广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤执复579号 复议申请人（被执行人）：洋浦建丰物业发展有限公司，住所地海南省洋浦瑞丰小区前楼101A号，统一社会信用代码914603002938809876。 法定代表人：严小树。 申请执行人:天津市裕丰隆资产管理有限公司，住所地天津市河东区中山门和睦西道51号，统一社会信用代码911201020915717567。 法定代表人：张建光。 被执行人:深圳市国融房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。 法定代表人：胡雯婷。 复议申请人洋浦建丰物业发展有限公司（以下简称洋浦公司）不服深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）于2019年7月12日作出的（2019）粤03执异432号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 深圳中院在执行天津市裕丰隆资产管理有限公司（以下简称裕丰隆公司）申请执行深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、洋浦公司一案[执行案号为(2018)粤03执2617号]过程中，拟强制拍卖被执行人洋浦公司名下位于深圳市罗湖区××与××某某大厦2801-2806（不动产证号：xxxxxxx）、第4层整层（不动产证号：xxxxxxx）、101-106（不动产证号：xxxxxxx）、201-204（不动产证号：xxxxxxx）房产（以下简称涉案房产）以清偿债务。 被执行人洋浦公司对此不服，向深圳中院提出书面异议称：一、依据(2014)深中法涉外初字第94号和(2018)粤民终1283号民事判决，异议人仅是对欠款本金在1700万元、27803722.34元以及利息的范围内承担连带清偿责任。深圳中院在诉讼过程中查封了异议人所有的位于某某大厦2801-2806（不动产证号：xxxxxxx）、第四层整层（不动产证号：xxxxxxx）、101-106(不动产证号：xxxxxxx)、201-204（不动产证号：xxxxxxx）多处房产，该房产面积总额为3069.13平方米，根据目前深圳罗湖东门地区某某大厦市场房价近每平方米10万元，而深圳中院查封的房产价值高达近3亿元左右，远远超过判决书中异议人应承担的债务，属于严重的超标的查封，侵害了异议人的合法权益，理应依法予以解除上述房产的查封。二、一审、二审判决事实认定错误，异议人作为担保人所担保的主债务已经履行完毕，无需再行承担担保责任。综上，请求解除对涉案房产的查封措施，并中止本案执行。 异议人洋浦公司提交了下列证据材料：1、人民币资金借款合同、抵押合同、(2009)深中法民四初宇第38号民事判决书；2、债权重组协议书、抵押担保合同；3、紧急付款告知函、致函；4、港丰地产公司2013年银行存款记录；5、国融公司支付建设银行、长城资产广州办与长城担保公司款项明细；6、国融公司与长城融资担保公司、长城广州办之间的来往函件及短信资料等，以证明其异议主张。 深圳中院经审查查明，关于裕丰隆公司与国融公司、洋浦公司债权转让合同纠纷一案，深圳中院作出(2014)深中法涉外初字第94号民事判决、本院作出(2018)粤民终1283号民事判决，确认：一、国融公司应于本判决生效之日起十日内向裕丰隆公司支付17000000.00元及利息【利息从2012年10月1日（包括该日）起按照年利率24%计算，2013年6月13日之前（包括该日）按照本金27803722.34元计算，从2013年6月14日（包括该日）起按照本金17000000.00元计算至本判决确定的付款之日止，从该利息总额中扣除3908290.01元】。二、国融公司应于本判决生效之日起十日内向裕丰隆公司支付人民币22624214.72元；三、国融公司应于本判决生效之日起十日内向裕丰隆公司赔偿律师费40万元；四、裕丰隆公司在本判决第一项、第二项、第三项债权范围内有权就抵押财产即涉案房产处理所得价款优先受偿，洋浦公司在承担责任后，有权向国融公司追偿；五、驳回裕丰隆公司其他诉讼请求。本案案件受理费398412.67元，财产保全费5000元，由国融公司与洋浦公司共同负担。 在本案诉讼过程中，裕丰隆公司向深圳中院申请财产保全，深圳中院作出(2014)深中法涉外民初字第94号民事裁定书，裁定查封涉案房产。进入执行阶段后，自动转为执行查封，查封期限为叁年，自2016年8月5日至2019年8月4日。 上述民事判决发生法律效力后，因被执行人未履行生效判决所确定之义务，申请执行人裕丰隆公司向深圳中院申请强制执行，要求被执行人偿付63651970.18元及利息等，深圳中院依法立案执行，执行案号为(2018)粤03执2617号。在执行过程中，深圳中院于2019年3月20日作出(2018)粤03执2617号确定财产处置参考价通知书载明如下内容：根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》等相关规定，为确定涉案房产处置参考价，双方当事人议价不能或不成，或逾期未提交议价结果的，深圳中院将以定向询价方式确定上述房产的起拍价。深圳中院已于2019年3月20日通过深圳市房地产评估发展中心网站的“房产评估价格查询系统”定向询价，上述房产的市场单价分别为人民币25002元／㎡、10789元／㎡、10603元／㎡、10665元／㎡，市场总价分别为人民币11073385.8元、13452911.99元、6470798.84元、8489766.6元。上述涉案房产的定向询价的总价值共计为人民币39486863.23元。 2019年4月3日，深圳中院作出(2018)粤03执2617号之二执行裁定书，裁定强制拍卖被执行人洋浦公司所有的上述涉案房产以清偿债务。 深圳中院认为，关于超标的查封的问题。经深圳中院向深圳市房地产评估发展中心网站的“房产评估价格查询系统”定向询价，涉案房产总价为人民币39486863.23元，而本案的执行标的为人民币63651970.18元及利息、罚息等，询价结果并未超过本案申请执行标的金额。在拍卖过程中，涉案房产的拍卖成交价有可能超过申请执行标的金额，执行法官在处置过程中可根据具体情况选择处置部分房产，以维持变现价与申请执行标的金额的基本一致性。关于异议理由第二项，实际上是对执行依据不服，应另循审判监督程序处理，不属于执行异议的审查范畴，深圳中院在此不作审查。综上，异议人洋浦公司的异议请求及理由无事实和法律依据，深圳中院不予支持。 2019年7月12日，深圳中院作出（2019）粤03执异432号，驳回洋浦公司的异议请求。 洋浦公司不服上述异议裁定，向本院申请复议，其复议请求为：1．请求撤销深圳中院(2019)粤03执异432号执行裁定书；2．请求依法裁定停止对被查封人所有的某某大厦2801-2806（不动产证号：xxxxxxx）、第4层整层（不动产证号：xxxxxxx）、101-106（不动产证号：xxxxxxx）、201-204(不动产证号：xxxxxxx)房产的执行。其复议理由为：一、深圳中院定向查询结果不能作为确定被查封房屋的实际价值，深圳中院以此作为查封未超标的依据错误。深圳中院系通过深圳市房地产评估发展中心网站的“房产评估价格查询系统”定向询价，得到被查封房产的市场单价为25002元/㎡、10789元/㎡、10603元/㎡、10665元/㎡，从而得出市场总价为39486863.23元，然而根据“房产评估价格查询系统”的查询结果，查询房产估价的生效时间为2016年11月08日，而法院裁定拍卖的时间为2019年4月3日。被查封房产位于深圳市××××街道，毗邻购物中心老街，有三条地铁线通过，目前市场房价近10万元/㎡，故不论是从相近楼盘目前的房价，还是从估价生效时间至裁定拍卖时的房价涨幅上来说，被查封房产都不可能仅值深圳中院认为的总价值。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。”故深圳中院认定的被查封房产的价值远远低于其实际市场价值，按此价值查封并裁定拍卖复议申请人财产会严重损害复议申请人合法权益。 二、一审、二审判决事实认定错误，申请人作为担保人所担保的主债务已经履行完毕，无需再行承担担保责任。（一）债权人天津市裕丰隆资产管理有限公司与深圳市国融房地产开发有限公司是高度关联的公司，债权人与债务人恶意串通，侵害了抵押担保人的合法权益，抵押合同应依法判定无效。（二）长城资产广州办与长城担保公司以及长城担保公司与裕丰隆公司签署的一系列《债权转让协议》违反了法律规定，依法应认定无效。（三）且重组前的利息人民币22624214.72元已经免除，债务人港丰公司已经支付全部本金和利息，申请人不再承担抵押担保责任。（四）长城担保公司与长城资产广州办在未告知抵押担保人且未经得其同意的情况下，违规将抵押权人由长城资产广州办变更为长城担保公司。裕丰隆的债权受让行为也并未有效送达洋浦公司，转让程序违反相关法律法规而无效。 综上所述，深圳中院查封申请人所有的位于某某大厦的多处房产房产价值高达3亿元，远远超过判决书中确定申请人应承担之债务，属于超标的查封，理应依法予以解除查封。且一审、二审法院没有查明案件事实，适用法律错误，作出错误的判决，严重侵害了申请人的合法权益。深圳市中级人民法院驳回复议申请人的异议错误，请求贵院依法纠正。 本院经审查，对深圳中院查明的案件事实予以确认。 另查明，深圳中院已经在京东网司法拍卖平台上发布了拍卖涉案房产的公告，将于2019年10月15日10时至2019年10月16日10时止进行公开拍卖活动，以定向询价所得的市场总价作为涉案房产的起拍价，拍卖公告注明涉案房产尚未竣工，按现状拍卖，由此产生的风险由买受人自行承担。 本院认为，本案的争议焦点是深圳中院将询价结果作为确定拍卖起拍价的依据是否适当。 首先，关于复议申请人主张定向询价结果远低于市场价并超标的查封的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第五条规定：“当事人议价不能或者不成，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。双方当事人一致要求直接进行定向询价，且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的，人民法院应当准许。”经审查，深圳市房地产评估发展中心是隶属深圳市规划和国土资源委员会的直属事业单位，其中一项职责即为全市房地产计税价格提供评估和咨询服务，因此该中心的“房地产评估价格查询系统”提供的房产价格具有计税基准价的功能和目的。深圳中院根据上述司法解释，可以采取定向询价的方式确定涉案房产的处置参考价。经定向询价，涉案房产的市场单价分别为25002元/㎡、10789元/㎡、10603元/㎡、10665元/㎡，市场总价共39486863.23元。由于涉案房产尚未竣工，深圳中院在拍卖公告中注明了按现状拍卖，由此产生的风险由买受人自行承担。复议申请人提出涉案房产市场价近10万/㎡，与涉案房产的现状不符，市场单价不具有可比性。本案的执行标的为人民币63651970.18元及利息、罚息等，询价结果并未超过本案申请执行标的金额。因此，复议申请人主张定向询价结果严重低于市场价并超标的查封的复议理由，理据不足，本院不予支持。 其次，关于复议申请人主张以询价结果作为起拍价严重损害其合法权益的问题。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未做评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”根据上述法律规定，执行法院可以按照定向询价结果的百分之七十确定网络司法拍卖财产的起拍价。本案中，深圳中院以定向询价结果作为网络司法拍卖涉案房产的起拍价，已经充分考虑了计税基准价略低于市场成交价的因素。而且，起拍价确定的是涉案房产的拍卖保留价，并不是真正的市场成交价，拍卖成交价应以最高出价为准。因此，复议申请人主张询价结果作为起拍价严重损害其合法权益的复议理由，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 再次，关于复议申请人主张查询估价超过定向询价结果有效期的问题。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条规定：“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。当事人议价的，可以自行协商确定议价结果的有效期，但不得超过前款规定的期限；定向询价结果的有效期，参照前款规定确定。”根据上述法律规定，定向询价结果的有效期不得超过一年。虽然深圳市房产评估价格查询系统的数据于2016年11月8日发布，但深圳中院于2019年3月20日进行定向询价，于该询价时点所得房产价格仍可作为人民法院确定起拍价的依据。该院已在京东网司法拍卖平台上发布了拍卖涉案房产的公告，将于2019年10月15日10时至2019年10月16日10时止进行公开拍卖活动，其进行公开拍卖的执行行为并未违反定向询价结果有效期不得超过一年的法律规定。因此，复议申请人主张查询估价超过定向询价结果有效期的复议理由，没有法律依据，本院不予支持。 最后，关于复议申请人主张一审、二审判决事实认定错误的问题。复议申请人主张其作为担保人所担保的主债务已经履行完毕，无需再行承担担保责任。复议申请人的此项主张实质是对深圳中院（2014）深中法涉外初字第94号民事判决和本院（2018）粤民终1283号民事判决不服，不属于执行复议程序审查范畴，本院不予审查处理，复议申请人洋浦公司可另循其他法律途径主张权利。 综上，深圳中院（2019）粤03执异432号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；复议申请人洋浦公司复议申请的理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回洋浦建丰物业发展有限公司的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异432号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 胡 鹰 审判员 蒋先华 审判员 李昙静 二〇一九年十月三十一日 法官助理彭惠连 书记员麦劲