陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕08民终3358号上诉人（原审被告）:榆林市昌盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区。法定代表人:乔世林，该公司董事长。委托诉讼代理人:邓凤强，国浩律师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晓静，国浩律师（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫建红，男，汉族，陕西省榆林市榆阳区人。原审第三人:榆林市金鹰时尚广场有限公司，住所地榆林市榆阳区。法定代表人:崔贵军，该公司总经理。上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司（以下简称：榆林昌盛公司）与被上诉人闫建红因商品房买卖合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人榆林昌盛公司的上诉请求：1、依法撤销榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1009号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定上诉人榆林昌盛公司至今不能办理涉案房屋权属登记构成违约应当向闫建红承担违约金，属事实认定不清、适用法律错误。榆林昌盛公司将办理权属登记的资料报产权登记机关，至今未能办理系政府原因，属不可抗力。办理房屋权属登记的不可抗力至今仍然存在，一审判决上诉人协助办理不动产权属登记手续在事实上属于履行不能。此外，闫建红主张违约责任的诉讼时效已过，不应予以支持。被上诉人闫建红辩称，双方合同约定清楚，如果出卖人没有按照约定期限办理房产证，则应当支付违约金。闫建红向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令榆林昌盛公司支付闫建红第1幢2043号商铺迟延办理权属登记证书的违约金30774.42元（按照已付房款1538721元×2%=30774.42元计算）；2、闫建红在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢2043号商铺不动产权属登记手续时，昌盛公司有协助义务；3、本案诉讼费由昌盛公司承担。一审法院查明，2014年5月17日，闫建红（买受人）与榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0022158，房屋代码103555。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市昌盛国际广场第1幢2043号商铺，建筑面积45.98平方米，总价款1538721元，契税46162元，大修基金2529元，印花税769元，房屋登记费550元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等事项。因昌盛公司不能办理涉案房屋产权证手续，故闫建红向法院提起诉讼。另查明：涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案。2018年7月30日，涉案商业楼全体业主与榆林市国贸购物有限公司签订了商业楼租赁合同，约定将新建北路79号商业楼整体（包括本案涉案房屋）出租给榆林市国贸购物有限公司。一审法院认为，本案争议的焦点涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。闫建红认为昌盛公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由昌盛公司提供的资料报产权登记机关备案，而昌盛公司不能按该约定履行义务应当按已付房价款的2%向闫建红支付违约金。昌盛公司认为因涉案房屋系棚户区改造房屋有不可抗力因素致不能办理产权登记手续。经查，依榆林市商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。本案中，闫建红向昌盛公司交纳了契税、大修基金、印花税、房屋登记费，而昌盛公司向法院提供的证据已确认涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案，昌盛公司至今不能办理涉案房屋权属登记已构成违约，应当向闫建红承担违约金，故闫建红诉请依法判令昌盛公司支付其第1幢2043号商铺迟延办理权属登记证书的违约金30774.42元（按照已付房款1538721元×2%=30774.42元计算）的诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，予以支持。同时，闫建红诉请其在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢2043号商铺不动产权属登记手续时，昌盛公司有协助义务的诉讼请求不违反法律规定且昌盛公司应当遵循诚实信用原则办理协助义务，闫建红的该诉讼请求予以支持。昌盛公司辩称闫建红诉讼请求已超过诉讼时效，经查，本案因办理涉案房屋不动产权属登记手续，该行为系物权行为，昌盛公司抗辩理由没有法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、本判决生效十日后，由榆林市昌盛房地产开发有限公司支付闫建红迟延办理权属登记证书的违约金30774.42元。二、闫建红在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢2043号商铺不动产权属登记手续时，榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由闫建红承担。案件受理费560元，由榆林市昌盛房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审另查明，涉案房屋经出卖人内部组织竣工验收，但未进行政府相关部门竣工验收备案，其余二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。被上诉人闫建红与上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。根据双方签订的《榆林市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，上诉人榆林昌盛公司自称已将办理产权登记资料报产权登记机关备案，至今未能办理证书原因系政府不可抗力，但其未提供相应证据予以佐证，故上诉人榆林昌盛公司应当承担举证不利的法律后果。一审法院按照双方合同约定，判由上诉人榆林昌盛公司承担相应的迟延办证违约金符合法律规定，本院予以认可。对于上诉人榆林昌盛公司上诉请求违约金予以适当减少的理由，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经查，双方签订的商品房买卖合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。上诉人榆林昌盛公司未积极协调产权登记机关办理房地产权属证书，致使买受人在规定期限内无法取得房屋产权属证书，故按照合同约定的违约金符合法律规定，一审法院判决并无不当，本院予以维持。关于被上诉人闫建红应承担的办证费用，虽被上诉人闫建红对该问题未提出上诉，但一审期间已查明，被上诉人闫建红已支付相关房屋契税、大修基金、印花税、房屋登记费等，故在办理产权手续所发生的费用，不足部分由被上诉人闫建红补齐，已支付部分不应再重复支付。被上诉人闫建红关于房屋产权手续费用已付部分未在判决主文中体现据实结算，本院予以纠正。综上，上诉人榆林昌盛公司所持上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。一审法院判决对涉案房屋进行验收备案认定错误，本院予以纠正。其余一审判决认定事实基本清楚，处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1009号民事判决第一项。二、变更榆阳区人民法院（2019）陕0802民初1009号民事判决第二项为：被上诉人闫建红在办理位于榆林市昌盛国际广场第1幢2043号商铺不动产权属登记手续时，上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由双方根据产权登记部门的规定据实结算。一审案件受理费560元，二审案件受理费560元，合计1120元，均由上诉人榆林市昌盛房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 徐晓炯审 判 员 吴凤凤审 判 员 白成钰二〇一九年十月三十日法官助理 马晓梅书 记 员 刘力好