河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0381民初162号原告（反诉被告）：石冰飞，男，1991年3月21日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：石延景，男，1957年8月24日出生，汉族，住河南省偃师市。系石冰飞之父。委托诉讼代理人：关要宗，男，1966年1月16日出生，汉族，住偃师市。系偃师市山化镇台沟村民委员会推荐。被告（反诉原告）：马洪飞，男，1965年4月2日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：黄新武，男，河南铭志律师事务所律师。被告：张建红，女，1967年1月4日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：马洪飞，系张建红之夫。第三人：洛阳爱巢房地产经纪有限公司，住所地洛阳市老城区高明街2号院4幢125。统一社会信用代码：91410302079408868M。法定代表人：白森科，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：温理高，男，该公司员工。原告石冰飞与被告马洪飞、张建红、第三人洛阳爱巢房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案。2019年2月16日，被告马洪飞向本院提起反诉，本院依法合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石冰飞的委托诉讼代理人石延景、关要宗，被告马洪飞（亦系张建红的委托诉讼代理人）及委托诉讼代理人黄新武，第三人洛阳爱巢房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人温理高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石冰飞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年6月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》合法有效，判令被告履行该合同条款，将房屋交付原告使用；2、如被告不履行合同条款，判令被告返还原告支付的购房款10万元及利息，支付原告违约金44000元及中介费8000元、房屋评估费及工本费350元；3、判令被告赔偿原告从2018年6月24日至法院判决结束期间的误工费暂定5500元；4、由被告承担诉讼费和保全费。事实和理由：2018年6月24日，原告和被告在第三人处签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，被告将位于偃师市粤海公寓815的房屋作价人民币44万元卖给原告。合同签订当天，原告将2万元现金支付给被告马洪飞，有被告出具的收据为证。2018年6月25日，被告马洪飞让原告将购房款8万元转账给被告张建红，有被告马洪飞出具的收据为证。因被告无故违约，拒不配合第三人中介公司办理房屋过户手续，导致原告与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》无法履行，侵害了原告的合法权益。被告既不交房也不返还原告支付的10万元购房款，给原告造成了重大经济损失。马洪飞辩称，2018年6月24日三方签订的《房屋买卖（居间）合同》真实有效，在履行合同过程中，被告马洪飞没有违约，按合同内容履行了全部义务；原告和第三人违反合同约定，没有在2018年8月30日前支付余款，构成根本违约，请求驳回原告的诉讼请求。张建红辩称，同意马洪飞的意见。洛阳爱巢房地产经纪有限公司述称，一、二被告不履行与石冰飞在我公司签订的《房屋买卖（居间）合同》，故意拖延并拒绝第三人及原告对交易房屋的面签、过户手续属实；二、石冰飞前后给付马洪飞、张建红拾万元整；三、马洪飞与石冰飞在我公司签订完《房屋买卖（居间）合同》后，在办理该房屋过户手续过程中，我公司曾多次电话联系马洪飞前来配合办理手续，马洪飞电话不接、短信不回复，前后拖延一个多月，故意使合同无法执行。马洪飞向本院提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人、第三人三方签订的房屋买卖（居间）合同；2、判令第三人返还反诉人该房屋的不动产权证书；3、判令被反诉人、第三人支付给反诉人违约金44000元；4、判令被反诉人交纳的定金20000元归反诉人所有；5、判令被反诉人、第三人支付反诉人律师费3000元；6、本案反诉费由反诉人、第三人承担。事实和理由：2018年6月24日，反诉人和被反诉人、第三人三方签订了房屋买卖（居间）合同，合同约定反诉人将坐落于偃师市城关镇华夏路41号粤海国际一幢815（一套两间）的房屋以440000元的价格出售给被反诉人，三方选择了分期付款，尾款向银行申请商业按揭贷款。在合同履行过程中，反诉人收到被反诉人支付的定金2万元，房款8万元。因被反诉人和第三人的原因，致使余款迟迟不付反诉人。石冰飞辩称，1、反诉人的反诉请求于法无据，于理不通。本案是反诉人自己严重违约、不配合第三人和被反诉人办理过户手续，导致房屋买卖无法履行，违约责任应当由反诉人自己承担；2、反诉人称定金20000元归其所有于法无据，反诉人给被反诉人出具的收据上书写的是“订金”，且本案中石冰飞并不存在违约行为，因此，反诉人要求将石冰飞交纳的20000元归其所有、被反诉人承担44000元违约金于法无据。综上，请求驳回反诉人的反诉请求。洛阳爱巢房地产经纪有限公司述称，同意被反诉人意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据各方当事人的举证、质证情况及在庭审中的陈述，本院认定如下事实：2018年上半年，马洪飞将其位于偃师市城关镇华夏路41号粤海公寓1幢815号公寓在洛阳爱巢房地产经纪有限公司登记出售，后石冰飞看中该房屋。2018年6月24日，石冰飞作为买方、马洪飞作为卖方、第三人作为经纪人（丙方）共同签订“房屋买卖（居间）合同”一份，主要内容：三、成交价格：1、卖方自愿将房屋转让给买方，成交价440000元。2、买、卖双方交易过户时所需支付之税、费，经双方一致同意由买方承担。四、付款约定：买、卖双方经协商一致选择按揭方式履行合同：1、买方于2018年6月24日交付定金人民币20000元整予经纪方代为保管，经买卖双方协商，经纪方将此款交于卖方。2、买方于2018年6月30日交付人民币80000元予卖方，由经纪方于2018年6月30日代买方向卖方支付。3、买方委托经纪方向银行申请商业按揭贷款预计叁拾肆万整，支付卖方第二部分贷款。贷款金额具体以银行审批为准，如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日前以现金方式支付给卖方。买卖双方须积极配合，于2018年6月30日前备齐本次贷款所需相关真实证件并到现场办理相关手续。若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。5、若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供贷款所需资料，应按未付款额每日万分之五向卖方支付违约金；五、咨询服务费及支付：1、基于经纪方已促成本房屋买卖（居间）合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时买方需支付经纪方的咨询费4000元整且须向经纪方交纳贷款服务费3000元、加急费1000元整。2、签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。六、相关约定：1、买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2018年8月30日之前到房产局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。买卖双方应互相配合到现场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。2、卖方已征得产权共有人（包括但不限于配偶等）书面同意并受委托出售此房。5、卖方同意于拿到全款后交付房屋予买方使用，卖方逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金。（注：卖方不交钥匙，交给买方该房屋从2018年9月份到2019年4月份的房租）。6、在签署本合同时，买方要求卖方将房屋相关有效产权证原件（不动产证）托管于经纪方作为办理产权转移登记手续之用。七、其他违约责任：如买方需将房款交经纪方保管，应将款项存入经纪方指定账户后凭银行存款回单向经纪方换取代收款收据。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将房屋售予买方的应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付该房屋，或者未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该物业成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作违约金。买方逾期支付房款，或未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之五向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该房屋，买方应向卖方支付该房屋成交价的10%作违约金。八、由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。九、买卖双方在履行合同过程中如果发生经济和法律纠纷，由三方协商解决。协商不成的，均有权按照本合同中的约定向偃师市人民法院提起诉讼。十、本合同未尽事宜，买卖双方可另行议定，其补充合同经双方签后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；十二、本合同一式三份，经三方签字后生效，三方各执一份，具有同等法律效力。丙方承诺：卖方8月30日之前将手续办完。卖方拿到尾款叁拾肆万元圆整（￥340000元）。如果逾期，卖方有权撤销本合同（如果在办理手续过程中，买卖双方积极配合，责任由丙方承担）。合同签订当天，石冰飞支付马洪飞定金20000元整，马洪飞为其出具收据一张，载明：“收据今收到石冰飞交来粤海公寓一栋815号房订金贰万圆正（20000.00）收款人：马洪飞2018.6.24”。2018年6月25日，石冰飞按照合同约定将首付款交付马洪飞，马洪飞又为其出据收条一张，载明：“收到今收到石冰飞交来房屋首付款捌万元正（80000.00）（粤海国际815房）马洪飞2018.6.25”。马洪飞将房屋不动产证交付第三人，此后第三人遂按照交易流程，委托评估机构对交易房屋的价值进行评估，原告支付评估费300元、中介服务费8000元。后第三人将申请贷款的相关资料提交中国邮政储蓄银行股份有限公司偃师支行审核，银行告知第三人所提交合同的格式不符合规定，要求其提交格式相符的合同。第三人遂按照银行要求的格式重新拟定买卖合同，并就删除掉的第十二条约定拟定了补充合同，载明：“关于2018年6月24日爱巢房产签订的三方合同的补充合同（0000307）甲方：马洪飞乙方：石冰飞丙方：爱巢房产偃师分公司店长温理高410381199101175531（温理高不承担此合同中一切法律责任，仅以代表身份签字）1、由于甲、乙、丙三方2018年6月24日在爱巢房产签订的三方合同不规范（经偃师邮政银行支行审核），作出如下补充，并重新签订一份三方合同（0000014），之前的0000307合同作废；2、补充内容：丙方承诺甲方8月30日之前将手续办完，甲方拿到尾款叁拾肆万元圆整（340000￥）。如果逾期，甲方有权撤销本合同（如果在办理手续过程中，甲、乙双方积极配合，责任由丙方承担）”。第三人拟好买卖合同和补充合同后，通知马洪飞前去签订合同，马洪飞以需要了解合同为由将该两份合同取走。第三人多次通知马洪飞将重新拟定的合同及补充合同签名后送回，马洪飞拒不配合，致使按揭贷款的事迟迟不能进行。2018年11月7日，石冰飞申请诉前保全，将上述交易房屋粤海公寓815号房屋予以查封。2019年1月7日，石冰飞以马洪飞违约为由将其诉至本院。上述事实，有石冰飞提交的房屋买卖（居间）合同一份、收据四张、发票两张、证明一份；马洪飞提交的房屋买卖合同及补充合同各一份、委托合同一份、发票一张；第三人提交的房屋不动产证复印件一份，房屋买卖合同一份，身份证、户口本、结婚证复印件各一份，短信纪录打印七张及当事人的陈述在卷资证。本院认为，石冰飞、马洪飞及第三人洛阳爱巢房地产经纪有限公司签订的房屋买卖（居间）合同是各方真实意思表示，合法有效，当事人各方均应按照合同约定履行自己的义务。石冰飞按照合同约定，履行了给付定金及首付款的义务，马洪飞作为合同当事人有义务协助第三人为石冰飞办理剩余房款的贷款事宜。第三人根据银行要求，按照原合同内容重新拟定合同及补充协议并分别通知石冰飞、马洪飞重新签字，系正常的履行职责行为，马洪飞不配合致使贷款无法进行，合同目的无法实现，马洪飞的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诉讼中石冰飞、马洪飞均同意房屋买卖（居间）合同不再履行，对马洪飞要求解除房屋买卖（居间）合同的请求予以支持，马洪飞应当返还石冰飞购房款10万元并按照合同约定给付违约金44000元，洛阳爱巢房地经纪有限公司应当将涉案房屋的不动产证返还给马洪飞。石冰飞因本次买卖向第三人支付中介服务费8000元、房屋评估费300元，现因马洪飞原因交易目的无法实现，给石冰飞造成经济损失，对该部分损失马洪飞应予赔偿。石冰飞要求马洪飞支付其误工费5500元，因未提供证据，本院不予支持。张建红并非该房屋买卖合同的相对人，对石冰飞要求张建红承担责任的请求不予支持。马洪飞的其他反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条规定，判决如下：一、解除石冰飞、马洪飞及洛阳爱巢房地产经纪有限公司于2018年6月24日签订的《房屋买卖（居间）合同》。二、马洪飞于判决生效之日起5日内返还石冰飞购房款100000元及违约金44000元。三、马洪飞于判决生效之日起5日内赔偿石冰飞中介服务费8000元、评估费300元。四、洛阳爱巢房地产经纪有限公司于判决生效之日起5日内返还马洪飞粤海公寓1幢815号不动产权证。五、驳回石冰飞的其他诉讼请求；五、驳回马洪飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3456元、申请费2720元，共计6176元，由马洪飞负担6000元，石冰飞负担176元；反诉受理费500元，由马洪飞负担300元，由洛阳爱巢房地产经纪有限公司负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  张西贤人民陪审员  褚静静人民陪审员  寇璐瑶二〇一九年十月二十五日书 记 员  寇璐莎