黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终433号上诉人（一审原告）：龙江银行股份有限公司佳木斯建三江支行，住所地黑龙江省富锦市建三江分局迎宾路中段。负责人：佟静发，该支行行长。委托诉讼代理人：张龙俊，男，该支行行长助理。委托诉讼代理人：白景贤，黑龙江红旗（建三江）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：卢金萍，女，1959年6月5日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：程世君（卢金萍的丈夫），男，1958年9月15日出生，汉族，中国联合网络通信有限公司富锦市分公司工作人员，住辽宁省大连经济技术开发区。被上诉人（一审被告）：富锦市陆园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省富锦市中央大街东段道北。法定代表人：刘立，该公司总经理。上诉人龙江银行股份有限公司佳木斯建三江支行（以下简称龙江银行）因与被上诉人卢金萍、富锦市陆园房地产开发有限公司（以下简称陆园公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省农垦中级法院（以下简称农垦中院）(2018）黑81民初51号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年6月14日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、询问的方式进行了审理。上诉人龙江银行的委托诉讼代理人张龙俊、白景贤，被上诉人卢金萍的委托诉讼代理人程世君到庭参加诉讼，被上诉人陆园公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。龙江银行上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙江银行的诉讼请求。事实及理由：1.卢金萍与陆园公司之间于2013年9月13日签订的《富锦花园商品住宅认购协议》，并非合法有效的书面买卖合同。该认购协议未在房产管理部门登记备案，无法确定形成时间。查封时，法院在小区张贴了公告，卢金萍未及时向法院提出异议，违背常理，且陆园公司亦未提出异议，说明该认购协议不真实。2.卢金萍缴纳购房款的收据并非正式票据，其无法举示实际交款的证据，即没有银行转款记录，也无法证明款项的来源，不能认定卢金萍己支付全部购房款。3.一审判决认定未办理房屋产权登记的原因在于陆园公司开发的案涉工程拖欠税款，并非因卢金萍自身原因所致，系卢金萍的自述，该认定缺乏有效的证据支持。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的“被执行人”不包括房地产开发企业，本案应适用该司法解释的第二十九条的规定。卢金萍辩称，其在法院查封前购买房屋，没看到法院张贴的公告，办理房照时才知道案涉房屋被查封，随后向农垦中院提出执行异议。其已经装修并入住案涉房屋。建三江支行向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2018）黑81执异13号执行裁定，恢复对陆园公司所有的坐落在富锦市房产的执行。一审法院认定事实，2013年9月13日，陆园公司与卢金萍签订《富锦花园商品住宅认购协议》，约定：卢金萍购买案涉房产，建筑面积124.39平方米，商品住宅售价2,677元/平方米，总金额为33.3万元付款方式为一次性付款，合同第四条其他约定事项另补充“车库一个预交7万元，已结清”。2009年12月26日、2011年9月29日、2013年9月13日，陆园公司依序给卢金萍出具收据，载明收到卢金萍购房款17万元、10万元、13.3万元。同时查明，案涉房产2014年9月22日至2017年9月11日，共发生电费为2,707.97元。一审法院认为，在农垦中院2014年11月作出查封案涉房产之前，卢金萍已于2013年9月13日与陆园公司签订了合法有效的认购协议，卢金萍并已实际占有并居住该房产，且分三次已向陆园公司支付了全部购房款，案涉房屋没有办理过户的原因在于陆园公司开发的案涉工程拖欠税款，导致买受人无法办理房产证，即案涉房产未办产权证不是由于买受人卢金萍的自身原因所致，故卢金萍在购买案涉房产并不存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案涉房产卢金萍依法享有足以排除法院强制执行的法定事由。判决：驳回龙江银行的诉讼请求。案件受理费4,300元，由龙江银行负担。本院二审期间，各方当事人均未举示新的证据。本院根据一审法院庭审情况认定如下事实：龙江银行因与刘宝泉、陆园公司、张相良、富锦市森豪房地产开发有限公司（以下简称森豪公司）保证合同纠纷一案，于2014年11月25日向农垦中院提起诉讼，并提出诉讼财产保全申请。2014年11月27日，农垦中院作出（2014）垦商初字第55-2号民事裁定，查封了陆园公司名下位于富锦市陆园小区的部分房屋（包括案涉房屋及车库）。2015年2月2日，农垦中院作出（2014）垦商初字第55号民事调解书，主要内容为：“一、刘宝泉、张相良、陆园公司、森豪公司于2015年6月1日前，一次性共同给付龙江银行建三江支行借款本金及利息合计4,823,875.27元；二、刘宝泉、张相良、陆园公司、森豪公司按龙江银行建三江支行信贷管理系统支付2014年11月23日至2015年5月31日自动生成的利息及加息；三、双方当事人放弃主张其他权利。”因刘宝泉、张相良、陆园公司、森豪公司未履行生效法律文书确定的给付义务，龙江银行向农垦中院申请执行，农垦中院指定由黑龙江省建三江农垦法院执行。同时查明，2016年11月24日，黑龙江省建三江农垦法院作出（2016）黑8102执554号执行裁定，对查封陆园公司的房屋进行续查封。执行过程中，卢金萍提出异议。2018年6月14日，农垦中院作出（2018）黑81执异13号执行裁定，裁定中止对坐落在富锦市陆园小区6号楼C单元1002室房屋的执行。又查明，陆园公司于2010年6月21日取得案涉房屋所在小区的商品房预（销）售许可证。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：卢金萍是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，案涉《富锦花园商品住宅认购协议》系卢金萍与陆园公司签订，其内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、款项数额、办证税费承担等主要条款，卢金萍自2009年12月26日至2013年9月13日分三次交纳购房，陆园公司亦三次向卢金萍出具收据，并注明“收款方式现金”“暂收房款（续交）”“续交”的字样，又在最后一次交款当日签订的《富锦花园商品住宅认购协议》，应认定卢金萍向陆园公司交付全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购协议的性质为商品房买卖合同。又因《富锦花园商品住宅认购协议》签订在案涉房屋查封之前，系卢金萍与陆园公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，陆园公司已取得商品房预售许可证，应认定为有效合同。其次，卢金萍已向陆园公司交付全部案涉房屋购房款，又在法院查封前实际占有案涉房屋，龙江银行认为卢金萍未办理所有权登记自身有过错，但未举示案涉小区中其他房屋已在查封前办理产权登记的证据予以证实，而根据龙江银行的申请，法院查封案涉房屋后，必然导致无法再行办理产权登记事宜，在卢金萍仅持有《富锦花园商品住宅认购协议》，未与陆园公司签订商品房买卖合同的情况下，其称陆园公司欠税导致无法办理产权登记的理由成立。鉴于陆园公司经两审法院合法传唤均未到庭参加诉讼，又未对一审判决提起上诉，应视为其认可一审判决，现有证据下，一审法院认定未在查封前办理产权证照非卢金萍原因所致，并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定卢金萍对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。最后，对于本案应适用前述司法解释第二十八条还是第二十九条的问题。在金钱债权执行中，第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉,只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。一审适用第二十八条规定审理本案，并不存在适用法律错误的情形。龙江银行主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，无相应法律依据，不予支持。综上所述，龙江银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由龙江银行负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 王晓兵审判员 胡乃峰二〇一九年十月三十日书记员 丁 馨