北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初2927号原告：于振发，男，1970年5月14日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区，现住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。被告：北京欣欣金日实业发展公司，住所地北京市怀柔区下元市场北区231号。法定代表人：刘爱国，总经理。委托诉讼代理人：刘福祥，男，1955年7月17日出生，汉族，北京欣欣金日实业发展公司经理。委托诉讼代理人：李玉华，北京市世纪律师事务所律师。原告于振发与被告北京欣欣金日实业发展公司（以下简称欣欣金日公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于振发及其委托诉讼代理人肖丽建，被告欣欣金日公司的委托诉讼代理人刘福祥、李玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于振发向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告给付原告各项费用共600000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月25日，原告与被告签订了房屋租赁合同。根据合同约定，被告将其所有的位于北京市怀柔区下元市场235号房屋（现为北京市怀柔区下元市场东2号门）出租给原告，租期为10年。合同签订后被告将前述房屋出租给原告使用，原告按照约定足额支付了租金。合同到期后，原告与被告就续租及购买涉案房屋进行多次协商并达成一致，但尚未签订合同，在此期间：1．怀柔区消防队要求对涉案房屋的消防通道进行重新建设，原告按照规定出资进行了建设；2．政府对涉案房屋进行煤改电建设，按照煤改电要求原告又出资购买、安装了30匹空气能及太阳能；3．原告出资对房屋进行了装修。但被告于2018年将原告诉至法院要求终止双方签订的房屋租赁合同，法院于2018年2月8日作出（2018）京0116民初116号判决终止双方签订的合同。其后双方根据相关事宜多次协商未达成一致。原告认为，原告与被告达成的租赁合同合法有效。合同到期后，双方对续租及买卖事宜进行了协商且达成一致。原告按照政府及使用要求对房屋进行了投资建设，其后合同被判决终止，对于原告对房屋投入的部分被告作为受益人理应予以赔偿，故此诉至法院。欣欣金日公司辩称，本案的基础事实是：被告将房屋出租给于振发，合同到期后，于振发无任何理由强行占有租赁物未返还，被告在万般无奈的情况下起诉至法院，要求于振发腾退房屋及返还财产。法院于2018年2月8日作出判决，判令于振发腾退房屋及返还物品。判决生效后，于振发拒不执行生效判决，被告向法院申请强制执行，于振发才将房屋返还给被告。被告取回租赁房屋后，于振发多次指使案外人到租赁房屋处无理取闹，扰乱公司正常工作，被告多次报警。现于振发起诉被告赔偿损失600000元，没有任何依据。具体理由如下：1．原、被告所签订的《房屋租赁协议》起止时间为2007年6月8日至2017年6月9日。因装修顺延3个月至2017年9月8日。而于振发索要费用系三个项目，分别是《空气源安装、管道供货及安装合同》签订于2017年10月8日、《房屋装修施工协议书》签订于2017年10月15日、《安全通道及监控施工协议书》签订于2017年12月30日。这三个项目均是在租赁协议到期后，原告强行占有期间，在原告与被告没有达成新的租赁协议或者买卖的情况下，原告私自进行的。原告在没有所有权和使用权、无权占有的情况下所施工的项目，没有任何依据向被告索要费用。2．被告并不需要原告的施工项目，并已起诉到法院，要求排除妨害。因原告经营洗浴项目，被告不再经营洗浴项目，原告许多设施被告不需要。3．在法院执行法官给于振发所作谈话笔录中明确说明，循环泵空气源及消防通道楼梯限期拆除。证明原告起诉的两个项目，原告理应履行判决自行限期拆除，没有拆除视为放弃权利。4．于振发在之前诉讼中说自己于2016年进行了煤改电取暖，而在本次诉讼中又是在2017年10月8日签订的煤改电合同，施工日期为2017年10月8日至2017年10月30日，前后叙述明显矛盾，涉嫌虚假诉讼。同时于振发与于某签订的《房屋装修施工协议书》中所谓的装修施工，被告不予认可，涉案房屋没有新装修的痕迹。于振发与证人于某系亲属关系，被告有理由认为于振发涉嫌虚假诉讼。综上，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于北京市怀柔区下元市场北侧房屋（即：怀集字第00441号《房屋所有权证》登记的房屋，以下简称涉案房屋）登记于欣欣金日公司名下。2007年6月4日，欣欣金日公司与于振发签订《神足天乐健身馆租赁协议》，约定欣欣金日公司将涉案房屋出租给于振发，租赁期限为2007年6月8日至2017年6月9日，给予三个月的装修期，合同终止后延期三个月。合同到期后，双方因不能就续租事宜达成一致，且于振发拒不腾退涉案房屋，欣欣金日公司于2017年12月12日起诉至本院，要求于振发腾退涉案房屋并返还相关资产，并要求于振发支付合同到期后的房屋占地使用费。2018年2月8日，本院作出（2018）京0116民初116号民事判决，判决于振发将涉案房屋腾退给欣欣金日公司，并将相关物品返还给欣欣金日公司，于振发给付欣欣金日公司2017年9月10日至2017年12月8日期间的使用费共计12510元。判决后，双方当事人均未提起上诉。该判决生效后，因于振发拒不履行生效判决，欣欣金日公司向本院申请强制执行。2018年11月12日，本院出具结案通知书，告知该案已执行完毕。2019年4月28日，于振发将欣欣金日公司起诉至法院，要求欣欣金日公司赔偿于振发对涉案房屋所进行的各项投入，包括消防通道、监控系统、空气能、太阳能设施、装修等投入。庭审中，于振发提供的证据及欣欣金日公司的质证意见如下：1．北京市公安局怀柔分局泉河派出所于2017年11月28日出具的治安管理安全检查记录，用以证明经公安部门检查，要求对涉案房屋安装消防通道及安全系统。于振发称欣欣金日公司对该通知内容知情。欣欣金日公司对该证据的真实性无法确认，并主张该检查记录系于租赁合同到期后出具，于振发当时对房屋的占有属于无权占有。2．《安全通道及监控施工协议书》，显示于振发于2017年12月30日与北京鑫锐博诚建筑工程有限公司签订施工协议，将涉案房屋的三层消防通道开门及整楼监控系统安装工程发包给该公司，工程价款为170000元。3．《房屋装修施工协议书》一份，显示于振发于2017年10月15日与北京明臣装饰公司签订装修协议，将涉案房屋的内部装修发包给该公司，工程价款共计180000元。4．《空气源安装、管道供货及安装合同》，显示于振发于2017年10月8日与北京腾辉虹雨太阳能科技有限公司签订合同，将涉案房屋内的空气能、水罐、系统循环、洗浴热水改造工程发包给该公司，合同总金额370000元。以上证据2-4用以证明于振发在合同到期后，与欣欣金日公司就涉案房屋续租或购买洽商期间，于振发基于合理信赖对涉案房屋进行投入。欣欣金日公司对上述证据的真实性均不认可，并主张上述工程均系租赁合同到期后于振发对涉案房屋进行的投入，与欣欣金日公司无关。5．（2018）京0116民初116号案件庭审笔录一份。于振发主张根据庭审笔录的显示，欣欣金日公司对于振发进行煤改电即空气源设施投入知情，且庭审中欣欣金日公司的证人出庭陈述双方在续租问题的洽商中，租金数额已协商至每年120000元，双方还曾就涉案房屋的买卖进行协商。欣欣金日公司对该证据的证明目的不认可。6．证人刁某出庭作证。刁某证明内容如下：刁某挂靠于北京鑫锐博诚建筑工程有限公司与于振发订立施工协议，承包涉案房屋的消防设施改造工程，具体包括安装外置消防楼梯、二层及三层房屋侧面开门、安门、监控摄像头安装、系统设置及维护等，约定工程款共计170000元；实际施工于2018年元旦进场，半个月左右完工，但尚有漆料涂刷等工程未完成，于振发仅支付工程款50000元；2018年底刁某在向于振发索要工程款的过程中，欣欣金日公司负责人曾约谈刁某，称因要接手涉案房屋故可以代付剩余工程款，但因数额未协商一致，故未予支付。欣欣金日公司对刁某所述均不认可。7．证人于某出庭作证。于某称其挂靠于北京明臣装饰公司与于振发订立装修协议，承包涉案房屋的装修工程；具体施工项目包括墙壁粉刷、铺贴壁纸、改水、改电、地暖改造等；约定工程款共计180000元，于振发仅支付120000元；2018年底欣欣金日公司的负责人也曾联系于某要求代付工程款，但因数额未协商一致，故未予支付。欣欣金日公司对于某所述亦不予认可。8．中国农业银行交易明细清单一份，显示2018年1月16日，北京世欣腾达小额贷款有限公司向于振发放款3000000元；2018年2月13日于振发将该3000000元转回上述贷款公司名下。于振发主张其为购买涉案房屋应欣欣金日公司要求开具资金证明交付给欣欣金日公司，资金来源于其向贷款公司的贷款，但因未能协商一致，故一个月后偿还贷款。该证据用以证明双方就涉案房屋的买卖已基本达成合意，故此于振发的投入具有合理性。欣欣金日公司对该证据与本案的关联性不认可。9．公证书一份，用以证明于振发与北京世欣腾达小额贷款有限公司的借款合同经过公证。欣欣金日公司对该证据的真实性无异议，对关联性不认可。欣欣金日公司提供的证据及于振发的质证意见如下：1．执行笔录一份，用以证明欣欣金日公司在申请房屋腾退的执行案件中，明确要求于振发将消防楼梯及空气源设备拆除，且执行法官亦要求于振发限期拆除，故于振发不应主张赔偿。于振发对该证据的证明目的不认可，于振发主张执行阶段其只对可移动设施进行移除，但上述设施已经与建筑物形成附合，故应当予以赔偿。2．工商信息一份，显示北京鑫锐博诚建筑工程有限公司于2011年7月6日名称变更为北京鑫锐博诚商贸有限公司，且于2012年10月11日登记吊销。该证据用以证明于振发提供的关于消防设施改造的合同签订时，合同相对方名称已变更，但仍以原名称签订合同，合同系伪造。于振发对该证据的真实性无异议，但主张其不知晓合同主体的具体情况，且相关设施现实存在，投入情况属实。3．谈话录音一份，录音时间为2017年12月8日，内容为于振发与欣欣金日公司代理人刘福祥就涉案房屋租赁期限到期后的相关问题协商的谈话。该证据用以证明，租赁合同到期后欣欣金日公司确曾与于振发沟通，但欣欣金日公司均以租赁合同已到期，不再续租为协商基础，因于振发拒绝承认租赁合同已到期，故一直协商未果。于振发对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。经审查该谈话录音，谈话以涉案房屋即将面临消防设施改造，有必要就房屋的后续使用问题进行协商为背景展开。协商过程中，于振发有部分陈述内容如下：“……每次来我都是带着诚意来，……，去年我改造这些东西，30多匹热气源、3个大水泵、外加一个太阳能，后边还有一个大水泵，那个大水泵是20吨的，一层、二层全改成地暖了，这些东西都扔在那儿了……”。于振发对该录音材料中其本人陈述的真实性认可。本院针对录音内容要求于振发对其在录音中陈述的太阳能设施安装、地暖装修时间均为“去年”即2016年，与于振发举证证明的上述设施投入于2017年10月左右不符作出合理解释，于振发主张其上述陈述系笼统的表述，且录音时间应为2018年元旦。本院又询问于振发，录音当时消防系统尚未投入施工，若录音时间为2018年元旦，那么对于消防系统实际施工人刁某所述此项施工于2018年元旦进场如何解释，于振发未给予合理解释。4．北京市怀柔区泉河街道办事处于2019年10月3日出具的责令改正通知书，显示涉案房屋西侧安装的外挂楼梯影响市容、存在安全隐患，被泉河街道办事处责令限期拆除。该证据用以证明于振发诉请赔偿的消防楼梯已被确认为违建，欣欣金日公司不应承担赔偿责任。于振发对该证据的证明目的不认可，于振发主张行政行为不应影响民事责任的承担。另查明，庭审中，经本院询问，于振发主张租赁合同到期后，于振发多次与欣欣金日公司就房屋的续租和买卖问题进行协商，协商过程中双方就涉案房屋的买卖价格已基本接近，故于振发认为其能够取得涉案房屋的所有权，因此对涉案房屋进行了相应的改造投入。对于于振发主张的投入，欣欣金日公司仅认可消防通道系新近安装，对其他投入均不认可，且对所有投入均不同意赔偿。另外，2019年5月20日本案第一次开庭审理，于振发提供证人刁某、于某出庭作证；2019年8月21日本院第二次开庭审理，本院要求于振发诉请工程的全部实际施工人均到庭接受质询，但仅证人刁某到庭，于振发称其余施工人员在外地不能参加庭审；2019年9月25日，本院适用普通程序开庭审理，并再次要求未出庭的实际施工人员到庭，证人李某出庭作证。李某称其系为于振发进行空气源、太阳能安装改造的实际施工人，施工时间为2017年10月，工程款共计370000元，已支付70000元，尚欠300000元未付。欣欣金日公司在对证人李某进行质询的过程中提供欠条拍照件一份，显示于振发于2016年8月20日向李某出具欠条，内容为：今欠李某安装空气源空调整机系统三十万元。欣欣金日公司以欠条出具时间为2016年为由主张证人李某进行虚假陈述，该工程实际施工时间应为2016年。对此李某未给予合理解释，于振发认可欠条系其本人出具，但亦未对欠条出具日期作出合理解释。本院认为：本案于振发与欣欣金日公司签订的租赁合同到期后，在双方就房屋的续租和买卖的洽商期间，于振发对涉案房屋进行了相关投入，后双方未达成合意。现于振发以欣欣金日公司存在缔约过失为由，要求欣欣金日公司对于振发的投入予以赔偿，本案的争议焦点由此集中在以下两个方面：第一、欣欣金日公司是否存在缔约过失；第二、欣欣金日公司如果存在缔约过失，其损失赔偿的范围如何确定。第一，关于欣欣金日公司是否存在缔约过失。按照法律规定，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据本案已查明的事实，欣欣金日公司未提供证据证明其在租赁期限届满前明确告知于振发房屋不再继续出租，并要求于振发提前做好腾房准备。另因双方在租期届满后就房屋续租或买卖进行多次洽商，截止欣欣金日公司起诉于振发要求腾退涉案房屋之时，双方的洽商时间长达三个月。故此可以认定于振发对租赁合同的续签或者房屋买卖合意的达成存在一定的合理信赖，基于此信赖，于振发对涉案的房屋投入具有部分的合理性。相应的，根据欣欣金日公司与于振发多次及长时间的洽商过程，可以推断欣欣金日公司在协商过程中并未明确向于振发表示，涉案房屋坚决不同意向于振发出售。故此对于洽商过程中，于振发对涉案房屋进行的必要的、合理的投入，最终形成租赁或买卖合同均未能订立时给于振发造成的实际损失，欣欣金日公司存在一定的缔约过失，应当承担一定的缔约过失责任。第二，关于欣欣金日公司的损失赔偿范围。此问题涉及到对于振发投入合理性的审查以及欣欣金日公司在缔约过失上的过错程度认定。于振发在本案中共计主张三项投入损失，分别为空气源等设备投入、消防通道及监控系统安装投入、室内装修投入。于振发称上述三项投入均发生于双方的缔约洽商期间，其基于对合同成立的合理信赖进行的投入。虽于振发提供了双方洽商期间的施工合同对其投入的真实性予以佐证，但根据欣欣金日公司提供的双方于2017年12月8日的谈话内容的显示，于振发称与空气源有关的设施安装，与地暖改造有关的装修施工均发生于2016年。于振发虽主张录音内容形成于2018年1月，但因上述录音内容系以消防设施即将面临改造为背景展开，而按照证人刁某的陈述，消防设施改造工程在2018年元旦进场；另因2017年12月12日欣欣金日公司已将于振发起诉至法院，故于振发称上述录音形成于2018年1月与常理不符，本院不予采信。故此本院对于振发主张上述二项投入内容发生于双方洽商期间的事实均不予采信。根据于振发的自述，上述投入应发生于租赁合同期内的2016年，此期间的投入应属于于振发为保障所租赁房屋正常经营洗浴业而为。虽上述投入一年后租赁合同即到期，对于振发而言亦构成一定的损失，但上述损失的发生系于振发对自身商业风险预判不足，且合同到期后的缔约能力欠缺导致，与欣欣金日公司无关，不应纳入欣欣金日公司缔约过失的损失赔偿范围。对于消防设施的投入，因上述谈话录音中显示谈话当时消防设施尚未实际施工，且欣欣金日公司认可消防通道于双方洽商期间安装，另因该项设施的实际施工人到庭对实际施工情况予以证实，故本院对该项投入发生于双方洽商期间的事实予以采信。欣欣金日公司虽以施工主体名称变更为由主张合同系虚假，但因施工项目现实存在，且实际施工人亦到庭说明情况，故合同签订主体的瑕疵不影响对该项损失实际发生的认定。欣欣金日公司还主张消防通道系违建不应予以赔偿，本院认为，于振发对消防设施的投入不仅局限于消防楼梯建设，还包括监控系统安装等，且即使该项设施被责令拆除，因欣欣金日公司未提供证据证明于振发对该项设施的投入属于恶意添附，故不影响将该项损失纳入于振发的损失范围。故此，消防设施投入属于于振发基于合同订立的合理信赖进行的必要投入，该项损失应当纳入欣欣金日公司的缔约过失赔偿范围。但应当指出，于振发在双方未就租赁合同续签或买卖合同订立明确达成合意的情形下，径行对涉案房屋进行投入，其应当预见而没有预见到合同不能成立的损失风险，其对自身损失的发生亦负有相应的过错。于振发的过错程度可以减轻欣欣金日公司的责任承担。考虑到于振发在消防设施的投入中仅支付工程款50000元，结合于振发的整体投入情况，本院酌情确定欣欣金日公司对于振发承担25000元的损失赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京欣欣金日实业发展公司于本判决生效之日起七日内赔偿于振发损失25000元。二、驳回于振发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由于振发负担9375元（已交纳），由北京欣欣金日实业发展公司负担425元（于判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  姜丽娜人民陪审员  庞国成人民陪审员  胡新伟二〇一九年十月二十二日书 记 员  李小茜