大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初5913号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200242395981T，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏巍，系该公司员工，女，1987年7月22日生，汉族，住址辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：宫静，系该公司员工，女，1984年10月12日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：宫黎明，女，1982年7月7日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宋帅官，系被告宫黎明丈夫，男，1983年1月27日生，汉族，住址。原告大连万科物业服务有限公司与被告宫黎明物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏巍、宫静及被告的委托诉讼代理人宋帅官到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2017年1月至2019年3月期间的物业服务费4,846.50元；2、判令被告按应付款项的日千分之三的标准向原告支付自物业服务费欠交起至2019年3月10日的违约金933.79元；合计人民币5,780.29元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所购买的大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园105号楼3单元3层2号，已于2009年12月28日办理入住。该房屋系由原告负责物业服务。但被告未能按时向原告交纳2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业费4,846.50元。虽经原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，侵害了全体业主及原告的共同利益，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告宫黎明辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋面积及拖欠期间没有异议。不同意原告的诉讼请求。1、《前期物业服务合同》上未加盖原告公章，也未有后续合同，被告置疑物业公司的资质。2、被告不知道原告主张违约金的依据，而且不同意支付违约金。3、是车位的问题。位于被告卧室正下方的车位，距离卧室不足10米，严重影响生活，车位划分也没有提前通知业主。房屋买卖合同的补充协议中附件4补充协议第8条第2项第3小条（详见该约定），明确写明路北有地面车位33个，此条没有提到路南有车位，也没有说路上有车位，这个车位在路上，违反了合同约定。物业应该撤销该车位，并作出一定赔偿。4、下水管道异响问题。供暖期下水道存在异响，多次与物业沟通均未得到解决，下水道异响给被告的生活造成了严重的影响，被告在供暖期不得不居住在客厅，被告在验房的时候就有听过相应的声音，所以当时并没有签署收房通知书。经审理查明，2007年10月25日，大连万科置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同（万科·溪之谷）》，大连万科置业有限公司委托原告对大连万科·溪之谷提供前期物业服务。合同的期限自2007年9月8日起至万科·溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第五条约定别墅的物业收费标准为3.80元/月·平方米，公寓的物业收费标准为2元/月·平方米，住宅的物业收费标准为1.30元/月·平方米，商业物业的物业收费标准为2元/月·平方米。第六条约定，业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按季度当季交纳，业主或者物业使用人的应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准向乙方支付违约金。被告系大连市甘井子区红旗西路万科溪之谷柳溪园105号楼3单元3层2号房屋的业主，房屋面积89.75平方米。被告未交纳2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告应向原告交纳2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费4,846.50元（2元/平/月×89.75平×27个月）。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告提出的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。对于被告所述管道异响的问题，因原因不明，现有证据不足以证明责任主体，被告可以另案提起诉讼，明确责任后再行向责任主体主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宫黎明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费人民币4,846.50元（2017年1月1日至2019年3月31日）。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告宫黎明负担，被告宫黎明于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年十月十五日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。