福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0802执异149号 案外人：曾锦麟，男，1982年8月30日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 申请执行人：福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路13号（莲东经济适用房二期B组团）8幢1层03-06号店，统一社会信用代码913508000503461738。 负责人：傅明宇，行长。 被执行人：滕美娇，女，1972年12月25日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 在本院执行申请执行人福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行与被执行人滕美娇信用卡纠纷一案过程中，案外人曾锦麟对本院查封、拍卖被执行人滕美娇位于龙岩市新罗区××（××铁路小洋安置房）9幢1707号（不动产权证号：闽（2019）龙岩市不动产权第××号）房产的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人曾锦麟称：曾锦麟与滕美娇在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司的撮合下于2016年12月5日签订房地产经纪买卖合同，由曾锦麟购买滕美娇所有的位于龙岩市××东北路××小区××房屋及××号杂物间，曾锦麟按合同约定全额支付购房款575000元至滕美娇账户，并于2016年12月底入住该房屋。由于龙岩市××东北路××小区××号房屋系安置房，房产证直至2019年4月份才办理完成下发至滕美娇手中，但事后滕美娇以各种理由不配合办理过户手续。致使过户手续至今无法完成。现法院对本属于曾锦麟所有的房屋采取查封、评估、拍卖等强制措施，损害了曾锦麟的合法权益。为此，曾锦麟提出执行异议申请，请求根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，中止对龙岩市××东北路××小区××号房屋的执行、解除对房屋的查封。 经本院审查查明：原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行与被告滕美娇信用卡纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理，2019年3年14日本院作出（2019）闽0802民初384号民事判决，判决：1、滕美娇应于本判决生效之日起十五日内返还福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行福万通贷记卡透支本金49,900元；2、滕美娇应于本判决生效之日起十五日内支付福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行福万通贷记卡相应的利息及违约金（1．截至2018年12月21日的利息、违约金13,844.88元；2．自2018年12月22日起至款清之日止、以49,900元为本金、按日利率万分三点二五计算的透支利息；3．自2018年12月22日起至款清之日止、按每月最低还款额未还金额的5%计算的违约金；4．若前述利息、违约金计算标准未超过年利率24%，则以合同约定的标准计算；若超过年利率24%，则以年利率24%计算）。 该判决书生效后，滕美娇未能履行生效法律文书所确定的义务，福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行向本院申请强制执行。2019年9月2日本院依据（2019）闽0802执3567号执行裁定书查封属滕美娇所有的案涉房产。 另查明，曾锦麟于2016年12月2日、12月3日转账支付滕美娇购房定金共计50,000元。2016年12月4日，滕美娇作为甲方（转让方），曾锦麟作为乙方（受让方）在中介方福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司的居间服务下签订了一份《房地产认购（定金）协议》。主要约定：乙方认购甲方位于龙岩市新罗区安置房小洋龙铁名苑小区9幢1707号的房产，房产证未出证，建筑面积85.47平方米，房产认购总价计57.5万元。签订协议时乙方支付甲方认购定金50,000元，待签署正式买卖合同时，该定金转为合同购房款。 2016年12月25日，滕美娇作为甲方（卖方）、曾锦麟作为乙方（买方）、福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司作为丙方（中介服务方）签订一份《房地产经纪买卖合同》，约定卖方将坐落于龙岩市新罗区安置房小洋龙铁名苑小区9幢1707号的房产及5-03号杂物间转让给曾锦麟，产权情况：甲方于2013年10月19日与龙岩市诚兴房屋征收服务有限公司签署城市房屋拆迁补偿安置协议取得产权，建设面积84.57平方米，5-03号杂物间壹个面积7.2平方米。该房产的房屋所有权证、土地使用权证待办。成交价格为57.5万元。签订本合同时，定金5万元转为本合同第一笔购房款，原定金协议失效。该购房款直接给甲方。签订本合同时，乙方一次性支付甲方购房全款（含购房定金）计57.5万元，该笔款项直接给甲方。签订本合同时，甲方将上述房产相关产权证明交由丙方监管。自拆迁人或有关部门通知甲方可以办理房屋所有权证或土地使用权之日起二日内，甲方应将该通知内容告知乙方，并积极办理两证。甲方同意在收足全额购房款当日将房屋交付给乙方使用。合同签订后，曾锦麟于2016年12月5日转账支付30万元至滕美娇的银行账户、于2016年12月7日转账支付22.5万元至滕美娇的银行账户，滕美娇出具一份收条确认收到曾锦麟购房款共计57.5万元。此后，将滕美娇房屋交付给曾锦麟使用。从2017年1月起至今案涉房屋的物业费均由曾锦麟缴纳。 因滕美娇未按《房地产经纪买卖合同》的约定办理案权属证书， 曾锦麟于2018年7月12日诉至法院，请求：1.确认曾锦麟、滕 美娇于2016年12月5日签订的编号为A02619《房地产经纪买 卖合同》有效；2.判令滕美娇协助曾锦麟办理龙岩市××东北路××小区××房屋及××号杂物间的不动产权转移至曾锦麟名下的登记手续。2018年9月27日，本院作出（2018） 闽0802民初4195号民事调解书，双方达成如下协议：一、曾锦麟与滕美娇认可于2016年12月5日签订的编号为Ａ02619《房地产经纪买卖合同》是双方当事人真实意思表示；二、滕美娇应于2018年10月15日前向办证机构提交办证所需材料（包括小洋龙铁名苑安置回迁结算单原件一份、房屋征收补偿安置协议书原件二份、身份证复印件四份）。龙岩市××东北路××小区××房屋及××号杂物间登记到滕美娇名下的办证费用由滕美娇自行承担；三、滕美娇应于2019年1月31日前协助曾锦麟办理龙岩市××东北路××小区××房屋及××号杂物间的不动产权转移至曾锦麟名下的登记手续，不动产过户至曾锦麟名下的所需费用由曾锦麟承担；四、曾锦麟应再给付滕美娇房屋购房款19.9万元；滕美娇向办证机构提交办证所需材料时支付5万元；于2018年10月27日前支付5万元，余款9.9万元于龙岩市××东北路××小区××房屋及××号杂物间不动产权证转移至曾锦麟名下时付清；五、曾锦麟自愿放弃其他诉讼请求；六、案件受理费9550元，减半收取为4775元，财产保全费3395元，均由曾锦麟负担。调解当日，曾锦麟与滕美娇签订一份《协议》，约定曾锦麟应按2018年9月27日调解书支付给乙方的所有款项全部转到滕美娇儿子廖希文中国建设银行（卡号62×××86）卡上。此后，曾锦麟于2018年9月28日转账支付5万元、于2018年10月28日转账支付5万元，合计10万元。2019年6月3日，滕美娇取得案涉房屋的不动产权证书（闽2019）龙岩市不动产权第0038379号）。2019年6月10日，滕美娇与曾锦麟前往不动产登记中心办理案涉房产的抵押登记手续，曾锦麟取得案涉房产的不动产登记证明（闽2019龙岩市不动产证明第0024066号）。2019年6月11日曾锦麟转账支付99000元至滕美娇儿子廖希文的建设银行账户中。曾锦麟由于无法支付案涉房产的土地出让金，因此未办理案涉房产的变更登记手续。 上述事实，有案外人曾锦麟提供的定金协议书、房地产经纪合同、收条、建设银行历史流水、收款收据、强制执行申请书、（2019）闽0802民初384号民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、查封信息表、限期履行通知书、公告、照片、（2018）闽0802民初4195号民事调解书、协议、中国建设银行个人活期账户交易明细、不动产权证书、不动产权登记证明、农业银行刷卡消费单、福建省政府非税收入票据、福建省政府非税收入缴款通知书以及本院对曾锦麟制作的询问笔录等证据在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人曾锦麟向滕美娇购买龙岩市××东北路××小区××号房屋时，双方通过中介签订了房地产经纪合同，曾锦麟按合同约定支付全部购房款57.5万元，并已实际占有并使用讼争房屋，此后，因滕美娇未按约办理权属证书，曾锦麟为此诉至本院，并按本院制作的（2018）闽0802民初4195号民事调解书支付了全部款项即19.9万元。上述行为均发生在原告福建龙岩农村商业银行股份有限公司莲东支行与被告滕美娇信用卡纠纷一案之前，虽然曾锦麟向滕美娇购房案涉房屋时，该房屋未取得权属证书，但滕美娇在2019年6月3日办理了案涉房屋的不动产权证书。此后，曾锦麟未及时办理过户登记手续，而是办理了案涉房屋的抵押登记手续，才导致案涉房屋在2019年9月2日被查封，曾锦麟对此存在过错。综上，曾锦麟对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，其异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人曾锦麟的异议申请。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 江    彬 审判员 陈    颖 审判员 林  朝  晖 二〇一九年十月二十五日 书记员 张丽芳（代） 附：相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分 3、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。