黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0811民初825号原告：佳木斯景阳物业管理有限责任公司，住所地佳木斯市郊区长安路长安新城。法定代表人：梁恩凯，系该公司经理。委托诉讼代理人：姜爱民，黑龙江中殿律师事务所律师。被告：安丰美，女，1975年2月17日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：潘翠云，黑龙江君德律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯广山，男，1977年9月23日出生，汉族，现住佳木斯市向阳区，系安丰美丈夫。原告佳木斯景阳物业管理有限责任公司（以下简称景阳物业公司）与被告安丰美物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景阳物业公司法定代表人梁恩凯及委托诉讼代理人姜爱民、被告安丰美委托诉讼代理人潘翠云、侯广山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景阳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费116051.60元；2.判令被告向原告支付违约金38683.90元;3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2012年起为佳木斯市郊区长安新城小区提供物业服务，被告为长安新城52号楼3号门市业主，该房屋用于经营“如意饺子王”饭店，房屋面积895.46平方米，物业服务费收取标准为每月每平方米1.8元。原告秉承“温馨服务、关爱人生”的服务理念，为小区全体业主提供优质的物业服务，但被告从2013年1月1日起未交纳过物业服务费。截止2018年12月31日，被告共拖欠物业服务费116051.60元。另外，《前期物业服务委托合同》第二十六条约定，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费，应按每日千分之三的标准支付违约金。原告采取门前贴缴纳通知单、送达物业费催缴联系函等多种方式，一直向被告催收物业费，但被告以各种理由推脱至今，故原告诉至法院。安丰美辩称：原告未提供有被告签字的物业服务合同，《前期物业服务委托合同》不是与被告签订的，对被告没有约束力。因为没有物业服务合同，就没有明确的收费标准，没有违约金约定，所以原告称每月每平方米1.8元的收费标准及每日千分之三的违约金没有证据支持。原告的催缴通知没有被告的签字，也没有被告的照片，不能证明原告曾经催缴过，故诉讼时效已过，原告只能主张近三年的物业服务费用。原告未尽物业管理义务，导致被告自行垫付的维修费用应从物业服务费中扣除。物业公司之间的转让系权利义务一并转让，现物业公司对于转让前物业公司的遗留问题应负责。物业服务合同属于双务合同，物业公司没有履行自己的管理义务，那么业主就可以不履行支付物业服务费的义务。因为物业公司有过错，故无权要求支付违约金。另外，物业公司采用双重物业收费标准对业主不公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据三，即《前期物业服务委托合同》2份，证明2012年9月6日，佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司与哈尔滨景阳物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》1份及2014年5月6日，佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司与原告签订《前期物业服务委托合同》1份。该2份合同均明确前期物业服务的内容与质量、物业的基本情况以及服务费收取标准，特别是合同第六条第1项明确表明本案诉争的物业服务收费标准为每月每平方米1.8元。经庭审质证，被告对该组证据的真实性有异议，认为开发公司与物业公司之间有利益关联，此类合同可以随时订立，合同内容可以随时修改，被告只认可行政主管部门备案的合同；对关联性有异议，认为该合同没有被告的签字，合同内容对被告没有约束力，其中的物业服务费收取标准被告也不认可，同样的商服给出两种不同的物业收费标准。原告按每月每平方米1.8元收取的物业费，物业服务的也不好，与每月每平方米1.2元收费的服务是一样的。本院经审查认为，虽然被告对该组证据的真实性及关联性均有异议，但本案在庭审过程中，被告自述其2011年已入户该小区，并对拖欠原告物业服务费的事实予以认可，故本院对该组证据原告欲证明的问题予以采信。2.原告提供的证据四，即入户通知单1份，证明被告于2011年3月31日入户该小区，其中物业服务费明确标明每月每平方米1.8元。经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，认为入户通知单中没有被告本人的签字。本院经审查认为，结合庭审中被告的陈述及原告于2014年5月6日与佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》第六条第1项的约定，能够证明被告2011年已入户该小区及原告对被告所有的52号楼商服每月每平方米收取物业服务费1.8元的事实，故对该证据的真实性及原告欲证明的问题本院予以采信。3.原告提供的证据五，即收条复印件及《52号楼房屋维修协议书》复印件各1份，证明该组证据系被告提供给原告的及2013年10月，仲晓杰代表被告向原告提交维修房屋协议书，并收到哈尔滨景阳物业支付的52号楼屋顶防水维修费的事实。经庭审质证，被告对该组证据中《52号楼房屋维修协议书》无异议，对收条的真实性有异议，认为收条中的收款人被告不认识，也没有收到钱，而且收条时间在前，协议书签订的时间在后，且收条是复印件，不能作为证据使用，仲晓杰并没有被告授权，无权代替被告接受维修款项。本院经审查认为，因被告对该组证据中的《52号楼房屋维修协议书》无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。因该组证据中的收条系复印件，原告无法证明其真实性，故对该收条原告欲证明的问题本院不予采信。4.原告提供的证据六，即照片打印件25张，证明原告承揽物业服务后，按照物业合同所约定的服务内容提供了完善的物业服务，认真履行了物业合同所约定的义务。经庭审质证，被告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为该组证据不能证明原告对被告垫付的维修费进行了处理，与被告无关。本院经审查认为，因被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。5.原告提供的证据八，即整改通知1份，证明2011年8月30日，佳木斯长安新城物业管理有限公司与安丰美及侯广山签订了《关于私自改动下水的整改通知》，明确了被告在装修中存在私自改动自家下水管道的行为，该行为产生的不良后果均由被告自行承担。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告称的下水管道维修原因不是因为私自改动，而是因为该楼地下的暖气全部被拆走，管道冻裂，维修费用与整改通知中的私自改动没有因果关系，私自改动的原因是开饭店在一楼地面加设三个地漏。本院经审查认为，因被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。6.被告提供的证据一，即维修费用票据7张，证明2014年5月2日及2014年5月3日，被告支出维修下水材料费1392元，人工费2000元；2018年5月7日及2018年5月8日，因房顶漏水，被告烫房盖支出材料费及人工费合计3220元；2018年7月12日，被告维修下水支出材料费及人工费合计1800元。经庭审质证，原告对该组证据的真实性有异议，认为维修下水的协议是被告与李某签订的，该证据的形式要件属于证人证言，被告欲证明其真实性，李某应当出庭接受质询，且该2份证据也不足以证明被告是否进行了房屋修缮以及修缮所花费的实际费用；关于被告提供的4份收据复印件，无法核对其真实性。虽然原告也向法庭出示了该组证据，但该组证据原告欲证明的问题与被告欲证明的问题截然相反，原告所列举的证据并没有对被告的行为予以认可。本院经审查认为，因该组证据中的证人李某未出庭接受质询，收条均系复印件，无法证明其真实性，故对该组证据的真实性及被告欲证明的问题本院不予采信。7.被告提供的证据二，即沟通函复印件1份，证明2011年供热期，因物业无人管理，大门敞开，导致自来水管冻裂，被告店内包括包房多处漏水，被告营业的饭店停业3天，给顾客免单1单，修复水管费用2300元，营业成本费用每天5500元，每天营业利润3500元。被告向物业公司申请处理后，物业客服部负责人于2012年7月8日给予了认可，但没有解决。经庭审质证，原告认为该证据为复印件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，因该证据系被告单方出具，且系复印件，无法证明其真实性，故本院对该证据的真实性及被告欲证明的问题不予采信。8.被告提供的证据三，即《52号楼房屋维修协议书》1份，证明2013年10月11日，因屋顶漏水，被告花费了18200元的维修费用，被告与物业进行沟通，物业公司认可维修费的数额，但是没有解决。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为该维修协议书中乙方签字处恰恰与原告向法庭出示的收条证据中的签字系同一人，而原告将该笔费用已于2013年10月5日提前支付被告，故根本不存在原告未支付维修费用问题。本院经审查认为，因原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系佳木斯市郊区长安新城小区物业管理公司，被告系该小区52号楼3号门市业主，其房屋建筑面积为895.46平方米。2012年9月6日，案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司与哈尔滨景阳物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》1份，约定由哈尔滨景阳物业管理有限公司对该小区进行物业管理与服务，并收取物业服务费。该合同第六条第1项约定哈尔滨景阳物业管理有限公司对被告所有的52号楼商服按每月每平方米1.8元收取物业服务费；该合同第二十六条约定甲方（佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司）、业主或物业使用人违反合同的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方（哈尔滨景阳物业管理有限公司）支付违约金等内容。2014年5月6日，原告与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》1份，该合同约定的物业服务费收取标准及违约责任的内容与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司于2012年9月6日同哈尔滨景阳物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》约定的内容相同。经查明，被告于2013年1月1日至2018年12月31日期间未交纳物业服务费。另查明，案外人哈尔滨景阳物业管理有限公司仅授权原告向被告催缴物业服务费事宜。上述事实，有原告提供的原告营业执照、法人身份证明、身份证复印件、被告身份信息、《协议书》、授权委托书、《前期物业服务委托合同》、入户通知单、收条复印件、《52号楼房屋维修协议书》复印件、照片打印件、通话录音、整改通知、被告提供的维修费用票据、沟通函复印件、《52号楼房屋维修协议书》及原、被告的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告于2014年5月6日与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》后，即开始履行对佳木斯市郊区长安新城小区进行物业管理与服务的义务，故被告理应向原告交纳2014年5月6日至2018年12月31日期间的物业服务费。因被告未向原告交纳该物业服务费，故原告诉请被告给付2014年5月6日至2018年12月31日期间的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。因被告所有的52号楼3号门市房屋面积为895.46平方米，根据原告与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》第六条第1款的约定，被告应按照每月每平方米1.8元的标准向原告缴纳物业服务费，故被告应向原告交纳2014年5月6日至2018年12月31日期间的物业服务费为90262.37元（895.46平方米×1.8元/月×56个月），对原告诉请物业服务费数额中超出的部分本院不予支持。原告诉请的被告给付2013年1月1日至2014年4月30日期间的物业服务费25789.25元，本院认为，因此期间被告房屋的物业管理公司为案外人哈尔滨景阳物业管理有限公司，而非本案原告，且庭审中，原告举证仅证明案外人哈尔滨景阳物业管理有限公司系授权原告向被告主张物业服务费，故原告以自己的名义向被告主张该期间的物业服务费主体不适格，本院不予支持。原告诉请被告按每日千分之三给付违约金38683.90元，因该违约金约定过高，本院支持原告自2014年5月6日起，以被告每年实际拖欠原告物业服务费本金为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算向被告收取物业服务费至物业服务费实际给付之日止。被告的原告提供的《前期物业服务委托合同》不是与被告签订，对被告没有约束力的辩解意见，因不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本院对被告的该辩解意见不予支持。被告的原告按每月每平方米1.8元标准收取物业服务费及按每日千分之三收取违约金没有证据支持的辩解意见，本院认为，原告与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》中约定了原告对被告所有的52号楼商服按照每月每平方米1.8元标准收取物业服务费的事项，该约定对被告具有法律约束力，故本院对被告的该辩解意见不予支持。但原告与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》中约定的每日千分之三的违约金收取标准过高，本院予以调整。被告的原告起诉已超过诉讼时效的辩解意见，因原告所举证据七，即通话录音能够证明原告一直向被告主张物业服务费的权利，故原告的起诉未超过法律规定的诉讼时效期间，本院对被告的该辩解意见不予支持。被告的其自行垫付的维修费用应从物业服务费中扣除的辩解意见，因被告所举证人李某未到庭接受质询，无法确认《商品销售明细表》中材料款1392元、人工费2000元及2018年7月12日收据1800元的真实性，被告所举2018年5月7日至2018年5月8日收据复印件合计3220元，亦无法确认其真实性，故本院对被告的该辩解意见不予支持。被告的物业公司未履行服务义务，可不交纳物业服务费的辩解意见，因庭审中原告已举证证明原告履行了物业服务义务，故对被告的该辩解意见本院不予支持。被告的物业公司采用双重物业收费标准对业主不公平的辩解意见，本院认为，根据《黑龙江省物业服务收费管理办法》第六条非住宅的物业服务收费实行市场调节价的规定，原告与案外人佳木斯同江伟业房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务委托合同》中约定的原告对被告所有的52号楼商服物业服务费收取标准不违反上述规定，故本院对被告的该辩解意见不予支持。综上所述，被告应给付原告2014年5月6日至2018年12月31日期间的物业服务费90262.37元及违约金（违约金的计算方法为：自2014年5月6日起，以被告每年实际拖欠原告物业服务费本金为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至物业服务费实际给付之日止），对原告诉请中超出的部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安丰美于本判决生效后立即给付原告佳木斯景阳物业管理有限责任公司物业服务费90262.37元及违约金（违约金的计算方法为：自2014年5月6日起，以被告安丰美每年实际拖欠原告佳木斯景阳物业管理有限责任公司物业服务费本金为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至物业服务费实际给付之日止）；二、驳回原告佳木斯景阳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3395元，减半收取1698元由被告安丰美负担1029元，原告佳木斯景阳物业管理有限责任公司自行负担669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  李兴彩二〇一九年十月十七日书记员  孙 晶