山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终7453号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖其华，男，1960年8月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周家魁，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵冰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：乔洪荣，女，1974年11月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙恩（系乔洪荣之女），住济南市。上诉人肖其华因与被上诉人乔洪荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初6062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖其华上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判驳回乔洪荣诉讼请求，支持肖其华反诉请求。事实与理由：一审判决认定补偿款4937957元源自641平方米房屋补偿，系事实认定错误、推理错误，这一错误导致了对返还款项318万元这一行为的错误认定。根据《房屋拆迁补偿安置协议书》及当时拆迁政策规定，安置补偿主要是依据的人口数量，并非依据房屋面积，因此一审仅根据补偿款数额倒推补偿房屋面积，缺乏逻辑，缺乏依据。且乔洪荣扩建的房屋并没有规划许可、建设批准等手续，系违章建筑，根据我国《城市房屋拆迁管理条例》规定，违章建筑并不予补偿，故拆迁补偿面积不可能是641平方米，肖其华不应当就违建面积向乔洪荣进行补偿。正确认定拆迁补偿面积以及拆迁方案补偿原则对本案至关重要，一审法院错误倒推，有违司法公正，请求二审法院依法纠正。一审判决及《协议书》侵犯了其他五口人的合法权益（当时肖其华的妻子还因为此事割腕自杀），《协议书》应属无效，请求二审法院予以纠正。《房屋拆迁补偿安置协议书》证明补偿款项是按照人口来补偿的，该款项归属于肖其华及儿子、儿媳、两个孙子等六口人，肖其华和乔洪荣签订《协议书》错误将大部分款项都给了乔洪荣，处理了其无权处理的款项，侵犯了其他人的权益。根据当初2002年双方签订的房屋买卖合同，购房款仅为6万元，乔洪荣却要求偿付购房款318万元，要么属于笔误，要么属于显失公平，违背等价有偿、公平原则。一审法院对于肖其华提出的“《协议书》显失公平”不予认定，系认定事实、法律错误。拆迁事宜迫在眉睫，在拆迁队的施压下，肖其华不得不迅速解决房屋事情，而乔洪荣趁人之危提出不公平的补偿协议，在不能阻碍拆迁事宜这一压力下，肖其华不得不签署该协议书。除此之外，该协议书还存在诸多瑕疵，协议书约定解除2002年双方的房屋买卖合同，而该房屋买卖合同本身就因违反法律、法规的强制性规定而无效，无需双方再费心解除，根据《合同法》五十八条关于合同无效后的处理原则：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，乔洪荣应直接返还涉案房屋，并且肖其华在签署协议之前就已了解该事实，又何须多此一举。该协议草草一页明显是被迫仓促而为，且肖其华提供视频等证据一审法院皆不予认可，当初购房款仅为6万元（实际只交了3万元），即使含利息也不可能达到318万元，在协议中却要返还购房款318万元，实在有悖常理，且肖其华妻子知道上述协议后割腕自杀，更能证实对于此事件肖其华承受了多大压力，是在怎样的背景下被迫签署一个完全不符合自身利益、不合常理的协议书，恳请二审法院重新认定该协议书显失公平，判决支持肖其华撤销该协议。综上所述，一审法院认定事实错误，请求贵法院依法查清事实，依法纠正一审中的错误判决，以维护肖其华的合法权益。补充：《民诉法》第170条规定，原判决遗漏当事人的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。《民诉解释》第327条规定，必须参加诉讼的当事人一审未参加诉讼，二审法院可以根据当事人自愿原则进行调解，调解不成发回重审。本案所诉合同中涉及的拆迁补偿款，是按照人口安置的，均是六口人共有的，比如《拆迁补偿安置协议》中的房屋补偿面积282平米，是每人47平米，六口人共计282平米，其他补偿也是按照人口计算的，一审判决认定该合同有效，会直接侵犯其他人的合法权益，但是一审却遗漏了六口人中的肖强、于晓艳、肖皓泽、肖霖轩四位当事人。根据上述法律依据，本案应当发回重审。乔洪荣辩称，一审判决事实清楚、判决公正。肖其华上述理由不充分，请求二审法院依法驳回其上诉、维护公平正义。理由如下：一、本案最清楚的事实是，乔洪荣夫妇于2002年10月16日以6万元的价格购买了肖其华位于槐荫区吴家铺肖家屯村96号房屋院落，面积仅100余平方米，从此，乔洪荣在此居住、生活。至2018年4月长达16年的时间，乔洪荣一家省吃俭用，苦心经营，斥巨资将该院扩建至600余平方米，期间肖其华从未提出过任何异议，双方相安无事，只到2018年初，该村遇到拆迁。肖其华看到了拆迁的巨大利益，才反复通过村干部和个人找乔洪荣提出回购该房，乔洪荣无奈于2018年4月25日与肖其华签订了购房协议。根据该协议，肖其华应支付乔洪荣购房款318万元，然后由其以被拆迁户的名义享受拆迁利益。事实上，肖其华同日即与拆迁方签订了拆迁补偿协议，总计补偿款达490余万元。扣除需要支付给乔洪荣的上述318万元之外，肖其华实际获利170余万元。因此，肖其华才是最大的受益者，其不费吹灰之力就得到了巨额补偿款。乔洪荣一家都是本分的农民，虽然户口不在本地，但自从购买了肖其华的院落后，在此生活居住了16年，安分守己、遵纪守法。如果不将涉案房子卖给肖其华，按照拆迁政策，乔洪荣一家也能获得与318万元同等的房屋安置，也正是考虑到这一点，乔洪荣在街道领导、村干部等相关人员的多次劝说下才同意由肖其华回购该房。而肖其华通过签订回购协议在获取了巨大的拆迁补偿款后，却违反协议，连承诺支付给乔洪荣的318万元都拒不履行。这318万元无论乔洪荣卖与不卖、无论按拆迁政策、还是购房协议，都是乔洪荣应得的利益，乔洪荣从不额外要求。现肖其华一方面获取拆迁高额补偿，一方面又故意违反购房协议的约定，拒不支付应该支付给乔洪荣的购房款，于理于情于法都不通，是一种不讲诚信的行为，理应得到法律的制裁。其在上诉状中提出的协议书“显示公平”侵犯了其合法权益等问题不值一驳，请问，是肖其华三番五次找乔洪荣要回购该房，而且又有村干部多次做调解工作，对于双方的补偿条件和数额计算了无数次才达成的购房协议，怎么就成了显示公平，怎么就成了不是真实意思表示，如果不是肖其华能从中获取巨大的拆迁利益，肖其华能以318万元的价格回购该房，乔洪荣相信法律是公正的，二审法院会主持公道，给乔洪荣一个公正判决。二、乔洪荣除上述答辩意见外，保留向肖其华追偿损失的权利。一审法院驳回了乔洪荣要求肖其华支付逾期支付上述购房款318万元的利息这一诉讼请求，理由是肖其华490余万元的拆迁补偿款未领取，现仍在拆迁部门，对这一判决乔洪荣理解，但是乔洪荣要说的是，是肖其华不愿支付应该支付给乔洪荣这318万元购房款，才至今不签字领取补偿款，是故意不行使权利，并不是拆迁部门不支付给他。乔洪荣这一故意拖延领取补偿款的行为给乔洪荣造成了巨大损失，从2018年4月25日签订购房协议至今一年多，其他村民都按协议得到了补偿款，唯独肖其华为了达到拒不支付、拖延支付给乔洪荣318万元购房款，至今不签字拆迁款，这一故意不行使权利的行为给乔洪荣造成了巨大损失，这318万元至今一年多了，利息不说，更为严重的是，乔洪荣自2018年4月，房子被拆以后无处居住，即在西客站地区与开发商签订了商品房买卖合同，应当支付给开发商的第二批首付款至今交不上，乔洪荣每月都要支付给开发商违约金，而且开发商已准备诉至法院，要解除合同并要求乔洪荣承担违约责任，如此一来，乔洪荣的损失会十分巨大。试问，如果肖其华能及时履行合同支付给乔洪荣购房款的话，会有这个损失吗，这一切都是肖其华不讲诚信、故意违约造成的，乔洪荣保留向肖其华继续追偿的权利。乔洪荣向一审法院起诉请求：1.判令肖其华履行房屋买卖合同义务，偿付购房款318万元；2.判令肖其华承担上述欠款利息；3.诉讼费由肖其华承担。在审理过程中，乔洪荣明确其第一项诉讼请求为：要求肖其华支付购房款318万元；第二项诉讼请求为:利息以318万元为基数，自2018年6月1日至实际给付之日止，按照中国人民银行贷款利率6%计算。肖其华向一审法院反诉请求：1.请求撤销双方于2018年4月25日签订的《协议书》；2.判令乔洪荣向肖其华支付房屋使用费15.6万元；3.诉讼费用由乔洪荣承担。一审法院认定事实：肖其华系济南市槐荫区吴家堡街道办事处肖家屯村民，乔洪荣户籍所在地山东省东平县。肖其华系坐落肖家屯96号院内北屋5间（建筑面积92.4平方米）；东屋3间（建筑面积27.8平方米）的房屋所有权人。2002年10月16日，乔洪荣和肖其华签订《购房协议》，协议约定：肖其华自愿把坐落于槐荫区吴家堡镇肖家屯96#房屋卖给乔洪荣，建筑面积120.2平方米；双方议定购房款为6万元。同日，肖其华把房屋交付给乔洪荣。乔洪荣在此居住并增建房屋。2018年4月25日，乔洪荣丈夫孙永国以乔洪荣名义与肖其华签订《协议书》，该协议书由办事处拆迁工作人员起草，约定：1.肖其华、乔洪荣共同协商确定解除二者之间关于肖家屯96号房产的房屋买卖合同。2.肖其华返还乔洪荣的购房款318万元。付款方式为双方共同申请由肖家屯村委会提存该房屋拆迁安置补偿款项，待拆迁安置补偿款项拨付至肖屯村委会账户后7日内，由肖屯村委会根据本协议对双方拨付相应款项。3.乔洪荣返还房屋归肖其华，肖其华享有该房屋的所有权，并享有占有、使用、收益、处分的权利。4.肖其华为本次拆迁中该房屋的被安置权人，该房屋拆迁的所有事宜由肖其华处理，乔洪荣放弃该房屋拆迁中安置的一切权利。5.本协议签订后，双方的房屋买卖合同解除，双方就该房屋买卖合同中的权利义务灭失，互不追究责任。孙永国签署“乔洪荣”名字，肖其华及见证人肖某某、肖某某各自签名。签订协议后，涉案房屋交付给拆迁部门。在审理过程中，乔洪荣表示认可孙永国2018年4月25日签订的《协议书》。2018年4月25日，肖其华作为乙方与济南市槐荫区吴家堡办事处肖家屯村民委员会、济南市槐荫区人民政府吴家堡街道办事处、济南市槐荫区住房保障和房产管理局作为甲方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：一、甲方需拆除乙方所有的位于吴家堡办事处肖屯96号的住宅房屋。二、乙方选择按人口数量进行货币安置补偿。乙方现有安置人口6人。甲方向乙方提供安置房屋的建筑面积282平方米，按市场评估价1.4万元每平方米，总计394.8万元。三、甲方向乙方支付房屋补偿费、院落包干费、搬家费和过渡安置费。1.甲方向乙方支付房屋补偿费2.1万元。2.住宅院落地上附着物包干补偿费3万元。3.甲方按照400元每人的标准，向乙方发放搬家费2400元。4.甲方按照每月每人800元的标准向乙方一次性发放6个月过渡安置费2.88万元。经核算，甲方向乙方支付上述总费用小计8.22万元。四、奖励。1.在规定时间内签订协议的每处独立院落给予拆迁奖励3万元。……3.自正式动迁之日起10日内签订协议的给予100元/平方米的奖励，奖励费64157元。4.以货币安置补偿价格每平方米1.4万元为基数给予奖励，自正式动迁之日起10日内签订协议的，给予每平方米上浮20%的奖励，奖励费78.96万元。逾期不签订协议的，不予奖励。5.对住宅房屋完成协议签订并交验空房的，给予每人4000元搬迁奖励，计2.4万元。五、以上二、三、四条款共计人民币4937957元。该6人系肖其华及其子、儿子、儿媳、孙子。肖其华尚未领取该补偿款。在审理过程中，乔洪荣称自己已经向肖其华支付购房款6万元，肖其华提出异议，称只收到购房款3万元。乔洪荣诉称2018年4月25日签订协议后，涉案房屋当天交付给办事处，肖其华辩称2018年4月25日签订协议后，乔洪荣将涉案房屋交付给肖其华，肖其华交付给拆迁部门并已拆除。双方对此均未提供证据证实。一审法院认为，乔洪荣与肖其华签订的《购房协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但农村房屋依附于宅基地之上，房屋所有权与宅基地使用权不可分割，故乔洪荣与肖其华签订的《购房协议》在处分房屋的基础上对宅基地使用权也进行了处分。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无法取得。乔洪荣不具备肖家屯村集体经济组织成员的身份，亦不能通过买卖方式取得涉案土地上房屋的所有权，乔洪荣与肖其华签订的买卖合同违反了法律规定，系无效合同。此后，乔洪荣与肖其华签订的《协议书》，虽载明为解除2002年签订的房屋买卖合同，但实质上是对涉案房屋买卖合同约定事项的处理，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，系有效合同，双方均应按约定履行义务。肖其华现不同意按照约定给付乔洪荣款项，显系违约。故乔洪荣要求肖其华支付318万元，予以支持。肖其华辩称2018年4月25日签订的《协议书》显失公平并反诉要求撤销该《协议书》，乔洪荣不予认可，经审查，2002年乔洪荣以6万元价格购买肖其华该房屋，建筑面积为120.2平方米，后乔洪荣居住使用期间进行增建，根据肖其华与相关部门于2018年4月25日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中“自正式动迁之日起10日内签订协议的给予100元/平方米的奖励，奖励费64157元”、补偿款共计4937957元的约定，足以证明此时房屋面积为641.57平方米，肖其华因房屋拆迁所得到的补偿款为4937957元，且根据乔洪荣与肖其华于2018年4月25日签订的《协议书》中乔洪荣放弃该房屋拆迁中安置的一切权利的约定，由此可以看出，双方约定肖其华给付乔洪荣318万元、肖其华取得涉案房屋进行拆迁安置，肖其华因安置所得到的款项为4937957元，该款项高出肖其华向乔洪荣支付的318万元达175万余元，故肖其华辩称并反诉称2018年4月25日《协议书》显失公平的理由不成立，其该辩称理由不能采信，其要求撤销该《协议书》的反诉请求不予支持。关于乔洪荣主张的利息问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方约定付款方式为双方共同申请由肖家屯村委会提存该房屋拆迁安置补偿款项，待拆迁安置补偿款项拨付至肖屯村委会账户后7日内，由肖屯村委会根据本协议对双方拨付相应款项，根据查明情况，肖其华尚未领取该补偿款，尚不具备向乔洪荣支付款项的条件，故乔洪荣该主张依据不足，不予支持。肖其华主张乔洪荣支付2002年10月至2018年4月的房屋使用费15.6万元，房屋使用费每月按1000元计算，共计18.6万元，扣除乔洪荣支付购房款3万元，尚欠15.6万元。乔洪荣提出异议，认为双方系买卖合同关系而非租赁合同关系，乔洪荣对购买房屋享有合法权利。经审查，一审法院认为，双方于2002年签订房屋买卖合同后，乔洪荣支付购房款，肖其华交付房屋，双方已经履行了该房屋买卖合同，虽然该房屋买卖合同无效，但双方于2018年4月25日签订合同对于2002年房屋买卖合同的相关事项进行了约定，该合同未约定乔洪荣应支付房屋使用费，且肖其华主张按照每月1000元支付房屋使用费亦没有提供相应证据，故肖其华该主张依据不足，不予支持。判决：一、肖其华于判决生效之日起十日内给付乔洪荣款318万元。二、驳回乔洪荣的其他诉讼请求。三、驳回肖其华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32240元，减半收取16120元，乔洪荣负担1120元，肖其华负担15000元，保全费5000元，由肖其华负担。反诉费1711元，由肖其华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。肖其华提交以下证据：证据一、一审法院（2019）鲁0104民初3206号民事判决书，证明：该院认为案外人肖强等四人与肖其华系同一家庭，肖强等四人对人口所获得的款项享有所有权，肖其华无权处理其他人的补偿款；证据二、村集体土地补偿实施方案原件一份，证明：本案所涉及的款项均是按照人口数量来作为安置补偿依据，并非按照面积进行补偿。乔洪荣质证称，对该证据无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据查明事实，乔洪荣与肖其华于2002年10月16日签订《购房协议》，双方约定肖其华将其名下的涉案房屋出售于乔洪荣，乔洪荣交付相应价款之后，实际居住使用房屋十多年，期间亦对房屋进行了增建。在房屋面临拆迁之前，双方签订《协议书》一份，约定解除原房屋买卖合同，肖其华返还乔洪荣购房款318万元，款项来源于房屋拆迁补偿款，乔洪荣返还房屋归肖其华，由肖其华享有拆迁安置利益。由此可见，上述《协议书》实质上系双方基于之前已经完成的房屋交易事实基础上，对该房屋相关拆迁利益分配的约定。该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格予以履行。上述《协议书》的形成系建立在原《购房协议》的基础上，《购房协议》实际履行之后，乔洪荣居住使用涉案房屋达十多年之久，肖其华及其家人对此应当明知，亦未提出异议，故应当认定肖其华的家人对《购房协议》并无异议。据此，乔洪荣有理由相信肖其华有权代表其家人签订《协议书》，且即使肖其华签订《协议书》的行为系无权处分，亦不应否定该《协议书》的法律效力。故肖其华上诉主张《协议书》处分了其家人的拆迁利益，应属可撤销，该主张于法无据，本院不予采信。《协议书》的签订系双方自愿协商的结果，作为完全民事行为能力，签约双方应当对其行为负责。肖其华主张乔洪荣乘人之危提出不公平的补偿协议，并无事实依据，本院不予采信。综合考虑原《购房协议》履行十多年、乔洪荣对涉案房屋加建的行为、拆迁补偿款数额以及双方利益平衡等因素，《协议书》约定肖其华支付乔洪荣318万元、剩余拆迁利益归肖其华所有，并不存在显失公平之情形。肖其华的相关上述理由均不能成立，本院不予采信。肖其华的其他家人并非本案合同相对方，乔洪荣亦未针对其家人提出诉讼主张，故本案无需追加肖其华的其他家人参加诉讼。综上，一审判决肖其华支付乔洪荣318万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，肖其华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32240元，由上诉人肖其华负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十月二十九日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利