湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5706号上诉人（原审原告）：湖南东盛物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉路267号。法定代表人：黄承国，总经理。委托诉讼代理人：李欣欣，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：文辽津，男，1977年12月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系公司员工。上诉人（原审被告）：长沙五星博威物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区韭菜园街道韶山北路1号中共湖南省委大院省委四区干部公寓楼2楼（整层）。法定代表人：彭立华，总经理。委托诉讼代理人：柳成柱，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文中，湖南崇民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省祥鑫资产管理有限责任公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区文艺路街道芙蓉中路二段91号东成大厦。负责人：雷伟梁。上诉人湖南东盛物业管理有限公司（以下简称东盛物业公司）与上诉人长沙五星博威物业管理有限公司（以下简称五星博威公司）、被上诉人湖南省祥鑫资产管理有限责任公司长沙分公司（以下简称祥鑫长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初2539民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东盛物业公司不服一审判决，向本院上诉，请求：一、请求判决变更祥鑫长沙分公司支付东盛物业公司空调费30080元；二、请求判决被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：原审法院认定的空调费错误，其认定的证据不符合证据规则.一、2015年6月16日，东盛物业公司与祥鑫长沙分公司签订《东成大厦物业管理服务合同》（2015年6月16日至2016年6月15日）。《东成大厦物业管理服务合同》其中约定祥鑫长沙分公司使用的房屋为东成大厦13楼，使用用途为办公，建筑面积共计725㎡，其中收费标准为物业管理费3.2/㎡/月，水费5.574元/吨，电费1.197元/度，空调费12/㎡/月，分摊0.222元/㎡/月，空调费随水费、电费、油费及燃气费用的市场价格波动来调整标准；空调开机标准：在约定的开机温度条件下，每周开机5日，每日开机8小时，全年开机9个月，9个月的费用平均分摊到每年12个月中收取，业主或租户要求超出本合同约定或计划外空调供应，需另签订协议；除空调费用外，其他一切费用东盛物业公司将从2015年6月16日起收取；中央空调正常使用的面积375平方米自2015年7月15日开始收取费用，不能正常使用中央空调的面积350平方米，待维修好后再确定收费日期，但维修期间需按1.10元/平方米/月缴纳空调基本维护费。《东成大厦物业管理服务合同》明确约定说明中央空调正常使用的面积375㎡，原审法院就375㎡应当按照12元/㎡/月计算。二、原审法院查清的祥鑫长沙分公司提交的2015年6月25日祥鑫长沙分公司向出租人长沙市洪山建筑有限公司致函及2015年7月11日与2015年7月15日祥鑫长沙分公司分别向东盛物业公司和长沙市洪山建筑有限公司致函无事实依据，祥鑫长沙分公司提交的证据系其单方提交，不符合证据三性，原审法院应当不予认定。综上所述，根据《民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等相关规定，特上诉至贵院，请求判如所请。五星博威公司辩称：对判决结果无异议，对事实认定和法律适用有异议。无答辩意见。祥鑫长沙分公司辩称：我们没有使用过空调，空调一直有问题，并且有维修记录。五星博威公司不服一审判决，向本院上诉，请求撤销长沙市芙蓉区人民法院于2019年2月27日作出的（2018）湘0102民初2539号民事判决书。事实和理由：一、原审判决认定五星博威公司与东成大厦第四届业主委员会签订的《物业管理服务合同》签订时“合法性待定”，属于适用法律错误，依法应予变更。《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”根据该法规定，业主委员会自选举产生之日起成立，对外代表业主大会行使业主自治权，该等权力的行使不以任何行政机关的审核、审批、确认而发生效力。业主委员会的行政备案仅仅是对业主委员会产生过程和结果的一种存案备考，是主管部门对业主委员会履行监督、管理的职责行为，故该等备案行为既不是对业主委员会产生的行政确认，更不是对业主委员会的行政许可。现行法律、法规并未明确规定，业主委员会须得备案后才能代表业主大会行使业主自治权力。原审判决以“东成大厦第四届业主委员会备案时间为2016年1月21日”，认为其签订《物业管理服务合同》“尚未备案，其合法性待定”，是对《物权法》《物业管理条例》等法律赋予业主自治权力的一种侵犯，属于适用法律错误，依法应予变更。二、原审判决认为东盛物业公司提供物业服务至2016年3月23日，且该期间范围内五星博威公司未提供物业服务，属于基本事实认定不清，依法应予查实后改判。2015年10月16日，东成大厦第四届业主委员会即发出公告，要求东盛物业公司应于合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并办理交接手续。但东盛物业公司一直未按合同约定和业主委员会要求撤出物业管理区域。原审中，东盛物业公司未向法庭提交其他任何提供物业管理服务的证据，原审判决认定东盛物业公司提供物业管理服务至2016年2月23日属于基本事实认定不清，依法应查实后予以改判。而五星博威公司自2016年1月1日起，即进场提供物业管理服务，有权按照合同约定收取相关费用。三、原审判决以东盛物业公司存在事实上的物业服务，判决东盛物业公司有权收取物业费，属于适用法律错误，依法应予改判。法释8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明文规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”原审判决显然违反最高人民法院上述司法解释的明文规定，属于适用法律错误，依法应予改判。综上所述，原审判决基本事实认定错误，适用法律错误，依法应予撤销并改判。东盛物业公司辩称：我们的服务期限是在2016年3月23日。祥鑫长沙分公司辩称：我们收到了业委会的通知是2015年11月27日，要求我们于2016年元月份之后，物业费、水电费等不再向东盛物业公司缴纳。东盛物业公司向一审法院起诉请求：1、判令祥鑫长沙分公司支付东盛物业公司物业管理费用57766.18元及违约金35675元；2、判令五星博威公司对上述债务承担连带清偿责任；3、判令祥鑫长沙分公司、五星博威公司承担本案诉讼费用。一审法院确认如下事实：2011年2月28日，东盛物业公司与东成大厦业主委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：由东盛物业公司向东成大厦小区业主（或使用人）提供物业管理服务，其中，住宅改办公收费标准为物业管理费2.4元/平方米/月，水费3.08元/吨，电费0.897元/度，公共分摊费系数0.215元/平方米/月，合同期限为2011年1月1日至2015年12月31日。2015年6月16日，祥鑫长沙分公司与东盛物业公司签订《东成大厦物业管理服务合同》，约定：东盛物业公司为祥鑫长沙分公司使用的东成大厦13层（产权面积共计725平方米，使用用途为办公）提供物业服务，祥鑫长沙分公司向东盛物业公司支付物业管理费等相关费用，其中收费标准为物业管理费3.2元/平方米/月，水费5.574元/吨，电费1.197元/度，公共分摊费系0.222元/平方米/月,空调费12元/平方米/月，灭鼠费50元/月；空调费随水费、电费、油费及燃气费用的市场价格波动来调整标准；空调开机标准：在约定的开机温度条件下，每周开机5日，每日开机8小时，全年开机9个月，9个月的费用平均分摊到每年12个月中收取，业主或租户要求超出本合同约定或计划外空调供应，需另签订协议；除空调费外，其他一切费用东盛物业公司将从2015年6月16日起收取；中央空调正常使用的面积375平方米自2015年7月15日开始收取费用，不能正常使用中央空调的面积350平方米，待维修好后再确定收费日期，但维修期间需按1.10元/平方米/月交纳空调基本维护费；东盛物业公司当月15日前发费用通知单，祥鑫长沙分公司应于当月20日之前缴清所有费用，如不按规定交纳各项费用的，处每日应交金额千分之五的违约金；物业公司工作人员因违反协议、渎职失职而使业主、物业使用人员造成损失，按《物业管理条例》由物业公司承担法律责任；合同期限为2015年6月16日至2016年6月15日。2015年6月25日，祥鑫长沙分公司向出租人长沙市洪山建筑有限公司致函，表明其公司进场已近10天，在租赁前承诺提供的中央空调设备无法使用，要求本周内修好。2015年7月11日与2015年7月15日，祥鑫长沙分公司分别函告东盛物业公司和长沙市洪山建筑有限公司，表明因中央空调一直无法使用，现已自行购买安装了柜式空调和挂式空调数台。2015年10月16日，东成大厦（第四届）业主委员会发出公告，声明：东盛物业公司与东成大厦业主委员会的物业服务合同于2015年12月31日到期，2015年10月业主大会投票不再续聘；东盛物业公司应于合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业单位办理交接手续。2015年11月27日，东成大厦（第四届）业主委员会向东成大厦广大业主、物业使用人发出通知，告知：东盛物业公司与东成大厦业主委员会签订的物业服务合同于2015年12月31日到期，不再续聘；希望各位业主、物业使用人在2015年12月31日前与东盛物业公司结清账务，2016年1月1日起，各位业主和物业使用人的水电费、物业费不再向东盛物业公司交纳。2015年12月28日，东成大厦（第四届）业主委员会与五星博威公司签订《长沙市芙蓉区东成大厦物业管理服务合同》，委托该公司对东成大厦实行物业管理服务，合同期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。2016年1月21日，长沙市芙蓉区城建局作出编号为2016002号《业主委员会备案通知书》，给予东成大厦第四届业主委员会备案，本届业主委员会时间为2016年1月21日至2019年1月20日，任期3年。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，具明：东成大厦成立第四届业主委员会后，组织召开了业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，决定不再与东盛物业公司续聘东成大厦项目物业服务合同，并已聘请了新的物业服务企业，依法要求东盛物业公司在2016年3月24日之前，将物业管理用房、相关财务账目及资料移交给东成大厦业主委员会新聘请的物业服务企业。东盛物业公司向东成大厦小区提供物业服务至2016年3月24日搬离，并为小区业主代缴了2016年1月、2月份的水电费。祥鑫长沙分公司自2015年8月开始未按约向东盛物业公司交纳物业管理费用，其欠缴的物业管理费用，从2015年8月1日至2015年12月31日为：物业管理费11600元、水费537.89元、电费4973.54元、公共分摊费779.4元（按0.215元/平方米/月计算）、空调费3987.5元（按照面积725平方米，1.10元/平方米/月的标准计算），扣除祥鑫长沙分公司于2016年1月16日向东盛物业公司缴纳的水电费5511.43元后，共计欠缴16366.9元；2016年1月1日至2016年3月23日欠缴费用为：物业管理费6418.7元、公共分摊费431.26元，空调费2778.39元，1-2月份水费133.77元、3月份水费565.76元，1-2月份电费4710.2元、3月份电费2469.41元。另查明，五星博威公司于2018年6月12日出具证明，证明祥鑫长沙分公司在五星博威公司入驻时就因东成大厦13层的中央空调实际不能使用而从未启用过空调，其也从未对该公司收取空调费用。一审法院认为：本案的争议焦点为以下二个方面：一、东盛物业公司能否收取公共分摊费及中央空调费；二、东盛物业公司是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。现分述如下：一、东盛物业公司能否收取公共分摊费及空调费。双方合同对公共分摊费的收取作出了明确约定，该约定没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。东盛物业公司与东成大厦业主委员会签订的《物业管理委托合同书》中约定的公共分摊费为0.215元/平方米/月，东盛物业公司要求按此较低标准收取从2015年8月1日起至2015年12月31日的公共分摊费理由成立，该院予以支持。关于空调费的问题，对于中央空调的收费标准相关部门并无明文规定，双方合同对计费方式作出了明确约定，该约定没有违反法律法规的强制性规定，双方应按约履行。双方合同约定“中央空调正常使用的面积375平方米自2015年7月15日开始收取费用，不能正常使用中央空调的面积350平方米，待维修好后再确定收费日期，但维修期间需按1.10元/平方米/月交纳空调基本维护费”。因祥鑫长沙分公司已举证证明其承租的13层中央空调一直未能正常使用，东盛物业公司未提出反驳意见和证据，故该院认定祥鑫长沙分公司在合同期内未使用中央空调，但存在基本的维护费用，空调费按维护费用1.10元/平方米/月计付。2016年1月1日至2016年3月23日空调费参照该标准执行。二、东盛物业公司是否有权收取2016年1月1日至3月23日的物业管理费用。东成大厦第四届业主委员会备案时间为2016年1月21日，其与五星博威公司签订新的物业服务合同的时间为2015年12月28日，签订合同时尚未备案，其合法性待定。2016年3月9日，长沙市芙蓉区城乡建设局向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛物业公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛物业公司在2015年12月31日合同到期后实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，有权参照合同约定收取期间的物业服务费用。祥鑫长沙分公司辩称东盛物业公司无权收取2016年1月1日至3月23日的物业管理费用的理由不成立，该院不予采信。东盛物业公司为小区业主（使用人）代缴了2016年1月、2月的水费、电费，有权向该小区业主或使用人收取该期间的水费、电费。东盛物业公司没有代缴2016年3月份的水费、电费，故无权向业主或使用人收取该月的水费、电费。如前所述，东盛物业公司有权向祥鑫长沙分公司收取2016年1月1日至2016年3月23日的物业管理费、公共分摊费、空调费及2016年1月、2月份的水费、电费。五星博威公司在此期间实际未向东成大厦小区业主（或使用人）提供物业服务，无权向祥鑫长沙分公司收取上述费用。因祥鑫长沙分公司未举证证明其已将2016年1月1日至2016年3月23日的水电费4843.97元交纳给了后续物业服务企业五星博威公司，故其仍需承担支付该款项的义务。祥鑫长沙分公司应将13层房屋所拖欠的2015年8月1日至2015年12月31日的物业管理费、空调费、公共分摊费16366.9元及从2016年1月1日起至2016年3月23日止的物业管理费6418.7、公共分摊费431.26元、空调费2778.39元、水电费4843.97元，总计30839.22元支付给东盛物业公司。对于东盛物业公司超出该院核定部分的过高诉讼请求，该院不予支持。关于东盛物业公司要求祥鑫长沙分公司支付违约金的诉讼请求，因东盛物业公司与东成大厦业主委员会于2011年2月28日所签《物业管理委托合同书》中并未约定逾期缴纳物业管理费的违约金，且东盛物业公司与祥鑫长沙分公司为空调费及2016年的物业管理费用的收取存在争议，故对于东盛物业公司的该项诉求，该院不予支持。东盛物业公司要求五星博威公司对祥鑫长沙分公司债务承担连带责任，无事实与法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、祥鑫长沙分公司于判决生效之日起五内向东盛物业公司给付物业管理费、水电费、中央空调费、公摊费共计30839.22元；二、驳回东盛物业公司对五星博威公司的诉讼请求；三、驳回东盛物业公司对祥鑫长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，由东盛物业公司负担1362元，祥鑫长沙分公司负担774元。二审中，上诉人东盛物业公司向本院提交新的证据：2015年7月份收费通知单。拟证明：我方在7月份向祥鑫长沙分公司收取了物业费和空调费。证明当时空调是正常使用的。祥鑫长沙分公司发表质证意见：这个是后面交的，并且是对方单方制作的，我方不认可。五星博威公司发表质证意见为：与我方无关。本院经审查认为，上诉人东盛物业公司提交的上述证据不能达到其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为东盛物业公司是否能收取正常使用的空调费用及是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用。关于空调费用的问题。东盛物业公司上诉称，就中央空调使用的面积375平方米应当按照12元/平方米/月计算。经审查，祥鑫长沙分公司已举证证明其承租的13层中央空调一直未能正常使用，东盛物业公司认为祥鑫长沙分公司正常使用空调，但未提出相关证据予以证实，故一审判决认定祥鑫长沙分公司在合同期内未使用中央空调，按维护费用1.10元/平方米/月计付并无不当。东盛物业公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于东盛物业公司是否能收取正常使用的空调费用及是否有权收取2016年1月至3月的物业管理费用的问题。五星博威公司上诉称，原审判决认为东盛物业公司提供物业服务至2016年3月23日，且该期间范围内五星博威公司未提供物业服务，判决东盛物业公司有权收取物业费，属于基本事实认定不清，适用法律错误。经审查，长沙市芙蓉区城乡建设局于2016年3月9日向东盛物业公司发出《关于要求依法交接物业项目的函》，东盛物业公司在收到该函后即按要求在2016年3月24日搬离，故东盛物业公司在2015年12月31日合同到期后实际向小区提供物业服务至2016年3月23日，有权参照合同约定收取期间的物业服务费用。五星博威公司称东盛物业公司无权收取2016年1月1日至3月23日的物业管理费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予维持。上诉人东盛物业公司、五星博威公司的上诉理由均不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1123元，由上诉人湖南东盛物业管理有限公司负担552元，由上诉人长沙五星博威物业管理有限公司负担571元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十月二十五日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。