江苏省靖江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1282民初5342号 原告：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。 负责人：王剑，经理。 委托诉讼代理人：宁永勇，江苏山水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋邠，公司员工。 被告：朱旭明，女，1966年7月20日生，汉族，住靖江市。 原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司与被告朱旭明为物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁永勇、蒋邠，被告朱旭明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2012年6月1日至2016年9月30日及2017年10月1日至2017年12月30日的物业费39315元。2、判令被告支付违约金29338元（所欠当年物业费从次年的1月1日开始计算违约金，按照每日万分之五计算）。事实与理由：原告受靖江新江海房地产开发有限公司（以下简称新江海公司）选聘，对新江海公司开发的靖江市地中海花园共190797㎡（包括被告的房屋）进行物业管理，合同对物业管理费的收费标准、缴纳方式、逾期缴纳的违约责任等进行了约定。被告系地中海花园小区1幢独幢别墅业主，2010年6月6日交房，面积448.11平方米，按合同约定物业费按1.6元/月/平方米交纳。被告交纳物业费至2012年5月30日，后又交纳了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费。2017年12月31日合同期满，原告于2018年1月9日撤出该小区。被告未按约交纳物业服务费，构成违约，依约应当承担滞纳金。原告多次催要，然被告拒绝缴纳。为保护原告合法权益，故提起诉讼。 被告答辩称,不同意支付2012年6月1日至2016年9月30日的物业费，同意交纳2017年10月1日至2017年12月30日的物业费，不同意支付违约金。对于前期物业、何时交房、物业费标准、违约金约定、合同情况都不清楚。我是地中海花园小区1幢独幢别墅业主，面积448.11平方米。我于2017年8月2日交清了2017年10月1日之前的物业费。此前的物业费都是薛建靖交的。2017年8月2日我在交物业费的时候，原告没有让我交纳2012年6月1日至2016年9月30日的物业费，而是直接写的交费时间段为2016年10月1日至2017年9月30日。我从未收到过任何催缴通知书、律师函。我直到收到法院邮寄的材料才看到催缴函。经查询，2019年律师函是2019年3月19日寄出，并由南通易家桥投递部签收，不是我本人或者家人签收。我家住在物业公司办公楼对面，物业公司的人每天从我家门前经过，物业公司的人从来没有到我家催要过物业费。2012年6月1日至2016年9月30日之间的物业费已经支付过，所以也不存在违约金，而且原告主张该部分物业费已过诉讼时效。2017年10月1日至2017年12月30日的物业费因原告没有向我催收过，加之我现在经济困难，恳请原告放弃诉讼、放弃违约金的要求。 针对被告的答辩，原告补充陈述，在被告之夫薛建靖去世前，原告均系与薛建靖联系交费事宜。2013年、2014年原告均通过邮寄方式向薛建靖发送了催要函。2015年12月31日，原告曾上门催收物业费，薛建靖认为游泳池开放营业导致其车辆被划，需要补偿损失。只要补偿损失，且不再开放游泳池，会交费的。2017年7月，原告向朱旭明邮寄发送了关于2012年6月至2017年6月间的物业费43616元，所以不存在超过诉讼时效的问题。 经审理查明：南通百乐物业管理有限公司于2007年12月12日取得物业管理企业三级资质。2008年8月1日，新江海公司与原告订立前期物业服务合同，约定独栋别墅物业服务收费标准为每月1.6元/㎡，按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月交纳；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计缴滞纳金。被告向新江海公司购买了地中海花园小区1幢独幢别墅，新江海公司于2010年6月6日向被告交付该房屋，交付单载明房屋面积为448.11㎡。房屋交付时原告与薛建靖还签订物业管理服务合同一份。以上交接手续及合同均由薛建靖作为业主签名。业主登记表登记业主为被告及薛建靖。物业服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生及绿化养护、秩序维护、房屋装饰装修管理等，可按季、年全额缴纳物业管理服务费，收费标准为每月1.6元/㎡，逾期交纳的，原告可要求被告按每天千分之一支付滞纳金，逾期三个月未交则原告可向法院诉讼并由被告承担诉讼费及律师费。因前期物业服务合同期限届满且地中海花园小区尚未成立业主委员会，新江海公司与原告于2012年11月20日签订前期物业服务合同延期协议，将期限延期至2015年12月31日，后再次签订延期补充协议，将未成立业主委员会情况下前期物业服务合同期限延期至2017年12月31日。原告为该小区提供物业服务至2017年12月31日，并在新的物业服务单位进场前代管数日。原告曾于2013年、2014年向薛建靖寄送物业费催收手续，催要2012年6月起至当年的物业费用。2015年12月，原告派张庆贵、钱萍向1号别墅业主发放催缴函及催要物业费，发放记录载明业主要求补偿损失并关闭游泳池，只要游泳池不开就交费。2017年7月，原告向被告寄送物业费催收手续，主张2012年6月起至2017年6月的物业费43616元。2017年8月2日，被告向原告交纳了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费8000元。2019年3月，原告向被告寄送了起诉告知书，告知已就所欠物业费、能耗费、违约金合计68753.33元提起诉讼。 另查明，靖江市物价局向原告颁发了经营性服务收费登记证，对原告在地中海花园小区的物业收费进行了登记，其中联排别墅的收费标准登记为每月1.6元/㎡。原告基本完成了合同约定的物业服务,但也存在些许瑕疵。 以上事实，有原告提交的物业服务合同、延期协议、延期补充协议、移交单、2008年备案证明、催缴单、律师函，被告提交的收据复印件及当事人的庭审陈述等证据在卷作证，本院予以认定。 本院认为，根据新江海公司与原告之间签订的前期物业服务合同及原、被告之间签订物业服务合同，可以确认原、被告之间成立物业服务合同关系。物业收费标准系原、被告合同约定且经物价行政部门登记，不违反法律规定，对双方均有约束力。被告辩称已经交纳2012年6月1日至2016年9月30日物业费，然未能提供交费凭证，且原告在2013年、2014年、2017年、2019年的催缴手续上均载明了2012年6月起的物业费欠交情况，故被告的该项抗辩，本院难以采信。至于被告提出的诉讼时效抗辩，因原告在撤出地中海小区前一直提供物业服务，且每年不间断的向薛建靖及被告催要物业费用，故诉讼时效并未超过。现原告根据合同约定，向被告收取物业服务费符合法律规定，应予支持。但考虑到原告已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。被告未及时交纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，本院考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 被告朱旭明于本判决生效之日起十日内支付原告南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费37349元(自2012年6月1日起至2016年9月30日止、自2017年10月1日起至2017年12月30日止)、违约金4651元，合计42000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1516元，减半收取758元，由原告负担258元，被告负担500元（此款原告已交纳，被告负担部分在本判决生效后七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份、并按照对方当事人数量提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费 审判员  凌达 二〇一九年十月二十三日 书记员  朱琴 附：5342案件索引法律： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第十二条第四款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。