河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1504号上诉人（原审被告）：郑州海龙科技有限公司，住所地：河南省郑州市金水区文化路62号3号楼东半部。法定代表人：许俊巧，该公司总经理。委托诉讼代理人：李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏，河南金色阳光律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郑州市白庙强制隔离戒毒所，住所地：河南省郑州市金水区文化路62号。负责人：常广立，该所所长。委托诉讼代理人：支合，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晋，河南辰中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南中海石化有限公司，住所地：河南省郑州市中原区桐柏南路238号2号楼15层1501号。法定代表人：贾长贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：段文娟，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳莎莎，河南天坤律师事务所律师。上诉人郑州海龙科技有限公司（以下简称海龙公司）、郑州市白庙强制隔离戒毒所（以下简称白庙戒毒所）因与被上诉人河南中海石化有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。海龙公司的委托诉讼代理人李筱静，白庙戒毒所的委托诉讼代理人支合、魏晋，中海公司的委托诉讼代理人段文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海龙公司上诉请求：（一）依法撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决，发还重审或查明事实，依法改判为驳回白庙戒毒所的一审诉讼请求。（二）一、二审的诉讼费由白庙戒毒所承担。事实和理由：（一）原审判决认定“是否办理土地使用权证已不是支付剩余购房款的前提条件”错误。1.海龙公司与白庙戒毒所签订的是《商品房买卖合同书》，合同性质决定案涉房屋土地性质应当是国有出让土地。2.海龙公司与白庙戒毒所签订的《补充协议书》《补充协议（二）》约定白庙戒毒所的合同义务包括为海龙公司办理土地使用权证，白庙戒毒所要求支付剩余购房款的前提是办理完土地使用权证后两年。3.郑州市人民政府《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》（以下简称《通告》）不适用于本案土地性质变更的情形。4.郑州市《通告》不得对抗《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，海龙公司与白庙戒毒所签订的合同适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，该条对划拨土地如何变更为出让土地有明确规定，且具有实际操作性。5.白庙戒毒所没有按合同约定为海龙公司办理土地使用权证，主张支付剩余房款没有事实依据和法律依据。（二）原审判决适用法律错误。原审判决认定事实错误，导致法律适用错误。白庙戒毒所辩称,原审判决认定的“是否办理土地使用权证已不是支付剩余购房款的签订条件”完全正确。（一）目前的法律、政策发生重大变化，在产权不发生变更的情况下已无法办理土地证等权属证书，故双方办理土地证后支付剩余款项的约定条件无法达到。原审判决在尊重客观事实的基础上作出上述认定正确。（二）土地证虽无法办理，但是海龙公司的权利未受到任何损害和降低，原审判决认定“是否办理土地使用权证已不是支付剩余购房款的前提条件”，符合公平公正原则。（三）海龙公司已资不抵债，如仍按照原约定的条件执行，严重违反公平原则，势必造成巨额国有资产流失。中海公司辩称，（一）一审法院仅仅依据中海公司在2009年出具的《承诺书》载明的“不可撤销”的内容，就认定本案在2017年进入诉讼时中海公司应当对海龙公司向白庙戒毒所支付剩余购房款的义务承担连带责任没有依据。因中海公司承诺不可撤销的担保内容是白庙戒毒所与海龙公司签订的《商品房买卖合同书》中约定的房款支付义务（支付前提是房产过户一个月内），根据海龙公司提交的房产证显示，涉案房产的过户时间是2012年3月1日，按照《商品房买卖合同书》第四条的约定，海龙公司最后一次支付购房款5500万元的时间应在海龙公司拿到房产证一个月内即2014年4月1日前，按照《中华人民共和国担保法》第二十六条及其司法解释第三十二条第二款的规定，中海公司承担连带付款责任的保证期间应在主债务到期两年之内，即截止到2014年4月1日，由于在保证期间内白庙戒毒所没有向海龙公司主张权利，中海公司的保证责任应予以免除；同时，白庙公司和海龙公司签订的针对《商品房买卖合同书》的《补充协议书》《补充协议（二）》即对主合同中付款条件、付款时间等重要条款作出了变更，同时白庙戒毒所和海龙公司与河南晨远实业有限公司、郑州陈中教育科技有限公司签订的《协议书》也再次将全部剩余房款通过以涉案房屋收取租金进行折抵的方式予以解决，原购房合同约定的主债务已经转让，且上述协议或补充协议均未得到中海公司的书面同意，根据《中华人民共和国担保法》第二十三条、第二十四条规定，中海公司不应再承担连带保证责任。（二）一审判决海龙公司向白庙戒毒所支付剩余购房款及利息没有法律依据。首先，根据白庙戒毒所与海龙公司签订的《补充协议书》的约定，因白庙戒毒所至今未将涉案房产的土地证办理到海龙公司名下，海龙公司支付剩余购房款的条件（土地证办理完毕后两年内）并未成就；其次，郑州市实施《通告》的时间是2016年8月20日，而白庙戒毒所与海龙公司签订《补充协议书》的时间是2011年12月30日，在长达近6年的时间内白庙戒毒所没有将涉案土地证办至海龙公司名下存在重大过错，由于白庙戒毒所没有积极履行办理土地证的义务，所以没有向海龙公司主张未付购房款的权利。（三）一审判决对于扣除1000万元购房款的处理自相矛盾。如果认定白庙戒毒所将来还要履行支付土地出让金的义务，就足以说明白庙戒毒所未完成原合同义务，其主张剩余购房款的条件尚不具备，一审不应支持其主张剩余购房款的诉求。（四）原审判决认定白庙戒毒所起诉金额中的700万元与本案不属于同一法律关系也是错误的。在2016年6月24日，根据白庙戒毒所、中海公司、海龙公司签订的《三方商谈纪要》，三方一致同意将中海公司因装修资金不够借白庙戒毒所700万元的借款转化为购房款，且该协议的有效性经河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终14876号民事判决予以确认。因此原审判决关于该700万元的认定和其针对同一事项作出的认定结果不一致，违背了法律统一适用原则。白庙戒毒所上诉请求：（一）依法撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决，改判支持白庙戒毒所的全部诉讼请求。（二）本案一、二审诉讼费用由海龙公司、中海公司承担。事实和理由：（一）原审认定的暂扣1000万元购房款作为对海龙公司“风险的合理控制”存在错误。2017年3月7日，郑州市人民政府发布的《关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》确立了“证缴分离”原则，明确规定缴纳规费和土地价款义务的责任主体是开发建设单位而非房屋所有权人，有关单位保留对开发建设单位享有追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。虽然案涉土地的土地出让金尚未缴纳，但不影响海龙该公司对房屋的处置和利用。原审已经认可上述文件，并使用该文件，但却以“为确保海龙公司风险的合理控制”为由，认定从海龙公司剩余购房款中暂扣1000万元，将来在白庙戒毒所缴纳土地出让金后再向海龙公司依法另行主张明显矛盾，显属错误。（二）原审关于“扣除1000万元，在白庙戒毒所缴纳了涉案土地出让金后，白庙戒毒所可依法另行主张”的认定和处理存在错误。扣除的1000万元系白庙戒毒所应收房款，不是应缴纳的土地出让金。在海龙公司的付款条件已经具备且土地问题不对其权利造成影响的情况下，海龙公司应当向白庙戒毒所支付剩余全部购房款。其次，2011年双方签订的《补充协议书》第四条约定，土地出让金是由海龙公司支付，但可冲抵相应金额的购房款。双方的意思表示应当是白庙戒毒所缴纳土地出让金时由海龙公司支出1000万元，并直接冲抵购房款，而不应在海龙公司暂扣1000万元的情况下，却由白庙戒毒所另行垫资缴纳，再向海龙公司另行主张。原审对土地出让金支出方式的处理违背了双方意思表示。最后，原审对土地出让金的处理方式，增加了当事人的纠纷和诉累。（三）原审判决认定白庙戒毒所起诉金额中的700万元与本案不属于同一法律法律关系，存在错误。2010年11月9日，中海公司以其“子公司”海龙公司名义向白庙戒毒所借款用于本案商业裙楼装修使用，因白庙戒毒所系机关法人，不宜出借款项，便通过所属企业郑州中原电缆厂出借。2010年12月3日，中海公司、郑州中原电缆厂及白庙戒毒所共同签订《协议书》，由中原电缆厂通过银行委托贷款方式向中海公司提供700万元款项。基于海龙公司与中海公司就本案商业裙楼所建立的特殊合作关系，2016年6月24日，海龙公司、白庙戒毒所及中海公司达成《三方商谈纪要》载明，白庙戒毒所将房屋出售给海龙公司后，尚欠白庙戒毒所售房款6200万元，含中海公司因装修资金不够借白庙戒毒所700万元。所以本案700万元在初始表现形式上虽貌似借款，但实属海龙公司与中海公司对涉案房屋的投资。因此作为《商品房买卖合同书》中14500万元之外增加的700万元房款，应由海龙公司支付给白庙戒毒所。海龙公司辩称，（一）案涉土地目前登记在白庙戒毒所名下，实际上是国有划拨土地，如何办理的产权证，海龙公司无从知晓。产权证海龙公司一直未见到，因为2011年白庙戒毒所告诉海龙公司产权证已经办理下来，后海龙公司才办理了银行贷款。案涉房屋3楼的产权证还在白庙戒毒所处。海龙公司和郑州陈中教育科技有限公司公司签订的合同有约定，不再为海龙公司冲抵房款，就是为了把土地证办理到海龙公司名下。3年时间海龙公司已经支付了2000多万元房款，但是白庙戒毒所一直未办理土地证。（二）海龙公司支付的房款里面已经包含了土地出让金。海龙公司已经把该支付的都已经支付完毕。海龙公司购买的是商品房，签订的也是商品房购买合同。（三）土地证办理到海龙公司名下后，剩余的房款会支付给白庙戒毒所。（四）海龙公司支付剩余购房款的条件不成就。中海公司辩称，（一）同意白庙戒毒所关于撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决书的上诉请求，因该判决不但在暂扣1000万元购房款的处理方式及认定白庙戒毒所起诉金额中的700万元与本案不属于同一法律关系等事实认定方面存在错误，而且判决海龙公司支付白庙戒毒所购房款3192.8702万元及利息、并判决白庙戒毒所对海龙公司的前述支付义务承担连带清偿责任均缺乏基本的事实及法律依据。（二）中海公司不应承担连带清偿责任的事实和理由主要有：1.中海公司向白庙戒毒所出具《承诺函》的性质是一种担保行为，即在海龙公司对《商品房买卖合同书》中的所有合同义务，无论何种原因（不可抗力除外）不履约时，中海公司承担连带责任。而该合同中的主债务就是海龙公司依约向白庙戒毒所支付购房款。按照《商品房买卖合同书》第四条的约定，海龙公司最后一次支付购房款5500万元的时间是在海龙公司拿到房产证一个月内即2012年4月1日之前，按照《中华人民共和国担保法》第二十六条及司法解释第三十二条第二款的规定，中海公司承担连带付款责任的保证期间应在主债务到期两年之内，截止到2014年4月1日，由于在保证期间内白庙戒毒所没有向中海公司主张权利，中海公司的保证责任应予以免除。2.白庙戒毒所和海龙公司签订的针对《商品房买卖合同书》的《补充协议书》《补充协议（二）》既对主合同中付款条件、付款时间等重要条款作了变更，同时白庙戒毒所和海龙公司与河南晨远实业有限公司、郑州陈中教育科技有限公司签订的《协议书》也再次将全部剩余房款以涉案房屋收取的租金进行折抵的方式予以解决，原购房合同约定的主债务已经转让，且上述协议或补充协议均未得到中海公司的书面同意，根据《中华人民共和国担保法》第二十三条、第二十四条之规定，中海公司不应再承担连带保证责任，因此一审判决让中海公司对海龙公司应当支付的购房款及利息承担连带清偿责任是没有法律依据的。（三）白庙戒毒所主张“改判支持白庙戒毒所的全部诉讼请求”的上诉请求不应得到支持。首先，根据白庙戒毒所与海龙公司签订的《补充协议书》的约定，因白庙戒毒所至今未将涉案房产的土地证办理到海龙公司名下，海龙公司支付剩余购房款的条件（土地证办理完毕后两年内）并未成就；其次，郑州市实施《通告》的时间是2016年8月20日，而白庙戒毒所与海龙公司签订《补充协议书》的时间是2011年12月30日，也就是说白庙戒毒所在长达近6年的时间内没有将涉案土地证办至海龙公司名下存在重大过错，由于白庙戒毒所没有积极履行办理土地证的义务，根据权利义务对等原则，白庙戒毒所没有权利向海龙公司主张未付的购房款。（四）白庙戒毒所主张中海公司承担本案一审、二审诉讼费用的上诉请求也应依法驳回，因中海公司的担保责任已经免除，在本案中不再负有任何法定或约定义务，不应承担任何责任。白庙戒毒所向一审法院起诉请求：（一）判决海龙公司向白庙戒毒所支付购房款5207.17846万元,并按同期银行贷款利率支付自起诉之日至判决生效之日的利息损失。（二）判决中海公司对上述债务承担连带清偿责任。（三）本案诉讼费用、保全费用由海龙公司、中海公司负担。一审法院认定事实：2009年8月24日,白庙戒毒所向中海公司出具中标通知书,通知中海公司为涉案房产中标单位。2009年10月30日,中海公司向白庙戒毒所出具《承诺书》一份,载明“我公司以全资子公司郑州海龙科技有限公司的名义与贵所签署《商品房买卖合同书》。为此,我公司郑重向贵所承诺:郑州海龙科技有限公司在该《商品房买卖合同书》中的所有合同义务,在郑州海龙科技有限公司无论何种原因(不可抗力除外)不履约时,我公司承担连带责任。该承诺是不可撤销的承诺”。2009年11月2日,白庙戒毒所与海龙公司签订《商品房买卖合同书》一份,约定白庙戒毒所将正在建设的文化路62号商住楼的1—3层商业裙楼出售给海龙公司,房屋建筑面积为10131平方米,房屋总价为14500万元(包含应由白庙戒毒所缴纳的土地出让金)。该《商品房买卖合同书》第四条约定“第一次付款:买受人于2009年11月15日前向出卖人支付房款7000万元人民币……第二次付款:在出卖人出具依据国家和地方人民政府的有关规定,由五大责任主体共同的工程验收合格报告七日内,买受人再支付房款2000万元人民币……第三次付款:在出卖人配合买受人把上述全部房产过户到买受人指定的公司或自然人名下一个月内,买受人将剩余的房款一次性结清，即:5500万元人民币”。2011年12月30日,白庙戒毒所与海龙公司签订《补充协议书》一份,约定“一、因甲方（白庙戒毒所)为乙方(海龙公司)办理房产证,乙方于2011年12月30日支付给甲方700万元(500万元为购房款,200万元为甲方为乙方代交的税费);于2012年元月10日前支付给甲方1800万元(1500万元为购房款,300万元为甲方为乙方代交的税费)。二……甲方承诺于2012年3月15日前办理完毕房产证到乙方名下。四……甲方继续办理一至三层的商服出让土地证到乙方名下,办证费用乙方继续按规定支付……五、房产证、土地证办理完毕后,所剩余的购房款,乙方在两年内支付给甲方,支付起止日为办理房产证和土地证之日起。六、乙方取得房产证后,在3个工作日内把第三层抵押给甲方。”2012年3月1日,郑州市房管局向海龙公司颁发了涉案房产一至三层商业用房的房产证。2016年5月25日,白庙戒毒所与海龙公司、河南晨远实业有限公司就涉案的商业用房一至二层出租事宜签订《协议书》一份,约定:涉案房屋由河南晨远实业有限公司租用,年租金为541.3732万元;河南晨远实业有限公司每年将应支付租金的90%支付给白庙戒毒所以冲抵海龙公司应支付的购房款。河南晨远实业有限公司在首次支付半年租金及押金时,支付给海龙公司90万元(含押金30万元),剩余款项全部支付给白庙戒毒所。同日，白庙戒毒所与海龙公司、郑州陈中教育科技有限公司就涉案的商业用房第三层出租事宜签订《协议书》一份,约定:涉案房屋由郑州陈中教育科技有限公司租用,年租金为157.0896万元;郑州陈中教育科技有限公司每年将应支付租金的90%支付给白庙戒毒所以冲抵海龙公司应支付的购房款。2016年5月25日,白庙戒毒所与海龙公司签订《补充协议(二)》,约定:白庙戒毒所应于本协议签订之日起四年内将涉案房屋的国有出让土地证办理到海龙公司名下。如白庙戒毒所在四年内未能将涉案房屋的国有出让土地证办理到海龙公司名下,则双方于2016年5月25日与河南晨远实业有限公司、郑州陈中教育科技有限公司签订的协议书终止履行,海龙公司剩余未付购房款的支付仍按《补充协议书》履行。2016年8月12日,郑州市人民政府发布《通告》。该《通告》载明按照‘不变不换’的原则,之前依法颁发的各类不动产权属证书(含他项权证)继续有效,权利不变动,证书不更换。在依法办理变更、转移登记时,更换为新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》。2015年11月4日和2016年6月24日,白庙戒毒所、海龙公司、中海公司先后签署两份《三方商谈纪要》,对于三方在涉案房屋买卖过程中的相关权利义务进行了明确。本案中,与涉案房屋买卖相关的款项支付情况如下:一、购房款支付情况。2009年11月13日,海龙公司分七笔共向白庙戒毒所支付购房款7000万元。2011年12月30日,海龙公司向白庙戒毒所支付购房款500万元。2012年1月10日,海龙公司分三笔共向白庙戒毒所支付购房款1300万元。2012年1月11日,海龙公司向白庙戒毒所支付购房款200万元。2015年7月10日,海龙公司向白庙戒毒所支付购房款50万元,2017年5月12日补开收据。2015年7月15日,海龙公司向白庙戒毒所支付购房款50万元,2017年5月12日补开收据。2016年6月8日,刘金忠代海龙公司向白庙戒毒所支付购房款221.4274万元。2016年8月15日,刘金忠代海龙公司向白庙戒毒所支付购房款70.69032万元。2016年12月23日,刘金忠代海龙公司向白庙戒毒所支付购房款243.61794万元。2017年2月23日,刘金忠代海龙公司支付白庙戒毒所购房款73.46794万元。2017年6月13日,刘金忠代海龙公司向白庙戒毒所支付购房款243.61794万元。以上海龙公司通过转账的方式共计支付购房款995.282154万元。同时,白庙戒毒所自认自2017年7月19日至今,白庙戒毒所依据2016年5月25日三方协议,通过涉案房屋商业裙楼租赁户支付租金的方式收到购房款314.30826万元。综合以上,白庙戒毒所共收到购房款总额为10267.1298万元。二、代缴税金支付情况。海龙公司于2011年12月30日,分二笔向白庙戒毒所支付代缴税金200万元。海龙公司于2012年1月11日,向白庙戒毒所支付代缴税金300万元。海龙公司共支付代缴税金500万元。三、借款。海龙公司于2014年1月29日,向白庙戒毒所支付借款40万元。2010年12月3日,中海公司作为甲方,中原电缆厂作为乙方,白庙戒毒所作为丙方签订《协议书》一份,约定中原电缆厂通过银行委托贷款方式向中海公司提供款项700万元。2016年6月24日,海龙公司作为甲方,白庙戒毒所作为乙方,中海公司作为丙方签订《三方商谈纪要》一份,载明“乙方将该房屋出售给甲方后,尚欠乙方售房款6200万元整(陆仟贰佰万元整),含丙方因装修资金不够借乙方700万元整(柒佰万元整)”。2017年3月3日,中海公司以海龙公司为被告以合同纠纷向河南省郑州市金水区人民法院提起民事诉讼,请求判令海龙公司向中海公司支付投资成本和补偿款2500万元及相应的利息。河南省郑州市金水区人民法院经审理后支持了中海公司的上述请求。海龙公司不服该判决,向本院提起上诉。本院经审理后,依法驳回了海龙公司的上诉,维持了一审判决。另查明,郑州市人民政府于2016年8月12日下发《通告》郑政通[2016]37号文件,其中载明“三、不动产统一登记区域……按照‘不变不换’的原则,之前依法颁发的各类不动产权属证书(含他项权证)继续有效,权利不变动,证书不更换。在依法办理变更、转移登记时，更换为新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》……四、不动产登记启动时问节点自2016年8月20日起……不再核发土地使用权证”。郑州市人民政府于2017年3月7日下发《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》郑政[2017]6号文件,其中载明“(三)先期办理,证缴分离开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的,有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。二、处理范围……已办理房屋所有权证,但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。”一审法院认为，依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,白庙戒毒所与海龙公司之间签订的《商品房买卖合同书》《补充协议书》及《补充协议(二)》,系双方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方当事人均应按照合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。根据合同及补充协议,白庙戒毒所应当承担的主要义务为将涉案房产交付于海龙公司和将相应的房屋所有权证及土地使用权证办至海龙公司名下,而海龙公司的主要义务是支付购房款及相应的费用。本案诉讼中,海龙公司对于涉案房产已经交付的事实并无异议。而郑州市房管局于2012年3月1日向海龙公司颁发了涉案房产的房产证。因此,根据双方约定,白庙戒毒所还应将涉案房产的土地使用权证过户至海龙公司名下。但郑州市人民政府于2016年8月12日发布了《通告》,《通告》中载明,按照“不变不换”的原则,在权利未发生变动时证书不更换,当权利发生变更、转移登记时,再更换为新的权利证书。由于涉案房产的房屋所有权证已于2012年3月1日登记在海龙公司名下，涉案房产的所有权变动于此时已经完成,在此之后并不存在一个新的涉案房产所有权变动的事实,根据郑州市政府发布的《通告》,办理新的涉案房屋的土地使用权证已无必要及实际操作的可能。因此,双方在补充协议中约定的办理土地使用权证的条款已失去现实基础,即将涉案土地使用权证办理在海龙公司名下不应再作为海龙公司支付剩余购房款的必要条件。虽然根据郑州市人民政府下发的《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》郑政[2017]6号文件,本案缴纳土地价款的义务人应为白庙戒毒所。同时,涉案房屋买卖合同及补充协议亦明确约定海龙公司支付的总房款中包括了涉案土地的出让金,即海龙公司负有负担涉案土地出让金的义务。即根据政府文件和合同约定,现海龙公司应不存在被收缴土地出让金的风险。但由于白庙戒毒所至今尚未缴纳涉案土地出让金,为确保海龙公司风险的合理控制,同时保障白庙戒毒所的基本利益,综合本案涉案房屋已经交付海龙公司多年,房产证亦已办至海龙公司名下的事实及郑州市人民政府相关文件的内容,该院认为,虽然是否办理土地使用权证已不是支付剩余购房款的前提条件,但需适当考虑土地出让金的缴纳情况,应从剩余的购房款中暂扣除1000万元后,由海龙公司向白庙戒毒所支付剩余的购房款。扣除的该1000万元,在白庙戒毒所缴纳了涉案土地出让金后,白庙戒毒所可依法另行主张。截止2018年5月31日,白庙戒毒所通过收取转账、以房租抵账等方式共收到购房款10267.1298万元。而在本案诉讼中,白庙戒毒所将2014年1月29日海龙公司向白庙戒毒所出借的40万元借款计入到了海龙公司已支付的购房款中,对此,海龙公司亦未提出异议。因此,本院将该40万元借款计入到海龙公司已支付的购房款中。综合以上,白庙戒毒所共收取购房款10307.1298万元,而涉案的《商品房买卖合同书》约定的购房款总额为14500万元,海龙公司尚欠4192.8702万元购房款未支付。对此,海龙公司负有支付剩余购房款的合同义务。考虑需暂扣1000万元,海龙公司现应向白庙戒毒所支付购房款3192.8702万元。白庙戒毒所主张2010年12月3日《协议书》及2016年6月24日《三方商谈纪要》中涉及的700万元款项应在本案中予以处理。但在《协议书》和《三方商谈纪要》中显示,该700万元系中原电缆厂通过银行委托贷款方式向中海公司支付,系借款,与本案并非同一法律关系。因此,对于该700万元该院不予处理,相关当事人可以依法另行主张权利。中海公司于2009年10月30日出具的《承诺书》明确载明“郑州海龙科技有限公司在该《商品房买卖合同书》中的所有合同义务,在郑州海龙科技有限公司无论何种原因(不可抗力除外)不履约时,我公司承担连带责任。该承诺是不可撤销的承诺”。可见,中海公司对于白庙戒毒所做出的该承诺是不可撤销的。虽然中海公司主张白庙戒毒所、海龙公司、中海公司于2015年11月4日、2016年6月24日签署的两份《三方商谈纪要》及（2017)豫0105民初8641号民事判决书和(2017)豫01民终14876号民事判决书能够证明海龙公司已对涉案房屋占有、使用、收益、处分,中海公司是受害人,不应当对海龙公司所欠白庙戒毒所的购房款承担连带清偿责任。但两份《三方商谈纪要》中并无撤销中海公司对白庙戒毒所权益承担连带责任承诺的意思表示。（2017)豫0105民初8641号民事判决书和(2017)豫01民终14876号民事判决书显示,该案的当事人为海龙公司和中海公司,即该案解决的是海龙公司与中海公司之间的权利义务关系,并未对中海公司与白庙戒毒所之间的权利义务关系进行处理,因此,该两份判决书不能否定中海公司负有向白庙戒毒所承担连带责任的义务。综合现有证据,中海公司没有提供充分有效的证据证明白庙戒毒所与中海公司之间就中海公司的承诺做出过改变。因此,中海公司应当依据该承诺承担相应的法律贵任。综上所述,白庙戒毒所诉讼请求中,对于海龙公司支付尚欠3192.8702万元购房款和相应利息以及中海公司应当对海龙公司所负义务承担连带责任的主张成立,该院予以支持。对于超出合理部分的诉讼请求,因为没有事实及法律依据,该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国担保法》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,一审法院判决:一、海龙公司于判决生效后十日内支付白庙戒毒所购房款3192.8702万元,并自2017年7月13日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率支付利息;二、中海公司对于判决第一项承担连带清偿责任;三、驳回白庙戒毒所的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，综合本案双方当事人的诉辩情况，经征得双方当事人的同意，本案争议焦点为：（一）海龙公司是否应支付剩余的购房款。（二）原审暂扣1000万元是否正确，700万元是否应该在本案中一并处理。（一）关于海龙公司是否应当支付剩余购房款的问题。海龙公司上诉称，一审判决认定“是否办理土地使用权证已不是支付剩余购房款的前提条件”错误。《补充协议（二）》约定，白庙戒毒所应于协议签订之日起四年内将涉案房屋的国有出让土地证办理到海龙公司名下。如白庙戒毒所在四年内未能将涉案房屋的国有出让土地证办理到海龙公司名下，则双方于2016年5月25日与河南晨远实业有限公司、郑州陈中教育科技有限公司签订的协议书终止履行，海龙公司剩余未付购房款的支付仍按《补充协议书》履行。《补充协议书》第五条约定，房产证、土地证办理完毕后，所剩余的购房款，海龙公司在两年内支付给白庙戒毒所。《补充协议书》和《补充协议（二）》约定办理土地证是海龙公司支付剩余购房款的前提条件。但是在《补充协议书》和《补充协议（二）》签订之后，国家关于不动产登记政策发生了变更，原来的房屋登记和土地登记统一转变为不动产登记制度，为了落实国家政策，郑州市人民政府于2016年8月12日下发《通告》（郑政通[2016]37号文件）,其中载明“三、不动产统一登记区域……按照‘不变不换’的原则,之前依法颁发的各类不动产权属证书(含他项权证)继续有效,权利不变动,证书不更换。在依法办理变更、转移登记时，更换为新的《不动产权证书》和《不动产登记证明》……四、不动产登记启动时间节点自2016年8月20日起……不再核发土地使用权证”。郑州市人民政府于2017年3月7日下发《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》（郑政[2017]6号文件）第一条第三项规定：“先期办理,证缴分离，实行‘证缴分离’的原则。开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的,有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。”该文件第二条规定：“处理范围……已办理房屋所有权证,但未完善用地或者规划建设等手续的房地产”。上述两个文件证明，第一，国家不再办理单独的土地使用权证，合同约定的条件已经履行不能，这种履行不能的原因不能归责于白庙戒毒所；第二，根据郑州市新施行的不动产登记政策，办证与缴纳土地出让金是分别执行的，是否缴纳土地出让金、办理土地使用权证并不影响购房者进行房屋交易和办理不动产登记手续。本案中，海龙公司与白庙戒毒所约定先办理土地使用权证再支付购房款，其根本目的就是取得房屋的全部产权，享有占有、使用、收益、处分之权能，在白庙戒毒所已经为海龙公司办理房产权属证书的情况下，海龙公司将案涉房屋进行抵押并出租，已经充分享有了不动产物权的权益，海龙公司也没有提交证据证明未办理土地使用权证对其取得物权产生实质性障碍，所以，海龙公司签订《商品房买卖合同书》的目的足以实现，支付剩余购房款的条件应视为已经成就，如果再将“办理土地使用权证”作为支付剩余购房款的前提条件，有违公平原则。另外，根据白庙戒毒所提交的证据，另两案债权人已经起诉海龙公司主张债权，海龙公司名下的资产被依法查封或冻结，其履行合同的能力明显下降，白庙戒毒所请求海龙公司支付下余购房款有利于防范出现信用风险，增益债权实现的可能性。故一审判决认定海龙公司应当支付剩余购房款正确，本院予以维持，海龙公司的该上诉理由不能成立。（二）关于是否应当暂扣1000万元土地出让金的问题。海龙公司应当将1000万元土地出让金支付给白庙戒毒所，理由如下：第一，按照合同约定，土地出让金应当由海龙公司承担。土地出让金的收缴属于国家对划拨用地的行政管理行为，而土地出让金的承担属于当事人协商确定的民事权利义务内容。虽然土地出让金的缴纳主体是白庙戒毒所，但《商品房买卖合同书》明确约定，房屋总价款中包括出卖人应缴纳的土地出让金，证明双方协商确定土地出让金应当由海龙公司承担，一审判决判令白庙戒毒所先出资缴纳出让金，后向海龙公司主张，加重了白庙戒毒所的义务。第二，从风险控制的角度分析，根据郑州市政府的郑政[2017]6号文件，实行“证缴分离”政策，行政机关有权依法向缴纳主体白庙戒毒所追缴土地出让金，不影响海龙公司继续交易和办理不动产登记。对于海龙公司而言，没有增加民事义务的负担，也不存在被追缴的风险，一审法院以“风险的合理控制”为由暂扣1000万元购房款的理由欠妥。而且在海龙公司资产被查封的情况下，履约能力下降，一审判决判令白庙戒毒所缴纳出让金之后再另案向海龙公司主张，反而增加了债权实现不能的风险，增加了当事人的讼累。第三，一审判决暂扣1000万元出让金缺乏事实依据，土地出让金的数额，最终应当按照政府的规定进行核算确定，海龙公司将购房款支付给白庙戒毒所之后，白庙戒毒所根据规定向行政管理机关缴纳土地出让金，无论高于1000万元还是低于1000万元，风险都应由白庙戒毒所自担，符合权利义务相一致的原则。原审判决暂扣1000万元出让金数额缺乏明确的事实依据。综上，一审判决自由裁量判令暂扣1000万元的土地出让金不当，白庙戒毒所认为1000万元不应暂扣的上诉理由成立，本院予以纠正。（三）关于700万元是否应该在本案中一并处理的问题。虽然700万元原系中原电缆厂向中海公司支付的借款，但是根据白庙戒毒所、海龙公司、中海公司签订的《三方商谈纪要》，海龙公司认可尚欠白庙戒毒所的购房款6200万元中，包含了该700万元。该确认行为证明双方协商将700万元借款转化为购房款，白庙戒毒所在本案中一并主张符合《三方商谈纪要》的约定，一审判决以该700万元属于借款为由不予处理不当，本院予以纠正。综上所述，白庙戒毒所的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决第二项，即“二、被告河南中海石化有限公司对于本判决第一项承担连带清偿责任”;二、撤销河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决第三项，即“三、驳回原告郑州市白庙强制隔离戒毒所的其他诉讼请求”；三、变更河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民初4471号民事判决第一项“一、被告郑州海龙科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑州市白庙强制隔离戒毒所购房款31928702元，并自2017年7月13日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率支付利息”为：“一、郑州海龙科技有限公司于本判决生效后十日内支付郑州市白庙强制隔离戒毒所购房款48928702元，并自2017年7月13日起至实际支付之日止按照同期银行贷款利率支付利息”；四、驳回郑州市白庙强制隔离戒毒所的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费302159元，保全费5000元，共计307159元，由郑州市白庙强制隔离戒毒所负担18430元，由郑州海龙科技有限公司负担288729元。二审案件受理费604318元，由郑州市白庙强制隔离戒毒所负担36259元，由郑州海龙科技有限公司负担568059元。本判决为终审判决。审判长  姚世宏审判员  范书伟审判员  于跃辉二〇一九年十月十五日书记员  孙 萍