山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终8252号上诉人（原审原告）：崔广海，男，1970年3月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马金花，山东正唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝林林，山东正唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚士荣，男，1956年2月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨赟，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡媛，山东博翰源律师事务所律师。上诉人崔广海因与被上诉人尚士荣房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔广海上诉请求：1、判令撤销济南市槐荫区人民法院作出的（2019）鲁0104民初2786号民事判决书第二项，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审法院审查事实不清。崔广海与尚士荣在2006年签订的两份《房屋转卖契约》，但尚士荣并未交付房屋的购房款，在庭审中，尚士荣明确表示，没有交付购房款，而是因为崔广海与尚士荣有红砖买卖合同关系，用崔广海所欠的砖款抵扣的房款。但是在崔广海与尚士荣在（2009）槐商初字第266号买卖欠款纠纷案件中，尚士荣明确指出这两套房子与双方的经济往来没有关系，这是完全自相矛盾的回答。庭审中尚士荣已经拿出了（2009）槐商初字第266号判决书，用以表明双方之间的欠债情况，但是一审法院完全忽略了在这个判决书中双方的陈述内容，在本次庭审中也完全没有对事实审查清楚，忽视了尚士荣针对同一欠款事实，在已经拿到了用以顶账的三套房产后，又起诉要求归还巨额货款的不符合常理的情况。而事实是，崔广海与尚士荣在成立红砖买卖合同前并不认识，但是崔广海为了能够顺利拿到大量的红砖，在没有足够的周转资金的情况下，只能用自己的两套房产用作抵押，但是由于这两套房产（即本案诉争的两套房产）都是西沙村的小产权房，没有房产证，无法办理抵押手续，只能与崔广海协商，现将这两套房产“过户”给尚士荣，再与尚士荣结算货款，并可以用房产的市价来抵消所欠的红砖货款。一审法院没有审查清楚事实，让崔广海的合法权益无法得到保障。二、一审法院遗漏诉讼当事人。在庭审中，尚士荣称已将两套房产“过户”给尚奇和尚琴，而这两人是尚士荣的儿子和女儿。既然在已经明确崔广海与尚士荣签订的《房屋转卖契约》为无效合同，那么尚士荣又将房屋转卖给自己的子女的合同也是无效合同，一审法院可依职权追加尚奇和尚琴为被告，一并审查，那么返还房屋也就可以实现，也不会发生驳回崔广海诉讼请求的情况，崔广海另行起诉尚奇和尚琴，也是浪费诉讼资源。尚士荣辩称，一、崔广海在上诉状中陈述的尚士荣没有交付购房款的事实与真实情况不符。首先，崔广海在济南市槐荫区人民法院（2009）槐商初字第266号一案中陈述本案涉及的两套房屋用于顶账。并且生效判决中对相关事实已经予以确认，崔广海并没有上诉。其次，崔广海提供的2份《房产转卖契约》中也明确写明“房款已收到”并签字按了手印，并且目前购房的收据在尚琴及尚奇手中，足以证明尚士荣已经支付了全部的购房款。再次，崔广海在一审诉状中并未提及没有收到房款一事，并且自2006年起至今已经13年，崔广海一直没有向尚士荣主张亦不符合常理。二、本案原被告主体均不适格。首先，原告主体不适格。本案涉及的2套房屋销售合同《济南西沙小区房屋销售合同》中明确显示卖方为济南市槐荫区美里湖街道办事处西沙旧村改造办公室。崔广海并非合同的一方当事人，崔广海已经与本案涉及的2套房屋没有关联，房屋并未交付，何来返还，无权要求返还房屋及地下室。不具有原告的主体资格。其次，被告主体不适格。本案涉及的2套房屋已经转给尚奇及尚琴。《济南西沙小区房屋销售合同》中明确显示买房为尚奇和尚琴并且已经实际入住多年。尚士荣对涉案房屋已经没有控制权和支配权，并无返还的可能性。因此，被告主体不适格。三、本案涉及的房屋没有办理物权登记手续，无法取得相应的权属证明，不属于人民法院受理民事案件的范围。四、本案已过诉讼时效，崔广海已经丧失胜诉权。五、崔广海的诉求违反诚信，明显是在房屋价值上涨的大背景下图谋更大利益，不应得到法院的支持，以免被心存恶意之人效仿引起社会不稳定影响和谐。崔广海向一审法院起诉请求：1.判令双方2006年3月15日签订的两份房产转卖契约无效；2.判令尚士荣返还崔广海济南西沙小区45号楼1单元201、202室房产两套及相应地下室。一审法院认定事实：一、济南市槐荫区美里湖街道办事处西沙王庄村民委员会于2019年5月27日出具《槐荫区村集体经济组织证明信》，内容为：尚士荣不是西沙村村民，不享有西沙村安置房分配及福利。二、2006年3月15日，崔广海与尚士荣签订两份《房产转卖契约》，分别约定崔广海将西沙小区45号楼1单元201室和202室房产卖给尚士荣，房屋建筑面积分别为92平方米和90.67平方米，单价1260元，价款分别为115920元和114244.20元；地下室建筑面积均为16.10平方米，单价600元，价款均为9660元，另两处防盗门、楼宇门均为1100元，以上总计价款分别为126680元和125004.20元。两份契约中还写明“经双方协商，自立契约之日起，此房所有权为尚士荣所有”。崔广海在以上两份契约中均写明“房款已收到”。三、崔广海向尚士荣出售的以上两处房产原由崔广海及郑宠雨与“西沙旧村改造办公室”于2005年7月16日签订《济南西沙小区房屋买卖合同》购买取得。崔广海向尚士荣出售以上两处房产后，崔广海将其原签订的合同及收据交回。由“西沙旧村改造办公室”与尚士荣另行签订了合同，并由“西沙旧村改造办公室”在原出具给崔广海的收款收据中注明“2006年3月15日过户尚士荣”。四、2013年12月20日，尚士荣与尚奇、尚琴分别签订《房产转卖契约》，约定尚士荣将西沙小区45号楼1单元201室和202室房产（均含地下室、防盗门、楼宇门等）卖给尚奇和尚琴。当日，“西沙旧村改造办公室”分别与尚奇、尚琴签订《济南市西沙小区房屋销售合同》，就以上房屋买卖的内容进行了约定。“西沙旧村改造办公室”另在原出具给崔广海、注明“2006年3月15日过户尚士荣”的收款收据中分别注明“2013年12月20日过户尚奇”、“2013年12月20日过户尚琴”。一审法院认为，尚士荣的身份信息登记其住址为“济南市天桥区太平庄55号”；济南市槐荫区美里湖街道办事处西沙王庄村民委员会于2019年5月27日出具的《槐荫区村集体经济组织证明信》，也表明尚士荣不是西沙村村民。尚士荣在本案诉讼中也未提供其为西沙村村民的相关证据，因此尚士荣并非西沙村村民的事实一审法院予以确认。崔广海在本案中提出诉讼请求，要求确认其与尚士荣于2006年3月15日签订的两份房产转卖契约无效，其主张的理由为“现原告了解到被告既不是本村村民，也未将户口迁至本村”。依本案审理查明的事实，尚士荣作为非西沙村村民，其与崔广海签订合同，约定买卖的房产显系建设于集体土地上的房屋，因此双方签订的以上合同应为无效。但需指出，崔广海在起诉书中称“现原告了解到被告既不是本村村民，也未将户口迁至本村”明显与事实不符，其在与尚士荣签订以上房产转卖契约时对尚士荣是否是其村村民应当明知，其现提起诉讼，要求确认以上契约无效显然是在房屋价值上涨的大背景下图谋获取更大利益。因此尽管双方签订的契约因违反法律规定而无效，但崔广海的行为也显然是不讲诚信的恶意行为。崔广海在本案诉讼中还要求判令尚士荣返还以上西沙小区45号楼1单元201室和202室房产及地下室，经审理，一审法院认为其该诉讼请求无理，一审法院不应支持，理由为：1.以上房屋原为崔广海与“西沙旧村改造办公室”签订合同、购买取得。在崔广海与尚士荣签订房产转卖契约后，崔广海即将原合同及其交款的收据均交回给了“西沙旧村改造办公室”，由“西沙旧村改造办公室”以“过户”的形式另行与尚士荣签订合同，并在崔广海原交款的收据中进行注明。因此，以上西沙小区45号楼1单元201室和202室房产及地下室虽原由崔广海购买取得，但在其与尚士荣签订转卖契约后，“西沙旧村改造办公室”再另行与尚士荣签订合同，并将原收取崔广海的购房款转作为尚士荣交纳的购房款，因此以上房产及地下室已经与崔广海再无关联。崔广海对以上事实均为明知，其在本案中再要求判令尚士荣向其返还以上房产明显无理无据。2.尚士荣取得以上房产后，再次另行出卖，并又在“西沙旧村改造办公室”办理了“过户”手续，由“西沙旧村改造办公室”另行与购买人签订合同。因此以上房产尚士荣实际也并无控制权和支配权，尚士荣并无返还的可能性。鉴于以上，一审法院对崔广海的该项诉讼请求不予支持。判决：一、崔广海与尚士荣于2006年3月15日签订的两份《房产转卖契约》无效；二、驳回崔广海要求判令尚士荣返还济南西沙小区45号楼1单元201、202室房产两套及相应地下室的诉讼请求。案件受理费5175元，减半收取计2588元，由崔广海负担2538元，由尚士荣负担50元负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔广海提交证据：一、提交西沙村委会证明1张。证明崔广海系西沙王庄村民，以其村民身份购得西沙村西沙小区房屋，但是西沙王庄旧村改造办公室并未收取到崔广海转卖的该2套房屋房款，也未收到当时的购房人尚士荣的购房款。二、提交西沙旧村改造办公室证明2张。证实根据西沙村的房屋过户程序，西沙小区内房屋买卖过户时必须将原合同及收据交回，西沙旧村改造办公室另行与西沙购房人重新签署合同，且购房价款必须与原始合同价款一致，同时将原始收据备注过户给新任房主字样，将新的购房合同以及写清了过户信息的原始收据重新交付于新任购房人，但这仅仅是为了西沙村内备案相应房屋的过户日期，西沙旧村改造办公室从未收取原始购房者在过户后的任何购房人的购房款，西沙旧村改造办公室也不会将原收取崔广海的购房款转作为尚士荣缴纳的购房款，也不会审查买卖双方实际的房款交付情况。三、提交尚士荣妻子书写的收到条复印件一张，该收到条中写到“收到张涛、崔广海顶账的房屋2套”。尚士荣发表质证意见，对真实性有异议，证据一、二无法核实其真实性。3份证据均不符合民事诉讼法的证据形式要件，单位出具证明文件应当由法定代表人及经办人两人签字，必要时还应当出庭接受法庭询问。该3份证据证明的内容不属于二审审理的范围，并且在我方的答辩状第一条“首先”部分对此已经作出了答辩，在（2009）槐商初字第266号一案申请执行过程中崔广海与尚士荣达成了执行和解协议书，确认这2套房屋的款项。证据三系复印件，对其真实性、关联性均有异议，不予认可，其所述的内容于（2009）槐商初字第266号判决书中已经予以确认，法院并未支持其主张。对以上证据一、二的真实性予以确认，但该证据与本案争议事实无关联，对关联性本院不予确认。对证据三的证明效力本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审争议的焦点为崔广海是否有权请求尚士荣返还房产。本案诉争房屋原为崔广海与“西沙旧村改造办公室”签订合同、购买取得。在崔广海与尚士荣签订房产转卖契约后，崔广海即将原合同及其交款的收据均交回给了“西沙旧村改造办公室”，故崔广海与“西沙旧村改造办公室”签订的合同关系已消除，崔广海对诉争房产及地下室丧失了相应的财产权利。崔广海在《房产转卖契约》尾部写明“房款已收到，崔广海”，并将“西沙旧村改造办公室”出具的原始收据交付给尚士荣并经“西沙旧村改造办公室”盖章确认，由此产生崔广海已收到“西沙旧村改造办公室”退还房款的法律效果。崔广海在对诉争房产及地下室丧失了相应的财产权利的条件下，其请求尚士荣向其返还诉争房产及地下室，无事实及法律依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，崔广海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5175元，由上诉人崔广海负担。本判决为终审判决。审 判 长  褚 飞审 判 员  黄宏伟审 判 员  李莎莎二〇一九年十月二十一日法官助理  梁 栋书 记 员  李春月