沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2234号原告：王畅，女，1995年7月13日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王立高，男，1963年10月21日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：黄庆新，男，1958年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：曲凤智，系辽宁明格律师事务所律师。被告：沈阳共和综合市场服务中心，住所地沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#），统一社会信用代码9121001065507640051。法定代表人：王永胜，系公司总经理。被告：王永胜，男，1969年11月6日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告王畅诉被告黄庆新、沈阳共和综合市场服务中心（以下简称“共和综合市场”）、王永胜案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王畅的委托诉讼代理人王立高，被告黄庆新的委托诉讼代理人曲凤智到庭参加诉讼。被告共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告王畅向本院提出诉讼请求：1.请求法院停止对原告租赁的位于沈阳共和综合市场服务中心231号北门西侧负3号门市的执行，原告要求继续履行摊位租赁协议；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告于2017年11月19日与被告二、三签订租赁协议书，租赁位置为231号北门西侧负3号门市，总租赁费150000元，租赁期限为50年。协议签订后，原告按协议交付了全部租赁费150000元，被告二出具专用收款收据一张。后原告将摊位转租给王岩，其申领了沈阳经济技术开发区樱橙电动车修理部，经营至今。和平区法院下发的（2018）辽0102执异599号执行裁定书中提到的原告被告签订的租赁协议为50年，违反合同法214条的规定，原告不持异议，但不影响该协议在合法的租赁期限内的履行（即20年），且该合同的其他条款完全符合租赁协议的相关约定，故请求法院支持原告继续履行租赁协议的请求。原告与被告二、三签订租赁协议的主体资格问题，原告的主体资格没有任何异议，被告二系个人独资企业，独资人为被告三，原告与被告三均在协议上签字或盖章，被告三与吴凤洁系夫妻关系，虽然吴凤洁未在租赁协议上签字，但原告租赁该摊位使用八年之久，吴凤洁是知情的，所以租赁协议的主体合法有效。原告向被告二交付全部租赁费的问题，应视为每个摊位交付20年，用现金方式向被告二交付的，并不违反法律关于现金交付的相关规定，也符合租赁合同的交易习惯，同时本案是租赁合同，非借款合同，原告没有义务出示交付款项来源的义务，请法院支持原告主张。现被告一的申请执行，严重影响了原告租赁期间的使用和收益全及逾期收益权，根据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。请求法院支持原告的主张。本案为群体性案件，从讲政治，保稳定，维护社会秩序和经济发展来考虑，租赁协议的签订人均为当地的农民、外地农民进城务工人员及城市下岗失业人员，原告是用该摊位养家糊口的，为了维护一方的和谐发展，请法院处理此案件中予以参考。被告黄庆新辩称：1、关于出租方的主体资格问题。原告所出示的租赁合同是被告共和综合市场与原告订立，通过相关证据已经证明，案涉租赁房屋的产权系被告王永胜所有，而非被告共和综合市场所有，因此被告共和综合市场与承租人订立租赁合同，即使订立，也是无效的租赁协议。2、没有充分证据证明原告履行了付款义务。原告诉称房屋租赁期限50年，并一次性支付了全部的租金。本案单从原告出示的证据表明，被告共和综合市场为承租人开具的是收款收据，而非正规发票，同时原告也没有银行取款凭证等相关证据，不能证明原告一次性支付了50年的租金以及出租方实际收到了租赁对价款。3、原告与出租人签订的租赁合同明显存在虚假性。其一，依据被告王永胜与辽宁新民农村商业银行股份有限公司签订的《最高额抵押合同》第一条1.7款规定，“本合同项下的抵押财产如已部分出租或全部出租，保证将设立抵押事宜告知承租人，并将有关出租情况书面告知乙方（即新民农村商业银行）”。第九条9.1款规定，“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押财产再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押财产出租、转让、馈赠给任何第三人。”9.8款又约定，如果对外租赁应及时以书面形式通知乙方。按照合同约定，被告王永胜向乙方递交了“承租人承诺书”共19份，并未包含本案原告，证明了原告租赁案涉房屋的虚假性。其二，租赁合同约定期限50年且一次性交付全部租金，不仅违反了法律的强制性规定，更不符合市场交易习惯，明显体现了租赁合同的虚假性。在法律广泛普及宣传的当今，出租者和承租者不可能不了解法律规定的承租期限不能超过20年，而且租赁交易的习惯都是一年一签且仅支付当年租赁费用，从被告三向辽宁新民农村商业银行股份有限公司递交的19份“承租人承诺书”中已经证明所订立的租赁合同期限都是一年，所以租期50年且一次性交付，完全不符合市场交易习惯，进而说明了原告所签订的租赁合同存在严重的虚假性。其三，原告交付的租金明显背离了市场交易价格。通过双方租赁合同约定的租金数额可以计算出，每月租金100元左右，由此不难看出该价格大大低于正常市场交易价格，进一步说明了租赁合同的虚假性。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第32条第2款规定，应当驳回原告的诉讼请求。被告共和综合市场、王永胜经本院依法传唤未到庭应诉，庭前其提交书面答辩意见一份，辩称：1、被告共和综合市场是被告王永胜出资设立的个人独资企业，被告王永胜将自己和妻子依法所有的位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号的房屋作为该独资企业的经营场所。被告共和综合市场将被告王永胜和其妻子所有的前述房产出租给原告作为经营场所并签订租赁协议，均是被告共和综合市场、王永胜及妻子的真实意思表示，且原告在签订租赁合同时，已经一次性支付50年租金，我方均予以认可，没有异议。2、根据《最高人民法院关于适用的解释》第307条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。我方对原告就涉案租赁合同提起的执行异议没有任何反对意见，双方就涉案租赁合同的效力及履行不存在任何争议。因此，原告将我方列为被告属于主体不适格，适用法律错误。综上，请求驳斥原告对我方的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供证据如下：1、租赁协议书、收款收据、说明，证明我方与被告二、三签订租赁协议，交纳租金。因个人原因水、电设施未齐全，2017年11月19日至2018年3月30日前未出租。被告黄庆新质证意见：对收款收据并非正规发票，无法证明原、被告履行了相关的付款和收款的相关事宜。对于租赁协议，协议书上明确表明期限50年，而且一次性支付了租金150000元，由此表明不符合市场租赁交易规则和交易价格，存在一定的虚假性。另外签订的主体并不是王永胜而是综合市场，从该案涉的房产土地使用证来看其使用期限到2051年也就是使用期限为40年，本案原告按其说法应当是到2067年已经远远超过了土地使用的期限，由此证明该租赁协议存在严重的虚假性。对于说明，真实性无法确定。2、门市租赁协议、王岩的身份证复印件、营业执照，证明案涉摊位现租赁给案外人王岩使用。被告黄庆新质证意见：因为原告所签订的租赁协议无法确定其真实性，而从相关的证据已经表明其与综合市场所订立的协议具有严重的虚假性，所以原告与王岩签订的协议也无法成立。3、民事裁定书，证明我方提出了异议，法院未支持故提起本次诉讼。被告黄庆新质证意见：真实性没有异议。被告黄庆新提供证据材料如下：1、最高额抵押合同一份、承租人承诺书19份（复印件，原件在辽宁新民商业银行股份有限公司处），证明王永胜、吴凤洁将涉案共和服务市场相关房产抵押给辽宁新民商业银行股份有限公司。承租人都是一年一签合同，而且承诺配合执行。因此，原告称50年一次性缴齐与王永胜是串通的。原告质证意见：不予认可，有异议。对合同真实性请求法院依法核实，结合生效的调解书进行确认。如果该证据发生在2018年1月5日签订说明此借款行为发生在原告的购买租赁权之后，因此不能以此影响原告的使用。2、案涉市场产权证，证明使用期限40年，从2011年到2051年12月1日。案涉租赁合同签订是50年明显与事实相冲突，也证明了租赁协议存在一定的虚假性和一定的违规行为。原告质证意见：真实性没有异议，土地使用权的年限到期后可以续期，并不影响物权的存在，出租期限和土地使用年限之间并不冲突。被告一直在强调原告所签订的租赁协议是违法的并无任何证据证明，在2010年签订租赁协议时并不存在被告所谓的借款，并未侵犯任何人的权利，是王永胜合法处分自己的财产，而且原告占有使用在先。被告共和综合市场、王永胜未提交书面证据材料。根据原、被告提供的证据材料及各方的质证意见，以及本院核实情况，本院认定事实如下：2017年11月19日，原告王畅（乙方）与被告共和综合市场（甲方）签订《一楼门市租赁协议书》，协议约定，一、一楼每个门市租金为人民币壹拾伍万，交款后不退不换。二、甲方出租期限为50年，自签订合同之日起生效。三、甲方对消防、安保、卫生、水、电，实施全方位管理，以保证乙方正常营业。四、乙方的门市必须从事商业经营，但不能开饭店、小吃部等，不能和厅内经营一样的产品。允许转租转让经营，如转让必须向市场管理部门办理变更手续。五、乙方必须按规定缴纳电费（一户一表，安装费用由乙方自付）、管理费、水费、采暖费（按面积缴纳）。六、乙方对门市设施不允许自行改造，自行改造后果自负……十、门市位置沈新西路231号北门西侧负3号门市。同日，被告共和综合市场为原告出具收款收据，记载“现金”。原告王畅将涉案摊位转租案外人王岩，双方签订《租赁合同》。案外人王岩于2012年3月14日注册登记“沈阳经济技术开发区樱橙电动车修理部”，经营场所登记为“辽宁省沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）副门市3号”。2019年6月10日，经本院到涉案摊位实地查勘，案外人王岩正在该摊位实际经营。另查，被告共和综合市场系于2009年12月24日设立的个人独资企业，由被告王永胜作为投资人投资建设，住所地为沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）。该不动产于2017年9月15日取得不动产权证书，登记权利人为王永胜，共有人为吴凤洁。再查，2018年6月6日，本院因黄庆新与共和综合市场、王永胜与之间民间借贷纠纷一案作出（2018）辽0102民初4129号民事调解书，内容为：“一、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新借款本金870万元；二、被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜于2018年7月6日前一次性偿还原告黄庆新利息：1、63,780元（以600万元为本金从2017年7月21日按年利率7.2%计算至2017年9月12日止）；2、50万元（以600万元为本金从2017年9月13日按月利率2%计算至2018年1月15日）；3、34.4万元（以600万元为本金从2018年1月16日按月利率1%计算至2018年7月6日）；4、以210万元为本金从2016年1月1日按月利率2%计算至2018年7月6日-672,900元；5、以40万元为本金从2016年9月16日按月利率2%计算至2018年7月6日；三、如被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜未按上述规定的时间足额履行还款义务，原告黄庆新可申请法院执行全部剩余款项（含本息，利息以剩余本金为基数同时按照月利率2%计算）；四、各方就本案再无其他争议。诉讼费42,631元（已减半收取），由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜承担。”后因被告共和综合市场、王永胜未履行生效法律文书确定的义务，黄庆新于2018年8月6日向本院申请强制执行。另，应黄庆新提出的财产保全申请，本院于2018年2月13日向沈阳市规划和国土资源局送达（2018）辽0102财保103号协助执行通知书和民事裁定书，查封了王永胜与共有人吴凤洁（夫妻关系）名下位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号房产（建筑面积3,685.88平方米）一处（房产及项下土地一并查封），即案涉共和综合市场。执行过程中，本院于2018年8月20日作出（2018）辽0102执4324号公告，责令被执行人王永胜与共有人吴凤洁及房屋实际占用人于公告张贴后15日内迁出包括原告王畅所承租摊位在内的上述房屋。原告王畅向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年11月29日作出（2018）辽0102执异599号执行裁定书，认为现有证据无法认定王畅享有足以阻止强制执行的实体权利，故裁定驳回王畅的异议请求。现原告王畅不服上述执行裁定，作为涉案摊位承租人向本院提出案外人执行异议之诉。本案审理过程中，本院于2019年6月10日、2019年7月15日分别前往案涉共和综合市场、该市场所在村委会进行实地查勘及走访。经核实，案涉共和综合市场于2010年起正式营业至今。该市场投资人为王永胜，市场建成后，王永胜将各摊位、档口对外出租，租期均为50年，租赁总费用一般为每个摊位60000元。据该市场所在村委会支部书记姜宝亮介绍“该租赁价格，在本地区是合理合适的”。本院认为，本案中，原告王畅的诉讼请求为停止对其所承租摊位的执行，要求继续履行摊位租赁协议。并且，在陈述事实与理由时，其表示“被告黄庆新的申请执行，严重影响原告租赁期间的使用和收益权及逾期收益权”，由此可见，原告王畅的诉求实质上即要求在涉案摊位的租赁期内停止移交占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，根据原告王畅提供的相关证据材料，并结合本院前往共和综合市场及沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会（社区）的调查走访情况，原告从王永胜处承租涉案摊位的时间发生在本院查封涉案房产的时间（2018年2月13日）之前。原告王畅与被告共和综合市场签订的租赁协议中约定的摊位租赁期限为50年，该约定违反了合同法第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，但对于租赁期限在20年之内的部分，应认定为合法有效。同时，根据本案查明的事实，原告王畅承租涉案摊位后，又转租给案外人王岩，并由案外人王岩用于经营使用。本院工作人员进行实地查勘时，该摊位亦正在实际经营中。该情况说明涉案摊位由原告王畅“占有使用”的事实存在。据此，应认定本案属于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，但同时根据“买卖不破租赁”的原则，对于拍卖等其他执行行为，原告王畅的上述民事权利不足以阻却。综上，对于原告王畅主张不得要求其在涉案摊位的租赁期内停止移交占有的诉讼请求，本院予以支持。关于被告黄庆新提出各原告系以现金方式缴纳租赁费，而未提供实际缴纳证据一节。庭审中，原告王畅提供了由被告共和综合市场出具的收款收据，并且，被告共和综合市场、王永胜于庭前提交的答辩状中对该事实亦予以认可，故可认定原告王畅已实际缴纳了摊位租赁费。关于被告黄庆新提出摊位租金价格过低，不符合正常市场交易行为一节。根据本院实地查勘及走访情况，涉案共和综合市场位于沈阳经济技术开发区231-2号，处于沈阳市西部，该区域内物价，尤其是商品房价格均明显低于沈阳市区。沈阳市铁西区西三环街道共和村村民委员会党支部书记姜宝亮向本院出具的情况说明中，亦载明：“……租赁费用一般为每个摊位6万元。对于该价格，在本地区是适当和合理的”。基于此，对于被告黄庆新的该项答辩意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……综合上述分析，应认定本案中原告王畅对于涉案摊位在其自签订租赁合同之日起20年租赁期内享有合法租赁权，有权占用和继续使用该摊位。故应不得要求原告王畅移交占有涉案摊位。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：不得要求原告王畅腾出位于沈阳经济技术开发区沈新西路231-2号（1#）副门市3号。案件受理费4080元，由被告沈阳共和综合市场服务中心、王永胜负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  吕红娇人民陪审员  张 晶人民陪审员  温丽娟二〇一九年十月二十八日法官助理郭芳妍书记员张菁璐本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。