天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初5552号原告：天津拖拉机制造有限公司，住所地天津市宝坻区九园工业园兴旺道1号。法定代表人：沈有强，总经理。委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师被告：天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司，住所地南开区红旗路淦江路2号。法定代表人：杨士刚，经理。委托诉讼代理人：冯静，女，该公司职员。委托诉讼代理人：刘振坤，女，该公司职员。被告：王俊永，男，1963年9月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区楚雄道87号增1-内1室。法定代表人：任灵芝，总经理。委托诉讼代理人：刘晓旭，男，该公司店长。委托诉讼代理人：肖新磊，男，该公司店面经理。原告天津拖拉机制造有限公司（以下简称天拖公司）与被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司（以下简称淦鑫公司）、被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司（以下简称家天下公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天拖公司的委托诉讼代理人刘田禄，被告淦鑫公司的委托诉讼代理人冯静，被告王俊永，被告家天下公司的委托诉讼代理人肖新磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天拖公司向本院提出诉讼请求：1.判令淦鑫公司、王俊永、家天下公司之间转租关系无效；2.判令淦鑫公司、王俊永、家天下公司立即从占用的房屋场地搬出交还天拖公司；3.判令王俊永支付涉诉房屋使用费，按照每月每平方米77.3元计算，自2018年1月1日起至实际腾房之日止；4.判令家天下公司共同支付上述房屋使用费，自家天下公司入住涉诉房屋之日起至腾空涉诉房屋之日至；5.判令淦鑫公司对上述诉请3、4房屋使用费承担连带偿还义务；6.诉讼费用由淦鑫公司、王俊永、家天下公司承担。事实和理由：天拖公司与淦鑫公司原系房屋租赁关系，天拖公司是天津市南开区红旗路淦江路×号房屋所有人，淦鑫公司原为诉争之房承租人，王俊永、家天下公司是诉争之房非法占有人。天拖公司与淦鑫公司2014年建立租赁关系，最后一次是在2016年1月1日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：天拖公司将原天拖幼儿园南北楼房屋及场地出租给淦鑫公司，房屋租赁面积共计为1447平方米，每月每平方米租金10.51元，月租金15207.97元，租赁期限为2年，至2017年12月31日租赁协议届满，涉案房屋具体位置为由北向南第1间（详见位置图）,面积约100平方米。租赁协议届满后，淦鑫公司理应按照租赁协议约定无条件将房屋交于天拖公司，而淦鑫公司拒绝撤场腾房，并向天拖公司提出诸多非分理由。天拖公司在本案诉讼之前得知，淦鑫公司已将诉争之房转租给王俊永和链家宝业房地产经纪有限公司淦江路店使用，天拖公司依法向贵院提起诉讼要求淦鑫公司、王俊永、链家店立即将占用涉案房屋腾空交与天拖公司。该案件在贵院成讼后，链家宝业房地产经纪有限公司自行从涉案房屋迁出。淦鑫公司在第一时间，将涉案房屋贴上封条并加锁防止他人非法占用，王俊永在明知涉案房屋不得继续转租的情况下，又将涉案房屋再次转租他人，此行为已构成民事侵权和合同欺诈，家天下公司在与王俊永签订租赁合同时，未能认真核实出租人是否具有转租权，盲目签订租赁合同存在一定的过错，为此家天下公司依法应承担相应责任。天拖公司与淦鑫公司租赁关系已于2017年12月31日届满终止，期间租赁双方未签订新的租赁合同淦鑫公司对涉案房屋不具有租赁权。鉴于本案各被告占用涉案房屋行为还在持续，天拖公司依据2017年天津市商用房屋租赁平均水平，确定商用房屋平均租金77.3元每月每平方米，按照上述规定，天拖公司要求涉诉房屋实际占用人支付涉诉房屋使用费，故成讼。淦鑫公司辩称，淦鑫公司对王俊永的租赁关系从2018年1月1日开始无效，但之前是合法有效的，淦鑫公司并未实际占用涉诉房屋，故不应承担返还房屋的义务。2018年1月1日至2019年3月4日之前的房屋使用费，淦鑫公司愿意按照淦鑫公司与天拖公司之间租赁合同约定的租金标准支付，3月4日之后，淦鑫公司已经将涉诉房屋上锁并张贴封条，后王俊永强行开门与淦鑫公司无关。王俊永辩称，其不同意与淦鑫公司之间的转租关系无效，其与家天下公司之间无转租关系，系合作关系，不同意返还涉诉房屋，如果天拖公司与淦鑫公司续签租赁合同，其将按照与淦鑫公司之间的租赁合同继续缴纳房租，否则拒绝向天拖公司支付房屋使用费，故不同意天拖公司的全部诉讼请求。家天下公司辩称，其与王俊永系合作关系，合作期限为5年，目前合作未到期，故不同意返还涉诉房屋，其与天拖公司之间并无合同关系，天拖公司要求其支付房屋使用费于法无据，故不同意天拖公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方无争议的事实认定如下：2016年1月1日，天拖公司（由原天津拖拉机制造厂改建）与淦鑫公司签订《房屋租赁协议》，约定：天拖公司将其所有的天拖南淦江路×号原天拖幼儿园南北楼租赁给淦鑫公司，计租面积1447㎡，租金每月10.51元/㎡，租期自2016年1月1日至2017年12月31日；淦鑫公司在使用房屋、场地期间，可以开展房屋租赁经营；淦鑫公司在租赁期满后，将所租赁的房屋、场地及设施必须完好的交于天拖公司，否则淦鑫公司将承担一切经济损失。2017年1月1日，淦鑫公司与王俊永签订《房屋租赁协议》，约定：淦鑫公司同意将天拖南淦江路×号原天拖幼儿园北楼门面房两间租赁给王俊永作为经营用房，年租金为120000元，租赁期限自2017年1月1日至2022年12月31日，王俊永在租赁期内，不得转租，如擅自转租，淦鑫公司有权终止协议。王俊永与家天下公司的法定代表人任灵芝于2019年3月4日签订《合作协议》，约定：合作项目为房屋租赁以及房屋买卖，合作地址为淦江路×号底商第一间，合作出资金额：王俊永出资房屋租金一年折合240000元，任灵芝出资500000元，合作期自2019年3月5日至2022年12月31日，股份占比为王俊永20%，任灵芝80%。2019年3月4日之前，涉诉房屋由案外人天津市链家宝业房地产经纪有限公司使用，当日，链家公司从涉诉房屋内搬出，后淦鑫公司将涉诉房屋上锁，张贴封条，2019年3月5日淦鑫公司法定代表人杨士刚再次告知王俊永不得转租涉诉房屋。另查，2018年10月12日，淦鑫公司曾向王俊永发出《撤场通知》，要求其于15日内将涉诉房屋腾空交给淦鑫公司。2019年3月7日，淦鑫公司法定代表人杨士刚与王俊永及其爱人通话，通话中，杨士刚再次表示已经将涉诉房屋门锁上，张贴封条，王俊永则表示家天下公司将钱（房屋租金）已经给了链家公司。2019年4月16日，本院曾依法对家天下公司店长刘晓旭进行询问，其在笔录中称涉诉房屋系与王俊永签订的租赁合同，租期为两年，租金为每月20000元。庭审中，王俊永与家天下公司均认可，家天下公司的工商登记信息股东相关信息中并无王俊永。对有争议的事实本院作如下认定：1.淦鑫公司、王俊永以及家天下公司均认可，家天下公司系于2019年3月23日进入涉诉房屋，天拖公司虽对该时间不认可，但其无法明确家天下公司进入涉诉房屋的时间且未提交相反证据证实家天下公司并非该日进入涉诉房屋，故认定家天下公司进入涉诉房屋的时间为2019年3月23日。2.关于房屋使用费标准，天拖公司主张按照2017年度天津市商业用房平均租金标准即每月每平方米77.3元计算，涉诉房屋面积为100平方米，即每月7730元，对该面积，淦鑫公司予以认可，王俊永与家天下公司虽对面积不认可，但依据双方认可的合作协议，约定涉诉房屋年租金为240000元，即每月20000元。因天拖公司所主张的房屋使用费低于王俊永与家天下公司所认可的租金标准，本院确认天拖公司所主张的房屋使用费为合理金额。本院认为，天拖公司与淦鑫公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现该《房屋租赁协议》期限已经届满，天拖公司与淦鑫公司并未签订新的租赁合同或达成由淦鑫公司继续承租的合意，故双方租赁关系已经至2017年12月31日终止。淦鑫公司与王俊永之间签订的《房屋租赁协议》虽是各方当事人的真实意思表示，且转租亦符合合同或法律规定，但约定的租赁期限超过天拖公司与淦鑫公司之间的租赁期限，根据相关法律规定，超过部分应认定无效。依据王俊永及家天下公司虽称双方为合作关系，但合作协议约定王俊永是以涉诉房屋租金作为出资，结合家天下公司店长所作陈述，王俊永与家天下公司实质上系转租关系。王俊永在淦鑫公司将涉诉房屋上锁并明确告知其不得转租情况下，将涉诉房屋转租于家天下公司，该租赁关系期限超过天拖公司与淦鑫公司租赁合同期限，应认定无效。故淦鑫公司、王俊永、家天下公司占据涉诉房屋并无合同或法律依据，王俊永、家天下公司应将房屋返还房屋所有权人即天拖公司，因王俊永、家天下公司未经淦鑫公司同意强行占用涉诉房屋，故天拖公司要求淦鑫公司返还房屋的诉请本院不予支持。天拖公司要求王俊永支付2018年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用的诉讼请求于法有据，本院予以支持；其要求家天下公司共同支付2019年3月23日至实际腾房之日止的房屋使用费于法有据，本院予以支持；淦鑫公司在2019年3月4日之前将涉诉房屋交付王俊永使用，应对在此之前的房屋使用费承担连带清偿义务，但2019年3月4日淦鑫公司收回上述房屋并将房屋上锁、张贴封条，之后系王俊永与家天下公司强行进入涉诉房屋，该部分房屋使用费不应由淦鑫公司承担连带清偿义务。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、确认被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司与被告王俊永签订的《房屋租赁协议》中租赁期限超过2017年12月31日的部分无效，被告王俊永与被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司之间的转租关系无效；二、本判决生效后三十日内，被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司将占用的天津市南开区天拖南淦江路×号内房屋返还原告天津拖拉机制造有限公司；三、本判决生效后三十日内，被告王俊永、被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付2018年1月1日至2019年3月4日期间的房屋使用费，标准为每月7730元；四、本判决生效后三十日内，被告王俊永向原告天津拖拉机制造有限公司支付2018年3月5日至2019年3月22日期间的房屋使用费，标准为每月7730元；五、本判决生效后三十日内，被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司向原告天津拖拉机制造有限公司支付2019年3月23日至实际腾房之日止的房屋使用费，标准为每月7730元；六、驳回原告天津拖拉机制造有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，由被告天津市淦鑫房地产信息咨询服务有限公司、被告王俊永、被告家天下宝业（天津）房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 程 宇人民陪审员 史 健人民陪审员 徐慧玲二〇一九年十月十五日书 记 员 李 爽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。