山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）鲁01民终7185号上诉人（原审被告）：孙海英，女，1968年2月6日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：杨威（系孙海英之子），男，1991年8月5日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘强，山东豪才律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南华夏海龙房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：邬君，执行董事。委托诉讼代理人：刁士刚，男，该公司工作人员。上诉人孙海英、杨威因与被上诉人济南华夏海龙房地产开发有限公司（以下简称华夏海龙公司）商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初2818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙海英、杨威上诉请求：1.依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审及二审诉讼费用由华夏海龙公司承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院不应判决解除孙海英、杨威与华夏海龙公司签订的《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》，两协议应当继续履行。一、目前杨威已经具备签订网签合同的资格。2016年6月4日孙海英、杨威与华夏海龙公司签订《华夏福地选房协议》，2016年9月9日孙海英、杨威与华夏海龙公司签订《华夏福地储藏室选房协议》，签订上述两份协议时孙海英、杨威具备购房网签资格，但华夏海龙公司一直未取得房地产开发资质及商品房预售许可证，直至政府限购政策的出台，孙海英、杨威失去购房资格。杨威已在一审开庭前取得了济南市户籍，目前已具备购房资格，此时无法签订网签购房合同的障碍已不存在，华夏海龙公司要求解除选房协议的理由亦已不存在，根据诚实守信和维护交易稳定的原则，双方签订的《华夏福地选房协议》和《华夏福地储藏室选房协议》应当予以继续履行。二、本案与一般购房业主仅仅签订选房协议或交纳极少定金的情况有区别，本案孙海英、杨威不仅向华夏海龙公司依约交纳了定金，还应华夏海龙公司的要求交纳了购房款，交纳购房款项合计达513065元，在孙海英、杨威交纳大额购房款且两协议目前均能够继续履行的情况下，一审法院判决解除两协议也缺乏合理性。三、解除选房协议将导致双方利益重大失衡。导致孙海英、杨威当时不能及时签订网签合同的最终原因实际是由于华夏海龙公司长时间不能取得房地产开发企业资质证书及商品房预售许可证导致，目前涉案小区房价已经大幅上涨，上涨额接近100万元，判决解除选房协议将导致双方利益重大失衡，最终使无辜购房者的利益遭受重大损失。综上，孙海英、杨威请求贵院依法查明案件事实，综合考量本案的实际情况，依法裁判，以维护孙海英、杨威的合法权益。华夏海龙公司辩称，一、华夏海龙公司2017年5月27日取得预售许可证后，次日向孙海英、杨威发函通知七日内签订《商品房买卖合同》，并交纳全部购房款。孙海英、杨威没有在约定期限内履行上述合同义务。尽管在履行《华夏福地选房协议》过程中，济南市政府发布了限购政策，但是该限购政策仅影响双方办理网签备案和按揭贷款手续，并不影响双方签订《商品房买卖合同》，也不影响孙海英、杨威交纳全部购房款。根据《华夏福地选房协议》第七条之约定，孙海英、杨威构成严重违约，华夏海龙公司根据该条约定，及合同法第九十三条之规定，取得了单方解除权。至于孙海英、杨威后来通过迁移户籍的方式取得了购房资格，其本身就是规避济南市限购政策的行为，应属无效；即使合法，也因该行为发生在孙海英、杨威严重违约，华夏海龙公司取得单方解除权之后，不能否定华夏海龙公司的单方解除权。二、根据《华夏福地选房协议》第五条约定，双方已对华夏海龙公司不能在签订协议之后3个月内取得预售许可证问题的处理方式进行了明确约定，给予了孙海英、杨威选择权，由孙海英、杨威决定解除该协议，还是继续履行该协议。孙海英、杨威以实际履行的方式放弃了解除权，选择了继续履行。因此华夏海龙公司对未能在签订协议3个月内取得预售许可证不应承担任何违约责任。三、双方签订《华夏福地选房协议》前，华夏海龙公司已明确告知孙海英、杨威该项目尚未取得预售许可证的事实，明确约定在取得预售许可证，并通知孙海英、杨威后的七日内签订《商品房买卖合同》，因此《华夏福地选房协议》的性质为预约合同。预约合同的唯一目的，也即预约合同的标的就是“在将来某一个时点签订本约”这一行为。根据合同法第110条第（二）项规定，“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行……”，“签订本约”这一意思表示行为，具有高度的人格属性，不适于强制履行。在华夏海龙公司取得单方解除权，要求解除预约的前提下，要求华夏海龙公司必须做出“签订本约”这一行为是不可能实现的。四、孙海英、杨威为争取价格优惠，在交纳2万元定金的基础上，又主动预付了18万元购房款，包括定金在内计20万元，仅占总房款的10%左右。孙海英、杨威在接到华夏海龙公司签约并交纳房款的通知后，因其已无法办理按揭贷款，孙海英、杨威理应交纳全部剩余购房款，但孙海英、杨威仅交纳了30.8065万元购房款，加上前期已付款项仅占总房款的27%左右，属于严重违约行为。根据《华夏福地选房协议》第六条约定，孙海英、杨威已严重违约，视为孙海英、杨威已放弃预定的商品房，华夏海龙公司取得单方解除权。五、孙海英、杨威所谓的利益重大失衡问题：首先，解除预约协议是由于孙海英、杨威严重违约所导致的，孙海英、杨威应承担其违约行为所产生的一切法律后果。其次，房价上涨这一预期利益是建立在双方签订《商品房买卖合同》基础之上的，但双方并不存在这一基础。第三，近期全国房价在普遍下降，部分地区降价幅度还比较大；就长期市场形势来看，房价涨跌将会成为一种常态，属于正常商业风险的范畴，预期利益随时可能是预期不利益。因此，本案不存在所谓重大利益失衡的问题。综上，请求法院依法驳回孙海英、杨威的全部上诉请求。华夏海龙公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与两被告2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》，原告不再返还被告定金20000元；2.判决解除原告与被告杨威2016年9月12日签订的《华夏福地储藏室选房协议》，原告不再返还定金5000元；3.判决两被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2016年6月4日，华夏海龙公司（甲方）与孙海英（乙方）签订《华夏福地选房协议》，约定：乙方预购华夏海龙公司开发的华夏福地项目2号楼2单元2704室，建筑面积约108.88平方米，房屋单价为16780元/平方米，定金20000元。乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》的通知后，7天之内未到华夏福地销售中心签订《商品房买卖合同》的，视为乙方自动放弃预购本协议约定商品房，甲方有权单方解除本协议，不再返还乙方缴纳的定金，并将该套商品房另行销售无须通知乙方。2016年9月9日，孙海英签订更名申请，申请将合同买方更名为杨威。同日，华夏海龙公司向杨威出具200000元的房款收据。2016年9月9日，华夏海龙公司向杨威出具5000元储藏室收据。2016年9月12日，华夏海龙公司（甲方）与杨威（乙方）签订《华夏福地储藏室选房协议》，约定：乙方预购甲方开发的华夏福地项目2号楼2单元地下3层209储藏室，建筑面积暂定13.51平方米，房屋单价为5284元/平方米，定金5000元。甲方通知乙方签订华夏福地项目房屋《商品房买卖合同》时，双方一并办理储藏室的签约手续。乙方接到甲方签约通知后7日内不与甲方签约的，甲方有权单方解除本协议，不再返还定金。华夏海龙公司分别于2017年4月1日、2017年5月27日取得房地产开发企业资质证书（编号012347）及商品房预售许可证（编号济建预许2017281号）。2017年5月28日，华夏海龙公司通过EMS特快专递向杨威邮寄华夏福地项目客户购房事宜通知函，该邮件于2017年5月29日妥投。另查明，2016年12月26日，济南市人民政府发布《关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》第三条为：“本市户籍家庭限购两套住房。非本市户籍家庭在我市限购一套住房（需提供连续两年以上在济南市区个人所得税及社会保险缴纳证明）”。华夏海龙公司与杨威在签订网签合同时，因杨威不具备购房资格而不能签署。一审法院认为，原告华夏海龙公司与被告孙海英、杨威签订了《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告孙海英、杨威系因济南市人民政府发布《关于进一步加大调控力度促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知》的相关政策而未能在协议约定的时间内签订《商品房买卖合同》，并非被告孙海英、杨威的主观过错。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人，可以无责解约。本案中，原告华夏海龙公司虽有权解除涉案协议，但不宜适用定金罚则，应将定金予以返还。故对于原告华夏海龙公司主张解除《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》的诉讼请求，一审法院予以支持；对于原告华夏海龙公司主张不予返还定金20000元及5000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。判决：一、原告济南华夏海龙房地产开发有限公司与被告孙海英、杨威于2016年6月4日签订的《华夏福地选房协议》解除；二、原告济南华夏海龙房地产开发有限公司与被告杨威于2016年9月12日签订的《华夏福地储藏室选房协议》解除；三、驳回原告济南华夏海龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由济南华夏海龙房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是涉案《华夏福地选房协议》、《华夏福地储藏室选房协议》是否应当予以解除。上述协议均约定买受人在接到出卖人通知后7天之内未到华夏福地销售中心签订商品房买卖合同的，视为买受人自动放弃预购本协议约定商品房，出卖人有权单方解除本协议。该约定合法有效，对双方均具有拘束力。在华夏海龙公司向孙海英、杨威发出签约通知后，孙海英、杨威未能在约定的期限内与华夏海龙公司签署房屋买卖合同，构成违约，故华夏海龙公司已取得单方解除合同的权利。一审判决解除上述协议，于法有据，应予维持。经查，孙海英、杨威未与华夏海龙公司签订房屋买卖合同的原因系其不具备济南市的购房资格，虽然孙海英、杨威之后取得了购房资格，但该事实发生在其违约行为之后，故不能否定华夏海龙公司已取得合同解除权的事实。双方签订选房协议时，孙海英、杨威应当知道涉案房屋尚未取得预售许可证的事实，之后其因受济南市限购政策影响而不具备购房资格，系不可归责于双方当事人的事由。孙海英、杨威主张其受限购政策影响系因华夏海龙公司长时间不能取得预售许可证原因所致，该主张并无事实依据，本院不予采信。孙海英、杨威所称其已缴纳部分购房款、解除选房协议将导致双方利益重大失衡等理由，均不能成为阻却华夏海龙公司享有合同解除权的合法事由，本院对此均不予采信。综上所述，孙海英、杨威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费430元，由上诉人孙海英、杨威负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 焦玉兴二〇一九年十月二十八日法官助理 乔 馨书 记 员 李在利