河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初2171号原告：河南雅居美物业服务有限公司，住所地安阳市北关区红旗路中段，统一社会信用代码：914105007286459282。法定代表人：王红波，该公司经理。委托诉讼代理人：索加加，女，该公司员工，现住安阳市北关区。委托诉讼代理人：李永和，河南永生律师事务所律师。被告：王章宾，男，1968年2月20日生，汉族，无业，现住安阳市北关区。被告：王小利，女，1972年7月14日生，汉族，无业，住安阳市北关区。第三人：郑州市龙河源物业管理有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区西四环228号1号楼2单元1层10号，统一社会信用代码：914101006948785977。法定代表人：娄延奇，该公司经理。原告河南雅居美物业服务有限公司（以下简称雅居美物业公司）诉被告王章宾、王小利，第三人郑州市龙河源物业管理有限公司（以下简称龙河源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告雅居美物业公司的委托诉讼代理人索加加、李永和，被告王章宾到庭参加诉讼。被告王小利、第三人龙河源物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居美物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求两被告缴纳物业费共计14955元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。利率计算公式为：2014年9月1日-2015年8月31日按2991元支付利息，2015年9月1日-2016年8月31日按5982元支付利息，2016年9月1日-2017年8月31日按8973元支付利息，2017年9月1日-2018年8月31日按11964元支付利息，2018年9月1日-2019年8月31日按14955元支付利息；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：经账面显示，被告王章宾、王小利于2012年6月11日购买水木清华二期32号楼2单元1802号商品房一套，建筑面积166.2平方米，于2012年8月25日办理交房手续，物业费交至2014年8月31日。从2014年9月1日开始拒交物业费，物业费按年交纳，每年2991元（每平方米1.5元/月），共欠物业费14955元，虽经原告雅居美物业公司多次催收，两被告拒不交纳，依照法律规定和行业规定，两被告除交纳物业费外，还应从2014年9月1日起至履行日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告王章宾辩称，原告雅居美物业公司所述与事实不符合，被告王章宾不欠物业费，被告王章宾2017年12月31日前物业费已经缴纳至第三人龙河源物业公司，有收费票据为证，且现有临时停车场牌为证，临时停车场牌上加盖有原告雅居美物业公司水木清华（2）公章，和使用日期2014年12月28日-2017年12月28日。被告王章宾2018年之后的物业费交到水木清华社区小区筹备组，在水木清华社区。2018年物业费并非被告王章宾拒不缴纳，而是被告王章宾多次去缴纳物业费原告雅居美物业公司拒收。原告雅居美物业公司诉称河南仁和置业有限公司与第三人龙河源物业公司2011年9月10日签订的合同并未注明服务到期日期，原告雅居美物业公司称仁和置业与第三人龙河源物业公司2015年1月5日结束合同，原告雅居美物业公司在贵院诉讼小区物业费200余起，200余起案件被告王章宾从未见到仁和置业与第三人龙河源物业公司合法的解除合同协议和交接手续，原告雅居美物业公司诉称被告王章宾收费数额与收费标准不符，根据2017年10月20日在贵院的其他判决书中，业主缴纳的物业费收费标准贵院予以支持。原告雅居美物业公司诉讼被告王章宾属于诬告。原告雅居美物业公司行为违背法律规定，要求原告雅居美物业公司赔偿被告王章宾精神损失费，每年每人2000元，从2016年1月1日起至履行执行完毕之日止，请求法院予以支持。应驳回原告雅居美物业公司的诉请，诉讼费、鉴定费等一切费用应有原告雅居美物业公司承担。被告王小利未予答辩。第三人龙河源物业公司未予陈述。本院经审理认定事实如下：被告王章宾、王小利系河南仁和置业有限公司（以下简称仁和置业公司）开发的安阳市北关区平原路北段路东水木清华二期32号楼2单元1802室的房屋业主，房屋面积为166.2平方米，2011年9月起该小区前期物业管理服务方为第三人龙河源物业公司，2015年1月起该小区前期物业管理服务方为原告雅居美物业公司。2015年1月6日，河南仁和置业有限公司与原告河南雅居美物业公司签订水木清华一、二期前期物业服务委托协议，协议约定：自2015年1月6日起，河南仁和置业有限公司委托河南雅居美物业公司在河南仁和置业有限公司未确定水木清华一、二期物业服务公司期间对该区域提供前期物业服务事宜。2015年8月11日，安阳市北关区临府社区居民委员会与河南雅居美物业公司签订水木清华二期（蓝山小区）前期物业服务委托协议，该协议第二条约定：根据联席会议决定，同意社区委托雅居美暂管小区物业，物业服务标准及收费标准按开发建设单位与原中标物业企业签订的前期物业服务合同相关标准执行，原龙河源物业公司对该小区业主的债权、债务由河南雅居美物业公司妥善处理承担。河南仁和置业有限公司建设的水木清华二期前期物业管理服务方为郑州市龙河源物业管理有限公司，收费标准为小高层1.5元/平方米/月,多层为每月1.4元/平方米/月。两被告居住楼房为小高层，应按1.5元/平方米/月缴纳物业费。原告雅居美物业公司称两被告从2014年9月1日至2019年8月31日未交纳物业服务费。被告王章宾提供2014年11月17日收据一张，载明王小利交纳2735元物业费（2014年9月1日-2015年8月31日），送2个月10月31日，收款人为朱海民。被告王章宾提供2014年12月25日收据一张，载明王小利交纳物业费3958元，2016年1月1日-2017年12月31日，经手人冯。上述事实，有原告雅居美物业公司提供的前期物业服务委托协议、评审意见、协议选聘物业管理企业备案通知、水木清华小区协调会议记录、商品房预售合同、二被告欠费明细表、催缴照片一组、电子账单、交接对账单，被告王章宾提供的物业费收据、以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，河南仁和置业有限公司作为水木清华小区的建设单位，在两被告居住的水木清华小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告雅居美物业公司与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护；关于安阳市北关区临府社区居民委员会与原告雅居美物业公司签订的前期物业服务委托协议的效力问题，该协议是在原告雅居美物业公司与河南仁和置业有限公司签订的前期物业服务委托协议后，因两被告居住小区之前的前期物业公司解约，留下诸多遗留问题，为了解决遗留问题，经过区政府、办事处、房管局、社区、开发公司、物业公司召开联席会议后，决定由社区委托原告雅居美物业公司暂时管理小区物业。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。故临府社区根据联席会议的意见与原告雅居美物业公司签订前期物业委托协议并未违反法律、法规的禁止性规定，且该协议也未加重业主的负担，该协议合法有效，依法应予保护。上述前期物业服务委托协议对小区所有业主均具有约束力，两被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。两被告于2015年1月起在接受了雅居美物业的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现两被告拖欠物业费不付，侵害了原告雅居美物业公司的合法权益，应承担相应的民事责任。因被告王章宾提供了其已向前任物业公司第三人龙河源物业公司预交的物业费收据，虽然该收据没有第三人龙河源物业公司的质证意见，但是其在法庭依法传唤后放弃自己的权利，其应当承担不利法律后果，故两被告交纳的该部分费用原告雅居美物业公司不能再主张。被告王章宾提供的收据记载其已交纳了2014年9月1日至2015年10月31日及2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，两被告应当向原告雅居美物业公司交纳欠交的2015年11月、12月及2018年1月1日至2019年8月31日期间共22个月的物业费。虽然原告雅居美物业公司申请法院调取了另一案件中第三人龙河源物业公司提供的证据，该证据没有第三人龙河源物业公司到庭说明，不能作为认定案件事实的证据予以对抗被告王章宾提供的原始证据。两被告居住的水木清华二期32号楼2单元1802室房屋，房屋面积为166.2平方米，物业费按每月1.5元/平方米计算22个月应为5484.6元（166.2平方米×1.5元/平方米/月×22个月)。原告雅居美物业公司作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告雅居美物业公司在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对两被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告雅居美物业公司请求两被告逾期利息的请求，本院不予支持。关于被告王章宾主张的精神损失费问题，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，对原告雅居美物业公司请求的合理部分，本院予以支持。两被告应当向原告雅居美物业公司交纳2015年11月、12月及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业费共计5484.6元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王章宾、王小利于本判决生效后十日内支付原告河南雅居美物业服务有限公司2015年11月、12月及2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费共计5484.6元；二、驳回原告河南雅居美物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取87元，由原告河南雅居美物业服务有限公司负担62元，被告王章宾、王小利负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇一九年十月十六日书记员 刘叶凡