广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0503执异31号 案外人：北海南国天堂房地产开发有限公司，住所地广西北海市银海区。 法定代表人：沈治国，总经理。 委托诉讼代理人：吴帆，该公司员工，男，1982年12月6日出生，汉族，住南宁市良庆区。 申请执行人:祝黎明，男，1980年1月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：刘娇臣，女，1981年1月14日出生，汉族，住北海市铁山港区。 在本院执行申请执行人祝黎明与被执行人刘娇臣借款合同纠纷一案中，案外人北海南国天堂房地产开发有限公司对本院查封、拍卖、变卖被执行人刘娇臣名下位于北海市金海岸大道88号恒大御景半岛9幢1103号房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人北海南国天堂房地产开发有限公司称，1.本案涉案房屋并不属于刘娇臣。根据北海市住房和城乡建设局颁发的《房屋所有权证》（编号：N北房权证2016字第××号，房屋坐落：金海岸大道88号恒大御景半岛9幢1103号）证实，涉案房屋所有权人系案外人。案外人与刘娇臣签订《商品房买卖合同》后，其未按合同约定履行付款义务，案外人未将涉案房屋产权登记至其名下。我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；综上可见，涉案房屋未办理不动产转移登记，房屋所有权仍属于案外人；2.涉案《商品房买卖合同》虽然作了备案登记，但涉案房屋的产权并未转移到刘娇臣名下，案外人对涉案房产仍保留所有权。2015年2月28日，案外人与刘娇臣签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1301017328)，约定由刘娇臣购买北海市金海岸大道恒大御景半岛9幢1103号房屋，采用银行按揭付款方式。同年3月26日办理预购商品房合同备案登记，备案编号：483-2085。商品房买卖合同备案登记是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，仅表明该买卖行为已纳入行政监管，在没有其他法定事由的情况下，该合同的效力优于出卖人一房多卖的时间顺序在后的同一标的物预售合同。在产权过户登记前商品房预售合同仍然没有物权效力。没有物权效力就是意味着无论合同履行状况如何，出卖人仍然是标的物法律意义上的产权人；3．刘娇臣不再享有案涉房屋的物权期待权。因刘娇臣逾期归还银行贷款，导致异议人承担连带担保责任，代其结清贷款。异议人根据《商品房买卖合同》的约定于2019年1月29日向北海市银海区人民法院起诉刘娇臣，请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，刘娇臣不再享有请求将涉案房屋转移登记到其名下的权利；4．如继续执行，将损害第三人合法权益。本案中刘娇臣违反合同约定，未支付所购买涉案房屋全部价款，涉案房屋产权仍依法登记在案外人名下。如强制执行涉案房屋，可能导致个别商品房买受人通过虚假、恶意审判执行活动，将金钱债务转嫁至商品房出卖人，逃避自身原有债务，严重损害出卖人的合法权益，破坏合法诚信的商业交易秩序。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”综上，涉案房屋是案外人的合法财产，其他任何人均无权申请处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，请支持案外人的异议请求。 经审理查明，申请人祝黎明与被申请人刘娇臣民间借贷纠纷一案，北海仲裁委员会作出的北仲裁字（2015）第190号裁决书已发生法律效力，申请执行人祝黎明向本院申请执行。在执行过程中，本院于2019年4月26日作出（2019）桂0503执恢170号执行裁定书，裁定：预查封被执行人刘娇臣名下所有位于北海市××海岸大道××号恒大御景半岛9幢1103号房地产[合同备案号：483-2085]，查封期限为三年；于2019年5月30日作出（2019）桂0503执恢170号之一执行裁定书，裁定：拍卖、变卖执行人刘娇臣名下所有位于北海市××海岸大道××号恒大御景半岛9幢1103号房地产[合同备案号：483-2085]。 另查明，位于北海市××海岸大道××号恒大御景半岛9幢1103号房地产是案外人北海南国天堂房地产开发有限公司所开发建造，登记在案外人名下，房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号，登记时间：2016年6月29日。2015年2月28日，案外人北海南国天堂房地产开发有限公司与被执行人刘娇臣签订《商品房买卖合同》一份，约定刘娇臣购买案外人开发的位于北海市××海岸大道××号恒大御景半岛9幢1103号房屋，总价款为886610元，刘娇臣应于2015年3月1日前支付首期房款266610元，余款620000元须在2015年3月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方同时在合同附件五《合同补充协议》第三条条一款第5项约定：在《房地产权证》办理完毕前，买受人（即刘娇臣）未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人（即北海南国天堂房地产开发有限公司）承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房。合同签订后，刘娇臣向案外人支付了部分首付款106794元，案外人北海南国天堂房地产开发有限公司于2015年3月26日将上述房屋的预售合同备案登记办理到了刘娇臣名下，预售备案登记编号：483-2085。2015年3月26日，刘娇臣向中国邮政储蓄银行股份有限公司广西北海市分行按揭贷款620000元，由案外人北海南国天堂房地产开发有限公司作担保。因刘娇臣2018年4月30日至7月23日累计三期未按约定还款，中国邮政储蓄银行股份有限公司广西北海市分行于2018年10月25日从案外人北海南国天堂房地产开发有限公司银行账户中划扣601901.84元结清贷款本息。案外人因此于2019年1月28日向本院提起诉讼，请求解除与刘娇臣于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》、注销北海市××海岸大道××号恒大御景半岛9幢1103号房的预售备案登记并注销预告登记等，本院于2019年1月29日立案受理，案号（2019）桂0503民初252号，该案正在审理过程中。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，对已登记的不动产，确认案外人是否是该不动产的所有权人，应当按照不动产登记簿来判断。本案中，争议房产登记在案外人北海南国天堂房地产开发有限公司名下，虽然案外人已将涉案房屋销售给了被执行人刘娇臣并办理了预售合同备案登记，但刘娇臣并未全额支付购房款，亦未取得涉案房屋的权属证，刘娇臣对涉案房屋不享有所有权。案外人北海南国天堂房地产开发有限公司对案涉房地产享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人的异议请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 中止对位于北海市金海岸大道88号恒大御景半岛9幢1103号房地产（预售备案登记编号：483-2085，房屋所有权证号：N北房权证2016字第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 杨                  明 审 判 员 张宏文审判员蒙兆宽二○一九年十月三十一日 法官助理 韩         伟         怡 书 记 员 贺                  湘 附本裁定适用的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。