北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12146号原告（反诉被告）：袁柏树，男，1962年11月10日出生，汉族，北京亚利洗涤服务有限公司经理，住北京市通州区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：唐士军，河北中原律师事务所律师。委托诉讼代理人：王震峰，河北冀隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨玉山，男，1955年5月14日出生，汉族，退休，住北京市通州区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：李宝荣（被告之妻），女，1955年8月15日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：北京市通州区张家湾镇人民政府，住所地北京市通州区张家湾镇。负责人：范亮亮，镇长。委托诉讼代理人：张松，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘乐，男，1991年3月29日出生，汉族，北京市通州区张家湾镇人民政府工作人员，住北京市通州区。原告（反诉被告）袁柏树诉被告（反诉原告）杨玉山、第三人北京市通州区张家湾镇人民政府（以下简称张湾镇政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁柏树，被告杨玉山及其委托诉讼代理人李宝荣，第三人张湾镇政府委托诉讼代理人刘乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）袁柏树向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决被告给付我拆迁补偿款4790000元；2.请求法院判决我与被告2005年3月22日签订的《土地租赁协议》自2018年8月1日解除；3.请求法院判决被告退还我剩余租金24322.6元（2018年8月1日至2018年11月30日）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：我与被告2005年3月22日签订《土地租赁协议》，约定被告将位于北京市通州区张家湾镇上店村的土地（甲方提供一份场地平面图）租赁给我使用。租赁期限为18年，自2005年4月1日起至2023年3月30日止。土地用途为工业。土地使用费每年45000元（含用上交大队的费用）。我需在11月30日之前交纳下一年租金。租赁协议第五条第2款约定“合同期间，如遇国家和政府规划征占该场地，赔偿解决方法按土地管理法及上级有关政策规定处理。除甲方新建三面院墙（2.6m高），抽水井一眼及铁门两扇外，地上物由乙方所拥有的，房屋设施等物赔偿归乙方所有。”现上述土地已经按照政府部门的要求予以腾退，合同目的无法实现，故我有权依法要求解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，被告应当退还我已经交纳但未使用部分的租金。我们签订的协议中明确约定，如遇国家和政府规划征占该场地，房屋设施等物赔偿归我所有。自双方签订协议之日起至2018年政府出台土地腾退规定之日止，我在上述土地上建设有约3600余平方米的建筑物。现本案第三人已经将总拆迁补偿款4798000元中的2310188.62元打给杨玉山，故为了维护我的合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院。被告（反诉原告）杨玉山辩称，不同意给付原告4790000元，钱还没有到位，现在我仅仅收到了4030000元。拆迁款应当包含地上物所依附的土地的价值，我作为一手承包人，其中对于土地的补偿应属我所有。相关部门根据腾退实施方案一次性对被腾退人进行补偿，我符合作为被腾退人的条件，我应该获得400000元补偿款。被告实际多占用了1亩地，这部分费用我已经支付给了村委会，被告应当给付我多占用土地的租金520000元。被告利用我院墙建造房屋获得的补偿，应当有我550000元。原告将土地进行了转租，应当补偿我600000元；同意原告的第二项诉讼请求，认可我们之间的合同于2018年8月1日解除；不同意退还原告租金，村委会收取的是全年的租金，2018年全年的租金我已经全部支付给了村委会；不同意承担本案诉讼费。第三人张湾镇政府述称，本案同我方无关。本案涉案土地拆迁款，2018年12月28日，我方发放给杨明超2310179元，2019年3月26日发放给杨明超1528363元，尚有959636元未发放。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求法院判令原告袁柏树支付我多占一亩土地的租金共计52万元；2.反诉费由原告袁柏树负担。原告（反诉被告）袁柏树辩称，不同意被告的反诉请求。这一亩地包含村里雨水的沟、出门的路，应该从中扣除。对方如果不同意，他可以不支付这一亩的钱，村委会可以向我要钱。第三人张湾镇政府述称，被告的反诉请求同我方无关。经本院审理查明，2005年3月22日，杨玉山（甲方，出租方）与袁柏树（乙方，承租方）签订《土地租赁协议》，约定，甲方将位于北京市通州区张家湾镇上店村的土地（甲方提供一份场地平面图）出租给乙方。租赁期限为18年，自2005年4月1日起至2023年3月30日止。租赁期满后，在本基础上可续租10年。土地用途为工业。土地租用费每年为4.5万元（含用上交大队费用），以后每年在前5年基数上根据大队土地实际租赁行情正负调整5%（国家及政府相关部门对本地区地价另有规定时，服从其规定，以每年大队递增金额为准，不以甲方金额基数的5%递增）。乙方需在11月30日之前交纳下一年租金，如不按时缴纳从滞纳之日起每日按万分之三缴纳滞纳金，如累计金额超过两年未缴纳租金，甲方有权终止合同，无偿收回土地使用权。合同期间，如遇国家和政府规划征占该场地，赔偿解决办法按土地管理法及上级有关政策规定处理。除甲方新建三面院墙（2.6m高），抽水井一眼及铁门两扇外，地上物由乙方所拥有的，房屋设施等物补偿归乙方所有。甲方只提供水井一眼用水，其它如在生产运作当中，国家有关单位查处上下水问题甲方不负任何责任。合同还就其他事项进行了约定。平面图记载，注：院墙总长为214米，包括铁门：其中中深水井一眼，距东墙4米，距南墙4米；正南大门宽5米，有铁门一对。载有北京市通州区张家湾镇上店村民委员会公章的平面图记载，杨玉山厂草图8.27亩，西侧、北侧为公道减0.27亩。袁柏树租赁上述场地后，在上述场地建造了建筑物。2018年7月31日，因上述场地拆迁，袁柏树搬离了涉诉场地。袁柏树已经支付2018年度土地租赁费总计72968元。2018年10月17日，张湾镇政府（甲方，腾退人）与杨玉山（乙方，被腾退人）签订《张家湾公园建设工程（一期）及2018年“留白增绿”项目集体土地上非住宅房屋、青苗及地上附着物腾退补偿协议》（合同编号：ZJWGY1-01-SD-01-076，以下简称补偿协议），约定，甲方因通州区张家湾公园建设工程（一期）项目建设，需要腾退本项目范围内张家湾镇上店村用于工业用途的乙方房屋及地上附着物。依据五方工作小组的认定结果，乙方非住宅占地面积为5999.87平方米（“租赁协议”等相关材料标明的面积5333.33平方米）。因历史原因形成的无相关批建手续的被腾退房屋，乙方在奖励期内签约并按时腾房的，拆除配合费为4620358元；机井2眼、变压器177820元，以上合计4798178元。协议还就其他事项进行了约定。按照《补偿协议》约定，张湾镇政府于2018年12月28日向《补偿协议》约定账户支付2310179元，于2019年3月26日向《补偿协议》约定账户支付1528363元，剩余959636元尚未支付。另查，2018年10月24日《收据》（No.1042751）记载，今收到杨玉山8亩交来2018年地租人民币21168元。2018年10月24日《收据》（No.1042752）今收到杨玉山1亩交来公园腾退多余土地款人民币21500元。2018年10月24日《证明》记载，兹证明被腾退人杨玉山（身份证号码或社会统一信用代码：×××；土地租赁合同编号：112044800000038）租赁北京市通州区张家湾镇上店村的土地，合同约定的占地面积8亩，经实测占地面积9亩。现被腾退人已将自租赁合同成立至今的土地租金款全部结清，与我村委会无涉及土地租金的经济纠纷。特此证明。庭审中，袁柏树、杨玉山均认可双方签订的《土地租赁协议》于2018年8月1日解除。张湾镇政府认可，本案涉案场地实际腾退面积系9亩，其同杨玉山签订的补偿协议及评估报告亦是按照9亩进行核算。再查，涉案土地原系杨玉山从北京市通州区张家湾镇上店村民委员会（以下简称上店村委会）处租赁而来。以上事实，有土地租赁协议、收条、短信记录、补偿协议、评估报告、合同书、土地租赁合同补偿协议、村委会证明、收据、厂房租赁补偿协议及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案的争议焦点有：其一，涉诉场地拆迁款如何分配问题；其二，袁柏树租金是否需退还问题；其三，关于《土地租赁协议》外1亩土地租金问题。一、涉诉场地拆迁款如何分配问题的认定。本案中，涉诉场地被政府依法腾退，按照杨玉山同张湾镇政府签订的《补偿协议》，张湾镇政府对于涉诉场地内房屋、机井2眼、变压器进行了补偿，总计4798178元。其中被腾退房屋拆除配合费为4620358元，根据评估报告中测绘成果表记载，上述拆迁配合费系二十余幢建筑物按照建筑面积及属类进行作价计算得出。上述拆除配合费并未涉及对于土地本身的补偿，故杨玉山要求按照每亩土地5万元给予其补偿的答辩意见，依据不足，本院不予采信。杨玉山将涉案土地出租给袁柏树时，其涉案土地上原有三面院墙、抽水井一眼以及铁门两扇，关于上述物品的拆迁补偿理应属杨玉山所有。关于杨玉山原有三面院墙，庭审中，杨玉山称袁柏树获得补偿的房屋系借助自己院墙建造而成。袁柏树对此予以否认，称自己房屋并没有借助杨玉山院墙进行建造。庭审中，杨玉山、袁柏树均认可涉诉场地原有杨玉山三面院墙，《土地租赁协议》中亦有明确记载。与此同时，根据评估报告测绘图显示袁柏树部分房屋确系依靠院墙所建，袁柏树现有证据无法充分证明其房屋建造未借助杨玉山院墙，故对于杨玉山三面院墙袁柏树理应给予相应的补偿。尽管《补偿协议》并未对于三面院墙进行单独的补偿，但《补偿协议》中确系对于同院墙相连的房屋做出了补偿，院墙作为房屋的必要组成部分，其相应价值必然体现在房屋补偿之中。《土地租赁协议》对于院墙的高、长均有明确记载，鉴于《补偿协议》未明确记载院墙的价值，故本院本着公平的原则，结合院墙高2.6m、长214m，参考拆迁时的通常建造院墙的市场价，酌定杨玉山三面院墙的总价值为149800元；关于杨玉山原有机井一眼，杨玉山、袁柏树均认可涉诉土地南边机井系杨玉山所有，《补偿协议》亦对涉诉场地内2眼机井进行了补偿。根据相应的评估报告，本院无法核实《补偿协议》中两笔机井的补偿系具体针对哪眼机井。本院充分考虑杨玉山确系有一眼机井在涉诉场地的客观事实，结合上述两眼机井均未有相关手续的情况，酌定应属杨玉山的机井的补偿金额为12410元；关于杨玉山所属大门，鉴于《补偿协议》中并未涉及对此的补偿，故该笔费用无需从补偿款中扣除。综上所述，关于涉诉场地被腾退所获得的4798178元补偿款中，其中应属袁柏树的补偿款为4635968元，其中应属杨玉山的补偿款为162210元。二、袁柏树租金是否需退还问题的认定庭审中，双方均认可杨玉山收到袁柏树交来的2018年度租金共计72968元，因腾退袁柏树系2018年7月31日搬离涉案场地且双方均同意《土地租赁协议》于2018年8月1日解除。袁柏树已经给付给杨玉山2018年度土地租金，但实际上袁柏树仅仅使用土地到2018年7月31日且《土地租赁协议》亦于2018年8月1日解除，故杨玉山收取2018年8月1日之后的租金既缺乏合同依据亦不存在客观事实，杨玉山理应退还收取的袁柏树2018年8月1日之后的租金。现袁柏树要求杨玉山退还剩余租金24322.6元，根据杨玉山收取的2018年度租金总额72968元及袁柏树实际使用土地的期限，袁柏树要求退还的租金并未超出剩余租金的金额，对其该诉求，本院予以支持。关于杨玉山辩称其已经交纳给了上店村委会2018年度全年的租金，村委会并未退还自己相应租金，故自己也不应当退还袁柏树剩余的租金，杨玉山该答辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。三、关于《土地租赁协议》外1亩土地租金问题的认定《土地租赁协议》中记载袁柏树系租赁杨玉山8亩土地，但根据《补偿协议》测量袁柏树实际需腾退的土地系9亩。庭审中，杨玉山称多出的一亩系在南院外袁柏树放置变压器且建造了建筑物；袁柏树称认可南院外放置了变压器，但是自己并未占有上述一亩地，自己仅仅在院外留有流水沟。关于上述争议1亩土地，鉴于张湾镇政府在腾退时已经对此进行了测量且作为腾退面积计算其中，袁柏树已经就此获得了补偿。与此同时，上店村委会亦让杨玉山补交了上述争议土地的租金，方才出具被腾退人交清租金的证明。尽管就此争议土地袁柏树、杨玉山并未签订书面的租赁协议，但该土地同8亩土地系作为整体由袁柏树实际使用，就此争议土地袁柏树同杨玉山形成事实上的租赁关系。故袁柏树应当给付杨玉山相应租金，本院参照杨玉山收取的袁柏树2018年度租金同杨玉山交付给上店村委会2018年度租金的比例，参考杨玉山补交争议土地的金额，酌定袁柏树应当给付给杨玉山争议一亩土地的租金共计74112元，杨玉山超出上述金额的诉求，本院不予支持。庭审中，袁柏树、杨玉山均同意双方于2005年3月22日签订的《土地租赁协议》于2018年8月1日解除，对此本院不持异议。关于袁柏树要求杨玉山给付补偿款的诉求，鉴于全部补偿款并未发放到位，故本院本着更有利于各方权利保护和公平的原则，按照袁柏树、杨玉山应得补偿款占全部补偿款的比例，对于已经发放的补偿款和未发放的补偿款予以分配。其中，对于已经发放的3838542元，袁柏树应得3708774元，杨玉山应得129768元；对于未发放的959636元，袁柏树应得927194元，杨玉山应得32442元。庭审中，杨玉山另辩称袁柏树将涉诉土地转租，应当对自己进行补偿。对此，杨玉山主张涉诉场地被袁柏树划分为南北厂两部分，其中南部用做洗涤厂，杨玉山允许其转租；北部用做机床加工厂，由案外人李强实际使用，因袁柏树未经其允许将北部厂区转租给李强故应补偿其转租的收益。袁柏树对此不予认可，杨玉山亦未提供袁柏树将北部厂区转租的充分证据及对此转租应支付收益的依据，故对杨玉山的该项意见，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）袁柏树与被告（反诉原告）杨玉山于二〇〇五年三月二十二日签订的《土地租赁协议》于二〇一八年八月一日解除；二、被告（反诉原告）杨玉山退还原告（反诉被告）袁柏树剩余租金24322.6元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告（反诉原告）杨玉山给付原告（反诉被告）袁柏树腾退补偿款3708774元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告（反诉原告）杨玉山自收到北京市通州区张家湾镇人民政府给付的关于张家湾镇上店村本案涉诉土地腾退剩余补偿款959636元之日起七日内给付原告（反诉被告）袁柏树927194元；五、原告（反诉被告）袁柏树给付被告（反诉原告）杨玉山（补交的一亩地）租金74112元，于本判决生效之日起七日内付清；六、驳回原告（反诉被告）袁柏树的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）杨玉山的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45314元，由原告（反诉被告）袁柏树负担10424元（已交纳）；由被告（反诉原告）杨玉山负担34890元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费9000元，由被告（反诉原告）杨玉山负担7740元（已交纳）；由原告（反诉被告）袁柏树负担1260元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告（反诉被告）袁柏树负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  庄庆龙人民陪审员  赵桂秋人民陪审员  李东军二〇一九年十月八日书 记 员  孙 亮