湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初1672号 原告：欧阳超华，男。 委托诉讼代理人：李丽玉（系欧阳超华之妻），住址同原告欧阳超华。 原告：李丽玉（系欧阳超华之妻），女。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：刘晓峰，该公司董事长，身份证号码433001196811121073。 委托诉讼代理人：孙铭，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：王华，湖南宜林律师事务所律师。 原告欧阳超华、李丽玉与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李丽玉（兼原告欧阳超华的委托诉讼代理人），被告玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭和王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳超华、李丽玉向本院提起诉讼请求：1.判令被告玉溪河公司为原告欧阳超华、李丽玉办理房屋不动产权证书；2.判令被告玉溪河公司向原告欧阳超华、李丽玉支付自2018年1月1日起至2019年6月30日止的逾期办理不动产权证的违约金5450元，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止；3.判令被告玉溪河公司向原告欧阳超华、李丽玉支付逾期交房违约金35835元（根据合同中约定的违约金计算方法，计算至起诉日止，913天×39.25元/天），后续另计；4.判令被告玉溪河公司书面告知原告欧阳超华、李丽玉具体交房日期，并让物业接管H栋（如开放路灯，保证电梯正常运行，留消防通道，安装摄像头，停车位不可上锁成为私人停车位）。事实与理由：原告欧阳超华、李丽玉于2016年1月28日向被告玉溪河公司购买玉溪河畔H栋306号房，已履行了付款义务。原告欧阳超华、李丽玉多次催促被告玉溪河公司交付案涉房屋，但被告玉溪河公司以种种理由拖延。原告欧阳超华、李丽玉接到被告玉溪河公司通知于2018年9月3日支付落地窗费用10448元及房屋维修金5499元，在房屋未验收合格情况下原告欧阳超华、李丽玉可以先行装修。原告欧阳超华、李丽玉因小孩读书问题被迫接收了不符合交房条件的房屋，入住后因种种设施未完善，给生活造成多种不便，且存在安全隐患。 被告玉溪河公司辩称，原告欧阳超华、李丽玉所诉与事实不符，也不符合法律规定，请求依法驳回。1.原、被告双方就案涉房屋签订了《宜章县商品房买卖合同》，该合同约定，出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用证。由于第三方原因造成房屋无法在规定时间内验收，经过原、被告双方协商同意于2018年9月交付了房屋，至原告起诉时间仅仅10个月，未到办理相关产权证的期限。因此，被告玉溪河公司未违反合同约定。2.原告欧阳超华、李丽玉所诉与事实不相符，其诉请不应支持。按合同约定，如因第三方的原因造成该商品房无法验收的，双方协商顺延交房日期；因出卖人的原因造成交房逾期90日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起，按日万分之一支付违约金。但是由于H栋的建筑商周南山（即第三方）的建筑施工原因造成房屋无法在规定的时间内竣工，与合作商李霖发生纠纷，经过被告玉溪河公司多次调处不成，周南山于2017年4月向宜章县人民法院提起诉讼至今未结案等原因造成房屋一直不能验收，尽管宜章县人民政府及被告玉溪河公司做了多方努力，均未能按期验收，原告欧阳超华、李丽玉对此也明知。鉴于此，在原告欧阳超华、李丽玉的要求并做出书面承诺的情况下，双方协商了顺延交房时间至2018年9月，并履行了交房手续。因此，延期交房是双方协商同意的，被告玉溪河公司不承担延期交房的违约责任。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。该公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。 2015年10月8日，原告欧阳超华向被告玉溪河公司支付购房订金50000元，2016年1月28日，又支付房屋价款342588元。次日，原告欧阳超华、李丽玉与被告玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》。合同约定，原告欧阳超华、李丽玉购买被告玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋306号房，总价款为392588元，付款方式为一次性付款。交付期限及条件，双方约定出卖人应于2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如“遭遇不可抗力”或“因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的，出卖人可据实予以延期。房屋交接及违约责任，双方约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，未按本合同第十条规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人可以选择解除合同也可以选择继续履行合同，如果买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于产权登记，双方约定因出卖人原因造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。被告玉溪河公司未按合同约定在2016年12月31日前将案涉房屋交付原告欧阳超华、李丽玉。2018年9月3日，原告李丽玉向被告玉溪河公司出具《承诺书》，主要承诺不得擅自更改房屋结构、入户门、防火窗等，无协商或同意顺延交房等内容。并于同日向银行缴存了物业专项维修资金5499元。庭审中原、被告双方一致认可当天为案涉房屋交付日期。 另查明，案外人周南山因建设工程施工合同纠纷向本院起诉了被告玉溪河公司与案外人李霖。目前，该案正在审理之中。案涉房屋至今没有验收，也未办理不动产权证。案涉房屋所在小区的物业管理服务由宜章宜居物业服务有限公司提供。 判决理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方具有拘束力。本案的争议焦点有四点： 一、关于办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到不动产登记机关一系列的行政审查行为。被告玉溪河公司不是办理权属登记的机关，仅有协助办证部门办理相关权属证书的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥房屋所有权证及土地使用权证。如果被告玉溪河公司未按约履行义务，原告欧阳超华、李丽玉可依据合同约定主张其承担违约责任。故原告欧阳超华、李丽玉主张被告玉溪河公司为其办理房屋不动产权证书的诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 二、关于被告玉溪河公司是否逾期交房以及如何承担违约责任的问题。合同约定被告玉溪河公司交房期限为2016年12月31日前，而实际交房日期为2018年9月3日。原告李丽玉出具的承诺书无协商或同意顺延交房等内容。虽然，案外人周南山与被告玉溪河公司及案外人李霖的建设工程施工合同纠纷有可能影响案涉房屋的验收，从而影响房屋的交付，但是，被告玉溪河公司并无其他证据证明双方具有合同约定的“因第三人原因造成该商品房无法验收合格的，双方协商顺延交房日期”等情形，故被告玉溪河公司以原告李丽玉向其出具承诺书为由主张双方已协商顺延交房至2018年9月3日的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告玉溪河公司未按期交付房屋，违反了合同的约定，应承担逾期交房的违约责任。在2018年9月3日原、被告双方交接案涉房屋时，该房屋尚未验收，也未达到合同约定的交付条件。对此，原告欧阳超华、李丽玉是明知的，本可以拒绝接收房屋，但其基于解决小孩读书等原因，仍然接收了房屋。据此可认定原告欧阳超华、李丽玉放弃合同约定的房屋的交付条件，双方的交接行为实际上变更了房屋交付条件。因此，被告玉溪河公司应承担从合同约定的最后交房日的第二天即2017年1月1日至实际交房日2018年9月3日的逾期交房违约责任。被告玉溪河公司应支付原告欧阳超华、李丽玉逾期交房违约金24026.39元（392588元×1‱/天×612天）。原告欧阳超华、李丽玉请求被告玉溪河公司支付逾期交房违约金35835元及后续违约金，本院予以支持24026.39元，超出部分不予支持。 三、关于被告玉溪河公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。合同约定被告玉溪河公司应在商品房交付使用后720日内，完成该房屋的初始登记，初始登记后360日内办妥原告欧阳超华、李丽玉的房屋所有权证。案涉房屋的实际交付时间为2018年9月3日，按此时间推算，至今尚在双方约定的办证期限内。原告欧阳超华、李丽玉诉请被告玉溪河公司向其支付逾期办理不动产权证书的违约金3950元及2019年6月30日之后的违约金，没有事实根据，本院不予支持。 四、关于原告欧阳超华、李丽玉要求被告玉溪河公司书面告知具体交房日期，并让物业接管H栋等问题。如前所述，原、被告双方已实际交接案涉房屋，原告欧阳超华、李丽玉不得以任何理由置房屋已交付的事实于不顾，仍然要求被告玉溪河公司书面告知其具体交房日期。显然，该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。案涉房屋所在小区现已有物业公司提供物业管理服务，诸如路灯照明、电梯运行、消防通道、摄像头、停车位等事项，均与本案不属于同一法律关系，且不宜合并审理，原告欧阳超华、李丽玉可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告欧阳超华、李丽玉支付逾期交房违约金24026.39元； 二、驳回原告欧阳超华、李丽玉的其他诉讼请求。 案件受理费832元，减半收取计416元，由原告欧阳超华、李丽玉负担174元，被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担242元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 李运文 二〇一九年十月十二日 法官助理 毛宇宏 书 记 员 高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能过调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。