广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初4735号原告：惠州市泰康华物业管理有限公司，住所地：惠州市下埔路19号惠隆大厦一层C2。法定代表人：林潭光。委托代理人：周庆国，广东广法律师事务所律师。委托代理人：邹权霄，广东广法律师事务所律师。被告：陈进荣，男，汉族，1980年1月15日出生，住址：惠州市。原告惠州市泰康华物业管理有限公司与被告陈进荣物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市泰康华物业管理有限公司委托代理人周庆国、被告陈进荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2011年“XXX园”小区，因开发问题，造成交楼后无安保设施、基本水电设施不全、无物业服务管理等诸多问题及待解决。为此，在江南街道办事处、居委会主持和参与见证，XXX园业主同意由原告，自2011年8月开始为XXX园小区提供物业服务，并签订《物业公司接手“XXX园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》。自协议签订后，也是由原告一直为XXX园小区业主提供物业服务。2017年11月22日《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》，证明XXX园小区在新的业主委员会成立前，由亚婆田居委会代行业主委员会履行职责，并由亚婆田居委会通过公开招投标方式招聘新物业服务管理公司。过渡期间，XXX园小区物业服务管理仍由原告负责，亚婆田居委会监督。在此期间，XXX园小区业主，仍应自觉按时缴纳物业管理费及停车费，保持正常生活秩序。被告在2007年7月12日购买位于惠州市××单元××房。被告购买并入住开始，有按物业服务费136.7元/月，公共部分电费分摊20元/月和车辆保管（停放）费250元/月向原告交纳。被告经原告多次催要均未向原告支付应交纳2016年10月至2017年12月物业服务费人民币2050.5元（136.7元×15个月）、公共部分电费分摊人民币300元（20元×15个月）和2016年11月至2017年I2月车辆保管（停放）费人民币3500元（粵Lxxx250元×14个月）。原告认为，被告作为XXX园的业主，实际接受了原告提供的物业服务，应依法向原告支付物业服务、公共水电分摊费和停车费等。为保障原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第119条、《物业管理条例》第41条第1款等相关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实后，依法支持原告诉请：1、判令被告立即向原告支付2016年10月至2017年12月物业服务费人民币2050.5元（136.7元×15个月）、公共部分电费分摊人民币300元（20元×l5个月）和2016年11月至2017年I2月车辆保管（停放）费人民币3500元（250元×14个月），合计人民币5850.5元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告陈进荣辩称，首先是原告方管理不善，导致乱收费，没有做出每月的财物账目报表，所以我们就不缴费。让原告改善，他们不改善导致我们不缴费。本院查明的案件事实经审理查明，2012年8月29日，被告陈进荣购买位于惠州市××单元××房（建筑面积为139.53㎡）。2011年8月19日，XXX园小区业主代表与原告惠州泰康华物业管理有限公司签订《物业公司接手“XXX园”小区管理完善安保设施、基本水电设施及小区环境等建设的协议》，载明鉴于小区现实情况，由江南办事处、街道居委会参与见证，全体现入住业主通过投票选举的形式，决定委托泰康物业公司自2011年8月起接手XXX园小区的物业管理服务，泰康华物业公司委派代表为李一凡。2012年10月11日，惠州惠城区物价局出具关于原告惠州泰康华物业管理有限公司对XXX园物业收费的《物业服务收费备案表》，实行政府指导价物业服务收费备案标准0.98元/平方米·月。被告陈进荣支付物业管理至2016年9月，自2016年10月起至2017年12月，被告陈进荣未向原告缴纳物业管理服务费。原告多次催讨，被告陈进荣拒不缴纳物业管理服务费，原告遂委托代理律师将被告陈进荣起诉至本院要求解决纠纷。该案审理过程中，原告向本院申请撤回要求被告支付2016年11月至2017年I2月车辆保管（停放）费人民币3500元的诉讼请求。原告称双方约定公摊电费按20元/月的标准计算，被告不予认可。原告提交的电费发票显示，用户名称为惠州汇丰房地产开发有限公司。另查明，XXX园业主委员会成立并于2016年10月18日在惠州房产管理局备案。该业委会曾与原告发生纠纷经江南街道办进行协调。2017年11月22日，惠州市惠城区人民政府江南街道办事处出具《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》，“三、关于过渡期间小区物业管理问题，在新的物业公司进场前，为保障小区业主生产生活不受影响，小区物业管理暂由泰康华物业有限公司负责，由居委会对服务质量进行监督。泰康华物业有限公司应切实做好设施设备的维护，新物业公司产生后，泰康华物业有限公司应积极配合好交接工作。”原告于2018年1月搬出小区，新的物业服务单位进驻该小区。再查明，本院审理的（2018）粤1302民初528号原告惠州泰康华物业管理有限公司诉被告杨国辉物业服务合同纠纷一案，本院已于2018年11月6日作出判决，判决被告杨国辉应在判决发生法律效力后十日内向原告惠州泰康华物业管理有限公司支付自2016年10月起至2017年11月的物业管理服务费1269.8元。因被告杨国辉不服判决向广东省惠州市中级人民法院提起上诉，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民初416号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。被告杨国辉不服广东省惠州市中级人民法院判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申6340号《民事裁定书》，裁定驳回杨国辉的再审申请。以上事实有原、被告的诉讼主体资格证明、车辆出入刷卡记录表、《商品房买卖合同》、《物业服务收费备案表》、《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》、收据、快递单和记录、公摊电费发票及庭审笔录在卷佐证。裁判理由和结果本院认为，原告惠州泰康华物业管理有限公司与被告陈进荣形成事实上的物业服务合同关系。理由如下：1、被告陈进荣认可其向案外人李一凡支付物业管理费，而据（2018）粤1302民初528号《民事判决书》查明的事实，案外人李一凡认同案外人李一凡在管理XXX园小区期间，系代表原告在该小区从事物业管理服务工作。被告称李一凡系挂靠原告进行违规经营不应受法律保护，但未提交证据予以证实，本院不予采纳其抗辩意见。2、在XXX园业委会与原告发生纠纷时，惠州市惠城区人民政府江南街道办事处进行调解并出具《关于惠城区江南街道XXX园小区物业纠纷的处理意见》，可以看出，XXX园小区新物业公司产生前，物业管理由原告负责。综上，原告与被告形成事实上的物业服务合同关系。虽在此期间，原告与被告陈进荣等该小区业主产生矛盾，但原告继续提供物业管理服务，被告陈进荣作为该小区业主接受了原告提供的物业管理服务，负有向原告缴纳物业管理服务的义务，故原告要求被告陈进荣缴纳自2016年10月起至2017年12月的物业管理服务费2051元（0.98元/㎡/月×139.53㎡×15个月），原告诉请的物业管理费2050.5元，没有超出0.98元/㎡/月，合理有据，本院予以支持。被告陈进荣辩称原告未与其或者业委会签订合同，没有依据提供物业管理服务，与事实不符，本院不予采纳。原告要求被告按20元/月的标准支付公摊电费，但未能提供证据证明双方有此约定，原告虽提交了相应期间的电费发票，但未能举证公推电费的分摊方式，故其要求被告支付公摊电费，本院不予支持。被告陈进荣认为原告提供的物业管理服务质量低及侵害该小区的全体业主的权益等情况，应另外寻求合法途径解决，而不是其个人拒交物业费的合法理由。原告申请撤回对车辆保管费的诉讼，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告陈进荣应在本判决发生法律效力后十日内支付原告惠州市泰康华物业管理有限公司物业管理费2050.5元。二、驳回原告惠州市泰康华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告陈进荣负担17元，原告惠州市泰康华物业管理有限公司负担33元。原、被告应在本判决发生法律效力之日起七日内将其负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年十月二十一日法官助理潘露诗书记员李超