广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终4331号上诉人（原审原告）：张国喜，男，1980年7月16日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：中山市华隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区孙文东路悦华居A幢11号商铺，统一社会信用代码914420007462627957。法定代表人：龙锦洪，该公司经理。委托诉讼代理人：霍东华，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。上诉人张国喜因与被上诉人中山市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初6602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张国喜上诉请求：撤销一审判决，改判华隆公司向张国喜支付逾期办证违约金50072.4元。事实和理由：1.华隆公司按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金遗漏了“每日”是笔误，因此双方的真实意思表示应当是延续认购书的“每日按房价款的万分之一支付违约金。”另案涉案小区业主卢建锋签订的合同第14条约定“华隆公司自延迟之日按买受人已付价款的万分之一支付向买受人支付违约金”。2.涉案合同的违约金条款极大的排除了张国喜的主要权利，免除了华隆公司的逾期办证责任，属于无效条款，视为双方没有约定逾期办证的违约金，应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条，按照年利率6%计算。3.张国喜请求华隆公司支付逾期办证的违约金，按照年利率6%折算为每日计算，属于按日累计计算违约金，应按照每个个别债权分别计算诉讼时效期间，并非固定违约金，一审适用诉讼时效期间错误。华隆公司辩称：1.认购书及其他业主的购房协议与本案无关，张国喜一审未提交，举证期限届满，二审期间无权提交。2.其他业主的购房合同、认购书与本案合同无关，本案中双方当事人的权利义务不受认购书约束，其他业主以其合同为准。3.涉案合同约定的违约金为合同双方协商一致达成的，不违反法律，不属于《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形。其次违约金是否过低是否需要调整是实体审查，张国喜主张的权利在诉讼期限届满后丧失胜诉权，无权再要求审查实体权利。4.业主维权的结果导致办证逾期而非针对办证逾期维权，该行为不能导致诉讼时效的中止及中断。与本案类似的合同约定违约金的计算标准均为万分之一。张国喜向一审法院起诉请求：华隆公司按逾期办理房地产权属证书实际天数（即2014年12月9日起至张国喜实际取得权属证书的2016年12月2日止，共计725天），以414392元为本金，按年利率6%计算逾期办证违约金50072.4元给张国喜。一审法院认定事实：2010年9月25日，张国喜（买受人）与华隆公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人向出卖人购买座落于火炬开发区××花园××区××房的商品房，该商品房坐落的地地块系由出卖人以出让方式取得，土地使用年限至2074年3月11日止；该商品房总金额为414392元，付款方式为银行按揭付款；出卖人应当在2012年1月18日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第九条约定，由于政府政策、法律、法规改变或其它影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延本条的办证期限；合同还约定了其他事项。合同签订后，张国喜按合同约定向华隆公司支付了全部的购房款。2014年12月30日，中山市城乡规划局对华隆公司开发的金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）作出“合格”的规划验收批复。此为办理建设项目综合验收及向国土房管部门办理房产产权手续的依据。2015年6月18日，金华花园1区（1-27幢、1-153卡）的商品房产权权属登记证明书由中山市人民政府作出，共19份。该证明书“土地证号”栏载明，中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一以中府国用（2011）第1500667号为准（即2063年4月30日）。该三项编号的三本土地使用权证对应的土地使用期限分别为至2074年3月11日、2063年4月30日、2063年4月30日。由于涉案商品房所在的金华花园1区项目建设于前述三本证所对应的三块土地上，故华隆公司与各商品房业主签订中山市商品房买卖合同时约定的土地使用年限有所不同，有的约定为至2074年3月11日，有的约定为至2063年4月30日2074年3月11日（该类合同补充协议明确土地跨两本证的，以较短的土地使用年限2063年4月30日为准）。在商品房产权权属登记证明书作出之后，部分合同约定土地使用年限至2074年3月11日的业主认为其土地使用年限被缩短，开始抗议、维权。2015年10月28日，华隆公司向中山市人民政府出具《关于协助平息金华花园1区小业主产权年限纠纷的申请》，称：华隆公司开发的金华花园由3个土地证组成[中府国用（2007）第150149号、中府国用（2011）第1500669号、中府国用（2011）第1500667号]，分两期开发，因涉及跨越地块的“窈窕村”泄洪坝迁移工程暂停两年开发，最终于2012年交付一期、于2013年交付二期，并约定房地产权属证书交付时间为2015年1月（一期业主）、2015年7月（二期业主），因两期交付时间相距较近，华隆公司在验收时当一个业务办理，即规划验收批复及综合验收批复均为一份件，故国土确权时要求统一按2063年办理产权年限，但引起了业主的不满，经沟通已初步达成解决问题的共识，即规划部门协助华隆公司将项目的规划验收批复按年限分割成两个，住建部门协助华隆公司根据新的规划批复将综合验收批复分割成两个；最终华隆公司向国土重新递件确权，按照二期各自年限办理房产权属证书。2015年11月3日，中山火炬高技术产业开发区管理委员会在该申请上盖章确认情况属实。之后，华隆公司重新为金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）办理规划验收。2016年4月14日，中山市城乡规划局作出“合格”的规划验收批复。2016年5月25日，中山市人民政府对于金华花园1区（1-27幢、1-153卡），注销其于2015年6月18日作出的权属登记，重新办理权属登记、作出19份商品房产权权属登记证明。对于不同商品房，该19份商品房产权权属登记证明的“不动产权证书号（土地证号）”栏有以下几种记载方式：中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一为2063年4月30日；中府国用（2007）第150149号中府国用（2011）第1500667号1500669号，土地使用期限统一为2063年4月30日，根据中国地政函（2016）0993号，该两宗地上建筑物10、11、12、19、21、22幢等6幢住宅部分对应的分摊土地合共7143.09平方米办理延长土地使用至2074年3月11日；中府国用（2007）第150149号，土地使用期限为2074年3月11日。之后，涉案商品房项目的各套商品房陆续办出不动产权证书，土地使用年限分别为至2063年4月30日、2074年3月11日。张国喜的不动产权证书于2016年12月2日办出，土地使用年限至2074年3月11日。因华隆公司超出合同约定期限办出权属证书，张国喜诉至法院，主张前述实体权利。庭审中，华隆公司称为业主递件办证备案后大约要15个工作日出证。另查：2017年1月16日，华隆公司出具关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明，称：华隆公司开发的金华花园项目是在五块已分别取得土地使用权证的土地上整体规划，该五块土地的土地使用权证号分别为中府国用（2007）第150149号、（2011）第1500667号、（2003）第150447号、（2011）第1500669号、（2004）第150423号。金华花园1区座落于其中三块土地上，该三块土地的土地使用权截止时间存在差异，其中中府国用（2007）第150149号土地的截止时间为2063年4月30日（一审法院注，此为笔误，应为2074年3月11日），（2011）第1500667号及（2011）第1500669号土地的截止时间为2074年3月11日（一审法院注，此为笔误，应为2063年4月30日）。金华花园（1区1-27幢、岗亭一、二、五、六）于2014年12月30日办结金华花园1区建设工程规划验收（业务编号：282162014120008），并于2015年4月13日办结建设工程竣工验收备案后向中山市国土资源管理局申请办理商品房确权登记；该局认为金华花园1区1-27幢的基底横跨三个土地证且地下室连通，故土地使用年限以低年限为准（即截止时间为2063年4月30日），并按此办理了商品房产权权属证明书（登记证号：2015-010602～010520合计19份）；2015年7月份华隆公司陆续通知金华花园1区业主签名办理房产证时，（合同约定土地使用期限为2074年3月11日的）部分业主发现土地使用年限与房屋买卖合同约定差距较大而拒绝签办产权申请表；为维护部分业主的权益，华隆公司停止了金华花园1区相关办证工作；其后金华花园部分业主就土地年限问题掀起了大规模维权行动并受到了有关单位和领导的重视；经国土资源局、住建局等相关单位与华隆公司和业主代表多次会议商讨解决方案后，最终解决方案为由华隆公司向火炬区规划分局申请规划验收变更后再向市国土局申请办理确权变更并缴交土地使用年限补偿的相关费用，最终达到按买卖合同约定的土地使用期限来办理房产证的目的；按照多次多方协商会议精神，华隆公司于2016年4月14日重新办理了金华花园1区规划验收（10～19幢、21～27幢业务编号GH271312016030016；1～9幢、20幢业务编号GH271312016030017），并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书（登记证号：2016-010468～010471、2016-010473～010487合计19份），及此，买卖合同为土地单纯约定年限至2074年3月11日和2063年4月30日的部分业主的土地年限矛盾问题已基本解决并陆续通知签名办理房产证，根据相关协调会议的会议纪要精神，华隆公司需要办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅（2套因法院查封未予确权）的土地使用权延期手续（因买卖合同约定74年和63年两个期限、需按长期限办理）；并于2016年6月3日申请办理上述住宅土地使用期续期手续（业务号：316-2016-100501），于8月15日缴清补缴地价款5988481元及相关税费后9月13日签领延期后的两本土地证（证尾号667、669），及后的9月22日再次向国土局申请办理金华花园1区10～12幢、19、21、22幢合计275套住宅的确权变更（业务号：A54-2016-0000203、申请土地使用期变更至2074年3月11日）并于次日办结；至此，金华花园1区办证关于年限的矛盾基本解决并通知相关业主办理相关办证手续；截止当日金华花园1区已办结房产证约1200本。同日，中山火炬高技术产业开发区六和社区居民委员会在该情况说明上盖章确认情况属实。2017年3月30日，华隆公司向中国建设银行股份有限公司中山市分行发出《关于中山市金华花园1区确权办证的情况说明》：兹有中山市华房地产开发有限公司投资开发的金华花园，项目用地本由四个土地证组成{中府国用（2007）第150149号、中府国用（2003）第150447号、中府国用（2003）第151627号[后因融资抵押分割成中府国用（2011）第1500667号及中府国用（2011）第1500669号]、中府国用（2004）第150423号}。其中金华花园1区（1—27幢）坐落在其中的三个土地证[中府国用（2007）第150149号，使用年限至2074年3月11日；中府国用（2011）第1500667号，原使用年限至2063年4月30日；中府国用（2011）第1500669号，原使用年限至2063年4月30日]。金华花园于2006年8月31日取得规划报建批复[建字第GJ-（2006）0477号]。其中一区于2006年11月4日取得施工许可证[442000200609080401ZX]。我司于2012年9月16日起陆续取得预售许可证，根据建筑座落在不同使用年限的土地上，分别领取了[中建房（预）字第2010231、2011437、2012052号]预售证，并向市国土资源局分别办理了不同使用年限的合同备案，亦按照上述合同与业主签约并备案。金华花园一区于2015年4月13日正式通过综合验收[中建验字2015年第134号]，我司向市国土资源局申请办理权属登记，市国土资源局为此出具了（登记证号：2015-010602~010620共19份）商品房产权权属证明书，统一将备案为不同使用年限的商品房统一使用年限至2063年4月30日。及此，由于变更了部分业主[房屋座落在中府国用（2007）第150149号、使用年限至2074年3月11日]产权的使用年限，引起了业主们的强烈不满，业主们拒绝在办理产权申请表上签字，并掀起了长时间、大规模的维权行动，引起了市政府领导的重视。后经国土资源局、住建局、规划局等相关单位与我司及业主代表多次会议协商，由最初的按土地证项目进行项目分割，按土地证重新办理验收再办证的方案（该方案已办理规划验收分割，但最后办理至国土资源局后又被否决），到最终我司向国土资源局办理针对跨证建筑物（该部分建筑原我司与业主签订的备案合同按2063年4月30日作使用年限）的土地使用年限延长业务[亦即将中府国用（2011）第1500669号土地证使用年限延长至2074年3月11日]，然后按建筑物座落出具不同年限的房产证方案，该事件才得出各方满意一致的解决方案。按照上述一致的解决方案，我司于2016年4月14日重新办理金华花园一区规划验收1~27幢，并于2016年5月25日重新办理商品房产权权属证明书，及此，金华一区内业主产权按建筑物座落出具不同使用年限的房产证，业主权益得以保留，事件平息。2017年4月18日，中山火炬高技术产业开发区住房和城乡建设局在该情况说明上盖章确认情况属实，并手注“火炬区房地产领域不稳定问题专项治理工作领导小组办公室（区住建局代章）”。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。华隆公司与张国喜签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据合同约定，华隆公司最晚应于2012年1月18日向张国喜交付符合合同约定的涉案商品房，自此720个工作日内，华隆公司需持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案以便出证，即华隆公司最晚应于2014年12月6日前履行此项义务。但张国喜直到2016年12月2日才取得不动产权证书，华隆公司存在违约行为。现张国喜向华隆公司主张逾期办证违约金，一审法院认为，2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，逾期办证违约金约定为固定金额，应从合同约定的履行期限届满之次日（即2014年12月7日）起按民法通则的规定计算二年诉讼时效期间。现因张国喜的起诉已经超过诉讼时效期间，华隆公司已经取得了诉讼时效抗辩权，张国喜的诉求依法丧失胜诉权，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：驳回张国喜的诉讼请求。一审案件受理费1052元，由张国喜承担（张国喜已预付）。本院二审期间，张国喜向本院提交如下证据：认购书，拟证明约定的违约金标准为每日万分之一。经质证，华隆公司对认购书的真实性确认，合法性、关联性不予确认。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.涉案违约金的计算标准如何认定。2.张国喜诉求的逾期办证违约金诉讼时效是否已经经过。经查，涉案商品房买卖合同第十四条第4款明确约定“买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”，张国喜上诉称应当按照认购书约定的每日万分之一标准计算违约金。本院认为，认购书为当事人购买商品房的预约合同，当事人在认购书后又签订正式商品房买卖合同，签订的认购书在前，商品房买卖合同在后，在张国喜未举证证明商品房买卖合同存在法律规定的无效情况下，本院认为，涉案商品房买卖合同为当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。张国喜上诉认为商品房买卖合同约定的逾期办证违约金计算标准存在笔误，应当按照每日万分之一标准计算理据不足，本院不予支持。华隆公司逾期办证违约金的计算标准应当以商品房买卖合同的约定为准。本案中，双方合同约定如华隆公司不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，张国喜不退房，华隆公司按已付房价款的万分之一向张国喜支付违约金，该违约金金额固定，故本案诉讼时效应从合同约定的履行期限届满之次日起计算。同时，双方还约定华隆公司应在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由华隆公司提供的资料到产权登记机关备案，因华隆公司按照约定应当在2012年1月18日向张国喜交付符合合同约定的商品房，故其应于2014年12月6日前履行办证义务。张国喜知道或应当知道其权利受到侵害之日为合同约定的办证次日即2014年12月7日，根据法律规定，张国喜主张华隆公司逾期办证违约金的诉讼时效期间为两年，故本案诉讼时效至2016年12月7日届满。张国喜并未举证证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中止、中断的事由，其于2018年提起本案诉讼已过诉讼时效，张国喜丧失胜诉权，其诉讼请求应予驳回。综上，上诉人张国喜的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052元（张国喜已经预交），由上诉人张国喜负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  张群立二〇一九年十月二十一日书记员  杨俊彦