广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初1273号原告：深圳市民科咨询服务有限公司，地址：广东省深圳市南山区高新南区海天二路14号软件产业基地5栋D座901，统一社会信用代码：91440300799242536W。法定代表人：欧阳建国。委托诉讼代理人：罗斌，广东卓建律师事务所律师。被告：廖恒，男，汉族，1986年2月24日出生,住址：深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。原告深圳市民科咨询服务有限公司与被告廖恒房屋买卖合同一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人罗斌，被告廖恒及其委托诉讼代理人李俊宏到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告深圳市民科咨询服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《安居房配租协议书》无效；2、被告退还、搬离福安雅园10栋B座3206房；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年10月签订《安居房配租协议书》，约定原告以806140元的价格将申购取得的福安雅园10栋B座3206的安居房的永久使用权一次性配租给被告。双方签订的《安居房配租协议书》名为租赁实为买卖，且以合法形式掩盖非法目的，违反了深圳市安居房的政策规定，损害了公共利益，应为无效合同。被告廖恒答辩称，一、原、被告签订的《安居房配租协议书》合法有效，原告将涉案房产配租给被告永久性居住，并承诺在条件允许的情况下出售给被告，不属于以合法形式掩盖非法目的，损害公共利益的无效合同。1、原告与被告于2015年10月29日签订涉案《安居房配租协议书》，将位于福安雅园10栋B座3206室房产配租给被告永久性居住，并最初设想在允许的条件下将涉案房产出售给被告，而且被告已支付了人民币806140元房款和相关税费，并对涉案房产进行装修入住至今。可以认定被告永久占有和使用涉案房产有相应的合同依据，且涉案房产为安居型商品房，原告作为购房人在满足一定条件时可取得完全产权并转让涉案房产。因此，原、被告签订《安居房配租协议书》，将涉案房产配租给被告永久性居住，在满足协议第三条约定的房产权转移条件时将涉案房产转移过户至被告名下，系原告的真实意思表示，不属于以合法形式掩盖非法目的，损害公共利益的无效合同，亦未违反法律、法规的强制性规定。2、原告将涉案房产配租给被告永久性居住，即便涉案房产租赁期限违反了法律关于租赁期限不能超过二十年的规定，也仅为超过二十年部分的租赁期限无效，不影响《安居房配租协议书》的整体效力。二、涉案《安居房配租协议书》如被认定无效，将产生恶劣的社会效果。2015年12月，原告向中国长安汽车集团深圳投资有限公司购买20套福安雅园保障性住房，与被告同样签订《安居房配租协议书》的也有20人。原告作为购房人，对此类安居型商品房满一定年限取得完全产权后即可转让应有充分了解，但合同仅履行了不到两年，原告就以《安居房配租协议书》名为租赁实为买卖，且以合法形式掩盖非法目的，违反了深圳市安居房的政策规定，损害了公共利益为由，认为合同无效。原告此举完全不负任何风险，明显有违诚实信用和公平。法院的生效判决具有既判力，将会产生社会效果。涉案《安居房配租协议书》如被认定无效，被告和其他房屋使用人将各面临近百万元的资金压力，社会的交易安全和稳定从何谈起？三、原告恶意申请破产清算，违约将涉案房产转移给深圳市××区住房和建设局，原告现并非涉案房产的权利人，无权要求被告退还、搬离涉案房产。涉案《安居房配租协议书》第四条第三款约定“如在本协议有效期内甲方（即原告）进入清算程序，不应将安居房纳入清算范围，而应将安居房过户给乙方（即被告）”，被告涉诉后，得知原告为达到侵吞被告支付的相关款项等不可告人之目的，竟恶意申请破产清算，且违反前述约定向政府申请回购涉案房产。被告已数次向住房保障部门申请中止回购，但收效甚微。2018年12月3日，被告通过向产权部门查询，发现涉案房产已于2018年5月8日办理了产权转让变更登记至深圳市××区住房和建设局名下。根据我国物权法的相关规定，原告早已不是涉案房产的权利人，其无权要求被告退还、搬离涉案房产。四、被告与原告签订涉案《安居房配租协议书》后，已向原告支付了合同项下的806140元和相关税费22437.07元，并为涉案房产支付装修款近20万元，涉案房产现市场价在400万元左右。鉴于原告在被告不知情的情况下将涉案房产转移登记至深圳市××区住房和建设局名下，给被告带来巨大的经济损失，被告将追究原告的违约责任。综上，恳请法院充分参考被告的答辩意见，判决驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法调取深圳市住房保障署的复函[深住保函（2019）50号]，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原告深圳市民科咨询服务有限公司于2015年12月18日与中国长安汽车集团深圳投资有限公司（以下简称长安公司）签署《深圳市保障性住房买卖合同（定向配售）》，约定长安公司购买位于深圳市宝安区××单元××房产，总购房款为人民币732854.81元（以下货币均为人民币），原告承诺本住房只出租给在本市未拥有任何形式自有住房，且未领取购房补贴或非正在领取人才安居租房补贴的本单位职工。原告如违反《深圳市人才安居办法》第三十三条有关规定，市住房保障部门将依法进行处理。此后，上述房产经核准登记至原告名下，产权份额100%。2015年10月29日，原告作为甲方，与作为乙方的被告廖恒签署《安居房配租协议书》，约定如下：1、甲方根据深圳市住建局深建房改[2015]109号文件，将本次申购取得的安居房福安雅园10栋B座3206室（面积89.55平方米，以人民币806140元的价格）一套，将房屋永久使用权配租给乙方；2、安租房的配租条件：乙方须按市住建局的规定，一次性付清房款；乙方可以本人名义或以亲属名义租房，但是租房人必须在本市未拥有任何形式自有住房，未领取购房补贴；乙方在取得房屋使用权后，须遵守市住建局有关安居房的管理规定；3、房产权转移：如政策允许安居房转到个人名下，可办理产权过户手续，将产权过户到乙方或乙方亲属名下，过户发生的相关税费由乙方承担。如政策允许安居房转到个人名下，但需要缴房屋差价的，按政府规定由乙方缴纳；如政策不允许，或因乙方无合适人选购置所配租房产，则乙方拥有永久使用权，甲方保证不随意收回和调换；但永久使用权的转让或该房屋的出租须经过甲方同意，在乙方未损害甲方利益的前提下，甲方同意乙方的转让和出租行为，但如果擅自转让或出租，由此产生的一切责任由乙方自负。甲方允许乙方在协议期内将配租房转移给他人，甲方不干涉乙方与他人之间关于转让价的约定；4、安居房使用保障：安居房房产证由乙方保管；在本协议有效期内，乙方根据住建局政策取得房产所有权之前，甲方不得私自出售或抵押、馈赠、抵偿债务，除非经乙方同意并另签协议；如在本协议有效期内甲方进入清算程序，不应将安居房纳入清算范围，而应将安居房过户给乙方；如在本协议有效期内政府强制收回安居房，则按住建局文件规定办理，乙方作为安居房实际出资者应无条件取得政府回购款，而同期内的租金则当作甲方支付给乙方的利息；5、安居房使用权变更：如在本协议有效期内政府强制收回安居房，则按住建局文件规定办理，乙方作为安居房实际出资者应无条件取得政府回购款，而同期内的租金则当作甲方支付给乙方的利息。乙方配租人中途情势变更不再符合配租条件，按住建局规定决定是否解除本协议，协议解除后，原购房款再按住建局文件规定决定是否扣除折旧款后余款全额归还给乙方。被告主张其已向原告付清了全部申购款项806140元及办理房产证税费，并提交了相应银行交易流水予以证明，证据显示被告于2015年11月5日向原告支付30000元，于2015年11月27日支付776140元，于2016年7月27日支付22437.07元。原告于2016年8月1日开具《收款收据》，确认收到被告支付的福安雅园10栋B座3206房购房款732859.81元，税费22437.07元，共计755291.88元。2018年5月8日，涉案房产办理了转移登记，权利人由原告变更为深圳市××区住房和建设局。原、被告于庭审中均确认，双方签署《安居房配租协议书》时，被告为原告公司员工，涉案房产由被告自2015年12月25日入住至今。被告主张该房产由其自行装修完成。经本院释明，原、被告表明因合同无效须向对方主张如下损失：原告主张的损失为自涉案房产交易给被告之日至被告将房产返还给原告期间的占用费，占用费按每月租金5000元计算，自2015年12月25日暂计至2019年5月份，共计205000元，计至被告将房产返还给原告为止。被告主张其损失为：1、合同款及税费及相应的利息合计828577.07元及相应的利息，利息自2015年11月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至原告返还之日止；2、装修损失暂计35万元；3、房屋增值部分的损失1522350元，该金额系参考涉案房产同期同地段商品房的同期开盘价格及目前的平均售价之差额计算得出。本院向深圳市住房保障署去函查询涉案房产相关情况，深圳市住房保障署复函[深住保函（2019）50号]称，一、2015年12月，深圳市民科咨询服务有限公司向中国长安汽车集团深圳投资有限公司购买深圳市××区观澜街道福安雅园10栋B单元3206号住房。该住房为市住房保障部门依法向经市政府批准的企事业单位组织出售的保障性住房（定向配售住房），属限制产权住房。二、根据《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定，购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。根据《深圳市人才安居办法》第二十九条规定，实行定向配租（售）的住房由承租（买受）单位负责日常管理，承租（买受）单位只能出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。三、2017年1月，深圳市民科咨询服务有限公司因企业清算，根据《深圳市保障性住房买卖合同》（深住配字[2015]第0-00474号）第十条约定，向住房保障部申请收购福安雅园10栋B单元3206号住房。2017年9月，龙华区住房和建设局与深圳市民科咨询服务有限公司就上述住房签订收购合同；2018年5月10日，上述住房转移登记至龙华区住房和建设局名下。目前，上述住房权利人为龙华区住房和建设局。深圳市住房保障署第二次复函[深住保函（2019）175号]称，经查，2015年10月29日，深圳市民科咨询服务有限公司与廖恒签订《安居房配租协议书》，将福安雅园10栋B座3206定向配售住房永久使用权以806140元的价格一次性配租给廖恒，并约定，如政策允许则将产权过户至廖恒名下；廖恒向深圳市民科咨询服务有限公司支付了房款，上述住房交付廖恒使用至今。深圳市民科咨询服务有限公司的上述行为违反了《深圳市人才安居办法》第二十九条第二款“实行定向配租（售）的住房由承租（买受）单位负责日常管理。承租（买受）单位只能出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工”的规定。深圳市住房和建设局根据《深圳市人才安居办法》的相关规定，于2019年4月向深圳市民科咨询服务有限公司作出行政处罚决定。本院依被告申请，依法通过摇珠选定深圳市建锋工程造价咨询有限公司对涉案房产已完成的装修工程进行评估，深圳市建锋工程造价咨询有限公司于2019年8月12日出具评估报告，并于2019年10月16日向本院发出《的函》（以下简称《补充复函》），鉴定涉案房产已完成的装修工程总造价为117591.75元，其中固定装修部分造价为45970.59元，可移动家具部分造价71621.15元。原告对该评估报告的真实性、关联性不予确认，认为装修价值不应将涉案房产的家电家私计算在内；原告对《补充复函》的真实性、合法性予以确认，但不认可关联性，认为可移动家具部分造价不包含在装修中；被告对该评估报告及《补充复函的》的合法性和关联性予以认可，但认为评估的单价偏低，导致评估金额严重低于被告入住涉案房屋所实际支付的装修款项。此外，固定装修部分及可移动家具部分同属于装修损失，应由原告向被告赔偿。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。从本案查明的事实可知，原、被告签署《安居房配租协议书》，约定原告将涉案房产的永久使用权配租给被告，被告向原告支付了购房款及办理房产证税费，该房产亦一直由被告使用至今，可以认定原、被告就涉案房产存在房屋买卖合同关系。由于涉案房产为保障性住房且为限制产权住房，按照《深圳市保障性住房条例》及《深圳市人才安居办法》的规定，该房产现不具备转让条件，也只能由原告出租给本单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工。原、被告签署的《安居房配租协议书》已违反了有关保障性住房的规定，损害了公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，应为无效。原告与长安公司签署的《深圳市保障性住房买卖合同（定向配售）》已明确约定了房屋的性质及使用方式，原告理应知悉该房屋只能出租给其单位员工而不能出售，但其仍与被告签署协议将该房屋出售予被告；被告作为购买房产一方，未对涉案房产是否存在交易限制尽到审慎的注意义务，且原、被告签署的《安居房配租协议书》亦对“配租”作出了明确约定及解释。可见，原、被告双方对于《安居房配租协议书》无效均存在过错，应就对方损失承担50%的赔偿责任。依照无效合同的处理原则，双方当事人依据合同取得的财产应当互相返还，即被告应当将涉案房产返还原告，并支付占有房产期间的占有使用费，原告应当将已收取的购房款款项返还被告，并支付占有资金期间的利息。经查，被告于2015年11月5日向原告支付30000元，于2015年11月27日支付776140元，至此付清了房款806140元，后被告于2016年7月27日支付办证税费22437.07元，各项合计金额为828577.07元。因此，原告应向被告返还828577.07元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算，以806140元为基数，自2015年11月27日起计至实际清偿之日止；以22437.07元，自2016年7月27日起计至实际清偿之日止）。对于被告主张利息均从2015年11月27日起算，早于部分款项的支付时间，于法无据，对于其主张超出本院认定部分，本院不予支持。关于房屋占有使用费。原告主张应自涉案房产交易给被告之日即2015年12月25日起计至被告实际返还房屋之日止，占用费按每月租金5000元计算。对此，本院认为，涉案房产为政府配租房屋，原告对其主张的计算标准并未举证证明，本院酌情参照龙华区2017年龙华新区福城街道房屋指导租金标准，判令被告按照12元/平方米/月向原告支付2015年12月25日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，每月计为1075元。关于房屋装修损失。根据前述关于过错责任的认定，原、被告应当各自对对方的损失承担50%的赔偿责任。本案中，经评估涉案房产的装修造价为117591.75元，其中固定装修部分造价为45970.59元，可移动家具部分造价71621.15元。由于可移动家具并未与涉案房产形成添附，被告仍可进行利用，因此，该项金额不应作为被告的装修损失计算。因此，原告应向被告赔偿固定装修部分造价50%的损失，即22985.3元。对于原告诉讼请求超出本院认定部分，本院不予支持。原告另诉请被告向其赔偿房屋增值部分的损失1522350元。本院认为，涉案房产为保障性住房，只能出租给买受单位在本市未拥有商品住房或者政策性住房的职工，原、被告就买卖涉案房产而签署的《安居房配租协议书》为无效合同，双方均不能基于该无效合同而获利，且双方对于合同无效均存在过错，原告诉请被告赔偿该房屋的增值部分，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市民科咨询服务有限公司与被告廖恒于2015年10月29日签署的《安居房配租协议书》无效；二、被告廖恒于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离位于深圳市宝安区观澜街道福安雅园10栋B单元3206房产，将上述房产返还原告深圳市民科咨询服务有限公司；三、被告廖恒于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市民科咨询服务有限公司支付房屋占有使用费（按照每月人民币1075元的标准，自2015年12月25日起至实际返还房屋之日止）；四、原告深圳市民科咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日向被告廖恒返还购房款828577.07元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率分别计算，以806140元为基数，自2015年11月27日起计至实际清偿之日止；以22437.07元，自2016年7月27日起计至实际清偿之日止）；五、原告深圳市民科咨询服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日向被告廖恒赔偿装修损失人民币22985.3元；六、驳回原告深圳市民科咨询服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币11000元，由原、被告各负担人民币5500元。评估费人民币16320元，由原、被告各负担人民币8155元。案件受理费及评估费原告均已预交。如不服本判决，原告深圳市民科咨询服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告廖恒可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈  蕾  仰人民陪审员 张  晋  雄人民陪审员 祝  丽  雅二〇一九年十月三十一日书 记 员 席俊奇(兼)书 记 员 陈  丽  君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。