天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津执异35号案外人（异议人）：徐从林，男，1980年11月9日出生，汉族，住山东省沂南县。案外人（异议人）：李长梅，女，1976年2月15日出生，汉族，住山东省沂南县。委托诉讼代理人：徐从林，男，1980年11月9日出生，汉族，与李长梅系夫妻关系。申请执行人：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。法定代表人：鲍世峥，董事长。委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛晓瑞，北京汉韬（天津）律师事务所律师。被执行人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路18号气象大厦16层。法定代表人：陈贵德，董事长。委托诉讼代理人：王立彬，该公司员工。被执行人：山东智圣汤泉旅游度假村有限公司，住所地山东省临沂市沂南县界湖街道城北外环路。法定代表人：陈贵德，董事长。被执行人：陈贵德，男，1965年5月9日出生，汉族，住山东省沂南县。被执行人：高树英，女，1962年4月8日出生，汉族，住山东省沂南县。在本院指定本市第一中级人民法院（以下简称一中院）执行申请执行人中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英等融资租赁合同纠纷一案中，案外人徐从林、李长梅于2019年5月30日提出异议，要求解除对其二人购买的山东晨始置业有限责任公司开发的沂南县温泉御苑Ｃ区101-110共十套沿街商铺房产的查封。案外人徐从林、李长梅称，2015年4月29日异议人夫妇与山东晨始置业有限责任公司签订《商品房预售合同》十份，购买了山东晨始置业有限责任公司开发的位于沂南县城区沿街商铺，合同编号和房屋代码分别为：ＹＳ0010896／57896，ＹＳ0010902／57897，ＹＳ0010903／57898，ＹＳ0010904／57899，ＹＳ00ｌ0905／57900，ＹＳ0010906／57901，ＹＳ0010907／57902，ＹＳ0010908／57903，ＹＳ0010909／57904，ＹＳ0010910／57905，并到沂南县房地产管理局办理了预售登记备案。上述十套房产即是山东晨始置业有限责任公司办理的沂房权证城区字第××号房屋所有权证所载明的房产。2017年1月4日天津市高级人民法院依据（2016）津民初100号之一民事裁定书查封山东晨始置业有限责任公司的开发房产时，将异议人已经购买并作了预售登记备案的十套房产一同列入了被查封房产之列，影响了异议人对购买房产的占有、处分等所有权的行使。故申请法院解除对上述房产的查封、停止对该房产的执行。案外人徐从林、李长梅为支持其异议请求，向本院提交如下证据：天津市高级人民法院（2016）津民初100号民事裁定书及2017年1月12日向沂南县房地产管理局送达的协助执行通知书；沂房权证城区字第××号房产证；商品房预预售合同复印件10份；查询编号为2019033334的沂南县不动产信息查询证明1份；潘文亮与徐从林、李海洋之间的抵押沿街款证明、Ｂ2商铺抵顶交款说明、土地厂房转让协议、潘文亮付徐从林、李海洋土地厂房转让款明细等复印件。申请执行人中国金融租赁有限公司称：法院应依法驳回异议人的异议申请。理由：一、异议人并未实际支付购房款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（三）项的规定，现有证据无法证明异议人已合法占有案涉房屋。1.异议人不能证明其已支付全部购房款。根据异议人提交的证据，异议人与案外人潘文亮签订《土地厂房转让协议》，山东晨始置业有限责任公司向异议人出具《抵押沿街款证明》、《B2商铺抵顶交款说明》，内容是因潘文亮拖欠异议人转让款2000万元，山东晨始置业有限责任公司同意异议人用潘文亮拖欠的转让款2000万元抵顶案涉B2号楼十套商铺的购房款。但是，《B2商铺抵顶交款说明》中并未见潘文亮的签字，也并未见潘文亮与晨始置业之间的土地转让协议，如果潘文亮和晨始置业不存在土地转让协议，晨始置业的行为有悖常理。2.异议人所提交证据不足以证明其在法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋。异议人提供的证据材料中并未见交房清单、物业费缴费单据等能证明异议人已实际占有案涉房屋的相关材料，应承担举证不利的后果。3.异议人所提异议也不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的“其权力能够排除执行的”之条件。案涉房屋系已经登记的不动产，按照不动产登记情况，山东晨始置业有限责任公司才是案涉房屋的权利人，异议人并不是上述规定中的“权利人”，其无权提起案外人异议，其仅享有要求山东晨始置业有限责任公司返还价款及赔偿损失的债权，而该债权不能对抗山东晨始置业有限责任公司依合法登记享有的物权，异议人主张的所谓权利不能排除法院的执行。二、异议人就案涉房产进行的预售登记行为，仅是行政部门的管理措施，并不因此产生期待物权的排他性效力。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第54条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”、《城市房地产开发经营管理条例》第27条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”、《城市商品房预售管理办法》第10条“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”之规定，商品房预售合同登记备案是房地产管理部门对商品房买卖合同的一种行政管理措施，不具备《中国人民共和国物权法》第20条第1款规定的不动产买卖合同的受让人为保障其将来实现物权进行的预告登记的排他性效力。因此，异议人与山东晨始置业有限责任公司办理的商品房预售合同登记备案与不动产预售登记性质不同，异议人基于案涉10份《商品房预售合同》对晨始公司享有的仍然是普通债权，不具有阻却人民法院执行行为的效力。三、退一步讲，即便异议人具备取得案涉房产预告登记条件，结合案件情况，也不能阻却人民法院对该房产的查封。预告登记的权利人对该不动产仅享有物权期待权。本案中，异议人并未提出对被查封房产停止处分的异议，而仅仅要求解除查封，故此，即便涉案房产具备办理受让物权预告登记条件，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，也不能阻却人民法院对该房产的查封。同时，因异议人也未向法院提供充分有效的证据，证明涉案房产已符合取得预告登记条件，确定能取得涉案房产物权的情况下，不符合上述法律规定可以解除查封的条件。被执行人山东晨始置业有限责任公司称，同意徐从林、李长梅的异议请求，异议人的证据足以排除执行。事实与理由如下：山东晨始置业有限责任公司先后取得合法建设手续及预售许可，2015年4月29日该公司与徐从林、李长梅达成异议房产的《商品房预售合同》，并于2015年5月6日于沂南县房地产管理局登记备案。徐从林、李长梅于2015年4月29日以土地厂房款抵顶2000万元房款，2016年12月15日抵交完毕剩余1000万元房款，山东晨始置业有限责任公司于2017年2月15日开具新的3000万元购房单据，异议人缴纳完毕房全部款，并且已经备案登记在前，具有优先权。异议人在此过程中没有任何过错，现有证据足以排除查封执行，异议人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款规定提出异议应当支持、应当解除对异议人购买房屋的查封。本院查明，本院在审理中国金融租赁有限公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中国金融租赁有限公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定书，裁定：1.立即查封中国金融租赁有限公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人山东晨始置业有限责任公司名下、包括坐落于沂南县温泉御苑Ｃ区证号为沂房权证城区字第××号在内的房产。2017年7月10日，本院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司签订的《融资租赁合同》及《补充协议》、《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司返还中国金融租赁有限公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司赔偿中国金融租赁有限公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额：四、收回租赁物价值按照中国金融租赁有限公司与被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司所有；五、被告山东晨始置业有限责任公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。原告中国金融租赁有限公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、原告中国金融租赁有限公司有权以被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、被告陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向原告中国金融租赁有限公司承担连带保证责任；被告陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司追偿；八、原告中国金融租赁有限公司有权以被告陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回原告中国金融租赁有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由被告山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、山东晨始置业有限责任公司、陈贵德、高树英共同负担。(2016)津民初100号民事判决生效后，因各被告未在规定期限内履行义务，中国金融租赁有限公司向本院申请执行，本院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定一中院执行。本院另查明，2015年4月29日，山东晨始置业有限责任公司与徐从林、李长梅签订《商品房预售合同》10份，徐从林、李长梅购买山东晨始置业有限责任公司开发的位于沂南县城区铺沿街商铺，2015年5月6日沂南县房地产管理局办理预售登记备案。2016年1月26日，山东晨始置业有限责任公司取得沂房权证城区字第××号房权证书，该房产坐落于沂南县温泉御苑Ｃ区，规划用途为商业用房，建筑面积为5034.09平方米，套内建筑面积为4933.82平方米。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，徐从林、李长梅未提供证据证明其在2017年1月12日即本院采取查封措施之日前合法占有沂南县温泉御苑Ｃ区商业用房。因此，徐从林、李长梅的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的情形。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，本院查封的沂房权证城区字第××号房产规划用途为“商业用房”，徐从林、李长梅亦称其所购房屋为“沿街商铺”，即其购买涉案房屋并非直接满足生活居住需要，且其所购涉案房屋多达10套，显然不符合上述法律规定的保护要件。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，如果受让人能够提出证据证明，其按照约定已经符合取得预告登记物权的条件，可以确定地取得不动产物权，人民法院对其异议请求应予支持，将相关执行措施予以解除，以利受让人办理物权登记。反之，则不应解除对该不动产的查封等执行措施。本案在山东晨始置业有限责任公司仅取得沂南县温泉御苑Ｃ区房权证书，徐从林、李长梅仅办理预告登记证明的情形下，并不能确定案涉10套沿街商铺已经符合物权登记的条件。综上，本院对异议人徐从林、李长梅提出的排除执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条、第三十条规定，裁定如下：驳回徐从林、李长梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李红春审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇一九年十月十一日法官助理刘阳书记员李颖