北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初4896号原告（反诉被告）：朱文生，男，1963年12月12日出生，满族，北京市门头沟区大峪街道办事处职员，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：刘静（朱文生之妻），1970年1月20日出生，汉族，首师大附中永定分校教师，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：邹学伟，北京市嘉安律师事务所律师。被告（反诉原告）：程志伟，男，1992年12月31日出生，汉族，北京宠爱国际动物医院店长，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王华年，天津益清（北京）律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告（反诉被告）朱文生与被告（反诉原告）程志伟、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱文生及其委托诉讼代理人刘静、邹学伟，被告程志伟及其委托诉讼代理人王华年，第三人链家经纪公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱文生向本院提出诉讼请求：1、撤销我与程志伟于2019年1月30日就北京市门头沟区剧场东街8号楼2单元***号房屋（以下简称***号房屋）签订的房屋买卖协议；2、要求程志伟向我支付律师费20000元。事实及理由：一、2015年3月31日，我被案外人孟休、郭强志骗至北京万融典当有限责任公司（以下简称万融典当公司），在万融典当公司提供的空白格式《房地产最高额典当抵押借款合同》上签字，被抵押房屋即为***号房屋。后，在万融典当公司起诉我要求偿还借款的诉讼中，我控诉无果才与万融典当公司达成调解协议。为履行北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初4460号民事调解书确定的偿还借款义务，我经链家经纪公司居间，与程志伟签署房屋买卖合同等系列协议，拟卖房还债。二、签署房屋买卖合同后，我得知案外人孟休、郭强志因涉嫌诈骗犯罪已被刑事立案侦查，二人处于在逃状态。经我不断举报和询问，公安机关表示，万融典当公司与孟休、郭强志是否涉嫌共同犯罪，有待孟、郭二人抓捕后进一步侦查，即目前尚未排除万融典当公司的犯罪嫌疑。如我按照房屋买卖合同及补充协议的约定向程志伟交付房屋、向万融典当公司偿还借款，则可能促成诈骗犯罪既遂，故我未向程志伟交付***号房屋。三、基于上述事实，在不能预见孟休、郭强志将被以涉嫌诈骗犯罪立案侦查的情况下，我在签署房屋买卖协议时对如下事项存在重大误解：1、对已经发生法律效力的民事调解书确定的债权债务关系能否被在其后经刑事侦查、审判程序形成的刑事判决书所否定，存在重大误解；2、对“卖房还债”的签约动机是否合法，是否应以生效的刑事判决书为评判标准，存在重大误解；3、对“还款解押”是否成为买卖房屋的必经程序及交易安全存在重大误解；4、对我办理典当是否属于孟休、郭强志诈骗犯罪的部分情节或事实存在重大误解；5、对审理民事案件中先刑后民原则能否体现在民事流转关系中，为保障交易安全，刑事侦查可否优先，民事流转可否相对延后，存在重大误解；6、对是否应由有权部门排除万融典当公司的犯罪嫌疑后再履行房屋买卖协议存在重大误解；7、对万融典当公司高估我房产市场价值、伪造《委托书》，是否将当金直接向犯罪嫌疑人支付，如果支付，该当金的全部或部分是否又回流到万融典当公司，存在重大误解；8、对万融典当公司伪造续当凭证的目的、隐瞒实际收付款凭证和银行交易明细的动机均存在重大误解；9、对侦查中的诈骗案件是否有套路贷属性，万融典当公司如何涉案其中存在重大误解；10、对万融典当公司为何无视资金安全，高估我及亲属共4套房产，同时高估他人多套房产房贷，是否真的出借数千万，且仅供犯罪嫌疑人使用，其与犯罪嫌疑人有何特殊约定，当其数千万借款不能如期收回，是否作为被害人向公安机关举报，是否也能出示一份《受案回执》存在重大误解。我已通过微信和面谈等多种途径告诉程志伟案件真相，要求撤销房屋买卖协议未果，故诉至法院。程志伟辩称：朱文生签订房屋买卖合同是其真实意思表示，其所提的误解与签约不存在直接联系，案外人的诈骗行为与本案没有直接关系，朱文生要求撤销房屋买卖合同及支付律师费，均于法无据，故我不同意朱文生的诉讼请求。程志伟提出反诉请求：1、解除我与朱文生于2019年1月30日就***号房屋签订的房屋买卖协议；2、要求朱文生向我支付违约金44万元；3、要求朱文生退还我定金5万元；4、要求朱文生赔偿我经济损失22万元。事实及理由：我在房屋中介链家经纪公司处得知朱文生欲出售***号房屋，经我与朱文生及房屋中介三方沟通后达成一致，于2019年1月30日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《定金担保支付确认函》、《首付款担保支付确认函》以及《补充协议》等一系列与***号房屋买卖相关的法律文书，我当日按合同约定支付了购房定金5万元。合同约定的朱文生下一步合同义务为2019年4月30日交付房屋，并办理物业交割，但朱文生拒绝履行上述义务，并诉至法院要求撤销房屋买卖合同，该诉求于法无据。我为保护自己的合法权益，无奈提起反诉。朱文生针对程志伟的反诉请求辩称：我与朱文生签订房屋买卖合同时，确实是真实意思表示，但后来发现涉嫌第三人诈骗犯罪，故我签订房屋买卖合同属于重大误解，且根据先刑后民原则，涉嫌刑事案件应中止民事流转，故我不同意程志伟的反诉请求。第三人链家经纪公司述称：对双方的诉讼请求我公司不发表意见，听从法院判决。本院经审理认定事实如下：2019年1月30日，朱文生（出卖人）与程志伟（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋位于门头沟区剧场东街8号楼2单元***号，房屋建筑面积共66．88平方米；（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况即使用情况：（四）该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京万荣典当行责任有限公司，抵押登记日期为2015年4月3日，双方当事人同意出卖人应当办理抵押权注销登记。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为67万元；（二）该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为153万元；（三）买受人向出卖人支付定金5万元。第六条房屋的交付：（一）出卖人于2019年4月30日将该房屋交付给买受人。第七条违约责任：（一）逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理：2、逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。同日，朱文生（出卖方、甲方）与程志伟（买受方、乙方）、链家经纪公司（居间方、丙方）签订了《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币220万元；乙方于2019年1月30日将第一笔定金人民币5万元以自行划转的方式支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2019年6月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年6月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集；乙方于2019年7月15日将第一笔购房款人民币203万元以理房通支付的方式支付甲方；乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10万元作为户口迁出保证金，乙方应于2019年7月15日以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应当在2019年4月30日自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币2万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。签订上述合同后，程志伟向朱文生支付了定金5万元，后双方合同未再继续履行。2019年4月29日，朱文生通过链家经纪公司告知程志伟不再履行合同，程志伟要求继续履行合同。后朱文生向本院起诉程志伟要求撤销房屋买卖合同，程志伟反诉朱文生要求解除房屋买卖合同。朱文生于2019年5月27日收到反诉状。审理中，链家经纪公司向本院提交了该公司网站记载的成交价格记录，显示2019年1月至7月间，门头沟区剧场东街社区的房屋交易单价基本都在31000多元和32000多元每平方米，无明显价格波动。双方对上述内容均无异议。双方当事人对如下证据存在争议：程志伟主张，因朱文生的违约行为，给其造成了经济损失22万元，包括房屋差价损失、租房及租房中介费损失、律师费损失等。为证明上述主张，程志伟提供了下列证据：1、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及付款收据。《北京市存量房屋买卖合同》的买受人为程中，系程志伟之父，合同签订时间为2019年5月22日，购房款总计226万元，建筑面积62．75平方米，坐落位置在门头沟区向阳楼。程志伟主张，因其与朱文生的房屋买卖合同尚未解除，不能以自己的名义再次买房，所以以其父亲的名义签订的房屋买卖合同，此次新购房屋单价为36015．9元，与***号房屋相比，每平方米价格增长3121．3元，按照***号房屋的建筑面积66．88平方米计算，房屋差价损失为208745．8元。2、《北京市房屋租赁合同》，承租人为程中，租赁期限为2019年6月20日至2019年7月19日，租金每月2500元，居间代理费为1300元。3、律师费发票，证明律师费损失4000元。经质证，朱文生对证据1的真实性没有异议，关联性不予认可，主张房屋买卖合同的主体是程中，而非程志伟，且两处房屋不在同一区域，价格不具有可比性；对证据2的真实性和关联性均不予认可，主张程志伟之父在已经购买新房的情况下租赁房屋，损失与其无关；对证据3的真实性没有异议，关联性不予认可。对上述争议的证据，本院认定如下：程志伟之父与案外人签订的房屋买卖合同，房屋坐落位置与***号房屋不在同一小区，房屋建设年代、装修等具体情况均不相同，且该房屋价格仅是特定人员之间协商的价格，不能反映整个房屋市场价格的波动情况，与***号房屋的价格不具有可比性，故本院对该证据的关联性不予采信。程志伟之父与案外人签订的房屋租赁合同的租赁期间为2019年6月20日至2019年7月19日，而本案房屋买卖合同约定的交房时间为2019年4月30日，故本院对该证据的关联性不予采信。程志伟提供的律师费发票，时间及开票单位与实际相符，本院予以采信。朱文生表示，其与程志伟签订房屋买卖合同时是真实意思表示，其卖房的目的是为了履行法院民事调解书确定的向万融典当公司还款的义务，因其在实施卖房行为时未意识到万融典当公司涉嫌刑事犯罪，在签订房屋买卖合同之后才意识到万融典当公司涉嫌刑事犯罪，所以其对卖房要给万融典当公司还款的行为存在误解，属于对自身行为的性质和后果存在错误认识，对本案房屋买卖合同存在重大误解，应予撤销。如果法院认定其违约，其要求以程志伟的实际损失为限降低违约金。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，朱文生与程志伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及朱文生与程志伟、链家经纪公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应当依照合同的约定履行各自的权利和义务。朱文生认为***号房屋买卖存在重大误解情形，对此，本院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十一条的规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，朱文生认可在签订房屋买卖合同时是其真实意思表示，其出售房屋的目的是为了偿还欠款，该目的与买房人无关。朱文生对外欠款是否合法、其债权人是否涉嫌犯罪，并不影响房屋买卖行为本身的性质。朱文生与程志伟签订房屋买卖合同，其行为的性质是建立房屋买卖合同关系，行为的后果是转让房屋所有权，获取售房款，朱文生对其行为的性质明知，其行为的后果与其意思一致，不构成法律规定的重大误解。因此，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不存在法律规定的可撤销的情形，朱文生要求撤销双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并赔偿律师费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方可以解除合同。本案中，朱文生在合同约定的交房期限届满前，明确表示不再履行合同，并以存在重大误解为由起诉要求撤销合同，已经构成根本违约，故程志伟要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因程志伟在反诉时提出解除房屋买卖合同，朱文生于2019年5月27日收到反诉状，故本院确认朱文生与程志伟签订的《北京市存量房屋买卖合同》及朱文生与程志伟、链家经纪公司签订的《补充协议》于2019年5月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，程志伟要求朱文生退还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于程志伟要求朱文生支付违约金的诉讼请求，因朱文生在庭审中提出违约金约定的标准过高，请求调整，本院综合考虑***号房屋所处区域的实际情况、双方合同的履行情况、程志伟的损失情况以及朱文生的过错程度等因素，根据公平原则，酌情确定朱文生应给付程志伟的违约金数额。程志伟在违约金之外主张朱文生应向其赔偿房屋差价损失、租房损失以及律师费等损失，因上述损失本院已经在违约金的认定中予以考虑，故不再重复处理该部分损失请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第七十一条之规定，判决如下：一、确认朱文生与程志伟于二〇一九年一月三十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及朱文生与程志伟、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一九年一月三十日签订的《补充协议》均于二〇一九年五月二十七日解除；二、朱文生于本判决生效之日起七日内向程志伟退还定金5万元；三、朱文生于判决生效之日起七日内向程志伟支付违约金10万元；四、驳回朱文生的诉讼请求；五、驳回程志伟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12200元，由朱文生负担，已交纳；反诉案件受理费12200元，由朱文生负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 韩晓飞二〇一九年十月八日法官助理 王睿涵书 记 员 李天聪