云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2524民初1395号原告：中国工商银行股份有限公司建水支行。住所地：建水县临安镇建水大道旁金禧瑞都3幢3-9号。负责人：赵荣，系该支行行长。委托诉讼代理人：王家明，男，系该支行副经理。委托诉讼代理人：李浩然，男，系该支行个人客户经理。被告：蒋琴，女，1964年1月3日出生，汉族，居民。住址四川省资中县重龙镇东林路东林新城17号楼501号。被告：刘道刚，男，1965年9月19日出生，汉族，居民，住址四川省资中县。被告：建水金隆房地产开发经营有限公司。住所地：建水县临安镇永祯路401号。法定代表人：蒋磊，系该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司建水支行（以下简称“工行建水支行”）与被告蒋琴、刘道刚、建水金隆房地产开发经营有限公司（以下简称“金隆房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行建水支行的委托诉讼代理人王家明、李浩然到庭参加诉讼，被告蒋琴、刘道刚、金隆房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告工行建水支行向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、判令被告偿还原告借款本金366607.05元，支付截止2019年5月4日的利息12204.85元以及自2019年5月5日起至借款还清之日止按合同约定的利率计算的利息；3、判令被告蒋琴、刘道刚用其抵押财产承担相应抵押担保责任，即对被告蒋琴、刘道刚提供抵押担保的房屋在折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；被告金隆房地产公司承担阶段性连带保证责任；4、诉讼费由被告共同承担。事实和理由：被告蒋琴、刘道刚系夫妻。2014年4月18日，被告蒋琴、刘道刚因购买建水县隆晟天怡B-1-601号房屋向原告提出贷款申请，经过原告审核，原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告蒋琴、刘道刚向原告借款43万元，借款期限19年，即从2014年5月4日起至2033年7月4日止；年利率6.55%；被告蒋琴、刘道刚用其购买的房屋提供抵押担保，被告金隆房地产公司承担阶段性连带保证责任等内容。合同签订后，原告于2014年5月4日向被告蒋琴发放了贷款，且原告当天到建水县房地产管理处办理了抵押登记手续，预抵押登记号为建房抵证﹝2014﹞第716号。从2017年2月4日开始，被告未按合同约定还款，截止2019年5月4日，被告已连续违约8期（8个月），累计逾期19期(19个月)，经过原告多次催收无效，根据合同约定被告已构成违约，原告可以依法解除双方的借款合同，并处置被告的抵押物以偿还贷款本息。因该抵押物还未办理正式抵押登记手续，被告金隆房地产公司应承担阶段性连带保证责任。被告蒋琴、刘道刚、金隆房地产公司未作答辩，也未提交证据。本院经审理认定事实如下：被告蒋琴、刘道刚系夫妻。2014年4月18日，被告蒋琴、刘道刚因购买被告金隆房地产公司开发的位于建水县隆晟天怡B-1-601号房屋向原告提出贷款申请。2014年5月4日，原告与被告蒋琴、刘道刚签订了《个人购房借款/担保合同》，约定：被告蒋琴、刘道刚因购买建水县隆晟天怡B-1-601号房屋向原告借款43万元，借款期限19年，即从2014年5月4日起至2033年7月4日止；借款利率以借款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，以借款凭证记载为准；还款方式为按月等额本息分期还款；如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，原告有权解除合同等合同内容。并约定担保方式：被告蒋琴、刘道刚以其购买的位于建水县隆晟天怡B-1-601号房屋为该借款提供抵押担保；金隆房地产公司自借款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止，为借款人的债务承担阶段性连带保证责任。2014年5月4日，原告按照合同约定将借款43万元直接划入金隆房地产公司的银行账户内，放款时借款凭证记载的贷款年利率为6.55%，当日合同双方到建水县房地产管理处办理了抵押登记手续，抵押登记号：建房抵证﹝2014﹞第716号。自2017年2月4日起，被告蒋琴、刘道未按合同约定还款，截止2019年5月4日，被告已连续逾期8期（8个月），累计逾期19期(19个月)，被告蒋琴、刘道刚尚欠原告借款本金366607.05元及利息12204.85元未偿还，被告金隆房地产公司作为保证人也未履行保证责任。经原告催要，被告未按约定履行还款义务，故原告提起诉讼。另查明，被告蒋琴、刘道刚提供的抵押物建水县隆晟天怡B-1-601号房屋在借款及办理抵押登记时，该房产的记载信息为：建筑面积188.66平米，抵押物评估价值757143元。隆晟天怡B-1-601号房屋原来设计时是六跃七的跃层结构，但是实际建盖时是六层和七层独立的两户房屋。原告至今未取得所涉抵押房屋他项权证书。上述事实，有原告提交的个人住房贷款申请表、借款凭证、《个人购房借款/担保合同》、建水县房地产抵押登记证明书、还款明细列表、个人逾期贷款催收通知书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告工行建水支行与被告蒋琴、刘道刚、金隆房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按约定履行了提供借款的义务，被告应当按照约定全面履行还款义务。被告自2017年2月4日起未按合同约定按期足额履行已到期借款本息的还款义务，经原告催告后仍未偿还，截止2019年5月4日，被告已连续逾期8期，累计逾期19期，被告已构成违约，原告可以解除合同。故对原告主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告蒋琴、刘道刚应偿还尚欠原告的借款本金366607.05元、利息12204.85元以及自2019年5月5日起至借款还清之日止按合同约定的利率计算的利息。被告蒋琴、刘道刚以其位于建水县隆晟天怡B-1-601号房屋对借款提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立，根据《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》规定，被告蒋琴、刘道刚不履行到期债务时，原告有权以蒋琴、刘道刚提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。故对原告主张对被告蒋琴、刘道刚提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。按合同约定，被告金隆房地产公司在未办好正式抵押登记手续且原告未收到房屋他项权证书之前，为借款提供阶段性连带保证责任，因原告至今未取得所涉抵押房屋他项权证书，故借款合同解除后，被告金隆房地产公司对被告蒋琴、刘道刚的借款本息应承担连带保证责任。对原告主张被告建水中源公司承担连带清偿责任的诉讼请求，未违反法律的规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，原告被担保的债权既有债务人蒋琴、刘道刚自己提供的抵押物的担保，又有保证人金隆房地产公司提供的连带责任保证，合同对物的担保和人的担保实现债权的顺序未明确约定。故对债务人蒋琴、刘道刚自己提供抵押物的担保，债权人工行建水支行应当先就债务人蒋琴、刘道刚提供抵押物的担保实现债权，不足部分，债权人可要求保证人金隆房地产公司承担保证责任。被告金隆房地产公司在承担连带保证责任后，有权向被告蒋琴、刘道刚追偿。被告蒋琴、刘道刚、金隆房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司建水支行与被告蒋琴、刘道刚、建水金隆房地产开发经营有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。二、由被告蒋琴、刘道刚于本判决生效后15日内偿还原告中国工商银行股份有限公司建水支行借款本金366607.05元、利息12204.85元以及该借款自2019年5月5日起至借款还清之日止按合同约定的利率计算的利息。三、若被告蒋琴、刘道刚未能偿还上述款项时，原告中国工商银行股份有限公司建水支行对被告蒋琴、刘道刚提供的抵押物位于建水县隆晟天怡B-1-601号房屋依法折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。抵押物折价或拍卖、变卖后所得价款超过债权数额的部分归抵押人蒋琴、刘道刚所有；不足部分由被告蒋琴、刘道刚继续清偿。四、对原告中国工商银行股份有限公司建水支行就被告蒋琴、刘道刚提供的上述抵押物在折价或拍卖、变卖后所得价款清偿之后的不足部分，由被告建水金隆房地产开发经营有限公司承担连带清偿责任。被告建水金隆房地产开发经营有限公司在承担连带保证责任后，有权向被告蒋琴、刘道刚追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元，由被告蒋琴、刘道刚、建水金隆房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 张 梅二〇一九年十月十七日书记员 李耀贤