广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18445号原告：佛山市华福嘉业物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区港口路17号之一二层P2号，统一社会信用代码91440604071939293R。法定代表人：姚浩鑫。委托诉讼代理人：彭道堂，系原告公司员工。委托诉讼代理人：王勇菊，系原告公司员工。被告：庞春，男，1983年9月13日出生，汉族，住，原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司与被告庞春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2018年7月1日暂计至2019年5月31日物业费2830.7元及逾期付款违约金458.58元，自2019年6月1日至实际付清之日的物业费按照每月282.9元另行计算，逾期付款以欠款金额为计算依据，按每天1‰计算；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为位于佛山市禅城区富盈路11号的科恒岭南水岸豪庭小区提供前期物业管理服务，被告是该小区1座701的业主，与原告签署了《前期物业管理服务协议》，一直享受原告提供的物业管理服务。自2018年7月1日开始至今，被告一直拖欠物业管理服务费，原告曾通过电话、上门，委托律师发函的方式向被告催收，被告均拒付。原告认为，原告作为该小区的前期物业管理提供者，被告在享受原告提供的物业管理服务时，依法负有按时足额支付物业管理服务费的合同义务，被告拒不支付物业管理服务费的行为属于违约行为。根据合同法第107条、111条规定，原告有权要求被告立即支付拖欠的物业管理服务费并支付相应的逾期付款违约金。被告辩称，被告于2018年4月收楼，并一次性支付了3个月的物业费，因此对原告起诉从2018年7月开始计算物业费有异议，被告是从2018年8月1日起拖欠物业费用。被告拖欠物业管理费的原因如下：1、因为被告收房时发现房子入户门有问题，原告一直不予处理；2、还有涉案物业外墙漏水，被告要求原告重新做防水，但是其只是做了补丁的修补，外墙不统一，显得整个小区的外墙不美观；3、三楼平台存在违建，原告不予处理；4、涉案物业的电梯从2018年11月开始就坏了，经常出现电梯故障，存在安全隐患，业主被困过在电梯；5、涉案物业的环境很差，刚开始偶尔出现没有及时清理垃圾，垃圾桶存放在小区的花园里，没有正规的垃圾车，但是现在垃圾的处理问题被告不清楚，因为被告不住在涉案小区；6、原告的工作人员的工作时间没有达到8个小时，应急时找不到工作人员；7、涉案小区存在安全隐患，不是涉案小区的业主可以随便出入。因此原告的物业服务与物业服务合同约定的一级服务标准不符，不应收取一级服务级别的物业费。对原告主张约定的每月物业费标准无异议，对违约金标准有异议，原告对被告反映的上述问题没有处理，原告的物业服务没有达到标准。诉讼中，原告举证如下：1、原告的营业执照副本、核准变更登记通知书、被告的身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、科恒岭南水岸豪庭前期物业管理服务协议，证明被告应按照物业服务协议的约定按时缴纳物业管理费，同时约定了物业费的缴纳时间为每月5日前缴纳，物业费每月按2.3元每平方米计算，违约金按日千分之一的标准计算。3、科恒岭南水岸豪庭交付使用通知书、科恒岭南水岸豪庭收楼须知、科恒岭南水岸豪庭房屋交接单、科恒岭南水岸豪庭单元资料及物品接收表，证明被告办理收楼手续，已经正式收楼。4、催款通知书、物流信息详情单、图片、短信截图，证明原告已经通过电话、书面的形式向被告催缴物业费。诉讼中，被告举证如下：1、收款收据1份，证明被告在收楼时向原告支付了2018年5-7月的物业费、200元周转金。2、原告物业服务中心时间公示牌照片，证明原告公示的工作时间没有达到一级服务标准，只达到四级的服务标准。3、三座、四座之间的绿化平台的照片6张，证明三座、四座之间的绿化平台变成违建。4、公共支出情况公告表，证明电梯未过保修期就产生维修费。5、岭南水岸业主群截图1页，证明小区业主向有关部门进行了投诉园林用电公摊费用问题，有关部门也进行了回复，但是没有得到解决。6、照片2张，证明垃圾没有及时清理，没有专业环卫车收集垃圾。7、岭南水岸服务群微信截图7页，证明业主在服务群反映电梯故障问题。8、共享空间使用须知的公示照片、物业费服务群截图1张，证明共享空间对除小区以内的人开放。公共支出公告表，证明很多业主反映没有发礼品，却多了一项中秋节物资费。9、公共用电分摊表，证明车库应急照明每月2千度电不合理。10、业主群、物业服务群截图3张，证明小区服务不到位，经常有陌生人进入。11、业主群截图1页，证明小区宽带垄断，移动宽带安装不了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据1、2、3、4、5、7、8、9、10、12，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告提交的证据6、11，原告提出异议，且无其他证据佐证，本院不予确认。经审理查明：2018年4月29日，被告签署《科恒岭南水岸豪庭房屋交接单》，确认接收佛山市禅城区富盈路11号科恒岭南水岸豪庭1座701单元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《科恒岭南水岸豪庭（前期）物业管理服务协议》，主要约定：甲方是房地产开发单位……依法通过物业管理招标选聘管理科恒岭南水岸豪庭物业管理区域的物业服务企业……本物业采用以下第1种方式收取物业服务费和提取酬金：1、包干制。物业服务费由乙方按其物业总建筑面积交纳，具体收费标准如下：高层住宅：2.3元/平方米/月……乙方办理收楼手续后应按《商品房买卖合同》中的相关约定开始缴纳物业服务费。物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前缴交当月物业服务费。甲方首次收取乙方物业服务费时，可预收三个月……甲方未能履行《物业服务协议书》约定，乙方有权要求甲方在合理的期限内改正……乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起每日按未付物业服务费金额的千分之一追缴逾期付款违约金。同日，原告出具收据，确认收到被告交来5-7月物管费、水电周转金200，合共1047元。因被告欠缴物业费，原告通过邮寄、上门张贴、短信发送催款函等方式进行催收。庭审中，原告陈述：2018年7月有部分物业费没有足额缴纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的物业管理服务协议系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于物业管理费用。原告在签订物业管理服务合同后，已实际为涉案小区提供了物业管理服务，根据合同约定和等价有偿原则，原告有权向被告收取物业管理费，且被告对原告主张约定的每月物业费标准无异议，故对原告主张的物业管理费2830.7元，本院予以支持（结合被告举证，2018年5-7月的物业费被告尚欠1.7元，加上2018年8月至2019年5月共10个月的物业费2829元，合共2830.7元）。此后的物业管理费，原告可另行主张。至于被告提出的物业管理问题，本院分析如下：首先，根据现有证据，不足以认定原告对涉案小区的物业服务存在严重瑕疵。其次，即使原告对涉案小区的管理在某些方面存在一定瑕疵，但原告作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。再次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当采取继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，亦即被告可以要求原告对于存在瑕疵的物业服务项目进行整改、采取补救措施等，而非拒缴物业服务费。综合以上几点，本院认定被告抗辩意见不成立。关于违约金。被告未依约交纳物业费用，构成违约，原告有权按照合同计收违约金，但合同约定的违约金标准为日千分之一，标准过高，且被告提出异议，应予调整。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定，本院将违约金标准调整为年利率24%。据此计算，本院酌定至2019年5月31日，被告应付的违约金为306元，此后至实际清偿日止的违约金按年利率24%计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告庞春于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年5月31日的物业管理费2830.7元及违约金306元（违约金暂计至2019年5月31日，此后至实际清偿日止的滞纳金按年利率24%计算）；二、驳回原告佛山市华福嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告庞春负担。本判决为终审判决。审判员  黎秋华二〇一九年十月八日书记员  吴章斐