广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初731号原告（反诉被告）：袁振兴，男，1978年4月13日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：王竹萍，北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市红大市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街永嘉路50号、52号、54号、56号、58号、60号（市场地址）。法定代表人：罗广发。委托诉讼代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）袁振兴与被告（反诉原告，以下统称被告）广州市红大市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告广州市红大市场经营管理有限公司向本院提起反诉，本院依法合并审理。原告袁振兴及其委托诉讼代理人袁振兴，被告广州市红大市场经营管理有限公司的委托代理人李文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁振兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告退还保证金10万元；2、请求法院判令被告向原告支付因被告迟延修复导致原告的经济损失200万元（含经济损失、租金损失及墙体的装修损失）。事实和理由：原告与被告于2017年4月15日签订《红大装饰材料市场租赁合同》（下简称租赁合同），约定被告将位于广州市白云区*街*大道（土名：*）自编513号B栋2—3层及大堂52、53号铺位二分之一的面积租给原告作商业使用，租赁期为12年，自2017年4月15日至20129年4月14日。原告向被告支付保证金10万元，后原告进驻租赁铺位，依法办理商业经营所需的全部证件，并在征得被告同意的情况下将铺位进行装修（装修费用合计约200万元）。2018年4月，原告发现租赁铺面的外墙存在严重漏水，导致租赁铺位内墙墙纸发霉、发臭，室内装修严重损毁，至今无法投入经营使用。发现问题后，原告及时向被告反映问题，被告也的承诺会解决，但外墙、内墙漏水问题一直未能妥善解决。2018年11月15日，原告向被告采取停水停电措施。无奈，被告注册的广州金亿商务公寓楼只能停业，部分在职员工被依法遣散。2018年11月29日，原告正式向被告发函，催告其及时处理外墙、内墙严重漏水等问题。然，被告仍以墙体漏水与其无关为由拒绝修复，不再继续履行双方签订的租赁合同。被告的违约行为给原告造成重大的经济损失（包括但不限于经营损失、租金损失及墙体的装修损失）。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的全部诉讼请求。被告广州市红大市场经营管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、关于合同效力。双方于2017年4月15日签订《红大装饰材料市场租赁合同》是双方平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，原告在签订合同前清楚了解承租物业的权属情况，认可承租物业与周边物业使用情况一致，在双方协商一致的基础上签订租赁合同，合同约定的条款对合同双方具有约束力，双方应遵照合同约定诚信履行约。2、不同意还保证金10万元。合同是双方自愿协商基础上签订，应诚信履约。在原告不按约定交付租金，构成违约事实的情况下，被告依合同约定不应向原告退还保证金。3、不同意支付任何装修费用。被告只是出租涉案房屋给原告使用，原告对承租物业的装修投入及对承租物业使用过程中产生的经营成本、收入、盈亏均与被告无关，双方签订的租赁合同无约定合同解除或终止时，出租方需承继承租方的装修，且原告在对涉案房屋实施装修时，对投入装修的造假、装修价格、装修标准、使用情况等均未经被告的认可、同意，而被告在条件成就时收回涉案房屋，对收回后物业存在的装修是不需要也无法继续使用，原告诉请被告支付装修费用无事实和法律依据。4、涉案房屋出租时双方经验收合格确认物业符合出租条件和标准，不存在房屋质量问题，经评估漏水部分只是个别的小部分，且评估报告并无评定漏水原因，该漏水部分不影响整体物业的使用。5、原告因经营不善，无法维持正常经营的单方原因，不按时交付租金，致使合同无法继续履行，需承担相应的违约责任。综上，被告认为原告本诉请求及事实理由无事实和法律依据，请求予以驳回。被告广州市红大市场经营管理有限公司向本院提出反诉请求：1、判令解除被告与原告于2017年4月15日签订的《红大装饰材料市场租赁合同》；2、判令原告将座落在广州市白云区*街*大道（土名：*）自编513号红大装饰材料市场之B栋2—3层及大堂52、53号铺位二分之一的面积物业按承租时原状腾空交还给被告使用；3、判令原告向被告支付2018年8月至2019年1月的租金、水电费共计203925元，并按每月4万元标准向原告支付场地使用费至使用物业返还之日止；4、判令原告以每月4万元为本金，按每日1‰标准自2018年9月1日起至实际返还使用物业之日止向被告支付逾期支付租金滞纳金，暂计至2019年1月28日约18000元；5、判令原告赔偿被告经济损失48万元；6、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告双方签订《红大装饰材料市场租赁合同》属实，合同同时约定原告应每月10号前交清当月租金和水电费，如逾期缴交当月租金及水电费，每迟延一天，即按当月租金金额加收滞纳金1‰，如拖欠十天，则视为违约，被告有权终止合同。合同签订后，被告将出租物业交付给原告使用，2018年4月15日装修期满后，原告依约交租，但2018年8月原告支付了部分租金及水电费40945元后，2018年9月至2019年1月租金及水电费至今未付，经被告多次催告未果。被告认为，租赁合同是双方真实意思表示，双方应诚实守信地全面履行合同义务。现原告违反合同约定不履行合同义务，被告依合同约定解除合同。因双方签订的合同期为12年，故签订合同时被告同意给予原告1年的装修免租期，现由于原告原因，在租赁期不到半年即违反合同约定致使合同无法继续履行，原告应对其违约过错造成被告的经济损失承担赔偿责任。故被告按一年的租金标准请求判令原告承担因违约给被告造成的经济损失。特提起反诉。原告袁振兴辩称，1、对被告第1项反诉请求，双方2017年4月15日签订的合同为无效合同，并非双方协商一致解除。因涉案房屋并无规划报建资料，被告对此负有主要责任。法院应根据双方履行行为，各自应承担享有的权利义务以及合同地位，酌情确定原、被告过错比例。2、对被告第2项反诉请求，涉案合同履行期间，被告已于2018年11月15日采取停水停电措施，原告经营的金亿商务公寓楼也停业，当月原告经营的公司在职员工已被依法遣散，因此2018年11月应视为实质上由被告收回了涉案房屋，原告不存在实际使用涉案房屋的情况。3、对被告第3项反诉请求，理由与前述一致。4、对被告第4、5项反诉请求，被告主张无事实依据和证据支持，不应得到法院支持，根据最新漏水原因鉴定结果，显示涉案房屋内墙渗水主要原因在于房屋自身，即主要过错在于被告，被告作为承租方也作为出租方，其没有履行及时修缮义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《红大装饰材料市场租赁合同》、收据、工商企业登记材料、照片、催款函、微信通信记录、装修现值损失评估报告、房屋安全鉴定报告，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，原告（乙方、承租人）与被告（甲方、出租人）签订《红大装饰材料市场租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区*街*大道（土名：*）自编513号红大装饰材料市场之B栋2-3层及大堂52、53号铺位二分之一的面积租给乙方作K*商业之用；租赁期为12年，即自2017年4月15日起至2029年4月14日止，免租期为一年整，即2017年4月15日至2018年4月14日止（包括所有管理费、卫生费，水电公摊费）；租金每月4万元（包括所有管理费、卫生费、水电公摊费），政府另收的杂费除外，递增从签合同日起每三年递增一次，在上期租金总额的基础上按递增10%以上（不含开税务发票费用）；乙方在每月10号前交清当月租金和水电费给甲方；乙方签订合同时必须向甲方交纳合同保证金10万元；乙方在租用期要经常检查本物业楼层，发现问题（如漏雨或其他原因引起的裂缝等现象）要及时告知甲方，甲方必须及时维修，甲方要承担因此引起的全部责任；B栋首层大堂52、53号及大堂电梯为2-5层共用，2-3层、4-5层各占二分之一的面积；大堂电梯每年的保养维护年审费用由2-5层负责支付，2-3，4-5层各负责支付一半的费用；……。当日，被告向原告开具了合同保证金10万元的收据。同年5月31日，原告以涉案房屋为地址注册成立广州金亿商务公寓楼（个人独资企业）。原告为了经营，投资对涉案房屋进行了装修。2018年4月，原告发现涉案房屋中部分房间存在内墙渗水、墙纸发霉的现象。后双方因渗水维修问题产生纠纷。同年9月，原告停止向被告支付当月租金及水电费。当月，被告催促原告支付租金、水电费。同年10月，被告继续催促原告支付租金及水电费。原告以“没钱”为由拒绝，并承诺于12月结清。同年10月18日，被告继续催促原告支付租金及水电费。原告以“外墙漏水”为由要求被告赔偿损失。被告通知原告，将于当日（下午）5时停水电。同年11月，被告对涉案房屋进行停水停电。2019年1月，原告提起本案诉讼。截至2019年1月，原告欠被告的租金、水电费明细如下：1、涉案房屋2018年9月至2019年1月共5个月租金20万元；2、涉案房屋2018年8月至2019年1月共6个月水电费11301元；3、38铺2018年8月租金1059元、水电费750元；4、4、5层2018年8月水电费31760元；以上合计244870元。5、原告曾于2018年9月支付租金及水电费40945元。扣除原告已支付的40945元后，上述期间欠租、水电费数额为203925元。诉讼中，原告申请对房屋内墙渗水原因进行鉴定，对其装修现值损失进行评估。本院依法委托广东汇建检测鉴定有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定工作，委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称评估机构）进行评估工作。经鉴定，房屋渗水原因为：雨水通过窗框与墙体的间隙渗入或雨水渗入外墙砂浆层，渗至墙体，长期作用导致内墙渗水、内墙墙纸发霉。经评估，涉案房屋的装修完成投入时间为2017年12月，装修重置总价为2100771元，规定使用年限为10年。另查明，涉案房屋未办理规划报建手续。本院认为，原、被告订立的《红大装饰材料市场租赁合同》因租赁房屋未办理规划报建手续而无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于被告主张解除合同的反诉请求，因合同无效，故本院不予支持。对于原告主张被告退还合同保证金10万元的诉讼请求，因合理合法，本院予以支持。对于被告主张原告按照承租时原状返还涉案房屋的反诉请求，本院认为，被告在出租时已同意原告对涉案房屋进行装修，也同意在合同终止时按现状接收涉案房屋。现租赁合同无效，其要求原告按照承租时原状返还涉案房屋没有法律依据，本院不予支持，仅支持其按现状收回涉案房屋。对于被告主张原告支付租金（房屋占有使用费）及水电费的反诉请求，本院认为，2018年9月、10月，涉案房屋存在渗水问题，故本院仅支持原告按照合同租金80%的标准向被告收取房屋占有使用费；2018年11月，被告对涉案房屋进行停水停电，故本院不支持原告收取2018年11月至2019年1月期间的房屋占有使用费；2019年2月至7月，双方仍不采取措施交接房屋，对于房屋占有使用费损失的发生均有过错，故本院仅支持原告按照合同租金50%的标准收取房屋占有使用费；2019年7月之后，因本院已于7月开庭时明确要求被告采取措施收回涉案房屋，故对之后的房屋占有使用费诉讼请求不予支持。经核定，原告应支付的2018年8月至2019年1月期间的房屋占有使用费及水电费数额为67925元（203925元-8000元×2个月-4万元×3个月）；2019年2月至7月房屋占有使用费数额为12万元（2万元×6个月）；合计187925元。对于原告主张被告赔偿因迟延修复导致原告的经济损失（含经营损失、租金损失、装修损失）的诉讼请求，本院认为，首先，关于经营、租金损失，原告并未提供证据证明其经营收入情况，未提供充分证据证明渗水对其经营、使用造成的影响程度，故本院对该部分请求不予支持。其次，关于装修损失，从本案查明的事实来看，原告对于其损失应当承担较大责任，理由如下：1、根据被告提供的微信通讯记录，原告自认的欠租理由并非房屋渗水，而是“没钱”，但起诉后其欠租理由却变为房屋渗水；2、根据原告提供的照片，涉案房屋内部渗水的情况并不严重，不至于无法使用；3、双方就维修问题产生纠纷后，原告也可以自行维修以减少损失，但原告并未采取措施；4、客观而言，被告提供的涉案房屋外墙确实存在渗水问题，应当对原告的装修损失承担一定的责任。因此，本院酌情确定被告对原告的装修损失承担30%的过错赔偿责任。经核定，涉案房屋装修的重置总价为2100771元，规定使用年限为10年，截至2019年7月，实际使用年限为1.67年。因此，截至2019年7月，涉案房屋装修现值为1749942.24元〔2100771元×（10年-1.67年）÷10年〕。根据被告应承担的30%过错责任，被告应向原告赔偿的损失数额为524982.67元。对于被告主张原告支付滞纳金的反诉请求，因合同无效，故本院不予支持。对于被告主张原告赔偿经济损失（免租期租金）的反诉请求，因合同无效，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、被告广州市红大市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告袁振兴返还合同保证金10万元；二、原告袁振兴于本判决生效之日起五日内向被告广州市红大市场经营管理有限公司按现状返还位于广州市白云区*街*大道（土名：*）自编513号红大装饰材料市场之B栋2-3层及大堂52、53号铺位二分之一的房屋；三、原告袁振兴于本判决生效之日起五日内向被告广州市红大市场经营管理有限公司支付2018年8月至2019年7月的房屋占有使用费及水电费合计187925元；四、被告广州市红大市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告袁振兴赔偿装修损失524982.67元；五、驳回原告袁振兴的其他诉讼请求；六、驳回被告广州市红大市场经营管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费23600元，由原告负担16577元，由被告负担7023元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；反诉受理费5410元，由被告负担3962元，由原告负担1448元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。评估费63023元，由原告负担44116元，由被告负担18907元并于本判决生效之日起五日内向原告支付；鉴定费18000元，由被告承担并于本判决生效之日起五日内向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  胡美兰人民陪审员  蒋文会二〇一九年十月二十八日书 记 员  陈春燕林嘉仪