舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0902民初2396号 原告(反诉被告)：蒋臣忠，男，1969年8月4日出生，汉族，住舟山市定海区。 被告（反诉原告）：方伦富，男，1962年6月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：王志刚，舟山市定海区秉拯法律服务所法律工作者。 第三人：夏秀青，女，1977年4月19日出生，汉族，住舟山市定海区。 原告(反诉被告)蒋臣忠与被告（反诉原告）方伦富、第三人夏秀青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，被告（反诉原告）方伦富向本院提出反诉。两案合并审理，依法适用简易程序于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)蒋臣忠、被告（反诉原告）方伦富及其委托诉讼代理人王志刚、第三人夏秀青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)蒋臣忠向本院提出本诉诉讼请求：1.确认判令方伦富继续履行第三人夏秀清与蒋臣忠于2017年10月30日签订的船用品市场××幢一楼17号商铺《房屋租赁合同》；2.判决方伦富停止对蒋臣忠享有船用品市场××幢×楼17号商铺租赁权的妨害行为；3.判决方伦富恢复对船用品市场××幢××楼17号商铺大卷闸门的原状，赔偿损害的门锁480元、另外重新开门的费用1800元、赔偿租客的搬家费及后期的租金损失。事实和理由：蒋臣忠于2017年11月承租新城船用品东十七路××幢一号到二十五号的房屋，合计二十五间；《房屋租赁合同》约定租期三年，自2017年11月15日至2020年11月14日，租金每年90000元，每半年支付一次。折合每间每年3582元。蒋臣忠支付第一期的租金时，二十五间房屋租金全部由对应的原房东收取，付第二期时夏秀青将案涉17号商铺卖给了方伦富，第二期租金也是由方伦富收取。至此原被告双方相安无事。到了付第三期租金(2018年11月15日至2019年5月14日)时，由于以方伦富为首的部分业主要求与吵闹，蒋臣忠被迫把租金从每间半年的1791元提高到3000元，已于2019年2月支付完毕。这样蒋臣忠付出的第三期租金比原合同多了16926元(每间多付1209×14间=16926元)。2019年5月6日以方伦富为首的部分业主再次聚集到商铺现场，要把商铺门封了，要求收回商铺；双方发生了争吵，引来多人围观，给承租人的经营带来极大的影响。报110，警察在现场时，方伦富还威胁要堵门收回酒铺，其理由是：商铺是他买的，他没签租房合同；警察处理结果：是按合同处理。蒋臣忠于2019年5月6日-2019年5月8日支付了第四期租金(2019年5月15日至2019年11月14日)，大部分业主的租金皆由管理员发放到位，蒋臣忠在群里多次催促未收到租金的业主提供收款方式，租金马上付出。只有方伦富(新业主)、倪某(新业主)及谢雪飞置之不理，未提供收款方式。蒋臣忠又通过微信转账的方式付出租金，均遭到拒绝，租金退回。2019年5月29日蒋臣忠发现17号商铺的门锁被塞了木屑并灌注了502胶水。报警后找人换锁(110有纪录)。2019年5月30日发现9号的门也被堵了（110有记录），没办法原告请师傅进行了维修。2019年6月2日门锁又被堵了，方伦富(买房人)在业主群里承认是他堵的，报警查验后修锁；2019年6月3日，商铺门上被贴通告：商铺是我的，给我搬出来，后果自负。2019年6月8日，门锁被再次堵住。再次报警。至此修锁4次，每次120元，合计480元。2019年6月9日，方伦富把商铺的卷闸门用撬棒撬坏了，已经不能使用(110有记录及图片)，价值1200元。2019年6月10日，方伦富把商铺的卷闸门拆掉扔到马路上了。由于方伦富的多次骚扰滋事，卷闸门已被损毁；蒋臣忠商铺已经不能正常经营，店内价值五十多万的物品随时有被盗窃的风险。现在蒋臣忠已经到周边各处寻找合适场所，准备尽快搬出，避免损失扩大。租客已于2019年7月5日开始搬离商铺；蒋臣忠应退回租客的租金违约金及搬场费，损失还在继续扩大。根据《合同法》买卖不破租赁的原则，及出租人卖出房屋时应提前告知承租人，出租人在同等条件下享有优先购买的权利；租赁物所有权改变，不影响租赁合同的效力及全体业主购房时签订的《共同投资管理协议》和《房屋租赁合同》，特提起诉讼。蒋臣忠为主张提交了房屋租赁合同（及居间合同）、投资管理协议等证据。 被告（反诉原告）方伦富辩称，一、2019年1月11日，因方伦富与部分业主发现蒋臣忠将租赁商铺转租并牟利，便向蒋臣忠提出异议，后经与蒋臣忠协商一致达成口头协议：自2018年11月15日起至2019年5月14日，半年租金提高到3000元；自2019年5月14日起原《房屋租赁合同》解除，并由方伦富及其他业主自行与新租房人签订房屋租赁协议。二、2018年7月，方伦富早已将自己收款银行账号信息提供给了蒋臣忠，蒋臣忠也曾通过该银行帐户向方伦富支付过房租。双方互加了微信，微信中亦可支付租金。故不存在无法向方伦富支付租金的情况。三、蒋臣忠未提供其经济损失的相关证据，其诉请赔偿无据。方伦富依照《房屋租赁合同》第三条及第七条第2项约定行使合同解除权并要求收回租赁房屋，且已尽到法定通知义务，该行为合法合规，在蒋臣忠拒不腾退情形下进行换锁关门，系无奈之下的民事自力救助行为，亦未超出必要正当范畴，依法不承担民事责任。方伦富认为，蒋臣忠转租牟利且未按约定期限支付租金事实清楚，违约在先，方伦富依法行使解除合同权并无过错，应驳回本诉诉请。方伦富提交房屋买卖合同、不动产权证明、房屋租赁合同、微信截图、中国银行交易流水明细清单、照片、解除房屋租赁合同通知书、协议、《证明》等证据为证。 第三人夏秀青述称，2017年11月23日将船用品市场房屋转让给方伦富，在买卖合同里明确写明乙方必须履行甲方之前的租赁协议，过户后乙方必须履行整幢大楼的管理协议，当时由方伦富在投资管理协议上签字。夏秀青通过夏某在2017年10月底电话通知蒋臣忠房屋转让给方伦富。2018年7月7日，蒋臣忠在微信群里要求各位业主提供转账账号，当时方伦富也向其提供了账号，蒋臣忠并没有对方伦富的身份提出任何异议，说明他已经知情方伦富为新业主。 被告（反诉原告）方伦富向本院提出反诉诉讼请求：1.判决双方签订的舟山市定海区临城街道舟山船用品市场××幢东十七路17号商铺《房屋租赁合同》于2019年5月29日解除；2.判令蒋臣忠按年租金6000元计付自2019年5月15日起至2019年5月29日止的房租、立即腾退租赁商铺；并按年租金6000元标准计付自2019年5月30日起至其实际腾退完毕日止的房屋占有使用费。事实与理由：2017年10月30日，案涉商铺原业主夏秀青与该商铺所在一楼其他业主一起与蒋臣忠订立《房屋租赁合同》，将案涉商铺出租给蒋臣忠，租赁合同对租赁期限、租金金额、支付方式等事项予以约定。2017年11月23日，夏秀青将案涉商铺出售给方伦富。方伦富由此承继了案涉商铺《房屋租赁合同》出租方的权利义务。2019年1月中旬，方伦富及其他业主得知蒋臣忠将租赁商铺转租给他人牟利，便提出异议并与蒋臣忠进行交涉，蒋臣忠承诺自2018年11月15日起将每间原年租金3582元调整为每间商铺每年租金为6000元，并同意自2019年5月15日起解除原《房屋租赁合同》，由业主自行与实际承租人签订房租合同。2019年1月11日，蒋臣忠通过手机转账向方伦富支付了2018年11月15日至2019年5月14日的半年租金3000元。2019年5月7日，因蒋臣忠违反2019年1月中旬双方达成的协定，不愿解除原《房屋租赁合同》，欲继续转租给他人牟利，故双方发生争执。后，蒋臣忠既不愿解除《房屋租赁合同》，也未按《房屋租赁合同》第二条约定提前七天即在2019年5月7日支付2019年5月15日至2019年11月14日半年的租金3000元。于是，方伦富依据双方签订的《房屋租赁合同》第七条第2项“承租方拖欠租金10天以上的，出租方可终止合同，收回房屋”之约定，便于2019年5月29日上午将解除房屋租赁合同的书面通知张贴在租赁房屋的大门上，通知蒋臣忠《房屋租赁合同》正式解除。当日下午，蒋臣忠仍按原年租金3582元标准以微信转账方式向方伦富支付2019年5月15日至2019年11月14日的半年租金1791元，方伦富则予以拒收(蒋臣忠支付部分业主的半年租金为3000元，且与东十七路7号、9号、11号业主签订了解除房屋租赁合同协议)。综上，蒋臣忠在未经方伦富同意情形下，将租赁商铺转租牟利，且未按约定期限支付租金，拖欠租金十天以上已构成违约，方伦富已于2019年5月29日按照《房屋租赁合同》第二条约定行使解除合同权并以书面形式通知了反诉被告，按照《合同法》第九十三条第二项之规定，该解除合同通知合法有效，但蒋臣忠拒不腾退。 原告(反诉被告)蒋臣忠对反诉辩称，继续履行租赁合同。临时解约协议是在吵闹的情况下写的，不真实。 双方对以下事实无争议，本院予以确认：2017年10月30日，蒋臣忠与夏某等业主代表签订《房屋租赁合同（及居间合同）》，蒋臣忠承租新城船用品市场东十七路××幢一号到二十五号的房屋，合计二十五间；《房屋租赁合同》约定租期三年，自2017年11月15日至2020年11月14日，租金每年90000元，每半年支付一次，每间1791元，下期房租提前七天支付。《房屋租赁合同》第七条第2项约定“承租方拖欠租金10天以上的，出租方可终止合同，收回房屋”。双方另有投资管理协议。夏秀青为其中船用品市场××幢东十七路17号房屋的业主，并在2017年11月将该房屋转让给方伦富。2018年8月3日，蒋臣忠向方伦富支付过一期半年房租1792元。2019年，双方协商每间房租提高到3000元。2019年6月13日，方伦富（东十七路11号业主）等船用品市场××幢东十七路7号、9号、11号、东十八路16号业主与蒋臣忠签订了临时解约协议，约定因承租方拖欠房租十天以上，根据原签订的租赁合同约定，乙方（即蒋臣忠）拖欠租金10天以上的，甲方可终止合同，收回房屋。蒋臣忠将方伦富名下的房屋转租给他人。上述事实有《房屋租赁合同（及居间合同）》、微信聊天记录、临时解约协议、不动产权证、《租房合同》等为证。 双方对以下事实存在争议，本院认定如下： 一、蒋臣忠未及时支付房租。在支付第四期(2019年5月15日至2019年11月14日)的租金过程，蒋臣忠未按照约定将3000元及时给付方伦富。在提交的微信聊天记录证据中，蒋臣忠在2019年5月28日转账(2019年5月15日至2019年11月14日)房屋租金为1791元，而非3000元；且超出合同约定的七天前付款期限。逾期时间超过十天。 二、双方的租赁合同于2019年5月29日解除。双方约定的临时解约协议合法有效。2019年5月29日，方伦富等船用品市场××幢东十七路7号、9号、11号、东十八路16号已在所涉房屋张贴《通知》，告知因蒋臣忠违反合同转租及超过应付租金日期，自2019年5月29日起收回房屋。双方又在2019年6月13日签订了临时解约协议，约定因承租方拖欠房租十天以上，根据原签订的租赁合同约定，乙方（即蒋臣忠）拖欠租金10天以上的，甲方可终止合同，收回房屋。租赁合同约定超过十天付款的，出租人可以终止合同，收回房屋。方伦富在蒋臣忠逾期支付租金已经超过十天的情况，已经于2019年5月29日通知解约。方伦富提交了临时解约协议和《通知》。 三、方伦富确认在2019年6月10日拆除船用品市场××幢东十七路17号的门。租赁合同解除后，蒋臣忠仍未搬离租赁房屋，但因为方伦富拆除租赁房屋的门，故本院认为方伦富已经自力救济，导致租赁房屋无法正常使用。 本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。方伦富受让房屋后，蒋臣忠与夏秀青之间就船用品市场××幢东十七路17号的房屋租赁合同，对方伦富有约束力。双方仍应按照合同履行。《房屋租赁合同（及居间合同）》和临时解约协议，均为双方真实意思表示，合法有效。蒋臣忠认为受到外力胁迫、考虑租客利益、临时签署、需以司法调解为准等主张，无证据印证，本院不予采信。根据临时解约协议的约定，蒋臣忠逾期付租金，租赁合同终止。双方应当遵守该约定。方伦富根据合同约定的单方解除合同的权利，在蒋臣忠已经逾期支付租金十天以上的情形下，在2019年5月29日向蒋臣忠提出解除合同，收回房屋，并以张贴《通知》形式告知蒋臣忠。双方的租赁合同应于2019年5月29日解除。现方伦富仍不同意继续履行租赁合同的前提下，双方的租赁合同应已经解除。蒋臣忠对租赁房屋已经无继续占用的权利。租赁房屋应仍由房屋产权人享有占有、使用、防止侵害等物权权利。因租赁合同解除，出租人应当给予承租人一定时间段的腾退期间。出租人方伦富在通知合同解除后，立即采取自力救济方式以撬门等形式，导致房屋无法正常使用。对其主张的继续占用使用费一节，本院不予支持。 综上所述，蒋臣忠要求继续履行租赁合同、排除妨害的本诉请求，本院不予支持。蒋臣忠提出的要求赔偿等诉请，缺乏证据，本院不予支持。方伦富提出的舟山市定海区临城街道舟山船用品市场××幢东十七路17号商铺《房屋租赁合同》于2019年5月29日解除的反诉请求，本院予以确认。方伦富要求按年租金6000元计付自2019年5月15日起至2019年5月29日止的房租、立即腾退租赁商铺的请求，本院予以支持，租金为233.33元。方伦富要求并按年租金6000元标准计付自2019年5月30日起至其实际腾退完毕日止的房屋占有使用费，本院不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下： 一、驳回原告(反诉被告)蒋臣忠本诉诉讼请求； 二、确认舟山市定海区临城街道舟山船用品市场××幢东十七路17号商铺《房屋租赁合同》于2019年5月29日解除； 三、原告(反诉被告)蒋臣忠在本判决生效之日起十日内起支付被告（反诉原告）方伦富租金233.33元，并立即腾退舟山市定海区临城街道舟山船用品市场××幢东十七路17号商铺； 四、驳回被告（反诉原告）方伦富其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费50元，减半收取25元，由原告(反诉被告)蒋臣忠负担；反诉受理费25元，由原告(反诉被告)蒋臣忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 林 静 二〇一九年十月八日 书记员 侯微波