广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初682号 原告：陆云，男，1973年9月10日生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：唐春雷，广西悦康律师事务所律师。 被告：邓勇，男，1950年9月16日生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托代理人：赵勤，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林市同创房地产经纪有限公司，住所地广西桂林市象山区中山南路25号汇通广场商住楼3单元16-5、6号，统一社会信用代码：91450304077136598R。 法定代表人：秦宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡午秀，该公司员工。 第三人：莫丽萍，女，1984年12月4日生，汉族，住广西永福县。 原告陆云诉被告邓勇、桂林市同创房地产经纪有限公司（以下简称同创公司）、第三人莫丽萍、房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，因本案必须以另案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故中止本案审理。现另一案件已审结，本院即恢复审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆云的委托诉讼代理人唐春雷、被告邓勇的委托诉讼代理人赵勤、第三人莫丽萍到庭参加诉讼，被告同创公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请依法判决被告邓勇履行与原告于2016年11月6日签订的《二手房买卖协议》，将位于广西桂林市七星区交付给原告，并与原告一起到桂林市不动产登记局办理过户手续将上述房屋过户到原告陆云名下；过户所产生的一切税费、手续费及中介费等其他费用由被告邓勇承担；2、请依法判决被告邓勇、同创公司共同向原告赔偿逾期交房的违约金192530.8元（初步计算违约日期：从2018年4月10日起至2019年1月28日止，违约金按月息2分计），2019年1月28日以后的违约金另计；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年11月6日，原告与被告邓勇、被告同创公司共同签订了《二手房买卖协议》，约定由被告邓勇将其所有的位于桂林市七星区房屋出卖给原告陆云，房屋总价款为445000元；合同签订当日，原告支付购房定金2万元，并按合同约定支付第一期购房款20万元（含定金2万元），之后被告邓勇迟迟不履行交房义务及房屋过户手续，经原告多次催告，被告邓勇均以各种理由拖延推诿。直到2018年8月，原告接到法院的应诉通知，才知道被告邓勇与被告同创公司、第三人莫丽萍三方恶意串通，在明知涉案房屋已售卖给原告陆云的情况下，伪造《存量房屋买卖合同》，将该房屋“二次售卖”给第三人莫丽萍，并瞒天过海将涉案房屋过户到第三人莫丽萍名下。更为可耻的是被告邓勇将房屋过户到第三人莫丽萍名下后，却来起诉原告陆云索要购房款，捏造出“按原告陆云的指示过户到莫丽萍名下”的事实，被告同创公司作为专业机构，居然参与其中，故意隐瞒真实情况，在没有任何依据证明“原告陆云指示过户到莫丽萍名下”的情况下，违法安排被告邓勇与第三人莫丽萍签订《存量房屋买卖合同》，并协助被告邓勇与第三人莫丽萍办理过户手续，损害了原告的合法权益。按照原告与被告邓勇签订的《二手房买卖协议》第八条第一款之规定：“甲方将上述房屋交付给乙方使用当日乙方应将全部房款支付清。”;第九条第三款第（四）项之约定：“由于甲方原因逾期过户的，甲方支付延期利息，每天按房屋成交价的千分之二计息，由甲方支付给乙方，并应支付所有中介费给丙方”；第十条第五款之约定：“双方约定在乙方支付完第一期购房款的90个工作日内前到房产交易所交件，如不能按期交件，超出15天，甲方视同为逾期交房。”。结合上述双方约定及法律规定，被告邓勇应当履行与原告于2016年11月6日签订的《二手房买卖协议》，将位于广西桂林市七星区交付给原告陆云，并与原告陆云一起到桂林市不动产登记局办理过户手续将上述房屋过户到原告陆云名下。由于被告同创公司作为《二手房买卖协议》中的丙方，与他人恶意串通损害了原告的合法权益，故其应与被告邓勇共同赔偿原告逾期交付的违约金，过户所需的一切费用及中介费也应由被告邓勇承担，故原告诉至法院，提出上述请求。 被告邓勇辩称，1、第三人莫丽萍与原告陆云故意隐瞒了双方并非夫妻关系的事实，导致被告邓勇产生错误的认识，才为第三人莫丽萍办理房屋过户手续，被告邓勇不存在恶意串通侵害原告权益的主观故意，并不构成违约；2、原告陆云诉请的违约金过高，应当予以减少；3、原告陆云尚欠被告邓勇的购房款未支付。 被告同创公司既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。 第三人莫丽萍述称，原告陆云与第三人莫丽萍系男女朋友关系，因非婚生育子女，原告陆云口头承诺为非婚子女购买位于桂林市七星区的学区房屋，便于非婚生子女上学，故向被告邓勇购买上述房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和相关证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据3、《二手房买卖协议》，证明原、被告双方签订的房屋买卖协议有效，被告邓勇、同创公司应当依约履行交房、过户给原告及承担相应的违约责任；证据4、桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初2627号判决书，证明原告按《二手房买卖协议》的约定支付了首期购房款，但二被告并未如约交付房屋及过户给原告，还将该房屋出售给他人并过户到第三人莫丽萍名下，已构成违约；证据5、不动产权证复印件，证明二被告一房二卖，将房屋过户到第三人莫丽萍名下的行为构成违约。 被告对原告提交上述有争议的证据的质证意见：对证据3真实性无异议，但原告主张的违约金过高，应按照协议第九条第一款的约定执行；对证据4、5的真实性无异议，但证明目的不认可，被告邓勇与第三人莫丽萍没有恶意串通，一房二卖，损害原告的合法权益。 第三人莫丽萍对原告提交上述有争议的证据的质证意见：对证据3、4、5的真实性无异议，但不认可与被告邓勇恶意串通，损害原告的利益。 被告对其主张在举证期限内提供的证据有：《民事判决书》二份、《二手房屋买卖协议》；证明：①被告邓勇不存在与第三方莫丽萍串通侵害原告合法权益的主观故意，原告因此遭受的损失应由实际侵权人莫丽萍承担；②证明原告诉请违约金过高，应当予以减少；③原告尚有245000元购房款未支付给被告。 原告对被告提交上述有争议的证据的质证意见：对证据《民事判决书》的真实性无异议，但被告邓勇与第三人莫丽萍没有恶意串通，损害原告的合法权益；对证据《二手房屋买卖协议》约定的违约条款予以确定，是符合法律规定的；对于欠付被告邓勇的购房款的事实属实，但按照合同约定被告邓勇将房屋过户至原告名下时再付清尾款。 第三人莫丽萍对被告提交上述有争议的证据的质证意见：对证据的真实性无异议，没有恶意串通的事实，对原告所遭受的损失不应由第三人莫丽萍承担。 本院审查认为，对原告陆云与被告邓勇双方提供的与房屋买卖有关的证据，本院予以确认；对与本案纠纷无关的证据，本院不予采信。因此，本院对双方提供的证据《二手房买卖协议》、《民事判决书》二份、《不动产权证》等证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 综合全案证据及庭审，本院确认如下法律事实：原告陆云与第三人莫丽萍系未婚同居关系，为方便非婚子女就读桂林市育才小学，通过同创公司向被告邓勇购买位于桂林市七星区房屋一套。2016年11月6日，原告陆云与被告邓勇、第三人同创公司签订《二手房买卖协议》，约定：被告邓勇将位于桂林市七星区房屋出售给原告陆云，建筑面积63.80平方米；房屋总价款445000元，第一期购房款应于2016年11月10日前支付人民币200000元（含定金），第二期购房款在双方去房产局交税完当日支付人民币245000元；中介费为人民币6600元，由原告陆云承担；同时协议第九条第一款还约定：本次交易双方选择违约责任为定金条款，违约金为人民币20000元；协议第九条第三款约定：如甲方（即被告邓勇）中途悔约或未按本协议履行甲方义务时均属甲方违约，乙方（即原告陆云）有权按以下步骤追究甲方违约责任：（1）甲方应在悔约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按所收房款的千分之二计息；（2）甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，并按约定支付违约金；（3）如该房过户乙方名下，甲方要求恢复甲方名下，经乙方同意，过户产生的所有税费、中介费及相关费用由甲方承担；（4）由于甲方原因逾期过户的，甲方支付延期利息，每天按房屋成交价的千分之二计息，由甲方支付给乙方，并应支付所有中介费给丙方”；协议第十条第五款的约定：“双方约定在乙方支付完第一期购房款的90个工作日内前到房产交易所交件，如不能按期交件，超出15天，甲方视同为逾期交房……”。合同签订后，原告向被告支付第一期购房款200000元（含定金20000元）。2018年3月6日，被告邓勇与第三人莫丽萍及同创公司在房产管理部门签订《存量房买卖合同》一份，约定：原告自愿将其所有的位于七星区育才路10号3栋1-3-2两房一厅的房地产（所有权证号30264060、土地使用权证号：桂市国用（2009）第100701号，其中房屋为混合结构，房屋用途为住宅，建筑面积63.8平方米），产权比例：100%出售给莫丽萍；房屋成交价为人民币350000元，一次性付清；在办理房屋所有权转移登记前，双方先向桂林市地方税务机关申报完税手续；上述房屋办理过户手续所需要缴纳的税、费，由莫丽萍承担。《存量房买卖协议》签订后，在第三人莫丽萍未付款的情况下，被告邓勇向第三人莫丽萍交付房屋，并为其办理房产过户手续。第三人莫丽萍收房后，原告陆云出资为第三人莫丽萍的房屋进行了装修，但未支付剩余的购房款给被告邓勇。2018年8月，邓勇以陆云、莫丽萍为被告向本院提起诉讼，要求其支付剩余的购房款。庭审中，陆云以莫丽萍并非夫妻关系为由，认为被告邓勇将房产过户至被告莫丽萍的名下，损害其合法权益提出抗辩理由。2018年9月17日，邓勇向本院申请撤回起诉。2018年10月26日，邓勇以莫丽萍为被告，再次向本院提起诉讼，要求撤销《存量房买卖合同》，返还上述房产给邓勇，其过户所产生的税费、中介费及相关费用由莫丽萍承担。同时，将陆云及同创公司列为第三人参加诉讼。本院以（2018）桂0305民初2627号民事判决书，判决：1、撤销原告邓勇与被告莫丽萍于2018年3月6日签订的《存量房买卖合同》；2、被告莫丽萍返还原告邓勇位于桂林市七星区房屋一套，并承担因此而产生的过户等费用；3、驳回原告邓勇的其他诉讼请求。莫丽萍不服上诉于桂林市中级人民法院，该院以（2019）桂03民终947号民事判决书，维持原审判决。原告认为，被告邓勇与第三人莫丽萍存在恶意串通，损害了其合法权益，故原告诉至法院，提出上述请求。 本院认为，原告与被告邓勇、同创公司签订的《二手房买卖协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告邓勇、同创公司是否构成违约？首先，原告陆云与第三人莫丽萍的特殊关系，足以使被告邓勇、同创公司相信莫丽萍与陆云系夫妻关系，基于原告陆云与莫丽萍的特殊关系，被告邓勇、同创公司向第三人莫丽萍履行合同义务，并不存在与第三人莫丽萍恶意串通，损害原告的合法权益的行为；其次，基于原告陆云与莫丽萍的特殊关系，被告邓勇将房屋交付给莫丽萍并为其办理房产过户手续时，因第三人莫丽萍与其非婚子女共同居住在涉案房屋内的事实，原告陆云应当知晓房屋产权已经过户至第三人莫丽萍的名下，但其并未提出异议，而且还出资给莫丽萍对房屋进行装修，据此可以证明原告陆云已经知晓被告邓勇已经履行合同义务。综上，被告邓勇与莫丽萍、同创公司签订的《存量房买卖合同》，是基于错误认为莫丽萍与陆云系夫妻关系而为莫丽萍办理房产过户手续，但被告邓勇、同创公司并未构成根本性违约，故原告要求被告邓勇承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。根据生效判决书撤销原告邓勇与被告莫丽萍于2018年3月6日签订的《存量房买卖合同》，且被告亦同意履行合同，故原告陆云要求被告邓勇继续履行《二手房买卖协议》的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下： 继续履行原告陆云与被告邓勇、桂林市同创房地产经纪有限公司于2016年11月6日签订的《二手房买卖协议》； 二、驳回原告陆云的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费10178（原告已预付本院），由原告负担10078元，被告邓勇、桂林市同创房地产经纪有限公司共同负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10178元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李立峰 人民陪审员  周翠花 人民陪审员  马征芬 二〇一九年九月三十日 代书 记员  颜 榕