湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初2718号原告：华垚鑫，又名华三川，男，1960年2月7日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。委托诉讼代理人：彭毅，汉寿县龙阳法律服务所法律服务工作者。被告：汉寿县剧院，住所地：汉寿县龙阳街道辰阳中路文化城内。法定代表人：王敏，经理。委托诉讼代理人：王国华，汉寿县法律援助中心律师。委托诉讼代理人：郑平，男，1962年2月8日出生，汉族，住湖南省汉寿县，该剧院副经理。第三人：黄永锋，男，1975年12月23日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：郭钟宜，男，1983年2月24日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告华垚鑫与被告汉寿县剧院确认解除合同无效纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依职权追加黄永锋为本案第三人，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华垚鑫委托诉讼代理人彭毅，被告汉寿县剧院委托诉讼代理人王国华、郑平，第三人黄永锋委托诉讼代理人郭钟宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华垚鑫向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认汉寿县剧院2019年6月10日作出的《解除〈房屋租赁协议〉的通知》无效，判令合同继续履行；2、判令汉寿县剧院承担诉讼费。事实和理由：2010年5月8日，华垚鑫与汉寿县剧院签订了《房屋租赁协议》，约定汉寿县剧院自愿将自有的座落在汉寿县龙阳镇南正街文化城D座，位于第二层（含夹层西、北向厢房，租赁面积约1200平方米，以相关部门的核定为准）的房屋及停车场、原汉寿县剧院办公楼上下层租赁给原告经营使用。租赁期限为贰拾年。从本协议签订之日起六个月为原告的装修期限，装修期满（无论华垚鑫是否装修完毕）之次日起为本合同租赁的起始之日，顺延贰拾年。房屋、停车场及原汉寿县剧院办公楼上下层，年租金基数为9万元，以后每隔五年增加2.5万元；本协议签订之日，华垚鑫向汉寿县剧院交付押金9万元，开业之日交第一年租金9万，押金9万抵减第六年租金；第二年则在合同租赁起始之日（以第一年开业之日为准）前，缴纳第二年租金9万元，以此类推。合同签订后，华垚鑫将D座二楼改装为两层，于2012年7月12日，华垚鑫、汉寿县剧院签订补充协议，汉寿县剧院同意华垚鑫将文化城D座二楼第一层转包或转租。华垚鑫于2012年8月1日将文化城D座二楼第一层租给汉寿县众盟网络服务有限公司，期限为2012年10月1日至2021年2月28日止，后于2019年1月23日，华垚鑫解除了该租赁，于2019年3月1日起将该房屋租赁给黄永锋。2015年1月1日起将停车场、办公楼上下层租赁给黄永锋。2015年4月1日起将D座二楼第二层也租赁给黄永锋。且因华垚鑫身体原因将所有与汉寿县剧院的租赁事宜，授权委托黄永锋办理。华垚鑫于2013年1月10日，将租金交给汉寿县剧院至2018年3月28日。后续租金黄永锋以华垚鑫的名义和次承租人的身份交纳给汉寿县剧院，汉寿县剧院拒收，并于2019年6月10日以公告的形式送达《解除〈房屋租赁协议〉的通知》，单方面解除该协议。华垚鑫认为，汉寿县剧院拒收华垚鑫、次承租人的后续租金，却以华垚鑫不交纳租金为由单方解除协议无理。华垚鑫将D座二楼一层转租给他人是经汉寿县剧院同意，其他租赁物转租他人是在四年之前，但汉寿县剧院在转租后六个月内并未提出任何异议，现汉寿县剧院以华垚鑫擅自转租为由单方解除协议无事实和法律依据，且经多次协商未果，故诉至法院。汉寿县剧院辩称，汉寿县剧院与华三川签订的《房屋租赁协议》已经解除。具体理由为1、承租人未按合同约定，私自转租给第三人，根据合同法相关规定出租人可以解除合同。2、拖欠租金长达两年之久，具有法定解除合同的条件，承租人华三川失联4年未在汉寿县出现，汉寿县剧院已经登报解除了合同。3、华三川与华垚鑫是否为同一人，请法院予以核实。黄永锋述称，关于房屋租金华垚鑫已经缴纳到了2018年3月28日，次承租人多次要求交纳租金，汉寿县剧院不接受。本院经审理，确认当事人无争议的事实为：华垚鑫与被告汉寿县剧院签订的《房屋租赁协议》以及合同的约定。华垚鑫将租赁房屋转租给黄永锋等事实。汉寿县剧院于2019年6月10日，张贴《解除〈房屋租赁协议〉的通知》，并要求承租户搬离承租的房屋。6月12日在《常德日报》以登报方式告知华垚鑫。争议的事实为华垚鑫将租赁房屋转租给黄永锋是否征得汉寿县剧院同意或汉寿县剧院是否知道转租的事实。华垚鑫是否逾期未交租金。华垚鑫就其争议事实向本院提交了下列证据：1、2012年，汉寿县剧院出具的《补充协议》，用以证明租赁房屋的部分文化城D座二楼第一层转租征得了汉寿县剧院的同意。2、汉寿县司法局龙阳司法所出具的《证明》，用以证明，汉寿县剧院与华垚鑫以及次承租人黄永锋发生纠纷后，申请龙阳司法所调解，司法所根据双方陈述查明，华三川将租赁房屋转租给黄永锋后，黄永锋已经致函告知汉寿县剧院，后者未提出异议。经审查，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信。综上并结合当事人陈述，本院对争议案件事实确认如下：汉寿县剧院于2010年5月8日将自有的位于汉寿县龙阳镇南正街文化城D座第二层（含夹层南北向厢房）面积约1200平方米房屋及停车场、剧院办公楼上下层租赁给华垚鑫，后者又于2014年12月10日、2015年3月27日、9月15日转租给黄永锋，黄永锋于2017年6月5日致函给汉寿县剧院，汉寿县剧院未提出异议。2018年3月8日第一期租金到期后，黄永锋作为次承租人要求以华垚鑫名义交租金被汉寿县剧院拒绝。本院认为，汉寿县剧院与华垚鑫签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效。当事人应严格恪守合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，合同一方行使解除权条件为合同另一方存在根本违约。华垚鑫将租赁的房屋转租给黄永锋，虽然事先未征得出租人汉寿县剧院同意，但黄永锋作为次承租人已经告知了汉寿县剧院，后者在知晓转租事实后六个月内未提出异议，应视为同意转租。第一期租金到期后，华垚鑫虽未及时交纳租金，但黄永锋作为次承租人可以代替华垚鑫交纳租金以对抗承租人解除合同的请求。汉寿县剧院不接受黄永锋交纳租金，不能视为华垚鑫逾期未交租金。因此，汉寿县剧院以华垚鑫违法转租和逾期未交纳租金构成违约，没有事实依据，其单方面行使合同解除权没有法定条件，作出的《解除〈房屋租赁协议〉的通知》没有法律效力。华垚鑫的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下：汉寿县剧院作出的《解除〈房屋租赁协议〉的通知》没有法律效力。案件受理费100元，减半收取计50元，由汉寿县剧院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  王平二〇一九年十月八日书记员  刘佳附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。