湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行终1452号上诉人（一审原告）：文清，男，汉族，1965年10月13日出生，汉族，户籍地株洲市天元区，住所地株洲市。被上诉人（一审被告）：株洲市荷塘区人民政府。住所地：株洲市荷塘区新华东路1468号。法定代表人：王利波，该区区长。委托代理人：汪宏辉，该政府工作人员。委托代理人：熊曙，湖南新森律师事务所律师。上诉人文清因与被上诉人株洲市荷塘区人民政府（以下简称荷塘区政府）房屋征收补偿决定一案，不服湖南省株洲市中级人民法院2019年6月12日作出的（2019）湘02行初84号行政判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年9月11日将本案与（2019）湘行终1453号二案联合公开开庭进行了审理。上诉人文清，被上诉人荷塘区政府的委托代理人汪宏辉、熊曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省株洲市中级人民法院经审理查明：涉案房屋位于株洲市荷塘区荷塘××乡荷塘××村××农业组，共计二层，第一、二层房屋分别发放了房屋所有权证，分别属于文蓓和文清俩姐弟，二人登记房屋面积均为91.99平方米；涉案房屋土地证号为株荷国用2002字第Ｂ5681号，登记使用面积为103.5平方米。2018年4月3日，荷塘区政府发布株荷征决字［2018］1号《国有土地上房屋征收决定》（以下简称1号征收决定）及《荷塘铺村城中村项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》。决定征收金钩山路与东环北路交汇处西北角（具体以规划用地蓝线为准）范围内的房屋、建筑物、构筑物及附属设施，涉案房屋在征收范围内。2018年4月11日，株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心（以下简称荷塘中心）发布《关于选定评估机构进行评估的公告》，告知荷塘铺村城中村项目国有土地上房屋被征收人在湖南新时代房地产评估咨询有限公司（以下简称新时代评估公司）等六家评估机构中选定一家作为涉案项目被征收房屋的房地产价格评估机构，并将公告张贴于被征收范围内。2018年4月18日，经株洲市国信公证处公证，投票选定新时代评估公司为涉案项目的评估机构。同日，荷塘中心发布《关于评估机构的确定及入户查勘的公告》，并予以张贴。2018年4月28日，荷塘中心对荷塘铺村城中村项目国有土地上房屋征收分户初步评估结果予以公示，文清房屋建筑面积为91.99平方米，评估单价5448元／㎡。2018年5月5日，新时代评估公司对文清作出《房地产征收分户评估报告》，文清房屋评估价值为501162元，包括被征收房屋及其所应分摊的土地使用权价值，不包括装饰装修、附属设施等。次日，新时代评估公司对文清房屋装饰装修及附属设施部分和房屋搬迁费用分别作出《房地产征收分户评估报告》，房屋装饰装修及附属设施评估价值为80792元，搬迁费为1000元。2018年5月17日、7月6日、8月7日，荷塘中心分别留置送达上述三份评估报告给文清。2018年7月11日，荷塘中心向文清送达《房屋征收补偿安置告知书》，内容为，“对文清补偿安置如下，一、如文清选择一次性货币补偿，则补偿金额为,1.房屋补偿5448元／㎡×91.99㎡=501162元；2.搬迁补助费500元／次×2次=1000元；3.临时安置补助费501162元×5‰×3个月=7517元；4.装饰装修补偿25021元；5.附属设施补偿55771元；6.奖励及奖励性补贴（1）按期搬迁奖，在2018年7月17日前签订征收协议的为501162元×5％=25058元。（2）提前搬迁奖，在2018年6月17日前签订征收协议的为220元／㎡×91.99㎡=20238元；在2018年7月17日前签订征收协议的为110元／㎡×91.99㎡=10119元；（3）奖励性补贴，在2018年7月17日前签订征收协议的为501162元×30％=150349元。（4）寻找房源补助，在2018年7月17日前签订征收协议的为3000元；以上1-6项补偿合计789116元人民币，如你户在2018年7月17日前不能签订征收协议，则将取消第6条相应奖励和奖励性补贴。7.住宅房屋的被征收人在2018年7月17日前签订补偿安置协议，并在规定期限内购买城区范围内住宅房屋的，给予每套（户）50000元的购房补助。二、如文清选择产权调换方式，请于2018年7月17日前，在“芙蓉花园”或株洲市城区范围内在售商品房的现房选定安置房，并按规定结算差价。三、如文清不能按期签订房屋征收补偿安置协议，将由荷塘区政府按照荷塘铺村城中村国有土地上房屋征收补偿安置方案，采取一次性货币补偿的方式作出补偿决定。在补偿决定规定的搬迁期限内仍不能搬迁的，由荷塘区政府依法申请人民法院强制执行，取消相应的奖励及补助。”并于2018年7月14日送达给文清。2018年5月17日至7月14日，荷塘中心多次与文清进行房屋征收补偿协商未果。2018年10月15日，荷塘区政府作出株荷征补［2018］49号《房屋征收补偿决定书》（以下简称49号补偿决定）。内容为，“一、对被征收人文清座落于荷塘区荷塘铺乡荷塘铺村新农业组散户（二层）房屋实施征收，按货币补偿方式进行补偿安置。二、被征收房屋补偿情况，1.房屋价值补偿为人民币501162元；2.被征收房屋附属设施补偿为人民币55771元；3.房屋室内装饰装修补偿为人民币25021元；4.搬迁费补偿为人民币1000元；5.临时安置补助费补偿为人民币7517元，共计人民币590471元。”2018年11月27日，荷塘区荷塘铺村城中村项目指挥部将49号补偿决定及《领取征收补偿款的通知》送达给文清。文清不服，诉至法院，请求判决撤销荷塘区政府作出的49号补偿决定。理由是，1.对其房屋征收的补偿价格远远低于类似房地产的市场价格，没有给予公平合理补偿。2.对其房屋所在的土地使用权没有进行补偿违法。另查明，被征收人均未在法定期限内对涉案项目的1号征收决定提起行政复议或者行政诉讼。湖南省株洲市中级人民法院认为：本案系房屋征收补偿决定案，争议的焦点为荷塘区政府作出的49号补偿决定是否合法，是否应予撤销。一、关于1号征收决定是否合法。本涉案及的荷塘铺村城中村项目系荷塘区政府为了对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建等公共利益的需要而实施的项目，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，包括文清在内的被征收人亦未在法定期限内对涉案征收决定提起行政复议或者行政诉讼，没有提出异议，1号征收决定合法有效。二、关于49号补偿决定是否合法。（一）关于涉案房屋及土地使用权面积的认定是否合法。文清提出，其房屋外围墙围出的院落80平方米未计算到征收补偿面积里，经实地查勘，文清房屋外围墙确实围出了空地数十平方米，但文清房屋系自建，房产证登记建筑面积为91.99平方米，土地使用权证登记使用面积为103.5平方米，围出的空地面积房产证和土地证均未记载，文清无证据证明围出的空地面积权属归属于其本人，故未记载的空地面积不能认定为房屋和土地使用权面积。（二）关于涉案房屋评估价值是否合法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称国务院590号令）第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，对涉案房屋进行评估的房屋评估机构系按照法定程序由被征收人合法选出，文清对选定程序并无异议，房屋评估机构按照涉案房屋的面积和性质，根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，并综合考虑了所应分摊的土地使用权价值，对涉案房屋及装饰装修、附属设施作出的评估价值合法有效。综上，荷塘区政府作出的49号补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，合法有效。对文清的诉讼请求，该院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回文清的诉讼请求。一审案件受理费50元，由文清负担。文清不服原判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1.其房产证登记建筑面积为91.99平方米，土地证登记面积为103.5平方米，尚有11.51平方米的土地面积尚未纳入评估。2.未将院落纳入评估范围。荷塘区政府提供的《房地产征收分户评估报告》证实其房屋周围空地面积是80余平方米，其提供的《株洲市郊区荷塘铺乡人民政府房屋建设许可证》记载，总计占地面积280平方米，其中房屋底层有效面积120平方米、屋前禾坪面积65平方米，涉案房屋建于上个世纪80年代，从未有第三人就该部分土地提出任何权属纠纷，从历史和现状来看房屋周围空地的使用权应属于其。《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（[2012]行他字第16号），“对土地公有制之前，通过购买房屋方式使用私有的土地，土地转为国有后迄今仍继续使用的，未经确权登记，亦应确定现使用者的国有土地使用权。国有土地上房屋征收补偿中，应当将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产价格，一并予以征收补偿。”二、房屋评估价格严重低于市场价格，侵犯了其合法权益。房屋的评估单价为5448元/平方米，过低，且不知道是参考了哪种类似房地产的市场价格。请求二审撤销原判，发回重审或依法改判。荷塘区政府答辩称：文清未对涉案房屋分户评估报告申请复核评估、专家委员会鉴定，应视为放弃异议的权利。其依据评估报告作出涉案征收补偿决定，事实依据充分，程序合法。一审判决认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。当事人一审提交的证据已随案移送本院。经审查，可以作为认定案件事实的依据。一审查明的事实二审予以确认。另查明，1987年3月3日，株洲市郊区荷塘铺乡人民政府向文清的父亲文冬林核发了《农村房屋建设许可证》。1993年9月9日，文清缴纳办证费、土地使用费、土地占用费共370元，同日，株洲市郊区国土管理局向文清核发了《国有土地使用证》（株郊国用93字0255号），用地面积为74.15平方米。2002年10月21日，文清申请变更登记土地使用面积，株洲市国土资源局经勘测确认地籍后，同意就将74.15平方米变更登记为103.5平方米，并核发《国有土地使用证》（株荷国用2002字第B5681号）。上述证据仅证明文清对已登记的103.5平方米的土地使用面积缴纳了费用。本院认为：国务院590号令第四条、第二十六条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作；房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，1号征收决定在法定期限内未被提起行政复议、诉讼，且经本院审查，没有明显且重大违法之处，可以作为荷塘区政府作出49号补偿决定的条件。荷塘中心与文清就涉案房屋补偿事宜协商未果，荷塘区政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。文清明确表示接受货币补偿，且对评估机构的选定程序、评估机构的送达程序未提出异议。结合双方的诉辩意见，本案的焦点为49号补偿决定中确定的房屋补偿价格是否明显偏低以及是否遗漏了土地补偿面积。一、关于超过房产证登记建筑面积的11.51平方米的土地证登记面积是否应当纳入补偿范围和涉案房屋征收的补偿价格是否低于类似房地产的市场价格的问题。本案中，案涉房屋的分户评估报告中载明，“四、估价对象，4.权益状况包含建筑面积91.99平方米的房屋所有权和使用权面积103.5平方米的土地使用权”，即是对103.5平方米土地证登记面积和91.99平方米房屋建筑面积价值进行了综合评估，文清认为评估报告遗漏了对11.51平方米的土地证登记面积进行评估，荷塘区政府遗漏了补偿，没有事实依据。新时代评估公司是依法定程序由被征收人选出，其按照案涉房屋的登记面积、用途和土地性质，根据房屋征收决定公告之日涉案房屋类似房地产的市场价格，并综合考虑了所应分摊的土地使用权价值，对案涉房屋及装饰装修、附属设施作出分户评估报告，有事实和法律依据。文清在法定的评估期限内既未对评估报告提出复核评估和专家鉴定，也未在诉讼中提出充分证据证明其评估结论存在明显错误，故文清的该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于是否应对涉案房屋周围未登记的80余平方米院落面积进行补偿的问题。根据土地管理法的相关规定，个人利用国有土地应当按照法律规定的程序进行。根据本案查明事实，文清的父亲于1987年向涉案房屋所在村、组购买宅基地并办理了相关建房手续，自房屋建成后，该院落即形成。1993年涉案土地变为国有后，虽然文清户一直在占有、使用该院落，但却没有充分证据证明其缴纳了80平方米院落国有土地的使用费或有依法使用该土地的其他情形。文清认为，集体土地转为国有土地后，原集体土地使用权人当然享有土地变性后的土地使用权并进而享有该国有土地被征收后的补偿权利，没有法律依据。因《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》（[2012]行他字第16号）适用的情形与本案案情不同，故荷塘区政府对文清实际占用的80余平方米国有土地不予补偿，不存在明显不当。综上，荷塘区政府作出的49号补偿决定的程序、实体合法，文清的上诉理由均不成立。原审判决认定的事实清楚，适用法律、法规正确。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人文清负担。本判决为终审判决。审判长  黄一凡审判员  钟玺波审判员  赵 旻二〇一九年十月二十四日法官助理李晟雷书记员李晟雷(兼)