云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终698号上诉人（原审原告）：罗朝金，男，1967年2月10日生，彝族，大学文化，住云南省楚雄市。上诉人（原审原告）：云南浩龙房地产开发有限公司，住所地：云南省禄丰县金山镇龙城路，统一社会信用代码：915323317998549035。法定代表人：罗润，该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郑晓琴，云南瑞阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：方芳，云南瑞阳律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张加旺，男，1968年11月29日生，汉族，住云南省禄丰县。被上诉人（原审被告）：禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司，住所地：云南省禄丰县仁兴镇，统一社会信用代码：91532331086356904M。法定代表人：胡贵林，该公司经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：夏迎中，云南迎中律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：普冬梅，云南迎中律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张加盛，男，1971年6月16日生，汉族，住云南省禄丰县。被上诉人（原审被告）：张文琼，女，1974年12月22日生，汉族，住云南省禄丰县，系张加盛之妻）。上诉人罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司（以下简称“浩龙公司”）因与被上诉人张加旺、禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司（以下简称“嘉骏驾校”）、张加盛、张文琼商品房销售合同纠纷一案，不服云南省禄丰县人民法院(2018)云2331民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人罗朝金、浩龙公司的共同委托诉讼代理人郑晓琴、方芳，被上诉人嘉骏驾校的法定代表人胡贵林及嘉骏驾校、张加旺的共同委托诉讼代理人夏迎中、普冬梅均到庭参加诉讼；被上诉人张加盛、张文琼经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗朝金、浩龙公司上诉请求：1、依法撤销云南省禄丰县人民法院（2018）云2331民初1085号民事判决，并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由四被上诉人连带承担。事实与理由：一、一审法院对本案所涉法律关系的性质及本案事实认定错误。本案纠纷的基础法律关系应为民间借贷纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。本案中，各方当事人是围绕罗朝金与张加旺、嘉骏驾校所签订的《借款协议》享有权利、履行义务的，即罗朝金为款项出借人，张加旺为实际借款人，张加盛与张文琼为借款的实际受益人，嘉骏驾校则是罗朝金与张加旺之间借款关系的连带责任保证人，而浩龙公司虽非借款协议的实际签约方，但鉴于浩龙公司是罗朝金实际控股的公司且浩龙公司己为本案被上诉人垫付了实现借款所需的相关费用（即房屋落户所需缴付的税费），故上述被上诉人理应就浩龙公司所垫付的款项向浩龙公司承担还款义务。1、该《借款协议》以及《商品房购销合同》是签约各方当事人的真实意思表示，该协议内容未违反国家法律法规的禁止性规定，且在一审庭审中张加旺和嘉骏驾校对《借款协议》的真实性、合法性均予以了认可，系自愿签署，而张加盛在一审的陈述亦证明，张加盛与张文琼是张加旺所指定的涉案房屋产权的代持人（也即为张加旺指定的购房人），是按照张加旺的要求，向其提供了身份信息，并办理了银行卡，从而取得了涉案房屋的产权，故张加盛和张文琼对于买房事宜是明知的，签订的《商品房购销合同》也是其自愿去办理的，因此该协议是合法有效的。2、本案中，上诉人己经提交充分的证据证明上诉人已经按照《借款协议》的约定完成了款项支付的义务，且张加盛、张文琼的出庭陈述，也证明了上诉人对本案所涉借款的支付方式与《借款协议》的约定是完全一致的，即本案所涉借款的实现形式并非直接的现金给付，而是通过房屋产权转移的方式实现借款金额的给付。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条第（五）项的规定“出借人以与借款人约定的其他方式提供借款并实际履行完成时”，亦可视为具备合同法第二百一十条关于自然人之间借款合同的生效要件，即本案所涉“以房屋产权过户”形式完成款项的出借是符合法律规定的。因此本案所涉的法律关系仍是民间借贷合同法律关系，只不过借款的实现形式并非直接的现金给付，而是通过房屋产权转移的方式完成借款金额的给付，即只要罗朝金把《借款协议》中所涉及的15套房屋和28间商铺的产权办理至张加旺指定的代持人名下，即视同罗朝金按《借款协议》的约定支付了5300万元的借款。二、本案中，上诉人罗朝金和浩龙公司不存在任何过错，也并未实施过任何操纵被上诉人的行为。从各方提交的证据以及被上诉人到庭陈述可知，上诉人罗朝金在签订《借款协议》后，就如约按照《借款协议》的约定向被上诉人张加旺提供的银行账户转款，并按照《借款协议》的约定，让张加旺所指定的购房人，在本案中，即张加盛和张文琼取得了涉案房屋的产权，在此过程中，上诉人并未实施任何违反合同约定和法律规定的行为，以上整个过程也均有银行凭证、税费的缴纳单据等为证，而张加盛和张文琼的身份证、银行卡均系其自愿提供给张加旺的，其签订《商品房购销合同》也是按张加旺的要求来签署的，其在整个签约的过程也是自愿、知晓的，而且张加盛和张文琼均系完全民事行为能力人。因此，并不存在一审法院认定的上诉人操纵被上诉人的情形。三、本案中，无论从借款协议的约定，还是就借款协议的实际履行情况而言，上诉人、被上诉人与涉案房屋（即龙达花园龙源苑3幢1单元602号房）有关的实际借款金额应为422669元，而非购房合同中所约定的249444元，为此上诉人己经向法院提供了充分的证据予以证明。该案系被上诉人张加旺未按照《借款协议》约定履行还款义务，就理应按《借款协议》约定向上诉人承担还款责任及违约责任。1、本案的借款总金额为5300万元，可以由本案所涉其它案件的当事人在一审陈述的事实予以印证。2、根据借款协议约定，若被上诉人张加旺未能按期偿还借款，则视为违约，应按协议约定向上诉人承担违约责任；被上诉人嘉骏驾校自张加旺实际违约之日起，应按合同约定向上诉人承担连带保证责任；而本案的其他被上诉人，即作为借款实际受益人的张加盛和张文琼，也应就张加旺与涉案房屋龙达花园龙源苑3幢1单元602号房有关的借款金额（即422669元）向上诉人承担连带还款义务，并且上述被上诉人还应对浩龙公司所垫付的款项向浩龙公司承担还款义务。综上所述，一审法院对本案的事实和所涉法律关系均作出了错误的认定，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的一审所有诉讼请求。张加旺答辩称：1、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，双方对基础法律关系有争议的由人民法院依据查明的案件事实加以认定。2、上诉人认为一审法院认定的法律关系错误，认为本案的法律关系为民间借贷。但若为民间借贷则在借贷关系中只有一份《借款协议》，借款协议的主体仅是罗朝金、张加旺二人，浩龙公司及本案的其他当事人则与本借贷关系无任何关联。3、上诉人认为借款的实现形式并非直接的现金给付，而是通过房屋产权转移的方式，即最终以房屋（即物化形式）实现了借款金额的给付。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效”借款合同是实践合同，以罗朝金实际提供贷款时借款合同生效；并且双方的借款协议也没有按照上诉人认为的以产权转移的方式实现给付进行过约定。而办理产权手续是浩龙公司基于双方的《商品房购销合同》履行的合同附随义务。4、借贷关系应以实际履行了付款行为作为基础。按双方《借款协议》第五条对借款方式的约定“按照云南浩龙房地产开发有限公司的要求足额支付其指定账户”方式履行付款义务。因此，借贷案件借款金额按照协议约定以浩龙公司实际收到的购房金额确定。5、《商品房购销合同》签订主体双方是浩龙公司和产权人，《商品房购销合同》是双方当事人的真实意思表示，房屋产权人已经依据合同第六条支付了卖方与其所签合同约定的购房价款，购销合同经禄丰县住房和城乡建设管理局备案，之后办理了产权证，现在上诉人否定买卖合同约定的价款，否决最主要的条款，违背了商业规则，诚信原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。嘉骏驾校答辩称：1、上诉人一审的诉讼请求是支付购房欠款、契税、维修基金等，是商品房销售合同纠纷，该商品房销售合同关系与借款协议是不同的两个法律关系。合同具有相对性，房屋买卖的相对方并非嘉骏驾校，嘉骏驾校在房屋买卖中没有作过任何承诺，嘉骏驾校不应承担任何责任。2、嘉骏驾校在借款协议中表明是提供经营权作为抵押的抵押人而非保证人，《借款协议》第三条约定“丙方禄丰县嘉骏机动车驾驶员培训学校有限公司向甲方提供从2016年1月1日起10年的经营权作为抵押，为乙方的借款承担连带保证。”该抵押未依法登记因此应属于无效。3、在借款协议中，尚有禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司提供抵押物作为担保人，并且该公司已将张加旺持有的96%的股权以原价转移给罗朝金抵作借款，并已将公司改名。4、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效，”借款合同是实践合同，应以张加旺实际收到借款为前提。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉，维持原判。张加盛、张文琼答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉，维持原判。罗朝金、浩龙公司向一审法院起诉请求：1、判决张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼连带清偿其因购买禄丰县龙达花园龙源苑3幢1单元602号房【建筑面积：138.58平方米，产权证号：00××08】，所欠罗朝金、浩龙公司的购房款422669元（一审庭审时明确此项费用由张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼连带支付给罗朝金）；2、判决张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼连带清偿其因购买禄丰县龙达花园龙源苑3幢1单元602号房，罗朝金、浩龙公司代付的契税3742元，普通住房维修基金9701元，普通住房办证登记费80元，交易手续费416元，合计13939元（一审庭审时明确此项费用由张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼连带支付给浩龙公司）；3、请求张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼连带赔偿罗朝金、浩龙公司因违约导致的损失9000元（一审庭审时明确为律师代理费，计算方式为第1、2项诉讼请求的数额加总乘以2%）；4、本案诉讼费、保全费和担保费由张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼连带承担。一审法院认定事实：2015年8月5日，罗朝金（甲方、出借人），张加旺（乙方、借款人），嘉骏驾校（丙方、担保人），禄丰鑫旺清水矸石页岩红砖有限公司（丙方、担保人）四方签订了《借款协议》，约定：乙方借款用于向浩龙公司购买位于“龙达花园龙源苑”住宅15套及“浩龙佳园”商铺28间；乙方向甲方借款人民币53000000元，借款不计付利息；借款期限为签订借款合同之日起至2017年12月31日止；在乙方指定的买受人与浩龙公司签订《商品房购销合同》，并缴纳购房中除购房款以外的税、费后，甲方按照浩龙公司的要求，足额将全部借款通过银行付款的方式一次性支付到浩龙公司指定的银行账户；协议还对担保、还款方式、违约责任、争议解决及其他事项进行了约定。协议签订后，2015年8月19日，张加旺安排张加盛、张文琼（买受人、乙方）与浩龙公司（出卖人、甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：乙方购买甲方开发的禄丰县龙达花园3幢1单元6层2号房，面积138.58平方米，商品房按套计价，总价款为249444元，乙方一次性付款（乙方于2015年9月7日一次性支付甲方购房款249444元），甲方代乙方办理房屋权属证书，乙方应提供办理权属证书的相关资料及承担办证过程中的一切税、费，合同还约定了其他事项。合同上有浩龙公司的签章及张加盛、张文琼的签名捺印。同日，张加盛、张文琼（买受人、乙方）与浩龙公司（出卖人、甲方）签订了《商品房购销合同补充协议》，双方对首付款及期限、房屋交接、税费承担进行了补充约定。协议上有浩龙公司的签章及张加盛、张文琼的签名捺印。后浩龙公司为张加旺代缴了此幢商铺的相关税费及其他费用13939元（其中：契税3741.66元、住房维修基金9701.6元、普通住房办证登记费80元、交易手续费415.74元），并为该住房办理了房屋产权证书【房产证号：00××08】，房屋坐落于，所有权人为张加盛，共有人为张文琼，但浩龙公司未向张加盛、张文琼实际交付该住房，也未向张加盛、张文琼交付房屋产权证书。该房屋于2015年9月16日设定抵押权，抵押权人是禄丰龙城富滇村镇银行股份有限公司。另查明，张加盛、张文琼参与签订《商品房购销合同》、办理银行卡等事项均由张加旺安排完成，之后张加盛、张文琼的身份证原件及所办的银行卡均交由张加旺指定的人员，由其交给浩龙公司，由浩龙公司持有张加盛、张文琼身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务。该住房购房款249444元由罗朝金先向张加盛银行账户转款，再由浩龙公司从该公司持有的张加盛卡上转入该公司账户完成房款的支付，购买此房张加盛、张文琼未支付罗朝金、浩龙公司任何款项。罗朝金系浩龙公司的大股东、实际控制人。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、本案中各方当事人主体是否适格？2、《借款协议》、《商品房购销合同》是否有效成立？3、如何认定案涉房屋的价款？4、对本案罗朝金、浩龙公司的诉讼请求应否予以支持？关于焦点1，一审法院认为，本案审理过程中，虽然罗朝金、浩龙公司与张加旺、嘉骏驾校均认为本案的基础法律关系是民间借贷，案由应为民间借贷纠纷，但罗朝金、浩龙公司的诉讼请求却是要求张加旺、嘉骏驾校、张加盛、张文琼共同返还购房款及其他涉房费用，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。”根据双方的陈述及所举证据，本案的基础法律关系应当根据已查明的事实确定为房屋买卖合同法律关系，案由应确定为商品房销售合同纠纷。浩龙公司、张加盛、张文琼系商品房购销合同的双方当事人，虽然罗朝金和张加旺、嘉骏驾校没有在《商品房购销合同》上签名盖章，但均实际参与并操控张加盛、张文琼等人签订商品房销售合同，是本案的利害关系人，故上述当事人均是本案的适格主体。关于焦点2，一审法院认为，根据当事人陈述及查明的事实，本案当事人之间的关系是商品房销售合同法律关系。罗朝金和张加旺、嘉骏驾校签订《借款协议》，约定由张加旺向罗朝金借款用于张加旺指定的购房人向浩龙公司购房，但根据本案查明的事实，《借款协议》指向的购房人在所谓的购房活动中均被罗朝金、浩龙公司和张加旺操控，且在案涉房屋产权登记后，张加旺等人将此系列案涉及的大部房产进行抵押向相关金融机构借款，结合张加旺、浩龙公司等当事人对张加盛、张文琼签订《商品房购销合同》的操控行为表现，应认定《借款协议》无效；张加盛和张文琼在签订《商品房购销合同》时对购房一事却毫不知情，整个购房过程均是由张加旺、罗朝金和浩龙公司操控完成，张加盛和张文琼只是到场签名、提供身份证办理银行卡及房产登记等，也未向浩龙公司支付过任何款项，签订《商品房购销合同》并非张加盛、张文琼的真实意思表示。案涉房屋产权虽登记在张加盛、张文琼名下，但并未将案涉房屋及房产权证书交付张加盛、张文琼管理和收执，故应认定《商品房购销合同》无效。无效合同对各方当事人自始没有法律约束力。对于各方因《借款协议》、《商品房购销合同》取得的财产，应当依法予以返还，不能返还的或没有必要返还的，应当折价补偿。关于焦点3，罗朝金、浩龙公司认为房屋价款应按房屋价格清单确定的金额进行认定，张加旺则认为应按购房合同中确定的金额进行认定，审理中，经一审法院对案涉房屋价格及可能产生的后果进行释明，双方均不要求对案涉房屋进行价格评估。一审法院认为，《商品房购销合同》签订后，罗朝金根据合同确定的价款通过张加盛的银行账户向浩龙公司支付了购房款，浩龙公司也根据购房合同价款向相关部门代张加旺指定的购房人缴纳了房屋契税及其他费用，购房合同也依法依规进行了备案登记，应视为双方对案涉房屋的价款的认可，故房屋可按双方签订的《商品房购销合同》价款予以认定。关于焦点4，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的《借款协议》、《商品房购销合同》无效，因此双方依合同取得的财产应当依法予以返还。经审理查明，案涉房产已设定抵押权，返还案涉房产不可能实现，为减少当事人损失，应由张加旺依法返还罗朝金为张加旺指定的购房人代交的购房款249444元。因罗朝金、浩龙公司和张加旺对造成涉案合同无效均有过错，对给浩龙公司为张加旺指定的购房人代缴的契税等费用而造成的损失13939元，由罗朝金、浩龙公司和张加旺各承担二分之一（即6969.5元）。对罗朝金、浩龙公司主张的律师费9000元，一审法院认为，律师费是罗朝金、浩龙公司为实现自己债权而支出的费用，该项费用不是罗朝金、浩龙公司实现债权所产生的必然费用，且罗朝金、浩龙公司对本案发生有一定过错，故对罗朝金、浩龙公司的此项主张，一审法院不予支持。对于罗朝金、浩龙公司主张的担保费，一审法院认为，罗朝金、浩龙公司为诉讼保全提供担保是其法定义务，是为实现其自身合法权益所为，由此产生的费用依法应由其本人负担，其主张一审法院不予支持。对于罗朝金、浩龙公司主张的保全费2748元，一审法院认为，罗朝金、浩龙公司已于2018年11月7日向一审法院申请解除对涉案房产的保全措施，保全费应由罗朝金、浩龙公司承担，故其主张一审法院不予支持。对于罗朝金、浩龙公司要求嘉骏驾校、张加盛、张文琼共同承担偿还责任的主张，一审法院认为，因双方签订的《借款协议》、《商品房购销合同》无效，合同中的保证条款亦无效，罗朝金、浩龙公司要求嘉骏驾校承担保证责任的主张不予支持；张加盛、张文琼虽然在《商品房购销合同》上签名，但并未因该合同取得任何利益，罗朝金、浩龙公司要求张加盛、张文琼共同承担偿还责任的主张亦不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、由张加旺返还罗朝金代交的购房款249444元；二、由张加旺偿还云南浩龙房地产开发有限公司代缴的契税等费用6969.5元；三、驳回罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。上述支付义务，限于判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费7984元（已交），由罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担3384元，由张加旺负担4600元。公告费300元，由张加旺负担。以上张加旺应负担的诉讼费、公告费合计4900元（因罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司已预交，由张加旺在支付上述款项时一并支付给罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司）。二审中，各方当事人均无新证据提交。经征询各方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人对一审判决认定的事实提出以下异议：1、一审认定“但浩龙公司未向张加盛、张文琼实际交付该住房，也未向张加盛、张文琼交付房屋产权证书”是错误的，认为物权的转移是以登记为准，上诉人已经把涉案的房屋登记到了被上诉人张加盛等人的名下，已经完成了交付，并且交付完成以后，张加盛等人还以涉案房屋产权作为抵押向银行申请贷款，并且已经实际获得了贷款，所以上诉人认为房屋在法律上已经完成了交付；2、一审认定“由浩龙公司持有张加盛、张文琼身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务”是错误的，认为签合同、办卡、购房所有的手续都是张加盛等人自己去签的字，是张加旺安排了专门的工作人员陪着张加盛等人去办理的。上诉人认为一审遗漏认定下列事实：1、遗漏认定罗朝金和张加旺在2015年8月5日签订借款协议的同时，双方对涉案的15套房屋及28间商铺等同于5300万元的价值进行了认可，并且上诉人的证据清单当中也提交了张加旺及罗朝金对涉案房屋所认可的实际价值的清单；2、一审虽然认定了案涉房屋都已经设置了抵押权，但遗漏认定了所有案涉房屋所进行的抵押手续都是由张加旺及案涉的其他被上诉人进行办理的。被上诉人张加旺、嘉骏驾校对一审判决认定的事实无异议。对上述争议的事实，本院将结合争议焦点予以评述。对各方当事人均无异议的一审认定的其他事实，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、本案基础法律关系是民间借贷还是商品房买卖？2、如果认定为商品房买卖合同纠纷，合同是否有效，如有效如何处理，如无效，如何处理？针对争议焦点1，本院认为，买卖合同和借款合同是截然不同的两种合同关系，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同，在借款合同中贷款人的目的是取得借款人的借款；而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，在买卖合同中买受人的主要目的是取得标的物的所有权。因此两者在合同目的上有着本质的区别。本案中,罗朝金与张加旺之间虽签订有借款协议，但罗朝金并没有交付借款给张加旺，而是将房屋所有权转移给张加旺指定的买受人。从罗朝金、浩龙公司提出的诉讼请求来看，是要求清偿购买房屋所欠的购房款以及代付的税费，清偿购房款及代付的税费是基于房屋买卖合同产生的纠纷，而民间借贷是要求偿还借款及利息。从其诉讼主体来看，罗朝金、浩龙公司依据双方之间签订借款协议认为双方之间的法律关系是民间借贷，所主张的金额也是借款协议约定的金额，但借款协议中出借人是罗朝金，借款人是张加旺，担保人是嘉骏驾校，民间借贷的主体只有这三方，而本案中，一审原告除了罗朝金，还有浩龙公司，一审被告除了张加旺、嘉骏驾校，还有张加盛、张文琼，浩龙公司、张加盛、张文琼均是房屋买卖合同纠纷中的利害关系人，而不是民间借贷纠纷中的适格主体。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理”，根据双方的陈述及所举证据，本案的基础法律关系应当根据已查明的事实确定为房屋买卖合同法律关系，案由应确定为商品房销售合同纠纷。针对争议焦点2，本院认为，浩龙公司与买受人张加盛、张文琼实际发生的房屋买卖合同关系因房屋买卖均非双方的真实意思表示，张加盛、张文琼支付给浩龙公司的购房款也是由罗朝金提供，张加盛、张文琼没有支付过相关款项，故应认定《商品房购销合同》无效，对双方自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，双方签订的《商品房购销合同》无效，因此双方依合同取得的财产应当依法予以返还，涉案房屋返还给浩龙公司，张加盛、张文琼支付给浩龙公司的购房款是罗朝金提供的，该购房款由浩龙公司返回罗朝金。本案中，禄丰县龙达花园龙源苑3幢1单元602号房登记在张加盛、张文琼名下，但张加盛、张文琼参与签订《商品房购销合同》、办理银行卡等事项均由张加旺安排完成，之后张加盛、张文琼的身份证原件及所办的银行卡均交由张加旺指定的人员转交给浩龙公司，由浩龙公司持有张加盛、张文琼身份证原件及所办的银行卡用于办理购房相关事务。该房屋购房款249444元由罗朝金先向张加盛银行账户转款，再由浩龙公司从该公司持有的张加盛卡上转入该公司账户完成房款的支付，购买此幢房屋张加盛、张文琼未支付罗朝金、浩龙公司任何款项。故应认定禄丰县龙达花园龙源苑3幢1单元602号房的实际购房人为张加旺，房屋登记在张加盛、张文琼名下，应由张加盛、张文琼协助张加旺办理产权登记手续，将案涉房屋产权变更登记为张加旺，办理产权变更登记手续的相关费用由张加旺承担。现案涉房产已设置抵押权，本应由张加旺返回浩龙公司的房屋不能返还，应当折价由张加旺补偿浩龙公司房款。关于双方房屋交易价格的问题，张加盛、张文琼与浩龙公司签订的《商品房购销合同》不是双方的真实意愿，双方在合同中约定的房款是罗朝金转给张加盛、张文琼的，不能体现房屋的真实价格。罗朝金与张加旺签订的借款协议中已明确约定，浩龙公司将龙达花园龙源苑住宅15套和浩龙佳园商铺28间交付给张加旺指定的购房人后，张加旺偿还金额为5300万元，罗朝金、浩龙公司已提交房屋价格清单将5300万元对应涉案的43套房屋，本案案涉房屋即龙达花园龙源苑3幢1单元602号房金额为422669元。故本院认定龙达花园龙源苑3幢1单元602号房房款金额为422669元，张加旺返回浩龙公司的房款为422669元。罗朝金、浩龙公司上诉提出涉案房屋（即龙达花园龙源苑3幢1单元602号房）房款金额为422669元，而非购房合同中所约定的249444元，要求改判支持422669元的理由成立，本院予以支持。一审按《商品房购销合同》约定价款返回浩龙公司购房款249444元不当，应予纠正。关于浩龙公司为张加旺代缴的契税等费用而造成的损失13939元的问题，因罗朝金、浩龙公司和张加旺对造成涉案合同无效均有过错，由罗朝金、浩龙公司和张加旺各承担二分之一即6969.5元。关于《借款协议》的效力问题，因本案确定为商品房销售合同纠纷，需确认的是《商品房购销合同》的效力问题，而《借款协议》与本案不属同一法律关系，对于效力问题本院不作评价，一审确认《借款协议》无效，本院予以纠正。关于罗朝金、浩龙公司要求嘉骏驾校、张加盛、张文琼共同承担偿还责任的问题，本院已确认龙达花园龙源苑3幢1单元602号房实际购房人为张加旺，张加盛、张文琼并未因本案取得任何利益，故张加盛、张文琼不承担偿还责任。嘉骏驾校系张加旺与罗朝金在《借款协议》中的担保人，不是本案商品房销售合同纠纷中的适格当事人，在本案中不承担责任。综上，罗朝金、浩龙公司上诉提出龙达花园龙源苑3幢1单元602号房房款金额为422669元，而非购房合同中所约定的249444元，要求改判支持422669元的理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条规定，判决如下：一、维持云南省禄丰县人民法院(2018)云2331民初1085号民事判决第二项，即“由张加旺偿还云南浩龙房地产开发有限公司代缴的契税等费用6969.5元”；二、撤销云南省禄丰县人民法院(2018)云2331民初1085号民事判决第一、三项，即“由张加旺返还罗朝金购房款249444元；驳回罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求”；三、禄丰县龙达花园龙源苑3幢1单元602号房产权归张加旺所有，张加盛、张文琼协助张加旺办理过户登记手续，办理产权变更登记手续的相关费用由张加旺承担；四、由张加旺返还罗朝金购房款422669元；五、驳回罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7984元，由罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担799元（已交），张加旺负担7185元（未交）；一审公告费300元，由张加旺负担。二审案件受理费4084元，由罗朝金、云南浩龙房地产开发有限公司负担409元（已交），张加旺负担3675元（未交）。上述支付义务，限于本判决生效之日起十五日内履行完毕，款交云南省禄丰县人民法院。本判决为终审判决。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  李静平审判员  刘 莹审判员  晋 芳二〇一九年十月十七日书记员  杨 杰