河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终11736号 上诉人（原审原告）：尹翠某，女，1966年12月16日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：田碧青，河北世纪方舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安远，河北世纪方舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘明某，男，1967年10月8日出生，汉族现住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：张红某，女，1977年7月9日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 被上诉人（原审被告）：刘某，男，1992年3月3日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。 三被上诉人共委托诉讼代理人：胡颖，河北崇睿律师事务所律师。 三被上诉人共委托诉讼代理人：路学波，河北崇睿律师事务所律师。 上诉人尹翠某因与被上诉人刘明某、张红某、刘某所有权确认纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尹翠某及其委托诉讼代理人田碧青、安远、被上诉人刘明某、张红某、刘某的委托诉讼代理人胡颖、路学波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尹翠某上诉请求：1、依法撤销石家庄市裕华区人民法院作出的（2019）冀0108民初1217号民事判决书，改判石家庄市裕华区房屋归上诉人所有；被上诉人针对上述房屋所签订的房屋赠与合同无效；被上诉人协助办理诉争房屋产权变更手续；或将全案发回重审；2、三被上诉人承担全部诉讼费、保全费。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人为该房屋的实际购房人。1、上诉人与房屋出卖人签订有《房屋买卖（置换）合同》（编号1046116），被上诉人后续所进行的所有物业交接等与房屋有关的手续，均依据该合同（编号1046116）实施。上诉人为个人使用购买本案诉争房屋，与房屋出卖人陈某某签定有《房屋买卖（置换）合同》（编号1046116）。但因上诉人本人名下存在民生银行200万元贷款，造成个人征信不良，无法为本案诉争房屋办理银行贷款。因此让被上诉人刘明某作为本案房屋的名义购房人，利用其身份办理银行贷款。刘明某当时的身份是石家庄广盛泰商贸有限公司的员工，上诉人尹翠某与其儿子是该公司股东。刘明某代为公司收取货款，将受到的货款转给上诉人，直到2015年12月9日才入股该公司。因此上诉人才非常信任被上诉人，用被上诉人刘明某的名义代为持有该房屋。上诉人申请人民法院调取了房产中介处存放的部分证据，该调取的证据中存在有上诉人的签字，并且被上诉人进行物业交接的手续中所依据的合同就是上诉人与房屋出卖人签订的《房屋买卖（置换）合同》（编号1046116）。既然被上诉人进行物业交接等手续依据该合同，更能证明房屋真实的购买人系上诉人尹翠某。2、上诉人为购买该房屋实际支付了首付款及其他中介费用。如前所述，被上诉人刘明某为石家庄广盛泰公司员工，直到2015年12月9日才入股该公司。本案房屋买卖（置换）合同的签订时间是2015年6月21日，上诉人支付购房款的时间是2015年8月份，该期间正是被上诉人刘明某为该公司员工，在上诉人名下打工期间。其工作内容是帮助公司收取货款，再将货款汇给上诉人账户。一审法院以双方存在大量交易为由，拒绝承认上诉人所支付的购房款，属于机械的认定证据，枉顾案件事实。此外，2015年8月17日上诉人之间将21.3万元购房款汇给房屋买卖的资金监管账户，该行为直接可以证明上诉人为购买该房屋支付房款，否则该如何解释上诉人向资金监管账户付款21.3万元的行为呢。一审法院没有查清该笔款项，径行认定该笔款项不能证明上诉人支付的购房款，是极其荒唐的。此外，上诉人还为购买房屋支付了中介费、银行贷款费等费用，但该组证据存于中介机构，无法自行调取。3、借名买房协议或代持房屋协议不是本案或该种争议的必要条件。按照最高院及其他地方高院的判例，借名买房案件不能单纯依据双方是否存在书面协议来认定关系是否存在。如果本案双方当事人存在该份协议，那也就无需通过诉讼方式来解决争端了。认定谁是真实的购房人，应当依据谁具有购买房屋的意思表示，是否为房屋支付了对价款来综合分析。本案中，上诉人尹翠某与被上诉人刘明某属于老板和员工的关系，只可能存在老板委托员工代为持有该房屋，不太可能是员工要求老板持有该房屋，况且本案第一次开庭期间，被上诉人当庭承认“本案争议房屋是原告与被告及左某共同购买”，上诉人虽然不认可该说法，但是至少可以证明以下事实：第一、该房屋绝不是被上诉人刘明某自己购买的房屋。第二、房屋的购房款也不可能是刘明某自行全部支付。该庭审内容有庭审笔录和录音录像可以证实。另外，关于上诉人要求被上诉人代为持有房屋的动机也是有证据可以证明，因为上诉人名下存在200万民生银行贷款，造成不能为本案诉争房屋办理银行贷款。为了减轻负担，所以才提出要求被上诉人代为持有该房屋，并办理银行贷款。被上诉人没有地方居住，上诉人才允许被上诉人居住在本案诉争房屋中，没有将其驱离，但该行为不能据此认定上诉人默认被上诉人为该房屋的所有权人。谁支付购房款是认定谁是实际购买人的关键，本案中上诉人为该房屋支付了两笔购房款，其中一笔是直接将款项付给被上诉人刘明某，让其自行支付，另外一笔21.3万元是上诉人直接划卡支付的，卡的户名是上诉人本人。如前所述，因为被上诉人刘明某当时是公司员工，上诉人转给其25万元只能是购房款，不可能是其他款项，而刘明某转给上诉人的款项是收取回来的货款，而不会是其他款项，双方之间的资金交往情况很容易说清楚。而且上诉人直接支付了21.3万元，还不能证明其本人是该房屋的实际购房人吗。而且上诉人向本案房屋的贷款账户持续转款，用于归还银行贷款，其购买房屋的意思表示极其清楚明确。最后，综合全案证据和双方陈述，一审法院机械认定案件证据，没有查清案件的疑点和症结，将被上诉人当庭自认的内容都予以推翻，没有准确查明案件事实，恳请二审法院对案件予以改判或发回重审。 刘明某、张红某、刘某答辩称，石家庄市裕华区房屋（以下简称“诉争房屋”）系刘明某个人购买，现为刘某单独所有。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、答辩人刘明某系实际购房人，上诉人说答辩人系名义购房人不符合事实与常理。上诉人称答辩人刘明某是其公司员工对其非常信任，所以在未签订借名买房协议或代持协议的情况下，由其代为购买房屋，这明显与常理不符。购房属于重大事项，因为个人信用问题不能办理贷款就由自己信任的公司员工代为购买实难让人信服，上诉人为个人居住购房，自身不能办理贷款，那由其儿子或其他亲朋好友购买不是更可靠。购买诉争房屋的详情如下：2015年初，广盛泰商贸有限公司由刘明某、尹翠某、左某三人经营。2015年4月，3人协商为公司购房，暂时由尹翠某办理购房事宜。2015年6月21日，售房人陈某某、尹翠某、河北国大房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖（置换）合同》。签订购房合同后需要缴纳首付款45万元，由于系为公司购房，此时刘明某、尹翠某都缺乏资金，所以暂由左某出45万元首付款。因购房事宜由尹翠某负责，2015年7月31日左某将45万元首付款打入尹翠某银行账户。后来，由于尹翠某个人信用问题无法办理银行贷款，不能实现贷款购房的目的，所以三人再次进行协商。协商结果为诉争房屋由刘明某个人购买，左某转给尹翠某的45万元系刘明某个人向左某所借，后来上诉人出具《产权变更声明》将诉争房屋变更到刘明某名下并办理了相关手续。答辩人刘明某系实际购房人，并非上诉人所说的名义购房人。2、诉争房屋系答辩人刘明某购买用于个人居住，购买诉争房屋的各项费用皆由答辩人刘明某支付。上诉人称支付购房款是认定实际购房人的关键，购房款项大都由答辩人刘明某支付。诉争房屋的大部分首付款23.7万元，购房的定金2万元、契税28140元、违约金1万元以及交易税、印花税等各项费用都是答辩人刘明某缴纳，并且高额的房贷本息都系答辩人刘明某偿还，购房后答辩人刘明某每月偿还贷款8000多元直至2017年6月13日还清。可见，答辩人刘明某支付了购房的诸多款项并偿还了全部贷款本息，系诉争房屋的实际购房人。上诉人称购房款及贷款系上诉人偿还与事实不符。答辩人刘明某与上诉人本系合伙关系，2015年8月1日与2015年8月15日上诉人向答辩人刘明某的转账系经济往来与购房无关，另外，2016年2月至2016年4月上诉人与答辩人刘明某互相之间有多笔转账，也系双方之间因公司事务的经济往来，并非偿还本案房贷的款项，另外转账数额和频率也与还贷不匹配。2015年8月份购得诉争房屋后一直居住至今。2015年10月6日答辩人刘明某通过石家庄市岳渲装饰工程有限公司对房屋进行了装修，花费5.5万元，2016年至今的物业费也系由答辩人一家支付。上诉人称诉争房屋系其个人购买用于居住，为了答辩人刘明某省上下班开车的油钱，所以由刘明某一直居住与事实和常理不符。3、根据物权公示原则，现诉争房屋登记于刘某名下，系刘某单独所有。根据《物权法》第十七条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，冀（2017）石家庄市不动产权第××号不动产权证书显示现诉争房屋系刘某所有。刘明某与尹翠某之间在购房时的债权债务纠纷及经济往来并不影响诉争房屋本身的归刘某所有，且刘明某购房时的钱款是向左某所借，由尹翠某转给刘明某。并且刘明某和尹翠某本属于合伙关系，之间的资金往来频繁，尹翠某提供的向刘明某转账的银行明细，转账数额少至几十元，多至几万元，数额有零有整，并且2人的银行明细中还显示刘明某也频繁向尹翠某转账，许多金额与本案并无关联。本案应以不动产权证书为准，诉争房屋所有权人系刘某。综上所述，答辩人刘明某系真正的购房人，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，故恳请贵院依法维持原判。 尹翠某向一审法院起诉请求：1、判令石家庄市裕华区房屋归原告所有；2、判令三被告针对上述房屋所签订的房屋赠与合同无效；3、判令被告刘某协助办理诉争房屋产权变更手续；4、判令三被告承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2015年6月21日原告尹翠某与案外人陈某某、裕华区谈固东国大房产中介部签订《房屋买卖（置换）合同》，约定陈某某将坐落于石家庄市裕华区房屋出售给原告，价格为153万元，中介服务费为30600元。后原告出具《产权变更声明》一份，自愿将上述房屋产权变更到刘明某名下并办理相关手续。2015年8月17日被告刘明某与陈某某、河北国大房地产经纪有限公司签订《石家庄市存量房买卖居间合同》，约定陈某某将上述房屋出售给刘明某，价格为93.8万元，付款方式为：首付45万元，剩余房款48.8万元贷款支付。2015年8月19日上述办理了产权变更登记（所有权人为刘明某）。2017年6月20日三被告签订赠予合同一份，刘明某、张红某（二人系夫妻关系）将上述房屋赠予其子刘某，2017年6月21日办理了产权变更登记（所有权人为刘某）。关于首付款45万元的支付情况，银行交易记录显示在2015年8月17日有两笔款项（21.3万元、23.7万元）转入石家庄市存量房交易结算资金监管账户，其中21.3万元由原告账户转入。关于另一笔23.7万元，原告称亦是自己付款，具体为：2015年8月1日分三笔向刘明某转账15万元（每笔5万元），2015年8月15日分两笔向刘明某转账10万元（每笔5万元），被告认可转账，但认为属于原告和刘明某之间的经济往来，与本案无关。关于争议房屋的贷款偿还情况，被告提交的银行交易记录显示刘明某自2015年10月-2017年10月每月偿还贷款本息（8000元上下浮动）。且该记录中还显示在2016年2月-2016年3月刘明某频繁向原告转账（共16笔，计146716元）。原告称贷款亦是自己偿还，并提交自己向刘明某转账的银行交易记录一份（2016年2月-2016年4月共18笔计147096元），被告认可转账，但认为属于原告和刘明某之间的经济往来，与本案无关。关于其它花费，被告提交：中介经办人员出具的定金收条、陈某某出具的违约金收条、购房手续费和产权登记费收据、装修收据、物业费收据、供电合同，原告未提交证据。原、被告均认可被告在2016年入住争议房屋，原告称让被告居住是为了省上下班开车的油钱。另查明，案外人左某于2015年7月31日分9笔向原告转入45万元（每笔5万元），关于上述转账原告称是左某偿还的借款，与本案无关。原被告均认可：原告、刘明某、左某曾是石家庄广盛泰商贸有限公司股东。 一审法院认为，当事人对自己的主张负有举证的义务，原告主张自己为争议房屋的所有权人，但关联的证据仅为：1.2015年8月1日向刘明某转账15万元；2.2015年8月15日向刘明某转账10万元；3.2015年8月17日向资金监管账户转入21.3万元；4.2016年2月-2016年4月累计向刘明某转账147096元。同时本院注意到：1.原告、刘明某、左某同为公司股东，存在经济联系，银行交易记录显示原告与刘明某之间交易频繁；2.原告不能对2015年7月31日左某向其转账45万元的事宜予以合理说明；3.原告主张其在2016年2月-2016年4月通过向刘明某转账的方式偿还贷款，但转账的数额和频率明显与还贷不匹配；4.房屋买卖属于重大事项，原告称自己为房屋实际所有人但未与被告形成书面约定，不符合常理；5.被告在2016年即入住争议房屋，原告对此明知却未采取相关措施，其称是为了节省油钱，不符合常理；6.原告并无支付房屋买卖关联费用的证据（比如定金、中介费、税费、物业费、装修费等）。综上所述，原告证据不足，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回原告尹翠某的诉讼请求。案件受理费18300元，减半收取9150元，保全费5000元，合计14150元，由原告尹翠某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人尹翠某向本院提交抵押担保合同和个人征信报告一份，拟证明上诉人名下有银行贷款。本院经审查认为，该证据与本案待证事实无关。本院查明的案件事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案中，上诉人尹翠某主张其为石家庄市裕华区房屋的实际购房人，并支付了购房首付、中介、银行贷款等费用。上诉人提供了相关支付和转账凭证，以证明有关款项由上诉人自行支付或转交给被上诉人刘明某代为支付。但除上诉人以自己名义向石家庄市存量房交易结算资金监管账户支付的21.3万元外，上诉人无法证明其他款项的性质，亦未证实相关款项为被上诉人刘明某代上诉人支付。上诉人诉称涉案房屋购房款均由其给付，理据不足。此外，根据本案已查明的事实，上诉人曾出具《产权变更声明》，表明自愿将涉案房屋的产权变更至被上诉人刘明某名下。涉案房屋的定金收条、购房手续费收据、产权登记费收据以及房贷偿还交易记录等亦由被上诉人刘明某掌握，被上诉人还对案涉房屋进行了装修，且自房屋交付时起一直居住、使用至今。上诉人虽主张自己为诉争房屋的实际购买人，与被上诉人刘明某间形成房屋代持关系，但未能向法庭提交有效证据。一审法院已对上诉人包括上诉理由在内的诸多诉讼理由不成立的缘由进行了详细论述，本院予以确认。因上诉人提供的现有证据不足以证明支付购房款的事实，亦无法证明其与被上诉人刘明某之间存在书面或者口头的房屋代持合意，故本院对上诉人主张其为房屋真实权利人的请求不予支持。上诉人对房产的财产份额及增值部分的权利问题，上诉人可以另行起诉。 综上所述，尹翠某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18,300.0元，由上诉人尹翠某负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟志刚 审判员  李荣水 审判员  史兆宏 二〇一九年十月三十日 书记员  任 琳 ——