河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初10503号原告(反诉被告)：方伟鹏，男，汉族，1978年12月26日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：李素平，河南书平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭丽，河南书平律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌。委托诉讼代理人：李冬菊，女，该公司员工。原告方伟鹏与被告河南台兴房产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院依法适用简易程序，对本诉和反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方伟鹏及其委托诉讼代理人李素平、郭丽，被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。方伟鹏向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.被告返还原告交纳的租金共计101952元；3.被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面费用1900元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月22日，被告在隐瞒中陆广场内部沅江路段即将修路这一重大事实的前提下，与原告签订了两份租赁合同，约定原告承租被告位于A1区31号、33号商铺，租金为五年，时间自2016年11月1日起至2021年10月31日止，租金是101952元。原告依约交付了半年的房租101952元。后原告看到临近承租商铺的沅江路准备修路，故向被告核实，被告负责人王超斌向原告承诺修路期间不收房租，原告因装修已花费大半且已经交纳半年租金，只能等路面修好尽快营业。2018年7月2日，沅江路正式通车，原告为了正常经营，自己购置原材料委托工人对承租商铺门前至沅江路段道路进行水泥铺设。2018年8月，由于诸多商户开始正常营业用电量激增导致原告租赁商铺所属区域变压器损坏，被告却以种种理由进行推诿不予处理，原告与其他商户为了尽快恢复经营减少损失，自行集资委托时容宽购买变压器恢复供电。2018年9月6日，原告收到被告物业管理处的租金催缴单，要求其支付自2018年8月1日起的房租。原告认为其之前交纳的半年租金理应从2018年8月1日折抵计算，但被告一直不予正面处理，并采取断电锁门的手段，导致原告在路面修好后，仍然不能正常经营。被告的种种行为已构成根本违约，且给原告造成的各项损失，理应赔偿。原告等众商户多次与被告协商未果，特诉至法院，望判如所请。河南台兴房产有限公司辩称,一、关于原告要求依法解除原被告之间签订的《租赁合同》的诉讼请求，被告予以认可，且依据《租赁合同》第五条约定，被告有权单方面解除合同，故请求判令解除双方的《租赁合同》。二、关于原告请求被告依法返还原告交纳的租金共计101952元的诉讼请求，无任何事实及法律依据，被告不予认可，请贵院依法判决予以驳回。理由如下：被告基于合法有效的租赁合同已向原告交付房屋，原告理应按照合同约定向被告支付租金。另外，原告自2017年、2018年一直有向被告交纳电费和物业服务费，证明原告自租赁被告的商铺以来一直处于正常营业状态，沅江路的修路工程并未影响其每日正常营业。另外，原告提出的被告“曾承诺修路期间不收房租”纯属子虚乌有，被告从未作过此项及类似承诺，双方更未曾签署过相关协议。故请求依法判决驳回原告诉讼请求，并判决原告支付自2017年5月1日至2019年6月21日欠交的租赁费用共计484579.1元。三、关于原告请求被告赔偿因其违约导致原告支付的铺设水泥路面费用1900元的诉讼请求，于法无据，被告不予认可。铺设水泥系原告的单方行为，费用不应由被告一方承担。《租赁合同》第八条约定，被告负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。然而，市政工程引起的问题并非房屋质量及室外公共设施的问题，另外市政工程修路并未达到影响房屋经营使用的程度，不是我方应承担的责任。因此原告在自家商铺门前铺设水泥系个人自愿行为，费用不应由被告负担。四、本案的诉讼费用应全部由原告承担。原告拖欠被告房屋租赁费用，构成违约，且其行为已严重违反诚实信用原则，故应由其承担全部诉讼费用。河南台兴房产有限公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告支付租金249055.1元、管理费235524元，共计484579.1元（从2017年5月1日起至2019年6月21日止）同时请求解除合同；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月22日，原被告双方签订一份房屋租赁合同，反诉被告租赁反诉原告位于郑州市××区××南××广场内××区××、××区××号，租期为五年(2016年11月1日起至2021年10月31日止)，每间商铺租赁详情:2016年11月1日至2017年10月31日年租金为50976元、年管理费为50976元，2017年11月1日至2018年10月31日年租金为56073元、年管理费为56073元，2018年11月1日至2019年10月31日年租金为61689元、年管理费为61689元，已在合同中表明。反诉被告从2017年5月1日至2019年6月21日一直未向反诉原告支付租金、管理费，现已拖欠484579.1元。反诉被告不履行双方约定的合同，经反诉原告多次催交，反诉被告以修路影响为名拒不交纳，但修路期间反诉被告并未停止经营，并在门前铺设地毯，正常开门，并且赁用至今，并未交纳房屋租赁费用、管理费、治安费、物业费，其行为已构成违约，并严重侵犯反诉原告的合法权益。反诉原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第二款、第十一条、第十二条之约定和《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，请求贵院判如所请。方伟鹏对反诉辩称，原被告签订合同后，反诉被告依约支付租金，而反诉原告却隐瞒沅江路修路的事实，导致反诉被告签了合同也无法经营，给反诉被告造成难以弥补的损失，故反诉原告向反诉被告作出承诺修路期间不收房租，且反诉原告也是按照双方口头约定履行的。反诉原告自2018年9月20日起至2019年7月10日，一直采取断电锁门的方式干扰反诉被告的正常经营，阻止反诉被告正常的搬货，保安天天坐在反诉被告的门前看着，反诉被告一直处于无营业状态，何谈经营一说。反诉原告告并未给反诉被告提供一个适租的环境，基础配套设施极不完善，导致反诉被告的经营目的根本无法实现。综上，反诉被告同意解除合同，但反诉原告的其他诉讼请求，于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，河南台兴房产有限公司作为甲方与方伟鹏作为乙方签订《河南台兴房产有限公司租赁合同》二份，合同约定：甲方将其位于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A1区31号、A1区33号商铺出租给乙方使用，租期均从2016年11月1日起至2021年10月31日止。2016年11月1日至2017年10月31日租金和管理费的单价均为29.5元/㎡，年租金和管理费均为50976元;2017年11月1日至2018年10月31日租金和管理费的单价均为32.4元/㎡，年租金和管理费均为56073元;2018年11月1日至2019年10月31日租金和管理费的单价均为35.7元/㎡，年租金和管理费均为61689元；2019年11月1日至2020年10月31日租金和管理费的单价均为39.26元/㎡，年租金和管理费均为67841元；2020年11月1日至2021年10月31日租金和管理费的单价均为43.19元/㎡，年租金和管理费均为74632元。乙方支付租金和物管费的方式按年度缴纳。乙方支付租金和物管费的时间需要提前一个月交纳下一年度的租金和物管费。如果乙方不按期交纳，每逾期一天甲方按所欠款的千分之二向乙方收取滞纳金，如乙方所欠款延缓和拖欠超过15日，甲方有权单方面解除协议，并继续追偿乙方所欠的金额和滞纳金。甲方提供经营场地室外基本的配套设施，负责物业管理及室外公共设施的安装和维修。2016年9月2日，方伟鹏交纳承租的两间商铺2016年11月1日至2017年5月31日的管理费共计101952元。2016年11月至2018年6月期间，中陆广场内的“沅江路”因市政工程进行修路，2018年7月2日“沅江路”正式建成通车。2018年9月，河南台兴房产有限公司向方伟鹏催交2018年8月1日至2018年10月31日的租赁费，但方伟鹏认为河南台兴房产有限公司曾经承诺修路期间不收租赁费，之前方伟鹏已经交纳的租赁费应予顺延，故未再交纳租赁费。而河南台兴房产有限公司认为方伟鹏欠缴租赁费将原告所租赁商铺断电、锁门。河南台兴房产有限公司与方伟鹏均认可河南台兴房产有限公司对案涉商铺断电、锁门的时间在2018年8月底到2018年9月10日期间。本院认为,在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。河南台兴房产有限公司、方伟鹏因租赁费的交纳发生争议，现方伟鹏起诉要求解除与河南台兴房产有限公司签订的两份租赁合同，河南台兴房产有限公司以方伟鹏欠缴租赁费而将案涉商铺断电、锁门，并在诉讼过程中提起反诉，要求解除其与方伟鹏签订的两份租赁合同，方伟鹏与河南台兴房产有限公司均以自己的行为明确表示不再履行租赁合同，故本院对原告方伟鹏要求解除其与被告河南台兴房产有限公司之间签订的两份《租赁合同》的诉讼请求予以支持；对反诉原告河南台兴房产有限公司要求解除其与方伟鹏签订的上述合同的反诉请求，本院予以支持。关于合同解除的时间，河南台兴房产有限公司与方伟鹏均未明确河南台兴房产有限公司对案涉商铺断电、锁门的具体时间，但均认发生在2018年8月底到2018年9月10日期间，故本院酌定解除合同的时间为2018年9月5日。关于租赁费的问题。方伟鹏称中陆广场“沅江路”修路期间河南台兴房产有限公司对商户承诺修路期间不收租赁费，且“沅江路”修好后，该公司于2018年9月份催收租赁费时催收的是2018年8月1日起的租赁费，故方伟鹏签订合同时已交的租赁费应予顺延，河南台兴房产有限公司称没有向商户承诺修路期间不收租赁费，方伟鹏欠付租赁费应承担支付义务，本院认为，河南台兴房产有限公司没有提供证据证明在将近两年的修路期间向方伟鹏催收过租赁费，且2018年7月2日“沅江路”修好后,该公司于2018年9月向承租商户发出的催收单上载明催收租赁费的期间为2018年8月1日至2018年10月31日，该情形与原告的上述陈述相印证，可以证明原被告约定修路期间不收租赁费的事实，故“沅江路”修好后计收租赁费的时间应自河南台兴房产有限公司于“沅江路”修好后催收租赁费的起算时间即2018年8月1日起算，方伟鹏已交纳的租赁费101952元应自2018年8月1日起顺延。因双方签订租赁合同后，方伟鹏已交纳2017年1月1日至2017年6月31日的两间商铺的管理费共计101952元，该费用属于租赁费用的范畴，该款项应抵扣自2018年8月1日至合同解除之日即2018年9月5日应按约交纳的商铺租赁费。2018年8月1日至2018年9月5日两间商铺的租赁费为22121.96元，故河南台兴房产有限公司还应返还方伟鹏租赁费共计79830.04元，对方伟鹏超过该金额的诉讼请求，本院不予支持。对河南台兴房产有限公司要求方伟鹏支付租金、管理费的反诉请求，本院不予支持。关于方伟鹏要求河南台兴房产有限公司赔偿铺设水泥路面费用1900元的诉讼请求，证据不力，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告方伟鹏和被告河南台兴房产有限公司签订的关于郑州市二七区京广路南三环中陆广场A1区31号、A1区33号商铺的两份《河南台兴房产有限公司租赁合同》。二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效之日起十日内返还方伟鹏租赁费共计79830.04元。三、驳回原告方伟鹏的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告河南台兴房产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2377元，减半收取1188.5元，由原告方伟鹏负担261.5元，由被告河南台兴房产有限公司负担927元。反诉费4284元由反诉原告河南台兴房产有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 潇二〇一九年十月十日书记员 梁冬飞