广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初486号原告：邓力夫，男，土家族，1988年6月20日出生，住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：谢斐，广东谢斐律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宁，广东谢斐律师事务所实习律师。被告：肖英，女，汉族，1986年2月8日出生，住址：四川省营山县，被告：张伟平，男，汉族，1995年7月21日出生，住址：广东省惠东县，被告：深圳市前海兴业投资发展有限公司，地址：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300398528939W。法定代表人：赖伟东。原告邓力夫与被告肖英、张伟平、深圳市前海兴业投资发展有限公司（以下简称前海兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓力夫及其委托诉讼代理人谢斐、于宁到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告邓力夫向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告张伟平签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》（合同标的额为人民币6800000元）；2、被告肖英、被告张伟平向原告返还定金及购房款共计人民币854800元；3、被告肖英、被告张伟平向原告支付违约金人民币1360000元，被告前海兴业公司承担连带责任；4、由三被告承担本案全部诉讼费用。具体事实和理由如下：2018年4月11日，原告邓力夫与被告张伟平（被告肖英的代理人）在居间方即被告前海兴业公司处，就买卖登记于被告肖英名下的，位于深圳市宝安区××区××花园××（××）02的房产（不动产证号：0037985）签订《深圳市二手房买卖及居间合同》。合同签订后，原告通过转账的方式先后向被告张伟平支付了房屋定金及购房款共计人民币854800元。在合同履行过程中，由于涉案房屋被案外人申请查封，导致原告与被告张伟平签订的《深圳市二手房买卖及居间合同》无法继续履行，构成根本违约，给原告造成巨大损失，被告肖英与被告张伟平应对原告邓力夫的损失承担赔偿责任。被告前海兴业公司安排张伟平全权负责办理本笔房屋买卖事务，前海兴业公司在提供居间服务的过程中，未将购房款交由银行进行资金监管，放任被告张伟平以私人账户收取购房款，被告前海兴业公司对原告损失存在过错，应承担连带赔偿责任。被告肖英、张伟平、前海兴业公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案的位于深圳市宝安区××区××花园××（××）02号房产于2016年2月19日经核准登记至被告肖英名下，产权份额为100%。该房产于2018年10月31日因彭景明诉肖英民间借贷纠纷一案被本院查封，查封文号为（2018）粤0306执保7537号之一。2018年4月11日，原告邓力夫作为买方，被告张伟平作为卖方代理人，签署《深圳市二手房买卖及居间合同》，合同落款处仅有原告及被告张伟平签字，被告肖英未签署该合同，原告称该合同是于2018年7、8月份时补签的。合同主要条款如下：1、卖方将上述涉案房产出售给买方，房地产转让总价款为680万元。该房地产交易定金为30万元，买方于合同签订时支付定金5万元，于合同签订后15日内支付定金余额25万元。2、按合同约定买方应支付的楼款（包括定金、购房款），除有特别约定外，应以银行托管的方式进行资金监管。买方向银行抵押付款支付出定金之外的房款650万元。3、该房产处于抵押状态，买方愿意为卖方委托担保公司担保融资赎楼的，卖方须于签订本合同之日起90日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。4、如买卖双方任何一方未按照合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，另一方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。上述合同签订后，原告于2018年4月11日至2018年5月16日期间陆续向被告张伟平转账支付854800元，被告张伟平均分别出具了收据或在原告的转账记录截图上签名确认。原告主张其系经被告前海兴业公司的联系人吴汉森介绍得知涉案房产出售的消息，吴汉森介绍被告张伟平与原告对接涉案房产交易事宜，张伟平自称为前海兴业公司的员工，吴汉森在原告签署合同前向其出示了涉案房产的产权信息，但并未提供肖英授权张伟平出售涉案房产的授权文件，仅提交了一份《买方主体变更确认书》，原告向本院提交了该份文件，文件显示系由肖英（卖方）、张伟平（原买方）与案外人刘湘可（新买方）于2018年3月16日签署，三方约定由新买方继受履行涉案房产买卖关系和居间关系中全部权利、义务。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。涉案房产的登记权利人为被告肖英，被告张伟平作为肖英的代理人与原告就涉案房产的买卖签署了《深圳市二手房买卖及居间合同》，但肖英并未在该合同上签字，亦未对该合同进行追认，故该合同对肖英不发生效力。在此情形下，原告诉请解除该合同并要求被告肖英承担违约责任，于法无据，本院不予支持。根据上述法律规定，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同不被追认，当事人一方因此受有损失，无权代理人对此有过错的，应赔偿对方的损失。被告张伟平在没有代理权的情形下签订上述合同，应承担相应的民事责任，赔偿原告的损失。由于原告在签署合同时已明确知悉涉案房产的产权人系肖英而非张伟平，而原告主张张伟平仅提供了一份《买方主体变更确认书》以表明其具备代理权限，但未提交经肖英签署确认的授权委托书，原告对张伟平是否具备代理权限未尽审慎的注意义务，对于涉案合同未能履行亦存在过错，综合考虑本案情况，本院酌情判令被告张伟平向原告赔偿人民币680,000元。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院不予支持。由于张伟平无代理权限而与原告签署上述《深圳市二手房买卖及居间合同》，亦未经被告肖英确认上述合同的效力，故被告张伟平应将依据上述合同向原告收取的购房款854800元返还原告。原告诉请被告前海兴业公司就被告肖英、张伟平向其支付违约金承担连带责任，而前海兴业公司并非涉案房屋买卖合同关系的一方当事人，原告该项主张缺乏理据，本院不予支持。如原告确有证据证明涉案房屋买卖合同系由被告前海兴业公司提供居间服务，且该公司在履行居间合同过程中存在过错的，可另寻途径向前海兴业公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告张伟平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓力夫返还购房款人民币854800元，赔偿损失人民币680000元；驳回原告邓力夫的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币59400元，保全费人民币5000元，由被告张伟平承担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 张  汉  梅人民陪审员 卢    玲二〇一九年十月十八日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 陈  丽  君附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。