浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙02民终2853号上诉人（原审原告）：李兴波，男，1968年8月12日，汉族，住宁波市北仑区。委托诉讼代理人：徐丽红，上海汇业（宁波）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽颖，北京盈科（宁波）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宁波华嘉置业有限公司。住所地：浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道钟公庙村。法定代表人：陈华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨倩，浙江太安律师事务所律师。上诉人李兴波与上诉人宁波华嘉置业有限公司（以下简称华嘉公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服宁波市鄞州区人民法院于2019年5月27日作出的（2018）浙0212民初7010号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。李兴波上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持李兴波一审诉讼请求。事实和理由：1.双方订立的《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约金的计算方式（即按照已付房款的日万分之二计算），双方均应履行各自义务。一审法院调低违约金违反诚实信用原则及合同法关于“格式条款”的规定。逾期交房违约金条款属华嘉公司单方拟定的格式条款，其作为格式条款的提供者应当对逾期交房的法律后果有着清晰的认识及预期。且一审法院依职权调低违约金违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。2.一审法院采纳评估报告不具有客观性和关联性。房地产租金价格会因装修程度、套型、朝向、楼层、面积等因素的不同而不同，评估报告结论无法体现差异化，不具有客观性。租金仅是计算损失的一种方式，不足以表明李兴波投资买入涉案房产的全部损失。一审判决以李兴波主张合同约定的违约金过高为由，将租金作为计算违约金的依据不足。3.一审法院认定逾期交房的时间136天系错误。李兴波一审提交的证据，足以证明由于华嘉公司要求李兴波签订附加免除其违约责任条款而导致李兴波无法正常收房的事实。李兴波拒签附带不公平条款的《东方雍华府交房结算单》，后于2018年5月26日委托律师发函，但华嘉公司于2018年5月29日收到后未予回复。李兴波提起诉讼后，于2018年6月12日才办理收房，故扩大损失部分理应由华嘉公司承担。截止2018年6月12日，逾期交房总计163天。华嘉公司辩称：1.双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金明显过高，在李兴波未提供证据证实因华嘉公司逾期交房给其造成具体损失的情况下，华嘉公司申请对李兴波的实际损失进行评估。评估结论表明双方约定的违约金计算标准远远高于李兴波的实际损失，按照相关法律规定，一审法院以实际损失为基础调低逾期交房违约金，合法合理，且未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定。虽然《商品房买卖合同》系格式合同，但该合同是由浙江省工商行政管理局监制的，内容更侧重于保护买受人的权利。2.评估报告是委托专业的评估公司作出的，合法合理且公正。因华嘉公司逾期交房的损失仅限于租金，其他损失与华嘉公司逾期交房没有关联性，该份评估报告应当得到认可。3.一审法院认定交房时间为2018年5月17日，并无不当。华嘉公司于2018年5月16日起开始通知李兴波于次日起办理正式交房，违约金应该计算到2018年5月16日，办理交房手续与前述违约金协议是相互独立的。华嘉公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回李兴波的诉讼请求。事实和理由：1.《商品房买卖合同》第十六条和补充协议第十一条第3款第5项、第6项约定的出卖人义务均为交付“房屋初始登记证”，当两者对交付“房屋初始登记证”的时间约定不一致时，应以补充协议为准。2.华嘉公司向李兴波交付房屋初始登记证的时间为2018年7月10日。3.如华嘉公司因一个行为，在同一时间段而承担两个违约责任，对华嘉公司明显不公。李兴波答辩称：华嘉公司的上诉没有事实与法律依据。对一审法院关于该部分的意见表示同意。李兴波向一审法院起诉请求：一、被告向原告交付办理契税所需的全部手续材料包括购房款总发票及土地、房屋初始登记证书等；二、被告支付原告逾期交房违约金共计48300元（以购房款1610000元为基数按照日万分之二的标准从2018年1月1日起暂算至2018年5月30日，以后继续计算至实际交房日止）。三、被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金19320元（以购房款1610000元为基数按照日万分之二的标准从2018年4月1日起暂算至2018年5月30日，以后继续计算至实际履行日止，当庭明确计算至2018年7月24日止）。一审诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求，并将上述第二项诉讼请求变更为：被告支付原告逾期交房违约金共计52486元（以购房款1610000元为基数按照日万分之二的标准从2018年1月1日起计算至2018年6月12日止）。一审法院认定事实：2016年10月9日，原告与被告签订合同编号为2016002300116的《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买东方雍华府－1小区第2幢703号房屋一套，建筑面积96.90平方米，总价款1610000元。交付期限及条件（第九条）约定为：出卖人应当在2017－12－31前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、×等，具备商品房正常使用的基本条件；4.但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规采取某项行政措施，导致本项目不具备竣工交付条件而造成开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过三个月；本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、台风等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为；交房期限届满，买受人应支付给出卖人的款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项，顺延期限不视为交付逾期。出卖人逾期交房的违约责任（第十条），除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。关于产权登记的约定（第十六条），出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018－03－31前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【委托出卖人】办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之二承担违约责任；2.约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款每日万分之二的违约金。补充协议第十一条约定，本合同第十六条作如下补充：5）甲方在乙方交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差及交房手续后的90日内，为乙方办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后开始根据乙方的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。6）由于甲方的原因导致在房屋交付之日起90日内无法取得房屋所有权证，自乙方应当取得房屋所有权证的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，甲方按日计算向乙方支付已付房款万分之二的违约金。合同还另行约定了其他权利义务等内容。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告向被告支付购房款共计1610000元。2018年5月16日，被告通知原告等业主可于2018年5月17日办理案涉房屋交房手续。在办理结算时，原告认为被告在结算单中附加被告的免责条款，双方由此发生纠纷。2018年5月28日，原告向被告发送律师函，要求被告依照合同约定履行交房义务。被告在次日收到该函件。原告实际接收房屋时间为2018年6月12日。另查明：被告委托致业公司办理东方雍华府小区房屋初始登记证，原告委托致业公司办理案涉房屋的转移登记证。致业公司在办理房屋初始登记证后，未将初始登记证向被告交付，而是直接持初始登记证原件为原告办理房屋转移登记。案涉房屋土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证）载明的时间为2018年7月10日。在(2018)浙0212民初6809号崔磊杰诉宁波华嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案审理中，该院依据被告的申请，委托宁波恒正房地产估价有限公司对位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处案涉房屋同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间市场租金标准进行了司法评估，结论为：东方雍华府小区（位于宁波市鄞州区贸成西路与保丰路交汇处）同地段类似条件住宅小区于2018年1月至2018年5月间（住宅，室内装修为白坯）房地产的平均市场租金为25.90元/平方米/月。一审法院认为：原、被告于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。根据合同约定，被告应当在2017年12月31日前将案涉商品房交付给原告，于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证），如逾期，应分别按日向原告支付已交付房价款每日万分之二的违约金。根据该院查明的事实，被告交付案涉房屋的时间为2018年5月17日，逾期136天；被告取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证）的时间为2018年7月10日，逾期101天。被告逾期交付房屋和逾期取得房屋初始登记证，均应承担违约责任。根据合同法的规定，约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告以约定的逾期交房违约金过分高于原告实际损失为由要求予以减少的请求，符合法律规定，该院予以准许。故对于被告逾期交房的违约金，该院根据宁波恒正房地产估价有限公司出具的评估报告，参照案涉房屋同地段租金标准1.3倍，调整为14790.56元（25.90元/平方米/月×1.3×96.90平方米÷30×136天）。对于逾期交付土地、房屋权属证书的违约金，因被告未能证明约定的违约金过分高于原告实际损失，应承担举证不能的法律后果，故该院根据合同约定的违约金条款，认定为32522元（1610000元×万分之二×101天）。原告申请撤回要求被告向原告交付办理契税所需的全部手续材料包括购房款总发票及土地、房屋初始登记证书等诉讼请求，属原告处分自己民事权利和诉讼权利的行为，符合法律规定，该院予以准许。原告主张逾期交房违约金应计算至2018年6月12日止，该院认为，仅凭原告提交的空白东方雍华府交房结算单及原告发送的律师函，尚不足以证明因被告原因导致原告未能在2018年6月12日之前交房的事实，鉴于被告已于2018年5月16日通知原告等业主可于2018年5月17日办理案涉房屋交房手续，故逾期交房违约金应计算至2018年5月16日，对原告上述主张不予支持。原告还主张逾期交付权属证书的违约金应计算至2018年7月24日止，该院认为，合同约定被告向原告交付商品房所有权初始登记证的目的是为了让业主办理各自所购房屋的分户不动产权证，本案中，被告委托致业公司办理商品房所有权初始登记证，原告等各业主亦委托致业公司办理其所购房屋的分户不动产权证，故逾期交证的违约金应计算至商品房所有权初始登记证办理完毕的时间即2018年7月10日止，对原告上述主张该院亦不予支持。被告抗辩称《商品房买卖合同》补充协议第十一条对交付权属证书的时间作了变更，其不应承担违约金。该院认为，结合补充协议第十一条中第5、6项规定理解，该条款中的房屋所有权证应为各业主的分户不动产权证，而非商品房所有权初始登记证，故对被告该项抗辩意见该院不予采纳。被告还抗辩称，逾期交房必然导致逾期交证，逾期交房违约金和逾期交证违约金属于重复计算。对此，该院认为，房屋交付和初始登记证书交付属于两个独立行为，原告与被告签署的《商品房买卖合同》及补充协议对上述两个行为分别约定了违约条款，原告分别主张违约金符合合同约定，并不存在重复，对被告该抗辩意见该院亦不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、限被告宁波华嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李兴波支付逾期交房违约金14790.56元；二、限被告宁波华嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李兴波支付逾期交付土地、房屋权属证书违约金32522元；三、驳回原告李兴波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费1595元，财产保全费800元，诉讼费合计2395元，由原告李兴波负担919元，被告宁波华嘉置业有限公司负担1476元。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。合同约定，华嘉公司逾期交房的按每日万分之二的比例向李兴波支付已付房款的违约金。但合同法规定，约定的违约金过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。华嘉公司以约定的逾期交房违约金过分高于李兴波的实际损失为由，要求予以减少，该主张符合法律规定。一审法院根据宁波恒正房地产估价有限公司出具的涉案房屋同地段租金标准1.3倍，作为逾期交房违约金，并无不当。李兴波主张华嘉公司逾期交房时间实际为163天，但无确凿的证据证明，一审法院认定华嘉公司逾期交房时间为136天系合理。根据涉案合同的约定，华嘉公司应当在2017年12月31日前将涉案商品房交付李兴波，于2018年3月31日前取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证），如逾期，应分别按日向李兴波支付已交付房价款每日万分之二的违约金。根据查明的事实，华嘉公司交付涉案房屋的时间为2018年5月17日，逾期136天；华嘉公司取得土地、房屋权属证书（商品房所有权初始登记证）的时间为2018年7月10日，逾期101天。华嘉公司逾期交付房屋和逾期取得房屋初始登记证，均应承担违约责任。因此一审判决按照《商品房买卖合同》的约定判决华嘉公司承担相应的违约责任，并无不当。鉴于华嘉公司同时存在逾期交付房屋和逾期取得房屋初始登记证两个独立的违约行为，华嘉公司理应对此均承担违约责任。而根据补充协议第十一条第3款第5、6项的约定，该条款中约定的房屋所有权证应为各业主的分户不动产权证，并非商品房所有权初始登记证。故上诉人华嘉公司提出应以补充协议确定出卖人的义务，其不应承担两个违约责任的上诉理由，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，李兴波与华嘉公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费1595元，由李兴波负担1028元，宁波华嘉置业有限公司负担566元。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 马金平审 判 员 俞灵波审 判 员 赵保法二〇一九年十月十日代书记员 施纪元