广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终13723号上诉人（原审被告）：深圳宜华时代家具有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：刘壮超。委托诉讼代理人：林楚南，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：深圳市维宇投资有限责任公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：胡江。委托诉讼代理人：薛胜显，广东简则律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中航长城华龙工程建设有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：孟丹玉。上诉人深圳宜华时代家具有限公司（以下简称宜华公司）与被上诉人深圳市维宇投资有限责任公司（以下简称维宇公司）、被上诉人中航长城华龙工程建设有限公司（以下简称中航公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初11194号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，被上诉人中航公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。上诉人宜华公司上诉请求：一、请求依法撤销深圳市罗湖区人民法院作出的（2018)粤0303民初11194号《民事判决书》之第一、第二项判决。二、请求判令被上诉人中航长城华龙工程建设有限公司直接向被上诉人深圳市维宇投资有限公司承担相应的法律责任。三、请求判令被上诉人中航长城华龙工程建设有限公司、深圳市维宇投资有限责任公司承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：原审法院认定事实不清，导致适用法律错误。一、对被上诉人中航长城华龙工程建设有限公司（下称“中航长城公司”）在本案中应承担何种责任只字未提。在本案一审过程中，根据上诉人的申请，原审法院依法同意追加中航长城公司为本案被告。在庭审时，中航长城公司未到庭参与庭审，合议庭进行了缺乏审理。但是，在罗湖区人民法院作出的上述判决中，不管是查清事实部分还是认定部分，却对中航长城公司只字未提，中航长城公司在本案中究竟应承担何种责任，模糊不清。对上诉人而言，这样的事实认定明显不公允。二、上诉人与被上诉人中航长城公司于2013年5月签订了《房屋租赁合同》，因上诉人购买被上诉人中航长城公司名下XX花园裙楼3A和2C房产，但因被上诉人中航长城公司已将上诉人购买XX花园裙楼3A和2C房产的房产出租，经双方沟通后，双方同意上诉人将名下位于XX花园裙楼3A和2C中约700平方米房产的出租权用于抵扣被上诉人中航长城公司名下XX花园裙楼4B、4C房产的租金，租期至2018年7月10日，且上诉人按约定将其名下XX花园裙楼3A和2C房产的房产交给被上诉人中航长城公司进行出租，即上诉人已按约定付清全额租金，被上诉人深圳市维宇投资有限责任公司（以下称为深圳维宇公司）应向原业主的被上诉人中航长城公司追偿已收的租金，不应该向上诉人追偿。三、退一步讲，上诉人系善意取得房屋使用权的第三人，在本案涉案房屋拍卖公告中，都明确上诉人为房屋的实际使用人，但原审法院对此却避而不谈。在本案庭审过程中，上诉人提交了从网上打印“2014深房地网拍54号”网上拍卖的公告交合议庭参考，公告中对于拍卖房产的备注是这样表述的“深圳宜华时代家具有限公司为其中的一实际使用人,其向法院承诺待成交后以30元每平米每月的租金租用该实际使用场所。竞得人与租赁人应依法解决纠纷，法院不负责交付”。从这段表述中，可以得到三个信息：第一，竞得人也即被上诉人深圳维宇公司在参与竞拍前，就知晓上诉人宜华时代家具有限公司是该拍卖房屋的实际使用人之一，并接受公告中备注的事实，即成交后，承租人以30元每平米每月的租金租用该实际使用场所。第二，公告中给上诉人与被上诉人深圳维宇公司的定义是竞得人与租赁人。第三，上诉人向法院承诺成交后以30元每平米每月的租金租用该实际使用场所，上诉人向罗湖区法院承诺过，罗湖区人民法院确认了上诉人为该房屋的一实际使用人。这三个信息都表明了，罗湖区人民法院是知晓上诉人的存在，上诉人也确实因手头上租赁合同未经行政主管部门备案，而无法提交给罗湖区法院，但不影响《房屋租赁合同》的效力。但是，租赁合同备案的义务在于补上诉人中航长城公司，作为一个善意取得房屋使用权的上诉人来讲，上诉人通过向法院承诺，以最好的方式，主动地承担原本不应由上诉人支付的租金，即承诺成交后以30元每平米每月的租金租用该实际使用场所。但原审法院对此却在判决书中避而不谈，上诉人认为原审法院认定事实严重不清。综上所述，上诉人以置换的方式取得了本案争议房屋的使用权，也以置换方式一次性付清租金，取得房屋的实际使用权合法有据，因被上诉人中航长城公司没有备案的原因，导致无法向罗湖区人民法院提使用交房屋的有效依据，这是情有可原的，且该《房屋租赁合同》不管是否有提交给罗湖区人民法院，该《房屋租赁合同》是存续有效，即上诉人已向原业主被上诉人中航长城公司付清全额租金，上诉人不应该再承担该租金。退一步讲，作为合法善意取得房屋使用权的上诉人，愿意承担30元每平米每月的租金，己经是巨大的损失了；而竞得人深圳维宇公司也在竞买前知晓房屋的现状，上诉人认为其既然接受公告备注上说明的内容，就不应再向上诉人主张超过30元每平米每月的租金。请深圳市中级人民法院依法查清事实，切实维护合法善意上诉人的合法权益，上诉人请求二审法院判如所请，依法撤销原审法院的判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人维宇公司答辩称，一、涉案房屋不不存在租赁关系，上诉人提供的证据无法证明其使用该房屋具有合法依据，上诉人占有使用该房屋无事实和法律依据。被上诉人作为涉案房产的所有权人，要求上诉人返还房屋并支付房屋占有使用费，于法有据。二、上诉人所称的租赁关系在客观上也不可能存在。三、退一步讲，即使存在上诉人所称的租赁关系，因该租赁关系形成于抵押权设立之后，依据相关法律规定，该租赁关系对被上诉人无法律约束力，不能以此对抗被上诉人。综上所述，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求法院依法判决驳回其全部上诉请求。被上诉人维宇公司向一审法院起诉请求：1、判令宜华公司立即腾空房屋并向维宇公司返还占用的房屋；2、判令宜华公司向维宇公司支付2016年11月7日至今期间拖欠的房屋占用费等，合计约人民币4088500元（暂计至2018年3月31日，实际至宜华公司、中航公司返还占用房屋之日；计算方式：65元/平方米X3700平方米X17个月=4088500元）；3、判令宜华公司按人民银行同期同类型贷款利率向维宇公司支付房屋占用费期间的利息；4、判令本案诉讼费用、评估费及财产保全费用等由宜华公司承担。一审法院经审理查明，一、涉案的位于深圳市罗湖区笋岗东路XX花园裙楼4层，建筑面积5099.36平方米的房屋，用途为商业、住宅/商住。维宇公司通过法院裁定方式在2016年11月7日取得上述房屋的所有权，并在2017年9月20日取得该房屋编号为NOD4413050XXXX号的《不动产权证书》。二、涉案的XX花园裙楼4层原属于中航公司所有。2014年9月9日，深圳市罗湖区人民法院发出（2013)深罗法执一字第1901号《搬迁通知书》，要求XX花园裙楼4层的用户在2014年9月25日前自行迁出，逾期不搬离，本院将采取停水停电措施，并依法强制搬迁，室内动产亦请自行搬离，逾期不搬离的，视为其主动放弃动产所有权，一切法律后果自行承担；若你方为上述房屋的租户，请于2014年9月16日之前向本院提供经相关行政部门备案的租赁合同，逾期不提交，视为你方主动放弃租赁权，则在拍卖上述房产时，你方将不享有优先购买权。宜华公司没有按时提交经行政部门备案的租赁合同。2014年9月17日，深圳市罗湖区人民法院向宜华公司发出（2013)深罗法执一字第1901号《通知书》，称经实地查看，你公司为XX花园裙楼4层的实际使用者，本院于2014年9月9日前往你公司送达搬迁通知书，责令你公司与2014年9月16日前提交你公司使用上述场所的合法依据，现期限已满，你公司无故不提交任何占用场所的合法依据，本院将视为你公司非法占用上述场所，承担搬迁通知书载明的一切法律后果。但宜华公司仍没有迁出。三、宜华公司使用XX花园裙楼4层的面积为3700平方米，作为家具展销用途。2018年2月5日、3月5日，维宇公司向宜华公司两次发出《催租通知书》，要求宜华公司10日内支付拖欠的房屋占用费，腾空房屋并交付给维宇公司。上述通知书张贴在宜华公司的经营场所，即涉案房屋处。涉案房屋作为商业用途的政府指导租金标准2016年、2017年均为每月每平方米人民吊65元。四、宜华公司答辩称：其委托母公司广东省宜华木业股份有限公司（乙方）在2013年5月与中航公司（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市罗湖区XX花园裙楼4B、4C商铺，房产面积大约为3800平方米，按现状出租给乙方使用，还约定乙方上述3A和2C的中约700平方米房产的出租权用于抵扣甲方的4楼B、C的租金；答辩人通过《房屋租赁合同》，以置换的方式，合法善意地取得了位于深圳市罗湖区XX花园裙楼4B、4C商铺自2013年5月1日至2018年7月10日期间的使用权。但中航公司未到庭应诉答辩。宜华公司虽然提供了租赁合同、房地产证等证据材料，但并没有提交其将上述材料在2014年9月16日前作为使用上述场所的合法依据，提交给罗湖法院执行局的证据。五、本院在2019年1月3日现场查看，涉案房屋已无人使用，经询问物业管理公司人员，确认宜华公司的物业费交至2018年7月10日。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。维宇公司作为涉案房屋的合法产权人，有权占有使用该房屋，宜华公司提供的证据无法证明其使用该房屋具有合法依据，宜华公司占有该房屋缺乏事实和法律依据，应当承担不利的法律后果。现维宇公司要求宜华公司搬离并返还涉案房屋，系维宇公司行使涉案房产所有权人的权利，受法律保护，宜华公司应及时搬离涉案房屋，故维宇公司要求宜华公司返还房屋的诉讼请求本院予以支持。宜华公司的抗辩理由缺乏事实和法律依据，本院不予釆信。本院认为宜华公司使用维宇公司的房屋应支付相应的费用，按照每月每平方米人民币65元的标准，从2016年11月7日起计至2018年3月6日为人民币4088500元(65元x3700平方米x17个月=4088500元），故对于维宇公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于维宇公司主张2018年3月7日后的经济损失，维宇公司没有预交相应的诉讼费用，本院不予处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、深圳宜华时代家具有限公司于判决书生效之日起十日内将涉案的位于深圳市罗湖区笋岗东路XX花园裙楼4层共计3700平方米的房屋返还给维宇公司深圳市维宇投资有限责任公司；二、深圳宜华时代家具有限公司于判决书生效之日起十日内向深圳市维宇投资有限责任公司支付自2016年11月7日起至2018年3月6日的房屋使用费人民币4088500元；三、驳回深圳市维宇投资有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币39508元，公告费人民币325元，由宜华公司负担。本院经二审查明，维宇公司在一审中提交了深圳市罗湖区人民法院2014年9月9日发出的（2013）搬深罗法执一字第1901号迁通知书，宜华公司对该证据的真实性无异议。该证据显示，深圳市罗湖区人民法院根据案外人吴焕新的申请，于2013年2月26日查封了涉案的深圳市罗湖区笋岗东路XX花园裙楼四楼房产，期限为2年。另查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据宜华公司的上诉意见，本案的争议焦点是：宜华公司是否应向维宇公司退还涉案房屋，并自2016年11月7日起向维宇公司支付房屋使用费？宜华公司主张，其2013年5月与中航公司签订了《房屋租赁合同》，合法占有涉案房产，且已经付清了租金，拍卖公告也确认其为实际使用人，因此，其无须承担租金，也不应退还房屋。本院认为，根据深圳市罗湖区人民法院2014年9月9日发出的（2013）搬深罗法执一字第1901号迁通知书，深圳市罗湖区人民法院于2013年2月26日已经查封了中航公司所有的深圳市罗湖区笋岗东路XX花园裙楼四楼房产，期限为2年。因此，即使宜华公司在一审中提交的其与中航公司签订的《房屋租赁合同》属实，该合同的签订日期（2013年5月1日）在涉案房产被查封的日期之后。维宇公司于2016年11月7日依法通过拍卖取得涉案房产的所有权之后，宜华公司无权要求维宇公司继续履行原租赁合同。维宇公司在取得涉案房产的所有权之后，要求宜华公司从2016年11月7日起向其支付房屋占用费，并搬离涉案房产，有事实和法律依据。一审法院判决正确，本院予以确认。综上，上诉人宜华公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费39508元，由上诉人深圳宜华时代家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 邓  亚  玲审判员 张  士  光二〇一九年十月十六日本件与原本核对无异书记员 陈静雯（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。