云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1318号上诉人（原审原告）：陈文岐，女，1983年10月5日生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：杨勇，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：姚超，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张留仙，女，汉族，1975年4月15日生，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：李聪平，男，汉族，1973年6月2日生，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。系被上诉人张留仙之夫。上诉人陈文岐因与被上诉人张留仙、李聪平房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初301号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月28日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，上诉人陈文岐的委托诉讼代理人杨勇，被上诉人李聪平、张留仙依法参加诉讼，没有提出新的事实或理由，故对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈文岐上诉请求：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初301号民事判决；二、改判二被上诉人继续履行房屋买卖合同，并限期将曲靖市开发区翠峰路财富中心小区2幢第24层2-2403号房屋的所有权变更过户给上诉人［云（2018）曲靖市不动产权第0026691号］。三、改判二被上诉人支付上诉人违约赔偿金112000元；四、一审诉讼费、法律服务费、保全费及二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同依法成立并有效，一审作出判决前，二被上诉人已经取得了不动产权证，具备继续履行合同的条件，但一审判决对涉案房屋买卖合同等相关证据不予采信，导致认定事实和适用法律错误，作出的判决结果完全不利于上诉人，明显有失公平。双方交易的房屋为商品房，交易时被上诉人已经向上诉人及中介出示了该套房屋的购房合同及房屋备案登记表，明确载明了买受人为二被上诉人，表明二被上诉人对该房屋拥有处分权，至于后期办证问题只关系到合同的履行，而不影响合同效力，一审法院适用物权法的规定来判断合同效力实属不当。经上诉人查阅法律、法规，案涉房屋买卖合同没有违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立，二被上诉人在取得不动产登记证后，要求对该房屋涨价，违反了合同约定及诚实信用原则，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人李聪平、张留仙辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人陈文岐与中介代理人朱碧富都知道此房未取得所有权证，也知道房屋共有人李聪平不同意卖，李聪平也未在合同上签字，却要求我在合同上代签字，违反了相关法律法规规定，属于无效合同。对上诉人提交的证据，被上诉人没有认可，上诉人称被上诉人无异议，没有任何事实依据。被上诉人没有在中介预留任何个人身份信息及房屋相关信息，也没有与中介签过售房委托书，更没有向上诉人及中介出示过购房合同及备案登记表，上诉人的陈述是不真实的。上诉人不能一次性付清购房款，过户时间才约定为两个月，在约定的过户期限内，被上诉人未取得不动产登记证，在2018年12月13日取得不动产登记证后，双方没有签订过合法有效的合同。被上诉人已对该套房屋交清了五年的物管费，在合同中没有明确由谁承担，被上诉人的权利未得到保障。陈文岐向一审法院起诉请求：1.被告李聪平、张留仙继续履行《房屋买卖合同》，并限期将曲靖市开发区翠峰路财富中心小区2幢第24层房屋的所有权变更过户给原告陈文岐；2.二被告向原告交付逾期过户的违约赔偿金112000元；3.本案诉讼费、法律服务费、保全费由二被告承担。一审法院认定事实：2018年9月30日，原告陈文岐与被告张留仙、李聪平通过中介签订了《房屋买卖合同》，约定“位于曲靖市开发区房屋一套（建筑面积119平方米）作价564600元；此价格包含该物业的现有及所属的设施和装修；附属设施及设备包含维修基金、配套设施费；签订本合同，乙方（陈文岐）交付购房款定金20000元；2018年11月30日18时前办理完交易过户手续；于收到产权管理部门的收件收据时，乙方支付100%的房款给甲方（张留仙、李聪平）；除不可抗拒因素外，甲乙双方不可违约，如任何一方违约，违约方必须赔偿守约方该房价20%的违约金112000元；乙方不能按时向甲方付清房款或者甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由逾期方向守约方每日支付1000元，超过七日视为违约；违约方应向守约方支付律师费、诉讼费、交通费等为实现追讨债权产生的各种费用开支；产生争议，协商不成时，可依法向该房屋所在地人民法院起诉。”合同签订的当日，原告陈文岐向被告张留仙、李聪平交纳购房定金20000元，被告张留仙、李聪平向原告陈文岐出具了收据一份。之后，原告陈文岐也未向被告张留仙、李聪平支付过任何购房款，双方为合同的履行问题产生争执，多次协商未果，陈文岐遂起诉并提出前述诉求。一审法院另查明，原告陈文岐与被告张留仙、李聪平于2018年9月30日签订《房屋买卖合同》时，被告张留仙、李聪平并未取得对交易房屋的所有权，且原、被告及中介是明确知道的。另外，座落于曲靖市房屋即双方进行买卖交易的房屋（房屋建筑面积118.62平方米；使用期限2009年9月10日起2079年9月9止），于2018年12月13日经曲靖市国土资源局办理不动产登记手续［不动产权证书登记号：云（2018）曲靖市不动产权第0026691号］，确定房屋权利人为张留仙、李聪平共同共有。一审法院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第二十条第一款及第二款、第一百零六条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款的规定，本案原告陈文岐明知被告张留仙、李聪平对房屋没有取得房屋所有权，而签订《房屋买卖合同》。作为房屋出卖人的张留仙、李聪平在没有取得该房屋所有权的基础上，依法并不享有对该房屋行使处分的权利。双方所签订的《房屋买卖合同》违反了法律的禁止性规定，属于无效合同，自始至终对原告陈文岐和被告张留仙、李聪平就没有法律约束力。并且，双方在《房屋买卖合同》中对履行时间“2018年11月30日18时前办理完交易过户手续”的约定是完全不能实现的。由于双方所签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，对于双方在合同中的约定也是无效的，双方根本不存在违约的问题，也就不存在违约金的问题。对于原告诉请“继续履行《房屋买卖合同》，并限期将曲靖市开发区翠峰路财富中心小区2幢第24层2-2403号房屋的所有权变更过户给原告；二被告向原告交付逾期过户的违约赔偿金112000元；本案诉讼费、法律服务费、保全费由二被告承担”的主张，于法无据，理由不能成立，依法不予支持。对于被告辩解“《房屋买卖合同》无效”的理由成立，予以支持。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条的规定，本案中所涉及的《房屋买卖合同》属于无效合同，对于原告在双方签订合同时所支付的定金20000元，依法予以返还。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十四条、第二十条第一款和第二款、第一百零六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款之规定，判决：一、驳回原告陈文岐的诉讼请求。二、由被告张留仙、李聪平于判决生效后三十日内返还给原告陈文岐所支付的定金20000元。案件受理费10566元，诉讼保全费3320元，由原告陈文岐负担。本院二审期间，当事人未提交新证据，双方对原审判决认定事实未提出异议，本院予以确认。另查明，被上诉人张留仙、李聪平在一审书面提出反诉，但在庭审中明确表示放弃反诉，系当事人自行处分诉权的行为，未违反法律规定，二审予以确认。上诉人陈文岐向一审法院提交的《房屋买卖合同》、收据、委托授权书、诉讼保全申请费收据、代理合同及法律服务费发票等证据，用以证明双方签订《房屋买卖合同》、支付定金数额、委托他人行使职权、支付保全费、与曲靖市中兴法律服务所签订《代理合同》并支付经纪代理法律服务费用的事实，已经在法庭上出示并由当事人质证，与本案待证事实具有关联性，应当采信作为认定案件事实的根据。二审中，本院组织当事人进行庭外调解，上诉人陈文岐自愿放弃继续履行合同的诉讼请求，要求由被上诉人张留仙、李聪平双倍返还定金计40000元，并承担其向委托诉讼代理人支付的法律服务费14563.11元，负担诉讼保全申请费3320元及一审、二审案件受理费各10566元。被上诉人张留仙、李聪平仅同意双倍返还定金40000元，不同意承担法律服务费14563.11元、保全申请费3320元而调解未成。本院认为，上诉人陈文岐与被上诉人张留仙、李聪平签订《房屋买卖合同》，系当事人意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立且自成立时生效。上诉人陈文岐按照约定向被上诉人张留仙、李聪平给付定金20000元，以担保合同的履行。被上诉人张留仙、李聪平接收定金后，拒绝向上诉人陈文岐交付房屋及办理产权变更登记手续，致使合同不能继续履行，合同目的不能实现，已构成违约。案涉房屋买卖合同既约定违约金，又约定定金，上诉人陈文岐有权选择适用违约金或者定金条款，但综合考虑本案合同的履行状况、当事人的过错程度，上诉人陈文岐选择适用违约金条款并主张由被上诉人张留仙、李聪平支付违约金112000元，显然显失公平。二审组织调解过程中，上诉人陈文岐自愿放弃继续履行合同的诉讼请求并同意解除合同，要求由被上诉人张留仙、李聪平返还定金40000元，张留仙、李聪平对此亦表示同意，本院予以确认。上诉人陈文岐为实现债权而支出的法律服务费14563.11元，虽有证据证明已实际支出，但该费用支出数额的合理性及必要性缺乏充分依据，基于案涉房屋买卖合同对律师费的支出有约定，酌情支持按支出金额的50%计算确定为7282元。案件受理费、诉讼保全案件申请费的负担，根据当事人的过错及责任比例，依照法律规定确定。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果均存在错误。基于二审查明的案件事实，为妥善解决纠纷，减少当事人讼累，对一审判决予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初301号民事判决第一项、第二项，即：一、驳回原告陈文岐的诉讼请求；二、由被告张留仙、李聪平于判决生效后三十日内返还给原告陈文岐所支付的定金20000元。二、解除陈文岐与张留仙、李聪平于2018年9月30日签订的《房屋买卖合同》。三、由张留仙、李聪平于本判决生效后十五日内向陈文岐双倍返还定金40000元。四、由张留仙、李聪平于本判决生效后十五日内，向陈文岐支付为实现债权而支出的法律服务费7282元。五、驳回陈文岐的其他诉讼请求。诉讼保全案件申请费3320元，由陈文岐负担1926元，张留仙、李聪平负担1394元。一审案件受理费10566元，由陈文岐负担4438元，张留仙、李聪平负担6128元；二审案件受理费10566元，由上诉人陈文岐负担4438元，被上诉人张留仙、李聪平负担6128元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  余 瑾审判员  时劲松二〇一九年十月二十五日书记员  陈 蔚