上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初10099号原告(反诉被告)：上海美天副食品有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：朱国强，董事长。委托诉讼代理人：吴湘君，男。委托诉讼代理人：徐兆铭，北京市世纪(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兆艺文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：张昭毅，执行董事。委托诉讼代理人：赵国雄，上海市国雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：田阳，上海市国雄律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海美天副食品有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海兆艺文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。因被告提出反诉，本案本诉与反诉合并审理，于2019年9月29日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴湘君、徐兆铭，被告的委托诉讼代理人赵国雄、田阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海美天副食品有限公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告之间房屋租赁合同解除，并自判决生效后十天内被告搬离租赁的房屋；2.被告支付拖欠的房屋租金52,920元(从2018年7月1日至2019年1月31日)；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第1项诉讼请求为：原告与被告的房屋租赁合同于2019年1月28日解除。事实和理由：2017年4月24日原告和被告签订了房屋租赁合同，原告将上海市虹桥路XXX弄XXX号弄内150平方米房屋(以下简称涉讼房屋)租借给被告使用，租期为2017年5月1日至2019年4月30日。租金为每年90,720元，每季度缴付22,680元。合同第5.2条约定，租金先付后用，如未如期缴付租金，每逾期一日，需按应付租金的1%支付违约金。合同第9.2.6条约定，被告未按时支付租金拖欠达三十日的，双方合同解除。被告自2018年7月至今未按期缴付房屋租金，原告在2018年12月18日发通知给被告，要求于2018年12月31日前支付租金，否则解除合同，该通知送至涉讼房屋，由被告员工签收。后被告仍未支付，故涉讼。被告上海兆艺文化传播有限公司本诉辩称及反诉诉称，同意解除合同，但解除日期应为2018年9月1日。原告于2018年6月13日通知被告要求于2018年9月1日收回涉讼房屋，先行存在擅自解除合同的违约行为。被告未向原告明确表示过同意解除合同，但不付租金就是同意解除。同意支付2018年7月1日至2018年9月1日的租金，不同意支付之后的租金，因为之后都在善后，未再营业。而且原告多次上门造成被告无法正常经营，被告经营录音后期制作，需要安静的环境。未收到过原告2018年12月18日的解除通知，不清楚是谁签收的。被告从2018年10月1日开始另行临时租用闵行区的一套房屋，但贵重设备等搬离较麻烦，至2018年12月设备才全部清空。该临时租赁房屋租期自2018年10月1日至2019年3月31日，每月租金为18,168.49元。因原告解除合同，导致被告另行租赁房屋的租金、人工、装修、搬场等损失。故被告提出反诉请求：1.原告承担违约责任并赔偿被告违约金31,000元；2.原告赔偿因违约导致被告遭受的损失145,049.21元；3.本案诉讼费用及反诉费用由原告承担。审理中，被告变更第二项诉讼请求为：2.原告赔偿因违约导致被告遭受的损失108,712.24元。原告上海美天副食品有限公司对反诉辩称：原告不存在提前解除合同，当时区里规划收回房屋做养老公寓，故原告向被告发送通知，后规划搁置，原告于2018年8月上旬电话通知被告可正常使用。后被告不付租金，违约在先，导致合同解除，原告于2018年12月18日再次发通知给被告。合同解除是双方协商一致的，解除日期为2019年1月28日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，房屋租赁合同、场地使用证明、通知书、租赁房屋设施移交使用凭证、视频，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2017年4月24日，原告(出租方、甲方)、与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号弄内房屋出租给乙方，建筑面积150平方米；乙方租赁该房屋作其他使用，经营项目、经营范围为办公，乙方经营商品、提供的服务品牌为兆艺文化。甲方于2017年5月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2017年5月1日起，至2019年4月30日止，年租金为90,720元，先付后用，以季度为一个缴租期，乙方应于下个缴租期的5个工作日前(遇法定节假日延至节假日后第一个工作日)，向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同签订后5个工作日内，乙方应向甲方支付5,000元，作为乙方履行本合同约定之各项义务和责任的履约保证金。有下列情形之一的，守约方可书面通知违反合同一方解除合同，违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍的金额支付违约金：……乙方未按时支付租金，拖欠达三十日的……。租赁期间，非本合同规定的情况下，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应双倍退还乙方支付的履约保证金。除此之外，甲方还应按月租金的3倍向乙方支付违约金，此外，甲方不承担其他的违约责任。租赁期间，非本合同规定的情况下，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃履约保证金所有权，甲方不予返还乙方的履约保证金，除此以外，乙方还应按月租金的3倍向甲方支付违约金，此外，乙方不承担其他的违约责任。本合同项下之租赁期限届满之日或因本合同约定的原因而解除之日，合同终止，乙方应当将该房屋交还甲方。本合同终止之日即为本合同项下该房屋之交还日。在交还日内，乙方应按合同的要求，或甲方认可的状态，通过甲方验收后归还房屋。若因甲方违约导致本合同解除、终止的，则乙方应当在合同解除或终止后5日内(交还期)将符合上述款要求的该房屋交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付租金。本合同所指日租金，指当前月租金除以三十日保留两位小数后计算所得，单位为人民币元。2017年4月25日，上海市长宁区商业网点管理办公室出具场地使用证明，证明涉讼房屋系公建配套网点，属于上海市长宁区商业网点管理办公室自管房产，委托给上海九华商业(集团)有限公司经营管理，分配给原告使用，同意出租给被告使用。2018年6月13日，原告向被告发送通知书：按照我司整体发展需要，近期将回收虹桥路1024弄三楼房产，请贵方于2018年9月1日前搬离。被告未支付2018年7月1日之后的租金。2019年1月15日，原告工作人员至涉讼房屋，被告有少量业务人员在内。2019年1月28日，原、被告签署租赁房屋设施移交使用凭证，办理房屋交接手续。审理中，原告表示未收取过被告的保证金，如被告能提供相应的凭证，愿意在本案中一并处理。被告表示因时间过长无法找到收据。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。双方对合同已解除并无异议，对合同解除的时间和原因存有争议。合同履行过程中，原告因自身原因单方提出收回房屋，显属违约。原告主张曾口头告知被告可继续履行合同，但无相关证据证明，本院不予采信。被告收到原告收回房屋通知后，停付租金，但未在原告指定的日期前后搬离，亦未有明确的解除合同的意思表示，被告现主张合同于2018年9月1日解除，依据不足，本院不予采信。之后，双方经协调，于2019年1月28日办理交接手续，本院确认合同于该日解除。合同无法继续履行的原因在于原告要求提前收回房屋。合同解除后，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于租金，被告主张原告干扰经营，致使被告无法正常使用房屋，但未提供相应的证据，本院不予采信。被告应按照合同约定的租金标准支付合同解除之前2018年7月1日至2019年1月28日的租金52,416元。合同解除，原告应给予被告一定的时间进行搬离，本院根据本案实际情况，酌情扣减5天的租金后，被告应向原告支付租金51,156元。关于违约金，按照双方租赁合同的约定，原告擅自解除本合同，提前收回该房屋的，应双倍退还原告支付的履约保证金，此外原告还应按月租金的3倍向被告支付违约金，此外原告不承担其他的违约责任。据此，被告要求原告支付相当于三个月租金的违约金22,680元的诉讼请求，具有合同依据，本院予以支持。被告未能提供已支付履约保证金的证明，且鉴于被告已主张相当于三个月租金的违约金，本案的房屋租赁合同亦至2019年4月30日就到期，对于被告该诉请中双倍返还履约保证金的部分，本院不予支持。关于赔偿损失，双方租赁合同已约定，除上述违约金外，原告不承担其他的违约责任。另外，被告主张因有音像设备故在短时间内难以搬离，但自2018年6月13日收到通知之后，亦应采取积极的措施防止损失的扩大。综上，对于被告要求原告赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。另，基于前述原因，被告所述的履约保证金5,000元，因被告未提供相应的证据，本案中不再一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海美天副食品有限公司与被告(反诉原告)上海兆艺文化传播有限公司之间就上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号弄内房屋签订的房屋租赁合同于2019年1月28日解除；二、被告(反诉原告)上海兆艺文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海美天副食品有限公司支付租金51,156元；三、原告(反诉被告)上海美天副食品有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海兆艺文化传播有限公司支付违约金22,680元；四、驳回原告(反诉被告)上海美天副食品有限公司其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海兆艺文化传播有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,123元，因本案适用简易程序，减半收取计561.50元，由原告(反诉被告)上海美天副食品有限公司负担18.72元，由被告(反诉原告)上海兆艺文化传播有限公司负担542.78元。反诉案件受理费1,547.12元，由原告(反诉被告)上海美天副食品有限公司负担251.15元，由被告(反诉原告)上海兆艺文化传播有限公司负担1,295.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露二〇一九年十月二十三日书记员 陈若愚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……