安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3338号原告：马鞍山市天安物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区纺东新村15栋101室，统一社会信用代码91340500740864218Y（1-1）法定代表人：王华春，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。被告：刘斌，男，1962年11月20日生，汉族，住安徽省马鞍山市，马钢重机公司退休工人。原告马鞍山市天安物业管理有限公司（以下简称天安物业公司）与被告刘斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天安物业公司的委托诉讼代理人徐业富、被告刘斌到庭参加诉讼，现已审理终结。天安物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令刘斌支付物业管理费1530元。2、本案诉讼费用由刘斌承担。事实和理由：天安物业公司自2008年1月起与马鞍山市盛族家园住宅小区业主委员会共签订四份物业服务合同，合同有效期限至2019年12月30日止。根据合同约定，天安物业公司为盛族家园业主提供物业管理服务，刘斌应按每月每平方米0.45元的物业收费标准支付物业费等。签订后，天安物业公司按约提供了物业管理服务，刘斌作为盛族家园15栋305室业主，房屋建筑面积为94.5平方米，自2015年7月至2018年6月未向天安物业公司交纳物业管理费，共拖欠1530元。经天安物业公司多次催要无果，故诉至法院要求判令所请。刘斌在庭审中口头辩称：我认为天安物业公司所述不是事实，天安物业公司拍摄的催缴照片显示的大门都不是我家的门，门牌号码是错的；我的财物遭到损坏导致我没有交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的法定代表人身份证明、委托物业管理合同的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，依法作为定案依据。对涉及天安物业公司提供服务存在瑕疵的照片予以确认，涉及不锈钢晒衣架、电瓶车被砸坏内容的部分与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月28日、2010年12月17日、2013年12月15日、2016年12月25日，盛族家园业主委员会作为甲方与乙方天安物业公司分别签订四份委托物业管理合同，物业管理期限分别为自2008年1月1日起至2010年12月31日止；2011年1月1日起至2013年12月31日止；2014年1月1日起至2016年12月31日止；2017年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定：甲方将位于雨山区纺东社区的盛族家园委托给乙方实行统一管理，综合服务；管理事项包括该小区的房屋、建筑物的维护、管理。该物业范围的公用设施、设备及场地（电梯、二次供水设施、路灯、走廊、绿化、道路、人防地下室、停车场所等）的使用和管理；小区公共部位的卫生保洁；公共生活秩序、治安秩序、车辆行驶及停泊等。物业管理费、汽车泊位费等收费标准为多层由乙方按照建筑面积每月每方米0.45元向业主或物业使用人收取；小高层由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取。房屋的维修：1、向业主推荐专业维修人员，为业主的房屋自修提供良好服务；2、房屋公共部位的维修，需要动用维修基金或专项基金时，应有乙方牵头或配合相关业主办理有关手续，业主或相关业主不积极配合时甲方应主动协调处理等。天安物业公司依约为该小区提供物业管理服务。刘斌系该小区业主，房屋面积为94.5平方米，其拖欠自2015年7月至2018年6月的物业费1530元（94.5平方米×0.45元/每月/平方米×36月），经天安物业公司多次催要未付，以致成讼。本院认为：天安物业公司与盛族家园业主委员会签订的《委托物业管理合同》均合法有效，应受法律保护。天安物业公司履行了合同约定的物业服务义务。刘斌作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约交纳物业费。刘斌以其财物受损没有得到解决而拒交物业费的行为不当，可另行起诉。综合本案案情及案涉小区其他业主与天安物业公司之间的物业服务合同纠纷案件，适当减少刘斌所要缴纳的物业服务费用，应以刘斌拖欠物业费1530元的85%计算为妥，即1301元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘斌于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市天安物业管理有限公司支付拖欠的物业费1301元。二、驳回原告马鞍山市天安物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由被告刘斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一九年十月二十四日书记员  江 滢附1：本案证据目录天安物业公司提交的证据和证明目的如下：1、营业执照、法定代表人身份证明各一份，证明天安物业公司的主体适格。2、委托物业管理合同二份，证明自2014年起至今，刘斌应当按照物业服务合同内容向天安物业公司支付物业费。3、不动产登记信息一份，证明涉案房屋的所有权人是刘斌，以及房屋建筑面积为94.5平方米。刘斌提交的证据和证明目的如下：手机拍摄的照片打印件六张，其中三张是证明我多次向物业公司反应楼顶开裂危险，物业公司一直没有处理，导致房顶预制板掉落的石块砸坏了我家室外不锈钢晒衣架，我和物业公司收费员口头协议以一年物业费抵晒衣架的损失；另三张证明对面楼一楼外墙面倒塌，砸坏我放在那里的电瓶车，当时我和物业公司交涉，物业公司人说发现墙体问题已经贴了告示，我和物业公司经理一起把倒塌的墙体翻开也没有找到这份告示，最后也一直没有处理。附2：附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。