北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初12567号原告（反诉被告）：北京天盈物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区新中西里13号楼（巨石大厦802室）。法定代表人：陈雪妹，董事长。委托诉讼代理人：戴洋，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：石焕平，女，1955年11月6日出生。被告（反诉原告）：北京市东城区学而思培训学校，住所地北京市东城区东四北大街201号。法定代表人：庄文辉，总经理。委托诉讼代理人：邓若钦，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京天盈物业管理有限责任公司（以下简称天盈物业公司）诉被告（反诉原告）北京市东城区学而思培训学校（以下简称学而思学校）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，于2019年7月15日、2019年8月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天盈物业公司的委托诉讼代理人戴洋、石焕平与被告（反诉原告）学而思学校的委托诉讼代理人邓若钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天盈物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间的租赁合同于2019年6月11日解除；2、判令被告支付2019年5月1日至2019年6月11日的房屋租金318804.19元；3、判令被告支付逾期付款违约金（以318804.19元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年4月20日起至实际支付之日止）；4、判令被告支付单方解约违约金共计2367053.42元；5、判令被告承担恢复原状费用900000元。6、案件受理费由被告承担。事实和理由：原被告于2014年8月22日签署《巨石大厦房屋租赁合同》。被告承租原告坐落于北京市东城区×里×号巨石大厦东区×层、×层的房屋，建筑面积共计1064平方米，租赁用途为办公、经营、培训，租赁期限自2015年8月16日始至2020年8月15日止，租金标准为：自2015年8月16日始至2018年7月31日止租金为6.9元每天每建筑平方米，自2018年8月1日始至2019年7月31日止租金为7.314元每天每建筑平方米，自2019年8月1日始至2020年8月15日止租金为7.75284元每天每平方米，支付方式为按季度支付。自2019年3月至6月，学而思学校曾多次函告原告要求提前解约，原告均予以拒绝,并明确告知被告其解约行为不符合合同约定或者法律规定，原告单方提前解约，应按照合同约定承担违约责任。自2019年4月20日起，学而思学校开始无故拖欠房屋租金。学而思学校虽于2019年3月起就提出解约，但至2019年6月11日，才将房屋钥匙交还原告。在此期间，双方也曾进行协商，但最终未能达成一致意见，学而思未与原告办理房屋交接手续，未将办公设备和物品从租赁场地内搬离，亦未按照合同约定将房屋恢复原状。原告认为双方租赁合同自2019年6月11日收到房屋钥匙起解除。因学而思学校提前解约，给原告造成了巨大的经济损失，原告考虑其从事教育事业，合同租金标准明显低于市场价格，原告也曾因契约精神，放弃其他高价出租机会，解约后房屋亦面临长期空置的局面。因此，合同约定的违约金标准是在双方自愿并且充分协商的基础上确定的，事实上也不存在约定的违约金过分高于实际损失的情况，故学而思学校应该依照合同约定的标准向原告承担违约责任。综上，为维护原告合法权利，特此起诉，望判如所请。被告学而思学校答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。学而思学校系从事中小学数学、英语培训的民办教育机构，受北京市教育政策调整影响，根据《高层民用建筑设计防火规范》规定儿童活动场所不应设置在高层建筑内，必须设置的，应设置在高层建筑首层或二、三层，并应设置单独出入口，诉争房屋主要位于建筑物五层，存在重大安全隐患，学而思学校无法继续使用诉争房屋从事培训活动，合同目的无法实现，学而思学校有权解除合同。2019年3月7日，学而思学校发出解除通知，天盈物业公司于2019年3月19日回函确认收到上述函件，故学而思学校认为双方合同自2019年3月19日解除。合同解除后，学而思学校曾多次要求与天盈物业公司办理房屋交接，天盈物业公司均予以拒绝，学而思学校为避免损失进一步扩大，不得已函告天盈物业公司放弃屋内物品，因此，系天盈物业公司原因导致损失进一步扩大，其应将2019年3月19日至2019年4月30日期间的房屋租金及全部房屋押金退还学而思学校。天盈物业公司作为房屋出租人，对于涉及教育培训类的机构所使用场地应符合哪些消防要求应该明知，但其在与学而思学校签订合同时，并未予以告知和提示，故系天盈物业公司原因导致合同提前解除，其应对学而思学校所受损失进行赔偿。鉴于上述情况，学而思学校提起反诉：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2019年3月19日解除；2、判令反诉被告返还反诉原告2019年3月19日至2019年4月30日期间的房屋租金323496.97元；3、判令反诉被告返还反诉原告房屋租赁保证金669921元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金10万元；5、本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。反诉的事实和理由同本诉答辩意见。反诉被告天盈物业公司就反诉答辩称：不同意全部反诉请求。学而思学校无权提前解约，其解除理由缺乏合同和法律依据。天盈物业公司出租的房屋符合商业用途且大厦整体消防验收合格，诉争房屋可以用于出租经营，亦不存在安全隐患。学而思学校自2010年起承租大厦三层，2014年续签租赁合同时，扩租为三层和五层。承租后其一直正常使用诉争房屋从事教育培训经营，从未提出过诉争房屋存在安全隐患问题。天盈物业公司面向各种行业出租房屋，无从得知各行业使用房屋的限制，学而思学校作为常年从事儿童教育培训的专业机构，对于其行业内的相关法律法规及相关政策规范应该熟知，《高层民用建筑设计防火规范》在2001年就已经存在，其中第4.1.6条对儿童活动场所作出特别规定，学而思公司对此应该明知，其在明知该风险的情况下仍决定与天盈物业公司签订房屋租赁合同，就无权据此解除合同。学而思学校称2018年发生教育政策调整也不属实，根据相关部门发布的文件，并未对租赁场所提出高于原有法律法规的要求。学而思学校虽多次发函要求提前解约，但却一直未将钥匙交予原告，也未办理房屋恢复及交接手续。2019年6月4日学而思学校发函表示放弃屋内物品，2019年6月11日天盈物业公司收到诉争房屋的钥匙，该日合同解除，至合同解除时，学而思学校尚拖欠2019年5月1日至6月11日的租金未付。押金依据双方合同约定亦不予返还。综上，不同意反诉原告全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市东城区×里×号房屋（巨石大厦）产权人为北京通盈物业管理有限公司（原名为北京巨石房地产开发有限责任公司）。天盈物业公司受房屋产权人委托对外出租上述房屋。该楼于2003年4月23日通过消防验收。巨石大厦规划设计用途为商住，无居民居住，可以作为商业用房。2014年8月22日，天盈物业公司（甲方、出租方）与学而思学校（乙方、承租方）签订《巨石大厦房屋租赁合同》，租赁物位于北京市东城区×里×号巨石大厦东区×（312建筑平米）、东区×层（752建筑平米），共计：1064建筑平米。租赁用途为办公、经营、培训。租赁期限自2015年8月16日至2020年8月15日。租金标准分段计算，2018年7月31日前按照每天每建筑平米6.9元计算，2019年7月31日前按照每天每建筑平米7.314元计算，之后按照每天每建筑平米7.75284元计算。租金上付，每三个月支付一次。其中2019年5月1日至2019年7月31日的租金710116元应于2019年4月20日前支付。履约保证金相当于三个月租金标准。如无法定或者约定理由，乙方不履行合同，出现违约导致合同解除的，履约保证金不退。同时履约保证金不退并不影响乙方按照合同约定承担相应的违约责任。合同到期乙方不再续租或因乙方原因提前终止合同的，乙方应在合同到期之日将租赁物按下述条件交付甲方，双方同时签订书面交接文件：乙方应将租赁物恢复至入住状态交予甲方，甲方书面同意可保留乙方二次装修的情况除外。合同约定甲方保证乙方租赁的房屋符合中华人民共和国及北京市的有关规定，拥有房屋产权和产权单位的合法授权；并向乙方提供合法的证件，甲方应提供的相关证明（产权证、产权单位授权委托书、营业执照、消防验收合格证等）的复印件，并加盖公章。乙方保证其具有签订及履行本合同的合法民事主体资格和民事行为能力，并应在取得政府部分相关证照、批准、许可后开始营业，不得违法、违规经营。合同免责条款约定，在下列无法控制的原因给乙方及其他人员的财产及人身造成损害的，甲方不承担任何责任：非可归责于甲方的政府行为造成的影响及政策法规的调整和改变；乙方违反中国法律、法规、北京市政府的相关规定而受到行政警告，处罚，同时导致甲方受到行政警告并处罚的，一切责任由乙方承担。关于违约责任，合同第10.1条约定如乙方无法定或者约定理由未按合同及其他补充条款按时支付各项租金和其他费用，乙方同意按照每逾期一日，向甲方支付欠费总额千分之三的违约金。在本合同履行过程中，除有法定或约定事由外，任何一方提前解除合同均属违约，由违约方向守约方按照下列约定支付违约金（含10.1）：租赁期限剩余的时间为十二个月以下时，违约方应交纳的违约金为相同期限的全部租金，超过十二个月时，其中十二个月以内的按照上述条款执行；除此之外，超出部分，违约方应交纳的违约金为剩余租期租金的50%。合同签订后，学而思学校对诉争房屋进行了二次装修，向天盈物业公司支付了履约保证金669921元，租金支付至2019年4月30日。2019年3月7日，学而思学校向天盈物业公司发函称，因国务院印发的《关于规范校外培训机构发展的意见》及相关教委、消防等部门要求，本教学点不能达到继续使用条件，经相关部门指示，我校领导研究决定拟2019年4月1日退租巨石大厦教学点。现委派高海峰与你公司协商提前解除合同事宜。2019年3月19日，天盈物业公司回复称，贵我双方于2014年8月22日就房屋租赁事宜签署《巨石大厦房屋租赁合同》，根据租赁合同约定，贵司承租我司坐落于北京市东城区×里×号巨石大厦东区×、东区×层，建筑面积1064平方米，租期2015年8月16日至2020年8月15日。我司于2019年3月7日收到贵司要求提前解除租赁合同的公函，根据合同约定，贵司尚未达到解除租赁合同的法定或约定的条件，如贵司执意要求提前解除租赁合同，则需按照租赁合同的约定承担违约责任并返还租赁物。2019年4月1日，学而思学校再次发函称，2018年以来国家政策发生了变化调整，三层以上不允许进行未成年人教育培训经营活动，导致原房屋租赁合同的目的已经无法实现。2019年3月初，我校已向贵公司发出了正式的房屋租赁合同《解约函》。现我校迫于相关主管部门的压力，将于2019年4月8日开始对巨石大厦教学点的物品进行搬离，届时请贵公司予以配合。如届时贵公司不予配合我校搬离，不与我校办理房屋交接手续，将视为贵公司已经收回该房屋。同时，告知贵公司应开始将该房屋对外出租，如贵公司怠于出租该房屋导致损失扩大，就损失扩大部分应由贵公司承担。2019年4月8日，天盈公司再次回复称：我司于2019年3月19日的回函中明确表示贵司尚未达到解除租赁合同的法定或者约定的条件，如贵司执意要求提前解约，则需按照租赁合同约定承担违约责任并返还租赁物。我司于2019年4月4日收到贵司的正式公函，针对贵司提出的提前解除租赁合同，我司在此郑重通知，贵司主张的因国家政策发生变化导致无法继续承租租赁房屋的情形并非合同约定的解除情形，其次，上述情形不属于不可抗力，故亦非达到法定的解除条件。综上我司无法接受贵司解除租赁合同的请求。如贵司执意提前解约，需按照合同约定承担违约责任并返还租赁物。同时在贵我双方尚未就提前解约达成一致意见前，如贵司擅自对租赁房屋内物品进行搬离或者破坏，由此发生的一切责任由贵司自行承担。2019年5月7日，学而思学校再次发函表示贵司巨石大厦×层及×层租给我校的房屋均未设置单独的出入口，无法满足相关消防安全规定的要求，同时结合近期国家整顿教育培训机构的相关政策的调整，导致双方租赁合同目的已无法实现。我校按照相关的要求于2019年5月15日前停止使用上述房屋。期间我校多次找贵司相关领导协商解除合同，但贵司一直不同意解除合同。2019年4月2日我校已经向贵司发送了公函，但贵司一直通过保安阻碍，不配合我校搬离相关设备设施，如2019年5月15日前贵司仍不配合我校搬离、拆除相关设备设施，不与我校办理房屋交接手续，将视为贵司已收回该房屋。2019年6月4日，学而思学校再次发出告知函表示我校于2019年4月中旬已经搬出租赁房屋。为避免双方损失，我校多次找到贵司协商解除合同，但一直未果。2019年4月4日和2019年5月7日，我校两次向贵司发函请求贵司允许我校搬出房屋内的桌椅等设施，向贵司交还房屋，但贵司拒不同意。截止目前，贵司仍不配合我校搬离相关设备设施。为减少损失，我校正式通知贵司：我校放弃承租房屋室内设备设施所有权，房屋钥匙于今日交还贵司，贵司可以立即收回房屋。如贵司拒绝与我校办理房屋交接手续；将视为贵司已经收回该房屋。贵司怠于出租该房屋导致损失扩大的，就损失扩大部分应由贵司自行承担。根据天盈物业公司提供的录音证据显示，学而思学校虽于2019年4月1日的函件中表示将于2019年4月8日对巨石大厦教学点的物品进行搬离，但并未实际派人前往。原被告双方在2019年4月25日时仍在就合同解除事宜进行协商。学而思学校于2019年6月4日将诉争房屋钥匙和《再次告知函》交至通盈集团前台。天盈物业公司称通盈集团于2019年6月11日才将房屋钥匙及函件转交给天盈物业公司。另查，《高层民用建筑设计防火规范》（2001年6月11日发）局部修订条文4.1.6条规定：托儿所、幼儿园、游戏厅等儿童活动场所不应设置在高层建筑内，当必须设在高层建筑内时，应设置在建筑物的首层或二、三层，并应设置单独出入口。根据《教育部办公厅等四部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》（发文日期2018年2月13日），对存在重大安全隐患的校外培训机构要立即停办整改。北京市教委、北京市民政局、北京市人力和社保局、北京市工商行政管理局印发《校外培训机构专项治理行动实施方案》（2018年4月15日），要规范治理存在重大安全隐患的校外培训机构，对在本行政区内的所有校外培训机构开展“拉网式”的全面摸底排除工作。再查，在学而思学校的民办非企业单位登记证书（法人）中，载明业务范围：中小学数学、英语培训。本院认为:根据法律规定，当事人要求解除合同，必须符合约定或者法定的条件。当事人通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，学而思学校系从事中小学课外培训的专业机构，对于儿童办学场所方面的政策法规的知悉程度理应高于天盈物业公司，对于《高层民用建筑设计防火规范》（2001年6月11日发布）规定的儿童活动场所一般不应设置在高层建筑内的规定其理应知晓。在明知上述规定的情况下，其仍决定承租诉争房屋，因此导致的合同无法履行的责任应由其自行承担。学而思学校自2010年开始承租该楼×层，14年续签合同，自15年起承租该楼的×层和×层，至其要求解除合同以前，合同一直正常履行，并未因上述规定影响其使用诉争房屋。学而思学校虽称国家教育政策发生了调整，但其提交的政策文件并未提出高于之前的规范性要求，学而思学校亦未提交证据证明其因此被相关部门处理。综上本院认为，学而思学校提前解除合同不符合约定或法定的条件，其发出的解除通知没有法律效力。学而思学校虽无权提前解除合同，但其实际已经明确表示不再继续履行合同，并交还了房屋钥匙，故本院认为双方合同已于2019年6月11日天盈公司确认收到房屋钥匙时解除。学而思公司认为天盈物业公司存在拖延办理房屋交接手续导致损失进一步扩大的情况，但其未就此提供任何证据，且考虑系学而思学校单方违约所致，故本院对此不予采纳。故学而思学校应向天盈物业公司支付2019年5月1日至2019年6月11日的房屋租金318804.19元。学而思学校迟延支付上述租金，应该依照合同约定自2019年4月21日起承担违约责任，但合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定为中国人民银行同期贷款利率的四倍。租赁合同约定，在本合同履行过程中，除有法定或约定事由外，任何一方提前解除合同均属违约，由违约方向守约方按照下列约定支付违约金（含10.1）：租赁期限剩余的时间为十二个月以下时，违约方应交纳的违约金为相同期限的全部租金，超过十二个月时，其中十二个月以内的按照上述条款执行；除此之外，超出部分，违约方应交纳的违约金为剩余租期租金的50%。因学而思学校违约，应当向天盈物业公司支付违约金。但应当考虑原告的业务范围为中小学数学、英语培训；确实存在高层建筑屋内三层以上不应该设置儿童活动场所的规定，而本案租赁标的主要位于巨石大厦×层，原告实现租赁诉争房屋的主要合同目的受到限制。故应适当减轻原告应承担的违约责任，原告承担违约金的具体数额本院酌情确定为3个月的月租金（按照最后一期的租金标准）。另关于保证金，合同虽约定因承租人原因导致合同解除，保证金不退，且不影响其同时承担其他违约责任，但该处关于保证金的约定亦属于违约金性质，属于约定重复且过高，故关于学而思学校要求退还保证金的反诉请求，本院予以支持。依据合同约定，合同到期乙方不再续租或因乙方原因提前终止合同的，乙方应在合同到期之日将租赁物按下述条件交付甲方，双方同时签订书面交接文件：乙方应将租赁物恢复至入住状态交予甲方，甲方书面同意可保留乙方二次装修的情况除外。学而思学校入住后对房屋进行了二次装修并按照房屋现状将房屋交还，虽违反上述合同约定，但鉴于天盈物业公司主张的恢复原状费用尚未实际发生，其提交的费用标准系预估，学而思学校对此亦不予认可，故本案对该诉请暂不予处理，天盈物业公司可待恢复费用确定后另案主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、确认原告北京天盈物业管理有限责任公司与被告北京市东城区学而思培训学校签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除；二、被告北京市东城区学而思培训学校于本判决生效后7日内向原告北京天盈物业管理有限责任公司支付2019年5月1日至2019年6月11的房屋租金318804.19元；三、被告北京市东城区学而思培训学校于本判决生效后7日内以318804.19元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告北京天盈物业管理有限责任公司支付自2019年4月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；四、被告北京市东城区学而思培训学校于本判决生效后7日内向原告北京天盈物业管理有限责任公司支付违约金752723元。五、原告北京天盈物业管理有限责任公司于本判决生效后7日内退还被告北京市东城区学而思培训学校保证金669921元；六、驳回原告北京天盈物业管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回反诉原告北京市东城区学而思培训学校其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17743元，反诉费7320元由被告北京市东城区学而思培训学校负担（本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李颖二〇一九年十月三十日法官助理 刘勃书 记 员 李杨