广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12389号上诉人（原审原告）：樊力军，男，汉族，1975年12月20日出生，住所地：江西省九江市修水县，委托诉讼代理人：李潇，广东广荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司深圳南山支行，营业场所：深圳市南山区天利中央商务广场二期171-176、260-266、275-283号商铺及C-2901-2907，统一社会信用代码：91440300G347778778。负责人：游德忠，行长。委托诉讼代理人：殷铁军，广东维强律师事务所律师。原审第三人：深圳市金广源营销策划有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道三联社区松元头万华工业区2栋601，统一社会信用代码：91440300697144521G。法定代表人：黄兰淳。上诉人樊力军因与被上诉人中国建设银行股份有限公司深圳南山支行（以下简称建行南山支行）及原审第三人深圳市金广源营销策划有限公司（以下简称金广源公司）案外人执行异议之诉一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初20758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。樊力军上诉请求，1、改判支持樊力军全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由建行南山支行承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、樊力军与金广源公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》的签字时间确定是在2013年6月30日，樊力军愿意对其做保证，并自愿申请司法鉴定。二、租赁合同的签订时间是2013年6月30日，交房时间约定为2016年的12月30日，其原因是涉案的厂房不符合金广源公司设备安装的要求，金广源公司需要几个月的时间搬迁，故约定延期6个月交房的约定。三、房屋租金虽然是案外人李大朋支付，但其出具了《委托付款证明书》，委托他人支付租金的行为并不违反法律的规定。四、金广源公司与建行南山支行签订抵押合同时向建行南山支行作出抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担的保证，但该保证樊力军并不知情，金广源公司该保证的效力不能作用于樊力军。五、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条之规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。建行南山支行辩称，樊力军的上诉理由不成立，本案一审判决对涉案租赁合同当中存在的一些疑问已清晰阐述，在没有查明相关疑问的情况下，樊力军是未尽到证明义务，故樊力军的上诉请求应当予以驳回。金广源公司未到庭参加诉讼，亦未发表任何陈述意见。樊力军向一审法院起诉请求：1、樊力军有权在租赁期内(2013.6.30——2033.6.30)继续使用位于深圳市龙岗区布吉镇松元头村万华工业厂区厂房（房产证号：深房地字第××号，建筑面积：3926.58平方米），并中止对上述厂房的强制迁出；2、请求法院在委托评估、拍卖、变卖上述厂房时依法确认樊力军的租赁权，对该厂房在租赁期限内带租拍卖、变卖；3、请求法院依法确认樊力军对上述厂房的优先购买权；4、本案的案件受理费由建行南山支行承担。一审法院经审理查明，本案查明的事实与（2018）粤0304执异91号执行裁定书查明一致。该院（2015）深福法民二初字第7119号民事判决书已发生法律效力，确定：一、金广源公司应于判决生效之日起十日内偿还申请执行人借款本金14369148.23元及利息和其他相关费用；二、申请执行人有权依法处置抵押财产深圳市龙岗区布吉镇松元头村万华工业厂区厂房（产权证号：深房地字第××号），并就处置价款优先受偿；三、申请执行人有权就金广源公司的应收款项优先受偿；四、被执行人黄兰淳、俞林对被执行人金广源公司上述债务承担连带保证责任，在实际承担责任后有权向被执行人金广源追偿。因被执行人未按上述生效判决履行，申请执行人向该院申请强制执行，该院依法受理，案号为（2017）粤0304执8463号。在诉讼过程中，该院依法轮候查封了被执行人金广源公司名下位于深圳市龙岗区布吉镇松元村万华工业区厂区厂房(产权证号:深房地字第××号)。执行过程中，该院于2017年11月10日作出搬迁公告，责令被执行人及居住在涉案房产的所有人员在2017年11月30日前自行迁出，室内动产亦请自行搬离，逾期未搬离的，视为放弃动产所有权，一切法律后果由住户自行承担。上述房产的承租人与被执行人签有租赁合同的，在公告之日起七日内须将租赁合同原件及复印件交至该院，否则视为不存在租赁关系。樊力军向该院执行机构提交的《深圳市房屋租赁合同书》及转账凭证等证据证明其承租涉案房产。该院执行机构作出通知书，通知樊力军对其提交的上述租赁合同不予认可。根据樊力军向该院执行机构提交的《深圳市房屋租赁合同书》及转账凭证等证据显示被执行人金广源公司与樊力军于2013年6月30日就涉案房产签订《深圳市房屋租赁合同书》，租赁期限自2013年6月30日至2033年6月30日，月租金4.8万元。樊力军主张其或委托代付人李大朋于2013年7月26日至2014年7月10日期间向被执行人黄兰淳转账支付共计1154万元。另查，涉案房产于2013年6月19日核准登记至被执行人金广源公司名下，并于2013年7月10日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人。另查，金广源公司（甲方）与建行南山支行（乙方）签订《抵押合同》第七条约定，未经乙方书面同意，甲方不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、出租（包括原租赁合同到期后续租）、赠予、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、与其他物添附或改建、分割。第十四条第七项中陈述保证如下：抵押财产不存在任何未书面告知乙方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产为限制流通物、被查封、被扣押、被监管、被出租、被留置……金广源公司在2013年曾为涉案房产办理保险，信达财产保险股份有限公司深圳分公司在办理保险时对涉案房产评估的价值为14528346元。李大朋（作为原告）与本案金广源公司及金广源公司法定代表人黄兰淳等（作为被告），存在多个诉讼案件。樊力军提交的《深圳市房屋租赁合同书》中手写备注内容如下：“甲、乙双方协商，乙方应在2013年12月30日前付清租赁期间所有房租款，共计壹仟壹佰伍拾万元（￥11500000）。收款账户：招商银行深圳分行金色家园支行6226097558798451（黄兰淳）。”樊力军提交的转款凭证显示的转款事实如下：2013年7月26日，樊力军向俞林账户转款50万元；2013年8月16日李大朋向黄兰淳（尾号8451）转账100万元；2013年9月13日李大朋向黄兰淳（尾号8451）转账300万元；2013年10月8日李大朋向黄兰淳（尾号8451）转账130万元；2013年11月22日樊力军向黄兰淳（尾号8451）转账150万元；2013年12月18日李大朋向黄兰淳（尾号8451）转账100万元；2013年12月18日李大朋向黄兰淳（尾号8451）转账100万元；2013年12月19日李大朋向黄兰淳（尾号8451）转账150万元；2014年7月10日樊力军向黄兰淳（尾号8451）转账100万元；合计1154万元。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案为案外人执行异议之诉，对于樊力军所主张的租赁事实，不能仅凭樊力军与第三人的自认以及两方之间形成的书面材料来认定，还必须结合具有客观证明力的第三方证据及交易惯例、生活常识等，综合全案事实审查其真实性以及是否有逃避执行之嫌。本案，从樊力军提交的《深圳市房屋租赁合同书》看，该合同显示签订的时间为2013年6月30日，又约定于2013年12月30日前交房，而对于没有交房的将近半年时间，又计算租金，上述约定明显与常理不符。其次，《深圳市房屋租赁合同书》明确约定了收款账号及金额，但通过樊力军提交的材料可以看出樊力军的第一笔款项并非打入指定账号（打入了俞林账户），总金额亦与约定不符。再次，樊力军主张的租金，大部分是由案外人李大朋支付，樊力军虽提交了属名李大朋的《委托付款证明书》，但李大朋本人并未到庭证明上述委托付款事实，且李大朋与金广源公司及其法定代表人黄兰淳之间亦存在多宗诉讼，付款凭证上没有备注相关信息，不能排除上述款项系基于其他原因产生。此外，根据建行南山支行提交的《抵押合同》可知，金广源公司在办理抵押登记时明确保证涉案房产没有出租。综合上述种种不合常理之处，樊力军的证据不能达到使人确信“原告的租赁权产生于抵押登记之前”事实存在具有高度可能性标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。樊力军主张已全部支付完20年的租金，樊力军的主张对涉案房产抵押权的实现将产生重大影响，由于樊力军不能证明其租赁权产生于抵押登记之前，即使在抵押登记之后其有实际租赁涉案房产，其权利也依法不能对抗本案执行。综上，樊力军的诉讼请求无事实和法律依据，该院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回樊力军的诉讼请求。案件受理费100元（樊力军已预交），由樊力军负担。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据双方的上诉内容和答辩意见，本案的争议焦点为：1、《深圳市房屋租赁合同书》是否有效；2、樊力军对于涉案房屋的租赁权是否产生于抵押登记之前。本院认为，关于租赁合同效力及其真实性问题以及涉案房屋的租赁权是否产生于抵押登记之前的问题，一审判决已经对此有明确详细的阐述，本院不再赘述，本院完全同意一审的意见。樊力军的上诉内容与一审起诉内容一致，二审时亦未提交新的证据，因此，对其上诉本院予以驳回。综上，樊力军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由樊力军负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  张秀萍审判员  朱 宽二〇一九年十月十四日书记员  徐若琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。