陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终3356号上诉人（原审原告）：刘世光，男，汉族，陕西省榆林市横山区人。委托诉讼代理人:乔小飞，陕西格道律师事务所律师。上诉人（原审被告）:榆林市昌盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人:乔世林，该公司董事长。委托诉讼代理人:邓凤强，国浩律师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晓静，国浩律师（西安）律师事务所律师。原审第三人:榆林市金鹰时尚广场有限公司，住所地榆林市榆阳区。法定代表人:崔贵军，该公司总经理。上诉人刘世光、榆林市昌盛房地产开发有限公司（以下简称：榆林昌盛公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘世光的上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1017号民事判决书第二项判决内容，改判榆林昌盛公司及时履行给上诉人刘世光的商铺办理不动产权属登记手续的义务，办理产权手续的费用依据法律规定长退短补。2、撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1017号民事判决书第三项判决内容，改判榆林昌盛公司赔偿上诉人刘世光的商铺迟延交房损失505266元。3、本案的一、二审诉讼费用由榆林昌盛公司承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误。刘世光与榆林昌盛公司《商品房预售合同》约定的交付房屋的期限应为2014年12月31日，而非2015年12月31日。截止2019年1月10日《会议纪要》发文之日，昌盛公司仍未取得相关用地规划指标、未经规划专项验收等，未取得合法完善的竣工验收备案表，该公司的违约行为持续存在。一审法院对昌盛国际广场项目及商铺是否经竣工验收这一事实前后所作判决认定事实自相矛盾，严重侵害上诉人的合法权益。一审判决因办理产权手续发生的费用由刘世光承担，与认定事实不符，不利于法院执行。另判决没有为办理不动产登记手续设定期限，将给刘世光再次维权造成障碍。综上，上诉人刘世光依法提起上诉，请求法院依法公正判决。上诉人榆林昌盛公司的上诉请求：1、依法撤销榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1017号民事判决，改判驳回刘世光的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由刘世光承担。事实与理由：一审判决认定上诉人昌盛公司至今不能办理涉案房屋权属登记构成违约应当向刘世光承担违约金，属事实认定不清、法律适用错误。昌盛公司将办理权属登记的资料报产权登记机关，至今未能办理系政府原因，属不可抗力。办理房屋权属登记的不可抗力至今仍然存在，一审判决上诉人协助办理不动产权属登记手续在事实上属于履行不能。此外，刘世光主张违约责任的诉讼时效已过，不应予以支持。上诉人刘世光、上诉人榆林昌盛公司的答辩意见同上诉状意见一致。刘世光向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令昌盛公司赔偿刘世光商铺迟延交房的违约金（从2016年6月30日起至2018年6月30日止，按年租金132211元计算）；2、依法判令昌盛公司赔偿刘世光商铺迟延交房的违约金（从2016年6月30日起至2018年6月30日止，按年租金120422元计算）；3、依法判令昌盛公司支付刘世光商铺迟延办理权属登记证书的违约金33052.64元（按照已付房款1652632元×2%=33052.64元计算）；4、依法判令昌盛公司支付刘世光商铺迟延办理权属登记证书的违约金30105.48元（按照已付房款1505274元×2%=30105.48元计算）；5、刘世光在办理位于榆林市昌盛国际广场商铺不动产权属登记手续时，昌盛公司有协助义务；6、本案诉讼费由昌盛公司承担。一审法院查明，2014年5月17日，刘世光（买受人）与榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0022370，房屋代码103496。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市昌盛国际广场第1幢93号商铺，建筑面积38.03平方米，总价款1652632元，契税49579元，大修基金2092元，印花税826元，房屋登记费550元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等事项。同日，刘世光（买受人）与榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0022371，房屋代码103497。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市昌盛国际广场某商铺，建筑面积35.03平方米，总价款1505274元，契税45158元，大修基金1927元，印花税753元，房屋登记费550元等事项。2015年6月30日，刘世光（甲方、出租人）与榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-93，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市新建北路79号昌盛国际广场内1层93号房屋，面积38.03平方米。租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为132211元等事项。同日，刘世光（甲方、出租人）与榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-94，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市新建北路79号昌盛国际广场内1层94号房屋，面积35.03平方米。租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为120422元等事项。合同签订后，刘世光领取了2015年6月30日至2016年6月29日租赁费252633元（132211元+120422元=252633元），剩余租赁费不能给付。同时，涉案房屋产权证不能办理。刘世光以昌盛公司因商铺没有竣工验收报告，金鹰时尚公司不能办理合法经营手续，致不能实现合同目的，拒绝支付刘世光剩余租赁费，该损失是由于昌盛公司的原因造成为由向法院提起诉讼。另查明：涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案。2018年7月30日，涉案商业楼全体业主与榆林市国贸购物有限公司签订了商业楼租赁合同，约定将新建北路79号商业楼整体（包括本案涉案房屋）出租给榆林市国贸购物有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点1、涉案房屋是否存在迟延交房的问题；2、涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。关于涉案房屋是否存在迟延交房的问题。刘世光认为昌盛公司应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的房屋交付刘世光，而昌盛公司不能按约定交付致刘世光损失从2016年6月30日起至2018年6月30日止的租赁费505266元（（132211元+120422元=252633元）×2=505266元），应当由昌盛公司承担。昌盛公司认为刘世光租赁给金鹰公司收取了相应的租赁费，已经按合同约定履行了交付义务。经查，2015年6月30日，刘世光（甲方、出租人）与榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同2份，刘世光收取了1年租赁费252633元，可以证明昌盛公司按合同约定履行了涉案房屋的交付义务。昌盛公司的抗辩理由成立，予以支持。刘世光诉请依法判令昌盛公司赔偿刘世光第1幢93号商铺迟延交房的违约金（从2016年6月30日起至2018年6月30日止，按年租金132211元计算）；及依法判令昌盛公司赔偿刘世光第1幢94号商铺迟延交房的违约金（从2016年6月30日起至2018年6月30日止，按年租金120422元计算）的诉讼请求不符合合同约定，不予支持予以驳回。关于涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。刘世光认为昌盛公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由昌盛公司提供的资料报产权登记机关备案，而昌盛公司不能按该约定履行义务应当按已付房价款的2%向刘世光支付违约金。昌盛公司认为因涉案房屋系棚户区改造房屋有不可抗力因素致不能办理产权登记手续。经查，依榆林市商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。本案中，刘世光向昌盛公司交纳了契税、大修基金、印花税、房屋登记费，而昌盛公司向法院提供的证据已确认涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案，昌盛公司至今不能办理涉案房屋权属登记已构成违约，应当向刘世光承担违约金，故刘世光诉请依法判令昌盛公司支付刘世光第1幢93号商铺迟延办理权属登记证书的违约金33052.64元（按照已付房款1652632元×2%=33052.64元计算）；及依法判令昌盛公司支付刘世光第1幢94号商铺迟延办理权属登记证书的违约金30105.48元（按照已付房款1505274元×2%=30105.48元计算），计63158.12元（33052.64元+30105.48元=63158.12元）的诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。同时，刘世光诉请其在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢93号商铺、第1幢94号商铺不动产权属登记手续时，昌盛公司有协助义务的诉讼请求不违反法律规定且昌盛公司应当遵循诚实信用原则办理协助义务，刘世光的该诉讼请求予以支持。昌盛公司辩称刘世光诉讼已超过诉讼时效，经查，本案因办理涉案房屋不动产权属登记手续，该行为系物权行为，昌盛公司抗辩理由没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、本判决生效十日后，由榆林市昌盛房地产开发有限公司支付刘世光迟延办理权属登记证书的违约金63158.12元。二、刘世光在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢93号商铺、第1幢94号商铺不动产权属登记手续时，榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由刘世光承担。三、驳回刘世光的其他诉讼请求。案件受理费10740元，由刘世光负担740元，榆林市昌盛房地产开发有限公司负担10000元。本院二审期间，上诉人刘世光围绕本案上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人刘世光二审期间提交《榆林市昌盛国际广场延期交房的公告》，该公告非二审期间新证据，亦无其他证据予以佐证，且双方合同明确约定交付时间为刘世光的两套房屋均为2015年12月31日，该证据不足以证明双方对交付时间发生变更及榆林昌盛公司迟延交房，故本院依法不予采纳。对于榆林市建筑工程质量安全监督中心站的证明及榆阳区人民法院两份判决书，因上诉人榆林昌盛公司认可涉案工程未最终办理竣工验收备案，故本院对该证据予以认可。对于榆林金鹰时尚广场工商登记信息和竣工验收报告孙平则的签字，因无相关公司账务往来等证据予以佐证，无法证明上诉人刘世光的证明目的，本院不予采纳。对于孙平则的录音资料，上诉人刘世光庭审认可系未经允许擅自偷录视频，且该谈话内容与本案争议焦点并无关联，本院依法不予采信。庭后上诉人刘世光提交通讯录复印件及微信截图等证据，无法证明其证明目的，本院依法不予采纳。二审期间，上诉人刘世光申请本院向榆林市住房和城乡建设局调查、核实涉案房屋是否取得竣工验收备案表，因上诉人刘世光已提交榆林市建筑工程质量安全监督中心站的证明，且上诉人榆林昌盛公司对未取得竣工验收备案表的事实予以认可，双方对此并无争议，故该调取证据申请并非法院依职权调取事项。二审另查明，涉案房屋经出卖人内部组织竣工验收，但未进行政府相关部门竣工验收备案，其余二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。上诉人刘世光与上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司签订的两份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该两份合同合法有效，双方均应按约履行。二审期间，上诉人刘世光与上诉人榆林昌盛公司对约定交房时间产生争议，本院认为房屋交付时间应具体以合同约定为准，根据双方签订两份《榆林市商品房买卖合同》约定，以及上诉人刘世光在一审提交的民事起诉状中自认，房屋交房时间分别约定的为2015年12月31日，该交房时间为双方一致认可的时间。二审期间上诉人刘世光又提出房屋交付时间以合同附件中的日期为准，但上诉人榆林昌盛公司不认可，双方对合同附件日期存在争议，对于交付日期是否发生变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确，应推定为未变更，故合同约定的两套房屋交房时间应为正式合同主文中2015年12月31日较为妥当。关于房屋交付条件，根据合同第八条交付期限中约定，双方同意依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。该合同第八条规定了4种交付方式，验收标准逐条严格，其中第1种交付方式一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。本案上诉人榆林昌盛公司已在一审期间提交相关证据证明其内部组织工程竣工验收的事实。房屋交付后，由上诉人刘世光所有、收益。2015年6月30日，上诉人刘世光与原审第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司分别签订商铺租赁合同2份，上诉人刘世光收取了租赁费，后该房屋又出租给榆林市国贸购物有限公司经营，可以证明上诉人榆林昌盛公司按合同约定方式履行了涉案房屋的交付义务。上诉人刘世光称原审第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司未按租赁合同继续履行付款义务，给上诉人刘世光造成一定损失，但该未付清房款具体原因不明，属于刘世光与榆林市金鹰时尚广场有限公司之间的房屋租赁合同关系所处理问题，并无充分证据证明系上诉人榆林昌盛公司直接造成的，故上诉人刘世光请求上诉人榆林昌盛公司支付迟延交房损失无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人榆林昌盛公司是否存在迟延办理权属登记证书的问题。根据双方签订的《榆林市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，上诉人榆林昌盛公司自称已将办理产权登记资料报产权登记机关备案，至今未能办理证书原因系政府不可抗力，但其未提供相应证据予以佐证，故上诉人榆林昌盛公司应当承担举证不利的法律后果。一审法院按照双方合同约定，判由上诉人榆林昌盛公司承担相应的迟延办证违约金符合法律规定，本院予以认可。对于上诉人榆林昌盛公司上诉请求违约金予以适当减少的理由，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经查，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。上诉人昌盛公司未积极协调产权登记机关办理房产权属证书，致使买受人在规定期限内无法取得房产权属证书，故按照合同约定的违约金符合法律规定，一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于上诉人刘世光诉请办理房屋产权证书产生费用多退少补的问题，因上诉人刘世光已支付相关房屋契税、大修基金、印花税、房屋登记费等，故在办理产权手续所发生的费用，不足部分由上诉人刘世光补齐，已支付如有多余部分由昌盛公司予以返还。上诉人刘世光该项上诉请求有事实与法律依据，本院予以支持。综上，上诉人刘世光关于房屋产权手续费用已付部分未在判决主文中体现据实结算，本院予以纠正。其余上诉理由及上诉人榆林昌盛公司所持上诉理由亦无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决对涉案房屋进行验收备案认定错误，本院予以纠正。其余一审判决认定事实基本清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1017号民事判决第一、三项。二、变更榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1017号民事判决第二项为：上诉人刘世光在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢93号商铺、第1幢94号商铺不动产权属登记手续时，上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由双方根据产权登记部门的规定据实结算。一审案件受理费10740元，二审案件受理费10220元，由上诉人刘世光承担9440元，由上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司承担11520元。本判决为终审判决。审 判 长 徐晓炯审 判 员 吴凤凤审 判 员 白成钰二〇一九年十月三十日法官助理 马晓梅书 记 员 刘力好