北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初5903号原告（反诉被告）：杨岚，女，1973年2月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：李京川，男，1970年2月15日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：胡菲菲，北京融开律师事务所律师。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈小兰，北京融开律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴强，男，1976年2月1日出生，朝鲜族，住北京市大兴区。被告：李超霞，女，1966年3月11日出生，汉族，住北京市大兴区。被告北京炉火时代餐饮管理有限公司，住所地北京市大兴区永兴路5号院1号商业楼201。法定代表人：李超霞，执行董事。三被告共同委托诉讼代理人徐伟斌，北京市中闻律师事务所律师。原告（反诉被告）杨岚、李京川与被告吴强、李超霞、北京炉火时代餐饮管理有限公司（以下简称：炉火时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨岚、李京川的共同委托诉讼代理人胡菲菲，被告李超霞、吴强（反诉原告）、炉火时代公司的共同委托诉讼代理人徐伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨岚、李京川向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年8月至实际腾退返还房屋之日的租金，按每月39947元标准计算；2、判令被告支付押金2万；3、判令被告支付违约金263057元；4、判令李超霞、炉火时代公司对上述费用承担连带责任。事实与理由：杨岚、李京川与吴强于2014年11月22日签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于大兴区兴宇名苑项目东区1-201号的房屋出租给吴强，租赁期限自2014年11月22日至2020年1月21日，免租期2个月，房屋面积211.41平方米，合同约定房屋租金逐年递增，每半年支付一次，支付时间为每年1月11日和7月11日之前。2017年，房屋租金为5.832元/平方米/天，2018年为6.29856元/平方米/天，押金5万元。合同签订后，出租方将涉案房屋交付给承租方，承租方如约支付了第一期租金192400元，但押金仅支付3万元。2015年初，承租人以涉案房屋作为经营场所，设立了北京炉火时代餐饮管理有限公司，吴强之妻李超霞担任公司法定代表人，在履行合同过程中，吴强和李超霞都曾向出租人支付过租金。自2015年下半年起，承租人一直未能按照合同约定如期足额支付租金，虽经出租人多次催讨，但一直以公司经营有问题为由拖欠租金，期间偶尔支付过一部分，但截至2018年1月，承租方共计拖欠租金已达876858元，拖欠2万元租金至今未付。二原告认为，被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，为维护原告合法权益，根据民事诉讼法相关规定，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。吴强辩称：不同意原告的诉讼请求，我已于2017年9月30日搬离了涉案房屋，拖欠房租的计算应当截止到实际搬离时间，而且在2019年年初，李京川也委托中介出租该房屋，我多次协助客户看房；关于押金，合同已经无法履行，我无需支付押金；关于违约金，我认为数额过高；租赁合同是我签订的，与其他两被告没有关系，他们不应当承担连带责任。同时，为避免双方经济损失近一步扩大，且承租方已无经济能力支付剩余租金，特提出反诉，要求确定解除双方之间签订的租赁合同已于2017年9月30日解除。李超霞辩称：不同意原告的诉讼请求，我是房山区教育局职工，一直在上班，没有参与饭店的实际经营，根据合同相对性，不应当起诉我。炉火时代公司辩称：不同意原告的诉讼请求，答辩意见同李超霞。针对吴强提出的反诉，杨岚、李京川辩称：同意解除合同，但不同意吴强主张的解除合同时间点，截止到现在他也没有办理正式的解除手续，房屋也没有实际腾退给我们。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月22日，杨岚、李京川与吴强签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于大兴区兴宇名苑项目东区1-201号的房屋出租给吴强，租赁期限自2014年11月22日至2020年1月21日，免租期2个月，房屋面积211.41平方米，合同约定房屋租金逐年递增，每半年支付一次，支付时间为每年1月11日和7月11日之前。2017年，房屋租金为5.832元/平方米/天，2018年为6.29856元/平方米/天，押金5万元。合同签订后，出租方将涉案房屋交付给承租方，承租方如约支付了第一期租金192400元，但押金仅支付3万元。2015年2月，承租人以涉案房屋作为经营场所，设立了北京炉火时代餐饮管理有限公司，2017年11月29日，该公司法定代表人由吴强变更为其妻子李超霞。吴强提交租赁房屋照片，可以直观看出尚有桌椅等物品存放在涉案房屋内，吴强称屋内物品都不要了。杨岚提交自行制作的表格，主要内容为自合同签订后各期租金应付与实付的明细，截止2018年7月21日，共计拖欠租金876858.46元，最后一次支付租金时间为2018年4月10日，吴强支付宝转账1万元给李京川。另外，2018年1月16日，承租人向杨岚中国银行账户转账房租10万元。经询问，吴强认可没有将钥匙交还出租人，也没有办理正式的交接手续。吴强称：因该房屋租金过高无力承担，于2019年3月租赁了隔壁面积较小的202号房屋。本院认为，杨岚、李京川与吴强签订的房屋租赁合同合法有效，对合同双方具有法律约束力。合同当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴强辩称已于2017年9月30日搬离房屋，但并未办理交接手续，当时双方也并未解除租赁合同，且吴强在2018年也陆续交纳部分租金，综合以上几点，实难支持吴强要求确定双方租赁合同在2017年9月30日解除的反诉请求。在本案审理过程中，吴强于2019年8月9日提出反诉要求解除合同，杨岚、李京川当庭表示同意，本院不持异议，故吴强与杨岚、李京川签订的租赁合同于2019年8月9日解除。合同不再履行，故对杨岚、李京川要求吴强支付押金2万元的诉讼请求，本院不予支持。关于房租，考虑到确实有较长时间没有实际经营，本院酌定吴强支付截止2018年7月21日的欠交房租80万元。关于2018年7月22日至2019年8月9日（合同解除之日）期间的租金，本院酌定为45万元。在庭审中，本院释明双方尽快办理交接，杨岚、李京川也要求将房屋腾空后交房，结合以上情形，在腾退返还房屋之前，吴强应当按照每月39947元的标准向杨岚、李京川支付房屋占用费。关于违约金，吴强主张违约金过高，要求法院调整，考虑到出租人的实际损失，本院酌定吴强向杨岚、李京川支付违约金10万元。吴强与李超霞系夫妻关系，炉火时代公司注册于出租房屋之上并在此实际经营，李超霞为该公司法定代表人，吴强与李超霞在夫妻关系存续期间共同经营，产生的债务属于夫妻共同债务，应当由吴强、李超霞共同承担。炉火时代公司注册地与实际经营地均在涉案房屋处，对上述债务亦应当共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、杨岚、李京川与吴强2014年11月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月9日解除；二、吴强、李超霞、北京炉火时代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向杨岚、李京川支付截止2018年7月21日的欠交房租80万元；三、吴强、李超霞、北京炉火时代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向杨岚、李京川支付2018年7月22日至2019年8月9日（合同解除之日）期间的租金45万元；四、吴强、李超霞、北京炉火时代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向杨岚、李京川支付2019年8月9日至实际腾退返还房屋之日的占有使用费，按每月39947元的标准计算；五、吴强、李超霞、北京炉火时代餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向杨岚、李京川支付违约金10万元；六、驳回杨岚、李京川的其他诉讼请求；七、驳回吴强的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7620元，由杨岚、李京川负担2620元（已交纳），由吴强、李超霞、北京炉火时代餐饮管理有限公司负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费12600元，由杨岚、李京川负担10000元（于本判决生效后七日内交纳），由吴强负担2600元（已交纳）；保全费5000元，由吴强、李超霞负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵燕华人民陪审员  朱洪涛人民陪审员  焦福银二〇一九年十月八日法官 助理  杨 赛书 记 员  苏 娜