山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终4905号上诉人（原审原告）：岳爱琴，女，1962年4月29日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：王保庆，山西昊宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱霁，山西昊宋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原市猗汾物业管理有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街28号。法定代表人：杜忠利，总经理。委托诉讼代理人：芦红玫，女，1976年2月1日出生，汉族，本公司办公室干事，住太原市。委托诉讼代理人：马志诚，山西正清和律师事务所律师。原审被告：杨帆，男，1983年6月10日出生，汉族，无业，住太原市。上诉人岳爱琴因与被上诉人太原市漪汾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人岳爱琴及其委托诉讼代理人王保庆、钱霁，被上诉人太原市漪汾物业管理有限公司的委托诉讼代理人芦红玫、马志诚到庭参加诉讼。原审被告杨帆经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。岳爱琴上诉请求：1.撤销原审判决;2.依法改判驳回被上诉人在一审中对上诉人的全部诉讼请求;3.诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审判决上诉人应及时向被上诉人缴纳物业费、暖气费、停车服务费用是错误的。关于上诉人是否应当向被上诉人支付物业等费用,在一审中上诉人向法院提出理由,认为不应当支付被上诉人物业等费用。但一审法院没有进行任何回应，就做出了认定是错误的。1.被上诉人无权向上诉人收取物业费等费用，被上诉人与开发商签订的协议及补充协议对上诉人不生效。一审判决协议合法有效,对上诉人具有约束力是完全错误的。第一,被上诉人被房地产开发商选聘违法。物业管理条例第二十四条规定,“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第二十五条规定,“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”根据上述法律规定,开发商选物业企业必须招投标,如招投标不能选聘,必须经政府主管部门批准,才可以协议确定物业；前期物业合同到期后,开发商继续选聘被上诉人违法;被上诉人与开发商签订的物业协议及继续物业协议,应当通知上诉人，而开发商均没有通知上诉人。因此,选聘及继续选聘对上诉人不生效，对上诉人没有约束力。第二,不能因为业主向物业交费,就证明物业有权、合法收费。违法收费的停车场,当事方交费,但确定不应当交费,且收费是违法的。合法有两种,一种是约定收费,本案中没有约定收费权。另一种是法定收费,法定收费必须符合法律规定的程序和要求,按照法律是三方关系,开发商和物业按法律规定签订协议,开发商通知业主协议内容,业主承诺遵守协议,才是合法的选聘程序。2.被上诉人应当证明其履行了物业管理义务,其才有权收取物业费。业主才有义务缴纳物业费。但其未提交其履行物业管理工作的任何证据。因此,其不应收费。3.被上诉人在长达5年的时间里,对所谓“拖欠”的物业费,不进行催收,该事实恰恰证明上诉人不欠其物业费;按照法律规定,无权再主张。最高院物业纠纷解释规定,物业公司主张物业费,必须进行催收。4.被上诉人在长达5年的时间里,对所谓“拖欠”的物业费,不进行催收,证明物业公司隐瞒了证据,应当由其将所有收费票据向法庭提供,以确认是否欠物业费。5.被上诉人在长达5年的时间里,对所谓“拖欠”的物业等费,不进行催收,超过了法律规定的诉讼时效。法院不应支持。一审判决以2017年10月23日缴纳物业费,认为债权处于连续状态,未超过时效,上述判决明显错误。首先,没有任何法律规定,债权处于连续状态,就不超过时效。其次,法律规定时效的起算点为自己的权利受到侵害之日起开始起算,本案中,即使欠款,2016年2月1日之前的所有欠费,也已经过时效。最后,法律规定时效的中断,是一笔债权,履行其中的一部分时效中断。本案中,物业等费的缴纳期限为每年一次,也就是每年产生一笔债权,该债权是单独的。2017年10月23日的费用是缴纳的当年的费用。与2014、2015、2016没有关系。二、一审判决“自2014年1月...被告累计拖欠物业费24843.26元,利息2878.52元,..暖气费15662.83元,利息2962.05元。”是完全错误的判决。1.假使上文所讲的无权收费等理由均不成立。那么应支付多少费用,按什么标准支付,就是主要的问题。被上诉人的计算标准完全是错误的，但一审完全按照被上诉人的自己制作的欠费一栏表判决。欠费完全判决可以理解,但利息也完全按照欠费一栏表判决,实在无法理解。涉案利息的本质是逾期付款违约金,既要搞清楚欠款本金为多少,也要搞清应当付款的期限,还要搞清应按什么利率标准来计算。但一审判决对以上问题完全不管不顾,完全按被上诉人要求判决。2.物业管理条例第二十二条规定,“建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。”该条例第二十三条规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”上述法律规定了,开发商制定的服务和价格必须告知业主,且不得侵害业主合法权益。同时规定了物业更不能随意制定价格。按照民法原则,意思自治的原则,任何涉及双方权利义务的事情,必须由双方来共同确定,而不能有单方来确定。被上诉人和开发商签订继续物业服务合同后,同样提供的服务和价格,不能由开发商随意制定，不能由物业随意制定。而一审中被上诉人主张的物业费标准2.2元、暖气费标准6.6元、停车费标准50元，按照法律规定,后期物业收费标准,完全为物业和业主自主约定。本案中,前期物业标准为1.4元,但也未通知业主。后期物业、暖气、停车费,业主和物业完全没有约定。因此,对上诉人来讲至多物业费按1.4元标准收取。停车费和暖气费不可能缴纳,双方从未约定过停车费的事项。3.从2018年1月1日后,被上诉人就退出了小区，但给一部分业主提供供电服务。一审为何仍判决2018年1月1日至12月31日的物业费。三、一审判决让上诉人承担举证责任错误。本案中,上诉人虽主张被上诉人无权收取物业费、暖气费。但客观上已经将2017年之前的物业费、暖气费缴纳完毕,只是由于未保存收费票据，无法举证,就是否缴纳了物业费的举证责任讲,物业公司应承担该事项的举证责任。1.从商事案件的审理角度看,本案的举证责任应确定为被上诉人。被上诉人作为一家专业的物业管理公司,按照企业会计档案管理办法的规定,其应当将会计账簿保存15年,其作为一家公司,计算应收账款的数额,必须依据原始的账簿资料。而作为一名业主,在缴纳物业费过程中,法律没有规定必须保存缴费凭证,一般人也不会保存缴费凭证。更不会保存3年之前的凭证。因此,本案是否交物业费的举证责任，被上诉人应当由其将从2016年到合同终止期间的所有缴费收据,向法庭出示,以确定是否欠物业费。2.从证据法律规定角度讲,应由物业公司承担举证责任。(1).《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定;第七十五条规定,“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人可以推定该主张成立。”一审判决完全错误,退一步讲,应当支付物业费,1.4元还有开发商与其约定的影子,2.2元只是政府的一个指导价,根本与双方约定无任何关系。故请求二审法院依法改判，支持上诉请求，以维护上诉人的合法权益。太原市猗汾物业管理有限公司辩称，一、被上诉人是龙观天下小区合法的物业管理公司。依据《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。故被上诉人于2019年1月与山西佰晟地产开发有限公司签订的前期物业服务合同书以及补充协议合法有效，上诉人所述没有法律依据，依法不能成立。二、被上诉人依据所签订的前期物业服务合同及补充协议对龙观天下小区物业履行了管理义务，且时间长达近10年，有关小区物业均在被上诉人管理之下，并提供了相应的服务，这是事实不容抵赖，上诉人有关在小区享受被上诉人服务所交纳税费、电费、取暖费等单据，均能证明被上诉人所提供了服务，因此上诉人所述被上诉人未给小区提供服务与事实不符不能成立。三、被上诉人依据前期物业服务合同以及太原市物价局制定核准的“太原市经营性服务收费登记表”、开发商制定的“关于龙观天下供暖价格的说明”、“太原市物价局、房管局制定的太原市住宅区域车辆停放收费标准太原市住宅物业服务等级与收费标准”收取相应的物业费、暖气费及停车服务费依法有据并非乱收费，况且上诉人也依据上述合同及收费标准履行过部分交费义务，事实清楚、证据确凿。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。太原市猗汾物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告共同支付给原告截止到2018年11月止所欠的物业费、暖气费、停车费合计49524.57元，及其相应的利息7125.78元，共计56650.35元；2、判令两被告共同承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2009年1月1日，山西佰晟房地产开发有限公司（甲方，以下简称佰晟公司）与原告猗汾物业（乙方）签订《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同》，合同约定佰晟公司选聘猗汾物业对龙观天下佰晟花园提供前期物业管理服务；合同期限为三年，自2009年1月1日起至2011年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2011年12月5日，佰晟公司与原告猗汾物业签订《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同（补充协议）》，协议约定：《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同》继续有效，双方继续履行物业服务合同条款；补充协议签订生效之日起，到龙观天下佰晟花园小区成立业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时终止。被告岳爱琴的物业位于该小区东1排5号，建筑面积为208.77平方米。《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同》签订后，原告猗汾物业为该小区提供物业服务，直至2018年2月撤离小区。自2014年1月至2018年11月30日，被告岳爱琴累计拖欠物业费24843.26元,利息2878.52元；自2014年9月18日至2018年11月30日，被告岳爱琴累计拖欠停车服务费2500元，利息242.25元。庭审中，原告猗汾物业提供说明称，因计算错误多计算一年的暖气费，故将自2013年11月1日至2016年12月31日，被告岳爱琴累计拖欠的暖气费由22181.31元变更为15662.83元，利息由4005.01元变更为2962.05元。一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，原告猗汾物业和佰晟公司就小区前期物业管理服务签订的《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同》、《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同（补充协议）》合法有效，依法对业主具有约束力。原告猗汾物业据此提供物业管理服务，被告应及时向原告缴纳物业费、暖气费、停车服务费及其他服务费用，被告拖欠各项费用，应支付给原告造成的利息损失。二、被告岳爱琴关于原告猗汾物业诉讼请求部分超过诉讼时效的答辩主张，从被告岳爱琴于2017年10月23日缴纳物业费、电费、水费的情况来看，原、被告双方的债权债务处于连续状态，被告岳爱琴关于原告部分请求超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。三、从原告提供的物业收款专用收据、内部收款专用收据等来看，交费人均为被告岳爱琴，原告无证据证实被告杨帆系物业的共同使用人，故对原告主张被告杨帆应与被告岳爱琴共同支付拖欠费用的诉讼请求，本院不予支持。判决如下：一、被告岳爱琴于本判决生效之日起十五日内向原告太原市猗汾物业管理有限公司支付自2014年1月至2018年11月30日拖欠的物业费24843.26元,利息2878.52元；二、被告岳爱琴于本判决生效之日起十五日内向原告太原市猗汾物业管理有限公司支付自2013年11月1日至2016年12月31日拖欠的暖气费15662.83元，利息2962.05元；三、被告岳爱琴于本判决生效之日起十五日内向原告太原市猗汾物业管理有限公司支付自2014年9月18日至2018年11月30日拖欠的停车服务费2500元，利息242.25元；四、驳回原告太原市猗汾物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于物业合同效力的问题。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。涉案物业服务小区的建设单位山西佰晟房地产开发有限公司与被上诉人太原市猗汾物业管理有限公司就该小区前期物业管理服务签订了《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同》及《龙观天下佰晟花园前期物业服务合同（补充协议）》，虽上诉人根据《物业管理条例》第二十四条：“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，认为开发商选物业企业必须招投标,如招投标不能选聘,必须经政府主管部门批准,才可以协议确定物业，该前期物业服务协议和补充协议对上诉人不生效。但该物业管理规定系管理性规定并非效力性强制性规定，上诉人未证明建设单位与被上诉人签订的前期物业服务合同违反法律法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。二、关于物业服务合同的约束力和物业费交付的问题。上诉人诉称：“被上诉人与开发商签订物业协议和补充协议,应当通知上诉人，而未没有通知上诉人，选聘物业服务协议对上诉人没有约束力”，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对上诉人具有法律约束力，被上诉人有权向上诉人收取相关物业管理费用，被上诉人太原市猗汾物业管理有限公司此提供物业管理服务，上诉人应及时向被上诉人缴纳物业费、暖气费、停车服务费及其他服务费用。虽上诉人诉称不认可收费标准，但被上诉人均是按照建设单位的意见或经相关部门审批的，并非擅自收费。上诉人还诉称要求被上诉人提供全部收费票据以证明自己的交费情况，但上诉人交费时应取得已交费凭证，按照谁主张谁举证的原则，上诉人应当提供证据证明自己主张的事实。故上诉人的该两项上诉意见，理由不足，本院不予采纳。被上诉人提供交费票据和欠费明细表能够证明上诉人在被上诉人管理服务期间已全部结清了2014年1月1日之前的物业费、暖气费和停车费，还交付该日期之后的部分费用，仍欠物业费24843.26元、利息2878.52元，停车服务费2500元、利息242.25元，暖气费15662.83元、利息2962.05元。三、关于诉讼时效的问题。上诉人诉称被上诉人在长达5年的时间里,对2016年2月1日之前所谓“拖欠”的物业等费,不进行催收,超过了法律规定的诉讼时效。但从上诉人交费情况来看，上诉人于2014年10月28日交付暖气费3500元、于2015年11月27日交付了暖气费3000元、于2017交付了物业费2105元，被上诉人作为物业费、暖气费和停车费的统一收取单位，上诉人只要在诉讼时效内交付一项费用，可认定为引起诉讼时效中断的事实，且双方的债权债务处于连续状态，故上诉人岳爱琴主张被上诉人对2016年2月1日之前所拖欠费用的诉讼请求已超过诉讼时效的意见，理由不足，本院亦不予采纳。综上所述，岳爱琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1216元，由上诉人岳爱琴负担。本判决为终审判决。审判长 刘平则审判员 孙云英审判员 张璟芳 二〇一九年十月十六日书记员 寇 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