云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终2115号上诉人（原审被告）：曲靖开发区境胜房地产开发有限公司。住所：云南省曲靖市麒麟区迎霞路15号（凤凰水榭）。法定代表人：张学平，董事长。委托诉讼代理人：廖官平，云南泽典律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吕桃安，男，汉族，1965年3月19日生，曲靖市麒麟区人，农民，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：何成花，女，汉族，1966年12月26日生，曲靖市麒麟区人，农民，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：段宏飞，云南治正滇麒律师事务所律师。特别授权代理。上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司因与上诉人吕桃安、何成花商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2731号民事判决，改判上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司不承担违约责任；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人吕桃安、何成花承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1、办理涉案房屋权属证书的主体是被上诉人吕桃安、何成花，而非上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司，且需被上诉人吕桃安、何成花协助办理。2、原判将告知被上诉人吕桃安、何成花补足材料的义务强加给上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司不当。3、原判认定被上诉人吕桃安、何成花交纳办证税费预收款的时间为2013年2月4日错误。被上诉人吕桃安、何成花2013年2月4日所交款项系用于购买其他房屋的房款，在2019年3月11日双方协商并在收据上明确“现作为57-1-1104办证税费预收款”之前，双方均无此款项用于交纳办证税费预收款的意思表示。4、上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司不存在违约行为，被上诉人吕桃安、何成花2019年3月11日才向上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司交纳房屋办证税费预收款，未按约定提供相关资料，致使上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司无法履行协助办理义务。二、原判适用法律错误。被上诉人吕桃安、何成花未作答辩。被上诉人吕桃安、何成花向一审法院起诉请求：1、判令被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司立即履行《商品房购销合同》约定的为原告吕桃安、何成花办理“凤凰水榭”小区的第57幢1单元第11层1104-1号房屋的权属证书，并将上述权属证据交付给原告吕桃安、何成花。2、判令被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金85525元（自2016年6月29日至2019年4月15日），并以429120元为基数按年利率7.125%计算自2019年4月16日起至被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司履行完毕办证义务止。3、诉讼费由被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2013年1月29日，两原告向被告认购其开发的“凤凰水榭”59幢的期房，并于当天向被告交纳购房款430000元，后因被告未能按约交房。2015年3月30日，原告吕桃安与被告签订《购房协议》，约定：原告认购被告凤凰水榭57-1-1104改造房，由于房屋现状为248平米的跃层，被告将改此跃层为俩套平层（1104、1204），原告预定1104号；被告预测该套房面积为140平方米，建筑面积单价为2980元／平米。最终结算面积以房管局测绘部门实际核算为准；被告承诺45天内改好此房，即通知原告前来签到正式的商品房购销合同，并在合同签订后的90天内办理产权证给原告。协议签订后，两原告于2015年10月13日与被告签订了《商品房购销合同》，约定：由两原告（乙方）购买被告（甲方）建设的位于曲靖市，房屋参考套内建筑面积为144平方米，房屋总价款为429120元；付款方式为一次性付款；甲方应于2015年10月30日前将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。关于产权登记的约定：在乙方达到以下四个条件后，甲方承诺在180个工作日内协助乙方办理房屋权属证书：1、乙方向甲方交付全部房款、配套设施费用；2、甲乙双方办理房屋交接手续；3、甲乙双方签订乙方委托甲方办理产权证的委托书；4、乙方向甲方交付办理产权的相关资料和费用。合同签订后，原被告双方于2015年12月29日办理房屋交接手续，将该商品房交付原告。2018年3月16日，被告向原告出具430000元的收据一份，载明：“原57幢1单元1104改造房第11层，原收据号为2013年1月29日500368。”2019年3月11日，被告再次向原告出具16796元的收据一份，载明：“原收据号（038390）于2013年2月4日交59幢期房房款16796，后于2015年换房至57幢1单元1104，现作为57-1104办证税费预收款。”原告交纳办理产权登记的相关费用及资料后，被告至今未予办理房屋产权证书。一审法院认为，原告与被告签订的《认购协议》及《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。被告应当按合同约定履行代办房屋不动产权属证书的义务。根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关材料外，房地产开发企业也应当提交相关材料。被告在收到原告交付的材料与缴付的相关费用后，如认为缺少资料，应及时告知原告补正材料，现其未能提交证据证明其已向原告提出要求，故其主张原告未全面履行提交资料之义务不成立，不予支持。又因被告未能提交证据证实不能办证是因政策变化所导致，故被告抗辩不予支持。据此，原告主张判令被告办理房屋权属证书有事实和法律依据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款规定的由于出卖人的原因在合同约定的期限内不能办理房屋所有权登记的，合同未约定违约金的，可以按照已付房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告就办理房屋权属证书未约定违约金。原告要求被告按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金，理由成立，予以支持。虽然被告向原告出具的办证税费预收款的收据上载明的时间为2019年3月11日，但实际上该费用已于2013年2月4日交付给了被告，故原告主张以购房款总额429120元自2015年12月29日后的180个工作日后按年利率7.125%计算违约金至实际办理不动产权属证书之日止的诉讼请求符合法律规定，予以支持，但原告的起算点计算有误，确认为自2016年9月19日起开始计算，故截止2019年4月15日的违约金确认为77711元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百一十四条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款的规定，判决：一、被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告吕桃安、何成花办理位于曲靖市房屋的不动产权证书。二、被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告吕桃安、何成花截止2019年4月15日的违约金77711元，并以购房款总额429120元为基数按年利率7.125%计算自2019年4月16日起至不动产权证书办理完毕之日止的违约金。三、驳回原告吕桃安、何成花的其他诉讼请求。案件受理费1938元（原告已预交），减半收取969元，由原告吕桃安、何成花承担89元，由被告曲靖开发区境胜房地产开发有限公司承担880元。（于本判决生效后三十日内履行）二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第十八条第一款第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”本案中，上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司与被上诉人吕桃安、何成花形成商品房买卖合同法律关系，上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司应按合同约定交付房屋及房屋所有权，被上诉人吕桃安、何成花应按约定支付购房款。被上诉人吕桃安、何成花已按合同约定向上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司交清房款及相关税费。上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司未在合同约定的期限内办理房屋权属证书已构成违约，应承担相应的违约责任。另，根据正常的交易习惯，买受人在购买房屋、与出卖人签订合同时需提供相应的证件及资料，同时，出卖人有义务要求买受人提供办理房屋权属登记手续需要的资料，不能以买受人未提供相关证件、资料为由抗辩其办理房屋权属登记手续的义务。上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司未提交证据证明其要求被上诉人吕桃安、何成花提供办理房屋权属登记手续需要的资料被上诉人吕桃安、何成花未予提供，应承担举证不能的不利后果。2018年3月16日，上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司向被上诉人吕桃安、何成花出具的收据载明：“原57幢1单元1104改造房第11层，原收据号为2013年1月29日500368。”2019年3月11日，上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司向被上诉人吕桃安、何成花出具的收据载明：“原收据号（038390）于2013年2月4日交59幢期房房款16796，后于2015年换房至57幢1单元1104，现作为57-1104办证税费预收款。”收据上载明的时间虽为2019年3月11日，但实际上该费用于2013年2月4日交给上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司，上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司自2013年2月4日就实际占有该款项，原判对违约金的起算点的认定及金额计算正确，二审予以确认。上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司主张被上诉人吕桃安、何成花2019年3月11日才交清相应款项与事实不符。综上所述，上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1938元，由上诉人曲靖开发区境胜房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 瑾审判员 敖显外审判员 时劲松二〇一九年十月三十日书记员 张雪怡