上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初31795号原告：上海临港浦江国际科技城发展有限公司，住上海市闵行区陈行公路XXX号XXX号楼XXX-XXX室。法定代表人：张勇，总经理。委托诉讼代理人：黄银华，女。委托诉讼代理人：孙宇，男。被告：上海微泓自动化设备有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：刘品宽，总经理。委托诉讼代理人：顾莺，女。原告上海临港浦江国际科技城发展有限公司(以下简称临港公司)与被告上海微泓自动化设备有限公司(以下简称微泓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄银华、孙宇，被告委托诉讼代理人顾莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临港公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付自2018年12月1日至2018年12月31日期间的租金24,730.21元(人民币，下同)，2019年4月1日至9月30日期间的租金457,508.88元，合计482,239.09元；2、被告偿付逾期支付租金的违约金，按每日万分之五计算累计25,977.02元(2018年12月、2019年4月至9月共七期租金，每期租金自当月月初起算至2019年9月23日为止)。诉讼中，原告增加第2项违约金的金额，要求被告支付2019年1、2、3月的租金逾期支付的违约金，计算至2019年9月23日违约金为22,989.83元。事实和理由：自2013年7月18日起，被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX号X层XXX室和X层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积1,355.08平方米。双方于2016年、2018年、2019年续签《房屋租赁合同》和《补充协议》。2016年及2018年的《房屋租赁合同》第六条均约定：房屋租金先付后用，被告应在每月1日前支付当月租金；每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日。如逾期支付，每逾期一日，甲方(原告)有权按到期未付租金的万分之五标准向乙方(被告)收取滞纳金/违约金。自2017年以来，被告开始逾期支付租金，原告多次催讨，并向被告发出《律师函》。至今，被告仍拖欠自2018年12月以来的租金。被告无正当理由拖欠原告租金，已构成违约，现为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。在原告向法院提起本案诉讼后，被告于2019年8月16日支付了2019年1月、2月的租金，于同月29日支付了拖欠的2019年3月的租金。被告微泓公司辩称：原告所述内容属实，因被告资金周转困难，确实拖欠原告2018年12月及2019年4-9月的租金未付，现愿意分期支付所欠的租金。希望原告免除逾期付款违约金。原告计算违约金的标准过高，即使原告仍要求被告支付违约金，被告仅承担5,900元。经审理查明：原告临港公司原名上海漕河泾开发区浦星建设发展有限公司，之后变更为现在的企业名称。原告系涉案房屋产权人。2013年7月18日，被告与案外人上海A有限公司签订《房屋入户交接书》1份，接收涉案房屋。2013年7月23日，案外人上海A有限公司(合同甲方，出租方)与被告微泓公司(合同乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》(合同编号2013-025)1份，约定：被告承租涉案房屋，建筑面积1,355.08平方米，月租金49,460.42元，租期自2013年7月18日起至2016年7月17日止。合同对其他事项亦作了相应约定。嗣后，案外人上海A有限公司(甲方)、被告微泓公司(乙方)与原告临港公司(丙方)签订《合同权利义务转让三方协议》1份，约定：甲方将甲、乙双方签订的所有合同中的权利义务全部转移给丙方。2016年7月18日，原告(合同甲方，出租方)与被告微泓公司(合同乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》(合同编号2016-039)1份，约定：被告承租涉案房屋，建筑面积1,355.08平方米，月租金74,190.63元，租期自2016年7月18日起至2018年7月31日止，租金先付后用，乙方(被告)应在每月1日前支付当月租金；每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定节假日，则最后付款期限顺延至节假日后第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按到期未付租金的万分之五的标准向甲方(原告)支付滞纳金。合同对其他事项亦作了相应约定。2018年9月30日，原告(合同甲方，出租方)与被告微泓公司(合同乙方，承租方)签订《补充协议》1份，约定：原合同(合同编号2016-039)租赁期限延长至2018年12月31日，原合同约定的其他条款均不作变动。2018年12月，原告(合同甲方，出租方)与被告微泓公司(合同乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》(合同编号2018-063)1份，约定：被告承租涉案房屋，建筑面积1,355.08平方米，年租金915,017.77元，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止。房屋租金先付后用，乙方(被告)应在每月1日前支付当月租金；每期最后的付款期限若为星期六、日或国家法定假日，则最后付款期限顺延至假日后第一个工作日。逾期支付的，每逾期一日，则甲方(原告)有权按到期未付租金的万分之五的标准想乙方(被告)收取违约金。合同对其他事项亦作了相应约定。后因被告欠付自2018年12月起的租金，原告以诉称理由诉至本院。诉讼过程中，被告于2019年8月16日支付了2019年1月、2月的租金，于同月29日支付了拖欠的2019年3月的租金。以上事实，由原告提供的被告工商信息、房屋租赁合同、补充协议、准予变更(备案)登记通知书、房地产权证、房屋入户交接书、房屋租赁合同、合同权利义务转让三方协议、律师函等，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》均为双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。现被告拖欠自2018年12月起的租金未付，确已构成违约。原告要求被告支付自2018年12月1日起至2018年12月31日止的租金24,730.21元，2019年4月1日起至9月30日止的租金457,508.88元，合计482,239.09元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的诉请，根据租赁合同约定，被告逾期支付租金，原告有权主张逾期付款违约金。违约金兼具惩罚性及补偿性的功能，具体金额应结合原告因被告的违约行为所产生的实际损失为作参考。在本案诉讼中，原告未能提供其具体损失金额，故本院认为被告对违约金提出调整的意见，本院予以采纳，本院酌情将违约金的计算标准调整为日万分之二，违约金金额为19,586.74元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海微泓自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港浦江国际科技城发展有限公司自2018年12月1日起至2018年12月31日止的租金24,730.21元、自2019年4月1日起至2019年9月30日止的租金457,508.88元，合计482,239.09元；二、被告上海微泓自动化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海临港浦江国际科技城发展有限公司逾期支付租金的违约金19,586.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,728.49元，减半收取计4,864.25元，由被告上海微泓自动化设备有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一九年十月二十五日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。