上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初44809号原告：上海祝桥农业投资发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：季新军，总经理。委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜培源，上海宸豪律师事务所律师。被告：上海中棵农业科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：薛宏跃，执行董事。委托诉讼代理人：黄建兵，上海川汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏飞，男。原告上海祝桥农业投资发展有限公司诉被告上海中棵农业科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜培源、被告委托诉讼代理人黄建兵、李鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海祝桥农业投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方在2014年1月15日签订《设施租赁合同》在2018年4月1日解除,搬离诉争流转地,交付78.73亩八型大棚、连栋温室；2、判令被告支付自2016年4月1日至2018年3月31日租赁期间所欠大棚设施租金人民币217,778.80元；3、判令被告支付自合同解除后,2018年4月1日至实际搬离土地、交付租赁物止的设施使用费,暂计至2019年4月30日,共计118,870.93元，2019年4月1日开始设施使用费参照年租金119,778.34元；4、判令被告支付每逾期一日按照年租金的5%支付违约金,按照第一、二项诉讼请求判决总金额的30%计算违约金。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告双方在2014年1月15日签订《设施租赁合同》于2018年4月1日解除,要求被告交付78.73亩八型大棚、连栋大棚；2、判令被告支付截止2019年6月30日拖欠的租费及使用费共计383,602.18元，并且支付2019年7月1日至交还设施之日止的使用费；3、判令被告支付按照第二项诉讼请求总金额的30%支付违约金。事实和理由：原、被告于2014年1月15日签订《设备租赁合同》，约定原告将172.28亩土地区域内的八型大棚、连栋温室合计78.73亩生产设施出租给被告，并约定合同期限、租金等。原告按约履行了合同义务，但被告仅支付了两年的租金，且尚未支付2015年4月1日至2016年3月31日期间的部分大棚设施租金，之后再没有履行过合同义务，乃至根本违约。原告委托律师于2018年3月10日向被告发送律师函，要求其履行合同义务并承担相应的违约责任，但被告始终未履行合同义务。原告委托律师于2018年3月26日向被告发送律师函，要求其在2018年3月31日前支付土地流转租金，并告知若不履行则在2018年3月31日解除《设备租赁合同》。被告于次日签收，未向原告提出异议，也未履行合同义务。故《设备租赁合同》于2018年3月31日已解除。被告行为严重侵害了原告合法权益，故涉诉。被告上海中棵农业科技有限公司辩称：不同意解除合同。原、被告有其他土地纠纷。被告不存在拖欠租金。本来约定好双方合作，被告出资给原告买车，但原告没有买也没有将钱退还被告，被告要和原告协商，但后来原告领导更换就不愿意协商了。现无书面用购车款抵用租金的凭证，但双方一直口头沟通协商。被告支付过租金，包括了设施和土地的租金，租金付到2017年5月12日，金额共为605,539元。2017年5月12日之后就没有付了，之前也没有付足。合同确实约定累计三个月没有支付租金，原告有解除权。被告2017年8月3日收到过律师函，但2018年3月的律师函没有收到。如果合同解除，被告同意原告拆除大棚，但土地是属于被告的，面积为78.73亩。前期合同租金为108,889.40元/年，自2019年4月1日起上浮10%。自2014年4月1日至2019年6月30日被告应付租金574,391.58元，被告支付了190,789.40元，剩余租金383,602.18元应当支付。但被告不同意支付违约金，合同虽然有相关约定，但不能适用。几个函被告都没有收到。原告对争议没有理智处理，断水断电，给被告造成损失，被告已经另案主张，被告更不应该支付迟延付款违约金，并保留诉权。即便被告未支付租金构成违约，由于不存在恶意拖欠，且原告主张的违约金过高，请法院依法给予减免。本院经审理认定事实如下：2014年1月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《设施租赁合同》，约定甲方将坐落在祝桥名特优农产品示范基地面积179.28亩土地区域内的八型大棚、连栋温室合计78.73亩生产设施出租给乙方使用；租赁期限原则上为15年,自2014年4月1日至2029年3月31日止；租赁期满,乙方应如期返还设施；八型大棚按1,180元/亩计算,55.89亩,年租金为65,950.20元，连栋大棚按1,880元/亩计算,22.84亩,年租金为42,939.20元，合计年租金为108,889.40元。设施租金单价每5年递增10%；租金按年支付,按照先付后用的原则。第一年租金在本合同签订生效之日一次性付清,以后每年的租金应当于当年的3月底前,支付给甲方。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按年租金的5%支付违约金。租赁期内,有下列情况之一的,一方可书面通知另一方解除合同；违反合同的一方,应向另一方按月总租金的5倍支付违约金，给另一方造成损失的,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……拖欠租金累计达三个月的。2017年7月31日，原告向被告发送《催款通知书》，载明：根据原告与被告2014年1月15号签订的《上海市农村土地承包经营权流转合同》、《设施租赁合同》的相关合同约定,被告每年应支付原告租金345,539元,截止2017年被告应支付原告全部租金1,382,156元,在此期间被告已支付605,539元,尚欠原告土地流转费租金共776,617元,望被告尽快付清。2018年租金望被告在2017年12月前支付。2018年2月，被告当时的法定代表人赵继娟出具委托书，被告盖章确认，赵继娟委托李鹏飞全权处理被告所有事宜，对李鹏飞在办理所有事项中所签署的有关文件，其均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限为自签字之日至被告事项办完为止。2018年3月10日，原告向被告出具律师函[函号：(2018)沪宸律函字第9号]，载明：请被告在2018年3月31日之前支付所欠的大棚设施租金共计326,668.20元；被告未在2018年3月31日支付大棚设施租金，按照合同约定，每期应当支付的设备租金每逾期一日支付所欠设备租金5%的违约金；被告未在2018年3月31日支付大棚设施租金，因实际拖欠租金累计已超过3个月，原告将解除《设施租赁合同》。同月26日，原告将《土地承包经营权流转合同》律师函[函号：(2018)沪宸律函字第8号]、《设施租赁合同》律师函[函号：(2018)沪宸律函字第9号]、《设施类固定资产租赁合同》律师函[函号：(2018)沪宸律函字第10号]张贴于被告公司注册地门口。同日，原告将函邮寄至被告注册地，收件方为李鹏飞，并载明李鹏飞手机号码，邮件于次日被签收。同日，原告向李鹏飞发送短信，告知其原告已委托律师向被告出具上述三份律师函。庭审中，原、被告均确认自2014年4月1日至2019年6月30日被告应付租金为574,391.58元，被告支付了190,789.40元，剩余383,602.18元租金未付。以上事实由原告提供的《设施租赁合同》、《催款通知书》、委托书、律师函、送达回证、身份证复印件、照片、签收单、快递电子存根、快递单详情、短信截屏，以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《设备租赁合同》合法有效，双方应当根据约定履行各自的义务。合同约定拖欠租金累计达三个月，原告可以书面通知被告解除合同。虽然被告抗辩称，被告不支付租金是因为双方在协商用购车款抵消租金，但被告的证据不足以证明其主张，故本院对被告该项抗辩不予认可。现原告通过张贴照片、寄送邮件及发送短信的方式，向被告发送律师函。虽然被告抗辩称其已不在注册地办公，也没有收到邮件，但邮件上载明了李鹏飞的联系方式，且李鹏飞也收到了原告发送的短信。此外，2018年2月李鹏飞已取得授权，全权处理被告所有事宜。故理应视为律师函已送达到被告。现被告未在律师函规定的期限内支付租金，故原告有权解除《设备租赁合同》，被告应当向原告支付拖欠的租金383,602.18元及2019年7月1日起至交还设施之日止按119,778.34元/年计算的使用费。对于违约金，被告逾期支付租金至今，显属违约，然被告之后的违约行为尚未产生，故本院对于该部分违约金不予支持。现原告自愿下调违约金标准，与法不悖。故本院依法将违约金调整为截止判决之日止的租金的30%，即(383,602.18+119,778.34/365*113)*30%=126,205.27元。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：一、确认原告上海祝桥农业投资发展有限公司与被告上海中棵农业科技有限公司于2014年1月15日签订《设施租赁合同》于2018年4月1日解除；二、被告上海中棵农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海祝桥农业投资发展有限公司交付八型大棚55.89亩、连栋大棚22.84亩；三、被告上海中棵农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祝桥农业投资发展有限公司截止2019年6月30日的租金及使用费383,602.18元，并支付自2019年7月1日起至交还设施之日止按119,778.34元/年计算的使用费；四、被告上海中棵农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海祝桥农业投资发展有限公司违约金126,205.27元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,898元，减半收取计4,449元，由被告上海中棵农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆茵二〇一九年十月二十一日书记员  宗华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。