甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘12民终665号上诉人（原审被告）：冯某，女，汉族，住甘肃省成县。被上诉人（原审原告）：成县正大房地产开发有限责任公司，住所地：甘肃省陇南市成县。法定代表人：龚某，系该公司经理。委托诉讼代理人：秦某。委托诉讼代理人：安某，甘肃同谷律师事务所律师。原审被告：镡某，男，汉族，住甘肃省陇南市成县。上诉人冯某因与被上诉人成县正大房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服成县人民法院（2019）甘1221民初43号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年7月9日立案后,依法组成合议庭,因双方当事人均未提出新的事实和证据，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理，现已审理终结。冯某上诉请求：1、请求依法撤销成县人民法院(2019)甘122l民初43号民事判决；2、请求依法判令被上诉人成县正大房地产开发有限责任公司继续履行双方口头达成的房屋租赁协议，将成县314号、315号房屋继续出租给上诉人冯某承租经营；3、请求依法判令被上诉人成县正大房地产开发有限责任公司赔偿因单方撕毁房屋租赁协议给上诉人冯某造成的经济损失120000元；4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:（一）原审法院审理程序严重违法。第一、我于2019年1月18日收到成县人民法院应诉通知书、民事诉状、传票后，在2019年2月27日原审法院开庭审理时，我当庭就提交了民事反诉状。原审法院第二天给我送达(2019)甘122l民初43号受理案件通知书后，我就及时去成县陇南大道盘旋路农业银行缴纳反诉费，因原审法院提供的账号错误，我多次去法院核实好账号后，于2019年3月7日及时缴纳了反诉费390元，而原审法院却于2019年4月29日以我没有在指定时间缴纳反诉案件受理费为由裁定将我的反诉按撤诉处理，显然原审法院的这一裁定于法无据。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释法释[2015]5号第二百三十二条：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，原审法院没有将两案合并审理进行判决程序严重违法。第二、原审法院在2019年2月27日上午开庭时，我当庭提出要求公开审理，并依法进行庭审直播，原审法官当庭表态同意公开审理、庭审直播。但原审法院在审理本案时，并未对本案依法进行庭审直播，致使被上诉人当庭承认封门等事实没有在判决书中反映，造成本案不能公平、公正判决，其行为严重剥夺了法律赋予我享有的合法权利。（二）原审法院判决认定事实不清。第一、2012年10月份，我出资4万元转让雷某经营的两间店铺的房屋租赁权及经营使用权，即被上诉人位于××县、315号房屋。当时，我出资8万余元对转让的房屋进行了装修，后我与被上诉人签订了《房屋租赁协议》，双方约定314号、315号两间房屋每年房屋租赁费共计为7800元。2017年8月份，我因家庭变故离异后，独自抚养两个小孩，导致经营的店面资金周转困难。我就与被上诉人协商，双方口头约定将2018年6月-2019年6月的房屋租赁费于2018年12月底交清。2018年12月27日4点10分，我贷的大学生创业基金再就业贷款到账后，我立即取出8000元给被上诉人交纳房屋租赁费，但被上诉人拒收。2018年12月28日早上9时许，被上诉人出动八、九名工作人员，拿着钉子、锤子、铆枪对我经营的租赁房屋进行封门，并对我进行辱骂、推搡，强行将我承租的××街、315号房屋查封。围观群众拨打“110”报警，“110”巡警赶来后进行了制止，被上诉人刘经理又改口称，即便我一次性交纳三年的房屋租赁费也不给我租房了，原因是刘经理已将我承租的314号房屋擅自出租给第三人了。我在经营期间，被上诉人多次对我进行停水、断电，并查封我正在经营的店铺，被上诉人属县政府直属单位，其所作所为代表政府形象。我作为一个普通老百姓都要遵纪守法，但被上诉人却出尔反尔，擅自撕毁双方达成的《房屋租赁协议》，并强行将我承租的××街、315号房屋查封。第二、原审法院只查明了我向杜东玲转账交付的后补收据，为什么没有查我交于秦旺的5000元房租费的去向。我共计2017年6月-2019年6月两年应交房租15600元，实际已交付12800元。其中2017年6月18日-2018年6月18日为7800元。2018年6月-2019年6月的5000元去了那里?2018年12月27日我贷款到账便支取了现金用于交付租金，被上诉人为什么拒收呢?原因是被上诉人已将我租赁房屋中的其中一间租给第三人。（三）原审判决适用法律不当，审理时故意偏袒被上诉人，才导致其作出了错误的判决。原审法院审理时，我当庭提交了民事反诉状，并提交了封条、电话录音、通话录音、贷款凭证、成县信用社客户交易明细表等等证据，足以证明我们双方口头达成的房屋租赁协议的真实性。我在反诉中已经阐明，被上诉人对我进行辱骂、推搡，强行将我承租的南大街314号、315号房屋查封，且多次对我承租的房屋进行停水、断电，这些事实原审法院在其民事判决书中为什么没有认定呢?原审法院既然认定我们双方达成了租赁房屋的口头协议，那么，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”等规定，我与被上诉人口头达成的房屋租赁协议依法应受法律的保护。现被上诉人单方撕毁我们双方口头达成的房屋租赁协议，其依法应承担违约责任，赔偿给我造成的损失120000元(房屋转让费40000元、房屋装修费80000元)，故原审法院民事判决书适用法律不当。成县正大房地产开发有限责任公司辩称，（一）一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决合法公正，应当予以维持，请求依法驳回上诉，维持原判。1、答辩人与被答辩人签订的房屋租赁协议于2018年6月18日期满，双方再未续签书面协议，也未就房屋租赁事宜达成口头协议，由于被答辩人在租期内和期满后，长期拖欠租赁费，水电费，并将房屋非法转让给他人谋利，在答辩人工作人员多次上门催交欠费的过程中态度蛮横，辱骂，甚至殴打答辩人工作人员，答辩人多次报警。在诉讼期间，被答辩人为了达到继续侵占使用答辩人房屋的目的，给答辩人和法院施加压力，多次到有关部门非法上访，给答辩人造成了一定的不良社会影响。答辩人认为，在租赁期满后，双方未达成新的租赁协议的情况下，被答辩人已经无权占有和使用该房屋，更无权将答辩人的房屋转让他人使用，谋取非法利益，其行为已严重侵犯了答辩人的合法权益，应当立即停止侵害，返还侵占的房屋，并交纳欠费。另外，在租赁期满后，双方并未达成口头租赁协议，只是给被答辩人宽限了缴费期间，同意被答辩人在2018年年底交清欠费，交回房屋，即使双方存在口头协议，因对租期，租金等没有约定，也应当认定为不定期租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条的规定，答辩人有权随时解除合同。答辩人在2018年12月28日向被答辩人提出收回房屋，应当认定为是答辩人向被答辩人提出并通知解除口头协议的意思表示，被答辩人在口头协议解除后也已经无权占有出租房屋，更无权转让给他人谋利。2、一审法院在2019年2月27日上午开庭审理本案时，被答辩人当庭提出反诉，在审判长征求答辩人的意见后，答辩人同意合并审理，但是由于被答辩人未在法庭规定的期限内缴纳诉讼费，法庭依法裁定按撤诉处理，符合法律规定，审理程序合法。另外，案件是否公开审理，庭审直播，根据案件事实和性质，由审判长决定，并非由当事人决定，故答辩人认为一审审理程序合法。（二）被答辩人的反诉请求事实不清，证据不足，答辩人和被答辩人在租赁协议中明确约定，被答辩人在承租期间对承租房屋的改造装修，在租赁期满后无偿留给答辩人使用，并且，答辩人不补偿差价。在被答辩人拖欠租金，水电费的情况下，有权停水，停电，由此造成的损失由被答辩人承担，并约定房屋不得转租，转租无效。协议并未约定转让费，装修费由答辩人承担，答辩人也并未违约，而是被答辩人再三违约，拖欠租金，水电费，非法转让房屋谋利，故答辩人认为被答辩人的反诉纯属诬告，浪费国家司法资源，拖延时间，请求法庭予以驳回。综上所述，答辩人认为一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，判决合法公正，应当予以维持，请求法庭依法驳回上诉，维持原判。成县正大房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告停止侵害，立即腾房，归还非法侵占的的原告位××县房屋；2、依法判决二被告支付原告2018年6月19日至2018年12月31日的房屋租赁费4160元及至腾房之日的房屋租赁费；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月7日，经成县县长办公会议决定，成县城关镇南街拆迁安置楼剩余的17590平方米房屋划拨给原告正大公司。在此之前，南街拆迁安置楼中涉案的4号楼314、315号房屋等房产一直由原告管理。原被告双方均认可原告方在将其管理的南街拆迁安置楼对外出租时，一般都是双方当事人先签合同，承租人预交房租，然后再由承租人使用房屋。2018年6月之前，涉案的4号楼314、315号房屋就一直由被告冯某租赁使用。期间，原告于2018年3月27日向被告冯某发出《关于清交房屋租金的通知》，通知其租用的南大街4号楼314、315号房屋，租金已于2017年6月19日到期，已拖欠房租9个月。为确保其正常营业，督促其于2018年4月10日前交清所欠房租，逾期将采取相关措施。同年4月10日，被告冯某向原告书面承诺，其租用的南大街4号楼314、315房屋因暂停营业，未及时缴纳房租，其承诺在2018年6月1日前结清2017年所欠房租。同年7月17日，原告再次向被告冯某发出《关于清交房屋租金的通知》，通知其租用的南大街4号楼314、315号房屋，租金已于2017年6月19日到期，已拖欠房租1年零28天，拖欠房租8400元。督促其于2018年7月20日前交清所欠房租，逾期将采取相关措施。被告冯某于2018年7月18日向原告缴纳了2017年6月19日至2018年6月18日的租金7800元中的5000元，原告正大公司与被告冯某于当日补签《房屋租赁协议书》，约定内容如下：甲方（原告正大公司）将314、315号房屋租给乙方（被告冯某），房屋面积77.97平方米，年租金7800元，租期从2017年6月19日起至2018年6月18日止，在合同签字之日付清全部房租。乙方对4号楼三层314、315号房屋的改造装修，租赁期满后无偿留给甲方，甲方不对乙方找补差价。甲方在租期未满之日，不得提前收回房屋，乙方不得在中途退租。甲方在中途收回房屋，需向乙方赔偿合理的损失，并支付房租20%的违约金；乙方中途退租需向甲方支付协议约定房租20%的违约金。租期满后，乙方在同等条件下有优先续租的权利。乙方如在承租中途将房屋转租或转让他人使用，甲方则不承认转让协议，视为无效协议。协议到期，甲方将房屋无条件收回，不再续租给乙方。乙方实付租金到期后，在15日内不给甲方付下期租金，甲方将按每日万分之三加收违约金；经甲方催收，30日内仍未付租金，并不与甲方联系，甲方将强制收回房屋。双方补签协议之后，剩余的2800元租金被告冯某于2018年9月28日缴纳。同年9月26日，被告冯某向原告书面承诺，其租用的南大街4号楼314、315房屋，年租金7800元，房租已于2018年6月19日到期，已拖欠房屋租金3个月零7天。其承诺在2018年10月30日前交清一年的房租。逾期不交，原告可按合同约定每日加收万分之三的违约金，并采取相关措施。之后，被告又与原告方工作人员达成口头协议，将房租费缴纳时间确定在2018年年底。2018年12月27日下午，被告冯某准备向原告缴纳房租费，未果。次日，原告方提出收回314、315号房屋，双方未能达成一致意见。在被告冯某租赁涉案的314、315号房屋期间，被告冯某将314号房屋转租给杜某使用，将315号房屋转租给镡某使用。2019年1月2日，原告与314号房屋的实际使用人杜某签订了《房屋租赁协议书》，约定将314号房屋出租给杜某使用，年租金4370元。原告向被告冯某收回315号房屋时，双方协商未果，原告遂向本院提起诉讼。在审理中，经本院组织原被告双方多次调解，双方仍未达成一致意见。一审法院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原告与被告冯某就涉案的314、315号房屋租赁事宜发生争议，经本院调解，双方不能达成一致意见。虽然被告冯婉婷在生活中有实际困难，但本案也只能依据原告提出的诉讼请求依法处理。原告与被告冯某签订的房屋租赁协议已于2018年6月18日期满，双方就期满之后房屋的租赁费缴纳时间协商为2018年年底，视为双方对涉案的314、315号房屋口头达成继续租赁的协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年12月28日向被告冯某提出收回房屋，视为其向被告冯某提出解除双方达成的口头租赁协议。从原告提出解除口头协议，至今已三月有余，已给被告合理的期限。现原告要求被告腾退315号房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告冯某将涉案的315号房屋未经原告同意，转租被告镡某使用，现原告要求二被告腾退315号房屋的请求，符合法律规定，本院也应支持。对于原告主张由二被告向其支付2018年6月19日至2018年12月31日的房租费4160元及之后至腾房之日的房租费的请求，由于原告是与被告冯某达成的口头租赁协议，且被告镡某只使用了315号一间房屋，314号房屋在2018年12月31日之前也是案外人杜某从被告冯某处转租的。根据合同相对性原理，对原告主张的房租费，应由被告冯某按约定向原告支付。对于2018年6月19日至2018年12月31日的房租费，参照原被告双方之前签订的《房屋租赁协议书》，涉案两间房屋年租金7800元，原告主张的自2018年6月19日至2018年12月31日的房租费4160元，计算适当，本院予以支持。对原告主张的自2019年1月1日起至房屋腾退之日的房租费，由于314号房屋已由原告于2019年1月2日出租他人，现原告主张房租费的315号房屋的面积无有效证据证明，原告主张的房租费无法计算，对原告的该主张不予支持。遂判决：一、解除原告成县正大房地产开发有限责任公司与被告冯某之间就成县城关镇南大街314、315号房屋口头达成的房屋租赁协议，由被告冯某、镡某自本判决生效之日起三十日内向原告成县正大房地产开发有限责任公司返还位于××县房屋；二、由被告冯某自本判决生效之日起三十日内向原告成县正大房地产开发有限责任公司支付拖欠的自2018年6月19日至2018年12月31日的房租费4160元；三、驳回原告成县正大房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告冯某、镡某负担。本院二审对一审查明的基本事实予以确认。二审另查明,成县正大房地产开发有限责任公司所管理的××县、315号房屋自2012年10月起由冯某从雷某处租赁使用。其后，冯某与成县正大房地产开发有限责任公司签订了案涉房屋租赁协议。后双方因缴纳房租费问题引起纠纷,成县正大房地产开发有限责任公司工作人员曾对315号房屋采取了贴封条的情形。二审审理中，经本院主持进行多次调解，成县正大房地产开发有限责任公司表示同意放弃向冯某再行收取2018年6月18日至2019年10月30日期间拖欠的房屋租赁费，同意冯婉婷将314、315号房屋的装修材料自行拆除，但必须恢复原貌，不同意向冯某另行补偿房屋装修费和转让费。而冯某坚持要求成县正大房地产开发有限责任公司在其拆除315号房屋的装修材料的同时支付其314号房屋装修费4万元、转让费2万元。最终双方未能达成一致意见，调解未果。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条规定：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”故双方当事人在调解过程中提出的调解意见不能作为判决的依据。一审中，冯某就房屋租赁及赔偿损失等于2019年2月27日提出反诉，一审法院受理后通知其于7日内预交反诉费并将交费凭据交回一审法院。但冯婉婷在2019年3月7日才缴纳该反诉费，且并未将缴纳反诉费情况告知一审法院，直到一审法院于2019年4月16日作出一审判决并裁定对其按撤回反诉处理后的5月7日才将交费凭据复印件交回一审法院。一审法院对冯婉婷的反诉，裁定按撤诉处理并无不当，冯某上诉主张一审未将本诉与反诉合并审理系程序违法的理由不能成立。对冯某反诉请求的内容，可由其持相应证据另行予以主张。根据冯某与成县正大房地产开发有限责任公司补签的落款日期为2018年7月18日《房屋租赁协议书》载明的内容，双方约定的房屋租赁期限至2019年6月18日届满。又根据冯某提交的通话录音，双方仅约定了缴纳房租费的时间,并未对原合同其他事项作出变更，一审认定双方对缴纳房租费时间确定在2018年年底并无不当,但并不能据此得出双方重新订立了新的房屋租赁合同的结论,故冯婉婷上诉主张成县正大房地产开发有限责任公司对口头达成的房屋租赁协议毁约,应承担违约责任的理由不能成立,其要求赔偿其房屋转让费、装修费的请求本院不予支持。2019年2月27日一审法院开庭审理本案时采取了直播方式,但确未有直播视频录像，二审中，已将成县正大房地产开发有限责任公司工作人员曾对315号房屋采取了贴封条的事实予以认定。综上所述，冯某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由上诉人冯某负担。本判决为终审判决。审判长  赵江越审判员  梁永德审判员  王 勇二〇一九年十月二十九日书记员  王慧敏