陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书(2019)陕0116民初9432号 原告：沈晓雯。委托诉讼代理人：李刚，陕西弘业律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，陕西弘业律师事务所实习律师。被告：西安雅居乐物业投资管理有限公司。法定代表人：于吉福，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，该公司员工。原告沈晓雯与被告西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称西安雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈晓雯之委托诉讼代理人李刚、被告西安雅居乐公司之委托诉讼代理人贾士宁均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告沈晓雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金51344元（暂计算至2017年12月3日，实际主张至被告向产权登记机关提交产权转移申请书之日）；2.判令被告承担本案诉讼费。后，原告明确第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付其逾期提交备案资料致使原告延期办理不动产权证的违约金51344元（以717961元为基数，按银行同期贷款利率即年利率4.75%，自2016年6月9日暂计算至2017年12月3日为51344元，主张至被告向产权登记机关提交产权转移申请书之日）。事实和理由：2014年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的XXXXXXXXX小区商品房一套，总价款717961元；同时约定，被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并履行协助通知义务，通知原告配合提交相关资料办理不动产权证书。合同签订后，原告向被告支付了房款717961元。2015年6月8日，原告办理了收房手续。但被告于2017年12月3日才向原告发出办理不动产权证书的通知，构成违约，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告西安雅居乐公司辩称：一、被告于2017年11月21日向原告发出办理不动产权证的通知书；二、西安市的房价大幅上涨，原告因此享受了房价大幅上涨的利益，并未因逾期办证事宜遭受损失，其主张的违约金金额过高，请求法院调低。本院经审理认定事实如下：2014年8月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的XXXXXXXXX小区XX幢X单元X层XXXXX号房屋一套，总价款710797元，房屋交付时间为2015年4月15日前。该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理(详见《商品房买卖合同》补充协议)。”该合同附件八中关于产权登记的补充约定：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后方可办理房地产权证，但买受人须在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房地产权证的所有资料、面积差价款（详见《商品房买卖合同》第五条）及办证相关费用交付给出卖人，出卖人需在收齐业主办证资料后180个工作日内提交至房管部门进行统一申办房地产权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴纳相关费用的，则出卖人提交资料的期限相应顺延。受政策或政府部门工作程序影响，造成出卖人不能按本合同约定时间提交备案资料的，出卖人不承担责任。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，后因面积差，原告实际购房款为717961元。2015年6月8日，被告向原告交付房屋。2017年11月21日，被告通过EMS向原告邮寄《办理不动产权证书通知书》，要求原告于2017年12月3日前向被告提交办证资料、缴纳大修基金。EMS邮件查询信息显示该邮件于2017年11月24日签收，签收人为“他人”。原告否认收到该通知，称其从业主微信群里得知被告发出该办证通知。2017年12月20日，原告交纳了房屋契税。2018年2月8日，原告交纳了房屋专项维修资金。2018年2月27日，西安市不动产登记局向原告核发不动产权属证书。现原告以被告未能按期提交备案资料致使原告未能按期取得房地产权属证书，违反了合同约定为由，诉至本院要求被告以总房款717961元为基数按照银行同期贷款利率即年利率4.75%支付自2016年6月9日至被告向产权登记机关提交产权转移申请书之日止的违约金（暂计算至2017年12月3日为51344元），并承担本案诉讼费。庭审中，双方就“被告向产权登记机关提交产权转移申请书之日”及提交备案资料的时间均未能举证。原告就其主张的收到办证通知的时间亦未能举证。被告认为原告主张的违约金过高，请求本院予以调低，且认为违约金的计算期间应为2016年6月9日至2017年11月21日。原、被告各坚持其诉辩意见，调解未果。上述事实有商品房买卖合同、房款发票、专项维修资金缴存收据、契税完税证明、物业费收款收据、不动产权证、办理不动产权证书的通知书、EMS单据、邮件查询明细等在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因合同约定被告应在商品房交付使用后365天内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，而交房时间为2015年6月8日，被告未能在交房后365天内将办理权属登记需要由被告提交的资料报产权登记机关备案，构成违约，故原告主张被告承担违约责任，于法有据，应予以支持。关于违约金的计算标准一节，因合同中未约定违约金的计算方法，原告主张按照同期银行贷款利率即年利率4.75%计算违约金，本院认为该主张过高，理由如下：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款虽规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，但该条款并非强制性条款，且原告就逾期办证的损失未举证证明，故本院综合考虑原告的受损情况、法律公平原则等因素，在法律规定的范围内行使裁量权，确定违约金按已付购房款的日万分之零点六计算。计算违约金的起算时间，双方均认可2016年6月9日，本院予以确认。计算违约金的截止时间，应为被告提交备案资料时，但因双方均未能举证证明具体提交备案资料时间，故本院认定截止时间为被告发出办证通知的时间即2017年11月21日。原告主张违约金计算至“被告向产权登记机关提交产权转移申请书之日”，无据支持，本院不予采信。综上，被告应付的违约金按已付房款717961元的日万分之零点六，自2016年6月9日起计算至2017年11月21日止为22874.24元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告沈晓雯支付违约金22874.24元；二、驳回原告沈晓雯的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，原告已预交，由原告负担601元，由被告负担482元，连同判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长      韩艳梅人民陪审员      焦闹丽人民陪审员      王学哲 二〇一九年 十 月 三十 日   书  记  员     张  秦  1