河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终6733号上诉人（原审被告）：高焕新，女，1978年1月1日出生，汉族，住唐山市，住唐山市。委托诉讼代理人：温国丰，河北鸿翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉清，河北鸿翔律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贾元友，男，1961年4月8日出生，汉族，住唐山市，住唐山市。委托诉讼代理人：赵立微，河北刘建国律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍虹媛，河北刘建国律师事务所律师。原审被告：朴海东，男，1972年10月9日出生，汉族，户籍地：河北省承德市，户籍地：河北省承德市。上诉人高焕新因与被上诉人贾元友、原审被告朴海东房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院(2019)冀0208民初446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高焕新上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.本案争议的财产系不动产，高焕新、朴海东与拍卖机构签订了《拍卖成交确认书》，支付了全部成交款，已经完成不动产登记，高焕新、朴海东一取得涉案房产的所有权，《房地产买卖合同》合法有效。地随房走的原则是城市房地产管理法和物权法规定的，一审法院认定高焕新、朴海东以30万元拍得的仅是涉案房产不包括涉案房产的土地，双方签订的房地产买卖中关于土地部分的买卖及过户等约定属无效，是错误的。2.河北省唐山市中级人民法院（2004）唐执字第116-1号民事裁定书生效后，高焕新、朴海东已取得物权。五年后该法院以（2004）唐执字116号民事裁定书撤销（2004）唐执字第116-1号民事裁定书，将2004年10月22日河北省唐山市中级人民法院委托拍卖的座落在唐山市丰润区华新纺织厂西北侧的涉案房产恢复到原查封状态。116号民事裁定书不具有合法性。3.原审时我方提交了朴海东的冀唐国用2005第02831号土地使用证，案涉房屋涉及的土地在2005年4月26日已经登记到朴海东名下。原审时对此认定是错误的。涉案房产在裁定书下发之前已经交付被上诉人实际占有使用，对于办理相关手续没有期限约定，若不能办理成交价款即为125万，不存在不能办理过户手续即为目的不能实现。不能依据116号裁定书认定被上诉人因该文书的法律效力而丧失对涉案房屋的处分权，也不能导致房屋过户手续不能实现，上诉人也没有违约行为。被上诉人贾元友辩称：1.上诉人以城市房地产管理法和物权法规定为由提起上诉没有根据，该原则的适用前提是房子和土地归属一个人所有时，但由于历史问题及现状，存在房屋与土地分开的情况，此时出现房随地走是原则，也有例外。如果房子和土地归属不同时，人民法院在强制执行时可以分别执行。本案符合这种情况，高焕新、朴海东没有依法取得相应的房产土地，并对被上诉人隐瞒并且已经证明该房产是恶意取得，基于没有相应的处分权，其约定的土地部分的买卖及过户约定，均属无效。2.河北省唐山市中级人民法院作出撤销（2004）唐执字116-1号民事裁定书，将2004年10月22日河北省唐山市中级人民法院委托拍卖的座落在唐山市丰润区华新纺织厂西北侧的涉案房产恢复到原查封状态。上诉人丧失了处分权，合同目的无法实现。3.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，是可以撤销拍卖的。（2004）唐执字第116号民事裁定书执行依据的（1999）南经字第333号民事判决书，申请执行人与被执行人均与上诉人无关，其民事裁定送达符合法律规定。上诉人应交付符合合同约定的房产并能够办理相关过户手续，否则根据合同约定承担违约责任。即使上诉人是在本次诉讼中方得知撤销裁定，也没有及时采取救助措施，没有就此裁定书向法院提请任何异议，应承担不利后果。原审被告朴海东未到庭答辩。贾元友向一审法院起诉请求：1.判令确认原告与二被告签订的《房地产买卖合同》无效；2.判令二被告返还原告购房款125万元及向原告支付自2009年1月11日至支付之日止的利息（截止至2018年10月11日以125万元为基数，每年6%为利率，应支付的利息675000元，合计1925000元整）3.判令二被告返还原告契税6048元、土地出让金60480元；4.判令本案诉讼费用由二被告承担。诉讼过程中原告变更其诉请第一项为判令解除原告与二被告之间的买卖合同，要求二被告赔偿原告装修损失费35万元，放弃诉请中的第三项。一审法院认定事实：2004年9月22日，唐山市中级人民法院与唐山恒信房地产评估有限公司签署委托协议书，委托该公司对唐山市商业银行龙云支行诉何继红、那博宇一案中对那博宇抵押的房产进行价格评估，该公司出具的唐恒信房估【2004】第049号估价报告显示，评估基准日2004年9月22日涉案房产的评估值为36.5万元，建议拍卖底价为29.17万元。2004年10月9日，唐山市中级人民法院出具（2004）唐执字第116号拍卖委托书，委托河北瀚海拍卖有限公司对上述案件中那博宇抵押的房产进行拍卖。该公司于次日出具（2004）冀瀚拍字第7号拍卖公告，对“…位于唐山市××区位于唐山市××区）华新纺织厂西北侧叁层商业楼的房屋所有权（不含土地），该房产建筑面积：729.26平方米…”进行拍卖。后被告朴海东作为买受人以30万元的价格购得涉案房产。2004年10月25日，唐山市中级人民法院出具（2004）唐执字第116-1号民事裁定书，裁定“将那博宇所有的座落在唐山市丰润区华新纺织厂西北侧（原唐山市新区华新纺织厂西北侧）房产一幢依法转让给买受人朴海东所有。”同日出具协助执行通知书，要求相关部门办理上述房产的过户手续。2004年10月26日，涉案房产过户至被告朴海东名下，其获得了唐山市房产管理局发放的唐房权证丰润区字第XXXX号唐房权证丰润区字第XXXX号房产证，该证显示被告高焕新为共有人。2004年12月17日，二被告与原告签订了房地产买卖合同，合同约定“甲方（二被告）自愿将座落在：唐山市丰润区（原新区）华新编织厂西北侧，四至界限：东至华新编织厂侧门甬道；西对林荫东路边；南至华新编织厂北墙；北至距新城道中心线21米，结构为混合，用途为商业服务，建筑面积729.260平方米，产权证号：唐房权丰润区字第XXXX号唐房权丰润区字第XXXX号，土地证号：市政征（87）162号，占地面积0.54亩的房地产出售给乙方（原告）…”涉案合同同时约定涉案房地产成交价格为130万元，原告于2004年12月17日前一次性付清该房产部分价款125万元，剩余5万元作为二被告协助原告办理房屋和土地过户手续的押金，在二被告协助原告办理房屋和土地过户手续时再由原告付给二被告。同时约定“若不能办理房屋和土地出让、过户手续，人民币（大写）壹佰贰拾伍万元，1250000元即为成交价款。乙方（原告）向甲方（被告）交付125万价款之日，甲方（被告）将涉案房屋所有权证、土地使用证正式交付给原告。”2004年11月5日，原告通过银行转账的方式给付被告朴海东80万元，2004年12月17日再次通过上述方式给付被告朴海东45万元。同日，二被告为原告出具收到125万元房款的收条一张，二被告将上述房产的房产证交付给原告。据原告陈述，其购买涉案房产后对涉案房产进行了装修，意向外出租，但未租赁出去，后发现该房产上张贴了唐山市中级人民法院于2009年1月20日出具的（2004）唐执字116号民事裁定书，该裁定认为该院出具的“…（2004）唐执字第116-1号民事裁定书裁定将一幢房产转让给朴海东不当，竞买人朴海东买受的只是涉案楼房的大部分，并非全部财产。此外，向那博宇公告送达评估报告的时间期限亦与法定的时间期限不符。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第177条的规定，裁定如下：一、撤销河北省唐山市中级人民法院2004年10月25日作出的（2004）唐执字第116-1号民事裁定书；二、将2004年10月22日河北省唐山市中级人民法院委托拍卖的座落在唐山市丰润区华新纺织厂西侧的涉案房产恢复到原查封状态。”后原告陈述其无法联系到二被告，多年寻找未果。在与执行法官联系后了解到涉案房产已登记回至案外人那博宇名下。庭审中原被告双方均主张涉案房地产买卖合同属合法有效,被告高焕新陈述其于2010年11月9日已与被告朴海东协议离婚。原告另主张涉案房产其已进行了装修，于本案中主张装修损失35万元，并举证提交了装修图及装修前后的录像对比等证据拟证明其该项损失，被告高焕新不认可就该损失进行赔偿。一审法院认为，涉案房产经唐山市中级人民法院对外委托拍卖，被告朴海东作为买受人以30万元的价格拍卖购得涉案房产，2004年10月26日其取得了唐山市房产管理局发放的唐房权证丰润区字第XXXX号唐房权证丰润区字第XXXX号房产证，二被告在2004年12月17日与原告签订涉案房产买卖合同的时候，已取得涉案房产的所有权，有权处分涉案房产，原被告双方签署的涉案房地产买卖中关于涉案房产买卖的部分合法有效。2009年1月20日唐山市中级法院出具（2004）唐执字116号民事裁定书，裁定将涉案房产恢复到原查封状态，则在涉案房产未履行完过户手续的情况下，被告已因上述法律文书产生的法律效力而丧失了对涉案房产处分的权利，继续履行涉案房产的过户手续已现实不能，原告购买涉案房产获得涉案房产所有权的目的已不能实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告要求解除涉案房地产买卖合同，本院予以支持。但需要指出的是涉案房地产买卖合同的内容及约定中不仅仅只是涉及涉案房产，还有多处涉及房产土地的内容，其中亦明确被告需协助原告办理房屋和土地的过户手续，根据合同的内容及约定，原告以130万元购买的应不仅是涉案房产还包括该房产的土地，然被告朴海东以30万元拍卖购得的仅是涉案房产不包括涉案房产的土地，且其当时更未取得涉案房产的土地权利证书，该合同签订后被告朴海东亦未取得该土地的权利，故该合同中关于土地部分的买卖及过户等的约定均属无效。关于原告要求返还购房款125万元及利息的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，依照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告现要求被告返还已付房款125万元并给付利息本院予以支持，关于利息的给付标准，考虑原告要求的年6%的给付标准及中国人民银行同期贷款利息的标准，考虑被告在上述房地产买卖合同中无涉案房产土地的处分权利而在该合同中约定土地买卖及过户等内容及2009年1月20日唐山市中级法院出具的（2004）唐执字116号民事裁定书，该裁定书出具之日，被告已无合法理由占有原告的125万元，应予及时返还，综合上述情况并根据公平原则，本院支持利息自2009年1月21日起至本金还清之日至按照年息6%计算。涉案房产买卖及房款125万元的收取存在于二被告婚姻关系存续期间，故原告主张由二被告承担偿还责任，本院予以支持。原告诉请要求被告给付涉案房产的装修损失35万元，其所提交的关于装修图纸及装修前后对比录像的证据不足以证明损失35万元，该项诉请主张的证据不足，本院暂不予支持。遂判决：一、自本判决生效之日起解除原告贾元友与被告朴海东、高焕新于2004年12月17日签订的房地产买卖合同；二、被告朴海东、高焕新于本判决生效之日起十日内返还原告贾元友125万元及利息（利息以125万元本金为基数，自2009年1月21日起至本金还清之日止按年息6%计算）；三、驳回原告贾元友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11362元，保全费5000元，合计16362元，由被告朴海东、高焕新负担。本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。本院认为，河北省唐山市中级人民法院委托河北瀚海拍卖有限公司对唐山市商业银行龙云支行诉何继红、那博宇案件中那博宇抵押的房产进行拍卖。河北瀚海拍卖有限公司出具（2004）冀瀚拍字第7号拍卖公告，写明：对位于唐山市××区位于唐山市××区）华新纺织厂西北侧叁层商业楼的房屋所有权（不含土地）进行拍卖。原审被告朴海东以30万元拍卖购得的应仅是涉案房产不包括涉案房产的土地，其当时也未取得涉案房产的土地权利证书。故一审法院确认2004年12月17日上诉人高焕新、原审被告朴海东与被上诉人贾元友签订的房地产买卖合同中关于土地部分的买卖及过户等约定均属无效并无不妥。涉案房产系经河北省唐山市中级人民法院对外委托拍卖，朴海东以30万元价格拍卖购得。后河北省唐山市人民法院出具（2004）唐执字第116-1号民事裁定书，将涉案房产转让给朴海东。但2009年1月20日河北省唐山市中级人民法院出具（2004）唐执字116号民事裁定书，撤销（2004）唐执字第116-1号民事裁定书，将涉案房产恢复到原查封状态。故朴海东、高焕新已丧失对涉案房产的处分权利，贾元友从朴海东、高焕新处购买涉案房产获得涉案房产所有权的目的已不能实现，一审法院判决解除双方之间签订的房地产买卖合同符合法律规定。故上诉人的上诉主张均理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16050元，由上诉人高焕新负担。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 高贺莉审判员 李建波 二○一九年十月九日书记员 王 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