送广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初1595号 原告：阳朔吉泰市场管理有限公司，住所地：阳朔县阳朔镇芙蓉路4号三楼。 法定代表人：周小龙，总经理。 委托代理人：张达富，广东驰锐律师事务所律师。 被告：广西盛景房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区骖鸾路33号11楼，统一社会信用代码：91450300768926580N。 诉讼代表人:广西盛景房地产开发有限公司管理人。 负责人：阳继宁。 委托代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 原告阳朔吉泰市场管理有限公司与被告广西盛景房地产开发有限公司破产债权确认纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，由审判员黄智云担任审判长，人民陪审员伍顺希、卢雪琴组成合议庭，于2019年7月25日公开开庭进行了审理，书记员文瀛杰担任法庭记录。原告的委托代理人张达富，被告广西盛景房地产开发有限公司的委托代理人秦小荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认阳朔凤鸣市场8号楼1单元2层202号房、3层301号房，3层302号房、4层401号房、4层402号房、5层501号房、5层502号房、6层601号房、6层602号房共9套房屋的《商品房买卖合同》有效，前述9套房归属于原告，被告协助原告办理前述9套房房屋产权登记手续；2.本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系阳朔凤鸣市场(包括8号楼)的开发商，因被告无力继续完成阳朔凤鸣市场工程，阳朔县人民政府经会议讨论决定同意由阳朔县凤鸣市场工程指挥部引进资本盘活阳朔凤鸣市场项目。2014年3月20日，阳朔县凤鸣市场工程指挥部、被告的阳朔分公司、广西吉泰投资置业有限公司(以下简称“广西吉泰”)签署协议书，约定被告将8号楼1单元9套房和一个门面以现房出售给广西吉泰，广西吉泰购房款先转入阳朔县市场服务中心出纳唐华名下，经批准后使用。 原告与广西吉泰系同一控制之下的公司，广西吉泰同意由原告受让前述8号楼1单元9套房。为此，2014年4月26日，原告与被告签署9份《商品房买卖合同》，约定被告将已建成的阳朔凤鸣市场8号楼1单元2层202号房、3层301号房、3层302号房、4层401号房、4层402号房、5层501号房、5层502号房、6层601号房、6层602号房出售给原告，交房时间为2014年6月30日。 2014年3月26日至2015年5月6日，周小龙合计通过广西农村信用社转账、现金存入唐华银行账户共366万元。唐华收取的366万元均用于建设凤鸣市场项目。除366万元外，周小龙、原告合计另为被告支付相关费用238803元。 2015年1月31日，被告将前述9套房按现状交付给原告，双方签署《凤鸣市场房屋移交书》，原告合法占有该9套房屋，并将9套房屋门锁更换。因房屋相应的水电设施未安装到位，原告至今未能使用。 2015年5月11日，被告阳朔分公司为原告开具9套房屋首付款《销售不动产发票》 2018年8月3日，桂林市中级人民法院裁定受理被告破产清算一案，桂林市中级人民法院指定桂林市七星区人民法院审理被告破产清算一案，桂林市七星区人民法院指定广西嘉合律师事务所为破产管理人。原告知悉被告进入破产清算程序后，向破产管理人申报破产债权，要求被告协助原告办理前述9套房屋产证权。 2019年4月4日，原告收到破产管理人邮寄的《债权审查函》，破产管理人认为，由于阳朔凤鸣市场8号楼至今尚未取得商品房预售许可证，交易房屋也未交付给原告，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，认定原告与被告签订的9套房屋《商品房买卖合同》无效，原告关于要求继续履行交付房屋、办理产权证等主张不成立，认定原告已支付的购房款3624091元应返还给原告，认定购房款为普通债权，列入返还房款债权组。 原告认为，破产管理人《债权审查函》没有事实和法律依据：1.案涉9套房屋在签署《商品房买卖合同》时己经建好，为现房销售，且已交付原告，并开具相应的发票，又为阳朔县政府及相关部门认可为合法的商品房可予以销售，并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”所指向的预售商品房，《商品房买卖合同》不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。破产管理人适用该司法解释第二条认定《商品房买卖合同》无效无事实及法律依据。2.案涉9套房屋《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，9套房屋取得相应的国有土地使用权证、建筑工程规划许可证，合同标的物的房屋不具违法性，应合法有效，原告已按约定支付大部分购房款，被告应协助原告办理房屋产权登记手续。3.依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条“下列财产不属于破产财产：(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”之规定，《商品房买卖合同》明确指向案涉9套房屋，且原告已按约定支付购房款，案涉9套房屋所有权应归属于原告，被告有义务协助原告办理案涉房屋的产权登记。为此，原告提出前述诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1.EMS快递单，证明原告于2019年4月4日收到被告破产管理人《债权审查函》。证据2.阳朔县第十六届人民政府第39次常务会议纪要复印件，证明阳朔县政府同意由凤鸣市场工程指挥部引入投资者盘活风鸣市场项目。证据3.协议书，证明①被告阳朔分公司、凤鸣市场工程指挥部同意将凤鸣市场9套房及一个门面以现房出售给广西吉泰；②广西吉泰的购房款转入唐华名下。证据4.9套房屋《商品房买卖合同》，证明被告将阳朔凤鸣市场8号楼202号房、301号房、302号房、401号房、402号房、501号房、502号房、601号房、602号房共9套房销售给原告，该9套房系现房销售，而非预售商品房。证据5.周小龙广西农村信用社活期存款历史明细(2014年3月7日至2015年11月28日)，证明周小龙给唐华转账合计356万元。证据6.存款凭证，证明周小龙存入唐华银行账户10万元。证据7.借条及唐华转账凭证，证明①被告阳朔分公司确认合计借到阳朔市场服务中心366万元，并确认366万元抵作购房款；②唐华合计支付被告阳朔分公司366万元。证据8.借条及马剑华转账凭证，证明周小龙出借38万元被告，该38万抵作购房款。证据9.凤鸣市场消防费用相关凭证，证明周小龙、原告合计为被告支付各项费用200803元。证据10.阳朔购房款明细表及凤鸣市场消防费用明细表，证明被告阳朔分公司确认收到原告合计3898803元，该些款项系8号楼9套房及一个门面的购房款。证据11.凤鸣市场房屋移交书，证明被告阳朔分公司将9套房屋移交给原告。证据12.9份《销售不动产统一发票》，证明被告阳朔分公司开具的9套房屋首付款发票，合计117万元。证据13.债权审查函，证明破产管理人确认原告己支付购房款3624091元。证据14.代付款说明(周小龙)，证明周小龙先生应阳朔吉泰市场管理有限公司、广西吉泰投资置业有限公司的委托向唐华等人转账合计379100元。证据15.代付款说明(马剑华)，证明马剑华先生应周小龙先生的委托向黄承银行账户存入合计128000元。 被告辨称：1.双方的买卖合同至今为止未取得商品房预售许可证，合同无效；2.原告未完全支付前述购房款，不符合特定物买卖中排除破产财产的规定；3.原告未交房款，被告未办理房产证，属于双方均未完全履行合同，根据企业破产法第十八条规定，该合同在受理破产程序两个月内视为解除，原告诉请丧失法律基础；4.本案属于破产程序的衍生诉讼，若法院判决确认商铺归原告所有，会造成对原告的个别清偿，不符合企业破产法债权平衡清偿的基本原则。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告对其主张在举证期限内没有提供证据。 被告对原告提供证据的质证意见为：对证据1真实性合法性关联性无异议。由于证据2是复印件，真实性不予认可。对证据3、4、5、6、7真实性无异议，不认可证明内容，其中第4份证据建房未取得竣工验收手续，不属于现房销售，证据5、6、7转账记录是否为真实支付案涉买卖合同的房款无法确定，被告认可原告付房款共3624091元的事实，这是9套房屋的房款。对证据8、9真实性及证明内容不予认可。对证据10真实性及证明内容无异议。对证据11真实性无异议，但是房屋不具备交付条件，违反了合同关于竣工后交付的约定，至今实际上被告未将案涉房屋交付给原告。对证据12真实性无异议，涉及金额117万元包含在原告所支付的3624091元之内。对证据13真实性、合法性和证明事项无异议。由于证据14、15系原告法定代表人的单方陈述，该证据无其他证据佐证，对其真实性不认可，且转入的账户为黄承、麻先勇、唐华等人，是否为支付购房款不清楚，对其关联性亦不认可。 本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：本院对原、被告确认的书证予以采信，对原、被告提出关联性异议的书证，因各自无相反证据予以否认，且该书证确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 依据原、被告提供的证据和庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2014年3月20日，阳朔县凤鸣市场工程指挥部、被告的阳朔分公司、广西吉泰投资置业有限公司(以下简称“广西吉泰”)签署协议书，约定被告将8号楼1单元9套房和一个门面以现房出售给广西吉泰，广西吉泰购房款先转入阳朔县市场服务中心出纳唐华名下，经批准后使用。广西吉泰同意由原告受让前述8号楼1单元9套房。为此，2014年4月26日，原告与被告签署9份《商品房买卖合同》，约定被告将阳朔凤鸣市场8号楼1单元2层202号房、3层301号房、3层302号房、4层401号房、4层402号房、5层501号房、5层502号房、6层601号房、6层602号房出售给原告，交房时间为2014年6月30日。2014年3月26日至2015年5月6日，周小龙合计通过广西农村信用社转账、现金存入唐华银行账户共366万元。2015年1月31日，被告的阳朔分公司将前述9套房按现状交付给原告，双方签署《凤鸣市场房屋移交书》，原告将9套房屋门锁更换。因房屋相应的水电设施未安装到位，原告至今未能使用。2015年5月11日，被告阳朔分公司为原告开具9套房屋首付款《销售不动产发票》。2018年8月3日，桂林市中级人民法院裁定受理被告破产清算一案，桂林市中级人民法院指定桂林市七星区人民法院审理被告破产清算一案，桂林市七星区人民法院指定广西嘉合律师事务所为破产管理人。原告知悉被告进入破产清算程序后，向破产管理人申报破产债权，要求被告协助原告办理前述9套房屋产证权。 2019年4月4日，原告收到破产管理人邮寄的《债权审查函》，破产管理人认为，由于阳朔凤鸣市场8号楼至今尚未取得商品房预售许可证，认定原告与被告签订的9套房屋《商品房买卖合同》无效，原告关于要求继续履行交付房屋、办理产权证等主张不成立，认定原告已支付的购房款3624091元应返还给原告，认定购房款为普通债权，列入返还房款债权组。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由于被告阳朔凤鸣市场8号楼至今尚未取得商品房预售许可证，该房屋尚未达到交房条件；原告与被告签订的9份《商品房买卖合同》，即被告将位于阳朔凤鸣市场8号楼1单元2层202号房、3层301号房、3层302号房、4层401号房、4层402号房、5层501号房、5层502号房、6层601号房、6层602号房交于原告的合同无效，原告主张该房屋的所有权和协助办理产权登记的诉讼请求不能成立，对于原告所交纳的购房款，原告可通过其他法律途径加以解决。故原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回原告阳朔吉泰市场管理有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费46976元（原告已预付本院），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费46976元[收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黄智云 人民陪审员  伍顺希 人民陪审员  卢雪琴 二〇一九年十月二十一日 书 记 员  文瀛杰