广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1294号上诉人（原审被告，反诉原告）：梅州万达地产有限公司。住所地：梅州市********第12层。法定代表人：王亮，该公司执行董事、经理。上诉人（原审被告，反诉原告）：梅州万达广场商业物业管理有限公司。住所地：梅州市梅江区********梅州万达广场4A层。法定代表人：王志彬，该公司执行董事、经理。上述两上诉人的委托诉讼代理人：刘凯，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：洪晓森，男，汉族，1973年4月7日出生，住所地：梅州市梅江区沿江南路53号宝嘉丽湾小区***********。委托诉讼代理人：李彦彬，广东粤梅律师事务所律师。上诉人梅州万达地产有限公司（以下简称“万达地产公司”）、梅州万达广场商业物业管理有限公司（以下简称“万达商管公司”）因与被上诉人洪晓森租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初87号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人万达地产公司、万达商管公司的共同委托诉讼代理人刘凯，被上诉人洪晓森的委托诉讼代理人李彦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达地产公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、三项，并驳回被上诉人洪晓森对万达地产公司的所有诉讼请求；2、依法改判支持万达地产公司一审的反诉请求，判令被上诉人洪晓森支付万达地产公司162020.07元（其中履约保证金84517.50元已缴至万达地产公司账户内，优惠租金77502.57元应由被上诉人洪晓森补交）；3、一、二审诉讼费用由被上诉人洪晓森承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方已签订《商铺租赁合同》双方应信守执行，双方就解除租赁合同所涉及优惠租金返还问题及商铺交还标准事宜未协商一致。万达地产公司与万达商管公司为委托管理关系，万达地产公司委托万达商管公司对梅州万达广场商铺进行出租、收取租金及为商户提供物业管理服务等。(一)万达商管公司于2018年9月17日收到《撤铺申请函》，一审法院认定洪晓森于2018年6月向万达商管公司提交书面撤场申请与事实不符，一审法院认定事实不清，请求依法予以查明。(二)2018年9月17日，洪晓森因经营困难向万达商管公司提交书面《撤铺申请函》，申请提前解除与万达地产公司之间的租赁合同关系，并请求于2018年10月31日撤出商场。万达商管公司告知根据《租赁合同》第20.5条约定，洪晓森应该提前九十天书面通知方可提前解除，故洪晓森未依约书面通知万达商管公司及万达地产公司，洪晓森已构成违约。（三)根据《租赁合同》补充协议约定，洪晓森应在合同终止后七日内将享受的租金优惠向万达地产公司予以补交，该协议由双方合法签订，双方应信守执行，一审法院未认定该协议的效力而驳回万达地产公司在一审的全部反诉请求无事实依据。(四)根据《租赁合同》约定洪晓森应使房屋符合交付时的各项标准要求，经万达地产公司验收确认符合约定后，交还给万达地产公司，若未能按约交还造成万达地产公司损失的，应由洪晓森赔偿。二、案涉《品客天下可退押金明细》由洪晓森变相胁迫物业公司员工出具，一审法院未对该证据合法性进行审查，请求依法查明。2018年9月19日，在双方就合同解除事宜未协商一致情况下，万达商管公司通知洪晓森到涉案商铺沟通租金缴纳事宜，洪晓森通过与其股东沟通后表示“若万达公司不同意出具《品客天下可退押金明细》，则不同意缴纳10月份租金”。万达商管公司员工迫于工作考核要求，根据租赁合同第3.1.2条约定需在2018年9月20日前完成收租工作，否则将面临公司处罚，万达地产公司认为该证据为洪晓森变相胁迫万达商管公司员工出具，该证据因存在变相胁迫行为，故应认定为无效证据。案涉《品客天下可退押金明细》的出具及其中载明内容，只能证明万达地产公司与洪晓森就案涉履约保证金、质量保证金、物业服务保证金及POS机押金的费用退还部分问题达成共识，但未对合同解除所涉及的其他事项达成一致意见，一审法院据此认定万达地产公司与洪晓森之间就租赁合同关系所涉及的全部内容达成一致意见明显与事实不符，请求依法审查该证据的合法性，并查明本案事实，驳回洪晓森本诉的全部诉讼请求。三、关于案涉优惠租金补交及涉案商铺装修装饰拆除费用承担问题。(一)合同履行期间经洪晓森申请享受优惠租金共计77502.57元，万达地产公司与洪晓森就该优惠租金问题订立租赁合同及补充协议，故根据《商铺租赁合同》第20.14条及《补充协议》第一条第2款约定，现因洪晓森经营困难申请提前解除租赁合同关系，导致合同无法继续履行，洪晓森应按照合同约定将上述优惠租金补交给万达地产公司。(二)洪晓森作为涉案商铺的第一位承租人，商铺交付时为毛坯状态，现因洪晓森申请提前解除租赁合同，且未按约提前九十天书面通知，故按约洪晓森应将涉案商铺恢复毛坯状态交还给万达地产公司。因洪晓森未履行合同约定义务，万达地产公司于2018年11月5日委托物业公司另行聘请广东铭瀚发展有限公司对涉案商铺装修装饰进行拆除并向其支付的拆除费用人民币32725元应由洪晓森赔偿。综上，洪晓森未按约办理合同解除手续进行强制撤铺的行为已构成根本违约，对万达地产公司造成极大经济损失，一审法院未依法查明案件事实，且未对万达地产公司一审的反诉请求及事实进行审查，特此请求依法撤销一审判决，并由洪晓森赔偿对万达地产公司造成的所有经济损失，本案一切诉讼费用应由洪晓森承担。万达商管公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，同意退回质量保证金、POS机押金给被上诉人洪晓森；2、依法改判支持万达商管公司一审的反诉请求，判令被上诉人洪晓森赔偿万达商管公司48225元(其中商铺拆铺费用32725元及律师费15500元)，双方款项抵扣后从生效判决确定履行义务之日起计算利息；3、一、二审诉讼费用由被上诉人洪晓森承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。洪晓森与万达地产公司已签订《商铺租赁合同》，双方应信守执行，双方就解除租赁合同所涉及优惠租金返还问题及商铺交还标准事宜未协商一致。万达地产公司与万达商管公司为委托管理关系，万达地产公司委托万达商管公司对梅州万达广场商铺进行出租、收取租金及为商户提供物业管理服务等。(一)万达商管公司于2018年9月17日收到洪晓森提交的《撤铺申请函》，一审法院认定洪晓森于2018年6月向万达商管公司提交书面撤场申请与事实不符，一审法院认定事实不清，请求依法予以查明。(二)2018年9月17日，洪晓森因经营困难向万达商管公司提交书面《撤铺申请函》，申请提前解除与万达地产公司之间的租赁合同关系，并请求于2018年10月31日撤出商场。万达商管公司告知根据《租赁合同》第20.5条约定，洪晓森应该提前九十天书面通知方可提前解除，故洪晓森未依约书面通知万达商管公司及万达地产公司，洪晓森已构成违约。(三)根据《补充协议》约定，洪晓森应在合同终止后七日内将享受的租金优惠向万达地产公司予以补交，该协议由双方合法签订，双方应信守执行，一审法院未认定该协议的效力驳回万达地产公司在一审的全部反诉请求无事实依据。(四)根据《租赁合同》约定洪晓森应使房屋符合交付时的各项标准要求，经万达地产公司验收确认符合约定标准后，交还给万达地产公司，若未能按约交还造成万达地产公司损失的，应由洪晓森赔偿。二、案涉《品客天下可退押金明细》由洪晓森变相胁迫万达商管公司员工出具，一审法院未对该证据合法性进行审查，请求依法查明。2018年9月19日，在双方就合同解除事宜未协商一致情况下，万达商管公司通知洪晓森到涉案商铺沟通租金缴纳事宜，洪晓森通过与其股东沟通后表示“若万达公司不同意出具《品客天下可退押金明细》，则不同意缴纳10月份租金”。万达商管公司员工迫于工作考核要求，根据租赁合同第3.1.2条约定需在2018年9月20日前完成收租工作，否则将面临公司处罚，万达商管公司认为该证据为洪晓森变相胁迫其员工出具，该证据因存在变相胁迫行为，故应认定为无效证据。案涉《品客天下可退押金明细》的出具及其中载明内容，只能证明双方就案涉履约保证金、质量保证金、物业服务保证金及POS机押金的费用退还部分问题达成共识，但未对合同解除所涉及的其他事项达成一致意见，一审法院据此认定双方之间就租赁合同关系所涉及的全部内容达成一致意见明显与事实不符，请求依法审查该证据的合法性，并查明本案事实，驳回洪晓森本诉的诉讼请求。三、关于案涉优惠租金补交及涉案商铺装修装饰拆除费用承担问题。(一)合同履行期间洪晓森享受优惠租金共计77502.57元，根据《商铺租赁合同》第20.14条及《补充协议》第一条第2款约定，现因洪晓森经营困难申请提前解除租赁合同关系，导致合同无法继续履行，洪晓森应按照合同约定将上述优惠租金补交给地产公司。(二)洪晓森为涉案商铺的第一位承租人，商铺交付时为毛坯状态，现因洪晓森申请提前解除租赁合同，且未按约提前九十天书面通知，故按约洪晓森应将涉案商铺恢复毛坯状态交还给地产公司。因洪晓森未履行合同约定义务，万达商管公司居于委托管理关系，2018年11月5日另行聘请广东铭瀚发展有限公司对涉案商铺装修装饰进行拆除并向其支付的拆除费用人民币32725元应由洪晓森赔偿，该费用由万达商管公司垫付，故洪晓森应就此费用赔偿给万达商管公司。综上，万达商管公司认为，洪晓森未按约办理合同解除手续进行强制撤铺的行为已构成根本违约，居于委托管理关系，对于本诉所涉及的物业服务保证金、质量保证金、POS机押金，万达商管公司同意在抵扣垫付的拆除商铺装修等恢复毛坯状态的费用及律师费后予以退还给洪晓森，一审法院未依法查明案件事实，且未对万达商管公司一审的反诉请求及事实进行审查，特此请求依法撤销一审判决，并由洪晓森赔偿对万达商管公司造成的所有经济损失，本案一切诉讼费用应由洪晓森承担。洪晓森辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求依法予以维持。洪晓森向一审法院起诉请求：1、判令被告万达地产公司退还原告支付的履约保证金84517.5元；2、判令被告万达商管公司退还原告支付的物业服务费保证金33807元，质量保证金10000元，POS机押金5000元，合计48807元；3、依法判令被告万达地产公司以84517.50元为基数，自2018年11月1日起至归还全部保证金之日止，以人民银行同类同期利率计算向原告支付资金占用利息。依法判令被告万达商管公司以48807元为基数，自2018年11月1日起至归还全部保证金之日止，以人民银行同类同期利率计算向原告支付资金占用利息；4、案件诉讼费由两被告共同承担。万达地产公司、万达商管公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告（原告）已缴纳的履约保证金84517.50元归万达地产公司所有；2、判令反诉被告（原告）返还租金优惠人民币77502.57元给万达地产公司；3、判令反诉被告（原告）承担商铺清理费用32725元给万达商管公司；4、由反诉被告（原告）承担案件本诉及反诉律师费15500元；5、本案诉讼费用和反诉费用由反诉被告（原告）承担。一审法院认定事实：被告万达地产公司是具有房屋出租、物业管理等经营范围的有限责任公司，被告万达商管公司是具有物业管理等经营范围的有限责任公司。2016年7月10日，原告与被告万达地产公司签订《梅州万达广场商铺租赁合同》，约定被告万达地产公司委托被告万达商管公司对包括该房屋在内的商业广场提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。约定被告万达地产公司将位于梅州万达广场四层4027号商铺（套内面积为338.07平方米）出租给原告使用，租赁期限为55个月，自2016年9月23日起至2021年4月22日止，并约定租金标准和租金支付。合同还约定原告应向被告万达地产公司支付履约保证金、向被告万达商管公司支付物业服务费保证、质量保证金、POS机押金，违约责任等内容。合同签订后，原告按合同约定向被告万达地产公司缴纳首期租金，支付履约保证金84517.50元，向被告万达商管公司支付物业服务费保证金33807元、质量保证金10000元、POS机押金5000元，合计48807元，被告将商铺交付给原告使用。2016年9月23日，万达商业步行街开业，原告正式使用租赁店铺，经营品客天下牛排店，依约交纳租金。2017年5月、8月，2018年3月、4月，原告与被告万达地产公司经协商签订《补充协议》，原告在租赁期间享有租金优惠。至2018年6月，原告因经营困难，向被告提出《撤场申请》，写明“品客天下牛排（四楼4027号铺）决定于2018年6月30日提出撤场申请，望最迟在2018年9月30日结束后撤场”。至2018年9月19日，双方协商原告需经营至2018年10月30日止，原告交清2018年10月租金，被告同意原告撤场，被告万达商管公司管理人员侯国喜在《品客天下可退押金明细》签名同意退回押金。2018年10月30日，原告搬离租赁的4027号商铺，交清至2018年10月31日止租金并撤场，双方未办理店铺撤场交接手续。同年11月，被告未经原告确认自行拆除店铺装修物，并将上述商铺出租给他人，所提交的收据也注明“四楼品客天下拆铺费32725元”。原告向两被告申请退还保证金，被告拒不退还。原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。被告则提出反诉请求。一审法院认为，原、被告双方签订的《梅州万达广场商铺租赁合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，未违反法律规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约交纳租金、履约保证金等费用，被告交付商铺给原告使用。2018年6月30日原告向被告提出撤场申请，至同年9月19日，双方协商同意原告在2018年10月30日结束后撤场，双方对解除合同达成一致意见，被告同意退回履约保证金、物管费保证金、质量保证金、POS机押金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，2018年10月30日原告撤场，交清至2018年10月31日止租金，被告接收了租金及商铺，双方同意解除合同，被告并将商铺租赁给他人的事实，有原告提交的《撤场申请》、《品客天下可退押金明细》及原、被告庭审陈述等证据证实，予以确认。原告要求被告万达地产公司退还原告支付的履约保证金84517.5元、被告万达商管公司退还原告支付的物业服务费保证金33807元，质量保证金10000元，POS机押金5000元，合计48807元，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告变相胁迫其签订文件并要求退回履约保证金的意见，未提交证据证明，不予采纳。反诉原告（被告）要求判令反诉被告（原告）已缴纳的履约保证金84517.50元归万达地产公司所有及要求反诉被告（原告）返还租金优惠人民币77502.57元给梅州万达地产有限公司，该履约保证金及租金优惠，双方已在履行合同中协商达成一致意见，合同提前终止，是双方协商的结果，双方均无明显违约行为，目前双方已将租赁店铺实际交付，且反诉原告主张的情形与合同约定不符，因此，被告要求履约保证金归其所有及返还租金优惠的请求，依据不足，不予采纳。对反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）承担商铺清理费用32725元，合同未约定商铺交还标准及清理费用，被告自行拆除店铺装修产生的费用，不应由原告承担，对反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）承担律师费15500元，依据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）梅州万达地产有限公司应在判决生效之日起五日内退还履约保证金84517.5元，并从2018年11月1日起至退还全部保证金之日止，以中国人民银行同类同期利率计算资金占用利息给原告（反诉被告）洪晓森；二、被告（反诉原告）梅州万达广场商业物业管理有限公司应在判决生效之日起五日内退还物业服务费保证金33807元、质量保证金10000元、POS机押金5000元，合计48807元，并从2018年11月1日起至退还上述全部款项之日止，以中国人民银行同类同期利率计算资金占用利息给原告（反诉被告）洪晓森；三、驳回被告（反诉原告）梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费2966.49元（该款已由原告预交），案件反诉费4453.67元，按规定减半收取2226.84元（该款已由被告预交），合计5193.33元，由被告梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查，双方签订的《商铺租赁合同》约定从计租之日起至2017年9月22日，月租金为42258.75元；从2017年9月23日起至2018年9月22日，月租金为44371.69元。第20.14条约定：双方特别明确，乙方（指洪晓森）妥善履行本合同是甲方（指万达地产公司）给予乙方3.2条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内月租金标准补交第3.2条项下减免的全部租金。2017年5月、8月，2018年3月12日、4月16日，洪晓森与万达地产公司签订《补充协议》，约定洪晓森在租赁期间享有租金优惠，即：2017年6、7、8月分别交纳租金29581.13元；2017年9月交纳租金29975.54元；2018年4、5、6月分别交纳租金35497.35元。《补充协议》第一条第2款也作出了与《商铺租赁合同》第20.14条同样的约定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方诉辩主张，本案二审处理意见如下：双方签订的《梅州万达广场商铺租赁合同》及《补充协议》为合法有效，本院予以确认，双方应履行各自义务。租赁合同签订后，洪晓森依约交纳租金、履约保证金等费用，万达地产公司交付商铺给洪晓森使用。在租赁过程中，因出现亏损等原因，洪晓森称于2018年6月30日向万达商管公司提出撤场申请。2018年9月19日，双方协商同意在2018年10月30日撤场，万达商管公司副总经理侯国喜在《品客天下可退押金明细》上签名，同意退回履约保证金、物管费保证金、质量保证金、POS机押金。2018年10月30日洪晓森撤场，交清至2018年10月31日止租金，万达商管公司接收了租金及商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，可以认定涉案租赁合同经双方达成一致意见予以解除。万达商管公司称侯国喜在《品客天下可退押金明细》上签名是洪晓森变相胁迫所为，但其未能提供充分证据予以证明，故本院对此不予采纳。万达地产公司、万达商管公司主张洪晓森未在解除合同的前三个月提出申请，其要求解除合同不符合双方约定，洪晓森交纳的履约保证金84517.5元、物业服务费保证金33807元不应予以退回，依据不足，不予支持。万达地产公司主张被上诉人应补交租金优惠77502.57元问题。经查，《商铺租赁合同》第20.14条约定：双方特别明确，乙方（指洪晓森）妥善履行本合同是甲方（指万达地产公司）给予乙方3.2条项下减免租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内月租金标准补交第3.2条项下减免的全部租金。2017年5月、8月，2018年3月12日、4月16日，洪晓森与万达地产公司签订《补充协议》，约定洪晓森在租赁期间享有租金优惠，即：2017年6、7、8月分别交纳租金29581.13元；2017年9月交纳租金29975.54元；2018年4、5、6月分别交纳租金35497.35元。《补充协议》第一条第2款也作出了与《商铺租赁合同》第20.14条同样的约定，现洪晓森经营困难申请提前解除租赁合同关系，导致合同无法继续履行，即出现了洪晓森原因导致本合同提前终止的情形。提前解除合同并不能当然免除责任。《商铺租赁合同》约定从计租之日起至2017年9月22日，月租金为42258.75元；从2017年9月23日起至2018年9月22日，月租金为44371.69元。因此，洪晓森应按照合同约定将上述优惠租金差额77502.57元补交给万达地产公司。一审法院驳回万达地产公司要求洪晓森补交优惠租金差额77502.57元不当，应予纠正。至于万达商管公司主张洪晓森承担商铺清理费用32725元问题，因《商铺租赁合同》未约定合同终止时涉案商铺应恢复毛坯状态交还给万达地产公司，由此万达地产公司自行拆除店铺装修产生的费用不应由洪晓森承担；同理，万达商管公司要求洪晓森承担其律师费15500元亦不予支持。综上所述，万达地产公司的上诉请求部分成立，予以支持；万达商管公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初87号民事判决第一、二项；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初87号民事判决第三项；三、被上诉人洪晓森应在本判决生效之日起五日内支付优惠租金差额77502.57元给上诉人梅州万达地产有限公司；四、驳回上诉人梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2966.49元，案件反诉费4453.67元，按规定减半收取2226.84元，合计5193.33元，由被上诉人洪晓森负担825.33元，上诉人梅州万达地产有限公司负担1500元，上诉人梅州万达广场商业物业管理有限公司负担2868元。二审案件受理费5193.33元（已由上诉人梅州万达地产有限公司、梅州万达广场商业物业管理有限公司分别预交5193.33元），由被上诉人洪晓森负担825.33元，上诉人梅州万达地产有限公司负担1500元，上诉人梅州万达广场商业物业管理有限公司负担2868元。本院分别退回梅州万达地产有限公司3693.33元，退回梅州万达广场商业物业管理有限公司2325.33元。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇一九年十月二十四日法官助理 黄 可书 记 员 陈宏群