云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3103民初1724号原告：李丽京，女，汉族，1972年2月23日生，现住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李本纪，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：范绍楠，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：保山城康房地产（集团)有限公司（原名称：保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司），住所地：保山市隆阳区兰城路北段西侧四季经典十八楼。统一社会信用代码：92764500745267164G。法定代表人：李磊，系该公司董事长。被告：保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司（原名称：保山城康房地产开发经营（集团）有限责任公司德宏分公司），住所地：芒市大街49号。统一社会信用代码：9153310066263466XE。负责人：曹建昆，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：熊健奎，云南云子宇靖律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李丽京与被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月19日公开开庭进行了审理，原告李丽京委托诉讼代理人范绍楠，被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司委托诉讼代理人熊健奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李丽京向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房购销合同》义务，为原告办理房屋权属证明；2.判令被告向原告支付自2014年4月9日至2019年6月8日的违约金53973.70元（216780×（4.75%÷360）×1887=53973.70），违约金以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月20日，原告与被告保山城康房地产（集团）有限公司德宏分公司（当时名称为保山城康房地产开发经营(集团)有限责任公司德宏分公司）签订《商品房购销合同》，购买位于芒市房屋，合同约定在原、被告办理了房屋交接手续，且原告付清全部房款后180天内，由被告为原告办理房屋权属证明。2012年4月20日，原告向被告付清了房款人民币216780.00元；2013年10月11日，原告向被告交清了相关配套设施费用，同时完成了房屋交接，并向被告提供了办理房屋权属证明的各种材料及相关费用。但是被告至今未为原告办理房屋权属证明，多次催告后被告仍未履行合同义务。综上所述，被告迟迟不履行合同约定的行为已经严重损害了原告的合法权益，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第一款第一项、第二款以及《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求，维护原告合法权利。被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司辩称：被告同意履行原告的第一项诉求，第二项诉求的事实与提交证据不符，合同有明确的规定，双方合同第12条、13条系关于房屋产权登记约定，12条中双方特别约定必须按照主管部门的合同范本来制作，12条是与原告的特别约定，合同13条第三款双方约定的违约责任是双方解除合同或变更合同应当支付总房款10%的违约金。原告起诉的违约金已经超过了合同约定的10%违约金。诉讼费也应该跟第二项诉求有关，请法院依法判决。不管是补偿性质还是其他，都要有明确的约定，本案中双方合同约定中不具有行为的约定，采取继续履行、不继续履行有明确的约定，原告主张的应该与合同一致，本案中如果解除合同被告只需承担10%的违约金。综合当事人的诉辩主张，本案的争议焦点如下：1.被告是否应该继续履行《商品房购销合同》，为原告办理房屋权属证明；2.被告是否应当向原告支付自2014年4月9日至2019年6月8日的违约金53973.70元（216780×（4.75%÷360）×1887=53973.70），并以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止。原告李丽京围绕诉讼请求提供证据如下：第一组证据：李丽京身份证复印件，欲证明原告诉讼主体适格；第二组证据：商品房购销合同及补充协议复印件一份，欲证明原、被告之间于2012年4月20日签订商品房购销合同，原告向被告购买了城康幸福家园2幢A单元301号房屋，房屋价格为216780元，约定于原告支付清购房款及相关配套设施费用、原告向被告交付办理产权证相关资料、原告向被告交清办理产权手续相关费用之后180天内，由被告为乙方办理房屋产权证明；第三组证据：商品房买卖合同登记备案表复印件一组，欲证明原、被告之间商品房买卖合同于2013年4月1日到相关部门备案登记；第四组证据：收据、交款通知单复印件一份，欲证明：原告于2012年4月20日已付清购房款、2013年10月11日交清相关附加项目费、并向被告支付办理产权登记相关费用；第五组证据：关于城康幸福家园两证办理的承诺书复印件一份，欲证明原告就办证事项多次向被告进行了主张，被告也于2016年9月30日向原告承诺将于2017年6月30日前办理房屋产权证明。经质证，被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司对原告提交的第一组证据的三性及证明内容认可；对第二组证据的三性及证明内容认可，说明下被告没有违约，12、13条有特别约定。合同中第8条、9条违约责任都有约定，该项诉求没有法律依据；对第三组证据的三性及证明内容认可，证明被告交付了房屋，原告在房屋居住；对第四组证据的三性及证明内容认可；对第五组证据的三性及证明内容认可。客观上没有办证有两个原因，国家房地产调控，办证有变化，公司资金困难，房地产变化客观上导致了开发商资金困难。本院认为，原告提交的证据来源合法，内容客观、真实，本院予以采信。被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司没有证据向本院提交。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司系保山城康房地产（集团)有限公司依法设立并领取营业执照的分公司，2012年4月20日原告与被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：城康·幸福家园第45号），约定原告购买被告开发的位芒市号房屋，建筑面积为144.52平方米，单价为每平方米1500元，房屋总价为216780元，合同第十二条约定：“在原告达到以下五个条件后，被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司应在180天内为原告办理房屋权属证明：（1）双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告城康公司德宏分公司交付了全部房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告城康公司德宏分公司办理产权证的委托书；（4）原告向被告城康公司德宏分公司交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费。如原告提供的资料文件或其他原告的原因不能如期办妥产权证，责任由原告承担”。2012年4月20日原告向被告支付了房款216780元及花园款92898元，2013年10月11日办理了接房手续并支付了相关办证费13006元、配套费4387元，并向被告提交了办理房屋权属证书所需的资料，原告已达到合同约定办理房屋权属证书的条件，原告认为被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司未按合同约定为原告办理不动产权证，已违约，故诉至法院，请求：1.判令被告继续履行《商品房购销合同》义务，为原告办理房屋权属证明；2.判令被告向原告支付自2014年4月9日至2019年6月8日的违约金53973.70元（216780×（4.75%÷360）×1887=53973.70），违约金以年利率4.75%持续计算至房屋权属证明办理完毕之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司在平等、自愿的基础上协商一致签订《商品房购销合同》，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按合同的约定履行义务。原告已按合同约定向被告支付了全部房款、花园费、配套费、办证费以及办理产权手续的相关税费，且原告已向被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司交付了办理产权证的相关资料，双方已于2013年10月11日办理了房屋交接手续，原告已达到合同约定办理房屋权属证书的条件，而被告保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司未能按合同约定时间为原告房屋办理不动产权证，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司不具有法人资格，其民事责任应由保山城康房地产（集团)有限公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”；第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。对原告要求被告支付违约金53973.70元，违约金计算至办理不动产权证书为止的主张，本院部分支持，酌情由被告按原告已付购房款总额的10%支付原告违约金216780元×10%=21678元。原告要求被告继续履行《商品房购销合同》，为原告办理房屋产权属的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、由被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李丽京违约金21678元；二、被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司在本判决书生效之日起六十日内为原告李丽京办理芒市房屋的不动产权证书，并在办妥三日内交付原告李丽京。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，由被告保山城康房地产（集团)有限公司、保山城康房地产（集团)有限公司德宏分公司负担（未付），限于本判决生效之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  廖昌富人民陪审员  苏红霞人民陪审员  李 慧二〇一九年十月十五日书 记 员  杨耀开