山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初7865号原告（申请执行人）：山东滕建建设集团有限公司，住所地：山东省枣庄市莲青山风景区（景区广场8号），统一社会信用代码：91370481169890715M。法定代表人：秦德伟，董事长。委托诉讼代理人：陈孔尧（特别授权），男，系该公司职工，住山东省滕州市。被告（案外人）：张来柱，男，1962年12月5日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：宋恩珍（特别授权），山东圣泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东欧隆投资置业有限公司，住所地：本区环城北路12号，统一社会信用代码：91370811668094430A。法定代表人：史军，董事长。原告山东滕建建设集团有限公司与被告张来柱、第三人山东欧隆投资置业有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告山东滕建建设集团有限公司的诉讼代理人陈孔尧，被告张来柱的诉讼代理人宋恩珍到庭参加诉讼，第三人山东欧隆投资置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东滕建建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、继续执行位于济宁市高新区崇文大道与菱花南路交汇处的欧隆盛源小区1号楼1单元11层1106室房屋，价值310580元。2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：本案原告因第三人山东欧隆投资置业有限公司返还保证金纠纷一案诉至贵院，贵院于2016年6月17日作出了（2016）鲁0811执保919号民事裁定书，并于2016年6月22日通知济宁市房产交易中心查封了第三人名下欧隆盛源小区1号楼1单元11层1106室房屋，查封期限为3年。此后，本案被告张来柱向贵院提出了执行异议，称其在贵院将该房屋查封之前就与第三人签订了商品房预订书并全额交付了购房款，贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的相关规定》第二十八条之规定，作出裁定，认定案涉房屋由被告张来柱实际所有，被告对案涉房屋享有的物权期待权优先于普通金钱债权人享有的对该房屋强制执行的权益。但实际上并非如此，本案被告对该房屋享有的权利并非物权期待权，本案被告仅与第三人签订了商品房预订书，而非房管局统一制定的商品房买卖合同，且该房屋被法院查封时并未进行任何网签备案或预登记，这种情况也并非是第三人的原因造成的。第三人与被告恶意串通，损害债权人利益，所以，未进行网签备案，说明被告未实际购买该房屋，故该房屋仍属第三人山东欧隆投资置业有限公司所有，原告查封合理合法。且在人民法院对该房屋进行查封后，第三人也未积极偿还债务，故原告对该房屋享有的债权优先于欠他普通债权，该房屋应属于第三人所有。故，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告张来柱辩称，请求驳回原告山东滕建建设集团有限公司的诉讼请求。答辩人于2011年4月20日与山东欧隆投资置业有限公司签订《长安·滨河园商品房预订书》，双方约定，答辩人张来柱购买欧隆盛源小区1号楼1单元11层1106号房屋一套，建筑面积106平方米，单价2930元／㎡，总价款310580元。双方还对供热、供暖、燃气、智能化工程费用及物业管理、装修承诺及公共设施维护基金、产权办理费用等进行了约定。虽然名称为预订书，实际上完全是合法有效的商品房买卖合同。合同签订后，答辩人一次性全额支付了购房款。答辩人在济宁市区无房产，完全是为了在济宁市居住生活而买房，只是因为开发商的原因导致未办理产权登记手续。原告2016年6月22日才查封涉案房产，依法不能对抗答辩人的房屋期待权，不得执行涉案房屋。原告所称第三人与被告恶意串通损害债权人利益纯系诬陷。购房合同的网签或者备案，只是行政机关对商品房买卖的行政管理措施，不是物权法规定的登记或者预告登记行为，不影响买卖合同的效力。《商品房买卖合同司法解释》第六条明确规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。关于商品房买卖合同不是房管局统一制定的，与合同效力无关，只要具备了买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，就是合法有效的商品房买卖合同。综上所述，原告属无理起诉，请依法驳回其诉讼请求。第三人山东欧隆投资置业有限公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：一、（2018）鲁0811执异153号执行裁定书原件。证明2019年6月20日，原告签收了任城区人民法院于2019年4月12日作出的（2018）鲁0811执异153号执行裁定书，原告在法定期间内提起了诉讼，具备诉讼主体资格。二、（2016）鲁0811民初5727号民事判决书原件。证明原告据以执行的生效判决书，判决内容为第三人需要原告返还保证金365万元及利息（以365万元为基数，按年利率24%计算，从2015年7月1日起计算至付清之日止）等。三、诉讼保全申请书原件、诉讼保全担保书原件、任城区人民法院（2016）鲁0811执保919号民事裁定书原件、任城区人民法院（2016）鲁0811执保919号协助执行通知书原件各一份。证明原告于2016年6月13日申请诉讼保全，贵院于2016年6月17日裁定对涉案房屋进行查封，于2016年6月22日通知济宁市房产交易中心查封涉案房屋。四、强制执行申请书原件（P14）。证明原告系涉案房屋的申请执行人。被告张来柱的质证意见是：对上述证据真实性无异议，但上述证据只能证明原告拥有的是一般金融债权，不能对抗被告的物权期待权。被告张来柱提交了如下证据：一、《商品房预订书》。证明双方约定答辩人张来柱购买欧隆盛源小区１号楼１单元11层1106号房屋一套，建筑面积106平方米，单价2930元／㎡，总价款310580元。双方还对供热、供暖、燃气、智能化工程费用及物业管理、装修承诺及公共设施维护基金、产权办理费用等进行了约定。虽然名称为预订书，在法律上完全具备商品房买卖合同的内容，是合法有效的商品房买卖合同。二、开发商收款收据及银行交易明细单。证明答辩人在签订商品房买卖合同时已经全额支付购房款（310580元）。三、济宁市不动产登记信息查询结果。证明答辩人在济宁市区无住房，购买住房系居住用途。以上证据证明答辩人的情形符合最高人民法院《执行异议复议案件司法解释》第二十九条的规定，能够排除原告对涉案标的物的执行。原告山东滕建建设集团有限公司的质证意见是：证据一，真实性无异议，但是效力不予认可。签订预订书的时候，房子当时还没有动工，所以预订书没有预订许可的效力，不属于商品房买卖合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖应当具备的内容。例如，供水、供电、燃气、通信等基本设施和公共设施，公共配套建筑产权归附，面积差异的处理方式，办理有关事宜等内容。特别是在第六条明确约定，需要签订书面买卖合同，因此《长安·滨河园商品房预订书》不属于商品房买卖合同，且在第三人没有取得商品房预收许可的情况下，以收取预定金的名义收取款项是违法的，违反了《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第一条第一款“房地产开发企业不得进行预售、不得以预购预订发放给其他人等方式向买受人收取或变相收取定金预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动”的规定，综上所述，上述预订书是无效的。证据二，真实性无异议，但对是否是涉案房屋的收款收据我们不予认可，一是户名是张军，二是金额无法体现具体是哪套房屋的金额。证据三、四，不予质证。第三人山东欧隆投资置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自动放弃答辩、质证的权利。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年4月20日，山东欧隆投资置业有限公司（甲方）与张来柱（乙方）签订《长安·滨河园商品房预订书》，约定：甲方开发建设的长安·滨河园位于济宁高新区凯赛大桥以东、崇文大道与菱花路交界处东北位置，乙方自愿预订该小区第01幢1单元11层1106室(以下简称“该物业”)，并与甲方达成如下协议:一、预订面积及单价。该物业建筑面积(含公摊建筑面积)约106平方米，每平方米单价为(人民币)2930元，该物业合计人民币310580元。二、交房日期。该物业交付时间以甲、乙双方签订《商品房买卖合同》时约定的日期为准。三、建设标准……五、预订约定及付款时间约定。甲、乙双方签订本预订书时，乙方支付预订房价款总额的100%（计人民币310580元）作为该物业的预订金。预订书还对供热、供暖、燃气、智能化工程费用及物业管理、装修承诺及公共设施维护基金、产权办理费用等进行了约定。当日，山东欧隆投资置业有限公司向张来柱出具了金额为310580元的收据，收款事由记明为“暂借款”。另外，雷玉强还于当日与山东欧隆投资置业有限公司签订《长安·滨河园商品房预订书》，也向山东欧隆投资置业有限公司预订房屋一处，也是100%预付款，总金额447450元。张来柱是张军的兄长，雷玉强是张军的舅舅。上述两笔预订购房款共计758030元，均通过张军的银行账户一次性支付，付款时间是2011年4月19日。在山东滕建建设集团有限公司诉山东欧隆投资置业有限公司返还保证金纠纷一案（案号（2016）鲁0811民初5727号）中，应山东滕建建设集团有限公司的申请，本院采取诉讼保全措施，于2016年6月22日向济宁市房产交易中心下达协助执行通知书，查封了山东欧隆投资置业有限公司名下、包括涉案房屋（欧隆盛源小区1号楼1单元11层1106号）在内的多所房屋。在本院执行山东滕建建设集团有限公司与山东欧隆投资置业有限公司返还保证金纠纷一案中，张来柱向本院提出书面异议。本院于2019年4月12日作出（2019）鲁0811执异153号执行裁定书，裁定中止对济宁欧隆盛源小区1号楼1单元11层1106号房产的执行。济宁市不动产登记中心出具证明，证明张来柱目前无住宅登记记录。另认定，山东欧隆投资置业有限公司于2014年8月20日取得欧隆盛源小区的《商品房预（销）售许可证》，但张来柱与山东欧隆投资置业有限公司并未签订正式的《商品房买卖合同》，更没有办理网签备案。据被告陈述，2017年底、2018年初，开发商的售楼处已经没人了。本院认为，被告张来柱与山东欧隆投资置业有限公司签订的《长安·滨河园商品房预订书》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人山东欧隆投资置业有限公司已经按照约定收受了全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《长安·滨河园商品房预订书》应当认定为商品房买卖合同。该《长安·滨河园商品房预订书》签订时，山东欧隆投资置业有限公司尚未取得该小区的《商品房预（销）售许可证》，但到2014年8月20日取得该证，因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，应当认定该《长安·滨河园商品房预订书》为有效合同。原告申请的对涉案房屋的财产保全措施，发生在2016年6月22日，即在上述事实发生之后。被告对案涉房屋享有的物权期待权优先于普通金钱债权人享有的对该房屋强制执行的权益。原告的诉求理由欠妥，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告山东滕建建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费5959元，由原告山东滕建建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  田鹏学人民陪审员  孙恩伟人民陪审员  常秀红二〇一九年十月二十一日书 记 员  周子微