广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0203民初1251号 原告：蔡超，男，1983年5月11日出生，汉族，柳州市创维电子有限公司员工，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 原告：蔡厚强，男，1955年12月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：宾顺喜，广西林鹰律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：何敏，柳州市恒益法律服务所法律服务工作者。 被告：蒋宜军，男，1970年2月27日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：覃银敏，女，1990年4月17日出生，壮族，无固定职业，住广西壮族自治区柳江县。 被告：杨日莲，女，1969年5月10日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市。 原告蔡超、蔡厚强与被告蒋宜军、杨日莲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月29日公开开庭进行了审理，原告蔡超、蔡厚强及其委托诉讼代理人宾顺喜、蒲梦，被告蒋宜军的委托诉讼代理人覃银敏到庭参加诉讼。被告杨日莲经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，原告蔡超、蔡厚强委托何敏作为诉讼代理人，二原告解除与蒲梦的委托代理关系。本案现已审理终结。 原告蔡超、蔡厚强向本院提出诉讼请求：1、确认位于广西柳州市鱼峰区房屋归原告蔡超、蔡厚强所有；2、判令不得执行被告杨日莲名下的位于广西柳州市鱼峰区的房屋，并解除对该房屋的查封；3、判令被告杨日莲继续履行与原告蔡超、蔡厚强于2018年7月17日签订的《房屋买卖合同》，并配合二原告办理将被告杨日莲名下的位于广西柳州市鱼峰区的房屋产权转移登记至二原告名下的手续；4、请求法院判令被告杨日莲支付逾期办理房屋过户手续的违约金161570元（自2018年10月1日起至2019年2月28日，共计151天，以1070000元为基数，按日千分之一计算），以后另计，直至办理房屋产权转移登记之日止；5、判令二被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：2018年7月17日，原告蔡超、蔡厚强与被告杨日莲、柳州市世华房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：被告杨日莲将其名下的位于柳州市鱼峰区房屋［房屋面积153.98㎡，房产证号：桂（2018）柳州市不动产证明第0054070号］售予原告蔡超、蔡厚强，售价为1070000元。合同约定付款方式为：买方于2018年7月17日一次性付给卖方购房定金20000元，于7月18日一次性付给卖方购房定金30000元，共计50000元定金，定金自动转为房款；办理网签手续当日支付房款100000元；支付200000元给卖方解压私人贷款；买卖双方约定网签冻结监管资金150000元；余后570000元于过户当天一次性付给卖方；买卖双方约定2018年9月30日前办理过户手续。合同签订后，二原告按合同约定分别向被告杨日莲交购房定金20000元、30000元，交购房款100000元、200000元。另，同年8月7日，在被告杨日莲交房给二原告时，向二原告声称缺钱，要求再交购房款50000元，否则不交付房屋，该支付购房款的要求并未在合同中约定，但二原告为了尽快住进该房屋并且为了能让房屋顺利过户，配合要求，向其支付50000元购房款，其亦出具了《收款收据》。以上支付的房款共计400000元，另外冻结了150000元，因此，剩余房款520000元尚未支付。被告杨日莲均出具了《收款收据》予以确认，没有异议。至此，合同约定交付的购房款二原告已按约全部交齐。 2018年7月20日，被告杨日莲（甲方）与二原告（乙方）签订《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》、《存量房交易资金监管子账户开户协议书》，约定：甲乙双方一致同意就位于柳州市的房屋交易结算资金存入柳州市房产交易所开设的监督账户内，并委托授权柳州市房产交易所对交易资金进行监管和划转；乙方根据2018年7月20日与甲方签订的《柳州市存量房买卖合同》约定条款，按约将购房款150000元存入或转入柳州市房产交易所名义开设的资金监管专用账户下的乙方子账户……；交易完成乙方领取《不动产权证书》三个工作日内，柳州市房产交易所将监管交易资金150000元，通过划账方式转入甲方指定的杨日莲银行结算账户……。2018年7月30日，建设银行出具到账回单，证实二原告已将购房款150000元存入柳州市房产交易所存量房交易结算资金监管专户。 2018年8月7日，被告杨日莲通过中介公司及其儿子，与二原告在涉案房屋见面，将房屋交付给二原告使用，二原告将个人物品搬进该房屋，已合法占有使用涉案房屋。按照《房屋买卖合同》约定，卖方需在2018年9月30日前办理相关过户手续，完成过户。期间，二原告催促被告杨日莲履行合同义务，但被告杨日莲拒绝并拖延履行，已经构成严重违约，现应承担相应的违约责任，继续履行合同义务，配合二原告办理将涉案房屋产权转移登记至二原告名下的手续。 在二原告已交齐约定的购房款，且已经合法占有使用房屋后，被告蒋宜军以债权人的身份于2018年8月10日向鱼峰区人民法院立案，同日申请查封该房屋，鱼峰区人民法院出具（2018）桂0203民初3327号民事裁定书，裁定查封该房屋。二原告对被告杨日莲与被告蒋宜军之间的纠纷并不知情，得知该裁定书后，才知晓自身权益受到侵害。二原告于2019年1月11日向鱼峰区人民法院提出执行异议，对执行标的有异议，请求依法中止对该房屋的执行，鱼峰区人民法院于2019年2月18日作出（2019）桂0203执异12号执行裁定书，裁定驳回二原告异议请求。二原告认为，（2019）桂0203执异12号执行裁定书是错误的，二原告在法院查封讼争房屋之前，已签订书面的《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，并已实际占有讼争房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，但两原告因合法有效的《房屋买卖合同》而对讼争房屋享有物权期待权，该权利依法应受法律保护。在得知涉案房屋被查封后，两原告积极行使对房屋的物权期待权，提出对执行标的的异议，而不是对鱼峰区人民法院的执行行为有异议，《执行异议申请书》上也已明确写明该异议请求及事实和理由。因此，请求适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法中止对该房屋的执行，支持二原告的诉讼请求。 被告蒋宜军辩称，一、被告蒋宜军要求查封被告杨日莲的房产于法有据。被告蒋宜军在鱼峰区人民法院审理（2018）桂0203民初3327号案件中经过查档得知被告杨日莲名下有涉案房产，故向鱼峰区人民法院申请保全该涉案房产，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，被告蒋宜军对涉案房产进行了首先查封，亦提供了相应的担保，被告蒋宜军请求查封被告杨日莲名下的房产均是依照法律法规进行，程序合法；二、对二原告要求确认涉案房屋归二原告所有，要求停止涉案房屋的执行确无事实和法律依据，请求驳回二原告的全部诉讼请求。本案二原告虽与被告杨日莲签订《房屋买卖合同》，二原告将相应款项附至房产交易所的资金监管账户，柳州市房产交易所出具了柳州市房产交易备案业务受理单，二原告与被告杨日莲曾向柳州市房产交易所申请房产交易虽是事实，但柳州市房产交易备案业务受理单上已说明“本受理单不作为确权的依据。”，二原告与被告杨日莲确实未到不动产登记中心办理房屋登记过户的手续，涉案房屋的所有权并未发生转移，涉案房屋仍属于被告杨日莲所有。二原告与被告杨日莲所签订《房屋买卖合同》，以及被告杨日莲将房屋交付给二原告使用，并向柳州市房产交易所申请房产交易备案，均不能说明二原告已经合法取得了涉案房屋的所有权，二原告与被告杨日莲之间也仅是债权行为，尚未发生物权转化，故二原告无权要求将涉案房屋确认为二原告所有，更无权要求停止执行被告杨日莲名下的涉案房产。另，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案二原告并未全部缴纳购房款，被告蒋宜军要求查封被告杨日莲的房产有理有据。综上，二原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，故请求予以驳回。 被告杨日莲未作答辩，亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告杨日莲经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于当事人举证的证据能否支持其各自主张的证明目的，本院结合全案事实予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 柳房权证字第××号房屋所有权证上登记的房屋（柳州市）所有权人系被告杨日莲。 2018年7月17日，原告蔡超、蔡厚强（买方)与被告杨日莲(卖方）、柳州市世华房地产中介有限公司(经纪方）签订《房屋买卖合同》一份，其中约定：卖方将其所有的位于柳州市房屋（柳房权证字第××号）出售给买方，成交价为1070000元；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；卖方有银行按揭贷款570000元，由中介方或中介方对接第三方负责解押，卖方承担垫资利息2.5%月息；买方于2018年7月17日一次性支付给卖方购房定金20000元，于2018年7月18日一次性付给卖方购房定金30000元；买方在办理房屋网签手续当日付给卖方100000元；买方在2018年7月19日付给中介方200000元用于卖方解押私人贷款，买卖双方约定2018年7月19日办理网签手续；买卖双方约定网签冻结监管资金150000元，余后570000元于过户当天一次性付给卖方；买卖双方约定2018年9月30日前办理过户手续，若过2018年9月30日卖方未得房款570000元，则买方负责给解押利息。合同亦约定了其他权利义务及违约责任。落款处“卖方”栏有被告杨日莲签名及捺印，“买方”栏有原告蔡超、蔡厚强签名及捺印，“经纪方”栏加盖有柳州市世华房地产中介有限公司的印章，并且在该公司下方“经办人”栏有罗显勋的签名。 签订前述合同当日，被告杨日莲出具《收款收据》确认收到原告蔡超支付的定金20000元。次日即2018年7月18日，原告蔡厚强通过银行转账方式向被告杨日莲支付定金30000元，被告杨日莲出具《收款收据》予以确认。2018年7月20日，原告蔡厚强通过银行转账方式向被告杨日莲支付部分房屋70000元，被告杨日莲出具《收款收据》予以确认，同日，原告蔡厚强通过银行转账方式分两次向前述合同经纪方的经办人罗显勋名下银行账户支付部分房款合计230000元，被告杨日莲亦于该日出具另一份《收款收据》予以确认，亦于当日，原告蔡超、蔡厚强与被告杨日莲到柳州市房产交易所办理前述房屋交易的合同网签备案手续，并于当日签订《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》及《存量房交易资金监管子账户开户协议书》，原告蔡超、蔡厚强亦于该日取得《柳州市房产交易备案业务受理单》，该受理单载明业务类型系“存量房买卖”，权利申请人即二原告，原权利人即被告杨日莲，亦载明该受理单不作为确权依据。2018年7月30日，原告蔡超、蔡厚强将《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》约定的监管资金150000元存入监管专户中。2018年8月7日，原告蔡厚强通过银行转账方式向前述合同经纪方的经办人罗显勋名下银行账户支付部分房款50000元，原告蔡超、蔡厚强取得确认收到该50000元的《收款收据》一份，该《收款收据》的“收款人签署”栏有“赵杨小东代杨日莲”书写字样。原告蔡超、蔡厚强于2018年8月14日向前述房产所处小区的物业服务公司交纳了2018年8月的物业费、路灯费及垃圾费。 2018年8月10日，被告蒋宜军基于其起诉被告杨日莲、赵成海民间借贷纠纷一案，向本院申请查封前述被告杨日莲名下位于柳州市房屋，本院于当日依法作出（2018）桂0203民初3327号民事裁定书，柳州市不动产登记中心依据该民事裁定书及本院作出的（2018）桂0203执保424号协助执行通知书，于2018年8月14日办理协助查封手续。被告蒋宜军于2018年8月16日取得的《查档结果证明书》中载明前述房屋的抵押登记情况为：“抵押权人：戴怀希；被担保主债权数额：600000元；债务履行期限（债权确定期间）：2018年8月2日起2018年10月2日止；不动产登记证明号/他项权利证明号：桂（2018）柳州市不动产证明第0054070号。”所载明的查封登记情况显示排序在首位的查封文号即（2018）桂0203民初3327号、（2018）桂0203执保424号。本院对该民间借贷纠纷案件审理后于2019年2月28日作出（2018）桂0203民初3327号民事判决书，判决要求杨日莲向蒋宜军偿付借款本金150000元及相应利息，并驳回蒋宜军的其他诉讼请求。被告蒋宜军不服该判决，上诉至柳州市中级人民法院，柳州市中级人民法院经审理于2019年6月12日作出（2019）桂02民终1919号民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。该二份民事判决书均已生效。 原告蔡超、蔡厚强系于2019年1月11日向本院提出关于查封前述房屋的书面异议，本院于2019年2月18日作出（2019）桂0203执异12号执行裁定书，裁定驳回蔡超、蔡厚强的异议请求。遂二原告于法定期限内向本院起诉，提出前述请求。 本案庭审中，原告蔡超、蔡厚强申请罗显勋作为证人出庭作证，罗显勋确认，被告杨日莲系通过其儿子将钥匙交付给经纪公司并由经纪公司转交给二原告的方式，于2018年8月7日将前述房屋交付给二原告。罗显勋于2019年7月31日出具《情况说明》确认收悉前述原告蔡厚强于2018年7月20日以银行转账方式支付的房款合计230000元，并提供《中国建设银行个人活期账户交易明细》，该明细中显示罗显勋于2018年7月20日向罗君名下银行账户转账230000元，罗显勋称此款系应被告杨日莲指示转账。本案审理过程中，原告蔡超、蔡厚强于2019年9月26日将购房余款520000元交至本院代管款账户。 另查明，二原告所提交的2019年7月30日《柳州市不动产查档结果证明书》显示，涉案房屋的权利人仍系被告杨日莲，所载明的抵押权情况仍与前述2018年8月16日的《查档结果证明书》所载明情况一致，所载明的查封情况仍显示排序在首位的查封文号即（2018）桂0203民初3327号、（2018）桂0203执保424号，并且尚有其余3笔查封登记。 本院认为，综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、原告蔡超、蔡厚强是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益？2、原告蔡超、蔡厚强的其他诉讼请求是否应予支持？ 针对争议焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合原告蔡超、蔡厚强举证的《房屋买卖合同》、《收款收据》、银行转账凭证、证人证言、《柳州市存量房交易结算资金委托监管划转协议书》、《存量房交易资金监管子账户开户协议书》、《柳州市房产交易备案业务受理单》、物业费交费凭据及法院代管款交费凭据，已形成完整证据链证实：在涉案房屋于2018年8月14日被依法采取查封措施前，二原告已与被告杨日莲签订有效的书面买卖合同并已合法占有该房屋；二原告已按照《房屋买卖合同》约定支付部分价款且剩余价款已付至本院代管款账户可供执行；非因二原告自身原因未办理过户登记。据此，二原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院对此予以认定，因此，对于二原告主张不得执行被告杨日莲名下的位于柳州市房屋诉讼请求，本院予以支持。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，关于二原告主张解除对前述房屋的查封的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的判决范围，解除查封应由采取执行措施的部门以裁定方式作出，因此，本院对二原告该项请求不予支持。 针对争议焦点2,关于原告蔡超、蔡厚强主张确认前述房屋归二原告所有的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款的规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。虽然二原告可以在本案中提出确认权利的诉讼请求，但是由于2019年7月30日《柳州市不动产查档结果证明书》已显示涉案房屋的权利人仍系被告杨日莲，且尚有抵押权登记，对于二原告主张确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于原告蔡超、蔡厚强主张被告杨日莲协助二原告办理房屋产权转移登记手续并要求其承担相应违约责任的诉讼请求，本院认为，由于本案案由系案外人执行异议之诉，那么二原告在本案主张被告杨日莲履行合同义务及承担违约责任的请求，并非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于案外人执行异议之诉案件的处理范围，故本院对二原告以上诉讼请求亦不予支持，二原告可基于房屋买卖合同关系另行向被告杨日莲主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行被告杨日莲名下的位于柳州市房屋； 二、驳回原告蔡超、蔡厚强的其他诉讼请求。 案件受理费16648元,公告费560元，合计17208元（原告蔡超、蔡厚强已预交），由被告杨日莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄 爽 人民陪审员  宋小革 人民陪审员  廖丹莉 二〇一九年十月二十八日 书 记 员  杨稀婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。