贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终4101号上诉人（原审被告）肖化荣，男，1985年6月20日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人曹泽永，贵州省毕节市七星关区中心法律服务所工作者。被上诉人（原审原告）贵州和聚祥商业运营管理有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳大道与深圳路交汇处圆梦国际，统一社会信用代码91520500308727441W。法定代表人颜强，该公司总经理。委托诉讼代理人宋佳明，该公司运营部工作人员。上诉人肖化荣因与被上诉人贵州和聚祥商业运营管理有限公司（下称和聚祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人肖化荣上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人仅承担租金和物业管理费50﹪或发回重审；事实及理由：一、上诉人不应向被上诉人支付10个月零6天的租金和支付被上诉人2017年11月25日至2019年1月1日止的物管费。应只支付租金和物管费总额的50﹪。上诉人与被上诉人签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；合同签订后，被上诉人未兑现合同及事先承诺的内容，在该商场未具备开业的前提下，比如，外墙的架子未撤除，消防设施不完善，直到如今空调都未启动，在诸多设施、设备等未完善的情况下，强行要求上诉人开业，上诉人被骗开业后，经营受到很大影响，商场内随时有人在装修，没有人流量，违背当时被上诉人承诺的整体开业，保证人流量每日达到500人以上的宣传，定期开展宣传广告活动，因被上诉人未履行自己的承诺的义务，以一种欺骗的方式将上诉人招商进来，给上诉人造成重大的经济损失，该经济损失被上诉人有不可推卸的重任，在此期间，被上诉人存在违约责任。一审判决上诉人全额支付被上诉人的租金及物管费，实属认定事实错误，判决不公。二，原审判决上诉人向被上诉人支付违约金，更没有事实和法律依据。本案中，上诉人未向被上诉人支付租金和物业管理费，上诉人是在行使抗辩权，不存在违约，前述申请人以阐明很清楚，因被上诉人以一种欺诈的方式将上诉人引进来后，在不具备开业条件的情况下，强行要求上诉人开业，导致上诉人出现重大的经济损失（上诉人将保留诉讼的权利），被上诉人从未问津过。据此，一审判决上诉人承担支付被上诉人的违约金于法无据。三，审理程序不合法。本案件涉及到两个法律关系，其中一个是租金合同纠纷,另一个是物业服务合同纠纷,一审判决在一个诉讼过程中同时审理两个法律关系审理,属于程序违法。四、一审判决上诉人承担律师费，也是于法无据。根据上诉人与被上诉人签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，该合同明细就是显示公平，该合同对上诉人约定义务的同时，未对被上诉人约定，这样显示公平的合同，人民法院应当根据相关法律规定作出客观、公正的判决，而根据双签订合同约定的不符合法律规定或禁止性规定的条款作出不公正的判决。综上，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，审理程序违法，导致作出不公正的判决。上诉人依法提出上诉，恳请二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人和聚祥未作答辩。原审原告和聚祥公司起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；2.判令被告向原告支付从2017年11月25日起至被告向原告办理交接手续止的租金218038.14元、物业费34873.60元，暂计252911.64元；3.判令被告向原告支付违约金暂计27765.47元（从2017年12月11日计算至实际付清之日）；4.本案诉讼费、律师费及所有诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：2017年10月21日，原、被告双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》，约定被告租赁原告坐落于毕节市七星关区××大道与××路交汇处奥莱国际购物中心铺位编号B2F-44-45（面积129.43平方米）用于“丹比奴”品牌经营使用，租期从2017年12月11日至2020年12月11日。双方约定第一年租金125.00元/月/平方米、第二年租金130.00元/月/平方米、物业费20.00元/月/平方米，违约金按照每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。2019年1月1日凌晨2点，原告在未有正当理由且书面通知我公司情况下强行撤柜，并与我公司员工发生肢体冲突，此案我公司已报公安机关处理。2019年1月17日，原告依合同约定通过快寄向被告寄送《关于缴纳租金、物业管理费的函》，被告已签收，函内容载明：请被告在接到此函之日起3日内向我公司缴纳所欠费用，逾期缴纳我公司将根据合同约定解除双方所签订租赁合同，并追究贵方的违约责任。但至今，被告未向原告缴纳所欠费用。被告的行为符合签订合同的相关约定，因此原告有权单方面解除合同，收回商铺并请求被告赔偿损失。综上，被告的行为严重违反双方签订合同，给原告造成经济损失，导致原告未能达到租赁该商铺的目的。原告为维护其合法权益，请判如所诉。一审认定事实：2017年10月21日，以原告和聚祥公司为甲方，被告肖化荣为乙方，甲乙双方签订《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》（下称合同），协议约定：原告将其位于毕节市七星关区××大道与××路交汇处奥莱国际购物中心（编号为B2F-44-45，面积为129.43平方米）商铺出租给被告，租赁期限三年，起租日为装修免租期结束之次日；租金计算为：前三个月为免租期，第4-12个月为125.00元/月/平方米，每月租金共计16178.75元，第二年租金为130.00元/月/平方米，每月租金共计16825.90元，第三年租金为135.00元/月/平方米，每月租金共计17473.05元，租金按季度预付，除第一季度租金于起租日5日前支付外，乙方须在下一季度租赁期到来前30个自然日向甲方支付下一季度租金；乙方应向甲方交纳一定的保证金，保证金为50500.00元；物业管理费，乙方应交纳的物业管理费按该承租商铺租赁面积计算每月每平方米20.00元，乙方每月应交纳物业管理费为2588.60元。物业管理费从本合同约定的起租日当日起计收，并按照租金支付方式及时间与租金一并支付，经营免租期内物业管理费单独支付。合同还约定了乙方违约责任：在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费及水电费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金；在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。以及约定双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成时，凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均应向该租赁物业所在地人民法院提起诉讼。2017年11月11日，原告将涉案商铺交付被告，被告对涉案商铺进行装修，装修期间为免租期，2017年11月25日，被告正式营业，该商铺用于经营女装店。2019年1月17日，原告和聚祥公司向被告肖化荣出具《关于缴纳租金、物业管理费的函》，函件载明：“要求肖化荣在接到此函后三日内来我司办理缴纳相关费用，逾期未办理，我司有权根据您方与我司签订的合同解除双方的租赁合同。同时，我司有权通过法律手段追究您方的法律责任，请您方及时来我司缴纳拖欠租金、物业费及违约金。”被告肖化荣已于2019年1月1日将货物搬离该商铺并已腾空。但未经双方确认交付手续。截止2019年1月1日，被告肖化荣未向原告缴纳相应租金及物业费，于是原告起诉至法院，要求与被告肖化荣解除《房屋租赁协议》并支付所欠租金、物业费及相应违约金。被告肖化荣已向原告支付了50000.00元保证金。另查明，原告和聚祥公司与贵州奥创物业管理有限公司签订了《物业管理合同》，将属于原告和聚祥公司奥莱国际购物中心商场的物业交予贵州奥创物业管理有限公司进行管理，合同约定，物业管理费由原告和聚祥公司支付给贵州奥创物业管理有限公司。一审认为：原告与被告签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《合同》15.3.4条约定：“在租赁期内，乙方拖欠支付租金、物业管理费及本合同约定应当缴纳的其他费用之一或全部达到30日的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。”被告已违反合同约定，原告有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》的请求，予以支持；对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，奥莱国际购物中心开业日期为2017年11月25日，根据合同约定，购物中心开业之日起3个月内为乙方的免租期。故计算被告应付租金的起点时间为2018年2月25日，截止2019年1月1日被告已搬离商铺止。对于搬离商铺事宜上，原、被告双方均未按照合同约定履行，一审酌情租金截止时间为2019年1月1日为宜。租金的计算时间为2018年2月25日至2019年1月1日，共计10个月6天，2018年2月25日至2018年12月25日租金按每月16178.75元计算，共计161178.50元；2018年12月26日至2019年1月1日租金按每月16825.90元计算，共计3365.18元。上述租金共计164543.68元；对于被告欠付原告物业费问题。经庭审查明，根据合同约定，物业费从本合同约定的起租日当日计收。故计算被告应付物业费的起点时间为2017年11月25日起至2019年1月1日止。物业费按每月2588.60元计算，计算13个月6天，共计34169.52元；对于原告诉请被告支付逾期支付租金、物业费违约金的请求。根据合同约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业费等相关费用之一或全部的，每逾期一日，按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。被告逾期租金违约金计算时间为2018年2月25日至2019年1月1日，共计310天，按逾期未付租金164543.68元的0.5‰计算，租金违约金为25504.27元（164543.68元×310天×0.5‰）。物业费从本合同约定的起租日当日计收，且收取方式与租金及时间与租金一并支付，免租期内物业管理费单独支付。被告逾期物业费计算时间为2017年11月25日至2019年1月1日，共计402天，按逾期未支付物业费34169.52元的0.5‰计算，物业费违约金为6868.07元（34169.52元×402天×0.5‰），上述租金违约金及物业管理费违约金合计32372.34元（25504.27元+6868.07元）。对于被告肖化荣已缴纳的保证金问题。因被告肖化荣在签订合同后已向原告和聚祥公司缴纳了50000.00元的保证金，根据合同约定，租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，给甲方造成损失或者损害，甲方有权直接从该保证金中扣取赔偿款。现被告肖化荣已违反合同未按时向原告和聚祥公司支付租金及物业费，造成原、被告双方签订的合同解除，被告肖化荣应承担赔偿责任，故被告肖化荣缴纳的保证金用以扣减欠付原告和聚祥公司的租金费用，即被告肖化荣应支付原告和聚祥公司租金共计114543.68元（164543.68元-50000.00元）。对原告和聚祥公司诉请被告肖化荣承担律师费的主张，因原告和聚祥公司无事实及法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、解除原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司与被告肖化荣于2017年10月21日签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》；二、被告肖化荣于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司租金共计114543.68元；三、被告肖化荣于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司物业管理费共计34169.52元；四、被告肖化荣于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告贵州和聚祥商业运营管理有限公司逾期支付租金违约金及物业管理费违约金共计32372.34元；五、驳回贵州和聚祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2755.00元（已减半收取），由被告肖化荣负担。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一审判决判令肖化荣支付租金、物业管理费及违约金是否正确。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，上诉人肖化荣与被上诉人和聚祥公司签订的《毕节市奥莱国际购物中心租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定享有权利和履行义务。案涉租赁合同第5.1.3条租金支付方式约定，租金按季度预付，除第一季度租金于起租日（装修免租期结束之次日）5日前支付外，承租人肖化荣应在下一季度租赁期到来前30个自然日向和聚祥公司支付下一季度的租金。同时，租赁合同第15.1条约定，在租赁期限内肖化荣逾期交付租金、物业服务费及水电费等相关费用的，每逾期一日按逾期交付金额的0.5‰支付违约金。2017年11月11日，和聚祥公司将涉案商铺交付肖化荣装修，2017年11月25日奥莱国际购物中心开业，扣除双方约定的购物中心开业之日起3个月免租期，肖化荣至少应于2018年2月25日开始支付第一季度租金以及于2018年5月25日前支付第二季度租金，但是截止2019年1月1日肖化荣搬离搬离商铺时，肖化荣未按约定向和聚祥支付租赁期间的租金，其行为违反合同约定，构成违约，且经和聚祥公司催交而拒不交纳，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，一审结合案涉租赁合同的约定及计算方式，判令肖化荣向和聚祥公司支付租金及违约金正确。同时，双方签订的租赁合同第5.3.1条、第12.1条、第12.2条对物业管理费的计算标准、支付方式及肖化荣负有按照约定需按时交纳物业管理费用的合同义务进行了约定，在肖化荣使用案涉商铺期间亦未按照合同约定向和聚祥公司支付物业管理费，其行为亦构成违约，一审根据前述法律规定及租赁合同的约定及计算方式，判令肖化荣向和聚祥公司支付物业管理费及违约金，亦无不当。同时，案涉租赁合同第十六条对和聚祥公司的违约责任进行了具体约定，并无肖化荣所言“整体开业，保证人流量每日达到500人以上的宣传，定期开展宣传广告活动”的内容，因此肖化荣认为和聚祥公司存在违约并据此主张减少50%的租金、物业管理费，事实及法律依据不足。综上所述，上诉人肖化荣的上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5510.00元，由上诉人肖化荣承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年十月八日书记员  曹晶