海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1268号上诉人（原审原告）：毕庆雨，男，1936年10月3日出生，汉族，公民身份号码×××，住黑龙江省佳木斯市。委托诉讼代理人：吴丽娟，海南惠海律师事务所专职律师。被上诉人（原审被告）：蔡文娟，女，1979年9月15日出生，汉族，公民身份号码×××，住河南省潢川县。被上诉人（原审被告）：郑生杰，男，1975年3月19日出生，汉族，公民身份号码×××，住河南省潢川县。上诉人毕庆雨因与被上诉人蔡文娟、郑生杰房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。毕庆雨上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持毕庆雨一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由蔡文娟、郑生杰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先，双方签订的《售房协议》合法有效。毕庆雨在签订合同前，郑生杰表明其配偶蔡文娟同意出售涉案房屋，因此毕庆雨与郑生杰签订的《售房协议》，系各方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，合法有效。并且在合同签订后郑生杰已将涉案房屋的土地房屋权证原件交付毕庆雨。其次，虽然没有蔡文娟的书面签字确认，但毕庆雨有理由相信郑生杰将土地房屋权证原件交付时蔡文娟对此知情且同意。毕庆雨多次要求郑生杰配合办理过户手续，郑生杰并未提出异议，也未提出蔡文娟不同意出卖房屋，只是表示蔡文娟不在三亚，承诺待蔡文娟回来后配合办理过户，因此双方一直未办理过户。再次，郑生杰与蔡文娟系夫妻关系且共同生活，在郑生杰明知需要蔡文娟配合办理过户手续的情况下，直到毕庆雨起诉时才提出其出售房屋时蔡文娟不同意出售涉案房屋，不合常理。最后，蔡文娟述称对房屋出售一事不知情，并称其委托公婆出租且房租由郑生杰转交给蔡文娟，但并未提供任何证据证明，且对涉案房屋出售长达12年一事不知情，对于拥有所有权的房屋，长达12年未过问，也未进行任何修缮管理工作，不合常理。二、一审法院适用法律错误。毕庆雨符合善意取得的要件，毕庆雨主观上不存在过错，毕庆雨已尽到应尽的注意义务，即使《售房协议》因未经蔡文娟同意而认定无效，毕庆雨也构成善意取得。至于蔡文娟的权利受到侵害，蔡文娟可以向过错方郑生杰主张。毕庆雨已支付了合理对价且郑生杰在一审答辩状中也予以认可，房屋已交付使用12年，因《售房协议》签订于2007年1月30日，应适用《民法通则》及最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定。综上，恳请二审法院支持毕庆雨的上诉请求。郑生杰书面辩称，2006年初郑生杰私自决定将蔡文娟名下位于粤港公寓206、208号房卖给毕庆雨，卖房时房屋价格低于市场价。其当时告知毕庆雨涉案房屋系蔡文娟所有，让其尽快办过户手续。当时涉案房屋由其父母打理，郑生杰在三亚居住时多次找毕庆雨进行过户未果，直到2011年郑生杰才回河南。蔡文娟未答辩，也未提交书面答辩意见。毕庆雨向一审法院提出诉讼请求：1.毕庆雨与郑生杰于2007年1月30签订的《售房协议》合法有效；2.蔡文娟、郑生杰为毕庆雨办理位于三亚市××区房[土地房屋权证为三土房（2007）字第2050号]和208房[土地房屋权证为三土房（2007）字第2074号]两套房屋的过户手续；3.蔡文娟、郑生杰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：郑生杰与蔡文娟于2002年10月23日登记结婚。案涉粤港公寓206房、208房分别于2007年2月15日、2007年2月16日登记在蔡文娟一人名下。2007年1月30日，郑生杰与毕庆雨签订《售房协议》，郑生杰同意将登记在蔡文娟名下的三亚市××村房、208房共两套房屋卖给毕庆雨，共计84,000元，郑生杰不承担各项办理房产的手续费用，只协助毕庆雨办理转让手续，毕庆雨首付74,000元，余款10,000元待郑生杰办理完房产证并交付毕庆雨之后付清。蔡文娟未在该协议上签名。毕庆雨主张其已向郑生杰支付完全部购房款。目前毕庆雨持有涉案房产证原件，房产仍登记在蔡文娟名下，未办理过户。以上事实有毕庆雨提交的《售房协议》证实毕庆雨与郑生杰之间签订的房屋买卖合同的约定内容；提交的三土房（2007）字第2050号土地房屋权证、三土房（2007）字第2074号土地房屋权证证实涉案交易的房屋登记蔡文娟名下，目前该证原件由郑生杰持有；提交的中国农业银行银行卡取款凭条证实2007年1月30日毕景芳从银行取款73,000元；提交的光盘录音证实毕景芳与郑生杰于2019年4月进行过电话沟通。申请证人丁丽出庭作证，证明证实其受毕庆雨的委托管理涉案房屋。一审法院认为：夫妻出售共同所有的房屋，一般应由夫妻双方在合同上签字或者盖章，一方以自己的名义与买房人签订房屋买卖合同，买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房，又不符合善意取得构成要件的，该房屋买卖合同无效。具体到本案中，蔡文娟与郑生杰系夫妻关系，双方于2002年10月23日登记结婚。案涉粤港公寓206房、208房分别于2007年2月15日、2007年2月16日登记在蔡文娟一人名下，为蔡文娟与郑生杰夫妻婚后购买的房屋，属于夫妻共同财产。案涉交易房屋均登记在蔡文娟一人名下，蔡文娟未在房屋买卖协议上签名，蔡文娟答辩称不知道买房事宜也不同意出售案涉房屋；毕庆雨也不能提供证据证明当时蔡文娟知情且同意卖房，且案涉房屋至今也未办理房屋产权转移登记手续，仍登记在蔡文娟名下，虽然毕庆雨持有涉案房产证的原件但并不足以证实蔡文娟知情并同意出卖，对此毕庆雨应承担举证不能的法律后果。毕庆雨无法证明蔡文娟知情且同意卖房，也不符合善意取得构成要件的，郑生杰与毕庆雨于2007年1月30日就登记在蔡文娟名下的两套房产签订的《售房协议》应属无效协议。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条第1款的规定向毕庆雨释明，合同应按无效主张。毕庆雨经释明后未变更诉讼请求，坚持按有效合同主张，故应驳回毕庆雨的诉讼请求。综上，判决：驳回毕庆雨的诉讼请求。一审案件受理费1900元(毕庆雨已预缴950元),减半收取计950元，由毕庆雨负担。二审中，双方当事人未提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，由于毕庆雨以合理价格购买涉案的两间房屋并交完所有购房款，且占有、使用涉案二间房屋长达十余年之久，郑生杰、蔡文娟作为夫妻，在长达十余年间并未对此提出异议，因此，可认定毕庆雨不知或不应知郑生杰为无权处分人。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定，毕庆雨对诉争的房产的取得构成善意取得。因此，蔡文娟主张其不知道、不同意涉案房屋转让，理由不成立。其次，本案中，郑生杰没有代理权，超越代理权签订合同，但毕庆雨有理由相信郑生杰有代理权。因此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条和《中华人民共和国合同法》四十九条规定，郑生杰是表见代理行为，其代理行为有效。因此，通过以上的事实和法律来分析，毕庆雨、郑生杰签订的《售房协议》合法有效，并对蔡文娟具有约束力，蔡文娟、郑生杰负有协助办理产权过户的责任义务。蔡文娟主张其不知道郑生杰出卖涉案房屋，但未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。一审法院认为涉案交易房屋登记在蔡文娟一人名下，蔡文娟未在《售房协议》上签名，蔡文娟不知道也不同意出售涉案房屋，认为涉案协议无效有误，应予纠正。毕庆雨的上诉主张有事实和法律依据，应予支持。综上所述，毕庆雨的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销海南省三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初3544号民事判决；2毕庆雨与郑生杰于2007年1月30日签订的《售房协议》合法有效；3蔡文娟、郑生杰自本判决生效之日起十日内将位于三亚市××区房[土地房屋权证为三土房（2007）字第2050号]和208房[土地房屋权证为三土房（2007）字第2074号]两套房屋的过户至毕庆雨名下。一审案件受理费1900元(毕庆雨已预交950元),减半收取计950元，由郑生杰、蔡文娟负担。二审案件受理费1900元（毕庆雨已预交），由郑生杰、蔡文娟负担1900元。本判决为终审判决。审判长 梁 朝审判员 陈太洪审判员 李 祎 二○一九年十月三十日书记员 唐 毅附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。