云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2019)云3103民初1159号原告：姬永国，男，汉族，1972年9月17日出生，云南省保山市人，初中文化，芒市农机技术推广站职工，住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李海梅，云南太隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：方三补旺，男，傣族，1960年8月6日出生，云南省芒市人，文盲，务农，住云南省德宏州芒市。被告：方岩放旺，男，傣族，1984年1月28日出生，云南省芒市人，小学文化，务农，住云南省德宏州芒市。二被告共同委托诉讼代理人：尹正国，男，汉族，1963年6月6日出生，云南省芒市人，中专文化，系芒市广母小学退休教师，住云南省德宏州芒市，代理权限为一般授权。二被告共同委托诉讼代理人：帕赛，男，傣族，1965年9月10日出生，云南省芒市人，小学文化，务农，系被告方三补旺妹夫，住云南省德宏州芒市，代理权限为一般授权。原告姬永国与被告方三补旺、方岩放旺土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬永国向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除合同；2.判决二被告承担原告经济损失103800元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2012年2月1日原告向被告租赁芒市天龙街广母村民小组5队400平方米左右老房土地，双方签定《土地租赁合同》，约定租赁期限及每年支付50600元租金等权利义务。原告承租后，投资20多万元平整土地建盖385平方米仓库及四间铺面租给他人使用，每年收取固定租金，其中四间铺面，租给刀算英的是11000元/年（卖百货），租给李金海的是22000元/年（卖篷布），租给吴勇前的是21000元/年（用于汽车装潢），租给施雪红的是仓库1个、铺面，租金为66000元/年（卖轮胎）。2018年12月4日芒市城市管理综合行政执法局（以下简称综合执法局）下发催告书，告知原告所租赁的土地已经于2010年9月3日就被征收了，要求原告按政府征收面积及执法队所划红线予以退让并要求原告拆除所建房屋。至此原告才知道所租赁的土地挨路面的5米多范围已经被征收，原告被迫根据拆迁办所划征收红线与涉及的两家租户刀算英、李金海解除合同，并退还刀算英剩余租金2000元，退还李金海剩余租金32000元（两年一付），并将铺面拆除，剩余两间铺面根据政府执法队所划红线退让5米拆除200平方左右作为绿化带，产生工时及材料费用19800元。本来原告还有两间铺面可以使用，但是现在紧挨着铺面被建起1米多高的花台，将原告的铺面全部堵死，铺面租户无法正常使用，再次面临与租户解除合同。现原告的合同目的已经不能实现，请法院依法解除原、被告签订的《土地租赁合同》。2010年9月3日，被告的土地就被政府征收，但二被告恶意隐瞒侵犯原告知情权与原告签订《土地租赁合同》，现涉案土地被征收导致原告预期使用20年的房屋及铺面仅仅使用7年就无法使用，造成原告直接损失如下：建盖房屋投资损失50000元；因土地被征收被迫退让、改建铺面产生费用19800元（工时费12600元，卷帘门4道7200元）；拆除的两间铺面退还租户租金损失34000元(其中，退还刀算英2000元，退还李金海32000元)，上述损失共计103800元。被告的欺诈行为系导致原告损失的唯一原因，现原告的合同目的不能实现，由此造成的损失应当由被告承担。原告为维护其合法权益，特诉至本院。被告方三补旺、方岩放旺辩称，一、请求法院保留原合同的合法性；二、判令被告不赔偿原告经济损失103800元；三、被告不承担诉讼费用。事实及理由：2012年2月1日，被告与原告签订了面积400平方米左右的《土地租赁合同》，由原告出资建房，租赁期限30年，年租金50600元，每年2月内必须付清租金，及违约罚款1000000元。1.被告系芒市芒核村委会广母自然村五队村民，2010年9月政府征用了被告的部分宅基地，还剩余部分宅基地属政府搬迁户。政府征收宅基地后，对老宅基地作了界限标注，有的用红漆标注在老伙房的土基墙上，有的标注在院子水泥场上，标注位置十分醒目。2.2012年1月期间，原告有意向租用这块剩余宅基地，当时被告全家还居住在老宅里，房屋尚未拆除，保留原貌，原告也有意出租这块宅基地。经原、被告双方接触商谈，并实地考察了宅基地，最后签订合同。在这期间，被告曾告知过原告这些界限标志，原告对界限系知情的。3.合同签订后，被告按照合同约定，拆除屋顶搬出老宅，剩下建房的相关事务交原告处理。原告在未办理建房相关手续的情况下，就去平整宅基地，准备建房，城建执法队曾阻拦不让建房，原告和被告一同去建房局申请建房，未通过建房局批准。过了几天，原告和被告再一次来到建房局申请，得到回复等五天给答复。原告未等来答复就开始建房。4.开始建房时，由于原告平整了宅基地，原政府标准的界限已经不清，被告又不在现场的情况下，原告自行栽桩拉线建盖房子。后来被告发现超限问题，曾找原告交涉，原告称出问题他找熟人解决，被告便未再追究此事。5.原告作为靠投资建房来获取利益的一方，系投资的主体，理应对自己投资资金的合法性、安全性、风险性进行全面评估。原告在合同签订之前，也未落实好房子能不能盖的问题就签下合同，紧接着就建房。正要建房时，城建执法队第二次明确告知不让建，这时原告就应该停下来办理好相关合法手续，但其执意建盖了房子。6.关于原告要取消合同，被告不同意，除非对原告违反合同作出处罚后，才能解除。原告在未解除合同，合同还在有效期内，就拖欠被告租金，第一次拖欠了一个月左右，第二次从今年2月到现在未付，违反了合同规定。7.造成原告这次房屋租金损失的根源系原告当初建房时，不听从政府执法队劝阻，在建房局未答复，无建房手续的情况下执意建盖房子造成的。原告作为房屋投资的主体，也系自行建房第一责任人，理应对自己投资的合法性全面把控，做出合法的决策，这样才能获得合法的收益，反之，只能由原告自己负法律后果。综合原、被告的诉辩主张，本案争议焦点为：1.原告与二被告签订的土地租赁合同是否合法有效？2.二被告是否存在违约行为？是否应当解除双方签订的土地租赁合同？3.二被告是否应当连带赔偿原告103800元？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，即原告提交的第一组证据原告身份证复印件一份，第三组证据芒市城市管理综合行政执法局履行行政决定催告书复印件一份，第四组证据照片十三张，第五组证据租赁合同三份（其中，原件一份、复印件二份）、收据原件二份。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第二组证据土地租赁合同原件一份，具备证据的三性，能够证明2012年2月1日原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告将其位于芒市边交警肇事与停放车辆旁400平方米左右的老住房土地出租给原告，用于经营场地使用，租期为30年，即2012年2月1日至2042年2月1日，每年租金为50600元，被告于签订合同时支付第一年租金，以后于每年2月份内付清当年租金等，故对其欲证明的内容予以部分采信；第六组证据收据原件一张，具备证据的三性，本院予以采信；第七组证据收据二张、收条五张（均为原件），具备证据的三性，能够证明签订合同后，原告按约定向被告支付了2012年2月1日至2019年2月1日期间的租金共计354200元，故对其欲证明的内容予以部分采信。二被告申请证人岳某出庭所作证言，具备证据的三性，能够证明2010年政府征收了被告位于芒市边交警肇事与停放车辆旁的一部分宅基地及房屋，征收后将被征收部分的建筑物进行了拆除，并在被告住宅内的四个位置用红漆将具体的征收界限作了标注，本院予以采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2012年2月1日，原告姬永国与被告方三补旺、方岩放旺签订《土地租赁合同》，约定被告将其位于芒市边交警肇事与停放车辆旁400平方米左右的老住房土地出租给原告，用于经营场地使用，租期为30年，即2012年2月1日至2042年2月1日，每年租金为50600元，于签订合同时支付第一年租金，以后于每年2月份内付清当年租金等。签订合同后，被告将租赁土地交付给原告，原告平整土地后建盖了四间铺面及仓库，建好后又将铺面及仓库出租给他人使用。2017年5月15日，原告将一间铺面及仓库出租给施雪红，约定租期为3年，即2017年5月15日至2020年5月15日，每年租金为66000元。2018年4月10日，原告将一间铺面出租给李金海，约定租期为2年，即2018年4月29日至2020年4月29日，每年租金为22000元。2018年6月20日，原告将一间铺面出租给吴勇前，约定租期为1年，即2018年7月25日至2019年7月25日，每年租金为21000元。2018年12月4日，综合执法局作出《芒市城市管理综合行政执法局履行行政决定催告书》（芒城管综催字[2018]第164号），载明因原告未取得《建设工程规划许可证》擅自在芒市交叉口处建盖钢架空心砖结构建筑物一幢，综合执法局于2018年6月29日作出《芒市城市管理综合行政执法局责令限期拆除通知书》（芒城管综责字[2018]第157号），因原告在法定期限内未履行行政决定规定的义务，依法催告原告在收到催告书之日起7日内自行拆除未取得《建设工程规划许可证》在芒市交叉口处建盖的一幢钢架空心砖结构建筑物。后原告按照综合执法局指定红线自行拆除了超越红线的建筑物，并对建筑物进行了改造，支出铺面改造工时费及材料费共计19800元。因拆除部分建筑物，原告与涉及到的铺面承租人已解除租赁合同，并退还承租人已支付的剩余租金。另查明，原告已按约定向被告支付2012年2月1日至2019年2月1日期间的租金共计354200元。原、被告认可原告平整租赁土地准备建房时，芒市住建局曾到现场制止原告建盖空心砖房，后原、被告双方共同到芒市住建局申请继续建房，但至今未取得芒市住建局颁发的《建设工程规划许可证》等建房手续。被告方三补旺与方岩放旺系父子关系，二被告至今仍未分家分户。因双方就合同履行及损失赔偿问题无法协商一致，原告诉至本院。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。一、关于原告与二被告签订的土地租赁合同是否合法有效的问题。原、被告于2012年2月1日签订的《土地租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。二、关于二被告是否存在违约行为，是否应当解除双方签订的土地租赁合同的问题。本院认为，二被告作为涉案租赁土地的宅基地使用权人，应当知道2010年其宅基地被征收的面积、范围，以及未被征收的土地面积、范围，在租赁土地时，二被告有向原告如实告知租赁土地面积、范围的义务。诉讼过程中，双方当事人均认可租赁土地时未实际测量租赁土地的面积。二被告提供的证人证言仅能证明2010年政府征收了被告位于芒市部分宅基地及房屋，征收后将被征收部分的建筑物进行了拆除，并在被告住宅内的四个位置用红漆将具体的征收界限作了标注的事实，不能证明二被告在2012年出租土地时已向原告明确告知租赁土地的面积、范围，其行为违反了诚实信用原则，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，现原告按照综合执法局指定红线自行拆除了超越红线的建筑物，并对建筑物进行了改造，但因红线旁建盖了高出铺面的绿化带及人行道，影响铺面的正常使用，原告已与涉及到的铺面租户解除合同，原、被告之间的土地租赁合同目的已不能实现，故本院准许解除双方于2012年2月1日签订的《土地租赁合同》。三、关于二被告是否应当连带赔偿原告103800元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院认为，原告主张的铺面改造工时费及材料费共计19800元，属于因被告违约而造成的直接损失，本院予以认定、支持；原告主张的拆除两间铺面退还租户租金损失34000元，不属于二被告在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对该项租金损失34000元不予认定、支持。诉讼过程中，原、被告认可原告平整租赁土地准备建房时，芒市住建局曾到现场制止原告建盖空心砖房，后原、被告双方共同到芒市住建局申请继续建房，但至今未取得芒市住建局颁发的《建设工程规划许可证》等建房手续。本院认为，原告在未取得《建设工程规划许可证》等建房手续的情况下，擅自建盖钢架空心砖结构建筑物，原告对建房投资损失的发生、扩大具有一定责任，根据合同的性质、履行情况及原告对扩大的损失应承担的相应责任，本院酌情支持原告建盖房屋投资损失20000元，解除合同后，该租赁土地上原告建盖的建筑物归二被告所有及自行处置。综上所述，本院对原告的第一项诉讼请求予以支持，对其第二项诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、解除原告姬永国与被告方三补旺、方岩放旺于2012年2月1日签订的《土地租赁合同》；二、由被告方三补旺、方岩放旺于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告姬永国各项损失共计39800元；三、驳回原告姬永国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2376元，由原告姬永国负担1465元（已付），由被告方三补旺、方岩放旺共同负担911元（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  尚 欢人民陪审员  赵仕芳人民陪审员  何莲玉二〇一九年十月二十二日书 记 员  董倩月