四川省宜宾市南溪区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1503民初1763号 原告：李黎冉，男，1976年8月8日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：李噫，四川戎州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋蓓蓓，四川戎州律师事务所律师。 被告：王铮，女，汉族，1954年12月14日出生，住四川省宜宾市南溪区。 委托诉讼代理人：王宗新，四川范泽律师事务所律师。 第三人：朱启芬，女，汉族，1973年2月19日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告李黎冉诉被告王铮、第三人朱启芬定金合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李黎冉的委托诉讼代理人李噫，被告王铮及其委托诉讼代理人王宗新，第三人朱启芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李黎冉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方签订的定金收条于2019年7月13日已经解除；2.被告向原告退还定金88000元；3.被告向原告支付违约金137600元；4.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系羊街x号住房的出卖人，第三人系房屋中介人员。2019年2月，通过第三人介绍，原被告经过磋商于2019年3月1日达成买卖羊街x号住房的合意，并签署了定金收条。2019年2月27日，原告向第三人转账3万元，委托第三人将上述3万元支付与被告，第三人接受委托后向被告微信转账3万元。2019年3月1日，原告向被告转账支付5.8万元。原告在定金收条范围内履行了义务，但被告却未按约办理过户手续。2019年7月10日，原告委托律师向被告发送了律师函，被告收到律师函后依然不为原告办理过户手续。原告认为，定金收条约定了买卖双方当事人、价款、违约责任等合同必备的成立要件，符合合同法关于合同成立的实体要件。同时，原告向被告支付了约定的定金，因此原被告之间房屋买卖合同依法成立生效。现被告不愿意办理过户手续，已构成违约。原告为维护自身权益，遂提起诉讼。 被告王铮辩称，原被告之间并未签订书面房屋买卖合同，被告只收取了保证双方交易、订立合同的定金。原告支付定金后，被告已于2019年4月将案涉房屋交付给原告先行占有，原告也对房屋进行了整理。其后被告一直在积极办理涉案房屋的继承公证，至今各类公证书已经办理完毕，随时可以签订房屋买卖合同。因此被告并没有违约。现在，被告愿意与原告签订房屋买卖合同，如原告不愿意订立合同，被告同意返还定金8.8万元，但原告应返还房屋给被告或赔偿被告一定经济损失，对于原告的其他诉讼请求，被告不予认可。 第三人朱启芬述称，在原被告双方商议购买房屋过程中，我仅起到了信息传递的作用，我并不是中介人或居间人。被告收取了原告的签约定金属实，其中一笔是通过我的账户转交的。其后，原告自愿赠与我3000元感谢费。现在，原被告既没有签订房屋买卖合同，当然不能过户，还闹上法庭，我已将原告赠与我的3000元感谢费退还给原告。 本院经审理认定事实如下：原告李黎冉在第三人朱启芬处获得信息，被告王铮准备出卖位于四川省宜宾市翠屏区李庄镇羊街x号的房屋。2019年2月27日，李黎冉向第三人朱启芬转账3万元，委托朱启芬将该笔3万元支付给王铮。 2019年3月1日，王铮作为收款人、李黎冉作为付款人，双方签署定金收条，载明“今收到羊街x号售房定金88000元，总房款为688000元，将在办完过户手续后付清余款。如若双方违约，将按总房款的20%赔与守约方。”双方均在该定金收条上加盖指印，并注明了付款卡号。同日，李黎冉向王铮转账定金5.8万元，第三人朱启芬向王铮微信转账李黎冉之前支付的3万元。被告共收到定金8.8万元。 2019年4月初，王铮将案涉房屋交付给李黎冉占有，李黎冉遂对房屋进行了部分整理。 其后，原被告对签订合同及过户事项多次通过微信交流信息。2019年7月10日，因原、被告一直未签订房屋买卖合同，也未办理房屋过户手续，原告李黎冉委托四川戎州律师事务所律师向王铮发出律师函，该律师函告知王铮未在合理期限内为李黎冉办理过户手续，构成了法律上的违约。并建议王铮在收到律师函后7日内按定金收条约定为李黎冉办理案涉房屋的过户手续，同时告知王铮未按律师函要求办理过户手续的后果。 另查明，位于四川省宜宾市翠屏区李庄镇羊街x号的房屋所有权人为王应容，王应容于2005年死亡，生前未立遗嘱，其法定继承人有王铮、王皎、王敏、王伦、王新、王谦。2019年9月16日，王皎、王敏、王伦、王新、王谦在四川省宜宾市南溪公证处签署《放弃继承权声明书》，声明自愿放弃王应容所有的四川省宜宾市翠屏区李庄镇羊街x号房屋的继承权。经公证，被告王铮系四川省宜宾市翠屏区李庄镇羊街x号房屋的唯一继承人。 本案在庭审中，经本院组织原被告双方调解，原被告双方均表示有签订房屋买卖合同的合意，但在法庭给予的合理期限内，原告提出要签订房屋买卖合同需附加条件，致使双方未能签订本案案涉房屋买卖合同。 本院认为，本案中，李黎冉、王铮就房屋买卖的意向进行口头协商，订立定金收条，王铮收取了李黎冉定金8.8万元，上述事实清楚，本院依法予以确认。该定金收条上双方未就签订书面买卖合同的时间、过户时间进行约定，故该收条载明的定金仅系缔约定金，且无缔约期限的限制。 房屋买卖行为这一民事行为属于法律规定的要式民事法律行为，原、被告应当就买卖房屋签订书面购房合同，该书面的房屋买卖合同在办理房屋产权变更登记时，需在建设主管部门进行备案。本案纠纷发生后，虽经多方磨合，但原被告双方仍未达成房屋买卖书面协议。因此，双方并未建立房屋买卖合同关系。在定金收条上载明的“违约方将按总房款的20%赔与守约方”的“约”并不存在，现双方尚在缔结房屋买卖合同的过程中。诉讼中，原被告仍不能缔结书面房屋买卖合同，原告要求解除定金收条的诉讼请求，本院依法予以支持。对被告收取的定金8.8万元，应当及时予以返还。 因本案中双方并未签订房屋买卖合同，定金收条系原被告约定以交付定金作为订立合同的担保，根据《中华人民共和国担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”规定，本案房屋买卖主合同并未建立，因此在本案中无法适用定金罚则。被告王铮在签署定金收条后，已将相关缔约要件即继承公证等文书具备，也未另行处分该房屋，在缔约意愿上，不能认定被告根本违约，因此不能适用定金罚则。故原告主张违约金的诉讼请求本院依法不予支持。同时原告在本案中提出附条件才能签订书面房屋买卖合同，也系就签订书面合同的协商，在此过程中，也不能认定原告根本性违约。 定金收条解除后，王铮无合同依据和法律根据，不能占有李黎冉的定金款，故王铮应当及时返还。同时，李黎冉应当将已占有的案涉房屋返还王铮。本案处理后，法律并不限制，也不禁止原被告双方就案涉房屋签订买卖合同。 本案在审理中查明，原告在占有案涉房屋后，对案涉房屋进行了整理。因原告在未取得物权的情况下对案涉房屋进行整理，系另一法律关系，本院在本案中不做处理。 在本案中，第三人朱启芬仅提供了信息并代为转交了定金，未起到居间作用。故第三人在本案中不承担法律责任。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第十条第二款，《中华人民共和国担保法》第五条、第八十九条之规定，判决如下： 一、原告李黎冉与被告王铮于2019年3月1日签订的定金收条于本判决生效之日解除； 二、被告王铮于本判决生效之日起十日内返还原告李黎冉定金8.8万元； 三、原告李黎冉于本判决生效之日起十日内将位于四川省宜宾市翠屏区李庄镇羊街x号的房屋返还王铮； 四、驳回原告李黎冉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4684元，减半收取计2342元，由原告李黎冉负担1171元，被告王铮负担1171元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  韩松 二〇一九年十月三十一日 法官助理刘怡梅 书记员郑帮琴