广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2219号上诉人（一审被告）：赵玉园，女，1981年10月31日出生.被上诉人：珠海市众盈房地产投资咨询有限公司.法定代表人：朱家玉。委托诉讼代理人：李洁玫，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈荣洁，广东法宗律师事务所实习律师。被上诉人：刘本德，男，汉族.上诉人赵玉园因与被上诉人珠海市众盈房地产投资咨询有限公司（以下简称众盈公司）、刘本德房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2019）粤0404民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵玉园、被上诉人众盈公司的委托诉讼代理人李洁玫、陈荣洁到庭参加诉讼。被上诉人刘本德经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。赵玉园上诉请求：1．依法判决撤销原审判决，并改判为驳回众盈公司原审诉求。2．一二审案件受理费由众盈公司承担。事实与理由：自2017年12月1日至2018年3月3日前，及2018年3月24日至2018年11月18日里从未催缴过租金。因2017年12月1日至2018年3月3日前众盈公司、刘本德来店内口头答应延期，几日后反悔锁门。当日我第一时间咨询了法律援助，建议找众盈公司调解。2018年3月24日至2018年11月18日期间与刘本德调解后并答应可以转让。如未经众盈公司同意，赵玉园开不了门，也无法装让信息。1．因每月到交租日，刘本德会亲自来。2．赵玉园在办理贷款及转让时，均由刘本德亲自开门。3．刘本德多次恐吓，不签字就天天来辱骂，骂到没客人敢来为止，出现这种状况我与员工及顾客都很恐慌。员工被吓跑了，客人也不敢来。以上种种恶劣的态度已不是要租金为目的。因受不了众盈公司威逼利诱恐吓，联系了贷款人及后期发布转让信息，刘本德要看到贷款工作人员及转让人才肯开门。但每次都不耐烦，大声吼，让人快点走，他要锁门。多次阻扰已谈好的交易。至此可以证实，并不是真心要租金。4．赵玉园并未占有商铺，自刘本德锁门再也不曾到过商铺。一审时众盈公司代理律师主张要关门后的租金及滞纳金，既然要租金及滞纳金代表商铺还在有效租赁期，众盈公司无权使用及转让。一审审判长纠正众盈公司代理律师改为占用费。5．判决书写赵玉园提供收据未盖章，合同不规范，真实性不予认可。赵玉园这些是自己监工及买材料，均是就近商家，没有正规的手续，就是一手交钱一手拿所需材料，只有收据。法院可以司法鉴定审核赵玉园提供的收据及合同。6．租赁合同有备注，众盈公司不能用任何理由收商铺，包括资金周转未能及时交租，否则视甲方违约赔偿装修款20万。判决书如众盈公司需要赔偿按合同备注栏装修赔偿款20万里进行赔偿。赵玉园为此商铺卖房卖车退保险倾尽所有，若不是答应缓交怎敢在淡季投入大量资金加入新项目。刚刚投入的项目怎会自行关门不做了。刘本德关门后无法正常转让，协商要把店内物品搬走变卖，可无论怎样协商都不给开门。众盈公司关门后无资金来源现赵玉园两个孩子已辍学一年多。丈夫因我的埋怨导致要离婚，离家联系不到。赵玉园对正规的状纸如何写不太懂，本着实事求是。综上所述：众盈公司的诉求没有事实根据，属于无理之诉。一审判决确定性质错误。因此，赵玉园恳请二审法院查明事实，公正裁决，支持赵玉园请求。众盈公司辩称：一、赵玉园上诉状中所主张的事实，均不属实。1、赵玉园称2017年12月1日至2018年3月3日前及2018年3月24日至2018年11月18日众盈公司从未追缴过涉案铺租，并不属实，亦不符合常理。事实上，从赵玉园拖欠2017年12月租金开始，一直就开始追缴租金，甚至在2018年3月3月发出追缴租金的《联系函》。此后，也多次向赵玉园追缴，只是赵玉园不予理睬而已。在一审中，赵玉园亦承认众盈公司多次拿《联系函》催缴租金，赵玉园的说法显然是互相矛盾的。但是，无论赵玉园怎么主张，其拖欠租金的事实是不可否认的，而支付租金是其必须履行的义务。2、赵玉园称2017年12月1日至2018年3月3日前口头答应延期的事实并不属实。事实上，从赵玉园拖欠2017年12月租金开始，一直就开始追缴租金，从未有答应其延期支付租金，直至2018年3月3月发出追缴租金的《联系函》后，同意其在2018年3月15日前付清所欠租金，否则，代表自动放弃租房，甲方有权收回该商铺。3、赵玉园称2018年3月24日至2018年11月18日调解并口头答应可以转让，亦不属实。相反，按赵玉园的主张，在该期间，赵玉园是实际仍在占且涉案商铺，赵玉园理应支付占用商铺期间的占用费。4、赵玉园称众盈公司的员工赵本德催缴租金时恐吓、辱骂导致客人不敢来、让赵玉园本人及员工恐慌，把员工吓跑，谈妥的贷款交易不能实现等等，完全是无中生有。赵玉园拖欠租金，众盈公司要求支付租金合法合理，其客人不来，员工离开，均是其经营不善而导致，与被诉人完全无关。再说了，任何贷款行为，出借方必须审查借款人的偿债能力，如果发现借款人已经存在拖欠租金的事实以及经营状况出问题，出借人难道还会借款出去吗？所以，赵玉园口口声声说是刘本德导致其借款不成，完全是在捏造。二、从赵玉园在一审的起诉状、庭审中法庭调查及一审判决书均显示，赵玉园在没有开门经营后自行将涉案商铺用锁头锁起来，赵玉园在诉状中还称2018年11月18日还质问众盈公司钥匙在其手里，众盈公司怎么将涉案商铺转让呢？这些所有的事实均证实赵玉园只是不经营，但是，仍是将涉案商铺锁着，这些行为显然就是赵玉园占用商铺的行为，同时，赵玉园亦没有将涉案商铺的钥匙交还给众盈公司，证实其并没有在2018年3月15日履行交还商铺给众盈公司。因此，一审认定赵玉园从2018年3月15日至2018年11月18日仍占用商铺，并没有将商铺交还给众盈公司。该期间赵玉园向众盈公司支付占用商铺的占用费，合法合理。三、赵玉园称合同中约定众盈公司不得以任何借口收铺，否则是违约赔偿装修款20万元为理由，称当时是中介提过做生意有资金周转不开时需延期别到时找借口收铺才有备注这赔偿款事项。该条以是“借口”为前提，是指众盈公司在没有约定或法定的理由提出收铺才向赵玉园赔偿装修款，但是，本案的事实并不是众盈公司寻找借口而收铺，而是赵玉园在事实上严重违约，不履行合同约定的支付租金的义务，根据双方签订的合同，赵玉园租金及使用费拖欠达15天以上，众盈公司有权收回商铺，一审法院也确认商铺租赁合同于2018年3月15日因为赵玉园未补交所拖欠租金而解除，并使用了《合同法》的相关规定。众盈公司解除双方租赁合同不是以任何借口，而是有赵玉园欠租金的事实及合同约定和法律规定为依据，而不是“借口”。一审法院认定的2018年3月15日《物业租赁合同》解除，并不是众盈公司违约解除，而是赵玉园严重违约，不履行支付租金的义务而解除。在解除租赁合同的过程中，众盈公司没有任何违约行为。因此，并不适用《物业租赁合同》中关于众盈公司如违约，需赔偿装修费用20万元的条款，赵玉园在上诉状中所引述的一审判决书“如需赔偿装修费也应按涉案合同约定的装修费用20万元进行赔偿”，是有前提条件的，是在众盈公司违约并被法院判决赔偿，才以20万元作为装修费计算剩余租赁期限内残值损失而进行赔偿。但是，本案中，众盈公司并没有违约，而是赵玉园严重违约，不履行支付租金义务而构成违约，才导致《物业租赁合同》解除，众盈公司根本无需向赵玉园赔偿任何装修费用。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持”的规定，判决众盈公司无需赔偿赵玉园任何装修费用损失，驳回赵玉园的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，请法院依法驳回赵玉园的上诉请求。赵玉园向一审法院起诉请求：1．判令众盈公司、刘本德赔偿赵玉园损失312,635元；2．解除赵玉园与刘本德的《物业租赁合同》。众盈公司向一审法院反诉请求：判令赵玉园向众盈公司支付租金44,565.5元（从2017年12月1日计算至2018年3月15日）、占用费128,284元（从2018年3月16日计算至2019年1月18日）以及滞纳金（租金的滞纳金每天按月租金的5%，从2017年12月26日计算至实际付清之日止；占用费的滞纳金每天按月租金的5%，从2018年3月16日计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2015年10月20日，众盈公司委托公司员工即刘本德代理商铺出租的事宜。同日，赵玉园作为乙方（承租方）与刘本德作为甲方（出租方）签订《物业租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落于珠海市金湾区金海岸大道东188号蔚蓝美域2号1层6号商铺的房屋出租给乙方使用，月租金11,000元，租期从2015年12月1日到2019年12月31日止，乙方每月10日前交纳当月租金，签订本合同时乙方向甲方支付租赁押金11,000元。四、甲方单方面中途解除合同时，须提前1月通知乙方并双倍返还所收乙方押金。乙方中途退租，当月租金不满一个月按一个月计，押金不予退还。合同期满，乙方不再续租，须提前一个月通知甲方。到期时乙方须将自己的全部物品搬出，否则视作自动放弃。五、出现以下情况时，甲方有权收回物业，没收押金，并根据情况索取赔偿：1．乙方租金及使用费用拖欠达15天以上，每天按月租金的5%加收滞纳金……”《物业租赁合同》的备注载明“该物业毛坯出租，第2年起每年递增5%，甲方如违约，需赔偿装修费用20万元；……合同期内有权转让，乙方经甲方同意。”该合同有赵玉园与刘本德的签名捺印确认。同日，赵玉园还向刘本德交付了涉案商铺的押金11,000元。庭审中，众盈公司称：按照合同约定，涉案商铺的月租金每年上涨5%，第一年2015年12月1日至2016年11月30日的租金为11,000元，第二年2016年12月1日至2017年11月30日的租金为11,550元（11,000×105%），第三年2017年12月1日至2018年11月30日的租金为12,127.5元（11,550元×105%），第四年2018年12月1日至2019年11月30日的租金为12,733元（12,127.5元×105%）。众盈公司提供了一份《联系函》，显示：“甲方将蔚蓝美域1层6号商铺租给乙方，日期为2015年12月1日至2019年12月31日，乙方从2017年12月至2018年3月一直未交租金，拖欠甲方4个月租金（每个月租金为人民币12,733元，合计人民币50,932元），现甲方通知乙方须在2018年3月15日前补交拖欠租金，若乙方不补交该笔租金，即代表自动放弃租房，甲方有权收回该房屋，乙方须在2018年3月15日前将房屋内物品搬走，否则甲方将该物品作废物处理。”该《联系函》的甲方处签有“刘本德2018.3.3”，乙方处签有“赵玉园2018.3.3”。庭审中，赵玉园称该《联系函》中“赵玉园”的签名不是其本人所签，系其丈夫所签；在赵玉园丈夫签名时，赵玉园也在场，知悉联系函的内容，但是不同意赵玉园丈夫签署该《联系函》。赵玉园提供了其于2018年11月24日与众盈公司员工杜萌萌的微信聊天记录，显示：“杜萌萌：装修了，你房子里面的东西，我们都丢掉了。赵玉园：这么急着要装修啊？那也要等我过来给你们开门呐。杜萌萌：不用了，玻璃都拆了。赵玉园：你们把玻璃门拆了吗？杜萌萌：还没呢，但是他们准备了，联系你好久了，你也没回复，你给你发语音，你也没接。”众盈公司从2019年1月18日起将涉案商铺租赁给案外人陈建红。关于合同解除和租金，庭审中，赵玉园确认其欠付涉案商铺的租金，但辩称：赵玉园与刘本德达成口头协议，刘本德同意赵玉园缓交涉案商铺的租金，还同意赵玉园在2018年3月15日后自行转租给第三方，所以赵玉园没有在2018年3月15日之前付清租金或腾退商铺；由于众盈公司同意赵玉园缓交租金，因此，赵玉园不同意支付滞纳金，也不同意该滞纳金的计算标准。众盈公司则称：依据联系函，涉案合同已经于2018年3月15日解除，因此，众盈公司也没有再次通知赵玉园解除涉案合同；由于赵玉园未缴纳租金，也未及时清理涉案商铺内的物品，于是众盈公司在2018年年底将涉案商铺的大门上锁，并于2019年1月18日收回涉案商铺并出租给第三方，第三方将涉案商铺的装修拆除，将空调和其他可移动物品放置在众盈公司空置的房屋内，这些物品可以返还给赵玉园。关于占用费，庭审中，赵玉园不同意支付占用费，并称：2018年3月15日以后，赵玉园、众盈公司均在涉案商铺的大门上锁；因众盈公司锁住了涉案商铺的门，导致赵玉园无法经营，故赵玉园实际占用至2018年3月15日。众盈公司则称：涉案商铺的门是赵玉园自行锁上的，众盈公司是在2018年年底才将涉案商铺的门上锁，赵玉园实际占用至众盈公司收回商铺之日2019年1月18日。赵玉园主张众盈公司、刘本德赔偿其装修费用312,635元，其中包括：1．水泥、沙、砖、部分人工费：37,422元；2．水管、线管：12,209元；3．玻璃、防盗窗：18,043元；4．木板、人工费：20,862元；5．钢筋材料、部分人工：12,388元；6．广告架、LED广告灯：16,735元；7．消防安装：28,000元；8．监控设备7,000元；9．吸顶空调、材料、安装费：31,910元；10．二楼倒混凝土：16,000元；11．修墙、天花、材料、部分人工费：39,593元；12．地胶、踏步、人工费：16,200元；13．钢结构楼板、设计费：78,000元。为此，赵玉园提供以下证据佐证：1、深圳誉天下装饰工程设计公司（以下简称誉天下公司）和赵玉园之间的《蔚蓝美域钢结构楼板预算》，有双方的盖章或签名确认，显示“工程总造价68,317元、设计费10,000元”。以及誉天下公司盖章的收据（No.13576），显示“赵玉园向誉天下公司支付工程款27,200元和设计费10,000元，合计37,200元”。上述证据以证明：赵玉园为装修涉案商铺的钢结构楼板支付装修费78,000元。2、2016年2月10日的深圳市威警安全技术有限公司作为乙方与金湾水手宝贝儿童用品店作为甲方之间的《消防工程安装合同》，乙方代表处有李刚的签名，甲方代表处有赵玉园的签名，没有双方的盖章确认，该合同显示“工程价28,000元”。以及2016年5月24日的收据（No.6058595），载明“今收到水手宝贝儿童用品店交来消防整改工程款28,000元”，经手人处有李刚的签名。上述证据以证明赵玉园为安装涉案商铺的消防工程支付费用28,000元。3、其他无相关合同依据的收据。收据具体如下：1．珠海正顺房地产代理有限公司盖章的买卖业务预收费专用收据（ZHS1504150），显示“客户姓名：赵玉园，物业地址蔚蓝美域2栋1单元0006号商铺，项目名称：佣金，金额：5,500元”。2．黑猫卫士安防监控连锁金湾区宏图电脑服务部收款单（0002710），显示“客户名称：蔚蓝美域1008房，名称及规格：收监控款，金额：7,000元”，没有任何签名或盖章确认。3．收款收据（No.0115134），显示“名称及规格：倒混凝土，金额：16,000元”，没有任何签名或盖章确认；4．金湾区华顺制冷维修部盖章的收款收据（No.0355264），显示“今收到格力空调金款和材料线合计29,445元”。5．六份没有编号的收款收据，显示“品名规格：水管和胶管等，金额合计3,108元（103+617+145+500+800+119+824）”，没有任何盖章确认。6．收款收据（No.6054202），显示“今收到水手宝宝740元正（五金材料）”，没有任何签名或盖章确认。7．收款收据（No.016733），显示“今收到焊梯人工费2,000元，余1,742元”，经收人处有朱少琼签名。8．黄升民出具的收条，载明“现收到做栏杆人工费1,180元整，已清”。9．没有编号的收款收据，显示“品名规格镀锌角铁，金额110元”，没有任何签名或盖章确认。10．金湾区海喜名门点盖章的收据（No.3034634），显示“今收到蔚蓝美域6号铺购门款2,680元”。11．广州市金逸酒店用品厂盖章的收据（7808635），显示“垃圾桶，金额：160元”。12．珠海市金鼎新溢达钢材店（8003574），显示“金额：2,400元”。13．金湾区意锐广告设计部盖章的两份收款收据，显示“客户名称：水手宝宝，名称及规格：广告费，金额合计11,200元（3000+8200）”。14．金湾区茂盛木业装饰材料商行盖章的收据（No.9003698），显示：“今收到蔚蓝美域006铺材料款和人工费25,000元”。15．收据（No.22449707），显示“今收到蔚蓝美域商铺天花款5,000元”，收款单位处有赵玉园的签名。16．收款收据（No.016734），显示“今收到业主装修墙面款6,000元”，经收人处有石繁荣的签名。17．珠海市爱动体育用品有限公司出具的两份收款收据（No.0005648、No.0005647），显示“客户名称：水手宝宝，名称及规格：楼梯踏步和卡通地胶，金额合计：13,700元（1500+12200）”。18．收据（No.0855615），显示：今收到“水手宝宝店装修木工人工费2,500元”。19．石繁荣出具的两份收条，显示“今收到水手宝宝做点工工资1,500元”和“今收到墙面装修款3,000元”。20．收据（No.3013139），显示“今收到东咀蔚蓝美域商铺夹层砼款、泵费7,750元。”对于上述证据，众盈公司称：一、部分单据没有原件，对收据和送货单等证据的真实性不予认可；二、珠海正顺房地产代理有限公司的佣金5,500元，不是装修费用；三、即便众盈公司需要赔偿装修费用，也应按照涉案合同约定的装修费用金额20万元进行赔偿。以上事实有赵玉园、众盈公司提供的证据和庭审陈述等在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点如下：1．涉案合同的相对方；2．涉案合同的解除时间；3．合同解除后赵玉园是否实际占用涉案商铺；4．众盈公司是否应赔偿装修费用损失；5．应付租金、占用费和滞纳金的金额。一、关于涉案合同的相对方。由于在签订涉案合同时，赵玉园与众盈公司均知悉刘本德系在接受众盈公司之委托后与赵玉园签订涉案合同的，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”之规定，涉案合同直接约束赵玉园和众盈公司，赵玉园与众盈公司是涉案合同的相对方。由于刘本德并非涉案合同的相对方，赵玉园主张刘本德承担涉案商铺的相关损失责任，于法无据，一审法院不予支持。另由于涉案合同是双方意思自治表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。二、关于涉案合同的解除时间。庭审中，赵玉园主张双方达成口约协议，众盈公司同意赵玉园缓交涉案商铺的租金，但未提供证据予以佐证，一审法院不予采信。本案中，赵玉园确认其已从2017年12月开始欠付租金，也自称众盈公司多次拿《联系函》催缴涉案租金，故上述事实满足《中华人民共和国合同法》第九十四条“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的合同法定解除权的构成要件，众盈公司有权依法解除涉案合同。2018年3月3日，众盈公司已通过直接送达《联系函》的方式，告知赵玉园“须在2018年3月15日前补交拖欠租金，若乙方不补交该笔租金，即代表自动放弃租房，甲方有权收回该房屋”，赵玉园虽称未亲自在联系函上签名，但表示已知悉该联系函的内容；且即使该签名系其丈夫所签，其丈夫的行为也构成表见代理，对赵玉园有约束力。可见，即便赵玉园知悉其应于2018年3月15日补交租金，但实际仍未按期支付，涉案合同于2018年3月15日解除。三、关于合同解除后赵玉园是否实际占用涉案商铺。庭审中，赵玉园称：“2018年3月15日以后，赵玉园、众盈公司均在涉案商铺的大门上锁；因为众盈公司锁住了涉案商铺的门，导致赵玉园无法经营，故赵玉园实际占用至2018年3月15日。”而众盈公司则主张赵玉园实际占用至2019年1月18日。由于《联系函》已载明：“若乙方不补交该笔租金，……乙方须在2018年3月15日前将房屋内物品搬走，否则甲方将该物品作废物处理。”可见，赵玉园有义务于2018年3月15日腾退并交还涉案商铺，然而，赵玉园将涉案商铺上锁，没有采取移交钥匙等方式放弃其对涉案商铺的占有。即便赵玉园未实际经营涉案商铺，但这并不妨碍其仍实际占用涉案商铺，而致使众盈公司因无法使用涉案商铺而产生资金损失。至于实际占用的截止时间，赵玉园提供了证据以证明众盈公司于2018年11月18日将涉案商铺的门锁拆除，众盈公司也未能提供相关证据予以反驳，故一审法院认定众盈公司于2018年11月18日实际取回涉案商铺的管理权，故涉案合同解除后，赵玉园实际占用商铺的时间段为2018年3月16日至2018年11月18日。赵玉园辩称2018年3月15日以后，众盈公司亦在涉案商铺的大门上锁，导致赵玉园在2018年3月15日以后也无法使用涉案商铺；但众盈公司表示其上锁的时间为2018年底。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”赵玉园未提交证据证明众盈公司于2018年3月15日在涉案商铺上锁，应承担举证不能的不利后果，对于赵玉园的该主张，一审法院不予采信。四、关于众盈公司是否应赔偿装修费用损失。由于赵玉园迟延支付租金，已构成违约，并导致涉案合同于2018年3月15日解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”之规定，赵玉园作为违约的承租方，主张众盈公司赔偿其装修费用损失，一审法院不予支持。五、关于应付租金、占用费和滞纳金的金额。（一）关于欠付租金。众盈公司主张赵玉园欠付2017年12月1日至2018年3月15日的租金，赵玉园未提供证据证明其已支付上述租金，应承担举证不能的不利后果，故一审法院对赵玉园的上述主张予以确认。按照合同约定，涉案商铺的月租金每年上涨5%，第一年2015年12月1日至2016年11月30日的租金为11,000元，第二年2016年12月1日至2017年11月30日的租金为11,550元（11,000×105%），第三年2017年12月1日至2018年11月30日的租金为12,127.5元（11,550元×105%），故2017年12月1日至2018年3月15日的月租金应按第三年的租金标准12,127.5元计算，计算出租金总金额为42,446.25元（12,127.5×3.5），故赵玉园应向众盈公司支付的租金金额为42,446.25元。（二）关于占用费。合同解除后，赵玉园无需向众盈公司支付租金，但赵玉园占用涉案商铺给众盈公司造成的损失，应当赔偿给众盈公司，众盈公司主张赵玉园赔偿占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。涉案合同于2018年3月15日解除，一审法院酌情按合同解除时的租金标准计算占用费，即按月租金12,127.5元计算，故2018年3月16日至2018年11月18日的占用费金额应为98,232.75元（12,127.5×7.5+12,127.5×18÷30）。（三）关于滞纳金。众盈公司主张租金的滞纳金每天按月租金的5%，从2017年12月26日计算至实际付清之日止；占用费的滞纳金每天按月租金的5%，从2018年3月16日计算至付清之日止。一审法院认为，滞纳金具有违约金的性质，因涉案合同已于2018年3月15日解除，合同解除后，赵玉园与众盈公司之间已无合同关系，双方之间形成侵权与被侵权的关系，众盈公司有权主张因侵权造成的损失，现众盈公司已主张了占用费作为侵权损失，其再主张占用费的滞纳金，无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于租金的滞纳金，涉案合同约定“乙方租金及使用费用拖欠达15天以上，每天按月租金的5%加收滞纳金”，赵玉园抗辩其不应支付该滞纳金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，除了利息损失外，无证据显示赵玉园迟延缴纳租金给众盈公司造成了其他实际损失，故众盈公司依据合同约定主张每天按月租金5%计算违约金，违约金标准过高，一审法院酌定滞纳金的标准按中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算，合同约定“乙方每月10日前交纳当月租金”，“乙方租金及使用费用拖欠达15天以上，每天按月租金的5%加收滞纳金”，故欠付租金的滞纳金计算方式为：以每月欠付租金为基数，从计付滞纳金之日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、赵玉园于本判决生效之日起七日内向众盈公司支付租金人民币42,446.25元；二、赵玉园于本判决生效之日起七日内向众盈公司赔偿占用费损失人民币98,232.75元；三、赵玉园于本判决生效之日起七日内向众盈公司支付逾期支付租金的滞纳金（计算方法：以每月欠付租金为基数，从计付滞纳金之日起，按照中国人民银行规定的同期贷款利率上浮30%计算至付清之日止，详见附表《滞纳金计算表》）；四、驳回赵玉园的诉讼请求；五、驳回众盈公司的其他反诉请求。案件本诉受理费2,995元，由赵玉园负担；反诉受理费3,243元，由赵玉园负担1,716元，由众盈公司负担1,527元。二审期间，上诉人赵玉园提交了5份《证人证言》，拟证明被上诉人众盈公司于2018年3月24日将涉案房产上了锁。被上诉人众盈公司主张该5份证据材料不是新证据，不同意质证。本院认为，上诉人赵玉园提交的5份《证人证言》不属于新证据，赵玉园对一审为何未提交亦未作出合理解释，众盈公司又不同意质证，因此，本院不予采纳。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，归纳上诉人赵玉园的上诉请求与事实理由，本案焦点为上诉人赵玉园的行为是否构成违约。为此，本院认为，首先，赵玉园对拖欠2017年12月至2018年3月租金的事实并无异议。赵玉园虽然主张与刘本德达成口头协议，众盈公司同意赵玉园缓交涉案商铺租金，但赵玉园一审并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果；其次，2018年3月3日双方签订的《联系函》明确约定赵玉园需在2018年3月15日前补交拖欠租金，否则众盈公司有权收回涉案房屋。赵玉园虽然主张该《联系函》是其丈夫所签，但赵玉园并未否认其丈夫签订《联系函》时，她本人就在现场而且知悉《联系函》的内容。赵玉园事后并未撤销该《联系函》，因此应受该《联系函》的约束；最后，赵玉园未按《联系函》约定的时间补交租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。综上所述，因赵玉园的违约行为导致合同解除，众盈公司依据合同约定主张租金、占用费及滞纳金亦就有事实及法律依据。至于合同解除时间、租金、占用费和滞纳金的数额，一审法院已经分析得合情、合理、合法，本院不再赘述。赵玉园的上诉主张没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,256元，由赵玉园负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十月二十四日书记员 苏婉婷