云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终495号上诉人(原审被告)：刘丹凤，女，现住云南省德宏州芒市。被上诉人（原审原告）：德宏聚诚物业服务有限公司。住所地：云南省德宏州芒市华丰紫圆小区。法定代表人：冷鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵争妍，女，该公司办公室主任。代理权限为特别授权代理。上诉人刘丹凤因与被上诉人德宏聚诚物业服务有限公司（以下简称聚诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服芒市人民法院(2019)云3103民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘丹凤上诉请求：一、撤销原判，改判上诉人支付被上诉人聚诚公司应交物业管理服务费的50%即2291元；二、由被上诉人聚诚公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审采信被上诉人提交的第五组证据不当，该证据反映的时间为2012年3月20日至同年4月20日，而上诉人拒交物业管理服务费的时间为2016年之后，该证据不能作为被上诉人推卸责任的理由；被上诉人严重不作为，致使金塔水乡小区私搭乱建、侵占公共场所及绿化带的行为成为既成事实，被上诉人负有不可推卸的责任，现小区中正在进行的装修工程仍然存在上述问题，被上诉人仍无任何处理行为；2.一审采信被上诉人提交的第十组证据不当，被上诉人代收的城市生活垃圾清运处理费上诉人同意支付，但其收取的水体费在双方协议中并无约定，而被上诉人提交的证据证实其为包干制，自负盈亏，故上诉人有权拒绝交纳该费用，被上诉人也不应以费用问题不管理水体景观及游泳池的水质问题；3.关于第十五组证据配合处理基站问题，上诉人认可并愿意部分交纳服务费用；4.上诉人一审提交的十六组证据，均为小区存在的真实情况，有业主签字为证。被上诉人聚诚公司答辩称，1.其自为金塔水乡小区提供物业管理服务开始，一直为制止部分业主私搭乱建而努力，2012年为此向芒市住建局反映，因住建局发文明确如存在私搭乱建行为将停止产权证的登记工作，故在当时收到一定成效，但办理房产证后，又陆续出现违章搭建的情况，其已向相关业主发放整改通知书，但业主置之不理，因其无执法权，只能向相关部门反映，2016年至2019年又分别统计上报过违章搭建的情况，但因芒市地区目前对小区业主产权范围内的工程无具体规定，一直无法得到解决，对私搭乱建问题其已尽职尽责进行处理，并未不管不问；2.关于绿化问题，上诉人提交的证据反映业主装修占用绿化带确是事实，但装修完毕后已恢复绿化，另因小区内棕树被风吹倒存在安全隐患，其将棕树砍伐后补种三角梅，现成活率为90%，未成活的已准备补种，证据反映的是砍伐棕树后未及清运的情况；3.小区内大部分时间停车有序，保安随时进行维护，外地车辆长期停放的情况其已向交警大队报警，但因无法联系车主而未做处理；4.其对小区照明设备进行正常巡查维护，道路路灯、水体栈道灯完好率达80%以上，证据反映的情况系因灯罩未到货，为安全问题暂时用铁皮及防水布遮盖，现灯罩已安装完毕；5.小区周边居民区所有排污管网口都汇集到南岸C区的一条分管管道，因施工时安装的排污管管径小，无法承受大量污水排放，其已向芒市住建局反映，但因该问题不属市政工程，需要小区自行解决，其已通过清掏窨井等方式处理，2018年后未出现过管道堵塞情况；6.小区生活垃圾由环卫站隔两天清运一次，并根据情况增加垃圾桶数量，其已通知严禁养家禽，对不听劝阻的，报社区协助解决；7.其对小区的服务范围未包含景观水体费用在内，小区景观河水源最初来自孔雀湖，后因农垦路维修，管道经常被大型车辆碾压而损坏，无法保证景观河的用水需求，2018年其向自来水公司申请专供景观河用水，每月水费约5600元，一年费用需67200元，但南岸片区全部业主水体费收齐也仅有39300元，加之部分业主未交费用，收到的水体费远远不够支出，其只能以收到的费用计划放水，游泳池池水因此无法保证；8.视频监控出现问题后其已多次联系施工方进行维修，并在质保期届满后支付相关修理费用，但因产品质量、自然损耗等原因无法修复，其已应业主要求于2017年年初向芒市住建局提交申请，使用专项维修基金对门禁、监控系统进行更新改造。综上，其在日常工作中认真履行合同约定义务，积极协调处理相关问题，得到大部分业主的肯定，并不存在不作为的情况。请求驳回上诉人不合理的诉请，判令上诉人交清所欠物业管理服务费。聚诚公司向一审法院起诉请求：一、判令刘丹凤交纳欠款5182元(其中物业管理服务费4582元、水体费200元、垃圾费400元)，违约金155元，共计5337元；二、由刘丹凤承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘丹凤购买芒市金塔水乡C20-3幢房屋，建筑面积为238.68平方米。2012年10月29日，双方当事人签订《金塔水乡前期物业管理服务协议》，约定由聚诚公司向金塔水乡小区提供物业服务；物业管理服务费用为别墅按建筑面积每月每平方米0.80元计算；受有关部门或单位的委托，聚诚公司代收代缴垃圾费、水体费等费用；费用为自交房之日起预付一年，之后每半年交付一次也可全付一年；协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。聚诚公司根据上述协议提供物业服务，但在履行中服务质量存在一定瑕疵。刘丹凤自2017年1月1日至2018年12月30日拖欠物业管理服务费、垃圾费及水体费。一审法院认为，《金塔水乡前期物业管理服务协议》系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。聚诚公司根据协议为小区提供了物业服务，刘丹凤应支付物业管理服务费，但聚诚公司在服务过程中存在一定瑕疵，服务费应适当减少，故酌情减免应交费用的5%，刘丹凤应支付的物业管理服务费为：4353.52元（0.80元／平方米/月×238.68平方米×36个月×95%）。水体费系小区水体景观用水产生，物业公司已向供水部门交纳，故对聚诚公司要求交纳水体费200元的诉讼请求予以支持；垃圾费系物业公司受有关单位委托代收，业主居住产生垃圾便应交纳垃圾费，故对聚诚公司要求交纳垃圾费400元的诉讼请求予以支持。根据协议第九条第四项的约定，刘丹凤拖欠物业管理服务费，聚诚公司有权要求其承担违约金，但因物业服务的确存在一定瑕疵，故对聚诚公司要求承担违约金155元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、由刘丹凤支付聚诚公司物业管理服务费4353.52元、水体费200元、垃圾费400元，合计4953.52元，限于判决发生法律效力之日一次性付清；二、驳回聚诚公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人刘丹凤对一审认定其拖欠水体费有异议，对其余事实无异议；被上诉人聚诚公司对一审认定事实无异议。对双方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：被上诉人聚诚公司是否违约，上诉人刘丹凤应否支付2017年至2018年的物业管理服务费、水体费，金额如何确定。上诉人刘丹凤围绕争议焦点提交以下证据：1.调查意见表一份，补充证实其提交的一审证据1至6、证据8至15，欲证实被上诉人存在违约行为，对一审证据7中的垃圾费予以认可，但对环境卫生有异议；2.视屏光盘一份，欲证实金塔水乡小区排水系统堵塞的情况。被上诉人聚诚公司围绕争议焦点提交以下证据：1.芒市违法违规建筑摸底排查表，欲证实其对违章搭建的情况已尽责处理；2.云南省单位违法建筑统计表（项目库），证明内容与证据1相同；3.照片四张，欲证实其已进行绿化维护和补种植物；4.照片六张，欲证实其对路灯等设备进行正常维护；5.发票六张，欲证实其已支付实际发生的水体费；6.金塔水乡2018年物业费表册，欲证实小区大部分业主对其提供的物业服务予以认可。经质证，被上诉人聚诚公司对上诉人刘丹凤提交的证据1、2的真实性无异议，但不认可合法、关联性及证明内容。上诉人刘丹凤对被上诉人聚诚公司提交的证据1、2、3、5、6的三性及证明内容均不认可；对证据4的真实性部分认可，但认为被上诉人只进行了部分维修，与本案无关联，对证明内容有异议。本院认为，上诉人刘丹凤提交的证据1、2的真实性被上诉人聚诚公司无异议，本院予以确认。被上诉人聚诚公司提交的证据1、2的真实性本院予以采信，可以证实其对违规建筑进行排查统计的事实；证据3的真实性本院予以采信；证据4的真实性上诉人部分认可，本院予以确认；证据5的真实性本院予以采信，可以证实被上诉人支付水费的事实；证据6的三性本院予以采信，可以证实金塔水乡小区业主交纳物业管理服务费的情况。二审另查明，双方签订的《金塔水乡前期物业管理服务协议》第二条约定，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备的运行、维护和管理，护卫、房屋装饰装修管理、设备运行、市政公用设施管理、绿化、环境卫生等十三项,并约定了相关质量要求。二审中，上诉人刘丹凤当庭同意支付被上诉人聚诚公司代收的生活垃圾清运处理费，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人签订的《金塔水乡前期物业管理服务协议》系其真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行自己的义务。关于被上诉人聚诚公司是否违约、上诉人刘丹凤应否减半交纳物业管理服务费、应否交纳水体费的问题。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条的规定，物业服务企业的管理范围原则上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分，业主专有部分不包括在内，案涉《金塔水乡前期物业管理服务协议》第二条亦明确约定了被上诉人的管理范围。被上诉人聚诚公司根据协议约定提供了物业管理服务，上诉人刘丹凤提交的证据虽可证实被上诉人聚诚公司的管理质量存在瑕疵，但不能证实被上诉人严重不作为致使其服务存在重大瑕疵，一审据此酌情适当减少上诉人应交物业管理服务费，本院予以支持。上诉人提出的其他业主私搭乱建、侵占公共场所及绿化带的行为，若损害其民事权益，可根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定另行主张权利。上诉人主张减交50%物业管理服务费没有法律依据，本院不予支持。关于水体费的问题，双方签订的协议虽无交纳水体费的约定，但因小区景观原水源受城市建设影响发生变化，被上诉人聚诚公司为保证水源供应实际支付了自来水费，上诉人作为受益人应当交纳该费用，一审判决支持被上诉人的诉请并无不当。综上所述，刘丹凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘丹凤负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向芒市人民法院申请执行。审判长 高 立审判员 包 洋审判员 王 军二〇一九年十月二十五日书记员 梁其满