大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初7040号原告华夏银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区同兴街25号。负责人赵草梓，系该行行工。委托代理人赵春娇，系辽宁北港律师事务所律师。被告宫风雨，男，1988年1月7日出生，汉族，住辽宁省朝阳市双塔区。被告大连九城房地产开发有限公司，住所地大连市西岗区北海街19号406室。法定代表人刘相斌，系该公司总经理。委托代理人韩雪，女，系该公司职员，住大连市沙河口区。委托代理人刘亚东，男，系该公司职员，住大连市沙河口区。原告华夏银行股份有限公司大连分行诉被告宫风雨、大连九城房地产开发有限公司金融借款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵春娇和被告大连九城房地产开发有限公司的委托代理人韩雪、刘亚东到庭参加了诉讼，被告宫风雨经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月18日，原告与被告宫风雨签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定被告宫风雨向原告借款32万元用于购房，借款期限为20年，自2016年7月18日起至2036年7月18日止，实际贷款期限以借款凭证为准，还款方式按月等额本息还款，贷款利率为4.9%（年利率）、罚息利率在该合同约定的合同利率基础上按加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，同时以被告名下的大连经济技术开发区东北三街18B-2-13-1房屋作为抵押。同时约定，如被告未按约定的金额归还贷款本息，原告有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息。合同签订后，2016年8月5日原告按照合同约定足额发放了贷款，后被告宫风雨未能如约定还款，截至2019年5月20日被告尚欠借款本金292959.80元，利息2099.82元。2015年1月12日，原告与被告大连九城房地产开发有限公司签订《楼宇按揭合作协议》，协议合作期限为2015年1月12日至2018年1月12日，同时约定被告大连九城房地产开发有限公司为在合作期间所购买房屋的购房人提供保证担保，担保的范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及原告为实现债权而发生的有关费用，保证期间为购房人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书交付原告之日止。现被告宫风雨已违反合同约定，被告大连九城房地产开发有限公司亦没有将他项权证交付原告，应向原告承担连带保证责任。故诉至法院，要求1、判令被告宫风雨偿还借款本金292959.80元，利息2099.82元，合计295059.62元（利息、罚息、复利暂计至2019年5月20日），并判令被告按合同约定支付借款利息、罚息、欠款复利至全部清偿之日；2、判令被告大连九城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、确认原告对大连经济技术开发区东北三街18B-2-13-1房屋享有抵押权，并对抵押物变卖、拍卖价款享有优先受偿权；4、诉讼费由被告承担。被告宫风雨经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。被告大连九城房地产开发有限公司辩称：对于被告宫风雨在华夏银行的贷款我公司不承担连带保证责任。根据我公司与原告签订的楼宇按揭协议第四条第四款约定，连带保证责任实质上是对我公司所开发项目在开发过程中存在风险的保证承诺，并不对客户个人行为担保，原告不应将楼宇按揭协议的承诺与其混为一谈。2016年9月，我公司对整个小区便可以办理房产证，办理产权所有手续均齐全。在项目能够办理产权之日起，我公司即不对任何购房客户承担连带保证责任，被告宫风雨的房屋早已达到办理产权的条件，被告宫风雨不去办理产权证不是我公司的原因。办理房屋的税费，被告宫风雨已经以存款方式交给了原告，根据被告宫风雨描述该款项于2019年初原告主动退还给他，这一行为导致被告宫风雨不主动办理房产证，该小区的产权证办理是银行监督业主办理的，因此被告宫风雨不办理产权证不是我公司的原因，因此我公司对本案不应当承担连带清偿责任。经审理查明：2015年1月12日，原告华夏银行股份有限公司大连分行与被告大连九城房地产开发有限公司（以下简称“九城公司”）签订《楼宇按揭合作协议》，原告为乙方，被告大连九城房地产开发有限公司为甲方。协议第二条约定了合作楼盘为开发区东北三路（街）18号或新城丽景的商品楼宇进行按揭合作；第三条约定了合作期限为2015年1月12日至2018年1月12日；第四条为甲方承诺，其中第四款约定，由于甲方原因造成按揭楼宇房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行主合同项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括……。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔贷款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。2016年7月18日，原告与被告宫风雨签订《个人房屋抵押借款合同》，合同约定被告宫风雨向原告借款32万元用于购房，借款期限为20年，自2016年7月18日起至2036年7月18日止，实际贷款期限以借款凭证为准，还款方式按月等额本息还款，贷款利率为4.9%（年利率）、罚息利率在该合同约定的合同利率基础上按加收50%确定，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时约定，如被告未按约定的金额归还贷款本息，原告有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，并要求被告立即偿还全部到期贷款及相应利息。同年8月2日，原告对被告宫风雨设定的抵押房屋位于大连经济技术开发区东北三街18B-2-13-1号进行了预告抵押登记。合同签订后，2016年8月5日原告按照合同约定足额发放了贷款，后被告宫风雨未能如约定还款，截至2019年5月20日被告尚欠借款本金292959.80元，利息2099.82元。另查，2016年9月，被告“九城公司”对涉案楼宇已经办妥办理权属证书的全部相关手续，并在金普新区不动产登记中心官方网站予以公示。原告和被告宫风雨至今未进行办理权属证书及抵押登记手续。本院所确认的上述事实，有原告提供的《楼宇按揭合作协议》、《个人房屋抵押借款合同》、房屋预告登记证明、借款凭证、对账明细等和被告“九城公司”提供的金普新区不动产登记中心官方网站公示网页以及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，应予采信。本院认为，原告与被告宫风雨签订的《个人房屋抵押借款合同》真实有效，双方已形成了金融借款合同关系，双方应按照约定履行义务。原告提供的上述证据及支付凭证，能够证明原告已按约定向原告支付了出借款义务，且被告宫风雨拒绝出庭抗辩，该事实本院予以认定。而被告未按期还款，应承担违约责任，支付原告利息、罚息及复利。故原告要求被告宫风雨偿还截止2019年5月20日的借款本金292959.80元，利息2099.82元，合计295059.62元及还清欠款的利息、罚息、复息的诉讼请求，证据充分，本院予以支持；原告称被告宫风雨设定的抵押物已进行了抵押登记，由于其提供的证据系预告登记，故原告要求对抵押物的折价、变卖或拍卖价款享有优先受偿权，无事实和法律依据，本院不予支持；本案争议的焦点系被告“九城公司”对被告宫风雨所欠原告款项是否承担连带保证责任问题。根据原告与被告“九城公司”签订的《楼宇按揭合作协议》第四条四款约定，被告“九城公司”承担保证责任的保证期限为自每笔贷款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。2016年9月，被告“九城公司”对涉案楼宇已经办妥办理权属证书的全部相关手续，并在金普新区不动产登记中心官方网站予以公示。而办理上述权属证书的义务人并非该被告，主要义务人是被告宫风雨，而进行抵押登记应由原告和被告宫风雨进行办理。现涉案房屋至今未进行办理权属证书及抵押登记手续，原告未能提供证据证明被告“九城公司”存在过错，故造成抵押担保物未进行备案登记不能归责于被告“九城公司”，应认定被告“九城公司”的保证期限已届满，不应对涉案债务承担保证责任。即使应承担保证责任，也应先就债务人宫风雨提供的物的担保实现债权，被告“九城公司”只对物的担保以外的债权承担保证责任。故原告要求被告“九城公司”承担连带偿还责任的诉讼请求，本院不予支持。被告宫风雨经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宫风雨偿还原告华夏银行股份有限公司大连分行截止2019年5月20日的贷款本金人民币292959.80元、利息2099.82元；二、被告宫风雨自2019年5月21日起至实际还清欠款之日止，按照原告和被告签订的《个人房屋抵押借款合同》约定的利息、罚息、复息利率标准给付原告实际拖欠款额的利息、罚息、复息；上列一、二项所列被告应给付原告的款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。若逾期给付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费5730元，由被告宫风雨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  范业强人民陪审员  谢淑云人民陪审员  吕晓凤二〇一九年十月十日书 记 员  王 芳