浙江省温岭市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙1081执异107号 异议人（被执行人）：浙江好朋友鞋业有限公司，住所地：温岭市大溪镇许家渭村，组织机构代码：769605797。 法定代表人：李传法。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：浙江省杭州市邮电路23号9层。组织机构代码：720082956。 法定代表人：张范全。 委托代理人：江伟伟，浙江法锤律师事务所律师。 被执行人：好兄弟控股集团有限公司，住所地：浙江省温岭市大溪镇许家渭村，组织机构代码：755928755。 法定代表人：李传法。 被执行人：浙江好朋友鞋业有限公司，住所地：浙江省温岭市大溪镇小溪村。组织机构代码：769605797。 法定代表人：李传法。 被执行人：传奇工业有限公司，住所地：安徽省阜阳市颍上县工业园区。组织机构代码：092470068。 法定代表人：林炳连。 被执行人：台州市大江汽车贸易有限公司，住所地：浙江省温岭市城西街道九龙大道与万昌北路交叉口向西200米。组织机构代码：255496060。 法定代表人：王菊兰。 被执行人：台州凯利达鞋业有限公司，住所地：浙江省温岭市大溪镇后岸村一级公路北侧，组织机构代码：610004201。 法定代表人：裴文国。 被执行人：李传法，男，1972年6月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 本院在执行（2018）浙1081执10610号申请执行人中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、传奇工业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、李传法金融借款合同纠纷一案中，异议人浙江好朋友鞋业有限公司不服台州正源房地产评估有限公司于2019年6月24日出具的台正房估字（2019）温法025号房地产估价报告，向本院提出书面异议，要求暂缓拍卖异议人所有的坐落在大溪镇许家渭村的不动产【产权证号：大溪161020号；土地证号：温国用（2007）第G2997号】，重新评估该不动产的市场价值，重新拍卖。本院于2019年10月9日受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人浙江好朋友鞋业有限公司称，法院本次拍卖存在问题，应当暂缓。理由如下：一是本案拍卖标的未查明现状，该房屋实际为8层，竞买公告为7层，明显存在错误。二是台州正源房地产评估有限公司作出的评估报告存在选定评估机构程序违法、评估方法违法且不科学、评估结果严重失实等情形，损害异议人的合法权益。1.选定评估机构程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条规定，人民法院选择评估、拍卖机构，应当提前通知各方当事人到场；当事人不到场的，人民法院可将选择机构的情况，以书面形式送达当事人。本次评估机构的选择，没有向异议人提前通知，损害了异议人的合法权利。2.评估人的鉴定方法有违法且有缺陷，评估结果与实际价值严重背离。首先，评估报告只选择一种评估方法违反了《中华人民共和国资产评估法》和《房地产估价规范》的规定。《中华人民共和国资产评估法》第二十六条一款规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）4估价方法中规定，4.1.3当估价对象仅适用一种估价方法估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。评估人作出的评估报告只选用一种估价方法，本案拍卖标的不属于仅适用一种估价方法估价的情形。3.评估结果远远低于评估对象所在工业地块的均价。异议人认为此厂房目前新建加建设时间的财务成本需要1.1亿元；目前厂房部分租赁每年租金达600多万元，以租金计算厂房价值也达上亿。评估单价明显低于工业厂房存量房交易及股权转让中房地产计税的计量标准，拍卖标的属于温岭市四类，计税价值为1500元/平方米，本次评估价值明显低于计税价值，非常不合理。4.评估机构对拍卖标的现状没有准确勘验，评估报告没有体现室内装修及其他配套设施，也未披露评估测算过程。三是竞买公告没有明确标的物过户登记中税费应通过异议人缴纳，损害人异议人可以享受部分退税的利益。四是异议人客观上无法对评估报告提出异议。法院2019年7月2日通知异议人领取评估报告，公司法定代表人李传法于2019年7月3日从外地出差刚到公司就直接被安徽纪委带走，无法对外联系，直至10月8日下午才被安徽纪委解除留置。10月9日李传法赶到法院请求停止拍卖，但未获准予。五是起拍价4100万元定价过低，造成了异议人公司资产的贬值。关于拍卖保证金应该预缴10%就可以了，为何这次要预缴20%。六是竞价出价不符合情理，均是小幅度按20万元不温不火加价。综上所述，异议人认为本次网络司法拍卖行为违法侵害异议人的合法权益，特根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条之规定，提出执行异议，请依法审查。异议人浙江好朋友鞋业有限公司向本院提供评估价值参考表一份、报告三份、留置通知书复印件一份、解除留置通知书复印件一份、竞买公告复印件一份作为证据。 台州正源房地产评估有限公司回函称，经“对评估对象的综合楼顶的部分再次踏勘，结合产权附图的分层分户图纸获悉，经当地不动产发证部门核实，不存在违章加层面积。在产权登记中楼层描述差异是部门瑕疵不可控而产生，导致评估报告中描述的层次与现状有别，而评估对象房屋评估依据是产权登记正确建筑面积24224.35平方米，因此不影响评估结果。本次评估对室内装修已给予考虑，依照一层装修较整洁状况进行评估是有利于被申请人的（因装修长达10年以上，按照常规装修更新较快）。至于本公司评估方法的选择是估价技术思路所确定，用基准地价修正法来评估估价对象土地价值，用成本法来评估建筑物价值，两种方法分设评估土地和房屋更能体现评估对象价值的客观性”。该公司认为评估人员是结合各项影响因素综合分析后，才得以编制撰写评估报告结果的，评估结果符合当前市场行情，不存在不合理情形。 本院查明，中国农业银行股份有限公司温岭市支行与好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、传奇工业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、李传法金融借款合同纠纷一案中，台州市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）浙10民终2694号民事判决书，驳回上诉，维持原判，即好兄弟控股集团有限公司应偿还给中国农业银行股份有限公司温岭市支行借款本金3900万元，并支付自2017年11月21日起至实际履行之日止按流动资金借款合同约定利率标准计算的利息、罚息、复利（以年利率24%为限）；中国农业银行股份有限公司温岭市支行对浙江好朋友鞋业有限公司所有的坐落于温岭市大溪镇许家渭村的厂房【房产权证号：温房权证大溪字第××号；土地使用权证号：温国用（2007）第G2997号】以折价或者拍卖、变卖的所得款项在上述第一项款项在最高额抵押担保5000万元范围内享有优先受偿权；传奇工业有限公司、李传法对上述第一项款项在最高额担保5000万元范围内承担连带保证责任；台州市大江汽车贸易有限公司、李传法对上述第一项款项在最高额担保900万元范围内承担连带保证责任；台州凯利达鞋业有限公司、李传法对上述第一项款项其中的借款本金350万元及利息、罚息、复利（合同编号为33010120170021498）承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237893元，由好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、传奇工业有限公司、李传法负担。二审案件受理费237893元，由传奇工业有限公司负担。因好兄弟控股集团有限公司、浙江好朋友鞋业有限公司、传奇工业有限公司、台州市大江汽车贸易有限公司、台州凯利达鞋业有限公司、李传法未履行，中国农业银行股份有限公司温岭市支行将抵押债权转让给中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司，中国长城资产管理股份有限公司浙江省分公司向本院申请执行。本院于2018年12月28日立案执行。 在执行过程中，本院于2019年1月9日作出（2018）浙1081执10610号之一执行裁定，查封了涉案不动产。本院于2019年1月9日作出（2018）浙1081执10610号之三执行裁定，拍卖涉案不动产，并于次日向浙江好朋友鞋业有限公司送达拍卖裁定，由李传法签收。本院于2019年3月21日电话通知异议人法定代表人（131××××6666）选定鉴定机构摇号，但联系不上；次日在监察人员监督下通过摇号方式选取评估机构选定台州正源房地产评估有限公司为评估机构后，本院再次电话联系异议人法定代表人，但仍联系不上。台州正源房地产评估有限公司于2019年6月24日出具房地产评估报告。本院于2019年6月27日对评估结果予以公告。2019年7月1日，本院向浙江好朋友鞋业有限公司邮寄发送了评估报告，7月5日直接送达了评估报告，由浙江好朋友鞋业有限公司员工林荣红于当日盖章签收。本院于2019年8月29日在淘宝网进行拍卖公司，竞拍定于2019年10月8日上午10时至2019年10月9日上午10时止（顺延除外），拍卖公告中载明“一、拍卖标的：温岭市大溪镇许家渭村的不动产，房屋产权证号：大溪161020，建筑面积24224.35平方米（另有未办证的实地丈量面积约为349.75平方米）；土地证号：温国用（2007）第G2997号，土地使用面积12469.5平方米。规则用途为工业；土地性质为出让，土地使用权出让年限终止日期至2055年03月23日。该房屋为混合结构，证载：共7层，所在楼层1-6层；实际：共7层，所在楼层-1-6层（分有地下室一层，地上六层）；另有无证建筑2幢，分别为1-2层，1-1层。本标的物存在未办理权证登记建筑，存在无法过户、依法被拆除等风险，由买受人自行承担。该标的物建筑面积是否含不确权面积，请自行咨询相关管理部门。（详见评估报告，如有出入以评估报告为准或及时跟本院联系，请竞买人自行在附件中下载查看该评估报告）”“起拍价：4100万元，保证金：800万元，增加幅度：20万元。”“六、标的物的有关说明：1、标的物及通行以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证，交付按现状。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵。2、该幅土地原受让或现过户时可能存在未完成的相关手续及欠费，请买受人向有关单位咨询、确认，且竞得后由买受人自行承担；3、对该幅土地的规划调整、施工许可及之后建设办证可能所存障碍，其风险由买受人承担，与法院无关。4、如不动产过户时无法开具增值税发票的，买受人可以凭法院确权裁定书所载处置成交价作为不动产购置原价入账。5、如原企业因生产、存储等因素造成可能的污染及安全隐患，买受人买受后由其承担相应的处理与修复责任。6、厂房道路通道出入按现状。七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，双方交易所涉及的一切税、费（含被执行人所承担的税费金）及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。” 另查明，浙江好朋友鞋业有限公司系好兄弟控股集团有限公司于2004年12月9日设立的法人独资企业，法定代表人为李传法。好兄弟控股集团有限公司系李传法、杨丹红于2003年11月14日设立的有限责任公司，其中李传法占股比例90%，杨丹红占股10%。李传法、杨丹红原系夫妻关系，结婚时间1995年2月15日，离婚时间2016年1月18日。 又查明，安徽省郎溪县监察委员会于2019年7月2日作出郎监留置[2019]4号留置通知书，送达对象为好兄弟控股集团有限公司，内容为告知好兄弟控股集团有限公司自2019年7月5日9时起对李传法实施留置。上附手写说明“2019年7月5日15时34分电话通知公司财务人员林荣红”。2019年10月8日，安徽省郎溪县监察委员会解除了对李传法的留置措施。 再查明，本院在2019年6月6日拍卖位于温岭市新河镇中厢工业区（前洋里村）的国土使用权、2019年8月8日拍卖位于温岭市丹崖工业区空压机园区的房地产、2019年9月30日变卖位于温岭市石塘镇上马工业区启明路西侧的不动产过程中，要求预缴的保证金均为20%或接近20%。 本院在本次拍卖结束后对参与竞拍的三位当事人进行了电话询问，竞拍人均表示涉案不动产过户涉及约15个点以上的税收，按照成交价计算需要1000万元左右，实际成本已与市场价值基本一致。同时，三位竞拍人表示互不认识，没有串标。 本院于2019年10月21日会同温岭市自然资源与规划局进行了现场勘验，两次拨打异议人法定代表人李传法的电话无人接听，异议人公司员工林荣红参加了现场勘验。勘验中发现现场建筑物与涉案厂房初始登记一致，有（半）地下一层，地上七层，其中六层、七层面积合计为1100.766平方米，两层各半，每层约为地下一层到地上五层的七分之一，主体厂房建筑物面积均已计算在证载面积之内。初始登记与权属证书登记一致，但与不动产登记情况查询结果证明书的层数登记情况不一致（不动产登记情况查询结果证明书的登记为“层数/总层数:1-6/7”，实际应为“层数/总层数:1-7/7，有地下一层”；但在土地面积、建筑面积数值方面均无差错）。上述情况与台州正源房地产评估有限公司的回函基本一致。据此，本院查明台州正源房地产评估有限公司根据不动产登记情况查询结果证明书的登记情况，将涉案厂房描述为“地下一层，地上六层”，进而导致本院拍卖公告中第一条对涉案厂房的层数描述有瑕疵。 上述事实，有台州市中级人民法院（2018）浙10民终2694号、本院（2018）浙1081民初537号、（2018）浙1081执10610号案件执行材料等证据在卷证实。 本院认为，关于涉案厂房层数问题。本院经现场勘验，结合涉案不动产的初始登记、评估报告，查明涉案厂房有地下一层（该层数不计入房产层数登记），地上七层，因不动产登记情况查询结果证明书的登记与初始登记不一致，导致评估报告及拍卖公告存在瑕疵，但因评估是按照正确的土地面积、建筑面积进行评估，对评估结果未造成影响。且拍卖公告中也载明标的物以实物现状为准。 关于选定评估机构的程序。本院依照《浙江省人民法院实施细则》等规定，联系了相关当事人，其中异议人法定代表人李传法电话（131××××6666）无人接听，本院按规定在鉴定机构名册内通过机选指定符合程序规定。故本院对该主张不予支持。 关于评估方法、评估程序不当和评估结果偏低的问题。按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”和第二十三条的规定“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”本院虽已在2019年7月5日向异议人直接送达了评估报告，但考虑到异议人法定代表人被监察机关留置的情况，仍通知评估机构予以说明，本院未发现存在异议人陈述的问题，异议人也未提供相应的证据证明。故本院对该主张不予支持。 关于评估机构没有准确勘验、未考虑装修及配套措施的问题。本院查明在评估报告第6页、第7页、第19页中对室内外的装修、周边配套等均已做相应的描述。故本院对该主张不予支持。 关于涉案不动产过户缴税退税问题。税费的缴纳已在拍卖公告中载明，应在涉案不动产拍卖后办理过户过程中由税务部门按照相关规定依法办理。至于是否享受退税及如何退税，并非法院拍卖公告处理的事项。 关于异议人客观上无法对评估报告提出异议。本院认为异议人是有限责任公司，具有独立的法人资格，其法定代表人被留置并不当然影响异议人主张权利，也无法律上的时效中止中断的效力，且异议人的公章一直有专人在负责管理，异议人仍可以主张权利。故本院对该主张不予支持。 关于起拍价4100万元定价过低、预缴保证金过高的问题。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，起拍价不得低于评估价的70%，即本案应不低于5820万元×70%=4074万元；保证金数额由人民法院在起拍价的5%到20%范围内确定，即在205万元到820万元范围内确定，本院在规定范围内设定保证金为800万元并无不当。另，本院在2019年6月6日、2019年8月8日、2019年9月30日处置其他不动产的拍卖、变卖公告中预缴的保证金均为20%或接近20%，并无单独针对异议人的情况。 关于竞价幅度问题。本院根据规定在拍卖公告中设置了最小增价幅度20万元，在网拍平台设置了20万元的基础增价幅度按钮，竞买人可以在20万元的基础上，选择20万元的倍数进行增价，也可以直接选择20万元的幅度，该选择权限在竞买人，法院无法控制。 综上，本次评估报告中虽存在对标的物层数、评估方法选用方面在描述上的瑕疵，但对评估结果未造成影响，异议人前述提出的事由不属于法定的重新评估事由。对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需要市场检验。本案中评估报告由浙江好朋友鞋业有限公司员工林荣红于2019年7月5日盖章签收，浙江好朋友鞋业有限公司未在法定期限内对评估结果提出异议，视为其对评估程序及结果均无异议，结合本院目前查明的事实和评估机构的回函，本院认为对涉案不动产的评估、拍卖均符合法定程序，故本院对异议人的异议请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人浙江好朋友鞋业有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向台州市中级人民法院申请复议，或通过本院递交复议申请。 审判长  朱建平 审判员  汪德锋 审判员  陈明芳 二〇一九年十月三十一日 书记员  毛魏魏