河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终5746号上诉人（原审被告、反诉原告）：豆玉红，男，汉族，生于1982年12月8日，住邓州市。委托诉讼代理人：周文景，新野县古城法律服务所法律工作者（特别授权）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：路红钦，男，汉族，生于1975年1月7日，住邓州市。委托诉讼代理人：陈庆林，河南新光律师事务所律师（一般代理）。上诉人豆玉红与被上诉人路红钦为租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2019）豫1381民初1421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人豆玉红及其委托诉讼代理人周文景，被上诉人路红钦及其委托诉讼代理人陈庆林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。豆玉红上诉请求：撤销原判，依法改判或发还重审；一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。双方签订合同后，厂房一直由案外人葛云发、孙国锋占用使用，上诉人及时向被上诉人反映意见，被上诉人却置之不理。2016年年底一场大雪将租赁的部分厂房压塌，被上诉人迟迟未解决，使上诉人无法正常使用。被上诉人迟迟不交付腾清完好厂房的行为已构成根本违约，严重侵犯了上诉人的合法权益，达不到上诉人租赁厂房的目的，故被上诉人应退还已交租赁款5000元，和应急搭建的厂房造价8万余元。2、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同和被上诉人与邓州市小杨营乡姜胡营村委会之间的土地租赁合同关系是基于同一事实而发生的，根源在于被上诉人当时的无权转租行为。2016年5月25日邓州市小杨营乡姜胡营村委会已经单方提出解除合同，并下达了通知，该通知于2016年6月25日生效，被上诉人明知没有对该场地的处置权的情况下，与上诉人签订厂房租赁协议应认定为无效协议，被上诉人无权收取租赁费。3、一审违反法定程序。一审法院以独任制的简易程序开庭审理，在变更为普通程序后，未再开庭就作出判决书，程序严重违法。请求支持上诉人的上诉请求。路红钦辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。路红钦向一审法院起诉请求：1、依法解除与被告签订的租赁合同；2、被告支付原告租金共计6507.5元；3.被告支付原告违约金3253.75元；4、拆除其在租赁场所的违法建筑；5、被告将原告的鸡舍和库房恢复原状。豆玉红反诉请求：判令2016年7月5日双方签订的《厂房租赁协议》为无效协议；原告路红钦退还其交的租赁费5000元；并要求原告路红钦赔偿其经济损失80000元；反诉费由原告路红钦承担。一审法院认定事实，原告路红钦与邓州市小杨营乡姜胡营村民委员会于2015年12月31日签订土地租赁合同，合同约定：“双方约定将姜胡营村委西边的本村鸡场租赁给原告路红钦使用，约定租赁期限为10年……”；2016年7月5日原告路红钦与被告豆玉红签订厂房租赁协议，该协议载明:“出租方（以下简称甲方）：路红钦承租方（以下简称乙方）:豆玉红第一条出租厂房情况1、甲方出租给乙方的厂房座落在姜胡营村鸡场……第二条租赁期限租赁期限为5年，甲方从2016年7月5日起将该场地交付乙方使用，至2021年7月4日至……第三条租金、支付方式和期限1、甲、乙双方约定，该场地年租金总计为人民币5000元（大写伍仟元整）…….第四条违约责任乙方擅自将厂房转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为、终止租赁合同。乙方若需改建场地，费用由乙方承担，合同终止后，场地内所有建设归甲方所有，乙方无异议…….”。合同签订后，被告豆玉红支付原告路红钦2016年7月5日至2017年7月4日租赁费5000元。2016年大雪将该租赁的厂房部分压塌。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。作为该鸡场的租赁人，原告路红钦与被告豆玉红于2016年7月5日签订厂房租赁合同，约定将该鸡场内厂房租赁给被告豆玉红，租赁期限为5年，双方之间签订的租赁合同不违反法律规定，且结合一审法院调查，鸡场所有人××杨营乡姜胡营村民委员会明知该转租行为，而一直未提出异议，视为对该转租行为的认可，故原告路红钦和被告豆玉红之间签订的厂房租赁合同有效。被告豆玉红辩称该合同为无效合同，但其并未提交证据证明该合同存在无效的情形，故其辩解理由不成立。本案中，被告豆玉红未按合同约定支付租赁费，明显违约，故原告路红钦要求解除合同并要求被告豆玉红支付未付租赁费及违约金的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。审理中，双方对于租赁费数额为每年5000元的约定及被告已支付5000元租赁费的事实予以认可，故被告豆玉红应当支付原告路红钦剩余部分的租赁费共计6500元（即2017年7月5日至2018年7月4日未支付的租赁费为5000元；因原告路红钦诉请被告豆玉红支付租赁费至2018年10月22日，故一审法院酌定2018年7月5日至2018年10月22日未支付的租赁费为1500元）。关于本案违约金部分，双方在租赁合同第三条2中明确约定：租金逾期一日，按日租金的50%支付违约金，一审法院认为，原、被告对于违约金的约定超过了年租金的30%，故违约金一审法院以不超过未付租金的30%予以认定，即被告豆玉红应支付原告路红钦违约金共计1950元（即2017年7月5日至2018年7月4日之间的违约金为5000元×30%=1500元，2018年7月5日至2018年10月22日的违约金为1500×30%=450元）。原告路红钦要求被告豆玉红拆除其违法所搭建的厂棚，因原告诉请要求拆除违法建筑并非民事审理范围，故对原告路红钦要求拆除违法建筑的诉请一审法院不予支持。因鸡场厂房系大雪压塌，系自然灾害，故原告路红钦要求被告豆玉红恢复原状的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，原告路红钦所诉部分理由正当，一审法院部分支持；被告豆玉红反诉理由不能成立，一审法院不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）路红钦与被告（反诉原告）豆玉红于2016年7月5日签订的厂房租赁合同；二、被告（反诉原告）豆玉红于本判决书生效后十五日内支付原告（反诉被告）路红钦租赁费及违约金共计8450元；三、驳回原告（反诉被告）路红钦的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）豆玉红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，反诉费963元，共计1213元，由被告（反诉原告）豆玉红负担。二审中，豆玉红提交解除合同通知书复印件一份，加盖有邓州市小杨营乡姜胡营村委会公章；邓州市小杨营乡姜胡营村委会证明一份，证明2016年7月5日之前，邓州市小杨营乡姜胡营村委会已经解除了与路红钦的租赁合同，他无权对外出租，证明了上诉人与被上诉人之间的租赁协议无效。路红钦的质证意见为，该两份证据虚假，在一审中我提交了邓州市小杨营乡姜胡营村委会的收款收据，2017年7月到2018年的费用已经交过了，村里解除合同应通知我，怎么会通知对方。本院认为，邓州市小杨营乡姜胡营村委会的证明上无制作证明的人员签名，形式上不符合单位出具证明材料的要求，且一审法院曾两次询问邓州市小杨营乡姜胡营村委会主任胡付林，其从未提出与路红钦之间的租赁合同已经解除，故本院对上述证据不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于程序问题，一审法院将本案由简易程序转为普通程序后，告知了双方当事人，并对双方当事人进行询问且制作询问笔录，审理程序符合法律规定，豆玉红关于程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。关于路红钦与豆玉红所签订的厂房租赁合同的效力问题，路红钦虽是从邓州市小杨营乡姜胡营村委会租赁土地后又将其中的部分场地转租给了豆玉红，但在占有使用租赁合同中约定的场地的过程中，邓州市小杨营乡姜胡营村委会并未主张因转租而解除合同，路红钦的转租行为并未妨碍豆玉红占有使用租赁场地，豆玉红二审中提交的证据亦不足以证明邓州市小杨营乡姜胡营村委会已经与路红钦解除了合同，故豆玉红以路红钦无权处分为由主张租赁合同无效的理由不成立，本院不予支持。关于租赁费问题，豆玉红上诉称厂房由案外人占有使用，但并无证据证明案外人占有使用厂房的情况，也无证据证明曾就案外人占用租赁厂房一事向路红钦主张权利，豆玉红自签订合同后即开始占有使用所租赁的场地，现以路红钦构成根本违约为由要求其返还租赁费与事实不符，本院不予支持。豆玉红上诉称2016年冬天大雪压塌部分厂房，依照厂房租赁合同第二条“租赁期限内，乙方（豆玉红）负责对该厂房的维护和修缮，对水、电路的维修和保养”的约定，豆玉红应当承担维修责任，豆玉红以厂房被压塌为由不支付租金并要求路红钦赔偿损失的理由与合同约定相悖，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1213元，由上诉人豆玉红负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年十月二十五日书记员  宁亚楠