内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再209号抗诉机关:内蒙古自治区人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：薛春元，1982年8月21日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：蔚俊，男，1970年11月8日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。被申诉人（一审被告）：高萱，男，1945年12月22日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心退休职工，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：高志刚，男，1970年12月3日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。系高萱侄子。一审被告：杨喜英，女，1969年6月27日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心党支部书记，住内蒙古自治区包头市。一审被告：张延龄，女，1968年6月27日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：马志兵，男，1975年11月6日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：肖明生，男，1965年1月12日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：刘盛，男，1974年12月20日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：乔铁民，男，1961年10月15日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：常俊华，女，1964年11月18日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：冀平如，男，1949年4月16日出生，汉族，包头市九原区动物疫病预防控制中心职工，住内蒙古自治区包头市。一审被告：包头市九原区动物疫病预防控制中心。法定代表人：郭富存，该中心主任。委托诉讼代理人：王伟，内蒙古清林律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭铁建，内蒙古清林律师事务所律师申诉人薛春元因与被申诉人蔚俊、高萱及一审被告杨喜英、张延龄、马志兵、肖明生、刘盛、乔铁民、常俊华、冀平如、包头市九原区动物疫病预防控制中心（以下简称疾控中心）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市中级人民法院（2012）包民二终字第166号民事判决，向包头市人民检察院申诉。内蒙古自治区人民检察院作出内检民（行）监[2016]150XXXXXXXX号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）内民抗55号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人薛春元，被申诉人高萱及其委托诉讼代理人高志刚，一审第三人包头市九原区动物疫病预防控制中心的委托诉讼代理人王伟、彭铁建到庭参加诉讼。被申诉人蔚俊，一审被告杨喜英、张延龄、马志兵、肖明生、刘盛、乔铁民、常俊华、冀平如经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。内蒙古自治区人民检察院抗诉认为，包头市中级人民法院（2012）包民二终字第166号民事判决有新的证据足以推翻原判决，适用法律错误。理由为：1.高萱明知蔚俊将房屋转租给薛春元，却在合理期间内未提出异议，也未提出解除与蔚俊签订的《租赁合同》，应视为对蔚俊转租行为的认可，故蔚俊与薛春元签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。薛春元依据《房屋租赁合同》对房屋进行了装修并进行营业，其经营权依法应予保护。2010年9月8日，九原区人民政府发布通告，拆迁该房屋及周边地区，同年11月，拆迁办在该房屋外垒起了围墙，薛春元经营的该饭店停业。2013年5月17日包头市九原区城乡房屋征收中心征收该房屋补偿高萱经营损失8万×4年＝32万元，附属物26万元。因其中部分附属物属薛春元添置，且包含于房屋附属物补偿款26万元中，部分经营损失属薛春元依法享有，包含于经营损失补偿款32万元中，薛春元取得了包头市九原区城乡房屋征收中心与高萱签订《包头市韩庆坝铬渣污染流治理项目房屋征收与补偿协议书》，该协议书属本案的新证据，薛春元据此向包头市中级人民法院申请再审，该院裁定驳回其再审申请违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项之规定。2.庭审查明，高萱与蔚俊于2009年5月5日签订房屋租赁协议后，因转租事宜解除了该租赁协议，但于2010年6月5日又与蔚俊妻子周俊霞签订同一标的物的租赁合同，提高了租赁费，缩短了租赁期限，租期从2010年7月1日起到2011年6月30日止。同年6月30日蔚俊又与薛春元签订《房屋租赁合同》，由蔚俊将该房屋转租给薛春元，租期从2010年7月1日至2012年6月30日。该租赁期限超出高萱与蔚俊妻子周俊霞签订的《租赁合同》约定的租赁期限一年。高萱在明知该房屋蔚俊仍转租薛春元的情况未持任何异议，而蔚俊超出自己取得租赁权期限将房屋转租，使转租承租人的部分租赁权处于不确定状态，增加了薛春元的经营风险，侵害了薛春元的知情权等合法权益，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”蔚俊应按照公平原则分担剩余租赁期内的装饰装修残值损失；根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项之规定，对于给薛春元造成的损失，蔚俊有缔约过失应承担相应的赔偿责任。二审判决认为薛春元投入的装修及营业损失并非因蔚俊及高萱的过错造成，故蔚俊及高萱不应承担该赔偿责任，属适用法律错误。综上，包头市中级人民法院（2012）包民二终字第166号民事判决适用法律错误，有新的证据足以推翻原判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、六项和第二百零八条第一款之规定，提出抗诉，请依法再审。薛春元申诉称，同意检察机关的抗诉理由。请求：1.高萱赔偿薛春元装修损失13.2万元及营业损失3.36万元；2.返还剩余租赁费8300元；3.一审起诉费6000元及鉴定费用2600元由高萱负担。高萱辩称，检察院抗诉理由不能成立。高萱与周俊霞（蔚俊之妻）于2010年6月5日签订的租赁合同第六条中明确约定“在合同执行期间，因政策性拆迁等因素致使不能实现合同目的时，合同自行解除，高萱（甲方）应退还周俊霞（乙方）所剩合同期限的租赁费，其他经营性经济亏损由乙方自负”。依据该条约定，高萱不应当对周俊霞的经营损失承担责任，薛春元更无权要求给高萱补偿的经营性损失。依据九原区城乡房屋征收中心，包九原征办（2012）12号文件的规定要求，附属物为凉房、厕所、大门、菜窖、树木等院内室外的附属物，并未包括薛春元一直主张的室内装修费用，因而室外附属物补偿款26万元与薛春元一直主张的室内装修无关，不应给其分割，该附属物补偿款26万元的构成为门楼、烟囱、菜窖等。疾控中心辩称，原审判决关于疾控中心的判决正确，不发表新的意见。薛春元向一审法院起诉请求：1.解除与蔚俊、高萱的租赁合同，返还半年租金30000元；2.赔偿装修损失费132000元及营业损失33600元；3.赔偿鉴定费2600元。一审法院认定的事实：位于包头市××区底店，建筑面积400平方米的房屋系高萱、杨喜英、张延龄、马志兵、肖明生、刘盛、乔铁民、常俊华、冀平如、疾控中心共同拥有的房屋，高萱拥有百分之五十一的股份，疾控中心拥有百分之四十的股份，其他8人拥有百分之九的股份，该房屋用作饭店使用，众人委托高萱管理。2009年5月5日，蔚俊委托妻子周俊霞与高萱签订《租赁合同》，由蔚俊租赁案涉底店，租赁期限为2009年9月1日至2012年8月31日，合同约定：“乙方如对酒店房屋进行改善或增设他物时，必须在不影响建筑结构并征得甲方同意后，方可进行”。2010年5月，蔚俊将该房屋转租给薛春元经营饭店，薛春元于2010年5月15日开始对该房屋进行装修，2010年6月27日装修完毕，开始营业。薛春元与蔚俊于2010年6月30日签订《房屋租赁合同》，由蔚俊将该房屋转租给薛春元，租期从2010年7月1日起至2012年6月30日，薛春元给付蔚俊一年租金60000元。薛春元在房屋装修过程中，高萱发现薛春元对房屋进行装修，要求薛春元停止装修，薛春元未停止，高萱与蔚俊妻子周俊霞签订《租赁合同》，该房屋的租赁期限定为从2010年7月1日至2011年6月30日，合同约定：“乙方如对酒店房屋进行改善或增设他物时，必须在不影响建筑结构并征得甲方同意后，方可进行”，“承租方在未经出租方同意的情况下将房舍转租，出租方有权解除该租赁合同”。2010年9月8日，九原区人民政府发布通告，拆迁该房屋及周边地区。2010年11月，拆迁办在该房屋外垒起了围墙，薛春元经营的该饭店停业，薛春元与蔚俊协商退还租金及装修费未果，诉至法院。在诉讼中，根据薛春元的申请，九原区人民法院委托包头市价格认证中心对薛春元装修费用及营业损失进行了鉴定，结论为：该房屋装修费用鉴定价格为132000元、3个月影响营业收入的损失价格鉴定为33600元。一审法院判决：（一）解除薛春元与蔚俊签订的《房屋租赁合同》；（二）蔚俊返还薛春元房屋租金30000元；（三）薛春元房屋装修费132000元由薛春元承担39600元、蔚俊承担92400元；（四）薛春元的营业损失33600元由薛春元承担10080元，由蔚俊承担23520元；（五）驳回薛春元对高萱、杨喜英、张延龄、马志兵、肖明生、刘盛、乔铁民、常俊华、冀平如、包头市九原区动物疫病预防控制中心的诉讼请求。案件受理费4170元、鉴定费2600元由薛春元负担2193元，由蔚俊负担5117元。蔚俊不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回薛春元赔偿损失的诉讼请求；一、二审诉讼费由薛春元负担。二审法院认定的事实：高萱发现蔚俊将本案争议房屋转租给薛春元后，于2010年6月5日与蔚俊之妻周俊霞签订了《解除租赁合同协议》，协议约定：解除双方2009年5月5日签订的《租赁合同》；乙方（周俊霞）从2009年9月1日至2010年6月30日的租金每月按3600元支付，共计36000元整，签订协议时一次性交清。同日，双方又签订的《租赁合同》，合同约定：甲方（高萱）愿将位于九原区兽医站东侧的元亨大酒店租赁给乙方经营；租赁期限从2010年7月1日起到2011年6月30日止；租金为50000元，合同签订之日一次性付清；承租方在未经出租方同意的情况下将房舍转租，出租方有权解除该租赁合同。庭审中，高萱表示，元亨大酒店于2010年7月开始营业后，其知道实际经营者是薛春元。其他查明事实与一审认定的事实一致。二审法院认为：本案争议的焦点为蔚俊与薛春元签订的《房屋租赁合同》是否有效；薛春元投入的装修及营业损失的承担问题。关于蔚俊与薛春元签订的《房屋租赁合同》的效力问题。作为本案争议房屋的管理人和所有人之一的高萱，在知晓蔚俊将房屋转租给薛春元后，即于2010年6月5日解除了与蔚俊于2009年签订的《租赁合同》，同日又与蔚俊重新签订的《租赁合同》，提高了租金。之后，高萱在明知该房屋的实际使用人仍为薛春元的情形后，直至政府发布拆迁通告时，再未对蔚俊的转租行为提出异议。综合以上事实，二审法院认为，虽然高萱与蔚俊在2010年6月5日签订的《租赁合同》约定了“承租方在未经出租方同意的情况下将房舍转租，出租方有权解除该租赁合同”，但在该合同签订后，其明知蔚俊仍将房屋转租给薛春元，却在合理期间内未提出异议，也未提出解除与蔚俊签订的《租赁合同》，应视为其对蔚俊转租行为的认可。综上所述，蔚俊与薛春元所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同。蔚俊关于该合同为有效合同的意见成立，予以采纳。原审判决认定该合同无效不当，予以纠正。关于薛春元投入的装修及营业损失的承担问题。薛春元承租并经营的元亨大酒店在2010年7月正式营业后至政府发布拆迁通告前，一直处于正常经营状态，直至政府拆迁通告发布将其列入拆迁对象并在拟拆迁范围垒砌围墙后，致使元亨大酒店无法正常经营。而本案现有证据并不能证实政府发布拆迁通告前，蔚俊及高萱等人已经知道该酒店被列入拆迁范围。综上，导致蔚俊和薛春元所签订的《房屋租赁合同》履行成为不可能，是因该合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，而该重大变化导致合同目的无法实现。就薛春元投入的装修及营业损失并非因蔚俊及高萱等人的过错造成，故蔚俊、高萱等人不应承担该赔偿责任。庭审中，蔚俊同意返还薛春元半年租金30000元，是对其民事权利的合法处分，予以确认。综上所述，原审判决第一项“解除薛春元与蔚俊签订的《房屋租赁合同》”、第二项“蔚俊返还薛春元房屋租金30000元”，以上款项于判决生效后十日内履行完毕、第五项“驳回薛春元对高萱、杨喜英、张延龄、马志兵、肖明生、刘盛、乔铁民、常俊华、冀平如、包头市九原区动物疫病预防控制中心的诉讼请求”正确，应予维持。原审法院判决蔚俊承担薛春元房屋装修损失及营业损失属认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。蔚俊关于驳回薛春元赔偿损失的上诉请求成立，予以支持。二审法院判决：（一）维持一审判决第一项，即解除薛春元与蔚俊签订的《房屋租赁合同》；第二项，即蔚俊返还薛春元房屋租金30000元，以上款项于判决生效后十日内履行完毕；第五项，即驳回薛春元对高萱、杨喜英、张延龄、马志兵、肖明生、刘盛、乔铁民、常俊华、冀平如、包头市九原区动物疫病预防控制中心的诉讼请求。（二）撤销一审判决第三项，即薛春元房屋装修费132000元由薛春元承担39600元、蔚俊承担92400元；第四项，即薛春元的营业损失33600元由薛春元承担10080元，由蔚俊承担23520元。（三）驳回薛春元要求蔚俊赔偿装修损失费130000元及营业损失（以评估鉴定为准）的诉讼请求。一、二审案件受理费9420元，由蔚俊负担1449元，由薛春元负担7971元；鉴定费2600元由薛春元负担。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点是：高萱应否给付薛春元装修损失及经营损失，以及给付的数额。高萱在将房屋租赁给蔚俊后，蔚俊将房屋又转租给薛春元，在薛春元装修期间，高萱发现了薛春元进行装修，要求停止装修，薛春元未停止。高萱并没有再制止，而是找到了蔚俊，与其解除了原来的租赁合同，重新签订了租赁合同，将租金增加到50000元，虽然该租赁合同约定了承租方在未经出租方同意的情况下将房舍转租，出租方有权解除该租赁合同。但高萱在原审庭审中认可其知道薛春元经营涉案房屋的事实，并未提出异议，也没有要求解除租赁合同。证明高萱认可蔚俊将房屋转租给薛春元的事实，薛春元作为转租人与高萱形成了事实上的租赁关系。薛春元经营过程中，该房屋及周边地区进行了拆迁，拆迁办在该房屋外垒起了围墙，薛春元经营的饭店停业，租赁合同及转租合同已经履行不能，应当解除。尽管薛春元是与蔚俊签订的《房屋租赁合同》，但作为出租人的高萱对该转租事实认可，且对薛春元装修行为并未提出异议，因此薛春元对涉案房屋的装修行为是经过出租人同意的。且涉案房屋拆迁后，高萱是房屋的被拆迁人，也是薛春元对该涉案房屋装修的直接受益人，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十一条第四项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。”高萱应当对薛春元的装修损失依照公平原则予以补偿。依据九原区人民法院委托包头市价格认证中心对薛春元装修费用及营业损失进行的鉴定结论，该房屋装修费用鉴定价格为132000元。尽管高萱对此鉴定结论不予认可，但其并未申请重新鉴定，也没有提出相反证据否认该鉴定结论，因此其主张不能成立。鉴于薛春元已经使用了涉案房屋4个月，本院酌定由高萱补偿其装修损失的70%即92400元。薛春元主张高萱、蔚俊明知该房屋要拆迁仍欺骗其租赁并装修，但其并未提交证据证明该主张，因此其要求高萱赔偿其经营损失没有事实和法律依据，不能成立。且薛春元在涉案房屋强制拆除时已经得到了包头市东正房地产公司补偿的35000元，因此薛春元要求赔偿经营损失的诉讼请求应予驳回。对于薛春元要求蔚俊返还30000元租赁费，因《房屋租赁合同》不能履行已经解除，蔚俊应当返还剩余的房屋租赁费，且蔚俊对此也认可，因此薛春元的该项请求成立，应予支持。综上，薛春元的再审请求部分成立。二审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市中级人民法院（2012）包民二终字第166号民事判决与包头市九原区人民法院（2011）包九民初字第61号民事判决；二、解除薛春元与蔚俊签订的《房屋租赁合同》；三、蔚俊于本判决生效后十日内返还薛春元房屋租金30000元；四、高萱于本判决生效后十日内给付薛春元房屋装修损失92400元；五、驳回薛春元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费9420元，由蔚俊负担1449元，高萱负担4447.8元，薛春元负担3523.2元；鉴定费2600元由高萱负担1450.8元，薛春元负担1149.2元。本判决为终审判决。审判长  庞志军审判员  任来权审判员  武 杰二〇一九年十月二十一日书记员  秦雨宁