福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初1833号 原告：永泰县国有资产营运公司，住所地：福建省永泰县樟城镇西门新村2号永泰县财政局二楼。 法定代表人：连书童，经理。 委托诉讼代理人：余健、姚治旺，福建元一律师事务所律师。 被告：李桂芳，女，1988年10月8日出生，汉族，住福建省福清市。 被告：永泰县欧曼莱斯鞋业有限公司，住所地:福建省永泰县城峰镇马洋工业区。 法定代表人：李桂芳，执行董事。 委托诉讼代理人：陈辉，上海建纬（福州）律师事务所律师。 原告永泰县国有资产营运公司（以下简称“永泰国资公司”）与被告李桂芳、永泰县欧曼莱斯鞋业有限公司（以下简称“欧曼莱斯公司”）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永泰国资公司委托诉讼代理人余健、姚治旺，被告欧曼莱斯公司委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼，被告李桂芳经依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 永泰国资公司向本院提出诉讼请求：1.解除永泰国资公司与李桂芳于2014年8月8日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》；2.李桂芳、欧曼莱斯公司立即腾空搬离《永泰县国有资产房屋租赁合同》项下的租赁房屋（位于永泰县城峰镇马洋工业区，使用面积约2854.86平方米），并将该租赁房屋返还给永泰国资公司；3.李桂芳、欧曼莱斯公司立即向永泰国资公司按合同约定的租金标准（第四年即2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为19291.67元，第五年即2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为20250元，2019年9月1日至实际搬离、返还租赁房屋之日止每月租金为21250元）向永泰国资公司支付租金、占用费，自2018年7月19日起计至实际搬离、返还租赁房屋之日止（暂计至2019年8月31日止为270911元）；4.李桂芳、欧曼莱斯公司向永泰国资公司支付违约金81273.3元；5.李桂芳、欧曼莱斯公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：永泰国资公司钢混结构三层厂房，建筑面积2854.86平方米，国有土地使用权面积913.6平方米，坐落于永泰县城峰镇马洋工业区，办理了《房屋所有权证》（樟房权证Ｚ字第××号）、《国有土地使用证》［樟国用（2××）第××号］。2014年8月8日，永泰国资公司（甲方）与李桂芳（乙方）签订《永泰县国有资产房屋租赁合同》，约定：租赁物租赁期共伍年肆月，即自2014年9月1日至2019年12月31日止；租赁物第一年每半年度租金为100000元，年租金总额为200000元；第二年每半年度租金为105000元，年租金总额为210000元；第三年每半年度租金为110250元，年租金总额为220500元；第四年每半年度租金为115750元，年租金总额为231500元；第五年每半年度租金为121500元，年租金总额为243000元；2019年9月1日至2019年12月31日租金为85000元；租金采用先交后用租赁物的方式，每半年度支付；自合同生效之日起七日内，乙方应支付上半年度的租金，以后应在每半年度的最后一个月底前付清下半年度的租金；乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时解除合同，收回出租租赁物，并没收全部押金，且不承担乙方之任何损失：……（7）拖欠租金累计超过1个月的；乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金等。合同签订后，永泰国资公司依约向李桂芳交付上述厂房。欧曼莱斯公司于2014年12月11日注册成立，注册资本100万元,李桂芳系该公司股东和法定代表人。李桂芳、欧曼莱斯公司于2014年10月、2016年5月27日、2016年6月21日、2016年6月23日、2017年10月20日向永泰国资公司支付租金100000元（该笔系2014年7月到账的150000元竞租保证金冲转租金100000元）、50000元、100000元、20000元、41700元，合计311700元。2016年4月，因上述厂房维修，永泰国资公司承担50000元维修费，在租金中抵扣50000元。此后，李桂芳、欧曼莱斯公司分别于2018年1月17日、2018年2月14日、2018年3月19日、2018年8月29日、2019年3月7日、2019年6月28日向永泰国资公司支付租金280000元、20000元、22389元、50000元、100000元、45000元。目前，李桂芳、欧曼莱斯公司已支付2018年9月25日以前的租金879089元，拖欠2018年9月26日以后的租金或占用费（暂计至2019年8月31日为225911元，详见租赁房屋租金计算清单）。李桂芳、欧曼莱斯公司逾期支付租金，应按起诉时逾期金额30%向永泰国资公司支付违约金，即270911元×30%＝81273.3元。李桂芳、欧曼莱斯公司长期拖欠租金，永泰国资公司每年多次进行催讨。2018年1月16日，永泰国资公司以李桂芳、欧曼莱斯公司为被告向永泰县人民法院起诉。鉴于李桂芳、欧曼莱斯公司诉讼期间支付租金300000元，承诺于2018年5月10日前向永泰国资公司支付租金人民币84550元，永泰国资公司于2018年3月9日申请撤诉，永泰县人民法院同日作出（2018）闽0125民初272号民事裁定书，裁定准许永泰国资公司撤诉。综上所述，永泰国资公司与李桂芳签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》合法有效，欧曼莱斯公司成立后使用李桂芳租赁的房屋并支付租金；李桂芳、欧曼莱斯公司拖欠租金超过一个月，已构成违约行为，应承担违约责任。请求法院审理后，支持永泰国资公司的全部诉讼请求。永泰国资公司在诉讼中变更第三项诉讼请求为：3.李桂芳、欧曼莱斯公司立即向永泰国资公司支付租金及占用费（按合同约定的租金标准自2018年9月26日起计至实际返还租赁房屋之日止，其中2018年9月26日至2019年8月31日每月租金或占用费为20250元，2019年9月1日至实际返还租赁房屋之日止每月租金或占用费为21250元，暂计至2019年8月31日止为225911元）。 李桂芳辩称，一、李桂芳并非本案适格被告，不应由李桂芳承担案涉租金款项。李桂芳系欧曼莱斯公司法定代表人、股东，案涉《房屋租赁合同》是为了设立欧曼莱斯公司而签订。从《房屋租赁合同》及欧曼莱斯公司的《内资企业登记情况表》内容来看，房屋租赁合同是以欧曼莱斯公司名义签订，案涉租赁物业是作为其生产经营场所与注册登记场所。因此，该租赁物是由欧曼莱斯公司使用与收益，欧曼莱斯公司方为案涉《房屋租赁合同》签订主体。根据合同相对性原则，以及《公司法司法解释（三）》第3条：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，故案涉租金不应由李桂芳承担，李桂芳并非本案适格被告。二、永泰国资公司主张违约金过高，应予以调低，而且欧曼莱斯公司依约向永泰国资公司支付的押金应作为租金抵扣。综上，永泰国资公司对李桂芳的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 欧曼莱斯公司辩称，一、关于案涉房屋承租方主体。欧曼莱斯公司系案涉房屋租赁合同承租方，案涉房屋系用于公司经营使用。且从永泰国资公司提交的证据5《关于马洋工业区岭路标准厂房部分修缮费用负担的请示》可看出永泰国资公司也是认为合同相对方是欧曼莱斯公司，并非李桂芳。李桂芳系欧曼莱斯公司法定代表人，其在租赁合同及承诺书上签字等行为很明显是代表欧曼莱斯公司的行为。二、永泰国资公司起诉租金金额有误，且拖欠为2015年租金已超过诉讼时效（2015年3月1日-2016年4月1日的租金）。经永泰国资公司同意，案涉房屋于2018年2月1日起转租福建利尼尔智能科技有限公司（以下简称“利尼尔公司”）。依据转租合同约定，欧曼莱斯公司指定永泰国资公司账号为租金收款账户。因此，利尼尔公司支付给永泰国资公司租金应视为欧曼莱斯公司支付给永泰国资公司租金。同时，利尼尔公司于2019年6月又支付租金45000元。另外，欧曼莱斯公司于2014年7月交付的150000元竞租保证金中，除冲转租金100000元外，还有50000元依据租赁合同约定是作为租赁物押金。欧曼莱斯公司认为该笔押金也应冲抵租金，不能予以没收。综上，欧曼莱斯公司认为截至2019年8月31日止，欧曼莱斯公司拖欠租金应为175911元（1105000-784089-50000-45000-50000元）。且欧曼莱斯公司认为，所拖欠的租金系为2015年3月1日-2016年4月1日之间的租金，该部分租金已超过诉讼时效。三、永泰国资公司主张按拖欠租金30%计算违约金是没有事实与法律依据的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第29条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，该30%违约金的规定是针对违约行为给永泰国资公司造成的实际损失，而所拖欠租金系欧曼莱斯公司需履行的合同义务，并非是永泰国资公司的实际损失，永泰国资公司应需对实际损失予以举证。合同义务与实际损失概念不同，不能混为一谈。如按此主张，欧曼莱斯公司则需要支付两倍租金，此明显错误。欧曼莱斯公司认为永泰国资公司并未举证证明有实际损失，故不能按照该条规定主张违约金。同时，案涉房屋租赁合同所约定日千分之三违约金标准过高，应予以调低。案涉违约金计算方式应以拖欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。其就此案无需承担违约金。综上所述，永泰国资公司对欧曼莱斯公司的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 永泰国资公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据：Ａ1.内资企业登记基本情况表；Ａ2.××号房屋所有权证、樟国用（2××）第××号国有土地使用证；Ａ3.永泰县国有资产房屋租赁合同；Ａ4.记账凭证、客户专用回单、电子回执；Ａ5.关于马洋工业区岭路标准厂房部分修缮费用负担的请示；Ａ6.承诺书；Ａ7.（2018）闽0125民初272号民事裁定书；Ａ8.答辩状二份（答辩人李桂芳、欧曼莱斯公司）；Ａ9.催款通知书、ＥＭＳ面单、快递查询单、律师催款函、ＥＭＳ面单、快递查询单、催款通知书，快递单、邮件查单、流水；Ａ10.2018年1月15日起诉状。 李桂芳未向本院提交证据材料。 欧曼莱斯公司向本院提交以下证据：B1.福建省农村信用社企业电子回单。 本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人无异议的证据A1、A2、A7、A10、B1本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：证据A3、A4、A5、A6、A8、A9，当事人对其真实性、合法性无异议，仅对证明对象有异议，本院认为,该证据来源合法，且与本案具有关联性，符合有效证据的法定要件，可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月8日，永泰国资公司（甲方）与欧曼莱斯公司(筹)（乙方）签订了一份《永泰县国有资产房屋租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的租赁物位于城峰镇马洋工业区；租赁物使用面积约2854.86平方米；租赁物租赁期共伍年肆月，即自2014年9月1日至2019年12月31日止；租赁物租赁给乙方作生产经营场所，不得改作其他用途；租赁物第一年每半年租金为100000元，年租金总额为200000元；租赁物逐年增长幅度为5%。即第二年每半年租金为105000元，年租金总额为210000元；第三年每半年租金为110250元，年租金总额为22.05万元；第四年每半年租金为115750元，年租金总额为23.15万元；第五年每半年租金为121500元，年租金总额为24.3万元；2019年9月1日至2019年12月31日租金为85000元；租赁物租金支付方式：租金采取先交后用租赁物的方式，每半年度支付，自合同生效之日起七日内，乙方应支付上半年度的租金，以后应在每半年度的最后一个月底前付清下半年度的租金；租赁物押金支付方式如下：乙方在签订合同时付给甲方押金，即人民币50000元整，押金不计息，不抵扣租金和其他按期限交纳的各项费用；押金包括：店面押金；水、电押金；计划生育押金；门前三包押金；综合治理押金；租赁期内如无违约情况，到合同期满之日，押金将全额返还给乙方；租赁物租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方随时解除合同，收回出租租赁物，并没收全部押金，且不承担乙方之任何损失：……（7）拖欠租金累计超过1个月的；乙方逾期交付租金，除仍应及时如数补交外，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之三向乙方加收违约金；租赁期满，乙方应如期交还该租赁物，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金；甲方逾期交付租赁物，每逾期一日，由乙方按押金金额的千分之一向甲方加收违约金，违约金可充抵租金；等等。永泰国资公司在甲方处加盖公章，李桂芳在欧曼莱斯公司(筹)法定代表人处签名、捺印。合同签订后，永泰国资公司依约向李桂芳交付上述租赁物，李桂芳使用该场地经营欧曼莱斯公司。 截止2019年8月31日，永泰国资公司应向欧曼莱斯公司收取租金合计1105000元，已收取租金为829089元。另扣除应由永泰国资公司负担的厂房维修费50000元（抵扣租金），欧曼莱斯公司尚欠永泰国资公司租金为225911元（1105000元-829089元-50000元）。2019年6月19日，永泰国资公司诉至本院。 另查明，永泰国资公司因与李桂芳、欧曼莱斯公司房屋租赁合同纠纷一案，曾于2018年1月16日向本院提起诉讼，后于2018年3月9日向本院申请撤诉，本院于2018年3月9日作出（2018）闽0125民初272号民事裁定：准许永泰县国有资产营运公司撤诉。 又查明，欧曼莱斯公司于2014年12月11日成立，李桂芳为欧曼莱斯公司的发起人，现为欧曼莱斯公司的股东及法定代表人。 本院认为，永泰国资公司与欧曼莱斯公司发起人李桂芳签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条:“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”规定，本案租赁合同虽系李桂芳与永泰国资公司签订,但租赁时的合同承租方已明确为欧曼莱斯公司（筹），租赁物交付后已由欧曼莱斯公司用于生产经营，欧曼莱斯公司已实际享有合同的权利。欧曼莱斯公司设立后，已多次以自己的公司账户向永泰国资公司支付租金，已经以自己的行为实际履行合同义务。在租赁物租赁期间,永泰国资公司还多次向欧曼莱斯公司发出租金催缴通知书,证明永泰国资公司已认可欧曼莱斯公司承接了租赁合同的权利义务。根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款:“设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任,第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”规定，结合本案实际情况,欧曼莱斯公司在实际享有合同权利的同时,亦应履行合同相应义务,因此，其对所欠租金应承担给付责任。欧曼莱斯公司在租赁期间拖欠租金累计已超过合同约定的一个月，显然已构成违约，永泰国资公司有权根据合同的约定解除合同。故永泰国资公司诉请解除其与李桂芳于2014年8月8日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。欧曼莱斯公司违约，根据合同约定永泰国资公司有权没收押金，欧曼莱斯公司关于50000元押金应冲抵租金不能予以没收的辩解意见，理由不能成立，本院不予采纳。《永泰县国有资产房屋租赁合同》解除后，欧曼莱斯公司应当将上述租赁的房屋腾空并返还给永泰国资公司，并按照合同约定向永泰国资公司支付房屋租赁期间所欠的租金。在租赁合同解除之后，房屋腾退之前，欧曼莱斯公司仍实际占有使用所租赁的房屋，还应当支付占用费，故永泰国资公司主张欧曼莱斯公司应按合同约定的租金标准向永泰国资公司支付租金及占用费，有法律及合同依据，本院予以支持。欧曼莱斯公司辩称其拖欠的是2015年3月1日-2016年4月1日的租金，永泰国资公司已超过诉讼时效的辩解意见，与查明的事实不符，其辩解理由不能成立，本院不予采纳。欧曼莱斯公司已构成违约，依合同约定还应当承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，欧曼莱斯公司应依截止2019年8月31日所欠租金225911元的30%向永泰国资公司支付违约金67773.3元。永泰国资公司诉请李桂芳应与欧曼莱斯公司共同支付租金、占用费、违约金并承担诉讼费用，与法不符，本院不予支持。被告李桂芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃对本案事实答辩和对证据质证的权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条第二款、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除永泰县国有资产营运公司与李桂芳于2014年8月8日签订的《永泰县国有资产房屋租赁合同》； 二、永泰县欧曼莱斯鞋业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空《永泰县国有资产房屋租赁合同》项下的租赁房屋（位于永泰县城峰镇马洋工业区，使用面积约2854.86平方米），并将房屋返还给永泰县国有资产营运公司； 三、永泰县欧曼莱斯鞋业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付永泰县国有资产营运公司租金及占用费（截止2019年8月31日为225911元，之后按合同约定的租金标准支付）； 四、永泰县欧曼莱斯鞋业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付永泰县国有资产营运公司违约金67773.3元； 五、驳回永泰县国有资产营运公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6582元，由永泰县国有资产营运公司负担877元，由永泰县欧曼莱斯鞋业有限公司负担5705元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈宜贤 人民陪审员  林孝岁 人民陪审员  林惠玉 二〇一九年十月二十五日 法官助理杜利红 书记员鲍美龄 附： 1、本案所适用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第七十五条设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。 设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三)》 第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -15-