河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初4124号原告：李玉华，男，1963年4月19日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：江玉华，女，1961年3月15日出生，汉族，住址同上，系原告妻子。被告：唐河县中信置业有限公司，住所地河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，系该公司经理。委托诉讼代理人：苗德群，河南通天路律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。原告李玉华与被告唐河县中信置业有限公司（以下简称中信置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉华委托诉讼代理人江玉华，被告中信置业的委托诉讼代理人苗德群、王博源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告延期办证违约金194元；2.判令被告退还面积差本金6416.4元及利息4722.4元；3.判令被告退还燃气初装费2400元及利息1612.8元；4.判令被告退还多收的住房大修基金128元及利息86元；5.判令被告退还多收的住房办证费、按揭费3841.3元及利息2581.3元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年1月14日，原、被告签署《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋一处，并支付了购房首付款，办理了按揭贷款手续。但是被告延迟办证，多收取原告相关费用，占用原告资金，损害原告合法权益，故提出以上诉讼请求。被告中信置业辩称，1.原告诉请已超过诉讼时效，应驳回原告诉讼请求；2.原告部分诉请缺乏事实根据和法律依据。根据合同约定被告并不存在逾期办证违约责任；面积差问题，根据合同约定按房管部门实地测量的产权面积为准，按照协议价格多退少补，双方对此并未约定利息；被告向原告收取的燃气初装费，属于小区规划红线内的燃气庭院管网和户内设施建设需要应当收取的费用，符合政府相关规定，由开发商提供的配套基础设施并未包含燃气初装部分，因此燃气初装费并不包含在售房价款中，被告已经支付费用安装了燃气管道，因部分业主不同意才未能通气使用，收取燃气初装费合理合法；被告按规定收取住宅专项维修金、办证费用，并代原告缴纳了按揭保险费，原告应向被告补交540.04元办证按揭费及利息或在原告主张的数额中予以抵扣。原、被告围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证，对各方均无异议的证据，本院予以确认。原告对被告提交的第四组证据有异议，认为系复印件，庭审后被告向本院提交保险单抄件一份（加盖保险公司印章），经质证原告对其真实性无异议，本院对此予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2008年1月14日，原告李玉华作为买受方，被告中信置业作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告中信置业开发的大唐中央城8号楼1单元202室，该商品房合同约定建筑面积共128.5平方米，该商品房单价为人民币1509.727元/平方米，总金额194000元。付款方式为银行按揭贷款，首付59000元，余款135000元，申请办理10年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2008年1月13日原告向被告交纳房屋首付款59000元，2009年2月25日被告中信置业向原告收取涉案房屋大修基金3880元，按揭费用2175元，办证费用4540元，燃气初装费2400元，至庭审时，燃气管道仍未通气。被告于2008年10月将房屋交付原告使用。2014年1月20日涉案房屋所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为124.25㎡。原告向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，包含原告在内的46户，房地产权属转移面积6000平方米，共计缴纳契税230000元；被告向相关部门缴纳大修基金3752元。另查明，被告中信置业向唐河县房管局代交涉案房屋登记费、证本费、测绘费、交易手续费、评估费、抵押服务费等房屋办证费共计1765元。2008年1月23日被告代原告交纳涉案房屋贷款抵押保险费727元。本院认为，原告与被告中信置业签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的房屋办证费、大修基金等违反法律规定，应予退还。因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算,且原告一直向被告主张权益，故本案并未超过诉讼时效。1.原告请求被告中信置业承担延期办证违约金194元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有证于2014年1月20日出证，被告中信置业未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，原告请求被告中信置业承担迟延办证违约金，本院予以支持，数额为194元（194000元×0.1%）。2.原告请求被告中信置业退还面积差款6416.34元及利息，本案中，原、被告签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为128.5㎡，房管部门测绘面积为124.25㎡，面积误差4.25㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为6416.34元（4.25㎡×房屋单价1509.727元／㎡），被告中信置业对该款应予以退还；原告要求被告中信置业承担利息，本院亦予以支持，但利息计算标准应自2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算。3.原告请求被告中信置业退还燃气初装费2400元及利息，考虑到涉案房屋至今未安装开通燃气，且具体开通时间不确定，被告长期占用原告的燃气初装费不妥，故应予返还，若燃气开通后，双方对此问题可另行协商解决；原告请求支付利息，本院亦予以支持，但利息计算标准应自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算。4.原告请求被告中信置业退还多收取的住房大修基金128元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。被告中信置业收取原告大修基金3880元，被告中信置业上交房产部门3752元，两者相减剩余128元，被告中信置业应予以退还；原告请求支付利息，本院亦予以支持，但利息计算标准应自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算。5.原告请求被告中信置业退还多收取的住房办证费、按揭费3841.3元及利息，被告中信置业向原告收取按揭费用2175元，办证费用4540元，而被告中信置业代原告交纳保险费727元，代交办证费用为1765元，因被告中信置业上缴房管部门契税时，将包含原告在内的46户集中缴纳，原告房屋登记面积为124.25㎡，根据国家税收政策，当时契税征收标准为总房款的2%，故原告涉案房屋所缴纳契税为3751.68元，6715元减去办证费用、契税及保险费剩余471.32元，被告中信置业对此应予退还；原告请求支付利息，本院亦予以支持，但利息计算标准应自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李玉华延期办证违约金194元；二、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李玉华面积误差款6416.34元，并自2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；三、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告李玉华燃气初装费2400元，并自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告李玉华住房大修基金128元，并自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；五、被告唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告李玉华房屋办证按揭费471.32元，并自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由原告李玉华负担99元，被告唐河县中信置业有限公司负担76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  王立二〇一九年十月二十四日书记员  刘冰