甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终1002号上诉人（原审原告）：白涛文，男，汉族，住庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：杨亚栋，男，汉族，住镇原县。被上诉人（原审被告）：杨妮妮，女，汉族，住庆阳市西峰区。委托诉讼代理人：杨治全（杨妮妮之父），男，1957年11月28日出生，汉族，农民，住庆阳市西峰区温泉镇温泉村北畔队4号。上诉人白涛文与被上诉人杨妮妮合同纠纷一案，前由庆阳市西峰区人民法院于2018年5月23日作出（2017）甘1002民初3471号民事判决，杨妮妮不服，向本院提出上诉，本院于2018年11月15日作出（2018）甘10民终981号民事裁定，将该案发回重审。庆阳市西峰区人民法院重审后，于2019年5月23日作出（2019）甘1002民初41号民事判决，白涛文不服，向本院提出上诉。本院于2019年7月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白涛文及其委托诉讼代理人杨亚栋与被上诉人杨妮妮的委托诉讼代理人杨治全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白涛文上诉请求：1.请求撤销庆阳市西峰区人民法院（2019）甘1002民初41号民事判决；2.请求改判：解除白涛文与杨妮妮签订的《房地产居间合同》，判决庆阳市西峰区九龙路67号1号楼2单元401室归上诉人所有，并将房屋产权变更登记至上诉人名下，杨妮妮腾退涉案房屋，立即搬离庆阳市西峰区九龙路67号1号楼2单元401室，杨妮妮向上诉人按照每日千分之三的标准支付违约金，并按照每月500元的标准向上诉人支付经济损失，直至杨妮妮腾退房屋为止；3.诉讼费用由杨妮妮承担。事实和理由：一、一审判决对本案认定错误。一审判决认为涉案房屋已过户至杨妮妮名下，该房屋物权已经发生转移，从而认定涉案房屋所有权已转移给杨妮妮。这一认定机械教条的适用了《中华人民共和国物权法》第九条的规定，但忽视了本案中物权取得的前置条件-合同行为。本案中房屋所有权的取得是因双方自愿的房屋买卖合同行为而产生的，只有双方诚实履约，才能引起物权变动的效果。《中华人民共和国物权法》并不支持物权的无因性理论，相反，《中华人民共和国物权法》第一编总则中第一章基本原则第七条明确规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。但是，杨妮妮试图取得涉案房屋产权，却没有遵守法律。1.没有遵守《中华人民共和国民法通则》规定的等价有偿原则。《中华人民共和国民法通则》第四条明确规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”杨妮妮试图取得涉案房屋产权，却没有向上诉人支付购房款，相当于无偿取得了房屋产权。2.没有遵守我国民法规定的“帝王条款”-诚实信用原则。诚实信用原则贯穿于我国所有民事活动之中，《中华人民共和国民法总则》第七条进一步阐释了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的诚实信用原则，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。《中华人民共和国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，第一百五十九条规定了买受人的基本义务，即“买受人应当按照约定的数额支付价款”。本案中，杨妮妮与上诉人明确约定，应于2014年8月27日向上诉人支付20万元房款，剩余15万元在交房时付清，杨妮妮却不守诚信，不守承诺，不履行其最基本的付款义务，时至今日已近5年，仍未向上诉人支付房款。因此，杨妮妮因为没有遵守法律，其试图取得物权的行为不能发生法律效力。一审法院却机械适用法律，认定杨妮妮已取得涉案房屋所有权，让遵守法律、诚信履约的上诉人蒙受巨额损失，让不遵守法律、不守诚信的杨妮妮得益。二、一审判决明显违背了我国民法的基本原则-自愿原则，也违背了《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的合同约定解除。《中华人民共和国民法总则》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。一审判决驳回上诉人要求解除合同的请求，违背了上诉人与杨妮妮签订的《房地产居间合同》第四条的约定-“乙方逾期15日未付款，甲方有权单方解除合同”。这是上诉人与杨妮妮在签订合同的时候，自愿签订的解除合同的条件，双方都同意，就都应当遵守。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”杨妮妮未履行向上诉人支付房款的义务，解除合同的条件已经成就，上诉人依约要求解除合同，合法合理，应当得到支持。三、一审判决违背了《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定-合同的法定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，杨妮妮在约定的15日履行期限届满之前，未向上诉人支付房款，就是以自己的行为表明不履行主要债务，这已经达到了法定解除合同的条件。即使现在杨妮妮向上诉人支付房款，也属于延迟履行债务的违约行为，上诉人仅此一套房屋，当初出卖房屋的目的，就是因该房屋较小，不能满足上诉人的居住需要，上诉人打算用该房屋的出售款作为首付，另行购买一套面积大一点的房屋，现在时隔5年，庆阳市的房屋价格普遍大幅上涨，西峰区的房价涨幅尤为厉害，就算杨妮妮向上诉人支付房款，也不能实现上诉人当初出售房屋的合同目的。因此，当事人要求解除合同的请求合法合理，应当得到支持。杨妮妮辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充足，应予维持。首先，《房地产居间合同》是中介性质的合同，是三方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，因此，该行为为有效民事法律行为。2014年8月，答辩人因孩子上学购买房子，白涛文已经将庆阳市西峰区九龙路67号1-2－401室楼房在庆阳市京豪房屋经纪有限公司（以下简称京豪公司）挂牌变卖，经该公司中介刘辉介绍，答辩人去看房（当时，白涛文的妻子袁洁在家），随后，在该公司看了房屋产权证书，只是对房产证书和其他房产证不一样有点争议，但答辩人没有多想，考虑过户过程中可以确定真伪，便约定同年8月23日在该公司交定金签合同，当时，答辩人和弟弟及弟媳在该公司与白涛文及其妻子袁洁、京豪公司三方签订了《房屋居间合同》，约定房屋总价款355000元，全款支付，答辩人支付定金30000元，同年8月27日答辩人付清所有房款后办理过户手续。按照合同约定，答辩人给京豪公司支付定金30000元，白涛文给京豪公司交付了房产证，并约定京豪公司全程监管甲乙双方的房产证件和资金安全（详见房地产居间合同第2条），为此，2014年8月23日三方签订的《房地产居间合同》是三方的真实意思表示，合法有效。其次，白涛文以没有给其交付房款为由，请求解除合同，其主张不能成立。事实是：不是答辩人没有给白涛文支付房款，而是按照《房地产居间合同》第2条约定，答辩人给丙方京豪公司交付定金30000元，约定同年8月27日上午办理房屋产权变更登记过户手续。当日上午办理过户手续前，白涛文和答辩人、京豪公司手写协议约定，答辩人净出38万元，不再出其他费用。期间，因过户产生的2000元税费发生争议，因争议问题向公安机关报案，公安机关认为属于合同纠纷让自行协商解决或者诉讼解决。后三方协商签订了一份正式的补充协议，约定9月9日将房屋钥匙交到中介公司，并约定付款方式，白涛文和其妻给京豪公司工作人员刘军营说“他们下午去地税局交税就不去了，给他们留点时间找房子租住，中秋节放假搬房”，这期间，答辩人并未交付完尾款。当天下午，答辩人和京豪公司工作人员刘军营到地税局交了税款，给房管部门提交了交税资料等，回到京豪公司打印了正规合同，刘军营给白涛文打电话让其过来签字，签字后就可以领房款，这期间，答辩人一直等白涛文，但白涛文以他在家忙过不来为由，在电话上委托京豪公司工作人员刘军营代其签订补充协议，补充协议签订后，答辩人才给京豪公司交了尾款，按照《房地产居间合同》的约定，2014年8月27日必须办理过户手续、交清房款；而下午交房款、交税费、签订补充协议，白涛文未按约定前来，而是委托京豪公司工作人员刘军营代其签订补充协议，如果没有委托，答辩人怎么会将尾款交给京豪公司，而且交尾款的时间是当天晚上，分别在18点46分04秒和18点48分30秒，通过建行给京豪公司打房款255000元、50000元，有当天下午签订的补充协议、打款条据、刘军营的证言、白涛文与答辩人的家人电话录音相互佐证。现有两份补充协议，从时间上讲，上午签订的补充协议在前，下午签订的补充协议在后，应以后签订的协议为准；从事实上讲，为了办理过户手续和交尾款而签订协议，然而上午签的补充协议没有交清尾款，还为此报警，按照《房地产居间合同》的约定，2014年8月27日必须办理过户手续和交清房款。交付房款后，答辩人的弟弟电话告知了白涛文；从所有进行的过程上看，答辩人没有违背诚实信用、公平正义原则，更不存在违约。特别是同年9月6日答辩人去房管局领取了变更后的房屋产权证，从8月27日到9月6日长达10天时间，白涛文亲自提供手续和参与过户，这期间白涛文从未提出异议。《房地产居间合同》第五条4项约定“甲乙双方如在办理手续期间，故意关机、躲避不出现，均视为违约，若遇特殊情况，可提前电话告知”。同年9月10日，京豪公司的负责人才被刑事拘留，有一万个理由，白涛文如果有异议，完全可以在这期间提出，但白涛文并未提出异议。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”为此，8月27日下午，答辩人与白涛文委托的京豪公司签订的补充协议是有效的，在解决同一问题中出现两份补充协议，按照法律规定，应该以后一个协议为准。二、一审判决除对2014年下午签订的补充协议未作认定外，其他适用法律正确，审理程序合法。房屋产权现已经变更至答辩人名下，且2015年8月24日，白涛文和答辩人已经签订了暂时居住协议。白涛文诉请本案适用《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第七条的主张不能成立。《房地产居间合同》是三方签订的，交付定金、房屋产权变更登记，白涛文亲自参与并提供手续，签订补充协议交清尾款给京豪公司，白涛文怎能不知情？签订居住协议，这些不容置疑的事实，白涛文怎能予以否认？答辩人出资38万元购房，拿到了变更的房产证却不能正常居住，答辩人现在为此已与丈夫离婚，可谓是家破且财产受损。白涛文将京豪公司的过错全部转嫁给答辩人，于情于理不通，于法不合。白涛文向一审法院起诉请求：1.请求判决解除双方签订的《房地产居间合同》，判决庆阳市西峰区九龙路67号1号楼2单元401室归白涛文所有，并将房屋产权变更至白涛文名下；2.判令杨妮妮向白涛文腾退涉案房屋，立即搬离庆阳市西峰区九龙路67号1号楼2单元401室；3.判令杨妮妮向白涛文支付违约金10650元，支付房屋租金8250元，支付精神损害赔偿金10000元；4.诉讼费由杨妮妮承担。一审法院认定事实：2014年8月23日，杨妮妮与白涛文在中介公司京豪公司参与下签订了《房地产居间合同》；合同约定白涛文将其位于庆阳市西峰区九龙路67号1-2-401室楼房一套以355000元的价格出售给杨妮妮；该房屋办理过户手续所需缴纳的契税、交易手续费、登记费由杨妮妮负担；杨妮妮须全款支付房款且在2014年8月27日前付清房款后办理过户手续。合同签订后，白涛文按照合同约定将该房屋的房产证等原始文件交由京豪公司保管；杨妮妮也按照合同约定向京豪公司交纳了30000元定金。2014年8月27日，双方按照合同约定时间，在京豪公司工作人员刘军营参与下，前往房地产管理部门办理房地产过户登记手续。在办理过户登记手续过程中，三方因中介费用负担问题发生纠纷。后经三方（即：白涛文、杨妮妮、京豪公司职员刘军营）协商签订一份《补充协议》，约定：“在过户期间客户（杨妮妮）净出380000元，在不出任何费用；今天客户（杨妮妮）付房主（白涛文）贰拾万（200000）元整，剩余拾伍万元（150000）元，在房主交房日付清。”《补充协议》签订后，双方当日便在房地产管理部门办理了房屋过户登记手续，将庆阳市西峰区九龙路67号1-2-401室房屋过户在杨妮妮名下。办理过户手续后，杨妮妮未将购房款交付给白涛文，而是将350000元款项（不包括之前向京豪公司交纳的30000元定金）全部交给了京豪公司。但京豪公司未将杨妮妮给付的购房款支付给白涛文。同年9月11日，京豪公司总经理王立成、业务经理张海刚因犯合同诈骗罪被公安机关刑事拘留。2016年8月7日甘肃省庆阳市中级人民法院以（2016）甘10刑初13号刑事判决书判决：一、被告单位京豪公司犯合同诈骗罪，判处罚金人民币100万元；二、被告人王立成犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处没收财产人民币5万元；（刑期从判决执行之日计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年9月11日起至2026年12月29日止）；被告人张海刚犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处没收财产人民币5万元。（刑期从判决执行之日计算，判决执行前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2014年9月11日起至2024年12月30日止）；三、查封、扣押、冻结京豪公司现金196309.8元、帕萨特轿车一辆、佳宝V2型面包车11辆、电动车13辆、跑狼牌自行车6辆、电脑148台以及其他办公用品若干，依照法定程序由公安机关按比例返还各被害人，剩余赃款继续追缴。该刑事案件涉及包括杨妮妮在内的受害人七十三人，涉案金额902.71万元。因为白涛文未收到房屋出售款项，故未向杨妮妮交付房屋。2015年8月24日，杨妮妮搬入争议的房屋，双方因此发生纠纷。后经公安机关介入，白涛文与杨妮妮达成《房屋居住协议》，协议主要内容为：“对位于庆阳市西峰区九龙路67号1－2－401号房屋由甲（杨妮妮）、乙（白涛文）双方共同居住，其中客厅、餐厅、卫生间由甲、乙双方共同使用，剩余两间卧室甲、乙双方各住一间……。”2016年2月25日杨妮妮向庆阳市西峰区人民法院提起诉讼，要求白涛文腾退并搬离涉案房屋，承担杨妮妮自2014年9月至2015年8月25日在外租房费用25000元；并按照违约金每日以房屋总价3‰承担违约金。该案件庆阳市西峰区人民法院于2017年1月11日以（2016）甘1002民初658号民事判决书判决：驳回杨妮妮的诉讼请求。宣判后，杨妮妮不服，向庆阳市中级人民法院提起上诉，庆阳市中级人民法院于2017年6月8日以（2017）甘10民终327号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。随后，杨妮妮又向甘肃省高级人民法院申请再审，甘肃省高级人民法院于2018年3月22日以（2018）甘民申249号民事裁定书裁定：驳回杨妮妮的再审申请。现白涛文向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同。另查，在白涛文与杨妮妮共同使用庆阳市西峰区九龙路67号1号楼2单元401室房屋期间，白涛文支付了该争议房屋整改自来水及报户费用2800元；该笔费用双方口头约定将来房屋归谁所有便由谁承担。又查，白涛文与杨妮妮在房地产管理部门办理房地产过户手续时，为了降低房地产交易税，向房地产管理部门递交了一份双方拟写的《房地产买卖契约》，该契约记载房屋成交价格为27万元；同时，白涛文与妻子书写了一份收条，收条内容为：“今收到杨妮妮交来西峰区九龙路67号1－2－401室房款贰拾柒万元整（270000.00）.收款人：白涛文，袁洁。2014.8.27”。双方以此为据缴纳了房地产交易税。但双方并没有履行协议内容，杨妮妮并没有向白涛文给付27万元款项。一审法院认为，杨妮妮与白涛文及京豪公司签订的《房地产居间合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，协议内容不违背法律强制性规定，合同有效成立。合同签订后，双方按照合同约定于2014年8月27日在房地产管理部门办理房地产过户手续，将西峰区九龙路67号1－2－401室转让登记在杨妮妮名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，该房屋物权已经发生转移。但白涛文将房屋所有权转移给杨妮妮后并未收到相应的价款，因而拒绝向杨妮妮交付房屋，双方因此发生纠纷；故本案属于债权纠纷而不是物权纠纷。现白涛文坚持要求解除《房地产居间合同》，将房屋产权变更至其名下；并要求杨妮妮腾退涉案房屋，支付违约金10650元，支付房屋租金8250元，支付精神损害赔偿金10000元的请求，没有合法根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回白涛文的诉讼请求。案件受理费7059元，由白涛文负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，白涛文与杨妮妮、案外人京豪公司签订的《房地产居间合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定且不损害国家、集体和社会公共利益，系合法有效的合同。双方基于合同约定依法办理了涉案房地产过户登记手续，将位于庆阳市西峰区九龙路67号1－2－401室房屋所有权登记至杨妮妮名下，案涉房屋所有权已依法转移。白涛文因故未收到合同价款，双方由此产生的纠纷系债权请求权纠纷并非物权请求权纠纷，经一审法院向白涛文释明，白涛文拒绝变更诉讼请求，仍坚持其起诉请求，故一审判决驳回白涛文的诉讼请求正确。综上所述，白涛文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7059元，由白涛文负担。本判决为终审判决。审判长  王永刚审判员  杨立锋审判员  卢小栋二〇一九年十月八日书记员  张 婷