河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1526民初3125号原告：李敏，女，1960年9月18日出生，汉族，潢川县黄岗镇卫生院退休职工，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：费斌，潢川县司法局工作人员。原告：廖春生，男，1990年6月20日出生，汉族，务工，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：李敏，女，1960年9月18日出生，汉族，潢川县黄岗镇卫生院退休职工，住潢川县黄寺岗镇卫生院家属院。公民身份号码：41302419600918422X。委托诉讼代理人：费斌，潢川县司法局法律工作人员。被告：黄文山，男，1954年12月18日出生，汉族，退休教师，住潢川县。被告：黄洋，男，1981年7月19日出生，汉族，职工，住潢川县。原告李敏、原告廖春生与被告黄文山、黄洋合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李敏及二原告委托诉讼代理人费斌、被告黄文山和被告黄洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李敏向本院提出诉讼请求：确认双方《家庭协议》中的房屋转让无效，被告退还位于黄岗卫生院路口门面房4间。本院审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认双方《家庭协议》中的房屋转让无效，被告退还位于黄岗卫生院路口门面房4间；2.支付下余购房款12万元，并从2014年6月29日支付利息及滞纳金。事实与理由：原告李敏与被告黄文山原系夫妻关系。因李敏前夫廖先知于2000年因车祸去世，经人介绍，原、被告于2001年认识，2002年结婚。双方因感情不和，现已经法院判决离婚。李敏前夫留下的遗产，位于黄岗镇卫生院路口的门面4间，按照继承法的规定，该遗产应由廖先知的父母、子女、配偶共同继承。原告李敏在没有征得其他继承人同意的情况下，于2014年6月29日将房子卖给黄文山的儿子黄洋，被告说买贵了，可我卖这房子的时候，李敏的公公廖宜宣和婆婆李珍、李敏的三个孩子都不知道，事后也不同意。因为房子涉及到李敏前夫廖先知的遗产，价值90万的房子，52万就卖了，现在只付了40万，欠12万一直没付。根据继承法的规定，李敏前夫的父母、子女都有继承权，原告李敏无权处置遗产，原告要求法庭确认家庭协议中的房屋转让无效，被告退还原告位于黄岗卫生院路口门面房4间，并支付10年来的房租金。被告黄文山辩称，1.协议上有廖春生、李敏签字，不能说明原告家人不知道；2.协议签订生效黄洋房款已付清，那是他们之间的房屋买卖关系,与我无关。被告黄洋辩称，1、房子买卖已经成交，房契已经办好，房款我已经缴清；2、我于2006年成家，已经分开门、立开户，没有与他们一起生活。原告李敏为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件，证明原告的主体身份。2.黄寺岗镇新建村村委会证明一份，证明原告李敏家庭人员情况。3.廖宜轩、李开珍、廖春玲、廖春燕出具的证明材料，证明李敏处置诉争房屋未经过她们同意。4.2014年6月29日签订的家庭协议一份，证明原告廖春生、李敏未经过家庭成员同意将房屋卖给被告，该协议应为无效。5.原告李敏与被告黄文山的结婚证复印件，证明原告李敏与被告黄文山曾结婚。6.淮滨县法院（2017）豫1527民初250号判决书，判决内容与本案相似，证明该家庭协议无效。7.潢川县人民政府颁发的契证复印件，证明廖家人未签字，契证不生效。被告黄文山未向本院提交证据。被告黄洋为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：1.家庭协议复印件一份（同原告提交家庭协议），证明房屋买卖协议已经生效，房款已经付清。2.潢川县房管局颁发的契证，证明房屋登记到被告黄洋名下。3.收条原件两张，证明原告李敏、廖春生收到房款40万元。4.地皮出让协议书，证明黄文山与李敏婚姻存续期间卖掉一处地皮，价款20万元，均由李敏拿走。5.2015年正月初五收到条一张，证明被告黄洋将115000元购房款交给被告黄文山。6.证明条一张和收到条一张，证明原告李敏与被告黄文山婚姻存续期间，将45000元购买的地皮以20万元卖掉。7.宅基地用地许可证和建筑许可证及契证原件，证明房子由被告黄洋购买。上述证据材料经庭审举证、质证，各方当事人意见及本院认定如下：1.被告黄文山和被告黄洋对原告李敏提交的证据1、证据2和证据5无异议，且原告提交的证据1、证据2和证据5符合法律规定的证据要件，本院予以确认并在卷佐证。2.被告黄文山和被告黄洋对原告李敏提交的证据3有异议，被告黄文山认为跟李敏家人没有关系，被告黄洋认为材料不属实，廖春玲两口还去我家要过房钱。本院经审查认为，原告提交的证据3系廖宜轩、李开珍、廖春玲、廖春燕出具的证明材料，因证人未出庭作证且证人与本案存在利害关系，该证据不能达到原告的证明目的，本院对其不予确认。3.被告黄文山和被告黄洋对原告李敏提交的证据4真实性无异议。本院经审查认为，原告提交的证据4系2014年6月29日签订的家庭协议一份，该协议系原、被告双方对家庭共同财产分割所达成的协议，且部分内容已经履行，本院对其真实性予以确认。4.被告黄文山和被告黄洋对原告提交的证据6有异议，认为该判决书与本案不具有相似性，不应作为参考。本院经审查认为，原告提交证据6系淮滨县人民法院（2017）豫1527民初250号判决书，因该证据与本案不具有关联性，本院对原告的证明目的不予确认。5.被告黄文山和被告黄洋对原告提交的证据7真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，原告提交的证据7系潢川县人民政府颁发的契证潢契字第NO.003482号，本院对其真实性予以确认。6.原告李敏对被告黄洋提交的证据1真实性无异议，但认为房款没有付清。本院经审查认为，被告提交的证据1与原告提交的证据4一致，本院对其予以确认。7.原告李敏对被告黄洋提交证据2有异议，认为仅仅是复印件，房屋转让没有经过原房主同意，属于无效协议且房款没有付清。本院经审查认为，被告提交的证据2与原告提交的证据7均系潢川县人民政府颁发的契证潢契字第NO.003482号，本院对其真实性予以确认。8.原告李敏对被告黄洋提交的证据3无异议，本院对其予以确认并在卷佐证。9.原告李敏对被告黄洋提交的证据4有异议，认为真实性没有意见，但是地皮款没有交给我，交给黄文山，且与本案无关。本院经审查认为，被告黄洋提交的证据4系2010年8月17日黄文山李敏和黄仕峰签订的地皮出让协议书，因该证据与本案不具有关联性，本院对其不予确认。10.原告李敏对被告黄洋提交的证据5有异议，认为真实性没有意见，但是没有交给我。本院经审查认为，被告黄洋提交的证据5系2015年正月初五收到条一张，因被告黄洋与被告黄文山系父子关系，与本案有利害关系，本院对其不予确认。11.原告李敏对被告黄洋提交的证据6有异议，不认可。本院经审查认为，被告黄洋提交的证据6系证明条一张和收到条一张，因该证据与本案不具有关联性，本院对其不予确认。12.原告李敏对被告黄洋提交的证据7有异议，对宅基地用地许可证和建筑许可证都不认可，因为廖家人没有在契证上签字。本院经审查认为，被告黄洋提交的证据7系河南省村镇建筑许可证（盖有公章）及农村居民宅基地用地许可证（盖有公章），本院对其真实性、合法性予以认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月20日，原告李敏和被告黄文山在潢川县黄寺岗镇民政所办理结婚登记手续。原告李敏和被告黄文山婚后没有生育子女。原告李敏婚前有三个子女，长女廖春玲、次女廖春燕和儿子廖春生；被告黄文山婚前有两个儿子，长子黄博和次子黄洋。2014年6月29日，原告李敏及其儿子廖春生、被告黄文山及其儿子黄洋签订家庭协议，协议载明：“经多方商讨，达成以下协议：廖春生的黄岗卫生院路口四间门面房（廖春生生父廖先知生前留下房产）低价出售给黄洋。协议生效后，房产引起的得失均由黄洋个人承担，双方移交相关手续。钱款经三次付清给廖春生，合计伍拾贰万元整（520000元）。第一次为协议签定之时，当面付清叁拾万元整；第二次协议签定两个月内，付清第二笔壹拾万元整；第三次为协议签定当年年底前，付清尾款壹拾贰万元整。如果黄洋逾期未付清钱款，视为违约，之前已交付钱款无效，不再返还，并视为交易作废。并达成以下共识：一、潢川县三环路口原阳光大酒店六楼住房一套（即卖廖春生生父廖先知留下的黄岗医院路口门面前后四间的钱款所购房屋）所有权归廖春生所有。二、潢川火车站钓鱼村四楼房产一套所有权归黄博所有。三、潢川火车站钓鱼村三楼房产一套所有权归廖春燕所有。四、家庭生意的钱款由李敏负责支配，黄文山不再干涉”。该协议签订后，当日被告黄洋交付给原告廖春生房款30万元，原告廖春生向被告黄洋出具收条一张，载明“收条收到黄洋首批房款叁拾万元整（￥300000.00）廖春生2014年6月29日”。2014年8月29日，被告黄洋交付给原告李敏房款10万元，原告李敏向被告黄洋出具收条一张，载明“收条收到房款拾万元正（100000元）（其中包括李敏取黄文山卡上钱15000元黄博25000元）收到人李敏2014.8.29号”。2015年正月初五，被告黄文山向被告黄洋出具收条一张，载明“收到黄洋孙银燕买房款拾壹万伍千元正（115000.00元）收款人：黄文山2015年正月初五”。2015年11月始，被告黄文山三次诉至本院，要求与原告李敏离婚，自此，原被告双方出现家庭矛盾。2018年7月13日，本院作出（2018）豫1526民初2014号民事判决书，准许原告李敏与被告黄文山离婚。后原告李敏、廖春生和被告黄洋、黄文山因该房屋纠纷诉至本院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。同时，当事人对自己的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原被告签订的家庭协议即买卖房屋合同系双方真实意思表示，应受法律保护。原告李敏、廖春生诉称其在未征得其他继承人同意的情况下，将房子卖给被告黄洋，原告属无权处置。但原告未提交证据证明该房产的产权除原告李敏、廖春生外另有他人，且该房产已经于2001年12月8日经潢川县人民政府颁发契证由旧主李敏移转给黄洋，该契证的合法性在未被撤销前应予确认。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故原告要求确认《家庭协议》中的房屋转让无效，并要求被告退还原告位于黄岗卫生院路口4间门面房的诉讼请求，本院不予支持。原告和被告黄洋之间关于诉争房屋之间的买卖行为合法有效，原告应按照约定交付房屋，被告黄洋应按照约定支付房款52万元，现原告收到购房款40万元，剩余房款12万元未支付给原告李敏和廖春生，被告黄洋辩称已将剩余购房款115000元支付给被告黄文山，因被告黄文山不是涉案房屋的所有权人且与被告黄洋系父子关系，故其支付剩余房款115000元给被告黄文山的行为，本院不予确认，被告黄洋的辩称理由本院不予采纳，被告黄洋应支付给原告李敏、廖春生剩余房款120000元。关于原告要求被告支付利息的问题。因原被告约定房款120000元应于签订协议的年底付清，故被告黄洋应自2015年1月1日起，按同期中国人民银行同类贷款利率支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告黄洋于本判决书生效后十日内一次性支付原告李敏、廖春生房款120000元及利息（自2015年1月1日起，按本金120000元，同期中国人民银行同类贷款利率计至款清时止）；二、驳回原告李敏和廖春生其他诉讼请求。案件受理费2800元，减半收取1400元，由被告黄洋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院，并于上诉期限届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉费2800元（收款单位：河南省信阳市中级人民法院。开户银行：兴业银行信阳分行。账户：46×××16），递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  涂成林二〇一九年十月十日书记员  黄 菊