广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初13879号原告：深圳市凯盛物业管理有限公司，地址：广东省深圳市南山区留仙大道众冠大厦10F，统一社会信用代码：914403007488583301。法定代表人：郭晓东。委托诉讼代理人：张宸硕，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被告：唐红城，男，汉族，1979年11月30日出生，住址：湖北省监利县，原告深圳市凯盛物业管理有限公司与被告唐红城物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市凯盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人张宸硕、被告唐红城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付2013年7月至2019年4月物业服务费人民币3481.05元及专项维修资金人民币1041.9元，共计人民币4522.95元；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告于庭审中变更第一项诉讼请求中的专项维修资金为1044.32元，总金额为4525.37元。事实和理由：原告系具有物业管理资质的物业服务单位，原告于2004年8月28日与被告房产（深圳市宝安区西乡大道双龙花园17栋604）所在之双龙花园业主委员会签订《物业管理合同》。合同约定原告为双龙花园全体业主及非业主使用人提供物业管理服务，收取物业管理费标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.5元，商业每月每平方米建筑面积1.2元（别墅250元/幢、月），房屋专项维修资金按建筑面积每月每平方米0.15元收取。自接受双龙花园业主委员会的委托管理该小区物业以来，原告遵守物业管理合同的约定，为被告房产所在的双龙花园提供物业服务，履行了自己的义务。被告自2013年8月1日起，拖欠各项物业费用至今。虽经原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。原告认为，物业管理合同系双方当事人真实意思表示，依法成立并有效。被告拖欠各项物业费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告唐红城辩称，1、原告作为主体管理双龙花园不合法，其无权管理双龙花园，无权起诉业主。2、原告只收钱不干活，对小区物业一切事务不闻不问，只顾大势敛财，没有尽到物业管理责任。3、原告将涉案小区停车场外租，而业主的车却只能停放在消防通道上，不顾业主生命财产安全。4、原告从不安装和维修监控设备，导致业主交了停车费而车辆损坏，损失惨重。5、原告从来不公布物业和停车费等收支明细，违反物业法，也没有尽到物业责任和合同应有义务。6、原告私吞业主巨款，违反法律，侵犯业主权益。7、原告乱用维修基金，违反法律，侵犯业主权益。8、原告涉黑性质明显，证据确凿。请求法庭驳回原告的诉讼请求，要求原告向所有业主公布停车费和管理费明细账目，以及无主出租房明细账目，将私吞的巨款停车费归还给业主，同时，要求相关政府部门取消原告的物业管理资质和营业证件。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年7月18日，涉案的位于深圳市××乡镇共乐村××大道东侧××房产经核准登记权利人为被告唐红城，产权份额为100%，房产建筑面积为100.9平方米。2004年8月28日，深圳市宝安区双龙花园业主委员会作为甲方，原告深圳市凯盛物业管理有限公司作为乙方，签署了《物业管理合同》，约定甲方委托乙方对涉案的双龙花园进行物业管理，合同期限自2004年9月1日至2009年8月31日止。物业管理服务费的收费标准为：住宅每月每平方米建筑面积0.5元，商业每月每平方米建筑面积1.2元。双方另对各自的权利义务等事项进行了约定。上述合同约定的管理期限届满后，仍由原告为涉案小区提供物业管理服务至今。原告通过上门张贴、邮寄、发送律师函等方式向被告催收拖欠的费用，被告拖欠2013年7月至2019年4月物业管理费3481.05元、专项维修资金1044.32元，合计4525.37元。被告对原告主张的欠费金额予以确认，但主张其是向通联地产购买涉案房产，实际交房时间为2014年2月，房产过户时，水电、物业尚未过户，其自2014年2月份开始未缴纳物业管理费，有几个月其将物业管理费交付给通联地产，但通联地产称有50%的人没有缴纳物业管理费，所以其未再缴纳，之前缴纳的物业管理费的凭证丢掉了。本院认为，原告为涉案的双龙小区提供物业管理服务，被告作为该小区的业主，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告支付相应的物业管理费、专项维修资金。原告主张涉案小区住宅的物业服务费收费标准为0.5元/月/平方米，专项维修资金0.15元/月/平方米，被告拖欠2013年7月至2019年4月物业管理费3481.05元、专项维修资金1044.32元，合计4525.37元，被告对原告主张的上述收费标准及欠费金额均予以确认，其应当如数向原告支付。被告辩称原告提供物业服务存在质量问题，并提交照片等证据予以证明。对此，本院认为，被告自取得涉案房产产权起即未缴纳物业管理费及专项维修资金，至今已六年有余，其所提交的证据并不足以证明原告在上述期间所提供服务的全部实际情况。而被告提出的停车场收支情况、业主车辆损坏、原告侵吞业主款项等问题，与本案分属不同的法律关系，其可另寻途径主张权利，但不足以成为其拒绝履行自身的物业服务合同义务的正当理由。此外，被告未缴纳物业管理费而接受原告所提供的物业管理服务，已对其他依约履行缴纳物业管理费义务的业主不公。综上，被告以原告的物业服务存在质量问题为由拒绝缴纳物业管理费，事实不足亦有违公平，故本院不予采纳。由于被告取得涉案房产产权的日期为2013年7月18日，当月应缴费用应按实际天数计算，经核算，原告诉请被告拖欠的2013年7月至2019年4月的物业服务费人民币3481.05元、专项维修资金1044.32元，实为按照欠费69个月计算所得的金额，其主张少于应得之数，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告唐红城应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市凯盛物业管理有限公司2013年7月至2019年4月的物业服务费人民币3481.05元、专项维修资金人民币1044.32元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一九年十月十日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。