广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4520号上诉人（原审原告）：徐镇生，男，1986年10月14日出生，汉族，住福建省连城县。委托诉讼代理人：刘宇峰，广东弘力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑玉坤，男，1973年12月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：周志毅，北京市中银（珠海）律师事务所律师。原审第三人：杨志忠，男，1984年10月18日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。上诉人徐镇生因与被上诉人郑玉坤以及原审第三人杨志忠案外人执行异议之诉一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。徐镇生上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决对杨志忠名下位于中山市沙溪镇××天地花园××房的房产（房产证号：中府第××号）停止执行，同时立即解除对上述房产的查封措施。事实和理由：一、徐镇生在一审法院查封涉案房产前已签订合法有效的买卖合同。徐镇生于2016年6月18日与第三人杨志忠、中介公司中山市沙溪镇大商房地产经纪有限公司（以下简称大商公司）共同签订《房地产买卖合同》（合同编号8001089），约定由杨志忠将其名下的涉案房产以438800元的价格转让给徐镇生。该《房地产买卖合同》为三方的真实意思表示，且不存在违反法律强制性规定的情形，该合同真实、合法、有效。而一审法院查封涉案房产的时间为2017年4月11日，故徐镇生签订买卖合同的时间明显早于一审法院查封涉案房产的时间。因此，徐镇生符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项所规定的“买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。二、在一审法院查封涉案房产前，徐镇生已合法占有该房产。涉案《房地产买卖合同》签订时，涉案房产已出租，租赁期限至2017年6月28日。徐镇生支付完全部购房款后，杨志忠已向其交付了涉案房产，并协助徐镇生与承租人重新签订《房屋租赁协议》。徐镇生自2017年1月起即已开始收取涉案房产的租金。在涉案房屋的租赁期限届满后，徐镇生已搬到涉案房屋居住。因此，徐镇生符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项所规定的“买受人在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。该法律规定所指的占有应为对涉案房屋的管理与支配。徐镇生已收取涉案房屋的租金且在该房屋内居住，也提交了相关的物管费缴费单据加以佐证。三、徐镇生已支付完全部购房款。涉案《房地产买卖合同》签订后，徐镇生已依约向杨志忠支付购房款，具体支付时间为：（1）2016年6月18日，委托徐群英支付购房定金3万元；（2）2016年10月13日，支付购房款10万元；（3）2016年10月15日，支付购房款3万元；（4）2016年10月21日，支付购房款13万元；（5）2016年10月22日，支付购房款5万元；（6）2016年12月9日，通过代杨志忠提前清偿其个人一手住房购置贷款的方式支付购房款119234.46元。截止至2016年12月9日，徐镇生已支付完该合同项下的全部购房款438800元，且实际支付购房款金额达459234.46元。因此，徐镇生符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项所规定的情形，即“买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。四、涉案房产非因徐镇生自身的原因未办理过户登记。涉案《房地产买卖合同》签订时，涉案房产上存在两个抵押权人，分别为：（1）中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行，债权金额为30万元，该抵押权已于2017年4月11日注销登记；（2）中国对外经济贸易信托有限公司，债权为18万元，该抵押权已于2016年10月20日注销。此外，涉案房产已被多次查封，具体为：（1）历史查封：一审法院依据中国工商银行股份有限公司中山分行的申请，自2017年2月20日至2017年5月9日查封涉案房产；（2）一审法院依据郑玉坤的申请，以（2017）粤2071民初4948号民事裁定于2017年5月27日查封涉案房产；（3）一审法院依据中国银行股份有限公司中山分行的申请，以（2017）粤2071民初3746号民事裁定于2017年6月14日查封涉案房产。由此可见，在徐镇生与杨志忠签订房屋买卖合同且徐镇生已超额支付完购房款且涉案房屋已实际交付给徐镇生的情况下，并非可归责于徐镇生的原因导致涉案房屋至今无法完成产权变更登记，而是因为涉案房屋上存在多个抵押及查封导致无法办理过户登记，徐镇生对此没有过错。徐镇生的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项所规定的情形，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上所述，徐镇生在法院查封前已与杨志忠就买卖涉案房屋事宜签订《房地产买卖合同》并合法占有涉案房屋，已支付完全部价款，涉案房屋非因徐镇生的原因未办理过户登记手续。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应排除对涉案房屋的执行，解除涉案房屋上的查封措施。一审判决认定事实不清、处理结果错误，请求二审法院予以改判。郑玉坤辩称：一、徐镇生主张其已向杨志忠支付全部购房款，法院应不予采信。徐镇生与杨志忠签订《房地产买卖合同》，属于双方恶意串通、损害债权人合法权益的行为。徐镇生在一审期间提交的证据显示徐群英汇款3万元至梁海的账户，但该汇款并非徐镇生所支付，收款人也不是杨志忠，不足以证明该款项系代徐镇生所支付的购房定金。徐镇生提交的其向杨志忠支付的相关款项的证据不排除相关款项是双方之间产生的其他性质的债权债务。同时，徐镇生提交的杨志忠提前归还贷款的证据，不能证明相关款项系由徐镇生所提供。此外，若如徐镇生所称，其直接向杨志忠支付购房款，则应由杨志忠向其出具付款凭据，不应由中介公司出具《收款收据》。二、涉案的房屋买卖行为发生在本案债务形成之后，被执行人杨志忠明显具有与徐镇生恶意串通虚构买卖事实、转移责任财产、损害债权人合法权益的不法动机。一审法院根据郑玉坤的申请于2017年4月11日查封涉案房产后，徐镇生才于同年4月19日缴交转让房产税费，更加说明徐镇生有协助杨志忠转移财产的动机及行为。三、涉案房产自2012年6月13日起设定抵押，至法院根据郑玉坤的申请于2017年4月11日查封之前从未间断。抵押房屋处分受限，不可能办理房产变更登记。同时，涉案房产在抵押期间，即2017年2月20日被一审法院以（2017）粤2071民初2201号民事裁定查封，于2017年4月11日根据郑玉坤的申请被查封。由此可见，涉案房产自2012年6月13日起至今，一直处于抵押、查封的不能处分状态，始终属于被执行人杨志忠所有的责任财产。四、涉案《房地产买卖合同》第二条第一款约定交易的房产无抵押或其他权利负担。但徐镇生在签订上述合同时，涉案房产已抵押，不符合买卖双方约定的条件。同时，抵押具有公示效力，徐镇生应知道涉案房产在上述合同签订前已被抵押的事实。徐镇生在一审庭审时已自认其在购买涉案房屋时即已知晓房屋被抵押的事实。徐镇生明知涉案房产已办理抵押登记且处分有限的情况下，仍愿意履行买卖合同，其应自行承担买卖抵押房产不能处分的交易风险。五、徐镇生怠于办理房产过户手续，具有明显过错。一审法院依据郑玉坤的申请于2017年4月11日查封涉案房产，而徐镇生直到2017年4月19日才为办理涉案房产过户手续而缴交转让房产税费。因此缴交转让税费是办理产权过户登记的前置条件，此事实说明徐镇生在涉案房产被查封前没有办理房屋产权过户手续的意愿，其对涉案房产在法院查封前未办理过户手续具有明显过错，其缴交税费的目的在于对抗法院的执行。综上，徐镇生的上诉主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不具有足以排除执行法院对被执行人杨志忠名下的涉案房产的权利。请求二审法院驳回徐镇生的上诉请求。杨志忠既未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面的意见。徐镇生于2018年10月23日向一审法院起诉请求：判决停止对杨志忠名下位于中山市沙溪镇××天地花园××房的房产（房产证号：中府第××号，房产登记字号：2012-易2404065号，以下简称涉案房屋）的执行，同时立即解除对上述房产的查封措施。一审法院认定事实：关于郑玉坤与杨志忠民间借贷纠纷一案，一审法院经审理作出（2017）粤2071民初4948号民事判决，判决：“杨志忠于判决发生法律效力之日起七日内向郑玉坤返还借款140万元及支付利息（以100万为基数，按月利率2%计算；以40万元为基数，按月利率1.5%计算，均从2015年12月1日起计至借款实际清偿之日止，以上利息应扣减杨志忠已支付的10万元）……”。判决生效后，因杨志忠未按生效判决履行确定的义务，郑玉坤向一审法院申请执行，执行案号为（2018）粤2071执3585号。该案在诉讼过程中，一审法院根据郑玉坤的申请，以（2017）粤2071民初4948号民事裁定，于2017年4月11日查封涉案房屋。徐镇生不服裁定，于2017年10月20日向一审法院申请复议。一审法院经审查裁定驳回徐镇生的复议请求。进入执行程序后，诉讼保全中的查封转为执行中查封。徐镇生遂向一审法院提出上述执行异议。一审法院另查明，根据中山市不动产登记资料证明表显示，涉案房屋登记座落：中山市沙溪镇××天地花园××房，权利人：杨志忠，房产证号：02××74,土地证号：国（2012）易2404065。2017年11月4日，注销中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行的抵押登记。一审法院又查明，根据徐镇生提交的房地产买卖合同显示记载：“一、买方（徐镇生）卖方（杨志忠）双方通过经纪方出售及购入中山市沙溪镇××天地花园××房之物业。二、房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起90个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。三、房地产转让成交价人民币438800元……”。合同签订时间2016年6月18日。2016年6月18日至2016年10月22日期间，徐镇生分别通过现金支付、银行转账等方式向杨志忠支付34万元；2016年12月9日，徐镇生代杨志忠偿还中国工商银行股份有限公司贷款119234.46元；合计共支付购房款459234.46元。2017年4月19日，杨志忠、徐镇生分别缴纳个人所得税、契税。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。民事诉讼法设立执行异议之诉的目的在于保护相关民事主体对标的财产所享有的足以排除强制执行的合法权益，保护其不因标的财产被强制执行而遭受不可逆的损害。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，一审法院分析如下：首先，即使徐镇生主张与杨志忠签订的买卖合同合法有效，但徐镇生仅提供租赁合同、部分电费缴款通知，不足以证明其在一审法院2017年4月11日查封前占有使用涉案房屋。其次，徐镇生在签订合同时知晓涉案房屋设有抵押权登记，而且在2016年12月9日清还银行贷款的情况下，徐镇生未及时办理注销抵押登记及办理过户登记手续，至一审法院2017年4月11日查封涉案房屋时才办理注销抵押登记，4月19日办理相关税款缴纳手续，是消极不行使登记权利，徐镇生对未办理过户登记手续明显存在过错。徐镇生的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决：驳回徐镇生的诉讼请求。案件受理费7882元（徐镇生已预交），由徐镇生负担。二审中，郑玉坤、杨志忠均未向本院提交新的证据。徐镇生围绕其上诉请求向本院提交了证据：1.公证书，拟证明杨志忠在2016年11月29日委托翁某办理涉案房产提前还贷、注销抵押登记及过户等事宜；2.微信支付交易明细证明，拟证明从2017年1月起，赖春梅每月月底向徐镇生支付租金，徐镇生已实际占有使用涉案房屋；3.中山市第一人民法院（2017）粤2071民初2201号之一民事裁定书，拟证明因杨志忠拖欠中国工商银行股份有限公司中山分行信用卡贷款，该行违约未办理涉案房屋的抵押注销登记，致使涉案房屋无法办理过户。经庭审质证，郑玉坤对上述证据1的真实性、合法性及关联性均确认，对证据2的真实性、合法性均确认，对关联性不确认，对证据3的真实性、合法性确认，关联性不确认。本院查明：1.2016年6月18日，杨志忠作为卖方、徐镇生作为买方、大商公司作为经纪方签订编号为8001089的《房地产买卖合同》，该合同约定：定金3万元为第一部分购房款，由买方在合同签订的同时向卖方支付；剩余购房款408800元为第二部分购房款，买方在收到卖方还款通知时支付第二部分房款150000元给卖方，剩余尾款258000元由买方在买卖双方到国土部门办理递件手续并领取回执的当天一次性支付给卖方；买方负担交易过程中产生的税费及手续费，买方在合同签订当日向经纪方支付中介代理服务费11800元。广东省中山市凤翔公证处于2016年11月29日出具的（2016）粤中凤翔第5026号公证书显示：杨志忠作为委托人于2016年11月29日委托翁某就涉案房产的交易事宜代为从事如下活动“1.代为办理上述房地产的提前还贷、注销抵押登记的相关手续及签署相关文件，领取房产证、土地证；2.待上述房地产符合转让条件后，代为选择上述房地产的买受人及确定交易价格并到有关部门与上述房地产的买受人签订出售上述房地产的买卖合同，办理相关手续及签署相关文件；3.代为协助上述房地产的购买方办理过户登记的有关手续，签署相关文件，代为领取上述房地产的一切相关文件；4.如上述房地产的购买方需要办理银行按揭，则代为协助上述房地产的购买方办理银行按揭手续，并收取按揭款；5.代为向相关部门查核上述房地产的产权情况和现状情况，复印相关资料，代为向相关部门办理上述土地房屋调档、测绘、价值评估等手续；6.代为办理上述房地产的水、电、煤气、电话等的过户手续，签署有关文件；7.代为缴纳上述委托事项涉及的税费；8.代为办理与上述委托事项有关的其他一切有关手续。”2.2016年6月18日，徐群英通过其名下账号为62×××51的交通银行账户分别向梁海手机转账支付30000元、11800元。2017年10月20日，徐群英出具证明称，其向梁海所支付的上述款项系受徐镇生的委托代为向杨志忠支付《房地产买卖合同》项下的房产交易定金。二审期间，徐群英经徐镇生申请作为本案证人出庭作证称：徐镇生系其弟弟；涉案房屋系徐镇生家庭集资购买；梁海系中介公司大商公司的法定代表人，其向梁海支付的款项系其代徐镇生支付的定金和中介费。2016年6月18日，杨志忠、大商公司分别向徐镇生开具收据，分别载明收到徐镇生支付的定金3万元及中介服务费11800元。3.2016年10月13日，徐镇生通过其名下账号为32×××93的银行账户分向杨志忠转账付款共计10万元；同日，杨志忠向徐镇生出具了编号为0000343的收款收据，载明其收到了徐镇生支付的部分购房款10万元，收据上载明的经办人为翁某。2016年10月15日，徐镇生通过其名下的上述银行账户向杨志忠转账支付30000元；2016年10月21日，徐镇生通过其名下的上述银行账户共向杨志忠转账付款共计13万元；同日，杨志忠向徐镇生出具了编号为0000347的收款收据，载明其收到了徐镇生支付的部分购房款13万元，该收据上载明的经办人为翁某。2016年12月22日，徐镇生通过其名下188××××7406的支付宝账户向杨志忠转账支付了5万元。4.2016年12月9日16:29，徐镇生通过其名下账号为32×××93的银行账户支取现金12万元。当天，翁某代杨志忠向徐镇生出具编号为0000362号的收款收据，载明收到徐镇生交付的涉案房屋的“首付款”119600元。2016年12月9日17:15，杨志忠名下账户为20×××74的中国工商银行账户提前还款本息共计119234.46元。5.徐镇生提交的《房屋租赁协议》显示，其于2016年12月27日与赖春梅签订该协议，双方约定赖春梅承租涉案房屋，每月租金1550元（不含水电费、物业费），租赁期间自2016年12月28日起至2017年6月28日止。徐镇生提交的其微信号为“xuzhensheng654715”的交易明细加盖有财富通支付科技有限公司业务凭证专用章，该明细显示：赖春梅分别于2017年1月、2月、4月、6月、8月、9月、10月、11月、12月向徐镇生上述微信号支付1550元，于3月付款1400元，5月付款1376元，7月付款1250元。6.徐镇生提交的中国南方电网公司广东电网公司电费通知单显示涉案房屋2018年3月电费为144.95元，5月电费为177.3元，7月电费为177.3元，9月电费为233.42元。徐镇生提交的手机缴费账单显示“3月-电费-志忠-房东”一项缴费141.58元，“5月-电费-志忠-房东”一项缴费177.30元，“7月-电费-志忠-房东”一项缴费177.30元，“9月-电费-志忠-房东”一项缴费233.42元。7.徐镇生提交的汇豪新天地收款收据均未加盖有物业公司的印章或经办人的签名，该收款收据显示徐镇生分别交纳了涉案房屋自2017年11月1日至2018年9月1日的水费及2018年1月1日至2018年9月30日的物业费。8.涉案房产上中国工商银行股份有限公司中山沙溪支行的抵押权的登记时间为2012年6月13日，抵押担保债权为207000元，抵押权注销时间为2017年4月11日。9.2017年4月28日，一审法院就中国工商银行股份有限公司中山分行与杨志忠、唐洪珍信用卡纠纷一案作出（2017）粤2071民初2201号之一民事裁定，裁定准许中国工商银行股份有限公司中山分行撤诉。10.证人翁某经徐镇生的申请，在本案二审出庭作证称：其系中介公司大商公司的员工，大商公司的法定代表人系梁海；杨志忠曾通过公证委托其办理涉案房产的交易事宜；徐镇生已支付完涉案《房地产买卖合同》所约定的合同价款及中介费；杨志忠提前偿还银行贷款119000多元系由徐镇生所支付的，徐镇生将该笔款项支付给大商公司后，大商公司将相关款项存入杨志忠的银行账户用于提前偿还银行贷款；银行扣除提前还款的款项后，大商公司才知晓杨志忠还在房产抵押贷款银行办理了车贷，因未及时偿还车贷，贷款的工商银行不予配合办理注销涉案房屋上的抵押登记的手续；后国土局注销涉案房产上的抵押登记后大约一个星期后将房产证退还贷款银行，银行再返还给大商公司，中间存在时间差。证人侯某亦经徐镇生的申请出庭作证，其作证的内容除与翁某陈述的上述内容基本相同，此外，其还陈述称：其系大商公司的员工；大商公司出具的收据是真实有效的；徐镇生替杨志忠偿还完工商银行的房屋抵押贷款后，该银行称扬志忠在该行尚有车贷逾期未还清，要求杨志忠需把信用卡贷款的车贷还清后才能把涉案房屋上的抵押登记注销；徐镇生后来不断催促杨志忠偿还逾期车贷；赖春梅系涉案房屋的租客；因杨志忠经常联系不上，故其委托大商公司的业务员翁某作为代理人处理有关交易事宜。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，判断执行标的能否执行，需查明案外人就执行标的是否享有优先于申请执行人的权利。具体到本案中，二审的争议焦点为徐镇生对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。同时，结合徐镇生提起上诉所依据的事实和理由可知，徐镇生认为本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其享有排除人民法院强制执行的民事权益。因此，本案具体的争议问题有四项：一是徐镇生在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；二是徐镇生是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋；三是徐镇生是否已支付全部购房价款；四是涉案房屋未办理过户登记手续是否可归责于徐镇生。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即徐镇生在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据审理查明的事实可知，2016年6月18日，徐镇生即与杨志忠、大商公司签订编号为8001089的《房地产买卖合同》。虽然郑玉坤主张上述合同系徐镇生与杨志忠恶意串通的结果，目的在于虚构交易事实、转移责任财产，但郑玉坤并未提供相应的证据佐证其该主张。同时，徐镇生在涉案房产被一审法院查封后前往税务部门缴纳交易涉案房产的相关税费的行为，仅系其履行上述合同所约定义务的行为，不足以证明徐镇生系协助杨志忠转移财产。因此，本院认定徐镇生与杨志忠、大商公司在2017年4月11日，涉案房产被一审法院依郑玉坤的申请而查封前所签订的上述涉案《房地产买卖合同》系各方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。关于争议焦点二，即徐镇生是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。本院认为，认定徐镇生对于涉案房屋的合法占有既应包括由其本人直接对涉案房屋进行管控使用的情形，亦应包括徐镇生委托他人占有涉案房屋或将涉案房屋出租予他人租住等对涉案房屋进行间接管控的情形。徐镇生在本案中主张其在一审法院依郑玉坤的申请对涉案房产进行查封前即将涉案房屋出租予案外人赖春梅居住，并提供了其与赖春梅于2016年12月27日签订的《房屋租赁协议》、租金支付记录等证据佐证其该主张。经核查，赖春梅在与徐镇生往来款项与双方就涉案房屋所签订的《房屋租赁协议》约定的租金数额能够相互印证，证实徐镇生在涉案房屋在被一审法院依郑玉坤的申请查封前（2017年4月11日前）即已将该房屋出租给赖春梅。同时，徐镇生提交的为涉案房屋缴交水电费及物业服务费的相关缴费凭据亦能印证徐镇生主张的其在赖春梅租期届满后即已到涉案房屋居住的事实。此外，促成徐镇生与杨志忠达成涉案交易的中介公司大商公司的员工侯某提供的证言亦确认徐镇生在支付完涉案购房款后即将涉案房屋出租给赖春梅。徐镇生提供的上述证据相互印证，证实徐镇生在一审法院于2017年4月11日根据郑玉坤的申请对涉案房屋进行查封前即已占有该房屋的事实，本院对此予以确认。一审判决认定徐镇生提供的证据不足以证明其在一审法院于2017年4月11日查封涉案房屋前即已占有涉案房屋，属于认定事实错误，本院予以纠正。关于争议焦点三，即徐镇生是否已支付全部购房价款的问题。徐镇生主张其已向杨志忠支付完全部合同价款，并提供了相应的收款收据、转账记录、证人证言等证据佐证其该主张。虽然徐镇生支付的部分购房款中有3万元系由徐群英支付给梁海，但根据徐群英以及大商公司员工翁某、侯某确认的事实，结合杨志忠向徐镇生开具的编号为0003117号的收款收据的内容可知，徐群英系代徐镇生支付上述款项，梁海系作为大商公司的法定代表人代杨志忠接收上述款项，杨志忠亦已通过开具收据的方式确认其已实际收取上述款项。故本院认定由徐群英向梁海支付的上述3万元系属徐镇生向杨志忠支付的涉案购房款。至于徐镇生通过替杨志忠提前还贷的方式向杨志忠支付购房款119600元的问题。徐镇生提供了相应的银行支取记录证实其在2016年12月9日曾取款12万元，其提供的翁某当天代杨志忠开具的编号为0000362的收款收据以及工商银行于该日出具的提前还款扣款凭证证实徐镇生实际付款的事实以及相关款项已用于帮助杨志忠清偿所欠银行抵押贷款。结合杨志忠公证委托翁某办理涉案房屋交易的相关事宜以及翁某对于涉案交易经过所提供的证言，能够认定徐镇生已向杨志忠支付购房款119600元用于杨志忠提前偿还银行的抵押贷款的事实。至于徐镇生直接向杨志忠支付的其他购房款，徐镇生提供了相应的银行支付凭证以及杨志忠开具的收款收据佐证，本院亦予以确认。经核算，徐镇生在2017年4月11日，涉案房屋被一审法院依据郑玉坤的申请进行查封前，已向杨志忠付款459234.46元，已超额支付了涉案《房地产买卖合同》约定的交易价款。关于争议焦点四，即涉案房屋未办理过户登记手续是否可归责于徐镇生的问题。根据徐镇生与杨志忠签订的涉案《房地产买卖合同》中关于涉案房屋权属状况的描述以及对于双方权利义务安排的内容可知，双方已明确涉案房屋存在抵押的情况，并约定由杨志忠在合同签订后90个工作日（即2016年11月10日前）还清涉案房屋上的银行贷款并办妥解除抵押登记的手续。但杨志忠并未按照上述合同约定履行其注销涉案房屋上的抵押登记的义务。而如前所述，徐镇生为了上述交易的顺利履行，其在杨志忠逾期未履行还贷注销抵押义务的情况下，于2016年12月9日通过中介大商公司替杨志忠提前偿还涉案房产上的银行抵押贷款的方式向杨志忠支付购房款119600元，至此徐镇生实际上已向杨志忠超额支付了合同约定的购房款。按照常理，涉案房产上的抵押银行工商银行在杨志忠提前还贷成功后即应及时注销涉案房产上的抵押登记。但工商银行在杨志忠在2016年12月9日提前还清涉案房产上的抵押贷款后，直至2017年4月11日才注销涉案房产上该银行的抵押登记。对此，徐镇生的解释是，因其替杨志忠提前偿还涉案房产上的抵押贷款后，发现杨志忠在该银行还有以信用卡的方式办理的车贷逾期未还，该银行遂要求杨志忠将逾期的车贷一并清偿后才同意解除涉案房产上的抵押登记，后杨志忠经徐镇生反复催促将其车贷还清，抵押银行遂解除了涉案房产上的抵押登记。为此，徐镇生提供了一审法院就中国工商银行股份有限公司中山分行与杨志忠、唐洪珍信用卡纠纷一案于2017年4月28日作出的（2017）粤2071民初2201号之一民事裁定，佐证其上述说法。本院认为，徐镇生的上述说法与上述民事裁定的内容以及大商公司的经办员工翁某、侯某所作的证言的内容能够相互印证，亦能合理解释为何抵押银行在杨志忠还清涉案房产上的抵押贷款后为何直至2017年4月11日才注销抵押。翁某、侯某作为徐镇生与杨志忠之间的涉案交易的中介大商公司的员工，系涉案交易的参与者与协调者，其亲历了该涉案交易的过程，故其提供的证言具有较高的可信度，在郑玉坤未提供反证的情况下，对证人证言的内容应予采信。因此本院对徐镇生的上述说法予以采信，本院认定涉案房产上工商银行的抵押登记直至2017年4月11日才被注销，不可归责于徐镇生。而徐镇生在2017年4月11日涉案房产上抵押登记被注销前显然不能办理该房产的过户登记手续。所以，涉案房屋在2017年4月11日被一审法院根据郑玉坤的申请而查封前未办理过户登记手续不可归责于徐镇生，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，徐镇生享有排除人民法院强制执行的民事权益，本院对其请求判决停止对涉案房屋进行执行的诉求予以支持。综上所述，上诉人徐镇生的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初22329号民事判决；二、不得执行杨志忠名下位于中山市沙溪镇沙溪南路1号之一汇豪新天地花园xx幢xx房的房产（房产证号：中府第××号）。一审案件受理费7882元、二审案件受理费7882元(徐镇生均已预交)，均由郑玉坤负担（郑玉坤在本判决发生法律效力之日起十五日内迳付徐镇生）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十月二十九日书记员  练慧琳