江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0381民初5711号 原告(案外人)：房启龙，男，1977年1月17日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：郭兴余，新沂市巴山法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：王一付，男，1957年8月7日出生，汉族，住新沂市。 被告（被执行人）：卓维永，男，1966年12月7日出生，汉族，住新沂市经济开发区。 被告：新沂市东萌房地产开发有限公司，住所地新沂市墨河街道徐海西路铭盛嘉苑售楼处。 法定代表人：邹立江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马继祥，男，该公司员工。 被告暨被告东萌公司委托诉讼代理人：李文东，男，1963年5月25日出生，汉族，住新沂市。 原告房启龙与被告王一付、卓维永、新沂市东萌房地产开发有限公司（以下简称东萌公司）、李文东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告房启龙及其委托诉讼代理人郭兴余，被告王一付、卓维永，被告东萌公司委托诉讼代理人马继祥，被告暨被告东萌公司委托诉讼代理人李文东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 房启龙向本院提出诉讼请求:1.请求停止执行新沂市某小区（以下简称涉案房屋）；2.确认涉案房屋归房启龙所有;3.诉讼费用由王一付承担。事实和理由：涉案房屋系房启龙于2011年11月1日以30万元的价格从东萌公司购买,并由李文东以东萌公司名义与房启龙签订了购房协议。协议签订后，东萌公司向房启龙出具了购房款收据，并将涉案房屋交付给房启龙占有使用。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故涉案房屋买卖协议合法有效，房启龙应为涉案房屋的所有人。因开发商未缴纳土地出让金，某小区至今无法办理产权证，房启龙对未办理涉案房产过户手续不存在过错。王一付依据其与卓维永签订的《房屋抵押协议》，以涉案房屋属于卓维永所有为由申请法院查封了涉案房屋。而徐州市中级人民法院（2017)苏03民终6147号民事判决已认定该《房屋抵押协议》违反法律关于“禁止流押”的规定，应为无效协议。王一付依据无效协议申请法院作出（2018）苏0381执5225号之一执行裁定，查封涉案房屋，损害了房启龙的合法权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，房启龙对涉案房屋享有阻却执行的权利，请法庭支持房启龙的诉讼请求。 王一付辩称，卓维永因欠王一付钢材款，将包括涉案房屋在内的五套铭盛嘉苑房屋抵押给王一付。在案件执行过程中，卓维永同意将该五套房屋通过法院拍卖后偿还欠王一付的钢材款。王一付认为，涉案房屋属于卓维永所有，应继续执行涉案房屋。 卓维永辩称，卓维永是某小区*号楼的实际施工人。2012年工程完工后，东萌公司、李文东因没有钱向卓维永支付工程款，将包括涉案房屋在内的某小区*号楼共6套房屋抵押给卓维永。2012年12月，卓维永又将其中的5套房屋抵押给王一付，并通过东萌公司与王一付签订了房屋抵押协议，用于抵偿欠付王一付的钢材款。后来，李文东和他人发生纠纷，又将房屋抵给他人，卓维永对此不知情。对于房启龙主张的购房情况，卓维永亦不知情。卓维永认为，铭盛嘉苑3号楼系卓维永施工，且涉案房屋是先抵给卓维永的，卓维永是第一债权人，享有优先权，故应当继续执行涉案房屋。 东萌公司辩称，某小区的建设、销售等事宜均是由东萌公司全权委托李文东负责处理，东萌公司只收取售房总价款0.6%的管理费，对于小区的建设及销售均不干涉。东萌公司认可李文东对涉案房屋的所有处分行为，李文东收取的购房款，东萌公司也予以认可。对于涉案购房协议书、购房款收据的具体签订及出具情况均以李文东陈述为准，东萌公司不知情。 李文东辩称，某小区开发单位是东萌公司，但该小区实际系由李文东投资开发。建设过程中，李文东因资金短缺，以6分的高息向李继忠等人借款，其中向李继忠借款本息共计710万元。2011年11月，因无力偿还利息，李继忠等债权人到某小区售楼处闹事，强迫李文东与其签订售房协议书，将房屋以2000元/平方米的价格出售给借款人。在此情况下，李文东被迫与李继忠签订了二十几份售房协议书，其中包括涉案的售房协议书，协议书中所加盖的东萌公司狄湖新村西区财务章系李继忠在售楼处自行加盖，协议书中购房人姓名均系李继忠自行填写。李文东不认识房启龙，涉案售房协议书及购房款收据均是按李继忠要求书写的。房启龙也未向李文东、东萌公司支付30万元购房款。工程完工后，李文东无力支付工程款，就从原来抵押给李继忠等人的房屋中拿出部分房屋抵押给施工人。李文东因欠卓维永工程款，与卓维永签订了房屋抵押协议，但约定如果支付了工程款，房屋还得要回来，不是直接将房屋交给卓维永。 经审理查明：本院在王一付与卓维永民间借贷纠纷一案执行过程中，于2019年1月22日作出（2018）苏0381执5225号之一执行裁定，裁定如下：查封被执行人卓维永所有的位于新沂市某小区，期限为三年。 2019年5月16日，房启龙以涉案房屋系其从东萌公司购买为由，向本院提出执行异议。本院于2019年5月20日作出（2019）苏0381执异72号执行裁定，裁定驳回案外人房启龙的异议请求。房启龙不服该执行裁定，于规定期限内提起本案诉讼。 根据本案当事人庭审陈述、举证及关联案件[（2019）苏0381民初4277号，原告王一付与被告孙云南，第三人卓维永、晁龙祥、东萌公司申请执行人执行异议一案；（2019）苏0381民初4414号，原告胡夫侠与被告王一付、卓维永，第三人李继忠、李小龙、苏良玲、马问、东萌公司案外人执行异议之诉一案]中各方当事人陈述及举证，另查明：某小区项目（狄湖新村）系东萌公司开发建设，李文东系该项目负责人，东萌公司认可某小区项目的建设、销售事宜均是由李文东负责。 2011年11月1日，李文东因欠李继忠借款未偿还，应李继忠的要求，以东萌公司名义（甲方）与房启龙（乙方）签订《协议书》一份，其中房启龙的签名系由李继忠代签，协议约定由甲方将涉案房屋作价30万元出售给乙方。同日，李文东向李继忠出具收据一份，载明收取房启龙购房款30万元。上述《协议书》、收据均加盖了东萌公司狄湖新村西区财务章。 2012年8月20日，东萌公司、李文东(甲方)与新沂市兄弟建筑安装工程有限公司、卓维永(乙方)签订《房屋抵押协议》，主要内容为：因某小区*号楼欠卓维永工程款609000元，现将某小区六套房屋抵押给卓维永，冲抵2012年4月29日工程结算清单的余款；开发商李文东承诺在2012年12月20日全额付卓维永工程款，如到期没有履行承诺，以上六套房屋归卓维永所有。 经本院询问李继忠，其称：因李文东欠其借款本息未偿还，2011年11月1日，由其出面以房启龙等购房人名义与李文东签订了二十几份售房协议书，当天其向李文东支付了一百余万元现金，其余购房款系用借款冲抵；购房协议签订后，其又向法院起诉要求李文东偿还借款本息，并经法院调解与李文东达成了调解协议；其与李文东口头约定，如在调解协议约定的期限内还清借款，就将售房协议书退还给李文东，后李文东未按约定还款，经其催要，李文东向其交付了3号楼八套房屋的钥匙，之后，其向法院申请强制执行民事调解书。 本院认为，强制执行应当通过控制和处分被执行人财产来实现，即执行标的物必须是被执行人的财产。本案中，卓维永主张其对涉案房屋的权利来源于上述2012年8月20日签署的《房屋抵押协议》，其中约定“开发商李文东承诺在2012年12月20日全额付卓维永工程款，如到期没有履行承诺，以上六套房屋归卓维永所有。”但该《房屋抵押协议》签订后并未办理抵押登记，抵押权并未设立；协议约定如到期不支付工程款，所抵押的房屋归卓维永所有，该条款系流押条款，属法律所禁止，应为无效。且在协议约定的债务履行期满后，东萌公司、李文东亦未实际将抵押房屋转移交付给卓维永处置。因此，卓维永基于《房屋抵押协议》并不能取得涉案房屋所有权、处分权，涉案房屋不属于卓维永的财产。故无论房启龙对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，涉案房屋均不应作为卓维永的个人财产予以执行。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未办理变更登记，房启龙对涉案房屋并不享有所有权，故对房启龙要求确认其为涉案房屋所有权人的请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行（2018）苏0381执5225号之一执行裁定查封的新沂市某小区某房屋； 二、驳回原告房启龙的其他诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告房启龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵方方 人民陪审员  王新功 人民陪审员  胡春雷 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  樊 帆