上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初17691号原告：林美娥，女，汉族，住福建省莆田市。委托诉讼代理人：胡力国，上海海耀律师事务所律师。被告：上海新明环球置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。原告林美娥与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡力国、被告的委托诉讼代理人刘领凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币649,461元(以下币种同)；3、判令被告支付原告利息损失(以649,461元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年6月8日起至实际清偿之日止)；4、判令被告支付原告违约金6,494.61元。事实与理由：原、被告于2015年1月17日签订《商品房认购协议》，约定原告购买被告开发位于上海市嘉定区浏翔公路XXX号XXX层1114房屋(以下简称“系争房屋”)，后双方签署《上海市商品房预售合同》，对房价款、付款方式、交房时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付首付款649,461元，并向被告指定的银行提交贷款相关资料，后因被告原因贷款迟迟未能通过审核。根据合同约定，被告应于2016年6月30日前向原告交付系争房屋，然被告迟迟未能交房，构成违约，原告有权解除合同，被告除应退还原告已付购房款外，还应赔偿原告利息损失及已付购房款1%的违约金。被告辩称，同意解除合同、退还原告首付款。被告虽有违约情形，但原告未按约履行付款义务，违约在先，故不同意赔偿原告利息损失及违约金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，总房价暂定为1,289,461元；乙方应于签约之日支付首付款649,461元，剩余房款640,000元由买受人于签约当日向申请按揭银行提交完备的贷款申请资料，买受人应要求贷款银行在本合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，若逾期应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之0.5计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，乙方若逾期付款超过90天，按揭贷款仍未划付到甲方账户，且乙方也未以其他方式付清全部房款的，则甲方有权单方解除合同。甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方；房屋交付必须符合的条件是取得《建设工程竣工验收备案证书》；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；乙方行使合同约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方书面通知起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的1%，在退还房价款时一并支付给乙方，已支付房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同另对其他事项作了约定。另查明：1、原告于2015年6月7日向被告支付了首付款649,461元，余款尚未支付；2、2017年8月，被告取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》；3、系争房屋尚未交付原告。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定被告应于2016年6月30日前将系争房屋交付给原告，双方约定的交房条件为被告取得《建设工程竣工验收备案证书》，但被告直至2017年8月才取得《建设工程竣工验收备案证书》，且目前仍未将系争房屋交付给原告，显属违约，原告有权按照合同约定行使单方解除权。现原告主张解除合同，符合合同约定及法律规定，被告亦予同意，本院予以照准。合同解除后，被告应向原告返还已付房款，故对原告要求返还房款的请求，本院亦予以支持。本案的争议焦点是合同解除后，被告应否承担违约责任？本院认为，原告虽未按约付清房款，然被告并未以原告迟延付款为由向原告提出解除合同，且合同系因被告客观上无法按期交房导致解除，故被告应承担相应的违约责任。被告应按何标准承担违约责任？原告现主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的损失。首先，原告有权按照合同约定要求被告偿付违约金。同时，原告已付房款的利息损失，亦是其实际损失。然，根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。表明若实际损失大于违约金，法院支持的违约金金额应以当事人的实际损失为限。由于已付房款的利息损失远大于合同约定的违约金，且无法与违约金重复主张，故本院支持原告关于实际损失部分即已付房款利息损失的诉讼请求。原告主张的基数、起算时间及计算标准，并无不当，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告林美娥与被告上海新明环球置业有限公司于2015年4月3日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告林美娥购房款人民币649,461元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告林美娥利息损失(按中国人民银行同期贷款利率，以649,461元为基数，自2015年6月8日起计算至实际返还之日止)；四、驳回原告林美娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,623.11元，减半收取5,811.55元，由原告负担48.25元，被告负担5,763.30元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邓珍二〇一九年十月三十一日书记员  朱雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。