广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初8818号原告：郭结银，女，1963年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人:颜妍，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈敏，广东海迪森律师事务所律师。被告：佛山市吴名餐饮服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园77座1、2号铺，78座1、2号铺，统一社会信用代码91440606MA4W8N9U2T。法定代表人：雒玉莉。被告：杨栋，男，1982年4月17日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：雒玉莉，女，1983年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：雒玉洁，女，1978年9月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：雒玉芳，女，1970年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，上述五被告共同委托诉讼代理人:哈珍德，广东力创律师事务所律师。上述五被告共同委托诉讼代理人:梁俊芳，广东力创律师事务所律师。原告郭结银与被告佛山市吴名餐饮服务有限公司（以下简称吴名公司）、杨栋、雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭结银及其委托诉讼代理人颜妍、陈敏、五被告共同委托诉讼代理人哈珍德到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告郭结银向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告吴名公司、杨栋签订的《租赁合同》于2019年1月24日解除；2.判令被告吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳立即搬离位于佛山市顺德区大良街道云路居委会绿茵花园77座至79座首层房屋，并按出租前签订的清单向原告返还清单所列所有物品；3.判令被告吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁立即向原告支付拖欠的租金561500元，并支付违约金168450元；4.判令被告吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁立即向原告支付拖欠的水电费145063.16元；5.判令被告吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁向原告支付占用租赁物期间的使用费（使用费按30000元/月标准计算，自2019年1月25日起暂计至2019年4月24日为90000元，此后的使用费计至五被告实际搬离之日止）；6.确认《租赁合同》约定的履约保证金60000元归原告所有；7.判令被告雒玉芳在应缴出资149985元范围内对上述债务承担连带清偿责任；8.诉讼费由五被告承担。事实和理由：被告吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁自2016年7月起向原告承租位于佛山市顺德区大良街道云路居委会绿茵花园77座至79座首层房屋（77座首层用做通往二楼楼梯部分除外）。因被告吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁一直未按约支付租金，至今仍欠租金561500元，原告已于2019年1月24日向其发出解除租赁合同通知书。被告雒玉芳作为吴名公司的股东，未依法出资，应在应缴资本额范围内对上述债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告吴名公司辩称：一、本案商铺的承租人和实际使用人为被告吴名公司，被告吴名公司是独立的法人主体，能独自承担相应的法律责任，因此，原告将杨栋、雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳列为本案被告没有事实和法律依据。二、原告于2019年1月24日在案涉商铺张贴《商铺租金催缴通知书》及《解除租赁合同通知》并锁住商铺大门时，被告吴名公司就没有在案涉商铺继续经营。合同解除的时间应为2019年1月24日。三、被告吴名公司、杨栋于2018年8月1日签署欠条，确认此前尚欠原告租金462190元。从2018年8月1日重新签订租赁合同至2019年1月24日产生租金18万元，被告吴名公司通过其法人代表雒玉莉的账户陆续支付了175000元，其中25000元系偿还2018年8月1日之前拖欠的租金，其余150000元是缴纳2018年8月1日之后所产生的租金，即2018年8月1日后尚拖欠原告租金30000元。四、2018年8月1日前拖欠的租金经双方对账并重新协商一致，在欠条上未约定违约金，故对该部分租金不应计算违约金。被告吴名公司、杨栋迟延付款导致原告造成资金被占用的损失可按照银行同期贷款利率计算。五、押金条款应解释为具有担保性质，根据《物权法》第二百一十一条规定，原告要求押金60000元直接归原告所有，于法无据，押金60000元应当用于充抵租金。被告杨栋的答辩意见与被告吴名公司一致。被告雒玉莉辩称，一、本案商铺的承租人和实际使用人为被告吴名公司，被告吴名公司是独立的法人主体，能独自承担相应的法律责任，因此，原告将杨栋、雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳列为本案被告没有事实和法律依据。二、被告吴名公司只是欠原告一个月的租金，因原告直接就对商铺进行了锁门的行为，此前未与被告另行友好协商，被告仅是因为资金周转的问题拖欠了不到半个月的时间，且有60000元的押金在原告处，原本被告吴名公司能够正常经营，拖欠的30000元租金早就能支付给原告；三、被告雒玉莉对被告吴名公司、杨栋在2018年8月1日前拖欠原告的租金不应承担连带偿还责任。被告雒玉莉与被告杨栋的婚姻登记是在2018年3月12日。虽然欠条是2018年8月1日签订的，但该债务在婚姻登记前就已经发生，故属于被告杨栋的个人债务；被告雒玉莉只需在未履行出资义务的范围内承担偿还责任。被告雒玉洁辩称，一、本案商铺的承租人和实际使用人为被告吴名公司，被告吴名公司是独立的法人主体，能独自承担相应的法律责任，因此，原告将杨栋、雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳列为本案被告没有事实和法律依据。二、被告雒玉洁、雒玉芳作为被告吴名公司的股东，只需在未履行出资义务的范围内承担偿还责任，不用对所有债务承担清偿责任。被告雒玉芳的答辩意见与被告雒玉洁一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《租赁合同解除通知书》、张贴该通知的照片各一份，五被告对其真实性无异议，本院予以采信。2.原告提供的《商铺租赁合同》六份、房地产权证复印件三份，五被告认可涉案商铺系由原告进行转租的事实，本院对该组证据予以采信。3.原告提供的用水情况查询清单、电费缴纳清单凭证打印件各一份，五被告未能提供证明其主张已缴清所载水电费的相应反证，本院对该组证据予以采信。4.五被告提供的中国民生银行电子银行业务回单九份，原告对其真实性无异议，可证明租金支付情况，本院予以采信。5.五被告提供的盘点清单一组，原告对其真实性无异议，认可双方已于2019年2月27日对涉案商铺内物品进行清点的事实，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，郭结银与李小丽、李小华签订了一份《商铺租赁合同》，约定李小丽、李小华将两人名下的位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园77座1、2号商铺出租给郭结银，租赁期自2013年8月1日起至2018年10月31日止。郭结银与李小丽、李小华另于2016年3月20日签订一份《补充协议》，约定“若乙方（即郭结银）将商铺转租，则甲方（即李小丽、李小华）有权重新按商铺租赁合同第二条收取租金”。2018年8月15日，郭结银与李小丽、李小华又签订了一份《商铺租赁合同》，约定郭结银继续承租该商铺，租赁期自2018年11月1日起至2021年10月31日止；同时约定“甲方（即李小丽、李小华）同意乙方（即郭结银）转租”。2015年1月23日，郭结银与曾德宁签订了一份《商铺租赁合同》，约定曾德宁将其名下的位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园78座1、2号商铺出租给郭结银，租赁期自2013年9月1日起至2018年8月31日止。2018年8月19日，郭结银与曾德宁又签订了一份《商铺租赁合同》，约定郭结银继续承租该商铺，租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止；后曾德宁另在该合同上注明“双方同意租赁期延2021年9月30日，甲方（即曾德宁）同意转租，但次承租方发生所有责任和纠纷与甲方无关，由乙方（即郭结银）承担”。2013年9月18日，郭结银与陈剑英签订了一份《商铺租赁合同》，约定陈剑英将其名下的位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园79座1、2号商铺出租给郭结银，租赁期自2013年11月1日起至2018年10月31日止。2018年8月6日，郭结银与陈剑英又签订了一份《商铺租赁合同》，约定郭结银继续承租该商铺，租赁期自2018年11月1日起至2021年10月31日止。2016年7月10日，郭结银与杨栋签订了一份《租赁合同》，约定杨栋向郭结银承租位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园75座至79座首层的全部商铺（用作楼梯通道的75座首层商铺除外），租赁期自2016年9月1日起至2021年8月30日止；其中2016年9月至2017年8月期间月租金为50000元，2017年9月至2018年8月期间月租金为52500元，2018年9月至2019年8月期间月租金为55125元；杨栋在合同签订时付给郭结银100000元作为履约定金；郭结银另向杨栋提供冰箱、排烟机等经营设备。该合同签订后，杨栋依约向郭结银支付了履约定金100000元，郭结银亦按合同约定将上述商铺及设备移交给杨栋。杨栋与雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳于2017年3月1日设立吴名公司使用前述商铺经营餐饮业务。2018年8月1日，郭结银与杨栋、吴名公司对此前的租赁费用（含租金、水电费）情况进行了对账结算，杨栋、吴名公司为此向郭结银出具了一份欠条，载明“兹欠郭结银人民币肆拾陆万贰仟壹佰玖拾元整（￥462190元）。欠款人承诺：从2018年8月开始分期偿还，每月还款贰万伍仟元整（人民币25000元），直至还清欠款为止”。同日，郭结银与杨栋、吴名公司另签订了一份《租赁合同》，约定杨栋、吴名公司的租赁场地变更为位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园77座至79座首层商铺，租赁期变更为2018年9月1日起至2021年9月30日止；其中2018年8月至2019年7月期间月租金为30000元，2019年8月至2020年7月期间月租金为31500元，2020年8月至2021年9月期间月租金为33075元；杨栋、吴名公司在每月10日前支付当月租金；如杨栋、吴名公司不按时足额支付租金的，应以所欠租金为基数按每日1.5%的比例向郭结银支付违约金；杨栋、吴名公司应向郭结银支付60000元作为履约保证金（合同对此注明：“乙方（即杨栋、吴名公司）已付10万元，其中的4万元在2018年6月前所欠租金中已扣除”）；该合同第五条同时约定“2.因乙方自身原因导致无法继续租赁及乙方在合同期间提前解除本协议的，甲方（即郭结银）有权没收乙方的履约订金陆万元（￥60000.00元）……，同时乙方还需赔偿陆万元（￥60000.00元）给甲方。3.因乙方原因无法继续经营，除按违约责任第2点处理外，乙方还须缴清本协议产生的由乙方承担的水、电、燃气、税费、员工工资、供应商货款等一切债务，并对甲方的逾期收益作出相应赔偿。4.乙方在租赁期间有下列情形之一的，视为违约，甲方有权解除本协议，……（1）乙方超过15天未按时缴纳租金或水、电、燃气、税费等”。该合同签订后，吴名公司分别于2018年8月15日、2018年8月16日、2018年9月30日、2018年10月8日、2018年10月31日、2018年11月5日、2018年11月27日、2018年12月17日、2018年12月25日、2019年1月2日向郭结银支付租赁费用30000元、25000元、20000元、35000元、15000元、10000元、20000元、10000元、10000元、10000元，合共185000元。此后吴名公司、杨栋未再向郭结银支付租赁费用。上述租赁商铺另有2018年8月18日至2019年2月17日期间水费6213.52元、2018年12月1日至2019年1月1日期间电费6048.79元未能缴清。2019年1月24日，郭结银在吴名公司所使用的上述租赁商铺门口张贴了一份《解除〈租赁合同〉的通知》，以吴名公司与杨栋拖欠其2018年10月至2019年1月期间租金120000元及上述《欠条》项下已逾期欠款80000元为由提出解除双方签订的上述《租赁合同》。2019年2月27日，杨栋与郭结银对上述租赁商铺中的设施及物品进行了清点，并共同制作了一份《新旧盘点清单整理》。同日，杨栋将该商铺的钥匙留置于郭结银自用的位于佛山市顺德区大良街道云路居委会东乐路绿茵花园77座二层商铺。另查明，吴名公司的登记注册资本为550000元，登记股东为雒玉莉、雒玉芳、雒玉洁，三人各自持股比例分别为54.54%、27.27%、18.19%。庭审期间，五被告对其关系陈述称：雒玉莉是吴名公司法定代表人，杨栋与雒玉莉系夫妻关系，雒玉莉、雒玉芳、雒玉洁系姐妹关系。本院认为，原告郭结银与被告吴名公司、杨栋于2018年8月1日所签订的上述《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，已发生法律效力。原告主张该合同自其张贴书面通知之日解除，被告吴名公司、杨栋在答辩中对此亦作同样陈述。故上述《租赁合同》的解除时间，本院确认为2019年1月24日。首先，关于双方争议的合同租赁物的交接问题。上述《新旧盘点清单整理》所载内容显示原告与被告杨栋于2019年2月27日完成了对租赁商铺内的设施及物品的清点工作，且被告杨栋已于当日将商铺钥匙留置于原告自用的经营场所。对租赁物的实际占有及控制自此已发生转移。原告主张双方尚未完成租赁物的交接手续的意见，理据不足，本院不予采纳；故本院对原告要求吴名公司、杨栋、雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳立即搬离租赁商铺及向其返还租赁设施及物品的诉讼请求，不再作重复处理。涉案的租赁费用及占用费的计算截止时间，本院确认为2019年2月27日。其次，上述《欠条》系合同双方当事人在对此前租赁费用情况进行对账结算后方由债务人出具，原告在此后所发出的《解除〈租赁合同〉的通知》中亦按该《欠条》的相应约定主张其债权。该《欠条》视为双方就此前租赁关系的债权债务所订立的结算协议，相应协议内容符合自愿合法原则，本院据此核定此前的应付未付的租赁费用数额。原告要求重新核定截止至2018年8月1日的应付未付租赁费用数额的意见，理据不足，本院不予采纳。依据上述认定及所采信证据，本院核定被告吴名公司、杨栋的应付未付租金（合同解除日后的款项性质为占用费）及水电费的合计数额为496452.31元（462190元+30000元/月×6个月＋30000元/月÷30天×27天-185000元+水费6213.52元+电费6048.79元）。合同的解除，并不影响合同中结算与清理条款的效力。被告吴名公司、杨栋作为合同相对人，仍应就其逾期支付前述租赁费用的违约行为按原合同的相应约定向原告共同承担违约责任。因此，原告要求被告吴名公司、杨栋向其支付前述租金/占用费、水电费，并支付逾期付款违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但上述《租赁合同》所约定的逾期付款违约金的计算方式（以拖欠租金为基数每日按1.5%计付），明显超出了原告的实际损失，故该项违约金的数额，本院依据原告的实际损失情况酌定为60000元。上述《租赁合同》未能继续履行系因被告吴名公司、杨栋逾期支付租赁费用的违约行为所致，原告要求被告吴名公司、杨栋另向其支付解约违约金60000元的诉讼请求，符合上述《租赁合同》约定，理由充分，本院亦予支持；该款与被告吴名公司、杨栋此前已支付的“履约订金”60000元相抵，两被告无需再行支付。关于被告雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳的责任问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第13条规定，未履行或未全面履行出资义务的股东应在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。本案中，被告雒玉莉、雒玉洁、雒玉芳未能提供证据证明其已按登记持股比例履行了作为吴名公司股东的出资义务，且三被告在答辩中亦认可其在未履行出资义务范围内对上述合同债务承担清偿责任。故原告要求被告雒玉莉、雒玉芳、雒玉洁在各自应缴出资额（雒玉莉299970元、雒玉芳149985元、雒玉洁100045元）范围内对上述租赁费用及违约金承担清偿责任的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；但相应责任形式为补充清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第13条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告郭结银与被告佛山市吴名餐饮服务有限公司、杨栋签订的《租赁合同》于2019年1月24日解除；二、被告佛山市吴名餐饮服务有限公司、杨栋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭结银支付租金（合同解除日后为占用费）及水电费496452.31元，并支付逾期付款违约金60000元；三、被告佛山市吴名餐饮服务有限公司、杨栋向原告郭结银支付解约违约金60000元，该款与被告佛山市吴名餐饮服务有限公司、杨栋此前已支付的“履约订金”60000元相抵，无需再行支付；四、被告雒玉莉、雒玉芳、雒玉洁在各自应缴股份出资额（雒玉莉299970元、雒玉芳149985元、雒玉洁100045元）范围内对上述第二项债务承担补充清偿责任；五、驳回原告郭结银的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6223.21元、财产保全费4843.21元，合共11066.42元（原告已预交），由原告郭结银负担3566.42元，由被告佛山市吴名餐饮服务有限公司、杨栋负担7500元（被告负担部分，由其在支付上述标的款时一并支付给原告，本院不再作收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一九年十月十日书记员  冯秋莹