吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0602民初2464号 原告：白山市广泽商业管理有限公司。 统一社会信用代码：912206010597556435。 法定代表人：胡广君，总经理。身份证号：×××。 委托诉讼代理人：王淑艳，女，该公司职员。身份证号：×××。电话号码：136XXXXXXXX 委托诉讼代理人：陈玉发，吉林升圆律师事务所律师。电话号码：139XXXXXXXX 被告：赵伟，男，1974年7月16日生，回族，白山市浑江区新超级摄影二店实际经营者，住白山市浑江区。电话号码：186XXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李宝军，吉林龙达律师事务所律师。电话号码：138XXXXXXXX 委托诉讼代理人：谭明宝，吉林龙达律师事务所实习律师。电话号码：182XXXXXXXX。 原告白山市广泽商业管理有限公司（以下简称广泽公司）与被告赵伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广泽公司的委托诉讼代理人王淑艳、陈玉发、被告赵伟及委托诉讼代理人李宝军、谭明宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广泽公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告双方签订的《租赁合同》，被告立即撤出5F-068号商铺；2、被告自2018年9月1日起每月向原告支付5F-068号商铺租金6835.2元，直至被告撤出租赁商铺止（至2019年8月已欠缴租金82022.4元）；3、被告依拖欠费用额度自2018年9月1日起每日按欠付费用的2％向原告支付违约金，直至付清之日止；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年1月25日原告与案外人关兆峰签订《铺位租赁合同书》。合同约定：甲方（原告）出租、乙方（关兆峰）承租的商铺地址为白山广泽国际购物中心商场5F-056号商铺，铺位使用面积63平方米，经营品种为品牌薇拉摄影，租赁期限一年：自2016年1月25日起至2017年1月24日止，计租期限自2016年1月25日起至租期届满日。租赁费用标准及计算方式：50元/月/平方米，采暖费37元/平方米，年度租金总额为37800元。租赁费用采用上打租方式以半年为周期支付，支付期限为每期开始日(为起租日的日历对应日）的30日前，第一期租赁费用于本合同签订前支付。乙方拖欠任何本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按欠付费用的2%额度支付违约金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同，上述乙方应支付的违约金，甲方有权在已收取乙方的履约保证金中扣除，履约保证金不足的，甲方有权向乙方另行追偿。2017年12月20日，关兆峰经原告同意，将其承租的白山广泽国际购物中心商场5F-068号商铺转给被告赵伟，由赵伟和原告重新签订合同。2017年12月23日，原、被告签订《铺位租赁合同书》。合同约定：甲方（原告）出租、乙方（被告）承租的商铺地址为广泽国际购物中心商场5F-068号商铺，铺位使用面积356平方米，经营品种为品牌九州星升新超级婚纱摄影二店，租赁期限一年零十天：自2017年12月22日起至2018年12月31日止，计租期限自2017年12月22日起至租期届满日。租赁费用标准及计算方式：19.2元/月/平方米，年度租金总额为82022.4元。租赁费用采用上打租方式以季度为周期支付，支付期限为每期开始日（为起租日的日历对应日）的30日前，第一期租赁费用于本合同签订前支付。乙方拖欠任何本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按欠付费用的2%额度支付违约金，逾期超过七日的，甲方有权解除本合同，上述乙方应支付的违约金甲方有权在已收取乙方的履约保证金中扣除，履约保证金不足的，甲方有权向乙方另行追偿。合同签订后，被告自2018年9月至今未支付5F-068号商铺租金至2019年8月，被告已欠缴租金82022.4元。被告至今未撤出商铺。综上，被告应依租赁合同的约定支付商铺租金并承担违约责任。 赵伟辩称，被告不应该承担违约责任和2018年10月14日之后的租金等费用，因为赵伟欠付租金是因为广泽公司在商场管理中存在重大瑕疵造成的。2018年4月，广泽公司商场四楼门市装修，广泽公司没有采取有效措施，导致赵伟处气味、灰尘过大，使赵伟经营的婚纱布满灰尘，许多客户为此取消订单，赵伟的经营额急剧下降。同时，广泽公司违反合同约定擅自允许他人在商场内经营摄影，给赵伟经营造成较大损失。为此双方就广泽公司违约及租金等费用和造成的损失等问题进行协商，因广泽公司没有给出明确的解决办法，赵伟暂缓缴纳租金等费用。在协商未果的情况下，2018年10月14日，广泽公司在未事先告知赵伟的情形下擅自切断赵伟两处租赁场地的电源，直到现在仍未供电，导致赵伟至今无法经营，给赵伟造成巨大损失。后经过多次协商也没有解决，赵伟也无法经营。虽然赵伟有欠付租金等费用的情形，但事出有因，是广泽公司违约在先，且双方仍在协商过程中，可是广泽公司擅自断电的行为直接导致赵伟无法经营，合同目的无法实现，也给赵伟造成了巨大损失，且赵伟缴纳了15000元的保证金，双方约定，在欠付租金时，应当在保证金中扣除，不够的再交付，广泽公司诉状中主张的欠付租金基数不对，也应当调整。综上，广泽公司存在擅自允许他人在商场内经营摄影的违约行为，2018年10月14日的断电行为更是直接导致赵伟无法经营，合同目的无法实现的严重违约行为，赵伟无需承担违约责任，不用缴纳2018年10月14日之后的租金等费用，广泽公司应当承担其违约行为给赵伟造成的损失，没有扣除保证金数额。 经审理查明：2014年11月16日，白山市广泽房地产开发有限公司与关兆峰签订《薇拉婚纱摄影租赁协议》。合同约定：白山市广泽房地产开发有限公司将位于白山广泽国际购物中心商场五层，铺位使用面积356平方米的商铺出租给关兆峰用于经营薇拉摄影，租赁期限自2014年12月20日起至2019年12月19日止，租赁费用标准及计算方式：24元/月/平方米，商铺租金每月总额为8544元。租金交付方式为按月支付。双方在合同中约定了商场独家、婚纱、写真、儿童摄影的权利。 2017年12月23日，关兆峰经广泽公司同意，将广泽五楼商铺转租给赵伟，广泽公司与赵伟重新签订了《商铺租赁合同书》。合同约定将位于广泽国际购物中心商场5F-068号，面积为356平方米的商铺出租给赵伟，用于经营九州星升新超级婚纱摄影二店，租赁期限一年零十天：自2017年12月22日起至2018年12月31日止，计租期限自2018年1月1日起至租期届满日。2017年12月22日-2017年12月31日期间为装修免租期，从2018年1月1日-2018年3月31日按月交纳租金，2018年4月1日-2018年12月31日按季度缴纳租金。租赁费用标准及计算方式：19.2元/月/平方米，月租金为6835.2元，年度租金总额为82022.4元。履约保证金为1.5万元。2017年12月25日，赵伟如约向广泽公司交纳保证金1.5万元。合同签订后，赵伟依照合同约定按月支付租金，但自2018年9月1日至今赵伟未再支付租金。 另查明，因赵伟欠缴租金，广泽公司于2018年9月向赵伟书面下达催缴租金的通知。2018年10月14日，因广泽公司断电，赵伟一直停业至今。 以上案件事实，有《商铺租赁合同书》、收据、照片、欠费明细、当事人的陈述及庭审笔录等在卷为凭。 本院认为，赵伟与广泽公司签订的《铺位租赁合同书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同依法有效。双方均应按合同履行各自的义务。广泽公司已将租赁商铺交付赵伟，赵伟亦应按照合同约定履行支付租金的义务。虽然2014年11月16日，白山市广泽房地产开发有限公司与关兆峰签订了《薇拉婚纱摄影租赁协议》，合同约定了独家经营权的相关条款，但2017年12月23日，广泽公司与赵伟就5F-068号商铺重新签订了租赁合同，约定了新的权利义务，故双方应当根据该份合同各自行使权利、履行义务。在该份合同中，双方并未约定关于独家经营权的相关条款，赵伟抗辩其承继关兆峰的权利义务，广泽公司违反合同约定的独家经营义务，构成违约，没有事实依据，本院不予采信。赵伟于2018年9月起欠付租金，属违约，广泽公司有权依照合同约定解除《商铺租赁合同书》，要求赵伟腾出该商铺，并要求赵伟支付从2018年9月1日至2018年10月13日拖欠的租金9797.12元（6835.2元÷30×13+6835.2元），根据合同约定，可从履约保证金1.5万元中进行折抵。冲抵后，赵伟在广泽公司的剩余履约保证金为5202.88元。2018年10月14日，广泽公司单方断电，导致赵伟无法经营，致使合同目的根本无法实现，广泽公司存在过错，故其要求赵伟支付2018年10月14日之后的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。因赵伟欠付租金违约，广泽公司主张按照合同约定每日2%给付违约金，赵伟不予认可，违约金过高，本院酌定参照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、解除白山市广泽商业管理有限公司与赵伟签订的铺位租赁合同； 二、赵伟于本判决生效后十日内立即撤出5F-068号商铺； 三、赵伟于本判决生效后十日内向白山市广泽商业管理有限公司支付违约金，从2018年9月1日起至付清之日止，以9797.12元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算。 四、驳回白山市广泽商业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1850元，减半收取925元，由白山市广泽商业管理有限公司负担815元，赵伟负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员  李亚华 二〇一九年十月二十九日 书记员  杨雅婷