内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民再172号再审申请人（原审被告、二审上诉人）：赵江，男，1964年2月22日出生，汉族，无职业，住赤峰市红山区东郊村一组104号。委托诉讼代理人：郭炳江、赵艺倬，内蒙古红城律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审被上诉人）：邹树恒，男1959年9月12日出生，汉族，农民，住赤峰市红山区东郊村一组140号。委托诉讼代理人：邹建磊（系邹树恒之子），男，1988年11月5日出生，汉族，住赤峰市红山区东郊村一组140-2号。委托诉讼代理人：李文婧，内蒙古京宇信律师事务所律师。再审申请人赵江因与被申请人邹树恒买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）内04民终5016号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月16日作出（2019）内04民申142号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人赵江及其委托诉讼代理人郭炳江、赵艺倬、被申请人邹树恒的委托诉讼代理人邹建磊、李文婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵江申请再审称：一、请求撤销二审判决，维持一审判决。二、本案一二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原二审判决适用法律错误。本案基本事实是，被申请人为东郊村村民，再审申请人非该集体经济组织成员。双方分别于1991年、1992年签订了《住宅转卖书》，且再审申请人实际使用诉争土地20年之久。该案经红山区人民法院判决后，驳回了被申请人主张确认合同无效的诉讼请求。被申请人不服提起上诉，赤峰市中级人民法院认定事实与原审认定事实一致，却做出了支持被申请人诉讼请求的主张确认《住宅转卖书》无效，二审判决枉法裁判。根据国务院在2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。但该决定出台时间为2004年，双方签订的合同时间为1991年、1992年。从法不溯及既往原则看，双方自愿认可该协议，且不违反当时的法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。二审判决确认该协议无效无事实和法律依据。二、涉案协议不存在无效情形，双方签订合同符合意思自治，也符合当时的法律规定，仅仅因为被申请人因需支付过户费而导致涉案房屋未能过户。被申请人的行为本身就存在合同违约，不遵守双方之间的诚信原则恶意诉讼。三、对于类似案件，赤峰市中级人民法院却作出了同案不同判的情况。邹树恒再审辩称：一、涉案房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包括相应宅基地使用权，该买卖合同并非正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同。根据《合同法》第一百三十二条规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。涉案房屋虽系上诉人自建房屋属其所有，但涉案房屋在建土地，依法属村集体所有。根据一二审查明，涉案房屋的宅基地使用权系在签订合同后才取得，《住宅转让书》签订时被申请人作为出卖人，并没有涉案房屋出卖处分权利。涉案房屋至今尚未取得房屋所有权证，涉案合同无效。二、根据《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定。依据《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份有关，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。再审申请人作为涉案房屋买受人，是城镇居民，非集体经济组织成员。涉案房屋及土地系属人身依附性和社会保障属性的农村宅基地，且双方买卖行为未经批准，违反了强制性规定而无效。三、根据1984年8月30日最高人民法院审判委员会讨论通过《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第七部分宅基地问题的规定，虽已被《土地管理法废止》，但都说明农村房屋宅基地不允许转让买卖，无论是在2004年之前还是之后。请求驳回再审申请人的申请。邹树恒向一审法院起诉请求：请求依法确认邹树恒与赵江于1991年3月1日及1992年3月8日签订的《住宅转让书》为无效合同。一审法院查明事实：邹树恒系赤峰市红山区东郊村一组村民，赵江非该村集体组织成员。1991年3月1日，邹树恒与赵江签订《住宅转卖书》，约定：现有东郊村一组，邹树恒三间砖瓦房和两米宽，陆米柒肆长通路：总面积：陆拾捌平方米，东邻：西至邹树恒（邹树恒）南至鸡场、北至公路。现将此房住宅权转卖给赵江（赤峰市四中街）卖价为（4500元）肆仟伍佰元，款分两次付清（第一次1991、3、1付2000.00元，第二次至1992、3、1付2500.00元）自1991、3、1房权归赵江所有，若到1992、3、1日前未付清款，房产权仍归卖主邹树恒所有，恐日后无凭，特立此书为据。该协议签订后，因赵江未能按约定付清购房款。1992年3月8日，双方再次签订《住宅转卖书》，约定：现有东郊村一组，邹树恒三间砖瓦房和院内两米宽陆米柒肆长的地方，总面积陆拾捌平方米（68平方米）东邻：西至：南至鸡场，北至公路。现将此房及院内陆米柒肆长，两米宽的地方转卖给赵江（赤峰市四东街）卖价为肆仟伍佰元（4500元），款分两次付清，第一次1991、3、1付贰仟元（2000.00元），经手人：邹树恒、赵江、王子武；第二次于1992、3、8付清贰仟伍佰元（2500.00元），经手人：邹树恒、赵江、王子武、田广、赵永兴。本房及院内小地方从即日起（1992、3、8）房产权正式归赵江所有，但因此房证与房主没有分开，如日后因没有房证引起事端，由公用拆迁后再安置之事，和外人干涉引来之事，全由邹树恒一方负责，恐日后无凭，特立此书为据。邹树恒于1991年3月1日将涉案房屋及土地交付赵江居住使用至今。赵江于1991年、1995年、2008年对房屋进行了装修和修缮。1992年10月20日，邹树恒取得包含涉案土地在内的470.1㎡土地的《集体土地建设用地使用证》。现涉案土地被依法征收，经测定邹树恒出售给赵江的房屋面积为54.34平方米。一审法院判决：驳回邹树恒的诉讼请求。邹树恒不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人邹树恒与被上诉人赵江于1991年3月1日及1992年3月8日签订的《住宅转让书》无效；2、一、二审诉讼费用由赵江承担。二审审理查明的事实与原审认定事实一致，予以确认。二审法院认为，双方在1991年和1992年先后签订的两份《住宅转让书》当时虽系双方当事人真实意思表示，但赵江非讼争土地及房屋所在地的农村集体经济组织成员，民法通则第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国土地管理法和物权法规定，宅基地使用权的主体具有特定性，即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效则会形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平稳定的冲击。具体到本案，讼争房屋系在集体土地上建造的住宅，赵江非房屋所在地的集体经济组织成员和邹树恒签订的关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策规定，该合同应为无效合同。被上诉人赵江辩称对争议房屋已经翻建、装修，并居住20年之久不是合同有效的依据，本院不予采信。故上诉人上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项之规定，二审法院判决：一、撤销赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初2907号民事判决；二、上诉人邹树恒与被上诉人赵江在1991年3月1日及1992年3月8日签订的《住宅转卖书》无效。再审期间双方当事人没有新证据向法庭提交。本院再审查明的事实与原审认定事实一致，予以确认。本院再审认为：根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的规定,农民出售其宅基地上的房屋，卖给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。该会议纪要施行后审判案件应遵照该规定执行。本案赵江与邹树恒非同一集体经济组织成员,其签订农村宅基地上的房屋买卖合同无效。赵江的再审请求不能成立，其房屋翻建以及拆迁补偿等合法权益可以依法另行主张。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）内04民终5016号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 高子武审 判 员 吕 岩审 判 员 高海霞 二○一九年十月三十日法官助理 于 芳书 记 员 张 浩