湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0703民初464号原告湖北海江东盛置业有限公司，住所地：湖北省鄂州市葛店开发区仁信路2号。法定代表人刘宇辉，系公司董事长。委托诉讼代理人周庆，湖北祥德律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人刘振阳，系公司员工，代理权限为特别授权。被告张敢州，男，1972年1月26日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市华容区，委托诉讼代理人张家泳，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖北茗缘轩餐饮有限公司，住所地：湖北省鄂州市葛店开发区仁信路2号。法定代表人余桂芬，系公司总经理。委托诉讼代理人倪子燕，湖北若磐律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖北海江东盛置业有限公司与被告张敢州房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，原告申请追加湖北茗缘轩餐饮有限公司（以下简称茗缘轩公司）作为被告参加诉讼。本院于2019年6月3日通知茗缘轩公司作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序分别于2019年5月8日、6月19日公开开庭进行了审理。原告湖北海江东盛置业有限公司的委托诉讼代理人周庆、刘振阳、被告张敢州、被告茗缘轩公司的法定代表人余桂芬及其委托诉讼代理人倪子燕到庭参加诉讼。双方当事人庭审中申请庭外调解，本案作扣除审限处理。因双方当事人未达成一致意见，原告申请依法判决。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张敢州于2014年10月16日签订的东盛·新干线《商业铺面》租赁合同；2.判令被告张敢州、茗缘轩公司立即腾退并返还原告位于光谷首府5号楼1号商铺二层房屋（原东盛-中央公馆5#楼2层所有商铺）；3.判令被告张敢州、茗缘轩公司立即向原告支付租金1101800元（自2016年5月1日起暂算至2019年3月31日止，后期租金按31480元/月的标准计算至被告实际腾退之日止）；4.判令被告张敢州、茗缘轩公司立即向原告支付滞纳金364425.6元；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2014年10月16日，原告与被告张敢州签订东盛·新干线《商业铺面》租赁合同，约定被告租赁原告位于东盛-中央公馆5#楼2层所有商铺，建筑面积1574平方米；租赁期限5年，自2014年11月1日至2019年11月1日；商铺装修期和市场扶持期免收租金18个月，自2014年11月1日至2016年5月1日；市场运营期，商铺租金按建筑面积每月每平方米20元，免租期后，实际运营时可按开发区当时实际情况调整租金。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告，被告一直占有、使用租赁房屋。但是，自免租期满后，被告一直未向原告支付租金，原告多次要求被告支付租金，但是被告均以各种理由推脱，甚至对原告避而不见。原告在万般无奈下于2019年1月9日向被告寄送了解除租赁合同并立即停止侵占商铺通知书。被告张敢州辩称:原、被告之间因业务关系经友好协商签订了原《商业铺面》租赁合同，但由于客观情况发生变化，双方均未实际履行本协议，对此原告及被告均知情。2017年10月28日，被告张敢州与受让方余桂芬签订《股权转让合同》，该合同明确约定原告诉请的房屋由茗缘轩公司直接经营，被告张敢州的投资及应尽的义务等随股份转让应当由余桂芬承担（余桂芬实际持有该餐饮公司100%的股份）。由于被告并未实际租赁、占有涉案商铺，原告的诉讼请求无法直接实现。被告茗缘轩公司辩称:原告与被告张敢州之间所签订的东盛·新干线《商业铺面》租赁合同无效。原告将涉案商铺租赁给张敢州的时，该商铺没有竣工验收。根据房地产管理法的相关规定，没有竣工验收的房屋不能投入使用，所以该合同无效。合同无效导致被告茗缘轩公司的损失，应该由原告与张敢州中过错的一方承担责任。我们将保留依法向原告主张的合法权利。至于被告张敢州差欠原告租金问题，按照合同法的相对性原则，是原告与张敢州之间的关系，与茗缘轩公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据依法确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月16日，原告与被告张敢州签订东盛·新干线《商业铺面》租赁合同约定，被告张敢州租赁原告位于东盛-中央公馆5#楼2层所有商铺，建筑面积1574平方米；租赁期限5年，自2014年11月1日至2019年11月1日止；商铺装修期和市场扶持期免收租金18个月，自2014年11月1日至2016年5月1日；市场运营期，商铺租金按建筑面积每月每平方米20元计算；免租期后，实际运营时可按葛店开发区市场情况调整租金。如承租方延迟二个月支付租金，出租方有权从二个月后收取每月租金的5%作为滞纳金。涉案商铺由原告开发建设，并于2018年12月20日通过竣工验收备案。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付给被告张敢州占有、使用。被告张敢州先经营茗缘轩茶楼（个体工商户）。2016年3月8日，被告张敢州与案外人邝守海、范先泳成立茗缘轩公司并由其担任法定代表人。2017年10月28日，被告张敢州、案外人邝守海、范先泳与余桂芬签订《股权转让合同》约定：被告张敢州、案外人邝守海、范先泳以160万元的价格将其股权转让给余桂芬；公司经营场地（指涉案商铺）系湖北海江东盛置业有限公司所有，由张敢州向其租赁经营茗缘轩茶楼；茗缘轩公司成立后，经营餐饮，租赁经营期为五年；股权转让后，张敢州继续与业主方协调，确保公司在所剩的租赁期限内继续经营。2017年11月8日，被告张敢州、案外人邝守海、范先忠退出茗缘轩公司，由余桂芬担任茗缘轩公司法定代表人（自然人独资）。因被告张敢州未按约定交付租金，原告于2019年1月9日向被告张敢州寄送了《解除租赁合同并立即停止侵占商铺通知书》，要求解除《商业铺面》租赁合同、腾退涉案商铺。本院认为，原告与被告张敢州之间签订的东盛·新干线《商业铺面》租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。依法成立的合同,受法律保护；对双方当事人具有法律约束力。原告已履行合同义务；被告张敢州未按合同约定支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。依据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”的规定，原告要求解除其与被告张敢州于2014年10月16日签订的东盛·新干线《商业铺面》租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。被告张敢州将其股权全部转让给案外人余桂芬后，其未实际参与涉案商铺的经营管理，涉案商铺实际于2017年11月8日由被告茗缘轩公司（法定代表人为余桂芬）经营管理；被告茗缘轩公司与原告形成事实上的租赁合同关系。原告要求被告张敢州腾退涉案商铺已无实际意义，该诉讼请求不予支持。被告张敢州关于其未实际管理涉案房屋无法履行腾退义务的辩解意见予以采纳。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，原告作为所有权人有权处分自已的财产。被告茗缘轩公司对涉案商铺的所有权属于原告并无异议，其知晓被告张敢州租赁涉案商铺属原告所有，租赁期至2019年11月1日届满。被告茗缘轩公司既不交纳租金与也不原告签订租赁合同的行为亦构成违约。原告现已明确表示不愿意将涉案商铺租赁给被告茗缘轩公司，被告茗缘轩公司应当搬离涉案商铺。被告茗缘轩公司拒不搬离商铺的行为是对原告用益物权的侵犯，应承担停止侵害、赔偿损失的民事责任。原告要求被告茗缘轩公司搬离涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。被告茗缘轩公司关于《商业铺面》租赁合同无效的辩解意见于法无据，不予以采纳。被告张敢州与原告间存在租赁合同关系；被告茗缘轩公司与原告间存在事实上的租赁合同关系。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告张敢州、茗缘轩公司支付租金及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及滞纳金的核算问题。被告张敢州实际经营管理涉案商铺的时间段为2014年11月1日至2017年11月8日（含其经营茗缘轩公司期间）；而被告张敢州退出茗缘轩公司后，被告茗缘轩公司事实上的租赁涉案商铺的时间段为2017年11月8日至今。依据公平原则，前段时间的租金及滞纳金应由被告张敢州承担；后段时间的租金及滞纳金应由被告茗缘轩公司参照原《商业铺面》租赁合同的约定承担。被告张敢州应承担租金为575437元（自2016年5月1日按31480元/月计算至2017年11月8日）；滞纳金为25624元[（575437元-2个月租金）×5%]。被告茗缘轩公司应承担租金为724040元（2017年11月8日按31480元/月计算至2019年10月8日）；自2019年10月8日以后，如被告茗缘轩公司迟延搬离该商铺仍应参照原《商业铺面》租赁合同的约定（31480元/月）支付租金；滞纳金为33054元[（724040元-2个月租金）×5%]。被告茗缘轩公司关于不应承担租金及滞纳金的辩解意见于法无据，不予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条第一款第（一）（四）（八）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告湖北海江东盛置业有限公司与被告张敢州于2014年10月16日签订的东盛新干线《商业铺面》租赁合同；二、被告湖北茗缘轩餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离原告湖北海江东盛置业有限公司所有的位于光谷首府5号楼1号商铺二层房屋（原东盛-中央公馆5#楼2层所有商铺）；三、被告张敢州应支付原告湖北海江东盛置业有限公司租金575437元（自2016年5月1日按31480元/月计算至2017年11月8日）；被告湖北茗缘轩餐饮有限公司应支付原告湖北海江东盛置业有限公司租金724040元（自2017年11月8日按31480元/月计算至2019年10月8日）；如被告茗缘轩公司迟延搬离商铺，后期租金按31480元/月标准自2019年10月8日计算至搬离之日止；四、被告张敢州、湖北茗缘轩餐饮有限公司应分别支付原告湖北海江东盛置业有限公司滞纳金25624元、33054元；五、驳回原告湖北海江东盛置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费17988元减半收取计8999元，由被告张敢州负担3983元、由被告湖北茗缘轩餐饮有限公司负担5016元。上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  谢泉章二〇一九年十月八日法官助理徐卫华书记员姜颖