青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初3732号原告（反诉被告）：李娜，公民身份号码：×××，女，汉族，1979年9月2日出生，户籍地：河北省保定市博野县，现住西宁市。委托代理人：冶兆忠、兰建峰，青海延辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛亚军，公民身份号码：×××，男，汉族，1979年3月19日出生。原告李娜与被告薛亚军房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年8月5日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员米华炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李娜及委托诉讼代理人冶兆忠、兰建峰、被告薛亚军到某参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李娜向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告李娜签订的《房屋买卖合同》，腾退并交付位于西宁市××区的房屋；（原告当庭放弃该诉讼请求）2.判令被告向原告支付迟延交房的违约金87700元；3.判令被告向原告支付律师代理费6000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月11日原告与被告。在青海富利房地产营销策划有限公司促成下达成《房屋买卖合同》约定：将位于西宁市××区的房屋出售给原告，房屋成交价为877000元，定金30000元。被告收到全额房款后3日内交房，并结清交房前产生的费用；过户后违约方按成交价千分之五向守约方支付违约金及律师代理费。合同生效后，原告按约支付了定金和房款。2019年7月8日，双方又达成补充协议约定被告于2019年7月15日前交房。2019年7月18日在西宁区不动产登记中心办理了房屋过户手续。但被告一直未予交房影响原告如期入住。为此依法诉讼以保护原告的合法权益。被告（反诉原告）薛亚军辩称：合同约定2019年7月17日交付房屋，双方于次日办理了房屋登记过户手续。但原告不履行合同约定的300000元贷款交付手续，原告迟延付款给被告造成了损失。被告已按合同约定完成了主合同义务，办理产权变更至原告名下的行为，实际是已经完成交付义务。2019年7月20日原、被告及中介三方对迟延交房达成协议。2010年7月26日被告及时将房屋交付原告使用，故被告不存在违约行为，不应支付违约金。因合同中没有约定律师费的承担问题，司法实践中也是谁委托谁承担，故被告没有法定义务或约定义务来承担该费用。被告提出反诉要求判令原告赔偿被告违约金87700元，本案反诉费由原告承担。原告针对反诉状辩称：原告已经向被告交付了购房款不存在违约情况，不应向被答辩人给付违约金。被答辩人称因青海夏季旅游旺季导致租房困难，从而迟延履行交房的理由不成立。根据诉辩主张双方均认可的事实：1.2019年6月11日原告与被告在青海富利房地产营销策划有限公司促成下达成《房屋买卖合同》约定：将位于西宁市××区的房屋出售给原告，房屋成交价为877000元，定金30000元。被告收到全额房款后3日内交房，并结清交房前产生的费用。2.诉讼后的2019年8月21日被告将诉争的房屋交付原告。原告（反诉被告）李娜向本院举证：1.《房屋买卖合同》、《居间合同》、《后期服务合同》各一份，拟证明原、被告在青海富利房地产营销策划有限公司促成下签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋以877000元的价格出售给原告，补充协议部分约定首付190000元用于办理抵押权解押手续，过户当日支付387000元，剩余300000元办理按揭贷款。并且合同第十二条第（二）款约定：房屋权属过户后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价千分之五向守约方支付违约金；2.《补充协议》、《收款收据》、《中国工商银行汇款单》各一份，拟证明：因被告急需用钱，要求从本来约定用于监管的资金中拿出107000元直接支付给被告，原告按约向被告支付；在该协议签订之前，原告应被告要求已支付50000元的监管资金，因监管资金157000元提前支付，被告承诺于2019年7月15日交房，后按主合同约定办理过户手续。并且该协议约定原、被告一方违约，无违约方有权追究违约责任。现被告在2019年7月15日前未能完成交房，在居间方及原告的多次催促下以没有租到房子为由拒不交房，使得原告不得不提起本案诉讼。3.《贷款审批通知书》一份、证人到某证言。拟证明:原告按约定审批贷款，于2019年7月17日已经得到农业银行的审批同意，但因被告未按约定交房，便暂时阻止银行付款。证人郑某证明被告未按补充协议约定交房的事实。4.《不动产权证》，拟证明：原被告按照约定于2019年7月18日办理过户手续，原告追究被告过户后的违约责任。5.《房屋交接清单》一份，拟证明：2019年8月21日原被告双方为了避免损失扩大，在青海富利房地产营销策划有限公司的组织下进行了交房，但并不能因此而否认被告迟延交房、构成违约的事实。6.《委托代理协议》及发票各一份，拟证明：原告为主张本案诉讼支出律师费6000元，根据《房屋买卖合同》第十二条约定向被告主张该费用。被告（反诉原告）薛亚军质证意见：1号、2号、4号、6号证据的真实性无异议，因当时急需用钱在房产局门口临时签订的补充协议。无法确认3号证据的真实性，中介也从未提起过。双方在2019年7月17日办理了房屋过户登记手续。5号证据是原告方自行制定的不认可。被告（反诉原告）薛亚军向本院提交如下证据：1.光碟一份，拟证明银行抵押贷款期间原告存在违约行为的事实。2.与中介的微信聊天截屏一份，拟证明：当时提前通知了交房时间为8月7日，但是原告迟迟未接收的事实。原告（反诉被告）李娜质证意见：1号证据的真实性存异，无法证实双方的真实身份。与郑某的微信聊天记录真实性认可，证明方向不认可。本案经本院审理查明：2019年6月11日,原被告及青海富利房地产营销策划有限公司第五分公司订立房屋买卖合同约定:被告薛亚军将其位于××区房屋(建筑面积100.79平方米)以877000元出售给原告李娜,签订当日原告应支付定金30000元,原告贷款300000元,双方应在该房屋权属过户登记后一个工作日内至银行办理贷款申请手续,在办理该手续当日原告还应委托评估机构并支付评估费;自违约行为发生之日起违约方应按成交价每日万分之五向守约方支付违约金。还约定：被告需在本合同后三个工作日内办理房产抵押注销手续所需资金190000元由原告垫付；过户当日原告支付被告387000元（含定金），余款300000元原告通过商业贷款的方式向被告支付,过户当日不动产登记中心,必须做资金监管金额，以不动产登记中心为准。被告收到全部房款后3个工作日内交房。2019年7月8日原被告订立补充协议约定：剩余房款307000元，其中200000元用于资金监管，107000元于2019年7月9日前支付给被告，双方约定于2019年7月15日前交房。上述合同及补充协议订立后的2019年7月17日原被告双方办理了房屋产权交易手续。2019年7月18日原告取得涉案房屋的所有权证。涉案房款中的577000元被告已在合同及补充协议约定的时间内取得。2019年7月底双方开始协商交房，至2019年8月21日被告收到剩余房款300000元，同日双方完成交房。原告主张的律师代理费6000元是原告与律师事务所的协议价。本院认为，原被告订立的买卖合同及补充协议，是双方的真实意思，不损害他人利益、不违反法律规定，且已实际履行，该合同合法有效。双方应按照合同及补充协议约定的时间支付房款、交付房屋。原告的证据能够证明被告迟延交房36天，且属于违约行为，被告应承担违约责任，但买卖合同约定的违约金过高，本院依照向房产中介机构询价以每月2000元计算为：2000元÷30天×36天＝2400元。故原告的该诉讼请求本院部分予以支持。对于原告主张的律师代理费因双方合同没有明确约定，故该诉讼请求本院不予支持。被告反诉认为原告迟延付款属于违约行为，并要求赔偿违约金87700元，因被告的证据不足以证明该反诉请求成立，故被告的反诉请求本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、一百三十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薛亚军于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）李娜违约金2400元；二、驳回原告（反诉被告）李娜的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）薛亚军的反诉请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2144元，本院减半收取1072元，由原告（反诉被告）李娜承担1022元，被告（反诉原告）薛亚军承担50元；本案反诉费1994元，本院减半收取997元，由被告（反诉原告）薛亚军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 米华炜 二〇一九年十月十八日书记员 李盛花附《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当时一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。收取诉讼费用的办法另行制定。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。