广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民初69号原告：温伟容，女，1973年6月25日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：陈耀钦，广东言邦律师事务所律师。被告：云浮市恒信房地产有限公司。住所地：广东省云浮市区天鹅区荷香路（即云浮日报对面）。法定代表人：谭志清。原告温伟容与被告云浮市恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年6月27日受理后，依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告温伟容及其委托诉讼代理人陈耀钦到庭参加诉讼，被告恒信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温伟容提出诉讼请求：1.解除原告温伟容与被告恒信公司于2019年3月13日签订的《恒信?公园里认购协议》；2.判令被告恒信公司返还原告温伟容定金269170.4元；3.判令被告恒信公司退回原告温伟容其余已付房款65414.8元；4.被告恒信公司向原告温伟容支付为实现债权支出的律师费17000元；5.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月4日，原告温伟容想向被告恒信公司购买“恒信花园”A幢1401号房屋，被告要求先签订认购书并支付定金200000元后再签订商品房买卖合同，原告遂按要求签订了一份《楼宇认购书》。认购书约定：原告需在签订认购书的同时向被告付清定金人民币200000元，该定金可转化为首期房款等内容。原告即时现场通过POS机刷卡方式向被告支付定金200000元。因房屋存在漏水等质量问题，原告要求被告更换房屋或退款。2018年6月29日，原、被告双方经协商签订一份《协议书》约定：双方同意解除前述《楼宇认购书》，被告应在2018年9月30日前分三期退还原告已缴纳的认购定金200000元等事项。但前述《协议书》签订后，被告以各种理由推搪迟迟未将定金按时退给原告。此后原告为此多次催告被告退款，被告称将尽快退款或更换其他房屋给原告。2018年8月15日，被告称可更换“恒信花园”B4幢803号房屋出卖给原告，原告同意后与被告签订了一份《恒信?公园里认购协议》。双方约定：原告认购云浮恒信?公园里B4幢803号房屋，该商品房建筑面积共123.19平方米，总金额为672926元；原告同意签署本认购协议时，支付200000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》后自动转为房款；被告在签订此认购协议后4个月内与原告签订《商品房买卖合同》，否则，原告可单方解除此认购协议等事项。之后，虽经原告再三要求，被告在约定期限内仍不与原告签订商品房买卖合同。2019年3月13日，被告再次对原告称可将“恒信花园”B3幢1205号房屋更换给原告，并可将2017年11月4日已付的定金200000元转为该房屋的认购定金。原告相信了被告，并与被告签订了《恒信?公园里认购协议》和《补充协议书》各一份。《恒信?公园里认购协议》约定：原告认购云浮恒信公园里B3幢1205号房屋；该商品房建筑面积共123.19平方米，总金额为672926元；原告同意签署本认购书时，支付200000元作为定金，定金在签署《商品房买卖合同》后自动转为房款；原告须于2017年11月4日前支付房款200000元，剩余房款于签订《商品房买卖合同》前支付；被告在2019年5月31日前与原告签署《商品房买卖合同》，如被告未能在约定日期前与原告签订《商品房买卖合同》的，原告可单方解除此协议，被告在2019年6月20日前全额退还原告200000元，原告在追偿上述认购诚意金、利息和违约金过程中产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）由被告全额承担等事项。约定签署《商品房买卖合同》期限到期后，又因被告单方原因，被告一直拒不与原告签订《商品房买卖合同》并将“恒信花园”B3幢1205号房屋出卖给原告。2019年6月24日，原告与广东言邦律师事务所签订《委托合同》，委托该律师事务所代理本案诉讼事项，代理期限自双方签署合同之日起至执行终结时止，原告为此支付律师费17000元。原告向被告支付购买商品房定金200000元后，由于被告一方原因，导致原告购买B3幢1205号房屋的目的无法实现，被告的行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，被告应双倍返还定金给原告。又根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，原告认购的云浮恒信公园里B3幢1205号房屋总价款为672926元，定金有效范围应为134585.2元，所以原告有权选择要求被告双倍返还定金269170.4元、退还已的其余房款65414.8元（200000-134585.2=65414.8），并要求被告向原告支付为实现债权支出的律师费17000元。为此，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告恒信公司没有提出答辩意见。原告向本院提交了如下证据：1.原告的身份证、港澳居民来往内地通行证，证明原告的主体资格。2.企业信用信息公示报告，证明被告的主体资格、被告注册资本、股东姓名、认缴出资额等信息。3.《恒信?公园里认购协议》《补充协议书》，证明原告于2019年3月13日与被告签订了《恒信?公园里认购协议》和《补充协议书》，被告同意将原告此前认购的房屋更换为“恒信花园”B3幢1205号房屋并确认收到原告于2017年11月4日支付的定金200000元转为该房屋的认购定金。被告违约，应承担律师费、诉讼费、违约责任及退还款项。4.银行账户余额查询结果，证明原告有能力一次性支付其认购的“恒信花园”B3幢1205号房屋剩余房款。5.《楼宇认购书》、借记卡账户历史明细清单、收据，证明2017年11月4日原告认购“恒信花园”A幢1401号房屋，于2017年11月4日向被告支付定金200000元，原告有能力支付剩余房款。6.“恒信花园”A幢1401号房屋现状照片，证明被告出售的上述房屋存在漏水等严重质量问题。7.《协议书》，证明原、被告同意解除2017年11月4日签订的《楼宇认购书》，被告应在2018年9月30日前分三期退还原告已缴纳的认购定金200000元。8.《恒信?公园里认购协议》，证明在2018年8月15日，被告同意将原告此前认购的房屋更换为“恒信花园”B4幢803号房屋，双方约定原告应先支付认购定金200000元。9.《委托合同》、发票，证明在2019年6月24日，原告委托律师事务所代理本案诉讼，为此支付律师费17000元。10.不动产登记查询资料，证明涉案的房屋都已经被被告出售给案外人。被告恒信公司没有到庭参加诉讼，对原告的证据没有提出质证意见。被告恒信公司没有向本院提交证据。对证据的分析：被告恒信公司经本院合法传唤，无理由拒绝到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。原告温伟容在本案提交的证据，符合民事诉讼证据的形式要件，具有真实性、合法性、关联性，可作为认定案件事实的依据。本院对原告提交的书面证据及当事人陈述进行审查，对原告主张的事实，有其提交的证据证实，本院予以确认。另查明：“恒信花园”A幢1401号房登记的权利人为罗景流，登记时间为2016年8月10日；“恒信花园”B4幢803号房登记的权利人为林嘉明，登记时间为2016年5月26日；“恒信花园”B3幢1205号房登记的权利人为陈泳言，登记时间为2016年8月10日。在本案诉讼过程中，根据原告温伟容的申请，本院在380621.80元的金额范围内冻结了恒信公司在中国工商银行的账户存款，账号分别为20×××03、20×××05、202XXXX021。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。原告温伟容是香港特别行政区居民，本案属于涉港民商事案件。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因本案当事人均没有协议选择合同适用的法律，而本案被告恒信公司的住所地、合同的履行地均是中国内地，故应以中国内地法律作为准据法。原告温伟容因购买被告恒信公司开发的“恒信花园”A幢1401号房，向被告缴交了定金200000元，有双方签订的认购协议及原告支付款项的凭据为证，本院予以认定。因上述房屋漏水，双方同意更换买卖的房屋为该花园的B4幢803号房，从双方确立的协议内容反映，原告已交的200000元定金作为变更买卖后房屋的定金。而在约定的期限内，被告未能与原告签订正式的购房合同。之后，被告又以变更买卖的房屋为由，与原告协议确定将同一花园的B3幢1205房卖给原告。但之后，因被告的原因，原告未能与被告签订正式的买卖合同。对此，被告存在违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据上述规定，由于被告未履行债务，原告要求返还定金，具有法律依据。对于定金的数额，《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的20%。”根据上述规定，由于双方约定买卖房屋的价款为672926元，主合同标的即房价款的20%为134585.2元，原告要求被告返还定金134585.2元的双倍即269170.4元，在法律规定的限额内，依法予以支持。原告已交的定金200000元比法律规定的限额多出了65414.8元（200000-134585.2=65414.8），此款应属于预付购房款性质，而被告没有履行交房的义务，应予以退还。被告与原告在2016年3月13日签订《补充协议》时明确，因被告原因未能签订购房合同的，由被告承担原告包括律师费在内的维权费用，该约定是双方的真实意思表示，合法有效。因被告没有按约定履行义务，导致纠纷的发生，原告要求被告承担为此垫付的律师费，具有事实依据。对于原告主张已垫付的律师费17000元，没有超过法律规定的标准，本院予以支持。2019年3月3月13日，双方当事人签订《恒信?公园里认购协议》，约定原告向被告购买B3幢1205房，但是被告已将该房卖给他人，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，原告要求解除该协议，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,缺席判决如下：一、解除原告温伟容与被告云浮市恒信房地产有限公司于2019年3月13日签订的《恒信?公园里认购协议》；二、限被告云浮市恒信房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温伟容返还双倍定金269170.4元，返还购房款65414.8元，合共334585.2元；三、限被告云浮市恒信房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温伟容支付其已垫付的律师费17000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14020.6元，诉讼保全费2423.1元，合共16443.7元，由被告云浮市恒信房地产有限公司负担。如不服本判决，原告温伟容可在判决书送达之日起三十日内，被告云浮市恒信房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  梁润棠审判员  董振南审判员  李艳徽二〇一九年十月十五日书记员  刘水连附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。