湖南省江华瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1129民初1655号 原告（反诉被告）：江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91431129673585322T。 住所地：江华瑶族自治县沱江镇长征路232号。 法定代表人：赵辉，男，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：盘枫，男，1977年2月17日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，居民，住江华瑶族自治县。系该公司法律顾问（特别代理）。 被告（反诉原告）：蒋新林，男，1981年8月17日生，瑶族，湖南省江华瑶族自治县人，农民，住江华瑶族自治县。 委托诉讼代理人：吴联钰，男，系湖南苍松律师事务所律师（一般代理）。 原告（反诉被告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司（以下简称广厦公司）与被告（反诉原告）蒋新林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广厦公司及其委托诉讼代理人盘枫、被告（反诉原告）蒋新林及其委托诉讼代理人吴联钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）广厦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2018年9月1日至2019年8月30日的商铺租金119966元并支付151491元的违约金，并立即撤走其添置的设备设施；2、判令原告不予退还被告交纳的10000元合同保证金；3、案件受理费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月17日签订了《锦绣江华商铺租赁合同》，合同约定，原告将位于所属锦绣江华六、七号楼临沱江大道地面一层商铺门面六间租赁给被告作经营橱柜产品使用。租赁期为五年三个月（含免租期），从2014年6月1日至2019年8月30日止。租金按年度比例递增，同时合同还约定了双方其他的权利义务和违约责任等内容。被告在最后一年租金期中，未按照合同约定提前二月交纳2018年9月1日至2019年8月30日的商铺租金119966元，经原告多次催告，至今未给付。依照双方合同第二大点第四小点的约定，应视为被告违约，原告可不予退还被告交纳的10000元合同保证金，依照合同第四大点第1小点的约定，被告无故拖延给付最后一年的租金超过两个月的（至今未给付），可视为被告单方面终止合同，被告应承担合同五年总租金的30%违约金即504970×30%=151491元。 被告蒋新林（反诉原告）辩称：1、原、被告确实签订了商铺协议，2018年9月1日至2019年9月1日止被告确实没有给付租金。原因是自2017年下半年开始所租赁商铺中有2个商铺有漏水情况。2、原告要求支付151491元的违约金，无事实和法律依据，因为双方签订的合同系原告出具的格式合同，所约定的违约金违反法律规定，被告不是故意违约，原告交付的商铺有一定的瑕疵，双方均有违约行为，应不支持违约金。就算有违约金产生，按照侵权责任法规定，也不能超过损失的30%，原告主张的按照5年总租金的30%计算违约金不符合法律规定，为无效条款；3、原告应将被告所交纳的10000元合同保证金予以退还，或者抵扣租金，因双方在合同中并没有明确记载被告不支付租金或者晚支付租金，该保证金可以不予退还。同时在第二条第五点明确约定，只要是房屋无损坏，该保证金应该退还，所以双方约定该合同保证金是质量保证金，而不是迟延支付租金的保证金，该保证金应该予以退还。 被告（反诉原告）蒋新林提出反诉，请求判令：1、原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）自2018年9月1日至2019年8月30日因反诉被告出租的房屋质量问题导致原告不能租赁其中两个门面的租金39988.66元；2、原告（反诉被告）赔偿因出租房屋存在质量问题漏水导致被告（反诉原告）产生的损失30000元；3、本案反诉费由原告（反诉被告）承担。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年5月17日签订《锦绣江华商铺租赁合同》约定原告将位于湖南省江华瑶族自治县沱江镇锦绣江华六、七号楼临沱江大道地面一层商铺建筑面积约360平方米临街商铺门面六间租赁给乙方作为经营橱柜产品使用，现状乙方已确认无异议。租期为5年3个月，从2014年6月1日至2019年8月30日，免租期3个月，计租时间从2014年9月1日起，第一年租金为85000元，第二年租金为91800元，第三年租金为99144元，第四年租金为109060元，第五年租金为119966元。租金一年一交。合同签订之日，被告须向原告支付合同保证金10000元，否则此合同无效，此保证金在合同期满后，原告验收房屋无任何损坏，7日内无息退还乙方。被告逾期未支付租金，超过一个月至二个月未交齐租金，按年度租金每日10%收取乙方违约金，超过两个月，原告有权终止合同，并且不予以任何赔偿。被告自2018年9月1日至2019年9月1日止没有给付租金给原告。 上述事实，有原、被告陈述，《锦绣江华商铺租赁合同》等证据在卷证实，可予以认定。 本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。被告欠原告租金，理应给付，关于被告（反诉原告）蒋新林提出的要求原告（反诉被告）广厦公司赔偿损失的反诉请求，须以鉴定结果为裁判依据，因其在本院指定的时间内没有预交鉴定费用，本院视被告（反诉原告）蒋新林放弃其权利，故对其反诉请求因事实不清，证据不足，本院不予支持。关于被告（反诉原告）交纳的10000元保证金，本院认为原告并无证据证实该租赁房屋被被告损害，该10000元保证金可予以抵扣租金。关于被告提出的违约金151491元过高不应得支持的辩护意见，本院认为，被告仅欠付原告一年租金，原告损失的仅为一年租金未及时收回，违约金的计算应以一年租金119966元为基数，即119966×30%=35989.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）蒋新林在本判决生效之日支付原告（反诉被告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司租金人民币109966元，违约金35989.8元； 二、驳回原告（反诉被告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）蒋新林的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2761元，由原告（反诉被告）江华瑶族自治县广厦房地产开发有限公司负担1050元，被告（反诉原告）蒋新林负担1711元。反诉案件受理费775元，由被告（反诉原告）蒋新林负担。本案保全费1520元由被告（反诉原告）蒋新林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。 审 判 员  周虹 二〇一九年十月十二日 法官 助理  杨柳 代理书记员  王全 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。