湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终942号上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司襄阳分行。住所地：湖北省襄阳市樊城区沿江大道特8号。负责人：陈红炬，该分行行长。委托诉讼代理人：魏阳，湖北春园律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱万勇，男，汉族，1986年11月18日出生，住湖北省襄阳高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：马丽娟，女，汉族，1986年9月29日出生，住湖北省襄阳高新技术产业开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：喻荣，湖北巨天律师事务所律师。原审第三人：湖北花样年置业有限公司。住所地：湖北省襄阳高新技术产业开发区追日路2号B座502室。法定代表人：刘新泉，该公司董事长。上诉人交通银行股份有限公司襄阳分行（以下简称交通银行襄阳分行）因与被上诉人朱万勇、马丽娟、原审第三人湖北花样年置业有限公司（以下简称花样年公司）执行异议纠纷一案，不服湖北省襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。交通银行襄阳分行上诉请求：1、撤销湖北省襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民初48号民事判决；2、本案一、二审的诉讼费用由朱万勇、马丽娟承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误，依法应予以纠正。朱万勇、马丽娟与花样年公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，不应受到法律的保护，朱万勇、马丽娟在本案不存在期待物权利益。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条的规定，判断执行异议是否成立。本案中，花样年公司故意隐瞒了诉争房屋已抵押的事实，同时朱万勇、马丽娟也没有尽到应尽的注意义务，对开发商的信誉、经济实力、资信状况、历年开发业绩，以及开发商有关开发建设和销售的证件进行审查，导致购买了抵押物，影响合同效力。湖北省襄阳市中级人民法院于2015年1月4日作出（2015）鄂襄阳中民三初字00006、00007、00008号民事裁定，查封了本案诉争的房屋，同时于2015年1月12日作出（2015）鄂襄阳中执保字第00029号《协助执行通知书》，要求襄州区住房保障和房屋管理局对花样年公司开发的位于襄阳市襄州区航空路184号，包含本案诉争房屋的“温哥华?1792”小区查封予以协助。本案花样年公司与朱万勇、马丽娟签订的购房合同无落款时间，且在支付最后一笔费用时（2015年1月13日），该房屋已经被交通银行襄阳分行查封。因此花样年公司与朱万勇、马丽娟签订的《商品房买卖合同》是无效合同，不应受到法律的保护，朱万勇、马丽娟不存在期待物权利益，对涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。朱万勇、马丽娟辩称：交通银行襄阳分行向一审法院提交的抵押登记清单中并不包含本案诉争的房屋，也就是说朱万勇、马丽娟购买的房屋并没有被设定抵押，不存在权利瑕疵。因此，交通银行襄阳分行认为朱万勇、马丽娟没有尽到应尽义务，导致购买了抵押房屋的主张与事实不符。朱万勇、马丽娟分别在2014年12月5日、12日及2015年1月13日向花样年公司共计支付202440元，超过合同约定总价款的50%，涉案合同签订时间不晚于2015年1月13日，而本案诉争房屋公告查封时间为2015年1月19日，也就是朱万勇、马丽娟购买房屋时不存在被查封的问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。朱万勇、马丽娟向湖北省襄阳市中级人民法院提出诉讼请求：1、判决确认位于”小区××单元××号房屋系朱万勇、马丽娟购买并享有所有权；2、判决湖北省襄阳市中级人民法院停止对位于”小区××单元××号房屋的执行，并解除对该房屋的查封。一审法院认定事实：该院在审理交通银行襄阳分行与花样年公司、刘新泉、梁晋晶金融借款合同纠纷一案过程中，曾于2015年1月4日作出（2015）鄂襄阳中民三初字第00007号民事裁定，查封、冻结、扣押花样年公司、刘新泉、梁晋晶9000万元银行存款，或者同等价值的财产；并于2015年1月12日作出（2015）鄂襄阳中执保字第00029号《协助执行通知书》，要求襄阳市襄州区住房保障和房屋管理局对花样年公司开发的位于襄阳市襄州区航空路184号的“温哥华?1792”小区的包含本案诉争房屋在内的部分住宅及商业用房的查封事项予以协助执行。而根据该院（2017）鄂06执137号《公告》记载，该院于2015年1月19日对位于襄阳市襄州区航空路184号“温哥华?1792”小区包含本案诉争房屋在内的部分住宅及商业用房进行了查封。2017年8月24日，朱万勇、马丽娟对执行标的提出执行异议。2017年11月14日，该院作出（2017）鄂06执异145号执行裁定，驳回朱万勇、马丽娟的异议申请。朱万勇、马丽娟不服，向该院提起诉讼。另认定，朱万勇、马丽娟与花样年公司签订一份无落款时间的《商品房买卖合同》，合同约定：朱万勇、马丽娟购买花样年公司开发的位于襄阳火车东站对面的“温哥华?1792”房地产项目房号为11-1-3002住宅房屋；房屋建筑面积88.32平方米，房屋单价4330.16元，总价款382440元，朱万勇、马丽娟首付202440元，剩余房款180000元办理按揭贷款。2014年12月5日、12日及2015年1月13日，朱万勇、马丽娟分别向花样年公司账户汇款20000元、102440元及80000元，共计202440元。经襄阳市不动产登记业务系统查询，截止2018年12月25日11时，无朱万勇、马丽娟不动产登记信息。庭审中，朱万勇、马丽娟称其与花样年公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年1月13日，购买房屋系用于居住，其名下无其他不动产，目前租住他人房屋。一审法院认为，本案系执行异议之诉，朱万勇、马丽娟作为案外人对执行标的提出执行异议，应提供证据证明其对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。诉争房屋登记在被执行人花样年公司名下，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。花样年公司与朱万勇、马丽娟签订的《商品房买卖合同》上虽无落款时间，但朱万勇、马丽娟从2014年12月5日开始，已陆续向花样年公司账户上汇款，且最后一笔汇款时间为2015年1月13日，可以认定花样年公司与朱万勇、马丽娟签订合法有效的书面买卖合同的时间应不晚于2015年1月13日，该时间在人民法院实施查封诉争房屋行为的时间即2015年1月19日之前。经查，朱万勇、马丽娟名下无其他用于居住的房屋，支付的购房价款亦超过合同约定总价款的百分之五十，故朱万勇、马丽娟作为诉争房屋的合法买受人，对该执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于朱万勇、马丽娟对诉争房屋是否享有所有权的问题，因不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，现朱万勇、马丽娟未提供证据证明诉争房屋登记在其名下，且其亦尚未履行完支付购房款的义务，故对诉争房屋仅享有物权期待权。因此，朱万勇、马丽娟请求确认其对诉争房屋享有所有权无充分的法律依据，不予支持。至于朱万勇、马丽娟请求解除对讼争房屋的查封，不属于《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定的人民法院在审理执行异议之诉案件中应处理的事项，亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条规定，判决停止对湖北省”小区××单元××号房屋的执行；驳回朱万勇、马丽娟其他诉讼请求。案件受理费7037元，由朱万勇、马丽娟负担1037元，交通银行股份有限公司襄阳分行负担6000元。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人诉辩意见，二审争议焦点为：案外人朱万勇、马丽娟提出的执行异议之诉能否成立。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权保护条件的规定，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件的规定，因本案诉争房屋系朱万勇、马丽娟购买的唯一居住用房，朱万勇、马丽娟对于诉争房屋所享有的是房屋消费者物权期待权，本案是依据上述司法解释第二十九条的规定进行审查，故交通银行襄阳分行上诉主张本案应依据上述司法解释第二十八条作为判断权利的依据，没有法律根据，本院不予支持。经审查涉案的《商品房买卖合同》，虽然其上面没有记载落款时间，但通常而言，买卖双方只有在达成合意之后才进行付款，故结合朱万勇、马丽娟向花样年公司的付款记录以及涉案法院2015年1月19日实施查封的事实，可以认定涉案房屋买卖合同签订于房屋被查封之前。交通银行襄阳分行又认为涉案房屋已办理抵押，但经查阅一审卷宗所附抵押清单，没有关于涉案房屋办理抵押手续的信息，故不能认定涉案房屋上设定有抵押权。即使涉案房屋之上设定有抵押权，因《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的理由不能成立。本案中，朱万勇、马丽娟向人民法院请求排除执行，具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，即已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且朱万勇、马丽娟名下无其他用于居住的房屋、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，故朱万勇、马丽娟对本案诉争房屋享有扣除人民法院强制执行的民事权益，一审法院对朱万勇、马丽娟的相关诉讼请求予以支持具有事实及法律依据。综上所述，交通银行襄阳分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7073元，由交通银行股份有限公司襄阳分行负担。本判决为终审判决。审判长  邵震宇审判员  王捷明审判员  王潜勇二〇一九年十月十八日书记员  张本蕤