四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终4645号 上诉人（原审被告）：孙季陶，男，1961年5月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：唐继东，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司。住所地：成都市青羊区草堂东路66号。 负责人：刘俊宏。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 上诉人孙季陶因与被上诉人深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司（以下简称家之福分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初8192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙季陶上诉请求：依法撤销四川省成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初8192号民事判决第二项，公正计算租赁费及违约金。事实和理由：1.孙季陶系四川省匡正文化艺术品鉴定评估有限公司的股东，该公司职业艺术品鉴定师、评估师。一审法院未对其身份进行核实，且在孙季陶递交答辩状后仍在判决书中称工作单位、职业不详，属于审判中的马虎疏漏和对孙季陶的不尊重。2.一审判决确认的欠租期间错误，故关于欠租金额及违约金的判决错误。根据家之福分公司2017年11月送达给孙季陶的《成都“锦绣场”古玩城2017年11月收款通知单》记载内容，在2017年4月1日前，孙季陶是不欠租金的，故关于本案的租金及违约金的起算点应在2017年4月。3.关于一审法院对孙季陶被家之福分公司非法断电影响正常经营的举证不予采信。首先在一审举证证明了停电的事实。其次当今社会离开电基本不能运转，而孙季陶的着眼点并非在房屋不能使用，而是指出非法断电严重影响孙季陶公司的正常经营，从而使孙季陶的租房目的不能实现，故提出合理减扣租金；在2018年1月30日孙季陶向家之福分公司交了5万元，电持续到3月8日，3月8日时又向家之福分公司交了2万元，交了之后电持续停到了4月11日。租赁合同第11条第11款中关于欠缴电费是有约定的，如果欠缴是要支付违约金，但不应该停电。所以在有约定的情况下，家之福分公司在没有合同和法律依据的情况下断电肯定是一个非法行为，我方认为2018年1月至7月的租金应该合理计算。 家之福分公司辩称，孙季陶提到的身份问题与本案无关。房屋租赁期间，2018年4月1日前是否欠费应以一审当中自己统计的租金表格载明为准。关于停电的事实，在一审中孙季陶没有进行任何举证，一审判决按照举证判决孙季陶承担法律后果，是合理的。 家之福分公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除家之福分公司、孙季陶签订的《房屋租赁合同》，孙季陶停止使用并向家之福分公司返还房屋；2.孙季陶向家之福分公司支付欠付房租和管理费569148元，以及截止到2018年2月25日止欠付的水电费1354元，并承担违约责任，向家之福分公司支付违约金387457.66元（违约金数额按每日千分之二，并扣除保证金78766元和意向金70000元后的金额计算）。 一审法院查明的事实：2016年7月15日，家之福分公司（甲方）与孙季陶（乙方）签订两份《房屋租赁合同书》，约定，甲方将位于成都市青羊区浣锦路55号的两间铺位，内编号分别为55112、55113，出租给乙方作为商业经营场地；租赁期限2年；55112号、55113号铺位的月租金分别为13980元、18612元；2016年7月15日至2017年1月14日期间的房屋租金按5折计算，分别为41940元、55836元；两间铺位的商场管理费分别为每月2913元、3878元；乙方按季度缴纳租金及管理费，应于下一季度开始前的15天向甲方交纳下一季度的租金、管理费；乙方按自身租赁房屋内的实际用电、实际用水计算水电费；履约保证金分别为33786元、44980元，甲方有权从履约保证金中扣除违约金、管理费、租金、水电费等所有乙方应承担或缴纳的费用，乙方应从甲方扣除之日起3日内补足，否则每日应按扣除金额的5‰支付利息；本合同终止，乙方履行完合同全部义务且结清全部款项，依约交回租赁房屋后30个工作日内，甲方无息全额向乙方返还履约保证金；租赁期届满之日本合同即行终止；乙方应予合同解除或终止之日前清偿各项款项，将租赁房屋及专用设施交回甲方，迁离商场；乙方若续租，应于租赁期届满日30天前向甲方提交书面续租申请，双方协商一致可签订新的租赁合同。合同签订后，孙季陶于2016年8月29日缴纳了55112号铺位的履约保证金33786元，于2016年9月5日缴纳了55113号铺位的履约保证金44980元。2018年1月31日、2018年3月8日，孙季陶缴纳了55113号铺位的意向金5万元、2万元。 一审另查明，成都市青羊区浣锦路55号1栋1层1号房屋系成都深业西御实业有限公司所有；家之福分公司受该公司委托开展该地址商业铺位的出租及收取租金和管理费的工作。家之福分公司提交自制涉案两间铺位租赁费用明细及违约金明细表、水电费用缴纳明细表。其中，租赁费用明细表显示，孙季陶缴清了两间铺位在2016年7月15日至2017年3月14日期间的租金、管理费；缴纳2017年3月15日至2017年4月14日期间的租金、管理费为：55112号铺位9263元、55113号铺位12334元；未缴纳两间铺位此后的租金、管理费。孙季陶未提交除前述履约保证金和意向金之外的其余付款凭据。 一审法院认为，家之福分公司与孙季陶签订的两份《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至本案审理终结之日，双方约定的租赁期限已届满；家之福公司起诉要求解除租赁合同表明其不同意孙季陶续租涉案房屋。故双方之间的租赁合同终止。 家之福分公司负责涉案铺位的招商和运营管理，孙季陶承租55112号、55113号铺位，应当缴纳相应的租金及费用。家之福分公司虽认可曾对涉案铺位进行断电，但孙季陶未举证证明涉案房屋因此无法使用，一审法院对其关于不应缴纳断电期间的租金、管理费的抗辩理由不予采纳。孙季陶未提交其支付租金、管理费的凭证，根据家之福分公司提交的表格所显示的其认可的已收款项及计算的欠款，孙季陶尚欠55112号铺位租金、管理费共计244132元，尚欠55113号铺位租金、管理费共计325016元。孙季陶缴纳的履约保证金、意向金应当先充抵欠付的租金、管理费，充抵后尚欠两间铺位在2017年11月15日至2017年12月14日期间的租金、管理费合计254084元，2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金、管理费合计236298元，2018年1月29日、2018年3月8日，孙季陶分别缴纳了意向金5万元、2万元，交纳的意向金应当用于抵扣租金、管理费，故抵扣以后的费用为166298元。以上共计420382元。 合同约定孙季陶应提前15天缴纳下一季度的租金、管理费，否则家之福分公司有权从履约保证金中扣除欠款，孙季陶应从家之福分公司扣除之日起3日内补足。孙季陶所缴履约保证金、意向金充抵其每季度欠付的租金、管理费后，其未补足履约保证金、意向金，应当承担违约责任。双方约定的每日5‰的利息属于违约金性质，孙季陶对违约金提出根本抗辩，因孙季陶违约对家之福分公司造成的损失系资金占用利息损失，故一审法院酌定按每日0.05%计算逾期付款利息。结合孙季陶缴纳履约保证金、意向金的时间、金额，一审法院对违约金认定如下：1.2017年1月1日应当支付2017年1月15日至4月14日的租金、管理费，孙季陶未足额缴纳，其缴纳的履约保证金可充抵该欠款；故孙季陶应于2017年1月4日补足履约保证金。故两间铺位在2017年3月15至2017年4月14日期间的欠付租金、管理费7630元＋10156元＝17786元，自逾期之日起至2018年3月7日产生违约金17786元×0.05%/天×428天＝3806.2元，2018年3月8日所缴意向金足以补足用履约保证金充抵的该期间租金、管理费，故此后不产生违约金。2.同理，2017年4月4日应当补足用以充抵2017年4月15日至7月14日期间租金、管理费的履约保证金，两间铺位在该期间的欠付租金、管理费（16893元/月＋22490元/月）×3个月＝118149元，自逾期之日起至2018年3月7日产生违约金118149元×0.05%/天×338天＝19967.19元；2018年3月8日所缴意向金的剩余部分（70000元－17786元＝52214元）不足以补足欠付租金、管理费，故尚欠部分118149元－52214元＝65935元，自2018年3月8日起至2018年6月14日期间产生违约金65935元×0.05%/天×99天＝3263.78元。3.2017年7月15日至2018年4月14日期间，每季度的欠付租金、管理费118149元；以及2018年4月15日至6月14日期间的欠付租金、管理费78766元，自每期应付款之次日起至2018年6月14日，按每日0.05%计算，产生违约金共计48283.56元。以上违约金共计75320.73元。（四）家之福分公司提交的证据不足以证明涉案铺位的水电实际用量，孙季陶认可欠付水电费1354元，一审法院对家之福分公司关于该部分水电费的主张予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、孙季陶于判决生效之日起十五日内向家之福分公司返还位于成都市青羊区浣锦路55号1栋1层1号的55112号、55113号铺位；二、孙季陶于判决生效之日起十五日内向家之福分公司支付租金、管理费合计420382元，违约金75320.73元，水电费1354元；三、驳回家之福分公司的其他诉讼请求。如果孙季陶未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13380元，诉讼保全费5000元，共计18380元，由家之福分公司负担8843元，由孙季陶负担9537元。 二审中，孙季陶提交了如下证据材料： 1.四川匡正文化艺术品鉴定有限公司营业执照，拟证明公司法定代表人是孙季陶，孙季陶是有艺术品鉴定评估资质的，且有工作单位和职务。该资料与本案的租赁合同结合起来，租赁合同虽是孙季陶个人签的，但房屋实际使用人是四川匡正文化艺术品鉴定有限公司，房屋是用于经营之用。 2.收款通知书，主要内容为自2017年4月1日的租金计算方式及金额。拟证明该通知中租金的起算时间是2017年4月1日，电费是2017年1月25日，可以证明家之福分公司计算租金的起算点错误。 3.用电情况表。这个表格是从物业处调取的，说明停电期间的用电量和供电期间的数量是不一样的，从2018年1月至7月商铺是处于停电状态，只是中间有几天供电。 4.成都高新技术产业开发区人民法院《公函》，主要内容为：该院于2018年4月9日告知家之福分公司案涉房屋内的字画、瓷器被查封后，需评估和拍卖出版资产，并根据孙季陶不涉及其他案件的情况，建议暂不影响孙季陶的正常经营活动。拟证明在2018年1月至合同终止期间一直都在停电。 家之福分公司质证称，对证据1的真实性、合法性和关联性不予认可。营业执照与本案无关，对艺术评估资质与本案没有关联性。对于证据2没有家之福分公司的任何签章，一审自己提交了计算表，核对之后无误，故对该证据真实性、合法性、关联性不予认可。证据3是照片，根据举证规则，用电表应当在一审中提供，故不属于二审中的新证据，对真实性、合法性和关联性不予认可。对证据4，孙季陶未提交公函原件，无法核对真实性，另公函中没有提到家之福分公司停电，也就是该公函不能证明我们停电的事实。 家之福分公司没有提交新的证据。 本院审查认为，对孙季陶提交的证据1因本案是孙季陶个人与家之福公司之间的租赁合同纠纷，孙季陶的工作单位和职务与本案争议焦点无关，故该证据不予采信。证据2无双方当事人的盖章或签字信息，真实性无法确认，本院不予采信。证据3系停电期间用电数据情况，因家之福公司一审中认可曾经停电，并有相关证据在庭审中进行了质证，故该证据属重复举证，本院不予审查。证据4系复印件，无法确认真实性，故不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，2018年1月18日家之福分公司向孙季陶发出的律师函载明，其已于2018年1月8日发出《解除合同通知书》，但孙季陶未缴纳欠付的租金及管理费，也未腾退商铺，并强调该通知书合法有效，双方的租赁合同已经解除，孙季陶应尽快支付租金和腾退房屋。2018年5月30日，家之福分公司再次向孙季陶发出解除合同的通知。家之福分公司在起诉书中表示，其在多次催收的情况下曾于2018年6月再次向孙季陶发出《解除合同通知书》但孙季陶仍不退还，故请求解除案涉合同，责令退还房屋，并支付所欠房租和管理费。该事实有经过一审质证的律师函、《通知》等证据予以证实。 本院认为，孙季陶和家之福分公司签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是一审判决认定孙季陶欠付租金的金额是否正确，二是孙季陶关于断电行为应减少租金的上诉意见是否成立。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于一审判决认定孙季陶欠付的租金金额是否正确的问题。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案因孙季陶欠付租金，家之福分公司于2018年1月8日即发出解除合同的通知，表明早于2017年11月履行过催告义务，在一审判决认定该事实后孙季陶对此未上诉，故该事实应予确认。同时家之福分公司在起诉状中依据上述解除通知书请求确认解除合同，根据上述条文之规定，本案应认定案涉合同已于2018年1月8日解除。第二，当事人应当为其主张和抗辩的事实举证加以证明。本案孙季陶为支付租金义务的承租人，其应当为其所抗辩的已交付2017年4月1日之前的租金承担举证责任。本案在孙季陶未举证证明相关事实的情况下，家之福分公司以提交两间铺位租金明细表的形式自认孙季陶交纳了2017年3月14日前的租金和管理费，此后的租金、管理费仅分别缴纳了9263元、12334元，故该部分事实应予认定，此外孙季陶是否交付了2017年3月14日之后的租金、具体金额是多少，仍应由孙季陶承担举证责任。一审判决在依据家之福分公司自认的金额认定上述租金、管理费缴纳情况的前提下，确定孙季陶的欠付金额并无不当。同时，在合同履行中家之福分公司在催缴通知书中仅催缴自2017年4月1日之后的租金，并不必然表明孙季陶已付清之前的租金和费用，也不表明家之福分公司对此前租金的放弃，故孙季陶依据上述催缴通知书认为自己不欠2017年4月1日之前租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于家之福分公司的断电行为是否应减少租金的问题。本院认为，如上所述，案涉合同已于2018年1月8日因家之福分公司的通知而解除。此后，双方基于合同的权利义务终止，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，根据合同性质和履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，孙季陶作为违约和仍然占据房屋的当事人，其有及时腾退房屋的法定义务，而家之福分公司则无义务为其非法占有房屋而继续供电。家之福分公司在孙季陶拒不腾退房屋的情况下的断电行为应认定为合同解除后的自力救济，孙季陶再以家之福分公司的这一行为要求减少租金缺乏合同和法律依据。因此，孙季陶以家之福分公司存在断电行为要求减少租金的上诉意见本院不予采纳。 综上所述，孙季陶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13380元，由上诉人孙季陶负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  张卫敏 审判员  袁晟翔 二〇一九年十月十七日 书记员  方丽雯