云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终1057号上诉人（原审被告）：云南置丰房地产置业有限公司。统一社会信用代码：9153030073119294XL；住所：云南省曲靖市瑞和西路福蓉凰小区会所二楼。法定代表人：牛景相，该公司经理。委托诉讼代理人：黄山桂，云南德赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓羽茜，云南德赞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡光斗，男，汉族，1970年4月10日生，云南省曲靖市会泽县人，住会泽县。委托诉讼代理人：王一冰，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文彩，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈睿，女，汉族，1955年7月27日生，云南省昆明市盘龙区人，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：何萧，云南联亚律师事务所律师。上诉人云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗因与被上诉人沈睿商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初5242号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人云南置丰房地产置业有限公司的委托诉讼代理人黄山桂、邓羽茜，上诉人胡光斗的委托诉讼代理人王一冰，被上诉人沈睿及其委托诉讼代理人何萧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人云南置丰房地产置业有限公司上诉请求：1.请求撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初5242号判决第一、二项，依法改判；2.由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决事实认定不清，对《补充协议》中内容的认定不全。一审判决仅认定了《补充协议》中约定了商铺的分配方式以及“上述商铺归各方所有，是指商铺的所有权归各方所有”，但未对《补充协议》中约定的各方可以对所分配商铺自行处置的前提是“在项目建设资金满足及完税基础上”作出认定。一审庭审过程中，上诉人向一审法院提交的第二组证据《关于通知你履行约定义务的函》公证书，可以看出由于被上诉人未履行约定义务，导致项目工作停滞，被上诉人存在违约的情形。由于被上诉人违约，导致项目建设资金至今不能得到满足，更无法完税，因此被上诉人并未达到可以对所分配商铺自行处置的前提，这也是商铺一直未通过备案登记等方式登记在被上诉人名下的原因。二、一审判决适用法律错误。（一）一审法院审理时混同法律关系。本案系确认合同效力纠纷，《商品房购销合同》是否无效应严格围绕该合同是否符合《合同法》第五十二条规定的合同无效情形来审理，上诉人与被上诉人之间是否违约本不应在本案中审理。就算上诉人与被上诉人之间是否违约需在本案中审理，被上诉人在一审起诉及庭审过程中均认为上诉人违反了《房地产项目联合开发建设合同》及《补充协议》的约定，整个诉讼过程应当主要围绕上诉人是否存在违约以及需要承担怎样的违约责任展开，但被上诉人故意混同法律关系，认为上诉人违约因此导致上诉人与胡光斗签订的《商品房购销合同》无效，这样混同法律关系不利于案件审理，本案中应当先行审理上诉人是否违约以及是否需要承担违约责任，再来确定上诉人对诉争房屋进行销售的行为是否合法，签订的《商品房购销合同》是否有效。首先，被上诉人认为上诉人违约，可以就上诉人是否违约进行举证，若最终认定上诉人违约，可要求上诉人承担相应的违约责任，造成被上诉人损失的，可以要求上诉人承担赔偿责任。其次，一审庭审过程中上诉人己提交证据证明由于被上诉人未履行合同及协议的约定义务，导致项目工作停滞，资金严重不足的情形。在项目资金仍存在短缺的时候，作为项目合作人的任意一方均有义务将项目房屋销售款项优先用于填补资金缺口并保证项目能够继续顺利推进。上诉人在被上诉人违约，不再按所占项目权益比例提供对应资金的情况下只能对项目房屋进行销售，用销售所得填补资金缺口，保证项目能够正常推进。再次，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中已经明确“商铺仍需按照《商品房销售管理办法》由甲方（上诉人）依照法定程序办理出售手续”，《补充协议》中约定了商铺拟分配的方案，但仍由上诉人按照《商品房销售管理办法》依照法定程序办理出售手续，可见，由上诉人出售本案诉争房屋从协议约定来看并无不妥，更未违反任何协议约定。由此可见，上诉人并未违反《房地产项目联合开发建设合同》及《补充协议》的约定，反而是被上诉人违约在先，上诉人以维护项目为出发点销售房屋的行为不但没有违约，是为了更好的履行合同及协议的约定义务。本案中，法庭应当要求被上诉人明确诉讼请求，是要求法庭审理上诉人是否违约，还是审理上诉人与胡光斗所签订《商品房购销合同》存在无效情形，待被上诉人明确诉讼请求后，法庭再有针对性的对案件进行审理，而不是在一个案子里混同法律关系胡子眉毛一把抓。（二）一审法院审理本案时适用法律错误。一审法院认为根据诉争房屋《房地产项目联合开发建设合同》及《补充协议》的约定，被上诉人已经取得诉争房屋的所有权，上诉人未经被上诉人同意，而与胡光斗签订诉争房屋的《商品房购销合同》侵害了被上诉人的合法权益，从而根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条，《物权法》第七条，《民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条规定，判决确认该《商品房购销合同》无效，并要求上诉人与胡光斗协助办理撤销诉争房屋的备案登记。上诉人认为一审判决适用的法律存在严重错误，具体分析如下:1.被上诉人并没有实际获得诉争房屋所有权。《合同法》第一百三十三条规定标的物的所有权自标的物交付时起转移，但该法条也明确规定法律另有规定的除外。诉争房屋为不动产，根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力。诉争房屋自始至终从未登记在被上诉人名下，被上诉人并没有实际获得诉争房屋所有权。2.上诉人销售诉争房屋时并不存在恶意损害被上诉人合法权益的情形，也不违反《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十三条的规定。即使上诉人确实违反了《房地产项目联合开发建设合同》及《补充协议》约定，出现违约情形，根据《合同法》第一百零七条之规定，被上诉人可以依法追究上诉人的违约责任，并不必然导致上诉人所作出的其他行为无效。3.胡光斗在购买诉争房屋时与上诉人签订了《商品房购销合同》并依约定支付了合同对价，同时上诉人为保证诉争房屋能够顺利销售，在签订协议时向房屋买受人承诺所购房屋并不存在争议，原本登记在上诉人名下的诉争房屋经备案登记已经顺利确认权属，胡光斗并没有任何理由知晓上诉人处分诉争房屋的行为不合法，因此上诉人与胡光斗并没有恶意串通，所签订的《商品房购销合同》并没有出现《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，直接认定《商品房购销合同》无效，并撤销备案登记将严重侵害胡光斗的合法权益。三、一审判决认定证据错误，被上诉人提交的《平面示意图》不应被一审法院采纳。首先，被上诉人提交该证据时已过诉讼时效；其次，该证据无各方签字盖章，且系被上诉人单方标注的房屋分配，属被上诉人单方制作并提供，该证据无论从形式上还是程序上均违反法律相关规定，其合法性、关联性和真实性均不能认可，而一审法院对该证据的“三性”认定错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益，请二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。上诉人胡光斗上诉请求：1.请求撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初5242号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.由被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏案件事实。云南置丰房地产置业有限公司依法取得涉案商铺所有权，有权根据法律规定行使房屋处分权利。涉案商铺为不动产，不动产所有权的取得方式依据《物权法》之规定必须经过登记或事实行为设立。综合本案的事实依据来看，云南置丰房地产置业有限公司己经取得了涉案商铺的所有权，依法享有处分涉案商铺的权利。但一审判决却遗漏了对该重要事实的认定。二、一审判决认定事实不清，证据不足。首先，被上诉人与云南置丰房地产置业有限公司于2011年9月14日签订的《补充协议》，只是对商铺进行概括性分配，根据该协议第四条约定“……但上述商铺仍需按照《商品房销售管理办法》由甲方依法按照程序办理出售手续。在项目建设资金满足及完税基础上，由各方对所分配商铺自行处置。若项目销售款不能满足建设资金及税费需要，则由甲乙双方按照项目股份比例相应追加投资。”因此，根据被上诉人与云南置丰房地产置业有限公司之间的约定以及法律规定，被上诉人取得涉案房屋所有权应当满足两个条件，一是涉案商铺的房产开发项目建设资金满足且已经完税，条件不成就时涉案商铺不符合《补充协议》的分配条件；二是被上诉人只有在依法经过登记后，方享有涉案房屋所有权。根据被上诉人提供的证据，两个条件均没有满足，被上诉人并非涉案房屋的所有权人。其次，上诉人对于云南置丰房地产置业有限公司与被上诉人间的合作关系以及是否将房屋交付给被上诉人使用的情况毫不知情。上诉人于2018年4月12日与云南置丰房地产置业有限公司签订《商品房购销合同》，取得付款收据，办理了购销合同备案登记，如果上诉人知晓被上诉人与云南置丰房地产置业有限公司另行有合作协议，且对房屋作为合作收益已有相应的约定，上诉人绝不会向云南置丰房地产置业有限公司购买诉争商铺。再次，上诉人与云南置丰房地产置业有限公司之间是买卖合同关系，被上诉人与云南置丰房地产置业有限公司之间是合作合同关系，二者法律关系不同，从保护消费者权益的角度，及我国法律对于房产买受人保护角度，都应该依法优先保护购房者的合法权益。一审法院以被上诉人与云南置丰房地产置业有限公司之间的合作纠纷直接认定购房者的合同无效的判决，属于违法裁判。三、一审判决适用法律错误。一审判决认为“原告沈睿与被告云南置丰房地产置业有限公司属于无效的民事法律行为，应当承担相应的法律后果。”属适用法律错误。（一）一审法院适用《合同法》六十条、第一百零七条六条、第一百三十二条，《物权法》第七条，《民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条规定作出判决，无一条与合同效力认定有关。根据《合同法》第五十二条之规定，当事人间的合同只有存在五十二条规定情形，法院才能判定合同无效。但是纵观本案，没有任何证据能够证明上诉人与云南置丰房地产置业有限公司的合同关系存在违反法律的禁止性规定的情形，一审法院判决确认上诉人与云南置丰房地产置业有限公司的涉案合同无效，违反法律规定，损害了上诉人的合法权益。（二）上诉人与云南置丰房地产置业有限公司签订的《房地产项目联合开发合同》及《补充协议》所享有的权利义务，属于合同债权。云南置丰房地产置业有限公司作为本案诉争房屋的所有权人，依法有权进行处分，与上诉人签订《商品房购销合同》，将文慧园涉案商铺（201、203）出售给上诉人，上诉人支付完合同价款，该《商品房购销合同》己依法备案。上诉人与云南置丰房地产置业有限公司签订的《商品房购销合同》依法成立并生效，受法律保护。若无法律规定，任何人任何组织不得侵害当事人合法权益，否则应承担法律责任。（三）依据《物权法》规定，物权与债权应当区分予保护，被上诉人认为其合同权利受损，依法只能依据合同约定要求云南置丰房地产置业有限公司继续履行合同，或者向云南置丰房地产置业有限公司主张相关的合同责任，而无权根据合同债权主张上诉人与云南置丰房地产置业有限公司依法签订的《商品房购销合同》无效。一审法院违法裁判，严重损害了上诉人的合法权益，二审法院依法应当予以纠正。四、一审判决程序违法。商品房备案行为是行政行为，不能在民事诉讼中一并处理。房产管理部门对商品房购买人的商品房预售合同登记，并给他人办理登记备案，该行为属于行政行为。如被上诉人认为该行政行为错误，应该提起行政诉讼。上诉人认为一审中第二项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。一审判决却对此作出判决，违反了相关程序规定，属于严重程序违法。因此，上诉人认为一审判决遗漏重要事实，认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法，请求二审依法撤销并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人沈睿辩称，被上诉人认为一审法院以事实为依据，法律为准绳作出公正判决，请二审予以维持。理由如下：其一，我在一审法院起诉的标的物与云南置丰房地产置业有限公司和邓谋、胡光斗签订的《商品房购销合同》是同一个标的物。按照民事领域利害关系人的规定，民事领域利害关系人是指因民事上权利义务关系发生纠纷，以自己的名义进行诉讼，并受法院判决拘束的利害关系人。虽然我不是该《商品房销售合同》的相对人，却是《商品房购销合同》涉及诉争4套房屋的利害关系人。因此，有权利诉请法院依法确认二上诉人签订的《商品房购销合同》无效；有权利请求人民法院判令云南置丰房地产置业有限公司配合办理商品房购销合同登记备案的撤销变更手续。既然是利害关系人，我的诉讼请求符合国家法律规定，不存在诉讼主体、诉讼方向及两个法律关系混淆等错误问题。其二，根据《民法总则》第133条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《民法总则》136条规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。我与云南置丰房地产置业有限公司在双方自愿签订的《房地产项目联合开发建设合同》及《补充协议》（以下简称《合同》及《协议》）属民事主体通过意思表示设立的民事法律行为。民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或未经对方同意，不得擅自变更和解除民事法律行为。因此，我与云南置丰房地产置业有限公司双方自愿签订的《合同》及《协议》不违反相关法律规定，自签订当天就产生法律效力，云南置丰房地产置业有限公司没有权利擅自变更和解除。也就是说，云南置丰房地产置业有限公司没有权利与邓谋、胡光斗二人针对我分配的4套房子签订《商品房购销合同》，他们的行为侵害了我的合法权益，违反了法律规定，对我没有拘束力和不产生法律效力。并且，我接房至今一直实际占有、使用、收益。虽然我尚未取得不动产权证，但8年前我就是合法占有该争议房屋的业主。其三，我与云南置丰房地产置业有限公司自愿签订的《合同》及《协议》，内容是当事人意思的表示，其内容不违反相关法律规定，至今也没有被任何法院和任何仲裁机构确认为无效，也没有被合同当事人解除。在《协议》中双方明确约定所分配商铺归各方所有，是指商铺的所有权归各方所有。因此，在明确了分配商铺所有权归属的情况下，云南置丰房地产置业有限公司无权处分我的4套房屋。根据《合同法》第132条规定，出卖的标的物，应该属于出卖人所有或者出卖人有处分权。根据《合同法》第48条、第51条规定，云南置丰房地产置业有限公司与邓谋、胡光斗二人签订的《商品房购销合同》对我不发生效力，云南置丰房地产置业有限公司应对其恶意违约行为承担责任，因此，无处分权人云南置丰房地产置业有限公司与邓谋、胡光斗二人订立的合同无效。不可否认，云南置丰房地产置业有限公司作为文慧园项目开发主体有权对外销售房屋，但是云南置丰房地产置业有限公司无权对外销售、处置已经经双方自愿签订《协议》明确分配给我的房屋。我是以对文慧园项目的投资收益作为对价取得房屋的所有权。《协议》第四条约定，上述商铺归各方所有，是指商铺的所有权归各方所有，但上述商铺仍需按照《商品房销售管理办法》由甲方依照法定程序办理出售手续。是云南置丰房地产置业有限公司违反了双方约定，不给我办理《商品房购销合同》。总之，根据《民法总则》133条、136条及《合同法》132条规定，云南置丰房地产置业有限公司对与我双方自愿进行分配的房屋没有处分权。《合同法》第48条、第51条规定，无处分权人及无权代理人订立的合同，未经权利人追认，不发生效力，云南置丰房地产置业有限公司与邓谋、胡光斗二人订立的《商品房购销合同》为无效合同。根据《物权法》第7条，《合同法》第60条、第107条规定，云南置丰房地产置业有限公司应该遵守法律，尊重社会道德，不得损害他人合法利益，其非法处置分配给我的4套房屋应承担相应的法律后果。请法院责令云南置丰房地产置业有限公司处理好与邓谋二人的利益关系，伤及无辜天理不容。在法律问题上，合议庭可以参看该案件一审律师的代理词、一审法院的判决理由、二审律师的代理词。在这些文件里有很多对二上诉人《购房合同》无效的法律依据。我还是要强调，本案中云南置丰房地产置业有限公司原法人代表刘霖憬与邓谋的关系使之构成了恶意串通的原由。刘霖憬通过会泽县一位姓杨的领导认识邓谋后，常到会泽下塌邓谋的酒店吃喝成为朋友，便向邓谋借款，看在领导的面子上，邓谋借钱给刘霖憬。当邓谋催要借款时，刘霖憬就用我没有备案登记的4套房子抵给邓谋，由于价格便宜，邓谋就带上他表哥胡光斗买房。在这种情形下对这4套房屋的购买才出现了与常规购房相悖的状态。所以，邓谋二人与刘霖憬恶意串通，并非善意第三人是有事实依据的。第一，邓谋二人购买房屋时如果看房，就应该看到房屋已经被我改造、装修，并且窗子上一直贴有我对外出租的电话号码，宝洛莎公司就是根据这个号码找到我承租的。该房屋的钥匙2013年7月至2018年4月5日前在我手上，2018年4月5日后在宝洛莎手上，并由宝洛莎公司装修使用至今。在一审法庭上我提供了2013年7月接房领到的4套钥匙，钥匙上有销售公司写的编号，编号与2013年3月12日曲靖市房产绘测中心图纸的编号一致。因此，我一直持有钥匙，邓谋二人付清房款要接房就要撬我的房门，撬别人房门的行为是治安违法行为，那么这是善意的行为吗？第二，如果邓谋二人是善意第三人，当发现房屋有争议后，应该去找云南置丰房地产置业有限公司要求赔偿或者向法院起诉云南置丰房地产置业有限公司，而不是与云南置丰房地产置业有限公司同出一辙针对我闹事。如果不是他们闹事，我也不会上诉。第三，有证据证明我对该房屋的占有使用在交房前。分房后我计划建一个私人会所，所以土建时就对4套房子的卫生间和厨房进行了合并规整改造，取消户型及卫生间和厨房的隔墙，取消4个卫生间和厨房的进水、排水、排污管道，把4套房子连为一体，在203号房间靠小区通道边的窗子下建设了一个共用大厨房，在厨房旁建设了一个男女公共卫生间，其给排水、煤气管道的敷设在小区通道顶部可以看到。邓谋本身就是房地产商，如果看房时看到这种情形还继续买房吗？完全不合常理，怎么是善意第三人呢。第四，邓谋二人购房后一直没有接房，没有不动产发票，其备案登记是知道我装修后才忙着去办理的手续。这种行为善意吗？第五，从价格上剖析，在一审法院我提供了2013年1月12日文慧园小区项目《会议纪要》一份，该《纪要》第1条销售提成约定，销售公司对不进行销售的二楼房屋提成定价为5500元/平方米。邓谋的老婆罗丽在文慧园购买了1-1-401房，单价为5200元/平方米这两个价格都远大于邓谋（4394元/平方米）和胡光斗（3726元/平方米）2018年购房合同的价格。况且，2018年曲靖房价涨幅很大，二层房屋是具有商业价值的，状元楼二层对外销售价每平方米在10000元以上。从不同情况价格的比对，我们看出邓谋、胡光斗二人购房价格不是合理对价，云南置丰房地产置业有限公司缺钱，如果能正常买卖收益会更高，所以是典型的合伙分赃。本案的焦点是云南置丰房地产置业有限公司对分配到我名下的4套房屋没有处分权，但要讲恶意串通，上述事实证据也十分充分。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条对此亦有规定。我的诉求法院应予支持。况且，现在的状况是争议的4套房屋我一直实际占有、至今使用。综上所述，我的诉讼请求有法可依，证据充分。一审判决确认二上诉人的《商品房购销合同》合同无效的事实认定清楚，适用法律准确。请求二审法院维持一审法院公平公正的判决，彰显法律公道；请求二审法院保护我的合法权益不受侵害的同时，保护我的人身安全不再被云南置丰房地产置业有限公司及邓谋二人威胁。通俗的讲，法院是国家主持正义，压制邪恶的政权机构，要为事实说话，要坚持真理，云南置丰房地产置业有限公司与邓谋二人的《商品房购销合同》是无效合同这一点我深信法律自会甄别。支持一个事实，比诋毁一个事实麻烦小太多。况且，这些年云南置丰房地产置业有限公司在社会上坑害牵连进监狱的人都有几多，原法人代表刘霖憬是一个吃喝嫖赌、内心世界昏暗、做事不择手段的人。文慧园项目至今没有办产权证的后果就是刘霖憬利用他法人代表的权利，把文慧园项目建设后剩余的所有资金采取强行借款、偷盗、占用、私吞造成的。2016年2月我对刘霖憬的行为十分愤怒，与之产生对抗，7月他就把我的办公室封掉挤我出文慧园，停我商铺水电。同时，对我经营的停车场实施黑恶势力手段侵犯。2016年7月至2017年4月，8个月时间在我停车场制造了8件偷盗、打砸、停电事件，2017年12月又卖掉了分配给我的4套房子，由此产生了今天的诉讼。文慧园小区业主诉云南置丰房地产置业有限公司不按约定办理产权证要求赔偿，该公司不仅不赔，还把几十个业主告到法院，业主最终胜诉，但非常愤怒。特别提出，2018年10月23日该案件在一审法院开庭的头一天上午9时36分，云南置丰房地产置业有限公司电工张建国第三次剪断我停车场的电线，被监控拍到，铁证如山，受到公安的责罚离开云南置丰房地产置业有限公司文慧园物业。一审法院开完庭的当天下午，云南置丰房地产置业有限公司和邓谋二人又一次大闹文慧园，要封掉我出租的房子，要物管公司停水停电，搞得宝洛莎和我都不到安宁，严重影响了社会的正常次序和安定团结。从而可以看出，如果事实、真理得不到法律的维护，坏人将会肆无忌惮，如果产生血案和恶性事件谁来承担法律责任。在扫黑除恶、邪不压正的社会形势下，我相信法律是公正的，神圣的。相信法院维护社会安定团结，维护正义，必将增加我们老百姓的幸福感、安全感。我再次请求二审法院公平公正，维持一审法院的判决。沈睿向一审法院起诉请求：一、依法确认云南置丰房地产置业有限公司与胡光斗签订的关于文慧园1幢2单元201号和203号房屋的《商品房购销合同》无效。二、请求判令被告配合办理合同登记号为（QJ2018041202217、QJ2018041202218）商品房购销合同登记备案的撤销手续。三、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2007年底，原告沈睿以被告云南置丰房地产置业有限公司名义参与老年活动中心改扩建工程项目的运作，完成了老年活动中心改扩建工程项目连片到老年大学教学楼的规划设计。并完成地勘、规划、拆迁等前期工作。原告沈睿于2010年6月30日与被告云南置丰房地产置业有限公司自愿签订了《房地产项目联合开发合同》。项目位于曲靖市中心城区，南宁西路与寥廓南路交汇处西北角，北邻龙潭公园，南接新大街道路。双方就联合开发形式、投资款及支付时间、项目权益比例、风险承担、土地出让金来源及返还金额的归属均做了约定。合同第十五条特别约定“乙方在前期项目运作过程中，发生了一定的费用，甲方同意用项目开发建设的6套住宅予以补偿（总建筑面积不超过836平方米）。六套住宅的位置由乙方选定，六套住宅费用纳入项目成本核算，由甲乙双方按照权益分配比例共同承担。”2011年9月14日原告沈睿与被告云南置丰房地产置业有限公司在双方签订的《房地产项目联合开发合同》基础上，经双方自愿、平等、友好协商，就保证项目顺利进行的前提下自愿签订了《补充协议》，协议第二条约定“第一层分配的商铺共计1688.07㎡（17层楼下1-8号对外销售商铺除外）共15间。所余15间商铺中，甲方所有6间，乙方所有9间。具体为甲方（商铺位置12-17号，面积约为675.42㎡），乙方（商铺位置9-11号和18-23号，面积约为1012.84㎡）”，面积为设计面积，差额面积按照最终实测面积计算，补差方式甲乙双方另行协商。协议第三条约定“第二层分配的商铺共计3002.18㎡，双方约定由甲方所有1200.87㎡，乙方所有1801.31㎡。分配方案为甲方一层商铺位置12-17号对应的二层商铺位置及面积，乙方一层商铺位置9-11号和18-23号对应的二层商铺位置及面积，剩余二层商铺面积甲方分配一层1-4号商铺（17层楼下底商）对应的二层商铺位置及面积，剩余部分为乙方所有。”协议第四条约定“上述商铺归各方所有，是指商铺的所有权归各方所有，但上述商铺仍需按照《商品房销售管理办法》由甲方依照法定程序办理出售手续。”协议第五条约定“本协议仅对商铺部分所有权分配作出约定，合同涉及项目的其他利益分配以合同为准。合同对商铺分配约定与本协议不一致的，以本协议为准。”2013年7月原告沈睿接到协议分配的房屋并进行改造。文慧园一层商铺5-8号对应二楼系文慧园1幢2单元201、202、203、204号。2018年4月12日被告云南置丰房地产置业有限公司与被告胡光斗共同签订了合同编号分别为云置房合2011文127号、128号《商品房购销合同》，双方约定“被告云南置丰房地产置业有限公司分别将文慧园1幢2单元第二层201号及203号房屋卖给被告胡光斗。其中201号房屋套内建筑面积为167.07平方米，一次性付款金额719300元。203号房屋套内建筑面积为199.92平方米，一次性付款金额860700元”。被告云南置丰房地产置业有限公司分别向被告胡光斗出具了收据。文慧园1幢2单元201号商品房买受人为胡光斗，购销合同登记备案表合同登记号为QJ2018041202218。文慧园1幢2单元203号商品房买受人为胡光斗，购销合同登记备案表合同登记号为QJ2018041202217。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。民事法律行为自成立时生效，行为人非法律规定或未经对方同意，不得擅自变更或解除民事法律行为。原告沈睿与被告云南置丰房地产置业有限公司在双方自愿签订了《房地产项目联合开发合同》及《补充协议》，合同内容不违反相关法律规定。双方约定对商铺进行分配，双方约定上述商铺归各方所有，协议明确约定是指商铺的所有权归各方所有，原告沈睿与被告云南置丰房地产置业有限公司在已经明确分配商铺所有权归属的情况下，未经原告沈睿同意擅自又将已经约定分配给原告沈睿的商铺文慧园1幢2单元第二层201号及203号房屋卖给被告胡光斗。被告云南置丰房地产置业有限公司与被告胡光斗共同签订的文慧园1幢2单元201号和203号（合同编号分别为云置房合2011文127号、128号）《商品房购销合同》侵害了原告沈睿的合法权益，被告云南置丰房地产置业有限公司的行为违反了双方的约定，属于无效的民事法律行为，应当承担相应的法律后果。原告沈睿的诉讼请求符合相关法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条之规定，判决：一、被告云南置丰房地产置业有限公司与被告胡光斗共同签订的文慧园1幢2单元201号和203号房屋（合同编号分别为云置房合2011文127号、128号）《商品房购销合同》无效。二、由被告云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗协助原告沈睿办理撤销文慧园1幢2单元201号、203号商品房购销合同登记备案（合同登记号分别为QJ2018041202218、QJ2018041202217）。案件受理费100元（原告已预交），由被告云南置丰房地产置业有限公司承担100元。二审中，上诉人云南置丰房地产置业有限公司围绕其上诉请求，在法庭上出示以下证据：第一组证据，商品房购销合同登记备案表。拟证明云南置丰房地产置业有限公司已于2014年9月16日将与沈睿签订的《房地产项目联合开发建设合同》中约定的房屋，由沈睿自行选定后，分配给沈睿的6套住宅备案登记在沈睿名下。第二组证据，商品房购销合同登记备案表。证明：1.云南置丰房地产置业有限公司已于2014年5-8月期间，按照《补充协议》约定，将应当分配给沈睿的商铺备案登记在沈睿名下。2.实际备案在沈睿名下的一层商铺总面积为1148.52平方米，已超出《补充约定》载明的1012.84平方米，多出135.68平方米。3、备案在沈睿名下的一层及二层商铺，根据备案价格计算，总备案价格已超出《补充协议》约定面积对应总价格666309元。第三组证据，文慧园沈睿名下住宅商铺明细。拟证明由云南置丰房地产置业有限公司根据商品房购销合同登记备案表进行整理，方便法庭调查。被上诉人沈睿及其委托诉讼代理人质证认为，上诉人云南置丰房地产置业有限公司提交证据超过了举证期限，一审时就应该提交。2.备案表确定的事实一审判决已经作了说明和认定，该证据涉及的房屋不是同一个诉讼标的，没有关联性。3.计算标准错误。一层商铺还差17.9平方米，二层商铺按照补充协议约定还欠我方94.32平方米的房屋，故对其证明内容不认可。上诉人胡光斗的委托诉讼代理人不发表质证意见。本院审查认为，上诉人云南置丰房地产置业有限公司提交的证据不属于二审的新证据，且与本案待证事实缺乏关联性，不予采信作为认定案件事实的根据。二审审理查明的案件事实与原审一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审期间，沈睿于2019年9月11日向本院申请财产保全，请求查封位于曲靖市麒麟区两套房产，两套房产价值分别为860700元、719300元，合同登记号分别为QJ2018041202217、QJ2018041202218，建筑面积分别为230.94平方米、193平方米。担保人中国人民财产保险股份有限公司曲靖市分公司出具《诉讼保全责任保险保险单》（保单号：PZDM201953030000000086），担保金额1579940元，保险期间自2019年9月18日零时起至2020年9月17日24时止。本院认为，沈睿向一审法院起诉提出的诉讼请求与申请保全的房屋具有关联性，可能会因利害关系人的行为或者其他原因，使其合法权益受到难以弥补的损害。其在二审期间申请财产保全并依法提供了担保，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条、第一百零三条第一款规定，即依法作出（2019）云03民终1057-1号民事裁定：查封位于曲靖市麒麟区两套房产，查封期限自实际执行查封之日起满三年（被查封房屋基本情况：203房屋建筑面积230.94平方米，合同备案登记号QJ2018041202217；201房屋建筑面积193平方米，合同备案登记号QJ2018041202218）。案件申请费5000元，由申请人沈睿预交。本院认为，被上诉人沈睿以商品房销售合同纠纷向一审法院起诉。经二审审理查明，本案系当事人因同一不动产物权的归属发生争议而引起的纠纷，当事人选择起诉的法律关系与实际争议的法律关系不一致，应当根据实际争议的法律关系的性质，变更本案案由为物权确认纠纷。二审中，当事人争议的焦点集中体现在相关合同的效力及合同权利的保护顺序两个方面，本院根据审理查明的案件事实，依照相关法律规定评判如下：（一）案涉相关合同的性质及效力。上诉人云南置丰房地产置业有限公司于2010年6月30日与被上诉人沈睿订立《房地产项目联合开发合同》，合作开发文慧园房地产项目，双方就开发形式、投资款及支付时间、项目权益比例、风险承担、土地出让金来源及返还款项的归属等内容作出了约定，特别约定沈睿在前期项目运作过程中，发生了一定的费用，云南置丰房地产置业有限公司同意用项目开发建设的6套住宅予以补偿（总建筑面积不超过836平方米）；六套住宅的位置由沈睿选定，建设费用纳入项目成本核算，由双方按照权益分配比例共同承担。2011年9月14日再行签订《补充协议》，约定：“合同中所涉及的项目中，共计有商铺两层，本协议就该商铺的分配按照股份比例进行补充约定。两层商铺位于文慧园项目，共计4690㎡（17层楼下1-8号对外出售商铺除外）。”“第一层分配的商铺共计1688.07㎡（17层楼下1-8号对外销售商铺除外）共15间。所余15间商铺中，云南置丰房地产置业有限公司所有6间，沈睿所有9间。具体为云南置丰房地产置业有限公司（商铺位置12-17号，面积约为675.42㎡），沈睿（商铺位置9-11号和18-23号，面积约为1012.84㎡）。协议面积均为设计面积，差额面积按照最终实测面积计算，补差方式由双方另行协商。”“第二层分配的商铺共计3002.18㎡，双方约定由云南置丰房地产置业有限公司所有1200.87㎡，沈睿所有1801.31㎡。分配方案为云南置丰房地产置业有限公司一层商铺位置12-17号对应的二层商铺位置及面积，沈睿一层商铺位置9-11号和18-23号对应的二层商铺位置及面积，剩余二层商铺面积云南置丰房地产置业有限公司分配一层1-4号商铺（17层楼下底商）对应的二层商铺位置及面积，剩余部分为沈睿所有。协议面积均为设计面积，差额面积按照最终实测面积计算，补差方式双方按照实测面积报告实地在17层的二层商铺进行分割。”“上述商铺归各方所有，是指商铺的所有权归各方所有，但上述商铺仍需按照《商品房销售管理办法》由云南置丰房地产置业有限公司依照法定程序办理出售手续。”“本协议仅对商铺部分所有权分配作出约定，合同涉及项目的其他利益分配以合同为准。合同对商铺分配约定与本协议不一致的，以本协议为准。”房屋建成以后，被上诉人沈睿按照协议约定于2013年7月受领了分配房屋，包括一层商铺5-8号对应的1幢2单元第二层201、202、203、204号商铺，之后一直对分配所得的商铺实际占有、使用并取得相应收益。2018年4月12日，上诉人云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗分别签订两份《商品房购销合同》（合同编号：云置房合2011文127号、云置房合2011文128号），将文慧园1幢2单元第2层201号、203号房屋出卖给胡光斗，办理了《商品房购销合同》备案登记。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上诉人云南置丰房地产置业有限公司与被上诉人沈睿订立《房地产项目联合开发合同》《补充协议》、与胡光斗签订《商品房购销合同》，均属当事人意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，自成立时生效。合同能否得以实际履行，不影响合同效力。（二）被上诉人沈睿向一审法院起诉提出的诉讼请求是否成立。1.关于“确认云南置丰房地产置业有限公司与胡光斗签订的《商品房购销合同》无效”的诉讼请求。云南置丰房地产置业有限公司与胡光斗签订的两个《商品房购销合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时发生效力。被上诉人沈睿主张“云南置丰房地产置业有限公司与胡光斗恶意串通，订立合同损害其利益”的证据不足，要求确认该合同无效的诉讼请求不能成立，应予驳回。2.关于“云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗配合办理撤销商品房购销合同备案登记”的诉讼请求。商品房购销合同备案登记是行政机关对商品房买卖的行政管理行为，行政机关依当事人的申请予以登记或者撤销登记，商品房购销合同备案登记未赋予商品房买受人债权优先性，不具有物权的排他效力。上诉人云南置丰房地产置业有限公司先与被上诉人沈睿订立《房地产项目联合开发合同》《补充协议》，将诉争房屋分配及交付给沈睿实际占有使用后，又与胡光斗签订《商品房购销合同》，出卖诉争房屋给胡光斗，导致诉争房屋的物权归属发生争议。根据债权平等原则，沈睿、胡光斗均有权要求云南置丰房地产置业有限公司履行合同，但最终只可能有一个合同能得以实际履行，故应当综合考虑合同成立先后、履行程度、标的物交付及占有情况，确定权利保护顺位。被上诉人沈睿的合同成立在先，基于合同约定已对诉争房屋先行合法占有，且该占有的事实状态本身隐含了转移所有权的意思表达，其权利理应优先受到法律保护。因此，沈睿诉请由云南置丰房地产置业有限公司及胡光斗协助申请撤销商品房购销合同备案登记，具有事实、法律依据，应当予以支持。综上所述，上诉人云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第五条、第九条、第十五条、第三十三条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初5242号民事判决第一项：被告云南置丰房地产置业有限公司与被告胡光斗共同签订的文慧园1幢2单元201号和203号房屋（合同编号分别为云置房合2011文127号、128号）《商品房购销合同》无效；二、维持云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初5242号民事判决第二项：由被告云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗协助原告沈睿办理撤销文慧园1幢2单元201号、203号商品房购销合同登记备案（合同登记号分别为QJ2018041202218、QJ2018041202217）；三、驳回沈睿的其他诉讼请求。沈睿预交的诉讼保全案件申请费5000元，由云南置丰房地产置业有限公司负担4000元，胡光斗负担1000元。一审案件受理费100元，由云南置丰房地产置业有限公司、胡光斗共同负担。上诉人云南置丰房地产置业有限公司预交的二审案件受理费100元，退还50元，由云南置丰房地产置业有限公司负担50元；上诉人胡光斗预交的二审案件受理费100元，退还50元，由胡光斗负担50元。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  廖 锐审判员  刁云霞二〇一九年十月二十一日书记员  陈 蔚