山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终6509号 上诉人（原审被告）：马立晨，男，1973年5月8日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，1973年12月6日出生，汉族，青岛润凯物业管理有限公司经理，住青岛市市北区。 上诉人马立晨因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称润凯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2947号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马立晨，被上诉人润凯物业公司的委托诉讼代理人王雪琴、金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马立晨提出上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人并非本案本案适格的被告。该房屋是中国人民解放军北海舰队分配给上诉人的父亲使用，上诉人父亲去世后，上诉人的母亲是房屋的实际使用人，上诉人只是照顾老人并带母亲办理各种事务。本案所涉房屋产权属于北海舰队，根据合同相对性原则，上诉人并非物业管理服务合同的相对人。2.涉案房屋产权至今仍为北海舰队所有，该房屋性质为部队军产房。而对于军产房的管理，根据中央军委、总参谋部、总后勤部等部门制定的规章制度，应当依据专门军事法规、军事规章进行规范，因此本案所涉纠纷不属于人民法院管理范围，应由军事法院专属管辖。3.被上诉人在签订物业管理委托合同时并未取得物业管理资质，被上诉人成立于2014年6月12日，实际取得物业管理三级资质是在2015年的8月4日，其从2014年10月1日开始为本小区提供服务，在2014年4月1日至2015年8月4日期间是无资质的服务，不应得到法律保护。4.物业管理委托合同的监督方，并非经法定程序产生成立并备案的部门，该管委会无权监督合同履行，不能代表全体小区成员。补充意见：1.被上诉人持有两枚公章，起诉状等材料加盖的公章并未经过登记备案，违反了公章管理办法，其起诉不具有主体资格。2.被上诉人收取滞纳金没有法律依据，小区有一部电梯无法正常使用，不应收取电梯运行费。 润凯物业公司答辩称，一、本案物业管理委托合同合法有效，中国人民解放军海军北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称直管办），对外行使部队所授予的权利，涉案小区因未成立业主委员会，部队方面指派直观办负责与物业公司签约接洽等工作，本案的物业管理委托合同，是在平等、自愿、公正公开的条件下签署的，形式、内容均符合法律规定，效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行了合同义务、提供了物业服务，没有违约情形，被上诉人应当支付物业服务费。二、被上诉人进驻小区前，曾多次前往青岛物业办咨询办理物业资质问题，收到答复为涉案小区未在地方办理登记，因此青岛物业办对在该小区实施物业服务的企业不做资质要求，合同只需甲方认可。合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。且据2017年1月12日国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项“取消物业服务企业二级以下资质认定”可知，国家现已经取消了对二级以下物业资质的认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主认同，小区业主缴费率达70.8%。因被上诉人的服务群体为全体业主，有个别业主对服务不满意在所难免，但被上诉人已依照合同履行了义务、尽到了责任。四、涉案小区非部队军营，上诉人也非现役军人，一审法院审理本案的物业服务合同纠纷符合法律规定。补充意见：滞纳金就是违约金，且上诉人办理的房屋入住手续，登记的也是上诉人的名字，其即为合同相对方。综上，一审判决事实清楚，适用法律适当，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 润凯物业公司向一审法院起诉请求：1、判令马立晨交纳拖欠的物业服务费4902.9元、违约金2162.23元；2、诉讼费由马立晨负担。 一审法院认定的事实：2014年9月，润凯物业公司与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元的标准按月交纳物业服务费，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。该小区2单元1703户房屋（建筑面积151.79平方米）原系马立晨之父向舰队购买，未办理产权证，马立晨自2013年开始在该房屋内居住，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月，马立晨欠交物业服务费4902.9元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 一审法院认为，马立晨居住的房屋所在的河马石小区，系海军北海舰队自管的军产房，马立晨之父与舰队之间曾经有房屋使用契约，该房屋自2013年以来，由马立晨实际使用，马立晨系该房屋的物业实际使用人。河马石小区系舰队自行管理的房屋，舰队直管办系由舰队派驻小区的管理部门，与润凯物业签订的《物业管理委托合同》具有相关法律、法规规定的前期物业的特征，该合同不违反法律规定，且有小区自行成立的管理委员会监督实行，属合法有效，该合同效力及于全体小区业主，包括每一名物业实际使用人。物业公司提供的物业服务是综合的、整体的，并非针对小区内某一户业主或者物业实际使用人，只要在此小区内居住就实际接受了服务，应当按照物业服务合同交纳物业服务费，违反约定理应按照合同约定支付违约金。马立晨所称自己本人或者其父亲并未与润凯物业签订物业合同、润凯物业只是与舰队直管办签订了物业服务合同，因此其不受物业服务合同制约，拒绝交纳物业费，于法无据，不予采纳。润凯物业主张的违约金过高，应予适当调减。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决：一、马立晨给付青岛润凯物业管理有限公司物业服务费4902.9元；二、马立晨支付青岛润凯物业管理有限公司违约金1500元；上述一、二项于本判决生效之日起10内给付，逾期付款按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回青岛润凯物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由马立晨负担，青岛润凯物业管理有限公司已向本院预缴，马立晨于本判决生效10日内给付青岛润凯物业管理有限公司。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被上诉人提交证据如下：证据一、青岛润凯物业管理有限公司法定代表人陈世军说明及其身份证明各一份。证明陈世军对被上诉人公司起诉业主物业服务合同纠纷案件，全部知悉认可，对被上诉人公司公章更换过程及使用情况均知悉认可。证据二、青岛市住房公积金汇缴变更清册、中国农业银行业务凭证各一份。证明印鉴变更。原公章自然损坏后，更换新公章，公积金、银行等职能机构、业务部门均未提出异议，并使用新的公章办理相关手续，予以备案。证据三、青岛润凯物业管理有限公司资质证明一份。证明被上诉人公司依法办理从业资质，依法执业，没有违规情况。 上诉人质证：对于证据一真实性无法确认，对于证明事项有异议，被上诉人的新旧公章交替使用。对于证据二真实性无法确认。对于证据三真实性无法确认，被上诉人在从事物业业务过程中有一段时间是没有资质的。 对于润凯物业公司提交证据一至证据三的真实性本院予以确认，对其证明力，本院将结合其他证据作出认定。 经审理查明，二审庭审期间，经询上诉人认可2014年10月前，该小区由青岛裕源公司提供物业服务，在此期间，上诉人曾缴纳过部分物业费，之后由被上诉人提供物业服务。上诉人主张其母亲居住小区单元两部电梯中有一部电梯无法正常运行，被上诉人称2014年10月接手小区时，该单元电梯因牵扯之前物业与业主之间的纠纷，因此没有移交。根据相关规定，电梯属于业主共有财产，出现故障应由业主负担维修费用。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，润凯物业公司使用与其名称一致的印章主张权利，其法定代表人也认可该行为，可以认定提起诉讼是公司的意思表示，马立晨以润凯物业公司存在公章管理问题，进而否认润凯物业公司具有原告的主体资格，无事实和法律依据。对于润凯物业公司使用的印章与公安机关备案的印章是否一致问题，不宜在本案物业服务合同纠纷中处理。马立晨认为润凯物业公司不具有涉案纠纷主体资格的上诉理由不成立，不予支持。 其次，润凯物业公司在签订《物业管理委托合同》时不具有物业服务资质，但此后其取得了相应的资质也提供了物业服务，是否获得资质属于主管行政部门进行管理的规定，并不是影响合同效力的效力性强制性规定，且现国务院业已取消了物业公司需要相应资质的要求。因此马立晨认为在签订合同时润凯物业公司不具有相应资质，无资格签订合同和经营的上诉理由不成立，不予支持。 第三，该小区系由北海舰队安排舰队直管办进行建设的，舰队直管办也与润凯物业公司签订了《物业管理委托合同》；现由北部战区海军保障部直属保障队下属维修大队代行管理职责，均是在有关部门授权情况下履行有关职责，不能因此认定其签订的合同无法律效力。小区至今未成立业主委员会，舰队直管办与润凯物业公司在2014年9月签订了《物业管理委托合同》，又设立了“小区管委会”负责监督，润凯物业公司对涉案小区进行了物业管理并进行了物业费的催缴。本案系物业服务合同纠纷，系润凯物业公司向业主主张欠付物业费，直管办并非必要的诉讼参与人，原审法院对业主要求追加直管办为第三人的主张不予支持，并无不当。马立晨主张应以其母亲作为物业合同相对方。因在办理涉案房屋相关手续时，均是由马立晨办理，现其以实际居住人为其母亲为由抗辩，没有事实依据，本院不予支持。 第四，关于上诉人主张的电梯费问题，因被上诉人在接收小区物业是就已经存在，对损坏电梯的维修，牵扯到业主集资缴费等问题，现有证据并不能证明电梯损坏及不能使用的原因是被上诉人过错造成，上诉人该主张没有法律依据，本院不予支持。 综上，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由青岛裕源物业有限公司提供服务，后由润凯物业公司提供服务，物业管理服务行业，现实生活中确实存在服务质量不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。现润凯物业公司已为马立晨所在小区提供了基本的物业服务，即使所签订的物业服务合同存在瑕疵，双方也形成了事实上的物业服务合同关系。马立晨对其居住小区物业服务合同及物业服务有异议，可以同全体业主协商、向政府物业管理部门反映，尽快成立业主委员，选聘令大多数业主满意的物业服务公司。故原审法院根据《物业管理委托合同》判决马立晨支付物业服务费是正确的。考虑到润凯物业公司提供的物业服务存在一定的瑕疵，提供的服务存在提升的空间，对润凯物业公司主张违约金的诉讼请求不再予以支持。上诉人马立晨的其他上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实基本清楚，其判令支付违约金不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2947号民事判决第一项，于本判决生效之日起10日内履行。 二、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初2947号民事判决第二项。 三、驳回上诉人马立晨的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人青岛润凯物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 原审案件受理费25元，由润凯物业公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人马立晨承担。 本判决为终审判决。 审判长 王 琳 审判员 宋丽华 审判员 王 晋 二〇一九年十月二十一日 法官助理任臻 书记员姚莉