广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0881民初3115号原告：廉江市碧桂园房地产开发有限公司。注册地址：廉江市石城路283号（石城镇政府四楼办公室）。法定代表人：杨文杰。委托诉讼代理人：卢佩娇，廉江市碧桂园房地产开发有限公司职员。被告：黄辉燕，女，1987年8月30日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，被告：巫朝桂，男，1975年9月8日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市，原告廉江市碧桂园房地产开发有限公司诉被告黄辉燕、巫朝桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月30日公开开庭进行了审理。原告廉江市碧桂园房地产开发有限公司法定代表人杨文杰的委托诉讼代理人卢佩娇到庭参加了诉讼，被告黄燕、巫朝桂经本院传票合法传唤，均不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江市碧桂园房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号201792464）；2、判令被告支付原告总价房款20%的违约金174717.4元（房屋总价款为873587元）；3、请求判令被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年7月17日签订了合同编号为201792464的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定由被告向原告购买位于广东省廉江市廉南大道碧桂园二期剑桥郡二区六号楼608房（以下简称该套商品房）。根据合同第六条及附件四约定，被告必须在签订合同之时支付该商品房总房价款的40.48%即人民币353587元给原告；余款520000元必须在2019年1月17日之前支付给原告。同时约定：若买受人（即被告）逾期向出卖人（即原告）支付房价款超过90日的，原告有权解除合同，且被告必须赔偿原告房价款20%的违约金。但被告至原告起诉之时仅向原告支付353587元（含定金），剩余购房款520000元被告一直拖欠至今未付，距合同约定的付款期限已超过90日，银行方面亦告知原告因被告原因无法放贷。对此我司多次发函催收，但被告一再拖延，至今仍未付款。被告上述欠款行为违反了《商品房买卖合同》及附件的约定，已构成了根本性违约。现原告根据《商品房买卖合同》的约定及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定请求法院判令解除原被告双方于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：201792464），并判令被告支付违约金及承担本案全部诉讼费用。被告黄辉燕、巫朝桂辩称：1、请求法院判决驳回被答辩人廉江市碧桂园房地产开发有限公司对答辩人巫朝桂、黄辉燕对涉案房屋的解除合同的诉讼请求；2、被答辩人诉请的违约金174717.4元缺乏事实与法律依据，显失公平，远超出其损失及损失部分的30%，请法院依法核实；3、如果解除合同，被答辩人应返还答辩人已付购房款353587元及占用资金期间的利息（利息从2017年7月17日起按年利率6%计算至返还本息时止）。一、被答辩人要求解除合同缺乏法律依据，答辩人没有构成违约。答辩人之所以不能履行合同的原因是答辩人巫朝桂在另案中（2019粤0881民初222号）作为担保人及被告，法院根据另案原告毛晓旭的申请裁定查封了涉案房屋（廉江市××大道××江碧××郡××区××房），答辩人巫朝桂作为担保人的担保期间已过，但另案原告主张对担保人巫朝桂涉案房屋的查封导致答辩人无法向银行按揭贷款支付被答辩人廉江市碧桂园房地产开发有限公司剩余购房款，并非是答辩人自身原因造成，属意外事件，答辩人不存在过错，因此也不存在违约。根据双方签订《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限第3点约定，由买受人即答辩人先向银行办理按揭手续贷款520000元，将贷款付给被答辩人，答辩人已在约定付款时间前向银行申请，但由于以上原因涉案房屋已被法院预先裁定查封造成未能实现贷款，不是被答辩人的过错引起的，不是答辩人巫朝桂所能控制的，被答辩人以答辩人逾期不能按合同约定向银行贷款给付其剩余房款520000元而起诉解除合同没有事实与法律依据，应不予支持。况且，涉案房屋现在已经法院裁定解除查封完毕，随时可以办理银行按揭贷款手续，被答辩人继续要求解除合同没有任何理由。二、被答辩人请求的违约金过高，是格式霸王条款，违反法律的基本规定，不符合情理，违约金基数计算错误，损失夸大。答辩人并没有构成违约，即使答辩人构违约，答辩人欠到被答辩人的剩余房款只是520000元，而被答辩人主张以总房款873587元为违约计算基数明显错误，该基数包含了答辩人于2018年7月17日向被答辩人交付的首期款353587元，格式条款合同中的附件四补充协议第四条关于“逾期付款的违约责任以该总房款为基数计算违约金”属于霸王条款，对答辩人来说显失公平，况且被答辩人计算的违约金明显超出被答辩人的损失30%，其损失应以尚未付清的房款520000元为基数按银行同期同类贷款利率计算。按照被答辩人提供的证据《已到期应缴款通知书》，可以证明从2019年1月17日至2019年4月16日三个月期间，答辩人按合同约定产生的逾期违约金9256元，也就是说，对被答辩人造成的损失是每个月3085元，以剩余房款520000元为基数计算折后每月利率即0.59%，略高于中国人民银行同期同类贷款利率，符合法律的规定和情理，即使计算至2019年9月16日共8个月也是24680元。按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，约定出卖人的违约责任也是以买受人已交购房款的万分之二计算违约金，而不是以总房价作为基数计算，而《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条对买受人的违约责任却以全部总房价款项为基数计算违约金，明显是加重买受人的责任，减轻出卖人的违约责任，实是显失公平，霸王条款。因此，被答辩人主张违约金174717.4元已远超出其损失，实属过高。三、如果被答辩人不同意继续履行合同，在解除合同的情况下，则被答辩人应返还答辩人已交付首期房款本金及相关利息给答辩人。答辩人已于2018年7月17日签订《商品房买卖合同》时交付了首期房款353587元，在被答辩人解除合同的情况下，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“既未约定借款期限的利率，也未约定逾期利息，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，被答辩人应返还该部分本金及资金占用期间的利息按年利率6%从2018年7月17日起至付清本息时止支付给答辩人。原告对其陈述的事实向本院提交的证据以下：1、商品房预售许可证，证明涉诉房屋出售前已符合预售条件；2、《广东省商品房买卖合同》及附件，证明原告与被告之间存在房屋买卖关系的事实及双方权利义务；3、购房定金及购房房款凭证，证明被告缴纳购房款情况；4、欠款明细，证明被告拖欠购房款及相应违约金的事实；5、原告寄发催收房款的信函及收据，证明原告向被告催收购房款的事实；6、被告身份证，证明被告的主体身份。经开庭质证，被告经本院传票合法传唤，不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院对原告提供的证据均予以认定。本院查明：原告于2017年9月25日取得了位于廉江市××大道××江碧××剑桥郡××楼的《广东省廉江市商品房预售许可证》。2018年7月17日，原告与被告黄辉燕、巫朝桂签订一份《广东省商品房买卖合同》(合同编号：201792464)，约定被告出卖位于廉江市××大道××江碧××郡××区××房给原告，该商品房属预售，总金额873587元，约定被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40.48%给原告，即353587元，并向贷款银行办理按揭申请手续；同时约定被告必须在2019年1月17日前付该商品房总房价款的59.52%（银行按揭款项）给原告，即520000元。合同同时约定了逾期付款的违约责任：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二（该有比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件四《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：逾期付款的违约责任“1、合同第七条第1种方式第（2）款中的“累计应付款”是指该有商品房的总房价款，即本合同第四条约定的该商品房的总房价款。“。合同签订后，被告支付了合同约定的首期款353587元给原告，原告于2019年6月28日开具了该首期款的收据给原告收执。因被告巫朝桂涉及另案诉讼，本案巫朝桂、黄辉燕所购买的房屋被法院裁定查封，银行因而停止办理贷款按揭手续，导致约定2019年1月17日前支付的剩余购房款520000元被告至今无法支付给原告。至本案起诉之日2019年8月6日止，被告已逾期201日。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。被告是经登记成立的其他有限责任公司，经营范围是房地产开发、商品房销售。涉案的房屋位于廉江市××大道××江碧××郡××区××房是被告建设的商品房，取得了商品房预售许可证。原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》购买上述房屋，该合同的签订是原、被告双方真实意思表示，符合法律的规定，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方应按合同约定全面履行自己义务。被告在支付了首期购房款后，没有按合同的约定支付剩余的购房款给原告，违反了合同的约定，其逾期付款时间已超过90日。原告依据合同的约定请求解除双方于2018年7月17日签订的《商品房买卖合同》及附件有理，本院予以支持。至于被告辩称因涉案的房屋被法院因另案预查封，并非被告的过错所导致。根据被告所称，该房屋的预查封是因被告巫朝桂为他人债务提供担保，而债务无法清偿才被法院依法采取诉讼保全措施。虽然被告称在本案诉讼中该预查封已经解除，但至今仍未能办理按揭贷款手续予以支付剩余的购房款520000元给原告。被告的行为已构成违约，其关于没有违约的辩解无理，本院不予采纳。关于原告请求被告支付的违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告没有按约定支付剩余的购房款520000元，其逾期支付购房款已超过合同约定的90日，原告解除合同的，被告应按累计应付款的20%向原告支付违约金。故原告请求被告按累计应付款873587元的20%支付违约金174717.4元有理，本院予以支持。关于原告请求判令被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续的问题。本案的《商品房买卖合同》及附件已经本院准予解除，被告应协助原告到有关购房备案登记部门办理购房合同备案解除手续。故原告该项请求有理，本院予以支持。关于被告答辩中要求原告返还已支付的购房款353587元及逾期返还的利息问题。因被告在本案没有提起反诉，本案不予处理。被告可另行与原告协商或提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告廉江市碧桂园房地产开发有限公司与被告黄辉燕、巫朝桂于2018年7月17日签订的《广东省商品房买卖合同》及附件(合同编号：201792464)；二、限被告黄辉燕、巫朝桂在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金174717.4元给原告廉江市碧桂园房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、限被告黄辉燕、巫朝桂在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告廉江市碧桂园房地产开发有限公司到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续本案受理费1897元，由被告黄辉燕、巫朝桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  陈勇二〇一九年十月二十一日法官助理吴粤婵书记员谢若尘附：相关法律和司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。