上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0151民初3743号原告：林伟玉，女，1957年6月24日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：桑依婷，四川泰仁(上海)律师事务所律师。被告：胡天放，男，1954年8月14日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市崇明区。第三人：顾江，男，1989年10月5日生，汉族，住安徽省颍上县赛涧回族乡周台村后顾咀36号。委托诉讼代理人：王霖泉，男，1989年12月17日生，汉族，住上海市崇明区。原告林伟玉与被告胡天放、第三人顾江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序，2019年6月17日，顾江申请作为有独立权请求权的第三人参加诉讼，本院追加其为本案第三人参加诉讼。2019年8月1日，原、被告及第三人一致同意延长简易程序审理期限2个月。2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告林伟玉的委托诉讼代理人桑依亭，被告胡天放、第三人顾江及其委托诉讼代理人王霖泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林伟玉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年11月5日签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付2018年4月至2019年9月的租金，按照每月50,000元计算，共计900,000元；3、被告支付2017年1月至2018年12月31日房屋租金增长部分25,000元；4、被告支付以900,000元为本金自2018年4月至实际支付之日按照年利率24%计算的违约金；5、被告承担本案诉讼费及律师费12,000元。事实与理由：2014年11月5日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于上海市崇明区长兴镇丰康路XXX号商铺出租给被告，租期为2015年1月1日至2020年12月31日，租金为每月50,000元，支付方式为每三个月为一期支付，每第三个月的25日之前支付。如逾期，每日按实欠租金总额的1%支付滞纳金。合同还约定了房租的递增计算方式：2015年及2016年租金为每月50,000元；2017年1月1日至2018年12月31日两年的房租合计增长25,000元；2019年1月1日至2020年12月31日两年的房租合计再增长25,000元。合同签订后，被告未按期缴纳租金，原告就2017年10月至2018年3月的租金向崇明区人民法院提起诉讼，现该判决已生效，但被告既没有履行判决书所确定的义务，2018年4月起的租金也未缴纳，为维护原告合法权益，故诉至法院。原告为佐证其诉称的事实，向本院提交2014年11月5日签订的《商铺租赁合同》、房地产权证、(2018)沪0151民初1836号民事判决书、律师费发票。被告胡天放辩称，不同意原告诉请，本被告将涉案部分商铺转租于第三人顾江，因原告于2017年11月通知第三人顾江不要再将房租交给本被告，即表示原告已将涉案商铺收回，故原、被告之间的租赁合同已经于2017年11月解除，现商铺内无本被告的财物。被告向本院提交第三人与被告之间于2017年9月22日签订的《商铺租赁合同》及营业执照。第三人述称，第三人与被告于2017年9月22日签订《商铺租赁合同》，约定由被告将其承租的部分商铺转租于第三人，第三人承租后与王霖泉合伙开办“三太子烧烤”，现原、被告之间有纠纷，即使他们之间愿意解除合同，但为自己的合法权益，第三人要求继续使用与被告之间的合同下商铺。本院经审理认定事实如下，2014年11月5日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将坐落于上海市崇明区长兴镇丰康路XXX号(建筑面积1290.05平方米)房屋出租给被告，合同期限为2015年1月1日至2020年12月31日，租金为每月50,000元，三个月一付，被告另应缴纳50,000元保证金。合同还约定了房租的递增计算方式：2015年及2016年租金为每月50,000元；2017年1月1日至2018年12月31日两年的房租合计增长25,000元；2019年1月1日至2020年12月31日两年的房租合计再增长25,000元。嗣后原告按约将房屋交付被告，被告将一部分房屋用于经营饭店，现已停止经营。另外一部分转租于第三人。自2017年10月始由于被告未能按约给付相应租金，原告遂向本院提起诉讼，本院作出(2018)沪0151民初1836号民事判决，判决被告支付原告2017年10月至2018年3月租金300000元，现该判决已生效。另查明，2017年9月22日，被告与第三人签订商铺租赁合同，约定被告将其承租的丰康路XXX号商铺中建筑面积130平方米出租给第三人用于开办“三太子烧烤”，租赁期限为2017年9月22日至2020年8月21日，每月租金14,500元。第三人承租后实际使用的面积增加了60多平方米(位于130平方米商铺的后面，用于存放杂物)。2018年12月26日原、被告达成执行和解协议，由法院提取第三人处的到期债权用于支付1836号案的相应债务，不足部分或无法提取部分由被告在2019年1月31日前补齐，然目前被告仍未能履行完毕1836号案的租金支付义务。目前，除第三人使用的商铺之外其余均处于空置状态。审理中，原告表示并没有收到被告合同中约定的保证金50,000元，另外鉴于第三人与被告之间的商铺租赁合同期限没有届满，所以租赁合同所涉的130平方米仍由第三人继续使用至2020年8月21日，但要求第三人将多使用部分予以腾退。被告表示解除与第三人之间的转租合同，2019年10月1日以后的租金由第三人与原告结算。被告还认为签订合同时向原告交付了100,000元的保证金，待找到相应证据后另案主张或在执行程序中一并处理。第三人表示同意解除与被告之间的转租合同，自2019年10月1日起租金按每月14,500元交给原告，多使用的60多平方米予以腾退。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、房地产权证、民事判决书，被告提供的商铺租赁合同，本院调取的执行和解协议书及原、被告、第三人当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，被告理应按约支付结欠的租金。被告逾期不支付租金，经催告后在合理期限内仍未履行，故对于原告行使解除权，依法予以支持。关于解除日期，因本次诉讼原告未在起诉状中要求解除合同，而是在第一次开庭时变更诉请要求解除合同，故本院认定原告在此时发出解除合同的通知到达被告，双方的租赁合同于2019年9月19日解除。被告辩称，原、被告之间的租赁合同已经于2017年11月解除，故2017年11月以后的租金不再支付，无事实与法律依据，不予采信。根据查明的事实，涉讼商铺除转租部分以外大部分商铺在第一次诉讼过程中即已空置，虽然空置所导致的损失扩大的主要责任在于被告，但原告没有采取适当措施及时止损也有一定过错，故对原告主张的租金标准由本院酌情予以调整，租金及房屋使用费根据本案实际计算至2019年9月底。关于违约金，原、被告约定如被告未按时缴纳租金，每逾一天，则按被告实际欠缴租金总额的1%收取滞纳金，但该项主张较高，由本院酌定。关于律师费，无合同依据，难予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：一、原告林伟玉与被告胡天放于2014年11月5日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月19日予以解除；二、被告胡天放于本判决生效之日起十日内支付原告林伟玉自2018年4月至2019年9月止的租金及使用费共计720,000元；三、被告胡天放于本判决生效之日起十日内支付原告林伟玉违约金10,000元；四、第三人顾江于本判决生效之日起十日内将崇明区长兴镇丰康路XXX号商铺中60平方米左右商铺(位于被告与第三人2017年9月22日签订的合同所涉130平方米商铺的后面)予以腾空后交付原告林伟玉。五、原告林伟玉的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,722元，减半收取计4,861元，由原告林伟玉负担861元，被告胡天放负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  林永新二〇一九年十月二十三日书记员  朱丽娜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。