广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终3320号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地中山市火炬开发区会展东路12号投资大厦十三楼1311房，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李林，女，1989年3月2日出生，汉族，身份证住址中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：佘丽霞，女，1975年3月2日出生，苗族，住中山市东区。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人李林商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建发公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.驳回李林关于逾期交房违约金的诉讼请求；2.判令建发公司向李林支付逾期办证违约金280元（以383767元为基数，自2017年11月24日起至2018年2月4日止，按日万分之0.1计算，共73天）。事实和理由：一、在合同约定交付期限届满前，李林通过单方申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，足以证明李林“明知”涉案房屋不具备交付条件而提前接收。李林提前收楼是对自身权利的处分。现李林在提前接收房屋持续使用4年后，发现其他业主通过诉讼途径获得巨额赔偿，又反悔以建发公司不具备交付条件为由要求逾期收楼违约金，明显有违诚信原则，应予驳回。退一步说，若认定建发公司因不具备交付条件而“不视为履行交房义务”，根据合同约定，建发公司的违约事实自2015年1月1日即产生，但李林于2019年1月11日才提起诉讼，根据民法总则3年诉讼时效之规定，其2016年1月11日前主张的违约金已经超过诉讼时效应予驳回。一审法院对此认定有误。二、买卖合同关系逾期办证违约金的条款合法、有效，不存在任何无效或可撤销情形，应依法适用。一审法院支持李林按银行同期贷款利率计算违约金没有事实和法律依据，李林没有证据证明其实际损失高于合同约定违约金标准，应承担举证不能的责任。另，建发公司于2018年2月5日履行了合同约定的“持办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”义务并取得受理通知书，故违约行为应截止至2018年2月4日。即如认定建发公司逾期办证行为构成违约，则违约金应自2017年11月24日起计至2018年2月4日止，并以购房总价为基数按日万分之0.1计算违约金。三、根据合同第九条约定，逾期交房违约金是每日独立计累计的债权，并非固定的金额，故建发公司逾期交房后便产生违约金的债权，但李林至2019年1月11日才通过诉讼主张权利，故2016年1月11日前的债权已经超过诉讼时效。李林二审辩称：一、一审认定事实无误，适用法律正确。1.提前收楼承诺书、提前收楼申请书系建发公司为重复使用而预告的，所有条款未与李林协商，仅告知李林如果想提前收房就必须在两份文件上签字。其内容不公平。2.提交收楼申请书中的免责条款，因建发公司对李林没有尽到提醒义务，侵害了李林的合法权益。3.上述两份文件所载“本人确认该商品房本人已验收并同意接收”“本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”等内容，因违反法定强制性交房标准即涉案房屋未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证而无效。二、李林并非专业人士，其系基于信任作为国企的建发公司才在上述两份文件上签名，但建发公司此行为存在欺骗。建发公司要求李林在上述两份文件上签名时未告知涉案商品房尚未取得合同约定的验收备案登记证，李林客观上也无从知晓商品房不具备法定交付条件。作为一个普通购房者，李林从“中山市住房和城乡建设局政务网”上查询到商品房于2017年9月30日才取得验收备案登记证，这也是2018年其他已诉业主议论时才得到从该网站查询，此时才得知自己的合法权益被侵害。涉案房屋于2017年9月30日才通过综合验收备案，此时李林才得知其权利被侵害，故请求支付逾期交房违约金未超过诉讼时效。三、请求逾期交房违约金是李林行使法律赋予其的权力，一审判决支持该项诉求正确。四、因建发公司的过错导致李林不能如期拿到产权证，从而给李林造成了房屋不能买卖、不能抵押、小孩不能入户读书等众所周知的损失。故一审判决支持按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金，是对守约者的肯定，对违约者的惩戒，合理合法。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李林于2019年1月11日向一审法院起诉请求：1.判令建发公司支付从2017年3月18日起至2018年2月12日共331天的逾期办证备案违约金17052.9元（以总房款383767元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令建发公司支付从2015年1月1日起至2017年9月30日止的逾期交房违约金38453.45元（以总房款383767元为基数，按每日万分之一计算，共1002天）。一审法院认定事实如下：1.2013年12月16日，李林(买受人)与建发公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定李林向建发公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼13幢1004房的预售商品房，购房总价383767元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同签订后，李林向建发公司依约履行了付款义务。2.2014年4月13日，李林填写提前收楼申请书，向建发公司申请提前于2014年4月30日收楼。该申请书载明：“合同约定的交楼日期为2014年12月31日，现由于本人急需入住，申请提前于2014年4月30日收楼，该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对于周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任。”李林并向建发公司出具提前收楼承诺书，确认该商品房已验收并同意接收，且发展商办理上述商品房的房产证、国土证时间仍按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算。建发公司于2014年4月15日通知李林收楼，李林于2014年5月18日办理了收楼手续。一审庭审中，建发公司称，李林在收楼时，建发公司已向其告知该房屋尚未取得合同约定的中山市建设工程竣工验收备案登记证。李林对此不予确认，李林认为，虽建发公司向李林交付了商品房，但李林作为非专业人士，不知道其权利被侵害，直至李林在政务网上看到涉案商品房取得综合验收备案，才知道权利被侵害，故本案尚未超过诉讼时效。3.中山市住房和城乡建设局政务网显示，中山火炬开发区建设发展公司商住楼（11#-24#楼）、商住楼垃圾房二的商品房综合验收备案时间为2017年9月30日。双方均确认，涉案房屋于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2018年2月5日，建发公司取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2018年2月13日，涉案房屋不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园13幢1004房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系李林与建发公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期交房违约金。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。建发公司于2014年5月18日向李林交付的商品房尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，不具备合同约定的交付条件，不可视为建发公司履行了合同约定的交房义务。涉案商品房直至2017年9月30日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，故建发公司直至2017年9月30日才向李林交付了符合合同约定的商品房，其行为已构成违约，应向李林承担相应的违约责任。至于建发公司辩称其已向李林告知该商品房在交楼时尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，因其未提供证据予以证明，一审法院不予采信，李林自称其直至在政务网上看到涉案商品房取得综合验收备案时才得知其权利被侵害，一审法院予以采信，故李林于2019年1月11日向一审法院起诉，尚未超过诉讼时效。根据涉案合同约定，建发公司应自2015年1月1日起至2017年9月30日止，按日向李林支付已交付房款万分之一的违约金，李林的该项诉请，一审法院予以支持。即建发公司应向李林支付逾期交房违约金38453.45元（383767元×0.01%×1002天）。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建发公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建发公司的责任导致李林不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，李林不退房，建发公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。李林在收楼承诺书中确认，建发公司为李林办理房产证、国土证按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算，因此，建发公司应于2015年1月1日起算720个工作日内，即2017年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，建发公司于2018年2月5日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建发公司逾期办证的过错程度,对李林造成的损失及敦促建发公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致李林的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院认为，李林诉请按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合情理，可予支持。至于逾期办证期间的截止日，李林主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建发公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年2月5日。综上，建发公司逾期办证应向李林支付逾期办证违约金3432元[计算方式：以383767元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年11月24日起计至2018年2月5日止，共74天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建发公司于一审判决生效之日起七日内向李林支付逾期交房违约金38453.45元；二、建发公司于一审判决生效之日起七日内向李林支付逾期办证违约金3432元。如果建发公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1414元，减半收取为707元（该款李林已预付），由李林负担283元，由建发公司负担424元（建发公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付李林）。李林二审期间向本院提交案外人曹海平的收楼通知书复印件，拟证实建发公司于2013年8月就已经有“未组织竣工验收擅自交付使用”的违法行为。建发公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。建发公司二审期间未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：建发公司与李林在商品房买卖合同中约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。针对建发公司的上诉，本案二审争议的主要焦点为：一、建发公司是否存在逾期交房行为；二、建发公司是否存在逾期办证行为，以及违约金标准如何认定问题。关于争议焦点一。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”即双方在合同中已明确约定了建发公司的交楼时间和交楼条件，李林作为完全民事行为能力人，应清楚知晓其与建发公司约定的合同内容。在涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下，李林有权依据合同约定拒绝收楼。但经查，在合同约定的交楼期限届满之前，李林于2014年4月13日向建发公司申请提前收楼，并签署提前收楼申请书及提前收楼承诺书，确认涉案房屋已经其验收并同意接收，保证日后不追究任何责任等。其后，李林与建发公司于2014年5月18日办理了收楼手续。本院认为，李林上述提前收楼的行为系其对自身权益的处分，其事实上已于2014年5月18日收取建发公司交付的涉案房屋并占有、使用了该房屋，也没有证据显示期间涉案房屋存在不满足基本的安全条件和买受人基本居住要求的情形，故现李林在本案中要求建发公司支付其收楼后即从2015年1月1日起至2017年9月30日止的逾期交房违约金，理据不充分，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于争议焦点二。中山市商品房买卖合同约定，出卖人应当在交房后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房价款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。李林在收楼承诺书中确认，建发公司为其办理房产证、国土证时间仍按原商品房买卖合同第八条的交付日期起算。按照上述约定，建发公司应于2015年1月1日起算720个工作日的期限内即于2017年11月23日前提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关。但经查，建发公司至2018年2月5日才履行前述义务，其行为已构成违约，故应向李林支付应自2017年11月24日起至2018年2月5日止共计74天的逾期办证违约金。至于违约金计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定可知，违约金主要是补偿性质，但亦兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。涉案商品房买卖合同中约定，如因建发公司的责任致使业主不能在规定期限内取得房地产权属证书的，建发公司按已付房价款每天万分之0.1向业主支付违约金，而业主如未按期付款、建发公司同意继续履行合同的，则业主应按日向建发公司支付逾期应付款万分之二的违约金。一方面，前述条款所约定的逾期办证违约金数额远低于因业主逾期付款所产生的违约金数额，明显有失公平。另一方面，按合同约定每天万分之0.1的标准计算逾期办证违约金，该标准显然过低，既不足以体现建发公司作为违约方应承担的相关责任，也不能起到弥补业主作为守约业主方的合理经济损失的作用及意义。故李林在本案中以逾期办证违约金标准过低为由要求按中国人民银行同期同类贷款利率标准调整本案逾期办证违约金，该请求合理有据，一审法院予以支持并无不当，本院可予维持。对当事人未提起上诉部分，本院不作审查。综上所述，建发公司的上诉请求部分成立。一审认定的基本事实清楚，但实体处理部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1489号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初1489号民事判决第一项；三、驳回李林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1414元，减半收取为707元（李林已向一审法院预交），由李林负担663元，由中山火炬开发区建设发展有限公司负担44元（中山火炬开发区建设发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付李林）；二审案件受理费840元（中山火炬开发区建设发展有限公司已向本院预交），由李林负担773元（李林于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳），由中山火炬开发区建设发展有限公司负担67元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一九年十月三十日书记员  易嘉璇