湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初1557号原告：黄冈云志家具有限公司，住所地:黄冈市黄州区宝塔路42号，统一社会信用代码91421100095461386M。法定代表人：童建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李继平，湖北迈通律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：广州中联建业物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和街25号首层阁楼，统一社会信用代码91440106724308983D。法定代表人：舒琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾炎林，广东启源律师事务所律师，代理权限：特别授权。徐春桥，广东启源律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黄冈云志家原告黄冈云志家具有限公司（以下简称“黄冈云志公司”）与被告广州中联建业物业管理有限公司（以下简称“广州中联公司”）合作合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄冈云志公司的法定代表人童建华及其委托诉讼代理人李继平、被告广州中联公司的委托诉讼代理人曾炎林、徐春桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄冈云志公司向本院提出诉讼请求：1、由被告偿付补偿款551万元；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年12月30日，原告黄冈云志公司的发起人、股东童建华在取得被告广州中联公司同意的情况下，以广州中联公司的名义与黄冈军分区后勤部签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定黄冈军分区后勤部将位于黄冈市黄州区宝塔路42号军械修理所的房屋及其场地租赁给广州中联公司用于新建建材市场；总租赁期限为18年，限自2012年1月1日起至2029年12月31日止。在总租期内每五年签订一次租赁合同。年租金头三年每年50万元，第四、五年为每年55万元，以后每三年递增10%。在合同附加条款中，双方约定，黄冈军分区后勤部同意广州中联公司拆除军械修理所现有全部建筑，由广州中联公司自行投资新建建材市场及附属配套设施。合同还就双方的权利义务以及违约责任等作了约定。同时，双方签订了为期五年(从2012年1月11日起至2016年12月31日止）的《军队房地产租赁合同》，两份合同内容基本相同。黄冈军分区后勤部和广州中联公司在合同上加盖了公章，童建华在被告代理人处签名。上述合同签订后，原告黄冈云志公司的股东童建华、喻刚、朱贵初三人按照《军队房地产租赁合同》的约定，向黄冈军分区后勤部交纳了30万元租赁保证金，并在租赁期内按照合同约定交纳了全部租金。2012年3月，童、喻、朱三人将租赁范围内原军械修理所的房屋全部拆除。同时于2013年3月投资近700万元在租赁的军械修理所原址上修建了黄冈市八一家具广场（以下简称“八一家具广场”）。为了更好地履行租赁合同、依法经营，2013年童、喻、朱三人发起设立黄冈云志公司，公司在2014年3月正式成立。公司成立后，童、喻、朱将租赁军械修理所及投资建设八一家具城的项目全部移交给公司。2013年10月，八一家具广场开始营业，通过招商，引进家具经营商户共16家。2018年，黄冈军分区后勤部通知原告，要解除其与被告广州中联公司签订的《军队房地产租赁合同》。同时，黄冈军分区后勤部与被告广州中联公司达成补偿协议，黄冈军分区后勤部因解除合同及收回八一家具广场建筑物，共计补偿851万元。该补偿款现已全部支付给被告广州中联公司。原告得知上述情况后，多次与被告广州中联公司协商，主张该补偿款应当归原告享有。被告遂于2018年11月5日付给原告补偿款300万元，余款经原告多次催要，但被告一直未付。2018年12月26日“八一家具城停偿专班”召集原告和有关人员及黄州区政府办相关人员召开会议，会议决定原告在2018年12月31日前向军分区上交房屋钥匙及房产，所有租户任何问题由原告负责，停偿专班负责协调该项目尾款支付。12月31日原告将房产及钥匙移交给军分区。原告认为，黄冈军分区后勤部与被告广州中联公司签订的租赁合同是双方的真实意思表示，内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。虽然该租赁合同是以被告广州中联公司的名义签订，但合同的实际承租人是原告。合同生效后，原告遵照合同约定交付了租赁保证金，拆除了军械修理所原有房屋，并投资修建了八一家具广场，在合同期内近期交纳了全部租金。对此，黄冈军分区后勤部早就知晓并且从未提出异议。而且在拆除军械修理所旧房新建家具城初期，因没有取得规划许可，黄冈军分区相关领导还出面与当地政府相关部门进行了协调。在黄冈军分区后勤部解除租赁合同后，也是原告与八一家具城的全部商户达成补偿协议，约定并支付补偿款801620元，现已实际支付十余万元。同时原告还按照八一家具广场停偿专班的要求，按期交付了房产及钥匙，而被告广州中联公司从一开始就没有承担过合同义务，故也不应该享有合同权利。作为该租赁合同的实际履行人，原告既然承担了全部合同义务，当然也应当享有解除合同补偿款的权利。由于原告多次催要该补偿款的尾款，被告一直未付，原告遂具状起诉，请求依法裁决。被告广州中联公司辩称：一、答辩人与被答辩人没有任何约定，亦未签署任何法律文件，故答辩人与被答辩人不存在合同关系，原告起诉答辩人没有事实与法律依据，即答辩人不是本案的适格被告。二、答辩人是涉案军队房地产租赁合同的签约主体，该项目因被答辩人违规开发经营，导致答辩人被地方行政部门予以行政处罚，均表明我方是涉案房产承租主体，故答辩人属于停偿补偿对象是毫无疑问的。三、被答辩人无视该项目于2011年12月31日已开始运营的事实，索要全部停偿补偿款，没有事实与法律依据。答辩人认为该项目已终止，如果童建华要求对该补偿款进行合理分配，首先必须对涉案八一家具广场项目进行全面清算及司法审计，否则没有相关的法律依据和合理的分配标准，对补偿款无法进行实体处置；四、被答辩人提供的五年合同显示，该合同于2016年12月31日到期，后童建华因违反与答辩人当初约定也不兑现承诺，故答辩人终止了与童建华的合作，在未取得答辩人授权许可下，在2017年1月至2018年6月童建华继续经营却不履行合同义务，因严重违约而无法续签，故原合同解除。后答辩人与出租方争取达成了新的租赁协议，在签署新协议的情况下才争取到涉案补偿款。故答辩人认为其与被答辩人没有事实和法律上的关系，不是本案的适格被告。被答辩人起诉答辩人没有事实和法律依据，请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄冈云志公司向本院提交以下证据：证据一、营业执照、公司章程、补充协议，证明：1.原告的主体资格；2.童建华、喻刚、朱贵初系原告公司股东。3.原告公司设立的目的就是为了履行案涉租赁合同。证据二、企业信息公示，证明被告的主体资格。证据三、军队房地产租赁合同二份（5年、18年），证明原告以被告的名义与军分区后勤部签订了租赁合同。证据四、房屋拆迁合同书，证明原告依约拆除了军械修理所原有的房屋。证据五、黄冈市八一家居市场建设工程合同书、结算清算、结算书、付款凭证，证明原告依约投资建设了家具建材市场及配套设施。证据六、租赁保证金收据、租金收据、水电费收据，证明原告依约支付了租赁保证金、租金和水电费；证据七、租赁合同书，证明租赁期内原告对租赁物实际占用、使用和收益。证据八、八一家具广场商户撤场补偿协议，证明因解除与商户的租赁合同原告与其达成补偿协议；证据九、解除租赁合同退场通知、会议记录、收条，证明1.军分区后勤部通知解除合同与退场；2.原告向军分区后勤部交付了租赁物；3.家具广场商户的问题由原告负责；4.军分区后勤知晓原告是实际承租人。证据十、网上银行电子回单，证明被告已转付给原告补偿款300万元。被告广州中联公司对原告黄冈云志公司提交证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证实原告的主张；对“补充协议”有异议，认为没有署名，不认可他的股份比例。对证据2无异议，我们公司与本案无关联，我公司与原告未签订任何协议，与童建华有口头协议，协议的内容是，当初我们与案外人签订了协议，后来原告的法定代表人童建华说，给别人做，不如给我做，鉴于双方是亲兄弟，项目就给了童建华做。两兄弟口头商量，项目运营后，先返还前期的投资款150万元，再每年向中联交纳50万元的管理费。我们与原告在法律上不存在任何的关系；对证据3的真实性与合法性无异议，关联性有异议，与被告无关。事实是存在的，签约的主体是被告，被告的签约代理人是童建华，时间是2011年，而原告公司成立的时间是2014年，从基本的法律事实上看，当时签约时，原告是不存在了。原告提供这份证据，是想得到这笔补偿款。这份合同的第12条，有明确约定；合同生效是有附加条件。第9条第四款也有规定。综上，这两份合同，不可能作为停偿补偿的依据。关联性补充意见，针对5年的合同，签署期是5年。第一份18年的合同，是无效的。5年合同期满后，是没有交租金（2017年1.1号到2018年上半年，长达一年半的时间，都没有交租金），属于违约，不管是谁，是不可能续签；对证据4没有原件，真实性、合法性均存疑，关联性有异议，不可能证实原告的主张。签约主体是童建华，签约时间是2012年，原告成立的时间是2014年；对证据5没有原件，“合同书”签约的主体是童建华，合同签订的时间2013年3月1日，原告公司没有成立，不能证实原告的主张。“付款凭证”有客观的银行转账凭证，有本项目（八一家具广场）有关的银行凭证，对此没有异议，这种认可是针对童建华个人，非原告公司；“付款凭证”等没有正规发票，真实性、合法性、关联性不认可。通过我们初步统计原告的证据，整个市场的建设成本，大约在三、四百万元，原告主张在六百万元。在金额悬殊的情况下，我们可能需要提请司法审计鉴定。对“结算清单结算书”，因被告没有参与相关的经济活动，所以没有办法进行三性的确认；对其原件，认为没有具体的工程量的结算清单，提供的结算清单，大部分是广告费的清单。对证据6中的“收据”，如果存在原件的情况下，真实性、合法性无异议，关联性有异议，保证金收据开具的时间是2012年，原告成立的时间是2014年3月29日，证明原告不可能交这个款项；原告成立之后的这些收据，也不是原告，显示的交款主体是童建华，大部分显示是军械所。所以，原告交相关的费用，我方不认可；对证据7真实性有待考量。“租赁合同书”合同上的签约主体不是原告，出租方是湖北黄冈八一家具广场。还有部分合同（吕建明（伊床垫）、枣阳商贸公司、蔡孝元、魏吉、张勇军左右沙发、吕建明黄金花、杰克丹尼、许江英、夏雪、张勇军芝华士、王梅峰、刘永斌）的签约主体，是自然人喻刚作为出租方签署了。租赁合同截止时间大部分显示是2015年10月31日，最晚是2015年12月19日，没有后续的合同，应该显示合同的终止。要求补偿的租户是没有那么多的；对证据8的真实性存疑，真实需要补偿的是6家。据我们了解，有部分租户，是没有交租金，是自然解除合同的，他们是另外找的合作伙伴，是不需要补偿的。第一份补偿协议，补偿给陈宣应，显示80元每平，面积是235平米，补偿金额应该是18800元，里面却是23500元，金额不符，真实性有异议。补偿协议，我们不是协议的签署方，原告也没有提供对应的合同支持，原告应当提供予以补偿的证据；对证据9真实性合法性予以确认，关联性有异议，不能达到原告的主张。其“通知”，无异议；对“会议记录”，如果有原件，三性无异议；对“收条”，如果有原件，无异议。对证据10无异议，但不认可与原告之间有法律关系，当时记账规则，公司不能打个人，金额太大，需要相关的协议才行，也出于要退场的压力，于是就与童建华协商，代转补偿款，以足以安置商户。此次不能表明原告与被告存在法律关系，原告只是代收这笔费用。当时也要求童建华提供了黄冈云志公司的主体资料。被告广州中联公司为反驳原告的诉请，向本院提交以下证据：1、《关于八一家具城项目已收租金的说明》，证明从承租时起至2016年年底童建华代被告向黄冈军分区上交租金190万元的事实。该证明有原告的法定代表人童建华的签名确认。2、《黄冈市城市管理执法局限期拆除违法建设公告》《黄冈市城市管理行政执法履行义务催告书》《陈述申辩意见书》，证明涉案商场因未取得建设规划许可证，广州中联公司被黄冈市城市执法局予以行政处罚的事实及被告对该行政处罚的答辩意见。上述处罚过程证明原告并不是涉案项目的承租主体。3、《关于八一家具广场收回房产的通知》，证明业主方办因军队停偿政策，要求被告交还涉案房产的事实及被告是涉案项目是承租主体，而不是原告。4、编号为（2018）鄂1102行审34号黄州区人民法院《行政裁定书》及法院强制扣划110万元的财务记录。证明因童建华未办理报建手续，被告被黄冈市城市管理执法局予以110万元的行政处罚，该款项被告现已履行完毕。亦证明被告是补偿款的真正受益人，而非原告。5、《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》（2018、6、14），证明按原告提交的两份《军队房地产租赁合同》，该项目无法获得相关补偿，后经过被告努力与出租方达成新的租赁协议，租赁期限为5年，租赁期限自2018年6月14日起至2023年6月14日止，涉案补偿款只补偿给被告的，作为其未来5年的预期收益损失。6、原告《承诺书》、云志《营业执照》300万元转账记录，证明因财务制度原因（即公司不能直接大额转账给个人），被告不能直接转账给童建华本人，在童建华本人提供黄冈云志公司的主体资料后，由云志公司代童建华收取相应款项。7、原告承诺书及主体资料和300万元的转账记录，证明因财务制度原因，即公司不能对个人大额转账，在童建华本人提供公司的主体资料后，由云志公司代童建华收取相关的款项。8、关于八一家具广场商户撤场补偿通知，证明原告给商户的补偿标准为：自行装修的为120元每平方米，非自行装修的为80元每平方米，并非如原告提交证据里显示的补偿标准。原告黄冈云志公司对被告提交的证据1认为没有原件，真实性、合法性存在异议，关联性有异议，只能证明租赁方交了租金，至于是谁交的，没有关系。在本案中，军分区与被告的租赁合同关系，是原告与被告之间的合同关系，被告只承认与童建华的合同关系，本案是我们之间的合同关系，这个说明与本案没有关联性；对证据2的真实性无异议，关联性有异议，与本案没有关联；对证据3的关联性有异议，该通知出租方军分区是基于与被告间租赁合同关系，不能排除原告是租赁合同的实际履行者；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联性，本案是另一法律关系；对证据5的真实性无异议，关联性有异议。被告发表质证意见说，合同无效的理由，是没有经过部队相关的部门审核批准。但其证据不能实现其证明目的。其次，整改协议也没有部队上级部门的审核批准；对证据6的真实性无异议，关联有异议，也无法实现其证明目的。黄冈云志公司是直接收取补偿款，并非黄冈云志公司代童建华收取补偿款，而且也是由云志公司出具了其收款收据；对证据7不能证明其证明目的；对证据8的真实性无异议，但对证明目的有异议，与本案没有关联；对证据9不能作为证明补偿商户的证据，其补偿的具体标准，应该以我公司与商户间的具体补偿协议为准。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据4.5，该证据均是复印件，不符合证据的形式要件，且被告对其真实性有异议，本院不予采信。2.被告提交的证据，结合双方庭审时对案件事实的陈述，能印证本案的租赁关系发生初期，童建华与被告之间存在口头的合作协议，被告认可所租赁的黄冈军分区场地由童建华进行项目开发。3.八一家具广场的开发投资建设和经营管理，经童建华转为童建华、喻刚、朱贵初三人合伙，最终权利义务受让者是原告黄冈云志公司，被告广州中联公司虽为黄冈军分区场地承租主体，前期为完成租赁合同的签订支出了资金费用，但未参与八一家具广场的投资经营管理。结合双方当事人对案件事实的陈述意见及对证据的举证、质证、认证意见，本院查明事实如下：2011年12月30日，被告广州中联公司与黄冈军分区后勤部签订一份《军队房地产租赁合同》，合同约定黄冈军分区后勤部将位于黄冈市××宝塔路军械修理所的房屋及其场地租赁给广州中联公司用于新建建材市场；总租赁期限为18年，即自2012年1月1日起至2029年12月31日止，在总租期内每五年签订一次租赁合同，年租金头三年每年50万元，第四、五年为每年55万元，以后每三年递增10%。在合同附加条款中，双方约定，黄冈军分区后勤部同意广州中联公司拆除军械修理所现有全部建筑，由广州中联公司自行投资新建建材市场及附属配套设施。该合同还就双方的其他权利义务以及违约责任等作了约定。同时，双方签订了为期五年(从2012年1月11日起至2016年12月31日止）的《军队房地产租赁合同》，两份合同内容基本相同。黄冈军分区后勤部（甲方）和广州中联公司（乙方）在合同上加盖了公章，童建华在乙方代理人处签名。上述合同签订后，童建华邀约喻刚、朱贵初三人合伙投资，按照《军队房地产租赁合同》的约定，首先向黄冈军分区后勤部交纳了30万元租赁保证金，并在租赁期内按照合同约定交纳了全部租金。2012年3月童建华、喻刚、朱贵初三人将租赁范围内原军械修理所的房屋全部拆除。同时于2013年3月投资在租赁的军械修理所原址上修建了黄冈市八一家具广场。2013年童建华、喻刚、朱贵初三人发起设立黄冈云志公司，2014年3月黄冈云志公司经工商核准成立。公司成立后，童建华、喻刚、朱贵初将租赁军械修理所及投资建设八一家具城的项目全部移交给公司经营管理。2013年10月，黄冈市八一家具广场通过招商，引进家具经营商户共16家。因该广场的建设未经依法许可，行政执法部门于2017年3月27日对被告广州中联公司作出了《行政处罚决定》，对被告处罚110万元，该罚款已被强制执行给行政执法部门。2018年，黄冈军分区后勤部因国家政策规定，与被告广州中联公司签订了《终止经营并收回资产协议书》，并于2018年6月14日与被告签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，于2018年9月19日，向被告下达了《关于八一家具广场收回房产的通知》。被告广州中联公司收到黄冈军分区后勤部补偿款851万元后，于2018年11月5日向原告黄冈云志公司代转补偿款300万元。原告认为，黄冈军分区后勤部与被告广州中联公司签订的租赁合同，但该合同最终的实际承租人是原告黄冈云志公司，作为该租赁合同的实际履行人，原告既然承担了全部合同义务，当然也应当享有解除合同补偿款的权利。原告经多次要求被告支付余下补偿款551万元未果，遂具状请求本院依法裁决。诉讼中，原告认可双方存在口头上的合作协议，被告只认可与童建华个人存在口头合作关系，但双方对合作协议的约定内容不能达成一致意见。经本院多次主持调解，双方也不能对补偿款的分配达成调解意见。本院认为，本案争议的焦点：1.原、被告主体是否适格？2.原告主张的诉请是否应予支持？1、原、被告主体是否适格？依据民事诉讼法的规定，当事人是否是所争议的民事法律关系(即本案诉讼标的)的主体，作为判断当事人适格与否的标准。原告主体不适格，是指原告没有诉讼权利能力，或者与案件不存在法律上的利害关系的公民、法人或其他组织。本案在庭审时，被告广州中联公司认可与童建华存在口头上的合作协议，但八一家具广场的建造和经营管理的最终权利受让者是原告黄冈云志公司，而本案争议的补偿款所对应的被拆迁对象即是八一家具广场。故本案诉争的补偿款与原告黄冈云志公司存在法律上的利害关系，其作为原告的主体资格适格。被告广州中联公司已收到军分区补偿的补偿款，并向原告支付了其中部分款项，黄冈云志公司向其主张支付下余补偿款权利，广州中联公司作为本案被告的主体资格适格。被告广州中联公司认为本案被告不适格的理由不成立，本院不予采信。2、原告黄冈云志公司主张由被告广州中联公司返还补偿款是否应予支持？依照法律规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告黄冈云志公司主张由被告广州中联公司返还补偿款，原告应向本院提供充足的证据证明其诉请成立。本案引发争议原因是基于双方之间的口头合作协议，诉争的补偿款归谁享有，需依据双方之间对合作协议的约定来判定。诉讼中，原告主张该补偿款归其所有不能提供充足的证据证实，双方对该补偿款的归属又不能形成一致意见，本院结合双方当事人陈述合作协议的内容及其提交的证据进行综合分析，亦不能认定原告诉请的余下补偿款551万元均应归其所有，故原告对其主张应承担不利法律后果，其诉请由被告返还余下补偿款551万元的证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告黄冈云志家具有限公司的诉讼请求。案件受理费50370元，由原告黄冈云志家具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  黄友良审判员  孙丽霞审判员  李宝红二〇一九年十月十八日书记员  张雪梅