北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12406号原告：陈觅远，男，1983年11月2日出生，汉族，北京一姿环保技术有限公司设计经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈晓林（陈觅远之父），住北京市朝阳区。被告：北京鼎春德物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子大街96号C-104室。法定代表人：何忠华，董事长。委托诉讼代理人：隋秀梅，女，北京鼎春德物业管理有限公司第一分公司员工。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。原告陈觅远与被告北京鼎春德物业管理有限公司（以下简称鼎春德公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈觅远的委托诉讼代理人陈晓林、被告鼎春德公司的委托诉讼代理人隋秀梅、李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈觅远向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因跑水造成我的直接财产损失合计11818元；2.判令被告承担因房屋漏水造成无法使用的补偿金152000元；3.判令被告承担可能造成货物超过保质期造成的损失8350.04元；4.判令被告立即整改、完善本单元的排水设施，并加强管理工作，杜绝类似现象再次发生。诉讼过程中，原告陈觅远变更诉讼请求为：1.判令被告支付因跑水造成我的直接财产损失合计10618元；2.判令被告承担因房屋漏水造成无法使用的补偿金186000元；3.判令被告承担2016-2018三年取暖费4050.04元；4.判令被告承担2016年12月至2019年7月的物业费10986.71元；5.判令被告履行双方签订的前期物业服务合同及协议约定的义务。事实和理由：我于2014年9月27日与开发商签订商品房现房买卖合同，购买了位于北京市昌平区××路××号院××号楼××层××室的房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积50.63平方米。我父亲陈晓林于2015年9月29日以此地址注册了一家环保技术服务公司，配置了办公家具和设备，开始正常经营。2016年7月，因电系统问题不能正常使用。2016年9月，因本单元下水总管堵塞，造成污水从地漏和马桶倒溢出，整个屋里积水达5厘米，长时间未发现，造成家具霉变损坏，停止使用。以后一年多，又发生十多次跑水现象，有些时候我们和-101的业主发现比较及时，没有造成太严重的后果。2017年5月，我们对该房屋进行了局部再装修。由于担心发生跑水情况，我们将所有下水口都堵上。2018年，我们打开下水口，看到最近没有发生跑水情况，就增加了公司的经营范围，办理了销售食品的许可证，并购置了货柜等设施，购入了酒水、饮料等货物，准备五一节开张。但是，2018年4月24日又出现严重跑水，室内地面积水高达3厘米，一片狼藉。进行处理后，又于2018年4月25日、4月27日连续发生严重跑水，全屋都有积水，积水从门前的空调排水管外溢，室内器具和货物泡水。我认为，物业管理公司管理工作不到位是造成反复跑水的根本原因，应负下水道堵塞的主要责任：一是下水管道出现问题，在长达两年的时间里没有有效地处理好，否则不会发生连续堵塞的现象；二是发生跑水情况，物业公司从来就不通知我们，造成屋里长期积水，物品发霉损坏；三是没有有效地劝阻造成下水管堵塞的行为。故此，我向法院提起诉讼。被告鼎春德公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司与原告之间只是合同关系，现原告起诉要求我公司赔偿，但我公司并不是造成原告财产损害的侵权主体，不应作为本案被告。污水外溢并非我公司管理的公共区域，涉案房屋所在的单元共三层房屋，有六个业主、十户，业主自行使用的污水管道，我公司不可能定期或不定期地进行维护，也不可能事先到业主家疏通。涉案房屋从建设到竣工，包括污水管线都是经过国家相关部门竣工验收合格的，不存在设计上的问题，具备销售条件。原告提到楼上用水量大，居住人员多，可能造成下水管超负荷，这不符合科学规律。造成污水管道堵塞的原因为业主使用不当，倒入建筑垃圾等，与我公司无关，并非我公司能够避免的。我公司经常对污水主管道进行疏通，用户是直接责任方。故原告要求我公司承担赔偿责任无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市昌平区××路××号院××号楼××层××的房屋登记于陈觅远名下。2014年12月20日，陈觅远与鼎春德公司签订《前期物业服务协议》，约定：鼎春德公司对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行日常维护、修缮、服务及管理，其中共用设施设备是指共用的各种管线管道系统、消防设施设备、安保设施设备等；鼎春德公司的物业服务质量，其中共用部位、共用设施设备的维护和管理应做到保养制度完备，设施设备维修及时，定期检修，环境卫生应做到环境卫生设施完好，公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常。本案诉讼过程中，陈觅远称，因涉案房屋所在单元的下水主管道堵塞，涉案房屋于2016年9月出现污水从地漏和马桶倒溢现象，导致房屋及室内家具受损，此后至2018年4月期间，涉案房屋又多次因下水主管道堵塞而致反水，期间陈觅远于2017年5月对房屋进行修复，鼎春德公司于2018年4月25日、4月26日、4月28日三次对管道进行疏通，自2018年7月后至今该房屋未再发生反水现象。鼎春德公司认可涉案房屋确实因下水主管道堵塞而发生反水现象，并称反水发生后其对管道进行了疏通，清理出的物品包括建筑垃圾、袜子、毛巾、卫生巾、食品等，据此主张管道堵塞系因楼上住户使用不当所致。陈觅远对此陈述不予认可。诉讼过程中，双方均未能确定管道堵塞的具体位置。本案诉讼过程中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，该房屋部分墙面、卫生间门等存在不同程度受损。对其损失价值，陈觅远表示不申请进行鉴定。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据当事人陈述等证据，本院对涉案房屋因下水主管道堵塞反水造成该房屋及室内物品受损的事实予以认定。该下水主管道系陈觅远与楼上住户共同排放生活用水的管道，应属涉案房屋所在小区的共用设施，鼎春德公司作为小区的物业管理服务企业，有责任对该管道进行日常维护、修缮、服务及管理，定期检修，以使该管道排污畅通。该管道堵塞反水，现有证据不能证明鼎春德公司已尽到其相应的维护、管理等义务，故对因此造成陈觅远的损失，鼎春德公司负有过错，应承担民事赔偿责任。鼎春德公司主张其疏通管道时，清理出建筑垃圾、袜子、毛巾、卫生巾、食品等物品，并据此主张管道堵塞系因楼上住户使用不当所致，但就其主张的事实，鼎春德公司并未提供相应证据加以证明，故对该陈述本院不予采信。根据涉案房屋所受损害的具体情况，本院对陈觅远主张的3000元的修复费用损失金额予以认定。陈觅远主张的办公桌、沙发床、第一次修复费用损失，举证不足，本院不予支持。因涉案房屋反水，确实对陈觅远使用该房屋造成一定影响，故陈觅远要求鼎春德公司赔偿因无法使用该房屋造成的损失，理由正当，具体金额由本院根据具体情况酌情确定为6000元。陈觅远要求鼎春德公司承担2016年至2018年期间的取暖费4050.04元、2016年12月至2019年7月期间的物业费10986.71元，法律依据不足，本院不予支持。陈觅远要求鼎春德公司履行《前期物业服务协议》约定的义务，属合同之诉范畴，与本案并非同一法律关系，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京鼎春德物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈觅远损失9000元；二、驳回陈觅远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4475元，由陈觅远负担4425元（已交纳）；由北京鼎春德物业管理有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  梁 宁人民陪审员  唐险峰二〇一九年十月八日书 记 员  雷迎新