广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初2041号原告（反诉被告）：靳思昱，女，汉族，1989年12月31日生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托代理人：余翔，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈萌萌，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳珑润商业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道梅观高速公路东侧华南国际物流仓储园区跨境电商交易展示中心，统一社会信用代码91440300MA5DKLBG54。法定代表人：邓智勇，总经理。委托代理人：马晓灵，广东岭南律师事务所律师。委托代理人：林洁钗，广东岭南律师事务所实习律师。原告靳思昱诉被告深圳珑润商业管理有限公司（以下简称珑润公司），以及反诉原告珑润公司诉反诉被告靳思昱租赁合同纠纷一案，本院列靳思昱为原告、珑润公司为被告。原告诉请判令：1.请求判决确认被告与原告签订的《商铺租赁合同》己于北京市盈科（深圳）律师事务所发送的《关于立即解除商铺租赁相关合同协议的律师函》送达被告之日即2018年11月24日解除；2.请求判令被告返还原告各项租金、押金及物管费、空调费、进场费等费用，并赔偿原告为商铺运营所投入的全部损失，金额共计535742元（详情见附件一）；3.请求判令本案诉讼费由被告承担。被告反诉至本院，诉请判令：1.原告立即向被告清偿拖欠的租金人民币166353元（租金暂截至到2019年3月）、水电费人民币7712元（水电暂截至到2018年10月25日）、管理费人民币36565元（租金暂截至到2019年3月）；2.因原告逾期缴纳租金，判令原告承担逾期支付违约金的责任，违约金的支付标准为：每逾期一天须支付月租金总额1%。暂计至2019年6月10日，被告主张原告支付违约金人民币273819元；3.因原告擅自单方解除合同、中途退出该商铺，被告有权没收原告缴纳的租赁保证金及已交的一切费用，同时原告须按剩余租期可收取的租金总额30%（即人民币218702.4元）向被告支付违约金，且原告所投入的固定装修归被告所有，被告不予以补偿；4.判令原告承担本案全部诉讼费。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人余翔、陈萌萌，被告委托代理人马晓灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况原、被告双方于2017年11月17日签订一份《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），约定被告将位于深圳市××号珑权跨境电商自编1F12铺（以下简称“涉案商铺”）租赁给原告使用，租赁期限自2017年12月1日至2022年11月30日止，约定租金第一年是14550元/月，之后每年递增5%，原告签订合同时，需向被告缴纳租赁保证金29100元，首月租金14550元，管理费3255元，水电周转金5000元，原告装修应经过被告同意并交付装修押金10000元，方可进行装修。被告初定于签订本合同起15日内通知原告进场，被告给予原告90日装修免租期，但如果因原告原因提前解除或终止合同，原告须按合同被解除或终止的前三个月平均应向被告缴纳的租金为标准，缴纳免租期内的租金。《合同》第二条第6点约定双方协定租赁期内的每月租金中包含物业管理费。《合同》第三条第1点约定原告需每月向被告缴交物业管理费3255元。《合同》附件载明交付标准为：水电到户、排污到户。原、被告双方于2017年12月16日签订了一份《空调设备协议书》，约定原告承租区域的空调设备费用为29000元，由原告支付给被告，被告负责提供及安装，产权归被告所有，原告在承租期内，使用权归原告所有。合同签订当日，原告依约向被告支付了租赁押金29100元，首月租金14550元，管理费3255元，水电周转金5000元，装修押金10000元。原告于2017年12月17日向被告支付了空调设备使用费29000元。原告主张其于2017年11月17日向被告支付进场费20000元（支付给张祐豪，被告负责招商的员工）、茶水费5000元（支付给黄琳珂，被告负责招商的员工），茶水费2000元（2017年12月16日通过微信支付给郑国泽，是被告店铺的店长）。2017年12月19日，被告向原告出具了《开业告知函》，显示涉案商铺将于2018年2月2日上午10时开门营业。原告于2018年4月3日向被告邮寄《履约催告函》，于2018年7月27日向被告邮寄《关于催促商场开业及水电费欠缴说明的律师函》，于2018年11月23日向被告邮寄了《律师函》，要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，被告法定代表人邓智勇于2018年11月24日签收了该函。涉案的商铺产权人是深圳市深国际华南物流有限公司，该公司将商铺出租给深圳前海高端商品有限公司，再由前海公司转租给广州颐信物业管理有限公司、广州楚琴企业管理有限公司，再由广州颐信物业管理有限公司、广州楚琴企业管理有限公司转租给被告。原、被告双方确认涉案商铺为临时建筑，经查，该建筑的有效期为2016年4月27日至2018年4月27日。另查明，广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终18430号民事判决书第四页载明：“本院向深圳市公安局龙华分局消防监管管理大队发出协助查询函，调查深圳市龙华新区明治明康路1号珑权跨境电商的消防情况。深圳市消防支队龙华区大队函复称，深圳市华南物流跨境电商交易展示中心建设工程于2016年12月16日进行了建设工程竣工验收消防备案，2016年12月22日，该工程消防验收合格，并于2016年12月28日在网上备案系统公告合格。”判决结果根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺的建设许可于2018年4月27日到期，因此原告与被告签订的《商铺租赁合同》应为部分无效合同，对于2018年4月28日起至2022年11月30日止租赁期间的合同为无效合同，原告请求自2018年11月24日解除租赁合同，于法无据，本院不予支持。关于租金、占有使用费。原告主张涉案商铺未如期开业且严重漏水以至于不能经营，本院认为，根据深圳市中级人民法院查明的事实，涉案商铺的工程消防验收合格，原告提交的照片不足以证明涉案商铺至今不能经营，故原告应依约支付租金及相应的占有使用费。被告在庭审中确认2018年2月2日之前涉案商铺无法开业，故2018年2月2日之前的租金不需要支付，被告主张原告至今未搬离，但被告于2018年11月24日签收了原告提出的解除租赁合同律师函。本院认定，被告自2018年11月24日有另行处置涉案商铺的权利，原告的占有时间应推定为2018年11月24日止，另，原告已支付首月租金14550元，故原告应按14550元/月的标准，向被告支付自2018年3月2日至2018年4月27日期间的租金及2018年4月28日至2018年11月24日期间的占有使用费，经核算为127070元（14550元8个月+14550元30天22天）。关于水电费、管理费。虽然合同中对物业管理费的约定有矛盾之处，但根据《合同》第三条第1点对物业管理费数额具体的约定，可以推定双方对物业管理费的约定应以此条为准。原告已支付首月管理费3255元，故原告还应向被告支付2018年3月2日至2018年11月24日期间的管理费28427元（3255元8个月+3255元30天22天）。被告主张截止2018年10月25日原告已产生水电费7712元，原告未提交相反的证据证明其已按时缴纳水电费，故本院推定原告欠付水电费7712元，因原告已预交水电周转金5000元，该费用可以抵扣水电费，故原告还应向被告补缴水电费2712元。关于违约金、押金。原告是在《合同》处于无效期间提出的解除合同，故被告以原告提出解除合同为由主张违约金并没收押金，于法无据，本院不予支持。故被告应向原告返还租赁押金29100元、装修押金10000元。对于空调设备使用费。因该费用29100元为5年期间的费用，原告已使用239天，经折算，被告应向原告返还25289元（29100元-29100元5年365天239天）。关于进场费。原告主张其已向被告支付进场费27000元，并请求返还，但其提交的转账记录并不足以证明是被告收取了该费用，且原告并未提交让被告返还进场费的合同依据，故原告请求被告返还进场费27000元，没有事实与法律依据，本院予以驳回。关于装修损失、加盟费，原告主张被告赔偿装修损失，并提供了装修合同证明其损失。本院在庭审中询问了原告是否需要对涉案商铺进行评估，原告于2019年8月15日向本院提交书面回复，主张原告提交的装修合同为硬件装修，无法移动、无法拆卸，故应按装修合同金额全额赔偿，不申请评估鉴定。本院认为，原告提交的装修合同不足以证明原告实际的装修损失，无法体现装修残值，且加盟费并非因合同无效的直接损失，故本院对原告的主张不予采纳，原告应承担举证不能的不利后果，原告请求被告支付装修损失、加盟费合计417837元，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、原告靳思昱于本判决生效之日起三日内向被告深圳珑润商业管理有限公司支付自2018年2月2日至2018年4月27日期间的租金及2018年4月28日至2018年11月24日期间的占有使用费合计人民币127070元；二、原告靳思昱于本判决生效之日起三日内向被告深圳珑润商业管理有限公司支付管理费人民币28427元、水电费人民币2712元；三、被告深圳珑润商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告靳思昱返还租赁押金人民币29100元、装修押金人民币10000元、空调设备使用费人民币25289元；四、驳回原告靳思昱的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳珑润商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9158元，由原告靳思昱负担8050元，被告深圳珑润商业管理有限公司负担1108元；本案反诉案件受理费5416元，由原告靳思昱负担1219元，由被告深圳珑润商业管理有限公司负担4197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 周  鹏  盛人民陪审员 戴  绿  燕人民陪审员 于  国  军二〇一九年十月二十五日书 记 员 郝天龙（兼）书 记 员 陈    颖附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。