广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终789号 上诉人（原审被告）：广西巨景房地产有限责任公司，住所地广西壮族自治区扶绥县新宁镇南密路291号，统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陆丽谷，女，1977年6月17日出生，壮族，住广西壮族自治区扶绥县。 委托诉讼代理人：刘茂坚，广西南密律师事务所执业律师。 上诉人广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景房地产公司）因与被上诉人陆丽谷商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2019）桂1421民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 巨景房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判巨景房地产公司赔偿陆丽谷违约金1923元。事实和理由：巨景房地产公司与陆丽谷签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》明确约定，因以下原因导致逾期交房，出卖人不承担责任：（2）政府及部门的行为，包括但不限于公益限制、避险限制，如中考、高考、配合公益施工等。扶绥县人民政府办公室以扶政办发[2016]41号文件《关于印发扶绥县城区棚户区改造安置住房“以购代建”实施方案和实施细则的通知》，强制巨景房地产公司等房地产开发企业与县政府成立的国有融资平台广西空港投资开发有限责任公司签订《棚户区改造安置住房集中采购协议》，以明显低于市场价采购巨景房地产公司楼房96套共11753.3平方米，拖欠价款近2000多万元达10个月共300天，造成巨景房地产公司资金链断裂而长期停工。《采购协议》明显是政府强制行为，而非一审判决认定的商业行为。综上，巨景房地产公司逾期交房的天数应再扣减300天。 陆丽谷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。巨景房地产公司上诉主张其逾期交房天数应再扣减300天，不符合事实及法律依据，不应予支持。 陆丽谷向一审法院起诉请求：一、判令巨景房地产公司向陆丽谷支付逾期交房违约金14068.6元（以房屋总价356166元为基数，按日万分之一从2018年1月1日算至2019年1月30日）；二、判令巨景房地产公司赔偿陆丽谷物业费损失366.1元；三、判令巨景房地产公司在判决生效后三个月内依法足额完成汽车、摩托车、电动车车位及充电桩、小区道路、绿化配套设施。 一审法院认定事实：2016年11月28日，陆丽谷与巨景房地产公司签订《商品房买卖合同》（预售），陆丽谷购买巨景房地产公司位于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期3号楼1单元702号房屋，房屋面积122.04平米。合同约定房屋总价为356166元，付款方式为交付首付款后，余款向银行贷款支付，交房时间约定为2017年12月31日。合同约定了商品房交付条件和相关设施交付条件，其中约定小区内绿地率和非市政道路于2015年12月31日达到交付使用条件。合同约定逾期交付房屋的责任为，出卖人按日计算向受买人支付全部房价款万分之一的违约金。对相关配套设施不符合交付条件的，免收物业管理费，截止至达到约定条件止。合同没有约定汽车、摩托车停车位及充电桩的建设内容。合同附件十一补充协议约定，以下原因导致逾期交房，出卖人不承担责任:1不可抗力。2政府及部门的行为包括但不限于公益限制、避险限制、如中考、高考、配合公益施工。3政府及部门的规划变更。4对买受人有利的设计调整。5连续两天以上中雨影响施工。6市政停水连续两天以上影响施工。7连续两天的37℃以上高温影响施工。合同签订后，陆丽谷已经按照约定支付全部房款（包含银行贷款部分），2016年12月30日巨景房地产公司与广西空港投资开发有限公司签订《棚户区改造安置住房集中采购协议》，广西空港投资开发有限公司以“以购代建”方式采购巨景房地产公司商品房，采购商品房位于于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期，共96套，总房价为31733910元，在获得《商品房预售许可证》后支付60%，交付后累计支付100%。早在2016年11月26日巨景房地产公司就取得给楼房的预售许可证，2017年9月30日广西空港投资开发有限公司支付购房款19040346元。2019年1月底巨景房地产公司通知陆丽谷可以交房，2019年1月30日陆丽谷与巨景房地产公司签订《楼宇交接书》，接收所购买的房屋，在交房时小区绿化及小区道路未建设完成，至今绿化尚未完成，在交接房屋时陆丽谷向小区物业管理部门缴纳了半年物业费366.1元。 一审法院认为，陆丽谷与巨景房地产公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，巨景房地产公司具有房地产开发销售资格，合同是真实有效的，应受法律保护，任何一方违反合同预定或者履行合同不符合约定的条件，应当承担违约责任。本案房屋双方已于2019年1月30日进行交接，双方对房屋交接条件均无异议，但本案双方均确认延迟13个月交房，巨景房地产公司如果没有法定或者合同约定的事由出现，巨景房地产公司将承担违约责任。巨景房地产公司提出了三个方面的免责事由，一是天气原因，提供扶绥气象局资料2017年两天以上中雨、大雨、暴雨共32天，而陆丽谷承认为29天，具体为2017年3月28日大雨、3月29日小雨、3月31日中雨。巨景房地产公司认为算免责停工3天，陆丽谷认为只算1天；2017年7月10日暴雨、7月11日小雨，巨景房地产公司算免责停工2天，陆丽谷算1天。双方合同约定连续两天以上中雨影响施工的才算免责，因此，必须按合同约定执行，3月29日、3月31日、7月11日不能算免责停工日，因此，受雨天影响施工的天算总共为29天。因高温免责停工确定为5天，双方均无异议，予以确认。二是中高考停工原因，扶绥县建设工程质量安全监督站发出通知的停工时间为6天，扶绥县招生考试委员会发出的通知的时间为7天。上述不管哪个部门对巨景房地产公司发出停工通知都有行政效力，巨景房地产公司必须执行，因此，因中高考免责停工应确定为7天。三是广西空港投资开发有限公司以“以购代建”方式采购巨景房地产公司商品房，采购商品房位于于扶绥县新宁镇南密路291号祥和新城三期，共96套，因资金推迟到位300天，这属于政府行为，影响施工进度，应免除巨景房地产公司的责任。一审法院认为，广西空港投资开发有限公司与巨景房地产公司签订采购协议，采购巨景房地产公司的商品房用于安置棚户区改造安置住房，属于政府引导、业主决策、市场运作的商业行为，应按市场规律运作，广西空港投资开发有限公司不按时拨付资金，巨景房地产公司可以追究其违约责任，巨景房地产公司与陆丽谷签订商品房买卖合同，巨景房地产公司应当严格履行合同义务，不能将第三方的违约责任转嫁给陆丽谷，因此，由于广西空港投资开发有限公司不能按时拨付资金，在双方之间不形成对巨景房地产公司免责停工理由，巨景房地产公司的抗辩理由不成立。巨景房地产公司免除延期交房责任天数总共为41天。关于交房时小区配套设施的未完成交付问题，住宅小区的附属配套设施包括非市政道路、绿化、免费车位、充电桩等属于全体小区业主共同享有，业主个人没有单独向开发商诉讼主张的资格，可以通过业主委员会或者全体业主共同主张，业主也不能以未完成绿化为由向开发商主张赔偿物业费损失，虽然合同约定如果未完成绿化率，免收物业费，这一条款涉及物业公司的利益，该条款没有物业公司的授权，不予支持。巨景房地产公司延期交房为395天，减去免责停工41天，违约延期交房的天数为354天，按照合同约定，巨景房地产公司应支付给陆丽谷违约金12608.28元（356166元×354天×0.0001元）。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、广西巨景房地产有限责任公司在判决生效之日起十日内赔偿给陆丽谷违约金12608.28元；二、驳回陆丽谷其他诉讼请求。案件受理费80元，由陆丽谷承担15元，由广西巨景房地产有限责任公司承担65元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据向本院提供，对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条明确规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。巨景房地产公司不按约定交付房屋，已构成违约行为，应承担相应的民事法律责任。双方当事人对逾期交房的天数以及因天气原因、中高考原因扣减的天数均无异议，本院予以确认，不再评述。本案双方当事人主要争议的是案外人广西空港投资开发有限公司逾期交付购房款是否属于政府行为，应否属于扣减逾期交房天数的正当理由。政府行为，是指行政机关代表国家，运用国家权力的行为。从本案查明的事实分析，广西空港投资开发有限公司与巨景房地产公司签订采购协议，采购巨景房地产公司的商品房用于安置棚户区改造安置住房，属于政府引导、业主决策、市场运作的商业行为，双方当事人地位平等，按市场规律运作，不属政府行为。广西空港投资开发有限公司不按时向巨景房地产公司支付购房款，是另一民事法律关系，巨景房地产公司可另行通过法律途径解决。因此，巨景房地产公司以案外人广西空港投资开发有限公司逾期交付购房款为由，主张应扣减逾期交房天数300天，理由不成立，一审判决不予支持正确，应予维持。 综上所述，巨景房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67元，由上诉人广西巨景房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长 冯英艳 审 判 员 黄 秀 审 判 员 韦权美 二〇一九年十月八日 法官助理 唐小丹 书 记 员 黄翔俊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。