昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初4800号原告：康火新，男，汉族，1969年8月20日生。委托诉讼代理人：黄远飞、杨丹凤，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱红兴，男，汉族，1971年5月9日生。委托诉讼代理人：刘鑫玉，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李红星，男，汉族，1977年12月26日生。原告康火新诉被告朱红兴、第三人李红星合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告康火新的委托代理人黄远飞，被告朱红兴及委托代理人刘鑫玉到庭参加诉讼，第三人李红星经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康火新向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告于2019年1月15日签订的《转让协议》，依法判令被告朱红兴退还原告商铺转让费29.5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：第三人李红星在昆明市呈贡区云南大学南门学城步行街建了一些商铺，并将其中一间商铺出租给了被告朱红兴使用。2019年1月15日，被告朱红兴将承租的上述商铺转租给了原告，并收取原告29.5万元转让费，原告承租该商铺，开始雇人装修，于3月初装修完毕，正准备开始营业，所承租的上述商铺就被相关部门以违章建筑为由予以拆除，原告由此造成巨大经济损失。原告认为：原告所承租的商铺属于违章建筑，没有相应产权和相关部门的许可，故被告无权转租该商铺，原告转租商铺根本无法达到合同使用目的，其转租行为属无效行为，基于此，被告获得的转让费应全额退还原告，因双方无法达成一致意见，故起诉至贵院，望贵院查明事实并依法判决。被告朱红兴答辩称：原告的诉讼请求缺乏法律依据，第一，被告与原告之间无任何租赁合同关系，答辩人不是本案适格的被告。案涉商铺出租协议是由答辩人也是被告与本案第三人于2017年12月1日签订，2019年1月15日经第三人书面同意由答辩人将商铺整体转让给被答辩人。承租出租协议的承租人和出租人系被答辩人和第三人，答辩人与被答辩人之间无任何租赁合同关系。并且被答辩人与第三人之间的租赁协议书双方已经协商解除，并由贵院调解形成（2019）云0114民初1723号调解书结案，因此答辩人与被答辩人之间自始至终均不存在任何租赁合同关系。答辩人不是租赁合同关系的适格被告。同时被答辩人属于滥用诉权重复起诉答辩人，请求法庭对被答辩人滥用诉权的行为进行惩戒。第二，被答辩人起诉状中请求解除答辩人与被答辩人于2019年1月10日签订的转让协议无法律依据和合同约定，且该转让协议已经实际履行完毕，答辩人不同意解除，也不应当解除。且该转让协议不属于租赁合同法律关系，不应适用租赁合同法律关系进行审理。具体理由如下，如前所述答辩人向第三人租赁的案涉商铺进行经营，在经营期间，是被答辩人多次主动上门找到答辩人，请求答辩人将商铺转让给其经营，最后双方在协商一致考虑周全并满意的情况下，取得出租人即第三人的书面同意情况下，答辩人才于2019年1月15日与被答辩人签订了转让协议，该协议不属于法定解除的情形，协议也没有约定过解除条款。同时签订协议后，答辩人已经依约将商铺及商铺内的全部装修桌椅板凳、炊具等物品全部交付给被答辩人使用，被答辩人也依约将全部转让费支付给答辩人。双方的合同权利义务已经全部履行完毕，不存在应当解除协议的理由及事实。其次答辩人与被答辩人之间所签订的转让协议不属于租赁合同关系，也不属于转租协议，而是独立的转让协议，不应适用租赁合同法律关系进行审理。第三，被答辩人起诉状中请求判令答辩人退还被答辩人转让费29.5万元无事实依据，也没有法律依据，请求法庭依法驳回被答辩人的此项诉讼请求。首先转让费29.5万也是双方多次协商后达成一致的结果，是双方的真实意思表示，该表示不违反法律规定，理应得到法律的支持和尊重。其次，答辩人与被答辩人之间所签订的转让协议合法有效，没有违反任何法律规定，且双方进行商铺转让的行为是整个市场发展的产物，符合整个市场的交易习惯，并且法律也未明文禁止不允许进行该行为。因此在双方意思表示一致情况下所约定的转让费理应受到法律的保护，以确保合同当事人双方契约自由的精神；第三，案涉商铺答辩人也是从上一承租人承接手中转让过来，当时答辩人支付了7.5万元的转让费，该转让费为空转，无任何装修桌椅板凳炊具等物品。在转让后答辩人扩充到现在近140平米的面积，整体装修花费了13.8万元，购买桌椅板凳炊具等物品近5万元，加上该商铺属于第一排，地理位置极佳，正对大学校门，在此情况下双方协商的29.5万元转让费没有高出客观实际情况，符合交易习惯价值，因此被答辩人请求判令答辩人返还转让费的诉请不应当得到法律的支持。第四，被答辩人起诉状中事实与理由有部分不符合客观事实。具体如下，被答辩人称原告承租该商铺开始雇人装修，于3月初装修完毕，不符合客观事实。该商铺系答辩人之前就装修完毕，被答辩人仅仅是按经营风格摆放一下物品，并没有实际进行装修。被答辩人称原告所承租的商铺属于违章建筑，没有相应的产权和相关部门的许可，故被告无权转租该商铺，转租商铺根本无法达到合同使用目的，其转租行为属于无效行为与客观事实严重不符。首先，答辩人与被答辩人之间的转让行为不属于转租，而是原出租协议项下承租人的权利义务整体转让，双方是转让关系，且双方没有签订过任何转租或者租赁协议，案涉商铺答辩人系从上承租人陈某手中转过来，陈某又从第三人处租赁，所有商铺均是由第三人建盖。答辩人自然不会有任何产权和相关部门的许可手续，并且该步行街的商铺有几十家。大家均正常经营了4、5年的时间，答辩人不可能知道这个商铺是违章建筑。被答辩人称其所承租的商铺属于违章建筑致使其合同目的不能实现，因此答辩人与被答辩人转移行为属于无效行为，完全属于乱用法律关系。商铺属于违章建筑不是答辩人过错所造成，也不是答辩人拆除的。即使合同无效，也是被答辩人与第三人之间的出租协议无效，与答辩人的转让行为没有任何关系，而被答辩人却将两个独立的法律关系混为一谈，明显不符合客观事实及法律规定。恳请法庭依法查明本案案件事实，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对各方证据客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述。本院经审理认定法律事实如下：朱红兴与李红星于2017年12月1日签订商铺出租协议，出租方李红星将云南大学南都步行街小木屋市场门口直排商铺租给乙方朱红兴使用。2019年1月15日，朱红兴解除与李红星之间的出租协议，由康火新成为诉争商铺的承租方。朱红兴与康火新于2019年1月15日签订转让协议，朱红兴将步行街口临街铺面转让给乙方康火新使用。康火新支付朱红兴转让费29.5万元。2019年3月20日，诉争商铺因涉及违建被强制拆除。本院认为，原、被告双方所签转让协议系各方当事人真实意思表示，但被告未能证明涉案标的物已取得建设工程规划许可证、转让协议中涉及的标的物违反法律禁止性规定，诉争转让合同应为无效。原告诉请要求解除合同的前提系建立在合同依法成立并生效的基础上，对其该项解除合同的诉讼请求，本院不予评判。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的法律责任。本案被告在诉争房屋未取得建设工程规划许可证、未经批准建设临时建筑的情形下，仍与原告签订转让合同，被告对于合同的无效存有过错。而原告作为完全民事行为能力人，在签订合同时未对合同所涉标的物尽到合理审慎的审查注意义务，对合同无效同样存有过错。在双方对于合同无效均有过错的情形下，对于原告要求主张被告退还转让费29.5万元的诉讼请求，本院酌情予以支持50%计147500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告朱红兴在本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告康火新转让费147500元；二、驳回原告康火新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2862元，由原告康火新负担1431元，由被告朱红兴负担1431元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员 李 解二〇一九年十月二十一日书记员 姚婷婷