湖南省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）湘行再85号再审申请人（一审原告二审被上诉人）：吕冬云，男，1960年11月22日出生，汉族，住湖南省常宁市。再审申请人（一审原告二审被上诉人）：吴桂容，女，1963年4月27日出生，汉族，住湖南省常宁市。共同委托代理人：唐荔，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。被申请人（一审被告二审上诉人）：常宁市自然资源局。住所地：常宁市培元街道环城西路215号。法定代表人：刘荣辉，该局局长。委托代理人：魏维，该局工作人员。委托代理人：刘萍，湖南兴常律师事务所律师。被申请人（一审第三人二审上诉人）：秦阳球，男，1962年10月11日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。委托代理人：易振宇，湖南骄阳律师事务所律师。委托代理人：张磊，湖南骄阳律师事务所律师。被申请人（一审第三人二审上诉人）：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司。住所地：湖南省衡阳县西渡镇清江中路1号。法定代表人：梁新斌，该公司董事长。委托代理人：吴贝，上海市海永泰（长沙）律师事务所律师。委托代理人：周燕，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。吕冬云、吴桂容与原常宁市国土资源局（以下简称为常宁市国土局）、秦阳球、湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称为衡州农商行）房屋产权行政登记一案，常宁市人民法院于2018年5月17日作出（2017）湘0482行初05号行政判决。常宁市国土局、衡州农商行、秦阳球不服，向湖南省衡阳市中级人民法院提起上诉。湖南省衡阳市中级人民法院于2018年11月16日作出（2018）湘04行终73号行政判决。吕冬云、吴桂容不服，向本院申请再审。本院以（2019）湘行申394号行政裁定提审本案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，吕冬云、吴桂容于1986年6月17日登记结婚。2000年10月30日，原常宁市房产管理局向吕冬云颁发常房权证常宁字第××号房屋所有权证，该证载明：房屋所有权人吕冬云，房屋坐落宜阳镇解放路××号，结构砖混，房屋总层数肆层，建筑面积316.68平方米，附记三改建于一九九九年。该房屋所使用土地原有常国用（1989）字第Ａ110-2133号国有土地使用证（该证载明使用者吕宗昌），于2013年6月27日由常宁市人民政府另颁发常国用（2013）第××号国有土地使用证并由常宁市国土局登记，该证载明：土地使用权人吕冬云，坐落常宁市宜阳××解放北路，使用证类型国有土地划拨，使用权面积93.3平方米。2012年4月6日，吕冬云与秦阳球签订《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：1、一楼建筑宽度3.85米，长度22.4米，甲方（吕冬云）与乙方（秦阳球）墙与墙之间的间隙（14厘米）归甲方所有，乙方同意建成后增加14厘米，其门面宽度4.29米，长度不变；2、甲方将二至四楼的所有权卖给乙方；另约定甲方收到乙方全部款项时，甲方须将其名下的房屋所有权证、国有土地使用证交给乙方办理过户手续。2013年6月5日，吕冬云、吴桂容与第三人秦阳球又签订了《房屋买卖补充合同》，约定甲方从2013年10月1日把房屋交给乙方改建，乙方于2016年10月1日将房屋门面交付给甲方使用，交房后一年内办好两证给甲方。第三人秦阳球分三次共支付原告吕冬云、吴桂容购房款1913000元。2013年6月26日，吕冬云与第三人秦阳球之代理人秦林华到原常宁市房产管理局，由秦林华代秦阳球填写了房屋所有权登记申请表，吕冬云在《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上卖方姓名栏签字，该栏还有原告吴桂容的签名，吴桂容的签名后经文字鉴定证明非本人所签。该代契约存根上出卖房屋情况各栏有：层数1-4、建筑面积316.68㎡，该表底部注：房屋买卖合同卖方需夫妻双方签字，办理房屋所有权转移登记需携带产权证件、契约、转让方婚姻证明和身份证明、受让方身份证明。在办证过程中，原常宁市房产管理局还接收了申请人提交的《二手房屋买卖合同书》、吕冬云、吴桂容的结婚证、吕冬云、吴桂容、秦阳球、秦林华的身份证、常国用（2013）第××号国有土地使用证、常房权证常宁字第××号房屋所有权证等复印件。《二手房屋买卖合同书》内容为：甲方（吕冬云、吴桂容）将其所有的宜阳镇解放路××号房屋四层共316.68平方米以30万卖给乙方（秦阳球）。甲方签名有“吕东云、吴桂容”字样，该签名后经文字鉴定，非吕冬云、吴桂容所签。2013年7月2日，原常宁市房产管理局办理了转移登记，将该房屋的所有权办至秦阳球名下，产权证号为07022045。2013年12月24日，秦阳球为案外人陈诗春的借款本金11600000元提供担保，将其名下的07××45号、07022046号两幢房屋一并在原常宁市房产局办理抵押登记，并发放了房屋他项权利证书，证号为07010954。抵押权人原衡阳县农村信用合作联社板市信用社。吕冬云、吴桂容不服，提起本案诉讼，请求：1、确认常宁市国土局2013年7月2日给第三人秦阳球颁发07××45号房屋产权证的颁证行为违法；2、请求撤销常宁市国土局2013年7月2日给第三人颁发的07××45号房屋产权证；3、常宁市国土局承担全部诉讼费用。另查明，吕冬云、吴桂容与秦阳球确认合同无效纠纷一案，该院于2017年12月4日作出（2017）湘0482民初1694号民事判决，该判决确认2013年4月6日制作的以吕冬云、吴桂容为卖方的《二手房屋买卖合同书》无效。原常宁市房产管理局因行政机构调整现已被撤销，由常宁市国土资源局继续行使其职权。原衡阳县农村信用合作联社现已更名为湖南省衡州农村商业银行股份有限公司。一审法院认为：常宁市国土局（原常宁市房产管理局）房屋登记行为是否合法的问题？该院认为，常宁市国土局房屋登记行为程序违法。第一、吕冬云、吴桂容系夫妻关系，虽然房屋所有权证上记载的房屋所有人和国有土地使用证记载的土地使用者均为吕冬云一人，但是原常宁市房产管理局在办证过程中对涉案房屋为吕冬云、吴桂容共同共有的事实是明知的，因为在吕冬云和秦阳球的代理人秦林华向其申请办理房屋产权转移登记时，原常宁市房屋管理局接收了吕冬云、吴桂容的身份证和结婚证，而且原常宁市房产管理局办理转移登记所依据的《二手房买卖合同书》有吕冬云、吴桂容的虚假签名，《常宁市房屋买卖申请表〈代契约存根〉》上有吴桂容的虚假签名，可见，原常宁市房产管理局对于涉案房屋系吕冬云、吴桂容共同共有的事实是明知的，对该行政行为应有吕冬云、吴桂容的签字的要求也是明知的。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十条的规定“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请...”，原常宁市房产管理局在吴桂容未到场且无相关委托手续的情况下，将涉案房屋登记至秦阳球名下，登记程序不合法。第二、原常宁市房产管理局办理房屋权属变动所依据的原因文件是《二手房买卖合同书》和《常宁市房屋买卖申请表〈代契约存根〉》，而《二手房买卖合同书》业经湖南省常宁市人民法院（2017）湘0482民初1694号民事判决书确认为无效，同时，《常宁市房屋买卖申请表》上虽有吕冬云的真实签名，但共有权人吴桂容的签字系冒签，不是吴桂容真实意思表示，原常宁市房产管理局在仅有吕冬云一人真实签名的情况下将吕冬云、吴桂容共有的房屋登记至秦阳球名下，侵害了共有人的利益，其行政行为程序违法。衡州农商行是否构成善意第三人的问题？秦阳球伪造《二手房买卖合同书》，在合同上仿签吕冬云、吴桂容的签名，在原常宁市房产管理局办理房屋产权登记手续，在前面已经确认原常宁市房产管理局房屋登记行为违法，而秦阳球已将本案诉争房屋办理了抵押登记，抵押权人为衡州农商行。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”，在本案中，衡州农商行是否构成善意第三人关乎房屋登记是否能撤销的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款对“善意取得”的规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”可见在本案中，衡州农商行是否属于善意、以合理价格取得抵押权是核心问题，根据衡州农商行提交的证据分析，该院认为，衡州农商行不构成善意第三人，有如下理由：1、衡州农商行未提交完整的抵押物评估报告，无法证明房屋评估程序合法；2、本案系秦阳球为案外人陈诗春的借款提供抵押担保，衡州农商行作为抵押权人至今未向法院提交涉案房屋的抵押合同，无法审查抵押合同的效力；3、衡州农商行向法院提交了一份致委托方函，致委托方函上显示“对常宁市宜阳××解放北路148-149号共两栋住宅楼（实际勘察为商住）...确定评估对象于评估时点2013年12月20日的估价结果如下：该处房地产在估价时点评估抵押价格17366440元”，在此函的下方附有评估详情表，表中显示涉案房屋第1-3层用途为商业，评估抵押价格分别为5541900元、950040元、475020元，第4楼用途为住宅，评估抵押价格为237510元，落款人为常宁市常兴房地产评估有限责任公司。从致委托方函可见，评估公司为常宁市常兴房地产评估有限责任公司，但是衡州农商行并未提交评估机构鉴定资质证明文件，且函中也无估价人员的签名，无法核实评估结果的真实性。另外根据常宁市房地产交易情况，此函中的评估价格显高于市场价格，且将第2、3层用途定性为商业与事实不符。综上所述，衡州农商行未提交充分证据证明其属于善意抵押权人，应承担举证不能的不利后果。原常宁市房产管理局对于本辖区内的房屋登记行为具有管理职权。原常宁市房产管理局办理涉案房屋转移登记所依据的所有权发生转移的材料是《二手房买卖合同》和《常宁市房屋买卖申请表》，由于原常宁市房产管理局工作人员在办理房屋转移登记时未尽审慎的审查义务，在仅有吕冬云一人真实签名的情况下办理了房产转移登记，侵害了共有人权益，其行政行为程序违法，依据的事实错误，应予以撤销。因原常宁市房产管理局已被撤销，其行政职能由常宁市国土资源局行使。虽然该房屋已被秦阳球在衡州农商行设立了抵押担保，但是衡州农商行并未向法院提交充足的证据证明其属于善意抵押权人，应承担举证不能的不利后果。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，判决：一、确认常宁市国土资源局办理的将原产权人吕冬云的00003737号房产证过户变更登记为产权人秦阳球的07××45号房产证的行政登记行为违法；二、撤销常宁市国土资源局为秦阳球办理的07××45号房屋产权证。案件受理费50元，笔迹鉴定费10000元，共计10050元，由吕冬云、吴桂容与常宁市国土资源局各负担5025元。二审法院经审理查明，衡阳县农村信用合作联社（现为衡州农商行）就秦阳球提供抵押担保的涉案债权于2015年4月向衡阳县人民法院提起诉讼，该院于2015年5月27日作出（2015）蒸民二初字第216号民事判决，认定2013年12月23日抵押权人衡阳县农村信用合作联社与债务人陈诗春、抵押人秦阳球签订的《最高额抵押合同》合法、有效，判决衡阳县农村信用合作联社享有对秦阳球所有的座落于××市××办事处××、××号的房屋经常宁市房产局办理《房屋他项权证》项下的抵押财产，在借款本金11600000元额度项下的所有债权额范围内折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。另查明：吕冬云与秦阳球签订的《房屋拆迁补偿协议》还约定：待房屋建成后，甲方（李永康，该处应为吕冬云）只拥有原址一楼门面面积为96.09平方米产权，无任何其他产业权；甲方收到全部款项时，甲方须将其名下两证（房屋产权使用证，国有土地使用证）交给乙方（秦阳球），办理过户手续，办理过户费用由乙方承担。其房屋无条件交给乙方全权处置，否则，一切经济责任由甲方全部承担。再查明：秦阳球分三次共计付给吕冬云、吴桂容购房款1913000元。其中在2013年5月22日向秦阳球出具的收条上吴桂容有签名，该收条载明：今收到卖房款20万元整是实，同意余款在本月底付清，款全部付清后两证交给秦阳球，并在2013年8月15日前搬家。吕冬云、吴桂容在《房屋买卖补充合同》签订当天就将诉争房屋的产权证和国土证都交给了秦阳球。现案涉房屋由吕冬云、吴桂容管理和使用。双方当事人在一审中提供的证据已随案移送二审法院，该院经审查，对原审法院采信的证据作为认定本案事实的依据。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。二审法院认为：《房屋登记办法》（案涉房屋登记时有效）第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记；第十三条第二款规定，共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。根据上述规定可知：虽然案涉房屋系吕冬云、吴桂容共同所有，但案涉房屋登记可以由吕冬云单方申请；房屋登记机构办理房屋登记时仅需对申请人提供的材料进行形式审查，无需进行实质审查。从本案查明的情况分析，秦阳球委托的代理人秦林华办理房屋登记时提交的《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上卖方吕冬云的签名及吕冬云身份证复印件、房屋所有权证系真实的，虽然卖方姓名栏内“吴桂容”的签名后经查明系伪造，但根据涉案房屋所有权证及登记簿上载明涉案房屋所有权人仅为吕冬云，以及2013年6月5日签订的《房屋买卖补充合同》上有吴桂容本人签名及《房屋拆迁补偿协议》中关于“甲方收到全部款项时，甲方须将其名下两证交给乙方，办理过户手续，办理过户费用由乙方承担。其房屋无条件交给乙方全权处置，否则，一切经济责任由甲方全部承担”的约定，可以认定吕冬云和吴桂容将涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证交给秦阳球所追求的结果就是为秦阳球办理涉案房屋产权过户手续。一审法院以《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上吴桂容的签字系冒签不是吴桂容真实意思表示而确认常宁市国土资源局的涉案登记行为违法缺乏事实依据。《房屋登记办法》第十七条第一款规定，申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证；第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。本案中，秦阳球申请案涉房屋登记时提供的系真实的房屋所有权证，申请登记材料符合法定形式，申请登记的内容与提供的材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突，且不存在《房屋登记办法》规定的不予登记的情形，故常宁市国土资源局对涉案房屋予以转移登记并为秦阳球颁发案涉房屋所有权证的行为未违反法律规定。吕冬云、吴桂容请求确认常宁市国土资源局的涉案房屋登记行为违法并要求撤销缺乏事实和法律依据。衡州农商行对案涉房屋享有抵押权的事实已经湖南省衡阳县人民法院（2015）蒸民二初字第216号民事判决确认，一审法院在已知该判决的情况下以该行作为抵押权人至今未提交抵押物评估报告及涉案房屋的抵押合同，无法证明评估程序合法及审查抵押合同的效力为由，确认“湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司主张善意取得房屋抵押权未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果”属认定事实不清、适用法律错误，依法应予纠正。综上，吕冬云、吴桂容的诉讼请求缺乏事实及法律依据，常宁市国土局、衡州农商行、秦阳球的上诉理由成立。一审判决确认案涉房屋登记行为违法并予以撤销属认定事实不清，适用法律错误，该院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第八十九条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省常宁市人民法院（2017）湘0482行初05号行政判决；二、驳回吕冬云、吴桂容的诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计100元，笔迹鉴定费10000元，共计10100元，由吕冬云、吴桂容负担。吕冬云、吴桂容再审申请称：1、吕冬云、吴桂容与秦阳球约定的是将涉案房屋交由秦阳球改建，而不是卖给秦阳球，秦阳球伪造过户材料并取得了涉案房屋产权证，常宁市国土局存在过错。2、衡州农商行不构成善意第三人，二审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求湖南省高级人民法院对本案进行审理，撤销二审法院判决，确认常宁市国土局颁证行政行为违法，并撤销涉案房产证。常宁市自然资源局答辩称：1、涉案房产产权登记簿上记载的权利人系吕冬云。2、《二手房买卖合同》不是涉案房产变更登记的主要依据。3、再审申请人是否将涉案房产的一楼出让给秦阳球与本案是否将产权变更登记至秦阳球名下没有必然联系。4、撤销涉案登记行为不利于保障交易安全。请求驳回再审申请人的再审申请。衡州农商行答辩称：1、常宁市国土局登记行为合法，不应当撤销。2、衡州农商行构成善意第三人。请求驳回再审申请人的再审申请。秦阳球答辩称：二审法院认定事实清楚，适用法律正确，其所作的生效判决应当予以维持。双方当事人一、二审提交并经庭审质证的证据，已随案移送本院。经审查，可以作为认定本案事实的依据。再审期间，吕冬云、吴桂荣夫妇向本院提交了湖南兴泰司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书。因该证据不符合行政诉讼法的规定，不予采信。本院对一、二审查明的事实予以确认。另查明，原常宁市国土局因机构改革于2019年4月变更为常宁市自然资源局。本院认为：《房屋登记办法》（涉案房屋登记时有效）第十一条规定，申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料；申请登记材料应当提供原件，不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件；申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第三十三条规定，申请房屋所有权登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋的所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料……第二十条规定，登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载与房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形……本案中，吕冬云与秦阳球为涉案房屋签订《房屋拆迁补偿协议》，吕冬云、吴桂容与秦阳球在《房屋拆迁补偿协议》的基础上又签订《房屋买卖补充合同》，秦阳球在支付房屋价款后，吕冬云、吴桂容按照与秦阳球的约定将房屋的权证等资料交付秦阳球办理产权的转移登记，吕冬云在产权转移登记的《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》上卖方栏签字，因而，吕冬云、吴桂容将房屋转移登记给秦阳球系其真实意思表示。房屋产权转移登记过程中，向原常宁市房产管理局提交的材料有《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》、《二手房买卖合同书》、吕冬云与吴桂容的结婚证、吕冬云、吴桂容、秦阳球与代办人秦林华的身份证、房屋的国有土地使用权证与房屋所有权证等复印件，提交的材料符合规定的形式。经对相关材料审查后，因申请登记的内容与提供的材料证明的事实一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的权利不冲突，原常宁市房产管理局据以作出被诉房屋产权转移登记。《常宁市房屋买卖申请表（代契约存根）》吴桂容的签名，《二手房买卖合同书》吕冬云、吴桂容的签名，虽非本人所签，但吕冬云、吴桂容将房屋转移登记给秦阳球系其真实意思表示，吕冬云、吴桂容在本案中提出确认被诉房屋产权转移登记行为违法并予撤销的请求，应不予支持。综上，二审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十九条第一款的规定，判决如下：维持湖南省衡阳市中级人民法院（2018）湘04行终73号行政判决。本判决为终审判决。审判长  朱志林审判员  余俊杰审判员  曾昊锋二〇一九年十月十七日法官助理张颢严书记员林俊宇