云南省曲靖市麒麟区人民院民 事 判 决 书（2019）云0302民初3944号原告：王峰，男，汉族，1979年11月13日生住曲靖市富源县。委托代理人：王应春，云南锦利泰律师事务所律师。(特别授权)被告：曲靖绅园房地产开发投资有限公司。统一社会信用代码：91530300678745743F。住所：云南省曲靖市翠峰路绅园大厦1幢2-4层商1号。法定代表人：束丽，总经理。委托代理人：余孟南，云南靖嘉律师事务所律师。（特别授权代理）委托代理人：周益明，该公司员工。（特别授权）原告王峰诉被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王峰的委托代理人王应春，被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司的委托代理人余孟南、周益明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请法院判令：一、解除双方签订的商品房订购协议书；二、被告双倍返还购房定金10万元；三、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年4月14日，原告与被告签订《商品房订购协议书》，协议书约定原告认购被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋，该房屋建筑面积为214.09平方米，房屋总价款为886000元。合同签订当天，原告向被告支付了房屋定金5万元，被告向原告出具公司专业收款收据。另该协议书还约定购房尾款836000元于2019年5月4日一次性付清。协议签订后，被告公司安排的负责人周总分别于4月22日、4月26日、4月29日通过短信形式先否定协议书的效力，后将合同约定的付款时间提前。原告为履行合同，一直都按被告公司无理的要求去交付房款，但被告拒不接收，不履行协议书的义务，后我方才知道，该房屋是与惠滇花园项目39幢1单元39-2号房屋系联排别墅，只有一部电梯，一至三层中间全部连通，不具备独立房屋的功能，不具备交房条件。被告将不具备交房条件的房屋售卖给原告属于根本违约，在收取原告定金后拒不履行约定义务属严重违约。被告辩称，一、原告诉请不符合客观事实，双方在协议中约定自签订协议后20天内交纳总房款836000元，同时约定在原告收到被告告知的20日内签订商品房购销合同，我方多次短信电话方式要求被告在约定期限内交付款项及签订购销合同，原告拒不履行义务；涉案房屋1、2号系联排别墅，在设计时本来系被告自留使用故只有一部电梯，但由于客观原因现将两套房屋分别出售，因只有一部电梯故以低于市场价格出售，原告在购买房屋时已经来看过且表示愿意购买，自愿交付了定金5万元，约定在20日内签订商品房购销合同并对双方权利义务进行了约定；该房屋经相关部门验收合格，具备交房条件，我方就该房屋办理独立房产证一事向房管局缴纳了相关费用，该房具备独立使用功能。二、原告要求解除合同，我方也同意，但我方保留追究原告单方解除合同的违约责任的诉权。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，我方在签订协议后未存在不履行义务的违约行为。原告为证实其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、身份证复印件一份，用于证明原告主体资格；2、商品房订购协议书、购房定金专用收款收据各一份，用于证明双方签订房屋订购协议及原告交付5万元定金的事实；3、房屋照片6张，用于证明被告卖给原告的房屋功能不全，29-1号、2号只有一部楼梯，且中间均是连通的，不具备交房条件，被告违约的事实；4、手机短信息11份，用于证明被告违反商品房订购协议约定，变更协议约定的付款时间已经构成违约的事实，被告两次短信形式否定了原告系该房屋的购买方，已经构成了违约的事实；5、照片3张、视频资料（当庭播放）一份，用于证明4月29日晚上原告到被告公司欲支付购房款，被告拒绝接受的事实。经质证，被告对证据1、2的三性均无异议；对证据3的真实性无异议，但对关联性及证明目的不予认可，不能证实是涉案房屋的照片；对证据4的三性无异议，但不认可证明目的，在交款期限及签订合同这个期间，原告多次要求被告恢复房屋现状有违合同约定；对证据5的关联性及证明目的不予认可，无法核实照片中的当事人是在协商何事，对视频资料中电话录音的关联性不予认可，无法核实接听电话的是谁，该过程也未提到合同及交付房款等事宜；对视频录像的关联性不予认可，整个视频中原告提到中介及恢复原状，但在双方签订的合同中均没有恢复原状的约定，原告的要求都是不合理的。本院认为，原告所举证据1、2、4，被告无异议，本院予以采信；证据3、5，被告不予认可，亦无其他证据予以佐证其所载内容的真实性，本院不予采信。被告为证实其答辩主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件各一份，用于证明被告主体资格；2、竣工验收备案表、商品房预售许可证明各一份，用于证明被告取得房屋预售许可证，有权对外出售商品房，涉案房屋符合交房条件；3、商品房订购协议书、商品房购销合同、定金收款收据各一份，用于证明双方签订订购协议书并约定的权利义务，原告明知现房屋的基本情况后仍然接受并自愿与原告签订订购协议；4、房屋面积测绘报告书、收款收据复印件各一份，用于证明原告就涉案房屋向曲靖市房管局进行落户备案并交纳相关费用，涉案房屋能够办理独立房产证；5、手机短信记录一份，用于证明被告多次要求原告交付房款签订购房合同，但原告均不履行的事实。经质证，原告对被告所举证据1的三性无异议；对证据2真实性合法性无异议，但不认可关联性及证明目的，涉案房屋与旁边的39-2只有一部楼梯，本案中的39-1不具备独立的房屋功能，客厅卧室等都不具备独立功能，按照城市房地产管理办法的规定商品房销售是需要四个条件，而非只有许可证就行。且竣工验收表是两套一起验收的，被告未对房屋里面的结构进行构建就拿出来卖，不能证实涉案房屋具备交房条件的；对证据3中订购协议及定金收款收据的三性无异议，但不认可证明目的；购销合同是被告单方制作，不具备证据的形式，对三性不予认可，订购协议中没有明确只有一部楼梯，也没有告知我方房屋未做隔断，当天我方只是交了5万元定金，不能证实我方已经看了房屋愿意购买；对证据4中测绘报告的真实合法性无异议，但不认可关联性及证明目的，收款收据不是原件，对其三性及证明目的不予认可；对证据5三性不予认可，被告提交的短信记录是通过剪辑的，4月30日我方没有收到过信息。本院认为，被告所举证据1、2、4，原告无异议，本院予以采信。证据3当中的①商品房订购协议书、定金收款收据各一份，原告无异议，本院予以采信；②商品房购销合同，无原告签字确认，不能证实其证明目的，本院不予采信。证据5，原告不予认可，亦无其他证据予以佐证其所载内容的真实性，本院不予采信。根据庭审和质证以及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：2019年4月14日，原告与被告签订《商品房订购协议书》，协议书约定：“原告认购被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋，该房屋建筑面积为214.09平方米；房屋总价款为886000元；。”。合同签订当天，原告向被告支付了房屋定金5万元。后因履行合同发生纠纷，原告要求解除合同并要求双倍返还购房定金。被告同意解除合同，但不返还原告购房定金，并保留追究原告单方解除合同的违约责任的诉权。经庭审确认，被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋与39幢1单元39-2号房屋属于双拼别墅，建盖是两套别墅之间只有一部楼梯，中间没有隔墙。原告所订购的39幢1单元39-1号房屋属于没有楼梯及隔墙部分。被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋与39幢1单元39-2号房屋已经通过曲靖市住房和城乡建设局竣工验收并进行备案。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求解除2019年4月14日与被告签订《商品房订购协议书》，被告同意解除，该项主张本院予以支持。原告所订购的被告开发的惠滇花园项目39幢1单元39-1号房屋虽没有楼梯及隔墙，但可通过加盖楼梯及隔墙予以补救，被告向原告销售不符合交易习惯的房屋，并未构成根本违约，原告要求被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。本案中，被告未举证证实销售房屋时已经房屋瑕疵对原告进行告知，未对房屋的瑕疵进行积极的补救措施，其向原告收取定金的行为已经造成原告的实际损失，关于原告要求被告支付损失的主张，本院予以支持，被告返还原告定金50000元，并自2019年4月14日起按照年利率4.35%向原告支付利息至定金返还完毕。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司于判决生效后十五返还日内偿还原告王峰定金人民币50000元，并自2019年4月14日按照年利率4.35%向原告王峰支付利息至定金返还完毕。二、驳回原告王峰的其他诉讼请求。案件受理费2300元（原告预交），由原告王峰承担1150元，被告曲靖绅园房地产开发投资有限公司承担1150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判长  何江维审判员  刘春宏审判员  张朝波二〇一九年十月三十一日书记员  吴丽萍