广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5702号上诉人（原审被告）：王付蕾，女，1983年7月27日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：谢方玉，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珍珍，系王付蕾的母亲。被上诉人（原审原告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘和林，广东香山律师事务所律师。上诉人王付蕾因与被上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。王付蕾上诉请求：1.撤销一审判决，驳回鸿远公司的诉讼请求；2.鸿远公司向王付蕾返还《调解协议》中王付蕾已付律师费、诉讼费10150元；3.鸿远公司退还王付蕾已付购房款122961元及三倍赔偿共计491844元。事实和理由：一、王付蕾不是适格主体，实际购买人为王付蕾的母亲王珍珍，由王珍珍支付房屋首期款并全部参与交易。王付蕾只是名义上的购买人，并无实际履行合同义务，未得到王珍珍授权，签署的《调解协议》不具有法律效力。二、王付蕾已依约履行支付首付款、定金义务，配合缴纳按揭费、备案费等费用，不存在违约情况，无需支付违约金。王付蕾没有通过银行贷款审批是鸿远公司未与银行对接好，也没有告知进展情况，导致王付蕾不知情而未及时处理，并最终未能获得贷款审批，事后鸿远公司不将贷款审批材料退还给王付蕾，导致无法再次办理贷款，商品房担保贷款合同未能订立的结果不可归责于王付蕾，其无需承担违约责任。相反，鸿远公司违反诚实信用原则，未尽通知、协助义务。三、一审认定《调解协议》有效错误。鸿远公司明知王珍珍系实际购买人，在王珍珍不知情的情况下与王付蕾和解，哄骗王付蕾签名。王付蕾在被逼无奈的情况下被胁迫签订《调解协议》，并非其真实意思表示，也不是王珍珍的真实意思，应为无效，王付蕾有权要求鸿远公司返还已付费用。四、鸿远公司在签订合同时承担可按揭25年或10年，但事后故意阻碍实际购买人王珍珍办理按揭手续，并要求一年内支付尾款，可见其初始目的就是要求王付蕾与王珍珍一次性全款购房，其行为实属欺诈，根据《消费者权益保护法》第五十五条规定，王付蕾有权要求退还已付购房款及三倍赔偿。鸿远公司辩称，一审认定事实清楚，判决公正合理，王付蕾没有新的理由或证据，上诉请求中第二、三项应另行主张，不属本案审理范围，请求驳回上诉，维持原判。鸿远公司向一审法院起诉请求：一、解除鸿远公司与王付蕾于2016年5月16日签订的关于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1004房的《中山市商品房买卖合同》，王付蕾协助鸿远公司注销该房的《中山市商品房销售登记备案表》；二、王付蕾向鸿远公司支付违约金81592.2元。一审法院认定事实：鸿远公司与王付蕾于2016年5月16日签订《中山市商品房买卖合同》，该合同订明：王付蕾购买鸿远公司预售的中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1004房，总房价407961元，王付蕾以银行按揭贷款方式支付有关购房款，其中需贷款285000元支付购房款尾款；合同还订明房屋的面积、单价、交付日期及违约责任等。同年9月22日，鸿远公司为王付蕾办理了上述商品房的销售登记备案表。鸿远公司于2018年7月16日向一审法院提起诉讼［案号为（2018）粤2072民初8708号］，以同样事实及理由提出上述诉请。2018年9月9日，鸿远公司与王付蕾签订《调解协议》，该协议载明：1.鸿远公司、王付蕾同意继续履行2016年5月16日签订的《中山市商品房买卖合同》；2.王付蕾剩余未向鸿远公司支付的房款金额为人民币285000元，支付日期为2018年10月15日前向鸿远公司支付人民币95000元，2018年12月21日前向鸿远公司支付人民币95000元，2019年5月31日前向鸿远公司支付人民币95000元；3.若王付蕾不能按上述方式支付房款的，鸿远公司有权解除上述《中山市商品房买卖合同》，并出售上述物业而不需要通知王付蕾，且王付蕾须向鸿远公司支付总房款的20%作为违约金，若王付蕾所支付房款超出违约金的，鸿远公司须将剩余款项退回王付蕾；此外，协议还约定其他条款。后鸿远公司基于上述调解协议于2018年9月13日向一审法院提出撤诉申请，现基于王付蕾未能履行《调解协议》提起本案诉讼。一审法院认为，王付蕾与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》及《调解协议》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，王付蕾没有按商品房买卖合同的约定履行支付购房款义务，事后双方签订《调解协议》继续履行合同，但王付蕾也没有按调解协议的约定履行支付购房款义务，导致鸿远公司未能实现合同目的，解除合同的条件已成就，鸿远公司可以解除合同，王付蕾应当按涉案商品房总房价的20%向鸿远公司支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除后，王付蕾应当协助鸿远公司办理注销涉案商品房的销售备案登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除鸿远公司与王付蕾于2016年5月16日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、王付蕾于一审判决发生法律效力之日起七日内协助鸿远公司办理注销上述商品房买卖合同的登记备案（合同编号：HTN2016063019）；三、王付蕾于一审判决发生法律效力之日起七日内向鸿远公司支付违约金81592.2元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取为920元，由王付蕾负担（鸿远公司已预交920元，一审法院不予退还，由王付蕾于履行中迳付鸿远公司）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，鸿远公司明确表示不同意就王付蕾上诉请求第二、三项进行协商，亦不同意二审法院一并处理。王付蕾以格式条款无效为由，主张调解协议无效、违约金标准应予调整。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷，二审争议焦点为王付蕾签订的2018年9月9日《调解协议》有无约束力问题。王付蕾上诉主张其并非实际购买人，签署该协议时未经实际购买人王珍珍的同意，且系被胁迫签署，协议并非两人的真实意思表示，应属无效。经查，王付蕾于2016年5月16日与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》后，因合同履行问题而产生纠纷并在诉讼期间与鸿远公司签署涉案《调解协议》，其作为合同相对方及完全民事行为能力人，有充分自主的辨别能力，理应清楚相关签名行为的法律后果，其主张该协议系被胁迫签订的理据并不充分，亦非合同无效的法定事由。一审法院据此认定该调解协议有效、对王付蕾具有约束力，并无不当，本院予以维持。在没有相反证据予以推翻的情况下，该调解协议内容应予认定为双方当事人协商一致的真实意思表示，现王付蕾未按该协议约定履行义务，鸿远公司主张其承担协议约定的违约责任，理据充分，一审予以支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，王付蕾的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840元（王付蕾已预交），由王付蕾负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇一九年十月二十一日书记员  郑 蕙