广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16074号上诉人（原审原告）：陈辉，男，汉族，1960年8月25日出生，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈维，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马福林，男，回族，1983年11月3日出生，住甘肃省广河县，委托诉讼代理人：焦冰，广东杰科律师事务所律师。上诉人陈辉与上诉人马福林因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈辉上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判马福林按1000元／天的标准向陈辉支付房屋占用费，自2018年4月10日起至实际返还之日止；2、本案全部诉讼费用由马福林承担。事实与理由：一、一审判决认定“涉案合同2018年4月9日到期后，陈辉和马福林因对租金标准未能达成一致意见而未续签合同，双方之间形成不定期租赁关系”是错误的。形成不定期租赁关系的前提是双方存在租赁的合意，只是对租赁期限没有约定或者约定不明确而已。但在本案中双方因对租金标准未能达成一致意见而未续签合同，而且陈辉已明确提出要求马福林返还涉案商铺，因此，双方并没有达成继续租赁的合意，双方的租赁关系已经因合同期限届满而终止。因此，一审判决认定双方在《商铺租赁合同》期限届满后形成不定期租赁关系属于事实认定不清，适用法律错误。二、一审法院判决马福林按8000元／月的标准向陈辉支付自2018年4月10日起至本判决确定的返还商铺之日期间的租金是错误的。1、《商铺租赁合同》期限届满终止后，双方不存在租赁关系，马福林应当按双方《商铺租赁合同》的约定支付因其违约而未及时返还商铺所应承担的占用费，而非租金。2、《商铺租赁合同》约定每日1000元的占用费，既是对守约一方经济损失的补偿，也是对违约一方违反合同约定的惩罚，且该占用费标准系双方合同事先约定的，是双方真实意思表示。此外，涉案商铺因靠近地铁口及布吉中心区域，周边同等商铺租金已达2万元／月，该占用费标准并不过高。3、一审判决马福林承担租金的期限仅截止到判决所确定的返还商铺之日也是错误的，应改判为截止到实际返还商铺之日。首先，陈辉已在诉讼请求中明确要求计算至实际返还商铺之日止。其次，按一审法院所判决，如果马福林未能在判决所确定的返还商铺之日前返还涉案商铺，那么陈辉势必还需要针对其后的违约行为再次提起诉讼，造成讼累。4、2018年4月双方合同到期终止以来，马福林未再支付任何费用，且将涉案商铺转给他人经营并获利。上诉人马福林对上诉人陈辉的上诉答辩称：一、按照双方签订的《商铺租赁合同》第四条第一款，本合同约定租期届满后如乙方无拖欠款项或无其他抵扣费用情形，此履约保证金在本合同约定租期届满后15日内无息返还给乙方。本案中至2018年4月9日合同期满，其间不存在扣除履约保证金的情形，两万元保证金应予退还。二、在签订《商铺租赁合同》时马福林以现金的方式交给陈辉17万元，以转帐的形式交给案外人王某43万元，总计为60万元的转让费，且当时市场价月租金为4500元，因当时陈辉承诺《商铺租赁合同》期满之后续租涨8%左右，马福林才会以60万元高出市场价的转让费和每月8000元的月租达成协议。三、2018年6月25日一审开庭之后，马福林想积极处理该事宜，于2018年7月、8月、9月、10月分别以短信和电话的方式联系陈辉，均未得到对方的任何回复，对方存在怠于处理该事宜的情形。四、对方主张的每天1000元的标准房屋占用费用无依据，根据《商铺租赁合同》第十条第三款约定，续用该标准的前提是因乙方违约造成本合同解除时或双方协商解除时才续用，现本合同已经履行完毕，且合同期内不存在拖欠房租等违约情形。五、按照一天1000元的标准计算和房租8000元相比，远远超过了损失了30%，属于过高情形，也不符合合同法司法解释的相关规定。上诉人马福林上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判马福林承担租金的同时陈辉返还20000元履约保证金或者将本案发回重审；2、诉讼费用由陈辉承担。事实与理由：一、原审法院对陈辉提高租金的要求的合理性未进行审查，判令返还商铺严重损害马福林的经营利益。根据《商铺租赁合同》，马福林向陈辉承租商铺用于中国兰州拉面馆，租赁期限2年，即2016年4月10日起至2018年4月9日止，租金为8000元／月。一方面，在《商铺租赁合同》外，马福林所租赁的店面是从案外人（陈辉前承租人）经营的中国兰州拉面处以60万元的价格转让过来，陈辉对此知情并额外收取1万元的更名费，马福林转让过来后继续进行了两年的兰州拉面经营。陈辉知晓马福林两年租赁商铺租赁期间投入巨额资金。另一方面，陈辉将租金从8000元提高到17500元，与同区域内租赁市场行情严重不符，意图谋取不正当的利益。按照店面租赁行业存在转让费的行业惯例，陈辉恶意将租金提高到马福林无法承受的程度，致使马福林被迫不再续租，陈辉在收回店铺后，却可以将经营多年的店铺继续租赁他人，意图谋取不正当利益，该行为严重损害马福林的经营利益。二、马福林在签订《商铺租赁合同》时向陈辉缴纳20000元履约保证金，民事诉讼本着一次性解决纠纷为原则，原审法院并未就履约保证金进行裁判，不利于马福林权利的保护。原审法院在查明马福林在签订《商铺租赁合同》时向陈辉支付了20000元履约保证金的事实，在判决内容中认定马福林按照《商铺租赁合同》租金8000元／月的标准支付租金，但是却未将履约保证金进行裁判，并未彻底解决双方的纠纷，不利于马福林权利的保护。上诉人陈辉对上诉人马福林的答辩称：一、对一审判决第一判项没有异议，对于一审判决马福林应当向陈辉交还涉案商铺的事实是确认的，但马福林至今拒不向陈辉交还商铺，而且目前为止也没有向陈辉支付任何的费用。因此，马福林存在明显的违约和违法的情形。二、一审判决未对租赁保证金作出处理，并无不当。因为马福林并没有对租金保证金提起反诉，应当作为另案处理。况且，马福林所拖欠的费用已经远远超出租赁保证金的金额。三、1000元/天的占用费是双方事先在合同中约定的，针对的是承租方拒绝返还商铺的违约情形，而且双方合同到期后马福林负有向陈辉交还商铺的合同义务。其未交还商铺本身就已经构成违约，而且也符合在双方协商解除合同或者终止合同而应当返还商铺而未返还的适用情形。陈辉一审诉讼请求：1、马福林立即将位于深圳市××××号“布吉义乌小商品城”1层017号铺位交还给陈辉；2、马福林按1000元/天的标准支付房屋占用费给陈辉，自2018年4月10日起至实际返还之日止，暂计至起诉日为2000元；3、本案诉讼费用由马福林承担。一审法院经审理查明，一、租赁房屋的位置：深圳市××××号布吉义乌小商品城1层017号商铺。二、签订租赁合同情况：双方于2016年3月29日签订《商铺租赁合同》，约定：马福林向陈辉承租涉案商铺用于经营中国兰州拉面馆，租赁期限2年，即2016年4月10日起至2018年4月9日止。马福林同意于本合同签订时一次性向陈辉支付履约保证金20000元；租金8000元/月，从2016年4月9日起租金按月缴纳，马福林应于每月1号前缴纳下个月应付租金。管理费800元/月,按月缴纳，由乾泰富投资有限公司收取，马福林应于每月1号前缴纳下个月应付物业管理费。因马福林违约造成本合同解除时或双方协商解除时，马福林应在陈辉书面通知或函件发出的3天内将所承租商铺返还给陈辉，逾期陈辉有权单方面收回商铺，马福林每拖延一天，陈辉则按每天1000元收取占用铺位的租金费用。三、合同实际履行情况：合同签订后，马福林向陈辉支付了租赁保证金20000元，并按照每月8000元的标准支付租金至合同期限届满之日止。合同到期后，双方对租金标准产生争议，未再续签合同。马福林仍在使用涉案商铺，但未再支付租金。马福林称曾短信通知陈辉收取租金，但联系不上陈辉。四、其他需要说明的情况：1、陈辉、马福林在庭审中认可在合同到期前双方对租金标准进行协商，陈辉要求将租金标准调整为每月17500元，马福林同意调整为每月8800元。2、庭审中，马福林表示不同意搬离涉案商铺。3、陈辉向法院提交建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收证书，证明涉案商铺所在的综合楼于1996年8月建设，建设单位为布吉水径村委上水径村，于1997年7月28日取得竣工验收。一审法院认为，陈辉、马福林签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。涉案合同于2018年4月9日到期后，陈辉、马福林因对租金标准未能达成一致意见而未续签合同，双方之间形成不定期租赁关系。根据法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故陈辉诉请马福林返还涉案商铺，合理合法，法院予以支持。马福林至今仍占有使用涉案商铺，根据公平原则，马福林应向陈辉支付占有商铺期间的租金，租金参照涉案合同约定的标准即每月8000元，自2018年4月10日起计至本判决确定的返还商铺之日止，陈辉诉请超出部分，法院不予支持。据此判决：一、马福林于判决生效之日起十日内向陈辉返还位于深圳市××××号布吉义乌小商品城1层017号商铺；二、马福林于判决生效之日起十日内向陈辉支付租金（租金标准为8000元/月，自2018年4月10日起计至判决确定的返还商铺之日止）；三、驳回陈辉的其他诉讼请求。案件受理费25元（陈辉已预交），由马福林承担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，陈辉与马福林存在房屋租赁合同关系，双方的合法权益均受法律保护。因双方均未对原审关于马福林应将涉案商铺返还给陈辉的认定提起上诉，本院对原审的相关认定依法予以确认。本案双方签订的《商铺租赁合同》到期后，双方因租金标准未能达成一致意见未能续签合同，马福林未将涉案商铺返还而是继续占用涉案商铺，而陈辉作为出租人并未同意马福林继续使用而且提起了诉讼，因此本案并不适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方不成立不定期的租赁合同，双方之间的商铺租赁合同关系到期终止。《商铺租赁合同》中约定因马福林违约造成合同解除或双方协商解除时，马福林应返还商铺，否则陈辉按照每天1000元收取逾期占用商铺的租金费用。但是该条适用的情形系马福林违约造成合同解除或双方协商解除的情形，本案系合同到期后马福林占用涉案商铺，并不属于合同约定适用的情形，因此，陈辉上诉主张按照每天1000元的标准收取涉案商铺的占用费用，缺乏依据，本院不予支持。按照公平原则，原审参照双方原来约定的租金标准并无不当，本院依法予以确认，但马福林应当按照该标准支付涉案商铺的占有使用费直至实际返回商铺之日。马福林上诉主张陈辉明知马福林为租赁涉案商铺还支付了经营转让费，恶意大幅涨租，谋取不当利益，对此，本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，马福林并未举证证明双方曾就涉案商铺的长期租赁以及租金涨幅做出约定，合同到期后，陈辉作为出租人，有权决定租金数额，双方就租金标准进行磋商后未能达成一致导致合同到期终止，本案中也无证据证明陈辉恶意谋取不当利益。陈辉作为出租人也无法律义务或合同义务承担马福林的经营转让费。马福林上诉要求陈辉退还履约保证金，但因马福林未在本案中提起诉讼，在原审阶段也未提出相应的抗辩，马福林应另寻途径解决。马福林的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人马福林的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人陈辉的上诉理由部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院依法应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6852号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6852号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初6852号民事判决第二项为：上诉人马福林应于本判决生效之日起十日内向上诉人陈辉以每月8000元的标准支付占有使用费（自2018年4月10日起计至实际返还涉案商铺之日止）；四、驳回上诉人陈辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25元，上诉人陈辉已预交，由陈辉负担；二审案件受理费4120元，上诉人陈辉已预交3820元，上诉人马福林已预交300元，由上诉人陈辉负担3000元，由上诉人马福林负担1120元，上诉人陈辉已预交的820元，由本院予以退回，上诉人马福林应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费820元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年十月十五日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。