渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初2627号原告：渭南经开区龙背街道办事处。住所地：渭南市经开区龙背镇街道办事处。法定代表人：辛浪国，办事处主任。委托诉讼代理人：景喆、刘圆圆，陕西赛高律师事务所律师。被告：陕西静远现代农业科技有限公司。住所地：西安市曲江新区。法定代表人：刘玉侠，总经理。委托诉讼代理人：李羽飞，陕西融德律师事务所律师。原告渭南经开区龙背街道办事处（以下简称龙背街道办）与被告陕西静远现代农业科技有限公司（以下简称静远公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员韦平适用简易程序于2019年6月28日公开开庭进行了审理，原告龙背街道办法定代表人辛浪国及其委托诉讼代理人景喆、被告静远公司法定代表人刘玉侠到庭参加了诉讼；2019年7月30日本院作出（2019）陕0502民初2627号民事裁定将本案转为普通程序并依法组成合议庭于2019年8月29日第二次公开开庭进行了审理， 原告龙背街道办法定代表人辛浪国及其委托诉讼代理人景喆、被告静远公司法定代表人刘玉侠及其委托诉讼代理人李羽飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙背街道办向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付拖欠租金280000元；2.依法判令被告向原告支付因被告违约产生的公证费用16000元，地上附着物看护费6000元，土地平整费38000元；3.依法判令被告向原告支付违约金，以拖欠租金数额的1‰按月计算，2017年度拖欠的22400元从2017年9月10日起至租金支付完止；2018年度拖欠的257600元从2018年9月10日起至租金支付完止；4.依法判令被告向原告支付未清理的地上附着物土地占用费，每月10059元，从2019年2月15日起至地上附着物清理完止；5.诉讼费6943元由被告承担。事实与理由：2013年8月份，原告为发展镇区经济，承包租赁辖区XX村、程庄村、龙背村、北史村的农村集体土地与被告签订了《土地承包经营权出租合同》，因被告未按照合同的约定时间交纳租金，原告于2017年3月向法院起诉，渭南市临渭区人民法院2017年12月20日作出（2017）陕0502民初2252号民事判决书，判令被告向原告支付土地租金105969.10元。该判决书生效后，被告拒绝履行判决书，经原告多次催促，2018年3月14日，被告向原告支付2017年8月至2018年8月的部分租金470400元。根据合同的三条的约定，被告应当在2018年9月10日前向原告预付2018年8月至2019年8月的租金，但被告继续拖欠租金并且闲置大量土地，导致严重违约，引发群众上访，2019年2月14日，原告通知被告解除了合同。根据约定，被告拖欠2017年8月至2018年8月租金22400元，2018年8月16日至2019年2年14日租金257600元，共计280000元。因被告闲置大量土地，为避免发生火灾，原告支付看护费6000元，解除合同支付公证费16000元，土地平整费38000元，因被告还有林木等土地附着物未清理，应当支付土地占用费。为了维护原告的合法权益，原告特想贵院起诉，望判如所请。 被告静远公司辩称，一、合同签订后被告共计给原告交了3030830.9元费用，原告向被告交付土地的时间在2014年3月14日，而不是合同约定的时间，2019年2月14日合同解除时，租赁期限不足五年，但被告已向原告交纳了截止2019年3月14日的五年合同租赁期间的租赁费，按照被告的计算方式，被告已经向原告多缴纳了约定费用，原告主张被告拖欠相应费用的意见不成立；二、原告主张的第二项费用是否产生，被告并不知情，并且涉案土地被告一直安排有人看管，原告主张的看护费、土地平整费不存在；三、因被告并未拖欠原告租金，因此被告不应承担原告主张的滞纳金；四、地上附着物占用费不应由被告承担，因为是原告阻挡不让清理；五、原告没有按照双方合同的约定向被告足数交付应交的1000亩土地，实际交付的土地并非原告主张的448亩，经被告委托鉴定，原告交付的土地只有437亩。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告龙背街道办提交的《土地承包经营权出租合同》三份，被告静远公司提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院对上述证据的证明力予以确认；原告提交的《静远农业园土地租金兑付花名册》及《静远农业园土地面积花名册》与本案不具有关联性，故本院对该部分证据不予确认；证人韩某某的陈述与本院已确认的原告提交证据可相互印证，故本院对该证人证言的证明力予以确认；原告提交的《静远公司转账支付租金及拖欠金额台账表》系原告制作，应属当事人陈述，结合本案其余证据综合判断，本院对该台账表的证明力不予确认；被告静远公司提交的证据：宗地图，该证据系被告单方委托制作且原告对被告该证据不予认可，故本院对该证据的证明力不予确认。根据本院依法确认的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2013年9月2日，原告龙背街道办作为甲方（出租方）与被告静远公司作为乙方（承租方）签订《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》，该合同就程庄、北史及前进村的部分土地出租给乙方经营经协商一致并约定：出租土地情况 出租土地名称为：程庄、北史及前进村基本农田，总面积：约1000亩（届时以实际流转土地数字为准计算），四址界限为：程庄村以东，前进村以西，程前村以南，渭河北堤以北。出租期限 出租土地期限为30年，自2013年8月16日起至2043年8月15日止（若租赁期间国家土地政策发生变化，届时将根据国家新的土地政策执行）。甲方应于2013年10月10日前将土地交付乙方。出租价款与支付方式 乙方一次性支付土地租金两年，前三年每亩地每年租金1000元，从第四年起，以第一年为基数，每亩地每年上浮递增50元。第一期租金乙方一次支付两年，乙方应于合同签订后当年9月10日前以货币方式向甲方付清；从明年起，每年支付租金一次（乙方始终预付一年租金），乙方应于当年9月10日前以货币方式向甲方付清。土地用途  出租土地限于从事果蔬等农业生产，对土地进行改造和建长期建筑物，应征得甲方书面同意。甲方权利义务 按照约定收取土地流转租金。乙方权利义务 若乙方所流转土地内有果园、苗圃、坟墓等，采取乙方自愿，若确实需要，根据征用土地地面附属物赔偿标准给予农民补偿。违约责任 乙方不按约定支付流转承包金，按月承担应交资金1‰的滞纳金；逾期3个月未支付的，甲方催缴无效可解除合同收回土地；乙方改变土地农业用途，或者闲置土地，对土地造成损害或擅自再流转，甲方制止无效可解除合同，并由乙方赔偿造成的损失和承担土地恢复费用。其他约定 合同到期后若甲方继续流转该土地，乙方在同等条件下有优先权，合同期满后若不继续流转或合同提前终止的，乙方对土地进行投资而增加的相关设施和地上附着物归甲方所有，由甲方按照届时的市场价值折价给予乙方补偿。该合同还约定了其它内容。合同签订后，原告开始陆续向被告交付土地，2014年3月14日，原、被告双方签订《静远农业园区面积确认书》，双方确认静远农业园区实际流转面积为448亩。被告静远公司先后向原告龙背街道办支付合同款共计3030830.90元（包含地面附着物补偿金852000元），其中2013年9月18日150000元、2013年9月23日500000元、2013年10月15日350000元、2013年11月26日300000元、2014年9月12日448000元、2016年1月19日374586元、2017年1月16日437844.90元、2018年3月14日470400元。2017年3月22日，原告龙背街道办将被告静远公司诉至本院并提出诉讼请求：请求判令被告支付2015年8月至2017年8月欠缴的土地租金105969.10元。2017年12月20日，本院作出（2017）陕0502民初2522号民事判决书，判令被告支付原告2015年8月至2017年8月欠缴的土地租金105969.10元。2019年2月14日，原告龙背街道办向被告静远公司公证送达《解除合同通知书》解除了双方签订的《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》并产生公证费用1500元。2019年3月18日，原告龙背街道办作为甲方与被告静远公司作为乙方签订《地上附着物处置协议》就出租协议解除后地上附着物处置事宜达成协议约定：乙方必须在2019年3月24日前对成品树林以外的土地（简称为蓝莓地）等附属物清除干净，平整土地，自行承担相应费用；如果2019年3月24日24时后乙方不清理蓝莓地上的附属物，甲方有权强制清除；因双方对租金、平整土地费用等事项存在争议，租赁土地南面的成品树林暂时不动，待双方签订补充协议确定，如果不能达成协议，双方均有权向法院起诉。该处置协议签订后被告静远公司向原告龙背街道办交还承包土地343亩，2019年3月24日后原告已对该土地进行了平整。其余105亩因植有被告成品树林，故未实际交还。2019年4月25日，原告龙背街道办将被告静远公司诉至本院并提出诉请成讼。本院认为，本案的争议焦点为：第一、被告静远公司是否欠付原告龙背街道办280000元合同款；第二、被告静远公司是否应承担原告龙背街道办主张的公证费用、看护费、土地平整费；第三、被告静远公司是否应当承担土地占用费。关于第一个争议焦点。原告与被告签订的《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，原告龙背街道办与被告静远公司签订《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》后，原告开始陆续向被告交付土地，至2014年3月14日，原、被告确认双方实际流转面积为448亩，现原告主张租金从合同约定的2013年8月16日开始计算，被告辩称租金从2014年3月14日开始计算，为此双方发生争议。根据《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》，原、被告双方对“出租期间”和“出租价款与支付方式”均有约定，但对租金计算期间如何确定没有约定，双方对该期间也未能补充协商一致，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，关于本案租金计算期间应当根据《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》相关条款和交易习惯确定。由于涉案出租土地当地的每年十月前后系“秋某某秋种”时节，当地若遇土地流转一般也以“秋某某”完成后进行土地交付，并且《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》中约定土地交付截止日期为2013年10月10日前也符合当地土地流转交易习惯，因此原、被告双方主张的租金计算方式均不妥，本院认为，《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》的租金计算应当从2013年10月11日起计算更为妥当，故被告静远公司在每租赁年度应当向原告龙背街道办支付的土地租金分别为2013年10月11日-2014年10月10日为448000元、2014年10月11日-2015年10月10日为448000元、2015年10月11日-2016年10月10日为448000元、2016年10月11日-2017年10月10日为470400元、2017年10月11日-2018年10月10日为492800元、2018年10月11日-2019年2月14日约为171733元，以上合计为2478933元，被告静远公司应当向原告龙背街道办支付的地面附着物补偿金852000元，合计应付合同款为3330933元，被告静远公司已经支付合同款为3136800（3030830.90+105969.10）元,被告现欠付合同款为194133（3330933-3136800）元，且该欠付款项中22400元应当在2017年9月10日前交清，171733元应当在2018年9月10日前交清。综上，原告龙背街道办要求被告静远公司支付欠付194133元合同款并承担相应逾期付款违约金的诉讼请求本院予以支持，原告主张的其余85867（280000-194133）元合同款的诉讼请求本院不予支持。关于第二个争议焦点。《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》和《地上附着物处置协议》中并无关于公证费、看护费及土地平整费产生及如何承担的相关约定；另外，根据《经开区XX园区土地承包经营权出租合同》中“其他约定”，原告在与被告合同解除后对存在争议的事项没有协商一致前要求被告承担看护费、土地平整费与双方约定不符，加之原告主张该部分费用由被告承担亦缺乏相应法律依据，故本院对原告主张被告承担公证费、看护费及土地平整费的诉讼请求不予支持。关于第三个争议焦点。原、被告双方在2019年3月18日签订《地上附着物处置协议》后，被告静远公司因有其成品树林仍占有原告龙背街道办105亩土地至今，被告应当向原告支付相应的土地占用费，但土地占用费应当从2019年3月18日起开始计算至被告将该105亩土地上的地面附着物清理完毕日止，故本院对原告主张被告按10059元/亩/月计算承担105亩土地占用费的诉讼请求部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十条之规定，判决如下： 一、被告陕西静远现代农业科技有限公司在本判决生效后十日内支付原告渭南经开区龙背街道办事处合同款194133元并承担按照1‰/月计算至付清之日止的违约金（其中22400元从2017年9月11日起计算违约金，171733元从2018年9月11日起计算违约金）；二、被告陕西静远现代农业科技有限公司支付原告渭南经开区龙背街道办事处105亩土地从2019年3月18日起至将地上附着物清理完毕止按照10059元/亩/月计算的土地占用费（给付办法：本判决生效后的当月18日前付清之前的；此后产生的土地占用费在每月18日前付清）。未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告渭南经开区龙背街道办事处其余诉讼请求。案件受理费6943元，由原告渭南经开区龙背街道办事处负担2760元，由被告陕西静远现代农业科技有限公司负担4183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审  判  长      靳西养审  判  员      韦  平人民陪审员     李  娟二O一九年十月二十三日书  记  员     王梦娜  1