河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终6718号上诉人（原审原告）：南阳市金苑房地产开发有限公司，住所地：南阳市北京路中段。法定代表人：李金刚，任公司总经理。委托诉讼代理人：郑海洋，河南怡和律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：易卫峰，河南怡和律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：董云丽，女，汉族，1973年11月3日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：张先哲，河南宛信律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人南阳市金苑房地产开发有限公司（以下简称金苑房地产）因与被上诉人董云丽房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。金苑房地产上诉请求：1、依法撤销宛城区人民法院（2019）豫1302民初3607号民事判决书；2、依法改判解除上诉人与被上诉人2018年1月21日签订的《商品房买卖合同》；3、依法改判被上诉人向上诉人支付违约金19000元；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、上诉人要求解除合同的理由成立。1、《商品房买卖合同》约定的房款总额为653402元，被上诉人仅支付首付款273402元，下余房款38万元付款方式为公积金贷款，付款时间为2018年2月21日，如果不能完成公积金贷款，自动转成一次性付款。但被上诉人拒绝面签而未在约定时间内付款，上诉人于2018年9月18日邮寄催款函，要求被上诉人收到后七日内交清余款，被上诉人当日签收，但未交清下余房款38万元，早已逾期超过60日，已构成根本违约，导致合同目的不能实现。2、《商品房买卖合同》第七条1（2）规定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；合同附件四同样约定，买受人逾期超过60日，出卖人可以解除合同。根据上述事实和合同约定，上诉人有权要求解除合同，一审判决不予解除无法律依据。3、《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案商品房买卖合同约定解除合同的条件符合法律规定，且不违反法律法规的禁止性规定。二、被上诉人违约后的交款行为不影响其违约行为的成立，不影响上诉人解除合同的权利。1、截止起诉前，被上诉人逾期付款已达一年有余，已构成违约，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，上诉人有权要求按照合同约定解除合同。2、上诉人立案后，被上诉人交款（未收）的交款行为不影响此前的违约行为的成立，不能说明其有履约的诚意，更不影响上诉人解除合同的权利。三、被上诉人应当承担违约责任。如前所述，被上诉人已构成根本违约，上诉人有权解除合同，被上诉人应当按照合同第七条约定承担违约责任，按应付款金额38万元的5%向上诉人支付违约金19000元。四、一审超范围审理程序违法。1、上诉人的诉讼请求是解除双方签订的《商品房买卖合同》，但一审却判决继续履行合同，由被上诉人支付下余购房款，显然属于超范围审理判决。2、上诉人要求的是解除合同的违约金，一审却判决被上诉人支付继续履行合同的违约金，并在违约金之外另行支付7万元。3、被上诉人没有反诉要求交付房产，一审却判决上诉人交付房产，于法无据。董云丽辩称，1、一审判决体现了合同法鼓励交易原则。在房产有预售许可证的情况下双方签订的商品房买卖合同合法有效。购房是老百姓的大事，不能随意解除合同。2、一审判决符合公平原则。房价涨了，开发商不能随意解除合同，否则对购房人不公平。3、《补充协议》系格式合同，其中单方解除合同的条款明显加重购房人的义务应无效。《合同法》第四十条的规定："提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效"。主要是因为公平原则是合同的灵魂，如果允许邀约人提供的条款可以随意免除自己的责任，加重对方的责任，排除对方的主要权利，那么相对弱势的买受人一方的利益就会受到践踏，合同公正性就会丧失。金苑房地产向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告2018年1月21日签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告向原告支付违约金19000元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买原告开发的宛城区张衡路以南、规划区间路以北、南都路以西、区间路以东6幢2单元7层701住宅一套。商品房买卖合同的主要内容为：买受人购买的商品房为宛城区张衡路以南、规划区间路以北、南都路以西、区间路以东6幢2单元7层701号房，户型为三室二厅，建筑面积为144.28平方米。该商品房的单价为每平方米4528.71元，总金额陆拾伍万叁千肆佰零贰元整。付款方式及期限为：约定金额273402元，付款方式现金，约定付款时间2018-01-21，交纳比例41.84％；约定金额380000元，付款方式公积金贷款，约定付款时间2018-02-21，交纳比例58.16％；备注：如果不能完成公积金贷款，自动转成一次性付款。约定出卖人应当在2018年8月31日前交付房屋。买受人逾期付款的违约责任：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之0.5的违约金。补充协议中第三条规定，若买受人非采取一次性付款方式（含公积金贷款和按揭方式付款）购买商品房，如果买受人贷款未获得银行审批或者未获得银行足额审批，则买受人应当自接到出卖人通知后七日内用现金补足剩余房款，否则逾期在60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过60日，出卖人可以直接从已付款中扣除逾期应付款的百分之十作为违约金后解除合同，并将该商品房另行出售。若《商品房买卖合同》已备案且买受人符合本条情况者，出卖人和南阳市房地产管理局经视出卖人拥有单方解除合同的权利，买受人对此无异议。合同签订后，被告董云丽于2018年1月21日向原告支付房屋预收款273402.00元。2018年9月18日，原告金苑房地产售房部通过邮政特快专递方式向被告董云丽邮寄催款函，催款函由董云丽签收。一审审理中，被告要求继续履行合同，支付违约金，并在合同约定价款基础上另支付70000元。一审法院认为，一、本案系商品房买卖合同纠纷，被告董云丽与原告金苑房地产签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违法法律规定，为有效合同。二、双方签订的《商品房买卖合同》是否符合解除条件。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后再合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。买卖合同签订后，被告董云丽已按照合同约定支付购房首付款273402.00元，在原告立案后，也曾支付剩余购房款，被告拒收，充分说明被告在主观上是愿意履行合同义务的，被告董云丽已按照合同约定履行了一部分付款义务，虽然其存在逾期支付购房款的行为，但尚未达到不能实现合同目的的严重程度，且愿意在支付违约金的基础上另行支付70000元，足以证明被告履约的诚意。原告诉称被告拒不交纳下余房款的理由不成立，其要求解除合同的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除条件，为维护合同公平性和稳定性，原告金苑房地产要求解除合同的请求不予支持，合同应当继续履行，被告履行完合同约定的义务后，原告应当向被告交付房屋。三、违约金问题。根据原被告双方签订的补充协议，逾期超过60日，合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本案中，被告所欠下余房款为380000元，催款函下发于2018年9月18日，故被告应以此为基数，按照日万分之五的标准，自2018年9月18日起支付违约金至实际全额支付购房款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条之规定，一审判决：被告董云丽于本判决生效后十日内，向原告南阳市金苑房地产开发有限公司支付购房款下欠购房款380000元，并另行支付70000元及违约金，违约金以380000元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年9月18日起支付至下欠房款付清之日止。原告南阳市金苑房地产开发有限公司自收到被告上述款项后十日内，将位于宛城区张衡路以南、规划区间路以北、南都路以西、区间路以东6号楼2单元7层701的房屋交付给被告董云丽。驳回原告南阳市金苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由被告董云丽负担。依据各方当事人上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：1、上诉人诉请解除合同应否予以支持？2、一审判决是否超出一审原告的诉讼请求？二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以认定。本院认为，金苑房地产与董云丽于2018年1月21日签订的《商品房买卖合同》及其附件，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应当按照约定全面积极地履行自己的义务。结合本案，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定,案涉《商品房买卖合同》及其附件系金苑房地产提供的制式条款,该条款明显加重董云丽责任,有失公平。董云丽虽存在逾期交付下余房款的情形，但其在一审审理中明确表示愿意立即交付房款、依约承担违约金并另行支付7万元作为补偿，董云丽继续履约的意思表示真实、明显。同时,金苑房地产亦存在逾期交房的违约情形。现金苑房地产依据双方的合同约定主张解除本案《商品房买卖合同》,有违诚实信用原则。因此,本案的《商品房买卖合同》不应予以解除。一审法院基于维护合同的稳定性及交易的公平性,对上诉人关于解除双方所签合同的诉请不予支持，并据此判令双方继续履行合同，并无不当。综上所述，上诉人金苑房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费276元，由南阳市金苑房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛永权审判员  孙小刚审判员  王 勇二〇一九年十月三十一日法官助理赵琳书记员郭璐