广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1044号上诉人（原审原告）：张剑芳。委托诉讼代理人：杨斯荣，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李燕青。被上诉人（原审被告）：梅州市泮坑大酒店有限公司。法定代表人：李燕青，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李晓宁，广东盛世律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李妮，广东盛世律师事务所律师。原审第三人：梅州市泮坑旅游度假村。法定代表人：李育，该度假村经理。委托诉讼代理人：何海旋。系梅州市梅江区三角镇人民政府干部。委托诉讼代理人：廖国青。系梅州市梅江区三角镇人民政府干部。上诉人张剑芳因与被上诉人李燕青、梅州市泮坑大酒店有限公司（以下简称泮坑大酒店），原审第三人梅州市泮坑旅游度假村（以下简称泮坑度假村）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张剑芳上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1979号民事判决；2、改判支持张剑芳的一审诉讼请求；3、案件受理费由李燕青、泮坑大酒店负担。事实和理由：一、泮坑大酒店在明知其租赁期限至2018年8月截止，但在与张剑芳签订合同前故意隐瞒了相关租赁物的实际情况，更是在于张剑芳签订合同之时，将租赁物的租赁期限超过其原有租赁期限的三年多之久，从而让张剑芳对租赁物产生错误认知，注入了巨额资金进行投资，造成目前张剑芳巨额损失的局面。同时，在李燕青与泮坑度假村签订《泮坑旅游度假村梅桂园租赁合同》第七条约定：“在租赁期内，乙方（李燕青）不得随意转让，如确需转让，必须先征得甲方（泮坑度假村）同意后方可转让。否则，甲方有权解除合同，并没收押金。”而泮坑大酒店的转租行为并未获得泮坑度假村的同意，导致租赁物被泮坑度假村强行收回，也造成张剑芳无法继续使用租赁物的原因之一。二、一审法院认定事实错误，张剑芳未曾拖欠租金，没有违约行为。张剑芳在2016年10月签订租赁合同后，发现涉案租赁物的二层两个房间存在潮湿、漏水等情形，导致张剑芳无法正常使用。张剑芳多次跟泮坑大酒店反映情况，要求其解决漏水问题。后经双方多次协商，泮坑大酒店同意进行抵对。在双方签订补充协议之后，张剑芳的租金都是足额支付，不存在拖欠问题。若是按泮坑大酒店主张所说张剑芳拖欠其租金，但其又未举证有向张剑芳催收的事实，直至2018年8月张剑芳起诉后方才主张张剑芳拖欠其租金，这明显与其事实行为互相矛盾。三、本案的鉴定评估结论书的鉴定价格远低于市场价格，同时该鉴定书中并未对张剑芳的经营损失进行鉴定。一审中的鉴定评估结论书所涉及的13个装修项目评估价格与目前的市场价格不符，不具有客观性，不能作为鉴定依据使用。同时在评估书中的两名价格鉴证师从未到过勘察，且作为现场勘验的华盟价格事务所人员在报告中并未注明其身份，无法证明当时现场勘验中华盟价格事务所的人员是否有相应的勘验资格。若无相应的勘验资质，则当时的勘验数据无效，不能作为鉴定资料使用。一审中张剑芳已经表明主张的违约金180000元系为经营损失的估算。鉴于张剑芳与泮坑大酒店之间的租赁合同尚有三年多之久，泮坑大酒店的违约行为客观上确实造成了张剑芳经营损失的事实。因此在评估鉴定活动中也应当对此项目依法进行鉴定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。李燕青、泮坑大酒店辩称：一审判决认定张剑芳存在违约，欠付租金，所以还判决泮坑大酒店应向张剑芳补偿及退回履约保证金是错误的。泮坑度假村述称：对一审判决无异议。张剑芳向一审法院起诉请求：1、张剑芳与泮坑大酒店解除2016年10月16日签订的《房屋租赁合同》；2、泮坑大酒店赔偿张剑芳各项损失及违约金约732908元（装修及设备费用552908元+违约金180000元=732908元），并从2018年8月22日之日起至上述款项还清之日按银行同期贷款利率计算利息给张剑芳；3、泮坑大酒店向张剑芳返还保证金10000元；4、李燕青对上述请求承担连带责任；5、案件评估费、诉讼费等费用由李燕青、泮坑大酒店承担。一审法院查明，2016年10月16日，张剑芳（乙方）与泮坑大酒店（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方所出租的房屋属甲方合法所有的财产，符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方出租给乙方的房屋坐落于梅州市梅江区三角地泮坑旅游区内，属新建成的湖畔酒店。出租房屋为湖畔酒店底层一楼两间店铺按现状，湖畔餐馆底层及二层两间房，已全面完成装修（贴地板砖、步梯贴石板、内墙刮光、水、电等包括等不限于上述全部附属配套设施、设备）。乙方已多次到现场查看，全面了解标的物状况，同意按现状承租。该房屋租赁期五年，自2016年10月16日起至2021年11月1日止（签订合同15日为乙方装修期间不计收租金）。乙方向甲方承诺，租赁房屋用途仅作为除餐饮以外。月租金6500元，按月支付先交租金后使用。即2016年10月16日交纳，另每月水费100元。乙方应当在该月的3日前如数通过银行转入甲方的账户（开户行：工行梅州梅江支行账号：95****8户名：李映红）。本合同签订之日，乙方须向甲方支付租赁合同履约保证金10000元，如乙方在租赁期内无违约行为，合同期满后，甲方应在3日内全额不计利息退还乙方。甲方应于本合同签订后3日内将租赁物业按现状交付乙方。甲方声明所出租房屋建筑符合国家安全规范，房屋附属设施、设备齐全并能正常使用，乙方如有异议必须在签订合同后三天内提出，否则视同乙方完整接收房屋并符合双方的交付约定。乙方必须按时足额交付租金，逾期交付租金的，乙方应按逾期天数向甲方交纳以所欠租金按每天3%计付的滞纳金。逾期天数超过10天，甲方无需向乙方催缴所欠租金即可解除合同并无条件收回租赁标的，合同解除后全部押金不予返还同时向乙方追讨仍欠租金。未经甲方同意，不得改变现有房屋机构，如因火灾或使用不当造成房屋及设施、设备损毁的，乙方应立即负责修复或承担赔偿责任。未经甲方同意，不得将房屋转包（租）给他人，不得改作其他用途。合同解除或终止后乙方将承租房屋及原附属设施、设备交还甲方，保证房屋及设施、设备的完好状态。乙方新增加的部分，属房屋装修及其他无法拆除的固定设施或拆除后影响房屋使用的，一律无偿交还甲方等内容。2017年7月3日，双方签订《租赁合同补充协议书》，约定协议内容变更部分为甲方出租给乙方的房屋坐落于梅州市梅江区三角地泮坑旅游区内，属新建成的湖畔酒店。原租赁房屋为湖畔酒店底层一楼两间店铺，湖畔餐馆底层及二层两间房，每月租金6500元，现缩减为湖畔酒店一层两间店铺及湖畔餐馆底层，每月租金4800元，逾期交租甲方将采取相关措施等内容。合同签订后，泮坑大酒店按约交付租赁物，张剑芳按约向泮坑大酒店支付保证金10000元。张剑芳承租涉案店铺后，经营至2018年8月24日，湖畔餐馆底层被泮坑度假村贴上封条。泮坑度假村向张剑芳发出清场通知，通知张剑芳于2018年8月25日前清场。此后，张剑芳、李燕青、泮坑大酒店因合同履行问题产生纠纷，张剑芳于2018年9月诉至一审法院，提出上述诉讼请求。一审法院另查明，2008年8月8日，李燕青（乙方）与泮坑度假村（甲方）签订《泮坑旅游度假村梅桂园租赁合同》，约定甲方同意将座落在梅江区三角镇泮坑旅游度假村梅桂园范围内的歌舞厅、招待所、门店和现有的固定设施租赁给乙方经营。租赁年限十年，从2008年8月8日至2018年8月8日止。如乙方在十年内文明守法经营，无违反合同条款的规定，再延长租赁期2年。在租赁期内，乙方不得随意转让，如确需转让，必须先征得甲方同意后方可转让。否则，甲方有权解除合同，并没收押金等内容。根据李燕青、泮坑大酒店提交的银行流水显示，2017年5月9日-2018年8月7日期间，张剑芳共向泮坑大酒店交纳费用94927.66元。2017年7月-2018年7月的电费发票（对账单）配注内容显示，收到张剑芳租金共57600元。并注有“茶艺馆、小食店”的电费数额情况。经一审法院到现场进行查勘，湖畔酒店底层一楼两间店铺分别经营茶艺馆和“有间小食”，湖畔餐馆底层经营“客之韵艺术沙龙”，现未营业。张剑芳表示茶艺馆和有间小食店是合作经营，不存在转租。经张剑芳申请，一审法院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对湖畔餐馆底层店铺已形成附合的装饰装修残值损失进行评估，经现场确认，一审法院依法确定对补漏及清理垃圾费用、灯箱广告牌等10个装修项目（详见设施及装修造价、音响设备清单中的标注）进行评估。该公司作出穗华价估（梅州）[2019]014号评估结论书及补充说明。认定豪华铝合金推拉门、墙体批灰等13个项目重置价格为26667.9元，成新率为63.4%，现值为16907.45元。其中，灯箱（含安装费、线路、灯光等）和广告纸的重置价格1286元；玻璃门地弹重置价格840元。另清单中所列“补漏及清理垃圾费用等”及“音响设备工程安装费”项目现场共同勘查时因无法勘查确认且不是委托评估标的范围，相关当事人已共同确认不列入本次评估范围（注：“补漏及清理垃圾费用等”发生于装修过程，一般正常情况下所涉及的相关费用应已包含在对应装修费用内；音响设备工程一般正常情况下都由音响设备提供商安排专业工程人员进行安装调试，故“音响设备工程安装费”都已包含在设备购置费用内）。该公司收取张剑芳评估费12000元。经质证，张剑芳表示“补漏及清理垃圾费用等”及“音响设备工程安装费”是另外支出的费用；音响设备及家私都应该纳入评估范围；评估价格偏低；承租的时候有玻璃门地弹，已经坏了，经过泮坑大酒店同意，张剑芳换了新的地弹；主张的广告牌、广告布、制作费400元是评估项目11、12的灯箱（含安装费、线路、灯光等）和广告纸，做电材料及工资合计（高压）395元是指当时空气开关坏掉后维修的费用，电线、线槽、灯头、灯泡460元是指店外小卖部天花板的照明工程。李燕青、泮坑大酒店表示对评估报告有异议，泮坑大酒店交付的租赁物是含装修的，张剑芳擅自装修，该支出不应由泮坑大酒店承担；钢结构木地板、水泥地板等项目全部是张剑芳装修，且是张剑芳擅自装修；项目9、10重置价格过高，项目11、12可以拆除；玻璃门地弹泮坑大酒店交付的时候是完好的，是张剑芳拆坏的，装回的费用不应该泮坑大酒店承担；评估价格过高；张剑芳所主张的做电材料及工资合计（高压），电线、线槽、灯头、灯泡，泮坑大酒店当时不同意张剑芳做，且这些项目可以拆除。泮坑度假村表示对评估报告无异议，张剑芳与李燕青、泮坑大酒店双方的事情不关泮坑度假村的事。一审庭审中，张剑芳与李燕青、泮坑大酒店双方确认涉案租赁合同的出租方为泮坑大酒店，承租方为张剑芳。涉案租赁物中的湖畔餐馆底层及二层两间房是李燕青从泮坑度假村处承租。泮坑大酒店表示同意解除合同。张剑芳表示合同解除后，同意返还涉案租赁物，但要求赔偿损失。张剑芳表示撤回主张的卷帘、窗布，多功能排座信号线等94元的装修项目；装修及设备费用552908元，包括硅藻泥14000元、设施设备111238元、音响费用427670元；违约金180000元是从无法经营开始至合同到期日的营业收入估算的损失。李燕青、泮坑大酒店对张剑芳主张的装修项目硅藻泥14000元；不锈钢拉闸门及铁架分板4000元；沙、灰油、砖、水泥合计2702元无异议，但表示不是经过泮坑大酒店去装修，不应由泮坑大酒店承担。张剑芳表示没有欠交租金，双方签订补充协议前，因为底层潮湿问题，双方已抵对清楚了，之后的租金都是足额支付，直至2018年8月，泮坑大酒店也没有催收。泮坑大酒店则主张不存在抵对情况，张剑芳只是足额支付了2017年6月-2018年6月的租金和水电费，张剑芳拖欠了2017年6月之前，及2018年7月之后的租金和水电费。关于合同未能履行的原因。张剑芳主张因为租赁物的部分场地，即湖畔餐馆底层的权属人有争议，且权属人要求张剑芳限时清场。李燕青、泮坑大酒店表示是因张剑芳多处根本性违约。张剑芳所称的因为被泮坑度假村贴封条而导致不能经营，不是李燕青、泮坑大酒店原因导致，与泮坑大酒店无关。且张剑芳并未受该封条影响，一直正常经营至今。张剑芳诉请无事实和法律依据。泮坑度假村则表示是因泮坑度假村与李燕青签订了合同，在合同期间不得转租。合同到期后，泮坑度假村要求收回场地。在收回店铺过程中，才知道李燕青转租给了第三方，因李燕青有违约转租行为，就不再有延期的约定，所以在2018年8月8日要收回场地。泮坑度假村去贴了封条以后，张剑芳提出要与李燕青、泮坑大酒店走诉讼程序，泮坑度假村现在就等张剑芳、李燕青、泮坑大酒店双方处理纠纷，并告知张剑芳处理结果出来之前不要经营店铺。一审法院认为，根据张剑芳与李燕青、泮坑大酒店双方的庭审意见，涉案租赁合同关系的出租方为泮坑大酒店，承租方为张剑芳。李燕青作为泮坑大酒店的法定代表人代表泮坑大酒店签订涉案租赁合同，因履行该合同产生的权利义务应由泮坑大酒店承担。据此，对张剑芳请求李燕青承担本案责任的所有请求，均不予支持。张剑芳请求解除涉案《房屋租赁合同》，泮坑大酒店无异议，予以照准。合同解除后，张剑芳应当返还涉案租赁物，张剑芳亦表示同意，予以照准。本案争议的焦点是：1.双方有无违约；2.张剑芳请求的损失（装修及设备费用552908元）、违约金180000元及相应利息能否支持。关于双方有无违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据查明的事实，张剑芳承租涉案租赁物后，在湖畔餐馆底层经营“客之韵艺术沙龙”期间，被泮坑度假村贴上封条，并发出清场通知。一审庭审中，泮坑度假村亦表示与李燕青的合同已经到期，且李燕青存在转租的违约行为，不适用延期的约定，所以要收回场地，并已告知张剑芳不要再经营。因此，泮坑大酒店作为出租人在租赁期间未保持租赁物正常使用，存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《房屋租赁合同》约定，张剑芳应从2016年11月起交纳月租金6500元。张剑芳主张在2017年7月3日签订补充协议之前的租金，因底层潮湿问题，双方已经抵对清楚，但未提交证据证实，李燕青、泮坑大酒店亦予以否认，不予采信。因此，张剑芳作为承租人存在未按约支付租金的违约行为。根据合同约定，租赁房屋用途为除经营餐饮外。且根据李燕青、泮坑大酒店提交的电费发票（对账单）的备注内容可知，李燕青、泮坑大酒店在2017年7月就知道涉案店铺中的湖畔酒店底层一楼两间店铺经营茶艺馆和“有间小食”，并收取了相应租金和水电费，李燕青、泮坑大酒店对此未提出异议。李燕青、泮坑大酒店据此主张张剑芳未经其同意存在擅自转租及违反约定用途的违约行为，理由不足，不予采信。根据查明的事实及合同的约定，涉案租赁物中的湖畔餐馆底层经营“客之韵艺术沙龙”，符合双方约定的租赁房屋用途，李燕青、泮坑大酒店以张剑芳加装了舞台、铁门，装修了墙面和地板为由，主张张剑芳存在破坏租赁物原有结构的违约行为，理由不足，不予采信。鉴于双方均有违约行为，张剑芳请求泮坑大酒店返还保证金10000元，予以支持。关于张剑芳请求的损失（装修及设备费用552908元）、违约金180000元，及相应利息能否支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。泮坑大酒店对张剑芳主张的硅藻泥14000元；不锈钢拉闸门及铁架分板4000元；沙、灰油、砖、水泥合计2702元无异议，予以确认。广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华价估（梅州）[2019]014号评估结论书及补充说明，程序合法，评估结论理由充分，予以采信。张剑芳、泮坑大酒店提出的价格异议，及张剑芳提出“补漏及清理垃圾费用等、音响设备工程安装费”属于另外支出的费用，未提交证据证实，不予采信。虽然评估结论认定灯箱（含安装费、线路、灯光等）和广告纸（项目11、12）重置价格为1286元，但张剑芳主张该项目400元，对此项目确认为400元。张剑芳主张的玻璃门地弹3800元，因其未提供证据证实交付时已经损坏，不予确认。张剑芳主张的店外两扇卫生间门，因其未提交证据证实属于承租范围内，不予确认。综上，结合评估报告及双方的庭审陈述，对张剑芳主张的硅藻泥、不锈钢拉闸门及铁架分板等已形成附合的装饰装修88121元。依法确认其重置价格为46498.9元[包括评估报告补充说明明细表项目1-12合计24941.9元（项目11、12合计400元）；硅藻泥14000元；不锈钢拉闸门及铁架分板4000元；沙、灰油、砖、水泥合计2702元；做电材料及工资合计（高压）395元；电线、线槽、灯头、灯泡460元]，残值为29480.3元（46498.9元×成新率63.4%）。对张剑芳主张的其余未形成附合的装饰装修及设备（音响设备、爵士鼓、沙发、桌椅等）464693元，及估算的营业收入损失的违约金180000元和相应利息，于法无据，不予支持。本案中，张剑芳与泮坑大酒店双方同意解除涉案合同，鉴于双方在合同履行过程中均有违约行为，对于张剑芳在涉案租赁物中投入的已形成附合的装饰装修物残值损失，依法根据公平原则由双方平均分担，即由泮坑大酒店补偿张剑芳装饰装修损失14740.2元。泮坑大酒店辩称张剑芳未经其同意擅自装修，不承担损失的主张，因湖畔餐馆底层经营“客之韵艺术沙龙”，符合双方约定的租赁房屋用途，且泮坑大酒店未提出异议，对泮坑大酒店的该主张，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除张剑芳与梅州市泮坑大酒店有限公司签订的房屋租赁合同；二、梅州市泮坑大酒店有限公司应在判决生效之日起30日内，补偿装饰装修损失14740.2元给张剑芳；三、梅州市泮坑大酒店有限公司应在判决生效之日起30日内，返还保证金10000元给张剑芳；四、张剑芳应在判决生效之日起30日内，将位于梅州市梅江区三角地泮坑旅游区内的湖畔酒店底层一楼两间店铺及湖畔餐馆底层的租赁物，返还给梅州市泮坑大酒店有限公司；五、驳回张剑芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11229.08元，评估费12000元，合计23229.08元（已由张剑芳预交），由张剑芳负担16829.08元，由梅州市泮坑大酒店有限公司负担6400元。梅州市泮坑大酒店有限公司应于判决生效之日起5日内径付其应承担的诉讼费用给张剑芳。本院二审期间，张剑芳提交其缴交2016年11月租金的收款收据两张、银行明细清单以及税务机打发票，上述证据显示张剑芳于2016年10月支付了6500元租金后，分别在2017年5月9日支付了3000元、2017年6月9日支付了3000元、2017年7月9日支付了9649元租金。此后张剑芳按照税务机打发票上注明的租金、水费、电费缴交费用。该税务机打发票上有笔注租金、水费、电费、茶艺馆和小吃店电费等字样。张剑芳表示其按照约定支付了上述费用，双方之间曾经在2016年11月到2017年8月之前就部分店租与张剑芳的业务费进行了口头上的抵对，剩余不够部分则由张剑芳补齐，因此2016年11月到2017年8月之前的缴交的都是抵对后张剑芳应支付的不足部分。2017年8月之后张剑芳所支付的费用中包含了客之韵、茶艺馆、有间小食的费用，说明李燕青、泮坑大酒店是对合作经营的情况是知情并认可的。经质证，李燕青、泮坑大酒店认为双方并未进行租金抵对，张剑芳没有足额支付2016年12月至2017年6月的租金，构成了违约，电费发票不能证明李燕青、泮坑大酒店知道张剑芳转租的事实。泮坑度假村表示并不清楚该事实。张剑芳提交的银行明细清单中显示所有费用的收款人分别为李燕青、李映红、罗婵玉，泮坑大酒店表示李映红是李燕青的妹妹，原先是泮坑大酒店的兼职财务，由梅州市华荣塑料制品有限公司为其缴交社保，该公司是由李燕青和李映红持股。罗婵玉原先是泮坑大酒店的财务，现在已经离职，并提交2007年度泮坑大酒店为罗婵玉缴交社保的清单。税务机打发票手写部分系由李燕青的女儿李丹玉所写，在泮坑大酒店管理客房部，并提交泮坑大酒店为其缴交社保的清单。同时，泮坑大酒店提交公司当时的账本，该账本记录曾经收取张剑芳缴交的租金，泮坑大酒店表示，该款项系公司财务代表公司收取，并直接用于公司其他业务支出。经质证，张剑芳及泮坑度假村对此无异议。本院另查明，泮坑大酒店和张剑芳2016年10月签订的合同书约定租赁的涉案标的物为湖畔酒店一楼两间店铺、湖畔餐馆一层及二层两间房，经三方确认，湖畔酒店即为泮坑大酒店，以前经营茶艺馆和有间小食，该物业为李燕青个人名下物业。李燕青表示未办理产权证，李燕青将该物业出租给泮坑大酒店，并提交泮坑大酒店缴交租金的转账记录；湖畔餐馆一层及二层两间房为泮坑度假村的物业，双方于2017年签订的补充协议将湖畔餐馆二层两间房退租，此次泮坑度假村张贴封条的就是湖畔餐馆一层，之前经营客之韵艺术沙龙。经本院二审释明，张剑芳以及泮坑大酒店均同意一并解除2017年7月3日签订的补充合同，并由本院二审一并处理。因张剑芳与泮坑大酒店已另案起诉处理租金事宜，故张剑芳是否拖欠租金由另案审查，本院查明的除张剑芳拖欠租金之外的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案二审争议焦点主要是：1、李燕青个人是否应承担责任；2、合同解除的原因及相关违约责任的认定；3、本案的鉴定过程是否合法、鉴定价格是否过低、鉴定是否遗漏经营损失；4、张剑芳的损失如何认定。关于李燕青个人是否应承担责任问题。经查，张剑芳在一审庭审中明确表示与其签订合同的相对方为泮坑大酒店，李燕青是泮坑大酒店的法定代表人，所以李燕青要与泮坑大酒店共同承担连带责任。泮坑大酒店及李燕青则一直表示涉案合同系泮坑大酒店与张剑芳签订。且根据二审中泮坑大酒店提交的缴交社保记录以及公司财务账本记录等证据，可以证实收取款项的人员均为公司员工，并且该公司财务账本有记载曾经收取张剑芳的租金。因此，可以认定本案中与张剑芳签订合同的相对方为泮坑大酒店，并非李燕青。李燕青作为泮坑大酒店的法定代表人，其在合同上签名系履行职务行为，故，张剑芳主张李燕青要与泮坑大酒店一并承担连带责任，理由不充分，不予支持。一审法院认定责任主体为泮坑大酒店正确，应予维持。关于合同解除的原因及相关违约责任的认定问题。本案中，涉案租赁物之一湖畔餐馆一层的业主为泮坑度假村。泮坑大酒店明知李燕青与泮坑度假村签订的租赁合同到期时间为2018年8月，但隐瞒该事实，仍然与张剑芳签订租赁合同到2021年11月1日，大大长于泮坑度假村与李燕青签订的合同约定的租赁时间。李燕青与泮坑度假村签订的合同第七条约定不得随意转租，如确需转让，必须先征得泮坑度假村的同意后方可转让。泮坑度假村在一、二审中均表示其系在合同到期后收回店铺时才知道转租的事实，并且因转租一事未征得泮坑度假村的同意，所以不同意李燕青续租，导致张剑芳无法继续使用租赁物，是双方无法继续履行合同的根本性原因，应由泮坑大酒店承担合同不能继续履行的主要责任。泮坑大酒店认为张剑芳有拖欠租金以及存在未经其同意的进行转租的行为，但根据张剑芳提交的电费发票等证据来看，大酒店工作人员明确有备注有张剑芳店租、水电费及茶艺馆和小吃店电费等字样，张剑芳也是按照上面备注的金额缴交每月费用，说明泮坑大酒店明知有间小食和茶艺馆的存在，但其一直未提出异议，泮坑大酒店主张的张剑芳拖欠租金及违约转租，也并没有影响双方租赁合同的存续和履行，因此，双方对是否存在拖欠租金的争议及张剑芳对租赁物的使用经营行为并不是合同解除的根本原因。张剑芳在签订合同时，未尽到审慎审查义务，未审查涉案标的物的权属人以及使用期限，导致合同无法继续履行。因此，张剑芳应对涉案合同的解除承担次要责任。综上，认定张剑芳应对合同解除承担三成责任，泮坑大酒店应承担七成责任。关于本案的鉴定过程是否合法、鉴定价格是否过低、鉴定是否遗漏经营损失问题。经查，张剑芳一审请求对涉案租赁物的装修及设备进行评估鉴定，并未请求对经营损失进行鉴定。一审法院依法委托有资质的广州市华盟价格事务所有限公司梅州分公司对涉案租赁物已形成附合的装修装饰残值损失进行评估，评估报告作出后，一审法院组织双方对该评估报告进行质证，张剑芳表示对评估报告项目无异议，但对评估报告中的价格有意见，认为价格偏低，但又未能提供证据证明，亦未主张鉴定人员并未到场，鉴定程序不合法。因此，该鉴定报告并未遗漏鉴定经营损失，张剑芳上诉主张该鉴定过程不合法、鉴定价格过低，理由亦不充分，不予支持。关于张剑芳的损失如何认定问题。张剑芳主张其损失包括：1、已形成附合的装修装饰残值损失，经一审鉴定为29480.3元（46498.9元×成新率63.4%），由张剑芳承担三成责任，即29480.3元×30%=8844元，由泮坑大酒店负担七成责任，即29480.3元×70%=20636.21元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从起诉之日起（即2018年9月10日）至上述款项还清之日止的利息。2、未形成附合的装饰装修及设备（音响设备、爵士鼓、沙发、桌椅等），因可拆除并继续使用，故由张剑芳自行移除，其他不可拆除的固定资产，由张剑芳交还给泮坑大酒店。3、经营损失180000元，张剑芳主张其存在经营损失，但并未提供证据证明其经营收益情况，且市场经营亦存在风险，现有利益不代表将来收益，因此张剑芳主张经营损失180000元，理由不充分，不予支持。4、保证金10000元，双方对此并未提出异议，因此本院予以维持。另，因张剑芳一审起诉时只请求解除2016年10月16日签订的合同，并未请求一并解除2017年7月3日签订的补充合同。鉴于该份补充合同为主要的重要组成部分，经本院二审释明，张剑芳以及泮坑大酒店均同意一并解除2017年7月3日签订的补充合同，并由本院二审一并处理。故，本院对此予以确认。综上所述，上诉人张剑芳的上诉请求部分有理，有理部分应予支持，无理部分不予支持；一审法院在认定双方均有违约行为情况下，同时又认定合同解除属不可归责于双方事由适用公平原则确定双方责任错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1979号民事判决第三项；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1979号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分；三、变更广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1979号民事判决第一项为“解除张剑芳与梅州市泮坑大酒店有限公司于2016年10月16日签订的合同和2017年7月3日签订的补充合同”；四、变更广东省梅州市梅江区人民法院（2018）粤1402民初1979号民事判决第四项为“张剑芳应自本判决生效之日起30日内，自行移除未形成附合的装饰装修及设备（音响设备、爵士鼓、沙发、桌椅等），并将位于梅州市梅江区三角地泮坑旅游区内的湖畔酒店底层一楼两间店铺及湖畔餐馆底层的租赁物，返还给梅州市泮坑大酒店有限公司”；五、梅州市泮坑大酒店有限公司应在本判决生效之日起30日内，赔偿装饰装修损失20636.21元给张剑芳，并按中国人民银行同期贷款利率支付从起诉之日起（即2018年9月10日）至上述款项还清之日止的利息；六、驳回张剑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11229.08元，评估费12000元，合计23229.08元（该款已由张剑芳预交），由张剑芳负担22271.18元，由梅州市泮坑大酒店有限公司负担957.9元。梅州市泮坑大酒店有限公司应在收到本判决书之日起十日内向一审法院补交一审案件受理费957.9元。二审案件受理费11229.08元（该款已由张剑芳预交），由张剑芳负担10765.98元，由梅州市泮坑大酒店有限公司负担463.1元。由本院退回463.1元给张剑芳，梅州市泮坑大酒店有限公司应在收到本判决书之日起十日内向本院补交二审案件受理费463.1元。本判决为终审判决。审判长  王利珍审判员  张孟棋审判员  黄伟玲二〇一九年十月三十日书记员  叶 绮