云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初9392号原告昆明银海物业服务有限公司。住所云南省昆明市官渡区关上关兴路173号银海花园北区物业管理办公楼。法定代表人范晓薇，董事长。委托代理人张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告郗会昌，男，1969年8月23日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市官渡区。原告昆明银海物业服务有限公司诉被告郗会昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王正达、被告郗会昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明银海物业服务有限公司诉称：×××号商铺原业主为刘从建，被告郗会昌从原业主处购买×××号商铺后于2012年8月23日与原告重新签订了物业服务协议，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今。在物业服务过程中，被告未按协议约定支付物业服务费、水池清洗费等费用，2014年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴7330元，虽经原告多次催收，但被告均置之不理，至今仍未支付。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2014年1月1日至2018年12月31日期间欠缴的物业服务费7230元、水池清洗费100元，共计7330元；2、被告按每日万分之五的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金；3、被告承担本案的诉讼费等原告实现债权的费用。被告郗会昌辩称：被告于2012年购置×××号后，一直履行物业合同，但至2014年后因物业公司未履行管理义务，造成整条步行街商户出现以下情况：1、私搭乱建，公共通道堵塞，并且把消防公共设施搭建密封在商铺内，紧急情况下无法正常使用；2、公共卫生基本无人清洁打扫，污水横流，食品垃圾随处乱扔；3、法定消防设施遭人破坏损毁，无人修复造成火灾隐患；4、商铺内下水道堵塞，经多次交涉无果，至今尚未畅通。综上，原告的不作为造成商铺经营困难，商业价值贬低。另外，1、原告与被告签订的合同是2010年6月1日至2012年5月31日止，后面就没有继续签订过任何物业协议；2、原告没有按照物业管理质量上第一条，第二条的第二、三、六、八项，第三条的第一、二、三、四、五项的标准执行；3、步行街私搭乱建现象严重，公共消防设施一部分被密闭在商铺内，一旦公共区域发生火灾是无法施救的，存在很大的安全隐患。原告为证实其诉讼请求向本院提交下列证据：1、×××小区商铺承接查验交接表、“×××”物业服务协议，欲证明×××号商铺原业主为刘从建，被告郗会昌从原业主处购买“×××”×××号商铺后于2012年8月23日与原告重新签订了物业服务协议，双方建立了物业服务法律关系，协议签订后，原告一直按照协议约定为小区业主提供物业服务至今；2、房屋信息查询摘抄表，欲证明被告为“×××”×××号商铺所有权人，应按照约定缴纳物管相关费用；3、欠费明细表，欲证明被告未支付物业服务费、水池清洗费，2014年1月1日至2018年12月31日期间共计欠缴7330元；4、物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未交纳物业服务费，应按照协议承担违约金，截止2018年12月31日共计3137.32元（补充：在合同里面约定的违约金是按每日3‰计，在计算时下调为每日万分之五）；5、整改通知，欲证明原告已经尽到了管理义务，积极协调违规搭建商户以及其他商户遵守物业服务约定，保持卫生干净。经质证，被告对原告提交的证据1中×××小区商铺承接查验交接表上除了卫生间一栏外其余内容予以认可，对“×××”物业服务协议真实性认可；对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可；对证据3欠费明细表的真实性、合法性、关联性不予认可，认为合同在2012年5月31日已经结束，之后没有签订过其他物业合同，并且原告没有提供任何物业服务，所以被告没有欠费；对证据4的真实性、合法性、关联性不予认可，因为证据3不成立所以不存在违约金；对证据5的真实性、合法性、关联性不予认可，认为整改通知没有起到实质效果，虽然原告没有执法权，但原告也没有上报执法部门的回执。被告针对其抗辩主张向本院提交照片、视频，欲证明步行街通道、商铺于2014年5月被商户封了消防设施，主通道、公共通道被堵，消防设施无人维护、违章建筑但很多无人管理，公共卫生很差。经质证，原告对被告提交的照片的真实性及来源予以认可，但认为只是反映了某个时间节点的状态，不是长期的一个状态。对第1页证据的真实性、合法性予以认可，证明目的不予认可，认为这一户的消防设施确实是被旁边的商户私自封在里面，但是原告已经发过整改通知，并且向城管部门进行了报备；对第2页证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告的工作人员随时都在巡视，发现消防通道被堵的话会告诉旁边商铺把这个通道给让出来，被告以一个时间点为由，拖欠2014年到2019年的物业费，是不真实的，且通道是可以通行的。对第3、4、5、6页证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为照片反映的是某个节点，并不是真实情况，也不是持续情况。按照一开始的规划这条街是设计为玉石一条街，现在变成餐饮一条街，所以管道不够用确实有堵塞的情况。原告已经聘请了疏通公司，不存在这样的堵塞情况，并且原告每个月都对街道进行冲洗，每天定时清扫垃圾，所以证据第三页是不真实不完整的情况。证据第六页消防设施无人维护也是某一节点，原告每年都进行维修，去年刚刚更换过所有的消防设施，今年确有损坏，但也马上就要开始维修。对视频的真实性、合法性予以认可，关联性和证明目的不予认可，认为无法证实证据形成时间，该证据不能证明2014年至今均是该情况。原告已经发出了整改通知，并和商铺积极协商沟通，已经尽到了物业管理的义务。原告不是执法机构，将上述情况反映给城管部门已尽到了物业管理的义务。本院认为，原告提交的证据1、2形式、来源合法，本院予以采信；原告提交的证据3、4系原告单方制作，被告不予认可，故本院不予采信；原告提交的证据5形式、来源合法，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据形式、来源合法，原告对真实性予以认可，本院对真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告郗会昌系昆明市×××号房屋的所有权人，房屋建筑面积60.23平方米。2012年8月23日，原告与被告签订《“×××”物业服务协议》，约定被告将“×××”×××号委托原告实行物业管理，管理服务期限自2010年6月1日至2012年5月31日止。物业服务费1.3元/月/平方米，水池清洗费20元/年/户。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。本协议到期，若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业的，在原告同意继续提供服务的情况下，原、被告双方按照本协议条款自动续约。原、被告确认原告自2014年起至今均为×××小区提供物业服务。现原告以被告尚欠自2014年起的物业管理服务费为由诉至本院，主张上述诉讼请求。本院认为，本案中，原、被告之间形成事实上的物业服务合同法律关系。原告向被告提供了物业管理服务，被告应当向原告缴纳物业管理服务费。被告认可自2014年起未向原告交纳物业管理服务费和水池清洗费，现原告要求被告支付2014年至2018年期间的物业管理服务费及水池清洗费的诉请予以支持。对于物业管理费的标准，原、被告确认2014年前的收费标准为1.3元/月/平方米，原告主张2014年开始对收费标准进行了变更，但未举证证明收费标准确已变更，且双方在物业服务协议中约定按该协议自动续约，故被告郗会昌尚欠原告的物业服务费应为4697.94元，水池清洗费100元。关于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在提供物业服务过程中存在物业服务不到位的现象，双方对相应费用的交纳一直存在争议，故对于该项主张，本院不予支持。对于被告关于原告提供的物业服务有瑕疵的辩解意见，因其证明的问题属于一般瑕疵，不能作为抗辩理由，故本院对被告的该辩解意见不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郗会昌于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司物业服务费4697.94元、水池清洗费100元，共计4797.94元；二、原告昆明银海物业服务有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取31元，由被告郗会昌承担，剩余31元退还原告昆明银海物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  崔光远二〇一九年十月二十八日书记员  邓义缤