云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1265号上诉人（原审被告）：叶仁居，男，汉族，1982年4月19日生，福建省厦门市人，初中文化，个体工商户，住福建省厦门市同安区，现住楚雄市。委托诉讼代理人：施锦龙，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吴艳珠，女，1974年6月12日生，汉族，福建省晋江市人，高中文化，自由职业，住昆明市西山区。被上诉人（原审原告）：苏伟雄，男，1974年10月2日生，汉族，福建省晋江市人，初中文化，自由职业，住昆明市西山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲菡萏，云南杰泽律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。上诉人叶仁居因与被上诉人吴艳珠、苏伟雄房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人叶仁居上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初1235号民事判决书第二项，请求改判上诉人不承担支付违约金的责任。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一是原审法院推定上诉人违约，系事实认定错误。被上诉人不享有其诉请100万元购房款的主体资格，同时更不享有基于100万元购房款产生的违约金请求权。涉案合同第四条第4项已明确约定“余款500万元由叶仁居通过购房按揭贷款方式支付至丙方”。第五条第3项也明确约定，“贷款到丙方帐户后，甲丙之间的结算由其自行结算”。从签订涉案房产买卖合同的相对方来看，购房款的请求权主体是楚雄市建材之家有限公司（下称“建材之家”)，并约定由建材之家为上诉人办理产权登记，而基于上诉人与建材之家之间的商品房买卖合同关系，上诉人支付房款但未取得发票，而建材之家经营状况堪忧，时至今日，住建部门仍未对建材之家项目进行整体验收，配套设施也未完善，房屋所有权登记办理亦无保证。并且在上诉人与被上诉人交易的过程中，被上诉人一再违约，后又才签订了第二份合同，基于此，上诉人行使不安抗辩权和同时履行抗辩权。二是原审判决认定上诉人应在合同签订三个月的合理期限内办理按揭贷款，如不能办理，则构成违约。该认定没有事实依据，未综合考虑当时不能贷款的真实原因。上诉人在与被上诉人签订合同过程中，被上诉人未如实告知涉诉项目因其欠银行货款近1个亿,合同签订后，上诉人与多家银行联系协调的过程中，方知因涉诉项目开发商欠银行大量贷款，相关银行已不为该项目下的房产提供贷款。同时，因为建材之家及其被上诉人一直未向上诉人提供首付款购房发票亦无法办理贷款。也正是基于此，被上诉人与上诉人在签订合同时，并未明确合理贷款期限。本案的合理贷款期限应当自上诉人与被上诉人积极与各银行沟通后，建材之家也能提供首付款购房发票，银行均拒绝放贷时，才能认定不能办理商业按揭贷款的时间点。一审认定上诉人应在合同签订后三个月的合理期限内办理按揭货款未充分考虑不能贷款的客观情况。不能以此作为认定上诉人违约的依据。三是上诉人未及时支付100万元，是基于保护自身合法权益，对抗被上诉人的法定违约行为。一审已查明，建材之家尚未为上诉人叶仁居开具购房发票。事实上，涉诉房产备案登记价款为1000万元，上诉人已支付1100万元。据以开具购房发票的条件（即实际购房款已全部付清）已完全具备。但作为建材之家第二大股东和出卖人的苏伟雄，并未积极履行为上诉人开具购房发票的法定义务，已严重侵犯了上诉人的法定权益，亦为上诉人今后办理房屋产权证书留下严重隐患，且其至目前，并未明确开具发票的明确期限。被上诉人的行为已构成法定的违约。在其违约的前提下，上诉人当然可以中止继续支付合同价款。否则，如何保护自身合法权益，对抗被上诉人的违约行为。四是原审判决上诉人承担违约金，显然有失公平、公正。上诉人与被上诉人签订的合同购房总价为1200万元，但上诉人所购房屋的实际备案价（即实际购房款）仅1000万元，被上诉人可从中赚取200万的差价，上诉人未支付剩余100万元一方面是因不能办理贷款，另一方面是居于保护自身合法权益。在此前提下，一审法院仍判决上诉人支付被上诉人10万元违约金，显然有失公平、公正的民事基本原则。被上诉人吴艳珠、苏伟雄答辩称：一、答辩人是从被答辩人处约定以支付1200万元为对价受让答辩人转让的诉争房产的。1200万元是双方约定的合同价款，包含了答辩人向开发商购买诉争房产应支付的1086万元购房款及答辩人向被答辩人转让房产的溢价部分114万元，这是双方作出的明确、真实的意思表示，被答辩人陈述的所谓涉诉房产备案登记价款与本案毫无关联。尽管被答辩人确有多次迟延履行的情况，但被答辩人分九次共计支付了1100万元购房款以及答辩人已向开发商足额支付了购房款是有证据充分证实的。被答辩人上诉请求也仅是要求撤销一审判决的第二项，故一审判决第一项由被答辩人叶仁居支付答辩人吴艳珠、苏伟雄购房余款100万元是双方没有争议的。既然如此，被答辩人在上诉理由第一点提出答辩人不享有诉请100万元购房款的主体资格已经以其上诉请求发生了矛盾，对此答辩人不予置评。二、合同签订后，办按揭贷款的合理期限确定三个月是符合常理和生活逻辑的。房屋买卖合同本已就贷款不能的情况下，被答辩人应在三个月（90天内）补足余款作出了明确约定，被答辩人是否能顺利贷款与答辩人无关，答辩人转让的是诉争房产而不是提供协助贷款的服务。贷款不能的情况下，如果被答辩人认为是答辩人的过错，被答辩人可以选择退房，何以被答辩人在贷款不能情况下，仍然要分几次支付大部分余款，并且要继续享受答辩人依据《商品房购销协议》让渡的与开发商订立合同的权利，何以要将涉诉房产的备案登记变更在被答辩人名下？被答辩人受让房产的意志是坚决的，能否贷款并不是本案争议的焦点。三、答辩人与被答辩人本于2017年8月2日签订了《商品房购销协议》，协议约定的余款500万元支付时间是2018年1月31日以后即2月1日起，即使按照合理期限三个月推算也应当是在2018年的5月1日前办理贷款。但因为双方于2018年8月3日签订的《房屋买卖合同》在第三笔房款支付期限上作了变更（即将2018年1月31日之前支付100万元变更为2月9日前支付100万元），故即使按照变更后的时间来计算，也应当是2018年的2月10日起推算合理的三个月贷款期限和贷款不能时的90天余款补足期限。即应当从2018年5月9日确定贷款不能后的次日，即5月10日起的90天内即至2018年8月7日前支付完所有500万元余款。故逾期违约金最起码也应以2018年8月8日开始计算。按合同约定的每日1‰的标准暂计至起诉状诉求的2019年3月19日，被答辩人已也逾期了224天，逾期违约金也应计算为224000元（100万元余款×1‰每日×逾期244天）。但因一审法院认为约定的逾期违约金过高（折算年利率为36%），故按余款100万元的10%打包式认定了违约金。该逾期违约金包含了被答辩人逾期至今仍未支付余款100万元而持续产生逾期违约金部分。现已至2019年的9月18日，离起诉诉请的期限3月19日又逾期了六个月。一审判决在逾期违约金部分的判决内容，因将被答辩人持续违约未履行义务的期间打包斩断，本已致答辩人的部分权益减损，答辩人对此并不是不持异议的，但答辩人无意缠讼，且尊重一审法院的自由裁量权，故未对此提起上诉。综上，一审判决计算逾期违约金的方式上虽存在问题，但是并没有致被答辩人权益受损。权益受到影响的答辩人又没上诉，恳请二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：吴艳珠、苏伟雄向楚雄建材之家购买了坐落于楚雄市房屋，面积2728.52M²,总价款为1086万余元，于2015年1月23日备案登记在吴艳珠名下。2017年8月2日，吴艳珠（甲方）与叶仁居（乙方）签订《商品房购销协议》，约定：甲方商铺坐落于西南建材之家零售市场建设项目8-6栋，面积2728.52M²，总金额为1200万元。付款方式：2017年8月3日支付300万元,2017年8月15日前支付300万元，2018年1月31日前支付100万元，余款500万元以银行贷款方式结算，多退少补。商铺交付期限：甲方应在乙方交清第二笔款时，将商铺移交乙方，商铺以目前现状交付并在三个月内将购房合同更名给乙方。2018年1月，吴艳珠将房屋交付叶仁居使用。2018年7月12日，叶仁居与楚雄建材之家分别签订三份《商品房买卖合同》（预售），购买位于西南建材之家建材零售市场建设项目（一期一标段）8-6幢1-3层房屋，总价款1000万元。同年7月13日，备案登记在叶仁居名下。2018年8月3日，吴艳珠、苏伟雄（甲方）与叶仁居（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于楚雄市鹿城镇青龙社区兴楚路251号幢1-3层房屋出售给乙方，面积2728.52M²，总价为1200万元。……四、付款方式：1、乙方于2017年8月3日前支付房款300万元，2、2017年8月15日前支付房款300万元，3、2018年2月9日前支付房款100万元，4、余款500万元通过购房按揭贷款方式支付至丙方（开发商楚雄建材之家），由乙方与丙方自行结算，丙方收到银行足额放款后视为乙方已足额支付购房款，甲方与丙方之间结算与乙方无关。5、……乙方应于该房屋销售备案登记更名至乙方名下后，乙方积极配合银行足额放款至丙方，如乙方因自己或银行的原因导致银行无法足额放款，则乙方在三个月内分2次以现金方式补齐（即45天内付50%，90天内付50%），若三个月内乙方无法补齐，按月息1.5%支付给甲方。甲方指定收款账户户名：苏伟雄。账号：62×××29，开户银行：广东发展银行昆明大商汇支行……。五、房屋交付及产权登记的约定:1、乙方应于本合同签订之日起7天内将本合同项下的房屋全部移交给乙方，并应在交房当日将水、电等费用结清。3、甲、丙方确保可以将本合同交易房屋的房屋买卖合同及房屋销售备案登记在2018年9月30日前更名或过户至乙方名下，并由丙方为乙方办理不动产权登记。贷款到丙方账户后，甲、丙之间的款项由其自行结算，与乙方无关。……七、违约责任：1、乙方如未按合同规定的时间付款，自本合同规定应付款期限之日起第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。……3、……乙方如果选择退房，必须在2019年3月31日前提出，如超出2019年3月31日，乙方不得选择退房，由甲方继续为乙方办理更名或过户手续。叶仁居分别于以下时间支付购房款至苏伟雄账号为62×××29的账户：2017年8月3日300万元、8月15日300万元、2018年2月10日100万元、8月10日100万元、8月27日50万元、9月3日50万元、9月17日50万元、10月14日100万元、10月29日50万元，合计支付购房款1100万元，尚欠100万元。2019年4月3日，楚雄建材之家出具付款及款项权属说明，载明诉争房屋的全部购房款已由吴艳珠、苏伟雄按时足额支付完毕，公司未单独向叶仁居收取过房款，房屋已由吴艳珠、苏伟雄交付叶仁居。公司授权吴艳珠、苏伟雄与叶仁居对房款进行结算并收取剩余款项。原审另查明，吴艳珠、苏伟雄与叶仁居签订的《房屋买卖合同》中虽然将楚雄建材之家列为丙方，但楚雄建材之家未签字盖章。苏伟雄系楚雄建材之家的股东。楚雄建材之家尚未为叶仁居开具购房发票。原审法院认为，吴艳珠、苏伟雄与叶仁居签订《商品房购销协议》、《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，房屋买卖关系依法成立，双方应按合同约定履行各自义务。虽然双方在《房屋买卖合同》中将开发商楚雄建材之家列为丙方，但楚雄建材之家未签字盖章，该合同对楚雄建材之家没有法律约束力。合同中约定的付款账户系苏伟雄的个人账户，且叶仁居在合同签订前后亦将房款支付至该账户，可以确认叶仁居认可吴艳珠、苏伟雄系合同相对人。叶仁居关于吴艳珠、苏伟雄不是本案适格原告的辩解意见，原审不予采纳。双方在合同中没有明确约定办理银行按揭贷款的期限，根据实际情况，叶仁居应在合同签订后三个月的合理期限内办理按揭贷款，如不能办理，应于2018年11月3日起的45天内即2018年12月18日前付余款250万元，90天内即2019年2月3日前付余款250万元。但叶仁居至今尚欠吴艳珠、苏伟雄购房款100万元，已经构成违约，应按合同约定支付吴艳珠、苏伟雄违约金。因双方在合同中约定的违约金过高，应根据实际情况适当调整，按未付款项10%计算，由叶仁居支付吴艳珠、苏伟雄违约金10万元。吴艳珠、苏伟雄诉请的律师费无合同约定，且不是诉讼的必要支出，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决：一、由叶仁居支付吴艳珠、苏伟雄购房余款1000000元；二、由叶仁居支付吴艳珠、苏伟雄违约金100000元；三、驳回吴艳珠、苏伟雄的其他诉讼请求。案件受理费11686元（已减半收取）由吴艳珠、苏伟雄负担5481元（已交），由叶仁居负担6205元（未交），限判决生效后三十日内一次性付清。二审中，上诉人叶仁居对一审认定的“公司（楚雄市建材之家有限公司）授权吴艳珠、苏伟雄与叶仁居对房款进行结算并收取剩余款项”有异议，认为不是事实。因上诉人没有收到楚雄市建材之家有限公司送达的任何授权被上诉人与上诉人进行结算的意思表示的内容。对其余一审所认定的事实无异议，并认为认定事实无遗漏。被上诉人吴艳珠、苏伟雄对一审认定的事实均无异议，对双方当事人认可的一审判决认定事实，本院予以确认。二审过程中双方均无新的证据提交法庭。上诉人叶仁居对一审判决认定事实的异议，经庭审查明，上诉人叶仁居在合同签订前后均已将房款支付到苏伟雄的账户，这可以确认叶仁居认可吴艳珠、苏伟雄系合同相对人，在对基本事实无异议的情况下，细节上的出入不影响本案的性质，故对上诉人叶仁居提出的事实上的这一异议，不予采纳。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人叶仁居未按合同支付购房余款100万元的行为是否构成违约，上诉人叶仁居应否向被上诉人吴艳珠、苏伟雄给付违约金。本院认为，上诉人叶仁居与被上诉人吴艳珠、苏伟雄签订的《商品房购销协议》、《房屋买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，房屋买卖关系依法成立，双方均按合同约定履行了一部分各自的义务。上诉人提出的被上诉人不享有其诉请100万元购房款的主体资格，同时更不享有基于100万元购房款产生的违约金请求权的请求权；上诉人支付房款但未取得发票，而建材之家经营状况堪忧，时至今日，住建部门仍未对建材之家项目进行整体验收，配套设施也未完善，房屋所有权登记办理亦无保证。并且在上诉人与被上诉人交易的过程中，被上诉人一再违约，后又才签订了第二份合同，基于此，上诉人行使不安抗辩权和同时履行抗辩权；上诉人在与被上诉人签订合同过程中，被上诉人未如实告知涉诉项目因其欠银行货款近1个亿,相关银行已不为该项目下的房产提供贷款。同时，因为建材之家及其被上诉人一直未向上诉人提供首付款购房发票亦无法办理贷款。也正是基于此，被上诉人与上诉人在签订合同时，并未明确合理贷款期限。本案的合理贷款期限应当自上诉人与被上诉人积极与各银行沟通后，建材之家也能提供首付款购房发票，银行均拒绝放贷时，才能认定不能办理商业按揭贷款的时间点；作为出卖人的被上诉人苏伟雄，并未积极履行为合同相对方即上诉人开具购房发票的法定义务。被上诉人的行为已构成法定的违约，在其违约的前提下，上诉人当然享有中止继续支付合同价款的义务的上诉理由无事实依据，不能成立。合同中约定的付款账户系苏伟雄的个人账户，且叶仁居在合同签订前后亦将房款支付至该账户，可以确认叶仁居认可吴艳珠、苏伟雄系合同相对人。被上诉人出具购房发票和协助办理房产证是被上诉作为出卖人在房屋买卖中应当尽的义务，但交清购房款和交付房屋是房屋买卖完成的最集中的表现，也是买卖房屋的双方先履行的义务，以此作为“行使不安抗辩权和同时履行抗辩权”而不支付房屋尾款没有法律依据。在被上诉人吴艳珠将房屋已经交付叶仁居使用前提下，上诉人应当支付合同约定的房屋尾款。但上诉人叶仁居至今尚欠被上诉人吴艳珠、苏伟雄购房款100万元，已经构成违约。另外上诉人的上诉请求对原判第一项“由叶仁居支付吴艳珠、苏伟雄购房余款1000000元”是无异议的，上诉人叶仁居的上诉理由和其上诉请求是相互矛盾的，因此上诉人叶仁居的上诉理由不能成立。二审不应采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及确定违约金的判处并无不当，上诉人叶仁居上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费2300元，由叶仁居承担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  李静平审判员  刘 莹审判员  晋 芳二〇一九年十月十八日书记员  曾琳媛