安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初7504号原告：合肥圣洁物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区习友路1678圣联.香御公馆3幢2701，统一社会信用代码913401005730092721。法定代表人：胡凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：许业梅，安徽美林律师事务所实习律师被告：史凯，男，1981年10月22日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：吴香涛，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁盛，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。原告合肥圣洁物业管理有限公司（以下简称“圣洁物业公司”）与被告史凯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣洁物业公司的委托诉讼代理人刁忠阳、被告史凯及其委托诉讼代理人吴香涛、丁盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣洁物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告史凯立即支付物业管理费1489.49元（2018年2月6日至2019年6月6日），并自起诉之日起按照同期银行贷款利率计算逾期付款违约金；2.判令本案诉讼费用由被告史凯承担。事实与理由：被告购买了位于合肥市新站区*住宅物业一套，建筑面积为84.63㎡。2015年12月30日开发单位向被告交房。2018年2月，因前期物业退场，合肥市*第一届业主委员会与原告签订《物业临时托管合同》，约定由原告临时为*提供物业服务，暂定期间为2018年2月6日至2018年4月6日，各项管理费用标准维持原有标准不变。原告经过招投标后，中标该小区物业服务的招标，并于2018年3月25日与合肥*第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，原告自2018年2月6日起成为*小区合法的物业服务主体。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年2月6日便无故拖欠物业管理费。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费用，但被告均不予理睬。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。被告史凯辩称：一、原告起诉要求被告承担支付物业管理费的法律依据是基于《物业临时托管合同》和《物业服务合同》，被告认为上述两份合同均属无效合同。《物业临时托管合同》签署双方为合肥市*第一届业主委员会与圣洁物业公司，服务期限为2018年2月6日至2018年4月6日。《物业服务合同》签署双方为合肥市*第一届业主委员会与圣洁物业公司，服务期限为2018年3月12日至2021年3月11日，签署日期为2018年3月25日。业主委员会从事民事活动的前提是其成立具备合法性要件。合肥市*第一届业主委员会存在选举程序不合法、选票数额不符合法律规定、选票丢失等情况，我方认为该业主委员会未依法成立，不是适格主体，不能也无权代表全体业主签署《物业临时托管合同》和《物业服务合同》。二、基于合同法第五十八条合同无效的法律后果，原告应举证其是否全部或部分履行合同约定的服务内容，被告仅需反驳，法官依据原告举证多少确定原告事实上提供了多少服务以此确定收费标准，若原告无法举证或不举证，则视为原告放弃举证权利。三、圣洁物业公司提供的服务不合格，主要有：保安形同虚设；单元门禁卡、可视电话从未使用过；高空抛物比比皆是；楼道内停放电瓶车；到处张贴小广告；经常有小偷光顾；绿化从未有物业人员修理、浇水；垃圾到处都是无人打扫；地下车路交房五年来一直未移交，双层机械车位上层是充数的，且SUV停不进下层车位，车库地面新做一个月的环养油漆已经破败不堪；电梯各种异响，抖动损坏得不到及时维修；向物业反映的问题，物业各种推诿等。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告史凯系合肥市新站区*业主，房屋建筑面积为84.63㎡。2012年，山东明德物业管理有限公司合肥分公司与合肥圣联置业有限公司签订?*前期物业管理委托服务合同一份，约定由其由其为*提供前期物业服务；前期物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.1元/平方米?月收取等；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬；前期物业服务期限自首批物业交付之日起一年，若业主委员会在合同期满后尚未成立，则顺延至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。合同签订后，山东明德物业管理有限公司合肥分公司为该小区提供物业服务至2018年2月。后合肥市*第一届业主委员会（甲方）与原告圣洁物业公司（乙方）签订《物业临时托管合同》，约定甲方委托乙方对圣联*小区物业管理进行临时托管的相关事宜；各项管理费用标准，维持原有标准不变；本协议期限暂定为2个月，自2018年2月6日至2018年4月6日止，如需顺延，甲方需提前7日通知乙方;新物业进驻，本合同自动解除等。合同签订后，圣洁物业公司对该小区物业进行临时管理。后双方于2018年3月25日签订《合肥市*物业服务合同》一份，约定由圣洁物业公司对*提供物业管理服务事宜；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅按1.1元/平方米?月收取等，实际收费标准以政府相关部门最终核定为准；业主委员会、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交款的千分之三的标准向圣洁物业公司支付违约金；本物业管理服务期限为三年，从2018年3月12日至2021年3月11日止；本合同期满前三个月，双方协商重新签订物业服务合同，协商不能达成一致的，业主委员会重新选聘新的物业管理企业；本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准等。后圣洁物业公司为该小区提供物业服务至今。2018年3月，合肥新站高新技术产业开发区经贸发展局核准该小区有电梯住宅物业综合服务费按建筑面积1.1元/月?平方米收取（含公共能耗费）。因史凯未交纳2018年2月6日至2019年6月6日期间的物业费，故圣洁物业公司向史凯催收未果后，遂诉讼来院。另查，史凯于2018年底通过圣洁物业公司人员交纳物业费1100元，圣洁物业公司于2019年6月17日开具发票，并注明“代开2016.12.30-2017.12.29”。以上事实有圣洁物业公司提供的《物业临时托管合同》、《合肥市圣联*物业服务合同》、国内竞争性招标中标通知书、价格服务登记证、《物业服务合同》、催款函照片、小区服务照片、工作汇报、《圣联?*前期物业服务合同》、转让协议、照片，史凯提供的合肥市*物业服务招标文件、*业主临时公约、照片、发票等证据佐证，本院予以确认。本院认为：圣洁物业公司与合肥市*第一届业主委员会签订的《物业临时托管合同》、《合肥市*物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对全体业主及圣洁物业公司均具有约束力。史凯辩称合肥市*第一届业主委员会成立不合法、不是适格主体，故主张上述两合同系无效合同。该项抗辩没有证据证明。而且，合同签订后，圣洁物业公司依据合同约定履行了提供物业服务的义务。史凯作为业主，在接受了圣洁物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。至于史凯抗辩的圣洁物业公司服务不到位的情况，结合双方提供的证据，考虑到圣洁物业公司系从原物业处临时接管该小区等情况，史凯反映的部分问题涉及原物业服务期间就存在的问题，而小区坏境的改善是一个逐步完善的过程，原告在接管物业管理服务后，应不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。被告史凯作为业主，也应从相互体谅的角度出发，如果物业管理企业无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。圣洁物业公司主张史凯欠交自2018年2月6日起至2019年6月6日期间物业费，史凯抗辩称其于2018年10月23日向原告支付物业费1100元，该1100元应从欠缴物业费中扣减，并提供了发票予以证明。圣洁物业公司虽认可收到该1100元，但称该款是基于其与山东明德物业管理集团有限公司签订的转让协议而代收的物业费，并在发票中备注了“代开2016.12.30-2017.12.29”字样。但圣洁物业公司提供的转让协议及照片，没有记载山东明德物业管理集团有限公司对史凯享有的债权数额，故圣洁物业公司的意见依据不足，本院采信史凯的抗辩意见，认定其缴纳的1100元为向圣洁物业公司缴纳的物业费，应予以扣除。依据《*前期物业服务合同》《合肥市*物业服务合同》及价格服务登记证确定的高层住宅（有电梯）每月每平方米1.1元的标准计算,该1100元应抵扣2018年2月6日至2019年1月31日期间的物业费，史凯还需缴纳2019年2月1日至2019年6月6日期间的物业费391元[1.1元/月?平方米×4个月×84.63平方米+1.1元/月?平方米×（6天/30天）×84.63平方米]。关于圣洁物业公司主张的逾期付款违约金，考虑到史凯反映的物业服务中存在瑕疵的情况，其并非故意拖欠物业费，故本院对其该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告史凯于本判决生效之日起十日内支付原告合肥圣洁物业管理有限公司2019年2月1日至2019年6月6日期间的物业费391元；二、驳回原告合肥圣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，合计50元，由被告史凯负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王雅欣二〇一九年十月八日书记员  朱 敏附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。