重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初11280号 原告：文学琴，女，1981年4月4日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：刘鲁（原告文学琴之夫），男，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李冬梅，四川金沛律师事务所律师。 被告：袁柏春，男，1968年2月19日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：涂丁，国浩律师（重庆）事务所律师。 原告文学琴与被告袁柏春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文学琴的委托诉讼代理人刘鲁、李冬梅，被告袁柏春及其委托诉讼代理人涂丁。审理中，原、被告双方申请庭外和解，本院依法扣除了相应期间的审限，本案现已审理终结。 原告文学琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行双方2018年9月2日签订的《房地产买卖(转让)合同》以及2018年9月3日和2019年3月1日签订的《补充协议》，将登记于被告名下位于重庆市沙坪坝区×路×号附×号×号的房屋立即交付给原告、立即将房屋产权过户至原告名下并配合原告办理案涉房屋的相关银行按揭贷款手续；2、判令被告立即向原告支付违约金440000元；3、判令被告立即支付因其违约、拒不履行房屋买卖合同及补充协议导致原告产生的律师费50000元；4、判令本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告文学琴撤回第一项诉讼请求：判令被告立即履行双方2018年9月2日签订的《房地产买卖(转让)合同》以及2018年9月3日和2019年3月1日签订的《补充协议》，将登记于被告名下位于重庆市沙坪坝区×路×号附×号×号的房屋立即交付给原告、立即将房屋产权过户至原告名下并配合原告办理案涉房屋的相关银行按揭贷款手续。事实和理由：2018年9月2日，原、被告签订了《重庆友家房屋经纪有限公司房地产买卖（转让）合同》，约定原告向被告购买位于重庆市沙坪坝区×路×号附×号×号的房屋，房屋总价款2228000元，定金为80000元，合同签订后，原告依约向被告支付购房定金80000元，在双方办理后续的房屋转让手续时，发现案涉房屋因存在违规建造部分而被相关部门查封，导致不能及时办理过户及银行贷款手续，双方协商并签订了补充协议，在原告协助解除案涉房屋的查封，符合交付案涉房屋和办理银行贷款的条件后，原告要求被告履行合同，被告却一直推诿并明确向原告表示不愿向原告交付案涉房屋并配合办理银行贷款手续。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告袁柏春辩称，被告一直都在积极履行案涉合同，引发本案诉讼的原因是原告无理要求被告减少房款，被告已于2019年8月19日办理了涉案房屋的过户和交付手续，被告为了顺利履行合同，在原合同的基础上，还减少了首付款的收取额度，已用自己的行为证明了自己是守约方，也表明了被告履行合同的诚意。根据案涉合同的约定，原告应当先支付首付款才办理相应的按揭和过户手续，被告在原告没有付清相关款项的情况下，享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，原被告双方约定的首付款的支付时间为2018年10月12日或之前，但原告却在2019年8月19日才完成该项义务，在此之前，原告不但不支付首付款，且要求被告减少房款，故被告在合同履行过程中不存在违约行为，不应向原告支付违约金和律师费，另外，原告所主张的违约金按照双方合同约定，只有在根本违约的情况下才适用，在本案中并不适用。 本院经审理认定事实如下：2018年9月2日，卖方袁柏春作为甲方、买方文学琴作为乙方、经纪方重庆友家房屋经纪有限公司作为丙方签订《房地产买卖(转让)合同》，协议约定甲方将位于沙坪坝区×路×号附×号×号房屋出售给乙方，其中，合同第3条约定：“该物业转让价格为人民币贰佰贰拾贰万捌仟元（￥2228000），乙方以按揭方式按下述流程付款：a）人民币捌万元整（￥80000）须于签署本合同之同时支付给甲方作为购房定金；b)人民币壹佰零玖万捌仟元（￥1098000）须于2018年10月12日或之前于，双方签订【重庆市房地产买卖合同】及过户之日支付给甲方（乙方向银行申请贷款审批通过后为过户条件）。C)人民币壹佰零伍万元（￥1050000）或之前于，贷款银行办妥抵押登记后以银行放贷时间为准（注：贷款银行批准的按揭贷款金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行开设的账户，实际按揭贷款金额与楼价余额的差额由乙方在过户之日支付予甲方）。第4条约定：“甲方同意在过户之日，交付该物业予乙方使用……”第5条约定：“甲方双方须于2018年9月14日或之前配合丙方办理乙方按揭贷款手续并提供齐全银行要求相关资料……”第10条约定：“本合同签订后，如甲方行为违反本合同规定内容以及不按照合同规定履行到期义务或者延迟履行到期义务；单方反悔终止、解除合同；不按时提供相关有效证件或不配合办理该物业的过户等相关手续；提供虚假材料导致合同无效；不按时交付该物业；以及无权处分或无完全处分该物业的权利导致合同无效或者不能正常交易、实现合同目的等行为；本合同签订后该物业被司法查封冻结而导致无法按约定时间交易等级的均视为甲方违约。其违约责任：甲方须退还乙方已付所有房款（含定金），并须以额外相等于乙方已付房款之金额作为违约金赔偿乙方（最高违约金为总房价20%）”。第16条约定：“本合同在履行过程中发生争议协调解决不成的，向该物业所在地人民法院起诉，因此而产生的律师费、诉讼费以及实现债权的费用概由违约方承担。”第18条补充约定：“①乙方需保证银行无不良记录，且只有一套住房贷款②若上述屋业有查封，解封所产生的费用由甲乙双方共同协商承担，若协商不成，则解除合同，甲方退还定金给乙方，甲乙双方不承担任何费用，甲方并在三日内退还定金给乙方③甲方在乙方出示银行借款合同之后为过户条件。”合同签订后，原告文学琴向被告袁柏春支付了购房定金80000元。2018年9月3日，原告文学琴作为买方、被告袁柏春作为卖方签订《补充协议》，协议约定：“由于上述该房屋被违建查封，买卖双方现达成协议：解封所产生的一切费用由买方文学琴承担。卖方须配合解封一切相关事宜。” 另查明，重庆市沙坪坝不动产登记中心出具的查询时间为2019年3月25日09时10分20秒的《不动产登记信息查询结果》，位于沙坪坝区×路×号附×号×号房屋无查封。落款时间为2019年3月27日的重庆市公安局沙坪坝区分局交通巡逻警察支队出具的《道路交通事故认定书（简易程序）》载明：“2019年3月25日11时19分，袁柏春（男，51岁）驾驶车牌号为粤BB1×的小型客车，从大学城富力城往双碑方向行驶，至重庆市沙坪坝区微电园西双大道与永泰路路口，与王福平（男，63岁）驾驶的（搭乘罗江银）车牌号为渝D92×的普通摩托车碰撞，致罗江银受伤，两车受损的交通事故。” 还查明，2019年4月7日，原告文学琴（甲方）与四川金沛律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定原告文学琴因与袁柏春房屋买卖纠纷事宜委托四川金沛律师事务所提供相应法律服务，文学琴向四川金沛律师事务所支付法律服务费50000元。2019年4月8日，原告文学琴向该律师事务所支付了律师费50000元。 审理中，原告文学琴陈述被告袁柏春已将案涉房屋的产权过户至原告名下并将案涉房屋交付给原告。经原告文学琴申请，案外人重庆友家房屋经纪有限公司的工作人员肖亮出庭作证，证人肖亮陈述的主要内容为：证人系重庆友家房屋经纪有限公司的工作人员，原、被告双方在签订完房屋买卖合同准备去银行办理按揭贷款手续时，在房屋登记部门发现案涉房屋因地下室违建被查封，后地下室违建导致的查封在2018年10月8日前解除，案涉房屋在2018年10月1日至10月8日期间又因遮雨棚违建被查封，被告称若遮雨棚拆除后仍不能解除房屋查封，就要原告赔偿损失，因原告不同意故案涉房屋拖至2019年3月前都未解除查封，后在2019年3月25日，各方均知道案涉房屋的查封已经解除，证人随后两次约被告去办理银行按揭贷款手续，第一次被告在电话里推了，第二次各方都同意第二天下午去办理银行按揭贷款手续，在当天上午之前，被告都说没有问题，临到约定的时间，被告说他出了车祸。证人和原告及原告的丈夫遂一起到被告家中与被告见面，被告称要涨价，双方没有谈拢。经庭审质证，原告文学琴对证人肖亮的证言的真实性无异议，被告袁柏春对证人肖亮的证言的真实性部分有异议。原、被告双方对证人陈述的案涉房屋因地下室及遮雨棚的原因被查封以及查封、解封的时间的部分的真实性均无异议。 审理中，原告文学琴举示了其与丈夫刘鲁、被告以及证人肖亮在被告家中的对话录音，其中，刘鲁陈述：“袁哥，那些我们先不说那些问题，那些我们先不说那些问题，那些先不忙先说，我们先说这个问题，我们今天约的两点半对不对，是你爽了这个约对不对，你要给我一个说法撒。”袁柏春陈述：“我确实是有事。”被告袁柏春对该段对话内容的真实性无异议，被告袁柏春陈述系因其下午要去沙坪坝区交巡警支队处理交通事故，故未到场去面签，然后各方约到在其家中见面。 上述事实，有原告提供的房地产买卖(转让)合同、借记卡账户历史明细清单、补充协议、录音资料、委托代理合同、四川增值税普通发票、网上银行交易详细清单，被告提供的《不动产登记信息查询结果》、《道路交通事故认定书（简易程序）》以及双方当事人的陈述、证人证言等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。 本院认为，原、被告签订的《房地产买卖(转让)合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方均应当按照合同约定全面履行。 关于被告袁柏春是否存在违约行为的问题。本案中，案涉《房地产买卖(转让)合同》明确约定原告文学琴系以按揭贷款的方式购房且约定被告应协助原告办理银行按揭贷款手续，故被告袁柏春应按约配合原告文学琴办理银行按揭贷款手续。本案中，因案涉房屋存在违建查封，双方无法按案涉《房地产买卖(转让)合同》的约定继续履行合同，故双方又在签订案涉《房地产买卖(转让)合同》后的次日又就解除案涉房屋的违建查封的事宜签订《补充协议》，因此在案涉房屋涉及的违建查封解除后，双方应继续履行合同。根据证人肖亮的证言以及被告袁柏春举示的查询时间为2019年3月25日的《不动产登记信息查询结果》，可以认定原、被告双方在2019年3月25日均已知晓案涉房屋已解除查封，故双方在此之后应继续履行合同。根据证人肖亮的证言、原告文学琴举示的录音资料、被告袁柏春举示的《道路交通事故认定书（简易程序）》及被告袁柏春的相关陈述，可以认定原、被告双方在知晓案涉房屋的查封解除后曾约定在2019年3月27日下午办理银行按揭贷款面签手续，被告袁柏春未按约配合办理原告办理银行按揭贷款面签手续的事实。被告袁柏春辩称原告应当先支付首付款后被告才应办理银行按揭和房屋过户手续，在原告未付清相关款项的情况下，被告享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权。对此，本院认为，根据案涉《房地产买卖(转让)合同》第三条的约定，原告应在2018年10月12日或之前于，双方签订重庆市房地产买卖合同及过户之日将首付款支付给甲方（乙方向银行申请贷款审批通过后为过户条件），根据第五条的约定，被告应在2018年9月14日前协助原告办理银行按揭贷款手续，从案涉《房地产买卖(转让)合同》的上述约定来看，被告袁柏春应当先配合原告文学琴办理银行按揭贷款手续，原告文学琴后负有支付首付款的义务，另外，根据证人肖亮的证言、原告文学琴举示的录音资料、被告袁柏春举示的《道路交通事故认定书（简易程序）》及被告袁柏春的相关陈述，可以认定在案涉房屋的查封解除后，原、被告双方曾明确约定在2019年3月27日下午办理银行按揭贷款面签手续，故被告袁柏春现辩称原告应当先支付首付款被告才应办理相应的按揭和过户手续，理据不足，本院不予支持。被告袁柏春还辩称其在2019年3月27日未按约配合办理原告办理银行按揭贷款面签手续系因其当日在相关部门处理交通事故，对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，一般情况下，合同当事一方违约即应承担违约责任，除非存在约定或法定免责事由。本案中，根据案涉《道路交通事故认定书（简易程序）》载明的内容，案涉交通事故发生在2019年3月25日。即使被告所述的其在2019年3月27日在相关部门处理交通事故属实，也并不构成不可抗力的法定免责事由，同时原、被告双方也未将被告所述情形约定为免责事由。综上，被告袁柏春未按双方的约定在2019年3月27日下午配合原告办理银行按揭贷款面签手续构成违约。 关于被告袁柏春是否应向原告文学琴支付违约金及律师费的问题。本案中，原告文学琴依据案涉《房地产买卖(转让)合同》第十条的约定为由要求被告袁柏春向其支付违约金440000元，对此，本院认为，根据案涉《房地产买卖(转让)合同》第十条的约定，若被告存在该条约定的违约情形，被告须退还原告已付所有房款，并向原告支付相当于原告已付房款的违约金。从该条约定的内容来看，该条约定的违约金系解除合同的违约金，即在解除合同的情形下，被告作为违约方应当向原告支付的违约金。本案中，原告文学琴作为守约方选择的是继续履行合同，并未选择解除合同，故原告文学琴依据案涉《房地产买卖(转让)合同》第十条的约定向被告主张违约金，理据不足，本院不予支持。本案中，根据案涉《房地产买卖(转让)合同》第十六条，违约方应当向守约方支付律师费等实现债权的费用，原告文学琴已实际支付律师费50000元，被告袁柏春未按双方的约定在2019年3月27日下午配合原告办理银行按揭贷款面签手续构成违约，直至本案立案受理后，被告袁柏春才协助原告文学琴办理银行按揭贷款手续，并将案涉房屋的产权过户至原告名下及将案涉房屋交付至原告的名下，故被告袁柏春作为违约方应依约向原告文学琴支付律师费50000元，故对于原告文学琴要求被告袁柏春支付律师费50000元的诉讼请求，本院予以支持。 原告文学琴自愿申请撤回第一项诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利所作出的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告袁柏春于本判决发生法律效力后立即向原告文学琴支付律师费50000元； 二、驳回原告文学琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28544元，减半交纳14272元，财产保全费5000元，合计19272元（原告文学琴已预交），由原告文学琴负担3950元，被告袁柏春负担15322元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 黄 灿 二〇一九年十月十七日 书记员 唐诗怡