山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终6946号上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙红，女，1987年10月30日出生，汉族，济南技师学院教师，住济南市。被上诉人（原审原告）：于洋，男，1988年4月25日出生，汉族，山东师范大学在读博士，住济南市。委托诉讼代理人：杨前程，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：杨凯，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润置地）因与被上诉人孙红、于洋商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润置地上诉请求：1、依法撤销原审判决，并依法予以改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由孙红、于洋承担。事实与理由：一、原审法院认定“拆迁原因不是华润置地的逾期交房的免责事由”并以此为由判令华润置地承担逾期交房责任显然系认定事实错误，并缺乏证据证明。首先，原审法院不但曲解了华润置地在审理中主张的逾期交房的免责事由，又故意混淆了相关概念和案件的关键事实及理由。实际上，华润置地在审理中主张的是合同补充协议第7.1条约定的免责事由。而补充协议第7.1条明确约定：“……或市政配套设施接通延迟……等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担违约责任。”而本案的实际情况是应由政府相关部门和市政专营单位负责实施建设并接通至涉案小区建筑红线内的水、电、气、暖等管线等市政配套设施直至2018年4月才接通涉案小区。同时，华润置地在合同约定的交付日前应由华润置地负责建设的建筑红线内的所有商品房及相关的配套设施等所有建设工程均已建设完毕且验收合格（华润置地有足够的证据证明），而由于市政配套设施直至2018年4月才接通涉案小区，导致涉案小区无法办理由电力专营单位等直接收费到户的相关手续，从而致使涉案小区无法在合同约定的交付日前办理综合验收备案手续。故无法办理综合验收备案手续的原因在于补充协议7.1条约定的市政配套设施接入延迟，符合约定的逾期交房的免责事由。其次，原审法院认定的所谓“拆迁原因”系导致市政配套设施接入延迟的原因，但这并不能据此认定华润置地主张的免责事由不成立。理由如下：1、市政配套设施的建设主体系政府及相关专营单位，并非华润置地，根据《济南市城市基础设施配套费征收管理办法》、《关于继续执行济南市新建住宅小区供电配套工程费收费标准的通知》，相关的市政配套设施应由政府及相关专营单位负责建设并接通至涉案小区建筑红线外，华润置地仅负责红线内相关的配套设施建设；2、在涉案商品房买卖合同签订时华润置地在合同中业已明确了市政配套设施不到位的情况，根据这一华润置地不能控制的客观实际情况及后续可能发生情况作出预期，并针对可能出现的情况与孙红、于洋在合同中约定了处理方式“即由于市政配套延迟接入导致逾期交付的，华润置地可据实予以延期且不承担逾期交付的违约责任”；3、原审法院认定“拆迁原因不是华润置地的逾期交房的免责事由”的逻辑基础在于影响市政配套设施接入的兴仲路的建设应由华润置地负责施工建设，而拆迁不到位导致了兴仲路的施工延迟。但原审法院的这一逻辑基础显然与事实不符，是不成立的，事实是兴仲路作为市政公用道路其建设主体为济南市市中区市政工程管理局，而并非华润置地，华润置地之所以进行施工招投标系由于在兴仲路迟迟未动工的情况下，华润置地为了后续小区的开发建设主动协调政府相关部门推动后续的建设施工，并表示自愿垫资承担相关的具体施工工作，以便更好、更快推动兴仲路的施工建设工作，一方面有利于小区通行，另一方面也有利于后续市政配套设施的顺利接入，但是兴仲路毕竟是市政道路，相关的科研、开工及施工手续依然由作为建设责任主体的济南市市中区市政工程管理局承担（何况还面临拆迁未完毕无法及时施工建设的情况），华润置地只能积极协调相关政府部门努力推进相关工作。但是不能因为华润置地义务积极协助政府相关部门推动相关的建设工作，而将相关的建设责任归咎于华润置地一方，既没有任何的法律和事实依据，而且显然也是对华润置地极为不公平的。二、一审法院一方面认定华润置地与孙红、于洋签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，但是一方面针对补充协议约定的将商品房交付条件变更为“经有关部门验收合格”的交付条件未做任何审查，直接将交付条件认定为取得“分期综合验收备案证明”显然系适用法律错误。双方商品房买卖合同补充协议8.5条明确约定：“如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定停工了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务，且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满日。”从以上约定可以看出，双方约定商品房的交付条件为“商品房已经有关部门验收合格”。第一，且该约定不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，这一点原审法院也予以认可。1、所谓“商品房已经有关部门验收合格”，系验收行为，而取得“分期综合验收备案证明”，系备案行为。“分期综合验收备案证明”仅为备案行为而并非有关部门针对商品房的验收行为。况且，针对“有关部门验收合格”，具体指何种验收，相关法律、法规具有明确的规定，并非指“分期综合验收备案证明”，相关法律规定的商品房的验收只有《建设工程质量管理条例》规定的五方验收合格及《消防法》规定的消防验收。2、《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及修订前的《城市房地产开发经营条例》规定的综合验收也已被国务院《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行)予以取消，不再存在所谓的综合验收。再者，根据山东省高级人民法院、济南市中级人民法院及全国各级法院的业已生效的司法判例看，商品房的强制性交付条件即为“五方验收合格”或者“五方验收合格”并取得消防验收合格证明。双方约定的“商品房已经有关部门验收合格”明确具体，且约定的交付日前涉案商品房业已经过“有关部门验收合格”。所谓“商品房已经有关部门验收合格”针对的系购房人所购买的“商品房”本身，而非涉案商品房所在的小区，而所谓“综合验收备案证明”针对的系涉案小区，故本案中的所谓“商品房已经有关部门验收合格”针对的系商品房本身的相关验收手续。具体到本案中，在商品房约定的交付日前，华润置地针对涉案商品房业已取得了所有的验收合格手续。华润置地取得的涉案商品房所在楼座的“房屋建筑工程竣工验收备案单”即可证明，因为“房屋建筑工程竣工验收备案单”明确载明截至出具之日业已收到工程竣工验收备案所需要的所有相关竣工验收文件，而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，有关法律、法规针对商品房竣工验收全部完毕并取得相关证明文件后方可办理备案手续，相关文件均需要提交备案部门，而涉案商品房所在楼座取得了“房屋建筑工程竣工验收备案单”即可证明涉案商品房业已经过所有相关法律、法规规定的验收并已经验收合格。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正。孙红、于洋辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，应当依法驳回华润置地的上诉请求。一、市政配套设施接通延迟不能作为华润置地交房逾期的免责事由。首先，根据济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具的《关于兴中路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》能够看出，华润置地所主张的市政配套设施施工延后，也是由于兴仲路沿线拆迁户拆迁推进艰难等原因造成，华润置地作为兴仲路项目的建设单位，拆迁推进困难系其自身原因造成，与孙红、于洋不存在任何关系，该事实并不属于法定或者双方约定的免责事由。其次，华润置地主张因市政配套设施施工延后导致交房逾期，系华润置地与市政配套各施工单位之间的合同纠纷，与孙红、于洋无关，华润置地应当和与其有合同关系的具体施工单位协调处理，而不能将因此给孙红、于洋造成的损失全部归结于孙红、于洋承担，这显然对孙红、于洋是不公平的。再次，在济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8053号一案中，华润置地曾确认于2017年4月28日出具《关于“华润城紫云府F2一标段交付”的公告》，明确在房屋交付之日如未取得《综合验收备案证明》则向业主支付一定补偿，也能够印证华润置地对逾期交房存在过错。二、商品房买卖合同第八条已经明确约定了房屋交付条件，且本案中并不存在双方明确变更交付条件的情形。补充协议第8.5条约定的“经有关部门验收合格”仅是对合同第八条交付条件的确认，并不能视为双方对交付条件进行了变更。华润置地在认可合同合法有效的前提下，却仅承认对其有利的条款，对其不利的条款故意曲解以试图规避应承担的责任，其上诉理由不应予以支持。综上所述，本案华润置地逾期交房事实清楚，证据充分，应当按照合同约定承担相应的违约责任。一审法院判决正确，请求予以维持，依法驳回华润置地的上诉请求。孙红、于洋向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金30322元（按照总房款758038元的4%计算）一审法院认定事实：2015年7月17日，原、被告签订济南市商品房买卖合同及补充协议，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F-2地块9号楼1-1402室房屋，建筑面积95.56平方米，金额757959元，被告应当在2017年4月30日前，将取得分期综合验收备案证明并符合约定的房屋交付原告使用。合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺……2.若因政府市政配套部门原因或者政策法规调整致使本条约定的基础设施、公共配套建筑不能在房屋交付时达到使用条件，则买受人同意不追究出卖人任何责任；3.非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运行，导致小区配套不具备使用条件的，买受人同意不追究出卖人任何责任。”补充协议第7.1条约定：“因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性肺炎及其他国家或省、市启动一级卫生防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工）等非甲方（本案被告，一审法院注）原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。”第7.2条“甲方逾期交房，……逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”第8.5条“乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；……”2017年4月21日，被告向原告发送交付使用通知书，原告以被告未能提供任何涉案房屋取得分期综合验收备案证明的材料为由拒收，双方没有办理房屋交接手续。2018年4月25日，涉案房屋取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。同年5月9日，原、被告签订房屋结算移交协议书，证实原告已交付购房款758038元，双方办理涉案房屋交接手续。2018年5月9日，济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》一份，载有：济南市市中区兴隆南片区项目由我部负责管理建设工作，其中兴仲路为兴隆片区主要城市次干道之一，该道路服务于华润紫云府小区、泉泽中小学、幼儿园及回迁安置房项目，保证上述居民及师生的交通出行和水、电、气、热供应。自项目启动以来，拆迁工作持续推进。期间，兴仲路沿线存在多处拆迁户诉求过高，……但是拆迁推进艰难，直至2018年1月11日最后一栋房屋方才拆除完毕。受其影响，兴仲路道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天。……而实际主干道通车时间为2018年4月30日。由于华润紫云府小区需待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用以办理综合竣工验收备案。故受此影响，紫云府F2一标、F2二标、F4一标综合竣备延后至2018年4月25日方才办理完毕。济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8053号民事判决书，载有“……对当事人二审争议的事实，一审法院认定如下：《关于公布济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单的通知》载明‘报市政府研究确定了第三批重点土石方作业项目，共计160个（见附件），采暖季期间……办理2017-2018年秋冬季建设工程项目施工通道特许证’，附件《济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单》第10号项目为济南市兴隆南区兴仲路道路及配套设施工程。另查明，华润置地于2017年4月28日出具《关于‘华润城紫云府F2一标段交付’的公告》一份，载明：交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定的补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%。”一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的济南市商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照约定履行各自的义务。对于被告是否应承担逾期交房违约责任的问题，被告主张合同第十四条第二部分第2、3项及补充协议第7.1、8.5条的约定，已变更了商品房交付使用条件，即使因市政配套导致交付时不具备使用条件，也不应追究被告的违约责任；因拆迁问题、环保橙色预警及各级环保部门检查兴仲路累计停工82天也应属逾期交房的免责事由。根据双方签订的合同及补充协议，补充协议第8.5条经有关部门验收合格的约定，尚不足以确认系对合同中关于商品房取得分期综合验收备案证明约定的变更，合同第十四条是被告对基础设施、公共配套建筑正常运行所作的承诺；拆迁原因不是被告逾期交房的免责事由，一审法院认为即使停工82天的免责事由存在，被告逾期向原告交房也三百余天，仍应承担违约责任。被告于2017年4月28日发布的公告内容，可作为认定被告违约的补强证据，故一审法院认为被告逾期交房应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题，原、被告双方签订的补充协议明确约定：“甲方逾期交房，……逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”现原告按约要求被告按照总房价款758038元的4%计算支付逾期交房违约金30321.52元的请求，并无不当，一审法院予以支持，但其超出部分的请求，一审法院不予支持。判决：一、被告华润置地（山东）发展有限公司于判决生效之日起十日内支付原告孙红、于洋逾期交房违约金30321.52元。二、驳回原告孙红、于洋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，由被告华润置地（山东）发展有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华润置地向本院提交以下证据：证据一、济南市市中区市政工程管理局出具的回复函一份，证明本案涉及的兴仲路的建设主体和实施单位应为济南市市中区市政管理工程局，华润置地并非代建单位，仅是在建设责任主体未履行义务的情况下华润置地为了小区的开发建设和居民考虑，主动垫资在相关手续办理完毕后进行相关道路修建。证据二、山东省高级人民法院民事裁定书两份，案号为（2019）鲁民申3499号、3498号，证明由济南市中级人民法院作出的（2018）鲁01民终8052、8053号民事判决书，以事实不清为由被山东省高级人民法院提起再审。孙红、于洋质证称，对上述证据的真实性无异议。孙红、于洋向本院提交招标网下载的招投标公告一份，证明华润置地陈述的道路修建的主体并非市中区市政工程管理中心。华润置地质证称，对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，该道路为市政道路，并非应当由华润置地承建，华润置地实际承建是在政府部门不予建设的情况下为了小区后续建设和居民出行自愿垫资建设，不能以此认定华润置地应当承担建设主体的相关义务。本院二审查明，涉案房屋于2017年4月20日竣工验收合格。2018年3月23日，济南市发展和改革委员会对济南市市中区市政工程管理局作出济发改投资【2018】211号《关于济南市兴仲路道路建设工程可行性研究报告的批复》，载明：……一、为进一步完善我市城市交通网络，有效缓解中心城区交通拥堵压力，同意你单位实施济南市二环东路南段（旅游路至省地质测绘院）道路整修工程。二、……主要建设内容包括新建道路、桥梁，敷设雨污水管线，配套新建给水、燃气、热力、电力等管线土建工程……。2019年7月4日，济南市市中区市政工程管理局向华润置地出具《回复函》一份，载明：贵司2019年7月3日发送的《征询函》我局已收到。根据济南市发展和改革委员会出具的《关于济南市兴仲路道路建设工程可行性研究报告的批复》（济发改投资[2018]211号），我局为该项目实施单位，负责投资建设。该项目立项申请、可行性研究、用地规划等工作皆由我局完成并办理相关手续。该项目曾计划引进贵司作为代建单位，但最终未能签订协议，故贵司与我局并未建立代建法律关系。由于兴仲路沿线的拆迁进展迟延，直至2017年4月底，该项目仍未能启动施工。2017年5月份，贵司考虑到华润紫云府小区市政配套设施接通以及解决广大小区居民出行、日常生活不便问题，主动进行该道路及市政配套设施施工，并于2018年4月30日完成施工。本院另查明，与本案类似案件即原告赵志崑与被告华润置地房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年8月15日作出（2018）鲁0103民初1001号民事判决：驳回赵志崑的诉讼请求。赵志崑不服上诉至本院，本院于2018年12月6日作出(2018)鲁01民终8053号民事判决：一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初1001号民事判决；二、华润置地（山东）发展有限公司支付赵志崑违约金48593.64元；三、驳回赵志崑的其他诉讼请求。华润置地不服，向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2019年8月7日作出（2019）鲁民申3498号民事裁定：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。山东省高级人民法院于2019年9月18日作出（2019）鲁民再831号民事调解书：一、华润置地仅支付赵志崑住宅购房款的1%即12148.41元，该款项华润置地之前已支付完毕；二、华润置地之前已经支付给赵志崑的住宅购房款的3%即36445.23元，赵志崑于本协议签订之日起3日内退还给华润置地；三、一审、二审案件受理费，按照原审判决执行。上述事实由华润置地提交的房屋建筑工程竣工验收备案单、济发改投资【2018】211号《关于济南市兴仲路道路建设工程可行性研究报告的批复》、回复函、相关裁判文书、一审庭审笔录、二审调查笔录、当事人陈述等证据在案为凭。本院认为，华润置地与孙红、于洋签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格予以履行。根据华润置地的上诉内容和原审卷宗情况，本案双方争议焦点问题有：一、《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容能否认定为双方将交房条件变更为了“房屋经竣工验收合格”；二、兴仲路及市政配套设施施工周期延后是否构成华润置地逾期交房违约的约定免责事由。关于争议焦点问题一，《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容能否认定为双方将《济南市商品房买卖合同》约定的交房条件变更为了“房屋经竣工验收合格”。涉案《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定交房条件为商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，对此双方并无争议。《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定“乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准”。综合分析上述合同约定内容及其他案件事实，上述《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容并不能认定为双方变更了原约定的交房条件，理由为：首先，从《商品房买卖合同补充协议》第8.5条约定内容和文义理解，“乙方确认：如甲方向乙方交付的商品房已经有关部门验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准”，上述约定内容本身并不明确，并不足以认定为双方已变更了房屋交付的条件。且在双方对上述约定内容的理解存在争议的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方即华润置地的解释，即上述内容仍应解释为华润置业交付的商品房应经行政主管部门的综合验收合格。其次，退一步讲，即使上述约定内容理解为双方变更了交房条件为房屋经竣工验收合格，该约定亦有违商品房应当取得房屋竣工验收备案证明的强制性交房标准，在涉案房屋未取得竣工验收备案证明的情况下，华润置地通知孙红、于洋收房，孙红、于洋有权拒收。在涉案房屋取得竣工验收备案证明之后，华润置地并未履行通知收房义务，直至孙红、于洋实际收房之日，仍应认定华润置地构成逾期交房违约。最后，从华润置地于2017年4月28日发布的公告内容来看，亦可以进一步印证双方原约定的交房条件并未变更的事实。综上分析，本案应当认定双方约定的交房条件即房屋取得分期综合验收证明并未发生变更，双方仍应按照该约定内容严格予以履行。华润置地上诉主张《商品房买卖合同补充协议》第8.5条已将原约定交房条件变更为了房屋经竣工验收合格，该主张及理由均不能成立，本院对此不予采信。据此，华润置地于2018年4月25日方才取得涉案房屋开发项目综合验收备案证明，违反了双方的合同约定，构成迟延履行违约。华润置地虽于2017年4月21日通知孙红、于洋收房，但此时并不符合合同约定的交房条件，孙红、于洋予以拒收，理由正当。双方于2018年5月9日办理房屋交接手续，华润置地已经构成逾期交房违约，逾期交房期限应认定为自合同约定的最后交房期限的第二天即2017年5月1日起至实际交房之日即2018年5月9日止。关于争议焦点问题二，兴仲路及市政配套设施施工周期延后是否构成华润置地逾期交房违约的约定免责事由。根据涉案房屋建筑工程竣工验收备案单载明内容，涉案房屋已于2017年4月20日通过竣工验收合格。再根据济发改投资【2018】211号文、济南市市中兴隆片区项目指挥部于2018年5月9日出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》，以及济南市市中区市政工程管理局于2019年7月4日出具的《回复函》，可以证实涉案房屋直至2018年4月25日方才取得房屋开发项目综合验收备案证明系因兴仲路及市政配套设施施工周期延后所致。《商品房买卖合同补充协议》第7条约定“……或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因、被迫临时性停工……等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任”，同时，补充协议第25条黑体字注明甲方已就全部条款均提请乙方特别注意并作出了解释和说明。上述内容系双方对逾期交房违约有关免责事由所作的补充约定，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据上述合同约定内容，兴仲路及市政配套设施施工周期延后符合双方逾期交房违约免责事由的约定情形。华润置地上诉主张兴仲路及市政配套设施施工周期延后构成逾期交房违约的免责事由，具有事实和法律依据，应予采信。根据上述济发改投资【2018】211号文、《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》、《回复函》以及《商品房买卖合同补充协议》载明内容，涉案兴仲路及市政配套设施施工系涉案项目土地红线以外的市政工程，工程的实施单位并非华润置地，且该工程施工周期延误本身系因拆迁等原因所致，而与是否由华润置地施工无关。故就兴仲路及市政配套设施施工的工程性质、实施主体及延误原因而言，完全符合合同约定的免责情形。孙红、于洋辩称兴仲路及市政配套设施施工系由华润置地实际施工，工程延误的责任应由华润置地承担，故不构成华润置地的免责事由，该理由不能成立，本院不予采信。综上，兴仲路及市政配套设施施工周期延后应当认定构成华润置地逾期交房违约的约定免责事由。关于华润置地免责范围问题，根据查明事实，涉案房屋于合同约定的交房期限之前即2017年4月20日已竣工验收合格，由于兴仲路及市政配套设施施工周期的延后，才导致涉案房屋综合验收备案延期至2018年4月25日方才办理完毕，故华润置地应当在自合同约定的最后交房期限第二天即2017年5月1日至涉案房屋取得综合验收备案证明之日即2018年4月25日的期限内免责，但2018年4月25日至实际交房之日即2018年5月9日期间产生的逾期交房违约责任不在上述免责范围之内，应由华润置业承担该期间内的逾期交房违约责任。但鉴于华润置地于2017年4月28日发布公告自愿承诺“交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%”，故华润置地应当按照该承诺内容予以履行。因按照上述承诺标准计算的逾期交房违约责任明显大于华润置业自2018年4月25日至2018年5月9日期间应承担的逾期交房违约责任，且鉴于按照上述日万分之一标准计算的补偿款已超过房款总额1%的限额，故华润置地应按房款总额1%的标准向孙红、于洋支付补偿款7580.38元（758038元×1%）。孙红、于洋超出该数额部分的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，华润置地的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初1355号民事判决；二、上诉人华润置地（山东）发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人孙红、于洋补偿款7580.38元；三、驳回被上诉人孙红、于洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费560元，由上诉人华润置地（山东）发展有限公司负担140元，被上诉人孙红、于洋负担420元；二审案件受理费560元，由上诉人华润置地（山东）发展有限公司负担140元，被上诉人孙红、于洋负担420元。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十月二十一日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利