四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终14337号 上诉人（原审被告）：彭州蓉惠民市场管理有限公司。住所地：四川省成都市彭州市致和镇金彭故径街352号。 法定代表人：佘佐明，总经理。 委托诉讼代理人：万兴均，广东广和（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市郫都区市场开发管理服务中心。住所地：成都市郫都区郫筒街道望丛中路998号机关办公区。 法定代表人：厍文敏，主任。 委托诉讼代理人：鲜跃斌，四川恒创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱丽娟，四川恒创律师事务所律师。 上诉人彭州蓉惠民市场管理有限公司（以下简称“蓉惠民公司”）因与被上诉人成都市郫都区市场开发管理服务中心（以下简称“市场管理中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 蓉惠民公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回市场管理中心的诉讼请求，或发回重审。事实与理由：一、市场管理中心主体不适格。市场管理中心无证据证明其对案涉房屋享有所有权或使用权。因其对案涉房屋不享有物权，那么其无资格出租案涉房屋，也无权收取租金。故市场管理中心作为本案一审原告主体不适格。二、案涉《物业租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可，案涉合同无效。三、一审对蓉惠民公司提交录音证据不予受理、质证错误。一审未对蓉惠民公司提交蓉惠民公司法定代表人与市场管理中心付主任录音光碟及文字资料录音笔录进行质证系违反法定程序。四、2018年蓉惠民公司是代管市场，不存在租赁关系。首先，2018年2月，市场管理中心专门召开会议，明确案涉市场由蓉惠民公司代管，并做了会议纪要。市场管理中心一审仅提供零散两份会议纪要。请二审法院责令市场管理中心提供2018年2月的会议纪要，如果其不提供，二审法院应依法认定该代管会议纪要客观存在。其次，落款时间为2018年2月1日的《物业租赁合同》，是8、9月份签订，该合同上有厍文敏主任签名，其是在七月才调过来，故该合同为倒签。因此该合同不是租赁的真实意思表示，应属无效。五、蓉惠民公司未违约，而是市场管理中心违约。首先，案涉租赁合同无效，代管系客观存在的事实，蓉惠民公司无任何违约行为。其次，市场管理中心违反承诺，不仅要求拆除原来同意修建的临时建筑，还向工商部门发函不准给市场的商家办理营业执照，上述行为均系违约行为。另外，市场管理中心应当退还162500元，然其至今未退还，一审也未进行抵扣系属错误。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法改判驳回市场管理中心的全部诉讼请求。 市场管理中心辩称，一、针对蓉惠民公司提出的市场管理中心主体不适格的问题以及租赁关系成立与否的问题，一审对此认定正确；二、关于双方签订的《物业租赁合同》无效的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效情形的规定，本案的合同是已成立生效的，本案的合同不存在法律规定的合同无效的情形，且双方是基于案涉租赁合同成立的租赁关系；三、蓉惠民公司未向市场管理中心支付租金的行为明显是违约行为。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回蓉惠民公司的全部诉讼请求。 市场管理中心向一审法院起诉请求：一、判决解除双方的租赁合同关系；二、判决蓉惠民公司向市场管理中心支付租金567500元及违约金146000元，共计713500元，之后按照2000元／天租金的标准支付至蓉惠民公司实际向市场管理中心交还租赁物之日止；三、判决蓉惠民公司腾空租赁物即位于郫县（现郫都区一中南侧空地）并向市场管理中心交还租赁物。 一审法院查明的事实：2017年1月6日市场管理中心（甲方）和蓉惠民公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定乙方承租位于郫都区郫筒街道晨光村村委会的郫都区东南新城（临时）菜市场，该合同租赁期限为2017年2月1日至2018年1月31日，年租金730000元，乙方在合同签订后10内先期支付第一年租金380000元、履约保证金200000元。合同第八条续租的约定有合同一年一签，三年内，如甲方无政策性原因需要收回本租赁物的，第二年、第三年再行签订租赁合同。合同约定的违约责任有：乙方应按期交付租金，未经甲方同意逾期交付租金的，每逾期一天，向甲方支付应付租金千分之五的违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照年租金20%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失。双方还约定了其他权利义务。 合同签订后，蓉惠民公司向市场管理中心支付了380000元租金和200000元保证金，承租该菜市场。 2018年2月1双方当事人就上述菜市场继续签订租赁合同（蓉惠民公司称签订时间为2018年8、9月份，落款时间为2018年2月1日系时间倒签。），双方在合同中约定年租金730000元，蓉惠民公司在合同签订10日内一次性支付全部租金730000元，之前缴纳的履约保证金200000元直接转为本合同履约保证金。合同约定的违约责任有：乙方应按期交付租金，未经甲方同意逾期交付租金的，每逾期一天，向甲方支付应付租金千分之五的违约金，逾期超过15天的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照年租金20%支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿损失。双方还约定了其他权利义务。 蓉惠民公司在出租过程中，对该菜市场进行了部分改造，2017年1月3日，双方签署项目清单确认书，该确认书约定东南部新城菜市场改造项目所需费用以审计结果为准，并在所缴纳的租金中抵扣。2018年9月11日该项目所需费用经审计金额为512500元。 一审庭审中，市场管理中心提交了2016年12月7日郫县人民政府研究东南部新城、西门片区临时菜市场投运及管理专题工作会议纪要，会议议定的事项有：由县市场中心牵头，县国资办、县交易中心配合，按程序加快两个临时菜市场经营权对外招拍工作；县市场中心负责两个临时菜市场开市后的监督管理工作，要与承租方约定好双方权责，明确退出机制。市场管理中心拟证明案涉菜市场系当地政府所有的国有资产，政府授权市场管理中心包括有权对外出租在内的经营管理，市场管理中心系本案适格的权利主体。 市场管理中心提交了郫县人民政府2016年10月31日研究郫筒城市片区菜市场建设有关工作会议纪要，拟证明案涉菜市场系郫县人民政府同意进行标准化建设改造。 市场管理中心提交了2016年11月15日东南部新城临时菜市场竣工验收报告，拟证明该临时菜市场系合格建设的工程；对此蓉惠民公司认为该菜市场没有建设规划主管部门的规划许可和竣工验收，是非法建筑，不能出租，双方签订租赁合同是无效的。 一审同时查明，蓉惠民公司于2016年12月29日在郫都区公共资源交易服务中心交易大厅举行的郫都区租赁权拍卖会上，通过公开竞价，依法取得了位于郫都区郫筒街道晨光村村委会，郫都区东南新城（临时）菜市场租赁权，并当场签订了《拍卖成交确认书》，该确认书确定成交的标的物为郫县（现郫都区）东南部新城片区临时菜市场。 2018年10月19日，蓉惠民公司向市场管理中心提出租金减免申请，以其收入少于开支为由，要求免除全年租金730000元。 一审庭审中，蓉惠民公司认为市场管理中心曾开会同意减免蓉惠民公司租金，并要求市场管理中心出示2017年2月的会议记录。市场管理中心提交了2017年2月份的会议记录，没有蓉惠民公司主张的减免租金等内容。 以上事实，有双方当事人的身份信息、拍卖成交确认书、物业租赁合同、郫县市场开发管理服务中心出具的改造清单确认书、审计报告、蓉惠民公司向市场管理中心出具的租金减免申请、郫县人民政府2016年12月7日、2016年10月31日的会议纪要、东南部新城片区临时菜市场项目竣工验收报告以及双方当事人的相关陈述等佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为,根据郫县人民政府2016年12月7日的会议纪要，特别是该会议纪要中关于“县市场中心……要与承租方约定好双方权责”的内容，可以确认市场管理中心系案涉菜市场合法的出租主体，是本案租赁关系适格的权利人；根据郫县人民政府2016年10月31日研究郫筒城市片区菜市场建设有关工作会议纪要、东南部新城片区临时菜市场项目竣工验收报告，可以确认该菜市场是经过郫县人民政府研究决定建设的，不是违法建筑，市场管理中心将其出租给蓉惠民公司是合法有效的；对于蓉惠民公司认为市场管理中心不是适格主体，案涉菜市场不是合法建筑的主张，不符合上述证据证明的事实和一审法院的认定，不予支持。 根据双方当事人2017年1月6日签订的《物业租赁合同》和落款时间为2018年2月1日签订的《物业租赁合同》，可以确认双方当事人间建立了合法有效的租赁关系，双方应按照合同的约定履行权利义务。对于蓉惠民公司认为是代管该菜市场，不是租赁关系，蓉惠民公司不应支付租金，市场管理中心应向蓉惠民公司支付工资的主张，不符合蓉惠民公司在案涉菜市场出租拍卖会上签订的《拍卖成交确认书》、蓉惠民公司和市场管理中心签订的《物业租赁合同》以及2018年10月19日蓉惠民公司向市场管理中心提出租金减免申请等事实，一审法院不予确认。 对于蓉惠民公司认为落款时间为2018年2月1日签订的《物业租赁合同》的实际签订时间是2018年8、9月份的主张，一审法院认为，如果蓉惠民公司的该主张属实，也不能据此认定该合同是无效的。根据双方当事人签订的《物业租赁合同》约定，蓉惠民公司应支付市场管理中心2017年1月6日至2019年1月31日期间的租金1-460000元，扣除蓉惠民公司已经支付的380000元租金和蓉惠民公司对案涉菜市场改造项目的费用512500元（市场管理中心对此认可），蓉惠民公司还应支付市场管理中心2019年1月31日之前的租金567500元。因蓉惠民公司未按照合同约定支付相应租金，构成违约，现市场管理中心要求解除租赁合同的请求符合双方合同的约定和法律规定，一审法院予以准许。 因合同解除后，市场管理中心要求蓉惠民公司腾空并返还该菜市场的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院予以准许。因本案系蓉惠民公司违约导致合同解除，市场管理中心要求蓉惠民公司支付146000元违约金符合合同的约定，不违背法律规定，予以准许。 对于市场管理中心要求蓉惠民公司按照2000元/天标准从2019年2月1日支付租金至蓉惠民公司实际交还案涉菜市场为止的租金，符合法律规定，予以准许。 对于蓉惠民公司认为市场管理中心开会同意减免蓉惠民公司租金的主张，没有证据印证，不予采信。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除市场管理中心与蓉惠民公司签订的落款时间为2018年2月1日《物业租赁合同》。二、蓉惠民公司在判决生效后十日内向市场管理中心支付截止2019年1月31日所欠租金567500元和违约金146000元，共计713500元。三、蓉惠民公司在判决生效后十日内将位于成都市郫都区村委会的郫都区东南新城（临时）菜市场腾空并交还给市场管理中心市场管理中心。四、蓉惠民公司在判决生效后十日内向市场管理中心按照2000元／天标准支付从2019年2月1日至将位于郫都区郫筒街道晨光村村委会的郫都区东南新城（临时）菜市场腾空并交还给市场管理中心之日为止期间的费用。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费5468元，由蓉惠民公司承担。 二审期间，蓉惠民公司、市场管理中心均无新证据提交。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院对此予以确认。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于蓉惠民公司与市场管理中心之间是否就案涉租赁物成立租赁关系的问题。首先应明晰租赁合同的定义。依《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，租赁关系的成立要具备出租人交付租赁物以及承租人支付租金两项要素。本案中，根据蓉惠民公司于2016年12月29日签订的《拍卖成交确认书》“买受人于2016年12月29日在拍卖人郫县公共资源交易服务中心交易大厅（郫县德源镇红旗大道北段221号一楼）举行的郫县租赁权拍卖会上，通过公开竞价成交下列拍卖标的，依照《中华人民共和国拍卖法》及有关法规的规定，双方签订成交确认书如下：成交标的“郫县东南部新城片区（临时）菜市场（违约郫县一中南侧空地）三年租赁权。”，以及《物业租赁合同》约定“乙方于2016年12月29日在郫都区公共资源交易服务中心交易大厅举行的郫都区租赁期拍卖会上，通过公开竞价，依法取得了位于郫都区郫筒街道晨光村村委会，郫都区东南新城（临时）菜市场租赁期，并当场签订了《拍卖成交确认书》（合同编号：20161229002）。”，蓉惠民公司获取案涉租赁物的承租权。同时，依蓉惠民公司向市场管理中心出具的《郫都区东南新城农贸市场租金减免申请》，蓉惠民公司在占有、使用案涉租赁物后，依约向市场管理中心交纳租金。综上，蓉惠民公司通过公开拍卖拍得案涉租赁物承租权，在占有、使用并获取收益后按照合同约定向市场管理中心支付租金，满足蓉惠民公司与市场管理中心之间成立租赁关系的条件，蓉惠民公司与市场管理中心之间成立租赁关系，一审对此认定准确，本院予以维持。 对蓉惠民公司基于2018年2月市场管理中心会议纪要以及录音主张其对案涉市场系代为管理而非承租。首先，本院认为，该会议纪要无法证实蓉惠民公司系代为管理案涉市场。蓉惠民公司称市场管理中心未提交完整的2018年2月的会议纪要，与其一审所称市场管理中心未提交2017年2月会议纪要相悖。根据蓉惠民公司一审陈述，以及市场管理中心基于蓉惠民公司一审要求而补充提交的2017年2月的会议纪要，可以认定蓉惠民公司实际上是主张市场管理中心须提交2017年2月完整的会议纪要。对此。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，当事人拒不提供证据推定原则的适用前提为主张提交方有证据证明证据持有方持有相关证据，但蓉惠民公司并无证据证明市场管理中心除已经提交的会议纪要外，还有属于2017年2月的其他会议纪要未提交，故其主张适用上述法律规定缺乏依据。其次，录音中市场管理中心也并未认可蓉惠民公司构成代管。另，对于蓉惠民公司所称未质证据，根据一审庭审笔录，该证据已经进行质证。 综上，蓉惠民公司主张其对案涉市场系代为管理而非承租依据不足，本院不予采纳。 一、对蓉惠民公司主张市场管理中心主体不适格的问题。本院认为，判断市场管理中心是否系适格的权利主体，首先应明辨市场管理中心所享有的出租权的权利来源。本案中，虽市场管理中心既非案涉租赁物的所有权人亦非使用权人，然根据郫县人民政府发布的郫府阅［2016］403号文件《研究东南部新城、西门片区临时菜市场投运及管理专题工作会议纪要》（二〇一六年十二月七日）第二项“县市场中心负责两个临时菜市场开市后的监督管理工作，要与承租方约定好双方权责，明确退出机制。”，由上述文件内容可知，市场管理中心对案涉房屋出租权系基于政府赋予，其有权对案涉房屋进行出租。对蓉惠民公司主张市场管理中心既非案涉房屋所有权人亦非使用权人，无权出租案涉房屋，本院不予认可。 二、关于案涉合同的效力问题。蓉惠民公司主张案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉合同无效。本院认为，郫县人民政府发布的郫府阅［2016］403号文件《研究东南部新城、西门片区临时菜市场投运及管理专题工作会议纪要》（二〇一六年十二月七日）第一条“原则同意两个市场采取市场化方式运营，面向社会公开拍卖经营权；”，以及东南部新城临时菜市场项目竣工验收报告载明验收单位包括郫筒镇人民政府、郫县商务局、市场管理中心等部门，均表明案涉租赁物系经过郫县人民政府研究决定建设的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，故案涉租赁物系主管部门批准建设，并不构成合同无效。于此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因蓉惠民公司无证据证明市场管理中心存在上述导致合同无效的行为，案涉《物业租赁合同》应系蓉惠民公司和市场管理中心的真实意思表示，合法有效，双方均应依约享有权利、承担义务。另，对蓉惠民公司主张案涉合同存在倒签情形，案涉合同的签订并非基于其真实意思表示。本院认为，无论案涉合同是否系倒签，蓉惠民公司均无证据证明合同的签订与其真实意思相违背。在此情况下，蓉惠民公司以倒签为理由主张合同的签订系违反其真实意思表示，本院不予采信。 四、关于租金的问题。本案中，蓉惠民公司承租第一年应付租金为730000元，其已经支付租金380000元。根据《郫县市场开发管理服务中心关于对东南新城菜市场部分设施设备改造项目清单的确认书》“以上改造项目所需费用最终以审计结果为准，并在所缴纳的租金中抵扣。”在将审计金额512500元在第一年应付租金中抵扣后，还多出162500元。二审中，蓉惠民公司认可在支付第一年380000元租金后未再支付第二年租金，故蓉惠民公司第二年租赁期内共计欠付租金567500元（730000元-162500元）。因支付租金系合同赋予承租人的主要合同义务，在双方当事人未对租金标准进行变更的情况下，蓉惠民公司应当按照合同约定支付相应租金。现市场管理中心主张其支付欠付租金567500元于法有据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。对蓉惠民公司主张市场管理中心应当退还第一年抵扣后剩余款项162500元，本院不予支持。 五、案涉《物业租赁合同》解除的依据及其认定问题。根据《物业租赁合同》第九条第二款第一项“乙方应按期交付租金，未经甲方同意逾期交付租金的，每逾期一天，向甲方支付应支付而未支付租金千分之五的违约金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，……。”蓉惠民公司逾期支付租金已经超过15日，根据上述约定市场管理中心享有合同解除权。一审判令解除正确，本院予以确认。 六、关于违约责任的认定。根据《物业租赁合同》第九条第二款第一项“……甲方有权解除本合同，并有权要求乙方按年租金的20％支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。”本条款系对解除合同违约金进行约定。本案中，案涉合同解除系基于蓉惠民公司违约导致，现市场管理中心基于上述约定要求蓉惠民公司承担年租金20％的违约金共计146000元并不过高，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 七、关于履行期限届满后案涉租赁物的腾退问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”根据该条规定，蓉惠民公司作为承租人应当及时腾退返还案涉租赁物。然二审中蓉惠民公司认可其至今仍在营业，故对市场管理中心诉请蓉惠民公司腾退返还案涉租赁物，本院予以支持。基于蓉惠民公司无法定或约定的依据而继续占有案涉租赁物进行经营活动，一审认定蓉惠民公司按照合同约定的租金标准即2000元/天，从2019年2月1日至腾退返还完成之日，支付房屋占有使用费，因市场管理中心未就支付期间提起上诉，本院对此予以维持。 综上，鉴于蓉惠民公司的主张不具有事实和法律依据，故本院对其诉求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10935元，由彭州蓉惠民市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 张卫敏 二〇一九年十月十七日 法官助理 郑 帅 书 记 员 刘昱君