云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云0502民初4199号 原告：张自荣，男，1968年4月27日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 原告：杨会菊，女，1970年10月1日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：云南保龙房地产开发有限公司。 住所地：保山市隆阳区黄龙山1号。 统一社会信用代码：91530500784645439C。 法定代表人：陈美香，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张楠，男，1981年5月5日出生，保山市隆阳区人，住隆阳区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告张自荣、杨会菊诉被告云南保龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张自荣、杨会菊的委托诉讼代理人杨龙、翟雪燕，被告云南保龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李花蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理不动产权证书；二、请求判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金105375.76元（522600元×2.83年×7.125%/年）（自2016年12月16日起暂计算至2019年5月16日、年利率7.125%，请依法计算至被告办理不动产权证书完毕之日止）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年4月21日原被告签订《商品房购销合同》，原告向被告支付522600元，用于购买被告开发建成的位于隆阳区住房一套，2016年6月1日原告通过向银行借款已付清全部购房款，2016年3月15日被告将房屋交付给原告入住，同日原告向被告支付该房屋契税、配套费、房屋登记费、产权证印花税，并敦促被告早日办理不动产权证书。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定“以上条件全部成就时，被告90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续”，但时至今日，被告一直以种种原因拖延，原告多次联系被告要求办理不动产权证手续均未果，为维护原告的合法权利，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。 被告云南保龙房地产开发有限公司答辩称，一、本案是委托办证法律关系。因购房者提交委托书及办证资料不齐全，导致办证条件尚未成就。二、原告未向被告提交过办证的委托书，系委托办证的法律关系未成立，不应由被告承担逾期办证的违约责任。三、原告计算的违约金的起算点没有依据，且存在问题。判断被告承担违约责任的起算点应自办证条件全部成就时起算，即自原告把应承担的全部费用缴纳齐全（包括向税务机关缴纳的费用）及委托书、相关资料提交齐备之日起算。 原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告身份证及结婚证复印件一份；证明原告具备法定的诉讼主体资格；二、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》各一份，证明原、被告签订合同，系双方真实意思表示，双方之间形成合法的合同法律关系，双方约定“具备五个条件时”，被告90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续；三、《个人购房借款/担保合同》复印件一份，证明原告通过银行按揭贷款，已向被告付清全部购房款及办理不动产权证需要提交相关资料和费用，具备“五个条件”之一；四、收款收据一份、房款发票一份、契税一份、委托书一份、微信聊天记录截屏一份、《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权证情况的回复》一份，证明原告向被告交了契税、配套费、房屋登记费、印花税等费用，原告已委托被告办理产权证，双方“关于产权登记的约定”条件全部成就，被告应于此后的90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记，否则，被告构成违约，应承担违约责任，保龙龙庭苑房地产开发项目不具备办理不动产登记的原因；五、《中国人民银行历年贷款利率表》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》各一份，证明没有约定违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（当时贷款利率4.75%加收50%，即利率7.125%/年）。六、（2019）云05民终502号判决书一份，证明原告诉请的要求被告办证以及支付违约金已经二审生效的法律文书确认。 经质证，被告对原告提交的第一、二、三、五、六组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的有异议；对第四组证据的委托书、微信聊天截屏和《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权证情况的回复》的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。委托书系复印件，无法核对其真实性，也无法对笔迹及时间进行鉴定，该委托书无委托时间，受委托人没有签字盖章，不能证明被告已签收。微信聊天截屏中所记载的内容存在问题，相关人员聊天不代表公司的观点。对回复不予认可，被告2017年就向不动产登记中心提出过办证申请，但该中心对被告未说明理由。该判决书是对360个工作日的裁判观点，不论哪个版本，都必须满足原告所提交的资料及委托书齐备的条件，被告才能代为办证。 本院认为，被告对原告提交的第一、二、三、五、六组证据的真实性、合法性、关联性均认可，能证明本案案件事实，本院予以采信。而对委托书、微信聊天截屏和《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权证情况的回复》的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。委托书虽系复印件，仅有原告方签名，被告方未签名盖章，未有签订时间，但系原告购房时按被告方的要求签订的，应视为已签订委托书。微信聊天截屏该证据的来源不合法，不能证明本案案件事实，本院不予采信。《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权证情况的回复》是保山市不动产登记中心对隆阳区法院所协助查询（2018）云0502民初5029号案件的回复，因原告提交的复印件不完整，无法确定原告的证明目的，本院不予采信。 被告针对其答辩主张，向本院提交以下证据：一、《商品房购销合同》一份,证明原被告双方签订《商品房购销合同》第十二条对产权登记的事项进行了约定，因原告提供资料不全、相关行政管理部门延期办理等情况导致延期领取产权证的，被告不承担责任，原告未按约定向被告交付办理产权证的委托书，为代办产权登记手续的条件尚未成就，因此产生的责任应由原告自行承担，被告并未违约；二、公告图片四份，证明被告于2018年5月31日分别在保龙龙庭苑小区1号、2号门、东门入口、北门入口张贴公告，催告需委托被告办理不动产证的业主，及时到售楼部签订委托书及提交相关资料，被告已对委托办证的事项进行了公告提醒，而原告至今未与被告签订委托书。 经质证，原告对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可。对第二组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。 本院认为，原告对被告提供的第一组证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院予以采信。原告对被告提交的第二组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，因该组证据无其他证据印证，其真实性无法确定，本院不予采信。 根据庭审举证、质证、认证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2016年4月21日原告张自荣、杨会菊（乙方）与被告云南保龙房地产开发有限公司（甲方）签订了合同编号：保龙销字（2013）NO8972的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及关于产权登记进行了约定。原告已向被告支付全部购房款522600元，并已支付契税、印花税、产权工本费、专项维修资金等相关行政费用、合同补充协议约定的应由原告交纳的其他相关费用。2016年3月15日被告将房屋交付给原告，并签订了一份空白的委托书，被告收到原告办证资料后，至今未为原告办理产权证。 本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。对于原告要求被告立即办理不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求被告支付逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求，因原、被告双方没有约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院确定违约金按以下方式计算：以522600元为基数，按年利率6.175%（以2015年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%确定），自2016年12月16日起计算至被告向原告交付产权证之日止，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告云南保龙房地产开发有限公司于本判决生效后30个工作日内为原告张自荣、杨会菊办理不动产权证。 二、由被告云南保龙房地产开发有限公司支付原告张自荣、杨会菊逾期办证违约金（以522600元为基数，按年利率6.175%，自2016年12月16日起计算至被告云南保龙房地产开发有限公司向原告张自荣、杨会菊交付产权证之日止）。 三、驳回原告张自荣、杨会菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费2510元，由原告张自荣、杨会菊负担110元，由被告云南保龙房地产开发有限公司负担2400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  胡湘云 人民陪审员  吴建荣 人民陪审员  何玉祥 二〇一九年十月二十五日 书 记 员  胡也纳