江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0302民初2112号原告：李启贞，女，1966年1月7日出生，汉族，住萍乡市。委托诉讼代理人：廖一佳，江西尚颂律师事务所律师。被告：刘安萍，男，1962年7月16日出生，汉族，住萍乡市。被告：何阿婷，女，1962年11月4日出生，汉族，住萍乡市。二被告委托诉讼代理人：文建、龙春梁，江西赣天律师事务所律师。原告李启贞与被告刘安萍、何阿婷农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李启贞及其委托诉讼代理人廖一佳、二被告委托诉讼代理人文建、龙春梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李启贞向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告签订的农村房屋买卖合同有效；2.判令被告协助原告办理房屋产权变更登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年1月11日，原告与前夫郭建元与两被告签订《房屋买卖契约》，双方约定原告及郭建元以人民币70000元的价格购买两被告位于安源区安源镇张家湾村的自建二层房屋一栋（房屋土地证号：10××22）。房屋买卖合同签订后，原告向被告支付了购房款70000元，被告向原告出具了收条，并向原告及郭建元交付了房屋。事后，原告与郭建元协议离婚，双方约定双方位于张家湾村的房屋归原告所有。2018年8月28日，原告与安源区张家湾村村民姚小萍登记结婚，并于2018年8月31日将户口迁至萍乡市安源区张家湾村姚家大屋279附2号。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的房屋买卖合同，原告现成为张家湾村集体经济组织成员，能够成为所购房屋宅基地使用权主体。原告多次至被告请求协助办理房屋变更登记，但被告均不予以配合，为了维护自身合法权益，特将被告诉至贵院，请求支付原告的诉请。被告刘安萍、何阿婷辩称，1、本案遗漏了共同必要原告，根据《房屋买卖契约》，卖屋人为刘安萍、何阿婷，买房人为郭建元、李启贞。因此郭建元系合同当事人，与本案有利害关系，原告起诉遗漏了必要共同诉讼人。2、《房屋买卖契约》因买人主体不适格而无效，案涉房屋系农村宅基地，双方买卖有违法律及政策，系无效合同。3、原告李启贞与郭建元离婚后并嫁给案外人姚小萍，违反一户一宅的法律规定，也不能使《房屋买卖契约》有效。4、《房屋买卖契约》未经相关组织或部分审批，被告至今仍系案涉房屋所在的集体组织成员，且其名下没有房产也没有宅基地，即使案涉房屋已经交付，但合同依然无效。5、本案系因案涉房屋未来拆迁利益分配纠纷而引发，原告为达到对未来全部拆迁利益的所有权而不惜与假离婚，有悖于公序良谷，也违反了诚实信用原则，在当地造成了不良影响。综上，《房屋买卖契约》违反国家法律、政策规定，且未经相关组织和部门审批，原告的诉请不能成立。请求人民法院查明事实，驳回原告诉请。原告为支持其诉请向本院提交了以下证据：原告李启贞身份证复印件，拟证明原告主体适格。二被告质证后无异议。本院予以采信。《房屋买卖契约》一份，拟证明2006年1月11日，李启珍、郭建元与刘安萍、何阿婷签订房屋买卖合同，约定将刘安萍、何阿婷位于安源区安源镇张家湾村的自建二层房屋一栋以70000元的价格卖给李启珍、郭建元。二被告质证后真实性、关联性无异议，合法性有异议，因违反国家法定规定及政策无效。本院对该组证据真实性、关联性予以采信，有关合法性问题在说理部分另行阐述。收条一份，拟证明原告已经按约定将购房款70000元交付给了被告。二被告质证后无异议，本院予以采信。集体土地建设用地使用证一份，拟证明被告为出卖房屋的所有权人。二被告质证后无异议，认为因是集体土地，所以买卖合同无效。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。离婚协议书一份，拟证明郭建元与原告李启贞已离婚，双方协商将张家湾村的房屋归李启贞所有。二被告质证后对真实性、关联性无异议，对协议第二条有异议，不具有合法性，因为姚小萍与原告对房屋均没有所有权，所以无处分权的约定没有法律效力。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。结婚证一份，拟证明李启贞与姚小萍在2018年8月28日结婚。二被告质证后无异议，但认为结婚离婚相隔一天，存在为涉案房屋离婚的嫌疑。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。姚小萍身份证复印件、李启贞户口复印件，拟证明：姚小萍为张家湾村村民，李启贞将户口迁至了张家湾村。二被告质证后对真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，即使原告户口迁入了张家湾村，但并不表示其成为了集体组织成员。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。安源镇张家湾村证明（2019.5.29）一份，拟证明李启贞为张家湾村七组村民。二被告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，不到达到原告的证明目的，张家湾村委会的证明内容仅证明了姚小萍与原告是合法夫妻，现居住在村内，并未证明原告是该村村民，且二人实际未居住在一起。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。常住人口登记底册（照片）一份，拟证明姚小萍、李启贞长期住在张家湾村七组。二被告质证后不予认可，看不出证据来源，没有公章。本院将结合其他证据另行认定。二被告向本院提交了以下证据：1、被告刘安萍身份证、户口本，拟证明刘安萍系安源区安源镇张家湾村村民的事实。原告质证后对真实性无异议，但认为被告刘安萍目前没有在张家湾居住，实际居住地是金典城。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。2、张家湾村证明（2019.8.14）一份，拟证明原告丈夫姚小萍在安源区安源镇张家湾村姚家大屋已拥有宅基地一户的事实。原告质证后对真实性无异议，但认为该宅基地系姚小萍儿子所有，与姚小萍无关，姚小萍在张家湾并没有宅基地，达不到被告的证明目的。本院对该组证据真实性予以采信，有关证明目的结合其他证据另行认定。本院经审理认定事实如下：2006年1月11日，郭建元、原告李启贞作为买受人（乙方）、被告刘安萍、何阿婷（甲方）作为出卖人签订一份《房屋买卖契约》，约定：1、甲方决定将自家旧屋壹栋两层楼房出售，乙方确定购买；2、购买范围为甲方原居住在安源张家湾村11组处住房壹栋及住宅宅基地，具体以房产证等为准；3、价格为人民币柒万元，一次性付款；4、付款后，甲方将房屋产权证交给乙方接管，并由甲方办理领款手续；5、乙方购卖后，甲方不负责各种税费，由乙方承担…等。同时，郭建元及原告李启贞向被告支付房款柒万元，由被告何阿婷出具收条一份，另由二被告将所出卖房屋的集体土地建设用地使用证（集体土地建设用地使用证第××号，位于张家湾九组木鱼岭，用地面积203.28平方米，建筑占地174.02平方米）交给郭建元及原告李启贞。购房后，原告李启贞便居住使用至今。2018年8月27日，郭建元与原告李启贞协议离婚，并办理了离婚登记，协议约定将购买的张家湾房屋归原告李启贞所有。2018年8月28日，原告李启贞与姚小萍办理了结婚登记，同时将户口从原地址（安源区安源镇牛角坡）迁入户主姚小萍的登记户籍地址（安源区安源镇张家湾村姚家大屋279附2号）。本院认为，因郭建元作为原购房人之一已同意将房屋权益归于原告李启贞所有，原告的主体适格，其起诉并无不妥。原、被告签订的《房屋买卖契约》系双方当事人真实意思表示，其约定付款、交付房屋及证件的义务均已履行完毕。双方主要争议焦点在于涉案合同是否无效。根据2016年11月30日全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于农村房屋买卖问题第十九条意见：在非试点地区，农民将其宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效。本案中双方当事人在签订合同时虽不属于同一集体经济成员，但原告在履行合同义务后即居住、使用房屋至今长达十余年，后又办理了同村户口登记手续，从上述事实来看，原告已经具备了同村集体经济组织成员的身份，符合有关政策及法律规定，双方的房屋买卖行为应认定为有效。因涉案房屋处于农村，有一定特殊性，能否办理产权应以相关政策或条件满足为前提，故本院对原告的另项诉请予以调整支持。综上所述，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认原告李启贞与被告刘安萍、何阿婷于2006年1月11日签订的《房屋买卖契约》有效；在具备办理不动产登记转移的情况下，被告刘安萍、何阿婷在三十日内协助原告李启贞办理位于（萍乡市安源区安源镇）张家湾九组房屋（集体土地建设用地使用证第××号）的不动产转移登记。本案受理费1550元，由被告刘安萍、何阿婷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 长  刘丛国审 判 员  叶 伟人民陪审员  李 济二〇一九年十月三十一日代理书记员  陈 旭