湖南省嘉禾县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1024民初1301号 原告：廖某某。 原告：李某某。 委托诉讼代理人：廖某某，系李某某之夫。 被告：郴州裕新房地产开发有限责任公司，住所地嘉禾县珠泉镇嘉宾路金霖御景住宅小区内。 法定代表人：陈文，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡将林，湖南众望归律师事务所律师。 原告廖某某、李某某与被告郴州裕新房地产开发有限责任公司（以下简称裕新公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告廖某某、李某某向本院提出诉讼请求：1.依法确认2013年12月12日签订的《购房意向协议书》合法有效；2.依法确认2015年1月26日签订的《购房意向协议书补充协议》对原告方无效；3.依法判令被告依照《购房意向协议书》中“房屋销售楼层的均价暂定1900元/㎡”的约定履行互负对待给付义务；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月12日，因嘉禾县供电公司、嘉禾县地税局、嘉禾县国土资源局职工合伙集资建房的需要，与被告签订了《共同摘牌合同书》。双方约定：对嘉禾县国土资源局2013年11月15日挂牌的宗地号JH2013—17，面积61025平方米的土地共同摘牌。双方对摘牌后的土地面积进行了划分，三单位职工的集资房以团购房的形式由被告“包工、包料、包资质代建”。2013年l2月l2日，在金霖御景购房业主委员会与被告签订了《购房意向协议书》中，双方约定：房屋销售楼层的均价暂定1900元／㎡。2015年1月26日，金霖御景购房业主委员会及团购房委员会成员少数代表擅自与被告签订了《购房意向协议书补充协议》，在该补充协议中：同意被告每平方米加价400元，即房屋销售楼层的均价暂定2300元／㎡。原告方对该补充协议不予认可。原告按照约定于2013年12月l2日向地税局指定银行账户转入第一期集资款lO万元用于共同交纳土地出让金。2015年l月28日向地税局指定账户转款3万元，2015年7月7日转款4万元；2016年7月30日转款l7万元。2015年10月11日，原告方选定A3-1-902房。按照2013年12月12日签订的《购房意向协议书》中：“房屋销售楼层的均价暂定1900元／㎡”及嘉禾县房管局公布的A3-l-902房的预售面积为：178.15㎡，该套房屋的预测总价为：338485元。截止至2016年7月30日原告方己交纳集资款共计34万元。基于以上事实，原告为维护自身权益于2018年1月l5日向嘉禾县人民法院提起民事诉讼，同年5月29日法院以原告的诉讼请求不符合“一案一诉”原则，驳回原告的起诉。同年7月26日郴州市中级人民法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。2019年1月22日，裕新公司以《通知函》的方式要求原告于2019年1月31日前交纳总价款：408684元，并以“你逾期不来办理，我公司视为你放弃房屋定购，将会把你选定的A3-1-902房销售给他人，你所交房款不计息退回”方式胁迫原告方交款，原告被迫于2019年1月31日通过网银转账方式向被告指定账户转款：68684元。原告方并以《回复函》的方式表达自己的观点。原告方认为：金霖御景购房业主委员会及团购房委会少数成员在未取得原告方授权的情况下，擅自于2015年1月26日与被告签订《购房意向协议书补充协议》，该补充协议效力待定，原告方对该补充协议不予认可。综上所述，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等法律规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告裕新公司辩称，本案诉争的《购房意向协议书》及其 补充协议签约主体完全一样，原告认可《购房意向协议书》的 法律效力，就不能否认《购房意向协议书补充协议》的法律效力，且被告完全有理由相信，金霖御景住宅小区购房业主委员会得到了全体业主包括原告在内的授权。其后于2015年10月11日，原告李某某与被告和金霖御景住宅小区购房业主委员会签订了《金霖御景住宅小区购房交款协议书》，该协议第二条约定，李某某定购金霖御景住宅小区A3-1-902房，房屋单价暂定为2313元/㎡，总房价款约为418190.00元，具体以实际为准。综上，原告以其后签订的协议认可了《购房意向协议书补充协议》，原告提起本案诉讼没有事实和法律依据，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告在法庭上提交的证据，经举证、质证后，对双方无异议的证据1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、13，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据9、12、14、15，本院认证如下：证据9，是记载一些人员的电话号码，另无其他内容，与本案无关联性，对此，本院不予确认；证据12、14、15，符合证据三性原则，本院予以确认。 本院经审理确认如下事实：裕新公司是具有房地产开发资质证书的企业。2013年12月12日，裕新公司（甲方）与嘉禾县供电公司、嘉禾县地税局、嘉禾县国土局等单位团购职工（乙方）签订了一份《共同摘牌合同书》。主要内容为：嘉禾县国土资源局已于2013年11月15日将坐落在嘉禾县新城区宗地编号JH2013—17、宗地面积61025平方米（约91.5亩）的土地使用权挂牌出让公告。经充分协商，甲乙双方对宗地编号JH2013—17土地共同摘牌，现就有关事宜签订如下合同，以便共同信守。一、指标分配，JH2013—17号宗地面积61025平方米，其中甲方约21025平方米，乙方约40000平方米（其中：供电公司和地税局职工团购约23333平方米，国土局职工团购约16667平方米）。二、土地出让金支付。甲方交纳3000万元、乙方交纳2000万元作为竞标的保证金。三、土地开发建设。2.乙方的土地只能用于乙方职工团购房。甲方的土地由甲方自主开发。供电公司和地税局团购不足300户，致使这两个单位职工团购房有地不需要23333平方米时，剩余部分按原价给甲方开发。3.乙方的团购房由甲方包工、包料、包资质代建。团购价暂定2300元/㎡，在建设过程中，如出现满腹岩石或遇大型溶洞或暗河时，由双方协商调整建设方案及成本核实。四、付款方式。五、建设周期。摘牌后三年内交房，即从2013年12月起至2016年12月止。八、违约责任。乙方的房屋建设由甲方代建，其所有条件及价格是甲乙双方充分协商后确定的，不得擅自变更。甲方必须按合同约定的时间交房，每推迟一个月，赔偿乙方50万元。如遇特殊情况，在甲乙双方认可的情况下按实际情况推迟建设周期。裕新公司及其授权委托人陈文在合同上加盖了公章，并签了字，乙方代表李国等5人在合同上分别签了字。同日，开发商裕新公司（甲方）与购房方嘉禾县金霖御景住宅小区购房业主委员会（以下简称购房业主委员会）（乙方）签订一份《购房意向协议书》，主要内容为甲乙双方共同摘牌中标得建设用地（地号为R21宗）91亩，其中55亩归乙方用地，用于建设相对独立的金霖御景住宅小区，另36亩归甲方用地。第一条房屋构建概况。1.项目概况：该用地共建住宅楼房7栋，23层，负一层设架空层为地下泊车场。2.乙方购房数量：乙方认购6栋480—500套，余下1栋（A2栋）92套和乙方认购6栋中尚未购完剩余的住房由甲方对外出售，A2栋由甲方自行对外出售。第二条房屋购买的方式。乙方负责组织本方购房户购房和按双方约定支付购房款，甲方将小区建好后，按双方约定的销售价整体出售给乙方购房户。第三条建设工期。小区的建设工期为3年，从签订合同之日算起，即从2013年12月至2016年12月31日，因不可抗拒自然灾害和其他原因，按国家有关规定工期顺延，但不能超过6个月。第四条房屋户型及价格。房屋销售楼层的均价暂定1900元/㎡。第六条甲方职责。为乙方符合按揭条件的购房户办理购房按揭或住房公积金贷款手续。在甲方办理完《商品房预售证》后，各购房户可以与甲方签订《商品房预售合同》。第七条乙方职责。代表全体购房户的权益，参与该建设项目的工程管理和质量监督。组织购房户认购本项目的住房和车位。负责按双方的约定及时足额支付购房款。第十二条违约。1.甲方未能在约定时间内按期完成本项目的建设，视为甲方违约，每延期一个月，支付50万元违约金；2.乙方未能按照本协议约定足额交款，视为乙方违约，乙方最终交款时需要同时按照每延期一个月支付50万元的违约金。第十五条其它事项。本协议书涉及的通知、告知、建设等事项，均以甲方、乙方互致的书面文函为准。第十六条本协议前，甲乙双方原签订的《共同摘牌合同书》等文件中相互矛盾时，以本协议为准。甲方裕新公司及其授权委托人陈文分别在协议上加盖了金霖御景项目部的公章，并签了字，乙方购房业主委员会及其李国等8名代表分别加盖了公章并签了字。2015年1月26日，开发商裕新公司（甲方）与购房方购房业主委员会（乙方）签订了一份《购房意向协议书补充协议》，主要内容为：甲方对2013年12月12日甲乙双方签订的《购房协议书》第四条第3款“房屋销售楼层的均价暂定1900元/㎡，不受行政处罚因素的影响而上浮”提出异议：要求增加房屋销售楼层的均价，其理由是：（1）人工工资涨浮太大，外包工程无法按核算成本价包出；（2）靠供电公司用地区域几乎满腹岩石，爆破费用高。乙方研究认为甲方所提意见符合实际情况，同意调整房屋销售楼层的均价。经甲乙双方协商每平方米加价400元，即房屋销售楼层的均价暂定2300元/㎡。双方加盖了公章并签了字。到2016年7月30日止，原告分四次支付购房款340000元。2015年10月11日，裕新公司（甲方）与李某某（乙方）及购房业主委员会（丙）签订了一份《金霖御景住宅小区购房交款协议书》，主要内容为：一、甲、乙、丙三方已知悉原签订的《共同摘牌合同书》、《购房意见协议书》，三方愿意共同遵守。二、乙方自愿认购A3栋31092号房，总房价款约418190元，该价格不含车位。三、乙方自愿认购车位1个（车位只签订协议，不办理产权证），车位平均价5.6万元/个。四、甲方应在2016年12月31日前交房，逾期按《购房意向协议书》的约定承担违约责任，但因乙方或丙方的原因引起的迟延，不能视为甲方逾期。五、总房价款包括土地款，隐形防护网等费用。甲、乙、丙三方分别在合同上加盖了公章和签了字。2017年8月30日，裕新公司向各业主下达了交房通知书，定于2017年8月31日开始正式交房。2018年3月13日，嘉禾县金霖御景住宅小区A2栋经嘉禾县住建局房屋建筑和市政基础设施工程验收备案。 2019年1月22日，裕新公司向原告李某某发出通知函，要求原告李某某于2019年1月31日前交纳总房款408684元，已付房款330000元，欠交房款78684元。原告廖某某于2019年1月31日通过银行汇款向裕新公司交款68684元。2019年1月31日原告李某某向裕新公司发出了回复函，要求裕新公司 对回复函提到的问题作出解释说明。 另查明，廖某某、李某某系夫妻关系。原告廖某某、李某某于2018年1月17日向本院起诉被告裕新公司，本院于2018年5月29日作出民事裁定：驳回原告廖某某、李某某的起诉。原告廖某某、李某某不服民事裁定，上诉至郴州市中级人民法院，2018年7月26日，二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。 本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是：关于嘉禾县金霖御景住宅小区购房业主委员会是否有权代表业主与被告裕新公司协商、签订有关协议的问题；本案从签订《共同摘牌合同书》、《购房意向协议书》起，一直是小区购房业主委员会参与协商相关事宜、签订相关协议；后因人工工资涨幅太大，外包工程无法按核算成本价包出；靠供电公司用地区域几乎满腹岩石，爆破费用高；被告裕新公司要求调整房屋销售楼房均价，小区购房业主委员会认为裕新公司提出的意见符合实际情况，双方协商同意每平方米加价400元（即房屋销售楼层均价暂定2300元/㎡），并签订了《购房意向协议书补充协议》，小区购房业主委员会从各业主的利益和建房顺利施工出发，与裕新公司达成的补充协议，符合客观实际情况，是代表各业主行使权利的体现，其所签订的补充协议，对全体业主均有效；现原告起诉要求确认《购房意向协议书补充协议》对原告方无效、依法判令被告依照《购房意向协议书》中“房屋销售楼层的均价暂定1900元/㎡”的约定履行互负对待给付义务的诉请，与本案实际情况不符，于法于理相悖，对原告方的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告廖某某、李某某的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告廖某某、李某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  彭立新 二〇一九年十月三十日 书记员  彭 程 附录： 一、原告方提供的证据： 1、廖某某、李某某身份证复印件及结婚证复印件各1份，拟证明原告的身份信息及夫妻关系。 2、授权委托书1份，拟证明原告廖某某的委托代理关系。 3、《企业信用信息公示报告》复印件1份，拟证明被告的注册登记信息及相关信息。 4、《共同摘牌合同书》复印件1份，拟证明参与竞买JH2013-17号土地的资源来源、取得方式、指标分配等，合伙集资房的承建方式及相关约定。 5、《湖南省行政事业单位往来结算收据》复印件1份，拟证明：①2013年12月13日被告交纳JH2103-17号土地竞拍保证金；②原告方是共同合伙出资人。 6、《购房意向协议书》复印件1份，拟证明：①JH2013-17号土地的取得方式及用地面积划分情况；②房屋套数及分配、楼层高、户型、楼层均价暂定1900元/㎡、付款方式、建设工期、交房标准、小区交付方式、违约责任等；③金霖御景住宅小区购房业主委员会的职责；④第15条第1款及第16条的约定，⑤负一层地下室及泊车位的所有权未明确。 7、中国建设银行转账凭条复印件3张及收款收据复印件4张，拟证明：①原告于2013年12月12日交款10万元；②截止2016年7月30日原告方己交款34万元，按照《共同摘牌合同书》、《购房意向协议书》的约定原告方己按期履行了交款义务。 8、金霖御景住宅小区A3栋《分栋详细资料》1份，拟证明A3栋：1-902房，预售面积:178.15㎡。 9、金霖御景住宅小区购房业主委员会《内部电话号码》复印件1份，拟证明：①购房业主委员会的组成人员；②购房业主委员会不具备民事主体资格。购房业主委员与原告不存在隶属关系，原告对业主委员会未授权。 10、《购房意向协议书补充协议》复印件1份，拟证明：①该协议签订的时间及具体内容：双方协商同意每平方米加价400元；②签订协议的双方：金霖御景项目部与购房业主委员会。原告并未在协议书上签名，协议的双方没有原告。 11、嘉禾县人民法院(2018)湘1024民初108号及(2018)湘1024民初108号之一《民事裁定书》各1份；郴州市中级人民法院(2018)湘10民终1313号《民事裁定书》1份，拟证明：①原告于2018年1月15日向嘉禾县人民法院提起与被告的相关诉讼请求；关于诉讼时效中断的问题，②原告对2015年1月26日签订的《购房意向协议书补充协议》的内容及效力不认可，③嘉禾县人民法院以原告方违反“一案一诉”原则驳回原告的起诉，二审维持原裁定。 12、2019年1月22日被告方的书面《通知函》复印件1份，拟证明：①《通知函》的具体内容；②被告胁迫原告在2019年1月31日前按《通知函》上的具体时间交款。 13、中国工商银行《电子银行回单》复印件1份，拟证明2019年1月31日原告被迫向被告指定账户转入68684元，累计交款:408684元。 14、2019年1月30日《回复函》复印件1份及送达信息，拟证明①原告对2015年1月26日签订《购房意向协议书补充协议》的内容及效力不认可。②《回复函》的送达时间：2019年2月2日。 二、被告方提供的证据： 15、《金霖御景住宅小区购房交款协议书》复印件1份，拟证明原告已经授权金霖御景住宅小区购房业主委员会与本案被告签订了补充协议，原告认可房屋价款是2313元每平方米的单价，而不是原告起诉状上的价格；而协议的第九条，涉及乙方以外还有其他业主。 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。