云南省高级人民法院行 政 裁 定 书（2019）云行终560号上诉人（一审原告）张仲金，男，汉族，1984年3月25日生，住云南省昆明市西山区。委托代理人王月、舒晓梅，云南德赞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（一审被告）腾冲市人民政府。住所地：腾冲市腾越镇山源社区官厅小区81号。法定代表人茶春桥，市长。张仲金因诉腾冲市人民政府（以下简称市政府）房屋及土地行政登记一案，不服云南省保山市中级人民法院2019年3月12日作出的（2018）云05行初212号行政裁定，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日受理其上诉后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张仲金起诉称，2015年6月2日白菲菲及庄亚滨向腾冲新富源小额贷款有限责任公司（以下简称新富源公司）借款180万元，由邵维高及张仲金提供担保。因白菲菲、庄亚滨到期未予偿还，经腾冲市人民法院（2016）云0581民初531号民事判决：1.由白菲菲及庄亚滨于判决生效后三十日内偿还腾冲新富源公司借款人民币180万元，并支付债权人自2015年12月3日起至判决确定的履行期限届满之日止以180万元为基数按年利率24%计算的违约金；2.由邵维高、张仲金承担连带清偿责任。新富源公司向腾冲市人民法院申请了财产保全，请求对白菲菲名下位于腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾康苑188号房地产进行查封。腾冲市人民法院于2016年8月30日向腾冲市住房和城乡建设局（以下简称住建局）、腾冲市国土资源局（以下简称国土局）办理了查封手续。市政府却在2016年8月31日将该房产变更登记在王成蕊名下，在2016年9月2日后将该房产所涉土地变更登记在王成蕊名下。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《云南省土地登记条例》第十五条规定，涉案房地产已在2016年8月30日被腾冲市人民法院依法查封，市政府的变更登记行为没有依据，存在重大违法情形，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十五条的规定，应当被确认为无效。市政府的违法变更登记行为导致其至今已代偿人民币916659元，该代偿款项至今未获清偿，给其造成巨大损失。请求：1.判决确认市政府作出的腾冲市房权证腾越镇字第××号房产登记和腾国用（2016）第127776号土地使用权变更登记行为无效；2.由市政府赔偿其损失人民币916659元。市政府答辩称，1.张仲金与被诉行政行为不具有利害关系，不具备原告主体资格。张仲金不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条的规定，与被诉行政行为无利害关系，不具备本案诉讼主体资格。2.市政府具有法定行政主体资格。根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十二条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条、《中华人民共和国房屋登记办法》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条的规定，市政府有权依法按程序进行房地产登记。3.市政府依据王成蕊、白菲菲的共同申请办理腾国用（2016）第127776号《国有土地使用证》证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，是依法履行法定职责的合法行政行为。白菲菲于2014年1月26日取得位于腾越镇腾冲世纪城腾康苑188号国有土地一宗，并于2014年3月11日办理了土地登记，土地证号腾国用（2014）第121881号，该宗地于2014年5月9日在中国银行股份有限公司腾冲支公司抵押贷款140万元。贷款期限2012年6月13日至2032年6月13日。白菲菲与王成蕊于2016年8月24日签订《房地产买卖协议》，将白菲菲名下的上述房地产转让给王成蕊，当时白菲菲与王成蕊及房产介绍人到中国银行股份有限公司腾冲支行还清上述房地产抵押的白菲菲的银行贷款，并持他项权证书、还款清单到国土局和住建局办理了抵押权注销登记，取出了抵押的土地证和房产证。2016年8月25日，白菲菲和王成蕊共同向住建局和国土局申请办理房屋产权转移登记手续，并在市政务服务管理局、住建局、国土局窗口签订《房地产买卖契约》。2016年8月29日，王成蕊缴纳了住房买卖契税，2016年8月30日，住建局完成产权转移手续审批，2016年8月31日住建局向王成蕊办理房屋登记手续核发证书。2016年9月5日国土局根据《土地管理法》《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《土地登记办法》的规定，为白菲菲与王成蕊办理了土地转移登记手续。4.市政府依据王成蕊、白菲菲共同申请办理的房权证第××号房产证，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，是依法履行法定职责的合法行政行为。（1）2016年8月25日，白菲菲、王成蕊向住建局××在××县××镇腾××世纪××楼的房产交易手续，并提交办理房产交易手续的必备材料（交易申请书、房地产买卖契约、完税凭证等材料）。2016年8月30日上午，住建局通过对申请人及双方所提交材料的审核，提供的房屋交易材料齐备，房屋产权无任何限制，符合《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，完成了该房屋的交易手续的审核办理，该宗房产已转移至王成蕊。（2）2016年8月25日，买方王成蕊向职能部门住建局××在××县××镇腾××世纪××楼的房产转移登记手续，并提交办理房屋转移登记的必备材料（登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证、证明房屋所有权转移的材料等）。2016年8月30日上午，住建局通过对申请人及双方所提交材料的审核，提供的房屋转移登记材料齐备，房屋产权无任何限制，符合《房屋登记办法》第七条、第三十三条等相关规定，对王成蕊申请的房屋转移登记申请进行了受理，并于8月30日上午10:28:50，完成了电子系统的申请、受理程序，并出具了受理通知书；根据《保山市住房和城乡建设局关于加快房产信息化建设工作的通知》，申请人王成蕊、白菲菲提交的资料符合该系统《产权登记操作手册》条件，住建局按操作规程予以了电子系统的申请及受理。（3）2016年8月31日，住建局在没有收到人民法院限制转移相关文书的情况下，将该登记事项记载入房屋登记簿，并向申请人核发房屋所有权证书。5.张仲金的起诉已超过法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款的规定，市政府于2016年8月31日和2016年9月5日作出被诉转移登记行政行为，张仲金提起本案诉讼已超过法定起诉期限。6.张仲金起诉状所述与客观事实不符。（1）关于涉案房地产于2014年5月9日在中国银行股份有限公司腾冲支公司抵押贷款140万元并办理抵押登记，该银行对该宗房地产依法享有抵押权，白菲菲与王成蕊转让该宗房地产，经抵押权人同意并依法行使了优先受偿权，市政府依据白菲菲与王成蕊共同申请办理转移登记的行政行为是依法协助抵押权人实现抵押权的行为。（2）张仲金起诉所称事实属其与白菲菲、新富源公司的民事纠纷行为，与被诉行政行为无关联性，该行政行为并未侵害其合法权益，也未给其造成损失，其主张所承担的保证责任损失，系自己的民事行为所致，依法应向白菲菲及共同保证人邵维高追偿。（3）张仲金诉状所述“腾冲市人民法院于2016年8月30日向住建局、国土局办理了查封手续”与事实不符。法院至今未向住建局及具体办理不动产登记业务机构即腾冲市不动产登记中心送达对该宗房地产的查封及协助执行通知书等法律文书，涉案房地产属于可以办理转让手续、登记手续的房地产。综上，请求依法判决驳回张仲金的诉讼请求。一审法院查明，2016年6月15日，腾冲市人民法院以（2016）云0581民初531号民事判决书对新富源公司起诉白菲菲、庄亚滨、张仲金、邵维高借款合同纠纷作出判决：1.由白菲菲、庄亚滨于本判决生效之日起三十日内偿还新富源公司借款本金人民币1800000元，并支付新富源公司自2015年12月3日起至本判决确定的履行期限届满日止以本金1800000元为基数，按年利率24%计算违约金。2.由张仲金、邵维高对上述款项承担连带清偿责任。同年8月30日，腾冲市人民法院作出（2016）云0581民初531号民事裁定，裁定对新富源公司申请对白菲菲位于腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾康苑188号的房地产予以查封，并连同协助执行通知书于当日一并送达给腾冲市国土资源局。此后，在该案执行过程中，新富源公司与张仲金、邵维高达成和解协议，约定张仲金向新富源公司支付本息合计916659元后，该公司解除其担保责任并配合其行使追偿权。在此期间，白菲菲于2016年8月24日就其位于腾冲市腾越镇腾冲世纪城腾康苑188号的不动产与王成蕊达成转让协议。市政府分别于2016年8月31日、9月5日为白菲菲转让给王成蕊的房屋、土地使用权办理转移登记。张仲金认为市政府作出的该转移登记行为系无效行政行为且对其造成经济损失，向人民法院提起诉讼，在法庭审理过程中，将其诉讼请求第一项变更为请求判决撤销市政府作出的腾冲市房权证腾越镇字第××号房产登记和证号为腾国用2016第127776号土地使用权登记行为，但其代理人在庭后提交的书面代理意见中仍坚持请求本案所涉行政行为应当被判决确认为无效。另根据庭审调查核实查明，国土局下属的腾冲市不动产登记中心于2016年3月21日成立，并于2016年10月19日正式办理不动产登记业务。一审裁定认为，本案涉案不动产行政登记行为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。本案被诉行政登记行为虽原为市政府作出，但张仲金提起本案诉讼时，隶属于国土局的腾冲市不动产登记中心已经依法成立并履行不动产行政登记职责，原市政府履行的不动产登记职能已由国土局继续行使。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十六条第一款：“原告所起诉的被告不适格，人民法院应当告知原告变更被告；原告不同意变更的，裁定驳回起诉”的规定，一审法院依法向张仲金进行了释明，张仲金坚持不予变更，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十六条第一款、第六十九条第一款第（三）项之规定，裁定驳回张仲金的起诉。张仲金上诉称，1.市政府系本案适格被告。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条第二款、第六十一条的规定，房屋、土地行政登记职责归属县级以上人民政府，应当由县级以上人民政府颁发权属证书。《不动产登记暂行条例》第六条第二款仅规定由县级以上人民政府确定不动产登记机构负责不动产登记工作，并未对县级以上地方人民政府“不动产登记”职权进行撤销或变更，且该条例系《中华人民共和国城市房地产管理法》之下位法，不能对上位法的规定进行变更。颁发土地及房屋权属证书仍是县级以上人民政府的职权，市政府系本案适格被告。2.一审裁定遗漏关键事实。2016年8月30日，腾冲市人民法院作出（2016)云0581民初531号民事裁定书，并连同协助执行通知书于当日一并送达至住建局，该局当即回复以书面情况说明。2016年8月31日，该局便违法办理了涉案房屋权属转移登记。上述关键事实一审法院未予认定。请求：撤销一审裁定；改判支持其诉讼请求。市政府未提交答辩意见。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条（一）项规定，提起诉讼的原告应当是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的除外。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。本案中，白菲菲及庄亚滨向新富源公司的借款180万元，由邵维高及张仲金提供担保，腾冲市人民法院以（2016）云0581民初531号民事判决确认由张仲金、邵维高对上述款项承担连带清偿责任。张仲金与市政府作出的变更登记行政不具有利害关系。其作为普通债权人所享有的债权，并不属于《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定的情形，不属于行政机关作出行政行为时依法应予保护或者应予考虑的情形。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项规定，不符合行政诉讼法第四十九条规定，已经立案的，应当裁定驳回起诉。综上，张仲金不具有提起本案行政诉讼的原告主体资格，一审裁定适用法律错误，本院予以纠正，但一审法院裁定驳回张仲金的起诉结果正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 桂蕾审判员邹倩审判员苏雪峰二〇一九年十月十六日法官助理胡卿书记员 李     彦     鑫