浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙0602执异154号之一 案外人元玲玲，女，1986年5月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 申请人陆宇昕，男，1994年9月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托代理人（特别授权代理）骆孝龙、吕诗楠，浙江越光律师事务所律师。 被申请人浙江广亿置业有限公司，住所地绍兴经济开发区浦江路2号四楼。 法定代表人王加兴。 委托代理人（一般授权代理）王岗，系该公司员工。 在本院执行申请人陆宇昕与被申请人浙江广亿置业有限公司（以下简称广亿公司）执行保全一案中，案外人元玲玲提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人元玲玲称，贵院在审理广亿公司案件中保全广亿公司财产时查封了坐落绍兴市越城区中汇大厦814室的房产（以下简称涉案房产）。案外人于2015年4月16日向广亿公司购买了涉案房产，并已支付购房款，当时因广亿公司开发票的工作人员去外地，没有办法开发票。案外人由于工作外调一直没有办理发票，最近才开好发票，在去办理房产证时，发现涉案房产已被贵院查封，特依法提出执行异议，请求贵院解除对涉案房产的查封。 申请人陆宇昕称，涉案房产现登记在被申请人广亿公司名下，案外人没有过户是属于自身原因没有去开发票，故其异议不能成立。 被申请人广亿公司称，同意案外人的意见。 本院查明：原告陆宇昕为与被告广亿公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月6日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，案号为（2019）浙0602民初7752号。诉讼中，根据原告方申请，本院于2019年8月30日诉讼保全首轮查封了被告广亿公司名下位于中汇大厦814室，权证号为绍房权证绍市字第××号的房产。此后，案外人元玲玲向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 案外人元玲玲为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、甲方（卖方）为广亿公司、乙方（买方）为案外人、落款日期为2015年4月11日的《协议》1份，主要内容为：鉴于乙方于2013年10月15日购买甲方中汇大厦SP0515号房（以下简称原房屋）并与甲方签订编号为20131015139C076556《浙江省商品房买卖合同》（以下简称原合同），现决定解除原合同并购买中汇大厦SP0814号房屋（以下简称新房屋）。经双方友好协商，就乙方提出换房事宜，达成如下协议：一、原房屋建筑面积为48.15平方米，该房屋售价为401000元；新房屋建筑面积为42.19平方米，该房屋售价为353863元。二、乙方已支付的原房屋的房款401000元（其中20万元为银行按揭贷款）转为新房屋的房款，原房款多于新房款47137元，于换房相关手续办理完毕后甲方一次性退还给乙方；原房屋房款中，乙方向银行办理的20万元按揭贷款，乙方应于本协议签订日起七个工作日内还清并办妥按揭撤销手续。三、双方同意于乙方撤销银行按揭手续后三个工作日内共同到房管所办理《商品房买卖合同》备案撤销手续，并同时签订新房屋的《商品房买卖合同》。四、乙方应于新合同签订后退还甲方原房屋《商品房买卖合同》、备案证明、购房发票等相关材料。五、乙方同意在双方完成本协议上述工作后，根据新合同办理新房屋交接手续。 2、出卖人为广亿公司、买受人为案外人、签订日期为2015年4月16日、编号为20150416BA9131335的《浙江省商品房买卖合同》及对应的落款日期为2015年9月27日的《商品房合同备案证明》各1份，合同主要内容为：案外人向广亿公司购买中汇大厦SP0814号办公用房，该商品房建筑面积共42.49平方米，总价款为353863元，买受人一次性付款，自本合同签订之日起30天内，由出卖人向绍兴市房地产管理处申请登记备案。 3、甲方为广亿公司、乙方为案外人的《补充协议》1份，其中约定，经双方友好协商，就中汇大厦SP0814房买卖合同的房号及面积差事宜补充协议如下：原合同房号中汇大厦SP0814号，现办理产权证的房号变更为中汇大厦814室。 4、广亿公司于2019年9月30日开具的《契税纳税联系单》1份，其中记载纳税人为元玲玲、发票号为17273025号、房屋坐落为涉案房产、面积为42.49平方米、房款为353863元、签订合同日期为2015年4月16日。 5、开票日期为2019年9月3日、购买方为案外人、销售方为广亿公司的《浙江省增值税发票》1张，其中记载货物名称为中汇大厦814室，面积为42.49平方米、价税合计金额为353863元。 6、案外人与绍兴景天物业管理有限公司签订的落款日期为2014年4月29日的《绍兴市中汇大厦业主公约》1份。 7、甲方为绍兴景天物业管理有限公司、乙方为案外人、签订日期为2015年4月29日的《绍兴市中汇大厦物业管理服务收费协议》1份，其中约定乙方购买的中汇大厦第8层14号房交付使用后，甲方按每月每平米3元的标准向乙方收取物业费。 8、案外人缴纳物业费的收据打印件2张。 9、案外人保管的房屋所有权人为广亿公司、房屋坐落为中汇大厦814室、权证号为绍房权证绍市字第××号房屋所有权证书1本。 10、交通银行进账单复印件1张，其中记载缴款日期为2013年11月29日，合同号为2013336130010100012，付款人为案外人、收款单位为广亿公司、金额为20万元。 11、中国工商银行刷卡凭证复印件1张，其中记载商户名称为广亿公司、卡号为“62×××46S”,交易日期为2013年10月25日，消费金额为181000元。案外人在持卡人处签名确认。 被申请人广亿公司为支持案外人的主张，向本院提交了该公司留存的案外人提交的证据10、11复印件各1份。 本院认为：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全。本案系案外人对本院保全裁定实施过程中查封涉案房产的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产所提出的书面异议，故依法应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查处理。本案中，案外人元玲玲提供的证据可以证明其在本院查封之前已作为买受人与被申请人广亿公司签订了关于涉案房产合法有效的书面买卖合同，并已按照合同约定支付全部购房款，且在查封之前已占有涉案房产的事实；同时，案外人对涉案房产未能办理过户并无明显过错。综上，案外人的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定情形，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对浙江广亿置业有限公司名下坐落绍兴市中汇大厦814室、房产权证号为绍房权证绍市字第××号不动产的执行，并解除对该不动产的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  张 剑 人民陪审员  钱土仙 人民陪审员  胡香会 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  陈文旗 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百条人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。 人民法院采取保全措施，可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，裁定驳回申请。 人民法院接受申请后，对情况紧急的，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。