湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终4983号上诉人（原审被告）：武建国，男，1954年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：武星，女，1979年12月10日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系武建国之女。委托诉讼代理人：黄钊，湖南通程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李里，男，1969年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李光白，湖南竞茂律师事务所律师。上诉人武建国与被上诉人李里因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2017）湘0103民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。武建国上诉请求：撤销一审判决，驳回李里的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，法律适用错误。1、李里与武建国签订的《个人所购公有住房买卖合同》虽然依据相关司法解释在法律上不能认定为无效合同，但是不代表应当判决李里取得债权请求权，无权处分合同系效力待定合同，基于本案房屋有其他共有人的事实，且该合同未取得共有人的追认，法律不应当确认李里的债权请求权，因为对物的所有权的效力大于债权请求权的效力。2、一审判决认为武建国未向法院提供充分有效的证据证明陈星平是涉案房屋的共有人系事实认定错误。本案房屋登记的所有权人是武建国，但是事实上陈星平是该房屋的共有人，本案的证据足以证明该事实。本案中武建国与陈星平虽然在1987年办理离婚手续，但这并不妨碍两人对房屋的共有关系，夫妻共有只是共有的一种情形，本案房屋武建国与陈星平都折抵了工龄20多年的工龄是本案查明的事实，且房改房本身系成本买卖价格，工龄对房价的影响因素是绝对的，单位基于夫妻的工龄贡献依据政策向夫妻优惠售房是客观事实，武建国与陈星平基于共同的工龄以及长时间的夫妻事实取得共有房屋与夫妻关系是否存在并无关系，至于在产权证书上仅登记武建国一人的名字这是由于在上世纪90年代房屋登记制度不健全，物权法并不存在，物权观念并不普及，房改房销售对象是职工家庭，产权为家庭成员共有财产登记在户主或者家长名下是普遍做法，在当年的《长沙市公有住宅出售产权转移登记表》、《长沙市已出售公有住房与新政策衔接表》上，明确显示购房方工龄24年，配偶工龄24年，配偶姓名陈星平等字样，清楚表明购房方是武建国、陈星平共同购买的事实。3、在保护善意购买人和物权权利人（共有人）的价值取舍比较中，应当后者优先。并非是用简单的诚实信用原则来认定合同必须履行，因为这是严重妨害共有人权益的行为，否定李里的债权请求权，并非消灭了李里获得法律救济的途径。另武建国并非是不遵守诚实信用，当时房产主管部门查看房屋内档后发现房屋并非武建国一人之权益，拒绝直接办理过户，武建国才多次找李里协商解除合同和退款并表示愿意赔偿，并非是房价上涨或主观上反悔不愿意卖房，而是事实上的不能。另本案在合同签订后，无法过户，武建国多次找李里，不存在李里找不到武建国，李里一审陈述不实。本案的被上诉人是李里，委托诉讼代理人李光白，其是李里的父亲，当年是李光白与武建国进行的协商，只是用李里的名字签约，李光白实际是本案的经手人。一审判决有认定事实上的错误。李里与李光白只要想联系武建国是可以联系到的，武建国一审提交了相关的证人证言，只是一审法院没有采信。针对武建国的上诉，李里辩称：1、李里与一审代理意见一致，李里认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。武建国上诉理由的工龄问题，档案里面没有，上诉主要理由用了工龄。第一，工龄无法核实，不在同一单位，房改房需要本人单位劳动人事部门证明，但是陈星平没有单位工龄证明，但是武建国单位采用了陈星平工龄，根据房改政策，只能夫妻购买房改房成为共同财产，除此以外不能成为共同财产，当时武建国买房时，夫妻离婚已经九年，房子不是夫妻共同财产，工龄问题不能成为确认夫妻共同财产的理由，之前湖南省长沙市中级人民法院已经确认合同有效。李里向一审法院起诉请求：一、确认李里与武建国双方所签房屋买卖合同有效；二、判令武建国将房屋产权过户至李里名下，并确认李里对该房屋享有所有权；三、、本案诉讼费用由武建国承担。一审法院认定的事实：1999年9月16日，李里作为买方，武建国作为卖方，共同签订了《个人所购公有住房买卖合同》，合同主要约定：买方购买卖方所有位于长沙市天心区房屋（长房权南私房改字第××号,登记房屋坐落于南区8栋101），成交价格为40000元（含5000元定金）；有关出卖、过户的审批手续由卖方负责办理，法令、政策规定的税费由买方负责缴纳；卖方向买方交付住房后、过户手续办妥前，该住房使用权（无偿）即转归为买方，卖方无权干涉；合同生效后，卖方应将房屋所有权证等法定证明文件完整交付给买方。合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，武建国将房屋所有权证、居民户口簿及本人身份证复印件交付给了李里。1999年9月17日，李里向武建国支付了购房定金5000元，1999年9月29日，武建国收到李里给付的购房款35000元,武建国均向李里出具了收条。1999年底，案涉房屋中的租户在租期届满后搬离，武建国遂将该房屋交付给李里使用，李里在该房屋中居住至今。李里要求武建国协助办理房屋产权过户手续，但未办理成功。后武建国向李里提出返还房屋，李里遂诉至一审法院。一审法院另查明，案涉房产系武建国购买的单位房改房，该房屋所有权证上载明的所有权人仅为武建国，共有人一栏为空白。李里和武建国签订房屋买卖合同时，武建国已与前妻陈星平解除婚姻关系。一审法院再查明，陈星平与武建国、李里确认合同效力纠纷一案，陈星平请求确认武建国与李里于1999年9月16日就长沙市天心区古道巷南倒脱靴8号（产权登记地址为：南区）8栋101号房屋所签《个人所购公有住房买卖合同》无效，一审法院于2017年8月7日作出（2017）湘0103民初3701号民事判决：驳回陈星平的诉讼请求。陈星平不服判决上诉至长沙市中级人民法院，本院作出（2017）湘01民终7431号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为：民事活动应遵循自愿、公平、诚实信用原则。李里与武建国之间签订的《个人所购公有住房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李里已经依约足额支付了购房款，武建国亦应当按照合同约定继续履行办理房屋过户手续的合同义务，故对于李里要求武建国将案涉房屋产权过户至李里名下的诉讼请求，予以支持。因合同中约定办理房屋过户手续所需的税费由买方承担，故李里应缴纳办理房屋产权过户登记的所有税费。关于李里要求确认案涉房产为其所有的诉讼请求，因案涉房产所有权转移登记手续尚未办理，李里尚未取得诉争房屋所有权，其基于房屋的买卖合同仅取得了要求武建国办理房产所有权转移登记手续的债权请求权，故对李里的该项诉请不予支持。武建国辩称案涉房屋为武建国和前妻陈星平共同共有，其与李里签订住房买卖合同的行为系无权处分的行为，该买卖合同应当认定为无效合同。一审法院审理后认为，武建国出售房屋时已与前妻陈星平离婚，房屋所有权证上的所有人仅为武建国，并未载明共同共有人，武建国也未向本院提供充分有效的证据证明陈星平是案涉房屋的共有人，且陈星平起诉要求确认本案所涉住房买卖合同无效的请求已经法院生效判决予以驳回，故一审法院对武建国的上述答辩意见不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、确认李里与武建国于1999年9月16日签订的《个人所购公有住房买卖合同》有效；二、武建国于本判决生效之日起三十日内将长沙市晏家塘56号008栋101号房屋的产权过户至李里名下；三、驳回李里的其他诉讼请求。本案一审案件受理费875元，减半收取438元，由武建国承担。此款李里已预交，由武建国在本判决生效后五日内直接支付给李里。本案二审双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：李里与武建国签订的《个人所购公有住房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。在李里足额支付购房款的情况下，武建国应按约履行办理房屋过户手续的义务。武建国认为案涉房屋为武建国和前妻陈星平共同共有，涉案购房合同未经共有人追认，属于无权处分合同，效力待定，不应确认李里的债权请求权。对此，本院认为，涉案房屋作为不动产，其所有权人应当以产权登记为准，涉案房屋所有权证上登记的所有权人为武建国一人，共有权人一栏为空白，且李里与武建国签订涉案房屋买卖合同时，武建国与李里已经离婚多年，李里有理由相信涉案房屋为武建国个人所有，另涉案房改房购房过程中陈星平是否折抵工龄不能简单等同于其对涉案房屋享有份额或其具有共有人身份，武建国提供的现有证据不足以证明陈星平是涉案房屋的共有人，武建国在签订合同后，不应以自身不具备房屋处分的权利主张合同无效，而损害善意合同相对人的权利。综上，武建国的上诉理由均不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人武建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费875元，由上诉人武建国负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十月二十五日法官助理冷子剑书记员孙娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。