山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终8044号上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘保喜，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄玉贵，男，1975年7月6日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：亓凤美，女，1979年5月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：娄玉贵（亓凤美之夫），住址同上。上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称华润置地）因与被上诉人娄玉贵、亓凤美商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初9631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润置地上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费用由娄玉贵、亓凤美承担。事实与理由：一审法院认定涉案商品房于2017年4月30日不具备交付条件属认定事实错误。1.双方签订的商品房买卖合同补充协议约定涉案商品房的交付条件为“单体验收合格”。华润置地提交的相关竣工验收资料（五方验收合格报告、消防验收复查意见书等）足以认定涉案商品房于2017年4月20日已取得涉案房屋所在项目的所有竣工验收合格文件。济南城乡建设委员会颁发的涉案楼座的《房屋建筑工程竣工验收备案单》明确载明涉案商品房的竣工验收时间为2017年4月20日，该竣工验收时间系作为建设主管部门确认的涉案商品房的竣工验收合格时间。故涉案商品房的竣工验收合格时间不但在通知交房之日（2017年4月30日）之前，而且在华润置地向娄玉贵、亓凤美送达交付通知书之前。2.竣工验收与竣工验收备案属两个完全不同的概念。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，竣工验收系针对商品房质量是否合格的验收行为；根据《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第六条的规定，竣工验收备案系建设单位将相关竣工验收合格文件向相关建设主管部门报送，由建设主管部门收讫留存的行为。涉案商品房于2017年4月20日即已竣工验收合格。娄玉贵、亓凤美辩称，1.济南市多次下文强调综合验收为交房必须条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的，开发企业不得交付，购买者和管理者有权拒绝接受使用。《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。第六条规定：开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。华润置地在不受监管的附加合同中将单体验收作为交房条件不符合上述法律规定。双方签订的商品房买卖合同主合同第八条“交付期限”明确约定：出卖人应当在2017年4月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。2.在2017年4月28日，华润置地就无法正常交房事宜，做出个“关于华润城紫云府F2一标段交付的公告”张贴于华润城紫云府售楼处大厅，公告内容为：“一、关于综合验收备案问题，称交付日如未取得《综合验收备案证明》自交付之日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给与客户一定的补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额不超过房款总额的1%，客户可正常收房，收房后除正常享受上述补偿外，自交付之日起至《综合验收备案证明》取得，期间无需支付房屋物业费，在此期间产生的物业服务费用由我司支付给物业服务公司”。这表明华润置地明知未取得《综合验收备案证明》不符合交房条件的情况下，主动给与购房户一定补偿，以求息事宁人，但是此补偿方案与合同约定不符，明显低于合同约定，该公告的真实性在（2018）鲁01民终8052号判决书中忆被市中级法院认可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。娄玉贵、亓凤美向一审法院起诉请求：1.判令华润置地按合同约定的上限，即总房款的4%支付违约金47762元；2.诉讼费由华润置地承担。一审法院认定事实：1.2015年3月18日，华润置地取得市中区兴隆片区二环南路南侧《国有土地使用证》（编号：市中国用（2015）第0200007号）。2.2015年4月22日，华润置地取得市中区兴隆片区二环南路南侧《济南市房地产开发经营权证明》（编号：济建开证字第2015032号）。3.2015年5月14日，华润置地取得市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F-2地块《商品房预售许可证》（编号：济建预许2015218号）。4.2015年5月29日，娄玉贵、亓凤美（乙方、买受人）与华润置地（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》主要内容为：原告购买被告位于济南市市中区紫云府小区F-2地块2号楼房屋，总房款为1194050元；合同第八条交付期限规定：“出卖人应当在2017年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.详见附件《商品房买卖合同补充协议》。”第九条出卖人逾期交房的违约责任规定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.……。2.详见附件《商品房买卖合同补充协议》。”第十一条交接规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件《商品房买卖合同补充协议》。”第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺规定：“第一款第5项，出卖人只负责红线内铺设入户，因政府供热、供气、供水、供电等部门的原因、入住率等原因导致不能按时供热、供气、供水、供电，出卖人不承担责任；第二款第2项，若因政府市政配套部门原因或政策法规调整致使本条约定的基础设施、公共配套建筑不能在房屋交付时达到使用条件，则买受人同意不追究出卖人任何责任；第二款第3项，非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运行，导致小区配套不具备使用条件的，买受人同意不追究出卖人任何责任。”《商品房买卖合同补充协议》主要内容为：原告通讯地址为山东省济南市天桥区黄桥小区6号楼4单元302。协议第7条关于交付期限规定：“7.1因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；……等非甲方原因导致该商品房无法按时交付的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方（被告）可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任。7.2甲方（被告）逾期交房，……逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。……。”第8条关于商品房交付规定：“8.2如乙方所购商品房为期房，甲方可在合同约定的房屋交付日前向乙方发出房屋《入住通知书》，……；乙方应按主合同约定的时间到甲方售楼处办理交付手续，并按规定缴付有关费用，如甲方交付时间、地点另有安排，乙方需按照甲方《入住通知书》通知的时间和地点办理交付手续并缴付相关费用；……；按合同约定时间收房并完成交付手续既是乙方的权利也是乙方的义务，甲方是否发放通知并不影响乙方收房义务的履行。8.5乙方（原告）确认：即使有主合同第8条的约定，但该商品房经单体验收合格，即具备交付条件。如甲方向乙方交付的商品房已经验收合格，且甲方已按主合同及本补充协议约定提供了相关文件资料的，则该商品房已符合双方约定的交付标准，乙方保证并承诺会按主合同及本补充协议的约定或甲方《入住通知书》的要求办理收房手续；如乙方迟延或拒不办理收房手续的，则视为甲方已履行完毕主合同及本补充协议约定的商品房交付义务。且本商品房的交付时间为主合同及本补充协议约定或甲方《入住通知书》中约定的交付期限届满之日。如甲方商品房尚不具备交付条件，乙方自愿提前装修、入住的，视为双方对交付条件的自愿变更，视为甲方已完成商品房交付义务，乙方放弃对甲方商品房质量、交付条件及交付时间等的责任追究。”第21条关于通知及送达的方式和效力规定：“……。21.2乙方保证主合同首页所示地址为乙方真实、有效的通讯地址，保证甲方按上述地址向乙方邮寄的文件或物品均会送达乙方。若出现乙方拒收、第三方代收、被退回等情形，均视不甲方已有效送达。甲方有权以特快专递的方式向乙方发送书面通知。”5.2015年10月15日，娄玉贵、亓凤美向华润置地交纳购房款1194050元，华润置地出具收据一份。2017年1月21日，华润置地向娄玉贵、亓凤美出具金额为1193967元的发票一份。6.2017年3月23日，济南市规划局就被告承建的兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目（1＃-13＃楼、北区车库及配套商业）出具《建设工程竣工规划核实合格证》。7.2017年3月29日，济南市公安消防支队出具《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（济公消竣复字〔2017〕第0012号），载明包括涉案F-2地块1-13＃楼在内的相关工程复查合格。8.2017年4月10日，华润置地、山东正元建设工程有限责任公司、山东省建筑设计研究院、山东省建筑设计研究院、山东泉景工程咨询有限公司对涉案F2地块2＃楼共同出具《建筑工程竣工验收报告》，意见为：该工程结构安全可靠，使用功能符合要求，技术档案资料齐全，同意验收。9.2017年4月13日，华润置地就兴隆片区二环南路南侧F2地块项目2＃楼提交了《济南市建筑工程竣工结算备案表》。10.2017年4月21日，华润置地按照娄玉贵、亓凤美在《商品房买卖合同补充协议》的通讯地址即山东省济南市天桥区黄桥小区6号楼4单元302向原告邮寄“紫云府交付使用通知书”，2017年4月22日11时47分03秒送到。11.2017年4月26日，济南市住房保障和房产管理局出具《济南市前期物业管理竣工核实证明》（分期，济前物核第2017110号），载明：“兴隆片区二环南路南侧F2地块项目（含1＃～13＃楼、北区车库及配套商业）已按照《山东省物业管理条例》和《前期物业服务合同》的要求，落实了该项目前期物业管理相关事项，符合有关规定，验收合格。”12.2017年4月29日，娄玉贵、亓凤美在《房屋交付验收单》中签名，该验收单载明：“地面有问题有裂缝（多处）、温控器已安装、地暖管压力3.8、缺弱电插座。”13.2017年4月30日，华润置地、山东建筑设计院、山东泉景工程咨询有限公司、济南千佛山园林工程有限公司共同出具《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》，载明兴隆片区二环南路南侧F2地块1～13＃楼、北区车库及配套商业项目，经现场核实，验收合格。14.2017年5月15日，济南市政公用事业局出具《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》（编号：济公用验【2017】026号），载明：“由华置地（山东）发展有限公司开发建设的兴隆片区二环南路南侧F2地块项目（含1＃～13＃楼、北区车库及配套商业），位于市中区兴隆片区二环南路南侧，总建筑面积162435.08㎡，该项目已取得规划红线内节水、排水及供水、供气、供热设施单项验收证明。经审核，基本符合市政公用设施综合验收备案条件。”15.2017年5月26日，华润置地取得济南市城乡建设委员会出具的《房屋建筑工程竣工验收备案单》，载明：“工程名称：兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目2＃楼，备案意见为：该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。”16.2017年6月23日，华润置地向济南市城乡建设委员会提交了兴隆片区二环南路南侧F-2地块项目第1期《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表》。17．2017年7月21日，华润置地取得了贰级《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》。18.2017年11月3日，济南市杨尘治理与渣土整治行动工作组办公室发布济尘治字〔2017〕11号《关于发布重污染天气橙色预警及建设工程采取重污染天气Ⅱ级响应措施的通知》；2017年11月3日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕19号《关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级响应措施的通知》；2017年12月2日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕25号《关于发布重污染天气黄色预警并启动Ⅲ级应急响应的通知》；2017年12月3日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕27号《关于解除重污染天气黄色预警并终止Ⅲ级应急响应的通知》；2017年12月3日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕30号《关于发布重污染天气黄色预警并启动Ⅲ级应急响应的通知》；2017年12月20日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕35号《关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》；2017年12月26日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕41号《关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》；2017年12月29日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2017〕43号《关于解除重污染天气橙色预警并终止Ⅱ级应急响应的通知》；2018年1月22日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布通告，自1月22日11时起，解除重污染天气橙色预警并终止Ⅱ级应急响应；2018年2月28日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2018〕8号《关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》；2018年3月9日，济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布济重污染天气应急办〔2018〕13号《关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的通知》。19.2018年3月3日，济南市住房维修资金管理中心出具《物业质量保修金交存证明》，证明华润置地位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧的紫云府小区F2地块物业（项目），其中14栋自然楼，合计建筑面积162189.22平方米的物业质量保修金已交存。20.2018年4月24日，济南市城乡建设委员会出具《济南市新建住宅区供电配套设施接收证明》，证明兴隆片区二环南路南侧F2地块项目1＃～23＃楼住宅楼供电配套设施已由济南供电公司接收并抄表到户。21.2018年4月25日，济南市城乡建设委员会出具《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，同意兴隆片区二环南路南侧F2地块项目（含涉案2＃楼）竣工综合验收备案。22.2018年5月7日，双方签订《房屋结算移交协议书》，该协议书载明：“乙方（原告）购买甲方（被告）开发建设的市中区紫云府小区一区房源明细如下：住宅：商品房现派出所变更楼栋号，合同约定建筑面积143.89平方米，套内建筑面积124.48平方米，总价1194050元。现实测建筑面积143.88平方米，套内建筑面积124.58平方米，面积差异处理（补交）-83元。乙方实交总价款1193967元（大写：壹佰壹拾玖万叁仟玖佰陆拾柒元整）；上述房屋已竣工并已验收备案，双方已结清上述款项。……本协议签署后，甲方将房屋交付给乙方使用，产权归乙方所有，以上房屋的产权登记面积以房管局实际测绘的面积为准。”23.2018年5月9日，济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具《关于兴仲路市政配套设施施工周期延后情况说明》，说明由于受兴仲路沿线拆迁的影响，兴仲路道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天，干道通车时间为2018年4月30日，受此影响，紫云府F2一标、F2二标、F4一标综合竣工延后至2018年4月25日方才办理完毕。24.兴仲路道路工程系济南市兴隆南区市政配套工程。当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：涉案房屋交付的时间。娄玉贵、亓凤美主张房屋交付的时间为2018年5月7日，提交了《零星交付流转单》和《房屋结算移交协议书》予以证明。《零星交付流转单》中钥匙领取处载明：已（以）领取钥匙门禁卡和资料，7把住宅2把信报箱业主：娄玉贵经办人：曹世臻，落款时间为打印“2018年＿月＿日”。华润置地质证认为，对《零星交付流转单》的真实性不予认可；对《房屋结算移交协议书》的真实性予以认可，但其并不能作为收房的相关证据，该协议书系双方根据房管局测绘确定面积对差价进行多退少补的程序，是办证之前的必经程序，与其他行为无关。华润置地辩称房屋交付时间为2017年4月29日，提交了EMS标准快递单、邮件全程跟踪查询单、《房屋交付验收单》予以证明。原告质证认为，交付使用通知书未收到，《房屋交付验收单》只是一个验房的单据，验房与交房不是一个概念，存在本质区别，并不能证明已收房。另据一审法院调查并经当事人质证，《零星交付流转单》中的“曹世臻”系华润地（北京）物业科技管理有限公司紫云府项目的物业管家，2018年3月至2018年6月，曹世臻曾借调至被告处帮助工作，该单中钥匙领取处书写的“7把住宅2把信报箱”系其所写。综上，一审法院认为：2017年4月29日的《房屋交付验收单》，仅载明了“地面有问题有裂缝（多处）、温控器已安装、地暖管压力3.8、缺弱电插座。”等内容，并无房屋已交付的内容，且华润置地于2017年5月26日才取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，在2017年4月30日之前，涉案房屋尚不具备交付条件。而2018年《零星交付流转单》和2018年5月7日《房屋结算移交协议书》载明了交付钥匙和房屋的内容，故对娄玉贵、亓凤美提交的《零星交付流转单》和《房屋结算移交协议书》所欲证明的房屋交付的证明力予以采信，对华润置地提交的《房屋交付验收单》的证明力不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案房屋的交付时间为2018年5月7日。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，娄玉贵、亓凤美已按照约定支付了房价款，华润置地亦应按照合同约定的日期即2017年4月30日前将具备交付条件的商品房交付使用，而双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定，商品房交付的条件为“商品房经单体验收合格，即具备交付条件”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，在对“单体验收合格”的理解产生争议时，应当按照通常理予以解释，有两种以上解释时，应当作出不利于被告一方的解释，就本案而言，“单体验收合格”应理解为涉案商品房应取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》和《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》，但华润置地直至2017年5月26日才取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，在取得该单后，华润置地也未及时通知原告收房，直至2018年5月7日双方才办理房屋结算移交，华润置地才将房屋交付娄玉贵、亓凤美使用，华润置地逾期交房已逾180天，故娄玉贵、亓凤美诉求华润置地按照合同约定的上限总房款的4%支付违约金，应当予以支持，但其计算所依据的总房款应以1193967元为宜。华润置地辩称已于2017年4月29日将房屋交付娄玉贵、亓凤美使用，虽提交了《房屋交付验收单》，但娄玉贵、亓凤美不予认可，该单中既无明确其已收到房屋的记载，华润置地也未能提交娄玉贵、亓凤美已收到房屋的其它证据予以佐证，故对该辩称意见，不予采纳。华润置地辩称导致未取得分期综合验收备案的直接原因是市政配套接通迟延，而迟延的原因系拆迁与停工通告导致，并提交了《建设项目竣工市政公用设施综合验收备案意见表》、《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表》、济南市杨尘治理与渣土整治行动工作组办公室及济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布的通知、《济南市新建住宅区供电配套设施接收证明》、《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》、《关于兴仲路市政配套设施施工周期延后情况说明》予以证明，但涉案《商品房买卖合同补充协议》第7.1条中并未将拆迁原因约定为免责事由，且根据《商品房买卖合同补充协议》第7.2条的约定，华润置地逾期交房180天以上即应当承担违约责任，故对该辩称意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，我国合同法中的违约金以“赔偿性为主”为主，原则上不以违约方的过错为要件，也不以损害的实际发生为前提，只要有违约行为存在，违约方就应支付违约金，但当事人有特殊约定的除外。华润置地辩称原告主张的违约金数额过高，但根据《商品房买卖合同补充协议》第7.2条的约定，现娄玉贵、亓凤美主张的违约金已自可按日支付已付房价款万分之二调整为不超过房款总额的4%，已然适宜,故对华润置地该辩称意见，不予采纳。综上所述,娄玉贵、亓凤美的诉讼请求部分成立。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第二条、第十一条第一款、第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、华润置地（山东）发展有限公司于判决生效之日起十日内支付娄玉贵、亓凤美逾期交房违约金47758.68元；二、驳回娄玉贵、亓凤美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费990元，由华润置地（山东）发展有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：华润置地是否应承担逾期交房违约责任。华润置地与娄玉贵签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定华润置地应于2017年4月30日前，将取得开发项目单体验收合格的商品房交付娄玉贵使用，对于“单体验收合格”的理解，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房人交付商品房所应达到的法定条件，故双方约定的“单体验收合格”的最低限度应理解为涉案商品房取得《建筑工程竣工验收备案单》。实际履行过程中，华润置地于2017年5月26日才取得涉案商品房所在楼幢《房屋建筑工程竣工验收备案单》，华润置地在此之前的交房行为不符合合同约定及法律规定，娄玉贵有权拒绝接收房屋，故华润置地提交的其与娄玉贵于2017年4月29日签订的《房屋交付验收单》仅能证明娄玉贵于接收房屋前对查验结果的确认，不能证实华润置地通知娄玉贵接收房屋的事实；即便华润置地通知娄玉贵接收房屋，因此时房屋交付不符合合同约定及法律规定，娄玉贵亦有权拒绝接收房屋。华润置地于2018年5月7日将涉案商品房实际交付给娄玉贵，其虽主张在此之前多次通知娄玉贵接收房屋，但未提交证据予以证实，故本院认定华润置地于2018年5月7日向娄玉贵履行了商品房交付义务。自2017年5月1日起至2018年5月7日止，华润置地逾期交房超过180日，应承担相应的违约责任，一审法院判决华润置地按合同约定的上限即总房款的4%计算违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，华润置地的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费990元，由上诉人华润置地（山东）发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  栾钧霞审判员  高希亮审判员  尹 腾二〇一九年十月二十四日书记员  田 琳