天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终5362号上诉人（原审被告、反诉原告）：李娟，女，1982年1月17日生，富泰京精密电子（北京）有限公司职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：黄建清，天津云杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：孙佩莹，女，1974年5月31日出生，汉族，盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司职员，住天津市南开区。委托诉讼代理人：何梁，天津同华律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区黄河道永基花园2-10-101室。法定代表人：王秀霞，董事长。上诉人李娟、孙佩莹因与被上诉人盛京泰腾（天津）房地产经纪有限公司（以下简称盛京泰腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2018）津0104民初8283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李娟及其委托诉讼代理人黄建清、上诉人孙佩莹的委托诉讼代理人何梁到庭参加诉讼。被上诉人盛京泰腾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娟上诉请求：撤销一审判决第五项，改判孙佩莹支付李娟利息损失（按照同期银行贷款利率支付利息损失至实际退款之日止），截至2018年7月18日利息损失为111674元；一、二审诉讼费用由孙佩莹负担。事实和理由：1．孙佩莹存在明显过错，而李娟无过错，李娟的损失应当由孙佩莹予以赔偿。孙佩莹向李娟作虚假承诺，并且故意将未竣工验收、未取得消防验收手续的房屋出售给李娟。孙佩莹存在明显过错，其应当赔偿李娟利息损失。孙佩莹系盛京泰腾公司的实际控制人，其占有该公司98%的股份。而盛京泰腾公司系黄河道永基花园项目的独家代理人，孙佩莹不可能对该房屋是否竣工验收，是否取得消防验收不知情。因此一审法院认为孙佩莹无过错明显不当。2．孙佩莹实际占有、使用李娟购房款己近三年，客观上存在获益。而李娟在此次购房中无任何过错，如果李娟利息损失不能索赔，而孙佩莹一直获益，明显显失公平。孙佩莹辩称，不同意李娟的上诉请求，孙佩莹并没有违反合同约定，即使在合同被判决解除的情况下，也不应支付李娟主张的利息损失。盛京泰腾公司未作答辩。孙佩莹上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判李娟支付孙佩莹违约金5437.5元；一、二审诉讼费用由李娟承担。事实和理由：一审判决解除孙佩莹与李娟于2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》，既然合同解除，除非存在不可抗力等情形，否则一定会有违约方造成合同解除并需承担违约责任。请求二审法院在查明事实的基础上依法发回重审或改判。李娟辩称，从孙佩莹的上诉事实和理由可知，孙佩莹是认可双方解除合同的，但其主张的确为继续履行合同的利息，而造成合同解除的原因，是由于孙佩莹存在主要过错，其应该赔偿李娟的损失。李娟从2016年就开始支付购房款项，孙佩莹是收款方，其并无任何损失。综上，请求驳回孙佩莹的上诉请求。盛京泰腾公司未作陈述。孙佩莹向一审法院起诉请求：1．判令李娟继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，向孙佩莹支付剩余未付房款750000元；2．判令李娟向孙佩莹支付逾期付款违约金5437.5元（自2018年5月1日暂计算至2018年7月1日，2018年7月1日后的部分保留追诉的权利）；3、本案诉讼费由李娟承担，由李娟直接给付孙佩莹。李娟向一审法院提起反诉请求：1．解除李娟与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》；2．判令孙佩莹返还李娟购房款本金1456656元，并按照同期银行贷款利率支付利息损失至实际退款之日；3．本诉及反诉诉讼费由孙佩莹承担，反诉费由孙佩莹直接给付李娟。一审法院认定事实：2016年7月25日，盛京泰腾公司作为卖方代理方（甲方）、李娟作为意向买受人（乙方），双方签订《房产预售买卖协议》一份。该协议约定，房屋坐落天津市南开区xxxx，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积为124.51平方米。盛京泰腾公司受所有权人天津泰达尚城置业的独家委托代理，销售位于天津市南开区xxxx，东至广开大街，南至黄河道，西至富辛庄大街路，北至南大道路，该项目在天津产权交易中心公开竞价的方式进行产权交易，李娟委托盛京泰腾公司集中代理竞价后取得产权证由盛京泰腾公司委托自然人再为李娟过户，如盛京泰腾公司竞价失败，应将李娟所交全部房款退回李娟，盛京泰腾公司不承担任何违约责任。房价款以银行贷款方式支付总价款，总房价款为2156657元，李娟首付款1086657元，申请银行贷款1070000元，贷款种类为商业贷款，贷款期限为10年……。盛京泰腾公司须于2016年12月30日前将该房产交付李娟，房产交付后盛京泰腾公司协助李娟办理相关产权证明，李娟所有总房价款2156657元应于2017年6月30日前打入盛京泰腾公司账户，李娟因银行贷款未能按时划入盛京泰腾公司账户的，李娟应于2017年7月15日前将盛京泰腾公司所交付的房屋腾空，并将房屋内所有设备设施完好无损交还给盛京泰腾公司，李娟如超过上述约定期限未腾空房屋，合同继续履行，李娟应支付总房价款及其利息……。此外，李娟还应每日按房屋价款的0.1%向盛京泰腾公司支付违约金，盛京泰腾收到李娟总房价款协助李娟办理《中华人民共和国不动产权证书》，双方在南开区房产局办理《房产预售买卖协议》改为《房产买卖协议》。上述预售买卖协议签订后，李娟于2016年8月13日给付盛京泰腾公司50000元，于8月24日给付盛京泰腾公司50000元，于9月1日给付盛京泰腾公司67453元、1036657元，合计1204110元。2017年12月31日，李娟与盛京泰腾公司就上述房屋签订《购房合同解除合同》，其中载明：双方于2016年7月25日签约的《房产预售买卖协议》《服务协议》《房屋租赁协议》2017年12月31日全部解除，李娟收到全部退款后，双方不存在任何债权债务和经济纠纷。李娟同意盛京泰腾公司退还购房款及所交税和团购费1204110元直接支付孙佩莹，用于李娟向孙佩莹购买2-30Ａ永基花园使用。2017年12月31日，李娟与孙佩莹签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定，房屋坐落天津市南开区xxxx，用途为城镇住宅用地／非居住，建筑面积124.51平方米，使用年限至2044年7月26日。经双方实地查勘，房产实物状况及相关设施符合双方约定，该房产约定交付状态为现房。该房屋转让总价款为2206656元，双方同意以一次性付款方式支付全部房价购房款，李娟付款时间为本合同签订之日起30日内（双方达成一致，1．李娟认可李娟支付给盛京泰腾公司2016年的1204110元由盛京泰腾公司转交给孙佩莹，孙佩莹认可李娟已交购房款，李娟认可和盛京泰腾公司不存在任何债权债务和经济纠纷；2．李娟欠孙佩莹252546元由李娟在2018年1月15日前打入孙佩莹账户；3．李娟欠孙佩莹750000元由李娟在2018年4月30日前以贷款形式支付孙佩莹；4．李娟认可如李娟贷款不成功，孙佩莹将全部李娟交给孙佩莹购房款转交给盛京泰腾公司，由盛京泰腾公司承担为李娟支付退房款的全部义务；5．李娟认可如李娟贷款不成功，孙佩莹可选择解除合同或要求李娟全款购房）。孙佩莹应于李娟全部购房款到账后10个工作日内配合李娟在南开区房管局为李娟办理房屋过户手续。孙佩莹在李娟收到《不动产登记证》后3个工作日内，将该房地产交付给李娟，并履行下列手续：1．双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事宜进行验收，记录水、电表的读数，并办理交接手续，详见房屋交接文件（附件1）；2交付该房产钥匙。同日，李娟与孙佩莹签署《房屋交接文件》，该文件载明：“交接房屋地址天津南开区xxxx；交接项目及内容为房间钥匙3把、防盗门、室内装修（毛坯）、配套设施上下水。功能状态为状态完好、面积准确、交付接收达标、可以使用；双方交接后，李娟自行做好房屋的防火防盗工作”。2018年2月28日，李娟向孙佩莹支付购房款252546元。李娟之夫肖朝华多次通过短信向孙佩莹询问银行贷款的进展情况。后孙佩莹通过短信的方式向李娟索要贷款需要的夫妻身份证、结婚证、一年流水、征信报告等材料，并让李娟将上述材料邮寄至天津市南开区黄河道38号北京商会大厦Ｂ座5楼5Ｂ房间。李娟未自行向有关银行办理申请贷款手续，其至今未向孙佩莹支付剩余购房款750000元。坐落天津市南开区xxxx系孙佩莹从案外人天津泰达商城置业有限公司处购得，于2016年11月14日获得不动产权证书，权利人为孙佩莹。在本案一审诉讼中，上述房屋所在小区物业公司在小区内张贴《关于暂时关闭永基花园03大厦高区电梯的函》，其中载明：因03大厦17层以上消防未验收，不具备入住条件，且没有水、电并存在私自乱接电线的现象，造成了严重的安全隐患，为防止事故的发生，请丰达物业公司对17层以上的房屋进行清查并且杜绝不相关人员进入高区，同时暂时关闭永基花园03大厦17层以上高区电梯。另，永基花园2、3号楼没有竣工验收备案手续。一审法院认为，本案的争议焦点为：案涉《房屋买卖合同》应否予以解除。对此评析如下：李娟与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，孙佩莹虽已经取得了案涉房屋的不动产权证书，但案涉房屋所在的楼宇并未取得竣工验收备案手续，也未取得消防验收合格手续，违反了上述法律规定，故案涉房屋不具备交付使用的条件，李娟与孙佩莹之间签订的案涉买卖合同应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因案涉房屋不具备交付使用条件导致合同解除，且案涉合同对李娟支付购房款做出了明确约定，即孙佩莹认可李娟向盛京泰腾公司支付的购房款系李娟已向其支付的购房款，且李娟认可和盛京泰腾公司不存在任何债权债务和经济纠纷，故孙佩莹应将收取李娟的购房款退还给李娟，同时李娟将案涉房屋交还给孙佩莹。关于李娟要求孙佩莹支付购房款利息一节，孙佩莹已经取得房屋不动产权证书，其有权进行房屋交易，但因案涉房屋不具备交付使用条件导致合同解除，该解除原因不可归责于孙佩莹，故李娟的该项诉请，不予支持。判决：一、解除孙佩莹与李娟于2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》；二、判决生效后十五日内，孙佩莹返还李娟购房款1456656元；三、判决生效后十五日内，李娟将坐落于天津市南开区xxxx房屋返还孙佩莹；四、驳回孙佩莹的全部诉讼请求；五、驳回李娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11354元，由孙佩莹负担。反诉费9457.50元，由孙佩莹负担8000元，李娟负担1457.50元，孙佩莹负担部分于判决生效后十五日内直接给付李娟。二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，李娟与孙佩莹签订的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效。但因该合同所涉房屋因未取得竣工验收备案手续及未经消防验收，一审法院认定其不具备交付使用条件，判令解除并无不当，本院予以确认。因双方约定剩余房款75万元以银行贷款方式支付，而李娟系通过孙佩莹办理申请贷款手续，孙佩莹未提供证据证实未办理完毕贷款系李娟个人原因造成，因此，孙佩莹要求李娟支付违约金的主张，缺乏依据，本院不予支持。《房屋买卖合同》解除后，孙佩莹应返还李娟已支付的购房款，李娟亦应将涉诉房屋返还孙佩莹。对于李娟要求孙佩莹支付购房款利息一节，因李娟并无过错，孙佩莹于2017年12月31日实际收取李娟购房款1204110元，于2018年2月28日收取李娟购房款252546元，造成了李娟相应损失，孙佩莹应按收取李娟购房款的时间节点分别支付李娟相应利息。一审法院不予支持李娟利息损失的请求，缺乏依据，本院予以纠正。但对于2017年12月31日之前的利息，因收取购房款的系盛京泰腾公司，李娟与盛京泰腾公司于2017年12月31日签订的协议已约定，双方房产预售买卖协议解除，盛京泰腾公司退还李娟购房款，且双方不存在任何债权债务和经济纠纷，因此，对于李娟主张的2017年12月31日之前的购房款利息损失，本院不予支持。综上所述，李娟的部分上诉请求成立，本院予以支持。孙佩莹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持天津市南开区人民法院（2018）津0104民初8283号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销天津市南开区人民法院（2018）津0104民初8283号民事判决第五项；三、孙佩莹自2018年1月1日起至实际返还购房款之日止以1204110元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付李娟利息损失；四、孙佩莹自2018年3月1日起至实际返还购房款之日止以252546元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率为标准支付李娟利息损失；五、驳回李娟的其他上诉请求；六、驳回孙佩莹的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11354元，由孙佩莹负担；反诉费9457.50元，由孙佩莹负担8500元，李娟负担957.50元。二审案件受理费2583元，由孙佩莹负担2000元，由李娟负担583元。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十月二十一日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。