云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初1148号原告云南正丰兴房地产开发有限公司。法定代表人：戴红骏，系公司董事长。住所：昆明市嵩明职教园区云南工商学院内。委托诉讼代理人周晓明、刘玉学（实习），系云南锦秀江山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告杨茂彬，男，汉族，1970年9月21日生，住云南省昭通市昭阳区。原告云南正丰兴房地产开发有限公司（以下简称正丰兴公司）诉被告杨茂彬商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月16日公开开庭进行了审理，原告委托代理人到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月9日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告将坐落于云南省嵩明县杨林职教园区学府名邸二期第28幢2606号商品房出售给被告，价款及支付方式为：房屋总价为642888元，首付款192888元，余款450000元以向交通银行股份有限公司贷款的方式支付。合同签订后，原、被告双方向嵩明县房管部门办理了登记备案。2015年8月13日，被告以该房屋作抵押，由原告作为贷款担保人向交通银行股份有限公司申请贷款450000元（借期为20年）。银行放款后，被告连续多期逾期，为此，原告履行了担保义务向银行偿还贷款本息95512.58元。被告连续多期逾期还款的行为，违反了《合同补充协议》第七条的约定，导致原告因此承担连带保证责任，根据约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约金。现原、被告双方协商无果，故诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告双方于2015年3月9日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、由被告配合原告办理撤销商品房买卖合同登记备案的相关事宜；3、由被告支付在本案生效判决前原告向交通银行股份有限公司承担保证责任所支付的全部款项（暂计算至起诉之日为95512.58元）；4、由被告支付违约金32144.4元；5、由被告承担原告律师费6000元；6、本案诉讼费由被告承担。被告杨茂彬未到庭应诉，也未在答辩期限内提交书面答辩状。原告正丰兴公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告营业执照、被告身份证复印件，欲证实原、被告的身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。2、《商品房购销合同》、《合同补充协议》，欲证实原告有权解除《商品房购销合同》，并要求被告承担购房款总额5%的违约金的事实。3、借款合同，欲证实被告向交通银行股份有限公司贷款450000元，原告为被告的借款提供阶段性保证责任的事实。4、银行进账单，欲证实被告逾期还款，导至原告承担了但保责任，截止2019年8月15日，原告共代被告偿还逾期贷款本息115991.55元的事实。5、《法律服务合同》、律师费发票，欲证实原告因本案支出律师费6000元，该律师费应当由被告承担的事实。被告杨茂彬在举证期限内未向法庭提交相关证据。以上证据，本院将结合案件实际情况予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：云南正丰兴房地产开发有限公司系依法成立的自然人出资有限责任公司（私营），经营范围为房地产的开发销售。2015年1月21日，被告杨茂彬（乙方）认购原告（甲方）开发建设的坐落于嵩明县龙保社区学府名邸二期28幢2606号房产并向原告交付了款项33050元。2015年3月9日，原告与被告就该房产签订《商品房购销合同》（合同编号：28-26-06）及《合同补充协议》,合同载明该商品房套内建筑面积为101.25平方米，单价为每平方米6349.51元，房屋总价款为642888元，被告首期支付购房总价款的30%，金额为192888元，其余价款450000元由被告向交通银行股份有限公司贷款支付；原告于2015年12月31日前将该商品房交付给被告；若被告未按合同约定付款，则自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，被告按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，则由原告扣除被告房款总额的20%作为违约金，同时有权解除合同；若在依法办妥房产证之前被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋，并要求被告承担原告向银行支付的全部贷款本息（包括逾期利息、罚息或其他）、违约金、诉讼费、律师费及其他损失；同时，被告应向原告支付房价款10%的违约金；被告已向原告支付的房价款（包括首付款及银行代被告直接支付给原告的银行担保借款购房款），在扣除原告已向银行支付的贷款本息及被告应当支付的违约金、诉讼费、律师费及其他损失后，尚有余额的，原告应将该余额退还给被告，余额为负数的，被告还应按差额向原告予以赔偿；补充协议还对双方的其他权利义务作了约定。签订合同后，原、被告双方于2015年3月10日到房管部门办理了该房屋的备案登记手续（合同登记号SM2015031000693）。2015年8月13日，被告与交通银行股份有限公司签订个人购房借款/担保合同，约定由交通银行股份有限公司向被告发放个人购置住房贷款450000元，借款期限为20年，还款方式为按月等额本息；被告自愿以学府名邸二期28幢2606号房屋作抵押，由原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。借款合同签订后，银行按约定向被告发放贷款450000元并将该款项划拨至原告账户，被告按约定向银行还款至2017年3月后未再履行过还款义务，交通银行股份有限公司向原告催收并要求原告履行担保义务，至2019年8月15日，原告代被告偿还贷款本息合计115991.55元。现原告以被告违约为由诉至法院，要求判决如诉讼请求。另查明，原告与二被告签订《商品房购销合同》时具备商品房销售条件，原告至今未向被告交付房屋，也未为被告办理该房产的产权证。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人应按合同约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据加以证实。本案原告正丰兴公司与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方应按约定全面履行合同义务。现原告以被告未按约定期限支付首付款及偿还银行贷款，存在违约行为为由，要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并提交了收款收据、履行告知书、银行进账单等证据予以证实，原告提交的证据能证实被告仅支付首付款33050元及其已代被告偿还部份银行贷款的事实。原、被告签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被告不能履行其与银行签订的的借款合同中约定的还款义务，导致银行要求原告承担连带保证责任的，原告在承担保证责任后，《商品房购销合同》及补充协议即告解除，原告立即收回房屋…”，被告既未按约定的期限向原告交付首付款，亦未按约定向银行履行还款义务，致原告履行了相应的担保责任，被告的上述行为违反了合同约定，构成违约，双方约定的合同解除的条件已经具备，故原告要求解除《商品房购销合同》的请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告配合其办理撤销商品房备案登记的相关事宜，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案争议房产已于2015年3月9日备案登记在被告名下，原、被告签订的《商品房购销合同》解除后，该房屋的备案登记也应解除，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付代为偿还的截止2019年8月15日的银行贷款本息115991.55元，并提交了银行进账单予以证实，依据《商品房购销合同》的约定，若被告逾期还款构成违约，则原告有权收回房屋，并由被告退还原告代为偿还的银行贷款。被告向银行所贷款项为450000元，该款项已划至原告账户，现原告虽代被告履行了部分还款义务，但尚未全部还清所有贷款，以至无法确定原告实际代原告偿还的贷款金额，故原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金32144.4元，被告未按期支付首付款的行为违反了合同约定，存在违约行为，且双方签订的《商品房购销合同》对违约金进行了明确约定，该合同中约定的违约金计算标准为购房总价款的10%，原告在诉讼过程中将违约金的计算标准调整为5%，该计算标准在法律规定的范围内，故原告的该项请求有事实和法律依据，本院予以支持，但原告主张的违约金有误，被告与原告签订《商品房购销合同》后，被告已向原告交付了首付款33050元，并履行了部分还款义务，被告只应对未支付的首付款及尚欠的购房款（银行贷款）承担违约责任，故违约金应为30491.9元【（642888元－33050元）×5%】。原告要求被告支付律师费6000元，双方在《合同补充协议》中已对该费用的承担进行了约定，被告的违约行为致原告实际支出了该费用，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原、被告所签订的《合同补充协议》中约定：双方签订的《商品房购销合同》解除后，被告所交付的首付款在扣除其应承担的相应费用后，由原告将剩余款项予以退还，因本院已确定解除双方签订的《商品房购销合同》，故被告已支付的首付款应由原告予以退还，被告所交付的首付款为33050元，其应承担的违约金、律师费为36491.9元，被告所交付的首付款尚不足以抵扣其应承担的相应费用，故原告无需向被告返还首付款，故原告无需向被告返还首付款，但被告已交付的首付款应从其应支付的款项36491.9元中予以扣除。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南正丰兴房地产开发有限公司与被告杨茂彬于2015年3月9日签订的《商品房购销合同》（合同编号：合同编号：28-26-06）及《合同补充协议》。二、由被告杨茂彬支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司违约金30491.9元。三、由被告杨茂彬支付原告云南正丰兴房地产开发有限公司因本案支出的律师费6000元。四、上述款项合计36491.9元，扣除被告杨茂彬已支付的首付款33050元，实际应支付3441.9元，由被告杨茂彬于本判决生效之日起十五日内支付。五、由被告杨茂彬于本判决生效后十五日内协助原告云南正丰兴房地产开发有限公司办理嵩明县龙保社区学府名邸二期28幢2606号房产的备案登记变更手续。六、驳回原告云南正丰兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费2973元，由原告云南正丰兴房地产开发有限公司承担1500元，被告杨茂彬承担1473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审 判 长  李艳梅人民陪审员  李李炎人民陪审员  李自新二〇一九年十月二十八日书 记 员  毕秀芳