山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初232号原告（反诉被告）：长治市方兴种苗有限公司，地址：长治市紫金西街233号。法定代表人：韩正武，职务：总经理。委托代理人：张浩亮，山西双师律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：国营长治县农作物良种场，地址：长治县苏店镇原家庄村西。法定代表人：王瑞峰，职务：场长。委托代理人：李文，系该单位负责人，代理权限：特别授权。委托代理人：张彦俊，山西恒烨律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告长治市方兴种苗有限公司（以下简称方兴公司）与被告国营长治县农作物良种场（以下简称国营良种场）租赁合同纠纷一案，与反诉原告国营良种场诉反诉被告方兴公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告方兴公司的委托代理人张浩亮，被告国营良种场的委托代理人李文、张彦俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失共计1829574元。（经济损失财产部分指的是苗木、房屋建筑物、构筑物、机器设备，现均在租赁的土地上）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2006年4月3日签订《土地租赁合同书》约定原告租赁被告土地52亩，租赁期限为20年，2008年1月13日双方再次签订《土地租赁合同书》，约定原告租赁被告土地78.97亩，租赁期限为18年；两份合同均约定原告有权在部分土地上建设服务于生产、科研、经营的临时性基础设施。2009年10月2日，因政府征收，双方协议终止了2006年4月3日《土地租赁合同书》52亩中40亩土地的租赁关系，另12亩土地租赁关系继续。自2006年双方首次签订合同至2009年底期间，原告在租赁土地上投资建设了围墙、大棚、道路、办公楼等设施，共计投入建设资金250余万元。2012年底，长治县人民政府要再次征收原告租赁被告的土地，因此经双方充分协商，本着协商解决征收补偿事宜的态度，共同委托山西奥杰资产评估有限公司对租赁土地回收补偿事宜进行评估，包括生物资产、房屋建筑物、构筑物、机器设备进行评估，评估结果为原告在租赁被告土地上建造、安装的资产价值为人民币1829574元。在双方协商过程中，被告于2013年2月20日通知原告解除12亩、78.97亩土地租赁合同，但被告解除合同，给原告造成了巨额的经济损失，被告应当给付赔偿，经原告多次与被告交涉，至今未果。故原告特提起诉讼。被告辩称：1、针对12亩土地上的损失问题，双方确已解除合同，解除合同原因：根据人民法院的生效判决书最终认定为政府规划征用。根据双方在2006年4月3日所签订的土地租赁合同，该合同中没有提到如国家征用，原告有损失被告承担的条款，同时租赁的12亩土地上未有建筑物、构筑物，没有有价值的财产，没有经济损失。2、针对78.97亩，该租赁合同已经解除，人民法院生效判决书中认定解除的原因系原告方违约，被告方依照法律规定和合同约定依法解除，依照法律规定和合同约定如有损失应当由原告自行承担。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、责令被反诉人退腾出所占用的反诉人的土地90.97亩，并恢复土地原状。2、责令被反诉人赔偿反诉人经济损失（土地占用费用）723039元。土地占用费用计算方式：（1）、78.97亩*300元*3年*3倍=213219元，2010年-2012年共3年，依照合同每亩地每年300元，合同约定有3倍的经济赔偿，谁违约谁承担，租赁费仅交到2009年。2013年-2017年，参照周边土地租赁市场价每亩地每年1000元，78.97亩*1000元*5年=394850元。2018年未计算损失，原因给反诉被告下发过停止经营的通知。2019年78.97亩*1000元=78970元。以上合计687039元。（2）、12亩，2015年以前交过租赁费，从2016年-2017年，12亩*1000元*2年=24000元。2018年未计算理由如上。2019年12亩*1000元=12000元。合计36000元。以上总计723039元。3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人系从事良种培育的企业，2006年4月3日反诉人与被反诉人签订《土地租赁合同书》，合同约定：反诉人将52亩土地租赁给被反诉人，租赁期限为20年。2008年1月13日双方再次签订《土地租赁合同书》，约定反诉人将78.97亩租赁给被反诉人，租赁期限为18年。该合同对租金的交纳都有约定。2009年因政府征收，双方协议终止了2006年合同中的40亩。在合同履行中，被反诉人一直违约不交纳租金，后经过长治县法院审理并判决，因被反诉人违约，双方所签的合同已全部终止，但被反诉人一直拒绝退腾土地并继续占地用于生产经营，反诉人虽多次派专人前往被反诉人处协商退腾事宜，但被反诉人却以各种理由拒绝腾退。截止起诉之日，被反诉人已给反诉人造成经济损失（土地占用费用）共计723039元。反诉被告辩称：1、经被告同意，原告在租赁土地上进行投资，且形成不动产，被告要求原告恢复土地原状没有事实依据。2、被告未对原告地面投资进行赔偿，原告有权继续占用土地。3、被告对原告进行补偿后，原告同意腾退土地。4、被告主张土地占用费无事实和法律依据。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。原告方兴公司为支持其主张，向法庭提供了以下证据：证据1、土地租赁合同书及平面图各两份，证明（1）2006年4月3日签订的原告租赁被告52亩土地；（2）2008年1月13日签订的租赁78.98亩土地，合同第七条均约定如国家建设需要征用乙方（原告）租赁甲方（被告）的部分或全部土地，甲乙双方应在保证双方利益不受损失的情况下协商处理。第四条约定甲方同意乙方在部分土地上建设服务于生产、科研、经营的临时性基础设施。合同书未约定解除合同乙方在地上投入资产的处理方式。证据2、土地租赁合同终止协议书一份，证明因长治县政府土地征收，2009年10月2日，经原被告双方协商，解除了52亩土地中的40亩的租赁关系，同时对原告在40亩土地上的投资，被告给予了268万元补偿款。证据3、2013年2月26日解除土地租赁合同通知书两份，证明被告以长治县政府需要征用土地及原告欠付78.97亩土地租赁费为由通知原告解除土地租赁合同。证据4、（2014）长民终字第00429号民事判决书、（2015）长民终字第00503号民事判决书各一份，证明原告不服被告解除合同有效的一审判决，提起上诉，中级法院维持了原审判决，双方解除了剩余12亩和78.98亩土地的二份租赁合同。判决书保留了原告向被告提出赔偿经济损失之诉的权利。证据5、晋奥评报字（2012）DC-005号《补偿项目评估报告书》，证明2012年12月3日原被告双方共同委托山西奥杰资产评估有限公司对原告投入的生物资产、房屋建筑物、构筑物、机器设备等进行评估，其中资产评估委托书记载评估的目的是对被告收回租赁土地补偿事宜，报告的作出日期为2012年12月18日，使用期一年，从2012年12月3日至2013年12月2日。委托评估资产价值为人民币1829574元，作为诉请的依据。被告国营良种场的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但我方认为该合同书中未约定对原告方所租赁土地进行赔偿的情形，其中2006年4月3日合同，2008年1月13日合同第七条中，均约定如国家征用，甲乙双方在保证双方利益不受损失的情况下，协商处理。我方理解如果政府征用，政府如对原告的建筑物及其他财产有赔偿，可依照法律规定和合同约定，由原告来获取。除此之外，被告方没有赔偿的责任。对证据2的真实性无异议，与本案无关联。对证据3的真实性无异议，最终法院认定原告方因违约所以依法解除合同，原告方就应当承担违约责任。对证据4的真实性无异议，该生效判决书认定12亩系政府规划，78.97亩系原告方违约，且该12亩上未有建筑物及其他有价值财产，故被告方不应承担赔偿责任。对证据5的真实性及证明目的均不认可，该评估报告系原告单方委托，被告方不承担赔偿责任，且该评估报告早已失去评估年度效力。被告（反诉原告）国营良种场为支持其主张，向法庭提交了以下证据：证据1、土地租赁合同书一份，证明2006年4月3日签订，该合同中原告租赁被告52亩土地，合同第七条约定，如需国家征用，甲乙双方应保证双方利益不受损失的情况下，协商处理。证据2、本院（2013）长民初重字第224号判决书，证明人民法院已经解除上述合同，解除理由系政府规划征用。证据3、长治市中院（2015）长民终字第00503号民事判决书一份，证明内容同上。证据4、土地租赁合同书一份，证明2008年1月13日双方签订的租赁78.98亩土地合同，该合同约定违约责任，如原告方不按时交纳租金，被告方有权收回土地。第十条规定，如一方违约，违约方应当对另一方进行经济补偿，补偿标准为违约所造成经济损失的3倍。证据5、本院（2013）长民初字第225号民事判决书一份，证明2008年1月13日签订的土地租赁合同已经解除，解除理由系原告方违约。证据6、长治市中院（2014）长民终字第00429号民事判决书一份，证明内容同上。证据7、长县国用（2004）字第020202号国有土地使用证书一份，证明诉争土地的使用权归被告，反诉的90余亩土地均在土地使用证书上。原告（反诉被告）方兴公司的质证意见是：1、双方签订的合同所约定的违约金过高，应当按照同期人民银行贷款利率标准进行计算。2、同举证和排异意见。根据被告申请，本院依法到山西潞安集团司马煤业有限公司（以下简称司马煤业）调取了2份证据，当庭向原被告双方出示：1、2013年1月30日司马煤业对方兴种苗的赔偿协议书复印件一份；2、2013年2月7日司马煤业支付方兴种苗的赔偿款517145.03元的银行凭证一份。被告国营良种场的质证意见是：1、对两份证据的真实性无异议，2、该协议中包括本案中诉争的土地，涉及到土地上的房产以及地上附着物，司马煤业已经做过相应的赔偿。原告方兴公司的质证意见是：1、赔偿协议书系复印件，记账凭证所记载的金额和协议书所约定的金额不一致，我方认为记账凭证与协议书缺乏关联性，真实性有异议。2、赔偿协议书未记载所针对资产的具体位置，不能证明赔偿协议的资产是本案争议的资产。3、形成于原告向法庭提供的最后一份证据，评估报告书后，评估报告在作出时已经充分考虑了房屋的新旧程度，均有新旧程度的比例予以记载，与本案诉求不属于重复主张。本院的认证意见是：被告认可原告证据1、2、3、4的真实性，本院予以认可；原告的证据5系双方委托的鉴定机构作出的评估报告，本院对其真实性也予以认可。被告的证据1至证据7的真实性原告认可，本院也予以认可。尽管原告不认可，但其没有提供相反证据，故本院对调取的司马煤业与本案原告的赔偿协议书和付款凭证的真实性予以认可。经审理查明：原被告双方于2006年4月3日签订《土地租赁合同书》，约定原告租赁被告位于东北角土地52亩，租赁期限为20年；2008年1月13日双方再次签订《土地租赁合同书》，约定原告租赁被告位于西北角土地78.97亩，租赁期限为18年。两份合同均约定原告有权在部分土地上建设服务于生产、科研、经营的临时性基础设施。2009年10月2日，因政府征收，双方协议终止了2006年4月3日《土地租赁合同书》52亩中40亩土地的租赁关系，另12亩土地租赁关系继续。被告于2013年2月20日通知原告解除12亩、78.97亩土地租赁合同。本案原告以解除合同行为无效为由先后于2013年向本院提起确认之诉。关于双方于2006年4月3日签订的涉案12亩土地的租赁合同，本院于2015年1月13日下达了（2013）长民初重字第224号民事判决书，该判决书载明：由于政府规划需征用涉案12亩土地，无法实现合同目的，确认本案被告解除双方2006年4月3日签订的合同符合法律规定，驳回了本案原告的诉请。后本案原告不服提出了上诉，长治市中院于2015年6月9日下达了（2015）长民终字第00503号民事判决书，维持了原审判决。但本案原告一直占用该12亩土地至今，同时2016年至今的占地费一直未向本案被告交纳。后经本院现场勘查以及本案原、被告双方确认：涉案的12亩土地上现有原告财产3间平房、南围墙、一条约2.5米宽的灰渣路、约10棵景观树、变压器一台（30-50千瓦），还有农作物玉米等增设财产。关于涉案78.97亩土地的租赁合同，本院于2013年12月26日下达了（2013）长民初字第225号民事判决书，该判决书载明：由于本案原告根本违约，导致合同目的无法实现，确认本案被告解除涉案78.97亩土地的租赁合同符合双方的约定和法律规定，驳回了本案原告的诉请。后本案原告不服提出了上诉，长治市中院于2014年5月7日下达了（2014）长民终字第00429号民事判决书，维持了原审判决。但本案原告一直占用该78.97亩土地至今，同时2010年至今的租赁费或占地费原告没有交纳（除原告已交纳2025年一年的租赁费外）。该土地上尚有原告的增设财产。2018年被告曾通知原告在租赁土地上停止经营活动，仅停了一年，2019年原告又在租赁地上种植了玉米。另查明：2012年本案原被告共同委托山西奥杰资产评估有限公司对原告租赁被告土地的建筑物等进行评估，包括生物资产、房屋建筑物、构筑物、机器设备等资产，2012年12月18日，山西奥杰资产评估有限公司作出晋奥评报字（2012）DC-005号评估报告书，评估结果为原告在租赁被告土地上建造、安装的资产价值为人民币1829574元。该评估价没有细分类别。2013年1月30日，本案原告与案外人司马煤业达成协议，协议的主要内容即司马煤业委托长治市誉利房地产咨询评估有限公司对本案原告租赁土地范围内塌陷区（在涉案78.97亩土地范围内）形成的房产及地上附着物等损失价值进行评估，根据评估报价经双方协商确定为475127元。2013年2月7日司马煤业支付本案原告赔偿金517145.03元。本院认为，本案原告与被告之间曾存在土地租赁合同关系。本案的争议焦点是：经两级法院依法确认涉案12亩土地的租赁合同和涉案78.97亩土地的租赁合同解除后，本案被告是否应当对涉案租赁土地上的建筑物以及附着物的经济损失进行赔偿？原告是否应当退腾土地并继续支付未返还租赁土地期间的租赁费及其损失？第一，本案被告是否应当对涉案租赁土地上的建筑物以及附着物的经济损失进行赔偿？涉案12亩土地的租赁合同解除的原因是由于政府征用导致合同目的无法实现，原告与被告对解除合同的事由均不存在过错，但因双方合同约定如国家征用土地，双方应在保证双方利益不受损失的情况下协商处理。该租赁合同是2006年签订的，原告已经租用或占用了14年，至合同届满2025年尚有6年时间，原告涉案土地上的财产因减少利用时间而受到了损失，同时涉案土地尚未征用，提前解除合同被告将成为受益方，根据公平原则，被告应当对原告的财产损失作出补偿。鉴于双方没有对12亩土地上的财产价值单独评估，故本院酌情认定该财产损失为70000元（农作物除外，地上农作物由原告收割）。2、涉案78.97亩土地的租赁合同解除的原因，是原告违约行为所致，过错在原告，被告不存在过错。根据《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，原告增设他物，显然经过了被告同意。而参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第11条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（1）、.....；（2）、因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，被告（出租人）明确表示不利用原告（承租人）的增设物，且该增设物的损失已经得到了案外人司马煤业的部分补偿，故原告诉请被告赔偿其涉案土地上增设物的经济损失的主张，没有法律依据；同时双方的租赁合同也没有对合同未到期时权利义务终止，增设物如何处置作过约定，故原告诉请被告赔偿其经济损失的主张，也没有合同约定。因此原告的该项主张，本院不予支持。第二，被告反诉请求原告退腾租赁土地有无依据？根据《合同法》第91条第2款之规定：合同解除合同的权利义务终止；第92条规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务；第98条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上，2014年5月和2015年1月长治市中级人民法院的两份终审判决生效，至此双方的两份租赁合同解除。租赁关系终止，承租人应当返还租赁物。鉴于租赁物上尚有建筑物等财产，原告应当自行拆除，地上农作物由原告自行收割。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，故被告诉请原告退腾租赁土地的主张，符合法律规定，本院予以支持。第三，被告反诉请求原告应当支付其租赁费及赔偿其占地损失有无依据？1、由于双方的涉案12亩土地租赁合同于2013年诉讼在案，于2015年1月依法解除。合同解除前的租赁费原告已经支付，并交纳租赁费至2015年底。从法院判决生效至今，原告一直占用被告土地进行收益，依据公平原则，在此期间的占地费用应以原租地费用的标准计算为宜，即2015年至2019年期间5年的占地费为12亩*200元*3年=7200元（扣减原告已支付的2015年的租赁费，扣减2018年未种植的费用）。该费用应当由原告支付被告。2、由于双方的涉案78.97亩的土地租赁合同于2013年诉讼在案，2014年依法解除，2010年至2012年期间的租赁费用，原告没有交纳，构成违约，故被告依照合同约定诉请原告支付3倍租赁费的经济损失，符合合同约定，但原告抗辩双方约定的违约金过高，应当适当减少的主张，也符合当时的客观实际，故本院酌情认定在此期间的经济损失为租赁费的1倍金额。即三年的占地费用应为78.97亩*300元*3年*2倍=142146元（含当年度的租赁费及1倍的经济损失）；从2013年被告发出解除合同通知到法院判决生效至今，原告一直持续占用被告土地进行收益，依据公平原则，在此期间的占地费用应以原租地费用的标准计算为宜，即2013年至2019年期间7年的占地费为78.97亩*300元*5年=118455元（扣减原告已支付的2025年的租赁费，扣减2018年未种植的费用），以上租赁费和占地费用共计为267801元。该费用应当由原告支付被告。原被告双方的应支付款项相抵，原告（反诉被告）还应当向被告（反诉原告）支付租赁费或占地费用197801元。关于原告以被告不赔偿其财产损失为由，而拒绝退腾租赁土地的抗辩主张，没有法律依据，本院不予支持。关于被告诉请解除合同以来期间的占地费应当参照周边土地租赁市场价每亩地每年1000元的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：限本判决生效后三个月内，由原告（反诉被告）长治市方兴种苗有限公司返还被告（反诉原告）国营长治县农作物良种场租赁地90.97亩，并由原告自行拆除地上建筑物和自行清理地面附着物。二、限本判决生效后三个月内，由原告（反诉被告）长治市方兴种苗有限公司支付被告（反诉原告）国营长治县农作物良种场占地费用197801元。三、驳回原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21266元，由原告承担19716元，由被告承担1550元。本案反诉费5565元，由反诉原告承担2907元，反诉被告承担2658元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审 判 长 李 明人民陪审员 侯成伟人民陪审员 孟银波 二〇一九年十月三十日书 记 员 刘勇鑫