河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初24686号原告：尚振军。委托代理人：王建国，河南兰博律师事务所律师。被告：郭瑞明。委托代理人：田梦舒、尚时贤，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。原告尚振军诉郭瑞明排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李继卫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王建国，被告郭瑞明及其委托代理人田梦舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚振军向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即停止出租和腾出被告占用的位于，88.66平方米房屋。事实与理由：原告于2013年购买位于，88.66平方米的房屋。购买后，因被告父母与单位有矛盾一直居住在该房。原告了解后多次催促被告父母搬出，被告父母以年龄大为由暂住，一直拖延不予腾房。该房屋已列入开发计划，开发商已收购，原告已将所有手续交给开发商办理完毕，由于被告父母占据该房屋，开发商的各项补偿也没有到位，本想被告父母去世，将房屋腾出，可被告又将该房屋转租他人，继续占用。原、被告协商无效。被告郭瑞明辩称：一、答辩人的父亲是基于公司的分配而取得案涉房屋，对案涉房屋的占有属于合法占有，被答辩人只是基于房屋买卖合同履行了权利交付，始终没有取得房屋的占有、使用权。1、本案属于排除妨害纠纷。根据《物权法》第34条之规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，排除妨害的前提是无权占有。答辩人的父亲郭合元原系河南省建筑安装公司第六分公司经理，后调任总公司任副总经理。回郑州后，为解决郭合元的住房问题，经总公司研究，1991年12月将案涉房屋分配给郭合元居住。自此，郭合元及答辩人等一直在案涉房屋内居住，且水电开户前期亦是郭合元的名字，后期是答辩人的名字。被答辩人无权要求答辩人搬离房屋，其应当向谷松根主张因无法交付房屋而导致无法继续履行的违约责任。2、被答辩人在未实际占有案涉房屋的情况下，无权要求有权占有人腾房。虽然与谷松根签订房屋买卖合同，被答辩人取得了案涉房屋的不动产权证，但谷松根与被答辩人之间没有办理房屋交付，故被答辩人自始没有取得过房屋的占有、使用权。而答辩人的父母自1991年就开始在案涉房屋居住，答辩人在其父母去世后，继续占有房屋具有合法性、正当性，被答辩人应当以谷松根为被告提起债权给付之诉，要求谷松根承担相应的违约责任，而无权要求答辩人腾房。二、被答辩人取得的房产证系其与谷松根恶意串通而损害答辩人的合法权益，被答辩人的主张不应得到支持。1、房屋转让价格过低，且没有证据显示被答辩人向谷松根支付过购房款。根据答辩人在郑州市房管局调取的证据显示，谷松根与被答辩人约定的房屋价款仅为39万元，而缴纳契税的计税基础（根据房管局评估）却是47万余元。一般情况下，缴纳契税时房管局评估的房产价格是比房屋实际价值略低，即便这样，也比谷松根与被答辩人的成交价高了近10万元。2、刚签完房屋买卖合同1个月，被答辩人与郑州璞丽置业有限公司签订了名为《购房协议》实为拆迁补偿协议，房屋单价为每平方8000元，总价款为709280元。从谷松根向被答辩人的转让时间上看，其与被答辩人签订房屋买卖合同时，就应当已经知道案涉房屋面临拆迁，在此种情况下，为了掩盖其非法取得案涉房屋房产证的事实，其与被答辩人相互串通，将案涉房屋先转至被答辩人名下，而后以被答辩人的名义与璞丽置业签订拆迁补偿协议，且据答辩人向璞丽置业了解得知，签订拆迁协议时，被答辩人异常爽快，在同一栋楼其他户的房屋单价均为万元以上的情况下，被答辩人只要求8000元每平方。从这足以看出，被答辩人是明知案涉房屋的权属存在问题的，不然如果是正常购买房屋，他不可能在购买时完全不对案涉房屋的现状进行任何了解，谷松根也不可能在2006年就已经办理案涉房屋产权证的情况下，既不向答辩人的父母及答辩人告知，也从不要求答辩人搬离。只是在房屋面临拆迁的当口，迅速将房屋转让给他人，而后获得拆迁补偿款。综上，被答辩人与谷松根之间存在明显的恶意串通，严重侵害了答辩人的合法权益。三、被答辩人所诉与事实严重不符。1、答辩人的父亲在2009年已经去世，根本不存在被答辩人所称的在购买房屋后多次催促搬出房屋，更不存在答辩人父母以年龄较大为由暂住且一直不予腾房的情况。2、虽然答辩人的父母及家人一直在案涉房屋居住，但出于对政策的不了解，一直没有办理房改房登记的相关手续，多年来也从未有任何人以自己系房屋所有权人为由要求答辩人搬出。答辩人对于房屋所有权证被办理到他人名下且被转让给被答辩人一直都不知情。3、根据被答辩人与璞丽置业签订的《购房协议》，璞丽置业已经将第一笔近50万元的房款支付给了被答辩人，剩余的20余万元之所以至今未付，正是因为璞丽置业了解到案涉房屋存在争议，且被答辩人之前的行为确实可疑，在此种情况下，璞丽置业才要求被答辩人与答辩人解决好争议后，再支付剩余款项。4、答辩人在父母去世后从未将房屋出租，被答辩人所诉无任何依据。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：房屋，原系河南省建筑安装总公司所有，由郭合元及家属自2001年居住。2009年郭合元去世，由被告及家人居住。2006年3月6日，河南省建筑安装总公司第五分公司将涉案房屋出售给谷松根，每平方米920元，市场价979.44元。该公司于2000年10月28日被吊销营业执照。2013年7月5日，原告与谷松根签订买卖合同，购买位于房屋，面积88.66平方米，价款39万元，现登记权利人为原告尚振军单独所有，业务细项为房改房转让。2013年8月9日，原告与郑州璞丽置业有限公司签订买卖协议，由原告将涉案房屋以709280元价格出售。谷松根2019年7月26日出具一份证明，证明其于2013年7月5日将涉案房屋出售给尚振军，当时房屋买卖时有郭合元一直占着，以年齡大了没有地方住为由，不搬出房屋。当时原告尚振军考虑孩子2019年才考大学去郑州住，无数次催谷松根，谷松根多次催被告搬家无果。2019年5月26日10时，尚振军报警称其涉案房屋被别人占着了，金水区丰产路派出所依法对警情进行处理。在诉讼过程中，被告于庭后2019年9月26日向本院提交其已向郑州铁路运输法院提起行政诉讼，请求撤销涉案房屋不动产权证申请及受理案件通知书。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，原告主张涉案房屋系其所有，请求被告腾出，提供了不动产登记中心的房屋所有权证明，显示涉案房屋系原告单独所有。故依据上述法律规定，涉案房屋系原告所有，原告基于对涉案房屋所有权有权请求被告排除妨害，腾出涉案房屋。被告辩称其父亲是基于公司的分配而取得案涉房屋居住权，对案涉房屋的占有属于合法占有，未提供证据证明。即使是公司分配给被告父亲，也仅在其生前具有居住权，被告并无居住权利。被告辩称原告与谷松根恶意串通而损害答辩人的合法权益，房屋转让价格过低，且没有证据显示被答辩人向谷松根支付过购房款。其房屋买卖双方按照自己真实意思进行买卖，系自己民事权利的处分行为，并不直接串通损害被告的利益。被告父母及家人一直在涉案房屋居住，系公司在涉案房屋未处分之前的行为。因公司已对涉案房屋进行了相应处分，通过房改进行出售，通过转让并依法登记备案，原告已依法取得涉案房屋的所有权。被告父母未通过房改政策时依法取得涉案房屋的所有权，在原告取得所有权后，应当在原告及其他权利人催促后搬离。故被告以上辩称意见，本院不予采信。原告请求被告搬离涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告以其已向郑州铁路运输法院提起行政诉讼，请求撤销涉案房屋不动产权证。本案房屋所有权并不必然以被告提出撤销涉案房屋所有权证之诉审理结果为依据，并不影响本案的审理与裁判，故被告提出的中止审理申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告郭瑞明于本判决生效之日起十日内搬离。案件受理费减半收取5446元，由被告郭瑞明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇一九年十月十八日书记员  宋 彬