上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0110民初14113号原告：蒋宝娣，女，1957年3月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：唐梦，男，1989年11月16日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：上海赢邦投资管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：徐忠昆，执行董事。委托诉讼代理人：康勇。原告蒋宝娣与被告上海赢邦投资管理有限公司(以下简称赢邦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋宝娣及其委托诉讼代理人唐梦、被告赢邦公司委托诉讼代理人康勇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蒋宝娣向本院提出诉讼请求：1、赢邦公司向蒋宝娣支付上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)2019年6月26日至2019年8月25日期间的房屋租金7,400元；2、赢邦公司向蒋宝娣支付违约金7,600元。事实和理由：2017年5月26日，蒋宝娣与赢邦公司签订《房屋出租委托合同》，约定蒋宝娣将系争房屋出租给赢邦公司，租期自2017年5月26日至2020年6月25日，租金第一年、第二年每月3600元，第三年3800元，并给予赢邦公司一个月的免租期。故该合同名为委托租赁合同，实为租赁合同。合同签订后，双方按约履行。自2019年6月26日至2019年8月25日期间，赢邦公司应向蒋宝娣支付租金7600元，而赢邦公司仅向蒋宝娣支付了租金200元，尚有7400元未付，赢邦公司称要求每年都享有一个月的免租期，对此蒋宝娣认为合同约定的“每个租赁年度开始时给予30天的宽限期”系格式条款，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，因租赁合同系赢邦公司提供，根据租赁年限为三年零一个月，以及房屋租赁行业的惯例，应认定免租期仅为第一个月，并非每年都享有免租期，故赢邦公司应向蒋宝娣支付2019年6月26日至2019年8月25日期间的租金7400元。因赢邦公司未按时支付租金，构成违约，根据合同约定，违反合同的一方应按月租金的两倍支付违约金，故要求赢邦公司支付违约金7600元。赢邦公司辩称，系争房屋租赁合同并非一般的租赁合同关系，而是委托租赁关系，在委托租赁行业里都存在免租期的约定，且未收取蒋宝娣的租赁居间费，寻找房客等风险均由赢邦公司负担。合同约定每个租赁年度开始时给予30天的免租期，无需支付租金。系争委托租赁合同签订的时间为三年零一个月，应当共有三个月的免租期。第二年因为付款账户调整，错打了一个月免租期的房租给蒋宝娣，故第三年予以扣除。系争委托租赁合同很多内容系手写，故签订合同时双方系充分协商。且赢邦公司承租系争房屋后，在长达四个月的时间里均未招租成功，后出租给了赢邦公司的员工黄志洋。赢邦公司未违约，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为蒋宝娣、唐梦，建筑面积48.04平方米。2017年5月26日，蒋宝娣作为委托方(甲方)，赢邦公司作为受托方(乙方)签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方出租系争房屋，委托期自2017年5月26日至2020年6月25日，且最多不超六个月。合同有效期内，甲方应在每个租赁年度开始时，给予乙方30天的宽限期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付宽限期间的房租，并得以本合同约定，正常行使对房屋的管理权。以上宽限期自本合同签订后，甲方向乙方交付房屋之日起开始由乙方享有；此后每一租赁年度的宽限起始时间及期限与第一年相同。甲乙双方约定该房屋委托租金为第一年和第二年每月3600元，第三年每月3800元(到手价)。租金为每月支付，乙方首次交付租金时间为2017年6月25日，此后每月25日交付租金。如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利；若乙方最终降价出租或超过了一定期限仍未将该房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。提前终止本合同的，一方应当书面通知另一方。违反合同的一方，应按月租金数额的两倍向另一方支付违约金。同日，蒋宝娣向赢邦公司交付系争房屋。2017年10月21日，赢邦公司与其员工黄志洋签订《房屋承租合同》，约定赢邦公司将系争房屋出租给黄志洋居住使用，租期自2017年10月21日至2020年6月25日，租金每月3600元，2019年6月25日后房租为3800元。赢邦公司自2017年6月25日起向蒋宝娣连续支付租金至2019年6月25日，自2019年6月26日至2019年8月25日期间，赢邦公司向蒋宝娣支付租金200元，2019年8月26日起赢邦公司正常支付租金。本院认为，当事人应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案的争议焦点为在整个租赁期间免租期为一个月还是三个月。委托租赁合同约定“蒋宝娣应在每个租赁年度开始时，给予赢邦公司30天的宽限期，以供赢邦公司在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等”，对此蒋宝娣认为免租期应仅为整个租赁期间的第一个月，赢邦公司则认为每年有一个月的免租期，三年应有三个月的免租期。本院认为，首先，系争委托租赁合同中对免租期的具体时间段未予以明确约定，双方除对第一个月为免租期无争议外，第二年及第三年的免租期对应的具体时间段均未在合同中写明。系争委托租赁合同由赢邦公司提供，其作为专业的受托房屋出租公司，应在合同中明确具体免租期所对应的时间段，就第二年及第三年免租期的时间段未在合同中明确所产生的理解分歧，应由赢邦公司承担不利后果。其次，在合同履行过程中，赢邦公司自2017年6月25日起连续支付租金至2019年6月25日，赢邦公司未在第二年及第三年起始首月相应的时间段扣除免租期的租金，支付完毕后亦未向蒋宝娣追讨，赢邦公司以其实际履行印证了第二年及第三年并无免租期，现赢邦公司擅自扣除2019年6月26日至2019年8月25日期间的房屋租金7,400元，无法律及合同依据。第三，系争委托租赁合同的期限为三年零一个月，按照通常理解，免租期应为多出的一个月，三年需支付租金。综上，本院确认系争委托租赁合同的免租期仅为整个租赁期间的第一个月，对蒋宝娣要求赢邦公司支付2019年6月26日至2019年8月25日期间的房屋租金7,400元的诉讼请求，予以支持。因赢邦公司并非恶意拖欠租金，故蒋宝娣诉请要求赢邦公司支付违约金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十一条之规定，判决如下：一、上海赢邦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蒋宝娣上海市杨浦区平凉路XXX弄XXX号XXX室房屋自2019年6月26日至2019年8月25日期间的房屋租金7,400元；二、蒋宝娣的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取计88元，由蒋宝娣负担44.6元，上海赢邦投资管理有限公司负担43.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  崔艺萍二〇一九年十月二十九日书记员  施政达附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。