北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初12419号原告：李晓侠，女，1979年12月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王润，北京市康达律师事务所律师。被告：陈思宇，女，1987年5月21日出生，汉族，中视卫星电视节目有限责任公司翻译，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王晓頔，北京李晓斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏铮，北京李晓斌律师事务所律师。第三人：宋安，男，1982年10月6日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告李晓侠与被告陈思宇、第三人宋安房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晓侠及其委托诉讼代理人王润，被告陈思宇及其委托诉讼代理人王晓頔到庭参加诉讼，第三人宋安经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李晓侠向本院提出诉讼请求：1.请求法院判定2015年7月6日第三人与被告签订的《存量房屋买卖合同（合同编号CW307536）》无效；2.请求法院判令被告将上述合同涉及的北京市丰台区青塔西路58号院5号楼1902室房屋（以下简称1902号房屋或诉争房屋）过户回原告名下；3.请求法院判令被告将1902号房屋腾空并交还原告；4.要求被告向原告支付自其居住在1902号房屋（2015年8月）到其搬出房屋的占用费，按每月8000元计算；5.本案诉讼费、保全费5000元、担保费22960元由被告承担。事实和理由：2014年，原告在案外人牛犇以换房居住为名的哄骗要求下，于当年5月8日被带到北京市中信公证处办理了委托公证，将自己名下的1902号房屋委托给素不相识的第三人宋安出售。之后由于很长时间并无人提及此事，原告便将此事淡忘。2017年，原告发现该房屋是被告在居住，被告称已购买该房屋，但并不认识第三人宋安，原告查询档案得知，2015年7月6日，第三人以代理人的身份将1902号房屋出售给被告。从未有人告知原告房屋已出售，且从未向原告支付过价款，原告调取了《存量房屋买卖合同（合同编号CW307536）》得知出售价格仅为310万元，当时该房屋的一般零售价为500万元，且2015年一直上涨。交易并非通过中介公司进行的，合同简陋，交房时间、过户时间、付款时间都是空白，被告第三人签署不合理的合同，以不合理的低价交易房屋，不仅隐瞒原告，房款也不知所踪，原告认为，这是恶意串通侵占原告财产，根据法律规定合同无效，请求法院维护原告合法权益。陈思宇辩称，一、被告陈思宇与第三人宋安之间签订买卖合同不存在恶意串通，李晓侠公证委托宋安代为办理房屋出售事宜，陈思宇与受托人宋安签署了合法有效的房屋买卖合同，并且办理了房屋所有权变更登记，取得了房屋所有权证，已依法取得诉争房屋所有权。陈思宇购买诉争房屋已经支付了417万元的合理对价，该价格与2015年丰台区房价基本持平，符合市场行情。其中300万支付给诉争房屋的抵押权人王杰办理解押，117万是以债务互抵的方式支付。具体债务及房屋买卖情况为：陈思宇与配偶段明及母亲跟鲁庆炜形成了117万元债权，段明多次向鲁庆炜讨要无果，鲁庆炜告知段明其手中有若干房产可以处分，其中包括本案房屋，陈思宇、段明可以用117万元的债权及相应现金购买诉争房屋。据鲁庆炜介绍，李晓侠对于鲁庆炜负有债务，已经把诉争房屋抵押给鲁庆炜，后鲁庆炜对于王杰负有300万元债务，因此变更抵押人为王杰，王杰已经取得了房屋抵押权证，如果陈思宇想要购买该房屋，需要先支付300万元给王杰，王杰配合陈思宇办理解除抵押登记手续后，鲁庆炜将诉争房屋过户给陈思宇。陈思宇查看了鲁庆炜提供的房屋资料、李晓侠公证书及王杰持有的房屋他项权证等相关资料，并联系中介我爱我家进行了咨询，陈思宇夫妇才决定按照鲁庆炜的方案交易房屋。至于《存量房屋买卖合同》写价款为310万元，是为了将税费降到最低，并非实际交易价格。陈思宇取得房屋所有权证后就一直居住在涉案房屋，李晓侠对于其居住情况完全知情，且陈思宇购买之前，一直是鲁庆炜公司员工居住。二、即使真如李晓侠声称的第三人无权出售1902号房屋，陈思宇也已经善意取得了房屋所有权。三、李晓侠未提供任何证据证明陈思宇与受托人之间存在恶意串通的情形。李晓侠第四项诉讼请求已经过了诉讼时效且没有法律依据。请求驳回原告诉讼请求。第三人宋安未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下:1902号房屋原登记在李晓侠名下。2014年5月8日，李晓侠办理了公证委托，委托宋安为其代理人，代理其办理1902号房屋的如下手续：一、签订房屋买卖合同；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、代收房价款；五、协助买方办理银行贷款；六、办理物业交割手续；七、抵押登记手续；八、解除抵押登记手续及领取解除抵押登记后的相关权利证明；九、办理银行抵押贷款手续；十、办理银行的提前还款手续，领取还款证明；十一、其他与上述房产出售有关的一切事宜。在代理权限及期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认并承担法律责任。受托人无权转委托。委托期限在本委托书签署之日起两年。2015年8月5日，宋安作为李晓侠（出卖人）的委托代理人与陈思宇（买受人）签订《存量房屋买卖合同（合同编号：CW307536）》，约定将1902号房屋以310万元价格出售给陈思宇。该合同仅对房屋基本情况和权属情况进行了约定，但对于具体付款方式及期限、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等均未进行约定。2015年7月23日，陈思宇交纳了诉争房屋的契税46500元。2015年8月6日，诉争房屋转移登记至陈思宇名下，现诉争房屋由陈思宇居住使用。陈思宇提交2015年7月1日其书写的由王杰、鲁庆炜签字确认的《关于房屋交易情况说明》，其中载明其本人购买1902号房屋，该房屋产权人为李晓侠，李晓侠因个人原因将房屋抵押给鲁庆炜，鲁现因个人原因将房屋抵押给王杰，现陈思宇与王杰、鲁庆炜协商一致对该房屋进行买卖交易，王杰配合其进行房屋解押手续，其将解押款三百万元直接汇入王杰账户，在之后进行后续网签手续时，该房屋满五唯一产生的税费全部由陈思宇承担，若因该房屋不唯一产生的契税由陈思宇承担，个税由鲁庆炜承担。现三人经协商一致，特签此协议为证。备注：王杰与陈思宇结束解押及支付相关款项后双方不再有债权关系。陈思宇据此证明其对于鲁庆炜享有117万元的债权，鲁庆炜三方通过债务互抵的方式交易房产，约定陈思宇向王杰支付300万元房款，鲁庆炜将其控制的诉争房屋过户给陈思宇，陈思宇付出了417万元的对价，取得诉争房屋的所有权，各方不存在恶意串通。李晓侠不认可该证据的真实性和证明目的，认为鲁庆炜、王杰无权参与其房屋交易。陈思宇提交银行交易明细表，证明陈思宇夫妇为办理诉争房屋的解押手续向王杰支付300万元。李晓侠不认可该证据的真实性和证明目的，认为该证据与本案无关。陈思宇提交2015年6月1日书写人显示为鲁庆炜书的《承诺书》，其中载明：使用段明中国银行信用卡72万元（未还），周凤菊做P2P产品15万，段明做中晟国泰舒拉亚移动卫星项目有限合伙30万元，合计117万元。如在9月30日前归还不上，将由（戴硕）在国联安基金做股票配资产品（创远1号）的资金回款相抵扣。由戴硕直接抵扣。陈思宇据此证明陈思宇及丈夫段明、母亲周凤菊对于鲁庆炜享有合法债权117万元。李晓侠不认可该证据的真实性和证明目的。陈思宇提交段明的信用卡已出账单查询结果，证明鲁庆炜借用段明的信用卡刷卡，鲁庆炜对段明产生717911.98元的债务。李晓侠不认可该证据的真实性且认为与本案无关。另，陈思宇提交了周风菊与晟世九州资产管理（北京）有限公司签署的《个人出借咨询与服务协议》，段明与中晟国泰（北京）股权投资基金管理有限公司签署的《股权回购协议书》，段明签署的《合伙协议书》证明陈思宇及丈夫段明、母亲周凤菊购买鲁庆炜实际控制的公司的理财产品后因鲁庆炜行为导致无法兑付，形成陈思宇及家人对鲁庆炜的合法债权。陈思宇提交了黄硕书写的情况说明，载明其于2013年1月至2015年7月在晟世九州资产管理有限公司工作，担任总经理助理职务，鲁庆炜系公司负责人，鲁庆炜公司有多套房产抵押，宋安为公司员工，平时主要根据鲁庆炜的指派，办理负责与鲁庆炜相关的债权债务、房产抵押、房产交易、过户等各项事宜。李晓侠对上述证据均不认可。陈思宇提交孙彪的证言，载明陈思宇段明于2015年6月联系我购买二手房后多次看房无合适房源，自己找一套房源，2015年6月我陪同陈思宇、段明在朝阳门和卖家见面看委托公证和房本等证明材料，后于2015年7月双方找到我办理购房手续，我带陈思宇、段明和卖方代理人正常办理丰台房屋过户手续，期间无恶意串通。李晓侠不认可该证言的真实性。陈思宇提交李晓侠的离婚调解书、户口本及李晓侠于2014年5月8日书写的声明其于2014年离婚后至今未再登记结婚的声明书，陈思宇陈述该声明书是鲁庆炜和王杰交给陈思宇的，证明李晓侠对卖房的事实是明知的。李晓侠认可上述证据的真实性，但主张其从未向陈思宇提供过上述材料，其不知陈思宇获取上述材料的渠道。本案审理过程中，李晓侠申请对1902号房屋在2015年8月5日的市场价值进行评估，本院依法委托北京首佳房地产评估有限公司进行此项评估。2019年7月26日，该公司出具评估报告，载明评估对象在满足全部假设和限制条件下于价值时间2015年8月5日的估价结果为市场价值总额497.35万元。李晓侠支付评估费14934元。2018年3月27日，李晓侠向本院申请诉前财产保全，请求对1902号房屋进行查封。2018年3月27日，本院作出（2018）京0106财保104号民事裁定书，裁定：查封陈思宇名下的1902号房屋。在案件审理过程中，李晓侠申请撤销第四项主张房屋占用费的诉讼请求。本院认为，李晓侠主张其委托代理人宋安与陈思宇恶意串通签订《存量房屋买卖合同》，该合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”宋安受李晓侠的委托，具有代其签订房屋买卖合同、代收房价款、办理产权过户手续等权限。宋安代李晓侠与陈思宇签订《存量房屋买卖合同》，但其与陈思宇对具体付款方式及期限、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等重要条款均未进行约定；诉争房屋在合同签订之日的市场价值总额497.35万元，合同约定的房价款310万元，低于市场价值的70%，为明显不合理低价，陈思宇主张房价款实际为417万元，证据不足，且其提交的证据不足以证明其与鲁庆炜债务互抵可视为向李晓侠支付房款，不足以证明其曾向李晓侠或者李晓侠的代理人宋安支付了房款；陈思宇提交《关于房屋交易情况说明》欲证明其与王杰、鲁庆炜协商一致对该房屋进行买卖交易并协商办理解押手续及过户事宜，但其并未举证证明其有充分的理由相信王杰、鲁庆炜有权代表李晓侠洽谈房屋买卖事宜；陈思宇购买1902号房屋并非通过中介获知房源，有异于一般二手房买卖。综合上述因素可以认定宋安与陈思宇恶意串通损害李晓侠利益，故双方签订的《存量房屋买卖合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李晓侠主张陈思宇将房屋过户回其名下及腾退并交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。李晓侠暂不主张房屋占用费，本院对此不再处理，其可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、李晓侠与陈思宇于二〇一五年八月五日签订的《存量房屋买卖合同（合同编号CW307536）》无效；二、陈思宇于本判决生效之日起三十日内协助李晓侠将坐落于北京市丰台区青塔西路58号院5号楼19层1902号房屋过户至李晓侠名下；三、陈思宇于本判决生效之日起六十日内将北京市丰台区青塔西路58号院5号楼19层1902号房屋腾空后返还给李晓侠。四、驳回李晓侠其他诉讼请求。案件受理费31600元，由陈思宇负担（于本判决生效之日起七日内交纳）;评估费14934元，由陈思宇负担（于本判决生效之日起七日内直接支付给李晓侠）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  董利娟人民陪审员  李艳玲人民陪审员  杨国娟二〇一九年十月三十一日书 记 员  何江龙张萍