广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初2810号原告（反诉被告）:沈文平。委托诉讼代理人：彭安意，广东巨通律师事务所律师。被告（反诉原告）:蔡国文。委托诉讼代理人：朱全全，广东深宝律师事务所律师。被告：深圳市东华世纪置业有限公司。法定代表人：姜有东。沈文平与蔡国文、深圳市东华世纪置业有限公司（以下简称东华世纪）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈文平及其托诉讼代理人彭安意、蔡国文委托诉讼代理人朱全全到庭参加诉讼，东华世纪经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案查明的事实如下：一、合同关系：沈文平与蔡国文于2015年4月25日签订商铺租赁合同，约定蔡国文将位于深圳市宝安区三围东华工业区北门的7号商铺出租给沈文平作经营使用，租期自2015年4月30日起至2021年3月29日止，2015年6月15日至2017年5月30日每月租金为40000元2017年6月1日至2019年5月30日每月租金为46000元，并于当月5日前付清。沈文平提交的房屋租赁凭证显示，房屋地址为深圳市宝安区西乡宝安大道水产三围工业园A栋一楼7号商铺，出租人为深圳市东华世纪，承租人为梁某，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日；二、合同效力：蔡国文自认并非涉案商铺产权人且沈文平、蔡国文均未提交证据证明蔡国文占有商铺的合法依据，沈文平与蔡国文签订的房屋租赁合同应为无效合同；三、合同无效的法律后果：蔡国文应向沈文平返还收取的押金80000元。沈文平请求返还喝茶费200000元并未举证证明支付的具体款项且未举证证明与蔡国文约定需支付喝茶费200000元，对沈文平的该项诉讼请求本院不予支持。沈文平请求赔偿预期经营利润损失,因沈文平提交的营业执照不足以证明沈文平主张的预期经营利润损失，且涉案合同无效，对沈文平的该项诉讼请求本院不予支持。沈文平请求被告赔偿装修款，其提交的营业执照不足以证明其支付的装修款情况，对沈文平的该项诉讼请求本院不予支持。沈文平请求的违约金因涉案合同的无效性本院不予支持。蔡国文反诉请求沈文平支付蔡国文2018年1月1目至2018年10月31日期间租金390836元及利息（自2018年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿完毕之日止），主张沈文平提交的转账记录为2018年3月份开始缴2018年1月的租金。沈文平提交的转账记录显示自2018年3月至2018年6月共向蔡国文支付130423元。沈文平提交公证书主张于2018年9月3日前已搬离涉案商铺，蔡国文主张涉案商铺于2018年11月1日交还蔡国文。本院认为，沈文平提交的公证书并不能证明已将涉案商铺交还给蔡国文，并无证据表明商铺的交接环节，对沈文平主张2018年9月3日前交还商铺不予认定。2018年1月至2018年10月31日期间的房屋占用使用费共计460000元，沈文平还应向蔡国文支付329577元。蔡国文与沈文平约定于当月5日前支付“租金”，故蔡国文请求自2018年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款利息至实际清偿完毕之日止本院予以支持。沈文平请求自2018年8月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算应返还押金的逾期付款利息至实际清偿完毕之日，本院认为，押金的返还日期应为商铺交还之日即2018年11月1日，故应自2018年11月2日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期付款利息至实际清偿完毕之日；四、沈文平的诉讼请求：解除沈文平与蔡国文于2015年4月25日签订的商铺租赁合同，蔡国文、东华世纪向沈文平返还收取的押金80000元并支付利息589.67元（以80000元为基数，自2018年8月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿完毕之日，暂计至2018年10月31日），蔡国文、东华世纪向沈文平返还喝茶费200000元并支付利息1474.17元（以200000元为基数，自2018年8月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿完毕之日，暂计至2018年10月31日），蔡国文、东华世纪赔偿沈文平在上述合同解除之日至合同期满期间的预期经营利润损失1400000元及利息（自起诉之日起至还清之日止，损失数额以价格评估鉴定机构出具的结果为准），蔡国文、东华世纪赔偿沈文平装修款720000元及利息（自起诉之日起至还清之日止），蔡国文、东华世纪赔偿沈文平违约金160000元，蔡国文、东华世纪承担本案诉讼费、评估费和保全费；五、蔡国文的反诉请求：沈文平向蔡国文支付2018年1月1日至2018年10月31日期间租金390836元及利息（自2018年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿完毕之日止）。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、蔡国文于本判决书生效之日起十日内向沈文平返还押金80000元及逾期支付利息（自2018年11月2日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；二、沈文平于本判决书生效之日起十日内向蔡国文支付房屋占用使用费329577元及自2018年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项付清之日止的逾期付款利息；二、驳回沈文平的其他诉讼请求；三、驳回蔡国文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27296元，由蔡国文承担1800元，由沈文平承担25496元；反诉费3581元，由沈文平承担3122元，由蔡国文承担459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 尚          静人民陪审员 李     平     静人民陪审员 杨     明     畅二〇一九年十月十一日书 记 员 蔡晓洁（兼）书记员许彧燊附法律条文如下《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条【逾期付款违约金】买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算