辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终857号上诉人（原审被告）：孟秋红，女，1971年5月9日出生，汉族，现住辽宁省阜新市细河区。委托诉讼代理人：孟秋飞，女，1966年2月7日出生，汉族，系孟秋红姐姐，住辽宁省阜新市细河区。委托诉讼代理人：孙宝义，辽宁群越律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省沈阳市和平区南三好街81号。负责人：阚惠民，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱旭，辽宁易颂律师事务所律师。原审被告：阜新恒强置业发展有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路新天地商业广场65-603。法定代表人：黄金俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。原审被告：黄金俊，男，1955年10月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。原审被告：黄鼎丞，男，1983年4月3日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。原审被告：蔡秀莲，女，1961年9月14日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。原审被告：周朝娜，女，1984年9月26日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：马琳，北京广墨律师事务所律师。上诉人孟秋红因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称辽宁分公司）及原审被告阜新恒强置业发展有限公司（以下简称恒强置业公司）、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。孟秋红委托诉讼代理人孟秋飞、孙宝义，辽宁分公司委托诉讼代理人邱旭，恒强置业公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜共同委托诉讼代理人马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟秋红上诉请求：1.一审判决准许执行阜新市细河区房屋错误，请求二审法院依法改判中止对阜新市细河区房屋的执行；2.二审案件受理费由辽宁分公司、恒强置业公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。事实与理由：一、恒强置业公司开发辽宁省阜新市细河区人民大街甲190号“恒强·马德里花园”工程，孟秋红、孟秋红姐姐孟秋飞及其姐姐爱人唐延军在2014年给恒强置业公司开发的“恒强·马德里花园”小区施工方建筑公司承包人工费，因恒强置业公司拖欠施工方建筑公司人工费和其他费用，建筑公司也拖欠承包人的人工费，经三方同意，在2016年3月23日开发公司将“恒强·马德里花园”一期一号楼一单元（样品间、阜新市细河区房屋）用来抵欠部分人工费中的230万元，孟秋红与恒强置业公司签订认购合约，恒强置业公司出具收款收据。二、孟秋红取得房屋后即入住，并交纳了入住的相关费用，辽宁分公司是在2016年9月26日查封的孟秋红已购买房屋，购买在前，查封在后。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告,被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在各方以物抵债权利义务已经基本履行完毕的情况下，参照适用上述司法解释规定,孟秋红对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权利。三、从辽宁分公司与恒强置业公司、中国光大银行股份有限公司沈阳沈河支行（以下简称光大银行）签订的《监管协议补充协议》中约定，“恒强置业公司‘恒强·马德里花园’项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”的内容来看，辽宁分公司并未严格限制恒强置业公司禁止对外出售涉诉房屋,辽宁分公司现以申请执行恒强置业公司已出售给孟秋红的涉诉房屋,属事实及法律依据不足。综上所述，请求二审法院支持孟秋红的上诉请求。辽宁分公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。从程序上看，孟秋红经一审法院依法传唤，没有正当理由拒不到庭，也没有提交书面的答辩意见，因此应由孟秋红承担不利的法律后果。从事实和法律上看，第一，孟秋红没有在法院查封之前（2019年9月26日）签订合法有效的书面买卖合同，因为案涉房屋是顶账所获得的，因此不存在真实的买卖合同关系。第二，孟秋红也没有在法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，孟秋红没有支付全部价款。从孟秋红提供的证据中可以看出，孟秋红提供了付款单位为阜新中阳建设有限公司（以下简称中阳建设公司），收款单位为唐延军，收款事由为工程顶账房的证据，中阳建设是恒强置业公司的建筑单位，其并没有权利处置恒强置业公司的财产，其更不是案涉房屋的所有权人，因此其处置行为无效。因此不能认定孟秋红支付了全部购房款。因此，孟秋红不享有排除案涉房屋强制执行的权利。二、本案涉及的是以房抵债的形式消灭金钱债务，因此不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护规定。通过一审法院对案件事实部分的认定及孟秋红的陈述，可以认定案涉房屋是通过以房抵债的形式用于消灭金钱债务为目的，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，因此不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护规定。综上，孟秋红就执行标的不足以享有排除强制执行的民事权益，且不符合不动产无过错买受人物权期待权的保护条件，因此请求二审法院驳回孟秋红上诉，维持原判。恒强置业公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜述称，一、恒强置业公司与孟秋红签订的房屋认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《中华人民共和国物权法》第十条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，恒强置业公司系合法经营的房地产开发企业，对涉案房屋均已取得商品房预售许可证，其与孟秋红所签订的《认购合约》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且均是在辽宁分公司同意的情况下所签订，该房屋认购协约合法有效。二、恒强置业公司向孟秋红开具的《收款收据》真实有效。本案中，恒强置业公司与孟秋红签订房屋认购协议后，孟秋红无论以交付现金的方式支付房屋价款，还是以通过抵顶工程款或货款的方式支付房屋价款，均系孟秋红履行商品房买卖合同的行为，恒强置业公司向孟秋红开具的《收款收据》真实有效。三、涉案房屋均符合排除强制执行的情况。1.对于已实际占有涉案房屋的买受人来说，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。如前所述，本案中，房屋买受人与恒强置业公司签订的《认购合约》系在涉案房屋被查封前，符合商品房买卖合同的主要内容，合法有效。且房屋买受人已支付相应的价款并由恒强置业公司出具收款收据予以证明，未办理过户登记并非系买受人的过错。同时部分买受人已对涉案房屋进行实际占有，符合法律规定的排除执行情形。2.对于尚未实际占有涉案房屋的买受人来说，该部分买受人虽未实际占有房屋，但从法律适用上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，部分买受人虽未实际占有房屋，但在法院查封涉案房屋之前，该部分买受人即与恒强置业公司签订认购合约，并交付了相应房款，该协议合法有效。虽未办理房屋过户登记手续，但并非该买受人的过错，是因涉案房屋未交工，致使该部分买受人无法实际占有，也无法办理产权登记。该部分买受人基于信赖所签订的商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订时间在先，辽宁分公司申请法院查封在后，故该部分房屋买受人对诉争房屋所享有的权利优于申请执行人的一般金钱债权，该部分房屋买受人对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上，孟秋红的合法权益应当予以保护，应停止对涉案房屋的执行。同时，恒强置业公司、黄金俊、蔡秀莲、黄鼎丞、周朝娜同意以其他未抵押未销售财产置换涉案房屋，以保证辽宁分公司的合法权利不受侵害。孟秋红向一审法院起诉请求：1.请求人民法院准许辽宁分公司对位于阜新市细河区房屋的强制执行；2.本案的诉讼费用由孟秋红、恒强置业公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜承担。一审法院认定事实：2013年5月10日，恒强置业公司与恒丰银行股份有限公司蓬莱支行（以下简称恒丰银行蓬莱支行）签订《借款合同》借款人民币2亿元，同日签订《抵押合同》，恒强置业公司提供在建工程抵押，抵押物担保金额2亿元本金及利息、相关费用等，并于2013年5月24日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第656号《具有强制执行效力的债权文书公证书》及（2013）辽诚证经字第657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年10月16日，恒强置业公司与恒丰银行蓬莱支行再次签订《抵押合同》，并于2013年12月16日经辽宁诚信公证处公证，作出（2013）辽诚证经字第1662号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2013年5月13日，阜新市房地产产权产籍监督管理处就坐落于阜新市细河区户（包括案涉房屋）办理了在建工程抵押登记，抵押权人为恒丰银行蓬莱支行。2013年12月30日，恒丰银行股份有限公司烟台分行作为卖方与买方辽宁分公司、债务人/抵押人恒强置业公司、保证人黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜签订《债权转让协议》，由辽宁分公司取得上述债权。2013年12月30日，辽宁分公司与恒强置业公司、光大银行签订的《监管协议》，约定由辽宁分公司对恒强置业公司的经营情况、资金使用情况以及其所开发的辽宁省阜新市玉龙新城起步区北新路北侧“恒强·马德里花园”一期进行有效监管，光大银行为辽宁分公司提供相关协助。2015年1月21日，三方签订《监管协议补充协议》，将债务到期日调整为2016年12月30日，恒强置业公司“恒强·马德里花园”项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息，与还款计划孰高原则偿还本息。2016年3月2日，辽宁分公司向辽宁诚信公证处申请出具执行证书，该处于2016年3月7日作出（2016)辽诚证执字第4号执行证书，确认辽宁分公司对恒强置业公司对涉诉房屋所属在建工程抵押物在担保范围内享有优先受偿权，辽宁分公司在第一顺位抵押权人优先受偿后的剩余部分抵押的土地使用权，享有优先受偿权，黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜对恒强置业公司的全部债务承担连带保证责任。后，辽宁分公司向一审法院申请执行，一审法院于2016年9月26日作出（2016）辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书，依法查封了恒强置业公司开发建设的多套房产，其中包括位于辽宁省阜新市细河区的案涉房屋。孟秋红作为案外人对案涉房屋向一审法院提出执行异议，一审法院于2018年3月9日作出（2017）辽01执异1102号执行裁定书，裁定中止对涉诉房屋的执行。辽宁分公司向一审法院提起本案诉讼。2016年12月21日，经辽宁省工商行政管理局核准，中国长城资产管理公司沈阳办事处名称变更为辽宁分公司，即一审原告。上述事实，有借款合同、抵押合同、在建工程他项权利证明、债权转让合同、监管协议、监管协议补充协议、（2016）辽诚证执字第4号执行证书、（2016）辽01执152号执行裁定书及协助执行通知书、（2017）辽01执异1102号执行裁定书等证据材料及各方当事人陈述，经庭审质证及一审法院审查，予以确认，在卷佐证。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，恒强置业公司、黄金俊、黄鼎丞、蔡秀莲、周朝娜、孟秋红经合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案为申请执行人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案审查的焦点为孟秋红就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。虽然（2017）辽01执异1102号执行裁定书审查认定孟秋红取得案涉房屋权利，但是执行裁定审查认定的内容不能代替执行异议一审诉讼程序中对案件的实体审查，就本案争议而言，孟秋红应当到庭提供证据证明其对案涉房屋享有的民事权益符合上述法律规定的情形，足以排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决”。一审法院依法传唤孟秋红，孟秋红无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见，视为放弃抗辩权，应当承担不利法律后果。因本案现仅有辽宁分公司提交的证据，实在无法认定孟秋红对案涉房屋享有的民事权益符合法律规定足以排除执行的条件，故对于辽宁分公司的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：准许执行位于阜新市细河区房屋。案件受理费25,200元，由恒强置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：2016年，恒强置业公司与孟秋红签订《认购合约》一份，约定孟秋红购买“恒强·马德里花园”一期37栋1-1-1号房，合约载明房屋面积157.79平方米，成交单价14,576.34元/平方米，成交价款230万元。付款方式及付款期限一栏注明“抵”字样。2016年3月23日，恒强置业公司向孟秋红出具“恒强·马德里花园”一期37栋1-1-1认购款230万元《收款收据》。为证明购房款已实际抵账支付，孟秋红提交时间为2016年3月23日工程款抵房款的《收款收据》（付款单位为中阳建设公司、收款单位为唐延军），载明人民币230万元，收款事由37栋1-1-1抵房，领款人为孟秋飞代唐延军。同时提交同日开具的工程款抵物业费《收款收据》（付款单位为中阳建设公司、收款单位为唐延军），金额为5823元整，收款事由37栋1-1-1物业费用，领款人为孟秋飞代唐延军。孟秋红提交阜新金润物业管理有限公司于2016年3月23日开具的2015年至2016年采暖费、2015年12月至2018年12月物业费、水电费等《收款收据》，以及水费明细、房屋照片等证据材料，证明其实际入住。案涉“恒强·马德里花园”工程项目于2011年3月22日取得《建设用地规划许可证》，2012年3月28日取得《建设工程施工许可证》，2012年7月17日取得由阜新市公用事业与房产局下发的《商品房销售（预售）许可证》。经一审法院于2018年5月8日到涉诉房屋及其所在园区进行现场勘查，园区中已具备基本居住条件的房屋已有部分业主装修并实际入住，案涉房屋以实际入住。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百零一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”关于如何认定孟秋红就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，涉诉房屋能否继续执行的问题，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定处理。关于孟秋红与恒强置业公司签订的《认购合约》能否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的审查，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”孟秋红与恒强置业公司签订的认购书中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。根据辽宁分公司与恒强置业公司、光大银行签订的《监管协议补充协议》中约定，“恒强置业公司‘恒强·马德里花园’项目抵押物房产销售收入须60%用于偿还本项目的债权本息”，从上述内容来看，辽宁分公司并未严格限制恒强置业公司对外出售涉诉房屋。孟秋红系通过抵账方式进行的房屋交易，本案二审期间，其分别提交恒强置业公司向孟秋红开具的“恒强·马德里花园”一期37栋1-1-1认购款230万元《收款收据》，以及抵账第三方中阳建设公司为唐延军开具的工程款抵房款的《收款收据》，恒强置业公司对上述事实予以认可，可以认定买受人孟秋红已经向恒强置业公司支付了全部购房款。根据孟秋红提交的阜新金润物业管理有限公司于2016年3月23日开具的2015年至2016年采暖费、2015年12月至2018年12月物业费、水电费等《收款收据》及房屋照片等证据材料，可以认定孟秋红在2016年3月23日通过抵账方式交纳购房款后，其已经实际占有使用案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前已合法占有该不动产情形。关于案涉房屋未办理过户登记问题。本案作为执行标的的案涉房屋属于在建工程且至今尚未办理竣工验收，并不具备办理产权过户登记的条件，孟秋红对未能办理产权登记并没有过错。本案中孟秋红通过以物抵债方式取得案涉房屋，其与恒强置业公司债务关系实际存在，双方签订《认购合约》合法有效，孟秋红已实际占有案涉房屋，且双方抵债行为及案涉房屋交付时间为2016年3月23日，均在人民法院查封之前，参照适用上述司法解释规定，孟秋红对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权利。辽宁分公司请求人民法院准许对位于阜新市细河区房屋强制执行的诉讼请求，本院不予支持。因本案纠纷的产生系恒强置业公司怠于履行执行证书确认的合同义务所致，故本案诉讼费用均由恒强置业公司负担。综上所述，孟秋红的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2018）辽01民初361号民事判决；二、驳回中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司的诉讼请求。一审案件受理费25,200元（中国长城资产管理股份有限公司辽宁省分公司预交）、二审案件受理费25,200元（孟秋红预交），均由阜新恒强置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张祥楹审判员  郑锦弘审判员  薛 宁二〇一九年十月二十八日书记员  李 婷