山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2135号上诉人（原审原告）：文登市宇程物业服务有限公司，住所地威海市文登区龙港外滩居民小区4-8至4-10号。法定代表人：王建波，经理。委托诉讼代理人：刘茂清，男，公司法务。被上诉人（原审被告）：尹建丽，女，1975年1月9日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：于明泽（系被上诉人之夫），住威海市文登区。上诉人文登市宇程物业服务有限公司（以下简称宇程公司）因与被上诉人尹建丽物业服务合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院（2019）鲁1003民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇程公司上诉请求：撤销一审判决，依法判令被上诉人尹建丽支付上诉人宇程公司住宅物业费4646.30元、电梯使用费2809.50元，共计7455.80元，并自起诉之日起至履行之日按每日千分之三支付滞纳金。事实与理由：1.关于尹建丽提供的录音，因刘士波已离职，无法确认录音中是不是刘士波本人的声音，因此对录音不应予以采信。退一步讲，即使录音中是刘士波的声音，也仅证明双方之间就赔偿事宜进行过协商，如协商成功，双方应签订书面协议，并办理相应的物业费与赔偿款抵顶手续。但双方协商后并没有达成一致意见，没有形成书面协议，也没有办理相应的物业费与赔偿款抵顶手续。因此该录音也仅证明双方的协商过程，并不能认为是双方就赔偿事宜形成的最终结果。事实上，双方之间仅进行过协商，没有形成最终结果；2.关于王某的证人证言。王某与尹建丽系朋友，与宇程公司总负责人邵明亮并不是朋友，只是其到该公司推介车辆保险业务时，认识的客户而已，其与尹建丽之间存在利害关系，该证人证言不应予以采信，一审法院错误予以采信，应予以纠正；3.尹建丽欠宇程公司的物业费用，应依法予以支付。因电梯等问题给尹建丽造成损失，在双方就赔偿协商未果的情况下，尹建丽应另案向宇程公司主张权利，不能与本案一并处理。而且尹建丽也没有证据证明其损失情况，其不能以此为由拒付物业费用。尹建丽辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。宇程公司向一审法院起诉请求：尹建丽支付物业服务费4646.3元、电梯费2809.5元，并自起诉之日起至实际付款之日止按照日千分之三支付滞纳金。庭审中，宇程公司将诉讼请求变更为请求判令尹建丽支付物业服务费6421元、电梯费2809元，并自起诉之日起至实际付款之日止按照日千分之三支付滞纳金。一审法院认定事实：2014年4月3日，宇程公司与尹建丽签订龙港外滩前期物业协议一份，约定由宇程公司为尹建丽位于龙岗外滩小区10号楼1002室（合同载明的建筑面积为184.94平方米）的物业提供物业服务，物业费用按总面积收取，住宅物业费0.8元/月/平方米，电梯使用费0.35元/月/平方米，尹建丽未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宇程公司有权要求补齐，并从逾期之日起按应交费用每日加收千分之三的滞纳金。宇程公司未达到约定的服务标准，尹建丽有权要求限期整改，逾期未改正给尹建丽造成损失的，应承担赔偿责任。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，尹建丽交纳了2015年7月份之前的物业费及电梯费，2015年7月1日之后的物业费及电梯费至今未交。宇程公司称，前期物业合同载明的建筑面积含储藏室面积，2015年7月之后的物业费及电梯费应扣除储藏室面积后计收，截至2019年5月30日，共47个月，尹建丽应交纳物业费6421元（170.79平方米×0.8元/月/平方米×47个月），应交纳电梯费2809元（170.79平方米×0.35元/月/平方米×47个月），合计9230元。尹建丽称，2017年11月10日，其与宇程公司就物业服务不到位的问题在中间人王某的调解下达成协议，由宇程公司赔偿10000元，尹建丽需交纳的物业费从该10000元赔偿款中扣除，扣完之后尹建丽再继续交纳物业费。为证实自己的主张，尹建丽提交了2017年11月10日协商经过的谈话录音，参与协商的人包括宇程公司时任经理刘士波、尹建丽夫妇、中间人王某及电梯维保人员（于某），尹建丽同时申请王某出庭。证人王某称其与宇程公司总负责人邵明亮及尹建丽均系朋友，受邵明亮之托帮助双方协商处理物业服务及物业费的问题，证人当庭陈述的内容与尹建丽所述基本一致。宇程公司称，刘士波曾任其公司负责人，但已于2018年春离职；不清楚录音中代表宇程公司表态的人是否是刘士波，录音无法反映协商的时间，因此对录音的真实性不认可。证人与尹建丽系朋友，与尹建丽存在利害关系，因此对证人证言也不予认可。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，宇程公司与尹建丽签订的前期物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，尹建丽应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费、电梯费等相关费用。宇程公司主张的2015年7月1日至2019年5月30日的物业费及电梯费，符合合同的约定且不违反相关法律、法规的强制性规定，应予支持。关于尹建丽主张的“调解协议”，矛盾双方选择共同信赖的中间人居中调停矛盾是民间解决纠纷的惯用方式，既然是“共同信赖的人”，则不可避免的与双方当事人均有所谓的“利害关系”，因此对于宇程公司提出的证人王某与尹建丽系朋友、存在“利害关系”的抗辩，不予采信。证人王某出庭陈述的内容与尹建丽所述基本一致；证人在不清楚当天的协商经过被录音的情况下，当庭确认了尹建丽提交的录音就是当天协商的谈话经过，且明确指出了录音中各发言人的身份，故对证人证言及录音证据，均予采信。法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。刘士波在协商过程中与尹建丽达成了一致意见，虽然未形成书面协议，但应认定为是双方就物业服务不到位的赔偿问题形成的口头协议。宇程公司对刘士波的负责人身份无异议，刘士波的上述行为应认定为职务行为，宇程公司应对刘士波的行为后果承担责任。根据以上论述，尹建丽应交纳的2015年7月1日至2019年5月30日的物业费及电梯费合计9230元，可以从宇程公司承诺的10000元赔偿款中扣除。根据双方达成的口头协议可以看出，宇程公司提供的物业服务确实存在瑕疵，尹建丽未及时交纳物业费等费用也存在一定的合理理由，因此宇程公司主张的违约金，不予支持。同时，宇程公司作为物业服务提供方，应当秉承“有则改之、无则加勉”的态度，不断提高物业服务水平，保证物业服务质量，增强业主满意度。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回文登市宇程物业服务有限公司要求尹建丽交纳2015年7月1日至2019年5月30日的物业费及电梯费合计9230元及违约金的诉讼请求。案件受理费25元，由文登市宇程物业服务有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审庭审中，上诉人宇程公司认可经双方协商，由宇程公司赔偿被上诉人尹建丽10000元，但因后期双方未签订书面协议，不能据此认定双方就赔偿事宜协商一致。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人宇程公司与被上诉人尹建丽是否就赔偿事宜协商一致，一审法院认定尹建丽应缴纳的物业费、电梯费从宇程公司承担的赔偿费中扣除是否有事实及法律依据。首先，二审中宇程公司认可双方协商一致由其赔偿尹建丽损失10000元，虽双方未形成书面协议，但根据相关法律规定，当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。宇程公司未提供证据证实双方协商必须以书面形式予以确认才生效的事实。因二审宇程公司已认可同意赔付尹建丽10000元损失，因此王某是否与尹建丽有利害关系，其证言是否有效、应否予以采信不影响该事实的认定，一审法院认定双方就赔偿事宜已协议一致，有事实及法律依据，本院予以维持；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”。本案中，宇程公司认可由其赔偿尹建丽损失10000元尚未实际给付。而2015年7月1日至2019年5月30日尹建丽应缴纳的物业费、电梯费共计9230元。双方互负到期金钱债务，尹建丽亦主张要求将其应缴纳的物业费、电梯费与宇程公司欠付其赔偿款予以抵销，一审法院据此认定将宇程公司应支付的赔偿款与尹建丽应支付的物业费、电梯费进行抵销，有事实及法律依据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人文登市宇程物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张英秋审判员  宫建军审判员  葛俊生二〇一九年十月二十九日法官助理薛淑娴书记员邵旭静