广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初596号原告：马启怀，男，汉族，1982年10月8日出生，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内201室。法定代表人：兰毅，总经理。委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。原告马启怀与被告韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马启怀的委托诉讼代理人莫凡，被告顺宏公司的委托诉讼代理人陈玉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马启怀向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告自2015年10月8日起，至2016年5月1日止共205天，按每日50元，向原告支付逾期办理《房地产权证》的违约金10250元；2、请求判令被告返还土地证办证费90元；3、请求判令由被告负担所有诉讼费用。事实和理由：原告于2013年12月10日与被告签订了商品房买卖合同（预售）及附件一至四，附件四《补充协议书》约定：“出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币五十元的违约金。”根据双方签署的附录三《委托办理权属登记协议书》第三条，被告应当在原告办理收楼后210工作日内申请办理《房地产权证》。原告按约定支付了房屋价款694728元，于2014年12月8日收楼，办理了收楼手续并支付了办理房屋产权证所有相关费用。被告应按约于2015年10月8日前递交办证申请，但被告直至2016年5月1日才递交办理房产证申请，逾期违约205天，应当按约定的逾期违约金计算方法支付违约金，同时返还土地证办证费用90元。综上所述，恳请法院支持原告的所有诉讼请求。被告顺宏公司辩称：1、原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予以全部驳回。按照原、被告签订的合同约定，被告应该在具备条件之日起210个工作日内，将办理涉案房屋产权证所需权属登记资料送交登记部门。本案中原告收楼日期是2014年12月8日，则被告应在210个工作日（即2015年10月10日）之前向房屋产权登记部门递交申请材料，然而，被告在前述履行期限届满时因不动产登记制度改革而未能成功递件，导致出现违约逾期。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第47条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效。”和民法总则有关诉讼时效三年的规定，原告至迟应在2018年10月10日前向法院主张权利，但其直到2019年3月22日才提起本案诉讼，显然已经超过诉讼时效期间。因此，法院依法应驳回原告的全部诉讼请求。2、本次逾期办证有客观原因，非被告所能避免和控制的因素，被告对逾期办证不存在过错。原告要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据。造成被告逾期递件原因不在被告，而是由于国家政策调整、韶关房屋权属登记机构的改革、相关制度的衔接、权籍调查部门程序的建立、权属登记人员的调整和安排变动等综合因素的导致，属于情势变更，被告应对非自身原因造成的逾期责任予以免责。3、关于逾期办证，原告没有举证证明其存在因被告逾期递件而受到的损失，本案的违约金约定过高，请求法院依法裁减。4、退一步说，原告的债权未全部失效，对于起诉之日倒推3年之前的违约金，依法也不应予以保护。原告的起诉日期为2019年3月22日，每日或每月计算的逾期办证违约金，若以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日回溯超过3年的违约金，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，被告所应承担的违约责任期限自2016年3月22日起至原告主张违约期限终止日的2016年5月1日止共39天，违约金总额为1950元。5、再退一步说，即使不考虑前述免责事由或违约金约定过高等因素，被告递件履行期限届满日自2015年10月10日至原告主张违约期限终止日2016年5月1日期间共计203天，违约金数额为10150元。6、原告交付的90元交易服务费，是被告代办权属登记的劳务费用，被告已提供了办证劳务，该费用不应退还。恳请法院采纳被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月10日，原告马启怀与被告顺宏公司签订《商品房买卖合同》及附件、附录等，约定由原告购买被告位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园高山流水X街X座X号商品房，总价款为人民币694728元，被告应当在2014年10月30日前向原告交付该商品房，关于产权登记的约定详见合同附件四《补充协议书》第二十条的约定等条款内容。双方在合同附件四《补充协议书》第二十条中约定：买受人自愿同意委托出卖人代为办理该商品房《房地产权证》和《国有土地使用证》。该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。双方在附录二《韶关碧桂园电梯洋房住宅税费及其他应付款项明细》第二条第（四）项约定，办理购房人《国有土地使用证》时政府征收款项（委托本公司办理，按政府规定收取，单位：元）。1、交易服务费：90元/宗。2、土地权属调查费：城镇居民住房用地面积100㎡以下（含100㎡）13元，每超50㎡以内加收5元，最高不超过30元。3、地籍测量、入库及出图费：80元/宗。4、《国有土地使用证》证书工本费：20元/本。双方在附录三《委托办理权属登记协议书》第三条约定：买受人自愿同意出卖人在同时具备所列条件之日起的210个工作日内将该商品房办理《房地产权证》所需的权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门等内容；第五条约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任等条款内容。合同签订后，原告支付了购房款，并于2014年12月8日办理房屋收楼手续，缴纳房屋契税、专项维修资金和办证费用（其中交易服务费人民币90元）等，履行了原告自己的义务。诉讼过程中，被告提供一份《顺宏公司逾期办证违约金计算表》，主张如果本案存在超过诉讼时效问题，应当从本案起诉之日向前倒推三年计算诉讼时效，即违约天数应从2016年3月14日起计算至2016年5月1日止，共计47天。原告马启怀认为如果确实是适用倒推方式计算违约金天数，原告同意被告提交的《顺宏公司逾期办证违约金计算表》中的逾期天数的计算方式，但是起算时间应该提前七天，因为立案时已提前将起诉材料提交给法院审查。上述事实有身份证、企业机读档案登记资料、商品房买卖合同、附件一至四《补充协议书》、附录二《韶关碧桂园电梯洋房住宅税费及其他应付款项明细》、附录三《委托办理权属登记协议书》、税收完税证明、物业专项维修资金缴款通知书、代收款三联收据、韶关碧桂园物业及资料移交书、房地产权证等证据及法庭笔录予以证实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案件。原告马启怀与被告顺宏公司双方签订的《商品房买卖合同》、附件四《补充协议书》及附录二《韶关碧桂园电梯洋房住宅税费及其他应付款项明细》、附录三《委托办理权属登记协议书》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院对双方当事人争议焦点分析认定如下：一、关于被告是否违约造成逾期办理涉案房屋的《房地产权证》的问题。合同签订后，原告在2014年12月8日办理了收楼手续，因此被告应自2014年12月9日起的210个工作日内，即2015年10月15日前递交办证所需的权属登记资料给办证部门，被告未能提供证据证明其在该期限前递交所需的权属登记资料给办证部门，故被告已构成违约。二、关于本案诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。商品房买卖合同纠纷中买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，如果买卖双方约定按日计算违约金，应当从起诉之日向前“倒推”计算诉讼时效，超过诉讼时效的违约金不予支持。本案中，虽依据合同附件四《补充协议书》第二十条的约定，被告应从2015年10月16日起向原告支付人民币50元/天的违约金，但因本案于2019年3月13日立案受理，原告未举证证明其在本案诉讼之前已向被告主张过逾期办证违约金，故对2016年3月13日前的权利依法不应保护，2016年3月13日至2016年5月1日止的权利应予以保护，即原告主张要求被告支付的违约金应为人民币2400元（50元/天×48天），超出部分的主张，本院不予支持。三、关于违约金是否畸高的问题。按照双方合同约定，出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天被告应向原告支付人民币伍拾元的违约金。该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，对双方当事人具有法律约束力。被告作为出卖人应当按照约定全面履行自己的义务。被告主张按每日人民币五十元的标准计算违约金畸高，没有提供证据加以证明。因此，本院对被告提出的违约金标准畸高的抗辩意见不予采纳。四、关于被告是否应当返还办理《国有土地使用证》的交易服务费人民币90元的问题。依据合同附录二《韶关碧桂园电梯洋房住宅税费及其他应付款项明细》第二条第（四）项的约定，交易服务费90元属按政府规定收取的费用，被告没有为原告办理《国有土地使用证》，理应将相关费用退还给原告，故原告主张要求被告返还办理《国有土地使用证》的交易服务费人民币90元，合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内支付违约金人民币2400元给原告马启怀；二、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内返还交易服务费人民币90元给原告马启怀；三、驳回原告马启怀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58元，减半收取计29元，由被告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  严桥洋二〇一九年十月十日书记员  陈 茹