江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2352号上诉人（原审原告）江西爱特丽尔物业服务有限公司，住所地江西省九江市都昌县都昌镇鄱湖大道1号，统一社会信用代码：913604285816185458。法定代表人：占换生，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐传舟，江西国樟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）曹新女，女，汉族，1976年10月08日出生，江西省都昌县人，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：王玲玲，江西国樟律师事务所律师。上诉人江西爱特丽尔物业服务有限公司与被上诉人曹新女物业服务合同纠纷一案，不服江西省都昌县人民法院（2019）赣0428民初1516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江西爱特丽尔物业服务有限公司上诉请求:判令撤销原审法院判决，改判被上诉人向上诉人支付物业费9226.32元及物业滞纳金1885.16元；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、一审以未将物业管理服务项目、收费标准报经主管部门核准，也未在小区内公示为由认为上诉人收费标准缺乏合同依据的事实认定有误。收费标准“核准、公示”的问题不是被上诉人抗辩物业收费的事由范畴。《物业管理委托服务合同》约定的物业收费及收费标准是对被上诉人具有约束力的物业收费的合同依据。2、上诉人在被上诉人使用商铺时多次催讨，不可能没有告知物业收费标准。且上诉人在小区内显著位置张贴《通告》，履行了告知义务；在起诉前上诉人还专门发函进行了告知与催交。3、一审认为上诉人收取《物业管理委托服务合同》期限届满后的物业费没有依据是有悖于法的。被上诉人曹新女答辩称，一审认定的事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求二审依法维持一审判决。原审查明并确认的事实认定如下：1、2011年期间，曹新女与江西鄱湖投资发展有限公司签订商品房买卖合同，由曹新女购买该公司开发建造的鄱湖国际珠贝城D2-004双层商铺。在商品房买卖合同中，双方对前期物业管理服务事项进行了概括性的规定，但没有确定选聘的物业管理服务企业、物业管理服务价格、标准。2、2011年8月5日，江西鄱湖投资发展有限公司作为甲方，爱特丽尔公司作为乙方，双方签订《物业管理委托服务合同》，由江西鄱湖投资发展有限公司委托爱特丽尔公司前期介入鄱湖国际珠贝城小区的物业管理服务项目，合同第二条约定：物业名称为珠贝城，物业建筑面积为27967.9平方米，物业类型为双层商铺物业；合同第十七条约定：前期物业管理服务委托管理期限为六年，自物业交付起计。若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立并另行签署合同之时止；合同第十九条第8项约定：乙方应将物业管理服务项目、收费标准经相关主管部门及甲方审核后在物业管理区域内公示；合同第四十二条约定：本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见。2011年8月9日，爱特丽尔公司正式接收江西鄱湖投资发展有限公司交付的珠贝城物业，其中物业建筑面积27967.9平方米、商铺物业276户及相关设备、设施等。爱特丽尔公司签收《物业交付确认书》。2013年上半年爱特丽尔公司进驻珠贝城小区开始提供物业管理服务。3、爱特丽尔公司自进驻珠贝城小区后，至今未将物业管理服务项目、收费标准等事项报经相关主管部门审核批准，未在珠贝城小区内公示，也未告知曹新女。自2013年曹新女接收、使用珠贝城D2-004商铺以来，曹新女一直未交付物业费，爱特丽尔公司也未书面催交。原审认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，爱特丽尔公司与江西鄱湖投资发展有限公司签订的《物业管理委托服务合同》对爱特丽尔公司和曹新女都具有约束力，双方均应遵守。但爱特丽尔公司违反合同第十九条第8项的规定，既未将物业管理服务项目、收费标准报经主管部门核准，也未在小区内公示。因此，爱特丽尔公司以每平方米1.5元的收费标准收取物业费，合同依据不足，不予支持；同时，爱特丽尔公司没有将物业管理服务项目、收费标准告知业主，侵犯了业主的知情权，其在收取物业费的过程中程序失当，应予补正。另外，根据《物业管理委托服务合同》第十七条、第四十二条的规定，该合同履行期限为六年，其效力已于2017年8月8日终止，在业主委员会没有聘任或确认爱特丽尔公司继续受让《物业管理委托服务合同》的权利和义务时，爱特丽尔公司要求按该合同规定收取曹新女2017年8月9日之后的物业费，没有依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告江西爱特丽尔物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费98.8元，减半收取由原告江西爱特丽尔物业服务有限公司负担。二审审理过程中，上诉人提交如下证据：证据一：市场物业收费的通告，证明上诉人对物业收费标准在小区范围内进行告知与公示。证据二：催交物业费的函、邮寄单、快递投妥记录，证明上诉人对曹新女欠费进行了诉讼前的催交。被上诉人质证认为：对证据一的三性均有异议，其为打印件，且该份证据并不能证明上诉人已将收费的通告张贴在涉案小区内，同时更不能证明我方对此收费的通知已知情，因此不能达到其证明目的。对证据二的三性均有异议，该三份证据均为打印件，催收物业费的函落款时间为2019.5.20，上诉人与江西鄱湖投资发展有限公司所签订的物业管理委托服务合同已于2017.8.8期限届满时失效，邮寄单和快递投妥记录并不能证明该快递已送达至被上诉人方、且被上诉人签收。因此不能达到上诉人的证明目的。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；且被上诉人在其所签订的《商品房买卖合同》中的第十九条第三款明确约定：买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，并遵守业主临时公约。同时上诉人上门向被上诉人收取过水电费的事实，故被上诉人应知道上诉人受托对包括被上诉人所使用的范围进行物业管理。因此，被上诉人以上诉人没有提供实际性的物业管理服务为抗辩理由而拒付物业管理费依法不予支持。根据被上诉人自2013年5月6日购买房产并使用以及上诉人签订的合同于2017年8月8日到期后未续签的情况，被上诉人应向上诉人交纳4年3个月的物业管理费：即6358.68元（83.12平方米ｘ1.5元/每平米ｘ51个月）。因上诉人无法提供上门催交的书面证据，且《物业管理委托服务合同》到期未续签，故上诉人请求支付滞纳金及2017年8月8日以后的物业费的请求依法不予支持。至于上诉人诉求的水电表的押金情况，因上诉人没有提供相关证据予以证实，故本院无法对此予以查实而不予处理，待上诉人在提供充足证据的情况下另行主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销江西省都昌县人民法院（2019）赣0428民初1516号民事判决；二、被上诉人曹新女于本判决生效之日十日内向上诉人江西爱特丽尔物业服务有限公司支付物业管理费6358.68元；三、驳回上诉人江西爱特丽尔物业服务有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费49.4元，二审案件受理费99元，共计148.4元。由上诉人江西爱特丽尔物业服务有限公司负担74.2元，由被上诉人曹新女负担74.2元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十月二十二日书记员  陈 昕