江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初2470号原告：江西省鹤群房地产开发有限责任公司，住所地：江西省南昌市湾里区幸福路桃源商住楼售楼部。法定代表人：胡学群，该公司董事长。委托代理人：彭云，男，1963年8月20日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省武宁县新宁镇豫宁大道129号1单元601室，现住江西省武宁县,该公司职员。被告：武宁县桥头平安物业有限公司，住所地：江西省武宁县新宁镇步红小区。法定代表人：赵求宝，该公司总经理。委托代理人：焦凌峰，江西豫宁律师事务所律师。原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司与被告武宁县桥头平安物业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭云、被告法定代表人赵求宝及委托代理人焦凌峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求:1、依法撤销2019年8月30日清华苑房屋抵押协议；2、判令被告履行2018年8月5日原、被告双方签订的合同义务；3、判令被告从2019年9月18日起违法强占原告开发的车库约67间，面积1463.9平方米，应按每月每平方米25元计算房屋租金，并承担每日千分之五未付款的滞纳金（房屋租金与滞纳金计算到被告交还原告车库止）；4、判令被告承担违约金50000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在武宁县城开发鹤群˙清华苑住宅小区，前期物业从2016年开始至被告接手均由原告管理服务。购房合同中约定前期的物业管理服务费作为购房户的购房条件，被告接手后的管理合同是原告聘请被告作为物业公司对小区前期物业服务的合同，二者不能混为一谈。2018年8月，原告与被告签订的前期物业合同第五条特别约定，被告接手后的物业管理服务费由被告按照武宁县房管局的规定向业主收取，已经卖出但业主没有领取的房子的空置房由原告负责管理。合同还约定，小区内的物业状况经被告自行考察验收后无任何问题。小区内的各种设施，由被告接手后自行维修。合同还对违约责任等进行了明确约定。原告于2018年8月26日就小区物业与被告签订合同后，原告本应按照合同约定从2018年9月1日至2019年8月31日支付聘请被告的物业服务费34886元，可被告违反合同约定要求原告支付被告物业管理范围内原告未签字同意且不知晓的各种物业服务产生的费用。同时，被告推翻双方在合同中对于收费的约定，要求原告将购房合同中收取的前期物业费全部交予被告。在原告无法答应被告违法合同约定的无理要求后，被告从2018年10月至2019年9月将原告售楼部的售楼大门锁住，致使原告开发的楼盘一年没有售楼，被告的违约行为给原告造成了巨额损失。被告还在2019年8月30日把原告法定代表人软禁在被告的办公室一天，迫使原告拿出小区的1套房和10间车库低价抵押给被告，并在被告事先打印好的协议上签字后才释放原告。后被告还将原告开发的鹤群˙清华苑小区的67间车库换锁并强占使用。综上所述，被告采取暴力手段锁住原告售楼部并非法软禁原告，且违反合同约定索要物业管理费和其应当承担的维修费用。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告武宁县桥头平安物业有限公司辩称：一、《清华苑房屋抵押协议》签约原因是原告非法挪用业主所交纳的专项维修资金、违规收取业主前期物业管理和水立户费用及业主原交纳的装修押金不能返还。二、《清华苑房屋抵押协议》是小区业主与原告所签，是双方真实意思表示，被告并非该协议的签订主体。三、原、被告签订合同后，被告已全面履行了为业主提供物业服务的义务，不存在违约行为。四、原告拒不履行物业承接验收手续，拒不向被告移交物业管理用房和相关资料，已构成对被告的违约。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。为支持其诉讼主张，原告向本院提交了证据如下：一：1、合同复印件1份（与原件核对无误）；2、关于鹤群清华苑住宅小区实铁栏杆的情况说明1份。证明：被告接手前期物业管理后，原告向被告支付前期物业管理费和小区物业修理费在合同中已有约定，原告应按合同约定支付被告的前期物业管理费，在合同中还约定接手小区前期物业后，被告对小区的各种设施验收无任何问题，被告同意接手后自行维修。二：《清华苑房屋抵押协议》复印件1份（与原件核对无误）。证明：被告于2019年8月30日纠集他人从上午10点至下午4点把原告法定代表人软禁在被告办公室，向原告索要房屋1套、车库10间抵押给被告作为支付2018年9月1日至2019年8月31日的物业费34886元。原告不签字就不同意放人，原告法定代表人胡学群无奈被迫签字后才被释放。被告要求原告支付不按合同条款约定的物业费，其行为已涉黑，被告应按合同第七条承担违约金50000元的违约责任。三：照片1张。证明：被告锁住原告售楼部，使原告无法售楼，给原告造成了巨额损失，被告应按合同第七条的违约责任承担违约金50000元。四：2018年9月1日至2019年8月31日的《鹤群清华苑前期物业管理费欠费花名册》1份和被告接手物业管理前《鹤群清华苑前期物业管理费欠费花名册》1份。证明：原告聘请被告从2018年9月1日至2019年8月31日应支付给被告的前期物业服务费是34886元。被告接手后，原告未收到前期购房户物业管理费花名表（未收到物业管理费340000元，原告在法院另行立案起诉）。五：1、照片67张；2、被告强占车库表1份。证明：被告强占原告开发的车库，此行为涉黑及违法，应从2019年9月18日起计算每平方米25元租金,并承担每日千分之五未付款的滞纳金（租金与滞纳金计算至被告交还原告车库止）经质证，第一组证据，被告对合同及情况说明的真实性无异议，对证明目的有异议，其认为：该份情况说明是原告为了应付政府职能部门的检查要求被告签字盖章，且该情况说明并不能够证明小区的各项设施已经通过验收检查。第二组证据，被告对真实性、合法性无异议，对该组证据的证明目的有异议，其认为：该证据是原告与小区业主所签订，是双方真实意思表示，不存在胁迫的情形，虽然被告法定代表人有在上面签字，但协议的主体为原告与业主，并不是被告。该协议主张应当给付被告的物业服务费34886元，被告确认该金额并要求原告支付。第三组证据，被告对该张照片的真实性没有异议，对关联性以及证明目的有异议，其认为：该售楼中心不是被告锁住，至于是因何原因被谁锁住不知情。第四组证据，被告对该份证据的真实性无法确认，但对原告自述应付被告34886元物业服务费没有异议。第五该组证据，被告认为：不能看出车库是否被锁，而且原告并未将该车库交付给被告，车库是否被锁被告不清楚，被告也从未强占该67间车库。经审查，被告对第一、二、三、五组证据的真实性无异议，本院予以采信。原告提交的第二、三、五组证据无法佐证其证明目的，本院对其证明目的不予支持。经审理查明：2018年8月5日，原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司(甲方）与被告武宁县桥头平安物业有限公司（乙方）就原告在武宁县豫宁大道开发的鹤群˙清华苑住宅小区的前期物业交由被告管理并签订合同一份，合同主要内为：乙方从2018年8月26日开始由甲方把小区的前期物业服务管理移交给乙方接管后，包括该小区成立业主委员会后，长期由乙方对该小区的物业服务管理，乙方不准退回甲方，甲方更没有终止乙方该小区物业管理期；对于乙方接手后期的物业管理服务费，由乙方自行按照武宁县房管局的规定向业主缴纳。已经卖出，业主没有领取房子的空置房，由甲方负责管理，前期物业管理费乃由甲方按购房合同约定收取，乙方无权收取物业管理费，空置房待购房户进入小区后，再由甲方移交给乙方进行物业管理，甲方并按乙方收取小区住户的标准每月向乙方支付物业管理费；本小区的物业状况，含管道、楼梯间对讲门、小区房子，经乙方自行考察验收后无任何问题，小区内的各种设施，由乙方接手后自行维修；如甲方不履行上述条款约定，甲方必须向乙方支付违约金5万元，如乙方不履行上述条款约定，乙方必须向甲方支付违约金5万元。2019年8月30日，清华苑业主和桥头平安物业有限公司（甲方）与鹤群˙清华苑开发商（胡学群）（乙方）签订《清华苑房屋抵押协议》，协议约定：乙方自愿将清华苑10幢2单元101室和十个地下室抵押给甲方作为该小区该退的物业费和装修押金，及物业对该小区（2018.9.1-2019.8.31）期间的维修所产生的费用依法判决为准；乙方必须在2020年1月1日以前付清所以欠费（包括物业维修资金）,如乙方违约，甲方有权通过拍卖公司拍卖该房和地下室。协议上甲方由业主代表及被告法定代表人赵求宝签字，乙方由原告法定代表人胡学群签字，证明单位上有武宁县公安局民警黄健签字确认。因原告认为被告强迫其签订抵押协议且未按双方签订的合同履行义务，故原告诉至法院。本院认为，关于原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司认为《清华苑房屋抵押协议》属胁迫签订，应予撤销的主张。因该协议有原、被告法定代表人及部分业主签字，且签订该协议时还有与原、被告均无利害关系的公安民警作为证明人见证签字，现原告提交的证据无法证明其在签订该协议时有被他人胁迫，故依法达不到合同的撤销条件。同时，原告也未提交证据证明被告违法抢占其名下车库。另，原告并未明确其要求被告履行2018年8月5日签订合同的哪项义务，也无法证明被告存在违约的情形。综上，原告未提供证据证明其主张，依法应承担举证不能的法律后果，故对原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江西省鹤群房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费1922元，减半收取961元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  刘梦三二〇一九年十月三十一日书记员  王泰兰