上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初5207号原告：程学兵，男，1984年12月1日出生，汉族，户籍地湖北省大冶市。委托诉讼代理人：温浩，上海公鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨嘉新，上海公鼎律师事务所律师。被告：李国华，男，1969年2月2日出生，户籍地河北省邯郸市。被告：上海涵甄房地产营销策划有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：李国华，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。原告程学兵与被告李国华、上海涵甄房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨嘉新、两被告共同的委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。后因案情需要转为普通程序。审理中，被告向本院提起反诉，后又明确不再预交反诉费，本院裁定按撤回反诉处理。本案于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨嘉新、两被告的共同委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程学兵向本院提出诉讼请求：1.判决确认解除原告与两被告之间签订的房屋租赁合同;2.被告返还原告进场费60,000元;3.被告支付原告食品保证金20,000元;4.被告返还原告2018年7月20日至2018年11月5日房屋租金42,000元;5.被告返还原告押金24,000元;6.被告赔偿原告违约金24,000元。审理中，原告变更上述第1、6项诉请如下：1.判决原被告签订的房屋租赁合同无效；6.被告赔偿原告购置的设备及其他损失10,000元。事实及理由：2018年4月24日,原告经上海同联房地产经纪事务所的介绍与被告签订《承包合同书》，合同约定原告承租被告位于上海市长宁区定西路XXX号XXX楼XXX号铺面(简称涉讼商铺)经营餐饮,进场费60,000元,食品保证金20,000元，押金24,000元，租金36,000元(5月5日至8月5日)。原告按约支付了上述钱款，共计140,000元。2018年7月20日，原告租赁的涉讼商铺房租即将到期，原告又支付2018年8月6日至11月5日的租金36,000元。2018年7月23日，原告经营的店铺被美团和饿了么平台要求下架，同时涉讼商铺所在三楼美食城的其他商户也均被要求下架，美食城现场消防和卫生环境不合格，不适合经营美食城。原告等人联系被告李国华要求解除双方签订的租赁合同,返还相关款项。被告李国华承诺返还相应款项,并于2018年10月5日向陈志华出具欠条：承诺2018年10月底归还50，000元,另外30,000元两个月后返还。但被告至今没有退还原告任何费用。根据双方签订的承包合同书相关条款，原告提出上述诉请。嗣后，原告了解到上海市长宁区定西路XXX号房屋登记为2层楼厂房，实际有4层楼，涉讼商铺在3楼，合同应属无效。故涉讼。被告李国华、上海涵甄房地产营销策划有限公司(简称涵甄公司)辩称，1.原告与李国华签订合同发生业务往来，与涵甄公司无关，不应承担责任；2.合同性质为柜面承包合同，非单纯租赁合同，被告对铺面进行装修，并提供商铺原有的经营证照供原告使用，上海市长宁区定西路XXX号房屋系2层楼厂房，隔成4层楼，商铺所在的部位位于原2楼的下半部分，故合同应为有效。原告自2018年11月6日起未再向被告支付租金，且单方面要求解除合同，被告认为合同解除之日为原告起诉之日；3.李国华未收到原告主张的进场费，原告主张的其他钱款虽收到，但均不同意返还；4.不管是承包金还是租金，原告在2018年5月5日起正常经营，原告使用涉讼商铺至2018年11月或12月份，故不应退还；5.被告不存在违约，原告单方面终止合同，无权主张损失；6.关于欠条，李国华共欠50,000元，已支付20,000元，尚欠30,000元未还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对承包合同书、收据、银行对账单、收款收据、支付宝转账记录、欠条、营业执照、承包联营协议等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：上海市长宁区定西路XXX号房屋产权人为中国造纸厂，房屋类型为工厂。被告李国华通过与案外人签订承包联营合同取得定西路XXX号3楼房屋后对其进行分隔出租。2018年4月、5月间，原告(承租方、乙方)与李国华(出租方、甲方)签订《承包合同书》，合同约定甲方将涉讼商铺给乙方经营“廣皇”餐饮使用；承包期限自2018年5月5日到2020年5月4日，起租日自2018年5月5日起计算；每月承包金为12,000元，押二付三先付后用，乙方应于每月首三日内支付承包金，延期缴付按每日0.2%加算滞纳金，延期逾15日视为乙方违约并承担违约责任，甲方有权单方面终止本合同并无须另行通知己方；甲方指定银行为李国华建设银行XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；如甲方不能保证该店铺及其出租的合法性而引致乙方正常使用受到干扰或行政处罚等损失概由甲方承担。该合同由原告及李国华签字。2018年4月25日，被告李国华向原告出具收据，内容为：2018年5月5日至8月5日租金36,000元、押金24,000元、食品保证金20,000元。之后，原告又向被告李国华支付了2018年8月6日至11月5日的租金共计36,000元。审理中，被告确认收到上述租金。2018年10月，李国华出具欠条，正面写“李国华欠陈志华50,000元(伍万元整)月底还”，反面为“另外三万二个月以后还，李国华”。审理中，原告与被告李国华一致确认陈志华系原告的合伙人。李国华还表示，为原告经营所需向原告提供了注册于上海市长宁区定西路XXX号上海市长宁区雅申园酒家的营业执照及食品经营许可证。原告与两被告同时确认本案中的诉称意见与辩称意见与其他类似案件一致。本院认为，双方主要争议焦点在于：一、诉讼的主体。本案合同由原告与被告李国华签订，约定的收款人为李国华，欠条也系李国华出具，并无证据证明涵甄公司与本案有任何关联，故原告要求涵甄公司与李国华共同承担责任的主张，本院不予采纳。二、合同的性质及效力。原、被告双方订立的承包合同，抬头为出租人李国华、承租人程学兵，约定被告提供商铺供原告开店使用，原告每月支付固定的费用，符合租赁合同的特性，双方之间建立的是租赁合同关系。上海市长宁区定西路XXX号为2层楼的厂房，双方确认房屋经内部隔层后变为4层，涉讼商铺位于该号3楼。因涉讼商铺与原行政规划审批情形相悖，合同应认定为无效。原告要求确认合同无效的主张，本院予以支持。三、合同无效的法律后果。依据合同法的规定，当事人各方因无效合同取得的财产，应当各自予以返还。根据查明的事实，原告与李国华进行了协商，李国华表示欠50,000元月底还，另外30,000元两个月以后还。此为双方就终止履行合同达成新的合意，李国华应支付原告80,000元。李国华称共欠原告50,000元，于出具欠条当日用现金方式向原告支付20,000元，故尚欠30,000元，然并未提供证据加以证明，结合两段文字的表述，李国华此抗辩意见，本院不予采信。至于被告李国华辩称涉讼商铺原告使用至2018年11月或12月，因未有证据予以证明，且该辩称意见与上述欠条内容相互矛盾，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告程学兵与被告李国华就上海市长宁区定西路XXX号XXX楼XXX号铺面签订的《承包合同书》无效；二、被告李国华应于本判决生效之日起十日内向原告程学兵支付80,000元；三、驳回原告程学兵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,420元，由原告程学兵负担1,666.20元，由被告李国华负担1,753.80元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇一九年十月二十五日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。