河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫12民终2124号上诉人（原审被告、案外人）：董春燕，女，1982年5月14日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：郭建波，河南恒翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）:中原银行股份有限公司三门峡分行，住所地：三门峡市崤山路中段64号。负责人：曹兵，该分行行长。委托诉讼代理人：付毅，该分行员工。委托诉讼代理人：吕辉，河南甘棠律师事务所律师。原审被告：吴振伟（被执行人），男，1974年10月5日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：吴振营，男，1979年9月18日出生，汉族，住三门峡市,系吴振伟弟弟。湖滨区人民法院在执行中原银行股份有限公司三门峡分行（以下简称中原银行三门峡分行）与河南森普建设工程有限公司、三门峡胜峡耐火材料有限公司、吴振伟、张海燕、刘志胜、刘利平金融借款合同纠纷一案中，于2018年8月15日以（2018）豫1202执1973号之二执行裁定查封吴振伟名下所有的位于北海市北部湾东路21号怡景港湾住宅小区4幢1502号房产。董春燕认为该房屋系其所有，向湖滨区法院提出案外人执行异议，湖滨区人民法院于2019年2月2日以（2019）豫1202执异7号执行裁定解除对上述房产的查封。中原银行三门峡分行不服，向湖滨区法院提起申请执行人异议之诉。湖滨区人民法院于2019年7月29日作出（2019）豫1202民初978号民事判决，准予执行涉案房产。董春燕不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。上诉人董春燕的委托诉讼代理人郭建波，被上诉人中原银行三门峡分行的委托诉讼代理人付毅、吕辉，原审被告吴振伟的委托诉讼代理人吴振营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董春燕上诉请求：1.撤销湖滨区人民法院（2019）豫1202民初978号民事判决，停止执行位于北部湾东路21号怡景港湾住宅小区4幢1502号，并解除对该房的查封；2.被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：上诉人与吴振伟签订的《房屋买卖协议书》是在2012年7月2日，被上诉人与吴振伟之间的金融借款合同在后，上诉人对此并不知情。上诉人与吴振伟之间并没有约定是房产证办理出来五年后的具体那一天办理过户手续；且现行法律没有规定，出售方违约多久购房人就必须起诉过户，更没有规定没有起诉过户，法律就一定不支持解除查封和执行；一审法院认为没有过户属于买受人自身原因错误，总之，一审法院认定上诉人怠于行使权利缺乏依据，认定事实错误。中原银行三门峡分行答辩称：1.上诉人明显怠于行使权利，应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续；2.董春燕和吴振伟之间的购房合同真实性无法辨别，存取款凭证不能确定这就是董春燕存的购房款，我们申请一审法院调取的物业费及水电费均证明该房产的所有人仍然是吴振伟。吴振伟未答辩。中原银行三门峡分行向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2019）执异7号执行裁定书；2.确认广西省北海市北部湾东路21号怡景湾住宅小区4幢1502号的房产归被执行人吴振伟所有，并对该房产继续执行。一审法院认定事实：审理中，董春燕提交2012年7月2日其和吴振伟（甲方）签订的“房屋买卖协议书”一份，载明：“甲方自愿将坐落于北海市北部湾东路21号怡景港湾住宅小区4幢15层1502号的房屋，该房屋建筑面积87.07平方米的自有房屋出售给乙方，双方议定房屋价款为人民币陆拾万元（600000元），该房屋价款含初次办证应缴纳的一切税收、物业费、水电等费用。双方约定乙方在协议签订之日一次性向甲方支付人民币陆拾万元房款，甲方同时将房屋钥匙及购房手续交付给乙方。甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷，一房卖售后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。甲方所出售房屋房产证并未办理出来，对此乙方完全知晓，并同意甲方关于房屋产权过户的承诺：房产证办理出来，应在五年后协助乙方办理产权过户手续。在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助，如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失，由甲方负赔偿责任。因过户发生的登记费、契税、股价费、印花税等费用由乙方负担。”欲证明其于2012年7月2日购买了涉案争议房屋的事实；提交2012年7月2日银行存取款凭证两份以及收据一份，欲证明其于当日将60万元购房款转账至吴振伟账户，吴振伟收到购房款的事实；提交吴振伟与北海新长江房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、契税完税证、吴振伟缴纳购房款发票三份，证明涉案房屋系吴振伟2009年购买，房款为459921元，契税13797.63元的事实；提交房屋所有权证书一份，证明涉案房屋登记时间为2012年7月18日，登记所有权人为吴振伟；提交物业费票据两份以及2019年1月23日本院的听证笔录一份，欲证明董春燕缴纳了涉案房屋的物业费、维修基金以及垃圾费和水电公摊费，故其已经对涉案房屋进行居住并使用的事实。董春燕委托代理人庭审中和董春燕庭后出具的情况说明均称双方约定五年后过户是因为：一方面，不确定吴振伟什么时间可以办好房产证；另一方面，五年内过户税金较多的问题。此外董春燕还称吴振伟的房内物品其不要了，但是以后家人或朋友去北海玩了，其可以让他们小住，2017年国庆节因吴振伟的孩子要去北海玩，其曾借房屋给吴振伟居住；并于2017年底催过吴振伟办理过户手续，但是吴振伟称没有时间。审理中，中原银行三门峡分行申请对董春燕和吴振伟于2012年7月2日签订的房屋买卖合同书中落款姓名以及日期形成时间进行鉴定。后无锡江南司法鉴定所于2019年5月6日出具“不予受理决定书”，载明：因检材上笔迹、指纹印相互干扰严重，故该案不具备笔迹鉴定形成时间的鉴定条件，故作出不予受理上述案件的决定。一审法院经中原银行三门峡分行申请，对涉案房屋的水电费、物业费缴费情况进行调查，北海怡成物业服务有限公司出具证明一份，载明：北海市北部湾东路21号怡景港湾住宅小区4—1502业主吴振伟，2014年9月份用水量3立方，2016年2月份用水量3立方，2017年10月用水量6立方，2018年3月份用水量2立方。物业费用交至2018年6月份，尚欠2018年7月至2019年5月物业费、税费、水电公摊费等共计2036.5元未交；广西电网有限责任公司北海供电局出具电费明细（2013年3月—2019年6月）一份，其中载明：2014年1月应收电费2.64元，2014年10月29.58元，2015年2月15.32元，2016年4月20.6元，2017年10月71.32元，2017年12月81.89元，2018年4月54.41元，2019年4月3.17元，2019年6月3.17元，剩余月份为0元。上述所有水电费的缴费情况均只显示户名为吴振伟。一审法院认为:根据法律规定，案外人或者申请人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点是董春燕提出的执行异议能否阻却中原银行三门峡分行的执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一、董春燕和吴振伟签订的“房屋买卖协议书”时间为2012年7月2日，虽然中原银行三门峡分行对该协议的形成时间进行鉴定，因检材不符合鉴定条件，鉴定机构未予受理，根据现有证据，应当认定为在本院查封前（即2018年8月15日）已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二、合同约定钥匙在签订协议时交付，且协议签订后，从董春燕提交的水电费票据和本院调取的水电费、物业费明细，可以印证后续确实产生了水电费，在没有办理更名手续情况下，以吴振伟名字缴纳上述费用也符合客观实际，中原银行三门峡分行没有提供足够的证据证明该房屋钥匙没有实际交付董春燕，故应当认定在查封前董春燕合法占有。第三，董春燕向法庭提交的2012年7月2日的转账凭证以及吴振伟出具的收条可以印证其按照房屋买卖合同的约定支付了60万元的购房款，故已完成支付价款的义务。第四、房屋买卖协议书约定：吴振伟承诺房产证办理出来，应在五年后协助董春燕办理产权过户手续。2012年7月18日，涉案房屋进行了产权登记，五年后即为2017年7月18日，本院的查封时间为2018年8月15日，在间隔一年多的时间里，该房屋一直未办理过户手续，董春燕称是吴振伟没有时间，但是其未采取积极有效方式主张权利，明显属于怠于行使权利，且其和吴振伟约定五年后办理房屋过户手续也是出于避税的目的，故本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉案房屋现在仍然登记在吴振伟的名下，故吴振伟仍为房屋所有权人。综上，董春燕提供的证据不足以排除中原银行三门峡分行的强制执行。综上所述，中原银行三门峡分行主张，有事实和法律依据，一审法院予以支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第二款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第一项、第三百一十四条之规定，判决如下：准许执行吴振伟所有的位于北海市北部湾东路21号怡景港湾住宅小区4幢1502号房屋。案件受理费8190元，由董春燕、吴振伟共同负担。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，董春燕应当提供证据证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。仅凭董春燕提供的其与吴振伟签订的《房屋买卖协议书》不足以证明其与吴振伟之间存在真实的房屋买卖事实；其提供的取款凭证和存款凭证不足以证明其向吴振伟支付房款的事实，不排除其与吴振伟之间存在其它经济往来的可能性；涉案房产登记在吴振伟名下，物业费收据和水电费收据显示交款人是吴振伟，董春燕提供的证据不足以证明吴振伟向其交付了涉案房屋的事实。一审法院判决结果正确，应予以维持。综上所述，董春燕的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8190元，由上诉人董春燕负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇一九年十月十三日法官助理刘艳红书记员郑强书记员王琦