河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2103号原告：张保德，男，1957年10月13日出生，汉族，住河南省舞阳县。原告：张会敏，女，1972年10月8日出生，汉族，住河南省舞阳县。原告：王建长，男，1958年5月16日出生，汉族，住河南省舞阳县。以上三原告的委托诉讼代理人：张凡，河南长风律师事务所律师。被告：王亚红，女，1980年3月17日出生，汉族，住河南省舞阳县。委托诉讼代理人：张亚豪，河南首问律师事务所律师。原告张保德、张会敏、王建长诉被告王亚红租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，依法由审判员夏英涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张保德、张会敏、王建长的委托诉讼代理人张凡，被告王亚红及委托诉讼代理人张亚豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：三原告于2013年3月21日取得舞阳县人民路西××楼、××楼门面房(2000平方米)所有权。2011年10月14日，王亚红作为乙方与甲方张保德签订房屋租赁协议一份，约定：一、甲方有位于人民路西××楼、××楼门面房(2000平方米)一套，租于乙方使用。二、租赁期限十年。自2012年1月1日至2021年12月30日止。经双方协商铺地板刷墙由乙方出资，甲方给乙方免第一年房租，房租从2013年1月1日起至2017年12月30日，每年房租为15万元人民币。2018年至2021年每年房租为20万元。被告租用房屋后，共计欠原告房租37.3万元未偿付。故原告提起诉讼要求解除原、被告于2011年10月14日签订的房屋租赁协议并要求被告王亚红支付欠付的租金37.33万元。被告王亚红辩称：1、原告张保德与被告王亚红2011年10月14日签订了租赁合同，与张会敏、王建长不存在租赁合同关系；2、被告与张保德签订的租赁合同已于2016年6月份解除，被告将房屋的钥匙交给了宋亮，双方已经不存在任何租赁关系；3、原告诉请关于拖欠房屋租金不明。综上请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年10月14日，原告张保德和被告王亚红签订了房屋租赁协议，原告张保德作为出租人将其位于人民路南一处一楼、二楼2000平方米门面房一套出租给被告王亚红，房屋租赁协议对租赁房屋面积、所处位置、租赁期限、租金及支付方法进行了约定。双方签订租赁协议后，原告张保德将房屋交付给被告王亚红使用。租赁期间发生争议，张保德、张会敏、王建长作为原告向本院提起诉讼，要求解除与被告王亚红于2011年10月14日签订的房屋租赁协议并要求被告王亚红偿付下欠的租金37.33万元。三原告为证明自己的主张向本院提交以下二组证据：第一组：2011年10月14日由原告张保德和被告王亚红签订的房屋租赁协议一份，证明原告张保德与被告王亚红于2011年10月14日签订房屋租赁协议，约定：租赁期限十年，自2012年1月1日起至2021年12月30日止。双方协议铺地板刷墙由被告王亚红出资，原告张保德给被告王亚红免除一年房租，房租从2013年1月1日起至2017年12月30日，每年租金为15万元，2018年至2021年每年租金为20万元。被告王亚红将房屋租金足额支付至2015年，2016年支付了6万元，下余9万元未支付；2017年的租金15万元未支付。因被告未按约定时间支付租金，三原告在联系被告无果的情况下于2018年9月将所涉租赁房屋出租给第三人，2018年1月至8月的租金13.33万元被告王亚红未支付，被告王亚红共欠付三原告租金37.33万元。第二组：原告张保德、张会敏、王建长房屋产权证书各一份。证明在2013年3月21日，三原告张保德、张会敏、王建长分部取得位于县城人民西路南侧雅阁易居1幢东单元1号房屋的所有权，建筑面积分别为：张保德599.01㎡、张会敏602.38㎡、王建长595.64㎡，该三处房屋即本案被告王亚红所租用的房屋，三原告系该租赁协议中房屋的所有权人，具有本案诉讼主体资格。经质证被告对三原告提供的第一组证据房屋租赁协议的真实性没有异议，但认为该租赁协议的达成系经案外人宋亮介绍，原告每年所交的租金也是通过宋亮进行的收取。因2016年被告的生意出现问题导致被告无法经营，经与宋亮协商，租赁协议已于2016年解除。对第二组证据证明的问题不认可，房屋租赁协议是被告王亚红与原告张保德签订的，当时张保德出具的有证明，证明显示租赁房屋系张保德所有，与原告张会敏、王建长没有任何关系，原告张会敏、王建长不具有本案诉讼主体资格。被告王亚红庭审后会提交张保德出具的证明证实被告的主张。被告王亚红为抗辩原告的主张向本院提交宋亮出具的两份收条，证明2014年2月17日被告将该一年的房租15万元交付给了宋亮；2015年2月25日，被告将该一年的房租15万元交给了宋亮，该张收条显示含保德5万元、建长5万元，剩余5万元不知道宋亮交付给谁。同时主张2016年6月将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，租赁协议已解除。经质证三原告对两张借条的真实性无异议，确认收到了被告王亚红2014年、2015年的房租。对被告主张的租赁协议已经解除不认同。另审明，因被告主张将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，房屋租赁协议已解除。针对该事实本院对宋亮进行了调查核实，宋亮认可代三原告收取2014年、2015年房屋租金并将租金支付给三原告的事实，但否认收取租赁房屋钥匙并解除合同的事实。庭审后，被告王亚红未向本院提交张保德出具的证明。本院认为，原告张保德与被告王亚红签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律的效力性强制性规定，应为有效的协议，双方应当按照协议约定享受权利、履行义务。房屋租赁协议中约定，租赁房屋位于县城××西××楼、××楼门面房2000平方米。根据三原告庭审中提交的三份房屋产权证显示，被告王亚红租用的房屋已于2013年3月21日办理了房屋产权证书，三份房屋产权证中建筑面积部分分别显示：张保德599.01㎡、张会敏602.38㎡、王建长595.64㎡。也就是说被告王亚红租用的房屋中包含原告张保德、张会敏、王建长三人分别所有的房屋，虽然被告王亚红于2011年10月14日与原告张保德一人签订了房屋租赁协议，但该房屋租赁协议所涉面积包含了张会敏、王建长的房屋，此事实也在协议签订之后的2013年三原告张保德、张会敏、王建长各自分别取得房屋产权证书得到了印证。王亚红租赁的房屋已分别归属于三原告，同时三原告也成为2011年10月14日房屋租赁协议的出租人。即使被告租赁的房屋属于租赁物的所有权在租赁期间发生了变动，根据法律规定并不影响原租赁合同的效力，故本案所涉的租赁合同仍然有效，三原告张保德、张会敏、王建长均具有本案诉讼主体资格。2011年10月14日原告张保德与被告王亚红签订的房屋租赁协议，庭审中被告明确已于2016年解除，且被告自2016年之后已不再履行按照房屋租赁协议的约定向三原告交付租金的义务，根据法律规定，被告认同或以其行为表示不再履行合同义务的可以解除合同，故三原告要求解除2011年10月14日原告张保德与被告王亚红签订的房屋租赁协议的请求符合双方当事人意思表示和法律规定，本院予以支持。庭审中被告提出2016年6月份已将租赁房屋的钥匙交给了宋亮，租赁协议已经解除，经调查宋亮否认收到租赁房屋钥匙并协商解除租赁协议的事实，被告也没有提供其他证据证实自己的主张，故被告主张已于2016年解除了房屋租赁协议因缺乏证据支持本院不予认定。因房屋租赁协议真实有效且已实际履行，承租人应当按照协议约定，向出租人支付租金。三原告自认2015年之前的租金已足额支付完毕，2016年已支付6万元，被告对该事实亦无异议，本院对该事实予以确认。原告主张2018年9月份将涉案房屋租赁出去，要求被告支付至2018年8月份的租金，被告对此虽不认同，但未提供证据证明被告在租赁房屋期间发生中断或中止房屋租赁的行为，本院对原告要求支付至2018年8月份租金的请求予以支持。根据房屋租赁协议从2013年1月1日起至2017年12月30日，每年房租为15万元，2018年至2021年每年房租为20万元的约定，被告王亚红应当支付2016年租金9万元、2017年租金15万元、2018年8个月的租金13.33万元，租金共计37.33万元。本院对三原告要求被告王亚红支付租金37.33万元的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张保德与被告王亚红于2011年10月14日签订的房屋租赁协议。二、被告王亚红自本判决生效后十日内向原告张保德、张会敏、王建长偿付租金37.33万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3450元,由被告王亚红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  夏英涛二〇一九年十月二十八日法官助理陈晓凤书记员苗赛楠