江西省上栗县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0322民初2010号 原告：江西上栗农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省萍乡市上栗县上栗镇兴盛大道，统一社会信用代码：91360300MA35GFYA19W。 法定代表人：段莉，董事长。 委托诉讼代理人:何亮，该行职员。 委托诉讼代理人：胡和亮，该行职员。 被告：柳丽，女，1986年8月10日生，汉族，住江西省萍乡市上栗县上栗镇浏万中路国税局侧边，现住上栗县。 被告：江西雄鹰房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市上栗县府前路吴楚花都1栋23号，统一社会信用代码证：91360322769754776N。 法定代表人：徐国刚，总经理。 委托诉讼代理人：黄伟，江西148法律服务所法律工作者。 原告江西上栗农村商业银行股份有限公司诉被告柳丽、江西雄鹰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月19日受理后，依法由审判员李金波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西上栗农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人何亮、胡和亮与被告江西雄鹰房地产开发有限公司委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼，被告柳丽经传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江西上栗农村商业银行股份有限公司诉称，2011年8月11日，被告柳丽向原告提出个人商住按揭贷款申请，并承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。随后，双方于2011年8月11日签订了编号[2011]栗个购房借字第0188号《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为240000元的个人住房按揭贷款，借款期限为10年，自2011年9月15日至2021年9月14日止，借款利率为年利率7.05%，在本合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的基准利率上不上浮，在贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，并按约定的利率浮动比例（中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的基准利率上不上浮）确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息还款方式偿还贷款本息。罚息利率为在约定的借款利率上加收30%，双方还就贷款发放条件、担保方式、违约事件及处理等，其他事项进行了约定。为保障编号为[2011]栗个购房借字第0188号《个人购房借款/担保合同》的履行，被告柳丽以所购的位于上栗县府前路吴楚花都21栋1单元501室的房产为其借款合同项下的债务提供抵押担保，抵押担保的主债务金额为240000元，担保范围为主合同项下的借款本金、利息、逾期罚息及其他为实现债权的所有费用，担保方式为抵押担保、另外被告江西雄鹰房地产开发有限公司为被告柳丽在原告所借的个人住房俺家贷款24万元提供了连带责任保证担保，担保范围为主合同项下全部借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及其他为实现债权所有费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。随后，原告与被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。原告按照约定向被告柳丽发放了借款，被告柳丽在于2011年9月15日提取借款240000元。目前，根据等额本息还款方式，该被告柳丽已有11个月未按时足额偿还贷款本息，其行为已经构成违约，根据《个人购房借款/担保合同》第十条违约及违约责任中10.2条款，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款，以及所产生的利息，罚息及其他费用，直至解除合同。经原告多次催讨，被告至今仍未向原告还本金利息，原告为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请求法院依法判令1.在被告柳丽与原告江西上栗农村商业银行股份有限公司的240000个人商业用房贷款中，判令解除被告柳丽，被告江西雄鹰房地产开发有限公司与原告江西上栗农村商业银行股份有限公司的个人购房借款/担保合同；2.判令被告柳丽向原告偿还借款本金91974.75元及利息（含罚息）（自最后一次缴纳利息日起至2019年6月24日的借款利息为3988.65元，实际应计算至全部款项还清之日止）；3.判令被告江西雄鹰房地产开发有限公司对上述第2项诉讼请求承担连带保证责任；4.本案诉讼费由被告柳丽承担；5.判令原告江西上栗农村商业银行股份有限公司对于被告柳丽提供的抵押财产（抵押物为房产，位于上栗县府前路吴楚花都21幢1单元501室）享有优先受偿权。 被告柳丽未向法庭提交答辩意，亦未向法庭提供证据，其行为视为放弃自己的权利。 被告江西雄鹰房地产开发有限公司辩称，我公司在2011年8月11日为被告柳丽向原告的借款出具过保证函一份，根据保证函的约定，我公司的保证期限为自被告柳丽办理了房产证后，担保期限即终止，现被告柳丽己办理了房产证，故我公司不承担保证责任。 原告为证实自己的主张向法庭提供证据如下：1.原告营业执照、法人代表身份证明、被告身份证、户口簿、营业执照复印件各一份，拟证明原、被告双方的身份及主体适格；2.个人住房按揭贷款申请表、借款申请报告、偿还贷款承诺书，拟证明被告柳丽于2011年8月11日向原告申请个人住房按揭贷款；3.江西雄鹰房地产开发有限公司保证函，拟证明江西雄鹰房地产开发有限公司为被告柳丽在原告出的借款本金、利息、罚息、违约金及其他为实现债权的所有费用，承担连带责任保证；4.个人购房借款/担保合同，拟证明被告柳丽、江西雄鹰房地产开发有限公司与原告于2011年8月11日签订的合同，借款金额为240000元，用于购买被告江西雄鹰房地产开发有限公司开发的坐落于上栗县府前路吴楚花都21栋1单元501室，房屋总价额为349894元（不含税费），双方约定首付款109894元，余款240000元通过按揭贷款支付。借款时间为2011年9月15日起至2021年9月14日止，釆取按月等额本息还款，担保采取抵押加保证，利率以合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；即年利率7.05%，月利率5.875‰，逾期利息利率按执行利率的基础上加收30%。被告江西雄鹰房地产开发有限公司为以上被告柳丽的按揭贷款提供连带责任保证，保证范围为全程连带责任保证：保证人对全部货款本金、利息、罚息、复利、违约补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，扣款约定保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人在贷款人处所有账户中扣收相应款项用以清偿。扣收保证人的定期存款的，扣款存款按支取日挂牌公告的货期存款利率计收利息因扣收而产生的利息损失，由借款人承担；5.借款凭证及被告柳丽账户流水、划款扣款授权书，拟证明原告已履行借款合同，2011年9月15日放款240000元至柳丽账户，开户行为上栗农商行，账户为62×××61，当日，我行即按柳丽的授权将该240000元划至开发商江西雄鹰房地产开发有限公司账户12×××27；6.办理住房抵押承诺书、房屋预告登记证明复印件，拟证明被告柳丽购买的住房已到房管部们办理了预售商品房抵押，我行为抵押权人，具有优先受偿权；7.商品房买卖合同、收取房款证明书，拟证明柳丽于2011年7月31日向江西雄鹰房地产开发有限公司购买上栗县府前路吴楚花都21栋1单元501室，同年8月4日在房管部门办理预售合同登记备案，2012年2月15日取得预告登记证明，于2011年8月11日交付首付款109894元。8.结欠本金利息清单、电脑截屏图，拟证明被告柳丽截止2019年6月24日结欠原告的本金91974.75元及利息3988.65元；9.放款流水凭证一份，拟证明我行已向被告发放款项。 经质证，被告江西雄鹰房地产公司认证对第一、二组证据无异议，对第三组证据我方的保证函，该保证函约定，被告柳丽房产证未发放之前我方提供担保，发放之后不提供担保。保证函第8条以及最后一条约定，均说明是在被告柳丽房产证发放之前，我方才进行担保。第四组证据其他无异议，但合同中有关保证的条款均以保证函中的条款为准，根据原告的起诉状中说明被告柳丽已经办理了房产证，故我方不应再承担连带保证责任。对剩余证据均无异议。 本院对原告提供的该9组证据的真实性、合法性、与案件的关联性，本庭予以认定。 经审理查明，2011年8月11日，被告柳丽向原告提出个人商住按揭贷款申请，并承诺以新购房产为贷款提供抵押担保。随后，原告与被告柳丽、江西雄鹰房地产开发有限公司于2011年8月11日签订了编号[2011]栗个购房借字第0188号《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额为240000元的个人住房按揭贷款，借款期限为10年，自2011年9月15日至2021年9月14日止，借款利率为年利率7.05%，担保采取抵押加保证，利率以合同生效日中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；即年利率7.05%，月利率5.875‰，逾期利息利率按执行利率的基础上加收30%。还款方式为按月等额本息还款，被告江西雄鹰房地产开发有限公司为以上被告柳丽的按揭贷款提供连带责任保证，保证范围为全程连带责任保证：保证人对全部货款本金、利息、罚息、复利、违约补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年，扣款约定保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证人在贷款人处所有账户中扣收相应款项用以清偿。扣收保证人的定期存款的，扣款存款按支取日挂牌公告的货期存款利率计收利息因扣收而产生的利息损失，由借款人承担。双方还就贷款发放条件、担保方式、违约事件及处理等，其他事项进行了约定。为保障编号为[2011]栗个购房借字第0188号《个人购房借款/担保合同》的履行，被告柳丽以所购的位于上栗县府前路吴楚花都21栋1单元501室的房产为其借款合同项下的债务提供抵押担保，抵押担保的主债务金额为240000元，担保范围为主合同项下的借款本金、利息、逾期罚息及其他为实现债权的所有费用，担保方式为抵押担保、另外被告江西雄鹰房地产开发有限公司为被告柳丽在原告所借的个人住房俺家贷款240000元提供了连带责任保证担保，担保范围为主合同项下全部借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及其他为实现债权所有费用，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起二年止。同时，被告江西雄鹰房地产开发有限公司向原告出具一份保证函，承诺愿意为被告柳丽借款抵押房屋在相关房屋权属证明办理发放之前时间段内的债务提供连带责任。同日，原告与被告在抵押登记机关办理了抵押财产登记手续。预登记抵押权证号：栗预上栗字第2011-090号。原告于2011年9月15日放款240000元至柳丽账户，开户行为上栗农商行，账户为62×××61，当日，原吿即按柳丽的授权将该240000元划至开发商江西雄鹰房地产开发有限公司账户12×××27上。《个人购房借款/担保合同》第十条约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前偿还全部或部分贷款，以及所产生的利息，罚息及其他费用，直至解除合同。截止2019年6月24日，被告柳丽已有11个月未按时足额偿还贷款，结欠本金91974.75元及利息3988.65元；经原告多次催讨未付，诉至本院。 本院认为，本案当事人所签订的《个人购房借款/担保合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应严格按约履行各自的合同义务。原告依约向被告柳丽履行了发放贷款240000元的合同义务，被告柳丽应当依约足额偿还借款本息，但柳丽仅偿还了部分借款，截止2019年6月24日，被告柳丽已有11个月未按时足额偿还贷款，构成违约，应依法承担违约责任。故原告要求被告柳丽偿还逾期本金91974.75元及利息3988.65元（算至2019年6月24日止，按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%即年利率约定利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，罚息在约定的执行利率基础上加收30%，并加收复利）本息合计人民币95963.4元，（利息暂计至2019年6月24日止，此后利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率标准计算至清偿日止）的诉讼请求，本院予以支持。本案中，被告柳丽办理预购商品房抵押登记的房产至今未取得该房产的房屋产权证，也未能办理该房产的抵押登记。预购商品房抵押登记不等同于抵押登记，预告登记权利人也并非必然将来成为不动产所有权人，只有在预告登记权利人依照法律规定或者约定的条件，才能取得所有权，也才能办理抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，该抵押权并未设立，原告江西上栗农村商业银行股份有限公司主张对该抵押登记的房产享有优先受偿权没有法律依据，本院不予以支持。被告江西雄鹰房地产开发有限公司抗辩称，其向原告出具了一份保证函，保证函承诺的期限为借款人柳丽办理了房产证后，其保证的期间即终止。现被告柳丽并没有办理房产证，被告江西雄鹰房地产开发有限公司亦未向法庭提交相应证据予以佐证，且该保证函系被告江西雄鹰房地产开发有限公司单方面的承诺。其与原告所签订的《个人购房借款/担保合同》约定为被告柳丽的按揭贷款提供连带担保，其担保期间在有效期内，故对被告江西雄鹰房地产开发有限公司的抗辩意见不予采纳。原告要求被告江西雄鹰房地产开发有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第一十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告柳丽于本判决生效之日起十日内向原告江西上栗农村商业银行股份有限公司偿还逾期借款本金91974.75元及利息3988.65元（算至2019年6月24日止，按中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮30%即年利率约定利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，罚息在约定的执行利率基础上加收30%，并加收复利）本息合计人民币95963.4元，（利息暂计至2019年6月24日止，此后利息及罚息按合同约定的逾期贷款利率标准计算至清偿日止）。 二、被告江西雄鹰房地产开发有限公司对上述款项所确定的被告柳丽的支付义务承担连带清偿责任。 三、驳回原告江西上栗农村商业银行股份有限公司对被告柳丽所有的位于江西省萍乡市上栗县上栗镇府前路吴楚花都21栋1单元501室的房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先授权的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2199元，减半收取计1100元，由被告柳丽、江西雄鹰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。 审 判 员 李金波 二〇一九年十月二十三日 代书记员 邓 辉