四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3399号 上诉人（原审被告）：赵泽明，男，汉族，1972年11月8日出生，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 上诉人赵泽明因与被上诉人南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2019）川1303民初1033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵泽明提出上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：1.一审认定家吾家公司为翰林尚城小区提供物业服务的时间有误。小区业委会于2018年7月8日选聘了新的物业公司，前期物业合同自动终止，但家吾家公司拒不退场，家吾家公司的行为违反了合同法及物业管理条例的相关规定。2.家吾家公司称业主开会表决由家吾家公司继续服务，系虚构事实。2018年9月2日召开的业主大会表决家吾家公司是否可以延长服务至2018年12月31日，如物业服务提高，则再次召开业委会表决是否继续提供服务，并无条件向业委会移交相关物业服务资料。但家吾家公司至今未提供相关资料，属于非法滞留小区。3.家吾家公司未尽到管理职责，提供物业服务不到位，多次与业主发生纠纷，服务标准与收费标准严重不符，未有物价部门相关手续。 被上诉人家吾家公司辩称：1.翰林尚城小区重新签订的物业服务合同违法，物业服务招投标时，专家未评标就离开，属于废标，应重新进行招投标。2.2018年9月2日经过清溪街道办、房管局协调召开业主大会，确认家吾家公司继续提供物业服务。赵泽明作为业主委员会主任拒绝与家吾家公司签署物业服务合同。3.根据前期物业服务协议，小区未成立业主委员会之前，应继续履行前期物业服务协议，故双方之间的物业服务合同尚未解除。4.一审中，家吾家公司提供了照片证明家吾家公司的物业服务质量，家吾家公司按合同约定提供了物业服务，赵泽明未按约定缴纳物业费。 家吾家公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵泽明支付物业费747元（自2017年9月1日至2018年8月31日按0.7元/月/㎡计算）、代收生活垃圾处置费60元（5元/户/月），合计807元；2.判令赵泽明支付逾期交纳物业费的违约金（以欠付物业费为基数从2017年9月1日起按日5‰计算）。 一审法院认定事实：赵泽明系南充市高坪区翰林尚城6幢2单元602号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为88.94㎡。2011年12月26日，家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区翰林尚城小区委托给家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.60元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间从交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。合同签订后，家吾家公司按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。赵泽明于2013年9月8日接房后，交纳了2017年8月31日前的物业服务费，未交纳从2017年9月1日起至2018年8月31日止的物业服务费747元（88.94／㎡×0.70元×12个月）、代收生活垃圾处置费60元（5元／户／月）共计807元。2019年2月20日，家吾家公司委托四川君合律师事务所致函赵泽明，向其催收拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金等费用。家吾家公司经催收未果，遂提起诉讼。 另查明：2017年11月13日，南充市高坪区翰林尚城小区召开全体业主代表大会，选举产生了翰林尚城业主委员会，并于2017年11月22日报社区、街道办、房管部门备案。赵泽明系业主委员会主任。翰林尚城小区业主委员会以家吾家公司物业服务管理不到位为由，向街道办、社区、房管部门请示解聘家吾家公司。2018年5月11日，翰林尚城小区业主委员会发出选聘物业服务公司招标公告。2018年6月27日，南充市高坪区清溪街道办事处关于对家吾家公司紧急报告的答复意见如下：“翰林尚城6月14日通过公开招标的方式选聘物管公司，房管局邀请的专家来评标，但专家在拆出投标物业公司的标书后，没人发表意见就不评标走了。经过小区业委会和业主代表组成的评标小组评标，最终决定智荣物业中标。办事处和社区代表未发现有人安排暗箱操作”。2018年7月8日，翰林尚城业主委员会与南充智荣物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定服务期限为三年，自2018年8月2日起至2021年8月1日止。合同签订后，南充智荣物业未实际在翰林尚城小区提供物业服务。2018年8月27日，翰林尚城业主委员会承诺：“经清溪街道办、祖师庙社区、房管部门协调，定于2018年9月2日在翰林尚城小区召开业主大会，表决现物业家吾家公司的去留问题，如过半业主以上业主同意继续为小区服务，由物业公司与翰林尚城业委会商议相应服务方案，否则，现物业必须无条件退场，并办理清相关手续和账务”。2018年8月27日当天，翰林尚城业主委员会发出2018年9月2日召开业主大会的公告。2018年9月2日，经过全体业主过半数同意由家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务至今。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主赵泽明具有约束力。双方均应按照该合同约定履行各自的义务。赵泽明以其未与家吾家公司签订合同为由拒交物业服务费不能成立，不予支持。该合同签订后，家吾家公司对翰林尚城小区提供了物业管理服务，赵泽明依约应交纳物业管理服务费。经家吾家公司书面催收后，赵泽明拒不支付，故对家吾家公司要求赵泽明支付2017年9月1日起至2018年8月31日止拖欠的物业服务费747元及垃圾清运费60元共计807元，予以支持。 关于赵泽明提出翰林尚城业主委员会与新选聘的南充智荣物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，其不应交纳前期物业服务协议终止后的物业服务费。经查，翰林尚城小区在没有第三方物业公司进场提供物业服务的情况下，赵泽明应当提供充分的证据证明翰林尚城小区与家吾家公司的物业服务合同关系已经终止的待证事实，现赵泽明提交的请示解聘家吾家公司、选聘物业服务公司招标公告、南充市高坪区清溪街道办事处关于对家吾家紧急报告的答复意见以及翰林尚城业主委员会与南充智荣物业服务有限公司签订的《物业管理服务合同》尚不足以证明翰林尚城小区业主委员会已经按照法律规定的程序和要求取得翰林尚城小区业主相应授权与南充智荣物业服务有限公司签订新的物业管理合同，从而证明家吾家公司的物业服务合同关系已经终止的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”及第五条第一款“在合同纠纷案件中......主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，一审法院对赵泽明的抗辩主张不予采纳。同时翰林尚城业主委员会虽在2018年7月8日与南充智荣物业服务有限公司签订了《物业管理服务合同》，但是该合同签订后，南充智荣物业服务有限公司并未实际接管案涉小区，该小区从入住以来一直由家吾家公司提供物业服务，且在2018年9月2日经过全体业主过半数同意由家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务，故家吾家公司请求业主按照《前期物业管理服务合同》的约定支付物业服务费，一审法院予以支持。 关于赵泽明辩称家吾家公司服务不到位，其不应交纳物业服务费的问题。赵泽明提供了小区照片，证明家吾家公司在物业服务中存在一些瑕疵，但不构成赵泽明不交纳物业服务费的抗辩理由。且家吾家公司已经在合同约定每月每平方米0.80元交纳的基础上自愿降低收费标准，主张赵泽明按照每月每平方米0.70元交纳，一审法院予以支持。 赵泽明未按合同的约定交纳物业服务费，确已构成违约，家吾家公司要求赵泽明支付违约金，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，家吾家公司主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金的标准过高，故应予减少。家吾家公司因赵泽明迟延交纳物业服务费所遭受的损失即为其资金利息损失，一审法院确定以所欠的物业服务费747元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。根据合同约定，赵泽明交纳费用的时间为交房之日起计算，以后类推，故赵泽明应在每年的9月8日前交纳下一年度的物业服务费，赵泽明应从2017年9月9日起支付违约金至款清之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、赵泽明于本判决生效之日起十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费747元及垃圾清运费60元共计807元；二、赵泽明于本判决生效之日起十日内向南充家吾家物业服务有限公司支付违约金（以所欠的物业服务费747元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2017年9月9日起计算至款清之日止）；三、驳回南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，赵泽明对2018年9月2日翰林尚城小区业主大会表决事项有异议，主张当日业主仅表决同意家吾家公司延长服务至2018年12月31日。家吾家公司则主张业主表决同意家吾家公司继续提供物业服务。本案所涉证据中无翰林尚城小区2018年9月2日业主大会会议记录等书面材料，现有证据不能认定2018年9月2日翰林尚城小区业主大会会议内容。同时，家吾家公司主张的是2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，2018年9月2日翰林尚城小区业主大会会议内容不影响本案处理。因此，对于该争议事实本院不予认定。 赵泽明陈述2018年8月2日南充智荣物业服务有限公司进场后，由于家吾家公司强行驱赶南充智荣物业服务有限公司，就让南充智荣物业服务有限公司2018年12月31日后来服务。 二审查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。 本院认为，家吾家公司诉请赵泽明支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的物业服务费，在该期间，家吾家公司依据其与建设单位四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》为翰林尚城小区提供了物业服务，赵泽明系翰林尚城小区业主，该合同对赵泽明具有约束力。赵泽明提供了翰林尚城小区业委会于2018年7月8日与南充智荣物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，但其认可南充智荣物业服务有限公司未实际接管翰林尚城小区，案涉期间小区物业服务仍由家吾家公司提供，故赵泽明应按合同约定履行支付物业服务费的义务。赵泽明提出家吾家公司提供物业服务不到位，其不应按合同约定缴纳物业服务费。本案中，家吾家公司已将合同约定的每平方米按0.8元收取物业服务费调整为按每平方米0.7元收取物业服务费，一审法院据此判决赵泽明缴纳物业费并无不当。 综上，赵泽明的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵泽明负担。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年十月二十二日 书记员  刘奕汐