广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8279号原告：广州凯云发展有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城开源大道11号A8栋五层501-502，统一社会信用代码914401166986609822。法定代表人：刘建春，董事长。委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴家盛，广东广开律师事务所律师。被告：广州汇达集团有限公司，住所地广东省广州市黄埔区科学大道235号901房，统一社会信用代码91440112695151007C。法定代表人：周保多，总裁。原告广州凯云发展有限公司（以下简称凯云公司）诉被告广州汇达集团有限公司（以下简称汇达集团）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月29日公开开庭进行了审理。凯云公司的委托诉讼代理人刘彦一、戴家盛、汇达集团的法定代表人周保多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.判令汇达集团、向凯云公司支付2018年12月1日至2019年3月30日拖欠的物业管理费20137.4元；2018年11月1日至2019年3月31日拖欠的自用水电费5440.19元；2018年10月1日至2019年3月31日拖欠的公摊水电费9270.06元；上述费用按每日以应交纳费用的千分之一计算至全部款项付清之日止的违约金；2.判令汇达集团向凯云公司支付因办理本案所支付的律师费4000元；3.判令汇达集团承担本案的诉讼费（包括案件受理费、诉讼保全费）。事实和理由：汇达集团与广州永龙建设投资有限公司签订了合同编号为“YLZJA303001”《房屋租赁合同》，合同约定：汇达集团自2016年11月1日起至2018年10月31日止租赁广州开发区科学大道235号901房，房屋建筑面积1005.37m2。汇达集团亦与凯云公司签订了编号为“KY-WG-01-A3-第9层全层新”的《物业管理服务合同》，合同约定期限为2016年11月1日起至2018年10月31日止，物业管理费自2016年11月1日开始，以汇达集团与广州永龙建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积1005.37m2收取，计费单价为5元/m2/月，该套房屋管理费总计5026.85元/月；汇达集团在每月10日前缴纳当月物业管理费，以及公摊水电费、自用水电费等其他费用，否则，每逾期1日，汇达集团须按应交纳费用的3‰向凯云公司支付违约金。公摊水电费根据园区每月实际公共水电使用度数以物业管理计费面积1005.37m2按比例分摊。自用电费、自用水费按相应计量系统计算出的金额收取。《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》签订后，广州永龙建设投资有限公司依约向汇达集团提供了合同所涉房屋，凯云公司亦依约向汇达集团提供了相应的物管服务，然而汇达集团未遵守合同约定向凯云公司交纳相应的费用。凯云公司多次与汇达集团联系沟通并催促汇达集团清偿前述未付款项，但汇达集团至今仍未向凯云公司交纳，汇达集团的行为已构成违约。为维护凯云公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关规定，提起诉讼。被告汇达集团辩称，1.凯云公司经常停电，对汇达集团经营造成很大的损失，该损失远远超过汇达集团所应当支付的物管费；２.2019年４月８日，凯云公司擅自将汇达集团的办公场所上锁导致汇达集团无法使用办公场地，不能正常办公。经审理查明，涉案房屋是位于广州开发区科学大道235号901房，建筑面积1005.37平方米，产权人为广州永龙建设投资有限公司（以下简称永龙公司），房地产权证号为粤房地权证穗字第××号。凯云公司与永龙公司签订《广州科学城总部经济区A1-A5、A9-A10栋物业管理服务合同》（双方均未注明签订日期），约定凯云公司为广州科学城总部经济区A1-A5、A9-A10栋提供物业管理服务，该项目为商务写字楼，位于广州科学城科学城231-245号（单数），地上总建筑面积83453.72平方米，合同期限自2019年1月1日至2019年12月31日，合同期满后，同等条件下，永龙公司优先考虑与凯云公司续签合同。2016年9月29日，广州开发区投资促进局给汇达集团《关于同意广州汇达集团有限公司租赁科学城总部经济区物业的函》称，同意汇达集团租赁科学城总部经济区A3栋9楼（1003.58平方米）用作办公场地，租期两年，免租筹建期2个月，租金、管理费和公摊水电费由永龙公司按区国有准经营物业租金方案的相关规定执行。2016年11月4日，永龙公司与汇达集团签订房屋租赁合同，永龙公司将涉案房屋出租给汇达集团作办公用房使用，租期自2016年11月1日起至2018年10月31日止，汇达集团房屋内自用水电费、空调费等据实收取，公摊水电费根据大厦园区每月实际公共水电使用度数由汇达集团按照租赁房屋面积1005.37平方米比例分摊，租金、管理费、水电费等费用按月结算，管理费、水电费等费用由汇达集团根据物业服务合同的规定缴付。2016年12月15日，汇达集团与凯云公司就涉案房屋的物业管理签订物业管理服务合同，合同期限自2016年11月1日至2018年10月31日，汇达集团在每月10日前缴纳当月物业管理费（不包含公摊水电费、汇达集团自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），否则每逾期1日，须按当月物业管理费的3‰向凯云公司支付违约金；物业管理费的计费面积为1005.37平方米，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费为5026.85元/月；每月10日前缴纳公摊水电费、自用水电费等其它费用，公摊水电费根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积1005.37平方米按比例分摊，逾期缴纳必须按广州市相关供应部门文件规定进行处理和收取滞纳金；当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或业主根据大厦公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费；凯云公司自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取，电费、水费单价按相关部门收取本物业的标准执行，当水、电等单价遇政策性调整或政府定价调整时，双方应以调整后的单价计费。2018年12月至2019年3月，凯云公司向汇达集团共送达四张收费通知单，均由汇达集团的员工签收，其中：2018年11月的自用水电费为1665.67元、同年10月的公摊水电费为1508.37元，同年12月的自用水电费为1481.78元、同年11月公摊水电费为1575.37元，2019年1月的自用水电费为1088.12元、2018年12月公摊水电费为2323.66元，2019年2月的自用水电费为1204.72元、同年1月公摊水电费为1990.89元。收费通知单中，自用水电费列明了上月和本月度数、本月用量、标准单价、本月费用；公摊水电费栏中列明了园区已出租总面积、汇达集团承租面积、园区水电费总费用、客户自用总费用、公摊总费用、公摊水费、公摊电费、本月费用等；在说明栏中，第2条列明了自用水电费收费时段和公摊水电费的收取时段，收费通知单收取的是往前数第二个月的公摊水电费；第3条列明了公摊水电费的计算公式。凯云公司提交的2019年4月收费通知单回执上没有汇达集团的签收签名或公章，该通知单中，汇达集团2019年3月的自用水电费为0元、同年2月的公摊水电费为935.7元。2019年2月27日，凯云公司向汇达集团发出欠款催缴通知函，通知汇达集团：其截止至2019年2月27日所欠缴的2018年12月1日至2019年2月28日的管理费15080.55元、水电费4235.57元、有偿服务费30元及上述各项费用的违约金/滞纳金。同日，汇达集团的员工在该函的回执上签名。2019年4月10日，汇达集团向凯云公司出具承诺书：汇达集团因工程回款不及时，导致2018年12月1日至2019年4月30日的管理费、物业水电费共计42337.98元未及时支付；汇达集团承诺于2019年5月31日前把以上拖欠的管理费、物业水电费42337.98元结清，同时办理退园手续；并承诺在费用结清前，办公室内物品不会搬离。凯云公司称上述承诺书中的承诺金额包含2018年12月至2019年4月的物业管理费25134.25元（按5026.85元/月计算），2018年1月1日至2019年3月31日的自用水电费5440.19元，2018年10月1日至2019年2月28日的公摊水电费8333.99元；2019年3月的公摊水电费在出具承诺函时尚未计算出；每月10日收取上一个月的自用水电费和再上一个月的公摊水电费；公摊水电费按照（园区总水电费用-园区所有承租的客户自用总水电费）×客户承租面积÷园区已出租的总面积。汇达集团称不清楚上述承诺书中的金额怎么计算出来的，不清楚公摊水电费的计算公式，以前都是凯云公司给其公摊水电费的单，汇达集团按单交费。庭审期间，双方当事人确认：2019年4月10日至开庭之日，汇达集团没有向凯云公司支付物业管理费、水电费、违约金等费用。双方当事人在物业服务合同期限届满后未签订物业服务合同，也未约定违约金的计算标准。上述事实，有凯云公司提交了房地产权证书、广州科学城总部经济区A1-A5、A9-A10栋物业管理服务合同、《关于同意广州汇达集团有限公司租赁科学城总部经济区物业的函》、房屋租赁合同、物业管理服务合同、收费通知单、催缴函、承诺书、水电费票据以及双方当事人的陈述予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：凯云公司与汇达集团签订的物业管理服务合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。该物业服务合同到期后，虽然双方当事人没有续签物业服务合同，但凯云公司仍然按照原合同的约定向汇达集团提供物业服务，汇达集团仍按照原物业服务合同的约定接受凯云公司的物业服务，故双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。关于物业管理费。鉴于双方未签订物业服务合同，汇达公司实际使用了汇达集团提供的物业服务，应当向凯云公司支付物业管理费用，物业管理费的计算标准参照原物业服务合同确定。汇达集团确认其未向凯云公司支付2018年12月1日至2019年4月30日管理费、物业水电费未付，且其在出具承诺书后未向凯云公司支付上述费用，故汇达集团应当按照5026.85元/月（5元/月/平方米×1005.37平方米）的标准向凯云公司支付2018年12月1日至2019年3月30日的物业管理费20107.4元（5026.85元/月×4月）。关于自用水电费和公摊水电费。1.自用水电费，根据凯云公司提交的证据，2018年11月1日至2019年3月31日，汇达集团自用水电费共计5440.29元（1665.67元+1481.78元+1088.12元+1204.72元+0元），凯云公司主张的汇达集团支付自用水费5440.19元，符合法律规定，本院予以支持。2.公摊水电费，根据汇达集团每月均是按照凯云公司发出的通知单交纳公摊水电费的主张，凯云公司提交的2019年4月的收费通知单虽然没有汇达集团的签收，但汇达集团应按照其交纳公摊水电费的惯例交纳该通知单中确认的公摊水电费935.7元，故汇达集团应交纳的2018年10月至2019年2月的公摊水电费为8333.99元（1508.37元+1575.37元+2323.66元+1990.89元+935.7元）；关于凯云公司主张的2019年3月1日至31日的公摊水电费，因其未提交该时段内计算公摊水电费的各项数据，仅主张公摊水电费的金额，故证据不足，本院不予支持。关于物业管理费和水电费的违约金。双方当事人之间仅存在事实上的物业服务关系，就逾期支付物业管理费、水电费（包括自用水电费和公摊水电费）的违约金及其计算方式未达成一致意见，凯云公司主张汇达集团按照原物业服务合同约定的违约金标准要求汇达集团支付逾期支付物业管理费、水电费的违约金，证据不足，无事实和法律依据，本院不予支持。关于律师费。双方当事人未约定事实物业服务合同发生纠纷后所产生的律师代理费用的负担，也未提交证据证实双方就上述律师代理费的负担达成一致意见，且凯云公司通过诉讼向汇达集团主张权利所产生的律师费用，应属于其诉讼成本，故其主张汇达集团承担其在本案中的律师代理费无法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州汇达集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付拖欠的2018年12月1日至2019年3月30日物业管理费共计20107.4元及违约金（违约金以5026.85元/月为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率、从拖欠物业管理费的当月11日起计算至实际清偿之日止，违约金计算的开始月为2018年11月）。二、被告广州汇达集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州凯云物业管理有限公司支付2018年11月1日至2019年3月31日自用水电费5440.19元、公摊水电费8333.99元，共计13774.18元。三、驳回原告广州凯云物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费464元，原告广州凯云物业管理有限公司负担82元，被告广州汇达集团有限公司负担382元。财产保全费432元，原告广州凯云物业管理有限公司负担76元，被告广州汇达集团有限公司356负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李祖艳二〇一九年十月十八日书记员  林碧婷孙晓华