安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终6530号上诉人（原审被告）：安徽华府大唐商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路198号7#。法定代表人：俞长银，总经理。委托诉讼代理人：胡溢武，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海军，安徽华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安徽省路网交通建设集团股份有限公司，住所地安徽省合肥市阜南路169号东怡金融广场B座23楼。法定代表人：刘义富，董事长。委托诉讼代理人：周兵，安徽至达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥金弘商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路198号信旺华府俊苑B区半地下商业及车库商167（一）商167（一）上，实际办公地为华府俊苑C区一楼商场内。法定代表人：李荣才，总经理。委托诉讼代理人：越林鹂，该公司员工。原审被告：安徽皓天置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路综合楼3-801室。法定代表人：贾桂兰，董事长。委托诉讼代理人：唐蓉，该公司员工。上诉人安徽华府大唐商业管理有限公司（以下简称华府公司）因与被上诉人安徽省路网交通建设集团股份有限公司（以下简称路网公司）、合肥金弘商业运营管理有限公司（以下简称金弘公司）、原审被告安徽皓天置业投资有限公司（以下简称皓天公司）租赁合同纠纷一案,不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2018)皖0104民初1572号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华府公司上诉请求：撤销（2018）皖0104民初1572号民事判决，改判驳回路网公司对华府公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、华府公司并不享有涉案房屋的所有权或者出租权，从未作为出租方或者承租方与本案其他当事人签订租赁合同，与本案其他当事人之间均不存在租赁合同关系，无需就涉案租赁合同关系向路网公司承担任何责任。1、从《租赁合同》的具体条款内容来看，均明确载明合肥大唐置业有限公司为出租方，皓天公司为承租方，由此可以认定涉案房屋的出租方及承租方均非华府公司。2、从《租赁合同》约定的各方权利义务来看，涉案租赁合同关系的出租方和承租方的核心权利义务即交付房屋、房屋瑕疵担保责任、授权收取租金及对应的使用房屋、缴纳租金等分别由合肥大唐置业有限公司和皓天公司享有、承担，而华府公司在该合同中享有的权利义务亦只是在合肥大唐置业有限公司确定出租人并签订租赁合同的前提下，作为合肥大唐置业有限公司的受托人进行运营管理、代为收取租金与保证金等，合肥大唐置业有限公司并未授权华府公司就涉案房屋享有出租权，华府公司并非涉案租赁合同关系的当事人，不享有涉案房屋的出租权，涉案租赁合同关系的主体应为合肥大唐置业有限公司和皓天公司。3、《补充协议》仅是将租赁合同中承租人由皓天公司变更为金弘公司，约定原合同承租人皓天公司的所有权利义务由金弘公司承担和享受，因此在《补充协议》签订后，涉案租赁合同关系的承租人由皓天公司变更为金弘公司，出租人合肥大唐置业有限公司和受托人华府公司的主体身份及权利义务并未发生变化，涉案租赁合同关系的主体应为合肥大唐置业有限公司和金弘公司。4、路网公司取得合肥大唐置业有限公司房屋产权后，根据买卖不破租赁原则，涉案租赁合同法律关系的主体为路网公司和金弘公司。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，路网公司自2016年3月4日取得涉案房屋产权后，承继了原出租人合肥大唐置业有限公司在《租赁合同》中的全部权利义务，故原租赁合同关系主体经过多次变更之后，路网公司和金弘公司现成为本案租赁合同关系的当事人，应当由承租人金弘公司向出租人路网公司支付租金。二、华府公司与路网公司也不存在委托合同法律关系。首先，根据《租赁合同》约定，合肥大唐置业有限公司与华府公司之间的法律关系为委托合同关系。而根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“买卖不破租赁原则”仅适用于租赁合同关系，并不适用于委托合同关系。路网公司在取得涉案房屋产权后，并不影响原委托合同关系，亦不会产生路网公司承继合肥大唐置业有限公司在原委托合同关系的法律效果。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同关系的成立需要委托人与受托人达成合意。路网公司在取得涉案房屋产权后，并未委托华府公司管理涉案房产或者授权华府公司对外出租房屋，双方并未达成建立委托合同关系的合意，不存在委托合同关系。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求予以改判。路网公司辩称，华府公司的上诉理由明显缺乏事实依据，且自相矛盾，请求予以驳回，维持原判。1、华府公司与合肥大唐置业有限公司系关联公司，合肥大唐置业有限公司出售反租以及自有房产全部由华府公司运营和出租。因此，路网公司自2016年3月4日从合肥大唐置业有限公司取得涉案房屋产权后，且涉案房产由金弘公司实际使用和收取租金，故华府公司即有义务向路网公司支付租金，金弘公司在未缴纳租金的范围内应向路网公司承担连带支付责任。2、华府公司与金弘公司、皓天公司相互配合，利用诉讼程序，损害路网公司的利益，为后者谋取经济利益。路网公司就本案第一次提起诉讼的时间是2017年8月1日，撤诉后又于2018年1月8日再次提起诉讼。华府公司在收到路网公司第一次诉讼材料后于2017年10月30日向一审法院提起诉讼，请求金弘公司、皓天公司支付11556080元的房屋租金，因可能包含涉案房屋的租金，一审法院通知路网公司作为第三人参与该案诉讼，而同时裁定中止审理路网公司提起的诉讼案件。在此期间，金弘公司继续使用房屋收取高额租金，华府公司作为原告不但没有保全房屋租金收益，还免除了全部的房屋租金，且于2019年1月16日以撤诉结案，根本不符合常理。金弘公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。1、合肥大唐置业有限公司授权华府公司的权限实为整体运营管理权限，租金等相关费用的收取仅为该运营管理权限中的一部分。同时，该合同中的众多条款中均由华府公司和合肥大唐置业有限公司作为共同出租主体，华府公司对涉案房屋享有出租权。2、在解除涉案房屋租赁关系过程中，华府公司均是作为出租方与金弘公司签订相关的《协议》及《交接协议》，能够证明华府公司在实际运营管理过程中有权决定涉案房屋出租与否。3、金弘公司与华府公司就涉案房屋达成解除协议之后，已无债权债务纠纷，金弘公司与路网公司之间也不存在任何法律关系，不负有向路网公司承担支付租金的连带责任义务。皓天公司辩称，皓天公司与路网公司之间不存在任何法律关系，皓天公司并非本案的适格当事人，不负有向路网公司承担支付租金的连带责任义务。路网公司向一审法院起诉请求：1.判令解除路网公司与华府公司之间就蜀山区望江西路198号华府骏苑C区商场商103号房屋的委托合同关系；2.判令华府公司支付至实际腾退之日止的房屋租金或房屋使用费1665958.50元（自2016年5月1日起暂计算至2017年8月1日，直至房屋实际腾退时止）；3.判令华府公司支付逾期违约金999575.09元（按每日千分之二，暂计算至2017年8月1日，直至房屋腾退时止）；4.判令皓天公司、金弘公司对上述诉请2、3承担连带清偿责任。一审法院认定事实：蜀山区望江西路198号华府骏苑C区商场商103原由合肥大唐置业有限公司持有，于2016年3月4日登记于路网公司，该场地原系合肥大唐置业有限公司的产业，其中建筑面积为3702.13平方米，套内建筑面积为3432.78平方米。合肥大唐置业有限公司（甲方、出租方）、合肥皓天置业有限公司（暂定，乙方、承租方）与华府公司（丙方），就承租C区购物广场签订了《租赁合同》，主要内容约定：甲方授权丙方对出租建筑物进行相关运营管理，包括但不限于租金、履约保证金和费用等由丙方收取，甲、丙之间的所有费用等结算与乙方无关；出租给乙方的房产位于信旺华府骏苑13#、14#楼的负一层至三层，租赁房产计租总建筑面积为48175平方米（其中一层10899平方米）；甲方委托经营部分租赁期限七年三个月，自2015年5月1日起至2022年7月31日止；甲方自持部分租赁期限为11年3个月，自2015年5月1日起至2026年7月31日止；自计租日即2015年5月1日始至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；乙方须在本合同签订之日起七日内支付200万元，其中150万元作为履约保证金，丙方同意此履约保证金的一半即75万元于2016年至2017年两年内乙方可按每月31250元冲抵租金，另50万元在装修期结束后缴纳第一期商场租金时冲抵，履约保证金在租赁期内不计利息；自计租日即2015年5月1日开始，扣除装修期后，乙方应当承担该房产的租金；为扶持乙方经营，甲方承诺给予乙方免租期12个月；甲乙丙三方确认自免租期结束后，若望江路改造仍未通行，影响乙方经营业绩，期间丙方减半收取乙方的租金；装修免租期2016年5月1日至2017年4月30日装修免租期4个月，2022年7月31日前的租金为30元/平方米/月。2015年2月5日，合肥大唐置业有限公司、皓天公司、华府公司、金弘公司签订《补充协议》，约定自本补充协议签订之日起，皓天公司不再承担原合同的权利和义务，原合同权利义务由新公司即金弘公司承担和享受。合肥大唐置业有限公司（甲方）与华府公司（乙方）、金弘公司（丙方）签订《协议》，确认甲乙方仅实际交付给丙方该楼一层近6000平方米的场地，现经三方友好协商，就解除签署的《租赁合同》达成以下一致意见：一、甲乙丙三方一致同意，自本协议签订之日起解除2014年9月24日签订的《租赁合同》及2015年2月5日签订的《补充协议》，丙方自签订之日起从C区商场负一层、二层撤场；二、C区商场一层鉴于商场实际经营情况，甲乙丙三方一致同意，丙方根据其与相关商户所签订的租赁协议中规定的起止时间，自2018年9月30日起开始陆续撤出商场，并陆续把经营权归还交还于甲乙方，2018年9月至10月30日内铺撤出50%，2018年11月30日内铺撤出剩余80%，2019年1月底全部内铺撤出。以上是丙方全部商铺撤出时间，如丙方没按最后期限撤出，甲乙方有权保持诉讼权利并强制清场，丙方无任何理由辩解；丙方按期撤出，完成本协议第二条后，甲乙双方撤回对丙方及皓天公司的起诉执行，并免除丙方此前所欠的全部租金，且丙方无需承担任何违约责任，丙方同意投资的所有固定资产电梯等全部归于甲乙双方所得，三方互不承担任何经济损失或其他责任，三方再无任何债权债务。路网公司于2018年11月30日收到返还的涉案房屋。一审法院认为，涉案租赁合同、补充协议签订时，华府公司对涉案房屋有出租权，根据买卖不破租赁，路网公司在承继合肥大唐置业有限公司涉案房屋后，该租赁合同仍然具有法律效力，华府公司与金弘公司之间的租赁合同已解除,根据合同相对性，金弘公司不再向路网公司承担责任。皓天公司已不具有合同主体地位，亦不承担法律责任。路网公司要求解除其与华府公司之间就蜀山区望江西路198号华府骏苑C区商场商103号房屋的委托合同关系，符合相关法律规定，应予支持。鉴于协议中确定交付的场地仅为一层近6000平方米，路网公司的房屋面积为3702.13平方米，且一审法院实际走访时该场地处于租赁状态。合肥大唐置业有限公司将其名下的房屋委托华府公司经营,在路网公司取得涉案房屋产权后，承继其主体地位，路网公司与华府公司之间存在委托合同法律关系,现场地已收回，华府公司在解除与租赁合同相对方签订的租赁合同免除其租金时，未征得路网公司的同意，无权处分涉案房屋造成的后果，应由无权处分人承担。路网公司与华府公司之间并无明确的租金计算标准，双方在诉讼过程中亦均未要求鉴定评估，故综合涉案租赁场地的实际经营状况，对于免租期及合同约定修路因素的影响、场地占用时间、租金实际缴纳情况、路网公司场地占一楼的比例、路网公司实际收回涉案场地及收取租金的困难、商铺的面积，为减少诉累，参照华府公司出租含涉案房屋在内的空间按30元/平方米/月的约定租金，一审法院酌情确认华府公司应退还的场地在租赁期间至场地返还期间的租金、场地使用费为68万元。对路网公司要求皓天公司、金弘公司承担责任的诉请不予支持。路网公司主张违约金，未举证证明符合双方约定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除路网公司与华府公司就蜀山区望江西路198号华府骏苑C区商场商103号房屋之间的委托合同关系；二、华府公司于判决生效之日十日内向路网公司支付房屋租金及房屋使用费合计68万元；三、驳回路网公司的其他诉讼请求。案件受理费28124元，由安徽华府大唐商业管理有限公司承担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，金弘公司与华府公司签订的解除租赁协议中，涉及金弘公司承租的一层近6000平方米的场地包括路网公司取得的房产。华府公司陈述其对路网公司已取得的房产知晓。本院认为，华府公司接受合肥大唐置业有限公司委托对包括涉案房屋在内的租赁场所整体进行运营管理，管理期间，路网公司取得了原合肥大唐置业有限公司名下的部分房屋产权，承继了原合肥大唐置业有限公司的出租主体地位，华府公司对路网公司取得的房产亦已知晓，并未主动要求解除对路网公司已取得房产部分的运营管理，且从华府公司与实际承租人金弘公司签订的解除租赁协议中也可以看出，华府公司对路网公司已经取得的房产亦实际以受托人的身份与实际承租人对相关租金的债权债务进行处理。故路网公司在取得涉案房屋产权后仍与华府公司建立了事实上的委托合同关系。华府公司作为受托人，在未征得委托人路网公司同意的情况下，与实际承租人金弘公司达成解除租赁协议并免除金弘公司的租金支付义务，应对其处分行为向路网公司承担法律后果。综上，华府公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由安徽华府大唐商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十月十八日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。