广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执异31号 异议人（案外人）：黄有，男，汉族，1948年7月27日出生，住广州市花都区X房。公民身份号码。 财产保全申请人：石河子信远业丰股权投资管理有限公司。住所地，新疆石河子开发区北四东路37号1-25号。 法定代表人：陈晋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈旻，北京德恒律师事务所律师。 财产保全被申请人：广州元阳房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市白云区广州大道北同和政府大院财政楼2楼201房。 法定代表人：何建信。 财产保全被申请人：广州东湛房地产开发有限公司。住所地，广东省广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。 法定代表人：何建信。 委托诉讼代理人：张哲、杨栩锋，该公司职员。 财产保全被申请人：颐和地产集团有限公司。住所地，广东省广州市白云区颐和北街63号6楼。 法定代表人：何建梁。 财产保全被申请人：何建梁，男，1954年10月1日出生，香港特别行政区居民，现住广东省广州市。 财产保全被申请人：李江莲，女，现住广东省广州市。 黄有对本院执行（2019）粤民初34号民事裁定，查封财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街14号3103房不服，向本院提起执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年10月24日公开进行了听证。异议人黄有、财产保全申请人石河子信远业丰股权投资管理有限公司的委托诉讼代理人、财产保全被申请人广州东湛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审查终结。 本院审理的石河子信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称信远公司）与广州元阳房地产开发有限公司、广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲借款合同纠纷一案，信远公司于2019年3月11日向本院申请财产保全。本院于2019年5月14日作出（2019）粤民初34号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州元阳房地产开发有限公司、东湛公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲名下价值人民币489636317元的财产。本院遂于2019年6月28日查封了东湛公司名下位于广州市花都区颐和盛世五街14号3103房（以下简称案涉房产）。异议人黄有对查封上述房产不服，提出书面异议。 异议人黄有请求：解除对位于广州市花都区颐和盛世五街14号3103房的查封。其主要理由为：异议人于2019年2月22日与东湛公司签订了正式的购房合同并办理了网签手续，购买了案涉房产。异议人已于签署合同当日该房屋的专项维修基金和代办不动产权证书手续费等一切费用。东湛公司向异议人开出了该房屋的购房发票。异议人于2019年4月28日缴清了契税，同时委托广州颐和物业有限公司代办该房的不动产权证书。在办理过程中得知该房被查封。异议人已收楼入住，暂时未办理房产证的原因不在于异议人，其合法权益应予保护。 财产保全申请人信远公司答辩称，不同意异议人请求解除查封的主张。其主要理由为：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉房屋登记在东湛公司名下，法院对案涉房产的查封符合法律规定。2.本案仅是财产保全当中的查封，案件还没有进入执行程序。如果解除查封，财产保全申请人无法通过法律途径寻求救济，其合法债权难以得到实现。 财产保全被申请人东湛公司表示同意异议人的请求。 异议人黄有为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.甲方东湛公司（卖方）与作为乙方（买方）的异议人于2019年2月22日签订的编号为201902141174的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）。拟证明异议人已经在查封之前与东湛公司签订书面买卖合同。 2.国家税务总局广州市花都区税务局第一税务所于2019年4月28日出具的《中华人民共和国税收完税证明》，载明异议人已缴纳案涉房产的契税7977.32元。 3.东湛公司于2019年3月28日出具的编号为32797761的《广东增值税普通发票》，内容主要为案涉房产的坐落位置、面积、单价、（房款）金额、税额，其中载明价税合计为632049元。 2、3号证据拟证明异议人已全额付清购房款和契税。 4.广州颐和酒店物业管理有限公司于2019年7月10日出具的《广东增值税电子普通发票》，载明案涉房产已交纳2019年5月至7月份的住宅服务费、水电费、垃圾清运费的交纳情况。 5.中国建设银行股份有限公司花都新华支行签章的《住房维修资金缴款通知书》，证明案涉房产已缴存该项资金10599.75元。 4、5号证据拟证明异议人已实际占有案涉房产。 6.广州市花都区土地房产档案室出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明黄有名下除案涉房产外无其他房产。 经质证，财产保全申请人对异议人提交的证据发表以下质证意见：1.对证据材料的真实性没有异议。2.对证明目的不认可。案涉房屋在被查封时仍登记在东湛公司名下，查封其财产合法有据。 财产保全被申请人东湛公司对证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 本院对证据审查，认为异议人提交的证据均为原件，其来源合法，与案件事实的认定有关联，对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 财产保全被申请人广州元阳房地产开发有限公司、颐和地产集团有限公司、何建梁、李江莲未出庭答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，2019年2月22日，甲方（卖方）东湛公司与乙方（买方）黄有签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），载明以下一些内容：乙方向甲方所购商品房为颐和盛世花园E区11栋31层3103房，门牌地址为广州市花都区颐和盛世五街14号3103房，建筑面积100.85平方米。该商品房按总价交易，总金额人民币558412元。乙方采用一次性付款，在2019年2月22日前支付全部房价款。2019年3月28日，东湛公司向异议人出具了《广东增值税普通发票》，证明东湛公司已收到价税合计632049元。异议人除所购房屋外，在广州市无其他房产。 本院认为，本案系诉讼期间，本院根据财产保全申请人的申请，对财产保全被申请人名下的财产实施查封措施，异议人（案外人）现主张其已购买了案涉房产并据此提出排除执行、解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定审查处理。本案审查的焦点问题为异议人申请解除查封的理由是否成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因此，本案异议人所提请求及理由是否成立，须审查其是否符合上述法律规定所设的三项条件。根据本案查明的事实，异议人系于本院对案涉房产查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且名下无其他房产并已向开发商东湛公司付清购房款，符合前述法律规定所设三项条件，可以排除对该案涉房产的查封措施。 综上所述，异议人黄有的请求有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 中止对广州市花都区颐和盛世五街14号3103房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。 审判长  杨明哲 审判员  张 磊 审判员  李焱辉 二〇一九年十月三十一日 书记员  潘 兴