贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初3423号 原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市威宁县沿河路2号房。统一社会信用代码：915200005609066875。 法定代表人程升普，系该公司董事长。 委托代理人杨猛(特别授权代理)，贵州惟正律师事务所律师，执业证号：15202199910993487。 委托代理人李玲（一般授权代理），女，1966年9月3日生，汉族，大专文化，该公司职工，住四川省泸州市江阳区。 被告（反诉原告）卢敬，女，1991年2月8日生，汉族，中专文化，住贵州省威宁县。 委托代理人杨华(特别授权代理)，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224200710361474。 原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：奥力房开）诉被告（反诉原告）卢敬租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法由审判员李才富适用简易程序于2018年8月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）奥力房开的委托代理人杨猛、李玲、被告（反诉原告）卢敬的委托代理人杨华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）奥力房开诉称：2015年11月18日，原、被告签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-1号商铺出租给被告经营使用，租赁期5年，即2015年12月1日至2020年11月30日，租金交付方式按季度支付，具体方式如下：A.从2016年3月1日至2016年11月30日止，月租费为3498元；B.从2017年3月1日至2017年11月30日止，月租费为3708元；C.从2017年12月1日至2018年11月30日止，月租费3930元。房屋租赁合同第九条第三款约定，乙方未能依照本合同中有关规定按时足额缴纳租金或各种费用的，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰/日累计计算支付违约金给甲方或者商管公司。逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，同时，对乙方欠缴的物业租金、商业管理费和乙方应承担的违约金、其他相关损失等，甲方有权向乙方追索赔偿。合同签订后，原告（反诉被告）按约定将该房屋交付给被告使用，但从2016年6月1日后，被告就未按合同约定支付房屋租金，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求法院判令:1、解除双方于2015年11月18日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》；2、判令被告支付拖欠原告租金105883元，违约金117096元，共计222979元。3、判令被告支付拖欠商业管理费5488元，违约金6668元，合计12156元。本案诉讼费由被告承担。 被告（反诉原告）卢敬反诉称：2015年11月18日，原、被告签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告将位于威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-1号以及4-1-1附1号商铺出租给被告经营使用，租赁期5年，租金按照季度支付，同时交纳13494元履约保证金，并进行了装修，后因反诉被告未按照约定进行招商及统一开业，反诉原告等入场商家将商铺装修后，非但没有营利,现人迹罕至，已经完全沦为停车场，后来经了解，之所以整个商场不成功，是因为反诉被告出租的整个项目未经公安消防机构进行验收，被告违反消防法第13条规定，毕节市消防支队已经对涉案的缤纷城楼盘作了消防设计审核意见，所以，缤纷城楼盘未经公安消防机构进行消防验收，根据相关司法解释，原被告之间签订的商铺租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，是无效合同，故为维护反诉原告的合法权益，请求判决：1、确认原被告签订的合同无效；2、被告赔偿原告的装修损失；3、被告退还原告的履约保证金13494元，退还租金19494元；4、由被告承担本案诉讼费。 经审理查明：2014年8月19日，原告（反诉被告）奥力房开取得威宁县草海镇下坝村20428.4平方米的建设用地使用权，用于开发奥体花园D、E区商住楼，于2014年9月5日取得商品房预售许可证。2016年2月19日，原告（反诉被告）奥力房开与被告（反诉原告）卢敬签订《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》，约定原告（反诉被告）将位于威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-1号商铺出租给被告（反诉原告）经营使用，租赁期5年，即从2015年12月1日至2020年11月30日，其中4-1-1号商铺租金60元/月/㎡，免租期6个月，乙方接房之日起前三个月为装修免租期，从第四个月开始计算租金，第二年前三个月为免租期，第四个月开始计算租金。在免租期内，甲方不收取乙方租金，免租期内甲方仅收取乙方商业服务费，按每月3元/㎡计算。但其他费用包括但不限于水、电，乙方经营区域保安、保洁、通讯费和垃圾清运费及应由乙方支付的如商业服务费、其他分摊费用均由乙方交纳。免租期满，恢复正常的商铺租赁费用支付。租金交付方式按季度支付，具体方式如下：A.从2016年3月1日至2016年11月30日止，月租费为3498元；B.从2017年3月1日至2017年11月30日止，月租费为3708元；C.从2017年12月1日至2018年11月30日止，月租费3930元；D.2018年12月1日至2019年11月30日止，月租费4166元；E.2019年12月1日至2020年11月30日止，月租费4416元。为确保本合同全面完整履行合同义务，乙方向甲方缴纳保证金10494元。房屋租赁合同第九条第三款约定，乙方未能依照本合同中有关规定按时足额缴纳租金或各种费用的，每逾期一天，按逾期未缴纳金额的3‰/日累计计算支付违约金给甲方或者商管公司。逾期付款超过30天，甲方有权单方解除本合同，履约保证金不予退还，同时，对乙方欠缴的物业租金、商业管理费和乙方应承担的违约金、其他相关损失等，甲方有权向乙方追索赔偿。合同签订后，原告按约定将该房屋交付给被告使用，被告卢敬（反诉原告）于2015年11月18日向原告（反诉被告）奥力房开交纳该门面保证金10494元、支付三个月租金10494元。自2016年6月1日后，被告（反诉原告）就未按合同约定支付房屋租金。 另查明，毕节市公安消防支队于2015年4月13日受理原告奥力房开申请威宁县奥体花园D区2号楼建设工程消防设计审核，毕节市公安消防支队于2017年11月16日作出消防验收合格评定意见。 本案在审理过程中，因同类型（2016）黔0526民初3117号案件及（2017）黔05民终1404号案件再审，本案中止审理。现该案已作出判决。 上述事实，有原告陈述、被告答辩及原告提交的房屋租赁合同、收费收据、被告提交的毕节市公安消防支队建设工程消防建设审核申请受理凭证、毕节市公安消防支队建设工程消防建设审核意见书、本院调取的（2018）黔05民终528号民事判决书等在卷相互印证，经本院庭审举证、质证和审查，事实清楚，可以采信。 本案争议的焦点：1、原被告双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》是否合法有效。2、被告（反诉原告）是否应当按照约定支付租金。3、该合同是否达到解除条件。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案系房屋租赁合同产生的纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以解除合同。该解释已明确房屋使用条件导致房屋无法使用所引起的后果为解除合同而非认定合同无效。《中华人民共和国消防法》第十一条规定，“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”从该条规定本身来看，系公安部门规定的大型人员密集场所或者特殊建设工程的建设单位的权利人、建设者或者组织者等应当将消防设施文件报相关审批机关审核，但并未明文规定，若未先行审核消防设计文件将导致在租赁物上设立的租赁合同无效。本案中，原告（反诉被告）将自己合法修建的房屋出租给被告（反诉原告）使用，原告与被告在协议商一致的情况下签订房屋租赁合同，双方签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》没有以上合同无效的法定情形，故该房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）已按约定将房屋交付被告（反诉原告）使用，履行了合同义务，被告（反诉原告）未按照约定支付租金，已构成违约，对于原告（反诉被告）主张解除合同，根据双方合同约定被告超过30日未支付租金，原告（反诉被告）有权解除合同，故原告（反诉被告）请求解除合同的诉讼主张成立，本院予以支持。原告（反诉被告）主张支付租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。以双方合同约定方式计算租金，2016年6月1日至2016年11月30日止，月租费为3498元，6个月的租金为3498元×6=20988元；2017年3月1日至2017年11月30日止，月租费为3708元，9个月租金为3708×9=33372元；2017年12月1日至起诉之日2018年6月27日止，月租费3930元，6个月零27天的租金为27117元，以上共欠租金81477元，扣除被告（反诉原告）交纳的履约保证金10494元，被告应实际支付70983元。原被告双方合同约定乙方因逾期支付足额租金在30天之内的，需按照当期租金的10‰/天支付违约金，被告（反诉原告）仅支付过3个月租金，故原告请求支付违约金于法有据，本院予以支持，双方约定的违约按当期租金10‰/天计算过高，可酌情以被告未支付的租金金额为基数，按中国人民银行同期贷款(1-5)年期贷款利率4.75%上浮30%计算即6.175%计算为宜，因双方约定三个月支付一次租金，第二期租金10494元（2016年6月1日至2016年8月31日共计90天），第二期应付租金日期为2016年9月1日，违约金自2016年9月1日计算至2018年6月27日共计逾期657天，违约金计算为：10494元×6.175%÷365×657=1166元，第三期租金10494元（2016年9月1日至2016年11月30日共计90天）违约金从应付租金之日2016年12月1日至2018年6月27日共计逾期567天，计算为10494元×6.175%÷365×567=1006元，第四期租金11124元（2017年3月1日至2017年5月31日共计90天）违约金从应付租金之日2017年6月1日至2018年6月27日共计逾期387天，违约金计算为11124元×6.175%÷365×387=728元，第五期租金11124元（2017年6月1日至2017年8月31日共计90天的租金）违约从应付租金之日2017年9月1日至2018年6月27日共计297天，计算为11124元×6.175%÷365×297=559元，第六期租金11124元（2017年9月1日至2017年11月30日共计90天的租金）违约自应付租金之日2017年12月1日至2018年6月27日共计207天，违约金计算为11124元×6.175%÷365×207=390元，第七期租金12498元（2017年12月1日至2018年2月28日共计90天的租金）违约自应付租金之日2018年3月1日至2018年6月27日共计116天，违约金计算为12498元×6.175%÷365×116=245元，第八期租金12498元（2018年3月1日至2018年5月30日共计90天的租金）违约自应付租金之日2018年6月1日至2018年6月27日共计26天，违约金计算为12498元×6.175%÷365×26=55元，以上违约金共计4149元。原告（反诉被告）主张支付商管费以每平方米每月费用3元计算，以房屋总面积58.3平方米计算，每月应为58.3平方米×3元/平方米=174.9元，自2016年3月1日至2018年6月27日共计27个月26天，商管费计算为：4874元。对于原告（反诉被告）主张商管费的违约金，双方未明确约定具体给付时间，违约起算时间无法确定，取中间时间，以总金额按年利率6.175%计算13个月，4874元×6.175%÷12×13=326元。原告（反诉被告）主张超出部分的租金违约金及商管费违约金本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司与被告（反诉原告）卢敬于2015年11月18日签订的《奥体花园D区（缤纷城）商铺租赁合同》。 二、由被告卢敬（反诉原告）于本判决书生效后10日内支付原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司因出租威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-1号商铺2016年6月1日至2018年6月27日期间的租金人民币70983元，并支付逾期违约金人民币4149元。 三、由被告（反诉原告）卢敬于本判决书生效后10日内支付原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司因出租威宁县××路××花园××区商业项目的4-1-1号商铺2016年3月1日至2018年6月27日期间的商管费人民币4874元，并支付逾期违约金人民币326元。 四、驳回原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司的其他诉讼请求,驳回被告（反诉原告）卢敬的反诉请求。 案件受理费本诉2414元由被告（反诉原告）卢敬承担904元，由原告（反诉被告）贵州奥力房地产开发有限公司承担1510元。案件受理费反诉69元由卢敬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李才富 二〇一九年十月三十一日 书记员  刘 婧