北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初28735号原告：北京化工大学，住北京市朝阳区北三环东路15号。法定代表人：谭天伟，校长。委托诉讼代理人：王惠蓉，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洪顺，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京脉博体育发展有限公司，住北京市海淀区北太平庄路18号601、602室。法定代表人：黄次勇，执行董事。委托诉讼代理人：于金凤，北京市道可特律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天仪，北京市道可特律师事务所律师实习律师。第三人：北京亿时间上网服务有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路98号12楼2层。法定代表人：刘辉，执行董事。原告北京化工大学诉被告北京脉博体育发展有限公司（以下简称脉博体育公司）、第三人北京亿时间上网服务有限公司（以下简称亿时间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京化工大学之委托诉讼代理人王惠蓉、牛洪顺，被告脉博体育公司之委托诉讼代理人于金凤、马天仪，第三人亿时间公司之法定代表人刘辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京化工大学向本院提出诉讼请求：1.判令确认我校与脉博体育公司之间就北京市海淀区紫竹院路98号北京化工大学西校区原大食堂一层部分以及二层全部房屋（合计约1165平米）的租赁关系于2018年9月20日解除；2.判令脉博体育公司与亿时间公司交还北京市海淀区紫竹院路98号北京化工大学西校区原大食堂二层房屋（约580平米）；3.判令脉博体育公司支付自2016年9月8日至2018年9月20日期间拖欠的租金853813.70元，及支付自2018年9月21日起至2019年9月10日期间的房屋使用费407342.47元，及支付2019年9月11日起至房屋实际交还之日期间的房屋使用费（每日按572.87元计算，共580平米），另支付违约金12600元；4.本案诉讼费由脉博体育公司承担。事实和理由：2009年12月1日，我校与脉博体育公司就坐落于北京市海淀区紫竹路98号北京化工大学西区（北京飘香梨烤鸭店上）的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定该公司租赁房屋用于经营上网服务，租赁房屋面积为1165平方米，租期3年，自2009年12月1日至2012年ll月30日止（含首尾两日），年租金为第一年37.5万元，后两年41.25万元，年租金按月支付。2012年12月，脉博体育公司另与我校就租赁房屋续签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间自2012年12月1日至2013年11月30日止（含首尾两日），年租金42万元，年租金按月支付。约定租赁期限届满后，我校与脉博体育公司就租赁房屋未续签租赁合同，该公司仍继续使用租赁房屋，自2013年12月1日起，双方为不定期租赁合同关系。2018年9月7日，我校当面通知该公司，解除与该公司就租赁房屋的租赁关系，并通知腾退房屋，结清拖欠租金、水电等费用。2018年9月17日，我校书面催促该公司腾退房屋、支付租金等费用无果。截至起诉之日，租赁房屋由第三人亿时间公司占用经营网吧。脉博体育公司辩称，我公司在收到解除通知后，积极履行腾退并督促第三人办理腾退房屋之义务，且已于2018年12月28日办理完腾退工作。同日，除本案第三人占用部分房屋外，我公司曾多次要求北京化工大学先接收部分面积，该校因共用电表、水表等问题予以拒绝，我公司无奈只能对部分房屋进行加固防止案外人再次进行无权占有。我公司已尽腾退之义务，并尽可能督促第三人尽快腾退其占用的房屋，北京化工大学一直知晓涉案房屋所处的状态及腾退工作进展。2009年12月1日至2018年12月28日期间，第三人与被告基于约定的合作合同而有权占有使用涉案房屋。但自2018年12月29日起，第三人明知解除合作关系便无权占有使用涉案房屋，但第三人仍拒绝腾退。因此，自此第三人应承担无权占有使用房屋后所产生的实际费用损失。北京化工大学明知涉案房屋由第三人无权占有使用不采取任何手段进行阻止，而是放任第三人无权占有之状态，第三人无权占有房屋所致损失扩大部分即2018年12月29日起所产生的房屋占用费，不应由我公司承担，理应由北京化工大学自行承担或追责第三人。自2006年4月18日起，依据双方签订的三份《房屋租赁合同》、口头协议免寒暑假租金，以及在维修期间支付的维修费、维修期间暂停营业免租金费用折抵后，我公司不存在北京化工大学所主张拖欠租金的情形。除2018年9月20日外，该校在租赁期间从未向我公司提出过拖欠租金之异议，三份书面定期合同已履行完毕，足以说明该校认可我公司不存在拖欠租金之事实。该校虽在本案诉讼中主张我公司所支付的2006年至2018年期间租金均予以抵扣2009年12月1日前的应付租金，但其主张既已过诉讼时效又与其在长达13年期间认可我公司不拖欠租金之事实相矛盾。我公司认可北京化工大学解除合同，并同意支付2018年9月21日至2018年12月28日期间的占用费，但不认可我公司存在违约，也不认可其基于此行使解除权。亿时间公司述称，北京化工大学对我公司停水停电，我可以腾退房屋，但北京化工大学应当先解决我要求赔偿的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据和事实，本院认定如下：位于北京市海淀区紫竹院路98号房屋为北京化工大学所有。自2006年开始，北京化工大学既与脉博体育公司就使用北京化工大学房屋签订了租赁合同。期限届满后于2009年12月1日，北京化工大学（甲方）与脉博体育公司（乙方）再行签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：租赁房屋坐落地点北京市海淀区紫竹院路98号北京化工大学西区（北京飘香梨烤鸭店上）（以下简称涉案房屋）。租赁房屋用途：乙方承租此处房屋用于经营上网服务。租赁房屋面积为1165平方米。房屋租赁期限为叁年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止（含首尾两日）。该房屋的租金为：第一年：2009年12月1日至2010年11月30日期间年租金37.5万元。后两年：2010年12月1日至2012年11月30日期间年租金41.25万元。该房屋的租赁保证金用乙方于上一合同期内缴纳的3万元租赁保证金进行冲抵，作为履行本合同各项条款的担保。当租期届满或者本合同依法或依甲乙双方约定终止时，在乙方已缴清应承担的费用、租金、以及确认乙方应承担的违约赔偿责任且已履行的情况下，该保证金如数返还乙方，不计利息。付款方式：租金起算时间为2009年12月1日，年租金按月支付。第一次付租金时间为2009年l2月10日前，支付2009年12月1日-2009年12月31日期间房租3.125万元。乙方责任：按本合同有关条款约定，按时足额向甲方缴纳房租。若由于乙方的过错，逾期超过三十天（含三十天）的，还应支付应付租金按同期银行贷款利率计算滞纳金。违约责任：乙方若拖欠甲方租金三十天以上，甲方除计收滞纳金外，有权采取合理的必要措施（包括停水、停电，单方面书面通知乙方解除合同）维护自己的利益。解除合同通知自送达乙方之日生效。上述租赁合同履行届满后，双方另于2012年12月3日续签了新一期租赁合同，主要内容与上述合同内容相同，其中约定：房屋租赁期限为壹年，自2012年12月1日起至2013年11月30日止（含首尾两日）。甲方应于2012年12月1日前将租赁房屋交付给乙方，乙方应于2013年11月30日将租赁房屋腾空交还给甲方。该房屋的租金为：年租金42万元，租金起算时间为2012年12月1日，年租金按月支付。第一次付租金时间为2012年12月10日前，支付2012年12月1日至2012年12月31日期间房租3.5万元。另查，于上述租赁合同签订的同时，脉博体育公司（甲方）另与北京美华凯上网服务有限公司（以下简称美华凯公司、乙方）签订《合作合同书》（以下简称合作合同），将上述房屋部分面积提供给乙方使用，主要约定：甲方根据乙方的申请和对乙方的经营能力的审核，同意与乙方合作，将座落在北京市海淀区紫竹路98号二层及一层东侧一部分房屋提供乙方使用，经营上网服务等项目，项目所需的投资经营发生的费用由乙方负责。订立本合同的目的在于确保甲、乙双方忠实地履行本协议规定的双方的职责和权利，乙方作为此块面积的实际经营者及独立的企业法人承担相应的法律责任及经营风险并独立核算所承担的经济责任。合作期限暂定三年。从2009年12月1日至2012年11月30日。由于乙方经营项目的特殊性，甲方同意在本合同有效期满前三个月对乙方提出的第二个三年延长合作期的书面请求，在同等条件下，乙方享有续签《合作合同书》的优先权。甲方为保证乙方更好地经营，甲方保证产权方合同约定甲方经营上网服务在本合同期间，甲方承诺，积极协助乙方办理各种注册及变更相关手续。甲方需提供与产权单位签署的租房合同复印件。合作费用缴纳与支付方式：乙方按每年固定总款六十六万元人民币付给甲方，每个月五万五千元，每三个月交纳一次。交纳时间需提前十天，合同签署当日内作为合作信誉担保金乙方付给甲方十一万元人民币。由签约后30日内，付清合作款即十一万元人民币。其余款项需在每年的2月20日之前，5月20日之前，8月20日之前，11月20日之前，提前付下一个季度的合作费用，甲方向乙方提供场地使用等发票。当合作期满后在乙方已经交清自身应承担的各项经营费用后的情况下，甲方应将合作信誉担保十一万元人民币如数返还乙方。其他费用：产权方的租金、取暖费及物业管理费由甲方承担。此块面积的所有的在乙方在合同期间的经营费用：例如水电费（按产权单位水电表数额），装修费、网络费等及国家有关规定交纳有关税、费由乙方承担。乙方的责任：按合同有关条款规定，按时足额向甲方缴纳使用费用。该合作合同签订后即2010年6月，美华凯公司将经营地址迁入本案北京市海淀区紫竹院98号，北京化工大学作为房屋产权人，曾为其出具过“企业住所（经营场所）证明”。后该公司先后将名称变更为本案亿时间公司，将法定代表人从原为王伟宏变更现为刘辉。上述租赁合同履行期间，北京化工大学与脉博体育公司未发生纠纷，期限再次届满后，双方虽未续签新合同，却仍依上述租赁合同继续履行。2018年9月17日，北京化工大学委托律师向脉博体育公司发出《律师函》，主要以该公司拖欠租金为由，要求解除双方租赁关系并限期腾退房屋等，后脉博体育公司未能在限期内进行腾退。至2019年9月10日，北京化工大学才将部分房屋收回。至此，除上述亿时间公司实际经营网吧所占有使用的部分面积外，北京化工大学已实际收回其余部分面积房屋。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：北京化工大学主张与脉博体育公司之间的租赁合同关系于2018年9月20日解除，脉博体育公司对此无异议。北京化工大学主张脉博体育公司存在逾期支付租金的违约行为，要求脉博体育公司偿付欠租并支付违约金，脉博体育公司则对此事实不予认可，且否认双方租赁合同关系基于违约而解除。其中，关于是否存在欠付租金事实之争议，双方当事人对自2009年12月10日起至2018年9月20日期间的租金支付事实进行了核对，北京化工大学主张应付款金额3638014元，脉博体育公司主张应付款金额3193104元，双方可确定其中差额为脉博体育公司主张与北京化工大学口头约定免除寒暑假期间的租金，但该口头约定事实未得到北京化工大学的认可，脉博体育公司未就其主张向本院充分举证。北京化工大学主张上述期间已付款金额2644200元，脉博体育公司主张已付款金额2819200元，双方可确定其中差额系由脉博体育公司另据5张手书收条所主张的付款事实争议产生，北京化工大学对该收条的真实性未予认可，脉博体育公司未能向本院述明相关付款事实并进一步举证。双方另可确认于双方租赁合同关系解除后，脉博体育公司另支付款项共计140000元，脉博体育公司主张为房屋占用费，但与相应发票载明的用途不符，该公司亦未就此主张充分举证。脉博体育公司另主张以租房押金30000元抵扣部分租金，北京化工大学同意在租金欠付金额中扣除。脉博体育公司还主张于2018年12月28日向北京化工大学交还部分房屋被拒绝的事实，北京化工大学对此未予认可，脉博体育公司未能就此事实充分举证。北京化工大学就亿时间公司占用房屋面积以其实际测量面积580平方米为据，亿时间公司则以合作合同约定主张相应面积为480平方米，脉博体育公司对北京化工大学主张的面积表示认可。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，北京化工大学与脉博体育公司就涉案房屋签订租赁合同，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。实际履行中，北京化工大学履行了提供约定房屋之义务，脉博体育公司亦支付了部分租金。双方在租赁合同期限届满后未能续签合同，事实上仍继续履行，形成不定期租赁关系，原租赁合同对双方仍具有约束力，脉博体育公司负有支付租金之义务，北京化工大学则有权随时解除合同。后北京化工大学向脉博体育公司提出解除双方租赁合同关系，脉博体育公司对双方租赁关系解除时间表示认可，本院对此无异议。根据双方当事人陈述及现有其他证据，可确定脉博体育公司确存在于租赁关系解除前欠付部分租金的事实，该公司未能就所主张的寒暑假免租事实及部分收款事实向本院充分举证，本院对其相应主张的应付款金额及已付款金额不予采信，北京化工大学有权要求脉博体育公司偿付相应欠租。鉴于双方当事人在实际履行中并未严格依租赁合同约定的期限履行，北京化工大学将已付租金优先用于抵销先前欠租并无不妥，相应脉博体育公司以诉讼时效进行抗辩，以及北京化工大学主张逾期违约，均缺乏相应的事实、法律依据，本院对此均不予采信。根据租赁合同性质及约定，脉博体育公司在租赁关系终止后，负有将租赁房屋交还北京化工大学的合同义务，亿时间公司虽持有与脉博体育公司之间的合作合同进行抗辩，但该合作关系性质上属于租赁，在北京化工大学与脉博体育公司已解除租赁关系情形下，其继续使用涉案房屋缺乏合法依据，该公司与脉博体育公司负有连带的腾退义务，其所谓投资等损失应依其合同相对关系另行主张。脉博体育公司另以北京化工大学拒绝接受腾退房屋进行抗辩，但该公司未能就此事实充分举证，且其本身并非全面履行，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认北京化工大学与北京脉博体育发展有限公司之间的房屋租赁关系于2018年9月20日解除；二、于本判决生效后七日内，北京脉博体育发展有限公司与北京亿时间上网服务有限公司将位于北京市海淀区紫竹院路98号二层房屋腾空交还北京化工大学；三、于本判决生效之日起七日内，北京脉博体育发展有限公司偿付北京化工大学拖欠租金823813.70元（已扣减租房押金30000元），及支付自2018年9月21日至2019年9月10日期间的房屋占用费407342.47元，及支付自2019年9月11日至上述房屋交还时止（按月租金标准572.87元及面积580平方米计）的房屋占用费；四、驳回北京化工大学的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16264元，由北京化工大学负担544元，于本判决生效后七日内交纳；由北京脉博体育发展有限公司负担15720元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 黎 健人民陪审员 赵 齐人民陪审员 张宏图二〇一九年十月三十一日书 记 员 王晓华