贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12849号 原告：刘开明，男，汉族，1967年12月12日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：周参，女，汉族，1970年7月18日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：肖恒（特别授权），贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：招商商置(贵州毕节)投资有限公司,住所地:贵州省毕节市七星关区百里社鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码:91520500590775593X。 法定代表人:聂黎明，公司总经理。 委托诉讼代理人:李静(特别授权),北京德恒律师事务所律师。 原告刘开明、周参与被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘开明、周参的委托诉讼代理人肖恒，被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司的委托诉讼代理人李静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证违约金104264元（以购房总款为基数，从收房之日即2015年3月31日开始计算，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，暂计算至2019年9月30日，计算至完成办证之日止）；2、请求判令被告继续履行合同，为原告办理不动产权属证书；3、本案的诉讼费用等由被告负担。事实及理由：2012年10月23日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买编号为D1-20-3号房屋，房屋的建筑面积为103.22平方米，房屋的总价款为372760元。原告按照合同约定支付了全部的购房款和相关税费。根据该合同第11条第1款的约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。根据合同第22条第3款约定，出卖人与买受人没有约定具体的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条之规定：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日（2014年12月31日）起90日（2015年3月31日）；由于出卖人的原因，买受人在该期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即应该在同期同类贷款利率的基础上计算罚息。本案中，被告利用自己的优势地位，提供格式条款，故意不与原告约定具体办证时间及其逾期办证的违约金，应该按照前述司法解释的约定计算逾期办证违约金。被告违约，原告与被告多次协商未果，为此，特提起诉讼，望判如所请。 被告招商商置(贵州毕节)投资有限公司辩称，1、涉案房屋于2015年6月25日转移登记至原告名下，办证的前提是双方均已提供了办证相关文书到房屋登记部门，因房证已取得，表明被告已履行了提供转移登记相关文书并向原告披露、通知的义务。2、2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，应适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年10月9日起诉，从2016年10月9日之前的违约金已超过诉讼时效，依法不应予以保护。2016年10月9日前，原告的房屋所有权证已取得，因此，被告不应承担任何违约责任。综上,原告的诉讼请求均于法无据,应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告所举身份证，被告所举的营业执照、法人身份信息、证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、银行凭证、契税、印花税、公共维修基金等，内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告所提交的商品房备案证明书、不动产权证能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；对被告提供的收楼意见书，能够证明本案相关案件情况，但并不足以完全达到被告的证明目的，对证明目的，本院不予采纳；对被告提供的业主说明、装修公司证明、照片能够证明本案相关案件情况，本院予以采纳； 对被告提交的邮寄单、关于办理房屋不动产权证的告知书、不动产登记申请表、委托书，该邮寄单虽系复印件，但通过邮寄单上载明的快递单号能够查询到该邮件的具体情况，被告将办理产权证的告知函邮寄到原告在商品房买卖合同中确定的地址，该邮件于2018年8月23日已签收，能够证明被告在取得办证条件后再次履行了通知义务，故对被告提交的该组证据，本院予以采信。被告提供的房屋所有权人为刘开明、周参，登记时间为2015年6月25日的毕房权证毕市字第××号房产证，（2019）毕节市不动产权第0017331号不动产权证，能够证明被告已履行了提供转移登记相关文书的义务，对该组证据，本院予以采纳。 本院经审理认定事实如下：2012年10月23日，原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-DZ0264），合同约定：“买受人购买的商品房位于毕节市城市南部新区招商花园城××号商品房（房号：D1-20-3），商品房总价款为372760元，出卖人承诺于2014年12月31日前向买受人交付该商品房。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房……。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。补充协议第3条关于产权登记的补充：3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将办理《房屋所有权证》所需的相关费用及资料交给出卖人，或为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部款项，完全履行了自己的付款义务。 另查明，2014年12月23日原告在收楼意见书上签字。毕节市住房和城乡建设局于2015年5月8日为涉案房屋所属的毕节市南部新区毕节招商花园城D1幢颁发了《商品房备案证》。2018年8月22日,被告将办理产权证的告知函邮寄至原告在《商品房买卖合同中》确认的地址，该邮件于2018年8月23日被签收。2015年6月25日，毕节市住房和城乡建设局为原告办理了案涉房屋的所有权证书，房屋所有权证号为：毕房权证毕市字第××号。因《不动产登记暂行条例》实施后将房屋所有权证更换为统一的不动产权证，故被告未将涉案房屋的所有权证交付给原告。现被告已为原告办理了涉案房屋的（2019）毕节市不动产权第0017331号不动产权证。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。本案未约定被告将商品房转移登记的有关手续交付给原告的时间，按法律规定应于实际交房（2014年12月23日）起90日（2015年3月23日）内向原告交付。2015年6月25日被告为原告办理了涉案房屋的所有权证书，证书编号为：毕房权证毕市字第××号。由于不动产登记条例的实施，被告重新为原告办理了涉案房屋的不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0017331号。被告在2015年6月25日取得涉案房屋的不动产权证书，已完成合同约定的主要义务。 关于诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权、应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，而双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定办理并交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，应当以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中被告于2014年12月23日将涉案商品房交付原告使用，因合同并未约定办理交付相关文书的时间及逾期违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应从交房之日起90日内（2015年3月23日）之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给原告。原则上应从2015年3月24日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年10月9日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年10月9日前的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书请求权已超过诉讼时效。庭审中，被告提交了涉案房屋于2015年6月25日办理的房屋所有权证书，故本院以涉案房屋所有权证书登记时间2015年6月25日作为被告履行完毕交付商品房转移登记相关文书义务的时间节点。综上，对原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百二十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回原告刘开明、周参的诉讼请求。 案件受理费1193元，由原告刘开明、周参负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  秦江玲 二〇一九年十月三十日 书记员  余茂霞