湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终2103号上诉人（原审原告）：魏华炳，男，1969年5月2日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）：王桂芳，女，1959年4月5日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审被告）：方波，女，1956年12月2日出生，汉族，住所地湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：盛硕环，湖南省中方县城中法律服务所法律工作者。上诉人魏华炳因与被上诉人王桂芳、方波执行异议之诉一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人魏华炳上诉请求：1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初2871号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定涉案《房屋买卖合同》为有效合同认定事实错误，适用法律错误。首先，合同约定的“拉关系”办证系公权私用，侵害国家公权力，损害国家利益，该合同依法属于无效合同。其次，地下室作为具有独立空间的建筑是有独立产权的，上诉人不是房地产企业，个人不得将未取得房产权属的房屋进行交易，故上诉人将涉案地下室卖给被上诉人违反法律规定。再者，涉案房屋一直由上诉人在使用、支配、出租、收益，方波对此亦无异议，且其至今未支付分文购房款，由此足以证明涉案房屋的实际所有人为上诉人，原审判决认定上诉人对涉案房屋不享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利，明显判决不公。综上，请求二审法院依法支持上诉人的全部诉求。被上诉人王桂芳辩称，一、物权以登记为准。涉案房屋已登记在方波名下，涉案房屋的全部权利依法归属方波。被答辩人认为方波利用“公权”拉关系办证、其据此所办的房屋权证无效纯属其主观意愿，无事实依据，更无法律依据；二、被答辩人所谓的方波购房未付分文的售房欠款一案已经法院另案判决，被答辩人已依法享有法律救济途径。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人方波辩称，对于上诉人的上诉请求和事实予以认可，上诉人与方波签订的《房屋买卖合同》应当属于无效合同。上诉人魏华炳向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告魏华炳所有的位于怀化市鹤城区房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月3日，原告魏华炳与被告方波签订《房屋买卖合同》，双方约定原告魏华炳将位于怀化市鹤城区房屋出售给被告方波，总售价618000元，双方并对分期付款方式和违约责任等相关事项进行了约定，且在补充协议中约定由被告方波包办房产证、土地证并承担办证费用。此外，双方还口头约定由被告方波向原告购买该栋楼第四层401号房屋。后被告方波对所购的201、202号房屋办理了产权过户登记并分别取得了房屋所有权证。2018年4月原告以被告方波未支付购房款为由向法院提起诉讼，要求方波支付购房款618000元并支付自2008年1月1日起按月利率15‰计算的逾期付款利息。怀化市鹤城区人民法院于2018年6月4日作出（2018）湘1202民初1036号民事判决，判由被告方波向原告支付201号、202号及401号房屋的剩余房款420735元，并自2008年1月1日起按月利率1.5%支付房款利息至房款付清之日止。被告方波不服该判决向怀化市中级人民法院提起上诉。经怀化市中级人民法院主持调解，原告与被告方波自愿达成如下协议：一、双方约定方波共欠魏华炳购房款本息650000元。方波在2019年2月5日之前先偿还100000元，余款550000元定于2019年10月26日前还清；二、如方波未能在2019年10月26日前还清前款约定的房款本息，则购房款本金仍按420735元计付，按月利率1.5%支付从2008年1月1日起的利息至房款本息付清之日止；三、魏华炳出租本案争议的房屋，在2019年10月26日前的房租，不再付给方波，2019年10月26日后，如方波的房款本息仍未付清，则此后的租金用于抵付房款本息。怀化市中级人民法院（2018）湘12民终1131号民事调解书对上述协议内容予以确认，该调解书已发生法律效力。但被告方波至今仍未按调解书确定的义务履行。另查明，王桂芳诉方波民间借贷纠纷一案于2018年2月27日向怀化市鹤城区人民法院提起诉讼。该案在诉讼过程中，王桂芳向法院申请财产保全。怀化市鹤城区人民法院于2018年3月7日作出（2018）湘1202民定568号民事裁定，查封了登记在方波名下产权证号为00094673怀化市鹤城区房屋，并于2018年7月24日作出（2018）湘1202民初568号民事判决，判由方波偿还王桂芳借款150000元。因被告方波未履行该判决确定的还款义务，王桂芳于2018年9月10日向法院申请强制执行。执行过程中，魏华炳作为案外人提出执行异议，请求解除对202号房屋的查封并中止对该房产的执行。怀化市鹤城区人民法院经审查后于2019年5月9日作出（2019）湘1202执异24号执行裁定书，裁定驳回魏华炳的异议请求。魏华炳不服，提起执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点有二：一是原告魏华炳与被告方波所签订的《房屋买卖合同》的效力问题；二是原告魏华炳对本案所涉的202号房屋是否享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利。现分述如下：关于争议焦点一原告魏华炳与被告方波所签订的《房屋买卖合同》的效力问题。我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告与被告方波签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并未存在合同法第五十二条规定的合同无效情形，且双方已按合同约定将合同所涉201、202号房屋产权过户登记至被告方波名下，在生效的法律文书怀化市中级人民法院（2018）湘12民终1131号民事调解书中，原告魏华炳与被告方波对所欠购房款本金为420735元的事实亦予以确认，此足以证明合同双方均在履行该合同。即使该合同中所涉的地下室未办理产权证，但双方对该地下室未办理产权证的事实是明知的，双方也在合同明确约定由被告方波办理。现合同双方当事人以被告未履行该地下室的办证义务为由主张合同无效，不符合合同无效的法律情形，不予支持。该《房屋买卖合同》是对房产买卖情况的约定，即使合同中出现由方波对地下室“拉关系”办证的部分内容，也不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。故原告与被告方波主张《房屋买卖合同》无效的理由不能成立，应予认定原告魏华炳与被告方波所签订的《房屋买卖合同》合法、有效。关于争议焦点二原告魏华炳对本案所涉的202号房屋是否享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利的问题。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉的202号房屋已登记在被告方波的名下，该房屋的物权已归属方波，而方波所欠原告购房款属因合同所产生的债权，原告不能凭该债权以及对202号房屋设定租赁关系的行为享有对该房屋排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利。原告对该房屋出租收益是对其出售房屋债权的实现方式，该情形也并不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的情形。原告对出售涉案房屋享有的债权，其现可通过向人民法院申请强制执行的方式予以实现或救济。综上，原告对202号房屋主张产权并要求停止对202号房屋的强制执行、解除对该房屋查封的请求无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回原告魏华炳的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告魏华炳负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。二审中，上诉人魏华炳提交了陈辉芸的证明及刘令等四人的门面、住房、地下室出租合同书四份，拟证明涉案房屋一直由上诉人在出租、收取租金以及方波未支付购房款等事实。但上诉人二审中提交的上述证据依法不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的新的证据的范畴，本院二审不予采纳。被上诉人王桂芳、方波二审中未提交新证据。本院认为，本案争议的焦点在于上诉人对于涉案房屋是否享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，涉案房屋已经进行了不动产登记，被上诉人方波已经依法取得涉案房屋的物权，一审法院在诉讼中保全查封其房屋以及强制执行其房屋不违反法律规定。上诉人在其涉案房屋出卖后依法享有的是因房屋买卖合同形成的债权，其虽有占有、出租涉案房屋的行为，但其债权和占有涉案房屋以及设定的租赁关系等依法不能对抗被上诉人方波已经通过登记生效取得的物权。上诉人提出的《房屋买卖合同》无效的上诉理由与本案无直接关联，涉案房屋已经登记，未经依法撤销，涉案房屋的物权不因合同无效而自动消灭。被上诉人王桂芳现已通过诉讼对涉案房屋申请保全及强制执行，上诉人对此不享有排除查封、扣押、冻结等执行措施的权利。上诉人与被上诉人方波之间的债权债务关系，可以另行通过法律途径依法寻求救济。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人魏华炳负担。本判决为终审判决。审判长  张义泰审判员  周 晓审判员  欧晓林二〇一九年十月三十日书记员  沈慧娟