北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初5273号原告（反诉被告）：北京菁英慧谷商务服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街11号甲11号一层101。法定代表人：邱育敏，总经理。委托诉讼代理人：李海峰，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：马嘉，北京市中友律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京金远见文物鉴定有限公司，住所北京市东城区珠市口东大街11号一层112-1。法定代表人：胡玉风，经理。委托诉讼代理人：邢新华，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。原告（反诉被告）北京菁英慧谷商务服务有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京金远见文物鉴定有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李海峰、马嘉，被告法定代表人胡玉风、委托诉讼代理人邢新华、高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2、被告向原告支付自2019年2月8日至2019年4月11日的租金及占有使用费共计62010元；3、被告以5850元为基数，按照每日千分之五的标准支付原告自2019年2月8日至实际支付之日止的滞纳金；4、被告向原告支付违约金35589元。事实和理由：原、被告于2018年9月18日签订了用于仓储的《房屋租赁合同》，合同编号为×××，约定被告承租位于北京市东城区×××西侧仓库（以下简称涉案仓库），合同期限3年11个月12日，自2018年10月8日至2022年9月19日，无免租期，租金计费起始日为2018年10月8日，租金标准为2.5元/平方米/天，即月租金为11863元。押金及租金采取“押二付二”方式。原告于2018年10月8日将房屋以适租状态交付给被告，被告确认房屋状态良好后接收了房屋。被告应于2019年1月23日交纳2019年2月8日至2019年4月7日的租金23726元，但被告至今未支付。原告于2019年1月21日发出《催缴通知书》，2019年2月14日发出《违约通知书》，但被告仍未支付租金。原告于2019年2月22日发出《解除房屋租赁合同通知书》、2019年2月27日发出《房屋清空腾退通知书》，但截止2019年3月2日，被告既未支付租金，也未清空房屋。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告认为×××（本案合同）同×××（另案合同）是一个主体，租金也是一起支付的。本案合同履行不下去是因为×××号合同（另案合同）承租房屋的消防喷淋爆裂，双方就该事件交涉时原告恶意清退被告，原告违约在先。因另案合同的消防喷淋爆裂导致另案房屋无法使用且被告有重大损失，双方对损失没有达成一致的情况下，被告有权行使不安抗辩权。在前期双方协商过程中，原告同意以租金的方式给予被告一定的补偿，但具体补偿方式没有确定导致有本案诉讼。仓库的东西确实是2019年4月11日全部搬离，但是2019年2月22日，原告将房屋封上，被告无法使用。被告在2019年2月22日收到解约通知书，2月27日收到腾退通知书，因需要找腾退场地及联系腾退车辆，3月2日当日被告找到原告表示3月2日搬不完，原告将门封上，后在法院协调下在4月11日腾空仓库。关于第一项诉讼请求，不认可2019年2月22日合同解除，但在2月22日原告实际控制了房屋；关于第二项诉讼请求，同意支付拖欠的租金，不同意支付占有使用费，如果法院认为被告应支付占有使用费，具体数额由法院酌定；关于第三项诉讼请求不同意支付滞纳金，因大厦消防喷淋爆裂，双方进行协商，被告有不支付房租的合理理由；关于第四项诉讼请求，解约不是被告的原因，而是因为原告恶意采取强行清退的方式解约，违约金不应由被告支付。被告不同意支付滞纳金和违约金，如果法院认为被告应支付滞纳金和违约金，原告主张的标准过高要求法院进行调整。被告向本院提起反诉，要求：1、原告退还押金23726元；2、反诉费由原告承担。事实及理由：2019年2月9日下午，被告承租原告的另一处房屋（合同编号×××，另案处理）消防喷淋发生爆裂，将被告大部分书画艺术作品损毁，给被告造成重大损失，由于当时正是春节期间，仅用木塞堵住喷淋爆裂的地方，使得另案办公室无法继续正常使用；事故发生后，原告多次采取封门、断电方式胁迫被告同意以减免两个月租金解决艺术品损害赔偿，被告不同意，原告即强制封门。由于原告违约，造成被告巨大经济损失，故被告提出反诉，诉如所请。针对被告反诉，原告辩称：不同意被告的反诉请求，被告先行违约，未按期支付房租，应驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理本院认定事实如下：2018年9月18日，原告（甲方）、被告（乙方）签订合同编号为×××号《房屋租赁合同》，约定被告承租北京市东城区×××西侧仓库，租赁面积156平方米，房屋用途为仓储，租赁期限自2018年10月8日至2022年9月19日，租期3年11个月12日，无免租期，租金计费起始租期自2018年10月8日开始，租金标准为每平方米每天2.5元，即每月11863元，自2019年10月8日开始递增，递增幅度为每年6%，履约保证金及租金支付方式为押二付二，首期付款共计47452元，于2018年10月1日前付清。以后每期以租金计费起始日为基准日提前15天支付，未按时支付视为违约。租赁期限届满，在乙方完成相关退房手续的办理后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、其他费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当无息如数返还给乙方。2018年10月8日，原告将涉案仓库交付给被告。被告将租金交纳至2019年2月7日，被告应于2019年1月23日交纳2019年2月8日至2019年4月7日的租金，但被告未予支付。被告主张，涉案仓库同×××（另案合同）是一个主体，租金也是一起支付的，因逢春节，经费较为紧张，故同原告协商好，于2019年2月15日交纳剩余费用，但由于2019年2月9日，×××合同（另案合同）租赁的房屋屋顶的消防喷淋爆裂，给被告造成损失，之后双方在协商赔偿事宜，故被告未及时交纳之后的租金。对此，原告不予认可，原告认为本案合同同另案合同是独立的合同，另案情况与本案无关。被告为证明其主张，提交了录制日期为2019年2月20日的录音证据两份，分别为被告法定代表人胡玉风及工作人员邢新华同原告工作人员曾自强的谈话录音、被告法定代表人胡玉风及工作人员邢新华同原告工作人员曾自强、案外人彭大海的电话录音，对上述两份证据，原告认可真实性，但不认可证明目的，且原告认为彭大海并非原告工作人员，不能代表原告。录音中被告工作人员提到“约定到2月15日”以及彭大海提到“上个月1月12日本来应该交房租，他（被告表示系指曾自强向彭大海请示）曾给我打电话说也确实考虑企业的经营问题，大环境在我们也清楚，我们资金周转在过年的时候也很紧张，说能不能稍微缓解一下……之后呢我就一直给他说没问题，这个当时的困难每个企业都会有这个理解”。2019年2月9日，×××号合同（另案合同）租赁的房屋房顶的消防喷淋爆裂，持续时长约半小时。被告发现后告知原告，原告工作人员进行了封堵。此后，双方曾就损失问题进行过协商，但未达成一致意见，主要分歧在于原告希望被告在2019年年初、2020年年初分别免除一个月的租金（包括本案所涉仓库租金及另案合同所涉房屋租金），被告工作人员表示可在2019年底免除一个月房租，在2020年底再免除一个月的房租（仅包括另案合同所涉房屋租金），双方未协商一致。原告表示，之所以同意分别在2019年底、2020年底给被告免除各一个月的租金（另案合同所涉租金），是因为原告想留住被告继续承租房屋，不是给被告的补偿，而且双方后来并未达成一致意见。2019年2月14日，原告向被告发送《违约通知书》，要求被告于2019年2月18日中午12:00前结清租金及滞纳金，被告仍未支付。2019年2月22日，原告向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，表示被告已拖欠2019年1月23日应交纳的2019年2月8日至2019年4月7日的租金23726元，故原告行使合同解除权，解除租赁合同，自该解除通知到达被告之日即为解除生效日，同时要求被告在2019年2月24日中午12:00前清空涉案仓库并交付原告，逾期未清理的，视为被告放弃涉案仓库内所有财产，原告有权采取任何措施予以处置，以收回租赁房屋，由此引发的后果和损失均由被告承担。被告于当日收到该份通知书，被告并未在2019年2月24日将涉案仓库腾空。2019年2月27日，原告向被告发送《房屋清空腾退通知书》，表示被告并未在2月24日清空涉案仓库并将涉案仓库交付原告，提醒被告在2019年3月2日18:00前完成清空腾退，逾期未清空的，视为被告自动放弃租赁仓库内所有财产，原告有权进行处置并收回房屋。被告于当日收到该通知。后，被告仍未将涉案仓库腾退。原告表示其在2019年3月2日对涉案仓库采取封门措施。被告表示2019年2月22日原告即实际控制了涉案仓库，最初庭审中，被告表示原告系2019年2月27日封门，后又表示2019年2月22日封门，但均未提交相关证据证明。2019年4月11日，被告将涉案仓库腾空。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于原告要求确认双方之间的租赁合同系于2019年2月22日解除的诉讼请求，本案中，被告应于2019年1月23日交纳2019年2月8日至2019年4月7日的租金，通过录音证据，可知双方确曾就延迟至2019年2月15日交纳租金进行过协商，但录音中多次提到的应交纳日期为“2019年1月12日”，系另案合同的交租日期，并未明确包括本案合同中仓库的租金，即使依被告所言，该协商包含两个合同的租金延迟支付，但截止至2019年2月15日，被告仍未交纳涉案仓库的租金。被告表示系因2019年2月9日另案合同所涉及的房屋消防喷淋爆裂，双方就赔偿问题进行过协商，但对于赔偿双方并未达成一致意见，当时双方对于是否应该赔偿以及具体赔偿金额均无定论，且支付本案合同所涉租金并不必须以解决另案合同事项为前提，故被告应向原告支付租金，如果被告认为原告应对其另案合同中的损失进行赔偿应另行解决。被告主张其在行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，被告无证据证明原告存在上述事项，故被告不具有行使不安抗辩权的法定情形。本案中，被告未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，原告有权解除合同，原告于2019年2月22日向被告发送《解除房屋租赁合同通知书》，被告于当日收到，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除。自2019年2月8日至2019年2月22日合同解除之日，被告欠付原告的租金应予支付。原告所主张的按照租金的三倍支付房屋占有使用费，本案情形同合同约定的按照三倍支付占有使用费的情形并不一致。2月22日至3月1日，被告在原告要求其腾退后仍未腾退，亦无证据证明其无法使用涉案仓库，故此期间可按租金标准支付房屋占有使用费。2019年3月2日至2019年4月11日，原告将涉案仓库封门，被告已经不能正常使用涉案仓库，但亦未搬离，故该期间的占有使用费可比照租金予以酌减，本院将根据具体情况酌情确定该期间被告应向原告支付的占有使用费。关于滞纳金，被告表示不同意支付，如果法院认为应当支付，被告认为标准过高，请求法院依法予以调整。经询，原告表示其损失系资金被占用所造成的损失，但未举证证明其实际损失。本院认为，被告并无证据表明原告免除了被告交付滞纳金的责任，故原告主张自2019年2月8日起支付滞纳金本院予以支持，基数应以被告欠付的租金数额为准，原告主张的滞纳金实际上亦是违约金的性质，主要针对的是被告的延迟支付租金行为，故本院将根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、原告损失等因素予以调整。关于违约金，主要针对的是合同解除，本合同解除系因被告迟延交付房租，应向原告支付违约金。被告主张原告要求的违约金过高，要求本院予以调整，经询，原告表示违约金应以合同约定为准，其有人员损失，且涉案仓库直至2019年8月22日本案开庭之日仍未出租出去，有空置损失。本院认为，双方合同明确约定了违约金数额，且原告有空置期损失，原告主张的违约金数额并未明显超出其实际损失，故被告要求调整违约金的请求本院不予支持。关于押金，原告明确表示同意折抵违约金，符合双方约定的押金用途，故本院依法予以折抵，不再另行退还被告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京菁英慧谷商务服务有限公司与被告（反诉原告）北京金远见文物鉴定有限公司之间的合同编号为×××的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；二、被告（反诉原告）北京金远见文物鉴定有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京菁英慧谷商务服务有限公司支付2019年2月8日至2019年4月11日的租金及房屋占有使用费共计16575元；三、被告（反诉原告）北京金远见文物鉴定有限公司于本判决生效之日起七日内以5850元为基数，按照日万分之三的标准向原告（反诉被告）北京菁英慧谷商务服务有限公司支付自2019年2月8日至实际支付之日止的滞纳金；四、被告（反诉原告）北京金远见文物鉴定有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京菁英慧谷商务服务有限公司支付违约金35589元（被告北京金远见文物鉴定有限公司在原告北京菁英慧谷商务服务有限公司处的押金23726元予以抵扣，抵扣完毕后被告北京金远见文物鉴定有限公司还需向原告北京菁英慧谷商务服务有限公司支付11863元）；五、驳回原告（反诉被告）北京菁英慧谷商务服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京金远见文物鉴定有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2240元，由原告北京菁英慧谷商务服务有限公司负担1000元（已交纳），被告北京金远见文物鉴定有限公司负担1240元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费197元，由被告北京金远见文物鉴定有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫 薇人民陪审员  勾璐怡人民陪审员  方菊英二〇一九年十月二十一日法官 助理  高子惠书 记 员  邵 蕾