文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0101民初10012号原告：邓德伟，男，1973年12月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：向国旗，重庆宁静律师事务所律师（特别授权）。被告：吴啟奎，男，1940年7月13日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：曾跃跃，重庆思肯律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：谭雨婷，重庆思肯律师事务所实习律师。原告邓德伟与被告吴啟奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法由审判员张文勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓德伟及其委托诉讼代理人向国旗，被告吴啟奎及其委托诉讼代理人曾跃跃、谭雨婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓德伟向本院提出诉讼请求：判令被告吴啟奎赔偿原告邓德伟2017年8月1日《房屋租用协议》所涉万州区×号门面拆迁的装饰装潢及附属补偿费95948.00元、停产停业损失费70768.00元（141536.00元÷2），搬迁费3428.00元，共计170144.00元。事实和理由：2004年4月15日至2022年7月31日，被告将位于万州区×号的门面出租给原告经营零售服装，期间因龙宝河黑臭水体整治工程项目政府征收了上述门面，导致租赁合同提前解除后客观上已无法履行，现原告有权要求被告赔偿因提前解除合同而造成的经济损失。原告作为实际经营人，有权要求分配因拆迁政府补偿的装修、停产停业损失补偿费用。由于租赁合同未对因政府拆迁导致合同解除后，拆迁费用的分配进行约定，双方又无法协商。因此，原告为维护其合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第十一条第四项的规定，特提起诉讼，望判如所请。被告吴啟奎辩称，1.原、被告之间的租赁关系已被人民法院的生效判决判令解除，双方的租赁关系不再存在，原告的诉请不是以租赁合同违约，而是拆迁人给原告造成的损失，原告的请求是把被告当成了拆迁人，原告的请求是拆迁纠纷，原告可以另外提起诉讼；2.因龙宝河黑臭水体整治项目，被告的房屋及门面被拆迁，作为拆迁人，被告虽有补偿但受到的经济损失更大。被告的拆迁补偿是拆迁人根据规定对被告的房屋及门面进行的财产补偿和派生出来的经济补偿，被告也是受害者，在本次拆迁中没有过错，被告不是房屋拆迁纠纷的当事人，也不具有拆迁主体资格，不是本案的适格被告；3.双方租赁合同关系的解除是因拆迁和原告的根本违约导致，被告没有过错。另外，按照《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》的规定，若原告符合条件即合法的实际经营人应当向拆迁人申请审查补偿，而不是由被告审查补偿，故原告不是合法的被拆迁人，不享有诉权，不是本案适格的原告；4.原告请求中主张的所谓实际经营人的经营损失，是将拆迁人和被告之间派生出来的依据作为自己的依据，原告未提供实际装修损失的证据，故原告的诉求从实际损失的角度不应当得到支持。5.双方的租赁关系是续租。2017年租赁期限届满后，原告本应自动搬出，原告明知政府要拆迁，仍与被告续签订续租协议，并且合同约定服从国家安排，随时搬出，不存在被告要给予装修和经营损失等补偿问题，更不存在赔偿责任。原、被告在续签协议时就已有言在先，对原告的装修和经营损失问题不存在补偿，更不需要协商补偿。另外，被告在2018年12月15日与拆迁办签订了房屋拆迁协议，由于原告的无理诉求，没有及时搬离，被告就无法领取拆迁补偿费435万，由此原告给被告造成了资金损失，被告保留赔偿诉权。综上，原告的诉讼请求不成立，被告请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于重庆市万州区×号，权利人为吴啟奎，房屋性质为非住宅(门面房屋)。自2004年起，吴啟奎将该门面简单装修后出租给邓德伟经营零售服装，邓德伟在租赁期限内对门面进行了多次装修。2004年4月19日，邓德伟登记注册了个体工商户，经营场所为重庆市万州区双河办事处×号，经营范围为零售服装。2017年6月20日，吴啟奎（甲方）与邓德伟（乙方）就案涉门面续租问题签订了《房屋租用协议书》，协议约定如下内容：1.为发展龙华街经济和现实（实现）龙华街新租房政府不允许办理营业执照，为此仍租给原租房者邓德伟用于卖服装；2.因原装修费用大，租用时间为五年，从2017年8月1日至2022年7月31日止；3.每年租金肆万元,双方签字付款；4.因政府又同意新办营业执照，别人租金高于，乙方就随时撤出，甲方按时间结算退给乙方的余下租金；5.政府不“起”（启）动，又办不到新执照，“已”（以）后每年6月20日交下年租金费；6.因国家建设需要，服从国家安排；7.乙方要爱护房屋，若有损失要负责维修。乙方要负责交清各种税费等；8.此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。协议签订后，邓德伟支付了2018年7月31日前的房屋租金。2018年7月18日，重庆市万州区人民政府办公室发布了《关于印发龙宝河黑臭水体整治工程项目征收工作方案的通知》,位于万州区龙华街1-153、2-108号房屋被列为征收范围，明确全面完成房屋搬迁及拆除工作的截止时间为2019年6月30日。案涉房屋属于征收范围，其中征收补偿费结算明细为原房补偿款3745265.60元、无证房屋自行拆除费及其附属128090.00元、装饰装潢及附属补偿费207748.00元（其中门面金额：95948.00元）、货币安置奖励费60000.00元、非住宅停产停业损失费141536.74元、搬家费4928.70元（其中非住宅金额：3428.70元）、物业专项维修资金补偿费29534.25元、专水专电闭路天然气补偿费30440.00元，结算总金额4347543.29元。2019年4月11日，吴啟奎向本院提起诉讼，要求解除双方的《房屋租用协议书》并支付未付的租金。2019年6月5日，本院判决：1.解除吴啟奎与邓德伟于2017年6月20日签订的《房屋租用协议书》；2.邓德伟在判决生效后七内将位于重庆市万州区×号门面返还给吴啟奎；3.邓德伟在判决生效后七日内支付吴啟奎从2018年8月1日至房屋返还之日止的租金（按照月租金3300元标准计算）。2019年6月20日，邓德伟将案涉门面交还给吴啟奎。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告的诉讼请求所依据的基础法律关系是房屋租赁合同关系还是房屋拆迁安置补偿合同关系；2.原、被告主体是否适格；3.原告主张的损失赔偿是否应得到支持。针对上述争议焦点，依照法律规定，结合原、被告双方的诉辩意见以及审理查明的事实分别评述如下：一、原告的诉讼请求所依据的基础法律关系是房屋租赁合同关系还是房屋拆迁安置补偿合同关系？从原告起诉的事实和理由上看，原告诉称是由于拆迁原因导致双方房屋租赁合同在客观上无法履行而提前解除合同，合同解除后要求被告赔偿案涉门面拆迁的装饰装潢及附属补偿费95948元、停产停业损失费70768元，搬迁费3428元，故原告诉讼请求建立的基础还是合同解除后的损失赔偿；从法律依据上看，原告方在庭审中多次明确起诉案由为房屋租赁合同纠纷，所依据的法律规定是《合同法》第九十七条。因此，本案原告的诉讼请求所依据的基础法律关系为房屋租赁合同关系，案由为房屋租赁合同纠纷。二、原、被告主体是否适格？如前所述，本案由为房屋租赁合同纠纷，原告的诉讼请求所依据的法律关系为房屋租赁合同关系，原告作为承租人在房屋租赁合同提前解除后要求作为出租人的被告赔偿相应的损失，其起诉符合法律规定，在本次诉讼中原、被告的主体资格适格。三、原告主张的损失赔偿是否应得到支持？《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，房屋租赁合同解除后，客观上给原告造成了损失，被告亦从拆迁部门领取了拆迁补偿费用，故原告有权依据双方的房屋租赁合同，要求被告对合同解除后给原告造成的损失进行赔偿。由于双方在房屋租赁合同中未对因政府拆迁原因导致合同解除后，对拆迁费用的具体分配进行约定，双方又未达成协商方案，而原告的损失又客观存在，故对于原告主张的损失赔偿项目本院认定如下：1.停产停业损失费。《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法（暂行）》第四条规定：“停产停业损失的补偿对象应当符合以下条件：（一）具有土地房屋权属证明或经有关部门确认为合法建筑；（二）具有合法、有效的营业执照、税务登记证；（三）征收房屋造成了停产停业损失。”；第八条规定：“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被告征收人的约定分配停产停业损失；没有约定的，由被征收人和生产、经营的单位或个人协商分配。”本案中，房屋租赁合同提前解除后，原告的停产停业损失客观存在，为证明各自的主张，被告提交了诉争门面的权属证明，原告提交了营业执照并且实际经营，按照规定双方应共同分享案涉门面因拆迁而获得的非住宅停产停业损失费141536.74元。根据公平原则，结合房屋租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及案涉门面对应的非住宅停产停业损失费等因素，原、被告双方按照四六开的比例进行分配较为适宜，即原告分得56614.70元（141536.74元×40％）作为被告给予原告关于停产停业损失的赔偿。2.搬家费。被告获得的搬家费共计4928.70元，其中住宅部分为1500元，非住宅部分为3428.70元，非住宅部分的搬家费即为案涉门面对应的搬家费。房屋租赁合同提前解除后，原告要将案涉门面交还给被告，在交还之前原告需提前搬离，搬离必将产生一定的搬家损失，被告不存在此搬家损失，故非住宅部分的搬家费3428.70元应由被告给予原告作为其搬家损失的赔偿。3.装饰装修损失费。从被告的角度上看，案涉门面在出租给原告之前，被告进行了简单的装修，投入了一定的费用，案涉门面被拆迁后被告就装饰装修部分必将产生一定的损失。从原告的角度上看，自2004年承租案涉门面以来到将门面交还给被告时止，原告承租时间长达十五年之久，期间进行了多次装修，并且《房屋租用协议书》中也明确载明“因原装修费用大”，由此可见原告投入了较大的装饰装修费用，案涉门面被拆迁后原告的装饰装修损失是客观存在的。因此，对于案涉门面被拆迁后导致的装饰装修损失而言，原、被告均有损失。根据公平原则，结合房屋租赁合同的履行情况、剩余租赁期限、诉争门面对应的装饰装潢及附属补偿费（金额：95948.00元）以及拆迁方案对此的补偿规定等因素，原、被告双方按照四六开的比例进行分配较为适宜，即原告分得38379.20元（95948.00元×40％）作为被告对其装饰装修损失的赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴啟奎于本判决生效之日起七日内向原告邓德伟赔偿停产停业损失费56614.70元、搬家费3428.70元、装饰装修损失费38379.20元，合计98422.60元；二、驳回原告邓德伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3702元，减半收取1851元，由原告邓德伟负担800元，被告吴啟奎负担1051元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张文勇二〇一九年十月八日法官助理 聂登超书 记 员 罗 双