辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初5607号原告：沈阳幸福筑家房地产开发有限公司，住所沈阳市沈北新区辉山街道蒲河社区，统一社会信用代码91210113696520986B。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。被告：刘学香，女，1954年6月25日出生，汉族，住沈阳市沈河区。被告：徐亮，男，1983年3月29日出生，汉族，住辽宁省铁岭县。原告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司（以下简称幸福筑家公司）诉被告刘学香、徐亮案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月30日公开开庭进行了审理。原告幸福筑家公司委托诉讼代理人侯光远到庭参加诉讼，被告刘学香、徐亮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福筑家公司向本院提出诉讼请求：1.确定沈阳市沈北新区房屋（建筑面积88.12平方米）归案外人所有；2.确定2018年10月25日作出的（2018）辽0102执恢157号执行裁定书的执行程序违法，并撤销（2018）辽0102执恢157号执行裁定书；3.撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102执异4号民事裁定书及撤销解除其他一切对上述房屋的执行措施；4.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第三项诉讼请求：停止执行贵院（2019）辽0102执异4号民事裁定书的执行措施并撤销该裁定。事实和理由：被执行人徐亮于2012年12月19日与案外人即本案原告签订《商品房买卖合同一份》，约定购买原告所有的位于沈阳市沈北新区房屋（建筑面积88.12平方米）一套，总价款388733元。涉案房屋备案在被执行人徐亮名下，但被执行徐亮既未办理贷款也未办理预告登记，同时更未办理房屋所有权转移登记。贵院于2018年10月25日作出（2018）辽0102执恢157号执行裁定书，裁定将本案原告所有的房进行拍卖并成交。2019年1月4日，又作出（2019）辽0102执异4号执行裁定书，裁定将本案原告于2018年5月25日提出的执行异议驳回。原告认为原告对涉案房屋享有所有权，贵院拍卖原告所有的房屋属于严重侵害原告合法权益的行为。商品房交易合同登记备案是一项行政管理措施，《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府、土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。商品房交易合同备案登记后，对合同双方形成的是一种行政管理上的义务，而非不动产权利变动的影响。本案中被执行人徐亮所购买的涉案房屋未依法办理预购商品房预告登记，同时也未办理房屋所有权转移登记，只是办理的交易合同登记备案，故原告认为涉案房屋所有权未发生物权变动，所有权仍归属于原告所有。根据《物权法》第30条，因合法建造、拆除房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；第31条，依照本法第28条至第30条规定，享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。另，原告在知晓该房屋进行执行程序后，曾多次以各种方式与执行法院进行沟通，并于2018年5月25日提交书面执行异议申请书，送达至贵院执行局立案庭窗口，有材料收取收据为证，但执行法院于拍卖成交后的2019年1月4日作出（2019）辽0102执异4号执行裁定书，裁定将原告的异议驳回。而在原告（案外人）异议审理期间，执行法院直接于2018年10月25日作出（2018）辽0102执恢157号执行裁定书，裁定将原告所有的房进行拍卖并成交。原告认为执行法院的行为违反了最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）第71条之规定，对案外人提出的异议，执行法院应当依照民事诉讼法第204条的规定进行审查。审查期间可以对房产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分。正在实施的处分措施应当停止。《民事诉讼法》第204条，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查理由成立的裁定中止对该标的的执行，不成立的，裁定驳回案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，在被执行人徐亮不享有涉案房屋的所有权执行，法院无权拍卖，另执行法院完全不顾案外人的异议，在案外人亦未审结的前提下而进行处置的案外人所有的房产的行为严重侵害了案外人的合法权益。特此异议，申请撤销相关执行裁定，撤销拍卖成交裁定，并确认涉案房屋归原告所有。被告刘学香经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但在答辩期内提交书面答辩如下：一、答辩人在原债权人沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司处合法取得被执行人徐亮(2018)执恢157号执行案件的债权，成为该案新的债权人；二、本案争议的位于沈阳市沈北新区(建筑面积:88.12平方米)房产登记在被执行人徐亮名下，执行法院对该房产进行查封、评估、拍卖处置程序合法；三、贵院作出的(2019)辽0102执异4号执行裁定书认定事实清楚、适用法律正确，驳回原告执行异议是正确的。首先，原告与被执行人徐亮之间在的房屋买卖合同合法有效，且该房产至今在房产局登记各案在徐亮名下；其次，原告与徐亮签订的《商品房买卖合同》第六条己经明确约定，在房屋买卖合同签订当日徐亮一次性交纳首付款11，8万元，并于七日内办理完按揭贷款手续。原告称徐亮并未交纳全部首付款，也未办理揭按贷款手续的情况下，原告未其办理了《商品房买卖合同》备案的行为不符合常理。第三、原告与徐亮于2012年12月19日签订的该争议房产的《商品房买卖合同》，但至2016年11月底答辩人申请执行法院查封该房产时，以及答辩人经过一系列执行程序后至2018年5月前，原告并未对该房产主张过任何权利，而在答辩人申请对该房产评估、拍卖后的2018年5月25日才对该房产提出执行异议。在执行异议过程中原告称，徐亮并未交纳全部首付，即在2012年底，原告就明知自己的权益受到侵害，但至2018年的六年里却从未主张过权利，答辩人认为原告的行为足已证明其自身存在严重过错，也已经超过主张权利的诉讼时效。综上所述，答辩人申请法院拍卖该房产程序合法，原告也未提出相应证据证明其有优先于答辩人的权利。现申请贵院驳回诉讼请求，维护答辩人合法权益。被告徐亮经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.诉争房屋位于沈阳市沈北新区（建筑面积88.12平方米），系原告开发建设。2012年12月19日，原告（出卖人）与被告徐亮（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告徐亮购买诉争房屋，单价4411.4元/平方米，房价款总额388733元，付款方式为买受人于签约当日一次性交纳购房首付款118733元，并于七日内办理完毕剩余购房款27万元的按揭贷款手续……出卖人应当在2014年10月15日前交房……双方亦约定了其他权利义务。2.庭审中，原告自认被告徐亮于2012年12月19日交纳39733元，另7.9万元由“荣盛物业公司”代付；原告另称诉争房屋并未交付被告徐亮，现无人占有使用。3.经本院至沈阳市不动产房屋登记中心查询，诉争房屋现备案登记于被告徐亮名下，但并未办理权属变更登记。4.案外人沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）诉徐亮金融借款纠纷一案，本院于2015年9月7日作出(2015)沈和民三初字第00560号民事判决，判决:“一、被告徐亮于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司借款本金35，365.62元，并自2014年9月11日起至2015年2月21日止按24%的年利率给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司利息，自2015年2月22日起至实际清偿之日止按24%的年利率给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司罚息；二、被告徐亮于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司催收费1，000元；三、被告徐亮于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市和平区邦信小额贷款有限责任公司律师费2，800元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”，上述判决生效后，因徐亮未履行生效法律文书确定的义务，邦信公司于2016年1月6日作为申请执行人向本院申请强制执行，对应执行案号为(2016)辽0102执478号。5.为执行上述案件，本院于2017年10月24日作出执行裁定，裁定：冻结被执行人徐亮在幸福筑家公司交付的全部首付款并于2019年2月26日预查封了诉争房屋。6.2018年10月25日，本院作出（2018）辽0102执恢157号执行裁定，裁定：一、将备案在被执行人徐亮名下位于沈阳市沈北新区（建筑面积88.12平方米）房产交付给买受人燕妮（211203198108043026），房产所有权及相关权利自本裁定送达买受人燕妮时起转移；二、买受人燕妮可持本裁定书到有关管理机构根据该机构相关规定办理房产相应权利登记手续。同时载明：申请执行人邦信公司与被执行人徐亮金融借款纠纷执行一案，原案号（2016）辽0102执478号，已于2018年3月8日恢复执行，案号为（2018）辽0102执恢157号，执行依据为(2015)沈和民三初字第00560号民事判决。7.2018年12月23日，本院作出（2018）辽0102执异746号执行裁定，裁定：变更申请人刘学香为（2018）辽0102执恢157号执行一案的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。8.原告作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年1月3日作出（2019）辽0102执异4号执行裁定，裁定驳回案外人幸福筑家公司的异议，同时查明，2012年12月19日，幸福筑家公司与徐亮签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，案外人将位于沈阳市沈北新区，建筑面积88.12平方米房屋以388，733元的价格出售给徐亮。现该商品房买卖合同已各案至徐亮名下。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告经公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案中，通过到原告庭审陈述、举证及辩论，本案的审理焦点为：原告对诉争房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，诉争房屋并未登记在被告徐亮名下，被告徐亮仅进行了商品房买卖合同的备案登记，但该登记实为房产管理部门为规范房地产开发企业而进行的备案登记行为，并不具有引起物权变动的属性，即行政机关对于商品房买卖合同进行管理的行政措施，并不直接导致物权设立或变动，因此，诉争房屋的所有权并未实际发生变动，原告作为房屋开发企业，就诉争房屋的所有权系因房屋开发而产生的原始取得，故原告提出的确认诉争房屋为其所有的请求，本院予以支持。因诉争房屋至今并未交付被告徐亮，仍由原告占有，且被告徐亮仅支付了少部分购房款，因此，原告对诉争房屋享有的所有权足以阻止本院的执行，对原告提出的停止执行的请求，本院予以支持。关于原告提出的确认（2018）辽0102执恢157号执行裁定的执行程序违法及撤销该裁定的请求，并非对执行标的提出的异议，故不属于案外人执行异议之诉的审理范围。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：一、原告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司的异议成立，停止对位于沈阳市沈北新区（建筑面积88.12平方米）房屋的执行；二、确认上述房屋归原告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司所有；三、驳回原告沈阳幸福筑家房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费8050元、公告费800元，均由被告徐亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。本院（2019）辽0102执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  宋 亮审 判 员  宿凇源人民陪审员  周苏阳二〇一九年十月二十九日法官助理霍骏升书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。