原告与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订了《前期物业服务合同》，选聘原告对和谐园小区提供前期物业管理服务事宜，并约定住宅的物业服务费标准为2.2元/月/平方米。被告作为和谐园小区1号楼3单元13楼中户的业主，于2014年8月1日签订了《承诺书》一份，承诺被告已经详细阅读了《业主临时公约示范文本》同意履行公约中规定的责任和义务。现被告自2015年12月1日至2019年8月31日欠交物业服务费13290元、垃圾处置费225元，经原告多次催告，被告仍拒绝履行义务，同时《业主临时公约示范文本》第五十四条明确约定“业主违反本公约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数缴纳物业管理和专项维修金的，应按每日万分之二点一的标准支付违约金。”被告未能按时如数缴纳物业服务费，已构成违约，应承担违约金1732元，原告为维护合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。被告答辩称：本人对和谐园小区物业服务公司产生的合规性、收费标准与服务质量的匹配性、物业费你与车位费捆绑的合法性等三方面存在质疑：物业服务公司产生的合规性因本小区尚未成立业主委员会，富华物业公司对和谐园的物业服务属于前期物业管理。根据《物业管理条例》有关规定，建设单位应当通过招标的方式选聘物业服务公司。富华物业股东分别为内蒙古巨华房地产开发有限公司（股比63.36%）和内蒙古巨华集团大华建筑安装有限公司（股比36.64%）。前述两家单位既是小区的开发单位又是小区的建设单位，同时又是富华物业公司的最终受益人，本人对富华物业公司是否履行招标程序后产生的前期物业服务公司，存在质疑。收费标准与服务质量的匹配性，本小区物业费为2.2元/平方米，在呼和浩特市物业费收费标准中为一级，但服务质量根本不配一级标准。在此以切身经历具体举例如下：一是，本人于2014年8月领钥匙时交付一年物业费，后于2015年3月入住。入住后发现门锁和窗户存在质量问题，并第一时间告知富华物业公司，对方却一直拖拉不给修，直至2018年夏天物业人员调整后才给维修处理，历时三年。二是，2017年末至2018年中约半年多的时间利，小区没有卫生保洁人员，室内外卫生环境脏乱差，且存在严重的消防安全隐患。楼道门禁卡至今无法使用，陌生人频繁进出。2017年夏天，一只流浪狗闯入家中，差点把家中5岁的小孩咬到，孩子受到惊吓，一周后才恢复正常。三是，电梯经常失控，小区业主众所周知，有时掉1-2层，甚至从12层掉至5层。去年我爸爸就是因为电梯失控闪了腰，将近半年的时间不能干活。物业费与车位费捆绑的合法性2018年秋天，富华物业公司强制要求车位费和物业费一起交。本人明确要求分开交费，对方谁分开交就不行，态度极其恶劣。以至于车位到期后不让续租，不让进大门。《物权法》明确规定，建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本人认为，富华物业公司将物业费和车位费捆绑的做法，严重侵犯了本人作为业主的合法权益。也对富华物业公司收取的车位管理费收、用途，存在质疑。综上所述，本人提出如下主张：一是，要求小区建设单位出具相关招投标备案材料，证明呼和浩特市富华物业服务有限公司是合规产生的。二是，要求本案涉及的物业服务期间的物业服务质量进行评估作价，确定真实合理的收费价格。三是，要求物业费不再与车位费捆绑收取。欠付物业费、垃圾处置费认可，对于违约金不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2014年5月11日，原告与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司签订了一份《前期物业服务合同示范文本》，合同约定根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定，以及本物业管理区域《业主临时公约示范文本》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司选聘原告对和谐园提供前期物业管理服务事宜。合同的第二条约定，富华物业公司提供的公共性物业管理服务的主要内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；3.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；4.公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；5.机动车和非机动车的停放管理；6.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；9.会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；10.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；11.法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。合同的第四条约定，业主委托富华物业公司对其物业的专有部分进行维修维护时，富华物业公司可按受委托，服务价格由双方另行商定。合同的第七条约定，根据物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：住宅：2.2元/月每平方米；商业物业：2元/月每平方米。该费用由业主按其物业的建筑面积缴纳，主要用于支付以下开支：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域公共秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧费用；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.法定税费；10.物业管理企业的利润；11.经业主同意的其他费用装修垃圾清运费2.50元/㎡。当地物价部门政策调整时，经双方协商一致，上述服务费用标准和构成可作相应调整。未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。业主向富华物业公司交纳物业服务费后，富华物业公司按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由富华物业公司享有或承担。合同的第十六条约定，富华物业公司的权利和义务：1.按照本合同约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务；2.按照本合同约定的收费项目、标准和方式向甲方、业主及物业使用人收取物业服务费和其他费用；3.承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；4.可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；5.可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；6.自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；7.及时向全体业主通告本区域有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；8.施行酬金制收费方式的，乙方应每六个月公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；9.结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划、年度财务预决算报告（仅适用酬金制收费方式），并报甲方审批；10.制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；11.协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预案采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；12.非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变公共建筑和共用设施设备的用途，不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地；13.与装饰装修房屋的业主或物业使用人签订书面协议，收取装修管理费和装修保证金，并事先告知业主和物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项；14.本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会；15.其他特别约定的权利和义务。合同第二十五条约定，本合同未约定期限，但从业主委员会成立并与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第二十九条约定，巨华房地产公司、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上的，乙方可向违约方提起诉讼。被告任建刚作为和谐园小区1号楼3单元13楼中户（134.23平方米）的业主。于2014年8月1日向原告出具了《承诺书》一份，承诺被告任建刚已经详细阅读原告制定的《业主临时公约示范文本》，同意履行公约中规定的责任和义务。原告于2017年11月30日、2019年8月21日向被告居住地张贴了催费通知单，催收其欠缴的物业管理费及垃圾处置费。现原告主张被告任建刚欠付原告2015年12月1日至2019年8月31日物业服务费用13290元、垃圾处置费225元、支付违约金243元。本院认为，原告是具有物业服务资质的物业公司，原告与内蒙古巨华房地产开发集团有限公司正式签订了《前期物业服务合同示范文本》，该合同完全符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。”的规定，故原告按照该合同履行服务义务后，被告有义务按照《前期物业服务合同示范文本》的约定向原告支付物业服务费用。被告未按照合同约定交纳物业费已构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出答辩意见并提供了照片作为证据，但该照片没有具体的拍摄时间并且被告自认是半年前拍摄，并没有提供物业公司未进行维护和修缮的相关证据，并且被告提出的抗辩理由也未能向法庭提举相关的证据予以证明，因此被告承担举证不利的法律后果，其抗辩理由本院不予全部采信。故原告主张被告按照约定交纳物业服务费及垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付违约金的主张，因富华物业公司未能提供证据证明，对该小区存在问题的公共设施进行维护和修缮的相关证据，因此推定原告的物业服务存在瑕疵，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十五条、第三十五条、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告任建刚于本判决生效之日起十日内向原告呼和浩特市富华物业服务有限公司支付从2015年12月1日至2019年8月31日的物业服务费13290元、垃圾处置费225元，以上共计13515元；二、驳回原告呼和浩特市富华物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告任建刚负担。本判决为终审判决。审判员 张晓飞 二〇一九年十月二十三日书记员 王璐璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十六条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第四十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。