大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9579号原告（反诉被告）：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。法定代表人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王小溪，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘丙芸，男，1987年6月28日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：侯明慧，系夫妻关系，女，1987年4月29日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：侯明慧，女，1987年4月29日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）刘丙芸、侯明慧（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人史晓丹，被告侯明慧（暨被告刘丙芸的委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令给付原告物业服务费3,852.97元（从2017年11月1日至2018年12月31日，14个月，2.8元/月/平方米，面积为98.29平方米）；2、请求判令给付拖欠该物业费的违约金1155.89元（违约金按照欠缴金额30%计算）。事实和理由：原、被告双方于2016年10月23日签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳一次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳。此后按一年一次缴纳，具体时间为每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是大连远洋荣域A4-3-1401号业主，房屋面积98.29平方米，自2017年11月1日起至2018年12月31日止，拖欠物业服务管理费及违约金共计5,008.86元未缴纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告刘丙芸、侯明慧辩称，被告是案涉房屋的业主，对原告起诉的房屋面积、拖欠物业费的期间没有异议。被告提出反诉请求：1、依法确认2.8元每平方米物业费约定无效；2、责令原告依法公布小区内公共区域收支报表；3、责令原告依法公示小区年度收支报表。事实与理由：1、原告与被告于2016年10月27日签订的《前期物业管理服务协议》约定的价格条款，其约定的2.8元每平方米的价格系政府指导价。违反《价格法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版）的强制性规定。同时《远洋荣域前期物业服务协议》的第是一条第3款的约定：“本协议条款如有与相关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。物业费2.8元系市场价。”此条款违反《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省定价目录》（2015版、2018版）、大价发[2016]51号《关于进一步明确我市被告政府定价经营服务性收费目录清单的通知》等相关法律、法规和规范性文件中对前期物业服务实行政府指导价的规定。被告的主张符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。原告存在以下违约行为：1、根据《远洋荣域前期物业服务协议》第四条第一款第六项的规定，原告负责维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。而被告小区存在，公共停车位随意私划车位、随意停放等行为，被告并未进行管理。同时，此行为系占用小区公共分摊面积，侵害了被告的合法权益。2、根据原告与小区业主签订的《前期物业服务协议》约定非常明确。原告向小区业主依照《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准提供服务。而《大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准》之特级服务标准里约定的：有一定规模的休闲活动场地和固定的活动场所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施；建立房屋保修、修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率不低于95%；无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象；有红外线报警监控；每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上；建立共用部位设施设备维修资金台账，账目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况；建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况原告均没有提供。3、原告未向业主公布公共收支情况，而公共收支涉及到物业费的减免或提升服务的问题。4、被告缓交物业费，并未恶意拒缴，而是由于原告提供的服务存在严重不足，原告存在严重违约行为在先，故而被告主张的滞纳金不合理，且滞纳金是行政强制，其无权收取。原告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、前期物业收费标准2.8元/平方米/月合法有效，该条款不存在合同法第五十二条所规定的无效情形。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”只有违反了效力性强制规定才会导致合同的无效。本案中，被告所举的《价格法》、《辽宁省物业条例》为管理性规定，并不属于效力性强制性规定，故并不存在无效情形。被告所举的《辽宁省定价目录》和大价发［2016］51号为规范性法律文件并不属于法律法规，更不存在无效的情形,无效是基于法定而不是基于双方的约定。原、被告双方均为平等的民事主体，拥有完全的民事行为能力，物业服务费收费标准应依照《前期物业服务协议》的约定执行，并且该协议经原、被告双方签字盖章，是真实的意思表示，对双方均具有约束力。并且，物业服务费标准在被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中亦有明确约定，被告是明知的。二、被告无权请求降低物业费标准。物业服务费的调整应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不能由被告单方要求调整。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，物业服务费的调整属于共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次，物业收费标准为双方合意的结果，反诉原告不得单方面降低，否则合同会将成为一纸空文，严重影响市场交易安全。此外1.3元/平方米/月的物业收费标准并没有具体的引用依据。三、原告依照《前期物业服务协议》的约定，对公共部位、共用设施、设备等进行了维修、保养和管理，对公共绿化、公共环境卫生进行了清洁和管理，履行维护车辆行驶秩序、维护公共秩序的义务，不存在违约事项。四、原告同意公示公共区域的收益情况，对于被告提出的公示支出报表及公示小区年度收支报表并没有法律依据。首先，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中对于公布共有部分的使用和收益情况有法律依据，但对于共有部位的支出情况和年度的收支报表并没有规定需予以公示，故原告无需公示公共区域的支出报表及年度的收支报表。其次，原、被告之间的物业服务收费为包干制，该包干制的约定在前期物业服务协议的第七条有所体现，《辽宁省物业管理条例》第五十七条只针对酬金制的物业服务企业对各项资金的收支进行公示，并没有规定对包干制的收支状况进行公示。另，本案被告刘丙芸、侯明慧为原告的案件在贵院（2018）辽0211民初6212号就确认合同无效和降低物业标准为1.3元/月/平方米的诉讼事项提起过诉讼，而且贵院也进行了判决，故刘丙芸、侯年慧此次提出的上述事项构成重复诉讼，依据《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定，应当裁定驳回其上述请求事项的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋荣域小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋荣域小区A4-3-1401号业主，房屋面积98.29平方米。原、被告双方于2016年10月23日签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅物业服务费收费标准为每月每平方米2.8元；物业费每年预缴一次，每年11月1日至12月31日缴纳次年物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。本协议自签订之日起生效，至远洋荣域项目业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订的物业服务委托合同之日起，本合同终止。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2017年11月1日起至2018年12月31日的物业服务费3,852.97元。2、被告提供了照片、视频，显示案涉小区存在私搭乱建、绿地植被缺失、电梯井积水等状况。根据被告提供的《远洋荣域业主手册》第1物业管理中的第3.1.4条约定：“管理账目及收支情况将由物业服务中心按每年公告一次”。3、被告刘丙芸、侯明慧曾以本案原告及案涉小区的开发建设单位大连利远置业有限公司作为被告向本院提出诉讼，要求依法确认住宅前期物业收费标准2.8元/平方米无效，依法判定住宅前期物业收费标准为政府指导定价的1.3元/平方米。本院作出（2018）辽0211民初6212号民事判决，驳回了被告刘丙芸、侯明慧的诉讼请求。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按约定交纳物业费。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》约定交纳物业费。被告现拖欠2017年11月1日起至2018年12月31日止的物业费3,852.97元（2.8元/月/平方米×98.29平方米×14个月），借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费3,852.97元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告辩解的小区存在私搭乱建、绿化破坏、电梯井积水等问题，本院认为，原告在物业服务方面确有需要改进之处，应在今后的物业服务过程中不断提高服务质量。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。故，被告的该项辩称，本院不予采纳。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告提出的第一项反诉请求，因被告已经提出过相关诉讼，且本院已经作出（2018）辽0211民初6212号民事判决，根据一事不再理的原则，对于被告提出的该项反诉请求本院不予审理。关于被告提出的第二、三项反诉请求，因《远洋荣域业主手册》中约定了原告具有每年公布管理账目及收支情况的义务，且根据《辽宁省物业管理条例》第六十七条之规定，原告负有公布经营所得收支情况义务，故对于被告的第二、三项反诉请求本院予以支持。根据上述规定，收支情况每年公布一次，故在本案中，本院责令原告向被告公告2018年度的物业管理费收支情况及利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的经营所得收支情况。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘丙芸、侯明慧于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币3,852.97元（自2017年11月1日起至2018年12月31日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司将2018年度物业管理费收支情况及利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的经营所得收支情况在远洋荣域小区显著位置予以公示。三、驳回原告（反诉被告）大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告负担。反诉费50元（被告已预交），减半收取25元，由原告负担。原、被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年十月十七日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。