广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初28150号 原告：广西圣保堂健康产业股份有限公司，住所地广西省南宁市高新区创新西路13号。 法定代表人：黄爱强。 委托诉讼代理人：黄祺雄，公司职员。 被告：广州市中迎投资有限公司，住所地广州市天河区珠江东路30号5001B房。 法定代表人：张素芹。 委托诉讼代理人：苏建华，广东广之洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何盈，广东广之洲律师事务所实习人员。 原告广西圣保堂健康产业股份有限公司与被告广州市中迎投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄爱强、委托诉讼代理人黄祺雄，被告的委托诉讼代理人苏建华、何盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西圣保堂健康产业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立刻解除扣押在广州市白云区博雅二街一号原告的所有个人财产；2.被告依法解除合同，并退还原告租金24万元；3.被告归还押金8万元；4.被告支付原告家具搬迁入屋及搬迁出屋费用5万元；5.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2018年10月15日与被告签订房屋租赁合同，房屋位于广州市白云区博雅二街—号，建筑面积为688平方米，租期为3年，从2018年10月15日至2021年10月14日。入住后，原告发现房屋存在严重消防瑕疵、防盗等安全问题，没有相关防火等验收，厨房通风管道不通风，油烟累积在厨房极易引起火灾，花园无护栏无防盗锁，什么人都可以随时进出房屋，部分房间内门窗扣锁换了无法上锁，而且花园沉积旧垃圾、玻璃、重金属毒物等对人体有害的物质，房屋内电线路老化严重属于消防不合格，且电闸常跳，多处电源开关失灵无法正常使用，甚至晚上忽然亮灯等：鱼池制氧消毒过滤系统因电源老化无法正常使用，中央热水器无法操控控制，冬天无法使用热水，房屋中央空调制冷调控系统时常失效，空调有时无法使用，整体房屋吊顶天花通风管道无法正常通风；电梯一直到2019年3月才能正常使用，但目前电梯玻璃墙碎裂随时脱落造成的安全隐患仍然存在。原告发现房屋问题后每个月都多次通知被告，被告均承诺完善，但总是以各种理由做表面功夫却迟迟没有解决安全隐患问题。根据《城市房屋租赁管理办法》第六条，该屋存在违规加建、防火防灾等不符合标准不得出租，将不可出租的房屋缺陷或房屋瑕疵隐瞒并出租给原告已构成合同欺诈，且原告在多次协商后被告仍迟迟不进行改善，理应由被告承担责任。遂原告要求被告退还租金24万、押金8万元，并依法解除合同，被告拒不履行，甚至在未解除合同期间派人堵门阻挠原告搬迁家具，强制扣押原告私人财产，且被告未经原告同意擅自更换门锁，并断水断电，已经严重影响到正常生活。2019年至今，因广州大雨倾盆房屋各楼多处漏水，屋顶漏水严重，因两边阳台下水道堵塞，导致室内时常积水，多处电闸已经跳匝不通电。多个空调黑屏无法打开，通风管道堵塞，屋内炎热潮湿，原告申请公证处上门公证亦因被告阻挠无法上门。被告的行为侵犯了原告的基本权利，故诉至法院。 被告广州市中迎投资有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告所述与事实不符，现有证据亦无法证明原告自己的主张。首先，双方是通过经纪方广州连家地产代理有限公司于2018年9月5日签订了房屋租赁合同，合同第一条约定乙方已实地察看该房产，对该房产的坐向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修抵押情况、产权情况等均予以认可，可见涉案房屋是符合使用目的的，并且原告对房屋情况也是明知的。其次我司每次收到原告的维修通知后均及时进行了处理，履行了维修义务，反而是原告在工人上门维修时反锁房门，不让工人进门维修，以致维修工作还有手尾尚未完成。二、原告自今年5月起未再向被告支付租金，并且经我司多次催讨后仍未支付上述费用，原告的行为已经构成根本性违约。我司已于2019年8月9日诉至白云区人民法院要求原告返还房屋并支付房屋租金和房屋使用费的，案号为（2019）粤0111民初28558号，根据租赁合同第13条约定乙方拖欠租金或相关费用超过15天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此而造成损失的由乙方赔偿经济损失。据此，我司曾于2019年7月4日向原告发出了一份催缴租金通知书，要求原告在2019年7月15日前向我司缴纳所欠租金，如逾期仍未缴纳，我司将按照双方签订的上述合同，视为原告放弃承租权利，我司将收回该房产并对房产内的财物进行封存。但原告在收到催缴租金通知书后仍未向我司支付租金，并且继续占用房屋至今。我司已在合理期限内向原告催缴租金，基于原告逾期仍未支付，我司才向其主张解除合同。三、原告所称的城市房屋租赁管理办法已于2011年2月1日废止，目前属于失效状态，不应作为本案的法律依据。原告亦未能够提供实质证据以证明房屋存在不得出租的情况，且原告也实际使用房屋至今。综上所述，原告的主张和陈述于法无据，于情不通，应驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、不动产权证书、账户交易明细表等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据粤（2016）广州市不动产权第04202331号不动产权证书显示，坐落于白云区博雅二街1号房屋的不动产权利人是被告，房屋建筑面积688.48平方米，总层数3层。2018年9月5日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）、广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房产租赁合同》，租赁房产地址为白云区博雅二街1号，建筑面积688平方米，乙方已实地察看该房产，对该房产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况等均予以认可；甲方同意将房产出租给乙方作住宅用途使用，租期为3年，从2018年10月15日至2021年10月14日止，甲方应于2018年10月1日将房产交付给乙方使用；月租金为40000元，租金按月结算，乙方在每月的第15日前结清下月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订合同当天向甲方支付定金40000元，甲方将房产交付乙方使用之日，定金转为租赁保证金；乙方于甲方交付房产之日向甲方支付保证金40000元，以及首月租金40000元；乙方拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，等等。被告及广州连家地产代理有限公司在合同上盖章，黄新茹作为原告委托代理人在合同上签名。合同签订后，原告于2018年9月5日、9月26日分两次向被告转账支付了保证金80000元。原告承租涉案房屋后向被告支付了2018年10月至2019年3月的租金共240000元。 原告提交房屋照片、房屋完损性鉴定报告、建筑消防设施检测报告、短信、意向性贷款承诺书，主张涉案房屋存在消防瑕疵，防盗、防水不合格，影响居住使用。被告认为照片无法证明原告该主张，且原告并未提交相关证据证明其曾要求维修而被告未予解决；房屋完损性鉴定报告没有鉴定机构盖章，建筑消防设施检测报告只有封面盖章，后面的内容都没有盖章，真实性不予确认；短信、意向性贷款承诺书与本案无关。被告提交微信聊天记录、维保明细及收据，拟证实其已按合同约定履行维修义务，原告均不予确认。被告提交催缴租金通知书及邮递记录，催缴租金通知书内容为被告通知原告因其拖欠从2019年4月起的租金，要求在2019年7月15日前缴纳所欠租金，如逾期未缴纳视为原告放弃承租权利，被告将收回房产，并对房产内的财物进行封存；邮递记录显示被告向涉案房产所在地址邮寄催缴租金通知书，收件人为原告法定代表人黄爱强，该邮件于2019年7月5日签收，但原告否认收到该邮件。原告陈述被告从2019年6月起对涉案房屋的门禁进行锁闭并切断车库的供电，后原告报警，管理处才将侧门打开并接上车库电源，但正门至今无法使用。原告确认其至今仍在使用涉案房屋，但要求马上搬离，被告表示同意原告搬离，但前提是原告需交清欠付的所有租金。 另查，被告于2019年8月9日向本院另案提起诉讼，要求解除双方签订的合同、原告返还房屋并支付拖欠的租金及违约金等，本院以（2019）粤0111民初28558号案立案审理。 经本院现场勘察，涉案房屋的现状为总共六层，包括地下车库、地下一层夹层、第三、四、五层及最顶层的佛堂，被告称顶层佛堂是收楼时就已经存在。被告确认涉案房屋存在加建情况，加建了两层，加建部分没有规划报建手续。庭审中，原告认为因涉案房屋存在违法建设的情况，故双方签订的租赁合同应为无效，但明确诉讼请求无变更。 本院认为，依据不动产权证书的记载，涉案房屋总层数为3层，而经本院现场勘察，涉案房屋现状为六层，被告作为涉案房屋的产权人，亦确认房屋加建部分未向相关管理部门办理规划报建手续，本案租赁关系指向的标的物是整栋房屋，该房屋应视为一个不可分割的整体，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告就未办理规划报建手续的房屋订立的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律效力，对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，因被告已另案起诉要求原告返还房屋，现原告要求被告退还保证金80000元合法合理，本院予以支持。原告要求退还租金240000元，虽然合同无效，但原告已实际使用了涉案房屋，应支付相应的房屋占用费，原告主张涉案房屋存在影响居住使用的情况，但其提供的证据均不足以证实其主张，本院不予采纳，故房屋占用费可参照双方约定的40000元/月的标准计算，原告要求退还该使用费240000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告解除扣押在涉案房屋处原告的所有个人财产，被告提出原告需交清欠付的费用后才能搬离，被告已另案起诉要求原告支付所欠费用，被告该意见本院不予采纳，但原告未能举证证明被告实际扣押了其财产，且原告确认至今仍在使用涉案房屋，现有证据也不足以证实原告搬离时受到了被告的阻挠，故本院对原告该诉请不予支持。原告主张家具搬迁入屋及搬迁出屋的费用，合同无效，被告作为出租人未提供合法建筑物，原告作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错，原告该主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起三日内，被告广州市中迎投资有限公司向原告广西圣保堂健康产业股份有限公司返还保证金80000元； 二、驳回原告广西圣保堂健康产业股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3725元，由原告广西圣保堂健康产业股份有限公司负担2920元，由被告广州市中迎投资有限公司负担805元并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  陶向军 二〇一九年十月三十一日 书记员  郑萍军