吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0204民初1716号 原告：兰大伟，男，1983年6月21日出生，汉族，无职业，住吉林市高新区。 委托诉讼代理人：魏正平，吉林保民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛远方，吉林保民律师事务所律师。 被告：孔令娟，女，1966年10月23日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 被告：王博，男，1989年4月4日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：王维全（王博父亲），男，住吉林市昌邑区。 被告：韩洋，男，1986年9月26日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 原告兰大伟与被告孔令娟、王博、韩洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰大伟及其委托诉讼代理人魏正平、牛远方，被告孔令娟、被告王博及其委托诉讼代理人王维全、被告韩洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰大伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁管理合同书；2、判令被告返还保证金5000元；3、判令被告返还摊位租金（38777.60元）、摊位物管费（3635.40元）、摊位供热费（1245元）、冰展制冷机租金（3000元）、下水改造费用（1000元），合计人民币47658元；4、判令被告赔偿设备装修投入等损失合计32848元；5、判令被告赔偿停业损失3万元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与吉林市欧乐经贸有限公司（下称欧乐经贸公司）于2018年1月1日签订《租赁管理合同书》，合同约定原告租用欧乐经贸公司33.2平方米摊位，经营海鲜类商品，承租期限自2018年1月1日至2019年2月20日，共计14个月。被告收取原告履约（信誉）保证金5000元，摊位租金、摊位物管费、摊位供热费、冰展制冷机租金、下水改造费用合计人民币47658元。原告签订合同后开始投入购置设备、装修等费用合计32848元。合同签订后原告开始经营活动，2018年3月29日，被告以整改装修为由，无故擅自终止合同，关闭商场大门，停止经营。欧乐经贸公司于2018年10月19日进行工商注销公告。注销时法定代表人孔令娟，公司设立时股东王博、韩洋。原告认为，原、被告双方签订的合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律强制性规定，合法有效。被告单方终止合同，在原告进行催告后的合理期限内被告未能正常开来经营，导致合同目的无法实现。故被告应当返还保证金、摊位租金、摊位物管费、摊位供热费、冰展制冷机租金、下水改造费用，并赔偿原告投入设备装修以及原告停业等损失。综上，为维护原告合法权益，维护正常生产生活秩序，诉至法院。 孔令娟辩称：第一，同意解除合同，但不同意返还全部租金，理由：原告实际经营了96天（自2017年12月23日至2018年3月29日），应交纳租金96天×106元/天=10176元；第二，原告自开业至关门整改未交纳水、电费，电费是1855.8个字×1.30元=2412.54元，水表坏了，因为被挤在鱼缸后面无法更换，当时承诺每个月10吨，3个月是30吨，30吨×5.5元／吨=165元，两项合计2577.54元；第三，被告应交纳三个月的管理费908元。综上，被告应返还原告：（1）租金38777.6元-10176元=28601元；（2）押金5000元，两项合计是33601元，再减去水电费、管理费，应返还原告30115元。 王博辩称：第一，原告告诉的被告主体不适格，王博不应成为本案的被告，应驳回原告对王博的告诉。理由如下：王博于2018年4月27日已经退出欧乐经贸公司股东资格，并经吉林市工商局变更登记，已经发生法律效力，该股权转让并没有违反公司法以及股东内部转让股权的有关规定，请法院驳回原告对王博的告诉，依法公正判决。 韩洋辩称：我的答辩意见与王博意见一致。 庭审中，为证明自己的诉讼主张，兰大伟、孔令娟、王博分别向本院提举了证据。本院综合评判如下： 兰大伟向本院提供的证据1、6、7，孔令娟、王博、韩洋对证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。证据2〔本院（2018）吉0204民初1861号民事判决书〕，孔令娟、王博、韩洋提出异议，经本院审查，该判决书客观真实，予以采信。证据3〔本院（2018）吉0204民初2646号民事判决书、催告函〕，孔令娟、王博、韩洋提出异议，经本院审查，判决书客观真实，予以采信；催告函虽为打印件，但该证据与证据2相互佐证，对催告函的真实性予以确认。证据4（租赁管理合同），王博、韩洋虽认为其不清楚，但孔令娟未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。证据5（票据），孔令娟对欧乐经贸公司收取的各项费用的票据的真实性均未提出异议，本院予以确认；其他票据，应具有真实性，对票据的真实性予以确认。 孔令娟向本院提举的证据1（增资扩股协议，同王博提供的证据4），兰大伟对证据提出异议，本院认为，该协议是欧乐经贸公司与唐山市百吉朵连锁超市签订的，与本案无关联，不予评判。证据2（同王博提供的证据8），兰大伟对证据的真实性未提出异议，本院对证据的真实性予以确认。证据3（股东决议，同王博提供的证据3），兰大伟提出异议，本院认为，该证据与欧乐经贸公司工商注册档案中《转让公司注册资本协议书》《股东会决议》相佐证，本院对证据的真实性予以确认。证据4（电费缴费通知单），兰大伟对电费通知单上的签名未提出异议，对该证据的真实性予以确认，因水费通知单系欧乐经贸公司自行制作，不予采信。 王博提供的证据1（吉林市欧乐商贸有限公司与小微生活服务有限公司签订的股权及资产转让协议），该证据与本案无关联性，本院不予评判。证据2、5、7、10、11，兰大伟对证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。证据6（产品购销合同书），该证据与证据7相佐证，具有真实性，对证据的真实性予以确认。证据9（注销登记通知书），兰大伟提出异议，本院认为，该证据与欧乐经贸公司工商注册档案相佐证，对证据的真实性予以确认。 经各方当事人的举证、质证以及本院对证据的认证，对以下事实予以确认：坐落于吉林市船营区xxx铺位不动产权利人为吉林市昌茂房地产开发有限公司。2015年10月12日，吉林市昌茂房地产开发有限公司授权中凯购物广场分公司有权以出租人的地位对外签订租赁合同。2017年11月20日，中凯购物广场分公司与欧乐经贸公司签订租赁合同，约定中凯购物广场分公司将前述铺位（3440.81平方米）出租给欧乐经贸公司经营超市。欧乐经贸公司承租后，将其承租的场地分别出租给不同的商户。2017年12月3日，欧乐经贸公司收取兰大伟保证金5000元、摊位租金38776.6元、摊位管理费3635.4元、供热费1245元、冰展制冷机租金3000元、下水改造费1000元。同月15日，兰大伟支付制作牌匾费用3600元。2018年1月1日，双方签订《租赁管理合同书》，约定：甲方（欧乐经贸公司），乙方（兰大伟）；甲方同意将自有欧乐经贸公司使用的面积33.2平方米出租给乙方经营海鲜项目；期限14个月，自2018年1月1日至2019年2月28日；乙方向甲方缴纳履约保证金5000元，摊位租金总计38777.6元，摊位物管费3635.4元，摊位供热费1245元，冰展制冷机租金3000元，注下水1000元；甲方对市场进行日常管理，做好安保、防火、防盗、清洁、供电、供水、供热等项目维护工作，维持场内正常的经营活动；乙方做到依法经营，保证市场正常运作。《租赁管理合同书》中还对双方其他权利义务作出约定。兰大伟进场经营，兰大伟经营期间拖欠电费2033.1元。2018年3月29日，欧乐经贸公司决定对商场进行停业改造，改造时间预计一个月，兰大伟退出商场。2018年4月3日，中凯购物广场分公司向欧乐经贸公司送达解除租赁合同通知，孔令娟在通知上签字确认，中凯购物广场分公司与欧乐经贸公司解除租赁合同。兰大伟向本院提起诉讼。 另查，欧乐经贸公司于2016年12月经吉林市工商行政管理局核准成立。公司类型为有限责任公司，股东（发起人）韩洋、王博，每人注册资金15万元，出资比例各占50%；法定代表人王博，经营欧乐超市。2017年4月26日，经欧乐经贸公司股东会决议决定一致同意新增股东孔令娟，增加注册资本970万元，法定代表人变更为孔令娟。2018年3月29日，经欧乐经贸公司形成股东会决议：王博、韩洋将自己持有的股权转让予孔令娟，王博、韩洋退出公司，并于决议作出后30日内向公司登记机关申请股东变更事宜。同年4月27日，欧乐经贸公司到工商行政管理机关办理了股东变更登记，至此，欧乐经贸公司企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人为孔令娟。2018年10月19日，孔令娟向登记机关出具《全体投资人承诺书》，承诺“本企业申请注销登记前未发生债权债务/已将债权债务清算完毕，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结”。欧乐经贸公司申请注销登记并被予以公示。同年11月12日，吉林市工商行政管理局向欧乐经贸公司下发了《准予注销登记通知书》。 本院认为：欧乐经贸公司与兰大伟签订的《租赁管理合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于孔令娟、王博、韩洋承担法律责任问题。欧乐经贸公司为整改商场而关闭经营场所。在整改期间，欧乐经贸公司因拖欠租金而被中凯购物广场分公司解除租赁合同，致使商户不能继续营业，其行为已构成违约，应承担违约责任。现欧乐经贸公司已经被注销登记，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条关于“有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”之规定，孔令娟作为欧乐经贸公司的股东，在未对欧乐经贸公司进行清算的情况下，即向公司登记机关出具债务清偿完毕的承诺，使欧乐经贸公司被注销登记，依据前述法律规定，孔令娟应对欧乐经贸公司所负债务承担赔偿责任。王博、韩洋在欧乐经贸公司注销登记前已将自己所持股份转让予孔令娟，并在工商行政管理机关进行登记，已发生法律效力，欧乐经贸公司注销登记时，王博、韩洋已不再是该公司股东，在本案中不应承担赔偿责任。兰大伟主张王博、韩洋与孔令娟恶意转让股权，其行为无效，兰大伟提供的证据不能证明孔令娟在同意解除与中凯购物广场分公司签订的租赁合同时，王博、韩洋知晓并同意，该主张本院不予采纳。兰大伟主张王博、韩洋应承担未认缴出资的法律责任，本案，王博提供的银行流水、购销合同等证据能够证明王博、韩洋以实物投入的方式对欧乐超市进行了足额投资，而欧乐经贸公司经营主体为欧乐超市，故对兰大伟的该项主张，本院不予采纳。二、关于兰大伟要求解除合同的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，审理中，孔令娟同意解除合同，故《租赁管理合同书》自孔令娟同意解除之日已经解除，无需作为判项判决解除合同。三、关于兰大伟诉请各项损失的金额问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，1、关于保证金。欧乐经贸公司收取的各商户保证金，因欧乐经贸公司违约致使商户不能继续经营，其收取的保证金应予返还给各商户。故本案中，欧乐经贸公司收取兰大伟保证金5000元应予返还。2、关于摊位租金。兰大伟已实际经营三个月，其经营三个月的摊位租金应在返还的数额中予以扣除。每月租金标准，按合同约定租赁期限为14个月（自2018年1月1日至2019年3月1日），应按摊位租金总额除以14个月所得数额作为标准；孔令娟主张按12个月计算无事实依据，本院不予采纳。欧乐经贸公司收取兰大伟摊位租金38776.6元，每月租金为2769.76元（38776.6元÷14个月），故应返还摊位租金为30467.32元（38776.6元–2769.76元×3个月）。3、关于摊位物管费。兰大伟实际经营三个月的费用应予扣除，其余应予返还。欧乐经贸公司收取摊位租金3635.4元，同摊位租金计算方式，应返还摊位物管费2856.39元；4、关于供热费。因兰大伟经营期间正值供热取暖期，供热费用应由兰大伟自行承担，对兰大伟该项诉请，不予支持。5、关于冰展制冷机租金。欧乐经贸公司收取租金3000元，欧乐经贸公司陈述为一年租金，兰大伟陈述为三年租金，双方对自己的主张均未提供证据予以证明，对欧乐经贸公司、兰大伟的主张均不予采纳，按合同约定经营期限14个月计算。兰大伟实际经营三个月使用费用应予扣除，其余应予返还。同摊位租金计算方式，应返还制冷机租金2357.13元。6、关于牌匾、装修及购置设备费用。上述费用系兰大伟用于经营所用，且兰大伟未提供证据证明物品被欧乐经贸公司占有，对兰大伟该项诉请，不予支持。7、关于上下水改造费用1000元。欧乐经贸公司收取兰大伟改造上下水费用1000元，该费用是改造兰大伟经营商铺的上下水而收取的，商铺上下水也已经进行改造，对该项诉请，不予支持。8、关于停业损失3万元。对该项诉请，兰大伟未提供证据证明，不予支持。四、关于孔令娟主张兰大伟在经营期间发生的水、电费应在返还的费用中予以扣除的抗辩主张。按租赁管理合同的约定，兰大伟经营期间应承担交纳水、电费的义务，发生的电费2033.1元应自孔令娟返还的金额中予以扣除。水费，孔令娟未提供证据证明发生水费金额，对该项抗辩，不予采纳。综上，兰大伟诉讼请求合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告孔令娟于本判决生效之日起三日内返还原告兰大伟各项费用38647.74元（保证金5000元＋摊位租金30467.32元＋摊位物管费2856.39元＋冰展制冷机租金2357.13元－电费2033.1元）； 二、驳回原告兰大伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费3888元（其中案件受理费2590元、保全费1098元、公告费200元，原告兰大伟已预交）由原告兰大伟负担1824元，被告孔令娟负担2064元，被告孔令娟负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李慧媛 人民陪审员  毛 强 人民陪审员  李罕殊 二〇一九年十月十八日 书 记 员  孙翀文