河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终9187号上诉人（原审原告）：刘春燕，女，1964年4月28日出生，汉族，住石家庄裕华区。委托诉讼代理人：崔林刚，北京大成（石家庄）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈志国，男，1963年1月22日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：崔林刚，北京大成（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：招远恒泰置业有限公司，住所地山东省招远市辛庄镇湖汪村。法定代表人：庞玉明，执行董事。委托诉讼代理人：唐锡明，该公司员工。上诉人刘春燕、陈志国因与被上诉人招远恒泰置业有限公司（以下简称招远恒泰公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘春燕、陈志国的委托诉讼代理人崔林刚、被上诉人招远恒泰置业有限公司的委托诉讼代理人唐锡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘春燕、陈志国的上诉请求：1.撤销（2019）冀0108民初531号民事判决；2.改判支持上诉人一审请求。事实和理由：一、法官判决不能超越诉讼请求。上诉人在一审时为方便法院审理和计算，将“继续履行合同”的诉讼请求变更为“请求法院确认合同在2019年2月20日解除”，这明显属于确认之诉，只能判决确认当日合同解除或者未解除，而不能超越诉讼请求，“帮助”被上诉在2018年11月20解除合同，并作为判决结果。这违背了围绕诉讼请求作出判决的基本原则和常识。二、后面三个月的房屋租金和物业费应当由违约方支付，让守约方承担违约方过错造成的损失，公正何在？本案被上诉人违约长达六个月，遍历法律条款，未发现任何法律条款规定违约三个月后，守约方应当解除合同。《合同法》第七章“违约责任”第一条（总第一百零七条）便规定违约方“应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故违约方应当支付六个月的租金和物业费。即便是解除合同，当然应当由守约方选择解除的时间，守约方有对自己民事权利处置的选择权。本案一审法院“帮助”上诉人在被上诉人违约3个月后解除合同，损害上诉人民事权利，致使上诉人损失了余下3个月的租金和物业费，属于司法越界干预民事权利。起诉时临近年底，一审法院为保证结案率，让上诉人撤诉，上诉人配合其撤诉后，案件一时迟迟不能立案。上诉人左右为难，思前想后，为避免房屋长期闲置，只好将废旧家具清理，并委托中介向外租赁，最终在2019年3月初将房屋租出。期间已经长达6个月有余。因法院责任开庭延后，最后却仅支持守约方三个月的损失，余下的租金和物业费用上诉人是否应该启动国家赔偿让一审法院支付？本案，被上诉人无正当理由拒不支付租金，上诉人能联系到被上诉人公司的人都说不管这事，或者说自己已经离职。直到查封其银行财产20余万元后才主动协商赔偿事宜，被上诉人年盈利上亿元，却缺乏最基本的商业诚信。对于商事主体，应当严格按照法律规定来判决，而不是像民事主体那样注重平衡。被上诉人账户被查封后，私下协商赔偿十几万元，上诉人未同意，但是法院判决仅支持几万元，现在被上诉人几次打电话，急着支付法院判决的几万租金，着实荒诞。被上诉人悄悄搬离租赁的房屋后，房屋内仍留有很多办公桌椅，上诉人要求被上诉人支付租金无果，又不能随意清理这些办公桌椅。庭审中已经查明以上事实，但是一审法院却称房屋内无办公用品，与事实不符。三、房屋中介费用应当支持。商业房产的租赁并非单元房在小区贴个A4纸广告就能租赁出去，通过中介租赁是必经程序，应当支持。被上诉人招远恒泰置业有限公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，是一个公正的判决，请求驳回上诉、维持原判。理由如下：一、8月7日的开庭审理的一个主要内容是：被上诉人是否将租赁房屋的钥匙交付上诉人。对此被诉人从两个方面说明钥匙已交付上诉人的事实。1、因为双方产生矛盾，上诉人即将涉案租赁的房屋锁上锁，扣押了被上诉人的东西，也就是说：钥匙在上诉人手中，涉案租赁的房屋早已由上诉人控制。关于这一事实，被上诉人在开庭笔录上做了一个必要的补充，但上诉人随即在被上诉人补充内容的后面添加了“与开庭陈述不符”的一句话。对此，只要查询开庭录像就能清楚地看到被上诉人所补充内容与法庭陈述一致。2、原审判决认定的事实：上诉人于2019年2月20日将涉案房屋出租他人（见原审判决第3页倒数第4行）。这也充分说明涉案租赁的房屋钥匙在上诉人的手中。二、原审判决根据以上事实，判决被上诉人向上诉人支付三个月合理期限内的租赁费完全正确。三、上诉人要求的中介费，《房屋租赁合同》中没有明确规定，原审法院不予支持完全正确。综上所述，请二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。刘春燕、陈志国向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间的房屋租赁合同于2019年2月20日已解除；2、判令被告支付原告租金178072元、物业费37239.06元；3、判令被告支付原告拖欠费用同期贷款利率1899.22元（自2018年7月20日暂计至2018年10月1日，终计至清偿之日止）；4、请求被告支付因房屋出租原告支付的中介费用3万元。一审法院认定事实：2017年2月12日，原告刘春燕、陈志国（出租方甲方）与被告招远恒泰公司（承租方乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条租赁房屋概况。1、甲方将其拥有的位于石家庄市裕华区建华南大街与槐安路交叉口东北角万达B座写字楼15层1505室和1506室的房屋（以下简称“该房屋”）租给乙方使用，建筑面积为398.26平方米。第二条租赁用途。乙方租赁房屋的用途为办公。第三条租赁期限。1、该房屋租赁期限共三年，自2017年2月20日始至2020年3月19日止；2、乙方应于合同签订2日内将房租及押金交付给甲方。3、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方若要求续租，则必须在租赁期满前2个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。第四条租金及支付方式。1、合同签订之日起，房屋租金为356144元/年，按半年支付，首次租金为178072元，同时，乙方同意向甲方缴纳押金30000元。上述租金为不含房租租金发票税租金，乙方所需租金发票的发票税据实结算。2、第一期租金乙方应在2017年2月13日支付给甲方，第二期租金乙方应在2017年7月20日前支付给甲方，以后各期租金由乙方在前期租金对应期限届满前30日内向甲方支付，甲方收到乙方租金后，向乙方出具收据。……5、乙方若逾期支付租金，则乙方须按月租金的0.5%/天支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回房屋，乙方必须按照实际居住日交纳租金和滞纳金并承担违约责任。第八条合同终止。1、经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。2、乙方无故拖延租金1个月以上的，甲方可单方面解除合同，收回房屋。3、租赁期满合同自然终止。第九条违约的处理。1、租赁期内若甲乙双方任意一方违约而致终止合同的。违约方应向责任方须据实赔偿。……4、租赁期内乙方逾期缴纳水费、电费、电话费及物业管理费等有关费用达1个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担因此造成的一切后果。合同还对双方的权利义务、房屋装修等事项进行了约定。签订《房屋租赁合同》次日，被告向原告缴纳了押金3万元。另查明，2018年8月2日，被告与案外人王历签订了《写字楼租赁合同》，租赁位于石家庄市房屋，租赁时间为2018年8月2日至2019年8月1日。一审法院认为，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告的房屋，系双方真实意思表示，被告于签订合同后向原告缴纳3万元押金，并向原告缴纳租金至2018年8月20日，原被告双方均认可，对以上事实，本院予以确认。因被告与案外人重新签订租赁合同，原告也已将案涉房屋出租给他人，原被告双方均认可《房屋租赁合同》已解除，本院予以确认。原告称被告应于2018年7月20日缴纳2018年8月20日至2019年2月20日的租金，但因无法联系被告，房屋长期空置，原告于2019年2月20日将案涉房屋出租给他人，要求确认双方的《房屋租赁合同》于2019年2月20日已解除。被告称其于2018年8月曾告知原告不再租赁案涉房屋，并重新与他人签订了租赁合同，主张双方的《房屋租赁合同》于2018年8月19日已解除。一审认为，双方的《房屋租赁合同》期限自2017年2月20日至2020年3月19日止，被告虽称曾告知原告不再租赁，但其提交的与案外人签订的租赁合同并不能证明其该项主张，被告也无其他证据予以佐证，对被告的主张本院不予采信。考虑《房屋租赁合同》中约定被告应于2017年7月20日前支付第二期租金，并约定拖欠租金超过一个月，原告有权收回房屋，本案中原告明知被告将办公用品搬离案涉房屋，也称房屋空置、联系不到被告，故原告应在3个月合理期限内收回房屋，避免损失扩大。原告要求被告支付2018年8月20日至2019年2月19日的6个月租金178072元，本院不予支持，被告应支付合理期限3个月的租金89036元（178072÷2）。被告缴纳原告3万元押金，应予以扣除。原告要求被告支付物业管理费，并向本院提交了物业缴费标准，对此被告无异议，被告应支付原告三个月物业费18519.09元(398.26㎡×15.5元/㎡×3个月)。原告要求被告对于拖欠的租金、物业管理费按照中国人民银行同期贷款利率计算至款项还清之日止的损失，不违反法律规定，本院予以支持。因被告应于2018年7月20日交纳租金和物业管理费，但未交纳，故损失应自2018年7月20日起计算。关于原告主张因房屋出租产生的中介费3万元，因《房屋租赁合同》中没有明确约定，且不是本案出租房屋所产生的必要损失，原告的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、原告刘春燕、陈志国与被告招远恒泰置业有限公司2017年2月12日签订的《房屋租赁合同》于2018年11月20日已解除；二、被告招远恒泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘春燕、陈志国房屋租赁费59036元、物业管理费18519.09元及损失（损失按照中国人民银行同期贷款利率计算以77555.09元为基数自2018年7月20日起至款项还清之日止）；三、驳回原告刘春燕、陈志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2504元、保全费1756元，共计4260元，由被告招远恒泰置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，二审查明事实同一审。本院认为，上诉人、被上诉人双方签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，该租赁合同合法、有效，双方均应按《房屋租赁合同》的约定认真履行。《房屋租赁合同》第三条明确约定，该房屋租赁期限自2017年2月20日始至2020年3月19日止；在租赁期限未到期的情况下，被上诉人予解除租赁合同，应当与上诉人协商一致方可解除，在双方未协商一致的情况下，被上诉人擅自单方解除并拒绝交纳租赁费，明显属于违约行为，应承担相应的违约责任。上诉人称上诉人于2019年2月20日将案涉房屋出租给他人，要求确认双方的《房屋租赁合同》于2019年2月20日解除，被上诉人称其于2018年8月曾告知上诉人之子不再租赁案涉房屋，主张双方的《房屋租赁合同》于2018年8月19日已解除，对被上诉人的主张上诉人予以否认，被上诉人未提供任何证据证实自己的主张，对被上诉人的辩称理由，本院不予采信；鉴于上诉人于2019年2月20日已将被上诉人所承租房屋另行租于他人，上诉人要求确认2019年2月20日双方解除租赁合同，本院予以支持；原审判决确认上诉人、被上诉人双方于2018年11月20日解除租赁合同，没有事实和法律依据，应当予以纠正。上诉人、被上诉人对每月应交纳租赁费、物业费数额没有异议，本院予以确认。上诉人、被上诉人双方签订《房屋租赁合同》第九条第一项明确约定，租赁期内若甲乙双方任意一方违约而致终止合同的，违约方应向责任方据实赔偿。上诉人主张的2018年8月20日至2019年2月19日的6个月租金178072元、物业费损失37038.18元，属于上诉人的实际损失，根据合同约定被上诉人应当据实赔偿，原判认定应赔偿上诉人3个月的实际损失与合同约定不符，应予纠正。原判认定被上诉人交纳的3万押金应予扣除，适用法律正确；根据双方《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应于2018年7月20日交纳租金和物业费，原判认定上诉人的利息损失应予2018年7月20日计算，适用法律正确。关于上诉人要求被上诉人赔偿中介费的损失，没有法律依据，原判不予支持，适用法律正确。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初531号民事判决第一、二项；二、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初531号民事判决第三项；三、上诉人刘春燕、陈志国与被上诉人招远恒泰置业有限公司2017年2月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年2月20日解除；四、被上诉人招远恒泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人刘春燕、陈志国房屋租赁费148072元、物业费损失37038.18元及利息损失（利息损失按照中国人民银行同期贷款利率以185110.18元为基数自2019年2月20日起至款项还清之日止计算）。一审案件受理费2504元、保全费1756元，共计4260元，二审案件受理费3,693.0元，由被上诉人招远恒泰置业公司负担。本判决为终审判决。审判长  李秀云审判员  高瑞江审判员  寻 亚二〇一九年十月二十一日书记员  张 林