广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4902号上诉人（原审被告）：李曾，男，1990年10月24日出生，汉族，住四川省合江县。委托诉讼代理人：叶德润，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳欣，广东凯行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕金敏，女，1974年3月12日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：陈冯钢，广东衡韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋芳，广东衡韵律师事务所实习律师。原审第三人：中山市恋家房产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区东镇大道3号国祥经典阁1号2卡，统一社会信用代码914420005591224639。法定代表人：刘巧丽，该公司经理。委托诉讼代理人：曾庆荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李伟健，男，该公司员工。上诉人李曾因与被上诉人吕金敏、原审第三人中山市恋家房产代理有限公司（以下简称恋家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李曾上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕金敏的诉讼请求。事实与理由：一、双方签订的涉案合同在实际履行过程中已发生变更，李曾并未选择自己赎楼。本案现有证据充分证明李曾与吕金敏达成合意共同委托广州競宇金融服务有限公司（以下简称競宇公司）办理赎楼手续，双方均向竞宇公司承诺不因流程复杂而催促，手续按照实际流程办理，没有规定办理的时间。二、恋家公司在一审庭审中已向一审法院陈述，李曾与吕金敏均按照恋家公司的要待办理赎楼及委托公证手续。根据交易流程，競宇公司要求吕金敏的银行贷款审批通过且银行出具同贷书后才能收集资料出具担保函办理赎楼。因此，没有规定担保公司办理赎楼的时间。同时双方签订的涉案合同是恋家公司拟定的格式合同，恋家公司已向一审法院释明办理赎楼手续没有时间规定。三、李曾已提交《公证书》、《授权委托书》以及《承诺书》证明双方当事人已于2018年8月8日按照恋家公司的要求前往中山南区香山公证处分别与競宇公司办理了与赎楼流程相关的全权委托公证书，并签订了《授权委托书》、《承诺书》等担保材料。四、李曾在2019年4月29日已向一审法院提交《调查令申请书》，申请前往競宇公司调取《公证书》、《授权委托书》以及《承诺书》等担保材料的原件，但一审法院未予准许。五、赎楼手续能否办理以及办理的时间完全取决于吕金敏，无法办理赎楼是因为吕金敏没有尽到协助义务。六、吕金敏在合同履行过程中多次出现违约的情况。吕金敏未按合同约定时间足额支付定金，也未在2018年8月7日前申请银行按揭贷款，其行为已构成违约。七、出卖方负责赎楼的传统交易模式不适应当前高楼价的形势。出卖方偿还房屋上的银行贷款并非硬性规定，吕金敏的73万元银行贷款原本就必须支付给李曾，李曾将必然收取的吕金敏的73万元贷款中的69万元用于偿还涉案房屋原有抵押贷款，符合交易习惯，也避免了李曾赎楼后吕金敏无法获得银行贷款而造成的不必要的损失。競宇公司在整个过程中充当居间方，李曾的银行卡及密码钥匙均由競宇公司负责保管，并将赎楼手续全权委托競宇公司负责，以保证李曾在收取吕金敏的贷款后继续赎楼，涉案房屋最终过户到吕金敏的名下后，李曾才被允许取回银行卡及密码钥匙收取剩余款项。八、吕金敏发函给李曾要求李曾限期办理涉案房屋的赎楼手续，违反合同订立的前提，事实上也无法办理。吕金敏、恋家公司在与李曾签订涉案合同时即已知悉李曾没有偿还涉案房屋上69万元贷款的能力，故三方一致选择由競宇公司负责涉案房产的赎楼手续，担保费用由吕金敏承担。吕金敏一直知悉担保流程，否则其不会交纳担保费用。吕金敏明知李曾无力清偿原贷款，发函要求李曾限期办理赎楼手续，在双方已选择担保公司负责赎楼的前提下，李曾无法再自行办理赎楼手续。九、即使按照合同约定，李曾也没有违约。涉案合同第二条第二款约定“该房地产处于抵押状态，卖方应于签订合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须按照本合同第三条约定及时足额支付款项。”该合同条款已明确约定选择委托担保公司或买方赎楼的，将由经纪方安排时间。在赎楼时间已约定由经纪方负责安排，时间不由李曾掌控的情况下，仍要求李曾保证在50天内办妥手续不符合逻辑。因此，该条款前后两段约定的根本不是同一情况。同时，合同第三条第二款第三点进一步证明了第二条第二款约定的是三种情况，该条款进一步明确还清贷款并办理注销抵押手续的时间按照合同第二条第2.3小条之约定，条款表述的是“2.3小条”而并非“2.3条”，2与3之间用的是“.”而非“、”，且“.”号后面也特意留出了空隙，其意思就是按照第二大条第2款的三种情况办理。倘若是指第二大条第2款以及第3款，中间应该使用“、”以强调前后是平等关系。十、快放费中有1000元是李曾承担的，且涉案合同解除，担保赎楼保费将由担保公司直接退与吕金敏。吕金敏在一审中已确认缴纳担保赎楼的费用12600元。十一、在吕金敏已自认担保赎楼的情况下，李曾无需再举证双方有此合意。十二、虽然李曾没有在50天内完成赎楼，但跟吕金敏先后三次申请银行贷款，此时早已过了50天，吕金敏仍然面签同意按照担保赎楼的程序先行完成同贷书的步骤，而非要求解除合同，表示其已经同意变更50天内完成赎楼的约定，接受李曾继续履行合同。最后一次同贷书下来之后，吕金敏在没有通知李曾解除合同的情况下，单方告知恋家公司合同已经终止，所有手续都不需办理，才导致担保公司撤回担保单，赎楼程序因吕金敏的撤回而中断，并非李曾推脱办理解押登记。故李曾没有违反合同约定。十三、吕金敏在一审的诉讼请求是确认合同解除，根据合同法第九十六条的规定，吕金敏应当向李曾送达解除合同通知，但吕金敏始终未送达，故李曾认为吕金敏违反法律强制性规定。退一步讲，根据双方签订的合同，双方均未约定解除条款，双方没有约定解除权，即使要解除合同也应当是法定解除。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，改判驳回吕金敏的诉讼请求。敏辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。恋家公司在一审中的陈述证明：2018年10月14日中国银行向吕金敏出具同贷书，但因李曾大意注销了收款银行卡，导致中国银行出具的同贷书失效，导致双方的交易失败，责任在于李曾。二、李曾上诉提交的五份证据，证据1、2的公证书在一审中未提交原件，公证书的委托书可看出承担赎楼、解除抵押登记的义务在于李曾。吕金敏委托书第5条是委托担保公司办理银行按揭贷款手续而非赎楼手续。由此可知，李曾的义务应在前，吕金敏的义务在后。公证的内容也仅限于交易成功后委托办理银行按揭贷款。三、李曾把吕金敏发出解除合同的通知曲解为吕金敏同意变更履行赎楼的期限不当，双方在2018年7月签订涉案的合同，并收取了吕金敏多达11项费用，吕金敏也向李曾支付了32万元的房款，李曾却诸多理由推脱，导致吕金敏钱房两空。四、李曾的上诉请求并不符合双方房地产买卖合同的约定，与签订合同目的相冲突。恋恋家公司述称：双方在合同履行中均积极履行；但因李曾的小失误造成误会；吕金敏要更换银行造成整个流程拖延；李曾注销卡造成吕金敏要重新申请同贷书；2019年3月赎楼手续即可完成，因为吕金敏要求撤回，故没有继续履行下去。吕金敏于2019年2月1日向一审法院提出诉讼请求:一、判令吕金敏、李曾在2018年7月22日签订的《房地产买卖（居间）合同》于2019年1月31日解除；李曾立即向吕金敏返还首期购房款120000元，并以120000元为基数从2019年1月31日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率给付利息给吕金敏；二、判令李曾向吕金敏双倍返还定金400000元；三、判令李曾赔偿吕金敏已支付的担保赎楼保费12600元、工本费1500元、快放费2000元、公证费470元合共16570元等经济损失；四、判令李曾承担吕金敏为提起本案诉讼支付的律师费12000元。一审法院认定事实：2018年7月22日，李曾（卖方）与吕金敏（买方）、恋家公司（经纪方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入位于中山市××××房，转让成交价为1050000元；该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同第三条约定及时足额支付款项；定金200000元为第一部分楼款，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付第一笔定金50000元，在本合同签署后3日内再向卖方支付第二笔定金150000元（卖方收取定金后，需将房地产权证或不动产权证书等原件托管于经纪方用于办理查档及房产交易手续之用，以保障双方此次交易顺利进行）；第二部分楼款中买方申请银行按揭贷款730000元支付给卖方，买方需于2018年8月7日前申请按揭，卖方须无条件配合买方办理申请按揭所需的资料及法律文书等，双方均不得借故拖延；买方首期款（除已付定金之外）120000元需在过户当天一次性付清给卖方；卖方若出现无故拖延办理手续时间或拒不办理相关手续的情形，则属于卖方违约，卖方双倍赔偿买方已付定金以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同；若卖方找各种理由推脱过户交易（包括房地产被第三人查封或抵押但甲方推脱办理解封、注销抵押的），经买方催告限期履行合同义务后，卖方仍不履行义务的视为卖方违约，买方有权要求卖方按本协议之约定双倍赔偿定金给买方及要求卖方退还买方已支付的其他款项，还有权要求卖方赔偿该房地产增值部分的损失（即重新购房需多支付的房款损失），若卖方未能按以上违约条款执行的，买方有权通过诉讼方式向卖方追讨，因诉讼产生的诉讼费、律师费、保全费、评估费、鉴定费等由卖方承担；此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，吕金敏依约向李曾支付购房定金200000元、首期款120000元，李曾出具相关的收据予以确认。后，吕金敏为办理相关的购房手续，先后支付了担保赎楼保费12600元、工本费1500元、快放费2000元、公证费470元等共计16570元。2019年1月16日，吕金敏向李曾出具《催告函》，函称：其购买李曾的房屋，并已支付购房款首付共计32万元，李曾上次说过会在19年元旦之前把赎楼、过户等手续办完，其元旦就等着入住，直至现在李曾连赎楼都没有一点进展，根据双方签订的合同约定，其现通知李曾，要求李曾于2019年1月30日前办妥涉案房屋的解除抵押、房产过户到其名下等所有事宜。一审法院另查明：房屋坐落为中山市××××房的权利人为李曾，该房屋的抵押权人为交通银行股份有限公司中山分行。一审法院再查明：为进行本次诉讼，吕金敏委托广东衡韵律师事务所律师为其诉讼代理人，并支付律师费12000元。一审庭审中，吕金敏确认曾委托競宇公司作为其向银行申请按揭贷款的担保方。李曾亦确认其已委托競宇公司代为办理涉案房屋的提前还贷手续、代为办理涉案房屋注销抵押登记的一切手续，并进行了委托公证，并向一审法院提交了相应公证书的复印件。恋家公司确认李曾曾向其司表示想要赎楼，其司向李曾推荐競宇公司。一审庭审中，李曾申请证人李某出庭作证，李某陈述：其系競宇公司的员工，李曾需要赎楼，通过競宇公司作担保，相关程序为競宇公司作为吕金敏的担保方，担保吕金敏向中国银行贷款，贷款回来后就打进李曾在中国银行的账户上，吕金敏申请的贷款一部分钱用于赎楼，通过競宇公司担保的贷款时放给李曾，不是放给吕金敏；競宇公司的担保函下来后，因吕金敏、李曾说终止合同了，競宇公司就撤回担保函；如果双方正常履行合同的话，競宇公司会把保函送给银行，银行房款后，部分的贷款用于李曾赎楼，完成赎楼工作后，通知双方到国土局办理缴税、过户事宜，競宇公司也可帮吕金敏办理过户手续、领取房产证、交付房产证给吕金敏等；其已于2019年2月28日离职，因公证书上有其名字，故競宇公司也会找其完成上述工作；吕金敏支付的12600元担保赎楼保费是競宇公司收取的，并出具了收据；吕金敏有签书面的材料，银行的同贷书出来后，银行会给到競宇公司，后恋家公司通知其说吕金敏说要终止合同，其亦有向吕金敏核实，吕金敏向其表示要终止。一审庭审中，李曾述称吕金敏已与其选择利用担保公司赎楼的方式办理涉案房屋的赎楼手续。吕金敏对此不予确认。李曾确认拒收吕金敏于2019年1月16日向其出具的《催告函》。吕金敏表示向競宇公司支付的12600元赎楼担保费，由于双方没有合同关系不向競宇公司追偿，只要求李曾赔偿；亦表示不在本案中向恋家公司主张任何权利。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。李曾与吕金敏、恋家公司签订的《房地产买卖（居间）合同》，系各方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，各方应予以遵守。李曾主张合同约定了三种赎楼方式，包括卖方自己赎楼、买方赎楼及委托担保公司赎楼，且其亦与吕金敏达成合意委托担保公司赎楼，故其不应受签署合同后50日内办理完毕涉案房屋赎楼手续的约定约束，但其未就其与吕金敏达成上述合意进行举证，且根据李曾与吕金敏、恋家公司签订的《房地产买卖（居间）合同》中，吕金敏与李曾关于赎楼的约定为“该房产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须依照本合同第三条约定及时足额支付款项”，该约定系在同一条款中一并列举，并未体现出选择的关系，故即使李曾选择委托担保公司进行赎楼，其亦应催促担保公司在签署合同后50日内办理完毕涉案房屋的赎楼手续，故李曾的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。按照上述合同约定，李曾应于签署合同后50日内办理好涉案房屋的赎楼手续，而实际上李曾至今未办理好涉案房屋的赎楼手续，故依照合同约定李曾的行为已属于违约。吕金敏依约向李曾发出书面催促函，但李曾予以拒收，亦未能在合理期限内依照约定办理完毕涉案房屋的赎楼手续，吕金敏要求解除其与李曾之间的房屋买卖合同符合合同约定，亦与法不悖，故一审法院对吕金敏的该项诉求予以支持。关于双倍返还定金的问题。基于李曾已构成违约，吕金敏的该项诉求符合合同约定，亦与法不悖，故一审法院予以支持。关于返还首期购房款及支付利息的问题。吕金敏要求李曾返还其已支付的首期款符合合同约定，亦与法不悖，一审法院予以支持。吕金敏要求李曾支付利息的诉求，与法不悖，一审法院亦予以支持，唯利息起算时间应以起诉之日起算为宜。关于担保赎楼保费、工本费、快放费、公证费等的问题。吕金敏确为进行本次房屋买卖而支付上述费用共计16570元，有相关收款单位出具的收据予以佐证，亦符合合同的约定，故其该项诉求，一审法院予以支持。关于律师费的问题。吕金敏的该项诉求有委托代理合同及律师费发票予以佐证，亦符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除吕金敏与李曾、恋家公司于2018年7月22日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、李曾于一审判决生效之日起七日内返还吕金敏首期购房款120000元及支付利息（利息计算方式：以120000元为基数，从2019年2月1日起至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、李曾于一审判决生效之日起七日内返还吕金敏双倍定金400000元；四、李曾于一审判决生效之日起七日内支付吕金敏担保赎楼保费、工本费、快放费、公证费等损失共计16570元及律师费损失12000元。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9586元，减半收取4643元，诉讼保全费3263元，共计7906元（吕金敏已预交），由李曾负担（李曾于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付吕金敏，一审法院不另行收退）。二审期间，吕金敏、恋家公司均未向本院提交新的证据。李曾围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.公证书，拟证明李曾与吕金敏已于2018年8月8日全权委托競宇公司员工办理赎楼手续；2.授权委托书、承诺书，拟证明吕金敏知悉赎楼需要其贷款通过的同贷书，双方承诺不因银行贷款审批流程复杂而向法院或有关部门申请查封、扣押交易房屋；3.微信聊天记录截图，拟证明快放费中的1000元是李曾承担的；4.中山市第一人民法院材料收取单，拟证明李曾于2019年4月29日已向一审法院提交代理词以及调查令申请书；5.中山市第一人民法院材料收取单，拟证明李曾于2019年5月7日已向一审法院提交双方与担保公司签订的授权委托书、承诺书及公证书。经庭审质证，吕金敏对上述证据1公证书的真实性、合法性确认，关联性不确认；对证据2授权委托书的真实性、合法性、关联性确认；对证据3微信聊天记录的真实性、合法性、关联性确认；对证据4的真实性、合法性、关联性不确认；对证据5的真实性、合法性、关联性不确认。恋家公司对证据1、2的真实性、合法性、关联性均确认；对证据3、4、5真实性均不确认。二审庭审中，李曾申请競宇公司的员工李某出庭作证，拟证明在赎楼过程中是因为吕金敏没有出具同贷书导致赎楼手续中断不前，吕金敏是明确委托了競宇公司进行担保赎楼的赎楼方式。吕金敏认为李某作为本案二审的证人不适格，因本案的争议焦点及事实已清楚，李某在一审中已作为李曾的证人出庭作证。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.涉案《房地产买卖（居间）合同》第二条约定“二、该房地产产权现状为以下第（2）种……2、该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给按担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须按照本合同第三条约定及时足额支付款项。3、其他/……”2.上述合同第三条约定“办理过户递件手续时间：①若卖方房产无欠款、无抵押、无查封等可正常过户到买方名下的，则卖方需在取得买方《贷款审批通知书》/日内办理过户递件手续给买方。②若卖方房产有欠款、有抵押等无法正常过户到买方名下，则卖方需按本合同第二大条第2.3小条之约定时间内还清贷款并办理注销抵押手续并在取得注销抵押登记的房产证5日内买卖双方办理递件过户手续。③若卖方注销抵押手续时间比买方《贷款审批通知》前的则按办理过户递件手续时条款之第①条执行……”3.一审庭审中，恋家公司确认吕金敏在2018年11月10日取得中国银行出具的同贷书，后因李曾将收款的中国银行的银行卡注销，导致同贷书失效，故吕金敏重新提交资料后，中国银行在2019年1月底第二次向吕金敏出具了同贷书。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据吕金敏的上诉请求以及所依据的事实理由，本案二审的争议焦点为:涉案房屋买卖合同未能继续履行可归责于哪一方。对此，本院作如下分析：第一，李曾与吕金敏及恋家公司签订的涉案《房地产买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。吕金敏起诉主张李曾未按双方签订的涉案合同第二条的约定及时注销涉案房产上的抵押登记，致使涉案交易无法继续进行。李曾则抗辩称，双方已选择通过担保公司赎楼的方式进行交易，且双方在涉案合同第二条中并未明确约定选择该交易方式进行交易时李曾注销抵押的时间，故其不违约。本院认为，双方的上述争议涉及对合同条款的理解问题，系属合同解释的范畴，应由人民法院综合运用合同条款的解释方法进行厘清。涉案合同中关于赎楼的问题约定在第二条，该条总共标注有3小条，均分别用1、2、3的序号标出。其中，双方明确涉案房产的现状属于第2小条约定的情况，即“该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起50日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给按担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须按照本合同第三条约定及时足额支付款项。”首先，从合同文义解释的角度进行分析，该第2小条约定的内容来看，包括两部分内容，第一部分是关于卖家赎楼期限的约定，该赎楼期限并未附加适用条件；第二部分是关于卖家赎楼方式的约定，并不涉及赎楼期限的问题。所以，二者针对的是不同的赎楼内容，双方并未明确约定卖家通过担保公司进行赎楼时，可不受双方约定的在合同签订之日起50日内办妥赎楼手续的时间限制。其次，从合同整体解释的角度进行分析。涉案合同第三条关于“办理过户递件手续时间”一栏约定“①若卖方房产无欠款、无抵押、无查封等可正常过户到买方名下的，则卖方需在取得买方《贷款审批通知书》/日内办理过户递件手续给买方。②若卖方房产有欠款、有抵押等无法正常过户到买方名下，则卖方需按本合同第二大条第2.3小条之约定时间内还清贷款并办理注销抵押手续并在取得注销抵押登记的房产证5日内买卖双方办理递件过户手续。③若卖方注销抵押手续时间比买方《贷款审批通知》前的则按办理过户递件手续时条款之第①条执行……”因根据上述审理查明的事实可知，涉案合同第二条第2小条的内容并没有细分的编号，故上述“第2.3小条”对应的应该是上述第二条中的第2小条以及第3小条，而非第2小条中的后半部分的内容。同时，结合上述第②小点的内容可知，双方明确约定，即使卖方根据第二大条第2.3小条的约定赎楼，仍须在“约定时间内还清贷款并办理注销抵押手续”。因此，通过合同整体解释的方法，亦无法得出李曾上诉所称，其根据涉案合同第二条第2小条的约定，在选择通过担保公司的方式进行赎楼时，赎楼时间没有限制的结论。此外，从合同目的进行解释，买卖双方因交易涉案房产而签订涉案的房屋买卖合同，其目的在于尽快完成涉案房屋的交易。双方在合同中已对买方支付合同价款的时间和方式进行明确而详细的约定，而赎楼直接影响房屋的过户，为房屋交易中的重要交易节点。卖方因选择通过担保公司赎楼的方式进行赎楼而不受双方约定的赎楼时间的约束，不利于督促卖方及时办理赎楼手续，不符合双方的交易目的。至于恋家公司对于上述合同条款的理解，并非属于有权机关对于涉案合同条款的解释，李曾以恋家公司对于合同条款的解释结论作为其上诉的理由不能成立，本院不予支持。综上，本院认定双方在涉案合同第二条约定，卖家通过担保公司办理赎楼时，仍应在合同签订之日起50日内完成赎楼手续。第二，关于买卖双方当事人在合同履行过程中是否已通过合意变更了双方在涉案合同中关于卖方赎楼时间的约定的问题。如上所述，涉案合同第二条约定“若卖方需委托担保公司或买方赎楼的，则卖方须按经纪方的要求及时间内出具全权委托公证书给按担保公司或经纪方指定人员，同时买方须积极协助卖方办理一切相关手续，即须按照本合同第三条约定及时足额支付款项。”因此，买卖双方当事人在合同中并未约定卖方只能通过担保公司赎楼的方式进行赎楼，双方仅约定卖方可选择担保公司赎楼的方法进行赎楼，同时明确买方在卖方选择该种赎楼方式赎楼时，其负有出具全权委托公证书给担保公司或经纪方指定人员的义务以及按照合同第三条约定支付购房款的义务。所以，买方吕金敏根据恋家公司的安排到公证处与担保公司办理相关公证授权手续，并签署《授权委托书》、《承诺书》等文件的行为系其履行上述合同义务的表现。因吕金敏在签署上述《授权委托书》、《承诺书》时并未明确放弃要求卖方李曾在合同签订后50日内完成赎楼手续的权利，故李曾以吕金敏已配合其办理通过担保公司进行赎楼的相关手续为由，主张买卖双方在合同履行过程中已变更了涉案合同中约定的赎楼时间的说法不能成立，本院不予支持。第三，从买卖双方在合同实际履行过程中的行为进行考察，虽然买方吕金敏交纳购房定金的时间稍有迟延，但仅迟延了数天，双方在此后亦已相互配合恋家公司办理了相关的公证授权手续，双方以其实际行动表示愿意继续履行涉案合同。而按照恋家公司的陈述，吕金敏于2018年11月10日即取得了中国银行出具的同贷书。此时，即使如競宇公司的经办员工李某所称，競宇公司作为买卖双方授权赎楼的担保公司，须在买方取得同贷书后才能办理赎楼，競宇公司自该日起亦应及时办理赎楼手续。此时，只要买卖双方本着诚信原则相互配合办理相关赎楼手续，涉案交易仍可继续进行。但根据恋家公司的陈述可知，因李曾注销收款的中国银行的银行卡，致使吕金敏取得的中国银行出具的同贷书失效，競宇公司无法办理赎楼手续，涉案交易未能继续进行。吕金敏为了双方的交易能够继续进行，再次申请中国银行出具新的同贷书，并提前将过户时才支付的首期购房款12万元支付给李曾，其继续履行合同的意愿不可谓不强烈。此时，只要李曾及时办理赎楼手续，涉案合同仍存在继续履行的可能性。但如恋家公司所述，直至吕金敏在2019年1月底重新取得中国银行出具的同贷书时，李曾仍未办理赎楼手续。此时，即使以吕金敏第一次取得银行同贷书的时间开始起算，李曾办理赎楼的时间亦早已超出了合同约定的50天的期限。而如前所述，通过担保公司赎楼仅系双方合同约定卖方办理赎楼的方式之一，并未禁止卖方自行赎楼。李曾在其注销收款的中国银行卡致使吕金敏取得的银行同贷书失效后，未及时选择自行赎楼等方法进行赎楼，致使双方的交易时间逾期较久而无法完成。由此可见，卖方李曾未及时赎楼系涉案交易未能继续进行下去的原因所在，涉案交易未能继续进行可归责于李曾。一审法院据此认定李曾的行为构成违约，并判令其承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。就吕金敏主张的快放费2000元，吕金敏提交了相关的收据佐证，一审法院据此判决李曾在涉案房屋买卖合同解除后向吕金敏赔偿其该部分费用的损失，并无不当，本院亦予以维持。此外，因涉案的《房地产买卖（居间）合同》的签订主体还包括房产中介公司恋家公司，该合同内容既包括李曾与吕金敏之间就涉案房屋所存在的房屋买卖合同关系，亦包括李曾、吕金敏与恋家公司之间的居间服务合同关系。而本案仅处理李曾与吕金敏之间存在的房屋买卖合同关系，所以一审判决判令解除的应系李曾与吕金敏之间的买卖合同关系，本院对此予以明晰。综上所述，李曾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9286元（上诉人李曾已预交），由上诉人李曾负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十月十二日书记员  魏丹丹