舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初2397号 原告：蒋臣忠，男，1969年8月4日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告：谢雪飞，女，1964年10月3日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告蒋臣忠与被告谢雪飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，本案依法适用简易程序2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告蒋臣忠、被告谢雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋臣忠向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原被告于2019年6月13日签订的对船用品市场××幢×楼11号商铺的《临时解约协议》，被告谢雪飞继续履行上述商铺于2017年10月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告谢雪飞停止对原告蒋臣忠享有船用品市场××幢一楼11号商铺租赁权的妨害行为。事实和理由：蒋臣忠于2017年11月承租新城船用品东十七路××幢一号到二十五号的房屋，合计二十五间；《房屋租赁合同》约定自2017年11月15日至2020年11月14日，租期三年，租金每年90000元，每半年支付一次，由管理员统一发放。蒋臣忠征得管理员口头同意后，把其中的6间(含有谢雪飞的房屋)租给了租客梅某使用。蒋臣忠支付第一期的租金时，二十五间房屋租金全部由对应的原房东收取，付第二期租金时，有部分房东在承租人不知情的情况下把房屋卖给了新房东，第二期租金由新房东收取。至此原被告双方相安无事。到了付第三期租金(2018年11月15日至2019年5月14日)时，由于谢雪飞、陈某、倪某、毕某等部分业主要求与吵闹，蒋臣忠被迫把租金从每间半年的1791元提高到3000元，已于2019年2月支付完毕。这样蒋臣忠付出的第三期租金比原合同多了16926元(每间多付1209×6间=7254元)。2019年5月6日上午10时许，谢雪飞及部分业主再次聚集到商铺现场，要把商铺门封了，要求收回房屋；双方发生了争吵，引来多人围观，给承租人的经营带来极大的影响。110警察处理结果：按合同处理。蒋臣忠于2019年5月6日下午支付了第四期(2019年5月15日至2019年11月14日)的租金，大部分租金由管理员发放到位；租金比原合同多付10881元(每间多付2418元)，蒋臣忠在群里多次催促未收到租金的业主提供收款方式，租金马上付出。只有方伦富(新业主)、倪某(新业主)及谢雪飞、陈某置之不理，未提供收款方式。上述被告以没收到租金为由，于2019年5月28日把商铺的锁孔塞了木屑，灌注了502胶水。蒋臣忠报警处理。蒋臣忠又通过微信转账的方式付出租金，均遭到拒绝。由于谢雪飞要求收回房屋直接与租客梅某签订租房合同，否则拆门；为了租客能正常经营，相约双方于2019年6月13日中午进行三方协商，蒋臣忠同意增加租金维持合同履行，但是谢雪飞以拖欠租金为由，要求解除合同；否则就马上把卷闸门撬掉，让租客搬走。因当时被告方人数较多，蒋臣忠迫于压力，为避免发生冲突及租客的使用权暂时不受侵害，蒋臣忠被迫签署临时解除合同，同意退回租金：有关最终是否解除合同，交由司法处理决定。根据《合同法》买卖不破租赁的原则，及出租人卖出房屋时应提前告知承租人，出租人在同等条件下享有优先购买的权利；租赁物所有权改变，不影响租赁合同的效力及全体业主购房时签订的《共同投资管理协议》和《房屋租赁合同》，特提起诉讼。蒋臣忠为主张提交了房屋租赁合同（及居间合同）、投资管理协议、临时解约协议等证据。 被告谢雪飞辩称，谢雪飞于2017年9月26日买下房屋船用品市场商铺，出租给蒋臣忠。房租每半年交付一次。就在第二年(2019年一月左右)，才知道房屋不是蒋臣忠本人使用，蒋臣忠私自转租给他人，而且还有几间别人早已收回。同时，蒋臣忠房租比原来将近高达一倍。大多数业主都不同意，要求谢雪飞等几个代表再次商讨房屋租金。就在2019年1月7日晚，几个代表和蒋臣忠商讨租金提高，蒋臣忠不同意，但答应2019年5月14日归还房屋由谢雪飞等自己管理。谢雪飞等作为代表，也考虑业主的利益，就在群里宣布：业主们都要求不提高租金，直接收回房屋。2019年1月11日，大部分业主去自己的店铺，要求收回房子。当时蒋臣忠对于私自转让，就答应第三期房租加至每半年每人每间3000元，并且多次答应在第四期(2019年5月14日)归还谢雪飞等自己管理。之后谢雪飞等多次催促手续办理，蒋臣忠不予理会。根据2019年6月13日双方签字的终止协议，承租方拖欠房租，谢雪飞等可以收回房屋。因此，租赁合同终止，蒋臣忠占有房屋无理。 双方对以下事实无争议，本院予以确认：2017年10月30日，蒋臣忠与谢雪飞等签订《房屋租赁合同（及居间合同）》，蒋臣忠承租新城船用品市场东十七路××幢×楼一号到二十五号的房屋，合计二十五间；《房屋租赁合同》约定租期三年，自2017年11月15日至2020年11月14日，租金每年90000元，每半年支付一次，每间1791元，下期房租提前七天支付；蒋臣忠拖欠租金10天以上的，出租方可终止合同，收回房屋。双方另有投资管理协议。谢雪飞为其中一间11号的业主。2019年，双方协商每间房租提高到3000元。2019年6月13日，谢雪飞（东十七路11号业主）等船用品市场××幢东十七路7号、9号、11号、东十八路16号业主与蒋臣忠签订了临时解约协议，约定因承租方拖欠房租十天以上，根据原签订的租赁合同约定，乙方（即蒋臣忠）拖欠租金10天以上的，甲方可终止合同，收回房屋。蒋臣忠将谢雪飞名下的房屋转租给他人。上述事实有《房屋租赁合同（及居间合同）》、微信聊天记录、临时解约协议、不动产权证、《租房合同》等为证。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、蒋臣忠未及时支付房租。在支付了第四期(2019年5月15日至2019年11月14日)的租金时，蒋臣忠未按照约定将3000元及时给付谢雪飞。在提交的微信聊天记录证据中，蒋臣忠在2019年5月28日转账(2019年5月15日至2019年11月14日)房屋租金为1791元，而非3000元；对谢雪飞聊谈中陈述的违约和逾期交付租金、转租一节，蒋臣忠未予以辩驳。双方的合同约定的租金交付时间为提前7天；逾期十天的，出租方可以解除合同。 二、租赁合同在2019年5月29日解除，双方达成的临时解约协议合法有效。2019年5月29日，谢雪飞等船用品市场××幢东十七路7号、9号、11号、东十八路16号已在所涉房屋张贴《通知》，告知因蒋臣忠违反合同转租及超过应付租金日期，自2019年5月29日起收回房屋。双方在2019年6月13日签订了临时解约协议，约定因承租方拖欠房租十天以上，根据原签订的租赁合同约定，乙方（即蒋臣忠）拖欠租金10天以上的，甲方可终止合同，收回房屋。谢雪飞提交了临时解约协议和《通知》。对存在受胁迫或存在误解等意思表示不实的情况，蒋臣忠未能举证，本院认定临时解约协议为双方真实意思表示。 本院认为，蒋臣忠与谢雪飞之间就船用品市场××幢东十七路11号房屋存在租赁合同关系。双方签订的《房屋租赁合同（及居间合同）》和临时解约协议，均为双方真实意思表示，合法有效。蒋臣忠认为受到外力胁迫，考虑租客利益，临时签署，需以司法调解为准，对胁迫一节，无证据印证，本院不予采信。根据临时解约协议的约定，蒋臣忠逾期付租金，租赁合同终止。双方应当遵守该约定。因蒋臣忠存在逾期交付租金等行为，谢雪飞已经按照租赁合同约定，在2019年5月29日以张贴《通知》形式单方通知解除合同。现谢雪飞不同意继续履行租赁合同，双方的租赁合同应已经解除。蒋臣忠对租赁房屋已经无继续占用的权利。租赁房屋仍由房屋产权人享有占有、使用、防止侵害等物权权利。 综上所述，蒋臣忠要求撤销解约协议、继续履行租赁合同、排除妨害的请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下： 驳回原告蒋臣忠诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告蒋臣忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 林 静 二〇一九年十月八日 书记员 侯微波