贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1230号原告：贵州凯里经济开发区管理委员会。住所地：凯里经济开发区开元大道。负责人：杨波，系贵州凯里经济开发区管理委员会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。被告：凯里市经济开发区叶茂玻璃制品厂。住所地：凯里市经济开发区原208厂内。经营者：姚元凯，男，1965年8月14日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。被告：姚元凯，男，1965年8月14日出生，侗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原告贵州凯里经济开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）诉被告凯里市经济开发区叶茂玻璃制品厂（下简称开发区叶茂玻璃厂）租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据原告申请追加姚元凯为被告，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告开发区管委会委托的诉讼代理人刘笑春、被告开发区叶茂玻璃厂经营者姚元凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开发区管委会向本院请求依法判决：1、判令解除原、被告之间关于贵州××经济开发区××208厂内楼房7号楼的不定期租赁合同；二、判令被告将其承租的位于贵州××经济开发区××208厂内楼房7号楼腾空并交还原告；三、判令被告向原告支付2013年1月1日起至2015年12月31日期间的房屋租金、违约金、保全费及律师代理费共128,648元，并向原告支付未按时支付上述款项所产生的违约金30,000元以及滞纳金108,952.50元（从2015年6月23日起暂计算至2018年12月31日期间）；四、判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金149,652元（从2019年1月1日起至原、被告双方不定期租赁合同解除之日止期间被告仍因按4,157元/月向原告计付），并向原告支付未按时支付该期间租金所产生的违约金29,930.40元。（前述诉讼请求三、四项金额合计447,182.90元）五、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：本案被告承租的房屋位于原208厂厂房内，原属于中国振华集团红云器材厂（下简红云器材厂）资产。2007年11月1日，红云器材厂与被告签订《租赁协议书》，将位于原208厂内7号厂房出租给被告使用，租赁期限为3年，自2007年12月1日起至2010年11月30日止。租赁期限届满后，因红云器材厂搬迁及资产移交给原告，2011年8月9日，原告以其内设机构贵州凯里经济开发区管理委员会办公室的名义与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将原208厂厂房内7号厂房出租给被告使用，租赁期限为1年，自2011年1月1日起至2011年12月30日止。双方约定房屋租金为4,157元/月，即49,884元/年；同时约定被告逾期支付租金的，应当向原告支付合同总金额20%的违约金。租赁期限到期后，双方并未就原208厂内7号厂房续签书面租赁合同，而是由被告继续使用至今。此间因被告并未足额向原告支付房屋租金，原告多次向其催收后，双方于2015年6月23日签订《付款协议书》，就被告欠付原告租金及租金支付的事宜达成一致意见，约定，被告应向原告支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金、诉讼保全费、律师代理费共计128,648元，如被告不能按照协议约定的方式支付欠缴租金的，应向原告支付违约金30,000元，同时被告应从协议签订之日起，每日按协议金额的千分之五支付滞纳金直至付清为止；还约定本协议执行的房屋租金价格效力只及于2015年12月31日，2015年12月31日后的房屋租金价格按照甲方所提出的房屋租金价格经协商签订2016年元月1日后的房屋租赁合同。但协议签订后被告并未依约向原告支付任何款项，被告继续使用涉案租赁物至今。从2016年1月1日起暂计算至2018年12月31日共计36个月，依约定的月租金标准4,157元/月，被告应向原告支付该期间房屋租金149,652元，同时，还应按应付租金金额的20%比例向原告支付违约金29,930.40元，且自2019年1月1日起至双方不定期租赁合同解除之日止期间的房屋租金被告仍应按4,157元/月的标准向原告计付。提起本案诉讼前，原告曾多次向包括被告在内的全部承租人催缴租金，并于2018年5月10日发送《关于腾退房屋及结清拖欠租金的告知函》，因承租人拒绝签收，原告无奈将该函张贴于208厂厂区内，但被告至今既未腾退房屋亦未向原告补缴欠付租金。为防止国有资产流失、维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法判决。原告开发区管委会为证明诉请理由成立，在举证期限内提交统一社会信用代码证书，黔东南府函【2005】16号文件、黔国资函【2005】126号、黔国资复产权【2007】103号及凯开管通【2010】36号文件，《企业信用信息公示报告》，付款协议书，《民事裁定书》（2016）黔2601民初930号、（2016）黔2601民初1800号民事裁定书，贵州省政府非税收入一般缴款书、关于腾退房屋及结清拖欠租金的告知函，张贴照片，租赁协议书、统一社会信用代码证、黔东南府任【2019】6号任职通知、资产移交补偿协议、律师收费发票、诉讼保全发票、凯里市叶茂玻璃制品厂工商信息、民事判决书等证据，拟证明其所诉事实及理由成立。被告开发区叶茂玻璃厂、姚元凯共同提交书面答辩状辩称：一、开发区叶茂玻璃厂没有与开发区管理委员会签署房屋租合同，原告起诉开发区叶茂玻璃厂没有依据；二、关于凯里经济开发区原208厂内7号楼厂房的土地使用权问题（腾空交还原告一事），签订合同的甲乙双方分别是红云器材厂和凯里市叶茂玻璃制品厂。与本案原告和被告都没关系。2011年8月9日，贵州凯里经济开发区管理委员会办公室与叶茂玻璃制品厂签订的房屋租赁合同。甲、乙双方与本案原告和被告都没关系。凯里经济开发区原208厂内7号楼厂房的土地使用权早已变更至贵州凯里经济开发区国有资产营运有限公司，关于凯里经济开发区原208厂内7号楼厂房的腾空交还问题应该是贵州凯里经济开发区国有资产营运有限公司与凯里市叶茂玻璃制品厂讨论的问题。与本案原告和被告都没关系。三、原告要求被告支付2013年1月1日至2015年12月31日期间的房屋租金、违约金等108,952.5元一事，叶茂玻璃制品厂是开发区管委会于2015年7月13日双方已协调解决并返还房屋押金5,000元，后通过法院于2016年7月18日裁决形式解决，被告不支付原告于2013年1月1日至2015年12月31日期间的租金、违约金等、也不支付2016年1月1日至2018年12月31日各种违约金。本案原告应该是贵州凯里经济开发区国有资产营运有限公司，综上，凯里市叶茂玻璃制品厂和叶茂玻璃制品厂已不存在，贵州凯里经济开发区玻璃制品厂也是名存实亡，原告是有责任的。姚元凯与原告也不存在房屋租赁关系，不应该成为被告主体。原告应该继续凯开管专议（2012）103号文件精神给我们安排新的经营场地及搬迁费，另，案涉合同是无效合同，且原告的起诉已过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。被告开发区叶茂玻璃厂及姚元凯为证明答辩理由成立，提交被告营业执照及身份证、《租赁协议书》，关闭租赁场地通知、《房屋租赁合同》、告知函及法院民事裁定书、安全生产责任书、等证据，拟证明其辩解理由成立。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原告开发区管委会系国家机关，被告开发区叶茂玻璃厂系个体工商户，经营者为姚元凯。姚元凯同时系原凯里市叶茂玻璃制品厂及叶茂玻璃制品厂的经营者。凯里市叶茂玻璃制品厂、叶茂玻璃制品厂现均已被注销。2007年11月1日，红云器材厂与原凯里市叶茂玻璃制品厂签订《租赁协议书》，由红云器材厂将其们于凯里经济开发区原208厂内楼房7#厂房总面积为1579㎡，出租给原凯里市叶茂玻璃制品厂作生产玻璃加工使用。租赁期限为3年，自2007年12月1日起至2010年11月30日止。租金含税价2.35元╱㎡，含税年租金44,527.80元。该厂整体搬迁贵阳市后，贵州省人民政府国有资产管理委员会于2007年12月27日以黔国资复产权［2007］103号批复将原红云器材厂部分资产划转给黔东南州人民政府，州人民政府并移交给原告管理使用，原告又将涉案租赁事项交由原告所属部门凯里经济开发区党政办公室处理。2011年8月9日，原告所属部门开发区管委办（甲方）以其名义与原叶茂玻璃制品厂（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用开发区管委办位于凯里经济开发区原208厂内楼房7#厂房1栋（面积1579㎡）作为生产玻璃使用，租赁期限1年，即从2011年1月1日起至2011年12月30日。租金每月4157元，租金房定金5,000元（该款已于2015年7月13日退还）。2013年1月1日后因被告未交付原告租金，原告所设部门凯里经济开发区党政办公室（甲方）于2015年6月23日与原叶茂玻璃制品厂（乙方）签订《付款协议书》，对叶茂玻璃制品厂支付原告房屋租金事宜达成支付协议，主要内容为：自2013年1月1日起至2014年12月31日止累计拖欠租金83,352元，2015年1月1日至2015年12月31日乙方应缴纳租金41,676元，诉讼保全费1,120元，律师代理费2,500元，合计128,648元，乙方累计应向甲方缴纳上述租金及费用128,648元；若乙方在2015年7月1日前申请甲方同意免除2012年租金，由乙方可根据会议纪要享受免除2012年全年租金；乙方应按下列约定的期限向甲方支付所欠租金：本协议签订后5日内乙方应向甲方缴纳所欠租金83,352元租金，诉讼保全费1,120元，律师代理费2,500元，合计86,972元；乙方应于2015年7月1日前向甲方缴纳2015年1月1日至2015年12月31日全年租金41,676元。若乙方不能按照本协议第三条的约定向甲方支付欠交租金，则乙方应向甲方支付违约金3万元。同时，乙方还应从本协议签订之日起，由乙方以本协议金额按每日千分之五计算滞纳金支付甲方，以此类推，直至付清为止；本协议执行的房屋租金价格效力只及于2015年12月31日，2015年12月31日租金价格按甲方提出的价格经双方协商后签订2016年元月1日后的房屋租赁合同。协议签订后，叶茂玻璃制品厂并未按协议支付原告租金。至2016年1月，双方仍未再签订租赁合同，叶茂玻璃制品厂被注销后，被告姚元凯继续使用案涉租赁物至今，期间的租金亦未支付。原告通过张贴告知函等方式向其催付未果后，以其设立的部门开发区党政办公室为原告提起诉讼，被本院以诉讼主体不适格为由而裁定驳回起诉，开发区党政办公室不服提出上诉，黔东南州中级人民法院于2016年11月15日作出裁定维持了原裁定。原告遂以其名义提起本案诉讼，并在庭审中自认免除被告2012年的租金，本次诉讼未包括2012年租金。本院认为，首先关于本案被告庭审中抗辩的诉讼时效问题，原告所属部门开发区党政办与原叶茂玻璃制品厂签订的《付款协议》所约定的付款时间为2015年7月1日，原告以党政办名义提起诉讼的时间为2016年3月28日，该案被驳回起诉裁判生效时间为2016年11月15日，此期间的诉讼时效中断，该中断情形发生在2017年9月30日《中华人民共和国民法总则》颁布实施之前，诉讼时效期间按二年重新计算，但重新计算之日起至2017年10月1日未超过二年，适用三年诉讼时效，故2019年2月21日原告再次提起本案诉讼的时间并未超过诉讼时效，对于被告的该项辩解意见不予采信。关于合同效力问题：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原叶茂玻璃制品厂与原告所属部门开发区管委会党政办签订的《房屋租赁合同》及《付款协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于本案原、被告诉讼主体问题：因开发区党政办公室隶属于原告，原告予以默认涉案租赁合同，且承租人及其经营者姚元凯自始均未提出异议，故开发区管委会以权利人的身份主张权利并无不当。个体工商户的经营是以其经营者的全部个人资产进行担保的，经营者对个体工商户的债务承担无限责任。根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定：个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。故姚元凯作为与原告签订案涉租赁合同及付款协议的叶茂玻璃制品厂的经营者，叶茂玻璃制品厂的字号被注销，姚元凯仍然要承担该厂经营期间与原告发生民事法律关系所致民事责任。故原告将姚元凯列为本案被告，符合法律规定。被告开发区叶茂玻璃厂未与原告订立案涉合同，与本案不存在法律关系，故其不承担本案民事责任。虽然原告与原叶茂玻璃制品厂双方当事人在案涉租赁期满后双方未续订合同，但叶茂玻璃制品厂被注销前后其经营者姚元凯一直占用承租房屋从事生产经营是事实，双方之间形成不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”庭审中，被告姚元凯对原告主张解除双方之间不定期的租赁合同表示同意，说明双方当事人已就解除租赁合同形成了合意，本院依法予以准许。原告主张的租金，2013年1月1日至2014年12月31日的租金83,352元及2015年1月1日至2015年12月31日的租金41,676元合计125,028元，系依据双方签订的租赁合同及付款协议书而主张，于约于法有据，本院予以支持。又因姚元凯自2016年1月1日后至今仍在使用案涉租赁物，其应支付原告租金。虽《付款协议书》确定协议效力只及于2015年12月31日，但双方并未重新签订合同对租金价格进行约定，此后的租金被告仍应根据原租赁合同的约定计付，2016年1月1日至2018年12月31日应付租金为：3年×49884=149,652元，前述两项租金合计274,680元。关于保全费、律师代理费，原告提交的证据不能证明系本次诉讼所产生，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因被告未按约支付租金的行为已构成根本性违约，依约依法应支付违约金。违约金是对违约方的惩罚、守约方的弥补。《付款协议》约定的违约金30,000元未超出原告租金损失的30%，本院予以支持。因原、被告双方未对2016年1月1日至2018年12月31日未付租金的违约责任明确约定，但基于被告未付原告租金，导致原告因该租金被占用导致原告利息受损的事实，本院以被告未付租金为基数按年利率6%计算予以支持，为149652×6%×3年=26,937.36元。前述两项合计56,937.36元。因违约金是平等主体间的一种民事责任形式，而滞纳金则是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。原、被告之间的租赁属民事行为，所产生的责任应为民事责任，而非行政责任形式，故对原告关于滞纳金的主张不予支持。被告的辩解意见，与本院查明的事实相符部分，本院予以支持，不符部分，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十六条第一款、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（四）、第（九）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、解除原告贵州凯里经济开发区管理委员会与被告姚元凯之间关于贵州××经济开发区××208厂内楼房7号楼的不定期租赁合同。二、限被告姚元凯在本判决生效之日起九十日内腾空并返还前述所承租的房屋给原告贵州凯里经济开发区管理委员会。三、限被告姚元凯在本判决生效之日起三十日内支付原告贵州凯里经济开发区管理委员会自2013年1月1日至2018年12月31日的租金274,680元（2019年1月1日至实际搬离涉案租赁房屋之日止的租金按4,157元/月的标准计付）、逾期付款违约金及利息损失56,937.36元。四、驳回原告贵州凯里经济开发区管理委员会其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4,003元，由原告贵州凯里经济开发区管理委员会1,306元，由被告姚元凯负担2,697元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  李晓红二〇一九年十月二十日书记员  李芹芹