山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初11704号原告：王艳梅，女，1979年12月5日生，汉族，住青岛市黄岛区。委托代理人：李培江，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托代理人：刘扬，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，住所地胶州市兰州西路819号，统一社会信用代码91370281568586091J。法定代表人：高云秀，总经理。委托代理人：王军，山东海康律师事务所律师。被告：青岛金胶州资产经营有限公司，住所地胶州市经济技术开发区，统一社会信用代码91370281334070340M。法定代表人：张树礼，总经理。委托代理人：王军，山东海康律师事务所律师。委托代理人：高亚男，女，1988年12月22日生，汉族，住胶州市，公司员工。被告：青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司，住所地胶州市兰州西路819号，统一社会信用代码9137028158650020D。原告王艳梅与被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司、青岛金胶州资产经营有限公司、被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王艳梅的委托代理人李培江、刘扬、被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司（以下简称禧徕乐公司）的委托代理人王军、被告青岛金胶州资产经营有限公司（以下简称金胶州公司）的委托代理人王军、高亚男到庭参加诉讼，被告青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司（以下简称禧徕乐管理公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的青岛市商品房预售合同。2、依法判令被告返还原告的购房款270687元及同期银行贷款利息81238元，共计351925元(同期银行贷款利息暂计至2018年12月31日，最终计算至被告实际履行之日)。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年8月30日，原被告双方签订了青岛市商品房预售合同，约定被告将其开发的位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元3层3165户出售给原告，并约定于2013年6月30日前向原告交付该房屋，被告在其宣传资料和销售广告中作出明显承诺，对该商品房六年包租经营，合同签订后，原告恪守诚信分别向被告支付购房款140687元，于2014年6月7日缴齐剩余购房款130000元，而被告至今未交付房屋，且对该处商品房无任何经营迹象，造成原告购买该商品房的根本目的无法实现，被告已构成根本性违约。原告多次沟通未果，为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请求依法判决支持原告诉讼请求。被告禧徕乐公司辩称，原告在诉状中提及禧徕乐公司至今未交付房屋，作为购房人只有在付清全部的购房款之后才享有所有权，禧徕乐公司才会交付房屋，而原告至今仍旧未交清房款。被告金胶州公司辩称，原告在诉状中提及禧徕乐公司至今未交付房屋，作为购房人只有在付清全部的购房款之后才享有所有权，禧徕乐公司才会交付房屋，而原告至今仍旧未交清房款。被告禧徕乐管理公司未答辩。原告提交的证据和被告的质证意见：证据一胶州信息港网页信息、销售广告、宣传资料复印件一组，证明被告禧徕乐公司对外宣传禧徕乐国际家居博览城签约面积已超过出租面积的90%，同时被告的销售广告和宣传资料中作出如下虚假承诺：“投资就该买旺铺，商铺就选禧徕乐”、“六年包租或长期托管，前三年24%一次性回报”、“限量加推、抢到就是赚到”、“集团连锁，厂商联动，目前招商签约面积已超过90%”、“你买铺我出钱”、“一楼沿街旺铺，国际精品地板、门业主题商业街区，有旭日东升广场、海上珍珠广场、海上明月广场南北错落分布，海螺大道、贝壳大道四面畅达贯通”等宣传标语及投融资营利规划表，上述销售广告和宣传标语属于商品房开发商对该房屋及相关设施所作的具体说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为要约，且上述说明和允诺虽未载入商品房预售合同，也应视为合同内容，即对原告的承诺。证据二企业工商登记信息打印件两份，证明被告禧徕乐公司的唯一股东是被告金胶州公司，青岛禧徕乐国际家居博览城经营有限公司其唯一股东是禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，上述两公司均系法人独资的一人有限责任公司，其两公司的股东与其控股公司存在主体和财产的混同性，故其公司与其唯一的股东应当承担连带责任，根据公司法相关法律规定被告应承担财产独立于股东的举证责任。证据三统一经营管理合同，证明原、被告签订商品房预售合同是建立在被告的销售广告、宣传资料和统一经营管理合同的明确说明和允诺，同时被告工作人员的口头承诺与上述完全一致，由此可见原告购买该商铺的根本目的是投资营利，并基于被告上述承诺而签订的房屋买卖合同和统一经营管理合同，该合同的第二条也明确作出了约定。证据四青岛市商品房预售合同、购房款收据，证明原被告之间的房屋买卖法律关系，原告为购买商铺已支付购房款，原被告合同中约定了房屋交付时间，但被告禧徕乐公司至2014年4月30日才取得综合验收备案，故被告存在交付的根本性违约。证据五不动产登记信息，证明因被告禧徕乐的经营、管理不善，经营策略错误使青岛禧徕乐国际家居博览城大部分不动产已被青岛市中级人民法院及相关银行查封和抵押，由此导致该商场整体长期歇业、巨额资产闲置，合同目的无法实现是因被告禧徕乐的过错造成，原告按照不安抗辩权的相关规定行使房屋买卖合同解除权。证据六个人购房担保借款合同，证明原告与青岛银行胶州支行的购房贷款关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。证据七信访处理意见书，证明原告购买的禧徕乐国际家居博览城商铺因未通过规划、消防、验收等工作，不具备办理不动产登记条件，因此被告不具备交房可能性。证据八录音资料，证明被告提交给胶州市规划局的规划设计方案未通过建设工程规划竣工审批及验收，故未经验收或验收不合格房屋不具备交付条件，该合同应当解除。证据九青岛中院的调查令一份，调查令回执为复印件，证明原告至胶州市规划局调查材料，通话录音，人员刘扬、尤琳琳，证明被告开发的房地产不符合规划验收条件，而且规划验收的档案资料严重不全，至今为止仍在散落没有装卷，周主任明确说禧徕乐提交的规划验收条件符合国家承认符合条件，我就给你许可，不符合条件，你若违章，绝不发证，这也证明了规划验收具有相应证件，并且说到没有规划验收的建筑物就是非法建筑物，故被告涉案房屋不符合交付条件；调查令的回执，回执中我方申请的调查令有两项，第一项是青岛禧徕乐国际家居博览城小区建设工程规划验收报告，第二项是青岛禧徕乐国际家居博览城小区建设工程规划验收图纸，该调查令回执中明确说明没有规划验收报告。证据十办理房地产权属登记材料明细复印件一份，胶州市房地产管理局出具的，证明如果被告办理房地产权属登记证需提交二十五项资料，在房产管理局工作人员明示下，第十三、十四、十七、十九、二十、二十四条被告没有材料，被告办理办理房地产权属登记证不符合建设部登记管理条例及胶州市房地产管理局要求的登记材料。被告禧徕乐公司质证称，原告提交的证据一是否是被告禧徕乐公司制作发布的不清楚，不予认可，原告无证据证明是被告禧徕乐公司发布的，信息港报导中记者报导采访的是何人不清楚，有可能是网站进行的虚假宣传，不能证明是被告作出的宣传；二、双方权利义务应当以合同约定为依据；三、原告诉已通过支付首付款和贷款方式付清了全部房款，已对房屋拥有了所有权，但原告拒绝接受交付房屋，也未主动办理交付，而导致其使用和受益的权益未实现，因此并非是被告违约，其结果是原告造成的，应由原告自行承担；四、被告禧徕乐公司部分出售后的房屋在出售时，就与另一家服务公司约定由其进行租赁经营，至今租赁虽不景气，但仍按约支付租赁费，因此被告禧徕乐公司对于按合同约定支付了全部购房款的业主不存在任何违约行为。对证据二证明事项有异议，原告主张被告金胶州公司与被告禧徕乐公司经营管理混同没有依据，被告金胶州公司在2017年购买了被告禧徕乐公司的部分股权，原告所主张的经营行为均发生在购买股权之前。金胶州只是通过公开拍卖拍得禧徕乐股权，原告在诉状中未列明起诉金胶州的理由，禧徕乐与金胶州是独立法人，不存在混同，起诉金胶州没有理由没有依据。对原告提交证据三真实性无法确认，与被告无关，在该合同的第一条之前，双方确定了订立本合同的前提，前提是“青岛禧徕乐国际家居博览城商铺，委托交由乙方统一经营管理”，合同签订时甲方也就是原告未办理按受房屋手续，也未将房屋交付管理经营，也就不能实现原告盈利目的，原因是由于原告不办理房屋交接造成的，并且该合同与本案的两被告无关。对原告提交证据四真实性无异议，证明了原告交纳了全部购房款，并办理了房屋抵押贷款登记和预告登记，该房屋的所有权属于原告所有，对于拥有所有权后的增值贬值的风险由原告自行承担，但不能以此主张解除合同。对证据五真实性无异议，但对证明事项有异议，禧徕乐公司正是因为部分业主不支付房款以至于禧徕乐公司无法连片招商经营不景气，造成资金紧张引发诉讼，直接造成商品房查封，而非原告所主张的事实，原告主张的事实无依据。对证据六没有异议，房屋已办理了抵押，贷款期限到2024年4月15日，贷款未还清，因此商品房预售合同、贷款合同都不宜解除。对证据七原告提供的信访事项处理意见书是于2018年12月17日由胶州市国土资源局出具但经后期核实，胶州市国土资源局于2019年1月21日重新出具意见书对胶州市禧徕乐国际家居博览城已通过规划消防竣工等验收工作，具备办理不动产登记的条件并就2018年12月17日作出的意见书予以作废处理以2019年1月21日出具的意见书为准，我方提交新出具的信访事项处理意见书作为证据。对证据八被告提交的关于国土资源局出具的新意见书证明禧徕乐家居博览城已具备相关的条件且被告对对方提出的录音的真实性不予认可，是否属于规划局做出的回复不认可。证据九该录音关于周某身份不能证实且通过对原告录音的整理，通篇没有听到禧徕乐三个字，不能证实是询问了该项目，对于调查令的回执被告没有异议，调查令已经提供了禧徕乐规划项目的复印件，证实该项目已经向有关部门提交了规划项目设计方案，且该工程顺利施工应当是规划方案经过了许可，但该调查令回执提供的材料是没有提供完善，在本次庭审中，被告向法庭提交相关证据，证实该工程已经通过了综合竣工验收且具备房地产产属登记权限，房产管理部门同意进行登记；对证据十办理房地产权属登记材料明细真实性无异议，前面开庭被告提交过高志敬、孙振云信访事项处理意见书，胶州国土资源局已经明确告知该项目具备案例产权登记的条件，证实了该项目符合办证条件。被告金胶州公司质证意见同被告禧徕乐公司的意见。被告禧徕乐公司提交的证据和原告、被告金胶州公司的质证意见。证据一信访事项处理意见书一份，证明胶州市国土资源局于2019年1月21日重新出具意见书对胶州市禧徕乐国际家居博览城已通过规划消防竣工等验收工作，具备办理不动产等级的条件并就2018年12月17日作出的意见书予以作废处理，以2019年1月21日出具的意见书为准。证据二青岛市房地产开发项目竣工验收备案证、胶房开发综验字××号复印件一份，该复印件经过胶州市房产服务中心盖章予以确认，胶州市房产服务中心系胶州市房产管理局机构改革之后的名称，证明本案争议房产于2014年4月30日通过综合竣工验收，通过该证可以看出该工程已经经过单体竣工验收，单体竣工号为胶建竣备字2014-120至2014-148号，该本案证同时证实建筑工程档案合格并发证，证号为鲁建档证字第02082014-00030112号至02082014-00030140。证据三由胶州市房产管理局出具房地产权属登记证明复印件两份，编号为（市）2014155号，发证时间为2014年5月15日和（市）2014179号，发证时间为2014年6月9日，该权属登记证明已经明确记载被告公司开发的该项目已具备房地产权属条件，准予登记，证实本案诉中的房产已经具备办证条件。证据四薛伟和张苏芳房产证复印件两份，证明被告开发了该小区，部分业主已经办理产权，且薛伟房产证最早办证时间为2014年11月26日。证据五信访事项处理意见书同证据一。原告质证称对证据一信访事项处理意见书是复印件，对其真实性和合法性不予认可，被告也不是信访处理信访行政行为的合法主体，没有权利获得该意见书。对证据二真实性无异议，对证明内容有异议，该备案证规划验收证明项是空白，以此证明被告开发的房地产规划验收没有通过，该备案证综合验收备案说明中第一条，综合验收不免除各专业管理部门的单项验收责任，这一条也恰恰证明被告提交的综合验收备案证规划验收依然没有通过；对证据三真实性无异议，对证明效力不予认可，对该证据的关联性是否涉及原告房产无法证明，另该证据属于本案关键性证据，因规划验收未通过案外人对该项证据的证明效力已经提起行政诉讼；对证据四真实性无异议，薛伟的房产证证明该房产证于2014年11月26日办理，张苏芳的房产证是2××6年办理的，而本案争议的焦点在于原被告双方签订的商品房预售合同能否现在继续履行，能否办理房产证的问题，经原告代理律师赴胶州市房产管理局调查，工作人员明确答复，禧徕乐规划消防验收手续不全，无法办理房产证，该两份房产证证据也无法证明原被告之间的房屋买卖合同依然能够继续履行；对证据五对信访事项意见处理书真实性无异议，但对证明效力和证明内容有异议，能否办理房产证应由房产管理局定，按照国家机关职能划分，胶州市国土资源局无法证明能否办理不动产登记证，在整个房地产开发过程中，国土资源属于开发环节中最初环节，具体后面的规划消防竣工等手续是否齐全，验收是否通过，国土资源局无法证明。被告金胶州公司质证称对证据真实性无异议。被告金胶州公司未提交证据。经审理查明，原告提交的销售广告、宣传资料有“投资就该买旺铺，商铺就选禧徕乐”、“六年包租或长期托管，前三年24%一次性回报”、“限量加推、抢到就是赚到”、“集团连锁，厂商联动，目前招商签约面积已超过90%”、“你买铺我出钱”、“一楼沿街旺铺，国际精品地板、门业主题商业街区，有旭日东升广场、海上珍珠广场、海上明月广场南北错落分布，海螺大道、贝壳大道四面畅达贯通”等宣传标语及投融资营利规划表。2012年8月30日，原告与被告禧徕乐公司签订了青岛市商品房预售合同，约定购买被告位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元3层3165号房屋，用途商业，于2013年6月30日前交付原告，交付条件为已验收合格，总价款279687元。合同第十二条约定被告禧徕乐公司如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之5计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，原告有权请求被告禧徕乐公司按第二种方案（一、乙方有权单方解除本合同，二、违约金按乙方已付房价款的日万分之五计算）即按承担原告已付房价款的日万分之五计算的违约金。合同第十九条约定原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告禧徕乐公司，被告禧徕乐公司应当在收到原告的书面通知之日起90天内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）合部退还原告，并承担赔偿责任。合同附件一约定付款方式为商业按揭贷款支付，并约定于2012年8月30日支付首付款140687元。原告于2012年8月30日支付首付款140687元，于2014年6月7日以贷款支付了购房款130000元。2014年4月15日，原告与青岛银行签订了贷款合同，青岛银行向原告发放贷款130000元，借款期限2014年4月15日至2024年4月15日。现房屋的贷款未还清，房屋抵押未解除。合同所约定的房屋至今未交付原告。青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的唯一法人股东是被告禧徕乐公司。被告禧徕乐公司的唯一法人股东是被告金胶州公司。原告提交的其与青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司签订的《统一经营管理合同》中约定，商铺统一经营管理，期限六年，前三年为商场培育期，无须支付租金，后三年统一对外招租，统一经营管理，租金的10%为托管费，租金的90%归原告，原告未在约定期限内办理商铺交付手续及房屋产权登记手续，则租金计算时间顺延。原告提交的青岛市不动产登记信息中房屋查封的开始时间是2015年9月17日。2018年12月17日，胶州市国土资源局就高志敬反映胶州市喜来乐商铺无法办理房产证问题的信访事项作出处理意见书，意见书中称“目前胶州市喜来乐家居博览城尚未通过规划、消防、竣工等验收工作，暂不具备办理不动产登记的条件。待规划、消防、竣工验收等手续完成后，我局不动产登记中心即可为您办理不动产登记。”。2019年1月21日，胶州市国土资源局就高志敬反映胶州市喜来乐商铺无法办理房产证问题的信访事项作出处理意见书，意见书中称“目前胶州市喜来乐家居博览城已通过规划、消防、竣工等验收工作，已具备办理不动产登记的条件。…2018年12月25日和2019年1月15日我局不动产登记中心与您取得电话联系并将情况予以说明，欢迎您及时办理。我局于2018年12月17日对您做出的信访意见处理意见书作废，以此为准。”。2014年4月30日，青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证显示该工程的项目竣工综合验收备案规定文件验核齐全，同意备案。项目名称青岛禧徕乐国际家居博览城6号楼等，综合验收时间2014年4月30日。2014年5月15日胶州市房产管理局的房地产权属登记证明显示位于胶州市兰州西路819号商业6号楼等具备房地产权属登记条件，准予登记。薛伟位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元1362号房屋的房地产登记时间是2014年11月26日，证号胶房地权市字第××号。张苏芳位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元1115号房屋的房地产登记时间是2××6年，证号鲁2××6胶州市不动产权第0010411号。原告的房屋与薛伟、张苏芳的房屋均是位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元。原告撤回对青岛银行股份有限公司胶州支付的起诉。上述事实，有原、被告提交以上证据及原、被告当庭陈述在案为凭，以上证据经本院当庭审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告与被告禧徕乐公司签订青岛市商品房预售合同购买了商铺，其购买商铺后关于投资收益如何分配在原告提交的其与青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司签订的《统一经营管理合同》中作了相关的约定，因此原告所称投资收益的目的是否实现应当依其提交的《统一经营管理合同》的履行情况来确定，本案中原告以其《统一经营管理合同》的投资收益目的不能实现为由，请求解除与被告禧徕乐公司签订青岛市商品房预售合同没有事实和法律依据。原告未付清全部购房款，未按合同约定履行全部付款义务，原被告未约定剩余购房款的支付时间，因此原告应当在双方另行协商确定的时间内或合理的时间内向被告禧徕乐公司支付剩余购房款。原、被告明确约定了房屋的交付时间，被告禧徕乐公司未按合同约定向原告交付房屋，依原、被告双方在合同第十二条中约定的违约责任的承担方式是支付违约金，而不是解除合同，因此原告以被告禧徕乐公司逾期交房为由主张解除合同，不符合合同的约定。在原被告没有约定解除合同和不能协商解除合同的情况下，原告行使解除权应当符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的规定，庭审中被告禧徕乐公司不同意解除合同，且2014年4月30日的青岛市房地产开发项目竣工综合验收备案证显示工程项目已竣工综合验收备案，胶州市国土资源局也答复喜来乐家居博览城已通过规划、消防、竣工等验收工作，已具备办理不动产登记的条件，同时与原告所购商铺同是位于青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元的薛伟、张苏芳已办理了房权证，即原告所购商铺具备了交付和办证的条件，合同可以继续履行，故原告行使的解除权也不符合法定解除权行使的条件。同时原告未向被告发出解除合同的书面通知，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”规定的解除权行使的条件。综上，原告请求解除青岛市商品房预售合同不符合合同约定的和法定的解除条件，不予支持，基于合同解除所主张的返还购房款、支付利息的请求也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王艳梅的诉讼请求。案件受理费6579元，由原告王艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  泮晓朋审判员  陈 敏审判员  孙 超二〇一九年十月二十日书记员  郭 冉