广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民终1329号 上诉人（一审原告）：黄运荣，男，1973年1月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。 被上诉人（一审被告）：广西佳绿房地产开发有限公司。住所：广西梧州市长洲区兴龙路32号第20幢二层3号商铺。统一社会信用代码：914504007884074036。 法定代表人：陈琳，公司董事长。 委托诉讼代理人：廖倩仪，女，公司员工。 委托诉讼代理人：周智韬，广西益远律师事务所律师。 上诉人黄运荣因与被上诉人广西佳绿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初304号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人黄运荣不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人支付逾期交房违约金415529.40元给上诉人；二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。(一)一审判决以依据《建设工程质量竣工验收意见书》认定涉案房屋符合交付使用条件是错误的。被上诉人进行规划条件核实前已组织五方主体验收的行为已违反城乡规划法的有关规定，因此被上诉人在规划核实前组织的五方主体验收不能证明涉案房屋达到交付使用条件。对于双方合同约定的“经验收合格”的格式条款应按照《合同法》第四十一条的规定，采用有利于上诉人的解释，即涉案房屋取得《竣工验收备案表》才具备交付使用条件。(二)一审认定被上诉人在涉案房屋未达到交付使用条件的前提下在《梧州日报》刊登《交房通知》及电话通知上诉人办理交房手续的行为合法，是错误的认定。(三)一审判决认定涉案房屋在2013年6月13日通过竣工环境保护验收是错误的。事实上，根据上诉人提供的证据10，被上诉人于2014年5月21日申请红岭一号建设项目竣工环境保护验收的函，其申请竣工环境保护验收的时间晚于合同约定的最迟交房时间。二、一审判决未以《建筑法》、《合同法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规为准绳进行分析、推理，未从法律角度解释商品房交付使用条件，也未参照最高法院审判案例的裁判原则，存在适用法律错误。三、一审判决有失公允。一审判决调取、认定证据存在纰漏。上诉人向一审法院申请调取红岭1号一期项目的《建筑工程消防验收意见书》、《建设工程规划验收合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一审判决未按照《民事诉讼法》第一百十四条的规定拒绝调查取证，有失公允。一审判决在审核认定证据时存在疏漏，只是简单地罗列双方证据和质证情况，未按法律规定对证据进行认定。 被上诉人广西佳绿房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由没有依据支持，且上诉人在一审提出起诉的时候已经过了法定的诉讼时效，因此被上诉人认为上诉人的上诉请求没有依据支持，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 黄运荣向一审法院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金(违约金以人民币287325元为基数，按日0.07%，从2013年7月1日至2019年2月26日为415529.40元，此后至实际交付验收合格房屋之日止)。 一审法院经审理查明，2012年3月5日，被告作为出卖人与原告黄运荣作为买受人签订一份合同编号为WZ2012014148的《梧州市商品房买卖合同》，双方主要约定：1.出卖人将位于梧州市出售给买受人，建筑面积113.12平方米，房屋单价为每平方米2540元，总金额287325元；2.付款方式及期限：买受人于2012年3月15日前付清按揭银行要求的首付款87325元，其余办理按揭贷款金额为20万元；3.交付期限及交付条件：出卖人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；4.出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：(1)逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之7的违约金；5.交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在《梧州日报》公告交房时间，按买受人在本合同所留地址、联系电话，通过联系电话通知或邮政渠道发出的交房通知被退回或虽已送达交房通知单但在交房日前交接手续未能办理完毕的，视为交付使用，由出卖人将买受人的房屋移交物业公司有偿管理；费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告交付了首期款87325元和余下房款20万元。2013年6月18日案涉商品房所在的第1幢楼通过了施工单位广西建工集团第五建筑工程有限责任公司、勘察单位广州中煤江南基础工程公司、设计单位广东建设艺术设计院有限公司、监理单位柳州市广厦工程建设监理公司、建设单位广西佳绿房地产开发有限公司的验收。被告于同月24日在《梧州日报》刊登了《交房通知》，通知内容为“红岭1号一期小区1-6号楼住宅房屋将于2013年6月30日开始交房，请您于2013年6月30日至2013年7月31日，携带《商品房买卖合同》原件、《交房通知书》原件以及本人身份证原件和复印件(1份)前往红岭1号小区物业服务中心办理交房相关手续”。被告在2013年12月11日通过原告预留的手机号码通知原告领取交房通知书，此后还多次通知了原告办理交房手续，原告从2015年1月开始要求被告提供竣工验收备案表，由于被告没有提供，原告认为被告交付的房屋不符合验收合格的条件，遂没有接收房屋，并向该院起诉成讼。红岭1号一期已于2017年6月22日通过了建筑节能专项验收，并于2018年11月27日通过了规划条件核实，2019年1月30日取得了《质量监督报告》，2019年3月19日被告向梧州市住房和城乡建设局递交了竣工验收备案申请。此外被告在开发建设红岭1号小区项目过程中，对项目规划设计方案进行了调整，致使兴龙路32号红岭1号小区的土地容积率由3.5变改为4.064，被告于2018年11月20日缴清了土地出让金。 一审院认为，原、被告签订的《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的规定，合同合法有效，当事人应按约全面履行各自的权利与义务。被告应该在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。案涉房屋所在的第1幢楼于2013年6月18日通过了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收，被告于同月24日在《梧州日报》刊登了《交房通知》，通知业主于2013年6月30日至同年7月31日办理交楼手续。根据原、被告签订的合同关于书面通知买受人办理交付手续的约定，被告在《梧州日报》刊登的《交房通知》，实际已经履行了书面通知的义务，原告应在2013年7月31日前到被告指定的物业服务中心办理交接房手续，而原告至今未办理相关接收手续，应视为被告已按公告载明的时间交付了房屋。原告在知道房屋可以交付使用后，以被告没有向梧州市住房和城乡建设局递交竣工验收备案申请为由，认为房屋不符合交付的条件，而拒绝办理收楼手续。而本案被告虽然在规划核实前组织了五方主体验收，但红岭1号一期工程于2018年11月27日通过了规划条件核实，且2019年3月19日被告向梧州市住房和城乡建设局递交了竣工验收备案申请，因此原告提供的证据并不能证明涉案房屋不符合合同约定的交付条件，其拒绝接收，由此引起的责任应由其自行承担，其要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：驳回原告黄运荣的诉讼请求。案件受理费7532元，由原告黄运荣负担。 二审期间各方当事人没有向本院提供新的证据材料。 二审期间，上诉人黄运荣向本院提出申请调取红岭1号一期项目《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、梧州市住房和城乡建设局梧建函[2019]296号复函的通知，红岭1号一期项目竣工验收备案资料在的《建筑工程质量竣工验收意见书》，经本院审查，上诉人黄运荣的申请属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定情形，本院依法不予准许。 一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否符合合同约定的交付条件？二、被上诉人是否履行了合同约定的交付涉案房屋的义务？ 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，一审法院对于上诉人与被上诉人签订《梧州市商品房买卖合同》效力的认定正确，本院予以确认。根据上述《梧州市商品房买卖合同》的约定，被上诉人应当在2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付上诉人使用，而案涉房屋所在的第1幢楼于2013年6月18日通过了施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位的验收，于同月24日在《梧州日报》刊登了《交房通知》，通知业主于2013年6月30日至同年7月31日办理交楼手续，被上诉人已经依约对涉案房屋组织了验收，又履行了合同约定的交付涉案房屋的义务，上诉人未按合同约定和被上诉人的通知要求接受房屋所产生的后果应由其自行承担。上诉人上诉请求被上诉人承担逾期交楼的违约责任理据不足，本院不予以支持。一审法院认定事实清楚，实体处理得当，本院予以维持。 综上所述，上诉人黄运荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费7532元（上诉人黄运荣已预交），由上诉人黄运荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张光霖 审 判 员 萧 夏 审 判 员 李庆春 二〇一九年十月三十日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。