宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （２０１９）宁0106民初5523号 原告:丁某,男,1971年12月1日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托代理人:李某,宁夏天盛律师事务所律师。 被告:银川康民房地产开发有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市。 法定代表人：王某,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯某，男，系该公司员工。 原告丁某与被告银川康民房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李某、被告委托诉讼代理人冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》；2、请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续；3、请求法院判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金,直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止(按央行同期贷款利率4.35%/年计算)(暂计算至起诉之日为679742元×4.35%/年÷365天×909天=73638元)；4、请求法院判令被告向原告按日支付逾期交房违约金5812元(按日计万分之0.5计算至2016年10月18日为:679742元×0.00005×171天=5812元);合计金额:79450元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:2016年2月3日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:被告将位于金凤区亲水大街东侧亲水人家**室房屋出售给原告;该房屋总价款679742元;房屋交付时间为2016年4月30日前,同时约定被告自房屋交付之日起180日内给原告办理房屋权属证书,合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后,原告依据双方的约定向被告履行了付款义务,但是被告却未能依据合同约定及时履行房屋所有权转移登记的合同义务;时至今日依旧未能依据合同约定办理房屋权属登记证书,至起诉前被告逾期时间长达909天。另,被告逾期交房171天,按双方合同约定被告应该承担相应违约责任。被告未能按照合同约定履行及时交房及办理房屋权属转移登记的违约行为,侵害了原告的合法权益。原告认为:原、被告双方签订的合同合法有效,被告应当按照合同约定,于2016年4月30日后的180天内为原告办理房屋所有权转移登记证书,现原告合法权益不能依合同约定实现;被告应当承担违约责任,故诉至法院,请求人民法院判如所请。 被告辩称，原、被告签订的银川市商品房屋买卖合同(预售),是双方真实意思的表达,也是真实、合法有效的。原告在签署商品房屋买卖合前,也清楚自己的权利和义务。合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证的约定。被告于2016年7月26日将涉案房屋交付原告入住,原告已经对该房屋的使用,占有,收益权已经享有,并没有给原告造成实际损失。原告在购买涉案房屋时,合同中明确约定该房屋土地在银行做抵押的情况,原告丁某作为房屋的买受人对此知晓,从客观事实说原告也要承担一定风险的,所以根据人民法院应根据合同法第百一十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十九条等关于调整过高违约金的规定内容和精神,合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题。第7项、人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时,应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平。”被告于2018年7月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书,原告已经可以办理房屋不动产权证书了。恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。综上所述,原告违约金请求没有事实依据,计算方式没有合同依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,恳请人民法院以原告的实际损失为基础,减少违约金。如原告不能举证证明自己存在损失,则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审审核，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据《银川市商品房买卖合同》、基本建设项目竣工结算书、购房发票、物业专项维修资金交存凭证，以上证据合法、有效，本院予以采信，但其部分证明目的，本院不予采信。被告提交证据《银川市商品房买卖合同》、银川市新建商品房配套设施交付使用证、银川市不动产产权证书、基本建设项目竣工结算书、补充协议、交房确认单，以上证据合法、有效，本院予以采信。 根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下：原、被告2016年2月3日签订《银川市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于银川市亲水街东侧亲水人家某室房屋，房屋总价款为666540元。后经实测总价为679742元。出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同，被告应按照已支付总房款的万分之零点五支付违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意双方协商解决。被告于2016年7月20日将商品房交付给原告使用。同年11月30日，被告取得涉案楼房《银川市新建商品房配套设施交付使用证》。2018年7月6日，被告取得涉案房屋不动产权证书。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。双方约定于2016年4月30日交付涉案房屋，被告于2016年11月30日取得《银川市新建商品房配套设施交付使用证》达到法定交付条件，原告诉请被告支付逾期交房违约金符合约定，违约金为679742元×0.05‰×171天（应计算至2016年11月30日，原告诉请2016年5月1日至2016年10月18日，本院予以支持）＝5811.79元。因双方未约定具体逾期办理产权登记证书的违约金数额，本院参照合同内未使用的逾期办证违约金约定即日万分之一予以计算，逾期办证违约金为679742元×0.1‰×699天（2017年5月30日至2019年4月28日）＝47513.97元。后续逾期办证违约金因具体办证时间具有不确定性，原告可以另行主张。被告将权属登记所需资料报送相关行政部门并取得《初始登记证书》，因已取得且属行政行为，原告其诉求本院不予支持。被告已经办理不动产初始登记证书，亦交付了相关材料，被告的协助义务已完成。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告银川康民房地产开发有限公司支付原告丁某逾期交房违约金5811.79元、逾期办理不动产权登记证书违约金47513.97元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告丁某的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费820元，原告丁某负担270元，被告银川康民房地产开发有限公司负担550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  魏丽波 二〇一九年六月二十五日 书记员  于 楠 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。