广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初880号陈玲燕，女，1993年6月2日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区坡头镇六甲村86号，公民身份号码440804199306020541。委托诉讼代理人：陈宣谋，广东朝胜律师事务所律师。被告：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头区坡头镇皇都商住小区皇都北一路2号、4号。统一社会信用代码914408007292180474。法定代表人：庞真尧，董事长。原告陈玲燕与被告湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称鸿天公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈玲燕的委托诉讼代理人陈宣谋到庭参加诉讼。被告鸿天公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈玲燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金71991.92元（以已付房款467480元为基数，按每日万分之五计算，自2018年1月1日起计至2018年11月4日止）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月23日签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于湛江市坡头区坡头镇交通路31号鸿天银都公寓1号住宅楼402号房以总价467480元出售给原告。合同第十一条约定被告应当在2017年12月30日前向原告交付商品房，合同第十二条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了全部房款467480元，但直到2018年11月4日，被告才与原告办理房屋交付事宜。现被告逾期308天交房，原告要求继续履行合同，则被告应按合同第十二条的约定，从2018年1月1日起按日计算向原告支付总房款万分之五的逾期交房违约金。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告鸿天公司提交书面答辩称：一、合同约定逾期交房、办证的违约金过高，请求法院给予下调，按银行同期活期利率计算。根据合同法司法解释规定，违约金超出实际损失的30%属于过高，可以请求人民法院下调。鸿天公司虽然逾期交房，但并没有给业主造成任何损失，在业主没有损失的情况下，每日按购房款的万分之五支付违约金属于过高，请求法院予以调整，按银行同期活期利率计算。二、鸿天公司不存在逾期交房的故意，实属消防部门的原因，请求法院综合案件的具体情况，妥善处理。鸿天公司在建设该商品楼全都是按照政府职能部门的规划审批进行的，没有违反政府职能部门任何操作规程，完全合规合法。涉案工程项目已按《商品房买卖合同》第十一条交房时间之前全部消防工程已竣工申报资料到湛江市消防局业务窗口交件验收。全部建筑工程完成竣工并通过有关单位竣工验收办理竣工验收手续，按建筑安装工程规定通过竣工验收合格该项目可交业主使用，业主已查验房屋验收确认。关于工程竣工验收备案证明延迟的问题，该项目整体验收是由于消防部门不当审核而造成，而不是被告的行为而造成，故消防部门不当审核延误的时间应予扣除不应计算违约金。鸿天公司是在2018年2月15日接到补送材料通知，2018年2月25日补齐应补材料。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第二项规定，应当受理申请之日起十个工作日内办理验收，鸿天公司应承担违约金是在2018年3月5日之前，2018年3月5日之后是由于消防部门不当审核造成，而不是鸿天公司的行为造成，不应承担违约责任。消防部门在补送材料通知书中要求提供防火玻璃的检验报告、认证证书、合格证，并需要上传到消防网。2018年2月25日补齐应补的材料。鸿天公司在该项目报建时消防设计审核意见书就没有要求安装防火玻璃窗，该报建审核图纸在湛江市消防局报建图纸审核科可查证实。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求提供防火玻璃资料，因该问题一直无法交件致无法消防验收，影响鸿天公司延迟申领工程竣工验收备案证明（但工程验收备案证明只能起到办理房产证作用，不影响业主购买房屋的使用，业主没有造成任何损失）。湛江市消防局从2018年3月5日拖延验收时间至2018年8月8日才安排验收。因此，被告延迟申领工程验收备案证明正是因湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收，而要求审核范围外提供资料验收造成本合同第九条延迟取得建设工程竣工验收备案证明。消防职能部门不当审核不按建设工程审核意见书拖延验收，是造成被告延迟交楼的原因。三、鸿天公司没有违反双方签订的《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的合同规定，不属违约。四、根据合同第20条规定鸿天公司按时给业主履行完毕将不动产权证交给业主，鸿天公司一直以来都是讲信用的。综上，鸿天公司没有违反合同各项规定，只是政府消防职能部门不当审核不按建设工程消防设计审核意见书验收造成延误，故鸿天公司只承担2018年3月5日之前的违约责任。并且合同中约定的违约金过高，请求法院给予下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈玲燕提交了如下证据：1、原告的身份证复印件；2、被告的企业信息；3、《商品房买卖合同》（预售）；4、《广东增值税普通发票》；5、《广东农村信用社的借款借据》；6、《收楼通知书》。被告鸿天公司在举证期限内未向本院提交证据。经审查，本院对原告提供的证据认定意见如下：因被告对原告的证据没有提出书面的异议，亦未出庭予以质证，经本院审查并核对原件，认为符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉、辩意见及双方提供的证据，结合本案庭审的查明，本院认定事实如下：被告鸿天公司是房地产开发经营公司。2017年8月23日，原告陈玲燕（买受人）与鸿天公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2017024627；预售许可证号：湛房预许第0120170032号），购买由被告鸿天公司开发出售的位于湛江市坡头区坡头镇交通路31号鸿天银都公寓1号楼402房，该房套内建筑面积为100.97平方米，购房总价为467480元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件等条件；第十一条约定：出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定于2017年8月23日向被告支付117480元，剩余房款已在广东农村信用社办理按揭贷款，贷款金额为350000元，已全部按时付清房款。至2018年10月29日，被告才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并以《收楼通知书》，通知原告收楼。2018年11月4日，原告对所购商品房进行收楼，并在此后办理了《不动产权证书》。另，原告并未就涉案合同向被告主张过其他赔偿。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告就涉案商品房签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：1、被告逾期交房是否能免责？2、原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持？关于被告逾期交房是否能免责的问题。被告辩称其未能取得建设工程竣工验收备案表，是由于消防有关部门在涉案工程消防设计审核范围之外要求被告补充提供防火玻璃证明，致使涉案房屋的消防工程未能及时验收合格，从而导致迟延领取建设工程竣工验收备案表，所以被告只应承担2017年12月30日至2018年3月5日的逾期交房违约金。综合本案事实，消防有关部门要求被告补充提交防火玻璃证明致审批延误的情形并非不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，被告的辩解与《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定不相符，且原告没有过错。故对于被告的该主张，本院不予采纳。关于原告请求被告支付逾期交房违约金依法应否支持的问题。依照《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”及国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”之规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，认定房屋质量合格的标准应以取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》为准。本案中，原告已依约履行了付款义务，而原告与被告签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人（即被告）应于2017年12月30日前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的商品房交付给买受人（即原告）使用，但被告鸿天公司没有按合同约定在该日期前将“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”的涉案商品房交付给原告，违反了《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告的行为构成违约，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，结合原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，被告于2018年10月29日通知原告收楼，原告请求从2018年1月1日起至2018年11月4日止（共308天），每日按购房款467480元的万分之五来计算逾期交房违约金，符合双方的约定，且没有违反法律规定，被告主张违约金过高，但未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。即逾期交房违约金为467480元×0.0005×308天=71991.92元，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告湛江市鸿天房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈玲燕支付逾期交房违约金71991.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1599.80元，由被告湛江市鸿天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  符康富审 判 员  吴 蕾人民陪审员  宋克礼二〇一九年十月十一日书 记 员  李嘉茹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修正）》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。