广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2423号上诉人（一审原告）：莫希秀，女，汉族。委托诉讼代理人：吴烨，北京盈科（珠海）律师事务所律师。上诉人（一审被告）：周英清，女，汉族。上诉人周英清因与上诉人莫希秀房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初12096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人莫希秀及其委托诉讼代理人吴烨、上诉人周英清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。莫希秀上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决的第二项，依法改判周英清按照合同约定向莫希秀支付拖欠的租金共计人民币11,040元（自2018年8月20日起至2019年4月23日止），支付拖欠水电费共计268元。二、一、二审诉讼费由周英清承担。事实与理由：一、一审法院认定莫希秀于2018年8月12日对案涉房屋上锁的事实错误。首先，周英清提交的照片（标注有2018年8月12日陈达强锁门的照片），既没有具体的拍摄时间，也没有拍摄到莫希秀在现场，而且周英清无法提供该照片的原件，故此该照片的真实性、合法性和关联性都是存在问题的。其次，在双方的微信聊天记录中，虽然莫希秀多次提到有关“锁门”的信息，但是这是莫希秀催缴房租和水电费未果，且无法找到周英清本人的情况下，无奈之下通过微信的方式给周英清压力而迫其缴纳房租和水电费，直到2018年8月29日莫希秀催缴房租水电一个月九天仍无结果的情况下，在报警后为了安全考量不得已将自己的房屋上锁。综上，一审法院根据上述的证据就简单认定莫希秀在2018年8月12日锁门的事实，属于认定事实错误。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。根据上述法律规定，周英清应当将照片的原件提供法庭予以核对，而周英清无法提供，故此该证据不能作为本案的定案依据。二、周英清没有根据合同约定于2018年8月20日以前支付房租，已经构成违约，莫希秀收回案涉房屋的使用权是合法合理的。周英清最后一次支付房租的时间是在2018年7月21日，但拖欠2018年5月19日至6月19日、6月19日至7月19日两个月水费，6月19日至7月19日电费，而到2018年8月20日周英清连房租也拒绝缴纳了，莫希秀到店铺中找不到周英清本人，通过微信、电话追缴也没有任何的结果。根据《租房合同》第二条约定周英清应当在当月20日前一次性支付租金，否则莫希秀有权收回房屋的使用权。故莫希秀在2018年8月29日收回房屋的使用权是合理合法的，不存在违约行为。相反是因为周英清没有按照合同约定的时间内向莫希秀缴纳租金和水电费而构成了违约。二、关于水电费缴纳的情况认定错误。在一般的城市房屋租赁行业中，房屋内的水电都是以房东的名义向水电部门备案开通的，在缴纳相关的费用的时候水电部门是直接在房东的银行账户中划扣的，所以无论承租人使用多少的水电均是由房东先与水电部门进行结算，然后根据电表和水表的度数房东再向租客收取，故此一审法院要求莫希秀提交水电部门的欠费通知单是不合理的。在（2019）粤0402民初506号判决书中事实查明部分以及在庭上周英清对于拖欠水电费的情况也予以承认，故此一审法院以莫希秀没有提交相关水电部门的欠费通知单就草率驳回了莫希秀和合法请求是不公平的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不准确，请求依法改判，支持莫希秀的上诉请求。周英清辩称：水表是每个月20号收租收水电，在6月份陈达强就住院了，等到下个月一起收。水表小区搞了改造，莫希秀把水表搭在周英清的水表上，现在是两个水表一起转。但里面租客就告诉陈达强，陈达强收到通知后，陈达强马上打电话给周英清。叫周英清去给租客的水电费，周英清也去找里面的租客了。莫希秀说这个是陈达强的问题，叫周英清找陈达强解决。陈达强一直都没有过来。到8月10日，陈达强发信息给周英清叫周英清开水表给他。周英清就立马告诉陈达强，陈达强叫周英清拍水表的照片给陈达强。周英清告诉陈达强水表有问题，周英清叫陈达强解决清楚，周英清要回老家，陈达强也没有过来。周英清上诉请求：1、恳请法院判处莫希秀赔偿周英清的店内药材保健品损失14,700元；2、恳请法院判处莫希秀赔偿周英清店铺装修费用14,878元、招牌制作费5,200元、营业损失50,000元，小计：70,078元；3、恳请法院判处莫希秀赔偿周英清财物损失24,700元；4、恳请法院判处莫希秀退回周英清租房押金：2,760元；5、恳请法院判处莫希秀负责本案件诉讼受理费：1,060元。以上合计：113,298元。事实与理由：莫希秀陈达强与莫希秀是夫妻。2017年10月19日，莫希秀、陈达强出租坐落于珠海市香××路××房面积8平方米给周英清经营养生理疗店，并签订合同，合同约定月租金：1,380元，押金2个月：2,760元，合同期限2年，合同约定交租是每个月的20日交（包括水电费），在签订合同后，莫希秀陈达强收取了周英清押金2,760元和150元物业管理费押金（物业管理费押金未写入合同，也没有写收据）。2018年8月12日上午莫希秀陈达强、莫希秀封锁店门已经是存在的事实，莫希秀违约事实成立。店门被封锁后，从2018年8月13日起周英清就已经无法正常经营，直至2019年4月2日经香洲区法院工作人员与周英清进入店铺内查勘，发现店内的药材及保健品损坏，价值14,700元，这是莫希秀封锁店铺门而造成的直接损失。因而必须由莫希秀赔偿这部分的直接损失和店铺装修、招牌费用、营业损失等共计70,078元。周英清因家庭有事，从2018年8月11日至10月15日期间一直在重庆，没有回来珠海，莫希秀在2018年9月25日强行撬开门锁进入店铺内，周英清在得知情况后立即在重庆报警珠海110，朝阳派出所也派出民警到现场处理，莫希秀目无国家法律法纪，这是盗窃行为，所以，店内的财物损失24,700元莫希秀应当负有不可推卸的责任，应该负责赔偿责任。由于莫希秀违约，为保护周英清利益，莫希秀需要全额退回押金2,760元及担负本案一切诉讼费用。对于周英清的上诉状莫希秀当庭表示无答辩意见。莫希秀向一审法院起诉请求：1、依法判令解除莫希秀与周英清于2017年10月19日签订的《租房合同》；2、依法判令周英清依照合同约定向莫希秀支付拖欠的租金共计人民币4,140元（自2018年8月起暂计至起诉之日，实际支付至判决书生效之日）；3、依法判令周英清按照合同约定向莫希秀支付拖欠的水电费和物业费共计人民币374元（自2018年7月起计至起诉之日，实际支付至判决书生效之日，以上费用均以实际产生的为准）；4、依法判令本案诉讼费由周英清承担。一审法院认定事实：2017年10月19日，周英清作为承租方（乙方）、莫希秀作为出租方（甲方）就租赁香洲梅华东路249号18栋102室事宜签订《租房合同》，合同主要约定如下：甲方同意出租案涉房屋给乙方居住。一、房屋租期为贰年，即从2017年10月20日起至2019年10月19日止，每月租金1,380元，从2017年10月20日起开始计算租金。二、乙方每月应在当月20日前一次性付租金给甲方，不得拖欠，否则甲方有权收回房屋的使用权。三、租赁期间所用的电视、水电、管理、卫生、治安费等应交的费用由乙方当月承担缴付结清。双方签订《租房合同》后，莫希秀将案涉房屋交由周英清使用，周英清一直交付租金至2018年7月。自2018年8月开始周英清没有交纳租金，双方发生纠纷。庭审中，周英清主张在2018年8月12日莫希秀趁周英清不在珠海时将案涉房屋上锁，导致周英清至今无法使用案涉房屋。莫希秀则称是因为周英清拖欠租金及物业费，房屋里面电器没有关闭，里面有异响，其怀疑有火灾，莫希秀在8月29日报警后才开门进入房屋。关于水电费问题，莫希秀称周英清从6月、7月份开始没有交水电费，周英清称则是因为水电表有异常，与莫希秀协商无果故没有按时交水电费。双方各执一词，无法达成协议。另查明，2019年4月24日，莫希秀在一审法院的另一诉讼案件中，向一审法院书面确认，周英清已于2019年4月23日将案涉房屋清空并交还莫希秀。一审法院认为：关于房屋被锁门的情况及原因，从双方提交的证据来看，2018年8月12日，微信记录中出租方通知周英清“我到了海虹新村店你那里再不交钱我锁门了”，周英清在2018年8月22日向莫希秀方发出微信质问莫希秀方“凭什么在12号把门锁到”，莫希秀方回复“前一个月凭水电费不交就可以”，莫希秀方另在2018年8月25日发信息莫希秀“二个月水电费和这个月房租共1,648元最后一次通知微信汇过来今天一过后果自负！将心比心如果你交钱了别人会锁吗？”从双方在微信交流中的内容来看，周英清主张2018年8月12日被锁门的主张具有高度可能性，一审法院予以采纳，认可2018年8月12日莫希秀方对房屋进行了锁门。其次，莫希秀对案涉案涉房屋上锁的行为是否构成违约。本案中，双方确认周英清在2018年7月支付租金1,380元。从双方合同的履行情况来看，该租金系2018年7月20日至2018年8月19日这一周期的租金。《租房合同》第二条约定周英清应在当月20日前一次性支付租金，否则莫希秀有权收回房屋的使用权。按照双方合同的约定，莫希秀有权收回房屋的使用权的前提和条件是周英清拖欠房租，在2018年8月12日时点周英清并不拖欠莫希秀房租。因此，莫希秀在2018年8月12日对案涉房屋采取上锁的行为不符合双方合同约定。因莫希秀对案涉房屋上锁行为造成周英清无法继续使用案涉房屋，双方租赁房屋的合同目的不能实现，莫希秀行为构成违约。鉴于原、周英清双方关系已经严重恶化，且周英清已经将案涉房屋交还给莫希秀，故同意莫希秀第一项诉讼请求中要求双方解除合同的请求。对莫希秀的第二项诉讼请求，因双方认可周英清最后一次支付租金是2018年7月，且是支付8月份的租金，自8月起，双方即发生锁门及周英清无法正常营业等纠纷至今，且锁门的过错在莫希秀，故不支持莫希秀关于支付租金的请求。关于水电费和物业费，一审法院曾给予莫希秀合理的时间提交费用计算的相关依据，但莫希秀没有提交相关水电部门的欠费通知单，也没有提交管理费单据，也没有提供其收费的依据，莫希秀的主张证据不足，应自行承担对其不利的后果，一审法院对莫希秀的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决如下：一、解除莫希秀与周英清签订的《租房合同》。二、驳回莫希秀的其他诉讼请求。案件受理费人民币292元，由莫希秀负担67元，周英清负担225元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院查明，周英清交纳水电费的方式通常都是租客将每个月水表、电表的度数拍照后通过微信发给莫希秀的老公，然后莫希秀的老公转发给莫希秀，承租人每个月依据该表上数据交纳水电费。二审庭审中，莫希秀主张周英清还欠两个月的水电费共计268元，周英清对该268元未予否认，但主张其在2018年7月6日支付过149元的水电费。莫希秀主张该水电费支付的为2018年6月份以前的。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人莫希秀上诉主张其未在2018年8月12日对涉案房产上锁，且周英清未支付两个月的水电费；上诉人周英清上诉主张其不应当承担案件诉讼费225元。为此，本院认为，首先，依据《诉讼费用交纳办法》第四十三条关于“当事人不得单独对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉”之规定，本院迳行驳回上诉人周英清的上诉请求；其次，一审法院通过双方当事人2018年8月12日、8月22日、8月25日的微信聊天记录，认定莫希秀在2018年8月12日对涉案房产上锁具有高度盖然性。莫希秀对该微信真实性并无异议，只是主张是想通过该方式给周英清压力让其交纳房租和水电费。为此，本院认为，因周英清已经交纳2018年7月20日至8月19日期间的租金，只是欠交两个月的水电费，因此，对莫希秀的该辩解本院不予采纳，本院认定莫希秀2018年8月12日对涉案房产予以上锁，其行为构成违约；最后，关于两个月的水电费问题。周英清对欠交两个月水电费的事实予以认可，只是主张莫希秀未提交相关单据。为此，本院认为，如本院二审查明事实所示，双方交纳水电费的方式通常都是租客将每个月水表、电表的度数拍照后通过微信发给莫希秀的老公，然后承租人每个月依据该表上数据交纳水电费。莫希秀一审已经提交了水费、电费的相关证据，且二审期间周英清对二个月水电费的数额268元并无异议，因此，本院认定周英清应向莫希秀支付两个月的水电费268元。综上所述，上诉人周英清的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。上诉人莫希秀的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审判决部分事实认定错误，导致部分结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初12096号民事判决第一项；二、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初12096号民事判决第二项；三、周英清于本判决发生法律效力之日起三日内向莫希秀支付水电费人民币268元；四、驳回周英清的上诉请求；五、驳回莫希秀的其他上诉请求。二审案件受理费人民币132.70元，由莫希秀负担72.70元，由周英清负担60元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月三十日书记员 苏婉婷