宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0206民初5113号 原告（案外人）：陈张银男，1970年6月29日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：郑燕明，浙江清收易律师事务所律师。 被告（申请人）：徐磊男，1984年2月26日出生，汉族，住河南省平顶山市鲁山县。 第三人（被申请人）：朱东辉男，1971年2月8日出生，汉族，住宁波市北仑区。 原告陈张银与被告徐磊、第三人朱东辉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈张银的委托诉讼代理人郑燕明到庭参加诉讼。被告徐磊、第三人朱东辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈张银向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除第三人朱东辉名下坐落于北仑区房屋的保全措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月5日，第三人朱东辉通过宁波市甬诚房产经纪有限公司将涉案房屋以220万元的价格出卖给原告陈张银，双方签订《存量房屋买卖合同》1份，并在不动产中心办理了网签。陈张银分别于11月6日与12月3日向朱东辉支付定金30万元与7万元。2018年12月6日，朱东辉将涉案房屋抵押给浙江香溢德旗典当有限公司（以下简称香溢典当公司），抵押金额160万元。2018年12月10日，陈张银向朱东辉支付定金3万元，朱东辉将房屋钥匙交付给陈张银，并办理了物业交验证明。遂陈张银开始清理涉案房屋，办置家具准备搬入。后朱东辉告知其将房屋抵押给香溢典当公司，双方签订补充协议，约定房屋价格变更为200万元，扣除已付的40万元，剩下的160万元由陈张银直接支付给香溢典当公司，冲抵房屋价款，然后撤销抵押办理过户。在办理过户的时候，原告得知房屋已于2019年1月22日被本院查封。2019年6月11日，陈张银提出执行异议，本院作出（2019）浙0206执异34号执行异议裁定，驳回陈张银的异议。现原告陈张银诉请要求解除对朱东辉名下位于北仑区房屋的保全措施。 原告陈张银为证明其主张，向本院提供了如下证据：1.《存量房屋买卖合同》（合同编号：2018330206MM0020223A）1份，拟证明原告陈张银与第三人朱东辉房屋买卖的事实；2.房屋产权证、宗地图、平面图各1份，拟证明涉案房屋情况；⒊佳佳物业收款收据及证明各1份，拟证明2018年原告陈张银已经与第三人朱东辉办理物业交接的事实；⒋汇款凭证及电子回单各6份，拟证明原告陈张银支付房款的事实；⒌《房屋买卖补充协议》1份，拟证明原告陈张银与第三人朱东辉重新约定房屋价款及过户时间的事实；⒍宁波市不动产登记情况证明1份，拟证明涉案房屋于2019年1月22日被北仑法院首封的事实，该时间晚于原告陈张银购买房屋、支付房款及交付房屋的时间；⒎北仑法院询问笔录1份，拟证明北仑法院告知原告陈张银通过执行异议程序救济权利的事实；⒏（2019）浙0206执异34号执行裁定书1份，拟证明本案执行异议之诉已启动前置程序的事实。 被告徐磊、第三人朱东辉未答辩亦未有证据提供本院。 案件审理期间，本院调取了（2019）浙0206执异34号案卷中陈张银提交的证据及相关笔录，并对朱东辉进行了询问。原告陈张银对（2019）浙0206执异34号案卷中的证据、笔录以及朱东辉的询问笔录均无异议。 经庭审，原告提供的证据3，收款收据时间有涂改，结合（2019）浙0206执异34号案件中范思敏的谈话笔录以及原告庭审中自认收据后补的情形，可以认定陈张银支付涉案房屋物业费的时间是2019年5月31日而非2018年12月31日。原告提供的其他证据系原件或与原件核对无异，本院对其真实性予以确认。 经过对当事人提交的上述证据进行质证、认证，本院认定以下事实： 本院在审理（2019）浙0206民初413号徐磊与朱东辉民间借贷纠纷一案中，依据徐磊提出的财产保全申请，作出（2019）浙0206民初413号民事裁定书，并依据该裁定于2019年1月22日查封了朱东辉名下位于北仑区的房产[证号：甬房权证仑（开）字第××号，仑国用2007第14266号]。查封期限三年，自2019年1月22日至2022年1月21日。陈张银作为案外人向本院提出书面异议,本院于2019年7月9日作出（2019）浙0206执异34号执行裁定书，裁定驳回案外人陈张银的异议请求。陈张银于2019年7月23日向本院提起案外人执行异议之诉。 徐磊与朱东辉民间借贷纠纷一案，本院于2019年3月14日作出判决：朱东辉应于本判决发生法律效力之日起七日内归还徐磊借款16200元，并支付从2019年1月22日起至实际履行之日止按年利率24%计算的利息。该判决现已生效。 另查明，2018年11月5日，原告陈张银与第三人朱东辉签订《存量房屋买卖合同》1份，约定陈张银以220万元的总价购买朱东辉名下位于北仑区的房产；在2018年11月5日前支付购房定金30万元，2019年2月4日前支付首付款90万元，2019年2月5日前支付房款20万元，余款80万元在按揭放贷后当天支付；交房方式中约定支付全部房款后交房。2019年1月29日，陈张银与朱东辉签订《房屋买卖补充协议》，约定房价变更为200万元，朱东辉确认收到40万元房款，剩余160万元房款由陈张银在房屋过户后支付。2019年5月31日，陈张银支付涉案房屋2017年1月至2019年12月期间的物业费3401元。 再查明，涉案房屋的土地使用权和不动产所有权至今均登记在朱东辉名下。涉案房屋于2019年1月22日因徐磊与朱东辉民间借贷纠纷一案被本院查封，2019年4月11日、2019年4月28日分别被本院、宁波市海曙区人民法院轮候查封。涉案房屋曾于2018年9月28日抵押给交通银行股份有限公司宁波药行街支行，债权金额432万元，履行期间2018年9月20日至2021年9月20日。该抵押于2018年12月6日办理注销登记，同日，涉案房屋抵押给香溢典当公司，债权金额160万元，履行期间2018年12月6日至2019年6月5日。 本案系陈张银对本院2019年7月9日作出（2019）浙0206执异34号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉。本案争议焦点为：案外人陈张银就本院在审理徐磊与朱东辉民间借贷纠纷一案诉讼保全过程中查封的涉案房屋，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案中陈张银应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”经审理查明，涉案房屋的所有权登记在朱东辉名下，陈张银对涉案房屋并不享有所有权。其次，陈张银提出执行异议，主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋在被本院查封前，其与朱东辉已经签订房屋买卖合同、支付了40万元定金并且交付了钥匙、搬入涉案房屋，涉案房屋未办理过户并非陈张银过错。经审理查明，第一，关于涉案房屋的交付时间，陈张银庭审中陈述其于18年年底拿到钥匙，当时未完全交付，给朱东辉留了其中一间房间居住，补充协议签订以后朱东辉才搬出。朱东辉在本院的询问中称其于18年年底把钥匙交付陈张银，其中留了一间房住着，直到过年后才搬出。双方当事人关于陈张银取得钥匙以及朱东辉搬离房屋的陈述较一致。结合《房屋买卖补充协议》约定“本协议签订后7日内，朱东辉将房屋交付陈张银……”的内容以及陈张银交纳物业费的情形，可以认定至2019年1月29日，朱东辉尚未完全交付涉案房屋，因此涉案房屋在被本院查封前，陈张银并未实际占有。第二，陈张银与朱东辉在涉案房屋查封前后分别签订《存量房屋买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，根据原告陈述，其在《存量房屋买卖合同》签订后直到2018年年底时才知晓涉案房屋存在抵押情形。而《存量房屋买卖合同》第一条第七项约定，涉案房屋存在抵押情况以及朱东辉应于2019年6月30日前办理抵押注销手续。朱东辉陈述双方在签订合同时陈张银应知晓涉案房屋存在抵押的情形，陈张银陈述签合同时涉案房屋没有抵押，合同记载的抵押信息是有问题的。经查，双方签订《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋已经抵押给交通银行股份有限公司宁波药行街支行，从常理判断，通过房产中介签订上述合同，陈张银应知晓涉案房屋存在抵押的信息，陈张银的陈述不可采信。对于涉案房屋存在抵押而未能办理过户登记，陈张银自身未履行合理的注意义务，存在一定过错。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涉案房屋被本院查封前，陈张银仅支付了部分价款并未实际占有房屋，本院查封涉案房屋并无不妥。因此，陈张银未能证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故其不享有足以排除本院对涉案房屋查封的权益。 综上，陈张银要求本院解除对涉案房屋查封的理由不成立，对其诉讼请求，本院不予支持。被告徐磊、第三人朱东辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告陈张银的诉讼请求。 案件受理费655元，由原告陈张银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  龚 倩 人民陪审员  钟海霞 人民陪审员  曹金凤 二〇一九年十月二十三日 代书 记员  乐贞桢