湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民再136号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李佳锴，男，1970年6月30日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：郑永忠，湖南碧灏（长沙）律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人）：湖南金邦房地产开发有限公司（原湖南金邦物业发展有限公司），住所地长沙市岳麓区桐梓坡西路118号。法定代表人：罗建安，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘研，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晶晶，湖南联合创业律师事务所律师。再审申请人李佳锴因与被申请人湖南金邦房地产开发有限公司（以下简称金邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）湘01民终9231号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2018年11月28日作出（2018）湘民申2433号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李佳锴的委托诉讼代理人郑永忠，被申请人金邦公司的委托诉讼代理人刘研、邓晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佳锴申请再审称：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。原审判决认定金邦公司2017年8月18日已经履行了合同约定没有证据证明。双方《商品房买卖合同》第十八条明确约定，商品房交付使用后到办好土地使用权证止有545个工作日的办证时间，金邦公司已经给了自己足够办证的时间。从金邦公司2017年8月18日提交首次登记的申请，至2018年5月22日办妥涉案房屋的产权证，只花了186个工作日，故根本不需要545个工作日。原审判决认定金邦公司2017年8月18日已经履行了合同约定，违背了双方合同约定，因此，违约金赔偿的时间应确定至2018年5月22日办妥产权证止。关于诉讼时效的问题，李佳锴因主张权利未留下证据，故不要求再审改判违约金的起算时点，只要求改变计算的终点。二、原审判决适用法律确有错误。1、原审判决认定李佳锴对实际损失举证不能，适用法律不当。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定了当事人无需举证证明的六种情况，本案的实际损失属于该规定中的第三种情况，即根据事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实无需举证证明。而且上述第九条第二款还规定，对无需举证证明的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。可见，金邦公司要推翻其自己制作的条款应提供相反的证据证明，对于约定违约金过分高于实际损失的举证责任应该分配给金邦公司而不应该分配给李佳锴，举证不能的法律后果不应由李佳锴承担，应由金邦公司承担。2、原审判决将合同约定的违约金大幅度降低，属于适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条不当。首先，违反合同约定进行过分调整，违背了合同法第一百一十四条适当调整的立法原则。该条虽然确定了人民法院可以根据当事人的请求适当调整合同约定的违约金的基本原则，但仍要求以尊重当事人的意思自治为基本原则，而且调整的幅度应为“适当”。其次，原判决在适用第一百一十四条时，对金邦公司未及时办证造成的实际损失，对金邦公司偏听偏信，造成误判。金邦公司主张房屋交付给李佳锴使用，并没有实际影响业主的占有、使用、收益等权利，但法院没有考虑到不办证造成的无法买卖、不能正常出租、不能抵押贷款的权利，加上错误分配举证责任，判定李佳锴没有提供证据证实因金邦公司逾期办证造成的损失而将违约金调低，系适用法律错误。再审请求：一、撤销二审法院（2017）湘01民终9231号民事判决；二、维持长沙市岳麓区人民法院（以下称一审法院）（2017）湘0104民初5268号民事判决第一项；三、撤销一审法院（2017）湘0104民初5268号民事判决第二项，改判金邦公司向李佳锴支付违约金666496.82元；四、本案一审、二审的案件受理费用由金邦公司承担。再审庭审中，李佳锴变更再审请求第三项为：撤销一审法院（2017）湘0104民初5268号民事判决第二项，改判金邦公司向李佳锴支付违约金543209.73元。金邦公司答辩称：原审判决适用法律正确，当事人约定的违约金过高，有权请求法院根据实际损失金额予以调整。原审判决认定事实清楚，李佳锴没有提供充分的证据证明金邦公司逾期办证所造成的具体损失。金邦公司及时交房满足了业主的需要，李佳锴收房后一直对外出租，其损失主张系主观推想，都是间接损失，不是法律规定的实际损失。李佳锴向一审法院起诉请求：一、判令金邦公司立即将未来城7栋108号房屋的不动产权证办至李佳锴名下，并将该证交付给李佳锴；二、判令金邦公司向李佳锴支付违约金954600元（暂计算至2017年6月30日，后续按实际办妥产权证计算）；三、金邦公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年12月6日,李佳锴与金邦公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20086997108）及补充协议，约定：李佳锴购买金邦公司开发的位于长沙市岳麓区房，房屋总价款为1720880元，房屋设计用途为商业。该合同第十条约定，金邦公司应当在2010年12月7日前将符合本合同约定的商品房交付李佳锴使用；该合同第十八条约定：出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使李佳锴未能在约定期限内办理上述登记或者手续，李佳锴不解除合同的，自该合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，金邦公司按日向李佳锴支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，李佳锴向金邦公司支付了全部的购房款，金邦公司向李佳锴开具了金额为1720880元的销售不动产统一发票；2010年12月6日李佳锴缴纳了所购房屋的物业维修资金，同日，向金邦公司交纳了契税、房产证、国土证办理等费用。上述买卖合同签订后，李佳锴（甲方）与金邦公司（乙方）签订了一份《委托经营合同》，李佳锴将上述商铺委托金邦公司经营，委托期限自2010年12月7日至2012年12月7日止。《委托经营合同》第三条约定：“乙方承诺在前述委托期间内，该商铺的年收益标准按购铺金额的5%计算，年收益标准为95604元。”第四条约定：“委托经营期内甲方的收益已由乙方采取冲抵购铺款的方式一次性返还给甲方。”第五条约定：“1、甲方应按本合同约定按时交付该商铺，在本合同履行期间，甲方拥有该商铺的所有权……。”上述委托时间到期后，金邦公司于2012年12月10日将上述商铺交付给了李佳锴。因金邦公司一直未为李佳锴所购上述房屋办妥房屋产权登记，李佳锴遂于2017年7月5日诉至一审法院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。2017年8月18日，长沙市不动产登记中心已经受理了金邦公司申请办理李佳锴所购房屋的初始登记申请。一审法院认为：李佳锴与金邦公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为以下几个方面：一、关于李佳锴诉请金邦公司为其办理权属证书的问题。第一、关于涉案房屋办理权属登记的起始时间如何认定的问题。双方在《长沙市商品房买卖合同》中约定，金邦公司应当在2010年12月7日前将涉案房屋交付给李佳锴，虽然双方在签订买卖合同后又签订了委托经营合同，但金邦公司为李佳锴办理相关权属证书的起始时间仍应当以2010年12月7日开始计算。第二、关于李佳锴诉请办理不动产权证的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。根据上述约定，金邦公司有为李佳锴办理相关权属证书的义务，且办理时间已届期，同时因政策调整（自2016年9月9日起长沙市已实行不动产统一登记制度），金邦公司负有为李佳锴所购房屋办妥不动产权证的义务。考虑到长沙市不动产登记中心已经受理了涉案房屋的首次登记（初始登记），而不动产登记中心办理首次登记的时间金邦公司无法控制，故对于李佳锴诉请金邦公司办理不动产证的诉讼请求，一审法院根据办证的实际流程，确认金邦公司在涉案房屋首次登记后30日内将李佳锴所购房屋办理不动产转移登记至李佳锴名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为李佳锴办理不动产权属证书。二、关于金邦公司是否应当向李佳锴支付违约金，李佳锴的诉请是否过了诉讼时效及违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365工作日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90工作日内办好土地使用权证。本案中，金邦公司于2010年12月7日将李佳锴所购买的房屋交付给李佳锴，但金邦公司至2017年8月18日才向长沙市不动产登记中心申请办理涉案房屋的首次登记，存在违约行为；根据双方合同约定，一审法院确认金邦公司的违约时间从2012年5月24日起算。金邦公司主张李佳锴的诉讼请求部分超过了诉讼时效，李佳锴请求金邦公司承担逾期办证所产生的违约金属于债权的范畴，应受两年诉讼时效的限制，但自李佳锴向法院提起诉讼之日往前两年之内的违约金主张并没有超过诉讼时效，应予支持。李佳锴于2017年7月5日诉至一审法院，故对于2015年7月5日之前产生的违约金，因已过诉讼时效，不予支持。同时考虑到不动产登记中心受理后办理登记的时间金邦公司无法控制，故违约金计算的截止时间一审法院确定为2017年8月18日。对李佳锴要求金邦公司支付逾期办证的违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之三的标准进行计算，金邦公司提出该违约金过高，请求予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李佳锴并没有提供证据证实因金邦公司逾期办理权属证书所造成的损失情况，现李佳锴要求金邦公司按照合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金，其诉请过分高于李佳锴因此而造成的损失，对此应当予以酌减。一审法院综合李佳锴因金邦公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定金邦公司应当给付李佳锴因逾期办理权属证书产生的违约金为26674元。对于在判决生效以后仍然未履行的，一审法院将酌情依法予以约束。综上，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、限金邦公司在李佳锴所购位于长沙市岳麓区商品房的首次登记（初始登记）办妥后30日内将李佳锴所购上述商品房办理不动产转移登记至李佳锴名下需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关为李佳锴办理不动产权证书；如金邦公司未在本判决指定的期间履行上述义务，则限令金邦公司在未履行上述义务之次日起至产权登记机关实际受理之日止每日按已付房款万分之零点三的标准向李佳锴支付违约金；二、限金邦公司在本判决生效之日起十日内向李佳锴支付违约金26674元；三、驳回李佳锴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6673元，由金邦公司承担。李佳锴不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判金邦公司向李佳锴支付违约金666496.82元，并由金邦公司承担本案全部诉讼费用。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为，李佳锴与金邦公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。金邦公司未按照合同约定期限为李佳锴办理房屋权属证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于金邦公司应承担的逾期办证违约金数额。因李佳锴未提交充分证据证实因金邦公司逾期办理权属证书所造成的损失，故一审法院基于金邦公司的请求，综合李佳锴可能产生的损失，根据公平和诚实信用原则酌情确定金邦公司向李佳锴支付因逾期办理权属证书产生的违约金26674元，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院予以维持。另，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效前，权利人向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为二年。本案中，李佳锴于2017年7月5日才起诉主张逾期办证违约金，故一审法院认定李佳锴对于2015年7月5日之前产生的违约金，已过诉讼时效，并无不当。综上所述，李佳锴的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7294元，由李佳锴负担。本院再审中，李佳锴提交了如下证据：证据一、李佳锴的不动产权证，拟证明：金邦公司没有按照约定时间办好产权证、土地使用证，不是合同约定不合理，也不是政府部门办事效率低，而是其推迟申请办证所造成的。同时证明李佳锴需要通过银行贷款取得资金，在此之前没有权证，无法实现抵押，无法向法院提交所有抵押事实证据。证据二、湖南牧龙企业管理有限公司营业执照，拟证明：李佳锴于2016年9月13日创办了一家注册资本5000万元的企业，其是企业法定代表人，有资金需求。证据三、湖南耕正生态农业科技公司营业执照，拟证明：李佳锴于2015年11月3日创办了一家注册资本5000元的企业，其是法定代表人，有资金需求。上述证据二、三的证明目的是产权证未及时办理影响到李佳锴抵押贷款的权益。针对李佳锴提交的证据，金邦公司发表质证意见称：证据一、该证据证明涉案房屋已经办理了产权证。李佳锴提出的所谓逾期办证造成抵押合同的损失不属实，其抵押是在2018年7月3日之后，不能证明贷款、借款及其他交易行为所产生的抵押发生在逾期办证期间。同时，也不能证明在逾期办证期间产生了实际损失。证据二、三仅证明李佳锴创办了公司，与本案没有关联性，不能因为李佳锴成立了公司，就要按照其成立的公司去计算违约金，没有法律依据。针对李佳锴提交的证据，本院认证如下：证据一为涉案房屋的不动产权证，本院对其真实性、合法性予以认定，可以证实案涉房屋于2018年5月22日办理了不动产权利登记；证据二、证据三与本案案件事实无关联，本院不予认证。本院再审查明，2018年3月15日，湖南金邦物业发展有限公司更名为湖南金邦房地产开发有限公司。2018年5月22日，金邦公司已办理好涉案房屋的不动产权证。本院再审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致。本院认为，根据双方的诉辩意见，双方争议的焦点在于违约金起止时间及计算标准的认定问题。一、关于违约金起止时间的认定问题。李佳锴对原审判决认定的计算违约金的开始时间2015年7月6日不持异议，本院予以确认。关于计算违约金的截止时间，李佳锴主张应计算至2018年5月22日办妥不动产权证之日止。经查，双方的《长沙市商品房买卖合同》第十八条约定，因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理产权登记手续的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人应支付违约金。据此，双方在合同中对逾期办理产权证应付违约金的起止时间约定明确，原审判决认定违约金的截止时间为2017年8月18日不符合双方合同约定，本院予以纠正。李佳锴该再审主张成立，本院予以支持。二、关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同中约定，逾期办理产权登记手续的违约金支付标准为每日按已付房款的万分之三计算，金邦公司主张该违约金标准过高，请求予以减少。本院认为，因李佳锴没有提供充分证据证明因金邦公司逾期办理产权登记手续给其造成的损失情况，现其要求金邦公司根据合同约定每日按已付房款万分之三的标准支付违约金过高，根据以上规定，金邦公司请求减少违约金理由成立，应予以支持，但原审判决将违约金标准减少至日万分之零点三过低，本院予以纠正。本院综合李佳锴因金邦公司的违约行为可能造成的各项损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并参照同地段类似案件的处理标准，酌情调整本案违约金为每日按已付房款万分之一的标准计算。据此，金邦公司应向李佳锴支付逾期办证的违约金为180864元。三、因金邦公司已于2018年5月22日办理好涉案房屋的不动产权证，且李佳锴请求维持一审法院（2017）湘0104民初5268号民事判决第一项，故本院予以维持该判决条款。综上所述，李佳锴的再审申请理由成立，本院予以支持，原审判决适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）湘01民终9231号民事判决及长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5268号民事判决第二项、第三项；二、维持长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初5268号民事判决第一项；三、湖南金邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向李佳锴支付违约金180864元；四、驳回李佳锴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费6673元，二审受理费7294元，共计13967元，由湖南金邦房地产开发有限公司负担2654元，由李佳锴负担11313元。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 易 颖审判员 肖志维二〇一九年十月二十二日法官助理严新龙书记员刘胜附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。