山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1425民初3003号原告：曹军委，男，汉族，住山东省鱼台县。委托诉讼代理人：陈晓燕，山东国曜律师事务所律师。被告：王仁雷，男，汉族，住齐河县。被告：赵艳丽，女，汉族，住齐河县。两被告共同委托诉讼代理人：尹萍，山东杨宜广律师事务所律师。原告曹军委诉被告王仁雷、赵艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹军委委托诉讼代理人陈晓燕到庭参加了诉讼，被告王仁雷、赵艳丽的共同委托诉讼代理人尹萍及被告赵艳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曹军委向本院提出诉讼请求：1、判令解除位于齐河经济开发区房屋的厂房租赁合同；2、支付自2019年4月6日起至判决生效之日止的租金，按每月44850元计算并支付违约金（以欠付租金为基数，自2019年2月1日起至判决生效之日止，按年利率24%计算）；3、本案诉讼费由王仁雷、赵艳丽承担。事实和理由：2018年3月1日，被告与原告签订了《厂房出租合同》。约定了租赁期限、租金数额、违约条款。被告未按期支付第二年租金，仅于2019年4月陆续交纳55000元。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。王仁雷、赵艳丽共同答辩并提出反诉称，1、请求反诉被告承担因违法解除租赁合同的违约金250000元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：1、是曹军委擅自违约解除合同，我方不应再支付租金。曹军委分别与两被告签订合同；2、因曹军委解除合同造成的被告方损失十几万元应由曹军委承担；3、2019年3月份双方一致协议缩减了一半的租赁面积；4、2019年9月4日被告搬迁时被无故锁门；5、曹军委收取了30000元押金应予退还。曹军委主张无事实和法律依据，应予驳回其诉讼请求。因王仁雷、赵艳丽未在规定期间缴纳反诉费，因此对其反诉请求本院不予处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对曹军委提交的证据1、齐河富达木业营业执照复印件、工商登记信息、鲁（2017）齐河县不动产权第0000164号产权证、曹军委与富达公司租赁合同、曹军委与富达木业法定代表人的电话录音；2、曹军委与王仁雷签订的租赁合同一份；3、物业费、水电费缴费单据、微信聊天记录；4、齐河富达木业有限公司通知两份、被告搬离的照片、赵艳丽转账20000元截图。王仁雷、赵艳丽对证据一无异议，本院予以确认。对第二组证据认为与实际情况不符，并非因欠缴水电费而是富达木业与曹军委召集租赁户开回要求我们搬离。本院经审查认定，曹军委与王仁雷签订的厂房出租合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同自双方签字之日起生效，合同中约定了合同解除的条件。对证据三、四认为，2019年9月份搬离是事实，但不是自愿。微信聊天记录无异议，但已于2019年3月20日与曹军委商议退出一半的厂房并要求减去一半的租金。被告已于3月底将厂房腾出，曹军委也在朋友圈中发布了出租厂房的信息。本院经审查认定。根据王仁雷交款单据可以看出，自2018年9月份至2019年8月份，物业费的金额是一致的。现场照片显示厂房处于完全使用状态，被告主张已退出一半应举证证明。王仁雷、赵艳丽提交1、厂房出租合同、房屋租赁合同各一份；2、微信朋友圈截图；3、证人黄某出庭所作证言；4、证人王某所作证言；5、录音一份。曹军委对证据一认可与王仁雷签订的厂房出租合同，是对与赵艳丽签订的合同的补充。无论按哪一份合同，被告也已经违约。本院经审查认定，曹军委分别与王仁雷、赵艳丽签订的两份租赁合同，在租赁期间、租赁价格、租赁物等主要合同内容方面具有一致性，两被告系夫妻关系并实际共同使用案涉厂房，因此该两份合同内容为同一事实，均应得到遵守。对证据二不确定其真实性，即使是真实的，因原告向外出租的有好几户，无法确定是被告所租用的厂房。在招到新的租户前原告也不可能放弃一半的收益，聊天记录中也未表达退租一半的内容。根据被告缴费记录后续几个月也未减少一半。本院经审查认定，曹军委在微信朋友圈中发布了1500平方厂房出租的广告，但不能证实即代表是被告退租一半，且根据照片显示以及本院到现场查看相对比明显非被告所承租的厂房区域部分，被告主张原告同意退租一半还应提交其他书面证据予以佐证。对证人黄某的证言持有异议，认为证人与被告存在利害关系，所陈述的都是被告转述，没有亲自参与。本院经审查认定，证人没有参与原被告之间协商退租一半厂房的谈判，证人与被告系转租赁关系，具有一定利害关系，所作证言证明力较低。对证人王某所作证言持有异议，证人与被告存在利害关系。退一半厂房而没有书面约定不符合常理，事实上厂房也没有腾出一半。本院经审查认定，证人系被告雇佣的员工，具有利害关系，所作证言证明力较弱。对证据五认为无法听清录音内容。本院经审查认定，录音音质不清、无法辨别说话人的身份，也不能看出与本案的关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曹军委承租了齐河富达木业有限公司厂房一处，面积为6144平方米。2018年3月1日，经过出租方同意，曹军委与王仁雷、赵艳丽签订了两份厂房出租合同，将其承租的厂房中的3072平方米转租给王仁雷、赵艳丽，约定租赁期限自2018年3月1日至2021年3月1日。第一年租金为50.457万元，第二年租金为53.82万元，第三年租金为56.06万元。同时在与王仁雷签订的合同中第四条第二款约定“租户需交租金后使用，每年提前一个月交付下一年租金，逾期每天罚款年租金的千分之一，拖延30天以上，甲方有权收回厂房并处罚金”，第九条第四款约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该厂房；1、经书面、短信催促不支付或者不按照约定支付租金达10日的，…4、欠缴各项费用达2000元以上的…”合同第十条第三款约定“如乙方不按时支付租金，每拖延10天，应向甲方支付月租金50%的违约金”，第六款“如甲方或乙方违约，单方终止合同，需提前30天书面通知对方；甲方违约单方终止合同，退还相应租金和押金，乙方违约单方终止合同，甲方不退还相应租金和押金”。2019年3月1日第二年租赁期开始后，被告仅支付了55000元租金并缴纳水、电、物业费至2019年8月6日。2019年9月4日王仁雷、赵艳丽在搬迁时因未结清水电物业费等被齐河富达木业有限公司禁止搬离。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、双方签订的厂房出租合同是否应当解除；2、曹军委主张的租金有无事实和法律依据以及数额应是多少，违约金如何计算。针对第一个争议焦点，依据曹军委与赵艳丽、王仁雷签订的两份合同，缴纳租金的时间无论是半年一付还是提前一个月付下一年租金，至本案开庭时，赵艳丽、王仁雷仅交纳了55000元，与约定的538200元相差甚远，已构成违约。按照曹军委与王仁雷签订的合同第四条第二款及第九条第四款第一项的约定，曹军委均有权解除合同，收回厂房。关于被告主张系曹军委擅自解除合同，被告被迫搬离的抗辩理由。本院认为，根据查明的事实，赵艳丽、王仁雷自2019年9月初开始搬离厂房，在此期间曹军委曾在微信聊天中多次向被告催要房租及水电物业费，被告也曾表示因生意赔本不想继续承租的意思，因此，逾期不缴纳租金是产生纠纷的主要矛盾点，被告的抗辩理由不能成立。被告主张的自2019年4月份房东及曹军委向他们传达了不让他们继续租赁厂房的主张，因被告未提交任何书面证据予以证实，本院亦不予采信。因此，王仁雷、赵艳丽未按期足额交纳第二年租赁费538200元，曹军委主张解除双方签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。针对第二个争议焦点，按照合同约定，第二年租赁费为538200元，可换算为每月44850元，每日1495元。现被告已支付55000元。根据齐河富达木业有限公司向曹军委出具的通知显示，曹军委于2019年9月7日与富达木业终止租赁合同关系，王仁雷、赵艳丽也于2019年9月4日开始搬离。因此，曹军委主张的租金应自2019年3月1日起计算至2019年9月7日止，共计六个月又六日计为278070元，扣除已支付的55000元，还应支付给曹军委223070元。对于王仁雷、赵艳丽主张的已于2019年3月20日退租一半厂房，租金也应减半的抗辩主张，本院认为，对于减少租赁面积及租金的事项，根据日常逻辑以及一般规律，应当由双方作出书面的、确定的意思表示，现两被告仅以曹军委口头同意为由主张扣除于法无据，并且根据曹军委提交的2018年9月至2019年8月期间被告缴纳的物业费金额是一致的，可以看出没有减少租赁面积，因此对其抗辩意见本院不予支持。根据双方合同第十条第三款约定“如乙方不按时支付租金，每拖延10天，应向甲方支付月租金50%的违约金”。该约定过高，曹军委主张的以欠付租金为基数，自2019年2月1日起至判决生效之日止，按年利率24%计算违约金的请求，于法不悖，可自2019年4月7日起开始计算违约金。综上所述，王仁雷、赵艳丽未按期足额交纳租金，根据合同约定双方签订的厂房出租合同、房屋租赁合同均应予以解除。合同解除后，王仁雷、赵艳丽应支付至2019年9月7日的租赁费223070元并支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告曹军委与被告王仁雷、赵艳丽签订的厂房出租合同、房屋租赁合同资本判决生效之日起予以解除；二、王仁雷、赵艳丽于本判决生效之日起七日内一次性给付曹军委租赁费223070元及违约金（以223070元为基数，自2019年4月7日起至2019年9月7日止，按年利率24%计算）。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1973元，由被告王仁雷、赵艳丽共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张玉成二〇一九年十月十八日法官助理周玉迪书记员王岳