江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初8691号原告：薛雨冰，女，1974年8月26日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：袁丽娜、吴金梁，无锡市梁溪区申兴法律服务所法律工作者。被告：杨仲茂，男，1965年3月5日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：茹愿，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丽娜，江苏蘅远律师事务所实习人员。原告薛雨冰与被告杨仲茂房屋租赁纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。原告薛雨冰及其委托诉讼代理人袁丽娜、吴金梁，被告杨仲茂及其委托诉讼代理人茹愿、周丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛雨冰向本院提出诉讼请求：确认双方签订的《商铺租赁协议》于2018年7月20日解除。事实和理由：2014年11月1日，其与杨仲茂签订《商铺租赁协议》，约定其承租杨仲茂位于无锡市房屋做经营使用。因市场经济低迷，人员工资加倍，其提出解除合同，后双方协商一致并于2016年2月1日起房租降低为32万元每年，租金不再递增，每年租金32万元执行到合同终止。其于2018年4月按双方约定，提前三个月通知杨仲茂不再承租该房屋，并于2018年7月20日正式告知杨仲茂停止租房，杨仲茂迟迟不予接收房屋。其已将水电表数据发送给杨仲茂，剩余房租和提前解除协议的违约金已支付给杨仲茂。现诉至法院，请求判如所请求。杨仲茂辩称：1、薛雨冰没有法定解除权，双方就合同解除也未达成一致。虽薛雨冰于2018年7月20日通过微信向其提出解除合同，但其未同意。2、因薛雨冰拖欠租金存在违约，在另案杨仲茂诉薛雨冰房屋租赁合同纠纷中【（2018）苏0213民初8201号】，其于证据交换当日即2018年11月7日增加诉请，要求确认合同解除，《商铺租赁协议》应于2018年11月7日解除。请求驳回薛雨冰诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：《商铺租赁协议》、房屋产权证书、微信聊天记录、短信聊天记录、网上银行电子回单等。经组织当事人进行证据交换和质证，本院对上述证据予以确认。根据经审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：无锡市房屋为杨仲茂所有，登记时间为2013年5月14日，规划用途为商业，建筑面积为345.14平方米。2014年11月1日，杨仲茂（甲方）、薛雨冰（乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：一、甲方同意将坐落于清扬路237-5号，建筑面积为345平方米的商铺出租给乙方做经营使用。三、甲乙双方议定上述房屋租赁期限自2014年11月1日至2019年11月1日。租期五年整。到期后同等条件，乙方优先承租。1.税后租金为40万元。按季支付。合同签订后支付首季租金十万元。从2015年2月1日起正式计租。2.从第三年其每年租金递增3%。3.物业管理费乙方直接付给甲方。4.水电费等其他费用由乙方支付。四、乙方应当在签约三日内向甲方交纳保证金二万元，甲方应在租赁期满或解除契约之日将保证金无息退回乙方。六、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.按约及时足额交纳租金、物业管理费、水电费等其他费用。5.租赁期内，乙方须提前解除契约的，应事先征得甲方同意。6.乙方在租赁期届满或者解除契约之日应交还原承租房屋，如需继续承租的，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约。八、违约责任：1.任何一方未能履行本契约规定的条款或者违反国家、省、市房地产租赁管理的规定，另一方有权提前解除本契约。2.租赁期内，任何一方未征得另一方同意而单方解除契约的，另一方有权要求赔偿损失，还有权按租赁存续期间内租金总额的百分之十收取违约金。2016年12月26日至2017年3月13日，杨仲茂、薛雨冰短信聊天记录如下：2016年12月26日，杨仲茂：“老板娘，你好！请按照你我双方协议支付本期租金16万元（2016年2月至7月），多谢”，薛雨冰：“要月底呢”，杨仲茂：“我是先提醒你别忘了安排呢”。2017年1月9日，杨仲茂：“还没收到本期6万元余款，请速安排，多谢”，薛雨冰：“知道了”。同月24日，杨仲茂：“老板娘你好，请按照你我双方协议支付本期租金16万元（2016年8月至2017年1月），多谢”。同月25日，“请安排付款，多谢”。次月3日，薛雨冰：“不好意思！财务还没有上班呢，再等等”。同年3月13日，杨仲茂：“老板娘你好，按你我双方协议约定付款房租的时间和金额，其中2017年1月以前的余款8万元你已经延迟了近2个月，17年2月初的应付房租也已延迟1个多月了，你春节前说钱要用于进货，安排节后付款，但至今也没有收你的付款！请遵守承诺并按协议约定付清房租”。2018年5月16日至8月30日，薛雨冰与杨仲茂微信聊天记录如下：5月16日，薛雨冰：“杨老板好！明天先打过来20万你”；7月19日，薛雨冰：“杨老板：您的房子我们要退租了，您明天上午空吗，我们碰个头”；“还有一些空调等设备，也有人想租来继续做餐饮的”；7月20日，薛雨冰：“杨老板好!四月份你、我，周总我们三个那次碰头，我已经跟您打过招呼了，要把房子还你不租了，你也同意，你说弄好了通知您。经过几个月的整理已经好了，今天起我正式通知你，我不再租用，把房退还给您。您抽空来我们抄下水电表数，算下房租，希望您收到短信，尽快回复，以便我们结清余留的款项”。杨仲茂：“（通话时长03:04）”7月22日，薛雨冰：“杨老板，请尽快来，我们交接，抄下水电表数”，杨仲茂：“（通话时长02：20）”，薛雨冰：“（水电表数手写清单照片）”“杨老板，水电表数抄好了，发给你了”，杨仲茂：“请拍照水电表的显示数”，薛雨冰：“人手工抄的，他们已走了，要不明天再去拍一下，跟物业的人一起抄的”。7月23日，薛雨冰：“（水电表数照片）”7月24日，杨仲茂：“（通话时长01:25）”、“茹律师：159××××1991”7月28日，薛雨冰：“我刚才在地下车库，我听到你讲话了，这样吧，怎么会来去这么大，我再跑一趟银行吧，看看哪里搞错了”，杨仲茂：“哦，你在银行拉一个流水，然后把付出的每一笔日期啊什么的全部列一个清单，就能对上，这个应该不会搞错的”。8月1日，薛雨冰：“杨老板，我把账单发你，你确认一下。之前开路都花了几万，不算十来次的请客吃饭送礼，当时你也答应会分摊一部分的。况且以后有机会租你的房啊，有个国外的朋友一直想跟我合作餐饮，他手上有几个项目……况且你那边也装修过，还有空调，厨具等设备，你可转让，也能收一些转让费的，到时你占大头我占小，就不要算什么违约了，我也提前几个月跟你说过了。大家也邻居一场，以后还是邻居，你确认一下，我这两天筹钱给你把物业费付了（去借高利贷的利息都要几万了）”。8月3日，薛雨冰：“您也看到了，我们这排店面房除过毛华、牙科诊所少数的几个，其他的一直是开开停停，有的开业一个多月就关了，有的关门几个月租不掉，您的好歹我顶在这边，起码是连续的，只是晚拿了，您的房租一分也没少，已经很幸运了”，“我们都不是不讲理的人，我算出来这么多，你算出多少，出入多少，大家可以商谈的啊”。8月10日，薛雨冰：“杨老板，四月份已通知您退房了，最近也催了这么久，你也不来交接，余款你不要了啊”。“杨老板，你失踪了，赶紧抓时间过来，把我们之前的事了一下，我给你找到一个租户了，搞那个教育机构的，倒挺好的”，杨仲茂：“老板娘啊，我才听到啊，这个事情，已经我现在没有时间处理，我已经全权委托律师了，有律师帮我在处理，如果你有什么需要的话，你直接跟他联系就可以”。8月19日，杨仲茂：“我估计啊，我还没看账呢，明天才能看到。这个差额问题是就是一个押金的两万。还有有个是你算的日期是二十几号，我算的日期是三十一号，就是一个整月的，整好差不多就三万吧，我估计啊，明天看了以后才知道啊”8月20日，杨仲茂向薛雨冰发送“付款.xls”文件，该文件内容显示：2014年11月1日至2018年5月17日，收款合计94万元（含定金），欠款金额40万元；付款对应日及金额：2015年2月1日至2016年1月31日40万元，2016年2月1日至2017年1月31日32万元，2017年2月1日至7月31日20万元，2017年8月1日至2018年7月31日40万元；应付款总额132”。8月30日，薛雨冰：“杨老板：总算筹到款，刚已将房租及合同未到期的违约金一起打给你了，请查收！请方便时来拿房门钥匙”另查明，2018年9月25日，本院受理杨仲茂诉薛雨冰房屋租赁合同纠纷一案【（2018）苏0213民初8201号】，杨仲茂诉请判令薛雨冰支付拖欠租金、利息及违约金等，并于第一次庭前会议即2018年11月7日增加诉请，要求确认《商铺租赁协议》于2018年11月7日解除。本院认为，关于《商铺租赁协议》的解除方式和时间。合同的解除分为协商解除、约定解除和法定解除三种方式。1、合同成立后，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的称为协议解除，也就是双方之间重新成立了一个合同，其内容主要是把原来的合同废弃，使基于原合同发生的债权债务归于消灭，即合同法第93条第1款规定的合同解除。本案不构成协议解除，理由是：双方虽存在就退租问题协商的情况，但结合双方2018年5月16日至8月30日之间的微信聊天内容：8月1日，薛雨冰：“况且你那边也装修过，还有空调，厨具等设备，你可转让，也能收一些转让费的，到时你占大头我占小，就不要算什么违约了”；8月3日，薛雨冰：“我们都不是不讲理的人，我算出来这么多，你算出多少，出入多少，大家可以商谈的啊”；8月10日，薛雨冰：“……把我们之前的事了一下，我给你找到一个租户了，搞那个教育机构的，倒挺好的”、杨仲茂：“这个事情，已经我现在没有时间处理，我已经全权委托律师了，有律师帮我在处理，如果你有什么需要的话，你直接跟他联系就可以”；8月20日，杨仲茂向薛雨冰发送的名为“付款.xls”文件显示应付总额132万元、欠款金额40万元，之后在8月30日，薛雨冰付款总额却仅为291300元等内容，可以看出双方并未就退租事宜，包括合同解除时间、结欠总额、违约金等关键内容达成一致，薛雨冰单方支付其认为的剩余租金及违约金的行为不构成协议解除，《商铺租赁协议》仍对双方发生效力。2、约定解除是指根据合同法第93条第2款，当事人可以约定一方解除合同的条件，本案亦不符合约定解除的情况，理由如下：《商铺租赁协议》第六条约定：“6.乙方在租赁期届满或者解除契约之日应交还承租房屋，如须继续承租的，应提前3个月与甲方协商，双方另签订契约”，薛雨冰认为其于2018年4月已提前3个月告知杨仲茂要解除合同，故其按照合同约定可以解除合同，但是《商铺租赁协议》第六条第6款约定的“提前3个月”是指需要继续承租的情况，且需要双方协商另签订契约，并非附条件或附期限的合同解除。3、本案构成杨仲茂行使法定解除权，详细理由本院已另案作出（2018）苏0213民初8201号民事判决书进行说明。综上，对薛雨冰主张《商铺租赁协议》于2018年7月20日解除的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回薛雨冰的诉讼请求。案件受理费80元，由薛雨冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆锡平人民陪审员  李 萍人民陪审员  徐惠玲二〇一九年十月八日法官 助理  吴 岗书 记 员  朱 音本案适用的法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。