上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0109民初18141号原告：上海虹达物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱有荣，总经理。委托诉讼代理人：高作熊，北京市世纪(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩佳宏，北京市世纪(上海)律师事务所律师。被告：徐文娟，女，1981年6月17日出生，汉族，住上海市。原告上海虹达物业管理有限公司(以下简称虹达物业公司)与被告徐文娟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。虹达物业公司的委托诉讼代理人韩佳宏律师到庭参加诉讼，徐文娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。虹达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐文娟向虹达物业公司支付2007年1月至2019年6月期间的物业管理费25,336.80元；2、判令徐文娟向虹达物业公司支付滞纳金2,000元；3、本案受理费由徐文娟负担。事实与理由：徐文娟系上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的权利人。自2004年9月30日起，系争房屋所在的上海市虹口区景明花园业主委员会即委托虹达物业公司对小区进行物业管理服务，并签订《前期物业服务合同》及《物业服务合同》等。合同对物业收费标准进行了约定，也约定了逾期支付物业管理费的滞纳金标准。虹达物业公司已按合同的约定履行了物业管理服务的义务，但徐文娟作为小区业主，自2007年1月起至今未曾缴纳物业管理费，虽经虹达物业公司多次催讨，但其仍未履行付款义务，故虹达物业公司起诉至法院，判如所请。徐文娟辩称，不同意虹达物业公司的诉讼请求。虹达物业公司的物业管理服务自2007年起就一直存在瑕疵，比如车辆管理、违章搭建管理、对小区其他业主装修的管理、安全防范、客户服务、业委会组建、公共设施管理和维护、群组管控、绿化及环境保洁等诸多方面都存在管理不到位或不作为的情况，给徐文娟造成了直接经济损失以及精神上的折磨。2009年，在虹达物业公司委托律师发出催讨物业管理费的函件之后，徐文娟即向虹达物业公司书面提出异议，但至今虹达物业公司一直未给予正面回复，因此徐文娟拒绝支付物业管理费至今。如果虹达物业公司能对前述问题与徐文娟对接并妥善解决，仍愿意支付物业管理费。对已经给徐文娟造成的损失，要求虹达物业公司给予赔偿，并要求其按照《物业服务合同》约定的管理标准对小区进行物业管理服务。对于过往管理上存在瑕疵的管理期间内，要求按照虹达物业公司实际达到的管理标准计算物业管理费。且虹达物业公司的大部分诉讼请求已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐文娟系系争房屋权力人，该房屋建筑面积93.84平方米，房屋用途为居住。2004年9月29日，案外人上海裕景房产有限公司(甲方)与虹达物业公司(乙方)签订《前期物业服务合同》，由虹达物业公司对包含系争房屋在内的景明花园进行物业管理服务；本合同期限2004年9月30日起至2006年9月29日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准：1、房屋建筑完好率98%；2、报修处理及时率100%；3、设备设施完好率95%；4、社区路灯完好率99%；5、有效投诉处理率100%；6、绿化完好率98%；7、道路完好率95%；8、保安满意率95%；9、保洁满意率95%；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.80元/月·平方米；……；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季初履行交纳义务；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按物业服务费用日千分之三的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业服务费用日千分之三的标准向乙方支付违约金。签约后，虹达物业公司即对系争房屋所在的景明花园进行物业管理服务。2010年4月7日，案外人上海市虹口区景明花园业主委员会(甲方)与虹达物业公司(乙方)签订《物业服务合同》，由虹达物业公司对包含系争房屋在内的景明花园进行物业管理服务；本合同期限2010年5月1日起至2012年4月30日止；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行、维修；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：高层1.80元/月·每平方米；……；上述物业服务收费分项标准如下：住宅物业：1、综合管理服务费：0.43元/月·㎡；2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用：0.693元/月·㎡；3、公共区域的清洁卫生服务费用：0.21元/月·㎡；4、公共区域绿化养护费用：0.067元/月·㎡；5、公共区域秩序维护服务费用：0.40元/月·㎡；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的10号前履行交纳义务；乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付10%的违约金。2012年4月30日，就前述合同内容案外人上海市虹口区景明花园业主委员会(甲方)与虹达物业公司(乙方)续签《物业服务合同》，合同有效期叁年，自2012年5月1日起至2015年4月30日止。2015年，双方又续签《物业服务合同》，虹达物业公司对景明花园小区的物业管理期限自2015年5月1日起至2016年12月31日止。2017年8月1日，双方再次续签《物业服务合同》，虹达物业公司对景明花园小区的物业管理期限自2017年8月1日起至新一届业主委员会成立之日止。2016年10月28日，上海市虹口区曲阳街道上农二居委会出具《情况说明》：“上海市虹口区景明花园小区(汶水东路XXX号、298弄等)在2006年9月30日-2010年4月30日期间，因小区业主大会未成立，处于前期物业服务期间，由上海虹达物业管理有限公司提供物业服务，服务标准及收费标准等同于该公司与上海裕景房产有限公司签订的《前期物业服务合同》，特此证明。”2007年1月起，徐文娟未向虹达物业公司支付物业管理费。审理中，虹达物业公司就其向徐文娟催讨物业管理费的事实，提供了2012年5月17日上海邮政微机专用单册大宗邮件交寄清单、2013年12月6日及2015年11月25日整付零寄交寄清单、2016年6月7日国内挂号信函收据及《催款通知书》。对上述四次催缴物业管理费的情况，徐文娟表示曾多次收到过领取挂号信通知，但因工作繁忙未及时领取，即便收取也未仔细查看内容。2016年10月24日，因徐文娟拖欠物业管理费，虹达物业公司曾向本院递交起诉状。上述事实，经庭审质证，另由原告的陈述《上海市房地产登记簿》、《前期物业服务委托合同》、《物业服务合同》、情况说明、上海邮政微机专用单册大宗邮件交寄清单、整付零寄交寄清单、国内挂号信函收据、《催款通知书》、当事人诉讼材料签收表等证据佐证。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。徐文娟作为系争房屋的权利人，依据虹达物业公司与上海裕景房产有限公司《前期物业服务委托合同》，以及上海市虹口区景明花园业主委员会与虹达物业公司签订的《物业服务合同》，虹达物业公司对系争房屋所在的景明花园实施了物业管理行为，履行了管理职责，故虹达物业公司对小区进行物业管理服务期间，徐文娟作为小区业主，应按照《前期物业服务委托合同》和《物业服务合同》约定的标准支付物业管理费。物业服务单位是对小区整体提供物业管理服务，徐文娟从其个人视角提出了虹达物业公司在物业管理中存在的问题，认为虹达物业公司提供的物业服务不到位，但其并未提供完整的证据链予以印证，无法作为其拒付物业管理费的正当理由。至于徐文娟财务遇窃，物业服务公司对小区的安全管理是对小区公共秩序的例行维护，其非国家强制机关，对于盗窃等涉及刑事犯罪的行为，其不具备可以采取强制措施的权力，对此业主本身也应有自我防范的意识，不应将全部责任归咎于物业服务单位。故对徐文娟的上述辩称意见，本院不予采信。至于徐文娟提出的虹达物业公司主张的部分物业管理费期间已经超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定(自2017年10月1日起实行)。徐文娟的辩称意见中陈述，其曾经收到虹达物业公司委托律师向其发出的(2009)(沪)豪珈函字GYH17第009号律师函，但该律师函的具体送达时间双方当事人均未提供依据证明，故本院依据当事人表述的时间，以2009年12月31日作为诉讼时效中断的时点，因此自2007年1月1日至2007年12月31日期间虹达物业公司主张的物业管理费已经超过诉讼时效。虽虹达公司提供的《催款通知书》的内容，均为催讨自2007年1月1日起的物业管理费，但在2010年1月1日至2012年5月16日期间，虹达物业公司并未提供其向徐文娟催讨物业管理费的依据，不能视作发生有效的诉讼时效中断的情形。故虹达物业公司主张的2010年1月1日至2010年5月16日期间的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予保护。2012年5月17日之后，虹达物业公司又分别于2013年12月6日、2015年11月25日以及2016年6月7日向徐文娟催讨物业管理费、2016年10月24日虹达物业公司向本院递交起诉状，直至2019年7月3日再次向本院提起诉讼，均可视作发生有效的诉讼时效中断的情形，故徐文娟应向虹达物业公司支付诉讼时效范围内的物业管理费。至于滞纳金，因2009年徐文娟曾经就其未支付物业管理费的理由向虹达物业公司书面提出异议，虹达物业公司确未与徐文娟进行交涉。而2010年之后上海市虹口区景明花园业主委员会与虹达物业公司签订的《物业服务合同》中并未对业主未按时交纳物业管理费的行为须承担滞纳金作出明确约定，故对虹达物业公司要求徐文娟承担滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条第一款、第一百九十五条第一项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二项、第十二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，徐文娟支付上海虹达物业管理有限公司2008年1月至2009年12月的物业管理费4,053.88元；二、自本判决生效之日起10日内，徐文娟支付上海虹达物业管理有限公司2010年5月17日至2019年6月的物业管理费18,493.14元。三、上海虹达物业管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费483.41元，减半收取241.71元，由徐文娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  曹北霖二〇一九年十月三十一日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：……（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。……第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。