广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21593号上诉人（原审原告）：罗玉灵，男，汉族，1962年1月25日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，上诉人（原审原告）：罗玉珍，女，汉族，1962年6月9日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，两上诉人共同委托诉讼代理人：刘珊，广东聚生缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廖秋香，女，汉族，1956年9月12日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：钱继恒，广东达和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡贤璇，广东达和律师事务所律师。原审第三人：廖小强，男，汉族，1966年6月25日出生，住所地：深圳市福田区，上诉人罗玉灵、罗玉珍因与被上诉人廖秋香及原审第三人廖小强房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初5811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗玉灵、罗玉珍上诉请求：1、撤销一审判决，支持罗玉灵、罗玉珍的一审诉讼请求：2、廖秋香承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实不清。（一）本案买卖标的房屋的土地用地为布吉石龙坑村的村民住宅用地，登记类型为村民私宅登记。2017年12月12日最新的打印的《不动产权资料电脑查询结果表》即产权清单明确记载涉案房屋的登记类型、土地用途，据此可以明确涉案房屋为布吉石龙坑村的村民住在用地即农村宅基地所自建的房屋。涉案房产证上明确记载：本证所记载的房地产不得买卖、抵押；土地用途为村民住宅用地。因此，涉案房地产的土地性质为不得买卖的土地，土地性质为集体性质土地。二、原审适用法律错误。原审依据2004年深圳市人民政府发布的规定，认定宝龙两区所有土地均转换为国有土地系适用法律错误。深府的上述规定，旨在规范土地用地与规划，规定不再新增集体用地，而对于原集体用地，并未进行整体转换，且深府的规范性文件，并不能对抗法律、行政法规的效力。本案中，罗玉灵、罗玉珍在村民居住用地上建设的房屋转让给廖秋香，依据“房地不分离原则”，实际上属于将涉案房屋连同村民居住用地使用权一并转让给了被上诉人。被上诉人并非涉案宅基地房屋所在地辖区深圳市布吉镇石龙坑村民小组村民，从签订《房屋买卖协议》至今，被上诉人也未取得转让房屋所在地村民小组集体经济组织成员的身份，其不享有受让涉讼房屋及其宅基地使用权的主体资格，故该《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。廖秋香辩称，罗玉灵、罗玉珍与廖秋香于2002年交易涉案房屋，双方签订房屋转让协议书，相关权利义务已在协议书中明确，且已付款交付。罗玉灵、罗玉珍提交的不动产权资料电脑查询结果表并未显示房屋的性质，而房地产证上明确写明所有权性质为“国有”，且罗玉灵、罗玉珍亦非涉案房屋所在地辖区村民，深圳市政府通过合法程序将土地转为国有，现性质应为“国有”，如果罗玉灵、罗玉珍对市政府的行为有异议，应当通过行政手续予以解决。综上，原审判决事实清楚，法律适用正确，请求法院依法维持原判，驳回罗玉灵、罗玉珍的上诉请求。廖小强未发表陈述意见。罗玉灵、罗玉珍向一审法院起诉请求：1、确认罗玉灵、罗玉珍与廖秋香签订的私宅买卖协议无效；2、廖秋香立即返还位于深圳市龙岗区X房屋；3、廖秋香赔偿损失20万元；4、本案诉讼费用由廖秋香承担。一审法院认定事实：罗玉灵、罗玉珍系夫妻关系，两人于1988年9月30日登记结婚。涉案房屋于1998年4月21日登记至罗玉灵一人名下，房地产证号为深房地字第××号，房屋结构为四层半建筑，占地面积109.5平方米，建筑面积454.25平方米，房地产证记载该房地产不得买卖。2002年11月14日，罗玉灵、罗玉珍作为甲方，廖秋香、廖小强作为乙方，双方签订《房屋转让协议书》，陈述甲方完全拥有布吉镇X的产权，其同意将该房产转让给乙方，转让价格为365000元；自本协议订立之日起，甲方不得将该楼再行转让给他人，并承诺甲方和甲方的继承人不再拥有该楼的一切权益，所有收益权和使用权即归乙方所有；因本楼暂时不能在国土部门办理转让登记，在本协议签订后至在国土部门办理转让登记之前，如因甲方原因造成该楼被收回或者被其他执法机关查封、拍卖等造成乙方损失，应由甲方退还全部购楼款并承担同期银行贷款利息给乙方，乙方应支付甲方楼房使用租金，双方约定每月租金和购房款利息相抵；本合同签订后至办理转让之前，如因政府部门或其他单位对该楼进行有偿拆迁或其他补偿行为，其补偿收益应为乙方所有，甲方承诺放弃补偿利益；本协议签订后，根据深圳现有法规，甲方应无条件配合乙方办理各种相关的产权转让手续，否则甲方应赔偿乙方因甲方不配合而不能办证的损失及支付违约金，所有办证应缴纳的一切费用（包括罚款）由乙方承担；订立本合同后，转让款一次性付清；合同签订后至转让登记完成之前，如因甲方违约收回楼房，甲方应赔偿乙方的经济损失，并支付购楼总款15%的违约金，如因乙方违约放弃购买楼房，则应支付购房总款15%的违约金。上述协议书签订同日，廖秋香向罗玉珍转账支付362300元。随后，罗玉灵、罗玉珍将涉案房屋交付予廖秋香和廖小强使用。2012年7月16日，廖秋香与廖小强及配偶叶X香签订《份额转让协议书》，陈述廖秋香、廖小强曾于2002年11月14日向罗玉灵、罗玉珍购买涉案房屋，双方曾于2006年1月7日约定一、三楼归廖小强所有，二、四楼归廖秋香所有，现廖小强及配偶叶X香将上述房产份额以60万元价格转让给廖秋香，其收到全部转让款后，不得再对标的房产主张任何权利，上述房产的全部权益，包括处分权、出租权、收益权等归被告廖秋香所有。上述《份额转让协议书》系在广东诚博律师事务所律师见证下签订。随后，涉案房屋由廖秋香独自使用。现罗玉灵、罗玉珍以其与廖秋香签订的《房屋转让协议书》违反了法律法规和政策规定为由，提起本案诉讼。一审法院认为，深圳市人民政府在2004年6月26日发布《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》，规定两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。因此，涉案房屋并非建造于农村集体所有土地上房屋，该房屋亦已取得房地产证，故罗玉灵、罗玉珍和廖秋香签订的《房屋转让协议书》并未违反法律、行政法规的强制性规定。该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，罗玉灵、罗玉珍诉请确认合同无效，并要求廖秋香承担返还房屋、赔偿损失的法律后果，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于使用的解释》第二百四十条之规定，判决：驳回罗玉灵、罗玉珍的诉讼请求。本案受理费9000元，由罗玉灵、罗玉珍负担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。二审另查明，1998年颁发的房地产证记载的涉案土地所有权性质为国有，来源为协议。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。从1998年的房地产证记载的涉案土地的所有权性质来看，涉案土地为国有土地，因此，涉案房屋并非建于农村集体所有土地上的房屋，罗玉灵、罗玉珍主张涉案房屋转让协议无效的理由不成立，本院不予采信。综上，罗玉灵、罗玉珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由罗玉灵、罗玉珍负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十月三十一日书记员 张思懿（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。